===== SIDA 1 ===== 2022 ÅRSREDOVISNING ===== SIDA 2 ===== ÅRSREDOVISNING 2022 OM ACRINOVA 2 4 | Året i sammandrag 8 | Vår marknad Den dynamiska Öresundsregionen Hållbarhet i fokus Framtidens fastigheter 13 | Hållbarhet 20 | Fastigheter & Projekt OM ACRINOVA Acrinova på en minut 3 Året i sammandrag 4 Årets höjdpunkter 5 Vd-kommentar 6 Vår marknad 8 VÄRDESKAPANDE Tre bra anledningar till att äga aktier i Acrinova 10 Våra framgångsfaktorer 12 Tillväxt och värdeskapande 12 HÅLLBARHET Acrinovas hållbarhetsarbete 13 Våra fokusområden 15 Hållbarhetsmål 16 Hållbarhetsstyrning 17 Våra värdeord 18 FASTIGHETER & PROJEKT Fastigheter 21 Fastighetsbeståndet i siffror 22 Projekt 24 Projektportföljens värde 25 Klimatsmart projektutveckling 26 KUNDCASE Freudenberg 28 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE Året som gått 32 Resultat 33 Balansräkning 34 Kassaflöde 34 Moderbolaget 35 Segmentsöversikt 36 Flerårsöversikt 37 Intjäningsförmåga 37 Finansiering 38 Förväntad framtida utveckling 39 Aktien och ägarförteckning 40 Bolagsstyrning 42 Risker och osäkerhetsfaktorer 42 FINANSIELLA RAPPORTER Koncernen Resultaträkning och rapport över totalresultatet 44 Finansiell ställning 45 Förändringar i eget kapital 47 Kassaflöden 48 Moderbolaget Resultaträkning 49 Balansräkning 50 Förändringar i eget kapital 52 Kassaflödesanalys 53 Noter 54 Styrelsens yttrande 78 Underskrifter 79 Revisionsberättelse 80 Definitioner 84 Beräkning av alternativa nyckeltal 85 Styrelse 86 Koncernledning 88 Fastighetsinformation 90 Övrig information 91 Med “Acrinova AB (publ)” eller “Moderbolaget” avses Acrinova AB (publ) med organisations nummer 556984–0910. Med ”Bolaget” eller ”A crinova” avses koncernen, det vill säga A crinova AB (publ) och dess dotterbolag. 2022 ” Vi har en stabil grund att stå på och är redo för ytterligare tillväxt.” 6 | VD-kommentar ===== SIDA 3 ===== ÅRSREDOVISNING 2022OM ACRINOVA 3 Vår strategiska inriktning är att äga, bygga och utveckla fastigheter med hög värdepotential. Tillväxtstrategin är enkel och tydlig: vi investerar företrädesvis i lager, industri och andra kommer­ siella fastigheter samt samhällsfastigheter på attraktiva lägen som passar långsiktigt stabila hyresgäster. Vår förmåga att identifiera objekt med potential, i kombination med god marknadskännedom, är framgångsfaktorer som bidrar till en positiv värdeutveckling. Hållbarhet löper som en grön tråd genom hela Acrinovas verksamhet. Vår Nollvision säkerställer att nya fastigheter byggs för att vara själv för­ sörjande på energi med hjälp av förnybara energikällor. Vi arbetar också löpande för att energianpassa befintliga fastigheter samt för att minska deras klimatavtryck. Allt för att bygga långsiktigt hållbara värden. AFFÄRSIDÉ Acrinova ska äga, bygga, förvalta och utveckla fastigheter med hög potential för att skapa långsiktigt hållbara värden. Genom att vara långsiktiga och med gedigen kompetens bidrar vi till utveck- lingen av de orter där vi är verksamma. VISION Att vara den främsta värdebyggaren. inklusive projektfastigheter40 FASTIGHETER miljoner kr517 BÖRSVÄRDE miljarder kr1,9 FASTIGHETSVÄRDE miljoner kr978 SUBSTANSVÄRDE ACRINOVA PÅ EN MINUT Acrinova är ett kunskapsdrivet fastighetsbolag, verksamt på den svenska sidan av Öresundsregionen. Denna dynamiska tillväxtregion ger utmärkta förutsättningar för långsiktigt hållbara fastighetsinvesteringar. ===== SIDA 4 ===== ÅRSREDOVISNING 2022 OM ACRINOVA 4 FINANSIELLA NYCKELTAL 2022 2021 Totala intäkter, Tkr 130 532 101 955 Hyresintäkter, Tkr 119 990 72 345 Rörelseresultat, Tkr 89 433 72 614 Förvaltningsresultat, Tkr 27 026 19 711 Resultat efter skatt, Tkr 79 336 153 164 Fastighetsvärde, verkligt värde, Tkr 1 854 325 1 603 550 Balansomslutning, Tkr 2 095 704 1 831 232 Likvida medel, Tkr 28 311 74 657 Avkastning på Eget Kapital, % 8,74 22,67 Soliditet, % 44,9 47,8 Belåningsgrad fastigheter, % 53,7 49,8 Räntetäckningsgrad, ggr 2,09 2,32 Förvaltningsresultat, kr/aktie* 0,42 0,37 Resultat per aktie, kr 1,23 3,59 Resultat per aktie, kr* 1,23 2,89 Eget kapital, kr/aktie* 14,54 13,51 NAV, kr/aktie 15,10 14,50 RÄKENSKAPSÅRET 2022 I KORTHET 2022 innebar färdigställande av flertalet projekt, parallellt med fort­ satta fastighetsinvesteringar och strategiska avyttringar. Nya hyresavtal tecknades med ett antal etablerade företag med starka varumärken. Året kröntes av ett listbyte, som innebär att Acrinovas aktie från och med december 2022 handlas på Nasdaq Stockholm. Acrinovas mål är att fastighetsportföljen ska ha ett värde som ska uppgå till minst 4 miljarder kronor vid utgången av 2025. ÅRET I SAMMANDRAG 130 532 tkr 27 026 tkr 119 990 tkr 79 336 tkr 89 433 tkr (101 955) (72 345) Hyresintäkter uppgick till (72 614) (19 711) (153 164) *Antalet aktier har justerats i beräkningarna för den fondemission som registrerades hos Bolagsverket den 2 mars 2021 De totala intäkterna uppgick till Rörelseresultatet uppgick till Resultat efter skatt uppgick till Förvaltningsresultatet uppgick till ===== SIDA 5 ===== ÅRSREDOVISNING 2022OM ACRINOVA 5 Q1 • A crinova gör förvärv i Trelleborg av industrifastigheten Trucken 4. Uppköpets totala underliggande fastighetsvärde uppgår till 9 Mkr. • L edningsgruppens samman - sättning förändras i och med att marknadsansvarige Joakim Ewetz lämnar bolaget. • A crinova meddelar att ett avtal om förvärv av fastigheten Puge- rup 5 i Hörby har tecknats, som innebär tillträde 1 april 2022. Det underliggande fastighets- värdet uppgår till 70 Mkr. Q2 • A crinova avyttrar fastigheterna Västra Nättraby 6:101 i Karlskrona samt bostadsfastigheten Carnot 10 i Helsingborg. Köparna tillträ- der i Q3, och avyttringarnas totala underliggande fastighetsvärde uppgår till 80,5 Mkr. • E tt flertal hyresavtal tecknas med välkända företag som JYSK, Åhléns Outlet, SWEP och Renta. • Ledningsgruppen förstärks med Måns Broberg, transaktions- ansvarig. Q3 • F örsäljningen av industrifastig - heten Västra Nättraby 6:101 i Karlskrona samt bostadsfastig- heten Carnot 10 i Helsingborg slutfördes då köparna tillträdde. • E tt hyresavtal tecknades med den danska detaljhandelskedjan Thansen för en del av byggrätten gällande Kävlinge Löddeköpinge 23:14. Q4 • A crinova bedöms uppfylla kraven för notering på Nasdaq Stockholm. • A crinova offentliggör prospekt i samband med listbytet till Nasdaq Stockholm. • Handeln i A crinovas aktier inleds på Nasdaq Stockholm. 2022 ÅRETS HÖJDPUNKTER • Acrinova gör förvärv i T relleborg av industrifastigheten Trucken 4. Uppköpets totala underliggande fastighetsvärde uppgår till 9 Mkr. • Acrinova förvärvar handelsfastigheten Pugerup 5 i Hörby . Det underliggande fastighetsvärdet uppgår till 70 Mkr. • Ett flertal h yresavtal tecknas med välkända företag som JYSK, Åhléns Outlet, SWEP och Renta. • Acrinova byter lista och inleder handeln a v bolagets A ­ och B ­ aktier på Nasdaq Stockholm. ===== SIDA 6 ===== ÅRSREDOVISNING 2022 OM ACRINOVA 6 Acrinova fortsätter sin tillväxresa och 2022 var inget undantag. Vid årets slut hade vårt fastighetsbestånd ett värde på 1,9 miljarder kronor och vi satsar vidare för att nå målet 4 miljarder kronor vid utgången av 2025. En grön projektportfölj Vårt bestånd består främst av kommer­ siella fastigheter inom kontor, logistik, lager och handel/service. Därtill har vi en mindre andel bostadsfastigheter. Ytterligare en viktig del i mixen är våra projekt. Vi var bland de första i branschen att bygga nytt med hög miljöprofil, vilket visades när vi invigde Sveriges grönaste förskola i Trelleborg sommaren 2021. Under 2022 färdigställde vi ytterligare projekt som byggts i enlighet med vårt miljöprogram Nollvision. Bostadshuset Euron 2 i Trelleborg, innehållande 80 lägenheter på fem plan, är ett sådant exempel. I Landskrona färdigställde vi ett flertal kontors­ och lagerbyggnader till bland andra Lindells Bageri och industri­ koncernen Freudenberg. Utöver det har vi pågående projekt i Landskrona, Åstorp , Löddeköpinge och Trelleborg som färdig­ ställs under 2023. Ett klimatanpassat bestånd För att minska våra fastigheters miljö­ påverkan arbetar vi strukturerat genom att utveckla nya nollenergifastigheter, minska energiförbrukningen i befint­ liga fastigheter och använda förnybara energikällor. Inom ramen för det arbetet kartläggs det totala fastighetsbeståndet för att se vilka anpassningar som kan göras för en optimering ur ett hållbar­ hetsperspektiv . Det har bland annat lett till att vi certifierat en av våra fastigheter i enlighet med Sweden Green Building Councils program ”Miljöbyggnad iDrift”. Nu vill vi naturligtvis använda samma tänk för övriga fastigheter. Till stora delar hand lar det om att byg ga solceller på tak eller integrera sådana i designen och ställa krav på energileverantörer om 100 procent fossilfri energileverans. Ett stabilt och hållbart bolag VD-KOMMENTAR 2022 blev året då Acrinova noterades på Nasdaq Stockholm – ett bevis på att vi är ett fastighetsbolag som möter höga krav och förväntningar. Vi har konsekvent levererat ett starkt förvaltningsresultat, vilket visar på god kostnadskontroll och en effektiv organisation. Acrinova har en stabil grund att stå på, något som är viktigt när marknaden präglas av ökade energikostnader och stigande räntenivåer. ===== SIDA 7 ===== ÅRSREDOVISNING 2022OM ACRINOVA 7 Arbetet sker i nära dialog med våra hyresgäster, då det naturligtvis ligger i deras intresse att sänka både kostnader och energiförbrukning. Växa genom förvärv Fastighetsförvärven har alltid utgjort motorn i vår tillväxtresa. Under 2022 genomförde vi två förvärv på prioriterade lägen, där handelsfastigheten på 13 000 kvm i Hörby är det största. Utöver det köp­ te vi även en industrifastighet i Trelleborg. Vi ser hela tiden över vår fastighetsport­ följ så att den är optimerad för vår verk­ samhet, vilket under året ledde till ett antal avyttringar. Vi sålde en industri­ fastighet i Karlskrona, en i Skellefteå samt en bostadsfastighet i Helsingborg. Det innebär att vi är än bättre rustade för att kunna göra ännu fler förvärv när rätt tillfälle uppstår. Listbytet genomfört För att kunna attrahera rätt sorts kapital och fortsätta växa har vår ambition hela tiden varit att vår aktie ska handlas på Nasdaq Stockholm, något som blev verk­ lighet i december 2022. Processen för ett listbyte är omfattande och jag är stolt över vår organisation som metodiskt har arbetat sig igenom de steg som krävs. Det medförde att vi nu kan titulera oss som ett bolag listat på Nasdaqs huvud­ lista. Med listbytet hoppas vi bli än mer synliga och framför allt få en större ägar­ spridning samt god likviditet i aktien. Positiv framtid Vid årets slut var det tydligt att om­ världsfaktorer skapat påföljder som präglar vår marknad. Ökade energikost­ nader och stigande inflation och räntor blev påtagliga faktorer som vi, och våra hyresgäster, måste förhålla oss till. Vi kommer fortsatt att föra en nära dialog med våra kunder för att se hur vi till­ sammans kan åstadkomma lösningar som ger minskade energikostnader. Ur ett tillväxtperspektiv kvarstår våra mål, även om transaktionsmarknaden givetvis också påverkats av rådande makro faktorer . Grundsynen är att vi är öppna för att göra fler förvärv . Finansiellt är vi ett stabilt bolag där vi tidigt under året vidtog åtgärder för att räntesäkra vår låneportfölj. Som ett resultat har vi en bra förfallostruktur för kommande år. Det ger oss möjlighet att fortsätta på den inslagna vägen och även växla upp vårt arbete inom hållbarhet, kostnads­ kontroll och projektutveckling. En annan viktig komponent för vår till­ växtresa är organisationen, som jag än en gång vill lyfta fram som en framgångs­ faktor. En av Acrinovas paradgrenar är att hitta motiverade individer med hög specialistkompetens som konsekvent kan fortsätta att skapa värde för vårt bolag och vår aktie. Jag är stolt över de resultat vi skapat tillsammans under 2022, och jag är övertygad om att vi kommer att driva vårt arbete på ett lika bra sätt under kommande år. Jag vill passa på att rikta ett stort tack till alla kunder, partners och aktieägare som varit med oss under 2022. ” Det ger oss möjlighet att fortsätta på den inslagna vägen och även växla upp vårt arbete inom håll- barhet, kostnadskontroll och projektutveckling. ” Ulf Wallén, VD Euron 2, Trelleborg ===== SIDA 8 ===== ÅRSREDOVISNING 2022 OM ACRINOVA 8 VÅR MARKNAD Den dynamiska Öresundsregionen – vår hemmamarknad ===== SIDA 9 ===== ÅRSREDOVISNING 2022OM ACRINOVA 9 Med basen i Malmö befinner sig Acrinova mitt i den dyna­ miska Öresundsregionen. Detta är vår hemmamarknad där vi är väl bekanta med både företagsklimatet och de lokala förutsättningarna i fastighetsbranschen. Att vi befinner oss just här är ingen slump: Sedan Öresundsbron invigdes år 2000 har regionen blivit hela Skandinaviens tillväxtmotor. Det är här i regionen cirka en fjärdedel av Danmarks och Sveriges gemensamma BNP genereras*. Det är här företag och forskning etablerar sig för att dra nytta av de synergier som uppstår med två marknader i samver­ kan. Och det är här Acrinova utvecklar värden i fastigheter. Expansivt företagsklimat Sverige och Danmark uppvisar både lik­ heter och skillnader i sina företagskulturer, men det är just detta som gör regionen intressant. Här kan vi bygga på det som är gemensamt och lära oss av det som skiljer oss åt. Ett exempel är Greater Copenhagen, ett politiskt samarbete mellan regioner och kommuner i Sverige och Danmark som syftar till ökad affärs­ tillväxt och utveckling. I Öresundsregionen finns cirka 250 000 företag, många verksamma i högtekno­ logiska och kunskapsintensiva branscher. Även områden som handel, utbildning och turism gynnas av en integrerad region med hög rörlighet. En annan måttstock på hur intressant regionen är för företag är etableringen av huvud­ kontor – sedan bron invigdes har fler än 70 huvudkontor** flyttat till Malmö. Välutvecklad infrastruktur I mer än tjugo år har Öresundsbron bidragit till effektivare godstransporter till och från kontinenten. När Fehmarn Bält­förbindelsen öppnas 2029 ökas tillgängligheten ytterligare. Då blir Öresundsregionen än mer integrerad i den megaregion som sträcker sig från Hamburg i söder till Oslo i norr, vilket väntas gynna den ekonomiska utveck­ lingen och skapa hållbara logistik­ och transportlösningar. I en växande region ökar naturligtvis behoven av välfunge­ rande infrastruktur. För att möta ökade trafik volymer och fler pendlare kan för­ bindelserna över Öresund behöva stär­ kas. Därför utreds bland annat förutsätt­ ningarna för en Öresundsmetro Malmö – Köpenhamn, likaså en fast förbindelse mellan Helsingborg – Helsingör. God tillgång på kompetens Med sina över 4,1 miljoner människor är Öresundsregionen Nordens mest tätbe­ folkade storstadsområde, och även den största arbetsmarknaden. En förutsätt­ ning för att företag ska kunna utvecklas är tillgången på kompetens. I Öresundsregionen finns ett tjugotal uni­ vers itet och högskolor som utbildar fram­ tidens arbetskraft. Räknar man samman antalet studenter på båda sidor sundet utbildas årligen cirka 175 000 personer som kommer att bidra med värdefull kompetens på framtidens arbetsmarknad. Eftersom Öresundsregionen är attraktiv för unga och välutbildade människor, och många väljer att stanna i regionen efter avslutad utbildning, finns här en bra rekryteringsbas för de kunskaps intensiva företagen. Med hög rörlighet över grän­ sen (varje dag pendlar cirka 15 000 per­ soner över bron) ges företag på båda sidor bra tillgång till den kompetens de behöver. Sedan bron invigdes har fler än 70 huvudkontor flyttat till Malmö. * https://www.riksdagen.se/sv/webb-tv/video/motion/fordjupad-oresundsintegration_GY02U217 ** källa: Öresundsinstitutet ===== SIDA 10 ===== ÅRSREDOVISNING 2022 10 VÄRDESKAPANDE Vi är lokala och entreprenörsdrivna med ett starkt affärsmannaskap. Vår förmåga att identifiera nya objekt med potential, i kombination med god marknadskännedom, är ytterligare faktorer som bidrar till en positiv värdeutveckling. Acrinova har en ambitiös tillväxtplan för kommande år med mål att uppnå 4 miljarder i fastighetsvärde vid ut - gången av 2025. Långsiktig värdeskapare i Öresundsregionen Vårt hållbarhetsarbete är en naturlig del av vår affärsmodell och arbets­ process med siktet inställt på innovativa lösningar med energieffektivisering. Vi ligger i framkant för att skapa nya tidens klimatneutrala byggnader. Vår Nollvision visar på en ambition att göra mer än vad som krävs – att bygga hållbara fastigheter som kan skapa värden långt in i framtiden. I framkant med den gröna omställningen Vår projektportfölj har stor värde- utvecklingspotential samtidigt som vi gör värdeskapande investeringar i befintligt bestånd. Acrinovas långsiktighet och strategi av- speglas i aktiens långsiktiga substans- värde som har utvecklats positivt under alla år bolaget varit verksamt. Hög planerad tillväxttakt ger möjlighet till god värdetillväxt över tid. Långsiktigt positivt substansvärde Tre bra anledningar till att äga aktier i Acrinova: 1 2 3 INVESTMENT CASE ===== SIDA 11 ===== ÅRSREDOVISNING 2022 11 VÄRDESKAPANDE Fastighetsvärdets utveckling 2018–2022 NAV och stängningskurs t o m 2022-12-31 Aktiens direktavkastning och utdelning per år 0 400 800 1 200 1 600 2 000 20222021202020192018 0 5 10 15 20 20222021202020192018 Mkr Kr Kr % NAV ACRI-A ACRI-B 0,0 0,1 0,2 0,3 0,4 0,5 0,6 0,7 0,8 0,9 1,0 20222021202020192018 Utdelning kronor, per aktie Direktavkastning, ACRI-A Direktavkastning, ACRI-B 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 0 400 800 1 200 1 600 2 000 20222021202020192018 0 5 10 15 20 20222021202020192018 Mkr Kr Kr % NAV ACRI-A ACRI-B 0,0 0,1 0,2 0,3 0,4 0,5 0,6 0,7 0,8 0,9 1,0 20222021202020192018 Utdelning kronor, per aktie Direktavkastning, ACRI-A Direktavkastning, ACRI-B 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 0 400 800 1 200 1 600 2 000 20222021202020192018 0 5 10 15 20 20222021202020192018 Mkr Kr Kr % NAV ACRI-A ACRI-B 0,0 0,1 0,2 0,3 0,4 0,5 0,6 0,7 0,8 0,9 1,0 20222021202020192018 Utdelning kronor, per aktie Direktavkastning, ACRI-A Direktavkastning, ACRI-B 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 ===== SIDA 12 ===== Våra framgångsfaktorer ÅRSREDOVISNING 202212 VÄRDESKAPANDE TILLVÄXT OCH VÄRDESKAPANDE Acrinovas strategiska inriktning är att bygga, äga och utveckla fastigheter med värdepotential på attraktiva orter i Öre­ sundsregionen. Arbetet görs efter en indelning i tre huvudsakliga områden: Vår kompetens och lokala närvaro Även om Acrinova är ett ungt bolag har vi lång erfarenhet från fastighetsbranschen. Våra engagerade och erfarna medarbetare besitter den kompetens som krävs för att hitta lämpliga investeringsobjekt, men också förmågan och nytänkandet att utveckla fastigheterna till att nå sin fulla potential. Vår lokala förankring och väl utvecklade nätverk ger förståelse för varje delmarknad och skapar närhet till kun­ derna, hög tillgänglighet och snabba beslutsvägar. Vi ser möjligheterna och kan därmed agera framgångsrikt för ett näringsliv och en fastighetsmarknad i ständig förändring. Vår strategiska inriktning Acrinova har en strategisk inriktning som innebär att vi identifierar, utvecklar och förvaltar fastigheter med hög potential, något som ibland förbisetts av andra aktörer. Förmågan att identifiera objekt med potential, i kombination med god marknadskännedom, är faktorer som bidrar positivt till värdeutvecklingen. Fastigheterna i beståndet har en sam­ mansättning och exponering som ger god motståndskraft mot att påverkas av oväntade eller plötsliga svängningar i samhällsekonomin. Vår gröna profil och hållbarhet Acrinova arbetar för att skapa långsiktigt hållbara värden i företaget och i samhället, och har sedan 2020 en ISO­certifiering med fokus på miljöledningsarbete. Vi tar ansvar för att våra fastigheter optimeras för så låg miljöpåverkan som möjligt. Vår Nollvision säkerställer att nya fastigheter byggs för att vara självförsörjande på energi med hjälp av förnybara energikällor. Vi arbetar också löpande för att energi­ anpassa befintliga fastigheter samt för att minska deras klimatavtryck. När det kommer till social hållbarhet ser vi till att våra med arbetare trivs och mår bra, och att vi bidrar positivt till samhället på de delmarknader där vi är aktiva. Förvärv och transaktioner Fastighetsportföljen optimeras kon- tinuerligt för att ge bolaget största möjliga värdeavkastning. I början av 2021 fastställdes nya tillväxtmål vilket satte stort fokus på fastighetsförvärv och finansiering. Här ingår även av- yttringar av fastigheter som ur vårt perspektiv är färdigutvecklade. Projektutveckling Vi arbetar med alla typer av fastighets- utveckling, med speciell inriktning på nyproduktion av fastigheter med hög miljö­ och hållbarhetsprofil i enlighet med bolagets Nollvision. Ambitionen är att vara en självklar partner inom stads- och fastighetsut- ve ckling på våra utvalda delmarknader. Fastighetsförvaltning Fastighetsbeståndet består av ett 40-tal fastigheter i Öresundsregionen. Fokus är olika typer av kommersiella fastigheter såsom kontor, lager och logistik. Vi förvaltar och utvecklar de egna fastigheterna och genomför löpande värdehöjande åtgärder, allt från mindre anpassningar till mer genomgripande utvecklingsprojekt. ===== SIDA 13 ===== Vårt hållbarhetsarbete fokuserar på tre områden: hållbarhet i förvaltningen, hållbarhet i projekt- utvecklingen och hållbarhet i organisationen. Dessa områden är mest bidragande till vår långsiktiga konkurrenskraft, såväl strategiskt som finansiellt. Utöver fokusområdena har vi ett grundläggande ansvar som sam- hällsaktör. Genom att arbeta med hållbarhet som värdegrund kan Acrinova leverera långsiktiga värden till bolagets alla intressenter, såväl kunder, aktieägare, medarbetare som samhället i övrigt. ACRINOVAS HÅLLBARHETSARBETE Integrerat i strategier och styrning ===== SIDA 14 ===== ÅRSREDOVISNING 2022 14 HÅLLBARHET FN:s globala mål för hållbar utveckling 2015 antog FN 17 globala mål för hållbar utveck­ ling. Målen ska vara uppfyllda år 2030, och benämns ofta som Agenda 2030. Idag finns det många initiativ som kopplar till FN:s Agenda 2030, både på internationell, nationell och EU­nivå. Hållbar utveckling delas ofta in i tre dimensioner – social, ekonomisk och miljömässig hållbarhet där de olika dimensionerna är beroende av varandra. Exempelvis har en ekonomisk aktivitet alltid en social och miljömässig påverkan. Acrinova utgår från de 17 globala målen för hållbar utveckling för att utvärdera verksamheten, definiera mål och styra hållbarhetsarbetet framåt. Arbetet som sker inom ramen för våra tre fokusom­ råden bidrar till sju av FN:s globala mål för hållbar utveckling. Nollvision och Miljöbyggnad Silver För Acrinova är hållbar­ hetsarbetet affärskritiskt – ett integrerat hållbar­ hetsarbete och samhällsengagemang går hand i hand med värdeskapande. Långsiktigheten genomsyrar alla led, från projektering och finansiering till produktion och förvaltning. Därför är vår Nollvision kärnan i hållbarhetsarbetet. Nollvisionen innebär att samtliga nya fastigheter ska ha så lågt klimatavtryck som möjligt – helst noll. Detta uppnår vi genom miljövänliga materialval, energi­ snål konstruktion och förnybar energi­ försörjning från bland annat solceller och bergvärme. När vi bygger nytt upp­ förs byggnaderna i enlighet med Miljö­ byggnad Silver som ger en standard långt över lagkraven. I det befintliga fastighetsbeståndet utvärderar vi löpande förbättringsåtgärder. Grönt ramverk Hösten 2021 antog Acrinova ett grönt finansiellt ramverk. Det innebär att vi har möjlighet att uppta gröna obligationer eller gröna lån till en förmånligare ränta, vilket skapar ytterligare incitament för att arbeta aktivt med hållbarhet. Det Gröna finansiella ramverket är framtaget i enlighet med Green Bond Principles 2021 (GBP) och Green Loan Principles (GLP). Ramverket är externt granskat av Cicero och har erhållit betyget Medium Green. Acrinovas Gröna finansiella ramverk är kopplat till FN:s 17 Globala mål, där vi har valt att fokusera på de 7 mål där vi anser oss ha störst möjlighet att påverka. Inrättandet av det finansiella ramverket är en naturlig del av Acrinovas profil som ett hållbart företag, och gör det möjligt att ytterligare fokusera på att uppnå en positiv miljöpåverkan i verksamheten. Euron 1, Trelleborg ===== SIDA 15 ===== ÅRSREDOVISNING 2022 15HÅLLBARHET VÅRA FOKUSOMRÅDEN Hållbarhet i vår förvaltning Acrinovas fastighetsbestånd består i dags­ läget av 40 fastigheter. Beståendet varie­ rar mellan kommersiella fastigheter som kontor, lager och logistik samt bostads­ fastigheter. En utmaning för hela fastig­ hetsbranschen är att hantera fastigheters hållbarhetsprestanda. För Acrinova inne­ bär det ett fokus på fastighetsbeståndets klimatpåverkan och energi an vändning. Vi arbetar löpande med att optimera fastighetsdriften för att minska såväl mil­ jöbelastning som driftskostnader. Efter­ som varje fastighet är unik i ålder och utförande är fastighetens konstruktion avgörande för hur långt vi kan ta den hållbara omställningen. Målsättningen är att våra metoder ska hålla under lång tid med lågt klimatavtryck. Fossilfria fordon För att minska verksamhetens klimat­ påverkande utsläpp fasar vi successivt ut fossildrivna tjänstefordon till förmån för fossilfria alternativ . Under de senaste åren har vi löpande ersatt bensindrivna fordon med el­ eller biogasfordon. Vår målsättning är att samtliga bilar senast år 2025 ska drivas med el alternativt el kombinerat med annat drivmedel alter­ nativt biobaserat drivmedel. Vid årsskiftet var 15 procent av fordons­ parken fossilfri och 57 procent bestod av hybridbilar. Hållbarhet i vår projektutveckling Projekt är en spännande del inom Acrinova. Vi har högt ställda miljömål­ sättningar och samtliga nya fastigheter som Acrinova projekterar omfattas av vår Nollvision. Nyproducerade fastigheter är byggda i enlighet med Sweden Green Building Councils nivå Miljöbyggnad Silver. Vid nybyggnadsprojekt ska vi alltid värdera och eftersträva möjligheten till noll energi­ hus. Det innebär att vi innan byggstart arbetar aktivt för att klimatavtrycket vid uppförandet ska bli så lågt som möjligt. Detta genom att välja miljövänliga mate­ rial och lokala leverantörer, och att nya byggnader ska vara självförsörjande på energi. Förnybara energislag som berg­ värme och solceller gör fastigheterna oberoende av extern energiförsörjning och säkerställer långsiktigt hållbar drift. Under 2022 certifierades en byggnad enligt Miljöbyggnad Silver. Hållbarhet i organisationen Medarbetarnas engagemang och kunskap är avgörande för Acrinovas utveckling. Vi ska vara en attraktiv arbetsgivare som lockar och behåller kompetenta med­ arbetare. I en liten organisation som Acrinovas blir varje enskild medarbetares engagemang, kompetens och arbetsinsats mycket betydelsefull. Det är med hjälp av medarbetarnas kompetens som vi skapar värden i våra fastigheter och säkerställer fortsatt hög tillväxt i bolaget. Att vara en attraktiv och långsiktigt hållbar arbetsgivare har därför hög prioritet. Kompetens som värdeskapare Nyckeln till Acrinovas framgångar är vår kompetens inom fastigheter, i kombination med god marknadskännedom och lokala nätverk. Teamet består idag av 12 enga­ gerade medarbetare i en liten och slimmad organisation. Vid sidan om fastighets­ och transaktionsverksamheten har bolaget funktioner för marknad, ekonomi och finansieringsfrågor samt hyres­ och bolagsadministration. Kompetenta, enga­ gerade medarbetare som trivs och utvecklas är en av Acrinovas framgångsfaktorer. Attraktiv arbetsgivare Att vara en attraktiv arbetsgivare är ett ständigt pågående arbete. Det gör vi genom att erbjuda meningsfulla arbetsuppgifter som engagerar medarbetarna och är utvecklande både på ett professionellt och personligt plan. På Acrinova är vi stolta över vår företagskultur som erbjuder en inkluderande arbetsplats där medarbe­ tarnas olikheter värdesätts och respekteras. Genom ett öppet klimat, närvarande medarbetare och ledning visar vi varan­ dra uppskattning i det dagliga arbetet och det är viktigt att alla ska känna sig sedda och trivas. Vi har nolltolerans mot diskriminering eller kränkande särbe­ handling. Tillsammans formar vi en arbetsplats som är attraktiv för både dagens och morgondagens medarbetare. Vårt mål är att medarbetarindex ska vara minst 67, årets resultat blev 85. Nollvision för arbetsskador Acrinova ska erbjuda medarbetarna en arbetsmiljö som är trygg, säker och hälso­ sam. Både den psykosociala och fysiska arbetsmiljön är viktiga för att medarbe­ tarna ska trivas. Acrinovas mål är att inga anställda ska skadas under arbetet och bedriver därför ett organiserat arbetsmiljö­ arbete. Kontroller över hur arbetsplats­ säkerheten efterföljs sker kontinuerligt. Under 2022 hade vi 0 arbetsskador och en sjukfrånvaro på 4,8 procent. ===== SIDA 16 ===== ÅRSREDOVISNING 2022 16 HÅLLBARHET Fastigheter Våra mål för våra fastigheters miljöpåverkan bidrar till FN:s globala mål i Agenda 2030 ”11 Hållbara städer och samhällen”, ”12 Hållbar konsumtion och produktion”, ”13 Bekämpa klimatförändringarna” och ”15 Ekosystem och biologisk mångfald” och ”7 Hållbar energi för alla”. Nybyggnation • Samtliga a v våra egna nybyggnads­ projekt ska uppfylla kraven för miljö­ certifiering för minst nivån "Silver" enligt Sweden Green Building Councils system för miljöcertifiering. • Vid n ybyggnadsprojekt ska vi alltid värdera och eftersträva möjligheten till nollenergihus. Förvaltning • Målsättningen är att energiförbrukning på ägda fastigheter, så långt det är praktiskt och ekonomiskt genomför­ bart, ska ha en helt fossilfri drift. • Åtgärder för effektivare energian vänd­ ning samt hur driften görs fossilfri ska vara prioriterade och målsatta. Transporter Våra mål för våra transporters miljöpåverkan bidrar till FN:s globala mål i Agenda 2030 ”3 God hälsa och välbefinnande” och ”13 Bekämpa klimatförändringarna”. • Samtliga fordon ska senast år 202 5 drivas med el alternativt drivas med el kombinerat med annat drivmedel alternativt drivas av biobaserat driv­ medel. Vid samtliga nyanskaffningar av fordon ska mål 2025 beaktas. Antal fordon som drivs med el alternativt el kombinerat med annat drivmedel: 72% Arbetsmiljö Våra arbetsmiljömål bidrar till FN:s globala mål i Agenda 2030 ”8 Anständiga arbetsvillkor och ekonomisk tillväxt”. • Acrinova ska ha en sjukfrån varo som understiger SCB:s statistik för pri­ vatanställda, 3,4 %. Sjukfrånvaro: 4,8 % • Antalet arbetsskador ska vara noll. Antal arbetsskador: 0 • V årt medarbetarindex ska vara minst 67. Medarbetarindex: 85 HÅLLBARHETSMÅL Acrinovas hållbarhetsmål Eftersom hållbarhet är en uttalad och integrerad del i bolagets strategi, påverkar det allt från affärsmodell och strategi, till organisation och fastigheter. Acrinova höjer kontinuerligt ambitionerna inom hållbarhets arbetet, med uppsatta hållbarhetsmål för att mäta vår prestation. Samtliga mål är förankrade i FN:s globala mål. 7 3 8 11 13 12 13 15 ===== SIDA 17 ===== ÅRSREDOVISNING 2022 17HÅLLBARHET HÅLLBARHETSSTYRNING Hållbarhetspolicy Hållbarhetspolicyn fastställer att Acrinova ska verka för hållbart företagande. Vi lägger ribban högt och nöjer oss inte med att bara göra det som krävs, utan strävar hela tiden efter att utveckla hållbar­ hetsarbetet för att vara ett föredöme. Acrinova delar upp hållbarhetsarbetet i tre lika viktiga områden: Styrdokument För att säkerställa hållbara projekt har Acrinova tagit fram ett styrdokument som definierar bolagets generella miljö­ och hållbarhetskrav . Styrdokumentet blir därmed en utgångspunkt för upp­ handlingar, så att samtliga involverade parter får kännedom om Acrinovas kon­ kreta krav . I Styrdokumentet är fastslaget att svensk byggpraxis och BBR (Boverkets byggregler) ska gälla i Acrinovas projekt­ verksamhet. Alla nya fastigheter ska som minimum uppfylla kraven för Miljöcer­ tifiering Silver. Dokumentet definierar vilka krav som ska gälla i projektens alla faser, bland annat avseende på energi och vatten, materialeffektivitet, klimat­ påverkan och ansvarsfull produktion. ISO-certifiering Acrinova är sedan 2020 certifierade enligt ISO 14001:2015 och uppfyller därmed kraven för ett godkänt miljöledningssystem. Certifieringsprocessen var omfattande då alla delar av verksamheten genom­ lystes. Dessutom involverades många medarbetare vilket innebär att hela organisationen idag känner sig delaktiga i att utveckla Acrinova i en hållbar rikt­ ning. ISO 14001 är en internationellt accepterad standard som bygger på ständiga förbättringar. Certifieringen har som syfte att hjälpa företag att på effektivast möjliga sätt minimera nega­ tiv miljöpåverkan, men också att säker­ ställa att lagar och förordningar följs. Inom ramen för certifieringen har Acrinova satt upp ett antal mål som löpande ska följas upp. Ett av dessa var att miljöinven­ tera samtliga fastigheter i beståndet innan utgången av 2022. Detta ger nöd­ vändig kunskap för att kunna arbeta vidare med att ytterligare förbättra fastig­ hete rnas energivärden och miljöpåverkan. Miljömässig hållbarhet Detta uppnås framför allt genom medvetna val av leve­ rantörer, material, platser och arbetstekniker. Social hållbarhet Detta innebär en strävan att alla människor, oavsett personliga förutsättningar, ska kunna vistas i och bruka de miljöer Acrinova utvecklar. Ekonomisk hållbarhet Acrinova ska inom ramen för hållbart företagande skapa lönsamhet och ekonomisk tillväxt, för att på så vis öka värdet till aktieägarna. ===== SIDA 18 ===== Den attraktiva arbetsplatsen Att vara en attraktiv arbetsgivare är ett ständigt pågående arbete. Vi måste erbjuda meningsfulla arbetsuppgifter som är engagerande och utvecklande. En företagskultur där alla trivs, känner sig sedda och uppskattade är ett måste. Alla måste också känna trygghet och erbjudas en säker och hälsosam arbets­ miljö. På Acrinova är vi stolta över vår företagskultur. Vi är ett väl samman­ svetsat team som tillsammans formar vår arbetsmiljö. Värdeord från hjärtat Under våren 2022 genomförde vi en övning där vi alla tillsammans formade våra värdeord: Närhet, Omtanke och Driv . Innebörden är att vi är närvarande för våra kunder. Att vi vill väl, lyssnar och visar förståelse för varandra och för vad kunder behöver och vill ha. Omtanke om miljön är också centralt i vårt sätt att arbete och förhålla oss till omgivningen. Vi menar också att arbetsglädje och äkta engagemang gör oss handlingskraftiga och kan hantera projekten på ett snabbare och mer effektivt sätt. Tack vare att våra värdeord togs fram gemensamt känner vi att de är förankrade inifrån och kom­ mer från hjärtat. Här blir tanke och handling ett. Framgångsfaktorer Engagerade medarbetare som trivs och utvecklas är våra viktigaste framgångs­ faktorer. Det är medarbetarnas kompetens och personlighet som är värdeskapande i våra fastigheter och i våra kontakter med både nya och befintliga kunder. Teamet består idag av 12 medarbetare i en slimmad organisation. Vid sidan av fastighets­ och transaktionsverksamheten finns funktioner för marknad, hyres och bolagsadministration, ekonomi och finansieringsfrågor. ÅRSREDOVISNING 202218 HÅLLBARHETÅRSREDOVISNING 202218 Närhet Omtanke Driv VÅRA VÄRDEORD ===== SIDA 19 ===== ÅRSREDOVISNING 2022 19 ÅRSREDOVISNING 2022 Jenny brinner för byggnader Jenny hade hört mycket gott om Acrinova. När tjänsten som förvaltare annonserades ut så sökte hon jobbet direkt. Och sedan augusti 2022 är hon nu en viktig hörnsten för vårt arbete att ta hand om våra fastigheter och hyresgäster. Tack vare tidi­ gare erfarenheter, dels som byggnadsingenjör, men också som projektansvarig för olika byggprojekt, är Jenny på många sätt perfekt i rollen som den direkta länken till våra hyresgäster. Dessutom älskar hon byggnader. ”Jag brinner för att ta hand om fastigheter. De är levande både på sitt eget sätt och tillsammans med de människor som finns i dem. För mig är jobbet en passion. Det är också lätt att behålla passionen här på Acrinova. Här finns en familjär känsla där vi hjälper varandra. Att det också är roligt och alltid nära till skratt gör att man känner trivsel och samhörighet här”, säger Jenny . Att både vara och göra Acrinova är en liten organisation. Förvaltarnas uppgifter är därför både av teknisk och administrativ natur. För Jenny passar det helt perfekt. ”Mitt kall är att gå runt och vara närvarande. Jag är nog ute hos hyresgästerna halva min tid. Dels för att vara nära där det händer och se till att löften uppfylls. Och lyssna. Men också att ’se till’ husen och lokalerna. För mig är det viktigt att finnas till hands – att både vara och göra”, framhäver Jenny . ” Att finnas på plats för våra hyres - gäster.” Lars bygger relationer Med över 20 års erfarenhet av den skånska fastighetsbranschen kan Lars regionen utan och innan. 2018 började han tjänsten som förvaltare på Acrinova, I arbetsuppgifterna ingår både det administrativa och det tekniska vilket passar Lars bra som i grunden är drifttekniker. För Lars är det viktigt att vara ”där ute” och träffa hyresgästerna och vara involverad i allt från början till slut. ”Vi är en tight organisation här på Acrinova vilket betyder att vi kommer nära både hyresgästerna och varandra inom företaget. Det gör att vi ser mer och förstår mer. Att jobba prestigelöst och lite över gränserna i våra roller innebär ett större ansvar, samtidigt som det skapar en helhet med ett bättre slutresultat som följd. Vår drivkraft är att ligga i framkant både när det gäller projek­ tering av nya projekt och i den dagliga driften i övrigt. Det är något man gör tillsammans med kunderna. Självklart i en öppen dialog”, menar Lars. Att samordna och se möjligheter Driften av en fastighet är på många sätt ett evighetsprojekt. Ett positivt sådant. För Lars är det lika självklart som utvecklande. ”Verkligheteten finns ute hos hyresgästerna. Hur de har det, hur de trivs och hur allt fungerar. Jobbet går inte att göra om vi inte är på plats och möter människor på deras villkor. Jag tror på att skapa goda relationer, att lyssna och verkligen visa att vi vill väl. Det är också ett lärande hela tiden som gör oss bättre på att samordna och hitta möjligheter. För mig måste jobbet vara fyllt av engagemang och positiva möten. Och inte minst att ha roligt”. ” Att vara in volverad i allt från början till slut.” Lars Sonesson, Förvaltare Jenny K Pettersson, Förvaltare HÅLLBARHET ===== SIDA 20 ===== ÅRSREDOVISNING 2022 20 FASTGHETER / PROJEKT Fastigheter ===== SIDA 21 ===== ÅRSREDOVISNING 2022 21 FASTIGHETER Ett fastighetsbestånd i utveckling Acrinovas fastighetsportfölj växer starkt, med ett fastighetsvärde på väg mot tvåmiljardersvallen. I den dynamiska Öresundsregionen investerar vi i fastigheter med hög potential. Med god lokal kännedom och högt fastighetskunnande utvecklar vi vårt fastighetsbestånd för att skapa lång­ siktigt hållbara värden. Värdeskapande fastigheter Acrinovas fastighetsbestånd består i dags­ läget av 40 fastigheter. Fokus är olika typer av kommersiella fastigheter såsom kontor, lager och logistik, men vi har även renodlade bostadsfastigheter. Acrinovas kompetens att hantera ett blandat fastig­ hetsbestånd innebär dels en större mark­ nadspote ntial, dels en sund riskspridning. Vårt bestånd är i ständig tillväxt, där vi steg för steg adderar nya fastigheter med potential. Vi är oftast en långsiktig ägare, men kan välja att sälja fastigheter för att finansiera fastighetsförvärv som bedöms ha högre avkastningspotential. Hållbar omställning av fastighetsbeståndet I vårt befintliga fastighetsbestånd utvär­ derar vi löpande vilka förbättringsåtgärder vi kan vidta för att göra skillnad. Det kan handla om att renovera för att få bättre energivärden, eller att byta till förnybara energikällor. Hur långt vi kan ta den håll­ bara omställningen beror på fastighetens konstruktion. Varje fastighet är unik i sin ålder och utförande vilket sätter ramarna för vad vi kan uppnå. Fastigheterna utvecklas enligt en plan där vi löpande arbetar med energieffektiviseringar för att minska klimatavtryck och förbättra driftnettot. Steg för steg utvecklar vi vårt fastighetsbestånd i en hållbar riktning. Förvaltningsfastigheter • Har stabila kassaflöden som ut gör basen i fastighetsportföljen • Är oftast ett m ycket långsiktigt innehav • Bedöms som färdigutv ecklade och har endast mindre investeringsbehov Förädlingsfastigheter • Ofta vakanta fastighet er med betydande renoveringsbehov • Har omsorgsfullt analyserats och bedöms kunna bli fullt uthyrda • Initialt ofta mindre kassaflöden, men kan eft er förädling bli lönsamma förvaltningsfastigheter VÅRT FASTIGHETSBESTÅND DELAS IN I: FASTIGHETER & PROJEKT Kavalleristen 11, Helsingborg ===== SIDA 22 ===== ÅRSREDOVISNING 202222 FASTGHETER & PROJEKT Fastighetsbeståndet i siffror FASTIGHETSRELATERADE NYCKELTAL* 2022 Förvaltnings- fastigheter Förädlings- fastigheter Totalt** 2021 2020 2019 Uthyrningsgrad, yta, % 93,2 72,5 89,5 87,5 81,2 78,0 Ekonomisk uthyrningsgrad, % 94,6 77,6 92,9 92,3 86,9 84,0 Hyresvärde, Mkr 128,1 14,7 142,8 112,9 73,0 62,5 Hyresintäkt, Mkr 121,2 11,4 132,6 104,2 63,5 52,5 Uthyrningsbar yta, kvm 121 675 26 740 148 415 132 561 108 327 93 272 Ledig yta, kvm 8 282 7 352 15 634 16 557 20 395 20 504 Verkligt värde, Mkr 1 506,9 150,1 1 854,3 1 603,6 864,0 653,5 FASTIGHETSBESTÅNDETS FÖRÄNDRING Tkr 2022 2021 2020 2019 2018 VERKLIGT VÄRDE PER 1 JANUARI 1 603 550 864 036 653 515 442 075 380 008 Förvärv 79 000 464 000 127 000 217 838 43 585 Investeringar 250 735 157 243 78 265 7 955 19 097 Försäljningar -92 000 -30 100 -26 000 -49 000 -21 500 Värdeförändringar 13 039 148 371 31 256 34 647 20 885 VERKLIGT VÄRDE VID PERIODENS UTGÅNG 1 854 325 1 603 550 864 036 653 515 442 075 FASTIGHETSVÄRDE 0 500 000 1 000 000 1 500 000 2 000 000 Mkr 20212020 2022 Logistik/Produktion, 737 Mkr Projekt, 197 Mkr Extern handel/Service, 440 Mkr Bostäder, 190 Mkr Samhällsfastigheter, 97 Mkr Kontor, 193 Mkr Förädlingsfastigheter, 150 Mkr Projektfastigheter, 197 Mkr Förvaltningsfastigheter, 1 507 Mkr TOTALT FASTIGHETSVÄRDE 1 854 Mkr * Bolaget presenterar en rad finansiella mått som är så kallade alternativa nyckeltal enligt ESMAs riktlinjer. För mer information om definitioner, se sidan 84. ** I totalt verkligt värde ingår även verkligt värde för projektfastigheterna om 197,3 Mkr. Förädlings- fastigheter 150 Mkr Projekt- fastigheter 197 Mkr Projekt 197 Mkr Extern handel/ Service 440 Mkr Bostäder 190 Mkr Samhälls- fastigheter 97 Mkr Kontor 193 Mkr 737 Mkr Logistik/Produktion Förvaltningsfastigheter 1 507 Mkr 53,7% BELÅNINGSGRAD ===== SIDA 23 ===== ÅRSREDOVISNING 2022 23 Projekt ===== SIDA 24 ===== ÅRSREDOVISNING 2022 24 FASTIGHETER & PROJEKT Fastighetsprojekt med Nollvision Projekt är en spännande del inom Acrinova. Vi har högt ställda miljömålsättningar och alltid vår Nollvision i fokus. Det innebär att våra nyproducerade fastigheter är byggda i enlighet med Sweden Green Building Councils nivå Miljöbyggnad Silver, fossilfria och ofta självförsörjande på energi. Allt för att minska klimatavtrycket. Projekt – en del i tillväxtstrategin Projektutveckling är en allt viktigare del i Acrinovas tillväxtstrategi. Vi arbetar med alla typer av projekt, från mindre hyres­ gästanpassningar till genomgripande utvecklingsprojekt och nyproduktion. Ambitionen är att vara en självklar partner inom stads­ och fastighetsutveckling på våra utvalda delmarknader. Projektfastigheterna genererar oftast inte några kassaflöden initialt. Det kan vara renodlad tomtmark eller äldre helt tom­ ställda fastigheter som har förvärvats utifrån en marknadsbedömning om fastighetens geografiska läge och möjlighet till exploatering inom en femårsperiod. Vi bygger för framtiden Nya fastigheter som Acrinova projekterar omfattas av vår Nollvision. Redan innan byggstart säkerställer vi att klimatavtrycket vid uppförandet ska bli så lågt som möjligt, exempelvis genom miljövänliga material­ val och lokal materialanskaffning. Noll­ visionen innebär också att nya byggnader ska vara självförsörjande på energi. För­ nybara energislag, som bergvärme och solceller, gör fastigheterna oberoende av extern energiförsörjning och säker­ ställer långsiktigt hållbar drift. Nyproducerade fastigheter är byggda i enlighet med Sweden Green Building Councils nivå Miljöbyggnad Silver. Denna certifieringsnivå ger en standard långt över lagkraven och säkerställer bland annat en hållbar inomhusmiljö avseende solskydd, ljudmiljö och ventilation. Planeringsprojekt • I planeringsfas och har ännu inte byggstartats • Ingen realiserad värdeökning har bokförts • Inget uppskattat marknadsvärde anges Produktionsprojekt • Alla planeringsst eg är genomförda och byggstart har skett • Successiv realisering a v värdeökning baserat på nedlagd investering / förväntat övervärde vid färdigställande och ingår i Acrinovas totala fastighetsvärde • Uppskattning a v marknadsvärde vid färdigställande som en upplysningspost i rapporter VÅRA PROJEKT DELAS IN I: PROJEKT ===== SIDA 25 ===== ÅRSREDOVISNING 2022 25 * Ersätter förädlingsfastighet vid produktionsstart. Avvaktar detaljplansändring. ** Projektfastigheterna är upptagna till nedlagd produktionskostnad inkl mark i bokföringen. Finns ett framtida förväntat övervärde vid färdigställande avräknas 50 procent vid produktionsstart om hyresavtal finns signerat alternativt så fort hyresavtal är signerat. Övriga 50 procent avräknas proportionerligt under byggnationens gång. Är värdet för en försäljning i förtid av projektet vid bokslutstillfället högre än föregående beräkning har istället detta värde redovisats i bokföringen. PROJEKTFASTIGHETER VID FÄRDIGSTÄLLANDET FASTIGHET Typ Projektfas Färdig- ställande Uthyrningsbar yta, kvm Uppskattat värde, tkr Varav bokfört värde per 31 dec** Landskrona Björnen 23 Kontor Produktion Kvartal 3 2023 2 200 110 000 59 000 Kävlinge Löddeköpinge 23:14 byggrätt bef fastighet Extern handel/ Service Produktion Kvartal 3 2023 3 800 56 000 21 470 Staffanstorp Hjärup 4:6* Bostäder Detaljplanändring -- 30 000 -- -- Trelleborg Trucken 2 Logistik/ produktion Produktion Kvartal 3 2023 1 000 26 000 2 918 Åstorp Hästhoven 6 Bostäder Produktion Kvartal 1 2023 3 826 125 000 111 200 Div mindre projekt 2 737 2 737 SUMMA 40 826 319 737 197 325 Projektportföljens värde Bokfört värde per 22-12-31 Bedömt tillkommande värde Bedömt marknads - värde vid tidpunkt för färdigställande Bedömt övervärde Nedlagd och planerad investering 320 Mkr 68 Mkr 252 Mkr 123 Mkr 197 Mkr PROJEKTPORTFÖLJENS VÄRDE FASTIGHETER & PROJEKT ===== SIDA 26 ===== ÅRSREDOVISNING 2022 26 LANDSKRONA Industrifastighet för Lindells bageri Acrinova har tecknat ett tioårigt hyres- avtal med Lindells Bageri, som har flyttat in i en nyuppförd fastighet på 1 500 kvm. Den stod klar på Norra Industriområdet i Landskrona under hösten 2022. I enlighet med Acrinovas Nollvision och uttalade hållbarhetstänk är fastigheten fossilfri och värms med egenproducerad el. Detta ger en långsiktigt hållbar fastig- het med ett lågt miljöavtryck – helt i linje med Acrinovas högt ställda miljömål- sättningar. LANDSKRONA Fastighet för industri- koncernen Freudenberg Den tyska industrikoncernen Freudenberg valde Acrinova för att uppföra en kon- tors- och lagerfastighet. Fastigheten har byggts på Järvgatan i Landskrona och omfattar totalt 2 700 kvm uthyrbar yta. Acrinova och Freudenberg har tecknat ett tioårigt hyresavtal på fastigheten som uppförts med högt ställda miljökrav, med fossilfri uppvärmning och egenproduce- rad el med hjälp av solceller. Inflyttning skedde i slutet av 2022. LANDSKRONA Lagerfastighet Acrinova har byggt en lager- och logistik- fastighet med 1 600 kvm uthyrningsbar yta på Hjalmar Brantings väg i Landskrona. Byggnaden är uppförd i enlighet med Miljöbyggnad Silver med möjlighet till solceller på taket. Planerad inflyttning är första halvåret av 2023. ACRINOVA PROJEKT FASTGHETER & PROJEKT FÄRDIGSTÄLLT FÄRDIGSTÄLLT FÄRDIGSTÄLLT Klimatsmart projektutveckling Acrinova har en rad pågående projekt med olika inriktning och karaktär, från industri ­ och logistikfastigheter till kontor och idrottsanläggningar. Med vår Nollvision som fundament blir varje ny fastighet en del i arbetet med att bygga ett hållbart samhälle. ===== SIDA 27 ===== ÅRSREDOVISNING 2022 27 ÅSTORP Flerbostadsfastighet Hästhoven På Storgatan 38 i Åstorp uppför Acrinova flerbostadsfastigheten Hästhoven. Bygg- naden blir tio våningar hög och inne- hålla lägenheter i storleken ett till fyra rum och kök. Högst upp blir det en buller- skyddad gemensam takterrass i söder- läge med utsikt över stan. De boende får även tillgång till bilparkering med laddplatser under tak och säker cykel- parkering. Hästhoven certifieras enligt Miljöbyggnad Silver för energieffektivitet och litet klimatavtryck. Inflyttning sker under våren 2023. LÖDDEKÖPINGE Byggrätt Kävlinge: Löddeköpinge 23:14 Acrinova förvärvade handelsfastigheten Kävlinge Löddeköpinge 23:14 sommaren 2021, vilket är en av Skånes mest besökta handelsplatser. I affären ingick även en byggrätt på cirka 3 800 kvm. Hyresavtal gällande byggrätten har teck- nats med detaljhandelskedjan JYSK och omfattar totalt 1 500 kvm. Även detalj- handelskedjan Thansen flyttar in i fastig- heten, på en yta som blir cirka 1200 kvm. Den nya byggnaden uppförs i enlighet med Acrinovas Nollvision, som innebär att den byggs för att bli klimatneutral så att den avger ett så litet klimatav- tryck som möjligt. Inflyttning sker från och med andra kvartalet 2023. HJÄRUP Nyproduktion av fyra kvarter I Hjärup fortskrider Acrinovas hittills största utvecklingsprojekt avseende fyra hela kvarter med bostäder och kommer- siella lokaler i markplan. Det planeras för levande miljöer med grönområden, torg, aktivitetszoner och dagvattenstråk. Projektmålet för kvartersutvecklingen i Hjärup omfattar cirka 30 000 kvm i bygg- rätter, vilka ännu ej värderats. Projektet kräver en ny detaljplan som ännu inte är antagen. TRELLEBORG Flerbostadsfastighet Euron 2 I Trelleborg uppförde Acrinova en fler- bostadsfastighet i norra delen av staden. Fastigheten rymmer 80 lägenheter i storlek ett till fyra rum och kök, med gemensam takterrass och ett under- jordiskt parkeringsgarage. Fastigheten är uppförd enligt certifierings- systemet “Miljöbyggnad Silver”. Med- vetna materialval och konstruktionsteknik gör fastigheten energieffektiv och självförsörjande på fossilfri energi. In flyttning skedde i mars 2022. LANDSKRONA Kontorsfastighet för Folktandvården och SWEP Acrinova har tecknat ett femtonårigt hyresavtal med Region Skåne/Region- fastigheter. Avtalet medför att Folktand- vården Skåne AB kommer att flytta in på nedre plan i en fastighet om 2 200 kvm som uppförs på Järvgatan i Landskrona. På det övre planet flyttar industri­ koncernen SWEP in. Fastigheten kommer att få en rad energi- effektiva lösningar för att minska klimat­ avtrycket, såsom fossilfri energianvändning och solceller. Planerad inflyttning är 2023. TRELLEBORG Modern logistik- fastighet I Trelleborg uppför Acrinova en byggnad om cirka 1 000 kvm. Byggnaden är belägen på Truckvägen och byggs med inrikt- ningen lager, produktion och kontor. Fastigheten byggs med hög energief- fektivitet för att ge ett så litet klimatav- tryck som möjligt. Byggnaden beräknas inflyttningsklar under tredje kvartalet. FASTIGHETER & PROJEKT FÄRDIGSTÄLLT PÅGÅENDE PÅGÅENDE FRAMTIDAPÅGÅENDE PÅGÅENDE ===== SIDA 28 ===== Nyproduktion med högt ställda krav – från båda parter KUNDCASE FREUDENBERG FASTIGHETER & PROJEKTÅRSREDOVISNING 202228 ===== SIDA 29 ===== ÅRSREDOVISNING 2022 29 FASTIGHETER & PROJEKT Precis som vi har Freudenberg högt ställda krav när en ny byggnad ska pro­ jekteras. Vi tror att just den ömsesidiga synen på hållbarhet och energieffektivt tänkande bäddade för att samarbetet blev så fruktbart. Global koncern på lokal marknad På Järvgatan i Landskrona har Acrinova projekterat och uppfört en kontors­ och lagerbyggnad för den globala industri­ koncernen Freudenberg. Det är den svenska delen av affärsområdet Freudenberg Sealing Technologies (FST) som i slutet av december 2022 flyttade in i de nya lokalerna om 2700 kvadratmeter. Verk­ samheten fungerar som ett säljbolag med lager­ och servicefunktion för den svenska marknaden. FST är marknads­ ledare på tätningsteknik och tätnings­ lösningar (sealings) med kunder inom tillverkningsindustrin. Koncernen som sådan har cirka 50 000 medarbetare runt om i världen. På det svenska bolaget finns 45 av dem. Stockholm vs Skåne Bolagets vd Andreas Bildtsen berättar att valet på Acrinova som projektör föregicks av en urvalsprocess där tio möjliga bygg­ bolag fanns med som alternativ . Till sin hjälp hade FST konsultbolaget Colliers som hanterade urvalsprocessen. ”För­ utom att vaska fram rätt byggprojektör stod valet också mellan Stockholms­ området och Skåne. Huvudkontoret låg då i Bromma utanför Stockholm och samtidigt fanns ett tidigare köpt bolag i just Landskrona, numera inlemmat i FST”, säger Andreas. Andreas menar att urvalet var rigoröst, dels utifrån ett logistiskt, geografiskt perspektiv men också från det faktum att tomtmark fanns mer tillgängligt i Skåne än i Stockholmsområdet. ”I den första urvalsprocessen, valdes sex bygg­ bolag ut, tre i Skåne och tre i huvudstaden. Från början tittade vi främst efter möjlig yta att bygga på. Senare kom även sådant som logistik in”, förklarar Andreas. I nästa skede av processen valdes Acrinova plus ytterligare två möjliga projektörer ut och intervjuer med bolagen tog vid. Utfallet föll glädjande nog på Acrinova, Skåne och Landskrona. Samsyn en viktig parameter Enligt Andreas avgjordes valet till stor del på den samsyn Acrinova och Freudenberg Några minuter bort rullar trafiken på motorvägen som förbinder söder med norr. Lite närmare finns järnvägen och Landskrona station. Avstånden är korta. Infrastrukturen med övriga Europa finns runt knuten. Tomtmark finns. Arbetskraft finns. Är det här ett optimalt läge sett ut praktiska, ekonomiska och logistiska perspektiv? Vi tycker det. Och vi tror att Freudenberg, som i december flyttade in i nya kontors­ och lagerlokaler på Järvgatan en liten bit från motorvägen, också tycker det. ” Vi upplever att Acrinova verkligen lyssnade och visade stor flexibilitet till hur vi ville ha det.” Andreas Bildtsen, vd FST Andreas Bildtsen, vd FST ===== SIDA 30 ===== ÅRSREDOVISNING 202230 FASTIGHETER & PROJEKT hade på hållbarhet, men också på viljan till att tillfredsställa önskemål och krav . ”Det var ett gemensamt givande och tagande. Vi upplever att Acrinova verkligen lyssnade och visade stor flexibilitet till hur vi ville ha det. Det har också inne­ burit att processen gick så pass snabbt från beslut, projektstart och färdigställande och att vi var med i projektet hela tiden”, förtydligar Andreas och berättar vidare om de olika klimattekniska lösningarna som finns i byggnaden. Automatiserad energibesparing ”Nu har vi fossilfri energi från Landskrona energi och väntar på att det kommer sol­ celler på taket. Ventilationen är automa­ tiserad liksom värmen som verkar i zoner, och slår av och på beroende på om per­ soner finns i de olika lokalerna, ett slags automatiserad energibesparing skulle man kunna säga. Och lagret är utrustat med energieffektiv ledbelysning som ger dagsljus vilket är positivt även för arbetsmiljön”, framhäver Andreas och poängterar att det viktiga i projekte­ ringen och byggprocessen var att man strävade mot samma mål och med höga krav både på detaljnivå och på byggna­ den som helhet. Nollvision som målsättning Nya fastigheter som Acrinova projekterar omfattas av vår Nollvision. Redan innan byggstart säkerställer vi att klimat- avtrycket vid uppförandet ska bli så lågt som möjligt, exempel- vis genom miljövänliga materialval och lokal materialanskaffning. Nollvisionen innebär också att nya byggnader ska vara själv- försörjande på energi. Förnybara energislag som bergvärme och solceller gör fastigheterna oberoende av extern energi- försörjning och säkerställer långsiktigt hållbar drift. Miljöbyggnad Silver Nyproducerade fastigheter är byggda i enlighet med Sweden Green Building Councils nivå Miljöbyggnad Silver. Denna certifieringsnivå ger en standard långt över lagkraven och säkerställer bland annat en hållbar inomhusmiljö avseende solskydd, ljudmiljö och ventilation. ===== SIDA 31 ===== ÅRSREDOVISNING 2022 31 Förvaltningsberättelse ===== SIDA 32 ===== ÅRSREDOVISNING 2022 32 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE Styrelsen och verkställande direktören för Acrinova AB (publ), organisationsnummer 556984­0910, avger härmed årsredovisning och koncernredovisning för 2022. Verksamhet Acrinova är ett fastighetsbolag med säte och huvudkontor i Malmö och aktien är noterad på Nasdaq Stockholm. Med ett strategiskt fokus på fastigheter med hög utvecklingspotential skapas långsiktigt hållbara vär- den. Acrinova har sedan 2015 byggt upp en portfölj med ett fastighets- värde som nu uppgår till 1 854 Mkr och med en omsättning på 131 Mkr. Organisation Acrinovas organisation består av VD, CFO samt funktioner för affärsut- veckling, fastighetsförvaltning, marknad, kommunikation, IT, ekonomi och hyresadministration. Bolagets personal bemannar två kontor i Malmö och Helsingborg. Medelantalet anställda under året var 12 st varav andelen kvinnor var 7 st. Sjukfrånvaron sjönk med 1 procentenhet under 2022 trots Covidpåverkan. Medarbetarnas välmående är viktigt för bolaget och varje år genom- förs en medarbetarundersökning. Utfallet för 2022 var något bättre än 2021 och är därmed fortsatt på mycket höga nivåer. Förvärv och avyttringar Under året förvärvades två fastigheter för totalt 79 Mkr (464) och tre fastigheter har avyttrats för 92,0 Mkr (30,1). Se vidare om fastighets- beståndets förändring under not 11. Väsentliga händelser under året Utöver förvärv och avyttringar som nämns ovan har fyra av bolagets projekt färdigställts under 2022, tre fastigheter i Landskrona och en bostadsfastighet i Trelleborg. Den 16 december 2022 noterades bolaget på Nasdaq Stockholm. Noteringsprocessen är ett omfattande arbete som pågått under stora delar av 2022 med en komplett genomlysning av bolagets verksamhet, styrning, interna kontroll och rapportering. För övriga väsentliga händelser under året och efter räkenskapsårets utgång, se not 34. Utdelning Styrelsen föreslår en utdelning om 0,40 kr per A- och B-aktie, att delas ut vid två tillfällen. Året som gått ===== SIDA 33 ===== ÅRSREDOVISNING 2022 33FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE Rörelseresultat (Driftnetto) Rörelseresultatet för räkenskapsåret 2022 uppgick till 89 433 tkr (72 614). De totala intäkterna uppgick till 130 532 tkr (101 955) varav hyresintäkterna uppgick till 119 990 tkr (72 345). Ökningen beror framför allt på ett större fastighetsbestånd. Serviceintäkterna uppgick till 10 542 tkr (29 610). Minskningen av serviceintäkterna jämfört med 2021 beror på att bolaget renodlat verksamheten och numera verkar som ett mer utpräglat fastighetsbolag med fokus på eget ägande istället för extern förvaltning. Att serviceintäkterna ändå blev relativt höga beror på ett skadestånd från en hyresgäst som önskade frånträda sitt hyresavtal. Den ekonomiska uthyrningsgraden vid utgången av räkenskapsåret uppgick till 92,9 procent (92,3) för det totala beståndet, medan samma nyckeltal gällande förvaltningsfastigheterna uppgick till 94,6 procent (95,0). Sammantaget visar resultatet tydligt på Acrinovas styrka att utveckla sina fastigheter med trygg och stabil uthyrningsgrad. Direkta kostnader uppgick under räkenskapsåret till -41 099 tkr (-29 341). De består i huvudsak av taxebundna kostnader samt drift- och underhållskostnader. Ökningen är också direkt effekt av ett större fastighetsbestånd. Rörelseresultatet på 89 433 tkr (72 614) blev högre än föregående räkenskapsår trots en stor minskning av serviceintäkterna. Anledningen till att rörelseresultatet trots allt blev bättre än 2021 är, som ovan nämnts, ökningen av det egna fastighetsbeståndet i form av förvärv och färdigställande av projekt. Förvaltningsresultat Förvaltningsresultatet för 2022 uppgick till 27 026 tkr (19 711) vilket är 37 procent bättre än motsvarande period 2021. Resultatet belastas med 4 863 tkr i kostnader för listbytet till Nasdaq Stockholm. Denna post är av engångskaraktär och justerat för denna post skulle förvalt- ningsresultatet ha förbättrats med 62 procent jämfört med år 2021. Sammantaget uppgick årets kostnader för central administration till -38 352 tkr (-38 780) för 2022. I de centrala administrationskost- naderna ingår bland annat kostnader för personal, affärsutveckling, marknadsföring och börskostnader. I denna post ingår också som ovan nämnts, kostnader för listbytet. Finansnettot för räkenskapsåret uppgick till -24 055 tkr (-14 122). I de finansiella kostnaderna ingår räntor för extern finansiering samt övriga finansiella kostnader såsom avgifter för finansiella instrument och checkkredit. Ökningen av finansiella kost n ader beror på framför allt höjda räntor samt ett större fastighetsbestånd och därmed en större räntebärande skuld. De totala räntebärande skulderna uppgick per 2022-12-31 till 995 689 tkr (798 741). Exkluderat för lån härrörda till projekt var de 903 615 tkr (737 971). Resultat före skatt Resultat före skatt för räkenskapsåret uppgick till 103 485 tkr (188 364). Värdeförändringar för fastigheterna uppgick till 27 784 tkr (149 671) för 2022. Skillnaderna mot föregående år är att det under 2021 skedde stora värdeökningar för fastigheter generellt på marknaden. Under året har bolaget sålt tre fastigheter med vinst men där historiskt redovisade värden nu plockats bort från orealiserade värden enligt IFRS- regelverket. De orealiserade värdeförändringarna förklaras generellt av omvärdering av fastigheter där vakansgraden förändrats, hyresavtal omförhandlats eller där avkastningskravet förändrats alternativt att investeringar gjorts i fastigheten. Se vidare på sidan 56 för tillvägagångs- sätt vid fastighetsvärderingar. Orealiserade värdeförändringar på finansiella tillgångar blev 48 592 tkr (5 772) varav värdeförändringen på derivat uppgick till 56 592 tkr (5 772) och är en följd av förändrad marknadsränta. Ränteswappar värderas genom att framtida kassaflöden diskonteras till nuvärde. Övrig förändring för året består av en nedskrivning av en finansiell fordran efter omvärdering på 8 000 tkr. Resultat efter skatt Årets resultat efter skatt uppgick till 79 336 tkr (153 164). Skatt på årets resultat uppgick till -24 149 tkr (-35 200) vara v -2 793 tkr (-1 999) avser aktuell skatt och -21 356 tkr (-33 201) avser uppskjuten skatt relaterad till fastigheter, finansiella instrument och underskottsavdrag. Resultat ===== SIDA 34 ===== ÅRSREDOVISNING 2022 34 Balansräkning Fastighetsbestånd Värdet för fastigheterna uppgår till 1 854 325 tkr (1 603 550) per 2022-12-31. Fastighetsbeståndets värde har baserats på externa värderingar gjorda av Newsec Advice AB under perioden maj 2022 – november 2022. Värderingarna har baserats på analys av framtida kassaflöden för respektive fastighet där hänsyn tagits till gällande hyres k ontraktsvillkor, marknadsläge, hyresnivåer, drifts-, underhålls- och förvaltningsadministrationskostnader samt behov av investeringar. Under 2022 har två förvärv genomförts till ett totalt värde om 79 Mkr. Projektfastigheter står för 197 325 tkr av totala fastighetsvärdet och värdet är till övervägande del baserat på nedlagda kostnader samt en proportionerlig del av förväntat övervärdet. Se vidare om Fastighets- beståndet under not 1 och not 11. Fordringar Övriga långfristiga fordringar uppgår till 16 850 tkr (63 457) per 2022-12-31. Minskningen av långfristiga fordringar beror på att en fordran gällande investeringsbidrag som är beslutad och som kommer att betalas ut under Q2 eller Q3 2023 har omklassificerats till kort- fristig fordran. Övrig förändring av fordran är en nedskrivning av en finansiell fordran efter omvärdering på 8 000 tkr. Övriga kortfristiga fordringar per 2022-12-31 är 118 693 tkr (16 428). Den stora ökningen beror framför allt på den fordran som uppkommer i samband med marknadsvärdering av räntederivaten. Då detta värde stigit kraftigt i samband med att marknadsräntorna höjts, ökar även fordran. Även omklassificeringen av investerings bidraget från Övriga långfristiga fordringar påverkar denna post. Likvida medel Likvida medel uppgick till 28 311 tkr (74 657). Anledningen till den stora skillnaden i likvida medel jämfört med samma tidpunkt 2021 är framför allt att det under 2021 genomfördes en stor riktad emission i september. Under 2022 har bolaget startat upp ett antal projekt vilket kräver mycket likviditet i början av projektfasen. Dessutom har bolaget under andra halvan av 2022 amorterat av ett större lån. Uppskjuten skatt Uppskjuten skatt beräknas med en nominell skatt på 20,6 procent på skill- nader mellan redovisat och skattemässigt värde på tillgångar och skulder. Den uppskjutna skatteskulden uppgick per 2022-12-31 till 84 148 tkr (66 288) och är till största del hänförlig till skillnader mellan verkligt värde och skattemässigt värde för fastigheter och räntederivat, men även till viss del underskottsavdrag och ränteavdragsbegränsningar. Skulder De räntebärande skulderna i koncernen uppgick 31 december 2022 till 995 689 tkr (798 741), varav 970 539 tkr (769 741) avsåg skulder till kreditinstitut. Ökningen av räntebärande skulder beror på ett ökat kapitalbehov hänfört till förvärv och projektutveckling/nyproduktion. Övriga kortfristiga skulder per 2022-12-31 är 10 461 tkr (37 036). Den stora förändringen jämfört med 2021-12-31 beror på att Acrinova köpte tre fastigheter i december 2021 men betalning skedde först under kvartal 1 2022 vilket resulterade i en stor kortfristig skuld vid årsskiftet. Belåningsgraden uppgick till 53,7 procent (49,8) och nettobelånings- graden med hänsyn tagen till likvida medel uppgick till 52,2 procent (45,2). Se vidare under avsnittet Finansiering i förvaltningsberättelsen. En väsentlig anledning är att Acrinova under 2022 har ökat belånings- graden är att tre projekt som genomförts utan byggkreditiv nu har slutfinansierats. Eget kapital Det egna kapitalet uppgick per 2022-12-31 till 941 294 tkr (874 985). Skillnaden i eget kapital beror på räkenskaps årets resultat reducerat med utdelning som betalats ut under året. Soliditeten per 2022-12-31 uppgick till 44,9 procent (47,8) och avkast- ning på eget kapital för 2022 är 8,7 procent (22,7). NAV, kr/aktier, per 2022-12-31 är 15,10 kr/aktie (14,50). Koncernen visar ett positivt kassaflöde från den löpande verksam- heten, före förändring av rörelsekapital, vilket under räkenskapsåret 2022 uppgick till 43 756 tkr (32 445). Kassaflödet från investerings- verksamheten uppgick till -204 880 tkr (-635 121) för helåret 2022. Det negativa kassaflödet beror framför allt på förvärv av två fastigheter samt de nyproduktionsprojekt som är i produktion. Avvikelsen mot 2021 beror på färre förvärv under 2022. Kassaflödet från finansieringsverksamheten uppgick till 182 297 tkr (582 691) för räkenskapsåret. Skillnaden mot föregående år beror framförallt på större nyemissioner under 2021 samt att den något lägre förvärvstakten 2022 föranleder lägre nyupplåning. Skulder och eget kapital Kassaflöde FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 919 708 Tkr Fritt eget kapital Övriga skulder 74 573 Tkr Aktiekapital 21 586 Tkr Räntebärande skulder 995 689 Tkr Uppskjuten skatt 84 148 Tkr ===== SIDA 35 ===== ÅRSREDOVISNING 2022 35 Moderbolagets verksamhet är att i första hand utföra koncerngemen- samma tjänster inklusive finansiella tjänster. De totala intäkterna för 2022 uppgår till 18 753 tkr (12 226) och är framför allt fakturering av management fee. Resultatet påverkas negativt av en omvärdering och nedskrivning av en finansiell fordran med 8 000 tkr. Resultat efter skatt uppgår till 1 211 tkr (8 110). Finansiella anläggningstillgångar per 2022-12-31 uppgår till 590 864 tkr (582 304) och beror framför allt på köp av aktier i samband med förvärv. Moderbolagets räntebärande skulder uppgick per 2022-12-31 till 30 150 tkr (42 000 tkr) och majoriteten består av reverser som ställts ut för att delfinansiera förvärv. Moderbolaget FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE ===== SIDA 36 ===== ÅRSREDOVISNING 2022 36 Segmentsinformation Kolumnen Övrigt avser koncerngemensamma kostnader, övergripande administrativa kostnader, koncerngemensam personal samt intäkter från förvaltnings- och administrativa tjänster. Acrinovas verksamhet är koncentrerad till Öresundsregionen. Acrinova har i sin redovisning och interna uppföljning delat upp verksamheten i två segment, Egna fastigheter och Förvaltning. Det sistnämnda är emellertid ej av väsentlig storlek och särredovisas därför inte utan ingår under Övrigt i enlighet med IFRS 8. Acrinovas projektverksamhet utgör inte ett separat segment eftersom fastigheterna uppförs med intentionen om långsiktigt ägande och ingår i Acrinovas fastighetsbestånd efter färdigställande. JANUARI – DECEMBER 2022 Tkr Egna fastigheter Övrigt Totalt koncern Hyresintäkter 119 990 - 119 990 Serviceintäkter 5 681 4 860 10 542 INTÄKTER 125 671 4 860 130 532 Direkta kostnader -40 812 -286 -41 099 RÖRELSERESULTAT 84 859 4 573 89 433 Kostnader för ersättningar till anställda -5 724 -8 884 -14 608 Övriga externa kostnader -6 047 -17 698 -23 744 Summa -11 772 -26 582 -38 352 Finansiella poster -24 831 776 -24 055 FÖRVALTNINGSRESULTAT 48 256 -21 233 27 026 Värdeförändringar 27 784 48 675 76 459 RESULTAT FÖRE SKATT 76 040 27 443 103 485 Goodwill – 40 019 40 019 Förvaltningsfastigheter 1 854 325 – 1 854 325 JANUARI – DECEMBER 2021 Tkr Egna fastigheter Övrigt Totalt koncern Hyresintäkter 72 345 – 72 345 Serviceintäkter 3 924 25 686 29 610 INTÄKTER 76 269 25 686 101 955 Direkta kostnader -24 787 -4 554 -29 341 RÖRELSERESULTAT 51 482 21 132 72 614 Kostnader för ersättningar till anställda -5 724 -12 832 -18 556 Övriga externa kostnader -3 725 -16 501 -20 225 Summa -9 449 -29 333 -38 780 Finansiella poster -13 778 -345 -14 123 FÖRVALTNINGSRESULTAT 28 255 -8 546 19 711 Värdeförändringar 149 671 18 983 168 654 RESULTAT FÖRE SKATT 177 926 10 437 188 364 Goodwill – 40 019 40 019 Förvaltningsfastigheter 1 603 550 – 1 603 550 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE ===== SIDA 37 ===== ÅRSREDOVISNING 2022 37 *Antalet aktier har justerats i beräkningarna för den fondemission som registrerades hos Bolagsverket den 2 mars 2021. ** Bolaget presenterar en rad finansiella mått som är så kallade alternativa nyckeltal enligt ESMAs riktlinjer. För mer information om definitioner, se sidan 84. FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE Flerårsöversikt Intjäningsförmåga Acrinova presenterar finansiella nyckeltal som värdefull kompletterande information till investerare vilket möjliggör utvärdering av bolagets prestation. FINANSIELLA NYCKELTAL** 2022 2021 2020 2019 Totala intäkter, Tkr 130 532 101 955 109 451 94 074 Hyresintäkter, Tkr 119 990 72 345 55 798 36 507 Rörelseresultat, Tkr 89 433 72 614 78 847 64 808 Förvaltningsresultat, Tkr 27 026 19 711 17 236 13 234 Resultat efter skatt, Tkr 79 336 153 164 42 740 40 993 Fastighetsvärde, verkligt värde, Tkr 1 854 325 1 603 550 864 036 653 515 Balansomslutning, Tkr 2 095 704 1 831 232 1 014 473 813 305 Likvida medel, Tkr 28 311 74 657 47 187 57 140 Utestående aktier 64 756 926 64 756 926 20 647 535 18 615 347 Justerat antal uteståestående aktier efter fondemission 64 756 926 64 756 926 41 295 070 37 230 694 Genomsnittligt antal aktier* 64 756 926 53 025 998 39 262 882 32 646 173 Avkastning på Eget Kapital, % 8,74 22,67 9,75 12,35 Soliditet, % 44,9 47,8 46,9 49,2 Belåningsgrad fastigheter, % 53,7 49,8 53,4 53,4 Räntetäckningsgrad, ggr 2,09 2,32 2,49 2,86 Förvaltningsresultat, kr/aktie* 0,42 0,37 0,44 0,41 Resultat per aktie, kr 1,23 3,59 2,18 2,51 Resultat per aktie, kr* 1,23 2,89 1,09 1,26 Eget kapital, kr/aktie* 14,54 13,51 11,53 10,75 NAV, kr/aktie 15,10 14,50 12,38 11,39 I tabellen nedan presenterar Acrinova sin intjäningsförmåga på tolvmå- nadersbasis. Det är viktigt att notera att den aktuella intjäningsförmågan inte ska jämställas med en prognos för de kommande 12 månaderna. Intjäningsförmågan innehåller exempelvis ingen bedömning av hyres-, vakans- eller ränteförändringar. Acrinovas resultat räkning på verkas dess- utom av värdeutvecklingen i fastighetsbeståndet samt kommande fast- ighetsförvärv och/eller fastighetsförsäljningar. Ytterligare resultatpåver- kande poster är värdeförändringar avseende derivat. Detta har ej heller beaktats i den aktuella intjäningsförmågan. Intjäningsförmågan baseras på fastighets beståndets k ontrakterade hyresintäkter, bedömda fastig- hetskostnader under ett normalår samt kostnader för administration. Fastigheter som förvärvats under perioden har justerats till helår. Även projektfastigheter med kontrakterade hyror har justerats till helårseffekt. Kostnader för de räntebärande skulderna har baserats på koncernens genomsnittliga räntenivå inklusive effekt av derivat instrument beräknat på nettoskulden. Tkr 31 dec 2022 30 sept 2022 30 juni 2022 31 mars 2022 31 dec 2021 Hyresvärde 159 603 134 665 131 930 131 202 120 545 Vakanser -10 191 -8 608 -9 920 -10 406 -9 005 Summa Hyresintäkter 149 413 126 056 122 010 120 796 111 541 Driftskostnader -44 170 -30 400 -31 400 -28 950 -26 020 Driftsnetto 105 243 95 656 90 610 91 846 85 521 Administration -28 967 -23 415 -22 965 -22 885 -22 931 Finansiella kostnader -33 779 -28 002 -26 990 -22 180 -17 957 FÖRVALTNINGSRESULTAT 42 497 44 239 40 655 46 781 44 633 ===== SIDA 38 ===== ÅRSREDOVISNING 2022 38 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE Koncernen är finansierad med eget kapital och banklån. Acrinovas upplåning sker framför allt i bank med pantbrev som säkerhet. Lånen är hänförliga till lån som upptagits vid förvärv, refinansiering av den befintliga portföljen och projekt. Per den 31 december 2022 har koncernen totalt räntebärande skulder om 995,7 Mkr (798,7) varav lån till kreditinstitut om 970,5 Mkr (769,7) och utställda reverslån om 25,2 Mkr (29,0). Den nettoräntebärande skulden är 967,4 Mkr (724,1). Av den totala låneportföljen härrör 92,1 Mkr (60,8) till projekt. Att bolaget till övervägande del finansierar kapitalbehov via banklån och emissioner gör att Acrinova kan hålla en relativt låg räntenivå och har per den 31 december 2022 en snittränta på 3,39 procent (2,17). Belåningsgraden, räntebärande skulder i förhållande till redovisat fastig- hetsvärde, uppgick till 53,7 procent (49,8) per 31 december 2022. Netto- belåningsgraden, räntebärande skulder efter avdrag för likvida medel i förhållande till redovisat fastighetsvärde, uppgick till 52,2 procent (45,2) och likvida medel uppgick till 28,3 Mkr (74,7) per 31 december 2022. Finanspolicy Acrinovas finanspolicy syftar till att begränsa bolagets finansiella risker som i huvudsak utgörs av refinansierings­, ränte och likviditetsrisk. För mer information om finansiella risker se not 2. Policyn fastställs av styrelsen och utvärderas årligen. Bolagets kortsiktiga och långsiktiga kapitalförsörjning ska säkerställas genom att anpassa den finansiella strategin efter bolagets verksamhet. Policyn ställer upp ett antal målsättningar som bolaget långsiktigt ska agera inom. MÅLSÄTTNINGAR I URVAL MÅL UTFALL 2022 Genomsnittlig kapitalbindning >1,5 år 2,7 år Andel kapitalförfall inom 1 år < 50% 18% Genomsnittlig räntebindning 1-5 år 3,4 år Antal räntejusteringar inom 1 år < 60% 34% Andel lån till rörlig ränta < 60% 32% Antal kreditgivare >1 st 10 st Kapitalbindning Acrinova eftersträvar en fördelning mellan olika långivare samt diffe- rentierade bindningstider i enlighet med fastlagd finanspolicy. Optimal kapitalbindningstid utvärderas utifrån prissättning och refinansierings- risk. Av våra lån utgör andelen med lång kapitalbindning (över tolv månader) 82,5 procent (51,2). Den genomsnittliga kapitalbindningen vid periodens utgång uppgick till 2,7 år (2,4 år). Räntebindning Strategin för räntebindningen är att ha en viss andel av låneportföljen med rörlig räntebindning och resterande del bundet på längre löptider. På så sätt kan bolaget dra nytta av de låga rörliga räntorna samtidigt som de bundna räntorna ger skydd mot stigande räntor. I finanspolicyn finns en begränsning som innebär att genomsnittlig räntebindning inte får understiga 1 år samt att andelen räntebindningsförfall inom 1 år inte får överstiga 60 procent av räntebärande skulder. För att nå önskad räntebindning nyttjas räntederivat. Acrinova arbetar aktivt med att bevaka marknaden för optimal effekt och utnyttjade det låga ränteläget i början av 2022 för att ytterligare öka och förlänga deri- vatportföljen. Detta ser Acrinova nu tydliga effekter av, både genom att räntenivåer kan hålls nere samt att marknadsvärdet på derivaten har ökat. Den genomsnittliga räntan på bokslutsdagen var 3,39 procent (2,17). Vid periodens slut uppgick den genomsnittliga räntebindningstiden till 3,4 år (3,1 år). Finansiering 0 100 200 300 400 500 2027+2026202520242023 Räntebindning Mkr 55 100 År för förfall 339 16 486 0 100 200 300 400 500 2027+2026202520242023 Kapitalbindning Mkr 280 219210 112 År för förfall 175 ===== SIDA 39 ===== ÅRSREDOVISNING 2022 39FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE Förväntad framtida utveckling Acrinova befinner sig idag i substantiell tillväxt och ha varit så de senaste sex åren. Koncernens första verksamhetsår avslutades med ett fastighetsvärde på 251 Mkr. Nu, sex år senare, avslutas 2022 med ett fastighetsvärde på 1 854 Mkr. Bolaget har en väl genomarbetad och tydlig tillväxtplan och siktar mot att uppnå ett fastighetsvärde på cirka 4 Mdkr vid utgången av 2025. Bolaget fortsätter att vara verksamma i den dynamiska och expansiva Öresundsregionen där den planerade tillväxten ska ske med god lönsamhet och bibehållen stabil finansiell ställning. I tillväxtplanen planerar Acrinova för fortsatta fastighetsför- värv, egna projekt och effektiv uthyrning. I en omvärld med allt högre energikostnader kommer ett större fokus att läggas på värdeskapande gröna och hållbara investeringar i befintligt bestånd. Acrinova förutspår en avvaktande fastighetsmarknad med färre transak- tioner under 2023, framför allt beroende på mindre tillgång till k apital, stigande finansieringskostnader och osäkerhet på marknaden kring av- kastningskrav och följer därför detta noga utifrån ett tillväxtperspektiv. 0 20 40 60 80 20222021202020192018 Soliditet % Långsiktigt minst 30 % 0 1 2 3 4 5 20222021202020192018 Räntetäckningsgrad ggr Långsiktigt, ej mindre är 2 ggr 0 20 40 60 80 20222021202020192018 Belåningsgrad % Långsiktigt, ej över 63 % Grön finansiering För att möjliggöra upptagandet av gröna lån till förmånligare villkor i framtiden togs ett grönt finansiellt ramverk fram under år 2021. Ramver- ket är framtaget i enlighet med Green Bond Principles (GBP) och Green Loan Principles (GLP) med en second opinion från av Cicero. I dagsläget är inga finansiering upptagen enligt detta ramverk, då obligationsmark- naden under 2022 inte varit ett attraktivt finansieringsalternativ. Finansiella riskbegränsningar Acrinova har en ambitiös tillväxtplan och för att säkerställa en finan- siell stabilitet vid tillväxt har bolaget, som ett komplement till finans- policyn, infört 3 finansiella riskbegränsningsmått att förhålla sig till. Dessa nyckeltal är Räntetäckningsgrad, Belåningsgrad och Soliditet. ===== SIDA 40 ===== ÅRSREDOVISNING 2022 40 AKTIEÄGARLISTA PER 2022-12-31 Namn AK A AK B Röster % Innehav % MALMÖHUS INVEST AB 5 057 400 6 495 201 20,5 17,8 SVEDULF FASTIGHETS AKTIEBOLAG 4 516 907 5 538 920 18,2 15,5 SVENSKA STADSBYGGEN I NACKA STRAND AB 3 202 040 5 218 367 13,4 13,0 OLAVIA AB 1 113 972 1 588 625 4,6 4,2 OXHÖGENS FASTIGHETER AB 613 842 964 606 2,6 2,4 JAH AB 625 000 625 000 2,5 1,9 SEB AB, LUXEMBOURG BRANCH, W8IMY 575 000 401 564 2,2 1,5 EWERLÖF, MARIA 533 049 – 1,9 0,8 NORDEA LIVFÖRSÄKRING SVERIGE AB 444 803 720 617 1,9 1,8 HANDELSBANKEN LIV FÖRSÄKRINGSAKTIEBOLAG 444 700 705 954 1,9 1,8 ÖVRIGA (CA 2 300 ST) 6 622 862 18 748 497 30,5 39,2 TOTALT 23 749 575 41 007 351 100,0 100,0 DATA PER AKTIE 2022 2021 2020 2019 Förvaltningsresultat, kr/aktie* 0,42 0,37 0,44 0,41 Resultat per aktie, kr 1,23 3,59 2,18 2,51 Resultat per aktie, kr* 1,23 2,89 1,09 1,26 Eget kapital, kr/aktie* 14,54 13,51 11,53 10,75 NAV, kr/aktie 15,10 14,50 12,38 11,39 Utestående aktier 64 756 926 64 756 926 20 647 535 18 615 347 Justerat antal uteståestående aktier efter fondemission 64 756 926 64 756 926 41 295 070 37 230 694 Genomsnittligt antal aktier* 64 756 926 53 025 998 39 262 882 32 646 173 *Antalet aktier har justerats i beräkningarna för den fondemission som registrerades hos Bolagsverket den 2 mars 2021. Aktien och ägarförteckning A-aktier och B-aktier Acrinova har två aktieslag A-och B-aktier sedan den extra bolagsstäm- man den 1 mars 2021. Varje aktie av serie A berättigar till tio röster och varje aktie av serie B berättigar till en röst. Samtliga angivelser på denna sida är omräknade i enlighet med stämmobeslutet. Aktierna är sedan den 16 december 2022 noterade på Nasdaq Stockholm, Small Cap med beteckningen ACRI A och ACRI B. Bolagets aktier var dessförinnan noterade på Nasdaq First North Premier Growth Market sedan 9 decem- ber 2019 och innan dess noterade på Spotlight Stock Market sedan den 2 mars 2015. Totalt finns det 64 756 926 aktier, varav 23 749 575 A­aktier och 41 007 351 B-aktier. Bolagets aktiekapital är ca 21 585 641 kr. Varje aktie har ett kvotvärde om ca 0,333 kr. Företrädes- och kvittningsemission Under 2022 har inga företrädes- eller kvittningsemissioner genomförts. Börsvärde och NAV Bolagets A-aktie handlades under året som högst för 14,75 kr per 2022-03-28 och som lägst för 7,92 kr per 2022-11-23. Bolagets B-aktie handlades som högst för 12,50 kr per 2022-01-03 och som lägst för 6,80 kr per 2022-09-29. Sista stängningskurs 2022-12-31 var 8,20 kr (ACRI A) och 7,86 kr (ACRI B). Det totala börsvärdet uppgick till cirka 517 Mkr. Aktiens långsiktiga substansvärde (NAV, kr/aktier) uppgick till 15,10 kr per aktie (14,50) och totalt till 978 Mkr. Utestående teckningsoptioner Under 2019 lanserades ett teckningsoptionsprogram riktat till anställda. Programmet omfattade – efter omräkning p g a fondemission beslutad den 1 mars 2021 – 400 000 teckningsoptioner i Acrinova. Detta program löpte ut under kvartal 4 2022 och inga optioner utnyttjades. FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE ===== SIDA 41 ===== ÅRSREDOVISNING 2022 41 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE ===== SIDA 42 ===== ÅRSREDOVISNING 2022 42 Acrinova är ett svenskt publikt aktiebolag med säte i Malmö. Acrinovas A- och B-aktie är sedan den 16 december 2022 noterad på Nasdaq Stockholm och tillämpar Svensk kod för bolagsstyrning (”Koden”). God bolagsstyrning handlar om att säkerställa att Acrinova för samtliga aktieägares räkning drivs på ett hållbart, ansvarsfullt och så effektivt sätt som möjligt. Det övergripande målet är att öka värdet för aktieä- garna och på så sätt möta de krav som ägarna har på investerat kapital. De centrala externa och interna styrinstrumenten för Acrinova är Ak- tiebolagslagen (2005:551) (”ABL ”), Nasdaq Stockholm Main market Ru- lebook, Nasdaq Stockholms Regelverk för Emittenter, Svensk kod för bolagsstyrning (”Koden”), bolagsordningen, styrelsens arbetsordning, VD­instruktion, instruktioner för styrelsens utskott. Dessutom finns det ett flertal interna policys och instruktioner som tydliggör ansvar och befogenheter inom speciella områden, till exempel instruktioner för finansiell ­och ekonomisk rapportering, informationssäkerhet, upphandling och intern kontroll som utgör väsentliga styrdokument för hela företaget. Acrinovas styrelse är ansvarig för Bolagets organisation och förvaltning av Bolagets angelägenheter. Bolagets bolagsordning saknar särskilda bestämmelser om tillsättande och entledigande av styrelseledamöter. Bolagsstämman är Acrinovas högsta beslutande organ. Årsstämman hålls årligen inom sex (6) månader efter utgången av varje räken- skapsår och äger normalt rum i Malmöområdet. Utöver fastställande av resultat- och balansräkning fattar årsstämman beslut om bland annat disposition av årets resultat, fastställa styrelsearvode, riktlinjer för ersättning till ledande befattningshavare samt väljer styrelse och externa revisorer. Kallelse till bolagsstämma sker genom Post- och Inrikes tidningar samt genom pressmeddelande och kallelse erhållen på Bolagets hemsida, www.acrinova.se. Aktieägare som är införda i aktieboken sex bankda- gar före en ordinarie eller extra bolagsstämma och som har anmält sitt deltagande i den ordning som anges i kallelsen till Acrinova har rätt att delta vid stämman, personligen eller genom ombud. Dessa har rätt att delta vid stämman och vid stämman rösta för eller emot framlagda frågor samt ställa frågor till styrelsen och VD. Årsstämman 2023 äger rum den 28 april 2023 i Malmö. Acrinova ser en sund bolagsstyrning som en viktig grund för att uppnå en förtroendefull relation till aktieägarna och andra viktiga parter. Koden syftar till att skapa en god balans mellan aktieägarna, styrelsen och den högsta ledningen. En förnuftig bolagsstyrning, med hög standard när det gäller öppenhet, tillförlitlighet och etiska värderingar, är en vägledande princip för Acrinova. Koden finns tillgänglig på www.bolagsstyrning.se. Acrinova utvärderar årligen VD:s och styrelsens arbete och hur väl bolaget efterlever Koden. Utvärderingen dokumenteras i en årlig Bo- lagsstyrningsrapport och som finns tillgänglig på www.acrinova.se. Koncernens finanspolicy för hantering av finansiella risker är av speciell vikt och har utformats av styrelsen. Ansvaret för koncernens finansiella transaktioner och risker hanteras centralt av koncernens finansfunk- tion och som leds av bolagets CFO. Den övergripande målsättningen för finansfunktionen är att tillhandahålla en kostnadseffektiv finansie- ring samt att minimera negativa effekter på koncernens resultat som härrör från finansiella risker. Bolagets CFO rapporterar löpande till koncernens ledning och styrelse. Utöver hanteringen av de finansiella riskerna har styrelsen utformat ett omfattande ramverk för riskhantering och intern kontroll och hur dessa ska analyseras och hanteras löpande och årligen på ett systema- tiskt sätt Bolagsstyrning Risker och osäkerhetsfaktorer Verksamheten inom Acrinova är relaterad till fastighetsägande, fastighetsförvaltning och fastighetsutveckling. I not 2 Finansiella risker och finanspolicy samt not 35 Risker och osäkerhetsfaktorer, beskrivs de riskfaktorer och viktiga omständigheter som anses väsentliga för Acrinovas verksamhet och framtida utveckling. Riskfaktorerna hänför sig till Acrinovas verksamhet, bransch och marknader, och omfattar vidare verksamhetsrisker, legala risker, finansiella risker och risker relaterade till aktierna. Coronapandemin fortsatte under 2022 att sprida osäkerhet både i Sverige och resten av världen men har hittills inte haft någon större påverkan på Acrinova. Corona-virusets utveckling följs noggrant för eventuell påverkan på Acrinova och på bolagets kunder, hyresgäster, partners, leverantörer och medarbetare. Ukrainakrigets påverkan på bolaget är i dagsläget svårt att avgöra men det finns en risk för att det kan innebära försenade leveranser samt höjda priser för projekten. Det rådande ränteläget i Sverige kan komma att få en betydande inver- kan på fastighetsmarknaden. Koncernen är finansierad med eget kapital och banklån samt har en majoritet av banklånen räntesäkrade. Givet samma låneskuld och samma räntebindningstider som rådde per den 31 december 2022, skulle en ökning av räntan på Bolagets samtliga utestående lån, med beaktande av Bolagets räntesäkringsarrangemang, med 1 procenten- het ha ökat Acrinovas räntekostnad med cirka +/- 4,1 miljoner kronor på årsbasis. FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE ===== SIDA 43 ===== Finansiella rapporter ===== SIDA 44 ===== ÅRSREDOVISNING 2022 44 FINANSIELLA RAPPORTER Tkr not 2022 2021 Hyresintäkter 3,4 119 990 72 345 Serviceintäkter 3,4 10 542 29 610 TOTALA INTÄKTER 130 532 101 955 Direkta kostnader 7 -41 099 -29 341 RÖRELSERESULTAT 89 433 72 614 Central administration 5,6,7 -38 352 -38 780 Finansiella intäkter 8 394 493 Finansiella kostnader 8 -24 448 -14 615 FÖRVALTNINGSRESULTAT 27 026 19 711 Resultat från andelar i koncernföretag – 7 958 Resultat från andelar i intresseföretag 83 -731 Realiserade värdeförändringar finansiella tillgångar – 5 984 Orealiserade värdeförändringar finansiella tillgångar 17 48 592 5 772 Realiserade värdeförändringar förvaltningsfastigheter 11 14 744 1 300 Orealiserade värdeförändringar förvaltningsfastigheter 11 13 039 148 371 RESULTAT FÖRE SKATT 103 485 188 364 Aktuell skatt 9 -2 793 -1 999 Uppskjuten skatt 9 -21 356 -33 201 ÅRETS RESULTAT 79 336 153 164 Övrigt totalresultat – – ÅRETS TOTALRESULTAT 79 336 153 164 HÄNFÖRLIGT TILL Moderbolagets aktieägare 79 336 153 164 Resultat kr/aktie, före utspädning 32 1,23 3,59 Resultat kr/aktie, efter utspädning 32 1,23 2,89 Koncernens rapport över totalresultatet i sammandrag ===== SIDA 45 ===== ÅRSREDOVISNING 2022 45FINANSIELLA RAPPORTER Koncernens rapport över finansiell ställning i sammandrag TILLGÅNGAR Tkr not 2022-12-31 2021-12-31 ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR Goodwill 10 40 019 40 019 Förvaltningsfastigheter 11 1 854 325 1 603 550 Maskiner och inventarier 12 10 832 10 619 Andelar i intresseföretag 13 4 784 5 429 Nyttjanderättstillgångar 14 8 726 10 289 Övriga långfristiga fordringar 15 16 850 63 457 SUMMA ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR 1 935 536 1 733 363 OMSÄTTNINGSTILLGÅNGAR Kundfordringar 16 433 3 307 Övriga fordringar 17 118 693 16 428 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 18 12 731 3 477 Likvida medel 28 311 74 657 SUMMA OMSÄTTNINGSTILLGÅNGAR 160 168 97 869 SUMMA TILLGÅNGAR 2 095 704 1 831 232 ===== SIDA 46 ===== ÅRSREDOVISNING 2022 46 Koncernens rapport över finansiell ställning i sammandrag EGET KAPITAL OCH SKULDER Tkr not 2022-12-31 2021-12-31 EGET KAPITAL Aktiekapital 19 21 586 21 586 Överkursfond 540 233 540 488 Balanserade vinstmedel 300 139 159 747 Årets resultat 79 336 153 164 EGET KAPITAL HÄNFÖRLIGT TILL MODERBOLAGETS AKTIEÄGARE 941 294 874 985 SUMMA EGET KAPITAL 941 294 874 985 LÅNGFRISTIGA SKULDER 21 Uppskjuten skatteskuld 20 84 148 66 288 Räntebärande skulder till kreditinstitut* 22 819 079 394 558 Övriga räntebärande skulder* 22 2 000 14 000 Övriga skulder 22 9 016 8 298 SUMMA LÅNGFRISTIGA SKULDER 914 243 483 144 KORTFRISTIGA SKULDER 21 Räntebärande skulder till kreditinstitut* 22 151 460 375 183 Övriga räntebärande skulder* 22 23 150 15 000 Leverantörsskulder 25 754 24 280 Skatteskulder – 976 Övriga skulder 10 461 37 036 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 23 29 343 20 629 SUMMA KORTFRISTIGA SKULDER 240 168 473 104 SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 2 095 704 1 831 232 * Fördelning mellan långfristig och kortfristig skuld har justerats i jämförelsetalen enligt ”IAS 1”, se avsnitt Värderingsprinciper. FINANSIELLA RAPPORTER ===== SIDA 47 ===== ÅRSREDOVISNING 2022 47 EGET KAPITAL HÄNFÖRLIGT TILL MODERBOLAGETS AKTIEÄGARE Tkr not Aktiekapital Överkursfond Balanserad vinst Årets resultat Totalt eget kapital EGET KAPITAL 2021-01-01 19 6 882 281 916 144 700 42 740 476 238 SUMMA TOTALRESULTAT - - - 153 164 153 164 Fondemission 6 883 -6 883 - Nyemission 7 821 258 572 266 393 Omföring 42 740 -42 740 - Utdelning -20 810 -20 810 SUMMA TRANSAKTIONER MED MODERBOLAGETS ÄGARE 14 704 258 572 15 047 110 424 398 747 EGET KAPITAL 2021-12-31 19 21 586 540 488 159 747 153 164 874 985 SUMMA TOTALRESULTAT – – – 79 336 79 336 Nyemission -76 -76 Omföring 153 164 -153 164 - Personaloptionsprogram -179 179 - Utdelning -12 951 -12 951 SUMMA TRANSAKTIONER MED MODERBOLAGETS ÄGARE – -255 140 392 -73 828 66 310 EGET KAPITAL 2022-12-31 19 21 586 540 233 300 139 79 336 941 294 Koncernens rapport över förändringar i eget kapital FINANSIELLA RAPPORTER ===== SIDA 48 ===== ÅRSREDOVISNING 2022 48 Tkr not 2022 2021 DEN LÖPANDE VERKSAMHETEN Resultat före skatt 103 485 188 364 Betald skatt -4 691 -5 938 Justering för poster som inte ingår i kassaflödet 24 -55 038 -149 981 KASSAFLÖDE FRÅN DEN LÖPANDE VERKSAMHETEN FÖRE FÖRÄNDRINGAR AV RÖRELSEKAPITAL 43 756 32 445 FÖRÄNDRING I RÖRELSEKAPITAL Förändring av rörelsefordringar -51 132 -5 588 Förändring av rörelseskulder -16 387 53 044 SUMMA FÖRÄNDRING AV RÖRELSEKAPITAL -67 518 47 455 KASSAFLÖDE FRÅN DEN LÖPANDE VERKSAMHETEN -23 763 79 900 INVESTERINGSVERKSAMHETEN Avyttring av fastigheter 95 500 16 961 Förvärv av fastigheter -79 000 -464 000 Investeringar i fastigheter -263 546 -143 356 Förvärv av maskiner och inventarier -4 991 -9 210 Förvärv av finansiella tillgångar 47 157 -47 468 Försäljningar av finansiella tillgångar – 11 952 KASSAFLÖDE FRÅN INVESTERINGSVERKSAMHETEN -204 880 -635 121 FINANSIERINGSVERKSAMHETEN Nyupplåning räntebärande skulder 31 229 541 356 133 Amortering räntebärande skulder -34 219 -19 025 Utdelning -12 951 -20 810 Nyemission -73 266 393 KASSAFLÖDE FRÅN FINANSIERINGSVERKSAMHETEN 182 297 582 691 PERIODENS KASSAFLÖDE -46 346 27 470 Ingående likvida medel 74 657 47 187 UTGÅENDE LIKVIDA MEDEL 28 311 74 657 Koncernens rapport över kassaflöden i sammandrag FINANSIELLA RAPPORTER ===== SIDA 49 ===== ÅRSREDOVISNING 2022 49 Moderbolagets resultaträkning i sammandrag Tkr not 2022 2021 RÖRELSENS INTÄKTER MM Nettoomsättning 18 753 12 226 SUMMA RÖRELSENS INTÄKTER 18 753 12 226 RÖRELSENS KOSTNADER Övriga externa kostnader 6,7 -13 672 -8 283 Personalkostnader 5 -6 171 -5 333 SUMMA RÖRELSENS KOSTNADER -19 843 -13 615 RÖRELSERESULTAT -1 091 -1 390 RESULTAT FRÅN FINANSIELLA POSTER Resultat från andelar i intresseföretag -243 102 Resultat från andelar i koncernföretag 25 8 217 8 541 Orealiserad väreförändring finansiell tillgång 26 -8 000 – Övr. ränteintäkter och liknande resultatposter 27 3 386 2 374 Räntekostnader och liknande resultatposter 27 -4 169 -2 033 RESULTAT EFTER FINANSIELLA POSTER -1 899 7 593 Bokslutsdispositioner 3 500 517 RESULTAT FÖRE SKATT 1 601 8 110 Skatt på årets resultat 9 -391 - ÅRETS RESULTAT 1 211 8 110 FINANSIELLA RAPPORTER ===== SIDA 50 ===== ÅRSREDOVISNING 2022 50 Moderbolagets balansräkning i sammandrag TILLGÅNGAR Tkr not 2022-12-31 2021-12-31 ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR FINANSIELLA ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR Andelar i koncernföretag 29 570 191 552 868 Andelar i intresseföretag 13 5 500 6 262 Långfristig fordran intresseföretag 15 173 23 173 SUMMA FINANSIELLA ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR 590 864 582 304 SUMMA ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR 590 864 582 304 OMSÄTTNINGSTILLGÅNGAR KORTFRISTIGA FORDRINGAR Fordringar hos koncernföretag 30 263 019 265 120 Övriga fordringar 57 3 252 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 3 959 584 SUMMA KORTFRISTIGA FORDRINGAR 267 035 268 956 Kassa och bank 25 426 43 186 SUMMA OMSÄTTNINGSTILLGÅNGAR 292 461 312 142 SUMMA TILLGÅNGAR 883 325 894 446 FINANSIELLA RAPPORTER ===== SIDA 51 ===== ÅRSREDOVISNING 2022 51 Moderbolagets balansräkning EGET KAPITAL OCH SKULDER Tkr not 2022-12-31 2021-12-31 EGET KAPITAL BUNDET EGET KAPITAL Aktiekapital 21 586 21 586 SUMMA BUNDET EGET KAPITAL 21 586 21 586 FRITT EGET KAPITAL Överkursfond 538 956 539 211 Balanserad vinst -1 846 2 288 Årets resultat 1 211 8 110 SUMMA FRITT EGET KAPITAL 538 321 549 609 SUMMA EGET KAPITAL 559 906 571 194 LÅNGFRISTIGA SKULDER Övriga räntebärande skulder* 22 2 000 14 000 Övriga långfristiga skulder 22 1 600 - SUMMA LÅNGFRISTIGA SKULDER 3 600 14 000 KORTFRISTIGA SKULDER Skulder till koncernföretag 285 504 249 857 Leverantörsskulder 1 267 822 Räntebärande skulder till kreditinstitut* 22 5 000 13 000 Övriga räntebärande skulder* 22 23 150 15 000 Övriga skulder 1 818 29 453 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 3 081 1 120 SUMMA KORTFRISTIGA SKULDER 319 819 309 252 SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 883 325 894 446 * Fördelning mellan långfristig och kortfristig skuld har justerats i jämförelsetalen enligt ny prinicip, se avsnitt Värderingsprinciper. FINANSIELLA RAPPORTER ===== SIDA 52 ===== ÅRSREDOVISNING 2022 52 Moderbolagets rapport över förändringar i eget kapital Tkr Aktiekapital Överkurs- fond Balanserad vinst Årets resultat Totalt eget kapital EGET KAPITAL 2021-01-01 6 882 280 639 19 467 10 514 317 503 ÅRETS RESULTAT 8 110 8 110 Fondemission 6 883 -6 883 – Nyemission 7 821 258 572 266 393 Omföring 10 514 -10 514 – Utdelning -20 810 -20 810 SUMMA TRANSAKTIONER MED BOLAGETS ÄGARE 14 704 258 572 -17 179 -10 514 245 583 EGET KAPITAL 2021-12-31 21 586 539 211 2 288 8 110 571 194 ÅRETS RESULTAT 1 211 1 211 Rättelse av resultat från tidigare år 528 528 Nyemission -76 -76 Omföring 8 638 -8 638 – Personaloptionsprogram -179 179 – Utdelning -12 951 -12 951 SUMMA TRANSAKTIONER MED BOLAGETS ÄGARE – -255 -4 134 -8 110 -12 499 EGET KAPITAL 2022-12-31 21 586 538 956 -1 846 1 211 559 906 FINANSIELLA RAPPORTER ===== SIDA 53 ===== ÅRSREDOVISNING 2022 53 Moderbolagets rapport över kassaflöden Tkr not 2022 2021 DEN LÖPANDE VERKSAMHETEN Resultat före skatt 1 601 8 110 Justering för poster som inte ingår i kassaflödet 24 554 -8 642 Betald inkomstskatt -391 0 KASSAFLÖDE FRÅN DEN LÖPANDE VERKSAMHETEN FÖRE FÖRÄNDRINGAR AV RÖRELSEKAPITAL 1 764 -532 FÖRÄNDRING I RÖRELSEKAPITAL Förändring av rörelsefordringar 1 921 -87 639 Förändring av rörelseskulder 10 419 66 325 SUMMA FÖRÄNDRING AV RÖRELSEKAPITAL 12 340 -21 314 KASSAFLÖDE FRÅN DEN LÖPANDE VERKSAMHETEN 14 104 -21 846 INVESTERINGSVERKSAMHETEN Avyttring av andelar i dotterföretag 38 475 17 621 Förvärv av andelar i dotterföretag -47 581 -237 168 Avyttring av maskiner och inventarier – 184 Förändring finansiella tillgångar 519 -18 463 KASSAFLÖDE FRÅN INVESTERINGSVERKSAMHETEN -8 587 -237 826 FINANSIERINGSVERKSAMHETEN Förändring av räntebärande skulder 31 -10 250 25 444 Nyemission -76 266 392 Utdelning -12 951 -20 810 KASSAFLÖDE FRÅN FINANSIERINGSVERKSAMHETEN -23 277 271 026 ÅRETS KASSAFLÖDE -17 760 11 354 Ingående likvida medel 43 186 31 832 UTGÅENDE LIKVIDA MEDEL 25 426 43 186 FINANSIELLA RAPPORTER ===== SIDA 54 ===== ÅRSREDOVISNING 2022 54 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 Noter Not 1 Redovisnings- och värderingsprinciper Allmän information Acrinova AB (publ), org.nr. 556984-0910, är ett publikt svenskt aktie- bolag som har sitt säte i Malmö, Skåne län. Huvudkontorets adress är Krusegränd 42B, 212 25 Malmö. Moderbolagets aktier är noterade på Nasdaq Stockholm sedan 16 december 2022. Koncernredovisningen för år 2022 består av moderbolaget och dess dotterföretag, tillsammans benämnd koncernen. De finansiella rap- porterna har godkänts för utfärdande av styrelsen den 30 mars 2023. Koncernens resultat- och balansräkning och moderbolagets resultat- och balansräkning kommer att framläggas för beslut om fastställelse på årsstämman den 28 april 2023. Acrinova är en aktivt fastighets- och förvaltningskoncern verksamt i södra Sverige, med tyngdpunkt på Öresundsregionen. Acrinovas fastig- hetsbestånd utvecklas genom förvärv och projektutveckling/förädling. Genom koncernens samlade kompetens optimeras varje fastighets värdeutveckling. Acrinova skall utveckla bolagets fastighetsbestånd för att möjliggöra värdeökning för aktieägarna. Moderbolagets verksamhet består av koncernledning, affärsutveck- ling, konsulttjänster inom fastighetsföre tagande med mera. Överensstämmelse med lag och normgivning De finansiella rapporterna har upprättats med tillämpning av redovisnings- och värderingsprinciper som följer de av EU antagna International Financial Reporting Standards (IFRS) och tolkningar av dessa (IFRIC) samt årsredovisningslagen, ÅRL. Vidare tillämpar koncernen RFR 1 Kompletterande redovisningsregler för koncerner vilket anger de tillägg, utöver upplysningar enligt IFRS, som krävs enligt bestämmelser i ÅRL. Moderbolaget tillämpar ÅRL och RFR 2 Redovisning i juridisk person. De finansiella rapporterna har upprättats under förutsättning att koncernen bedriver sin verksamhet enligt fortlevnadsprincipen. Moderbolagets redovisning överensstämmer med koncernens redovis- nings- och värderingsprinciper med undantag av vad som framgår nedan under avsnittet ”Moderbolagets redovisnings- och värderingsprinciper”. Förändringar i svenska regelverk Förändringar under 2022 har inte haft någon väsentlig påverkan på Acrinovas redovisning. Grunder för rapporternas upprättande Moderbolagets redovisningsvaluta är svenska kronor, vilket också är koncernens rapporteringsvaluta. Samtliga belopp är angivna i tusen- tals kronor om inte annat anges. Koncernens förvaltningsfastigheter och räntederivat värderas till verkligt värde. Övriga tillgångar och skulder värderas utifrån anskaffningsvärdet. Viktiga uppskattningar och antaganden för redovisningsändamål För att kunna upprätta redovisningen enligt IFRS måste koncernled- ningen göra bedömningar och antaganden som påverkar redovisade värden samt upplysningar i de finansiella rapporterna. Faktiskt utfall kan skilja sig från gjorda bedömningar. Det område där uppskattningar och antaganden skulle kunna innebära risk för justeringar av redovisade värden för tillgångar och skulder under kommande räkenskapsår är främst värdering av förvalt- ningsfastigheter. Där kan bedömningarna ge en betydande påverkan på koncernens resultat och finansiella ställning. Värderingen kräver en bedömning av det framtida kassaflödet samt fastställande av diskonteringsfaktor (avkastningskrav). För både framtida kassaflöde och diskonteringsfaktor görs bedömningar individuellt per fastighet. För att minimera dessa risker genomförs alltid externa värderingar av förvaltningsfastigheter minst en gång per år. De senaste förvärven är dock värderade till förvärvspris. I den speciella situation som fastig- hetsbranschen just nu befinner sig i, med få eller inga transaktioner genomförda i närtid, vilket gör det svårt att avgöra hur stigande räntor och högre driftskostnader påverkar avkastningskraven, har Bolaget valt att anta en försiktighetsprincip angående värderingarna av fastigheterna. Övriga väsentliga bedömningar som görs är vid värdering av osäkra fordringar, nedskrivningsprövning av goodwill samt vid värdering av aktier i dotterbolag. Koncernredovisning I koncernredovisningen konsolideras moderföretagets och dotter- företagens verksamheter fram till och med den 31 december 2022. Alla dotterföretag har balansdag den 31 december. Dotterföretag är alla företag över vilka koncernen har bestämmande inflytande. Koncernen har ett bestämmande inflytande över ett annat företag när den exponeras för eller har rätt till rörlig avkastning från sitt innehav i företaget och har möjlighet att påverka avkastningen genom sitt inflytande i företaget. Dotterföretag inkluderas i koncernredovisningen från och med den dag då det bestämmande inflytandet överförs till koncernen. De exkluderas ur koncernredovisningen från och med den dag då det bestämmande inflytandet upphör. Endast den delen av dotterföretagets balanserade vinstmedel som intjänats efter den tidpunkt då bestämmande inflytande erhölls ingår i koncernens egna kapital. Koncerninterna transaktioner och balansposter samt oreali- serade vinster på transaktioner mellan koncernföretag elimineras. I koncernredovisningen har redovisnings- och värderingsprinciperna för dotterbolag, i förekommande fall, anpassats för att uppnå en enhetlig tillämpning av koncernens principer. Tillgångs- eller rörelseförvärv Förvärv kan klassificeras antingen som rörelseförvärv eller som till- gångsförvärv. En individuell bedömning görs för varje enskilt förvärv. I de fall där det primära syftet är att förvärva ett företags fastighet, och där det förvärvade företaget saknar förvaltningsorganisation och administration eller dessa funktioner är av underordnad betydelse för förvärvet, klassificeras förvärvet som ett tillgångsförvärv. Övriga företagsförvärv klassificeras som rörelseförvärv. Under innevarande räkenskapsår har samtliga förvärv klassificerats som tillgångsförvärv. Tillgångsförvärv Om köpeskillingen för aktierna i ett företagsförvärv i allt väsentligt är hänförligt till marknadsvärdet på förvärvade fastigheter utgör förvärvet ett sk tillgångsförvärv. Det innebär förenklat att övervärdet i sin helhet allokeras till fastigheter och att ingen goodwill därmed uppstår. Vid tillgångsförvärv redovisas ingen uppskjuten skatt hänförlig till övervärden på den förvärvade fastigheten. Eventuell skatterabatt minskar i stället fastighetens redovisade verkliga värde. Det medför att även vid efterföljande värdering och bokslut kommer det verkliga värdet på förvaltningsfastigheten att reduceras med den vid förvärvstillfället beräknade uppskjutna skatten. Rörelseförvärv Förvärvsmetoden används för redovisning av koncernens rörelse- förvärv, dvs i de undantagsfall som det inte är ett tillgångsförvärv. Anskaffningsvärdet för ett förvärv utgörs av verkligt värde på över- FINANSIELLA RAPPORTER ===== SIDA 55 ===== ÅRSREDOVISNING 2022 55 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 låtna tillgångar, skulder och de aktier som emitterats av koncernen. I anskaffningsvärdet ingår även verkligt värde på alla tillgångar eller skulder som är en följd av eventuell avtalad villkorad köpeskilling. Uppskjuten skatt redovisas på identifierade övervärden. Förvärvs­ relaterade kostnader redovisas i resultatet när de uppstår. Eventuell positiv skillnad mellan anskaffningskostnader för aktier och koncernens andel av det verkliga värdet på den förvärvade rörelsens identifierbara tillgångar och skulder redovisas som koncernmässig goodwill. Är skillna- den negativ redovisas den direkt i resultaträkningen. Rapport över kassaflöde Kassaflödesanalysen upprättas enligt den indirekta metoden. Det redovisade kassaflödet omfattar endast transaktioner som medför in- eller utbetalningar. Intäktsredovisning Samtliga förvaltningsfastigheter hyrs ut under operationella leasing- avtal. Hyresintäkter i fastighetsförvaltningen avser den utdebiterade hyran samt tilläggsdebitering för fastighetsskatt och redovisas i den period som hyran avser. Ersättning i samband med uppsägning av hyresavtal i förtid intäktförs direkt om inga förpliktelser kvarstår gentemot hyresgästen. Serviceintäkter avser all annan tilläggsdebitering i samband med hyresavtal såsom värme, kyla, sopor, vatten med mera och intäkter från administrativ och teknisk fastighetsförvaltning till externa kunder. Ersättningen för det sistnämnda utgörs av en fast ersättning per timme eller fast arvode per månad/år. Vid timarvode så uppfylls prestations- åtagandet vid det tillfället, och vid fast arvode så uppfylls det över tid. Vinster och förluster från fastighetsförsäljningen redovisas i normal- fallet på tillträdesdagen. Ränteintäkter periodiseras över löptiden. Utdelning på aktier redovisas när aktieägarens rätt att erhålla betalning bedöms som säker. Fastighetskostnader I fastighetskostnader ingår drift- och underhållskostnader, kostnader för förvaltningsadministration och fastighetsskatt. I driftskostnaderna ingår bland annat taxebundna kostnader såsom el, värme, vatten och renhållning. Med underhållskostnader avses kostnader för åtgärder för att upprätthålla fastighetens standard och tekniska skick. Central administration Till central administration klassificeras kostnader på koncernöver- gripande nivå som inte är direkt hänförliga till fastighetsförvaltningen, såsom kostnader för koncernledning, affärsutveckling, marknadsföring och finansiering. Ersättningar till anställda Koncernens pensionsplaner för ersättning efter avslutad anställning omfattar endast avgiftsbestämda pensionsplaner. I avgiftsbestämda planer betalar koncernen fastställda avgifter till en separat juridisk enhet. När avgiften är betald har koncernen inga ytterligare förpliktelser. Ersätt- ning till anställda såsom lön och pension redovisas som kostnad under den period när den anställda utfört de tjänster som ersättningen avser. Kortfristiga ersättningar till anställda, inklusive semesterersättningar, är kortfristiga skulder som ingår i posten Övriga skulder eller Upplupna kostnader, värderade till det odiskonterade belopp som koncernen väntas betala till följd av den outnyttjade rättigheten. Finansiella intäkter och kostnader Finansiella intäkter och kostnader redovisas i den period de avser och beräknas enligt effektivräntemetoden. Finansiella kostnader utgörs av räntekostnader, leasingkostnader och tomträttsavgälder. Värdeförändringar på förvaltningsfastigheter och finansiella tillgångar Värdeförändringar för såväl förvaltningsfastigheter som finansiella tillgångar redovisas i resultaträkningen. Realiserade värdeförändringar på fastigheter redovisas på kontraktsdagen och beräknas som köpeskillingen minus försäljningsomkostnader minus bokfört värde inklusive tidigare orealiserade värdeförändringar. Orea- liserade värdeförändringar beräknas utifrån värderingen vid periodens slut jämfört med värderingen vid periodens början. Nyligen förvärvade fastigheter värderas till anskaffningsvärdet. Värdeförändring på finansiella tillgångar utgörs i huvudsak av värde- förändring på räntederivat. Inkomstskatter Redovisning av inkomstskatter inkluderar aktuell skatt och uppskjuten skatt. Skatten redovisas i resultatet. Uppskjuten skatt beräknas enligt balansräkningsmetoden på alla väsentliga temporära skillnader. En temporär skillnad finns när det redovisade värdet på en tillgång eller skuld skiljer sig från det skattemässiga värdet. En sådan skillnad kan uppkomma till exempel vid en upp- eller nedskrivning av en tillgång eller när tillämpade redovisnings- och värderingsprinciper skiljer sig åt mellan enskilt koncernföretags redovisning och koncernredovisningen. Uppskjuten skatt beräknas med tillämpning av den skattesats som har beslutats eller aviserats per balansdagen och som förväntas gälla när den berörda uppskjutna skattefordran realiseras eller när den uppskjutna skatteskulden regleras. Skattesatsen för aktuell skatt och uppskjuten skatt är 20,6 procent. Uppskjutna skattefordringar redovisas i den omfattning det är troligt att framtida skattemässiga överskott kommer att finnas mot vilket de temporära skillnaderna kan nyttjas. Uppskjutna skattefordringar och skatteskulder kvittas då de hänför sig till inkomstskatt som debiteras av samma myndighet och då koncernen har för avsikt att reglera skatten med ett nettobelopp. Segmentsrapportering Koncernen rapporterar rörelsesegment enligt IFRS 8 på ett sätt som överensstämmer med den interna rapporteringen som lämnas till den högste verkställande beslutsfattaren. Den högste verkställande beslutsfattaren är den funktion som ansvarar för tilldelning av resurser och bedömning av rörelsesegmentens resultat. I Acrinova har denna funktion identifierats som verkställande direktör. Till följd av detta har verksamheten delats upp i två segment, Egna fastigheter och Förvaltning. Det sistnämnda är emellertid av mindre omfattning och därför redovisas detta segment under övrigt tillsammans med koncern- gemensamma kostnader. Acrinovas projektverksamhet utgör inte ett separat segment eftersom fastigheterna uppförs med intentionen om långsiktigt ägande och ingår i Acrinovas fastighetsbestånd efter färdigställande. Resultat per aktie Beräkningen av resultat per aktie baseras på årets resultat i koncernen hänförligt till moderbolagets aktieägare och på det vägda genomsnitt- liga antalet aktier utestående under året. Beräkningen av resultat per aktie efter utspädning baseras på årets resultat i koncernen hänförligt till moderbolagets aktieägare och på det vägda genomsnittliga antalet aktier utestående under året justerat för utspädning. Goodwill Goodwill som uppkommer vid rörelseförvärv utgör skillnaden mellan anskaffningsvärdet och koncernens andel av verkligt värde på förvärvade dotterföretags identifierbara nettotillgångar vid förvärvstidpunkten. Vid förvärvstidpunkten värderas goodwill till anskaffningsvärde medan den därefter värderas till anskaffningsvärde efter avdrag för eventuella nedskrivningar eftersom goodwillen har en obestämbar nyttjandeperiod. Goodwill prövas minst årligen avseende eventuellt nedskrivnings- behov, eller när det finns en indikation på att redovisat värde inte är återvinningsbart. FINANSIELLA RAPPORTER ===== SIDA 56 ===== ÅRSREDOVISNING 2022 56 Förvaltningsfastigheter Koncernens fastigheter innehas i syfte att generera hyresintäkter och värdestegring. Samtliga koncernens fastigheter klassificeras som förvaltningsfastigheter. Förvaltningsfastigheter redovisas till verkligt värde per balansdagen. Samtliga fastigheter är klassificerade i nivå 3 enligt IFRS, dvs att värdet baseras på en analys av varje fastighets status och hyres- och marknadssituation. Tillvägagångsätt fastighetsvärdering. Koncernens princip är att värdera samtliga fastigheter löpande under en ettårsperiod genom oberoende externa auktoriserade fastighets- värderare som värderar utifrån koncernens förutsättningar. Detta har för fastighetsbeståndet gjorts under perioden maj-november 2022. Under september-november 2022 värderades 75 procent av beståndet av oberoende extern värderare. Verkligt värde fastställs genom bedömning av marknadsvärdet för varje enskilt värderingsobjekt. Som huvudmetod vid värderingen har en så kallad kassaflödesanalys använts där ett kalkylmässigt framtida driftnetto beräknas under en tioårig kalkylperiod med hänsyn tagen till nuvärdet av ett bedömt marknadsvärde vid kalkylperiodens slut. Avkastningskraven är individu- ella per fastighet beroende på analys av genomförda transaktioner och fastigheternas marknadsposition. Under året görs även löpande interna värderingar utifrån samma modell som de externa värderingarna. Om något skulle indikera en väsentlig värdeförändring för en enskild fastig- het genomförs en ny extern värdering för att fastställa ett nytt verkligt värde, oberoende av när tidigare värdering gjorts. Nyligen förvärvade fastigheter värderas till anskaffningsvärde. Löpande underhåll, reparationer och byte av mindre delar kostnads- förs i den period de uppk ommer. Utbyten av delar aktiveras och den utbytta delen utrangeras. Vid större ny- och tillbyggnader aktiveras låneutgiften. Materiella anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar redovisas till anskaffningsvärde minskat med ackumulerade avskrivningar och eventuella nedskrivningar. I de fall en materiell anläggningstillgång består av flera betydande delar förde- las anskaffningsvärdet på dessa delar. Tillkommande utgifter läggs till anskaffningsvärdet endast om det är sannolikt att de framtida ekono- miska fördelar som är förknippade med tillgången kommer att komma företaget till del och anskaffningsvärdet kan beräknas på ett tillförlitligt sätt. Avskrivningarna baseras på anskaffningsvärden vilka, efter avdrag för eventuella restvärden, fördelas över uppskattad nyttjandeperiod. Nyttjandeperiod och restvärde prövas varje balansdag och justeras vid behov. Avskrivningarna baseras på följande nyttjandeperioder. Avskrivningstiden för inventarier är 5-10 år och för installationer 10–20 år. Finansiella instrument Finansiella instrument som redovisas i balansräkningen inkluderar bland tillgångarna likvida medel, hyresfordringar, räntederivat, övriga fordringar och lånefordringar, samt bland skulderna leverantörsskul- der, övriga skulder och räntebärande skulder. Finansiella instrument redovisas initialt till verkligt värde, motsvarande anskaffningsvärde, med tillägg för transaktionskostnader. Efterföljande redovisning sker därefter beroende på hur klassificering skett enligt nedan. Finansiella transaktioner såsom in- och utbetalning av räntor och krediter bokförs på kontoförande banks likviddag, medan övriga in- och utbetalningar bokförs på kontoförande banks bokföringsdag. En finansiell tillgång tas bort från balansräkningen när rättigheterna i avtalet realiseras, förfaller eller bolaget förlorar kontrollen över den. En finansiell skuld tas bort från balansräkningen när förpliktelsen i avtalet fullgjorts eller på annat sätt utsläckts. Finansiella tillgångar värderade till upplupet anskaffningsvärde Finansiella tillgångar värderas till upplupet anskaffningsvärde om tillgångarna uppfyller följande villkor och inte redovisas till verkligt värde via resultatet: • de innehas inom ramen för en affärsmodell vars mål är att inneha de finansiella tillgångarna och inkassera avtalsenliga kassaflöden. • a vtalsvillkoren för de finansiella tillgångarna ger upphov till kassa- flöden som endast är betalningar av kapitalbelopp och ränta på det utestående kapitalbeloppet. Efter första redovisningstillfället värderas dessa till upplupet anskaff- ningsvärde med användning av effektivräntemetoden. Diskontering utelämnas om effekten av diskontering är oväsentlig. Koncernens likvida medel, kundfordringar och de flesta övriga fordringar hör till denna kategori av finansiella instrument. Låneskulder och leverantörsskulder Låneskulder och leverantörsskulder värderas initialt till verkligt värde justerat för transaktionskostnader och efter anskaffningstidpunkten till upplupet anskaffningsvärde. Förenklad modell för nedskrivning av kundfordringar Koncernen använder sig av en förenklad metod vid redovisning av kund- fordringar och övriga fordringar och redovisar förväntade kreditförluster för återstående löptid. Det är här de förväntade bristerna i avtalsenliga kassaflöden finns med tanke på risken för utebliven betalning vid något tillfälle under det finansiella instrumentets livstid. Vid beräkningen använder koncernen sin historiska erfarenhet, externa indikatorer och framåtblickande information för att beräkna de förväntade kreditförlus- terna med hjälp av en reserveringsmatris. Likvida medel I likvida medel i balansräkningen ingår koncernens banktillgodohavanden. Derivat Räntederivat utgör en finansiell tillgång eller skuld som värderas till verkligt värde med värdeförändringar via resultaträkningen. För att hantera exponering mot fluktuationer i marknadsräntan i enlighet med beslutad finanspolicy har Acrinova ingått räntederivatavtal. Vid användning av räntederivat uppstår värdeförändringar beroende på främst förändringar av marknadsräntan. Räntederivat redovisas initialt i balansräkningen till anskaffningsvärde på affärsdag och värderas därefter till verkligt värde med värdeförändringar i resultaträkningen. Koncernen tillämpar ej säkringsredovisning. Värdeförändringar kan vara såväl realiserade som orealiserade. Realiserade värdeförändringar avser lösta räntederivatavtal och utgör skillnaden mellan åsatt pris vid inlösen och redovisat värde enligt senaste kvartalsrapport. Orealiserade värdeförändringar avser den värdeförändring som uppstått under perioden på de räntederivatavtal Acrinova hade vid utgången av perioden. Värdeförändringar beräknas utifrån värderingen vid årets slut jämfört med värderingen föregående år, alternativt anskaffningsvärdet om räntederivatavtal ingåtts under året. För under året lösta räntederivatavtal redovisas och beräknas en orealiserad värdeförändring utifrån värdering vid senaste kvartalsrap- port före lösen jämfört med värdering vid utgången av föregående år. Löpande betalningsströmmar under avtalen resultatförs för den period de avser. Upplåning Upplåning redovisas inledningsvis till verkligt värde, netto efter transaktionskostnader. Upplåning redovisas därefter till upplupet anskaffningsvärde och eventuell skillnad mellan erhållet belopp (netto efter transaktionskostnader) och återbetalningsbeloppet redovisas i resultaträkningen fördelat över lånets löptid, med tillämpning av effektivräntemetoden. Upplåning klassificeras som kortfristiga skulder om inte koncernen har en ovillkorlig rätt att skjuta upp betalning av skulden i åtminstone 12 månader efter balansdagen. Låneutgifter Lånekostnader belastar resultatet för det år till vilket de hänför sig, utom till den del de inräknas i ett byggnadsprojekts anskaffningskostnad. FINANSIELLA RAPPORTER 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 ===== SIDA 57 ===== ÅRSREDOVISNING 2022 57 Koncernen aktiverar låneutgifter som är hänförbara till inköp, konstruk- tion eller produktion av en tillgång som har betydande tid i anspråk att färdigställa för avsedd användning eller försäljning. Lånekostnader som är direkt hänförliga till förvärv, uppförande eller tillverkning av en kvalificerad tillgång aktiveras under den tidsperiod som krävs för att färdigställa och förbereda tillgången för dess avsedda användning eller försäljning. Övriga lånekostnader kostnadsförs i den period de uppstår och redovisas i posten ”Finansiella kostnader”. Prövning av nedskrivningsbehov av goodwill och materiella anläggningstillgångar Nedskrivningsprövning görs minst årligen för goodwill och efter en indikation om värdenedgång för materiella anläggningstillgångar. Vid nedskrivningsprövning grupperas tillgångarna i så små kassa- genererade enheter som möjligt. En kassagenererande enhet är en tillgångsgrupp med i allt väsentligt oberoende inbetalningar. Följden är att vissa tillgångars nedskrivningsbehov prövas enskilt och vissa prövas på nivån kassagenererande enhet. Goodwill fördelas på de kas- sagenererande enheter som förväntas dra fördel av synergieffekter i hänförliga rörelseförvärv och representerar den lägsta nivå i Koncernen där koncernledningen bevakar goodwill. Inför nedskrivningsprövning av Koncernens goodwill har endast en kassagenererade enhet identifierats, vilket är bolaget Acrinova Förvaltning AB. Nedskrivningsbehovet för de kassagenererande enheter till vilka goodwill har fördelats prövas minst en gång per år. Alla övriga enskilda tillgång- ars eller kassagenererande enheters nedskrivningsbehov prövas när händelser eller ändrade omständigheter tyder på att det redovisade värdet inte kan återvinnas. En nedskrivning redovisas för det belopp med vilket tillgångens eller den kassagenererande enhets redovisade värde överstiger dess åter- vinningsbara belopp, som är det högre av det verkliga värdet minskat med kostnad för avyttring och nyttjandevärde. Koncernen har använt nyttjandevärdet. För att fastställa nyttjandevärdet uppskattar koncern- ledningen förväntade framtida kassaflöden från varje kassagenererande enhet och fastställer en lämplig diskonteringsfaktor för att kunna beräkna nuvärdet av dessa kassaflöden. Den data som används vid prövning av nedskrivningsbehov är direkt kopplade till Koncernens senast godkända budget, justerad efter behov för att undanta effekterna av framtida omorganisationer och förbättringar av tillgångar. Diskonteringsfaktorer fastställs enskilt för varje kassagenererande enhet och återspeglar aktuella marknadsbedömningar av pengarnas tidsvärde och tillgångs- specifika riskfaktorer. Nedskrivningar avseende kassagenererande enheter minskar först det redovisade värdet för eventuell goodwill som är fördelad på den kassagenererande enheten. Eventuell återstående nedskrivning minskar proportionellt de övriga tillgångarna i de kassagenererande enheterna. Med undantag av goodwill görs en ny bedömning av alla tillgångar för tecken på att en tidigare nedskrivning inte längre är motiverad. En ned- skrivning återförs om tillgången eller den kassagenererande enhetens återvinningsbara värde överstiger det redovisade värdet. Avsättningar och eventualförpliktelser Avsättningar redovisas när det finns ett åtagande och det är sannolikt att ett utflöde av resurser krävs och en tillförlitlig uppskattning av beloppet kan göras. Eventualförpliktelser redovisas om det föreligger ett möjligt åtagande som bekräftas endast av flera osäkra framtida händelser och det inte är troligt att ett utflöde av resurser kommer att krävas eller att åtagandets storlek inte kan beräknas med tillräcklig säkerhet. Leasing Acrinova tillämpar IFRS 16 för leasing. I egenskap av leasetagare har Acrinova gjort en detaljerad genomgång och analys av koncernens leasingavtal, varvid tomträttsavtal identifierades som de enskilt mest väsentliga. Utöver detta har endast ett antal mindre leasingavtal och hyresavtal identifierats, såsom kontorshyresavtal, fordon, kontors­ utrustning och liknande. Enligt IFRS 16 redovisas kostnaden för tomträttsavgälder i sin helhet som en finansiell kostnad. Vidare är leasingkostnaden för de andra typerna fördelade på avskrivningar och finansiell kostnad. Per 31 december 2022 bedömdes det sammanlagda nyttjanderättsvärdet av dessa poster vara 8,7 Mkr. Moderbolagets redovisnings- och värderingsprinciper Årsredovisningen för moderbolaget har upprättats enligt Årsredovis- ningslagen och RFR 2. Moderföretagets redovisnings- och värderings- principer överensstämmer med koncernens förutom vad som angets ovan. Moderbolaget tillämpar uppställningsformerna i ÅRL. Innehav i dotterföretag och intresseföretag samt andra långfristiga värdepappersinnehav Innehav i dotterföretag, intresseföretag och övriga företag, värderas utifrån anskaffningsvärde vari ingår förvärvsrelaterade utgifter. I de fall det redovisade värdet avseende investeringen överstiger återvinnings- värdet, sker nedskrivning. Intressebolag redovisas enligt kapitalandelsmetoden. Vid tillämpning av kapitalandelsmetoden värderas investeringen inledningsvis till anskaffningsvärde i koncernens rapport över finansiell ställning och det redovisade värdet ökas eller minskas därefter för att beakta kon- cernens andel av resultat efter förvärvstidpunkten. Koncernbidrag Samtliga erhållna och lämnade koncernbidrag redovisas som boksluts- disposition. Aktieägartillskott Aktieägartillskott förs direkt mot eget kapital hos dotterföretaget och aktiveras som aktier i dotterföretag hos moderföretaget, i den mån nedskrivning inte erfordras. Nya och omarbetade befintliga standarder, vilka godkänts av EU Övriga av EU godkända nya och ändrade standarder samt tolknings- uttalanden från IFRS Interpretations Committee bedöms för närvarande inte påverka Acrinovas resultat eller finansiella ställning i väsentlig omfattning. FINANSIELLA RAPPORTER 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 ===== SIDA 58 ===== ÅRSREDOVISNING 2022 58 Not 2 Finansiella risker och finanspolicy Acrinova är finansierat med eget kapital och skulder, där majoriteten av skulderna utgörs av räntebärande skulder. Andelen eget kapital påverkas av vald finansiell risknivå som i sin tur påverkas av långivarens krav på eget kapital för att erbjuda marknadsmässig finansiering. Det rådande ränteläget i Sverige kan komma att få en betydande inverkan på fastighetsmarknaden, med både högre räntenivåer samt svårigheter vid kapitalanskaffning vid förvärv. Detta kan i sin tur få negativ effekt på fastighetsvärden. Finanspolicy Koncernen är genom sin verksamhet exponerad för fyra olika slags finansiella risker. Med finansiella risker avses finansieringsrisk, likviditetsrisk, ränterisk, och kreditrisk. Finanspolicyn anger riktlinjer och regler för hur finansverksamheten skall bedrivas samt fastställer ansvarsfördelning och administrativa regler. Avsteg från koncernens finanspolicy kräver styrelsens godkännande. Ansvaret för koncernens finansiella transaktioner och risker hanteras centralt av moderbola- gets finansavdelning. Den finansiella riskhanteringen sker på portfölj- nivå. Finansiella transaktioner skall genomföras utifrån en bedömning av koncernens samlade behov av likviditet, finansiering och ränterisk. Finanspolicy Mål Utfall 2022 Genomsnittlig kapitalbindning >1,5 år 2,7 år Andel kapitalförfall inom 1 år < 50% 18% Genomsnittlig räntebindning 1-5 år 3,4 år Antal räntejusteringar inom 1 år < 60% 34% Andel lån till rörlig ränta < 60% 32% Antal kreditgivare >1 st 10 st Finansieringsrisk Koncernens verksamhet har historiskt finansierats med banklån och eget kapital och det är sannolikt att det är även från dessa finansie- ringskällor det kapital som krävs för att finansiera framtida förvärv och investeringskostnader samt refinansiering av befintliga banklån kommer att erhållas. Andelen eget kapital påverkas av vald finansiell risknivå som i sin tur påverkas av långivarens krav på eget kapital för att erbjuda marknadsmässig finansiering. Med finansieringsrisk avses risken att Acrinova inte kan finansiera sig i framtiden eller endast till kraftigt ökade kostnader. Acrinova arbetar kontinuerligt med att ta upp nya lån, omförhandla befintliga lån samt säkerställa att det finns tillräckligt med kapital för att genomföra bolagets strategi. Det rådande ränteläget i Sverige kan komma att få en betydande inverkan på fastighetsmarknaden med både högre finansieringskostnader och negativ effekt på fastighetsvärdena. Bolaget eftersträvar en fördelning mellan olika långivare samt diffe- rentierade bindningstider i enlighet med fastlagd finanspolicy för att reducera finansieringsrisken. Optimal kapitalbindningstid utvärderas utifrån prissättning och refinansieringsrisk. Av bolagets lån utgör andelen med lång kapitalbindning (över tolv månader) 82,5 procent (51,2). Den genomsnittliga kapitalbindningen vid räkenskapsårets utgång uppgick till 2,7 år (2,4 år). Likviditetsrisk Med likviditetsrisk avses risken att sakna tillräckligt med likvida medel för att kunna fullfölja företagets betalningsåtaganden avseende inves- teringar, rörelsekostnader, räntor och amorteringar. Enligt finanspolicyn skall det alltid finnas tillräckligt med kontanta medel och garanterade krediter för att täcka det löpande likviditetsbehovet. Styrelsen kan oaktat långsiktigt mål besluta om tillfälligt ökad likviditet till exempel vid ökad beredskap för större affärer. Per balansdagen uppgick Acrinovas lik- vida medel till 28,3 Mkr (74,7). Utöver likvida medel har Acrinova även en checkkredit samt garanterade kreditfaciliteter som kan nyttjas vid behov. Ränterisk Med ränterisk avses risken för fluktuationer i kassaflöde och resultat till följd av förändringar i räntenivåer. Det låga ränteläget i Sverige under de senaste åren har haft en positiv inverkan på fastighetsmarknaden och har lett till höga värderingar av fastigheter. Mot bakgrund av den höga inflationen har emellertid Riksbanken beslutat att höja repo- räntan ett flertal gånger, vilket har fått och kommer få en väsentlig påverkan på ränt enivåerna på både kort och lång sikt. En ökning av räntenivåerna kan även få en negativ effekt på marknadsvärdet av koncernens fastighetsbestånd. Kreditrisk Risken för att koncernens kunder inte uppfyller sina åtaganden, det vill säga att betalning ej erhålls för kundfordringar, utgör en kundkreditrisk. Koncernens kunder kreditkontrolleras varvid information om kundernas finansiella ställning inhämtas från olika kreditupplysningsföretag. En beräkning av kreditrisken görs i samband med nyuthyrning och lokalan- passning för befintlig kund. Depositioner av förtida hyror eller annan säkerhet krävs för kunder med låg kreditvärdighet eller otillräcklig kredithistorik. I syfte att följa kundernas kreditvärdighetsutveckling sker en löpande kreditbevakning. Majoriteten av koncernens intäkter består av hyresintäkter som betalas i förskott av hyresgästerna varvid risken bedöms som låg. FINANSIELLA RAPPORTER 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 ===== SIDA 59 ===== ÅRSREDOVISNING 2022 59 Not 3 Rörelsesegment Acrinovas verksamhet är koncentrerad till Öresundsregionen. Acrinova har i sin redovisning och interna uppföljning delat upp verksamheten i två segment, Egna fastigheter och Förvaltning. Det sistnämndda är emellertid ej av väsentlig storlek och särredovisas därför inte utan ingår under Övrigt i enlighet med IFRS 8. Acrinovas projektverksamhet utgör inte ett separat segment eftersom fastigheterna uppförs med intentionen om långsiktigt ägande och ingår i Acrinovas fastighetsbestånd efter färdigställande. januari-december 2022 Tkr Egna fastigheter Övrigt Totalt koncern Hyresintäkter 119 990 – 119 990 Serviceintäkter 5 681 4 860 10 542 Intäkter 125 671 4 860 130 532 Direkta kostnader -40 812 -286 -41 099 Rörelseresultat 84 859 4 574 89 433 Kostnader för ersättningar till anställda -5 724 -8 884 -14 608 Övriga externa kostnader -6 047 -17 698 -23 744 SUMMA -11 772 -26 582 -38 352 Finansiella poster -24 831 776 -24 055 Förvaltningsresultat 48 256 -21 232 27 026 Värdeförändringar 27 784 48 675 76 459 RESULTAT FÖRE SKATT 76 040 27 443 103 485 Goodwill 0 40 019 40 019 Förvaltningsfastigheter 1 854 325 0 1 854 325 januari-december 2021 Tkr Egna fastigheter Övrigt Totalt koncern Hyresintäkter 72 345 – 72 345 Serviceintäkter 3 924 25 686 29 610 Intäkter 76 269 25 686 101 955 Direkta kostnader -24 787 -4 554 -29 341 Rörelseresultat 51 482 21 132 72 614 Kostnader för ersättningar till anställda -5 724 -12 832 -18 556 Övriga externa kostnader -3 725 -16 501 -20 225 SUMMA -9 449 -29 333 -38 780 Finansiella poster -13 778 -345 -14 123 Förvaltningsresultat 28 255 -8 546 19 711 Värdeförändringar 149 671 18 983 168 654 RESULTAT FÖRE SKATT 177 926 10 437 188 364 Goodwill 0 40 019 40 019 Förvaltningsfastigheter 1 603 550 0 1 603 550 Kolumnen Övrigt avser koncerngemensamma kostnader, övergripande administrativa kostnader, koncerngemensam personal samt intäkter från förvaltnings- och administrativa tjänster. FINANSIELLA RAPPORTER 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 ===== SIDA 60 ===== ÅRSREDOVISNING 2022 60 Not 4 Hyres- och serviceintäkter 2022 2021 Kontraktsförfallostruktur Antal kontrakt Kontrakts- årsvärde Andel av värdet Antal kontrakt Kontrakts- årsvärde Andel av värdet Avtalade hyresintäkter inom 1 år 81 10 331 8% 78 15 664 13% Avtalade hyresintäkter mellan 1 och 2 år 33 18 052 15% 14 7 412 15% Avtalade hyresintäkter mellan 2 och 3 år 19 9 425 8% 19 12 580 5% Avtalade hyresintäkter mellan 3 och 4 år 12 20 105 16% 11 6 693 22% Avtalade hyresintäkter mellan 4 och 5 år 12 14 418 12% 9 14 018 4% Avtalade hyresintäkter senare än 5 år 25 50 846 41% 28 43 346 41% SUMMA 182 123 177 100% 159 99 713 100% Tillsvidarekontrakt 113 9 472 52 4 475 Not 5 Personal och styrelse Koncern Moderbolag Antal anställda 2022 2021 2022 2021 Medelantal anställda 12 21 2 3 Varav kvinnor 7 8 1 2 Styrelse Ledande befattningshavare Könsfördelning 2022 2021 2022 2021 Män 5 3 2 2 Kvinnor 1 1 2 2 TOTALT 6 4 4 4 Personal och styrelse Koncern Moderbolag Löner, arvoden och förmåner, tkr 2022 2021 2022 2021 Styrelsen 662 426 662 426 Verkställande direktör - Ulf Wallén 2 009 1 906 2 009 1 906 Övriga ledande befattningshavare 2 627 2 783 1 295 1 117 Övriga anställda 4 744 8 474 244 576 SUMMA 10 042 13 589 4 210 4 026 Avtalsenliga pensionskostnader Styrelsen – – – – Verkställande direktör - Ulf Wallén 370 264 370 264 Övriga ledande befattningshavare 371 385 176 183 Övriga anställda 343 698 7 22 SUMMA 1 083 1 347 552 469 Koncernens intäkter består av hyresintäkter och utdebiterade för valtningsarvoden. I hyresintäkterna ingår även fastighetsskatt. Samtliga hyreskontrakt klassificeras som operationell leasing. Serviceintäkter avser all annan tilläggsdebitering i samband med hyresavtal såsom värme, kyla, sopor, vatten m m och intäkter från administrativ- och teknisk fastighetsförvaltning till externa kunder. Ersättningen för det sistnämnda ut görs av en fast ersättning per timme/fast ar vode per månad/år. FINANSIELLA RAPPORTER 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 ===== SIDA 61 ===== ÅRSREDOVISNING 2022 61 Not 6 Arvode och kostnadsersättning till revisorer Koncern Moderbolag 2022 2021 2022 2021 Grant Thornton Sweden AB Revisionsuppdrag 891 728 323 295 Skatterådgivning 176 75 176 75 Revisionsverksamhet utöver revisionsuppdrag 83 75 83 75 Övriga tjänster 2 042 – 2 042 – KONCERNEN TOTALT 3 192 878 2 624 445 Koncern Moderbolag Central administration 2022 2021 2022 2021 Personalkostnader 14 608 18 555 6 171 5 333 IT, reklam- och lokalkostnader 2 080 3 175 1 241 2 011 Revisionsarvoden 891 728 323 295 Avskrivningar inventarier 4 779 2 459 - - Övriga kostnader 15 994 13 862 12 108 5 976 SUMMA 38 352 38 780 19 843 13 615 Not 7 Direkta kostnader Koncern Rörelsens kostnader 2022 2021 Material 24 652 Underentreprenörer fastighetsservice – 5 026 Reparation och underhåll 13 348 9 151 Fastighetsskatt och tomträttsavgäld 4 574 2 308 El, värme, VA 19 105 9 763 Övriga fastighetskostnader 4 048 2 440 SUMMA 41 099 29 341 Koncern Moderbolag Sociala avgifter inkl löneskatt 2022 2021 2022 2021 Styrelsen 208 134 208 134 Verkställande direktör - Ulf Wallén 721 663 721 663 Övriga ledande befattningshavare 915 968 450 395 Övriga anställda 1 507 3 150 16 175 SUMMA 3 351 4 915 1 394 1 367 För verkställande direktören finns inget avtal om avgångsvederlag. Antal övriga ledande befattningshavare i koncernen är 3 personer den 31 december 2022. Styrelsen har erhållit styrelsearvode enligt följande; Mats Nilstoft 5 pbb, Ylwa Karlgren 3 pbb, Joakim Stenberg 3 pbb och Claes Ohlsson 3 pbb. Not 8 Finansiella intäkter och kostnader Koncern Tkr 2022 2021 Ränteintäkter 394 493 Räntekostnader -23 648 -13 872 Räntekostnad leasing, inkl tomträtt -800 -743 SUMMA -24 054 -14 122 FINANSIELLA RAPPORTER Med "Revisionsuppdrag" avses revisionsarbete för den lagstadgade revisionen och "Revisionsverksamhet …" olika typer av kvalitetssäkringstjänster. 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 ===== SIDA 62 ===== ÅRSREDOVISNING 2022 62 Not 9 Skatt Koncern Moderbolag Skatt på årets resultat 2022 2021 2022 2021 Aktuell skatt -2 793 -1 999 -391 – Uppskjuten skatt fastigheter -9 640 -32 013 – – Uppskjuten skatt underskottsavdrag 2 073 1 434 – – Uppskjuten skatt finansiella instrument -11 658 -1 189 – – Uppskjuten skatt övrigt -2 131 -1 433 – – SUMMA -24 149 -35 200 -391 – Avstämning av effektiv skattesats Resultat före skatt 103 485 188 364 1 601 8 110 Skatt enligt gällande skattesats 20,6 % (20,6 %) -21 318 -38 803 -330 -1 671 Skatteeffekt av: Ej skattepliktiga intäkter vid försäljning av aktier i dotterbolag 5 181 2 541 1 693 1 759 Övriga ej skattepliktiga intäkter 37 660 37 21 Resultat avyttring fastighet -1 309 – – – Nedskrivning andelar i intresseföretag -1 648 – -1 648 – Övriga ej avdragsgilla kostnader -2 416 -51 -112 -110 Skatt hänförlig till tidigare år -350 -200 -31 – Utnyttjande av underskott tidigare år 12 356 – – Skattemässiga avskrivningar 260 357 – – Övriga skattemässiga justeringar -2 598 -60 – – REDOVISAD SKATT -24 149 -35 200 -391 – 2022 2021 Skatteberäkning i koncernen Underlag Aktuell skatt Underlag Uppskjuten skatt Underlag Aktuell skatt Underlag Uppskjuten skatt Resultat före skatt 103 485 188 364 Skattemässiga avskrivningar -22 241 22 241 -14 483 14 483 Ej skattepliktig orealiserad värdeförändring fastigheter -13 039 37 498 -148 371 148 371 Ej skattepliktig orealiserad värdeförändring finansiella tillgångar -83 83 731 -731 Ej skattepliktig realiserad värdeförändring finansiella tillgångar -48 592 56 592 -19 714 5 772 Ej avdragsgill nedskrivning goodwill 0 0 Ej skattepliktig realiserad värdeförändring fastigheter -14 744 -1 300 Övriga ej skattepliktiga intäkter 0 0 Övriga ej avdragsgilla kostnader 232 60 Övriga skattemässiga justeringar -2 301 41 -734 -542 SUMMA UNDERLAG FRÅN RÖRELSEN 2 716 116 455 4 553 167 353 Utnyttjande av balanserade underskott -57 57 -1 712 1 712 Effekt ränteavdragsregler 10 063 -10 063 6 863 -6 863 Justering för effekter sålda fastigheter 837 -2 779 0 -1 032 SUMMA SKATTEPLIKTIGT RESULTAT 13 558 103 670 9 704 161 170 Aktuell skatt/uppskjuten skatt -2 793 -21 356 -1 999 -33 201 FINANSIELLA RAPPORTER 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 ===== SIDA 63 ===== ÅRSREDOVISNING 2022 63 Koncern 2022-12-31 2021-12-31 Ackumulerade anskaffningsvärden Vid årets början 40 019 49 285 Försäljning 0 -9 266 SUMMA 40 019 40 019 Not 10 Goodwill I juni 2016 förvärvades Norama Asset Management AB och i samband med förvärvet uppstod en goodwillpost enligt IFRS 3. Denna avser värde av vinstgeneringsförmågan i det förvärvade bolaget. Enligt IAS 38 – Immateriella tillgångar – skall det bokförda värdet på goodwill testas årligen. Testet ska genomföras per kassagenererande enhet. Acrinova har endast identifierat en kassagenererande enhet, Acrinova Förvaltning AB. Vid indikation på minskat värde, prövas det för nedskrivning enligt IAS 36. Koncernen utvärderar årligen om nedskrivningsbehov föreligger vad gäller goodwill. Nedskrivningsprövning av goodwill beräknas genom att ta fram återvinningsbart belopp för förvär vade bolaget baserat på beräkningar a v nyttjande- värde. Denna beräkning utgår från uppskattade framtida kassaflöden baserade på budget för 2023 samt prognoser för perioden 2024– 2027. Prog- noser utarbetas baserade på ett antal huvudantaganden avseende framtida tillväxt och kost nadsutv eckling. Bortom prognostiden har tillväxttakt antagits till 3%. Den diskonteringsränta som använts (WACC före skatt) har beräknats till 12,92%. Acrinova har inte identifierat något nedskrivningsbehov vid det senast genomförda nedskrivningstestet. En känslighetsanalys visar att EBITDA kommer att behöva sjunka 4 procentenheter innan en mindre nedskrivning av goodwillen på 4 Mkr blir aktuell. Förvaltningsfastigheter redovisas i koncernens rapport över finansiell ställning till verkligt värde och värdeförändringarna redovisas i koncernens rapport över totalresultatet. Samtliga förvaltningsfastigheter har bedömts vara i nivå 3 i värderingshierarkin enligt IFRS 13 Värdering till verkligt värde. Fastigheternas verkliga värde baseras på årliga externa värderingar. Verkligt värde är det pris som vid värderingstidpunkten skulle erhållas vid försäljning av en förvaltningsfastighet genom en ordnad transaktion mellan marknadsaktörer. Not 11 Förvaltningsfastigheter Tkr 2022-12-31 2021-12-31 Verkligt värde per 1 januari 1 603 550 864 036 Förvärv 79 000 464 000 Investeringar 250 735 157 243 Försäljningar -92 000 -30 100 Orealsierade värdeförändringar 13 039 148 371 VERKLIGT VÄRDE VID PERIODENS UTGÅNG 1 854 325 1 603 550 Känslighetsanalys Påverkan värde, Tkr Belånings- grad, % Avkastningskrav -0,25% 89 786 51,2 +0,25% -82 304 56,2 Hyreintäktsutveckling -3% -3 979 – +3% 3 979 – Värdeförändringar 2022 2021 Realiserade värdeförändringar 14 744 1 300 Orealiserade värdeförändringar 13 039 148 371 SUMMA 27 783 149 671 FINANSIELLA RAPPORTER 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 ===== SIDA 64 ===== ÅRSREDOVISNING 2022 64 Not 12 Materiella anläggningstillgångar Koncern Moderbolag 2022-12-31 2021-12-31 2022-12-31 2021-12-31 Ackumulerade anskaffningsvärden Vid årets början 16 099 6 889 – 184 Nyanskaffningar 4 992 9 394 – – Försäljning/utrangering – -184 – -184 SUMMA 21 091 16 099 – – Andelar i intresseföretag Koncern Moderbolag 2022-12-31 2021-12-31 2022-12-31 2021-12-31 Verkligt värde per 1 januari 5 429 6 243 6 262 6 243 Förvärv 0 19 0 19 Investeringar 900 0 900 0 Nedskrivningar/Avyttring -1 545 -833 -1 662 0 Verkligt värde vid periodens utgång 4 784 5 429 5 500 6 262 Not 13 Andelar i intresseföretag Tillgång Antal Värde per st Totalt värde, kr Värde, tkr Finns i balansräkning Aktier i Fastighets AB Trävaran 12 250 18 324,00 4 580 999 4 581 koncern, MB Aktier i Fastigheter & Service i Öresund AB 11 250 18,06 203 162 203 koncern, MB SUMMA 4 784 Ackumulerade avskrivningar enligt plan Vid årets början -5 480 -3 020 – – Årets avskrivningar -4 779 -2 460 – – SUMMA -10 259 -5 480 – – Redovisat värde vid periodens slut 10 832 10 619 – – Not 14 Nyttjanderättstillgångar och finansiell leasing Tomträtter Bilar Hyresavtal Summa Ingående balans 2022-01-01 5 643 2 136 2 510 10 289 Tillkommande avtal 772 943 1 715 Avskrivningar -510 -983 -1 493 Avgående avtal -539 -657 -1 196 Omvärdering -589 -589 UTGÅENDE BALANS 2022-12-31 5 826 2 030 870 8 726 Materiella anläggningstillgångar består av inventarier med ett redovisat utgående värde på 773 tkr (946) samt installationer med ett redovisat utgående värde på 10 059 tkr (9 673 tkr). Nedskrivning av fordran om 1 500 tkr har skett i koncernen och moderbolaget under 2022, då intressebolaget Fastighets AB Lennart Eriksson har likviderats. FINANSIELLA RAPPORTER 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 ===== SIDA 65 ===== ÅRSREDOVISNING 2022 65 2022-12-31 2021-12-31 Leasingskuld långfristigt 6 384 7 738 Leasingskuld kortfristigt 2 342 2 550 Summa 8 726 10 288 Framtida leasingbetalningar 2022 2021 År 1 1 418 610 År 2–5 1 482 4 035 Summa 2 900 4 645 Tomträtter betraktas enligt IFRS 16 som ett evigt hyresavtal och det redovisade värdet kommer därmed inte att skrivas av utan värdet kvarstår tills omförhandling av tomträttsavgälden sker. Den genomsnittliga leasingperioden för hyresavtal är 5 år och för bilar 3 år. Koncernen har för närvarande inga väsentliga avtal med förlängningsoption eller indexklausul. Utöver tomträtter, bilar och hyresavtal finns några mindre leasingavtal i form av kontorsutrustning. Dessa avtal har definierats som avtal där den underliggande tillgången har lågt värde och det praktiska undantaget i IFRS 16 tillämpas, vilket innebär att leasingavgiften redovisas som en kostnad i resultaträkningen. Leasingskulder ingår under Övriga långfristiga skulder respektive Övriga kortfristiga skulder och utgörs av följande: FINANSIELLA RAPPORTER Not 15 Övriga långfristiga fordringar 2022-12-31 2021-12-31 Fordringar hos intresseföretag 9 866 9 966 Övriga långfristiga fordringar 6 984 53 491 Redovisat värde vid periodens utgång 16 850 63 457 Not 16 Kundfordringar Koncern 2022-12-31 2021-12-31 Kundfordringar 1 208 3 931 Reservering för osäkra fordringar -775 -624 Summa 433 3 307 Åldersfördelning kundfordringar Ej förfallna 139 1 949 0–30 dagar 275 488 31–60 dagar 58 0 61–90 dagar 61 357 >90 dagar 675 1 137 1 208 3 931 Reservering för osäkra fordringar Ingående balans -624 -919 förändring under året -151 295 Utgående balans -775 -624 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 ===== SIDA 66 ===== ÅRSREDOVISNING 2022 66 Not 17 Övriga kortfristiga fordringar Tkr 2022-12-31 2021-12-31 Räntederivat 59 774 3 182 Skattefordringar 929 – Övriga fordringar 57 990 13 246 REDOVISAT VÄRDE VID PERIODENS UTGÅNG 118 693 16 428 Not 18 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter Tkr 2022-12-31 2021-12-31 Förutbetald hyreskostnad 257 239 Förutbetald försäkring 648 467 Förutbetald adminstrationskostnad 5 480 2 771 Upplupen ränteintäkt 675 – Upplupen hyresintäkt 5 671 – SUMMA 12 731 3 477 Värdering Derivat Acrinova använder bl a räntederivat för att hantera ränterisk och uppnå önskad räntebindningsstruktur. Denna strategi innebär att det över tid kommer uppstå värdeförändringar i räntederivaten, främst till följd av förändrad marknadsränta. Ränteswappar värderas genom att framtida kassaflöden diskonteras till nuvärde och verkligt värde är fastställt enligt nivå 2, IFRS 13. Per 31 december 2022 uppgick marknadsvärdet i räntederivatportföljen till 59 774 Tkr (3 182 Tkr ) och redovisas som en övrig kortfristig fordran i balansräkningen. Koncernen tillämpar inte säkerhetsredovisning. Övrigt tillskjutet kapital Övrigt tillskjutet kapital avser eget kapital som är tillskjutet av ägarna. Balanserad vinst i koncernen Balanserad vinst avser intjänade vinstmedel i koncernen. I denna post ingår även tidigare avsättning till reservfond. Bundet och fritt eget kapital i moderbolaget Enligt svensk aktiebolagslag utgörs eget kapital av bundet (icke utdel- ningsbart) och fritt (utdelningsbart) eget kapital. Till aktieägarna får endast utdelas så mycket att det efter utdelning finns full täckning för bundet eget kapital i moderbolaget. Vidare får endast vinstutdelning göras om det är försvarligt med hänsyn till de krav som verksamhetens art, omfattning och risker ställer på storleken av det egna kapitalet och bola- gets och koncernens konsolideringsbehov, likviditet och ställning i övrigt. Utdelning Utdelning föreslås av styrelsen i enlighet med bestämmelserna i Aktiebolagslagen och beslutas av årsstämman. Föreslagen, ännu ej utbetald utdelning, för räkenskapsåret 2022 uppgår till 0,40 kronor per aktie, totalt 27 426 Tkr. Avstämningsdagar för utbetalningen föreslås till 3 maj och 20 oktober 2023. Beloppet redovisas som skuld först då årsstämman har beslutat om utdelning. Policy för hantering av kapital Koncernens mål med kapitalförvaltningen är: • att säk erställa koncernens förmåga att fortsätta verksamheten genom en soliditet om minst 30% • att ge en lämplig a vkastning till aktieägarna genom att prissätta produkter och tjänster motsvarande risknivån. Not 19 Eget Kapital Aktiekapitalets förändring År Antal aktier Kvotvärde/ aktie Aktie- kapital, kr Vid årets början 2021-01-01 20 647 535 0,33 6 882 512 Fondemission 2021 20 647 535 0,33 6 881 511 Nyemission 2021 11 798 591 0,33 3 932 864 Nyemission 2021 1 500 000 0,33 500 000 Nyemission 2021 8 163 265 0,33 2 721 088 Nyemission 2021 2 000 000 0,33 666 667 Vid årets slut 2021-12-31 64 756 926 21 584 641 Inga förändringar 2022 Vid årets slut 2022-12-31 64 756 926 21 584 641 FINANSIELLA RAPPORTER 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 ===== SIDA 67 ===== ÅRSREDOVISNING 2022 67 Not 20 Uppskjuten skatteskuld 2022-12-31 2021-12-31 Uppskjuten skattefordran Underlag Skatt Underlag Skatt Ackumulerade underskottsavdrag Vid årets ingång 10 858 2 237 3 897 803 Förändring under året 10 063 2 073 6 961 1 434 Uppskjuten skattefordran vid årets utgång 20 921 4 310 10 858 2 237 Uppskjuten skatteskuld Temporär skillnad till följd av värdering till verkligt värde Vid årets ingång 815 899 168 075 463 123 95 403 Förändring under året 46 753 9 631 352 776 72 672 Vid årets utgång 862 652 177 706 815 899 168 075 Avdrag för temporära skillnader avseende övervärden i bolagsform Vid årets ingång -496 021 -102 181 -298 698 -61 532 Förändring under året 46 9 -197 323 -40 649 Vid årets utgång -495 975 -102 172 -496 021 -102 181 Temporära skillnader finansiella tillgångar Vid årets ingång 5 772 1 189 -2 590 -535 Förändring under året 50 820 10 469 8 362 1 723 Vid årets utgång 56 592 11 658 5 772 1 189 Totalt uppskjuten skatteskuld Vid årets ingång 332 692 68 524 163 547 33 689 Förändring under året 96 718 19 933 169 145 34 844 Effekt ändrad skattesats – – – -9 TOTALT UPPSKJUTEN SKATTESKULD VID ÅRETS UTGÅNG 429 410 88 458 332 692 68 525 Uppskjuten skattefordran vid årets utgång 4 310 2 237 Uppskjuten skatteskuld vid årets utgång -88 458 -68 525 Redovisas netto i balansräkningen som uppskjuten skatteskuld (-) eller fordran (+) -84 148 -66 288 Moderbolaget redovisar endast aktuell skatt. FINANSIELLA RAPPORTER 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 ===== SIDA 68 ===== ÅRSREDOVISNING 2022 68 Not 21 Klassificering finansiella tillgångar och skulder Verkligt värde på finansiella tillgångar och skulder i koncernen 2022 2021 Finansiella tillgångar till upplupet anskaffningsvärde Finansiella till- gångar värderade till verkligt värde via resultatet Finansiella skulder värderade till upplupet anskaffningsvärde Finansiella tillgångar till upplupet anskaffningsvärde Finansiella till- gångar värderade till verkligt värde via resultatet Finansiella skulder värderade till upplupet anskaffningsvärde Värdepapper Långfristig fordran 16 850 – – 63 457 – – Kundfordringar 433 – – 3 307 – – Räntederivat – 59 774 – - 3 182 – Upplupna intäkter och förutbetalda kostnader 12 731 – – 3 477 – – Övriga fordringar 58 919 – – 13 246 – – Likvida medel 28 311 – – 74 657 – – SUMMA 117 244 59 774 – 158 144 3 182 – Långfristiga ränte bärande skulder från kreditinstitut – – 819 079 – – 394 558 Övriga lång fristiga räntebärande skulder – – 2 000 – – 14 000 Kortfristiga ränte - bärande skulder – – 174 610 – – 390 183 Räntederivat – – – – – Leverantörsskulder – – 25 754 – – 24 280 Övriga skulder – – 10 461 – – 37 036 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter – – 29 343 – – 20 629 SUMMA – – 1 061 247 – – 880 686 Verkligt värde avseende finansiella tillgångar och skulder värderat till upplupet anskaffningsvärde överensstämmer med redovisat värde. Fördelning mellan långfristig och kortfristig skuld har justerats i jämförelsetalen enligt ny princip, se avsnitt Värderingsprinciper. Not 22 Skulder Koncern Moderbolag 2022-12-31 2021-12-31 2022-12-31 2021-12-31 Ej räntebärande skulder som förfaller inom ett år efter balansdagen 65 558 82 921 291 669 281 251 mellan ett till fem år efter balansdagen 9 016 8 298 1 600 – Räntebärande skulder som förfaller inom ett år efter balansdagen 174 610 22 232 28 150 28 000 mellan ett till fem år efter balansdagen 794 382 88 928 2 000 14 000 senare än fem år efter balansdagen 26 697 687 581 – – SUMMA SKULDER EXKL. UPPSKJUTEN SKATTESKULD 1 070 263 889 960 323 419 323 252 Not 23 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter Tkr 2022-12-31 2021-12-31 Upplupna personalkostnader 1 525 1 238 Upplupna räntekostnader 967 503 Övriga upplupna kostnader 9 034 2 164 Förutbetalda hyresintäkter 17 817 16 724 SUMMA 29 343 20 629 FINANSIELLA RAPPORTER 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 ===== SIDA 69 ===== ÅRSREDOVISNING 2022 69 Not 24 Justering för poster som inte ingår i kassaflödet Koncern Moderbolag 2022 2021 2022 2021 Ställda säkerheter Avskrivningar 4 779 2 460 – – Värdeförändring förvaltningsfastigheter 175 -148 371 – – Värdeförändring derivat -56 592 -5 772 – – Realisationsresultat -3 400 1 702 26 -8 642 Rättelse från tidigare år – – 528 - SUMMA STÄLLDA SÄKERHETER -55 038 -149 981 554 -8 642 Not 25 Resultat från andelar i koncernföretag Moderbolag Tkr 2022 2021 Resultat från andelar i koncernföretag 8 217 8 541 Summa 8 217 8 541 FINANSIELLA RAPPORTER Not 26 Orealiserad värdeförändring finansiella tillgångar Moderbolag Tkr 2022 2021 Nedskrivning av finansiell fordran -8 000 – Summa -8 000 – Not 28 Ställda säkerheter och eventualförpliktelser Koncern Moderbolag 2022-12-31 2021-12-31 2022-12-31 2021-12-31 Ställda säkerheter Fastighetsinteckningar1) 1 195 104 980 155 – – SUMMA STÄLLDA SÄKERHETER 1 195 104 980 155 – – Koncern Moderbolag 2022-12-31 2021-12-31 2022-12-31 2021-12-31 Eventualförpliktelser Borgensförbindelser – – 808 937 643 857 SUMMA STÄLLDA SÄKERHETER – – 808 937 643 857 1) Avser ställda säkerheter för krediter i Swedbank, Svenska Handelsbanken, Sparbanken Syd, Nordea, Skurups Sparbank, Länsförsäkringar, SBAB och Sparbanken Skåne och är hänförliga till de räntebärande skulderna i balansräkningen. Not 27 Ränteintäkter och räntekostnader Moderbolag Tkr 2022 2021 Ränteintäkter, koncernbolag 3 086 1 909 Ränteintäkter, övriga 300 465 Räntekostnader, koncernbolag -1 599 -1 451 Räntekostnader, övriga -2 570 -582 Summa -783 341 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 ===== SIDA 70 ===== ÅRSREDOVISNING 2022 70 Not 29 Andelar i koncernföretag Moderbolag 2022-12-31 2021-12-31 Ackumulerade anskaffningsvärden Vid årets början 552 868 324 781 Förvärv 47 613 237 168 Försäljningar -30 290 -9 081 Redovisat värde vid periodens slut 570 191 552 868 Direktägda dotterbolag redovisas i tabellen nedan. Övriga i koncernen ingående bolag framgår av respektive dotterbolags årsredovisning. Direktägda dotterbolag Org.nr. Säte Kapitalandel Bokfört värde Acrinova Fastighets AB 559015-6633 Malmö 100% 20 100 Acrinova Förvaltning AB 556806-3381 Malmö 100% 48 750 Acrinova Projekt AB 556879-7863 Malmö 100% 10 368 Acrinova Hjärup AB 556481-7699 Malmö 100% 9 375 Acrinova Förrådet 12 AB 556490-5650 Malmö 100% 33 871 Acrinova Sunnanå AB 559038-7121 Malmö 100% 9 036 Acrinova Företaget 6 AB 556543-3009 Malmö 100% 10 129 Acrinova Markören 7 AB 559022-0223 Malmö 100% 27 033 Acrinova Pukslagaren AB 559007-5379 Malmö 100% 38 267 Acrinova Östra Spång 6:7 AB 559140-9817 Malmö 100% 23 066 Acrinova Landskrona Mården AB 559316-6829 Malmö 100% 132 Acrinova Landskrona Karlslund 1:1 AB 559306-0253 Malmö 100% 157 Acrinova Björnen 13 AB 559333-1167 Malmö 100% 132 Acrinova Löddeköpinge 23:14 AB 556659-8909 Malmö 100% 99 727 Acrinova Fastighetsbolag 4 AB 559333-4476 Malmö 100% 125 Acrinova Battfast 4 AB 556745-9218 Malmö 100% 9 642 Acrinova Flintkärnan AB 556146-5120 Malmö 100% 19 018 Acrinova Snickeriet 4 AB 559177-8658 Malmö 100% 38 441 Acrinova Trävaran 3 AB 556786-3625 Malmö 100% 4 277 Acrinova Rännarbanan AB 559106-0396 Malmö 100% 29 333 Acrinova Staffanstorp Brågarp AB 559194-8137 Malmö 100% 51 Acrinova Södra Gränstorp AB 559196-1551 Malmö 100% 1 050 Acrinoca Orion 7 AB 556853-1593 Malmö 100% 33 798 Acrinova Kamaxeln 5 AB 559259-1910 Malmö 100% 625 Acrinova Topplocket 4 AB 556720-6338 Malmö 100% 12 254 Acrinova Hästhoven 6 AB 559134-6027 Malmö 100% 12 207 Acrinova Trelleborg Verkstaden 10 AB 556765-4982 Malmö 100% 9 992 Acrinova Trucken 4 AB 556894-9241 Malmö 100% 4 383 Acrinova Pugerup 5 AB 559279-1668 Malmö 100% 31 903 Acrinova Borggård 1:372 559153-8466 Malmö 100% 12 666 Acrinova Borggård 1:385 559153-0935 Malmö 100% 7 726 Acrinova Borggård 1:549 559153-3616 Malmö 100% 5 116 Acrinova Borggård 1:482 556199-8120 Malmö 100% 7 443 SUMMA 570 191 FINANSIELLA RAPPORTER 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 ===== SIDA 71 ===== ÅRSREDOVISNING 2022 71 Not 30 Fordringar på koncernbolag Moderbolag 2022-12-31 2021-12-31 Ingående anskaffningsvärde 265 120 179 550 Tillkommande / avgående -2 101 85 570 Utgående redovisat värde 263 019 265 120 Not 32 Resultat per aktie 2022 2021 Genomsnittligt antal aktier före utspädning 64 756 926 42 702 231 Resultat per aktie före utspädning 1,23 3,59 Genomsnittligt antal aktier efter utspädning 64 756 926 53 025 998 Resultat per aktie efter utspädning 1,23 2,89 Not 31 Upplysningar till finansieringsverksamheten i kassaflödet Tkr 2021-12-31 Kassaflöde Förvärv Avyttring 2022-12-31 Påverkan på kassaflödet Långfristiga räntebärande skulder till kreditinstitut 394 558 414 348 49 500 -39 327 819 079 424 521 Övriga långfristiga räntebärande skulder 14 000 -12 000 – – 2 000 -12 000 Övriga långfristiga skulder 8 298 718 – – 9 016 718 Kortfristiga räntebärande skulder 375 183 -223 739 710 -694 151 460 -223 723 Övriga kortfristiga räntebärande skulder 15 000 8 150 – – 23 150 8 150 Justeringar – – – – – -2 344 SUMMA SKULDER HÄNFÖRLIGA TILL FINANSIERINGSVERKSAMHETEN 807 039 187 477 50 210 -40 021 1 004 705 195 322 Moderbolag Tkr 2021-12-31 Kassaflöde Förvärv Avyttring 2022-12-31 Påverkan på kassaflödet Långfristiga räntebärande skulder 14 000 -12 000 – – 2 000 -12 000 Övriga långfristiga skulder – 1 600 – – 1 600 1 600 Kortfristiga räntebärande skulder 28 000 150 – –- 28 150 150 SUMMA SKULDER HÄNFÖRLIGA TILL FINANSIERINGSVERKSAMHETEN 42 000 -10 250 – – 31 750 -10 250 FINANSIELLA RAPPORTER 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 ===== SIDA 72 ===== ÅRSREDOVISNING 2022 72 Not 33 Närståendetransaktioner Fastighetstransaktioner Under räkenskapsåret har två fastigheter sålts till närståendebolag. Karlskrona Västra Nättraby 6:17 såldes till Östersjöhus AB för 30 Mkr och Skellefteå Städet 1 såldes till Malmöhus Invests AB för 15 Mkr. Transaktionerna skedde till marknadsvärde och inom ramen för den löpande verksamheten. Ledande befattningshavare Förutom sedvanlig ersättning till styrelseledamöter, VD och övriga ledande befattningshavare enligt not 5 har även ett konsultarvode betalats ut till styrelseordförande på 720 tkr. Koncernbolag Moderbolaget har närståenderelationer med sina dotterbolag, se not 29. Not 34 Väsentliga händelser under 2022 och efter räkenskapsårets utgång Väsentliga händelser under 2022 • 28 februari offentliggjordes bokslutsk ommuniké för helåret 2021. • 8 mars ingicks a vtal om ytterligare ett förvärv i Trelleborg – fastighe- ten Trucken 4, belägen i Västra Industriområdet. Det underliggande fastighetsvärdet uppgick till 9 miljoner kronor. • 11 mars tecknades avtal om förvärv av fastigheten Pugerup 5 i Hörby som rymmer industri och kommersiell verksamhet med en uthyr- ningsbar yta om 13 000 kvm. Det underliggande fastighetsvärdet uppgick till 70 miljoner kronor. • 15 mars meddelades om förändringar i A crinovas lednings - grupp. Joakim Ewetz, marknadsansvarig, lämnade Acrinova för nya utmaningar. • 23 mars kallade A crinova till årsstämma den 22 april 2022. • 30 mars offentliggjordes årsredo visning och koncernredovisning för räkenskapsåret 2021. • 1 april tillträdde A crinova fastigheten Pugerup 5 i Hörby. • 22 april offentliggjorde A crinova kommuniké från årsstämman. • 28 april t ecknade Acrinova hyresavtal med Åhléns Outlet som flyttar in i handelsfastigheten i Löddeköpinge. • 3 maj t ecknade Acrinova avtal om försäljning av fastigheten Västra Nättraby 6:101 i Karlskrona. I affären uppgick det underliggande fastighetsvärdet till 30 Mkr. • 9 maj t ecknade Acrinova ett hyresavtal med SWEP AB, som kommer att flytta in i fastigheten som Acrinova uppför på Järvgatan i Landskrona under 2023. • 10 maj är den officiella b yggstarten för Acrinovas fastighet som uppförs på Järvgatan i Landskrona sker genom ett ”första spad- taget”-event, där hyresgäster, byggherre samt representanter för Landskrona kommun närvarade. • 10 maj offentliggör A crinova delårsrapport för perioden januari ­ mars 2022. • 20 maj meddelades att Måns Broberg, transaktionsansvarig, t og plats i ledningsgruppen. • 10 juni t ecknade Acrinova avtal om försäljning av fastigheten Carnot 10 i Helsingborg. I affären uppgick det underliggande fastighetsvär- det till 50,5 Mkr. • 23 juni t ecknades första hyresavtalet gällande fastigheten på Truckvägen 1 i Trelleborg, belägen på Västra Industriområdet, med maskinuthyrningsföretaget Renta AB. • 29 juni meddelades att det första h yresavtalet gällande bygg- rätten för handelsfastigheten i Löddeköpinge var tecknat med detaljhandels kedjan JYSK. • 1 juli slutfördes försäljningen a v fastigheten Västra Nättraby 6:101 i Karlskrona när köparen tillträdde. • 3 augusti t ecknade Acrinova hyresavtal med detaljhandelskedjan Thansen för en del av byggrätten i fastigheten Kävlinge Löddeköpinge 23:14. Hyreskontraktet täcker en lokal som blir cirka 1 200 kvm. • 12 augusti offentliggjorde A crinova delårsrapport för perioden januari- juni 2022. • 1 sept ember slutfördes försäljningen av fastigheten Carnot 10 i Helsingborg när köparen tillträdde. 2022 2021 Moderbolagets transaktioner med dotterföretag Försäljning 18 365 11 760 Ränteintäkter 3 086 1 909 Räntekostnader -1 599 - Mottagna koncernbidrag 3 500 517 Kortfristiga fordringar 263 019 265 120 Kortfristiga skulder 285 504 249 857 Koncernens transaktioner med koncernföretags intressebolag Försäljning 1 115 2 123 Inköp -3 935 -3 286 Ränteintäkter 275 210 Långfristiga fordringar 15 850 24 850 FINANSIELLA RAPPORTER 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 ===== SIDA 73 ===== ÅRSREDOVISNING 2022 73 • 12–13 sept ember deltog Acrinova på aktiedagar i Stockholm, arrangerade av Aktiespararna respektive Financial Hearings. • 7 okt ober startade Acrinova uthyrningen av lägenheter i Klippan. • 10 no vember offentliggjorde Acrinova delårsrapport för Q3 2022. • 6 december bedömde Nasdaq St ockholms bolagskommitté att Acrinova uppfyllde gällande noteringskrav för notering på Nasdaq Stockholm och godkände bolagets ansökan om upptagande till handel av bolagets aktier av serie A och serie B till handel på Nasdaq Stockholm. • 9 december offentliggjorde Bolaget prospekt i samband med listbytet till Nasdaq Stockholm. • 16 december inleddes handeln i A crinovas aktier på Nasdaq Stockholm. Väsentliga händelser efter utgången av 2022 • 16 januari meddelade A crinova att Stephanie Lilja, ny marknads- och hållbarhetsansvarig, tog plats i ledningsgruppen från och med 1 februari 2023. • 3 februari meddelade A crinova att Lars Sonesson ersatte Cecilia Larsson i ledningsgruppen. • 7 februari offentliggjorde A crinova att bolaget har för avsikt att genomföra en fullt garanterad företrädesemission om upp till 25 Mkr i syfte att finansiera tillväxt. Not 35 Risker och osäkerhetsfaktorer Riskfaktorer I denna redogörelse beskrivs de riskfaktorer och viktiga omständig- heter som anses väsentliga för Acrinovas verksamhet och framtida ut- veckling. Riskfaktorerna hänför sig till Acrinovas verksamhet, bransch och marknader, och omfattar vidare verksamhetsrisker, legala risker, finansiella risker och risker relaterade till aktierna. Risker relaterade till Acrinova och dess verksamhet Koncernens rörelseresultat och lönsamhet påverkas av makro­ ekonomiska förutsättningar och förändringar i dessa kan leda till en lägre uthyrningsgrad, högre räntor och lägre hyresnivåer Bolagets befintliga fastighetsbestånd per den 31 december 2022 omfattar 40 fastigheter i 11 av Sveriges kommuner, varvid alla är belägna i Öresundsregionen som består av hela Skåne på den svenska sidan av Öresund och Själland, Lolland och Falster på den danska sidan. Bolagets verksamhet påverkas därmed av såväl makroekonomiska faktorer som utvecklingen på de lokala fastighetsmarknaderna. Dessa makroekonomiska faktorer innefattar, men är inte begränsade till, allmän, global eller nationell konjunkturutveckling, bruttonational- produkt (BNP), tillväxt, inflation, befolkningstillväxt, sysselsättnings- grad, energipriser, produktionstakt för nya bostäder och lokaler samt förändrade räntenivåer. Acrinova är vidare exponerat mot risker hänförliga till en försämring av det allmänna ekonomiska konjunkturläget bland annat kopplat till en förändrad efterfrågan, vilket kan leda till en minskad uthyrningsgrad, men även till lägre hyresnivåer vilket bland annat riskerar att få en negativ effekt på Bolagets hyresintäkter och marknadsvärdet på Bolagets fastig- hetsbestånd vilket i sin tur kan medföra påföljande nedskrivningar. En annan makroekonomisk risk är den vid var tid gällande räntepoliti- ken, eftersom Bolagets verksamhet är finansierat av eget kapital och banklån. Förändringar i räntenivåer och ränteavdrag, samt kreditgivarnas kredit- och räntemarginaler, ökade krav och regelverk på kredit- och kapitalmarknaden, kan få en väsentlig negativ effekt på Bolagets resultat, kassaflöde och framtida tillväxt. En ökning av räntenivåerna kan ha en negativ effekt på marknadsvärdet av Koncernens fastighetsbestånd och Koncernen skulle därmed kunna tvingas skriva ned det redovisade värdet av fastighetsbeståndet. En sådan nedskrivning av det redovisade värdet skulle medföra en ökad belåningsgrad. Vidare kan räntehöjningar generellt l eda till minskad efterfrågan på fastigheter och ha en negativ effekt på potentiella köpares möjlighet att finansiera fastighetsförvärv. En ökning av räntan på Bolagets samtliga utestående lån, utan beaktande av Bolagets befintliga räntesäkringsarrangemang, med en procentenhet, skulle ha ökat Acrinovas räntekostnad med cirka +/- 9,9 MSEK på årsbasis (se även riskfaktor not 2 ”Finanspolicy och finansiella risker”. Bolaget är även exponerat för förändringar avseende demografi och infrastruktur. När Skåneregionen växer förändras exempelvis de eko- nomiska incitamenten för markanvändningen. Kombinationen av stark befolkningstillväxt och ekonomisk tillväxt ökar efterfrågan på handel och olika former av teknisk service som i sin tur kräver lokaler i strategiska lägen, vilket leder till ökad konkurrens om centralt och attraktivt belägen mark. Investeringar och förändringar i infrastruktur påverkar samtidigt olika områdens relativa marknadsposition och bidrar till att förändra efterfrågan på både bostäder, kontor och lager/industri. Om Bolaget inte lyckas möta efterfrågan på lokaler i strategiska lägen skulle det kunna få en negativ effekt på Bolagets verksamhet och nettoomsättning. Utbrottet av covid-19 år 2020 har inneburit och riskerar att innebära en omfattande påverkan på de samhällen och marknader där Acrinova är verksam. Koncernens hyresgäster riskerar påverkas av detta och en följd av det kan vara att Bolaget påverkas genom krav på sänkta hyres- nivåer och ökade vakansgrader (se riskfaktor ”Bolagets hyresintäkter kan minska eller helt utebli till följd av att Bolagets hyresgäster inte upp- fyller sina förpliktelser eller om Koncernens större hyresgäster inte förnyar eller förlänger sina hyreskontrakt”). Detta kan få negativa konsekvenser för Bolaget och dess fastighetsportfölj samt efterföljande påverkan på Koncernens kassaflöde, omsättning och finansiella ställning. En fortsatt ökad finansiell osäkerhet till följd av covid­19 riskerar också att försämra tillgängligheten till sådan finansiering som Bolaget är beroende av för att fullgöra sin affärsmodell (se riskfaktor ”Bolaget är exponerat mot risker relaterade till finansieringen av dess verksamhet”). I slutet av februari 2022 inledde Ryssland ett militärt angrepp på Ukraina, vilket har orsakat en stor osäkerhet och volatilitet på såväl globala som lokala marknader. Det finns en risk att det pågående angreppet i Ukraina kommer att påverka den globala och lokala ekonomin på längre sikt, och att effekterna av kriget skulle kunna få negativa effekter på Acrinovas verksamhet och resultat. Som exempel skulle det kunna få en väsentlig påverkan på Bolagets materialkostnader vid nyproduktions- och reno- veringsprojekt samt orsaka förseningar i leveranser vilket kan påverka Bolagets finansiella ställning negativt. Bolagets hyresintäkter minskar eller helt uteblir till följd av att Bolagets hyresgäster inte uppfyller sina förpliktelser, vilket kan resultera i att Bolaget inte lyckas täcka sina kostnader eller kapitalbehov Acrinova är ett fastighetsbolag som huvudsakligen fokuserar på utveck- ling av kommersiella fastigheter för långsiktigt eget ägande och förvalt- ning. Per den 31 december 2022 omfattade Acrinovas fastighetsportfölj 40 fastigheter vilka genererade 120,0 MSEK i hyresintäkter under 2022. Acrinova förvaltar även externt ägda fastigheter där Bolaget tillhanda- håller ekonomisk förvaltning. Hyres- och serviceintäkterna ska tillsam- mans täcka Bolagets drift- och underhållskostnader samt kapital- och administrationskostnader. Den 31 december 2022 utgjorde 91,9 procent av Bolagets totala intäkter hyresintäkter. Det finns emellertid en risk att Bolaget inte lyckas täcka drift- och underhållskostnader eller kapital- kostnader till följd av förändringar i hyresintäktsflödet. Om hyresgäster inte betalar sina hyror i tid, eller överhuvudtaget, eller på annat sätt inte fullgör sina förpliktelser i enlighet med gällande hyresavtal kan detta leda till minskade eller helt uteblivna hyresintäkter. Vidare är det av stor FINANSIELLA RAPPORTER 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 ===== SIDA 74 ===== ÅRSREDOVISNING 2022 74 betydelse för Bolaget att hyresnivåerna anses skäliga sett i relation till de marknadsrådande hyrorna för att undvika återbetalningsskyldighet till hyresgäster och eventuell negativ publicitet som en prövning i hyresnämnden skulle kunna ge upphov till. En vanlig orsak till minskade hyresintäkter är en minskad uthyrnings- grad. Vakanser hindrar fastighetsägare från att tillgodogöra sig fast- igheters fulla intjäningsförmåga, exempelvis genom att hyresgäster flyttar ut från lokalerna och att fastighetsägaren därefter inte lyckas hyra ut dessa omgående, inom rimlig tid, eller alls, vilket i sin tur kan påverka fastighetsvärdena och påföljande nedskrivning. En långvarig konjunkturnedgång kan leda till minskad uthyrningsgrad, vilket kan resultera i minskade eller helt uteblivna hyresintäkter. Risken för fluktuationer i uthyrningsgrad ökar med förekomsten av fler enskilt stora hyresgäster. Acrinovas tio största hyresgäster motsvarade cirka 36,0 procent av de totalt avtalade hyresintäkterna per den 31 december 2022. De hyresavtal som har ingåtts med Koncernens tio största hyresgäster har varierande löptider. Den 31 december 2022 var den genomsnittliga återstående löptiden för dessa hyresavtal 6,9 år. Det finns en risk att Bolagets större hyresgäster inte förnyar eller förlänger sina hyresavtal när dessa löper ut, vilket på sikt kan leda till minskade hyresintäkter och en lägre uthyrningsgrad, som per den 31 december 2022 uppgick till 92,9 procent (ekonomisk uthyrningsgrad). Om hyresgästen i Bolagets största hyresavtal till exempel inte förnyar sitt hyresavtal och en vakans i sådan lokal därigenom uppstår skulle Bolagets hyresintäkter, baserat på Bolagets aktuella intjäningsförmåga per den 31 december 2022, minska med cirka 7,3 MSEK per år. Bolaget är exponerat mot risker relaterade till förvärv, integration och andra transaktionsrelaterade risker Koncernens strategi inbegriper tillväxt genom direkta fastighetsför- värv. Förvärven exponerar Koncernen mot ett flertal risker, däribland i förhållande till den förvärvade fastigheten såväl som förvärvsproces- sen. För att fastighetsförvärv ska kunna genomföras krävs att lämpliga investeringsobjekt finns tillgängliga på villkor som Bolaget bedömer är fördelaktiga. Vid en hög efterfrågan på de objekt som Acrinova önskar förvärva kan antalet fastigheter som finns till försäljning vara begränsat i de regioner Bolaget önskar att öka sina marknadsandelar eller endast finnas tillgängliga för Acrinova till ofördelaktiga villkor. Därtill kan konkurrenter ha större finansiella resurser, lägre kapital- kostnader och/eller lägre avkastningskrav jämfört med Acrinova, vilket resulterar i att Bolaget är oförmöget att förvärva fastigheten. Vidare gör Acrinova under själva förvärvsprocessen ett antal antaganden och ställningstaganden baserat på den undersökning av fastigheterna som ska förvärvas samt annan information som är tillgänglig vid för- värvstidpunkten, inklusive antaganden om framtida hyresintäkter och rörelsekostnader. Dessa antaganden och ställningstaganden involverar risker och osäkerhetsfaktorer som kan leda till att de visar sig vara felaktiga och att Koncernen därför inte kan uppnå alla förväntade fördelar med förvärvet. Vid genomförda fastighetsförvärv utgörs riskerna även av bland annat risker kopplade till framtida bortfall av hyresgäster, miljöförhållanden samt tekniska brister. Det finns även en risk att etablering i nya regi- oner medför problem och risker som är svåra att förutse. Vid förvärv av bolag som äger fastigheter tillkommer även risker för till exempel bristfällig bokföring för den förvärvade verksamheten, höjda skatter och legala tvister samt högre skuldsättning och högre räntekostnader. Förväntade fördelar och kostnadsbesparingar kan, helt eller delvis, ute- bli eller uppnås senare än beräknat. Detta kan resultera i intäktsbortfall eller högre kostnader än planerat. Det finns vidare en risk att systemen, åtgärderna eller kontrollerna som krävs för att stötta Koncernens expan- sion inte är tillräckliga då de kräver ständig utveckling. Förvärv är även förenade med risker kopplade till säljaren. I Koncernens förvärvsavtal lämnar säljaren normalt tidsbestämda garantier för fastigheten och det förvärvade bolaget. Det finns en risk för att dessa garantier inte helt eller i tillräckligt hög grad täcker alla brister som kan uppkomma. Vidare föreligger risk för att en garanti från säljarens sida inte kan verkställas på grund av att säljaren är på obestånd. Förvärv av bolag som äger fastigheter kan dessutom exponera Koncernen för risker förknippade med integration av förvärven däribland fusionskost- nader, organisationskostnader, oförutsedda kostnader och svårigheter att uppnå de förväntade synergieffekterna av förvärven. Utöver riskerna förknippade med de förvärvade fastigheterna i sig, kan vissa förvärv vara mycket komplexa och därmed kräva mycket av ledningens tid och resurser. Skulle dessa risker avseende framtida förvärv förverkligas kan detta över tid och aggregerat få en väsentligt negativ inverkan på Koncernens rörelseresultat. Utöver ovan angivna risker relaterade till förvärv av fastigheter eller fastighetsägande bolag föreligger risker associerade med Bolagets möjligheter att avyttra delar av sitt fastighetsbestånd på fördelaktiga villkor. Om Koncernen exempelvis skulle behöva sälja delar av sitt bestånd med kort varsel till följd av att Bolagets kreditgivare, exempelvis, skulle behöva realisera ställda säkerheter, föreligger en risk för att Koncernen eventuellt inte kan sälja en del av sitt bestånd till förmånliga villkor eller överhuvudtaget. Vid en brådskande försäljning kan det bli en avsevärd skillnad mellan verkligt värde på fastigheten, eller fastighetsbeståndet som säljs, och det pris som Koncernen normalt skulle erhållit för fastig- heten eller fastighetsbeståndet. En sådan förlust kan få en väsentlig negativ effekt på Koncernens finansiella ställning och rörelseresultat. När Koncernen säljer fastigheter eller fastighetsägande bolag före- ligger risk för att köparen ställer garantikrav på Koncernen avseende eventuell skada som kan uppkomma. Koncernens verksamhet omfattar avyttringar av fastigheter för att frigöra kapital och det finns risker förenade med detta ägande, givet karaktären på Koncernens bestånd och potentiella svårigheter att hitta intresserade köpare. Var och en av ovanstående faktorer kan leda till att fastigheter avyttras till ett avsevärt lägre pris än förväntat, vilket över tid och aggregerat kan få en väsentlig negativ påverkan på Koncernens finansiella ställning och rörelseresultat. Bolaget är exponerat mot risker relaterade till ökade drifts­ och underhållskostnader Bolagets fastigheter används för uthyrning och primärt till kommersi- ella aktörer. I hyresavtalen regleras betalningsansvaret för drifts- och underhållskostnader och i en minoritet av hyresavtalen anges att Bolaget ansvarar för dess drift och i vissa fall underhåll. I samtliga fastigheter som Bolaget äger ansvarar det för den ekonomiska och tekniska förvalt- ningen för vilka kostnaderna dras av mot Bolagets serviceintäkter. Drifts- och underhållskostnader avser till exempel kostnaden för vatten, el, renhållning, värme samt kostnader som syftar till att långsiktigt bevara byggnadens standard. En majoritet av dessa kostnader är föremål för säsongsfluktuationer där exempelvis kostnaderna för el och värme tenderar att öka under vinterhalvåret. Utöver säsongsfluktuationer riskerar även kostnaderna för el att öka generellt mot bakgrund av stigande energipriser. Flera av dessa varor och tjänster kan endast köpas från enstaka aktörer, där alternativa leverantörer, vid eventuella kostnadshöjningar, kanske inte finns att tillgå eller är oförmögna att tillhandahålla samma varor eller tjänster. I den mån kostnadshöjningar inte går att kompensera genom reglering i hyreskontrakt, hyreshöj- ningar eller genom en ökning av serviceavgifterna i de avtal Bolaget är ansvarig för den tekniska förvaltningen, kan Bolagets driftskostnader relativt intäkter öka. Oförutsedda och omfattande kostnader för fastigheternas underhåll riskerar leda till ökade driftskostnader för Bolaget. Fastighetsdriften kan exempelvis påverkas av tekniska fel, konstruktionsfel, servicefel eller andra dolda fel eller brister (till exempel elavbrott, asbest eller mögel) och föroreningar, varvid Bolaget kan behöva åtgärda, reparera eller ersätta sådana brister för att upprätthålla lämpligt skick på sina fastigheter eller till följd av kontraktuella eller tillkommande regulatoriska krav. Det finns även en risk för att Bolagets fastigheter kan påverkas av extrema väderförhållanden eller liknande. Samtliga åtgärder i syfte att upprätthålla eller åtgärda fastigheters standard leder till underhålls- och investeringsutgifter som eventuellt inte kan kompenseras fullt ut i hyresavtal eller genom justering av hyra. En FINANSIELLA RAPPORTER 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 ===== SIDA 75 ===== ÅRSREDOVISNING 2022 75 sådan utveckling kan över tid och aggregerat få en negativ påverkan på Koncernens resultat. Bolaget är exponerat mot risker relaterade till dess förmåga att attrahera, motivera och behålla kvalificerad personal och ledande befattningshavare Att kunna attrahera, motivera och behålla kvalificerad personal och ledande befattningshavare är viktigt för Koncernens framgång, framtida verksamhet och affärsplan. Acrinova är beroende av nyckelpersoner som besitter kunskap och erfarenhet från fastighetsbranschen som är cen- tral för Bolagets verksamhet. Det råder hård konkurrens om högkvali- ficerad personal med relevant kunskap och kompetens inom Bolagets verksamhetsområden. I det fall en eller flera nyckelpersoner väljer att avsluta sin anställning i Bolaget finns därför en risk att detta skulle medföra negativa konsekvenser för Bolagets verksamhet och resultat. Bolaget skulle till exempel kunna behöva rekrytera ny personal för att ersätta nyckelpersoner, vilket skulle kunna bli en kostsam process såväl tidsmässigt som monetärt. Det finns även risk att Bolaget inte kan ersätta befintlig personal som ett resultat av den rådande hårda konkurrensen på arbetsmarknaden. I syfte att attrahera, motivera och behålla vissa nyckelpersoner kan Koncernen därför behöva höja ersätt- ningen till befintliga anställda, med ökade kostnader som resultat. Det är heller inte möjligt att till fullo skydda sig mot obehörig spridning av information, vilket medför risk för att konkurrenter får del av och kan exempelvis dra nytta av den know-how som utvecklats av Acrinova, till skada för Bolaget. Det finns risk att Bolagets konkurrenter genom att nyttja sådan informationsspridning vidareutvecklar sitt erbjudande och att Bolaget därmed får ökad konkurrens vilket skulle kunna medföra negativ inverkan på Bolagets verksamhet, finansiella ställning och resultat. Acrinova är verksamt på en konkurrensutsatt marknad och det finns en risk att Bolaget misslyckas med att konkurrera på ett framgångsrikt sätt Koncernen är verksam inom fastighetsbranschen, vilken präglas av bety- dande konkurrens. Koncernens konkurrenskraft är bland annat beroende av dess förmåga att förvärva intressanta fastigheter i attraktiva lägen, attrahera och behålla hyresgäster, förutse förändringar och trender i branschen och snabbt anpassa sig till, till exempel, nuvarande och fram- tida marknadsbehov. Dessutom konkurrerar Koncernen om hyresgäster, bland annat genom fastighetsläge, hyror, storlek, tillgänglighet, kvalitet, hyresgästtillfredsställelse, bekvämlighet och Koncernens renommé. En del av Bolagets konkurrenter och potentiella framtida konkurrenter är företag med stora ekonomiska resurser, vilket medför att de kan ha en bättre kapacitet att stå emot nedgångar på marknaden och därmed ha bättre tillgång till potentiella förvärvsobjekt. Dessutom kan konkurrenter ha en högre tolerans för lägre avkastningskrav. Vidare kan Koncernen komma att behöva ådra sig ytterligare investeringskost- nader för att hålla sina fastigheter konkurrenskraftiga i förhållande till konkurrenters fastigheter. Om Koncernen inte kan konkurrera fram- gångsrikt kan det väsentligt påverka hyresnivåer och uthyrningsgraden, som per den 31 december 2022 uppgick till 92,9 procent (ekonomisk uthyrningsgrad), och Koncernens intäkter skulle kunna minska. Acrinova är exponerat mot risker relaterade till fastighetsutveckling, däribland risken för att processen tar längre tid än beräknat vilket kan ge upphov till ökade utvecklingskostnader Bolagets verksamhet innefattar ny- och vidareutveckling av fastigheter och därmed tillhörande tjänster. Under räkenskapsåret 2022 uppgick investeringar i befintliga fastigheter och projekt till 250,7 MSEK (157,2). Möjligheten att genomföra ekonomiskt lönsamma utvecklingsprojekt är beroende av ett antal faktorer, såsom Bolagets förmåga att anlita extern specialistkompetens, däribland konsulter som är specialiserade inom projektering, byggledning och detaljplaneringsprocesser. Vidare är goda kommunrelationer viktiga i samband med de olika detaljplane- processer som Bolaget driver. Bolagets projektverksamhet går även ut på att identifiera lämpliga geografiska områden för utvecklingsprojekt. I arbetet med att identifiera lämpliga geografiska områden kan Bolaget komma att ta del av information från tredje man avseende detaljplane- processer och framtida markanvändning, vilken sedan används till grund för investerings- och projektbeslut. Sådan information kan visa sig vara felaktig och kommuner eller beslutsfattare kan komma att avvika från sådan information, vilket i förlängningen kan innebära att Bolaget genomför projekt på ogynnsamma geografiska platser. Vidare finns det risker i form av bland annat felbedömningar i efterfrågan på marknaden som kan leda till outhyrda lokaler och ökade projektkost- nader. Därutöver kan större ombyggnationer och renoveringar försenas och/eller bli dyrare än vad som initialt förutsågs. Vidare kan utvecklingen av en ny produkt ta längre tid än beräknat och det finns risk att detsam- ma leder till ökade utvecklingskostnader. Förseningar vid renoveringar eller ombyggnationer kan även medföra att hyresgästerna eventuellt inte kan utnyttja lokalerna helt eller delvis från den förväntade tidpunk- ten, vilket skulle kunna resultera i ökade kostnader och/eller minskade intäkter. I den utsträckning Bolaget inte erhåller kompensation för sådana ökade kostnader eller intäktsbortfall skulle det kunna ha en väsentligt negativ inverkan på Koncernens rörelseresultat. Bolagets försäkringsskydd kan vara otillräckligt vid eventuell ansvarsskyldighet eller andra förluster Bolaget har en företagsförsäkring som bland annat omfattar egen- doms- och avbrottsskador, rättsskydd och produktansvar såväl som allmänt ansvar. Acrinovas primära försäkringsgivare är Gjensidige. För det fall Bolaget skulle drabbas av förluster relaterade till skador på Bolagets fastigheter eller andra förluster som kan uppkomma inom ramen för dess verksamhet finns det en risk att försäkringsskyddet är otillräckligt för att täcka sådana förluster. Bolaget riskerar även att ådra sig betydande förluster eller skador på sina tillgångar eller sin verksamhet som inte kan kompenseras fullt ut, eller över huvud taget, för det fall någon sådan risk realiseras. Om en oförsäkrad skada skulle uppstå, eller om en skada överstiger försäkringsskyddet, kan Bolaget komma att förlora hela eller delar av det kapital som investerats i den drabbade fastigheten samt framtida intäkter från fastigheten. Bolaget kan dessutom bli ansvarigt för att reparera skador som orsakats av oförsäkrade händelser samt bli ansva- rigt för skulder och andra ekonomiska förpliktelser avseende skadade byggnader. Oförsäkrade händelser eller förluster som överstiger försäkringsskyddet kan komma att ha en negativ inverkan på Bolagets finansiella ställning. Bolaget är beroende av välfungerande IT­ system för att undvika avbrott eller fel i kritiska system som skulle kunna resultera i störningar i verksamheten och andra viktiga affärsprocesser Acrinovas förmåga att effektivt styra verksamheten och upprätthålla en god intern kontroll är beroende av välfungerande IT-system. Avbrott eller fel i kritiska system skulle kunna leda till störningar i verksamheten och viktiga affärsprocesser. Bolaget förlitar sig på IT-system i den dagliga verksamheten, däribland Vitec hyra som Koncernen använder för hyresavisering och fakturering. Det är av stor vikt att IT-leverantörerna kan upprätthålla och uppdatera Koncernens befintliga IT­ system och att Koncernen har effektiva brandväggar och antivirusprogram. Eventuella avbrott eller fel i kritiska IT-system som används av Koncernen, bland annat sådana som orsakas av sabotage, datavirus överförda genom nätfiske (eng. phishing) eller på annat sätt, handhavandefel, programvarufel, datorfel eller avslutade IT-avtal, skulle kunna påverka Bolagets verksamhet, inklusive Bolagets förmåga att utfärda fakturor till hyresgäster, registrera betalningar samt påverka resultatrapporteringen, och därmed kunna påverka Bolagets rörelseresultat negativt. Acrinovas verksamhet omfattas av Europaparlamentets och rådets förordning (EU) 2016/679 av den 27 april 2016 om skydd för fysiska personer med avseende på behandling av personuppgifter och om det fria flödet av sådana uppgifter och om upphävande av direktiv 95/46/EG (”GDPR”), och eventuella avbrott eller fel i IT-systemen skulle således kunna påverka Acrinovas behandling av personuppgifter. Det finns en risk att de åtgärder som vidtagits av Bolaget för att följa dessa FINANSIELLA RAPPORTER 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 ===== SIDA 76 ===== ÅRSREDOVISNING 2022 76 processer och rutiner kan visa sig vara otillräckliga, och att det kan före- komma obehörigt utlämnande eller felaktig behandling av personupp- gifter. Detta skulle kunna resultera i böter eller skadeståndskrav från enskilda personer samt förelägganden från tillsynsmyndigheter om att rätta till misstaget (se vidare riskfaktor ”Bolaget kan misslyckas med att följa tillämplig lagstiftning och riskerar att bli indragen i rättsliga och administrativa förfaranden”). Bristande efterlevnad av dataskyddslag- stiftningen skulle kunna leda till omfattande böter och därmed kunna påverka Bolagets finansiella ställning samt renommé negativt. Legala risker Acrinova kan misslyckas med att följa tillämplig lagstiftning och riskerar att bli indragen i rättsliga och administrativa förfaranden Koncernen måste efterleva kraven i ett antal koder, lagar och regle- ringar, inklusive detaljplanereglering, byggnadsstandarder, säkerhets- föreskrifter med mera. Koncernens verksamhet regleras bland annat av GDPR, miljöbalken (1998:808) och plan- och bygglagen (2010:900). Underlåtenhet att följa GDPR kan resultera i höga sanktionsavgifter maximalt uppgående till 20 MEUR eller fyra procent av Bolagets totala årsomsättning, beroende på vilket belopp som är högst. För de något mindre allvarliga överträdelserna gäller ett maxbelopp på 10 MEUR eller två procent av den totala årsomsättningen. Underlåtenhet att följa miljöbalken kan leda till miljösanktionsavgifter, som uppgår till minst 1 tkr och högst 1 MSEK, medan en överträdelse av plan- och bygglagen kan leda till byggförbud för Koncernens fastigheter, åläg- gande av avgifter eller borttagandet av eventuella tillägg som gjorts inom ramen för en renovering utförd utan nödvändiga tillstånd. Nya lagar och bestämmelser, eller en förändring avseende tillämpningen av nuvarande lagar och bestämmelser som Koncernen måste beakta i sin verksamhet, eller som påverkar hyresgästers verksamhet, kan komma att ha en negativ inverkan på Koncernens verksamhet, finansiella ställ- ning, rörelseresultat och framtidsutsikter. Det finns också en risk att Koncernens tolkning av tillämpliga lagar och regler inte är korrekt, eller att den vedertagna tolkningen av dessa lagar kan ändras i framtiden, vilket kan leda till att Koncernen ådrar sig ökade kostnader eller riskerar väsentliga böter eller straffavgifter. Koncernen riskerar även att involveras i rättsliga eller administrativa förfaranden inom ramen för den löpande verksamheten och riskerar därvid att även bli föremål för anspråk avseende avtalsfrågor, produkt- ansvar och påstådda fel vid leveransen av Bolagets tjänster, vilket kan avse omfattande skadeståndsanspråk eller andra krav på betalningar, inklusive skadeståndsanspråk från kunder eller konkurrenter för brott mot konkurrenslagstiftning. Det finns inneboende svårigheter med att förutse utgången av rättsliga, regulatoriska och andra negativa utgångar eller anspråk och om utgången i eventuella framtida rättsliga och adminis- trativa förfaranden blir ogynnsam för Koncernen, kan detta ha en väsent- lig negativ effekt på Koncernens finansiella ställning och rörelseresultat. Skatterelaterade risker Det finns en risk att skatterevisioner eller granskningar av Bolaget resulterar i att tillkommande skatter påförs Bolaget bedriver verksamhet genom dotterbolag i Sverige. Räkenskaps- året 2022 uppgick Koncernens aktuella skattekostnad till cirka 2,8 MSEK (2,0). Verksamheten bedrivs i enlighet med Koncernens tolkning av gällande skattelagstiftning, skatteavtal och andra skatteföreskrifter samt ställningstaganden från Skatteverket. Vidare inhämtar Koncernen regelbundet råd från oberoende skatteexperter i dessa frågor. Bolaget och dess dotterbolag kan från tid till annan bli föremål för skattere- visioner och granskningar. Det finns en risk att skatterevisioner eller granskningar resulterar i att tillkommande skatter påförs, exempelvis med hänsyn till tidigare genomförda avyttringar av dotterbolag och intressebolag samt avdrag för ingående mervärdesskatt. Om Koncernens tolkning av skattelagstiftning och andra skatteföreskrif- ter eller dess tillämplighet är felaktig, om Skatteverket med framgång gör negativa skattejusteringar avseende ett bolag inom Koncernen eller om gällande lagar, avtal, föreskrifter eller tolkningar av dessa eller admi- nistrativa praxis i förhållande till dessa förändras (inklusive ändringar med retroaktiv verkan), kan Koncernens tidigare och nuvarande han- tering av skattefrågor ifrågasättas. Om Skatteverket med framgång gör gällande sådana anspråk, kan detta leda till en ökad skattekostnad, inklusive skattetillägg och ränta, och få en negativ inverkan på Koncer- nens rörelseresultat. Risker relaterade till aktierna Det finns en risk att kursen på aktierna kan vara volatil och kursutvecklingen är beroende av en rad osäkra faktorer Eftersom en investering i aktier kan sjunka i värde finns det en risk att en investerare inte får tillbaka investerat kapital. Acrinovas aktie är noterad på Nasdaq Stockholm. Under perioden 1 januari 2022 – 31 december 2022 har Acrinovas dagliga genomsnittliga volymvägda aktiekurs för A-aktien uppgått till som lägst 7,92 SEK och som högst 14,80 SEK. För B-aktien har den dagliga genomsnittliga volymvägda aktiekursen uppgått till som lägst 6,94 SEK och som högst 12,33 SEK. Följaktligen kan aktiekursen vara volatil. Aktiekursens utveckling är beroende av en rad faktorer, varav en del är bolagsspecifika medan andra är knutna till aktiemarknaden som helhet. Aktiekursen kan till exempel påverkas av utbud och efterfrågan, variationer i faktiska eller förväntade resultat, oförmåga att nå analytikernas resultatförväntningar, misslyckande med att uppnå finansiella och operativa mål, förändringar i allmänna ekonomiska förhållanden, förändringar av regulatoriska förhållanden och andra faktorer. Sedan utbrottet av covid-19, Rysslands militära angrepp på Ukraina samt ökade inflation har aktiemarknaden varit mycket volatil och aktiekurser för flera bolag, inklusive Acrinova, har varit föremål för svängningar. Det finns en risk att kursen på Acrinovas aktie kommer att följa den allmänna marknadsvolatiliteten, oaktat Acrinovas resultat och prestation, och minska i värde i betydande mån. Kursen för Acrinovas aktie påverkas även i vissa fall av konkurrenters aktiviteter och ställning på marknaden. Det finns en risk att det inte vid var tidpunkt kommer att föreligga en aktiv och likvid marknad för handel i Acrinovas aktier, vilket skulle påverka investerares möjligheter att få tillbaka investerat kapital. Detta utgör en betydande risk för enskilda investerare. Finansiella risker Se not 2 för finansiella risker. FINANSIELLA RAPPORTER 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 ===== SIDA 77 ===== ÅRSREDOVISNING 2022 77 Balanserat resultat och överkursfond 537 108 902 Årets resultat 1 210 583 SUMMA 538 319 485 Utdelning till aktieägare, 0,40 kr per aktie 27 426 462 I ny räkning balanseras 510 893 023 SUMMA 538 319 485 Not 36 Förslag till vinstdisposition Styrelsen föreslår att till årsstämmans förfogande stående vinstmedel (kronor) i moderbolaget disponeras enligt följande: Per den sista december 2022 uppgick antalet registrerade aktier i Acrinova AB (publ) till 64 756 926 stycken. Bolaget har för avsikt att genomföra en fullt garanterad företrädesemis- sion om 3 809 230 aktier och de nya aktierna beräknas vara registrerade intill ordinarie stämma för räkenskapsår 2022. Styrelsen och verkställande direktörens utdelningsförslag baseras på antalet utestående registrerade aktier om 68 566 156 vid ordinarie stämma och förslaget innebär att en utdelning om 0,40 SEK per aktie lämnas för räkenskapsåret 2022-01-01 – 2022-12-31 uppdelat på två utbetalningar. FINANSIELLA RAPPORTER 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 ===== SIDA 78 ===== ÅRSREDOVISNING 2022 78 Styrelsens yttrande – vinstdisposition och utdelning Per den sista december 2022 uppgick antalet registrerade aktier i Acrinova AB (publ) till 64 756 926 stycken. Bolaget har för avsikt att genomföra en fullt garanterad företrädesemis- sion om 3 809 230 aktier och de nya aktierna beräknas vara registrerade intill ordinarie stämma för räkenskapsår 2022. Styrelsen och verkställande direktörens utdelningsförslag baseras på antalet utestående registrerade aktier om 68 566 156 vid ordinarie stämma och förslaget innebär att en utdelning om 0,40 SEK per aktie lämnas för räkenskapsåret 2022-01-01 – 2022-12-31 uppdelat på två utbetalningar. Motivering Koncernens egna kapital har beräknats i enlighet med de av EU antagna IFRS-standarderna samt i enlighet med svensk lag genom tillämpning av Rådet för finansiell rapporterings rekommendation RFR 1 (Komplette- rande redovisningsregler för koncerner). Moderbolagets egna kapital har beräknats i enlighet med svensk lag och med tillämpning av Rådet för finansiell rapporterings rekommendation RFR 2 (Redovisning för juridiska personer). Den föreslagna vinstutdelningen utgör 34,6 procent av koncernens resultat efter skatt. Styrelsen finner att full täckning finns för bolagets bundna egna kapital efter den föreslagna vinstutdelningen. Styrelsen finner även att den föreslagna utdelningen till aktieägarna är försvarlig med hänsyn till de parametrar som anges i 17 kap 3 § andra och tredje styckena i aktiebolagslagen (verksamhetens art, omfattning och risker samt konsolideringsbehov, likviditet och ställning i övrigt). Styrelsen vill därvid framhålla följande: Verksamhetens art, omfattning och risker Styrelsen bedömer att bolagets och koncernens egna kapital efter den föreslagna vinstutdelningen kommer att vara tillräckligt stort i relation till verksamhetens art, omfattning och risker. Styrelsen beaktar i sam- manhanget bland annat bolagets och koncernens historiska utveckling, budgeterad utveckling, investeringsplaner samt konjunkturläget. Konsolideringsbehov Styrelsen har företagit en allsidig bedömning av bolagets och koncernens ekonomiska ställning och dess möjligheter att infria sina åtaganden. Före- slagen utdelning utgör 4,9 procent av bolagets eget kapital och 2,9 procent av koncernens eget kapital. Bolagets och koncernens kapitalstruktur är god med beaktande av de förhållanden som råder i fastighetsbranschen. Mot denna bakgrund anser styrelsen att bolaget och koncernen har goda förutsättningar att ta framtida affärsrisker och även tåla eventuella förluster. Planerade investe- ringar har beaktats vid bestämmandet av den föreslagna vinstutdelningen. Likviditet Den föreslagna vinstutdelningen kommer inte att påverka bolagets och koncernens förmåga att i rätt tid infria sina betalningsförpliktelser. Bolaget och koncernen har god beredskap att klara såväl variationer i likviditeten som eventuella oväntade händelser. Ställning i övrigt Styrelsen har övervägt alla övriga kända förhållanden som kan ha betydelse för bolagets och koncernens ekonomiska ställning och som inte beaktats inom ramen för det ovan anförda. Därvid har ingen omständighet framkom- mit som gör att den föreslagna utdelningen inte framstår som försvarlig. Styrelsen föreslår att till årsstämmans förfogande stående vinstmedel (kronor) i moderbolaget disponeras enligt följande: Balanserat resultat och överkursfond 537 108 902 Årets resultat 1 210 583 SUMMA 538 319 485 Utdelning till aktieägare, 0,40 kr per aktie 27 426 462 I ny räkning balanseras 510 893 023 SUMMA 538 319 485 FINANSIELLA RAPPORTER ===== SIDA 79 ===== ÅRSREDOVISNING 2022 79 Malmö den 30 mars 2023 Roger Sternborg Eriksson Styrelsens ordförande Ylwa Karlgren Styrelseledamot Claes Olsson Styrelseledamot Joakim Stenberg Styrelseledamot Mats O Paulsson Styrelseledamot Peter Åman Styrelseledamot Ulf Wallén Verkställande direktör Vår revisionsberättelse beträffande denna årsredovisning och koncernredovisning har lämnats den 30 mars 2023. Grant Thornton Sweden AB Rickard Julin Autoriserad revsior Såvitt vi känner till är årsredovisningen och koncernredovisningen upprättad i överensstämmelse med god redovisningssed. Årsredovisningen och koncernredovisningen ger en rättvisande bild av företagets ställning och resultat, och förvaltningsberättelsen ger en rättvisande översikt över utvecklingen av företagets verksamhet, ställning och resultat samt beskriver väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som företaget står inför. Koncernredovisningen har upprättats i enlighet med de internationella redovisningsstandarder som avses i Europaparlamentets och rådets förordning (EG) nr 1606/2002 av den 19 juli 2002 om tillämpning av internationella redovisningsstandarder. Koncernredovisningen ger en rättvisande bild av koncernens ställning och resultat, och koncernförvaltningsberättelsen ger en rättvisande översikt över utvecklingen av koncernens verksamhet, ställning och resultat samt väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som de företag som ingår i koncernen står inför. Koncernens och moderbolagets resultat- och balansräkning blir föremål för fastställelse på årsstämman den 28 april 2023 Underskrifter ===== SIDA 80 ===== ÅRSREDOVISNING 2022 80 Revisionsberättelse FINANSIELLA RAPPORTER Till bolagsstämman i Acrinova AB (publ) Org.nr. 556984-0910 Rapport om årsredovisningen och koncernredovisningen Uttalanden Vi har utfört en revision av årsredovisningen och koncernredovisningen för Acrinova AB (publ.) för år 2022. Bolagets årsredovisning och koncernredovisning ingår på sidorna 31–79 i detta dokument. Enligt vår uppfattning har årsredovisningen upprättats i enlighet med årsredovisningslagen och ger en i alla väsentliga avseenden rättvi- sande bild av moderbolagets finansiella ställning per den 31 december 2022 och av dess finan- siella resultat och kassaflöde för året enligt årsredovisningslagen. Koncernredovisningen har upprättats i enlighet med årsredovisningslagen och ger en i alla väsentliga avseenden rättvisande bild av koncernens finansiella ställning per den 31 december 2022 och av dess finansiella resultat och kassaflöde för året enligt International Financial Reporting Standards (IFRS), såsom de antagits av EU och årsredovisningslagen. Förvaltningsberättelsen är förenlig med års- redovisningens och koncernredovisningens övriga delar. Vi tillstyrker därför att bolagsstämman fast- ställer resultaträkningen och balansräkning- en för moderbolaget och för koncernen. Våra uttalanden i denna rapport om årsredo- visningen och koncernredovisningen är fören- liga med innehållet i den kompletterande rapport som har överlämnats till moderbola- gets revisionsutskott i enlighet med revisors- förordningens (537/2014/EU) artikel 11. Grund för uttalanden Vi har utfört revisionen enligt International Standards on Auditing (ISA) och god revi- sionssed i Sverige. Vårt ansvar enligt dessa standarder beskrivs närmare i avsnittet Revi- sorns ansvar. Vi är oberoende i förhållande till moderbolaget och koncernen enligt god revisorssed i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt yrkesetiska ansvar enligt dessa krav. Detta innefattar att, baserat på vår bästa kunskap och övertygelse, inga förbjudna tjänster som avses i revisorsförordningens (537/2014/EU) artikel 5.1 har tillhandahållits det granskade bolaget eller, i förekommande fall, dess moder- företag eller dess kontrollerade företag inom EU. Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckliga och ändamålsenliga som grund för våra uttalanden. Särskilt betydelsefulla områden Särskilt betydelsefulla områden för revision- en är de områden som enligt vår professio- nella bedömning var de mest betydelsefulla för revisionen av årsredovisningen och kon- cernredovisningen för den aktuella perioden, och innefattar bland annat de viktigaste bedömda riskerna för väsentliga felaktigheter. Dessa områden behandlades inom ramen för revisionen av, och i vårt ställningstagande till, årsredovisningen och koncernredovisningen som helhet, men vi gör inga separata uttalan- den om dessa områden. Värdering av förvaltningsfastigheter Beskrivning av området Det verkliga värdet för koncernens förvaltnings- fastigheter redovisade i Rapport över finansiell ställning uppgick den 31 december 2022 till 1 854,3 mkr. Värderingarna görs genom dis- kontering av framtida kassaflöden med beak- tande av ortprisanalys. Fastigheterna värderas externt under kvartal 3 och 4. Fastigheternas direktavkastningskrav bedöms utifrån varje fastighets unika risk samt gjorda transaktioner på marknaden för objekt av liknande karaktär. Då värderingarna är beroende av antaganden och bedömningar, tillsammans med att beloppen är väsentliga, anser vi att detta område är att betrakta som ett särskilt bety- delsefullt område i vår revision. Beskrivningen av värderingen av fastig-hetsinnehavet fram- går i årsredovisningen under not 1 och 11. Hur detta område beaktas i revisionen • I vår år revision a v verkligt värde för koncer- nens förvaltningsfastigheter har vi utvärde- rat och granskat processen för fastighets- värderingarna, bland annat genom att utvärdera värderingsmetod. • Vi har för ett ur val av fastigheterna gran- skat indata och beräkningar i värderings- modellen på fastighetsnivå. • Vi har diskut erat viktiga antaganden och bedömningar med företagsledningen för att bedöma rimligheten i gjorda antaganden om direktavkastningskrav, vakansgrad, hyre- sintäkter och driftskostnader. • Vi har ä ven bedömt den externa värderarens kompetens och erfarenhet. • Vi har granskat att tillämpade redo visnings- principer är i överensstämmelse med reglerna i IFRS och att lämnade upplysningar i årsredo- visningen i allt väsentligt uppfyller kraven, och då särskilt vad avser bedömningar och antaganden. Goodwill Beskrivning av området Det redovisade värdet för goodwill uppgår i koncernen per den 31 december 2022 till 40,0 mkr. Av not 10 i årsredovisningen fram- går fördelningen av goodwill på en kassa- genererande enhet. Nedskrivningsprövning för goodwill har upp- rättats av koncer-nen per 31 december 2022. Som framgår av not 10 i årsredovis-ningen innehåller en nedskrivningsprövning av kon- cernens goodwill väsentliga antagande och bedömningar, särskilt vad gäller framtida kas- saflöden, diskonteringsränta och tillväxt­ takt. De väsentliga antagandena och bedömningar inkluderar framtida utfall, marknads- och finansiell påverkan, och då små förändringar i enskilda antaganden kan leda till väsent-liga skillnader i återvinningsvärdet på tillgången, anser vi att detta område är att betrakta som ett särskilt betydelsefullt område i vår revision. Hur detta område beaktas i revisionen Våra revisionsåtgärder inkluderar bland annat följande granskningsåtgärder: • Med st öd av våra värderingsspecialister har vi bedömt tilllämpad metod och utmanat de väsentliga antaganden som ingår i nedskriv- ningsprövningen, inklusive diskonterings- ränta och tillväxttakt. • Granskat rimlighet en i bedömningar och antaganden för framtida kassaflöden samt utvärderat tillförlitligheten i dessa. • Utfört känslighetsanalyser för väsentliga antaganden, såsom evig tillväxttakt och framtida kassaflöden. • Vi har granskat att tillämpade redo visnings- principer är i överensstämmelse med reglerna i IFRS och att lämnade upplysningar i årsredo- visningen i allt väsentligt uppfyller kraven. Annan information än årsredovisning- en och koncernredovisningen Detta dokument innehåller även annan infor- mation än årsredovisningen och koncernredo- visningen och återfinns på sidorna 2–30 och 84–91. Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för denna andra information. Vårt uttalande avseende årsredovisningen och koncernredovisningen omfattar inte denna information och vi gör inget uttalande med bestyrkande avseende denna andra information. I samband med vår revision av årsredovisningen och koncernredovisningen är det vårt ansvar att läsa den information som identifieras ovan och överväga om informationen i väsentlig utsträckning är oförenlig med årsredovisningen och koncernredovisningen. Vid denna genom- gång beaktar vi även den kunskap vi i övrigt inhämtat under revisionen samt bedömer om ===== SIDA 81 ===== ÅRSREDOVISNING 2022 81FINANSIELLA RAPPORTER informationen i övrigt verkar innehålla väsentliga felaktigheter. Om vi, baserat på det arbete som har utförts avseende denna information, drar slutsatsen att den andra informationen innehåller en väsentlig felaktighet, är vi skyldiga att rap- portera detta. Vi har inget att rapportera i det avseendet. Styrelsens och verkställande direktörens ansvar Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för att årsredovisningen och koncernredovisningen upprättas och att de ger en rättvisande bild enligt årsredovisningslagen och, vad gäller koncernredovisningen, enligt IFRS så som de antagits av EU. Styrelsen och verkställande direktören ansvarar även för den interna kontroll som de bedömer är nöd- vändig för att upprätta en årsredovisning och koncernredovisning som inte innehåller några väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag. Vid upprättandet av årsredovisningen och koncernredovisningen ansvarar styrelsen och verkställande direktören för bedömningen av bolagets och koncernens förmåga att fortsät- ta verksamheten. De upplyser, när så är till- lämpligt, om förhållanden som kan påverka förmågan att fortsätta verksamheten och att använda antagandet om fortsatt drift. Anta- gandet om fortsatt drift tillämpas dock inte om styrelsen och verkställande direktören avser att likvidera bolaget, upphöra med verksamheten eller inte har något realistiskt alternativ till att göra något av detta. Styrelsens revisionsutskott ska, utan att det påverkar styrelsens ansvar och uppgifter i övrigt, bland annat övervaka bolagets finan- siella rapportering. Revisorns ansvar Våra mål är att uppnå en rimlig grad av säker- het om huruvida årsredovisningen och kon- cernredovisningen som helhet inte innehåller några väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag, och att lämna en revisionsberättelse som innehåller våra uttalanden. Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men är ingen garanti för att en revision som utförs enligt ISA och god revisionssed i Sverige alltid kommer att upp- täcka en väsentlig felaktighet om en sådan finns. Felaktigheter kan uppstå på grund av oegentligheter eller misstag och anses vara väsentliga om de enskilt eller tillsammans rimligen kan förväntas påverka de ekonomis- ka beslut som användare fattar med grund i årsredovisningen och koncernredovisningen. Som del av en revision enligt ISA använder vi professionellt omdöme och har en professionellt skeptisk inställning under hela revisionen. Dessutom: • identifierar och bedömer vi risk erna för väsentliga felaktigheter i årsredovisningen och koncernredovisningen, vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag, utformar och utför granskningsåtgärder bland annat utifrån dessa risker och inhämtar revisions- bevis som är tillräckliga och ändamålsenliga för att utgöra en grund för våra uttalanden. Risken för att inte upptäcka en väsentlig fel- aktighet till följd av oegentligheter är högre än för en väsentlig felaktighet som beror på misstag, eftersom oegentligheter kan inne- fatta agerande i maskopi, förfalskning, avsiktliga utelämnanden, felaktig informa- tion eller åsidosättande av intern kontroll. • skaffar vi oss en förståelse a v den del av bolagets interna kontroll som har betydelse för vår revision för att utforma gransknings- åtgärder som är lämpliga med hänsyn till omständigheterna, men inte för att uttala oss om effektiviteten i den interna kontrollen. • utvärderar vi lämplighet en i de redovisnings - principer som används och rimligheten i sty- relsens och verkställande direktörens upp- skattningar i redovisningen och tillhörande upplysningar. • drar vi en slutsats om lämplighet en i att sty- relsen och verkställande direktören använder antagandet om fortsatt drift vid upprättandet av årsredovisningen och koncernredovisningen. Vi drar också en slutsats, med grund i de inhämtade revisionsbevisen, om huruvida det finns någon väsentlig osäkerhetsfaktor som avser sådana händelser eller förhållanden som kan leda till betydande tvivel om bolagets och koncernens förmåga att fortsätta verk- samheten. Om vi drar slutsatsen att det finns en väsentlig osäkerhetsfaktor, måste vi i revisionsberättelsen fästa uppmärksamheten på upplysningarna i årsredovisningen och koncernredovisningen om den väsentliga osäkerhetsfaktorn eller, om sådana upplys- ningar är otillräckliga, modifiera uttalandet om årsredovisningen och koncernredovis- ningen. Våra slutsatser baseras på de revi- sionsbevis som inhämtas fram till datumet för revisionsberättelsen. Dock kan framtida händelser eller förhållanden göra att ett bolag och en koncern inte längre kan fort- sätta verksamheten. • utvärderar vi den ö vergripande presentationen, strukturen och innehållet i årsredovisningen och koncernredovisningen, däribland upp- lysningarna, och om årsredovisningen och koncernredovisningen återger de underlig- gande transaktionerna och händelserna på ett sätt som ger en rättvisande bild. • inhämtar vi tillräckliga och ändamålsenliga revisionsbevis avseende den finansiella informationen för enheterna eller affärs­ aktiviteterna inom koncernen för att göra ett uttalande avseende koncernredovisningen. Vi ansvarar för styrning, övervakning och utförande av koncernrevisionen. Vi är ensamt ansvariga för våra uttalanden. Vi måste informera styrelsen om bland annat revisionens planerade omfattning och inrikt- ning samt tidpunkten för den. Vi måste också informera om betydelsefulla iakttagelser under revisionen, däribland de eventuella betydande brister i den interna kontrollen som vi identifierat. Vi måste också förse styrelsen med ett utta- lande om att vi har följt relevanta yrkesetiska krav avseende oberoende, och ta upp alla relationer och andra förhållanden som rimligen kan påverka vårt oberoende, samt i tillämpliga fall åtgärder som har vidtagits för att eliminera hoten eller motåtgärder som har vidtagits. Av de områden som kommuniceras med sty- relsen fastställer vi vilka av dessa områden som varit de mest betydelsefulla för revisionen av årsredovisningen och koncernredovisningen, inklusive de viktigaste bedömda riskerna för väsentliga felaktigheter, och som därför utgör de för revisionen särskilt betydelsefulla områdena. Vi beskriver dessa områden i revi- sionsberättelsen såvida inte lagar eller andra författningar förhindrar upplysning om frågan. Rapport om andra krav enligt lagar och andra författningar Revisorns granskning av förvaltning och förslag till disposition av bolagets vinst eller förlust Uttalanden Utöver vår revision av årsredovisningen och koncernredovisningen har vi även utfört en revision av styrelsens och verkställande direk- törens förvaltning för Acrinova AB (publ.) för år 2022 samt av förslaget till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust. Vi tillstyrker att bolagsstämman disponerar vinsten enligt förslaget i förvaltningsberättelsen och beviljar styrelsens ledamöter och verk- ställande direktören ansvarsfrihet för räken- skapsåret. Grund för uttalanden Vi har utfört revisionen enligt god revisionssed i Sverige. Vårt ansvar enligt denna beskrivs närmare i avsnittet Revisorns ansvar. Vi är oberoende i förhållande till moderbolaget och koncernen enligt god revisorssed i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt yrkesetiska ansvar enligt dessa krav. Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckliga och ändamålsenliga som grund för våra uttalanden. Styrelsens och verkställande direktörens ansvar Det är styrelsen som har ansvaret för försla- get till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust. Vid förslag till utdelning innefattar detta bland annat en bedömning av om utdelningen är försvarlig med hänsyn till de krav som bolagets och koncernens verksamhetsart, omfattning och risker ställer ===== SIDA 82 ===== ÅRSREDOVISNING 2022 82 FINANSIELLA RAPPORTER på storleken av moderbolagets och koncer- nens egna kapital, konsolideringsbehov, likvi- ditet och ställning i övrigt. Styrelsen ansvarar för bolagets organisation och förvaltningen av bolagets angelägenheter. Detta innefattar bland annat att fortlöpande bedöma bolagets och koncernens ekonomis- ka situation och att tillse att bolagets organi- sation är utformad så att bokföringen, medels- förvaltningen och bolagets ekonomiska angelägenheter i övrigt kontrolleras på ett betryggande sätt. Verkställande direktören ska sköta den löpande förvaltningen enligt styrelsens riktlinjer och anvisningar och bland annat vidta de åtgärder som är nödvändiga för att bolagets bokföring ska fullgöras i överens- stämmelse med lag och för att medelsförvalt- ningen ska skötas på ett betryggande sätt. Revisorns ansvar Vårt mål beträffande revisionen av förvalt- ningen, och därmed vårt uttalande om ansvars- frihet, är att inhämta revisionsbevis för att med en rimlig grad av säkerhet kunna bedö- ma om någon styrelseledamot eller verkstäl- lande direktören i något väsentligt avseende: • företagit någon åt gärd eller gjort sig skyldig till någon försummelse som kan föranleda ersättningsskyldighet mot bolaget, eller • på något annat sätt handlat i strid med aktiebolagslagen, årsredovisningslagen eller bolagsordningen. Vårt mål beträffande revisionen av förslaget till dispositioner av bolagets vinst eller för- lust, och därmed vårt uttalande om detta, är att med rimlig grad av säkerhet bedöma om förslaget är förenligt med aktiebolagslagen. Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men ingen garanti för att en revision som utförs enligt god revisionssed i Sverige alltid kommer att upptäcka åtgärder eller försum- melser som kan föranleda ersättningsskyldig- het mot bolaget, eller att ett förslag till dis- positioner av bolagets vinst eller förlust inte är förenligt med aktiebolagslagen. Som en del av en revision enligt god revi- sionssed i Sverige använder vi professionellt omdöme och har en professionellt skeptisk inställning under hela revisionen. Granskning- en av förvaltningen och förslaget till disposi- tioner av bolagets vinst eller förlust grundar sig främst på revisionen av räkenskaperna. Vilka tillkommande granskningsåtgärder som utförs baseras på vår professionella bedöm- ning med utgångspunkt i risk och väsentlig- het. Det innebär att vi fokuserar granskning- en på sådana åtgärder, områden och förhållanden som är väsentliga för verksam- heten och där avsteg och överträdelser skulle ha särskild betydelse för bolagets situation. Vi går igenom och prövar fattade beslut, beslutsunderlag, vidtagna åtgärder och andra förhållanden som är relevanta för vårt utta- lande om ansvarsfrihet. Som underlag för vårt uttalande om styrelsens förslag till dis- positioner beträffande bolagets vinst eller förlust har vi granskat styrelsens motiverade yttrande samt ett urval av underlagen för detta för att kunna bedöma om förslaget är förenligt med aktiebolagslagen. Revisorns granskning av ESEF-rapporten Uttalande Utöver vår revision av årsredovisningen och koncernredovisningen har vi även utfört en granskning av att styrelsen och verkställande direktören har upprättat årsredovisningen och koncernredovisningen i ett format som möjliggör enhetlig elektronisk rapportering (Esef-rapporten) enligt 16 kap 4 a § lag (2007:528) om värdepappersmarknaden för Acrinova AB (publ.) för år 2022. Vår gransk- ning och vårt uttalande avser endast det lag- stadgade kravet. Enligt vår uppfattning har Esef-rapporten upprättats i ett format som i allt väsentligt möjliggör enhetlig elektronisk rapportering. Grund för uttalandet Vi har utfört granskningen enligt FARs rekommendation RevR 18 Revisorns gransk- ning av Esef-rapporten. Vårt ansvar enligt denna rekommendation beskrivs närmare i avsnittet Revisorns ansvar. Vi är oberoende i förhållande till Acrinova AB (publ.) enligt god revisorssed i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt yrkesetiska ansvar enligt dessa krav. Vi anser att de bevis vi har inhämtat är till- räckliga och ändamålsenliga som grund för vårt uttalande. Styrelsens och verkställande direktö- rens ansvar Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för att Esef-rapporten har upprättats i enlighet med 16 kap 4 a § lag (2007:528) om värdepappersmarknaden, och för att det finns en sådan intern kontroll som styrelsen och verkställande direktören bedö- mer nödvändig för att upprätta Esef-rappor- ten utan väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag. Revisorns ansvar Vår uppgift är att uttala oss med rimlig säker- het om Esef-rapporten i allt väsentligt är upp- rättad i ett format som uppfyller kraven i 16 kap 4 a § lag (2007:528) om värdepappers- marknaden, på grundval av vår granskning. RevR 18 kräver att vi planerar och genomför våra granskningsåtgärder för att uppnå rimlig säkerhet att Esef-rapporten är upprättad i ett format som uppfyller dessa krav. Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men är ingen garanti för att en granskning som utförs enligt RevR 18 och god revisions- sed i Sverige alltid kommer att upptäcka en väsentlig felaktighet om en sådan finns. Fel- aktigheter kan uppstå på grund av oegentlig- heter eller misstag och anses vara väsentliga om de enskilt eller tillsammans rimligen kan förväntas påverka de ekonomiska beslut som användare fattar med grund i Esef-rapporten. Revisionsföretaget tillämpar International Standard on Quality Management 1, som krä- ver att företaget utformar, implementerar och hanterar ett system för kvalitetsstyrning inklusive riktlinjer eller rutiner avseende efterlevnad av yrkesetiska krav, standarder för yrkesutövningen och tillämpliga krav i lagar och andra författningar. Granskningen innefattar att genom olika åtgärder inhämta bevis om att Esef-rappor- ten har upprättats i ett format som möjliggör enhetlig elektronisk rapportering av årsredo- visningen och koncernredovisning. Revisorn väljer vilka åtgärder som ska utföras, bland annat genom att bedöma riskerna för väsent- liga felaktigheter i rapporteringen vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag. Vid denna riskbedömning beaktar revisorn de delar av den interna kontrollen som är relevanta för hur styrelsen och verkställande direktören tar fram underlaget i syfte att utforma granskningsåtgärder som är ändamålsenliga med hänsyn till omständigheterna, men inte i syfte att göra ett uttalande om effektiviteten i den interna kontrollen. Granskningen omfat- tar också en utvärdering av ändamålsenlighe- ten och rimligheten i styrelsens och verkstäl- lande direktörens antaganden. Granskningsåtgärderna omfattar huvudsakligen validering av att Esef-rapporten upprättats i ett giltigt XHTML-format och en avstämning av att Esef-rapporten överensstämmer med den granskade årsredovisningen och kon- cernredovisningen. Vidare omfattar granskningen även en bedömning av huruvida koncernens resultat-, balans­ och egetkapitalräkningar, kassaflöde- sanalys samt noter i Esef-rapporten har märkts med iXBRL i enlighet med vad som följer av Esef-förordningen. Grant Thornton Sweden AB, Box 7623 10394 Stockholm, utsågs till Acrinova ABs revisor av bolagsstämman den 22 april 2022 och har varit bolagets revisor sedan 14 november 2014. Helsingborg den 30 mars 2023, Grant Thornton Sweden AB Rickard Julin Auktoriserad revisor ===== SIDA 83 ===== ÅRSREDOVISNING 2022 83 FINANSIELLA RAPPORTER ===== SIDA 84 ===== ÅRSREDOVISNING 2022 84 Definitioner FINANSIELLA RAPPORTER Bolaget presenterar en rad finansiella mått i delårsrapporten som inte definieras enligt IFRS, så kallade alternativa nyckeltal enligt ESMAs riktlinjer. Dessa nyckeltal ger värdefull kompletterande information till investerare, bolagets ledning och andra intressenter vid analys av bolagets finansiella ställning och prestation. De alternativa nyckeltalen är inte alltid jämförbara med andra företags använda mått och skall därför ses som ett komplement till mått definierade enligt IFRS. Acrinova tillämpar dessa alternativa nyckeltal konsekvent över tid. Nedan följer hur Bolagets nyckeltal definieras och beräknas. AVKASTNING PÅ EGET KAPITAL Periodens resultat i förhållande till genomsnittligt eget kapital. Nyckeltalet visar Bolagets för- räntning av det egna kapitalet under perioden. BELÅNINGSGRAD FASTIGHETER Räntebärande skulder i procent av fastigheternas redovisade värde. Nyckeltalet visar hur högt/ lågt fastighetsbeståndet är belånat. BÖRSVÄRDE Det totala värdet på alla utestående aktier som finns på marknaden. Beräknat på bokslutsdagens stängningskurs. EGET KAPITAL PER AKTIE, KR Eget kapital i förhållande till antal aktier vid periodens utgång. FASTIGHETSVÄRDE Verkligt värde fastställt genom bedömning av marknadsvärdet för varje enskilt värderingsobjekt. FÖRVALTNINGSRESULTAT Förvaltningsresultat är ett specifikt resultatmått som är praxis i fastighetsbranschen och används för att underlätta jämförbarheten inom branschen. Beräknas som summan av driftnetto, försälj- nings­ och administrationskostnader samt finansnetto. FÖRVALTNINGSRESULTAT PER AKTIE, KR Periodens resultat i förhållande till genomsnittligt antal aktier. GENOMSNITTLIG KAPITALBINDNING Återstående tid till dess att hela den räntebärande skulden i genomsnitt har refinansierats. Nyckeltalet används för att belysa Bolagets finansiella risk. GENOMSNITTLIG RÄNTEBINDNING Återstående tid till dess att hela den räntebärande skulden i genomsnitt har räntejusterats. Nyckeltalet används för att belysa Bolagets finansiella risk. HYRESINTÄKTER Utdebiterad hyra på årsbasis, plus utdebiterade tillägg såsom värme, el, fastighetsskatt mm. HYRESVÄRDE Hyresintäkt, plus uppskattad marknadshyra för outhyrda ytor. NAV, KR/AKTIE Substansvärde. Eget kapital med återläggning av derivat och uppskjuten skatte skuld, i förhål- lande till antalet utestående aktier. Nyckeltalet ger ett justerat och kompletterande mått på storleken på eget kapital. NETTOBELÅNINGSGRAD FASTIGHETER Räntebärande skulder efter avdrag för likvida medel i procent av fastig het ernas redovisade värde. Nyckeltalet visar hur högt/lågt fastighets beståndet är belånat . NETTORÄNTEBÄRANDE SKULD Räntebärande skulder efter avdrag för likvida medel. RESULTAT PER AKTIE, KR Periodens resultat i förhållande till genomsnittligt antal aktier. RÄNTETÄCKNINGSGRAD, GGR Förvaltningsresultat med återläggning av finansnetto dividerat med finansiella kostnader. Nyck- eltalet används för att belysa Bolagets finansiella risk. RÖRELSERESULTAT Bolagets rörelseintäkter med avdrag för direkta rörelsekostnader, även kallat driftnetto. SOLIDITET, % Eget kapital i förhållande till balansomslutning. Nyckeltalet används för att belysa Bolagets finansiella stabilitet. TOTALT SUBSTANSVÄRDE Totalt substansvärde. Eget kapital med återläggning av derivat och uppskjuten skatte skuld. Nyckelta- let ger ett justerat och kompletterande mått på storleken på eget kapital. UTHYRNINGSGRAD, EKONOMISK % Hyresintäkt i förhållande till hyresvärdet. Nyckeltalet används för att underlätta bedömningen av hyresintäkter för vakanta ytor och övriga ekonomiska vakanser. UTHYRNINGSGRAD, YTA % Uthyrd yta i förhållande till uthyrningsbar yta. Nyckeltalet används för att underlätta bedömning- en av hyresintäkter för vakanta ytor. ÖVERSKOTTSGRAD Driftsnetto i procent av hyresintäkter. ===== SIDA 85 ===== ÅRSREDOVISNING 2022 85 Beräkning av alternativa nyckeltal Nyckeltal Belopp i Tkr 2022 2021 Avkastning på eget kapital Periodens resultat efter skatt 79 336 153 164 Genomsnittligt eget kapital 908 140 675 612 8,74% 22,67% Soliditet Eget kapitalt 941 294 874 985 Balansomslutning 2 095 704 1 831 232 44,9% 47,8% Belåningsgrad fastigheter, % Räntebärande skulder 995 689 798 741 Fastighetsvärde 1 854 325 1 603 550 53,7% 49,8% Nettobelåningsgrad fastigheter % Räntebärande skulder 995 689 798 741 Återläggning av likvida medel -28 311 -74 657 Fastighetsvärde 1 854 325 1 603 550 52,2% 45,2% Räntetäckningsgrad, ggr Förvaltnignsresultat 27 026 19 711 Återläggning av finansnetto 24 055 14 123 Finansiella kostnader 24 448 14 615 2,09 2,32 Förvaltnignsresultat, kr/aktie* Förvaltningsresultat 27 026 19 711 Genomsnittligt antal aktier 64 756 926 53 025 998 0,42 0,37 Räkenskapsåret resultat, kr/aktie* Periodens resultat efter skatt 79 336 153 164 Genomsnittligt antal aktier 64 756 926 53 025 998 1,23 2,89 Eget kaital, kr/aktie Eget kapital 941 294 874 985 Antal aktier 64 756 926 64 756 926 14,54 13,51 NAV, kr/aktie Eget kapital 941 294 874 985 Återläggning av uppskjuten skatt 84 148 66 288 Justering historisk effekt på derivat i Eget kapital -47 443 -2 509 Antal aktier 64 756 926 64 756 926 15,10 14,50 *Antalet aktier har justerats i beräkningarna för den aktiesplit som registrerades hos Bolagsverket den 2 mars 2021 FINANSIELLA RAPPORTER ===== SIDA 86 ===== ÅRSREDOVISNING 2022 86 STYRELSE Styrelse Styrelsen i Acrinova AB består av ordförande och fem ordinarie ledamöter. Roger Stjernborg Eriksson STYRELSEORDFÖRANDE Styrelseordförande sedan 2022. Roger Stjernborg Eriksson, född 1970, har bred erfarenhet i fastighetsbranschen och är bland annat medgrundare till Acrinova AB (publ), Brinova AB och Norama AB. Tidigare roller innefattar VD och koncernchef för Da gon AB och bankdirektör på Förenings- sparbanken i Malmö. Övriga nuvarande befattningar är styrelse- ordförande i IDAMA Consulting AB, vice sty- relseordförande i Skurups Sparbank, styrelse- ledamot i Malmöhus Invest AB, Skruva Teknik AB och Fosieby Företagsgrupp Ekonomisk Förening. Roger Stjernborg Eriksson innehar 15 000 A-aktier och 23 570 B-aktier samt innehar indirekt 5 667 242 A-aktier och 7 394 188 B-aktier i Bolaget. Oberoende i förhållande till bolaget och bolagsledningen: Nej Oberoende i förhållande till bolagets största aktieägare: Nej Ylwa Karlgren LEDAMOT Styrelseledamot sedan 2017. Ylwa Karlgren, född 1956, har över 30 års er- farenhet från ledande befattningar och inter nationella arbetsmiljöer inom finansbranschen, venture capital och fastighetssektorn. Ylwa arbetar för närvarande som oberoende före- tagsrådgivare. Pågående väsentliga styrelse- uppdrag inkluderar styrelseordförande i Plejd AB (publ), styrelseordförande i Ferroamp AB (publ) och ledamot i Gullberg & Jansson AB (publ). Ylwa Karlgren äger 4 200 A-aktier och 6 600 B-aktier samt innehar indirekt 7 020 A-aktier och 18 172 B-aktier i Bolaget. Oberoende i förhållande till bolaget och bolagsledningen: Ja Oberoende i förhållande till bolagets största aktieägare: Ja Joakim Stenberg LEDAMOT Styrelseledamot sedan 2019. Joakim Stenberg, född 1973, har arbetat i finansbranschen sedan 1998. Efter magister- examen i finansiering från Stockholms univer- sitet började karriären på OM Gruppen (Nasdaq OMX). Joakim har haft positioner såsom VD, IR­ansvarig, affärsutvecklare, produktutvecklare och säljare inom finansbranschen och varit verksam såväl i Sverige som internationellt. Joakim är en av grundarna till Nordic Cross Asset Management AB och har styrelseupp- drag för First North listade bolaget Acuvi AB och det onoterad IT-bolaget Pure IT Group AB. Joakim Stenberg äger 42 263 A-aktier och 93 151 B-aktier i Bolaget. Oberoende i förhållande till bolaget och bolagsledningen: Ja Oberoende i förhållande till bolagets största aktieägare: Ja ===== SIDA 87 ===== ÅRSREDOVISNING 2022STYRELSE 87 Claes Olsson LEDAMOT Styrelseledamot sedan 2016. Claes Olsson, född 1956, är civilekonom och tidigare auktoriserad revisor vid nuvarande E&Y. Han har varit fastighetscontroller på koncernnivå i PEAB AB. Tillsammans med en kompanjon har Claes ägt och drivit ett konsult- och fastighetsbolag sedan 1992. Han har ar betat inom ett antal branscher som revisor och konsult, samt även som delägare i olika fastighets- och rörelsedrivande bolag. Pågående väsentliga uppdrag utgörs av: Styrelseordförande i LP Holding i Helsing- borg AB samt Byggnads AB NJ Andersson & Son. Styrelseledamot i Thevinyl AB, Pålssons Fastigheter i Landskrona AB, samt Bjärefågel i Torekow AB. Claes Olsson äger 83 850 aktier i Acrinova, 32 609 A-aktier och 51 241 B-aktier via Claes Capital Consulting AB. Oberoende i förhållande till bolaget och bolags ledningen: Ja Oberoende i förhållande i bolagets största aktieägare: Ja Peter Åman LEDAMOT Styrelsemedlem sedan 2022. Peter Åman, född 1957, är civilekonom från Lunds universitet och har mångårig erfarenhet i fastighetsbranschen. Han är för närvarande styrelseordförande och/eller styrelseledamot i dess koncernbolag. Dessutom är han styrelse- ledamot i Svenska Stålbyggen Mälardalen AB och i dess koncernbolag och i Svenska Stål- byggen Invest AB. Peter Åman äger indirekt genom bolag 3 202 040 A-aktier och 5 218 367 B-aktier. Oberoende i förhållande till bolaget och bo- lagsledningen: Ja Oberoende i förhållande till bolagets största aktieägare: Nej Mats Paulsson LEDAMOT Styrelseledamot sedan april 2022. Mats Paulsson, född 1958, M.Sc. Engineering, är tidigare tidigare VD för Bravida, Strabag Scandinavia och Peab Industri samt tidigare styrelseledamot i bland annat Acando, Paroc OY och Ramirent Plc. Han är även styrelseord- förande i Caverion Oyj, Nordic Waterproofing Group AB, Nordic Waterproofing Holding AB, Nordisk Bergteknik AB (publ) och Svevia AB (publ). Styrelseordförande i JPS Guldsmed & Design AB och styrelseordförande och/eller styrelseledamot i flera av dess koncernbolag. Därtill är han styrelseledamot i BE Group AB (publ) och Aktiebolaget Bösarps Grus & Torrbruk. Mats Paulsson äger inga aktier i bolaget. Oberoende i förhållande till bolaget och bolagsledningen: Ja Oberoende i förhållande till bolagets största aktieägare: Ja ===== SIDA 88 ===== ÅRSREDOVISNING 2022 88 KONCERNLEDNING Koncernledning Koncernledningen ansvarar för att utforma och genomföra Acrinovas övergripande strategier. Vår koncernledning består idag av fem personer. Ulf Wallén CEO Verkställande direktör sedan 2016. Ulf Wallén, född 1969, har varit verksam inom olika befattningar i fastighetsbranschen sedan 1989. Han har bland annat under åren 1995– 2014 varit VD och delägare för fastighets bolaget Paulssons Fastigheter, och i denna roll ansvarat för ett fastighetsbestånd värt cirka 2 miljarder SEK. Han har vidare varit styrelse- ordförande för Norama Projektutveckling AB och är dessutom ledamot i styrelsen för Fastighetsägarföreningen Lund. Ulf Wallén äger 2 810 A-aktier och 4 414 B-aktier samt indirekt 444 688 A-aktier och 703 208 B-aktier i Bolaget. Weronica Greberg CFO CFO sedan 2020. Weronica Greberg, född 1978, har arbetat i fastighetsbranschen i ett drygt decennium. Weronica har tidigare varit CFO på PoG Woody Bygghandel AB och innehaft olika chefsposi- tioner på MKB Fastighets AB. Hon har en ma- gisterexamen i ekonomi från Lunds universitet. Weronica Greberg innehar 6 700 A-aktier och 19 872 B-aktier i Bolaget. Måns Broberg TRANSAKTIONSANSVARIG, FASTIGHETSVÄRDERINGAR Transaktionsansvarig sedan 2019. Måns Broberg, född 1979, har arbetat för Acrinova sedan 2016, först som fastighetsför- valtare, och sedan 2019 som transaktionsan- svarig med ansvar för förvärv och värdering. Måns är utbildad inom Fastighetsföretagande vid Malmö Högskola/Universitet och är Reg. Fastighetsmäklare sedan 2008, också från Malmö Högskola/Universitet. Måns Broberg innehar indirekt 62 382 A-aktier och 71 504 B-aktier i Bolaget. ===== SIDA 89 ===== 89ÅRSREDOVISNING 2022 Stephanie Lilja MARKNADS- OCH HÅLLBARHETSANSVARIG Marknads- och hållbarhetsansvarig sedan 2023. Stephanie Lilja, född 1988, anslöt till Acrinova i januari 2023 och ingår i ledningsgruppen sedan februari 2023. Stephanie har arbetat med strategisk kommunikation och varumärkes- byggande, lokalt och globalt, sedan 2012. Stephanie är utbildad inom strategisk kom- munikation vid Lunds universitet och Media Studies vid University of California Berkeley. Stephanie Lilja äger inga aktier i Bolaget. Lars Sonesson FÖRVAL TARE Förvaltare sedan 2018. Lars Sonesson, född 1972, har arbetat som förvaltare på Acrinova sedan han anslöt till bolaget 2018. Han ingår i ledningsgruppen sedan februari 2023. Lars har mer än 20 års erfarenhet av fastighetsbranschen, både som förvaltare och tekniker. Sonesson är utbildad driftstekniker vid Drifttekniska högskolan i Malmö/Lund. Hans tidigare befattningar har varit inom förvaltning och drift på Klövern, Jernhusen och Akelius. Lars Sonesson innehar 2 000 B-aktier i Bolaget. Cecilia Larsson FÖRVAL TARE Förvaltare sedan 2020. Cecilia Larsson, född 1967 har arbetat i fastig- hetsbranschen sedan 1996. Cecilia har lång erfarenhet från ledande befattningar som fastighetschef och regionchef på Wihlborgs Fastigheter AB. Cecilia har även en bakgrund som fotbollsspelare i damallsvenskan samt ledare för MFF:s damlag. Cecilia har en revisors- examen. Cecilia har ingått i ledningsgruppen under åren 2021-2022, och ersattes av Lars Sonesson från och med februari 2023. Cecilia Larsson äger inga aktier i Bolaget. KONCERNLEDNING ===== SIDA 90 ===== ÅRSREDOVISNING 2022 90 Klippan Örkelljunga Burlöv Löddeköpinge Lund Trelleborg Hörby Staffanstorp HelsingborgLandskrona Malmö Åstorp Förädlingsfastigheter Fastighet Yta, kvm Ledig yta Hyresvärde Outhyrt, kr Värde Q4 2022 Fastighetstyp Landskrona Förrådet 12 15 840 2 421 7 809 247 1 272 915 80 000 000 Logistik/produktion Staffanstorp Hjärup 4:6 3 750 1 134 2 732 553 576 000 23 000 000 Logistik/produktion Staffanstorp Borggård 1:372 7 150 3 797 2 975 368 1 441 380 23 100 000 Extern handel/Service Örkelljunga Östra Språng 6:7 0 0 1 196 492 0 24 000 000 Extern handel/Service SUMMA 26 740 7 352 14 713 660 3 290 295 150 100 000 Öresundsregionen är hela Nordens tillväxtmotor, full av möjligheter. Acrinova har valt Öresundsregionen till sin hemmamarknad på grund av dess potential, med många intressanta fastigheter och hyresgäster. Fastighetsinformation FASTIGHETSINFORMATION ===== SIDA 91 ===== ÅRSREDOVISNING 2022 91 Förvaltningsfastigheter Fastighet Yta, kvm Ledig yta Hyresvärde Outhyrt, kr Värde Q4 2022 Fastighetstyp Burlöv Sunnanå 11:2 2 528 0 3 223 637 0 38 000 000 Logistik/produktion Helsingborg Kavalleristen 11 2 444 659 5 204 818 884 933 51 500 000 Kontor Helsingborg Olympiaden 15 8 215 0 4 095 685 0 58 000 000 Logistik/produktion Helsingborg Pukslagaren Västra 4 1 596 516 2 619 631 567 600 32 000 000 Extern handel/Service Höganäs Jaguaren 1 1 142 0 687 698 0 7 000 000 Logistik/produktion Hörby Pugerup 5 11 996 200 8 179 329 88 200 70 000 000 Logistik/produktion Klippan Klippan 3:379 830 332 1 260 000 504 000 24 900 000 Bostäder Kävlinge Löddeköpinge 23:14 11 927 384 16 396 969 249 600 189 000 000 Extern handel/Service Landskrona Björnen 13 1 479 0 1 200 000 0 18 700 000 Logistik/produktion Landskrona Björnen 3 5 324 702 4 173 555 339 146 48 500 000 Extern handel/Service Landskrona Bulten 6 2 804 0 1 516 250 0 12 500 000 Logistik/produktion Landskrona Förgasaren 1 6 384 0 7 282 987 0 96 000 000 Logistik/produktion Landskrona Lamellen 1 4 927 0 3 748 613 0 35 000 000 Logistik/produktion Landskrona Motellet 6 1 618 1 618 1 213 500 1 213 500 23 900 000 Logistik/produktion Landskrona Mården 7 2 692 0 2 826 600 0 44 000 000 Logistik/produktion Landskrona Stenen 9 3 545 435 2 990 108 157 564 21 000 000 Logistik/produktion Landskrona Vevstaken 2 3 250 0 2 594 124 0 24 000 000 Logistik/produktion Lund Företaget 6 550 0 2 373 683 0 33 000 000 Extern handel/Service Lund Markören 7 2 455 120 7 362 984 216 000 91 000 000 Extern handel/Service Malmö Batteriet 4 1 230 0 1 553 545 0 22 000 000 Kontor Malmö Flintkärnan 9 1 469 0 1 382 092 0 13 500 000 Logistik/produktion Malmö Kamaxeln 5 1 752 420 2 845 861 336 000 36 700 000 Kontor Malmö Topplocket 4 1 711 0 2 704 098 0 32 100 000 Kontor Staffanstorp Borggård 1:385 4 711 190 3 446 818 145 702 28 500 000 Logistik/produktion Staffanstorp Borggård 1:482 3 117 0 5 419 186 0 28 000 000 Logistik/produktion Staffanstorp Borggård 1:549 1 657 720 1 264 695 370 688 9 800 000 Logistik/produktion Trelleborg Euron 1 1 745 0 5 881 647 0 97 000 000 Samhällsfastighet Trelleborg Euron 2 4 230 0 6 844 824 0 165 000 000 Bostäder Trelleborg Orion 7 11 557 0 7 142 535 0 65 200 000 Logistik/produktion Trelleborg Snickeriet 4 6 326 1 986 7 001 530 1 827 524 50 500 000 Kontor Trelleborg Trucken 4 607 0 683 181 0 9 000 000 Logistik/produktion Trelleborg Trävaran 3 1 875 0 1 119 736 0 14 800 000 Logistik/produktion Trelleborg Verkstaden 10 3 982 0 1 885 764 0 16 800 000 Logistik/produktion SUMMA 121 675 8 282 128 125 683 6 900 457 1 506 900 000 FASTIGHETSINFORMATION Kontaktpersoner Vid frågor, vänligen kontakta: Ulf Wallén, VD 0708 30 79 90 ulf.wallen@acrinova.se Weronica Greberg, CFO 0701 66 42 10 weronica.greberg@acrinova.se Övrig information FINANSIELL KALENDER Årsstämma 2023 2023-04-28 Kvartalsrapport Q1 2023 2023-05-11 Kvartalsrapport Q2 2023 2023-08-15 Kvartalsrapport Q3 2023 2023-11-10 Kvartalsrapport Q4 2023 2024-02-28 ÅRSSTÄMMA 2023 Årsstämma kommer att hållas den 28 april 2023 i Malmö. ===== SIDA 92 ===== Krusegränd 42B, 212 25 Malmö | 010-522 06 90 | www.acrinova.se