===== SIDA 1 ===== 2023 ÅRSREDOVISNING ===== SIDA 2 ===== ÅRSREDOVISNING 2023 OM ACRINOVA 2 4 | Året i sammandrag 8 | Vår marknad Den dynamiska Öresundsregionen Energioptimering – ett pilotprojekt i Malmö Klinik- och kontor i världsklass 22 | Fastigheter & Projekt 32 | Kundcase OM ACRINOVA Acrinova på en minut 3 Året i sammandrag 4 Årets höjdpunkter 5 Vd-kommentar 6 Vår marknad 8 VÄRDESKAPANDE Tre bra anledningar till att äga aktier i Acrinova 10 Våra framgångsfaktorer 12 Tillväxt och värdeskapande 12 HÅLLBARHET Acrinovas hållbarhetsarbete 14 Våra fokusområden 15 Hållbarhetsmål 16 Hållbarhetsstyrning 17 Våra värdeord 18 FASTIGHETER & PROJEKT Fastigheter 20 Energioptimering 22 Fastighetsbeståndet i siffror 24 Projekt 26 Klimatsmart projektutveckling 28 ACRINOVAS KUNDER Stabila hyresgäster 31 Kundcase Folktandvården Skåne och SWEP 32 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE Året som gått 36 Resultat 37 Balansräkning 38 Kassaflöde 38 Moderbolaget 38 Intjäningsförmåga 39 Flerårsöversikt 39 Finansiering 40 Förväntad framtida utveckling 41 Aktien och ägarförteckning 42 Risker och osäkerhetsfaktorer 43 Bolagsstyrning 46 FINANSIELLA RAPPORTER Koncernen Rapport över totalresultatet 48 Finansiell ställning 49 Förändringar i eget kapital 51 Kassaflöden 52 Moderbolaget Resultaträkning 53 Balansräkning 54 Förändringar i eget kapital 56 Kassaflöden 57 Noter 58 Styrelsens yttrande 76 Underskrifter 77 Revisionsberättelse 78 Definitioner 82 Härledning alternativa nyckeltal 83 Styrelse 84 Koncernledning 85 Fastighetsinformation 86 Övrig information 87 Med “Acrinova AB (publ)” eller “Moderbolaget” avses Acrinova AB (publ) med organisations nummer 556984–0910. Med ”Bolaget” eller ”Acrinova” avses koncernen, det vill säga Acrinova AB (publ) och dess dotterbolag. I denna rapport avser jämförelsetalen inom parentes för resultatposter räkenskapsåret 2022 och för balansposter 31 december 2022. Till följd av avrundningar kan siffror presenterade i denna delårsrapport i vissa fall inte exakt summera till totalen och procenttal kan avvika från de exakta procenttalen. 2023 ” Vi levererar återigen ett förbättrat förvaltningsresultat och fortsätter att vara ett utvecklande fastighetsbolag ” 6 | VD-kommentar ===== SIDA 3 ===== ÅRSREDOVISNING 2023OM ACRINOVA 3 Vår strategiska inriktning är att äga, bygga och utveckla fastigheter med hög värdepotential. Tillväxtstrategin är enkel och tydlig: vi investerar företrädesvis i lager, industri och andra kommer­ siella fastigheter samt samhällsfastigheter på attraktiva lägen som passar långsiktigt stabila hyresgäster. Vår förmåga att identifiera objekt med potential, i kombination med god marknadskännedom, är framgångsfaktorer som bidrar till en positiv värdeutveckling. Hållbarhet löper som en grön tråd genom hela Acrinovas verksamhet. Vår Nollvision säkerställer att nya fastigheter byggs för att vara själv för­ sörjande på energi med hjälp av förnybara energikällor. Vi arbetar också löpande för att energieffektivisera befintliga fastigheter samt för att minska deras klimatavtryck. Allt för att bygga långsiktigt hållbara värden. AFFÄRSIDÉ Acrinova ska äga, bygga, förvalta och utveckla fast- igheter med hög potential för att skapa långsiktigt hållbara värden. Genom att vara långsiktiga och med gedigen kompetens bidrar vi till utvecklingen av de orter där vi är verksamma. VISION Att vara den främsta värdebyggaren. miljoner kr569 BÖRSVÄRDE miljarder kr2,0 FASTIGHETSVÄRDE miljoner kr980 SUBSTANSVÄRDE miljoner kr147 OMSÄTTNING år5,3 GENONSNITTLIG KONTRAKTSTID ACRINOVA PÅ EN MINUT Acrinova är ett kunskapsdrivet fastighetsbolag, verksamt på den svenska sidan av Öresundsregionen. Denna dynamiska tillväxtregion ger utmärkta förutsättningar för långsiktigt hållbara fastighetsinvesteringar. 40 FASTIGHETER stycken ===== SIDA 4 ===== ÅRSREDOVISNING 2023 OM ACRINOVA4 RÄKENSKAPSÅRET 2023 I KORTHET Under 2023 har Acrinova färstigställt flera projekt, välkomnat nya hyres­ gäster och ökat uthyrningsgraden i jämförelse med föregående år. Acrinova har fokuserat på att reducera bolagets kostnader genom åtgärder som inkluderar energieffektivisering i befintliga fastigheter, minskning av personal och övergång till mindre kontorslokaler. Året avslutades med Acrinovas hittills största försäljning. En aktivitet som bekräftar attraktiviteten i fastigheterna som uppförts inom ramen för bolaget projektverksamhet. ÅRET I SAMMANDRAG * Fördelningen av intäkterna har justerats i jämförelsetalen, se not 5. ** Definitionerna för räntetäckningsgrad och NAV, kr/aktie har ändrats för att mer harmonisera med hur övriga bolag inom fastighetsbranschen beräknar dessa nyckeltal. Jämförelsetal har justerats enligt de nya definitionerna. ***Antalet aktier har justerats i beräkningarna för den fondemission som registrerades hos Bolagsverket den 2 mars 2021 **** Årets resultat redovisas enligt definitionen i IAS 1 och resultat per aktie redovisas enligt definitionen i IAS 33 och är inga alternativa nyckeltal enligt ESMA. 147 083 tkr 38 491 tkr 143 345 tkr 7 764 tkr 0,11 kr 102 324 tkr (130 532) (122 435) Hyresintäkter uppgick till (89 433) (27 026) (79 336) (1,23) Nettoomsättningen uppgick till Rörelseresultatet uppgick till Årets resultat efter skatt uppgick till Årets resultat kr/aktie, före och efter utspädningFörvaltningsresultatet uppgick till FINANSIELLA NYCKELTAL 2023 2022 2021 2020 Nettoomsättning, Tkr 147 083 130 532 101 955 109 451 Hyresintäkter, Tkr* 143 345 122 435 72 345 55 798 Rörelseresultat, Tkr 102 324 89 433 72 614 78 847 Förvaltningsresultat, Tkr 38 491 27 026 19 711 17 236 Årets resultat efter skatt, Tkr**** 7 764 79 336 153 164 42 740 Fastighetsvärde, verkligt värde, Tkr 1 995 250 1 854 325 1 603 550 864 036 Balansomslutning, Tkr 2 163 315 2 095 704 1 831 232 1 014 473 Likvida medel, Tkr 43 058 28 311 74 657 47 187 Avkastning på Eget Kapital, % 0,82 8,74 22,67 9,75 Soliditet, % 43,8 44,9 47,8 46,9 Belåningsgrad fastigheter, % 54,7 53,7 49,8 53,4 Räntetäckningsgrad, ggr ** 2,17 2,16 2,46 2,57 Förvaltningsresultat, kr/aktie*** 0,57 0,42 0,38 0,43 Årets resultat kr/aktie, före och efter utspädning**** 0,11 1,23 2,94 1,05 Eget kapital, kr/aktie*** 14,00 14,54 16,77 11,75 NAV, kr/aktier** 14,30 14,91 14,49 12,39 ===== SIDA 5 ===== ÅRSREDOVISNING 2023OM ACRINOVA 5 Q1 • L edningsgruppens sammansätt - ning förändras och förstärks med Stephanie Lilja, ny marknads- och hållbarhetsansvarig samt Lars Sonesson, förvaltare. • A crinova beslutar att genomföra en fullt garanterad företrädes- emission upp till 26 Mkr av bolagets B-aktier. Q2 • A crinovas företrädesemission fulltecknas och tillför bolaget ca 26 Mkr. • Flerbostadshuset Hästho ven 6 i Åstorp färdigställs och certifieras enligt Miljöbyggnad Silver. • A crinova byter likviditetsgarant till Erik Penser Bank. • Den n ybyggda delen av Handels - platsen i Löddeköpinge invigs av hyresgästen JYSK. • A crinova tar plats på AllBrights gröna börslista över jämställda bolag. Q3 • A crinova färdigställer projektet på fastigheten Trucken 2 i Trelleborg. Vid färdigställandet finns ytterligare en byggrätt om ca 1 500 kvadratmeter på fastig- heten lämplig för verksamhet inom verkstad, industri, lager och logistik. • Detaljhandelsk edjan Thansen blir den andra butiken att öppna i den nybyggda delen på handels- fastigheten i Löddeköpinge. Projektet går in i sin sista etapp. Q4 • A crinovas miljöledningssystem erhåller en förnyad ISO 1400:2015 certifiering. Revisionen genom- förs utan avvikelser. • Nyb yggnationsprojektet på fast - igheten Björnen 23 i Landskrona färdigställs. Hyresgästen SWEP tar plats i byggnadens norra del. • A crinova ingår avtal om avyttring avseende flerbostadshuset Euron 2 i Trelleborg. Köparna tillträder i Q1 2024 och avyttringens totala underliggande fastighetsvärde uppgår till 151,5 mkr. • 1 februari meddelar A crinova att försäljningen av fastigheten Euron 2 slutförts. Transaktionens under- liggande fastighetsvärde uppgår till 151,5 mkr. • 19 februari meddelar A crinova att projektet på handelsfastig- heten Löddeköpinge 23:14 fär- digställts. Hyresgästen Spicy Hot har tagit plats i den nya byggnadens östra del. • 28 februari offentliggör A crinova bokslutskommuniké för perioden januari-december 2023. HÄNDELSER EFTER PERIODENS SLUT ALLA PRESSMEDDELANDEN FINNS PÅ ACRINOVA.SE 2023 ÅRETS HÖJDPUNKTER • Acrinova genomför en riktad företrädesemission a v bolagets B ­ aktier. Emissionen fulltecknas och tillför bolaget ca 26 miljoner kronor (före emissionskostnader). • Acrinova färdigställer flera projekt enligt bolagets N ollvision och hälsar hyresgästerna Renta, JYSK, Folktandvården Skåne, Thansen och SWEP välkomna till nybyggda lokaler runt om i Skåne. • Acrinova ingår a vtal om avyttring av flerbostadshuset Euron 2 i Trelleborg. I affären uppgår det underliggande fastighetsvärdet till 151,5 mkr. ===== SIDA 6 ===== ÅRSREDOVISNING 2023 OM ACRINOVA 6 Projekt med högt ställda miljökrav Under 2023 har flera projekt färdigställts enligt vår Nollvision och i enlighet med Miljöbyggnad Silver. I Trelleborg har vi påbörjat och färdigställt en butik­ och verksamhetslokal till maskinuthyrnings­ företaget Renta. I Landskrona slutfördes en modern och energieffektiv tandvårds­ klinik och kontorsbyggnad till Folktand­ vården Skåne och industrikoncernen SWEP. I Åstorp färdigställdes och certifie­ rades flerbostadshuset Hästhoven 6, innehållande 54 lägenheter på 10 plan, enligt Miljöbyggnad Silver. Vi avrundade 2023 med försäljning av flerbostadsfastigheten Euron 2 i Trelleborg. Förutom att det är Acrinovas hittills största försäljning är det även ett exempel på vår utvecklande metodik. Huset uppför­ des av Acrinova 2020–2022 och har sedan färdigställandet varit fullt uthyrt. Från vårt perspektiv är fastigheten färdigut­ v ecklad och det är med varm hand som vi lämnar över en certifierad miljöbyggnad till nästa ägare. En bra affär som tillför likviditet i bolaget med ett försäljnings­ pris som vida överstiger produktions­ kostnaden och som är helt i linje med vårt fokus på kommersiella fastigheter. Kostnadseffektivitet och engagemang Sänkningar av bolagets kostnader har varit e tt starkt fokus för hela organisa­ tionen under det gångna året. Detta har bland annat inneburit en omstrukture­ ring samt att vi under årets sista kvartal flyttat till lokaler som möter vår nya or­ ganisation. Vi är ett optimerat team med starka kompetenser och driv som är väl rustade för framtiden. Organisa­ t ionen har visat stor anpassningsförmåga Ett stabilt fastighetsbolag VD-KOMMENTAR 2023 har varit ett år med många utmaningar för fastighetsbranschen där Acrinova, genom en effektiv organisation och kostnadskontroll, klarat att möta marknadens förändrade förutsätt­ ningar. Vi levererar återigen ett förbättrat förvaltningsresultat och fortsätter att vara ett utveck­ lande fastighetsbolag med driv , engagemang och långsiktiga hyresgäster. Under året har vi fär­ digställt flera nybyggnationer och vi avslutade 2023 med vår största försäljning hittills. ===== SIDA 7 ===== ÅRSREDOVISNING 2023OM ACRINOVA 7 och resiliens genom att tidigt identifiera och hantera utmaningar, lära av dem och göra anpassningar för att förbättra pre­ standa och hållbarhet över tid. Vår starka och flexibla struktur, tydliga strategier och kultur gör oss motståndskraftiga i en föränderlig marknad. Vi är stolta över vår förmåga att anpassa oss till markna­ dens förutsättningar där vi fortsätter att leverera värde till våra kunder och ägare. En hållbar finansiering Acrinovas långsiktiga arbete med ränte­ säkring och det faktum att bolagets fi­ nansiering inte innefattar några obliga­ tioner har varit en fördel under året. Med en trygg finansiering har vi varit rustade för den rådande marknaden, som i kombination med ett hårt arbete med bolagets kostnadsbas, gör att vi har klarat året bra. Med ett svängigt år på börsen är vi också extra stolta över att ha genomfört en fulltecknad företrädes­ emission i början av året som tillförde bolaget ca 26 miljoner kr. Ett kvitto på attraktionskraften i vår aktie där vi arbetar för en fortsatt större ägarspridning och god likviditet. Stabila hyresgäster Kärnan i Acrinovas verksamhet är hyres­ gästerna. Det är fantastiskt att se att våra kunder fortsätter att vara både långsiktiga och stabila, särskilt i en tid som för många bolag präglats av höjda räntor och ökade kostnader. Som hyresvärd är vi måna om att bygga långsiktiga relationer med våra hyresgäster och att skapa de bästa förutsättningarna för att de ska lyckas med sina verksamheter i våra lokaler. Ofta handlar det om en lyhördhet för möjliga anpassningar som optimerar lokalerna för både hyresgästen och oss som hyresvärd. Här gör våra förvaltare att fantastiskt jobb både i relationen med våra befintliga hyresgäster och i dialog med nya. Genom vår närförvalt­ ning har vi alltid nära till våra kunder och jämfört med 2022 har vi ökat uthyr­ ningsgraden och vi ser fram emot att se fler hyresgäster växa med oss under kommande år. En ljusare framtid Acrinova är ett utvecklande bolag, med en närhet till våra fastigheter som gör oss unika. Vi har möjligheten att bygga upp nya fastigheter från grunden inom vår projektverksamhet och se en idé växa fram till en fastighet med avkastning. Vi avslutar 2023 med många spännande dialoger och vi fortsätter att vara öppna för fler förvärv i linje med vår strategi. Med en tid präglad av höjda räntor, en avstannad transaktionsmarknad och höjd inflation har Acrinova klarat det gångna året väl. Vi har jobbat aktivt med bolagets kreditportfölj och kunnat genomföra utdelningar som planerat. Vi prioriterar att ge tillbaka till våra ägare och fortsätta att vara en attraktiv inves­ tering för befintliga och nya aktieägare. Acrinovas styrelse föreslår därför en ut­ delning på 0,30 kr per aktie, uppdelat på två utbetalningstillfällen under 2024. Vi justerar utdelningen något för att lång­ siktigt kunna fortsätta skapa värde för våra ägare Jag är stolt över de resultat som vi som bolag levererat under året och jag vill passa på att rikta ett stort tack till alla som varit med oss under 2023; medarbetare, kunder, partners och aktieägare. ” Med en tid präglad av höjda räntor, en avstannad transaktionsmarknad och höjd inflation har Acrinova klarat det gångna året väl. ” Ulf Wallén, VD Björnen 23, Landskrona ===== SIDA 8 ===== ÅRSREDOVISNING 2023 OM ACRINOVA 8 VÅR MARKNAD Den dynamiska Öresundsregionen – vår hemmamarknad ===== SIDA 9 ===== ÅRSREDOVISNING 2023OM ACRINOVA 9 Med basen i Malmö befinner sig Acrinova mitt i den dyna­ miska Öresundsregionen. Detta är vår hemmamarknad där vi är väl bekanta med både företagsklimatet och de lokala förutsättningarna i fastighetsbranschen. Att vi befinner oss just här är ingen slump. Sedan Öresundsbron invigdes år 2000 har regionen blivit hela Skandinaviens tillväxtmotor. Det är här företag och forskning etablerar sig för att dra nytta av de synergier som uppstår med två marknader i samverkan. Och det är här Acrinova utvecklar värden i fastigheter. Expansivt företagsklimat Sverige och Danmark uppvisar både lik­ heter och skillnader i sina företagskul­ turer, men det är just detta som gör regionen intressant. Här kan vi bygga på det som är gemensamt och lära oss av det som skiljer oss åt. I Öresundsregionen finns många företag verksamma i högteknologiska och kun­ skapsintensiva branscher. Även områden som handel, utbildning och turism gynnas av en integrerad region med hög rörlighet. En annan måttstock på hur intressant regionen är för företag är eta ­ bleringen av huvudkontor – sedan bron invigdes har fler än 70 huvudkontor* flyttat till Malmö. Välutvecklad infrastruktur I mer än tjugo år har Öresundsbron bidragit till effektivare godstransporter till och från kontinenten. När Fehmarn Bält­förbindelsen öppnas 2029 ökas till­ gängligheten ytterligare. Då blir Öre­ sundsregionen än mer integrerad i den megaregion som sträcker sig från Ham­ burg i söder till Oslo i norr, vilket väntas gynna den ekonomiska utvecklingen och skapa hållbara logistik­ och trans­ portlösningar. I en växande region ökar naturligtvis behoven av välfungerande infrastruktur. För att möta ökade trafik­ volymer och fler pendlare kan förbin­ delserna över Öresund behöva stärkas. Därför utreds bland annat förutsätt­ ningarna för en Öresundsmetro Malmö – Köpenhamn, likaså en fast förbindelse mellan Helsingborg – Helsingör. God tillgång på kompetens Med sina över 4,3 miljoner människor är Öresundsregionen Nordens mest tätbe­ folkade storstadsområde, och även den största arbetsmarknaden. En förutsätt­ ning för att företag ska kunna utvecklas är tillgången på kompetens. I Öresundsregionen finns ett tjugotal universitet och högskolor som utbildar framtidens arbetskraft. Räknar man samman antalet studenter på båda sidor sundet utbildas årligen cirka 185 000 personer som kommer att bidra med värdefull kompetens på framtidens arbetsmarknad. Eftersom Öresundsregionen är attraktiv för unga och välutbildade människor, och många väljer att stanna i regionen efter avslutad utbildning, finns här en bra rekryteringsbas för de kunskaps­ intensiva företagen. Med hög rörlighet över gränsen (varje dag pendlar cirka 17 000 personer över bron) ges företag på båda sidor bra tillgång till den kom­ petens de behöver. När Fehmarn Bält-förbindelsen öppnat 2029 blir Öresundsregionen än mer integrerad i den megaregion som sträcker sig från Hamburg i söder till Oslo i norr. * källa: Öresundsinstitutet ===== SIDA 10 ===== ÅRSREDOVISNING 2023 10 VÄRDESKAPANDE Vi är lokala och entreprenörsdrivna med ett starkt affärsmannaskap. Vår förmåga att identifiera nya objekt med potential, i kombination med god marknadskännedom, är ytterligare faktorer som bidrar till en positiv värdeutveckling. Acrinova har en ambitiös tillväxtplan för kommande år där bolagets vision är att vara den främsta värdebyggaren. Långsiktig värdeskapare Vårt hållbarhetsarbete är en naturlig del av vår affärsmodell och arbetsprocess med siktet inställt på innovativa lösningar med energieffektivisering. Vår Nollvision visar på en ambition att göra mer än vad som krävs – att bygga hållbara fastigheter som kan skapa värden långt in i framtiden. Den gröna omställningen Som en långsiktig aktör i fastighetsbranschen prioriterar vi att ge tillbaka till våra ägare. Utdelning är inte bara en fördel utan en central del av vår strategi. Genom att generera stabil avkastning från vår diversifierade portfölj kan vi erbjuda regelbundna utdelningar. Detta skapar attraktions- kraft i aktien och ger våra aktieägare en möjlighet till avkastning på sin investering. Regelbunden utdelning Tre bra anledningar till att äga aktier i Acrinova: 1 2 3 INVESTMENT CASE ===== SIDA 11 ===== ÅRSREDOVISNING 2023 11VÄRDESKAPANDE FASTIGHETSVÄRDETS UTVECKLING 2019–2023 NAV OCH STÄNGNINGSKURS T O M 2023-12-31 AKTIENS DIREKTAVKASTNING OCH UTDELNING PER ÅR 0 400 800 1 200 1 600 2 000 20232022202120202019 0 5 10 15 20 20232022202120202019 Mkr Kr Kr % NAV ACRI-A ACRI-B 0,0 0,1 0,2 0,3 0,4 0,5 0,6 0,7 0,8 0,9 1,0 20232022202120202019 Utdelning kronor, per aktie Direktavkastning, ACRI-A Direktavkastning, ACRI-B 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 0 400 800 1 200 1 600 2 000 20232022202120202019 0 5 10 15 20 20232022202120202019 Mkr Kr Kr % NAV ACRI-A ACRI-B 0,0 0,1 0,2 0,3 0,4 0,5 0,6 0,7 0,8 0,9 1,0 20232022202120202019 Utdelning kronor, per aktie Direktavkastning, ACRI-A Direktavkastning, ACRI-B 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 0 400 800 1 200 1 600 2 000 20232022202120202019 0 5 10 15 20 20232022202120202019 Mkr Kr Kr % NAV ACRI-A ACRI-B 0,0 0,1 0,2 0,3 0,4 0,5 0,6 0,7 0,8 0,9 1,0 20232022202120202019 Utdelning kronor, per aktie Direktavkastning, ACRI-A Direktavkastning, ACRI-B 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 ===== SIDA 12 ===== STABILA KASSAFLÖDEN Fastigheter med stabila kassaflöden och litet investeringsbehov utgör basen i Acrinovas fastighetsbestånd. OBJEKT MED STOR UTVECKLINGSPOTENTIAL Vakanta fastigheter med betydande renoveringsbehov som vi bedömer kan bli fullt uthyrda. Initialt har dessa fastigheter ett mindre kassaflöde men bedöms bli lönsamma. PROJEKT / NYBYGGNATION När Acrinova bygger nytt gör vi det efter vår Nollvision med utgångspunkten att vara långsiktig ägare. Våra framgångsfaktorer ÅRSREDOVISNING 202312 VÄRDESKAPANDE TILLVÄXT OCH VÄRDESKAPANDE Acrinovas strategiska inriktning är att bygga, äga och utveckla fastigheter med värdepotential på attraktiva orter i Öresundsregionen. Vår kompetens och lokala närvaro Även om Acrinova är ett ungt bolag har vi lång erfarenhet från fastighetsbranschen. Våra engagerade och erfarna medarbetare besitter den kompetens som krävs för att hitta lämpliga investeringsobjekt, men också förmågan och nytänkandet att utveckla fastigheterna till att nå sin fulla potential. Vår lokala förankring och väl utvecklade nätverk ger förståelse för varje delmarknad och skapar närhet till kunderna, hög tillgänglighet och snabba beslutsvägar. Vi ser möjligheterna och kan därmed agera framgångsrikt för ett näringsliv och en fastighetsmarknad i ständig förändring. Vår strategiska inriktning Acrinova har en strategisk inriktning som innebär att vi identifierar, utvecklar och förvaltar fastigheter med hög potential. Förmågan att identifiera objekt med potential, i kombination med god mark­ nadskännedom, är faktorer som bidrar positivt till värdeutvecklingen. Fastig­ heterna i beståndet har en sammansätt­ ning och exponering som ger god mot­ ståndskraft mot att påverkas av oväntade eller plötsliga svängningar i samhälls­ ekonomin. Vår gröna profil och hållbarhet Acrinova arbetar för att skapa långsiktigt hållbara värden i företaget och i samhället, och har sedan 2020 en ISO­certifiering med fokus på miljöledningsarbete. Vi tar ansvar för att våra fastigheter optimeras för så låg miljöpåverkan som möjligt. Vår Nollvision innebär att nya fastigheter byggs för att vara självförsörjande på energi med hjälp av förnybara energikällor. Vi arbetar också löpande för att energi­ anpassa befintliga fastigheter samt för att minska deras klimatavtryck. När det kommer till social hållbarhet ser vi till att våra medarbetare trivs och mår bra, och att vi bidrar positivt till samhället på de delmarknader där vi är aktiva. Förvärv och transaktioner Fastighetsportföljen optimeras kon- tinuerligt för att ge bolaget största möjliga värdeavkastning. Acrinovas starka marknadskännedom, nätverk och bolagsstruktur med korta beslutsvägar bidrar till att vi har möjlighet att agera snabbt när rätt tillfälle uppstår. Fastighetsutveckling i projekt Vi arbetar med alla typer av fastig- hetsutveckling. Från äldre fastigheter till nyproduktion med hög miljö- och hållbarhetsprofil enligt vår Nollvision. Ambitionen är att vara en självklar partner inom stads- och fastighets- utveckling på våra utvalda del- marknader. Fastighetsförvaltning Fastighetsbeståndet består av 40 fastigheter i södra Sverige med tyngdpunkt i kommersiella fastig- heter såsom kontor, logistik/pro- duktion samt extern handel och service. Vi förvaltar och utvecklar de egna fastigheterna och genomför löpande värdehöjande åtgärder, allt från mindre anpassningar till mer genomgripande utvecklingsprojekt. FRAMGÅNGSFAKTORER ===== SIDA 13 ===== STABILA KASSAFLÖDEN Fastigheter med stabila kassaflöden och litet investeringsbehov utgör basen i Acrinovas fastighetsbestånd. OBJEKT MED STOR UTVECKLINGSPOTENTIAL Vakanta fastigheter med betydande renoveringsbehov som vi bedömer kan bli fullt uthyrda. Initialt har dessa fastigheter ett mindre kassaflöde men bedöms bli lönsamma. PROJEKT / NYBYGGNATION När Acrinova bygger nytt gör vi det efter vår Nollvision med utgångspunkten att vara långsiktig ägare. FASTIGHETSUTVECKLING – EN DEL I TILLVÄXTSTRATEGIN Fastighetsutveckling är en grundbult i Acrinovas tillväxtstrategi. Vi arbetar med alla typer av utveckling, från mindre hyresgästanpassningar till genomgripande utvecklingsprojekt och nyproduktion. Ambitionen är att vara en självklar partner inom stads­ och fastighetsutveckling på våra utvalda delmarknader. ÅRSREDOVISNING 2023 13VÄRDESKAPANDE ===== SIDA 14 ===== ÅRSREDOVISNING 202314 Vårt hållbarhetsarbete fokuserar på tre områden: hållbarhet i förvaltningen, hållbarhet i projekt u tvecklingen och hållbarhet i organisationen. Dessa områden är mest bidragande till vår lång- siktiga konkurrenskraft, såväl strategiskt som finansiellt. ACRINOVAS HÅLLBARHETSARBETE Integrerat i strategier och styrning Utöver fokusområdena har vi ett grundläggande ansvar som samhällsaktör. Genom att arbeta med hållbarhet som värdegrund kan Acrinova leverera långsiktiga värden till bolagets alla intressenter, såväl kunder, aktieägare, medarbetare som samhället i övrigt. Nollvision och Miljöbyggnad Silver För Acrinova är hållbarhetsarbetet affärskritiskt – ett integrerat hållbarhetsarbete och samhällsengagemang går hand i hand med värdeskapande. Långsiktigheten genomsyrar alla led, från projektering och finansiering till produktion och förvaltning. Därför är vår Nollvision kärnan i hållbarhetsarbetet. Nollvisionen innebär att samtliga nya fastigheter ska ha så lågt klimatavtryck som möjligt – helst noll. Detta uppnår vi genom medvetna materialval, energi snål konstruktion och förn ybar energiförsörjning från bland annat solceller och bergvärme. När vi bygger nytt uppförs byggnaderna i enlighet med Miljöbyggnad Silver som ger en standard långt över lagkraven. I det befintliga fastighetsbeståndet utvärderar vi löpande förbättringsåtgärder. Grönt ramverk Hösten 2021 antog Acrinova ett grönt finansiellt ramverk. Det innebär att vi har möjlighet att uppta gröna obligationer eller gröna lån till en förmånligare ränta, vilket skapar ytterligare incitament för att arbeta aktivt med hållbarhet. Det Gröna finansiella ramverket är framtaget i enlighet med Green Bond Principles 2021 (GBP) och Green Loan Principles (GLP). Ramverket är externt granskat av Cicero och har erhållit betyget Medium Green. Acrinovas Gröna finansiella ramverk är kopplat till FN:s 17 Globala mål, där vi har valt att fokusera på de 7 mål där vi anser oss ha störst möjlighet att påverka. Inrättandet av det finansiella ramverket är en naturlig del av Acrinovas profil som ett hållbart företag, och gör det möjligt att ytterligare fokusera på att uppnå en positiv miljöpåverkan i verksamheten. HÅLLBARHET ===== SIDA 15 ===== ÅRSREDOVISNING 2023 15 HÅLLBARHET VÅRA FOKUSOMRÅDEN Hållbarhet i vår förvaltning Acrinovas fastighetsbestånd består i dagsläget av 40 fastigheter. Beståendet varierar mellan kommersiella fastigheter som kontor, logistik/produktion samt extern handel och service. En utmaning för hela fastighetsbranschen är att han­ tera fastigheters hållbarhetsprestanda. För Acrinova innebär det ett fokus på fastighetsbeståndets klimatpåverkan och energi an vändning. Vi arbetar löpande med att optimera fastighetsdriften för att minska såväl miljöbelastning som drifts­ kostnader. Eftersom varje fastighet är unik i ålder och utförande är fastighetens konstruktion avgörande för hur långt vi kan ta den hållbara omställningen. Mål­ sättningen är att våra metoder ska hålla under lång tid med lågt klimatavtryck. Elektriska fordon Under de senaste åren har vi arbetat mot målet att alla våra tjänstebilar senast 2025 ska vara elbilar, hybridbilar, ladd­ hybridbilar eller biogasbilar. Vi är stolta över att meddela att detta mål uppnåddes i december 2023. Hållbarhet i vår projektutveckling Projekt är en spännande del inom Acrinova. Vi har högt ställda miljömålsättningar och samtliga nya fastigheter som Acrinova projekterar omfattas av vår Nollvision. Nyproducerade fastigheter är byggda i enlighet med Sweden Green Building Councils nivå Miljö byg gnad Silver. Vid nybyggnadsprojekt ska vi alltid vär­ dera och eftersträva möjligheten till noll energi hus. Det innebär att vi innan byggstart arbetar aktivt för att klimat­ avtrycket vid uppförandet ska bli så lågt som möjligt. Detta genom att välja miljö­ anpassade material och lokala leveran­ törer, och att nya byggnader ska vara självförsörjande på energi. Förnybara energislag som bergvärme och solceller gör fastigheterna oberoende av extern energiförsörjning och säkerställer lång­ siktigt hållbar drift. Under 2023 har tre projekt uppförts enligt Acrinovas Nollvision och i enlighet med Miljöbyggnad Silver. Flerbostads­ huset på fastigheten Hästhoven 6 har certifierats enligt Miljöbyggnad Silver. Hållbarhet i organisationen Medarbetarnas engagemang och kunskap är avgörande för Acrinovas utveckling. Vi ska vara en attraktiv arbetsgivare som lockar och behåller kompetenta med­ arbetare. I en liten organisation som Acrinovas blir varje enskild medarbetares engagemang, kompetens och arbetsinsats mycket betydelsefull. Det är med hjälp av medarbetarnas kompetens som vi skapar värden i våra fastigheter och säkerställer fortsatt hög tillväxt i bolaget. Att vara en attraktiv och långsiktigt håll­ bar arbetsgivare har därför hög prioritet. På Acrinova är vi stolta över vår företags­ kultur som erbjuder en inkluderande arbetsplats där medarbetarnas olikheter värdesätts och respekteras. Genom ett öppet klimat, närvarande medarbetare och ledning visar vi varandra uppskattning i det dagliga arbetet och det är viktigt att alla ska känna sig sedda och trivas. Vi har nolltolerans mot diskriminering och kränkande särbehandling. Tillsammans formar vi en arbetsplats som är attraktiv för både dagens och morgondagens medarbetare. Jämställd ledning Genom att aktivt främja jämställdhet har Acrinova förtjänat en plats på stiftelsen AllBrights Gröna börslista, där en balan­ serad könsfördelning i ledningsgruppen erkänns som en nyckelkomponent för en framtidssäker affärsmodell. ===== SIDA 16 ===== ÅRSREDOVISNING 202316 2015 antog FN 17 globala mål för hållbar utveckling. Målen ska vara uppfyllda år 2030, och benämns ofta som Agenda 2030. Idag finns det många initiativ som kopplar till FN:s Agenda 2030, både på internationell, nationell och EU-nivå. Hållbar utveck- ling delas ofta in i tre dimensioner – social, ekonomisk och miljömässig hållbarhet där de olika dimensionerna är beroende av varandra. Exempelvis har en ekonomisk aktivitet alltid en social och miljömässig påverkan. Acrinova utgår från de 17 globala målen för hållbar utveckling för att utvärdera verksamheten, definiera mål och styra hållbarhetsarbetet framåt. Arbetet som sker inom ra- men för våra tre fokusområden bi- drar till sju av FN:s globala mål för hållbar utveckling. HÅLLBARHET HÅLLBARHETSMÅL Acrinovas hållbarhetsmål Eftersom hållbarhet är en uttalad och integrerad del i bolagets strategi, påverkar det allt från affärsmodell och strategi, till organisation och fastigheter. Acrinova höjer kontinuerligt ambitionerna inom hållbarhets arbetet, med uppsatta hållbarhetsmål för att mäta vår prestation. Samtliga mål är förankrade i FN:s globala mål. Våra mål för våra fastigheters miljöpåverkan bidrar till FN:s globala mål i Agenda 2030 ”7 Hållbar energi för alla”, ”11 Hållbara städer och samhällen”, ”12 Hållbar kon- sumtion och produktion”, ”13 Bekämpa klimatförändringarna” och ”15 Ekosystem och biologisk mångfald”. FASTIGHETER TRANSPORTER ARBETSMILJÖ Nybyggnation • Samtliga a v våra egna nybyggnads- projekt ska i möjligaste mån uppföras enligt kraven för miljöcertifiering för minst nivån ”Silver” enligt Sweden Green Building Councils system för miljöcertifiering. • Vid n ybyggnadsprojekt ska vi alltid värdera och eftersträva möjligheten till nollenergihus. Förvaltning • Målsättningen är att energiförbrukning på ägda fastigheter, så långt det är praktiskt och ekonomiskt genomför- bart, ska ha en helt fossilfri drift. • Åt gärder för effektivare energian - vändning samt hur driften görs fossil- fri ska vara prioriterade och målsatta. FN:S GLOBALA MÅL FÖR HÅLLBAR UTVECKLING Våra mål för våra transporters miljöpåverkan bidrar till FN:s globala mål i Agenda 2030 ”3 God hälsa och välbefinnande” och ”13 Bekämpa klimatförändringarna”. • Samtliga fordon ska senast år 2025 drivas med el alt ernativt drivas med el kombinerat med annat drivmedel alternativt drivas av biobaserat drivmedel. Vid samtliga nyanskaffningar av fordon ska mål 2025 beaktas. Ant al fordon som drivs med el alternativt el kombinerat med annat drivmedel: 100% sedan december 2023 Våra arbetsmiljömål bidrar till FN:s globala mål i Agenda 2030 ”8 Anständiga arbetsvillkor och ekonomisk tillväxt”. • A crinova strävar efter en sjukfrånvaro som är lägre än det genomsnittliga värdet enligt Svenskt Näringslivs Ekonomi- fakta, där snittet för 2023 var 2,6%. Sjukfr ånvaro, 2023: 2,7 % • Antalet arbetsskador ska vara noll. Ant al arbetsskador, 2023: 0 • V årt medarbetarindex ska vara minst 75 av 100. Medarbet arindex, 2023: 89 ===== SIDA 17 ===== ÅRSREDOVISNING 2023 17HÅLLBARHET Styrdokument För att säkerställa hållbara projekt har Acrinova tagit fram ett styrdokument som definierar bolagets generella miljö­ och hållbarhetskrav . Styrdokumentet blir därmed en utgångspunkt för upp­ handlingar, så att samtliga involverade parter får kännedom om Acrinovas kon­ kreta krav . I styrdokumentet är fastslaget att svensk byggpraxis och BBR (Boverkets byggregler) ska gälla i Acrinovas projekt­ verksamhet. Alla nya fastigheter upp­ förs i enlighet med Mil jöbyggnad Silver. Dokumentet definierar vilka krav som ska gälla i projektens alla faser, bland annat avseende på energi och vatten, materialeffektivitet, klimatpåverkan och ansvarsfull produktion. ISO-certifiering Acrinova är sedan 2020 certifierade enligt ISO 14001:2015 och uppfyller där med kraven för ett godkänt miljölednings­ system. Certifieringsprocessen var omfattande då alla delar av verksamheten genomlystes. Dessutom involverades många medarbetare vilket innebär att hela organisationen idag känner sig del­ aktiga i att utveckla Acrinova i en hållbar riktning. ISO 14001 är en internationellt accepterad standard som bygger på ständiga förbättringar. Certifieringen har som syfte att hjälpa företag att på effektivast möjliga sätt minimera negativ miljöpåverkan, men också att säkerställa att lagar och förordningar följs. Under 2023 förnyades Acrinovas ISO 14001:2015 certifikat utan avvikelser. HÅLLBARHETSSTYRNING Hållbarhetspolicy Hållbarhetspolicyn fastställer att Acrinova ska verka för hållbart företagande. Vi lägger ribban högt och nöjer oss inte med att bara göra det som krävs, utan strävar hela tiden efter att utveckla hållbarhetsarbetet. Acrinova delar upp hållbarhetsarbetet i tre lika viktiga områden: Miljömässig hållbarhet Detta uppnås framför allt genom medvetna val av leverantörer, material, platser och arbets- tekniker. Social hållbarhet Detta innebär en strävan att alla människor, oavsett personliga förutsättningar, ska kunna vistas i och bruka de miljöer Acrinova utvecklar. Ekonomisk hållbarhet Acrinova ska inom ramen för hållbart företagande skapa lön- samhet och ekonomisk tillväxt , för att på så vis öka värdet till aktieägarna. ===== SIDA 18 ===== Den attraktiva arbetsplatsen Att vara en attraktiv arbetsgivare är ett ständigt pågående arbete. En företags­ kultur där alla trivs, känner sig sedda och uppskattade är ett måste. Alla måste också känna trygghet och erbjudas en säker och hälsosam arbetsmiljö. På Acrinova är vi stolta över vår företags­ kultur. Vi är ett väl sammansvetsat team som tillsammans formar vår arbetsmiljö. Värdeord från hjärtat Våra värdeord är Närhet, Omtanke och Driv . Innebörden är att vi är närvarande för våra kunder. Att vi vill väl, lyssnar och visar förståelse för varandra och för vad kunder behöver och vill ha. Omtanke om miljön är också centralt i vårt sätt att arbete och förhålla oss till omgivningen. Ett allt mer intensifierat hållbarhetsarbete genomsyrar det dagliga arbetet. Målet är att bygga nytt enligt vår Nollvision och se till att befintligt fastighetsbestånd uppgraderas enligt de bygg­ och miljöcertifieringar som finns idag. På det sättet är vi en del i energiomställningen i samhället i stort. Vi menar att miljöfokuseringen skapar än mer arbetsglädje och äkta engage­ mang vilket gör oss handlingskraftiga och attraktiva på marknaden. Framgångsfaktorer Engagerade medarbetare som trivs och utvecklas är våra viktigaste framgångs­ faktorer. Det är medarbetarnas kompetens och personlighet som är värdeskapande i våra fastigheter och i våra kontakter med både nya och befintliga kunder. Teamet består idag av 8 medarbetare som vid sidan av fastighets­ och transaktions­ verksamhet har funktioner för marknad, hållbarhet, hyres­ och bolagsadministra­ tion, ekonomi och finansieringsfrågor. ÅRSREDOVISNING 202218 HÅLLBARHETÅRSREDOVISNING 202318 Närhet Omtanke Driv VÅRA VÄRDEORD ===== SIDA 19 ===== ÅRSREDOVISNING 2023 19 Bred förståelse Stephanie har lång och bred erfarenhet från kommunikations­, tech­ och fastighetsbranschen. Detta tillsammans med att hon också har jobbat med internationella varumärken gör henne till en viktig och mångsidig resurs här på Acrinova. ”Acrinova har en tydlig hållbarhetprofil och ett hållbarhetsarbete som ligger nära kommunikation. Det gjorde det här jobbet attraktivt för mig – att det finns kärnvärden som genomsyrar hela verksamheten och att i min roll kunna titta på hållbarhets­ arbetet ur ett holistiskt perspektiv men också att kunna lyfta fram allt det vi gör i den dagliga verksamheten i vår kommunikation. Det är viktigt att hinna förklara allt det vi redan gör också”, poängterar Stephanie. Mot än tydligare miljöprofil Acrinova har alltså, förutom hållbarhetsansvaret, en fast tjänst för kommunikationen, internt och externt. Sedan januari 2023 axlar Stephanie båda rollerna. ”Att vi nu har en hållbarhetsansvarig visar vart bolaget är på väg. Jag fortsätter arbetet som varit en självklar del av Acrinova genom bolagets Nollvision. Den ska ta ännu större plats i framtiden och bli synligare. Under året har vi etablerat ett arbetssätt för att säkerställa en långsiktighet och moderna miljökrav i det äldre beståndet. Bra miljö har vi också inom företaget. Det är en varm och fin stämning där man värnar om varandra, samtidigt som det finns ett otroligt driv i organisationen”, menar Stephanie. Uppskattar korta beslutsvägar Weronica har bred och gedigen kunskap från både stora och små bolag och mer än 15 års erfarenhet från fastighetsbranschen. Sedan 2020 har hon haft en viktig roll för Acrinovas ekonomiska utveckling och varit en drivande kraft i framtagandet av ett grönt finansiellt ramverk och för arbetet med noteringen på Nasdaq, Stockholms huvudlista 2022. ”På Acrinova är det korta beslutsvägar och snabbt till handling, vilket jag uppskattar. Här finns också en entreprenörsanda som innebär att vi hjälps åt och drar åt samma håll”, menar Weronica. Den ekonomiska hållbarheten Acrinovas tydliga hållbarhetsprofil är inte bara kopplad till de miljömässiga aspekterna. Även ekonomisk hållbarhet är en viktig del i hållbarhetsarbetet, vilket passar Weronica bra. ”För mig är ekonomi både en förutsättning för, och en del av , det hållbara arbetet i övrigt. Ekonomin måste vara välskött i grunden för att företaget ska kunna fungera på sikt. Det gäller också att hitta lösningar som sänker kostnaderna överlag. Om både bygg­ nation och drift blir mer kostnadseffektivt spiller det över på plussidan för hyresgästerna. Lägre kostnader hjälper kunderna i deras verksamhet samtidigt som det skapar utrymme för oss att investera i energieffektiviseringar. Då gör vi något bra för miljön, får lägre kostnader, större kundnöjdhet och ett ökat fastighets­ värde. Det är med andra ord lika mycket ett ekologiskt som ett ekonomiskt cirkulärt tänkande”, menar Weronica. Weronica Greberg, CFO HÅLLBARHET ” Ett ekonomiskt cirkulärt tänkande” ” En positiv företags - kultur med en tydlig vision” Stephanie Lilja, Kommunikations- och hållbarhetsansvarig ===== SIDA 20 ===== Fastigheter ÅRSREDOVISNING 202320 FASTGHETER & PROJEKT ===== SIDA 21 ===== ÅRSREDOVISNING 2023 21FASTIGHETER & PROJEKT FASTIGHETER Ett fastighetsbestånd i utveckling Förvaltningsfastigheter • Har stabila kassaflöden som utgör basen i fastighets- portföljen. • Är oftast ett m ycket lång - siktigt innehav. • Bedöms som färdigutv eck- lade och har endast mindre investeringsbehov. Förädlingsfastigheter • Ofta vakanta fastighet er med betydande renove- ringsbehov. • Har omsorgsfullt analyse- rats och bedöms kunna bli fullt uthyrda. • Initialt ofta mindre kassa- flöden, men kan efter för- ädling bli lönsamma för- valtningsfastigheter. Projektfastigheter • En projektfastighet är en typ a v fastighet som är under förändring, det kan innebära ombyggnationer och/eller nybyggnationer. • Det kan också handla om obeb yggd mark som planeras att bebyggas, eller byggrätter som ännu inte har utnyttjats. • Syft et med dessa förändringar är att öka fastighetens värde, antingen genom att förbättra dess utseende och funktion eller genom att höja dess standard. I den dynamiska Öresundsregionen investerar vi i fastigheter med hög potential. Med god lokal kännedom och högt fastighetskunnande utvecklar vi vårt fastighetsbestånd för att skapa lång­ siktigt hållbara värden. Acrinovas fastighetsportfölj fortsätter att växa med ett fastighetsvärde som idag uppgår till 2 miljarder kronor. Värdeskapande fastigheter Acrinovas fastighetsbestånd består i dagsläget av 40 fastigheter. Fokus är olika typer av kommersiella fastigheter såsom kontor, logistik/produktion samt extern handel och service, men vi har även renodlade bostadsfastigheter. Acrinovas kompetens att hantera ett blandat fastighetsbestånd innebär dels en större marknadspotential, dels en sund riskspridning. Vårt bestånd är i ständig tillväxt, där vi steg för steg adderar nya fastigheter. Vi är oftast en långsiktig ägare, men kan välja att sälja fastigheter för att finansiera fastighetsförvärv som bedöms ha högre avkastningspotential. Fastigheter med ett omfattande utveck­ lingsbehov generar endast ett litet, eller inget, kassaflöde initialt. Det kan vara äldre helt tomställda fastigheter eller renodlad tomtmark som förvärvats uti från en marknadsbedömning om fastighetens geografiska läge och möjlig­ het till exploatering inom en femårsperiod. En diversifierad portfölj Acrinovas fastighetsbestånd består av en bredd av fastigheter med olika investe­ ringsbehov . En stor del av vårt befintliga bestånd bedöms vara färdigutvecklade fastigheter och har endast ett mindre investeringsbehov . Dessa fastigheter ger oss stabila kassaflöden och utgör basen i portföljen. I beståndet finns även objekt med stor utvecklingspotential – ofta är det vakanta fastigheter med betydande renoverings­ behov som vi bedömer kan bli fullt uthyrda. Initialt har dessa fastigheter ett mindre kassaflöde med bedömningen att bli lön­ samma genom vår utvecklande metodik. Utvecklingen sker i nära samarbete med övriga intressenter för att skapa långsik­ tigt hållbara värden för både fastigheten, platsen och hyresgästen. Hållbar omställning av fastighetsbeståndet I vårt befintliga fastighetsbestånd utvär­ derar vi löpande vilka förbättringsåtgärder vi kan vidta för att göra skillnad. Det kan handla om att renovera för att få bättre energivärden, eller att byta till förnybara energikällor. Hur långt vi kan ta den håll­ bara omställningen beror på fastighetens konstruktion. Varje fastighet är unik i sin ålder och utförande vilket sätter ramarna för vad vi kan uppnå. Fastigheterna utvecklas enligt en plan där vi löpande arbetar med energieffektiviseringar för att minska klimatavtryck och förbättra driftnettot. Steg för steg utvecklar vi vårt fastighetsbestånd i en hållbar riktning. ACRINOVA ÄR EN LÅNGSIKTIG ÄGARE OCH UTVECKLARE AV FASTIGHETER Acrinovas diversifierade fastighetsinnehav kan visualiseras genom följande indelning: ===== SIDA 22 ===== ÅRSREDOVISNING 2023 22 FASTIGHETER & PROJEKT På Acrinova jobbar vi med vår Nollvision och Miljöbyggnad Silver vid nyprojekte­ ringar och under 2023 har vi tagit ett krafttag i hur vi kan använda visionen även i det befintliga beståndet. För de äldre byggnaderna är målet att de på sikt kan anpassas till nutida krav och önskemål, i första hand när det gäller att få ner energiförbrukningen, men också när det gäller inomhusmiljön och byggnadernas skick i övrigt. System för certifiering I fastighetsbranschen finns en rad normer, riktlinjer och certifieringar att både för­ hålla sig till, anpassa sig till och efterleva. Miljöbyggnad och Miljöbyggnad iDrift är några. De sorterar under Sweden Green Building Council (SGBC), en ideell förening som arbetar med stöd till byggbranschen där de: ”Stödjer företag och organisationer att nå sina hållbarhetsmål” och ”Arbetar aktivt för en god bebyggd miljö där håll­ bara lösningar efterfrågas och premieras”. SGBC arbetar utifrån kriterier från inter­ nationella World Green Building Council där den svenska organisationen är medlem. Miljöbyggnad iDrift Miljöcertifiering av en byggnad innebär att miljöarbetet och byggnadens miljö­ prestanda granskas av tredje part. Totalt bedöms en rad indikatorer som sedan granskas av oberoende tredje part. Inom tre år görs en uppföljande kontroll. När det gäller energiåtgång tittar man på byggnadens energianvändning så att den förstås inte är för hög, men det görs även en mätning så att det inte kommer in varken för mycket eller för lite värme i byggnaden. Det görs också en kontroll så att el och värme kommer från miljö­ säkra alternativ . Inom ramen för en cer­ tifiering mäts också luftkvalitet samtidigt som en kontroll av ventilationen görs. Därtill görs ytterligare ett antal kontroller av exempelvis byggmaterial. Mätning, uppföljning, optimering En hjälp i arbetet med energiomställning och energieffektivisering är möjligheten att kunna mäta olika flöden. Under året har Acrinova investerat i ett system för energimätning och uppföljning som samlar in data och virtualiserar använd­ ningen på ett tydligt sätt. Resultatet blir till ett underlag där relevanta åtgärder kan vidtas för att nå önskade värden. I Acrinova använder vi Mestro i ett flertal byggnader som ett led i att på sikt kunna anpassa hela vårt bestånd till nivåer som motsvarar certifierade krav . ENERGIOMSTÄLLNING – MILJÖARBETE I BEFINTLIGT BESTÅND Energioptimering – ett pilotprojekt i Malmö Lars Sonesson, förvaltare på Acrinova, har drivit implemente- ringen av Mestro och certifieringen enligt Miljöbyggnad iDrift: ”För oss som fastighetsägare är det viktigt att kunna säkerställa att vår energi förbrukning är optimerad både ur ett miljö- och kostnads- perspektiv. Förutom de självklara delarna i att kunna mäta den exakta förbrukningen har mätningarna också gjort att vi kommit närmare våra hyresgäster i dialogen om energi, och det är viktigt för oss! Som fast- ighetsägare vill vi ge våra hyres- gäster de förutsättningar vi kan för att de ska lyckas i sina verksam- heter och må bra i lokalerna de hyr av oss. Arbetet med en första cer- tifiering enligt Miljöbyggnad iDrift hjälper oss att skapa nya standarder även i det befintliga beståndet och är ett bra komplement till Acrinovas Nollvision i nybyggnation.” ” För oss som fastighetsägare är det viktigt att kunna säkerställa att vår energi- förbrukning är optimerad både ur ett miljö- och kostnadsperspektiv .” Lars Sonesson, förvaltare Att ställa om från det fossila samhället till det hållbara och förnybara är idag lika självklart som det är en hygienfaktor i de flesta branscher. Omställningen kan dock ta olika lång tid beroende på bransch och göras på olika sätt. ===== SIDA 23 ===== ÅRSREDOVISNING 2023 23FASTIGHETER & PROJEKT Pilotprojektet Topplocket 4 Malmö Topplocket 4 är en fastighet som genomgått åtgärder i enlighet med kraven för Miljöbyggnad iDrift, nivå Silver. Byggnaden uppfördes 2010 och hyresgästerna, Logimark, har här kontor, tillverkning och lager. Hela fastigheten har gåtts igenom med avseende på fem huvudpunkter: Inomhusmiljö, Hälsa, Klimatpåverkan, Resurser och Skick. Exempel på kontroller, översyn och åtgärder är: Ventilation, ljus och radonmätning. Kontorsmiljön som sådan inklusive grönytan. Energisystemet, dess användning kopplat till förbrukning. Hur resurser används. Till exempel sortering och avfallshantering och byggnadens materiella standard i övrigt. Topplocket 4 fungerar nu som pilotprojekt och är ett riktmärke för vårt övriga befintliga bestånd och vilken nivå vi vill ha i det. ===== SIDA 24 ===== ÅRSREDOVISNING 202324 FASTIGHETER & PROJEKT Fastighetsbeståndet i siffror 0 400 000 800 000 1 200 000 1 600 000 2 000 000 Q4-23Q3-23Q2-23Q1-23Q4-22Q3-22Q2–22Q1–22Q4-21Q3-21Q2-21Q1-21 FASTIGHETSVÄRDE Tkr FASTIGHETSBESTÅNDETS FÖRÄNDRING Tkr 2023 jan-dec 2022 jan-dec 2021 jan-dec 2020 jan-dec VERKLIGT VÄRDE PER 1 JANUARI 1 854 325 1 603 550 864 036 653 515 Förvärv – 79 000 464 000 127 000 Investeringar 148 917 250 736 157 243 78 265 Försäljningar – -92 000 -30 100 -26 000 Omklassificering 9 974 – – – Värdeförändringar -17 966 13 039 148 371 31 256 VERKLIGT VÄRDE VID PERIODENS UTGÅNG 1 995 250 1 854 325 1 603 550 864 036 FASTIGHETSRELATERADE NYCKELTAL* 2023 Förvaltnings- fastigheter Förädlings- fastigheter** Totalt*** 2022 2021 2020 Uthyrningsgrad, yta % 93,8 77,9 91,1 89,5 87,5 81,2 Ekonomisk uthyrningsgrad, % 95,2 82,1 94,0 92,9 92,3 86,9 Hyresvärde, Mkr 152,4 16,2 168,6 142,8 112,9 73,0 Hyresintäkt, Mkr 145,1 13,3 158,4 132,6 104,2 63,5 Uthyrningsbar yta 131 734 26 740 158 474 148 415 132 561 108 327 Ledig yta, kvm 8 140 5 922 14 062 15 634 16 557 20 395 Verkligt värde, Mkr 1 824,7 168,0 1 995,3 1 854,3 1 603,6 864,0 Antal fastigheter 36 4 40 40 41 30 Genomsnittlig kontraktslängd, år 5,7 1,8 5,3 5,7 5,8 4,5 * Bolaget presenterar en rad finansiella mått som är så kallade alternativa nyckeltal enligt ESMAs riktlinjer. För mer information om definitioner, se sidan 82. ** Som förädlingsfastigheter klassificeras fastigheter som anses ha en stor utvecklingspotential. Fastigheterna kräver oftast betydande renovering för att uppnå god lönsamhet. *** I totalt verkligt värde ingår även verkligt värde för projektportföljen om 2,6 Mkr. ===== SIDA 25 ===== ÅRSREDOVISNING 2023 25 Klippan Örkelljunga Burlöv Löddeköpinge Lund Trelleborg Hörby Staffanstorp Helsingborg Landskrona Malmö Åstorp Höganäs FASTIGHETER & PROJEKT FASTIGHETSVÄRDET PER TYP AV FASTIGHET FASTIGHETSVÄRDET PER UTVECKLINGSSTADIE FASTIGHETSVÄRDE PER ORT Förädlings- fastigheter 168 Mkr Projekt- fastigheter 3 Mkr Förvaltnings- fastigheter 1 825 Mkr Projekt 3 Mkr Extern handel/ Service 520 Mkr Bostäder 287 Mkr Samhälls- fastigheter 100 Mkr Kontor 302 Mkr 783 Mkr Logistik/Produktion Övrigt Landskrona LöddeköpingeTrelleborg Åstorp Malmö Lund 506 Mkr 256 Mkr442 Mkr 114 Mkr 105 Mkr Helsingborg 147 Mkr Staffanstorp 142 Mkr 123 Mkr 160 Mkr Totalt 1 995 Mkr Totalt 1 995 Mkr Totalt 1 995 Mkr TOTALT FASTIGHETSVÄRDE 1 995 Mkr 95,2% EKONOMISK UTHYRNINGSGRAD, FÖRVALTNINGSFASTIGHETER (1 854) (94,6) ===== SIDA 26 ===== Projekt ÅRSREDOVISNING 202326 FASTIGHETER & PROJEKT Vår Nollvision innebär alla nya fastigheter uppförs inom ramen för vår projektverksamhet ska ha ett så lågt klimat­ avtryck som möjligt, helst noll. Genom energieffektiva konstruktioner, noggranna material­ val och förnybara energikällor, som solceller och bergvärme, har våra fastigheter möjligheten att vara oberoende av ex terna energikällor som säkrar en långsiktig hållbar drift. ===== SIDA 27 ===== ÅRSREDOVISNING 2023 27 Fastighetsprojekt med Nollvision Projekt är en spännande del inom Acrinova. Vi har högt ställda miljömålsättningar och alltid vår Nollvision i fokus. Det innebär att våra nyproducerade fastigheter är byggda i enlighet med Sweden Green Building Councils nivå Miljöbyggnad Silver, fossilfria och ofta självförsörjande på energi. Allt för att minska klimatavtrycket. Projekt – en del i tillväxtstrategin Vi arbetar med alla typer av projekt, från mindre hyresgästanpassningar till genom­ gripande utvecklingsprojekt och nypro­ duktion. Ambitionen är att vara en själv­ klar partner inom stads­ och fastighets ­ utveckling på våra utvalda delmarknader. Projektfastigheterna genererar oftast inte några kassaflöden initialt. Det kan vara renodlad tomtmark eller äldre helt tom­ ställda fastigheter som har förvärvats utifrån en marknadsbedömning om fastighetens geografiska läge och möjlighet till exploatering inom en femårsperiod. Vi bygger för framtiden Nya fastigheter som Acrinova projekterar omfattas av vår Nollvision. Redan innan byggstart säkerställer vi att klimatavtrycket vid uppförandet ska bli så lågt som möjligt, exempelvis genom medvetna material v al och lokal materialanskaffning. Nollvisio­ nen innebär också att nya byggnader ska vara självförsörjande på energi i drift. Förnybara energislag, som bergvärme och solceller, gör fastigheterna obero­ ende av extern energiförsörjning och säkerställer långsiktigt hållbar drift. Nyproducerade fastigheter är byggda i enlighet med Sweden Green Building Councils nivå Miljöbyggnad Silver. Denna certifieringsnivå ger en standard långt över lagkraven och säkerställer bland annat en hållbar inomhusmiljö avseende solskydd, ljudmiljö och ventilation. Planerings- och framtida projekt • I planeringsfas och har ännu inte byggstartats • Ingen realiserad värdeökning har bokförts • Inget uppskattat marknadsvärde anges Produktionsprojekt • Alla planeringsst eg är genomförda och byggstart har skett • Successiv realisering a v värdeökning baserat på nedlagd investering / förväntat övervärde vid färdigställande och ingår i Acrinovas totala fastighetsvärde • Uppskattning a v marknadsvärde vid färdigställande som en upplysningspost i rapporter VÅRA PROJEKT DELAS IN I: PROJEKT FASTIGHETER & PROJEKT * Byggrätt på befintlig fastighet. ** Ersätter förädlingsfastighet vid produktionsstart. Avvaktar detaljplansändring. *** Projektfastigheterna är upptagna till nedlagd produktionskostnad inkl mark i bokföringen. Finns ett framtida förväntat övervärde vid färdigställande avräknas 50%. Vid produktionsstart om hyresavtal finns signerat alternativt så fort hyresavtal är signerat. Övriga 50% avräknas proportionerligt under byggnationens gång. Är värdet för en försäljning i förtid av projektet vid bokslutstillfället högre än föregående beräkning har istället detta värde redovisats i bokföringen. PROJEKTFASTIGHETER VID FÄRDIGSTÄLLANDET FASTIGHET Typ Projektfas Färdig- ställande Uthyrningsbar yta, kvm Uppskattat värde, tkr Verkligt värde per 31 dec*** Helsingborg Pukslagaren Västra 4* Handel/Restaurang Planering Kvartal 1 2025 473 34 000 – Kävlinge Löddeköpinge 23:14* Handel/Restaurang Produktion Kvartal 1 2024 3 800 64 000 63 000 Landskrona Björnen 13* Lager/logistik Framtida projekt – 1 500 – – Malmö Kamaxeln 5* Lager/logistik Framtida projekt – 610 – – Staffanstorp Hjärup 4:6** Bostäder Framtida projekt – 30 000 – – Staffanstop Sockerstan Bostäder Framtida projekt – 7 000 – – Trelleborg Trucken 2* Lager/logistik Framtida projekt – 1 100 – – Div mindre projekt 2 550 2 550 SUMMA 44 483 100 550 65 550 ===== SIDA 28 ===== ÅRSREDOVISNING 2023 28 ÅSTORP Miljöcertifierat boende På Storgatan 38 i Åstorp har Acrinova uppfört ett 10 våningar högt flerbostads- hus innehållande 54 hyreslägenheter i storleken ett till fyra rum och kök. På platsen låg tidigare en nedlagd driv- medelsstation, här såg Acrinova stor potential till förbättring. Genom ett omfattande sanerings- och miljöarbete har Acrinova utvecklat platsen till en attraktiv boendemiljö vid foten av Söder åsens nationalpark. Byggnaden är uppförd enligt Acrinovas Nollvision och certifierad enligt Miljöbyggnad Silver. Projektet färdigställdes i mars 2023. TRELLEBORG Modern logistikfastighet På Truckvägen i Trelleborg har Acrinova uppfört en byggnad om cirka 1 000 kvm med inriktningen lager, produktion och kontor. Byggnaden är uppförd enligt Acrinovas Nollvision och i enlighet med Miljöbyggand Silver. Den 30 juni 2023 färdigställdes projektet och lokalerna togs i anspråk av hyresgästen Renta i juli 2023. LANDSKRONA Klinik och kontor På Järvgatan i Landskrona har Acrinova uppfört en ny och energieffektiv bygg- nad i två plan med en total area om cirka 2 500 kvm för hyresgästerna Folktand- vården Skåne och industrikoncernen SWEP. Byggnaden har uppförts enligt Acrinovas Nollvision och i enlighet med Miljöbyggnad Silver. Med en energisnål konstruktion, i kombination med förny- bar energiförsörjning från bland annat solceller och bergvärme, säkerställs en långsiktigt hållbar drift av hela byggnaden. Projektet färdigställdes i november 2023. Läs mer om projektet på sidan 32 LÖDDEKÖPINGE Handelsfastighet i Löddeköpinge Handelsfastigheten Löddeköpinge 23:14 är en av Skånes mest besökta handels- platser. Acrinova förvärvade fastigheten sommaren 2021 och då ingick ä ven en byggrätt på cirka 3 800 kvm. Sedan för- värvet har en ny byggnad om 3 800 kvm uppförts och under 2023 har hyres- gästerna JYSK och Thansen flyttat in. Under våren öppnar även restaurangen Spicy Hot i projektets sista del. ACRINOVA PROJEKT FASTGHETER & PROJEKT FÄRDIGSTÄLLT FÄRDIGSTÄLLT FÄRDIGSTÄLLT PÅGÅENDE Klimatsmart projektutveckling Acrinova har en rad pågående projekt med olika inriktning och karaktär, från industri ­ och logistik­ fastigheter till extern handel, service och kontor. Med vår Nollvision som fundament blir varje ny fastighet en del i arbetet med att bygga ett hållbart samhälle. ===== SIDA 29 ===== ÅRSREDOVISNING 2023 29 MALMÖ Kontor och lager Med strategiskt läge intill E6:an i Malmö planerar Acrinova att uppföra en ny byggnad med inriktning på kontor och lager. Byggnaden planeras med 3 v ånings- plan om 610 kvm där våning 1 planeras inrymma lager och våning 2–3 kontor. Det är ett tidigt skede, vilket innebär möjlig- heter att påverka byggnadens utformning. HJÄRUP Nyproduktion av fyra kvarter I Hjärup fortskrider Acrinovas hittills största utvecklingsprojekt avseende fyra hela kvarter med bostäder och kommersiella lokaler i markplan. Det planeras för levande miljöer med grön- områden, torg, aktivitetszoner och dag- vattenstråk. Projektmålet för kvarters- utvecklingen i Hjärup omfattar cirka 30 000 kvm i byggrätter, vilka ännu ej värderats. Projektet kräver en ny detaljplan som ännu inte är antagen. HELSINGBORG Restaurang med avhämtning Acrinova planerar en anpassning och ombyggnad av handelsfastigheten Pukslagaren i Helsingborg för hyresgästen Max Hamburgare. Lokalen utformas för restaurangverksamhet och exteriören anpassas med drive-through och ute- servering. Under arbetet undersöks även möjligheten till installation av solceller på byggnadens befintliga tak. Planerad start för projektet är under Q2 2024 med förväntat färdigställande under Q1 2025. STAFFANSTORP Historisk nyproduktion I historisk fabriksmiljö i centrala Staffanstorp har Acrinova tilldelats en markanvisning beträffande byggnation av ett kvarter med bostäder och kommersiell lokal i Sockerstan. Projektet omfattar ca 7 000 kvm (BTA) vilka ännu ej värderats. TRELLEBORG Energieffektiv industrilokal På Västra verksamhetsområdet i T relleborg har Acrinova en byggrätt om 1 100 kvm för lager, logistik och k ontor. Fastigheten Trucken 2 har ett strategiskt läge för transport och pendling med närhet till E6:an, väg 108 och Trelleborgs stadskärna. FASTIGHETER & PROJEKT FRAMTIDA FRAMTIDAFRAMTIDA FRAMTIDA LANDSKRONA Industrifastighet På strategiskt läge i Landskrona, med närhet till järnvägsstationen och E6:an, planerar Acrinova att uppföra en byggnad om 1 500 kvm lämplig för lager, industri och kontor på fastigheten Björnen 13. Byggnaden uppförs i enlighet med Miljö- byggnad Silver och möjligheten till noll- energihus undersöks i samband med byggnation. FRAMTIDA FRAMTIDA ===== SIDA 30 ===== Kunder ÅRSREDOVISNING 202330 ACRINOVAS KUNDER ===== SIDA 31 ===== ÅRSREDOVISNING 2023ACRINOVAS KUNDER 31 EKONOMISK UTHYRNINGSGRAD FÖRVALTNINGSFASTIGHETER 0 10 20 30 40 50 60 70 2029+20282027202620252024 90 92 94 96 98 100 Tkr % 4,0 4,5 5,0 5,5 6,0 6,5 7,0 År sep 2023 dec 2023 jun 2023 mar 2023 dec 2022 sep 2022 jun 2022 mar 2022 dec 2021 sep 2023 dec 2023 jun 2023 mar 2023 dec 2022 sep 2022 jun 2022 mar 2022 dec 2021 GENOMSNITTLIG KONTRAKTSTID 0 10 20 30 40 50 60 70 2029+20282027202620252024 90 92 94 96 98 100 Tkr % 4,0 4,5 5,0 5,5 6,0 6,5 7,0 År sep 2023 dec 2023 jun 2023 mar 2023 dec 2022 sep 2022 jun 2022 mar 2022 dec 2021 sep 2023 dec 2023 jun 2023 mar 2023 dec 2022 sep 2022 jun 2022 mar 2022 dec 2021 FÖRFALLOSTRUKTUR HYRESKONTRAKT 0 10 20 30 40 50 60 70 2029+20282027202620252024 90 92 94 96 98 100 Tkr % 4,0 4,5 5,0 5,5 6,0 6,5 7,0 År sep 2023 dec 2023 jun 2023 mar 2023 dec 2022 sep 2022 jun 2022 mar 2022 dec 2021 sep 2023 dec 2023 jun 2023 mar 2023 dec 2022 sep 2022 jun 2022 mar 2022 dec 2021 HYRESVÄRDE PER FASTIGHETSTYP Samhällsfastighet Bostäder Extern handel och Service 9 % 25 % 4 % Logistik/ produktion 47 % Kontor 15 % Trelleborgs Kommun Hitachi Energy Sweden AB RFR Solutions AB Flint Group Sweden AB Dollarstore AB K A Lundbladh AB CWS Sweden AB Lager 157 AB Åhléns Outlet AB SWEP Inernational AB största hyresgästerna Genomsnittlig kontraktstid Acrinovas kunder varierar i storlek från den globala koncernen till den mindre lokala aktören. Våra hyresgäster är verksamma inom en rad olika branscher med tonvikt på lager, logistik och tillverkning. Genom närförvaltning och personlig service bygger Acrinova långsiktiga relationer med trygga, stabila hyresgäster vars mångfald bidrar till sund riskspridning i beståndet. ACRINOVAS KUNDER Stabila hyresgäster 10 5,3 år Årsvärdet på tillsvidarekontrakt är 13 325 799 kr ===== SIDA 32 ===== KUNDCASE FOLKTANDVÅRDEN SKÅNE OCH SWEP Klinik­ och kontor i världsklass ACRINOVAS KUNDERÅRSREDOVISNING 202332 ===== SIDA 33 ===== ÅRSREDOVISNING 2023 33 Väl utarbetad modell På Acrinova har vi en väl utarbetad modell för hur vi projekterar kontors­ fastigheter tillsammans med våra fram­ tida hyresgäster. I grunden för vårt arbete finns alltid vår Nollvision där vi strävar efter att de byggnader vi uppför ska vara energieffektiva och ha möjlig­ heten att producera lika mycket energi som byggnaden förbrukar i drift. Fastig­ heten Björnen 23 på Järvgatan 3 i Lands­ krona är ett exempel på ett bra och mycket lyckat samarbete mellan oss och våra hyresgäster Folktandvården Skåne och industriföretaget SWEP. De båda flyt tade in under 2023, Folktandvården Skåne på markplan och SWEP ett plan upp. Bra läge är en bra början Närhet till bra kommunikationer är ett av de första önskemålen som ska infrias när diskussionerna med nya hyresgäster tar sin början. Järvgatan 3 ligger nära tågstationen vilket är positivt både för SWEP och Folktandvården Skåne, den sist­ nämnda med stort upptagningsområde i och runt Landskrona. Dajana Nesic och Tatjana Jankovic på Folktandvården Skåne betonar att tillgänglighet är en viktig del i verksamhetens syn på god service för patienterna. Därför var läget nära stationen viktigt, där även alla bussar i Landskrona passerar. Tatjana, som är klinikchef, poängterar att medarbetarnas arbetsmiljö självklart var en viktig para­ meter att ta hänsyn till i projekteringen av lokalerna. ”Vi fick bra gehör från Acrinova för i stort sett allt vi krävde och önskade. Bland annat att receptionen inte skulle ligga direkt vid entrén utan längre in i lokalen, vilket inte var fallet i de ursprungliga ritningarna.” Det första spadtaget på Björnen 23 i Landskrona togs i maj 2022. I november 2023 var allt klart för inflyttning. Huset är uppfört enligt Acrinovas Nollvision och möter kriterierna för Miljöbyggnad Silver och med solceller på taket och bergvärme i grunden är byggnaden självförsörjande och fos­ silfri i drift. Byggnadens energisnåla konstruktion och effektiva energilösningar skapar ett lågt kli­ matavtryck samtidigt som utformningen möter hyresgästernas krav och önskemål. Projektet har präglats av ett öppet samarbete, framåtanda och goda dialoger mellan hyresgäster, entreprenörer och oss på Acrinova. Resultatet är en funktionell kontorsfastighet med lågt klimatavtryck som har det där lilla extra som gör det lätt att trivas. Ett projekt som vi är mycket stolta över! Andreas Bildtsen, vd FST Tatjana Jankovic och Dajana Nesic, Folktandvården Skåne Noll hål. En miljon leenden. Dajana, som är kliniksamordnare, berättar att samarbetet gick mycket bra trots att det fanns en lång rad specialkrav att ta hänsyn till, inte minst tekniska sådana, som präglar en tandvårdsklinik. ”Förutom behandlingsrum har vi en rad rum där krav på hygien och andra miljö­ och teknikaspekter är särskilt viktiga, vilket innebär att tidig planering är extra viktig för en framtida optimal arbetsmiljö” berättar Dajana. ”Noll hål. En miljon leenden.” Det är Folk­ tandvården Skånes vision. Det är också en del i deras Miljöpolicy , där det står att man ska ”ständigt förbättra miljöarbetet och minska sin miljöpåverkan och arbeta mot en varaktig hållbar utveckling där hänsyn tas till miljömässiga, sociala och ekonomiska faktorer.” ACRINOVAS KUNDER ===== SIDA 34 ===== ÅRSREDOVISNING 202334 ACRINOVAS KUNDER Energieffektiva SWEP SWEP konstruerar och producerar platt­ värmeväxlare i världsklass. Genom den energibesparande tekniken har de ett energieffektivt tänkande redan i sitt DNA. Att prata klimatsmarta lösningar med SWEP var därför mer än självklart. I pro­ jektet Björnen 23 var vi alltså tre parter med en gemensam syn på hållbarhet och hur viktig arbetsmiljön och den interna miljön är för de som ska arbeta i och besöka huset. Det innebar att hela pro­ cessen flöt på utan problem och projektet färdigställdes inom utsatt tidsram. Nytt på mer än ett sätt SWEP har cirka 1100 medarbetare runt om i världen, varav 350 i Landskrona. De är verksamma inom konstruktion, pro­ duktion, lager, försäljning och övrig administration. De nya lokalerna på Järvgatan huserar nu cirka 100 av med­ arbetarna på företagets huvudkontor. Planeringen för en flytt påbörjades redan 2017 med en förstudie i det som nu har blivit ett aktivitetsbaserat kontor utan helt egna arbetsplatser. Linnéa Rönn, Office och Mood Manager är, som framgår av titeln, en mix av kontorschef och ansvarig för trivsel och välbefinnande, både hos medarbetarna och företagets besökare. ”Vi har planerat kontoret och funktionerna länge. Dels har medarbetarna ingen egen plats utan tillhör en ’hemvist’, en specifik del av lokalen. Sedan är stora delar av ytorna tänkta som gemensamma sociala ytor och utformade på olika sätt”, berättar Linnéa. Hon uppskattar Acrinovas lyhörd­ het för det nya arbetssättet och viljan att bygga in variation i kontorsytorna, sam­ tidigt som ett effektivt utnyttjande av dem skapas. ”Vi känner att vi fått precis vad vi ville och behövde, till och med en helt ny ingång i markplan som förbinder vår egentliga yta på plan två. Det gjorde att vi fick en mer välkomnande entré med några extra arbetsytor och en social mötesplats”, säger Linnéa. Björnen 23, Järvgatan 3 Landskrona. Hyresgäster: Folktandvården Skåne 1000 kvm och SWEP 1500 kvm. Fastigheten uppfyller kriterierna för Miljöbyggnad Silver. Uppvärmningen och energianvändningen är fossilfri med bergvärme och egenproducerad el via solceller. En energisnål konstruktion tillsammans med en rad andra energieffektiva lösningar bidrar till ett så lågt klimatavtryck som möjligt och i enlighet med Acrinovas Nollvision. Entreprenör: Byggmästar’n i Skåne. Arkitekt: Bengt Husritare. Linnéa Rönn, SWEP ===== SIDA 35 ===== Förvaltnings­ berättelse ÅRSREDOVISNING 2023 35FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE ===== SIDA 36 ===== ÅRSREDOVISNING 2023 36 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE Styrelsen och verkställande direktören för Acrinova AB (publ), organisationsnummer 556984­0910, får härmed upprätta årsredovisning och koncernredovisning för 2023. Verksamhet Acrinova är ett fastighetsbolag med säte och huvudkontor i Malmö och aktien är noterad på Nasdaq Stockholm. Med ett strategiskt fokus på fastigheter med hög utvecklingspotential skapas långsiktigt hållbara värden. Acrinova har sedan 2015 byggt upp en portfölj med ett fastighetsvärde som nu uppgår till 1 995 Mkr och med en omsättning på 147 Mkr. Organisation Acrinovas organisation består av VD, CFO samt funktioner för affärsut- veckling, fastighetsförvaltning, marknad, kommunikation, hållbarhet, IT, ekonomi och hyresadministration. Bolagets personal bemannar två kontor i Malmö och Helsingborg. Medelantalet anställda under året var 12 st varav andelen kvinnor var 8 st. Sjukfrånvaron sjönk med 2,1 procentenhet till 2,7% under 2023. Medarbetarnas välmående är viktigt för bolaget och varje år genomförs en medarbetarundersökning. Utfallet för 2023 var 89 av 100 vilket är 4 punkter bättre än 2022 och är därmed på fortsatt på mycket höga nivåer. Under 2023 har bolaget dragit ner tre tjänster och har per 31 december totalt 8 anställda. Förvärv och avyttringar Inga förvärv eller avyttringar har skett under 2023. Däremot tecknades ett avtal den 19 december om att avyttra fastigheten Trelleborg Euron 2 med tillträde för den nya ägaren den 1 februari 2024. Avtalat underlig- gande fastighetsvärde i transaktionen var 151,1 mkr. Se vidare om fast- ighetsbeståndets förändring under not 12. Väsentliga händelser under året Utöver ovanstående nämnda affär har tre av bolagets projekt färdig- ställts under 2023, en bostadsfastighet i Åstorp, en kontorsfastighet i Landskrona och en industrilokal i Trelleborg. Under mars genomförde Acrinova en riktad företrädesemission av bolagets B-aktier. Emissionen fulltecknades och tillförde bolaget ca 26 mkr (före emissionskostnader). Under året har Acrinovas miljöledningssystem erhållit en förnyad ISO 1400:2015 certifiering. Revisionen genomfördes utan avvikelser och är en viktig del i bolagets hållbarhetsarbete. För väsentliga händelser efter räkenskapsårets utgång, se not 34. Ersättning till ledande befattningshavare Med ledande befattningshavare avses verkställande direktören samt övriga medlemmar i koncernledningen, se sid 89 för mer information. Ersättningsutskottet bereder frågan om principerna för ersättning och anställningsvillkor för koncernledningen och styrelsen beslutar om verkställande direktörens ersättning och anställningsvillkor. Årsstämman 2023 beslutade om nya riktlinjer för ersättning till bolagets ledande befattningshavare. Bolaget har för närvarande inte några ersättnings- åtaganden gentemot koncernledningen utöver den fasta lönen. Se not 6 för belopp avseende ersättningar 2023. Styrelsens förslag till årsstämman gällande riktlinjer för 2024 innehåller en ändring av vilka kriterier som ska vara avgörande för eventuell bonusutbetalning. Riktlinjer för ersättning till ledande befattningshavare Riktlinjerna för ersättning och andra anställningsvillkor för bolagsled- ningen i Bolaget innebär i huvudsak att Bolaget ska erbjuda sina ledande befattningshavare marknadsmässiga ersättningar och att kriterierna där- vid ska utgöras av befattningshavarens ansvar, roll, kompetens och be- fattning. Ersättningar till ledande befattningshavare beslutas av styrelsen exklusive eventuella styrelseledamöter som är i beroendeställning till Bo- laget eller bolagsledningen. Riktlinjerna ska tillämpas på nya avtal, eller ändringar i existerande avtal som träffas med ledande befattningsha- vare efter det att riktlinjerna fastställts och till dess att nya eller revidera- de riktlinjer fastställs. Vad som stadgas om Bolaget gäller också i före- kommande fall för koncernen. Lön och annan ersättning samt eventuella aktierelaterade incitamentspro- gram ska vara marknadsmässiga och ska sammanvägas på sådant sätt att bolaget kan attrahera och behålla kompetenta ledande befattningshavare. Ledande befattningshavare ska erbjudas en fast lön som är marknadsmässig och baserad på arbetets svårighetsgrad och befattningshavarens ansvar, roll, kompetens och befattning. Den fasta lönen ska omprövas minst årligen. Rörliga ersättningar ska vara utformade enligt förutbestämda och mätbara kriterier för att främja Bolagets långsiktiga värdeskapande. Den rörliga ersättningen baseras på att bolagets förvaltningsresultat utvecklas positiv samt att NKI når uppsatta mål. Bonusmodellen är uppbyggd på samma sätt för alla anställda men med olika nivåer på bonusen beroende på tjänst. Bonus ska aldrig överskrida 3 månadslöner. Ledande befattningshavare äger rätt till marknadsmässiga pensions- lösningar samt pensionsersättning. Samtliga pensionsåtaganden ska vara premiebestämda. Löneavståenden kan utnyttjas för ökade pen- sionsavsättningar genom engångsbetalda pensionspremier förutsatt att totalkostnaden för Bolaget blir neutral. Övriga förmåner, till exempel tjänstebil, extra sjukförsäkring eller företags- hälsovård, ska vara av begränsat värde i förhållande till övrig ersättning och kunna utgå i den utsträckning detta bedöms vara marknadsmässigt för ledande befattningshavare i motsvarande position på jämförbar arbetsplats. Mellan Bolaget och VD gäller en ömsesidig uppsägningstid om sex (6) månader. Mellan Bolaget och andra ledande befattningshavare föreligger ingen generell uppsägningstid. Ersättningar till ledande befattningshavare beslutas av styrelsen exklusive eventuella styrelseledamöter som är i beroendeställning till Bolaget eller bolagsledningen. Styrelsen ska när så erfordras utvärdera behovet av aktierelaterade in- citamentsprogram och vid behov framlägga beslutsförslag till årsstämman. Beslut om eventuella aktie- och aktiekursrelaterade incitamentsprogram riktade till ledande befattningshavare ska fattas av bolagsstämman och bidra till långsiktig värdetillväxt. Ledande befattningshavare ska kunna erbjudas ett motsvarande incitament som det som skulle ha utgått under ett aktie- eller aktiekursrelaterat incitamentsprogram, om sådant program skulle visa sig praktiskt ogenom- förbart till följd av att sådant deltagande enligt Bolagets bedömning inte kan ske till rimliga administrativa kostnader eller ekonomiska insatser. Kostnaden och investeringen för Bolaget samt incitamentet och det eko- nomiska utfallet för sådan ledande befattningshavare ska under sådana förhållanden i allt väsentligt motsvara det aktie- eller aktiekursrelaterade incitamentsprogrammet. Inga avsteg från tidigare beslutade riktlinjer har skett. Styrelsen ska äga rätt att frångå ovanstående riktlinjer om styrelsen bedömer att det i enskilda fall föreligger särskilda skäl. Utdelning Styrelsen föreslår en utdelning om 0,30 kr per A- och B-aktie, att delas ut vid två tillfällen. Året som gått ===== SIDA 37 ===== ÅRSREDOVISNING 2023 37FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE Rörelseresultat (Driftnetto) Rörelseresultatet för räkenskapsåret 2023 uppgick till 102 324 tkr (89 433). De totala intäkterna uppgick till 147 083 tkr (130 532) och hyresintäkterna uppgick till 143 345 tkr (122 435). Ökningen beror framför allt på ett större fastighetsbestånd i form av färdigställda projekt samt årlig indexuppräkning av hyror. Av den totala intäktsökningen står nettot av nya och sålda fastigheter för 8 668 tkr av den totala intäkts ökningen för perioden. Bolaget periodiserar numera hyresrabatter linjärt över hela hyresperioden, vilket har bidragit med en ökad intäkt på 2 173 tkr jämfört med 2022. Jämförelsetal har ej räknats om retroaktivt på grund av svårigheter att få fram korrekt historisk data i förhållande till beloppets ringa storlek. Övriga intäkter uppgick till 3 738 tkr (8 097) för räkenskapsåret. Övriga intäkter inkluderar 1 997 tkr i elstöd. Övriga intäkter sjunker på grund av bolagets arbete med att renodla verksamheten och numera verka som ett mer utpräglat fastighetsbolag med fokus på eget ägande i stället för extern förvaltning. Förvaltningsverksamheten har succesivt avvecklats under 2022 och 2023 och under kvartal 3 2023 har Acrinova avslutat den sista förvaltningskunden. Den ekonomiska uthyrningsgraden per 2023-12-31 uppgick till 94,0 procent (92,9) för det totala beståndet, medan samma nyckeltal gällande förvaltningsfastigheterna uppgick till 95,2 procent (94,6). Sammantaget visar resultatet på Acrinovas styrka att utveckla sina fastigheter med trygg och stabil utveckling av uthyrningsgraden. Fastighetskostnader uppgick hela räkenskapsåret till -44 759 tkr (-41 099). De består i huvudsak av taxebundna kostnader samt löpande drift- och underhållskostnader i befintligt bestånd. Ökningen är också en direkt effekt av ett större fastighetsbestånd. Nettoeffekten av sålda och köpta fastigheter under 2022 och 2023 var -2 091 tkr i ökade fastighetskost- nader för 2023. Förvaltningsresultat Förvaltningsresultatet för 2023 uppgick till 38 491 tkr (27 026) vilket är 42 procent bättre än för räknskapsåret 2022. Sammantaget uppgick kostnader för central administration till -30 180 tkr (-38 352). I de centrala administrationskostnaderna ingår bland annat kostnader för personal, affärsutveckling, marknadsföring och börskostnader. Minskningen av de administrativa kostnaderna för 2023 beror framför allt på lägre övriga externa kostnader, såsom inhyrd personal/konsultkostnader samt förändring i avskrivningar för inventarier. Dessutom kostnadsfördes 4 863 tkr för börsnoteringen under 2022. Finansnettot räkenskapsåret 2023 summerade till -33 653 tkr (-24 054). I de finansiella kostnaderna ingår räntor för extern finansiering samt övriga finansiella kostnader såsom avgifter för finansiella instrument och checkkredit. Ökningen av finansiella kostnader beror på både höjda räntor samt ett större fastighetsbestånd och därmed en större räntebärande skuld. De totala räntebärande skulderna uppgick per 2023–12–31 till 1 092 317 tkr (995 689). Resultat före skatt Resultat före skatt uppgick till -10 451 tkr (103 485). Resultatet påverkas av den nedskrivning av goodwill som genomfördes under årets andra kvartal. Koncernens goodwill härrör till köpet av Norama Asset Mana- gement AB, numera Acrinova Förvaltning AB. Nedskrivningen är en konsekvens av viss förskjutning av tillväxtprognosen samt marknadens förändrade riskbenägenhet, vilket har påverkat den diskonteringsränta som använts vid test av värdet på bolagets goodwill. Denna nedskrivning belastar årets resultat med -7 500 tkr. Orealiserade värdeförändringar på derivat blev -31 920 tkr (56 592) för hela räkenskapsåret. Räntederivat värderas genom att framtida kassaflöden diskonteras till nuvärde. Den stora avvikelsen mot 2022 beror på att det under 2022 var kraftigt höjda marknadsräntor som på- verkade marknadsvärdet positivt, en vinst som till stor del redovisades redan då. Under senare delen av 2023 har de långa marknadsräntorna sjunkit vilket påverkat marknadsvärdet omvänt. Under realiserade värdeförändringar finansiella tillgångar finns en återföring av en tidigare nedskriven osäker fordran på 8 000 tkr från år 2022 som nu inte längre bedöms som osäker. Värdeförändringar för fastigheterna uppgick till -17 966 tkr (27 783) för året. Skillnaderna mot samma period föregående år är att det under 2022 skedde stora värdeökningar för fastigheter generellt på marknaden. De orealiserade värdeförändringarna förklaras av omvärdering av fastigheter där vakansgraden förändrats, hyresavtal omförhandlats eller där avkastningskravet förändrats alternativt att investeringar gjorts i fastigheten. Se vidare under not 12 för tillvä- gagångssätt vid fastighetsvärderingar. För Acrinova beror den lägre värderingen framför allt på förändrade avkastningskrav. Resultat efter skatt Årets resultat för 2023 blev 7 764 tkr (79 336). Skatt på årets resultat för räkenskapsåret blev 18 215 tkr (-24 149) varav -4 631 tkr (-2 793) avser aktuell skatt och 22 846 tkr (-21 356) avser uppskjuten skatt. Den stora förändringen i uppskjuten skatt beror framför allt på förändrat marknadsvärde på de finansiella instrumenten och fastigheterna. Resultat HYRESINTÄKTER PER TYP AV FASTIGHET Extern handel/ Service 34 313 Tkr Bostäder 12 140 Tkr Samhälls- fastigheter 5 870 Tkr Kontor 15 886 Tkr 75 136 Tkr Logistik/Produktion Totalt 143 345 Tkr ===== SIDA 38 ===== ÅRSREDOVISNING 2023 38 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE Balansräkning Fastighetsbestånd Värdet på koncernens fastigheter per 2023–12–31 uppgick till 1 995 250 tkr (1 854 325). Fastighetsbeståndets värde har fastställts per 2023–12–31 och har baserats på externa värderingar gjorda av Newsec Advice AB löpande under en period av 12 månader, varav 73% har genomförts under fjärde kvartalet. Dessa externa värderingar har kompletterats med interna värderingar för hela beståndet per 2023–12–31. Värde- ringarna har baserats på analys av framtida kassaflöden för respektive fastighet där hänsyn tagits till gällande hyreskontraktsvillkor, marknads- läge, hyresnivåer, drifts-, underhålls och förvaltningsadministrations- kostnader samt behov av investeringar. Under 2023 har inga förvärv eller avyttringar genomförts. Bolaget har från 1 januari 2023 valt att redovisa Installationer under Förvaltningsfastigheter i stället för under Maskiner och Inventarier. Per 2022–12–31 var bokfört värde på installationer 9 974 tkr. Fordringar Övriga långfristiga fordringar var 12 083 tkr (16 850) per 2023–12–31. Minskningen av långfristiga fordringar beror på att en fordran på in- tressebolag omvandlats till villkorat aktieägartillskott. Övriga kortfristiga fordringar per 2023–12–31 var 7 834 tkr (57 990), skillnaden avser i huvudsak ett investeringsbidrag som betalades ut i juni 2023 samt investeringsmoms som reglerats. Likvida medel Likvida medel uppgick till 43 058 tkr (28 311) per 2023–12–31. Uppskjuten skatt Den uppskjutna skatteskulden uppgick per 23-12-31 till 61 303 tkr, varav 12 372 tkr utgörs av uppskjuten skattefordran och 73 675 tkr av upp- skjuten skatteskuld. Per 22-12-31 uppgick uppskjuten skatteskuld till 84 148 tkr, varav 4 310 tkr utgörs av uppskjuten skattefordran och 88 458 tkr av uppskjuten skatteskuld. Den uppskjutna skatteskulden är till största delen hänförlig till orealiserade värdeförändringar på fastig- heter och räntederivat, men även till underskottsavdrag och ränteav- dragsbegränsningar. Skulder De räntebärande skulderna i koncernen uppgick den 31 december 2023 till 1 092 317 tkr (995 689), varav 1 090 317 tkr (970 539) avsåg skulder till kreditinstitut. Ökningen av räntebärande skulder beror på ett ökat kapitalbehov hänfört till projektutveckling och nyproduktion. Belåningsgraden uppgick till 54,7 procent (53,7) och nettobelånings- graden med hänsyn tagen till likvida medel uppgick till 52,6 procent (52,2). Se vidare under avsnittet Finansiering på sidan 40. Per 2023-12-31 ingick Långfristiga leasingskulder i Övriga långfristiga skulder med 7 571 tkr (6 384), kortfristiga leasingskulder ingick i Övriga kortfristiga skulder med 1 792 tkr (2 342). Eget kapital Det egna kapitalet uppgick per 2023–12–31 till 946 923 tkr (941 294). Skillnaden i eget kapital beror på redovisat resultat reducerat med utdelning som beslutats under 2023. Dessutom har Acrinova under mars 2023 genom- fört en företrädesemission som tillfört bolaget 25 291 tkr i eget kapital efter emissionskostnader. Soliditeten per 2023–12–31 uppgick till 43,8 procen t (44,9) och av- kastning på eget kapital till 0,82 procent (8,74). NAV, kr/aktier, per 2023–12–31 var 14,30 kr/aktie (14,91). SKULDER OCH EGET KAPITAL 924 068 Tkr Fritt eget kapital Övriga skulder 62 772 Tkr Aktiekapital 22 855 Tkr Räntebärande skulder 1 092 317 Tkr Uppskjuten skatt 61 303 Tkr Totalt 2 163 Mkr Totalt kassaflöde för räkenskapsåret 2023 är positivt och uppgick till 14 747 tkr (-46 346). Från den löpande verksamheten visar koncernen ett positivt kassaflöde vilket uppgick till 71 226 tkr (-15 763). Kassaflödet från investeringsverksamheten uppgick till -149 533 tkr (-212 880). Det negativa kassaflödet beror framför allt på de nyproduk- tionsprojekt som är och har varit i produktion. Kassaflödet från finansieringsverksamheten uppgick till 93 054 tkr (182 298) för räkenskapsåret. Skillnaden mot föregående år beror på mindre upplåning till följd av färre pågående projekt under 2023 jämfört med 2022, samt högre utdelning. Under mars 2023 genom- fördes en emission på 25 291 tkr. Kassaflöde Moderbolagets verksamhet är att i första hand utföra koncern gemen - samma tjänster inklusive finansiella tjänster. De totala intäkterna för räkenskapsåret 2023 uppgick till 12 782 tkr (18 753) och är framför allt fakturering av management fee. Resultat efter skatt uppgick till -15 443 tkr (1 211). Skillnaden i resultatet mellan åren beror på en tidigare nedskrivning av en finansiell fordran på 8 000 tkr som nu inte längre anses som osäker och därför återförts samt nedskrivning av aktier i dotterbolag på -22 779 tkr. Dessutom ökar räntenettot till följd av stora likvidflöden från räntederivat. Finansiella anläggningstillgångar per 2023–12–31 uppgick till 594 145 tkr (590 864). Ökningen beror på villkorade aktieägartillskott till ett intressebolag samt koncernbidrag på sammanlagt 29 867 tkr, samtidigt har aktier i dotterbolag skrivits ned med 22 779 tkr. Moderbolagets räntebärande skulder uppgick per 2023–12–31 till 2 000 tkr (30 150). Moderbolaget ===== SIDA 39 ===== ÅRSREDOVISNING 2023 39FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE Flerårsöversikt Acrinova presenterar finansiella nyckeltal som värdefull kompletterande information till investerare vilket möjliggör bättre utvärdering av bolagets prestation. FINANSIELLA NYCKELTAL 2023 2022 2021 2020 Nettoomsättning, Tkr 147 083 130 532 101 955 109 451 Hyresintäkter, Tkr* 143 345 122 435 72 345 55 798 Rörelseresultat, Tkr 102 324 89 433 72 614 78 847 Förvaltningsresultat, Tkr 38 491 27 026 19 711 17 236 Årets resultat efter skatt, Tkr**** 7 764 79 336 153 164 42 740 Fastighetsvärde, verkligt värde, Tkr 1 995 250 1 854 325 1 603 550 864 036 Balansomslutning, Tkr 2 163 315 2 095 704 1 831 232 1 014 473 Likvida medel, Tkr 43 058 28 311 74 657 47 187 Utestående aktier 68 566 156 64 756 926 64 756 926 41 295 070 Genomsnittligt antal aktier*** 67 658 203 64 756 926 52 183 017 40 519 463 Avkastning på Eget Kapital, % 0,82 8,74 22,67 9,75 Soliditet, % 43,8 44,9 47,8 46,9 Belåningsgrad fastigheter, % 54,7 53,7 49,8 53,4 Räntetäckningsgrad, ggr ** 2,17 2,16 2,46 2,57 Förvaltningsresultat, kr/aktie*** 0,57 0,42 0,38 0,43 Årets resultat kr/aktie, före och efter utspädning **** 0,11 1,23 2,94 1,05 Eget kapital, kr/aktie*** 14,00 14,54 16,77 11,75 NAV, kr/aktier** 14,30 14,91 14,49 12,39 * Fördelningen av intäkterna har justerats i jämförelsetalen, se not 5. ** Definitionerna för ränt etäckningsgrad och NAV, kr/aktie har ändrats för att mer harmonisera med hur övriga bolag inom fastighetsbranschen beräknar dessa nyckeltal. Jämförelsetal har justerats enligt de nya definitionerna. *** Antalet aktier har justerats i beräkningarna för den fondemission som registrerades hos Bolagsverket den 2 mars 2021 **** Årets resultat redovisas enligt definitionen i IAS 1 och resultat per aktie redovisas enligt definitionen i IAS 33 och är inga alternativa nyckeltal enligt ESMA. Intjäningsförmåga I tabellen nedan presenterar Acrinova sin intjäningsförmåga på tolv - månadersbasis. Det är viktigt att notera att den aktuella intjäningsför- mågan inte ska jämställas med en prognos för de kommande 12 måna- derna. Intjäningsförmågan innehåller exempelvis ingen bedömning av hyres-, vakans- eller ränteförändringar. Acrinovas resultat räkning på- verkas dessutom av värdeutvecklingen i fastighetsbeståndet samt kommande fastighetsförvärv och/eller fastighetsförsäljningar. Ytterli- gare resultatpåverkande poster är värdeförändringar avseende derivat. Detta har ej heller beaktats i den aktuella intjäningsförmågan. Intjänings- förmågan baseras på fastighets beståndets k ontrakterade hyresintäkter, bedömda fastighetskostnader under ett normalår samt kostnader för administration. Fastigheter som förvärvats under perioden har justerats till helår. Även projektfastigheter med kontrakterade hyror har justerats till helårseffekt. Kostnader för de räntebärande skulderna har baserats på koncernens genomsnittliga räntenivå inklusive effekt av derivat instrument . Tkr 31 dec 2023 30 sept 2023 30 juni 2023 31 mars 2023 31 dec 2022 Hyresvärde 169 925 164 742 165 992 164 862 159 603 Vakanser -10 158 -9 453 -10 909 -9 721 -10 191 Summa Hyresintäkter 159 767 155 289 155 083 155 142 149 413 Driftskostnader -45 557 -46 640 -47 256 -48 471 -44 170 Driftsnetto 114 210 108 649 107 827 106 671 105 243 Administration -27 230 -27 680 -29 132 -31 332 -28 967 Finansnetto -43 329 -43 339 -41 821 -38 775 -33 779 FÖRVALTNINGSRESULTAT 43 651 37 629 36 874 36 564 42 497 ===== SIDA 40 ===== ÅRSREDOVISNING 202340 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE Koncernen är finansierad med eget kapital och banklån. Acrinovas upplåning sker framför allt i bank med pantbrev som säkerhet. Lånen är hänförliga till krediter som upptagits vid förvärv, refinansiering av den befintliga portföljen och projekt. Per den 31 december 2023 har koncernen totalt räntebärande skulder om 1 092 317 tkr (995 689) varav lån till kreditinstitut om 1 090 317 tkr (970 539) och utställda reverslån om 2 000 tkr (25 150). Den nettoräntebärande skulden är 1 049 259 tkr (967 378). Att bolaget till övervägande del finansierar sitt kapitalbehov via banklån och emissioner gör att Acrinova kan hålla en relativt låg räntenivå och har per den 31 december 2023 en snittränta på 4,00 procent (3,39) med beaktande av bolagets räntederivat. Belåningsgraden, räntebärande skulder i förhållande till redovisat fastighetsvärde, uppgick till 54,7 procent (53,7) per 31 december 2023. Nettobelåningsgraden, räntebärande skulder efter avdrag för likvida medel i förhållande till redovisat fastighetsvärde, uppgick till 52,6 procent (52,2) och likvida medel uppgick till 43 058 tkr (28 311) per 31 december 2023. Finanspolicy Acrinovas finanspolicy syftar till att begränsa bolagets finansiella risker som i huvudsak utgörs av finansierings-, ränte- och likviditetsrisk. Policyn fastställs av styrelsen och utvärderas årligen. Bolagets kortsiktiga och långsiktiga kapitalförsörjning ska säkerställas genom att anpassa den finansiella strategin efter bolagets verksamhet. Policyn ställer upp ett antal målsättningar som bolaget långsiktigt ska agera inom. MÅLSÄTTNINGAR I URVAL MÅL UTFALL 23–12–31 Genomsnittlig kapitalbindning* >1,5 år 2,6 år Andel kapitalförfall inom 1 år < 50% 16,9% Genomsnittlig räntebindning 1-5 år 2,5 år Antal räntejusteringar inom 1 år* < 60% 40,9% Andel lån till rörlig ränta* < 60% 40,7% Antal kreditgivare >1 st 8 st Kapitalbindning Acrinova eftersträvar en fördelning mellan olika långivare samt differen- tierade bindningstider i enlighet med fastlagd finanspolicy. Optimal kapitalbindningstid utvärderas utifrån prissättning och refinansierings- risk. Av bolagets räntebärande skulder utgör andelen med lång kapital- bindning (över tolv månader) 83,1 procent (82,5). Den genom snittliga kapitalbindningen vid periodens utgång uppgick till 2,6 år (2,7 år). Räntebindning Strategin för räntebindningen är att ha en viss andel av låneportföljen med rörlig räntebindning och resterande del bundet på längre löptider. På så sätt kan bolaget dra nytta av de lägre rörliga räntorna samtidigt som de bundna räntorna ger skydd mot stigande räntor. I finanspolicyn finns en begränsning som innebär att genomsnittlig räntebindning inte får understiga 1 år samt att andelen räntebindningsförfall inom 1 år inte får överstiga 60 procent av räntebärande skulder. För att nå önskad räntebindning nyttjas räntederivat. Acrinova arbetar aktivt med att bevaka marknaden för optimal effekt och utnyttjade det låga ränteläget i början av 2022 för att ytterligare öka och förlänga derivatportföljen. Detta ser Acrinova nu tydliga effekter av genom att räntenivåer kan hållas nere. Den genomsnittliga räntan per 31 december 2023 var 4,00 procent (3,39) med beaktande av bolagets räntederivat. Vid samma tidpunkt uppgick den genomsnittliga räntebindningstiden till 2,5 år (3,4 år). Med beaktande av marknadens ränteprognoser förväntar sig Acrinova viss sänkning av räntenivåerna under 2024. Finansiering 0 100 200 300 400 500 2028+2027202620252024 Räntebindning Mkr 110 55 År för förfall 447 155 325 0 100 200 300 400 2028+2027202620252024 Kapitalbindning Mkr 371 64 313 159 År för förfall 185 KAPITALBINDNING RÄNTEBINDNING * Beräkning a v genomsnittlig räntebindning, antal räntejusteringar inom 1 år och andel lån till rörlig ränta inkluderar effekter av räntederivat. ===== SIDA 41 ===== ÅRSREDOVISNING 2023 41FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE Förväntad framtida utveckling Acrinova har haft en substantiell tillväxt sedan bolaget startades. Koncernens första verksamhetsår avslutades med ett fastighetsvärde på 251 Mkr. Nu, sju år senare, avslutas 2023 med ett fastighetsvärde på 1 995 Mkr. Koncernen fortsätter att vara verksam på den svenska sidan av Öresundsregionen där tillväxt ska ske med god lönsamhet och bibe- hållen stabil finansiell ställning. Acrinova planerar för fortsatt tillväxt med fastighetsförvärv, egna projekt och effektiv uthyrning. I en omvärld med allt högre energikostnader kommer även fortsättningsvis ett större fokus att läggas på värde- skapande gröna och hållbara investeringar i befintligt bestånd. För 2024 förutspår Acrinova en fortsatt avvaktande fastighetsmarknad med få transaktioner, framför allt beroende på fortsatt låg tillgång till kapital, höga finansieringskostnader och osäkerhet på marknaden kring avkastningskrav. Acrinova följer detta noga och står väl rustade när transaktionsmarknaden vänder. Grön finansiering För att möjliggöra upptagandet av gröna lån till förmånligare villkor i framtiden togs ett grönt finansiellt ramverk fram under år 2021. Ramverket är framtaget i enlighet med Green Bond Principles (GBP) och Green Loan Principles (GLP) med en second opinion från av Cicero. I dagsläget är inga finansiering upptagen enligt detta ramverk, då obligationsmarknaden under de senaste åren inte varit ett attraktivt finansieringsalternativ. Finansiella riskbegränsningar Acrinova har en ambitiös tillväxtplan och för att säkerställa en finansiell stabilitet vid tillväxt har bolaget, som ett komplement till finanspolicyn, infört 3 finansiella riskbegränsningsmått att förhålla sig till. Dessa nyckeltal är Räntetäckningsgrad, Belåningsgrad och Soliditet. För 2023-12-31 var räntetäckningsgraden 2,17 ggr (2,16), belåningsgrad 54,7 procent (53,7) och soliditet 43,8 procent (44,9). 0 20 40 60 80 20232022202120202019 % %ggr SOLIDITET RÄNTETÄCKNINGSGRAD BELÅNINGSGRAD Långsiktigt minst 30 % Långsiktigt ej mindre är 2 ggr Långsiktigt ej över 63 % 0 1 2 3 4 5 20232022202120202019 0 20 40 60 80 20232022202120202019 ===== SIDA 42 ===== ÅRSREDOVISNING 2023 42 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE Aktien och ägarförteckning A-aktier och B-aktier Acrinova har två aktieslag, A-och B-aktier, sedan den extra bolagsstämman den 1 mars 2021. Varje aktie av serie A berättigar till tio röster och varje aktie av serie B berättigar till en röst. Samtliga angivelser på denna sida är omräknade i enlighet med stämmobeslutet. Aktierna är sedan den 16 december 2022 noterade på Nasdaq Stockholm, Small Cap, med beteck- ningen ACRI A och ACRI B. Bolagets aktier var dessförinnan noterade på Nasdaq First North Premier Growth Market sedan 9 december 2019 och innan dess noterade på Spotlight Stock Market sedan den 2 mars 2015. Totalt finns det per 2023–12–31 68 566 156 aktier, varav 23 749 575 A-aktier och 44 816 581 B-aktier. Bolagets aktiekapital är ca 22 855 tkr och varje aktie har ett kvotvärde om ca 0,333 kr. Emissioner Under mars 2023 genomfördes en företrädesemission om 3 809 230 aktier av serie B till en kurs om 6,79 kr/aktie. Emissionen tillförde Acrinova 25 291 tkr i eget kapital efter emissionskostnader. De emitterade aktierna registrerades hos Bolagsverket den 17 april 2023. Styrelsen har ett bemyndigande från bolagsstämman om att kunna be- sluta om emissioner uppgående till högst 20 procent av totalt antal aktier. Börsvärde och NAV Högsta stängningskursen för bolagets A-aktie under året var 8,85 kr per 2023–12–22 och den lägsta var 6,85 kr per 2023–05-12. Högsta stängnings- kursen för bolagets B-aktie under året var 9,00 kr per 2023–12–21 och lägsta var 6,00 kr per 2023–05-29. Sista stängningskurs 2023–12–29 var 8,40 kr (ACRI A) och 8,24 kr (ACRI B). Det totala börsvärdet uppgick till cirka 569 Mkr per 2023–12–31. Aktiens långsiktiga substansvärde (NAV, kr/ aktier) uppgick till 14,30 kr per aktie (14,91) och totalt till 980 Mkr (966). Utdelning Under 2023 har årsstämman beslutat om och delat ut 0,40 kr per aktie (0,20). Utdelningen har skett uppdelat på två tillfällen om 0,20 kr per tillfälle. Utdelning har skett den 8 maj och den 25 oktober. Inför årsstämman 2024 föreslår styrelsen att en utdelning om 0,30 kr per aktie fördelat på två utbetalningstillfällen lämnas för räkenskapsåret 2023. Optionsprogram Acrinova har inga utestående optionsprogram. AKTIEÄGARLISTA 2023–12–31 Namn ACRI A ACRI B Röster % Innehav % MALMÖHUS INVEST AB 5 224 067 7 441 040 21,1 18,5 SVEDULF FASTIGHETS AKTIEBOLAG 4 552 814 6 171 532 18,3 15,6 SVENSKA STADSBYGGEN I NACKA STRAND AB 3 202 040 5 713 685 13,4 13,0 OLAVIA AB 1 113 972 1 747 601 4,6 4,2 OXHÖGENS FASTIGHETER AB 613 842 1 057 455 2,6 2,4 JAH AB 625 000 698 529 2,5 1,9 SEB AB, LUXEMBOURG BRANCH, W8IMY 575 000 401 564 2,2 1,4 EWERLOF, MARIA 533 049 31 355 1,9 0,8 HANDELSBANKEN LIV FÖRSÄKRINGSAKTIEBOLAG 444 700 780 944 1,9 1,8 NORDEA LIVFÖRSÄKRING SVERIGE AB 444 803 720 911 1,8 1,7 ÖVRIGA (CA 2 300 ST) 6 420 288 20 051 965 29,8 38,6 TOTALT 23 749 575 44 816 581 100,0 100,0 DATA PER AKTIE 2023 2022 2021 2020 Förvaltningsresultat, kr/aktie* 0,57 0,42 0,38 0,43 Årets resultat kr/aktie, före och efter utspädning* 0,11 1,23 2,94 1,05 Eget kapital, kr/aktie* 14,00 14,54 16,77 11,75 NAV, kr/aktie 14,30 14,91 14,49 12,39 Utestående aktier 68 566 156 64 756 926 64 756 926 41 295 070 Genomsnittligt antal aktier* 67 658 203 64 756 926 52 183 017 40 519 463 *Antalet aktier har justerats i beräkningarna för den fondemission som registrerades hos Bolagsverket den 2 mars 2021. Handelsplats: Nasdaq Stockholm, Small Cap Kortnamn: ACRI A respektive ACRI B Acrinova A ISIN: SE0015660014 Acrinova B ISIN: SE0015660030 3 6 9 12 15 ACRI-B, kronor per aktieACRI-A, kronor per aktie Jan 23 Feb 23 Mars 23 Apr 23 Maj 23 Juni 23 Sep 23 Aug 23 Juli 23 Dec 23 Nov 23 Okt 23 0 5 10 15 20 20232022202120202019 Kr NAV ACRI-A ACRI-B Kr NAV OCH STÄNGNINGSKURS T O M 2023–12–31 BÖRSUTVECKLING 2023–01–01 – 2023–12–31 3 6 9 12 15 ACRI-B, kronor per aktieACRI-A, kronor per aktie Jan 23 Feb 23 Mars 23 Apr 23 Maj 23 Juni 23 Sep 23 Aug 23 Juli 23 Dec 23 Nov 23 Okt 23 0 5 10 15 20 20232022202120202019 Kr NAV ACRI-A ACRI-B Kr ===== SIDA 43 ===== ÅRSREDOVISNING 2023 43FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE Risker och osäkerhetsfaktorer På Acrinova arbetar vi systematiskt med att identifiera, analysera och hantera risker. Arbetet med riskhantering sker både på verksamhets ­ och projektnivå och bolagets ledningsgrupp genomför årliga riskanalyser som styrelsen sedan godkänner. Genom tydliga kontrollplaner och kontinuerlig uppföljning säkerställs kvaliteten i arbetet. Acrinova delar in riskerna i fyra huvudkategorier: operativa risker, strategiska risker, hållbarhetsrisker samt regelefterlevnad och finansiella risker. Operativa risker Hyresintäkter och vakanser Risk: Acrinovas hyresintäkter påverkas av ett flertal omvärldsfaktorer såsom konjunkturutveckling, utbud på marknaden och konkurrens. Dessutom är Acrinovas möjlighet att erbjuda lämpliga och prisvärda lokaler till kunder en viktig faktor. En vanlig orsak till minskade hyresintäkter är en minskad uthyrningsgrad exempelvis genom att hyresgäster flyttar ut från lokalerna och att bolaget därefter inte lyckas hyra ut dessa inom rimlig tid vilket i sin tur kan påverka fastighetsvärdena. En konjunkturnedgång kan även påverka kunders förmåga att fullgöra sina betalningsförpliktelser. Hantering av risk: • Nära k ontakt med kunderna gör att vi snabbt kan fånga upp förändrade förutsättningar. • God marknadskännedom gör att vi kan erbjuda lösningar och hitta möjligheter. • Regelbundna kundundersökningar ger oss god förståelse för kundernas upplevelser och ett underlag som hjälper oss att agera skyndsamt. • E tt stort antal diversifierade kunder inom olika branscher ger en god riskspridning för marknadens svängningar. • K ontinuerlig kreditbevakning av kundernas betalningsförmåga. Ökade fastighetskostnader Risk: Drifts- och underhållskostnader avser till exempel kostnaden för vatten, el, renhållning, värme samt kostnader som syftar till att långsiktigt bevara byggnadens standard. En majoritet av dessa kostnader debiteras ut till hyresgästerna men det finns en risk vid ökade kostnader att hyresgästen inte kan täcka dessa fullt ut. I den mån kostnadshöjningar inte går att kompensera genom reglering i hyreskontrakt, hyreshöjningar eller genom en ökning av serviceavgifterna i de avtal Acrinova är ansvarig för den tekniska förvaltningen, kan bolagets drifts- och underhållskostnader öka och då påverka bolagets finansiella ställning och resultat negativt. Hantering av risk: • Strukturerat arbet e med energieffektiviseringar ger lägre energikostnader. • Individuell mätning i lokalerna ger h yresgästerna möjligheten att styra den egna förbrukningen. • Solceller ger goda möjlighet er till fossilfri drift. • Implement ering av Miljöbyggnad iDrift som standard i omställningen av det äldre beståndet. • Regelbunden uppföljning a v bolagets kostnader ger god kostnadskontroll. Transaktioner Fastighetsförvärv exponerar Acrinova mot ett flertal risker, däribland i förhållande till den förvärvade fastigheten såväl som förvärvsprocessen. Under själva förvärvsprocessen görs ett antal antaganden och ställnings- taganden baserat på den undersökning av fastigheten eller bolaget som ska förvärvas samt annan information som är tillgänglig vid förvärvstid- punkten, inklusive antaganden om framtida hyresintäkter och rörelse- kostnader. Vid genomförda fastighetsförvärv utgörs riskerna även av bland annat risker kopplade till miljöförhållanden samt tekniska brister. Vid förvärv av bolag som äger fastigheter tillkommer även risker för till exempel bristfällig bokföring för den förvärvade verksamheten och legala tvister. Hantering av risk: • En väl dokument erad och genomarbetad DD-process. • Med ett dedik erat team med stor erfarenhet av transaktioner kan vi snabbt identifiera möjligheter, felaktigheter och risker i transaktionen. • God marknadskännedom. ===== SIDA 44 ===== ÅRSREDOVISNING 202344 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE Strategiska risker Bolagets IT-miljö Acrinovas förmåga att effektivt styra verksamheten och upprätthålla en god intern kontroll är beroende av välfungerande IT-system. Avbrott eller fel i kritiska system skulle kunna leda till störningar i verksamheten och viktiga affärsprocesser. Bolaget förlitar sig på IT-system i den dagliga verksamheten. Det är därför av stor vikt att IT-leverantörerna kan upprätt- hålla och uppdatera Koncernens befintliga IT-system och att Acrinova har effektiva brandväggar och antivirusprogram. Eventuella avbrott eller fel i kritiska IT-system som används av Acrinova, bland annat sådana som orsakas av sabotage, datavirus, handhavandefel, programvarufel eller datorfel, skulle kunna påverka koncernens verksamhet negativt. Hantering av risk: • Regelbundna int erna kontroller. • Behörighetsbegräsning och regelbunden granskning a v användare och behörigheter. • K ontinuerlig uppdatering och säkerhetsgenomgång av kritiska system. • Int ern information om specifika aktuella hot samt årlig policygenomgång. • K ontinuerlig risk- och sårbarhetsanalys av servrar, nätverk och enheter. Fastighetsutveckling/Projekt Bolagets affärsidé innefattar bland annat ny- och vidareutveckling av fastigheter. Möjligheten att genomföra ekonomiskt lönsamma utvecklingsprojekt är beroende av ett antal faktorer, såsom Acrinovas förmåga att anlita extern specialistkompetens, däribland konsulter som är specialiserade inom projektering, byggledning och detaljplanerings- processer. Vidare är goda kommunrelationer viktiga i samband med de olika detaljplaneprocesser som koncernen driver. Därutöver kan nyproduktionsprojekt, större ombyggnationer och renoveringar försenas och/eller bli dyrare än vad som initialt förutsågs. Förseningar vid renoveringar eller ombyggnationer kan även medföra att hyresgästerna eventuellt inte kan utnyttja lokalerna helt eller delvis från den förväntade tidpunkten, vilket skulle kunna resultera i ökade kostnader och/eller minskade intäkter. Hantering av risk: • Starkt nätv erk inom olika specialistkompetensområden. • Bra relationer med k ommuner där Acrinova är en aktör som bidrar till positiv utveckling på de orter där vi verkar. • T ät uppföljning under projektets gång ger oss möjlighet att agera snabbt på vid plötsliga förändringar. • F astpris eller takpris ger oss god ekonomisk planering. • Hyresk ontrakt signerade innan byggstart ger förutom ekonomisk trygghet i projekten även tät dialog och goda relationer med hyres- gästerna i utformningen av nya lokaler. Nyckelpersoner Att kunna attrahera, motivera och behålla kvalificerad personal och ledande befattningshavare är viktigt för koncernens verksamhet och framgång. Acrinova är beroende av nyckelpersoner som besitter kunskap och erfarenhet från fastighetsbranschen som är central för Acrinovas verksamhet. Det råder hård konkurrens om högkvalificerad personal med relevant kunskap och kompetens inom koncernens verk- samhetsområden. Hantering av risk: • Engagerat t eam som ger varandra utrymme att utvecklas och utmanas professionellt. • Marknadsmässig ersättning för samtliga medarbetare och n yckelpersoner. • Årlig medarbetarundersökningen ger ett bra underlag kring möjliga förbättringar. • A crinova besitter ett stort nätverk inom branschen vilket underlättar både i rekrytering och personlig utveckling för befintliga medarbetare. Hållbarhetsrisker Klimatförändringar För mänskligheten är klimatförändringarna en stor global risk. För fastig- hetsbolag kan klimatförändringarna bland annat innebära förändrade väderförhållanden, högre vattennivåer och förändringar i den fysiska miljön som påverkar fastigheterna. Detta kan kräva investeringar i fastig- heternas inom- och utomhusmiljö för att möta nya risker, standarder och miljöpolitiska beslut. Hantering av risk: • Nollvision och Miljöb yggnad Silver i nyproduktion skapar goda förutsätt- ningar för långsiktig och fossilfri drift av nyproducerade fastigheter. • Energiin ventering av det befintliga beståndet ger goda möjligheter till planerad energioptimering för att minska fastigheternas energi- användning och klimatpåverkan. • Miljöb yggnad iDrift som standard i det äldre beståndet möter moderna miljökrav. ===== SIDA 45 ===== ÅRSREDOVISNING 2023 45FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE Regelefterlevnad och Finansiella risker Miljöpåverkan i fastighetsbeståndet och i nyproduktion Acrinova arbetar med fastigheter och byggnader som kan påverka och påverkas av den fysiska miljön. Därför analyserar vi miljörisker som kan ha konsekvenser för vår verksamhet, våra kunder och samhället. Vi strävar efter att minimera dessa risker genom att följa lagar, regler och certifieringar, samt genom att investera i energieffektivitet och förnybar energi. Hantering av risk: • Miljöaspektfört eckning med årlig genomgång och riskbedömning av hela verksamheten. • T ydlig kravställning genom generella miljö- och hållbarhetskrav i projekt. • Noggranna DD-processer vid för värv kan bland annat identifiera möjliga miljöbelastningar av tidigare ägare. Ökade hållbarhetskrav från kunder Miljö- och klimatmedvetenheten ökar i samhället och Acrinova har sedan bolagets start arbetat med högt ställda miljökrav i projekt och nyproduktion. Fler företag ställer krav på att de fastigheter de hyr ska möta moderna hållbarhetskrav genom bland annat förnyelsebar energi och certifiering enligt välkända standarder. I det äldre beståndet är varje fastighet unik i hur långt omställningen kan göras. Fastigheter som inte möter moderna miljökrav kan därför bli svårare och mindre lönsamma att hyra ut samt svårare att finansiera. Hantering av risk: • Energiin ventering av samtliga fastigheter ger underlag till förbättringar och investeringar som bidrar till att möta nya standarder. • Omställning a v det befintliga beståndet enligt Miljöbyggnad iDrift möter och framtidssäkrar även äldre fastigheter. • F örnyelsebar och fossilfri energileverans som krav och standard. Arbetsmiljö En hållbar arbetsplats är viktig för Acrinovas medarbetares trivsel och hälsa. Acrinova strävar efter att skapa en arbetsmiljö som är trygg, säker och hälsosam, både psykosocialt och fysiskt. Om Acrinova inte erbjuder en hållbar arbetsplats riskerar bolaget att förlora kompetenta medarbe- tare, få sämre resultat och ett skadat förtroende för varumärket. Hantering av risk: • K ontroller över hur arbetsplatssäkerheten efterföljs sker kontinuerligt. • Hälsofrämjande åt gärder genom friskvårdsbidrag och sjukvårdsförsäkring. • Årlig, anon ymiserad, medarbetarenkät utvärderar den fysiska och psykosociala arbetsmiljön. • Årliga medarbetarsamtal med en handlingsplan för k ommande år • Samtliga medarbetare erbjuds hälsoundersökning varje eller vartannat år. Regelefterlevnad Som ett börsnoterat aktiebolag måste Acrinova efterleva kraven i ett antal koder, lagar och regleringar. Nya lagar och bestämmelser, eller en förändring avseende tillämpningen av nuvarande lagar och bestäm- melser som Acrinova måste beakta i sin verksamhet, eller som påverkar hyresgästers verksamhet, kan komma att ha en inverkan på koncernens verksamhet, finansiella ställning, resultat och framtidsutsikter. Det finns också en risk att Acrinovas tolkning av tillämpliga lagar och regler inte är korrekt, eller att den vedertagna tolkningen av dessa lagar kan ändras i framtiden. Hantering av risk: • Utv eckling av lagar och regelverk följs noga inom de områden som kan komma att påverka Acrinova. • Effekt er av regeländringar analyseras. • T ydliga rutiner och god intern kontroll gör att förändringar snabbt kan fångas upp. Känslighetsanalys KASSAFLÖDE* FÖRÄNDRING EFFEKT PÅ KASSAFLÖDE, TKR Uthyrningsgrad +/- 1 procentenhet +/- 1 686 Fastighetskostnader +/- 1% +/- 448 Räntekostnader +/- 1 procentenhet +/- 4 523 * Uth yrningsgrad beräknas på hyresvärdet. Beräkningen för räntekostnader inkluderar effekt av derivat. Finansiella risker För finansiella risker, se not 3 på sidan 60. ===== SIDA 46 ===== ÅRSREDOVISNING 2023 46 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE Acrinova är ett svenskt publikt aktiebolag med säte i Malmö. Acrinovas A- och B-aktie är sedan den 16 december 2022 noterad på Nasdaq Stockholm och tillämpar Svensk kod för bolagsstyrning (”Koden”). God bolagsstyrning handlar om att säkerställa att Acrinova för samtliga aktieägares räkning drivs på ett hållbart, ansvarsfullt och så effektivt sätt som möjligt. Det övergripande målet är att öka värdet för aktieägarna och på så sätt möta de krav som ägarna har på investerat kapital. De centrala externa och interna styrinstrumenten för Acrinova är Aktie- bolagslagen (2005:551) (”ABL ”), Nasdaq Stockholm Main market Rule- book, Nasdaq Stockholms Regelverk för Emittenter, Svensk kod för bolagsstyrning (”Koden”), bolagsordningen, styrelsens arbetsordning, VD-instruktion, instruktioner för styrelsens utskott. Dessutom finns det ett flertal interna policys och instruktioner som tydliggör ansvar och befogenheter inom speciella områden, till exempel instruktioner för finansiell -och ekonomisk rapportering, informationssäkerhet, upp- handling och intern kontroll som utgör väsentliga styrdokument för hela företaget. Acrinovas styrelse är ansvarig för Bolagets organisation och förvaltning av Bolagets angelägenheter. Bolagets bolagsordning saknar särskilda bestämmelser om tillsättande och entledigande av styrelseledamöter. Acrinovas bolagsordning ändrades senast vid årsstämman 2022. Bolagsordningen framgår i sin helhet på Acrinovas hemsida www.acrinova.se/hem/investor-relations/bolagsstyrning/bolagsordning/ Bolagsstämman är Acrinovas högsta beslutande organ. Årsstämman hålls årligen inom sex (6) månader efter utgången av varje räkenskapsår och äger normalt rum i Malmöområdet. Utöver fastställande av resultat- och balansräkning fattar årsstämman beslut om bland annat disposition av årets resultat, fastställa styrelsearvode, riktlinjer för ersättning till ledande befattningshavare samt väljer styrelse och externa revisorer. Kallelse till bolagsstämma sker genom Post- och Inrikes tidningar samt genom pressmeddelande och kallelse erhållen på Bolagets hemsida, www.acrinova.se. Aktieägare som är införda i aktieboken sex bankdagar före en ordinarie eller extra bolagsstämma och som har anmält sitt deltagande i den ordning som anges i kallelsen till Acrinova har rätt att delta vid stämman, personligen eller genom ombud. Dessa har rätt att delta vid stämman och vid stämman rösta för eller emot framlagda frågor samt ställa frågor till styrelsen och VD. Årsstämman 2024 äger rum den 6 maj 2024 i Malmö. Acrinova ser en sund bolagsstyrning som en viktig grund för att uppnå en förtroendefull relation till aktieägarna och andra viktiga parter. Koden syftar till att skapa en god balans mellan aktieägarna, styrelsen och den högsta ledningen. En förnuftig bolagsstyrning, med hög standard när det gäller öppenhet, tillförlitlighet och etiska värderingar, är en vägledande princip för Acrinova. Koden finns tillgänglig på www.bolagsstyrning.se. Acrinova utvärderar årligen VD:s och styrelsens arbete och hur väl bolaget efterlever Koden. Utvärderingen dokumenteras i en årlig Bolagsstyrnings- rapport och som finns tillgänglig på www.acrinova.se. Koncernens finanspolicy för hantering av finansiella risker är av speciell vikt och har utformats av styrelsen. Ansvaret för koncernens finansiella transaktioner och risker hanteras centralt av koncernens finansfunktion som leds av bolagets CFO. Den övergripande målsättningen för finans - funktionen är att tillhandahålla en kostnadseffektiv finansiering samt att minimera negativa effekter på koncernens resultat som härrör från finansiella risker. Bolagets CFO rapporterar löpande till koncernens ledning och styrelse. Utöver hanteringen av de finansiella riskerna har styrelsen utformat ett omfattande ramverk för riskhantering och intern kontroll och hur dessa ska analyseras och hanteras löpande och årligen på ett systematiskt sätt. Bolagsstyrning ===== SIDA 47 ===== Finansiella rapporter ÅRSREDOVISNING 2023FINANSIELLA RAPPORTER 47 ===== SIDA 48 ===== ÅRSREDOVISNING 2023 48 FINANSIELLA RAPPORTER Tkr not 2023 2022 Hyresintäkter* 4,5 143 345 122 435 Övriga intäkter 4,5 3 738 8 097 TOTALA INTÄKTER 147 083 130 532 Fastighetskostnader 8 -44 759 -41 099 Rörelseresultat 102 324 89 433 Central administration 6,7,8 -30 180 -38 352 Finansiella intäkter 9 1 478 394 Finansiella kostnader 9 -35 131 -24 448 Förvaltningsresultat 38 491 27 026 Resultat från andelar i intresseföretag 444 83 Nedskrivning goodwill 11 -7 500 – Realiserade värdeförändringar finansiella tillgångar 8 000 – Orealiserade värdeförändringar derivat 16 -31 920 56 592 Orealiserade värdeförändringar finansiella tillgångar – -8 000 Realiserade värdeförändringar förvaltningsfastigheter 12 – 14 744 Orealiserade värdeförändringar förvaltningsfastigheter 12 -17 966 13 039 RESULTAT FÖRE SKATT -10 451 103 485 Aktuell skatt 10 -4 631 -2 793 Uppskjuten skatt 10 22 846 -21 356 ÅRETS RESULTAT 7 764 79 336 HÄNFÖRLIGT TILL Moderbolagets aktieägare 7 764 79 336 Resultat kr/aktie, före och efter utspädning 32 0,11 1,23 Koncernens rapport över totalresultatet Årets resultat motsvarar årets totalresultat och därför presenteras endast en resultaträkning utan separat rapport för övrigt totalresultat. *Fördelningen av intäkterna har justerats i jämförelsetalen, se not 5. ===== SIDA 49 ===== ÅRSREDOVISNING 2023 49FINANSIELLA RAPPORTER Koncernens rapport över finansiell ställning TILLGÅNGAR Tkr not 2023-12-31 2022-12-31 Anläggningstillgångar Goodwill 11 32 519 40 019 Förvaltningsfastigheter 12 1 995 250 1 854 325 Maskiner och inventarier 13 612 10 832 Andelar i intresseföretag 14 17 514 4 784 Nyttjanderättstillgångar 15 9 363 8 726 Derivat 16 32 004 59 774 Övriga långfristiga fordringar 17 12 083 16 850 SUMMA ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR 2 099 344 1 995 310 OMSÄTTNINGSTILLGÅNGAR Kundfordringar 18 1 248 433 Övriga fordringar 7 834 57 990 Skattefordran 10 – 929 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 19 11 831 12 731 Likvida medel 43 058 28 311 SUMMA OMSÄTTNINGSTILLGÅNGAR 63 971 100 394 SUMMA TILLGÅNGAR 2 163 315 2 095 704 ===== SIDA 50 ===== ÅRSREDOVISNING 2023 50 Koncernens rapport över finansiell ställning i sammandrag EGET KAPITAL OCH SKULDER Tkr not 2023-12-31 2022-12-31 EGET KAPITAL Aktiekapital 20 22 855 21 586 Övrigt tillskjutet kapital 564 255 540 233 Balanserade vinstmedel inkl årets resultat 359 813 379 475 EGET KAPITAL HÄNFÖRLIGT TILL MODERBOLAGETS AKTIEÄGARE 946 923 941 294 SUMMA EGET KAPITAL 946 923 941 294 LÅNGFRISTIGA SKULDER 22 Uppskjuten skatteskuld 21 61 303 84 148 Räntebärande skulder till kreditinstitut 23 907 420 819 079 Övriga räntebärande skulder 23 – 2 000 Derivat 16 4 151 – Övriga skulder 8 762 9 016 SUMMA LÅNGFRISTIGA SKULDER 981 636 914 243 KORTFRISTIGA SKULDER 22 Räntebärande skulder till kreditinstitut 23 182 897 151 460 Övriga räntebärande skulder 23 2 000 23 150 Leverantörsskulder 15 662 25 754 Skatteskulder 10 900 – Övriga skulder 2 429 10 461 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 24 30 868 29 343 SUMMA KORTFRISTIGA SKULDER 234 756 240 168 SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 2 163 315 2 095 704 FINANSIELLA RAPPORTER ===== SIDA 51 ===== ÅRSREDOVISNING 2023 51 EGET KAPITAL HÄNFÖRLIGT TILL MODERBOLAGETS AKTIEÄGARE Tkr Aktiekapital Övrigt tillskjutet kapital Balanserade vinstmedel inkl årets resultat Totalt eget kapital EGET KAPITAL 2022-01-01 21 586 540 488 312 911 874 985 SUMMA TOTALRESULTAT 79 336 79 336 Nyemission -76 -76 Personaloptionsprogram -179 179 – Utdelning -12 951 -12 951 SUMMA TRANSAKTIONER MED MODERBOLAGETS ÄGARE – -255 -12 772 -13 027 EGET KAPITAL 2022-12-31 21 586 540 233 379 475 941 294 SUMMA TOTALRESULTAT 7 764 7 764 Nyemission 1 269 24 022 25 291 Utdelning -27 426 -27 426 SUMMA TRANSAKTIONER MED MODERBOLAGETS ÄGARE 1 269 24 022 -27 426 -2 134 EGET KAPITAL 2023-12-31 22 855 564 255 359 813 946 923 Koncernens rapport över förändringar i eget kapital FINANSIELLA RAPPORTER ===== SIDA 52 ===== ÅRSREDOVISNING 2023 52 Tkr not 2023 2022 DEN LÖPANDE VERKSAMHETEN Resultat före skatt -10 451 103 485 Betald skatt -2 810 -4 691 Justering för poster som inte ingår i kassaflödet 25 50 838 -47 038 SUMMA 37 577 51 756 FÖRÄNDRING I RÖRELSEKAPITAL Förändring av rörelsefordringar 50 248 -51 132 Förändring av rörelseskulder -16 599 -16 387 SUMMA FÖRÄNDRING AV RÖRELSEKAPITAL 33 649 -67 519 KASSAFLÖDE FRÅN DEN LÖPANDE VERKSAMHETEN 71 226 -15 763 INVESTERINGSVERKSAMHETEN Avyttring av fastigheter – 95 500 Förvärv av fastigheter – -79 000 Investeringar i fastigheter -148 917 -263 546 Förvärv av maskiner och inventarier -616 -4 991 Förändring av finansiella tillgångar* – 39 157 KASSAFLÖDE FRÅN INVESTERINGSVERKSAMHETEN -149 533 -212 880 FINANSIERINGSVERKSAMHETEN Nyupplåning räntebärande skulder 31 129 338 229 541 Amortering räntebärande skulder -34 149 -34 219 Utdelning -27 426 -12 951 Nyemission 25 291 -73 KASSAFLÖDE FRÅN FINANSIERINGSVERKSAMHETEN 93 054 182 298 PERIODENS KASSAFLÖDE 14 747 -46 346 Ingående likvida medel 28 311 74 657 UTGÅENDE LIKVIDA MEDEL 43 058 28 311 Koncernens rapport över kassaflöden FINANSIELLA RAPPORTER * Justering för 2022 har skett med 8 mkr avseende nedskrivning av fordran. Ingår numera under ej kassapåverkande poster. ===== SIDA 53 ===== ÅRSREDOVISNING 2023 53 Moderbolagets resultaträkning Tkr not 2023 2022 RÖRELSENS INTÄKTER MM Nettoomsättning 12 782 18 753 SUMMA RÖRELSENS INTÄKTER 12 782 18 753 RÖRELSENS KOSTNADER Övriga externa kostnader 7,8 -6 079 -13 672 Personalkostnader 6 -6 479 -6 171 SUMMA RÖRELSENS KOSTNADER -12 558 -19 843 RÖRELSERESULTAT 224 -1 091 RESULTAT FRÅN FINANSIELLA POSTER Resultat från andelar i intresseföretag 21 -243 Resultat från andelar i koncernföretag 29 -22 779 8 217 Realiserad väreförändring finansiell fordran 27 8 000 – Orealiserad väreförändring finansiell fordran 27 – -8 000 Orealiserad väreförändring derivat 16 -4 151 – Ränteintäkter och liknande resultatposter 9 24 009 3 386 Räntekostnader och liknande resultatposter 9 -10 587 -4 169 RESULTAT EFTER FINANSIELLA POSTER -5 263 -1 899 Bokslutsdispositioner -11 035 3 500 RESULTAT FÖRE SKATT -16 298 1 601 Aktuell skatt 10 – -391 Uppskjuten skatt 10 855 – ÅRETS RESULTAT -15 443 1 211 FINANSIELLA RAPPORTER Årets resultat motsvarar årets totalresultat och därför presenteras endast en resultaträkning utan separat rapport för övrigt totalresultat. ===== SIDA 54 ===== ÅRSREDOVISNING 2023 54 Moderbolagets balansräkning TILLGÅNGAR Tkr not 2023-12-31 2022-12-31 ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR FINANSIELLA ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR Andelar i koncernföretag 29 564 972 570 191 Andelar i intresseföretag 14 17 807 5 500 Övriga långfristiga fordringar 10 511 15 173 Uppskjuten skattefordran 10 855 – SUMMA FINANSIELLA ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR 594 145 590 864 SUMMA ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR 594 145 590 864 OMSÄTTNINGSTILLGÅNGAR KORTFRISTIGA FORDRINGAR Kundfordringar 22 – Fordringar hos koncernföretag 30 249 600 263 019 Skattefordran 10 475 – Övriga fordringar – 57 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 5 251 3 959 SUMMA KORTFRISTIGA FORDRINGAR 255 348 267 035 Kassa och bank 33 493 25 426 SUMMA OMSÄTTNINGSTILLGÅNGAR 288 841 292 461 SUMMA TILLGÅNGAR 882 987 883 325 FINANSIELLA RAPPORTER ===== SIDA 55 ===== ÅRSREDOVISNING 2023 55 Moderbolagets balansräkning EGET KAPITAL OCH SKULDER Tkr not 2023-12-31 2022-12-31 EGET KAPITAL BUNDET EGET KAPITAL Aktiekapital 22 855 21 586 SUMMA BUNDET EGET KAPITAL 22 855 21 586 FRITT EGET KAPITAL Överkursfond 562 978 538 956 Balanserat resultat -28 061 -1 846 Årets resultat -15 443 1 211 SUMMA FRITT EGET KAPITAL 519 473 538 321 SUMMA EGET KAPITAL 542 328 559 906 LÅNGFRISTIGA SKULDER Övriga räntebärande skulder 23 – 2 000 Långfristig skuld derivat 16 4 151 – Övriga långfristiga skulder 23 – 1 600 Summa långfristiga skulder 4 151 3 600 Kortfristiga skulder Skulder till koncernföretag 30 332 058 285 504 Leverantörsskulder 225 1 267 Räntebärande skulder till kreditinstitut 23 – 5 000 Övriga räntebärande skulder 23 2 000 23 150 Övriga skulder 668 1 818 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 1 557 3 081 Summa kortfristiga skulder 336 508 319 819 SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 882 987 883 325 FINANSIELLA RAPPORTER ===== SIDA 56 ===== ÅRSREDOVISNING 2023 56 Moderbolagets rapport över förändringar i eget kapital Tkr Aktiekapital Överkurs fond Balanserat resultat Årets resultat Totalt eget kapital Eget kapital 2022-01-01 21 586 539 211 2 288 8 110 571 194 ÅRETS RESULTAT 1 211 1 211 Rättelse av resultat från tidigare år 528 528 Nyemission -76 -76 Vinstdisposition 8 638 -8 638 – Personaloptionsprogram -179 179 – Utdelning -12 951 -12 951 SUMMA TRANSAKTIONER MED BOLAGETS ÄGARE – -255 -4 134 -8 638 -13 027 Eget kapital 2022-12-31 21 586 538 956 -1 846 1 211 559 906 ÅRETS RESULTAT -15 443 -15 443 Nyemission 1 269 24 022 25 291 Vinstdisposition 1 211 -1 211 – Utdelning -27 426 -27 426 SUMMA TRANSAKTIONER MED BOLAGETS ÄGARE 1 269 24 022 -26 215 -1 211 -2 135 EGET KAPITAL 2023-12-31 22 855 562 978 -28 061 -15 443 542 328 FINANSIELLA RAPPORTER ===== SIDA 57 ===== ÅRSREDOVISNING 2023 57 Moderbolagets rapport över kassaflöden Tkr not 2023 2022 DEN LÖPANDE VERKSAMHETEN Resultat före skatt -16 298 1 601 Justering för poster som inte ingår i kassaflödet 25 18 909 554 Betald inkomstskatt -475 -391 KASSAFLÖDE FRÅN DEN LÖPANDE VERKSAMHETEN FÖRE FÖRÄNDRINGAR AV RÖRELSEKAPITAL 2 136 1 764 FÖRÄNDRING I RÖRELSEKAPITAL Förändring av rörelsefordringar 12 163 1 921 Förändring av rörelseskulder 42 837 10 419 SUMMA FÖRÄNDRING AV RÖRELSEKAPITAL 55 000 12 340 KASSAFLÖDE FRÅN DEN LÖPANDE VERKSAMHETEN 57 136 14 104 INVESTERINGSVERKSAMHETEN Avyttring av andelar i dotterföretag – 38 475 Förvärv av andelar i dotterföretag – -47 381 Lämnade aktieägartillskott -17 560 -200 Förändring finansiella tillgångar 376 519 KASSAFLÖDE FRÅN INVESTERINGSVERKSAMHETEN -17 184 -8 587 FINANSIERINGSVERKSAMHETEN Förändring av räntebärande skulder 31 -29 750 -10 250 Nyemission 25 291 -76 Utdelning -27 426 -12 951 KASSAFLÖDE FRÅN FINANSIERINGSVERKSAMHETEN -31 885 -23 277 ÅRETS KASSAFLÖDE 8 067 -17 760 Ingående likvida medel 25 426 43 186 UTGÅENDE LIKVIDA MEDEL 33 493 25 426 FINANSIELLA RAPPORTER ===== SIDA 58 ===== ÅRSREDOVISNING 2023 58 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 Noter Not 2 Redovisningsprinciper Grunder för redovisningen De finansiella rapporterna har upprättats med tillämpning av redovisnings- och värderingsprinciper som följer av de av EU antagna IFRS Accounting Standards och IFRIC Interpretations samt årsredovisningslagen ÅRL. Vidare tillämpar koncernen RFR 1 Kompletterande redovisningsregler för koncerner, vilket anger de tillägg, utöver upplysningar enligt IFRS Accounting Standards, som krävs enligt bestämmelserna i ÅRL. Ändrade redovisningsprinciper Koncernens redovisningsprinciper är oförändrade jämfört med års- redovisningen för 2022. Ändring har gjorts av IAS 1 Utformning av finansiella rapporter, ändringen syftar till att öka jämförbarheten av upplysningar om tillämpade redo- visningsprinciper genom att uppmuntra att endast väsentliga principer beskrivs och att dessa beskrivningar förklarar hur dessa principer tillämpas. Beskrivningen av principerna har därför mer koncentrerats till väsentliga principer och mer fokuserats på tillämpning av dessa principer. Nya standarder vilka trätt i kraft 2023 Nya eller reviderade IFRS Accounting Standards eller övriga IFRIC- tolkningar som trätt i kraft efter 1 januari 2023 har inte haft någon nämnvärd effekt på koncernens finansiella rapporter. Nya standarder som träder i kraft 2024 De ändrade IFRS Accounting Standards som hittills antagits av International Accounting Standards Board (IASB) bedöms inte få någon väsentlig effekt på koncernens redovisning. Samma sak gäller för svenska regelverk. Grunder för rapporternas upprättande Moderbolagets redovisningsvaluta är svenska kronor, vilket också är koncernens rapporteringsvaluta. Samtliga belopp är angivna i tusentals kronor om inte annat anges. Koncernens förvaltningsfastigheter och räntederivat värderas till verkligt värde. Övriga tillgångar och skulder värderas utifrån anskaffningsvärdet. Tillgångs- och rörelseförvärv Förvärv kan klassificeras antingen som rörelseförvärv eller som till- gångsförvärv. En individuell bedömning görs för varje enskilt förvärv. Tillgångsförvärv Om köpeskillingen för aktierna i ett företagsförvärv är hänförligt till marknadsvärdet på förvärvade fastigheter utgör förvärvet ett till- gångsförvärv. Vid tillgångsförvärv fördelas anskaffningskostnaden på de enskilda till- gångarna och skulderna baserat på deras verkliga värden vid förvärvs- tidpunkten. Transaktionskostnader och värdeförändringar av villkorade köpeskillingar läggs till anskaffningsvärdet för förvärvade nettotillgångar vid tillgångsförvärv. Rörelseförvärv Förvärvsmetoden används för redovisning av koncernens rörelseförvärv, dvs i de undantagsfall som det inte är ett tillgångsförvärv. Anskaffnings- värdet för ett förvärv utgörs av verkligt värde på överlåtna tillgångar, skulder och de aktier som emitterats av koncernen. I anskaffningsvärdet ingår även verkligt värde på alla tillgångar eller skulder som är en följd av eventuell avtalad villkorad köpeskilling. Uppskjuten skatt redovisas på identifierade övervärden. Transaktionskostnader redovisas i resultatet när de uppstår. Eventuell positiv skillnad mellan anskaffningskostnader för aktier och koncernens andel av det verkliga värdet på den förvärvade rörelsens identifierbara tillgångar och skulder redovisas som koncernmässig goodwill. Är skillnaden negativ redovisas den direkt i resultaträkningen. Intäktsredovisning Samtliga förvaltningsfastigheter hyrs ut under operationella leasingavtal. Hyresintäkterna avser den debiterade hyran samt tilläggsdebiteringar i form av bland annat fastighetsskatt, el, värme och kyla som ingår i hyres- kontrakten. Tidigare år redovisades utdebiterade tilläggsdebiteringar som serviceintäkter, från och med år 2023 ingår tilläggsdebiteringarna i hyresintäkter. Jämförelsetalen har räknats om. Hyresintäkter inklusive tillägg aviseras i förskott och periodisering av hyrorna sker linjärt så att endast den del av hyrorna som belöper på pe- rioden redovisas som intäkter. Från och med den 1 januari 2023 redovisas även hyresrabatter linjärt över kontraktstiden. Eventuell förlängning av hyresperioden beaktas inte vid sådan periodisering. Jämförelse t alen har ej räknats om retroaktivt på grund av svårigheter att få fram korrekt historisk data i förhållande till beloppets ringa storlek. Ersättning i samband med uppsägning av hyresavtal i förtid intäktsförs direkt om inga förpliktelser kvarstår gentemot hyresgästen. Vinster och förluster från fastighetsförsäljning redovisas i normalfallet på tillträdesdagen. Övriga intäkter utgörs av utdebiterade förvaltningsarvoden samt övriga intäkter som ej ingår i hyreskontrakten. Fastighetskostnader I fastighetskostnader ingår kostnader för drift, skötsel, underhåll, repa- rationer samt fastighetsskatt för fastighetsbeståndet. Central administration Central administration utgörs av kostnader för koncerngemensamma funktioner så som affärsutveckling, marknadsföring, finansiering samt personalkostnader. Ersättningar till anställda Koncernens pensionsplaner för ersättning efter avslutad anställning omfattar endast avgiftsbestämda pensionsplaner. I avgiftsbestämda planer betalar koncernen fastställda avgifter till en separat juridisk en- het. När avgiften är betald har koncernen inga ytterligare förpliktelser. Kortfristiga ersättningar till anställda, inklusive semesterersättning, är kortfristiga skulder som ingår i posten Övriga skulder eller Upplupna kostnader, värderade till det diskonterade belopp som koncernens väntas betala till följd av den outnyttjade rättigheten. FINANSIELLA RAPPORTER Not 1 Allmän information Acrinova AB (publ), org.nr 556984-0910, är ett publikt svenskt aktie- bolag som har sitt säte i Malmö, Sverige. Huvudkontorets adress är Lilla Nygatan 7, 211 38 Malmö. Moderbolagets aktier är noterade på Nasdaq Stockholm sedan 16 december 2022. Acrinova är ett fastighetsbolag verksamt i södra Sverige med fokus på den svenska sidan av Öresundsregionen. Bolagets affärsidé är att äga, förvalta, utveckla och bygga fastigheter med hög utvecklingspotential för att skapa långsiktigt hållbara värden. Verksamheten bedrivs i en koncern genom dotterbolag. De finansiella rapporterna för perioden 1 januari till 31 december 2023 har godkänts för utfärdande av styrelsen den 3 april 2024. Koncernens resultat- och balansräkning och moderbolagets resultat- och balansräkning kommer att framläggas för beslut om fastställelse på årsstämman den 6 maj 2024. ===== SIDA 59 ===== ÅRSREDOVISNING 2023 59 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 Finansiella intäkter och kostnader Finansiella intäkter och kostnader redovisas i den period de avser och beräknas enligt effektivräntemetoden. Finansiella kostnader utgörs av räntekostnader på lån, räntekupong på ränteswappar, leasingkostna- der och tomträttsavgälder. Värdeförändringar på förvaltningsfastigheter och finansiella tillgångar Realiserade värdeförändringar på fastigheter redovisas på kontrakts- dagen och beräknas som köpeskillingen minus försäljningsomkostna- der minus bokfört värde inklusive tidigare orealiserade värdeföränd- ringar. Orealiserade värdeförändringar beräknas utifrån värderingen vid periodens slut jämfört med värderingen vid periodens början. Räntederivat till verkligt värde med värdeförändringar i resultatet. Vär- deförändringar beräknas utifrån värderingen vid årets slut jämfört med värderingen föregående år, alternativt verkligt värde vid anskaffnings- tillfället om räntederivatavtalet ingåtts under året. Värdeförändringarna på fastigheter, räntederivat och finansiella till- gångar redovisas på egna rader i resultatet. Inkomstskatter Redovisning av inkomstskatter inkluderar aktuell skatt och uppskjuten skatt. Skatten redovisas i resultatet. När förvärv sker av andelar i dotterbolag utgör förvärvet antingen ett för- värv av rörelse eller tillgångar. Vid rörelseförvärv redovisas uppskjuten skatt till nominellt gällande skattesats utan diskontering. Vid tillgångs- förvärv redovisas ingen separat uppskjuten skatt vid anskaffningstid- punkten utan tillgången redovisas till ett anskaffningsvärde motsvarande tillgångens verkliga värde efter avdrag för rabatt för uppskjuten skatt. Vid efterföljande värdering av förvärvad fastighet till verkligt värde kommer skatterabatten helt eller delvis att ersättas av en redovisad värdeförändring av fastigheten. Efter förvärvstidpunkten för ett till- gångsförvärv redovisas uppskjuten skatt endast på förändringen av re- dovisat verkligt värde och förändringar av skattemässigt värde som uppkommer efter förvärvstidpunkten. Goodwill Goodwill som uppkommer vid rörelseförvärv utgör skillnaden mellan anskaffningsvärdet och koncernens andel av verkligt värde på förvärva- de dotterbolags identifierbara nettotillgångar vid förvärvstidpunkten. Förvaltningsfastigheter Koncernens fastigheter innehas i syfte att generera hyresintäkter och värdestegring. Samtliga koncernens fastigheter klassificeras som för- valtningsfastigheter. Förvaltningsfastigheter redovisas till verkligt vär- de per balansdagen. Samtliga fastigheter är klassificerade i nivå 3 en- ligt IFRS 13, dvs att värdet baseras på en analys av varje fastighets status och hyres- och marknadssituation. Koncernens princip är att värdera samtliga fastigheter löpande under en ettårsperiod genom oberoende externa auktoriserade fastighets- värderare som värderar utifrån koncernens förutsättningar. Detta har för fastighetsbeståndet gjorts löpande under året varav ca tre fjärde- delar av beståndet är externt värderat under Q4 2023. I tillägg till de externa värderingarna görs vid varje kvartalsavslut interna värderingar. De externa värderingarna tillsammans med de interna värderingarna ligger till grund för fastställt värde per balansdagen. Verkligt värde fastställs genom bedömning av marknadsvärdet för var- je enskilt värderingsobjekt. Som huvudmetod vid värderingen har en så kallad kassaflödesanalys använts där ett kalkylmässigt framtida drift- netto beräknats under en tioårig kalkylperiod med hänsyn tagen till nuvärdet av ett bedömt marknadsvärde vid kalkylperiodens slut. Av- kastningskraven är individuella per fastighet beroende på analys av genomförda transaktioner och fastigheternas marknadsposition. Om något skulle indikera en väsentlig värdeförändring för en enskild fastig- het genomförs en ny extern värdering för att fastställa ett nytt verkligt värde, oberoende av när tidigare värdering gjorts. Nyligen förvärvade fastigheter värderas till anskaffningsvärde, vilket inkluderar till förvärvet direkt hänförliga kostnader. Till redovisat värde läggs även tillkommande utgifter, dock endast om det är sannolikt att de framtida ekonomiska fördelarna som är förknippade med tillgången kommer att komma företaget till del och anskaffnings- värdet kan beräknas på ett tillförlitligt sätt. Löpande underhåll och re- parationer kostnadsförs i den period de uppkommer. Låneutgifter som är direkt hänförliga till större ny- och tillbyggnader aktiveras. Materiella anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar redovisas till anskaffningsvärdet minskat med ackumulerade avskrivningar och nedskrivningar. I de fall en materiell anläggningstillgång består av flera betydande delar fördelas anskaffnings- värdet på dessa delar. Tillkommande utgifter läggs till anskaffningsvärdet endast om det är sannolikt att framtida ekonomiska fördelar som är förknippade med tillgången kommer att komma företaget till del och anskaffningsvärdet kan beräknas på ett tillförlitligt sätt. Avskrivningarna baseras på anskaffningsvärdet vilka, efter avdrag för eventuella rest- värden, fördelas över uppskattad nyttjandeperiod. Nyttjandeperiod och restvärde prövas varje balansdag och justeras vid behov. Finansiella tillgångar och skulder Finansiella tillgångar som redovisas i balansräkningen inkluderar bland till- gångarna likvida medel, hyresfordringar, räntederivat och lånefordringar. Bland skulderna återfinns leverantörsskulder, låneskulder samt räntederivat. Koncernen innehar derivatinstrument som värderas till verkligt värde via resultaträkningen och som redovisas som derivattillgång eller derivat- skuld beroende på om det verkliga värdet är positivt eller negativt. Värdeförändringar redovisas löpande i resultatet eftersom säkrings- redovisning inte tillämpas. Derivatinstrument utgörs av ränteswappar där företaget erhåller rörlig ränta och betalar fast ränta. Ränteswapparna värderas till verkligt värde i balansräkningen. Räntekupongdelen redo- visas löpande i årets resultat som en del av räntekostnader alternativt ränteintäkter. Orealiserade förändringar i verkligt värde på ränteswap- parna redovisas i resultatet mellan Förvaltningsresultat och Resultat före skatt på raden Orealiserade värdeförändring derivat. Övriga finansiella tillgångar värderas till upplupet anskaffningsvärde om de innehas inom ramen för en affärsmodell vars mål är att inneha de finansiella tillgångarna och inkassera avtalsenliga kassaflöden och avtalsvillkoren för de finansiella tillgångarna ger upphov till kassaflöden som endast är betalningar av kapitalbelopp och ränta på det utestående kapitalbeloppet. De finansiella skulderna består av upplåning från kreditinstitut och leverantörsskulder och värderas till upplupet anskaffningsvärde. Låneutgifter Lånekostnader belastar resultatet för det år till vilket de hänför sig, utom till den del de inräknas i ett byggprojekts anskaffningskostnad. Koncernen aktiverar låneutgifter som är hänförliga till ny- och tillbyggnad av en tillgång. Leasing Leasingavtal redovisas som en nyttjanderättstillgång samt en leasings- kuld i balansräkningen. Anskaffningsvärdet utgörs av de diskonterade återstående leasingavgifterna för icke uppsägningsbara leasingperioder. Koncernens väsentliga leasingavtal utgörs av avtal avseende tomträtter. Leasingavtal avseende tomträtter bedöms ha evig nyttjandetid varvid leasingavgiften i son helhet redovisas som räntekostnad. Moderbolagets redovisningsprinciper Årsredovisningen för moderbolaget har upprättats enligt Årsredovisnings- lagen (ÅRL) och Rådet för finansiell rapporterings rekommendationer RFR 2 Redovisning för juridiska personer. Moderbolaget tillämpar samma redovisningsprinciper som koncernen förutom i de fall annat följer av bestämmelserna i årsredovisningslagen eller inte är möjligt med hänsyn till sambandet mellan redovisning och beskattning. Moderbolaget har valt att inte tillämpa IFRS 9. Detta innebär att finansiella tillgångar som är anskaffade med avsikt att innehas kortsiktigt redovisas i enlighet med lägsta värdets princip till det lägsta av anskaffningsvärdet och marknadsvärdet. Finansiella tillgångar som innehas på lång sikt kommer i efterföljande redovisning värderas till anskaffningsvärde med bedömning av om nedskrivning föreligger. Innehav i dotterföretag, intresseföretag och övriga företag, värderas utifrån anskaffningsvärdet vari ingår förvärvsrelaterade utgifter. I de fall det redovisade värdet avseende investeringen överstiger återvinnings- värdet, sker nedskrivning. Samtliga erhållna och lämnade koncernbidrag redovisas som boksluts- disposition. FINANSIELLA RAPPORTER ===== SIDA 60 ===== ÅRSREDOVISNING 2023 60 FINANSIELLA RAPPORTER Not 3 Finansiella risker och finanspolicy Acrinova är finansierat med eget kapital och skulder, där majoriteten av skulderna utgörs av räntebärande skulder. Andelen eget kapital påverkas av vald finansiell risknivå som i sin tur påverkas av långivarens krav på eget kapital för att erbjuda marknadsmässig finansiering. Det rådande ränteläget i Sverige har fått en betydande inverkan på fastig- hetsmarknaden, med både högre räntenivåer samt större svårigheter vid kapitalanskaffning. Detta har och kan även fortsättningsvis komma att ha en viss negativ effekt på fastighetsvärden. Finanspolicy Koncernen är genom sin verksamhet exponerad för fyra olika slags finansiella risker. Med finansiella risker avses finansieringsrisk, likviditetsrisk, ränterisk, och kreditrisk. Finanspolicyn anger riktlinjer och regler för hur finansverksamheten skall bedrivas samt fastställer ansvarsfördelning och administrativa regler. Avsteg från koncernens finanspolicy kräver styrelsens godkännande. Ansvaret för koncernens finansiella transaktioner och risker hanteras centralt av moderbolagets finansavdelning. Den finansiella riskhanteringen sker på portföljnivå. Finansiella transaktioner skall genomföras utifrån en bedömning av koncernens samlade behov av likviditet, finansiering och ränterisk. Finanspolicy Mål Utfall 2023 Genomsnittlig kapitalbindning >1,5 år 2,6 år Andel kapitalförfall inom 1 år < 50% 16,9% Genomsnittlig räntebindning* 1-5 år 2,5 år Antal räntejusteringar inom 1 år* < 60% 40,9% Andel lån till rörlig ränta* < 60% 40,7% Antal kreditgivare >1 st 8 st * Beräkning a v genomsnittlig räntebindning, antal räntejusteringar inom 1 år och andel lån till rörlig ränta inkluderar effekter av räntederivat. Finansieringsrisk Koncernens verksamhet har historiskt finansierats med banklån och eget kapital och det är sannolikt att det är även från dessa finansie- ringskällor det kapital som krävs för att finansiera framtida förvärv och investeringskostnader samt refinansiering av befintliga banklån kommer att erhållas. Andelen eget kapital påverkas av vald finansiell risknivå som i sin tur påverkas av långivarens krav på eget kapital för att erbjuda marknadsmässig finansiering. Med finansieringsrisk avses risken att Acrinova inte kan finansiera sig i framtiden eller endast till kraftigt ökade kostnader. Acrinova arbetar kontinuerligt med att ta upp nya lån, omförhandla befintliga lån samt säkerställa att det finns tillräckligt med kapital för att genomföra bolagets strategi. Det rådande ränteläget i Sverige kan komma att få en betydande inverkan på fastighetsmarknaden med både högre finansieringskostnader och negativ effekt på fastighetsvärdena. Bolaget eftersträvar en fördelning mellan olika långivare samt diffe- rentierade bindningstider i enlighet med fastlagd finanspolicy för att reducera finansieringsrisken. Optimal kapitalbindningstid utvärderas utifrån prissättning och refinansieringsrisk. Av bolagets lån utgör andelen med lång kapitalbindning (över tolv månader) 83,1 procent (82,5). Den genomsnittliga kapitalbindningen vid räkenskapsårets utgång uppgick till 2,6 år (2,7 år). Likviditetsrisk Med likviditetsrisk avses risken att sakna tillräckligt med likvida medel för att kunna fullfölja företagets betalningsåtaganden avseende investe- ringar, rörelsekostnader, räntor och amorteringar. Enligt finanspolicyn skall det alltid finnas tillräckligt med kontanta medel och garanterade krediter för att täcka det löpande likviditetsbehovet. Styrelsen kan oaktat långsiktigt mål besluta om tillfälligt ökad likviditet till exempel vid ökad beredskap för större affärer. Per balansdagen uppgick Acrinovas likvida medel till 43,1 Mkr (28,3). Per den 31 december 2023 har Acrinova utöver likvida medel även en checkkredit på 20 Mkr samt garanterade kreditfaciliteter om totalt 50 Mkr som kan nyttjas vid behov. Per 31 december 2023 är samtliga outnyttjade. Ränterisk Med ränterisk avses risken för fluktuationer i kassaflöde och resultat till följd av förändringar i räntenivåer. Ränteläget i Sverige under det senaste året har haft en negativ inverkan på fastighetsmarknaden och har i vissa fall lett till lägre värderingar på fastigheter. Mot bakgrund av den höga inflationen har Riksbanken beslutat att höja reporäntan ett flertal gånger, vilket har fått och kommer få en väsentlig påverkan på räntenivåerna på både kort och lång sikt. En ökning av räntenivåerna kan även få en negativ effekt på marknadsvärdet av koncernens fastig- hetsbestånd. För att hantera ränterisken och att nå önskad räntebindning nyttjas räntederivat. Den genomsnittliga räntan per 31 december 2023 var 4,00 procent (3,39) med beaktande av bolagets räntederivat. Vid samma tidpunkt uppgick den genomsnittliga räntebindningstiden till 2,5 år (3,4 år). Givet samma låneskuld och samma räntebindningstider som rådde per den 31 december 2023, skulle en ökning av räntan på Bolagets samtliga utestående lån, med beaktande av bolagets räntesäkrings- arrangemang, med 1 procentenhet ha ökat Acrinovas räntekostnad med cirka +/– 4,5 miljoner kronor på årsbasis. Kreditrisk Risken för att koncernens kunder inte uppfyller sina åtaganden, det vill säga att betalning ej erhålls för kundfordringar, utgör en kundkreditrisk. Koncernens kunder kreditkontrolleras varvid information om kundernas finansiella ställning inhämtas från olika kreditupplysningsföretag. En beräkning av kreditrisken görs i samband med nyuthyrning och lokal- anpassning för befintlig kund. Depositioner av förtida hyror eller annan säkerhet krävs för kunder med låg kreditvärdighet eller otillräcklig kredithistorik. I syfte att följa kundernas kreditvärdighetsutveckling sker en löpande kreditbevakning. Majoriteten av koncernens intäkter består av hyresintäkter som betalas i förskott av hyresgästerna varvid risken bedöms som låg. 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 ===== SIDA 61 ===== ÅRSREDOVISNING 2023 61FINANSIELLA RAPPORTER Not 4 Segmentsrapportering Till och med kvartal 2 2023 har koncernen rapporterat två rörelse- segment, Egna fastigheter och Förvaltning. Segmentet Förvaltning har varit av mindre omfattning och har redovisats under under Övrigt. Då Förvaltning under 2023 ytterligare har minskat i omfattning utgör detta inte längre ett separat rörelsesegment och högste verkställande beslutsfattare följer inte upp det separat då det inte längre är att betrakta som väsentligt. Från och med kvartal 3 2023 rapporterar koncernmen därför endast ett rörelsesegment, vilket utgör koncernen i sin helhet. Acrinova har ingen hyresgäst vars hyra utgör mer än 10 % av koncernens totala hyresintäkter. All verksamhet bedrivs i södra Sverige och således har total omsättning uppkommit i Sverige och samtliga anläggningstill- gångar finns i Sverige. Not 5 Hyres- och serviceintäkter 2023 2022 Kontraktsförfallostruktur Antal kontrakt Odiskonterade kontraktsårsvärde Andel av värdet Antal kontrakt Odiskonterade kontraktsårsvärde Andel av värdet Avtalade hyresintäkter inom 1 år 107 23 385 16% 81 10 331 8% Avtalade hyresintäkter mellan 1 och 2 år 26 12 629 9% 33 18 052 15% Avtalade hyresintäkter mellan 2 och 3 år 22 24 721 17% 19 9 425 8% Avtalade hyresintäkter mellan 3 och 4 år 18 17 161 12% 12 20 105 16% Avtalade hyresintäkter mellan 4 och 5 år 12 12 701 9% 12 14 418 12% Avtalade hyresintäkter senare än 5 år 21 54 523 38% 25 50 846 41% Summa 206 145 120 100% 182 123 177 100% Tillsvidarekontrakt 147 13 326 113 9 472 Samtliga hyreskontrakt klassificeras som operationell leasing. Utifrån de hyresavtal som koncernen besitter, har Acrinova konstaterat att de vidaredebiterade kostnader för bland annat fastighetsskatt, el och värme är underordnad hyreskontrakten och att ersättningen ska anses utgöra hyra. Hyresintäkter utgörs därmed av den utdebiterade hyran samt de tilläggsdebiteringar i form av bland annat fastighetsskatt, el, värme och kyla som ingår i hyreskontrakten. Övriga intäkter utgörs av utdebiterade förvaltningsarvoden samt övriga intäkter som inte ingår i hyreskontrakten. Tidigare år redovisades utdebiterade tilläggsdebiteringar som serviceintäkter, jämförelsetalen har räknats om. Från och med i år periodiseras hyresreduktioner linjärt över hela den aktuella kontraktsperioden. Eventuell förlängning av hyresperioden beaktas inte vid sådan periodisering. 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 ===== SIDA 62 ===== ÅRSREDOVISNING 2023 62 FINANSIELLA RAPPORTER Not 6 Personal och styrelse Koncern Moderbolag Antal anställda 2023 2022 2023 2022 Medelantal anställda 12 12 2 2 Varav kvinnor 8 7 1 1 Styrelse Ledande befattningshavare Könsfördelning 2023 2022 2023 2022 Män 5 5 3 2 Kvinnor 1 1 2 2 TOTALT 6 6 5 4 Personal och styrelse Koncern Moderbolag Löner, arvoden och förmåner, tkr 2023 2022 2023 2022 Styrelsen 966 662 966 662 Verkställande direktör - Ulf Wallén 2 142 2 009 2 142 2 009 Övriga ledande befattningshavare 3 697 2 627 1 339 1 295 Övriga anställda 4 344 4 744 – 244 SUMMA 11 150 10 042 4 448 4 210 Koncern Moderbolag Sociala avgifter inkl löneskatt 2023 2022 2023 2022 Styrelsen 242 208 242 208 Verkställande direktör - Ulf Wallén 766 721 766 721 Övriga ledande befattningshavare 1 307 915 492 450 Övriga anställda 1 469 1 507 – 16 SUMMA 3 784 3 351 1 499 1 394 2023 Styrelsearvode Belopp i tkr Roger Stjernborg Eriksson 241 500 Ylwa Karlgren 144 900 Joakim Stenberg 144 900 Claes Olsson 144 900 Peter Åman 144 900 Mats Paulsson 144 900 Summa 966 000 2022 Styrelsearvode Belopp i tkr Mats Nilstoft 236 500 Ylwa Karlgren 141 900 Joakim Stenberg 141 900 Claes Olsson 141 900 Summa 662 200 För verkställande direktören finns inget avtal om avgångsvederlag. Antal övriga ledande befattningshavare i koncernen är 4 personer den 31 december 2023. Riktlinjer för ersättnig till ledande beslutfattare fastställdes vid årsstämman den 28 april 2023. Den totala lönekostnaden inkluderar utbetalning av rörlig ersättning till VD om 20 tkr och till ledande befattningshavare om 45 tkr. Förutom styrelsearvode har även ett konsultarvode avseende tjänster kopplade till fastighetsförvärv, finansiering och projektutveckling på 749 tkr (720) betalts ut till av styrelse- ordförande ägt bolag. Koncern Moderbolag Avtalsenliga pensionskostnader 2023 2022 2023 2022 Styrelsen – – – – Verkställande direktör - Ulf Wallén 383 370 383 370 Övriga ledande befattningshavare 598 371 293 176 Övriga anställda 377 343 – 7 SUMMA 1 358 1 083 675 552 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 ===== SIDA 63 ===== ÅRSREDOVISNING 2023 63FINANSIELLA RAPPORTER Not 7 Arvode och kostnadsersättning till revisorer Koncern Moderbolag 2023 2022 2023 2022 KPMG AB Revisionsuppdrag 977 – 470 – Skatterådgivning 23 – 23 – Revisionsverksamhet utöver revisionsuppdrag 230 – 230 – Övriga uppdrag 57 – 57 – SUMMA 1 287 – 780 – Grant Thornton Sweden AB Revisionsuppdrag 108 891 – 323 Skatterådgivning 6 176 6 176 Revisionsverksamhet utöver revisionsuppdrag 69 83 69 83 Övriga uppdrag 83 2 042 83 2 042 SUMMA 266 3 192 158 2 624 Koncern Moderbolag Central administration 2023 2022 2023 2022 Personalkostnader 15 563 14 608 6 479 6 171 IT, reklam- och lokalkostnader 3 248 2 080 956 1 241 Revisionsarvoden 1 085 891 470 323 Avskrivningar inventarier 1 616 4 779 – – Övriga kostnader 8 668 15 994 4 653 12 108 SUMMA 30 180 38 352 12 558 19 843 Not 8 Rörelsens kostnader fördelade på kostnadsslag Koncern Fastighetskostnader 2023 2022 Material 28 24 Reparation och underhåll 15 358 13 348 Fastighetsskatt och tomträttsavgäld 5 387 4 574 El, värme, va 21 013 19 105 Övriga fastighetskostnader 2 973 4 048 SUMMA 44 759 41 099 Med revisionsuppdrag avses lagstadgad revision av års- och koncernredovisningen och bokföringen samt styrelsen och verkställande direktörens förvaltning samt revision och annan granskning utförd i enlighet med överenskommelse eller avtal. Detta inkluderar övriga arbetsuppgifter som det ankommer på bolagets revisor att utföra samt rådgivning eller annat biträde som föranleds av iakttagelser vid sådan granskning eller genomförande av sådana övriga arbetsuppgifter. Ränteintäkter och räntekostnader hänför sig huvudsakligen till finansiella skulder värderade till upplupet anskaffningsvärde, förutom ränteintäkter/räntekostnader på räntederivat, då ränteswappar värderas till verkligt värde. Not 9 Finansiella intäkter och kostnader Koncern Moderbolag 2023 2022 2023 2022 Ränteintäkter 1 478 394 1 218 300 Ränteintäkter koncernbolag – – 6 771 3 086 Ränteintäkt/kostnad räntederivat 16 020 1 277 16 020 1 277 Räntekostnader -50 162 -24 925 -1 245 -3 847 Räntekostnader koncernbolag – – -9 342 -1 599 Räntekostnad leasing, inkl tomträtt -989 -800 – – SUMMA -33 653 -24 054 13 422 -783 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 ===== SIDA 64 ===== ÅRSREDOVISNING 2023 64 FINANSIELLA RAPPORTER Not 10 Skatt Koncern Moderbolag Skatt på årets resultat 2023 2022 2023 2022 Aktuell skatt -4 631 -2 793 – -391 Uppskjuten skatt fastigheter -3 047 -9 640 – – Uppskjuten skatt underskottsavdrag 1 582 – – – Uppskjuten skatt räntebegränsningsavdrag 6 480 2 073 Uppskjuten skatt derivat 5 920 -10 469 855 – Uppskjuten skatt övrigt 11 911 -3 320 – – SUMMA 18 215 -24 149 855 -391 Avstämning av effektiv skattesats Resultat före skatt -10 451 103 485 -16 298 1 601 Skatt enligt gällande skattesats 20,6 % (20,6 %) 2 153 -21 318 3 357 -330 Skatteeffekt av: Ej skattepliktiga intäkter vid försäljning av aktier i dotterbolag – 5 181 – 1 693 Övriga ej skattepliktiga intäkter 14 870 37 562 37 Nedskrivning andelar i intresseföretag – -1 648 – -1 648 Återföring av nedskrivning andelar i intressebolag 1 648 – 1 648 – Nedskrivning av goodwill -1 545 – – – Resultat avyttring fastighet – -1 309 – – Övriga ej avdragsgilla kostnader -31 -2 416 -5 567 -112 Skatt hänförlig till tidigare år -30 -350 – –31 Utnyttjande av underskott tidigare år 119 12 – – Skattemässiga avskrivningar 1 009 260 – – Övriga skattemässiga justeringar 21 -2 598 – – REDOVISAD SKATT 18 215 -24 149 – -391 Not 11 Goodwill I juni 2016 förvärvades Norama Asset Management AB och i samband med förvärvet uppstod en goodwillpost enligt IFRS 3. Denna avser värde av vinstgeneringsförmågan i det förvärvade bolaget. Enligt IAS 38 – Immateriella tillgångar – skall det bokförda värdet på goodwill testas årligen. Testet ska genomföras per kassagenererande enhet. Acrinova har endast identifierat en kassagenererande enhet, Acrinova Förvaltning AB. Vid indikation på minskat värde, prövas det för nedskrivning enligt IAS 36. Koncernen utvärderar årligen om nedskrivningsbehov föreligger vad gäller goodwill. Nedskrivningsprövning av goodwill beräknas genom att ta fram återvinningsbart belopp för förvärvade bolaget baserat på beräkningar av nyttjandevärde. Denna beräkning utgår från uppskattade framtida kassaflöden baserade på budget för 2024 samt prognoser för perioden 2025– 2028. Prognoser utarbetas baserade på ett antal huvudantaganden avseende framtida tillväxt och kostnadsutveckling. Bortom prognostiden har tillväxttakt antagits till 3% (3). Under räkenskapsårts andra kvartal genomfördes en nedskrivning av koncernens goodwill på -7 500 tkr som en konsekvens av viss förskjutning av till- växtprognosen samt marknadens förändrade riskbenägenhet, vilket har påverkat den diskonteringsränta som använts vid test av värdet på bolagets goodwill. Acrinova har inte identifierat något ytterligare nedskrivningsbehov vid det senast genomförda nedskrivningstestet per 2023-12-31. Den dis- konteringsränta som använts (WACC före skatt) har beräknats till 13,53% (12,92%).En känslighetsanalys visar att EBITDA kommer att behöva sjunka 10 procentenheter (4) innan en mindre nedskrivning av goodwillen på 1,7 Mkr blir aktuell. Företagsledningen bedömer att inga rimliga förändringar i de viktiga antagandena förutom förändring av EBITDA leder till att det beräknade sammanlagda återvinningsvärdet på enheterna blir lägre än deras sammanlagda redovisade värde. Koncern Ackumulerade anskaffningsvärden 2023 2022 Vid årets början 40 019 40 019 Nedskrivning -7 500 0 SUMMA 32 519 40 019 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 ===== SIDA 65 ===== ÅRSREDOVISNING 2023 65FINANSIELLA RAPPORTER Förvaltningsfastigheter redovisas till verkligt värde per balansdagen. Samtliga fastigheter är klassificerade i nivå 3 enligt IFRS, dvs att värdet base- ras på en analys av varje fastighets status och hyres- och marknadssituation. Tillvägagångsätt fastighetsvärdering Koncernens princip är att värdera samtliga fastigheter löpande under en ettårsperiod genom oberoende externa auktoriserade fastighetsvärderare som värderar utifrån koncernens förutsättningar. Detta har för fastighetsbeståndet gjorts under perioden mars 2023 till december 2023 varav 73% av beståndet är externt värderat under kvartal 4 2023. I tillägg till de externa värderingarna görs vid varje kvartalsavslut interna värderingar. De externa värderingarna tillsammans med de interna värderingarna ligger till grund för fastställt värde per balansdagen. Verkligt värde fastställs genom bedömning av marknadsvärdet för varje enskilt värderingsobjekt. Som huvudmetod vid värderingen har en så kallad kassaflödesanalys använts där ett kalkylmässigt framtida driftnetto beräknas under en tioårig kalkylperiod med hänsyn tagen till nuvärdet av ett bedömt marknadsvärde vid kalkylperiodens slut. Avkastningskraven är individuella per fastighet beroende på analys av genomförda transaktioner och fastigheternas marknadsposition. Om något skulle indikera en väsentlig värdeförändring för en enskild fastighet genomförs en ny extern värdering för att fastställa ett nytt verkligt värde, oberoende av när tidigare värdering gjorts. Nyligen förvärvade fastigheter värderas till anskaffningsvärde. Not 12 Förvaltningsfastigheter Tkr 2023-12-31 2022-12-31 Verkligt värde per 1 januari 1 854 325 1 603 550 Förvärv – 79 000 Investeringar 148 917 250 736 Försäljningar – -92 000 Omklassificering 9 974 – Värdeförändringar -17 966 13 039 VERKLIGT VÄRDE VID PERIODENS UTGÅNG 1 995 250 1 854 325 Känslighetsanalys fastighetsvärde Värdeförändring före skatt, % Resultateffekt, Tkr Soliditet, % Belåningsgrad, % +1 19 953 44,3 54,2 0 0 43,8 54,7 -1 -19 953 43,2 55,3 Känslighetsanalys värdeförändring Påverkan på fastighetsvärde Förändring Påverkan värde, Tkr Belåningsgrad, % Direktavkastningskrav 0,5% -78 551 57,0 -0,5% 94 825 52,3 Hyresintäkter 5% 74 157 52,8 -5% -74 157 56,9 Långsiktig vakansgrad 2% 23 046 54,1 -2% -25 909 55,5 Drift- och underhållskostnader 10% -40 069 55,9 -10% 40 069 53,7 Avkastningskrav per 2023-12-31 Fastigehtstyp Direkt avkastning s - krav initialt, % Direktavkastnings- krav restvärde, % Extern handel/Service 4,43-6,69 5,96-7,50 Bostäder 3,63-4,25 3,45-4,25 Samhällsfastigheter 6,02 6,00 Kontor 3,64-6,99 5,38-6,96 Logistik/Produktion 4,77-7,79 6,25-7,50 Värderingsantaganden Värderingsantaganden 2023 Årlig inflation 2,00 Viktat direktavkastningskrav initialt, % 5,45 Viktat direktavkastningskrav restvärde, % 6,06 Genomsnittlig långsiktig vakans lokaler, % 5,62 Hyresintäkter, kr/km 1 368 Drift och underhåll, kr/kvm 145 Värdeförändringar 2023 2022 Realiserade värdeförändringar – 14 744 Orealiserade värdeförändringar -17 966 13 039 SUMMA -17 966 27 783 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 ===== SIDA 66 ===== ÅRSREDOVISNING 2023 66 FINANSIELLA RAPPORTER Not 13 Materiella anläggningstillgångar Koncern 2023-12-31 2022-12-31 Ackumulerade anskaffningsvärden Vid årets början 21 091 16 099 Nyanskaffningar – 4 992 Försäljning/utrangering -347 – Omklassificering -19 565 – SUMMA 1 179 21 091 Andelar i intresseföretag Koncern Moderbolag 2023-12-31 2022-12-31 2023-12-31 2022-12-31 Redovisat värde per 1 januari 4 784 5 429 5 500 6 262 Förvärv – – – – Investeringar 12 307 900 12 307 900 Andel av årets resultat 423 – – – Nedskrivningar/Avyttring – -1 545 – -1 662 REDOVISAT VÄRDE VID PERIODENS UTGÅNG 17 514 4 784 17 807 5 500 Not 14 Andelar i intresseföretag Tillgång Antal Värde per st Totalt värde, kr Värde, tkr Kapital-andel Aktier i Fastighets AB Trävaran 12 250 18 324,00 4 580 999 4 581 50% Aktier i Fastigheter & Service i Öresund AB 11 250 1 149,56 12 932 530 12 933 45% SUMMA 17 514 Ackumulerade avskrivningar enligt plan Vid årets början -10 259 -5 480 Försäljning/utrangering 231 – Omklassificering 9 608 – Årets avskrivningar enligt plan på anskaffningsvärden -147 -4 779 SUMMA -567 -10 259 Redovisat värde vid periodens slut 612 10 832 Materiella anläggningstillgångar består av inventarier med ett redovisat utgående värde på 612 tkr (773). Installationer har per 23-01-01 omklassificerats till Fastigheter. 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 ===== SIDA 67 ===== ÅRSREDOVISNING 2023 67FINANSIELLA RAPPORTER Not 15 Nyttjanderättstillgångar och finansiell leasing Tomträtter Bilar Hyresavtal Summa Leasingskuld Ingående balans 2023-01-01 5 826 2 030 870 8 726 8 726 Tillkommande avtal 964 691 1 655 1 655 Avskrivningar -481 -988 -1 469 – Avgående avtal -747 -747 -747 Leasingavgift – -2 435 Räntekostnad – 966 Omvärdering 1 198 1 198 1 198 UTGÅENDE BALANS 2023-12-31 7 024 1 766 573 9 363 9 363 Tomträtter Bilar Hyresavtal Summa Leasingskuld Ingående balans 2022-01-01 5 643 2 136 2 510 10 289 10 289 Tillkommande avtal 772 943 1 715 1 715 Avskrivningar -510 -983 -1 493 – Avgående avtal -539 -657 -1 196 -1 196 Leasingavgift – -2 293 Räntekostnad – 800 Omvärdering -589 -589 -589 UTGÅENDE BALANS 2022-12-31 5 826 2 030 870 8 726 8 726 2023-12-31 2022-12-31 Leasingskuld långfristigt 7 571 6 384 Leasingskuld kortfristigt 1 792 2 342 SUMMA 9 363 8 726 Framtida leasingbetalningar 2023 2022 År 1 1 792 2 342 År 2-5 2 365 2 941 Senare än 5 år 5 206 3 443 SUMMA 9 363 8 726 Belopp redovisade i resultaträkningen 2023 2022 Avskrivningar på nyttjanderättstillgångar 1 469 1 493 Räntekostnader på leasingskulder 966 800 Kostnader för leasingavtal med lågt värde 249 150 SUMMA 2 684 2 443 Tomträtter betraktas enligt IFRS 16 som ett evigt hyresavtal och det redovisade värdet kommer därmed inte att skrivas av utan värdet kvarstår tills omförhandling av tomträttsavgälden sker. Den genomsnittliga leasingperioden för hyresavtal är 1,5 år och för bilar 3 år. Koncernen har för närvarande inga väsentliga avtal med förlängningsoption eller indexklausul. Utöver tomträtter, bilar och hyresavtal finns några mindre leasingavtal i form av kontorsutrustning. Dessa avtal har definierats som avtal där den underliggande tillgången har lågt värde och det praktiska undantaget i IFRS 16 tillämpas, vilket innebär att leasingavgiften redovisas som en kostnad i resultaträkningen. Leasingskulder ingår under Övriga långfristiga skulder respektive Övriga kortfristiga skulder och utgörs av följande: 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 ===== SIDA 68 ===== ÅRSREDOVISNING 2023 68 FINANSIELLA RAPPORTER Not 16 Derivat Koncern Moderbolag 2023-12-31 2022-12-31 2023-12-31 2022-12-31 Ingående redovisat värde 59 774 3 182 – – Årets värdeförändring -31 920 56 592 -4 151 – REDOVISAT VÄRDE VID PERIODENS UTGÅNG 27 854 59 774 -4 151 – Värdering Derivat Acrinova använder bl a räntederivat för att hantera ränterisk och uppnå önskad räntebindningsstruktur. Denna strategi innebär att det över tid kommer uppstå värdeförändringar i räntederivaten, främst till följd av förändrad marknadsränta. Ränteswappar värderas genom att framtida kassa- flöden diskonteras till nuvärde och verkligt värde är fastställt enligt nivå 2, IFRS 13. Per 31 december 2023 uppgick marknadsvärdet i räntederivatportföljen till 27 854 Tkr och redovisas som en långfristig fordran om 32 004 tkr och långfristig skuld om 4 151 tkr i balansräkningen (59 774 Tkr). Koncernen tillämpar inte säkringsredovisning. Reglerna i IFRS 9 Finansiella instrument tillämpas inte i moderföretaget som juridisk person. Istället tillämpas i enlighet med ÅRL anskaffningsvär- demetoden. Derivatinstrument med negativt verkligt värde redovisas därmed som en skuld till det negativa verkliga värdet med värdeförändring i resultatet. Not 17 Övriga långfristiga fordringar Koncern Moderbolag 2023-12-31 2022-12-31 2023-12-31 2022-12-31 Fordringar hos intresseföretag 9 511 9 866 9 511 9 866 Övriga långfristiga fordringar 2 572 6 984 1 000 5 307 REDOVISAT VÄRDE VID PERIODENS UTGÅNG 12 083 16 850 10 511 15 173 Not 18 Kundfordringar Koncern 2023-12-31 2022-12-31 Kundfordringar 2 909 1 208 Reservering för osäkra fordringar -1 661 -775 SUMMA 1 248 433 Åldersfördelning kundfordringar Ej förfallna 829 139 0-30 dagar 370 275 31-60 dagar 197 58 61-90 dagar 164 61 >90 dagar 1 349 675 2 909 1 208 Koncern Reservering för osäkra fordringar 2023-12-31 2022-12-31 Ingående balans -775 -624 förändring under året -886 -151 FÖRÄNDRING UNDER ÅRET -1 661 -775 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 ===== SIDA 69 ===== ÅRSREDOVISNING 2023 69FINANSIELLA RAPPORTER Not 19 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter Tkr 2023-12-31 2022-12-31 Förutbetald hyreskostnad 118 257 Förutbetald försäkring 855 648 Förutbetald adminstrationskostnad 7 772 5 480 Upplupen ränteintäkt 2 448 675 Upplupen hyresintäkt 638 5 671 SUMMA 11 831 12 731 Not 20 Eget Kapital Aktiekapitalets förändring År Antal aktier Kvotvärde/ aktie Aktie- kapital, kr Vid årets början 2022-01-01 64 756 926 0,33 21 585 641 Inga förändringar 2022 Vid årets slut 2022-12-31 64 756 926 21 585 641 Vid årets början 2023-01-01 64 756 926 0,33 21 585 641 Nyemission 2023 3 809 230 0,33 1 269 743 Vid årets slut 2023-12-31 68 566 156 22 855 384 Övrigt tillskjutet kapital Övrigt tillskjutet kapital avser eget kapital som är tillskjutet av ägarna. Balanserad vinst i koncernen Balanserad vinst avser intjänade vinstmedel i koncernen. I denna post ingår även tidigare avsättning till reservfond. Bundet och fritt eget kapital i moderbolaget Enligt svensk aktiebolagslag utgörs eget kapital av bundet (icke utdelnings- bart) och fritt (utdelningsbart) eget kapital. Till aktieägarna får endast utdelas så mycket att det efter utdelning finns full täckning för bundet eget kapital i moderbolaget. Vidare får endast vinstutdelning göras om det är försvarligt med hänsyn till de krav som verksamhetens art, omfatt- ning och risker ställer på storleken av det egna kapitalet och bolagets och koncernens konsolideringsbehov, likviditet och ställning i övrigt. Utdelning Utdelning föreslås av styrelsen i enlighet med bestämmelserna i Aktie- bolagslagen och beslutas av årsstämman. Föreslagen, ännu ej utbetald utdelning, för räkenskapsåret 2023 upp- går till 0,30 kronor per aktie, totalt 20 570 Tkr. Total utdelning delas upp på två tillfällen. Avstämningsdagar för utbetalningen föreslås till 8 maj 2024 och 21 oktober 2024. Beloppet redovisas som skuld först då årsstämman har beslutat om utdelning. Policy för hantering av kapital Koncernens mål med kapitalförvaltningen är: • att säk erställa koncernens förmåga att fortsätta verksamheten genom en soliditet om minst 30% • att ge en lämplig a vkastning till aktieägarna genom att prissätta produkter och tjänster motsvarande risknivån. Not 21 Uppskjuten skatteskuld Koncernen Moderbolag Koncernens balansräkning 2023-12-31 2022-12-31 2023-12-31 2022-12-31 Uppskjuten skatteskuld (fordran) hänför sig till följande: Fastigheter -78 581 -75 534 Underskottsavdrag 1 643 61 Ränteavdragsbegränsning 10 729 4 249 Obeskattade reserver -1 253 -1 266 Derivat -5 738 -11 658 855 – Övriga poster 11 897 0 Summa uppskjuten skatteskuld/fordran -61 303 -84 148 855 – 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 ===== SIDA 70 ===== ÅRSREDOVISNING 2023 70 FINANSIELLA RAPPORTER Not 22 Klassificering finansiella tillgångar och skulder Verkligt värde på finansiella tillgångar och skulder i koncernen 2023 2022 Finansiella tillgångar till upplupet anskaffnings- värde Finansiella tillgångar värdrade till verkligt värde via resultatet Finansiella skulder värderade till upplupet anskaffnings- värde Finansiella skulder värderade till verkligt värde via resultatet Finansiella tillgångar till upplupet anskaffnings- värde Finansiella tillgångar värdrade till verkligt värde via resultatet Finansiella skulder värderade till upplupet anskaffnings- värde Finansiella skulder värderade till verkligt värde via resultatet Långfristig fordran 12 083 – – – 16 850 – – – Kundfordringar 1 248 – – – 433 – – – Räntederivat – 32 004 – – – 59 774 – – Övriga fordringar 7 834 – – – 57 990 – – – Likvida medel 43 058 – – – 28 311 – – – SUMMA 64 223 32 004 – – 103 584 59 774 – – Långfristiga räntebärande skulder från kreditinstitut – – 907 420 – – – 819 079 – Övriga långfristiga ränte- bärande skulder – – – – – – 2 000 – Övriga långfristiga skulder – – 8 762 – – – 9 016 – Kortfristiga räntebärande skulder – – 184 897 – – – 174 610 – Räntederivat – – – 4 151 – – – – Leverantörsskulder – – 15 662 – – – 25 754 – Övriga skulder – – 2 429 – – – 10 461 – SUMMA – – 1 119 170 4 151 – – 1 040 920 – Redovisat värde på kundfordringar, övriga fordringar, likvida medel, leverantörsskulder och övriga skulder utgör en rimlig approximation av verkligt värde. Not 23 Skulder Koncern Moderbolag 2023 2022 2023 2022 Ej räntebärande skulder som förfaller inom ett år efter balansdagen 49 859 65 558 334 509 291 669 mellan ett till fem år efter balansdagen 12 913 9 016 4 151 1 600 Räntebärande skulder som förfaller inom ett år efter balansdagen 184 897 174 610 2 000 28 150 mellan ett till fem år efter balansdagen 853 321 794 382 – 2 000 senare än fem år efter balansdagen 54 099 26 697 – SUMMA SKULDER EXKL. UPPSKJUTEN SKATTESKULD 1 155 089 1 070 263 340 660 323 419 Ränteförfallostruktur Tkr 2023-12-31 Koncernen , år för förfall Räntebärande skuld Andel % Genomsnittlig ränta % Rörligt 1 085 017 99,3% 5,72 2024 2 000 0,2% 3,00 2025 5 300 0,5% 2,87 SUMMA 1 092 317 2022-12-31 Koncernen , år för förfall Räntebärande skuld Andel % Genomsnittlig ränta % Rörligt 962 213 96,6% 4,64 2023 17 150 1,7% 2,67 2024 16 325 1,6% 3,09 Summa 995 688 4,45 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 ===== SIDA 71 ===== ÅRSREDOVISNING 2023 71FINANSIELLA RAPPORTER Räntesäkringar Tkr 2023-12-31 Förfall Typ av instrument Nominellt belopp Fast ränta,% 2025 Ränteswap 100 000 0,62 2025 Ränteswap 50 000 -0,93 2026 Ränteswap 55 000 0,24 2027 Ränteswap 55 000 0,26 2027 Ränteswap 55 000 0,57 2028 Ränteswap 55 000 0,59 2028 Ränteswap 50 000 0,84 2030 Ränteswap 50 000 1,34 2030 Ränteswap 60 000 2,83 2031 Ränteswap 60 000 2,84 2031 Ränteswap 50 000 1,23 SUMMA 640 000 2022-12-31 Förfall Typ av instrument Nominellt belopp Fast ränta,% 2025 Ränteswap 100 000 0,62 2026 Ränteswap 55 000 0,24 2027 Ränteswap 55 000 0,26 2027 Ränteswap 55 000 0,57 2028 Ränteswap 55 000 0,59 2028 Ränteswap 50 000 0,55 2028 Ränteswap 50 000 0,84 2029 Ränteswap 50 000 1,30 2030 Ränteswap 50 000 1,34 2030 Ränteswap 60 000 2,83 SUMMA 580 000 Not 24 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter Tkr 2023-12-31 2022-12-31 Upplupna personalkostnader 1 124 1 525 Upplupna räntekostnader 586 967 Övriga upplupna kostnader 8 709 9 034 Förutbetalda hyresintäkter 20 449 17 817 SUMMA 30 868 29 343 Not 25 Specifikation till rapport över kassaflöden Koncern Moderbolag Justering för poster som inte ingår i kassaflödet 2023 2022 2023 2022 Avskrivningar 1 972 4 779 – – Värdeförändring förvaltningsfastigheter 17 966 175 – – Värdeförändring derivat 31 920 -56 592 4 151 – Realisationsresultat från Intressebolag -422 – – – Nedskrivning Goodwill 7 500 – – – Nedskrivning andelar i koncernföretag – – 22 779 – Nedskrivning fordran Intressebolag – 8 000 – – Återläggning nedskrivning fordran Intressebolag -8 000 – -8 000 – Realisationsresultat -98 -3 400 -21 26 Rättelse från tidigare år – – – 528 SUMMA 50 838 -47 038 18 909 554 Koncern Moderbolag Tilläggsupplysning till kassaflöden 2023 2022 2023 2022 Betalt finansnetto: Erhållen ränta 1 408 394 7 935 3 386 Erhållen ränta, räntederivat 14 317 528 14 317 528 Erlagd ränta -50 544 -24 328 -10 697 -5 395 Erlagd räntekostnad, nyttjanderätter -989 -800 – – SUMMA BETALT FINANSNETTO -35 808 -24 206 11 555 -1 481 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 ===== SIDA 72 ===== ÅRSREDOVISNING 2023 72 FINANSIELLA RAPPORTER Not 26 Resultat från andelar i koncernföretag Moderbolag Tkr 2023 2022 Resultat vid avyttring 8 217 Nedskrivning av aktier i koncernföretag -22 779 SUMMA -22 779 8 217 Not 27 Värdeförändring finansiell fordran Moderbolag 2023 2022 Återläggning av nedskrivning finansiell fordran 8 000 Nedskrivning av finansiell fordran -8 000 SUMMA 8 000 -8 000 Not 28 Ställda säkerheter och eventualförpliktelser Koncern Moderbolag 2023-12-31 2022-12-31 2023-12-31 2022-12-31 Ställda säkerheter Fastighetsinteckningar1) 1 189 201 1 195 104 – – SUMMA STÄLLDA SÄKERHETER 1 189 201 1 195 104 – – Koncern Moderbolag 2023-12-31 2022-12-31 2023-12-31 2022-12-31 Eventualförpliktelser Borgensförbindelser – – 807 079 808 937 SUMMA EVENTUALFÖRPLIKTELSER – – 807 079 808 937 1) Avser ställda säkerheter för krediter i Swedbank, Sparbanken Syd, Nordea, Skurups Sparbank, Länsförsäkringar, SBAB och Sparbanken Skåne och är hänförliga till de ränte- bärande skulderna i balansräkningen. Not 29 Andelar i koncernföretag Moderbolag 2023 2022 Ackumulerade anskaffningsvärden Vid årets början 570 191 552 868 Lämnade aktieägartillskott 17 560 – Nedskrivning av andelar -22 779 – Förvärv – 47 613 Försäljningar – -30 290 Redovisat värde vid periodens slut 564 972 570 191 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 ===== SIDA 73 ===== ÅRSREDOVISNING 2023 73FINANSIELLA RAPPORTER Direktägda dotterbolag Org.nr. Säte Kapitalandel Bokfört värde Acrinova Projekt AB 556879-7863 Malmö 100% 10 368 Acrinova Hjärup AB 556481-7699 Malmö 100% 9 375 Acrinova Förrådet 12 AB 556490-5650 Malmö 100% 33 871 Acrinova Sunnanå AB 559038-7121 Malmö 100% 9 036 Acrinova Företaget 6 AB 556543-3009 Malmö 100% 10 129 Acrinova Markören 7 AB 559022-0223 Malmö 100% 27 033 Acrinova Pukslagaren AB 559007-5379 Malmö 100% 38 267 Acrinova Östra Spång 6:7 AB 559140-9817 Malmö 100% 16 566 Acrinova Landskrona Mården AB 559316-6829 Malmö 100% 1 332 Acrinova Landskrona Karlslund 1:1 AB 559306-0253 Malmö 100% 1 257 Acrinova Björnen 13 AB 559333-1167 Malmö 100% 452 Acrinova Löddeköpinge 23:14 AB 556659-8909 Malmö 100% 99 727 Acrinova Fastighetsbolag 4 AB 559333-4476 Malmö 100% 125 Acrinova Battfast 4 AB 556745-9218 Malmö 100% 9 642 Acrinova Flintkärnan AB 556146-5120 Malmö 100% 19 018 Acrinova Snickeriet 4 AB 559177-8658 Malmö 100% 38 441 Acrinova Trävaran 3 AB 556786-3625 Malmö 100% 4 277 Acrinova Rännarbanan AB 559106-0396 Malmö 100% 29 333 Acrinova Staffanstorp Brågarp AB 559194-8137 Malmö 100% 51 Acrinova Södra Gränstorp AB 559196-1551 Malmö 100% 1 050 Acrinoca Orion 7 AB 556853-1593 Malmö 100% 33 798 Acrinova Kamaxeln 5 AB 559259-1910 Malmö 100% 625 Acrinova Topplocket 4 AB 556720-6338 Malmö 100% 12 254 Acrinova Hästhoven 6 AB 559134-6027 Malmö 100% 16 917 Acrinova Trelleborg Verkstaden 10 AB 556765-4982 Malmö 100% 9 992 Acrinova Trucken 4 AB 556894-9241 Malmö 100% 4 383 Acrinova Pugerup 5 AB 559279-1668 Malmö 100% 31 903 Acrinova Borggård 1:372 559153-8466 Malmö 100% 12 666 Acrinova Borggård 1:385 559153-0935 Malmö 100% 7 727 Acrinova Borggård 1:549 559153-3616 Malmö 100% 5 416 Acrinova Borggård 1:482 556199-8120 Malmö 100% 7 793 Acrinova Fastighets AB 559015-6633 Malmö 100% 20 100 Acrinova Euron 2 Bostads AB 559027-5862 Malmö 100% Acrinova Kavalleristen 1 AB 559168-1126 Malmö 100% Acrinova Trucken 2 AB 556818-6828 Malmö 100% Acrinova Lamellen 1 AB 559080-1568 Malmö 100% Acrinova Vevstaken 2 AB 559081-1435 Malmö 100% Acrinova Förgasaren 1 AB 556227-3705 Malmö 100% Acrinova Stenen 9 AB 556754-8895 Malmö 100% Acrinova Björnen 3 AB 559030-1924 Malmö 100% Acrinova Klippan AB 559028-8378 Malmö 100% Acrinova Citadellstaden AB 559247-3721 Malmö 100% Acrinova Förvaltning AB 556806-3381 Malmö 100% 42 050 Acrinova Administration AB 556800-9566 Malmö 100% SUMMA 564 972 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 ===== SIDA 74 ===== ÅRSREDOVISNING 2023 74 Not 30 Kortfristiga fordringar och skulder hos koncernbolag Moderbolag Fordringar 2023-12-31 2022-12-31 Ingående anskaffningsvärde 263 019 265 120 Tillkommande / avgående -13 419 -2 101 Utgående redovisat värde 249 600 263 019 Moderbolag Skulder 2023-12-31 2022-12-31 Ingående anskaffningsvärde 285 504 249 857 Tillkommande / avgående 46 554 35 647 Utgående redovisat värde 332 058 285 504 Not 31 Upplysningar till finansieringsverksamheten i kassaflödet Koncernen, tkr 2022-12-31 Kassaflödes påverkande Förvärv/ Avyttring Ej kassaflödes påverkande 2023-12-31 Långfristiga räntebärande skulder till kreditinstitut 819 079 88 341 – – 907 420 Övriga långfristiga räntebärande skulder 2 000 -2 000 – – – Övriga långfristiga skulder 9 016 -1 439 – 1 185 8 762 Kortfristiga räntebärande skulder 151 460 31 437 – – 182 897 Övriga kortfristiga räntebärande skulder 23 150 -21 150 – – 2 000 SUMMA SKULDER HÄNFÖRLIGA TILL FINANSIERINGSVERKSAMHETEN 1 004 705 95 189 – 1 185 1 101 079 Koncernen, tkr 2021-12-31 Kassaflödes påverkande Förvärv/ Avyttring Ej kassaflödes påverkande 2022-12-31 Långfristiga räntebärande skulder till kreditinstitut 394 558 414 348 10 173 – 819 079 Övriga långfristiga räntebärande skulder 14 000 -12 000 – – 2 000 Övriga långfristiga skulder 8 298 -1 626 – 2 344 9 016 Kortfristiga räntebärande skulder 375 183 -223 739 16 – 151 460 Övriga kortfristiga räntebärande skulder 15 000 8 150 – – 23 150 SUMMA SKULDER HÄNFÖRLIGA TILL FINANSIERINGSVERKSAMHETEN 807 039 185 133 10 189 2 344 1 004 705 FINANSIELLA RAPPORTER Moderbolaget, tkr 2022-12-31 Kassaflödes påverkande Förvärv/ Avyttring Ej kassaflödes påverkande 2023-12-31 Långfristiga räntebärande skulder 2 000 -2 000 – – – Övriga långfristiga skulder 1 600 -1 600 – – – Kortfristiga räntebärande skulder 5 000 -5 000 – – – Övriga kortfristiga räntebärande skulder 23 150 -21 150 – – 2 000 SUMMA SKULDER HÄNFÖRLIGA TILL FINANSIERINGSVERKSAMHETEN 31 750 -29 750 – – 2 000 Moderbolaget, tkr 2021-12-31 Kassaflödes påverkande Förvärv/ Avyttring Ej kassaflödes påverkande 2022-12-31 Långfristiga räntebärande skulder 14 000 -12 000 – – 2 000 Övriga långfristiga skulder – 1 600 – – 1 600 Kortfristiga räntebärande skulder 13 000 -8 000 – – 5 000 Övriga kortfristiga räntebärande skulder 15 000 8 150 – – 23 150 SUMMA SKULDER HÄNFÖRLIGA TILL FINANSIERINGSVERKSAMHETEN 42 000 -10 250 – – 31 750 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 ===== SIDA 75 ===== ÅRSREDOVISNING 2023 75FINANSIELLA RAPPORTER Not 32 Resultat per aktie 2023 2022 Genomsnittligt antal aktier 67 658 203 64 756 926 Resultat per aktie, före och efter utspädning 0,11 1,23 Not 33 Närståendetransaktioner Fastighetstransaktioner Inga fastighetstransaktioner har genmförts med närstående under 2023. Ledande befattningshavare Förutom sedvanlig ersättning till styrelseledamöter, VD och övriga ledande befattningshavare enligt not 6 har även ett konsultarvode avseende tjänster kopplade till fastighetsförvärv, finansiering och projektutveckling på 749 tkr betalts ut till av styrelseordförande ägt bolag. Dessutom har 69 tkr betalats ut för inköp av konsulttjänst inom förvaltning till bolag ägt av närstående till styrelseordförande. Koncernbolag Moderbolaget har närståenderelationer med sina dotterbolag, se not 30. Not 34 Väsentliga händelser efter räkenskapsårets utgång • 1 februari meddelade A crinova att försäljningen av fastigheten Euron 2 slutförts. • 1 9 februari meddelade Acrinova att projektet på handelsfastigheten Löddeköpinge 23:14 färdigställts. Hyresgästen Spicy Hot har tagit plats i den nya byggnadens östra del. • 28 februari offentliggjorde A crinova bokslutskommuniké för helåret 2023. 2023 2022 Transaktioner med dotterföretag Försäljning 12 670 18 365 Ränteintäkter 6 771 3 086 Räntekostnader -9 342 -1 599 Koncernbidrag -11 035 3 500 Kortfristiga fordringar 249 600 263 019 Kortfristiga skulder 332 058 285 504 Transaktioner med koncernföretags intressebolag Försäljning 154 1 115 Inköp -5 411 -3 935 Ränteintäkter 292 275 Långfristiga fordringar 11 083 15 850 Not 35 Viktiga uppskattningar och antaganden för redovisningsändamål För att kunna upprätta redovisningen enligt IFRS Accounting Standars måste koncernledningen göra bedömningar och antaganden som på- verkar redovisade värden samt upplysningar i de finansiella rapporterna. Faktiskt utfall kan skilja sig från gjorda bedömningar. Det område där uppskattningar och antaganden skulle kunna innebära risk för justeringar av redovisade värden för tillgångar och skulder under kommande räkenskapsår är främst värdering av förvaltningsfastigheter. Där kan bedömningarna ge en betydande påverkan på koncernens resultat och finansiella ställning. Värderingen kräver en bedömning av det framtida kassaflödet samt fastställande av diskonteringsfaktor (avkastningskrav). För både framtida kassaflöde och diskonteringsfaktor görs bedömningar individuellt per fastighet. För att minimera dessa risker används alltid externa värderingar av förvaltningsfastigheter. De senaste förvärven är dock värderade till förvärvspris. Övriga väsentliga bedömningar som görs är vid värdering av osäkra fordringar, nedskrivningsprövning av goodwill samt vid värdering av aktier i dotterbolag. 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 ===== SIDA 76 ===== ÅRSREDOVISNING 2023 76 Styrelsens yttrande – vinstdisposition och utdelning Per den sista december 2023 uppgick antalet registrerade aktier i Acrinova AB (publ) till 68 566 156 stycken. Styrelsen och verkställande direktörens utdelningsförslag baseras på antalet utestående registrerade aktier om 68 566 156 vid ordinarie stämma och förslaget innebär att en utdelning om 0,30 SEK per aktie lämnas för räkenskapsåret 2023-01-01 – 2023-12-31 uppdelat på två utbetalningar. Motivering Koncernens egna kapital har beräknats i enlighet med de av EU antagna IFRS-standarderna samt i enlighet med svensk lag genom tillämpning av Rådet för finansiell rapporterings rekommendation RFR 1 (Komplette- rande redovisningsregler för koncerner). Moderbolagets egna kapital har beräknats i enlighet med svensk lag och med tillämpning av Rådet för finansiell rapporterings rekommendation RFR 2 (Redovisning för juridiska personer). Den föreslagna vinstutdelningen utgör 2,2 procent av koncernens egna kapital. Styrelsen finner att full täckning finns för bolagets bundna egna kapital efter den föreslagna vinstutdelningen. Styrelsen finner även att den föreslagna utdelningen till aktieägarna är försvarlig med hänsyn till de parametrar som anges i 17 kap 3 § andra och tredje styckena i aktiebolagslagen (verksamhetens art, omfattning och risker samt konsolideringsbehov, likviditet och ställning i övrigt). Styrelsen vill därvid framhålla följande: Verksamhetens art, omfattning och risker Styrelsen bedömer att bolagets och koncernens egna kapital efter den föreslagna vinstutdelningen kommer att vara tillräckligt stort i relation till verksamhetens art, omfattning och risker. Styrelsen beaktar i sam- manhanget bland annat bolagets och koncernens historiska utveckling, budgeterad utveckling, investeringsplaner samt konjunkturläget. Konsolideringsbehov Styrelsen har företagit en allsidig bedömning av bolagets och koncernens ekonomiska ställning och dess möjligheter att infria sina åtaganden. Föreslagen utdelning utgör 3,8 procent av bolagets eget kapital och 2,2 procent av koncernens eget kapital. Bolagets och koncernens kapitalstruktur är god med beaktande av de förhållanden som råder i fastighetsbranschen. Mot denna bakgrund anser styrelsen att bolaget och koncernen har goda förutsättningar att ta fram- tida affärsrisker och även tåla eventuella förluster. Planerade investeringar har beaktats vid bestämmandet av den föreslagna vinstutdelningen. Likviditet Den föreslagna vinstutdelningen kommer inte att påverka bolagets och koncernens förmåga att i rätt tid infria sina betalningsförpliktelser. Bolaget och koncernen har god beredskap att klara såväl variationer i likviditeten som eventuella oväntade händelser. Ställning i övrigt Styrelsen har övervägt alla övriga kända förhållanden som kan ha betydelse för bolagets och koncernens ekonomiska ställning och som inte beaktats inom ramen för det ovan anförda. Därvid har ingen omständighet fram- kommit som gör att den föreslagna utdelningen inte framstår som försvarlig. Styrelsen föreslår att till årsstämmans förfogande stående vinstmedel (kronor) i moderbolaget disponeras enligt följande: Balanserat resultat och överkursfond 534 915 631 Årets resultat -15 442 692 SUMMA 519 472 939 Utdelning till aktieägare, 0,30 kr per aktie 20 569 847 I ny räkning balanseras 498 903 092 SUMMA 519 472 939 FINANSIELLA RAPPORTER Balanserat resultat och överkursfond 534 915 631 Årets resultat -15 442 692 SUMMA 519 472 939 Utdelning till aktieägare, 0,30 kr per aktie 20 569 847 I ny räkning balanseras 498 903 092 SUMMA 519 472 939 Not 36 Förslag till vinstdisposition Styrelsen föreslår att till årsstämmans förfogande stående vinstmedel (kronor) i moderbolaget disponeras enligt följande: Per den sista december 2023 uppgick antalet registrerade aktier i Acrinova AB (publ) till 68 566 156 stycken. Styrelsens och verkställande direktörens utdelningsförslag baseras på antalet utestående registrerade aktier om 68 566 156 vid ordinarie stämma och förslaget innebär att en utdelning om 0,30 kr per aktie lämnas för räkenskapsåret 2023-01-01–2023-12-31 uppdelat på två utbetalningar. 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 ===== SIDA 77 ===== ÅRSREDOVISNING 2023 77 Malmö den 3 april 2024 Roger Sternborg Eriksson Styrelsens ordförande Ylwa Karlgren Styrelseledamot Claes Olsson Styrelseledamot Joakim Stenberg Styrelseledamot Mats O Paulsson Styrelseledamot Peter Åman Styrelseledamot Ulf Wallén Verkställande direktör Vår revisionsberättelse beträffande denna årsredovisning och koncernredovisning har lämnats den 3 april 2024. KPMG AB Camilla Alm-Andersson, Johan Hernebrant , A uktoriserad revisor, A uktoriserad revisor Huvudansvarig r evisor Styrelsen och verkställande direktören försäkrar att årsredovisningen och koncernredovisningen ger en rättvisande översikt av koncernens och moderbolagets verksamhet, ställning och resultat samt beskriver väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som moderbolaget och de företag som ingår i koncernen står inför. Koncernredovisningen har upprättats i enlighet med internationella redovisningsstandarder som avses i Europaparlamentet och rådets förordning (EG) nr 1606/2002 av den 19 juli 2002 om tillämpning av internationella redovisningsstandarder. Koncernredovisningen ger en rättvisande bild av koncernens ställning och resultat, och koncernförvaltningsberättelsen ger en rättvisande översikt över utvecklingen av koncernens verksamhet, ställning och resultat samt väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som de företag som ingår i koncernen står inför. Koncernen och moderbolagets resultat- och balansräkning blir föremål för fastställelse på årsstämman den 6 maj 2024. Årsredovisningens undertecknande FINANSIELLA RAPPORTER ===== SIDA 78 ===== ÅRSREDOVISNING 2023 78 Revisionsberättelse FINANSIELLA RAPPORTER Till bolagsstämman i Acrinova AB (publ), org. nr 556984-0910 Rapport om årsredovisningen och koncern- redovisningen Uttalanden Vi har utfört en revision av årsredovisningen och koncernredovisningen för Acrinova AB (publ) för år 2023. Bolagets årsredovisning och koncern- redovisning ingår på sidorna 36-77 i detta dokument. Enligt vår uppfattning har årsredovisningen upprättats i enlighet med årsredovisningslagen och ger en i alla väsentliga avseenden rättvisande bild av moderbolagets finansiella ställning per den 31 december 2023 och av dess finansiella resultat och kassaflöde för året enligt årsredo- visningslagen. Koncernredovisningen har upprättats i enlighet med års- redovisningslagen och ger en i alla väsentliga avseenden rättvisande bild av koncernens finansiella ställning per den 31 december 2023 och av dess finansiella resultat och kassaflöde för året enligt IFRS Accounting Standards, så som de antagits av EU, och årsredovisningslagen. Förvaltningsberättelsen är förenlig med årsredovisningens och koncern- redovisningens övriga delar. Vi tillstyrker därför att bolagsstämman fastställer resultaträkningen och balansräkningen för moderbolaget samt rapport över totalresultat och rapport över finansiell ställning för koncernen. Våra uttalanden i denna rapport om årsredovisningen och koncernredo- visningen är förenliga med innehållet i den kompletterande rapport som har överlämnats till moderbolagets revisionsutskott i enlighet med revisorsförordningens (537/2014) artikel 11. Grund för uttalanden Vi har utfört revisionen enligt International Standards on Auditing (ISA) och god revisionssed i Sverige. Vårt ansvar enligt dessa standarder beskrivs närmare i avsnittet Revisorns ansvar. Vi är oberoende i förhål- lande till moderbolaget och koncernen enligt god revisorssed i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt yrkesetiska ansvar enligt dessa krav. Detta innefattar att, baserat på vår bästa kunskap och övertygelse, inga för- bjudna tjänster som avses i revisorsförordningens (537/2014) artikel 5.1 har tillhandahållits det granskade bolaget eller, i förekommande fall, dess moderföretag eller dess kontrollerade företag inom EU. Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckliga och ända- målsenliga som grund för våra uttalanden. Övriga upplysningar Revisionen av årsredovisningen och koncernredovisningen för år 2022 har utförts av en annan revisor som lämnat en revisionsberättelse daterad den 30 mars 2023 med omodifierade uttalanden i Rapport om årsredovisningen och koncernredovisningen. Värdering av förvaltningsfastigheter Se not 2 och redovisningsprinciper på sidorna 58-59 och not 12 Förvaltningsfastigheter sidan 65 i årsredovisningen och koncernredovisningen för detaljerade upplysningar och beskrivning av området. Beskrivning av området Förvaltningsfastigheter redovisas i koncernredovisningen till verk- ligt värde. Det redovisade värdet uppgår till 1 995 Mkr per den 31 december 2023, vilket utgör ca 92 % av koncernens totala tillgång- ar. Konernens princip är att löpande under en ettårsperiod värdera samtliga fastigheter genom oberoende externa auktoriserade fast- ighetsvärderare. I tillägg till de externa värderingarna görs vid varje kavratlsavslut interna värderingar. De interna värderingarna tillsam- mans med de externa värderingarna ligger till grund för fastställt värde vid varje balansdag. Externa värderingar har gjorts under perioden mars till december, varav 73% under det fjärde kvartalet. Givet förvaltningsfastigheternas väsentliga andel av koncernens totala tillgångar och det inslag av bedömningar och uppskattningar som ingår i värderingsprocessen utgör detta ett särskilt betydelse- fullt område i vår revision. Risken är att det bokförda värdet på för- valtningsfastigheter kan vara över- eller underskattat och att varje justering av värdet direkt påverkar årets resultat. Hur området har beaktats i revisionen Vi har granskat och bedömt Acrinovas rutiner för att ta fram indata till externa värderingar och att rutinerna är konsekvent tillämpade. Vi har övervägt om den tillämpade värderingsmetodiken är rimlig genom att jämföra den med vår erfarenhet av hur andra fastighets- bolag och värderare arbetar och vilka antaganden som är normala vid värdering av jämförbara objekt. Vi har bedömt kompetensen och oberoendet hos de externa värderarna. Vi har haft möte med extern värderare för genomgång av väsentliga antaganden. Vi har stickprovsvis testat ett antal av de upprättade fastighetsvär- deringarna. Härvid har vi använt aktuella hyresintäkter och drifts- kostnader samt aktuella marknadsdata från externa källor, särskilt antaganden om direktavkastningskrav, diskonteringsräntor, hyres- nivåer och vakanser. Vi har kontrollerat upplysningarna om förvaltningsfastigheter som bolaget lämnar i not 12 i årsredovisningen, särskilt vad avser infor- mation kring bedömningar samt tillämpade nyckelantaganden. Särskilt betydelsefulla områden Särskilt betydelsefulla områden för revisionen är de områden som enligt vår professionella bedömning var de mest betydelsefulla för revisionen av årsredovisningen och koncernredovisningen för den aktuella perioden. Dessa områden behandlades inom ramen för revisionen av, och i vårt ställningstagande till, årsredovisningen och koncernredovisningen som helhet, men vi gör inga separata uttalanden om dessa områden. ===== SIDA 79 ===== ÅRSREDOVISNING 2023 79FINANSIELLA RAPPORTER Annan information än årsredovisningen och koncern- redovisningen Detta dokument innehåller även annan information än årsredovisning- en och koncernredovisningen och återfinns på sidorna 2-35 samt 82-87. Den andra informationen består också av ersättningsrapporten som vi inhämtade före datumet för denna revisionsberättelse. Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för denna andra information. Vårt uttalande avseende årsredovisningen och koncernredovisningen omfattar inte denna information och vi gör inget uttalande med bestyrkande avseende denna andra information. I samband med vår revision av årsredovisningen och koncernredovis- ningen är det vårt ansvar att läsa den information som identifieras ovan och överväga om informationen i väsentlig utsträckning är oför- enlig med årsredovisningen och koncernredovisningen. Vid denna genomgång beaktar vi även den kunskap vi i övrigt inhämtat under revisionen samt bedömer om informationen i övrigt verkar innehålla väsentliga felaktigheter. Om vi, baserat på det arbete som har utförts avseende denna informa- tion, drar slutsatsen att den andra informationen innehåller en väsent- lig felaktighet, är vi skyldiga att rapportera detta. Vi har inget att rap- portera i det avseendet. Styrelsens och verkställande direktörens ansvar Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för att årsredovisningen och koncernredovisningen upprättas och att de ger en rättvisande bild enligt årsredovisningslagen och, vad gäller koncern- redovisningen, enligt IFRS Accounting Standards så som de antagits av EU. Styrelsen och verkställande direktören ansvarar även för den inter- na kontroll som de bedömer är nödvändig för att upprätta en årsredo- visning och koncernredovisning som inte innehåller några väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag. Vid upprättandet av årsredovisningen och koncernredovisningen ansvarar styrelsen och verkställande direktören för bedömningen av bolagets och koncernens förmåga att fortsätta verksamheten. De upplyser, när så är tillämpligt, om förhållanden som kan påverka förmågan att fortsätta verksamheten och att använda antagandet om fortsatt drift. Antagandet om fortsatt drift tillämpas dock inte om styrelsen och verkställande direktören avser att likvidera bolaget, upphöra med verksamheten eller inte har något realistiskt alternativ till att göra något av detta. Styrelsens revisionsutskott ska, utan att det påverkar styrelsens ansvar och uppgifter i övrigt, bland annat övervaka bolagets finansiella rapportering. Revisorns ansvar Våra mål är att uppnå en rimlig grad av säkerhet om huruvida årsredo- visningen och koncernredovisningen som helhet inte innehåller några väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag, och att lämna en revisionsberättelse som innehåller våra utta- landen. Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men är ingen garanti för att en revision som utförs enligt ISA och god revisionssed i Sverige alltid kommer att upptäcka en väsentlig felaktighet om en sådan finns. Felaktigheter kan uppstå på grund av oegentligheter eller misstag och anses vara väsentliga om de enskilt eller tillsammans rimli- gen kan förväntas påverka de ekonomiska beslut som användare fattar med grund i årsredovisningen och koncernredovisningen. Som del av en revision enligt ISA använder vi professionellt omdöme och har en professionellt skeptisk inställning under hela revisionen. Dessutom: • identifierar och bedömer vi risk erna för väsentliga felaktigheter i års- redovisningen och koncernredovisningen, vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag, utformar och utför granskningsåtgärder bland annat utifrån dessa risker och inhämtar revisionsbevis som är tillräckliga och ändamålsenliga för att utgöra en grund för våra utta- landen. Risken för att inte upptäcka en väsentlig felaktighet till följd av oegentligheter är högre än för en väsentlig felaktighet som beror på misstag, eftersom oegentligheter kan innefatta agerande i masko- pi, förfalskning, avsiktliga utelämnanden, felaktig information eller åsidosättande av intern kontroll. • skaffar vi oss en förståelse a v den del av bolagets interna kontroll som har betydelse för vår revision för att utforma granskningsåtgär- der som är lämpliga med hänsyn till omständigheterna, men inte för att uttala oss om effektiviteten i den interna kontrollen. • utvärderar vi lämplighet en i de redovisningsprinciper som används och rimligheten i styrelsens och verkställande direktörens uppskatt- ningar i redovisningen och tillhörande upplysningar. • drar vi en slutsats om lämplighet en i att styrelsen och verkställande direktören använder antagandet om fortsatt drift vid upprättandet av årsredovisningen och koncernredovisningen. Vi drar också en slutsats, med grund i de inhämtade revisionsbevisen, om huruvida det finns någon väsentlig osäkerhetsfaktor som avser sådana händelser eller förhållanden som kan leda till betydande tvivel om bolagets och kon- cernens förmåga att fortsätta verksamheten. Om vi drar slutsatsen att det finns en väsentlig osäkerhetsfaktor, måste vi i revisionsberät- telsen fästa uppmärksamheten på upplysningarna i årsredovisningen och koncernredovisningen om den väsentliga osäkerhetsfaktorn eller, om sådana upplysningar är otillräckliga, modifiera uttalandet om års- redovisningen och koncernredovisningen. Våra slutsatser baseras på de revisionsbevis som inhämtas fram till datumet för revisionsberät- telsen. Dock kan framtida händelser eller förhållanden göra att ett bolag och en koncern inte längre kan fortsätta verksamheten. • utvärderar vi den ö vergripande presentationen, strukturen och inne- hållet i årsredovisningen och koncernredovisningen, däribland upplys- ningarna, och om årsredovisningen och koncernredovisningen återger de underliggande transaktionerna och händelserna på ett sätt som ger en rättvisande bild. • inhämtar vi tillräckliga och ändamålsenliga revisionsbevis a vseende den finansiella informationen för enheterna eller affärsaktiviteterna inom koncernen för att göra ett uttalande avseende koncernredovis- ningen. Vi ansvarar för styrning, övervakning och utförande av kon- cernrevisionen. Vi är ensamt ansvariga för våra uttalanden. Vi måste informera styrelsen om bland annat revisionens planerade omfattning och inriktning samt tidpunkten för den. Vi måste också informera om betydelsefulla iakttagelser under revisionen, däribland de eventuella betydande brister i den interna kontrollen som vi identifierat. Vi måste också förse styrelsen med ett uttalande om att vi har följt relevanta yrkesetiska krav avseende oberoende, och ta upp alla relatio- ner och andra förhållanden som rimligen kan påverka vårt oberoende, samt i tillämpliga fall åtgärder som har vidtagits för att eliminera hoten eller motåtgärder som har vidtagits. Av de områden som kommuniceras med styrelsen fastställer vi vilka av dessa områden som varit de mest betydelsefulla för revisionen av års- redovisningen och koncernredovisningen, inklusive de viktigaste bedömda riskerna för väsentliga felaktigheter, och som därför utgör de för revisionen särskilt betydelsefulla områdena. Vi beskriver dessa områden i revisionsberättelsen såvida inte lagar eller andra författningar förhindrar upplysning om frågan. ===== SIDA 80 ===== ÅRSREDOVISNING 2023 80 FINANSIELLA RAPPORTER Rapport om andra krav enligt lagar och andra författningar Revisorns granskning av förvaltning och förslag till disposition av bolagets vinst eller förlust Uttalanden Utöver vår revision av årsredovisningen och koncernredovisningen har vi även utfört en revision av styrelsens och verkställande direktörens förvaltning för Acrinova AB (publ) för år 2023 samt av förslaget till dis- positioner beträffande bolagets vinst eller förlust. Vi tillstyrker att bolagsstämman disponerar vinsten enligt förslaget i förvaltningsberättelsen och beviljar styrelsens ledamöter och verkstäl- lande direktören ansvarsfrihet för räkenskapsåret. Grund för uttalanden Vi har utfört revisionen enligt god revisionssed i Sverige. Vårt ansvar enligt denna beskrivs närmare i avsnittet Revisorns ansvar. Vi är oberoende i förhållande till moderbolaget och koncernen enligt god revisorssed i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt yrkesetiska ansvar enligt dessa krav. Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckliga och ända- målsenliga som grund för våra uttalanden. Styrelsens och verkställande direktörens ansvar Det är styrelsen som har ansvaret för förslaget till dispositioner beträf- fande bolagets vinst eller förlust. Vid förslag till utdelning innefattar detta bland annat en bedömning av om utdelningen är försvarlig med hänsyn till de krav som bolagets och koncernens verksamhetsart, omfattning och risker ställer på storleken av moderbolagets och kon- cernens egna kapital, konsolideringsbehov, likviditet och ställning i övrigt. Styrelsen ansvarar för bolagets organisation och förvaltningen av bolagets angelägenheter. Detta innefattar bland annat att fortlöpande bedöma bolagets och koncernens ekonomiska situation och att tillse att bolagets organisation är utformad så att bokföringen, medelsförvaltningen och bolagets ekonomiska angelägenheter i övrigt kontrolleras på ett betryggande sätt. Verkställande direktören ska sköta den löpande förvaltningen enligt styrelsens riktlinjer och anvisningar och bland annat vidta de åtgärder som är nödvändiga för att bolagets bokföring ska fullgöras i överens- stämmelse med lag och för att medelsförvaltningen ska skötas på ett betryggande sätt. Revisorns ansvar Vårt mål beträffande revisionen av förvaltningen, och därmed vårt uttalande om ansvarsfrihet, är att inhämta revisionsbevis för att med en rimlig grad av säkerhet kunna bedöma om någon styrelseledamot eller verkställande direktören i något väsentligt avseende: • företagit någon åt gärd eller gjort sig skyldig till någon försummelse som kan föranleda ersättningsskyldighet mot bolaget, eller • på något annat sätt handlat i strid med aktiebolagslagen, årsredo vis- ningslagen eller bolagsordningen. Vårt mål beträffande revisionen av förslaget till dispositioner av bola- gets vinst eller förlust, och därmed vårt uttalande om detta, är att med rimlig grad av säkerhet bedöma om förslaget är förenligt med aktiebo- lagslagen. Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men ingen garanti för att en revision som utförs enligt god revisionssed i Sverige alltid kommer att upptäcka åtgärder eller försummelser som kan föranleda ersätt- ningsskyldighet mot bolaget, eller att ett förslag till dispositioner av bolagets vinst eller förlust inte är förenligt med aktiebolagslagen. Som en del av en revision enligt god revisionssed i Sverige använder vi professionellt omdöme och har en professionellt skeptisk inställning under hela revisionen. Granskningen av förvaltningen och förslaget till dispositioner av bolagets vinst eller förlust grundar sig främst på revi- sionen av räkenskaperna. Vilka tillkommande granskningsåtgärder som utförs baseras på vår professionella bedömning med utgångspunkt i risk och väsentlighet. Det innebär att vi fokuserar granskningen på sådana åtgärder, områden och förhållanden som är väsentliga för verksamheten och där avsteg och överträdelser skulle ha särskild betydelse för bolagets situation. Vi går igenom och prövar fattade beslut, beslutsunderlag, vid- tagna åtgärder och andra förhållanden som är relevanta för vårt uttalande om ansvarsfrihet. Som underlag för vårt uttalande om styrelsens förslag till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust har vi granskat styrelsens motiverade yttrande samt ett urval av underlagen för detta för att kunna bedöma om förslaget är förenligt med aktiebolagslagen. ===== SIDA 81 ===== ÅRSREDOVISNING 2023 81FINANSIELLA RAPPORTER Revisorns granskning av Esef-rapporten Uttalande Utöver vår revision av årsredovisningen och koncernredovisningen har vi även utfört en granskning av att styrelsen och verkställande direktören har upprättat årsredovisningen och koncernredovisningen i ett format som möjliggör enhetlig elektronisk rapportering (Esef-rapporten) enligt 16 kap. 4 a § lagen (2007:528) om värdepappersmarknaden för Acrinova AB (publ) för år 2023. Vår granskning och vårt uttalande avser endast det lagstadgade kravet. Enligt vår uppfattning har Esef-rapporten upprättats i ett format som i allt väsentligt möjliggör enhetlig elektronisk rapportering. Grund för uttalande Vi har utfört granskningen enligt FARs rekommendation RevR 18 Revisorns granskning av Esef-rapporten. Vårt ansvar enligt denna rekommendation beskrivs närmare i avsnittet Revisorns ansvar. Vi är oberoende i förhål- lande till Acrinova AB (publ) enligt god revisorssed i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt yrkesetiska ansvar enligt dessa krav. Vi anser att de bevis vi har inhämtat är tillräckliga och ändamålsenliga som grund för vårt uttalande. Styrelsens och verkställande direktörens ansvar Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för att Esef-rapporten har upprättats i enlighet med 16 kap. 4 a § lagen (2007:528) om värdepappersmarknaden, och för att det finns en sådan intern kon- troll som styrelsen och verkställande direktören bedömer är nödvändig för att upprätta Esef-rapporten utan väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag. Revisorns ansvar Vår uppgift är att uttala oss med rimlig säkerhet om Esef-rapporten i allt väsentligt är upprättad i ett format som uppfyller kraven i 16 kap. 4 a § lagen (2007:528) om värdepappersmarknaden, på grundval av vår granskning. RevR 18 kräver att vi planerar och genomför våra granskningsåtgärder för att uppnå rimlig säkerhet att Esef-rapporten är upprättad i ett format som uppfyller dessa krav. Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men är ingen garanti för att en granskning som utförs enligt RevR 18 och god revisionssed i Sverige alltid kommer att upptäcka en väsentlig felaktighet om en sådan finns. Felaktigheter kan uppstå på grund av oegentligheter eller misstag och anses vara väsentliga om de enskilt eller tillsammans rimligen kan för- väntas påverka de ekonomiska beslut som användare fattar med grund i Esef-rapporten. Revisionsföretaget tillämpar International Standard on Quality Mana- gement 1, som kräver att företaget utformar, implementerar och hanterar ett system för kvalitetsstyrning inklusive riktlinjer eller rutiner avseende efterlevnad av yrkesetiska krav, standarder för yrkesutövningen och tillämpliga krav i lagar och andra författningar. Granskningen innefattar att genom olika åtgärder inhämta bevis om Esef-rapporten har upprättats i ett format som möjliggör enhetlig elek- tronisk rapportering av årsredovisningen och koncernredovisningen. Vi väljer vilka åtgärder som ska utföras, bland annat genom att bedöma riskerna för väsentliga felaktigheter i rapporteringen vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag. Vid denna riskbedömning beaktar vi de delar av den interna kontrollen som är relevanta för hur styrelsen och verkställande direktören tar fram underlaget i syfte att utforma granskningsåtgärder som är ändamålsenliga med hänsyn till omständig- heterna, men inte i syfte att göra ett uttalande om effektiviteten i den interna kontrollen. Granskningen omfattar också en utvärdering av ändamålsenligheten och rimligheten i styrelsens och verkställande direktörens antaganden. Granskningsåtgärderna omfattar huvudsakligen validering av att Esef- rapporten upprättats i ett giltigt XHTML-format och en avstämning av att Esef-rapporten överensstämmer med den granskade årsredovisningen och koncernredovisningen. Vidare omfattar granskningen även en bedömning av huruvida koncernens resultat-, balans- och egetkapitalräkningar, kassaflödesanalys samt noter i Esef-rapporten har märkts med iXBRL i enlighet med vad som följer av Esef-förordningen. KPMG AB, Box 227, 201 22 , Malmö, utsågs till Acrinova AB (publ)s revisor av bolagsstämman den 28 april 2023. KPMG AB eller revisorer verksamma vid KPMG AB har varit bolagets revisor sedan 2023. Malmö den 3 april 2024 KPMG AB KPMG AB Camilla Alm Andersson Johan Hernebrant A uktoriserad revisor A uktoriserad revisor Huvudansvarig r evisor ===== SIDA 82 ===== ÅRSREDOVISNING 2023 82 FINANSIELLA RAPPORTER Definitioner Bolaget presenterar en rad finansiella mått i årsredovisningen som inte definieras enligt IFRS, så kallade alternativa nyckeltal enligt ESMAs riktlinjer. Dessa nyckeltal ger värdefull kompletterande information till investerare, bolagets ledning och andra intressenter vid analys av bolagets finansiella ställning och prestation. De alternativa nyckeltalen är inte alltid jämförbara med andra företags använda mått och skall därför ses som ett komplement till mått definierade enligt IFRS. Acrinova tillämpar dessa alternativa nyckeltal konsekvent över tid. Nedan följer hur Bolagets nyckeltal definieras och beräknas. AVKASTNING PÅ EGET KAPITAL Periodens resultat i förhållande till genomsnittligt eget kapital. Nyckeltalet visar Bolagets förräntning av det egna kapitalet under perioden. BELÅNINGSGRAD FASTIGHETER Räntebärande skulder i procent av fastigheternas redovisade värde. Nyckeltalet visar hur högt/ lågt fastighetsbeståndet är belånat. BÖRSVÄRDE Det totala värdet på alla utestående aktier som finns på marknaden. Beräknat på bokslutsdagens stängningskurs. Nyckeltalet används för att belysa bolagets storlek. EGET KAPITAL PER AKTIE, KR Eget kapital i förhållande till antal aktier vid periodens utgång. Eget kapital per aktie används för att belysa aktieägarnas andel av bolagets egna kapital per aktie. FASTIGHETSVÄRDE Verkligt värde fastställt genom bedömning av marknadsvärdet för varje enskilt värderingsobjekt. FÖRVALTNINGSRESULTAT Summan av rörelseresultat, central administration samt finansnetto exklusive värdeförändringar på finansiella tillgångar. Förvaltningsresultatet är ett specifikt resultatmått som är praxis i fastighetsbranschen och används för att underlätta jämförbarheten inom branschen. FÖRVALTNINGSRESULTAT PER AKTIE, KR Förvaltningsresultat i förhållande till genomsnittligt antal aktier. Nyckeltalet används för att belysa aktieägarnas andel av förvaltningsresultat per aktie. GENOMSNITTLIG KAPITALBINDNING Återstående tid till dess att hela den räntebärande skulden i genomsnitt har refinansierats. Nyckeltalet används för att belysa bolagets finansiella risk. GENOMSNITTLIG RÄNTEBINDNING Återstående tid till dess att hela den räntebärande skulden i genomsnitt har räntejusterats. Nyckeltalet används för att belysa bolagets finansiella risk. GENOMSNITTLIG KONTRAKTSLÄNGD, ÅR Återstående kontraktsvärde i förhållande till total årshyra. Nyckeltalet används för att belysa bolagets operationella risk. HYRESINTÄKTER Utdebiterad hyra på årsbasis, plus utdebiterade tillägg såsom värme, el, fastighetsskatt mm. HYRESVÄRDE Hyresintäkt, plus uppskattad marknadshyra för outhyrda ytor. Hyresvärde används för att belysa koncernens intäktspotential. NAV, KR/AKTIE Substansvärde. Eget kapital med återläggning av derivat och uppskjuten skatteskuld, i förhållande till antalet utestående aktier. Nyckeltalet ger ett justerat och kompletterande mått på storleken på eget kapital per aktie. NETTOBELÅNINGSGRAD FASTIGHETER Räntebärande skulder efter avdrag för likvida medel i procent av fastigheternas redovisade värde. Nyckeltalet visar hur högt/lågt fastighetsbeståndet är belånat. NETTORÄNTEBÄRANDE SKULD Räntebärande skulder efter avdrag för likvida medel. RESULTAT PER AKTIE, KR* Periodens resultat i förhållande till genomsnittligt antal aktier. Nyckeltalet används för att belysa aktieägarnas andel av bolagets resultat efter skatt per aktie. RÄNTETÄCKNINGSGRAD, GGR Förvaltningsresultat med återläggning av räntenetto dividerat med räntenetto (exklusive tomträttsavgälder som i enlighet med IFRS 16 omklassificerats till räntekostnad). Nyckeltalet används för att belysa bolagets finansiella risk. RÖRELSERESULTAT Bolagets rörelseintäkter med avdrag för direkta rörelsekostnader, även kallat driftnetto. SOLIDITET, % Eget kapital i förhållande till balansomslutning. Nyckeltalet används för att belysa bolagets finansiella stabilitet. TOTALT SUBSTANSVÄRDE Eget kapital med återläggning av derivat och uppskjuten skatteskuld. Nyckeltalet ger ett justerat och kompletterande mått på storleken på eget kapital. UTHYRNINGSGRAD, EKONOMISK % Hyresintäkt i förhållande till hyresvärdet. Nyckeltalet används för att underlätta bedömningen av hyresintäkter för vakanta ytor. UTHYRNINGSGRAD, YTA % Uthyrd yta i förhållande till uthyrningsbar yta. Nyckeltalet används för att underlätta bedömningen av hyresintäkter för vakanta ytor. ÖVERSKOTTSGRAD Driftsnetto i procent av hyresintäkter. Nyckeltalet används för att belysa förvaltningens lönsamhet före det att central administration, finansnetto samt orealiserade värdeförändringar beaktats. *Ej ett alternativt nyckeltal. Definieras enligt IFRS. ===== SIDA 83 ===== ÅRSREDOVISNING 2023 83 Härledning alternativa nyckeltal Belopp i Tkr 2023 2022 2021 2020 Avkastning på eget kapital Periodens resultat efter skatt 7 764 79 336 153 164 42 740 Genomsnittligt eget kapital 944 109 908 140 675 612 438 282 0,82% 8,74% 22,67% 9,75% Soliditet Eget kapital 946 923 941 294 874 985 476 238 Balansomslutning 2 163 315 2 095 704 1 831 232 1 014 473 43,8% 44,9% 47,8% 46,9% Belåningsgrad fastigheter, % Räntebärande skulder 1 092 317 995 689 798 741 461 785 Fastighetsvärde 1 995 250 1 854 325 1 603 550 864 036 54,7% 53,7% 49,8% 53,4% Nettobelåningsgrad fastigheter % Räntebärande skulder 1 092 317 995 689 798 741 461 785 Återläggning av likvida medel -43 058 -28 311 -74 657 -47 187 Fastighetsvärde 1 995 250 1 854 325 1 603 550 864 036 52,6% 52,2% 45,2% 48,0% Räntetäckningsgrad, ggr, rullande 12 mån Förvaltningsresultat 38 491 27 026 19 711 17 236 Räntenetto -33 653 -24 054 -14 123 -11 316 Tomträtt (omklassificeras enl IFRS) 829 715 629 349 Räntenetto exkl tomträtt -32 824 -23 339 -13 494 -10 967 2,17 2,16 2,46 2,57 Förvaltnignsresultat, kr/aktie* Förvaltningsresultat 38 491 27 026 19 711 17 236 Genomsnittligt antal aktier 67 658 203 64 756 926 52 183 017 40 519 463 0,57 0,42 0,38 0,43 Periodens resultat, kr/aktie* Periodens resultat efter skatt 7 764 79 336 153 164 42 740 Genomsnittligt antal aktier 67 658 203 64 756 926 52 183 017 40 519 463 0,11 1,23 2,94 1,05 Eget kaital, kr/aktie * Eget kapital 946 923 941 294 874 985 476 238 Genomsnittligt antal aktier 67 658 203 64 756 926 52 183 017 40 519 463 14,00 14,54 16,77 11,75 NAV, kr/aktie Eget kapital 946 923 941 294 874 985 476 238 Uppskjuten skatt 61 303 84 148 66 288 32 887 Derivat -27 853 -59 774 -3 182 2 590 Antal aktier 68 566 156 64 756 926 64 756 926 41 295 070 14,30 14,91 14,49 12,39 *Antalet aktier har justerats i beräkningarna för den aktiesplit som registrerades hos Bolagsverket den 2 mars 2021 FINANSIELLA RAPPORTER Nedan redovisas härledning av de finansiella nyckeltal som Acrinova presenterar i årsredovisningen för räkenskapsåret 2023. ===== SIDA 84 ===== ÅRSREDOVISNING 2023 84 STYRELSE Styrelse Styrelsen i Acrinova AB består av ordförande och fem ordinarie ledamöter. Roger Stjernborg Eriksson STYRELSEORDFÖRANDE Styrelseordförande sedan 2022. Roger Stjernborg Eriksson, född 1970, har bred erfaren- het i fastighetsbranschen och är bland annat med- grundare till Acrinova AB (publ), Brinova AB och Norama AB. Tidigare roller innefattar vd och koncernchef för Dagon AB och bankdirektör på Swedbank. Övriga nuvarande befattningar är styrelseordföran- de i IDAMA Consulting AB, vice styrelseordförande i Skurups Sparbank, styrelseledamot i Malmöhus In- vest AB, Skruva Teknik AB och Fosieby Företagsgrupp Ekonomisk Förening. Roger Stjernborg Eriksson innehar 15 000 A-aktier och 23 570 B-aktier samt innehar indirekt 5 667 242 A-aktier och 7 394 188 B-aktier i Bolaget. Ylwa Karlgren LEDAMOT Styrelseledamot sedan 2017. Ylwa Karlgren, född 1956, har över 30 års erfarenhet från ledande befattningar och internationella arbets- miljöer inom finansbranschen, venture capital och fastighetssektorn. Ylwa arbetar för närvarande som oberoende företagsrådgivare. Pågående väsentliga styrelseuppdrag inkluderar sty- relseordförande i Plejd AB (publ), styrelseordförande i Ferroamp AB (publ) och ledamot i Gullberg & Jans- son AB (publ). Ylwa Karlgren äger 4 200 A-aktier och 6 600 B-aktier samt innehar indirekt 7 020 A-aktier och 18 172 B-aktier i Bolaget. Joakim Stenberg LEDAMOT Styrelseledamot sedan 2019. Joakim Stenberg, född 1973, har arbetat i finans- branschen sedan 1998. Joakim har haft positioner såsom vd, IR-ansvarig, affärsutvecklare, produktut- vecklare och säljare inom finansbranschen och varit verksam såväl i Sverige som internationellt. Joakim är en av grundarna till Nordic Cross Asset Ma- nagement AB och har styrelseuppdrag för First North listade bolaget Acuvi AB och det onoterad IT-bolaget Pure IT Group AB. Joakim Stenberg äger 42 263 A-aktier och 93 151 B-aktier i Bolaget. Claes Olsson LEDAMOT Styrelseledamot sedan 2016. Claes Olsson, född 1956, är civilekonom och tidigare auktoriserad revisor vid nuvarande E&Y. Han har varit fastighetscontroller på koncernnivå i PEAB AB. Han har arbetat inom ett antal branscher som revisor och konsult, samt även som delägare i olika fastighets- och rörelsedrivande bolag. Pågående väsentliga uppdrag utgörs av: Styrelseord- förande i LP Holding i Helsingborg AB, Bjärefågel i Torekov AB samt Byggnads AB NJ Andersson & Son. Styrelseledamot i Thevinyl AB och Pålssons Fastigheter i Landskrona AB. Claes Olsson äger 83 850 aktier i Acrinova, 32 609 A-aktier och 51 241 B-aktier via Claes Capital Consulting AB. Peter Åman LEDAMOT Styrelsemedlem sedan 2022. Peter Åman, född 1957, är civilekonom från Lunds universitet och har mångårig erfarenhet i fastighets- branschen. Han är för närvarande Styrelseordförande och/ eller ledamot i Svenska Stadsbyggen i Nacka Strand AB med dotterbolag, Svenska Stålbyggen Mälardalen AB med dotterbolag samt Svenska Stål- byggen Invest AB. Innehav i Bolaget: Peter Åman äger direkt genom bolag 3 202 040 A-aktier och 5 713 685 B-aktier. Mats Paulsson LEDAMOT Styrelseledamot sedan april 2022. Mats Paulsson, född 1958, M.Sc. Engineering, är tidi- gare vd för bl.a Bravida och Peab Industri med stor erfarenhet av styrelsearbete i noterade bolag. Pågående styrelseupdrag inkluderar: styrelseordfö- rande i Nordic Waterproofing Group AB, Nordic Wa- terproofing Holding AB, Nordisk Bergteknik AB (publ), XPartners Samhällsbyggnad AB (publ), Cons- tech AB och Svevia AB (publ). Samt styrelseledamot i BE Group AB (publ) och Aktiebolaget Bösarps Grus & Torrbruk. Innehav i Bolaget: Mats Paulsson innehar 608 555 B-aktier i Bolaget. ===== SIDA 85 ===== ÅRSREDOVISNING 2023KONCERNLEDNING 85 Koncernledning Koncernledningen ansvarar för att utforma och genomföra Acrinovas övergripande strategier. Vår koncernledning består idag av fem personer. Ulf Wallén CEO Verkställande direktör sedan 2016. Ulf Wallén, född 1969, har varit verksam inom olika befattningar i fastighetsbranschen sedan 1989. Han har bland annat under åren 1995–2014 varit vd och delägare för fastighetsbolaget Paulssons Fastighe- ter, och i denna roll ansvarat för ett fastighetsbe- stånd värt cirka 2 miljarder SEK. Han har vidare varit styrelseordförande för Norama Projektutveckling AB och är dessutom ledamot i styrelsen för Fastighetsä- garföreningen Lund. Ulf Wallén äger 2 810 A-aktier och 4 414 B-aktier samt indirekt 444 688 A-aktier och 703 208 B-aktier i Bolaget. Weronica Greberg CFO CFO sedan 2020. Weronica Greberg, född 1978, anslöt till Acrinova år 2020 och har lång erfarenhet inom fastighets- och bygghandelsbranschen. Weronica har innehaft flera chefspositioner på bland annat MKB Fastighets AB och arbetat som CFO vid PoG Woody Bygghandel. Weronica innehar en magisterexamen i ekonomi från Lunds universitet. Weronica Greberg innehar 6 700 A-aktier och 19 872 B-aktier i Bolaget. Måns Broberg TRANSAKTIONSANSVARIG, FASTIGHETSVÄRDERINGAR Transaktionsansvarig sedan 2019. Måns Broberg, född 1979, har arbetat för Acrinova sedan 2016, först som fastighetsförvaltare, och se- dan 2019 som transaktionsansvarig med ansvar för förvärv och värdering. Måns är utbildad inom Fastighetsföretagande vid Malmö Högskola/Universitet och är Reg. Fastighets- mäklare sedan 2008, också från Malmö Högskola/ Universitet. Måns Broberg innehar indirekt 62 382 A-aktier och 71 504 B-aktier i Bolaget. Stephanie Lilja MARKNADS- OCH HÅLLBARHETSANSVARIG Marknads- och hållbarhetsansvarig sedan 2023. Stephanie Lilja, född 1988, anslöt till Acrinova i januari 2023 och ingår i ledningsgruppen sedan februari 2023. Stephanie har arbetat med strategisk kommunikation och varumärkesbyggande, lokalt och globalt, sedan 2012. Stephanie är utbildad inom strategisk kommu- nikation vid Lunds universitet och Media Studies vid University of California Berkeley. Stephanie Lilja äger inga aktier i Bolaget. Lars Sonesson FÖRVAL TARE Förvaltare sedan 2018. Lars Sonesson, född 1972, har arbetat som förvaltare på Acrinova sedan han anslöt till bolaget 2018. Han ingår i ledningsgruppen sedan februari 2023. Lars har mer än 20 års erfarenhet av fastighetsbranschen, både som förvaltare och tekniker. Sonesson är utbildad driftstekniker vid Drifttekniska högskolan i Malmö/ Lund. Hans tidigare befattningar har varit inom för- valtning och drift på Klövern, Jernhusen och Akelius. Lars Sonesson innehar 2 000 B-aktier i Bolaget. ===== SIDA 86 ===== Öresundsregionen är hela Nordens tillväxtmotor, full av möjligheter. Acrinova har valt Öresundsregionen till sin hemmamarknad på grund av dess potential, med många intressanta fastigheter och hyresgäster. Fastighetsinformation Fastighet Yta, kvm Ledig yta Hyresvärde Outhyrt, kr Fastighetstyp Burlöv Sunnanå 11:2 2 528 0 3 410 847 0 Logistik/produktion Helsingborg Kavalleristen 11 2 444 664 5 202 103 754 821 Kontor Helsingborg Olympiaden 15 8 215 0 4 356 384 0 Logistik/produktion Helsingborg Pukslagaren Västra 4 1 596 516 2 730 306 567 600 Extern handel och Service Höganäs Jaguaren 1 1 142 0 731 706 0 Logistik/produktion Hörby Pugerup 5 11 996 1 268 9 470 924 808 200 Logistik/produktion Klippan Klippan 3:379 830 0 1 322 380 0 Bostäder Kävlinge Löddeköpinge 23:14 14 637 1 284 19 552 864 1 172 746 Extern handel och Service Landskrona Björnen 13 1 479 0 1 334 666 0 Logistik/produktion Landskrona Björnen 23 2 559 0 6 379 312 0 Kontor Landskrona Björnen 3 5 312 286 4 493 348 135 478 Extern handel och Service Landskrona Bulten 6 2 804 0 1 636 457 0 Logistik/produktion Landskrona Förgasaren 1 6 384 0 7 881 586 0 Logistik/produktion Landskrona Förrådet 12 15 840 2 421 8 233 691 1 272 915 Logistik/produktion Landskrona Lamellen 1 4 927 0 3 931 372 0 Logistik/produktion Landskrona Motellet 6 1 618 0 1 352 935 0 Logistik/produktion Landskrona Mården 7 2 692 0 3 109 100 0 Logistik/produktion Landskrona Stenen 9 3 545 435 3 077 748 157 564 Logistik/produktion Landskrona Vevstaken 2 3 250 0 3 154 246 0 Logistik/produktion Lund Företaget 6 550 0 2 517 568 0 Extern handel och Service Lund Markören 7 2 455 0 7 980 326 0 Extern handel och Service Malmö Batteriet 4 1 230 0 1 611 064 0 Kontor Malmö Flintkärnan 9 1 469 0 1 470 095 0 Logistik/produktion Malmö Kamaxeln 5 1 752 0 3 106 176 0 Kontor Malmö Topplocket 4 1 711 0 2 468 282 0 Kontor Staffanstorp Borggård 1:372 7 150 2 077 3 957 908 787 780 Extern handel och Service Staffanstorp Borggård 1:385 4 698 0 3 614 176 74 160 Logistik/produktion Staffanstorp Borggård 1:482 3 117 0 5 131 366 0 Logistik/produktion Staffanstorp Borggård 1:549 1 633 606 1 425 768 391 623 Logistik/produktion Staffanstorp Hjärup 4:6 3 750 1 424 2 766 579 834 000 Logistik/produktion Trelleborg Euron 1 1 745 0 6 167 608 0 Samhällsfastighet Trelleborg Euron 2 4 230 0 7 456 260 0 Bostäder Trelleborg Orion 7 11 557 0 7 470 242 0 Logistik/produktion Trelleborg Snickeriet 4 6 326 1 986 7 401 793 1 827 524 Kontor Trelleborg Trucken 2 1 013 0 1 892 607 0 Logistik/produktion Trelleborg Trucken 4 607 0 726 506 0 Logistik/produktion Trelleborg Trävaran 3 1 875 0 1 191 412 0 Logistik/produktion Trelleborg Verkstaden 10 3 982 252 1 992 577 152 985 Logistik/produktion Åstorp Hästhoven 6 3 826 843 5 638 908 1 220 328 Bostäder Örkelljunga Östra Språng 6:7 0 0 1 254 706 0 Extern handel och Service SUMMA 158 474 14 062 168 603 902 10 157 724 ÅRSREDOVISNING 202386 FASTIGHETSINFORMATION ===== SIDA 87 ===== Klippan Örkelljunga Burlöv Löddeköpinge Lund Trelleborg Hörby Staffanstorp Helsingborg Landskrona Malmö Åstorp Höganäs KONTAKTPERSONER Vid frågor, vänligen kontakta: Ulf Wallén, VD W eronica Greberg, CFO 0708 30 79 90 0701 66 42 10 ulf.wallen@acrinova.se weronica.greberg@acrinova.se Övrig information FINANSIELL KALENDER Kvartalsrapport Q1 2024 2024-05-03 Kvartalsrapport Q2 2024 2024-08-13 Kvartalsrapport Q3 2024 2024-11-06 Kvartalsrapport Q4 2024 2025-02-27 ÅRSSTÄMMA 2024 Årsstämma kommer att hållas den 6 maj 2024 i Malmö. ÅRSREDOVISNING 2023ÖVRIG INFORMATION 87 ===== SIDA 88 ===== Lilla Nygatan 7, 211 38 Malmö | 010-522 06 90 | www.acrinova.se