===== SIDA 1 ===== Årsredovisning 2024 ===== SIDA 2 ===== Acrinova är ett kunskapsdrivet och utvecklande fastighetsbolag, verksamt i Skåne och södra Sverige. Denna dynamiska region erbjuder utmärkta förutsättningar för långsiktigt hållbara fastighetsinvesteringar. Att vara den främsta hög avkastande värdebyggaren 44 2,0 Acrinova ska äga, bygga, förvalta och utveckla fastigheter med hög potential för att skapa långsiktigt hållbara värden. Genom att vara långsiktiga och med gedigen kompetens bidrar vi till utvecklingen av de orter där vi är verksamma. 648 1 031 158 5,1 ANTAL FASTIGHETER FASTIGHETSVÄRDE BÖRSVÄRDE SUBSTANSVÄRDE HYRESINTÄKTER GENOMSNITTLIG KONTRAKTSTID VISION AFFÄRSIDÉ STYCKEN MKR MKR MDKR MKR ÅR ÅRSREDOVISNING 2024 OM ACRINOVA2 ===== SIDA 3 ===== OM ACRINOVA Året i korthet _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ 4 Vd-kommentar _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ 6 Vår marknad _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ 8 VÄRDESKAPANDE Tre bra anledningar till att äga aktier i Acrinova _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ 10 Våra framgångsfaktorer _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ 12 Tillväxt och värdeskapande – Acrinovas modell _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ 13 FASTIGHETER & PROJEKT Fastigheter _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ 15 Fastighetsbeståndet i siffror _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ 16 Acrinovas nollvison i praktiken _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ 18 Projekt _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ 20 2024 och framåt _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ 22 ACRINOVAS KUNDER Stabila hyresgäster _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ 25 Kundcase handelsfastigheten Löddeköpinge 23:14 _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ 26 HÅLLBARHET Acrinovas hållbarhetsarbete _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ 29 Våra fokusområden _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ 31 Hållbarhetsmål _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ 32 Hållbarhetsstyrning _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ 33 Våra värdeord _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ 34 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE Året som gått _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ 36 Resultat _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ 38 Balansräkning _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ 39 Kassaflöde _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ 40 Moderbolaget _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ 40 Intjäningsförmåga _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ 41 Flerårsöversikt _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ 41 Finansiering _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ 42 Förväntad framtida utveckling _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ 43 Aktien och ägarförteckning _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ 44 Risker och osäkerhetsfaktorer _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ 46 Bolagsstyrning _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ 49 FINANSIELLA RAPPORTER Koncernen Rapport över totalresultatet _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ 52 Finansiell ställning _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ 53 Förändringar i eget kapital _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ 55 Kassaflöden _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ 56 Moderbolaget Resultaträkning _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ 57 Balansräkning _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ 58 Förändringar i eget kapital _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ 60 Kassaflöden _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ 61 Noter _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ 62 Styrelsens yttrande _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ 80 Underskrifter _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ 81 Revisionsberättelse _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ 82 Definitioner _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ 86 Härledning alternativa nyckeltal _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ 87 Styrelse _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ 88 Koncernledning _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ 89 Fastighetsinformation _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ 90 Övrig information _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ 91 Med “Acrinova AB (publ)” eller “Moderbolaget” avses Acrinova AB (publ) med organisations nummer 556984–0910. Med ”Bolaget” eller ”Acrinova” avses koncernen, det vill säga Acrinova AB (publ) och dess dotterbolag. I denna rap- port avser jämförelsetalen inom parentes för resultatposter räkenskapsåret 2023 och för balansposter 31 december 2023. Till följd av avrundningar kan siffror presenterade i denna delårsrapport i vissa fall inte exakt summera till totalen och procenttal kan avvika från de exakta procenttalen. Vår tillväxtstrategi är enkel och tydlig: vi investerar företrädesvis i lager, industri och andra kommer siella fastigheter på attraktiva lägen som passar långsiktigt stabila hyres- gäster. Vår förmåga att identifiera objekt med potential, i kombination med god marknadskännedom, är framgångsfaktorer som bidrar till en positiv värde utveckling. LÄS MER PÅ SIDAN 12 Vår nollvision säkerställer att nya fastigheter byggs med målet att vara självförsörjande på energi i drift med hjälp av förnybara energikällor. Vi arbetar också löpande för att energi effektivisera befintliga fastig- heter samt för att minska deras klimatav - tryck. Allt för att bygga långsiktigt hållbara värden. LÄS MER PÅ SIDAN 29 Engagerade medarbetare som trivs och ut- vecklas är en av våra viktigaste framgångs- faktorer. Det är medarbetarnas kompetens och personlighet som är värdeskapande i våra fastigheter och i våra kontakter med både nya och befintliga kunder. LÄS MER PÅ SIDAN 34 Objekt med potential Närhet Omtanke Driv Vår nollvision ÅRSREDOVISNING 2024 OM ACRINOVA 3 ===== SIDA 4 ===== RÄKENSKAPSÅRET 2024 I KORTHET * Bolagets redovisning av fastighetsadministration har ändrats från och med 2024 och nyckeltal har justerats. ** Bolagets redovisning av resultat från andelar i intresseföretag redovisas från och med 2024 i förvaltningsresultatet och nyckeltal har justerats. *** Årets resultat redovisas enligt definitionen i IAS 1 och resultat per aktie redovisas enligt definitionen i IAS 33 och är inga alternativa nyckeltal enligt ESMA. 157 728 tkr 35 908 tkr 110 666 tkr 0,52 kr 2,38 ggr 49 947 tkr (143 345) (92 641) Driftsöverskottet uppgick till (38 935) (7 764) (0,11) (2,19) Hyresintäkter uppgick till Förvaltningsresultatet uppgick till Årets resultat kr/aktie, före och efter utspädning Räntetäckningsgrad, ggr, uppgick tillÅrets resultat efter skatt uppgick till FINANSIELLA NYCKELTAL 2024 2023 2022 2021 Hyresintäkter, Tkr 157 728 143 345 122 435 72 345 Driftsöverskott, Tkr* 110 666 92 641 80 095 60 752 Förvaltningsresultat, Tkr** 49 947 38 935 27 110 18 981 Årets resultat efter skatt, Tkr 35 908 7 764 79 336 153 164 Fastighetsvärde, verkligt värde, Tkr 2 015 961 1 995 250 1 854 325 1 603 550 Balansomslutning, Tkr 2 188 494 2 163 315 2 095 704 1 831 232 Likvida medel, Tkr 81 149 43 058 28 311 74 657 Överskottsgrad, % 70,2 64,6 65,4 84,0 Avkastning på Eget Kapital, % 3,76 0,82 8,74 22,67 Soliditet, % 44,0 43,8 44,9 47,8 Belåningsgrad fastigheter, % 53,4 54,7 53,7 49,8 Räntetäckningsgrad, ggr ** 2,38 2,19 2,16 2,41 Förvaltningsresultat, kr/aktie** 0,73 0,58 0,42 0,36 Årets resultat kr/aktie, före och efter utspädning*** 0,52 0,11 1,23 2,94 Eget kapital, kr/aktie 14,03 14,00 14,54 16,77 NAV, kr/aktier 15,03 14,30 14,91 14,49 Under 2024 växer Acrinovas fastighetsportfölj med förvärv inom lager/logistik och industri. På projektsidan påbörjas flera nya projekt i sydvästra Skåne. Attraktiviteteten i de fastigheter som uppförts inom Acrinovas projektverksamhet bekräftas i samband med försäljning av flerbostadsfastigheten Euron 2 som avyttrades i februari. I december ingicks även avtal om avyttring av samhällsfastigheten Euron 1. Acrinovas målmedvetna arbete med att minska kostnaderna har gett god effekt under hela 2024. Organisationen har ett tydligt fokus på kommersiella fastigheter, utveckling och projekt. ÅRET I SAMMANDRAG ÅRSREDOVISNING 2024 OM ACRINOVA4 ===== SIDA 5 ===== Q1 • Bostadsfastigheten Euron 2 i Trelleborg avyttras. Det totala underliggande fastighetsvärdet uppgår till 151,5 miljoner kronor. • Projektet på Handelsplatsen i Löddeköpinge färdigställs. Den nya byggnaden inrymmer hyres- gästerna Jysk, Thansen och Spicy Hot. Q2 • Acrinova förvärvar industrifastig- heten Rausgård 20 i Helsingborg. • Nya riktlinjer kring biologisk mångfald i nybyggnationsprojekt utvecklas och implementeras. • Fastigheten Borggård 1:385 i Staffanstorp utvecklas med 2 800 kvm utvändig yta för den befintli- ga hyresgästen Nefab Packaging. • Carglass välkomnas som nya hyresgäster på fastigheten Sunnanå 11:2 i Arlöv. Q3 • Fastigheten Olympiaden 15 i Helsingborg utvecklas med nya kyllager till den befintliga hyres- gästen KA Lundbladh. Avtalet förlängs med 10 år. • Acrinova tecknar avtal med Max Burgers avseende lokal och ut vändig yta på fastigheten Puk- slagaren Västra 4 i Helsingborg. Lokalen anpassas för restaurang, avtalstiden är 25 år. • PalleConcept välkomnas som nya hyresgäster på fastigheten Borg- gård 1:372 i Staffanstorp. • Trelleborgs kommun förlänger befintligt avtal avseende fastig- heten Orion 7 samt tecknar avtal på fastigheten Snickeriet 4. Q4 • Handelsplatsen i Löddeköpinge moderniseras med solceller. An- läggningen blir Acrinovas största. • Acrinova ingår avtal om avyttring avseende fastigheten Euron 1 i Trelleborg. Köparna tillträder i Q1 2025, transaktionens under- liggande fastighetsvärde uppgår till 102 Mkr. • Acrinova tecknar avtal med kontorsmöbelspecialisten RP avseende lokaler om 1 500 kvm på fastigheten Borggård 1:372 i Staffanstorp. Avtalstiden är 10 år. • Lager 157 förlänger befintliga lokaler på Handelsplatsen i Löddeköpinge med 5 år. • Acrinova startar projekt i Lands- krona avseende 3 154 kvm för hyresgästen HT Emballage. Planerat färdigställande i Q4 2025 med en avtalstid på 10 år. • Acrinova förvärvar två industri- fastigheter i Helsingborg, Morganiten 2 och Opalen 4 ALLA PRESS MEDDELANDEN FINNS PÅ ACRINOVA.SE ÅRETS HÖJDPUNKTER • Acrinova genomför de största försäljningarna i bolagets historia. Flerbostadshuset Euron 2 i Trelleborg avyttras i februari och i december ingås avtal om försäljning av samhällsfastig heten Euron 1. Portföljen förstärks med flera förvärv inom lager och industri. • Under året startar Acrinova projekt i Landskrona och Helsingborg. Tillsammans med långsiktiga hyresgäster som Max Burgers och HT Emballage utvecklas både befintliga och nya fastigheter. • Acrinova installerar bolagets hittills största solcellsanläggning på Handelsplatsen i Löddeköpinge. Investeringen är en del av det fortlöpande arbetet med omställningen och energieffektiviseringen av det äldre beståndet. • 27 februari offentliggör Acrinova bokslutskommuniké för perioden januari-december 2024. • 28 februari meddelar Acrinova att försäljningen av fastigheten Euron 1 avslutats. Transaktionens underliggande fastighetsvärde uppgår till 102 Mkr. HÄNDELSER EFTER PERIODENS SLUT 2024 ÅRSREDOVISNING 2024 OM ACRINOVA 5 ===== SIDA 6 ===== Ett tydligt fokus på kommersiella fastigheter Under 2024 har Acrinova landat i orga­ nisationens utformning med ett tydligt fokus på kommersiella fastigheter. Vårt bestånd fortsätter att växa inom segmen­ tet och med fyra förvärv under året ska­ par vi en stabil portfölj med långsiktiga hyresgäster. I februari avyttrades flerbostadsfastig­ heten Euron 2 i Trelleborg och i decem­ ber nådde vi ett avtal avseende försälj­ ning av samhällsfastigheten Euron 1, även den i Trelleborg. Gemensamt för dessa fastigheter är att de är uppförda med högt ställda miljökrav av Acrinova samt att försäljningarna är de största i bolagets historia. Förutom att intyga attraktiviteten i de fastigheter som upp­ förts inom ramen för vår projektverk­ samhet möjliggör försäljningarna nya investeringar och projekt. Under året har vi förvärvat en tomt i Landskrona, tre industrifastigheter i Helsingborg och en kommersiell fastighet med inriktning lager/logistik i Malmö. För­ värven stärker vår portfölj och närvaro i sydvästra Skåne. Under Q4 avyttrades Acrinovas andel i servicebolaget Fastigheter & Service Öresund AB och vi är nu ett renodlat fastighetsbolag. Under året har vi juste­ rat bolagets vision till ”Att vara en av de främsta högavkastande värdebyggarna”. Tillägget av högavkastande i vår vision är en viktig signal om vår strategiska inriktning och ambition för de kom­ mande åren. Starka resultat Under 2024 har vi lyckats överträffa våra egna och marknadens förväntningar. Förvaltningsresultatet har ökat i samt­ liga kvartal jämfört med motsvarande period föregående år, vilket kan härle­ das till hela organisationens driv och Starka resultat och tydligt fokus VD- KOMMENTAR För Acrinova har 2024 varit ett år med starka resultat, flertal förvärv och betydande försäljningar. Under året har vi startat efterlängtade projekt tillsammans med långsiktiga hyres­ gäster i Helsingborg och Landskrona. Organisationen har jobbat effektivt med ytterligare kostnadsminskningar och ökad kundnöjdhet, aktiviteter som har gett goda resultat. Året avslutades med en stor försäljning samt två nya förvärv som stärker vårt fokus på kommersiella fastigheter och projekt. ÅRSREDOVISNING 2024 OM ACRINOVA6 ===== SIDA 7 ===== fokuserade arbete med att minska kost­ naderna och optimera uthyrningen. Det största arbetet med kostnadsminsk­ ningar gjordes under 2023 och genom bibehållet fokus har vi kunnat se positiva effekter under hela 2024. Som vd blir jag otroligt stolt över det starka engagemang som alla medarbetare visat, dels i att vilja klara den turbulenta tid vi lämnat bakom oss, dels det dedikerade fokus och gläd­ jen som finns i att fortsätta framåt. Det gör att vi tillsammans levererar hög kva­ lité till våra kunder och ägare. Efterlängtad fastighetsutveckling Det är med kärlek till hantverket, plat­ sen och framtida verksamheter som vi utvecklar och förvaltar våra fastigheter. Under det gångna året har vi färdigställt en ny byggnad på Handelsplatsen i Löddeköpinge som utvecklats till väl­ besökt område med handel och mat. I samband med stabiliserade byggpriser har vi även kunnat starta två nya projekt under 2024. När vi utvecklar och bygger nytt har vi alltid långsiktiga hyresgäster med på resan. Som Max Burgers som vi anpassar en lokal till i Helsingborg, eller det expansiva förpackningsföretaget HT Emballage, som blir nya hyresgäster i logistikfastigheten vi bygger i Lands­ krona. Dialogerna sträcker sig långt bak i tiden och vi har jobbat fokuserat med att hitta rätt geografiska och ekonomis­ ka förutsättningar, samtidigt som vi bygger enligt högt ställda miljökrav . I projektportföljen har vi även en spännan­ de industrifastighet som vid förvärvet var helt tomställd. Med vår utvecklande metodik planerar vi att modernisera den befintliga byggnaden samt uppföra nya ytor som möter dagens behov och standarder. Nöjda och stabila hyresgäster Acrinovas förvaltning utgår från en när­ hetsprincip vilket innebär att vi alltid kan nå våra fastigheter och hyresgäster inom 45 minuter. Som fastighetsbolag är hyresgästerna kärnan i vår verksam­ het och vi jobbar hårt för att de ska trivas och ha rätt förutsättningar för att lyckas med sina verksamheter i våra lokaler. Vår personal gör ett fantastiskt jobb i relationen med hyresgästerna vilket också återspeglas i vår årliga kund undersökning där vi gör vårt bästa resultat hittills. Under de senaste åren har det var tufft för många företag och branscher i Sverige men Acrinovas hyres gäster har visat på en imponerade motståndskraft och stabilitet. Miljö och hållbarhet Under 2024 har vi implementerat nya riktlinjer kring biologisk mångfald vid nybyggnationer samt haft ett starkt fokus på förberedelserna för de nya, mer omfattande kraven kring hållbarhets­ rapportering, CSRD. Vi har ett stort arbete framför oss med allt som krävs för att möta de nya kraven. Under det gångna året har alla avdelningar, ledning och styrelse engagerats i arbetet för att skapa förankring och förståelse för de nya kraven. Uppåt, framåt I en volatil omvärld finns en rad faktorer som kan komma att påverka branschen ur ett makroperspektiv under komman­ de år. I det kortare och lokala perspekti­ vet ser vi en stabilitet som öppnar upp för en mer aktiv transaktionsmarknad och de rådande byggpriserna gör det möjligt att starta nya projekt. För Acrinova innebär detta att vi kan fort­ sätta att göra mer av det vi gör bäst; skapa attraktiva nybyggnationer sam­ tidigt som vi växer genom förvärv . Med starka och långsiktiga finansiella sam­ arbetspartners, hyresgäster och ägare ser Acrinova ljust på framtiden och vår fort­ satta resa mot att bli en av de främsta, högavkastande värdebyggarna inom den svenska fastighetsbranschen. Regel­ bunden utdelning är en viktig del av vår attraktionskraft och vi prioriterar att ge tillbaka till våra ägare. Acrinovas styrelse föreslår därför en utdelning om 0,40 kr per aktie. Jag vill passa på att rikta ett stort tack till alla som varit med oss under 2024, med­ arbetare, kunder, samarbetspartners och ägare. ” Det är med kärlek till hantverket, platsen och framtida verksamheter som vi utvecklar och förvaltar våra fastigheter.” Ulf Wallén, VD Handelsplatsen i Löddeköpinge ÅRSREDOVISNING 2024 OM ACRINOVA 7 ===== SIDA 8 ===== VÅR MARKNAD Hjärtat i Skåne ÅRSREDOVISNING 2024 OM ACRINOVA8 ===== SIDA 9 ===== Skåne, en region som präglas av sin rika historia, mångsidiga natur och strategiska läge, är Acrinovas hemmamarknad. Här möts det gamla och det nya, anrika byar och moderna städer med innovativa företag. Regionen har ett strategiskt läge nära kontinenten som underlättar interna­ tionell handel och logistik. Med välut­ vecklade transportnätverk, inklusive motorvägar, järnvägar och hamnar, är det enkelt att transportera varor både nationellt och internationellt. Här kan Acrinova växa och utvecklas. Samtidigt är vi öppna för att etablera oss på andra platser i Sverige där förutsättningarna är de rätta, vilket ger oss flexibiliteten att anpassa oss till marknadens behov och möjligheter. Världen runt hörnet I över tjugo år har Öresundsbron effek­ tiviserat godstransporter till och från kontinenten. När Fehmarn Bält­förbin­ delsen öppnas 2029 ökar tillgänglig­ heten ytterligare, vilket integrerar Öresundsregionen i en megaregion från Hamburg till Oslo. Detta väntas gynna ekonomisk utveckling och skapa håll­ bara logistiklösningar*. För att möta ökade trafikvolymer och fler pendlare utreds även en Öresundsmetro mellan Malmö och Köpenhamn samt en fast förbindelse mellan Helsingborg och Helsingör. RoRo­logistik (Roll­on/Roll­off) är en annan viktig aspekt av regionens trans­ portinfrastruktur. Trelleborgs hamn, en av de största RoRo­hamnarna i Skan­ dinavien, spelar en central roll i att hantera godsflöden mellan Sverige och kontinenten. Andra viktiga hamnar inkluderar Copenhagen Malmö Port (CMP), Helsingborgs hamn och Lands­ krona hamn, som alla bidrar till regio­ nens starka logistik nätverk**. Där företag växer Skåne och södra Sverige är känt för sitt gynnsamma företagsklimat. I Svenskt Näringslivs årliga ranking av företags­ klimatet i Sverige listades de skånska kommunerna Burlöv , Höganäs och Staffanstorp bland de bästa i Sverige för företagande år 2024***. Denna positiva miljö främjar tillväxt och innovation för företag att etablera och expandera. Skåne har en stor växande befolkning och en stark arbetsmarknad. Regionen har en hög sysselsättningsgrad och en stor andel högutbildade invånare****. Den betydande inflyttningen, både från andra delar av Sverige och från utlandet, bidrar till en diversifierad arbetsmark­ nad, vilket är en stor fördel för företag som söker kvalificerad arbetskraft*****. Planerade investeringar i infrastruktur och tillgänglighet förväntas stärka hela Öresundsregionens attraktivitet för företag och investerare vilket också stärker södra Sveriges roll som ett inter­ nationellt nav för handel och logistik. Detta spås leda till en dynamisk fastig­ hetsmarknad med ökad efterfrågan på kommersiella fastigheter inom flera segment som är helt i linje med Acrinovas strategi, med fokus på kommersiella fastigheter för företag att växa i. Planerade investeringar i infrastruktur och tillgänglighet förväntas stärka hela Öresundsregionens attraktivitet för företag och investerare * Dagens Logistik ** Utveckling Skåne *** https://www.foretagsklimat.se/files/foretagsklimat2024.pdf **** SCB ***** Utveckling Skåne ÅRSREDOVISNING 2024 OM ACRINOVA 9 ===== SIDA 10 ===== Vi är lokala och entreprenörsdrivna med ett starkt affärsmannaskap. Vår förmåga att identifiera nya objekt med potential, i kombination med god marknadskännedom, är ytterligare faktorer som bidrar till en positiv värdeutveckling. Acrinovas vision är att vara en av de främsta, högavkastande värde- byggarna i den svenska fastighetsbranschen. Långsiktig värdeskapare Acrinovas projekt utvecklar platser till levande miljöer för företag att växa. Här skapar vi långsiktiga värden för våra ägare, kunder och närområden. Vårt hållbarhetsarbete är en naturlig del av vår affärsmodell och arbetsprocess med siktet inställt på innovativa lösningar med energieffektivisering. Vår nollvision visar på en ambition att göra mer än vad som krävs – att bygga hållbara fastigheter som kan skapa värden långt in i framtiden. Projektutveckling Som en långsiktig aktör i fastighetsbranschen prioriterar vi att ge tillbaka till våra ägare. Utdelning är en central del av vår strategi. Genom att generera stabil avkastning från vår diversifierade portfölj kan vi erbjuda regelbundna utdelningar. Detta skapar attraktions- kraft i aktien och ger våra aktieägare en möjlighet till avkastning på sin investering. Regelbunden utdelning Tre bra anledningar till att äga aktier i Acrinova: 1 2 3 INVESTMENT CASE ÅRSREDOVISNING 2024 VÄRDESKAPANDE10 ===== SIDA 11 ===== FASTIGHETSVÄRDETS UTVECKLING 2020–2024 NAV OCH STÄNGNINGSKURS T O M 2024-12-31 AKTIENS DIREKTAVKASTNING OCH UTDELNING PER ÅR 0 400 800 1 200 1 600 2 000 20242023202220212020 0 5 10 15 20 20242023202220212020 Mkr Kr Kr % NAV ACRI-A ACRI-B 0,0 0,1 0,2 0,3 0,4 0,5 0,6 0,7 0,8 0,9 1,0 20242023202220212020 Utdelning kronor, per aktie Direktavkastning, ACRI-A Direktavkastning, ACRI-B 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 0 400 800 1 200 1 600 2 000 20242023202220212020 0 5 10 15 20 20242023202220212020 Mkr Kr Kr % NAV ACRI-A ACRI-B 0,0 0,1 0,2 0,3 0,4 0,5 0,6 0,7 0,8 0,9 1,0 20242023202220212020 Utdelning kronor, per aktie Direktavkastning, ACRI-A Direktavkastning, ACRI-B 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 0 400 800 1 200 1 600 2 000 20242023202220212020 0 5 10 15 20 20242023202220212020 Mkr Kr Kr % NAV ACRI-A ACRI-B 0,0 0,1 0,2 0,3 0,4 0,5 0,6 0,7 0,8 0,9 1,0 20242023202220212020 Utdelning kronor, per aktie Direktavkastning, ACRI-A Direktavkastning, ACRI-B 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 ÅRSREDOVISNING 2024 VÄRDESKAPANDE 11 ===== SIDA 12 ===== Våra framgångsfaktorer FRAMGÅNGSFAKTORER Även om Acrinova är ett ungt bolag har vi lång erfarenhet från fastighetsbranschen. Våra enga- gerade och erfarna medarbe- tare besitter den kompetens som krävs för att hitta lämpliga investeringsobjekt, men också förmågan och nytänkandet att utveckla fastigheterna till att nå sin fulla potential. Vår lokala förankring och väl utvecklade nätverk ger förstå- else för varje delmarknad och skapar närhet till kunderna, hög tillgänglighet och snabba beslutsvägar. Vi ser möjligheterna och kan därmed agera framgångsrikt för ett näringsliv och en fastighets- marknad i ständig förändring. Acrinova har en strategisk inrikt- ning som innebär att vi identi- fierar, utvecklar och förvaltar fastigheter med hög potential. Förmågan att identifiera intres- santa objekt i kombination med god marknads kännedom, är faktorer som bidrar positivt till värdeutvecklingen. Fastig- heterna i beståndet har en sam- mansättning och exponering som ger god motståndskraft mot att påverkas av oväntade eller plötsliga svängningar i samhälls ekonomin. Acrinova arbetar för att skapa långsiktigt hållbara värden i företaget och i samhället, och har sedan 2020 en ISO-certifie- ring med fokus på miljöled- ningsarbete. Vi tar ansvar för att våra fastigheter optimeras för så låg miljöpåverkan som möjligt. Vår nollvision innebär att nya fastigheter byggs för att vara självförsörjande på energi med hjälp av förnybara energikällor. Vi arbetar också löpande för att energi anpassa befintliga fastig- heter samt för att minska deras klimatavtryck. När det kommer till social hållbarhet ser vi till att våra medarbetare trivs och mår bra, och att vi bidrar positivt till samhället på de delmarknader där vi är aktiva. Vår kompetens och lokala närvaro Vår strategiska inriktning Högt ställda miljökrav ÅRSREDOVISNING 2024 VÄRDESKAPANDE12 ===== SIDA 13 ===== FASTIGHETSUTVECKLING – EN DEL I TILLVÄXTSTRATEGIN Fastighetsutveckling är en grundbult i Acrinovas tillväxtstrategi. Vi arbetar med alla typer av utveckling, från mindre hyresgästan- passningar till genomgripande utvecklingsprojekt och nyproduktion. Ambitionen är att vara en självklar partner inom stads- och fastig- hetsutveckling på våra utvalda delmarknader. En fastighet kan befinna sig i olika utvecklingsstadier samtidigt, såsom projektfastighet under nybyggnation, förädlingsfastighet med pågående renoveringar och förvaltningsfastighet med stabila kassa- flöden. Detta möjliggör en flexibel och dynamisk förvaltning som anpassas efter fastighetens specifika behov och potential ÅRSREDOVISNING 2024 13VÄRDESKAPANDE TRANSAKTIONER Fastighetsportföljen optimeras kontinuerligt för att ge bolaget största möjliga värdeavkastning. Acrinovas starka marknadskännedom, nätverk och bolagsstruktur med korta beslutsvägar bidrar till att vi har möjlighet att agera snabbt när rätt tillfälle uppstår. FASTIGHETSUTVECKLING I PROJEKT Vi arbetar med alla typer av fastighets utveckling. Från äldre fastigheter till nyproduktion med hög miljö- och hållbarhetsprofil enligt vår nollvision. FASTIGHETSFÖRVALTNING Fastighetsbeståndet består av 44 fastigheter i södra Sverige med tyngdpunkt i kommersiella fastigheter såsom kontor, logistik/produktion samt extern handel och service. Vi förvaltar och utvecklar de egna fastigheterna och genomför löpande värde- höjande åtgärder, allt från mindre anpassningar till mer genomgripande utvecklingsprojekt. OBJEKT MED STOR UTVECKLINGSPOTENTIAL Vakanta fastigheter med betydande renoveringsbehov som vi bedömer kan bli fullt uthyrda. Initialt har dessa fastig heter ett mindre kassa- flöde men bedöms bli lönsamma. PROJEKT / NYBYGGNATION När Acrinova bygger nytt gör vi det efter vår nollvision med utgångspunk- ten att vara långsiktig ägare. TRANSAKTIONER TRANSAKTIONER STABILA KASSAFLÖDEN Fastigheter med stabila kassaflöden och litet investeringsbehov utgör basen i Acrinovas fastighetsbestånd. ===== SIDA 14 ===== Fastigheter ÅRSREDOVISNING 2024 FASTIGHETER & PROJEKT14 ===== SIDA 15 ===== FASTIGHETER Ett fastighetsbestånd i utveckling I södra Sverige investerar vi i fastigheter med hög potential. Med god lokal kännedom och högt fastighetskunnande utvecklar vi vårt fastighetsbestånd för att skapa långsiktigt hållbara värden. Acrinovas fastighetsportfölj fortsätter att växa och har ett fastighetsvärde som idag uppgår till 2 miljarder kronor. Värdeskapande fastigheter Acrinovas fastighetsbestånd består i dagsläget av 44 fastigheter. Fokus är olika typer av kommersiella fastigheter såsom kontor, logistik/produktion samt extern handel och service, men vi har även renodlade bostadsfastigheter. Acrinovas kompetens att hantera ett blandat fastighetsbestånd innebär dels en större marknadspotential, dels en sund riskspridning. Vårt bestånd är i ständig tillväxt, där vi steg för steg adderar nya fastigheter. Vi är oftast en långsiktig ägare, men kan välja att sälja fastigheter för att finan­ siera fastighetsförvärv som bedöms ha högre avkastningspotential. En diversifierad portfölj En stor del av vårt befintliga bestånd bedöms vara färdigutvecklade fastighe­ ter och har endast ett mindre investe­ ringsbehov . Dessa fastigheter ger oss stabila kassaflöden och utgör basen i portföljen. I beståndet finns även objekt med stor utvecklingspotential – ofta är det vakanta fastigheter med betydande renoveringsbehov som vi bedömer kan bli fullt uthyrda. Initialt har dessa fastig­ heter ett mindre kassaflöde med bedöm­ ningen att bli lönsamma genom vår utvecklande metodik. Utvecklingen sker i nära samarbete med övriga intressen­ ter för att skapa långsiktigt hållbara värden för både fastigheten, platsen och hyresgästen. Omställning av fastighetsbeståndet I vårt befintliga fastighetsbestånd utvär­ derar vi löpande vilka förbättringsåtgär­ der vi kan vidta för att göra skillnad. Det kan handla om att renovera för att få bättre energivärden, eller att byta till förnybara energikällor. Hur långt vi kan ta den hållbara omställningen beror på fastighetens konstruktion. Varje fastig­ het är unik i sin ålder och utförande vil­ ket sätter ramarna för vad vi kan uppnå. Fastigheterna utvecklas enligt en plan där vi löpande arbetar med energieffek­ tiviseringar för att minska klimatav­ tryck och förbättra driftsöverskottet. Steg för steg utvecklar vi vårt fastighets­ bestånd i en hållbar riktning. Nyproduktion och projekt Vi arbetar med alla typer av fastighets­ utveckling, från modernisering av äldre fastigheter till nyproduktion med hög miljö­ och hållbarhetsprofil enligt vår nollvision. Under åren har vi uppfört ett flertal lager­ och logistikanläggningar, handels­ bostadsfastigheter. Med lång­ siktiga hyresgäster och god marknads­ kännedom skapar vi avkastande fastig­ heter med högt ställda miljökrav . Läs mer på sidan 21. Mården 7, Landskrona ÅRSREDOVISNING 2024 FASTIGHETER & PROJEKT 15 ===== SIDA 16 ===== Fastighetsbeståndet i siffror FASTIGHETSBESTÅNDETS FÖRÄNDRING Tkr 2024 jan-dec 2023 jan-dec 2022 jan-dec 2021 jan-dec VERKLIGT VÄRDE PER 1 JANUARI 1 995 250 1 854 325 1 603 550 864 036 Förvärv 79 410 – 79 000 464 000 Investeringar 46 510 148 917 250 736 157 243 Försäljningar -151 500 – -92 000 -30 100 Omklassificering – 9 974 – – Orealiserade värdeförändringar 46 291 -17 966 13 039 148 371 VERKLIGT VÄRDE VID PERIODENS UTGÅNG 2 015 961 1 995 250 1 854 325 1 603 550 FASTIGHETSRELATERADE NYCKELTAL* 2024 Förvaltnings- fastigheter Förädlings- fastigheter Projekt- fastigheter Totalt 2023 2022 2021 Uthyrningsgrad, yta % 94,8 46,7 – 87,1 91,1 89,5 87,5 Ekonomisk uthyrningsgrad, % 96,9 62,5 – 93,3 94,0 92,9 92,3 Hyresvärde, Mkr 158,6 18,8 – 177,4 168,6 142,8 112,9 Hyresintäkt, Mkr** 153,7 11,8 – 165,5 158,4 132,6 104,2 Uthyrningsbar yta 138 143 26 143 – 164 286 158 474 148 415 132 561 Ledig yta, kvm 7 215 13 931 – 21 146 14 062 15 634 16 557 Verkligt värde, Mkr*** 1 826,5 180,0 9,5 2 016,0 1 995,3 1 854,3 1 603,6 Antal fastigheter 38 5 1 44 40 40 41 Genomsnittlig kontraktslängd, år 5,2 3,2 – 5,1 5,3 5,7 5,8 * Bolaget presenterar en rad finansiella mått som är så kallade alternativa nyckeltal enligt ESMAs riktlinjer. För mer information om definitioner, se sidan 87. ** Avser kontrakterade hyresintäkter på årsbasis vid räkenskapsperiodens utgång. *** Verkligt värde för projektfastigheter inkluderar även verkligt värde på mindre projekt som inte direkt är hänförliga till klassificerad projektfastighet. Förvaltningsfastigheter • Har stabila kassaflöden som utgör basen i fastighetsportföljen. • Är oftast ett mycket långsiktigt innehav. • Bedöms som färdigutvecklade och har endast mindre eller inget investeringsbehov. • En förvaltningsfastighet har minst 80% i ekonomisk uthyrningsgrad. En fastighet kan kvarstå som förvalt- ningsfastighet om uthyrningsgraden blir lägre under förutsättning att det beror på mer tillfälliga vakanser. Förädlingsfastigheter • Ofta vakanta fastigheter med betydande renoveringsbehov. • Har omsorgsfullt analyserats och bedöms kunna bli fullt uthyrda. • Ofta mindre eller inget kassaflöde, men förväntas efter förädling bli lönsamma förvaltningsfastigheter. • Syftet med förädling är att öka fastighetens värde genom framför allt ökad uthyrnings- grad. Det möjliggörs genom systematisk förbättring av fastighetens estetiska och funktionella egenskaper eller genom att höja dess standard. • En förädlingsfastighet kan kategoriseras om till en projektfastighet vid projektstart om hela fastigheten inkluderas i projektet. Projektfastigheter • En projektfastighet är en fastighet som är under produktion. • Det kan också handla om obebyggd mark som planeras att bebyggas. • En projektfastighet genererar inte något kassaflöde innan projektets genomförande. • Ett projekt kan genomföras på en del av en förvaltnings- eller förädlings- fastighet. Då redovisas fastigheten enligt ursprungskategoriseringen medan projektets värde redovisas under Projektfastigheter. ÅRSREDOVISNING 2024 FASTIGHETER & PROJEKT16 ===== SIDA 17 ===== Klippan Örkelljunga Burlöv Löddeköpinge Lund Trelleborg Hörby Staffanstorp Helsingborg Landskrona Malmö Åstorp Höganäs FASTIGHETSVÄRDE TOTALT FASTIGHETSVÄRDE 2 016 Mkr 96,9% 44 Stycken EKONOMISK UTHYRNINGSGRAD, FÖRVALTNINGSFASTIGHETER ANTAL FASTIGHETER (1 995) (95,2) (40) 0 400 800 1 200 1 600 2 000 20242023202220212020 Mkr FASTIGHETSVÄRDE PER ORT Övrigt Landskrona Löddeköpinge Trelleborg Åstorp Malmö Lund 530 Mkr 276 Mkr 307 Mkr 114 Mkr 122 Mkr Helsingborg 229 Mkr Staffanstorp 152 Mkr 123 Mkr 163 Mkr Totalt 2 016 Mkr FASTIGHETSVÄRDET PER TYP AV FASTIGHET Projekt 9 Mkr Extern handel/ Service 547 MkrBostäder 135 Mkr Samhälls- fastigheter 100 Mkr Kontor 317 Mkr 908 Mkr Logistik/Produktion Totalt 2 016 Mkr FASTIGHETSVÄRDET PER UTVECKLINGSSTADIE Förädlings- fastigheter 180 Mkr Projekt- fastigheter 9 Mkr Förvaltnings- fastigheter 1 827 Mkr Totalt 2 016 Mkr ÅRSREDOVISNING 2024 FASTIGHETER & PROJEKT 17 ===== SIDA 18 ===== FASTIGHETER & PROJEKT Acrinova som projektutvecklare Sedan 2019 har vi uppfört ett flertal byggnader inom olika segment: bostä­ der, samhällsfastigheter, lager, logistik och handel. Gemensamt för alla våra nybyggnationsprojekt är strävan efter ett så lågt klimatavtryck som möjligt, inom ramarna för fastighetens fysiska och ekonomiska förutsättningar. När projekten är färdigutvecklade blir de antingen en del av vår långsiktiga port­ följ eller avyttras för att finansiera ytter­ ligare utveckling. En grön förskola – utifrån och in Ett av våra första projekt var en förskola på fastigheten Euron 1 i Trelleborg, upp­ förd 2020­2021. Med sina 1 700 kvm är förskolan hemvist för ca 160 barn på åtta avdelningar. Byggnaden är uppförd enligt Acrinovas nollvision och med flera viktiga miljömässiga faktorer för att möta moderna riktlinjer. Byggnaden är energieffektiv med välisolerade väggar och tak. På taket finns solceller som i kombination med värme och kyla från bergvärme, skapar en förnybar och fossilfri drift. God ventilation, god ljud­ miljö, dagsljus och användning av mate­ rial som inte avger skadliga ämnen har också varit viktiga parametrar i framta­ gandet av förskolans inomhusklimat. Allt för att skapa en långsiktig och hälso­ sam miljö för barn och personal. Energistatistik som når målet Euron 1 är utrustad med en kombina­ tion av solceller och bergvärme, där bergvärmen spelar en central roll i för­ skolans energisystem. Bergvärmepum­ pen kan effektivt tillgodose byggnadens behov av värme och varmvatten och kan även användas för att kyla byggnaden under årets varmare månader. Under 2024 har solcellerna på byggnadens tak producerat 94 100 kwh solel, vilket över­ stiger den totala förbrukningen för drift av värmepump och ventilation som är 63 977 kwh. Detta ger ett överskott på 30 123 kWh, vilka återinförs i fastig­ hetens övriga elförbrukning. I Sverige är den genomsnittliga elför­ brukningen för villor cirka 20 000 kWh per år*. Med ett överskott på 30 123 kWh skulle Euron 1 kunna driva en normal­ stor villa i över ett år. På Euron 1 går överskottet rakt in i verksamhetens övriga elförbrukning och bidrar på så vis till att hålla nere kostnaderna. CASE EURON 1 Acrinovas nollvision i praktiken Projektutveckling är en grundbult i Acrinovas verksamhet. Med vår starka lokala kännedom hittar vi rätt lägen och långsiktiga hyresgäster som, liksom vi, vill skapa fastigheter med högt ställda miljökrav . Cirkeln sluts: försäljning och framtida projekt Genom att kombinera innovativa energi- lösningar med noggrann monitorering, har byggnaden inte bara lyckats bli självförsör- jande, utan även producerat ett överskott av energi. Projektet Euron 1 visar Acrinovas affärsmo- dell i praktiken. Tidigt såg vi potential i fastig- hetens läge. Med en långsiktigt och stabil hyresgäst kunde Acrinova utveckla fastighe- ten till moderna verksamhetslokaler på ett läge som idag är ett expansivt och populärt område. Ur Acrinovas perspektiv var fastig- heten färdigutvecklad när nollvisionsmålet uppfylldes. I december 2024 ingicks avtal om avyttring av fastigheten och det är med varm hand som vi lämnar över en fastighet som vi är mycket stolta över. Försäljningen möjliggör nya projekt och bekräftar Acrinovas förmåga att uppföra attraktiva fastigheter enligt högt ställda miljökrav. Drift och nollvision: Acrinovas nollvision innebär att de byggnader som vi uppför inom ramen av vår projektverk- samhet ska ha ett så lågt klimat avtryck som möjligt i drift, helst noll. Ett nollhus, eller noll- energihus, är en byggnad som har kapaciteten att producera lika mycket energi som den för- brukar i drift** på årsbasis. ** Driften avser den el som krävs för att driva berg- värmepumpen och husets ventilation. * IVT 3: Energimyndigheten, https://www.energimarknads- byran.se/el/dina-avtal-och-kostnader/elkostnader/elfor- brukning/normal-elforbrukning-och-elkostnad-for-villa/ ÅRSREDOVISNING 2024 18 ===== SIDA 19 ===== FASTIGHETER & PROJEKT ” På taket finns solceller som i kombination med värme och kyla från bergvärme, skapar en förnybar och fossilfri drift.” Energiförbrukning fastighetsel Euron 1, 2024 45 166 kWh VÄRMEPUMP 18 811 kWh VENTILATION 94 100 kWh SOLCELLSPRODUKTION ÅRSREDOVISNING 2024 19 ===== SIDA 20 ===== Acrinova har en rad pågående projekt med olika inriktning och karaktär, från industri­ och logistik­ fastigheter till extern handel, service och kontor. Genom energieffektiva konstruktioner, noggranna materialval och förnybara energikällor, som solceller och bergvärme, har våra nyproducerade fastigheter möjligheten att vara oberoende av externa energikällor som säkrar en långsiktig hållbar drift. Projekt ÅRSREDOVISNING 2024 FASTIGHETER & PROJEKT20 ===== SIDA 21 ===== Fastighetsutveckling Projekt är en viktig och spännande del av Acrinova. Vi strävar efter att minimera klimatavtrycket i alla våra nybyggnationsprojekt, inom de fysiska och ekonomiska ramar som finns. Med högt ställda miljömålsättningar har vi alltid vår nollvision i fokus med målet att våra byggnader ska klara att vara självförsörjande på energi i drift. Projekt – en del i tillväxtstrategin Vi arbetar med alla typer av projekt, från mindre hyresgästanpassningar till genomgripande utvecklingsprojekt och nyproduktion. Ambitionen är att vara en självklar partner inom stads­ och fastighetsutveckling på våra utvalda delmarknader. Vi bygger för framtiden Nya fastigheter som Acrinova projekte­ rar omfattas av vår nollvision. Redan innan byggstart säkerställer vi att klimat­ avtrycket vid uppförandet ska bli så lågt som möjligt, exempelvis genom med­ vetna material val och lokal material­ anskaffning. Nollvisionen innebär också att nya byggnader uppförs med målet att vara självförsörjande på energi i drift*. Förnybara energislag, som berg­ värme och solceller, gör fastigheterna oberoende av extern energi försörjning och säkerställer långsiktigt hållbar drift. Våra nyproducerade fastigheter uppförs i enlighet med Sweden Green Building Councils riktlinjer för Miljöbyggnad Silver. En standard som säkerställer att våra byggnader presterar inom områden som energianvändning, inomhusmiljö och materialval. Projekt 2024 I februari färdigställdes en ny handels­ byggnad på Handelsplatsen i Löddeköp­ inge. Under året har 3 nya projekt påbör­ jats; anpassning av en befintlig lokal till Max Hamburgare i Helsingborg, moder­ nisering och nybyggnation på industri­ fastigheten Rausgård 20 i Helsingborg samt en ny lager­ och logistikanläggning till HT Emballage i Landskrona. Läs mer på nästa sida. Planerings- och framtida projekt • I planeringsfas och har ännu inte byggstartats • Ingen realiserad värdeökning har bokförts • Inget uppskattat marknadsvärde anges Produktionsprojekt • Alla planeringssteg är genomförda och byggstart har skett • Successiv realisering av värdeökning baserat på nedlagd investering / förväntat övervärde vid färdigställande och ingår i Acrinovas totala fastighetsvärde • Uppskattning av marknadsvärde vid färdigställande som en upplysningspost i rapporter VÅRA PROJEKT DELAS IN I: PROJEKT ” Ambitionen är att vara en självklar part- ner inom stads- och fastighetsutveckling på våra utvalda delmarknader.” Björnen 13, Landskrona * Drift avser värme, varmvatten, ventilation ÅRSREDOVISNING 2024 FASTIGHETER & PROJEKT 21 ===== SIDA 22 ===== MALMÖ Kontor och lager Med strategiskt läge intill E6:an i Malmö planerar Acrinova att uppföra en ny byggnad med inriktning kontor och lager på fastigheten Kamaxlen 5. Bygg- naden planeras med tre våningsplan om 610 kvm, där våning 1 är avsedd för lager och våning 2–3 för kontor. Det är ett tidigt skede, vilket innebär möjlighe- ter att påverka byggnadens utformning. LÖDDEKÖPINGE Handelsfastighet i Löddeköpinge Acrinova förvärvade handelsfastigheten Löddeköpinge 23:14 sommaren 2021. I förvärvet ingick en byggrätt om cirka 3 800 kvm. 2022-2024 uppfördes en byggnad om 3 310 kvm. Projektet färdig- ställdes i februari 2024 och inrymmer nu hyresgästerna JYSK, Thansen och Spicy Hot. HELSINGBORG Restaurang med avhämtning Handelsfastigheten Pukslagaren Västra 4 i Helsingborg utvecklas med restau- rang och drive-through för hyresgästen Max Burgers. Under arbetet undersöks även möjligheten till installation av sol- celler på byggnadens befintliga tak. För- väntat färdigställande under Q3 2025. TRELLEBORG Energieffektiv industrilokal På Västra verksamhetsområdet i Trelleborg har Acrinova en byggrätt om 1 100 kvm för lager, logistik och kontor. Fastigheten Trucken 2 har ett strategiskt läge för transport och pendling med när- het till E6:an, väg 108, färjetrafik och Trelleborgs stadskärna. FASTGHETER & PROJEKT FÄRDIGSTÄLLT FRAMTIDA 2024 och framåt FRAMTIDA HELSINGBORG Modern industri fastighet Acrinova förvärvade industrifastighe- ten Rausgård 20 i april 2024. Förvärvet inkluderade 11 000 kvm mark, en äldre byggnad på 2 800 kvm samt en möjlig byggrätt på upp till 2 000 kvm. Acrinova planerar att utveckla fastigheten. Projektet är i ett tidigt skede, vilket ger fram tida hyresgäster stora möjlig- heter att påverka både utformning och innehåll. LANDSKRONA Industri och lager Området kring E6:ans södra avfart i Landskrona har utvecklats till ett betydande logistiknav med närhet till både nationella och internationella marknader. I september 2024 förvär- vade Acrinova fastigheten del av Örja 30:12. Efter balansdagen slutfördes förrättningen av fastigheten, som nu benämns Segelflygaren 7. För hyresgäs- ten HT Emballage utvecklar Acrinova 3 154 kvm inom lager och logistik. Byggnaden utrustas med solceller och luftvärmepump för fossilfri drift. Planerat färdigställande i Q4 2025. PROJEKT PLANERING PÅGÅENDE PÅGÅENDE ÅRSREDOVISNING 2024 22 ===== SIDA 23 ===== HJÄRUP Nyproduktion bostäder I Hjärup fortskrider Acrinovas hittills största utvecklingsprojekt avseende fyra hela kvarter med bostäder och kommersiella lokaler i markplan. På fastigheten Hjärup 4:6 planeras det för levande miljöer med grönområden, torg, aktivitetszoner och dagvatten- stråk. Projektmålet för kvartersutveck- lingen i Hjärup omfattar cirka 30 000 kvm i byggrätter, vilka ännu ej värde- rats. Projektet kräver en ny detaljplan som ännu inte är antagen. STAFFANSTORP Historisk nyproduktion I historisk fabriksmiljö i Sockerstan i Staffanstorp har Acrinova tilldelats en markanvisning beträffande bygg- nation av ett kvarter med bostäder och kommersiell lokal på fastigheten Staffanstorp Brågarp 6:884. Projektet omfattar ca 7 000 kvm (BTA). FASTIGHETER & PROJEKT FRAMTIDA FRAMTIDA LANDSKRONA Industrifastighet På strategiskt läge i Landskrona, med närhet till järnvägsstationen och E6:an, planerar Acrinova att uppföra en bygg- nad om 1 500 kvm lämplig för lager, in- dustri och kontor på fastigheten Björnen 13. Möjligheten till nollenergihus under- söks i samband med byggnation. FRAMTIDA * Byggrätt på befintlig fastighet. ** Ersätter förädlingsfastighet vid produktionsstart. *** Projektfastigheterna är upptagna till nedlagd produktionskostnad inkl mark i bokföringen. Finns ett framtida förväntat övervärde vid färdigställande avräknas 50% vid produktionsstart om hyresavtal finns signerat alternativt så fort hyresavtal är signerat. Övriga 50% avräknas proportionerligt under byggnationens gång. Är värdet för en försäljning i förtid av projektet vid bokslutstillfället högre än föregående beräkning har istället detta värde redovisats i bokföringen. **** I september 2024 förvärvade Acrinova fastigheten Del av Örja 30:12. Efter balansdagen slutfördes förrättningen av fastigheten, som nu benämns Landskrona Segelflygaren 7. PROJEKTSAMMANSTÄLLNING Vid färdigställandet FASTIGHET Typ Projektfas Färdig ställande Uthyrningsbar yta, kvm Uppskattat värde, tkr Verkligt värde per 31 dec*** Helsingborg Pukslagaren Västra 4* Lager/logistik Planering Kvartal 3 2025 473 35 375 2 458 Helsingbort Rausgård 20** Lager/logistik Planering – 2 800 – 367 Landskrona Björnen 13* Lager/logistik Framtida projekt – 1 500 – – Del av Örja 30:12**** Lager/logistik Planering Kvartal 4 2025 3 154 59 000 4 293 Malmö Kamaxeln 5* Lager/logistik Framtida projekt – 610 – 863 Staffanstorp Hjärup 4:6** Bostäder Framtida projekt – 30 000 – 1 052 Staffanstop Sockerstan Bostäder Framtida projekt – 7 000 – – Trelleborg Trucken 2* Lager/logistik Framtida projekt – 1 100 – – Div mindre projekt Framtida projekt – – 418 418 SUMMA 46 637 94 793 9 451 ÅRSREDOVISNING 2024 23 ===== SIDA 24 ===== Kunder ÅRSREDOVISNING 2024 ACRINOVAS KUNDER24 ===== SIDA 25 ===== EKONOMISK UTHYRNINGSGRAD FÖRVALTNINGSFASTIGHETER GENOMSNITTLIG KONTRAKTSTIDFÖRFALLOSTRUKTUR HYRESKONTRAKT HYRESVÄRDE PER FASTIGHETSTYP Trelleborgs Kommun Hitachi Energy Sweden AB RFR Solutions AB Flint Group Sweden AB Dollarstore AB K A Lundbladh AB CWS Sweden AB Nefab Trio-Emballage AB SWEP International AB Lager 157 AB största hyresgästerna Genomsnittlig kontraktstid Acrinovas kunder varierar i storlek från den globala koncernen till den mindre lokala aktören. Våra hyresgäster är verksamma inom en rad olika branscher med tonvikt på lager, logistik och tillverkning. Genom närförvaltning och personlig service bygger Acrinova långsiktiga relationer med trygga, stabila hyresgäster vars mångfald bidrar till sund riskspridning i beståndet. ACRINOVAS KUNDER Stabila hyresgäster 10 5,1 år Årsvärdet på tillsvidarekontrakt är 8 598 147 kr Samhällsfastighet Bostäder Extern handel och service 4 % 26 % 3 % Logistik/ produktion 51 %Kontor 16 % 0 10 20 30 40 50 60 70 2030+20292028202720262025 Tkr % 4,0 4,5 5,0 5,5 6,0 6,5 7,0 dec 2024 sep 2024 jun 2024 mar 2024 dec 2023 sep 2023 jun 2023 mar 2023 dec 2022 År 90 92 94 96 98 100 dec 2024 sep 2024 jun 2024 mar 2024 dec 2023 sep 2023 jun 2023 mar 2023 dec 2022 0 10 20 30 40 50 60 70 2030+20292028202720262025 Tkr % 4,0 4,5 5,0 5,5 6,0 6,5 7,0 dec 2024 sep 2024 jun 2024 mar 2024 dec 2023 sep 2023 jun 2023 mar 2023 dec 2022 År 90 92 94 96 98 100 dec 2024 sep 2024 jun 2024 mar 2024 dec 2023 sep 2023 jun 2023 mar 2023 dec 2022 0 10 20 30 40 50 60 70 2030+20292028202720262025 Tkr % 4,0 4,5 5,0 5,5 6,0 6,5 7,0 dec 2024 sep 2024 jun 2024 mar 2024 dec 2023 sep 2023 jun 2023 mar 2023 dec 2022 År 90 92 94 96 98 100 dec 2024 sep 2024 jun 2024 mar 2024 dec 2023 sep 2023 jun 2023 mar 2023 dec 2022 ÅRSREDOVISNING 2024 ACRINOVAS KUNDER 25 ===== SIDA 26 ===== KUNDCASE HANDELSFASTIGHETEN LÖDDEKÖPINGE 23:14 Så gör vi bra platser ännu bättre Utvecklingen av handelsfastigheten Löddeköpinge 23:14 är ett typexempel på hur Acrinova förverkligar sin affärsidé: att äga, bygga, förvalta och utveckla fastigheter med hög potential för att skapa långsiktigt hållbara värden. ”Vi köpte fastigheten 2021, eftersom vi såg så god potential för fortsatt utveckling. Här fanns redan företag som Dollar Store, Lager 157 och Rusta som hyresgäster, och när Jysk visade intresse för att flytta hit satte vi omedelbart igång arbetet med att utveckla en ny byggnad med tillräckliga ytor både för dem och ytterligare hyres­ gäster. Kort därefter var även Thansen och Spicy Hot med i planeringen.” Det säger Lars Sonesson, ansvarig förval­ tare på Acrinova. Miljön i fokus När Acrinova bygger nytt strävar man efter att klara minst nivå Silver enligt Sweden Green Building Councils stan­ dard Miljöbyggnad. ”Varje projekt och fastighet är unik i sina förutsättningar. Fastigheten i Löddeköpinge är uppförd enligt rikt­ linjerna och vi planerar att certifiera den när verksamheterna varit igång i ett par år.” Den viktigaste milstolpen När det gäller milstolpar finns det bara en enda som verkligen räknas, konstate­ rar Lars Sonesson: överlämningen. ”Butikerna sätter sina öppningsdatum långt i förväg, och för att de ska kunna klara dessa behöver de få komma in i sina lokaler en till två månader i förväg. Tiden är alltså en faktor som vi som fast­ ighetsbolag och hyresvärd absolut inte får slira på. Men det brukar gå bra, och det gjorde det den här gången också!” ”Den framgångsrika utvecklingen av handelsplatsen i Löddeköpinge skapar attraktionskraft”, tillägger han. ”Det ökar våra möjligheter att locka stabila och långsiktiga hyresgäster, något som i sin tur skapar utrymme för ytterligare investeringar. Det bygger värde för både kunder och ägare.” ÅRSREDOVISNING 2024 ACRINOVAS KUNDER26 ===== SIDA 27 ===== Jysk var den första butiken som skrev hyresavtal med Acrinova. Biträdande butikschefen Oliver Bentzen är synner­ ligen nöjd med resultatet: ”Vi är lyriska över både flytten, den ökade omsättning som den gjort möjlig och de nya möjligheter som vi har fått i den nya lokalen. Kort sagt har det varit ett suveränt byte av lokal för oss.” Jysk i Löddeköpinge kommer närmast från en betydligt mindre lokal inne på Center Syd. ”Hela lokalen där var min­ dre än den yta som vi nu har tillgång till bara för butiken. Vi behövde ett lyft och det har vi sannerligen fått här.” Oliver Bentzen berättar att den nya buti­ ken har lite färre spontanbesökare än man hade inne på Galleria Center Syd, men att de som nu kommer in handlar betydligt mer. ”I den nya butiken kan vi ha så mycket fler produkter hemma, det är lätt att se vad vi erbjuder och miljön är både luftigare och lugnare för kun­ derna. Resultatet är att snittköpet för våra kunder ökat med 30–40 procent sedan vi flyttade hit. ”Vi är lyriska” JYSK Oliver Bentzen ”Allt flöt perfekt när vi flyttade in här i Löddeköpinge”, säger butikschefen Emil Lindh hos bil­, hem­ och fritidskedjan Thansen. ”Vi inredde vårt lager själva, en tuff uppgift som krävde massor av hand­ påläggning för att vi skulle hinna göra vår del av jobbet klar till öppningen, men det klarade vi. Nu har vi en fantastisk lokal, helt anpas­ sad efter våra behov . Särskilt nöjda är vi med de stora skyltfönstren och med kassans placering, som blivit ovanligt lyckad. Hela processen har fungerat klockrent.” ”Hela processen har fungerat klockrent” THANSEN Emil Lindh ÅRSREDOVISNING 2024 ACRINOVAS KUNDER 27 ===== SIDA 28 ===== Utvecklingen fortsätter ”Nybygget binder ihop området kring parkeringen mellan byggnaderna och skapar en helhet”, säger Lars Sonesson. ”Detta tillför mervärden också för våra befintliga hyresgäster, inte minst genom ökad trafik och därmed fler kunder. Och naturligtvis fortsätter vi utvecklingen. Acrinovas främsta drivkraft är ju att utveckla och förbättra för såväl hyresgäster och kunder som för våra aktieägare, och när det gäller just den här fastigheten har vi under slutet av 2024 installerat Acrinovas hittills största solcellsanläggning på den äldre delen. Anläggningen beräknas få en effekt på 499 kWp och kunna producera 460 000 kWh per år.” Löddeköpinge 23:14, Handelsvägen 3–21 Löddeköpinge Fastigheten förvärvades av Acrinova 2021 och hade då en uthyrningsbar yta om cirka 11 200 kvadratmeter samt en byggrätt om cirka 3 800 kvadrat. Den nya delen av handels- fastigheten började byggas 2022 och färdigställdes 2024. Hyresgäster: Åhléns Outlet, Rusta, Dollarstore, Lager 157, Max Burgers samt Jysk, Thansen och Spicy Hot. Uthyrningsbar yta 2024: 15 000 kvadratmeter. ”Det är ingen tvekan om att vi har kom­ mit till en plats med ett bra läge. För även om Löddeköpinge är mindre än de orter som vi brukar överväga att etablera oss på så bor det ju mångfaldigt flera människor i området kring handelsplat­ sen här.” Det säger John och Mary Chan som äger och arbetar aktivt med den asiatiska restaurangkedjan Spicy Hot. Nyligen öppnade de sin första restaurang i Skåne hos Acrinova i Löddeköpinge. ”Hela vägen från avtalsförhandlingarna till inflyttning har vi haft ett gott samar­ bete med både Acrinova och den konsult som har hjälpt oss med detaljerna. Det har varit ett enkelt samarbete, och ju närmare inflyttningen vi kom desto när­ mare samarbetade vi med Acrinovas för­ valtare Lars Sonesson. Hela vägen kunde vi känna oss trygga, både med Acrinova som bolag och Lars som förvaltare. De är lätta att ha att göra med, och särskilt nöjda är vi med är hur Lars hanterade de utmaningar som uppstod under bygg­ tiden. Här kunde vi lita på att han tog hand om alla frågetecken, så att vi inte behövde lägga tid på det. ”Ett enkelt sam- arbete hela vägen” SPICY HOT ÅRSREDOVISNING 2024 ACRINOVAS KUNDER28 ===== SIDA 29 ===== ACRINOVAS HÅLLBARHETSARBETE Integrerat i strategier och styrning Vårt hållbarhetsarbete fokuserar på tre områden: hållbarhet i förvaltningen, hållbarhet i projekt utvecklingen och hållbarhet i organisationen. Dessa områden är mest bidragande till vår långsiktiga konkurrenskraft, såväl strategiskt som finansiellt. ÅRSREDOVISNING 2024HÅLLBARHET 29 ===== SIDA 30 ===== * Drift avser värme, varmvatten, ventilation. ** Byggnadens takkonstruktion är förberedd för solceller. *** Euron 2 avyttrades 1 februari 2024. Siffrorna avser 2023-2024. Utöver fokusområdena har vi ett grundläggande ansvar som samhällsaktör. Genom att arbeta med hållbarhet som värde­ grund kan Acrinova leverera långsiktiga värden till bolagets alla intressenter, såväl kunder, aktieägare, medarbetare som samhället i övrigt. Nollvision och Miljöbyggnad Silver För Acrinova är hållbarhetsarbetet affärs kritiskt – ett integre­ rat hållbarhetsarbete och samhällsengagemang går hand i hand med värdeskapande. Långsiktigheten genomsyrar alla led, från projektering och finansiering till produktion och för­ valtning. Därför är vår nollvision kärnan i hållbarhetsarbetet. Nollvisionen innebär att samtliga Acrinovas nyproducerade fastigheter uppförs med målet att vara självförsörjande på energi i drift. Detta uppnår vi genom medvetna materialval, energisnål konstruktion och förnybar energiförsörjning från bland annat solceller och bergvärme. När vi bygger nytt uppförs byggnaderna, så långt det är möjligt, i enlighet med Miljöbyggnad Silver som ger en standard långt över lagkraven. I det befintliga fastighetsbeståndet arbetar vi med bl.a. energi­ optimering och löpande förbättringsåtgärder i nära dialog med våra hyresgäster. Acrinovas nollvision i praktiken Acrinovas nollvision är en grundpelare i bolagets hållbarhets­ arbete i våra nybyggnationsprojekt. Ett nollenergihus är ett hus som kan producera lika mycket el som det förbrukar i drift. Alla fastigheter och byggnader är unika i sina försätt­ ningar, tex så avgör bl.a. takets storlek antalet solceller som kan installeras. Där det är möjligt att installera bergvärme gör vi det, de gånger markens eller platsens förutsättningar inte lämpar sig för bergvärme installerar vi andra typer av värme­ pumpar som alternativ . Fastighet Ort Uppförd år Solceller Värme Självförsörjande i drift* 2023-2024 Euron 1 Trelleborg 2021 Ja Bergvärme 100% Björnen 13 Landskrona 2022 Nej** Luft/vatten värmepump – Mården 7 Landskrona 2022 Nej** Luft/vatten värmepump – Euron 2*** Trelleborg 2022 Ja Bergvärme 39% Motellet 6 Landskrona 2023 Nej** Luft/vatten värmepump – Hästhoven 6 Åstorp 2023 Ja Bergvärme 48% Björnen 23 Landskrona 2023 Ja Bergvärme 100 % Trucken 2 Trelleborg 2023 Nej** Luft/vatten värmepump – Löddeköpinge 23:14 Löddeköpinge 2024 Nej** Luft/vatten värmepump – Klippan 3:379 Klippan 2016 Nej Fjärrvärme – Uppföljning nollvision Fastigheter uppförda av Acrinova som varit en del av vår portfölj under 2024. Intensifierat arbete med hållbarhetsredovisning Det nya direktivet, CSRD, innebär mer omfattande och standar­ diserad hållbarhetsredovisning. För att vara väl förberedda har vi påbörjat vår resa mot att uppfylla de nya kraven. Under 2024 har hela bolaget engagerats i att kartlägga och ana­ lysera Acrinovas värdekedja. Detta inkluderar att identifiera och utvärdera hållbarhetsaspekter i varje led av vår verksam­ het. Genom att involvera alla avdelningar och medarbetare säkerställer vi att kunskap och arbetssätt integreras i hela organisationen. Arbetet intensifieras under kommande år och vi kommer att fortsätta utveckla våra processer och system för att kunna leverera en heltäckande och transparent hållbar­ hetsredovisning. ÅRSREDOVISNING 2024 HÅLLBARHET30 ===== SIDA 31 ===== Vid nybyggnadsprojekt ska vi alltid värdera och eftersträva möjligheten till noll energi- hus. Det innebär att vi innan byggstart arbe- tar aktivt för att klimat avtrycket vid uppfö- randet ska bli så lågt som möjligt. Detta genom att välja miljö anpassade material och lokala leverantörer, och att nya byggnader så långt det är möjligt ska vara självförsörjande på energi i drift. Förnybara energislag som bergvärme och solceller gör fastigheterna oberoende av extern energiförsörjning och säkerställer långsiktigt hållbar drift. Under 2024 har ett projekt färdigställts på Handelsplatsen i Löddeköpinge. I Helsingborg har två projekt startat under året. Dessa omfattas av bolagets nya riktlinjer kring bio- logisk mångfald. Hållbarhet i vår projekt­ utveckling Medarbetarnas engagemang och kunskap är avgörande för Acrinovas utveckling. Vi ska vara en attraktiv arbetsgivare som lockar och behåller kompetenta med arbetare. I en liten organisation som Acrinovas blir varje enskild medarbetares engagemang, kompetens och arbetsinsats mycket betydelsefull. Det är med hjälp av medarbetarnas kompetens som vi skapar värden i våra fastigheter och säker- ställer fortsatt hög tillväxt i bolaget. Att vara en attraktiv och långsiktigt hållbar arbetsgi- vare har därför hög prioritet. På Acrinova är vi stolta över vår företagskul- tur som erbjuder en inkluderande arbetsplats där medarbetarnas olikheter värdesätts och respekteras. Genom ett öppet klimat, närva- rande medarbetare och ledning visar vi varan- dra uppskattning i det dagliga arbetet och det är viktigt att alla ska känna sig sedda och trivas. Vi har nolltolerans mot diskriminering och kränkande särbehandling. Tillsammans for- mar vi en arbetsplats som är attraktiv för både dagens och morgondagens medarbetare. Genom att aktivt främja jämställdhet har Acrinova förtjänat en plats på stiftelsen All- Brights Gröna börslista, där en balanserad könsfördelning i ledningsgruppen erkänns som en nyckelkomponent för en framtids- säker affärsmodell. Hållbarhet i organisa­ tionen Acrinovas fastighetsbestånd består i dagsläget av 44 fastigheter. Beståendet varierar mellan kommersiella fastigheter som kontor, logistik/ produktion samt extern handel och service. En utmaning för hela fastighetsbranschen är att hantera fastigheters hållbarhetsprestanda. För Acrinova innebär det ett fokus på fastig- hetsbeståndets klimatpåverkan och energi- användning. Vi arbetar löpande med att opti- mera fastighetsdriften för att minska såväl miljöbelastning som drifts kostnader. Eftersom varje fastighet är unik i ålder och utförande är fastighetens konstruktion avgörande för hur långt vi kan ta den hållbara omställningen. Målsättningen är att våra metoder ska hålla under lång tid med lågt klimatavtryck. Vi för nära dialoger med våra hyresgäster om hur lokalernas klimat- och miljöprestanda kan anpassas och möta moderna krav och hyres- gästernas behov. Varje år genomför vi en kundnöjdhetsundersökning (NKI), 2024 års undersökning var vår starkaste hittills. Hållbarhet i vår förvaltning Fjärrvärme 19 stAntal fastigheter 44 st Biogas 5 st Värmepump 16 st Kall 2 st El 2 st Uppvärmning I det äldre beståndet jobbar vi aktivt med omställning och optimering för att minska vår klimatpåverkan. Vilken typ av omställning en äldre fastighet klarar av, både fysiskt och ekonomiskt, varierar. Sedan 2023 har vi arbetat med certifiering av vår första fastig- het enligt Miljöbyggnad iDrift. Pilotprojektet på Topplocket 4 i Malmö har varit fullt av lärdomar och visar vägen för fortsatt arbete. Certifieringen väntas färdigställas under 2025. Omställning av det äldre beståndet ÅRSREDOVISNING 2024 HÅLLBARHET 31 ===== SIDA 32 ===== 2015 antog FN 17 globala mål för hållbar utveckling. Målen ska vara uppfyllda år 2030, och benämns ofta som Agenda 2030. Idag finns det många initiativ som kopplar till FN:s Agenda 2030, både på internationell, nationell och EU-nivå. Hållbar utveckling delas ofta in i tre dimensioner – social, ekonomisk och miljömässig hållbarhet där de olika dimensio- nerna är beroende av varandra. Exempelvis har en ekonomisk aktivitet alltid en social och miljömässig påverkan. Acrinova utgår från de 17 globala målen för hållbar utveckling för att utvärdera verk- samheten, definiera mål och styra hållbarhetsarbetet framåt. Arbetet som sker inom ramen för våra tre fokusområden bidrar till sex av FN:s globala mål för hållbar utveckling. HÅLLBARHETSMÅL Acrinovas hållbarhetsmål Hållbarhet är en uttalad och integrerad del i bolagets strategi som påverkar allt från affärsmodell och strategi, till organisation och fastigheter. Acrinova höjer kontinuerligt ambitionerna inom hållbarhets arbetet, med uppsatta hållbarhetsmål för att mäta vår prestation. Samtliga mål är förankrade i FN:s globala mål. Våra mål för våra fastigheters miljöpåverkan bidrar till FN:s globala mål i Agenda 2030 ”7 Hållbar energi för alla”, ”11 Hållbara städer och samhällen”, ”12 Hållbar kon- sumtion och produktion”, ”13 Bekämpa klimatförändringarna” och ”15 Ekosystem och biologisk mångfald”. FASTIGHETER ARBETSMILJÖ Nybyggnation • Samtliga av våra egna nybyggnads- projekt ska i möjligaste mån uppföras enligt kraven för miljöcertifiering för minst nivån ”Silver” enligt Sweden Green Building Councils system för miljöcertifiering. • Vid nybyggnadsprojekt ska vi alltid värdera och eftersträva möjligheten till nollenergihus. Förvaltning • Målsättningen är att energiförbrukning på ägda fastigheter, så långt det är praktiskt och ekonomiskt genomför- bart, ska ha en helt fossilfri drift. • Åtgärder för effektivare energian- vändning samt hur driften görs fossil- fri ska vara prioriterade och målsatta. FN:S GLOBALA MÅL FÖR HÅLLBAR UTVECKLING Våra arbetsmiljömål bidrar till FN:s globala mål i Agenda 2030 ”8 Anständiga arbetsvillkor och ekonomisk tillväxt”. • Acrinova strävar efter en sjuk- frånvaro som är lägre än det genomsnittliga värdet enligt Svenskt Näringslivs Ekonomifak- ta, där snittet för 2023 var 2,6%. Sjukfrånvaro, 2024: 0,5% • Antalet arbetsskador ska vara noll. Antal arbetsskador, 2024: 1 ÅRSREDOVISNING 2024 HÅLLBARHET32 ===== SIDA 33 ===== Styrdokument För att säkerställa hållbara projekt har Acrinova tagit fram ett styrdokument som definierar bolagets generella miljö­ och hållbarhetskrav . Styrdokumentet blir därmed en utgångspunkt för upp­ handlingar, så att samtliga involverade parter får kännedom om Acrinovas kon­ kreta krav . I styrdokumentet är fastslaget att svensk byggpraxis och BBR (Boverkets byggregler) ska gälla i Acrinovas projekt­ verksamhet. Alla nya fastigheter upp­ förs, så långt det är möjligt, i enlighet med Miljöbyggnad Silver. Dokumentet definierar vilka krav som ska gälla i pro­ jektens alla faser, bland annat avseende på energi och vatten, materialeffektivi­ tet, klimatpåverkan, biologisk mångfald och ansvarsfull produktion. ISO-certifiering Acrinova är sedan 2020 certifierade enligt ISO 14001:2015 och uppfyller där med kraven för ett godkänt miljölednings­ system. ISO 14001 är en internationellt accepterad standard som bygger på ständiga förbättringar. Certifieringen har som syfte att hjälpa företag att på effektivast möjliga sätt minimera negativ miljöpåverkan, men också att säkerställa att lagar och förordningar följs. HÅLLBARHETSSTYRNING Hållbarhetspolicy Hållbarhetspolicyn fastställer att Acrinova ska verka för hållbart företagande. Vi lägger ribban högt och nöjer oss inte med att bara göra det som krävs, utan strävar hela tiden efter att utveckla hållbarhetsarbetet. Acrinova delar upp hållbarhetsarbetet i tre lika viktiga områden: Miljömässig hållbarhet Detta uppnås framför allt genom medvetna val av leverantörer, material, platser och arbets- tekniker. Social hållbarhet Detta innebär en strävan att alla människor, oavsett personliga förutsättningar, ska kunna vistas i och bruka de miljöer Acrinova utvecklar. Ekonomisk hållbarhet Acrinova ska inom ramen för hållbart företagande skapa lön- samhet och ekonomisk tillväxt, för att på så vis öka värdet till aktieägarna. Mården 7, Landskrona ÅRSREDOVISNING 2024 HÅLLBARHET 33 ===== SIDA 34 ===== Redovisningsekonom med hjärta för struktur och samarbete Helen Lindahl var en av de första att ansluta till Acrinova efter bolagets grundande 2015. Under dessa år har hon sett företa­ gets utveckling på nära håll. "Vi har renodlat verk­ samheten och koncentrerar oss nu på det vi är allra bäst på. I början hade vi mycket extern förvaltning men allt eftersom har vi fokuserat på eget ägande, förvaltning och utmanande projekt." säger Helen. Verksamheten har blivit mer sammanhållen och fok userad, vilket har lett till en starkare och mer effektiv orga­ nisation. En kärntrupp som varit med från början har utvecklat en före­ tagskultur präglad av ödmjukhet och samarbete. "Vi har jobbat tillsammans länge och kan skratta ihop. Det är viktigt för mig att det är enkelt att trivas på jobbet," berättar Helen. Hon är också drivande i att planera personalkonferenser och aktivite­ ter, vilket bidrar till den goda stämningen och sammanhåll­ ningen på arbetsplatsen. Som redovisningsekonom ansvarar Helen för den ekonomiska förvaltningen av flera bolag, inklusive bokföring, bokslut och betalningar. "För att samarbetet ska fungera är det viktigt med öppen och informativ kommunikation," förklarar hon. Detta nära samarbete med alla avdelningar är avgörande för att hålla koll på vad som pågår i fastigheterna och säkerställa att ekono­ min speglar verksamheten korrekt. Helen har arbetat med ekonomi i fastighetsbolag sedan 1988 och älskar branschen för dess kombination av långsiktigt värde och snabba förändringar. Hon har sett stora föränd­ ringar inom digitalisering och miljöfokus, och ser fram emot framtidens utmaningar. "Acrinova är väl rustade för framtiden med hållbarhet och digitalisering i fokus," säger Helen. På frågan om varför hon valt Acrinova svarar Helen att hon uppskattar företagets expansiva fas och högt uppsatta mål. "Vi har en stark sammanhållning och alla gör sitt bästa. Det är en familjär stämning här," säger hon. Närhet Omtanke Driv Att vara en attraktiv arbetsgivare är ett ständigt pågående arbete. En företagskultur där alla trivs, känner sig sedda och uppskattade är ett måste. Alla måste också känna trygghet och erbjudas en säker och hälsosam arbetsmiljö. På Acrinova är vi stolta över vår företagskultur. Vi är ett väl sammansvetsat team som tillsammans formar vår arbetsmiljö. VÅRA VÄRDEORD Helen Lindahl Den attraktiva arbetsplatsen Värdeord från hjärtat Våra värdeord är Närhet, Omtanke och Driv . Innebörden är att vi är närvarande för våra kunder. Att vi vill väl, lyssnar och visar förståelse för varandra och för vad kunder behöver och vill ha. Omtanke om miljön är också centralt i vårt sätt att arbete och förhålla oss till omgivningen. Ett allt mer intensifierat hållbar­ hetsarbete genomsyrar det dagliga arbetet. Målet är att bygga nytt enligt vår nollvision och se till att befintligt fastighets­ bestånd uppgraderas enligt de bygg­ och miljöcertifieringar som finns idag. På det sättet är vi en del i energiomställningen i samhället i stort. Vi menar att miljöfokuseringen skapar än mer arbetsglädje och äkta engagemang vilket gör oss hand­ lingskraftiga och attraktiva på marknaden. Framgångsfaktorer Engagerade medarbetare som trivs och utvecklas är en av våra viktigaste framgångsfaktorer. Det är medarbetarnas kompetens och personlighet som är värdeskapande i våra fastigheter och i våra kontakter med både nya och befintliga kunder. Teamet består idag av 8 medarbetare som vid sidan av fastighets­ och transaktionsverksamhet har funktioner för marknad, håll­ barhet, hyres­ och bolagsadministration, ekonomi och finans­ ieringsfrågor. ÅRSREDOVISNING 2024 HÅLLBARHET34 ===== SIDA 35 ===== Förvaltnings­ berättelse ÅRSREDOVISNING 2024FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 35 ===== SIDA 36 ===== Styrelsen och verkställande direktören för Acrinova AB (publ), organisationsnummer 556984­0910, får härmed upprätta årsredovisning och koncernredovisning för 2024. Verksamhet Acrinova är ett fastighetsbolag med säte och huvudkontor i Malmö och aktien är noterad på Nasdaq Stockholm. Med ett strategiskt fokus på fastigheter med hög utvecklingspotential skapas långsiktigt hållbara vär- den. Acrinova har sedan 2015 byggt upp en portfölj med ett fastighets- värde som nu uppgår till 2 016 Mkr och med en omsättning på 160 Mkr. Organisation Acrinovas organisation består av VD, CFO samt funktioner för affärsut- veckling, fastighetsförvaltning, marknad, kommunikation, hållbarhet, IT, ekonomi och hyresadministration. Bolagets personal bemannar två kontor i Malmö och Helsingborg. Medelantalet anställda under året var 8 st varav andelen kvinnor var 5 st. Sjukfrånvaron sjönk med 2,2 procentenheter till 0,5% under 2024. Förvärv och avyttringar Under året har fastigheten Trelleborg Euron 2 sålts till ett underliggan- de fastighetsvärde om 151,5 Mkr. Dessutom har ett avtal tecknats om att avyttra Trelleborg Euron 1 med tillträde för den nya ägaren den 28 februari 2025. Avtalat underliggande fastighetsvärde i transaktio- nen var 102 Mkr. Acrinova har under året även förvärvat fem fastigheter. Fastigheterna som förvärvats, med underliggande fastighetsvärde inom parantes, är Helsingborg Rausgård 20 (7,0 Mkr), Malmö Utklippan 3 (13,9 Mkr), Helsingborg Morganiten 2 (21,5 Mkr), Helsingborg Opalen 4 (37,0 Mkr) samt fastigheten Del av Örja 30:12 (2,2 Mkr). Se vidare om fastighetsbeståndets förändring under not 12. Under december 2024 såldes intressebolaget Fastigheter & Service i Öresund AB, vilket innebär att Acrinova nu kan verka som ett renodlat fastighetsbolag. Väsentliga händelser under året Utöver ovanstående nämnda affärer har bolagets projekt på Handels- platsen i Löddeköpinge färdigställts. Den nya byggnaden inrymmer hyresgästerna Jysk, Thansen och Spicy Hot. Dessutom har två projekt startats i Landskrona och Helsingborg där Max Burgers och HT Embal- lage blir framtida hyresgäster. Acrinova har även fortsatt sitt arbete med hållbara fastigheteter och har installerat bolagets största solcellsanläggning på fastigheten i Löddeköpinge. För väsentliga händelser efter räkenskapsårets utgång, se not 33. Ersättning till ledande befattningshavare Med ledande befattningshavare avses verkställande direktören samt övriga medlemmar i koncernledningen, se sid 89 för mer information. Ersättningsutskottet bereder frågan om principerna för ersättning och anställningsvillkor för koncernledningen och styrelsen beslutar om verkställande direktörens ersättning och anställningsvillkor. Årsstäm- man 2024 beslutade om nya riktlinjer för ersättning till bolagets ledan- de befattningshavare. Bolaget har för närvarande inte några ersätt- ningsåtaganden gentemot koncernledningen utöver den fasta lönen. Se not 6 för belopp avseende ersättningar 2024. Styrelsens före slår inga ändringar till årsstämman 2025 gällande riktlinjer för ersättning till ledande befattningshavare. Riktlinjer för ersättning till ledande befattningshavare Riktlinjerna för ersättning och andra anställningsvillkor för bolagsled- ningen i Bolaget innebär i huvudsak att Bolaget ska erbjuda sina ledan- de befattningshavare marknadsmässiga ersättningar och att kriterier- na därvid ska utgöras av befattningshavarens ansvar, roll, kompetens och befattning. Ersättningar till ledande befattningshavare beslutas av styrelsen exklusive eventuella styrelseledamöter som är i beroende- ställning till Bolaget eller bolagsledningen. Riktlinjerna ska tillämpas på ersättningar som avtalas, och förändringar som görs i redan avtala- de ersättningar, efter det att riktlinjerna antagits av årsstämman. Rikt- linjerna omfattar inte ersättningar som beslutas av bolagsstämman. Vad som stadgas om Bolaget gäller också i förekommande fall för kon- cernen. Bolaget ska äga, förvalta, utveckla och bygga fastigheter med hög utvecklingspotential för att skapa långsiktigt hållbara värden. Genom att ta ett aktivt helhetsansvar, vara långsiktiga och med gedigen kom- petens bidrar Bolaget till utvecklingen av de orter där Bolaget är verksamt. För ytterligare information om Bolagets affärsstrategi, se www.acrinova.se. En framgångsrik implementering av Bolagets affärsstrategi och tillva- ratagandet av Bolagets långsiktiga intressen, inklusive dess hållbarhet, förutsätter att Bolaget kan rekrytera och behålla kvalificerade med- arbetare. För detta krävs att Bolaget kan erbjuda konkurrenskraftig ersättning. Dessa riktlinjer möjliggör att ledande befattningshavare kan erbjudas en konkurrenskraftig totalersättning Lön och annan ersättning ska vara marknadsmässig och ska sammanvä- gas på sådant sätt att Bolaget kan attrahera och behålla kompetenta ledande befattningshavare. Ersättningen får bestå av följande kompo- nenter: fast kontantlön, rörlig kontantersättning, pensionsförmåner och andra förmåner. Bolagsstämman kan därutöver – och oberoende av dessa riktlinjer – besluta om exempelvis aktie- och aktiekursrelaterade ersättningar. Ledande befattningshavare ska erbjudas en fast lön som är marknads- mässig och baserad på arbetets svårighetsgrad och befattningshava- rens ansvar, roll, kompetens och befattning. Den fasta lönen ska om- prövas minst årligen. Rörliga kontanta ersättningar ska vara utformade enligt förutbestäm- da och mätbara kriterier som kan vara finansiella eller icke-finansiella. Kriterierna kan även utgöras av individanpassade kvantitativa eller kva- litativa mål. Kriterierna ska utformas så att de främjar Bolagets affärs- strategi och långsiktiga värdeskapande, inklusive dess hållbarhet. Den rörliga kontantersättningen ska såvitt avser VD aldrig överskrida sex månadslöner och för övriga ledande befattningshavare aldrig överskri- da tre månadslöner. Ytterligare rörlig kontant ersättning av begränsad omfattning kan utgå vid extraordinära omständigheter, förutsatt att sådana endast görs på individnivå som ersättning för extraordinära arbetsinsatser utöver per- sonens ordinarie arbetsuppgifter. Uppfyllelse av kriterier för rörlig ersättning utvärderas årligen. När mätperioden för uppfyllelse av kriterier för utbetalning av rörlig kontantersättning avslutats ska det fastställas i vilken utsträckning kriterierna uppfyllts. Ersättningsutskottet ansvarar för bedömningen Året som gått ÅRSREDOVISNING 2024 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE36 ===== SIDA 37 ===== såvitt avser rörlig kontantersättning till VD. Såvitt avser rörlig kontan- tersättning till övriga befattningshavare ansvarar VD för bedömningen. Ledande befattningshavare äger rätt till marknadsmässiga pensionslös- ningar samt pensionsersättning. Samtliga pensionsåtaganden ska vara premiebestämda, med undantag för de fall där lag eller kollektivavtal kräver en förmånsbestämd pension. Ledande befattningshavare ska omfattas av vid var tid gällande ITP-plan eller ha en avgiftsbestämd tjänstepension som inte överstiger 30 procent av löneunderlaget. Rör- lig kontantersättning ska vara pensionsgrundande i den mån så följer av tvingande kollektivavtalsbestämmelser som är tillämpliga på befatt- ningshavaren. Löneavståenden kan utnyttjas för ökade pensionsavsätt- ningar genom engångsbetalda pensionspremier förutsatt att totalkost- naden för Bolaget blir neutral. Övriga förmåner, till exempel tjänstebil, sjukförsäkring eller företags- hälsovård, ska vara av begränsat värde i förhållande till övrig ersättning och kunna utgå i den utsträckning detta bedöms vara marknadsmässigt för ledande befattningshavare i motsvarande position på jämförbar arbetsplats. Sådana förmåner får sammanlagt uppgå till högst 15 pro- cent av den fasta årliga kontantlönen. Styrelsen ska när så erfordras utvärdera behovet av aktierelaterade inci- tamentsprogram och vid behov framlägga beslutsförslag till årsstämman. Beslut om eventuella aktie- och aktiekursrelaterade incitamentspro- gram riktade till ledande befattningshavare ska fattas av bolagsstäm- man och bidra till långsiktig värdetillväxt. Mellan Bolaget och VD gäller en ömsesidig uppsägningstid om sex må- nader. För övriga ledande befattningshavare gäller en uppsägningstid om fyra till sex månader. Vid uppsägning från bolagets sida får uppsägningstiden vara högst tolv månader. Fast kontantlön under uppsägningstiden och avgångsveder- lag får sammantaget inte överstiga ett belopp motsvarande den fasta kontantlönen för ett år för VD och sex månader för övriga ledande befattningshavare. Vid uppsägning från befattningshavarens sida får uppsägningstiden vara högst sex månader, utan rätt till avgångsvederlag. Styrelsen har inrättat ett ersättningsutskott. I utskottets uppgifter in- går att bereda styrelsens beslut om förslag till riktlinjer för ersättning till ledande befattningshavare. Styrelsen ska upprätta förslag till nya riktlinjer åtminstone vart fjärde år och lägga fram förslaget för beslut vid årsstämman. Riktlinjerna ska gälla till dess att nya riktlinjer antagits av bolagsstämman. Ersättningsutskottet ska även följa och utvärdera program för rörliga ersättningar för bolagsledningen, tillämpningen av riktlinjer för ersättning till ledande befattningshavare samt gällande ersättningsstrukturer och ersättningsnivåer i Bolaget. Vid styrelsens behandling av och beslut i ersättningsrelaterade frågor närvarar inte VD eller andra personer i bolagsledningen, i den mån de berörs av frågorna. Vid beredningen av styrelsens förslag till dessa ersättningsriktlinjer har lön och anställningsvillkor för Bolagets anställda beaktats genom att uppgifter om anställdas totalersättning, ersättningens komponenter samt ersättningens ökning och ökningstakt över tid har utgjort en del av ersättningsutskottets och styrelsens beslutsunderlag vid utvärde- ringen av skäligheten av riktlinjerna och de begränsningar som följer av dessa. Inga synpunkter har framförts i förhållande till Bolagets ersättnings- riktlinjer antagna på årsstämman 2023. Riktlinjerna inför årsstämman 2024 överensstämmer huvudsakligen med de riktlinjer som antogs vid årsstämman 2023, men innehåller förändringar vad gäller utformning- en av rörlig ersättning, tydliggöranden avseende främst styrelsens beredning samt inkluderande av villkor vid upphörande av anställning. Styrelsen ska äga rätt att frångå ovanstående riktlinjer helt eller delvis om styrelsen bedömer att det i enskilda fall föreligger särskilda skäl och ett avsteg är nödvändigt för att tillgodose Bolagets långsiktiga intressen, inklusive dess hållbarhet, eller för att säkerställa Bolagets ekonomiska bärkraft. Som angivits ovan ingår det i ersättningsutskot- tets uppgifter att bereda styrelsens beslut i ersättningsfrågor, vilket innefattar beredning av beslut om avsteg från riktlinjerna. Utdelning Styrelsen föreslår att en utdelning om 0,40 kr (0,30) per A- och B-aktie delas ut. ÅRSREDOVISNING 2024 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 37 ===== SIDA 38 ===== Driftsöverskott Driftsöverskottet för räkenskapsåret 2024 uppgick till 110 666 tkr (92 641), en förbättring med 19,5 procent jämfört med 2023. De totala intäkterna för räkenskapsåret 2024 uppgick till 159 704 tkr (147 083) varav hyresintäkterna uppgick till 157 728 tkr (143 345). Ökningen beror främst på ett större fastighetsbestånd i form av färdigställda projekt, förvärv samt årlig indexuppräkning av hyror. Av den totala intäktsökningen på 12 621 tkr för hela perioden står nettoeffekten av sålda och köpta fastigheter samt färdigställda projekt för 4 310 tkr. Den ekonomiska uthyrningsgraden vid årets utgång uppgick till 93,3 procent (94,0) för det totala beståndet, medan samma nyckeltal gällan- de förvaltningsfastigheterna uppgick till 96,9 procent (95,2). Samman- taget visar resultatet på Acrinovas styrka att utveckla sina fastigheter med trygg och stabil nivå av uthyrningsgraden. Fastighetskostnaderna för 2024 uppgick till -49 038 tkr (-54 442). De består i huvudsak av taxebundna kostnader, löpande drift- och under- hållskostnader samt fastighetsadministration. Nettoeffekten av sålda och köpta fastigheter samt färdigställda projekt mellan jämförbar period 2023 och 2024 är 105 tkr i minskade fastighetskostnader. Bolagets redovisning av fastighetsadministration har ändrats från och med 2024 och jämförelsetal har justerats med -6 943 tkr (-9 683) för januari–december. Förvaltningsresultat Förvaltningsresultatet för år 2024 uppgick till 49 947 tkr (38 935), vilket är en förbättring med 28,3 procent jämfört med motsvarande period 2023. Årets kostnader för central administration uppgick till -19 388 tkr (-20 497). I de centrala administrationskostnaderna ingår bland annat kostnader för IT, revision, marknadsföring, börskostnader samt kostna- der för personal som inte direkt allokeras till fastighetsadministration. Se vidare under not 8. Finansnettot för räkenskapsåret 2024 uppgick till -36 557 tkr (-33 653). I de finansiella kostnaderna ingår räntor för extern finansiering samt övriga finansiella kostnader såsom avgifter för finansiella instrument och checkkredit. Ökningen av finansiella kostnader beror i huvudsak på att några projektfastigheter under 2023 hade byggnadskreditiv som nu är omlagda till sedvanlig finansiering. Inga aktiveringar av räntekost- nader i nyproduktionsprojekt har gjorts under 2024 medan det under samma period 2023 aktiverades 7 757 tkr i nyproduktionsprojekt. Den totala räntebärande skulden uppgick per 31 december till 1 076 438 tkr (1 092 317). Bolagets redovisning av resultat från andelar i intresseföretag redo- visas från och med 2024 i förvaltningsresultatet och jämförelsetal har justerats. För 2024 är resultatet från andelar i intresseföretag -4 774 tkr (444). Det negativa resultatet härrör från de andelar i Fastigheter & Service i Öresund AB som såldes den 31 december 2024 med -5 193 tkr (358). Resultat före skatt Årets resultat före skatt uppgick till 67 201 tkr (-10 451). Resultat från försäljning av intresseföretag uppgick till -8 150 tkr (0) och härrör till försäljning av intressebolaget Fastigheter & Service i Öresund AB. Nedskrivning av finansiella tillgångar på -1 211 tkr (0) är nedskrivning av en osäker fordran på det sålda intressebolaget. Värdeförändringar på derivat uppgick till -8 932 tkr (-31 920). Hela värdeförändringen är orealiserad. Räntederivat värderas genom att framtida kassaflöden diskonteras till nuvärde. Värdeförändringar för förvaltningsfastigheterna uppgick till 35 548 tkr (-17 966). Den totala värdeförändringen kan delas upp i -10 743 tkr (0) i realiserad värdeförändring och 46 291 tkr (-17 966) i orealiserade värdeförändringar. De orealiserade värdeförändringarna förklaras generellt av omvärdering av fastigheter där vakansgraden förändrats, hyresavtal omförhandlats eller där avkastningskravet förändrats alter- nativt att investeringar gjorts i fastigheten. Se vidare under not 12 för tillvägagångssätt vid fastighetsvärderingar. Resultat efter skatt Årets resultat efter skatt uppgick till 35 908 tkr (7 764). Skatt på årets resultat uppgick till -31 293 tkr (18 215) varav -5 320 tkr (-4 631) avser aktuell skatt och -25 973 tkr (22 846) avser uppskjuten skatt relaterad till fastigheter, finansiella instrument och underskotts- avdrag. Resultat HYRESINTÄKTER PER TYP AV FASTIGHET Extern handel/ Service 42 893 Tkr Bostäder 7 494 Tkr Samhälls- fastigheter 6 182 Tkr Kontor 25 228 Tkr 75 931 Tkr Logistik/Produktion Totalt 157 728 Tkr ÅRSREDOVISNING 2024 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE38 ===== SIDA 39 ===== Balansräkning Fastighetsbestånd Värdet för koncernens fastigheter per den 31 december 2024 uppgick till 2 015 961 tkr (1 995 250). Fastighetsbeståndets värde har fastställts per 2024-12-31 och har baserats på externa värderingar gjorda av New- sec Advice AB löpande under en period av 12 månader. Dessa externa värderingar har kompletterats med interna värderingar för hela be- ståndet per den 31 december. Av det totala beståndet har samtliga av bolagets fastigheter värderats externt under det senaste kvartalet 2024. De interna och externa värderingarna baseras på analys av fram- tida kassaflöden för respektive fastighet där hänsyn tagits till gällande hyreskontraktsvillkor, marknadsläge, hyresnivåer, drifts-, underhålls och förvaltningsadministrationskostnader samt behov av investeringar. De interna värderingarna är styrande och totala värdet på dessa är 3% lägre än för de externa värderingarna. Slutgiltig värdebedömning fast- ställs av Acrinovas styrelse. För mer information om tillvägagångssätt vid värderingar se not 12. Under året har fastigheterna Rausgård 20, Opalen 4 och Morganiten 2 förvärvats, samtliga belägna i Helsingborg. Fastigheten Utklippan 3 i Malmö har förvärvats från intresseföretaget Fastigheter & Service i Öresund AB. Under året har bostadsfastigheten Euron 2 i Trelleborg avyttrats. Andelar i intresseföretag Andelar i intressebolag uppgick per 31 december till 5 064 tkr (17 514) och minskningen av andelar beror på att Acrinova AB sålde sin andel i intressebolaget Fastigheter & Service i Öresund AB under december 2024. Kvarvarande andelar avser intresseföretaget Fastighets AB Trävaran 12. Fordringar Övriga långfristiga fordringar uppgick till 4 537 tkr (12 083) per 31 december 2024. Minskningen av långfristiga fordringar beror på att en fordran på intressebolag delvis har amorterats av i samband med förvärvet av Malmö Utklippan 3 från intresseföretaget Fastigheter & Service i Öresund AB. Övriga kortfristiga fordringar per 31 december 2024 uppgick till 5 556 tkr (7 834) och minskningen mellan åren är en effekt av investerings- moms som reglerats under 2024. Likvida medel Likvida medel uppgick till 81 149 tkr (43 058) per 31 december. Uppskjuten skatt Den uppskjutna skatteskulden uppgick per 31 december 2024 till 87 276 tkr, varav 7 210 tkr utgjordes av uppskjuten skattefordran och 94 485 tkr av uppskjuten skatteskuld. Per 31 december 2023 uppgick uppskjuten skatteskuld till 61 303 tkr, varav 12 372 tkr utgjordes av uppskjuten skattefordran och 73 675 tkr av uppskjuten skatteskuld. Den uppskjutna skatteskulden är till största delen hänförlig till orealiserade värdeförändringar på fastigheter och räntederivat och den uppskjutna skattefordran är i huvudsak hänförlig till underskotts- avdrag och ränteavdragsbegränsningar. Skulder De räntebärande skulderna i koncernen uppgick 31 december 2024 till 1 076 438 tkr (1 092 317). Alla räntebärande skulder på 1 076 438 tkr (1 090 317) avser räntebärande skulder till kreditinstitut. Minskningen av räntebärande skulder beror på amorteringar samt försäljning av en fastighet i Q1 2024 samtidigt som viss upplåning skett vid förvärv och refinansiering. Belåningsgraden uppgick till 53,4 procent (54,7) och nettobelånings- graden med hänsyn tagen till likvida medel uppgick till 49,4 procent (52,6). Se vidare under avsnittet Finansiering på sidan 42. Övriga långfristiga skulder uppgick per 31 december till 3 962 tkr (8 762). Långfristiga leasingskulder ingår i övriga långfristiga skulder med 2 759 tkr (7 571). Leasingskulderna minskar eftersom Acrinova under 2024 köpt ut flertalet av de tomträtter bolaget tidigare haft i Landskrona. Övriga kortfristiga skulder uppgick per 31 december till 7 871 tkr (2 429) och ökningen beror i huvudsak på sedvanlig momsskuld samt en kortfristig skuld avseende stämpelskatt kopplad till två fastighets- förvärv som gjordes i slutet av december 2024. Kortfristiga leasing- skulder ingår i övriga kortfristiga skulder med 1 594 tkr (1 792). Eget kapital Det egna kapitalet uppgick per 31 december till 962 261 tkr (946 923). Skillnaden i eget kapital beror på redovisat resultat samt utdelning som beslutats och betalats ut under 2024. Soliditeten per 31 december 2024 uppgick till 44,0 procent (43,8) och avkastning på eget kapital uppgick till 3,76 procent (0,82). NAV, kr/ aktie uppgick per 31 december till 15,03 kr/aktie (14,30). SKULDER OCH EGET KAPITAL 939 406 Tkr Fritt eget kapital Övriga skulder 62 519 Tkr Aktiekapital 22 855 Tkr Räntebärande skulder 1 076 438 Tkr Uppskjuten skatt 87 276 Tkr Totalt 2 188 Mkr ÅRSREDOVISNING 2024 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 39 ===== SIDA 40 ===== Totalt kassaflöde för januari–december 2024 var positivt och uppgick till 38 091 tkr (14 747). Från den löpande verksamheten visar koncernen ett positivt kassa- flöde vilket uppgick till 61 062 tkr (71 226) för hela perioden. Kassaflödet från investeringsverksamheten uppgick till -87 755 tkr (-149 533) för januari–december. Förvärv av förvaltningsfastigheter via dotterbolag påverkade kassaflödet med -61 808 tkr (0). Avyttring av förvaltningsfastigheter via dotterbolag påverkade kassaflödet med 23 058 tkr (0). Investeringar i befintliga fastigheter uppgick till -48 530 tkr (-148 917). Kassaflödet från finansieringsverksamheten uppgick till 64 784 tkr (93 054) för perioden. Kassaflödet från finansieringsverksamheten har påverkats av nyupplåning och amorteringar i samband med förvärv, avyttring och refinansiering. Amortering av leasingsskuld -7 317 tkr (0), avser till största delen friköp av tomträtter. Förra årets kassaflöde påverkades av en nyemission på 25 291 tkr, under år 2024 har ingen nyemission genomförts. Kassaflöde Moderbolagets verksamhet är att i första hand utföra koncerngemen- samma tjänster inklusive finansiella tjänster. De totala intäkterna för 2024 uppgick till 3 972 tkr (12 782) och avser vidarefakturerade kostnader till helägda dotterbolag. Resultat efter skatt uppgick till -3 162 tkr (-15 443). Årets resultat är påverkat av en reaförlust på 13 701 tkr samt en nedskrivning på 1 211 tkr avseende försäljningen av Acrinovas andel i intresseföretaget Fastigheter & Service i Öresund AB. Finansiella anläggningstillgångar per 31 december uppgick till 626 465 tkr (594 145), varav andelar i dotterföretag svarar för 616 879 tkr (564 972). Moderbolagets har per 31 december 0 tkr (2 000) i räntebärande skulder. Moderbolaget ÅRSREDOVISNING 2024 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE40 ===== SIDA 41 ===== Flerårsöversikt Acrinova presenterar finansiella nyckeltal som värdefull kompletterande information till investerare vilket möjliggör bättre utvärdering av bolagets prestation. FINANSIELLA NYCKELTAL 2024 2023 2022 2021 Hyresintäkter, Tkr 157 728 143 345 122 435 72 345 Driftsöverskott, Tkr* 110 666 92 641 80 095 60 752 Förvaltningsresultat, Tkr** 49 947 38 935 27 110 18 981 Årets resultat efter skatt, Tkr 35 908 7 764 79 336 153 164 Fastighetsvärde, verkligt värde, Tkr 2 015 961 1 995 250 1 854 325 1 603 550 Balansomslutning, Tkr 2 188 494 2 163 315 2 095 704 1 831 232 Likvida medel, Tkr 81 149 43 058 28 311 74 657 Utestående aktier 68 566 156 68 566 156 64 756 926 64 756 926 Genomsnittligt antal aktier 68 566 156 67 658 203 64 756 926 52 183 017 Överskottsgrad, % 70,2 64,6 65,4 84,0 Avkastning på Eget Kapital, % 3,76 0,82 8,74 22,67 Soliditet, % 44,0 43,8 44,9 47,8 Belåningsgrad fastigheter, % 53,4 54,7 53,7 49,8 Räntetäckningsgrad, ggr** 2,38 2,19 2,16 2,41 Förvaltningsresultat, kr/aktie** 0,73 0,58 0,42 0,36 Årets resultat kr/aktie, före och efter utspädning *** 0,52 0,11 1,23 2,94 Eget kapital, kr/aktie 14,03 14,00 14,54 16,77 NAV, kr/aktie 15,03 14,30 14,91 14,49 *Bolagets redovisning av fastighetsadministration har ändrats från och med 2024 och nyckeltal har justerats. ** Bolagets redovisning av resultat från andelar i intresseföretag redovisas från och med 2024 i förvaltningsresultatet och nyckeltal har justerats. *** Årets resultat redovisas enligt definitionen i IAS 1 och resultat per aktie redovisas enligt definitionen i IAS 33 och är inga alternativa nyckeltal enligt ESMA. Intjäningsförmåga I tabellen nedan presenterar Acrinova sin intjäningsförmåga på tolv- månadersbasis. Det är viktigt att notera att den aktuella intjäningsför- mågan inte ska jämställas med en prognos för de kommande 12 måna- derna. Intjäningsförmågan innehåller exempelvis ingen bedömning av hyres-, vakans- eller ränteförändringar. Acrinovas resultat räkning på- verkas dessutom av värdeutvecklingen i fastighetsbeståndet samt kommande fastighetsförvärv och/eller fastighetsförsäljningar. Ytterli- gare resultatpåverkande poster är värdeförändringar avseende derivat. Detta har ej heller beaktats i den aktuella intjäningsförmågan. Intjänings- förmågan baseras på fastighets beståndets kontrakterade hyresintäkter, bedömda fastighetskostnader under ett normalår samt kostnader för administration. Fastigheter som förvärvats under perioden har justerats till helår. Även projektfastigheter med kontrakterade hyror har justerats till helårseffekt. Kostnader för de räntebärande skulderna har baserats på koncernens genomsnittliga räntenivå inklusive effekt av derivat- instrument. Tkr 31 dec 2024 31 dec 2023 31 dec 2022 31 dec 2021 Hyresvärde 178 194 163 124 159 603 120 545 Vakanser -11 958 -10 158 -10 191 -9 005 Hyresintäkter 166 236 152 966 149 413 111 541 Fastighetskostnader -50 340 -52 645 -44 170 -26 020 Driftsöverskott 115 896 100 321 105 243 85 521 Central administration -21 772 -20 142 -28 967 -22 931 Finansnetto -36 914 -43 329 -33 779 -17 957 FÖRVALTNINGSRESULTAT 57 210 36 850 42 497 44 633 ÅRSREDOVISNING 2024 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 41 ===== SIDA 42 ===== Koncernen är finansierad med eget kapital och banklån. Acrinovas upplåning sker framför allt i bank med pantbrev som säkerhet. Lånen är hänförliga till krediter som upptagits vid förvärv, refinansiering av den befintliga portföljen och projekt. Per den 31 december 2024 hade koncernen totalt räntebärande skulder om 1 076 438 tkr (1 092 317) varav samtliga var lån från kreditinstitut om 1 076 438 tkr (1 090 317). Den nettoräntebärande skulden var 995 289 tkr (1 049 259). Att bolaget till övervägande del finansierar sitt kapitalbehov via banklån och emissioner gör att Acrinova kan hålla en relativt låg räntenivå och hade per den 31 december 2024 en snittränta på 3,42 procent (4,00) med beaktande av bolagets räntederivat. Belåningsgraden, räntebärande skulder i förhållande till redovisat fastighetsvärde, uppgick till 53,4 procent (54,7) per 31 december 2024. Nettobelåningsgraden, räntebärande skulder efter avdrag för likvida medel i förhållande till redovisat fastighetsvärde, uppgick till 49,4 procent (52,6) och likvida medel uppgick till 81 149 tkr (43 058) per 31 december 2024. Finanspolicy Acrinovas finanspolicy syftar till att begränsa bolagets finansiella risker som i huvudsak utgörs av finansieringsrisk-, ränte- och likviditetsrisk. Policyn fastställs av styrelsen och utvärderas årligen. Bolagets kort siktiga och långsiktiga kapitalförsörjning ska säkerställas genom att anpassa den finansiella strategin efter bolagets verksamhet. Policyn ställer upp ett antal målsättningar som bolaget långsiktigt ska agera inom. MÅLSÄTTNINGAR I URVAL MÅL UTFALL 24–12–31 Genomsnittlig kapitalbindning >1,5 år 3,2 år Andel kapitalförfall inom 1 år < 50% 25,6% Genomsnittlig räntebindning 1-5 år 2,1 år Antal räntejusteringar inom 1 år < 60% 54,5% Andel lån till rörlig ränta < 60% 40,1% Antal kreditgivare >1 st 8 st Kapitalbindning Acrinova eftersträvar en fördelning mellan olika långivare samt differentierade bindningstider i enlighet med fastlagd finanspolicy. Optimal kapitalbindningstid utvärderas utifrån prissättning och refinansierings risk. Av bolagets räntebärande skulder utgör andelen med lång kapitalbindning (över tolv månader) 74,4 procent (83,1). Den genomsnittliga kapitalbindningen vid periodens utgång uppgick till 3,2 år (2,6 år). Räntebindning Strategin för räntebindningen är att ha en viss andel av låneportföljen med rörlig räntebindning och resterande del bundet på längre löptider. På så sätt kan bolaget dra nytta av de lägre rörliga räntorna samtidigt som de bundna räntorna ger skydd mot stigande räntor. I finanspolicyn finns en begränsning som innebär att genomsnittlig räntebindning inte får understiga 1 år samt att andelen räntebindningsförfall inom 1 år inte får överstiga 60 procent av räntebärande skulder. För att nå önskad räntebindning nyttjas räntederivat. Acrinova arbetar aktivt med att bevaka marknaden för optimal effekt och utnyttjade det låga ränteläget i början av 2022 för att ytterligare öka och förlänga derivatportföljen. Detta ser Acrinova tydliga effekter av genom att räntenivåer kan hållas nere. Den genomsnittliga räntan per 31 december 2024 var 3,42 procent (4,00) med beaktande av bolagets räntederivat. Vid samma tidpunkt uppgick den genomsnittliga räntebindningstiden till 2,1 år (2,5 år). Med beaktande av marknadens ränteprognoser förväntar sig Acrinova en viss sänkning av räntenivåerna under 2025. Finansiering 0 100 200 300 400 500 600 2029+2028202720262025 Räntebindning Mkr 105110 År för förfall 586 55 220 0 100 200 300 400 2029+2028202720262025 Kapitalbindning Mkr 188 103 359 150 År för förfall 276 KAPITALBINDNING RÄNTEBINDNING ÅRSREDOVISNING 2024 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE42 ===== SIDA 43 ===== Förväntad framtida utveckling Acrinova har haft en substantiell tillväxt sedan bolaget startades. Koncernens första verksamhetsår avslutades med ett fastighetsvärde på 251 Mkr. Nu, åtta år senare, avslutas 2024 med ett fastighetsvärde på 2 016 Mkr. Koncernen fortsätter att vara verksam på den svenska sidan av Öresundsregionen med fokus på god lönsamhet och bibehål- len stabil finansiell ställning. Acrinova planerar för att även framöver vara aktiv på transaktions- marknaden, utveckla egna projekt och arbeta för stabil uthyrnings- grad. Även fortsättningsvis kommer ett stort fokus att läggas på värdeskapande gröna och hållbara investeringar i befintligt bestånd. I en omvärld med allt högre energikostnader kommer det att gynna både Acrinova och Acrinovas hyresgäster. För 2025 förutspår Acrinova en lägre genomsnittlig räntenivå jämfört med 2024 vilket sannolikt får effekt på bolagets räntenetto. Finansiella riskbegränsningar Acrinova har en ambitiös tillväxtplan och för att säkerställa en finansiell stabilitet vid tillväxt har bolaget, som ett komplement till finanspolicyn, infört tre finansiella riskbegränsningsmått att förhålla sig till. Dessa nyckeltal är Räntetäckningsgrad (rullande 12 månader), Belåningsgrad och Soliditet. Per 31 december 2024 var räntetäckningsgraden 2,38 ggr (2,19), belåningsgrad 53,4 procent (54,7) och soliditet 44,0 procent (43,8). 0 20 40 60 80 20242023202220212020 % %ggr SOLIDITET RÄNTETÄCKNINGSGRAD BELÅNINGSGRAD Långsiktigt minst 30 % Långsiktigt ej mindre än 2 ggr Långsiktigt ej över 63 % 0 1 2 3 4 5 20242023202220212020 0 20 40 60 80 20242023202220212020 ÅRSREDOVISNING 2024 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 43 ===== SIDA 44 ===== Aktien och ägarförteckning A-aktier och B-aktier Acrinova har två aktieslag, A-och B-aktier, sedan den extra bolagsstäm- man den 1 mars 2021. Varje aktie av serie A berättigar till tio röster och varje aktie av serie B berättigar till en röst. Samtliga angivelser på denna sida är omräknade i enlighet med stämmobeslutet. Aktierna är sedan den 16 december 2022 noterade på Nasdaq Stockholm, Small Cap, med beteckningen ACRI A och ACRI B. Bolagets aktier var dessför- innan noterade på Nasdaq First North Premier Growth Market sedan 9 december 2019 och innan dess noterade på Spotlight Stock Market sedan den 2 mars 2015. Totalt finns det per 2024-12-31 68 566 156 aktier, varav 23 749 575 A-aktier och 44 816 581 B-aktier. Bolagets aktiekapital är ca 22 855 tkr och varje aktie har ett kvotvärde om ca 0,333 kr. Emissioner Styrelsen har ett bemyndigande från bolagsstämman om att kunna besluta om emissioner uppgående till högst 20 procent av totalt antal aktier. Under 2024 har inga emissioner genomförts. Börsvärde och NAV Högsta stängningskursen för Bolagets A-aktie under året var 12,90 kr den 20 september och den lägsta var 7,50 kr den 6 februari och 15 februari. Högsta stängningskursen för Bolagets B-aktie under året var 10,25 kr den 23 maj och lägsta var 7,06 kr den 13 februari. Sista stäng- ningskurs den 30 december var 10,00 kr (ACRI A) och 9,16 kr (ACRI B). Det totala börsvärdet uppgick till cirka 648 Mkr per 31 december 2024. Aktiens långsiktiga substansvärde (NAV, kr/aktier) uppgick till 15,03 kr per aktie (14,30) och totalt till 1 031 Mkr (980). Utdelning Årsstämman 2024 beslutade att en utdelning om 0,30 kr per aktie för- delat på två utbetalningstillfällen skulle lämnas för räkenskapsåret 2023. Utdelningen har skett med avstämningsdagar den 8 maj och den 21 okt ober 2024. Inför årsstämman 2025 föreslår styrelsen att en utdelning om 0,40 kr per aktie lämnas för räkenskapsåret 2024. Optionsprogram Acrinova har inga utestående optionsprogram. 2024 2023 2022 2021 Förvaltningsresultat, kr/aktie* 0,73 0,58 0,42 0,36 Årets resultat kr/aktie, före och efter utspädning ** 0,52 0,11 1,23 2,94 Eget kapital, kr/aktie 14,03 14,00 14,54 16,77 NAV, kr/aktie 15,03 14,30 14,91 14,49 Utestående aktier 68 566 156 68 566 156 64 756 926 64 756 926 Genomsnittligt antal aktier 68 566 156 67 658 203 64 756 926 52 183 017 * Bolagets redovisning av resultat från andelar i intresseföretag redovisas från och med 2024 i förvaltningsresultatet och nyckeltal har justerats. ** Årets resultat redovisas enligt definitionen i IAS 1 och resultat per aktie redovisas enligt definitionen i IAS 33 och är inga alternativa nyckeltal enligt ESMA. Handelsplats: Nasdaq Stockholm, Small Cap Kortnamn: ACRI A respektive ACRI B Acrinova A ISIN: SE0015660014 Acrinova B ISIN: SE0015660030 ÅRSREDOVISNING 2024 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE44 ===== SIDA 45 ===== Aktieägarlista 2024-12-31 Namn ACRI A ACRI B Röster % Innehav % MALMÖHUS INVEST AB 5 224 067 7 566 040 21,2 18,7 SVEDULF FASTIGHETS AKTIEBOLAG 4 602 814 6 171 532 18,5 15,7 SVENSKA STADSBYGGEN I NACKA STRAND AB 3 202 040 5 713 685 13,4 13,0 OLAVIA AB 1 113 972 1 747 601 4,6 4,2 OXHÖGENS FASTIGHETER AB 613 842 1 057 455 2,6 2,4 SEB AB, LUXEMBOURG BRANCH, W8IMY 575 000 450 000 2,2 1,5 EWERLOF, MARIA 533 049 31 355 1,9 0,8 HANDELSBANKEN LIV FÖRSÄKRINGSAKTIEBOLAG 444 700 780 944 1,9 1,8 NORDEA LIVFÖRSÄKRING SVERIGE AB 444 803 740 911 1,8 1,7 ADB INVEST AKTIEBOLAG 377 234 1 051 000 1,7 2,1 ÖVRIGA (ca 2 450 ST) 6 618 054 19 506 058 30,4 38,1 TOTALT 23 749 575 44 816 581 100,0 100,0 NAV OCH STÄNGNINGSKURS T O M 2024-12-31 BÖRSUTVECKLING 2024-01-01 – 2024-12-31 6 7 8 9 10 11 12 13 ACRI-B, kronor per aktieACRI-A, kronor per aktie Jan 24 Feb 24 Mar 24 Apr 24 Maj 24 Jun 24 Sep 24 Aug 24 Jul 24 Dec 24 Nov 24 Okt 24 Kr 0 5 10 15 20 202420232022202120202019 Kr NAV ACRI-A ACRI-B ÅRSREDOVISNING 2024FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 45 ===== SIDA 46 ===== Risker och osäkerhetsfaktorer På Acrinova arbetar vi systematiskt med att identifiera, analysera och hantera risker. Arbetet med riskhantering sker både på verksamhets­ och projektnivå och bolagets ledningsgrupp genomför årliga riskanalyser som styrelsen sedan godkänner. Genom tydliga kontrollplaner och kontinuerlig uppföljning säkerställs kvaliteten i arbetet. Acrinova delar in riskerna i fyra huvudkategorier: operativa risker, strategiska risker, hållbarhetsrisker samt regelefterlevnad och finansiella risker. Operativa risker Hyresintäkter och vakanser Risk: Acrinovas hyresintäkter påverkas av ett flertal omvärldsfaktorer såsom konjunkturutveckling, utbud på marknaden och konkurrens. Dessutom är Acrinovas möjlighet att erbjuda lämpliga och prisvärda lokaler till kunder en viktig faktor. En vanlig orsak till minskade hyresintäkter är en minskad uthyrningsgrad exempelvis genom att hyresgäster flyttar ut från lokalerna och att bolaget därefter inte lyckas hyra ut dessa inom rimlig tid vilket i sin tur kan påverka fastighetsvärdena. En konjunkturnedgång kan även påverka kunders förmåga att fullgöra sina betalningsförpliktelser. Hantering av risk: • Nära kontakt med kunderna gör att vi snabbt kan fånga upp förändrade förutsättningar. • God marknadskännedom gör att vi kan erbjuda lösningar och hitta möjligheter. • Regelbundna kundundersökningar ger oss god förståelse för kundernas upplevelser och ett underlag som hjälper oss att agera skyndsamt. • Ett stort antal diversifierade kunder inom olika branscher ger en god riskspridning för marknadens svängningar. • Kontinuerlig kreditbevakning av kundernas betalningsförmåga. Ökade fastighetskostnader Risk: Drifts- och underhållskostnader avser till exempel kostnaden för vatten, el, renhållning, värme samt kostnader som syftar till att långsiktigt bevara byggnadens standard. En majoritet av dessa kostnader debiteras ut till hyresgästerna men det finns en risk vid ökade kostnader att hyresgästen inte kan täcka dessa fullt ut. I den mån kostnadshöjningar inte går att kompensera genom reglering i hyreskontrakt, hyreshöjningar eller genom en ökning av serviceavgifterna i de avtal Acrinova är ansvarig för den tekniska förvaltningen, kan bolagets drifts- och underhållskostnader öka och då påverka bolagets finansiella ställning och resultat negativt. Hantering av risk: • Strukturerat arbete med energieffektiviseringar ger lägre energikostnader. • Individuell mätning i lokalerna ger hyresgästerna möjligheten att styra den egna förbrukningen. • Solceller ger goda möjligheter till fossilfri drift. • Regelbunden uppföljning av bolagets kostnader ger god kostnadskontroll. Transaktioner Fastighetsförvärv exponerar Acrinova mot ett flertal risker, däribland i förhållande till den förvärvade fastigheten såväl som förvärvsprocessen. Under själva förvärvsprocessen görs ett antal antaganden och ställnings- taganden baserat på den undersökning av fastigheten eller bolaget som ska förvärvas samt annan information som är tillgänglig vid förvärvstid- punkten, inklusive antaganden om framtida hyresintäkter och rörelse- kostnader. Vid genomförda fastighetsförvärv utgörs riskerna även av bland annat risker kopplade till miljöförhållanden samt tekniska brister. Vid förvärv av bolag som äger fastigheter tillkommer även risker för till exempel bristfällig bokföring för den förvärvade verksamheten och legala tvister. Hantering av risk: • En väl dokumenterad och genomarbetad DD-process. • Med ett dedikerat team med stor erfarenhet av transaktioner kan vi snabbt identifiera möjligheter, felaktigheter och risker i transaktionen. • God marknadskännedom. ÅRSREDOVISNING 2024 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE46 ===== SIDA 47 ===== Strategiska risker Bolagets IT-miljö Acrinovas förmåga att effektivt styra verksamheten och upprätthålla en god intern kontroll är beroende av välfungerande IT-system. Avbrott eller fel i kritiska system skulle kunna leda till störningar i verksamheten och viktiga affärsprocesser. Bolaget förlitar sig på IT-system i den dagliga verksamheten. Det är därför av stor vikt att IT-leverantörerna kan upprätt- hålla och uppdatera Koncernens befintliga IT-system och att Acrinova har effektiva brandväggar och antivirusprogram. Eventuella avbrott eller fel i kritiska IT-system som används av Acrinova, bland annat sådana som orsakas av sabotage, datavirus, handhavandefel, programvarufel eller datorfel, skulle kunna påverka koncernens verksamhet negativt. Hantering av risk: • Regelbundna interna kontroller. • Behörighetsbegränsning och regelbunden granskning av användare och behörigheter. • Kontinuerlig uppdatering och säkerhetsgenomgång av kritiska system. • Intern information om specifika aktuella hot samt årlig policygenomgång. • Kontinuerlig risk- och sårbarhetsanalys av servrar, nätverk och enheter. Fastighetsutveckling/Projekt Bolagets affärsidé innefattar bland annat ny- och vidareutveckling av fastigheter. Möjligheten att genomföra ekonomiskt lönsamma utvecklingsprojekt är beroende av ett antal faktorer, såsom Acrinovas förmåga att anlita extern specialistkompetens, däribland konsulter som är specialiserade inom projektering, byggledning och detaljplanerings- processer. Vidare är goda kommunrelationer viktiga i samband med de olika detaljplaneprocesser som koncernen driver. Därutöver kan nyproduktionsprojekt, större ombyggnationer och renoveringar försenas och/eller bli dyrare än vad som initialt förutsågs. Förseningar vid renoveringar eller ombyggnationer kan även medföra att hyresgästerna eventuellt inte kan utnyttja lokalerna helt eller delvis från den förväntade tidpunkten, vilket skulle kunna resultera i ökade kostnader och/eller minskade intäkter. Hantering av risk: • Starkt nätverk inom olika specialistkompetensområden. • Bra relationer med kommuner där Acrinova är en aktör som bidrar till positiv utveckling på de orter där vi verkar. • Tät uppföljning under projektets gång ger oss möjlighet att agera snabbt på vid plötsliga förändringar. • Fastpris eller takpris ger oss god ekonomisk planering. • Hyreskontrakt signerade innan byggstart ger förutom ekonomisk trygghet i projekten även tät dialog och goda relationer med hyres- gästerna i utformningen av nya lokaler. Nyckelpersoner Att kunna attrahera, motivera och behålla kvalificerad personal och ledande befattningshavare är viktigt för koncernens verksamhet och framgång. Acrinova är beroende av nyckelpersoner som besitter kunskap och erfarenhet från fastighetsbranschen som är central för Acrinovas verksamhet. Det råder hård konkurrens om högkvalificerad personal med relevant kunskap och kompetens inom koncernens verk- samhetsområden. Hantering av risk: • Engagerat team som ger varandra utrymme att utvecklas och utmanas professionellt. • Marknadsmässig ersättning för samtliga medarbetare och nyckelpersoner. • Medarbetare har regelbundna utvecklingssamtal där prestationer utvärderas, mål sätts upp och individuella utvecklingsplaner skapas för att stödja både personlig och professionell tillväxt. • Acrinova besitter ett stort nätverk inom branschen vilket underlättar både vid rekrytering och personlig utveckling för befintliga medarbetare. Hållbarhetsrisker Klimatförändringar För mänskligheten är klimatförändringarna en stor global risk. För fastig- hetsbolag kan klimatförändringarna påverka fastigheternas fysiska miljö genom bland annat förändrade väderförhållanden, översvämningar, ökad risk för bränder och torka. Detta kan kräva investeringar i fastigheternas inom- och utomhusmiljö för att möta nya risker, standarder och miljö- politiska beslut. Hantering av risk: • Nollvision och Miljöbyggnad Silver i nyproduktion skapar goda förutsätt- ningar för långsiktig och fossilfri drift av nyproducerade fastigheter. • Energiinventering av det befintliga beståndet ger goda möjligheter till planerad energioptimering för att minska fastigheternas energi- användning och klimatpåverkan. ÅRSREDOVISNING 2024 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 47 ===== SIDA 48 ===== Regelefterlevnad och Finansiella risker Miljöpåverkan i fastighetsbeståndet och i nyproduktion Acrinova arbetar med fastigheter och byggnader som kan påverka och påverkas av den fysiska miljön. Därför analyserar vi miljörisker som kan ha konsekvenser för vår verksamhet, våra kunder och samhället. Vi strävar efter att minimera dessa risker genom att följa lagar, regler och certifieringar, samt genom att investera i energieffektivitet och förnybar energi. Hantering av risk: • Miljöaspektförteckning med årlig genomgång och riskbedömning av hela verksamheten. • Tydlig kravställning genom generella miljö- och hållbarhetskrav i projekt. • Noggranna DD-processer vid förvärv kan bland annat identifiera möjliga miljöbelastningar av tidigare ägare. Ökade hållbarhetskrav från kunder Miljö- och klimatmedvetenheten ökar i samhället och Acrinova har sedan bolagets start arbetat med högt ställda miljökrav i projekt och nyproduktion. Fler företag ställer krav på att de fastigheter de hyr ska möta moderna hållbarhetskrav genom bland annat förnyelsebar energi och certifiering enligt välkända standarder. I det äldre beståndet är varje fastighet unik i hur långt omställningen kan göras. Fastigheter som inte möter moderna miljökrav kan därför bli svårare och mindre lönsamma att hyra ut samt svårare att finansiera. Hantering av risk: • Energiinventering av samtliga fastigheter ger underlag till förbättringar och investeringar som bidrar till att möta nya standarder. • Förnyelsebar och fossilfri energileverans som krav och standard. Arbetsmiljö En hållbar arbetsplats är viktig för Acrinovas medarbetares trivsel och hälsa. Acrinova strävar efter att skapa en arbetsmiljö som är trygg, säker och hälsosam, både psykosocialt och fysiskt. Om Acrinova inte erbjuder en hållbar arbetsplats riskerar bolaget att förlora kompetenta medarbe- tare, få sämre resultat och ett skadat förtroende för varumärket. Hantering av risk: • Kontroller över hur arbetsplatssäkerheten efterföljs sker kontinuerligt. • Hälsofrämjande åtgärder genom friskvårdsbidrag och sjukvårdsförsäkring. • Årliga medarbetarsamtal med en handlingsplan för kommande år. • Samtliga medarbetare erbjuds hälsoundersökning regelbundet. Regelefterlevnad Som ett börsnoterat aktiebolag måste Acrinova efterleva kraven i ett antal koder, lagar och regleringar. Nya lagar och bestämmelser, eller en förändring avseende tillämpningen av nuvarande lagar och bestäm- melser som Acrinova måste beakta i sin verksamhet, eller som påverkar hyresgästers verksamhet, kan komma att ha en inverkan på koncernens verksamhet, finansiella ställning, resultat och framtidsutsikter. Det finns också en risk att Acrinovas tolkning av tillämpliga lagar och regler inte är korrekt, eller att den vedertagna tolkningen av dessa lagar kan ändras i framtiden. Hantering av risk: • Utveckling av lagar och regelverk följs noga inom de områden som kan komma att påverka Acrinova. • Effekter av regeländringar analyseras. • Tydliga policys, instruktioner och rutiner gör att förändringar snabbt kan fångas upp. Känslighetsanalys KASSAFLÖDE* FÖRÄNDRING EFFEKT PÅ KASSAFLÖDE, TKR Uthyrningsgrad +/- 1 procentenhet +/- 1 774 Fastighetskostnader +/- 1% +/- 490 Räntekostnader +/- 1 procentenhet +/- 4 364 *Uthyrningsgrad beräknas på hyresvärdet. Beräkningen för räntekostnader inkluderar effekt av derivat. Finansiella risker För finansiella risker, se not 3 på sidan 64. ÅRSREDOVISNING 2024 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE48 ===== SIDA 49 ===== Acrinova är ett svenskt publikt aktiebolag med säte i Malmö. Acrinovas A- och B-aktie är sedan den 16 december 2022 noterad på Nasdaq Stockholm och tillämpar Svensk kod för bolagsstyrning (”Koden”). God bolagsstyrning handlar om att säkerställa att Acrinova för samtliga aktieägares räkning drivs på ett hållbart, ansvarsfullt och så effektivt sätt som möjligt. Det övergripande målet är att öka värdet för aktie- ägarna och på så sätt möta de krav som ägarna har på investerat kapi- tal. De centrala externa och interna styrinstrumenten för Acrinova är Aktiebolagslagen (2005:551) (”ABL ”), Nasdaq Stockholm Main market Rulebook, Nasdaq Stockholms Regelverk för Emittenter, Svensk kod för bolagsstyrning (”Koden”), bolagsordningen, styrelsens arbetsord- ning, VD-instruktion, instruktioner för styrelsens utskott. Dessutom finns det ett flertal interna policys och instruktioner som tydliggör ansvar och befogenheter inom speciella områden, till exempel instruk- tioner för finansiell -och ekonomisk rapportering, informationssäker- het, upphandling och intern kontroll som utgör väsentliga styrdoku- ment för hela företaget. Acrinovas styrelse är ansvarig för Bolagets organisation och förvalt- ning av Bolagets angelägenheter. Bolagets bolagsordning saknar särskilda bestämmelser om tillsättande och entledigande av styrelse- ledamöter. Acrinovas bolagsordning ändrades senast vid årsstämman 2022. Bolagsordningen framgår i sin helhet på Acrinovas hemsida www.acrinova.se/hem/investor-relations/bolagsstyrning/bolagsordning/ Bolagsstämman är Acrinovas högsta beslutande organ. Årsstämman hålls årligen inom sex (6) månader efter utgången av varje räkenskaps- år och äger normalt rum i Malmöområdet. Utöver fastställande av resultat- och balansräkning fattar årsstämman beslut om bland annat disposition av årets resultat, fastställa styrelsearvode, riktlinjer för ersättning till ledande befattningshavare samt väljer styrelse och externa revisorer. Kallelse till bolagsstämma sker genom Post- och Inrikes tidningar samt genom pressmeddelande och kallelse erhållen på Bolagets hemsida, www.acrinova.se. Aktieägare som är införda i aktieboken sex bankda- gar före en ordinarie eller extra bolagsstämma och som har anmält sitt deltagande i den ordning som anges i kallelsen till Acrinova har rätt att delta vid stämman, personligen eller genom ombud. Dessa har rätt att delta vid stämman och vid stämman rösta för eller emot framlagda frå- gor samt ställa frågor till styrelsen och VD. Årsstämman 2025 äger rum den 6 maj 2025 i Malmö. Acrinova ser en sund bolagsstyrning som en viktig grund för att uppnå en förtroendefull relation till aktieägarna och andra viktiga parter. Koden syftar till att skapa en god balans mellan aktieägarna, styrelsen och den högsta ledningen. En förnuftig bolagsstyrning, med hög stan- dard när det gäller öppenhet, tillförlitlighet och etiska värderingar, är en vägledande princip för Acrinova. Koden finns tillgänglig på www.bolagsstyrning.se. Acrinova utvärderar årligen VD:s och styrelsens arbete och hur väl bolaget efterlever Koden. Utvärderingen dokumenteras i en årlig Bolagsstyrningsrapport och som finns tillgänglig på www.acrinova.se. Koncernens finanspolicy för hantering av finansiella risker är av speciell vikt och har utformats av styrelsen. Ansvaret för koncernens finansiella transaktioner och risker hanteras centralt av koncernens finansfunktion som leds av bolagets CFO. Den övergripande målsättningen för finans- funktionen är att tillhandahålla en kostnadseffektiv finansiering samt att minimera negativa effekter på koncernens resultat som härrör från finansiella risker. Bolagets CFO rapporterar löpande till koncernens ledning och styrelse. Utöver hanteringen av de finansiella riskerna har styrelsen utformat ett omfattande ramverk för riskhantering och intern kontroll och hur dessa ska analyseras och hanteras löpande och årligen på ett systema- tiskt sätt. Bolagsstyrning ÅRSREDOVISNING 2024 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 49 ===== SIDA 50 ===== Finansiella rapporter ===== SIDA 51 ===== FINANSIELLA RAPPORTER Koncernen Rapport över totalresultatet _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ 52 Finansiell ställning _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ 53 Förändringar i eget kapital _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ 55 Kassaflöden _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ 56 Moderbolaget Resultaträkning _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ 57 Balansräkning _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ 58 Förändringar i eget kapital _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ 60 Kassaflöden _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ 61 Noter _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ 62 Styrelsens yttrande _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ 80 Underskrifter _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ 81 Revisionsberättelse _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ 82 Definitioner _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ 86 Härledning alternativa nyckeltal _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ 87 Styrelse _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ 88 Koncernledning _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ 89 Fastighetsinformation _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ 90 Övrig information _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ 91 ÅRSREDOVISNING 2024 FINANSIELLA RAPPORTER 51 ÅRSREDOVISNING 2024FINANSIELLA RAPPORTER 51 ÅRSREDOVISNING 2024FINANSIELLA RAPPORTER 51 ===== SIDA 52 ===== Tkr not 2024 2023 Hyresintäkter 4,5 157 728 143 345 Övriga intäkter 4,5 1 976 3 738 INTÄKTER 159 704 147 083 Fastighetskostnader* 8 -49 038 -54 442 DRIFTSÖVERSKOTT 110 666 92 641 Central administration* 6,7,8 -19 388 -20 497 Resultat från andelar i intresseföretag 14 -4 774 444 Finansiella intäkter 9 1 706 1 478 Finansiella kostnader 9 -38 263 -35 131 FÖRVALTNINGSRESULTAT 49 947 38 935 Nedskrivning goodwill 11 – -7 500 Nedskrivning finansiell tillgång 17 -1 211 – Resultat från försäljning av intresseföretag 14 -8 150 – Värdeförändringar finansiella tillgångar – 8 000 Värdeförändringar derivat 16 -8 932 -31 920 Värdeförändringar förvaltningsfastigheter 12 35 548 -17 966 RESULTAT FÖRE SKATT 67 201 -10 451 Aktuell skatt 10 -5 320 -4 631 Uppskjuten skatt 10 -25 973 22 846 ÅRETS RESULTAT 35 908 7 764 HÄNFÖRLIGT TILL Moderbolagets aktieägare 35 908 7 764 Resultat kr/aktie, före och efter utspädning 31 0,52 0,11 Koncernens rapport över totalresultatet Årets resultat motsvarar årets totalresultat och därför presenteras endast en resultaträkning utan separat rapport för övrigt totalresultat. *Bolagets redovisning av fastighetsadministration har ändrats från 2024 och nyckeltal har justerats, se Redovisning- och värderingsprinciper. ÅRSREDOVISNING 2024 FINANSIELLA RAPPORTER52 ÅRSREDOVISNING 2024 FINANSIELLA RAPPORTER52 ===== SIDA 53 ===== Koncernens rapport över finansiell ställning TILLGÅNGAR Tkr not 2024-12-31 2023-12-31 ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR Goodwill 11 32 519 32 519 Förvaltningsfastigheter 12 2 015 961 1 995 250 Maskiner och inventarier 13 543 612 Andelar i intresseföretag 14 5 064 17 514 Nyttjanderättstillgångar 15 4 352 9 363 Derivat 16 19 208 32 004 Övriga långfristiga fordringar 17 4 537 12 083 SUMMA ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR 2 082 184 2 099 344 OMSÄTTNINGSTILLGÅNGAR Kundfordringar 18 1 741 1 248 Övriga fordringar 5 556 7 834 Derivat 16 1 985 – Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 19 15 878 11 831 Likvida medel 81 149 43 058 SUMMA OMSÄTTNINGSTILLGÅNGAR 106 310 63 971 SUMMA TILLGÅNGAR 2 188 494 2 163 315 ÅRSREDOVISNING 2024 FINANSIELLA RAPPORTER 53 ÅRSREDOVISNING 2024FINANSIELLA RAPPORTER 53 ===== SIDA 54 ===== Koncernens rapport över finansiell ställning i sammandrag EGET KAPITAL OCH SKULDER Tkr not 2024-12-31 2023-12-31 EGET KAPITAL OCH SKULDER Aktiekapital 20 22 855 22 855 Övrigt tillskjutet kapital 564 255 564 255 Balanserade vinstmedel inkl årets resultat 375 151 359 813 EGET KAPITAL HÄNFÖRLIGT TILL MODERBOLAGETS AKTIEÄGARE 962 261 946 923 SUMMA EGET KAPITAL 962 261 946 923 LÅNGFRISTIGA SKULDER 22 Uppskjuten skatteskuld 21 87 276 61 303 Räntebärande skulder till kreditinstitut 23 800 872 907 420 Derivat 16 2 272 4 151 Övriga skulder 3 962 8 762 SUMMA LÅNGFRISTIGA SKULDER 894 382 981 636 KORTFRISTIGA SKULDER 22 Räntebärande skulder till kreditinstitut 23 275 566 182 897 Övriga räntebärande skulder 23 – 2 000 Leverantörsskulder 12 622 15 662 Skatteskulder 10 2 218 900 Övriga skulder 7 871 2 429 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 24 33 574 30 868 SUMMA KORTFRISTIGA SKULDER 331 851 234 756 SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 2 188 494 2 163 315 ÅRSREDOVISNING 2024 FINANSIELLA RAPPORTER54 ÅRSREDOVISNING 2024 FINANSIELLA RAPPORTER54 ===== SIDA 55 ===== EGET KAPITAL HÄNFÖRLIGT TILL MODERBOLAGETS AKTIEÄGARE Tkr Aktiekapital Övrigt tillskjutet kapital Balanserade vinstmedel inkl årets resultat Totalt eget kapital EGET KAPITAL 2023-01-01 21 586 540 233 379 475 941 294 SUMMA TOTALRESULTAT 7 764 7 764 Nyemission 1 269 24 022 25 291 Utdelning -27 426 -27 426 SUMMA TRANSAKTIONER MED MODERBOLAGETS ÄGARE 1 269 24 022 -27 426 -2 135 EGET KAPITAL 2023-12-31 22 855 564 255 359 813 946 923 SUMMA TOTALRESULTAT 35 908 35 908 Utdelning -20 570 -20 570 SUMMA TRANSAKTIONER MED MODERBOLAGETS ÄGARE – – -20 570 -20 570 EGET KAPITAL 2024-12-31 22 855 564 255 375 151 962 261 Koncernens rapport över förändringar i eget kapital ÅRSREDOVISNING 2024 FINANSIELLA RAPPORTER 55 ÅRSREDOVISNING 2024FINANSIELLA RAPPORTER 55 ===== SIDA 56 ===== Tkr not 2024 2023 DEN LÖPANDE VERKSAMHETEN Resultat före skatt 67 201 -10 451 Betald skatt -3 888 -2 810 Justering för poster som inte ingår i kassaflödet 25 -12 995 50 838 SUMMA 50 318 37 577 FÖRÄNDRING AV RÖRELSEKAPITAL Förändring av rörelsefordringar 5 129 50 248 Förändring av rörelseskulder 5 615 -16 599 KASSAFLÖDE FRÅN DEN LÖPANDE VERKSAMHETEN 61 062 71 226 INVESTERINGSVERKSAMHETEN Avyttring av fastigheter* 23 058 – Förvärv av fastigheter -61 808 – Investeringar i ny- till och ombyggnader -48 530 -148 917 Förändring av övriga anläggningstillgångar – -616 Förändring av övriga finansiella tillgångar -475 – KASSAFLÖDE FRÅN INVESTERINGSVERKSAMHETEN -87 755 -149 533 FINANSIERINGSVERKSAMHETEN Nyupplåning räntebärande skulder 30 411 776 129 338 Amortering räntebärande skulder* -319 105 -34 149 Amortering leasingskuld -7 317 – Utdelning -20 570 -27 426 Nyemission – 25 291 KASSAFLÖDE FRÅN FINANSIERINGSVERKSAMHETEN 64 784 93 054 ÅRETS KASSAFLÖDE 38 091 14 747 Ingående likvida medel 43 058 28 311 UTGÅENDE LIKVIDA MEDEL 81 149 43 058 Koncernens rapport över kassaflöden * I tidigare perioder 2024 har realisationsresultatet bruttoredovisats, från och med kvartal 3 2024 nettoredovisas realisationsresultatet. ÅRSREDOVISNING 2024 FINANSIELLA RAPPORTER56 ÅRSREDOVISNING 2024 FINANSIELLA RAPPORTER56 ===== SIDA 57 ===== Moderbolagets resultaträkning Tkr not 2024 2023 Nettoomsättning 3 972 12 782 INTÄKTER 3 972 12 782 Övriga externa kostnader 7,8 -7 544 -6 079 Personalkostnader 6,8 -7 013 -6 479 KOSTNADER -14 557 -12 558 RÖRELSERESULTAT -10 585 224 Resultat från försäljning av intresseföretag 14 -13 701 21 Nedskrivning av andelar i koncernföretag 28 -5 800 -22 779 Värdeförändring finansiell fordran 26 -1 211 8 000 Värdeförändring derivat 16 1 879 -4 151 Ränteintäkter och liknande resultatposter 9 26 478 24 009 Räntekostnader och liknande resultatposter 9 -10 331 -10 587 RESULTAT EFTER FINANSIELLA POSTER -13 271 -5 263 Bokslutsdispositioner 32 10 500 -11 035 RESULTAT FÖRE SKATT -2 771 -16 298 Aktuell skatt 10 -4 – Uppskjuten skatt 10 -387 855 ÅRETS RESULTAT -3 162 -15 443 Årets resultat motsvarar årets totalresultat och därför presenteras endast en resultaträkning utan separat rapport för övrigt totalresultat. ÅRSREDOVISNING 2024 FINANSIELLA RAPPORTER 57 ÅRSREDOVISNING 2024FINANSIELLA RAPPORTER 57 ===== SIDA 58 ===== Moderbolagets balansräkning TILLGÅNGAR Tkr not 2024-12-31 2023-12-31 ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR FINANSIELLA ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR Andelar i koncernföretag 28 616 879 564 972 Andelar i intresseföretag 14 4 581 17 807 Övriga långfristiga fordringar 17 4 537 10 511 Uppskjuten skattefordran 21 468 855 SUMMA FINANSIELLA ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR 626 465 594 145 SUMMA ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR 626 465 594 145 OMSÄTTNINGSTILLGÅNGAR KORTFRISTIGA FORDRINGAR Kundfordringar 15 22 Fordringar hos koncernföretag 29 174 518 249 600 Skattefordran 10 471 475 Övriga fordringar 1 436 – Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 3 931 5 251 SUMMA KORTFRISTIGA FORDRINGAR 180 371 255 348 Kassa och bank 65 107 33 493 SUMMA OMSÄTTNINGSTILLGÅNGAR 245 478 288 841 SUMMA TILLGÅNGAR 871 943 882 987 ÅRSREDOVISNING 2024 FINANSIELLA RAPPORTER58 ÅRSREDOVISNING 2024 FINANSIELLA RAPPORTER58 ===== SIDA 59 ===== Moderbolagets balansräkning EGET KAPITAL OCH SKULDER Tkr not 2024-12-31 2023-12-31 EGET KAPITAL BUNDET EGET KAPITAL Aktiekapital 20 22 855 22 855 SUMMA BUNDET EGET KAPITAL 22 855 22 855 FRITT EGET KAPITAL Överkursfond 562 978 562 978 Balanserat resultat -64 074 -28 061 Årets resultat -3 162 -15 443 SUMMA FRITT EGET KAPITAL 495 742 519 473 SUMMA EGET KAPITAL 518 596 542 328 LÅNGFRISTIGA SKULDER Långfristig skuld derivat 16 2 273 4 151 SUMMA LÅNGFRISTIGA SKULDER 2 273 4 151 KORTFRISTIGA SKULDER Skulder till koncernföretag 29 349 028 332 058 Leverantörsskulder 301 225 Övriga räntebärande skulder 23 – 2 000 Övriga skulder 226 668 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 1 520 1 557 SUMMA KORTFRISTIGA SKULDER 351 075 336 508 SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 871 943 882 987 ÅRSREDOVISNING 2024 FINANSIELLA RAPPORTER 59 ÅRSREDOVISNING 2024FINANSIELLA RAPPORTER 59 ===== SIDA 60 ===== Moderbolagets rapport över förändringar i eget kapital Tkr Aktiekapital Överkurs fond Balanserat resultat Årets resultat Totalt eget kapital EGET KAPITAL 2023-01-01 21 586 538 956 -1 846 1 211 559 906 ÅRETS RESULTAT -15 443 -15 443 Nyemission 1 269 24 022 25 291 Vinstdisposition 1 211 -1 211 – Utdelning -27 426 -27 426 SUMMA TRANSAKTIONER MED BOLAGETS ÄGARE 1 269 24 022 -26 215 -1 211 -2 135 EGET KAPITAL 2023-12-31 22 855 562 978 -28 061 -15 443 542 328 ÅRETS RESULTAT -3 162 -3 162 Vinstdisposition -15 443 15 443 – Utdelning -20 570 -20 570 SUMMA TRANSAKTIONER MED BOLAGETS ÄGARE – – -36 013 15 443 -20 570 EGET KAPITAL 2024-12-31 22 855 562 978 -64 074 -3 162 518 596 ÅRSREDOVISNING 2024 FINANSIELLA RAPPORTER60 ÅRSREDOVISNING 2024 FINANSIELLA RAPPORTER60 ===== SIDA 61 ===== Moderbolagets rapport över kassaflöden Tkr not 2024 2023 DEN LÖPANDE VERKSAMHETEN Resultat före skatt -2 771 -16 298 Justering för poster som inte ingår i kassaflödet 25 17 622 18 909 Betald inkomstskatt – -475 SUMMA 14 851 2 136 FÖRÄNDRING AV RÖRELSEKAPITAL Förändring av rörelsefordringar 74 366 12 163 Förändring av rörelseskulder 16 567 42 837 KASSAFLÖDE FRÅN DEN LÖPANDE VERKSAMHETEN 105 784 57 136 INVESTERINGSVERKSAMHETEN Förvärv av andelar i dotterföretag -46 114 – Lämnade aktieägartillskott -4 900 -17 560 Förändring finansiella tillgångar -586 376 KASSAFLÖDE FRÅN INVESTERINGSVERKSAMHETEN -51 600 -17 184 FINANSIERINGSVERKSAMHETEN Förändring av räntebärande skulder 30 -2 000 -29 750 Nyemission – 25 291 Utdelning -20 570 -27 426 KASSAFLÖDE FRÅN FINANSIERINGSVERKSAMHETEN -22 570 -31 885 ÅRETS KASSAFLÖDE 31 614 8 067 Ingående likvida medel 33 493 25 426 UTGÅENDE LIKVIDA MEDEL 65 107 33 493 ÅRSREDOVISNING 2024 FINANSIELLA RAPPORTER 61 ÅRSREDOVISNING 2024FINANSIELLA RAPPORTER 61 ===== SIDA 62 ===== Noter Not 1 Allmän information Acrinova AB (publ), org.nr 556984-0910, är ett publikt svenskt aktie- bolag som har sitt säte i Malmö, Sverige. Huvudkontorets adress är Lilla Nygatan 7, 211 38 Malmö. Moderbolagets aktier är noterade på Nasdaq Stockholm sedan 16 december 2022. Acrinova är ett fastighetsbolag verksamt i södra Sverige med fokus på den svenska sidan av Öresundsregionen. Bolagets affärsidé är att äga, förvalta, utveckla och bygga fastigheter med hög utvecklingspotential för att skapa långsiktigt hållbara värden. Verksamheten bedrivs i en koncern genom dotterbolag. De finansiella rapporterna har godkänts för utfärdande av styrelsen den 31 mars 2025. Koncernens resultat- och balansräkning och moderbolagets resultat- och balansräkning kommer att framläggas för beslut om fastställelse på årsstämman den 6 maj 2025. Not 2 Redovisningsprinciper Grunder för redovisningen De finansiella rapporterna har upprättats i enlighet med IFRS Redovis- ningsstandarder, utgivna av International Accounting Standars Board (IASB) samt tolkningsuttalanden från IFRS Interpretations Committée (IFRS IC) såsom de godkänts av EU-kommissionen för tillämpning inom EU. Vidare tillämpar koncernen RFR 1 Kompletterande redovisningsreg- ler för koncerner, vilket anger de tillägg, utöver upplysningar enligt IFRS Accounting Standards, som krävs enligt bestämmelserna i ÅRL. Ändrade redovisningsprinciper Koncernens redovisningsprinciper är oförändrade jämfört med årsre- dovisningen för 2023. I Årsredovisningen 2023 ändrades IAS 1 Utformning av finansiella rap- porter, ändringen syftade till att öka jämförbarheten av upplysningar om tillämpade redovisningsprinciper genom att uppmuntra att endast väsentliga principer beskrivs och att dessa beskrivningar förklarar hur dessa principer tillämpas. Beskrivningen av principerna har därför mer koncentrerats till väsentliga principer och mer fokuserats på tillämp- ning av dessa principer. Nya standarder vilka trätt i kraft 2024 Nya eller reviderade IFRS Accounting Standards eller övriga IFRIC-tolk- ningar som trätt i kraft efter 1 januari 2024 har inte haft någon nämn- värd effekt på koncernens finansiella rapporter. Nya eller ändrade redovisningsstandarder och nya tolkningar som ännu inte trätt i kraft De ändrade IFRS Accounting Standards som hittills antagits av Interna- tional Accounting Standards Board (IASB) bedöms inte få någon väsent- lig effekt på koncernens redovisning. Samma sak gäller för svenska regelverk. IFRS 18 Utformning av och upplysningar i finansiella rapporter, som är tillämplig för räkenskapsår som börjar den 1 januari 2027, kommer att ersätta IAS 1. IFRS 18 innebär i korthet att nya krav på utformningen av finansiella rapporter införs i syfte att bidra till ökad jämförbarhet i resultatrapporteringen för liknande företag och ge användare mer relevant information och transparens. Ledningen har ännu inte påbör- jat utvärderingen av konsekvenserna av att tillämpa den nya standar- den på koncernredovisningen. Grunder för rapporternas upprättande Moderbolagets redovisningsvaluta är svenska kronor, vilket också är koncernens rapporteringsvaluta. Samtliga belopp är angivna i tusentals kronor om inte annat anges. Koncernens förvaltningsfastigheter och räntederivat värderas till verkligt värde. Övriga tillgångar och skulder värderas utifrån anskaffningsvärdet. Tillgångs- och rörelseförvärv Förvärv kan klassificeras antingen som rörelseförvärv eller som till- gångsförvärv. En individuell bedömning görs för varje enskilt förvärv. Tillgångsförvärv Om köpeskillingen för aktierna i ett företagsförvärv är hänförligt till marknadsvärdet på förvärvade fastigheter utgör förvärvet ett tillgångs- förvärv. Vid tillgångsförvärv fördelas anskaffningskostnaden på de enskilda till- gångarna och skulderna baserat på deras verkliga värden vid förvärvs- tidpunkten. Transaktionskostnader och värdeförändringar av villkorade köpeskillingar läggs till anskaffningsvärdet för förvärvade nettotill- gångar vid tillgångsförvärv. Rörelseförvärv Förvärvsmetoden används för redovisning av koncernens rörelse- förvärv, dvs i de undantagsfall som det inte är ett tillgångsförvärv. Anskaffningsvärdet för ett förvärv utgörs av verkligt värde på över- låtna tillgångar, skulder och de aktier som emitterats av koncernen. I anskaffningsvärdet ingår även verkligt värde på alla tillgångar eller skulder som är en följd av eventuell avtalad villkorad köpeskilling. Upp- skjuten skatt redovisas på identifierade övervärden. Transaktionskost- nader redovisas i resultatet när de uppstår. Eventuell positiv skillnad mellan anskaffningskostnader för aktier och koncernens andel av det verkliga värdet på den förvärvade rörelsens identifierbara tillgångar och skulder redovisas som koncernmässig goodwill. Är skillnaden negativ redovisas den direkt i resultaträkningen. Intäktsredovisning Samtliga förvaltningsfastigheter hyrs ut under operationella leasing- avtal. Hyresintäkterna avser den debiterade hyran samt tilläggsdebite- ringar i form av bland annat fastighetsskatt, el, värme och kyla som ingår i hyreskontrakten. Tidigare år redovisades utdebiterade tilläggs- debiteringar som serviceintäkter, från och med år 2023 ingår tilläggs- debiteringarna i hyresintäkter. Jämförelsetalen har räknats om. Hyresintäkter inklusive tillägg aviseras i förskott och periodisering av hyrorna sker linjärt så att endast den del av hyrorna som belöper på perioden redovisas som intäkter. Från och med den 1 januari 2023 redovisas även hyresrabatter linjärt över kontraktstiden. Eventuell för- längning av hyresperioden beaktas inte vid sådan periodisering. Jäm- förelsetalen har ej räknats om retroaktivt på grund av svårigheter att få fram korrekt historisk data i förhållande till beloppets ringa storlek. Ersättning i samband med uppsägning av hyresavtal i förtid intäktsförs direkt om inga förpliktelser kvarstår gentemot hyresgästen. Vinster och förluster från fastighetsförsäljning redovisas i normalfallet på tillträdesdagen. Övriga intäkter utgörs av utdebiterade förvaltningsarvoden samt övriga intäkter som ej ingår i hyreskontrakten. Fastighetskostnader I fastighetskostnader ingår kostnader för drift, skötsel, reparationer, fastighetsskatt samt fastighetsadministration för fastighetsbeståndet. ÅRSREDOVISNING 2024 FINANSIELLA RAPPORTER62 ÅRSREDOVISNING 2024 FINANSIELLA RAPPORTER62 ÅRSREDOVISNING 2024 FINANSIELLA RAPPORTER62 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 ===== SIDA 63 ===== Central administration Central administration utgörs av kostnader för koncerngemensamma funktioner så som affärsutveckling, marknadsföring, finansiering samt personalkostnader som inte är kopplade till fastighetsadministration. Ersättningar till anställda Koncernens pensionsplaner för ersättning efter avslutad anställning omfattar endast avgiftsbestämda pensionsplaner. I avgiftsbestämda planer betalar koncernen fastställda avgifter till en separat juridisk en- het. När avgiften är betald har koncernen inga ytterligare förpliktelser. Kortfristiga ersättningar till anställda, inklusive semesterersättning, är kortfristiga skulder som ingår i posten Övriga skulder eller Upplupna kostnader, värderade till det diskonterade belopp som koncernens väntas betala till följd av den outnyttjade rättigheten. Finansiella intäkter och kostnader Finansiella intäkter och kostnader redovisas i den period de avser och beräknas enligt effektivräntemetoden. Finansiella kostnader utgörs av räntekostnader på lån, räntekupong på ränteswappar, leasingkostna- der och tomträttsavgälder. Värdeförändringar på förvaltningsfastigheter och finansiella tillgångar Realiserade värdeförändringar på fastigheter redovisas på kontrakts- dagen och beräknas som köpeskillingen minus försäljningsomkostna- der minus bokfört värde inklusive tidigare orealiserade värdeföränd- ringar. Orealiserade värdeförändringar beräknas utifrån värderingen vid periodens slut jämfört med värderingen vid periodens början. Räntederivat redovisas till verkligt värde med värdeförändringar i re- sultatet. Värdeförändringar beräknas utifrån värderingen vid årets slut jämfört med värderingen föregående år, alternativt verkligt värde vid anskaffningstillfället om räntederivatavtalet ingåtts under året. Värdeförändringarna på fastigheter, räntederivat och finansiella till- gångar redovisas på egna rader i resultatet. Inkomstskatter Redovisning av inkomstskatter inkluderar aktuell skatt och uppskjuten skatt. Skatten redovisas i resultatet. När förvärv sker av andelar i dotterbolag utgör förvärvet antingen ett förvärv av rörelse eller tillgångar. Vid rörelseförvärv redovisas uppskju- ten skatt till nominellt gällande skattesats utan diskontering. Vid till- gångsförvärv redovisas ingen separat uppskjuten skatt vid anskaff- ningstidpunkten utan tillgången redovisas till ett anskaffningsvärde motsvarande tillgångens verkliga värde efter avdrag för rabatt för upp- skjuten skatt. Vid efterföljande värdering av förvärvad fastighet till verkligt värde kommer skatterabatten helt eller delvis att ersättas av en redovisad värdeförändring av fastigheten. Efter förvärvstidpunkten för ett tillgångsförvärv redovisas uppskjuten skatt endast på föränd- ringen av redovisat verkligt värde och förändringar av skattemässigt värde som uppkommer efter förvärvstidpunkten. Goodwill Goodwill som uppkommer vid rörelseförvärv utgör skillnaden mellan anskaffningsvärdet och koncernens andel av verkligt värde på förvärva- de dotterbolags identifierbara nettotillgångar vid förvärvstidpunkten. Förvaltningsfastigheter Koncernens fastigheter innehas i syfte att generera hyresintäkter och värdestegring. Samtliga koncernens fastigheter klassificeras som för- valtningsfastigheter. Förvaltningsfastigheter redovisas till verkligt värde per balansdagen. Samtliga fastigheter är klassificerade i nivå 3 enligt IFRS 13, dvs att värdet baseras på en analys av varje fastighets status och hyres- och marknadssituation. Koncernens princip är att värdera samtliga fastigheter löpande under en ettårsperiod genom oberoende externa auktoriserade fastighets- värderare som värderar utifrån koncernens förutsättningar. Detta har för fastighetsbeståndet gjorts löpande under året, bolagets samtliga fastigheter är externt värderade under det senaste kvartalet 2024. I tillägg till de externa värderingarna görs vid varje kvartalsavslut inter- na värderingar. De externa värderingarna tillsammans med de interna värderingarna ligger till grund för fastställt värde per balansdagen. Verkligt värde fastställs genom bedömning av marknadsvärdet för var- je enskilt värderingsobjekt. Som huvudmetod vid värderingen har en så kallad kassaflödesanalys använts där ett kalkylmässigt framtida driftnetto beräknats under en tioårig kalkylperiod med hänsyn tagen till nuvärdet av ett bedömt marknadsvärde vid kalkylperiodens slut. Avkastningskraven är individuella per fastighet beroende på analys av genomförda transaktioner och fastigheternas marknadsposition. Om något skulle indikera en väsentlig värdeförändring för en enskild fast- ighet genomförs en ny extern värdering för att fastställa ett nytt verk- ligt värde, oberoende av när tidigare värdering gjorts. Nyligen förvärvade fastigheter värderas till anskaffningsvärde, vilket inkluderar till förvärvet direkt hänförliga kostnader. Till redovisat värde läggs även tillkommande utgifter, dock endast om det är sannolikt att de framtida ekonomiska fördelarna som är förknip- pade med tillgången kommer att komma företaget till del och anskaff- ningsvärdet kan beräknas på ett tillförlitligt sätt. Löpande underhåll och reparationer kostnadsförs i den period de uppkommer. Låneutgif- ter som är direkt hänförliga till större ny- och tillbyggnader aktiveras. Materiella anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar redovisas till anskaffningsvärdet minskat med ackumulerade avskrivningar och nedskrivningar. I de fall en materiell anläggningstillgång består av flera betydande delar förde- las anskaffningsvärdet på dessa delar. Tillkommande utgifter läggs till anskaffningsvärdet endast om det är sannolikt att framtida ekonomiska fördelar som är förknippade med tillgången kommer att komma företa- get till del och anskaffningsvärdet kan beräknas på ett tillförlitligt sätt. Avskrivningarna baseras på anskaffningsvärdet vilka, efter avdrag för eventuella restvärden, fördelas över uppskattad nyttjandeperiod. Nytt- jandeperiod och restvärde prövas varje balansdag och justeras vid behov. Finansiella tillgångar och skulder Finansiella tillgångar som redovisas i balansräkningen inkluderar bland tillgångarna likvida medel, hyresfordringar, räntederivat och låneford- ringar. Bland skulderna återfinns leverantörsskulder, låneskulder samt räntederivat. Koncernen innehar derivatinstrument som värderas till verkligt värde via resultaträkningen och som redovisas som derivattillgång eller deri- vatskuld beroende på om det verkliga värdet är positivt eller negativt. Värdeförändringar redovisas löpande i resultatet eftersom säkringsre- dovisning inte tillämpas. Derivatinstrument utgörs av ränteswappar där företaget erhåller rörlig ränta och betalar fast ränta. Ränteswap- parna värderas till verkligt värde i balansräkningen. Räntekupongdelen redo visas löpande i årets resultat som en del av räntekostnader alter- nativt ränteintäkter. Orealiserade förändringar i verkligt värde på ränte swapparna redovisas i resultatet mellan Förvaltningsresultat och Resultat före skatt på raden Orealiserade värdeförändring derivat. Övriga finansiella tillgångar värderas till upplupet anskaffningsvärde om de innehas inom ramen för en affärsmodell vars mål är att inneha de finansiella tillgångarna och inkassera avtalsenliga kassaflöden och avtalsvillkoren för de finansiella tillgångarna ger upphov till kassaflö- den som endast är betalningar av kapitalbelopp och ränta på det ute- stående kapitalbeloppet. De finansiella skulderna består av upplåning från kreditinstitut och leverantörsskulder och värderas till upplupet anskaffningsvärde. Låneutgifter Lånekostnader belastar resultatet för det år till vilket de hänför sig, utom till den del de inräknas i ett byggprojekts anskaffningskostnad. Koncernen aktiverar låneutgifter som är hänförliga till ny- och tillbygg- nad av en tillgång. ÅRSREDOVISNING 2024 FINANSIELLA RAPPORTER 63 ÅRSREDOVISNING 2024FINANSIELLA RAPPORTER 63 ÅRSREDOVISNING 2024FINANSIELLA RAPPORTER 63 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 ===== SIDA 64 ===== Leasing Leasingavtal redovisas som en nyttjanderättstillgång samt en leasings- kuld i balansräkningen. Anskaffningsvärdet utgörs av de diskonterade återstående leasingavgifterna för icke uppsägningsbara leasingperio- der. Koncernens väsentliga leasingavtal utgörs av avtal avseende tom- trätter. Leasingavtal avseende tomträtter bedöms ha evig nyttjandetid varvid leasingavgiften i sin helhet redovisas som räntekostnad. Moderbolagets redovisningsprinciper Årsredovisningen för moderbolaget har upprättats enligt Årsredovis- ningslagen (ÅRL) och Rådet för finansiell rapporterings rekommenda- tioner RFR 2 Redovisning för juridiska personer. Moderbolaget tilläm- par samma redovisningsprinciper som koncernen förutom i de fall annat följer av bestämmelserna i årsredovisningslagen eller inte är möjligt med hänsyn till sambandet mellan redovisning och beskattning. Moderbolaget har valt att inte tillämpa IFRS 9. Detta innebär att finan- siella tillgångar som är anskaffade med avsikt att innehas kortsiktigt redovisas i enlighet med lägsta värdets princip till det lägsta av anskaff- ningsvärdet och marknadsvärdet. Finansiella tillgångar som innehas på lång sikt kommer i efterföljande redovisning värderas till anskaffnings- värde med bedömning av om nedskrivning föreligger. Innehav i dotterföretag, intresseföretag och övriga företag, värderas utifrån anskaffningsvärdet vari ingår förvärvsrelaterade utgifter. I de fall det redovisade värdet avseende investeringen överstiger återvin- ningsvärdet, sker nedskrivning. Samtliga erhållna och lämnade koncernbidrag redovisas som boksluts- disposition. Not 3 Finansiella risker och finanspolicy Acrinova är finansierat med eget kapital och skulder, där majoriteten av skulderna utgörs av räntebärande skulder. Andelen eget kapital påverkas av vald finansiell risknivå som i sin tur påverkas av långivarens krav på eget kapital för att erbjuda marknadsmässig finansiering. Det rådande ränteläget i Sverige har betydande inverkan på fastighetsmark- naden. De sjunkande räntenivåerna under 2024 har och kan även fort- sättningsvis komma att ha en viss positiv effekt på fastighetsvärdena. Finanspolicy Koncernen är genom sin verksamhet exponerad för fyra olika slags finansiella risker. Med finansiella risker avses finansieringsrisk, likviditetsrisk, ränterisk och kreditrisk. Finanspolicyn anger riktlinjer och regler för hur finansverksamheten skall bedrivas samt fastställer ansvarsfördelning och administrativa regler. Avsteg från koncernens finanspolicy kräver styrelsens godkännande. Ansvaret för koncernens finansiella transaktioner och risker hanteras centralt av moderbolagets finansavdelning. Den finansiella riskhanteringen sker på portföljnivå. Finansiella transaktioner skall genomföras utifrån en bedömning av koncernens samlade behov av likviditet, finansiering och ränterisk. Finanspolicy Mål Utfall 2024 Genomsnittlig kapitalbindning >1,5 år 3,2 år Andel kapitalförfall inom 1 år < 50% 25,6% Genomsnittlig räntebindning* 1-5 år 2,1 år Antal räntejusteringar inom 1 år* < 60% 54,5% Andel lån till rörlig ränta* < 60% 40,1% Antal kreditgivare >1 st 8 st *Beräkning av genomsnittlig räntebindning, antal räntejusteringar inom 1 år och andel lån till rörlig ränta inkluderar effekter av räntederivat. Finansieringsrisk Koncernens verksamhet har historiskt finansierats med banklån och eget kapital. Det är sannolikt att det även är från dessa finansierings- källor det kapital som krävs för att finansiera framtida förvärv och investeringar samt refinansiera befintliga banklån kommer att erhållas. Andelen eget kapital påverkas av vald finansiell risknivå som i sin tur påverkas av långivarens krav på eget kapital för att erbjuda marknads- mässig finansiering. Med finansieringsrisk avses risken att Acrinova inte kan finansiera sig i framtiden eller endast till kraftigt ökade kostnader. Acrinova arbetar kontinuerligt med att ta upp nya lån, omförhandla befintliga lån samt säkerställa att det finns tillräckligt med kapital för att genomföra bolagets strategi. Bolaget eftersträvar en fördelning mellan olika långivare samt diffe- rentierade bindningstider i enlighet med fastlagd finanspolicy för att reducera finansieringsrisken. Optimal kapitalbindningstid utvärderas utifrån prissättning och refinansieringsrisk. Av bolagets lån utgör ande- len med lång kapitalbindning (över tolv månader) 74,4 procent (83,1). Den genomsnittliga kapitalbindningen vid räkenskapsårets utgång uppgick till 3,2 år (2,6 år). Av koncernens totala räntebärande skulder till kreditinstitut om 1 076 438 tkr är 514 628 tkr villkorade med lånevillkor (kovenanter) i form av olika nyckeltal. Villkoren består av att koncernen uppfyller kovenanter i form av exempelvis ränteteckningsgrad, soliditet samt belåningsgrad . Kovenanterna testas kvartalsvis. Uppfyller inte kon- cernen koventanterna kan det leda till att lånet eller lånen sägs upp med omedelbar betalning eller att aktuell långivare gör anspråk på de säkerställda tillgångarna. Per balansdagen uppfyllde koncernen samtliga kovenanter med betydande marginal. Likviditetsrisk Med likviditetsrisk avses risken att sakna tillräckligt med likvida medel för att kunna fullfölja företagets betalningsåtaganden avseende inves- teringar, rörelsekostnader, räntor och amorteringar. Enligt finanspolicyn skall det alltid finnas tillräckligt med kontanta medel och garanterade krediter för att täcka det löpande likviditetsbehovet. Styrelsen kan oaktat policyn besluta om tillfälligt ökad likviditet vid exempelvis ökad beredskap för större affärer. Per balansdagen uppgick Acrinovas likvida medel till 81,1 Mkr (43,1). Per den 31 december 2024 har Acrinova utöver likvida medel även en checkkredit på 20 Mkr som kan nyttjas vid behov. Per 31 december 2024 är denna outnyttjad. Ränterisk Med ränterisk avses risken för fluktuationer i kassaflöde och resultat till följd av förändringar i räntenivåer. Ränteläget i Sverige under det senaste året har haft en positiv inverkan på fastighetsmarknaden och har i vissa fall lett till högre värderingar på fastigheter. I motsats skulle en ökning av räntenivåer i framtiden kunna få en negativ effekt på marknadsvärdet av koncernens fastighetsbestånd. För att hantera ränterisken och att nå önskad räntebindning nyttjas räntederivat. Den genomsnittliga räntan per 31 december 2024 var 3,42 procent (4,00) med beaktande av bolagets räntederivat. Vid samma tid- punkt uppgick den genomsnittliga räntebindningstiden till 2,1 år (2,5 år). Givet samma låneskuld och samma räntebindningstider som rådde per den 31 december 2024, skulle en ökning av räntan på Bolagets samtliga utestående lån, med beaktande av bolagets räntesäkringsar- rangemang, med 1 procentenhet ha ökat Acrinovas räntekostnad med cirka +/– 4,4 miljoner kronor på årsbasis. ÅRSREDOVISNING 2024 FINANSIELLA RAPPORTER64 ÅRSREDOVISNING 2024 FINANSIELLA RAPPORTER64 ÅRSREDOVISNING 2024 FINANSIELLA RAPPORTER64 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 ===== SIDA 65 ===== Kreditrisk Risken för att koncernens kunder inte uppfyller sina åtaganden, det vill säga att betalning ej erhålls för kundfordringar, utgör en kundkredit- risk. Koncernens kunder kreditkontrolleras varvid information om kun- dernas finansiella ställning inhämtas från olika kreditupplysningsföre- tag. En beräkning av kreditrisken görs i samband med nyuthyrning och lokalanpassning för befintlig kund. Depositioner av förtida hyror eller annan säkerhet krävs för kunder med låg kreditvärdighet eller otillräck- lig kredithistorik. I syfte att följa kundernas kreditvärdighetsutveckling sker en löpande kreditbevakning. Majoriteten av koncernens intäkter består av hyresintäkter som betalas i förskott av hyresgästerna varvid risken bedöms som förhållandevis låg. Not 4 Segmentsrapportering Till och med kvartal 2 2023 har koncernen rapporterat två rörelseseg- ment, Egna fastigheter och Förvaltning. Segmentet Förvaltning har varit av mindre omfattning och har redovisats under Övrigt. Då Förvalt- ning under 2023 ytterligare har minskat i omfattning utgör detta inte längre ett separat rörelsesegment och högste verkställande besluts- fattare följer inte upp det separat då det inte längre är att betrakta som väsentligt. Från och med kvartal 3 2023 rapporterar koncernen därför endast ett rörelsesegment, vilket utgör koncernen i sin helhet. Acrinova har ingen hyresgäst vars hyra utgör mer än 10 % av koncer- nens totala hyresintäkter. All verksamhet bedrivs i södra Sverige och således har total omsättning uppkommit i Sverige och samtliga anlägg- ningstillgångar finns i Sverige. Not 5 Hyres- och serviceintäkter 2024 2023 Kontraktsförfallostruktur Antal kontrakt Odiskonterade kontraktsårsvärde Andel av värdet Antal kontrakt Odiskonterade kontraktsårsvärde Andel av värdet Avtalade hyresintäkter inom 1 år 85 24 944 16% 107 23 385 16% Avtalade hyresintäkter mellan 1 och 2 år 35 18 538 12% 26 12 629 9% Avtalade hyresintäkter mellan 2 och 3 år 32 25 388 16% 22 24 721 17% Avtalade hyresintäkter mellan 3 och 4 år 14 14 190 9% 18 17 161 12% Avtalade hyresintäkter mellan 4 och 5 år 8 15 736 10% 12 12 701 9% Avtalade hyresintäkter senare än 5 år 24 58 097 37% 21 54 523 38% SUMMA 198 156 893 100% 206 145 120 100% Tillsvidarekontrakt 89 8 598 147 13 326 Samtliga hyreskontrakt klassificeras som operationell leasing. Utifrån de hyresavtal som koncernen besitter, har Acrinova konstaterat att de vidaredebiterade kostnader för bland annat fastighetsskatt, el och värme är underordnad hyreskontrakten och att ersättningen ska anses utgöra hyra. Hyresintäkter utgörs därmed av den utdebiterade hyran samt de tilläggsdebiteringar i form av bland annat fastighets- skatt, el, värme och kyla som ingår i hyreskontrakten. Bolagets tillsvida- rekontrakt avser i huvudsak bostäder. Övriga intäkter utgörs av utdebiterade förvaltningsarvoden samt övriga intäkter som inte ingår i hyreskontrakten. Från och med 2023 periodiseras hyresreduktioner linjärt över hela den aktuella kontraktsperioden. Eventuell förlängning av hyresperioden beaktas inte vid sådan periodisering. ÅRSREDOVISNING 2024 FINANSIELLA RAPPORTER 65 ÅRSREDOVISNING 2024FINANSIELLA RAPPORTER 65 ÅRSREDOVISNING 2024FINANSIELLA RAPPORTER 65 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 ===== SIDA 66 ===== Not 6 Personal och styrelse Koncern Moderbolag Antal anställda 2024 2023 2024 2023 Medelantal anställda 8 12 2 2 Varav kvinnor 5 8 1 1 Styrelse Ledande befattningshavare Könsfördelning 2024 2023 2024 2023 Män 4 5 3 3 Kvinnor 1 1 2 2 TOTALT 5 6 5 5 Personal och styrelse Koncern Moderbolag Löner, arvoden och förmåner, tkr 2024 2023 2024 2023 Styrelsen 1 050 966 1 050 966 Verkställande direktör - Ulf Wallén 2 261 2 142 2 261 2 142 Övriga ledande befattningshavare 4 185 3 697 1 551 1 339 Övriga anställda 2 183 4 344 – – SUMMA 9 679 11 150 4 862 4 448 Den totala lönekostnaden inkluderar en reservering för rörlig ersättning till VD om 162 tkr (20) och till ledande befattnignshavare om 241 tkr (45). Koncern Moderbolag Avtalsenliga pensionskostnader 2024 2023 2024 2023 Styrelsen – – – – Verkställande direktör - Ulf Wallén 398 383 398 383 Övriga ledande befattningshavare 660 598 280 293 Övriga anställda 160 377 – – SUMMA 1 218 1 358 678 675 Koncern Moderbolag Sociala avgifter inkl löneskatt 2024 2023 2024 2023 Styrelsen 230 242 230 242 Verkställande direktör - Ulf Wallén 807 766 807 766 Övriga ledande befattningshavare 1 425 1 307 555 492 Övriga anställda 717 1 469 – – SUMMA 3 179 3 784 1 592 1 499 För verkställande direktören finns inget avtal om avgångsvederlag. Mellan Bolaget och VD gäller en ömsesidig uppsägningstid om sex månader. För övriga ledande befattningshavare gäller en uppsägningstid om tre till sex månader. Antal övriga ledande befattningshavare i koncernen är 4 personer den 31 december 2024. Riktlinjer för ersättning till ledande beslutfattare fastställdes vid årsstämman den 6 maj 2024. 2024 Styrelsearvode Belopp i tkr Roger Stjernborg Eriksson 262 500 Ylwa Karlgren 157 500 Joakim Stenberg 157 500 Claes Olsson 157 500 Peter Åman 157 500 Mats Paulsson 157 500 Summa 1 050 000 2023 Styrelsearvode Belopp i tkr Roger Stjernborg Eriksson 241 500 Ylwa Karlgren 144 900 Joakim Stenberg 144 900 Claes Olsson 144 900 Peter Åman 144 900 Mats Paulsson 144 900 Summa 966 000 Förutom styrelsearvode har även ett konsultarvode avseende tjänster kopplade till fastighetsförvärv, finansiering och projektutveckling på 782 tkr (749) betalts ut till styrelseordförande. ÅRSREDOVISNING 2024 FINANSIELLA RAPPORTER66 ÅRSREDOVISNING 2024 FINANSIELLA RAPPORTER66 ÅRSREDOVISNING 2024 FINANSIELLA RAPPORTER66 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 ===== SIDA 67 ===== Not 7 Arvode och kostnadsersättning till revisorer Koncern Moderbolag 2024 2023 2024 2023 KPMG AB Revisionsuppdrag 1 222 1 072 630 565 Skatterådgivning – 23 – 23 Revisionsverksamhet utöver revisionsuppdrag 175 135 175 135 Övriga uppdrag 25 57 25 57 Summa 1 422 1 287 830 780 Grant Thornton Sweden AB Revisionsuppdrag – 108 – – Skatterådgivning – 6 – 6 Revisionsverksamhet utöver revisionsuppdrag – 69 – 69 Övriga uppdrag – 83 – 83 Summa – 266 – 158 Med revisionsuppdrag avses lagstadgad revision av års- och koncernredovisningen och bokföringen samt styrelsen och verkställande direktörens förvaltning samt revision och annan granskning utförd i enlighet med överenskommelse eller avtal. Detta inkluderar övriga arbetsuppgifter som det ankommer på bolagets revisor att utföra samt rådgivning eller annat biträde som föranleds av iakttagelser vid sådan granskning eller genomförande av sådana övriga arbetsuppgifter. Not 8 Rörelsens kostnader fördelade på kostnadsslag Koncern Fastighetskostnader 2024 2023 Driftskostnader 29 409 31 491 Reparation och underhåll 8 434 8 711 Fastighetsskatt 4 252 4 558 Fastighetsadministration 6 943 9 683 SUMMA 49 038 54 442 Koncern Moderbolag Central administration 2024 2023 2024 2023 Personalkostnader 9 409 9 206 7 013 6 479 IT, reklam- och lokalkostnader 2 265 3 248 762 956 Revisionsarvoden 1 222 1 180 630 565 Avskrivningar inventarier 1 348 1 616 – – Övriga kostnader 5 144 5 247 6 152 4 558 SUMMA 19 388 20 497 14 557 12 558 Not 9 Finansiella intäkter och kostnader Koncern Moderbolag 2024 2023 2024 2023 Ränteintäkter 1 706 1 478 1 530 1 218 Ränteintäkter koncernbolag – – 6 995 6 771 Ränteintäkt/kostnad räntederivat 17 953 16 020 17 953 16 020 Räntekostnader -55 676 -50 162 -281 -1 245 Räntekostnader koncernbolag – – -10 050 -9 342 Räntekostnad leasing, inkl tomträtt -540 -989 – – SUMMA -36 557 -33 653 16 147 13 422 Ränteintäkter och räntekostnader hänför sig huvudsakligen till finansiella tillgångar och skulder värderade till upplupet anskaffningsvärde, förutom ränteintäkter/ räntekostnader på räntederivat, då ränteswappar värderas till verkligt värde. ÅRSREDOVISNING 2024 FINANSIELLA RAPPORTER 67 ÅRSREDOVISNING 2024FINANSIELLA RAPPORTER 67 ÅRSREDOVISNING 2024FINANSIELLA RAPPORTER 67 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 ===== SIDA 68 ===== Not 10 Skatt Koncern Moderbolag Skatt på årets resultat 2024 2023 2024 2023 Aktuell skatt -5 320 -4 631 -4 – Uppskjuten skatt fastigheter -8 109 -3 047 – – Uppskjuten skatt underskottsavdrag -224 1 582 – – Uppskjuten skatt räntebegränsningsavdrag -6 971 6 480 – – Uppskjuten skatt derivat 1 840 5 920 -387 855 Uppskjuten skatt övrigt -12 509 11 911 – – SUMMA -31 293 18 215 -391 855 Avstämning av effektiv skattesats Resultat före skatt 67 201 -10 451 -2 771 -16 298 Skatt enligt gällande skattesats 20,6 % (20,6 %) -13 843 2 153 571 3 357 Skatteeffekt av: Ej skattepliktiga intäkter vid försäljning av aktier i dotterbolag 6 405 – – – Övriga ej skattepliktiga intäkter 147 14 870 3 323 562 Nedskrivning andelar i intresseföretag -249 – -249 – Återföring av nedskrivning andelar i intressebolag – 1 648 – 1 648 Nedskrivning av goodwill – -1 545 – – Ej avdragsgilla kostnader vid försäljning av andelar i intresseföretag -1 679 – -2 822 – Övriga ej avdragsgilla kostnader -14 457 -31 -1 214 -4 714 Skatt hänförlig till tidigare år -61 -30 – – Utnyttjande av underskott tidigare år 224 119 – – Omvärderade och ej utnyttjade ränteavdrag -8 928 – – – Skattemässiga avskrivningar 1 149 1 009 – – Övriga skattemässiga justeringar -1 21 – – REDOVISAD SKATT -31 293 18 215 -391 855 Not 11 Goodwill I juni 2016 förvärvades Norama Asset Management AB och i samband med förvärvet uppstod en goodwillpost enligt IFRS 3. Denna avser värdet av vinstgenereringsförmågan i det förvärvade bolaget. Enligt IAS 38 – Immateriella tillgångar – skall det bokförda värdet på goodwill testas årligen. Testet ska genomföras per kassagenererande enhet. Acrinova har endast identifierat en kassagenererande enhet, Acrinova Förvaltning AB. Vid indikation på minskat värde, prövas det för nedskrivning enligt IAS 36. Koncernen utvärderar årligen om nedskriv- ningsbehov föreligger vad gäller goodwill. Nedskrivningsprövning av goodwill beräknas genom att ta fram återvinningsbart belopp för förvärvade bolaget baserat på beräkningar av nyttjandevärde. Denna beräkning utgår från uppskattade framtida kassaflöden baserade på budget för 2025 samt prognoser för perioden 2026– 2029. Prognoser utarbetas baserade på ett antal huvudanta- ganden avseende framtida tillväxt och kostnadsutveckling. Bortom prognostiden har tillväxttakt antagits till 2% (3). Acrinova har inte identifierat något nedskrivningsbehov vid det senast genomförda nedskrivningstestet per 2024-12-31. Den diskonteringsrän- ta som använts (WACC före skatt) har beräknats till 14,02% (13,53%). En känslighetsanalys visar att om den WACC som används i senast genomförda nedskrivningstestet skulle höjas 1 procentenhet kommer en nedskrivning om 3,1 Mkr (0) behöva göras. Om EBITDA sjunker 1 procentenhet kommer i stället en mindre nedskrivning av goodwillen på 0,9 Mkr (0) blir aktuell. Företagsledningen bedömer att inga rimliga förändringar i de viktiga antagandena förutom förändring av WACC eller EBITDA leder till att det beräknade sammanlagda återvinnings- värdet på enheterna blir lägre än deras sammanlagda redovisade värde. Koncern Ackumulerade anskaffningsvärden 2024 2023 Vid årets början 32 519 40 019 Nedskrivning – -7 500 SUMMA 32 519 32 519 ÅRSREDOVISNING 2024 FINANSIELLA RAPPORTER68 ÅRSREDOVISNING 2024 FINANSIELLA RAPPORTER68 ÅRSREDOVISNING 2024 FINANSIELLA RAPPORTER68 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 ===== SIDA 69 ===== Not 12 Förvaltningsfastigheter Tkr 2024 2023 Verkligt värde per 1 januari 1 995 250 1 854 325 Förvärv 79 410 – Investeringar 46 510 148 917 Försäljningar -151 500 – Omklassificering – 9 974 Orealiserade värdeförändringar 46 291 -17 966 VERKLIGT VÄRDE VID PERIODENS UTGÅNG 2 015 961 1 995 250 Värdeförändringar 2024 2023 Realiserade värdeförändringar -10 743 – Orealiserade värdeförändringar 46 291 -17 966 SUMMA 35 548 -17 966 Förvaltningsfastigheter redovisas till verkligt värde per balansdagen. Samtliga fastigheter är klassificerade i nivå 3 enligt IFRS, dvs att värdet baseras på en analys av varje fastighets status och hyres- och marknadssituation. Tillvägagångsätt fastighetsvärdering Koncernens princip är att värdera samtliga fastigheter löpande under en ettårsperiod genom oberoende externa auktoriserade fastighets- värderare som värderar utifrån koncernens förutsättningar. Samtliga av bolagets fastigheter har värderats externt under årets sista kvartal. I tillägg till de externa värderingarna görs vid varje kvartalsavslut interna värderingar. De externa värderingarna tillsammans med de interna värderingarna ligger till grund för fastställt värde per balansdagen, där de interna värderingarna slutgiltigt styr det fastställda värdet. Verkligt värde fastställs genom bedömning av marknadsvärdet för varje enskilt värderingsobjekt och följaktligen görs inga portföljvärderingar av det totala beståndet. Som huvudmetod vid värderingen används en tioårig kassaflödesanalys. I kassaflödesanalysen nuvärdesberäknas ett bedömt framtida driftnetto över tio år och det normaliserade drift- nettot vid kalkylperiodens slut. För uthyrda ytor används en bedömd marknadshyra i kassaflödeskalkylerna efter hyreskontraktets utgång. Bedömning av marknadshyror, framtida normaliserade driftkostnader, investeringar och vakanser görs med stöd av faktiska utfall, budget samt statistik. Fastighetsskatten bedöms utifrån taxeringsvärden från den senaste fastighetstaxeringen. Avkastningskraven är individuella per fastighet beroende på analys av genomförda transaktioner och fastigheternas marknadsposition. Om något skulle indikera en väsentlig värdeförändring för en enskild fastighet genomförs en ny extern värdering för att fastställa ett nytt verkligt värde, oberoende av när tidigare värdering gjorts. Nyligen förvärvade fastigheter värderas till anskaffningsvärde. Värderingsantaganden 2024 2023 Årlig inflation, % 2,00 2,00 Viktat direktavkstningskrav initialt, % 6,22 5,45 Viktat direktavkstningskrav restvärde, % 6,38 6,06 Viktad kalkylränta, % 8,43 8,16 Genomsnittlig långsiktig vakans lokaler, % 6,40 5,62 Hyresintäkter, kr/kvm 1 394 1 368 Drift och underhåll, kr/kvm 154 145 Avkastningskrav per 2024-12-31 Fastigehtstyp Avkastningskrav initialt, % Avkastningskrav restvärde, % Extern handel/service 5,33-8,71 5,96-7,25 Bostäder 4,27-4,77 4,43-4,45 Samhällsfastigheter 6,03 5,90 Kontor 5,56-7,92 5,38-6,95 Logistik/Produktion 4,67-8,40 6,25-7,90 Avkastningskrav per 2023-12-31 Fastigehtstyp Avkastningskrav initialt, % Avkastningskrav restvärde, % Extern handel/service 4,43-6,69 5,96-7,50 Bostäder 3,63-4,25 3,45-4,25 Samhällsfastigheter 6,02 6,00 Kontor 3,64-6,99 5,38-6,96 Logistik/Produktion 4,77-7,79 6,25-7,50 Känslighetsanalys fastighetsvärde Värdeförändring före skatt, % Resultat- effekt, Tkr Soliditet, % Belånings- grad, % +1 20 016 44,5 52,9 0 0 44,0 53,4 -1 -20 016 43,4 53,9 Känslighetsanalys värdeförändring Påverkan på fastighetsvärde Förändring Påverkan värde, Tkr Belånings- grad, % Direktavkastningskrav +0,25% -34 088 54,3 -0,25% 36 961 52,4 Hyresnivå +5% 79 756 51,4 -5% -79 756 55,6 Långsiktig vakans +2% -24 028 54,0 -2% 23 636 52,8 Driftskostnader +5% -20 541 53,9 -5% 20 541 52,9 ÅRSREDOVISNING 2024 FINANSIELLA RAPPORTER 69 ÅRSREDOVISNING 2024FINANSIELLA RAPPORTER 69 ÅRSREDOVISNING 2024FINANSIELLA RAPPORTER 69 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 ===== SIDA 70 ===== Not 13 Materiella anläggningstillgångar Koncern 2024-12-31 2023-12-31 Ackumulerade anskaffningsvärden Vid årets början 1 179 21 091 Nyanskaffningar 15 – Försäljning/utrangering – -347 Omklassificering – -19 565 SUMMA 1 194 1 179 Ackumulerade avskrivningar enligt plan Vid årets början -567 -10 259 Försäljning/utrangering – 231 Omklassificering 36 9 608 Årets avskrivningar enligt plan på anskaffningsvärden -120 -147 SUMMA -651 -567 Redovisat värde vid periodens slut 543 612 Materiella anläggningstillgångar består av inventarier med ett redovisat utgående värde på 543 tkr (612). Installationer har per 23-01-01 omklassificerats till Fastigheter. Not 14 Andelar i intresseföretag Tillgång Antal Värde per st Totalt värde, kr Värde, tkr Kapital-andel Aktier i Fastighets AB Trävaran 12 250 18 324,00 4 580 999 4 581 50% SUMMA 4 581 Andelar i intresseföretag Koncern Moderbolag 2024-12-31 2023-12-31 2024-12-31 2023-12-31 Redovisat värde per 1 januari 17 514 4 784 17 807 5 500 Kapitaltillskott 350 12 307 350 12 307 Andel av årets resultat -4 774 423 – – Avyttring -8 026 – -13 577 – REDOVISAT VÄRDE VID PERIODENS UTGÅNG 5 064 17 514 4 581 17 807 ÅRSREDOVISNING 2024 FINANSIELLA RAPPORTER70 ÅRSREDOVISNING 2024 FINANSIELLA RAPPORTER70 ÅRSREDOVISNING 2024 FINANSIELLA RAPPORTER70 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 ===== SIDA 71 ===== Not 15 Nyttjanderättstillgångar och finansiell leasing Tomträtter Bilar Hyresavtal Summa Leasingskuld Ingående balans 2024-01-01 7 024 1 766 573 9 363 9 363 Tillkommande avtal 2 035 760 975 3 770 3 770 Avskrivningar -404 -461 -865 – Avgående avtal* -7 285 -236 -7 521 -7 521 Amortering – -1 372 Räntekostnad - 427 -427 80 Omvärdering 38 -6 32 32 UTGÅENDE BALANS 2024-12-31 1 385 2 116 851 4 352 4 352 Tomträtter Bilar Hyresavtal Summa Leasingskuld Ingående balans 2023-01-01 5 826 2 030 870 8 726 8 726 Tillkommande avtal 964 691 1 655 1 655 Avskrivningar -481 -988 -1 469 – Avgående avtal -747 -747 -747 Amortering – -2 435 Räntekostnad – 966 Omvärdering 1 198 1 198 1 198 UTGÅENDE BALANS 2023-12-31 7 024 1 766 573 9 363 9 363 Tomträtter betraktas enligt IFRS 16 som ett evigt hyresavtal och det redovisade värdet kommer därmed inte att skrivas av utan värdet kvarstår tills omförhandling av tomträttsavgälden sker. Den genomsnittliga leasingperioden för hyresavtal är 1,5 år och för bilar 3 år. Koncernen har för närvarande inga väsentliga avtal med förlängningsoption eller indexklausul. Utöver tomträtter, bilar och hyresavtal finns några mindre leasingavtal i form av kontorsutrustning. Dessa avtal har definierats som avtal där den underliggande tillgången har lågt värde och det praktiska undantaget i IFRS 16 tillämpas, vilket innebär att leasingavgiften redovisas som en kostnad i resultaträkningen. * Avgående avtal tomträtter avser friköp av tomträtt Belopp redovisade i resultaträkningen 2024 2023 Avskrivningar på nyttjanderättstillgångar 865 1 469 Räntekostnader på leasingskulder 507 966 Kostnader för leasingavtal med lågt värde 240 249 SUMMA 1 612 2 684 Leasingskulder ingår under Övriga långfristiga skulder respektive Övriga kortfristiga skulder och utgörs av följande: 2024-12-31 2023-12-31 Leasingskuld långfristigt 2 759 7 571 Leasingskuld kortfristigt 1 593 1 792 SUMMA 4 352 9 363 Framtida leasingbetalningar 2024 2023 År 1 1 593 1 792 År 2-5 2 106 2 365 Senare än 5 år 653 5 206 SUMMA 4 352 9 363 ÅRSREDOVISNING 2024 FINANSIELLA RAPPORTER 71 ÅRSREDOVISNING 2024FINANSIELLA RAPPORTER 71 ÅRSREDOVISNING 2024FINANSIELLA RAPPORTER 71 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 ===== SIDA 72 ===== Not 16 Derivat Koncern Moderbolag 2024-12-31 2023-12-31 2024-12-31 2023-12-31 Ingående redovisat värde 27 854 59 774 -4 151 – Årets värdeförändring -8 932 -31 920 1 879 -4 151 REDOVISAT VÄRDE VID PERIODENS UTGÅNG 18 921 27 853 -2 273 -4 151 Värdering Derivat Acrinova använder bl a räntederivat för att hantera ränterisk och uppnå önskad räntebindningsstruktur. Denna strategi innebär att det över tid kommer uppstå värdeförändringar i räntederivaten, främst till följd av förändrad marknadsränta. Ränteswappar värderas genom att framtida kassaflöden diskonteras till nuvärde och verkligt värde är fastställt enligt nivå 2, IFRS 13. Per 31 december 2024 uppgick marknadsvärdet i räntederivatport- följen till 18 921 Tkr och redovisas som en långfristig fordran om 19 208 tkr (32 004), kortfristig fordran om 1 985 tkr (0) och långfristig skuld om 2 272 tkr (4 151) i balansräkningen. Koncernen tillämpar inte säkringsredovisning. Reglerna i IFRS 9 Finansiella instrument tillämpas inte i moderföre- taget som juridisk person. Istället tillämpas i enlighet med ÅRL anskaffnings värdemetoden. Derivatinstrument med negativt verkligt värde redovisas därmed som en skuld till det negativa verkliga värdet med värdeförändring i resultatet. Not 17 Övriga långfristiga fordringar Koncern Moderbolag 2024-12-31 2023-12-31 2024-12-31 2023-12-31 Vid årets början 12 083 16 850 10 511 15 173 Tillkommande fordringar 152 – 152 – Amortering -6 487 -460 -4 915 -355 Nedskrivning -1 211 – -1 211 – Avgående fordringar – -4 307 – -4 307 REDOVISAT VÄRDE VID PERIODENS UTGÅNG 4 537 12 083 4 537 10 511 Förskott för markanvisning 1 000 1 000 1 000 1 000 Fordringar hos intresseföretag 3 537 11 083 3 537 9 511 REDOVISAT VÄRDE 4 537 12 083 4 537 10 511 Not 18 Kundfordringar Koncern 2024-12-31 2023-12-31 Kundfordringar 4 961 2 909 Reservering för osäkra fordringar -3 220 -1 661 SUMMA 1 741 1 248 Åldersfördelning kundfordringar Ej förfallna 371 829 0-30 dagar 555 370 31-60 dagar 875 197 61-90 dagar 197 164 >90 dagar 2 963 1 349 4 961 2 909 Koncern Reservering för osäkra fordringar 2024-12-31 2023-12-31 Ingående balans -1 661 -775 Återförda 45 667 Årets reservering för befarade kreditförluster -1 604 -1 553 UTGÅENDE BALANS -3 220 -1 661 ÅRSREDOVISNING 2024 FINANSIELLA RAPPORTER72 ÅRSREDOVISNING 2024 FINANSIELLA RAPPORTER72 ÅRSREDOVISNING 2024 FINANSIELLA RAPPORTER72 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 ===== SIDA 73 ===== Not 19 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 2024-12-31 2023-12-31 Förutbetalda hyreskostnader 122 118 Förutbetalda försäkringar 934 855 Förutbetalda fastighetskostnader 3 197 1 780 Förutbetalda adminstrationskostnader 4 628 3 819 Periodiserade hyresrabatter 4 092 2 173 Upplupen ränteintäkt 1 605 2 448 Upplupen hyresintäkt 1 300 638 SUMMA 15 878 11 831 Not 20 Eget Kapital Aktiekapitalets förändring År Antal aktier Kvotvärde/aktie Aktiekapital, kr Vid årets början 2023-01-01 64 756 926 0,33 21 585 641 Nyemission 2023 3 809 230 0,33 1 269 743 Vid årets slut 2023-12-31 68 566 156 22 855 384 Vid årets början 2024-01-01 68 566 156 0,33 22 855 384 Vid årets slut 2024-12-31 68 566 156 22 855 384 Övrigt tillskjutet kapital Övrigt tillskjutet kapital avser eget kapital som är tillskjutet av ägarna. Balanserad vinst i koncernen Balanserad vinst avser intjänade vinstmedel i koncernen. I denna post ingår även tidigare avsättning till reservfond. Bundet och fritt eget kapital i moderbolaget Enligt svensk aktiebolagslag utgörs eget kapital av bundet (icke utdel- ningsbart) och fritt (utdelningsbart) eget kapital. Till aktieägarna får endast utdelas så mycket att det efter utdelning finns full täckning för bundet eget kapital i moderbolaget. Vidare får endast vinstutdelning göras om det är försvarligt med hänsyn till de krav som verksamhetens art, omfattning och risker ställer på storleken av det egna kapitalet och bolagets och koncernens konsolideringsbehov, likviditet och ställning i övrigt. Utdelning Utdelning föreslås av styrelsen i enlighet med bestämmelserna i Aktiebolagslagen och beslutas av årsstämman. Årsstämman 2024 beslutade att en utdelning om 0,30 kr per aktie skulle lämnas för räkenskapsåret 2023. Föreslagen, ännu ej utbetald utdelning, för räkenskapsåret 2024 uppgår till 0,40 kronor per aktie, totalt 27 426 Tkr. Avstämningsdag för utbetalningen föreslås till 8 maj 2025. Beloppet redovisas som skuld först då årsstämman har beslutat om utdelning. Policy för hantering av kapital Koncernens mål med kapitalförvaltningen är: • att säkerställa koncernens förmåga att fortsätta verksamheten genom en soliditet om minst 30% • att ge en lämplig avkastning till aktieägarna genom att prissätta produkter och tjänster motsvarande risknivån. Not 21 Uppskjuten skatteskuld Koncernen Moderbolag Koncernens balansräkning 2024-12-31 2023-12-31 2024-12-31 2023-12-31 Uppskjuten skatteskuld (fordran) hänför sig till följande: Fastigheter -86 690 -78 581 – – Underskottsavdrag 1 419 1 643 – – Ränteavdragsbegränsning 3 758 10 729 – – Derivat -3 898 -5 738 468 855 Övriga poster - 1 865 10 644 – – Summa uppskjuten skatteskuld/fordran -87 276 -61 303 468 855 ÅRSREDOVISNING 2024 FINANSIELLA RAPPORTER 73 ÅRSREDOVISNING 2024FINANSIELLA RAPPORTER 73 ÅRSREDOVISNING 2024FINANSIELLA RAPPORTER 73 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 ===== SIDA 74 ===== Not 22 Klassificering finansiella tillgångar och skulder Verkligt värde på finansiella tillgångar och skulder i koncernen 2024 2023 Finansiella tillgångar till upplupet anskaffnings- värde Finansiella tillgångar värdrade till verkligt värde via resultatet Finansiella skulder värde- rade till upplu- pet anskaff- ningsvärde Finansiella skulder värde- rade till verk- ligt värde via resultatet Finansiella tillgångar till upplupet anskaffnings- värde Finansiella tillgångar värdrade till verkligt värde via resultatet Finansiella skulder värde- rade till upplu- pet anskaff- ningsvärde Finansiella skulder värde- rade till verk- ligt värde via resultatet Långfristig fordran 4 537 – – – 12 083 – – – Kundfordringar 1 741 – – – 1 248 – – – Räntederivat – 21 193 – – – 32 004 – – Övriga fordringar 5 556 – – – 7 834 – – – Likvida medel 81 149 – – – 43 058 – – – SUMMA 92 983 21 193 – – 64 223 32 004 – – Långfristiga räntebärande skulder från kreditinstitut – – 800 872 – – – 907 420 – Övriga långfristiga skulder – – 3 962 – – – 8 762 – Kortfristiga räntebärande skulder – – 275 566 – – – 184 897 – Räntederivat – – – 2 272 – – – 4 151 Leverantörsskulder – – 12 622 – – – 15 662 – Övriga skulder – – 7 871 – – – 2 429 – SUMMA – – 1 100 893 2 272 – – 1 119 170 4 151 Redovisat värde på kundfordringar, övriga fordringar, likvida medel, leverantörsskulder och övriga skulder utgör en rimlig approximation av verkligt värde. Not 23 Skulder Koncern Moderbolag 2024 2023 2024 2023 Ej räntebärande skulder som förfaller inom ett år efter balansdagen 56 285 49 859 351 075 334 509 mellan ett till fem år efter balansdagen 6 234 12 913 2 273 4 151 Räntebärande skulder som förfaller inom ett år efter balansdagen 275 566 184 897 – 2 000 mellan ett till fem år efter balansdagen 677 094 853 321 – – senare än fem år efter balansdagen 123 778 54 099 – – SUMMA SKULDER EXKL. UPPSKJUTEN SKATTESKULD 1 138 957 1 155 089 353 348 340 660 Ränteförfallostruktur Tkr 2024-12-31 Koncernen, år för förfall Räntebärande skuld Andel % Genomsnittlig ränta %* Rörligt 1 071 138 99,5% 4,34 2025 5 300 0,5% 2,87 SUMMA 1 076 438 100,0% * Den genomsnittliga räntan tar ej hänsyn till ränteswappar Tkr 2023-12-31 Koncernen, år för förfall Räntebärande skuld Andel % Genomsnittlig ränta %* Rörligt 1 085 017 99,3% 5,72 2024 2 000 0,2% 3,00 2025 5 300 0,5% 2,87 SUMMA 1 092 317 100,0% ÅRSREDOVISNING 2024 FINANSIELLA RAPPORTER74 ÅRSREDOVISNING 2024 FINANSIELLA RAPPORTER74 ÅRSREDOVISNING 2024 FINANSIELLA RAPPORTER74 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 ===== SIDA 75 ===== Räntesäkringar Tkr 2024-12-31 Förfall Typ av instrument Nominellt belopp Fast ränta,% 2025 Ränteswap 100 000 0,62 2025 Ränteswap 50 000 -0,93 2026 Ränteswap 55 000 0,24 2027 Ränteswap 55 000 0,26 2027 Ränteswap 55 000 0,57 2028 Ränteswap 55 000 0,59 2028 Ränteswap 50 000 0,84 2030 Ränteswap 50 000 1,34 2030 Ränteswap 60 000 2,83 2031 Ränteswap 60 000 2,84 2031 Ränteswap 50 000 1,23 SUMMA 640 000 Tkr 2023-12-31 Förfall Typ av instrument Nominellt belopp Fast ränta,% 2025 Ränteswap 100 000 0,62 2025 Ränteswap 50 000 -0,93 2026 Ränteswap 55 000 0,24 2027 Ränteswap 55 000 0,26 2027 Ränteswap 55 000 0,57 2028 Ränteswap 55 000 0,59 2028 Ränteswap 50 000 0,84 2030 Ränteswap 50 000 1,34 2030 Ränteswap 60 000 2,83 2031 Ränteswap 60 000 2,84 2031 Ränteswap 50 000 1,23 SUMMA 640 000 Not 24 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter Tkr 2024-12-31 2023-12-31 Upplupna personalkostnader 1 696 1 124 Upplupna räntekostnader 850 586 Upplupna fastighetskostnader 6 846 7 030 Övriga upplupna kostnader 1 787 1 679 Förutbetalda hyresintäkter 22 395 20 449 SUMMA 33 574 30 868 Not 25 Specifikation till rapport över kassaflöden Koncern Moderbolag Justering för poster som inte ingår i kassaflödet 2024 2023 2024 2023 Avskrivningar 1 347 1 972 – – Värdeförändring förvaltningsfastigheter -46 290 17 966 – – Värdeförändring derivat 8 932 31 920 -1 879 4 151 Resultat från andelar i intresseföretag 4 774 -422 – – Nedskrivning Goodwill – 7 500 – – Nedskrivning andelar i koncernföretag – – 5 800 22 779 Realisationsresultat försäljning av dotterföretag 10 092 – – – Återläggning nedskrivning fordran Intressebolag – -8 000 – -8 000 Realisationsresultat försäljning av intresseföretag 8 150 -98 13 701 -21 SUMMA -12 995 50 838 17 622 18 909 Koncern Moderbolag Tilläggsupplysning till kassaflöden 2024 2023 2024 2023 Betalt finansnetto: Erhållen ränta 1 776 1 408 8 579 7 935 Erhållen ränta, räntederivat 18 726 14 317 18 726 14 317 Erlagd ränta -55 412 -50 544 -10 331 -10 697 Erlagd räntekostnad, nyttjanderätter -540 -989 – – SUMMA BETALT FINANSNETTO -35 450 -35 808 16 974 11 555 ÅRSREDOVISNING 2024 FINANSIELLA RAPPORTER 75 ÅRSREDOVISNING 2024FINANSIELLA RAPPORTER 75 ÅRSREDOVISNING 2024FINANSIELLA RAPPORTER 75 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 ===== SIDA 76 ===== Not 26 Värdeförändring finansiell fordran Moderbolag 2024 2023 Återläggning av nedskrivning finansiell fordran – 8 000 Nedskrivning av finansiell fordran -1 211 – SUMMA -1 211 8 000 Not 27 Ställda säkerheter och eventualförpliktelser Koncern Moderbolag 2024-12-31 2023-12-31 2024-12-31 2023-12-31 Ställda säkerheter Fastighetsinteckningar1) 1 163 601 1 189 201 – – Pantsatta aktier/andelar 513 582 604 118 170 548 229 943 SUMMA STÄLLDA SÄKERHETER 1 677 183 1 793 319 170 548 229 943 Koncern Moderbolag 2024-12-31 2023-12-31 2024-12-31 2023-12-31 Eventualförpliktelser Borgensförbindelser – – 789 557 807 079 SUMMA EVENTUALFÖRPLIKTELSER – – 789 557 807 079 1) Avser ställda säkerheter för krediter i Swedbank, Sparbanken Syd, Nordea, Skurups Sparbank, Länsförsäkringar, SBAB, Sparbanken Skåne och Sparbanken Göinge och är hänförliga till de räntebärande skulderna i balansräkningen. Not 28 Andelar i koncernföretag Moderbolag 2024 2023 Ackumulerade anskaffningsvärden Vid årets början 564 972 570 191 Lämnade aktieägartillskott 5 500 17 560 Nedskrivning av andelar -5 800 -22 779 Förvärv 52 207 – Redovisat värde vid periodens slut 616 879 564 972 ÅRSREDOVISNING 2024 FINANSIELLA RAPPORTER76 ÅRSREDOVISNING 2024 FINANSIELLA RAPPORTER76 ÅRSREDOVISNING 2024 FINANSIELLA RAPPORTER76 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 ===== SIDA 77 ===== Direktägda dotterbolag Org.nr. Säte Kapitalandel Bokfört värde Acrinova Projekt AB 556879-7863 Malmö 100% 10 368 Acrinova Hjärup AB 556481-7699 Malmö 100% 9 375 Acrinova Utklippan 3 AB 556660-0044 Malmö 100% 12 219 Acrinova Förrådet 12 AB 556490-5650 Malmö 100% 33 871 Acrinova Sunnanå AB 559038-7121 Malmö 100% 9 036 Acrinova Företaget 6 AB 556543-3009 Malmö 100% 10 129 Acrinova Markören 7 AB 559022-0223 Malmö 100% 27 033 Acrinova Pukslagaren AB 559007-5379 Malmö 100% 38 267 Acrinova Östra Spång 6:7 AB 559140-9817 Malmö 100% 12 566 Acrinova Landskrona Mården AB 559316-6829 Malmö 100% 1 332 Acrinova Landskrona Karlslund 1:1 AB 559306-0253 Malmö 100% 1 257 Acrinova Björnen 13 AB 559333-1167 Malmö 100% 1 252 Acrinova Löddeköpinge 23:14 AB 556659-8909 Malmö 100% 99 727 Acrinova Fastighetsbolag 4 AB 559333-4476 Malmö 100% 133 Acrinova Battfast 4 AB 556745-9218 Malmö 100% 9 642 Acrinova Flintkärnan AB 556146-5120 Malmö 100% 19 018 Acrinova Snickeriet 4 AB 559177-8658 Malmö 100% 38 441 Acrinova Trävaran 3 AB 556786-3625 Malmö 100% 4 277 Acrinova Rännarbanan AB 559106-0396 Malmö 100% 29 333 Acrinova Staffanstorp Brågarp AB 559194-8137 Malmö 100% 51 Acrinova Södra Gränstorp AB 559196-1551 Malmö 100% 1 050 Acrinoca Orion 7 AB 556853-1593 Malmö 100% 33 798 Acrinova Kamaxeln 5 AB 559259-1910 Malmö 100% 1 025 Acrinova Topplocket 4 AB 556720-6338 Malmö 100% 12 254 Acrinova Hästhoven 6 AB 559134-6027 Malmö 100% 18 717 Acrinova Trelleborg Verkstaden 10 AB 556765-4982 Malmö 100% 9 992 Acrinova Trucken 4 AB 556894-9241 Malmö 100% 4 382 Acrinova Pugerup 5 AB 559279-1668 Malmö 100% 31 903 Acrinova Rausgård 20 AB 559469-9448 Malmö 100% 3 697 Acrinova Morganiten 2 AB 559505-1763 Malmö 100% 13 458 Acrinova Opalfast 4 AB 559505-1771 Malmö 100% 23 467 Acrinova Enen AB 559504-4271 Malmö 100% 58 Acrinova Borggård 1:372 559153-8466 Malmö 100% 12 666 Acrinova Borggård 1:385 559153-0935 Malmö 100% 7 727 Acrinova Borggård 1:549 559153-3616 Malmö 100% 5 416 Acrinova Borggård 1:482 556199-8120 Malmö 100% 7 793 Acrinova Förvaltning AB 556806-3381 Malmö 100% 42 050 Acrinova Fastighets AB 559015-6633 Malmö 100% 20 100 Acrinova Kavalleristen 1 AB 559168-1126 Malmö 100% Acrinova Trucken 2 AB 556818-6828 Malmö 100% Acrinova Lamellen 1 AB 559080-1568 Malmö 100% Acrinova Vevstaken 2 AB 559081-1435 Malmö 100% Acrinova Förgasaren 1 AB 556227-3705 Malmö 100% Acrinova Stenen 9 AB 556754-8895 Malmö 100% Acrinova Björnen 3 AB 559030-1924 Malmö 100% Acrinova Klippan AB 559028-8378 Malmö 100% Acrinova Citadellstaden AB 559247-3721 Malmö 100% SUMMA 616 879 ÅRSREDOVISNING 2024 FINANSIELLA RAPPORTER 77 ÅRSREDOVISNING 2024FINANSIELLA RAPPORTER 77 ÅRSREDOVISNING 2024FINANSIELLA RAPPORTER 77 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 ===== SIDA 78 ===== Not 29 Kortfristiga fordringar och skulder hos koncernbolag Moderbolag Fordringar 2024-12-31 2023-12-31 Ingående anskaffningsvärde 249 600 263 019 Tillkommande / avgående -75 082 -13 419 Utgående redovisat värde 174 518 249 600 Moderbolag Skulder 2024-12-31 2023-12-31 Ingående anskaffningsvärde 332 058 285 504 Tillkommande / avgående 16 970 46 554 Utgående redovisat värde 349 028 332 058 Fastställd amorteringsplan föreligger inte. Inga kreditförluster har förekommit. Dotterbolagens finansiella ställning följs upp regelbundet. Not 30 Upplysningar till finansieringsverksamheten i kassaflödet Koncernen, tkr 2023-12-31 Kassaflödes- påverkande Förvärv/ Avyttring Ej kassaflödes- påverkande 2024-12-31 Långfristiga räntebärande skulder till kreditinstitut 907 420 315 981 -94 198 -328 331 800 872 Övriga långfristiga räntebärande skulder – – – – – Övriga långfristiga skulder 8 762 -84 -6 089 1 373 3 962 Kortfristiga räntebärande skulder 182 897 -235 060 -602 328 331 275 566 Övriga kortfristiga räntebärande skulder 2 000 -2 000 – – – SUMMA SKULDER HÄNFÖRLIGA TILL FINANSIERINGSVERKSAMHETEN 1 101 079 78 837 -100 889 1 373 1 080 400 Koncernen, tkr 2022-12-31 Kassaflödes- påverkande Förvärv/ Avyttring Ej kassaflödes- påverkande 2023-12-31 Långfristiga räntebärande skulder till kreditinstitut 819 079 88 341 – – 907 420 Övriga långfristiga räntebärande skulder 2 000 -2 000 – – – Övriga långfristiga skulder 9 016 -1 439 – 1 185 8 762 Kortfristiga räntebärande skulder 151 460 31 437 – – 182 897 Övriga kortfristiga räntebärande skulder 23 150 -21 150 – – 2 000 SUMMA SKULDER HÄNFÖRLIGA TILL FINANSIERINGSVERKSAMHETEN 1 004 705 95 189 – 1 185 1 101 079 Moderbolaget, tkr 2023-12-31 Kassaflödes- påverkande Förvärv/ Avyttring Ej kassaflödes- påverkande 2024-12-31 Långfristiga räntebärande skulder – – – – – Övriga långfristiga skulder – – – – – Kortfristiga räntebärande skulder – – – – – Övriga kortfristiga räntebärande skulder 2 000 -2 000 – – – SUMMA SKULDER HÄNFÖRLIGA TILL FINANSIERINGSVERKSAMHETEN 2 000 -2 000 – – – Moderbolaget, tkr 2022-12-31 Kassaflödes- påverkande Förvärv/ Avyttring Ej kassaflödes- påverkande 2023-12-31 Långfristiga räntebärande skulder 2 000 -2 000 – – – Övriga långfristiga skulder 1 600 -1 600 – – – Kortfristiga räntebärande skulder 5 000 -5 000 – – – Övriga kortfristiga räntebärande skulder 23 150 -21 150 – – 2 000 SUMMA SKULDER HÄNFÖRLIGA TILL FINANSIERINGSVERKSAMHETEN 31 750 -29 750 – – 2 000 ÅRSREDOVISNING 2024 FINANSIELLA RAPPORTER78 ÅRSREDOVISNING 2024 FINANSIELLA RAPPORTER78 ÅRSREDOVISNING 2024 FINANSIELLA RAPPORTER78 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 ===== SIDA 79 ===== Not 31 Resultat per aktie 2024 2023 Genomsnittligt antal aktier 68 566 156 67 658 203 Resultat per aktie, före och efter utspädning 0,52 0,11 Not 32 Närståendetransaktioner Fastighetstransaktioner Under räkenskapsåret har köpeskillingen för försäljningen av fastig- heten Skellefteå Städet 1 till Malmöhus invest AB, som genomfördes under år 2022, justerats och den slutgiltiga köpeskillingen minskade med 650 tkr. Under 2024 köptes fastigheten Malmö Utklippan 3 från intressebola- get Fastigheter & Service i Öresund AB för ett underliggande fastig- hetsvärde om 13 910 tkr. Köpeskilling för aktierna var 11 765 tkr. Ledande befattningshavare Förutom sedvanlig ersättning till styrelseledamöter, VD och övriga ledande befattningshavare enligt not 6 har även ett konsultarvode avse- ende tjänster kopplade till fastighetsförvärv, finansiering och projektut- veckling på 782 tkr (749) betalts ut till av styrelseordförande ägt bolag. Intressebolag Under januari–december köpte Acrinova från sina intressebolag tjäns- ter för -4 469 tkr (-5 411), vilket är köp av tjänster för fastighetsskötsel, samt sålt tjänster för 185 tkr (154), vilket till övervägande del är för- säljning av redovisningstjänster. Dessutom har Acrinova erhållit 186 tkr (292) i ränteintäkter. Intressebolaget Fastigheter & Service i Öresund AB såldes per den 31 december 2024 men kvarstår som närståendebolag då Acrinovas VD är fortsatt styrelseordförande i det sålda intressebolaget under en övergångsperiod. Koncernbolag Moderbolaget har närståenderelationer med sina dotterbolag, se not 29. 2024 2023 Transaktioner med dotterföretag Försäljning 3 867 12 670 Ränteintäkter 6 996 6 771 Räntekostnader -10 050 -9 342 Koncernbidrag 10 500 -11 035 Kortfristiga fordringar 174 518 249 600 Kortfristiga skulder 349 028 332 058 Transaktioner med koncernföretags intressebolag Försäljning 185 154 Inköp -4 469 -5 411 Ränteintäkter 186 292 Långfristiga fordringar 4 748 11 083 Not 33 Väsentliga händelser efter räkenskapsårets utgång • 27 februari offentliggör Acrinova bokslutskommuniké för perioden januari-december 2024. • 28 februari meddelar Acrinova att försäljningen av fastigheten Euron 1 avslutats. Transaktionens underliggande fastighetsvärde uppgår till 102 Mkr. Not 34 Viktiga uppskattningar och antaganden för redovisningsändamål För att kunna upprätta redovisningen enligt IFRS måste koncernled- ningen göra bedömningar och antaganden som påverkar redovisade värden samt upplysningar i de finansiella rapporterna. Faktiskt utfall kan skilja sig från gjorda bedömningar. Det område där uppskattningar och antaganden skulle kunna innebära risk för justeringar av redovisade värden för tillgångar och skulder under kommande räkenskapsår är främst värdering av förvaltnings- fastigheter. Där kan bedömningarna ge en betydande påverkan på koncernens resultat och finansiella ställning. Värderingen kräver en bedömning av det framtida kassaflödet samt fastställande av diskonteringsfaktor (avkastningskrav). För både framtida kassaflöde och diskonteringsfaktor görs bedömningar individuellt per fastighet. För att minimera dessa risker användes alltid externa värderingar av förvaltningsfastigheter. De senaste förvärven är dock värderade till förvärvspris. Övriga väsentliga bedömningar som görs är vid värdering av osäkra fordringar, värdering av aktier i dotterbolag samt nedskrivningsprövning av goodwill. Se not 11 för beskrivning av uppskattningar, antaganden och osäkerheter vid nedskrivningsprövning av goodwill. ÅRSREDOVISNING 2024 FINANSIELLA RAPPORTER 79 ÅRSREDOVISNING 2024FINANSIELLA RAPPORTER 79 ÅRSREDOVISNING 2024FINANSIELLA RAPPORTER 79 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 ===== SIDA 80 ===== Not 35 Förslag till vinstdisposition Styrelsen föreslår att till årsstämmans förfogande stående vinstmedel (kronor) i moderbolaget disponeras enligt följande: Balanserat resultat och överkursfond 498 903 092 Årets resultat -3 161 944 SUMMA 495 741 148 Utdelning till aktieägare, 0,40 kr per aktie 27 426 462 I ny räkning balanseras 468 314 686 Summa 495 741 148 Per den 31 december 2024 uppgick antalet registrerade aktier i Acrinova AB (publ) till 68 566 156 stycken. Styrelsens och verkställande direktörens utdelningsförslag baseras på antalet utestående registrerade aktier om 68 566 156 vid ordinarie stämma och förslaget innebär att en utdelning om 0,40 kr per aktie lämnas för räkenskapsåret 2024-01-01--2024-12-31. Styrelsens yttrande – vinstdisposition och utdelning Per den 31 december 2024 uppgick antalet registrerade aktier i Acrinova AB (publ) till 68 566 156 stycken. Styrelsen och verkställande direktörens utdelningsförslag baseras på antalet utestående registrerade aktier om 68 566 156 vid ordinarie stämma och förslaget innebär att en utdelning om 0,40 SEK per aktie lämnas för räkenskapsåret 2024-01-01 – 2024-12-31. Motivering Koncernens egna kapital har beräknats i enlighet med de av EU antagna IFRS-standarderna samt i enlighet med svensk lag genom tillämpning av Rådet för finansiell rapporterings rekommendation RFR 1 (Komplet- terande redovisningsregler för koncerner). Moderbolagets egna kapital har beräknats i enlighet med svensk lag och med tillämpning av Rådet för finansiell rapporterings rekommendation RFR 2 (Redovisning för juridiska personer). Den föreslagna vinstutdelningen utgör 2,9 procent av koncernens egna kapital. Styrelsen finner att full täckning finns för bolagets bundna egna kapital efter den föreslagna vinstutdelningen. Styrelsen finner även att den föreslagna utdelningen till aktieägarna är försvarlig med hänsyn till de parametrar som anges i 17 kap 3 § andra och tredje styckena i aktiebolagslagen (verksamhetens art, omfattning och risker samt konsolideringsbehov, likviditet och ställning i övrigt). Styrelsen vill därvid framhålla följande: Verksamhetens art, omfattning och risker Styrelsen bedömer att bolagets och koncernens egna kapital efter den föreslagna vinstutdelningen kommer att vara tillräckligt stort i relation till verksamhetens art, omfattning och risker. Styrelsen beaktar i sam- manhanget bland annat bolagets och koncernens historiska utveckling, budgeterad utveckling, investeringsplaner samt konjunkturläget. Konsolideringsbehov Styrelsen har företagit en allsidig bedömning av bolagets och koncer- nens ekonomiska ställning och dess möjligheter att infria sina åtagand- en. Föreslagen utdelning utgör 5,3 procent av bolagets eget kapital och 2,9 procent av koncernens eget kapital. Bolagets och koncernens kapitalstruktur är god med beaktande av de förhållanden som råder i fastighetsbranschen. Mot denna bakgrund anser styrelsen att bolaget och koncernen har goda förutsättningar att ta framtida affärsrisker och även tåla eventuella förluster. Planerade investeringar har beaktats vid bestämmandet av den föreslagna vinstutdelningen. Likviditet Den föreslagna vinstutdelningen kommer inte att påverka bolagets och koncernens förmåga att i rätt tid infria sina betalningsförpliktelser. Bolaget och koncernen har god beredskap att klara såväl variationer i likviditeten som eventuella oväntade händelser. Ställning i övrigt Styrelsen har övervägt alla övriga kända förhållanden som kan ha bety- delse för bolagets och koncernens ekonomiska ställning och som inte beaktats inom ramen för det ovan anförda. Därvid har ingen omstän- dighet framkommit som gör att den föreslagna utdelningen inte fram- står som försvarlig. Styrelsen föreslår att till årsstämmans förfogande stående vinstmedel (kronor) i moderbolaget disponeras enligt följande: Balanserat resultat och överkursfond 498 903 092 Årets resultat -3 161 944 SUMMA 495 741 148 Utdelning till aktieägare, 0,40 kr per aktie 27 426 462 I ny räkning balanseras 468 314 686 SUMMA 495 741 148 ÅRSREDOVISNING 2024 FINANSIELLA RAPPORTER80 ÅRSREDOVISNING 2024 FINANSIELLA RAPPORTER80 ÅRSREDOVISNING 2024 FINANSIELLA RAPPORTER80 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 ===== SIDA 81 ===== Malmö den 31 mars 2025 Roger Sternborg Eriksson Styrelsens ordförande Ylwa Karlgren Styrelseledamot Claes Olsson Styrelseledamot Mats O Paulsson Styrelseledamot Vår revisionsberättelse beträffande denna årsredovisning och koncernredovisning har lämnats den 31 mars 2025. KPMG AB Camilla Alm-Andersson, Johan Hernebrant, Auktoriserad revisor, Auktoriserad revisor Huvudansvarig revisor Styrelsen och verkställande direktören försäkrar att årsredovisningen och koncernredovisningen ger en rättvisande översikt av koncernens och moderbolagets verksamhet, ställning och resultat samt beskriver väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som moderbolaget och de företag som ingår i koncernen står inför. Koncernredovisningen har upprättats i enlighet med internationella redovisningsstandarder som avses i Europaparlamentet och rådets förordning (EG) nr 1606/2002 av den 19 juli 2002 om tillämpning av internationella redovisningsstandarder. Koncernredovisningen ger en rättvisande bild av koncernens ställning och resultat, och koncernförvaltningsberättelsen ger en rättvisande översikt över utvecklingen av koncernens verksamhet, ställning och resultat samt väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som de företag som ingår i koncernen står inför. Koncernen och moderbolagets resultat- och balansräkning blir föremål för fastställelse på årsstämman den 6 maj 2025. Årsredovisningens undertecknande Peter Åman Styrelseledamot Ulf Wallén Verkställande direktör ÅRSREDOVISNING 2024 FINANSIELLA RAPPORTER 81 ===== SIDA 82 ===== Revisionsberättelse Till bolagsstämman i Acrinova AB (publ), org. nr 556984-0910 Rapport om årsredovisningen och koncern- redovisningen Uttalanden Vi har utfört en revision av årsredovisningen och koncernredovisningen för Acrinova AB (publ) för år 2024. Bolagets årsredovisning och kon- cernredovisning ingår på sidorna 35-81 i detta dokument. Enligt vår uppfattning har årsredovisningen upprättats i enlighet med årsredovisningslagen och ger en i alla väsentliga avseenden rättvisande bild av moderbolagets finansiella ställning per den 31 december 2024 och av dess finansiella resultat och kassaflöde för året enligt årsredo- visningslagen. Koncernredovisningen har upprättats i enlighet med årsredovisningslagen och ger en i alla väsentliga avseenden rättvisande bild av koncernens finansiella ställning per den 31 december 2024 och av dess finansiella resultat och kassaflöde för året enligt IFRS Accoun- ting Standards, så som de antagits av EU, och årsredovisningslagen. Förvaltningsberättelsen är förenlig med årsredovisningens och kon- cernredovisningens övriga delar. Vi tillstyrker därför att bolagsstämman fastställer resultaträkningen och balansräkningen för moderbolaget samt rapport över totalresultat och rapport över finansiell ställning för koncernen. Våra uttalanden i denna rapport om årsredovisningen och koncernre- dovisningen är förenliga med innehållet i den kompletterande rapport som har överlämnats till moderbolagets revisionsutskott i enlighet med revisorsförordningens (537/2014) artikel 11. Grund för uttalanden Vi har utfört revisionen enligt International Standards on Auditing (ISA) och god revisionssed i Sverige. Vårt ansvar enligt dessa standarder beskrivs närmare i avsnittet Revisorns ansvar. Vi är oberoende i förhål- lande till moderbolaget och koncernen enligt god revisorssed i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt yrkesetiska ansvar enligt dessa krav. Detta innefattar att, baserat på vår bästa kunskap och övertygelse, inga förbjudna tjänster som avses i revisorsförordningens (537/2014) artikel 5.1 har tillhandahållits det granskade bolaget eller, i förekommande fall, dess moderföretag eller dess kontrollerade företag inom EU. Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckliga och ända- målsenliga som grund för våra uttalanden. Värdering av förvaltningsfastigheter Se not 2 och redovisningsprinciper på sidorna 62–64 och not 12 Förvaltningsfastigheter sidan 69 i årsredovisningen och koncernredovisningen för detaljerade upplysningar och beskrivning av området. Beskrivning av området Förvaltningsfastigheter redovisas i koncernredovisningen till verk- ligt värde. Det redovisade värdet uppgår till 2 016 Mkr per den 31 december 2024, vilket utgör ca 92 % av koncernens totala tillgång- ar. Koncernens princip är att löpande under en ettårsperiod värdera samtliga fastigheter genom oberoende externa auktoriserade fastighetsvärderare. I tillägg till de externa värderingarna görs vid varje kavratlsavslut interna värderingar. De interna värderingarna tillsammans med de externa värderingarna ligger till grund för fastställt värde vid varje balansdag. Externa värderingar har gjorts under perioden mars till december, varav 100% under det fjärde kvartalet. Givet förvaltningsfastigheternas väsentliga andel av koncernens totala tillgångar och det inslag av bedömningar och uppskattningar som ingår i värderingsprocessen utgör detta ett särskilt betydel- sefullt område i vår revision. Risken är att det bokförda värdet på förvaltningsfastigheter kan vara över- eller underskattat och att varje justering av värdet direkt påverkar årets resultat. Hur området har beaktats i revisionen Vi har granskat och bedömt Acrinovas rutiner för att ta fram indata till externa värderingar och att rutinerna är konsekvent tillämpade. Vi har övervägt om den tillämpade värderingsmetodiken är rimlig genom att jämföra den med vår erfarenhet av hur andra fastighets- bolag och värderare arbetar och vilka antaganden som är normala vid värdering av jämförbara objekt. Vi har bedömt kompetensen och oberoendet hos de externa värderarna. Vi har haft möte med extern värderare för genomgång av väsentliga antaganden. Vi har stickprovsvis testat ett antal av de upprättade fastighets- värderingarna. Härvid har vi använt aktuella hyresintäkter och driftskostnader samt aktuella marknadsdata från externa källor, särskilt antaganden om direktavkastningskrav, diskonteringsräntor, hyresnivåer och vakanser. Vi har kontrollerat riktigheten i de upplysningar om förvaltnings- fastigheter som koncernen lämnar i not 12 i årsredovisningen, särskilt vad avser information kring bedömningar samt tillämpade nyckelantaganden. Särskilt betydelsefulla områden Särskilt betydelsefulla områden för revisionen är de områden som enligt vår professionella bedömning var de mest betydelsefulla för revisionen av årsredovisningen och koncernredovisningen för den aktuella perioden. Dessa områden behandlades inom ramen för revisionen av, och i vårt ställningstagande till, årsredovisningen och koncernredovisningen som helhet, men vi gör inga separata uttalanden om dessa områden. ÅRSREDOVISNING 2024 FINANSIELLA RAPPORTER82 ===== SIDA 83 ===== Annan information än årsredovisningen och koncern- redovisningen Detta dokument innehåller även annan information än årsredovis- ningen och koncernredovisningen och återfinns på sidorna 2–34 samt 86–91. Den andra informationen består också av ersättningsrapporten som vi inhämtade före datumet för denna revisionsberättelse. Det är sty- relsen och verkställande direktören som har ansvaret för denna andra information. Vårt uttalande avseende årsredovisningen och koncernredovisningen omfattar inte denna information och vi gör inget uttalande med be- styrkande avseende denna andra information. I samband med vår revision av årsredovisningen och koncernredovis- ningen är det vårt ansvar att läsa den information som identifieras ovan och överväga om informationen i väsentlig utsträckning är oförenlig med årsredovisningen och koncernredovisningen. Vid denna genomgång beaktar vi även den kunskap vi i övrigt inhämtat under revisionen samt bedömer om informationen i övrigt verkar innehålla väsentliga felaktigheter. Om vi, baserat på det arbete som har utförts avseende denna infor- mation, drar slutsatsen att den andra informationen innehåller en väsentlig felaktighet, är vi skyldiga att rapportera detta. Vi har inget att rapportera i det avseendet. Styrelsens och verkställande direktörens ansvar Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för att årsredovisningen och koncernredovisningen upprättas och att de ger en rättvisande bild enligt årsredovisningslagen och, vad gäller koncernredovisningen, enligt IFRS Accounting Standards så som de antagits av EU. Styrelsen och verkställande direktören ansvarar även för den interna kontroll som de bedömer är nödvändig för att upprätta en årsredovisning och koncernredovisning som inte innehåller några väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag. Vid upprättandet av årsredovisningen och koncernredovisningen ansvarar styrelsen och verkställande direktören för bedömningen av bolagets och koncernens förmåga att fortsätta verksamheten. De upp- lyser, när så är tillämpligt, om förhållanden som kan påverka förmågan att fortsätta verksamheten och att använda antagandet om fortsatt drift. Antagandet om fortsatt drift tillämpas dock inte om styrelsen och verkställande direktören avser att likvidera bolaget, upphöra med verksamheten eller inte har något realistiskt alternativ till att göra något av detta. Styrelsens revisionsutskott ska, utan att det påverkar styrelsens ansvar och uppgifter i övrigt, bland annat övervaka bolagets finansiella rapportering. Revisorns ansvar Våra mål är att uppnå en rimlig grad av säkerhet om huruvida årsredo- visningen och koncernredovisningen som helhet inte innehåller några väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag, och att lämna en revisionsberättelse som innehåller våra uttalanden. Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men är ingen garanti för att en revision som utförs enligt ISA och god revisionssed i Sverige alltid kommer att upptäcka en väsentlig felaktighet om en sådan finns. Felaktigheter kan uppstå på grund av oegentligheter eller misstag och anses vara väsentliga om de enskilt eller tillsammans rimli- gen kan förväntas påverka de ekonomiska beslut som användare fattar med grund i årsredovisningen och koncernredovisningen. Som del av en revision enligt ISA använder vi professionellt omdöme och har en professionellt skeptisk inställning under hela revisionen. Dessutom: • identifierar och bedömer vi riskerna för väsentliga felaktigheter i årsredovisningen och koncernredovisningen, vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag, utformar och utför granskningsåtgär- der bland annat utifrån dessa risker och inhämtar revisionsbevis som är tillräckliga och ändamålsenliga för att utgöra en grund för våra uttalanden. Risken för att inte upptäcka en väsentlig felaktighet till följd av oegentligheter är högre än för en väsentlig felaktighet som beror på misstag, eftersom oegentligheter kan innefatta agerande i maskopi, förfalskning, avsiktliga utelämnanden, felaktig information eller åsidosättande av intern kontroll. • skaffar vi oss en förståelse av den del av bolagets interna kontroll som har betydelse för vår revision för att utforma granskningsåtgär- der som är lämpliga med hänsyn till omständigheterna, men inte för att uttala oss om effektiviteten i den interna kontrollen. • utvärderar vi lämpligheten i de redovisningsprinciper som används och rimligheten i styrelsens och verkställande direktörens uppskatt- ningar i redovisningen och tillhörande upplysningar. • drar vi en slutsats om lämpligheten i att styrelsen och verkställande direktören använder antagandet om fortsatt drift vid upprättandet av årsredovisningen och koncernredovisningen. Vi drar också en slutsats, med grund i de inhämtade revisionsbevisen, om huruvida det finns någon väsentlig osäkerhetsfaktor som avser sådana händelser eller förhållanden som kan leda till betydande tvivel om bolagets och koncernens förmåga att fortsätta verksamheten. Om Förvärv och försäljning av fastigheter Se not 2 Redovisnings- och värderingsprinciper på sidorna 62-64 och not 12 Förvaltningsfastigheter på sidan 69 i årsredovisningen och koncernredovisningen för detaljerade upplysningar och beskrivning av området. Beskrivning av området Koncernen har under 2024 investerat i fastigheter för totalt 125 Mkr, varav 79 Mkr avsåg förvärv. Avyttringar har genomförts av fastighe- ter med ett bokfört värde om 152 Mkr. Risker vid förvärv och avytt- ringar utgörs främst av tidpunkten för redovisning av transaktionen samt av att specifika villkor i de enskilda transaktionerna ej beaktas korrekt i redovisningen, vilket kan ge en betydande påverkan på koncernens resultat och finansiella ställning. Hur området har beaktats i revisionen Vi har bedömt rutinen för förvärv och avyttringar av fastigheter och har för väsentliga transaktioner granskat underliggande avtal, tidpunkt för redovisning, köpeskilling och eventuella särskilda villkor. Vi har kontrollerat riktigheten i de upplysningar om förvärv och avyttringar av förvaltningsfastigheterna som bolaget lämnar i not 2 och 12 i årsredovisningen. ÅRSREDOVISNING 2024 FINANSIELLA RAPPORTER 83 ===== SIDA 84 ===== vi drar slutsatsen att det finns en väsentlig osäkerhetsfaktor, måste vi i revisionsberättelsen fästa uppmärksamheten på upplysningarna i årsredovisningen och koncernredovisningen om den väsentliga osäkerhetsfaktorn eller, om sådana upplysningar är otillräckliga, modifiera uttalandet om årsredovisningen och koncernredovisning- en. Våra slutsatser baseras på de revisionsbevis som inhämtas fram till datumet för revisionsberättelsen. Dock kan framtida händelser eller förhållanden göra att ett bolag och en koncern inte längre kan fortsätta verksamheten. • utvärderar vi den övergripande presentationen, strukturen och innehållet i årsredovisningen och koncernredovisningen, däribland upplysningarna, och om årsredovisningen och koncernredovisningen återger de underliggande transaktionerna och händelserna på ett sätt som ger en rättvisande bild. • inhämtar vi tillräckliga och ändamålsenliga revisionsbevis avseende den finansiella informationen för enheterna eller affärsaktiviteterna inom koncernen för att göra ett uttalande avseende koncernredo- visningen. Vi ansvarar för styrning, övervakning och utförande av koncernrevisionen. Vi är ensamt ansvariga för våra uttalanden. Vi måste informera styrelsen om bland annat revisionens planerade omfattning och inriktning samt tidpunkten för den. Vi måste också informera om betydelsefulla iakttagelser under revisionen, däribland de eventuella betydande brister i den interna kontrollen som vi identifierat. Vi måste också förse styrelsen med ett uttalande om att vi har följt relevanta yrkesetiska krav avseende oberoende, och ta upp alla relatio- ner och andra förhållanden som rimligen kan påverka vårt oberoende, samt i tillämpliga fall åtgärder som har vidtagits för att eliminera hoten eller motåtgärder som har vidtagits. Av de områden som kommuniceras med styrelsen fastställer vi vilka av dessa områden som varit de mest betydelsefulla för revisionen av årsredovisningen och koncernredovisningen, inklusive de viktigaste bedömda riskerna för väsentliga felaktigheter, och som därför utgör de för revisionen särskilt betydelsefulla områdena. Vi beskriver dessa områden i revisionsberättelsen såvida inte lagar eller andra författ- ningar förhindrar upplysning om frågan. Rapport om andra krav enligt lagar och andra författningar Revisorns granskning av förvaltning och förslag till disposition av bolagets vinst eller förlust Uttalanden Utöver vår revision av årsredovisningen och koncernredovisningen har vi även utfört en revision av styrelsens och verkställande direktörens förvaltning för Acrinova AB (publ) för år 2024 samt av förslaget till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust. Vi tillstyrker att bolagsstämman disponerar vinsten enligt förslaget i förvaltningsberättelsen och beviljar styrelsens ledamöter och verkstäl- lande direktören ansvarsfrihet för räkenskapsåret. Grund för uttalanden Vi har utfört revisionen enligt god revisionssed i Sverige. Vårt ansvar enligt denna beskrivs närmare i avsnittet Revisorns ansvar. Vi är oberoende i förhållande till moderbolaget och koncernen enligt god revisorssed i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt yrkesetiska ansvar enligt dessa krav. Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckliga och ända- målsenliga som grund för våra uttalanden. Styrelsens och verkställande direktörens ansvar Det är styrelsen som har ansvaret för förslaget till dispositioner beträf- fande bolagets vinst eller förlust. Vid förslag till utdelning innefattar detta bland annat en bedömning av om utdelningen är försvarlig med hänsyn till de krav som bolagets och koncernens verksamhetsart, om- fattning och risker ställer på storleken av moderbolagets och koncer- nens egna kapital, konsolideringsbehov, likviditet och ställning i övrigt. Styrelsen ansvarar för bolagets organisation och förvaltningen av bolagets angelägenheter. Detta innefattar bland annat att fortlöpande bedöma bolagets och koncernens ekonomiska situation och att tillse att bolagets organisation är utformad så att bokföringen, medelsför- valtningen och bolagets ekonomiska angelägenheter i övrigt kontroll- eras på ett betryggande sätt. Verkställande direktören ska sköta den löpande förvaltningen enligt styrelsens riktlinjer och anvisningar och bland annat vidta de åtgärder som är nödvändiga för att bolagets bokföring ska fullgöras i överens- stämmelse med lag och för att medelsförvaltningen ska skötas på ett betryggande sätt. Revisorns ansvar Vårt mål beträffande revisionen av förvaltningen, och därmed vårt uttalande om ansvarsfrihet, är att inhämta revisionsbevis för att med en rimlig grad av säkerhet kunna bedöma om någon styrelseledamot eller verkställande direktören i något väsentligt avseende: • företagit någon åtgärd eller gjort sig skyldig till någon försummelse som kan föranleda ersättningsskyldighet mot bolaget, eller • på något annat sätt handlat i strid med aktiebolagslagen, årsredo- visningslagen eller bolagsordningen. Vårt mål beträffande revisionen av förslaget till dispositioner av bolagets vinst eller förlust, och därmed vårt uttalande om detta, är att med rimlig grad av säkerhet bedöma om förslaget är förenligt med aktiebolagslagen. Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men ingen garanti för att en revision som utförs enligt god revisionssed i Sverige alltid kommer att upptäcka åtgärder eller försummelser som kan föranleda ersätt- ningsskyldighet mot bolaget, eller att ett förslag till dispositioner av bolagets vinst eller förlust inte är förenligt med aktiebolagslagen. Som en del av en revision enligt god revisionssed i Sverige använder vi professionellt omdöme och har en professionellt skeptisk inställning under hela revisionen. Granskningen av förvaltningen och förslaget till dispositioner av bolagets vinst eller förlust grundar sig främst på revisionen av räkenskaperna. Vilka tillkommande granskningsåtgärder som utförs baseras på vår professionella bedömning med utgångs- punkt i risk och väsentlighet. Det innebär att vi fokuserar granskningen på sådana åtgärder, områden och förhållanden som är väsentliga för verksamheten och där avsteg och överträdelser skulle ha särskild betydelse för bolagets situation. Vi går igenom och prövar fattade beslut, beslutsunderlag, vidtagna åtgärder och andra förhållanden som är relevanta för vårt uttalande om ansvarsfrihet. Som underlag för vårt uttalande om styrelsens förslag till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust har vi granskat styrelsens motiverade yttrande samt ett urval av underlagen för detta för att kunna bedöma om förslaget är förenligt med aktiebolagslagen. ÅRSREDOVISNING 2024 FINANSIELLA RAPPORTER84 ===== SIDA 85 ===== Revisorns granskning av Esef-rapporten Uttalande Utöver vår revision av årsredovisningen och koncernredovisningen har vi även utfört en granskning av att styrelsen och verkställande direktö- ren har upprättat årsredovisningen och koncernredovisningen i ett for- mat som möjliggör enhetlig elektronisk rapportering (Esef-rapporten) enligt 16 kap. 4 a § lagen (2007:528) om värdepappersmarknaden för Acrinova AB (publ) för år 2024. Vår granskning och vårt uttalande avser endast det lagstadgade kravet. Enligt vår uppfattning har Esef-rapporten upprättats i ett format som i allt väsentligt möjliggör enhetlig elektronisk rapportering. Grund för uttalande Vi har utfört granskningen enligt FARs rekommendation RevR 18 Revisorns granskning av Esef-rapporten. Vårt ansvar enligt denna rekommendation beskrivs närmare i avsnittet Revisorns ansvar. Vi är oberoende i förhållande till Acrinova AB (publ) enligt god revisorssed i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt yrkesetiska ansvar enligt dessa krav. Vi anser att de bevis vi har inhämtat är tillräckliga och ändamålsenliga som grund för vårt uttalande. Styrelsens och verkställande direktörens ansvar Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för att Esef-rapporten har upprättats i enlighet med 16 kap. 4 a § lagen (2007:528) om värdepappersmarknaden, och för att det finns en sådan intern kontroll som styrelsen och verkställande direktören bedömer är nödvändig för att upprätta Esef-rapporten utan väsentliga felaktighe- ter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag. Revisorns ansvar Vår uppgift är att uttala oss med rimlig säkerhet om Esef-rapporten i allt väsentligt är upprättad i ett format som uppfyller kraven i 16 kap. 4 a § lagen (2007:528) om värdepappersmarknaden, på grundval av vår granskning. RevR 18 kräver att vi planerar och genomför våra gransknings¬åtgär- der för att uppnå rimlig säkerhet att Esef-rapporten är upprättad i ett format som uppfyller dessa krav. Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men är ingen garanti för att en granskning som utförs enligt RevR 18 och god revisionssed i Sverige alltid kommer att upptäcka en väsentlig felaktighet om en sådan finns. Felaktigheter kan uppstå på grund av oegentligheter eller misstag och anses vara väsentliga om de enskilt eller tillsammans rimligen kan förväntas påverka de ekonomiska beslut som användare fattar med grund i Esef-rapporten. Revisionsföretaget tillämpar International Standard on Quality Management 1, som kräver att företaget utformar, implementerar och hanterar ett system för kvalitetsstyrning inklusive riktlinjer eller rutiner avseende efterlevnad av yrkesetiska krav, standarder för yrkes- utövningen och tillämpliga krav i lagar och andra författningar. Granskningen innefattar att genom olika åtgärder inhämta bevis om Esef-rapporten har upprättats i ett format som möjliggör enhetlig elek- tronisk rapportering av årsredovisningen och koncernredovisningen. Vi väljer vilka åtgärder som ska utföras, bland annat genom att bedöma riskerna för väsentliga felaktigheter i rapporteringen vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag. Vid denna riskbedömning beaktar vi de delar av den interna kontrollen som är relevanta för hur styrelsen och verkställande direktören tar fram underlaget i syfte att utforma granskningsåtgärder som är ändamålsenliga med hänsyn till omständigheterna, men inte i syfte att göra ett uttalande om effektiviteten i den interna kontrollen. Granskningen omfattar också en utvärdering av ändamålsenligheten och rimligheten i styrelsens och verkställande direktörens antaganden. Granskningsåtgärderna omfattar huvudsakligen validering av att Esef-rapporten upprättats i ett giltigt XHTML-format och en avstäm- ning av att Esef-rapporten överensstämmer med den granskade årsredovisningen och koncernredovisningen. Vidare omfattar granskningen även en bedömning av huruvida kon- cernens resultat-, balans- och egetkapitalräkningar, kassaflödesanalys samt noter i Esef-rapporten har märkts med iXBRL i enlighet med vad som följer av Esef-förordningen. KPMG AB, Box 227, 201 22 , Malmö, utsågs till Acrinova AB (publ)s revisor av bolagsstämman den 6 maj 2024. KPMG AB eller revisorer verksamma vid KPMG AB har varit bolagets revisor sedan 2023. Malmö den 31 mars 2025 KPMG AB KPMG AB Camilla Alm Andersson Johan Hernebrant Auktoriserad revisor Auktoriserad revisor Huvudansvarig revisor ÅRSREDOVISNING 2024 FINANSIELLA RAPPORTER 85 ===== SIDA 86 ===== Definitioner Bolaget presenterar en rad finansiella mått i årsredovisningen som inte definieras enligt IFRS, så kallade alternativa nyckeltal enligt ESMAs riktlinjer. Dessa nyckeltal ger värdefull kompletterande information till investerare, bolagets ledning och andra intressenter vid analys av bolagets finansiella ställning och prestation. De alternativa nyckeltalen är inte alltid jämförbara med andra företags använda mått och skall därför ses som ett komplement till mått definierade enligt IFRS. Acrinova tillämpar dessa alternativa nyckeltal konsekvent över tid. Nedan följer hur Bolagets nyckeltal definieras och beräknas. *Ej ett alternativt nyckeltal. Definieras enligt IFRS. AVKASTNING PÅ EGET KAPITAL Årets resultat i förhållande till genomsnittligt eget kapital. Nyckeltalet visar Bolagets förräntning av det egna kapitalet under perioden. BELÅNINGSGRAD FASTIGHETER Räntebärande skulder i procent av fastigheternas redovisade värde. Nyckeltalet visar hur högt/ lågt fastighetsbeståndet är belånat. BÖRSVÄRDE Det totala värdet på alla utestående aktier som finns på marknaden. Beräknat på bokslutsdagens stängningskurs. Nyckeltalet används för att belysa bolagets storlek. DRIFTSÖVERSKOTT Bolagets intäkter med avdrag för direkta fastighetskostnader, även kallat driftnetto. Drifts överskottet är ett specifikt resultatmått som är praxis i fastighetsbranschen och används för att underlätta jämförbarheten inom branschen. EGET KAPITAL PER AKTIE, KR Eget kapital i förhållande till antal aktier vid periodens utgång. Eget kapital per aktie används för att belysa aktieägarnas andel av bolagets egna kapital per aktie. FÖRVALTNINGSRESULTAT Summan av driftsöverskott, central administration, resultat från andelar i intresseföretag samt finansnetto exklusive värdeförändringar på finansiella tillgångar. Förvaltningsresultatet är ett specifikt resultatmått som är praxis i fastighetsbranschen och används för att underlätta jämförbarheten inom branschen. FÖRVALTNINGSRESULTAT PER AKTIE, KR Förvaltningsresultat i förhållande till genomsnittligt antal aktier. Nyckeltalet används för att belysa aktieägarnas andel av förvaltningsresultat per aktie. GENOMSNITTLIG KAPITALBINDNING Återstående tid till dess att hela den räntebärande skulden i genomsnitt har refinansierats. Nyckeltalet används för att belysa bolagets finansiella risk. GENOMSNITTLIG RÄNTEBINDNING Återstående tid till dess att hela den räntebärande skulden i genomsnitt har räntejusterats. Nyckeltalet används för att belysa bolagets finansiella risk. GENOMSNITTLIG KONTRAKTSLÄNGD, ÅR Återstående kontraktsvärde i förhållande till total årshyra. Nyckeltalet används för att belysa bolagets operationella risk. HYRESINTÄKTER Utdebiterad hyra på årsbasis, plus utdebiterade tillägg såsom värme, el, fastighetsskatt mm. HYRESVÄRDE Hyresintäkt, plus uppskattad marknadshyra för outhyrda ytor. Hyresvärde används för att belysa koncernens intäktspotential. NAV, KR/AKTIE Substansvärde. Eget kapital med återläggning av derivat och uppskjuten skatteskuld, i förhållande till antalet utestående aktier. Nyckeltalet ger ett justerat och kompletterande mått på storleken på eget kapital per aktie. NETTOBELÅNINGSGRAD FASTIGHETER Räntebärande skulder efter avdrag för likvida medel i procent av fastigheternas redovisade värde. Nyckeltalet visar hur högt/lågt fastighetsbeståndet är belånat. NETTORÄNTEBÄRANDE SKULD Räntebärande skulder efter avdrag för likvida medel. Nyckeltalet ger ett justerat och kompletterande mått på bolagets skuldnivå. RESULTAT PER AKTIE, KR* Årets resultat i förhållande till genomsnittligt antal aktier. Nyckeltalet används för att belysa aktieägarnas andel av bolagets resultat efter skatt per aktie. RÄNTETÄCKNINGSGRAD, GGR Förvaltningsresultat med återläggning av räntenetto dividerat med räntenetto (exklusive tomt rättsavgälder som i enlighet med IFRS 16 omklassificerats till räntekostnad). Nyckeltalet används för att belysa bolagets finansiella risk. SOLIDITET, % Eget kapital i förhållande till balansomslutning. Nyckeltalet används för att belysa bolagets finansiella stabilitet. TOTALT SUBSTANSVÄRDE Eget kapital med återläggning av derivat och uppskjuten skatteskuld. Nyckeltalet ger ett justerat och kompletterande mått på storleken på eget kapital. UTHYRNINGSGRAD, EKONOMISK % Hyresintäkt i förhållande till hyresvärdet. Nyckeltalet används för att underlätta bedömningen av hyresintäkter för vakanta ytor. UTHYRNINGSGRAD, YTA % Uthyrd yta i förhållande till uthyrningsbar yta. Nyckeltalet används för att underlätta bedömningen av hyresintäkter för vakanta ytor. ÖVERSKOTTSGRAD Driftsöverskott i procent av hyresintäkter. Nyckeltalet används för att belysa förvaltningens lönsamhet före det att central administration, finansnetto samt orealiserade värdeförändringar beaktats. ÅRSREDOVISNING 2024 FINANSIELLA RAPPORTER86 ===== SIDA 87 ===== Härledning alternativa nyckeltal Belopp i Tkr 2024 jan-dec 2023 jan-dec 2022 jan-dec 2021 jan-dec Överskottsgrad, %* Driftsöverskott 110 666 92 641 80 095 60 752 Hyresintäkter 157 728 143 345 122 435 72 345 70,2% 64,6% 65,4% 84,0% Avkastning på eget kapital, % Årets resultat efter skatt 35 908 7 764 79 336 153 164 Genomsnittligt eget kapital 954 592 944 109 908 140 675 612 3,76% 0,82% 8,74% 22,67% Soliditet, % Eget kapital 962 261 946 923 941 294 874 985 Balansomslutning 2 188 494 2 163 315 2 095 704 1 831 232 44,0% 43,8% 44,9% 47,8% Belåningsgrad fastigheter, % Räntebärande skulder 1 076 438 1 092 317 995 689 798 741 Fastighetsvärde 2 015 961 1 995 250 1 854 325 1 603 550 53,4% 54,7% 53,7% 49,8% Nettobelåningsgrad fastigheter % Räntebärande skulder 1 076 438 1 092 317 995 689 798 741 Återläggning av likvida medel -81 149 -43 058 -28 311 -74 657 Fastighetsvärde 2 015 961 1 995 250 1 854 325 1 603 550 49,4% 52,6% 52,2% 45,2% Räntetäckningsgrad, ggr** Förvaltningsresultat 49 947 38 935 27 110 18 981 Räntenetto -36 557 -33 653 -24 054 -14 123 Tomträtt (omklassificeras enl IFRS) 427 829 715 629 Räntenetto exkl tomträtt -36 130 -32 824 -23 339 -13 494 2,38 2,19 2,16 2,41 Förvaltningsresultat, kr/aktie** Förvaltningsresultat 49 947 38 935 27 110 18 981 Genomsnittligt antal aktier 68 566 156 67 658 203 64 756 926 52 183 017 0,73 0,58 0,42 0,36 Årets resultat, kr/aktie Årets resultat efter skatt 35 908 7 764 79 336 153 164 Genomsnittligt antal aktier 68 566 156 67 658 203 64 756 926 52 183 017 0,52 0,11 1,23 2,94 Eget kaital, kr/aktie Eget kapital 962 261 946 923 941 294 874 985 Genomsnittligt antal aktier 68 566 156 67 658 203 64 756 926 52 183 017 14,03 14,00 14,54 16,77 NAV, kr/aktie Eget kapital 962 261 946 923 941 294 874 985 Uppskjuten skatt 87 276 61 303 84 148 66 288 Derivat -18 922 -27 853 -59 774 -3 182 Antal aktier 68 566 156 68 566 156 64 756 926 64 756 926 15,03 14,30 14,91 14,49 *Bolagets redovisning av fastighetsadministration har ändrats från och med 2024 och nyckeltal har justerats. ** Bolagets redovisning av resultat från andelar i intresseföretag redovisas från och med 2024 i förvaltningsresultatet och nyckeltal har justerats. Nedan redovisas härledning av de finansiella nyckeltal som Acrinova presenterar i årsredovisningen för räkenskapsåret 2024. ÅRSREDOVISNING 2024 FINANSIELLA RAPPORTER 87 ===== SIDA 88 ===== Styrelse Styrelsen i Acrinova AB består av ordförande och fem ordinarie ledamöter. Roger Stjernborg Eriksson STYRELSEORDFÖRANDE Styrelseordförande sedan 2022. Roger Stjernborg Eriksson, född 1970, har bred erfarenhet i fastighetsbranschen och är bland annat medgrundare till Acrinova AB (publ), Brinova AB och Norama AB. Tidigare roller innefattar vd och koncern- chef för Dagon AB och bankdirektör på Föreningsspar- banken i Malmö. Övriga nuvarande befattningar: styrelseordförande i IDAMA Consulting AB, vice styrelseordförande i Skurups Sparbank, styrelseledamot i Malmöhus Invest AB och Skruva Teknik AB. Innehav i Bolaget: Roger Stjernborg Eriksson innehar 45 000 A-aktier och 76 543 B-aktier samt innehar indi- rekt 5 837 909 A-aktier och 8 623 495 B-aktier i Bolaget. Ylwa Karlgren LEDAMOT Styrelseledamot sedan 2017. Ylwa Karlgren, född 1956, har över 30 års erfarenhet från ledande befattningar och internationella arbets- miljöer inom finansbranschen, venture capital och fastighetssektorn. Ylwa arbetar för närvarande som oberoende företagsrådgivare. Pågående väsentliga styrelseuppdrag inkluderar styrelseordförande i Plejd AB (publ) och ledamot i Gullberg & Jansson AB (publ). Innehav i Bolaget: Ylwa Karlgren innehar 4 200 A-aktier och 7 235 B-aktier samt innehar indirekt 7 020 A-aktier och 19 653 B-aktier i Bolaget. Claes Olsson LEDAMOT Styrelseledamot sedan 2016. Claes Olsson, född 1956, är civilekonom och tidigare auktoriserad revisor vid nuvarande E&Y. Han har varit fastighetscontroller på koncernnivå i PEAB AB. Tidi- gare har Claes arbetat inom ett antal branscher som revisor och konsult, samt även som delägare i olika fastighets- och rörelsedrivande bolag. Pågående väsentliga uppdrag utgörs av: Styrelse- ordförande i LP Holding i Helsingborg AB, Pålssons Fastigheter i Landskrona AB, Bjärefågel i Torekow AB samt Byggnads AB NJ Andersson & Son. Styrelse- ledamot i Thevinyl AB. Innehav i Bolaget: Claes Olsson innehar indirekt 32 609 A-aktier och 56 173 B-aktier i Bolaget. Peter Åman LEDAMOT Styrelsemedlem sedan 2022. Peter Åman, född 1957, är civilekonom från Lunds universitet och har mångårig erfarenhet i fastighets- branschen. Han är för närvarande Styrelseordförande i Svenska Stadsbyggen i Nacka Strand AB med dotterbolag, Svenska Stålbyggen Mälardalen AB med dotterbolag samt Svenska Stålbyggen Invest AB. Innehav i Bolaget: Peter Åman innehar indirekt 3 202 040 A-aktier och 5 713 685 B-aktier i Bolaget. Mats Paulsson LEDAMOT Styrelseledamot sedan april 2022. Mats Paulsson, född 1958, M.Sc. Engineering, är tidi- gare vd för bl.a Bravida och Peab Industri med stor erfarenhet av styrelsearbete i noterade bolag. Pågående styrelseupdrag inkluderar: styrelseordfö- rande i Nordic Waterproofing Group AB, Nordic Water- proofing Holding AB, Nordisk Bergteknik AB (publ), XPartners Samhällsbyggnad AB (publ), Constech AB och Svevia AB (publ). Samt styrelseledamot i BE Group AB (publ) och Aktiebolaget Bösarps Grus & Torrbruk. Innehav i Bolaget: Mats Paulsson innehar indirekt 608 555 B-aktier i Bolaget. ÅRSREDOVISNING 2024 FINANSIELLA RAPPORTER88 ===== SIDA 89 ===== Koncernledning Koncernledningen ansvarar för att utforma och genomföra Acrinovas övergripande strategier. Vår koncernledning består idag av fem personer. Ulf Wallén CEO Verkställande direktör sedan 2016. Ulf Wallén, född 1969, har varit verksam inom olika befattningar i fastighetsbranschen sedan 1989. Han har bland annat under åren 1995–2014 varit vd och delägare för fastighetsbolaget Paulssons Fastigheter, och i denna roll ansvarat för ett fastighetsbestånd värt cirka 2 miljarder SEK. Han har vidare varit styrel- seordförande för Norama Projektutveckling AB och är dessutom ledamot i styrelsen för Fastighetsägar- föreningen Lund. Ulf Wallén innehar 2 810 A-aktier och 4 838 B-aktier samt indirekt 444 688 A-aktier och 773 363 B-aktier i Bolaget. Weronica Greberg CFO CFO sedan 2020. Weronica Greberg, född 1978, anslöt till Acrinova år 2020 och har lång erfarenhet inom fastighets- och bygghandelsbranschen. Weronica har innehaft flera chefspositioner på bland annat MKB Fastighets AB och arbetat som CFO vid PoG Woody Bygghandel. Weronica innehar en magisterexamen i ekonomi från Lunds universitet. Weronica Greberg innehar 6 700 A-aktier och 21 434 B-aktier i Bolaget. Måns Broberg TRANSAKTIONSANSVARIG, FASTIGHETSVÄRDERINGAR Transaktionsansvarig sedan 2019. Måns Broberg, född 1979, har arbetat för Acrinova sedan 2016, först som fastighetsförvaltare, och sedan 2019 som transaktionsansvarig med ansvar för förvärv och värdering. Måns är utbildad inom Fastighetsföretagande vid Malmö Högskola/Universitet och är Reg. Fastighets- mäklare sedan 2008, också från Malmö Högskola/ Universitet. Måns Broberg innehar indirekt 62 382 A-aktier och 79 379 B-aktier i Bolaget. Stephanie Lilja MARKNADS- OCH HÅLLBARHETSANSVARIG Marknads- och hållbarhetsansvarig sedan 2023. Stephanie Lilja, född 1988, anslöt till Acrinova i januari 2023 och ingår i ledningsgruppen sedan februari 2023. Stephanie har arbetat med strategisk kommunikation och varumärkesbyggande, lokalt och globalt, sedan 2012. Stephanie är utbildad inom strategisk kommu- nikation vid Lunds universitet och Media Studies vid University of California Berkeley. Stephanie Lilja innehar inga aktier i Bolaget. Lars Sonesson FÖRVAL TARE Förvaltare sedan 2018. Lars Sonesson, född 1972, har arbetat som förvaltare på Acrinova sedan han anslöt till bolaget 2018. Han ingår i ledningsgruppen sedan februari 2023. Lars har mer än 20 års erfarenhet av fastighetsbranschen, både som förvaltare och tekniker. Sonesson är utbildad driftstekniker vid Drifttekniska högskolan i Malmö/ Lund. Hans tidigare befattningar har varit inom för- valtning och drift på Klövern, Jernhusen och Akelius. Lars Sonesson innehar 8 294 B-aktier i Bolaget. ÅRSREDOVISNING 2024 FINANSIELLA RAPPORTER 89 ===== SIDA 90 ===== Skåne och södra Sverige med sitt strategiska läge nära kontinenten är Acrinovas hemmamarknad. Regionen erbjuder välutvecklade transportnätverk som underlättar internationell handel och logistik, vilket gör den idealisk för fastighetsutveckling. Fastighetsinformation Fastighet Yta, kvm Ledig yta Hyresvärde Outhyrt, kr Fastighetstyp Burlöv Sunnanå 11:2 2 528 0 3 850 458 0 Logistik/produktion Helsingborg Kavalleristen 11 2 444 803 5 185 094 1 050 070 Kontor Helsingborg Morganiten 2 1 704 0 1 801 825 0 Logistik/produktion Helsingborg Olympiaden 15 8 215 0 4 823 295 0 Logistik/produktion Helsingborg Opalen 4 3 520 0 3 695 222 0 Logistik/produktion Helsingborg Pukslagaren Västra 4 1 596 516 2 846 706 567 600 Extern handel och Service Helsingborg Rausgård 20 3 247 3 247 811 750 811 750 Logistik/produktion Höganäs Jaguaren 1 1 142 0 743 029 0 Logistik/produktion Hörby Pugerup 5 11 996 6 589 8 652 660 4 237 679 Logistik/produktion Klippan Klippan 3:379 830 0 1 322 380 0 Bostäder Kävlinge Löddeköpinge 23:14 15 037 384 21 243 005 249 600 Extern handel och Service Landskrona Björnen 13 1 479 0 1 335 999 0 Logistik/produktion Landskrona Björnen 23 2 559 0 6 954 058 0 Kontor Landskrona Björnen 3 5 312 1 168 4 942 191 628 821 Extern handel och Service Landskrona Bulten 6 2 804 0 1 587 980 0 Logistik/produktion Landskrona Förgasaren 1 6 384 0 8 206 629 0 Logistik/produktion Landskrona Förrådet 12 15 840 2 796 8 304 032 1 653 654 Logistik/produktion Landskrona Lamellen 1 4 927 0 3 999 099 0 Logistik/produktion Landskrona Motellet 6 1 618 0 1 570 133 0 Logistik/produktion Landskrona Mården 7 2 692 0 3 118 930 0 Logistik/produktion Del av Örja 30:12* 0 0 0 0 Logistik/produktion Landskrona Stenen 9 3 545 435 3 327 867 157 564 Logistik/produktion Landskrona Vevstaken 2 3 250 0 3 052 851 0 Logistik/produktion Lund Företaget 6 550 0 2 482 588 0 Extern handel och Service Lund Markören 7 2 455 0 8 219 904 0 Extern handel och Service Malmö Batteriet 4 1 230 0 1 625 863 0 Kontor Malmö Flintkärnan 9 1 469 0 1 492 738 0 Logistik/produktion Malmö Kamaxeln 5 1 752 0 3 088 839 0 Kontor Malmö Topplocket 4 1 711 0 2 442 965 0 Kontor Malmö Utklippan 3 1 171 0 1 912 442 0 Logistik/produktion Staffanstorp Borggård 1:372 7 150 2 671 5 043 764 1 175 220 Extern handel och Service Staffanstorp Borggård 1:385 4 698 0 4 246 863 0 Logistik/produktion Staffanstorp Borggård 1:482 3 117 0 5 645 736 0 Logistik/produktion Staffanstorp Borggård 1:549 1 633 403 1 534 904 317 703 Logistik/produktion Staffanstorp Hjärup 4:6 3 750 1 424 2 805 085 834 000 Logistik/produktion Trelleborg Euron 1 1 745 0 6 258 499 0 Samhällsfastighet Trelleborg Orion 7 11 557 0 7 656 600 0 Logistik/produktion Trelleborg Snickeriet 4 6 326 208 8 302 130 0 Kontor Trelleborg Trucken 2 1 013 0 1 921 953 0 Logistik/produktion Trelleborg Trucken 4 607 0 737 653 0 Logistik/produktion Trelleborg Trävaran 3 1 875 0 1 209 853 0 Logistik/produktion Trelleborg Verkstaden 10 3 982 502 2 028 391 274 327 Logistik/produktion Åstorp Hästhoven 6 3 826 0 5 918 041 0 Bostäder Örkelljunga Östra Språng 6:7 0 0 1 499 334 0 Extern handel och Service SUMMA 164 286 21 146 177 449 338 11 957 988 * I september 2024 förvärvade Acrinova fastigheten Del av Örja 30:12. Efter balansdagen slutfördes förrättningen av fastigheten, som nu benämns Landskrona Segelflygaren 7. ÅRSREDOVISNING 2024 FINANSIELLA RAPPORTER90 ===== SIDA 91 ===== KONTAKTPERSONER Vid frågor, vänligen kontakta: Ulf Wallén, VD Weronica Greberg, CFO 0708-30 79 90 0701-66 42 10 ulf.wallen@acrinova.se weronica.greberg@acrinova.se Övrig information FINANSIELL KALENDER Kvartalsrapport Q1 2025 2025-05-05 Kvartalsrapport Q2 2025 2025-08-13 Kvartalsrapport Q3 2025 2025-11-06 Bokslutskommuniké Q4 2025 2026-02-27 ÅRSSTÄMMA 2025 Årsstämma kommer att hållas den 6 maj 2025 i Malmö. Klippan Örkelljunga Burlöv Löddeköpinge Lund Trelleborg Hörby Staffanstorp Helsingborg Landskrona Malmö Åstorp Höganäs ÅRSREDOVISNING 2024 FINANSIELLA RAPPORTER 91 ===== SIDA 92 ===== Lilla Nygatan 7, 211 38 Malmö | 010-522 06 90 | www.acrinova.se