===== SIDA 1 ===== Delårsrapport Acrinova AB (publ) Q1 JANUARI–MARS 2024 ===== SIDA 2 ===== Acrinova på en minut Acrinova är ett kunskapsdrivet fastighetsbolag, verksamt på den svenska sidan av Öresundsregionen. Denna dynamiska tillväxtregion ger utmärkta förutsättningar för långsiktigt hållbara fastighetsinvesteringar. Vår strategiska inriktning är att äga, bygga och utveckla fastigheter med hög värdepotential. Tillväxtstrategin är enkel och tydlig: vi investerar företrädesvis i lager, industri och andra kommer si ella fastigheter samt samhällsfastigheter på attraktiva lägen som passar långsiktigt stabila hyresgäster. Vår förmåga att identifiera objekt med potential, i kombination med god marknadskännedom, är framgångsfaktorer som bidrar till en positiv värdeutveckling. Hållbarhet löper som en grön tråd genom hela Acrinovas verksamhet. Vår Nollvision säkerställer att nya fastigheter byggs för att vara själv för sörjande på energi med hjälp av förnybara energikällor. Vi arbetar också löpande för att energianpassa befintliga fastigheter för att minska deras klimat­ avtryck. Allt för att bygga långsiktigt hållbara värden. år miljoner kr omsättning, rullande 12 månader151 OMSÄTTNING 5,2 GENOMSNITTLIG KONTRAKTSTID stycken39 FASTIGHETER miljarder kr1,9 FASTIGHETSVÄRDE kvm155 000 UTHYRNINGSBAR YTA procent95,2 EKONOMISK UTHYRNINGSGRAD miljoner kr542 BÖRSVÄRDE miljoner kr988 SUBSTANSVÄRDE AFFÄRSIDÉ Acrinova ska äga, bygga, förvalta och utveckla fastigheter med hög potential för att skapa långsiktigt hållbara värden. Genom att vara långsiktiga och med gedigen kompetens bidrar vi till utvecklingen av de orter där vi är verksamma. VISION Att vara den främsta värdebyggaren. DELÅRSRAPPORT JANUARI–MARS 2024 2 ===== SIDA 3 ===== FINANSIELLA NYCKELTAL jan-mars 2024 jan-mars 2023 2023 2022 Nettoomsättning, Tkr 38 822 34 451 147 083 130 532 Hyresintäkter, Tkr 38 621 33 788 143 345 122 435 Driftsöverskott, Tkr* 26 328 18 611 92 641 80 095 Förvaltningsresultat, Tkr* 11 703 5 861 38 935 27 110 Periodens resultat efter skatt, Tkr 2 032 113 7 764 79 336 Fastighetsvärde, verkligt värde, Tkr 1 855 440 1 919 500 1 995 250 1 854 325 Balansomslutning, Tkr 2 050 734 2 167 464 2 163 315 2 095 704 Likvida medel, Tkr 68 836 31 627 43 058 28 311 Överskottsgrad, % 68,2 55,1 64,6 65,4 Avkastning på Eget Kapital, % 0,21 0,01 0,82 8,74 Soliditet, % 46,3 44,6 43,8 44,9 Belåningsgrad fastigheter, % 52,2 54,6 54,7 53,7 Räntetäckningsgrad, ggr * 2,27 1,79 2,19 2,16 Räntetäckningsgrad, ggr, rullande 12 mån * 2,29 2,02 2,19 2,16 Förvaltningsresultat, kr/aktie* 0,17 0,09 0,58 0,42 Periodens resultat kr/aktie, före och efter utspädning** 0,03 0,00 0,11 1,23 Eget kapital, kr/aktie 13,84 14,90 14,00 14,54 NAV, kr/aktie 14,41 14,46 14,30 14,91 JANUARI–MARS 2024 I KORTHET 38 822 tkr 11 703 tkr 38 621 tkr 2 032 tkr 0,03 kr 26 328 tkr (34 451) (33 788) Hyresintäkter uppgick till (18 611) (5 861) (113) (0,00) Nettoomsättningen uppgick till Driftsöverskottet uppgick till Periodens resultat efter skatt uppgick till Periodens resultat kr/aktie, före och efter utspädningFörvaltningsresultatet uppgick till *Bolagets redovisning av fastighetsadministration har ändrats från och med 2024 och nyckeltal har justerats, se Redovisnings- och värderingsprinciper. ** Periodens resultat redovisas enligt definitionen i IAS 1 och resultat per aktie redovisas enligt definitionen i IAS 33 och är inga alternativa nyckeltal enligt ESMA. KVARTALETS HÖJDPUNKTER Q1 • Under kvartalet avyttras flerbostadshuset Euron 2 i Trelleborg och Acrinova ingår avtal avseende förvärv av industrifastigheten Helsingborg Rausgård 20. • Projektet på Handelsplatsen i Löddeköpinge färdigställs. Den nya byggnaden är fullt uthyrd och rymmer butikerna Jysk, Thansen och restaurangen Spicy Hot. • Acrinova tecknar flera nya hyresavtal under kvartalet och den ekonomiska uthyrningsgraden för det totala beståndet ökar med 1,2 procentenheter till 95,2 procent. DELÅRSRAPPORT JANUARI–MARS 2024 3 ===== SIDA 4 ===== HÄNDELSER EFTER RAPPORTPERIODENS SLUT 1 februari meddelar Acrinova att bolaget har avyttrat fastigheten Euron 2 i Trelleborg. Det totala underliggande fastighetsvärdet uppgick till 151,5 miljoner kronor. 19 februari meddelar Acrinova att projektet på Handelsplatsen i Löddeköpinge färdigställts. Den nya byggnaden omfattar 3 310 kvm uthyrningsbar yta. 28 februari offentliggör Acrinova bokslutskommuniké för helåret 2023. 14 mars offentliggör Acrinova att bolaget tecknat ett femårigt avtal med Automilia avseende en lokal om 850 kvm på fastigheten Borg- gård 1:372 i Staffanstorp. 4 april offentliggör Acrinova AB årsredovisning och koncernredovis- ning för räkenskapsåret 2023. 8 april offentliggör Acrinova att bolaget förvärvat industrifastig- heten Helsingborg Rausgård 20. ALLA PRESS RELEASER FINNS PÅ ACRINOVA.SE PERIODENS HÖJDPUNKTER FEBRUARI MARS Q1 DELÅRSRAPPORT JANUARI–MARS 2024 4 ===== SIDA 5 ===== Kvartalet i siffror Under årets första kvartal fördubblar Acrinova förvaltningsresultatet i jäm förelse med motsvarande period föregående år. Ökningen kan härledas till hela organisationens koncentre- rade arbete med att minska bolagets kostnader och förvaltarnas starka driv i arbetet med våra hyresgäster och va- kanser. Under kvartalet ökar Acrinovas ekonomiska uthyrningsgrad till 95,2 procent för hela beståndet, en ökning med 1,2 procentenheter. Omsättningen uppgick till 38,8 mkr (34,5), driftsöver- skottet uppgick till 26,3 mkr (18,6) och förvaltningsresultatet uppgick till 11,7 mkr (5,9). Försäljning och förvärv I februari avslutades försäljningen av flerbostadsfastigheten Euron 2 i Trelleborg, en affär som bekräftar attraktiviteteten i våra fastigheter och tillför likviditet i bolaget. Euron 2 kommer alltid att ha en speciell plats i Acrinovas historia då det var en av de första byggnaderna att uppföras inom ramen för vår projektverksamhet. Då, med en stark tro på vår samlade erfa- renhet, expertis och utvecklande meto- dik med högt ställda miljökrav. Och nu, ett kvitto på att Acrinova producerar attraktiva och avkastande fastigheter. Under kvartalet har vi även tecknat ett avtal om förvärv av den livsmedelklas- sade fastigheten Helsingborg Rausgård 20. Fastighetens läge och förutsättning- ar passar Acrinovas metodik väl och vi ser fram emot att utveckla fastigheten vidare. Nya butiker i Löddeköpinge När Acrinova förvärvade handels- fastigheten Kävlinge Löddeköpinge 23:14 år 2021 ingick även en byggrätt om 3 800 kvm. Kort efter förvärvet tecknades avtal med den första hyres- gästen och vi startade utvecklingen av handelsplatsens nya del. Under 2023 öppnade hyresgästerna Thansen och Jysk butiker i den nya delen och projek- tet färdigställdes i sin helhet när den sista hyresgästen, restaurangen Spicy Hot, flyttade in i februari i år. Resulta- tet av projektet är en ändamålsenlig handelsbyggnad med hyresgäster som kompletterar de etablerade butikerna på platsen. Attraktiva lokaler I våra fastigheter finns verksamheter inom vitt skilda branscher och mark- nader, från den lokala entreprenören till den globala koncernen. Genom vårt starka driv och engagemang skapar vi förutsättningar för nya och befintliga hyresgäster att trivas och växa med oss. Under årets första kvartal har flera nya avtal tecknats i bland annat Staffanstorp och Trelleborg och vi ser fram emot att välkomna de nya hyresgästerna under våren och sommaren. Vi har även flera hyresgäster som ökat sina ytor och det är glädjande att vi kan erbjuda lösning- ar och anpassningar som gör det enkelt att växa med Acrinova. Framåtblick Det fokuserade arbetet med att för- bättra bolagets resultat har gett effekt och vi är stolta över det gedigna arbete som hela organisationen åstadkommit tillsammans. Vi går mot ljusare tider där vi ser en ökad rörelse på transaktions- sidan och stabilare räntenivåer. Acrinova fortsätter året med spännande dialoger och en förhoppning om att räntetaket är nått, vilket möjliggör för en mer aktiv marknad där Acrinova är redo för utveckling och förvärv. Fördubblat förvaltnings- resultat i första kvartalet VD-KOMMENTAR Året inleds med en efterlängtad optimism på transaktionssidan i fastighetsbranschen. För Acrinova har det bland annat inneburit att vi avslutat vår största försäljning hittills samt att vi tecknat ett avtal avseende förvärv av en industrifastighet i Helsingborg. På resultatsidan redovisar Acrinova en ökning av den ekonomiska uthyrningsgraden och ett fördubblat förvaltningsresultat i jämförelse med motsvarande period föregående år. Ett resultat som vi är mycket stolta över i dagens räntemiljö. Ulf Wallén, VD DELÅRSRAPPORT JANUARI–MARS 2024 5 ===== SIDA 6 ===== 0 20 40 60 80 31 mars 2024 31 mars 2023 2023202220212020 % %ggr SOLIDITET RÄNTETÄCKNINGSGRAD BELÅNINGSGRAD Långsiktigt minst 30 % Långsiktigt ej mindre än 2 ggr Rullande 12 mån Långsiktigt ej över 63 % 0 1 2 3 4 5 31 mars 2024 31 mars 2023 2023202220212020 0 20 40 60 80 31 mars 2024 31 mars 2023 2023202220212020 Acrinovas strategiska inriktning är att äga och utveckla fastigheter med värdepotential på attraktiva orter i södra Sverige. Sedan start har bolaget haft en stabil tillväxt genom långsiktigt ägande och en utvecklande metodik– vi växer med våra fastigheter. Acrinova ska med bibehållen finansiell stabilitet växa genom fastighetsutveckling och förvärv . 2022 noterades Acrinova på Nasdaq Stockholm – en notering som ger en ökad synlighet på aktiemarkna­ den och som visar att Acrinova är ett kvalitativt fastighetsbolag som möter krav och förväntningar. Nästa mål för Acrinova är att fastighetsbeståndets värde ska uppgå till cirka 4 mdkr. Håll­ barhet fortsätter att genomsyra verksam­ heten genom en ambitiös Nollvision vid nyproduktion och en aktiv energiom­ ställning av befintligt bestånd, bland annat genom investeringar i solceller och system för energiuppföljning. Ambition att nå 4 miljarder kr FASTIGHETSVÄRDE Hur vi arbetar • Tydlig styrmodell • Stark fastighetsportfölj • Rätt person på rätt plats • Starkt lokalt nätverk • Fokus på finansiering Vår geografiska marknad • Södra Sverige och Öresundsregionen • Tillväxtorter och större tätorter i regionen • Särskilt fokus på områden med goda anslutningar till vägnät och annan infrastruktur Hur vi skapar värde • Proaktivitet och långsiktighet • Utvecklings- och förädlingspotential • Energieffektivisering och förnybart • Förvaltningseffektivitet • Fokus på uthyrning och hyresgäster Våra framgångsfaktorer • Vår kompetens och lokala närvaro • Vår strategiska inriktning på fastigheter med utvecklingspotential • Vår Nollvision och miljöarbete FINANSIELLA RISKBEGRÄNSNINGAR För att Acrinova ska kunna bibehålla finansiell stabilitet under sin tillväxtresa beslutade styrelsen under 2021 om ett antal finansiella riskbegränsningar som bolaget ska förhålla sig till långsiktigt. Dessa nyckeltal är identifierade som extra viktiga för att bolagets tillväxtresa ska kunna ske på ett tryggt och stabilt sätt. STRATEGI Med långsiktig tillväxt i fokus DELÅRSRAPPORT JANUARI–MARS 2024 6 ===== SIDA 7 ===== VÅRA FASTIGHETER Ett fastighetsbestånd i utveckling Förvaltningsfastigheter • Har stabila kassaflöden som utgör basen i fastighets- portföljen. • Är oftast ett mycket långsik- tigt innehav. • Bedöms som färdigutveck- lade och har endast mindre investeringsbehov. Förädlingsfastigheter • Ofta vakanta fastigheter med betydande renove- ringsbehov. • Har omsorgsfullt analyse- rats och bedöms kunna bli fullt uthyrda. • Initialt ofta mindre kassa- flöden, men kan efter för- ädling bli lönsamma för- valtningsfastigheter. Projektfastigheter • En projektfastighet är en typ av fastighet som är under förändring, det kan innebära ombyggnatio- ner och/eller nybyggnationer. • Det kan också handla om obebyggd mark som planeras att bebyggas, eller byggrätter som ännu inte har nyttjats. • Syftet med dessa förändringar är att öka fastighetens värde, antingen genom att förbättra dess utseende och funktion eller genom att höja dess standard. I den dynamiska Öresundsregionen investerar vi i fastigheter med hög potential. Med god lokal kännedom och högt fastighetskunnande utvecklar vi vårt fastighetsbestånd för att skapa lång­ siktigt hållbara värden. Acrinovas fastighetsportfölj fortsätter att växa med ett fastighetsvärde som idag uppgår till 1,9 miljarder kronor. Värdeskapande fastigheter Acrinovas fastighetsbestånd består i dagsläget av 39 fastigheter. Fokus är olika typer av kommersiella fastighe­ ter såsom kontor, logistik/produktion samt extern handel och service, men vi har även renodlade bostadsfastigheter. Acrinovas kompetens att hantera ett blandat fastighetsbestånd innebär dels en större marknadspotential, dels en sund riskspridning. Vårt bestånd är i ständig tillväxt, där vi steg för steg adderar nya fastigheter. Vi är oftast en långsiktig ägare, men kan välja att sälja fastigheter för att finan­ siera fastighetsförvärv som bedöms ha högre avkastningspotential. Fastigheter med ett omfattande utveck­ lingsbehov generar endast ett litet, eller inget, kassaflöde initialt. Det kan vara äldre helt tomställda fastigheter eller renodlad tomtmark som förvärvats uti­ från en marknadsbedömning om fast­ ighetens geografiska läge och möjlighet till exploatering inom en femårsperiod. En diversifierad portfölj Acrinovas fastighetsbestånd består av en bredd av fastigheter med olika investeringsbehov . En stor del av vårt befintliga bestånd bedöms vara färdig­ utvecklade fastigheter och har endast ett mindre investeringsbehov . Dessa fastigheter ger oss stabila kassaflöden och utgör basen i portföljen. I beståndet finns även objekt med stor utvecklingspotential – ofta är det vakanta fastigheter med betydande renoveringsbehov som vi bedömer kan bli fullt uthyrda. Initialt har dessa fastigheter ett mindre kassaflöde med bedömningen att bli lönsamma genom vår utvecklande metodik. Utvecklingen sker i nära samarbete med övriga intres­ senter för att skapa långsiktigt hållbara värden för både fastigheten, platsen och hyresgästen. Hållbar omställning av fastighetsbeståndet I vårt befintliga fastighetsbestånd utvär­ derar vi löpande vilka förbättringsåt­ gärder vi kan vidta för att göra skillnad. Det kan handla om att renovera för att få bättre energivärden, eller att byta till förnybara energikällor. Hur långt vi kan ta den hållbara omställningen beror på fastighetens konstruktion. Varje fastig­ het är unik i sin ålder och utförande vil­ ket sätter ramarna för vad vi kan uppnå. Fastigheterna utvecklas enligt en plan där vi löpande arbetar med energief­ fektiviseringar för att minska klimatav­ tryck och förbättra driftnettot. Steg för steg utvecklar vi vårt fastighetsbestånd i en hållbar riktning. ACRINOVA ÄR EN LÅNGSIKTIG ÄGARE OCH UTVECKLARE AV FASTIGHETER Acrinovas diversifierade fastighetsinnehav kan visualiseras genom följande indelning: DELÅRSRAPPORT JANUARI–MARS 2024 7 ===== SIDA 8 ===== Fastighetsutveckling – en del i tillväxtstrategin Fastighetsutveckling är en grundbult i Acrinovas tillväxtstrategi. Vi arbetar med alla typer av utveckling, från mindre hyresgästanpassningar till genomgripande utvecklingsprojekt och nyproduktion. Ambitionen är att vara en självklar partner inom stads­ och fastighetsutveckling på våra utvalda delmarknader. STABILA KASSAFLÖDEN Fastigheter med stabila kassaflöden och litet investeringsbehov utgör basen i Acrinovas fastighetsbestånd. OBJEKT MED STOR UTVECKLINGSPOTENTIAL Vakanta fastigheter med betydande renoveringsbehov som vi bedömer kan bli fullt uthyrda. Initialt har dessa fastigheter ett mindre kassaflöde men bedöms bli lönsamma. PROJEKT / NYBYGGNATION När Acrinova bygger nytt gör vi det enligt vår Nollvision med utgångspunkten att vara långsiktiga ägare. DELÅRSRAPPORT JANUARI–MARS 20248 ===== SIDA 9 ===== Fastighetsbeståndet i siffror 0 400 000 800 000 1 200 000 1 600 000 2 000 000 Q1–24Q4-23Q3-23Q2-23Q1-23Q4-22Q3-22Q2–22Q1–22Q4-21Q3-21Q2-21 FASTIGHETSVÄRDE Tkr FASTIGHETSBESTÅNDETS FÖRÄNDRING Tkr jan-mars 2024 jan-mars 2023 jan-dec 2023 jan-dec 2022 VERKLIGT VÄRDE PER 1 JANUARI 1 995 250 1 854 325 1 854 325 1 603 550 Förvärv – – – 79 000 Investeringar 3 533 59 555 148 917 250 736 Försäljningar -151 500 – – -92 000 Omklassificering – 9 974 9 974 – Värdeförändringar 8 157 -4 354 -17 966 13 039 VERKLIGT VÄRDE VID PERIODENS UTGÅNG 1 855 440 1 919 500 1 995 250 1 854 325 FASTIGHETSRELATERADE NYCKELTAL* 31 mars 2024 Förvaltnings- fastigheter Förädlings- fastigheter** Totalt*** 2023 2022 2021 Uthyrningsgrad, yta % 95,3 79,2 92,5 91,1 89,5 87,5 Ekonomisk uthyrningsgrad, % 96,6 82,8 95,2 94,0 92,9 92,3 Hyresvärde, Mkr 147,3 16,5 163,8 168,6 142,8 112,9 Hyresintäkt, Mkr 142,3 13,7 156,0 158,4 132,6 104,2 Uthyrningsbar yta 127 904 26 740 154 644 158 474 148 415 132 561 Ledig yta, kvm 5 971 5 560 11 531 14 062 15 634 16 557 Verkligt värde, Mkr 1 682,2 170,5 1 855,4 1 995,3 1 854,3 1 603,6 Antal fastigheter 35 4 39 40 40 41 Genomsnittlig kontraktslängd, år 5,5 1,9 5,2 5,3 5,7 5,8 * Bolaget presenterar en rad finansiella mått som är så kallade alternativa nyckeltal enligt ESMAs riktlinjer. För mer information om definitioner, se sidan 33. ** Som förädlingsfastigheter klassificeras fastigheter som anses ha en stor utvecklingspotential. Fastigheterna kräver oftast betydande renovering för att uppnå god lönsamhet. *** I totalt verkligt värde ingår även verkligt värde för projektportföljen om 2,7 Mkr. DELÅRSRAPPORT JANUARI–MARS 2024 9 ===== SIDA 10 ===== FASTIGHETSVÄRDET PER TYP AV FASTIGHET FASTIGHETSVÄRDET PER UTVECKLINGSSTADIE FASTIGHETSVÄRDE PER ORT Förädlings- fastigheter 170 Mkr Projekt- fastigheter 3 Mkr Förvaltnings- fastigheter 1 682 Mkr TOTALT FASTIGHETSVÄRDE 1 855 Mkr 96,6% EKONOMISK UTHYRNINGSGRAD, FÖRVALTNINGSFASTIGHETER Projekt 3 Mkr Extern handel/ Service 524 Mkr Bostäder 135 Mkr Samhälls- fastigheter 100 Mkr Kontor 307 Mkr 786 Mkr Logistik/Produktion Övrigt Landskrona Löddeköpinge Trelleborg Åstorp Malmö Lund 511 Mkr 257 Mkr 294 Mkr 114 Mkr 105 Mkr Helsingborg 147 Mkr Staffanstorp 145 Mkr 123 Mkr 159 Mkr Totalt 1 855 Mkr Klippan Örkelljunga Burlöv Löddeköpinge Lund Trelleborg Hörby Staffanstorp Helsingborg Landskrona Malmö Åstorp Höganäs Totalt 1 855 Mkr Totalt 1 855 Mkr (1 920) (95,0) DELÅRSRAPPORT JANUARI–MARS 2024 10 ===== SIDA 11 ===== * Byggrätt på befintlig fastighet. ** Ersätter förädlingsfastighet vid produktionsstart. Avvaktar detaljplansändring. *** Projektfastigheterna är upptagna till nedlagd produktionskostnad inkl mark i bokföringen. Finns ett framtida förväntat övervärde vid färdigställande avräknas 50% vid produktionsstart om hyresavtal finns signerat alternativt så fort hyresavtal är signerat. Övriga 50% avräknas proportionerligt under byggnationens gång. Är värdet för en försäljning i förtid av projektet vid bokslutstillfället högre än föregående beräkning har istället detta värde redovisats i bokföringen. PROJEKTFASTIGHETER Fastighet Typ Projektfas Färdig­ ställande Uthyrningsbar yta, kvm Uppskattat värde, tkr Verkligt värde per 31 mars*** Helsingborg Pukslagaren Västra 4* Lager/logistik Planering Kvartal 1 2025 473 34 000 – Landskrona Björnen 13* Lager/logistik Framtida projekt – 1 500 – – Malmö Kamaxeln 5* Lager/logistik Framtida projekt – 610 – – Staffanstorp Hjärup 4:6** Bostäder Framtida projekt – 30 000 – – Staffanstop Sockerstan Bostäder Framtida projekt – 7 000 – – Trelleborg Trucken 2* Lager/logistik Framtida projekt – 1 100 – – Div mindre projekt 2 740 2 740 SUMMA 40 683 36 740 2 740 Fastighetsprojekt med Nollvision Acrinova har högt ställda miljömålsättningar. Våra nyproducerade fastigheter byggs efter vår Nollvision och i enlighet med Sweden Green Building Councils nivå Miljöbyggnad Silver. Det innebär bland annat miljökrav på materialval och transporter redan i byggfasen och att husen så långt det är möjligt ska ha fossilfri drift och vara självförsörjande på energi – allt för att minska klimatavtrycket. DELÅRSRAPPORT JANUARI–MARS 2024 11 ===== SIDA 12 ===== LANDSKRONA Klinik och kontor På Järvgatan i Landskrona har Acrinova uppfört en ny och energieffektiv bygg- nad i två plan med en total area om cirka 2 500 kvm för hyresgästerna Folktand- vården Skåne och industrikoncernen SWEP. Byggnaden har uppförts enligt Acrinovas Nollvision och i enlighet med Miljöbyggnad Silver. Med en energisnål konstruktion, i kombination med förny- bar energiförsörjning från bland annat solceller och bergvärme, säkerställs en långsiktigt hållbar drift av hela byggnaden. Projektet färdigställdes i november 2023. LÖDDEKÖPINGE Handelsfastighet i Löddeköpinge Acrinova förvärvade handelsfastigheten Löddeköpinge 23:14 sommaren 2021. I förvärvet ingick en byggrätt om cirka 3 800 kvm. Sedan förvärvet har en ny byggnad om 3 310 kvm uppförts och under 2023 har hyresgästerna JYSK och Thansen flyttat in. Projektet färdigställ- des i februari 2024 och nu har den sista hyresgästen, restaurangen Spicy Hot, öppnat i den nya byggnadens östra del. FÄRDIGSTÄLLT FÄRDIGSTÄLLT HELSINGBORG Restaurang med avhämtning Acrinova planerar en anpassning och ombyggnad av handelsfastigheten Pukslagaren i Helsingborg för hyresgäs- ten Max Hamburgare. Lokalen utformas för restaurangverksamhet och exteriör- en anpassas med drive-through och ute- servering. Under arbetet undersöks även möjligheten till installation av sol- celler på byggnadens befintliga tak. Planerad start för projektet är under Q2 2024 med förväntat färdigställande under Q1 2025. FRAMTIDA MALMÖ Kontor och lager Med strategiskt läge intill E6:an i Malmö planerar Acrinova att uppföra en ny byggnad med inriktning på kontor och lager. Byggnaden planeras med 3 våningsplan om 610 kvm där våning 1 planeras inrymma lager och våning 2–3 kontor. Det är ett tidigt skede, vilket innebär möjligheter att påverka bygg- nadens utformning. FRAMTIDA HJÄRUP Nyproduktion av fyra kvarter I Hjärup fortskrider Acrinovas hittills största utvecklingsprojekt avseende fyra hela kvarter med bostäder och kommersiella lokaler i markplan. Det planeras för levande miljöer med grön- områden, torg, aktivitetszoner och dag- vattenstråk. Projektmålet för kvarters- utvecklingen i Hjärup omfattar cirka 30 000 kvm i byggrätter, vilka ännu ej värderats. Projektet kräver en ny detaljplan som ännu inte är antagen. FRAMTIDA HELSINGBORG Livsmedelsklassad industrifastighet Den livmedelsklassade industrifastig- heten Helsingborg Rausgård 20 för- värvades av Acrinova efter räkenskaps- periodens utgång i april 2024. I förvärvet ingick 11 000 kvm mark samt en äldre byggnad om 2 800 kvm. Acrinova plan erar att utveckla fastigheten och undersöker bland annat möjligheten att dela upp byggnaden i mindre enhe- ter. Projektet är i ett tidigt skede och framtida hyresgäster har stor möjlighet att påverka utformning och innehåll. FRAMTIDA DELÅRSRAPPORT JANUARI–MARS 2024 12 ===== SIDA 13 ===== TRELLEBORG Energieffektiv industrilokal På Västra verksamhetsområdet i Trelleborg har Acrinova en byggrätt om 1 100 kvm för lager, logistik och kontor. Fastigheten Trucken 2 har ett strategiskt läge för transport och pend- ling med närhet till E6:an, väg 108 och Trelleborgs stadskärna. LANDSKRONA Industrifastighet På strategiskt läge i Landskrona, med närhet till järnvägsstationen och E6:an, planerar Acrinova att uppföra en bygg- nad om 1 500 kvm lämplig för lager, industri och kontor på fastigheten Björnen 13. Byggnaden uppförs i enlig- het med Miljöbyggnad Silver och möjlig- heten till nollenergihus undersöks i samband med byggnation. FRAMTIDA FRAMTIDA FRAMTIDA STAFFANSTORP Historisk nyproduktion I historisk fabriksmiljö i centrala Staffanstorp har Acrinova tilldelats en markanvisning beträffande byggnation av ett kvarter med bostäder och kom- mersiell lokal i Sockerstan. Projektet omfattar ca 7 000 kvm (BTA) vilka ännu ej värderats. FRAMTIDA DELÅRSRAPPORT JANUARI–MARS 202413 ===== SIDA 14 ===== EKONOMISK UTHYRNINGSGRAD FÖRVALTNINGSFASTIGHETER 0 10 20 30 40 50 60 70 2029+20282027202620252024 Tkr % 4,0 4,5 5,0 5,5 6,0 6,5 7,0 mars 2024 dec 2023 sep 2023 jun 2023 mars 2023 dec 2022 sep 2022 jun 2022 mars 2022 År 90 92 94 96 98 100 mars 2024 dec 2023 sep 2023 jun 2023 mars 2023 dec 2022 sep 2022 jun 2022 mars 2022 GENOMSNITTLIG KONTRAKTSTIDFÖRFALLOSTRUKTUR HYRESKONTRAKT 0 10 20 30 40 50 60 70 2029+20282027202620252024 Tkr % 4,0 4,5 5,0 5,5 6,0 6,5 7,0 mars 2024 dec 2023 sep 2023 jun 2023 mars 2023 dec 2022 sep 2022 jun 2022 mars 2022 År 90 92 94 96 98 100 mars 2024 dec 2023 sep 2023 jun 2023 mars 2023 dec 2022 sep 2022 jun 2022 mars 2022 HYRESVÄRDE PER FASTIGHETSTYP Samhällsfastighet Bostäder Extern handel och Service 4 % 27 % 4 % Logistik/ produktion 48 %Kontor 17 % Trelleborgs Kommun Hitachi Energy Sweden AB RFR Solutions AB Flint Group Sweden AB Dollarstore AB K A Lundbladh AB CWS Sweden AB Lager 157 AB Åhléns Outlet AB SWEP International AB största hyresgästerna Genomsnittlig kontraktstid Acrinovas kunder varierar i storlek från den globala koncernen till den mindre lokala aktören. Våra hyresgäster är verksamma inom en rad olika branscher med tonvikt på lager, logistik, handel och tillverkning. Genom närförvaltning och personlig service bygger Acrinova långsiktiga relationer med trygga, stabila hyresgäster vars mångfald bidrar till sund riskspridning i beståndet. ACRINOVAS KUNDER Stabila hyresgäster 10 5,2 år Årsvärdet på tillsvidarekontrakt är 7 889 025 kr 0 10 20 30 40 50 60 70 2029+20282027202620252024 Tkr % 4,0 4,5 5,0 5,5 6,0 6,5 7,0 mars 2024 dec 2023 sep 2023 jun 2023 mars 2023 dec 2022 sep 2022 jun 2022 mars 2022 År 90 92 94 96 98 100 mars 2024 dec 2023 sep 2023 jun 2023 mars 2023 dec 2022 sep 2022 jun 2022 mars 2022 DELÅRSRAPPORT JANUARI–MARS 2024 14 ===== SIDA 15 ===== Koncernen är finansierad med eget kapital och banklån. Acrinovas upp- låning sker framför allt i bank med pantbrev som säkerhet. Lånen är hänförliga till krediter som upptagits vid förvärv, refinansiering av den befintliga portföljen och projekt. Per den 31 mars 2024 har koncernen totalt räntebärande skulder om 969 400 tkr (1 047 881) varav lån från kreditinstitut om 968 900 tkr (1 024 981) och utställda reverslån om 500 tkr (22 900). Den nettoräntebärande skulden är 900 564 tkr (1 016 254). Att bolaget till övervägande del finansierar sitt kapitalbehov via bank- lån och emissioner gör att Acrinova kan hålla en relativt låg räntenivå och har per den 31 mars 2024 en snittränta på 3,80 procent (3,70) med beaktande av bolagets räntederivat. Belåningsgraden, räntebärande skulder i förhållande till redovisat fast- ighetsvärde, uppgick till 52,2 procent (54,6) per 31 mars 2024. Netto- belåningsgraden, räntebärande skulder efter avdrag för likvida medel i förhållande till redovisat fastighetsvärde, uppgick till 48,5 procent (52,9) och likvida medel uppgick till 68 836 tkr (31 627) per 31 mars 2024. Finanspolicy Acrinovas finanspolicy syftar till att begränsa bolagets finansiella risker som i huvudsak utgörs av finansieringsrisk-, ränte- och likviditetsrisk. Policyn fastställs av styrelsen och utvärderas årligen. Bolagets kort - siktiga och långsiktiga kapitalförsörjning ska säkerställas genom att anpassa den finansiella strategin efter bolagets verksamhet. Policyn ställer upp ett antal målsättningar som bolaget långsiktigt ska agera inom. MÅLSÄTTNINGAR I URVAL MÅL UTFALL 24–03–31 Genomsnittlig kapitalbindning >1,5 år 2,5 år Andel kapitalförfall inom 1 år < 50% 26,8% Genomsnittlig räntebindning 1-5 år 2,8 år Antal räntejusteringar inom 1 år < 60% 33,4% Andel lån till rörlig ränta < 60% 33,4% Antal kreditgivare >1 st 8 st Kapitalbindning Acrinova eftersträvar en fördelning mellan olika långivare samt diffe- rentierade bindningstider i enlighet med fastlagd finanspolicy. Optimal kapitalbindningstid utvärderas utifrån prissättning och refinansierings- risk. Av bolagets räntebärande skulder utgör andelen med lång kapital- bindning (över tolv månader) 73,2 procent (87,8). Den genomsnittliga kapitalbindningen vid periodens utgång uppgick till 2,5 år (2,8 år). Räntebindning Strategin för räntebindningen är att ha en viss andel av låneportföljen med rörlig räntebindning och resterande del bundet på längre löptider. På så sätt kan bolaget dra nytta av de lägre rörliga räntorna samtidigt som de bundna räntorna ger skydd mot stigande räntor. I finanspolicyn finns en begränsning som innebär att genomsnittlig räntebindning inte får understiga 1 år samt att andelen räntebindningsförfall inom 1 år inte får överstiga 60 procent av räntebärande skulder. För att nå önskad räntebindning nyttjas räntederivat. Acrinova arbetar aktivt med att bevaka marknaden för optimal effekt och utnyttjade det låga ränteläget i början av 2022 för att ytterligare öka och förlänga derivatportföljen. Detta ser Acrinova nu tydliga effekter av genom att räntenivåer kan hållas nere. Den genomsnittliga räntan per 31 mars 2024 var 3,80 procent (3,70) med beaktande av bolagets räntederivat. Vid samma tidpunkt uppgick den genomsnittliga räntebindningstiden till 2,8 år (3,2 år). Med beaktande av marknadens ränteprognoser förväntar sig Acrinova viss sänkning av räntenivåerna under 2024. Finansiella riskbegränsningar Acrinova har en ambitiös tillväxtplan och för att säkerställa en finan- siell stabilitet vid tillväxt har bolaget, som ett komplement till finans- policyn, infört 3 finansiella riskbegränsningsmått att förhålla sig till. Dessa nyckeltal är Räntetäckningsgrad, Belåningsgrad och Soliditet. Per 31 mars 2024 var räntetäckningsgraden 2,29 ggr (2,02), belånings- grad 52,2 procent (54,6) och soliditet 46,3 procent (44,6). Finansiering 0 100 200 300 400 500 2028+2027202620252024 Räntebindning Mkr 110 55 År för förfall 324 155 325 0 100 200 300 400 2028+2027202620252024 Kapitalbindning Mkr 369 63 214 174 År för förfall 149 KAPITALBINDNING RÄNTEBINDNING ACRINOVA I SIFFROR DELÅRSRAPPORT JANUARI–MARS 2024 15 ===== SIDA 16 ===== Aktien och ägarförteckning A-aktier och B-aktier Acrinova har två aktieslag, A-och B-aktier, sedan den extra bolagsstäm- man den 1 mars 2021. Varje aktie av serie A berättigar till tio röster och varje aktie av serie B berättigar till en röst. Samtliga angivelser på denna sida är omräknade i enlighet med stämmobeslutet. Aktierna är sedan den 16 december 2022 noterade på Nasdaq Stockholm, Small Cap, med beteckningen ACRI A och ACRI B. Bolagets aktier var dess förinnan noterade på Nasdaq First North Premier Growth Market sedan 9 december 2019 och innan dess noterade på Spotlight Stock Market sedan den 2 mars 2015. Totalt finns det per 2024-03-31 68 566 156 aktier, varav 23 749 575 A-aktier och 44 816 581 B-aktier. Bolagets aktiekapital är ca 22 855 tkr och varje aktie har ett kvotvärde om ca 0,333 kr. Företrädes- och kvittningsemission Under 2024 har inga emissioner genomförts. Börsvärde och NAV Högsta stängningskursen för Bolagets A-aktie under kvartalet var 9,00 kr den 10-12 januari, 16-18 januari, 23 januari samt 19 februari och den lägsta var 7,50 kr den 6 februari och 15 februari. Högsta stängningskursen för Bolagets B-aktie under kvartalet var 10,20 kr den 16 februari och lägsta var 7,06 kr den 13 februari. Sista stängningskurs den 28 mars var 7,90 kr (ACRI A) och 7,90 kr (ACRI B). Det totala börs- värdet uppgick till cirka 542 Mkr per 31 mars 2024. Aktiens långsiktiga substansvärde (NAV, kr/aktier) uppgick till 14,41 kr per aktie (14,46) och totalt till 988 Mkr (991). Utdelning Inför årsstämman 2024 har styrelsen föreslagit att en utdelning om 0,30 kr per aktie fördelat på två utbetalningstillfällen lämnas för räkenskapsåret 2023. Optionsprogram Acrinova har inga utestående optionsprogram. AKTIEÄGARLISTA 2024-03-31 Namn ACRI A ACRI B Röster % Innehav % MALMÖHUS INVEST AB 5 224 067 7 566 040 21,1 18,7 SVEDULF FASTIGHETS AKTIEBOLAG 4 552 814 6 171 532 18,3 15,6 SVENSKA STADSBYGGEN I NACKA STRAND AB 3 202 040 5 713 685 13,4 13,0 OLAVIA AB 1 113 972 1 747 601 4,6 4,2 OXHÖGENS FASTIGHETER AB 613 842 1 057 455 2,6 2,4 JAH AB 625 000 698 529 2,5 1,9 SEB AB, LUXEMBOURG BRANCH, W8IMY 575 000 401 564 2,2 1,4 EWERLOF, MARIA 533 049 31 355 1,9 0,8 HANDELSBANKEN LIV FÖRSÄKRINGSAKTIEBOLAG 444 700 780 944 1,9 1,8 NORDEA LIVFÖRSÄKRING SVERIGE AB 444 803 720 911 1,8 1,7 ÖVRIGA (CA 2 300 ST) 6 420 288 19 926 965 29,8 38,4 TOTALT 23 749 575 44 816 581 100,0 100,0 DATA PER AKTIE jan–mars 2024 jan–mars 2023 2023 2022 2021 Förvaltningsresultat, kr/aktie* 0,17 0,09 0,58 0,42 0,36 Periodens resultat, kr/aktie** före och efter utspädning 0,03 0,00 0,11 1,23 2,94 Eget kapital, kr/aktie 13,84 14,90 14,00 14,54 16,77 NAV, kr/aktie 14,41 14,46 14,30 14,91 14,49 Utestående aktier 68 566 156 68 566 156 68 566 156 64 756 926 64 756 926 Genomsnittligt antal aktier 68 566 156 64 883 900 67 658 203 64 756 926 52 183 017 *Bolagets redovisning av fastighetsadministration har ändrats från och med 2024 och nyckeltal har justerats, se Redovisnings- och värderingsprinciper. **Antalet aktier har justerats i beräkningarna för den fondemission som registrerades hos Bolagsverket den 2 mars 2021. Handelsplats: Nasdaq Stockholm, Small Cap Kortnamn: ACRI A respektive ACRI B Acrinova A ISIN: SE0015660014 Acrinova B ISIN: SE0015660030 3 6 9 12 15 ACRI-B, kronor per aktieACRI-A, kronor per aktie Apr 23 Maj 23 Juni 23 Juli 23 Aug 23 Sep 23 Dec 23 Nov 23 Okt 23 Mars 24 Feb 24 Jan 24 0 5 10 15 20 31 mars 2024 20232022202120202019 Kr NAV ACRI-A ACRI-B Kr NAV OCH STÄNGNINGSKURS T O M 2024-03-31 BÖRSUTVECKLING 2023-04-01–2024-03-31 3 6 9 12 15 ACRI-B, kronor per aktieACRI-A, kronor per aktie Apr 23 Maj 23 Juni 23 Juli 23 Aug 23 Sep 23 Dec 23 Nov 23 Okt 23 Mars 24 Feb 24 Jan 24 0 5 10 15 20 31 mars 2024 20232022202120202019 Kr NAV ACRI-A ACRI-B Kr DELÅRSRAPPORT JANUARI–MARS 2024 16 ===== SIDA 17 ===== Intjäningsförmåga I tabellen nedan presenterar Acrinova sin intjäningsförmåga på tolvmånadersbasis. Det är viktigt att notera att den aktuella intjänings- förmågan inte ska jämställas med en prognos för de kommande 12 må- naderna. Intjäningsförmågan innehåller exempelvis ingen bedömning av hyres-, vakans- eller ränteförändringar. Acrinovas resultat räkning påverkas dessutom av värdeutvecklingen i fastighetsbeståndet samt kommande fastighetsförvärv och/eller fastighetsförsäljningar. Ytterligare resultatpåverkande poster är värdeförändringar avseende derivat. Detta har ej heller beaktats i den aktuella intjäningsförmågan. Intjäningsförmågan baseras på fastighets beståndets kontrakterade hyresintäkter, bedömda fastighetskostnader under ett normalår samt kostnader för administration. Fastigheter som förvärvats under perio- den har justerats till helår. Även projektfastigheter med kontrakterade hyror har justerats till helårseffekt. Kostnader för de räntebärande skulderna har baserats på koncernens genomsnittliga räntenivå inklusive effekt av derivat instrument. Tkr 31 mars 2024 31 dec 2023 30 sept 2023 30 juni 2023 31 mars 2023 31 dec 2022 Hyresvärde 163 799 163 124 164 742 165 992 164 862 159 603 Vakanser -7 789 -10 158 -9 453 -10 909 -9 721 -10 191 Hyresintäkter 156 010 152 966 155 289 155 083 155 142 149 413 Fastighetskostnader -52 424 -52 645 -46 640 -47 256 -48 471 -44 170 Driftsöverskott 103 586 100 321 108 649 107 827 106 671 105 243 Administration -20 136 -20 142 -27 680 -29 132 -31 332 -28 967 Finansnetto -36 567 -43 329 -43 339 -41 821 -38 775 -33 779 FÖRVALTNINGSRESULTAT 46 883 36 850 37 629 36 874 36 564 42 497 Flerårsöversikt Acrinova presenterar finansiella nyckeltal som värdefull kompletterande information till investerare vilket möjliggör bättre utvärdering av bolagets prestation. FINANSIELLA NYCKELTAL jan–mars 2024 jan–mars 2023 2023 2022 2021 Nettoomsättning, Tkr 38 822 34 451 147 083 130 532 101 955 Hyresintäkter, Tkr 38 621 33 788 143 345 122 435 72 345 Driftsöverskott, Tkr* 26 328 18 611 92 641 80 095 60 752 Förvaltningsresultat, Tkr* 11 703 5 861 38 935 27 110 18 981 Periodens resultat efter skatt, Tkr 2 032 113 7 764 79 336 153 164 Fastighetsvärde, verkligt värde, Tkr 1 855 440 1 919 500 1 995 250 1 854 325 1 603 550 Balansomslutning, Tkr 2 050 734 2 167 464 2 163 315 2 095 704 1 831 232 Likvida medel, Tkr 68 836 31 627 43 058 28 311 74 657 Utestående aktier 68 566 156 68 566 156 68 566 156 64 756 926 64 756 926 Genomsnittligt antal aktier*** 68 566 156 64 883 900 67 658 203 64 756 926 52 183 017 Överskottsgrad, % 68,2 55,1 64,6 65,4 84,0 Avkastning på Eget Kapital, % 0,21 0,01 0,82 8,74 22,67 Soliditet, % 46,3 44,6 43,8 44,9 47,8 Belåningsgrad fastigheter, % 52,2 54,6 54,7 53,7 49,8 Räntetäckningsgrad, ggr* 2,27 1,79 2,19 2,16 2,41 Räntetäckningsgrad, ggr, rullande 12 mån* 2,29 2,02 2,19 2,16 2,41 Förvaltningsresultat, kr/aktie* 0,17 0,09 0,58 0,42 0,36 Periodens resultat kr/aktie, före och efter utspädning ** 0,03 0,00 0,11 1,23 2,94 Eget kapital, kr/aktie*** 13,84 14,90 14,00 14,54 16,77 NAV, kr/aktie 14,41 14,46 14,30 14,91 14,49 * Bolagets redovisning av fastighetsadministration har ändrats från och med 2024 och nyckeltal har justerats, se Redovisnings- och värderingsprinciper. ** Periodens resultat redovisas enligt definitionen i IAS 1 och resultat per aktie redovisas enligt definitionen i IAS 33 och är inga alternativa nyckeltal enligt ESMA. *** Antalet aktier har justerats i beräkningarna för den fondemission som registrerades hos Bolagsverket den 2 mars 2021 DELÅRSRAPPORT JANUARI–MARS 2024 17 ===== SIDA 18 ===== Övrig information Risker och osäkerhetsfaktorer Koncernens verksamhet, finansiella ställning och resultat kan påverkas av ett antal risker och osäkerhetsfaktorer. Dessa beskrivs mer utförligt i årsredovisningen 2023. Det fortsatt oroliga världsläget kan komma att påverka ekonomin negativt. Lägre tillväxt, hög inflation, störningar i leveranskedjor samt prishöjningar på råvarumarknaderna gör att det finns en risk att fastig- hetsprojekten kan bli försenade och dyrare än planerat. Det rådande ränteläget i Sverige har en betydande inverkan på fast- ighetsmarknaden. Koncernen är huvudsakligen finansierad med eget kapital och banklån samt har en majoritet av banklånen räntesäkrade. Givet samma låneskuld och samma räntebindningstider som rådde per den 31 mars 2024, skulle en ökning av räntan på Bolagets samtliga ute- stående lån, med beaktande av bolagets räntesäkringsarrangemang, med 1 procentenhet ha ökat Acrinovas räntekostnad med cirka +/– 3,3 miljoner kronor på årsbasis. Moderbolaget påverkas indirekt av dotterbolagens verksamhet, vilket innebär att moderbolaget är utsatt för de risker och möjligheter som angivits för koncernen. Inga övriga väsentliga förändringar av risk- faktorer har noterats utifrån den redogörelse som gjordes i årsredo- visningen 2023. Granskning Delårsrapporten har inte varit föremål för granskning av bolagets revisorer. Offentliggörande Denna information är sådan information som Acrinova AB (publ) är skyldigt att offentliggöra enligt EU:s marknadsmissbruksförordning. Informationen lämnades, genom följande kontaktpersoners försorg, för offentliggörande den 3 maj 2024. Kontaktpersoner Vid frågor, vänligen kontakta: Ulf Wallén, VD 0708 30 79 90 ulf.wallen@acrinova.se Weronica Greberg, CFO 0701 66 42 10 weronica.greberg@acrinova.se Finansiell kalender Årsstämma 2024 2024-05-06 Kvartalsrapport Q2 2024 2024-08-13 Kvartalsrapport Q3 2024 2024-11-06 Kvartalsrapport Q4 2024 2025-02-27 DELÅRSRAPPORT JANUARI–MARS 2024 18 ===== SIDA 19 ===== Avlämnande av delårsrapport Styrelsen och verkställande direktören försäkrar att delårsrapporten ger en rättvisande översikt av koncernens och moderbolagets verksamhet, ställning och resultat samt beskriver väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som moderbolaget och de företag som ingår i koncernen står inför. Malmö den 3 maj 2024 Roger Stjernborg Eriksson Styrelsens ordförande Ylwa Karlgren Styrelseledamot Claes Olsson Styrelseledamot Joakim Stenberg Styrelseledamot Mats O Paulsson Styrelseledamot Peter Åman Styrelseledamot Ulf Wallén Verkställande direktör DELÅRSRAPPORT JANUARI–MARS 2024 19 ===== SIDA 20 ===== Finansiella rapporter DELÅRSRAPPORT JANUARI–MARS 202420 ===== SIDA 21 ===== Tkr 2024 jan–mars 3 mån 2023 jan–mars 3 mån 2023 jan–dec 12 mån Hyresintäkter 38 621 33 788 143 345 Övriga intäkter 201 663 3 738 INTÄKTER 38 822 34 451 147 083 Driftskostnader -8 618 -9 918 -31 491 Reparation och underhåll -1 120 -2 686 -8 711 Fastighetsskatt -1 094 -1 063 -4 558 Fastighetsadministration -1 662 -2 173 -9 683 Fastighetskostnader -12 494 -15 840 -54 442 DRIFTSÖVERSKOTT* 26 328 18 611 92 641 Central administration -4 991 -5 294 -20 497 Resultat från andelar i intresseföretag -193 201 444 Finansiella intäkter 564 205 1 478 Finansiella kostnader -10 005 -7 862 -35 131 FÖRVALTNINGSRESULTAT 11 703 5 861 38 935 Nedskrivning goodwill – – -7 500 Värdeförändringar finansiella tillgångar – – 8 000 Värdeförändring derivat 5 340 -8 986 -31 920 Värdeförändringar förvaltningsfastigheter -2 982 -4 354 -17 966 RESULTAT FÖRE SKATT 14 061 -7 479 -10 451 Aktuell skatt -1 100 -1 326 -4 631 Uppskjuten skatt -10 929 8 918 22 846 PERIODENS RESULTAT 2 032 113 7 764 Hänförligt till Moderbolagets aktieägare 2 032 113 7 764 Resultat kr/aktie, före och efter utspädning 0,03 0,00 0,11 Koncernens resultaträkning i sammandrag * Bolagets redovisning av fastighetsadministration har ändrats från och med 2024 och nyckeltal har justerats, se Redovisnings- och värderingsprinciper. Periodens resultat motsvarar periodens totalresultat och därför presenteras endast en resultaträkning utan separat rapport för övrigt totalresultat. DELÅRSRAPPORT JANUARI–MARS 2024 21 ===== SIDA 22 ===== Driftsöverskott Driftsöverskottet för kvartalet uppgick till 26 328 tkr (18 611), en förbättring med 41,5 %. De totala intäkterna uppgick till 38 822 tkr (34 451) varav hyresintäk- terna uppgick till 38 621 tkr (33 788). Ökningen beror framför allt på ett större fastighetsbestånd i form av färdigställda projekt samt årlig indexuppräkning av hyror. Av den totala intäktsökningen på 4 371 tkr står nettoeffekten av sålda och köpta fastigheter samt färdigställda projekt för 2 807 tkr. Övriga intäkter uppgick till 201 tkr (663) för kvar- talet och sjunker på grund av bolagets arbete med att renodla verk- samheten och numera verka som ett mer utpräglat fastighetsbolag med fokus på eget ägande i stället för extern förvaltning. Under kvar- tal 3 2023 avslutade Acrinova sin sista stora förvaltningskund. Den ekonomiska uthyrningsgraden vid utgången av kvartalet uppgick till 95,2 procent (93,4) för det totala beståndet, medan samma nyckel- tal gällande förvaltningsfastigheterna uppgick till 96,6 procent (95,0). Sammantaget visar resultatet på Acrinovas styrka att utveckla sina fastigheter med trygg och stabil utveckling av uthyrningsgraden. Fastighetskostnader uppgick under kvartalet till -12 494 tkr (-15 840). De består i huvudsak av taxebundna kostnader, löpande drift- och underhållskostnader samt fastighetsadministration. Nettoeffekten av sålda och köpta fastigheter samt färdigställda projekt mellan jäm- förbar period 2023 och 2024 är 347 tkr i minskade fastighetskostnader för januari-mars 2024. Förvaltningsresultat Förvaltningsresultatet för årets första kvartal uppgick till 11 703 tkr (5 861) vilket är en fördubbling av resultatet jämfört med samma period 2023. Sammantaget uppgick kvartalets kostnader för central administration till -4 991 tkr (-5 294). I de centrala administrationskost- naderna ingår bland annat kostnader för affärsutveckling, marknads- föring, börskostnader samt kostnader för personal som inte direkt allokeras till fastighetsförvaltning. Finansnettot för kvartalet uppgick till -9 441 tkr (-7 657). I de finansiella kostnaderna ingår räntor för extern finansiering samt övriga finansiella kostnader såsom avgifter för finansiella instrument och checkkredit. Ökningen av finansiella kostnader beror på höjda räntor mellan perio- derna. Den totala räntebärande skulden uppgick per 2024-03-31 till 969 400 tkr (1 047 881). Resultat före skatt Resultat före skatt för januari-mars 2024 uppgick till 14 061 tkr (-7 479). Värdeförändringar på derivat blev 5 340 tkr (-8 986) för kvartalet och hela värdeförändringen är orealiserad. Räntederivat värderas genom att framtida kassaflöden diskonteras till nuvärde. De långa marknads- räntorna har gått upp vilket påverkat värdet på derivaten. Värdeförändringar för förvaltningsfastigheterna uppgick till -2 982 tkr (-4 354) för kvartalet. Värdeförändringen kan delas upp i -11 138 tkr (0) i realiserad värdeförändring och 8 157 tkr (-4 354) i orealiserad värde- förändring. De orealiserade värdeförändringarna förklaras generellt av omvärdering av fastigheter där vakansgraden förändrats, hyresavtal omförhandlats eller där avkastningskravet förändrats alternativt att investeringar gjorts i fastigheten. Se vidare under avsnittet för redovis- nings- och värderingsprinciper för tillvägagångssätt vid fastighetsvär- deringar. Resultat efter skatt Kvartalets resultat efter skatt uppgick till 2 032 tkr (113). Skatt på kvar- talets resultat uppgick till -12 029 tkr (7 592) varav -1 100 tkr (-1 326) avser aktuell skatt och -10 929 tkr (8 918) avser uppskjuten skatt rela- terad till fastigheter, finansiella instrument och underskottsavdrag. Kommentarer Resultat HYRESINTÄKTER PER TYP AV FASTIGHET Extern handel/ Service 10 201 Tkr Bostäder 2 270 Tkr Samhälls- fastigheter 1 542 Tkr Kontor 5 963 Tkr 18 645 Tkr Logistik/Produktion Totalt 38 621 Tkr DELÅRSRAPPORT JANUARI–MARS 2024 22 ===== SIDA 23 ===== Koncernens rapport över finansiell ställning i sammandrag TILLGÅNGAR Tkr 2024-03-31 2023-03-31 2023–12–31 ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR Goodwill 32 519 40 019 32 519 Förvaltningsfastigheter 1 855 440 1 919 500 1 995 250 Maskiner och inventarier 566 819 612 Andelar i intresseföretag 17 320 4 984 17 514 Nyttjanderättstillgångar 10 165 10 089 9 363 Derivat 34 833 50 788 32 004 Övriga långfristiga fordringar 12 083 16 850 12 083 SUMMA ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR 1 962 926 2 043 049 2 099 344 OMSÄTTNINGSTILLGÅNGAR Kundfordringar 761 952 1 248 Övriga fordringar 4 758 76 206 7 834 Skattefordran 1 580 3 200 – Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 11 873 12 431 11 831 Likvida medel 68 836 31 627 43 058 SUMMA OMSÄTTNINGSTILLGÅNGAR 87 808 124 415 63 971 SUMMA TILLGÅNGAR 2 050 734 2 167 464 2 163 315 DELÅRSRAPPORT JANUARI–MARS 2024 23 ===== SIDA 24 ===== Koncernens rapport över finansiell ställning i sammandrag SKULDER OCH EGET KAPITAL Tkr 2024-03-31 2023-03-31 2023-12-31 EGET KAPITAL OCH SKULDER Aktiekapital 22 855 21 586 22 855 Ej registrerat aktiekapital – 1 269 – Övrigt tillskjutet kapital 564 255 564 412 564 255 Balanserade vinstmedel inkl periodens resultat 361 845 379 520 359 813 EGET KAPITAL HÄNFÖRLIGT TILL MODERBOLAGETS AKTIEÄGARE 948 955 966 787 946 923 SUMMA EGET KAPITAL 948 955 966 787 946 923 LÅNGFRISTIGA SKULDER Uppskjuten skatteskuld 72 232 75 231 61 303 Räntebärande skulder till kreditinstitut 709 430 919 458 907 420 Övriga räntebärande skulder – 500 – Derivat 1 640 – 4 151 Övriga skulder 9 409 10 357 8 762 SUMMA LÅNGFRISTIGA SKULDER 792 711 1 005 546 981 636 KORTFRISTIGA SKULDER Räntebärande skulder till kreditinstitut 259 470 105 523 182 897 Övriga räntebärande skulder 500 22 400 2 000 Leverantörsskulder 7 792 29 203 15 662 Skatteskulder – – 900 Övriga skulder 7 906 6 595 2 429 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 33 400 31 410 30 868 SUMMA KORTFRISTIGA SKULDER 309 069 195 131 234 756 SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 2 050 734 2 167 464 2 163 315 DELÅRSRAPPORT JANUARI–MARS 2024 24 ===== SIDA 25 ===== Kommentarer Balansräkning Fastighetsbestånd Värdet för fastigheterna uppgick till 1 855 440 tkr (1 919 500) per den 31 mars 2024. Fastighetsbeståndets värde har fastställts per 2024-03-31 och har baserats på externa värderingar gjorda av Newsec Advice AB löpande under en period av 12 månader. Dessa externa vär- deringar har kompletterats med interna värderingar för hela beståndet per 2024-03-31. Inga externa värderingar har genomförts under årets första kvartal. De interna och externa värderingarna baseras på analys av framtida kassaflöden för respektive fastighet där hänsyn tagits till gällande hyreskontraktsvillkor, marknadsläge, hyresnivåer, drifts-, under- hålls och förvaltningsadministrationskostnader samt behov av investe- ringar. Under fösta kvartalet 2024 har Trelleborg Euron 2 avyttrats. Fordringar Övriga långfristiga fordringar uppgick till 12 083 tkr (16 850) per 31 mars 2024. Minskningen av långfristiga fordringar beror på att en fordran på intressebolag omvandlats till villkorat aktieägartillskott. Övriga kortfristiga fordringar per 31 mars 2024 var 4 758 tkr (76 206), skillnaden avser i huvudsak ett investeringsbidrag som betalades ut i juni 2023, likvid för företrädesemission som genomfördes i mars 2023 samt investeringsmoms som reglerats. Likvida medel Likvida medel uppgick till 68 836 tkr (31 627) per 31 mars. Uppskjuten skatt Den uppskjutna skatteskulden uppgick per 31 mars 2024 till 72 232 tkr, varav 13 157 tkr utgjordes av uppskjuten skattefordran och 85 389 tkr av uppskjuten skatteskuld. Per 31 mars 2023 uppgick uppskjuten skatteskuld till 75 231 tkr, varav 2 459 tkr utgjordes av uppskjuten skattefordran och 77 689 tkr av uppskjuten skatteskuld. Den upp- skjutna skatteskulden är till största delen hänförlig till orealiserade värdeförändringar på fastigheter och räntederivat, men även till under- skottsavdrag och ränteavdragsbegränsningar. Skulder De räntebärande skulderna i koncernen uppgick 31 mars 2024 till 969 400 tkr (1 047 881), varav 968 900 tkr (1 024 981) avsåg skulder till kreditinstitut. Minskningen av räntebärande skulder beror på amorteringar samt försäljning av en fastighet. Belåningsgraden uppgick till 52,2 procent (54,6) och nettobelånings- graden med hänsyn tagen till likvida medel uppgick till 48,5 procent (52,9). Se vidare under avsnittet Finansiering på sidan 15. Per 31 mars 2024 ingick långfristiga leasingskulder i övriga långfristiga skulder med 8 334 tkr (7 725), kortfristiga leasingskulder ingick i övriga kortfristiga skulder med 1 832 tkr (2 364). Eget kapital Det egna kapitalet uppgick per 31 mars till 948 955 tkr (966 787). Skillnaden i eget kapital beror på periodens resultat samt utdelning som beslutades och betalades ut under 2023. Soliditeten per 31 mars uppgick till 46,3 procent (44,6) och avkastning på eget kapital för kvartalet var 0,21 procent (0,01). NAV, kr/aktier, per 31 mars 2024 var 14,41 kr/aktie (14,46). SKULDER OCH EGET KAPITAL 926 100 Tkr Fritt eget kapital Övriga skulder 60 147 Tkr Aktiekapital 22 855 Tkr Räntebärande skulder 969 400 Tkr Uppskjuten skatt 72 232 Tkr Totalt 2 051 Mkr DELÅRSRAPPORT JANUARI–MARS 2024 25 ===== SIDA 26 ===== EGET KAPITAL HÄNFÖRLIGT TILL MODERBOLAGETS AKTIEÄGARE Tkr Aktiekapital Övrigt tillskjutet kapital Balanserade vinstmedel inkl periodens resultat Totalt eget kapital EGET KAPITAL 2023–01–01 21 586 540 233 379 475 941 294 SUMMA TOTALRESULTAT 113 113 Nyemission 1 269 24 179 25 448 Justering -68 -68 SUMMA TRANSAKTIONER MED MODERBOLAGETS ÄGARE 1 269 24 179 -68 25 380 EGET KAPITAL 2023–03–31 22 855 564 412 379 520 966 787 SUMMA TOTALRESULTAT 7 719 7 719 Nyemission -157 -157 Utdelning -27 426 -27 426 SUMMA TRANSAKTIONER MED MODERBOLAGETS ÄGARE – -157 -27 426 -27 583 EGET KAPITAL 2023–12–31 22 855 564 255 359 813 946 923 SUMMA TOTALRESULTAT 2 032 2 032 Nyemission – Utdelning – SUMMA TRANSAKTIONER MED MODERBOLAGETS ÄGARE – – – – EGET KAPITAL 2024-03-31 22 855 564 255 361 845 948 955 Koncernens rapport över förändringar i eget kapital DELÅRSRAPPORT JANUARI–MARS 2024 26 ===== SIDA 27 ===== Totalt kassaflöde för januari-mars 2024 var positivt och uppgick till 25 778 tkr (3 316). Från den löpande verksamheten visar koncernen ett positivt kassaflöde vilket uppgick till 1 963 tkr (11 178). Kassaflödet från investeringsverksamheten uppgick till 146 849 tkr (-59 031). Det stora positiva kassaflödet beror på försäljning av en fastighet. Kassaflödet från finansieringsverksamheten uppgick till -123 034 tkr (51 169) för kvartalet. Skillnaden mot föregående år beror i huvudsak på lösen av ett stort lån i samband med försäljning av fastighet. Kommentarer kassaflöde Tkr 2024 jan–mars 3 mån 2023 jan–mars 3 mån 2023 jan–dec 12 mån DEN LÖPANDE VERKSAMHETEN Resultat före skatt 14 061 -7 479 -10 451 Betald skatt -3 580 -3 604 -2 810 Justering för poster som inte ingår i kassaflödet -12 178 13 589 50 838 SUMMA -1 697 2 506 37 577 FÖRÄNDRING I RÖRELSEKAPITAL Förändring av rörelsefordringar 3 520 7 020 50 248 Förändring av rörelseskulder 140 1 652 -16 599 SUMMA FÖRÄNDRING AV RÖRELSEKAPITAL 3 660 8 672 33 649 KASSAFLÖDE FRÅN DEN LÖPANDE VERKSAMHETEN 1 963 11 178 71 226 INVESTERINGSVERKSAMHETEN Avyttring av fastigheter 151 500 – – Investeringar i ny- till och ombyggnader -3 533 -57 587 -148 917 Förvärv av maskiner och inventarier -1 118 -1 444 -616 KASSAFLÖDE FRÅN INVESTERINGSVERKSAMHETEN 146 849 -59 031 -149 533 FINANSIERINGSVERKSAMHETEN Nyupplåning räntebärande skulder – 59 991 129 338 Amortering räntebärande skulder -123 034 -8 822 -34 149 Utdelning – – -27 426 Nyemission – – 25 291 KASSAFLÖDE FRÅN FINANSIERINGSVERKSAMHETEN -123 034 51 169 93 054 PERIODENS KASSAFLÖDE 25 778 3 316 14 747 Ingående likvida medel 43 058 28 311 28 311 UTGÅENDE LIKVIDA MEDEL 68 836 31 627 43 058 Koncernens rapport över kassaflöden i sammandrag DELÅRSRAPPORT JANUARI–MARS 2024 27 ===== SIDA 28 ===== Moderbolagets resultaträkning i sammandrag Tkr 2024 jan–mars 3 mån 2023 jan–mars 3 mån 2023 jan–dec 12 mån Nettoomsättning 792 3 302 12 782 INTÄKTER 792 3 302 12 782 Övriga externa kostnader -1 805 -1 783 -6 079 Personalkostnader -1 350 -1 289 -6 479 KOSTNADER -3 155 -3 072 -12 558 RÖRELSERESULTAT -2 363 231 224 Resultat från andelar i intresseföretag – – 21 Resultat från andelar i koncernföretag – – -22 779 Värdeförändring finansiell fordran – – 8 000 Värdeförändring derivat 2 511 – -4 151 Ränteintäkter och liknande resultatposter 6 962 3 826 24 009 Räntekostnader och liknande resultatposter -2 998 -1 901 -10 587 RESULTAT EFTER FINANSIELLA POSTER 4 112 2 156 -5 263 Bokslutsdispositioner – – -11 035 RESULTAT FÖRE SKATT 4 112 2 156 -16 298 Aktuell skatt -383 -444 – Uppskjuten skatt -517 – 855 PERIODENS RESULTAT 3 212 1 712 -15 443 Periodens resultat motsvarar periodens totalresultat och därför presenteras endast en resultaträkning utan separat rapport för övrigt totalresultat. DELÅRSRAPPORT JANUARI–MARS 2024 28 ===== SIDA 29 ===== Moderbolagets balansräkning i sammandrag TILLGÅNGAR Tkr 2024–03–31 2023–03–31 2023–12–31 ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR FINANSIELLA ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR Andelar i koncernföretag 564 972 570 191 564 972 Andelar i intresseföretag 17 807 5 500 17 807 Övriga långfristiga fordringar 10 511 15 173 10 511 Uppskjuten skattefordran 338 – 855 SUMMA FINANSIELLA ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR 593 628 590 864 594 145 SUMMA ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR 593 628 590 864 594 145 OMSÄTTNINGSTILLGÅNGAR KORTFRISTIGA FORDRINGAR Kundfordringar 45 – 22 Fordringar hos koncernföretag 199 668 251 266 249 600 Skattefordran 229 – 475 Övriga fordringar 221 26 037 – Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 5 382 4 589 5 251 SUMMA KORTFRISTIGA FORDRINGAR 205 545 281 892 255 348 Kassa och bank 66 365 27 387 33 493 SUMMA OMSÄTTNINGSTILLGÅNGAR 271 910 309 279 288 841 SUMMA TILLGÅNGAR 865 538 900 143 882 987 DELÅRSRAPPORT JANUARI–MARS 2024 29 ===== SIDA 30 ===== Moderbolagets balansräkning i sammandrag EGET KAPITAL OCH SKULDER Tkr 2024–03–31 2023–03–31 2023–12–31 EGET KAPITAL BUNDET EGET KAPITAL Aktiekapital 22 855 21 586 22 855 Ej registrerat aktiekapital – 1 269 – SUMMA BUNDET EGET KAPITAL 22 855 22 855 22 855 FRITT EGET KAPITAL Överkursfond 562 978 563 135 562 978 Balanserat resultat -43 505 -635 -28 061 Periodens resultat 3 212 1 712 -15 443 SUMMA FRITT EGET KAPITAL 522 685 564 211 519 473 SUMMA EGET KAPITAL 545 540 587 066 542 328 LÅNGFRISTIGA SKULDER Övriga räntebärande skulder – 500 – Långfristig skuld derivat 1 640 – 4 151 Övriga långfristiga skulder – 1 600 – SUMMA LÅNGFRISTIGA SKULDER 1 640 2 100 4 151 KORTFRISTIGA SKULDER Skulder till koncernföretag 315 473 285 894 332 058 Leverantörsskulder 566 227 225 Övriga räntebärande skulder 500 22 400 2 000 Övriga skulder 216 825 668 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 1 604 1 631 1 557 SUMMA KORTFRISTIGA SKULDER 318 359 310 977 336 508 SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 865 538 900 143 882 987 Moderbolagets verksamhet är att i första hand utföra koncerngemen- samma tjänster inklusive finansiella tjänster. De totala intäkterna för januari-mars 2024 uppgick till 792 tkr (3 302) och består framför allt av fakturering av management fee. Resultat efter skatt uppgick till 3 212 tkr (1 712). Skillnaden i resultatet mellan åren beror framför allt på att räntenettot ökar till följd av stora likvidflöden från räntederivat. Dessutom påverkar värdeförändringar av negativa derivatkontrakt resultatet. Finansiella anläggningstillgångar per 31 mars uppgick till 593 628 tkr (590 864). Moderbolagets räntebärande skulder uppgick per 31 mars till 500 tkr (22 400). Kommentarer Moderbolaget DELÅRSRAPPORT JANUARI–MARS 2024 30 ===== SIDA 31 ===== Redovisnings- och värderingsprinciper Redovisnings- och värderingsprinciper Acrinova AB (publ), org.nr. 556984–0910, är ett publikt aktiebolag som har sitt säte i Malmö, Skåne län. Huvudkontorets adress är Lilla Nygatan 7, 211 38 Malmö. Moderbolagets aktier är noterade på Nasdaq Stockholm, Small Cap sedan 16 december 2022. Acrinova är en aktiv fastighets- och förvaltningskoncern verksam i södra Sverige, med tyngdpunkt på den svenska sidan av Öresundsregionen. Acrinovas fastighetsbestånd utvecklas genom förvärv och projektutveckling/ förädling. Genom koncernens samlade kompetens optimeras varje fastighets värdeutveckling. Acrinova skall utveckla fastighetsbeståndet för att möjliggöra värdeökning för aktieägarna. Moderbolagets verksamhet består av koncernledning, förvaltning av dotterbolag, affärsutveckling, konsulttjänster inom fastighetsföreta- gande med mera. Acrinova upprättar sin koncernredovisning enligt IFRS Accounting Standards såsom de har antagits av EU. Delårsrapporten har upprättats i enlighet med IAS 34 delårsrapportering och Årsredovisningslagen. Upplysningar enligt IAS 34 Delårsrapportering lämnas såväl i noter som på annan plats i delårsrapporten. Koncernen tillämpar samma redovisnings- och värderingsprinciper samt värderingsmetoder som i den senaste årsredovisningen. Moderbolaget upprättar sin redovisning enligt RFR 2, Redovisning för juridiska personer, samt Årsredovisningslagen och tillämpar samma redovisnings- och värderingsprinciper samt värderingsmetoder som i den senaste årsredovisningen. Segmentsrapportering Från och med kvartal 3 2023 rapporterar koncernen endast ett rörelse- segment, vilket utgör koncernen i sin helhet. Till och med kvartal 2 2023 rapporterade koncernen två rörelsesegment, Egna fastigheter och Förvaltning. Segmentet Förvaltning har minskat i omfattning under de senaste åren och följs inte upp separat av högste verkstäl- lande beslutsfattare då det anses oväsentligt i förhållande till bolagets verksamhet. Driftsöverskott Acrinova har tidigare redovisat alla administrationskostnader som central administration. För att mer harmonisera med övriga bolag inom fastighetsbranschen har Acrinova valt att från och med 1 januari 2024 redovisa den del av administrationskostnaderna som är direkt hänför- liga till förvaltningen som fastighetsadministration. Jämförelsetal har räknats om. Förvaltningsfastigheter Koncernens fastigheter innehas i syfte att generera hyresintäkter och värdestegring. Samtliga koncernens fastigheter klassificeras som förvaltningsfastigheter. Förvaltningsfastigheter redovisas till verkligt värde per balansdagen. Samtliga fastigheter är klassificerade i nivå 3 enligt IFRS, dvs att värdet baseras på en analys av varje fastighets status och hyres- och marknadssituation. Tillvägagångsätt fastighetsvärdering Koncernens princip är att värdera samtliga fastigheter löpande under en ettårsperiod genom oberoende externa auktoriserade fastighets- värderare som värderar utifrån koncernens förutsättningar. Detta har för fastighetsbeståndet gjorts under perioden april 2023 till december 2023. I tillägg till de externa värderingarna görs vid varje kvartalsavslut interna värderingar. De externa värderingarna tillsammans med de interna värderingarna ligger till grund för fastställt värde per delårs- bokslutets balansdag. Verkligt värde fastställs genom bedömning av marknadsvärdet för varje enskilt värderingsobjekt. Som huvudmetod vid värderingen har en så kallad kassaflödesanalys använts där ett kalkylmässigt framtida driftnetto beräknas under en tioårig kalkylperiod med hänsyn tagen till nuvärdet av ett bedömt marknadsvärde vid kalkylperiodens slut. Avkastningskraven är individuella per fastighet beroende på analys av genomförda transaktioner och fastigheternas marknadsposition. Om något skulle indikera en väsentlig värdeförändring för en enskild fastighet genomförs en ny extern värdering för att fastställa ett nytt verkligt värde, oberoende av när tidigare värdering gjorts. Nyligen förvärvade fastigheter värderas till anskaffningsvärde. DELÅRSRAPPORT JANUARI–MARS 2024 31 ===== SIDA 32 ===== Övriga upplysningar Hyresintäkter Kontrakts- förfallostruktur Antal kontrakt Kontrakts- årsvärde Andel av värdet 2024 43 18 958 543 13% 2025 67 14 537 222 10% 2026 22 24 720 763 17% 2027 24 20 815 752 14% 2028 12 12 701 069 9% 2029+ 24 56 387 838 38% SUMMA 192 148 121 187 100% Tillsvidarekontrakt 87 7 889 025 Utifrån de hyresavtal som koncernen besitter, har Acrinova konstaterat att de vidaredebiterade kostnader för bland annat fastighetsskatt, el och värme är underordnad hyreskontrakten och att ersättningen ska anses utgöra hyra. Hyresintäkter utgörs därmed av den utdebiterade hyran samt de tilläggsdebiteringar i form av bland annat fastighets- skatt, el, värme och kyla som ingår i hyreskontrakten. Övriga intäkter utgörs av utdebiterade förvaltningsarvoden samt övriga intäkter som ej ingår i hyreskontrakten. Tidigare redovisades utdebiterade tilläggsdebiteringar som service- intäkter, jämförelsetalen för år 2021 och 2022 har räknats om. Hyresreduktioner periodiseras linjärt över hela den aktuella kontrakts- perioden. Eventuell förlängning av hyresperioden beaktas inte vid sådan periodisering. Förvaltningsfastigheter Förvaltningsfastigheter redovisas till verkligt värde per balansdagen. Avkastningskraven är individuella per fastighet beroende på analys av genomförda transaktioner och fastigheternas marknadsposition. För mer information kring värdering, se Redovisnings- och värderings- principer på sidan 31 samt årsredovisning 2023. Avkastningskrav per 2024­03­31 Fastighetstyp Direktavkastnings- krav initialt, % Direktavkastnings- krav restvärde, % Extern handel/Service 4,43–6,69 5,96–7,50 Bostäder 3,63–4,25 3,45–4,25 Samhällsfastigheter 6,02 6,00 Kontor 3,64–6,99 5,38–6,96 Logistik/Produktion 4,77–7,79 6,25–7,50 Verkligt värde på finansiella instrument Acrinova tillämpar inte säkringsredovisning. Alla derivat marknadsvär- deras enligt IFRS 13 och värdeförändringen redovisas som orealiserade värdeförändringar på derivat. Värdet på derivaten per 31 mars 2024 var 33 193 tkr (50 788). Värdet per 31 december 2023 var 27 853 tkr, vilket totalt ger en orealiserad värdeförändring för januari-mars 2024 på 5 340 tkr (-8 986). De orealiserade värdena för derivaten redovisas i balansräkningen under tillgångar med 34 833 tkr (50 788) och under skulder med -1 640 (0). Löpande betalflöden som härrör till räntederi- vaten ingår i förvaltningsresultatet. Aktivering av räntor Lånekostnader som är direkt hänförliga till anskaffning, uppförande eller produktion av en tillgång anses utgöra en del av anskaffnings- värdet och aktiveras under produktionstiden. Under januari-mars 2024 har det inte aktiverats några räntor (1 752) eftersom bolaget för närvarande inte har några projekt i produktion. Tomträttsavgälden I koncernens resultaträkning ingår räntekostnader hänförliga till tomt- rättsavgälder. Tomträttsavgäld för perioden januari–mars 2024 uppgår till 207 tkr (207). Närståendetransaktioner Förutom sedvanlig ersättning till nyckelpersoner har även ett konsult- arvode avseende tjänster kopplade till fastighetsförvärv, finansiering och projektutveckling på 187 tkr betalts ut till av styrelseordförande ägt bolag. Medarbetare Per 31 mars 2024 var antalet anställda 8 st (13) varav 5 st kvinnor (9). Avrundningar Till följd av avrundningar kan siffror presenterade i denna delårsrapport i vissa fall inte exakt summera till totalen och procenttal kan avvika från de exakta procenttalen. Jämförelsetal I denna rapport avser jämförelsetalen inom parentes för resultatposter perioden januari–mars 2023 och för balansposter 31 mars 2023. Händelser efter balansdagen Den 2 april förvärvade Acrinova industrifastigheten Helsingborg Rausgård 20 till ett underliggande fastighetsvärde om 7 mkr. DELÅRSRAPPORT JANUARI–MARS 2024 32 ===== SIDA 33 ===== Definitioner Bolaget presenterar en rad finansiella mått i delårsrapporten som inte definieras enligt IFRS, så kallade alternativa nyckeltal enligt ESMAs riktlinjer. Dessa nyckeltal ger värdefull kompletterande information till investerare, bolagets ledning och andra intressenter vid analys av bolagets finansiella ställning och prestation. De alternativa nyckeltalen är inte alltid jämförbara med andra företags använda mått och skall därför ses som ett komplement till mått definierade enligt IFRS. Acrinova tillämpar dessa alternativa nyckeltal konsekvent över tid. Nedan följer hur Bolagets nyckeltal definieras och beräknas. AVKASTNING PÅ EGET KAPITAL Periodens resultat i förhållande till genomsnittligt eget kapital. Nyckeltalet visar Bolagets förräntning av det egna kapitalet under perioden. BELÅNINGSGRAD FASTIGHETER Räntebärande skulder i procent av fastigheternas redovisade värde. Nyckeltalet visar hur högt/ lågt fastighetsbeståndet är belånat. BÖRSVÄRDE Det totala värdet på alla utestående aktier som finns på marknaden. Beräknat på bokslutsdagens stängningskurs. Nyckeltalet används för att belysa bolagets storlek. DRIFTSÖVERSKOTT Bolagets intäkter med avdrag för direkta fastighetskostnader, även kallat driftnetto. Drifts- överskottet är ett specifikt resultatmått som är praxis i fastighetsbranschen och används för att underlätta jämförbarheten inom branschen. EGET KAPITAL PER AKTIE, KR Eget kapital i förhållande till antal aktier vid periodens utgång. Eget kapital per aktie används för att belysa aktieägarnas andel av bolagets egna kapital per aktie. FÖRVALTNINGSRESULTAT Summan av driftsöverskott, central administration samt finansnetto exklusive värdeförändringar på finansiella tillgångar. Förvaltningsresultatet är ett specifikt resultatmått som är praxis i fastig- hetsbranschen och används för att underlätta jämförbarheten inom branschen. FÖRVALTNINGSRESULTAT PER AKTIE, KR Förvaltningsresultat i förhållande till genomsnittligt antal aktier. Nyckeltalet används för att belysa aktieägarnas andel av förvaltningsresultat per aktie. GENOMSNITTLIG KAPITALBINDNING Återstående tid till dess att hela den räntebärande skulden i genomsnitt har refinansierats. Nyckeltalet används för att belysa bolagets finansiella risk. GENOMSNITTLIG RÄNTEBINDNING Återstående tid till dess att hela den räntebärande skulden i genomsnitt har räntejusterats. Nyckeltalet används för att belysa bolagets finansiella risk. GENOMSNITTLIG KONTRAKTSLÄNGD, ÅR Återstående kontraktsvärde i förhållande till total årshyra. Nyckeltalet används för att belysa bolagets operationella risk. HYRESINTÄKTER Utdebiterad hyra på årsbasis, plus utdebiterade tillägg såsom värme, el, fastighetsskatt mm. HYRESVÄRDE Hyresintäkt, plus uppskattad marknadshyra för outhyrda ytor. Hyresvärde används för att belysa koncernens intäktspotential. NAV, KR/AKTIE Substansvärde. Eget kapital med återläggning av derivat och uppskjuten skatteskuld, i förhållande till antalet utestående aktier. Nyckeltalet ger ett justerat och kompletterande mått på storleken på eget kapital per aktie. NETTOBELÅNINGSGRAD FASTIGHETER Räntebärande skulder efter avdrag för likvida medel i procent av fastigheternas redovisade värde. Nyckeltalet visar hur högt/lågt fastighetsbeståndet är belånat. NETTORÄNTEBÄRANDE SKULD Räntebärande skulder efter avdrag för likvida medel. Nyckeltalet ger ett justerat och kompletterande mått på bolagets skuldnivå. RESULTAT PER AKTIE, KR* Periodens resultat i förhållande till genomsnittligt antal aktier. Nyckeltalet används för att belysa aktieägarnas andel av bolagets resultat efter skatt per aktie. RÄNTETÄCKNINGSGRAD, GGR Förvaltningsresultat med återläggning av räntenetto dividerat med räntenetto (exklusive tomt- rättsavgälder som i enlighet med IFRS 16 omklassificerats till räntekostnad). Nyckeltalet används för att belysa bolagets finansiella risk. SOLIDITET, % Eget kapital i förhållande till balansomslutning. Nyckeltalet används för att belysa bolagets finansiella stabilitet. TOTALT SUBSTANSVÄRDE Eget kapital med återläggning av derivat och uppskjuten skatteskuld. Nyckeltalet ger ett justerat och kompletterande mått på storleken på eget kapital. UTHYRNINGSGRAD, EKONOMISK % Hyresintäkt i förhållande till hyresvärdet. Nyckeltalet används för att underlätta bedömningen av hyresintäkter för vakanta ytor. UTHYRNINGSGRAD, YTA % Uthyrd yta i förhållande till uthyrningsbar yta. Nyckeltalet används för att underlätta bedömningen av hyresintäkter för vakanta ytor. ÖVERSKOTTSGRAD Driftsöverskott i procent av hyresintäkter. Nyckeltalet används för att belysa förvaltningens lönsam- het före det att central administration, finansnetto samt orealiserade värdeförändringar beaktats. *Ej ett alternativt nyckeltal. Definieras enligt IFRS. DELÅRSRAPPORT JANUARI–MARS 2024 33 ===== SIDA 34 ===== Tkr 2024 jan-mars 2023 jan-mars 2023 jan-dec 2022 jan-dec 2021* jan-dec Överskottsgrad, % Driftsöverskott 26 328 18 611 92 641 80 095 60 752 Hyresintäkter 38 621 33 788 143 345 122 435 72 345 68,2% 55,1% 64,6% 65,4% 84,0% Avkastning på eget kapital, % Periodens resultat efter skatt 2 032 113 7 764 79 336 153 164 Genomsnittligt eget kapital 947 939 954 041 944 109 908 140 675 612 0,21% 0,01% 0,82% 8,74% 22,67% Soliditet, % Eget kapital 948 955 966 787 946 923 941 294 874 985 Balansomslutning 2 050 734 2 167 464 2 163 315 2 095 704 1 831 232 46,3% 44,6% 43,8% 44,9% 47,8% Belåningsgrad fastigheter, % Räntebärande skulder 969 400 1 047 881 1 092 317 995 689 798 741 Fastighetsvärde 1 855 440 1 919 500 1 995 250 1 854 325 1 603 550 52,2% 54,6% 54,7% 53,7% 49,8% Nettobelåningsgrad fastigheter % Räntebärande skulder 969 400 1 047 881 1 092 317 995 689 798 741 Återläggning av likvida medel -68 836 -31 627 -43 058 -28 311 -74 657 Fastighetsvärde 1 855 440 1 919 500 1 995 250 1 854 325 1 603 550 48,5% 52,9% 52,6% 52,2% 45,2% Räntetäckningsgrad, ggr, rullande 12 mån** Förvaltningsresultat 44 777 27 112 38 935 27 110 18 981 Räntenetto -35 437 -27 405 -33 653 -24 055 -14 123 Tomträtt (omklassificeras enl IFRS) 829 765 829 715 629 Räntenetto exkl tomträtt -34 608 -26 640 -32 824 -23 340 -13 494 2,29 2,02 2,19 2,16 2,41 Förvaltningsresultat, kr/aktie** Förvaltningsresultat 11 703 5 861 38 935 27 110 18 981 Genomsnittligt antal aktier 68 566 156 64 883 900 67 658 203 64 756 926 52 183 017 0,17 0,09 0,58 0,42 0,36 Periodens resultat, kr/aktie Periodens resultat efter skatt 2 032 113 7 764 79 336 153 164 Genomsnittligt antal aktier 68 566 156 64 883 900 67 658 203 64 756 926 52 183 017 0,03 0,00 0,11 1,23 2,94 Eget kaital, kr/aktie Eget kapital 948 955 966 787 946 923 941 294 874 985 Genomsnittligt antal aktier 68 566 156 64 883 900 67 658 203 64 756 926 52 183 017 13,84 14,90 14,00 14,54 16,77 NAV, kr/aktie Eget kapital 948 955 966 787 946 923 941 294 874 985 Uppskjuten skatt 72 232 75 231 61 303 84 148 66 288 Derivat -33 193 -50 788 -27 853 -59 774 -3 182 Antal aktier 68 566 156 68 566 156 68 566 156 64 756 926 64 756 926 14,41 14,46 14,30 14,91 14,49 Härledning alternativa nyckeltal Nedan redovisas härledning av de finansiella nyckeltal som Acrinova presenterar i delårsrapporten för januari-mars 2024. *Antalet aktier har justerats i beräkningarna för den aktiesplit som registrerades hos Bolagsverket den 2 mars 2021. **Bolagets redovisning av fastighetsadministration har ändrats från och med 2024 och nyckeltal har justerats, se Redovisnings- och värderingsprinciper. DELÅRSRAPPORT JANUARI–MARS 2024 34 ===== SIDA 35 ===== Fastighetsinformation Öresundsregionen är hela Nordens tillväxtmotor, full av möjligheter. Acrinova har valt Öresundsregionen till sin hemmamarknad på grund av dess potential, med många intressanta fastigheter och hyresgäster. Fastighet Yta, kvm Ledig yta Hyresvärde Outhyrt, kr Fastighetstyp Burlöv Sunnanå 11:2 2 528 0 3 410 847 0 Logistik/produktion Helsingborg Kavalleristen 11 2 444 690 5 239 380 792 048 Kontor Helsingborg Olympiaden 15 8 215 0 4 356 384 0 Logistik/produktion Helsingborg Pukslagaren Västra 4 1 596 516 2 730 306 567 600 Extern handel och Service Höganäs Jaguaren 1 1 142 0 731 706 0 Logistik/produktion Hörby Pugerup 5 11 996 1 268 9 470 924 808 200 Logistik/produktion Klippan Klippan 3:379 830 0 1 322 380 0 Bostäder Kävlinge Löddeköpinge 23:14 15 037 1 284 20 874 149 1 172 746 Extern handel och Service Landskrona Björnen 13 1 479 0 1 334 666 0 Logistik/produktion Landskrona Björnen 23 2 559 0 6 379 312 0 Kontor Landskrona Björnen 3 5 312 286 4 493 348 135 478 Extern handel och Service Landskrona Bulten 6 2 804 0 1 636 457 0 Logistik/produktion Landskrona Förgasaren 1 6 384 0 7 881 586 0 Logistik/produktion Landskrona Förrådet 12 15 840 2 421 8 233 691 1 272 915 Logistik/produktion Landskrona Lamellen 1 4 927 0 3 931 372 0 Logistik/produktion Landskrona Motellet 6 1 618 0 1 352 935 0 Logistik/produktion Landskrona Mården 7 2 692 0 3 109 100 0 Logistik/produktion Landskrona Stenen 9 3 545 435 3 077 748 157 564 Logistik/produktion Landskrona Vevstaken 2 3 250 0 3 154 246 0 Logistik/produktion Lund Företaget 6 550 0 2 517 568 0 Extern handel och Service Lund Markören 7 2 455 0 7 980 326 0 Extern handel och Service Malmö Batteriet 4 1 230 0 1 611 064 0 Kontor Malmö Flintkärnan 9 1 469 0 1 470 095 0 Logistik/produktion Malmö Kamaxeln 5 1 752 0 3 106 176 0 Kontor Malmö Topplocket 4 1 711 0 2 468 282 0 Kontor Staffanstorp Borggård 1:372 7 150 1 715 4 251 902 731 380 Extern handel och Service Staffanstorp Borggård 1:385 4 698 0 3 614 176 74 160 Logistik/produktion Staffanstorp Borggård 1:482 3 117 0 5 131 366 0 Logistik/produktion Staffanstorp Borggård 1:549 1 633 606 1 425 768 391 623 Logistik/produktion Staffanstorp Hjärup 4:6 3 750 1 424 2 766 579 834 000 Logistik/produktion Trelleborg Euron 1 1 745 0 6 167 608 0 Samhällsfastighet Trelleborg Orion 7 11 557 0 7 470 242 0 Logistik/produktion Trelleborg Snickeriet 4 6 326 166 8 400 558 0 Kontor Trelleborg Trucken 2 1 013 0 1 892 607 0 Logistik/produktion Trelleborg Trucken 4 607 0 726 506 0 Logistik/produktion Trelleborg Trävaran 3 1 875 0 1 191 412 0 Logistik/produktion Trelleborg Verkstaden 10 3 982 252 1 992 577 152 985 Logistik/produktion Åstorp Hästhoven 6 3 826 468 5 638 908 698 052 Bostäder Örkelljunga Östra Språng 6:7 0 0 1 254 706 0 Extern handel och Service SUMMA 154 644 11 531 163 798 963 7 788 751 DELÅRSRAPPORT JANUARI–MARS 202435 ===== SIDA 36 ===== Lilla Nygatan 7, 211 38 Malmö | 010-522 06 90 | www.acrinova.se