===== SIDA 1 ===== Delårsrapport Acrinova AB (publ) JANUARI–MARS 2025 Q1 ===== SIDA 2 ===== Acrinova på en minut Acrinova är ett kunskapsdrivet fastighetsbolag, verksamt i Skåne och södra Sverige. Denna dynamiska tillväxtregion ger utmärkta förutsättningar för långsiktigt hållbara fastighetsinvesteringar. Vår strategiska inriktning är att äga, bygga och utveckla fastigheter med hög värdepotential. Tillväxtstrategin är enkel och tydlig: vi investerar företrädesvis i lager, industri och andra kommer si ella fastigheter på attraktiva lägen som passar långsik- tigt stabila hyresgäster. Vår förmåga att identifiera objekt med potential, i kombination med god marknadskännedom, är framgångsfaktorer som bidrar till en positiv värdeutveckling. Hållbarhet löper som en grön tråd genom hela Acrinovas verksamhet. Vår nollvision säkerställer att nya fastigheter, så långt det är möjligt, byggs för att vara självförsörjande på energi med hjälp av förnybara energikällor. Vi arbetar också löpande för att energianpassa befintliga fastigheter för att minska deras klimat avtryck. Allt för att bygga långsiktigt hållbara värden. årmiljoner kr160 HYRESINTÄKTER 4,6 GENOMSNITTLIG KONTRAKTSTID stycken44 FASTIGHETER miljarder kr1,9 FASTIGHETSVÄRDE kvm163 000 UTHYRNINGSBAR YTA procent91,7 EKONOMISK UTHYRNINGSGRAD miljoner kr653 BÖRSVÄRDE miljoner kr1045 SUBSTANSVÄRDE AFFÄRSIDÉ Acrinova ska äga, bygga, förvalta och utveckla fastigheter med hög potential för att skapa långsiktigt hållbara värden. Genom att vara långsiktiga och med gedigen kompetens bidrar vi till utvecklingen av de orter där vi är verksamma. VISION Att vara den främsta högavkastande värdebyggaren. DELÅRSRAPPORT JANUARI–MARS 2025 2 ===== SIDA 3 ===== FINANSIELLA NYCKELTAL jan–mar 2025 jan–mar 2024 2024 2023 Hyresintäkter, Tkr 40 423 38 621 157 728 143 345 Driftsöverskott, Tkr* 27 338 26 328 110 666 92 641 Förvaltningsresultat, Tkr** 13 947 11 703 49 947 38 935 Periodens resultat efter skatt, Tkr 23 099 2 032 35 908 7 764 Fastighetsvärde, verkligt värde, Tkr 1 946 552 1 855 440 2 015 961 1 995 250 Balansomslutning, Tkr 2 142 064 2 050 734 2 188 494 2 163 315 Likvida medel, Tkr 101 536 68 836 81 149 43 058 Överskottsgrad, % 67,6 68,2 70,2 64,6 Avkastning på Eget Kapital, % 2,37 0,21 3,76 0,82 Soliditet, % 46,0 46,3 44,0 43,8 Belåningsgrad fastigheter, % 52,3 52,2 53,4 54,7 Räntetäckningsgrad, ggr ** 2,70 2,27 2,38 2,19 Räntetäckningsgrad, ggr, rullande 12 mån ** 2,49 2,29 2,38 2,19 Förvaltningsresultat, kr/aktie** 0,20 0,17 0,73 0,58 Periodens resultat kr/aktie, före och efter utspädning*** 0,34 0,03 0,52 0,11 Eget kapital, kr/aktie 14,37 13,84 14,03 14,00 NAV, kr/aktier 15,24 14,41 15,03 14,30 JANUARI–MARS 2025 I KORTHET 13 947 tkr40 423 tkr 23 099 tkr 0,34 kr 2,49 ggr 27 338 tkr (38 621) Hyresintäkter uppgick till (26 328) (11 703) (2 032) (0,03) (2,29) Driftsöverskottet uppgick till Periodens resultat efter skatt uppgick till Periodens resultat kr/aktie, före och efter utspädning Räntetäckningsgrad, rullande 12 månander Förvaltningsresultatet uppgick till * Bolagets redovisning av fastighetsadministration har ändrats från och med 2024 och nyckeltal har justerats, se Redovisnings- och värderingsprinciper. ** Bolagets redovisning av resultat från andelar i intresseföretag redovisas från och med 2024 i förvaltningsresultatet och nyckeltal har justerats. *** Periodens resultat redovisas enligt definitionen i IAS 1 och resultat per aktie redovisas enligt definitionen i IAS 33 och är inga alternativa nyckeltal enligt ESMA. KVARTALETS HÖJDPUNKTER Q1 • I februari avslutades försäljningen av fastigheten Euron 1 i Trelleborg. Avyttringen skapar goda förutsättningar för nya förvärv och projektutveckling. • Under kvartalet har Acrinova byggstartat en lager- och logistikanläggning i Landskrona. Det första spadtaget ägde rum i mars och den nya byggnaden beräknas vara färdig innan årets slut. • Acrinova stärker bolagets närvaro i Landskrona genom förvärv av cirka 5 400 kvm obebyggd mark intill väg E6. DELÅRSRAPPORT JANUARI–MARS 2025 3 ===== SIDA 4 ===== ALLA PRESS RELEASER FINNS PÅ ACRINOVA.SE HÄNDELSER EFTER PERIODENS SLUT 27 februari offentliggör Acrinova bokslutskommuniké för räken- skapsåret 2024. 28 februari meddelar Acrinova att försäljningen av fastigheten Euron 1 avslutats. Avyttringens totala underliggande fastighets värde uppgick till 102 miljoner kronor. 27 mars meddelar Acrinova att byggnationen av en ny lager- och logistikanläggning till HT Emballage har startat i Landskrona. Förväntat färdigställande är under Q4 2025, den nya anläggningen kommer då att omfatta 3 145 kvm uthyrnings- bar yta. 1 april offentliggör Acrinova AB årsredovisning och koncernredo- visning för räkenskapsåret 2024. 4 april offentliggör Acrinova att bolaget ingått avtal med Emilshus AB avseende avyttring av cirka 66 procent av bolagets totala fastig- hetsinnehav. Acrinova beräknas frånträda merparten av fastig- heterna i affären den 1 september 2025, med undantag för tre fastig- heter med pågående projekt där frånträde sker så snart samtliga arbeten färdigställts. Detta beräk- nas ske runt årsskiftet 2025/2026. Transaktionens underliggande fast- ighetsvärde uppgår till 1,4 miljarder kronor. 5 april publicerar Acrinova kallelse till årsstämma i Acrinova AB (publ). Årsstämman äger rum i Malmö den 6 maj 2025. 14 april meddelar Acrinova att bolaget förvärvat fastigheten Landskrona Konståkaren 4. Fast- igheten omfattar 5 439 kvm obe- byggd mark som Acrinova planerar att utveckla. Fastigheten tillträd- des den 28 mars 2025. PERIODENS HÄNDELSER FEBRUARI MARS Q1 DELÅRSRAPPORT JANUARI–MARS 2025 4 ===== SIDA 5 ===== Kvartalet i siffror Under årets första kvartal ökar driftöver- skottet till 27,3 Mkr (26,3) och förvalt- ningsresultatet till 13,9 Mkr (11,7). De effektiviseringsåtgärder som implemen- terats i organisationen under 2023 och 2024 fortsätter att ha positiv effekt och för kvartalet bidrar försäljningen av Euron 1 positivt till periodens totala resultat som ökar till 23,1 Mkr (2,0). Ett resultat som vi är mycket stolta över. Spaden i marken Acrinova inleder 2025 med högt tempo. I februari avslutades försäljningen av förskolan på fastigheten Euron 1 i Trelle- borg. Försäljningen är en fjäder i hatten för vår projektverksamhet där vi skapat en fin och energieffektiv fastighet som även genererat god avkastning. Under kvartalet har vi förvärvat ytterligare en tomt i östra Landskrona. I samma område har vi även haft glädjen att ta ett första spadtag för den nya lager- och logistikanläggningen som vi uppför till hyresgästen HT Emballage. Nu är vi igång, nu är vi på väg och vi kan garan- tera ett slutresultat med hög kvalitet för både hyresgäster och ägare. Förberedelserna inför en rekordaffär Under Acrinovas snart 10 år som bolag har vi levererat starka resultat och högavkastande fastigheter. Under vår resa har vi landat i en tydlig inriktning mot kommersiella fastigheter och pro- jekt, där vi genom vår goda marknads- kännedom har en fallenhet för att se potential i fastigheter som gått andra förbi. Med vår utvecklande metodik och närförvaltning har vi byggt ett fint bolag med attraktiva fastigheter, kom- petens och engagemang utöver det vanliga. Under årets första kvartal har vi arbetat målmedvetet och noggrant med förberedelserna av en omfattande försäljning av fastighetsbeståndet. Som vd är jag mycket stolt över vad vi lyckats leverera tillsammans. Den 4 april kunde vi offentliggöra att vi ingått avtal med Emilshus avseende avyttring av 35 av våra fastigheter. Affären är den största i Acrinovas historia och motsvarar cirka 66 procent av vårt totala fastig- hetsbestånd, sett till bokfört värde per 31 december 2024. Ny kostym Vid årsstämman som äger rum den 6 maj avser en majoritet av ägarna att rösta för avyttringen av de 35 fastigheter som ingår i affären. Avyttringen frigör en stor mängd kapital som möjliggör för Acrinova att anta en mer fokuserad inriktning på projekt. Acrinova planerar att ha kvar en bas av kassaflödesfastighe- ter och arbeta aktivt med förvärv enligt vår profil. På kort sikt, fram till det planerade frånträdet den 1 september, innebär detta inga förändringar i vårt dagliga arbete. På projektsidan kommer Acrinova att färdigställa de projekt som är påbörjade. Parallellt med detta utfors- kar vi att fördjupa vår projektverksam- het där vi ämnar landa i vår nya kostym i slutet av året. I en alltmer stabiliserad fastighetsmarknad med förutsägbara förvaltningsresultat avser ett omstruk- turerat Acrinova att efter avyttringens genomförande i september, med en lägre kostnadsbas, i högre grad fokusera på projekt- och fastighetsutveckling för att öka avkastningen på det egna kapita- let och därmed aktievärdet. Framåtblick Nu påbörjar vi nästa kapitel i vår resa mot ett tydligare fokus på utveckling och projekt. Inledningsvis fortsätter vår verksamhet som tidigare där vi förvaltar och utvecklar fastigheter. Samtidigt påbörjar vi arbetet med nödvändiga anpassningar för att ge så hög avkast- ning som möjligt på det kapital som tillförts genom kommande avyttringar. Rivstart med rekordförsäljning VD-KOMMENTAR Acrinova startar 2025 med att slutföra försäljningen av Euron 1 i Trelleborg samt påbörja byggnatio- nen av en ny lager- och logistikfastighet i Landskrona. Under kvartalet har vi arbetat fokuserat med förberedelserna till det som blir vår största affär hittills. Med ett gediget och målmedvetet arbete har vi landat i ett avtal där Acrinova avser att avyttra cirka 66 procent av det befintliga fastighets- beståndet. Affären är en viktig milstolpe som tillför stor mängd kapital. Ulf Wallén, VD DELÅRSRAPPORT JANUARI–MARS 2025 5 ===== SIDA 6 ===== 0 20 40 60 80 31 mars 2025 31 mars 2024 2024202320222021 % %ggr SOLIDITET RÄNTETÄCKNINGSGRAD BELÅNINGSGRAD Långsiktigt minst 30 % Långsiktigt ej mindre än 2 ggr Långsiktigt ej över 63 % 0 1 2 3 4 5 31 mars 2025 31 mars 2024 2024202320222021 0 20 40 60 80 31 mars 2025 31 mars 2024 2024202320222021 Rullande 12 mån Acrinovas strategiska inriktning är att äga och utveckla fastigheter med värdepotential på attraktiva orter i södra Sverige. Bolaget har sedan starten haft en stabil tillväxt och konsekvent fokuserat på utveckling, avkastning och ägande. Med bibehållen finansiell stabilitet har Acrinova ambitionen att fortsätta växa genom fastighetsutveckling och förvärv . Noteringen på Nasdaq Stockholm 2022 har ökat synligheten på aktiemarkna- den och bekräftat Acrinovas status som ett kvalitativt fastighetsbolag som upp fyller marknadens krav och för- väntningar. Med ett framåtblickande perspektiv jobbar vi fokuserat för att öka av kastningen. Med hållbarhet som ledstjärna arbetar vi med en ambitiös nollvision vid nyproduktion och genomför en aktiv energiomställning av vårt befintliga bestånd. Hur vi arbetar • Tydlig styrmodell • Stark fastighetsportfölj • Rätt person på rätt plats • Starkt lokalt nätverk • Fokus på finansiering Vår geografiska marknad • Skåne och södra Sverige • Tillväxtorter och större tätorter i regionen • Särskilt fokus på områden med goda anslutningar till vägnät och annan infrastruktur Hur vi skapar värde • Proaktivitet och långsiktighet • Utvecklings- och förädlingspotential • Energieffektivisering och förnybart • Förvaltningseffektivitet • Fokus på uthyrning och hyresgäster Våra framgångsfaktorer • Vår kompetens och lokala närvaro • Vår strategiska inriktning på fastigheter med utvecklingspotential • Vår nollvision och miljöarbete FINANSIELLA RISKBEGRÄNSNINGAR För att Acrinova ska kunna bibehålla finansiell stabilitet under sin tillväxtresa beslutade styrelsen under 2021 om ett antal finansiella riskbegränsningar som bolaget ska förhålla sig till långsiktigt. Dessa nyckeltal är identifierade som extra viktiga för att bolagets tillväxtresa ska kunna ske på ett tryggt och stabilt sätt. STRATEGI Med långsiktig tillväxt i fokus DELÅRSRAPPORT JANUARI–MARS 2025 6 ===== SIDA 7 ===== FASTIGHETSUTVECKLING – EN DEL I TILLVÄXTSTRATEGIN Fastighetsutveckling är en grundbult i Acrinovas tillväxtstrategi. Vi arbetar med alla typer av utveckling, från mindre hyresgästan- passningar till genomgripande utvecklingsprojekt och nyproduktion. Ambitionen är att vara en självklar partner inom stads- och fastig- hetsutveckling på våra utvalda delmarknader. En fastighet kan befinna sig i olika utvecklingsstadier samtidigt, såsom projektfastighet under nybyggnation, förädlingsfastighet med pågående renoveringar och förvaltningsfastighet med stabila kassa flöden. Detta möjliggör en flexibel och dynamisk förvaltning som anpassas efter fastighetens specifika behov och potential. TRANSAKTIONER Fastighetsportföljen optimeras kontinuerligt för att ge bolaget största möjliga värdeavkastning. Acrinovas starka marknadskännedom, nätverk och bolagsstruktur med korta beslutsvägar bidrar till att vi har möjlighet att agera snabbt när rätt tillfälle uppstår. FASTIGHETSUTVECKLING I PROJEKT Vi arbetar med alla typer av fastighets utveckling. Från äldre fastigheter till nyproduktion med hög miljö- och hållbarhetsprofil enligt vår nollvision. FASTIGHETSFÖRVALTNING Fastighetsbeståndet består av 44 fastigheter i södra Sverige med tyngdpunkt i kommersiella fastigheter såsom kontor, logistik/produktion samt extern handel och service. Vi förvaltar och utvecklar de egna fastigheterna och genomför löpande värde- höjande åtgärder, allt från mindre anpassningar till mer genomgripande utvecklingsprojekt. OBJEKT MED STOR UTVECKLINGSPOTENTIAL Vakanta fastigheter med betydande renoveringsbehov som vi bedömer kan bli fullt uthyrda. Initialt har dessa fastig heter ett mindre kassa- flöde men bedöms bli lönsamma. PROJEKT / NYBYGGNATION När Acrinova bygger nytt gör vi det efter vår nollvision med utgångspunk- ten att vara långsiktig ägare. TRANSAKTIONER TRANSAKTIONER STABILA KASSAFLÖDEN Fastigheter med stabila kassaflöden och litet investeringsbehov utgör basen i Acrinovas fastighetsbestånd. DELÅRSRAPPORT JANUARI–MARS 2025 7 ===== SIDA 8 ===== VÅRA FASTIGHETER Ett fastighetsbestånd i utveckling I södra Sverige investerar vi i fastigheter med hög potential. Med god lokal kännedom och högt fastighetskunnande utvecklar vi vårt fastighetsbestånd för att skapa lång siktigt hållbara värden. Acrinovas fastighetsportfölj fortsätter att växa och har ett fastighetsvärde som idag uppgår till 1,9 miljarder kronor. Värdeskapande fastigheter Acrinovas fastighetsbestånd består i dagsläget av 44 fastigheter. Fokus är olika typer av kommersiella fastighe- ter såsom kontor, logistik/produktion samt extern handel och service, men vi har även renodlade bostadsfastigheter. Acrinovas kompetens att hantera ett blandat fastighetsbestånd innebär dels en större marknadspotential, dels en sund riskspridning. Vårt bestånd är i ständig utveckling, där vi steg för steg adderar nya fastigheter. Vi är oftast en långsiktig ägare, men kan välja att sälja fastigheter för att finansiera fastighets- förvärv som bedöms ha högre avkast- ningspotential. En diversifierad portfölj En stor del av vårt befintliga bestånd bedöms vara färdigutvecklade fastig- heter och har endast ett mindre inves- teringsbehov . Dessa fastigheter ger oss stabila kassaflöden och utgör basen i portföljen. I beståndet finns även objekt med stor utvecklingspotential – ofta är det vakanta fastigheter med betydande renoveringsbehov som vi bedömer kan bli fullt uthyrda. Initialt har dessa fastigheter ett mindre kassaflöde med bedömningen att bli lön samma genom vår utvecklande metodik. Utvecklingen sker i nära samarbete med övriga intres- senter för att skapa långsik tigt hållbara värden för både fastigheten, platsen och hyresgästen. Hållbar omställning av fastighetsbeståndet I vårt befintliga fastighetsbestånd utvär- derar vi löpande vilka förbättringsåt- gärder vi kan vidta för att göra skillnad. Det kan handla om att renovera för att få bättre energivärden, eller att byta till förnybara energikällor. Hur långt vi kan ta den håll bara omställningen beror på fastighetens konstruktion. Varje fast- ighet är unik i sin ålder och utförande vilket sätter ramarna för vad vi kan uppnå. Fastigheterna utvecklas enligt en plan där vi löpande arbetar med energieffektiviseringar för att minska klimat avtryck och förbättra driftnettot. Steg för steg utvecklar vi vårt fastighets- bestånd i en hållbar riktning. Nyproduktion och projekt Acrinova arbetar med alla typer av fast- ighetsutveckling, från modernisering av äldre fastigheter till nyproduktion med hög miljö- och hållbarhetsprofil enligt vår nollvision. Under åren har vi upp- fört ett flertal lager- och logistikanlägg- ningar, handels- bostadsfastigheter. Med långsiktiga hyresgäster och god mark- nadskännedom skapar vi avkastande fastigheter med högt ställda miljökrav . DELÅRSRAPPORT JANUARI–MARS 2025 8 ===== SIDA 9 ===== Fastighetsbeståndet i siffror FASTIGHETSBESTÅNDETS FÖRÄNDRING Tkr jan–mar 2025 jan–mar 2024 jan–dec 2024 jan–dec 2023 Verkligt värde per 1 januari 2 015 961 1 995 250 1 995 250 1 854 325 Förvärv 3 655 – 79 410 – Investeringar 22 721 3 533 46 510 148 917 Försäljningar -100 000 -151 500 -151 500 – Omklassificering – – – 9 974 Orealiserade värdeförändringar 4 215 8 157 46 291 -17 966 Verkligt värde vid periodens utgång 1 946 552 1 855 440 2 015 961 1 995 250 FASTIGHETSRELATERADE NYCKELTAL* 31 mars 2025 Fastighetsrelaterade nyckeltal – totalt fastighetsbestånd Förvaltnings- fastigheter Förädlings­ fastigheter Projekt­ fastigheter Totalt 2024 2023 Uthyrningsgrad, yta % 93,5 45,0 – 85,6 87,1 91,1 Ekonomisk uthyrningsgrad, % 95,5 61,4 – 91,7 93,3 94,0 Hyresvärde, Mkr 151,9 19,3 – 171,3 177,4 168,6 Hyresintäkt, Mkr 145,2 11,9 – 157,0 165,5 158,4 Uthyrningsbar yta 136 352 26 422 – 162 774 164 286 158 474 Ledig yta, kvm 8 873 14 534 – 23 407 21 146 14 062 Verkligt värde, Mkr 1 726,5 177,0 43,0 1 946,6 2 016,0 1 995,3 Antal fastigheter 37 5 2 44 44 40 Genomsnittlig kontraktslängd, år 4,7 3,1 – 4,6 5,1 5,3 * Bolaget presenterar en rad finansiella mått som är så kallade alternativa nyckeltal enligt ESMAs riktlinjer. För mer information om definitioner, se sidan 32. Förvaltningsfastigheter • Har stabila kassaflöden som utgör basen i fastighetsportföljen. • Är oftast ett mycket långsiktigt innehav. • Bedöms som färdigutvecklade och har endast mindre eller inget investeringsbehov. • En förvaltningsfastighet har minst 80% i ekonomisk uthyrningsgrad. En fastighet kan kvarstå som förvalt- ningsfastighet om uthyrningsgraden blir lägre under förutsättning att det beror på mer tillfälliga vakanser. Förädlingsfastigheter • Ofta vakanta fastigheter med betydande renoveringsbehov. • Har omsorgsfullt analyserats och bedöms kunna bli fullt uthyrda. • Ofta mindre eller inget kassaflöde, men förväntas efter förädling bli lönsamma förvalt ningsfastigheter. • Syftet med förädling är att öka fastighetens värde genom framför allt ökad uthyrnings- grad. Det möjliggörs genom systematisk förbättring av fastighetens estetiska och funktionella egenskaper eller genom att höja dess standard. • En förädlingsfastighet kan kategoriseras om till en projektfastighet vid projektstart om hela fastigheten inkluderas i projektet. Projektfastigheter • En projektfastighet är en fastighet som är under produktion. • Det kan också handla om obebyggd mark som planeras att bebyggas. • En projektfastighet genererar inte något kassaflöde innan projektets genomförande. • Ett projekt kan genomföras på en del av en förvaltnings- eller förädlings- fastighet. Då redovisas fastigheten enligt ursprungskategoriseringen medan projektets värde redo visas under Projekt fastigheter. DELÅRSRAPPORT JANUARI–MARS 2025 9 ===== SIDA 10 ===== TOTALT FASTIGHETSVÄRDE 1 947 Mkr 44 stycken ANTAL FASTIGHETER FASTIGHETSVÄRDE PER ORT Övrigt Landskrona Löddeköpinge Trelleborg Åstorp Malmö Lund 544 Mkr 276 Mkr 206 Mkr 114 Mkr 123 Mkr Helsingborg 248 Mkr Staffanstorp 152 Mkr 123 Mkr 161 Mkr Totalt 1 947 Mkr FASTIGHETSVÄRDET PER TYP AV FASTIGHET Projekt 43 Mkr Extern handel/ Service 547 Mkr Bostäder 135 Mkr Kontor 317 Mkr 905 Mkr Logistik/Produktion Totalt 1 947 Mkr FASTIGHETSVÄRDET PER UTVECKLINGSSTADIE Förädlings- fastigheter 177 Mkr Projekt- fastigheter 43 Mkr Förvaltnings- fastigheter 1 727 Mkr Totalt 1 947 Mkr (1 855) 95,5% EKONOMISK UTHYRNINGSGRAD, FÖRVALTNINGSFASTIGHETER (96,6) (44) Klippan Örkelljunga Burlöv Löddeköpinge Lund Trelleborg Hörby Staffanstorp Helsingborg Landskrona Malmö Åstorp Höganäs FASTIGHETSVÄRDE 0 400 000 800 000 1 200 000 1 600 000 2 000 000 Tkr Q1-25Q4-24Q3-24Q2-24Q1–24Q4-23Q3-23Q2-23Q1-23Q4-22Q3-22Q2–22 DELÅRSRAPPORT JANUARI–MARS 2025 10 ===== SIDA 11 ===== LANDSKRONA Industri och lager Området kring E6:ans södra avfart i Landskrona har utvecklats till ett bety- dande logistiknav med närhet till både nationella och internationella markna- der. För hyresgästen HT Emballage ut- vecklar Acrinova 3 145 kvm inom lager och logistik. Byggnaden utrustas med solceller och luftvärmepump för fossilfri drift. Planerat färdigställande i Q4 2025. HELSINGBORG Restaurang med avhämtning Handelsfastigheten Pukslagaren i Helsingborg utvecklas med restaurang och drive-through för hyresgästen Max Burgers. Fastigheten utrustas även med laddstolpar för elbilar. Förväntat färdig- ställande under Q3 2025. PÅGÅENDE PÅGÅENDE HELSINGBORG Modern industri fastighet Acrinova förvärvade industrifastigheten Rausgård 20 i april 2024. Förvärvet inklu- derade 11 000 kvm mark, en äldre bygg- nad på 2 800 kvm samt en möjlig bygg- rätt på upp till 2 000 kvm. Acrinova planerar att utveckla fastigheten. Projek- tet är i ett tidigt skede, vilket ger fram- tida hyres gäster stora möjligheter att påverka både utformning och innehåll. PLANERING Fastighetsutveckling med nollvision Acrinova har högt ställda miljömålsättningar. Våra nyproducerade fastigheter byggs efter vår nollvision och i enlighet med Sweden Green Building Councils nivå Miljöbyggnad Silver. Det inne- bär bland annat miljökrav på materialval och transporter redan i byggfasen och att husen så långt det är möjligt ska ha fossilfri drift och vara självförsörjande på energi – allt för att minska klimatavtrycket. Acrinova har tre pågående projekt med olika inriktning och karaktär, från industri- och logistikfastigheter till extern handel, service och kontor. DELÅRSRAPPORT JANUARI–MARS 2025 11 ===== SIDA 12 ===== HJÄRUP Nyproduktion bostäder I Hjärup fortskrider Acrinovas hittills största utvecklingsprojekt avseende fyra hela kvarter med bostäder och kommersiella lokaler i markplan. På fastigheten Hjärup 4:6 planeras det för levande miljöer med grönområden, torg, aktivitetszoner och dagvatten- stråk. Projektmålet för kvartersutveck- lingen i Hjärup omfattar cirka 30 000 kvm i byggrätter, vilka ännu ej värde- rats. Projektet kräver en ny detaljplan som ännu inte är antagen. FRAMTIDA STAFFANSTORP Historisk nyproduktion I historisk fabriksmiljö i Sockerstan i Staffanstorp har Acrinova tilldelats en markanvisning beträffande bygg- nation av ett kvarter med bostäder och kommersiell lokal på fastigheten Staffanstorp Brågarp 6:884. Projektet omfattar ca 7 000 kvm (BTA). LANDSKRONA Logistik på bästa läge Acrinova förvärvade fastigheten Konståkaren 4 i Landskrona i februari 2025. Förvärvet inkluderade 5 439 kvm mark. Det finns möjlighet att köpa till ytterligare 4 000 kvm mark från Landskrona stad vid behov. Acrinova ser stora möjlig heter att utveckla fast- igheten inom lager och logistik. Här har framtida hyresgäster stora möjligheter att påverka utformning och innehåll. FRAMTIDA FRAMTIDA * Byggrätt på befintlig fastighet. ** Ersätter förädlingsfastighet vid produktionsstart. *** Projektfastigheterna är upptagna till nedlagd produktionskostnad inkl mark i bokföringen. Finns ett framtida förväntat övervärde vid färdigställande avräknas 50% vid produktionsstart om hyresavtal finns signerat alternativt så fort hyresavtal är signerat. Övriga 50% avräknas proportionerligt under byggnationens gång. Är värdet för en försäljning i förtid av projektet vid bokslutstillfället högre än föregående beräkning har istället detta värde redovisats i bokföringen. PROJEKTSAMMANSTÄLLNING Vid färdigställandet Fastighet Typ Projektfas Färdig ställande Uthyrningsbar yta, kvm Uppskattat värde, tkr Varav redovisat verkligt värde per 31 mars*** Helsingborg Pukslagaren Västra 4* Lager/logistik Pågående Kvartal 3 2025 473 35 375 18 999 Helsingbort Rausgård 20** Lager/logistik Planering – 2 800 – 2 588 Landskrona Segelflygaren 7 Lager/logistik Pågående Kvartal 4 2025 3 154 59 000 15 067 Landskrona Konståkaren 4 Lager/logistik Framtida projekt – – – 3 555 Staffanstorp Hjärup 4:6** Bostäder Framtida projekt – 30 000 – 1 052 Staffanstop Sockerstan Bostäder Framtida projekt – 7 000 – 315 Div mindre projekt Framtida projekt – – 418 1 466 Summa 43 427 94 793 43 042 DELÅRSRAPPORT JANUARI–MARS 2025 12 ===== SIDA 13 ===== EKONOMISK UTHYRNINGSGRAD FÖRVALTNINGSFASTIGHETER 0 10 20 30 40 50 60 70 2030+20292028202720262025 Tkr % 4,0 4,5 5,0 5,5 6,0 6,5 7,0 mar 2025 dec 2024 sep 2024 jun 2024 mar 2024 dec 2023 sep 2023 jun 2023 mar 2023 År 90 92 94 96 98 100 mar 2025 dec 2024 sep 2024 jun 2024 mar 2024 dec 2023 sep 2023 jun 2023 mar 2023 GENOMSNITTLIG KONTRAKTSTIDFÖRFALLOSTRUKTUR HYRESKONTRAKT 0 10 20 30 40 50 60 70 2030+20292028202720262025 Tkr % 4,0 4,5 5,0 5,5 6,0 6,5 7,0 mar 2025 dec 2024 sep 2024 jun 2024 mar 2024 dec 2023 sep 2023 jun 2023 mar 2023 År 90 92 94 96 98 100 mar 2025 dec 2024 sep 2024 jun 2024 mar 2024 dec 2023 sep 2023 jun 2023 mar 2023 HYRESVÄRDE PER FASTIGHETSTYP Bostäder Extern handel och service 27 % 4 % Logistik/ produktion 53 % Kontor 16 % Hitachi Energy Sweden AB Flint Group Sweden AB Dollarstore AB Trelleborgs Kommun K A Lundbladh AB RFR Solutions AB SWEP International AB Lager 157 AB Nefab Trio-Emballage AB CWS Sweden AB största hyresgästerna Genomsnittlig kontraktstid Acrinovas kunder varierar i storlek från den globala koncernen till den mindre lokala aktören. Våra hyresgäster är verksamma inom en rad olika branscher med tonvikt på lager, logistik, handel och tillverkning. Genom närförvaltning och personlig service bygger Acrinova långsiktiga relationer med trygga, stabila hyresgäster vars mångfald bidrar till sund riskspridning i beståndet. ACRINOVAS KUNDER Stabila hyresgäster 10 4,6år Årsvärdet på tillsvidarekontrakt är 7 934 565 kr. 0 10 20 30 40 50 60 70 2030+20292028202720262025 Tkr % 4,0 4,5 5,0 5,5 6,0 6,5 7,0 mar 2025 dec 2024 sep 2024 jun 2024 mar 2024 dec 2023 sep 2023 jun 2023 mar 2023 År 90 92 94 96 98 100 mar 2025 dec 2024 sep 2024 jun 2024 mar 2024 dec 2023 sep 2023 jun 2023 mar 2023 DELÅRSRAPPORT JANUARI–MARS 2025 13 ===== SIDA 14 ===== Koncernen är finansierad med eget kapital och banklån. Acrinovas upplåning sker framför allt i bank med pantbrev som säkerhet. Lånen är hänförliga till krediter som upptagits vid förvärv, refinansiering av den befintliga portföljen och projekt. Per den 31 mars 2025 hade koncernen totalt räntebärande skulder om 1 017 189 tkr (969 400). Samtliga räntebärande skulder per 31 mars 2025 var lån från kredit- institut om 1 017 189 tkr (968 900). Den nettoräntebärande skulden var 915 653 tkr (900 564). Att bolaget till övervägande del finansierar sitt kapitalbehov via bank- lån och emissioner gör att Acrinova kan hålla en relativt låg räntenivå och hade per den 31 mars 2025 en snittränta på 3,14 procent (3,80) med beaktande av bolagets räntederivat. Belåningsgraden, räntebärande skulder i förhållande till redovisat fastighetsvärde, uppgick till 52,3 procent (52,2) per 31 mars 2025. Nettobelåningsgraden, räntebärande skulder efter avdrag för likvida medel i förhållande till redovisat fastighetsvärde, uppgick till 47,0 procent (48,5) och likvida medel uppgick till 101 536 tkr (68 836) per 31 mars 2025. Finanspolicy Acrinovas finanspolicy syftar till att begränsa bolagets finansiella risker som i huvudsak utgörs av finansieringsrisk-, ränte- och likviditetsrisk. Policyn fastställs av styrelsen och utvärderas årligen. Bolagets kort- siktiga och långsiktiga kapitalförsörjning ska säkerställas genom att anpassa den finansiella strategin efter bolagets verksamhet. Policyn ställer upp ett antal målsättningar som bolaget långsiktigt ska agera inom. Målsättningar i urval Mål Utfall 2025-03-31 Genomsnittlig kapitalbindning >1,5 år 3,0 år Andel kapitalförfall inom 1 år < 50% 23,5% Genomsnittlig räntebindning 1-5 år 2,1 år Andel räntejusteringar inom 1 år < 60% 51,8% Andel lån till rörlig ränta < 60% 36,6% Antal kreditgivare >1 st 8 st Kapitalbindning Acrinova eftersträvar en fördelning mellan olika långivare samt diffe- rentierade bindningstider i enlighet med fastlagd finanspolicy. Optimal kapitalbindningstid utvärderas utifrån prissättning och refinansierings- risk. Av bolagets räntebärande skulder utgör andelen med lång kapital- bindning (över tolv månader) 76,5 procent (73,2). Den genomsnittliga kapitalbindningen vid periodens utgång uppgick till 3,0 år (2,5 år). Räntebindning Strategin för räntebindningen är att ha en viss andel av låneportföljen med rörlig räntebindning och resterande del bundet på längre löptider. På så sätt kan bolaget dra nytta av de lägre rörliga räntorna samtidigt som de bundna räntorna ger skydd mot stigande räntor. I finanspolicyn finns en begränsning som innebär att genomsnittlig räntebindning inte får understiga 1 år samt att andelen räntebindningsförfall inom 1 år inte får överstiga 60 procent av räntebärande skulder. För att nå önskad räntebindning nyttjas räntederivat. Acrinova arbetar aktivt med att bevaka marknaden för optimal effekt. Den genomsnittliga räntan per 31 mars 2025 var 3,14 procent (3,80) med beaktande av bolagets räntederivat. Vid samma tidpunkt uppgick den genomsnittliga räntebindningstiden till 2,1 år (2,8 år). Acrinova bevakar noga det osäkra ränteläget som just nu råder på marknaden. Finansiella riskbegränsningar För att säkerställa en finansiell stabilitet i bolaget har Acrinova, som ett komplement till finanspolicyn, infört tre finansiella riskbegräns- ningsmått att förhålla sig till. Dessa nyckeltal är räntetäckningsgrad (rullande 12 månader), belåningsgrad och soliditet. Per 31 mars 2025 var räntetäckningsgraden 2,49 ggr (2,29), belåningsgrad 52,3 procent (52,2) och soliditet 46,0 procent (46,3). Finansiering 0 100 200 300 400 500 600 2029+2028202720262025 Räntebindning Mkr 105110 År för förfall 527 55 220 0 100 200 300 400 2029+2028202720262025 Kapitalbindning Mkr 187 102 357 141 År för förfall 230 KAPITALBINDNING RÄNTEBINDNING ACRINOVA I SIFFROR DELÅRSRAPPORT JANUARI–MARS 2025 14 ===== SIDA 15 ===== Aktien och ägarförteckning A­aktier och B­aktier Acrinova har två aktieslag, A-och B-aktier, sedan den extra bolagsstäm- man den 1 mars 2021. Varje aktie av serie A berättigar till tio röster och varje aktie av serie B berättigar till en röst. Samtliga angivelser på denna sida är omräknade i enlighet med stämmobeslutet. Aktierna är sedan den 16 december 2022 noterade på Nasdaq Stockholm, Small Cap, med beteckningen ACRI A och ACRI B. Bolagets aktier var dessför- innan noterade på Nasdaq First North Premier Growth Market sedan 9 december 2019 och innan dess noterade på Spotlight Stock Market sedan den 2 mars 2015. Totalt finns det per 2025-03-31 68 566 156 aktier, varav 23 749 575 A-aktier och 44 816 581 B-aktier. Bolagets aktiekapital är ca 22 855 tkr och varje aktie har ett kvotvärde om ca 0,333 kr. Företrädes­ och kvittningsemission Under 2025 har inga emissioner genomförts. Börsvärde och NAV Högsta stängningskursen för Bolagets A-aktie under kvartalet var 10,40 kr den 27 februari och den lägsta var 8,35 kr den 3 februari. Hög- sta stängningskursen för Bolagets B-aktie under kvartalet var 9,54 kr den 3 mars och lägsta var 8,70 kr den 10 februari och 19 februari. Sista stängningskurs den 31 mars var 9,70 kr (ACRI A) och 9,44 kr (ACRI B). Det totala börsvärdet uppgick till cirka 653 Mkr per 31 mars 2025. Aktiens långsiktiga substansvärde (NAV, kr/aktier) uppgick till 15,24 kr per aktie (14,41) och totalt till 1 045 Mkr (988). Utdelning Inför årsstämman 2025 har styrelsen lämnat två olika utdelningsför- slag. I utdelningsförslag 1 föreslår styrelsen en utdelning om totalt 0,40 kronor per aktie att delas ut vid ett tillfälle. I utdelningsförslag 2 föreslår styrelsen en utdelning till aktieägarna om totalt 1,40 kronor per aktie, fördelat på två utbetalningstillfällen. Detta förslag ersätter första förslaget i det fall årsstämman fattar beslut om att godkänna fastighetstransaktionen angående försäljning av delar av Bolagets bestånd till fastighetskoncernen Emilshus. Optionsprogram Acrinova har inga utestående optionsprogram. Aktieägarlista 2025­03­31 Namn ACRI A ACRI B Röster % Innehav % MALMÖHUS INVEST AB 5 224 067 7 566 040 21,2 18,7 SVEDULF FASTIGHETS AKTIEBOLAG 4 602 814 6 171 532 18,5 15,7 SVENSKA STADSBYGGEN I NACKA STRAND AB 3 202 040 5 713 685 13,4 13,0 OLAVIA AB 1 113 972 1 747 601 4,6 4,2 OXHÖGENS FASTIGHETER AB 613 842 1 057 455 2,6 2,4 SEB AB, LUXEMBOURG BRANCH, W8IMY 575 000 450 000 2,2 1,5 EWERLOF, MARIA 533 049 31 355 1,9 0,8 HANDELSBANKEN LIV FÖRSÄKRINGSAKTIEBOLAG 444 700 780 944 1,9 1,8 NORDEA LIVFÖRSÄKRING SVERIGE AB 444 803 740 911 1,8 1,7 ADB INVEST AKTIEBOLAG 393 063 1 051 000 1,8 2,1 ÖVRIGA (ca 2 450 ST) 6 602 225 19 506 058 30,3 38,1 TOTALT 23 749 575 44 816 581 100,0 100,0 Data per aktie jan–mar 2025 jan–mar 2024 2024 2023 2022 Förvaltningsresultat, kr/aktie* 0,20 0,17 0,73 0,58 0,42 Periodens resultat kr/aktie, före och efter utspädning ** 0,34 0,03 0,52 0,11 1,23 Eget kapital, kr/aktie 14,37 13,84 14,03 14,00 14,54 NAV, kr/aktie 15,24 14,41 15,03 14,30 14,91 Utestående aktier 68 566 156 68 566 156 68 566 156 68 566 156 64 756 926 Genomsnittligt antal aktier 68 566 156 68 566 156 68 566 156 67 658 203 64 756 926 * Bolagets redovisning av resultat från andelar i intresseföretag redovisas från och med 2024 i förvaltningsresultatet och nyckeltal har justerats. ** Periodens resultat redovisas enligt definitionen i IAS 1 och resultat per aktie redovisas enligt definitionen i IAS 33 och är inga alternativa nyckeltal enligt ESMA. Handelsplats: Nasdaq Stockholm, Small Cap Kortnamn: ACRI A respektive ACRI B Acrinova A ISIN: SE0015660014 Acrinova B ISIN: SE0015660030 6 7 8 9 10 11 12 13 ACRI-B, kronor per aktieACRI-A, kronor per aktie Apr 24 Maj 24 Jun 24 Jul 24 Aug 24 Sep 24 Dec 24 Nov 24 Okt 24 Mar 25 Feb 25 Jan 25 Kr NAV OCH STÄNGNINGSKURS T O M 2025-03-31 BÖRSUTVECKLING 2024-04-01–2025-03-31 0 5 10 15 20 31 mar 2025 20242023202220212020 Kr NAV ACRI-A ACRI-B DELÅRSRAPPORT JANUARI–MARS 2025 15 ===== SIDA 16 ===== Intjäningsförmåga I tabellen nedan presenterar Acrinova sin intjäningsförmåga på tolvmånadersbasis. Det är viktigt att notera att den aktuella intjänings- förmågan inte ska jämställas med en prognos för de kommande 12 må- naderna. Intjäningsförmågan innehåller exempelvis ingen bedömning av hyres-, vakans- eller ränteförändringar. Acrinovas resultat räkning påverkas dessutom av värdeutvecklingen i fastighetsbeståndet samt kommande fastighetsförvärv och/eller fastighetsförsäljningar. Ytterligare resultatpåverkande poster är värdeförändringar avseende derivat. Detta har ej heller beaktats i den aktuella intjäningsförmågan. Intjäningsförmågan baseras på fastighets beståndets kontrakterade hyresintäkter, bedömda fastighetskostnader under ett normalår samt kostnader för administration. Fastigheter som förvärvats under perio- den har justerats till helår. Även projektfastigheter med kontrakterade hyror har justerats till helårseffekt. Kostnader för de räntebärande skulderna har baserats på koncernens genomsnittliga räntenivå inklusive effekt av derivat instrument. Tkr 31 mars 2025 31 dec 2024 30 sep 2024 30 jun 2024 31 mar 2024 31 dec 2023 Hyresvärde 177 224 178 194 169 166 166 289 163 799 163 124 Vakanser -14 223 -11 958 -8 653 -8 675 -7 789 -10 158 Hyresintäkter 163 000 166 236 160 513 157 614 156 010 152 966 Fastighetskostnader -50 309 -50 340 -53 316 -52 424 -52 424 -52 645 Driftsöverskott 112 691 115 896 107 197 105 190 103 586 100 321 Central administration -21 772 -21 772 -20 150 -20 136 -20 136 -20 142 Finansnetto -35 270 -36 914 -37 289 -35 960 -36 567 -43 329 FÖRVALTNINGSRESULTAT 55 649 57 210 49 758 49 094 46 883 36 850 Flerårsöversikt Acrinova presenterar finansiella nyckeltal som värdefull kompletterande information till investerare vilket möjliggör bättre utvärdering av bolagets prestation. Finansiella nyckeltal jan-mar 2025 jan-mar 2024 2024 2023 2022 Hyresintäkter, Tkr 40 423 38 621 157 728 143 345 122 435 Driftsöverskott, Tkr* 27 338 26 328 110 666 92 641 80 095 Förvaltningsresultat, Tkr** 13 947 11 703 49 947 38 935 27 110 Periodens resultat efter skatt, Tkr 23 099 2 032 35 908 7 764 79 336 Fastighetsvärde, verkligt värde, Tkr 1 946 552 1 855 440 2 015 961 1 995 250 1 854 325 Balansomslutning, Tkr 2 142 064 2 050 734 2 188 494 2 163 315 2 095 704 Likvida medel, Tkr 101 536 68 836 81 149 43 058 28 311 Utestående aktier 68 566 156 68 566 156 68 566 156 68 566 156 64 756 926 Genomsnittligt antal aktier 68 566 156 68 566 156 68 566 156 67 658 203 64 756 926 Överskottsgrad, % 67,6 68,2 70,2 64,6 65,4 Avkastning på Eget Kapital, % 2,37 0,21 3,76 0,82 8,74 Soliditet, % 46,0 46,3 44,0 43,8 44,9 Belåningsgrad fastigheter, % 52,3 52,2 53,4 54,7 53,7 Räntetäckningsgrad, ggr** 2,70 2,27 2,38 2,19 2,16 Räntetäckningsgrad, ggr, rullande 12 mån** 2,49 2,29 2,38 2,19 2,16 Förvaltningsresultat, kr/aktie** 0,20 0,17 0,73 0,58 0,42 Periodens resultat kr/aktie, före och efter utspädning *** 0,34 0,03 0,52 0,11 1,23 Eget kapital, kr/aktie 14,37 13,84 14,03 14,00 14,54 NAV, kr/aktie 15,24 14,41 15,03 14,30 14,91 * Bolagets redovisning av fastighetsadministration har ändrats från och med 2024 och nyckeltal har justerats, se Redovisnings- och värderingsprinciper. ** Bolagets redovisning av resultat från andelar i intresseföretag redovisas från och med 2024 i förvaltningsresultatet och nyckeltal har justerats. *** Periodens resultat redovisas enligt definitionen i IAS 1 och resultat per aktie redovisas enligt definitionen i IAS 33 och är inga alternativa nyckeltal enligt ESMA. DELÅRSRAPPORT JANUARI–MARS 2025 16 ===== SIDA 17 ===== Övrig information Risker och osäkerhetsfaktorer Koncernens verksamhet, finansiella ställning och resultat kan påverkas av ett antal risker och osäkerhetsfaktorer. Dessa beskrivs mer utförligt i årsredovisningen 2024. Det fortsatt oroliga världsläget kan komma att påverka ekonomin negativt. Lägre tillväxt, störningar i leveranskedjor samt prisvariationer på råvarumarknaderna gör att det finns en risk att fastighetsprojekt kan bli försenade och dyrare än planerat. Det rådande ränteläget i Sverige har en betydande inverkan på fast- ighetsmarknaden. Koncernen är huvudsakligen finansierad med eget kapital och banklån samt har en majoritet av banklånen räntesäkrade. Givet samma låneskuld och samma räntebindningstider som rådde per den 31 mars 2025, skulle en ökning av räntan på Bolagets samtliga ute- stående lån, med beaktande av bolagets räntesäkringsarrangemang, med 1 procentenhet ha ökat Acrinovas räntekostnad med cirka 3,8 miljoner kronor på årsbasis. Moderbolaget påverkas indirekt av dotterbolagens verksamhet, vilket innebär att moderbolaget är utsatt för de risker och möjligheter som angivits för koncernen. Inga övriga väsentliga förändringar av riskfaktorer har noterats utifrån den redogörelse som gjordes i års- redovisningen 2024. Granskning Delårsrapporten har inte varit föremål för granskning av Bolagets revisorer. Offentliggörande Denna information är sådan information som Acrinova AB (publ) är skyldigt att offentliggöra enligt EU:s marknadsmissbruksförordning. Informationen lämnades, genom följande kontaktpersoners försorg, för offentliggörande den 5 maj 2025. Kontaktpersoner Vid frågor, vänligen kontakta: Ulf Wallén, VD 0708 30 79 90 ulf.wallen@acrinova.se Weronica Greberg, CFO 0701 66 42 10 weronica.greberg@acrinova.se Finansiell kalender Årsstämma 2025 2025-05-06 Kvartalsrapport Q2 2025 2025-08-13 Kvartalsrapport Q3 2025 2025-11-06 Bokslutskommuniké 2025 2026-02-27 DELÅRSRAPPORT JANUARI–MARS 2025 17 ===== SIDA 18 ===== Avlämnande av delårsrapport Styrelsen och verkställande direktören försäkrar att delårsrapporten ger en rättvisande översikt av koncernens och moderbolagets verksamhet, ställning och resultat samt beskriver väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som moderbolaget och de företag som ingår i koncernen står inför. Malmö den 5 maj 2025 Roger Stjernborg Eriksson Styrelsens ordförande Mats O Paulsson Styrelseledamot Peter Åman Styrelseledamot Ulf Wallén Verkställande direktör Ylwa Karlgren Styrelseledamot Claes Olsson Styrelseledamot DELÅRSRAPPORT JANUARI–MARS 2025 18 ===== SIDA 19 ===== Finansiella rapporter ===== SIDA 20 ===== Tkr 2025 jan–mar 3 mån 2024 jan–mar 3 mån 2024 jan–dec 12 mån Hyresintäkter 40 423 38 621 157 728 Övriga intäkter 742 201 1 976 INTÄKTER 41 165 38 822 159 704 Driftskostnader -9 573 -8 618 -29 409 Reparation och underhåll -1 723 -1 120 -8 434 Fastighetsskatt -864 -1 094 -4 252 Fastighetsadministration -1 667 -1 662 -6 943 Fastighetskostnader -13 827 -12 494 -49 038 DRIFTSÖVERSKOTT 27 338 26 328 110 666 Central administration -5 115 -4 991 -19 388 Resultat från andelar i intresseföretag -40 -193 -4 774 Finansiella intäkter 383 564 1 706 Finansiella kostnader -8 619 -10 005 -38 263 FÖRVALTNINGSRESULTAT 13 947 11 703 49 947 Nedskrivning finansiella tillgångar – – -1 211 Resultat från försäljning av intresseföretag – – -8 150 Värdeförändring derivat -414 5 340 -8 932 Värdeförändringar förvaltningsfastigheter 1 596 -2 982 35 548 RESULTAT FÖRE SKATT 15 129 14 061 67 201 Aktuell skatt -1 500 -1 100 -5 320 Uppskjuten skatt 9 470 -10 929 -25 973 PERIODENS RESULTAT 23 099 2 032 35 908 Hänförligt till Moderbolagets aktieägare 23 099 2 032 35 908 Resultat kr/aktie, före och efter utspädning 0,34 0,03 0,52 Koncernens resultaträkning i sammandrag Periodens resultat motsvarar periodens totalresultat och därför presenteras endast en resultaträkning utan separat rapport för övrigt totalresultat. DELÅRSRAPPORT JANUARI–MARS 2025 20 ===== SIDA 21 ===== Driftsöverskott Driftsöverskottet för kvartalet uppgick till 27 338 tkr (26 328), en för- bättring med 3,8 procent jämfört med samma period föregående år. De totala intäkterna för kvartalet uppgick till 41 165 tkr (38 822) varav hyresintäkterna uppgick till 40 423 tkr (38 621). Ökningen beror främst på förvärv samt årlig indexuppräkning av hyror. Av den totala intäkts- ökningen på 2 343 tkr för perioden står nettoeffekten av sålda och köpta fastigheter för 642 tkr. Den ekonomiska uthyrningsgraden vid utgången av perioden uppgick till 91,7 procent (95,2) för det totala beståndet, medan samma nyckel- tal gällande förvaltningsfastigheterna uppgick till 95,5 procent (96,6). Fastighetskostnader uppgick under kvartalet till -13 827 tkr (-12 494). De består i huvudsak av taxebundna kostnader, löpande drift- och underhållskostnader samt fastighetsadministration. Nettoeffekten av sålda och köpta fastigheter är 416 tkr i ökade fastighetskostnader för perioden januari–mars 2025. Förvaltningsresultat Förvaltningsresultatet för årets första kvartal uppgick till 13 947 tkr (11 703), vilket är en förbättring med 19,2 procent jämfört med mot- svarande kvartal 2024. Kvartalets kostnader för central administration uppgick till -5 115 tkr (-4 991). I de centrala administrationskostnaderna ingår bland annat kostnader för affärsutveckling, marknadsföring, börskostnader samt kost- nader för personal som inte direkt allokeras till fastighetsförvaltning. Finansnettot för kvartalet uppgick till -8 236 tkr (-9 441). I de finansiella kostnaderna ingår räntor för extern finansiering samt övriga finansiella kostnader såsom avgifter för finansiella instrument och checkkredit. Minskningen av finansiella kostnader beror framför allt på en lägre ränte nivå än motsvarande kvartal 2024. Den totala räntebärande skul- den uppgick per 31 mars 2025 till 1 017 189 tkr (969 400). Resultat före skatt Resultat före skatt för årets första kvartal uppgick till 15 129 tkr (14 061). Värdeförändringar på derivat uppgick till -414 tkr (5 340) för kvartalet. Hela värdeförändringen är orealiserad. Räntederivat värderas genom att framtida kassaflöden diskonteras till nuvärde. Värdeförändringar för förvaltningsfastigheterna uppgick till 1 596 tkr (-2 982) för kvartalet. Den totala värdeförändringen för kvartalet kan delas upp i -2 619 tkr (-11 139) i realiserade värdeförändringar och 4 215 tkr (8 157) i orealiserade värdeförändringar. De orealiserade värde förändringarna förklaras generellt av omvärdering av fastigheter där vakansgraden förändrats, hyresavtal omförhandlats eller där avkastningskravet förändrats alternativt att investeringar gjorts i fastigheten. Se vidare under avsnittet för redovisnings- och värderings- principer för tillvägagångssätt vid fastighetsvärderingar. Resultat efter skatt Kvartalets resultat efter skatt uppgick till 23 099 tkr (2 032). Skatt på kvartalets resultat uppgick till 7 970 tkr (-12 029) varav -1 500 tkr (-1 100) avser aktuell skatt och 9 470 tkr (-10 929) avser uppskjuten skatt relaterad till fastigheter, finansiella instrument och underskotts- avdrag. Kommentarer Resultat HYRESINTÄKTER PER TYP AV FASTIGHET Extern handel/ Service 10 502 Tkr Bostäder 1 845 Tkr Samhälls- fastigheter 1 045 Tkr Kontor 6 706 Tkr 20 325 Tkr Logistik/Produktion Totalt 40 423 Tkr DELÅRSRAPPORT JANUARI–MARS 2025 21 ===== SIDA 22 ===== Koncernens rapport över finansiell ställning i sammandrag TILLGÅNGAR Tkr 2025-03-31 2024-03-31 2024-12-31 ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR Goodwill 32 519 32 519 32 519 Förvaltningsfastigheter 1 946 552 1 855 440 2 015 961 Maskiner och inventarier 316 566 543 Andelar i intresseföretag 5 024 17 320 5 064 Nyttjanderättstillgångar 4 020 10 165 4 352 Derivat 18 816 34 833 19 208 Övriga långfristiga fordringar 4 437 12 083 4 537 SUMMA ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR 2 011 684 1 962 926 2 082 184 OMSÄTTNINGSTILLGÅNGAR Kundfordringar 2 234 761 1 741 Övriga fordringar 7 998 4 758 5 556 Skattefordran 2 515 1 580 – Derivat 1 096 – 1 985 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 15 002 11 873 15 878 Likvida medel 101 536 68 836 81 149 SUMMA OMSÄTTNINGSTILLGÅNGAR 130 380 87 808 106 310 SUMMA TILLGÅNGAR 2 142 064 2 050 734 2 188 494 DELÅRSRAPPORT JANUARI–MARS 2025 22 ===== SIDA 23 ===== Koncernens rapport över finansiell ställning i sammandrag SKULDER OCH EGET KAPITAL Tkr 2025-03-31 2024-03-31 2024-12-31 EGET KAPITAL OCH SKULDER Aktiekapital 22 855 22 855 22 855 Övrigt tillskjutet kapital 564 255 564 255 564 255 Balanserade vinstmedel inkl periodens resultat 398 250 361 845 375 151 EGET KAPITAL HÄNFÖRLIGT TILL MODERBOLAGETS AKTIEÄGARE 985 360 948 955 962 261 SUMMA EGET KAPITAL 985 360 948 955 962 261 LÅNGFRISTIGA SKULDER Uppskjuten skatteskuld 77 805 72 232 87 276 Räntebärande skulder till kreditinstitut 777 889 709 430 800 872 Derivat 1 405 1 640 2 272 Övriga skulder 3 359 9 409 3 962 SUMMA LÅNGFRISTIGA SKULDER 860 458 792 711 894 382 KORTFRISTIGA SKULDER Räntebärande skulder till kreditinstitut 239 300 259 470 275 566 Övriga räntebärande skulder – 500 – Leverantörsskulder 21 209 7 792 12 622 Skatteskulder – – 2 218 Övriga skulder 2 750 7 906 7 871 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 32 985 33 400 33 574 SUMMA KORTFRISTIGA SKULDER 296 246 309 069 331 851 SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 2 142 064 2 050 734 2 188 494 DELÅRSRAPPORT JANUARI–MARS 2025 23 ===== SIDA 24 ===== Kommentarer Balansräkning Fastighetsbestånd Värdet för fastigheterna uppgick till 1 946 552 tkr (1 855 440) per den 31 mars 2025. Fastighetsbeståndets värde har fastställts per 2025-03-31 och har baserats på externa värderingar gjorda av Newsec Advice AB löpande under en period av 12 månader. Dessa externa vär- deringar har kompletterats med interna värderingar för hela beståndet per 2025-03-31. Inga externa värderingar har genomförts under årets första kvartal. De interna och externa värderingarna baseras på analys av framtida kassaflöden för respektive fastighet där hänsyn tagits till gällande hyreskontraktsvillkor, marknadsläge, hyresnivåer, drifts-, underhålls och förvaltningsadministrationskostnader samt behov av investeringar. De interna värderingarna är styrande och totala värdet på dessa är 3,3% lägre än för de externa värderingarna. Slutgiltig värdebedömning fastställs av Acrinovas styrelse. För mer information om tillvägagångssätt vid värderingar se Redovisning- och värderings- principer sida 30. Under kvartalet har tomten Landskrona Konståkaren 4 förvärvats och fastigheten Trelleborg Euron 1 avyttrats. Andelar i intresseföretag Andelar i intressebolag uppgick per 31 mars till 5 024 tkr (17 320) och minskningen i andelar beror på att Acrinova AB sålde sin andel i intressebolaget Fastigheter & Service i Öresund AB under december månad 2024. Kvarvarande andelar avser intresseföretaget Fastighets AB Trävaran 12. Fordringar Övriga långfristiga fordringar uppgick till 4 437 tkr (12 083) per 31 mars 2025. Minskningen av långfristiga fordringar beror på att en fordran på intressebolaget Fastigheter & Service i Öresund AB delvis har amorterats av i samband med att Acrinova förvärvade deras fastig- het Malmö Utklippan 3 under 2024. Övriga kortfristiga fordringar per 31 mars 2025 uppgick till 7 998 tkr (4 758) och minskningen mellan åren är en effekt av ännu ej reglerade fordringar i samband med förvärv och avyttring. Likvida medel Likvida medel uppgick till 101 536 tkr (68 836) per 31 mars. Uppskjuten skatt Den uppskjutna skatteskulden uppgick per 31 mars 2025 till 77 805 tkr (72 232), varav 7 193 tkr (13 157) utgjordes av uppskjuten skatte- fordran och 84 998 (85 389) tkr av uppskjuten skatteskuld. Den upp- skjutna skatteskulden är till största delen hänförlig till orealiserade värdeförändringar på fastigheter och räntederivat och den uppskjutna skattefordran är i huvudsak hänförlig till underskottsavdrag och ränte- avdragsbegränsningar. Skulder De räntebärande skulderna i koncernen uppgick 31 mars 2025 till 1 017 189 tkr (969 400), varav 1 017 189 tkr (968 900) avsåg skulder till kreditinstitut. Ökningen av räntebärande skulder beror på upplå- ning vid förvärv och refinansiering av befintligt bestånd samtidigt som skulderna amorterats löpande. Dessutom har viss skuld lösts i samband med avyttring. Belåningsgraden uppgick till 52,3 procent (52,2) och nettobelånings- graden med hänsyn tagen till likvida medel uppgick till 47,0 procent (48,5). Se vidare under avsnittet Finansiering på sidan 14. Övriga långfristiga skulder uppgick per 31 mars till 3 359 tkr (9 409). Långfristiga leasingskulder ingår i övriga långfristiga skulder med 2 531 tkr (8 334). Leasingskulderna har minskat eftersom Acrinova under 2024 köpt ut flertalet av de tomträtter bolaget tidigare haft i Landskrona. Övriga kortfristiga skulder uppgick per 31 mars till 2 750 tkr (7 906) och minskningen beror i huvudsak på sedvanlig momsskuld. Kortfristiga leasingskulder ingår i övriga kortfristiga skulder med 1 489 tkr (1 832). Eget kapital Det egna kapitalet uppgick per 31 mars till 985 360 tkr (948 955). Skillnaden i eget kapital beror på periodens redovisade resultat samt utdelning som beslutats och betalats ut under 2024. Soliditeten per 31 mars 2025 uppgick till 46,0 procent (46,3) och avkastning på eget kapital för kvartalet 2,37 (0,21). NAV, kr/ aktie, per 31 mars var 15,24 kr/aktie (14,41). SKULDER OCH EGET KAPITAL 962 505 Tkr Fritt eget kapital Övriga skulder 61 710 Tkr Aktiekapital 22 855 Tkr Räntebärande skulder 1 017 189 Tkr Uppskjuten skatt 77 805 Tkr Totalt 2 142 Mkr DELÅRSRAPPORT JANUARI–MARS 2025 24 ===== SIDA 25 ===== EGET KAPITAL HÄNFÖRLIGT TILL MODERBOLAGETS AKTIEÄGARE Tkr Aktiekapital Övrigt till skjutet kapital Balanserade vinstmedel inkl periodens resultat Totalt eget kapital EGET KAPITAL 2024-01-01 22 855 564 255 359 813 946 923 SUMMA TOTALRESULTAT 2 032 2 032 Nyemission – Utdelning – SUMMA TRANSAKTIONER MED MODERBOLAGETS ÄGARE – – – – EGET KAPITAL 2024-03-31 22 855 564 255 361 845 948 955 SUMMA TOTALRESULTAT 33 876 33 876 Nyemission – Utdelning -20 570 -20 570 SUMMA TRANSAKTIONER MED MODERBOLAGETS ÄGARE – – -20 570 -20 570 EGET KAPITAL 2024-12-31 22 855 564 255 375 151 962 261 SUMMA TOTALRESULTAT 23 099 23 099 Nyemission – Utdelning – SUMMA TRANSAKTIONER MED MODERBOLAGETS ÄGARE – – – – EGET KAPITAL 2025-03-31 22 855 564 255 398 250 985 360 Koncernens rapport över förändringar i eget kapital DELÅRSRAPPORT JANUARI–MARS 2025 25 ===== SIDA 26 ===== Totalt kassaflöde för januari–mars 2025 var positivt och uppgick till 20 387 tkr (25 778). Från den löpande verksamheten visar koncernen ett positivt kassa- flöde vilket uppgick till 13 967 tkr (12 450) för perioden. Kassaflödet från investeringsverksamheten uppgick till 13 251 tkr (20 175) för januari–mars. Avyttring av förvaltningsfastighet via dotterbolag har påverkat kassaflödet positivt med 39 442 tkr (23 708). Investeringar i befintliga fastigheter samt nybyggnadsprojekt uppgick till -22 591 tkr (-3 533). Kassaflödet från finansieringsverksamheten uppgick till -6 831 tkr (-6 848) för perioden. Kommentarer kassaflöde Tkr 2025 jan–mar 3 mån 2024 jan–mar 3 mån 2024 jan–dec 12 mån DEN LÖPANDE VERKSAMHETEN Resultat före skatt 15 129 14 061 67 201 Betald skatt -5 468 -3 580 -3 888 Justering för poster som inte ingår i kassaflödet -767 -2 850 -12 995 SUMMA 8 894 7 631 50 318 FÖRÄNDRING I RÖRELSEKAPITAL Förändring av rörelsefordringar -1 970 3 218 5 129 Förändring av rörelseskulder 7 043 1 601 5 615 SUMMA FÖRÄNDRING I RÖRELSEKAPITAL 5 073 4 819 10 744 KASSAFLÖDE FRÅN DEN LÖPANDE VERKSAMHETEN 13 967 12 450 61 062 INVESTERINGSVERKSAMHETEN Avyttring av fastigheter* 39 442 23 708 23 058 Förvärv av fastigheter -3 600 – -61 808 Förändring övriga anläggningstillgångar -22 591 -3 533 -48 530 Förändring av övriga finansiella tillgångar – – -475 KASSAFLÖDE FRÅN INVESTERINGSVERKSAMHETEN 13 251 20 175 -87 755 FINANSIERINGSVERKSAMHETEN Nyupplåning räntebärande skulder – – 411 776 Amortering räntebärande skulder* -6 478 -6 553 -319 105 Utdelning -353 -296 -7 317 Nyemission – – -20 570 KASSAFLÖDE FRÅN FINANSIERINGSVERKSAMHETEN -6 831 -6 848 64 784 PERIODENS KASSAFLÖDE 20 387 25 778 38 091 Ingående likvida medel 81 149 43 058 43 058 UTGÅENDE LIKVIDA MEDEL 101 536 68 836 81 149 Koncernens rapport över kassaflöden i sammandrag * Bolaget nettoredovisar realisationsresultat från och med kvartal 3 2024, jämförelsetalen har räknats om. DELÅRSRAPPORT JANUARI–MARS 2025 26 ===== SIDA 27 ===== Moderbolagets resultaträkning i sammandrag Tkr 2025 jan–mar 3 mån 2024 jan–mar 3 mån 2024 jan–dec 12 mån Nettoomsättning 1 552 792 3 972 INTÄKTER 1 552 792 3 972 Övriga externa kostnader -2 714 -1 805 -7 544 Personalkostnader -1 439 -1 350 -7 013 KOSTNADER -4 153 -3 155 -14 557 RÖRELSERESULTAT -2 600 -2 363 -10 585 Resultat från andelar i intresseföretag – – -13 701 Nedskrivning av andelar i koncernföretag – – -5 800 Värdeförändring finansiell fordran – – -1 211 Värdeförändring derivat -1 011 2 511 1 879 Ränteintäkter och liknande resultatposter 4 294 6 962 26 478 Räntekostnader och liknande resultatposter -1 834 -2 998 -10 331 RESULTAT EFTER FINANSIELLA POSTER -1 151 4 112 -13 271 Bokslutsdispositioner – – 10 500 RESULTAT FÖRE SKATT -1 151 4 112 -2 771 Aktuell skatt – -383 -4 Uppskjuten skatt 208 -517 -387 PERIODENS RESULTAT -943 3 212 -3 162 Periodens resultat motsvarar periodens totalresultat och därför presenteras endast en resultaträkning utan separat rapport för övrigt totalresultat. DELÅRSRAPPORT JANUARI–MARS 2025 27 ===== SIDA 28 ===== Moderbolagets balansräkning i sammandrag TILLGÅNGAR Tkr 2025-03-31 2024-03-31 2024-12-31 ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR FINANSIELLA ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR Andelar i koncernföretag 616 233 564 972 616 879 Andelar i intresseföretag 4 581 17 807 4 581 Övriga långfristiga fordringar 4 437 10 511 4 537 Uppskjuten skattefordran 676 338 468 SUMMA FINANSIELLA ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR 625 927 593 628 626 465 SUMMA ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR 625 927 593 628 626 465 OMSÄTTNINGSTILLGÅNGAR KORTFRISTIGA FORDRINGAR Kundfordringar 7 45 15 Fordringar hos koncernföretag 165 081 199 668 174 518 Skattefordran 604 229 471 Övriga fordringar 2 381 221 1 436 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 4 322 5 382 3 931 SUMMA KORTFRISTIGA FORDRINGAR 172 395 205 545 180 371 Kassa och bank 57 574 66 365 65 107 SUMMA OMSÄTTNINGSTILLGÅNGAR 229 969 271 910 245 478 SUMMA TILLGÅNGAR 855 896 865 538 871 943 DELÅRSRAPPORT JANUARI–MARS 2025 28 ===== SIDA 29 ===== Moderbolagets balansräkning i sammandrag EGET KAPITAL OCH SKULDER Tkr 2025-03-31 2024-03-31 2024-12-31 EGET KAPITAL BUNDET EGET KAPITAL Aktiekapital 22 855 22 855 22 855 SUMMA BUNDET EGET KAPITAL 22 855 22 855 22 855 FRITT EGET KAPITAL Överkursfond 562 978 562 978 562 978 Balanserat resultat -67 238 -43 505 -64 074 Periodens resultat -943 3 212 -3 162 SUMMA FRITT EGET KAPITAL 494 797 522 685 495 742 SUMMA EGET KAPITAL 517 652 545 540 518 596 LÅNGFRISTIGA SKULDER Långfristig skuld derivat 3 283 1 640 2 273 SUMMA LÅNGFRISTIGA SKULDER 3 283 1 640 2 273 KORTFRISTIGA SKULDER Skulder till koncernföretag 331 924 315 473 349 028 Leverantörsskulder 1 548 566 301 Övriga räntebärande skulder – 500 – Övriga skulder 365 216 226 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 1 125 1 604 1 520 SUMMA KORTFRISTIGA SKULDER 334 962 318 359 351 075 SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 855 896 865 538 871 943 Moderbolagets verksamhet är att i första hand utföra koncerngemen- samma tjänster inklusive finansiella tjänster. De totala intäkterna för januari–mars 2025 uppgick till 1 552 tkr (792) och avser vidarefakturerade kostnader till helägda dotterbolag. Resultat efter skatt uppgick till -943 tkr (3 212). Periodens resultat är lägre än motsvarande period förra året och beror till största delen på orealiserad värdeförändring av derivat. Finansiella anläggningstillgångar per 31 mars uppgick till 625 927 tkr (593 628). Moderbolagets har per 31 mars 0 tkr (500) i räntebärande skulder. Kommentarer Moderbolaget DELÅRSRAPPORT JANUARI–MARS 2025 29 ===== SIDA 30 ===== Redovisnings- och värderingsprinciper Redovisnings­ och värderingsprinciper Acrinova AB (publ), org.nr. 556984–0910, är ett publikt aktiebolag som har sitt säte i Malmö, Skåne län. Huvudkontorets adress är Lilla Nygatan 7, 211 38 Malmö. Moderbolagets aktier är noterade på Nasdaq Stockholm, Small Cap sedan 16 december 2022. Acrinova är en aktiv fastighets- och förvaltningskoncern verksam i södra Sverige, med tyngdpunkt på den svenska sidan av Öresundsregionen. Acrinovas fastighetsbestånd utvecklas genom förvärv och projektutveckling/ förädling. Genom koncernens samlade kompetens optimeras varje fastighets värdeutveckling. Acrinova skall utveckla fastighetsbeståndet för att möjliggöra värdeökning för aktieägarna. Moderbolagets verksamhet består av koncernledning, förvaltning av dotterbolag, affärsutveckling, konsulttjänster inom fastighetsföreta- gande med mera. Acrinova upprättar sin koncernredovisning i enlighet med IFRS Redo- visningsstandarder, utgivna av International Accounting Standards Board (IASB) samt tolkningsuttalanden från IFRS Interpretations Committée (IFRS IC) såsom de godkänts av EU-kommissionen för tillämpning inom EU. Delårsrapporten har upprättats i enlighet med IAS 34 delårsrapportering och Årsredovisningslagen. Upplysningar enligt IAS 34 Delårsrapportering lämnas såväl i noter som på annan plats i delårsrapporten. Koncernen tillämpar samma redovisnings- och värderingsprinciper samt värderingsmetoder som i den senaste årsredovisningen. Moderbolaget upprättar sin redovisning enligt RFR 2, Redovisning för juridiska personer, samt Årsredovisningslagen och tillämpar samma redovisnings- och värderingsprinciper samt värderingsmetoder som i den senaste årsredovisningen. Segmentsrapportering Från och med kvartal 3 2023 rapporterar koncernen endast ett rörelse- segment, vilket utgör koncernen i sin helhet. Till och med kvartal 2 2023 rapporterade koncernen två rörelsesegment, Egna fastigheter och Förvaltning. Segmentet Förvaltning har minskat i omfattning under de senaste åren och följs inte upp separat av högste verkstäl- lande beslutsfattare då det anses oväsentligt i förhållande till bolagets verksamhet. Driftsöverskott Acrinova har tidigare redovisat alla administrationskostnader som central administration. För att mer harmonisera med övriga bolag inom fastighetsbranschen har Acrinova valt att från och med 1 januari 2024 redovisa den del av administrationskostnaderna som är direkt hänför- liga till förvaltningen som fastighetsadministration. Jämförelsetal har räknats om. Förvaltningsfastigheter Koncernens fastigheter innehas i syfte att generera hyresintäkter och värdestegring. Samtliga koncernens fastigheter klassificeras som förvaltningsfastigheter. Förvaltningsfastigheter redovisas till verkligt värde per balansdagen. Samtliga fastigheter är klassificerade i nivå 3 enligt IFRS, dvs att värdet baseras på en analys av varje fastighets status och hyres- och marknadssituation. Tillvägagångsätt fastighetsvärdering Koncernens princip är att värdera samtliga fastigheter löpande under en ettårsperiod genom oberoende externa auktoriserade fastighets- värderare som värderar utifrån koncernens förutsättningar. I tillägg till de externa värderingarna görs vid varje kvartalsavslut interna värderingar. De externa värderingarna tillsammans med de interna värderingarna ligger till grund för fastställt värde per delårsbokslutets balansdag. Verkligt värde fastställs genom bedömning av marknadsvärdet för varje enskilt värderingsobjekt. Som huvudmetod vid värderingen har en så kallad kassaflödesanalys använts där ett kalkylmässigt framtida driftnetto beräknas under en tioårig kalkylperiod med hänsyn tagen till nuvärdet av ett bedömt marknadsvärde vid kalkylperiodens slut. Avkastningskraven är individuella per fastighet beroende på analys av genomförda transaktioner och fastigheternas marknadsposition. Om något skulle indikera en väsentlig värdeförändring för en enskild fastighet genomförs en ny extern värdering för att fastställa ett nytt verkligt värde, oberoende av när tidigare värdering gjorts. Nyligen förvärvade fastigheter värderas till anskaffningsvärde. DELÅRSRAPPORT JANUARI–MARS 2025 30 ===== SIDA 31 ===== Övriga upplysningar Hyresintäkter Kontrakts­ förfallostruktur Antal kontrakt Kontrakts­ årsvärde Andel av värdet 2025 48 15 255 017 10% 2026 72 20 030 468 13% 2027 30 25 086 111 17% 2028 20 18 513 851 12% 2029 8 15 721 910 11% 2030+ 24 54 498 451 37% Summa 202 149 105 808 100% Tillsvidarekontrakt 82 7 934 565 Utifrån de hyresavtal som koncernen besitter, har Acrinova konstaterat att de vidaredebiterade kostnader för bland annat fastighetsskatt, el och värme är underordnad hyreskontrakten och att ersättningen ska anses utgöra hyra. Hyresintäkter utgörs därmed av den utdebiterade hyran samt de tilläggsdebiteringar i form av bland annat fastighets- skatt, el, värme och kyla som ingår i hyreskontrakten. Bolagets tillsvida- rekontrakt avser i huvudsak bostäder. Övriga intäkter utgörs av utdebiterade förvaltningsarvoden samt övriga intäkter som ej ingår i hyreskontrakten. Hyresreduktioner periodiseras linjärt över hela den aktuella kontrakts- perioden. Eventuell förlängning av hyresperioden beaktas inte vid sådan periodisering. Förvaltningsfastigheter Förvaltningsfastigheter redovisas till verkligt värde per balansdagen. Avkastningskraven är individuella per fastighet beroende på analys av genomförda transaktioner och fastigheternas marknadsposition. Ett förbättrat driftsnetto på flertalet av bolagets fastigheter har resulte- rat i ett högre marknadsvärde på fastigheterna. Även förändringar i avkastningskraven mellan åren har haft en påverkan. För mer informa- tion kring värdering, se Redovisnings- och värderingsprinciper på sidan 30 samt årsredovisning 2024. Avkastningskrav per 2025-03-31 Fastighetstyp Direktavkastnings- krav initialt, % Direktavkastnings- krav restvärde, % Extern handel/service 5,33-8,71 5,96-7,25 Bostäder 4,27-4,77 4,43-4,45 Kontor 5,56-7,92 5,38-6,95 Logistik/produktion 4,67-8,40 6,25-7,90 Avkastningskrav per 2024-12-31 Fastighetstyp Direktavkastnings- krav initialt, % Direktavkastnings- krav restvärde, % Extern handel/service 5,33-8,71 5,96-7,25 Bostäder 4,27-4,77 4,43-4,45 Samhällsfastigheter 6,03 5,90 Kontor 5,56-7,92 5,38-6,95 Logistik/produktion 4,67-8,40 6,25-7,90 Verkligt värde på finansiella instrument Acrinova tillämpar inte säkringsredovisning. Alla derivat marknadsvär- deras enligt IFRS 13 och värdeförändringen redovisas som orealiserade värdeförändringar på derivat. Värdet på derivaten per 31 mars 2025 var 18 507 tkr. Värdet per 31 december 2024 var 18 921 tkr, vilket totalt ger en orealiserad värdeförändring för januari–mars 2025 på -414 tkr (5 340). Värdena för derivaten redovisas i balansräkningen på egna rader som långfristig fordran med 18 816 tkr (34 833) och kortfristig fordran med 1 096 tkr (0) samt under långfristiga skulder med -1 405 tkr (-1 640). Löpande betalflöden som härrör till räntederivaten ingår i förvaltnings- resultatet. Aktivering av räntor Lånekostnader som är direkt hänförliga till anskaffning, uppförande eller produktion av en tillgång anses utgöra en del av anskaffningsvär- det och aktiveras under produktionstiden. Under januari–mars 2025 har det inte aktiverats några räntor (0) eftersom bolaget för närvaran- de endast har projekt i tidigt byggskede. Tomträttsavgäld I koncernens resultaträkning ingår räntekostnader hänförliga till tomt- rättsavgälder. Dessa kostnader uppgår för perioden januari–mars 2025 till 45 tkr (207). Kostnader för tomträttsavgälder har minskat eftersom Acrinova under 2024 köpt ut 5 tomträtter i Landskrona. Närståendetransaktioner Förutom sedvanlig ersättning till nyckelpersoner har även ett konsult- arvode avseende tjänster kopplade till fastighetsförvärv, finansiering och projektutveckling på 200 tkr (187) betalts ut till av styrelseord- förande ägt bolag. Under januari–mars 2025 har Acrinova sålt tjänster för 45 tkr (45) till ett intressebolag. Medarbetare Per 31 mars 2025 var antalet anställda 8 st (8) varav 5 st kvinnor (5). Avrundningar Till följd av avrundningar kan siffror presenterade i denna delårsrapport i vissa fall inte exakt summera till totalen och procenttal kan avvika från de exakta procenttalen. Jämförelsetal I denna rapport avser jämförelsetalen inom parentes för resultatposter perioden januari–mars 2024 och för balansposter 31 mars 2024. Händelser efter balansdagen Den 4 april offentliggjorde Acrinova att bolaget ingått avtal med Emilshus AB avseende avyttring av 66,3 % av bolagets totala fastig- hetsinnehav, sett till bokfört värde per 31 december 2024. Per den 31 mars 2025 utgör avyttringen 66,7 % av bolagets redovisade fastig- hetsvärde. Acrinova beräknas frånträda merparten av fastigheterna i affären senast den 1 september 2025, med undantag för tre fastig- heter med pågående projekt där frånträde sker så snart projekten färdigställts. Detta beräknas ske runt årsskiftet 2025/2026. Transaktionens underliggande fastighetsvärde uppgår till 1 400 Mkr med avdrag för latent skatt om 40 Mkr. Avyttringen avses genomföras genom överlåtelse av samtliga aktier i 33 direkt och indirekt helägda dotterbolag som är lagfarna ägare till 35 fastigheter, alternativt inskrivna tomträttsinnehavare, och vars enda tillgångar består av fast- igheterna. Fastigheterna utgörs huvudsakligen av lager och industri- lokaler och omfattar en sammanlagd total uthyrningsbar yta om cirka 124 000 kvm. Fastigheternas årliga hyresvärde beräknas uppgå till cirka 124 Mkr. Transaktionen är villkorad av ett godkännande på årsstämman den 6 maj 2025. DELÅRSRAPPORT JANUARI–MARS 2025 31 ===== SIDA 32 ===== Definitioner Bolaget presenterar en rad finansiella mått i delårsrapporten som inte definieras enligt IFRS, så kallade alternativa nyckeltal enligt ESMAs riktlinjer. Dessa nyckeltal ger värdefull kompletterande information till investerare, bolagets ledning och andra intressenter vid analys av bolagets finansiella ställning och prestation. De alternativa nyckeltalen är inte alltid jämförbara med andra företags använda mått och skall därför ses som ett komplement till mått definierade enligt IFRS. Acrinova tillämpar dessa alternativa nyckeltal konsekvent över tid. Nedan följer hur Bolagets nyckeltal definieras och beräknas. AVKASTNING PÅ EGET KAPITAL Periodens resultat i förhållande till genomsnittligt eget kapital. Nyckeltalet visar Bolagets förräntning av det egna kapitalet under perioden. BELÅNINGSGRAD FASTIGHETER Räntebärande skulder i procent av fastigheternas redovisade värde. Nyckeltalet visar hur högt/ lågt fastighetsbeståndet är belånat. BÖRSVÄRDE Det totala värdet på alla utestående aktier som finns på marknaden. Beräknat på bokslutsdagens stängningskurs. Nyckeltalet används för att belysa bolagets storlek. DRIFTSÖVERSKOTT Bolagets intäkter med avdrag för direkta fastighetskostnader, även kallat driftnetto. Drifts- överskottet är ett specifikt resultatmått som är praxis i fastighetsbranschen och används för att underlätta jämförbarheten inom branschen. EGET KAPITAL PER AKTIE, KR Eget kapital i förhållande till antal aktier vid periodens utgång. Eget kapital per aktie används för att belysa aktieägarnas andel av bolagets egna kapital per aktie. FÖRVALTNINGSRESULTAT Summan av driftsöverskott, central administration, resultat från andelar i intresseföretag samt finansnetto exklusive värdeförändringar på finansiella tillgångar. Förvaltningsresultatet är ett specifikt resultatmått som är praxis i fastighetsbranschen och används för att underlätta jämförbar- heten inom branschen. FÖRVALTNINGSRESULTAT PER AKTIE, KR Förvaltningsresultat i förhållande till genomsnittligt antal aktier. Nyckeltalet används för att belysa aktieägarnas andel av förvaltningsresultat per aktie. GENOMSNITTLIG KAPITALBINDNING Återstående tid till dess att hela den räntebärande skulden i genomsnitt har refinansierats. Nyckeltalet används för att belysa bolagets finansiella risk. GENOMSNITTLIG RÄNTEBINDNING Återstående tid till dess att hela den räntebärande skulden i genomsnitt har räntejusterats. Nyckeltalet används för att belysa bolagets finansiella risk. GENOMSNITTLIG KONTRAKTSLÄNGD, ÅR Återstående kontraktsvärde i förhållande till total årshyra. Nyckeltalet används för att belysa bolagets operationella risk. HYRESINTÄKTER Utdebiterad hyra på årsbasis, plus utdebiterade tillägg såsom värme, el, fastighetsskatt mm. HYRESVÄRDE Hyresintäkt, plus uppskattad marknadshyra för outhyrda ytor. Hyresvärde används för att belysa koncernens intäktspotential. NAV, KR/AKTIE Substansvärde. Eget kapital med återläggning av derivat och uppskjuten skatteskuld, i förhållande till antalet utestående aktier. Nyckeltalet ger ett justerat och kompletterande mått på storleken på eget kapital per aktie. NETTOBELÅNINGSGRAD FASTIGHETER Räntebärande skulder efter avdrag för likvida medel i procent av fastigheternas redovisade värde. Nyckeltalet visar hur högt/lågt fastighetsbeståndet är belånat. NETTORÄNTEBÄRANDE SKULD Räntebärande skulder efter avdrag för likvida medel. Nyckeltalet ger ett justerat och kompletterande mått på bolagets skuldnivå. RESULTAT PER AKTIE, KR* Periodens resultat i förhållande till genomsnittligt antal aktier. Nyckeltalet används för att belysa aktieägarnas andel av bolagets resultat efter skatt per aktie. RÄNTETÄCKNINGSGRAD, GGR Förvaltningsresultat med återläggning av räntenetto dividerat med räntenetto (exklusive tomt- rättsavgälder som i enlighet med IFRS 16 omklassificerats till räntekostnad). Nyckeltalet används för att belysa bolagets finansiella risk. SOLIDITET, % Eget kapital i förhållande till balansomslutning. Nyckeltalet används för att belysa bolagets finansiella stabilitet. TOTALT SUBSTANSVÄRDE Eget kapital med återläggning av derivat och uppskjuten skatteskuld. Nyckeltalet ger ett justerat och kompletterande mått på storleken på eget kapital. UTHYRNINGSGRAD, EKONOMISK % Hyresintäkt i förhållande till hyresvärdet. Nyckeltalet används för att underlätta bedömningen av hyresintäkter för vakanta ytor. UTHYRNINGSGRAD, YTA % Uthyrd yta i förhållande till uthyrningsbar yta. Nyckeltalet används för att underlätta bedömningen av hyresintäkter för vakanta ytor. ÖVERSKOTTSGRAD Driftsöverskott i procent av hyresintäkter. Nyckeltalet används för att belysa förvaltningens lönsam- het före det att central administration, finansnetto samt orealiserade värdeförändringar beaktats. *Ej ett alternativt nyckeltal. Definieras enligt IFRS. DELÅRSRAPPORT JANUARI–MARS 2025 32 ===== SIDA 33 ===== Tkr 2025 jan–mar 2024 jan–mar 2024 jan–dec 2023 jan–dec 2022 jan–dec Överskottsgrad, %* Driftsöverskott 27 338 26 328 110 666 92 641 80 095 Hyresintäkter 40 423 38 621 157 728 143 345 122 435 67,6% 68,2% 70,2% 64,6% 65,4% Avkastning på eget kapital, % Årets resultat efter skatt 23 099 2 032 35 908 7 764 79 336 Genomsnittligt eget kapital 973 811 947 939 954 592 944 109 908 140 2,37% 0,21% 3,76% 0,82% 8,74% Soliditet, % Eget kapital 985 360 948 955 962 261 946 923 941 294 Balansomslutning 2 142 064 2 050 734 2 188 494 2 163 315 2 095 704 46,0% 46,3% 44,0% 43,8% 44,9% Belåningsgrad fastigheter, % Räntebärande skulder 1 017 189 969 400 1 076 438 1 092 317 995 689 Fastighetsvärde 1 946 552 1 855 440 2 015 961 1 995 250 1 854 325 52,3% 52,2% 53,4% 54,7% 53,7% Nettobelåningsgrad fastigheter % Räntebärande skulder 1 017 189 969 400 1 076 438 1 092 317 995 689 Återläggning av likvida medel -101 536 -68 836 -81 149 -43 058 -28 311 Fastighetsvärde 1 946 552 1 855 440 2 015 961 1 995 250 1 854 325 47,0% 48,5% 49,4% 52,6% 52,2% Räntetäckningsgrad, ggr ** Förvaltningsresultat 13 947 11 703 49 947 38 935 27 110 Räntenetto -8 236 -9 441 -36 557 -33 653 -24 054 Tomträtt (omklassificeras enl IFRS) 45 207 427 829 715 Räntenetto exkl tomträtt -8 191 -9 234 -36 130 -32 824 -23 339 2,70 2,27 2,38 2,19 2,16 Räntetäckningsgrad, ggr, rullande 12 mån** Förvaltningsresultat 52 191 44 777 49 947 38 935 27 110 Räntenetto -35 352 -35 437 -36 557 -33 653 -24 054 Tomträtt (omklassificeras enl IFRS) 265 829 427 829 715 Räntenetto exkl tomträtt -35 087 -34 608 -36 130 -32 824 -23 339 2,49 2,29 2,38 2,19 2,16 Förvaltningsresultat, kr/aktie** Förvaltningsresultat 13 947 11 703 49 947 38 935 27 110 Genomsnittligt antal aktier 68 566 156 68 566 156 68 566 156 67 658 203 64 756 926 0,20 0,17 0,73 0,58 0,42 Periodens resultat, kr/aktie Årets resultat efter skatt 23 099 2 032 35 908 7 764 79 336 Genomsnittligt antal aktier 68 566 156 68 566 156 68 566 156 67 658 203 64 756 926 0,34 0,03 0,52 0,11 1,23 Eget kaital, kr/aktie Eget kapital 985 360 948 955 962 261 946 923 941 294 Genomsnittligt antal aktier 68 566 156 68 566 156 68 566 156 67 658 203 64 756 926 14,37 13,84 14,03 14,00 14,54 NAV, kr/aktie Eget kapital 985 360 948 955 962 261 946 923 941 294 Uppskjuten skatt 77 805 72 232 87 276 61 303 84 148 Derivat -18 507 -33 193 -18 922 -27 853 -59 774 Antal aktier 68 566 156 68 566 156 68 566 156 68 566 156 64 756 926 15,24 14,41 15,03 14,30 14,91 Härledning alternativa nyckeltal Nedan redovisas härledning av de finansiella nyckeltal som Acrinova presenterar i delårsrapporten för januari–mars 2025. * Bolagets redovisning av fastighetsadministration har ändrats från och med 2024 och nyckeltal har justerats, se Redovisnings- och värderingsprinciper. ** Bolagets redovisning av resultat från andelar i intresseföretag redovisas från och med 2024 i förvaltningsresultatet och nyckeltal har justerats. DELÅRSRAPPORT JANUARI–MARS 2025 33 ===== SIDA 34 ===== Fastighetsinformation Öresundsregionen är hela Nordens tillväxtmotor, full av möjligheter. Acrinova har valt Öresundsregionen till sin hemmamarknad på grund av dess potential, med många intressanta fastigheter och hyresgäster. Fastighet Yta, kvm Ledig yta Hyresvärde Outhyrt, kr Fastighetstyp Burlöv Sunnanå 11:2 2 528 0 3 877 298 0 Logistik/produktion Helsingborg Kavalleristen 11 2 444 790 5 194 594 1 029 117 Kontor Helsingborg Morganiten 2 1 704 1 801 825 0 Logistik/produktion Helsingborg Olympiaden 15 8 215 0 4 823 295 0 Logistik/produktion Helsingborg Opalen 4 3 520 3 674 519 0 Logistik/produktion Helsingborg Pukslagaren Västra 4 1 596 516 2 815 906 567 600 Extern handel och Service Helsingborg Rausgård 20 3 526 3 247 1 352 205 811 750 Logistik/produktion Höganäs Jaguaren 1 1 142 0 743 029 0 Logistik/produktion Hörby Pugerup 5 11 996 7 192 8 640 132 4 635 679 Logistik/produktion Klippan Klippan 3:379 830 0 1 322 380 0 Bostäder Kävlinge Löddeköpinge 23:14 15 037 384 21 459 505 249 600 Extern handel och Service Landskrona Björnen 13 1 479 0 1 354 499 0 Logistik/produktion Landskrona Björnen 23 2 559 0 6 992 958 0 Kontor Landskrona Björnen 3 5 312 1 168 5 148 789 628 821 Extern handel och Service Landskrona Bulten 6 2 804 0 1 587 980 0 Logistik/produktion Landskrona Förgasaren 1 6 384 0 8 206 629 0 Logistik/produktion Landskrona Förrådet 12 15 840 3 651 8 599 861 2 356 305 Logistik/produktion Landskrona Konståkaren 4 0 0 0 0 Logistik/produktion Landskrona Lamellen 1 4 927 0 3 999 099 0 Logistik/produktion Landskrona Motellet 6 1 618 0 1 562 133 0 Logistik/produktion Landskrona Mården 7 2 692 0 3 118 930 0 Logistik/produktion Landskrona Segelflygaren 7 0 0 0 0 Logistik/produktion Landskrona Stenen 9 3 545 435 3 227 867 157 564 Logistik/produktion Landskrona Vevstaken 2 3 250 0 3 052 851 0 Logistik/produktion Lund Företaget 6 550 0 2 482 588 0 Extern handel och Service Lund Markören 7 2 455 735 7 919 770 1 041 255 Extern handel och Service Malmö Batteriet 4 1 230 0 1 629 263 0 Kontor Malmö Flintkärnan 9 1 469 0 1 492 738 0 Logistik/produktion Malmö Kamaxeln 5 1 752 0 3 083 839 0 Kontor Malmö Topplocket 4 1 711 0 2 427 965 0 Kontor Malmö Utklippan 3 1 171 1 834 379 0 Logistik/produktion Staffanstorp Borggård 1:372 7 150 2 671 5 036 984 1 175 220 Extern handel och Service Staffanstorp Borggård 1:385 4 698 0 4 108 363 0 Logistik/produktion Staffanstorp Borggård 1:482 3 117 0 5 044 736 0 Logistik/produktion Staffanstorp Borggård 1:549 1 633 403 1 640 523 317 703 Logistik/produktion Staffanstorp Hjärup 4:6 3 750 1 424 2 805 085 834 000 Logistik/produktion Trelleborg Orion 7 11 557 0 7 656 600 0 Logistik/produktion Trelleborg Snickeriet 4 6 326 208 8 227 130 0 Kontor Trelleborg Trucken 2 1 013 0 1 916 953 0 Logistik/produktion Trelleborg Trucken 4 607 0 737 653 0 Logistik/produktion Trelleborg Trävaran 3 1 875 0 1 209 853 0 Logistik/produktion Trelleborg Verkstaden 10 3 936 502 2 033 391 274 327 Logistik/produktion Åstorp Hästhoven 6 3 826 81 5 918 041 144 302 Bostäder Örkelljunga Östra Språng 6:7 0 0 1 501 478 0 Extern handel och Service SUMMA 162 774 23 407 171 263 616 14 223 243 DELÅRSRAPPORT JANUARI–MARS 2025 34 ===== SIDA 35 ===== Lilla Nygatan 7, 211 38 Malmö | 010-522 06 90 | www.acrinova.se