===== SIDA 1 ===== Q2 Delårsrapport Acrinova AB (publ) JANUARI–JUNI 2024 ===== SIDA 2 ===== Acrinova på en minut Acrinova är ett kunskapsdrivet fastighetsbolag, verksamt på den svenska sidan av Öresundsregionen. Denna dynamiska tillväxtregion ger utmärkta förutsättningar för långsiktigt hållbara fastighetsinvesteringar. Vår strategiska inriktning är att äga, bygga och utveckla fastigheter med hög värdepotential. Tillväxtstrategin är enkel och tydlig: vi investerar företrädesvis i lager, industri och andra kommer si ella fastigheter samt samhällsfastigheter på attraktiva lägen som passar långsiktigt stabila hyresgäster. Vår förmåga att identifiera objekt med potential, i kombination med god marknadskännedom, är framgångsfaktorer som bidrar till en positiv värdeutveckling. Hållbarhet löper som en grön tråd genom hela Acrinovas verksamhet. Vår Nollvision säkerställer att nya fastigheter byggs för att vara själv för sörjande på energi med hjälp av förnybara energikällor. Vi arbetar också löpande för att energianpassa befintliga fastigheter för att minska deras klimat­ avtryck. Allt för att bygga långsiktigt hållbara värden. år miljoner kr omsättning, rullande 12 månader154 OMSÄTTNING 5,2 GENOMSNITTLIG KONTRAKTSTID stycken40 FASTIGHETER miljarder kr1,9 FASTIGHETSVÄRDE kvm158 000 UTHYRNINGSBAR YTA procent94,8 EKONOMISK UTHYRNINGSGRAD miljoner kr647 BÖRSVÄRDE miljoner kr985 SUBSTANSVÄRDE AFFÄRSIDÉ Acrinova ska äga, bygga, förvalta och utveckla fastigheter med hög potential för att skapa långsiktigt hållbara värden. Genom att vara långsiktiga och med gedigen kompetens bidrar vi till utvecklingen av de orter där vi är verksamma. VISION Att vara den främsta värdebyggaren. DELÅRSRAPPORT JANUARI–JUNI 2024 2 ===== SIDA 3 ===== FINANSIELLA NYCKELTAL apr–jun 2024 apr–jun 2023 jan–jun 2024 jan–jun 2023 2023 Nettoomsättning, Tkr 39 767 37 077 78 589 71 528 147 083 Hyresintäkter, Tkr 39 340 35 271 77 961 69 058 143 345 Driftsöverskott, Tkr* 26 995 23 607 53 323 42 218 92 641 Förvaltningsresultat, Tkr* 12 052 10 652 23 755 16 512 38 935 Periodens resultat efter skatt, Tkr 9 510 15 988 11 542 16 101 7 764 Fastighetsvärde, verkligt värde, Tkr 1 893 177 1 956 420 1 893 177 1 956 420 1 995 250 Balansomslutning, Tkr 2 067 895 2 181 726 2 067 895 2 181 726 2 163 315 Likvida medel, Tkr 58 154 51 086 58 154 51 086 43 058 Överskottsgrad, % 68,6 66,9 68,4 61,1 64,6 Avkastning på Eget Kapital, % 1,01 1,65 1,22 1,69 0,82 Soliditet, % 45,4 44,4 45,4 44,4 43,8 Belåningsgrad fastigheter, % 52,1 55,0 52,1 55,0 54,7 Räntetäckningsgrad, ggr * 2,34 2,42 2,30 2,10 2,19 Räntetäckningsgrad, ggr, rullande 12 mån * 2,28 2,08 2,28 2,08 2,19 Förvaltningsresultat, kr/aktie* 0,18 0,16 0,35 0,25 0,58 Periodens resultat kr/aktie, före och efter utspädning** 0,14 0,23 0,17 0,24 0,11 Eget kapital, kr/aktie 13,68 14,13 13,68 14,52 14,00 NAV, kr/aktier 14,36 14,32 14,36 14,32 14,30 JANUARI–JUNI 2024 I KORTHET 78 589 tkr 23 755 tkr 77 961 tkr 11 542 tkr 0,17 kr 53 323 tkr (71 528) (69 058) Hyresintäkterna uppgick till (42 218) (16 512) (16 101) (0,24) Nettoomsättningen uppgick till Driftsöverskottet uppgick till Periodens resultat efter skatt uppgick till Periodens resultat kr/aktie, före och efter utspädningFörvaltningsresultatet uppgick till * Bolagets redovisning av fastighetsadministration har ändrats från och med 2024 och nyckeltal har justerats, se Redovisnings- och värderingsprinciper. ** Periodens resultat redovisas enligt definitionen i IAS 1 och resultat per aktie redovisas enligt definitionen i IAS 33 och är inga alternativa nyckeltal enligt ESMA. KVARTALETS HÖJDPUNKTER Q2 • Acrinovas fastighetsportfölj förstärks genom förlängda och utökade a vtal. Under kvartalet har Acrinova anpassat 2 800 kvm till Nefab Packaging, förnyat ett 10­årigt avtal med KA Lundbladh samt välkomnat Carglass som ny hyresgäst. • I april förvärvar Acrinova den livsmedelsklassade industrifastigheten Rausgård 20 i Helsingborg. • Bolagets miljöarbete stärks med n ya riktlinjer för biologisk mångfald i nybyggnationsprojekt. DELÅRSRAPPORT JANUARI–JUNI 2024 3 ===== SIDA 4 ===== ALLA PRESS RELE ASER FINNS PÅ ACRINOVA.SE PERIODENS HÖJDPUNKTER HÄNDELSER EFTER RAPPORTPERIODENS SLUT 4 juli meddelar Acrinova att fastigheten Olympiaden 15 i Helsingborg utvecklas med nya kyllager till den befintliga hyres - gästen KA Lundbladh. Hyreskon- traktet förlängs med 10 år. 16 juli offentliggör Acrinova att bolaget tecknat ett 25-årigt avtal med MAX Burgers avseende en lokal på Pukslagaren Västra 4 i Helsingborg. Lokalen anpassas för restaurang med drive through och uteservering. Q1– Q2 4 april offentliggör Acrinova års­ redovisning och koncernredovisning för räkenskapsåret 2023. 8 april meddelar Acrinova att bola- get förvärvat industrifastigheten Rausgård 20 i södra Helsingborg. Det totala underliggande fastighets- värdet uppgick till 7 Mkr. 3 maj offentliggör Acrinova del­ årsrapport för perioden januari – mars 2024. Q2 16 maj meddelar Acrinova att bola- get hyrt ut ytterligare 900 kvm på Handelsplatsen i Löddeköpinge. Den nya hyresgästen planerar att öppna i september. 25 juni meddelar Acrinova att bolaget utvecklat nya riktlinjer kring biologisk mångfald i nybygg- nationsprojekt. 27 juni meddelar Acrinova att fastigheten Borggård 1:385 i Staffanstorp utvecklas med 2 800 kvm utvändig yta för den befintliga hyresgästen Nefab Packaging. 28 juni offentliggör Acrinova att Carglass blir nya hyresgäster på fastigheten Sunnanå 11:2 i Arlöv. Lokalen omfattar 460 kvm, till träde sker i september. 1 februari meddelar Acrinova att bostadsfastigheten Euron 2 i Trelleborg avyttrats. Det totala underliggande fastighetsvärdet uppgick till 151,5 miljoner kronor. Q1 19 februari meddelar Acrinova att projektet på Handelsplatsen i Löddeköpinge färdigställts. Bygg- naden omfattar 3 310 kvm och är fullt uthyrd. 28 februari offentliggör Acrinova bokslutskommuniké för helåret 2023. 14 mars offentliggör Acrinova att bolaget tecknat ett femårigt avtal med Automilia avseende en lokal om 850 kvm på fastigheten Borggård 1:372 i Staffanstorp. DELÅRSRAPPORT JANUARI–JUNI 2024 4 ===== SIDA 5 ===== Kvartalet i siffror Under det andra kvartalet redovisar Acrinova återigen ett ökat förvaltnings­ resultat i jämförelse med motsvarande kvartal föregående år. Ökningen är ett resultat av hela organisationens lång­ siktigt fokuserade arbete med kostnads­ minskningar, ökad uthyrning och opti­ merade flöden. Under kvartalet ökar den ekonomiska uthyrningsgraden på våra förvaltningsfastigheter till hela 97 % och våra befintliga hyresgäster fort­ sätter att vara långsiktiga och stabila. Omsättningen för kvartalet uppgick till 39,8 mkr (37,1), driftsöverskottet uppgick till 27,0 mkr (23,6) och förvaltningsresul­ tatet uppgick till 12,1 mkr (10,7). Efterlängtat förvärv I april förvärvade Acrinova den tom­ ställda och livsmedelklassade industri­ fastigheten Rausgård 20 i H elsingborg. Fastigheten har alla de kvaliteter som Acrinova letar efter vid förvärv och nu ser vi fram emot att påbörja arbetet med det vi gör bäst; att utveckla äldre, ofta tomställda fastigheter till moderna och fullt uthyrda kommersiella lokaler som möter marknadens krav och förvänt­ ningar. Projektet är i ett tidigt skede vil­ ket innebär att potentiella hyres gäster har en unik chans att vara med och påverka både utformningen och funk­ tionerna i sina framtida lokaler. Under våren har vi även köpt ut flertalet tomträtter i Landskrona. En investering som på sikt sänker bolagets kostnader och ökar vår långsiktighet som fastig­ hetsägare och utvecklare. Biologisk mångfald och energi När Acrinova bygger nytt gör vi det enligt högt ställda miljökrav och med en ambition om att de fastigheter som vi uppför inom ramen för vår projekt­ verksamhet ska vara helt självförsör­ jande på energi i drift. Som ett komple­ ment till detta har vi under våren tagit fram riktlinjer för biologisk mångfald i projekt. Genom att tidigt inkludera biologisk mångfald i planering, design och genomförande av byggprojekt kan vi bevara och främja den biologiska mångfalden, samtidigt som vi bygger framtidens samhällen. Miljöarbetet fortsätter givetvis även i våra befintliga fasligheter där vi fokuserar på energieffektiviserande åtgärder. Under kvartalet har vi beslutat att installera sol­ celler och anläggning för batterilagring på Handelsplatsen i Löddeköpinge. Fast­ ighetens soliga läge och takets konstruk­ tion ger goda förutsättningar att kunna producera upp till ca 50% av byggnadens egenförbrukning. Arbetet planerar att starta i september och färdigställas under 2025. Framåtblick Med en ökad optimism i branschen och stabiliserade priser inom byggsektorn planerar Acrinova flera spännande pro­ jekt framöver. Ränteläget och den ökade rörligheten på transaktionssidan skapar goda förutsättningar för köpare och säl­ jare att mötas. Acrinova är redo för fler förvärv och vi fortsätter att jobba hårt för att ge bästa resultat till våra kunder och ägare. Starka resultat och ökad optimism VD-KOMMENTAR Med ett förbättrat förvaltningsresultat och ökad uthyrning i våra förvaltningsfastigheter fortsätter Acrinova att visa starka resultat. Under kvartalet har vi köpt loss flertalet tomträtter i Landskrona och slutfört förvärvet av en fastighet i södra Helsingborg. Dessutom har Acrinova tagit fram nya riktlinjer för biologisk mångfald som kommer att tillämpas i kommande nyproduktioner. Ulf Wallén, VD DELÅRSRAPPORT JANUARI–JUNI 2024 5 ===== SIDA 6 ===== 0 20 40 60 80 30 juni 2024 30 juni 2023 2023202220212020 % %ggr SOLIDITET RÄNTETÄCKNINGSGRAD BELÅNINGSGRAD Långsiktigt minst 30 % Långsiktigt ej mindre än 2 ggr Rullande 12 mån Långsiktigt ej över 63 % 0 1 2 3 4 5 30 juni 2024 30 juni 2023 2023202220212020 0 20 40 60 80 30 juni 2024 30 juni 2023 2023202220212020 Acrinovas strategiska inriktning är att äga och utveckla fastigheter med värdepotential på attraktiva orter i södra Sverige. Bolaget har sedan starten haft en stabil tillväxt och konsekvent fokuserat på långsiktigt ägande, utveckling och avkastning. Vi växer med våra fastigheter! Med bibehållen finansiell stabilitet har Acrinova ambitionen att fortsätta växa genom fastighetsutveckling och förvärv . Noteringen på Nasdaq Stockholm 2022 har ökat synligheten på aktiemarkna­ den och bekräftat Acrinovas status som ett kvalitativt fastighetsbolag som uppfyller marknadens krav och förvänt­ ningar. Framåtblickande är målet att fastighetsbeståndets värde ska uppgå till cirka 4 mdkr, med hållbarhet som fortsatt ledstjärna genom en ambitiös Nollvision vid nyproduktion och en aktiv energiomställning av befintligt bestånd, inklusive investeringar i sol­ celler och system för energiuppföljning. Hur vi arbetar • Tydlig styrmodell • Stark fastighetsportfölj • Rätt person på rätt plats • Starkt lokalt nätverk • Fokus på finansiering Vår geografiska marknad • Södra Sverige och Öresundsregionen • Tillväxtorter och större tätorter i regionen • Särskilt fokus på områden med goda anslutningar till vägnät och annan infrastruktur Hur vi skapar värde • Proaktivitet och långsiktighet • Utvecklings- och förädlingspotential • Energieffektivisering och förnybart • Förvaltningseffektivitet • Fokus på uthyrning och hyresgäster Våra framgångsfaktorer • V år kompetens och lokala närvaro • V år strategiska inriktning på fastighet er med utvecklingspotential • V år Nollvision och miljöarbete FINANSIELLA RISKBEGRÄNSNINGAR För att Acrinova ska kunna bibehålla finansiell stabilitet under sin tillväxtresa beslutade styrelsen under 2021 om ett antal finansiella riskbegränsningar som bolaget ska förhålla sig till långsiktigt. Dessa nyckeltal är identifierade som extra viktiga för att bolagets tillväxtresa ska kunna ske på ett tryggt och stabilt sätt. STRATEGI Med långsiktig tillväxt i fokus DELÅRSRAPPORT JANUARI–JUNI 2024 6 ===== SIDA 7 ===== VÅRA FASTIGHETER Ett fastighetsbestånd i utveckling Förvaltningsfastigheter • Har stabila kassaflöden som utgör basen i fastighets- portföljen. • Är oftast ett m ycket långsik- tigt innehav. • Bedöms som färdigutv eck- lade och har endast mindre investeringsbehov. Förädlingsfastigheter • Ofta vakanta fastighet er med betydande renove- ringsbehov. • Har omsorgsfullt analyse- rats och bedöms kunna bli fullt uthyrda. • Initialt ofta mindre kassa- flöden, men kan efter för- ädling bli lönsamma för- valtningsfastigheter. Projektfastigheter • En projektfastighet är en typ a v fastighet som är under förändring, det kan innebära ombyggna- tioner och/eller nybyggnationer. • Det kan också handla om obeb yggd mark som planeras att bebyggas, eller byggrätter som ännu inte har nyttjats. • Syft et med dessa förändringar är att öka fastighetens värde, antingen genom att förbättra dess utseende och funktion eller genom att höja dess standard. I den dynamiska Öresundsregionen investerar vi i fastigheter med hög potential. Med god lokal kännedom och högt fastighetskunnande utvecklar vi vårt fastighetsbestånd för att skapa lång­ siktigt hållbara värden. Värdeskapande fastigheter Acrinovas fastighetsbestånd består i dagsläget av 40 fastigheter. Fokus är olika typer av kommersiella fastigheter såsom kontor, logistik/produktion samt extern handel och service, men vi har även ett fåtal renodlade bostadsfastigheter. Acrinovas kompetens att hantera ett blandat fastighetsbestånd innebär dels en större marknadspotential, dels en sund riskspridning. Vårt bestånd är i ständig tillväxt, där vi steg för steg adderar nya fastigheter. Vi är oftast en långsiktig ägare, men kan välja att sälja fastigheter för att finan­ siera fastighetsförvärv som bedöms ha högre avkastningspotential. Fastigheter med ett omfattande utveck­ lingsbehov generar endast ett litet, eller inget, kassaflöde initialt. Det kan vara äldre helt tomställda fastigheter eller renodlad tomtmark som förvärvats uti­ från en marknadsbedömning om fast­ ighetens geografiska läge och möjlighet till exploatering inom en femårsperiod. En diversifierad portfölj Acrinovas fastighetsbestånd består av en bredd av fastigheter med olika investeringsbehov . En stor del av vårt befintliga bestånd bedöms vara färdig­ utvecklade fastigheter och har endast ett mindre investeringsbehov . Dessa fastigheter ger oss stabila kassaflöden och utgör basen i portföljen. I beståndet finns även objekt med stor utvecklingspotential – ofta är det vakanta fastigheter med betydande renoveringsbehov som vi bedömer kan bli fullt uthyrda. Initialt har dessa fastigheter ett mindre kassaflöde med bedömningen att bli lönsamma genom vår utvecklande metodik. Utvecklingen sker i nära samarbete med övriga intres­ senter för att skapa långsiktigt hållbara värden för både fastigheten, platsen och hyresgästen. Hållbar omställning av fastighetsbeståndet I vårt befintliga fastighetsbestånd utvär­ derar vi löpande vilka förbättringsåt­ gärder vi kan vidta för att göra skillnad. Det kan handla om att renovera för att få bättre energivärden, eller att byta till förnybara energikällor. Hur långt vi kan ta den hållbara omställningen beror på fastighetens konstruktion. Varje fast­ ighet är unik i sin ålder och utförande vilket sätter ramarna för vad vi kan uppnå. Fastigheterna utvecklas enligt en plan där vi löpande arbetar med energi effektiviseringar för att minska klimatavtryck och förbättra driftnettot. Steg för steg utvecklar vi vårt fastighets­ bestånd i en hållbar riktning. ACRINOVA ÄR EN LÅNGSIKTIG ÄGARE OCH UTVECKLARE AV FASTIGHETER Acrinovas diversifierade fastighetsinnehav kan visualiseras genom följande indelning: DELÅRSRAPPORT JANUARI–JUNI 2024 7 ===== SIDA 8 ===== Fastighetsutveckling – en del i tillväxtstrategin Fastighetsutveckling är en grundbult i Acrinovas tillväxtstrategi. Vi arbetar med alla typer av utveckling, från mindre hyresgästanpassningar till genomgripande utvecklingsprojekt och nyproduktion. Ambitionen är att vara en självklar partner inom stads­ och fastighetsutveckling på våra utvalda delmarknader. STABILA KASSAFLÖDEN Fastigheter med stabila kassaflöden och litet investeringsbehov utgör basen i Acrinovas fastighetsbestånd. OBJEKT MED STOR UTVECKLINGSPOTENTIAL Vakanta fastigheter med betydande renoveringsbehov som vi bedömer kan bli fullt uthyrda. Initialt har dessa fastigheter ett mindre kassaflöde men bedöms bli lönsamma. PROJEKT / NYBYGGNATION När Acrinova bygger nytt gör vi det enligt vår Nollvision med utgångspunkten att vara långsiktiga ägare. DELÅRSRAPPORT JANUARI–JUNI 20248 ===== SIDA 9 ===== Fastighetsbeståndet i siffror 0 400 000 800 000 1 200 000 1 600 000 2 000 000 Q2-24Q1–24Q4-23Q3-23Q2-23Q1-23Q4-22Q3-22Q2–22Q1–22Q4-21Q3-21 FASTIGHETSVÄRDE Tkr FASTIGHETSBESTÅNDETS FÖRÄNDRING Tkr jan–jun 2024 jan–jun 2023 jan–dec 2023 jan–dec 2022 VERKLIGT VÄRDE PER 1 JANUARI 1 995 250 1 854 325 1 854 325 1 603 550 Förvärv 7 000 – – 79 000 Investeringar 27 574 113 014 148 917 250 736 Försäljningar -151 500 – – -92 000 Omklassificering – – 9 974 – Värdeförändringar 14 853 -10 919 -17 966 13 039 VERKLIGT VÄRDE VID PERIODENS UTGÅNG 1 893 177 1 956 420 1 995 250 1 854 325 FASTIGHETSRELATERADE NYCKELTAL* 30 juni 2024 Förvaltnings- fastigheter Förädlings­ fastigheter** Totalt*** 2023 2022 2021 Uthyrningsgrad, yta % 95,5 68,5 90,3 91,1 89,5 87,5 Ekonomisk uthyrningsgrad, % 97,0 76,2 94,8 94,0 92,9 92,3 Hyresvärde, Mkr 148,8 17,4 166,3 168,6 142,8 112,9 Hyresintäkt, Mkr 144,3 13,3 157,6 158,4 132,6 104,2 Uthyrningsbar yta 127 904 29 987 157 891 158 474 148 415 132 561 Ledig yta, kvm 5 809 9 445 15 254 14 062 15 634 16 557 Verkligt värde, Mkr 1 707,1 183,0 1 893,2 1 995,3 1 854,3 1 603,6 Antal fastigheter 35 5 40 40 40 41 Genomsnittlig kontraktslängd, år 5,5 2,1 5,2 5,3 5,7 5,8 * Bolaget presenterar en rad finansiella mått som är så kallade alternativa nyckeltal enligt ESMAs riktlinjer. För mer information om definitioner, se sidan 33. ** Som förädlingsfastigheter klassificeras fastigheter som anses ha en stor utvecklingspotential. Fastigheterna kräver oftast betydande renovering för att uppnå god lönsamhet. *** I totalt verkligt värde ingår även verkligt värde för projektportföljen om 3,1 Mkr. DELÅRSRAPPORT JANUARI–JUNI 2024 9 ===== SIDA 10 ===== FASTIGHETSVÄRDET PER TYP AV FASTIGHET FASTIGHETSVÄRDET PER UTVECKLINGSSTADIE FASTIGHETSVÄRDE PER ORT Förädlings- fastigheter 183 Mkr Projekt- fastigheter 3 Mkr Förvaltnings- fastigheter 1 707 Mkr TOTALT FASTIGHETSVÄRDE 1 893 Mkr 97,0% EKONOMISK UTHYRNINGSGRAD, FÖRVALTNINGSFASTIGHETER Projekt 3 Mkr Extern handel/ Service 537 Mkr Bostäder 135 Mkr Samhälls- fastigheter 100 Mkr Kontor 307 Mkr 811 Mkr Logistik/Produktion Övrigt Landskrona Löddeköpinge Trelleborg Åstorp Malmö Lund 524 Mkr 267 Mkr 294 Mkr 114 Mkr 105 Mkr Helsingborg 157 Mkr Staffanstorp 147 Mkr 123 Mkr 162 Mkr Totalt 1 893 Mkr Klippan Örkelljunga Burlöv Löddeköpinge Lund Trelleborg Hörby Staffanstorp Helsingborg Landskrona Malmö Åstorp Höganäs Totalt 1 893 Mkr Totalt 1 893 Mkr (1 956) (94,4) DELÅRSRAPPORT JANUARI–JUNI 2024 10 ===== SIDA 11 ===== * Byggrätt på befintlig fastighet. ** Ersätter förädlingsfastighet vid produktionsstart. Avvaktar detaljplansändring. *** Projektfastigheterna är upptagna till nedlagd produktionskostnad inkl mark i bokföringen. Finns ett framtida förväntat övervärde vid färdigställande avräknas 50% vid produktionsstart om hyresavtal finns signerat alternativt så fort hyresavtal är signerat. Övriga 50% avräknas proportionerligt under byggnationens gång. Är värdet för en försäljning i förtid av projektet vid bokslutstillfället högre än föregående beräkning har istället detta värde redovisats i bokföringen. PROJEKTFASTIGHETER Fastighet Typ Projektfas Färdig­ ställande Uthyrningsbar yta, kvm Uppskattat värde, tkr Varav redovisat verkligt värde per 30 juni*** Helsingborg Pukslagaren Västra 4* Lager/logistik Planering Kvartal 2 2025 473 34 000 – Landskrona Björnen 13* Lager/logistik Framtida projekt – 1 500 – – Malmö Kamaxeln 5* Lager/logistik Framtida projekt – 610 – – Staffanstorp Hjärup 4:6** Bostäder Framtida projekt – 30 000 – – Staffanstop Sockerstan Bostäder Framtida projekt – 7 000 – – Trelleborg Trucken 2* Lager/logistik Framtida projekt – 1 100 – – Div mindre projekt Framtida projekt – – 3 077 3 077 SUMMA 40 683 37 077 3 077 Fastighetsprojekt med Nollvision Acrinova har högt ställda miljömålsättningar. Våra nyproducerade fastigheter byggs efter vår Nollvision och i enlighet med Sweden Green Building Councils nivå Miljöbyggnad Silver. Det innebär bland annat miljökrav på materialval och transporter redan i byggfasen och att husen så långt det är möjligt ska ha fossilfri drift och vara självförsörjande på energi – allt för att minska klimatavtrycket. DELÅRSRAPPORT JANUARI–JUNI 2024 11 ===== SIDA 12 ===== LÖDDEKÖPINGE Handelsfastighet i Löddeköpinge Acrinova förvärvade handelsfastigheten Löddeköpinge 23:14 sommaren 2021. I förvärvet ingick en byggrätt om cirka 3 800 kvm. Sedan förvärvet har en ny byggnad om 3 310 kvm uppförts och under 2023 flyttade hyresgästerna JYSK och Thansen in. Projektet färdigställdes i februari 2024 och nu har den sista hyres- gästen, restaurangen Spicy Hot, öppnat i den nya byggnadens östra del. FÄRDIGSTÄLLT HELSINGBORG Restaurang med avhämtning Acrinova planerar en anpassning och tillbyggnad av handelsfastigheten Pukslagaren i Helsingborg för hyresgäs- ten Max Hamburgare. Lokalen utformas för restaurangverksamhet och exteriör- en anpassas med drive-through och ute- servering. Under arbetet undersöks även möjligheten till installation av sol- celler på byggnadens befintliga tak. Planerad start för projektet är under Q3 2024 med förväntat färdigställande under Q2 2025. FRAMTIDA MALMÖ Kontor och lager Med strategiskt läge intill E6:an i Malmö planerar Acrinova att uppföra en ny byggnad med inriktning på kontor och lager . Byggnaden planeras med 3 våningsplan om 610 kvm där våning 1 planeras inrymma lager och våning 2–3 kontor. Det är ett tidigt skede, vilket innebär möjligheter att påverka bygg- nadens utformning. FRAMTIDA HJÄRUP Nyproduktion av fyra kvarter I Hjärup fortskrider Acrinovas hittills största utvecklingsprojekt avseende fyra hela kvarter med bostäder och kommersiella lokaler i markplan. Det planeras för levande miljöer med grön- områden, torg, aktivitetszoner och dag- vattenstråk. Projektmålet för kvarters- utvecklingen i Hjärup omfattar cirka 30 000 kvm i byggrätter, vilka ännu ej värderats. Projektet kräver en ny detaljplan som ännu inte är antagen. FRAMTIDA HELSINGBORG Livsmedelsklassad industrifastighet Acrinova förvärvade den livsmedels- klassade industrifastigheten Rausgård 20 i april 2024. I förvärvet ingick 11 000 kvm mark samt en äldre bygg- nad om 2 800 kvm. Acrinova planerar att utveckla fastigheten och undersö- ker bland annat möjligheten att dela upp byggnaden i mindre enheter. Pro- jektet är i ett tidigt skede och framtida hyresgäster har stor möjlighet att påverka utformning och innehåll. FRAMTIDA STAFFANSTORP Historisk nyproduktion I historisk fabriksmiljö i centrala Staffanstorp har Acrinova tilldelats en markanvisning beträffande byggnation av ett kvarter med bostäder och kom- mersiell lokal i Sockerstan. Projektet omfattar ca 7 000 kvm (BTA). FRAMTIDA DELÅRSRAPPORT JANUARI–JUNI 2024 12 ===== SIDA 13 ===== TRELLEBORG Energieffektiv industrilokal På Västra verksamhetsområdet i Trelleborg har Acrinova en byggrätt om 1 100 kvm för lager, logistik och kontor. Fastigheten Trucken 2 har ett strategiskt läge för transport och pend- ling med närhet till E6:an, väg 108, färje trafik och T relleborgs stadskärna. LANDSKRONA Industrifastighet På strategiskt läge i Landskrona, med närhet till järnvägsstationen och E6:an, planerar Acrinova att uppföra en bygg- nad om 1 500 kvm lämplig för lager, industri och kontor på fastigheten Björnen 13. Byggnaden uppförs i enlig- het med Miljöbyggnad Silver och möjlig- heten till nollenergihus undersöks i samband med byggnation. FRAMTIDA FRAMTIDA FRAMTIDA DELÅRSRAPPORT JANUARI–JUNI 202413 ===== SIDA 14 ===== EKONOMISK UTHYRNINGSGRAD FÖRVALTNINGSFASTIGHETER 0 10 20 30 40 50 60 70 2029+20282027202620252024 Tkr % 4,0 4,5 5,0 5,5 6,0 6,5 7,0 jun 2024 mar 2024 dec 2023 sep 2023 jun 2023 mar 2023 dec 2022 sep 2022 jun 2022 År 90 92 94 96 98 100 jun 2024 mar 2024 dec 2023 sep 2023 jun 2023 mar 2023 dec 2022 sep 2022 jun 2022 GENOMSNITTLIG KONTRAKTSTIDFÖRFALLOSTRUKTUR HYRESKONTRAKT 0 10 20 30 40 50 60 70 2029+20282027202620252024 Tkr % 4,0 4,5 5,0 5,5 6,0 6,5 7,0 jun 2024 mar 2024 dec 2023 sep 2023 jun 2023 mar 2023 dec 2022 sep 2022 jun 2022 År 90 92 94 96 98 100 jun 2024 mar 2024 dec 2023 sep 2023 jun 2023 mar 2023 dec 2022 sep 2022 jun 2022 HYRESVÄRDE PER FASTIGHETSTYP Samhällsfastighet Bostäder Extern handel och Service 4 % 27 % 4 % Logistik/ produktion 49 %Kontor 16 % Trelleborgs Kommun Hitachi Energy Sweden AB RFR Solutions AB Flint Group Sweden AB Dollarstore AB K A Lundbladh AB CWS Sweden AB Nefab Trio-Emballage AB Lager 157 AB Åhléns Outlet AB största hyresgästerna Genomsnittlig kontraktstid Acrinovas kunder varierar i storlek från den globala koncernen till den mindre lokala aktören. Våra hyresgäster är verksamma inom en rad olika branscher med tonvikt på lager, logistik, handel och tillverkning. Genom närförvaltning och personlig service bygger Acrinova långsiktiga relationer med trygga, stabila hyresgäster vars mångfald bidrar till sund riskspridning i beståndet. ACRINOVAS KUNDER Stabila hyresgäster 10 5,2 år Årsvärdet på tillsvidarekontrakt är 7 525 554 kr. 0 10 20 30 40 50 60 70 2029+20282027202620252024 Tkr % 4,0 4,5 5,0 5,5 6,0 6,5 7,0 jun 2024 mar 2024 dec 2023 sep 2023 jun 2023 mar 2023 dec 2022 sep 2022 jun 2022 År 90 92 94 96 98 100 jun 2024 mar 2024 dec 2023 sep 2023 jun 2023 mar 2023 dec 2022 sep 2022 jun 2022 DELÅRSRAPPORT JANUARI–JUNI 2024 14 ===== SIDA 15 ===== Koncernen är finansierad med eget kapital och banklån. Acrinovas upplåning sker framför allt i bank med pantbrev som säkerhet. Lånen är hänförliga till krediter som upptagits vid förvärv, refinansiering av den befintliga portföljen och projekt. Per den 30 juni 2024 hade koncernen totalt räntebärande skulder om 986 581 tkr (1 075 834) varav samtliga var lån från kreditinstitut om 986 581 tkr (1 055 184). Utställda revers- lån har under kvartalet reglerats ner till 0 tkr (20 650). Den nettoränte- bärande skulden var 928 427 tkr (1 024 748). Att bolaget till övervägande del finansierar sitt kapitalbehov via bank- lån och emissioner gör att Acrinova kan hålla en relativt låg räntenivå och hade per den 30 juni 2024 en snittränta på 3,68 procent (3,89) med beaktande av bolagets räntederivat. Belåningsgraden, räntebärande skulder i förhållande till redovisat fastighetsvärde, uppgick till 52,1 procent (55,0) per 30 juni 2024. Netto- belåningsgraden, räntebärande skulder efter avdrag för likvida medel i förhållande till redovisat fastighetsvärde, uppgick till 49,0 procent (52,4) och likvida medel uppgick till 58 154 tkr (51 086) per 30 juni 2024. Finanspolicy Acrinovas finanspolicy syftar till att begränsa bolagets finansiella risker som i huvudsak utgörs av finansieringsrisk­ , ränte ­ och likviditetsrisk. Policyn fastställs av styrelsen och utvärderas årligen. Bolagets kort- siktiga och långsiktiga kapitalförsörjning ska säkerställas genom att anpassa den finansiella strategin efter bolagets verksamhet. Policyn ställer upp ett antal målsättningar som bolaget långsiktigt ska agera inom. MÅLSÄTTNINGAR I URVAL MÅL UTFALL 24-06-30 Genomsnittlig kapitalbindning >1,5 år 2,8 år Andel kapitalförfall inom 1 år < 50% 40,4% Genomsnittlig räntebindning 1–5 år 2,6 år Antal räntejusteringar inom 1 år < 60% 40,0% Andel lån till rörlig ränta < 60% 34,6% Antal kreditgivare >1 st 8 st Kapitalbindning Acrinova eftersträvar en fördelning mellan olika långivare samt diffe- rentierade bindningstider i enlighet med fastlagd finanspolicy. Optimal kapitalbindningstid utvärderas utifrån prissättning och refinansierings- risk. Av bolagets räntebärande skulder utgör andelen med lång kapital- bindning (över tolv månader) 59,6 procent (94,8). Den genomsnittliga kapitalbindningen vid periodens utgång uppgick till 2,8 år (3,0 år). Räntebindning Strategin för räntebindningen är att ha en viss andel av låneportföljen med rörlig räntebindning och resterande del bundet på längre löptider. På så sätt kan bolaget dra nytta av de lägre rörliga räntorna samtidigt som de bundna räntorna ger skydd mot stigande räntor. I finanspolicyn finns en begränsning som innebär att genomsnittlig räntebindning inte får understiga 1 år samt att andelen räntebindningsförfall inom 1 år inte får överstiga 60 procent av räntebärande skulder. För att nå önskad räntebindning nyttjas räntederivat. Acrinova arbetar aktivt med att bevaka marknaden för optimal effekt och utnyttjade det låga ränteläget i början av 2022 för att ytterligare öka och förlänga derivatportföljen. Detta ser Acrinova nu tydliga effekter av genom att räntenivåer kan hållas nere. Den genomsnittliga räntan per 30 juni 2024 var 3,68 procent (3,89) med beaktande av bolagets räntederivat. Vid samma tidpunkt uppgick den genomsnittliga räntebindningstiden till 2,6 år (2,8 år). Med beaktande av marknadens ränteprognoser förväntar sig Acrinova viss sänkning av räntenivåerna under året. Finansiella riskbegränsningar Acrinova har en ambitiös tillväxtplan och för att säkerställa en finan- siell stabilitet vid tillväxt har bolaget, som ett komplement till finans- policyn, infört 3 finansiella riskbegränsningsmått att förhålla sig till. Dessa nyckeltal är Räntetäckningsgrad, Belåningsgrad och Soliditet. Per 30 juni 2024 var räntetäckningsgraden 2,28 ggr (2,08), belånings- grad 52,1 procent (55,0) och soliditet 45,4 procent (44,4). Finansiering 0 100 200 300 400 500 2028+2027202620252024 Räntebindning Mkr 110 55 År för förfall 342 155 325 0 100 200 300 400 2028+2027202620252024 Kapitalbindning Mkr 335 37 213 261 År för förfall 141 KAPITALBINDNING RÄNTEBINDNING ACRINOVA I SIFFROR DELÅRSRAPPORT JANUARI–JUNI 2024 15 ===== SIDA 16 ===== Aktien och ägarförteckning A­ak tier och B ­ak tier Acrinova har två aktieslag, A-och B-aktier, sedan den extra bolagsstäm- man den 1 mars 2021. Varje aktie av serie A berättigar till tio röster och varje aktie av serie B berättigar till en röst. Samtliga angivelser på denna sida är omräknade i enlighet med stämmobeslutet. Aktierna är sedan den 16 december 2022 noterade på Nasdaq Stockholm, Small Cap, med beteckningen ACRI A och ACRI B. Bolagets aktier var dessför- innan noterade på Nasdaq First North Premier Growth Market sedan 9 december 2019 och innan dess noterade på Spotlight Stock Market sedan den 2 mars 2015. Totalt finns det per 2024­06­30 68 566 156 aktier, varav 23 749 575 A-aktier och 44 816 581 B-aktier. Bolagets aktiekapital är ca 22 855 tkr och varje aktie har ett kvotvärde om ca 0,333 kr. Företrädes­ och kvittningsemission Under 2024 har inga emissioner genomförts. Börsvärde och NAV Högsta stängningskursen för Bolagets A-aktie under kvartalet var 10,30 kr den 28 juni och den lägsta var 7,60 kr den 23 april. Högsta stängningskursen för Bolagets B-aktie under kvartalet var 10,25 kr den 23 maj och lägsta var 7,36 kr den 5 april. Sista stängningskurs den 28 juni var 10,30 kr (ACRI A) och 8,98 kr (ACRI B). Det totala börsvärdet uppgick till cirka 647 Mkr per 30 juni 2024. Aktiens långsiktiga substans­ värde (NAV, kr/aktier) uppgick till 14,36 kr per aktie (14,32) och totalt till 985 Mkr (982). Utdelning Årsstämman 2024 beslutade att en utdelning om 0,30 kr per aktie fördelat på två utbetalningstillfällen lämnas för räkenskapsåret 2023 varav en utbetalning redan genomförts i maj 2024. Det andra utbetal- ningstillfället har avstämningsdag den 21 oktober 2024. Optionsprogram Acrinova har inga utestående optionsprogram. AKTIEÄGARLISTA 2024-06-30 Namn ACRI A ACRI B Röster % Innehav % MALMÖHUS INVEST AB 5 224 067 7 566 040 21,2 18,7 SVEDULF FASTIGHETS AKTIEBOLAG 4 602 814 6 171 532 18,5 15,7 SVENSKA STADSBYGGEN I NACKA STRAND AB 3 202 040 5 713 685 13,4 13,0 OLAVIA AB 1 113 972 1 747 601 4,6 4,2 OXHÖGENS FASTIGHETER AB 613 842 1 057 455 2,6 2,4 JAH AB 625 000 698 529 2,5 1,9 SEB AB, LUXEMBOURG BRANCH, W8IMY 575 000 401 564 2,2 1,4 EWERLOF, MARIA 533 049 31 355 1,9 0,8 HANDELSBANKEN LIV FÖRSÄKRINGSAKTIEBOLAG 444 700 780 944 1,9 1,8 NORDEA LIVFÖRSÄKRING SVERIGE AB 444 803 720 911 1,8 1,7 ÖVRIGA (CA 2 400 ST) 6 370 288 19 926 965 29,6 38,4 TOTALT 23 749 575 44 816 581 100,0 100,0 DATA PER AKTIE apr–jun 2024 apr–jun 2023 jan–jun 2024 jan–jun 2023 2023 2022 Förvaltningsresultat, kr/aktie* 0,18 0,16 0,35 0,25 0,58 0,42 Periodens resultat, kr/aktie** före och efter utspädning 0,14 0,23 0,17 0,24 0,11 1,23 Eget kapital, kr/aktie 13,68 14,13 13,68 14,52 14,00 14,54 NAV, kr/aktie 14,36 14,32 14,36 14,32 14,30 14,91 Utestående aktier 68 566 156 68 566 156 68 566 156 68 566 156 68 566 156 64 756 926 Genomsnittligt antal aktier 68 566 156 68 566 156 68 566 156 66 735 200 67 658 203 64 756 926 *Bolagets redovisning av fastighetsadministration har ändrats från och med 2024 och nyckeltal har justerats, se Redovisnings- och värderingsprinciper. **Periodens resultat redovisas enligt definitionen i IAS 1 och resultat per aktie redovisas enligt definitionen i IAS 33 och är inga alternativa nyckeltal enligt ESMA. Handelsplats: Nasdaq Stockholm, Small Cap Kortnamn: ACRI A respektive ACRI B Acrinova A ISIN: SE0015660014 Acrinova B ISIN: SE0015660030 6 7 8 9 10 11 ACRI-B, kronor per aktieACRI-A, kronor per aktie Jul 23 Aug 23 Sep 23 Okt 23 Nov 23 Dec 23 Mar 24 Feb 24 Jan 24 Jun 24 Maj 24 Apr 24 Kr NAV OCH STÄNGNINGSKURS T O M 2024-06-30 BÖRSUTVECKLING 2023-07-01–2024-06-30 3 6 9 12 15 ACRI-B, kronor per aktieACRI-A, kronor per aktie Jul 23 Aug 23 Sep 23 Okt 23 Nov 23 Dec 23 Mar 24 Feb 24 Jan 24 Jun 24 Maj 24 Apr 24 0 5 10 15 20 30 juni 2024 20232022202120202019 Kr NAV ACRI-A ACRI-B Kr DELÅRSRAPPORT JANUARI–JUNI 2024 16 ===== SIDA 17 ===== Intjäningsförmåga I tabellen nedan presenterar Acrinova sin intjäningsförmåga på tolvmånadersbasis. Det är viktigt att notera att den aktuella intjänings- förmågan inte ska jämställas med en prognos för de kommande 12 må- naderna. Intjäningsförmågan innehåller exempelvis ingen bedömning av hyres-, vakans- eller ränteförändringar. Acrinovas resultat räkning påverkas dessutom av värdeutvecklingen i fastighetsbeståndet samt kommande fastighetsförvärv och/eller fastighetsförsäljningar. Ytterligare resultatpåverkande poster är värdeförändringar avseende derivat. Detta har ej heller beaktats i den aktuella intjäningsförmågan. Intjäningsförmågan baseras på fastighets beståndets k ontrakterade hyresintäkter, bedömda fastighetskostnader under ett normalår samt kostnader för administration. Fastigheter som förvärvats under perio- den har justerats till helår. Även projektfastigheter med kontrakterade hyror har justerats till helårseffekt. Kostnader för de räntebärande skulderna har baserats på koncernens genomsnittliga räntenivå inklusive effekt av derivat instrument . Tkr 30 jun 2024 31 mar 2024 31 dec 2023 30 sep 2023 30 jun 2023 31 mar 2023 31 dec 2022 Hyresvärde 166 289 163 799 163 124 164 742 165 992 164 862 159 603 Vakanser -8 675 -7 789 -10 158 -9 453 -10 909 -9 721 -10 191 Hyresintäkter 157 614 156 010 152 966 155 289 155 083 155 142 149 413 Fastighetskostnader -52 424 -52 424 -52 645 -46 640 -47 256 -48 471 -44 170 Driftsöverskott 105 190 103 586 100 321 108 649 107 827 106 671 105 243 Administration -20 136 -20 136 -20 142 -27 680 -29 132 -31 332 -28 967 Finansnetto -35 960 -36 567 -43 329 -43 339 -41 821 -38 775 -33 779 FÖRVALTNINGSRESULTAT 49 094 46 883 36 850 37 629 36 874 36 564 42 497 Flerårsöversikt Acrinova presenterar finansiella nyckeltal som värdefull kompletterande information till investerare vilket möjliggör bättre utvärdering av bolagets prestation. FINANSIELLA NYCKELTAL apr–jun 2024 apr–jun 2023 jan–jun 2024 jan–jun 2023 2023 2022 Nettoomsättning, Tkr 39 767 37 077 78 589 71 528 147 083 130 532 Hyresintäkter, Tkr 39 340 35 271 77 961 69 058 143 345 122 435 Driftsöverskott, Tkr* 26 995 23 607 53 323 42 218 92 641 80 095 Förvaltningsresultat, Tkr* 12 052 10 652 23 755 16 512 38 935 27 110 Periodens resultat efter skatt, Tkr 9 510 15 988 11 542 16 101 7 764 79 336 Fastighetsvärde, verkligt värde, Tkr 1 893 177 1 956 420 1 893 177 1 956 420 1 995 250 1 854 325 Balansomslutning, Tkr 2 067 895 2 181 726 2 067 895 2 181 726 2 163 315 2 095 704 Likvida medel, Tkr 58 154 51 086 58 154 51 086 43 058 28 311 Utestående aktier 68 566 156 68 566 156 68 566 156 68 566 156 68 566 156 64 756 926 Genomsnittligt antal aktier 68 566 156 68 566 156 68 566 156 66 735 200 67 658 203 64 756 926 Överskottsgrad, % 68,6 66,9 68,4 61,1 64,6 65,4 Avkastning på Eget Kapital, % 1,01 1,65 1,22 1,69 0,82 8,74 Soliditet, % 45,4 44,4 45,4 44,4 43,8 44,9 Belåningsgrad fastigheter, % 52,1 55,0 52,1 55,0 54,7 53,7 Räntetäckningsgrad, ggr* 2,34 2,42 2,30 2,10 2,19 2,16 Räntetäckningsgrad, ggr, rullande 12 mån* 2,28 2,08 2,28 2,08 2,19 2,16 Förvaltningsresultat, kr/aktie* 0,18 0,16 0,35 0,25 0,58 0,42 Periodens resultat kr/aktie, före och efter utspädning ** 0,14 0,23 0,17 0,24 0,11 1,23 Eget kapital, kr/aktie 13,68 14,13 13,68 14,52 14,00 14,54 NAV, kr/aktie 14,36 14,32 14,36 14,32 14,30 14,91 *Bolagets redovisning av fastighetsadministration har ändrats från och med 2024 och nyckeltal har justerats, se Redovisnings- och värderingsprinciper. ** Periodens resultat redovisas enligt definitionen i IAS 1 och resultat per aktie redovisas enligt definitionen i IAS 33 och är inga alternativa nyckeltal enligt ESMA. DELÅRSRAPPORT JANUARI–JUNI 2024 17 ===== SIDA 18 ===== Övrig information Risker och osäkerhetsfaktorer Koncernens verksamhet, finansiella ställning och resultat kan påverkas av ett antal risker och osäkerhetsfaktorer. Dessa beskrivs mer utförligt i årsredovisningen 2023. Det fortsatt oroliga världsläget kan komma att påverka ekonomin negativt. Lägre tillväxt, inflation, störningar i leveranskedjor samt prishöjningar på råvarumarknaderna gör att det finns en risk att fastighetsprojekt kan bli försenade och dyrare än planerat. Det rådande ränteläget i Sverige har en betydande inverkan på fast- ighetsmarknaden. Koncernen är huvudsakligen finansierad med eget kapital och banklån samt har en majoritet av banklånen räntesäkrade. Givet samma låneskuld och samma räntebindningstider som rådde per den 30 juni 2024, skulle en ökning av räntan på Bolagets samtliga ute- stående lån, med beaktande av bolagets räntesäkringsarrangemang, med 1 procentenhet ha ökat Acrinovas räntekostnad med cirka 3,3 miljoner kronor på årsbasis. Moderbolaget påverkas indirekt av dotterbolagens verksamhet, vilket innebär att moderbolaget är utsatt för de risker och möjligheter som angivits för koncernen. Inga övriga väsentliga förändringar av riskfaktorer har noterats utifrån den redogörelse som gjordes i års- redovisningen 2023. Granskning Delårsrapporten har inte varit föremål för granskning av bolagets revisorer. Offentliggörande Denna information är sådan information som Acrinova AB (publ) är skyldigt att offentliggöra enligt EU:s marknadsmissbruksförordning. Informationen lämnades, genom följande kontaktpersoners försorg, för offentliggörande den 13 augusti 2024. Kontaktpersoner Vid frågor, vänligen kontakta: Ulf Wallén, VD 0708 30 79 90 ulf.wallen@acrinova.se Weronica Greberg, CFO 0701 66 42 10 weronica.greberg@acrinova.se Finansiell kalender Kvartalsrapport Q3 2024 2024-11-06 Bokslutskommuniké 2024 2025-02-27 DELÅRSRAPPORT JANUARI–JUNI 2024 18 ===== SIDA 19 ===== Avlämnande av delårsrapport Styrelsen och verkställande direktören försäkrar att delårsrapporten ger en rättvisande översikt av koncernens och moderbolagets verksamhet, ställning och resultat samt beskriver väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som moderbolaget och de företag som ingår i koncernen står inför. Malmö den 12 augusti 2024 Roger Stjernborg Eriksson Styrelsens ordförande Mats O Paulsson Styrelseledamot Peter Åman Styrelseledamot Ulf Wallén Verkställande direktör Ylwa Karlgren Styrelseledamot Claes Olsson Styrelseledamot DELÅRSRAPPORT JANUARI–JUNI 2024 19 ===== SIDA 20 ===== Finansiella rapporter DELÅRSRAPPORT JANUARI–JUNI 202420 ===== SIDA 21 ===== Tkr 2024 apr–jun 3 mån 2023 apr–jun 3 mån 2024 jan–jun 6 mån 2023 jan–jun 6 mån 2023 jan–dec 12 mån Hyresintäkter 39 340 35 271 77 961 69 058 143 345 Övriga intäkter 427 1 806 628 2 470 3 738 INTÄKTER 39 767 37 077 78 589 71 528 147 083 Driftskostnader -6 655 -7 250 -15 273 -17 168 -31 491 Reparation och underhåll -3 190 -2 594 -4 310 -5 280 -8 711 Fastighetsskatt -1 154 -1 178 -2 248 -2 241 -4 558 Fastighetsadministration* -1 773 -2 448 -3 435 -4 621 -9 683 Fastighetskostnader -12 772 -13 470 -25 266 -29 310 -54 442 DRIFTSÖVERSKOTT 26 995 23 607 53 323 42 218 92 641 Central administration -5 052 -5 510 -10 043 -10 805 -20 497 Resultat från andelar i intresseföretag -756 288 -949 488 444 Finansiella intäkter 456 230 1 020 436 1 478 Finansiella kostnader -9 591 -7 963 -19 596 -15 825 -35 131 FÖRVALTNINGSRESULTAT 12 052 10 652 23 755 16 512 38 935 Nedskrivning goodwill – -7 500 – -7 500 -7 500 Värdeförändringar finansiella tillgångar – 8 000 – 8 000 8 000 Värdeförändring derivat -6 035 7 065 -695 -1 921 -31 920 Värdeförändringar förvaltningsfastigheter 6 480 -6 565 3 499 -10 919 -17 966 RESULTAT FÖRE SKATT 12 497 11 652 26 559 4 172 -10 451 Aktuell skatt -1 108 -184 -2 208 -1 510 -4 631 Uppskjuten skatt -1 879 4 520 -12 809 13 439 22 846 PERIODENS RESULTAT 9 510 15 988 11 542 16 101 7 764 Hänförligt till Moderbolagets aktieägare 9 510 15 988 11 542 16 101 7 764 Resultat kr/aktie, före och efter utspädning 0,14 0,23 0,17 0,24 0,11 Koncernens resultaträkning i sammandrag * Bolagets redovisning av fastighetsadministration har ändrats från och med 2024 och nyckeltal har justerats, se Redovisnings- och värderingsprinciper. Periodens resultat motsvarar periodens totalresultat och därför presenteras endast en resultaträkning utan separat rapport för övrigt totalresultat. DELÅRSRAPPORT JANUARI–JUNI 2024 21 ===== SIDA 22 ===== Driftsöverskott Driftsöverskottet för kvartalet uppgick till 26 995 tkr (23 607) och för hela perioden januari–juni till 53 323 tkr (42 218), en förbättring med 26 % jämfört med samma period föregående år. De totala intäkterna för kvartalet uppgick till 39 767 tkr (37 077) varav hyresintäkterna uppgick till 39 340 tkr (35 271) och för januari–juni var de totala intäkterna 78 589 tkr (71 528) varav hyresintäkter 77 961 tkr (69 058). Ökningen beror framför allt på ett större fastighetsbestånd i form av färdigställda projekt samt årlig indexuppräkning av hyror. Av den totala intäktsökningen på 7 061 tkr för hela perioden står netto- effekten av sålda och köpta fastigheter samt färdigställda projekt för 4 530 tkr. Den ekonomiska uthyrningsgraden vid utgången av kvartalet uppgick till 94,8 procent (93,2) för det totala beståndet, medan samma nyckel- tal gällande förvaltningsfastigheterna uppgick till 97,0 procent (94,4). Sammantaget visar resultatet på Acrinovas styrka att utveckla sina fastigheter med trygg och stabil utveckling av uthyrningsgraden. Fastighetskostnader uppgick under kvartalet till -12 772 tkr (-13 470) och för januari–juni till -25 266 tkr (-29 310). De består i huvudsak av taxebundna kostnader, löpande drift- och underhållskostnader samt fastighetsadministration. Nettoeffekten av sålda och köpta fastigheter samt färdigställda projekt mellan jämförbar period 2023 och 2024 är -81 tkr i ökade fastighetskostnader för januari–juni 2024. Förvaltningsresultat Förvaltningsresultatet för årets andra kvartal uppgick till 12 052 tkr (10 652) och för januari–juni till 23 755 tkr (16 512), vilket är en förbätt- ring med 44% jämfört med motsvarande period 2023. Sammantaget uppgick kvartalets kostnader för central administration till ­5 052 tkr (­5 510) och för perioden till ­10 043 tkr (­10 805). I de centrala administrationskostnaderna ingår bland annat kostnader för affärsutveckling, marknadsföring, börskostnader samt kostnader för personal som inte direkt allokeras till fastighetsförvaltning. Finansnettot för kvartalet uppgick till -9 135 tkr (-7 733) och för perioden januari­juni ­18 576 tkr (­15 389). I de finansiella kostnaderna ingår räntor för extern finansiering samt övriga finansiella kostnader såsom avgifter för finansiella instrument och checkkredit. Ökningen av finansiella kostnader beror framför allt på att ingen aktivering av räntekostnader i nyproduktionsprojekt gjorts under 2024. Den totala räntebärande skulden uppgick per 2024-06-30 till 986 581 tkr (1 075 834). Resultat före skatt Resultat före skatt för kvartalet uppgick till 12 497 tkr (11 652) och för januari–juni uppgick det till 26 559 tkr (4 172). Värdeförändringar på derivat blev -6 035 tkr (7 065) för kvartalet och för perioden -695 tkr (-1 921). Hela värdeförändringen är orealiserad. Räntederivat värderas genom att framtida kassaflöden diskonteras till nuvärde. Värdeförändringar för förvaltningsfastigheterna uppgick till 6 480 tkr (-6 565) för kvartalet och för perioden till 3 499 tkr (-10 919). Den totala värdeförändringen kan delas upp i -11 354 tkr (0) i realiserad värde- förändring och 14 853 tkr (-10 919) i orealiserad värdeförändring. De orealiserade värdeförändringarna förklaras generellt av omvärdering av fastigheter där vakansgraden förändrats, hyresavtal omförhandlats eller där avkastningskravet förändrats alternativt att investeringar gjorts i fastigheten. Se vidare under avsnittet för redovisnings- och värderingsprinciper för tillvägagångssätt vid fastighetsvärderingar. Resultat efter skatt Kvartalets resultat efter skatt uppgick till 9 510 tkr (15 988) och för januari–juni till 11 542 tkr (16 101). Skatt på kvartalets resultat uppgick till -2 987 tkr (4 336) varav -1 108 tkr (-184) avser aktuell skatt och -1 879 tkr (4 520) avser uppskjuten skatt relaterad till fastigheter, finansiella instrument och underskottsavdrag. För januari–juni uppgick den totala skatten till -15 017 tkr (11 929) varav -2 208 tkr (-1 510) avser aktuell skatt och -12 809 tkr (13 439) avser uppskjuten skatt. Kommentarer Resultat HYRESINTÄKTER PER TYP AV FASTIGHET Extern handel/ Service 20 316 Tkr Bostäder 4 048 Tkr Samhälls- fastigheter 3 084 Tkr Kontor 12 135 Tkr 38 378 Tkr Logistik/Produktion Totalt 77 961 Tkr DELÅRSRAPPORT JANUARI–JUNI 2024 22 ===== SIDA 23 ===== Koncernens rapport över finansiell ställning i sammandrag TILLGÅNGAR Tkr 2024-06-30 2023-06-30 2023–12–31 ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR Goodwill 32 519 32 519 32 519 Förvaltningsfastigheter 1 893 177 1 956 420 1 995 250 Maskiner och inventarier 426 746 612 Andelar i intresseföretag 16 564 17 557 17 514 Nyttjanderättstillgångar 2 502 9 705 9 363 Derivat 27 807 57 853 32 004 Övriga långfristiga fordringar 11 533 12 543 12 083 SUMMA ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR 1 984 528 2 087 343 2 099 344 OMSÄTTNINGSTILLGÅNGAR Kundfordringar 644 1 352 1 248 Övriga fordringar 6 543 23 798 7 834 Skattefordran 2 354 4 620 – Derivat 1 699 – – Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 13 972 13 527 11 831 Likvida medel 58 154 51 086 43 058 SUMMA OMSÄTTNINGSTILLGÅNGAR 83 366 94 383 63 971 SUMMA TILLGÅNGAR 2 067 895 2 181 726 2 163 315 DELÅRSRAPPORT JANUARI–JUNI 2024 23 ===== SIDA 24 ===== Koncernens rapport över finansiell ställning i sammandrag SKULDER och EGET KAPITAL Tkr 2024-06-30 2023-06-30 2023-12-31 EGET KAPITAL OCH SKULDER Aktiekapital 22 855 22 855 22 855 Övrigt tillskjutet kapital 564 255 564 319 564 255 Balanserade vinstmedel inkl periodens resultat 350 785 381 795 359 813 EGET KAPITAL HÄNFÖRLIGT TILL MODERBOLAGETS AKTIEÄGARE 937 895 968 969 946 923 SUMMA EGET KAPITAL 937 895 968 969 946 923 LÅNGFRISTIGA SKULDER Uppskjuten skatteskuld 74 111 70 710 61 303 Räntebärande skulder till kreditinstitut 588 101 1 020 287 907 420 Derivat 2 348 – 4 151 Övriga skulder 2 531 8 717 8 762 SUMMA LÅNGFRISTIGA SKULDER 667 091 1 099 714 981 636 KORTFRISTIGA SKULDER Räntebärande skulder till kreditinstitut 398 480 34 897 182 897 Övriga räntebärande skulder – 20 650 2 000 Leverantörsskulder 11 514 27 050 15 662 Skatteskulder – – 900 Övriga skulder 17 964 6 528 2 429 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 34 951 23 918 30 868 SUMMA KORTFRISTIGA SKULDER 462 909 113 043 234 756 SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 2 067 895 2 181 726 2 163 315 DELÅRSRAPPORT JANUARI–JUNI 2024 24 ===== SIDA 25 ===== Kommentarer Balansräkning Fastighetsbestånd Värdet för fastigheterna uppgick till 1 893 177 tkr (1 956 420) per den 30 juni 2024. Fastighetsbeståndets värde har fastställts per 2024-06-30 och har baserats på externa värderingar gjorda av Newsec Advice AB löpande under en period av 12 månader. Dessa externa värderingar har kompletterats med interna värderingar för hela beståndet per 2024-06-30. Av det totala beståndet har 41% värderats externt under kvartalet. De interna och externa värderingarna baseras på analys av framtida kassaflöden för respektive fastighet där hänsyn tagits till gällande hyreskontraktsvillkor, marknadsläge, hyresnivåer, drifts-, underhålls och förvaltningsadministrationskostnader samt behov av investeringar. Under kvartalet har fastigheten Helsingborg Rausgård 20 förvärvats. Dessutom har Acrinova köpt ut fem stycken tomträtter i Landskrona. Fordringar Övriga långfristiga fordringar uppgick till 11 533 tkr (12 543) per 30 juni 2024. Minskningen av långfristiga fordringar beror på att en fordran på intressebolag delvis har amorterats av. Övriga kortfristiga fordringar per 30 juni 2024 var 6 543 tkr (23 798) och skillnaden avser i huvudsak investeringsmoms som reglerats. Likvida medel Likvida medel uppgick till 58 154 tkr (51 086) per 30 juni. Uppskjuten skatt Den uppskjutna skatteskulden uppgick per 30 juni 2024 till 74 111 tkr, varav 11 593 tkr utgjordes av uppskjuten skattefordran och 85 704 tkr av uppskjuten skatteskuld. Per 30 juni 2023 uppgick uppskjuten skatte- skuld till 70 710 tkr, varav 8 673 tkr utgjordes av uppskjuten skatte- fordran och 79 383 tkr av uppskjuten skatteskuld. Den uppskjutna skatteskulden är till största delen hänförlig till orealiserade värdeför- ändringar på fastigheter och räntederivat, men även till underskotts- avdrag och ränteavdragsbegränsningar. Skulder De räntebärande skulderna i koncernen uppgick 30 juni 2024 till 986 581 tkr (1 075 834). Alla räntebärande skulder på 986 581 tkr (1 055 184) avser räntebärande skulder till kreditinstitut. Minskningen av räntebärande skulder beror på amorteringar samt försäljning av en fastighet. Belåningsgraden uppgick till 52,1 procent (55,0) och nettobelånings- graden med hänsyn tagen till likvida medel uppgick till 49,0 procent (52,4). Se vidare under avsnittet Finansiering på sidan 15. Per 30 juni 2024 ingick långfristiga leasingskulder i övriga långfristiga skulder med 1 348 tkr (7 838) och kortfristiga leasingskulder ingick i övriga kortfristiga skulder med 1 154 tkr (1 867). Långfristiga leasing- skulder minskar eftersom Acrinova under kvartalet köpt ut flertalet av de tomträtter bolaget tidigare haft i Landskrona. Eget kapital Det egna kapitalet uppgick per 30 juni till 937 895 tkr (968 969). Skill- naden i eget kapital beror på periodens resultat samt utdelning som beslutats och betalats ut under 2023 och 2024. Soliditeten per 30 juni uppgick till 45,4 procent (44,4) och avkastning på eget kapital för kvartalet var 1,01 procent (1,65). NAV, kr/aktie, per 30 juni var 14,36 kr/aktie (14,32). SKULDER OCH EGET KAPITAL 915 040 Tkr Fritt eget kapital Övriga skulder 69 308 Tkr Aktiekapital 22 855 Tkr Räntebärande skulder 986 581 Tkr Uppskjuten skatt 74 111 Tkr Totalt 2 068 Mkr DELÅRSRAPPORT JANUARI–JUNI 2024 25 ===== SIDA 26 ===== EGET KAPITAL HÄNFÖRLIGT TILL MODERBOLAGETS AKTIEÄGARE Tkr Aktiekapital Övrigt tillskjutet kapital Balanserade vinstmedel inkl periodens resultat Totalt eget kapital EGET KAPITAL 2023–01–01 21 586 540 233 379 475 941 294 SUMMA TOTALRESULTAT 16 101 16 101 Nyemission 1 269 24 086 25 355 Utdelning -13 713 -13 713 Justering -68 -68 SUMMA TRANSAKTIONER MED MODERBOLAGETS ÄGARE 1 269 24 086 -13 781 11 574 EGET KAPITAL 2023-06-30 22 855 564 319 381 795 968 969 SUMMA TOTALRESULTAT -8 269 -8 269 Nyemission -64 -64 Utdelning -13 713 -13 713 SUMMA TRANSAKTIONER MED MODERBOLAGETS ÄGARE – -64 -13 713 -13 777 EGET KAPITAL 2023-12-31 22 855 564 255 359 813 946 923 SUMMA TOTALRESULTAT 11 542 11 542 Nyemission – Utdelning -20 570 -20 570 SUMMA TRANSAKTIONER MED MODERBOLAGETS ÄGARE – – -20 570 -20 570 EGET KAPITAL 2024-06-30 22 855 564 255 350 785 937 895 Koncernens rapport över förändringar i eget kapital DELÅRSRAPPORT JANUARI–JUNI 2024 26 ===== SIDA 27 ===== Totalt kassaflöde för januari–juni 2024 var positivt och uppgick till 15 096 tkr (22 775). Från den löpande verksamheten visar koncernen ett positivt kassa- flöde vilket uppgick till 7 825 (35 580) för hela perioden. Kassaflödet från investeringsverksamheten uppgick till 123 301 tkr (­103 314) för januari–juni. Det stora positiva kassaflödet beror på försäljning av en fastighet. Kassaflödet från finansieringsverksamheten uppgick till ­116 030 tkr (90 510) för perioden. Skillnaden mot föregående år beror i huvudsak på lösen av ett stort lån i samband med försäljning av fastighet. Kommentarer kassaflöde Tkr 2024 apr–jun 3 mån 2023 apr–jun 3 mån 2024 jan–jun 6 mån 2023 jan–jun 6 mån 2023 jan–dec 12 mån DEN LÖPANDE VERKSAMHETEN Resultat före skatt 12 498 11 652 26 559 4 172 -10 451 Betald skatt -1 882 -1 606 -5 463 -5 209 -2 810 Justering för poster som inte ingår i kassaflödet -6 031 -1 397 -18 209 12 193 50 838 SUMMA 4 585 8 650 2 888 11 156 37 577 FÖRÄNDRING I RÖRELSEKAPITAL Förändring av rörelsefordringar -3 768 25 465 -247 32 485 50 248 Förändring av rörelseskulder 5 045 -9 713 5 185 -8 062 -16 599 SUMMA FÖRÄNDRING I RÖRELSEKAPITAL 1 277 15 752 4 937 24 423 33 649 KASSAFLÖDE FRÅN DEN LÖPANDE VERKSAMHETEN 5 862 24 401 7 825 35 580 71 226 INVESTERINGSVERKSAMHETEN Avyttring av fastigheter – – 151 500 – – Förvärv av fastigheter -7 000 – -7 000 – – Investeringar i ny­ till och ombyggnader -24 041 -44 000 -27 574 -101 586 -148 917 Förändring av övriga anläggningstillgångar 7 493 -283 6 375 -1 728 -616 KASSAFLÖDE FRÅN INVESTERINGSVERKSAMHETEN -23 548 -44 283 123 301 -103 314 -149 533 FINANSIERINGSVERKSAMHETEN Nyupplåning räntebärande skulder 24 422 35 143 24 422 95 134 129 338 Amortering räntebärande skulder -7 133 -7 445 -130 167 -16 267 -34 149 Utdelning -10 285 -13 713 -10 285 -13 713 -27 426 Nyemission – 25 355 – 25 355 25 291 KASAFLÖDE FRÅN FINANSIERINGSVERKSAMHETEN 7 004 39 340 -116 030 90 509 93 054 PERIODENS KASSAFLÖDE -10 682 19 459 15 096 22 775 14 747 Ingående likvida medel 68 836 31 627 43 058 28 311 28 311 UTGÅENDE LIKVIDA MEDEL 58 154 51 086 58 154 51 086 43 058 Koncernens rapport över kassaflöden i sammandrag DELÅRSRAPPORT JANUARI–JUNI 2024 27 ===== SIDA 28 ===== Moderbolagets resultaträkning i sammandrag Tkr 2024 jan–jun 6 mån 2023 jan–jun 6 mån 2023 jan–dec 12 mån Nettoomsättning 2 223 6 654 12 782 INTÄKTER 2 223 6 654 12 782 Övriga externa kostnader -3 900 -3 323 -6 079 Personalkostnader -4 055 -3 866 -6 479 KOSTNADER -7 955 -7 189 -12 558 RÖRELSERESULTAT -5 732 -535 224 Resultat från andelar i intresseföretag – 21 21 Resultat från andelar i koncernföretag -5 800 -6 700 -22 779 Värdeförändring finansiell fordran – 8 000 8 000 Värdeförändring derivat 1 803 – -4 151 Ränteintäkter och liknande resultatposter 14 140 9 699 24 009 Räntekostnader och liknande resultatposter -5 665 -4 422 -10 587 RESULTAT EFTER FINANSIELLA POSTER -1 254 6 063 -5 263 Bokslutsdispositioner – – -11 035 RESULTAT FÖRE SKATT -1 254 6 063 -16 298 Aktuell skatt -571 -981 – Uppskjuten skatt -371 – 855 PERIODENS RESULTAT -2 196 5 082 -15 443 Periodens resultat motsvarar periodens totalresultat och därför presenteras endast en resultaträkning utan separat rapport för övrigt totalresultat. DELÅRSRAPPORT JANUARI–JUNI 2024 28 ===== SIDA 29 ===== Moderbolagets balansräkning i sammandrag TILLGÅNGAR Tkr 2024–06–30 2023–06–30 2023–12–31 ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR FINANSIELLA ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR Andelar i koncernföretag 566 263 569 701 564 972 Andelar i intresseföretag 17 807 17 807 17 807 Övriga långfristiga fordringar 9 961 10 866 10 511 Uppskjuten skattefordran 484 – 855 SUMMA FINANSIELLA ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR 594 515 598 374 594 145 SUMMA ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR 594 515 598 374 594 145 OMSÄTTNINGSTILLGÅNGAR KORTFRISTIGA FORDRINGAR Kundfordringar 75 – 22 Fordringar hos koncernföretag 167 838 238 551 249 600 Skattefordran 177 – 475 Övriga fordringar 207 1 – Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 5 225 5 920 5 251 SUMMA KORTFRISTIGA FORDRINGAR 173 522 244 472 255 348 Kassa och bank 53 549 42 832 33 493 SUMMA OMSÄTTNINGSTILLGÅNGAR 227 071 287 304 288 841 SUMMA TILLGÅNGAR 821 586 885 678 882 987 DELÅRSRAPPORT JANUARI–JUNI 2024 29 ===== SIDA 30 ===== Moderbolagets balansräkning i sammandrag EGET KAPITAL OCH SKULDER Tkr 2024–06–30 2023–06–30 2023–12–31 EGET KAPITAL BUNDET EGET KAPITAL Aktiekapital 22 855 22 855 22 855 SUMMA BUNDET EGET KAPITAL 22 855 22 855 22 855 FRITT EGET KAPITAL Överkursfond 562 978 563 042 562 978 Balanserat resultat -64 075 -14 349 -28 061 Periodens resultat -2 196 5 082 -15 443 SUMMA FRITT EGET KAPITAL 496 707 553 776 519 473 SUMMA EGET KAPITAL 519 562 576 631 542 328 LÅNGFRISTIGA SKULDER Långfristig skuld derivat 2 348 – 4 151 SUMMA LÅNGFRISTIGA SKULDER 2 348 – 4 151 KORTFRISTIGA SKULDER Skulder till koncernföretag 287 395 285 264 332 058 Leverantörsskulder 599 437 225 Övriga räntebärande skulder – 20 650 2 000 Övriga skulder 10 540 1 625 668 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 1 143 1 071 1 557 SUMMA KORTFRISTIGA SKULDER 299 677 309 047 336 508 SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 821 586 885 678 882 987 Moderbolagets verksamhet är att i första hand utföra koncerngemen- samma tjänster inklusive finansiella tjänster. De totala intäkterna för januari–juni 2024 uppgick till 2 223 tkr (6 654) och består framför allt av internfakturering. Resultat efter skatt uppgick till -2 196 tkr (5 082). Skillnaden i resulta- tet mellan åren beror framför allt på minskad internfakturering samt att räntenettot ökar till följd av stora likvidflöden från ränte derivat . Dessutom har andelar i dotterbolag skrivit ner med -5 800 tkr (-6 700). Finansiella anläggningstillgångar per 30 juni uppgick till 594 515 tkr (598 374). Moderbolagets har per 30 juni 0 tkr (20 650) i räntebärande skulder. Kommentarer Moderbolaget DELÅRSRAPPORT JANUARI–JUNI 2024 30 ===== SIDA 31 ===== Redovisnings- och värderingsprinciper Redovisnings­ och värderingsprinciper Acrinova AB (publ), org.nr. 556984–0910, är ett publikt aktiebolag som har sitt säte i Malmö, Skåne län. Huvudkontorets adress är Lilla Nygatan 7, 211 38 Malmö. Moderbolagets aktier är noterade på Nasdaq Stockholm, Small Cap sedan 16 december 2022. Acrinova är en aktiv fastighets- och förvaltningskoncern verksam i södra Sverige, med tyngdpunkt på den svenska sidan av Öresundsregionen. Acrinovas fastighetsbestånd utvecklas genom förvärv och projektutveckling/ förädling. Genom koncernens samlade kompetens optimeras varje fastighets värdeutveckling. Acrinova skall utveckla fastighetsbeståndet för att möjliggöra värdeökning för aktieägarna. Moderbolagets verksamhet består av koncernledning, förvaltning av dotterbolag, affärsutveckling, konsulttjänster inom fastighetsföreta- gande med mera. Acrinova upprättar sin koncernredovisning enligt IFRS Accounting Standards såsom de har antagits av EU. Delårsrapporten har upprättats i enlighet med IAS 34 delårsrapportering och Årsredovisningslagen. Upplysningar enligt IAS 34 Delårsrapportering lämnas såväl i noter som på annan plats i delårsrapporten. Koncernen tillämpar samma redovisnings- och värderingsprinciper samt värderingsmetoder som i den senaste årsredovisningen. Moderbolaget upprättar sin redovisning enligt RFR 2, Redovisning för juridiska personer, samt Årsredovisningslagen och tillämpar samma redovisnings- och värderingsprinciper samt värderingsmetoder som i den senaste årsredovisningen. Segmentsrapportering Från och med kvartal 3 2023 rapporterar koncernen endast ett rörelse- segment, vilket utgör koncernen i sin helhet. Till och med kvartal 2 2023 rapport erade koncernen två rörelsesegment, Egna fastigheter och Förvaltning. Segmentet Förvaltning har minskat i omfattning under de senaste åren och följs inte upp separat av högste verkstäl- lande beslutsfattare då det anses oväsentligt i förhållande till bolagets verksamhet. Driftsöverskott Acrinova har tidigare redovisat alla administrationskostnader som central administration. För att mer harmonisera med övriga bolag inom fastighetsbranschen har Acrinova valt att från och med 1 januari 2024 redovisa den del av administrationskostnaderna som är direkt hänför- liga till förvaltningen som fastighetsadministration. Jämförelsetal har räknats om. Förvaltningsfastigheter Koncernens fastigheter innehas i syfte att generera hyresintäkter och värdestegring. Samtliga koncernens fastigheter klassificeras som förvaltningsfastigheter. Förvaltningsfastigheter redovisas till verkligt värde per balansdagen. Samtliga fastigheter är klassificerade i nivå 3 enligt IFRS, dvs att värdet baseras på en analys av varje fastighets status och hyres- och marknadssituation. Tillvägagångsätt fastighetsvärdering Koncernens princip är att värdera samtliga fastigheter löpande under en ettårsperiod genom oberoende externa auktoriserade fastighets- värderare som värderar utifrån koncernens förutsättningar. Detta har för fastighetsbeståndet gjorts under perioden augusti 2023 till juni 2024. I tillägg till de externa värderingarna görs vid varje kvartalsavslut interna värderingar. De externa värderingarna tillsammans med de interna värderingarna ligger till grund för fastställt värde per delårs- bokslutets balansdag. Verkligt värde fastställs genom bedömning av marknadsvärdet för varje enskilt värderingsobjekt. Som huvudmetod vid värderingen har en så kallad kassaflödesanalys använts där ett kalkylmässigt framtida driftnetto beräknas under en tioårig kalkylperiod med hänsyn tagen till nuvärdet av ett bedömt marknadsvärde vid kalkylperiodens slut. Avkastningskraven är individuella per fastighet beroende på analys av genomförda transaktioner och fastigheternas marknadsposition. Om något skulle indikera en väsentlig värdeförändring för en enskild fastighet genomförs en ny extern värdering för att fastställa ett nytt verkligt värde, oberoende av när tidigare värdering gjorts. Nyligen förvärvade fastigheter värderas till anskaffningsvärde. DELÅRSRAPPORT JANUARI–JUNI 2024 31 ===== SIDA 32 ===== Övriga upplysningar Hyresintäkter Kontrakts­ förfallostruktur Antal kontrakt Kontrakts­ årsvärde Andel av värdet 2024 36 15 738 563 10% 2025 70 17 953 328 12% 2026 24 23 132 404 15% 2027 26 21 604 542 15% 2028 11 11 642 475 8% 2029+ 28 60 016 768 40% SUMMA 195 150 088 080 100% Tillsvidarekontrakt 83 7 525 554 Utifrån de hyresavtal som koncernen besitter, har Acrinova konstaterat att de vidaredebiterade kostnader för bland annat fastighetsskatt, el och värme är underordnad hyreskontrakten och att ersättningen ska anses utgöra hyra. Hyresintäkter utgörs därmed av den utdebiterade hyran samt de tilläggsdebiteringar i form av bland annat fastighets- skatt, el, värme och kyla som ingår i hyreskontrakten. Övriga intäkter utgörs av utdebiterade förvaltningsarvoden samt övriga intäkter som ej ingår i hyreskontrakten. Tidigare redovisades utdebiterade tilläggsdebiteringar som service- intäkter, jämförelsetalen för år 2022 har räknats om. Hyresreduktioner periodiseras linjärt över hela den aktuella kontrakts- perioden. Eventuell förlängning av hyresperioden beaktas inte vid sådan periodisering. Förvaltningsfastigheter Förvaltningsfastigheter redovisas till verkligt värde per balansdagen. Avkastningskraven är individuella per fastighet beroende på analys av genomförda transaktioner och fastigheternas marknadsposition. För mer information kring värdering, se Redovisnings- och värderings- principer på sidan 31 samt årsredovisning 2023. Avkastningskrav per 2024­06­30 Fastighetstyp Direktavkastnings- krav initialt, % Direktavkastnings- krav restvärde, % Extern handel/Service 5,15–6,90 5,96–6,85 Bostäder 4,08–4,25 4,01–4,25 Samhällsfastigheter 6,02 6,00 Kontor 3,64–6,99 5,38–6,96 Logistik/Produktion 4,77–8,20 6,25–7,60 Verkligt värde på finansiella instrument Acrinova tillämpar inte säkringsredovisning. Alla derivat marknadsvär- deras enligt IFRS 13 och värdeförändringen redovisas som orealiserade värdeförändringar på derivat. Värdet på derivaten per 30 juni 2024 var 27 158 tkr (57 853). Värdet per 31 december 2023 var 27 853 tkr, vilket totalt ger en orealiserad värdeförändring för januari–juni 2024 på -695 tkr (-1 921). Värdena för derivaten redovisas i balansräkningen på egna rader som långfristig fordran med 27 807 tkr (57 853) och kortfristig fordran med 1 699 tkr (0) samt under långfristiga skulder med ­2 348 (0). Löpande betalflöden som härrör till räntederivaten ingår i förvaltningsresultatet. Aktivering av räntor Lånekostnader som är direkt hänförliga till anskaffning, uppförande eller produktion av en tillgång anses utgöra en del av anskaffnings­ värdet och aktiveras under produktionstiden. Under januari–juni 2024 har det inte aktiverats några räntor (4 165) eftersom bolaget för när- varande inte har några projekt i produktion. Tomträttsavgälden I koncernens resultaträkning ingår räntekostnader hänförliga till tom- trättsavgälder. Tomträttsavgäld för perioden januari–juni 2024 uppgår till 353 tkr (415). Närståendetransaktioner Förutom sedvanlig ersättning till nyckelpersoner har även ett konsult- arvode avseende tjänster kopplade till fastighetsförvärv, finansiering och projektutveckling på 372 tkr betalts ut till av styrelseordförande ägt bolag. Medarbetare Per 30 juni 2024 var antalet anställda 8 st (12) varav 5 st kvinnor (9). Avrundningar Till följd av avrundningar kan siffror presenterade i denna delårsrap- port i vissa fall inte exakt summera till totalen och procenttal kan avvika från de exakta procenttalen. Jämförelsetal I denna rapport avser jämförelsetalen inom parentes för resultatposter perioden januari–juni 2023 alternativt kvartalet april–juni 2023 och för balansposter 30 juni 2023. Händelser efter balansdagen Den 4 juli meddelade Acrinova att fastigheten Olympiaden 15 i Helsingborg utvecklas med nya kylrum till den befintliga hyresgästen KA Lundbladh. Hyreskontraktet förlängs med 10 år. Den 16 juli offentliggjorde Acrinova att bolaget tecknat ett 25­årigt avtal med MAX Burgers avseende en lokal på Pukslagaren Västra 4 i Helsingborg. Lokalen anpassas för restaurang med drive through och uteservering. DELÅRSRAPPORT JANUARI–JUNI 2024 32 ===== SIDA 33 ===== Definitioner Bolaget presenterar en rad finansiella mått i delårsrapporten som inte definieras enligt IFRS, så kallade alternativa nyckeltal enligt ESMAs riktlinjer. Dessa nyckeltal ger värdefull kompletterande information till investerare, bolagets ledning och andra intressenter vid analys av bolagets finansiella ställning och prestation. De alternativa nyckeltalen är inte alltid jämförbara med andra företags använda mått och skall därför ses som ett komplement till mått definierade enligt IFRS. Acrinova tillämpar dessa alternativa nyckeltal konsekvent över tid. Nedan följer hur Bolagets nyckeltal definieras och beräknas. AVKASTNING PÅ EGET KAPITAL Periodens resultat i förhållande till genomsnittligt eget kapital. Nyckeltalet visar Bolagets förräntning av det egna kapitalet under perioden. BELÅNINGSGRAD FASTIGHETER Räntebärande skulder i procent av fastigheternas redovisade värde. Nyckeltalet visar hur högt/ lågt fastighetsbeståndet är belånat. BÖRSVÄRDE Det totala värdet på alla utestående aktier som finns på marknaden. Beräknat på bokslutsdagens stängningskurs. Nyckeltalet används för att belysa bolagets storlek. DRIFTSÖVERSKOTT Bolagets intäkter med avdrag för direkta fastighetskostnader, även kallat driftnetto. Drifts- överskottet är ett specifikt resultatmått som är praxis i fastighetsbranschen och används för att underlätta jämförbarheten inom branschen. EGET KAPITAL PER AKTIE, KR Eget kapital i förhållande till antal aktier vid periodens utgång. Eget kapital per aktie används för att belysa aktieägarnas andel av bolagets egna kapital per aktie. FÖRVALTNINGSRESULTAT Summan av driftsöverskott, central administration, resultat från andelar i intresseföretag samt finansnetto exklusive värdeförändringar på finansiella tillgångar. Förvaltningsresultatet är ett specifikt resultatmått som är praxis i fastighetsbranschen och används för att underlätta jämförbar- heten inom branschen. FÖRVALTNINGSRESULTAT PER AKTIE, KR Förvaltningsresultat i förhållande till genomsnittligt antal aktier. Nyckeltalet används för att belysa aktieägarnas andel av förvaltningsresultat per aktie. GENOMSNITTLIG KAPITALBINDNING Återstående tid till dess att hela den räntebärande skulden i genomsnitt har refinansierats. Nyckeltalet används för att belysa bolagets finansiella risk. GENOMSNITTLIG RÄNTEBINDNING Återstående tid till dess att hela den räntebärande skulden i genomsnitt har räntejusterats. Nyckeltalet används för att belysa bolagets finansiella risk. GENOMSNITTLIG KONTRAKTSLÄNGD, ÅR Återstående kontraktsvärde i förhållande till total årshyra. Nyckeltalet används för att belysa bolagets operationella risk. HYRESINTÄKTER Utdebiterad hyra på årsbasis, plus utdebiterade tillägg såsom värme, el, fastighetsskatt mm. HYRESVÄRDE Hyresintäkt, plus uppskattad marknadshyra för outhyrda ytor. Hyresvärde används för att belysa koncernens intäktspotential. NAV, KR/AKTIE Substansvärde. Eget kapital med återläggning av derivat och uppskjuten skatteskuld, i förhållande till antalet utestående aktier. Nyckeltalet ger ett justerat och kompletterande mått på storleken på eget kapital per aktie. NETTOBELÅNINGSGRAD FASTIGHETER Räntebärande skulder efter avdrag för likvida medel i procent av fastigheternas redovisade värde. Nyckeltalet visar hur högt/lågt fastighetsbeståndet är belånat. NETTORÄNTEBÄRANDE SKULD Räntebärande skulder efter avdrag för likvida medel. Nyckeltalet ger ett justerat och kompletterande mått på bolagets skuldnivå. RESULTAT PER AKTIE, KR* Periodens resultat i förhållande till genomsnittligt antal aktier. Nyckeltalet används för att belysa aktieägarnas andel av bolagets resultat efter skatt per aktie. RÄNTETÄCKNINGSGRAD, GGR Förvaltningsresultat med återläggning av räntenetto dividerat med räntenetto (exklusive tomt- rättsavgälder som i enlighet med IFRS 16 omklassificerats till räntekostnad). Nyckeltalet används för att belysa bolagets finansiella risk. SOLIDITET, % Eget kapital i förhållande till balansomslutning. Nyckeltalet används för att belysa bolagets finansiella stabilitet. TOTALT SUBSTANSVÄRDE Eget kapital med återläggning av derivat och uppskjuten skatteskuld. Nyckeltalet ger ett justerat och kompletterande mått på storleken på eget kapital. UTHYRNINGSGRAD, EKONOMISK % Hyresintäkt i förhållande till hyresvärdet. Nyckeltalet används för att underlätta bedömningen av hyresintäkter för vakanta ytor. UTHYRNINGSGRAD, YTA % Uthyrd yta i förhållande till uthyrningsbar yta. Nyckeltalet används för att underlätta bedömningen av hyresintäkter för vakanta ytor. ÖVERSKOTTSGRAD Driftsöverskott i procent av hyresintäkter. Nyckeltalet används för att belysa förvaltningens lönsam- het före det att central administration, finansnetto samt orealiserade värdeförändringar beaktats. *Ej ett alternativt nyckeltal. Definieras enligt IFRS. DELÅRSRAPPORT JANUARI–JUNI 2024 33 ===== SIDA 34 ===== Tkr 2024 apr–jun 2023 apr–jun 2024 jan–jun 2023 jan–jun 2023 jan–dec 2022 jan–dec Överskottsgrad, % Driftsöverskott 26 995 23 607 53 323 42 218 92 641 80 095 Hyresintäkter 39 340 35 271 77 961 69 058 143 345 122 435 68,6% 66,9% 68,4% 61,1% 64,6% 65,4% Avkastning på eget kapital, % Periodens resultat efter skatt 9 510 15 988 11 542 16 101 7 764 79 336 Genomsnittligt eget kapital 943 425 967 878 942 409 955 132 944 109 908 140 1,01% 1,65% 1,22% 1,69% 0,82% 8,74% Soliditet, % Eget kapital 937 895 968 969 937 895 968 969 946 923 941 294 Balansomslutning 2 067 895 2 181 736 2 067 895 2 181 736 2 163 315 2 095 704 45,4% 44,4% 45,4% 44,4% 43,8% 44,9% Belåningsgrad fastigheter, % Räntebärande skulder 986 581 1 075 834 986 581 1 075 834 1 092 317 995 689 Fastighetsvärde 1 893 177 1 956 420 1 893 177 1 956 420 1 995 250 1 854 325 52,1% 55,0% 52,1% 55,0% 54,7% 53,7% Nettobelåningsgrad fastigheter % Räntebärande skulder 986 581 1 075 834 986 581 1 075 834 1 092 317 995 689 Återläggning av likvida medel -58 154 -51 086 -58 154 -51 086 -43 058 -28 311 Fastighetsvärde 1 893 177 1 956 420 1 893 177 1 956 420 1 995 250 1 854 325 49,0% 52,4% 49,0% 52,4% 52,6% 52,2% Räntetäckningsgrad, ggr, rullande 12 mån* Förvaltningsresultat 46 178 31 178 46 178 31 178 38 935 27 110 Räntenetto -36 840 -29 706 -36 840 -29 706 -33 653 -24 055 Tomträtt (omklassificeras enl IFRS) 767 815 767 815 829 715 Räntenetto exkl tomträtt -36 073 -28 891 -36 073 -28 891 -32 824 -23 340 2,28 2,08 2,28 2,08 2,19 2,16 Förvaltningsresultat, kr/aktie* Förvaltningsresultat 12 052 10 652 23 755 16 512 38 935 27 110 Genomsnittligt antal aktier 68 566 156 68 566 156 68 566 156 66 735 200 67 658 203 64 756 926 0,18 0,16 0,35 0,25 0,58 0,42 Periodens resultat, kr/aktie Periodens resultat efter skatt 9 510 15 988 11 542 16 101 7 764 79 336 Genomsnittligt antal aktier 68 566 156 68 566 156 68 566 156 66 735 200 67 658 203 64 756 926 0,14 0,23 0,17 0,24 0,11 1,23 Eget kaital, kr/aktie Eget kapital 937 895 968 969 937 895 968 969 946 923 941 294 Genomsnittligt antal aktier 68 566 156 68 566 156 68 566 156 66 735 200 67 658 203 64 756 926 13,68 14,13 13,68 14,52 14,00 14,54 NAV, kr/aktie Eget kapital 937 895 968 969 937 895 968 969 946 923 941 294 Uppskjuten skatt 74 111 70 710 74 111 70 710 61 303 84 148 Derivat -27 158 -57 853 -27 158 -57 853 -27 853 -59 774 Antal aktier 68 566 156 68 566 156 68 566 156 68 566 156 68 566 156 64 756 926 14,36 14,32 14,36 14,32 14,30 14,91 Härledning alternativa nyckeltal Nedan redovisas härledning av de finansiella nyckeltal som Acrinova presenterar i delårsrapporten för januari–juni 2024. *Bolagets redovisning av fastighetsadministration har ändrats från och med 2024 och nyckeltal har justerats, se Redovisnings- och värderingsprinciper. DELÅRSRAPPORT JANUARI–JUNI 2024 34 ===== SIDA 35 ===== Fastighetsinformation Öresundsregionen är hela Nordens tillväxtmotor, full av möjligheter. Acrinova har valt Öresundsregionen till sin hemmamarknad på grund av dess potential, med många intressanta fastigheter och hyresgäster. Fastighet Yta, kvm Ledig yta Hyresvärde Outhyrt, kr Fastighetstyp Burlöv Sunnanå 11:2 2 528 0 3 662 450 0 Logistik/produktion Helsingborg Kavalleristen 11 2 444 730 5 224 450 904 961 Kontor Helsingborg Olympiaden 15 8 215 0 4 750 391 0 Logistik/produktion Helsingborg Pukslagaren Västra 4 1 596 516 2 784 306 567 600 Extern handel och Service Helsingborg Rausgård 20 3 247 3 247 811 750 811 750 Logistik/produktion Höganäs Jaguaren 1 1 142 0 731 706 0 Logistik/produktion Hörby Pugerup 5 11 996 2 248 9 273 033 1 753 924 Logistik/produktion Klippan Klippan 3:379 830 0 1 322 380 0 Bostäder Kävlinge Löddeköpinge 23:14 15 037 384 21 012 194 249 600 Extern handel och Service Landskrona Björnen 13 1 479 0 1 334 666 0 Logistik/produktion Landskrona Björnen 23 2 559 0 6 603 988 0 Kontor Landskrona Björnen 3 5 312 286 4 512 728 135 478 Extern handel och Service Landskrona Bulten 6 2 804 0 1 616 957 0 Logistik/produktion Landskrona Förgasaren 1 6 384 0 7 881 586 0 Logistik/produktion Landskrona Förrådet 12 15 840 2 053 8 240 691 1 272 915 Logistik/produktion Landskrona Lamellen 1 4 927 0 3 944 872 0 Logistik/produktion Landskrona Motellet 6 1 618 0 1 502 935 0 Logistik/produktion Landskrona Mården 7 2 692 0 3 109 100 0 Logistik/produktion Landskrona Stenen 9 3 545 435 2 997 748 157 564 Logistik/produktion Landskrona Vevstaken 2 3 250 0 3 003 746 0 Logistik/produktion Lund Företaget 6 550 0 2 517 568 0 Extern handel och Service Lund Markören 7 2 455 0 8 047 236 0 Extern handel och Service Malmö Batteriet 4 1 230 0 1 611 064 0 Kontor Malmö Flintkärnan 9 1 469 0 1 470 095 0 Logistik/produktion Malmö Kamaxeln 5 1 752 0 3 042 676 0 Kontor Malmö Topplocket 4 1 711 0 2 403 282 0 Kontor Staffanstorp Borggård 1:372 7 150 2 721 4 370 879 1 234 380 Extern handel och Service Staffanstorp Borggård 1:385 4 698 0 4 187 816 0 Logistik/produktion Staffanstorp Borggård 1:482 3 117 0 5 606 536 0 Logistik/produktion Staffanstorp Borggård 1:549 1 633 403 1 533 678 317 703 Logistik/produktion Staffanstorp Hjärup 4:6 3 750 1 424 2 766 579 834 000 Logistik/produktion Trelleborg Euron 1 1 745 0 6 167 608 0 Samhällsfastighet Trelleborg Orion 7 11 557 0 7 361 242 0 Logistik/produktion Trelleborg Snickeriet 4 6 326 208 8 179 758 0 Kontor Trelleborg Trucken 2 1 013 0 1 892 607 0 Logistik/produktion Trelleborg Trucken 4 607 0 726 506 0 Logistik/produktion Trelleborg Trävaran 3 1 875 0 1 191 412 0 Logistik/produktion Trelleborg Verkstaden 10 3 982 502 1 996 936 277 928 Logistik/produktion Åstorp Hästhoven 6 3 826 97 5 638 908 157 332 Bostäder Örkelljunga Östra Språng 6:7 0 0 1 254 706 0 Extern handel och Service SUMMA 157 891 15 254 166 288 769 8 675 135 DELÅRSRAPPORT JANUARI–JUNI 202435 ===== SIDA 36 ===== Lilla Nygatan 7, 211 38 Malmö | 010­522 06 90 | www.acrinova.se