===== SIDA 1 ===== Delårsrapport Acrinova AB (publ) Delårsrapport Acrinova AB (publ) JANUARI–SEPTEMBER 2023 ===== SIDA 2 ===== DELÅRSRAPPORT JANUARI–SEPTEMBER 2023 2 Vår strategiska inriktning är att äga, bygga och utveckla fastigheter med hög värdepotential. Tillväxtstrategin är enkel och tydlig: vi investerar företrädesvis i lager, industri och andra kommer si ella fastigheter samt samhällsfastigheter på attraktiva lägen som passar långsiktigt stabila hyresgäster. Vår förmåga att identifiera objekt med potential, i kombination med god marknadskännedom, är framgångsfaktorer som bidrar till en positiv värdeutveckling. Hållbarhet löper som en grön tråd genom hela Acrinovas verksamhet. Vår Nollvision säkerställer att nya fastigheter byggs för att vara själv för sörjande på energi med hjälp av förnybara energikällor. Vi arbetar också löpande för att energianpassa befintliga fastigheter för att minska deras klimat­ avtryck. Allt för att bygga långsiktigt hållbara värden. stycken40 FASTIGHETER år miljoner kr omsättning, rullande 12 månader146 OMSÄTTNING miljoner kr510 BÖRSVÄRDE 5,4 GENOMSNITTLIG KONTRAKTSTID miljarder kr2,0 FASTIGHETSVÄRDE miljoner kr986 SUBSTANSVÄRDE Acrinova är ett kunskapsdrivet fastighetsbolag, verksamt på den svenska sidan av Öresundsregionen. Denna dynamiska tillväxtregion ger utmärkta förutsättningar för långsiktigt hållbara fastighetsinvesteringar. AFFÄRSIDÉ Acrinova ska äga, bygga, förvalta och utveckla fastigheter med hög potential för att skapa långsiktigt hållbara värden. Genom att vara långsiktiga och med gedigen kompetens bidrar vi till utvecklingen av de orter där vi är verksamma. VISION Att vara den främsta värdebyggaren. Acrinova på en minut ===== SIDA 3 ===== DELÅRSRAPPORT JANUARI–SEPTEMBER 2023 3 FINANSIELLA NYCKELTAL jul–sep 2023 jul–sep 2022 jan–sep 2023 jan–sep 2022 2022 Nettoomsättning, Tkr 37 229 32 271 108 757 92 858 130 532 Hyresintäkter, Tkr* 36 490 30 616 105 548 88 183 122 435 Rörelseresultat, Tkr 29 173 23 704 76 012 64 321 89 433 Förvaltningsresultat, Tkr 13 965 10 285 29 989 22 610 27 026 Periodens resultat efter skatt, Tkr 5 963 16 040 22 064 74 390 79 336 Fastighetsvärde, verkligt värde, Tkr 1 982 008 1 796 255 1 982 008 1 796 255 1 854 325 Balansomslutning, Tkr 2 182 123 2 016 035 2 182 123 2 016 035 2 095 704 Likvida medel, Tkr 38 238 27 343 38 238 27 343 28 311 Avkastning på Eget Kapital, % 0,62 1,73 2,32 8,21 8,74 Soliditet, % 44,0 46,4 44,0 46,4 44,9 Belåningsgrad fastigheter, % 54,1 51,7 54,1 51,7 53,7 Räntetäckningsgrad, ggr ** 2,72 2,50 2,30 2,39 2,16 Räntetäckningsgrad, ggr, rullande 12 mån ** 2,14 2,35 2,14 2,35 2,16 Förvaltningsresultat, kr/aktie 0,20 0,16 0,45 0,35 0,42 Periodens resultat kr/aktie, före och efter utspädning 0,09 0,25 0,33 1,15 1,23 Eget kapital, kr/aktie 14,02 14,46 14,42 14,46 14,54 NAV, kr/aktier 14,38 15,05 14,38 15,05 15,10 JANUARI–SEPTEMBER 2023 I KORTHET 108 757tkr 29 989 tkr 105 548 tkr 22 064 tkr 0,33 kr 76 012 tkr (92 858) (88 183) Hyresintäkter uppgick till (64 321) (22 610) (74 390) (1,15) Nettoomsättningen uppgick till Rörelseresultatet uppgick till Resultat efter skatt uppgick till Periodens resultat kr/aktie, före och efter utspädningFörvaltningsresultatet uppgick till * Fördelningen av intäkterna har justerats i jämförelsetalen, se avsnittet Övriga upplysningar. ** Definitionen för räntetäckningsgraden har förändrats för att mer harmonisera med hur övriga bolag inom fastighetsbranschen beräknar detta nyckelta. Jämförelsetal har justerats enligt den nya definitionen. KVARTALETS HÖJDPUNKTER Q3 • Hyresgästen Renta tar plats i det färdigställda projektet Trucken 2 i Trelleborg. Det nybyggda logistikcentret omfattar 1 000 kvm uthyrningsbar yta. • Projektet på Handelsplatsen i Löddeköpinge når en viktig milstolpe när detalj­ handelskedjan Thansens butik öppnar i den nya delen av fastigheten. • Acrinova fortsätter att öka uthyrningsgraden genom tecknandet av treårigt avtal med New Nordic Health Brands avseende fastigheten Motellet 6 i Landskrona. ===== SIDA 4 ===== DELÅRSRAPPORT JANUARI–SEPTEMBER 2023 4 HÄNDELSER EFTER RAPPORTPERIODENS SLUT 16 januari meddelas att Stephanie Lilja, ny marknads- och hållbarhets- ansvarig tar plats i ledningsgruppen. 3 februari meddelas Lars Soneson, förvaltare, tar plats i lednings- gruppen. 6 mars beslutar Acrinova att genomföra en fullt garanterad företrädesemission upp till 26 Mkr av bolagets B–aktier, villkor offent- liggörs samma dag. 3 oktober meddelar Acrinova att bolaget tecknat ett treårigt hyresavtal med New Nordic Health Brands avseende fastigheten Motellet 6 i Landskrona. 3 april offentliggör Acrinova utfal- let av företrädesemissionen: före- trädesemissionen har fulltecknats och bolaget tillförs ca 26 miljoner kronor (före emissionskostnader). 12 april meddelas att projektet Hästhoven i Åstorp färdigställts. Flerbostadshuset erhåller certifie- ring enligt Miljöbyggnad Silver. 12 maj meddelar Acrinova att bola- get från och med 1 juni 2023 byter likviditetsgarant till Erik Penser Bank. 3 juli meddelar Acrinova att pro- jektet på fastigheten Trucken 2 i Trelleborg färdigställdes den 30 juni. Hyresgästen Renta AB har tagit lokalen i anspråk. 25 september meddelar Acrinova hyresgästen Thansen har öppnat på Handelsplatsen i Löddeköpinge. Projektet går nu in i sin sista etapp. Q2Q1 Q3 ALLA PRESS RELEASER FINNS PÅ ACRINOVA.SE PERIODENS HÖJDPUNKTER Q1– Q3 25 maj öppnar hyresgästen JYSK den första butiken i den nybyggda delen av handelsfastigheten i Löddeköpinge. 1 juni välkomnades hyresgästen Folktandvården Skåne till nybyggda lokaler på fastigheten Björnen 23 i Landskrona. Nyckelöverlämningen markerar färdigställandet av projek- tets första etapp. 26 juni meddelar Acrinova att bola- get tar plats på Allbrights gröna börslista över jämställda bolag. ===== SIDA 5 ===== DELÅRSRAPPORT JANUARI–SEPTEMBER 2023 5 Kvartalet i siffror Tredje kvartalet följer årets positiva utveckling gällande omsättning, rörelse­ resultat och förvaltningsresultat. Omsättningen uppgick till 37,2 mkr (32,3) och rörelseresultatet uppgick till 29,2 mkr (23,7). Under kvartalet har flera projekt färdigställts, nya hyresgäster har flyttat in och arbetet med att minska bolagets kostnadsmassa har fortlöpt vilket gör att förvaltningsresultat ökat med 35 procent sedan årets andra kvar­ tal. En ökning som vi är mycket nöjda med i dagens räntemiljö. De höjda avkastningskraven på marknaden leder till viss justering av fastighetsvärden vilket påverkar periodens resultat. Ökad uthyrning under kvartalet Vi fortsätter att växa med våra hyresgäs­ ter och under årets tredje kvartal har uthyrningsgraden återigen ökat. Vi möter marknadens och hyresgästens behov med lyhördhet och strävar alltid efter att öka uthyrningen. Ett gott exem­ pel är fastigheten Motellet 6 i Landskrona. Byggnaden var planerad för idrottsända­ mål men när marknadens behov föränd­ rades anpassades fastigheten för verk­ samhet inom lager, logistik och kontor. Under kvartalet har fastigheten blivit helt uthyrd och den nya hyresgästen, New Nordic Health Brands, har tagit lokalen i anspråk. Anpassningen och uthyrningen är ett resultat av våra med­ arbetares goda marknadskännedom och handlingskraft. Som vd är jag otroligt stolt över den kompetens, driv och vilja som finns i vår organisation. Stabilt bestånd Acrinovas hyresgäster fortsätter att vara stabila och den täta kontakten mellan dem och våra förvaltare fortsätter. Kom­ binationen av våra fastigheter, vår för­ valtning och hyresgäster skapar en värde massa som är stabil i både hög­ och lågkonjunktur. Under kvartalet har fler fastigheter inkluderats i arbetet med automatiserad energiuppföljning, med det lång siktiga målet att minska bygg­ nadernas driftskostnader och klimat­ påverkan. Framdrift i projekten Under kvartalet har framdriften i pro­ jekten i Löddeköpinge och Landskrona fortsatt enligt tidplan och det är roligt att se våra nya hyresgäster ta plats. På Handelsplatsen i Löddeköpinge har Thansens butik öppnat intill grannen JYSK. Handelsplatsens utbud och läge fortsätter att attrahera kunder och som fastighetsutvecklare ser vi flera positiva effekter av platsens ökade utbud. På fast­ igheten Björnen 23 i Landskrona har Folk­ tandvården Skåne nu öppnat sin klinik och i Trelleborg har Renta öppnat med en imponerande uppslutning på Trucken 2. Framåtblick Inflationen, ränteläget och osäkerheten kring vinterns energipriser fortsätter att vara påverkande faktorer för både hyres­ gäster och fastighetsägare. Acrinova job­ bar vidare med att sänka bolagets kost­ nader genom räntesäkringsinstrument, energiomställning i äldre fastigheter och nära dialoger med våra hyresgäster och samarbetspartners. Samtidigt job­ bar vi hårt för att bibehålla, eller helst öka, förvaltningsresultatet. Bolagets långsiktiga arbete med räntesäkring och det faktum att vår finansiering inte innefattar några obligationslån under­ lättar att säkerställa goda resultat även i framtiden. Acrinova är redo för fler för­ värv när rätt möjlighet uppstår och innan årets slut utökas vår portfölj med de då färdigställda projekten som blir fina tillskott i vår diversifierade portfölj. Ökad uthyrningsgrad i tredje kvartalet VD-KOMMENTAR Årets tredje kvartal har innehållit många positiva händelser för Acrinova. Uthyrningsgraden och intäkterna har ökat, framdriften i projekten har fortsatt och förvaltningsresultatet har förbättrats. Under hösten har flera nya verksamheter öppnat i Acrinovas lokaler och våra befintliga hyresgäster fortsätter att vara långsiktiga och stabila. Projekten i Löddeköpinge och Landskrona fortgår enligt plan och i det befintliga beståndet pågår arbetet med automatiserad energiuppföljning. Ulf Wallén, VD ===== SIDA 6 ===== DELÅRSRAPPORT JANUARI–SEPTEMBER 2023 6 0 20 40 60 80 30 sep 2023 30 sep 2022 2022202120202019 % %ggr SOLIDITET RÄNTETÄCKNINGSGRAD BELÅNINGSGRAD Långsiktigt minst 30 % Långsiktigt ej mindre är 2 ggr Långsiktigt ej över 63 % 0 1 2 3 4 5 30 sep 2023 30 sep 2022 2022202120202019 0 20 40 60 80 30 sep 2023 30 sep 2022 2022202120202019 rullande 12 mån Acrinovas strategiska inriktning är att äga och utveckla fastigheter med värdepotential på attraktiva orter i Öresundsregionen. Sedan start har bolaget haft en stabil tillväxt genom långsiktigt ägande och en utvecklande metodik– vi växer med våra fastigheter. Acrinova ska med bibehållen finansiell stabilitet växa genom fastighetsutveckling och förvärv . Under 2022 nådde bolaget en viktig milstolpe genom listbytet till Nasdaq Stockholm – ett byte som ger en ökad synlighet på aktiemarknaden och som visar att Acrinova är ett kvalitativt fastighetsbolag som möter krav och för­ väntningar. Nästa mål för Acrinova är att fastighetsbeståndets värde ska uppgå till cirka 4 mdkr. Hållbarhet fortsätter att genomsyra verksamheten genom en ambitiös Nollvision vid nyproduktion och en aktiv energiomställning av befintligt bestånd, bland annat genom investeringar i solceller och system för energiuppföljning. Ambition att nå 4 miljarder kr FASTIGHETSVÄRDE Hur vi arbetar • Tydlig styrmodell • Stark fastighetsportfölj • Rätt person på rätt plats • Starkt lokalt nätverk • Fokus på finansiering Vår geografiska marknad • Öresundsregionen • Tillväxtorter och större tätorter i regionen • Särskilt fokus på områden med goda anslutningar till vägnät och annan infrastruktur Hur vi skapar värde • Proaktivitet och långsiktighet • Utvecklings- och förädlingspotential • Energieffektivisering och förnybart • Förvaltningseffektivitet • Fokus på uthyrning och hyresgäster Våra framgångsfaktorer • Vår kompetens och lokala närvaro • Vår strategiska inriktning på fastigheter med utvecklingspotential • Vår gröna profil och hållbarhet FINANSIELLA RISKBEGRÄNSNINGAR För att Acrinova ska kunna bibehålla finansiell stabilitet under sin tillväxtresa beslutade styrelsen under 2021 om ett antal finansiella riskbegränsningar som bolaget ska förhålla sig till långsiktigt. Dessa nyckeltal är identifierade som extra viktiga för att bolagets tillväxtresa ska kunna ske på ett tryggt och stabilt sätt. STRATEGI Med långsiktig tillväxt i fokus ===== SIDA 7 ===== DELÅRSRAPPORT JANUARI–SEPTEMBER 2023 7 I den dynamiska Öresundsregionen investerar vi i fastigheter med hög potential. Med god lokal kännedom och högt fastighetskunnande utvecklar vi vårt fastighetsbestånd för att skapa lång­ siktigt hållbara värden. Acrinovas fastighetsportfölj fortsätter att växa med ett fastighetsvärde som idag uppgår till 2 miljarder kronor. Värdeskapande fastigheter Acrinovas fastighetsbestånd består i dagsläget av 40 fastigheter. Fokus är olika typer av kommersiella fastigheter såsom kontor, lager och logistik, men vi har även renodlade bostadsfastigheter. Acrinovas kompetens att hantera ett blandat fastighetsbestånd innebär dels en större marknadspotential, dels en sund riskspridning. Vårt bestånd är i ständig tillväxt, där vi steg för steg adderar nya fastigheter med potential. Vi är oftast en långsiktig ägare, men kan välja att sälja fastigheter för att finansiera fastighetsförvärv som bedöms ha högre avkastningspotential. Fastigheter med ett omfattande utveck­ lingsbehov generar endast ett litet, eller inget, kassaflöde initialt. Det kan vara äldre helt tomställda fastigheter eller renodlad tomtmark som förvärvats uti­ från en marknadsbedömning om fast­ ighetens geografiska läge och möjlighet till exploatering inom en femårsperiod. En diversifierad portfölj Acrinovas fastighetsbestånd består av en bredd av fastigheter med olika investeringsbehov . En stor del av vårt befintliga bestånd bedöms vara färdig­ utvecklade fastigheter och har endast ett mindre investeringsbehov . Dessa fastigheter ger oss stabila kassaflöden och utgör basen i portföljen. I beståndet finns även objekt med stor utvecklingspotential – ofta är det vakanta fastigheter med betydande renoveringsbehov som vi bedömer kan bli fullt uthyrda. Initialt har dessa fastigheter ett mindre kassaflöde med bedömningen att bli lönsamma genom vår utvecklande metodik. Utvecklingen sker i nära samarbete med övriga intres­ senter för att skapa långsiktigt hållbara värden för både fastigheten, platsen och hyresgästen. Hållbar omställning av fastighetsbeståndet I vårt befintliga fastighetsbestånd utvär­ derar vi löpande vilka förbättringsåt­ gärder vi kan vidta för att göra skillnad. Det kan handla om att renovera för att få bättre energivärden, eller att byta till förnybara energikällor. Hur långt vi kan ta den hållbara omställningen beror på fastighetens konstruktion. Varje fastig­ het är unik i sin ålder och utförande vil­ ket sätter ramarna för vad vi kan uppnå. Fastigheterna utvecklas enligt en plan där vi löpande arbetar med energief­ fektiviseringar för att minska klimatav­ tryck och förbättra driftnettot. Steg för steg utvecklar vi vårt fastighetsbestånd i en hållbar riktning. VÅRA FASTIGHETER Ett fastighetsbestånd i utveckling ===== SIDA 8 ===== STABILA KASSAFLÖDEN Fastigheter med stabila kassaflöden och litet investeringsbehov utgör basen i Acrinovas fastighetsbestånd. OBJEKT MED STOR UTVECKLINGSPOTENTIAL Vakanta fastigheter med betydande renoveringsbehov som vi bedömer kan bli fullt uthyrda. Initialt har dessa fastigheter ett mindre kassaflöde men bedöms bli lönsamma. PROJEKT / NYBYGGNATION När Acrinova bygger nytt gör vi det efter vår Nollvision med utgångspunkten att vara långsiktiga ägare. Fastighetsutveckling – en del i tillväxtstrategin Fastighetsutveckling är en grundbult i Acrinovas tillväxtstrategi. Vi arbetar med alla typer av utveckling, från mindre hyresgästanpassningar till genomgripande utvecklingsprojekt och nyproduktion. Ambitionen är att vara en självklar partner inom stads­ och fastighetsutveckling på våra utvalda delmarknader. DELÅRSRAPPORT JANUARI–SEPTEMBER 20238 ===== SIDA 9 ===== DELÅRSRAPPORT JANUARI–SEPTEMBER 2023 9 Fastighetsbeståndet i siffror 0 400 000 800 000 1 200 000 1 600 000 2 000 000 Q3-23Q2-23Q1-23Q4-22Q3-22Q2–22Q1–22Q4-21Q3-21Q2-21Q1-21Q4-20 FASTIGHETSVÄRDE Tkr FASTIGHETSBESTÅNDETS FÖRÄNDRING Tkr jan–sep 2023 jan–dec 2022 2021 2020 VERKLIGT VÄRDE PER 1 JANUARI 1 854 325 1 603 550 864 036 653 515 Förvärv – 79 000 464 000 127 000 Investeringar 144 682 250 736 157 243 78 265 Försäljningar – –92 000 –30 100 –26 000 Värdeförändringar –16 999 13 039 148 371 31 256 VERKLIGT VÄRDE VID PERIODENS UTGÅNG 1 982 008 1 854 325 1 603 550 864 036 FASTIGHETSRELATERADE NYCKELTAL* 30 sep 2023 Förvaltnings- fastigheter Förädlings- fastigheter** Totalt*** 2022 2021 2020 Uthyrningsgrad, yta % 94,7 77,9 91,8 89,5 87,5 81,2 Ekonomisk uthyrningsgrad, % 95,4 82,6 94,1 92,9 92,3 86,9 Hyresvärde, Mkr 143,8 16,6 160,4 142,8 112,9 73,0 Hyresintäkt, Mkr 137,3 13,7 151,0 132,6 104,2 63,5 Uthyrningsbar yta 130 340 26 740 157 080 148 415 132 561 108 327 Ledig yta, kvm 6 917 5 922 12 839 15 634 16 557 20 395 Verkligt värde, Mkr 1 816,1 164,5 1 982,0 1 854,3 1 603,6 864,0 Antal fastigheter 36 4 40 40 41 30 Genomsnittlig kontraktslängd, år 5,8 1,8 5,4 5,7 5,8 4,5 * Bolaget presenterar en rad finansiella mått som är så kallade alternativa nyckeltal enligt ESMAs riktlinjer. För mer information om definitioner, se sidan 31. ** Alla Acrinovas fastigheter klassificeras enligt IAS 40 som förvaltningsfastigheter. För att visualisera utvecklingsbehovet i olika fastigheter delas dessa upp som förvaltnings- fastigheter, förädlingsfastigheter och projekt. Med förädlingsfastigheter menas fastigheter som anses ha en stor utvecklingspotential och fastigheterna kräver oftast betydande renovering för att uppnå god lönsamhet. Projekt är mer av karaktären nyproduktion. *** I totalt verkligt värde ingår även verkligt värde för projektportföljen om 1,4 Mkr. ===== SIDA 10 ===== DELÅRSRAPPORT JANUARI–SEPTEMBER 2023 10 FASTIGHETSVÄRDET PER TYP AV FASTIGHET FASTIGHETSVÄRDET PER UTVECKLINGSSTADIE FASTIGHETSVÄRDE PER ORT Förädlings- fastigheter 165 Mkr Projekt- fastigheter 1 Mkr Förvaltnings- fastigheter 1 816 Mkr Totalt 1 982 Mkr Totalt 1 982 Mkr TOTALT FASTIGHETSVÄRDE 1 982 Mkr 95,4% EKONOMISK UTHYRNINGSGRAD, FÖRVALTNINGSFASTIGHETER Projekt 1 Mkr Extern handel/ Service 520 MkrBostäder 292 Mkr Samhälls- fastigheter 101 Mkr Kontor 298 Mkr 770 Mkr Logistik/Produktion Övrigt Landskrona LöddeköpingeTrelleborg Åstorp Malmö Lund 500 Mkr 255 Mkr442 Mkr 114 Mkr 104 Mkr Helsingborg 147 Mkr Staffanstorp 137 Mkr 123 Mkr 160 Mkr Totalt 1 982 Mkr Klippan Örkelljunga Burlöv Löddeköpinge Lund Trelleborg Hörby Staffanstorp Helsingborg Landskrona Malmö Åstorp Höganäs ===== SIDA 11 ===== DELÅRSRAPPORT JANUARI–SEPTEMBER 2023 11 * Ersätter förädlingsfastighet vid produktionsstart. Avvaktar detaljplansändring. ** Projektfastigheterna är upptagna till nedlagd produktionskostnad inkl mark i bokföringen. Finns ett framtida förväntat övervärde vid färdigställande avräknas 50 procent Vid produktionsstart om hyresavtal finns signerat alternativt så fort hyresavtal är signerat. Övriga 50 procent avräknas proportionerligt under byggnationens gång. Är värdet för en försäljning i förtid av projektet vid bokslutstillfället högre än föregående beräkning har istället detta värde redovisats i bokföringen. PROJEKTFASTIGHETER VID FÄRDIGSTÄLLANDET FASTIGHET Typ Projektfas Färdig­ ställande Uthyrningsbar yta, kvm Uppskattat värde, tkr Verkligt värde per 30 sep** Landskrona Björnen 23 Kontor Produktion Kvartal 4 2023 2 200 105 000 100 000 Löddeköpinge 23:14 byggrätt bef fastighet Handel/Restaurang Produktion Kvartal 4 2023 3 800 64 000 62 000 Staffanstorp Hjärup 4:6* Bostäder Detaljplanändring – 30 000 – – Div mindre projekt 1 408 1 408 SUMMA 36 000 170 408 163 408 Fastighetsprojekt med Nollvision Acrinova har högt ställda miljömålsättningar. Våra nyproducerade fastigheter byggs efter vår Nollvision och i enlighet med Sweden Green Building Councils nivå Miljöbyggnad Silver. Det innebär bland annat miljökrav på materialval och transporter redan i byggfasen och att husen så långt det är möjligt ska ha fossilfri drift och vara självförsörjande på energi – allt för att minska klimatavtrycket. LÖDDEKÖPINGE Handelsfastighet i Löddeköpinge Handelsfastigheten Löddeköpinge 23:14 är en av Skånes mest besökta handelsplatser. När Acrinova förvärvade fastigheten sommaren 2021 ingick även en byggrätt på cirka 3 800 kvm. Sedan förvärvet har en ny byggnad om 3 100 kvm uppförts och under 2023 har hyres- gästerna JYSK och Thansen flyttat in. Under vintern väntas Spicy Hot ta plats i projektets sista del. LANDSKRONA Klinik och kontor På Järvgatan i Landskrona uppför Acrinova en ny och energi effektiv byggnad i två plan med en total area om 2 200 kvm. Byggnaden uppförs i enlighet med Miljö- byggnad Silver och med energieffektiva lösningar som bergvärme och solceller blir byggnadens klimatavtryck så litet som möjligt. Hyresgästen Folktandvården Skåne flyttade in i juni och industrikon- cernen SWEP flyttar in under hösten 2023. PÅGÅENDEPÅGÅENDE HJÄRUP Nyproduktion av fyra kvarter I Hjärup fortskrider Acrinovas hittills största utvecklingsprojekt avseende fyra hela kvarter med bostäder och kommer- siella lokaler i markplan. Det planeras för levande miljöer med grönområden, torg, aktivitetszoner och dagvattenstråk. Projektmålet för kvartersutvecklingen i Hjärup omfattar cirka 30 000 kvm i bygg- rätter, vilka ännu ej värderats. Projektet kräver en ny detaljplan som ännu inte är antagen. FRAMTIDA STAFFANSTORP Historisk nyproduktion i Sockerstan I historisk fabriksmiljö i centrala Staffan storp har Acrinova till- delats en mark anvisning beträffande byggnation av ett kvarter med bostäder och kommersiell lokal i Sockerstan. Projektet omfattar ca 7 000 kvm (BTA) vilka ännu ej värderats. Planarbetet pågår under 2023. FRAMTIDA ===== SIDA 12 ===== EKONOMISK UTHYRNINGSGRAD FÖRVALTNINGSFASTIGHETER 0 10 20 30 40 50 60 70 2028+20272026202520242023 90 92 94 96 98 100 sep 2023 jun 2023 mar 2023 dec 2022 sep 2022 jun 2022 mar 2022 dec 2021 Tkr % 5,0 5,5 6,0 6,5 7,0 År sep 2023 jun 2023 mar 2023 dec 2022 sep 2022 jun 2022 mar 2022 dec 2021 GENOMSNITTLIG KONTRAKTSTID 0 10 20 30 40 50 60 70 2028+20272026202520242023 90 92 94 96 98 100 sep 2023 jun 2023 mar 2023 dec 2022 sep 2022 jun 2022 mar 2022 dec 2021 Tkr % 5,0 5,5 6,0 6,5 7,0 År sep 2023 jun 2023 mar 2023 dec 2022 sep 2022 jun 2022 mar 2022 dec 2021 FÖRFALLOSTRUKTUR HYRESKONTRAKT 0 10 20 30 40 50 60 70 2028+20272026202520242023 90 92 94 96 98 100 sep 2023 jun 2023 mar 2023 dec 2022 sep 2022 jun 2022 mar 2022 dec 2021 Tkr % 5,0 5,5 6,0 6,5 7,0 År sep 2023 jun 2023 mar 2023 dec 2022 sep 2022 jun 2022 mar 2022 dec 2021 HYRESVÄRDE PER FASTIGHETSTYP Samhällsfastighet Bostäder Extern handel och Service 9 % 26 % 4 % Logistik/ produktion 47 %Kontor 14 % Trelleborgs Kommun Hitachi Energy Sweden AB RFR Solutions AB Flint Group Sweden AB Dollarstore AB K A Lundbladh AB CWS Sweden AB Lager 157 AB Åhléns Outlet AB Region Skåne största hyresgästerna Genomsnittlig kontraktstid Acrinovas kunder varierar i storlek från den globala koncernen till den mindre lokala aktören. Våra hyresgäster är verksamma inom en rad olika branscher med tonvikt på lager, logistik och tillverkning. Genom närförvaltning och personlig service bygger Acrinova långsiktiga relationer med trygga, stabila hyresgäster vars mångfald bidrar till sund riskspridning i beståndet. ACRINOVAS KUNDER Stabila hyresgäster DELÅRSRAPPORT JANUARI–SEPTEMBER 202312 10 5,4 år Årsvärdet på tillsvidarekontrakt är 14 302 tkr ===== SIDA 13 ===== DELÅRSRAPPORT JANUARI–SEPTEMBER 2023 13 DELÅRSRAPPORT JANUARI–SEPTEMBER 202313 Koncernen är finansierad med eget kapital och banklån. Acrinovas upplåning sker framför allt i bank med pantbrev som säkerhet. Lånen är hänförliga till lån som upptagits vid förvärv, refinansiering av den befintliga portföljen och projekt. Per den 30 september 2023 har kon- cernen totalt räntebärande skulder om 1 071 332 tkr (927 876) varav lån till kreditinstitut om 1 065 332 tkr (900 476) och utställda reverslån om 6 000 tkr (27 400). Den nettoräntebärande skulden är 1 033 094 tkr (900 533). Av den totala låneportföljen per 30 september härrör 60 500 tkr (63 355) till projekt. Att bolaget till övervägande del finansierar sitt kapitalbehov via bank- lån och emissioner gör att Acrinova kan hålla en relativt låg räntenivå och har per den 30 september 2023 en snittränta på 4,05 procent (3,20) med beaktande av bolagets räntederivat. Belåningsgraden, räntebärande skulder i förhållande till redovisat fastighetsvärde, uppgick till 54,1 procent (51,7) per 30 september 2023. Nettobelåningsgraden, räntebärande skulder efter avdrag för likvida medel i förhållande till redovisat fastighetsvärde, uppgick till 52,1 procent (50,1) och likvida medel uppgick till 38 238 tkr (27 343) per 30 september 2023. Finanspolicy Acrinovas finanspolicy syftar till att begränsa bolagets finansiella risker som i huvudsak utgörs av finansieringsrisk-, ränte- och likviditetsrisk. Policyn fastställs av styrelsen och utvärderas årligen. Bolagets kort- siktiga och långsiktiga kapitalförsörjning ska säkerställas genom att anpassa den finansiella strategin efter bolagets verksamhet. Policyn ställer upp ett antal målsättningar som bolaget långsiktigt ska agera inom. MÅLSÄTTNINGAR I URVAL MÅL UTFALL 30 SEP 2023 Genomsnittlig kapitalbindning >1,5 år 2,7 år Andel kapitalförfall inom 1 år < 50% 11,2% Genomsnittlig räntebindning* 1–5 år 2,8 år Antal räntejusteringar inom 1 år* < 60% 39,8% Andel lån till rörlig ränta* < 60% 39,2% Antal kreditgivare >1 st 9 st Kapitalbindning Acrinova eftersträvar en fördelning mellan olika långivare samt diffe- rentierade bindningstider i enlighet med fastlagd finanspolicy. Optimal kapitalbindningstid utvärderas utifrån prissättning och refinansierings- risk. Av bolagets räntebärande skulder utgör andelen med lång kapital- bindning (över tolv månader) 88,8 procent (84,7). Den genomsnittliga kapitalbindningen vid periodens utgång uppgick till 2,7 år (3,3 år). Räntebindning Strategin för räntebindningen är att ha en viss andel av låneportföljen med rörlig räntebindning och resterande del bundet på längre löptider. På så sätt kan bolaget dra nytta av de lägre rörliga räntorna samtidigt som de bundna räntorna ger skydd mot stigande räntor. I finanspolicyn finns en begränsning som innebär att genomsnittlig räntebindning inte får understiga 1 år samt att andelen räntebindningsförfall inom 1 år inte får överstiga 60 procent av räntebärande skulder. För att nå önskad räntebindning nyttjas räntederivat. Acrinova arbetar aktivt med att bevaka marknaden för optimal effekt och utnyttjade det låga ränteläget i början av 2022 för att ytterligare öka och förlänga derivatportföljen. Detta ser Acrinova nu tydliga effekter av genom att räntenivåer kan hållas nere. Den genomsnittliga räntan per 30 september 2023 var 4,05 procent (3,20) med beaktande av bolagets räntederivat. Vid samma tidpunkt uppgick den genomsnittliga räntebindningstiden till 2,8 år (3,0 år). Finansiella riskbegränsningar Acrinova har en ambitiös tillväxtplan och för att säkerställa en finansiell stabilitet vid tillväxt har bolaget, som ett komplement till finanspolicyn, infört 3 finansiella riskbegränsningsmått att förhålla sig till. Dessa nyckeltal är Räntetäckningsgrad, Belåningsgrad och Soliditet. För 2023-09-30 var räntetäckningsgraden 2,14 ggr (2,35), belåningsgrad 51,4% (51,7) och soliditet 44,0% (46,4). Finansiering 0 100 200 300 400 500 2027+2026202520242023 Räntebindning Mkr 55 155 År för förfall 423 4 435 0 100 200 300 400 2027+2026202520242023 Kapitalbindning Mkr 224 225 374 238 År för förfall 10 KAPITALBINDNING RÄNTEBINDNING ACRINOVA I SIFFROR * Beräkning av genomsnittlig räntebindning, antal räntejusteringar inom 1 år och andel lån till rörlig ränta inkluderar effekter av räntederivat. ===== SIDA 14 ===== DELÅRSRAPPORT JANUARI–SEPTEMBER 2023 14 Aktien och ägarförteckning A-aktier och B-aktier Acrinova har två aktieslag A-och B-aktier sedan den extra bolagsstäm- man den 1 mars 2021. Varje aktie av serie A berättigar till tio röster och varje aktie av serie B berättigar till en röst. Samtliga angivelser på denna sida är omräknade i enlighet med stämmobeslutet. Aktierna är sedan den 16 december 2022 noterade på Nasdaq Stockholm, Small Cap, med beteckningen ACRI A och ACRI B. Bolagets aktier var dess förinnan noterade på Nasdaq First North Premier Growth Market sedan 9 december 2019 och innan dess noterade på Spotlight Stock Market sedan den 2 mars 2015. Totalt finns det per 2023–09–30 68 566 156 aktier, varav 23 749 575 A-aktier och 44 816 581 B-aktier. Bolagets aktiekapital är ca 22 855 tkr och varje aktie har ett kvotvärde om ca 0,333 kr. Företrädes- och kvittningsemission Under mars 2023 har en företrädesemission genomförts om 3 809 230 aktier av serie B till en kurs om 6,79 kr/aktie. Emissionen tillförde Acrinova 25 291 tkr efter emissionskostnader. De emitterade aktierna registrerades hos Bolagsverket den 17 april 2023. Börsvärde och NAV Högsta stängningskursen för Bolagets A-aktie under kvartalet var 8,85 kr per 2023–07–17 och den lägsta var 7,20 kr per 2023–08–25 och 2023–08–28. Högsta stängningskursen för Bolagets B-aktie under kvar- talet var 7,78 kr per 2023–08–14 och lägsta var 6,72 kr per 2023–09–14. Sista stängningskurs 2023–09–29 var 8,45 kr (ACRI A) och 6,90 kr (ACRI B). Det totala börsvärdet uppgick till cirka 510 Mkr per 2023-09-30. Aktiens långsiktiga substansvärde (NAV, kr/aktier) uppgick till 14,38 kr per aktie (15,05) och totalt till 986 Mkr (975). Utdelning Under 2023 har bolaget beslutat om och delat ut 0,40 kr per aktie (0,20). Utdelningen har skett uppdelat på två tillfällen om 0,20 kr per tillfälle. Utdelning har skett den 8 maj och den 25 oktober. Optionsprogram Acrinova har inga utestående optionsprogram. AKTIEÄGARLISTA 2023–09–30 Namn AK A AK B Röster % Innehav % MALMÖHUS INVEST AB 5 224 067 7 441 040 21,1 18,5 SVEDULF FASTIGHETS AKTIEBOLAG 4 552 814 6 171 532 18,3 15,6 SVENSKA STADSBYGGEN I NACKA STRAND AB 3 202 040 5 713 685 13,4 13,0 OLAVIA AB 1 113 972 1 747 601 4,6 4,2 OXHÖGENS FASTIGHETER AB 613 842 1 057 455 2,6 2,4 JAH AB 625 000 698 529 2,5 1,9 SEB AB, LUXEMBOURG BRANCH, W8IMY 575 000 401 564 2,2 1,4 EWERLOF, MARIA 533 049 31 355 1,9 0,8 HANDELSBANKEN LIV FÖRSÄKRINGSAKTIEBOLAG 444 700 780 944 1,9 1,8 NORDEA LIVFÖRSÄKRING SVERIGE AB 444 803 720 911 1,8 1,7 ÖVRIGA (CA 2 300 ST) 6 420 288 20 051 965 29,8 38,6 TOTALT 23 749 575 44 816 581 100,0 100,0 DATA PER AKTIE jul–sep 2023 jul–sep 2022 jan–sep 2023 jan–sep 2022 2022 2021 Förvaltningsresultat, kr/aktie* 0,20 0,16 0,45 0,35 0,42 0,37 Periodens resultat kr/aktie, efter utspädning* 0,09 0,25 0,33 1,15 1,23 2,89 Eget kapital, kr/aktie* 14,02 14,46 14,42 14,46 14,54 16,50 NAV, kr/aktie 14,38 15,05 14,38 15,05 15,10 14,50 Utestående aktier 68 566 156 64 756 926 68 566 156 64 756 926 64 756 926 64 756 926 Justerat antal uteståestående aktier efter fondemission 68 566 156 64 756 926 68 566 156 64 756 926 64 756 926 64 756 926 Genomsnittligt antal aktier* 68 566 156 64 756 926 66 661 541 64 756 926 64 756 926 53 025 998 *Antalet aktier har justerats i beräkningarna för den fondemission som registrerades hos Bolagsverket den 2 mars 2021 Handelsplats: Nasdaq Stockholm, Small Cap Kortnamn: ACRI A respektive ACRI B Acrinova A ISIN: SE0015660014 Acrinova B ISIN: SE0015660030 3 6 9 12 15 ACRI-B, kronor per aktieACRI-A, kronor per aktie Okt 22 Nov 22 Dec 22 Jan 22 Feb 23 Mars 23 Juni 23 Maj 23 Apr 23 Sep 23 Aug 23 Juli 23 0 5 10 15 20 30 sep 20232022202120202019 Kr NAV ACRI-A ACRI-B Kr NAV OCH STÄNGNINGSKURS T O M 2023–09–30 BÖRSUTVECKLING 2022–10–01 – 2023–09–30 3 6 9 12 15 ACRI-B, kronor per aktieACRI-A, kronor per aktie Okt 22 Nov 22 Dec 22 Jan 22 Feb 23 Mars 23 Juni 23 Maj 23 Apr 23 Sep 23 Aug 23 Juli 23 0 5 10 15 20 30 sep 20232022202120202019 Kr NAV ACRI-A ACRI-B Kr ===== SIDA 15 ===== DELÅRSRAPPORT JANUARI–SEPTEMBER 2023 15 Intjäningsförmåga I tabellen nedan presenterar Acrinova sin intjäningsförmåga på tolvmånadersbasis. Det är viktigt att notera att den aktuella intjänings- förmågan inte ska jämställas med en prognos för de kommande 12 må- naderna. Intjäningsförmågan innehåller exempelvis ingen bedömning av hyres-, vakans- eller ränteförändringar. Acrinovas resultat räkning påverkas dessutom av värdeutvecklingen i fastighetsbeståndet samt kommande fastighetsförvärv och/eller fastighetsförsäljningar. Ytterligare resultatpåverkande poster är värdeförändringar avseende derivat. Detta har ej heller beaktats i den aktuella intjäningsförmågan. Intjäningsförmågan baseras på fastighets beståndets kontrakterade hyresintäkter, bedömda fastighetskostnader under ett normalår samt kostnader för administration. Fastigheter som förvärvats under perio- den har justerats till helår. Även projektfastigheter med kontrakterade hyror har justerats till helårseffekt. Kostnader för de räntebärande skulderna har baserats på koncernens genomsnittliga räntenivå inklusive effekt av derivat instrument. Tkr 30 sep 2023 30 jun 2023 31 mar 2023 31 dec 2022 30 sep 2022 30 jun 2022 31 mar 2022 31 dec 2021 Hyresvärde 164 742 165 992 164 862 159 603 134 665 131 930 131 202 120 545 Vakanser –9 453 –10 909 –9 721 –10 191 –8 608 –9 920 –10 406 –9 005 Summa Hyresintäkter 155 289 155 083 155 142 149 413 126 056 122 010 120 796 111 541 Driftskostnader –46 640 –47 256 –48 471 –44 170 –30 400 –31 400 –28 950 –26 020 Driftsnetto 108 649 107 827 106 671 105 243 95 656 90 610 91 846 85 521 Administration –27 680 –29 132 –31 332 –28 967 –23 415 –22 965 –22 885 –22 931 Finansiella kostnader –43 339 –41 821 –38 775 –33 779 –28 002 –26 990 –22 180 –17 957 FÖRVALTNINGSRESULTAT 37 629 36 874 36 564 42 497 44 239 40 655 46 781 44 633 Flerårsöversikt Acrinova presenterar finansiella nyckeltal som värdefull kompletterande information till investerare vilket möjliggör bättre utvärdering av bolagets prestation. FINANSIELLA NYCKELTAL jul–sep 2023 jul–sep 2022 jan–sep 2023 jan–sep 2022 2022 2021 Nettoomsättning, Tkr 37 229 32 271 108 757 92 858 130 532 101 955 Hyresintäkter, Tkr* 36 490 30 616 105 548 88 183 122 435 72 345 Rörelseresultat, Tkr 29 173 23 704 76 012 64 321 89 433 72 614 Förvaltningsresultat, Tkr 13 965 10 285 29 989 22 610 27 026 19 711 Periodens resultat efter skatt, Tkr 5 963 16 040 22 064 74 390 79 336 153 164 Fastighetsvärde, verkligt värde, Tkr 1 982 008 1 796 255 1 982 008 1 796 255 1 854 325 1 603 550 Balansomslutning, Tkr 2 182 123 2 016 035 2 182 123 2 016 035 2 095 704 1 831 232 Likvida medel, Tkr 38 238 27 343 38 238 27 343 28 311 74 657 Utestående aktier 68 566 156 64 756 926 68 566 156 64 756 926 64 756 926 64 756 926 Justerat antal uteståestående aktier efter fondemission 68 566 156 64 756 926 68 566 156 64 756 926 64 756 926 64 756 926 Genomsnittligt antal aktier*** 68 566 156 64 756 926 66 661 541 64 756 926 64 756 926 53 025 998 Avkastning på Eget Kapital, % 0,62 1,73 2,32 8,21 8,74 22,67 Soliditet, % 44,0 46,4 44,0 46,4 44,9 47,8 Belåningsgrad fastigheter, % 54,1 51,7 54,1 51,7 53,7 49,8 Räntetäckningsgrad, ggr ** 2,72 2,50 2,30 2,39 2,16 2,46 Räntetäckningsgrad, ggr, rullande 12 mån ** 2,14 2,35 2,14 2,35 2,16 2,46 Förvaltningsresultat, kr/aktie*** 0,20 0,16 0,45 0,35 0,42 0,37 Periodens resultat kr/aktie, efter utspädning **** 0,09 0,25 0,33 1,15 1,23 2,89 Eget kapital, kr/aktie*** 14,02 14,46 14,42 14,46 14,54 16,50 NAV, kr/aktier 14,38 15,05 14,38 15,05 15,10 14,50 * Fördelningen av intäkterna har justerats i jämförelsetalen, se avsnittet Redovisnings- och värderingsprinciper. ** Definitionen för räntetäckningsgraden har förändrats för att mer harmonisera med hur övriga bolag inom fastighetsbranschen beräknar detta nyckeltal. Jämförelsetal har justerats enligt den nya definitionen. ***Antalet aktier har justerats i beräkningarna för den fondemission som registrerades hos Bolagsverket den 2 mars 2021. **** Periodens resultat kr/aktie redovisas enligt definitionen i IAS 1 och resultat per aktie redovisas enligt definitionen i IAS 33 och är inga alternativa nyckeltal enligt ESMA. ===== SIDA 16 ===== DELÅRSRAPPORT JANUARI–SEPTEMBER 2023 16 Övrig information Risker och osäkerhetsfaktorer Koncernens verksamhet, finansiella ställning och resultat kan påverkas av ett antal risker och osäkerhetsfaktorer. Dessa beskrivs mer utförligt i årsredovisningen 2022. Kriget mellan Ryssland och Ukraina påverkar fortsatt världsekonomin negativt. Lägre tillväxt, hög inflation, störningar i leveranskedjor samt prishöjningar på råvarumarknaderna gör att det finns en risk att fastig- hetsprojekten kan bli försenade och dyrare än planerat. Det rådande ränteläget i Sverige har en betydande inverkan på fast- ighetsmarknaden. Koncernen är huvudsakligen finansierad med eget kapital och banklån samt har en majoritet av banklånen räntesäkrade. Givet samma låneskuld och samma räntebindningstider som rådde per den 30 september 2023, skulle en ökning av räntan på Bolagets samt- liga utestående lån, med beaktande av bolagets räntesäkringsarrange- mang, med 1 procentenhet ha ökat Acrinovas räntekostnad med cirka +/– 4,3 miljoner kronor på årsbasis. Moderbolaget påverkas indirekt av dotterbolagens verksamhet, vilket innebär att moderbolaget är utsatt för de risker och möjligheter som angivits för koncernen. Inga övriga väsentliga förändringar av riskfaktorer har noterats utifrån den redogörelse som gjordes i årsredovisningen 2022. Granskning Delårsrapporten har varit föremål för översiktlig granskning av Bolagets revisorer. Offentliggörande Denna information är sådan information som Acrinova AB (publ) är skyldigt att offentliggöra enligt EU:s marknadsmissbruksförordning. Informationen lämnades, genom följande kontaktpersoners försorg, för offentliggörande den 10 november 2023. Kontaktpersoner Vid frågor, vänligen kontakta: Ulf Wallén, VD 0708 30 79 90 ulf.wallen@acrinova.se Weronica Greberg, CFO 0701 66 42 10 weronica.greberg@acrinova.se Finansiell kalender Bokslutskommuniké 2024–02–28 ===== SIDA 17 ===== DELÅRSRAPPORT JANUARI–SEPTEMBER 2023 17 Avlämnande av delårsrapport Styrelsen och verkställande direktören försäkrar att delårsrapporten ger en rättvisande översikt av koncernens och moderbolagets verksamhet, ställning och resultat samt beskriver väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som moderbolaget och de företag som ingår i koncernen står inför. Malmö den 9 november 2023 Roger Stjernborg Eriksson Styrelsens ordförande Ylwa Karlgren Styrelseledamot Claes Olsson Styrelseledamot Joakim Stenberg Styrelseledamot Mats O Paulsson Styrelseledamot Peter Åman Styrelseledamot Ulf Wallén Verkställande direktör Revisorns granskningsrapport Inledning Vi har utfört en översiktlig granskning av den finansiella delårsinforma- tionen i sammandrag (delårsrapporten) för Acrinova AB (publ) per den 30 september 2023 och den niomånadersperiod som slutade per detta datum. Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för att upprätta och presentera denna delårsrapport i enlighet med IAS 34 och årsredovisningslagen. Vårt ansvar är att uttala en slutsats om denna delårsrapport grundad på vår översiktliga granskning. Den översiktliga granskningens inriktning och omfattning Vi har utfört vår översiktliga granskning i enlighet med International Standard on Review Engagements ISRE 2410 Översiktlig granskning av finansiell delårsinformation utförd av företagets valda revisor. En översiktlig granskning består av att göra förfrågningar, i första hand till personer som är ansvariga för finansiella frågor och redovisnings- frågor, att utföra analytisk granskning och att vidta andra översiktliga granskningsåtgärder. En översiktlig granskning har en annan inriktning och en betydligt mindre omfattning jämfört med den inriktning och omfattning som en revision enligt ISA och god revisionssed i övrigt har. De granskningsåtgärder som vidtas vid en översiktlig granskning gör det inte möjligt för oss att skaffa oss en sådan säkerhet att vi blir medvetna om alla viktiga omständigheter som skulle kunna ha blivit identifierade om en revision utförts. Den uttalade slutsatsen grundad på en översiktlig granskning har därför inte den säkerhet som en utta- lad slutsats grundad på en revision har. Slutsats Grundat på vår översiktliga granskning har det inte kommit fram några omständigheter som ger oss anledning att anse att delårsrapporten inte, i allt väsentligt, är upprättad för koncernens del i enlighet med IAS 34 och årsredovisningslagen samt för moderbolagets del i enlighet med årsredovisningslagen. Malmö den 9 november 2023 KPMG AB Camilla Alm Andersson Auktoriserad revisor Huvudansvarig revisor Acrinova AB (publ) Org. nr 556984-0910 Johan Hernebrant Auktoriserad revisor ===== SIDA 18 ===== Finansiella rapporter DELÅRSRAPPORT JANUARI–SEPTEMBER 202318 ===== SIDA 19 ===== DELÅRSRAPPORT JANUARI–SEPTEMBER 2023 19 Tkr 2023 jul–sep 3 mån 2022 jul–sep 3 mån 2023 jan–sep 9 mån 2022 jan–sep 9 mån 2022 jan–dec 12 mån Hyresintäkter * 36 490 30 616 105 548 88 183 122 435 Övriga intäkter 739 1 655 3 209 4 675 8 097 TOTALA INTÄKTER 37 229 32 271 108 757 92 858 130 532 Direkta kostnader –8 056 –8 567 –32 745 –28 537 –41 099 Rörelseresultat 29 173 23 704 76 012 64 321 89 433 Central administration –6 897 –6 396 –22 323 –24 951 –38 352 Finansiella intäkter 347 166 783 281 394 Finansiella kostnader –8 658 –7 189 –24 483 –17 041 –24 448 Förvaltningsresultat 13 965 10 285 29 989 22 610 27 026 Realisationsresultat vid försäljning av dotterbolag – 18 – – – Resultat från andelar i intresseföretag –560 137 –72 254 83 Nedskrivning goodwill – – –7 500 – – Realiserade värdeförändringar finansiella tillgångar – – 8 000 – – Orealiserade värdeförändringar finansiella tillgångar 2 164 9 688 244 48 360 48 592 Realiserade värdeförändringar förvaltningsfastigheter – 14 832 – 14 832 14 744 Orealiserade värdeförändringar förvaltningsfastigheter –6 080 –12 652 –16 999 15 359 13 039 Resultat före skatt 9 489 22 307 13 662 101 416 103 485 Aktuell skatt –1 774 –2 191 –3 284 –4 041 –2 793 Uppskjuten skatt –1 752 –4 076 11 686 –22 985 –21 356 PERIODENS RESULTAT 5 963 16 040 22 064 74 390 79 336 HÄNFÖRLIGT TILL Moderbolagets aktieägare 5 963 16 040 22 064 74 390 79 336 Resultat kr/aktie, före och efter utspädning 0,09 0,25 0,33 1,15 1,23 Koncernens resultaträkning i sammandrag Periodens resultat motsvarar periodens totalresultat och därför presenteras endast en resultaträkning utan separat rapport för övrigt totalresultat. * Fördelningen av intäkterna har justerats i jämförelsetalen, se avsnittet Övriga upplysningar. ===== SIDA 20 ===== DELÅRSRAPPORT JANUARI–SEPTEMBER 2023 20 Rörelseresultat (Driftnetto) Rörelseresultatet för kvartalet uppgick till 29 173 tkr (23 704) och för hela perioden januari-september till 76 012 tkr (64 321). De totala intäkterna uppgick till 37 229 tkr (32 271) varav hyresintäk- terna uppgick till 36 490 tkr (30 616) för kvartalet och för januari-sep- tember var de totala intäkterna 108 757 tkr (92 858) och hyresintäk- terna uppgick till 105 548 tkr (88 183). Ökningen beror framför allt på ett större fastighetsbestånd i form av förvärv och färdigställda projekt samt årlig indexuppräkning av hyror. Av den totala intäktsökningen står nettot av nya och sålda fastigheter för 6 688 tkr av den totala intäktsökningen för perioden. Bolaget periodiserar numera hyresra- batter linjärt över hela hyresperioden, vilket har bidragit med en ökad intäkt på 1 577 tkr jämfört med samma period 2022. Jämförelsetal har ej räknats om retroaktivt på grund av svårigheter att få fram korrekt historisk data i förhållande till beloppets ringa storlek. Övriga intäkter uppgick till 739 tkr (1 655) för kvartalet och 3 209 tkr (4 675) för hela perioden. Övriga intäkter inkluderar 1 683 tkr i elstöd. Exkluderat detta sjunker övriga intäkter, vilket beror på bolagets arbete med att renodla verksamheten och numera verka som ett mer utpräglat fast- ighetsbolag med fokus på eget ägande i stället för extern förvaltning. En stor förvaltningskund var kvar under första halvåret 2022, vilket påverkar jämförelsen mot jämförbar period år 2022. Den ekonomiska uthyrningsgraden vid utgången av kvartalet uppgick till 94,1 procent (93,6) för det totala beståndet, medan samma nyckel- tal gällande förvaltningsfastigheterna uppgick till 95,4 procent (95,7). Sammantaget visar resultatet på Acrinovas styrka att utveckla sina fastigheter med trygg och stabil utveckling av uthyrningsgraden. Direkta kostnader uppgick under kvartalet till -8 056 tkr (-8 567) och för hela perioden till -32 745 tkr (-28 537). De består i huvudsak av taxe bundna kostnader samt löpande drift- och underhållskostnader i befintligt bestånd. Ökningen är också en direkt effekt av ett större fastighetsbestånd. Förvaltningsresultat Förvaltningsresultatet för tredje kvartalet uppgick till 13 965 tkr (10 285) och för januari-september till 29 989 tkr (22 610) vilket är 33 pro- cent bättre än för motsvarande period 2022. Sammantaget uppgick kvartalets kostnader för central administration till -6 897 tkr (-6 396) och för perioden till -22 323 tkr (-24 951). I de centrala administrationskostnaderna ingår bland annat kostnader för personal, affärsutveckling, marknadsföring och börskostnader. Minsk- ningen av de administrativa kostnaderna för januari-september beror framför allt på lägre övriga externa kostnader, såsom inhyrd personal och konsultkostnader, samt förändring i avskrivningar för inventarier. Finansnettot för tredje kvartalet uppgick till -8 311 tkr (-7 023) och för januari-september till -23 700 tkr (-16 760). I de finansiella kostnaderna ingår räntor för extern finansiering samt övriga finansiella kostnader såsom avgifter för finansiella instrument och checkkredit. Ökningen av finansiella kostnader beror på både höjda räntor samt ett större fastig- hetsbestånd och därmed en större räntebärande skuld. De totala ränte- bärande skulderna uppgick per 2023-09-30 till 1 071 332 tkr (927 876). Exkluderat för lån härrörda till projekt var de 1 010 832 tkr (864 521). Resultat före skatt Resultat före skatt för kvartalet uppgick till 9 489 tkr (22 307) och för januari-september till 13 662 tkr (101 416). Resultatet för januari–september påverkas av den nedskrivning av goodwill som genomfördes under kvartal 2. Koncernens goodwill härrör till köpet av Norama Asset Management AB, numera Acrinova Förvaltning AB. Nedskrivningen är en direkt konsekvens av markna- dens förändrade riskavertion, vilket har påverkat den diskonterings- ränta som använts vid test av värdet på bolagets goodwill. Denna ned- skrivning belastar periodens resultat med -7 500 tkr. Orealiserade värdeförändringar på finansiella tillgångar blev 2 164 tkr (9 688) för kvartalet och 244 tkr (48 360) för hela perioden. Ränte- derivat värderas genom att framtida kassaflöden diskonteras till nuvärde. Den stora avvikelsen mot 2022 beror på att det under 2022 var kraftigt höjda marknadsräntor som påverkade marknadsvärdet positivt, en vinst som till stor del redovisades redan då. Efter hand som längden på de finansiella instrumenten sedan blir kortare, påverkas även marknadsvärdet omvänt. Under kvartal 2 och 3 i innevarande år har räntorna gått upp ytterligare vilket minskat den stora omvärdering av marknadsvärdet som gjordes i kvartal 1. Under realiserade värde- förändringar finansiella tillgångar finns en återföring av en tidigare nedskriven osäker fordran på 8 000 tkr från år 2022 som nu inte längre bedöms som osäker. Värdeförändringar för fastigheterna uppgick till -6 080 tkr (2 180) för kvartalet och för perioden januari-september till -16 999 tkr (30 191). Skillnaderna mot samma period föregående år är att det under 2022 skedde stora värdeökningar för fastigheter generellt på marknaden. De orealiserade värdeförändringarna förklaras generellt av omvärdering av fastigheter där vakansgraden förändrats, hyresavtal omförhandlats eller där avkastningskravet förändrats alternativt att investeringar gjorts i fastigheten. Se vidare under avsnittet för redovisnings- och värderingsprinciper för tillvägagångssätt vid fastig- hetsvärderingar. För Acrinova beror den lägre värderingen framför allt på förändrade avkastningskrav. Resultat efter skatt Kvartalets resultat efter skatt uppgick till 5 963 tkr (16 040) och för hela perioden 22 064 tkr (74 390). Skatt på kvartalets resultat uppgick till -3 526 tkr (-6 267) varav -1 774 tkr (-2 191) avser aktuell skatt och -1 752 tkr (-4 076) avser uppskjuten skatt relaterad till fastigheter, finansiella instrument och underskottsavdrag. För perioden januari-september var skatten 8 402 tkr (-27 026) varav -3 284 tkr (-4 041) avser aktuell skatt och 11 686 tkr (-22 985) avser uppskjuten skatt. Den stora förändringen i uppskjuten skatt beror framför allt på förändrat marknadsvärde på de finansiella instrumenten. Kommentarer Resultat HYRESINTÄKTER PER TYP AV FASTIGHET JAN–SEP 2023 Extern handel/ Service 26 278 Tkr Bostäder 8 629 Tkr Samhälls- fastigheter 4 407 Tkr Kontor 13 539 Tkr 52 695 Tkr Logistik/Produktion Totalt 105 548 Tkr ===== SIDA 21 ===== DELÅRSRAPPORT JANUARI–SEPTEMBER 2023 21 Koncernens rapport över finansiell ställning i sammandrag TILLGÅNGAR Tkr 2023–09–30 2022–09–30 2022–12–31 ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR Goodwill 32 519 40 019 40 019 Förvaltningsfastigheter 1 982 008 1 796 255 1 854 325 Maskiner och inventarier 722 10 529 10 832 Andelar i intresseföretag 16 997 6 172 4 784 Nyttjanderättstillgångar 10 175 8 117 8 726 Övriga långfristiga fordringar 12 083 15 850 16 850 SUMMA ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR 2 054 503 1 876 941 1 935 536 OMSÄTTNINGSTILLGÅNGAR Kundfordringar 1 590 583 433 Övriga fordringar 75 872 101 286 118 693 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 11 921 9 882 12 731 Likvida medel 38 238 27 343 28 311 Summa omsättningstillgångar 127 620 139 094 160 168 SUMMA TILLGÅNGAR 2 182 123 2 016 035 2 095 704 ===== SIDA 22 ===== DELÅRSRAPPORT JANUARI–SEPTEMBER 2023 22 Koncernens rapport över finansiell ställning i sammandrag EGET KAPITAL OCH SKULDER Tkr 2023–09–30 2022–09–30 2022–12–31 EGET KAPITAL Aktiekapital 22 855 21 586 21 586 Överkursfond 564 255 540 412 540 233 Balanserade vinstmedel 351 981 299 960 300 139 Periodens resultat 22 064 74 390 79 336 EGET KAPITAL HÄNFÖRLIGT TILL MODERBOLAGETS AKTIEÄGARE 961 155 936 347 941 294 SUMMA EGET KAPITAL 961 155 936 347 941 294 LÅNGFRISTIGA SKULDER Uppskjuten skatteskuld 72 463 85 778 84 148 Räntebärande skulder till kreditinstitut 951 106 779 596 819 079 Övriga räntebärande skulder – 6 000 2 000 Övriga skulder 9 433 6 791 9 016 SUMMA LÅNGFRISTIGA SKULDER 1 033 001 878 165 914 243 KORTFRISTIGA SKULDER Räntebärande skulder till kreditinstitut 114 226 120 880 151 460 Övriga räntebärande skulder 6 000 21 400 23 150 Leverantörsskulder 17 868 20 720 25 754 Övriga skulder 16 325 6 903 10 461 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 33 548 31 621 29 343 SUMMA KORTFRISTIGA SKULDER 187 967 201 523 240 168 SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 2 182 123 2 016 035 2 095 704 ===== SIDA 23 ===== DELÅRSRAPPORT JANUARI–SEPTEMBER 2023 23 Kommentarer Balansräkning Fastighetsbestånd Värdet för fastigheterna uppgår till 1 982 008 tkr (1 796 255) per 2023–09–30. Fastighetsbeståndets värde har fastställts per 2023–09–30 och har baserats på externa värderingar gjorda av Newsec Advice AB löpande under en period av 12 månader, varav cirka en fjärdedel har genomförts under Q3. Dessa externa värderingar har kompletterats med interna värderingar för hela beståndet per 2023-09-30. Värdering- arna har baserats på analys av framtida kassaflöden för respektive fastighet där hänsyn tagits till gällande hyreskontraktsvillkor, mark - nadsläge, hyresnivåer, drifts-, underhålls och förvaltningsadminis- trationskostnader samt behov av investeringar. Under kvartalet och delårsperioden har inga förvärv eller avyttringar genomförts. Bolaget har från 1 januari 2023 valt att redovisa Installationer under Förvaltningsfastigheter istället för under Maskiner och Inventarier. Per 1 januari 2023 var beloppet 9 974 tkr, motsvarande belopp per 30 september 2022 var 9 684 tkr. Fordringar Övriga långfristiga fordringar uppgår till 12 083 tkr (15 850) per 2023–09–30. Minskningen av långfristiga fordringar beror på att en fordran på intressebolag omvandlats till villkorat aktieägartillskott. Övriga kortfristiga fordringar per 2023–09–30 är 75 872 tkr (101 286), skillnaden avser i huvudsak ett investeringsbidrag som betalades ut i juni 2023. Likvida medel Likvida medel uppgick till 38 238 tkr (27 343). Under kvartalet har nyproduktion av projekten fortsatt, till stor del med egen kassa. Uppskjuten skatt Den uppskjutna skatteskulden uppgick per 2023–09–30 till 72 463 tkr (85 778) och är till största delen hänförlig till orealiserade värdeför - ändringar på fastigheter och räntederivat, men även till underskotts- avdrag och ränteavdragsbegränsningar. Skulder De räntebärande skulderna i koncernen uppgick den 30 september 2023 till 1 071 332 tkr (927 876), varav 1 065 332 tkr (900 476) avsåg skulder till kreditinstitut. Ökningen av räntebärande skulder beror på ett ökat kapitalbehov hänfört till förvärv och projektutveckling/ nyproduktion. Belåningsgraden uppgick till 54,1 procent (51,7) och nettobelånings- graden med hänsyn tagen till likvida medel uppgick till 52,1 procent (50,1). Se vidare under avsnittet Finansiering på sidan 13. Anledning till att Acrinova har ökat belåningsgraden är att två projekt som färdigställdes under 2022 utan byggkreditiv slutfinansierades under kvartal 4 2022 samt att övriga färdigställda projekt har slutfinansie- rats med en högre belåningsgrad än den nivå byggkreditivet var på. Långfristiga leasingsskulder ingår i Övriga långfristiga skulder med 8 131 tkr (5 933), kortfristiga leasingskulder ingår i Övriga kortfristiga skulder med 2 043 tkr (2 183). Eget kapital Det egna kapitalet uppgick per 2023–09–30 till 961 155 tkr (936 347). Skillnaden i eget kapital beror på redovisat resultat reducerat med utdelning som beslutats under 2023. Dessutom har Acrinova under mars 2023 genomfört en företrädesemission som tillfört bolaget 25 291 tkr i eget kapital. Soliditeten per 2023–09–30 uppgick till 44,0 procent (46,4) och avkast - ning på eget kapital för kvartalet är 0,62 procent (1,73) och för januari– september 2,32 procent (8,21). NAV, kr/aktier, per 2023–09–30 är 14,38 kr/ aktie (15,05). SKULDER OCH EGET KAPITAL PER 2023–09–30 938 300 Tkr Fritt eget kapital Övriga skulder 77 173 Tkr Aktiekapital 22 855 Tkr Räntebärande skulder 1 071 332 Tkr Uppskjuten skatt 72 463 Tkr Totalt 2 182 Mkr ===== SIDA 24 ===== DELÅRSRAPPORT JANUARI–SEPTEMBER 2023 24 EGET KAPITAL HÄNFÖRLIGT TILL MODERBOLAGETS AKTIEÄGARE Tkr Aktiekapital Överkursfond Balanserad vinst Periodens resultat Totalt eget kapital EGET KAPITAL 2022–01–01 21 586 540 488 159 747 153 164 874 985 SUMMA TOTALRESULTAT 74 390 74 390 Nyemission –76 –76 Vinstdisposition 153 164 –153 164 – Utdelning –12 951 –12 951 SUMMA TRANSAKTIONER MED MODERBOLAGETS ÄGARE 0 –76 140 213 -153 164 -13 027 EGET KAPITAL 2022–09–30 21 586 540 412 299 960 74 390 936 347 SUMMA TOTALRESULTAT 4 946 4 946 Nyemission – Vinstdisposition – Personaloptionsprogram –179 179 – Utdelning – SUMMA TRANSAKTIONER MED MODERBOLAGETS ÄGARE 0 -179 179 0 0 EGET KAPITAL 2022–12–31 21 586 540 233 300 139 79 336 941 294 SUMMA TOTALRESULTAT 22 064 22 064 Nyemission 1 269 24 022 25 291 Vinstdisposition 79 336 –79 336 – Justering –68 –68 Utdelning –27 426 –27 426 SUMMA TRANSAKTIONER MED MODERBOLAGETS ÄGARE 1 269 24 022 51 842 -79 336 -2 203 EGET KAPITAL 2023–09–30 22 855 564 255 351 981 22 064 961 155 Koncernens rapport över förändringar i eget kapital i sammandrag ===== SIDA 25 ===== DELÅRSRAPPORT JANUARI–SEPTEMBER 2023 25 Totalt kassaflöde för perioden januari–september 2023 är positivt och uppgick till 9 927 tkr (–47 314). Från den löpande verksamheten visar koncernen ett positivt kassa- flöde vilket under januari–september 2023 uppgick till 59 355 tkr (–8 986). Kassaflödet från investeringsverksamheten uppgick till –135 320 tkr (–151 155) för januari–september 2023. Det negativa kassaflödet beror framför allt på de nyproduktionsprojekt som är och har varit i produktion. Kassaflödet från finansieringsverksamheten uppgick till 85 892 tkr (112 827) för perioden. Skillnaden mot föregående år beror på mindre nyupplåning då inga fastigheter förvärvats under januari–september 2023. Däremot har en emission på 25 291 tkr genomförts under 2023. Kommentarer kassaflöde Tkr 2023 jul–sep 3 mån 2022 jul–sep 3 mån 2023 jan–sep 9 mån 2022 jan–sep 9 mån 2022 jan–dec 12 mån DEN LÖPANDE VERKSAMHETEN Resultat före skatt 9 489 22 308 13 662 101 416 103 485 Betald skatt –1 659 –1 399 –6 868 –7 906 –4 691 Justering för poster som inte ingår i kassaflödet 5 597 15 067 17 789 –50 504 –47 038 13 427 35 976 24 583 43 006 51 756 FÖRÄNDRING I RÖRELSEKAPITAL Förändring av rörelsefordringar 13 817 –23 126 46 302 –29 290 –51 132 Förändring av rörelseskulder –3 468 –3 276 –11 530 –22 702 –16 387 SUMMA FÖRÄNDRING AV RÖRELSEKAPITAL 10 349 –26 403 34 772 –51 992 –67 518 KASSAFLÖDE FRÅN DEN LÖPANDE VERKSAMHETEN 23 775 9 574 59 355 – 8 986 – 15 763 INVESTERINGSVERKSAMHETEN Avyttring av fastigheter – 95 500 – 95 500 95 500 Förvärv av fastigheter – – – –79 000 –79 000 Investeringar i fastigheter –31 076 –82 633 –132 662 –194 997 –263 546 Förvärv av maskiner och inventarier –930 –2 237 –2 658 –3 482 –4 991 Förändring av finansiella tillgångar* – 18 607 – 30 824 39 157 KASSAFLÖDE FRÅN INVESTERINGSVERKSAMHETEN –32 006 29 237 –135 320 –151 155 –212 880 FINANSIERINGSVERKSAMHETEN Nyupplåning räntebärande skulder 3 016 72 600 98 150 265 125 229 541 Amortering räntebärande skulder –7 570 –126 576 –23 836 –139 273 –34 219 Utdelning – – –13 713 –12 951 –12 951 Nyemission –64 – 25 291 –73 –73 KASSAFLÖDE FRÅN FINANSIERINGSVERKSAMHETEN –4 618 –53 976 85 892 112 827 182 297 PERIODENS KASSAFLÖDE –12 848 –15 165 9 927 –47 314 –46 346 Ingående likvida medel 51 086 42 509 28 311 74 657 74 657 UTGÅENDE LIKVIDA MEDEL 38 238 27 343 38 238 27 343 28 311 Koncernens rapport över kassaflöden i sammandrag * Justering för 2022 har skett med 8 mkr avseende nedskrivning av fordran. Ingår numera under ej kassapåverkande poster. ===== SIDA 26 ===== DELÅRSRAPPORT JANUARI–SEPTEMBER 2023 26 Moderbolagets resultaträkning i sammandrag Tkr 2023 jan–sep 9 mån 2022 jan–sep 9 mån 2022 jan–dec 12 mån Rörelsens intäkter mm Nettoomsättning 10 100 9 840 18 753 SUMMA RÖRELSENS INTÄKTER 10 100 9 840 18 753 RÖRELSENS KOSTNADER Övriga externa kostnader –4 213 –6 311 –13 672 Personalkostnader –5 054 –4 809 –6 171 SUMMA RÖRELSENS KOSTNADER –9 267 –11 120 –19 843 RÖRELSERESULTAT 833 –1 280 –1 091 Resultat från finansiella poster Resultat från andelar i intresseföretag 21 178 –243 Resultat från andelar i koncernföretag –6 700 8 240 8 217 Realiserad värdeförändring finansiell fordran 8 000 – – Orealiserad värdeförändring finansiell fordran – -8 000 -8 000 Övr. ränteintäkter och liknande resultatposter 16 586 1 944 3 386 Räntekostnader och liknande resultatposter –7 221 –3 605 –4 169 Resultat efter finansiella poster 11 519 –2 523 –1 899 Bokslutsdispositioner – – 3 500 RESULTAT FÖRE SKATT 11 519 –2 523 1 601 Skatt på periodens resultat –2 105 – –391 PERIODENS RESULTAT 9 414 –2 523 1 211 ===== SIDA 27 ===== DELÅRSRAPPORT JANUARI–SEPTEMBER 2023 27 Moderbolagets balansräkning i sammandrag TILLGÅNGAR Tkr 2023–09–30 2022–09–30 2022–12–31 ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR FINANSIELLA ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR Andelar i koncernföretag 571 101 569 888 570 191 Andelar i intresseföretag 17 807 7 000 5 500 Långfristig fordran intresseföretag 10 511 14 173 15 173 SUMMA FINANSIELLA ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR 599 419 591 061 590 864 SUMMA ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR 599 419 591 061 590 864 OMSÄTTNINGSTILLGÅNGAR KORTFRISTIGA FORDRINGAR Fordringar hos koncernföretag 254 214 217 649 263 019 Övriga fordringar 462 3 042 57 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 5 815 4 318 3 959 Summa kortfristiga fordringar 260 490 225 009 267 035 Kassa och bank 33 497 23 054 25 426 Summa omsättningstillgångar 293 987 248 063 292 461 SUMMA TILLGÅNGAR 893 407 839 124 883 325 ===== SIDA 28 ===== DELÅRSRAPPORT JANUARI–SEPTEMBER 2023 28 Moderbolagets balansräkning EGET KAPITAL OCH SKULDER Tkr 2023–09–30 2022–09–30 2022–12–31 EGET KAPITAL BUNDET EGET KAPITAL Aktiekapital 22 855 21 586 21 586 SUMMA BUNDET EGET KAPITAL 22 855 21 586 21 586 FRITT EGET KAPITAL Överkursfond 562 979 532 074 538 956 Balanserad vinst –28 062 5 035 –1 846 Periodens resultat 9 414 –2 523 1 211 SUMMA FRITT EGET KAPITAL 544 331 534 586 538 321 SUMMA EGET KAPITAL 567 186 556 171 559 906 LÅNGFRISTIGA SKULDER Övriga räntebärande skulder – 6 000 2 000 Övriga långfristiga skulder – – 1 600 SUMMA LÅNGFRISTIGA SKULDER – 6 000 3 600 KORTFRISTIGA SKULDER Skulder till koncernföretag 287 655 246 914 285 504 Leverantörsskulder 66 1 610 1 267 Räntebärande skulder till kreditinstitut 15 000 5 000 5 000 Övriga räntebärande skulder 6 000 21 400 23 150 Övriga skulder 16 288 1 361 1 818 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 1 212 668 3 081 Summa kortfristiga skulder 326 222 276 952 319 819 SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 893 407 839 124 883 325 Moderbolagets verksamhet är att i första hand utföra koncerngemen- samma tjänster inklusive finansiella tjänster. De totala intäkterna för januari–september 2023 uppgick till 10 100 tkr (9 840) och är framför allt fakturering av management fee. Resultat efter skatt uppgår till 9 414 tkr (–2 523). Skillnaden i resulta- tet mellan perioderna beror på en tidigare nedskrivning av en finansiell fordran på 8 000 tkr som nu inte längre anses som osäker och därför återförts samt en nedskrivning av aktier i dotterbolag på –6 700 tkr som är direkt hänförlig till nedskrivningen av koncernens goodwill. Dessutom ökar räntenettot till följd av stora flöden från räntederivat. Finansiella anläggningstillgångar per 2023–09–30 uppgår till 599 419 tkr (591 061). Ökningen beror på ett större villkorat aktieägartillskott till ett intressebolag. Moderbolagets räntebärande skulder uppgick per 2023–09–30 till 21 000 tkr (32 400). Kommentarer Moderbolaget ===== SIDA 29 ===== DELÅRSRAPPORT JANUARI–SEPTEMBER 2023 29 Redovisnings- och värderingsprinciper Redovisnings- och värderingsprinciper Acrinova AB (publ), org.nr. 556984–0910, är ett publikt aktiebolag som har sitt säte i Malmö, Skåne län. Huvudkontorets adress är Krusegränd 42 B, 212 25 Malmö. Moderbolagets aktier är noterade på Nasdaq Stockholm, Small Cap sedan 16 december 2022. Acrinova är en aktiv fastighets- och förvaltningskoncern verksam i södra Sverige, med tyngdpunkt på den svenska sidan av Öresundsregionen. Acrinovas fastighetsbestånd utvecklas genom förvärv och projektutveckling/ förädling. Genom koncernens samlade kompetens optimeras varje fastighets värdeutveckling. Acrinova skall utveckla fastighetsbeståndet för att möjliggöra värdeökning för aktieägarna. Moderbolagets verksamhet består av koncernledning, förvaltning dotterbolag, affärsutveckling, konsulttjänster inom fastighetsföreta- gande med mera. Acrinova upprättar sin koncernredovisning enligt International Financial Reporting Standards (IFRS) såsom de har antagits av EU. Delårsrapporten har upprättats i enlighet med IAS 34 delårsrapportering och Årsredovis- ningslagen. Upplysningar enligt IAS 34 Delårsrapportering lämnas såväl i noter som på annan plats i delårsrapporten. Koncernen tillämpar sam- ma redovisnings- och värderingsprinciper samt värderingsmetoder som i den senaste årsredovisningen med undantag för vad som nämns nedan. Moderbolaget upprättar sin redovisning enligt RFR 2, Redovisning för juridiska personer, samt Årsredovisningslagen och tillämpar samma redovisnings- och värderingsprinciper samt värderingsmetoder som i den senaste årsredovisningen med undantag för vad som nämns nedan. Segmentsrapportering Till och med kvartal 2 2023 har koncernen rapporterat två rörelseseg- ment, Egna fastigheter och Förvaltning. Segmentet Förvaltning har varit av mindre omfattning och har redovisats under Övrigt. Då Förvalt- ning under 2023 ytterligare har minskat i omfattning utgör detta inte längre ett separat rörelsesegment och högste verkställande besluts- fattare följer inte upp det separat då det inte längre är att betrakta som väsentligt. Från och med kvartal 3 2023 rapporterar koncernen därför endast ett rörelsesegment, vilket utgör koncernen i sin helhet. Förvaltningsfastigheter Koncernens fastigheter innehas i syfte att generera hyresintäkter och värdestegring. Samtliga koncernens fastigheter klassificeras som förvaltningsfastigheter. Förvaltningsfastigheter redovisas till verkligt värde per balansdagen. Samtliga fastigheter är klassificerade i nivå 3 enligt IFRS, dvs att värdet baseras på en analys av varje fastighets status och hyres- och marknadssituation. Tillvägagångsätt fastighetsvärdering Koncernens princip är att värdera samtliga fastigheter löpande under en ettårsperiod genom oberoende externa auktoriserade fastighets- värderare som värderar utifrån koncernens förutsättningar. Detta har för fastighetsbeståndet gjorts under perioden september 2022 till september 2023, cirka en fjärdedel av beståndet är externt värderat under Q3 2023. I tillägg till de externa värderingarna görs vid varje kvar- talsavslut interna värderingar. De externa värderingarna tillsammans med de interna värderingarna ligger till grund för fastställt värde per delårsbokslutets balansdag. Verkligt värde fastställs genom bedömning av marknadsvärdet för varje enskilt värderingsobjekt. Som huvudmetod vid värderingen har en så kallad kassaflödesanalys använts där ett kalkylmässigt framtida driftnetto beräknas under en tioårig kalkylperiod med hänsyn tagen till nuvärdet av ett bedömt marknadsvärde vid kalkylperiodens slut. Avkastningskraven är individuella per fastighet beroende på analys av genomförda transaktioner och fastigheternas marknadsposition. Om något skulle indikera en väsentlig värdeförändring för en enskild fastig- het genomförs en ny extern värdering för att fastställa ett nytt verkligt värde, oberoende av när tidigare värdering gjorts. Nyligen förvärvade fastigheter värderas till anskaffningsvärde. ===== SIDA 30 ===== DELÅRSRAPPORT JANUARI–SEPTEMBER 2023 30 Övriga upplysningar Hyresintäkter KONTRAKTS­ FÖRFALLOSTRUKTUR Antal kontrakt Kontrakts- årsvärde Andel av värdet 2023 17 3 660 931 3% 2024 82 18 636 938 14% 2025 24 14 177 926 10% 2026 19 23 837 377 17% 2027 16 15 100 497 11% 2028+ 32 61 247 697 45% SUMMA 190 136 661 366 100% Tillsvidarekontrakt 160 14 301 727 Utifrån de hyresavtal som koncernen besitter, har Acrinova konstaterat att de vidaredebiterade kostnader för bland annat fastighetsskatt, el och värme är underordnad hyreskontrakten och att ersättningen ska anses utgöra hyra. Hyresintäkter utgörs därmed av den utdebiterade hyran samt de tilläggsdebiteringar i form av bland annat fastighetsskatt, el, värme och kyla som ingår i hyreskontrakten. Övriga intäkter utgörs av utdebiterade förvaltningsarvoden samt övriga intäkter som ej ingår i hyreskontrakten. Tidigare redovisades utdebiterade tilläggsdebiteringar som service- intäkter, jämförelsetalen har räknats om. Bolaget periodiserar sedan 1 januari 2023 hyresrabatter linjärt över hela hyresperioden, vilket har gett en ökad intäkt på 1 577 tkr jämfört med samma period 2022. Eventuell förlängning av hyresperioden beaktas inte vid sådan periodisering. Jämförelsetal har ej räknats om retroaktivt på grund av svårigheter att få fram korrekt historisk data i förhållande till beloppets ringa storlek. Verkligt värde på finansiella instrument Acrinova tillämpar inte säkringsredovisning. Alla derivat mark- nadsvärderas enligt IFRS 13 och värdeförändringen redovisas som orealiserade värdeförändringar på derivat. Värdet på derivaten per 30 september 2023 var 60 017 tkr (59 542). Värdet per 31 december 2022 var 59 774 tkr, vilket totalt ger en orealiserad värdeförändring för januari-september 2023 på 243 tkr (56 360). Förändringen är främst en följd av att löptiden på derivaten minskat. De orealiserade värdeför- ändringarna för derivaten redovisas i balansräkningen på raden Övriga fordringar med 60 017 tkr (59 542). Löpande betalflöden som härrör till räntederivaten ingår i förvaltningsresultatet. Aktivering av räntor Lånekostnader som är direkt hänförliga till anskaffning, uppförande eller produktion av en tillgång anses utgöra en del av anskaffningsvär- det och aktiveras under produktionstiden. Under januari-september 2023 har det totalt aktiverats 6 428 tkr (2 790). Tomträttsavgälden I koncernens resultaträkning ingår räntekostnader hänförliga till tomträttsavgälder. Tomträttsavgäld för perioden januari till september 2023 uppgår till 622 tkr (472) och för helåret 2022 till 715 tkr. Närståendetransaktioner Förutom sedvanlig ersättning till nyckelpersoner har även ett konsult- arvode avseende tjänster kopplade till fastighetsförvärv, finansiering och projektutveckling på 540 tkr betalts ut till styrelseordförande. Avrundningar Till följd av avrundningar kan siffror presenterade i denna delårsrap- port i vissa fall inte exakt summera till totalen och procenttal kan avvika från de exakta procenttalen. Händelser efter balansdagen Den 3 oktober meddelade Acrinova att bolaget tecknat ett treårigt hyresavtal med New Nordic Health Brands avseende fastigheten Motellet 6 i Landskrona. ===== SIDA 31 ===== DELÅRSRAPPORT JANUARI–SEPTEMBER 2023 31 Definitioner Bolaget presenterar en rad finansiella mått i delårsrapporten som inte definieras enligt IFRS, så kallade alternativa nyckeltal enligt ESMAs riktlinjer. Dessa nyckeltal ger värdefull kompletterande information till investerare, bolagets ledning och andra intressenter vid analys av bolagets finansiella ställning och prestation. De alternativa nyckeltalen är inte alltid jämförbara med andra företags använda mått och skall därför ses som ett komplement till mått definierade enligt IFRS. Acrinova tillämpar dessa alternativa nyckeltal konsekvent över tid. Nedan följer hur Bolagets nyckeltal definieras och beräknas. AVKASTNING PÅ EGET KAPITAL Periodens resultat i förhållande till genomsnittligt eget kapital. Nyckeltalet visar Bolagets förräntning av det egna kapitalet under perioden. BELÅNINGSGRAD FASTIGHETER Räntebärande skulder i procent av fastigheternas redovisade värde. Nyckeltalet visar hur högt/ lågt fastighetsbeståndet är belånat. BÖRSVÄRDE Det totala värdet på alla utestående aktier som finns på marknaden. Beräknat på bokslutsdagens stängningskurs. Nyckeltalet används för att belysa bolagets storlek. EGET KAPITAL PER AKTIE, KR Eget kapital i förhållande till antal aktier vid periodens utgång. Eget kapital per aktie används för att belysa aktieägarnas andel av bolagets egna kapital per aktie. FASTIGHETSVÄRDE Verkligt värde fastställt genom bedömning av marknadsvärdet för varje enskilt värderingsobjekt. FÖRVALTNINGSRESULTAT Summan av rörelseresultat, central administration samt finansnetto exklusive värdeförändringar på finansiella tillgångar. Förvaltningsresultatet är ett specifikt resultatmått som är praxis i fastig- hetsbranschen och används för att underlätta jämförbarheten inom branschen. FÖRVALTNINGSRESULTAT PER AKTIE, KR Förvaltningsresultat i förhållande till genomsnittligt antal aktier. Nyckeltalet används för att belysa aktieägarnas andel av förvaltningsresultat per aktie. GENOMSNITTLIG KAPITALBINDNING Återstående tid till dess att hela den räntebärande skulden i genomsnitt har refinansierats. Nyckeltalet används för att belysa bolagets finansiella risk. GENOMSNITTLIG RÄNTEBINDNING Återstående tid till dess att hela den räntebärande skulden i genomsnitt har räntejusterats. Nyckeltalet används för att belysa bolagets finansiella risk. GENOMSNITTLIG KONTRAKTSLÄNGD, ÅR Återstående kontraktsvärde i förhållande till total årshyra. Nyckeltalet används för att belysa bolagets operationella risk. HYRESINTÄKTER Utdebiterad hyra på årsbasis, plus utdebiterade tillägg såsom värme, el, fastighetsskatt mm. HYRESVÄRDE Hyresintäkt, plus uppskattad marknadshyra för outhyrda ytor. Hyresvärde används för att belysa koncernens intäktspotential. NAV, KR/AKTIE Substansvärde. Eget kapital med återläggning av derivat och uppskjuten skatteskuld, i förhållande till antalet utestående aktier. Nyckeltalet ger ett justerat och kompletterande mått på storleken på eget kapital per aktie. NETTOBELÅNINGSGRAD FASTIGHETER Räntebärande skulder efter avdrag för likvida medel i procent av fastigheternas redovisade värde. Nyckeltalet visar hur högt/lågt fastighetsbeståndet är belånat. NETTORÄNTEBÄRANDE SKULD Räntebärande skulder efter avdrag för likvida medel. RESULTAT PER AKTIE, KR* Periodens resultat i förhållande till genomsnittligt antal aktier. Nyckeltalet används för att belysa aktieägarnas andel av bolagets resultat efter skatt per aktie. RÄNTETÄCKNINGSGRAD, GGR Förvaltningsresultat med återläggning av räntenetto dividerat med räntenetto (exklusive tomträttsavgälder som i enlighet med IFRS 16 omklassificerats till räntekostnad). Nyckeltalet används för att belysa bolagets finansiella risk. RÖRELSERESULTAT Bolagets rörelseintäkter med avdrag för direkta rörelsekostnader, även kallat driftnetto. SOLIDITET, % Eget kapital i förhållande till balansomslutning. Nyckeltalet används för att belysa bolagets finansiella stabilitet. TOTALT SUBSTANSVÄRDE Eget kapital med återläggning av derivat och uppskjuten skatteskuld. Nyckeltalet ger ett justerat och kompletterande mått på storleken på eget kapital. UTHYRNINGSGRAD, EKONOMISK % Hyresintäkt i förhållande till hyresvärdet. Nyckeltalet används för att underlätta bedömningen av hyresintäkter för vakanta ytor. UTHYRNINGSGRAD, YTA % Uthyrd yta i förhållande till uthyrningsbar yta. Nyckeltalet används för att underlätta bedömningen av hyresintäkter för vakanta ytor. ÖVERSKOTTSGRAD Driftsnetto i procent av hyresintäkter. Nyckeltalet används för att belysa förvaltningens lönsamhet före det att central administration, finansnetto samt orealiserade värdeförändringar beaktats. *Ej ett alternativt nyckeltal. Definieras enligt IFRS. ===== SIDA 32 ===== DELÅRSRAPPORT JANUARI–SEPTEMBER 2023 32 Tkr 2023 jul–sep 2022 jul–sep 2023 jan–sep 2022 jan–sep 2022 jan–dec 2021 jan–dec Avkastning på eget kapital Periodens resultat efter skatt 5 963 16 040 22 064 74 390 79 336 153 164 Genomsnittligt eget kapital 965 062 928 327 951 225 905 666 908 140 675 612 0,62% 1,73% 2,32% 8,21% 8,74% 22,67% Soliditet Eget kapital 961 155 936 347 961 155 936 347 941 294 874 985 Balansomslutning 2 182 123 2 016 035 2 182 123 2 016 035 2 095 704 1 831 232 44,0% 46,4% 44,0% 46,4% 44,9% 47,8% Belåningsgrad fastigheter, % Räntebärande skulder 1 071 332 927 875 1 071 332 927 875 995 689 798 741 Fastighetsvärde 1 982 008 1 796 255 1 982 008 1 796 255 1 854 325 1 603 550 54,1% 51,7% 54,1% 51,7% 53,7% 49,8% Nettobelåningsgrad fastigheter % Räntebärande skulder 1 071 332 927 875 1 071 332 927 875 995 689 798 741 Återläggning av likvida medel –38 238 –27 343 –38 238 –27 343 –28 311 –74 657 Fastighetsvärde 1 982 008 1 796 255 1 982 008 1 796 255 1 854 325 1 603 550 52,1% 50,1% 52,1% 50,1% 52,2% 45,2% Räntetäckningsgrad, ggr, rullande 12 mån Förvaltningsresultat 34 405 27 145 34 405 27 145 27 026 19 711 Räntenetto –30 995 –20 719 –30 995 –20 719 –24 055 –14 123 Tomträtt (omklassificeras enl IFRS) 865 629 865 629 715 629 Räntenetto exkl tomträtt –30 130 –20 090 –30 130 –20 090 –23 340 –13 494 2,14 2,35 2,14 2,35 2,16 2,46 Förvaltningsresultat, kr/aktie* Förvaltningsresultat 13 965 10 285 29 989 22 610 27 026 19 711 Genomsnittligt antal aktier 68 566 156 64 756 926 66 661 541 64 756 926 64 756 926 53 025 998 0,20 0,16 0,45 0,35 0,42 0,37 Periodens resultat, kr/aktie* Periodens resultat efter skatt 5 963 16 040 22 064 74 390 79 336 153 164 Genomsnittligt antal aktier 68 566 156 64 756 926 66 661 541 64 756 926 64 756 926 53 025 998 0,09 0,25 0,33 1,15 1,23 2,89 Eget kaital, kr/aktie * Eget kapital 961 155 936 347 961 155 936 347 941 294 874 985 Genomsnittligt antal aktier 68 566 156 64 756 926 66 661 541 64 756 926 64 756 926 53 025 998 14,02 14,46 14,42 14,46 14,54 16,50 NAV, kr/aktie Eget kapital 961 155 936 347 961 155 936 347 941 294 874 985 Återläggning av uppskjuten skatt 72 463 85 778 72 463 85 778 84 148 66 288 Justering historisk effekt på derivat i Eget kapital –47 626 –47 259 –47 626 –47 259 –47 443 –2 509 Antal aktier 68 566 156 64 756 926 68 566 156 64 756 926 64 756 926 64 756 926 14,38 15,05 14,38 15,05 15,10 14,50 Härledning alternativa nyckeltal Nedan redovisas härledning av de finansiella nyckeltal som Acrinova presenterar i delårsrapporten för januari–september 2023. *Antalet aktier har justerats i beräkningarna för den aktiesplit som registrerades hos Bolagsverket den 2 mars 2021. ===== SIDA 33 ===== DELÅRSRAPPORT JANUARI–SEPTEMBER 2023 33 Öresundsregionen är hela Nordens tillväxtmotor, full av möjligheter. Acrinova har valt Öresundsregionen till sin hemmamarknad på grund av dess potential, med många intressanta fastigheter och hyresgäster. Fastighetsinformation Fastighet Yta, kvm Ledig yta Hyresvärde Outhyrt, kr Fastighetstyp Burlöv Sunnanå 11:2 2 528 0 3 233 137 0 Logistik/produktion Helsingborg Kavalleristen 11 2 444 749 4 990 330 990 959 Kontor Helsingborg Olympiaden 15 8 215 0 4 095 685 0 Logistik/produktion Helsingborg Pukslagaren Västra 4 1 596 516 2 614 031 567 600 Extern handel och Service Höganäs Jaguaren 1 1 142 0 687 698 0 Logistik/produktion Hörby Pugerup 5 11 996 200 9 559 914 88 200 Logistik/produktion Klippan Klippan 3:379 830 0 1 260 000 0 Bostäder Kävlinge Löddeköpinge 23:14 14 637 1 284 19 456 465 1 172 746 Extern handel och Service Landskrona Björnen 13 1 479 0 1 256 455 0 Logistik/produktion Landskrona Björnen 23* 1 152 0 2 990 720 0 Kontor Landskrona Björnen 3 5 312 476 4 218 450 226 378 Extern handel och Service Landskrona Bulten 6 2 804 0 1 531 250 0 Logistik/produktion Landskrona Förgasaren 1 6 384 0 7 416 871 0 Logistik/produktion Landskrona Förrådet 12 15 840 2 421 7 809 247 1 272 915 Logistik/produktion Landskrona Lamellen 1 4 927 0 3 720 613 0 Logistik/produktion Landskrona Motellet 6 1 618 0 1 352 935 0 Logistik/produktion Landskrona Mården 7 2 692 0 2 924 875 0 Logistik/produktion Landskrona Stenen 9 3 545 435 2 408 148 157 564 Logistik/produktion Landskrona Vevstaken 2 3 250 0 3 006 150 0 Logistik/produktion Lund Företaget 6 550 0 2 373 683 0 Extern handel och Service Lund Markören 7 2 455 0 7 702 532 0 Extern handel och Service Malmö Batteriet 4 1 230 0 1 553 545 0 Kontor Malmö Flintkärnan 9 1 469 0 1 382 092 0 Logistik/produktion Malmö Kamaxeln 5 1 752 0 2 926 751 0 Kontor Malmö Topplocket 4 1 711 0 2 704 098 0 Kontor Staffanstorp Borggård 1:372 7 150 2 077 4 862 888 787 780 Extern handel och Service Staffanstorp Borggård 1:385 4 711 161 3 487 209 197 623 Logistik/produktion Staffanstorp Borggård 1:482 3 117 0 4 979 016 0 Logistik/produktion Staffanstorp Borggård 1:549 1 633 363 1 379 208 216 903 Logistik/produktion Staffanstorp Hjärup 4:6 3 750 1 424 2 728 827 834 000 Logistik/produktion Trelleborg Euron 1 1 745 0 5 872 647 0 Samhällsfastighet Trelleborg Euron 2 4 230 0 7 207 606 0 Bostäder Trelleborg Orion 7 11 557 0 7 142 535 0 Logistik/produktion Trelleborg Snickeriet 4 6 326 1 986 7 269 430 1 827 524 Kontor Trelleborg Trucken 2 1 013 0 1 778 550 0 Logistik/produktion Trelleborg Trucken 4 607 0 683 181 0 Logistik/produktion Trelleborg Trävaran 3 1 875 0 1 119 736 0 Logistik/produktion Trelleborg Verkstaden 10 3 982 0 1 894 559 3 122 Logistik/produktion Åstorp Hästhoven 6 3 826 747 5 638 908 1 110 060 Bostäder Örkelljunga Östra Språng 6:7 0 0 1 196 492 0 Extern handel och Service SUMMA 157 080 12 839 160 416 467 9 453 374 * Björnen 23 är endast delvis färdigställd. Kvarvarande del färdigställs i Q4 2023. ===== SIDA 34 ===== DELÅRSRAPPORT JANUARI–SEPTEMBER 2023 34 Krusegränd 42 B, 212 25 Malmö | 010-522 06 90 | www.acrinova.se