===== SIDA 1 ===== Q3 Delårsrapport Acrinova AB (publ) JANUARI–SEPTEMBER 2024 ===== SIDA 2 ===== Acrinova på en minut Acrinova är ett kunskapsdrivet fastighetsbolag, verksamt på den svenska sidan av Öresundsregionen. Denna dynamiska tillväxtregion ger utmärkta förutsättningar för långsiktigt hållbara fastighetsinvesteringar. Vår strategiska inriktning är att äga, bygga och utveckla fastigheter med hög värdepotential. Tillväxtstrategin är enkel och tydlig: vi investerar företrädesvis i lager, industri och andra kommer si ella fastigheter samt samhällsfastigheter på attraktiva lägen som passar långsiktigt stabila hyresgäster. Vår förmåga att identifiera objekt med potential, i kombination med god marknadskännedom, är framgångsfaktorer som bidrar till en positiv värdeutveckling. Hållbarhet löper som en grön tråd genom hela Acrinovas verksamhet. Vår Nollvision säkerställer att nya fastigheter byggs för att vara själv för sörjande på energi med hjälp av förnybara energikällor. Vi arbetar också löpande för att energianpassa befintliga fastigheter för att minska deras klimat­ avtryck. Allt för att bygga långsiktigt hållbara värden. år miljoner kr omsättning, rullande 12 månader157 OMSÄTTNING 5,0 GENOMSNITTLIG KONTRAKTSTID stycken42 FASTIGHETER miljarder kr1,9 FASTIGHETSVÄRDE kvm159 000 UTHYRNINGSBAR YTA procent94,9 EKONOMISK UTHYRNINGSGRAD miljoner kr681 BÖRSVÄRDE miljoner kr1015 SUBSTANSVÄRDE AFFÄRSIDÉ Acrinova ska äga, bygga, förvalta och utveckla fastigheter med hög potential för att skapa långsiktigt hållbara värden. Genom att vara långsiktiga och med gedigen kompetens bidrar vi till utvecklingen av de orter där vi är verksamma. VISION Att vara den främsta värdebyggaren. DELÅRSRAPPORT JANUARI–SEPTEMBER 2024 2 ===== SIDA 3 ===== FINANSIELLA NYCKELTAL jul–sep 2024 jul–sep 2023 jan–sep 2024 jan–sep 2023 2023 Hyresintäkter, Tkr 39 151 36 490 117 112 105 548 143 345 Driftsöverskott, Tkr* 30 894 26 388 84 216 68 606 92 641 Förvaltningsresultat, Tkr** 15 280 13 405 39 035 29 917 38 935 Periodens resultat efter skatt, Tkr 12 764 5 963 24 306 22 064 7 764 Fastighetsvärde, verkligt värde, Tkr 1 934 780 1 982 008 1 934 780 1 982 008 1 995 250 Balansomslutning, Tkr 2 088 795 2 182 123 2 088 795 2 182 123 2 163 315 Likvida medel, Tkr 58 434 38 238 58 434 38 238 43 058 Överskottsgrad, %* 78,9 72,3 71,9 65,0 64,6 Avkastning på Eget Kapital, % 1,35 0,62 2,56 2,32 0,82 Soliditet, % 45,5 44,0 45,5 44,0 43,8 Belåningsgrad fastigheter, % 51,6 54,1 51,6 54,1 54,7 Räntetäckningsgrad, ggr** 2,69 2,65 2,43 2,30 2,19 Räntetäckningsgrad, ggr, rullande 12 mån** 2,30 2,13 2,30 2,13 2,19 Förvaltningsresultat, kr/aktie** 0,22 0,20 0,57 0,44 0,58 Periodens resultat kr/aktie, före och efter utspädning*** 0,19 0,09 0,35 0,33 0,11 Eget kapital, kr/aktie 13,86 14,02 13,86 14,27 14,00 NAV, kr/aktier 14,80 14,20 14,80 14,20 14,30 JANUARI–SEPTEMBER 2024 I KORTHET 39 035 tkr117 112 tkr 24 306 tkr 0,35 kr 2,30 ggr 84 216 tkr (105 548) Hyresintäkterna uppgick till (68 606) (29 917) (22 064) (0,33) (2,13) Driftsöverskottet uppgick till Periodens resultat efter skatt uppgick till Periodens resultat kr/aktie, före och efter utspädning Räntetäckningsgrad, rullande 12 månander Förvaltningsresultatet uppgick till * Bolagets redovisning av fastighetsadministration har ändrats från och med 2024 och nyckeltal har justerats, se Redovisnings- och värderingsprinciper. ** Bolagets redovisning av resultat från andelar i intresseföretag redovisas från och med 2024 i förvaltningsresultatet och nyckeltal har justerats. *** Periodens resultat redovisas enligt definitionen i IAS 1 och resultat per aktie redovisas enligt definitionen i IAS 33 och är inga alternativa nyckeltal enligt ESMA. KVARTALETS HÖJDPUNKTER Q3 • Under kvartalet har Acrinova tecknat flera nya avtal och påbörjat ett efterlängtat projekt till Max Burgers i Helsingborg. • PalleKoncept välkomnas som ny hyresgäst i Staffanstorp och en av Acrinovas största hyresgäster, Trelleborgs kommun, förlänger och ökar sina ytor i Trelleborg. • Acrinova listas som ett av Sveriges mest jämställda börsbolag på Allbrights gröna börslista. DELÅRSRAPPORT JANUARI–SEPTEMBER 2024 3 ===== SIDA 4 ===== ALLA PRESS RELEASER FINNS PÅ ACRINOVA.SE PERIODENS HÖJDPUNKTER 4 juli meddelar Acrinova att fastigheten Olympiaden 15 i Helsingborg utvecklas med nya kyllager till den befintliga hyres- gästen KA Lundbladh. Avtalet förlängs med 10 år. 16 juli offentliggörs att Acrinova tecknat ett 25-årigt avtal med Max Burgers avseende en lokal om 516 kvm på fastigheten Pukslagaren Västra 4 i Helsingborg. Fastigheten anpassas för restaurang med av- hämtning. 13 augusti offentliggör Acrinova delårsrapport för perioden januari – juni 2024. 20 augusti meddelar Acrinova att det danska emballageföretaget PalleKoncept tecknat ett treårigt avtal avseende en lokal om 1 050 kvm på fastigheten Borggård 1:372 i Staffanstorp. 27 september offentliggör Acrinova att bolaget listas på Allbrights gröna börslista över Sveriges mest jämställda börsbolag. 27 september meddelar Acrinova att Trelleborgs kommun är ny hy- resgäst på fastigheten Snickeriet 4. Kommunen har även förlängt be- fintligt avtal på fastigheten Orion 7 med 5 år. Q1– Q3 4 april offentliggör Acrinova års- redovisning och koncernredovisning för räkenskapsåret 2023. 8 april meddelar Acrinova att bola- get förvärvat industrifastigheten Rausgård 20 i Helsingborg. Det totala underliggande fastighets- värdet uppgick till 7 Mkr. 3 maj offentliggör Acrinova del- årsrapport för perioden januari – mars 2024. 16 maj meddelar Acrinova att bola- get hyrt ut ytterligare 900 kvm på Handelsplatsen i Löddeköpinge. Q2 25 juni meddelar Acrinova att bolaget utvecklat nya riktlinjer kring biologisk mångfald i nybygg- nationsprojekt. 27 juni meddelar Acrinova att fastigheten Borggård 1:385 i Staffanstorp utvecklas med 2 800 kvm utvändig yta för den befintliga hyresgästen Nefab Packaging. 28 juni offentliggör Acrinova att Carglass blir nya hyresgäster på fastigheten Sunnanå 11:2 i Arlöv. 1 februari meddelar Acrinova att bostadsfastigheten Euron 2 i Trelleborg avyttrats. Det totala underliggande fastighetsvärdet uppgick till 151,5 miljoner kronor. 19 februari meddelar Acrinova att projektet på Handelsplatsen i Löddeköpinge färdigställts. 28 februari offentliggör Acrinova bokslutskommuniké för helåret 2023. 14 mars offentliggör Acrinova att bolaget tecknat ett femårigt avtal med Automilia avseende en lokal om 850 kvm på fastigheten Borggård 1:372 i Staffanstorp. Q1 HÄNDELSER EFTER RAPPORTPERIODENS SLUT Q3 21 oktober meddelar Acrinova att solceller kommer att installeras på Handelsplatsen i Löddeköpinge. DELÅRSRAPPORT JANUARI–SEPTEMBER 2024 4 ===== SIDA 5 ===== Kvartalet i siffror Under årets tredje kvartal levererar Acrinova starka och stabila resultat. Förvaltningsresultatet förbättras med 14% i jämförelse med motsvande period föregående år och ökar till 15,3 mkr (13,4). Under de senaste åren har hela organisationen jobbat aktivt med kost­ nadsminskningar som vi kunnat se god effekt av under hela 2024 och likaså i det tredje kvartalet där överskottsgraden förbättrades markant till 78,9% (72,3). Den ekonomiska uthyrningsgraden är fortsatt stabil och uppgår till 94,9 % (94,1) för det totala beståndet. Omsättningen för kvartalet uppgick till 39,9 mkr (37,2) och drifts överskottet uppgick till 30,9 mkr (26,4). Projekt och fastighetsutveckling Som ett utvecklande fastighetsbolag ser vi alltid fram emot att starta projekt. Med stabiliserade priser inom bygg­ sektorn och en ökad optimism bland företag i regionen har vi flera spän­ nande dialoger i både Helsingborg och Landskrona. Med vår utvecklande meto­ dik och närhetsprincip hjälper vi våra kunder att hitta rätt lägen och lösningar som möter deras behov . I Helsingborg skapar vi framtidens industrifastighet på bästa logistikläge med närhet till de stora vägnäten, järnväg och hamn. I Landskrona har vi gått ut med ett för­ frågningsunderlag för utveckling av en industri­ och logistikfastighet om cirka 3 100 kvm med byggstart vid årsskiftet. Vi har under kvartalet även haft glädjen att påbörja ett projekt för Max Burgers på Berga i Helsingborg. Dialogen med hyresgästen har pågått länge och nu är det rätt tid att börja utveckla den befintliga lokalen. Vi ser fram emot att välkomna Max Burgers till den nya restaurangen sommaren 2025. Ett jämställt bolag med nöjda hyresgäster Acrinova är ett välskött bolag med rätt person på rätt plats. Här bidrar samtliga medarbetare stort till vår framgång och tillsammans jobbar vi hårt för att möta och överträffa marknadens och hyres­ gästernas förväntningar. Under ett par dagar i september engagerades hela bolaget i arbetet med förberedelserna för införandet av CSRD där samtliga avdelningar, ledning och delar av styrel­ sen arbetade aktivt och med stort enga­ gemang. Under hösten har vi även fått resultatet av vår årliga kundundersök­ ning där vi gör vårt bästa resultat hit­ tills. Våra hyresgäster beskriver oss som närvarande, prisvärda och med en hög standard i våra lokaler. I september kunde vi också dela med oss av nyheten att Acrinova återigen listas som ett av Sveriges mest jämställda börsbolag av stiftelsen Allbright. Som vd blir jag otro­ ligt stolt över vår starka framåtanda och vad vi lyckas åstadkomma tillsammans. Framåtblick Acrinova fortsätter att vara attraktivt för nya och befintliga hyresgäster med flera spännande dialoger och projekt framför oss. Framåtblickande kommer vi att fokusera på transaktioner, projekt och att bibehålla kostnadsmedvetenheten i hela organisationen. Vi jobbar aktivt med att skapa värden för våra hyresgäs­ ter och ägare genom både nyproduk­ tion och utveckling av främst kommer­ siella fastigheter på strategiska lägen i södra Sverige. Äntligen projektstart VD-KOMMENTAR Det fokuserade arbetet med kostnadsbesparingar fortsätter att visa goda resultat och för tredje kvartalet i rad ökar Acrinova förvaltningsresultatet. Återigen levererar vi stabila och starka siffror som vi är mycket stolta över. För Acrinova är hösten även en tid för internt arbete och processutveck­ ling, där vi bland annat påbörjat vår CSRD­resa med stort engagemang från alla avdelningar. Under årets tredje kvartal har vi dessutom startat ett efterlängtat projekt för Max Burgers i Helsingborg och påbörjat förberedelser inför ytterligare två projekt i Skåne. Ulf Wallén, VD DELÅRSRAPPORT JANUARI–SEPTEMBER 2024 5 ===== SIDA 6 ===== 0 20 40 60 80 30 sep 2024 30 sep 2023 2023202220212020 % %ggr SOLIDITET RÄNTETÄCKNINGSGRAD BELÅNINGSGRAD Långsiktigt minst 30 % Långsiktigt ej mindre än 2 ggr Rullande 12 mån Långsiktigt ej över 63 % 0 1 2 3 4 5 30 sep 2024 30 sep 2023 2023202220212020 0 20 40 60 80 30 sep 2024 30 sep 2023 2023202220212020 Acrinovas strategiska inriktning är att äga och utveckla fastigheter med värdepotential på attraktiva orter i södra Sverige. Bolaget har sedan starten haft en stabil tillväxt och konsekvent fokuserat på långsiktigt ägande, utveckling och avkastning. Vi växer med våra fastigheter! Med bibehållen finansiell stabilitet har Acrinova ambitionen att fortsätta växa genom fastighetsutveckling och förvärv . Noteringen på Nasdaq Stockholm 2022 har ökat synligheten på aktiemarkna­ den och bekräftat Acrinovas status som ett kvalitativt fastighetsbolag som upp fyller marknadens krav och för­ väntningar. Med ett framåtblickande perspektiv jobbar vi fokuserat för att växa fastighetsbeståndet och öka av kastningen. Med hållbarhet som ledstjärna arbetar vi med en ambitiös Nollvision vid nyproduktion och genomför en aktiv energiomställning av vårt befintliga bestånd. Hur vi arbetar • Tydlig styrmodell • Stark fastighetsportfölj • Rätt person på rätt plats • Starkt lokalt nätverk • Fokus på finansiering Vår geografiska marknad • Södra Sverige och Öresundsregionen • Tillväxtorter och större tätorter i regionen • Särskilt fokus på områden med goda anslutningar till vägnät och annan infrastruktur Hur vi skapar värde • Proaktivitet och långsiktighet • Utvecklings- och förädlingspotential • Energieffektivisering och förnybart • Förvaltningseffektivitet • Fokus på uthyrning och hyresgäster Våra framgångsfaktorer • Vår kompetens och lokala närvaro • Vår strategiska inriktning på fastigheter med utvecklingspotential • Vår Nollvision och miljöarbete FINANSIELLA RISKBEGRÄNSNINGAR För att Acrinova ska kunna bibehålla finansiell stabilitet under sin tillväxtresa beslutade styrelsen under 2021 om ett antal finansiella riskbegränsningar som bolaget ska förhålla sig till långsiktigt. Dessa nyckeltal är identifierade som extra viktiga för att bolagets tillväxtresa ska kunna ske på ett tryggt och stabilt sätt. STRATEGI Med långsiktig tillväxt i fokus DELÅRSRAPPORT JANUARI–SEPTEMBER 2024 6 ===== SIDA 7 ===== VÅRA FASTIGHETER Ett fastighetsbestånd i utveckling Förvaltningsfastigheter • Har stabila kassaflöden som ut- gör basen i fastighetsportföljen. • Är oftast ett mycket långsiktigt innehav. • Bedöms som färdigutvecklade och har endast mindre investe- ringsbehov. Förädlingsfastigheter • Ofta vakanta fastigheter med betydande renoveringsbehov. • Har omsorgsfullt analyserats och bedöms kunna bli fullt uthyrda. • Initialt ofta mindre eller inget kassaflöde, men förväntas efter förädling bli lön- samma förvaltningsfastigheter. • Syftet med förädling är att öka fastig- hetens värde genom att förbättra dess estetiska och funktionella egenskaper eller genom att höja dess standard. Projektfastigheter • En projektfastighet är en typ av fastighet som är under pro- duktion, det kan innebära både nybyggnation och tillbyggnader. • Det kan också handla om obe- byggd mark som planeras att bebyggas. • En projektfastighet kan inte generera något kassaflöde innan projektets genomförande. I den dynamiska Öresundsregionen investerar vi i fastigheter med hög potential. Med god lokal kännedom och högt fastighetskunnande utvecklar vi vårt fastighetsbestånd för att skapa lång­ siktigt hållbara värden. Värdeskapande fastigheter Acrinovas fastighetsbestånd består i dagsläget av 42 fastigheter. Fokus är olika typer av kommersiella fastigheter såsom kontor, logistik/produktion samt extern handel och service men vi har även ett fåtal renodlade bostadsfastig­ heter. Vår förmåga att hantera ett blan­ dat fastighetsbestånd ger oss både större marknadspotential och en sund riskspridning. Genom strategiska för­ värv växer vårt bestånd kontinuerligt. Vi är oftast långsiktiga ägare men kan välja att avyttra fastigheter för att finansiera nya förvärv med högre avkastnings­ potential. Fastigheter med omfattande utvecklingsbehov genererar initialt begränsat kassaflöde men har stor fram­ tida potential. Det kan vara äldre helt tomställda fastigheter eller renodlad tomtmark som förvärvats utifrån en marknadsbedömning om fastighetens geografiska läge och möjlighet till exploatering inom en femårsperiod. En diversifierad portfölj: Vår portfölj omfattar fastigheter med varierande investeringsbehov . Många av våra befintliga fastigheter är färdig­ utvecklade och kräver endast mindre investeringar, vilket ger stabila kassa­ flöden och utgör basen i vår portfölj. Vi har även fastigheter med stor utveck­ lingspotential, ofta vakanta objekt med betydande renoveringsbehov som genom vår utvecklingsmetodik kan bli fullt uthyrda. Utvecklingen sker i nära samarbete med intressenter för att skapa långsiktigt hållbara värden för fastigheten, platsen och hyresgästen. Hållbar omställning Vi utvärderar kontinuerligt förbättrings­ åtgärder i vårt befintliga fastighetsbe­ stånd för att göra skillnad. Detta kan innebära renoveringar för att förbättra energivärden eller övergång till förny­ bara energikällor. Varje fastighet är unik i sin ålder och utförande vilket sätter ramarna för vad vi kan uppnå. Vi arbetar löpande med energieffektiviseringar för att minska klimatavtryck och förbättra driftnettot. Steg för steg utvecklar vi vårt fastighetsbestånd i en hållbar riktning. ACRINOVA ÄR EN LÅNGSIKTIG ÄGARE OCH UTVECKLARE AV FASTIGHETER Acrinovas diversifierade fastighetsinnehav kan visualiseras genom följande indelning: DELÅRSRAPPORT JANUARI–SEPTEMBER 2024 7 ===== SIDA 8 ===== Fastighetsutveckling – en del i tillväxtstrategin Fastighetsutveckling är en grundbult i Acrinovas tillväxtstrategi. Vi arbetar med alla typer av utveckling, från mindre hyresgästanpassningar till genomgripande utvecklingsprojekt och nyproduktion. Ambitionen är att vara en självklar partner inom stads­ och fastighetsutveckling på våra utvalda delmarknader. STABILA KASSAFLÖDEN Fastigheter med stabila kassaflöden och litet investeringsbehov utgör basen i Acrinovas fastighetsbestånd. OBJEKT MED STOR UTVECKLINGSPOTENTIAL Vakanta fastigheter med betydande renoveringsbehov som vi bedömer kan bli fullt uthyrda. Initialt har dessa fastigheter ett mindre kassaflöde men bedöms bli lönsamma. PROJEKT / NYBYGGNATION När Acrinova bygger nytt gör vi det enligt vår Nollvision med utgångspunkten att vara långsiktiga ägare. DELÅRSRAPPORT JANUARI–SEPTEMBER 2024 8 ===== SIDA 9 ===== Fastighetsbeståndet i siffror 0 400 000 800 000 1 200 000 1 600 000 2 000 000 Q3-24Q2-24Q1–24Q4-23Q3-23Q2-23Q1-23Q4-22Q3-22Q2–22Q1–22Q4-21 FASTIGHETSVÄRDE Tkr FASTIGHETSBESTÅNDETS FÖRÄNDRING Tkr jan–sep 2024 jan–sep 2023 jan–dec 2023 jan–dec 2022 VERKLIGT VÄRDE PER 1 JANUARI 1 995 250 1 854 325 1 854 325 1 603 550 Förvärv 20 910 – – 79 000 Investeringar 39 181 144 682 148 917 250 736 Försäljningar -151 500 – – -92 000 Omklassificering – – 9 974 – Orealiserade värdeförändringar 30 939 -16 999 -17 966 13 039 VERKLIGT VÄRDE VID PERIODENS UTGÅNG 1 934 780 1 982 008 1 995 250 1 854 325 FASTIGHETSRELATERADE NYCKELTAL* 30 sep 2024 Förvaltnings- fastigheter Förädlings- fastigheter** Totalt*** 2023 2022 2021 Uthyrningsgrad, yta % 95,3 72,0 90,9 91,1 89,5 87,5 Ekonomisk uthyrningsgrad, % 96,7 79,1 94,9 94,0 92,9 92,3 Hyresvärde, Mkr 151,3 17,9 169,2 168,6 142,8 112,9 Hyresintäkt, Mkr 146,4 14,1 160,5 158,4 132,6 104,2 Uthyrningsbar yta 129 075 29 987 159 062 158 474 148 415 132 561 Ledig yta, kvm 6 032 8 395 14 427 14 062 15 634 16 557 Verkligt värde, Mkr 1 736,0 192,5 1 934,8 1 995,3 1 854,3 1 603,6 Antal fastigheter 36 5 42 40 40 41 Genomsnittlig kontraktslängd, år 5,3 2,0 5,0 5,3 5,7 5,8 * Bolaget presenterar en rad finansiella mått som är så kallade alternativa nyckeltal enligt ESMAs riktlinjer. För mer information om definitioner, se sidan 33. ** Som förädlingsfastigheter klassificeras fastigheter som anses ha en stor utvecklingspotential. Fastigheterna kräver oftast betydande renovering för att uppnå god lönsamhet. *** I totalt verkligt värde ingår även verkligt värde för projektportföljen om 6,3 Mkr. I totalt antal fastigheter ingår även 1 st projektfastighet. DELÅRSRAPPORT JANUARI–SEPTEMBER 2024 9 ===== SIDA 10 ===== FASTIGHETSVÄRDET PER TYP AV FASTIGHET FASTIGHETSVÄRDET PER UTVECKLINGSSTADIE FASTIGHETSVÄRDE PER ORT Förädlings- fastigheter 193 Mkr Projekt- fastigheter 6 Mkr Förvaltnings- fastigheter 1 736 Mkr TOTALT FASTIGHETSVÄRDE 1 935 Mkr 96,7% EKONOMISK UTHYRNINGSGRAD, FÖRVALTNINGSFASTIGHETER Projekt 6 Mkr Extern handel/ Service 542 Mkr Bostäder 135 Mkr Samhälls- fastigheter 100 Mkr Kontor 307 Mkr 845 Mkr Logistik/Produktion Övrigt Landskrona Löddeköpinge Trelleborg Åstorp Malmö Lund 530 Mkr 272 Mkr 298 Mkr 114 Mkr 119 Mkr Helsingborg 168 Mkr Staffanstorp 148 Mkr 123 Mkr 163 Mkr Totalt 1 935 Mkr Klippan Örkelljunga Burlöv Löddeköpinge Lund Trelleborg Hörby Staffanstorp Helsingborg Landskrona Malmö Åstorp Höganäs Totalt 1 935 Mkr Totalt 1 935 Mkr (1 982) (95,4) DELÅRSRAPPORT JANUARI–SEPTEMBER 2024 10 ===== SIDA 11 ===== * Byggrätt på befintlig fastighet. ** Ersätter förädlingsfastighet vid produktionsstart. *** Projektfastigheterna är upptagna till nedlagd produktionskostnad inkl mark i bokföringen. Finns ett framtida förväntat övervärde vid färdigställande avräknas 50% vid produktionsstart om hyresavtal finns signerat alternativt så fort hyresavtal är signerat. Övriga 50% avräknas proportionerligt under byggnationens gång. Är värdet för en försäljning i förtid av projektet vid bokslutstillfället högre än föregående beräkning har istället detta värde redovisats i bokföringen. PROJEKTFASTIGHETER Fastighet Typ Projektfas Färdig­ ställande Uthyrningsbar yta, kvm Uppskattat värde, tkr Varav redovisat verkligt värde per 30 sep*** Helsingborg Pukslagaren Västra 4* Lager/logistik Planering Kvartal 2 2025 473 34 000 915 Helsingborg Rausgård 20** Lager/logistik Planering – 2 800 – – Landskrona Björnen 13* Lager/logistik Framtida projekt – 1 500 – – Landskrona Örja 30:12 (del av) Lager/logistik Planering Kvartal 4 2025 3 154 59 000 2 911 Malmö Kamaxeln 5* Lager/logistik Framtida projekt – 610 – – Staffanstorp Hjärup 4:6** Bostäder Framtida projekt – 30 000 – – Staffanstop Sockerstan Bostäder Framtida projekt – 7 000 – – Trelleborg Trucken 2* Lager/logistik Framtida projekt – 1 100 – – Div mindre projekt Framtida projekt – – 3 077 2 444 SUMMA 46 637 96 077 6 270 Fastighetsprojekt med Nollvision Acrinova har högt ställda miljömålsättningar. Våra nyproducerade fastigheter byggs efter vår Nollvision och i enlighet med Sweden Green Building Councils nivå Miljöbyggnad Silver. Det innebär bland annat miljökrav på materialval och transporter redan i byggfasen och att husen så långt det är möjligt ska ha fossilfri drift och vara självförsörjande på energi – allt för att minska klimatavtrycket. DELÅRSRAPPORT JANUARI–SEPTEMBER 2024 11 ===== SIDA 12 ===== LANDSKRONA Industri och lager Området kring E6:ans södra avfart i Landskrona har utvecklats till ett betydande logistiknav med flera stora aktörer och närhet till både nationella och internationella marknader. Ett optimalt läge för företag inom lager och industri. Här undersöker Acrinova möjligheten att utveckla en industri- och logistikfastighet om ca 3 100 kvm med byggstart omkring årsskiftet 2024/2025. HELSINGBORG Restaurang med avhämtning Handelsfastigheten Pukslagaren i Helsingborg utvecklas med restaurang och drive-through för hyresgästen Max Burgers. Under arbetet undersöks även möjligheten till installation av sol celler på byggnadens befintliga tak. Förväntat färdigställande under Q2 2025. FRAMTIDA MALMÖ Kontor och lager Med strategiskt läge intill E6:an i Malmö planerar Acrinova att uppföra en ny byggnad med inriktning på kontor och lager. Byggnaden planeras med 3 våningsplan om 610 kvm där våning 1 planeras inrymma lager och våning 2–3 kontor. Det är ett tidigt skede, vilket innebär möjligheter att påverka bygg- nadens utformning. FRAMTIDA HJÄRUP Nyproduktion av fyra kvarter I Hjärup fortskrider Acrinovas hittills största utvecklingsprojekt avseende fyra hela kvarter med bostäder och kommersiella lokaler i markplan. Det planeras för levande miljöer med grön- områden, torg, aktivitetszoner och dag- vattenstråk. Projektmålet för kvarters- utvecklingen i Hjärup omfattar cirka 30 000 kvm i byggrätter, vilka ännu ej värderats. Projektet kräver en ny detaljplan som ännu inte är antagen. FRAMTIDA HELSINGBORG Modern industri fastighet Acrinova förvärvade industrifastighe- ten Rausgård 20 i april 2024. Förvärvet inkluderade 11 000 kvm mark och en äldre byggnad på 2 800 kvm. Acrinova planerar att utveckla fastigheten och undersöker bl.a. möjligheten att dela upp byggnaden i mindre enheter. Pro- jektet är i ett tidigt skede, och framti- da hyresgäster har stor möjlighet att påverka utformning och innehåll. Det finns även möjlighet att uppföra en ny byggnad om 1 500 kvm. STAFFANSTORP Historisk nyproduktion I historisk fabriksmiljö i centrala Staffanstorp har Acrinova tilldelats en markanvisning beträffande byggnation av ett kvarter med bostäder och kom- mersiell lokal i Sockerstan. Projektet omfattar ca 7 000 kvm (BTA). FRAMTIDA PÅGÅENDE PÅGÅENDE DELÅRSRAPPORT JANUARI–SEPTEMBER 2024 12 ===== SIDA 13 ===== TRELLEBORG Energieffektiv industrilokal På Västra verksamhetsområdet i Trelleborg har Acrinova en byggrätt om 1 100 kvm för lager, logistik och kontor. Fastigheten Trucken 2 har ett strategiskt läge för transport och pend- ling med närhet till E6:an, väg 108, färje trafik och Trelleborgs stadskärna. LANDSKRONA Industrifastighet På strategiskt läge i Landskrona, med närhet till järnvägsstationen och E6:an, planerar Acrinova att uppföra en bygg- nad om 1 500 kvm lämplig för lager, industri och kontor på fastigheten Björnen 13. Byggnaden uppförs i enlig- het med Miljöbyggnad Silver och möjlig- heten till nollenergihus undersöks i samband med byggnation. FRAMTIDA FRAMTIDA FRAMTIDA DELÅRSRAPPORT JANUARI–SEPTEMBER 2024 13 ===== SIDA 14 ===== EKONOMISK UTHYRNINGSGRAD FÖRVALTNINGSFASTIGHETER 0 10 20 30 40 50 60 70 2029+20282027202620252024 Tkr % 4,0 4,5 5,0 5,5 6,0 6,5 7,0 sep 2024 jun 2024 mar 2024 dec 2023 sep 2023 jun 2023 mar 2023 dec 2022 sep 2022 År 90 92 94 96 98 100 sep 2024 jun 2024 mar 2024 dec 2023 sep 2023 jun 2023 mar 2023 dec 2022 sep 2022 GENOMSNITTLIG KONTRAKTSTIDFÖRFALLOSTRUKTUR HYRESKONTRAKT 0 10 20 30 40 50 60 70 2029+20282027202620252024 Tkr % 4,0 4,5 5,0 5,5 6,0 6,5 7,0 sep 2024 jun 2024 mar 2024 dec 2023 sep 2023 jun 2023 mar 2023 dec 2022 sep 2022 År 90 92 94 96 98 100 sep 2024 jun 2024 mar 2024 dec 2023 sep 2023 jun 2023 mar 2023 dec 2022 sep 2022 HYRESVÄRDE PER FASTIGHETSTYP Samhällsfastighet Bostäder Extern handel och Service 4 % 27 % 4 % Logistik/ produktion 49 %Kontor 16 % Trelleborgs Kommun Hitachi Energy Sweden AB RFR Solutions AB Flint Group Sweden AB Dollarstore AB K A Lundbladh AB CWS Sweden AB Nefab Trio-Emballage AB SWEP International AB Lager 157 AB största hyresgästerna Genomsnittlig kontraktstid Acrinovas kunder varierar i storlek från den globala koncernen till den mindre lokala aktören. Våra hyresgäster är verksamma inom en rad olika branscher med tonvikt på lager, logistik, handel och tillverkning. Genom närförvaltning och personlig service bygger Acrinova långsiktiga relationer med trygga, stabila hyresgäster vars mångfald bidrar till sund riskspridning i beståndet. ACRINOVAS KUNDER Stabila hyresgäster 10 5,0 år Årsvärdet på tillsvidarekontrakt är 7 536 130 kr. 0 10 20 30 40 50 60 70 2029+20282027202620252024 Tkr % 4,0 4,5 5,0 5,5 6,0 6,5 7,0 sep 2024 jun 2024 mar 2024 dec 2023 sep 2023 jun 2023 mar 2023 dec 2022 sep 2022 År 90 92 94 96 98 100 sep 2024 jun 2024 mar 2024 dec 2023 sep 2023 jun 2023 mar 2023 dec 2022 sep 2022 DELÅRSRAPPORT JANUARI–SEPTEMBER 2024 14 ===== SIDA 15 ===== Koncernen är finansierad med eget kapital och banklån. Acrinovas upplåning sker framför allt i bank med pantbrev som säkerhet. Lånen är hänförliga till krediter som upptagits vid förvärv, refinansiering av den befintliga portföljen och projekt. Per den 30 september 2024 hade koncernen totalt räntebärande skulder om 997 878 tkr (1 071 332) varav samtliga var lån från kreditinstitut om 997 878 tkr (1 065 332). Den nettoräntebärande skulden var 939 444 tkr (1 033 094). Att bolaget till övervägande del finansierar sitt kapitalbehov via bank- lån och emissioner gör att Acrinova kan hålla en relativt låg räntenivå och hade per den 30 september 2024 en snittränta på 3,74 procent (4,05) med beaktande av bolagets räntederivat. Belåningsgraden, räntebärande skulder i förhållande till redovisat fastighetsvärde, uppgick till 51,6 procent (54,1) per 30 september 2024. Nettobelåningsgraden, räntebärande skulder efter avdrag för likvida medel i förhållande till redovisat fastighetsvärde, uppgick till 48,6 procent (52,1) och likvida medel uppgick till 58 434 tkr (38 238) per 30 september 2024. Finanspolicy Acrinovas finanspolicy syftar till att begränsa bolagets finansiella risker som i huvudsak utgörs av finansieringsrisk-, ränte- och likviditetsrisk. Policyn fastställs av styrelsen och utvärderas årligen. Bolagets kort- siktiga och långsiktiga kapitalförsörjning ska säkerställas genom att anpassa den finansiella strategin efter bolagets verksamhet. Policyn ställer upp ett antal målsättningar som bolaget långsiktigt ska agera inom. MÅLSÄTTNINGAR I URVAL MÅL UTFALL 24-09-30 Genomsnittlig kapitalbindning >1,5 år 2,7 år Andel kapitalförfall inom 1 år < 50% 40,2% Genomsnittlig räntebindning 1-5 år 2,4 år Antal räntejusteringar inom 1 år < 60% 40,9% Andel lån till rörlig ränta < 60% 35,3% Antal kreditgivare >1 st 8 st Kapitalbindning Acrinova eftersträvar en fördelning mellan olika långivare samt diffe- rentierade bindningstider i enlighet med fastlagd finanspolicy. Optimal kapitalbindningstid utvärderas utifrån prissättning och refinansierings- risk. Av bolagets räntebärande skulder utgör andelen med lång kapital- bindning (över tolv månader) 59,8 procent (88,8). Den genomsnittliga kapitalbindningen vid periodens utgång uppgick till 2,7 år (2,7 år). Räntebindning Strategin för räntebindningen är att ha en viss andel av låneportföljen med rörlig räntebindning och resterande del bundet på längre löptider. På så sätt kan bolaget dra nytta av de lägre rörliga räntorna samtidigt som de bundna räntorna ger skydd mot stigande räntor. I finanspolicyn finns en begränsning som innebär att genomsnittlig räntebindning inte får understiga 1 år samt att andelen räntebindningsförfall inom 1 år inte får överstiga 60 procent av räntebärande skulder. För att nå önskad räntebindning nyttjas räntederivat. Acrinova arbetar aktivt med att bevaka marknaden för optimal effekt och utnyttjade det låga ränteläget i början av 2022 för att ytterligare öka och förlänga derivatportföljen. Detta ser Acrinova nu tydliga effekter av genom att räntenivåer kan hållas nere. Den genomsnittliga räntan per 30 september 2024 var 3,74 procent (4,05) med beaktande av bolagets räntederivat. Vid samma tidpunkt uppgick den genomsnittliga räntebindningstiden till 2,4 år (2,8 år). Med beaktande av marknadens ränteprognoser förväntar sig Acrinova viss sänkning av räntenivåerna under året. Finansiella riskbegränsningar Acrinova har en ambitiös tillväxtplan och för att säkerställa en finansiell stabilitet vid tillväxt har bolaget, som ett komplement till finanspolicyn, infört tre finansiella riskbegränsningsmått att förhålla sig till. Dessa nyckeltal är Räntetäckningsgrad, Belåningsgrad och Soliditet. Per 30 september 2024 var räntetäckningsgraden 2,30 ggr (2,13), belå- ningsgrad 51,6 procent (54,1) och soliditet 45,5 procent (44,0). Finansiering 0 100 200 300 400 500 2028+2027202620252024 Räntebindning Mkr 110 55 År för förfall 353 155 325 0 100 200 300 400 2028+2027202620252024 Kapitalbindning Mkr 332 37 223 272 År för förfall 134 KAPITALBINDNING RÄNTEBINDNING ACRINOVA I SIFFROR DELÅRSRAPPORT JANUARI–SEPTEMBER 2024 15 ===== SIDA 16 ===== Aktien och ägarförteckning A-aktier och B-aktier Acrinova har två aktieslag, A-och B-aktier, sedan den extra bolagsstäm- man den 1 mars 2021. Varje aktie av serie A berättigar till tio röster och varje aktie av serie B berättigar till en röst. Samtliga angivelser på denna sida är omräknade i enlighet med stämmobeslutet. Aktierna är sedan den 16 december 2022 noterade på Nasdaq Stockholm, Small Cap, med beteckningen ACRI A och ACRI B. Bolagets aktier var dessför- innan noterade på Nasdaq First North Premier Growth Market sedan 9 december 2019 och innan dess noterade på Spotlight Stock Market sedan den 2 mars 2015. Totalt finns det per 2024-09-30 68 566 156 aktier, varav 23 749 575 A-aktier och 44 816 581 B-aktier. Bolagets aktiekapital är ca 22 855 tkr och varje aktie har ett kvotvärde om ca 0,333 kr. Företrädes- och kvittningsemission Under 2024 har inga emissioner genomförts. Börsvärde och NAV Högsta stängningskursen för Bolagets A-aktie under kvartalet var 12,90 kr den 20 september och den lägsta var 8,95 kr den 6 augusti. Högsta stängningskursen för Bolagets B-aktie under kvartalet var 10,00 kr den 18, 19 och 23 september och lägsta var 8,48 kr den 5 au- gusti. Sista stängningskurs den 30 september var 10,10 kr (ACRI A) och 9,84 kr (ACRI B). Det totala börsvärdet uppgick till cirka 681 Mkr per 30 september 2024. Aktiens långsiktiga substansvärde (NAV, kr/aktier) uppgick till 14,80 kr per aktie (14,20) och totalt till 1 015 Mkr (974). Utdelning Årsstämman 2024 beslutade att en utdelning om 0,30 kr per aktie fördelat på två utbetalningstillfällen skulle lämnas för räkenskapsåret 2023. Utdelningen har skett med avstämningsdagar den 8 maj och den 21 oktober 2024. Optionsprogram Acrinova har inga utestående optionsprogram. AKTIEÄGARLISTA 2024-09-30 Namn ACRI A ACRI B Röster % Innehav % MALMÖHUS INVEST AB 5 224 067 7 566 040 21,2 18,7 SVEDULF FASTIGHETS AKTIEBOLAG 4 602 814 6 171 532 18,5 15,7 SVENSKA STADSBYGGEN I NACKA STRAND AB 3 202 040 5 713 685 13,4 13,0 OLAVIA AB 1 113 972 1 747 601 4,6 4,2 OXHÖGENS FASTIGHETER AB 613 842 1 057 455 2,6 2,4 JAH AB 625 000 698 529 2,5 1,9 SEB AB, LUXEMBOURG BRANCH, W8IMY 575 000 450 000 2,2 1,5 EWERLOF, MARIA 533 049 31 355 1,9 0,8 HANDELSBANKEN LIV FÖRSÄKRINGSAKTIEBOLAG 444 700 780 944 1,9 1,8 NORDEA LIVFÖRSÄKRING SVERIGE AB 444 803 720 911 1,8 1,7 ÖVRIGA (CA 2 400 ST) 6 370 288 19 878 529 29,6 38,3 TOTALT 23 749 575 44 816 581 100,0 100,0 DATA PER AKTIE jul–sep 2024 jul–sep 2023 jan–sep 2024 jan–sep 2023 2023 2022 Förvaltningsresultat, kr/aktie* 0,22 0,20 0,57 0,44 0,58 0,42 Periodens resultat kr/aktie, före och efter utspädning ** 0,19 0,09 0,35 0,33 0,11 1,23 Eget kapital, kr/aktie 13,86 14,02 13,86 14,27 14,00 14,54 NAV, kr/aktie 14,80 14,20 14,80 14,20 14,30 14,91 Utestående aktier 68 566 156 68 566 156 68 566 156 68 566 156 68 566 156 64 756 926 Genomsnittligt antal aktier 68 566 156 68 566 156 68 566 156 67 352 226 67 658 203 64 756 926 *Bolagets redovisning av resultat från andelar i intresseföretag redovisas från och med 2024 i förvaltningsresultatet och nyckeltal har justerats. **Periodens resultat redovisas enligt definitionen i IAS 1 och resultat per aktie redovisas enligt definitionen i IAS 33 och är inga alternativa nyckeltal enligt ESMA. Handelsplats: Nasdaq Stockholm, Small Cap Kortnamn: ACRI A respektive ACRI B Acrinova A ISIN: SE0015660014 Acrinova B ISIN: SE0015660030 6 7 8 9 10 11 12 13 ACRI-B, kronor per aktieACRI-A, kronor per aktie Okt 23 Nov 23 Dec 23 Jan 24 Feb 24 Mar 24 Jun 24 Maj 24 Apr 24 Sep 24 Aug 24 Jul 24 Kr NAV OCH STÄNGNINGSKURS T O M 2024-09-30 BÖRSUTVECKLING 2023-10-01–2024-09-30 0 5 10 15 20 30 sep 2024 20232022202120202019 Kr NAV ACRI-A ACRI-B DELÅRSRAPPORT JANUARI–SEPTEMBER 2024 16 ===== SIDA 17 ===== Intjäningsförmåga I tabellen nedan presenterar Acrinova sin intjäningsförmåga på tolvmånadersbasis. Det är viktigt att notera att den aktuella intjänings- förmågan inte ska jämställas med en prognos för de kommande 12 må- naderna. Intjäningsförmågan innehåller exempelvis ingen bedömning av hyres-, vakans- eller ränteförändringar. Acrinovas resultat räkning påverkas dessutom av värdeutvecklingen i fastighetsbeståndet samt kommande fastighetsförvärv och/eller fastighetsförsäljningar. Ytterligare resultatpåverkande poster är värdeförändringar avseende derivat. Detta har ej heller beaktats i den aktuella intjäningsförmågan. Intjäningsförmågan baseras på fastighets beståndets kontrakterade hyresintäkter, bedömda fastighetskostnader under ett normalår samt kostnader för administration. Fastigheter som förvärvats under perio- den har justerats till helår. Även projektfastigheter med kontrakterade hyror har justerats till helårseffekt. Kostnader för de räntebärande skulderna har baserats på koncernens genomsnittliga räntenivå inklusive effekt av derivat instrument. Tkr 30 sep 2024 30 jun 2024 31 mar 2024 31 dec 2023 30 sep 2023 30 jun 2023 31 mar 2023 Hyresvärde 169 166 166 289 163 799 163 124 164 742 165 992 164 862 Vakanser -8 653 -8 675 -7 789 -10 158 -9 453 -10 909 -9 721 Hyresintäkter 160 513 157 614 156 010 152 966 155 289 155 083 155 142 Fastighetskostnader -53 316 -52 424 -52 424 -52 645 -46 640 -47 256 -48 471 Driftsöverskott 107 197 105 190 103 586 100 321 108 649 107 827 106 671 Central administration -20 150 -20 136 -20 136 -20 142 -27 680 -29 132 -31 332 Finansnetto -37 289 -35 960 -36 567 -43 329 -43 339 -41 821 -38 775 FÖRVALTNINGSRESULTAT 49 758 49 094 46 883 36 850 37 629 36 874 36 564 Flerårsöversikt Acrinova presenterar finansiella nyckeltal som värdefull kompletterande information till investerare vilket möjliggör bättre utvärdering av bolagets prestation. Finansiella nyckeltal jul–sep 2024 jul–sep 2023 jan–sep 2024 jan–sep 2023 2023 2022 Hyresintäkter, Tkr 39 151 36 490 117 112 105 548 143 345 122 435 Driftsöverskott, Tkr* 30 894 26 388 84 216 68 606 92 641 80 095 Förvaltningsresultat, Tkr** 15 280 13 405 39 035 29 917 38 935 27 110 Periodens resultat efter skatt, Tkr 12 764 5 963 24 306 22 064 7 764 79 336 Fastighetsvärde, verkligt värde, Tkr 1 934 780 1 982 008 1 934 780 1 982 008 1 995 250 1 854 325 Balansomslutning, Tkr 2 088 795 2 182 123 2 088 795 2 182 123 2 163 315 2 095 704 Likvida medel, Tkr 58 434 38 238 58 434 38 238 43 058 28 311 Utestående aktier 68 566 156 68 566 156 68 566 156 68 566 156 68 566 156 64 756 926 Genomsnittligt antal aktier 68 566 156 68 566 156 68 566 156 67 352 226 67 658 203 64 756 926 Överskottsgrad, %* 78,9 72,3 71,9 65,0 64,6 65,4 Avkastning på Eget Kapital, % 1,35 0,62 2,56 2,32 0,82 8,74 Soliditet, % 45,5 44,0 45,5 44,0 43,8 44,9 Belåningsgrad fastigheter, % 51,6 54,1 51,6 54,1 54,7 53,7 Räntetäckningsgrad, ggr** 2,69 2,65 2,43 2,30 2,19 2,16 Räntetäckningsgrad, ggr, rullande 12 mån** 2,30 2,13 2,30 2,13 2,19 2,16 Förvaltningsresultat, kr/aktie** 0,22 0,20 0,57 0,44 0,58 0,42 Periodens resultat kr/aktie, före och efter utspädning *** 0,19 0,09 0,35 0,33 0,11 1,23 Eget kapital, kr/aktie 13,86 14,02 13,86 14,27 14,00 14,54 NAV, kr/aktie 14,80 14,20 14,80 14,20 14,30 14,91 *Bolagets redovisning av fastighetsadministration har ändrats från och med 2024 och nyckeltal har justerats, se Redovisnings- och värderingsprinciper. ** Bolagets redovisning av resultat från andelar i intresseföretag redovisas från och med 2024 i förvaltningsresultatet och nyckeltal har justerats. *** Periodens resultat redovisas enligt definitionen i IAS 1 och resultat per aktie redovisas enligt definitionen i IAS 33 och är inga alternativa nyckeltal enligt ESMA. DELÅRSRAPPORT JANUARI–SEPTEMBER 2024 17 ===== SIDA 18 ===== Övrig information Risker och osäkerhetsfaktorer Koncernens verksamhet, finansiella ställning och resultat kan påverkas av ett antal risker och osäkerhetsfaktorer. Dessa beskrivs mer utförligt i årsredovisningen 2023. Det fortsatt oroliga världsläget kan komma att påverka ekonomin negativt. Lägre tillväxt, störningar i leveranskedjor samt prisvariationer på råvarumarknaderna gör att det finns en risk att fastighetsprojekt kan bli försenade och dyrare än planerat. Det rådande ränteläget i Sverige har en betydande inverkan på fast- ighetsmarknaden. Koncernen är huvudsakligen finansierad med eget kapital och banklån samt har en majoritet av banklånen räntesäkrade. Givet samma låneskuld och samma räntebindningstider som rådde per den 30 september 2024, skulle en ökning av räntan på Bolagets samtliga utestående lån, med beaktande av bolagets räntesäkrings- arrangemang, med 1 procentenhet ha ökat Acrinovas räntekostnad med cirka 3,6 miljoner kronor på årsbasis. Moderbolaget påverkas indirekt av dotterbolagens verksamhet, vilket innebär att moderbolaget är utsatt för de risker och möjligheter som angivits för koncernen. Inga övriga väsentliga förändringar av riskfaktorer har noterats utifrån den redogörelse som gjordes i års- redovisningen 2023. Granskning Delårsrapporten har varit föremål för översiktlig granskning av Bolagets revisorer. Offentliggörande Denna information är sådan information som Acrinova AB (publ) är skyldigt att offentliggöra enligt EU:s marknadsmissbruksförordning. Informationen lämnades, genom följande kontaktpersoners försorg, för offentliggörande den 6 november 2024. Kontaktpersoner Vid frågor, vänligen kontakta: Ulf Wallén, VD 0708 30 79 90 ulf.wallen@acrinova.se Weronica Greberg, CFO 0701 66 42 10 weronica.greberg@acrinova.se Finansiell kalender Bokslutskommuniké 2024 2025-02-27 DELÅRSRAPPORT JANUARI–SEPTEMBER 2024 18 ===== SIDA 19 ===== Avlämnande av delårsrapport Styrelsen och verkställande direktören försäkrar att delårsrapporten ger en rättvisande översikt av koncernens och moderbolagets verksamhet, ställning och resultat samt beskriver väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som moderbolaget och de företag som ingår i koncernen står inför. Malmö den 5 november 2024 Roger Stjernborg Eriksson Styrelsens ordförande Mats O Paulsson Styrelseledamot Peter Åman Styrelseledamot Ulf Wallén Verkställande direktör Ylwa Karlgren Styrelseledamot Claes Olsson Styrelseledamot Revisorns granskningsrapport Inledning Vi har utfört en översiktlig granskning av den finansiella delårsinforma- tionen i sammandrag (delårsrapporten) för Acrinova AB (publ) per den 30 september 2024 och den niomånadersperiod som slutade per detta datum. Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för att upprätta och presentera denna delårsrapport i enlighet med IAS 34 och årsredovisningslagen. Vårt ansvar är att uttala en slutsats om denna delårsrapport grundad på vår översiktliga granskning. Den översiktliga granskningens inriktning och omfattning Vi har utfört vår översiktliga granskning i enlighet med International Standard on Review Engagements ISRE 2410 Översiktlig granskning av finansiell delårsinformation utförd av företagets valda revisor. En översiktlig granskning består av att göra förfrågningar, i första hand till personer som är ansvariga för finansiella frågor och redovisnings- frågor, att utföra analytisk granskning och att vidta andra översiktliga granskningsåtgärder. En översiktlig granskning har en annan inriktning och en betydligt mindre omfattning jämfört med den inriktning och omfattning som en revision enligt ISA och god revisionssed i övrigt har. De granskningsåtgärder som vidtas vid en översiktlig granskning gör det inte möjligt för oss att skaffa oss en sådan säkerhet att vi blir medvetna om alla viktiga omständigheter som skulle kunna ha blivit identifierade om en revision utförts. Den uttalade slutsatsen grundad på en översiktlig granskning har därför inte den säkerhet som en utta- lad slutsats grundad på en revision har. Slutsats Grundat på vår översiktliga granskning har det inte kommit fram några omständigheter som ger oss anledning att anse att delårsrapporten inte, i allt väsentligt, är upprättad för koncernens del i enlighet med IAS 34 och årsredovisningslagen samt för moderbolagets del i enlighet med årsredovisningslagen. Malmö den 5 november 2024 KPMG AB Camilla Alm Andersson Auktoriserad revisor Huvudansvarig revisor Acrinova AB (publ) Org. nr 556984-0910 Johan Hernebrant Auktoriserad revisor DELÅRSRAPPORT JANUARI–SEPTEMBER 2024 19 ===== SIDA 20 ===== Finansiella rapporter DELÅRSRAPPORT JANUARI–SEPTEMBER 2024 20 ===== SIDA 21 ===== Tkr 2024 jul–sep 3 mån 2023 jul–sep 3 mån 2024 jan–sep 9 mån 2023 jan–sep 9 mån 2023 jan–dec 12 mån Hyresintäkter 39 151 36 490 117 112 105 548 143 345 Övriga intäkter 739 739 1 367 3 209 3 738 INTÄKTER 39 890 37 229 118 479 108 757 147 083 Driftskostnader -5 279 -4 836 -20 552 -22 004 -31 491 Reparation och underhåll -1 489 -2 110 -5 799 -7 390 -8 711 Fastighetsskatt -872 -1 110 -3 120 -3 351 -4 558 Fastighetsadministration* -1 356 -2 785 -4 792 -7 406 -9 683 Fastighetskostnader -8 996 -10 841 -34 263 -40 151 -54 442 DRIFTSÖVERSKOTT 30 894 26 388 84 216 68 606 92 641 Central administration* -4 326 -4 112 -14 369 -14 917 -20 497 Resultat från andelar i intresseföretag -2 227 -560 -3 176 -72 444 Finansiella intäkter 413 347 1 433 783 1 478 Finansiella kostnader -9 474 -8 658 -29 069 -24 482 -35 131 FÖRVALTNINGSRESULTAT 15 280 13 405 39 035 29 917 38 935 Nedskrivning goodwill – – – -7 500 -7 500 Värdeförändringar finansiella tillgångar – – – 8 000 8 000 Värdeförändring derivat -14 987 2 164 -15 682 244 -31 920 Värdeförändringar förvaltningsfastigheter 16 697 -6 080 20 196 -16 999 -17 966 RESULTAT FÖRE SKATT 16 990 9 489 43 549 13 662 -10 451 Aktuell skatt -2 211 -1 774 -4 420 -3 284 -4 631 Uppskjuten skatt -2 015 -1 752 -14 823 11 686 22 846 PERIODENS RESULTAT 12 764 5 963 24 306 22 064 7 764 Hänförligt till Moderbolagets aktieägare 12 764 5 963 24 306 22 064 7 764 Resultat kr/aktie, före och efter utspädning 0,19 0,09 0,35 0,33 0,11 Koncernens resultaträkning i sammandrag * Bolagets redovisning av fastighetsadministration har ändrats från och med 2024 och nyckeltal har justerats, se Redovisnings- och värderingsprinciper. Periodens resultat motsvarar periodens totalresultat och därför presenteras endast en resultaträkning utan separat rapport för övrigt totalresultat. DELÅRSRAPPORT JANUARI–SEPTEMBER 2024 21 ===== SIDA 22 ===== Driftsöverskott Driftsöverskottet för kvartalet uppgick till 30 894 tkr (26 388) och för hela perioden januari–september till 84 216 tkr (68 606), en förbättring med 23 procent jämfört med samma period föregående år. De totala intäkterna för kvartalet uppgick till 39 890 tkr (37 229) varav hyresintäkterna uppgick till 39 151 tkr (36 490) och för januari–septem- ber var de totala intäkterna 118 479 tkr (108 757) varav hyresintäkter 117 112 tkr (105 548). Ökningen beror framför allt på ett större fastighetsbestånd i form av färdigställda projekt, förvärv samt årlig indexuppräkning av hyror. Av den totala intäktsökningen på 9 722 tkr för hela perioden står nettoeffekten av sålda och köpta fastigheter samt färdigställda projekt för 4 663 tkr. Den ekonomiska uthyrningsgraden vid utgången av kvartalet uppgick till 94,9 procent (94,1) för det totala beståndet, medan samma nyckel- tal gällande förvaltningsfastigheterna uppgick till 96,7 procent (95,4). Sammantaget visar resultatet på Acrinovas styrka att utveckla sina fastigheter med trygg och stabil utveckling av uthyrningsgraden. Fastighetskostnader uppgick under kvartalet till -8 996 tkr (-10 841) och för januari–september till -34 263 tkr (-40 151). De består i huvud- sak av taxebundna kostnader, löpande drift- och underhållskostnader samt fastighetsadministration. Nettoeffekten av sålda och köpta fastig- heter samt färdigställda projekt mellan jämförbar period 2023 och 2024 är -205 tkr i ökade fastighetskostnader för januari–september 2024. Bolagets redovisning av fastighetsadministration har ändrats från och med 2024 och jämförelsetal har justerats med -4 792 tkr (-7 406). Se Redovisnings- och värderingsprinciper för ytterligare information. Förvaltningsresultat Förvaltningsresultatet för årets tredje kvartal uppgick till 15 280 tkr (13 405) och för januari–september till 39 035 tkr (29 917), vilket är en förbättring med 30 procent jämfört med motsvarande period 2023. Sammantaget uppgick kvartalets kostnader för central administration till -4 326 tkr (-4 112) och för perioden till -14 369 tkr (-14 917). I de centrala administrationskostnaderna ingår bland annat kostnader för affärsutveckling, marknadsföring, börskostnader samt kostnader för personal som inte direkt allokeras till fastighetsförvaltning. Finansnettot för kvartalet uppgick till -9 061 tkr (-8 311) och för perioden januari-september -27 636 tkr (-23 699). I de finansiella kostnaderna ingår räntor för extern finansiering samt övriga finansiella kostnader såsom avgifter för finansiella instrument och checkkredit. Ökningen av finansiella kostnader beror framför allt på att ingen aktivering av räntekostnader i nyproduktionsprojekt gjorts under 2024. Den totala räntebärande skulden uppgick per 2024-09-30 till 997 878 tkr (1 071 332). Bolagets redovisning av resultat från andelar i intresseföretag redo- visas från och med 2024 i förvaltningsresultatet och jämförelsetal har justerats med -3 176 tkr (-72) Resultat före skatt Resultat före skatt för kvartalet uppgick till 16 990 tkr (9 489) och för januari–september uppgick det till 43 549 tkr (13 662). Värdeförändringar på derivat blev -14 987 tkr (2 164) för kvartalet och för perioden –15 682 tkr (244). Hela värdeförändringen är orealiserad. Räntederivat värderas genom att framtida kassaflöden diskonteras till nuvärde. Värdeförändringar för förvaltningsfastigheterna uppgick till 16 697 tkr (-6 080) för kvartalet och för perioden till 20 196 tkr (-16 999). Den totala värdeförändringen för kvartalet kan delas upp i 612 tkr (0) i realiserade värdeförändringar och 16 085 tkr (-6 080) i orealiserade värdeförändringar och för perioden kan de delas upp i -10 743 tkr (0) i realiserad värdeförändring och 30 939 tkr (-16 999) i orealiserade värdeförändringar. De orealiserade värdeförändringarna förklaras generellt av omvärdering av fastigheter där vakansgraden förändrats, hyresavtal omförhandlats eller där avkastningskravet förändrats alter- nativt att investeringar gjorts i fastigheten. Se vidare under avsnittet för redovisnings- och värderingsprinciper för tillvägagångssätt vid fastighetsvärderingar. Resultat efter skatt Kvartalets resultat efter skatt uppgick till 12 764 tkr (5 963) och för januari–september till 24 306 tkr (22 064). Skatt på kvartalets resultat uppgick till -4 226 tkr (-3 526) varav -2 211 tkr (-1 774) avser aktuell skatt och -2 015 tkr (-1 752) avser uppskjuten skatt relaterad till fastigheter, finansiella instrument och underskotts- avdrag. För januari–september uppgick den totala skatten till -19 243 tkr (8 402) varav -4 420 tkr (-3 284) avser aktuell skatt och -14 823 tkr (11 686) avser uppskjuten skatt. Kommentarer Resultat HYRESINTÄKTER PER TYP AV FASTIGHET Extern handel/ Service 31 355 Tkr Bostäder 5 725 Tkr Samhälls- fastigheter 4 634 Tkr Kontor 18 804 Tkr 56 594 Tkr Logistik/Produktion Totalt 117 112 Tkr DELÅRSRAPPORT JANUARI–SEPTEMBER 2024 22 ===== SIDA 23 ===== Koncernens rapport över finansiell ställning i sammandrag TILLGÅNGAR Tkr 2024-09-30 2023-09-30 2023–12–31 ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR Goodwill 32 519 32 519 32 519 Förvaltningsfastigheter 1 934 780 1 982 008 1 995 250 Maskiner och inventarier 395 722 612 Andelar i intresseföretag 14 337 16 997 17 514 Nyttjanderättstillgångar 2 268 10 175 9 363 Derivat 16 853 60 017 32 004 Övriga långfristiga fordringar 5 696 12 083 12 083 SUMMA ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR 2 006 848 2 114 520 2 099 344 OMSÄTTNINGSTILLGÅNGAR Kundfordringar 770 1 590 1 248 Övriga fordringar 5 847 11 349 7 834 Skattefordran 2 103 4 506 – Derivat 987 – – Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 13 805 11 921 11 831 Likvida medel 58 434 38 238 43 058 SUMMA OMSÄTTNINGSTILLGÅNGAR 81 947 67 604 63 971 SUMMA TILLGÅNGAR 2 088 795 2 182 123 2 163 315 DELÅRSRAPPORT JANUARI–SEPTEMBER 2024 23 ===== SIDA 24 ===== Koncernens rapport över finansiell ställning i sammandrag SKULDER OCH EGET KAPITAL Tkr 2024-09-30 2023-09-30 2023-12-31 EGET KAPITAL OCH SKULDER Aktiekapital 22 855 22 855 22 855 Övrigt tillskjutet kapital 564 255 564 255 564 255 Balanserade vinstmedel inkl periodens resultat 363 549 374 045 359 813 EGET KAPITAL HÄNFÖRLIGT TILL MODERBOLAGETS AKTIEÄGARE 950 659 961 155 946 923 SUMMA EGET KAPITAL 950 659 961 155 946 923 LÅNGFRISTIGA SKULDER Uppskjuten skatteskuld 76 126 72 463 61 303 Räntebärande skulder till kreditinstitut 596 898 951 106 907 420 Derivat 5 670 – 4 151 Övriga skulder 2 622 9 433 8 762 SUMMA LÅNGFRISTIGA SKULDER 681 316 1 033 001 981 636 KORTFRISTIGA SKULDER Räntebärande skulder till kreditinstitut 400 980 114 226 182 897 Övriga räntebärande skulder – 6 000 2 000 Leverantörsskulder 9 119 17 868 15 662 Skatteskulder – – 900 Övriga skulder 18 286 16 325 2 429 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 28 435 33 548 30 868 SUMMA KORTFRISTIGA SKULDER 456 820 187 967 234 756 SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 2 088 795 2 182 123 2 163 315 DELÅRSRAPPORT JANUARI–SEPTEMBER 2024 24 ===== SIDA 25 ===== Kommentarer Balansräkning Fastighetsbestånd Värdet för fastigheterna uppgick till 1 934 780 tkr (1 982 008) per den 30 september 2024. Fastighetsbeståndets värde har fastställts per 2024-09-30 och har baserats på externa värderingar gjorda av Newsec Advice AB löpande under en period av 12 månader. Dessa externa värde- ringar har kompletterats med interna värderingar för hela beståndet per 2024-09-30. Av det totala beståndet har 10 procent av bolagets fast- igheter värderats externt sedan 1 juli 2024 och sedan 1 januari 2024 har 50 procent av bolagets fastigheter värderats externt. De interna och externa värderingarna baseras på analys av framtida kassaflöden för respektive fastighet där hänsyn tagits till gällande hyreskontrakts- villkor, marknadsläge, hyresnivåer, drifts-, underhålls och förvalt- ningsadministrationskostnader samt behov av investeringar. Under kvartalet har fastigheten Malmö Utklippan 3 samt tomten Örja 30:12 förvärvats. Fordringar Övriga långfristiga fordringar uppgick till 5 696 tkr (12 083) per 30 sep- tember 2024. Minskningen av långfristiga fordringar beror på att en fordran på intressebolag delvis har amorterats av i samband med förvärvet av Malmö Utklippan 3 från samma intressebolag. Övriga kortfristiga fordringar per 30 september 2024 var 5 847 tkr (11 349) och skillnaden avser i huvudsak investeringsmoms som reglerats. Likvida medel Likvida medel uppgick till 58 434 tkr (38 238) per 30 september. Uppskjuten skatt Den uppskjutna skatteskulden uppgick per 30 september 2024 till 76 126 tkr, varav 11 351 tkr utgjordes av uppskjuten skattefordran och 87 477 tkr av uppskjuten skatteskuld. Per 30 september 2023 uppgick uppskjuten skatteskuld till 72 463 tkr, varav 8 359 tkr utgjordes av upp- skjuten skattefordran och 80 822 tkr av uppskjuten skatteskuld. Den uppskjutna skatteskulden är till största delen hänförlig till orealiserade värdeförändringar på fastigheter och räntederivat och den uppskjutna skattefordran är i huvudsak hänförlig till underskottsavdrag och ränte- avdragsbegränsningar. Skulder De räntebärande skulderna i koncernen uppgick 30 september 2024 till 997 878 tkr (1 071 332). Alla räntebärande skulder på 997 878 tkr (1 065 332) avser räntebärande skulder till kreditinstitut. Minskningen av räntebärande skulder beror på amorteringar samt försäljning av en fastighet. Belåningsgraden uppgick till 51,6 procent (54,1) och nettobelånings- graden med hänsyn tagen till likvida medel uppgick till 48,6 procent (52,1). Se vidare under avsnittet Finansiering på sidan 15. Per 30 september 2024 ingick långfristiga leasingskulder i övriga lång- fristiga skulder med 1 375 tkr (8 131) och kortfristiga leasingskulder ingick i övriga kortfristiga skulder med 893 tkr (2 043). Leasingskul- derna minskar eftersom Acrinova under 2024 köpt ut flertalet av de tomträtter bolaget tidigare haft i Landskrona. Eget kapital Det egna kapitalet uppgick per 30 september till 950 659 tkr (961 155). Skillnaden i eget kapital beror på periodens resultat samt utdelning som beslutats och betalats ut under 2023 och 2024. Soliditeten per 30 september uppgick till 45,5 procent (44,0) och av- kastning på eget kapital för kvartalet var 1,35 procent (0,62). NAV, kr/ aktie, per 30 september var 14,80 kr/aktie (14,20). SKULDER OCH EGET KAPITAL 927 804 Tkr Fritt eget kapital Övriga skulder 64 132 Tkr Aktiekapital 22 855 Tkr Räntebärande skulder 997 878 Tkr Uppskjuten skatt 76 126 Tkr Totalt 2 089 Mkr DELÅRSRAPPORT JANUARI–SEPTEMBER 2024 25 ===== SIDA 26 ===== EGET KAPITAL HÄNFÖRLIGT TILL MODERBOLAGETS AKTIEÄGARE Tkr Aktiekapital Övrigt till- skjutet kapital Balanserade vinstmedel inkl periodens resultat Totalt eget kapital EGET KAPITAL 2023-01-01 21 586 540 233 379 475 941 294 SUMMA TOTALRESULTAT 22 064 22 064 Nyemission 1 269 24 022 25 291 Utdelning -27 426 -27 426 Justering -68 -68 SUMMA TRANSAKTIONER MED MODERBOLAGETS ÄGARE 1 269 24 022 -27 494 -2 203 EGET KAPITAL 2023-09-30 22 855 564 255 374 045 961 155 SUMMA TOTALRESULTAT -14 232 -14 232 Nyemission – Utdelning – SUMMA TRANSAKTIONER MED MODERBOLAGETS ÄGARE – – – – EGET KAPITAL 2023-12-31 22 855 564 255 359 813 946 923 SUMMA TOTALRESULTAT 24 306 24 306 Nyemission – Utdelning -20 570 -20 570 SUMMA TRANSAKTIONER MED MODERBOLAGETS ÄGARE – – -20 570 -20 570 EGET KAPITAL 2024-09-30 22 855 564 255 363 549 950 659 Koncernens rapport över förändringar i eget kapital DELÅRSRAPPORT JANUARI–SEPTEMBER 2024 26 ===== SIDA 27 ===== Totalt kassaflöde för januari–september 2024 var positivt och uppgick till 15 376 tkr (9 927). Från den löpande verksamheten visar koncernen ett positivt kassa- flöde vilket uppgick till 46 372 tkr (59 355) för hela perioden. Kassaflödet från investeringsverksamheten uppgick till -28 766 tkr (-135 320) för januari–september. Kassaflödet från finansieringsverksamheten uppgick till -2 230 tkr (85 892) för perioden. Skillnaden mot föregående år beror i huvudsak på större nyupplåning under 2023. Kommentarer kassaflöde Tkr 2024 jul–sep 3 mån 2023 jul–sep 3 mån 2024 jan–sep 9 mån 2023 jan–sep 9 mån 2023 jan–dec 12 mån DEN LÖPANDE VERKSAMHETEN Resultat före skatt 16 990 9 489 43 549 13 662 -10 451 Betald skatt -1 837 -1 659 -7 300 -6 868 -2 810 Justering för poster som inte ingår i kassaflödet 17 443 5 597 -766 17 789 50 838 SUMMA 32 595 13 427 35 483 24 583 37 577 FÖRÄNDRING I RÖRELSEKAPITAL Förändring av rörelsefordringar 12 745 13 817 12 497 46 302 50 248 Förändring av rörelseskulder -6 793 -3 468 -1 608 -11 530 -16 599 SUMMA FÖRÄNDRING I RÖRELSEKAPITAL 5 952 10 349 10 889 34 772 33 649 KASSAFLÖDE FRÅN DEN LÖPANDE VERKSAMHETEN 38 547 23 775 46 372 59 355 71 226 INVESTERINGSVERKSAMHETEN Avyttring av fastigheter * -128 442 – 23 058 – – Förvärv av fastigheter -5 642 – -12 642 – – Investeringar i ny- till och ombyggnader -11 608 -31 076 -39 182 -132 662 -148 917 Förändring av övriga anläggningstillgångar -6 375 -930 – -2 658 -616 KASSAFLÖDE FRÅN INVESTERINGSVERKSAMHETEN -152 067 -32 006 -28 766 -135 320 -149 533 FINANSIERINGSVERKSAMHETEN Nyupplåning räntebärande skulder 12 500 3 016 36 922 98 150 129 338 Amortering räntebärande skulder * 108 286 -7 570 -21 881 -23 836 -34 149 Amortering leasingskuld -6 986 – -6 986 – – Utdelning – – -10 285 -13 713 -27 426 Nyemission – -64 – 25 291 25 291 KASSAFLÖDE FRÅN FINANSIERINGSVERKSAMHETEN 113 800 -4 618 -2 230 85 892 93 054 PERIODENS KASSAFLÖDE 280 -12 848 15 376 9 927 14 747 Ingående likvida medel 58 154 51 086 43 058 28 311 28 311 UTGÅENDE LIKVIDA MEDEL 58 434 38 238 58 434 38 238 43 058 Koncernens rapport över kassaflöden i sammandrag * I tidigare perioder 2024 har realisationsresultatet bruttoredovisats, från och med kvartal 3 2024 nettoredovisas realisationsresultatet. DELÅRSRAPPORT JANUARI–SEPTEMBER 2024 27 ===== SIDA 28 ===== Moderbolagets resultaträkning i sammandrag Tkr 2024 jan–sep 9 mån 2023 jan–sep 9 mån 2023 jan–dec 12 mån Nettoomsättning 3 032 10 100 12 782 INTÄKTER 3 032 10 100 12 782 Övriga externa kostnader -5 485 -4 213 -6 079 Personalkostnader -5 260 -5 054 -6 479 KOSTNADER -10 745 -9 267 -12 558 RÖRELSERESULTAT -7 713 833 224 Resultat från andelar i intresseföretag – 21 21 Resultat från andelar i koncernföretag -5 800 -6 700 -22 779 Värdeförändring finansiell fordran – 8 000 8 000 Värdeförändring derivat -1 518 – -4 151 Ränteintäkter och liknande resultatposter 20 983 16 586 24 009 Räntekostnader och liknande resultatposter -8 180 -7 221 -10 587 RESULTAT EFTER FINANSIELLA POSTER -2 228 11 519 -5 263 Bokslutsdispositioner – – -11 035 RESULTAT FÖRE SKATT -2 228 11 519 -16 298 Aktuell skatt -1 060 -2 105 – Uppskjuten skatt 312 – 855 PERIODENS RESULTAT -2 976 9 414 -15 443 Periodens resultat motsvarar periodens totalresultat och därför presenteras endast en resultaträkning utan separat rapport för övrigt totalresultat. DELÅRSRAPPORT JANUARI–SEPTEMBER 2024 28 ===== SIDA 29 ===== Moderbolagets balansräkning i sammandrag TILLGÅNGAR Tkr 2024–09–30 2023–09–30 2023–12–31 ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR FINANSIELLA ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR Andelar i koncernföretag 579 549 571 101 564 972 Andelar i intresseföretag 17 807 17 807 17 807 Övriga långfristiga fordringar 5 696 10 511 10 511 Uppskjuten skattefordran 1 168 – 855 SUMMA FINANSIELLA ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR 604 220 599 419 594 145 SUMMA ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR 604 220 599 419 594 145 OMSÄTTNINGSTILLGÅNGAR KORTFRISTIGA FORDRINGAR Kundfordringar 8 – 22 Fordringar hos koncernföretag 167 550 254 214 249 600 Skattefordran – – 475 Övriga fordringar 39 462 – Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 4 615 5 815 5 251 SUMMA KORTFRISTIGA FORDRINGAR 172 212 260 490 255 348 Kassa och bank 41 726 33 497 33 493 SUMMA OMSÄTTNINGSTILLGÅNGAR 213 938 293 987 288 841 SUMMA TILLGÅNGAR 818 158 893 407 882 987 DELÅRSRAPPORT JANUARI–SEPTEMBER 2024 29 ===== SIDA 30 ===== Moderbolagets balansräkning i sammandrag EGET KAPITAL OCH SKULDER Tkr 2024–09–30 2023–09–30 2023–12–31 EGET KAPITAL BUNDET EGET KAPITAL Aktiekapital 22 855 22 855 22 855 SUMMA BUNDET EGET KAPITAL 22 855 22 855 22 855 FRITT EGET KAPITAL Överkursfond 562 978 562 979 562 978 Balanserat resultat -64 075 -28 062 -28 061 Periodens resultat -2 976 9 414 -15 443 SUMMA FRITT EGET KAPITAL 495 927 544 331 519 473 SUMMA EGET KAPITAL 518 782 567 186 542 328 LÅNGFRISTIGA SKULDER Långfristig skuld derivat 5 670 – 4 151 SUMMA LÅNGFRISTIGA SKULDER 5 670 – 4 151 KORTFRISTIGA SKULDER Skulder till koncernföretag 281 630 287 655 332 058 Leverantörsskulder 322 66 225 Räntebärande skulder till kreditinstitut – 15 000 – Övriga räntebärande skulder – 6 000 2 000 Skatteskuld 186 – – Övriga skulder 10 521 16 288 668 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 1 046 1 212 1 557 SUMMA KORTFRISTIGA SKULDER 293 707 326 222 336 508 SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 818 158 893 407 882 987 Moderbolagets verksamhet är att i första hand utföra koncerngemen- samma tjänster inklusive finansiella tjänster. De totala intäkterna för januari–september 2024 uppgick till 3 032 tkr (10 100) och består framför allt av internfakturering. Resultat efter skatt uppgick till -2 976 tkr (9 414). Skillnaden i resulta- tet mellan åren beror framför allt på minskad internfakturering samt att räntenettot förbättras till följd av stora likvidflöden från ränte- derivat. Dessutom har andelar i dotterbolag skrivits ner med -5 800 tkr (-6 700). Finansiella anläggningstillgångar per 30 september uppgick till 604 220 tkr (599 419). Moderbolagets har per 30 september 0 tkr (21 000) i räntebärande skulder. Kommentarer Moderbolaget DELÅRSRAPPORT JANUARI–SEPTEMBER 2024 30 ===== SIDA 31 ===== Redovisnings- och värderingsprinciper Redovisnings- och värderingsprinciper Acrinova AB (publ), org.nr. 556984–0910, är ett publikt aktiebolag som har sitt säte i Malmö, Skåne län. Huvudkontorets adress är Lilla Nygatan 7, 211 38 Malmö. Moderbolagets aktier är noterade på Nasdaq Stockholm, Small Cap sedan 16 december 2022. Acrinova är en aktiv fastighets- och förvaltningskoncern verksam i södra Sverige, med tyngdpunkt på den svenska sidan av Öresundsregionen. Acrinovas fastighetsbestånd utvecklas genom förvärv och projektutveckling/ förädling. Genom koncernens samlade kompetens optimeras varje fastighets värdeutveckling. Acrinova skall utveckla fastighetsbeståndet för att möjliggöra värdeökning för aktieägarna. Moderbolagets verksamhet består av koncernledning, förvaltning av dotterbolag, affärsutveckling, konsulttjänster inom fastighetsföreta- gande med mera. Acrinova upprättar sin koncernredovisning enligt IFRS Accounting Standards såsom de har antagits av EU. Delårsrapporten har upprättats i enlighet med IAS 34 delårsrapportering och Årsredovisningslagen. Upplysningar enligt IAS 34 Delårsrapportering lämnas såväl i noter som på annan plats i delårsrapporten. Koncernen tillämpar samma redovisnings- och värderingsprinciper samt värderingsmetoder som i den senaste årsredovisningen. Moderbolaget upprättar sin redovisning enligt RFR 2, Redovisning för juridiska personer, samt Årsredovisningslagen och tillämpar samma redovisnings- och värderingsprinciper samt värderingsmetoder som i den senaste årsredovisningen. Segmentsrapportering Från och med kvartal 3 2023 rapporterar koncernen endast ett rörelse- segment, vilket utgör koncernen i sin helhet. Till och med kvartal 2 2023 rapporterade koncernen två rörelsesegment, Egna fastigheter och Förvaltning. Segmentet Förvaltning har minskat i omfattning under de senaste åren och följs inte upp separat av högste verkstäl- lande beslutsfattare då det anses oväsentligt i förhållande till bolagets verksamhet. Driftsöverskott Acrinova har tidigare redovisat alla administrationskostnader som central administration. För att mer harmonisera med övriga bolag inom fastighetsbranschen har Acrinova valt att från och med 1 januari 2024 redovisa den del av administrationskostnaderna som är direkt hänför- liga till förvaltningen som fastighetsadministration. Jämförelsetal har räknats om. Förvaltningsfastigheter Koncernens fastigheter innehas i syfte att generera hyresintäkter och värdestegring. Samtliga koncernens fastigheter klassificeras som förvaltningsfastigheter. Förvaltningsfastigheter redovisas till verkligt värde per balansdagen. Samtliga fastigheter är klassificerade i nivå 3 enligt IFRS, dvs att värdet baseras på en analys av varje fastighets status och hyres- och marknadssituation. Tillvägagångsätt fastighetsvärdering Koncernens princip är att värdera samtliga fastigheter löpande under en ettårsperiod genom oberoende externa auktoriserade fastighets- värderare som värderar utifrån koncernens förutsättningar. I tillägg till de externa värderingarna görs vid varje kvartalsavslut interna värderingar. De externa värderingarna tillsammans med de interna värderingarna ligger till grund för fastställt värde per delårsbokslutets balansdag. Verkligt värde fastställs genom bedömning av marknadsvärdet för varje enskilt värderingsobjekt. Som huvudmetod vid värderingen har en så kallad kassaflödesanalys använts där ett kalkylmässigt framtida driftnetto beräknas under en tioårig kalkylperiod med hänsyn tagen till nuvärdet av ett bedömt marknadsvärde vid kalkylperiodens slut. Avkastningskraven är individuella per fastighet beroende på analys av genomförda transaktioner och fastigheternas marknadsposition. Om något skulle indikera en väsentlig värdeförändring för en enskild fastighet genomförs en ny extern värdering för att fastställa ett nytt verkligt värde, oberoende av när tidigare värdering gjorts. Nyligen förvärvade fastigheter värderas till anskaffningsvärde. DELÅRSRAPPORT JANUARI–SEPTEMBER 2024 31 ===== SIDA 32 ===== Övriga upplysningar Hyresintäkter Kontrakts- förfallostruktur Antal kontrakt Kontrakts- årsvärde Andel av värdet 2024 21 12 172 990 8% 2025 80 19 114 960 12% 2026 27 21 415 735 14% 2027 29 23 366 567 15% 2028 12 13 146 152 9% 2029+ 31 63 760 384 42% SUMMA 200 152 976 788 100% Tillsvidarekontrakt 85 7 536 130 Utifrån de hyresavtal som koncernen besitter, har Acrinova konstaterat att de vidaredebiterade kostnader för bland annat fastighetsskatt, el och värme är underordnad hyreskontrakten och att ersättningen ska anses utgöra hyra. Hyresintäkter utgörs därmed av den utdebiterade hyran samt de tilläggsdebiteringar i form av bland annat fastighets- skatt, el, värme och kyla som ingår i hyreskontrakten. Övriga intäkter utgörs av utdebiterade förvaltningsarvoden samt övriga intäkter som ej ingår i hyreskontrakten. Tidigare redovisades utdebiterade tilläggsdebiteringar som service- intäkter, jämförelsetalen för 2022 har räknats om. Hyresreduktioner periodiseras linjärt över hela den aktuella kontrakts- perioden. Eventuell förlängning av hyresperioden beaktas inte vid sådan periodisering. Förvaltningsfastigheter Förvaltningsfastigheter redovisas till verkligt värde per balansdagen. Avkastningskraven är individuella per fastighet beroende på analys av genomförda transaktioner och fastigheternas marknadsposition. För mer information kring värdering, se Redovisnings- och värderingsprin- ciper på sidan 31 samt årsredovisning 2023. Avkastningskrav per 2024­09­30 Fastighetstyp Direktavkastnings- krav initialt, % Direktavkastnings- krav restvärde, % Extern handel/Service 5,31–6,90 5,96–7,25 Bostäder 4,25–4,27 4,25–4,43 Samhällsfastigheter 6,02 6,00 Kontor 3,64-6,99 5,38-6,96 Logistik/Produktion 4,77–8,20 6,25–7,60 Verkligt värde på finansiella instrument Acrinova tillämpar inte säkringsredovisning. Alla derivat marknadsvärde- ras enligt IFRS 13 och värdeförändringen redovisas som orealiserade vär- deförändringar på derivat. Värdet på derivaten per 30 september 2024 var 12 170 tkr (60 017). Värdet per 31 december 2023 var 27 853 tkr, vilket totalt ger en orealiserad värdeförändring för januari–september 2024 på -15 682 tkr (244). Värdena för derivaten redovisas i balansräk- ningen på egna rader som långfristig fordran med 16 853 tkr (60 017) och kortfristig fordran med 987 tkr (0) samt under långfristiga skulder med -5 670 tkr (0). Löpande betalflöden som härrör till räntederivaten ingår i förvaltningsresultatet. Aktivering av räntor Lånekostnader som är direkt hänförliga till anskaffning, uppförande eller produktion av en tillgång anses utgöra en del av anskaffningsvär- det och aktiveras under produktionstiden. Under januari–september 2024 har det inte aktiverats några räntor (6 429) eftersom bolaget för närvarande inte har några projekt i produktion. Tomträttsavgäld I koncernens resultaträkning ingår räntekostnader hänförliga till tomträttsavgälder. Dessa kostnader uppgår för perioden januari– september 2024 till 374 tkr (622). Närståendetransaktioner Förutom sedvanlig ersättning till nyckelpersoner har även ett konsult- arvode avseende tjänster kopplade till fastighetsförvärv, finansiering och projektutveckling på 586 tkr betalts ut till av styrelseordförande ägt bolag. Under kvartalet har Acrinova förvärvat fastigheten Malmö Utklippan 3 av intressebolaget Fastigheter och Service i Öresund AB. Transaktionen skedde till marknadsvärde. Medarbetare Per 30 september 2024 var antalet anställda 8 st (10) varav 5 st kvinnor (7). Avrundningar Till följd av avrundningar kan siffror presenterade i denna delårsrap- port i vissa fall inte exakt summera till totalen och procenttal kan avvika från de exakta procenttalen. Jämförelsetal I denna rapport avser jämförelsetalen inom parentes för resultatposter perioden januari–september 2023 alternativt kvartalet juli-september 2023 och för balansposter 30 september 2023. Händelser efter balansdagen Den 21 oktober meddelade Acrinova att solceller kommer att installeras på Handelsplatsen i Löddeköpinge. DELÅRSRAPPORT JANUARI–SEPTEMBER 2024 32 ===== SIDA 33 ===== Definitioner Bolaget presenterar en rad finansiella mått i delårsrapporten som inte definieras enligt IFRS, så kallade alternativa nyckeltal enligt ESMAs riktlinjer. Dessa nyckeltal ger värdefull kompletterande information till investerare, bolagets ledning och andra intressenter vid analys av bolagets finansiella ställning och prestation. De alternativa nyckeltalen är inte alltid jämförbara med andra företags använda mått och skall därför ses som ett komplement till mått definierade enligt IFRS. Acrinova tillämpar dessa alternativa nyckeltal konsekvent över tid. Nedan följer hur Bolagets nyckeltal definieras och beräknas. AVKASTNING PÅ EGET KAPITAL Periodens resultat i förhållande till genomsnittligt eget kapital. Nyckeltalet visar Bolagets förräntning av det egna kapitalet under perioden. BELÅNINGSGRAD FASTIGHETER Räntebärande skulder i procent av fastigheternas redovisade värde. Nyckeltalet visar hur högt/ lågt fastighetsbeståndet är belånat. BÖRSVÄRDE Det totala värdet på alla utestående aktier som finns på marknaden. Beräknat på bokslutsdagens stängningskurs. Nyckeltalet används för att belysa bolagets storlek. DRIFTSÖVERSKOTT Bolagets intäkter med avdrag för direkta fastighetskostnader, även kallat driftnetto. Drifts- överskottet är ett specifikt resultatmått som är praxis i fastighetsbranschen och används för att underlätta jämförbarheten inom branschen. EGET KAPITAL PER AKTIE, KR Eget kapital i förhållande till antal aktier vid periodens utgång. Eget kapital per aktie används för att belysa aktieägarnas andel av bolagets egna kapital per aktie. FÖRVALTNINGSRESULTAT Summan av driftsöverskott, central administration, resultat från andelar i intresseföretag samt finansnetto exklusive värdeförändringar på finansiella tillgångar. Förvaltningsresultatet är ett specifikt resultatmått som är praxis i fastighetsbranschen och används för att underlätta jämförbar- heten inom branschen. FÖRVALTNINGSRESULTAT PER AKTIE, KR Förvaltningsresultat i förhållande till genomsnittligt antal aktier. Nyckeltalet används för att belysa aktieägarnas andel av förvaltningsresultat per aktie. GENOMSNITTLIG KAPITALBINDNING Återstående tid till dess att hela den räntebärande skulden i genomsnitt har refinansierats. Nyckeltalet används för att belysa bolagets finansiella risk. GENOMSNITTLIG RÄNTEBINDNING Återstående tid till dess att hela den räntebärande skulden i genomsnitt har räntejusterats. Nyckeltalet används för att belysa bolagets finansiella risk. GENOMSNITTLIG KONTRAKTSLÄNGD, ÅR Återstående kontraktsvärde i förhållande till total årshyra. Nyckeltalet används för att belysa bolagets operationella risk. HYRESINTÄKTER Utdebiterad hyra på årsbasis, plus utdebiterade tillägg såsom värme, el, fastighetsskatt mm. HYRESVÄRDE Hyresintäkt, plus uppskattad marknadshyra för outhyrda ytor. Hyresvärde används för att belysa koncernens intäktspotential. NAV, KR/AKTIE Substansvärde. Eget kapital med återläggning av derivat och uppskjuten skatteskuld, i förhållande till antalet utestående aktier. Nyckeltalet ger ett justerat och kompletterande mått på storleken på eget kapital per aktie. NETTOBELÅNINGSGRAD FASTIGHETER Räntebärande skulder efter avdrag för likvida medel i procent av fastigheternas redovisade värde. Nyckeltalet visar hur högt/lågt fastighetsbeståndet är belånat. NETTORÄNTEBÄRANDE SKULD Räntebärande skulder efter avdrag för likvida medel. Nyckeltalet ger ett justerat och kompletterande mått på bolagets skuldnivå. RESULTAT PER AKTIE, KR* Periodens resultat i förhållande till genomsnittligt antal aktier. Nyckeltalet används för att belysa aktieägarnas andel av bolagets resultat efter skatt per aktie. RÄNTETÄCKNINGSGRAD, GGR Förvaltningsresultat med återläggning av räntenetto dividerat med räntenetto (exklusive tomt- rättsavgälder som i enlighet med IFRS 16 omklassificerats till räntekostnad). Nyckeltalet används för att belysa bolagets finansiella risk. SOLIDITET, % Eget kapital i förhållande till balansomslutning. Nyckeltalet används för att belysa bolagets finansiella stabilitet. TOTALT SUBSTANSVÄRDE Eget kapital med återläggning av derivat och uppskjuten skatteskuld. Nyckeltalet ger ett justerat och kompletterande mått på storleken på eget kapital. UTHYRNINGSGRAD, EKONOMISK % Hyresintäkt i förhållande till hyresvärdet. Nyckeltalet används för att underlätta bedömningen av hyresintäkter för vakanta ytor. UTHYRNINGSGRAD, YTA % Uthyrd yta i förhållande till uthyrningsbar yta. Nyckeltalet används för att underlätta bedömningen av hyresintäkter för vakanta ytor. ÖVERSKOTTSGRAD Driftsöverskott i procent av hyresintäkter. Nyckeltalet används för att belysa förvaltningens lönsam- het före det att central administration, finansnetto samt orealiserade värdeförändringar beaktats. *Ej ett alternativt nyckeltal. Definieras enligt IFRS. DELÅRSRAPPORT JANUARI–SEPTEMBER 2024 33 ===== SIDA 34 ===== Tkr 2024 jul–sep 2023 jul–sep 2024 jan–sep 2023 jan–sep 2023 jan–dec 2022 jan–dec Överskottsgrad, % * Driftsöverskott 30 894 26 388 84 216 68 606 92 641 80 095 Hyresintäkter 39 151 36 490 117 112 105 548 143 345 122 435 78,9% 72,3% 71,9% 65,0% 64,6% 65,4% Avkastning på eget kapital, % Periodens resultat efter skatt 12 764 5 963 24 306 22 064 7 764 79 336 Genomsnittligt eget kapital 944 277 965 062 948 791 951 225 944 109 908 140 1,35% 0,62% 2,56% 2,32% 0,82% 8,74% Soliditet, % Eget kapital 950 659 961 155 950 659 961 155 946 923 941 294 Balansomslutning 2 088 795 2 182 123 2 088 795 2 182 123 2 163 315 2 095 704 45,5% 44,0% 45,5% 44,0% 43,8% 44,9% Belåningsgrad fastigheter, % Räntebärande skulder 997 878 1 071 332 997 878 1 071 332 1 092 317 995 689 Fastighetsvärde 1 934 780 1 982 008 1 934 780 1 982 008 1 995 250 1 854 325 51,6% 54,1% 51,6% 54,1% 54,7% 53,7% Nettobelåningsgrad fastigheter % Räntebärande skulder 997 878 1 071 332 997 878 1 071 332 1 092 317 995 689 Återläggning av likvida medel -58 434 -38 238 -58 434 -38 238 -43 058 -28 311 Fastighetsvärde 1 934 780 1 982 008 1 934 780 1 982 008 1 995 250 1 854 325 48,6% 52,1% 48,6% 52,1% 52,6% 52,2% Räntetäckningsgrad, ggr** Förvaltningsresultat 15 280 13 405 39 035 29 917 38 935 27 110 Räntenetto -9 061 -8 311 -27 636 -23 699 -33 653 -24 054 Tomträtt (omklassificeras enl IFRS) 21 207 374 622 829 715 Räntenetto exkl tomträtt -9 040 -8 104 -27 262 -23 077 -32 824 -23 339 2,69 2,65 2,43 2,30 2,19 2,16 Räntetäckningsgrad, ggr, rullande 12 mån** Förvaltningsresultat 48 053 34 079 48 053 34 079 38 935 27 110 Räntenetto -37 589 -30 995 -37 589 -30 995 -33 653 -24 055 Tomträtt (omklassificeras enl IFRS) 581 865 581 865 829 715 Räntenetto exkl tomträtt -37 008 -30 130 -37 008 -30 130 -32 824 -23 340 2,30 2,13 2,30 2,13 2,19 2,16 Förvaltningsresultat, kr/aktie** Förvaltningsresultat 15 280 13 405 39 035 29 917 38 935 27 110 Genomsnittligt antal aktier 68 566 156 68 566 156 68 566 156 67 352 226 67 658 203 64 756 926 0,22 0,20 0,57 0,44 0,58 0,42 Periodens resultat, kr/aktie Periodens resultat efter skatt 12 764 5 963 24 306 22 064 7 764 79 336 Genomsnittligt antal aktier 68 566 156 68 566 156 68 566 156 67 352 226 67 658 203 64 756 926 0,19 0,09 0,35 0,33 0,11 1,23 Eget kaital, kr/aktie Eget kapital 950 659 961 155 950 659 961 155 946 923 941 294 Genomsnittligt antal aktier 68 566 156 68 566 156 68 566 156 67 352 226 67 658 203 64 756 926 13,86 14,02 13,86 14,27 14,00 14,54 NAV, kr/aktie Eget kapital 950 659 961 155 950 659 961 155 946 923 941 294 Uppskjuten skatt 76 126 72 463 76 126 72 463 61 303 84 148 Derivat -12 170 -60 017 -12 170 -60 017 -27 853 -59 774 Antal aktier 68 566 156 68 566 156 68 566 156 68 566 156 68 566 156 64 756 926 14,80 14,20 14,80 14,20 14,30 14,91 Härledning alternativa nyckeltal Nedan redovisas härledning av de finansiella nyckeltal som Acrinova presenterar i delårsrapporten för januari–september 2024. *Bolagets redovisning av fastighetsadministration har ändrats från och med 2024 och nyckeltal har justerats, se Redovisnings- och värderingsprinciper. ** Bolagets redovisning av resultat från andelar i intresseföretag redovisas från och med 2024 i förvaltningsresultatet och nyckeltal har justerats. DELÅRSRAPPORT JANUARI–SEPTEMBER 2024 34 ===== SIDA 35 ===== Fastighetsinformation Öresundsregionen är hela Nordens tillväxtmotor, full av möjligheter. Acrinova har valt Öresundsregionen till sin hemmamarknad på grund av dess potential, med många intressanta fastigheter och hyresgäster. Fastighet Yta, kvm Ledig yta Hyresvärde Outhyrt, kr Fastighetstyp Burlöv Sunnanå 11:2 2 528 0 3 662 450 0 Logistik/produktion Helsingborg Kavalleristen 11 2 444 777 5 242 792 1 064 034 Kontor Helsingborg Olympiaden 15 8 215 0 4 750 391 0 Logistik/produktion Helsingborg Pukslagaren Västra 4 1 596 516 2 812 806 567 600 Extern handel och Service Helsingborg Rausgård 20 3 247 3 247 811 750 811 750 Logistik/produktion Höganäs Jaguaren 1 1 142 0 731 706 0 Logistik/produktion Hörby Pugerup 5 11 996 2 248 9 520 033 1 753 924 Logistik/produktion Klippan Klippan 3:379 830 0 1 322 380 0 Bostäder Kävlinge Löddeköpinge 23:14 15 037 384 21 012 194 249 600 Extern handel och Service Landskrona Björnen 13 1 479 0 1 315 876 0 Logistik/produktion Landskrona Björnen 23 2 559 0 6 859 411 0 Kontor Landskrona Björnen 3 5 312 286 4 521 728 135 478 Extern handel och Service Landskrona Bulten 6 2 804 0 1 566 957 0 Logistik/produktion Landskrona Förgasaren 1 6 384 0 8 087 062 0 Logistik/produktion Landskrona Förrådet 12 15 840 2 053 8 240 691 1 272 915 Logistik/produktion Landskrona Lamellen 1 4 927 0 3 944 872 0 Logistik/produktion Landskrona Motellet 6 1 618 0 1 547 440 0 Logistik/produktion Landskrona Mården 7 2 692 0 3 066 200 0 Logistik/produktion Landskrona Stenen 9 3 545 435 2 947 748 157 564 Logistik/produktion Landskrona Vevstaken 2 3 250 0 3 014 746 0 Logistik/produktion Lund Företaget 6 550 0 2 445 568 0 Extern handel och Service Lund Markören 7 2 455 0 8 112 818 0 Extern handel och Service Malmö Batteriet 4 1 230 0 1 611 064 0 Kontor Malmö Flintkärnan 9 1 469 0 1 470 095 0 Logistik/produktion Malmö Kamaxeln 5 1 752 0 3 042 676 0 Kontor Malmö Topplocket 4 1 711 0 2 403 282 0 Kontor Malmö Utklippan 3 1 171 0 1 556 313 0 Logistik/produktion Staffanstorp Borggård 1:372 7 150 1 671 4 789 850 808 220 Extern handel och Service Staffanstorp Borggård 1:385 4 698 0 4 187 816 0 Logistik/produktion Staffanstorp Borggård 1:482 3 117 0 5 606 536 0 Logistik/produktion Staffanstorp Borggård 1:549 1 633 403 1 537 884 317 703 Logistik/produktion Staffanstorp Hjärup 4:6 3 750 1 424 2 766 579 834 000 Logistik/produktion Trelleborg Euron 1 1 745 0 6 182 608 0 Samhällsfastighet Trelleborg Orion 7 11 557 0 7 572 284 0 Logistik/produktion Trelleborg Snickeriet 4 6 326 208 8 196 320 0 Kontor Trelleborg Trucken 2 1 013 0 1 892 607 0 Logistik/produktion Trelleborg Trucken 4 607 0 726 506 0 Logistik/produktion Trelleborg Trävaran 3 1 875 0 1 191 412 0 Logistik/produktion Trelleborg Verkstaden 10 3 982 502 2 000 968 274 775 Logistik/produktion Åstorp Hästhoven 6 3 826 273 5 638 908 405 552 Bostäder Örkelljunga Östra Språng 6:7 0 0 1 254 706 0 Extern handel och Service SUMMA 159 062 14 427 169 166 033 8 653 115 DELÅRSRAPPORT JANUARI–SEPTEMBER 2024 35 ===== SIDA 36 ===== Lilla Nygatan 7, 211 38 Malmö | 010-522 06 90 | www.acrinova.se