===== SIDA 1 ===== JANUARI–DECEMBER 2023 Bokslutskommuniké Acrinova AB (publ) ===== SIDA 2 ===== DELÅRSRAPPORT JANUARI–DECEMBER 2023 2 Vår strategiska inriktning är att äga, bygga och utveckla fastigheter med hög värdepotential. Tillväxtstrategin är enkel och tydlig: vi investerar företrädesvis i lager, industri och andra kommer si ella fastigheter samt samhällsfastigheter på attraktiva lägen som passar långsiktigt stabila hyresgäster. Vår förmåga att identifiera objekt med potential, i kombination med god marknadskännedom, är framgångsfaktorer som bidrar till en positiv värdeutveckling. Hållbarhet löper som en grön tråd genom hela Acrinovas verksamhet. Vår Nollvision säkerställer att nya fastigheter byggs för att vara själv för sörjande på energi med hjälp av förnybara energikällor. Vi arbetar också löpande för att energieffektivisera befintliga fastigheter för att minska deras klimat­ a vtryck. Allt för att bygga långsiktigt hållbara värden. stycken40 FASTIGHETER år miljoner kr omsättning, rullande 12 månader 147 OMSÄTTNING miljoner kr569 BÖRSVÄRDE 5,3 GENOMSNITTLIG KONTRAKTSTID miljarder kr2,0 FASTIGHETSVÄRDE miljoner kr980 SUBSTANSVÄRDE Acrinova är ett kunskapsdrivet fastighetsbolag, verksamt på den svenska sidan av Öresundsregionen. Denna dynamiska tillväxtregion ger utmärkta förutsättningar för långsiktigt hållbara fastighetsinvesteringar. AFFÄRSIDÉ Acrinova ska äga, bygga, förvalta och utveckla fastigheter med hög potential för att skapa långsiktigt hållbara värden. Genom att vara långsiktiga och med gedigen kompetens bidrar vi till utvecklingen av de orter där vi är verksamma. VISION Att vara den främsta värdebyggaren. Acrinova på en minut ===== SIDA 3 ===== DELÅRSRAPPORT JANUARI–DECEMBER 2023 3 FINANSIELLA NYCKELTAL okt–dec 2023 okt–dec 2022 2023 2022 Nettoomsättning, Tkr 38 326 37 674 147 083 130 532 Hyresintäkter, Tkr* 37 797 34 252 143 345 122 435 Rörelseresultat, Tkr 26 311 25 112 102 324 89 433 Förvaltningsresultat, Tkr 8 502 4 416 38 491 27 026 Periodens resultat efter skatt, Tkr -14 300 4 946 7 764 79 336 Fastighetsvärde, verkligt värde, Tkr 1 995 250 1 854 325 1 995 250 1 854 325 Balansomslutning, Tkr 2 163 315 2 095 704 2 163 315 2 095 704 Likvida medel, Tkr 43 058 28 311 43 058 28 311 Avkastning på Eget Kapital, % -1,50 0,53 0,82 8,74 Soliditet, % 43,8 44,9 43,8 44,9 Belåningsgrad fastigheter, % 54,7 53,7 54,7 53,7 Räntetäckningsgrad, ggr ** 1,87 1,58 2,17 2,16 Räntetäckningsgrad, ggr, rullande 12 mån ** 2,17 2,16 2,17 2,16 Förvaltningsresultat, kr/aktie 0,12 0,07 0,57 0,42 Periodens resultat kr/aktie, före och efter utspädning*** -0,21 0,08 0,11 1,23 Eget kapital, kr/aktie 13,81 14,54 14,00 14,54 NAV, kr/aktier** 14,30 14,91 14,30 14,91 JANUARI–DECEMBER 2023 I KORTHET 147 083 tkr 38 491 tkr 143 345 tkr 7 764 tkr 0,11 kr 102 324 tkr (130 532) (122 435) Hyresintäkter uppgick till (89 433) (27 026) (79 336) (1,23) Nettoomsättningen uppgick till Rörelseresultatet uppgick till Periodens resultat efter skatt uppgick till Årets resultat kr/aktie, före och efter utspädningFörvaltningsresultatet uppgick till * Fördelningen av intäkterna har justerats i jämförelsetalen, se avsnittet Övriga upplysningar. ** Definitionen för räntetäckningsgrad och NAV, kr/aktie har ändrats för att mer harmonisera med hur övriga bolag inom fastighetsbranschen beräknar detta nyckeltal. Jämförelsetal har justerats enligt de nya definitionerna. *** Periodens resultat redovisas enligt definitionen i IAS 1 och resultat per aktie redovisas enligt definitionen i IAS 33 och är inga alternativa nyckeltal enligt ESMA. KVARTALETS HÖJDPUNKTER Q4 • Acrinova erhåller förnyad ISO 1400:2015 certifiering. • Projektet på fastigheten Björnen 23 i Landskrona färdigställs och hyresgästen SWEP välkomnas till bolagets nya huvudkontor. • Acrinova ingår avtal om avyttring av flerbostadsfastigheten Euron 2 i Trelleborg. Försäljningen blir bolagets största hittills. ===== SIDA 4 ===== DELÅRSRAPPORT JANUARI–DECEMBER 2023 4 HÄNDELSER EFTER RAPPORTPERIODENS SLUT 16 januari meddelas att Stephanie Lilja, ny marknads- och hållbarhets- ansvarig tar plats i ledningsgruppen. 3 februari meddelas Lars Soneson, förvaltare, tar plats i lednings - gruppen. 6 mars beslutar A crinova att genomföra en fullt garanterad företrädesemission upp till 26 Mkr a v bolagets B–aktier, villkor offent- liggörs samma dag. 3 juli meddelar Acrinova att pro- jektet på fastighet en Trucken 2 i Trelleborg färdigställdes den 30 juni. Hyresgästen Renta tar plats i de n ya lokalerna. 25 september meddelar Acrinova att hyresgästen Thansen har öppnat på Handelsplatsen i Löddeköpinge. Projektet går nu in i sin sista etapp. 1 februari meddelar Acrinova att försäljningen av fastigheten Euron 2 slutförts. Transaktionens under- liggande fastighetsvärde uppgår till 151,5 mkr. 19 februari meddelar Acrinova att projektet på handelsfastigheten Löddeköpinge 23:14 färdigställts. Hyresgästen Spicy Hot har tagit plats i den nya byggnadens östra del. Q1 Q3 Q2 3 april offentliggör Acrinova att företrädesemissionen fulltecknats och tillför bolaget ca 26 miljoner kronor (före emissionskostnader). 12 april meddelas att projektet Hästhoven 6 i Åstorp färdigställts. Flerbostadshuset certifieras enligt Miljöbyggnad Silver. 12 maj meddelar Acrinova att bola- get från och med 1 juni 2023 byter likviditetsgarant till Erik Penser Bank. Q4 3 oktober offentliggör Acrinova att bolaget tecknat ett treårigt hyresavtal med New Nordic Health Brands avseende fastigheten Motellet 6 i Landskrona. 6 november meddelar Acrinova att bolaget erhåller förnyad ISO 14001:2015-certifiering för miljö- ledningssystem. 29 november meddelar Acrinova att bolaget byter likviditetsgarant till Carnegie Investment Bank AB. ALLA PRESS RELEA SER FINNS PÅ ACRINOVA.SE PERIODENS HÖJDPUNKTER Q1– Q4 25 maj öppnar hyresgästen JYSK den första butiken i den nybyggda delen av handelsfastigheten i Löddeköpinge. 1 juni välkomnas hyresgästen Folktandvården Skåne till nybyggda lokaler på fastigheten Björnen 23 i Landskrona. 26 juni meddelar Acrinova att bola- g et tar plats på AllBrights gröna börslista över jämställda bolag. 12 december meddelar Acrinova att projektet på fastigheten Björnen 23 i Landskrona har färdig- ställts. Hyresgäst en SWEP har flyttat in i byggnadens norra del. 20 dec ember offentliggör Acrinova att bolaget ingått avtal om avytt- ring avseende flerbostadsfastighe- ten Euron 2 i Trelleborg. Köparna tillträder i Q1 2024 och transaktio- nens underliggande fastighets - värde uppgår till 151,5 mkr. ===== SIDA 5 ===== DELÅRSRAPPORT JANUARI–DECEMBER 2023 5 Kvartalet i siffror Vi avrundar året med en omsättning och ett rörelse­ och förvaltningsresultat som är starkare än Q4 föregående år. Omsätt­ ningen uppgick till 37,8 mkr (34,3), rörel­ seresultatet uppgick till 26,3 mkr (25,1) och förvaltningsresultatet uppgick till 8,5 mkr (4,4). Effekten av det gedigna arbetet med bolagets kostnadsmassa blir förvisso synligare först under nästa år men vi kan redan nu se positiva effek­ ter trots det rådande ränteläget. Det höga ränteläget och högre avkastnings­ krav på marknaden har lett till viss jus­ tering av fastighetsvärdena samtidigt som långräntornas utveckling sänkt värdet på bolagets räntederivat. Detta har påverkat periodens resultat med ore­ aliserade värdeförändringar som följd. Acrinovas hittills största försäljning I slutet av december nåddes ett avtal avseende flerbostadsfastigheten Euron 2 i Trelleborg. Fastigheten är ett lysande exempel på Acrinovas utvecklande metodik och sedan färdigställandet 2022 har uthyrningsgraden varit hög. Att vi genomför vår största avyttring hittills, i en tid som präglats av stiltje i transaktionsmarknaden, visar attrakti­ viteten i vårt bestånd och våra medarbe­ tares starka driv . Försäljningen är i linje med vår strategi där vi fokuserar på kom­ mersiella lokaler, projekt och att växa genom förvärv när rätt tillfälle uppstår. Nya kontor i Landskrona Under årets sista kvartal har nybygg­ nadsprojektet på fastigheten Björnen 23 i Landskrona färdigställts och vi har välkomnat hyresgästen SWEP till ett modernt kontor. Byggnaden är uppförd enligt vår Nollvision med högt ställda miljökrav och är det tredje projektet som färdigställs under 2023. Projektet på Handelsplatsen i Löddeköp­ inge gick in i slutfas under årets sista kvartal. Tyvärr har det planerade färdig­ ställandet skjutits fram då nätverksleve­ rantören inte kunnat leverera elen till byggnaden. Ett strukturellt problem som drabbar hela branschen och skapar en flaskhals med negativ påverkan i flera led. Vi ser fram emot att färdig­ ställa projektet och välkomna de nya hyresgästerna i Q1. Framåtblick Med ett år präglat av räntehöjningar, inflation och en avvaktande transak­ tionsmarknad anas en ljusning under det kommande året. Med stabilare energi kostnader och förväntade ränte­ sänkningar skönjer vi en mer aktiv marknad där Acrinova är redo för ytter­ ligare förvärv . Vi fortsätter att jobba fokuserat med bolagets kostnader med den långsiktiga målsättningen att skapa god avkastning i en stabil och diversifie­ rad fastighetsportfölj. Finansiellt fortsätter Acrinova att vara ett stabilt bolag som genom proaktivitet och ett fokuserat arbete med bolagets kostnader är väl rustat för marknadens nya förutsättningar, samtidigt som vi fortsätter att leverera värde för både våra kunder och ägare. Acrinovas styrelse föreslår därför en utdelning på 0,30 kr per aktie, uppdelat på två utbetalningstillfällen. Vi justerar utdel­ ningen något för att långsiktigt kunna fortsätta skapa värde för våra ägare. Jag vill ta tillfället i akt att tacka alla som har varit med oss under 2023 – våra medarbetare, kunder, leverantörer och aktieägare. Ett fastighetsbolag som fortsätter framåt VD-KOMMENTAR Det fjärde kvartalet avslutas med Acrinovas hittills största försäljning – ett bevis på att våra fastig­ heter är attraktiva även i en i övrigt avvaktande transaktionsmarknad. Genom ett fokuserat arbete med bolagets kostnader avslutar vi året med ett förvaltningsresultat som är bättre än motsvarande kvartal föregående år. Ulf Wallén, VD ===== SIDA 6 ===== DELÅRSRAPPORT JANUARI–DECEMBER 2023 6 0 20 40 60 80 20232022202120202019 % %ggr SOLIDITET RÄNTETÄCKNINGSGRAD BELÅNINGSGRAD Långsiktigt minst 30 % Långsiktigt ej mindre är 2 ggr Långsiktigt ej över 63 % 0 1 2 3 4 5 20232022202120202019 0 20 40 60 80 20232022202120202019 Acrinovas strategiska inriktning är att äga och utveckla fastigheter med värdepotential på attraktiva orter i södra Sverige. Sedan start har bolaget haft en stabil tillväxt genom långsiktigt ägande och en utvecklande metodik– vi växer med våra fastigheter. Acrinova ska med bibehållen finansiell stabilitet växa genom fastighetsutveckling och förvärv . 2022 noterades Acrinova på Nasdaq Stockholm – en notering som ger en ökad synlighet på aktiemarkna­ den och som visar att Acrinova är ett kvalitativt fastighetsbolag som möter krav och förväntningar. Nästa mål för Acrinova är att fastighetsbeståndets värde ska uppgå till cirka 4 mdkr. Håll­ barhet fortsätter att genomsyra verksam­ heten genom en ambitiös Nollvision vid nyproduktion och en aktiv energiom­ ställning av befintligt bestånd, bland annat genom investeringar i solceller och system för energiuppföljning. Ambition att nå 4 miljarder kr FASTIGHETSVÄRDE Hur vi arbetar • Tydlig styrmodell • Stark fastighetsportfölj • Rätt person på rätt plats • Starkt lokalt nätverk • Fokus på finansiering Vår geografiska marknad • Södra Sverige och Öresundsregionen • Tillväxtorter och större tätorter i regionen • Särskilt fokus på områden med goda anslutningar till vägnät och annan infrastruktur Hur vi skapar värde • Proaktivitet och långsiktighet • Utvecklings- och förädlingspotential • Energieffektivisering och förnybart • Förvaltningseffektivitet • Fokus på uthyrning och hyresgäster Våra framgångsfaktorer • Vår kompetens och lokala närvaro • Vår strategiska inriktning på fastigheter med utvecklingspotential • Vår Nollvision och miljöarbete FINANSIELLA RISKBEGRÄNSNINGAR För att Acrinova ska kunna bibehålla finansiell stabilitet under sin tillväxtresa beslutade styrelsen under 2021 om ett antal finansiella riskbegränsningar som bolaget ska förhålla sig till långsiktigt. Dessa nyckeltal är identifierade som extra viktiga för att bolagets tillväxtresa ska kunna ske på ett tryggt och stabilt sätt. STRATEGI Med långsiktig tillväxt i fokus ===== SIDA 7 ===== DELÅRSRAPPORT JANUARI–DECEMBER 2023 7 VÅRA FASTIGHETER Ett fastighetsbestånd i utveckling Förvaltningsfastigheter • Har stabila kassaflöden som utgör basen i fastighets- portföljen. • Är oftast ett mycket långsik- tigt innehav. • Bedöms som färdigutveck- lade och har endast mindre investeringsbehov. Förädlingsfastigheter • Ofta vakanta fastigheter med betydande renove- ringsbehov. • Har omsorgsfullt analyse- rats och bedöms kunna bli fullt uthyrda. • Initialt ofta mindre kassa- flöden, men kan efter för- ädling bli lönsamma för- valtningsfastigheter. Projektfastigheter • En projektfastighet är en typ av fastighet som är under förändring, det kan innebära ombyggnatio- ner och/eller nybyggnationer. • Det kan också handla om obebyggd mark som planeras att bebyggas, eller byggrätter som ännu inte har utnyttjats. • Syftet med dessa förändringar är att öka fastighetens värde, antingen genom att förbättra dess utseende och funktion eller genom att höja dess standard. I den dynamiska Öresundsregionen investerar vi i fastigheter med hög potential. Med god lokal kännedom och högt fastighetskunnande utvecklar vi vårt fastighetsbestånd för att skapa lång­ siktigt hållbara värden. Acrinovas fastighetsportfölj fortsätter att växa med ett fastighetsvärde som idag uppgår till 2 miljarder kronor. Värdeskapande fastigheter Acrinovas fastighetsbestånd består i dagsläget av 40 fastigheter. Fokus är olika typer av kommersiella fastighe­ ter såsom kontor, logistik/produktion samt extern handel och service, men vi har även renodlade bostadsfastigheter. Acrinovas kompetens att hantera ett blandat fastighetsbestånd innebär dels en större marknadspotential, dels en sund riskspridning. Vårt bestånd är i ständig tillväxt, där vi steg för steg adderar nya fastigheter. Vi är oftast en långsiktig ägare, men kan välja att sälja fastigheter för att finan­ siera fastighetsförvärv som bedöms ha högre avkastningspotential. Fastigheter med ett omfattande utveck­ lingsbehov generar endast ett litet, eller inget, kassaflöde initialt. Det kan vara äldre helt tomställda fastigheter eller renodlad tomtmark som förvärvats uti­ från en marknadsbedömning om fast­ ighetens geografiska läge och möjlighet till exploatering inom en femårsperiod. En diversifierad portfölj Acrinovas fastighetsbestånd består av en bredd av fastigheter med olika investeringsbehov . En stor del av vårt befintliga bestånd bedöms vara färdig­ utvecklade fastigheter och har endast ett mindre investeringsbehov . Dessa fastigheter ger oss stabila kassaflöden och utgör basen i portföljen. I beståndet finns även objekt med stor utvecklingspotential – ofta är det vakanta fastigheter med betydande renoveringsbehov som vi bedömer kan bli fullt uthyrda. Initialt har dessa fastigheter ett mindre kassaflöde med bedömningen att bli lönsamma genom vår utvecklande metodik. Utvecklingen sker i nära samarbete med övriga intres­ senter för att skapa långsiktigt hållbara värden för både fastigheten, platsen och hyresgästen. Hållbar omställning av fastighetsbeståndet I vårt befintliga fastighetsbestånd utvär­ derar vi löpande vilka förbättringsåt­ gärder vi kan vidta för att göra skillnad. Det kan handla om att renovera för att få bättre energivärden, eller att byta till förnybara energikällor. Hur långt vi kan ta den hållbara omställningen beror på fastighetens konstruktion. Varje fastig­ het är unik i sin ålder och utförande vil­ ket sätter ramarna för vad vi kan uppnå. Fastigheterna utvecklas enligt en plan där vi löpande arbetar med energief­ fektiviseringar för att minska klimatav­ tryck och förbättra driftnettot. Steg för steg utvecklar vi vårt fastighetsbestånd i en hållbar riktning. ACRINOVA ÄR EN LÅNGSIKTIG ÄGARE OCH UTVECKLARE AV FASTIGHETER Acrinovas diversifierade fastighetsinnehav kan visualiseras genom följande indelning: ===== SIDA 8 ===== STABILA KASSAFLÖDEN Fastigheter med stabila kassaflöden och litet investeringsbehov utgör basen i Acrinovas fastighetsbestånd. OBJEKT MED STOR UTVECKLINGSPOTENTIAL Vakanta fastigheter med betydande renoveringsbehov som vi bedömer kan bli fullt uthyrda. Initialt har dessa fastigheter ett mindre kassaflöde men bedöms bli lönsamma. PROJEKT / NYBYGGNATION När Acrinova bygger nytt gör vi det efter vår Nollvision med utgångspunkten att vara långsiktiga ägare. Fastighetsutveckling – en del i tillväxtstrategin Fastighetsutveckling är en grundbult i Acrinovas tillväxtstrategi. Vi arbetar med alla typer av utveckling, från mindre hyresgästanpassningar till genomgripande utvecklingsprojekt och nyproduktion. Ambitionen är att vara en självklar partner inom stads­ och fastighetsutveckling på våra utvalda delmarknader. DELÅRSRAPPORT JANUARI–DECEMBER 20238 ===== SIDA 9 ===== DELÅRSRAPPORT JANUARI–DECEMBER 2023 9 Fastighetsbeståndet i siffror 0 400 000 800 000 1 200 000 1 600 000 2 000 000 Q4-23Q3-23Q2-23Q1-23Q4-22Q3-22Q2–22Q1–22Q4-21Q3-21Q2-21Q1-21 FASTIGHETSVÄRDE Tkr FASTIGHETSBESTÅNDETS FÖRÄNDRING Tkr 2023 2022 2021 2020 VERKLIGT VÄRDE PER 1 JANUARI 1 854 325 1 603 550 864 036 653 515 Förvärv 0 79 000 464 000 127 000 Investeringar 158 891 250 736 157 243 78 265 Försäljningar 0 -92 000 -30 100 -26 000 Värdeförändringar -17 966 13 039 148 371 31 256 VERKLIGT VÄRDE VID PERIODENS UTGÅNG 1 995 250 1 854 325 1 603 550 864 036 FASTIGHETSRELATERADE NYCKELTAL* 2023 Förvaltnings- fastigheter Förädlings- fastigheter** Totalt*** 2022 2021 2020 Uthyrningsgrad, yta % 93,8 77,9 91,1 89,5 87,5 81,2 Ekonomisk uthyrningsgrad, % 95,2 82,1 94,0 92,9 92,3 86,9 Hyresvärde, Mkr 152,4 16,2 168,6 142,8 112,9 73,0 Hyresintäkt, Mkr 145,1 13,3 158,4 132,6 104,2 63,5 Uthyrningsbar yta 131 734 26 740 158 474 148 415 132 561 108 327 Ledig yta, kvm 8 140 5 922 14 062 15 634 16 557 20 395 Verkligt värde, Mkr 1 824,7 168,0 1 995,3 1 854,3 1 603,6 864,0 Antal fastigheter 36 4 40 40 41 30 Genomsnittlig kontraktslängd, år 5,7 1,8 5,3 5,7 5,8 4,5 * Bolaget presenterar en rad finansiella mått som är så kallade alternativa nyckeltal enligt ESMAs riktlinjer. För mer information om definitioner, se sidan 33. ** Som förädlingsfastigheter klassificeras fastigheter som anses ha en stor utvecklingspotential. Fastigheterna kräver oftast betydande renovering för att uppnå god lönsamhet. *** I totalt verkligt värde ingår även verkligt värde för projektportföljen om 2,6 Mkr. ===== SIDA 10 ===== DELÅRSRAPPORT JANUARI–DECEMBER 2023 10 FASTIGHETSVÄRDET PER TYP AV FASTIGHET FASTIGHETSVÄRDET PER UTVECKLINGSSTADIE FASTIGHETSVÄRDE PER ORT Förädlings- fastigheter 167 Mkr Projekt- fastigheter 3 Mkr Förvaltnings- fastigheter 1 825 Mkr TOTALT FASTIGHETSVÄRDE 1 995 Mkr 95,2% EKONOMISK UTHYRNINGSGRAD, FÖRVALTNINGSFASTIGHETER Projekt 3 Mkr Extern handel/ Service 520 Mkr Bostäder 287 Mkr Samhälls- fastigheter 100 Mkr Kontor 302 Mkr 783 Mkr Logistik/Produktion Övrigt Landskrona LöddeköpingeTrelleborg Åstorp Malmö Lund 506 Mkr 256 Mkr442 Mkr 114 Mkr 105 Mkr Helsingborg 147 Mkr Staffanstorp 142 Mkr 123 Mkr 160 Mkr Totalt 1 995 Mkr Klippan Örkelljunga Burlöv Löddeköpinge Lund Trelleborg Hörby Staffanstorp Helsingborg Landskrona Malmö Åstorp Höganäs Totalt 1 995 Mkr Totalt 1 995 Mkr (1 854) (94,6) ===== SIDA 11 ===== DELÅRSRAPPORT JANUARI–DECEMBER 2023 11 * Byggrätt på befintlig fastighet. ** Ersätter förädlingsfastighet vid produktionsstart. Avvaktar detaljplansändring. *** Projektfastigheterna är upptagna till nedlagd produktionskostnad inkl mark i bokföringen. Finns ett framtida förväntat övervärde vid färdigställande avräknas 50%. Vid produktionsstart om hyresavtal finns signerat alternativt så fort hyresavtal är signerat. Övriga 50% avräknas proportionerligt under byggnationens gång. Är värdet för en försäljning i förtid av projektet vid bokslutstillfället högre än föregående beräkning har istället detta värde redovisats i bokföringen. PROJEKTFASTIGHETER VID FÄRDIGSTÄLLANDET FASTIGHET Typ Projektfas Färdig­ ställande Uthyrningsbar yta, kvm Uppskattat värde, tkr Verkligt värde per 31 dec*** Helsingborg Pukslagaren Västra 4* Lager/logistik Planering Kvartal 1 2025 473 34 000 – Kävlinge Löddeköpinge 23:14* Handel/Restaurang Produktion Kvartal 1 2024 3 800 64 000 63 000 Landskrona Björnen 13* Lager/logistik Framtida projekt – 1 500 – – Malmö Kamaxeln 5* Lager/logistik Framtida projekt – 610 – – Staffanstorp Hjärup 4:6** Bostäder Detaljplanändring – 30 000 – – Staffanstop Sockerstan Bostäder Markanvisning – 7 000 – – Trelleborg Trucken 2* Lager/logistik Framtida projekt – 1 100 – – Div mindre projekt 2 550 2 550 SUMMA 44 483 100 550 65 550 Fastighetsprojekt med Nollvision Acrinova har högt ställda miljömålsättningar. Våra nyproducerade fastigheter byggs efter vår Nollvision och i enlighet med Sweden Green Building Councils nivå Miljöbyggnad Silver. Det innebär bland annat miljökrav på materialval och transporter redan i byggfasen och att husen så långt det är möjligt ska ha fossilfri drift och vara självförsörjande på energi – allt för att minska klimatavtrycket. ===== SIDA 12 ===== DELÅRSRAPPORT JANUARI–DECEMBER 2023 12 ÅSTORP Miljöcertifierat boende På Storgatan 38 i Åstorp har Acrinova uppfört ett 10 våningar högt flerbo- stadshus innehållande 54 hyreslägen- heter i storleken ett till fyra rum och kök. På platsen låg tidigare en nedlagd drivmedelsstation, här såg Acrinova stor potential till förbättring. Genom ett omfattande sanerings- och miljöar- bete har Acrinova utvecklat platsen till en attraktiv boendemiljö vid foten av Söderåsens nationalpark. Byggnaden är uppförd enligt Acrinovas Nollvision och certifierad enligt Miljöbyggnad Silver. Projektet färdigställdes i mars 2023. TRELLEBORG Modern logistikfastighet På Truckvägen i Trelleborg har Acrinova uppfört en byggnad om cirka 1 000 kvm med inriktningen lager, produktion och kontor. Byggnaden är uppförd enligt Acrinovas Nollvision och i enlighet med Miljöbyggand Silver. Den 30 juni 2023 färdigställdes projektet och lokalerna togs i anspråk av hyresgästen Renta i juli 2023. LANDSKRONA Klinik och kontor På Järvgatan i Landskrona har Acrinova uppfört en ny och energieffektiv bygg- nad i två plan med en total area om cirka 2 500 kvm för hyresgästerna Folktand- vården Skåne och industrikoncernen SWEP. Byggnaden har uppförts enligt Acrinovas Nollvision och i enlighet med Miljöbyggnad Silver. Med en energisnål konstruktion, i kombination med förny- bar energiförsörjning från bland annat solceller och bergvärme, säkerställs en långsiktigt hållbar drift av hela byggnaden. Projektet färdigställdes i november 2023. LÖDDEKÖPINGE Handelsfastighet i Löddeköpinge Handelsfastigheten Löddeköpinge 23:14 är en av Skånes mest besökta handelsplatser. Acrinova förvärvade fastigheten sommaren 2021 och då ingick även en byggrätt på cirka 3 800 kvm. Sedan förvärvet har en ny bygg- nad om 3 8 00 kvm uppförts och under 2023 har hyresgästerna JYSK och Thansen flyttat in. Under våren öppnar även restaurangen Spicy Hot i projek- tets sista del. FÄRDIGSTÄLLTFÄRDIGSTÄLLT FÄRDIGSTÄLLT PÅGÅENDE HELSINGBORG Restaurang med avhämtning Acrinova planerar en anpassning och ombyggnad av handelsfastigheten Pukslagaren i Helsingborg för hyresgäs- ten Max Hamburgare. Lokalen utformas för restaurangverksamhet och exteriör- en anpassas med drive-through och ute- servering. Under arbetet undersöks även möjligheten till installation av sol- celler på byggnadens befintliga tak. Planerad start för projekt et är under Q2 2024 med förväntat färdigställande under Q1 2025. FRAMTIDA MALMÖ Kontor och lager Med strategiskt läge intill E6:an i Malmö planerar A crinova att uppföra en ny byggnad med inriktning på kontor och lager . Byggnaden planeras med 3 våningsplan om 610 kvm där våning 1 planeras inrymma lager och våning 2–3 kontor. Det är ett tidigt skede, vilket innebär möjligheter att påverka bygg- nadens utformning. FRAMTIDA ===== SIDA 13 ===== DELÅRSRAPPORT JANUARI–DECEMBER 2023 13 HJÄRUP Nyproduktion av fyra kvarter I Hjärup fortskrider Acrinovas hittills största utvecklingsprojekt avseende fyra hela kvarter med bostäder och kommersiella lokaler i markplan. Det planeras för levande miljöer med grön- områden, torg, aktivitetszoner och dag- vattenstråk. Projektmålet för kvarters- utvecklingen i Hjärup omfattar cirka 30 000 kvm i byggrätter, vilka ännu ej värderats. Projektet kräver en ny detaljplan som ännu inte är antagen. STAFFANSTORP Historisk nyproduktion I historisk fabriksmiljö i centrala Staffanstorp har Acrinova tilldelats en markanvisning beträffande byggnation av ett kvarter med bostäder och kom- mersiell lokal i Sockerstan. Projektet omfattar ca 7 000 kvm (BTA) vilka ännu ej värderats. FRAMTIDA FRAMTIDA TRELLEBORG Energieffektiv industrilokal På Västra verksamhetsområdet i Trelleborg har Acrinova en byggrätt om 1 100 kvm för lager, logistik och kontor. Fastigheten Trucken 2 har ett strategiskt läge för transport och pend- ling med närhet till E6:an, väg 108 och Trelleborgs stadskärna. LANDSKRONA Industrifastighet På strategiskt läge i Landskrona, med närhet till järnvägsstationen och E6:an, planerar Acrinova att uppföra en bygg- nad om 1 500 kvm lämplig för lager, industri och kontor på fastigheten Björnen 13. Byggnaden uppförs i enlig- het med Miljöbyggnad Silver och möjlig- heten till nollenergihus undersöks i samband med byggnation. FRAMTIDA FRAMTIDA ===== SIDA 14 ===== EKONOMISK UTHYRNINGSGRAD FÖRVALTNINGSFASTIGHETER 0 10 20 30 40 50 60 70 2029+20282027202620252024 Tkr % 4,0 4,5 5,0 5,5 6,0 6,5 7,0 dec 2023 sep 2023 jun 2023 mar 2023 dec 2022 sep 2022 jun 2022 mar 2022 dec 2021 År 90 92 94 96 98 100 dec 2023 sep 2023 jun 2023 mar 2023 dec 2022 sep 2022 jun 2022 mar 2022 dec 2021 GENOMSNITTLIG KONTRAKTSTIDFÖRFALLOSTRUKTUR HYRESKONTRAKT 0 10 20 30 40 50 60 70 2029+20282027202620252024 Tkr % 4,0 4,5 5,0 5,5 6,0 6,5 7,0 dec 2023 sep 2023 jun 2023 mar 2023 dec 2022 sep 2022 jun 2022 mar 2022 dec 2021 År 90 92 94 96 98 100 dec 2023 sep 2023 jun 2023 mar 2023 dec 2022 sep 2022 jun 2022 mar 2022 dec 2021 HYRESVÄRDE PER FASTIGHETSTYP Samhällsfastighet Bostäder Extern handel och Service 9 % 25 % 4 % Logistik/ produktion 47 %Kontor 15 % Trelleborgs Kommun Hitachi Energy Sweden AB RFR Solutions AB Flint Group Sweden AB Dollarstore AB K A Lundbladh AB CWS Sweden AB Lager 157 AB Åhléns Outlet AB SWEP Inernational AB största hyresgästerna Genomsnittlig kontraktstid Acrinovas kunder varierar i storlek från den globala koncernen till den mindre lokala aktören. Våra hyresgäster är verksamma inom en rad olika branscher med tonvikt på lager, logistik och tillverkning. Genom närförvaltning och personlig service bygger Acrinova långsiktiga relationer med trygga, stabila hyresgäster vars mångfald bidrar till sund riskspridning i beståndet. ACRINOVAS KUNDER Stabila hyresgäster DELÅRSRAPPORT JANUARI–DECEMBER 202314 10 5,3 år Årsvärdet på tillsvidarekontrakt är 13 325 799 kr 0 10 20 30 40 50 60 70 2029+20282027202620252024 Tkr % 4,0 4,5 5,0 5,5 6,0 6,5 7,0 dec 2023 sep 2023 jun 2023 mar 2023 dec 2022 sep 2022 jun 2022 mar 2022 dec 2021 År 90 92 94 96 98 100 dec 2023 sep 2023 jun 2023 mar 2023 dec 2022 sep 2022 jun 2022 mar 2022 dec 2021 ===== SIDA 15 ===== DELÅRSRAPPORT JANUARI–DECEMBER 2023 15 DELÅRSRAPPORT JANUARI–DECEMBER 202315 Koncernen är finansierad med eget kapital och banklån. Acrinovas upplåning sker framför allt i bank med pantbrev som säkerhet. Lånen är hänförliga till krediter som upptagits vid förvärv, refinansiering av den befintliga portföljen och projekt. Per den 31 december 2023 har koncernen totalt räntebärande skulder om 1 092 317 tkr (995 689) varav lån från kreditinstitut om 1 090 317 tkr (970 539) och utställda reverslån om 2 000 tkr (25 150). Den nettoräntebärande skulden är 1 049 259 tkr (967 378). Att bolaget till övervägande del finansierar sitt kapitalbehov via bank- lån och emissioner gör att Acrinova kan hålla en relativt låg räntenivå och har per den 31 december 2023 en snittränta på 4,00 procent (3,39) med beaktande av bolagets räntederivat. Belåningsgraden, räntebärande skulder i förhållande till redovisat fastighetsvärde, uppgick till 54,7 procent (53,7) per 31 december 2023. Nettobelåningsgraden, räntebärande skulder efter avdrag för likvida medel i förhållande till redovisat fastighetsvärde, uppgick till 52,6 procent (52,2) och likvida medel uppgick till 43 058 tkr (28 311) per 31 december 2023. Finanspolicy Acrinovas finanspolicy syftar till att begränsa bolagets finansiella risker som i huvudsak utgörs av finansieringsrisk-, ränte- och likviditetsrisk. Policyn fastställs av styrelsen och utvärderas årligen. Bolagets kortsik- tiga och långsiktiga kapitalförsörjning ska säkerställas genom att an- passa den finansiella strategin efter bolagets verksamhet. Policyn ställer upp ett antal målsättningar som bolaget långsiktigt ska agera inom. MÅLSÄTTNINGAR I URVAL MÅL UTFALL 23–12–31 Genomsnittlig kapitalbindning >1,5 år 2,6 år Andel kapitalförfall inom 1 år < 50% 16,9% Genomsnittlig räntebindning 1-5 år 2,5 år Antal räntejusteringar inom 1 år < 60% 40,9% Andel lån till rörlig ränta < 60% 40,7% Antal kreditgivare >1 st 8 st Kapitalbindning Acrinova eftersträvar en fördelning mellan olika långivare samt diffe- rentierade bindningstider i enlighet med fastlagd finanspolicy. Optimal kapitalbindningstid utvärderas utifrån prissättning och refinansierings- risk. Av bolagets räntebärande skulder utgör andelen med lång kapital- bindning (över tolv månader) 83,1 procent (82,5). Den genomsnittliga kapitalbindningen vid periodens utgång uppgick till 2,6 år (2,7 år). Räntebindning Strategin för räntebindningen är att ha en viss andel av låneportföljen med rörlig räntebindning och resterande del bundet på längre löptider. På så sätt kan bolaget dra nytta av de lägre rörliga räntorna samtidigt som de bundna räntorna ger skydd mot stigande räntor. I finanspolicyn finns en begränsning som innebär att genomsnittlig räntebindning inte får understiga 1 år samt att andelen räntebindningsförfall inom 1 år inte får överstiga 60 procent av räntebärande skulder. För att nå önskad räntebindning nyttjas räntederivat. Acrinova arbetar aktivt med att bevaka marknaden för optimal effekt och utnyttjade det låga ränteläget i början av 2022 för att ytterligare öka och förlänga derivatportföljen. Detta ser Acrinova nu tydliga effekter av genom att räntenivåer kan hållas nere. Den genomsnittliga räntan per 31 december 2023 var 4,00 procent (3,39) med beaktande av bolagets räntederivat. Vid samma tidpunkt uppgick den genomsnittliga räntebindningstiden till 2,5 år (3,4 år). Med beaktande av marknadens ränteprognoser ser Acrinova viss sänkning av räntenivåerna under 2024. Finansiella riskbegränsningar Acrinova har en ambitiös tillväxtplan och för att säkerställa en finan- siell stabilitet vid tillväxt har bolaget, som ett komplement till finans- policyn, infört 3 finansiella riskbegränsningsmått att förhålla sig till. Dessa nyckeltal är Räntetäckningsgrad, Belåningsgrad och Soliditet. För 2023-12-31 var räntetäckningsgraden 2,17 ggr (2,16), belånings- grad 54,7 procent (53,7) och soliditet 43,8 procent (44,9). Finansiering 0 100 200 300 400 500 2028+2027202620252024 Räntebindning Mkr 110 55 År för förfall 447 155 325 0 100 200 300 400 2028+2027202620252024 Kapitalbindning Mkr 371 64 313 159 År för förfall 185 KAPITALBINDNING RÄNTEBINDNING ACRINOVA I SIFFROR ===== SIDA 16 ===== DELÅRSRAPPORT JANUARI–DECEMBER 2023 16 Aktien och ägarförteckning A-aktier och B-aktier Acrinova har två aktieslag, A-och B-aktier, sedan den extra bolagsstäm- man den 1 mars 2021. Varje aktie av serie A berättigar till tio röster och varje aktie av serie B berättigar till en röst. Samtliga angivelser på denna sida är omräknade i enlighet med stämmobeslutet. Aktierna är sedan den 16 december 2022 noterade på Nasdaq Stockholm, Small Cap, med beteckningen ACRI A och ACRI B. Bolagets aktier var dessför- innan noterade på Nasdaq First North Premier Growth Market sedan 9 december 2019 och innan dess noterade på Spotlight Stock Market sedan den 2 mars 2015. Totalt finns det per 2023–12–31 68 566 156 aktier, varav 23 749 575 A-aktier och 44 816 581 B-aktier. Bolagets aktiekapital är ca 22 855 tkr och varje aktie har ett kvotvärde om ca 0,333 kr. Företrädes- och kvittningsemission Under mars 2023 har en företrädesemission genomförts om 3 809 230 aktier av serie B till en kurs om 6,79 kr/aktie. Emissionen tillförde Acrinova 25 291 tkr i eget kapital efter emissionskostnader. De emit- terade aktierna registrerades hos Bolagsverket den 17 april 2023. Börsvärde och NAV Högsta stängningskursen för Bolagets A-aktie under kvartalet var 8,85 kr per 2023–12–22 och den lägsta var 7,00 kr per 2023–10–24, 2023–10–25 och 2023–12–12. Högsta stängningskursen för Bolagets B-aktie under kvartalet var 9,00 kr per 2023–12–21 och lägsta var 6,10 kr per 2023–11–01. Sista stängningskurs 2023–12–29 var 8,40 kr (ACRI A) och 8,24 kr (ACRI B). Det totala börsvärdet uppgick till cirka 569 Mkr per 2023–12–31. Aktiens långsiktiga substansvärde (NAV, kr/ aktier) uppgick till 14,30 kr per aktie (14,91) och totalt till 980 Mkr (966). Utdelning Under 2023 har årsstämman beslutat om en utdelning om 0,40 kr per aktie (0,20). Utdelningen har skett uppdelat på två tillfällen om 0,20 kr per tillfälle. Utdelning har skett den 8 maj och den 25 oktober. Inför årsstämman 2024 föreslår styrelsen att en utdelning om 0,30 kr per aktie fördelat på två utbetalningstillfällen lämnas för räkenskaps- året 2023. Optionsprogram Acrinova har inga utestående optionsprogram. AKTIEÄGARLISTA 2023–12–31 Namn ACRI A ACRI B Röster % Innehav % MALMÖHUS INVEST AB 5 224 067 7 441 040 21,1 18,5 SVEDULF FASTIGHETS AKTIEBOLAG 4 552 814 6 171 532 18,3 15,6 SVENSKA STADSBYGGEN I NACKA STRAND AB 3 202 040 5 713 685 13,4 13,0 OLAVIA AB 1 113 972 1 747 601 4,6 4,2 OXHÖGENS FASTIGHETER AB 613 842 1 057 455 2,6 2,4 JAH AB 625 000 698 529 2,5 1,9 SEB AB, LUXEMBOURG BRANCH, W8IMY 575 000 401 564 2,2 1,4 EWERLOF, MARIA 533 049 31 355 1,9 0,8 HANDELSBANKEN LIV FÖRSÄKRINGSAKTIEBOLAG 444 700 780 944 1,9 1,8 NORDEA LIVFÖRSÄKRING SVERIGE AB 444 803 720 911 1,8 1,7 ÖVRIGA (CA 2 300 ST) 6 420 288 20 051 965 29,8 38,6 TOTALT 23 749 575 44 816 581 100,0 100,0 DATA PER AKTIE okt–dec 2023 okt–dec 2022 2023 2022 2021 Förvaltningsresultat, kr/aktie* 0,12 0,07 0,57 0,42 0,38 Periodens resultat kr/aktie, före och efter utspädning* -0,21 0,08 0,11 1,23 2,94 Eget kapital, kr/aktie* 13,81 14,54 14,00 14,54 16,77 NAV, kr/aktie 14,30 14,91 14,30 14,90 14,49 Utestående aktier 68 566 156 64 756 926 68 566 156 64 756 926 64 756 926 Genomsnittligt antal aktier* 68 566 156 64 756 926 67 658 203 64 756 926 52 183 017 *Antalet aktier har justerats i beräkningarna för den fondemission som registrerades hos Bolagsverket den 2 mars 2021. Handelsplats: Nasdaq Stockholm, Small Cap Kortnamn: ACRI A respektive ACRI B Acrinova A ISIN: SE0015660014 Acrinova B ISIN: SE0015660030 3 6 9 12 15 ACRI-B, kronor per aktieACRI-A, kronor per aktie Jan 23 Feb 23 Mars 23 Apr 23 Maj 23 Juni 23 Sep 23 Aug 23 Juli 23 Dec 23 Nov 23 Okt 23 0 5 10 15 20 20232022202120202019 Kr NAV ACRI-A ACRI-B Kr NAV OCH STÄNGNINGSKURS T O M 2023–12–31 BÖRSUTVECKLING 2023–01–01 – 2023–12–31 3 6 9 12 15 ACRI-B, kronor per aktieACRI-A, kronor per aktie Jan 23 Feb 23 Mars 23 Apr 23 Maj 23 Juni 23 Sep 23 Aug 23 Juli 23 Dec 23 Nov 23 Okt 23 0 5 10 15 20 20232022202120202019 Kr NAV ACRI-A ACRI-B Kr ===== SIDA 17 ===== DELÅRSRAPPORT JANUARI–DECEMBER 2023 17 Intjäningsförmåga I tabellen nedan presenterar Acrinova sin intjäningsförmåga på tolvmånadersbasis. Det är viktigt att notera att den aktuella intjänings- förmågan inte ska jämställas med en prognos för de kommande 12 må- naderna. Intjäningsförmågan innehåller exempelvis ingen bedömning av hyres-, vakans- eller ränteförändringar. Acrinovas resultat räkning påverkas dessutom av värdeutvecklingen i fastighetsbeståndet samt kommande fastighetsförvärv och/eller fastighetsförsäljningar. Ytterligare resultatpåverkande poster är värdeförändringar avseende derivat. Detta har ej heller beaktats i den aktuella intjäningsförmågan. Intjäningsförmågan baseras på fastighets beståndets kontrakterade hyresintäkter, bedömda fastighetskostnader under ett normalår samt kostnader för administration. Fastigheter som förvärvats under perio- den har justerats till helår. Även projektfastigheter med kontrakterade hyror har justerats till helårseffekt. Kostnader för de räntebärande skulderna har baserats på koncernens genomsnittliga räntenivå inklusive effekt av derivat instrument. Tkr 31 dec 2023 30 sept 2023 30 juni 2023 31 mars 2023 31 dec 2022 Hyresvärde 169 925 164 742 165 992 164 862 159 603 Vakanser -10 158 -9 453 -10 909 -9 721 -10 191 Summa Hyresintäkter 159 767 155 289 155 083 155 142 149 413 Driftskostnader -45 557 -46 640 -47 256 -48 471 -44 170 Driftsnetto 114 210 108 649 107 827 106 671 105 243 Administration -27 230 -27 680 -29 132 -31 332 -28 967 Finansnetto -43 329 -43 339 -41 821 -38 775 -33 779 FÖRVALTNINGSRESULTAT 43 651 37 629 36 874 36 564 42 497 Flerårsöversikt Acrinova presenterar finansiella nyckeltal som värdefull kompletterande information till investerare vilket möjliggör bättre utvärdering av bolagets prestation. FINANSIELLA NYCKELTAL okt–dec 2023 okt–dec 2022 2023 2022 2021 Nettoomsättning, Tkr 38 326 37 674 147 083 130 532 101 955 Hyresintäkter, Tkr* 37 797 34 252 143 345 122 435 72 345 Rörelseresultat, Tkr 26 311 25 112 102 324 89 433 72 614 Förvaltningsresultat, Tkr 8 502 4 416 38 491 27 026 19 711 Periodens resultat efter skatt, Tkr -14 300 4 946 7 764 79 336 153 164 Fastighetsvärde, verkligt värde, Tkr 1 995 250 1 854 325 1 995 250 1 854 325 1 603 550 Balansomslutning, Tkr 2 163 315 2 095 704 2 163 315 2 095 704 1 831 232 Likvida medel, Tkr 43 058 28 311 43 058 28 311 74 657 Utestående aktier 68 566 156 64 756 926 68 566 156 64 756 926 64 756 926 Genomsnittligt antal aktier*** 68 566 156 64 756 926 67 658 203 64 756 926 52 183 017 Avkastning på Eget Kapital, % -1,50 0,53 0,82 8,74 22,67 Soliditet, % 43,8 44,9 43,8 44,9 47,8 Belåningsgrad fastigheter, % 54,7 53,7 54,7 53,7 49,8 Räntetäckningsgrad, ggr ** 1,87 1,58 2,17 2,16 2,46 Räntetäckningsgrad, ggr, rullande 12 mån ** 2,17 2,16 2,17 2,16 2,46 Förvaltningsresultat, kr/aktie*** 0,12 0,07 0,57 0,42 0,38 Periodens resultat kr/aktie, före och efter utspädning *** -0,21 0,08 0,11 1,23 2,94 Eget kapital, kr/aktie*** 13,81 14,54 14,00 14,54 16,77 NAV, kr/aktier** 14,30 14,91 14,30 14,91 14,49 * Fördelningen av intäkterna har justerats i jämförelsetalen, se avsnittet Övriga upplysningar. ** Definitionerna för räntetäckningsgrad och NAV, kr/aktie har ändrats för att mer harmonisera med hur övriga bolag inom fastighetsbranschen beräknar dessa nyckeltal. Jämförelsetal har justerats enligt de nya definitionerna. *** Antalet aktier har justerats i beräkningarna för den fondemission som registrerades hos Bolagsverket den 2 mars 2021. **** Periodens resultat redovisas enligt definitionen i IAS 1 och resultat per aktie redovisas enligt definitionen i IAS 33 och är inga alternativa nyckeltal enligt ESMA. ===== SIDA 18 ===== DELÅRSRAPPORT JANUARI–DECEMBER 2023 18 Övrig information Risker och osäkerhetsfaktorer Koncernens verksamhet, finansiella ställning och resultat kan påverkas av ett antal risker och osäkerhetsfaktorer. Dessa beskrivs mer utförligt i årsredovisningen 2022. Kriget mellan Ryssland och Ukraina påverkar fortsatt världsekonomin negativt. Lägre tillväxt, hög inflation, störningar i leveranskedjor samt prishöjningar på råvarumarknaderna gör att det finns en risk att fastig- hetsprojekten kan bli försenade och dyrare än planerat. Det rådande ränteläget i Sverige har en betydande inverkan på fast- ighetsmarknaden. Koncernen är huvudsakligen finansierad med eget kapital och banklån samt har en majoritet av banklånen räntesäkrade. Givet samma låneskuld och samma räntebindningstider som rådde per den 31 december 2023, skulle en ökning av räntan på Bolagets samt- liga utestående lån, med beaktande av bolagets räntesäkringsarrange- mang, med 1 procentenhet ha ökat Acrinovas räntekostnad med cirka +/– 4,5 miljoner kronor på årsbasis. Moderbolaget påverkas indirekt av dotterbolagens verksamhet, vilket innebär att moderbolaget är utsatt för de risker och möjligheter som angivits för koncernen. Inga övriga väsentliga förändringar av riskfak- torer har noterats utifrån den redogörelse som gjordes i årsredovis- ningen 2022. Förslag till vinstutdelning Styrelsen och verkställande direktören föreslår att en utdelning om 0,30 kr per aktie lämnas för räkenskapsåret 2023–01–01 – 2023–12–31 uppdelat på två utbetalningar. Årsstämma och årsredovisning Årsstämma kommer att hållas den 6 maj 2024 i Malmö. Årsredovisning för räkenskapsåret 2023 kommer att finnas tillgänglig för nedladdning via Bolagets hemsida (www.acrinova.se) senast tre veckor före års- stämman. Granskning Bokslutskommunikén har inte varit föremål för granskning av bolagets revisorer. Offentliggörande Denna information är sådan information som Acrinova AB (publ) är skyldigt att offentliggöra enligt EU:s marknadsmissbruksförordning. Informationen lämnades, genom följande kontaktpersoners försorg, för offentliggörande den 28 februari 2024. Kontaktpersoner Vid frågor, vänligen kontakta: Ulf Wallén, VD 0708 30 79 90 ulf.wallen@acrinova.se Weronica Greberg, CFO 0701 66 42 10 weronica.greberg@acrinova.se Finansiell kalender Kvartalsrapport Q1 2024 2024-05-03 Årsstämma 2024 2024-05-06 Kvartalsrapport Q2 2024 2024-08-13 Kvartalsrapport Q3 2024 2024-11-06 Kvartalsrapport Q4 2024 2025-02-27 ===== SIDA 19 ===== DELÅRSRAPPORT JANUARI–DECEMBER 2023 19 Avlämnande av bokslutskommuniké Styrelsen och verkställande direktören försäkrar att bokslutskommunikén ger en rättvisande översikt av koncernens och moderbolagets verksamhet, ställning och resultat samt beskriver väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som moderbolaget och de företag som ingår i koncernen står inför. Malmö den 27 februari 2024 Roger Stjernborg Eriksson Styrelsens ordförande Ylwa Karlgren Styrelseledamot Claes Olsson Styrelseledamot Joakim Stenberg Styrelseledamot Mats O Paulsson Styrelseledamot Peter Åman Styrelseledamot Ulf Wallén Verkställande direktör ===== SIDA 20 ===== Finansiella rapporter DELÅRSRAPPORT JANUARI–DECEMBER 202320 ===== SIDA 21 ===== DELÅRSRAPPORT JANUARI–DECEMBER 2023 21 Tkr 2023 okt–dec 3 mån 2022 okt–dec 3 mån 2023 jan–dec 12 mån 2022 jan–dec 12 mån Hyresintäkter* 37 797 34 252 143 345 122 435 Övriga intäkter 529 3 422 3 738 8 097 TOTALA INTÄKTER 38 326 37 674 147 083 130 532 Fastighetskostnader -12 015 -12 562 -44 759 -41 099 Rörelseresultat 26 311 25 112 102 324 89 433 Central administration -7 857 -13 402 -30 180 -38 352 Finansiella intäkter 695 113 1 478 394 Finansiella kostnader -10 647 -7 407 -35 131 -24 448 Förvaltningsresultat 8 502 4 416 38 491 27 026 Resultat från andelar i intresseföretag 516 -171 444 83 Nedskrivning goodwill – – -7 500 – Realiserade värdeförändringar finansiella tillgångar – – 8 000 – Orealiserade värdeförändringar derivat -32 164 232 -31 920 56 592 Orealiserade värdeförändringar finansiella tillgångar – – – -8 000 Realiserade värdeförändringar förvaltningsfastigheter – -88 – 14 744 Orealiserade värdeförändringar förvaltningsfastigheter -967 -2 320 -17 966 13 039 Resultat före skatt -24 113 2 068 -10 451 103 485 Aktuell skatt -1 347 1 248 -4 631 -2 793 Uppskjuten skatt 11 160 1 630 22 846 -21 356 PERIODENS RESULTAT -14 300 4 946 7 764 79 336 HÄNFÖRLIGT TILL Moderbolagets aktieägare -14 300 4 946 7 764 79 336 Resultat kr/aktie, före och efter utspädning -0,21 0,08 0,11 1,23 Koncernens resultaträkning i sammandrag Periodens resultat motsvarar periodens totalresultat och därför presenteras endast en resultaträkning utan separat rapport för övrigt totalresultat. * Fördelningen av intäkterna har justerats i jämförelsetalen, se avsnittet Övriga upplysningar. ===== SIDA 22 ===== DELÅRSRAPPORT JANUARI–DECEMBER 2023 22 Rörelseresultat (Driftnetto) Rörelseresultatet för kvartalet uppgick till 26 311 tkr (25 112) och för hela perioden januari-december till 102 324 tkr (89 433). De totala intäkterna uppgick till 38 326 tkr (37 674) varav hyresintäk- terna uppgick till 37 797 tkr (34 252) för kvartalet och för hela 2023 var de totala intäkterna 147 083 tkr (130 532) och hyresintäkterna uppgick till 143 345 tkr (122 435). Ökningen beror framför allt på ett större fastighetsbestånd i form av färdigställda projekt samt årlig indexupp- räkning av hyror. Av den totala intäktsökningen står nettot av nya och sålda fastigheter för 8 668 tkr av den totala intäktsökningen för perio- den. Bolaget periodiserar numera hyresrabatter linjärt över hela hyres- perioden, vilket har bidragit med en ökad intäkt på 2 173 tkr jämfört med samma period 2022. Jämförelsetal har ej räknats om retroaktivt på grund av svårigheter att få fram korrekt historisk data i förhållande till beloppets ringa storlek. Övriga intäkter uppgick till 529 tkr (3 422) för kvartalet och 3 738 tkr (8 097) för hela perioden. Övriga intäkter inkluderar 1 997 tkr i elstöd. Övriga intäkter sjunker på grund av bola- gets arbete med att renodla verksamheten och numera verka som ett mer utpräglat fastighetsbolag med fokus på eget ägande i stället för extern förvaltning. En stor förvaltningskund var kvar under första halvåret 2022, vilket påverkar jämförelsen mot jämförbar period år 2022. Under kvartal 3 2023 avslutade Acrinova sin sista stora förvalt- ningskund. Den ekonomiska uthyrningsgraden vid utgången av kvartalet uppgick till 94,0 procent (92,9) för det totala beståndet, medan samma nyckel- tal gällande förvaltningsfastigheterna uppgick till 95,2 procent (94,6). Sammantaget visar resultatet på Acrinovas styrka att utveckla sina fastigheter med trygg och stabil utveckling av uthyrningsgraden. Fastighetskostnader uppgick under kvartalet till -12 015 tkr (-12 562) och för hela perioden till -44 759 tkr (-41 099). De består i huvudsak av taxebundna kostnader samt löpande drift- och underhållskostnader i befintligt bestånd. Ökningen är också en direkt effekt av ett större fastighetsbestånd. Nettoeffekten av sålda och köpta fastigheter under 2022 och 2023 är -2 074 tkr i ökade fastighetskostnader för 2023. Förvaltningsresultat Förvaltningsresultatet för tredje kvartalet uppgick till 8 502 tkr (4 416) och för januari-december till 38 491 tkr (27 026) vilket är 42 procent bättre än för helåret 2022. Sammantaget uppgick kvartalets kostnader för central administration till -7 857 tkr (-13 402) och för januari- december till -30 180 tkr (-38 352). I de centrala administrationskost- naderna ingår bland annat kostnader för personal, affärsutveckling, marknadsföring och börskostnader. Minskningen av de administrativa kostnaderna för både kvartalet och helåret beror framför allt på lägre övriga externa kostnader, såsom inhyrd personal/konsultkostnader samt förändring i avskrivningar för inventarier. Dessutom kostnads- fördes 4 463 tkr för börsnoteringen fjärde kvartalet 2022. Finansnettot för fjärde kvartalet uppgick till -9 952 tkr (-7 294) och för januari-december till -33 653 tkr (-24 054). I de finansiella kostnaderna ingår räntor för extern finansiering samt övriga finansiella kostnader såsom avgifter för finansiella instrument och checkkredit. Ökningen av finansiella kostnader beror på både höjda räntor samt ett större fastighetsbestånd och därmed en större räntebärande skuld. De totala räntebärande skulderna uppgick per 2023–12–31 till 1 092 317 tkr (995 689). Resultat före skatt Resultat före skatt för kvartalet uppgick till -24 113 tkr (2 068) och för januari-december till -10 451 tkr (103 485). Resultatet för helåret 2023 påverkas av den nedskrivning av goodwill som genomfördes under årets andra kvartal. Koncernens goodwill härrör till köpet av Norama Asset Management AB, numera Acrinova Förvaltning AB. Nedskriv- ningen är en konsekvens av viss förskjutning av tillväxtprognosen samt marknadens förändrade riskbenägenhet, vilket har påverkat den diskonteringsränta som använts vid test av värdet på bolagets goodwill. Denna nedskrivning belastar årets resultat med -7 500 tkr. Orealiserade värdeförändringar på derivat blev -32 164 tkr (232) för kvartalet och -31 920 tkr (56 592) för hela perioden. Räntederivat värderas genom att framtida kassaflöden diskonteras till nuvärde. Den stora avvikelsen mot 2022 beror på att det under 2022 var kraftigt höjda marknadsräntor som påverkade marknadsvärdet positivt, en vinst som till stor del redovisades redan då. Under senare delen av 2023 har de långa marknadsräntorna sjunkit vilket påverkat marknads- värdet omvänt. Under realiserade värdeförändringar finansiella till- gångar finns en återföring av en tidigare nedskriven osäker fordran på 8 000 tkr från år 2022 som nu inte längre bedöms som osäker. Värdeförändringar för fastigheterna uppgick till -967 tkr (-2 408) för kvartalet och för hela året 2023 till -17 966 tkr (27 783). Skillnaderna mot samma period föregående år är att det under 2022 skedde stora värdeökningar för fastigheter generellt på marknaden. De orealiserade värdeförändringarna förklaras generellt av omvärdering av fastigheter där vakansgraden förändrats, hyresavtal omförhandlats eller där avkastningskravet förändrats alternativt att investeringar gjorts i fast- igheten. Se vidare under avsnittet för redovisnings- och värderingsprin- ciper för tillvägagångssätt vid fastighetsvärderingar. För Acrinova beror den lägre värderingen framför allt på förändrade avkastningskrav. Resultat efter skatt Kvartalets resultat efter skatt uppgick till -14 300 tkr (4 946) och för hela perioden till 7 764 tkr (79 336). Skatt på kvartalets resultat upp- gick till 9 813 tkr (2 878) varav -1 347 tkr (1 248) avser aktuell skatt och 11 160 tkr (1 630) avser uppskjuten skatt relaterad till fastigheter, finansiella instrument och underskottsavdrag. För perioden januari- december var skatten 18 215 tkr (-24 149) varav -4 631 tkr (-2 793) avser aktuell skatt och 22 846 tkr (-21 356) avser uppskjuten skatt. Den stora förändringen i uppskjuten skatt beror framför allt på föränd- rat marknadsvärde på de finansiella instrumenten och fastigheterna. Kommentarer Resultat HYRESINTÄKTER PER TYP AV FASTIGHET Extern handel/ Service 34 313 Tkr Bostäder 12 140 Tkr Samhälls- fastigheter 5 870 Tkr Kontor 15 886 Tkr 75 136 Tkr Logistik/Produktion Totalt 143 345 Tkr ===== SIDA 23 ===== DELÅRSRAPPORT JANUARI–DECEMBER 2023 23 Koncernens rapport över finansiell ställning i sammandrag TILLGÅNGAR Tkr 2023–12–31 2022–12–31 ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR Goodwill 32 519 40 019 Förvaltningsfastigheter 1 995 250 1 854 325 Maskiner och inventarier 612 10 832 Andelar i intresseföretag 17 514 4 784 Nyttjanderättstillgångar 9 363 8 726 Derivat 32 004 59 774 Övriga långfristiga fordringar 12 083 16 850 SUMMA ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR 2 099 344 1 995 310 OMSÄTTNINGSTILLGÅNGAR Kundfordringar 1 248 433 Övriga fordringar 7 834 57 990 Skattefordran – 929 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 11 831 12 731 Likvida medel 43 058 28 311 SUMMA OMSÄTTNINGSTILLGÅNGAR 63 971 100 394 SUMMA TILLGÅNGAR 2 163 315 2 095 704 ===== SIDA 24 ===== DELÅRSRAPPORT JANUARI–DECEMBER 2023 24 Koncernens rapport över finansiell ställning i sammandrag SKULDER OCH EGET KAPITAL Tkr 2023–12–31 2022–12–31 EGET KAPITAL OCH SKULDER Aktiekapital 22 855 21 586 Övrigt tillskjutet kapital 564 255 540 233 Balanserade vinstmedel inkl årets resultat 359 813 379 475 EGET KAPITAL HÄNFÖRLIGT TILL MODERBOLAGETS AKTIEÄGARE 946 923 941 294 SUMMA EGET KAPITAL 946 923 941 294 LÅNGFRISTIGA SKULDER Uppskjuten skatteskuld 61 303 84 148 Räntebärande skulder till kreditinstitut 907 420 819 079 Övriga räntebärande skulder – 2 000 Derivat 4 151 – Övriga skulder 8 762 9 016 SUMMA LÅNGFRISTIGA SKULDER 981 636 914 243 KORTFRISTIGA SKULDER Räntebärande skulder till kreditinstitut 182 897 151 460 Övriga räntebärande skulder 2 000 23 150 Leverantörsskulder 15 662 25 754 Skatteskulder 900 – Övriga skulder 2 429 10 461 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 30 868 29 343 SUMMA KORTFRISTIGA SKULDER 234 756 240 168 SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 2 163 315 2 095 704 ===== SIDA 25 ===== DELÅRSRAPPORT JANUARI–DECEMBER 2023 25 Kommentarer Balansräkning Fastighetsbestånd Värdet för fastigheterna uppgick till 1 995 250 tkr (1 854 325) per 2023–12–31. Fastighetsbeståndets värde har fastställts per 2023–12– 31 och har baserats på externa värderingar gjorda av Newsec Advice AB löpande under en period av 12 månader, varav cirka tre fjärdedelar har genomförts under Q4. Dessa externa värderingar har komplet - terats med interna värderingar för hela beståndet per 2023–12–31. Värderingarna har baserats på analys av framtida kassaflöden för res- pektive fastighet där hänsyn tagits till gällande hyreskontraktsvillkor, marknadsläge, hyresnivåer, drifts-, underhålls och förvaltningsadmi- nistrationskostnader samt behov av investeringar. Under 2023 har inga förvärv eller avyttringar genomförts. Bolaget har från 1 januari 2023 valt att redovisa Installationer under Förvaltningsfastigheter i stället för under Maskiner och Inventarier. Per 2022–12–31 var bokfört värde på installationer 9 974 tkr. Fordringar Övriga långfristiga fordringar uppgick till 12 083 tkr (16 850) per 2023–12–31. Minskningen av långfristiga fordringar beror på att en fordran på intressebolag omvandlats till villkorat aktieägartillskott. Övriga kortfristiga fordringar per 2023–12–31 var 7 834 tkr (57 990), skillnaden avser i huvudsak ett investeringsbidrag som betalades ut i juni 2023. Likvida medel Likvida medel uppgick till 43 058 tkr (28 311) per 2023–12–31. Uppskjuten skatt Den uppskjutna skatteskulden uppgick per 2023–12–31 till 61 303 tkr, varav 12 372 tkr utgörs av uppskjuten skattefordran och 73 675 tkr av uppskjuten skatteskuld. Per 2022-12-31 uppgick uppskjuten skatte- skuld till 84 148 tkr, varav 4 310 tkr utgörs av uppskjuten skatte- fordran och 88 458 tkr av uppskjuten skatteskuld. Den uppskjutna skatteskulden är till största delen hänförlig till orealiserade värdeför - ändringar på fastigheter och räntederivat, men även till underskotts- avdrag och ränteavdragsbegränsningar. Skulder De räntebärande skulderna i koncernen uppgick den 31 december 2023 till 1 092 317 tkr (995 689), varav 1 090 317 tkr (970 539) avsåg skulder till kreditinstitut. Ökningen av räntebärande skulder beror på ett ökat kapitalbehov hänfört till projektutveckling och nyproduktion. Belåningsgraden uppgick till 54,7 procent (53,7) och nettobelånings- graden med hänsyn tagen till likvida medel uppgick till 52,6 procent (52,2). Se vidare under avsnittet Finansiering på sidan 15. Per 2023–12–31 ingick Långfristiga leasingskulder i Övriga långfristiga skulder med 7 571 tkr (6 384), kortfristiga leasingskulder ingick i Övriga kortfristiga skulder med 1 792 tkr (2 342). Eget kapital Det egna kapitalet uppgick per 2023–12–31 till 946 923 tkr (941 294). Skillnaden i eget kapital beror på redovisat resultat reducerat med utdelning som beslutats under 2023. Dessutom har Acrinova under mars 2023 genomfört en företrädesemission som tillfört bolaget 25 291 tkr i eget kapital. Soliditeten per 2023–12–31 uppgick till 43,8 procent (44,9) och av - kastning på eget kapital för kvartalet är -1,50 procent (0,53) och för januari–december 0,82 procent (8,74). NAV, kr/aktier, per 2023–12–31 är 14,30 kr/aktie (14,91). SKULDER OCH EGET KAPITAL 924 068 Tkr Fritt eget kapital Övriga skulder 62 772 Tkr Aktiekapital 22 855 Tkr Räntebärande skulder 1 092 317 Tkr Uppskjuten skatt 61 303 Tkr Totalt 2 163 Mkr ===== SIDA 26 ===== DELÅRSRAPPORT JANUARI–DECEMBER 2023 26 EGET KAPITAL HÄNFÖRLIGT TILL MODERBOLAGETS AKTIEÄGARE Tkr Aktiekapital Övrigt tillskjutet kapital Balanserade vinstmedel inkl årets resultat Totalt eget kapital EGET KAPITAL 2022–01–01 21 586 540 488 312 911 874 985 SUMMA TOTALRESULTAT 79 336 79 336 Nyemission -76 -76 Personaloptionsprogram -179 179 – Utdelning -12 951 -12 951 SUMMA TRANSAKTIONER MED MODERBOLAGETS ÄGARE – -255 -12 772 -13 027 EGET KAPITAL 2022–12–31 21 586 540 233 379 475 941 294 SUMMA TOTALRESULTAT 7 764 7 764 Nyemission 1 269 24 022 25 291 Utdelning -27 426 -27 426 SUMMA TRANSAKTIONER MED MODERBOLAGETS ÄGARE 1 269 24 022 -27 426 -2 134 EGET KAPITAL 2023–12–31 22 855 564 255 359 813 946 923 Koncernens rapport över förändringar i eget kapital i sammandrag ===== SIDA 27 ===== DELÅRSRAPPORT JANUARI–DECEMBER 2023 27 Totalt kassaflöde för räkenskapsåret januari–december 2023 är positivt och uppgick till 14 747 tkr (-46 346). Från den löpande verksamheten visar koncernen ett positivt kas- saflöde vilket under januari–december 2023 uppgick till 71 226 tkr (-15 763). Kassaflödet från investeringsverksamheten uppgick till -149 533 tkr (-212 880) för januari–december 2023. Det negativa kassaflödet beror framför allt på de nyproduktionsprojekt som är och har varit i produktion. Kassaflödet från finansieringsverksamheten uppgick till 93 054 tkr (182 298) för perioden. Skillnaden mot föregående år beror på att färre pågående projekt under 2023 jämfört med 2022. Under kvartal 1 2023 genomfördes en emission på 25 291 tkr. Kommentarer kassaflöde Tkr 2023 okt–dec 3 mån 2022 okt–dec 3 mån 2023 jan–dec 12 mån 2022 jan–dec 12 mån DEN LÖPANDE VERKSAMHETEN Resultat före skatt -24 113 2 069 -10 451 103 485 Betald skatt 4 059 3 215 -2 810 -4 691 Justering för poster som inte ingår i kassaflödet 33 426 3 466 50 838 -47 038 SUMMA 13 373 8 750 37 577 51 756 FÖRÄNDRING I RÖRELSEKAPITAL Förändring av rörelsefordringar 3 946 -21 841 50 248 -51 132 Förändring av rörelseskulder -5 069 6 315 -16 599 -16 387 SUMMA FÖRÄNDRING AV RÖRELSEKAPITAL -1 123 -15 526 33 649 -67 519 KASSAFLÖDE FRÅN DEN LÖPANDE VERKSAMHETEN 12 250 -6 777 71 226 -15 763 INVESTERINGSVERKSAMHETEN Avyttring av fastigheter – – – 95 500 Förvärv av fastigheter – – – -79 000 Investeringar i fastigheter -14 886 -68 548 -148 917 -263 546 Förvärv av maskiner och inventarier 295 -1 510 -616 -4 991 Förändring av finansiella tillgångar * – 8 333 – 39 157 KASSAFLÖDE FRÅN INVESTERINGSVERKSAMHETEN -14 591 -61 725 -149 533 -212 880 FINANSIERINGSVERKSAMHETEN Nyupplåning räntebärande skulder 31 188 78 077 129 338 229 541 Amortering räntebärande skulder -10 314 -8 607 -34 149 -34 219 Utdelning -13 713 – -27 426 -12 951 Nyemission – – 25 291 -73 KASSAFLÖDE FRÅN FINANSIERINGSVERKSAMHETEN 7 162 69 470 93 054 182 298 PERIODENS KASSAFLÖDE 4 820 968 14 747 -46 346 Ingående likvida medel 38 238 27 343 28 311 74 657 UTGÅENDE LIKVIDA MEDEL 43 058 28 311 43 058 28 311 Koncernens rapport över kassaflöden i sammandrag * Justering för 2022 har skett med 8 mkr avseende nedskrivning av fordran. Ingår numera under ej kassapåverkande poster. ===== SIDA 28 ===== DELÅRSRAPPORT JANUARI–DECEMBER 2023 28 Moderbolagets resultaträkning i sammandrag Tkr 2023 okt–dec 3 mån 2022 okt–dec 3 mån 2023 jan–dec 12 mån 2022 jan–dec 12 mån Rörelsens intäkter mm Nettoomsättning 2 683 8 912 12 782 18 753 SUMMA RÖRELSENS INTÄKTER 2 683 8 912 12 782 18 753 RÖRELSENS KOSTNADER Övriga externa kostnader -1 866 -7 361 -6 079 -13 672 Personalkostnader -1 425 -1 362 -6 479 -6 171 SUMMA RÖRELSENS KOSTNADER -3 291 -8 723 -12 558 -19 843 RÖRELSERESULTAT -608 190 224 -1 091 Resultat från finansiella poster Resultat från andelar i intresseföretag – -421 21 -243 Resultat från andelar i koncernföretag -16 079 -23 -22 779 8 217 Realiserad värdeförändring finansiell fordran – – 8 000 – Orealiserad värdeförändring finansiell fordran – – – -8 000 Orealiserad värdeförändring derivat -4 151 – -4 151 – Ränteintäkter och liknande resultatposter 7 116 1 443 24 009 3 386 Räntekostnader och liknande resultatposter -3 059 -564 -10 587 -4 169 Resultat efter finansiella poster -16 781 624 -5 263 -1 899 Bokslutsdispositioner -11 035 3 500 -11 035 3 500 RESULTAT FÖRE SKATT -27 816 4 124 -16 298 1 601 Aktuell skatt 2 105 -391 – -391 Uppskjuten skatt 855 – 855 – PERIODENS RESULTAT -24 856 3 734 -15 443 1 211 Periodens resultat motsvarar periodens totalresultat och därför presenteras endast en resultaträkning utan separat rapport för övrigt totalresultat. ===== SIDA 29 ===== DELÅRSRAPPORT JANUARI–DECEMBER 2023 29 Moderbolagets balansräkning i sammandrag TILLGÅNGAR Tkr 2023–12–31 2022–12–31 ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR FINANSIELLA ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR Andelar i koncernföretag 564 972 570 191 Andelar i intresseföretag 17 807 5 500 Övriga långfristiga fordringar 10 511 15 173 Uppskjuten skattefordran 855 – SUMMA FINANSIELLA ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR 594 145 590 864 SUMMA ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR 594 145 590 864 OMSÄTTNINGSTILLGÅNGAR KORTFRISTIGA FORDRINGAR Kundfordringar 22 – Fordringar hos koncernföretag 249 600 263 019 Skattefordran 475 – Övriga fordringar – 57 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 5 251 3 959 Summa kortfristiga fordringar 255 348 267 035 Kassa och bank 33 493 25 426 Summa omsättningstillgångar 288 841 292 461 SUMMA TILLGÅNGAR 882 987 883 325 ===== SIDA 30 ===== DELÅRSRAPPORT JANUARI–DECEMBER 2023 30 Moderbolagets balansräkning EGET KAPITAL OCH SKULDER Tkr 2023–12–31 2022–12–31 EGET KAPITAL BUNDET EGET KAPITAL Aktiekapital 22 855 21 586 SUMMA BUNDET EGET KAPITAL 22 855 21 586 FRITT EGET KAPITAL Överkursfond 562 978 538 956 Balanserat resultat inkl årets resultat -43 505 -635 SUMMA FRITT EGET KAPITAL 519 473 538 321 SUMMA EGET KAPITAL 542 328 559 906 LÅNGFRISTIGA SKULDER Övriga räntebärande skulder – 2 000 Långfristig skuld derivat 4 151 – Övriga långfristiga skulder – 1 600 Summa långfristiga skulder 4 151 3 600 KORTFRISTIGA SKULDER Skulder till koncernföretag 332 058 285 504 Leverantörsskulder 225 1 267 Räntebärande skulder till kreditinstitut – 5 000 Övriga räntebärande skulder 2 000 23 150 Övriga skulder 668 1 818 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 1 557 3 081 Summa kortfristiga skulder 336 508 319 819 SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 882 987 883 325 Moderbolagets verksamhet är att i första hand utföra koncerngemen- samma tjänster inklusive finansiella tjänster. De totala intäkterna för januari–december 2023 uppgick till 12 782 tkr (18 753) och är framför allt fakturering av management fee. Resultat efter skatt uppgick till -15 443 tkr (1 211). Skillnaden i resulta- tet mellan perioderna beror på en tidigare nedskrivning av en finansiell fordran på 8 000 tkr som nu inte längre anses som osäker och därför återförts samt en nedskrivning av aktier i dotterbolag på -22 779 tkr. Dessutom ökar räntenettot till följd av stora likvidflöden från ränte- derivat. Finansiella anläggningstillgångar per 2023–12–31 uppgick till 594 145 tkr (590 864). Ökningen beror på villkorade aktieägartillskott till ett intressebolag samt koncernbolag på sammanlagt 29 867 tkr, samtidigt har aktier i dotterbolag skrivits ned med 22 779 tkr. Moderbolagets räntebärande skulder uppgick per 2023–12–31 till 2 000 tkr (30 150). Kommentarer Moderbolaget ===== SIDA 31 ===== DELÅRSRAPPORT JANUARI–DECEMBER 2023 31 Redovisnings- och värderingsprinciper Redovisnings- och värderingsprinciper Acrinova AB (publ), org.nr. 556984–0910, är ett publikt aktiebolag som har sitt säte i Malmö, Skåne län. Huvudkontorets adress är Lilla Nygatan 7, 211 38 Malmö. Moderbolagets aktier är noterade på Nasdaq Stockholm, Small Cap sedan 16 december 2022. Acrinova är en aktiv fastighets- och förvaltningskoncern verksam i södra Sverige, med tyngdpunkt på den svenska sidan av Öresundsregionen. Acrinovas fastighetsbestånd utvecklas genom förvärv och projektutveckling/ förädling. Genom koncernens samlade kompetens optimeras varje fastighets värdeutveckling. Acrinova skall utveckla fastighetsbeståndet för att möjliggöra värdeökning för aktieägarna. Moderbolagets verksamhet består av koncernledning, förvaltning dotterbolag, affärsutveckling, konsulttjänster inom fastighetsföre- tagande med mera. Acrinova upprättar sin koncernredovisning enligt International Financial Reporting Standards (IFRS) såsom de har antagits av EU. Delårsrap- porten har upprättats i enlighet med IAS 34 delårsrapportering och Års redovisningslagen. Upplysningar enligt IAS 34 Delårsrapportering lämnas såväl i noter som på annan plats i delårsrapporten. Koncernen tillämpar samma redovisnings- och värderingsprinciper samt värde- ringsmetoder som i den senaste årsredovisningen med undantag för vad som nämns nedan. Moderbolaget upprättar sin redovisning enligt RFR 2, Redovisning för juridiska personer, samt Årsredovisningslagen och tillämpar samma redovisnings- och värderingsprinciper samt värderingsmetoder som i den senaste årsredovisningen med undantag för vad som nämns nedan. Segmentsrapportering Till och med kvartal 2 2023 har koncernen rapporterat två rörelseseg- ment, Egna fastigheter och Förvaltning. Segmentet Förvaltning har varit av mindre omfattning och har redovisats under Övrigt. Då Förvalt- ning under 2023 ytterligare har minskat i omfattning utgör detta inte längre ett separat rörelsesegment och högste verkställande besluts- fattare följer inte upp det separat då det inte längre är att betrakta som väsentligt. Från och med kvartal 3 2023 rapporterar koncernen därför endast ett rörelsesegment, vilket utgör koncernen i sin helhet. Förvaltningsfastigheter Koncernens fastigheter innehas i syfte att generera hyresintäkter och värdestegring. Samtliga koncernens fastigheter klassificeras som förvaltningsfastigheter. Förvaltningsfastigheter redovisas till verkligt värde per balansdagen. Samtliga fastigheter är klassificerade i nivå 3 enligt IFRS, dvs att värdet baseras på en analys av varje fastighets status och hyres- och marknadssituation. Tillvägagångsätt fastighetsvärdering Koncernens princip är att värdera samtliga fastigheter löpande under en ettårsperiod genom oberoende externa auktoriserade fastighets- värderare som värderar utifrån koncernens förutsättningar. Detta har för fastighetsbeståndet gjorts under perioden mars 2023 till december 2023 varav 73% av beståndet är externt värderat under Q4 2023. I tillägg till de externa värderingarna görs vid varje kvartalsavslut interna värderingar. De externa värderingarna tillsammans med de interna värderingarna ligger till grund för fastställt värde per delårsbokslutets balansdag. Verkligt värde fastställs genom bedömning av marknadsvärdet för varje enskilt värderingsobjekt. Som huvudmetod vid värderingen har en så kallad kassaflödesanalys använts där ett kalkylmässigt framtida driftnetto beräknas under en tioårig kalkylperiod med hänsyn tagen till nuvärdet av ett bedömt marknadsvärde vid kalkylperiodens slut. Avkastningskraven är individuella per fastighet beroende på analys av genomförda transaktioner och fastigheternas marknadsposition. Om något skulle indikera en väsentlig värdeförändring för en enskild fastig- het genomförs en ny extern värdering för att fastställa ett nytt verkligt värde, oberoende av när tidigare värdering gjorts. Nyligen förvärvade fastigheter värderas till anskaffningsvärde. ===== SIDA 32 ===== DELÅRSRAPPORT JANUARI–DECEMBER 2023 32 Övriga upplysningar Hyresintäkter KONTRAKTS­ FÖRFALLOSTRUKTUR Antal kontrakt Kontrakts- årsvärde Andel av värdet 2024 107 23 385 377 16% 2025 26 12 629 136 9% 2026 22 24 720 763 17% 2027 18 17 161 357 12% 2028 12 12 701 069 9% 2029+ 21 54 522 677 38% SUMMA 206 145 120 379 100% Tillsvidarekontrakt 147 13 325 799 Utifrån de hyresavtal som koncernen besitter, har Acrinova konstaterat att de vidaredebiterade kostnader för bland annat fastighetsskatt, el och värme är underordnad hyreskontrakten och att ersättningen ska anses utgöra hyra. Hyresintäkter utgörs därmed av den utdebiterade hyran samt de tilläggsdebiteringar i form av bland annat fastighets- skatt, el, värme och kyla som ingår i hyreskontrakten. Övriga intäkter utgörs av utdebiterade förvaltningsarvoden samt övriga intäkter som ej ingår i hyreskontrakten. Tidigare redovisades utdebiterade tilläggsdebiteringar som service- intäkter, jämförelsetalen har räknats om. Från och med i år periodiseras hyresreduktioner linjärt över hela den aktuella kontraktsperioden. Eventuell förlängning av hyresperioden beaktas inte vid sådan periodisering. Verkligt värde på finansiella instrument Acrinova tillämpar inte säkringsredovisning. Alla derivat marknads- värderas enligt IFRS 13 och värdeförändringen redovisas som orealisera- de värdeförändringar på derivat. Värdet på derivaten per 31 december 2023 var 27 853 tkr (59 773) vilket totalt ger en orealiserad värde- förändring för januari-december 2023 på -31 920 tkr (56 592). De orealiserade värdena för derivaten redovisas i balansräkningen under tillgångar med 32 004 tkr (59 774) och under skulder med -4 151 (0). Löpande betalflöden som härrör till räntederivaten ingår i förvaltnings- resultatet. Aktivering av räntor Lånekostnader som är direkt hänförliga till anskaffning, uppförande eller produktion av en tillgång anses utgöra en del av anskaffnings- värdet och aktiveras under produktionstiden. Under januari-december 2023 har det totalt aktiverats 7 757 tkr (3 568). Tomträttsavgälden I koncernens resultaträkning ingår räntekostnader hänförliga till tom- trättsavgälder. Tomträttsavgäld för perioden januari–december 2023 uppgår till 829 tkr (715). Närståendetransaktioner Förutom sedvanlig ersättning till nyckelpersoner har även ett konsult- arvode avseende tjänster kopplade till fastighetsförvärv, finansiering och projektutveckling på 749 tkr betalts ut till av styrelseordförande ägt bolag. Dessutom har 69 tkr betalats ut för inköp av konsulttjänst inom förvaltning till bolag ägt av en närstående till styrelseordförande. Avrundningar Till följd av avrundningar kan siffror presenterade i denna delårsrap- port i vissa fall inte exakt summera till totalen och procenttal kan avvika från de exakta procenttalen. Jämförelsetal I denna rapport avser jämförelsetalen inom parentes för resultatposter perioden januari–december 2022 och för balansposter 31 december 2022. Händelser efter balansdagen Den 1 februari meddelade Acrinova att bolaget nu fullföljt försäljning- en av Euron 2 och den nya ägaren har tillträtt. Den 19 februari meddelade Acrinova att projektet på handelsfastig- heten Löddeköpinge 23:14 färdigställts. Hyresgästen Spicy Hot har tagit plats i den nya byggnadens östra del. ===== SIDA 33 ===== DELÅRSRAPPORT JANUARI–DECEMBER 2023 33 Definitioner Bolaget presenterar en rad finansiella mått i delårsrapporten som inte definieras enligt IFRS, så kallade alternativa nyckeltal enligt ESMAs riktlinjer. Dessa nyckeltal ger värdefull kompletterande information till investerare, bolagets ledning och andra intressenter vid analys av bolagets finansiella ställning och prestation. De alternativa nyckeltalen är inte alltid jämförbara med andra företags använda mått och skall därför ses som ett komplement till mått definierade enligt IFRS. Acrinova tillämpar dessa alternativa nyckeltal konsekvent över tid. Nedan följer hur Bolagets nyckeltal definieras och beräknas. AVKASTNING PÅ EGET KAPITAL Periodens resultat i förhållande till genomsnittligt eget kapital. Nyckeltalet visar Bolagets förräntning av det egna kapitalet under perioden. BELÅNINGSGRAD FASTIGHETER Räntebärande skulder i procent av fastigheternas redovisade värde. Nyckeltalet visar hur högt/ lågt fastighetsbeståndet är belånat. BÖRSVÄRDE Det totala värdet på alla utestående aktier som finns på marknaden. Beräknat på bokslutsdagens stängningskurs. Nyckeltalet används för att belysa bolagets storlek. EGET KAPITAL PER AKTIE, KR Eget kapital i förhållande till antal aktier vid periodens utgång. Eget kapital per aktie används för att belysa aktieägarnas andel av bolagets egna kapital per aktie. FASTIGHETSVÄRDE Verkligt värde fastställt genom bedömning av marknadsvärdet för varje enskilt värderingsobjekt. FÖRVALTNINGSRESULTAT Summan av rörelseresultat, central administration samt finansnetto exklusive värdeförändringar på finansiella tillgångar. Förvaltningsresultatet är ett specifikt resultatmått som är praxis i fastig- hetsbranschen och används för att underlätta jämförbarheten inom branschen. FÖRVALTNINGSRESULTAT PER AKTIE, KR Förvaltningsresultat i förhållande till genomsnittligt antal aktier. Nyckeltalet används för att belysa aktieägarnas andel av förvaltningsresultat per aktie. GENOMSNITTLIG KAPITALBINDNING Återstående tid till dess att hela den räntebärande skulden i genomsnitt har refinansierats. Nyckeltalet används för att belysa bolagets finansiella risk. GENOMSNITTLIG RÄNTEBINDNING Återstående tid till dess att hela den räntebärande skulden i genomsnitt har räntejusterats. Nyckeltalet används för att belysa bolagets finansiella risk. GENOMSNITTLIG KONTRAKTSLÄNGD, ÅR Återstående kontraktsvärde i förhållande till total årshyra. Nyckeltalet används för att belysa bolagets operationella risk. HYRESINTÄKTER Utdebiterad hyra på årsbasis, plus utdebiterade tillägg såsom värme, el, fastighetsskatt mm. HYRESVÄRDE Hyresintäkt, plus uppskattad marknadshyra för outhyrda ytor. Hyresvärde används för att belysa koncernens intäktspotential. NAV, KR/AKTIE Substansvärde. Eget kapital med återläggning av derivat och uppskjuten skatteskuld, i förhållande till antalet utestående aktier. Nyckeltalet ger ett justerat och kompletterande mått på storleken på eget kapital per aktie. NETTOBELÅNINGSGRAD FASTIGHETER Räntebärande skulder efter avdrag för likvida medel i procent av fastigheternas redovisade värde. Nyckeltalet visar hur högt/lågt fastighetsbeståndet är belånat. NETTORÄNTEBÄRANDE SKULD Räntebärande skulder efter avdrag för likvida medel. RESULTAT PER AKTIE, KR* Periodens resultat i förhållande till genomsnittligt antal aktier. Nyckeltalet används för att belysa aktieägarnas andel av bolagets resultat efter skatt per aktie. RÄNTETÄCKNINGSGRAD, GGR Förvaltningsresultat med återläggning av räntenetto dividerat med räntenetto (exklusive tomträttsavgälder som i enlighet med IFRS 16 omklassificerats till räntekostnad). Nyckeltalet används för att belysa bolagets finansiella risk. RÖRELSERESULTAT Bolagets rörelseintäkter med avdrag för direkta rörelsekostnader, även kallat driftnetto. SOLIDITET, % Eget kapital i förhållande till balansomslutning. Nyckeltalet används för att belysa bolagets finansiella stabilitet. TOTALT SUBSTANSVÄRDE Eget kapital med återläggning av derivat och uppskjuten skatteskuld. Nyckeltalet ger ett justerat och kompletterande mått på storleken på eget kapital. UTHYRNINGSGRAD, EKONOMISK % Hyresintäkt i förhållande till hyresvärdet. Nyckeltalet används för att underlätta bedömningen av hyresintäkter för vakanta ytor. UTHYRNINGSGRAD, YTA % Uthyrd yta i förhållande till uthyrningsbar yta. Nyckeltalet används för att underlätta bedömningen av hyresintäkter för vakanta ytor. ÖVERSKOTTSGRAD Driftsnetto i procent av hyresintäkter. Nyckeltalet används för att belysa förvaltningens lönsamhet före det att central administration, finansnetto samt orealiserade värdeförändringar beaktats. *Ej ett alternativt nyckeltal. Definieras enligt IFRS. ===== SIDA 34 ===== DELÅRSRAPPORT JANUARI–DECEMBER 2023 34 Tkr 2023 okt–dec 2022 okt–dec 2023 jan–dec 2022 jan–dec 2021 jan–dec Avkastning på eget kapital Periodens resultat efter skatt -14 300 4 946 7 764 79 336 153 164 Genomsnittligt eget kapital 954 039 938 821 944 109 908 140 675 612 -1,50% 0,53% 0,82% 8,74% 22,67% Soliditet Eget kapital 946 923 941 294 946 923 941 294 874 985 Balansomslutning 2 163 315 2 095 704 2 163 315 2 095 704 1 831 232 43,8% 44,9% 43,8% 44,9% 47,8% Belåningsgrad fastigheter, % Räntebärande skulder 1 092 317 995 689 1 092 317 995 689 798 741 Fastighetsvärde 1 995 250 1 854 325 1 995 250 1 854 325 1 603 550 54,7% 53,7% 54,7% 53,7% 49,8% Nettobelåningsgrad fastigheter % Räntebärande skulder 1 092 317 995 689 1 092 317 995 689 798 741 Återläggning av likvida medel -43 058 -28 311 -43 058 -28 311 -74 657 Fastighetsvärde 1 995 250 1 854 325 1 995 250 1 854 325 1 603 550 52,6% 52,2% 52,6% 52,2% 45,2% Räntetäckningsgrad, ggr, rullande 12 mån Förvaltningsresultat 38 491 27 026 38 491 27 026 19 711 Räntenetto -33 653 -24 054 -33 653 -24 054 -14 123 Tomträtt (omklassificeras enl IFRS) 829 715 829 715 629 Räntenetto exkl tomträtt -32 824 -23 339 -32 824 -23 339 -13 494 2,17 2,16 2,17 2,16 2,46 Förvaltningsresultat, kr/aktie* Förvaltningsresultat 8 502 4 416 38 491 27 026 19 711 Genomsnittligt antal aktier 68 566 156 64 756 926 67 658 203 64 756 926 52 183 017 0,12 0,07 0,57 0,42 0,38 Periodens resultat, kr/aktie* Periodens resultat efter skatt -14 300 4 946 7 764 79 336 153 164 Genomsnittligt antal aktier 68 566 156 64 756 926 67 658 203 64 756 926 52 183 017 -0,21 0,08 0,11 1,23 2,94 Eget kaital, kr/aktie * Eget kapital 946 923 941 294 946 923 941 294 874 985 Genomsnittligt antal aktier 68 566 156 64 756 926 67 658 203 64 756 926 52 183 017 13,81 14,54 14,00 14,54 16,77 NAV, kr/aktie Eget kapital 946 923 941 294 946 923 941 294 874 985 Uppskjuten skatt 61 303 84 148 61 303 84 148 66 288 Derivat -27 853 -59 774 -27 853 -59 774 -3 182 Antal aktier 68 566 156 64 756 926 68 566 156 64 756 926 64 756 926 14,30 14,91 14,30 14,91 14,49 Härledning alternativa nyckeltal Nedan redovisas härledning av de finansiella nyckeltal som Acrinova presenterar i bokslutskommunikén för januari-december 2023. *Antalet aktier har justerats i beräkningarna för den aktiesplit som registrerades hos Bolagsverket den 2 mars 2021. ===== SIDA 35 ===== DELÅRSRAPPORT JANUARI–DECEMBER 2023 35 Öresundsregionen är hela Nordens tillväxtmotor, full av möjligheter. Acrinova har valt Öresundsregionen till sin hemmamarknad på grund av dess potential, med många intressanta fastigheter och hyresgäster. Fastighetsinformation Fastighet Yta, kvm Ledig yta Hyresvärde Outhyrt, kr Fastighetstyp Burlöv Sunnanå 11:2 2 528 0 3 410 847 0 Logistik/produktion Helsingborg Kavalleristen 11 2 444 664 5 202 103 754 821 Kontor Helsingborg Olympiaden 15 8 215 0 4 356 384 0 Logistik/produktion Helsingborg Pukslagaren Västra 4 1 596 516 2 730 306 567 600 Extern handel och Service Höganäs Jaguaren 1 1 142 0 731 706 0 Logistik/produktion Hörby Pugerup 5 11 996 1 268 9 470 924 808 200 Logistik/produktion Klippan Klippan 3:379 830 0 1 322 380 0 Bostäder Kävlinge Löddeköpinge 23:14 14 637 1 284 19 552 864 1 172 746 Extern handel och Service Landskrona Björnen 13 1 479 0 1 334 666 0 Logistik/produktion Landskrona Björnen 23 2 559 0 6 379 312 0 Kontor Landskrona Björnen 3 5 312 286 4 493 348 135 478 Extern handel och Service Landskrona Bulten 6 2 804 0 1 636 457 0 Logistik/produktion Landskrona Förgasaren 1 6 384 0 7 881 586 0 Logistik/produktion Landskrona Förrådet 12 15 840 2 421 8 233 691 1 272 915 Logistik/produktion Landskrona Lamellen 1 4 927 0 3 931 372 0 Logistik/produktion Landskrona Motellet 6 1 618 0 1 352 935 0 Logistik/produktion Landskrona Mården 7 2 692 0 3 109 100 0 Logistik/produktion Landskrona Stenen 9 3 545 435 3 077 748 157 564 Logistik/produktion Landskrona Vevstaken 2 3 250 0 3 154 246 0 Logistik/produktion Lund Företaget 6 550 0 2 517 568 0 Extern handel och Service Lund Markören 7 2 455 0 7 980 326 0 Extern handel och Service Malmö Batteriet 4 1 230 0 1 611 064 0 Kontor Malmö Flintkärnan 9 1 469 0 1 470 095 0 Logistik/produktion Malmö Kamaxeln 5 1 752 0 3 106 176 0 Kontor Malmö Topplocket 4 1 711 0 2 468 282 0 Kontor Staffanstorp Borggård 1:372 7 150 2 077 3 957 908 787 780 Extern handel och Service Staffanstorp Borggård 1:385 4 698 0 3 614 176 74 160 Logistik/produktion Staffanstorp Borggård 1:482 3 117 0 5 131 366 0 Logistik/produktion Staffanstorp Borggård 1:549 1 633 606 1 425 768 391 623 Logistik/produktion Staffanstorp Hjärup 4:6 3 750 1 424 2 766 579 834 000 Logistik/produktion Trelleborg Euron 1 1 745 0 6 167 608 0 Samhällsfastighet Trelleborg Euron 2 4 230 0 7 456 260 0 Bostäder Trelleborg Orion 7 11 557 0 7 470 242 0 Logistik/produktion Trelleborg Snickeriet 4 6 326 1 986 7 401 793 1 827 524 Kontor Trelleborg Trucken 2 1 013 0 1 892 607 0 Logistik/produktion Trelleborg Trucken 4 607 0 726 506 0 Logistik/produktion Trelleborg Trävaran 3 1 875 0 1 191 412 0 Logistik/produktion Trelleborg Verkstaden 10 3 982 252 1 992 577 152 985 Logistik/produktion Åstorp Hästhoven 6 3 826 843 5 638 908 1 220 328 Bostäder Örkelljunga Östra Språng 6:7 0 0 1 254 706 0 Extern handel och Service SUMMA 158 474 14 062 168 603 902 10 157 724 ===== SIDA 36 ===== DELÅRSRAPPORT JANUARI–DECEMBER 2023 36 Krusegränd 42 B, 212 25 Malmö | 010-522 06 90 | www.acrinova.se