===== SIDA 1 ===== ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING ANNEHEM FASTIGHETER AB 20 25 ===== SIDA 2 ===== Vi är övertygade om att morgondagens hyresgäster är i behov av mer än bara lokaler. ===== SIDA 3 ===== Därför satsar vi på fastigheter som är flexibla, hållbara och skapade för att möta behoven från alla våra hyresgäster. ===== SIDA 4 ===== Inledning 5 Vi är Annehem 6 Året i korthet 7 VD har ordet 9 Tre skäl att investera i Annehem Värdeskapande 11 Vision 12 Vårt värdeskapande 13 Våra långsiktiga mål 14 Hållbart värdeskapande Marknad 16 Makroöversikt 16 Fastighetsmarknaden 18 Marknadstrender Fastigheter 20 En framtidsinriktad fastighetsportfölj 21 Portföljen i siffor 22 Region Sverige 27 Region övriga Norden 29 Vår tillväxtplan Hyresgäster & förvaltning 31 En värdeskapande förvaltningsverksamhet 32 Vårt arbete med kundförvaltning 33 Uthyrningen i fokus 34 Stark bas av stabila och långsiktiga hyresgäster 35 En effektiv teknisk förvaltning Hållbarhet 37 Hållbarhetschef har ordet 38 Hållbarhetsstrategi och fokusområden 39 Från strategi till handling 40 Klimatbokslut 41 Hållbarhetsmål 42 Engagemang som skapar värde 43 Hållbarhetsstyrning 44 Hållbarhetsratings och transparens Bolagsstyrning 46 Ordförande har ordet 48 Bolagsstyrningsrapport 54 Styrelse 55 Ledning Finansiell information 57 Finansiering 58 Annehem-aktien 59 Risker och riskhantering 63 Ekonomisk utveckling och händelser under året 65 Finansiella rapporter 71 Noter 88 Finansiella nyckeltal 89 EPRA nyckeltal 91 Underskrifter 92 Revisionsberättelse 95 Övrigt Innehåll Introduktion till förvaltningsberättelsen Förvaltningsberättelsen är integrerad i årsredovisningen och de olika delarna återfinns på nedan angivna sidor. Strategi, mål och måluppfyllelse Mer information finns på sidorna 12-13. Bolagsstyrningsrapport Mer information finns på sidorna 45-55. Aktien Mer information finns på sida 58. Risker och riskhantering Mer information finns på sidorna 59-62. Ekonomisk information Mer information finns på sidorna 63-64. Den reviderade årsredovisningen för Annehem Fastigheter AB (publ), 559220-9083, består av förvaltningsberättelsen och de tillhörande finansiella rapporterna på sidorna 65-87 och 91. ===== SIDA 5 ===== 81 Nöjd Kund Index (NKI) 2025 4,5 år Genomsnittlig viktad återstående kontraktstid 5 020,3 Mkr Fastighetsvärde Hyresintäkter per fastighetstyp Kontor 71 % Samhällsfastigheter 11 % Dagligvaror 6 % Bostad 6 % Logistik 5 % Övrigt 2 % 301,6 Mkr Inledning Vi är Annehem Året i korthet VD har ordet Tre skäl att investera i Annehem Värdeskapande Marknad Fastigheter Hyresgäster & förvaltning Hållbarhet Bolagsstyrning Finansiell information Vi är Annehem Annehem är ett långsiktigt fastighetsbolag som äger, förvaltar och utvecklar hållbara kommersiella-, samhälls- och bostadsfastigheter i de nordiska tillväxt- regionerna Stockholm, Skåne, Göteborg och Helsingfors. Vårt fastighetsbe- stånd är diversifierat och omfattar moderna och miljöcertifierade fastigheter samt två företagsparker med en total yta om 213 600 kvm. GÖTEBORG, 8 % STOCKHOLM, 32 % HELSINGFORS, 15 % MALMÖ, 25 % ÄNGELHOLM/ HELSINGBORGSOMRÅDET, 20 % Procenttalen i kartan visar fördelningen av fastighetsvärde per geografi. ANNEHEM | ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025 | 5 ===== SIDA 6 ===== 0 50 100 150 200 250 2025202420232022 Mkr 0 20 40 60 80 100 120 2025202420232022 Mkr Inledning Vi är Annehem Året i korthet VD har ordet Tre skäl att investera i Annehem Värdeskapande Marknad Fastigheter Hyresgäster & förvaltning Hållbarhet Bolagsstyrning Finansiell information Nyckeltal 2025 2024 Hyresintäkter, Mkr 301,6 275,0 Driftnetto, Mkr1) 240,7 229,7 Förvaltningsresultat, Mkr 108,6 91,7 Förvaltningsresultat exkl. valutakurseffekter, Mkr 111,2 97,3 Förvaltningsresultat exkl. valutakurseffekter per aktie, kr 1,26 1,14 Periodens resultat, Mkr -4,4 18,5 Periodens resultat per aktie, kr -0,05 0,22 Ekonomisk uthyrningsgrad, % 90,7 91,5 Överskottsgrad, %1) 79,8 83,5 Avkastning på eget kapital, % -0,2 0,7 EPRA NRV per aktie, kr 31,29 31,13 Nettobelåningsgrad, % 44,8 40,8 Soliditet, % 48,6 51,9 Räntetäckningsgrad, RTM, ggr 2,3 2,1 Andel av fastighetsbeståndet som är hållbart2), % 85,0 85,0 1) Kostnader relaterade till system för fastighetsadministration har omklassificerats från raden centraladministration till fastighetsadm- inistration. Jämförelsesiffror har därför uppdaterats och omklassiciserats med ett belopp uppgående till 1,8 Mkr för helår 2024. 2) Enligt EUs taxonomiförordning i verkligt värde. 2,3 ggr Räntetäckningsgrad (RTM) 0,5 % Förvaltningsresultat exklusive valutakurseffekter 10,3 % Tillväxt i förvaltningsresultat exkl. valutakurseffekter per aktie Driftnetto Året i korthet Förvärv av modern samhällsfastighet I februari 2025 tillträdde Annehem Bryggan 2, en modern samhällsfastighet med hög hållbarhets - profil, belägen i det expansiva bostadsområdet Limhamn i Malmö. Fastigheten, som innehåller lokaler för samhällsservice, dagligvaruhandel och parkeringshus med 350 platser, förvärvades till ett underliggande fastighetsvärde om 440 Mkr. Den uthyrningsbara ytan uppgår till cirka 7 600 kvm. Förlängt hyresavtal med Ljungbyheds Motorbana I januari 2025 förlängde och utökade Annehem framgångsrikt hyresavtalet med Ljungbyheds Motorbana i Ljungbyhed Park. Det nya avtalet sträcker sig över fyra år och omfattar totalt 2 600 kvm. Avtalet innebär att Ljungbyhed Park i ännu högre grad kommer att fungera som en viktig plats för polisens utbildningar. Händelser efter årets slut Beslut om ytterligare återköpsprogram I februari 2026 beslutade styrelsen att inleda ett nytt aktieåterköpsprogram, i likhet med det föregående, fram till nästa årsstämma. Annehem utser ny CFO I februari 2026 utsågs Christian Fredefors till ny CFO för bolaget. Han efterträder Adela Colakovic, som tidigare meddelat att hon lämnar bolaget för ett annat uppdrag. Christian Fredefors tillträder den 18 maj 2026 och kommer att ingå i koncernledningen. Tioårigt hyresavtal med Klippans kommun I maj 2025 tecknade Annehem ett tioårigt hyresavtal med Klippans kommun i Ljungbyhed Park, som också är en av Annehems tio största hyresgäster. Det nya avtalet omfattar cirka 4 000 kvm och inkluderade en modernisering och energieffektivisering av hyresgästens lokaler för att skapa en modern utbildningsmiljö för kommunens Flygteknikcenter. Avyttring av lättindustrifastighet I november 2025 avyttrade Annehem lättin- dustrifastigheten Kamaxeln 2 i Malmö till ett underliggande fastighetsvärde om 17,5 Mkr, för att renodla beståndet i linje med bolagets strategi. Affären gav ett mindre likviditetstillskott, vilket stärker bolagets kapacitet för fortsatta förvärv och expansion. Beslut om att inleda återköp av aktier I december 2025 beslutade styrelsen i Annehem att inleda återköp av B-aktier om högst tre procent av bolagets totala antal aktier, fram till nästa årsstämma. Programmet slutfördes i februari 2026. Tillväxt i EPRA NRV per aktie ANNEHEM | ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025 | 6 ===== SIDA 7 ===== Inledning Vi är Annehem Året i korthet VD har ordet Tre skäl att investera i Annehem Värdeskapande Marknad Fastigheter Hyresgäster & förvaltning Hållbarhet Bolagsstyrning Finansiell information God leveransförmåga i en föränderlig omvärld 2025 var ett år där Annehems operationella styrka gav goda resultat. VD har ordet Monica Fallenius VD 2025 blev ett år präglat av geopolitisk osäkerhet och ekonomisk återhämtning. I detta marknadsläge har Annehem visat prov på resiliens och god leveransförmåga. Vi har flyttat fram våra positioner inom flera områden: finansiellt genom god tillväxt i flera nyckeltal, operationellt genom positiv nettouthyrning samtliga kvartal och affärsmässigt genom ett nytt samhällsfastighetsförvärv samt investeringar i befintligt bestånd med god avkastning. Den konjunkturåterhämtning i Sverige, som många bedömare prognostiserade för 2025, dröjde. Men i början av 2026 ser utgångsläget annorlunda ut. En kombination av lägre inflation, sjunkande räntor och ekonomiska stimulanser kommer sannolikt skapa bättre förutsättningar för både företag och hushåll att öka sina investeringar och konsumtion. Den nordiska fastighetsmarknaden, med Sverige i spetsen, präglas samtidigt av optimism med stöd av lägre finansieringskostnader, ökad transaktionsaktivitet och en hyresmarknad i återhämtning. God operationell styrka och solida helårsresultat 2025 var ett år där Annehems operationella styrka gav goda resultat. Hyresintäkterna ökade med 9,7 procent för helåret till 301,6 Mkr (275,0) och driftnettot ökade med 4,8 procent till 240,7 Mkr (229,7). Utvecklingen drevs främst av för- värvet av samhällsfastigheten Bryggan 2 i början av året samt ett framgångsrikt förädlingsarbete i den svenska portföljen, som fortsatt att utvecklas starkt. Vi åstadkommer detta trots underliggande negativa effekter från betydande driftrelaterade kostnadsökningar och minskade hyresintäkter från vårt bestånd i Finland till följd av tidigare avflyttningar. Förvaltningsresultatet, exklusive valutakursef- fekter, ökade med 14,3 procent och uppgick till 111,2 Mkr (97,3). Även förvaltningsresultatet per aktie, exklusive valutakurseffekter, ökade stabilt med 10,3 procent. 2025 var första året med våra reviderade finansiella mål och jag är sammantaget nöjd med Annehems prestation. Även om vi inte når hela vägen till våra tillväxtmål, har vi gjort en stark förflyttning jämfört med föregående år. Jag är övertygad om att vi är på rätt väg och ser positivt på vår långsiktiga förmåga att nå målen. ANNEHEM | ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025 | 7 ===== SIDA 8 ===== Inledning Vi är Annehem Året i korthet VD har ordet Tre skäl att investera i Annehem Värdeskapande Marknad Fastigheter Hyresgäster & förvaltning Hållbarhet Bolagsstyrning Finansiell information Stärkt finansiell position och flexibilitet Under året har vi dragit stor nytta av refinansie- ringen som genomfördes i slutet av 2024, och som i kombination med lägre styrränta stärkt Annehems finansiella position. Räntekostnaderna minskade med 6 procent under året jämfört med 2024 trots att skuldvolymen ökade med 12 pro- cent. Refinansieringen har även bidragit till ökad flexibilitet inför framtida finansiering, då vi arbetar med bilaterala avtal med tre separata banker i stället för som tidigare ett bankkonsortium. Att Annehem uteslutande är bankfinansierat skapar trygghet och har bidragit till vår stabilitet under de senaste åren. Vi bedömer att den finansieringsformen, för oss, är fortsatt konkur- renskraftig jämfört med kapitalmarknaden. Fortsatta aktieåterköp för att optimera aktieägarvärdet Styrelsen i Annehem beslutade mot slutet av året att inleda ett aktieåterköpsprogram om maximalt 3 procent av bolagets totala antal aktier. Återköpsprogrammet slutfördes i början av 2026 varpå ett nytt program inleddes i likhet med det föregående. Beslutet är rationellt beaktat den aktuella börskursen och vår bedömning är att det, tillsammans med fastighetsförvärv och investe- ringar i befintligt bestånd, kommer att optimera det långsiktiga aktieägarvärdet. Positiv nettouthyrning och hög kundnöjdhet Jag är stolt över att Annehem, trots en åter- hämtande hyresmarknad, uppnådde positiv nettouthyrning varje kvartal under året. För 2025 uppgick nettouthyrningen till 8,2 Mkr. Utfallet får ses som ett tydligt kvitto att förvaltningsorgani- sationen kontinuerligt levererar och skapar värde i det dagliga arbetet. Högst aktivitet har vi haft i Skåne, där vi lyckats väl med uthyrning och föräd- ling av det befintliga beståndet tillsammans med våra hyresgäster genom anpassning av lokaler för deras utökade verksamheter. Vår kundnära och tillgängliga förvaltning bidrar till att stärka hyresgästernas nöjdhet vilket syns i vårt NKI-resultat (Nöjd Kund Index) för 2025, vilket förbättrades med två enheter till 81. Det gav oss också guldmedalj i klassen medelstora bolag för vår starka prestation. Hållbarhet och gröna investeringar Vi har en fortsatt hög hållbarhetsprestanda i beståndet och vid utgången av 2025 hade 83 procent av portföljen minst energiklass B och 82 procent var miljöcertifierat. Vi arbetar kontinuer- ligt med att optimera, underhålla och förädla våra fastigheter för att säkerställa långsiktigt värde. Hållbarhet är en viktig drivkraft som genomsyrar både våra investeringar och vårt dagliga arbete. Samtidigt vill jag betona att våra hållbarhetsre- laterade investeringar måste ha en affärsmässig grund, där både vi och våra hyresgäster ser ett tydligt värde. Vårt klimatbokslut för 2025 visar en tydlig förflyttning jämfört med föregående år, där vi minskar de totala utsläppen med 69 procent (market-based). Vi ser samtidigt en fortsatt positiv utveckling i den operativa verksamheten genom en minskad förbrukning av fastighetsenergi med cirka 1 procent jämfört med föregående år. Därutöver har vi under året även utökat vår egen produktion av förnybar energi och har nu solcells- anläggningar i sex fastigheter, med fler planerade där förutsättningarna är goda. Glädjande är också att andelen gröna hyresavtal i Region Sverige har ökat från 44 till 48 procent. Det visar att våra hyresgäster delar vår ambition och att vi tillsammans tar steg mot en mer hållbar fastighetssektor. Optimistisk inför framtiden När jag blickar framåt känner jag optimism. Sve- rige är på väg ut ur lågkonjunkturen, vilket gradvis förbättrar förutsättningarna för ökad konsumtion och för företag att växa. På sikt bedömer jag att detta kommer att stärka efterfrågan på högkvalitativa och hållbara kontorslokaler i goda lägen, vilket är ett segment där Annehem är väl positionerat. Därtill har vi fortsatt betydande potential att realisera i våra företagsparker, där vi utvecklar och förädlar fastigheter i takt med hyresgästernas växande behov. Vi har även god kapacitet för ytterligare investeringar och avser att växa i de geografier vi redan är etablerade för att uppnå förvaltningseffektivitet. Tillväxten ska ske med bibehållen finansiell stabilitet och genom selektiva förvärv som uppfyller våra investerings- kriterier avseende lönsamhet, läge, flexibilitet och hållbarhet. Sammantaget är Annehem väl rustat för att ta vara på de möjligheter som ligger framför oss. Jag vill rikta ett stort tack till våra hyresgäster och aktieägare för ert förtroende, och till mina medarbetare för ert fantastiska arbete. Jag ser fram emot att fortsätta Annehems tillväxtresa tillsammans med er. Monica Fallenius VD ANNEHEM | ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025 | 8 ===== SIDA 9 ===== Inledning Vi är Annehem Året i korthet VD har ordet Tre skäl att investera i Annehem Värdeskapande Marknad Fastigheter Hyresgäster & förvaltning Hållbarhet Bolagsstyrning Finansiell information Tre skäl att investera i Annehem Med en tydlig strategi, starkt kassaflöde, god finansiell stabilitet och starka ägare skapar Annehem långsiktigt aktieägarvärde. Annehem tillför värden genom aktiv förvaltning och arbetar för att långsiktigt öka värdet på fastigheterna genom effektiv uthyrning, god kostnadskontroll och förädling av lokalerna. Bolaget bygger långsiktiga kundrelationer och arbetar nära hyresgästerna för att möta deras behov och stödja dem i deras affär. Det lägger grunden för ett uthålligt driftnetto och långa hyresavtal. En värdeskapande förvaltningsmodell 2 209 % 4,5 år Tillväxt i driftnetto sedan börsnoteringen Genomsnittlig avtalslängd Stabil finansiell ställning möjliggör hållbar och lönsam tillväxt 3 45 % 83 % Belåningsgrad Grön finansiering för hela låneportföljen Annehem har ett tydligt fokus på att använda kapitalet som verk- samheten genererar för att växa på egna meriter med nya förvärv och värdeskapande investeringar i befintligt bestånd. Bolagets portföljstrategi säkerställer kvalitet och skapar förutsättningar för långsiktigt god riskjusterad avkastning samt stabila kassaflöden. Bolaget har låg belåningsgrad, är endast bankfinansierade och har en hög andel grön finansiering. Högkvalitativ och hållbar fastighetsportfölj 1 82 % 83 % Miljöcertifierat fastighetsvärde Fastighetsvärde med minst energiklass B Annehems fastighetsportfölj består av hållbara fastigheter av hög kvalitet i attraktiva lägen i nordiska tillväxtregioner samt två företagsparker med god framtidspotential. Fastighetsportföljen är diversifierad och består av utvalda objekt inom kontors-, samhälls-, logistik- och bostadssegmenten. ANNEHEM | ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025 | 9 ===== SIDA 10 ===== Inledning Värdeskapande Vision Vårt värdeskapande Våra långsiktiga mål Hållbart värdeskapande Marknad Fastigheter Hyresgäster & förvaltning Hållbarhet Bolagsstyrning Finansiell information Värdeskapande ANNEHEM | ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025 | 10ANNEHEM | ÅRS OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025 | 10 ===== SIDA 11 ===== Inledning Värdeskapande Vision Vårt värdeskapande Våra långsiktiga mål Hållbart värdeskapande Marknad Fastigheter Hyresgäster & förvaltning Hållbarhet Bolagsstyrning Finansiell information Vi ska vara det mest hållbara fastighetsbolaget i Norden Det innebär att vi förenar lönsamhet och hållbarhet i vår dagliga fastig- hetsverksamhet och investeringsbeslut. Det gör vi genom hållbara för- värv, energieffektivisering, optimering av fastigheter och gröna förflytt- ningar i samarbete med hyresgäster. Vi engagerar oss i lokalsamhället och arbetar för att främja jämställdhet, mångfald och välbefinnande för våra anställda. Vision ANNEHEM | ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025 | 11 ===== SIDA 12 ===== Inledning Värdeskapande Vision Vårt värdeskapande Våra långsiktiga mål Hållbart värdeskapande Marknad Fastigheter Hyresgäster & förvaltning Hållbarhet Bolagsstyrning Finansiell information Vårt värdeskapande Annehems affärsidé är att äga, förvalta och utveckla hållbara kommersiella-, samhälls- och bostadsfastigheter i nordiska tillväxtregioner med goda kommunikationer. Genom en kundnära förvaltning bygger vi långsiktiga relationer och värden. VÅR STRATEGI Annehems strategi syftar till att optimera den långsiktiga avkast- ningen till bolagets aktieägare. Vi har tre områden som är vägledande för verksamheten och som till- sammans bidrar till att bygga ett lönsamt, hållbart och motstånds- kraftigt fastighetsbolag. VÅR AFFÄRSMODELL Annehems affärsmodell illustrerar hur vi operativt omsätter strategin för att nå våra långsiktiga mål. Affärsmodellen bygger på en utar- betad process där vårt arbete med förvärv, förädling och utveckling samt kundnära förvaltning sam- verkar med varandra. Hållbarheten är den röda tråden i varje steg och finansiering är förutsättningen. Förvalta och utveckla ett hållbart och modernt fastighetsbestånd Ett bestånd av moderna, miljöcertifierade fastigheter i lägen med goda kommunika- tioner i nordiska tillväxtområden attraherar långsiktiga och stabila hyresgäster. Kund- nära förvaltning och kontinuerlig förädling av beståndet säkerställer och ökar värdet på fastigheterna samt förbättrar hållbarhets- prestandan över tid. Förvärv • Identifiera nya investeringar i geografier där bolaget redan är etablerat. • Förvärva kontor, logistik, samhällsfastigheter och bostäder. • Förvärv av fastigheter med hög hållbarhets profil eller tydlig utvecklingspotential. Förädling och utveckling • Värdeskapande förädlingsinsatser i beståndet som ökar attraktions- kraften. • Utveckla beståndet tillsammans med hyresgäster genom anpassningar och gemensamma initiativ. • Utnyttja befintliga byggrätter för att skapa nya projekt och synliggöra värden. Kundnära förvaltning • Etablera långsiktiga relationer med befintliga och nya hyresgäster. • Skapa mervärde och behovsanpas- sade lösningar för ökad kundnöjdhet och lojalitet. • Säkerställa stabila kassaflöden genom långa och indexerade hyres- avtal samt en effektiv och hållbar drift med fokus på kostnadskontroll. Diversifierad portfölj för att skapa riskspridning över tid En diversifierad fastighetsportfölj med kontorsfastigheter som kompletteras av logistik- och samhällsfastigheter samt bostäder i de geografiska områden där bolaget redan är etablerat, skapar god riskjusterad avkastning och stärker vår motståndskraft över konjunkturcykler. Skapa hållbar och lönsam tillväxt genom finansiell stabilitet En solid finansiell bas med starkt kassa- flöde, hög soliditet och låg belåningsgrad skapar utrymme för tillväxt. Hållbara och noggrant utvalda förvärv samt investe- ringar i befintligt bestånd stärker portföljen och skapar lönsamhet över tid. FINANSIELLT OCH HÅLLBART VÄRDESKAPANDE Finansiering och hållbarhet ANNEHEM | ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025 | 12 ===== SIDA 13 ===== 0 20 40 60 80 100 2025202420232022 % MÅL 90% 0 20 40 60 80 100 2025202420232022 % MÅL 90% 0 1 2 3 4 5 6 2025 202420232022 ggr MIN. 2.2 GGR 0 10 20 30 40 50 60 2025202420232022 % 55% Inledning Värdeskapande Vision Vårt värdeskapande Våra långsiktiga mål Hållbart värdeskapande Marknad Fastigheter Hyresgäster & förvaltning Hållbarhet Bolagsstyrning Finansiell information Våra långsiktiga mål Finansiella mål Tillväxt och avkastning Utfall 2025 Utfall 2024 Årlig tillväxt i förvaltningsresultat om minst 20 % per aktie1) 10,3 % -15,6 % Årlig tillväxt i substansvärde EPRA NRV om minst 10 % per aktie 0,5 % -24,5 % Risk och utdelning Utfall 2025 Utfall 2024 Nettobelåningsgrad som över tid ej överstiger 55 % 44,8 % 40,8 % Långsiktig räntetäckningsgrad som överstiger 2,2 gånger 2,3 x 2,1 x Utdelningspolicy I huvudsak återinvestera vinsterna för att tillvarata affärsmöjligheter och uppnå Annehems tillväxtmål Hållbarhetsmål Utfall 2025 Utfall 2024 Andel av fastighetsvärdet som är hållbart enligt EU:s taxonomi förordning 90 % 85 % 85 % Miljöcertifierat fastighetsvärde 90 % 82 % 82 % Intäkter från gröna hyresavtal 80 % (avser Sverige) 48 % 44 % Andel av fastighetsvärdet som är hållbart enligt EU:s taxonomiförordning Miljöcertifierat fastighetsvärde Räntetäckningsgrad långsiktig (RTM) Nettobel åningsgrad över tid 1) Exklusive valutakurseffekter. I mars 2024 genomförde bolaget en offensiv nyemission i samband med ett förvärv, som innebar en utspädningseffekt av aktierna jämfört med tidigare år. Annehem har utmanande långsiktiga mål som tydliggör bolagets rikt- ning och ambitioner, både vad gäller hållbarhet och tillväxt framåt. ANNEHEM | ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025 | 13 ===== SIDA 14 ===== Inledning Värdeskapande Vision Vårt värdeskapande Våra långsiktiga mål Hållbart värdeskapande Marknad Fastigheter Hyresgäster & förvaltning Hållbarhet Bolagsstyrning Finansiell information Hållbart värdeskapande Ett hållbart värdeskapande för oss innebär att förena långsiktig ekonomisk tillväxt med ansvar för miljö, människor och god bolagsstyrning. Annehem arbetar med miljömässiga, sociala och styrningsrela- terade frågor som en integrerad del av verksamheten och det utgör grunden för hur vi skapar mervärde och stabil avkastning. Vårt arbete tar utgångspunkt i vår vision att vara Nordens mest hållbara fastighetsbolag. Genom att investera långsiktigt i våra fastigheter och utveckla vår förvaltnings- och driftsorgani- sation skapar vi förutsättningar för både hållbara och ekonomiska förbättringar. Effektivare energianvändning, smarta tekniska lösningar och ett proaktivt förvaltningsarbete möjliggör sänkta kostnader och samtidigt höjd kvalitet för våra hyresgäster. Dessa insatser minskar vår miljöpå- verkan och stärker fastigheternas värde över tid utan att kompromissa med hyresgästupplevelsen. Vårt hållbarhetsarbete har en tydlig social för- ankring. Vi strävar efter att skapa lokala värden genom trygga miljöer, bygga nära relationer med lokalsamhällen och finnas tillgängliga för våra hyresgäster. Social hållbarhet handlar för oss om att förstå behov och skapa långsiktiga förutsätt- ningar för människor och företag att trivas och utvecklas. Vi arbetar kontinuerligt med att säkerställa en ansvarsfull och transparent bolagsstyrning. Tydliga processer, hög integritet och en öppen dialog med kunder, investerare, ägare och med- arbetare är avgörande för att bygga förtroende och säkerställa en stabil och hållbar utveckling av bolaget. Miljö Socialt Styrning Initiativ 2025 Under 2025 har vårt hållbarhetsarbete fortsatt att ge konkreta resultat, både i miljömässiga, sociala och styrningsrelate- rade frågor. Här presenteras ett urval av initiativ som visar hur vi i praktiken arbetar mot vår vision. Hållbar miljö och energieffektivisering • Inom ramen för projektet Hus för Hus optime- rades en fastighet från 2019 med justeringar av värmekurva, ventilation och temperaturstyr- ning, vilket gav 14 procent mindre köpt värme, 2 procent minskad elanvändning och 4 procent total energibesparing. • Även det äldre beståndet effektiviseras kon- tinuerligt. I Ljungbyhed Park har armaturer, portar och ventilation uppgraderats i olika byggnader. Åtgärder som bland annat lett till 36 procent lägre fjärr värmeförbrukning hos vår hyresgäst som bedriver restaurangverksamhet. • Antalet fastigheter med solceller har ökat från fem till sex, där Sadelplatsen 4 i Nya Ulriksdal bidrar till en ökad andel förnybar energi. • Annehem är stolt sponsor till Ljungbyheds Golfklubbs arbete med biologisk mångfald, där delar av golfbanan utvecklats till blomrika miljöer som gynnar pollinerande insekter. Socialt engagemang och lokala initiativ • Framtidsmässan och Campusdagen i Ljung- byhed Park lockade tillsammans över 3 000 ungdomar och besökare, och bidrog till att inspirera kring framtidens utbildnings- och yrkesmöjligheter. • Prissumman från Sparbanken Skånes Fram- tidspris, som Annehem erhöll i slutet av 2024, har under 2025 donerats till barn- och ungdomsinitiativ, bland annat fotbollsskola, golfundervisning och Skånes Änglars arbete med utsatta barn. • I samarbete med Destination Valhall Park har vi arrangerat Påsk- och Jul i Parken. Ansvarsfull styrning • Under året förbättrades vår poäng i Mor- ningstar Sustainalytics ESG Risk Rating från 22,3 till 15,1. • Vi deltog i S&P Global Corporate Sustainability Assessment där vi uppnådde ett resultat i nivå med branschgenomsnittet. • Under året mottog vi European Public Real Estate Association BPR Gold Award för vår transparenta finansiella rapportering. • För att säkerställa hög affärsetik och förtroende i verksamheten antogs under året en antikor- ruptionspolicy. ANNEHEM | ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025 | 14 ===== SIDA 15 ===== Inledning Värdeskapande Marknad Makroöversikt Fastighetsmarknaden Marknadstrender Fastigheter Hyresgäster & förvaltning Hållbarhet Bolagsstyrning Finansiell information Marknad ANNEHEM | ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025 | 15 ===== SIDA 16 ===== -3 0 3 6 9 12 15 20262025202420232022 % 0 1 2 3 4 5 20262025202420232022 % Sverige Finland Sverige Finland Inledning Värdeskapande Marknad Makroöversikt Fastighetsmarknaden Marknadstrender Fastigheter Hyresgäster & förvaltning Hållbarhet Bolagsstyrning Finansiell information Goda förutsättningar för en starkare fastighetsmarknad Efter en längre period av lågkonjunktur visar den svenska ekonomin tyd- liga tecken på återhämtning, medan utvecklingen i Finland fortsatt är sva- gare. I Sverige har lägre inflation och sjunkande räntor skapat bättre för- utsättningar för både företag och hushåll att öka sina investeringar och konsumtion. Den svenska fastighetsmarknaden präglas av ökad optimism med stöd av lägre finansieringskostnader, en starkare transaktionsmark- nad och en hyresmarknad i återhämtning. Makroöversikt Under året har de geopolitiska orosmolnen, kopplade till Rysslands invasion av Ukraina och de handelspolitiska spänningarna mellan USA och omvärlden fortsatt. Det rådande omvärldsläget har satt ett tydligare fokus på Europas försvarsin- dustri och kontinentens behov av ökad självför- sörjning inom energi, logistik och säkerhet. Nato står fortsatt högt på agendan, där Sverige formellt blev en medlemsstat i mars 2024, vilket gör att alla nordiska länder nu ingår i alliansen. Inträdet i Nato bedöms medföra omfattande investeringar som kan stimulera den svenska ekonomin. Medlemsländerna väntas senast 2035 avsätta minst 5 procent av BNP till försvarsutgifter, enligt Regeringen 2025. Efter en period av svag ekonomisk tillväxt och åtstramande penningpolitik, syns nu tecken på återhämtning. Den svenska ekonomin har visat sig särskilt motståndskraftig med en tillväxt på årsbasis om 1,5 procent enligt SCB 2026. I både Sverige och Europa har styrräntan sänkts ett antal gånger. Vid utgången av 2025 låg styr- räntan i Sverige på 1,75 procent, medan ECB:s styrränta som gäller i Finland var 2,15 procent. Vid utgången av 2025 låg inflationen enligt KPI i Sverige på 0,3 procent, och i Finland på 0,2 procent, enligt Trading Economics 2026. Fastighetsmarknaden Ränteläget är av stor betydelse för utvecklingen på den nordiska fastighetsmarknaden, där lägre och mer stabila räntor under året har stärkt finan- sieringsklimatet för fastighetsbolagen. Medan de senaste årens högränteläge ledde till en ökad efterfrågan på bankfinansiering, har ett förbättrat makroekonomiskt klimat ökat riskaptiten och bidragit till ett ökat intresse för obligationsmark- naden från både fastighetsbolagen och investe- rare. Bankfinansiering fortsätter samtidigt utgöra ett attraktivt och stabilt finansieringsalternativ för många aktörer, där den gröna komponenten i fastighetsportföljer utgör en viss konkurrensför- del i erhållandet av bättre finansieringsvillkor. Inflation i %, KPI Styrränta i % 1,75 % styrränta 31 dec 2025, Sverige 0,3 % KPI 31 dec 2025, Sverige ANNEHEM | ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025 | 16 ===== SIDA 17 ===== Sverige 172,4 Mdr SEK +28 % Finland 4,3 Mdr EUR +65 % Transaktionsvolym i Norden 2025, utfall och procentuell årsförändring per land Källa: Colliers Nordics Monthly, January 2026 Norge 80,4 Mdr NOK +6 % Danmark 54,0 Mdr DKK +28 % Inledning Värdeskapande Marknad Makroöversikt Fastighetsmarknaden Marknadstrender Fastigheter Hyresgäster & förvaltning Hållbarhet Bolagsstyrning Finansiell information Konjunkturläget har påverkat hyresmarknaden i både Sverige och Finland. I Finland är efterfrågan på kontorslokaler svag och utbudet stort, främst i Helsingfors-området. Den svaga ekono- miska tillväxten i landet väntas bidra till en gradvis återhämtning i kontorsmarknaden på sikt. I Sverige har det under de senaste åren skett en vakansökning inom kontorssegmentet, främst till följd av en svagare arbetsmarknad, men även genom konsolide- ring av lokalytor och ökad konkurrens om hyresgäster. Under kommande år bedöms efterfrågan vara fortsatt stabil i tillväxtregioner, särskilt i storstäder där den strukturella attraktionskraften är en stark drivkraft. Hyresgästernas behov har samtidigt förändrats. Efterfrågan är i högre grad inriktad mot flexibla och samarbetsfrämjande ytor med god tillgång till kollektivtrafik. Det ställer högre krav på fastighetsägare att vara lyhörda och innovativa i sin förvaltning för att möta dessa krav och möjliggöra framtidsanpassade kontorslösningar. Fastighetsbolag med kommersiella fastigheter har till en begränsad del kunnat kompensera sina kostnadsökningar under 2025 genom indexklausuler i hyreskontrakten. På bostadsmark- naden översteg fastighetsägarnas hyresjusteringar inflationen under 2025. Transaktionsmarknaden i Norden Tillväxten på den nordiska fastighetstransaktionsmarknaden fortsatte under året till följd av ett förbättrat marknadssenti- ment. Enligt Colliers Nordics Monthly January 2026, uppgick transaktionsvolymen i Norden till 33,9 Mdr euro under 2025, vilket är en ökning med 28 procent jämför med föregående år. Den största delen av ökningen hänför sig till andra halvåret, medan volymerna var något lägre under första halvåret. I Sve- rige ökade transaktionsvolymen med 28 procent, och i Finland med 65 procent, dock från låga nivåer, enligt Colliers Nordics Monthly January 2026. I Sverige ökade intresset från utländska investerare med tonvikt på bostadssektorn. Dessa stod för 33 procent av transaktionsvolymen under året, enligt Colliers Nordics Monthly January 2026. Enligt Colliers Nordic Property Outlook 2026, stod bostäder för den största delen av den nordiska transaktionsvolymen om 29 procent, följt av samhällsfastigheter 17 procent och industri samt logistik 17 procent. Den ökade aktiviteten på fastighets- transaktionsmarknaden under året är ett tydligt tecken på att prisförväntningarna från köpare och säljare har närmat sig varandra, vilket i sin tur ger värderare bättre underlag för att fastställa marknadsvärden. Monica Fallenius VD, om marknadsläget Jag är positiv till att samhällets ekonomiska förut- sättningar successivt kommer att stärkas framöver. ANNEHEM | ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025 | 17 ===== SIDA 18 ===== Inledning Värdeskapande Marknad Makroöversikt Fastighetsmarknaden Marknadstrender Fastigheter Hyresgäster & förvaltning Hållbarhet Bolagsstyrning Finansiell information Marknadstrender Kontorets roll i vår vardag har förstärkts efter en tid av förändring och nya förväntningar på arbetsplatsens funktion. Att öka kontorsnärvaron har varit prioriterad fråga bland många arbetsgivare, då distansarbete i allt för stor utsträckning försvårar samarbete, kreativitet, kunskapsöverföring, erfarenhetsytbyte och social inter- aktion mellan medarbetare. Samtidigt har kontorets roll som bärare av företagskulturen blivit tydligare. Affärsmöjligheter för Annehem Idag utgör kontorsfastigheter tyngdpunkten i fastig- hetsportföljen och bolaget har en lång erfarenhet inom kontorssegmentet. Annehem samarbetar med hyresgäster i förvaltningen för att vidareutveckla lokaler utifrån förändrade arbets- sätt och behov, med ambitionen att tillhandahålla attrak- tiva och framtidsinriktade kontorsmiljöer. Merparten av bolagets kontorsfastigheter är moderna och utformade med hög flexibilitet, vilket underlättar anpassningar vid nyuthyrning, omförhandling och förändrade krav. Affärsmöjligheter för Annehem Annehem är väl positionerat för att möta det ökade behovet av mark och faciliteter för logistik-, beredskaps- och säkerhetsrelaterade funktioner inom totalförsvaret. Bolaget äger Ljungbyhed Park, med tillgång till omfat- tande och strategiskt belägna markområden, vilket ger goda förutsättningar för framtida etableringar inom totalförsvaret. Parkens unika infrastruktur som är anpassad för verk- samheter med särskilda krav på både mark och luftrum, skapar attraktiva etableringsförutsättningar. Affärsmöjligheter för Annehem Annehem ser hållbarhetsarbetet som en integrerad del av affären. I en omvärld med ökade och förändrade rapporteringskrav fokuserar bolaget primärt på hållbar- hetsinvesteringar som ger mätbar ekonomisk och mil- jömässig effekt samt stärker fastigheternas attraktivitet och konkurrenskraft över tid. Genom olika satsningar inom klimat och energi, effektiv drift, cirkulära lösningar och starka hyresgästrelationer skapas affärsmöjligheter där hållbarhet och lönsamhet kan förenas. Med Sverige som medlem i Nato, ökar behovet av mark och byggnader för logistik, beredskaps- och säkerhets- relaterade funktioner inom totalförsvaret snabbt. För fastighetsägare med större och strategiska markinnehav öppnar utvecklingen för långsiktiga investeringar i sam- hällskritisk infrastruktur som stärker landets totalförsvar. I en tid där rapporteringskraven kopplat till hållbarhets- arbetet är i omformning anser allt fler aktörer i sektorn att de hållbara satsningarna behöver vara lika mycket affär som ambition. Fokus riktas mot hållbarhetsinsatser som ger mätbar ekonomisk- och miljömässig effekt samt stärker fastigheternas attraktionskraft och värde över tid. Kontorets roll förstärks T otalförsvaret i fokus Lönsam hållbarhet Annehem verkar på den nordiska fastighetsmarknaden där både långsiktiga drivkrafter och nya behov formar utvecklingen. I år framträder särskilt hur kontorets roll har stärkts, hur totalförsvarets ökade satsningar driver fram nya behov av mark och lokaler samt hur kraven på lönsam hållbarhet sätter rikt- ningen för efterfrågan och investeringsmöjligheterna i fastighetssektorn. ANNEHEM | ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025 | 18 ===== SIDA 19 ===== Inledning Värdeskapande Marknad Fastigheter En framtidsinriktad fastighetsportfölj Portföljen i siffor Region Sverige Region övriga Norden Vår tillväxtplan Hyresgäster & förvaltning Hållbarhet Bolagsstyrning Finansiell information Fastigheter ANNEHEM | ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025 | 19 ===== SIDA 20 ===== Inledning Värdeskapande Marknad Fastigheter En framtidsinriktad fastighetsportfölj Portföljen i siffror Region Sverige Region övriga Norden Vår tillväxtplan Hyresgäster & förvaltning Hållbarhet Bolagsstyrning Finansiell information En framtidsinriktad fastighetsportfölj Annehem har en tydlig strategi att skapa en diversifierad fastighets- portfölj med hög hållbarhetspotential i starka tillväxtområden i Norden. Detta skapar goda förutsättningar för långsiktig riskspridning och en effektiv förvaltningsmodell. Annehems bestånd är fokuserat till nordiska tillväxtregioner med goda kommunikationer till och från stadskärnorna. Urbaniseringen och den ekonomiska tillväxten bidrar till att stärka områ- denas attraktivitet och långsiktiga potential. Samtidigt driver ökade krav på hållbarhet och nya regleringar efterfrågan på fastigheter med hög hållbarhetsprestanda. För fastighetsbolag som möter dessa krav finns tydliga incitament; bättre finansieringsvillkor, lägre driftkostnader, starkare konkurrenskraft och längre hyreskontrakt. Ur ett aktieägarperspektiv blir också bolaget en mer attraktiv och långsiktig investering. Förutom de ekonomiska och affärsmässiga vinsterna, bidrar också detta arbete till att minimera påverkan på miljön och samhället. Moderna och hållbara fastigheter Annehems strategi återspeglar sig i bolagets befintliga bestånd som främst består av moderna och miljöcertifierade fastigheter av hög kvalitet, där 83 procent har minst energiklass B och 82 procent är miljöcertifierat. Företagsparker med framtidspotential I fastighetsbeståndet ingår även Valhall Park i Ängelholm och Ljungbyhed Park i Ljungbyhed med totalt 13 fastigheter på en yta om cirka 600 hektar med en mångfald av verksamheter inom både privat och offentlig sektor. I parkerna är utvecklingsmöjligheterna stora både sett till de omfattande markområden som Anne- hem äger och den större andelen äldre bygg- nader med hög hållbarhetspotential. Annehem arbetar nära leverantörer i förvaltningen för att tillsammans med hyresgästerna förbättra hållbar- hetsprestandan och bidra till en väsentlig hållbar förflyttning i denna del av fastighetsbeståndet. Under året genomförde Annehem bland annat större investeringar i Klippan kommuns lokaler i Ljungbyhed Park, vars långsiktiga närvaro är viktig för parkens utveckling. Diversifieringen ger stabilitet Idag utgör kontorsfastigheter basen i Annehems portfölj som kompletteras av utvalda logistik-, samhälls- och bostadsfastigheter. Annehem strävar efter att skapa ett större och mer diver- sifierat fastighetsbestånd med god riskjusterad avkastning samt hög finansiell stabilitet. Detta sker genom förvärv av utvalda objekt som upp- fyller bolagets krav på lönsamhet, läge, flexibilitet och hållbarhet. ANNEHEM | ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025 | 20 ===== SIDA 21 ===== Inledning Värdeskapande Marknad Fastigheter En framtidsinriktad fastighetsportfölj Portföljen i siffror Region Sverige Region övriga Norden Vår tillväxtplan Hyresgäster & förvaltning Hållbarhet Bolagsstyrning Finansiell information Portföljen i siffror Vid utgången av 2025 bestod fastighets- portföljen av 27 fastigheter till ett värde av 5 020,3 Mkr och en total uthyrningsbar yta på 213 600 kvm. Det totala hyresvärdet per 31 december 2025 uppgick till 363,7 Mkr, varav 294,8 Mkr utgjordes av Region Sverige och 68,9 Mkr av Region Övriga Norden. Den kontrakterade ekonomiska uthyrningsgraden uppgick vid årsskiftet till 90,7 procent. Den genomsnittligt viktade återstående kontraktstiden för fastighetsportföljen, exklusive bostäder, var 4,5 år. Bedömningen är att fastighetsbeståndets genomsnittligt viktade återstående kontraktstid är tillfredsstäl- lande och ger goda förutsättningar till fortsatt stabil tillväxt. Förändringar i fastighetsportföljen Under 2025 har Annehem genomfört två strategiska föränd- ringar i fastighetsportföljen. I Region Sverige har Annehem stärkt sin diversifiering inom samhällssegmentet genom förvärvet av Bryggan 2, en modern samhällsfastighet med hög hållbarhetsprofil i Malmö. Vidare har bolaget avyttrat lättindu- strifastigheten Kamaxeln 2 i Malmö. Avyttringen är i linje med bolagets långsiktiga strategi att fokusera på effektiva fastigheter med hög hållbarhetsprofil eller tydlig utvecklingspotential. Ort Fastighetsbeteckning Benämning Yta kvm Hyres- intäkter, Mkr Hyres- värde, årsbasis Typ av lokal Certifiering Grön el Energi klass Taxonomi linjerat Södertälje Almnäs 5:28 Almnäs 2 158 5,7 5,7 Logistik Miljöbyggnad Silver Ja B Ja Stockholm Sadelplatsen 3 Ulriksdals Center 12 455 45,7 45,7 Kontor Breeam good Ja B Ja Stockholm Sadelplatsen 4¹ Sadelplatsen 4 13 494 12,6 19,8 Kontor/garage Breeam in use very good Ja B Ja Stockholm Solna Ledvolten 1 Ledvolten 4 268 15,5 15,5 Kontor Breeam very good Ja B Ja Helsingfors Ultimes I & II The Front 17 015 53,7 68,9 Kontor/garage Leed Platinum Ja B Ja Malmö Stenekullen 2 The Gate 4 937 13,9 15,1 Kontor Miljöbyggnad Silver Ja B Ja Malmö Bryggan 2 Bryggan 7 600 27,2 29,5 Samhällsfastighet Breeam Very Good Ja B Ja Malmö Carl Florman 1 Carl Florman 3 259 6,9 7,0 Bostäder Svanen Ja B Ja Malmö Hemvistet 2 The Corner 7 432 27,9 28,0 Kontor Miljöbyggnad Silver Ja B Ja Partille Partille 11:60 Partille Port 6 431 15,2 15,3 Dagligvaror/Butik Breeam in use very good Ja B Ja Partille Partille 11:70 Partille Port Bostäder 4 946 11,5 11,6 Bostäder Svanen Ja B Ja Helsingborg Jupiter 11 Jupiter 11 4 807 9,7 10,6 Kontor Miljöbyggnad Silver Ja B Ja Ängelholm Barkåkra 50:3 Valhall Park 51 564 44,4 46,3 Företagspark Ej certifierad Ja Blandat Blandat Ljungbyhed Sjöleden 1:5-1:17 Ljungbyhed Park 73 234 40,0 44,7 Företagspark Ej certifierad Ja Blandat Blandat Summa 213 600 329,9 363,7 1) Fastigheten omfattar huvudsakligen parkeringshus (475 platser) samt därutöver kontorslokaler på 2 994 kvm. Fastighetsöversikt inklusive hållbarhetsdata 90,7 % ekonomisk uthyrningsgrad 85 % av fastighetsvärdet är hållbart* * Enligt EUs taxonomiförordning baserat på verkligt värde Fastighetsvärde per geografi Hyresintäkter per fastighetstyp Stockholm 32 % Helsingfors 15 % Göteborg 8 % Malmö 25 % Ängelholm/ 20 % Helsingborg Kontor 71 % Samhällsfastigheter 11 % Dagligvaror 6 % Bostad 6 % Logistik 5 % Övrigt 2 % 5 020,3 Mkr 301,6 Mkr ANNEHEM | ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025 | 21 ===== SIDA 22 ===== Inledning Värdeskapande Marknad Fastigheter En framtidsinriktad fastighetsportfölj Portföljen i siffror Region Sverige Region övriga Norden Vår tillväxtplan Hyresgäster & förvaltning Hållbarhet Bolagsstyrning Finansiell information 113,9 Mkr Region Sverige Stockholm 86,8 Mkr Skåne 181,2 Mkr Göteborg 26,9 Mkr Region Sverige Stockholm 1 600,0 Mkr Skåne 2 248,0 Mkr Göteborg 418,0 Mkr 4 266,0 Mkr 294,9 Mkr Region Sverige Region Sverige omfattar fastigheter i Stockholm, Skåne och Göteborg. Fastigheterna i regionen utgörs av kommersiella-, samhälls- och bostadsfastigheter. De nordiska tillväxtområden där Annehem äger fastigheter attraherar stabila och långsiktiga hyresgäster. Fastigheterna återfinns i områden med goda kommunikationer och är utformade för att möta både dagens och morgondagens krav på hållbarhet, flexibilitet och effektivitet. Stockholm Fastigheterna i Stockholmsregionen finns i Nya Ulriksdal, Solna samt i Almnäs, Södertälje. Annehem äger tre fastigheter i Nya Ulriksdal som huvudsakligen utgörs av kontorslokaler, gym och parkering. Fastigheten i Almnäs är en logistikbyggnad. Skåne Fastigheterna i Skåneregionen finns i Malmö, Ängelholm, Ljungbyhed och Helsingborg. Annehem äger fyra fastigheter i Malmö och en i Helsingborg som huvudsakligen består av kontor, samhällsfastigheter och bostäder. I Ängelholm och Ljungbyhed utgörs fastighetsbeståndet av de två företagsparkerna. Närheten mellan fastig- heterna skapar förutsättningar för en samman- hållen och effektiv fastighetsförvaltning. Göteborg Fastigheterna i Göteborgsregionen återfinns i kommunen Partille. Annehem äger två fastigheter i Partille som huvudsakligen utgörs av bostäder, dagligvaruhandel, gym och restaurang. Fastighetsvärde per geografi Hyresvärde per geografi Att välja lägen med goda kommunikationsmöjligheter är en central del i Annehems strategi. Våra fastigheter i Nya Ulriksdal ligger i direkt anslutning till E4, E20 och E18 som smidigt tar dig till såväl centrala Stockholm som till Arlanda. ANNEHEM | ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025 | 22 ===== SIDA 23 ===== Inledning Värdeskapande Marknad Fastigheter En framtidsinriktad fastighetsportfölj Portföljen i siffror Region Sverige Region övriga Norden Vår tillväxtplan Hyresgäster & förvaltning Hållbarhet Bolagsstyrning Finansiell information Region Sverige STOCKHOLM Ulriksdals center Plats: Nya Ulriksdal, Solna Byggnadsår: 2019 Fastighetstyp: Kontor Area: 12 455 kvm Miljöcertifiering: BREEAM Good Ledvolten Plats: Nya Ulriksdal, Solna Byggnadsår: 2021 Fastighetstyp: Kontor Area: 4 268 kvm Miljöcertifiering: BREEAM Very Good Almnäs Plats: Södertälje Byggnadsår: 2022 Fastighetstyp: Logistik Area: 2 158 kvm Miljöcertifiering: Miljöbyggnad Silver Sadelplatsen 4 Plats: Nya Ulriksdal, Solna Byggnadsår: 2020 Fastighetstyp: Kontor Area: 13 494 kvm, 475 p-platser Miljöcertifiering: BREEAM in-use Solna Nya Ulriksdal i Solna är en expansiv stadsdel med goda kommunikationer som kännetecknas av en attraktiv miljö med närhet till såväl grönområden som till centrala Stockholm med både pendeltåg och bil. I området återfinns kontor, bostäder, gym, butiker, förskola, hotell och restauranger. I stadsdelen finns flera spännande framtidsprojekt där kontor och bostäder kommer att uppföras. Södertälje Almnäs är ett logistiknav mellan Södertälje och Nykvarn. Området är idag en av Mellansveriges största industri- och logistikområden. Det strategiska läget med närhet till E20, E4, Södertälje hamn och järn- vägsspår bidrar till en god och hållbar affär för logistikverksamheter. ANNEHEM | ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025 | 23 ===== SIDA 24 ===== Inledning Värdeskapande Marknad Fastigheter En framtidsinriktad fastighetsportfölj Portföljen i siffror Region Sverige Region övriga Norden Vår tillväxtplan Hyresgäster & förvaltning Hållbarhet Bolagsstyrning Finansiell information Region Sverige SKÅNE The Corner Plats: Hyllie Byggnadsår: 2023 Fastighetstyp : Kontor Area: 7 432 kvm Miljöcertifiering: Miljöbyggnad Silver Carl Florman Plats: Johanneslust Byggnadsår: 2023 Fastighetstyp: Bostäder Area: 3 259 kvm Miljöcertifiering: Svanen Bryggan Plats: Limhamn Byggnadsår: 2019 Fastighetstyp: Samhällsfastighet Area: 7 600 kvm Miljöcertifiering: BREEAM Very Good The Gate Plats: Hyllie/Vintrie Byggnadsår: 2020 Fastighetstyp: Kontor Area: 4 937 kvm Miljöcertifiering: Miljöbyggnad Silver Malmö Malmö är en växande storstad med god befolkningstillväxt i Öresundsregionen. Annehems fastighets- bestånd i Malmö är koncentrerat till tre stadsdelar; Limhamn, Hyllie och Johanneslust. Limhamn är en expansiv stadsdel i sydvästra Malmö, som under de senaste decennierna har genomgått en snabb utveckling och förvandlats till en attraktiv plats för både boende och företag. Området ligger vid Öresund, vilket ger närhet till vattnet och en unik blandning av äldre hus, moderna lägenheter och industriella områden. Hyllie är ett snabbt växande affärsdistrikt i Malmö, som kombinerar modern stadsbyggnad med grön och livskraftig miljö. Stadsdelen är strategiskt beläget nära Citytunnelns tågstation och med goda förbindelser till Köpenhamn och Kastrup flygplats. Med ett brett utbud av handel, service faciliteter och bostäder är området attraktivt för både nationella och internationella hyresgäster. En planerad pendel- station i närheten kommer ytterligare att förbättra pendlingsmöjligheterna till och från Malmö. Johanneslust, beläget i de östra delarna av Malmö, är ett attraktivt och rofyllt bostadsområde med utmärkta pendlingsmöjligheter och närhet till stadens centrala delar. Stadsdelen erbjuder ett brett utbud av bostäder, skolor, rekreationsområden, promenadstråk och motionsmöjligheter, vilket ytter- ligare stärker dess popularitet. ANNEHEM | ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025 | 24 ===== SIDA 25 ===== Inledning Värdeskapande Marknad Fastigheter En framtidsinriktad fastighetsportfölj Portföljen i siffror Region Sverige Region övriga Norden Vår tillväxtplan Hyresgäster & förvaltning Hållbarhet Bolagsstyrning Finansiell information Region Sverige SKÅNE Ljungbyhed Park Plats: Ljungbyhed Byggnadsår: E/T Fastighetstyp: Företagspark Area: 73 234 kvm Miljöcertifiering: - Jupiter 11 Plats: Helsingborg Byggnadsår: 2021 Fastighetstyp: Kontor Area: 4 807 kvm Miljöcertifiering: Miljöbyggnad Silver Valhall Park Plats: Ängelholm Byggnadsår: E/T Fastighetstyp: Företagspark Area: 51 564 kvm Miljöcertifiering: - Ängelholm, Ljungbyhed och Helsingborg Företagsparkerna Valhall Park i Ängelholm och Ljungbyhed Park i Ljungbyhed består sammantaget av 13 fastigheter som i Annehems förvaltning har utvecklats väl. Valhall Park är en bred företagspark för utbildningsverksamheter, företag och rekreation med närhet till E6, tågförbindelser och flyg medan Ljungbyhed Park är ett framtidsinriktat kluster för utbildning, forskning och utveckling på marken och i luften baserat kring den befintliga flygplatsen. I parkerna erbjuder Annehem en unik infrastruktur för verksamheter med speciella krav, till exempel Lunds Tekniska Högskolas viktiga forskning och utveckling i den gröna omställningen av flyget i Ljungbyhed Park. Annehem äger ytterligare markområden i anslutning till befintliga byggnader i parkerna om sammanlagt cirka 600 hektar. Bolaget bedömer att utvecklingspotentialen framåt för denna mark är god givet att den ligger i strategiskt kommunikativa lägen. Samtidigt finns goda möjligheter för vidareutveckling av befintliga fastigheterna på platserna. Vid norra infarten till Helsingborg, ligger stadsdelen Ringstorp. Här finns fastigheten Jupiter 11 som är en modern kontorsfastighet med tillhörande gym. Fastigheten har ett bra kommunikationsläge med busshållplats utanför entrén, cykelväg och parkering. ANNEHEM | ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025 | 25 ===== SIDA 26 ===== Inledning Värdeskapande Marknad Fastigheter En framtidsinriktad fastighetsportfölj Portföljen i siffror Region Sverige Region övriga Norden Vår tillväxtplan Hyresgäster & förvaltning Hållbarhet Bolagsstyrning Finansiell information Region Sverige GÖTEBORG Partille Bostäder Plats: Partille Byggnadsår: 2024 Fastighetstyp: Bostäder Area: 4 946 kvm Miljöcertifiering: Svanen Partille Port Plats: Partille Byggnadsår: 2019 Fastighetstyp: Handel Area: 6 431 kvm Miljöcertifiering: BREEAM in-Use Very Good Partille Partille Port är en växande stadsdel i Partille, nordost om Göteborg, med stor framtidspotential. Områ- det erbjuder en god variation av bostäder, arbetsplatser och handel samt ligger i direkt anslutning till Partille Arena. Dessutom finns närhet till natursköna omgivningar med vandringsleder och sjöar. Områ- det har välutvecklade kommunikationer för bil, cykel, buss och tåg, vilket underlättar för både boende och besökare samt möjliggör snabb anslutning till centrala Göteborg. Just nu pågår ett omfattande byggprojekt i området, där en ny simhall, bostäder och butikslokaler etableras. Satsningen är en del av de långsiktiga utvecklingsplanerna för stadsdelen, som syftar till att stärka utbudet och anpassa infrastrukturen efter en växande befolkning. ANNEHEM | ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025 | 26 ===== SIDA 27 ===== Inledning Värdeskapande Marknad Fastigheter En framtidsinriktad fastighetsportfölj Portföljen i siffror Region Sverige Region övriga Norden Vår tillväxtplan Hyresgäster & förvaltning Hållbarhet Bolagsstyrning Finansiell information Region övriga Norden Region Övriga Norden omfattar Finland och utgörs idag av två kontorsfastigheter i Helsingfors. Helsingfors Annehems fastighetsbestånd i Helsingfors är koncentrerat till Sockenbacka, ett kontors- och industriområde utanför centrala Helsingfors med goda kommunikationer. Annehem äger här The Front, två högkvalitativa och moderna kontors- fastigheter med hög hållbarhetsprofil. Ett tillhö- rande parkeringshus med 475 platser förbinder de två fastigheterna. Med sitt fullservicekoncept erbjuder The Front en samlad lösning för det moderna arbetslivet. Fastigheten är utformad för att kombinera funktionella arbetsmiljöer med serviceinslag som underlättar hyresgästernas vardag. Hyresgästerna har tillgång till restaurang och café, bemannad reception samt tjänster såsom kemtvätt, biltvätt, massagemöjligheter och utlåning av cyklar. Genom att erbjuda service- funktioner i direkt anslutning till arbetsplatsen skapas förutsättningar för en effektiv arbetsdag och minskat behov av externa ärenden. Under året har ett Wellness-rum tillförts fastig- heten. Rummet kan användas både för möten och för återhämtning. Miljön är skogsinspirerad och utformad med inslag av doft, ljud och andra naturrelaterade element i syfte att skapa en lugn och avskild miljö som stödjer fokus och välbefin- nande. Att erbjuda flexibla kontorsytor som kan anpassas efter hyres- gästernas olika behov är en själv- klarhet i dagens kontorsmiljöer. På bilden syns interiören från The Front. 113,9 Mkr Region Övriga Norden Helsingfors, 754,3 Mkr Region Övriga Norden Helsingfors, 68,9 Mkr 754,3 Mkr 68,9 Mkr Fastighetsvärde per geografi Hyresvärde per geografi ANNEHEM | ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025 | 27 ===== SIDA 28 ===== Inledning Värdeskapande Marknad Fastigheter En framtidsinriktad fastighetsportfölj Portföljen i siffror Region Sverige Region övriga Norden Vår tillväxtplan Hyresgäster & förvaltning Hållbarhet Bolagsstyrning Finansiell information Region övriga Norden FINLAND The Front Plats: Helsingfors Byggnadsår: 2016 och 2019 Fastighetstyp: Kontor Area: 17 015 kvm Miljöcertifiering: LEED Platinum Helsingfors Sockenbacka är ett kontors- och industriområde cirka 7 km utanför Helsingfors innerstad. The Front ligger intill en stor trafikrondell där kommunen planerar för ett större hälsocenter. Utanför fastigheten trafikerar en snabbspårvagn sedan hösten 2023, vilket ytterligare förbättrat det kommunikativa läget till centrala Helsingfors från fastigheten. ANNEHEM | ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025 | 28 ===== SIDA 29 ===== Inledning Värdeskapande Marknad Fastigheter En framtidsinriktad fastighetsportfölj Portföljen i siffror Region Sverige Region övriga Norden Vår tillväxtplan Hyresgäster & förvaltning Hållbarhet Bolagsstyrning Finansiell information Vår tillväxtplan Annehems tillväxtplan är att växa lönsamt och hållbart med ett tydligt fokus på fastigheter med hög hållbarhetspotential främst i de till- växtorter där vi finns. Vi strävar efter att kom- plettera fastighetsbeståndet för ökad diver- sifiering och riskspridning i portföljen. Tillväxt framåt Annehems finansiella mål tydliggör bolagets riktning och tillväxt framåt. Bolaget ska generera en årlig tillväxt i förvaltningsresultat per aktie med 20 procent. Med fokus på kassaflöde och lönsamhet ska kapitalet som verksamheten genererar användas för att växa på egna meriter med nya förvärv och värdeskapande investeringar i befintligt bestånd. Tillväxtplanen stöds av långsiktiga relationer med befintliga och nya hyresgäster. Alla förvärv har krav på en hög hållbarhetsprofil och ska främst ske i de geografier där bolaget redan finns för att stärka förvaltningsef- fektiviteten. Idag består huvuddelen av Annehems fastighetsport- följ av kontorsfastigheter. Bolagets strategi är att utöka andelen av andra fastighetstyper i portföljen såsom samhälls- och logistikfast- igheter samt bostäder för ökad diversifiering och riskspridning. Fastighet med avtal om förvärv Logistik Annehem och Peab har ett joint venture som avtalat om ett möjligt förvärv av 58 000 kvm byggklar mark i bolagsform från det kommu- nala bolaget Sundsvalls Logistik Park. Tillträdet äger rum när avtal tecknats med hyresgäst och bygglov erhållits. ANNEHEM | ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025 | 29 ===== SIDA 30 ===== Inledning Värdeskapande Marknad Fastigheter Hyresgäster & förvaltning En värdeskapande förvaltningsverksamhet Vårt arbete med kundförvaltning Uthyrningen i fokus Stark bas av stabila och långsiktiga hyresgäster En effektiv teknisk förvaltning Hållbarhet Bolagsstyrning Finansiell information Hyresgäster & förvaltning ANNEHEM | ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025 | 30 ===== SIDA 31 ===== Inledning Värdeskapande Marknad Fastigheter Hyresgäster & förvaltning En värdeskapande förvaltningsverksamhet Vårt arbete med kundförvaltning Uthyrningen i fokus Stark bas av stabila och långsiktiga hyresgäster En effektiv teknisk förvaltning Hållbarhet Bolagsstyrning Finansiell information En värdeskapande förvaltningsverksamhet Utgångspunkten för Annehems tillväxt är en lönsam fastighetsverksam- het som skapar nöjda hyresgäster, långa hyreskontrakt och uthålliga driftsnetton. Förvaltningsaffären är därför central i bolagets värdeska- pande och möjliggör över tid nya investeringar och fortsatt utveckling av fastighetsbeståndet. Annehems förvaltningsverksamhet är uppdelad i kundförvaltning och teknisk förvaltning, två kompletterande delar som tillsammans säkerstäl- ler stabilitet och utveckling av verksamheten. Kundförvaltning med hyresgästen i centrum Kundförvaltningen fokuserar på att etablera och utveckla långsiktiga relationer med både befint- liga och nya kunder. Genom en kundnära dialog och god förståelse för hyresgästernas verksamhe- ter skapas mervärde i form av behovsanpassade lösningar som stärker kundnöjdhet och lojalitet. En effektiv teknisk förvaltning Den tekniska förvaltningen säkerställer att Anne- hems fastigheter fungerar väl i vardagen och att de utvecklas långsiktigt. Genom en effektiv och strukturerad teknisk förvaltning skapas förutsätt- ningar för stabil drift, god kostnadskontroll och fastigheter som behåller sin attraktivitet över tid. Arbetet bidrar till att stärka driftsnetton, minska risker och skapa ett uthålligt värde i fastighets- portföljen, samtidigt som fastigheterna anpassas för framtida behov och krav. ANNEHEM | ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025 | 31 ===== SIDA 32 ===== Skapa starka och långsiktiga hyresgästrelationer Utveckla hållbara och behovsanpassade lösningar Arbeta och mäta systematiskt Skapa trivsamma och utvecklande miljöer Inledning Värdeskapande Marknad Fastigheter Hyresgäster & förvaltning En värdeskapande förvaltningsverksamhet Vårt arbete med kundförvaltning Uthyrningen i fokus Stark bas av stabila och långsiktiga hyresgäster En effektiv teknisk förvaltning Hållbarhet Bolagsstyrning Finansiell information Vårt arbete med kundförvaltning Vi arbetar kontinuerligt med att skapa långsiktiga, personliga och affärsmässiga relationer med våra hyresgäster. Med en närvarande och tillgänglig förvaltningsorganisation är vi nära våra kunder i vardagen. När fastigheter sköts väl och utvecklas med omtanke skapas platser som är trygga och inspirerande. Det leder till miljöer där hyresgäster trivs och där verksamheter kan utvecklas. Genom nära samarbeten med hyresgäster skapar vi hållbara och behovsstyrda lösningar som stärker både våra kunder och vår egna fastighetsverksamhet. Struktur, tydliga arbetssätt och regelbunden uppföljning är viktiga verktyg för en effektiv förvaltning. Därför arbetar vi systematiskt med att mäta kvalitet, service och drift för att tidigt fånga upp förbättringsbehov och säkerställa en jämn och hög leverans. Ett viktigt verktyg för att åstadkomma detta är den årliga NKI- undersökningen, vars feedback och data vi nyttjar för kontinuerlig förbättring. Över tid är det dessa komponenter som bygger verklig kundnöjd- het, vilket leder till hyresgäster som trivs, stannar och kan utvecklas över tid. Vår verksamhet utgår alltid från hyresgästen. Genom starka och långsiktiga relationer, trivsamma och utvecklande miljöer, hållbara och behovsanpassade lösningar samt kontinuerlig utvärdering och förbättring skapar vi nöjda hyresgäster. NÖJDA KUNDER Vår kundförvaltningsprocess ANNEHEM | ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025 | 32 ===== SIDA 33 ===== Inledning Värdeskapande Marknad Fastigheter Hyresgäster & förvaltning En värdeskapande förvaltningsverksamhet Vårt arbete med kundförvaltning Uthyrningen i fokus Stark bas av stabila och långsiktiga hyresgäster En effektiv teknisk förvaltning Hållbarhet Bolagsstyrning Finansiell information Uthyrningen i fokus En väl fungerande uthyrningsverksamhet är ett av Annehems främsta verktyg för att utveckla fastighetsbeståndet. Genom kundnära relatio- ner, anpassning och långsiktighet skapas förut- sättningar för att både behålla befintliga och attrahera nya hyresgäster. Långsiktigt samarbete med Carmeda I Ledvolten 1 i Nya Ulriksdal bedriver Carmeda avancerad medicinteknisk produktion. Hyresavtalet har förlängts med en längre tidsperiod, ett resultat av nära dialog och god för- ståelse för hyresgästens verksamhet och långsiktiga behov. Nytt hem till vårdverksamhet I samhällsfastigheten Bryggan 2 i Limhamn, som tillträddes under 2025, har en lokal som varit vakant sedan fastigheten uppfördes 2019 fått en ny hyresgäst. Lokalen har anpassats till en modern hjärt- och kärlmottagning och stärker fast- ighetens befintliga bas av stabila och långsiktiga hyresgäster. Marie Willstrand är kommersiell förvaltare på Annehem med ansvar för befintliga kundrelationer såväl som uthyrningsarbetet i bolagets moderna fastigheter. I sin roll utgör hon en viktig länk mellan hyresgäster, fastigheter och marknad. Hon arbetar kundnära och proaktivt med ett tydligt fokus på att bygga långsiktiga relatio- ner genom både små och stora initiativ. En kundnära strategi som ger resultat – För mig handlar uthyrning i grunden om relationer. När man är nära sina hyresgäster och förstår deras verksamhet blir det också lättare att ligga steget före och möta förändrade behov. Jag vill tidigt kunna föreslå lösningar som är relevanta och arbeta långsiktigt snarare än reaktivt. – Likaså är tillgänglighet alltid avgörande. Våra hyresgäster ska känna att det finns ett genuint engagemang, både i det lilla och i det stora. Genom löpande dialog, även när inget är akut, skapas förtroende och trygghet över tid. Proaktiv marknadsföring och viktiga samarbeten – Uthyrning sker inte av sig självt. Det kräver ett aktivt och struktu- rerat arbete där vi, i en konkurrensutsatt hyresmarknad, är tydliga med vad vi erbjuder och hur vi positionerar oss som fastighetsä- gare. – För att stärka vår synlighet gentemot potentiella hyresgäster har vi bland annat satsat på digital marknadsföring. Även om effekten inte alltid syns direkt bidrar den till synlighet, igenkänning och när- varo på marknaden. Vi samarbetar även med lokalt utvalda mäklare i våra regioner, vilket stärker vår uthyrningsförmåga och ger bättre förutsättningar i varje affär. En föränderlig marknad och kontorets roll – Hyresmarknaden har varit avvaktande med hård konkurrens och relativt långa beslutsprocesser, men jag känner trots det av positiva signaler framåt. – Vi befinner oss i en tid där arbetsplatsens roll är i förändring. Kontoret är viktigt för att bygga kultur, varumärke och gemenskap. Det är där kunskap överförs och relationer stärks, vilket ställer högre krav på hur lokaler utformas och används. ANNEHEM | ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025 | 33 ===== SIDA 34 ===== 0 20 40 60 80 100 120 >5år4–5 år3–4 år2–3 år1–2 år<1 år 0 10 20 30 40 50 60 70 80 Kontrakterad årshyra Aktuell fördelning, % %Total i Mkr Inledning Värdeskapande Marknad Fastigheter Hyresgäster & förvaltning En värdeskapande förvaltningsverksamhet Vårt arbete med kundförvaltning Uthyrningen i fokus Stark bas av stabila och långsiktiga hyresgäster En effektiv teknisk förvaltning Hållbarhet Bolagsstyrning Finansiell information Stark bas av stabila och långsiktiga hyresgäster Annehems hyresgäster finns inom kommersiell och offentlig verksamhet. Med en nära och engagerad förvaltning bygger vi starka relationer med våra hyresgäster och skapar förutsättningar för långa hyreskontrakt och en stabil intäktsbas. Hyresgästernas nöjdhet är en viktig indikator för oss och följs upp årligen som en del av vårt stän- diga förbättringsarbete. Under 2025 uppnådde vi en Nöjd Kund Index (NKI) på 81, vilket innebär en tydlig förflyttning från 79 under 2024 och 74 under 2023 på en skala 0-100. Under 2025 erhöll Annehem även pris för Sveriges nöjdaste kontorshyresgäster i segmentet medelstora bolag enligt årets Fastighetsbarometer Kontor. Bolagets framgång bygger på att vara en möjliggörare som tillsammans med hyresgästerna utvecklar fastig- heterna och verksamheterna de rymmer. De tio största hyresgästerna utgör 53 procent av hyresvärdet. Den genomsnittligt viktade återstå- ende kontraktstiden per 31 december 2025 uppgick till 5,0 år för de tio största hyresgästerna avseende hyresvärde och 4,5 år totalt, exklusive bostäder. Peab är Annehems största hyresgäst och utgjorde 29 procent av hyresvärdet per 31 december 2025. Översikt av de tio största hyresgästerna per 31 december 2025 Hyresgäst Hyresvärde, Mkr %- andel Antal kontrakt Peab 105,6 29 % 31 Ängelholms kommun 17,4 5 % 12 Carmeda AB 14,4 4 % 2 Coop Väst AB 8,8 2 % 1 Klippans kommun 8,5 2 % 7 Coop Syd AB 8,4 2 % 1 Saab AB 7,8 2 % 2 Actic Sverige AB 7,3 2 % 3 ISS Finland 6,8 2 % 6 Genetor AB 6,0 2 % 3 Summa 190,8 53 % 68 T otalt 363,7 294 Annehems kontraktsförfallostruktur per 31 december 2025 1) 1) Exklusive bostadskontrakt ANNEHEM | ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025 | 34 ===== SIDA 35 ===== Optimera Hållbarhet LagkravInvestera Inledning Värdeskapande Marknad Fastigheter Hyresgäster & förvaltning En värdeskapande förvaltningsverksamhet Vårt arbete med kundförvaltning Uthyrningen i fokus Stark bas av stabila och långsiktiga hyresgäster En effektiv teknisk förvaltning Hållbarhet Bolagsstyrning Finansiell information En effektiv teknisk förvaltning Genom aktiv uppföljning av energiprestanda, drift och tekniska system identifierar vi optimeringsmöjligheter och säkerställer att varje fastighet fungerar så effektivt som möjligt. Där vi ser tydliga utvecklingsmöjligheter investerar vi i riktade åtgärder, exempelvis moderniseringar och energieffektiviseringar. Dessa investeringar driver både hållbar utveckling och långsiktig värdetillväxt. Vårt arbete präglas av ett tydligt hållbarhetsfokus där vi successivt förflyttar och utvecklar fastigheterna mot lägre energianvändning, minskad klimatpåverkan och bättre prestanda över tid. Samtidigt säkerställer vi att hela beståndet lever upp till gällande lagkrav och framtida regulatoriska förväntningar. Genom denna systematiska process, från optimering till investering, med hållbarhet och lagkrav som drivkrafter, säkerställer och stärker vi fastigheternas långsiktiga värde samt skapar förutsättningar för god kostnadskontroll och högre driftnetto över tid. Annehem har en genomarbetad och långsiktig förvaltningsprocess där varje fastighet kontinuerligt optimeras för att skapa både hållbara och ekonomiska värden. STÄRKT VÄRDE ÖKAD HÅLLBARHET HÖGRE DRIFTNETTO Vår tekniska förvaltningsprocess ANNEHEM | ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025 | 35 ===== SIDA 36 ===== Inledning Värdeskapande Marknad Fastigheter Hyresgäster & förvaltning Hållbarhet Hållbarhetschef har ordet Hållbarhetsstrategi och fokusområden Från strategi till handling Klimatbokslut Hållbarhetsmål Engagemang som skapar värde Hållbarhetsstyrning Hållbarhetsratings och transparens Bolagsstyrning Finansiell information Hållbarhet ANNEHEM | ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025 | 36ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024 | 36 ===== SIDA 37 ===== Inledning Värdeskapande Marknad Fastigheter Hyresgäster & förvaltning Hållbarhet Hållbarhetschef har ordet Hållbarhetsstrategi och fokusområden Från strategi till handling Klimatbokslut Hållbarhetsmål Engagemang som skapar värde Hållbarhetsstyrning Hållbarhetsratings och transparens Bolagsstyrning Finansiell information Långsiktigt hållbarhets- arbete i en föränderlig omvärld Hållbarhetsarbetet i fastighetssektorn bedrivs idag i kontexten av en komplex omvärld präglad av förändrade krav och förväntningar. Under året har det återigen blivit tydligt att hållbarhet inte enbart handlar om regeluppfyllnad, utan framförallt om investe- ringar som skapar långsiktigt värde. På Annehem strävar vi efter att varje beslut ska bidra både till ett mer hållbart samhälle och till bolagets finansiella utveckling. Klimat och energi står fortsatt i centrum för vår håll- barhetsstrategi och arbete. Under året har vi tagit fram en ny klimatfärdplan med ambitionen att ansöka om godkännande enligt Science Based Targets initiative (SBTi). Samtidigt har vi arbetat aktivt med driftoptimering genom rekrytering av en teknik- och driftansvarig samt genom fortsatt digitalisering av vår energidata. Antalet solcellsanläggningar i fastighetsbeståndet har ökat till sex. Sadelplatsen 4 i Nya Ulriksdal är ett tydligt exempel på hur investeringar i förnybar energi kan förena klimatnytta och lönsamhet. När vi minskar energikostnader och klimatpåverkan skapar vi värde för både bolaget och våra hyresgäster. Under året har vi även lagt grunden för en återbrukshubb tillsammans med en annan lokal aktör i Ängelholm, med målet att möjliggöra effektivt materialåterbruk för fastig- hetsägare och byggentreprenörer. Genom att samarbeta kring återbruk kan vi både minska kostnader och öka miljönyttan. Framöver ser vi detta som en modell för hur cirkulära lösningar kan generera både ekonomiska och miljömässiga vinster, och samtidigt bygga starkare samar- beten i branschen. Våra hyresgäster är kärnan i vår verksamhet. Det är därför glädjande att vårt NKI-resultat har ökat till 81 (79), vilket speglar vårt fokus på kvalitet, trygghet och service. Socialt engagemang är en naturlig del av vår verksamhet och tar sig i uttryck i bland annat trygghetsvandringar, barn- och ungdomsevenemang i Ljungbyhed och aktiviteter i Ängel- holm tillsammans med Destination Valhall Park. Parallellt har vi ett tydligt fokus på våra medarbetares välmående, vilket återspeglas i ett högt NMI-resultat på 81 (85). God styrning och ett tydligt ansvarstagande är grund- läggande för ett hållbart företagande. Under året har vi vidareutvecklat bolagsstyrningen genom att implementera en antikorruptionspolicy och uppförandekod för leveran- törer. Detta stärker transparens, förtroende och långsiktig stabilitet. Året som har gått bekräftar att hållbarhet handlar om mer än lagstiftning – det handlar om långsiktighet, strategiska vägval och värdeskapande på flera nivåer. Vi fortsätter att integrera hållbarhet i varje del av verksamheten och ser fram emot att utveckla nya lösningar som gör skillnad – för våra hyresgäster, våra medarbetare, våra investerare och för samhället i stort. Christin Hertzberg Hållbarhetschef Hållbarhetschef har ordet ANNEHEM | ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025 | 37 ===== SIDA 38 ===== Inledning Värdeskapande Marknad Fastigheter Hyresgäster & förvaltning Hållbarhet Hållbarhetschef har ordet Hållbarhetsstrategi och fokusområden Från strategi till handling Klimatbokslut Hållbarhetsmål Engagemang som skapar värde Hållbarhetsstyrning Hållbarhetsratings och transparens Bolagsstyrning Finansiell information Hållbarhetsstrategi och fokusområden Hållbarhet är en integrerad del av Annehems affärsstrategi och värdeskapande som genomsyrar hela verksamheten – från förvärv och utveckling till förvaltning och grön finansiering. Genom långsiktig förvaltning, gröna investeringar och nära samarbete med hyresgäster och medarbetare bidrar Annehem aktivt till en hållbar omställning. VÅR HÅLLBARHETSSTRATEGI Annehems hållbarhetsstrategi bottnar i bolagets vision, affärsstrategi och fokusområden. Hållbarhetsstrategin syftar till att säkerställa systematik i arbetet samt en tydlig koppling mellan hållbarhetsinsatser och affärsvärde för att möjliggöra långsiktig tillväxt. Vårt långsiktiga hållbarhetsarbete och värdeskapande grundar sig i miljömäs- siga, sociala och styrningsrelaterade frågor. VÅRA FOKUSOMRÅDEN Annehems hållbarhetsarbete är strukturerat kring sex fokusområden som är integrerade i bolagets interna processer och vägledande i våra externa samarbeten. Fokusområdena speglar de frågor som är mest väsent- liga för Annehem och där vi har störst möjlighet till påverkan och att skapa långsiktigt värde. Ett hållbart och modernt fastighetsbestånd Genom långsiktiga investeringar, effektiv förvaltning och smarta tekniska lösningar utvecklar vi ett energieffektivt och hållbart fastighetsbestånd. Vårt proaktiva arbete bidrar till minskad miljöpåverkan, lägre driftkostnader och ökad kvalitet för våra hyresgäster, samtidigt som fastigheternas värde stärks över tid. 1. Ett hållbart fastighetsbestånd 3. Hjälpa hyresgäster att verka hållbart 6. Värna om varandra5. Nöjda hyresgäster och långsiktiga relationer 2. Optimering av energiförbrukning 4. Ansvarstagande Nöjda hyresgäster och långsiktiga relationer Annehem skapar social hållbarhet genom trygga miljöer, nära dialog och långsiktiga relationer med våra hyresgäster och lokalsamhällen. Genom att förstå behov och vara en närvarande fastighetsägare bidrar vi till attraktiva platser där människor och verksamheter kan trivas och utvecklas. Ansvarsfullt företagande och stark medarbetarkultur Annehem bedriver verksamheten med hög integritet, tydliga styrprocesser och god transparens. Genom en öppen dialog, ansvarstagande ledarskap och en inkluderande medarbetarkultur bygger bolaget förtroende hos våra intressenter och skapar förutsättningar för en stabil och hållbar utveckling. HÅLLBART VÄRDESKAPANDE ANNEHEM | ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025 | 38 ===== SIDA 39 ===== Effektiv och grön energianvändning Hållbar ekonomisk tillväxt Hållbara städer och samhällen Minskad mängd avfall Minskad klimatpåverkan Inledning Värdeskapande Marknad Fastigheter Hyresgäster & förvaltning Hållbarhet Hållbarhetschef har ordet Hållbarhetsstrategi och fokusområden Från strategi till handling Klimatbokslut Hållbarhetsmål Engagemang som skapar värde Hållbarhetsstyrning Hållbarhetsratings och transparens Bolagsstyrning Finansiell information 1. Vi skapar ett hållbart fastighetsbestånd (SDG 7, 8, 11, 12 & 13) Vårt mål är att 90 procent av vårt fastighetsbestånd ska vara miljöcertifierat och taxonomilinjerat. Genom klimatanpassning, investeringar i energieffektiv teknik och digitala lösningar arbetar vi för att minska klimat- påverkan. Grön finansiering integrerar hållbarhet i våra ekonomiska beslut och stärker vårt långsiktiga arbete. 2. Vi optimerar energiförbrukningen i våra fastigheter (SDG 7, 8 & 13) Vi minskar CO2e-utsläpp genom energieffektivisering, egenproducerad förnybar energi och systematiskt arbete för att sänka energiförbrukningen. Detta leder till både lägre klimatpåverkan och ökad resurseffektivitet. 3. Vi hjälper våra hyresgäster att verka hållbart (SDG 7, 11, 12 & 13) Genom partnerskap med våra hyresgäster arbetar vi för att minska miljöpåverkan. Vi erbjuder gröna hyresavtal, mäter energiförbrukning och optimerar avfallsåtervin- ning för att skapa hållbara verksamheter. 4. Vi tar ansvar (SDG 8, 11 & 13) Vi säkerställer att våra leverantörer och partners arbetar hållbart och etiskt. Med årliga utbildningar och gransk- ningar minskar vi klimatpåverkan från projekt och stärker regelefterlevnaden i hela vår verksamhet. 5. Vi skapar nöjda hyresgäster och långsiktiga relationer (SDG 7, 8, 11, 12 & 13) Genom att skapa nöjda och lojala hyresgäster minimerar vi onödiga ombyggnationer och anpassningar, vilket minimerar klimatpåverkan och främjar en hållbar fastig- hetsutveckling. 6. Vi värnar om varandra (SDG 8) Vi bygger en inkluderande arbetsmiljö där medarbetare trivs och utvecklas. Genom att prioritera mångfald, jämställdhet och hälsa stärker vi grunden för långsiktig hållbar tillväxt. Genom ett strukturerat och långsiktigt hållbarhetsarbete skapar vi värde för våra hyresgäster, ägare och samhället i stort. Från strategi till handling Våra arbetssätt bidrar till flera av FN:s globala hållbarhetsmål (SDG) och Annehems långsiktiga klimatarbete. Under året har vi tagit fram en ny klimatfärdplan som tydliggör vår väg mot minskade utsläpp och klimatneutrali- tet. Klimatfärdplanen kommer att följas upp genom en ansökan till Science Based Targets initiative (SBTi) under 2026, som en del av bolagets fortsatta arbete för att säkerställa vetenskapligt förankrade klimatmål. Under 2024 genomförde Annehem en dubbel väsent- lighetsanalys för att kartlägga bolagets påverkan på människor, samhälle och miljö samt hållbarhetsrelaterade affärsrisker och möjligheter. Analysen gav värdefulla insikter som vägleder våra prioriteringar framåt. Även utan krav på CSRD-rapportering har arbetet varit mycket nyttigt och stärker det långsiktiga hållbarhetsarbetet. Annehem följer relevanta lagkrav och etablerade internationella riktlinjer och arbetar kontinuerligt med att utveckla processer, stärka vår affärsetik och minska vår miljöpåverkan. Genom nära dialog med intressenter säkerställer vi ett ansvarsfullt och transparent företa- gande. ANNEHEM | ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025 | 39 ===== SIDA 40 ===== Inledning Värdeskapande Marknad Fastigheter Hyresgäster & förvaltning Hållbarhet Hållbarhetschef har ordet Hållbarhetsstrategi och fokusområden Från strategi till handling Klimatbokslut Hållbarhetsmål Engagemang som skapar värde Hållbarhetsstyrning Hållbarhetsratings och transparens Bolagsstyrning Finansiell information Klimatbokslut (kg CO2e) Besrivning utsläpp 2025 2024 2023 2022 Scope 1: 1 kg CO2e 8 823 34 548 17 306 33 984 Egenägda fordon Utsläpp från tjänstebilar och servicefordon 0 0 6 354 23 603 Köldmedieutsläpp Utsläpp i samband med påfyllnad av köldmedia 0 24 636 784 0 Direktförbränning Utsläpp från gasuppvärmning i en av fastigheterna 8 823 9 912 10 168 10 381 Scope 2: Market based 2 kg CO2e 188 741 151 754 117 608 119 411 Annehem verksamhetsel El som används i Annehems verksamhet: i kontoren och företagspar- kerna (gatubelysning mm.) 0 0 0 0 Fastighetsel El som används flör att driva fastigheterna (pumpar, aggregat, hissar, belysning). Antar 3 % vid tripple-net avtal 0 0 0 0 Fjärrvärme till fastigheten Inköpt fjärrvärme för hela fastigheten 188 741 151 754 117 608 119 411 Fjärrkyla till fastigheten Inköpt fjärrkyla för hela fastigheten 0 0 0 0 Scope 2: Location based 2 kg CO2e 596 091 729 892 774 382 717 098 Annehem verksamhetsel El som används i Annehems verksamhet: i kontoren och företagspar- kerna (gatubelysning mm.) 27 266 45 819 32 520 34 109 Fastighetsel El som används flör att driva fastigheterna (pumpar, aggregat, hissar, belysning). Antar 3 % vid tripple-net avtal 122 677 190 900 176 583 190 163 Fjärrvärme till fastigheten Inköpt fjärrvärme för hela fastigheten 446 148 493 173 565 279 492 826 Fjärrkyla till fastigheten Inköpt fjärrkyla för hela fastigheten 0 0 0 0 Scope 3: 3 kg CO2e 1 239 016 4 444 841 1 373 055 2 346 238 3-1 Inköpta varor och tjänster Utsläpp från inköp av fastighetsrelaterade tjänster såsom: Skötsel och underhåll, drift och tekniska konsulter 418 632 13 976 7 003 4 870 3-2 Kapitalvaror Utsläpp från större investeringar så som utsläpp från HG-anpassning, utbyggnad av laddstolpar och renoveringsprojekt i egen regi. 240 361 3 581 870 425 473 1 211 834 3-3 Bränsle- och energirelaterade aktiviteter Bränsle- och energirelaterade aktiviteter ej täckta i Scope 2. Uppströms utsläpp för inköpt energi 121 179 272 637 287 555 321 650 3-6 Tjänsteresor Utsläpp från resor i tjänsten. Inkluderar: Flyg, tåg, bil och hotellvistelser 7 669 20 490 19 223 70 393 3-13 Uthyrda tillgångar Utsläpp från hyresgästernas elanvändning 451 175 555 868 633 801 737 491 1) Utsläpp från direktf örbränning (egna f ordon och gas) och köldmedia 2) Utsläpp från fastighetsenergi och inköpt energi till verksamheten 3) Indirekta utsläpp så som utsläpp från inköpta varor och tjänster, tjänsteresor och hyresgästernas elanvändning. Klimatbokslutet för 2025 har genomförts i enlighet med GHG- protokollet och följer samma rapporteringsprinciper som föregå- ende år. Annehem ser en fortsatt positiv utveckling i rapporte- ringsprocesser och i datakvalitet, vilket stärker jämförbarheten och kontrollen både under året och över tid. Under 2025 påbörjades implementeringen av ett nytt energiuppföljningssystem som suc- cessivt kommer att bidra med bättre översikt och mer detaljerade förbrukningsdata för våra fastigheter. Scope 1 Utsläppen i Scope 1 har minskat med 74 procent jämfört med 2024. Minskningen beror nästan uteslutande på att ingen köldme- dia har behövt fyllas på under året. Påfyllnad av köldmedia är dock cyklisk, vilket innebär att variationer kan uppstå mellan åren trots löpande tillsyn av anläggningarna. Vi har fortsatt nollutsläpp från egna företagsbilar och maskiner genom omställningen till elfordon och användning av HVO100. Direktförbränningen av gas i fastigheten Kamaxeln 2 minskade i samband med försäljningen och frånträdet den 1 december 2025. Den fullständiga effekten av denna avyttring kommer att synas i Scope 1 från och med 2026. Scope 2 Annehem redovisar utsläppen i Scope 2 enligt både market-based och location-based metoden för att ge en heltäckande bild av utsläppen från inköpt energi. Enligt market-based metoden ökade utsläppen med 24 procent jämfört med 2024. Ökningen beror inte på högre förbrukning, utan på att emissionsfaktorn från fjärrvärmeleverantören i Ängelholm har stigit. Enligt location-based metoden minskade utsläppen med 18 procent jämfört med 2024. Minskningen förklaras av en större andel förnybar nordisk elmix i Sverige, förbättrade (lägre) emissions- faktorer i Finland samt en faktisk minskning av vår totala energiför- brukning med cirka 1 procent. Scope 3 Utsläppen i Scope 3 har minskat markant jämfört med 2024. Den främsta förklaringen är att färre och mindre omfattande förädlings- projekt genomförts under året. Samtidigt har en metodförändring för förbättrad datainsamling och täckning medfört ökade redovi- sade utsläpp inom kategori Scope 3-1. Även i Scope 3 syns tydliga effekter av en större andel förnybar nordisk elmix i Sverige samt förbättrade emissionsfaktorer i Finland, vilket bidrar till lägre utsläpp kopplade till energi. Hyresgästernas elanvändning är i nivå med föregående år och utsläppen från flygresor har minskat något, eftersom en del av utsläppen från tjänsteresor nu rapporteras i Scope 3-1. Sammanfattning och framåtblick Årets klimatbokslut präglas av färre förädlingsprojekt, inga påfyll- nader av köldmedia samt lägre emissionsfaktorer i den nordiska elmixen i Sverige och förbättrade emissionsfaktorer i Finland. Tillsammans har dessa faktorer haft en betydande påverkan på utfallet i samtliga scope. Under 2026 fortsätter arbetet med att utveckla energiuppföljnings- systemet och stärka den hållbara förvaltningen genom förbättrade rutiner, processer och åtgärder med fokus på energieffektivisering och minskade utsläpp. ANNEHEM | ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025 | 40 ===== SIDA 41 ===== Inledning Värdeskapande Marknad Fastigheter Hyresgäster & förvaltning Hållbarhet Hållbarhetschef har ordet Hållbarhetsstrategi och fokusområden Från strategi till handling Klimatbokslut Hållbarhetsmål Engagemang som skapar värde Hållbarhetsstyrning Hållbarhetsratings och transparens Bolagsstyrning Finansiell information Långsiktigt mål Mål 2025 Utfall 2025 Utfall 2024 Utfall 2023 1. Vi skapar ett hållbart fastighetsbestånd Miljöcertifierat fastighetsvärde (andel) 90 % >85 % 82 % 82 % 82 % Fastighetsvärde som uppfyller taxonomin (andel) 90 % >85 % 85 % 85 % 75 % Grön finansiering (andel) 90 % Mätning 83 % 83 % 87 % Fastighetsvärde med klimat- och sårbarhetsanalys (andel) 90 % >85 % 85 % 85 % 85 % Fastighetsvärde med energiklass A och B Mätning 83 % 82 % 82 % 2. Vi optimerar energiförbrukningen i våra fastigheter Fastighetsenergi (MWh) Mätning 15 586 15 778 16 406 Intensitet Fastighetsenergi (kWh/kvm) reducera 3 % per år 75 73 77 81 Egenproducerad förnybar energi (kWh/kvm) 3 Mätning 0,8 0,7 0,8 3. Vi hjälper våra hyresgäster att verka hållbart Intensitet Hyresgästenergi (kWh/kvm) – Mätning 39 39 41 Gröna hyresavtal (andel av avtalsvärde) 80 % >45 % 48 % 44 % 35 % Hyresgästernas tillgång till avfallsåtervinning (andel) 100 % 100 % 100 % 100 % 100 % Vattenanvändning (l/kvm) reducera 1 % per år 271 309 274 315 4. Vi tar ansvar Utbildning i Annehems hållbarhetspolicy (inkl. CoC) (andel medarbetare) 100 % 100 % 100 % 100 % 100 % Granskning av strategiska leverantörer (%) 100 % 100 % 100 % 100 % 100 % Biologisk mångfald: Inventerade arter på våra fastigheter (antal) 1 Inventera och möjliggöra för fler Mätning 6 302 400 Andel fossilfritt drivmedel i servicebilar (%) 100 % >90 % 100 % 100 % 85 % Andel miljöklassade tjänstebilar (%) 100 % 100 % 100 % 100 % 100 % 5. Vi skapar nöjda hyresgäster och långsiktiga relationer Nöjd kund index (index 0-100) Över branschsnitt >80 81 79 74 Genomsnittlig viktad återstående kontraktstid (år) Söka långsiktiga relationer Mätning 4,5 4,5 4,2 6. Vi värnar om varandra Nöjda medarbetare, förtroendeindex (index 0-100) >70 >70 81 85 81 Frisknärvaro (%) >97 % >97 % 99,3 % 99,3 % 99,3 % Könsfördelning – styrelse (% kvinnor/män) 50 % ±10 50 % ±10 33 % | 67 % 33 % | 67 % 29 % | 71 % Könsfördelning – ledning (% kvinnor/män) 50 % ±10 50 % ±10 75 % | 25 % 75 % | 25 % 75 % | 25 % Könsfördelning – medarbetare (% kvinnor/män) 50 % ±10 50 % ±10 65 % | 35 % 60 % | 40 % 60 % | 40 % Upplevd inkludering (index 0-100) Hög inkludering Mätning 95 99 98 1) Den omfattande inventeringen av arter i Ljungbyhed Park avslutades 2024. Under 2025 har endast sporadiska kontroller genomförts, vilket förklarar det låga antalet nyregistrerade arter. Hållbarhetsmål Effektivisering och en hållbar förvaltning Under 2025 tog vi ytterligare steg i utveck- lingen mot en mer resurseffektiv och hållbar fastighetsförvaltning. Genom strukturerad upp- följning, teknisk optimering och nära dialog med våra hyresgäster stärker vi både miljöprestan- dan och affärsmässigheten i förvaltningen. Under året minskade fastighetsenergiförbrukningen med cirka 1 procent jämfört med föregående år. Energiintensiteten förbättrades från 77 (2024) till 73 (2025), vilket motsvarar en minskning om 5 procent och överträffar vårt årliga reduktionsmål om 3 procent. Utvecklingen i våra företagsparker är fortsatt positiv. Vi genomför löpande effektiviseringsåtgärder i det äldre beståndet och många fastigheter uppvisar minskad energianvändning. Samtidigt har ett mindre antal objekt identifierats med tydligare förbättringsbehov. För dessa intensifieras nu arbetet genom riktade åtgärder och fördjupad hyresgästdialog. Sammantaget ser vi en fortsatt för- bättringspotential i hela beståndet och arbetar aktivt vidare med effektiviseringsåtgärder och optimering. Under året har vi stärkt vår analysförmåga genom implemen- teringen av ett nytt energiuppföljningssystem, vilket kommer att ge oss ett bättre beslutsunderlag och möjliggöra mer träffsäkra åtgärder. Organisationen har även förstärkts med en ny teknik- och driftansvarig, vilket ytterligare ökar vår operativa kapacitet och kompetens inom energieffektivisering. I takt med stigande fjärrvärmepriser under 2025 har arbetet med energieffektivisering blivit än mer affärskritiskt. Minskad energian- vändning bidrar inte enbart till lägre klimatpåverkan, utan kan också leda till lägre mediakostnader eller i tider av högre priser till en mer begränsad kostnadsökning. Vi kommer att fortsätta att utveckla nya solcellsanläggningar där förutsättningarna är goda och har nu sex fastigheter med installe- rade solceller. Investeringarna bidrar långsiktigt till lägre och mer förutsägbara energikostnader, minskade utsläpp samt ett stärkt fastighetsvärde. Andelen gröna hyresavtal i Region Sverige ökade från 44 till 48 procent. Våra förvaltare erbjuder aktivt gröna hyresavtal i samband med omförhandlingar och nyuthyrningar, vilket stärker relationen med hyresgästerna och skapar gemensamma incitament för ett strukturerat hållbarhetsarbete. ANNEHEM | ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025 | 41 ===== SIDA 42 ===== Inledning Värdeskapande Marknad Fastigheter Hyresgäster & förvaltning Hållbarhet Hållbarhetschef har ordet Hållbarhetsstrategi och fokusområden Från strategi till handling Klimatbokslut Hållbarhetsmål Engagemang som skapar värde Hållbarhetsstyrning Hållbarhetsratings och transparens Bolagsstyrning Finansiell information Medarbetare och arbetsmiljö Som ett mindre bolag är en god arbetsmiljö grundläggande för vår framgång. Vi arbetar aktivt med mångfald och jämställdhet, särskilt vid rekrytering, utveckling och successionspla- nering. Bolaget består av elva kvinnor och sex män, och ledningsgruppen består av tre kvinnor och en man. Annehem eftersträvar en jämn könsfördelning överlag. Styrelsen har fyra män och två kvinnor, och valberedningen arbetar för att uppnå en jämnare könsfördelning över tid. Vi främjar en inkluderande kultur genom regel- bundna medarbetarsamtal, möten och forum där alla medarbetare kan påverka och bidra till verksamheten och sin egen utveckling. Under 2025 uppgick vårt Nöjd Medarbetar Index (NMI) till 81, en mindre nedgång från 85 föregående år, men fortsatt högt. Resultatet speglar hög trivsel, förtroende för ledarskapet och motivation bland medarbetarna, vilket är en viktig grund för bola- gets långsiktiga utveckling och leveransförmåga. Vi arbetar också aktivt för att främja hälsa och välbefinnande. Nyttjandegraden av friskvårds- bidraget uppgick till 78 procent, en ökning med 10 procent, och frisknärvaron var fortsatt hög på 99,3 procent. För att stödja en effektivare och mindre stressande arbetsvardag har vi påbörjat en digitaliseringsprocess som bland annat inklu- derar utbildningar i verktyg som Teams, One- Note, ToDo och Planner. Vårt jämställdhetsindex låg på 95 av 100, vilket visar att våra medarbe- tare i stort sett upplever lika villkor oavsett kön, ålder, etnicitet eller funktionsvariation. Kundrelationer och samhällsengagemang Kundnöjdhet är en annan viktig del av vårt sociala ansvar. Under 2025 ökade vårt Nöjd Kund Index (NKI) till 81 (79), vilket bekräftar att vårt arbete med kundnära relationer ger resultat. Annehem belönades med pris för högst kundnöjdhet i segmentet medelstora bolag i CFI Group Nordics Fastighetsbarometer Kontor. Priset speglar hyresgästernas uppskattning av våra lokaler, service och förvaltning samt vårt dagliga engagemang för att skapa attraktiva och trygga miljöer. Vi engagerar oss även i lokalsamhället. Under året deltog vi i Framtidsmässan och Campus- dagen i Ljungbyhed Park, där över 3 000 elever och studenter fick möta utbildningsaktörer och näringsliv, inspireras och utforska framtida yrkesmöjligheter. Annehem tilldelades även en andraplats i Sparbanken Skånes Framtidspris 2024, vars prissumma har gått till sociala initiativ för barn och unga i våra företagsparker under året. Vi deltog därutöver i en trygghetsvandring i Nya Ulriksdal tillsammans med kommun, polis och andra aktörer, för att proaktivt säkra triv- samma miljöer. Vi ser social hållbarhet som en långsiktig investering. Initiativ som trafiksäkerhetsdagar, Jul och Påsk i Parken i Valhall Park samt stöd till lokala sport- och fritidsaktiviteter stärker relationer, gemenskap och trivsel både internt och externt. Genom engagemang, inkluderande arbetsmiljö och nära dialog med hyresgäster och samhälle bidrar vi till att skapa värde för alla våra intressenter, i linje med Annehems övergripande hållbarhetsstrategi och fokusområden. Engagemang som skapar värde För Annehem är social hållbarhet en central del av hållbarhetsstrategin och bolagets långsiktiga värdeska- pande. Genom att agera enligt våra värdeord: professionellt, långsiktigt, engagerat och som möjliggörare strä- var Annehem efter att skapa värde för bolagets medarbetare, hyresgäster, partners och samhällen där vi ver- kar. Vårt sociala arbete bygger på våra värdeord och fokusområden, där inkluderande arbetsmiljö, starka kundrelationer och lokalt engagemang är avgörande för att stärka både människor och verksamhet. Professionella Vi är pålitliga, affärsmässiga och spelar i samma lag. Långsiktiga Vi tar ansvar, agerar hållbart och skapar stabilitet. Engagerade Vi är tillgängliga, lyhörda och tar proaktivt initiativ. Möjliggörare Vi är hjälpsamma, anpassningsbara och hittar kreativa lösningar. Anställda År Totalt antal Kvinnor Män 2025 17 65 % 35 % 2024 16 60 % 40 % Företagsledning År Totalt antal Kvinnor Män 2025 4 75 % 25 % 2024 4 75 % 25 % Styrelse År Totalt antal Kvinnor Män 2025 6 33 % 67 % 2024 6 33 % 67 % ANNEHEM | ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025 | 42 ===== SIDA 43 ===== Inledning Värdeskapande Marknad Fastigheter Hyresgäster & förvaltning Hållbarhet Hållbarhetschef har ordet Hållbarhetsstrategi och fokusområden Från strategi till handling Klimatbokslut Hållbarhetsmål Engagemang som skapar värde Hållbarhetsstyrning Hållbarhetsratings och transparens Bolagsstyrning Finansiell information Hållbarhetsstyrning Ansvarsfull styrning och affärsetik En stark och ansvarsfull bolagsstyrning är en grundförutsättning för Annehems långsiktiga värdeskapande. Våra värderingar – professionella, engagerade, långsiktiga och möjliggörare – utgör kärnan i vårt företagande och vägleder oss i våra beslut och vårt dagliga arbete. Genom hög integritet, tydliga processer och en kultur präglad av ansvarstagande skapar vi förtroende hos våra hyresgäster, ägare, investerare, medarbetare och samarbetspartners. God affärsetik och regelefterlevnad är centrala delar av vår verksamhet. Vi har en tydlig nolltole- rans mot korruption, mutor och oetiskt beteende, och arbetar systematiskt för att säkerställa öppenhet, transparens och ansvar i alla affärsre- lationer. Genom ett ansvarsfullt förhållningssätt stärker vi vår motståndskraft mot risker och bidrar till en stabil och hållbar utveckling. Ansvarsfullt företagande För Annehem innebär ansvarsfullt företagande att bedriva verksamheten med respekt för människor, samhälle och miljö samt i enlighet med gällande lagar och regelverk. Vi strävar efter att fatta väl avvägda beslut som tar hänsyn till både affärsmässiga och hållbarhetsrelaterade aspekter samt våra intressenters förväntningar. Detta skapar långsiktig trygghet och stärker vår position som en pålitlig och ansvarstagande fastighetsägare. Styrande ramverk, riktlinjer och policyer Vårt styrningsramverk utgår från vår uppfö- randekod, som fungerar som vår etiska och mora- liska kompass och tillämpas i hela organisationen. Koden betonar vikten av integritet, respekt för mänskliga rättigheter, rättvis konkurrens, hante- ring av intressekonflikter, korruptionsbekämpning samt efterlevnad av lagar och regler. Uppfö- randekoden är överordnad samtliga policyer inom bolaget. Annehem har åtagit sig att respektera och stödja internationella standarder och riktlinjer, däribland FN:s allmänna förklaring om de mänskliga rättig- heterna, FN:s Global Compact, OECD:s riktlinjer för multinationella företag samt ILO:s grundläg- gande konventioner. Vårt policyramverk omfattar bland annat hållbar- hetspolicy, informationssäkerhetspolicy, IT-policy, kommunikationspolicy samt uppförandekod för leverantörer. Under året antogs även en antikor- ruptionspolicy som tydliggör vår nolltolerans mot alla former av mutor och otillbörliga förmåner. Policyn syftar till att förebygga, upptäcka och hantera oegentligheter samt skapa trygghet för medarbetare och affärspartners i hur olika situa- tioner ska hanteras. Samtliga policyer granskas och fastställs årligen av styrelsen, vilket säkerställer en stark förankring i bolagets högsta beslutande organ. Alla nyan- ställda tar del av uppförandekoden och personal- handboken i samband med anställning. Utbildning och kompetensutveckling Utbildning är en central del av vårt arbete med att förebygga risker och stärka efterlevnaden. Under året genomfördes utbildningar inom bland annat korruption och mutor, där praktiska exempel och diskussioner bidrog till ökad medvetenhet kring identifiering, hantering och rapportering av misstänkta oegentligheter. Vidare genomfördes omfattande utbildning inom informations- och IT-säkerhet med fokus på skydd mot nätfiske, bedrägerier och infor- mationsläckage samt ansvarsfull användning av AI-verktyg. För att ytterligare stärka kunskapen genomförs regelbundet korta e-learningut- bildningar inom säkerhet, riskhantering och regelefterlevnad. Medarbetarna tilldelas, som en följd av dessa utbildningar, en medvetenhetsnivå, där 78 procent uppvisar hög eller normal nivå och 22 procent låg. Bolaget bedriver ett kontinuerligt arbete för att höja nivån hos medarbetare med låg medvetenhet till minst normal nivå. Visselblåsarfunktion och öppenhetskultur Vi värnar om en öppen och trygg företagskultur där medarbetare uppmuntras att lyfta frågor och misstänkta överträdelser utan rädsla för repres- salier. Misstänkta avvikelser kan rapporteras till närmaste chef, ledningen eller via vår externa visselblåsarfunktion genom WhistleB Whistle- blowing Centre. Tjänsten möjliggör anonym rapportering av misstänkta brott mot uppförandekoden, lagar eller interna regelverk samt allvarliga risker eller oegentligheter. Under 2025, såsom 2024, inkom inga (0) anmälningar. Samverkan och medlemskap Genom medlemskap i strategiska branschorga- nisationer stärker vi vår kompetens, trovärdighet och möjlighet att bidra till en hållbar utveckling inom fastighetssektorn. Vi deltar aktivt i nätverk och samarbeten för att dela erfarenheter, följa utvecklingen inom hållbarhet och vidareutveckla våra arbetssätt. Annehem är medlem i: • EPRA – European Public Real Estate Association • Fastighetsägarna Genom ett strukturerat styrningsarbete, konti- nuerlig kompetensutveckling och en stark värde- grund skapar vi förutsättningar för ett ansvarsfullt företagande som bidrar till långsiktigt förtroende, stabilitet och hållbart värdeskapande. ANNEHEM | ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025 | 43 ===== SIDA 44 ===== Inledning Värdeskapande Marknad Fastigheter Hyresgäster & förvaltning Hållbarhet Hållbarhetschef har ordet Hållbarhetsstrategi och fokusområden Från strategi till handling Klimatbokslut Hållbarhetsmål Engagemang som skapar värde Hållbarhetsstyrning Hållbarhetsratings och transparens Bolagsstyrning Finansiell information Hållbarhetsratings och transparens Fjärde året som grön aktie Annehem gick in i sitt fjärde år som grön aktie på Nasdaq Stockholm under 2025. Märkningen innebär att minst 50 procent av bolagets omsättning härrör från gröna aktiviteter samt att en betydande andel av investeringarna klassificeras som gröna enligt tillämpliga kriterier. S&P Global Ratings genomför årligen en oberoende genomlysning av bolagets hållbarhetsarbete och gröna ramverk. Utfallet för 2024 visade att 73 procent av hyresvärdet samt 83 procent av fastighe- ternas verkliga värde klassificeras som grönt. Resultatet bekräftar den höga andelen hållbara tillgångar i portföljen och värdet av den strategiska inriktningen mot fastigheter med hög hållbarhetspre- standa. Förbättrade hållbarhetsratings Annehem utvärderas även av ledande ESG-analysaktörer som mäter företagets exponering för, samt hantering av miljömässiga, sociala och styrningsrelaterade risker (ESG). Under året erhöll bola- get betyget Low Risk i Morningstar Sustainalytics ESG Risk Rating, med en förbättrad poäng från 22,3 till 15,1. Förbättringen visar på en stärkt struktur för hållbarhetsstyrning och riskhantering. Annehem deltar även i S&P Global Corporate Sustainability Assess- ment (CSA). I årets bedömning uppnådde Annehem en poäng om 28 av 100, i nivå med branschgenomsnittet. Resultatet ger ytterli- gare vägledning i det fortsatta arbetet med att utveckla hållbarhets- strategin och prioritera insatser där de har störst effekt. EPRA BPR Gold Award Annehems fokus på transparens och jämförbarhet återspeglas även i den finansiella rapporteringen. Under året mottog bolaget European Public Real Estate Association BPR Gold Award. Bland 16 svenska EPRA-medlemmar var det endast tre bolag som erhöll utmärkelsen ”Gold” 2025, och Annehem var dessutom det enda bolaget som uppmärksammades med priset ”Most Improved”. EPRA Best Practices Recommendations (BPR) tillhandahåller standardiserade definitioner av centrala finansiella nyckeltal inom fastighetsbranschen, såsom EPRA Earnings, NRV, NTA och NDV. Genom att rapportera enligt dessa riktlinjer bidrar Annehem till ökad transparens och jämförbarhet inom sektorn (se sida 89-90). EPRA Sustainability Best Practices Recommendations (sBPR) Som medlem i EPRA ombeds Annehem även att rapportera enligt EPRA Sustainability Best Practices Recommendations (sBPR), med målet att göra hållbarhetsrapporter inom branschen mer jämför- bara, harmoniserade och transparenta. Rapporteringen omfattar miljö, sociala frågor och bolagsstyrning och publiceras i en separat rapport på Annehems webbplats senast den 31 maj 2026. ANNEHEM | ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025 | 44 ===== SIDA 45 ===== Inledning Värdeskapande Marknad Fastigheter Hyresgäster & förvaltning Hållbarhet Bolagsstyrning Ordförande har ordet Bolagsstyrningsrapport Styrelse Ledning Finansiell information Bolagsstyrning ANNEHEM | ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025 | 45 ===== SIDA 46 ===== Inledning Värdeskapande Marknad Fastigheter Hyresgäster & förvaltning Hållbarhet Bolagsstyrning Ordförande har ordet Bolagsstyrningsrapport Styrelse Ledning Finansiell information Annehem står på stadig grund Att driva ett fastighetsbolag är inget trolleri. Det är ett gediget arbete som kräver långsiktighet, en tydlig strategi, en envishet och förmåga att omsätta visioner i handling, även när marknaden är utmanande. Annehem har på fem år mognat. Grundjobbet är gjort. Det är ordning och reda. Det är ambitiösa målsättningar. Och framför allt: det är en sammanhållen organisation och ledning som kontinuerligt levererar. Ordförande har ordet ANNEHEM | ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025 | 46 ===== SIDA 47 ===== Inledning Värdeskapande Marknad Fastigheter Hyresgäster & förvaltning Hållbarhet Bolagsstyrning Ordförande har ordet Bolagsstyrningsrapport Styrelse Ledning Finansiell information Jag vill betona att fastighetsinvesteringar alltid kommer att vara Annehems dominerande kapitalplacering. Tillväxtmål speglar ambitionen Annehems mycket höga ambitioner speglas i de långsiktiga finansiella mål som reviderades inför 2025. Målen visar Annehems långsiktiga tillväxt- förmåga och är satta för att kunna nås över tid, inte nödvändigtvis varje enskilt år. Ordning och reda Under 2025 visade Annehem att ambitionerna är på riktigt. Bolaget erhöll redan vid första försöket EPRA:s guldstatus för sin ekonomiska redovis- ning. Att nå den nivån är en bedrift som få bolag i Europa kan stoltsera med, och som visar på den kvalitet, transparens och struktur som präglar verksamheten och rapporteringen. Kapitalallokering och återköp i fokus Jag vill betona att fastighetsinvesteringar alltid kommer att vara Annehems dominerande kapitalplacering. Samtidigt behöver ett välskött fastighetsbolag kunna använda andra verktyg för att skapa aktieägarvärde när aktiemarknaden ger den möjligheten. Det var också skälet till beslutet att initiera ett aktieåterköpsprogram i slutet av året. I början av 2026 slutfördes detta aktieåter- köpsprogram varpå styrelsen beslutade om ett nytt program i likhet med det föregående. Styrel- sens bedömning är att aktien har handlats med en betydande rabatt i förhållande till bolagets substansvärde och framtida potential. Återköpen syftar till att ge Annehem möjlighet att anpassa kapitalstrukturen från tid till annan och möjliggöra finansiering av framtida affärer med egna aktier. Allt för att skapa långsiktigt aktieägarvärde. En högkvalitativ portfölj med potential Annehems styrka ligger i den osedvanligt hög- kvalitativa fastighetsportföljen, där varje objekt är utvalt med omsorg. Portföljens diversifierade sammansättning och kvalitet möjliggör både stabila kassaflöden i en tuffare konjunktur och en långsiktig värdeutveckling. Under 2025 har Annehem ytterligare befäst sin position som en ambitiös aktör på fastighetsmarknaden, och fortsatt tillväxtresan genom värdeskapande investeringar i befintlig portfölj och ytterligare förvärv som utökar den befintliga portföljen av samhällsfastigheter. Ett aktivt och engagerat styrelseår Under 2025 har styrelsen visat ett stort engage- mang och haft fokus på de strategiska frågor som bär bolaget framåt. Vi har totalt genomfört 20 sammanträden i styrelse och utskott, och året har präglats av ett högt tempo och gott samarbete med den operativa ledningen. När vi nu blickar framåt gör vi det med tillförsikt. Internt har Annehem skapat stabilitet och genom- förandekraft som gör bolaget redo för vad som än kommer. De största utmaningarna finns inte inom bolaget, utan i marknaden, konjunkturen och de yttre omständigheter som alla företag möter. Jag vill rikta ett stort tack till ledningen och styrelsen för det arbete som har lagts ner under året. Det är tack vare er som Annehem står på en stadig grund, redo att leverera stabila resultat och värdetillväxt för aktieägarna. Henrik Saxborn Ordförande ANNEHEM | ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025 | 47 ===== SIDA 48 ===== Aktieägare ÅrsstämmaExtern revision Finansutskott Revisionsutskott Ersättningsutskott Valberedning Intern kontroll och riskhantering Styrelse VD & ledningsgrupp Bolagsstyrning i Annehem Inledning Värdeskapande Marknad Fastigheter Hyresgäster & förvaltning Hållbarhet Bolagsstyrning Ordförande har ordet Bolagsstyrningsrapport Styrelse Ledning Finansiell information Annehem Fastigheter AB är ett publikt svenskt aktiebolag. Bolagsstyrningen i Annehem syftar till att säkerställa att rättigheter och skyldigheter är fördelade mellan bolagets organ i enlighet med tillämpliga lagar, regler och processer. En effektiv och transparent bolagsstyrning ger ägarna möjlighet att hävda sina intressen gentemot bolagets ledning samtidigt som ansvarsfördel- ningen mellan styrelsen och ledningen, men även i övrigt inom bolaget, är tydlig. En sådan tydlig och transparent bolagsstyrning resulterar i att beslut kan fattas effektivt, vilket möjliggör för Annehem att agera snabbt när affärsmöjligheter ges. Bolagsstyrningsrapporten ger en översikt av Annehems bolagsstyrningssystem och inkluderar styrelsens beskrivning av intern kontroll och riskrapportering avseende finansiell rapportering. Bolagsstyrningen i Annehem utgår från lag, bolagsordningen, Nasdaq Stockholms regelverk för emittenter och Svensk kod för bolagsstyrning (¨Koden¨) samt de regler och rekommendationer som ges ut av relevanta organisationer. Annehem tillämpar och följer Koden. Koden i sig själv medger möjlighet till avvikelse från reglerna, under förutsättning att sådana eventuella avvikel- ser och den valda alternativa lösningen beskrivs och orsakerna härför förklaras i bolagsstyrnings- rapporten (enligt principen ”följ” eller ”förklara”). Externa regelverk • Svensk aktiebolagslag • Nasdaq Stockholms regelverk för emittenter • Svensk kod för bolagsstyrning • IFRS-standard Viktiga interna regelverk • Bolagsordning • Styrelsens arbetsordning och VD-instruktion • Firmateckning, attestordning och ekonomi- handbok • Policy för information, informationssäkerhet, IR, insiderpolicy och uppförandekod • Finans, värderings- och hållbarhetspolicy • Policy för IT, intern kontroll och riskhantering • Processer för intern kontroll och riskhantering med flera Bolagsstyrningsrapport ANNEHEM | ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025 | 48 ===== SIDA 49 ===== Inledning Värdeskapande Marknad Fastigheter Hyresgäster & förvaltning Hållbarhet Bolagsstyrning Ordförande har ordet Bolagsstyrningsrapport Styrelse Ledning Finansiell information Bolagsordning Bolagets firma är Annehem Fastigheter AB (publ). Bolaget har sitt säte i Ängelholm. Bolaget har till föremål för sin verksamhet att, direkt eller indirekt, äga, förvalta och utveckla fastig- heter och fastighetsrelaterade tillgångar, samt bedriva därmed förenlig verksamhet. Ändringar i bolagsordningen sker enligt föreskrifterna i aktiebolagslagen. Bolagsordningen, som i övrigt innehåller uppgifter om bland annat aktiekapital, antal styrelseledamöter och revisorer samt bestämmelser om kallelse och dagordning för årsstämman, finns i sin helhet att tillgå på anne- hem.se. Annehem följer Koden. AKTIEN OCH ÄGARNA Vid årsskiftet hade Annehem 23 915 aktieägare. I bolaget finns två aktieslag, aktier av serie A som berättigar innehavaren till 10 röster vid bolagsstämman och aktier av serie B som berät- tigar innehavaren till en röst vid bolagsstämma. Bolagets största aktieägare, Ekhaga Utveckling AB ägde 32,5 procent av kapitalet med 47,5 procent av rösterna. Mats Paulssonstiftelserna och Mats och Fredrik Paulsson med familjer, hamnar på plats två och tre på aktieägarlistan och äger 7,9 procent av kapitalet samt 14,5 procent av rösterna, respektive 5,9 procent av kapitalet samt 11,3 procent av rösterna. Se vidare på sida 58, Annehem-aktien. BOLAGSSTÄMMA Allmänt Enligt aktiebolagslagen (2005:551) är bolags- stämman bolagets högsta beslutsfattande organ. På bolagsstämma utövar aktieägarna sin rösträtt i nyckelfrågor, till exempel fastställande av resul- tat- och balansräkningar, disposition av bolagets resultat, beviljande av ansvarsfrihet för styrelsens ledamöter och verkställande direktör, val av styrelseledamöter och revisorer samt ersättning till styrelsen och revisorerna. Årsstämma måste hållas inom sex månader från utgången av räkenskapsåret. Utöver årsstämman kan det kallas till extra bolagsstämma. Enligt bolagsordningen sker kallelse till bolagsstämma genom annonsering i Post- och Inrikes Tidningar och genom att kallelsen hålls tillgänglig på bola- gets webbplats. Att kallelse har skett ska samtidigt annonseras i Svenska Dagbladet. Rätt att delta i bolagsstämma Aktieägare som vill delta i förhandlingarna på bolagsstämma ska dels vara införd i den av Euroc- lear Sweden förda aktieboken sex bankdagar före stämman, dels anmäla sig hos bolaget för deltagande i bolagsstämman senast den dag som anges i kallelsen till stämman. Aktieägare kan närvara vid bolagsstämmor personligen eller genom ombud och kan även biträdas av högst två personer. Vanligtvis är det möjligt för aktieägare att anmäla sig till bolagsstämman på flera olika sätt, vilka närmare anges i kallelsen till stämman. Aktieägare är berättigade att rösta för samtliga aktier som aktieägaren innehar. Initiativ från aktieägarna Aktieägare som önskar få ett ärende behandlat på bolagsstämman måste skicka en skriftlig begäran härom till styrelsen. Begäran ska normalt vara styrelsen tillhanda senast sju veckor före bolagsstämman. Aktieägare som önskar komma i kontakt med styrelsen kan göra detta genom att skicka ett mail till: ir@annehem.se. ÅRSSTÄMMA 2025 Årsstämman 2025 hölls den 14 maj och genom- fördes med fysisk närvaro av aktieägare och med möjlighet för aktieägare att utöva sin rösträtt genom förhandsröstning (poströstning). På årsstämman beslutades att genom omval utse Pia Andersson, Karin Ebbinghaus, Jesper Göransson, Anders Hylén, och Lars Ljungälv till styrelseleda- möter och att genom omval utse Henrik Saxborn till styrelseordförande. Årsstämman beslutade även att styrelsearvode, inklusive ersättning för utskottsarbete, ska utgå om högst 1 490 000 kronor. Årsstämman beslutade vidare att bemyndiga styrelsen att fatta beslut om nyemission av B-aktier i sådan utsträckning att det motsvarar en utspädning uppgående till högst 10 procent av det antal aktier som är utestående vid tidpunkten för årsstämmans beslut om bemyndigande, räknat efter fullt utnyttjande av emissionsbemyn- digandet. Årsstämman beslutade även att bemyndiga styrelsen att fatta beslut om förvärv av högst så många egna B-aktier att bolagets innehav vid var tid inte överstiger 10 procent av samtliga aktier i bolaget. Vidare beslutades att bemyndiga styrelsen att fatta beslut om överlåtelse av egna B-aktier. VALBEREDNING Valberedningens uppgift är att inför årsstämman lämna förslag till beslut avseende bland annat stämmoordförande, styrelseledamöter, styrelse- arvoden, val av revisorer och revisionsarvode. Bolagsstämman 2025 beslöt att anta följande instruktion till valberedningen, vilken ska gälla tills vidare. Principer för utnämning av valberedningen Bolaget ska ha en valberedning bestående av en ledamot utsedd av envar av de tre till röstetalet största aktieägarna eller ägargrupperna, jämte styrelseordföranden. Valberedningen ska konsti - tueras baserat på aktieägarstatistik från Euroclear Sweden AB per 31 augusti varje år och övrig tillförlitlig ägarinformation som tillhandahållits bolaget vid denna tidpunkt och styrelseordföran- den som också kommer att kalla till valberedning- ens första möte. Den ledamot som representerar den största aktieägaren ska utses till ordförande för valbe- redningen om inte valberedningen enhälligt utser någon annan. Om en eller flera av aktieägarna som har utsett representanter till valberedningen tidigare än tre månader före årsstämman inte längre ingår bland de tre största aktieägarna, ska representanter som utsetts av dessa aktieägare avgå, och de aktieägare som därefter tillhör de tre största aktieägarna kan utse sina representanter. Om en representant avgår ur valberedningen innan valberedningens arbete är avslutat och valberedningen anser det nödvändigt att ersätta honom eller henne, ska en sådan ersättnings- representant representera samma aktieägare eller, om aktieägaren inte längre är en av de största aktieägarna, den största aktieägaren i turordningen. Aktieägare som utsett representant till ledamot i valberedningen har rätt att entlediga sådan ledamot och utse ny representant till ledamot i valberedningen. Ändringar i samman- sättningen av valberedningen måste meddelas omgående. Valberedningen ska arbeta fram följande förslag att förelägga årsstämman för beslut: • förslag till stämmoordförande • förslag till antal styrelseledamöter • förslag till styrelseledamöter • förslag till styrelseordförande • förslag till styrelsearvoden med uppdelningen mellan ordförande och övriga ledamöter i styrelsen samt ersättning för utskottsarbete • förslag till revisorer • förslag till arvode för bolagets revisorer • och i den mån så anses erforderligt, förslag till ändringar i nuvarande instruktion för valberedningen. Valberedningen ska i samband med sitt uppdrag i övrigt fullgöra de uppgifter som enligt aktie- bolagslagen och Svensk kod för bolagsstyrning ankommer på valberedningen. Valberedningens sammansättning inför årsstämman ska normalt sett meddelas senast sex månader före stämman. Ersättning ska inte utgå till representanterna i valberedningen. Bolaget ska ersätta eventuella kostnader som valberedningen ådrar sig i sitt arbete, exempelvis kostnader för externa konsul- ter som av valberedningen bedöms nödvändiga för att valberedningen ska kunna fullgöra sitt uppdrag. Mandatperioden för valberedningen upphör när sammansättningen av den följande valberedningen har offentliggjorts. Valberedningens sammansättning Inför årsstämman 2026 i Annehem har följande aktieägarrepresentanter utsetts till ledamöter i valberedningen. Henrik Saxborn (styrelsens ordförande), Per Gullstrand (utsedd av Ekhaga Utveckling AB), Niclas Röken (utsedd av Alcur Fonder) samt Anders Sundström (utsedd av Mats Paulsson). Per Gullstrand har utsetts till valbered- ningens ordförande. ANNEHEM | ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025 | 49 ===== SIDA 50 ===== JANUARI/FEBRUARI/MARS • Fastställande av årsbokslut och beslut om bokslutskommuniké. • Frågor med anledning av bolagsstämma. • Utvärdering av styrelsens arbete. • Utvärdering av VD och dennes arbete samt fastställande av anställningsvillkor för VD (samt, om sådan utsetts, vice VD), ingen medlem av bolagets ledning får närvara vid mötet när bolagets VD utvärderas. APRIL/MAJ/JUNI • Fastställande av kvartalsrapport. • Beslut om styrelseförsäkring. JULI/AUGUSTI/SEPTEMBER • Strategimöte. • Fastställande av halvårsbokslut. • Utvärdering av internkontroll. • Utvärdering av bolagets risker och av intern kontroll i enlighet med av styrelsen godkänd Riskhanteringspolicy och Internkontrollpolicy. • Utvärdering av behovet av en särskild granskningsfunktion (internrevision). OKTOBER/NOVEMBER/DECEMBER • Fastställande av niomånadersrapport (vilken styrelsen ska tillse översiktligt granskas av revisor). • Antagande av affärsplan på 3-5 år, (inkl. mål, aktiviteter och strategier på kort och medellång sikt. • Genomgång av bolagets verksamhet och affärsplan. • Fastställande av budget för kommande verksamhetsår. • Genomgång av aktuell intjäningsförmåga för innevarande räkenskapsår. • Utvärdering och, i förekommande fall, antagande av en finanspolicy samt övriga policydokument som det ankommer på styrelsen att anta. Januari Februari M ars April Maj Juni Juli Augusti September Oktober November December ANNEHEM 2025 Inledning Värdeskapande Marknad Fastigheter Hyresgäster & förvaltning Hållbarhet Bolagsstyrning Ordförande har ordet Bolagsstyrningsrapport Styrelse Ledning Finansiell information STYRELSEN Styrelsen är bolagets högsta beslutsfattande organ efter bolagsstämman. Styrelsen är ansvarig för bolagets förvaltning och organisation, vilket innebär att styrelsen är ansvarig för att, bland annat, fastställa mål och strategier, säkerställa rutiner och system för utvärdering av fastställda mål, identifiera hur hållbarhetsfrågor påverkar bolagets risker och affärsmöjligheter, fortlöpande utvärdera bolagets resultat och finansiella ställ- ning samt utvärdera den operativa ledningen. Dessutom utser styrelsen bolagets verkställande direktör. Enligt Annehems bolagsordning ska styrelsen bestå av minst tre ledamöter och högst nio ledamöter utan suppleanter. Styrelseledamö- terna väljs årligen på bolagsstämman för tiden intill slutet av nästa årsstämma. Annehems styrelse bestod vid slutet av 2025 av sex ordinarie ledamöter, inklusive styrelseord- föranden och utan suppleanter. Pia Andersson, Karin Ebbinghaus, Jesper Göransson, Anders Hylén och Lars Ljungälv omvaldes på årsstämman 14 maj 2025. Som ordförande omvaldes Henrik Saxborn. För information om styrelseledamö- terna och deras uppdrag utanför bolaget samt aktieinnehav i Annehem, se sida 54. Information om ersättning till styrelseledamöterna som beslutades på årsstämman 2025 återfinns i not 5, på sida 76. Styrelsens arbete Annehems styrelse har under 2025 haft nio sammanträden – varav ett konstituerande sammanträde. Enligt gällande arbetsordning ska styrelsen hålla minst sex ordinarie styrelsemöten per kalenderår plus ett konstituerande styrelse- möte. Styrelsemöten hålls i anslutning till bolagets rapportering, varvid årsbokslut, förslag till vinst- disposition samt frågor i samband med årsstäm- man behandlas i februari och mars, delårsbokslut i april, juli och oktober, strategi i augusti samt budget för nästkommande år vid december månads möte. Vid vart och ett av de ordinarie styrelsemötena behandlas förekommande frågor av väsentlig betydelse för bolaget såsom investe- ringar och eventuella försäljningar av fastigheter samt finansiering. Vidare informeras styrelsen om det aktuella affärsläget på såväl hyres- och fastighetsmarknad som kreditmarknad. Frågor om arbetsmiljö, incidentrapportering samt kundrela- terade frågeställningar hanteras regelbundet av styrelsen. Styrelsen har även möten med reviso- rerna utan företagsledningens närvaro. Bland de ordinarie ärenden som styrelsen behandlat under 2025 kan vidare nämnas företagsgemensamma policyer, övergripande strategiplan, arbetsordning för styrelsen, kapitalstruktur och finansieringsbe- hov, hållbarhetsarbetet, verksamhetsmodell och organisationsfrågor samt bolagets försäkringssi- tuation. Under 2025 har styrelsearbetet, förutom ovanstående ordinarie ärenden, fokuserat på följdverkningar och risker kopplat till konjunktur och omvärldsläge samt aktieägarvärde med mera. Styrelsen har även lagt ner tid på finansiering kopplat till förvärvsmöjligheter samt arbete kring bolagets hållbarhetsfrågor. Styrelsen har under 2025 genomfört en utvärdering av styrelsen och utskotten med hjälp av en extern part. Som en del av den årliga utvärderingsprocessen redovisas utfallet av utvärderingen för valberedningen. Revisionsutskott Revisionsutskottet består av tre ledamöter: Karin Ebbinghaus, Anders Hylén och Lars Ljungälv med Lars Ljungälv som ordförande. Revisionsutskottet ska, utan att det påverkar styrelsens ansvar och uppgifter i övrigt, bland annat övervaka bolagets finansiella rapportering, övervaka effektiviteten i bolagets interna kontroll och riskhantering. Dess- utom ska det hålla sig informerat om revisionen av årsredovisningen och koncernredovisningen samt granska och övervaka revisorns opartiskhet och självständighet. Därvid särskilt uppmärk- samma om revisorn tillhandahåller bolaget andra tjänster än revisionstjänster, samt biträda vid förberedelse av förslag till bolagsstämmans val av revisor. Under 2025 har revisionsutskottet haft fem protokollförda möten då ovanstående punkter behandlades. Finansutskott Finansutskottet består av tre ledamöter: Pia Andersson, Henrik Saxborn och Jesper Görans- son med Henrik Saxborn som ordförande. Bolagets VD är föredragande i finansutskottet. Finansutskottet ska, utan att det påverkar styrel- sens ansvar och uppgifter i övrigt, bland annat övervaka arbetet med kapitalstruktur och andra finansieringsfrågor samt bereda investeringar/ försäljningar av fast egendom inför beslut i sty- relsen samt tillse att finanspolicyn är uppdaterad och följs. Under 2025 har finansutskottet haft fyra möten. Ersättningsutskott Ersättningsutskottet består av två ledamöter: Henrik Saxborn och Lars Ljungälv med Henrik Saxborn som ordförande. Ersättningsutskottet har som uppgift att bereda beslut och besluts- underlag i frågor om ersättningsprinciper, ersätt- ningar och andra anställningsvillkor för anställda, med fokus på lön och annan ersättning till VD och koncernledning. Ersättningsutskottets uppgifter, arbetssätt och rapporteringsskyldighet regleras närmare i arbetsordningen för ersättningsutskot- tet. Ersättningsutskottet har haft tre möten. ANNEHEM | ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025 | 50 ===== SIDA 51 ===== Inledning Värdeskapande Marknad Fastigheter Hyresgäster & förvaltning Hållbarhet Bolagsstyrning Ordförande har ordet Bolagsstyrningsrapport Styrelse Ledning Finansiell information VERKSTÄLLANDE DIREKTÖR OCH ÖVRIGA LEDANDE BEFATTNINGSHAVARE Verkställande direktören är underordnad styrelsen och ansvarar för bolagets löpande förvaltning och den dagliga driften. Arbetsför- delningen mellan styrelsen och verkställande direktören anges i arbetsordningen för styrelsen och instruktionen för verkställande direktör. Verkställande direktören ansvarar också för att upprätta rapporter och sammanställa informa- tion från ledningen inför styrelsemöten och är föredragande av materialet på styrelsemötena. Enligt instruktionerna för finansiell rapportering är den verkställande direktören ansvarig för finansiell rapportering i bolaget och ska följakt- ligen säkerställa att styrelsen erhåller tillräckligt med information för att styrelsen fortlöpande ska kunna utvärdera bolagets finansiella ställning. Verkställande direktör ska hålla styrelsen konti- nuerligt informerad om utvecklingen av bolagets verksamhet, omsättningens utveckling, bolagets resultat och ekonomiska ställning, likviditets- och kreditläge, viktigare affärshändelser samt varje annan händelse, omständighet eller förhållande som kan antas vara av väsentlig betydelse för bolagets aktieägare. Ersättning till styrelseledamöter, verkställande direktör och ledande befattningshavare Arvode och annan ersättning till styrelseleda- möterna, inklusive ordföranden, fastställs av bolagsstämman. På årsstämman den 14 maj 2025 beslutades att det årliga arvode ska utgå till styrelsens ordförande med 480 000 kr och till övriga ledamöter med 170 000 kronor, 40 000 kr till revionsutskottet samt 20 000 kronor till övriga utskotten. Styrelsens ledamöter har inte rätt till några förmåner efter att deras uppdrag som styrelseledamöter har upphört. Riktlinjer för ersättning till verkställande direktör och ledande befattningshavare Beslut om nuvarande ersättningsnivåer och övriga anställningsvillkor för VD och övriga ledande befattningshavare har fattats av styrel- sen. Avtal rörande pensioner ska där så är möjligt baseras på fasta premier och formuleras i enlighet med de nivåer, praxis och kollektivavtal som gäller i Sverige. För VD gäller en uppsägningstid om sex månader och arbetsgivaren en uppsägningstid om tolv månader. För övriga ledande befatt- ningshavare gäller antingen en uppsägningstid vid egen uppsägning om sex månader och från bolagets sida om nio månader. Samtliga ledande befattningshavare ska erhålla oförändrad lön och övriga anställningsförmåner under uppsägnings- tiden. Information om ersättning till verkställande direktören återfinns i Ersättningsrapporten på annehem.se. INTERN KONTROLL Styrelsen ansvarar för bolagets interna kontroll. Processer för hantering av verksamheten ska fastställas inom verksamhetsledningssystem. VD ansvarar för processtrukturen inom bolaget. Bolagets interna kontroll omfattar kontroll av bolagets och koncernens organisation, förfa- rande och stödåtgärder. Bolagets huvudsakliga fokusområde i interna processer och tillhörande kontroller har sin utgångspunkt i bolagets risk- bedömning som årligen revideras. Processer och kontrollmoment har tagits fram i nära samarbete med bolagets rådgivare, men är baserat på Annehems behov och är baserat på nuvarande branschpraxis inom den bransch som bolaget verkar. Bolagets målsättning är att säkerställa att en tillförlitlig och korrekt finansiell rapportering sker, att bolagets och koncernens finansiella rapporter upprättas enligt lag och till lämplig redovisningssed, att bolagets tillgångar skyddas, samt att andra tillämpliga krav, regelverk och rekommendationer efterlevs. Bolagets system för intern kontroll är även avsett att övervaka att bolagets och koncernens policyer, principer och instruktioner efterlevs. Bolagets interna kontroll omfattar även analys av risker och uppföljning av införlivande informations- och affärssystem. Bolaget identifierar, bedömer och hanterar risker baserat på koncernens vision och mål. Riskbe- dömning av strategiska, compliance, verksamhet och finansiella risker utförs årligen av CFO. Då Annehem inte har någon egen internrevisions- enhet så granskar externrevisorerna även intern kontroll-rapporten, varefter riskbedömningen presenteras för revisionsutskottet och styrelsen. Självskattningsprocesser och definierade kon- troller för respektive process utförs årligen och rapporteras till styrelsen. CFO ansvarar för själv- utvärderingsprocessen och återrapporteringen av tidigare avvikelser eller uppdrag från styrelsen. Årets skattning gav vid handen att det föreligger en mycket god intern kontroll i bolaget. REVISION Revisorn ska granska bolagets årsredovisning och räkenskaper samt styrelsens och verkställande direktörens förvaltning. Efter varje räkenskapsår ska revisorn lämna en revisionsberättelse och en koncernrevisionsberättelse till årsstämman. Enligt bolagets bolagsordning ska bolaget ha lägst en och högst två revisorer samt högst två revisors- suppleanter. Bolagets revisor är KPMG AB, med Peter Dahllöf som huvudansvarig revisor. RIKTLINJER FÖR ERSÄTTNING TILL LEDANDE BEFATTNINGSHAVARE Dessa riktlinjer omfattar bolagets ledande befattningshavare som tillsammans utgör bola- gets koncernledning. Riktlinjerna tillämpas på ersättningar som avtalas, och förändringar som görs i redan avtalade ersättningar, efter det att riktlinjerna antogs av årsstämman 2021. Riktlinjernas främjande av bolagets affärsstrategi, långsiktiga intressen och hållbarhet Bolagets affärsstrategi är i korthet att äga och förvalta kommersiella-, samhälls- och bostads- fastigheter av hög kvalitet och tydlig miljöprofil i lägen med goda kommunikationer i nordiska tillväxtområden. Genom en kundnära förvalt- ning bygger bolaget långsiktiga relationer och värden. För ytterligare information om bolagets affärsstrategi, se sida 12 eller Annehems hemsida. En framgångsrik implementering av bolagets affärsstrategi och tillvaratagandet av bolagets långsiktiga intressen, inklusive dess hållbarhet, förutsätter att bolaget kan rekrytera och behålla kvalificerade medarbetare. För detta krävs att bolaget kan erbjuda konkurrenskraftig ersättning. Dessa riktlinjer möjliggör att ledande befattnings- havare kan erbjudas en konkurrenskraftig totaler- sättning. Rörlig kontantersättning som omfattas av dessa riktlinjer ska syfta till att främja bolagets affärsstrategi och långsiktiga intressen, inklusive dess hållbarhet. Formerna av ersättning m.m. Ersättningen ska vara marknadsmässig och får bestå av följande komponenter: fast kontantlön, rörlig kontantersättning, pensionsförmåner och andra förmåner. Bolagsstämman kan därutöver – och oberoende av dessa riktlinjer – besluta om exempelvis aktie- och aktiekursrelaterade ersätt- ningar. Uppfyllelse av kriterier för utbetalning av rörlig kontantersättning ska kunna mätas under en period om ett år. Den rörliga kontantersätt- ningen får uppgå till högst 50 procent av den fasta årliga kontantlönen. Ytterligare kontant rörlig ersättning kan utgå vid extraordinära omständigheter, förutsatt att sådana extraordi- nära arrangemang är tidsbegränsade och endast Närvaro på sammanträden Styrelseledamöterna var närvarande på styrelsemöten och utskottsmöten under 2025 enligt tabellen nedan. Namn Funktion Tillträde styrelsen Styrelse möten Finansutskott Revisionsutskott Ersättningsutskott Henrik Saxborn Ordförande Maj 2022 9/9 4/4 - 3/3 Lars Ljungälv Ledamot Aug 2020 8/9 - 5/5 3/3 Karin Ebbinghaus Ledamot Aug 2021 8/9 - 5/5 - Jesper Göransson Ledamot Mars 2020 9/9 4/4 - - Pia Andersson Ledamot Mars 2020 9/9 4/4 - - Anders Hylén Ledamot Mars 2020 9/9 - 5/5 - Totalt antal möten 9 4 5 3 ANNEHEM | ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025 | 51 ===== SIDA 52 ===== Inledning Värdeskapande Marknad Fastigheter Hyresgäster & förvaltning Hållbarhet Bolagsstyrning Ordförande har ordet Bolagsstyrningsrapport Styrelse Ledning Finansiell information görs på individnivå antingen i syfte att rekrytera eller behålla befattningshavare, eller som ersätt- ning för extraordinära arbetsinsatser utöver personens ordinarie arbetsuppgifter. Sådan ersättning får inte överstiga ett belopp motsva- rande 50 procent av den fasta årliga kontantlönen samt ej utges mer än en gång per år och per individ. Beslut om sådan ersättning ska fattas av styrelsen. För VD ska pensionsförmåner, inklusive sjukförsäkring, vara premiebestämda. Rörlig kon- tantersättning ska inte vara pensionsgrundande. Pensionspremierna för premiebestämd pension för verkställande direktör ska uppgå till högst 35 procent av den fasta årliga kontantlönen. VDs pensionsålder är 67 år. För övriga ledande befattningshavare ska pensionsåldern vara 65 år. Pensionsförmåner ska motsvara ITP-planen eller vara premiebaserade med maximal avsättning om 35 procent av den pensionsgrundande lönen. Rörlig kontantersättning ska vara pensionsgrun- dande. Andra förmåner får innefatta bland annat livförsäkring, sjukvårdsförsäkring och bilförmån. Sådana förmåner får sammanlagt uppgå till högst 10 procent av den fasta årliga kontantlönen. Upphörande av anställning Vid uppsägning från bolagets sida får uppsäg- ningstiden vara högst tolv månader. Fast kontant- lön under uppsägningstiden får sammantaget inte överstiga ett belopp motsvarande den fasta kontantlönen för tolv månader. Vid uppsägning från den ledande befattningshavarens sida får uppsägningstiden vara högst sex månader. Kriterier för utdelning av rörlig kontantersättning m.m. Den rörliga kontantersättningen ska vara kopplad till förutbestämda och mätbara kriterier som kan vara finansiella; exempelvis driftnetto, eller icke-finansiella, exempelvis medarbetarunder- sökningar eller kundnöjdhetsindex. De kan också utgöras av individanpassade kvantitativa eller kvalitativa mål. Kriterierna ska vara utformade så att de främjar bolagets affärsstrategi och långsiktiga intressen, inklusive genomförandet av dess hållbarhetsarbete, genom att exempelvis ha en tydlig koppling till affärsstrategin eller främja befattningshavarens långsiktiga utveckling. När mätperioden för uppfyllelse av kriterier för utbetalning av rörlig kontantersättning avslutats ska bedömas och fastställas i vilken utsträckning kriterierna uppfyllts. Styrelsen ansvarar för bedömningen såvitt avser rörlig kontantersättning till ledande befattningshavare såvitt styrelsen inte beslutar att verkställande direktör ska ansvara för bedömningen till ledande befattningshavare förutom denne själv. Såvitt avser finansiella mål ska bedömningen baseras på den av bolaget senast offentliggjorda finansiella informationen. Lön och anställningsvillkor för anställda Vid beredningen av styrelsens förslag till dessa ersättningsriktlinjer har lön och anställningsvillkor för bolagets anställda beaktats genom att uppgif- ter om anställdas totalersättning, ersättningens komponenter samt ersättningens ökning utgjort en del av styrelsens beslutsunderlag vid utvär- deringen av skäligheten av riktlinjerna och de begränsningar som följer av dessa. Utvecklingen av avståndet mellan de ledande befattningshavar- nas ersättning och ersättning till övriga anställda i Annehem Fastigheter AB (publ) kommer att redovisas i ersättningsrapporten. Beslutsprocessen för att fastställa, se över och genomföra riktlinjerna Styrelsen har inrättat ett ersättningsutskott. Styrelsen ska även följa och utvärdera program för rörliga ersättningar för bolagsledningen, tillämpningen av riktlinjer för ersättning till ledande befattningshavare samt gällande ersätt- ningsstrukturer och ersättningsnivåer i bolaget. Vid styrelsens behandling av och beslut i ersätt- ningsrelaterade frågor närvarar inte verkställande direktören eller andra personer i bolagsledningen, i den mån de berörs av frågorna. Frångående av riktlinjerna Styrelsen får besluta att tillfälligt frångå riktlin- jerna helt eller delvis, om det i ett enskilt fall finns särskilda skäl för det och ett avsteg är nödvändigt för att tillgodose bolagets långsiktiga intressen, inklusive dess hållbarhet, eller för att säkerställa bolagets ekonomiska bärkraft. STYRELSENS FÖRSLAG TILL RIKTLINJER FÖR ERSÄTTNING TILL LEDANDE BEFATTNINGSHAVARE Dessa riktlinjer omfattar bolagets ledande befatt- ningshavare som tillsammans utgör bolagets koncernledning. Riktlinjerna ska tillämpas på ersättningar som avtalas, och förändringar som görs i redan avtalade ersättningar. Nedan ersätt- ningsriktlinjer föreslås att antas av årsstämman 2026, och därmed ersätta nuvarande riktlinjer som antogs av årsstämman 2021. Riktlinjernas främjande av bolagets affärsstrategi, långsiktiga intressen och hållbarhet Bolagets affärsstrategi är i korthet att äga och förvalta kommersiella-, samhälls- och bostads- fastigheter av hög kvalitet och tydlig miljöprofil i lägen med goda kommunikationer i nordiska tillväxtområden. Genom en kundnära förvalt- ning bygger bolaget långsiktiga relationer och värden. För ytterligare information om bolagets affärsstrategi, se sida 12 eller Annehems hemsida. En framgångsrik implementering av bolagets affärsstrategi och tillvaratagandet av bolagets långsiktiga intressen, inklusive dess hållbarhet, förutsätter att bolaget kan rekrytera och behålla kvalificerade medarbetare. För detta krävs att bolaget kan erbjuda konkurrenskraftig ersättning. Dessa riktlinjer möjliggör att ledande befatt- ningshavare kan erbjudas en konkurrenskraftig totalersättning. Formerna av ersättning m.m. Totalersättningen ska vara marknadsmässig och får bestå av följande komponenter: fast kontant- lön, rörlig kontantersättning, pensionsförmåner och andra förmåner. Bolagsstämman kan därutö- ver – och oberoende av dessa riktlinjer – besluta om exempelvis aktie- och aktiekursrelaterade ersättningar. Uppfyllelse av kriterier för utbetal- ning av rörlig kontantersättning ska kunna mätas under en period om ett år. Den rörliga kontan- tersättningen får uppgå till högst 50 procent av den fasta årliga kontantlönen. Ytterligare kontant rörlig ersättning kan utgå vid extraordinära omständigheter, förutsatt att sådana extraordi- nära arrangemang är tidsbegränsade och endast görs på individnivå antingen i syfte att rekrytera eller behålla befattningshavare, eller som ersätt- ning för extraordinära arbetsinsatser utöver personens ordinarie arbetsuppgifter. Sådan ersättning får inte överstiga ett belopp motsva- rande 50 procent av den fasta årliga kontantlönen samt ej utges mer än en gång per år och per individ. Beslut om sådan ersättning ska fattas av styrelsen. För VD ska pensionsförmåner, inklusive sjukförsäkring, vara premiebestämda. Rörlig kon- tantersättning ska inte vara pensionsgrundande. Pensionspremierna för premiebestämd pension för verkställande direktör ska uppgå till högst 35 procent av den fasta årliga kontantlönen. VDs pensionsålder är 67 år. För övriga ledande befattningshavare ska pensionsåldern vara 65 år. Pensionsförmåner ska motsvara ITP-planen eller vara premiebaserade med maximal avsättning om 35 procent av den pensionsgrundande lönen. Rörlig kontantersättning ska vara pensionsgrun- dande. Andra förmåner får innefatta bland annat livförsäkring, sjukvårdsförsäkring och bilförmån. Sådana förmåner får sammanlagt uppgå till högst 10 procent av den fasta årliga kontantlönen. Upphörande av anställning Vid uppsägning från bolagets sida får uppsäg- ningstiden vara högst tolv månader. Fast kontant- lön under uppsägningstiden får sammantaget inte överstiga ett belopp motsvarande den fasta kontantlönen för tolv månader. Vid uppsägning från den ledande befattningshavarens sida får uppsägningstiden vara högst sex månader. Kriterier för utdelning av rörlig kontantersättning m.m. Den rörliga kontantersättningen ska vara kopplad till förutbestämda och mätbara kriterier som kan vara finansiella; exempelvis driftnetto, eller icke-finansiella, exempelvis medarbe - tarundersökningar eller kundnöjdhetsindex. De kan också utgöras av individanpassade kvantitativa eller kvalitativa mål. Kriterierna ska vara utformade så att de främjar bolagets affärsstrategi och långsiktiga intressen, inklusive genomförandet av dess hållbarhetsarbete, genom att exempelvis ha en tydlig koppling till affärsstrategin eller främja befattningshavarens ANNEHEM | ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025 | 52 ===== SIDA 53 ===== Inledning Värdeskapande Marknad Fastigheter Hyresgäster & förvaltning Hållbarhet Bolagsstyrning Ordförande har ordet Bolagsstyrningsrapport Styrelse Ledning Finansiell information långsiktiga utveckling. När mätperioden för uppfyllelse av kriterier för utbetalning av rörlig kontantersättning avslutats ska bedömas och fastställas i vilken utsträckning kriterierna upp - fyllts. Styrelsen ansvarar för bedömningen av rörlig kontantersättning till ledande befattnings - havare såvitt styrelsen inte beslutar att verkstäl - lande direktör ska ansvara för bedömningen till ledande befattningshavare förutom denne själv. Såvitt avser finansiella mål ska bedömningen baseras på den av bolaget senast offentliggjorda finansiella informationen. Lön och anställningsvillkor för anställda Vid beredningen av styrelsens förslag till dessa ersättningsriktlinjer har lön och anställningsvillkor för bolagets anställda beaktats genom att uppgif- ter om anställdas totalersättning, ersättningens komponenter samt ersättningens ökning utgjort en del av styrelsens beslutsunderlag vid utvär- deringen av skäligheten av riktlinjerna och de begränsningar som följer av dessa. Utvecklingen av avståndet mellan de ledande befattningsha- varnas ersättning och övriga ersättning till övriga anställda i Annehem Fastigheter AB (publ) kom- mer att redovisas i ersättningsrapporten. Beslutsprocessen för att fastställa, se över och genomföra riktlinjerna Styrelsen har ett ersättningsutskott. Ersätt- ningsutskottet ska följa och utvärdera program för rörliga ersättningar för bolagsledningen, tillämpningen av riktlinjer för ersättning till ledande befattningshavare samt gällande ersätt- ningsstrukturer och ersättningsnivåer i bolaget. Vid ersättningsutskottets behandling av och beslut i ersättningsrelaterade frågor närvarar inte verkställande direktören eller andra personer i bolagsledningen, i den mån de berörs av frågorna. Frångående av riktlinjerna Styrelsen får besluta att tillfälligt frångå riktlin- jerna helt eller delvis, om det i ett enskilt fall finns särskilda skäl för det och ett avsteg är nödvändigt för att tillgodose bolagets långsiktiga intressen, inklusive dess hållbarhet, eller för att säkerställa bolagets ekonomiska bärkraft. Beskrivning av betydande förändringar av riktlinjer och hur aktieägarnas synpunkter har beaktats Förutom redaktionella ändringar är riktlinjerna för ersättning i allt väsentligt överensstäm- mande med de tidigare riktlinjerna. Bolaget har inte erhållit några materiella synpunkter på ersättningsriktlinjerna. Styrelsen bedömer att förändringarna avspeglar aktieägarnas allmänna intressen. ANNEHEM | ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025 | 53 ===== SIDA 54 ===== Inledning Värdeskapande Marknad Fastigheter Hyresgäster & förvaltning Hållbarhet Bolagsstyrning Ordförande har ordet Bolagsstyrningsrapport Styrelse Ledning Finansiell information Styrelse Utbildning: Civilingenjörsexamen, Väg och vatten, Lunds Tekniska Högskola Övriga nuvarande befattningar: VD Varvstaden AB och styrelseledamot i Medicon Village Fastighets AB Tidigare befattningar i urval: VD Annehem Bygg & Projekt AB och avdelningschef NCC Region Syd. Aktieägande i bolaget: 9 202 B-aktier, 1 436 553 A-aktier och 3 084 867 B-aktier via närstående Oberoende i förhållande till bolaget och bolagsledningen: Ja Oberoende i förhållande till större aktieägare: Nej Utbildning: Juristexamen, Lunds universitet. Executive MBA, Stockholm School of Economics Övriga nuvarande befattningar: VD Elonroad, ordförande och styrelseledamot Wictor Family Office, styrelseledamot Oskarin Invest AB, styrelseledamot White Paper Advisors Sweden AB, styrelseledamot Elvägsbolaget i Lund AB Tidigare befattningar i urval: Advokat Advokatfirman Vinge KB och Linklaters, investeringsförvaltare Almi Invest Aktieägande i bolaget: 0 aktier Oberoende i förhållande till bolaget och bolagsledningen: Ja Oberoende i förhållande till större aktieägare: Ja Utbildning: Magisterexamen nationalekonomi, Lunds universitet Övriga nuvarande befattningar: VD och koncernchef i Peab AB Tidigare befattningar i urval: Ekonomidirektör Peab Aktieägande i bolaget: 821 213 B-aktier och 11 815 B-aktier via närstående Oberoende i förhållande till bolaget och bolagsledningen: Nej Oberoende i förhållande till större aktieägare: Nej Utbildning: Civilingenjörsexamen, Väg och vatten, Lunds Tekniska Högskola Övriga nuvarande befattningar: Styrelseledamot i Hälsostaden Ängelholm AB, Dockan Exploatering AB, Fastighets AB ML 4, Kronodalen Utveckling AB Tidigare befattningar i urval: Bostadsutvecklingschef, Peab Bostad Aktieägande i bolaget: 6 000 B-aktier Oberoende i förhållande till bolaget och bolagsledningen: Ja Oberoende i förhållande till större aktieägare: Ja Utbildning: Kandidatexamen ekonomi, L unds universit et Övriga nuvarande befattningar: VD och styrelsesuppleant i Bergendahl & Son Aktiebolag. Styrelseordförande i Svedab och Öresundsbro Konsortiet, styrelseledamot i Viva Wine Group AB, Byggmax Group AB, Ikano Bank AB (publ) Tidigare befattningar i urval: Head of Large Corporates inom Swedbank samt andra ledande positioner inom Swedbank och Sparbankerna Aktieägande i bolaget: 22 500 B-aktier Oberoende i förhållande till bolaget och bolagsledningen: Ja Oberoende i förhållande till större aktieägare: Ja Utbildning: Civilingenjör Fastighetsekonomi/Lantmäteri KTH Övriga nuvarande befattningar: Vice ordförande i PSP Swiss Property AG. Styrelseledamot i AP7, AMF Fastigheter och Stiftelsen Göteborgs Institut för samhällsansvar Tidigare befattningar i urval: VD Castellum, partner och ledande befattningshavare NIAM Aktieägande i bolaget: 33 000 B-aktier Oberoende i förhållande till bolaget och bolagsledningen: Ja Oberoende i förhållande till större aktieägare: Ja HENRIK SAXBORN Född 1964 Styrelseordförande sedan 23 maj 2023, Ledamot sedan 2022 ANDERS HYLÉN Född 1963 Styrelseledamot sedan 2020 LARS LJUNGÄLV Född 1969 Styrelseledamot sedan 2020 KARIN EBBINGHAUS Född 1972 Styrelseledamot sedan 2020 JESPER GÖRANSSON Född 1971 Styrelseledamot sedan 2020 PIA ANDERSSON Född 1961 Styrelseledamot sedan 2020 Ovan information är uppdaterad per 18 mars 2026. ANNEHEM | ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025 | 54 ===== SIDA 55 ===== Inledning Värdeskapande Marknad Fastigheter Hyresgäster & förvaltning Hållbarhet Bolagsstyrning Ordförande har ordet Bolagsstyrningsrapport Styrelse Ledning Finansiell information Ledning MONICA FALLENIUS Född 1972 Verkställande Direktör sedan augusti 2022. Utbildning: Byggnadsingenjör, Mittuniversitetet i Östersund Tidigare befattningar: Fastighetsdirektör Svenska Handelsfastigheter, Affärs områdeschef Atrium Ljungberg och Fastighetschef Hemsö. Styrelseuppdrag: Styrelseledamot i Korsbol koncernen och ScreedTech AB. Aktieägande i bolaget: 64 000 B-aktier GUSTAV ERIKSSON Född 1986 Fastighetschef sedan oktober 2022. Anställd sedan 2020. Utbildning: Kandidatexamen ekonomi, Linné Universitetet Tidigare befattningar: Förvaltningschef Peab Fastighet, företagsrådgivare Swedbank. Styrelseuppdrag: – Aktieägande i bolaget: 5 000 B-aktier CHRISTIN HERTZBERG Född 1981 Hållbarhetschef sedan augusti 2023. Utbildning: Statsvetare, Kandidatexamen i internationella relationer, University of Plymouth, Storbritannien, Magisterexamen i internationella relationer, Durham University, Storbritannien. Tidigare befattningar: Hållbarhetschef Catella AB, Hållbarhetschef MTG AB Styrelseuppdrag: - Aktieägande i bolaget: 0 aktier ADELA COLAKOVIC Född 1988 CFO sedan november 2023, dessförinnan Koncernredovisningschef sedan 2020. Utbildning: Kandidatexamen ekonomi, Södertörns högskola Tidigare befattningar: Koncern redovisningsansvarig Ice Group ASA, koncernredovisningsekonom Boliden AB, financial controller Cision AB. Styrelseuppdrag: – Aktieägande i bolaget: 1 500 B-aktier ANNEHEM | ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025 | 55 ===== SIDA 56 ===== 57 Finansiering 58 Annehem-aktien 59 Risker och riskhantering 63 Ekonomisk utveckling och händelser under året 65 Finansiella rapporter 71 Noter 88 Finansiella nyckeltal 89 EPRA nyckeltal 91 Underskrifter 92 Revisionsberättelse 95 Övrigt Innehåll Finansiell information ANNEHEM | ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025 | 56 ===== SIDA 57 ===== Inledning Värdeskapande Marknad Fastigheter Hyresgäster & förvaltning Hållbarhet Bolagsstyrning Finansiell information Finansiering Annehem-aktien Risker och riskhantering Ekonomisk utveckling och händelser under året Finansiella rapporter Noter Finansiella nyckeltal EPRA nyckeltal Underskrifter Revisionsberättelse Övrigt Annehem är endast bankfinansierat och bedöms ha fortsatt god tillgång till finansiering i och med en stark balansräkning och en relativt låg belå- ningsgrad. Under året refinansierade bolaget cirka 17 procent av portföl- jen till lägre marginaler. I början av 2025 genomförde bolaget ett förvärv med finansiering till 60 procent av fastighetsvärdet för att utnyttja bola- gets låga belåningsgrad och utöka bolagets framtida förvärvskapacitet. Finanspolicy Annehems finanspolicy syftar till att tydliggöra styrning, riskbegränsning, ansvarsfördelning samt uppföljning och kontroll av finansförvaltningen. Policyn vägleder bolaget i att styra och hantera finansiella risker samt säkerställa god riskkontroll. Skuldförvaltning Skuldförvaltning syftar till att löpande säkerställa att bolaget, genom upplåning i bank och på kapitalmarknaden, har en stabil, väl avvägd och kostnadseffektiv förvaltning. Relationerna med kreditgivare är av stor vikt för bolaget. Annehem strävar efter att i alla hänseenden vara en stabil och betrodd motpart genom att information till kreditgivare ska vara transparant, korrekt och lättillgänglig. Kapitalstruktur per den 31 december 2025 Efter genomförda refinansieringsaktiviteter under 2024 har bolaget en god grund att stå på med flera starka finansieringspartners. Bolaget har bilaterala avtal med SEB, Handelsbanken, Sparbanken Skåne och Swedbank med ett totalt lånebelopp om 2,5 Mdkr, varav 34,7 MEUR. Ingen av kreditgivarna innehar mer än 50 procent av den totala skuldvolymen, i enlighet med Annehems finanspolicy. Annehem strävar efter att i högsta möjliga mån finansiera fastighetsportföljen via gröna lån och per 31 december 2025 uppgick andelen grön finansiering 83,2 procent av totala skuldvolymen. Per 31 december 2025 uppgick Annehems totala skuldvolym till 2 464,5 Mkr med en snittränta på 3,4 procent, inklusive räntederivat. Ränteriskhantering Annehem har som policy att räntesäkra minst 60 procent av skuldvolymen och per 31 december 2025 uppgick den andelen till 72,3 procent. Annehem arbetar löpande med att se över ränte- säkringsnivåer och att vara uppdaterad avseende ränteutvecklingen. Kovenanter Kreditavtalen innehåller sedvanliga utfästelser, åtaganden, finansiella åtaganden (däribland räntetäckningsgrad, belåningsgrad och soliditet). Alla kovenanter var uppfyllda per 31 december 2025. Kovenanternas nivåer är att koncernens belåningsgrad ej ska överstiga 65 procent, räntetäckningsgrad ska ej understiga 1,7 ggr och soliditeten ska vara lägst 30 procent. Annehem har också ett finansiellt mål relaterat till ränte- täckningsgraden, som är 2,2 gånger (RTM), vilket Annehem uppfyllde per 31 december 2025. Finansiering VÅRA FINANSIELLA MÅL Risk och utdelning Mål Utdelningspolicy Utfall 2025 I huvudsak återinvestera vinsterna för att tillvarata affärsmöjligheter och uppnå Annehems tillväxtmål. ≥2,2 ggr Långsiktig räntetäckningsgrad (RTM) som överstiger 2,3 ggr Räntetäckningsgrad 44,8 % Nettobelåningsgrad ≤55 % Nettobelåningsgrad som över tid ej överstiger ANNEHEM | ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025 | 57 ===== SIDA 58 ===== Inledning Värdeskapande Marknad Fastigheter Hyresgäster & förvaltning Hållbarhet Bolagsstyrning Finansiell information Finansiering Annehem-aktien Risker och riskhantering Ekonomisk utveckling och händelser under året Finansiella rapporter Noter Finansiella nyckeltal EPRA nyckeltal Underskrifter Revisionsberättelse Övrigt Kursutveckling och omsättning 2025 På den första handelsdagen för 2025, den 2 januari gjordes det sista avslutet i Annehem-aktien till 16,10 kronor per aktie. Sista betalkurs den 30 december var 17,56 kronor per aktie vilket, jämfört med stängningskursen den 2 januari, motsvarar en ökning med 9,1 procent. Stockholmsbörsen i sin helhet, OMX Stockholm PI, utvecklades med 9,5 procent under motsvarande period och fastighetsindex, OMX Stockholm Real Estate PI, minskade med 11,2 procent samma period. Mellan den 2 januari och 30 december omsattes Annehem-aktier på Nasdaq Stockholm till ett värde av totalt 252,5 Mkr. I genomsnitt omsattes 60,6 tusen Annehem B-aktier per dag. Den genomsnittliga omsättningshastigheten uppgick till 18 procent på Nasdaq Stockholm. Aktieägare och ägarstruktur Per den 31 december 2025 hade Annehem Fastigheter 23 915 aktieägare, fördelat över svenska och utländska stiftelser, institu- tioner, och privata investerare. De tio största ägarna hade vid årets slut 67,5 procent av kapitalet och 83,7 procent av rösterna. Antal aktier och aktiekapital Antalet aktier i Annehem per den 31 december 2025 var 88 488 821 varav 10 295 986 A-aktier och 78 192 835 B-aktier. Varje B-aktie i Annehem berättigar innehavaren till en röst på bolagsstämma och varje A-aktie berättigar innehavaren till tio röster. Varje aktieägare har rätt att rösta för samtliga aktier som aktieägaren innehar. Samtliga aktier i Annehem ger lika rätt till utdelning samt till tillgångar och eventuella överskott i händelse av likvidation. Rättigheterna förknippade med aktierna, inklusive de som framgår av bolagsordningen, kan endast ändras i enlighet med vad som framgår av aktiebolagslagen (2005:551). I början av 2024 genomförde Annehem en nyemission om cirka 300 Mkr, mer information om nyemissionen återfinns i not 18, sida 87. Kursutveckling 2020-12-11 till 2025-12-31 0 1 500 3 000 4 500 6 000 7 500 9 000 10 500 0 5 10 15 20 25 30 35 40 45 50 0 5 10 15 20 25 30 35 40 45 50 0 5 10 15 20 25 30 35 40 45 50 kurs antal Omsa/g130 antal ak/g2462er i 1 000-tal per månad Annehem Fas/g2462gheter B OMX Stockholm Real Estate PI OMX Stockholm PI dec-20 feb-21 apr-21 jun-21 aug-21 okt-21 dec-21 feb-22 apr-22 jun-22 aug-22 okt-22 dec-22 feb-23 apr-23 jun-23 aug-23 okt-23 dec-23 feb-24 apr-24 jun-24 aug-24 okt-24 dec-24 feb-25 apr-25 jun-25 aug-25 okt-25 dec-25 Aktieåterköpsprogram Vid årsstämman 2025 fick styrelsen ett förnyat bemyndigande att förvärva aktier av serie B upp till högst 10 procent av samtliga emitterade aktier. Den 7 december 2025 beslutade styrelsen att utnyttja bemyndigandet från årsstämman och inleda återköp av B-aktier, under perioden fram till nästa årsstämma, motsvarande högst 3 procent av det totala antalet aktier i Bolaget. Per den 31 december 2025 hade Bolaget återköpt 1 378 229 B-aktier till ett värde om 23,8 Mkr, vilket motsvarar 1,6 procent av samtliga emitterade aktier. Syftet med återköpen är att ge styrelsen möjlighet att anpassa kapitalstrukturen från tid till annan för att därigenom skapa ökat värde för Bolagets aktieägare samt att möjliggöra finansiering av förvärv av fastigheter eller fastighetsbolag med egna aktier. För mer information om aktiekapitalet, se not 12. Utdelning och utdelningspolicy I huvudsak ska vinsterna återinvesteras för att ta tillvara affärsmöj- ligheter och uppnå Annehems tillväxtmål. Läs mer om tillväxtmålen på sida 13 i årsredovisningen. Investerarkontakt Monica Fallenius Adela Colakovic VD CFO monica.fallenius@annehem.se adela.colakovic@annehem.se +46 (0)70 209 01 14 +46 (0)73 251 47 09 Alternativt till: ir@annehem.se Analytikertäckning Analytiker som följt Annehem under 2025: David Flemmich, Nordea Markets Information om analytiker som följer Annehem återfinns på vår hemsida, via följande länk: https:/ /www.annehem.se/investerare/annehem-aktien/analytiker/ Annehem-aktien Annehem Fastigheters B-aktier är noterade på Nasdaq Stockholm i Small Cap segmentet, med kortnamn ANNE-B. Annehem Fastigheter AB är sedan maj 2022 ett Designation Green Equity bolag på Nasdaq. Data per aktie 2025 2024 Aktiekurs vid årets slut, kr 17,6 15,9 Lägsta stängningskurs, kr 14,501 14,3 Högsta stängningskurs, kr 19,502 20,1 Utveckling ANNE-B sedan börsnotering, % -50,4 -55,2 Börsvärde vid årets slut, Mkr 1 554 1 403 Omsättningshastighet Nasdaq Stockholm, % 18 21 Resultat per aktie, kr3 -0,05 0,22 Förvaltningsresultat per aktie, kr3 1,26 1,14 EPRA NRV per aktie, kr 31,3 31,1 Antal emitterade B-aktier vid årets slut, st 78 192 835 78 192 835 Totalt antal aktieägare, st 23 915 26 229 1) (2025-04-09), 2) (2025-10-24) Källa: Bloomberg, Euroclear och Nasdaq 3) Genomsnittligt antal aktier och nyckeltal baserade på dessa är omräknade med justerings- faktorn 1,1659 för jämförelseperioder motsvarande fondemissionselementet i 2024 års företrädesemission, för mer information se not 18. De tio största aktieägarna, A- och B-aktier, per 2025-12-31 Ägare Antal aktier Andel av kapital, % Andel av röster, % Ekhaga utveckling AB 28 750 668 32,5 47,5 Mats Paulssonstiftelserna 6 975 596 7,9 14,5 Mats och Fredrik Paulsson med familjer 5 204 901 5,9 11,3 Alcur Fonder AB 4 503 315 5,1 2,5 Peabs vinstandelsstiftelse 3 839 700 4,3 2,1 PriorNilsson AB 3 093 618 3,5 1,7 ODIN Fonder 2 459 765 2,8 1,4 Länsförsäkringar Fondförvaltning AB 1 973 340 2,2 1,1 Cicero Fonder AB 1 756 175 2,0 1,0 Carnegie Fonder AB 1 160 327 1,3 0,6 Summa 59 717 405 67,5 83,7 Övriga aktieägare 28 771 416 32,5 16,3 Totalt antal emitterade aktier 88 488 821 100,0 100,0 ANNEHEM | ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025 | 58 ===== SIDA 59 ===== Inledning Värdeskapande Marknad Fastigheter Hyresgäster & förvaltning Hållbarhet Bolagsstyrning Finansiell information Finansiering Annehem-aktien Risker och riskhantering Ekonomisk utveckling och händelser under året Finansiella rapporter Noter Finansiella nyckeltal EPRA nyckeltal Underskrifter Revisionsberättelse Övrigt Risker och riskhantering I detta avsnitt beskrivs de riskfaktorer och viktiga omständigheter som anses väsentliga för koncer- nens verksamhet och framtida utveckling. Risk- faktorerna hänför sig till koncernens verksamhet, bransch och marknader. Den omfattar vidare operationella, legala och regulatoriska risker, samt risker kopplade till bolagsstyrning, skatterisker, finansiella risker. Redogörelsen är baserad på information som är tillgänglig vid upprättandet av denna årsredovis- ning. De riskfaktorer som för närvarande bedöms mest väsentliga presenteras först i varje kategori, medan riskfaktorerna därefter presenteras utan särskild rangordning. Nedanstående risker och osäkerhetsfaktorer kan ha en väsentligt negativ inverkan på koncernens verksamhet, finansiella ställning och/eller resultat. Bransch och marknadsrelaterade risker Annehems verksamhet påverkas av makroekonomiska faktorer såsom allmän konjunkturutveckling, nationell och regionalekonomisk utveckling, sysselsättningsutvecklingen, produktionen av fastigheter, infrastrukturell utveckling, befolkningstillväxt, inflation och räntenivåer. Koncernens affärsverksamhet är utsatt för risker som kan få betydelse för bolagets framtida verksamhet, resultat och finansiella ställning. Annehem har en hög riskmedvetenhet i organisationen och genom ett aktivt och förebyggande arbete begränsas och hanteras riskerna. Risk Beskrivning av risk Hantering Annehem är exponerat för risker förknippade med makroekono- miska faktorer Annehems verksamhet påverkas av makroekonomiska faktorer såsom allmän konjunktur- utveckling, nationell och regionalekonomisk utveckling, sysselsättnings utvecklingen, produk- tionen av fastigheter, infrastrukturell utveckling, befolkningstillväxt, inflation och räntenivåer. Annehem bedriver verksamhet i Stockholm, Helsingfors, Malmö, Helsingborg/Ängelholm och Göteborg vilket är geografiska marknader som Annehem anser, baserat på historiska data och prognoser, är särskilt attraktiva. Krig i närområdet, leder till ny säkerhetsordning i närområdet En ny säkerhetsordning ställer nya krav på näringslivet att bistå i den nationella beredskapsplaneringen. Bygga vidare på befintlig krisberedskap och följa MSB mfl myndigheters rekom- mendationer som har bäring på vår verksamhet. Kriser omfattar alla risker som uppstår i omvärlden som Annehem inte kan påverka och som är svåra att förutse Kriser kan bestå av terrorist-, cyberat- tacker, extrema väder händelser, miljökatastrofer och information- släckage. Krisplaner, successionsordning för centrala funktioner, försäkringar, kontinuitetsplan för IT, tydliga riktlinjer för informationssäkerhet samt löpande utbildning av personalen. Bygga vidare på kunskapen kring klimatförändring- arnas påverkan på vår verksamhet. Behov av och efterfrågan på lokaler förändras Marknaden för kommersiella-, samhälls- och bostadsfastigheter förändras kontinuerligt i takt med att behov och efterfrågan förändras. Därutöver har coronapandemin haft inverkan på samhällsstrukturer och beteen- demönster. Annehem har flexibla, moderna och miljöanpassade lokaler i bra kommunika- tionslägen, som gör att vi kan möta förändrade krav från våra hyresgäster och marknaden i stort. ANNEHEM | ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025 | 59 ===== SIDA 60 ===== Inledning Värdeskapande Marknad Fastigheter Hyresgäster & förvaltning Hållbarhet Bolagsstyrning Finansiell information Finansiering Annehem-aktien Risker och riskhantering Ekonomisk utveckling och händelser under året Finansiella rapporter Noter Finansiella nyckeltal EPRA nyckeltal Underskrifter Revisionsberättelse Övrigt Hyresintäkter och förvaltning Annehem är etablerat i tillväxtregioner i Sverige och Finland. Områdena är valda utifrån att de har goda kommunikationer och ligger i tillväxtområden. Majoriteten av fastighetsvärdena utgörs av moderna, flexibla och miljöanpassade byggnader. Fastigheterna rymmer ett stort antal hyresgäster som hyr kontor och andra typer av lokaler. Spridningen i geografi, bransch, storlek och kategori ger stabilitet. Risk Beskrivning av risk Hantering Minskade eller uteblivna hyresintäkter Lägre hyresintäkter till följd av lägre hyresnivåer eller minskad uthyrn- ingsgrad. Annehem har långa kontrakt med välre- nommerade och stabila hyresgäster. Kontinuerlig omförhandling av kontrakt ger en god spridning av förfallen. Annehems bestånd återfinns på växande marknader samt i attraktiva lägen. Kundförluster Annehems risk ligger i att hyresgästen inte fullgör sina betalningar enligt hyreskontraktet. Annehems förvaltare har en nära relation med hyresgästerna och fångar på så sätt upp eventuella problem på ett tidigt stadium. Vid uthyrningar så görs alltid en kreditprövning som vid behov kompletteras med säkerheter i form av garantier/depositioner eller dylikt. Väsentligt ökade drift- och under- hållskostnader Ökade kostnader för bland annat media- kostnader till följd av extremt väder eller andra oförutsedda händelser som kan påverka kostnaden för fastighetsdrift och försäkringskostnaderna. Annehem arbetar aktivt med att hålla drift- och underhållskostnaderna nere. En del av dessa kostnader står enligt hyresavtalet hyresgästen för, vilket minskar bolagets exponering. Externa förvaltare i Finland Att externa förvaltare inte fullgör sina plikter. Löpande uppföljning och täta kontakter med de externa förvaltarna. Behov av och efterfrågan på lokaler förändras Marknaden för kommersiellafastigheter förändras kontinuerligt i takt med att behov och efterfrågan förändras. Fortsatt hybridarbete och långsam återgång till kontorsarbete påverkar behovet av kontorslokaler. Annehem har till stor del moderna flexibla och anpassningsbara lokaler vilket gör att vi kan stötta våra hyres- gäster i deras förändringsarbete med att skapa nya behovsstyrda kontorslokaler. Risk Beskrivning av risk Hantering Förvärv och avyttringar Riskerna utgörs bland annat av framtida hyresbortfall, miljöförhållanden och tekniska brister. Risk finns även för höjda skatter och juridiska tvister. Förvärv sker i enlighet med vald strategi. Riskerna som tas är kända och begränsade. En grundlig due diligence genomförs alltid vid förvärv. Investering i befintliga fastigheter samt ny-, om- och tillbyggnation Risker i dessa investeringar består bland annat av kostnadsökningar, miljö- och arbetsmiljörisker. Att investeringen därför inte ger tänkt avkastning. Investeringsbeslut tas i enlighet med bolagets strategiska plan och med genomarbetade beslutsunderlag. Ny-, till- eller ombyggnationer görs endast mot tecknade kontrakt med hyresgäster. Krav ställs på tecknade entreprenadavtal i första hand till fast pris. Oförmåga att uppfylla bolagets tillväxtstrategi Risken att bolaget inte finner lämpliga objekt eller inte kan få finansiering för objekten. Fastigheter inte kan förvärvas till tillfredställande eller godtagbara avkastningsnivåer. Annehem arbetar ständigt med att hitta nya potentiella förvärv samt investe- ringsmöjligheter i befintligt bestånd för att på så sätt nå bolgets tillväxtmål. Förvärv och investeringar Annehem är ett tillväxtbolag och kommer att genomföra ytterligare förvärv, vilket är förenat med viss risk. Detsamma gäller för hyresgästanpassningar i form av om- och tillbyggnader. Felaktiga förvärvs- och investeringsbeslut utgör risk för ökade kostnader och därmed lägre avkastning på kapitalet. Exponeringen är begränsad i och med att Annehem till största del endast förvärvar fastigheter med hög uthyrningsgrad. Fastighetsvärden Annehems fastigheter värderas till verkligt värde varje kvartal och orealiserade värdeförändringarna redovisas över resultatet. Värdet påverkas av ett flertal faktorer, fastighetspecifika såsom uthyr- ningsgrad, hyresnivå och driftkostnader och marknadsspecifika så som direktavkastning (yield) och kalkylräntor. Marknadens avkastningskrav är en faktor som bolaget inte kan påverka. Genom portföljens diversifiering geografiskt och genom olika fastighetstyper, val av hyresgäster samt etablering på tillväx- torter minskar risken för kraftiga slag i fastighetsvärdet. Risk Beskrivning av risk Hantering Lägre marknadsvärde på fastigheterna Ökade vakanser, lägre driftnetto, högre räntor och högre avkastningskrav. Annehem arbetar aktivt med respektive fastighet i syfte att minimera vakanser. Säkerställer att marknadshyra gäller i samband med omförhandlingar, samt att vidareutveckla fastigheten. ANNEHEM | ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025 | 60 ===== SIDA 61 ===== Inledning Värdeskapande Marknad Fastigheter Hyresgäster & förvaltning Hållbarhet Bolagsstyrning Finansiell information Finansiering Annehem-aktien Risker och riskhantering Ekonomisk utveckling och händelser under året Finansiella rapporter Noter Finansiella nyckeltal EPRA nyckeltal Underskrifter Revisionsberättelse Övrigt Finansiering Fastighetsförvärv och förvaltning är en kapitalintensiv verksamhet vilket gör bolaget utsatt för föränd- ringar på kreditmarknaden, såsom räntenivåer och valutakursutveckling. Tillgången till finansiering via banker och kapitalmarknaden är av stor vikt för bolaget och förändringar i räntenivåer påverkar bolagets kassaflöde och resultat. Räntenivåerna påverkas främst av nivån på aktuella marknadsräntor och kredit- givarnas marginaler. Annehems finanspolicy hanterar bland annat nedanstående risker. Skatt Förändringar i skattelagstiftningen såsom nivån på företagsbeskattning, ränteavdragsbegränsningarna, fastighetsskatt eller andra tillämpliga skatter har påverkan på bolagets resultat. Risk i felaktig tolkning eller tillämpning av lagar och regler gällande moms och skatt kan få konsekvenser för resultat och ställning. Skatt påverkar dessutom kalkylerna och kan få inverkan på värderingsberäkningar. Risk Beskrivning av risk Hantering Finansierings- och refinansier- ingsrisk Risk att finansiering inte kan erhållas eller endast till avsevärt ökade kostnader. Annehem är i det långa perspektivet beroende av att kunna erhålla nya lån av kreditgivarna. För att minska denna risk så arbetar bolaget med flera banker. Annehem har en kapitalbindning på cirka 3 år. Ränterisk Räntekostnaden är en väsentlig kostnad- spost för bolaget och en förändring av räntenivån har en betydande påverkan på resultatet. För att begränsa exponeringen över tid räntesäkrar Annehem minst 60 procent av utestående krediter. Valutarisk Exponeringen återfinns i dagsläget i EUR och består av eget kapital, kassa i EUR samt interna lån i EUR. En del av risken är hanterad genom att upplåning och hyresflöden sker i EUR. Resterande delen säkras via vautater- miner. Kovenantrisk Villkoren för befintlig upplåning består av så kallade kovenanter avseende belåningsgrad, soliditet samt ränte- täckningsgrad. Uppfylls inte dessa kan lånekostnaderna öka alternativt lånet sägas upp. Säkerställa att kovenantkraven kan uppfyllas genom att ha god marginal och tät uppföljning av verksamheten. Motpartsrisk, banker Motpartsrisk i bankmedel, upplåning och derivat avser framför allt bolagets upplåning hos affärsbankerna och avser att dessa inte kan fullgöra sina åtaganden om befintlig och ny finansiering av bolaget. Annehems motpartsrisk hanteras genom att upplåning inte koncentreras till en bank utan fördelats på ett flertal banker med en bra rating. Risk Beskrivning av risk Hantering Skattelagstiftning Förändring av skattelagstiftningen såsom skattelagstiftning, företags- beskattning, fastighetstaxering, skatt vid fastighetstransaktioner samt andra tillämpliga skatter. Annehem har ett tydligt upplägg som är skattemässigt okomplicerat. Löpande dialog förs med expertis på området i respektive land. Hållbarhetsrelaterade risker Att identifiera och hantera hållbarhetsrelaterade risker är en central del av hållbarhetsarbetet inom Annehem. Risker som påverkar verksamheten kan även få betydande konsekvenser för kunder, leve- rantörer och andra intressenter. Bristande riskhantering kan leda till både direkta och indirekta negativa effekter på verksamheten och bolagets anseende. Riskarbetet syftar till att systematiskt identifiera, analysera och utvärdera risker samt deras potentiella påverkan. För de mest väsentliga riskerna tas åtgärdsplaner fram för att förebygga och begränsa konsekvenser. Riskhantering är en kontinuerlig process eftersom verksamhetens förutsättningar för- ändras över tid. Ett viktigt fokusområde är att attrahera, behålla och utveckla medarbetare. Annehems humankapital och strukturkapital är centrala tillgångar, och en välmående organisation är avgörande för bolagets långsiktiga utveckling. Klimatförändringar bedöms i nuläget inte utgöra en väsentlig risk på kort sikt. Däremot kan miljörisker kopplade till markföroreningar i befintliga och förvärvade fastigheter medföra ekonomiska och verksam- hetsmässiga konsekvenser. Risk Beskrivning av risk Hantering Miljörisk kopplat till föroreningar Kända föroreningar eller nya föroreningar är större än beräknat eller att nya föroreningar upptäcks. De kända föroreningar som finns i Annehems bestånd ansvarar tidigare fastighetsägare för. Vid förvärv utförs en noggrann miljö-due dilli- gence. Klimatförändringar och extremväder Annehems verksamhet och resultat kan komma att påverkas av klimatförändringar såsom högre eller lägre temperaturer och ökad nederbörd. Vidare kan väderförhållanden såsom onormalt höga eller låga temperaturer, torka, storm och stora mängder regn eller snö medföra stora slitningar på fastigheterna inom Annehems bestånd, vilket kan medföra stora åtgärdskostnader. I samband med förvärv av fastigheter, och löpande i befintligt bestånd, ser vi över dimen- sionering/kapacitet av dagvattenhantering och klimat-anläggningar. 2022 genomfördes en fördjupad risk- och sårbarhetsanalys för hela fastighetsbeståndet utifrån kända klimatsce- narion och klimatperspektiven: temperatur, vatten, vind och jord. Denna process genomförs kontinuerligt vid nya förvärv. Risk för försämrade relationer Intressenter som inte arbetar i enlighet med Annehems uppförandekod och policy ramverk kan ha negativ inverkan på Annehems rykte och övriga relationer. Kontinuerligt följa upp både nya och existe- rande intressenter för att säkerställa god sed. Otrygga arbetsförhållanden Bristande hälso- och säkerhetsrutiner kan påverka tryggheten för Annehems anställda. Upprätthålla uppföljning av sjukskrivningar, medarbetarnöjdhet, hälsofrämjande samt vissel- blåsarfunktion. Medarbetare Annehems verksamhet utgörs av en relativt liten organisation vilket innebär en ökad känslighet. Att vi arbetar utifrån upprättade policys, processer och rutiner, vilket gör oss mindre sårbara vid eventuellt skifte av personal. Mutor och bestickning Risk att anställd uppträder på ett sådant sätt som strider mot bolagets värderingar eller utnyttjar sin position inom bolaget på ett felaktigt sätt. Annehem har nolltolerans mot hot, mutor, korruption och oetiskt beteende. Tydliga riktlinjer finns i uppförandekod och antikorrup- tions policy samt via extern visselblåsarfunktion. Jämställdhet Diskriminering. Annehem motarbetar aktivt diskriminering, trakasserier, sexuella trakasserier och kränkande särbehandling. Riktlinjer för detta finns i bolagets uppförandekod, leverantörskod och hållbarhetspolicy. ANNEHEM | ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025 | 61 ===== SIDA 62 ===== Inledning Värdeskapande Marknad Fastigheter Hyresgäster & förvaltning Hållbarhet Bolagsstyrning Finansiell information Finansiering Annehem-aktien Risker och riskhantering Ekonomisk utveckling och händelser under året Finansiella rapporter Noter Finansiella nyckeltal EPRA nyckeltal Underskrifter Revisionsberättelse Övrigt IT-stöd Dagens utnyttjande av ny teknik gör att frågor om informationssäkerhet och IT-säkerhet lätt hamnar i centrum då nya risker och hot blir synliga och behöver hanteras. Arbetet med IT-säkerhet är centralt, vilket förstärks av aktuella lagar som omarbetas, till exempel GDPR, regulatoriska branschkrav samt krav från finansinspektionen. En viktig del av arbetet med IT-säkerhet handlar om att förstå olika hotbilder, hantera sannolikheter för att utsättas för skada samt att balansera kostnad för ett starkare skydd mot värdet av det man skyddar. Rapportering och intern kontroll Annehems finansiella rapportering ska ge en rättvisande bild av bolagets resultat och finansiella ställ- ning samt följa de lagar och redovisningsregler som är tillämpliga. En missvisande rapport kan innebära osäkerhet hos bolagets intressenter och potentiellt leda till negativ kurspåverkan eller ökade riskpre- mier. Risk finns att bristfälliga interna rutiner och/eller oegentligheter orsakar störningar eller skada i verksamheten. Risk Beskrivning av risk Hantering IT- och informationssäkerhet Risken för att bolaget utsätts för en cyberattack, det vill säga ett elektroniskt angrepp mot informationssystem, teknisk infrastruktur, datornätverk eller persondatorer. En växande användning av mobila enheter som är upp kopplade mot bolagets nätverk gör att det finns fler angreppspunkter för en potentiell attack. En stor risk är att en användare omedvetet eller medvetet möjliggör ett intrång genom att lämna en väg in öppen eller klickar på en skadlig länk. IT-funktionen är externt kontrakterad till ett IT-företag som är certifierat avseende IT- och informations-säkerhet. För att begränsa den mänskliga faktorn har bolaget högt ställda krav på processer och informationssäkerhet. För att verifiera att dessa processer efterlevs har ett DLP-system implementerats för uppföljning och kontroll. Personal utbildas och uppdateras regelbundet genom bland annat e-learning utbild- ningar. Risk Beskrivning av risk Hantering Missvisande rapportering Medvetna eller omedvetna fel i bolagets externa eller interna rapportering. Annehem har en väl fungerande intern kontroll. Rapporteringsfunktionen utgörs av kompetent och erfaren personal som löpande följer utveck- lingen av lagar, praxis och förändrade redovisningsregler. Bolaget har även infört en rad olika kontrollfunktioner för att minimera risken för brister i rapport- eringen. ANNEHEM | ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025 | 62 ===== SIDA 63 ===== ANNEHEM | ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025 | 63 Inledning Värdeskapande Marknad Fastigheter Hyresgäster & förvaltning Hållbarhet Bolagsstyrning Finansiell information Finansiering Annehem-aktien Risker och riskhantering Ekonomisk utveckling och händelser under året Finansiella rapporter Noter Finansiella nyckeltal EPRA nyckeltal Underskrifter Revisionsberättelse Övrigt Ekonomisk utveckling och händelser under året Styrelsen och verkställande direktören för Annehem Fastigheter AB (publ), org nr 559220- 9083, med säte i Ängelholm, avger härmed årsredovis ning för koncernen och moderbolaget för räkenskapsåret 2025. Annehem Fastigheter AB benämns även bolaget eller moderbolaget. Annehem Fastigheter AB tillsammans med dess helägda dotterbolag benämns även Annehem eller koncernen. Numeriska uppgifter inom parentes avser föregående räkenskapsår. Verksamheten Annehem Fastigheter AB (publ) är ett långsiktigt fastighetsbolag i tillväxt . Bolaget skall äga, utveckla och förvalta fastigheter långsiktigt. Annehem är inriktat på kommersiella kontorslo- kaler, samhälls fastigheter och bostäder. De valda marknaderna är Helsingfors, Stockholm, Malmö, Helsingborg/Ängelholm samt Göteborg. I dags- läget består fastighetsportföljen till största del av moderna, hållbara och flexibla kommersiella lokaler. Moderbolaget Moderbolaget Annehem Fastigheter AB (publ) har inget direktägande i fastigheter, utan dessa ägs via helägda dotterbolag. Moderbolaget tillhandahåller administrativa och tekniska fastighetsförvaltande- och finansieringstjänster till dotterbolagen samt koncernledningen. Bolaget har säte i Ängelholm. Organisation Antal anställda per 31 december 2025 uppgick till 17. Inom organisationen finns funktioner inom fastighetsförvaltning, ekonomi samt verkställande direktör. Funktioner så som HR, IT, juridik och IR tillhandahålls av externa leverantörer. Koncernen har även externa förvaltningsorganisationer för fastigheterna i Finland. Annehems organisation utgörs av företagsledning som består av VD, CFO, hållbarhetschef, samt fastighetschef. För mer information kring ledande befattningshavare se not 5. Fastighetsbestånd Annehem Fastigheters bestånd av färdigställda fastigheter per den 31 december 2025 bestod av 27 fastigheter placerade i Helsingfors, Stockholm, Malmö, Helsingborg/Ängelholm samt Göteborg. Fastigheterna består av till över vägande del moderna, flexibla och hållbara kontors-, samhälls- och bostadsfastig heter. Alla fastigheter är ägda till 100 procent av bolaget. Fastighetsvärdet uppgick till ett verkligt värde om 5 020,3 Mkr (4 696,8) och totala ytan uppgick till 213 600 kvm (206 950). Det totala hyresvärdet på årsbasis uppgick till 363,7 Mkr (331,0) och uthyrningsgraden till 90,7 procent (91,5). Resultatutveckling under året Hyresintäkterna uppgick till 301,6 Mkr (275,0), vilket är en ökning med 26,6 Mkr. Förändringen beror främst av hyresökningar genom indexjuste- ringar och nyuthyrningar samt den nya fastighe- ten Bryggan 2. Driftnettot ökade till 240,7 Mkr (229,7). Förvaltningen gav en överskottsgrad på 79,8 procent (83,5), en avvikelse som till övervägande del beror på den ökade vakansgraden. Fast- ighetskostnader avser främst driftskostnader som värme, vatten, el och fastighetsskötsel och uppgick totalt till -105,2 Mkr (-95,2). Förvaltningsresultatet uppgick till 108,6 Mkr (91,7). Räntekostnaderna har minskat under 2025 till -92,4 Mkr (-98,5) trots en högre belå- ningsnivå och förklaras av lägre kreditmarginaler i samband med genomförd refinansiering i slutet av 2024. Ränteintäkter uppgick till 3,6 Mkr (7,1). Övriga finansiella poster uppgick till -2,6 Mkr (-5,6). Värdeförändringar i fastigheter uppgick totalt till -94,4 Mkr (-58,8) och beror främst på förändrade avkastningskrav och ökad långsiktig vakans. Skatteeffekten för perioden uppgick till -6,7 Mkr (-2,9) och består till största del av uppskjuten skatt på värdeförändringen i fastig- hetsbeståndet samt värdering av räntederivat till verkligt värde. Uppskjuten skatt utgörs främst av förändring i temporär skillnad mellan redovisat och skattemässigt värde på förvaltningsfastighe- ter och derivat, samt effekter från begränsnings- regeln avseende uppskjuten skatt på temporära skillnader. Periodens resultat uppgick till -4,4 Mkr (18,5). Balansräkning Värdet på bolagets förvaltningsfastigheter uppgick per den 31 december 2025 till 5 020,3 Mkr (4 696,8). Verkligt värde baseras på interna värderingar, som utförts i samarbete med bolagets värderingsinstitut, med värdedatum 31 december 2025. Minst en gång per år låter Annehem utföra fullständiga värderingar från externa fastighetsvärderingsinstitut för alla fastigheter i beståndet. Under året har Annehem förvärvat fastigheten Bryggan 2 i Malmö till ett underliggande fastighetsvärde uppgående till 440,0 Mkr, samt avyttrat fastigheten Kamaxeln 2 till ett underliggande fastighetsvärde om 17,5 Mkr. Under året har Annehem även genomfört investeringar i befintliga fastigheter till ett värde uppgående till 47,5 Mkr (71,2), per 31 december 2025. Värdet på fastigheterna i Finland har per 31 december 2025 påverkats negativt av EUR/ SEK jämfört med 31 december 2024, vilket ger en total effekt på -47,5 Mkr (28,7). Bolagets egna kapital uppgick till 2 568,0 Mkr (2 613,9). Räntebärande skulder uppgick totalt till 2 464,5 Mkr (2 197,9). Räntebärande skulder har ökat mot föregående år på grund av finansiering av tillkommande förvärv. Kreditmarginalen i låneportföljen uppgick till 1,6 procent per 31 december 2025. Kassaflöde Kassaflödet från den löpande verksamheten för året uppgick till 142,6 Mkr (56,9). Fastigheter förvärvades för 433,3 Mkr (259,2) och avser Bryggan 2 i Malmö. Kassaflöde från investeringsverksamheten uppgick till -467,7 Mkr (-330,8). Kassaflöde från finansieringsverksamheten uppgick netto till 264,7 Mkr (434,6) vilket hänförs till upptaget lån relaterat till finansieringen av fastigheten Bryggan 2 om 299,0 Mkr och återbetalning av kortfristigt lån om 10,5 Mkr för The Corner samt amortering av koncernens kreditfacilitet. Framtida utveckling Bolagets övergripande mål är att växa med en årlig tillväxt med 20 procent på förvaltningsresul- tatet per aktie. Bolaget ska växa genom förvärv och investeringar i befintligt bestånd. Tillväxten ska ske med lönsamhet och bolaget ska samtidigt agera hållbart. Det huvudsakliga beståndet består av kontorsfastigheter och ska kompletteras över tid med övriga fastighetstyper så som samhälls- fastigheter, logistik och bostäder. För information kring årets utfall av de finansiella målen se sida 13. ===== SIDA 64 ===== ANNEHEM | ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025 | 64 Inledning Värdeskapande Marknad Fastigheter Hyresgäster & förvaltning Hållbarhet Bolagsstyrning Finansiell information Finansiering Annehem-aktien Risker och riskhantering Ekonomisk utveckling och händelser under året Finansiella rapporter Noter Finansiella nyckeltal EPRA nyckeltal Underskrifter Revisionsberättelse Övrigt Väsentliga händelser under året • Annehem tillträdde samhällsfastigheten Bryggan 2 i Malmö till ett underliggande fastighetsvärde om 440,0 Mkr. • I november 2025 avyttrade Annehem lättindustrifastigheten Kamaxeln 2 i Malmö till ett underliggande fastighetsvärde om 17,5 Mkr, för att renodla beståndet i linje med bolagets strategi. • Annehem tecknade ett tioårigt hyresavtal med Klippans kommun i Ljungbyhed Park. • Styrelsen i Annehem beslutade om att inleda återköp av B-aktier, under perioden fram till nästa årsstämma, motsvarande högst 3 procent av det totala antalet aktier i Bolaget. Förslag till vinstdisposition Till årsstämmans förfogande står: Balanserad vinst 2 298 456 928 Överkursfond 287 863 987 Årets resultat 89 476 034 Totalt: 2 675 796 950 Styrelsen föreslår att vinstmedlen disponeras enligt följande: Överförs i ny räkning 2 675 796 950 kr varav överkursfond 287 863 987 kr. Annehems utdelningspolicy är att återinvestera vinsterna för att ta tillvara affärsmöjligheter och uppnå Annehems tillväxt- mål. Styrelsen föreslår att ingen utdelning sker. ===== SIDA 65 ===== ANNEHEM | ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025 | 65 Inledning Värdeskapande Marknad Fastigheter Hyresgäster & förvaltning Hållbarhet Bolagsstyrning Finansiell information Finansiering Annehem-aktien Risker och riskhantering Ekonomisk utveckling och händelser under året Finansiella rapporter Noter Finansiella nyckeltal EPRA nyckeltal Underskrifter Revisionsberättelse Övrigt Finansiella rapporter Resultaträkning – Koncernen Mkr Not 2025 2024 Hyresintäkter 3 301,6 275,0 Övriga fastighetsintäkter 3 44,3 50,0 Totala intäkter 345,9 324,9 Fastighetskostnader 4 Driftskostnader -57,1 -54,6 Underhållskostnader -14,3 -12,0 Fastighetsskatt -14,9 -13,4 Fastighetsadministration1) -18,8 -15,2 Driftnetto 240,7 229,7 Centraladministration1) 4 -36,4 -36,2 Övriga rörelseintäkter 4 5,1 9,0 Övriga rörelsekostnader 4 -9,4 -13,9 Ränteintäkter2) 13 3,6 7,1 Räntekostnader2) 13 -92,4 -98,5 Övriga finansiella poster3) 13 -2,6 -5,6 Förvaltningsresultat 108,6 91,7 Värdeförändring fastigheter, realiserad -1,2 -1,0 Värdeförändring fastigheter, orealiserad -93,2 -57,8 Värdeförändring i derivatinstrument, orealiserade -11,8 -11,5 Resultat före skatt 2,3 21,4 Aktuell skatt 8 0,0 -0,2 Uppskjuten skatt 8 -6,7 -2,7 Årets resultat hänförligt till moderbolagets aktieägare -4,4 18,5 Totalt antal utestående antal aktier 87 110 592 88 488 821 Totalt genomsnittligt antal aktier4) 88 405 714 84 988 923 Resultat per aktie, före och efter utspädning, kr 4), -0,05 0,22 1) Kostnader relaterade till system för fastighetsadministration har omklassificerats från raden centraladministration till fastighetsadministration. Jämförelsesiffror har därför uppdaterats och omklassificerats med ett belopp uppgående till 1,8 Mkr för helåret 2024. 2) Ränteintäkter hänförliga till räntederivat har omklassificerats till räntekostnader. Jämförelsesiffror har därmed omklassificerats med ett belopp uppgående till 31,4 Mkr för helåret 2024. 3) Övriga finansiella poster består av valutakurseffekter, realiserade och orealiserade effekter av valutaterminer. 4) Då det inte förekommer några potentiella aktier uppstår ingen utspädningseffekt. Rapport över resultat och övrigt totalresultat – Koncernen Mkr 2025 2024 Årets resultat -4,4 18,5 Övrigt totalresultat Poster som har omförts eller kan omföras till periodens resultat Omräkningsdifferenser vid omräkning av utländska verksamheter -17,8 4,9 Summa övrigt totalresultat -17,8 4,9 Årets totalresultat hänförligt till moderbolagets aktieägare -22,2 23,4 ===== SIDA 66 ===== ANNEHEM | ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025 | 66 Inledning Värdeskapande Marknad Fastigheter Hyresgäster & förvaltning Hållbarhet Bolagsstyrning Finansiell information Finansiering Annehem-aktien Risker och riskhantering Ekonomisk utveckling och händelser under året Finansiella rapporter Noter Finansiella nyckeltal EPRA nyckeltal Underskrifter Revisionsberättelse Övrigt Mkr Not 2025-12-31 2024-12-31 EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital Aktiekapital 0,8 0,8 Övrigt tillskjutet kapital 2 074,8 2 074,8 Omräkningsreserv 10,4 28,2 Balanserade vinstmedel inklusive årets resultat 481,9 510,1 Summa eget kapital 12 2 568,0 2 613,9 Skulder Långfristiga skulder Långfristiga räntebärande skulder 13 1 966,4 2 197,9 Derivatinstrument 13 3,4 2,5 Övriga långfristiga skulder 2,0 2,1 Uppskjutna skatteskulder 8 166,1 160,8 Pensionsavsättningar 2,0 1,8 Summa långfristiga skulder 2 139,8 2 365,1 Kortfristiga skulder Kortfristiga räntebärande skulder 498,1 – Derivatinstrument 0,2 - Leverantörsskulder och andra skulder 10,0 11,7 Aktuella skatteskulder 0,0 0,0 Övriga kortfristiga skulder 14 71,1 44,6 Summa kortfristiga skulder 579,5 56,3 Summa skulder 2 719,3 2 421,4 SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 5 287,3 5 035,3 Balansräkning – Koncernen Mkr Not 2025-12-31 2024-12-31 TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Immateriella anläggningstillgångar 0,0 0,1 Förvaltningsfastigheter 9 5 020,3 4 696,8 Maskiner och inventarier 10 5,8 5,5 Derivatinstrument 13 11,6 22,5 Övriga anläggningstillgångar 1,9 1,6 Summa anläggningstillgångar 5 039,6 4 726,4 Omsättningstillgångar Kundfordringar 4,3 2,3 Kortfristiga fordringar 11 27,6 26,9 Derivatinstrument 13 - 0,2 Likvida medel 13 215,8 279,5 Summa omsättningstillgångar 247,6 308,9 SUMMA TILLGÅNGAR 5 287,3 5 035,3 ===== SIDA 67 ===== ANNEHEM | ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025 | 67 Inledning Värdeskapande Marknad Fastigheter Hyresgäster & förvaltning Hållbarhet Bolagsstyrning Finansiell information Finansiering Annehem-aktien Risker och riskhantering Ekonomisk utveckling och händelser under året Finansiella rapporter Noter Finansiella nyckeltal EPRA nyckeltal Underskrifter Revisionsberättelse Övrigt Rapport över förändringar av eget kapital – Koncernen Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare 2024 Mkr Aktiekapital Övrigt tillskjutet kapital Reserver Balanserade vinstmedel inkl. årets resultat Summa eget kapital Ingående eget kapital 1 januari 2024 0,5 1 786,9 23,3 491,6 2 302,3 Årets resultat - - - 18,5 18,5 Övrigt totalresultat för året - - 4,9 - 4,9 Årets totalresultat - - 4,9 18,5 23,4 Transaktioner med koncernens ägare Nyemission 0,3 300,6 - - 300,9 Kostnader nyemission - -12,7 - - -12,7 Utgående eget kapital 31 december 2024 0,8 2 074,8 28,2 510,1 2 613,9 Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare 2025 Mkr Aktiekapital Övrigt tillskjutet kapital Reserver Balanserade vinstmedel inkl. årets resultat Summa eget kapital Ingående eget kapital 1 januari 2025 0,8 2 074,8 28,2 510,1 2 613,9 Årets resultat - - - -4,4 -4,4 Övrigt totalresultat för året - - -17,8 - -17,8 Årets totalresultat - - -17,8 -4,4 -22,2 Transaktioner med koncernens ägare Återköp av aktier - - - -23,8 -23,8 Utgående eget kapital 31 december 2025 0,8 2 074,8 10,4 481,9 2 568,0 Kassaflödesanalys – Koncernen Mkr 2025 2024 Den löpande verksamheten1) Förvaltningsresultat 108,6 91,7 Justeringar för: Avskrivningar 0,4 0,4 Finansiella poster 88,8 91,5 Orealiserade valutaeffekter 10,8 -6,2 Övriga ej kassaflödespåverkande poster 3,3 -0,6 Betald inkomstskatt 0,0 0,0 Erhållen ränta 3,6 6,7 Betald ränta -85,0 -91,8 Kassaflöde före förändring i rörelsekapital 130,4 91,7 Förändringar i rörelsekapital Rörelsefordringar -0,6 8,3 Rörelseskulder 12,8 -43,1 Kassaflöde från löpande verksamhet 142,6 56,9 Investeringsverksamheten Investeringar i befintliga fastigheter -47,5 -71,2 Förvärv av förvaltningsfastigheter -433,3 -259,2 Avyttring av förvaltningsfastigheter 15,2 - Investeringar i maskiner och inventarier -1,9 -0,4 Kapitaltillskott i Joint Venture -0,2 - Kassaflöde från investeringsverksamheten -467,7 -330,8 Finansieringsverksamheten Upptagande av lån 299,0 220,7 Återbetalning av lån -10,5 -75,9 Företrädesemission 0,0 289,8 Återköp av egna aktier -23,8 - Kassaflöde från finansieringsverksamheten 264,7 434,6 Periodens kassaflöde -60,4 160,7 Likvida medel vid periodens början 279,5 119,4 Kursdifferens i likvida medel -3,3 -0,6 Likvida medel vid periodens slut 215,8 279,5 1) Kassaflödets uppställning har justerats vilket har medfört att jämförelsesiffror för tidigare perioder har omfördelats inom den löpande verksamheten från rörelseskulder till finansiella poster och erhållen/betald ränta. Justeringen uppgår till 6,3 Mkr för helår 2024. ===== SIDA 68 ===== ANNEHEM | ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025 | 68 Inledning Värdeskapande Marknad Fastigheter Hyresgäster & förvaltning Hållbarhet Bolagsstyrning Finansiell information Finansiering Annehem-aktien Risker och riskhantering Ekonomisk utveckling och händelser under året Finansiella rapporter Noter Finansiella nyckeltal EPRA nyckeltal Underskrifter Revisionsberättelse Övrigt Resultaträkning – Moderbolaget Mkr Not 2025 2024 Intäkter 45,0 47,5 Administrationskostnader -38,5 -43,0 Rörelseresultat 6,5 4,5 Resultat från finansiella poster Finansiella poster 13 99,5 120,8 Resultat efter finansiella poster 106,0 125,2 Bokslutsdispositioner -19,0 7,4 Resultat före skatt 87,0 132,7 Uppskjuten skatt 8 2,5 8,5 Årets resultat1) 89,5 141,2 1) Årets resultat motsvarar årets totalresultat och därför presenteras endast en resultaträkning utan separat rapport för totalresultat. ===== SIDA 69 ===== ANNEHEM | ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025 | 69 Inledning Värdeskapande Marknad Fastigheter Hyresgäster & förvaltning Hållbarhet Bolagsstyrning Finansiell information Finansiering Annehem-aktien Risker och riskhantering Ekonomisk utveckling och händelser under året Finansiella rapporter Noter Finansiella nyckeltal EPRA nyckeltal Underskrifter Revisionsberättelse Övrigt Mkr Not 2025-12-31 2024-12-31 EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital Bundet eget kapital Aktiekapital 0,8 0,8 Fritt eget kapital Överkursfond 287,9 287,9 Balanserat resultat 2 298,5 2 181,1 Årets resultat 89,5 141,2 Summa eget kapital 2 676,6 2 610,9 Avsättningar Avsättning för pension och liknande förpliktelser 2,0 1,8 Summa avsättningar 2,0 1,8 Kortfristiga skulder Derivatinstrument 13 0,2 - Skulder till koncernföretag, leverantörsskulder 7 203,6 150,0 Leverantörsskulder 1,5 1,7 Övriga kortfristiga skulder 14 11,2 12,0 Summa kortfristiga skulder 216,5 163,6 SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 2 895,1 2 776,3 Balansräkning – Moderbolaget Mkr Not 2025-12-31 2024-12-31 TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Immateriella anläggningstillgångar 0,0 0,1 Maskiner och inventarier 10 0,6 1,0 Finansiella anläggningstillgångar Andelar i koncernbolag 15 144,7 136,4 Långfristiga fordringar hos koncernföretag 17 2 548,2 2 470,5 Uppskjutna skattefordringar 8 5,4 2,9 Övriga långfristiga tillgångar 1,6 1,5 Summa finansiella anläggningstillgångar 2 699,9 2 611,3 Summa anläggningstillgångar 2 700,6 2 612,4 Omsättningstillgångar Kortfristiga fordringar hos koncernföretag 164,6 123,3 Övriga fordringar 11 2,6 2,7 Derivatinstrument 13 0,0 0,2 Kassa och bank 13 27,3 37,9 Summa omsättningstillgångar 194,5 164,0 SUMMA TILLGÅNGAR 2 895,1 2 776,3 ===== SIDA 70 ===== ANNEHEM | ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025 | 70 Inledning Värdeskapande Marknad Fastigheter Hyresgäster & förvaltning Hållbarhet Bolagsstyrning Finansiell information Finansiering Annehem-aktien Risker och riskhantering Ekonomisk utveckling och händelser under året Finansiella rapporter Noter Finansiella nyckeltal EPRA nyckeltal Underskrifter Revisionsberättelse Övrigt Kassaflödesanalys – Moderbolaget Mkr 2025 2024 Resultat före skatt 87,0 132,7 Poster som inte ingår i kassaflödet Avskrivningar 1) 0,6 0,6 Orealiserade valutakurseffekter 0,7 9,8 Övriga ej kassaflödespåverkande poster 6,6 8,4 Erhållna räntor 0,8 19,4 Erlagda räntor 0,0 -1,2 Kassaflöde före förändring i rörelsekapital 95,7 169,6 Förändringar i rörelsekapital Rörelsefordringar -41,2 -62,9 Rörelseskulder 36,6 -49,9 Kassaflöde från löpande verksamhet 91,2 56,8 Investeringsverksamheten Investeringar i maskiner och inventarier -0,2 0,0 Kassaflöde från investeringsverksamheten -0,2 0,0 Finansieringsverksamheten Förändring räntebärande fordringar, koncernföretag -77,7 -336,5 Företrädesemission 0,0 289,8 Återköp av egna aktier -23,8 - Kassaflöde från finansieringsverksamheten -101,5 -46,7 Periodens kassaflöde -10,5 10,1 Likvida medel vid periodens början 37,8 27,8 Likvida medel vid periodens slut 27,3 37,9 1) Poster som inte ingår i kassaflödet avser avskrivningar på maskiner och inventarier. Rapport över förändringar av eget kapital – Moderbolaget Bundet eget kapital Fritt eget kapital 2024 Mkr Aktie- kapital Överkurs- fond Balanserat resultat Årets resultat Totalt eget kapital Ingående eget kapital 1 januari 2024 0,5 - 2 181,1 - 2 181,6 Årets resultat - - - 141,2 141,2 Nyemission 0,3 300,6 - - 300,9 Kostnader nyemission - -12,7 - - -12,7 Utgående eget kapital 31 december 2024 0,8 287,9 2 181,1 141,2 2 610,9 Bundet eget kapital Fritt eget kapital 2025 Mkr Aktie- kapital Överkurs- fond Balanserat resultat Årets resultat Totalt eget kapital Ingående eget kapital 1 januari 2025 0,8 287,9 2 322,3 - 2 610,9 Årets resultat - - - 89,5 89,5 Nyemission - - - - - Kostnader nyemission - - - - - Återköp av egna aktier - - -23,8 - -23,8 Utgående eget kapital 31 december 2025 0,8 287,9 2 298,5 89,5 2 676,6 Årets resultat motsvarar årets totalresultat och därför presenteras endast en resultaträkning utan separat rapport för totalresultat. ===== SIDA 71 ===== ANNEHEM | ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025 | 71 Noter Not 1 Allmän information och redovisningsprinciper 72 Not 2  Uppskattningar och bedömningar 74 Not 3  Rörelsesegment 75 Not 4  Rörelsens kostnader 75 Not 5  Anställda, personalkostnader och ledande befattningshavares ersättningar 76 Not 6  Revisionsarvoden 77 Not 7  Transaktioner med närstående 77 Not 8 Skatter 78 Not 9 Förvaltningsfastigheter 79 Not 10 Maskiner och inventarier 80 Not 11 Kortfristiga fordringar 80 Not 12 Aktiekapital 80 Not 13 Finansiella instrument 80 Not 14  Övriga kortfristiga skulder, upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 86 Not 15 Andelar i koncernföretag 86 Not 16 Leasing 87 Not 17 Långfristiga fordringar hos dotterföretag 87 Not 18 Omräkningseffekter nyemission 87 Not 19 Ställda säkerheter och eventualförpliktelser 87 Not 20 Händelser efter periodens utgång 87 Not 21 Förslag till vinstdisposition 87 ===== SIDA 72 ===== ANNEHEM | ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025 | 72 Inledning Värdeskapande Marknad Fastigheter Hyresgäster & förvaltning Hållbarhet Bolagsstyrning Finansiell information Finansiering Annehem-aktien Risker och riskhantering Ekonomisk utveckling och händelser under året Finansiella rapporter Noter Finansiella nyckeltal EPRA nyckeltal Underskrifter Revisionsberättelse Övrigt Noter NOT 1  ALLMÄN INFORMATION OCH REDOVISNINGSPRINCIPER ALLMÄN INFORMATION Annehem Fastigheter AB, org.nr. 559220-9083 är ett svenskt publikt aktiebolag med säte i Ängelholm. Bolagets adress är Drottning Kristi- nas Esplanad 12, 170 67 Solna. Bolaget äger och förvaltar ett fastighetsbestånd om 27 fastigheter i Sverige och Finland. Bolagets aktie är sedan den 11 december 2020 noterad på Nasdaq Stock- holm. Årsredovisningen och koncernredovis- ningen har godkänts för utfärdande av styrelsen och verkställande direktören den 25 mars 2026. Koncernens rapport över resultat och rapport över övrigt totalresultat och balansräkning samt moder bolagets resultat- och balansräkning blir föremål för fast ställe lse på årsstämman den 13 maj 2026. VÄSENTLIGA REDOVISNINGSPRINCIPER Grunder för upprättande av redovisningen Efterlevnad av lagstiftning och standarder De finansiella rapporterna har upprättats med tillämpning av IFRS redovisningsstandarder utgivna av International Accounting Standards Board (IASB) sådana de antagits av EU. Vissa ytterligare tilläggsupplysningar lämnas i enlighet med tillkommande krav i årsredovisningslagen och i Rådet för hållbarhets- och finansiell rappor- terings rekommendation RFR 1 Kompletterande redovisningsregler för koncerner. Redovisnings- principerna nedan har tillämpats konsekvent på samtliga redovisade perioder. Moderbolaget tillämpar samma redovisnings- principer som koncernen utom i de fall som anges nedan under avsnittet ”Moderbolagets redovis- ningsprinciper”. Funktionell valuta och rapporteringsvaluta Moderbolagets funktionella valuta är svenska kronor som även utgör presentationsvalutan för koncernen. Samtliga belopp har avrundats till närmaste miljon kronor med en decimal om inget annat anges. Ändrade redovisningsprinciper föranledda av nya eller ändrade IFRS Inga nya eller ändrade IFRS har haft någon väsentlig påverkan på de finansiella rapporterna. Nya IFRS som ännu inte börjat tillämpas I april 2024 publicerades IFRS 18 Presentation and Disclosure in Financial Statements. Den nya standarden ersätter IAS 1 Utformning av finan- siella rapporter from 1 januari 2027. Tidigare tillämpning är tillåten, men för företag inom EU krävs att standarden godkänns av EU, eller att ändringarna även är förenliga med IFRSredovis- ningsstandader som är godkända av EU. Nedan följer ett urval av de förändringar som kommer ske avseende Annehems finansiella rapporter. Resultaträkningen kommer att delas i tre kate- gorier - rörelse, investering och finansiering. Erhålllna räntor kommer att presenteras i inves- teringsverksamheten. Upplysningar om MPM:er kommer att lämnas samlat i en not. För kassaflö- det enligt den indirekta metoden kommer start- punkten fortsatt vara rörelseresultatet. Erhållna räntor och utdelningar kommer att presenteras i investeringsverksamheten medan betalda räntor och utdelningar kommer att presenteras i finansieringsverksamheten. Den fulla analysen av effekterna av IFRS 18 är ännu inte avslutat. KONSOLIDERINGSPRINCIPER Tillgångsförvärv För transaktioner där i allt väsentligt det verkliga värdet på de förvärvade tillgångarna utgörs av en tillgång eller en grupp av likartade tillgångar redovisas, genom en förenklad bedömning, som ett tillgångsförvärv. När förvärv av dotterbolag innebär förvärv av nettotillgångar utan bety- dande processer fördelas anskaffningskostnaden på de enskilda identifierbara tillgångarna och skulderna baserat på deras verkliga värde vid förvärvstidpunkten. Det verkliga värdet initialt inkluderar även villkorad köpeskilling Transak- tionsutgifter läggs till anskaffningsvärdet för förvärvade nettotillgångar vid tillgångsförvärv. Förändringar av bedömt värde av villkorade ersättningar efter förvärvet läggs till anskaff- ningsvärdet av förvärvade tillgångar. Uppskjuten skatt på temporära skillnader redovisas inte initialt, se vidare avsnitt Skatter. Annehem redo- visar erhållna avdrag för uppskjuten skatt som en orealiserad värdeförändring på fastigheten direkt vid tidpunkten för förvärvet. Hyresintäkter och övriga fastighetsintäkter Hyresintäkter aviseras i förskott och periodiseras linjärt i resultatet över hyresperioden. Samtliga hyresavtal klassificeras som operationella leasingavtal. I hyresintäkterna ingår förutom lokalhyran även tilläggsdebitering avseende främst fastighetsskatt. Bland intäkter som klassificeras som fastighetsintäkter ingår annan tilläggsdebitering som exempelvis el, värme, vatten och fastighetsskötsel samt hyresgarantier. Fastighetsintäkter redovisas i den period som servicen utförs och levereras till hyresgästen. Hyres- och fastighetsintäkter betalas i förskott och förskottshyror redovisas som förutbetalda hyresintäkter. I de fall hyreskontrakt under viss tid medger en reducerad hyra som motsvaras av en vid annan tidpunkt högre hyra, periodiseras denna under- respektive överhyra över kontrak- tets löptid. Rabatter såsom reduktion för succes- siv inflyttning belastar den period de avser. Fastighetskostnader Fastighetskostnader består av både direkta och indirekta kostnader för att förvalta en fastighet och utgörs av kostnader avseende drift, skötsel, uthyrning, fastighetsadministration, fastighets- skatt och underhåll av fastighetsinnehavet. Central administration Centrala administrationskostnader utgörs av kostnader för koncerngemensamma funktioner samt ägande av koncernens dotterbolag. Moderbolagets kostnader för bland annat koncernledning, personaladministration, IT, marknadsaktiviteter, investerarrelationer, revisionsarvoden och finansiella rapporter ingår i central administration. I posten central adminis- tration ingår även avskrivning av övriga materiella anläggningstillgångar. Pensioner Koncernen innehar avgiftsbestämda och för- månsbestämda pensionsplaner. Enbart ett fåtal anställda har förmånsbestämda ITP-planer med fortlöpande betalningar till Alecta, Dessa redovi- sas som avgiftsbestämd plan till följd av att Alecta inte levererar den information som krävs, varför brist råder på den information som erfordras för att redovisa planen som en förmånsbestämd plan. I koncernen finns även pensionsavtal där koncer- nen har förvärvat kapitalförsäkringar som säkrats till förmån för anställda genom pantsättning. Leasing – leasetagare Annehem tillämpar de praktiska undantagen avseende korttidsleasingavtal och leasingavtal där den underliggande tillgången är av lågt värde. Korttidsleasingavtal definieras som leasingavtal med en initial leasingperiod om maximalt 12 månader efter beaktande av eventuella optioner att förlänga leasingavtalet. Leasingavtal där den underliggande tillgången är av lågt värde har av koncernen definieras som avtal där den underlig- gande tillgången skulle kunna köpas för maximalt 50 000 kr och utgörs i koncernen till exempel av kontorsinventarier. Leasingbetalningar för ===== SIDA 73 ===== ANNEHEM | ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025 | 73 Inledning Värdeskapande Marknad Fastigheter Hyresgäster & förvaltning Hållbarhet Bolagsstyrning Finansiell information Finansiering Annehem-aktien Risker och riskhantering Ekonomisk utveckling och händelser under året Finansiella rapporter Noter Finansiella nyckeltal EPRA nyckeltal Underskrifter Revisionsberättelse Övrigt korttidsleasingavtal och leasingavtal där den underliggande tillgången är av lågt värde kost- nadsförs linjärt över leasingperioden inom central administration. Tomträtter Koncernen innehar ett tomträttsavtal som upp- fyller definitionen av ett leasingavtal. Leasings- kulden värderas initialt baserat på tomträttsav- gäldens fastställda storlek per inledningsdatumet diskonterat med den implicita räntan i avtalen, det vill säga avgäldsräntan. Nyttjanderättstill- gångens värde sätts lika med leasingskulden justerat för eventuella förutbetalda tomträttsav- gälder. Då tomträttsavtal anses innebära ett evigt åtagande mot leasegivaren samtidigt som tomten har en evig nyttjandeperiod så redovisas ingen avskrivning på nyttjanderättstillgången och ingen amortering sker av leasingskulden. De erlagda tomträttsavgälderna presenteras i sin helhet som en räntekostnad. Leasingskulden värderas om i samband med att tomträttsavgälderna har blivit omförhandlade, för att reflektera den förändrade storleken på tomträttsavgälderna. Vid sådan omvärdering av leasingskulden justeras nyttjan- derättstillgången med motsvarande belopp. Efter den initiala värderingen enligt IFRS 16 värderar koncernen nyttjanderättstillgångar hänförliga till tomträttsavtal till verkligt värde som en del av förvaltningsfastigheter i enlighet med IAS 40. Förvaltningsfastigheter Förvaltningsfastigheter är fastigheter som klassi- ficeras som anläggningstillgångar vilka innehas i syfte att erhålla hyresintäkter eller värdestegring eller en kombination av dessa båda syften. För- valtningsfastigheter innefattar byggnader, mark, markanläggningar samt fastighetsinventarier. Även fastigheter under uppförande och ombygg- nation som avses att användas som förvalt- ningsfastigheter när arbetena är färdigställda klassificeras som förvaltningsfastigheter. Förvaltningsfastigheter redovisas till verkligt värde i enlighet med redovisningsstandarden IAS 40. Initialt redovisas förvaltningsfastigheter till anskaffningsvärde, vilket inkluderar till förvärvet direkt hänförbara utgifter. Värderingen bygger på diskonterade framtida kassaflöden där osäker- het föreligger beträffande bedömningen av fram- tida hyresintäkter, vakansgrader, driftskostnader, ränteutveckling samt direktavkastningskrav. Minst en gång per år värderas samtliga fastig- heter av externa oberoende värderingsinstitut. Koncernen genomför regelbundet interna vär- deringar av hela fastighetsbeståndet. De externa värderingarna används som avstämningsunderlag för de internt utförda värderingarna. De externa värderingarna är ledande för det fall det finns skillnader mellan den interna och externa värderingen. Samtliga fastighetsvärderingar utförs av värderare med adekvata kompetenser erforderliga för respektive fastighetstyp och geografisk marknad. Fastigheterna värderas enligt de värderingsprinciper som följer av IPDs riktlinjer. Av dessa framgår bland annat att besikt- ning ska ske av samtliga fastigheter vid respektive värderingstillfälle med fördjupad besiktning vart tredje år. Interna värderingar upprättas vid var tids värderingspolicy. Verkligt värde har fastställts med en kombinerad tillämpning av ortsprismetod och avkastningsbaserad metod. Den avkastningsbaserade metoden bygger på att en kassaflödesanalys upprättats för varje fastighet. Kassaflödesanalysen utgörs av en bedömning av nuvärdet av fastighetens framtida driftsnetton under kalkylperioden samt nuvärdet av fastighetens restvärde vid kalkylperiodens slut. Kalkylperioden uppgår till antingen fem eller tio år och restvärdet har bedömts genom en evighet- skapitalisering av ett uppskattat marknadsmässigt driftsnetto året efter kalkylperiodens slut. Evighetskapitaliseringen sker med ett direktav- kastningskrav som har härletts från den aktuella transaktionsmarknaden för jämförbara fastighe- ter, såväl direkta som indirekta (fastigheter sålda i bolag) transaktioner har beaktats. Kassaflödet för drifts-, underhålls- och administrationskostnader baseras på marknadsmässiga och normaliserade utbetalningar för drift, underhåll och fastig- hetsadministration varvid korrektion sker för avvikelser. Investeringar beräknas utifrån det investeringsbehov som bedöms föreligga. Såväl orealiserade som realiserade värdeförändringar redovisas i årets resultat. Realiserade värdeför- ändringar avser värdeförändringar från senaste kvartalsrapporten fram till avyttringstillfället för under perioden avyttrade fastigheter, efter hänsyn till under perioden aktiverade investe- ringsutgifter. Orealiserade värdeförändringar avser övriga värdeförändringar som inte härrör från förvärv, försäljning eller aktiverade investe- ringsutgifter. Tillkommande utgifter läggs till det redovisade värdet för förvaltningsfastigheter endast om det är sannolikt att de framtida ekonomiska fördelar som är förknippade med utgifterna kommer att komma företaget till del och anskaffningsvärdet kan beräknas på ett tillförlitligt sätt. Alla andra tillkommande utgifter redovisas som kostnad i den period de uppkommer. Utgifter för utbyte av identifierade komponenter och tillägg av nya komponenter läggs till det redovisade värdet, när de uppfyller kriterierna ovan. Reparationer och underhåll kostnadsförs i samband med att utgiften uppkommer. Materiella anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar består av maski- ner och inventarier. Avskrivning påbörjas när den materiella anläggningstillgången kan tas i bruk. Materiella anläggnings ti llgångars nyttjandeperio- der uppskattas till: Fordon och entreprenadmaskiner 5–10 år Övriga maskiner och inventarier 3–10 år Finansiella instrument Klassificering och efterföljande värdering Finansiella tillgångar inom Annehem, förutom derivattillgångar, värderas till upplupet anskaff- ningsvärde. Samtliga finansiella skulder inom Annehem, förutom derivat, värderas till upplupet anskaffningsvärde. Derivat värderas till verkligt värde via resultatet, om de inte har blivit identi- fierade som säkringsinstrument. Omvärdering av verkligt värde på räntederivaten redovisas på raden värdeförändring i derivatinstrument i koncernens resultaträkning. Verkligt värde omvärderingar på valutaterminer rapporteras på raden finansnetto i koncernens resultaträkning. Nedskrivningar – förväntade kreditförluster Förlustreserven för kundfordringar och leasing- fordringar värderas alltid till ett belopp motsva- rande förväntade kreditförluster under fordrans återstående löptid. Koncernen gör en individuell bedömning av förfallna kundfakturor vid beräk- ninga av kundförlustreserven. Förlustprocent- satserna baseras på historiska erfarenheter och specifika för hållanden och förväntningar per rapportperiodens slut. Koncernen bedömer att kreditrisken på en finansiell tillgång har ökat väsentligt om den är förfallen med mer än 30 dagar. Koncernen bedö- mer att en finansiell tillgång är i fallissemang när: det är osannolikt att låntagaren kommer betala hela sina kreditåtaganden till koncernen, utan att koncernen har regressrätt som att realisera en säkerhet (om någon sådan hålls); eller den finan- siella tillgången är förfallen med mer än 90 dagar. Koncernen hanterar ett skuldinstrument som att det har låg kreditrisk när dess kreditbetyg mot- svarar den globala definitionen av ”investment grade”, vilket bedömts som Baa3 eller högre för Moody’s eller BBB- eller högre för Fitch Ratings och Standard & Poor’s. Vid varje balansdag bedö- mer koncernen huruvida finansiella tillgångar redovisade till upplupet anskaffningsvärde är kreditförsämrade. En finansiell tillgång är kredit- försämrad när en eller flera händelser som har en negativ inverkan på de uppskattade framtida kassaflödena för den finansiella tillgången har inträffat. Finansiella intäkter Finansiella intäkter består av ränteintäkter och redovisas i den period de avser. I finansiella intäkter redovisas även erhållna koncernbidrag samt erhållen och anteciperad utdelning. Finansiella kostnader Finansiella kostnader utgörs av räntekostnader, som består av ränta och andra kostnader som är kopplade till finansieringen av bolaget, samt leasingkostnader och tomträttsavgälder. Kostna- der för uttagande av pantbrev betraktas ej som en finansiell kostnad utan aktiveras som värde- ringshöjande fastighetsinvestering. Finansiella kostnader resultatförs i den period de hänför sig till. Räntekupongen för räntederivat redovisas på raden finansnetto i koncernens resultaträkning. ===== SIDA 74 ===== ANNEHEM | ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025 | 74 Inledning Värdeskapande Marknad Fastigheter Hyresgäster & förvaltning Hållbarhet Bolagsstyrning Finansiell information Finansiering Annehem-aktien Risker och riskhantering Ekonomisk utveckling och händelser under året Finansiella rapporter Noter Finansiella nyckeltal EPRA nyckeltal Underskrifter Revisionsberättelse Övrigt Uppskjuten skatt Uppskjuten skatt på temporära skillnader, som uppkommer mellan en tillgångs eller skulds redo- visade värde och dess skattemässiga värde, redo- visas i Annehem enligt balansräkningsmetoden. Således finns en skatteskuld eller skattefordran som realiseras den dag tillgången eller skulden säljs. Undantag görs för temporära skillnader som uppkommit vid första redovisningen av tillgångar och skulder som utgör tillgångsförvärv. I Annehem finns framför allt två poster där det föreligger temporära skillnader – fastigheter och obeskattade reserver. Uppskjuten skatteskuld beräknas på skillnaden mellan fastig hete rnas redovisade värde och deras skattemässiga värde, likaså på obeskattade reserver. Vid förändring av ovan nämnda poster förändras således även den uppskjutna skatteskulden/fordran, vilket redo- visas i resultaträkningen som uppskjuten skatt. Årets förvärv har redovisats som tillgångsförvärv, innebärande att uppskjuten skatt som fanns vid förvärvstillfället inte finns upptagen i balansräk- ningen. Moderbolagets redovisningsprinciper Moderbolaget har upprättat sin årsredovisning enligt års re dovisningslagen (1995:1554) och Rådet för hållbarhets- och finansiell rapporterings rekommendation RFR 2 Redovisning för juridiska personer. RFR 2 innebär att moderbolaget i årsredovisningen för den juridiska personen ska tillämpa samtliga av EU antagna IFRS redovis- ningsstandarder och uttalanden så långt detta är möjligt inom ramen för årsredovisningslagen, tryggandelagen och med hänsyn till sambandet mellan redovisning och beskattning. Rekommen- dationen anger vilka undantag från och tillägg till IFRS redovisningsstandarder som ska göras. Skillnader mellan koncernens och moderbolagets redovisningsprinciper Skillnaderna mellan koncernens och moderbo- lagets redovis ningsp rinciper framgår nedan. De nedan angivna redovisningsprinciperna för moderbolaget har tillämpats konsekvent på samtliga perioder som presenteras i moderbola- gets finansiella rapporter. Klassificering och uppställningsformer Resultat- och balansräkning är för moderbolaget uppställda enligt årsredovisningslagens sche- man, medan rapporten över resultat och övrigt totalresultat, rapporten över förändringar i eget kapital och kassaflödesanalysen baseras på IAS 1 Utformning av finansiella rapporter respektive IAS 7 Rapport över kassaflöden. De skillnader mot koncernens rapporter som gör sig gällande i moderbolagets resultat- och balansräkningar utgörs främst av redovisning av finansiella intäk- ter och kostnader, anläggningstillgångar, eget kapital samt förekomsten av avsättningar som egen rubrik i balansräkningen. Dotterföretag Andelar i dotterföretag redovisas i moderbolaget enligt anskaffningsvärdemetoden. Detta innebär att transaktionsutgifter inkluderas i det redovi- sade värdet för innehav i dotterföretag. Finansiella instrument Moderbolaget har valt att tillämpa IFRS 9 för finan- siella instrument. Moderbolaget följer därmed samma principer som koncernen för redovisning av finansiella instrument. Leasade tillgångar Moderbolaget tillämpar inte IFRS 16, i enlighet med undantaget som finns i RFR 2. Som leaseta- gare redovisas leasingavgifter som kostnad linjärt över leasingperioden och således redovisas inte nyttjanderätter och leasingskulder i balansräk- ningen. NOT 2 UPPSKATTNINGAR OCH BEDÖMNINGAR Upprättandet av Annehem Fastigheters finan- siella rapporter kräver att företagsledningen gör bedömningar och uppskattningar samt anta- ganden som påverkar tillämpningen av redovis- ningsprinciperna och de redovisade beloppen av tillgångar, skulder, intäkter och kostnader. Verk- liga utfallet kan avvika från dessa uppskattningar och bedömningar. Värdering av förvaltningsfastigheter Annehem Fastigheters bestånd av förvalt- ningsfastigheter redovisas i balansräkningen till verkligt värde och värdeförändringarna redovisas i resultaträkningen. Det verkliga värdet baseras på interna värderingar som genomförs löpande och därutöver värderas fastigheterna årligen av externa oberoende värderare, enligt Koncer- nens värderingspolicy. Värdet på fastigheterna påverkas inte endast av utbud och efterfrågan på marknaden utan av ett flertal andra faktorer, dels fastighetsspecifika faktorer såsom uthyr- ningsgrad, hyresnivå och driftskostnader, dels marknadsspecifika faktorer såsom direktavkast- ningskrav och kalkylräntor härledda ur jämförbara transaktioner på fastighetsmarknaden. Såväl fastighets- som marknadsspecifika försämringar kan föranleda att värdet på fastigheterna sjunker, vilket skulle kunna få en negativ effekt på Anne- hem Fastigheters verksamhet, finansiella ställning och resultat. Värderingen kräver bedömning av och antaganden om framtida kassaflöden samt fastställande av diskonteringsfaktor (avkastnings- krav). För att avspegla den osäkerhet som finns i gjorda antaganden och bedömningar anges vanligtvis vid fastighets värde ring ett osäkerhets- intervall om +/– 5–10 procent. Klassificering av förvärv som tillgångsförvärv och uppskjuten skatt Förvärv av bolag klassificeras som tillgångsför- värv enligt IFRS 3. En individuell bedömning krävs för varje enskilt förvärv. I de fall bolagsförvärvet i huvudsak endast omfattar fastigheter och inte innefattar väsentliga processer, klassif iceras förvärvet som ett tillgångsförvärv. Annehems bolagsförvärv under 2025 och även dessförinnan omfattar endast fastigheter och inga väsentliga processer, varför bedömningen varit att transak- tionerna utgör tillgångsförvärv. Vid tillgångsförvärv redovisas ingen separat uppskjuten skatt vid anskaffningstidpunkten utan tillgången redovisas till ett anskaffningsvärde motsvarande tillgångens verkliga värde efter avdrag för erhållen rabatt för uppskjuten skatt. Upp skjute n skatt redovisas endast på förändring av redovisat värde och förändringar av skatte- mässigt värde som uppkommer efter förvärvs- tidpunkten. ===== SIDA 75 ===== ANNEHEM | ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025 | 75 Inledning Värdeskapande Marknad Fastigheter Hyresgäster & förvaltning Hållbarhet Bolagsstyrning Finansiell information Finansiering Annehem-aktien Risker och riskhantering Ekonomisk utveckling och händelser under året Finansiella rapporter Noter Finansiella nyckeltal EPRA nyckeltal Underskrifter Revisionsberättelse Övrigt NOT 3 RÖRELSESEGMENT Region Sverige Region Övriga Norden Stab Koncern 2025 2024 2025 2024 2025 2024 2025 2024 Hyresintäkter 258,6 222,8 43,0 52,2 - - 301,6 275,0 Övriga fastighetsintäkter 31,5 35,2 12,8 14,8 - - 44,3 50,0 Fastighetskostnader -87,4 -76,5 -17,2 -17,9 -0,6 -0,8 -105,2 -95,2 Driftnetto 202,7 181,5 38,6 49,1 -0,6 -0,8 240,7 229,7 Central administration - - - - -36,4 -36,2 -36,4 -36,2 Övriga rörelseintäkter 3,2 5,0 - - 1,9 4,0 5,1 9,0 Övriga rörelsekostnader -5,3 -7,5 -1,6 -2,0 -2,4 -4,2 -9,4 -13,8 Ränteintäkter 1,1 3,6 - - 2,5 3,5 3,6 7,1 Räntekostnader -56,8 -0,5 -16,9 -34,4 -18,7 -63,6 -92,4 -98,5 Övriga finansiella poster - - -0,2 - -2,4 -5,6 -2,6 -5,6 Förvaltningsresultat 144,8 182,1 19,8 12,6 -56,1 -102,9 108,6 91,7 Värdeförändring fastigheter, realiserade -1,2 - - - - -1,0 -1,2 -1,0 Värdeförändring fastigheter, orealiserade -4,5 -35,8 -88,7 -21,9 - - -93,2 -57,8 Värdeförändring, derivatinstrument realiserade -3,3 1,0 - - -8,6 -12,6 -11,8 -11,5 Resultat före skatt 135,8 147,3 -68,9 -9,3 -64,6 -116,5 2,3 21,4 Ett rörelsesegment är en del av koncernen som bedriver verksamhet från vilken den kan generera intäkter och ådrar sig kostnader och för vilket det finns fristående finansiell information tillgänglig. Koncernens verksamhet delas upp i två rörelse segme nt, region Sverige och region Övriga Norden (Finland). Stab inkluderar moder- bolag och holdingbolag inom koncernen, som ej är operativa bolag. Transaktioner inom Stab innefattar management fee samt andra adminis- trationskostnader. Hyresintäkter relaterar till hyresavtal för uthyr- ning av Annehem konce rnens förvaltningsfastig- heter. Övriga fastighetsintäkter består till största del av till hyres gäste r vidarefakturerade kostnader för media (el, värme, vatten), vidarefakturerad fastig- hetsskatt samt intäkter för uthyrning av boende av ad-hoc karaktär. Sverige Finland Uppgifter per land, Mkr 2025 2024 2025 2024 Externa intäkter 290,1 258,0 55,8 66,9 Förvaltningsfastigheter 4 266,0 3 808,7 754,3 888,1  varav årets investeringar 45,1 69,8 2,4 1,4 Maskiner och inventarier 5,8 5,5 - -  varav årets investeringar 1,9 0,5 - - Koncernen har under 2025 redovisat intäkter från en kund ( konce rn) om totalt 121,3 Mkr (107,4), varav 27,5 Mkr (25,4) re dovisas i Finland och 93,8 Mkr (82,0) redovisas i Sverige. NOT 4 RÖRELSENS KOSTNADER Fastighetskostnader 2025 2024 Koncernen, Mkr Region Sverige Region övriga Norden Stab Totalt Region Sverige Region övriga Norden Stab Totalt Driftskostnader -46,0 -10,5 -0,6 -57,1 -43,0 -11,1 -0,5 -54,6 Underhåll -12,0 -2,3 - -14,3 -9,9 -2,1 - -12,0 Fastighetsskatt -10,5 -4,4 - -14,9 -8,8 -4,6 - -13,4 Direkta fastighetskostnader -68,5 -17,2 -0,6 -86,3 -61,6 -17,9 -0,5 -80,0 Fastighetsadministration -18,9 0,1 - -18,8 -13,0 - -0,4 -13,4 Totala fastighetskostnader -87,4 -17,2 -0,6 -105,2 -74,7 -17,9 -0,8 -93,3 De största kostnadsposterna i driftskostnader avser direkta fastighetskostnader som el, värme, vatten, städning, fastighetsskötsel, snöröjning, trädgårdsskötsel och fastighetsförsäkring. Underhållskostnader avser löpande underhåll och planerat underhåll. Centraladministration – per kostnadsslag Koncernen, Mkr 2025 2024 Personalkostnader -28,0 -28,6 Revisionsarvoden -1,9 -1,9 Inhyrd personal -1,1 -0,9 Övriga externa kostnader -4,9 -6,1 Avskrivningar -0,5 -0,5 Summa -36,4 -38,0 I posten revisionarvoden ingår även arvoden för redovisningsrådgivning. För mer infomation om fördelning av revisionsarvode, se not 6. I övriga externa kostnader ingår kostnader för konsultar- voden och övriga externa tjänster. Avskrivningar är relaterade till maskiner och inventarier. ===== SIDA 76 ===== ANNEHEM | ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025 | 76 Inledning Värdeskapande Marknad Fastigheter Hyresgäster & förvaltning Hållbarhet Bolagsstyrning Finansiell information Finansiering Annehem-aktien Risker och riskhantering Ekonomisk utveckling och händelser under året Finansiella rapporter Noter Finansiella nyckeltal EPRA nyckeltal Underskrifter Revisionsberättelse Övrigt NOT 5  ANSTÄ LLDA, PERSONALKOSTNADER OCH LEDANDE BEFATTNINGSHAVARES ERSÄTTNINGAR Antal anställda 2025 2024 Medelantalet anställda 17 16  kvinnor 11 10 män 6 6 All personal är anställd i Sverige, via moderbolaget Annehem Fastigheter AB. Löner, arvoden och förmåner Under 2025 hade koncernen 17 (16) anställda, varav alla anställda i moderbolaget. Under 2025 hade moderbolaget 6 (6) styrel- seledamöter, varav 2 (2) kvinnor. Koncernens totala antal styrelseledamöter uppgick till 6 (6) varav 2 (2) var kvinnor. Arvode utgår endast till moderbolagets styrelse. Per 31 dece mber 2025 hade koncernen 4 (4) ledande befattningshavare varav 3 (3) kvinnor. Könsfördelning i företagsledningen Antal anställda 2025 2024 Moderbolaget Styrelsen 6 6  kvinnor 2 2  män 4 4 Övriga ledande befattningshavare 4 4  kvinnor 3 3  män 1 1 Koncernen totalt Styrelsen 6 6  kvinnor 2 2  män 4 4 Övriga ledande befattningshavare 4 4  kvinnor 3 3  män 1 1 Löner och ersättningar Sociala kostnader Pensionskostnader Totalt Tkr 2025 2024 2025 2024 2025 2024 2025 2024 Koncernen 17 340,0 17 247,0 6 846,0 6 945,0 2 856,0 3 598,0 27 041,0 27 790,0 Ersättningar till styrelsen och ledande befattningshavare Principer Till styrelsens ordförande och ledamöter utgår arvode enligt bolagsstämmans beslut. VD erhåller ej styrelsearvode. Ersättning till VD och andra ledande befattningshavare utgörs av grundlön, rörlig ersättning, övriga förmåner samt pension. Med ledande befattningshavare avses de per- soner som under året utgjort koncernledning. Koncernledningen utgörs vid årets utgång av fyra personer inklusive VD. Samtliga i koncernled- ningen är anställda i Sverige. Fördelningen mellan grundlön och rörlig ersättning ska stå i proportion till befattningshavarens ansvar och befogenhet. För VD och ledande befattningshavare får den den rörliga ersättningen maximalt uppgå till 50 procent av den fasta årliga grundlönen. Pensions- förmåner samt övriga förmåner till VD och andra ledande befattnings havare beaktas vid faststäl- lande av fasta och rörliga ersättningar. Ersättningar och övriga förmåner under året Specifikation avseende ersättning till styrelsens ledamöter och ledande befattningshavare. Styrelsearvode/ grundlön Rörlig ersättning Övriga förmåner Pensionskostnader Tkr 2025 2024 2025 2024 2025 2024 2025 2024 Styrelsen Henrik Saxborn 514,5 499,4 - - - - - - Jesper Göransson 188,1 183,1 - - - - - - Pia Andersson 188,2 183,1 - - - - - - Anders Hylén 188,2 175,7 - - - - - - Karin Ebbinghaus 188,2 183,1 - - - - - - Lars Ljungälv 208,2 203,1 - - - - - - Axel Granlund 1) - 74,5 - - - - - - Koncernledningen Monica Fallenius, VD 3 117,3 2 866,6 1 170,0 1 223,6 119,0 124,0 921,3 897,6 Övriga personer i koncernledningen 2) 3 422,7 5 089,5 640,7 703,6 342,9 403,2 734,8 1 533,7 1) Avgick i samband med stämman 2024. 2) Jan Egenäs uppbar ersättning till och med 2024-11-30. Rörlig ersättning För VD baserades den rörliga ersättningen för 2025 på koncernens förvaltningsresultat viktat 17 procent, driftnetto viktat 17 procent, 17 procent viktat för kWh per kvm, Nöjdmedar- betarindex (NMI) viktat 8 procent samt viktat 8 procent Nöjdkundindex (NKI). Samt 33 procent som baseras på individuella mål. För övriga koncernledningen baserades den rörliga ersättningen för 2025 på koncernens förvaltningsresultat viktat 25 procent, driftnetto viktat 25 procent, 25 procent viktat för kWh per kvm, Nöjdmedarbetarindex (NMI) viktat 12,5 procent samt viktat 12,5 procent Nöjdkundindex (NKI). Pensioner VD har en premiebaserad pensionsplan baserad på ITP med en avsättning på 30 procent av 12,2 ggr månadslönen därtill tillkommer premie för ITPK egenpension och ITP grundförsäkring (”bottenplatta”). Pensionsåldern för VD är 67 år. Övriga i ledningsgruppen har en ITP1 lösning. Förväntade avgifter nästa rapportperiod för ITP 2-försäkringar som är tecknade i Alecta uppgår till 0,6 Mkr (0,7 Mkr). Koncernens andel av de sam- manlagda avgifterna till planen och koncernens andel av det totala antalet aktiva medlemmar i planen uppgår till 0,00363 respektive 0,00340 procent (0,00853 respektive 0,00351). Vid utgången av 2025 uppgick Alectas överskott i form av den kollektiva konsolideringsnivån till 167,0 procent (162,0). ===== SIDA 77 ===== ANNEHEM | ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025 | 77 Inledning Värdeskapande Marknad Fastigheter Hyresgäster & förvaltning Hållbarhet Bolagsstyrning Finansiell information Finansiering Annehem-aktien Risker och riskhantering Ekonomisk utveckling och händelser under året Finansiella rapporter Noter Finansiella nyckeltal EPRA nyckeltal Underskrifter Revisionsberättelse Övrigt NOT 6 REVISIONSARVODEN Koncernen, Mkr 2025 2024 KPMG Revisionsuppdrag 1,6 1,3 Revisionsverksamhet utöver revisionsuppdraget 0,3 0,5 Total 1,9 1,9 Moderbolaget, Mkr 2025 2024 KPMG Revisionsuppdrag 1,5 1,1 Revisionsverksamhet utöver revisionsuppdraget 0,3 0,5 Total 1,8 1,6 NOT 7 TRANSAKTIONER MED NÄRSTÅENDE Moderbolaget, Mkr 2025 2024 Transaktioner med dotterbolag Resultaträkning Management fee 42,8 43,6 Ränteintäkter 97,8 135,7 Total 140,6 179,3 Balansräkning Långfristiga fordringar 2 548,2 2 470,5 Kortfristiga fordringar 0,1 123,3 Total 2 548,3 2 593,8 Kortfristiga räntebärande skulder 203,6 150,0 Total 203,6 150,0 Not 5 fortsättning Transaktioner med dotterbolag är prissatta på marknadsmässiga villkor. För information om ersättning till ledande befattningshavare se kon- cernens Not 5 Anställda, personal och ersättningar till ledande befattningshavare. Långfristiga fordringar hos koncern före tag avser lån till dotterföretag. Lånen löper med en fast ränta om 4,0 procent under hela 2025. All perso- nal är anställd av Annehem Fastigheter AB, som i sin tur fakturerar ut tjänster till sina dotterbolag på marknadsmässiga villkor. Avgångsvederlag För Verkställande direktör gäller vid egen upp- sägning en upp sägni ngstid om sex månader och uppsägning från bolagets sida en uppsägningstid om tolv månader. För övriga ledande befattnings- havare gäller en uppsägningstid om sex månader vid uppsägning från den anställdes sida, och en uppsägningstid på nio månader vid uppsägning från bolagets sida. Samtliga ledande befattnings- havare ska erhålla oförändrad lön och övriga anställningsförmåner under uppsägningstiden. Berednings- och beslutsprocess Information återfinns i bolagsstyrningsrap- porten. Ersättning till styrelsen och ledande befattningshavare Arvode och annan ersättning till styrelseledamöterna, inklusive ordföranden, fastställs av bolagsstämman. På årsstämman den 14 maj 2025 beslutades att arvode ska utgå till styrelsens ordförande med 480 000 kronor och till övriga ledamöter med 170 000 kronor. Sty- relsens ledamöter har inte rätt till några förmåner efter att deras uppdrag som styrelseledamöter har upphört. För ledamöter i styrelsens revi- sionsutskott utgår 40 000 per år, för ledamöter i finansutskottet samt ersättningsutskottet utgår i 20 000 kronor per år, Pensioner övriga anställda Övriga anställda i Annehem fastigheter har en avgiftsbestämd pension, utan några andra förplik- telser från bolaget än att under anställningstiden erlägga en årlig premie. Detta innebär att den anställde efter avslutad anställning hos Annehem Fastigheter har rätt att själv bestämma under vilken tid de tidigare avgiftsbestämda inbetalning- arna och avkastning därpå tas ut som pension. Sjukfrånvaro Sjukfrånvaron för året uppgick till 0,7 procent (0,7). Det har inte varit någon långtidssjukfrån- varo under året. ===== SIDA 78 ===== ANNEHEM | ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025 | 78 Inledning Värdeskapande Marknad Fastigheter Hyresgäster & förvaltning Hållbarhet Bolagsstyrning Finansiell information Finansiering Annehem-aktien Risker och riskhantering Ekonomisk utveckling och händelser under året Finansiella rapporter Noter Finansiella nyckeltal EPRA nyckeltal Underskrifter Revisionsberättelse Övrigt NOT 8 SKATTER Skatt redovisad i resultaträkningen Moderbolaget 2025 2024 - - 2,5 8,5 2,5 8,5 Koncernen Mkr 2025 2024 Aktuell skattekostnad (-)/skatteintäkt (+) Aktuell skatt 0,0 -0,2 Uppskjuten skattekostnad (-)/skatteintäkt (+) Uppskjuten skatt avseende temporära skillnader -6,7 -2,7 Total redovisad skattekostnad -6,7 -2,9 Uppskjuten skatteskuld i balansräkningen Koncernen Mkr 2025 2024 Uppskjuten skatteskuld 166,1 160,8 Uppskjuten skattefordran - - Förändring netto 5,3 3,2 Specifikation av förändring av uppskjuten skatteskuld netto Förändring via resultaträkning avseende temporära skillnader -6,7 -2,7 Total nettoförändring av uppskjuten skatteskuld -6,7 3,2 Avstämning av effektiv skatt Koncernen Mkr 2025 2024 Resultat före skatt 2,3 21,4 Skatt enligt gällande skattesats för moderbolaget -0,5 -4,4 Effekt av andra skattesatser för utländska dotterföretag 0,5 0,2 Ej avdragsgilla kostnader -1,8 - Ej skattepliktiga intäkter 0,7 - Erhållet negativt räntenetto 22,7 44,2 Lämnat negativt räntenetto -29,1 -44,2 Skatt hänförlig till tidigare år - -0,2 Utnyttjande av tidigare ej aktiverade underskottsavdrag - -0,5 Övriga skattemässiga justeringar 0,8 2,0 Redovisad effektiv skatt -6,7 -2,9 Moderbolaget 2025 2024 87,0 132,7 -17,9 -27,3 - - -1,4 -0,7 - - 21,8 36,5 - - - - - - - - 2,5 8,5 Moderbolaget 2025 2024 - - 5,4 2,9 2,5 8,5 2,5 8,5 2,5 8,5 De avdragsgilla temporära skillnaderna förfaller inte enligt rådande skatteregler. Uppskjuten skat- teskuld hänför sig till verkligt värde på förvaltningsfastigheter. Uppskjutna skattefordringar har inte redovisats för dessa poster, då det inte är sannolikt att koncernen kommer att utnyttja dem för avräk- ning mot framtida beskattningsbara vinster. Per 31 december 2025 fanns det i konce rnen underskottsavdrag uppgående till ca 38,9 (12,9) Mkr. För 2025 är skattesatsen i Sverige 20,6 procent och för Finland är skattesatsen 20,0 procent. Det finns skattemässiga underskottsavdrag för vilka uppskjutna skattefordringar inte har redovisats i balansräkningen uppgående till 10,6 Mkr (2021-2022) och de har ingen tidsbegränsning. Uppskjuten skattefordran avseende underskottsavdrag eller andra framtida skattemässiga avdrag redovisas i den utsträckning det är sannolikt att avdraget kan avräknas mot överskott vid framtida beskattning. ===== SIDA 79 ===== ANNEHEM | ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025 | 79 Inledning Värdeskapande Marknad Fastigheter Hyresgäster & förvaltning Hållbarhet Bolagsstyrning Finansiell information Finansiering Annehem-aktien Risker och riskhantering Ekonomisk utveckling och händelser under året Finansiella rapporter Noter Finansiella nyckeltal EPRA nyckeltal Underskrifter Revisionsberättelse Övrigt NOT 9 FÖRVALTNINGSFASTIGHETER Specifikation av årets förändring, Mkr 2025 2024 Verkligt värde vid årets början 4 696,8 4 412,7 Anskaffningsvärde förvaltningsfastigheter, tillgångsförvärv 435,8 242,0 Investeringar i befintliga fastigheter 47,5 71,2 Avyttrade fastigheter -19,0 - Orealiserad värdeförändring -93,2 -57,8 Valutaomräkning bestånd i utlandet -47,5 28,7 Verkligt värde vid årets slut 5 020,3 4 696,8 Sverige Övriga Norden Specifikation av årets förändring, Mkr 2025 2024 2025 2024 Verkligt värde vid årets början 3 808,7 3 532,8 888,1 879,9 Anskaffningsvärde förvaltningsfastigheter, tillgångsförvärv 435,8 242,0 - - Investeringar i befintliga fastigheter 45,1 69,8 2,4 1,4 Avyttrade fastigheter -19,0 - - - Orealiserad värdeförändring -4,5 -35,9 -88,7 -21,9 Valutaomräkning bestånd i utlandet - - -47,5 28,7 Verkligt värde vid årets slut 4 266,0 3 808,7 754 ,3 888,1 Varav företagsparker 862,0 808,0 - - Känslighetsanalys – effekter på verkligt värde och resultat, Mkr Förändring 2025 2024 Förändring driftnetto +/–5% +220/-220 +199/-199 Förändring direktavkastningskrav +/–0,5% -263/+321 -245/+300 Förändring diskonteringsränta +/–0,5% -207/+185 -208/+219 Förändring diskonteringsränta restvärde +/–0,5% -207/+185 -208/+219 Känslighetsanalysen visar känsligheten i Annehems fastighetsvärderingar för förändringar i driftnetto, avkastningskrav samt diskonteringsränta. Annehem har per den 31 december 2025 värderat förvalt- ningsfastigheterna till 5 020,3 Mkr (4 696,8) och med ett osäkerhetsintervall om +/- 5 procent kan det verkliga värdet variera med cirka +/- 300 Mkr (300). Känslighetsanalysen är en förenklad bild då en faktor sällan rör sig isolerat utan olika antaganden påverkas av varandra avseende kassaflöde och avkastningskrav. Inflationsutvecklingen är en central faktor i värderingen. En högre inflation medför ökade hyresintäkter då merparten av Annehems hyresavtal är indexerade. Samtidigt tenderar hög inflation att leda till högre avkastningskrav på fastighetsmarknaden. Ett högre avkastningskrav innebär lägre nuvärden av framtida kassaflöden och därmed lägre fastighetsvärderingar. Nettoeffekten beror på relationen mellan hur snabbt intäkterna justeras genom indexering och hur snabbt avkastningskra- ven förändras i marknaden. Inflationen påverkar även kostnadssidan, men eftersom Annehem vida- refakturerar huvuddelen av driftkostnaderna till hyresgäster begränsas effekten på bolagets resultat. Driftnettot påverkas dessutom av faktorer såsom nytecknade eller uppsagda hyresavtal, förändrad uthyrningsgrad och hyresgästers betalningsförmåga. Dessa faktorer kan sammantaget få betydande påverkan på fastigheternas värdering. Sverige Övriga Norden Varav företagsparker inom Syd Kalkylantaganden per segment, Mkr 2025 2024 2025 2024 2025 2024 Normaliserat driftnetto 217,8 194,3 39,7 40,7 53,3 51,6 Vakansgrad 0,1-10,4% 0,2-11,9% 9,0% 5,0% 4,9-10,4% 6,0-11,9% Vakansgrad, viktad 4,1% 3,7% 9,0% 5,0% 6,7% 6,9% Direktavkastning, viktad 5,3% 5,3% 5,1% 4,6% 7,0% 8,1% Intervall direktavkastning 4,3-6,9% 4,3-7,7% 5,6% 5,4% 6,5-6,9% 6,5-7,7% Diskonteringsränta 6,3-9,1% 6,3-9,8% 5,7% 7,4% 8,6-9,0% 8,6-9,8% Diskonteringsränta restvärde 6,3-9,1% 6,3-9,8% 5,7% 7,4% 8,6-9,0% 8,6-9,8% Diskonteringsränta, viktad 7,3% 7,3% 5,7% 7,4% 8,8% 9,0% Diskonteringsränta restvärde, viktad 7,3% 7,3% 5,7% 7,4% 8,8% 9,0% Skattemässiga restvärden, Mkr 2025-12-31 2024-12-31 Förvaltningsfastigheter 3 137,6 2 982,2 Realiserade och orealiserade värdeförändringar redovisas efter förvaltningsresultatet i resulta- träkningen. Värderingen av verkligt värde är för samtliga förvaltningsfastigheter klassificerade i nivå 3 i verkligtvärdehierarkin i IFRS 13. Värderingsteknik Verkligt värde på fastigheter baseras på interna värderingar med värdedatum 31 december 2025 som utförts i samarbete med bolagets värderingsinstitut. Minst en gång per år låter Annehem utföra fullständiga värderingar från externa fastighetsvärderingsinstitut för alla fastigheter i beståndet. Värdet för fastigheterna har bedömts med stöd av en marknadsanpassad kassaflödeskalkyl. Direktavkastningskrav som används i kalkylen har härletts ur försäljningar av jämförbara fastigheter. Värderingen har gjorts utifrån en kombinerad ortprismetod, utifrån redovisad jämförelseköp och avkast- ningsmetod, det vill säga en transaktionsbaserad metod. Faktorer av stor betydelse vid val av förräntningskrav är bedömningen av objektets framtida hyresutveckling, värdeförändring och eventuella förädlingsmöjligheter samt fastighe- tens underhållsskick. Viktiga värdeparametrar är läge, hyresnivå samt vakansgrad. För varje fastighet upprättas en kassaflödesprognos som sträcker sig mellan 10-20 år framåt i tiden. De förväntade inbetalningarna motsvarar villkoren i gällande hyresavtal. För vakanta ytor görs en beräkning genom en individuell bedömning för varje fastighet. De förväntade utbetalningarna bedöms utifrån historiska fastighetskostnader. Inflationsantagandet i värderingsmodellen är 1,5 procent för 2026 och 2,0 procent från år 2027 och framåt. Som grund för värderingen ligger en nuvärdesberäkning av det bedömda kassaflödet samt nuvärdet av marknadsvärdet vid kalkylperi- odens slut. Hyreskontrakt Hyresintäkterna grundas på hyresavtal som är att betrakta som operationella leasingavtal där koncernen är leasegivare. Kontrakterad årshyra , Mkr 2025 2024 <1 år 293,5 252,1 1–2 år 271,1 230,9 2–3 år 236,1 210,4 3–4 år 193,6 186,9 4–5 år 103,9 150,1 >5 år 227,6 156,3 Total 1 325,8 1 186,7 ===== SIDA 80 ===== ANNEHEM | ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025 | 80 Inledning Värdeskapande Marknad Fastigheter Hyresgäster & förvaltning Hållbarhet Bolagsstyrning Finansiell information Finansiering Annehem-aktien Risker och riskhantering Ekonomisk utveckling och händelser under året Finansiella rapporter Noter Finansiella nyckeltal EPRA nyckeltal Underskrifter Revisionsberättelse Övrigt NOT 10 MASKINER OCH INVENTARIER Koncernen, Mkr 2025 2024 Anskaffningar Ingående balans 26,3 25,8 Årets investeringar 1,9 0,5 Utgående balans 28,2 26,3 Avskrivningar Ingående balans -20,8 -19,6 Årets avskrivningar -1,6 -1,3 Utgående balans -22,4 -20,8 Redovisat värde 5,8 5,5 Moderbolaget, Mkr 2025 2024 Anskaffningar Ingående balans 2,8 4,5 Årets investeringar 0,2 - Omklassificeringar - -1,7 Utgående balans 3,0 2,8 Avskrivningar Ingående balans -1,8 -1,3 Årets avskrivningar -0,5 -0,5 Utgående balans -2,3 -1,8 Redovisat värde 0,7 1,0 NOT 11 KORTFRISTIGA FORDRINGAR Koncernen, Mkr 2025 2024 Övriga kortfristiga fordringar 10,3 10,6 Förutbetalda försäkringar 1,7 1,3 Upplupen intäktsränta 1,1 3,6 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter, övrigt 14,5 11,4 Total 27,6 26,9 Övriga kortfristiga fordringar utgörs huvud- sakligen av skatte konto samt momsfordringar. Förutbetalda kostnader utgörs huvudsakligen av fastighetsskatt. Moderbolaget, Mkr 2025 2024 Övriga kortfristiga fordringar 0,9 1,3 Förutbetalda försäkringar 0,5 0,5 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter, övrigt 1,2 0,9 Total 2,6 2,7 NOT 12 AKTIEKAPITAL Förändringar i aktiekapitalet Antal aktier Aktie- kapital, Mkr Antal aktier 1 januari 2025 88 488 821 0,8 Återköp av egna aktier - 1 378 229 - Utgående antal aktier 31 december 2025 87 110 592 0,8 Aktierna fördelas på 10 295 986 A-aktier och 76 814 606 B-aktier. A-aktier berättigar inneha- varen till tio röster på bolagstämman och B-aktier berättigare innehavaren till en röst på bolags- stämman. Kvotvärde per aktie är cirka 0,009 kr. NOT 13 FINANSIELLA INSTRUMENT Verkligt värdehierarkin Annehem lämnar upplysning om samtliga finan- siella tillgångar och skulder som redovisas till verkligt värde i balansräkningen utifrån en verk- ligt värdehierarki av tre nivåer. Till nivå ett hör instrument som är noterade och handlas på en aktiv marknad där identiska instrument handlas. Nivå två består av instrument som inte handlas på en aktiv marknad men där observerbara marknadsdata används som grund för värdering av instrumentet (antingen direkt eller indirekt). Till nivå tre hör instrument där värderingen till en väsentlig del baseras på icke observerbara marknadsdata. Bedömningarna har gjorts utifrån omständigheter och faktorer som råder kring de olika instrumenten. Valutaterminer och rän- teswappar har också klassificerats som nivå två, eftersom det finns observerbara marknadsdata som ligger till grund för värderingen. Vad gäller skulder till kreditinstitut anser Annehem att redo- visat värde är en rimlig approximation av verkligt värde på grund av att det redovisade värdet har diskonterats med bedömda marknadsmässiga räntenivåer. Undantag från klassificering utifrån verkligt värdehierarkin görs för kundfordringar, likvida medel och leverantörsskulder där det redovisade värdet anses vara en lämplig upp- skattning av det verkliga värdet. ===== SIDA 81 ===== ANNEHEM | ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025 | 81 Inledning Värdeskapande Marknad Fastigheter Hyresgäster & förvaltning Hållbarhet Bolagsstyrning Finansiell information Finansiering Annehem-aktien Risker och riskhantering Ekonomisk utveckling och händelser under året Finansiella rapporter Noter Finansiella nyckeltal EPRA nyckeltal Underskrifter Revisionsberättelse Övrigt 2024 Koncernen, Mkr Värderings- hierarki Upplupet anskaffningsvärde Verkligt värde via resultatet Summa verkligt värde Summa redovisat värde TILLGÅNGAR Finansiella anläggningstillgångar Derivatinstrument 2 - 22,7 22,7 22,7 Omsättningstillgångar Kortfristiga fordringar Kundfordringar 3 2,3 - - 2,3 Derivatinstrument 2 - 0,2 0,2 0,2 Kortfristiga fordringar 3 10,6 - - 10,6 Likvida medel 3 279,5 - - 279,5 Summa finansiella tillgångar 292,4 22,7 22,7 315,1 SKULDER Långfristiga skulder Långfristiga räntebärande skulder 3 2 197,9 - - 2 197,9 Derivatinstrument 2 - 2,5 2,5 2,5 Kortfristiga skulder Kortfristiga räntebärande skulder 3 - - - - Derivatinstrument 2 - - - - Leverantörsskulder 3 11,7 - - 11,7 Övriga skulder 3 25,0 - - 25,0 Summa finansiella skulder 2 234,5 2,5 2,5 2 237,0 Finansiella instrument såsom kundfordringar, övriga fordringar, likvida medel, leverantörsskulder, upp- låning och övriga skulder redovisas till upplupet anskaffningsvärde, varför det verkliga värdet bedöms överstämma med redovisat värde. Derivatinstrument värderas löpande till verkligt värde enligt nivå 2, IFRS 13. Räntebärande skulder redovisas till upplupet anskaffningsvärde enligt verkligt värdehierarkin nivå 3. 2025 Koncernen, Mkr Värderings- hierarki Upplupet anskaffningsvärde Verkligt värde via resultatet Summa verkligt värde Summa redovisat värde TILLGÅNGAR Finansiella anläggningstillgångar Derivatinstrument 2 - 11,6 11,6 11,6 Omsättningstillgångar Kortfristiga fordringar Kundfordringar 3 4,3 - - 4,3 Derivatinstrument 2 - - - - Kortfristiga fordringar 3 10,3 - - 10,3 Likvida medel 3 215,8 - - 215,8 Summa finansiella tillgångar 230,4 11,6 11,6 242,0 SKULDER Långfristiga skulder Långfristiga räntebärande skulder 3 1 966,4 - - 1 966,4 Derivatinstrument 2 - 3,4 3,4 3,4 Kortfristiga skulder Kortfristiga räntebärande skulder 3 498,1 - - 498,1 Derivatinstrument 2 - 0,2 0,2 0,2 Leverantörsskulder 3 10,0 - - 10,0 Övriga skulder 3 22,2 - - 22,2 Summa finansiella skulder 2 496,7 3,6 3,6 2 500,3 Not 13 fortsättning ===== SIDA 82 ===== ANNEHEM | ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025 | 82 Inledning Värdeskapande Marknad Fastigheter Hyresgäster & förvaltning Hållbarhet Bolagsstyrning Finansiell information Finansiering Annehem-aktien Risker och riskhantering Ekonomisk utveckling och händelser under året Finansiella rapporter Noter Finansiella nyckeltal EPRA nyckeltal Underskrifter Revisionsberättelse Övrigt Not 13 fortsättning 2025 Moderbolaget, Mkr Värderings- hierarki Upplupet anskaffningsvärde Verkligt värde via resultatet Summa verkligt värde Summa redovisat värde TILLGÅNGAR Finansiella anläggningstillgångar Långfristiga fordringar hos koncernföretag 3 2 548,2 - - 2 548,2 Omsättningstillgångar Kortfristiga fordringar Kortfristiga fordringar koncernföretag 3 164,6 - - 164,6 Kortfristiga fordringar 3 0,9 - - 0,9 Derivatinstrument 2 - - - - Kassa och bank 3 27,3 - - 27,3 Summa finansiella tillgångar 2 741,0 2 741,0 SKULDER Kortfristiga skulder Derivatinstrument 2 - 0,2 - 0,2 Skulder till koncernföretag, leverantörsskulder 3 203,6 - - 203,6 Leverantörsskulder 3 1,5 - - 1,5 Övriga skulder 3 4,3 - - 4,3 Summa finansiella skulder 209,4 0,2 209,6 Ramverk för finansiell riskhantering Koncernen är genom sin verksamhet exponerad för olika slag av finansiella risker. • Kreditrisk • Likviditetsrisk • Marknadsrisk Koncernens finanspolicy för hantering av finansiella risker har utformats av styrelsen och bildar ett ramverk av riktlinjer och regler i form av riskmandat och limiter för finansverk- samheten. Ansvaret för koncernens finansiella transaktioner och risker hanteras centralt av CFO samt koncernens finansfunktion som finns inom moderbolaget. Den övergripande målsättningen för finansfunktionen är att tillhandahålla en kostnadseffektiv finansiering samt att minimera negativa effekter på koncernens resultat som härrör från marknadsrisker. CFO rapporterar löpande till VD samt koncernens finansutskott. Likviditetsrisk Likviditetsrisken är risken att koncernen kan få problem att fullgöra sina skyldigheter som är för- knippade med finansiella skulder. Likviditetsprog- nos på kort och lång sikt upprättas löpande. En likviditetsprognos för kommande 12 månader ska upprättas månadsvis. Prognosen ska inkludera samtliga in- och utflöden samt väsentliga inves- teringsbehov och tillfälliga rörelse kapitalbehov så snart de är identifierade. Den konsoliderade likviditetsprognosen utgör basen för Annehems upplånings- eller placeringsbehov samt kontroll av Annehems totala likviditetssituation. Likvidi- tetsbehovet i ett längre perspektiv ska beräknas årligen i samband med att den ekonomiska lång- tidsprognosen uppdateras. En likviditetsreserv för verksamheten ska vid var tid finnas tillgänglig för att säkerställa Anne- hems kortsiktiga betalningsförmåga. I likviditets- reserven räknas in obundna bankmedel, mark- nadsvärdet på placeringar som kan frigöras inom tre bankdagar samt outnyttjad del av bekräftade kreditlöften med en återstående löptid om minst 3 månader. Överskottslikviditet definieras som all likviditet utöver likviditetsreserven. I det fall det bedöms ekonomiskt fördelaktigt får över- skottslikviditet, som alternativ till amortering av räntebärande extern skuld, placeras för att möta ett känt framtida finansieringsbehov. Även medel från upplåning som sker i förskott för senare finansiering får placeras. Likviditetsrisk har en nära koppling till finansie- ringsrisk. Med finansierings- respektive refinansie- ringsrisk avses risken för att Annehem från tid till annan inte kan erhålla nödvändig finansiering eller att finansiering inte kan förnyas vid utgången av dess löptid, eller att den endast kan erhållas eller förnyas till väsentligt ökade kostnader eller för Annehem oförmånliga villkor. Annehems kreditavtal med kreditinstitut innehåller sedvanliga uppsägningsvillkor. Om Bolaget eller andra bolag inom Annehem bryter mot sina åtaganden eller finansiella förpliktelser i ett kreditavtal skulle det kunna leda till att krediten sägs upp till omedelbar betalning och att säkerheter tas i anspråk. Enligt Annehems kreditavtal har Annehem bland annat åtagit sig att Bolagets soliditet inte får understiga en bestämd nivå. Om en kredit sägs upp till ome- delbar betalning kan det enligt så kallade cross default-bestämmelser i vissa kreditavtal medföra att även andra förpliktelser kan sägas upp till omedelbar betalning. Vidare kan en nedgång i det allmänna ekonomiska klimatet eller störningar på kapital- och kreditmarknaderna leda till att Annehems tillgång till finansiering begränsas och 2024 Moderbolaget, Mkr Värderings- hierarki Upplupet anskaffningsvärde Verkligt värde via resultatet Summa verkligt värde Summa redovisat värde TILLGÅNGAR Finansiella anläggningstillgångar Långfristiga fordringar hos koncernföretag 3 2 470,5 - - 2 470,5 Omsättningstillgångar Kortfristiga fordringar Kortfristiga fordringar koncernföretag 3 123,3 - - 123,3 Kortfristiga fordringar 3 1,3 1,3 Derivatinstrument 2 - 0,2 0,2 0,2 Kassa och bank 3 37,9 - - 37,9 Summa finansiella tillgångar 2 633,0 0,2 0,2 2 633,2 SKULDER Kortfristiga skulder Derivatinstrument 2 - - - - Leverantörsskulder till koncernföretag 3 150,0 - - 150,0 Leverantörsskulder 3 1,7 - - 1,7 Övriga skulder 3 9,9 - - 9,9 Summa finansiella skulder 161,6 - - 161,6 ===== SIDA 83 ===== ANNEHEM | ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025 | 83 Inledning Värdeskapande Marknad Fastigheter Hyresgäster & förvaltning Hållbarhet Bolagsstyrning Finansiell information Finansiering Annehem-aktien Risker och riskhantering Ekonomisk utveckling och händelser under året Finansiella rapporter Noter Finansiella nyckeltal EPRA nyckeltal Underskrifter Revisionsberättelse Övrigt att Annehems möjligheter att refinansiera sina krediter försvinner. Om Annehem i framtiden misslyckas med att erhålla nödvändig finansie- ring, inte har tillräcklig likviditet för att fullgöra sina förpliktelser eller möjlighet att refinansiera sina krediter eller endast kan refinansiera sina krediter till väsentligt ökade kostnader eller på för Annehem oförmånliga villkor, kan det få en väsentlig negativ inverkan på Annehems verk- samhet, finansiella ställning. I vissa av Annehems avtal, främst Annehems kreditavtal med kreditinstitut, finns det bestäm- melser som aktualiseras vid förändring i kontrollen över Bolaget eller annat bolag i Annehem. En sådan bestämmelse kan exempelvis ge kreditinsti- tut möjlighet att säga upp avtal för det fall någon eller några, andra än Annehems nuvarande största aktieägare, samt vissa till denna närstående, som agerar gemensamt blir ägare, direkt eller indirekt, till aktier eller röster i Bolaget överstigande vissa procentuella tröskelvärden. Vid sådana föränd- ringar i kontrollen kan vissa rättigheter för motpar- ten, eller skyldigheter för Annehem, inträda som bland annat kan komma att påverka Annehems fortsatta finansiering. Om Annehems finansiering påverkas skulle det kunna leda till att Annehem blir tvungen att avyttra fastigheter till oförmånliga priser samt, över tid, ha en negativ påverkan på Annehems intäkter, vilket skulle kunna få en väsentlig negativ inverkan på Bolagets finansiella ställning. Annehem har uppfyllt alla kovenanter för låneavtal per 31 december 2025. För de fall där kovenanter förekommer på underkoncernnivå är kovenantnivån densamma som för koncernen. Kovenanterna är knutna till merparten av koncer- nens räntebärande skulder, motsvarande 2 050,5 Mkr (1 858,0) per 31 december 2025. Tillgänglig likviditet 2025-12-31 2024-12-31 Tillgängliga likvida medel 215,8 279,5 Likviditetsreserv 215,8 279,5 Företagets finansiella skulder uppgick vid årsskif- tet till 2 500,3 Mkr (2 237,0), och förfallostruktur på skulden, med tillägg för ränteförfall, framgår av tabellen nedan. I balansräkninge n ingår lånanskaffningskostnader i räntebärande skulder. Förfallostruktur finansiella skulder – odiskonterade kassaflöden 2025 Koncernen, Mkr Valuta Nom. belopp originalvaluta Totalt Utflöde < 1 år 1–2 år 2–3 år 3–5 år > 5 år Banklån SEK 2 095,4 2 095,4 508,2 620,4 666,7 300,0 - Banklån EUR 34,7 375,0 3,8 371,2 - - - Ränta SEK 196,5 196,5 69,3 64,8 32,7 27,0 2,7 Ränta EUR 2,8 30,2 14,6 15,6 - - - Leverantörsskulder SEK 9,8 9,8 9,8 - - - - Leverantörsskulder EUR 0,0 0,2 0,2 - - - - Övriga kortfristiga skulder SEK 71,1 71,1 71,1 - - - - Summa 2 778,2 677,0 1 072,0 699,4 327,0 2,7 2024 Koncernen, Mkr Valuta Nom. belopp originalvaluta Totalt Utflöde < 1 år 1–2 år 2–3 år 3–5 år > 5 år Banklån SEK 1 803,9 1 803,9 - 499,3 625,6 679,0 - Banklån EUR 35,0 401,1 - - 401,1 - - Ränta SEK 245,3 245,3 64,8 68,6 60,5 44,0 7,4 Ränta EUR 5,3 60,4 12,3 23,4 24,7 - - Leverantörsskulder SEK 11,7 11,7 11,7 - - - - Leverantörsskulder EUR - - - - - - - Övriga kortfristiga skulder SEK 44,6 44,6 44,6 - - - - Summa 2 567,0 133,4 591,3 1 111,9 723,0 7,4 Not 13 fortsättning 2025 Moderbolaget, Mkr Valuta Nom. belopp originalvaluta Totalt Utflöde < 1 år 1–2 år 2–3 år 3–5 år > 5 år Skulder till koncernföretag, leverantörsskulder SEK - 203,6 203,6 - - - - Leverantörsskulder SEK - 1,5 1,5 - - - - Övriga skulder SEK - 11,2 11,2 - - - - Summa - 216,3 216,3 2024 Moderbolaget, Mkr Valuta Nom. belopp originalvaluta Totalt Utflöde < 1 år 1–2 år 2–3 år 3–5 år > 5 år Skulder till koncernföretag, leverantörsskulder SEK - 150,0 150,0 - - - - Leverantörsskulder SEK - 1,7 1,7 - - - - Övriga skulder SEK - 9,9 9,9 - - - - Summa - 161,6 161,6 - - - - ===== SIDA 84 ===== ANNEHEM | ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025 | 84 Inledning Värdeskapande Marknad Fastigheter Hyresgäster & förvaltning Hållbarhet Bolagsstyrning Finansiell information Finansiering Annehem-aktien Risker och riskhantering Ekonomisk utveckling och händelser under året Finansiella rapporter Noter Finansiella nyckeltal EPRA nyckeltal Underskrifter Revisionsberättelse Övrigt Not 13 fortsättning Marknadsrisk Marknadsrisk är att risken för att verkligt värde på eller fram ti da kassaflöden från ett finansiellt instrument varierar på grund av förändringar i marknadspriser. Marknadsrisker in delas av IFRS i tre typer, valutarisk, ränterisk och andra pris- risker. De marknadsrisker som främst påverkar koncernen utgörs av ränterisker och valutarisker. Koncernens målsättning är att hantera och kontrollera marknadsriskerna inom fastställda parametrar och samtidigt optimera resultatet av risktagandet inom givna ramar. Parametrarna är fastställda med syfte att marknadsriskerna på kort sikt (6–12 månader) endast ska påverka koncernens resultat och ställning marginellt. På längre sikt, kommer emellertid varaktiga föränd- ringar i valutakurser och räntor få en påverkan på det konsoliderade resultatet. Ränterisk Ränterisk är risken att verkligt värde på eller fram- tida kassaflöden från ett finansiellt instrument varierar på grund av förändringar i marknadsrän- tor. Ränterisk påverkar Annehem Fastigheter dels som löpande räntekostnader för lån och derivat, dels som marknads värde förändri ngar på derivat. Målsättningen med ränteriskhanteringen är att uppnå önskad stabilitet i Annehem Fastigheters samlade kassaflöden. Stabila kassaflöden är vik- tigt dels för att främja fastighetsinvesteringarna dels för att uppfylla de krav och förväntningar kreditgivare och andra externa parter har på Annehem Fastigheter. Annehem Fastigheter är främst exponerad för ränterisk genom koncer- nens upplåning. Ränteriskstrategin utgörs av en balanserad kombination av rörlig ränta och fast räntebindning. Under året har Annehem inhand- lat ränteswapar för att omvandla rörlig ränta till fast för att minska volatilitet i räntekostnaderna. Känslighetsanalys – ränterisk Genomslaget, beaktat räntederivat, på räntein- täkter och räntekostnader under kommande tolv- månadersperiod vid en ränteuppgång/-nedgång på 1 procentenhet på balansdagen uppgår till +/– 6,4 Mkr (+/– 6,2 Mkr) givet de räntebärande tillgångar och skulder som finns per balansdagen. Valutarisk Risken att verkliga värden och kassaflöden avseende finansiella instrument kan fluktuera när värdet på främmande valutor förändras kallas valutarisk. Koncernen är exponerad mot valuta- risk på transaktioner i den meningen att det finns en blandning mellan valutorna i vilken försäljning, inköp, fordringar och skulder är noterade och respektive funktionell valuta i koncernbolagen. Den funktionella valutan för koncernbolagen är primärt i SEK och EUR. För att möta dessa valu- tarisker har koncernen aktivt valt att handla upp valutaterminer i EUR. Dock finns det vissa poster i EUR i ett svenskt dotterbolag vilka omräknas till SEK och valutaeffekterna bokförs i resulta- träkningen. Skulder i dotterbolag uppgår till 2,6 MEUR (2,6). Transaktionerna är primärt gjorda i valutorna SEK samt EUR. Annehem Fastigheter investerar i fastigheter utanför Sverige genom utländska dotterbolag. Investeringar i utländska valutor är exponerade för valutakursrisker till den del de inte är finan- sierade i lokal valuta. Investeringarna ska i så stor utsträckning som möjligt finansieras lokalt i dotterbolagen. Känslighetsanalys – valutakursrisk En 10 procent förstärkning av den svenska kronan gentemot EUR per 31 december 2025 skulle innebära en förändring av skulder på 2,8 Mkr (3,0). Känslighetsanalysen grundar sig på att alla andra faktorer (t ex räntan) förblir oförändrade. Samma förutsättningar tillämpades föregående år. Kreditrisker i kundfordringar och leasingfordringar Koncernen har upprättat en kreditpolicy enligt vilken varje ny kund individuellt analyseras för kreditvärdighet innan koncernens generella betalnings- och leveransvillkor erbjuds. Koncer- nens granskning omfattar externa kreditbetyg, om de finns tillgängliga, finansiella rapporter, information från kreditvärderingsinstitut, branschinformation och i vissa fall bankreferen- ser. Annehem Fastigheter har en diversifierad kundbas med flera kategorier av hyresgäster i olika sektorer. Peab är Annehem Fastigheters största hyresgäst och utgjorde, per 31 december 2025, 29,0 procent av hyresvärdet. Utöver detta finns det ingen enskild hyresgäst som utgjorde mer än 5 procent av hyresvärdet. De tio största kunderna (exkl. Peab) utgjorde 24,0 procent. Annehem Fastigheter tillämpar förskottsfaktu- rering avseende sina hyresfordringar. Annehem Fastigheter tillämpar den förenklade metoden i IFRS 9 för beräkning av förväntade kreditförlus- ter. Koncernens kreditförluster har historiskt varit mycket låga. Koncernens reserv för förväntade kreditförluster uppgår till 2,0 (1,0) Mkr. Redovisat värde Mkr 2025 2024 Ingående balans 1,0 0,5 Avsättning osäkra kundfordringar 1,0 0,5 Utgående balans 2,0 1,0 Se nedan kreditexponeringen för kundfordringar och leasingfordringar per geografisk region för respektive år. Redovisat värde Koncernen, Mkr 2025 2024 Sverige 4,0 3,4 Finland 0,3 0,0 Summa 4,3 3,4 Kreditrisk i likvida medel För likvida medel är skandinaviska banker och finansiella institutioner motparter med rating om antingen minst A- (S&P) eller minst A3 (Moody’s) eller annan motpart med rating om antingen minst A (S&P) eller minst A2 (Moody’s). Koncernen anser att likvida medel har låg kreditrisk baserat på motparternas externa kreditbetyg. Den förväntade kreditförlusten för likvida medel har bedömts som immateriella och därför ej redovisats. Kreditrisker i finansiell verksamhet Med kreditrisk avses risken för förlust om motparten inte full följer sina åtaganden. Risken begränsas genom att finanspolicyn anger att endast kreditvärdiga motparter accepteras i finansiella transaktioner. Kreditrisken hos finansiella motparter begränsas dels genom nettingavtal/ISDA-avtal (International Swaps and Derivatives Association), dels genom en sprid- ning i såväl finansieringskällor som kreditförfall. Kredit ri sken bedöms vid årsskiftet vara tillfreds - ställande hanterad. ISDA-avtalen uppfyller inte kriterierna för kvittning i balansräkningen. ===== SIDA 85 ===== ANNEHEM | ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025 | 85 Inledning Värdeskapande Marknad Fastigheter Hyresgäster & förvaltning Hållbarhet Bolagsstyrning Finansiell information Finansiering Annehem-aktien Risker och riskhantering Ekonomisk utveckling och händelser under året Finansiella rapporter Noter Finansiella nyckeltal EPRA nyckeltal Underskrifter Revisionsberättelse Övrigt I nedan tabell redovisas finansiella instrument som omfattas av ISDA-avtal. 2025 2024 Koncernen, Mkr Finansiella tillgångar Finansiella skulder Finansiella tillgångar Finansiella skulder Redovisade bruttobelopp 11,6 3,4 22,7 2,5 Belopp som omfattas av avtal om nettning -3,4 -3,4 -2,5 -2,5 Nettobelopp efter avtal om nettning 8,2 - 20,2 - Not 13 fortsättning Kapitalhantering Enligt styrelsens policy är koncernens finansiella målsättning att ha en god finansiell ställning, som bidrar till att bibehålla investerares, kreditgivares och marknadens förtroende samt utgöra en grund för fortsatt utveckling av affärsverksam- heten; samtidigt som den långsiktiga avkastning som genereras till aktieägarna är tillfredsstäl- lande. Koncernens mål är att nettobelåningsgra- den över tid inte ska överstiga 55 procent. Per 31 december 2025 uppgick nettobelåningsgraden till 44,8 procent, med endast bankfinansiering. Detta innebär att Annehem har en stabil finansiell ställning samtidigt som det finns utrymme i målsättningen att öka belåningsgraden ytterligare i samband med förvärv. Anpassningen till detta mål utgör en del av den strategiska planeringen och nivån på nettobelåningsgraden följs löpande upp i den interna rapporteringen till lednings- gruppen och styrelsen och dess finansutskott. Koncernen, Mkr 2025 2024 Förvaltningsfastigheter 5 020,3 4 696,8 Nettobelåningsgrad Räntebärande skulder 2 464,5 2 197,9 Minus likvida medel och kortfristiga placeringar -215,8 -279,5 Nettoskuld 2 248,7 1 918,4 Nettobelåningsgrad % (Nettoskuld / Förvaltningsfastigheter) , % 44,8 40,8 Ökningen av nettobelåningsgraden beror främst på att Annehem har förvärvat ytterligare en fastighet under året som belånats till 60 procent, vilket lett till att räntebärande skulder har ökat. Kassaflödet från den löpande verksamheten skall i huvudsak återinvesteras i verksamheten för att ta tillvara på affärsmöjligheter och uppnå Annehems tillväxtmål. Finansiella intäkter och kostnader Koncernen, Mkr 2025 2024 Ränteintäkter 1 3,6 7,1 Räntekostnader 1 -92,4 -98,5 Valutakurseffekter -10,4 4,1 Värdeförändringar på valutaterminer 7,8 -9,7 Total -91,4 -97,0 1) Ränteintäkter hänförliga till räntederivat har omklassificerats till räntekostnader. Jämförelsesiffror har därmed omklassificerats med ett belopp uppgående till 31,4 Mkr för helåret 2024. Moderbolaget, Mkr 2025 2024 Ränteintäkter 0,8 16,0 Ränteintäkter, från koncernbolag 97,8 135,7 Räntekostnader 0,0 -1,1 Valutakurseffekter -0,3 -0,1 Värdeförändringar på valutaterminer 7,8 -9,7 Värdeförändringar derivatinstrument - -11,8 Nedskrivning andelar dotterbolag -6,6 -6,8 Total 99,5 122,2 Samtliga ränteintäkter och räntekostnader avser finansiella tillgångar som redovisas till upplupet anskaffningsvärde och finansiella skulder som inte värderas till verkligt värde via resultatet. Räntebärande skulder I det följande framgår information om företagets avtalsmässiga villkor avseende räntebärande skulder. För mer information om företagets exponering för ränterisk och risk för valutakurs- förändringar hänvisas till avsnittet Risker och riskhantering i denna årsredovisning. Koncernen, Mkr 2025 2024 Leasingskulder, långfristiga - 1,7 Lånanskaffningskostnader -6,7 -8,9 Lån från kreditinstitut 2 471,2 2 205,0 varav kortfristiga räntebärande skulder 498,1 - Total 2 464,5 2 197,9 Koncernens räntebärande skulder bestod per 31 december 2025 av externa låneaval i två valutor; SEK, och EUR. Låneavtalen löper med olika löpti- der med förfall mellan år 2026-2029. Ränta utgår på mellan 1,20 - 1,80 procent + Stibor/Euribor. Bolaget har uppfyllt samtliga lånevillkor under den aktuella perioderna. Förändring av lånestrukturen under perioden Koncernen, Mkr 2025 2024 Räntebärande skulder vid periodens ingång 2 197,9 2 036,3 Amortering externa banklån -10,5 -75,9 Upptagna externa banklån 299,0 220,7 Förändring leasingskuld -1,8 - Förändring upplåningsavgifter 2,2 -1,3 Valutaeffekter -22,3 18,1 Räntebärande skulder vid periodens utgång 2 464,5 2 197,9 ===== SIDA 86 ===== ANNEHEM | ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025 | 86 Inledning Värdeskapande Marknad Fastigheter Hyresgäster & förvaltning Hållbarhet Bolagsstyrning Finansiell information Finansiering Annehem-aktien Risker och riskhantering Ekonomisk utveckling och händelser under året Finansiella rapporter Noter Finansiella nyckeltal EPRA nyckeltal Underskrifter Revisionsberättelse Övrigt NOT 14  ÖVRIG A KORTFRISTIGA SKULDER, UPPLUPNA KOSTNADER OCH FÖRUTBETALDA INTÄKTER Koncernen, Mkr 2025 2024 Förutbetalda hyresintäkter 30,8 8,2 Externa tjänster 0,3 0,3 Upplupna räntekostnader 11,2 9,4 Upplupna personalkostnader 6,6 6,2 Övriga kortfristiga skulder 22,2 20,5 Total 71,1 44,6 Övriga kortfristiga skulder för koncernen inbegriper till största del upplupna kostnader relaterade till förskottsaviserade hyresintäkter. Moderbolaget, Mkr 2025 2024 Externa tjänster 0,3 0,4 Upplupna personalkostnader 6,6 6,2 Övriga kortfristiga skulder 4,3 5,4 Total 11,2 12,0 NOT 15 ANDELAR I KONCERNFÖRETAG Bolag som ingår i koncernen Bolagsnamn Org.nr Säte Andel, % Annehem Fastigheter AB 559220-9083 Ängelholm, Sverige 100 % Direktägda Annehem Holding 3 AB 559262-8506 Ängelholm, Sverige 100 % Annehem Holding 4 AB 559262-8548 Ängelholm, Sverige 100 % Annehem 1 AB 559311-5107 Ängelholm, Sverige 100 % Annehem 2 AB 559311-5115 Ängelholm, Sverige 100 % Annehem 3 AB 559311-5123 Ängelholm, Sverige 100 % Annehem 4 AB 559422-0948 Solna, Sverige 100 % Annehem 5 AB 559422-0955 Solna, Sverige 100 % Indirekt ägda Annehem Holding 2 AB 559230-7028 Ängelholm, Sverige 100 % Annehem Sadelplats Fastigheter 3 AB 556895-0116 Ängelholm, Sverige 100 % Annehem Sadelplats Fastigheter 4 AB 556916-2596 Ängelholm, Sverige 100 % Annehem Ledvolten 1 Fastigheter AB 559194-5570 Solna, Sverige 100 % Annehem Invest Oy 1773022-9 Helsingfors, Finland 100 % Ultimes I Ky 2568845-4 Helsingfors, Finland 100 % Ultimes II Ky 2850052-5 Helsingfors, Finland 100 % Ultimes Parking Ky 2568844-6 Helsingfors, Finland 100 % Property Gardener Oy 2558819-7 Helsingfors, Finland 100 % Annehem Syd Holding 1 Fastigheter AB 559220-9752 Ängelholm, Sverige 100 % Annehems Limhamn Bryggan 2 Fastigheter AB 556998-3264 Solna, Sverige 100 % Annehem Partille Port 4 Fastigheter AB 556960-0280 Ängelholm, Sverige 100 % Annehem Stenekull 2 Fastigheter AB 559034-8917 Ängelholm, Sverige 100 % Annehem Jupiter 11 Fastigheter AB 556892-3428 Solna, Sverige 100 % Annehem Almnäs Fastigheter AB 559283-3627 Solna, Sverige 100 % Annehems Valhall Park AB 556107-0003 Ängelholm, Sverige 100 % Annehem Syd Parker Holding Fastigheter AB 559230-6897 Ängelholm, Sverige 100 % Ljungbyhed Park AB 556545-4294 Ängelholm, Sverige 100 % Annehem Johanneslust Fastigheter AB 559175-9773 Solna, Sverige 100 % Annehem Hemvistet 2 Fastigheter AB 559076-5508 Solna, Sverige 100 % Annehem Partille Port 11:70 Fastigheter AB 559265-7992 Solna, Sverige 100 % Andelar i koncernföretag Moderbolaget, Mkr 2025 2024 Ingående balans för året 136,4 116,1 Aktieägartillskott 8,3 20,3 Utgående balans vid årets slut 144,7 136,4 ===== SIDA 87 ===== ANNEHEM | ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025 | 87 Inledning Värdeskapande Marknad Fastigheter Hyresgäster & förvaltning Hållbarhet Bolagsstyrning Finansiell information Finansiering Annehem-aktien Risker och riskhantering Ekonomisk utveckling och händelser under året Finansiella rapporter Noter Finansiella nyckeltal EPRA nyckeltal Underskrifter Revisionsberättelse Övrigt NOT 16 LEASING Leasingavtal där företaget är leasetagare Icke uppsägningsbara leasebetalningar Mkr 2025-12-31 2024-12-31 Inom ett år - -0,1 Mellan ett och fem år - -0,5 Senare än fem år - -0,5 Summa - -1,1 Totala leasingkostnader Mkr 2025-12-31 2024-12-31 Totala leasingkostnader - ränta -0,1 -0,1 Summa -0,1 -0,1 Leasingkostnader redovisas i sin helhet som räntekostnader för respektive år. Kassautflödet avseende leasingavtal motsvarar summan av leasingkostnader för respektive år. Totala leasingskuld (ingår som del av långfristiga räntebärande skulder) Mkr 2025-12-31 2024-12-31 Ingående balans 1,7 1,7 Avgående nyttjanderätter -1,7 – Utgående balans - 1,7 Under tidigare år redovisade koncernen ett tomträttsavtal som ett leasingavtal enligt IFRS 16. Tomträtten avsåg en fastighet som klassificer- ades som förvaltningsfastighet och värderades till verkligt värde enligt IAS 40. Fastigheten avyttrades under räkenskapsåret 2025, vilket innebär att koncernen per balans- dagen inte har några kvarvarande leasingavtal hänförliga till tomträtter eller andra tillgångar. Samtliga tillhörande leasingskulder och nyttjan- derätter har därmed upphört i samband med försäljningen. NOT 20 HÄNDELSER EFTER PERIODENS UTGÅNG Väsentliga händelser efter periodens utgång • Ett nytt återköpsprogram inleddes i början av 2026, då det aktieåterköpsprogram styrelsen beslutade om i december 2025 slutfördes vid samma tidpunkt. Det nya programmet innebär, i likhet med det föregående, återköp av aktier under perioden fram till nästa årsstämma, motsvarande högst tre procent av det totala antalet aktier i bolaget. • I februari 2026 utsågs Christian Fredefors till ny CFO för bolaget. Han efterträder Adela Colakovic, som tidigare meddelat att hon lämnar bolaget för ett annat uppdrag. Christian Fredefors tillträder den 18 maj 2026 och kommer att ingå i koncernledningen. • På begäran av aktieägare har styrelsen i Annehem Fastigheter AB (publ) den 18 mars 2026 beslutat att 3 000 000 aktier av serie A ska omvandlas till aktier av serie B. Omvandlingen var klar hos Bolagsverket den 19 mars 2026. NOT 17  LÅNGF RISTIGA FORDRINGAR HOS DOTTERFÖRETAG Moderbolaget, Mkr 2025 2024 Långfristiga fordringar, dotterföretag Ingående anskaffningsvärde 2 470,5 2 134,0 Nyutlåning 77,7 336,5 Utgående anskaffningsvärde/ bokfört värde 2 548,2 2 470,5 NOT 18  OMRÄK NINGSEFFEKTER NYEMISSION Genom företrädesemissionen som genomfördes i mars 2024 ökade Annehems aktiekapital med 249 999,99 kronor, från 500 000 kronor till 749 999,99 kronor och det totala antalet aktier i Annehem ökade med 29 496 273, varav 3 431 995 aktier av serie A och 26 064 278 aktier av serie B. Efter företrädesemissionen upp- går antalet aktier i Annehem till 88 488 821 varav 10 295 986 aktier av serie A och 78 192 835 aktier av serie B. Utestående och genomsnittligt antal aktier och nyckeltal baserade på dessa är omräknade med justeringsfaktorn 1,1659 för samtliga jämförelseperioder motsvarande fond- emissionselementet i årets företrädesemission. NOT 21 FÖRSLAG TILL VINSTDISPOSITION Till årsstämmans förfogande står: Kr Balanserade vinster 2 298 456 928 Överkursfond 287 863 987 Årets resultat 89 476 035 Summa: 2 675 796 950 Styrelsen föreslår att vinstmedlen disponeras enligt följande: Kr Överförs i ny räkning 2 675 796 950 Summa: 2 675 796 950 NOT 19  STÄLLD A SÄKERHETER OCH EVENTUALFÖRPLIKTELSER Mkr 2025 2024 För egna skulder och tillgångar Fastighetsinteckningar 3 125,2 2 869,3 Total 3 125,2 2 869,3 ===== SIDA 88 ===== ANNEHEM | ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025 | 88 Inledning Värdeskapande Marknad Fastigheter Hyresgäster & förvaltning Hållbarhet Bolagsstyrning Finansiell information Finansiering Annehem-aktien Risker och riskhantering Ekonomisk utveckling och händelser under året Finansiella rapporter Noter Finansiella nyckeltal EPRA nyckeltal Underskrifter Revisionsberättelse Övrigt Finansiella nyckeltal Annehem presenterar vissa finansiella nyckeltal som inte definieras enligt IFRS. Företaget anser att dessa nyckeltal ger värdefull kompletterande information till investerare och företagets ledning då de möjliggör utvärdering av bolagets prestation. Eftersom inte alla företag beräknar finansiella nyckeltal på samma sätt, är dessa inte alltid jämförbara med nyckeltal som används av andra företag. Dessa finansiella nyckeltal ska därför inte ses som en ersättning för nyckeltal som definieras enligt IFRS. I nedanstående tabell presenteras nyckeltal som inte definieras enligt IFRS, om inte annat anges, samt avstämning av nyckeltalen. Vidare återfinns även definitionerna av dessa nyckeltal på sidan 95. Antal aktier Antalet utestående aktier har justerats för de aktier som har återköpts under perioden. Per den 31 december 2025 uppgick Annehems innehav av egna aktier till 1 378 229 B-aktier. Det genomsnittliga antalet utstående aktier har beräknats som ett vägt genomsnitt under en viss period med hänsyn till återköpen. Antal aktier 2025 2024 A-aktier 10 295 986 10 295 986 B-aktier 76 814 606 78 192 835 Totalt utstående antal aktier 87 110 592 88 488 821 Totalt genomsnittligt antal aktier 88 405 714 84 988 923 Totalt antal emitterade aktier 88 488 821 88 488 821 Förvaltningsresultat Annehems verksamhet är fokuserad på tillväxt i kassaflöden från den löpande förvaltningen, det vill säga tillväxt i förvaltningsresultatet. Målet är att förvaltningsresultatet per aktie över tid ska öka årligen med ett snitt om 20 procent. Förvaltningsresultat Mkr 2025 2024 Resultat före skatt 2,3 21,4 Återläggning   Värde förändring fastighet, realiserade 1,2 1,0  Värdeförändring fastighet 93,2 57,8  Värdeförändring derivat 11,8 11,5 Förvaltningsresultat 108,6 91,7 Förvaltningsresultat exklusive valutakurseffekter, kr per aktie¹ Mkr 2025 2024 Förvaltningsresultat 108,6 91,7  Valutakurseffekter 2,6 5,6 Förvaltningsresultat exkl. valutakurseffekter 111,2 97,3 Antal aktier 88 405 714 84 988 923 Förvaltningsresultat, kr per aktie 1,26 1,14 1) Genomsnittligt antal aktier och nyckeltal baserade på dessa är omräknade med justeringsfaktorn 1,1659 för samtliga jämförelseperioder motsvarande fondemissionselementet i årets företrädesemission, för mer information se not 18. Räntetäckningsgrad Mkr 2025 2024 Förvaltningsresultat 108,6 91,7 Återläggning Räntenetto 88,8 91,3  Valutakurseffekter 2,6 5,6 Räntetäckningsgrad, ggr 2,3 2,1 Nettobelåningsgrad Mkr 2025-12-31 2024-12-31 Räntebärande skulder 2 464,5 2 197,9 Likvida medel -215,8 -279,5 Räntebärande skulder netto 2 248,7 1 918,4 Förvaltningsfastigheter 5 020,3 4 696,8 Nettobelåningsgrad, % 44,8 40,8 Överskottsgrad Mkr 2025 2024 Förvaltningsresultat 108,6 91,7 Återläggning  Förvaltningskostnader 132,1 138,1 Driftnetto 240,7 229,7 Hyresintäkter 301,6 275,0 Överskottsgrad, % 79,8 83,5 Avkastning på eget kapital Mkr 2025 2024 Periodens resultat hänförligt till moderbolagets aktieägare -4,4 18,5 Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare 2 568,0 2 613,9 Avkastning på eget kapital, % -0,2 0,7 Resultat per aktie, kr¹ Mkr 2025 2024 Periodens resultat hänförligt till moderbolagets aktieägare -4,4 18,5 Total genomsnittligt antal aktier 88 405 714 84 988 923 Resultat per aktie, kr -0,05 0,22 1) Genomsni ttligt antal aktier och nyckeltal baserade på dessa är omräknade med justeringsfaktorn 1,1659 för samtliga jämförelseperioder motsvarande fondemissionselementet i årets företrädesemission, för mer information se not 18. Soliditet Mkr 2025 2024 Eget kapital 2 568,0 2 613,9 Totala tillgångar 5 287,3 5 035,3 Soliditet, % 48,6 51,9 ===== SIDA 89 ===== ANNEHEM | ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025 | 89 Inledning Värdeskapande Marknad Fastigheter Hyresgäster & förvaltning Hållbarhet Bolagsstyrning Finansiell information Finansiering Annehem-aktien Risker och riskhantering Ekonomisk utveckling och händelser under året Finansiella rapporter Noter Finansiella nyckeltal EPRA nyckeltal Underskrifter Revisionsberättelse Övrigt EPRA nyckeltal Rapporteringsstandard För att skapa möjligheten för intressenter och aktieägare att kunna jämföra och utvärdera Annehems verksamhet på ett mer transpa- rant och korrekt sätt, rapporterar vi nyckeltal och information enligt EPRA BPRs (European Public Real Estate Association Best Practi- ces Recommendations). Följande resultatindikatorer har utarbetats i enlighet med bästa praxis som definierats av EPRA i dess senaste utgåva av Best Practices Recommendations Guidelines, BPRs.EPRA BPRs fokuserar på att göra boksluten för offentliga fastighetsbolag tydligare och mer jämförbara i hela Europa. För ytterligare infor- mation om EPRA, se www.epra.com. Uträkningar och nyckeltal är översatta till svenska. Standardiserade tabeller på originalspråket engelska återfinns i den engelska versionen av Annehems Boksluts- kommuniké för 2025. Se definitioner vid varje nyckeltal. Substansvärde enligt EPRA NRV, EPRA NTA och EPRA NDV Substansvärdet är det samlade kapital som företaget förvaltar åt sina ägare. Utifrån detta kapital vill Annehem skapa avkastning och tillväxt under lågt risktagande. Substansvärdet kan beräknas på olika sätt, där främst tidsperspektivet och omsättningshastigheten i fastighetsportföljen får påverkan. EPRA NRV är det långsiktiga substansvärdet och utgår från balansräkningen med justering av poster som ej innebär en utbe- talning i närtid, såsom goodwill, finansiella derivat och uppskjuten skatteskuld. EPRA NTA är detsamma som långsiktigt substansvärde med skillnaden att goodwill, som inte är hänförligt till uppskjuten skatt, skall återläggas samt att uppskjuten skatt kan marknads- värderas med hänsyn till hur bolaget de senare åren genomfört fastighetstransaktioner. Då Annehem inte har någon goodwill samt har ett långsiktigt investeringsperspektiv medför det att värdet för NRV och NTA i Annehems fall blir detsamma. EPRA NDV är substansvärdet enligt eget kapital i balansräkningen med justering av goodwill (Annehem har ingen goodwill) och värdeförändringar på förvaltningsfastigheter. EPRA NRV – Långsiktigt substansvärde Mkr 2025-12-31 2024-12-31 Eget kapital enligt balansräkning 2 568,0 2 613,9 Återläggning Uppskjuten skatt enligt balansräkning 166,1 160,8 Räntederivat -8,2 -20,1 EPRA NRV 2 725,8 2 754,6 Totalt utestående antal aktier 87 110 592 88 488 821 EPRA NRV, kr per aktie 31,29 31,13 EPRA NTA – Aktuellt substansvärde EPRA NRV 2 725,8 2 754,6 Återläggning: – EPRA NTA 2 725,8 2 754,6 Totalt utestående antal aktier 87 110 592 88 488 821 EPRA NTA, kr per aktie 31,29 31,13 EPRA NDV – Avyttringsvärde EPRA NTA 2 725,8 2 754,6 Återläggning: Uppskjuten skatt enligt balansräkning -166,1 -160,8 Räntederivat 8,2 20,1 EPRA NDV 2 568,0 2 613,9 Totalt utestående antal aktier 87 110 592 88 488 821 EPRA NDV, kr per aktie 29,48 29,54 EPRA Intjäning (EPRA Earnings) EPRA intjäningstal är ett prestationsmått för fastighetsportföljen. EPRA intjäning baseras på resultaträkningen, justerad för resultat från intressebolag, värdeförändringar från förvaltningsfastigheter, värdeförändringar av marknadsvärdet för finansiella instrument samt övriga eventuella resultateffekter från fastighetsförsäljningar med tillhörande skattekostnader. EPRA Earnings – EPRA Intjäning helår helår Mkr 2025 2024 Periodens resultat -4,4 18,5 Återläggning: Värdeförändringar netto 105,4 68,2 Uppskjuten skatt 6,7 2,7 EPRA Intjäning 107,7 89,5 Totalt genomsnittligt antal aktier 1) 88 405 714 84 988 923 EPRA Intjäning, kr per aktie 1,2 1,05 1) Genomsnittligt antal aktier och nyckeltal baserade på dessa är omräknade med justeringsfaktorn 1,1659 för samtliga jämförelseperioder motsvarande fondemissionselementet i årets företrädesemission, för mer information se not 18. EPRA belåningsgrad (EPRA Loan To Value – LTV) Räntebärande skulder exkluderat med likvida medel dividerat med portföljens fastighetsvärden. Nyckeltalet visar hur stor del av fastighetsbeståndet som är finansierat med skulder belyser refinan- sieringsrisken för bolaget. Det finns inga poster för JV-bolaget. EPRA LTV – Belåningsgrad fastigheter inkl JV helår helår Mkr 2025 2024 Räntebärande skulder 2 464,5 2 197,9 Netto rörelseskulder 1) 49,2 27,1 Valutaterminer 0,2 -0,2 Likvida medel -215,8 -279,5 Nettoskuld 2 298,2 1 945,3 Marknadsvärde fastigheter 2) 5 020,3 4 696,8 Immateriella tillgångar 0,0 0,1 Totalt fastighetsvärde 5 020,4 4 696,9 EPRA LTV – Belåningsgrad 45,8% 41,4% 1) Innehåller leverantörsskulder, övriga kort- och långfristiga skulder, kundfordringar och övriga tillgångar, exkluderat finansiella tillgångar. 2) Inkluderar projektutveckling för JV-bolag, det finns i dagsläget ingen mark eller fastighet i JV-bolaget. ===== SIDA 90 ===== ANNEHEM | ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025 | 90 Inledning Värdeskapande Marknad Fastigheter Hyresgäster & förvaltning Hållbarhet Bolagsstyrning Finansiell information Finansiering Annehem-aktien Risker och riskhantering Ekonomisk utveckling och händelser under året Finansiella rapporter Noter Finansiella nyckeltal EPRA nyckeltal Underskrifter Revisionsberättelse Övrigt EPRA nettoavkastning (EPRA Net Initial Yield – NIY) EPRAs nettoavkastning (NIY) mäter de årliga hyresintäkterna baserat på de kontanta betalningarna fram till balansdagen, minus ej vidarefaktureringsbara driftskostnader, dividerat med fastighe- tens marknadsvärde, ökat med uppskattade förvärvskostnader. EPRA ”Upptoppad” NIY utgår från EPRA NIY med justering för hyresrabatter på balansdagen. EPRA NIY – Direktavkastning inkl JV helår helår Mkr 2025 2024 Förvaltningsfastigheter - helägda 5 020,3 4 696,8 Förvaltningsfastigheter - del av JV 0,3 0,1 Summa fastighetsportfölj 5 020,6 4 696,8 Exkludering projekt mark och byggnationer 1) -0,3 -0,1 Uppskattade kostnader för köpare 2) 13,9 13,5 Summa justerad fastighetsportfölj 5 034,2 4 710,2 12 månaders rullande hyresintäkter inklusive rabatter 329,9 303,1 Fastighetskostnader 3) -105,2 -93,3 Driftöverskott 224,7 209,8 Återläggning rabatter 3,5 1,3 "Topped-up" driftöverskott 228,2 211,1 EPRA NIY - Direktavkastning 4,5% 4,5% EPRA "Topped-up" NIY - Direktavkastning 4,5% 4,5% 1) Avser projektutveckling för JV-bolag, det finns i dagsläget ingen mark eller fastighet i JV-bolaget. 2) Avser uppskattad stämpelskatt för de finska fastigheterna och uppskattad kostnad för mäklare vid försäljning. 3) Inga kostnader för JV-bolag föreligger. EPRA vakans (EPRA Vacancy) Estimerade marknadshyror (Estimated Market Rental Value – ERV) för vakanta ytor dividerat med estimerade marknadshyror för hela fastighetsportföljen. EPRA Vakansgrad inkl JV Mkr 2025-12-31 2024-12-31 Hyresvärde 363,7 331,0 Bedömt hyresvärde för vakanta lokaler 30,3 27,9 EPRA Vakansgrad 8,3% 8,4% EPRA Cost ratios – Kostnadskvot Central administrationskostnad samt fastighetskostnader (inklu- derat och exkluderat för direkta vakanskostnader) dividerat med bruttohyresintäkter. Inga rörelsekostnader kapitaliseras, förutom sådana som är direkt hänförliga till investeringar i förvaltningsfast- igheter och som återfinns i EPRA CapEx. EPRA Cost ratios – Kostnadskvot helår helår Mkr 2025 2024 Fastighetskostnader -105,2 -93,3 Centraladministration -36,4 -36,2 Andel av kostnader från JV-bolag -0,1 - Återföring: tomträttsavgäld 0,1 0,1 EPRA Kostnader (inklusive direkta vakanskostnader) -141,7 -129,4 Direkta vakanskostnader - - EPRA Kostnader (exklusive direkta vakanskostnader) -141,7 -129,4 Hyresintäkter brutto exlusive tomträttsavgäld 301,6 275,0 Totala hyresintäkter brutto exklusive tomträttsavgäld 301,6 275,0 EPRA Kostnadskvot (inklusive direkta tomträttsavgälder) 47,0% 47,1% EPRA Kostnadskvot (exklusive direkta tomträttsavgälder) 47,0% 47,1% EPRA CapEx - Kapitalkostnader Kapitaliserade kostnader för förvärv samt investeringar i förvalt- ningsfastigheter samt projekt avseende JV-bolag. EPRA CapEx – Kapitalkostnader helår helår Mkr 2025 2024 Förvärv 435,8 242,0 Projektutveckling Ombyggnationer 1) 47,4 71,1 Nybyggationer 2) 0,1 0,1 Förvaltningsfastigheter Utan att addera uthyrbar yta - - Adderar uthyrbar yta - - Kapitaliserad ränta - - Totala kapitalkostnader 483,3 313,2 Omvandling från periodiserat till likvida medel - - Totala kapitalkostnader som likvida medel 483,3 313,2 1) Avser hyresgästanpassningar och färdigställande av ytor efter förvärv av nya fastigheter. 2) Avser projektutveckling för JV-bolag, det finns i dagsläget ingen mark eller fastighet i JV-bolaget. EPRA Like-for-like rental growth – Tillväxt av hyresintäkter i jämförbart bestånd Jämförelser av nettohyrestillväxt i jämförbar fastighetsportfölj som har varit konsekvent i drift och inte under utveckling, under de två senaste åren. EPRA Like-for-like rental growth – Tillväxt av hyresintäkter i jämförbart bestånd helår helår 2025 2024 Sverige 6,6% 9,3% Övriga Norden -17,9% -8,9% Totala hyresintäkter i jämförbart bestånd 1) 2,0% 4,9% 1) Minskning av hyresintäkter mellan 2025 och 2024 förklaras främst av ökade vakanser i Finland, för att hyresgarantier har löpt ut under 2024 samt det rådande marknadsläget i Finland. ===== SIDA 91 ===== ANNEHEM | ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025 | 91 Inledning Värdeskapande Marknad Fastigheter Hyresgäster & förvaltning Hållbarhet Bolagsstyrning Finansiell information Finansiering Annehem-aktien Risker och riskhantering Ekonomisk utveckling och händelser under året Finansiella rapporter Noter Finansiella nyckeltal EPRA nyckeltal Underskrifter Revisionsberättelse Övrigt Styrelsen och verkställande direktören försäkrar att årsredovisningen har upprättats i enlighet med god redovisningssed i Sverige och att koncernredovis- ningen har upprättats i enlighet med de internationella redovisningsstandarder som avses i Europaparlamentets och rådets förordning (EG) nr 1606/2002 av den 19 juli 2002 om tillämpning av internationella redovisningsstandarder. Årsredovisningen respektive koncernredovisningen ger en rättvisande bild av moderbolagets och koncernens ställning och resultat. Förvaltningsberättelsen för moderbolaget respektive koncernen ger en rättvisande översikt över utvecklingen av moderbolagets och koncernens verksamhet, ställning och resultat samt beskriver väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som moderbolaget och de företag som ingår i koncernen står inför. Årsredovisningen och koncernredovisningen har, som framgår ovan, godkänts för utfärdande av styrelsen och den verkställande direktören den 25 mars 2026. Koncernens resultat- och balansräkning och moderbolagets resultat- och balansräkning blir föremål för fastställelse på årsstämman den 13 maj 2026. Änge lholm 25 mars 2026 Henri k Saxborn Pia Andersson Karin Ebbinghaus Styrelseordförande Sty relseledamot Styrelseledamot Je sper Göransson Anders Hylén Lars Ljungälv Styrelseledamot Sty relseledamot Styrelseledamot Monica Fallenius Verkställande direktör Vår revisionsberättelse har lämnats den 25 mars 2026 KPMG AB Peter Dahllöf Auktoriserad revisor ===== SIDA 92 ===== ANNEHEM | ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025 | 92 Inledning Värdeskapande Marknad Fastigheter Hyresgäster & förvaltning Hållbarhet Bolagsstyrning Finansiell information Finansiering Annehem-aktien Risker och riskhantering Ekonomisk utveckling och händelser under året Finansiella rapporter Noter Finansiella nyckeltal EPRA nyckeltal Underskrifter Revisionsberättelse Övrigt Revisionsberättelse Till bolagsstämman i Annehem Fastigheter AB (publ), org. nr 559220-9083 Rapport om årsredovisningen och koncernredovisningen Uttalanden Vi har utfört en revision av årsredovisningen och koncernredovisningen för Annehem Fastigheter AB (publ) för år 2025 med undantag för bolags- styrningsrapporten på sidorna 45-55. Bolagets årsredovisning och koncernredovisning ingår på sidorna 12-13, 45-55, 58-87 och 91 i detta dokument. Enligt vår uppfattning har årsredovisningen upprättats i enlighet med årsredovisningslagen och ger en i alla väsentliga avseenden rättvisande bild av moderbolagets finansiella ställning per den 31 december 2025 och av dess finansiella resultat och kassaflöde för året enligt årsredovis- ningslagen. Koncernredovisningen har upprättats i enlighet med årsredovisningslagen och ger en i alla väsentliga avseenden rättvisande bild av kon- cernens finansiella ställning per den 31 december 2025 och av dess finansiella resultat och kassa- flöde för året enligt IFRS Redovisningsstandarder som de antagits av EU, och årsredovisningslagen. Våra uttalanden omfattar inte bolagsstyrnings- rapporten på sidorna 45-55. Förvaltningsberät- telsen är förenlig med årsredovisningens och koncernredovisningens övriga delar. Vi tillstyrker därför att bolagsstämman fast- ställer resultaträkningen och balansräkningen för moderbolaget och för koncernen. Våra uttalanden i denna rapport om årsredo- visningen och koncernredovisningen är förenliga med innehållet i den kompletterande rapport som har överlämnats till moderbolagets revisions- utskott i enlighet med revisorsförordningens (537/2014) artikel 11. Grund för uttalanden Vi har utfört revisionen enligt International Standards on Auditing (ISA) och god revisionssed i Sverige. Vårt ansvar enligt dessa standarder beskrivs närmare i avsnittet Revisorns ansvar. Vi är oberoende i förhållande till moderbolaget och koncernen enligt god revisorssed i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt yrkesetiska ansvar enligt dessa krav. Detta innefattar att, baserat på vår bästa kunskap och övertygelse, inga förbjudna tjänster som avses i revisorsförordningens (537/2014) artikel 5.1 har tillhandahållits det granskade bolaget eller, i förekommande fall, dess moderföretag eller dess kontrollerade företag inom EU. Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckliga och ändamålsenliga som grund för våra uttalanden. Särskilt betydelsefulla områden Särskilt betydelsefulla områden för revisionen är de områden som enligt vår professionella bedöm- ning var de mest betydelsefulla för revisionen av årsredovisningen och koncernredovisningen för den aktuella perioden. Dessa områden behandlades inom ramen för revisionen av, och i vårt ställningstagande till, årsredovisningen och koncernredovisningen som helhet, men vi gör inga separata uttalanden om dessa områden. Värdering av förvaltningsfastigheter Se not 1 och redovisningsprinciper på sidorna 72-74 och not 9 förvaltningsfastigheter på sidan 79 i årsredovisningen och koncernredovisningen för detaljerade upplysningar och beskrivning av området. Beskrivning av området • Förvaltningsfastigheter redovisas i koncernre- dovisningen till verkligt värde. Det redovisade värdet uppgår till 5 020 Mkr den 31 december 2025 vilket utgör ca 95 % av koncernens totala tillgångar. • Fastigheternas verkliga värde per 31 december 2025 har fastställts med utgångspunkt i den externa värdering som utfördes av oberoende externa värderare med värderingstidpunkt 30 september 2025. Därefter har bolaget genom- fört en intern värdering som baseras på extern marknadsdata per 31 december 2025. • Givet förvaltningsfastigheternas väsentliga andel av koncernens totala tillgångar och det inslag av bedömningar och uppskattningar som ingår i värderingsprocessen utgör detta ett särskilt betydelsefullt område i vår revision. • Risken är att det bokförda värdet på förvalt- ningsfastigheter kan vara över- eller under- skattat och att varje justering av värdet direkt påverkar årets resultat. Hur området har beaktats i revisionen • Vi har övervägt om den tillämpade värderings- metodiken är rimlig genom att jämföra den med vår erfarenhet av hur andra fastighetsbo- lag och värderare arbetar och vilka antaganden som är normala vid värdering av jämförbara objekt. • Vi har bedömt kompetensen och oberoendet hos de externa värderarna. • Vi har testat kontroller som bolaget har etablerat för att säkerställa att indata som lämnas till de externa värderarna är riktiga och fullständiga. • Vi har stickprovsvis granskat de upprättade fastighetsvärderingarna. Härvid har vi använt aktuell marknadsdata från externa källor, särskilt antaganden om direktavkastningskrav, diskonteringsräntor, hyresnivåer och vakanser. • Vi har kontrollerat riktigheten i de upplysningar om förvaltningsfastigheterna som bolaget lämnar i not i årsredovisningen, särskilt vad avser inslag av bedömningar samt tillämpade nyckelantaganden. Annan information än årsredovisningen och koncernredovisningen Detta dokument innehåller även annan infor- mation än årsredovisningen och koncernredo- visningen och återfinns på sidorna 1-11, 14-44, 56-57, 88-90 och 95-98. Den andra informatio- nen består också av ersättningsrapporten som vi inhämtade före datumet för denna revisions- berättelse. Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för denna andra information. Vårt uttalande avseende årsredovisningen och koncernredovisningen omfattar inte denna information och vi gör inget uttalande med bestyrkande avseende denna andra information. I samband med vår revision av årsredovis- ningen och koncernredovisningen är det vårt ansvar att läsa den information som identifieras ovan och överväga om informationen i väsentlig utsträckning är oförenlig med årsredovisningen och koncernredovisningen. Vid denna genom- gång beaktar vi även den kunskap vi i övrigt inhämtat under revisionen samt bedömer om informationen i övrigt verkar innehålla väsentliga felaktigheter. Om vi, baserat på det arbete som har utförts avseende denna information, drar slutsatsen att den andra informationen innehåller en väsentlig felaktighet, är vi skyldiga att rapportera detta. Vi har inget att rapportera i det avseendet. Styrelsens och verkställande direktörens ansvar Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för att årsredovisningen och koncernredovisningen upprättas och att de ger en rättvisande bild enligt årsredovisningslagen och, vad gäller koncernredovisningen, enligt IFRS Redovisningsstandarder som de antagits av EU. Styrelsen och verkställande direktören ansvarar även för den interna kontroll som de bedömer är nödvändig för att upprätta en årsredovisning och koncernredovisning som inte innehåller några väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag. Vid upprättandet av årsredovisningen och koncernredovisningen ansvarar styrelsen och verkställande direktören för bedömningen av bolagets och koncernens förmåga att fortsätta verksamheten. De upplyser, när så är tillämpligt, om förhållanden som kan påverka förmågan att fortsätta verksamheten och att använda anta- gandet om fortsatt drift. Antagandet om fortsatt drift tillämpas dock inte om styrelsen och verk- ===== SIDA 93 ===== ANNEHEM | ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025 | 93 Inledning Värdeskapande Marknad Fastigheter Hyresgäster & förvaltning Hållbarhet Bolagsstyrning Finansiell information Finansiering Annehem-aktien Risker och riskhantering Ekonomisk utveckling och händelser under året Finansiella rapporter Noter Finansiella nyckeltal EPRA nyckeltal Underskrifter Revisionsberättelse Övrigt ställande direktören avser att likvidera bolaget, upphöra med verksamheten eller inte har något realistiskt alternativ till att göra något av detta. Styrelsens revisionsutskott ska, utan att det påverkar styrelsens ansvar och uppgifter i övrigt, bland annat övervaka bolagets finansiella rappor- tering. Revisorns ansvar Våra mål är att uppnå en rimlig grad av säkerhet om huruvida årsredovisningen och koncernre- dovisningen som helhet inte innehåller några väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag, och att lämna en revisionsberättelse som innehåller våra uttalan- den. Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men är ingen garanti för att en revision som utförs enligt ISA och god revisionssed i Sverige alltid kommer att upptäcka en väsentlig felaktig- het om en sådan finns. Felaktigheter kan uppstå på grund av oegentligheter eller misstag och anses vara väsentliga om de enskilt eller tillsam- mans rimligen kan förväntas påverka de ekono- miska beslut som användare fattar med grund i årsredovisningen och koncernredovisningen. Som del av en revision enligt ISA använder vi professionellt omdöme och har en professionellt skeptisk inställning under hela revisionen. Dess- utom: • identifierar och bedömer vi riskerna för väsentliga felaktigheter i årsredovisningen och koncernredovisningen, vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag, utformar och utför granskningsåtgärder bland annat utifrån dessa risker och inhämtar revisionsbevis som är tillräckliga och ändamålsenliga för att utgöra en grund för våra uttalanden. Risken för att inte upptäcka en väsentlig felaktighet till följd av oegentligheter är högre än för en väsentlig felaktighet som beror på misstag, eftersom oegentligheter kan innefatta agerande i maskopi, förfalskning, avsiktliga utelämnanden, felaktig information eller åsidosättande av intern kontroll. • skaffar vi oss en förståelse av den del av bola- gets interna kontroll som har betydelse för vår revision för att utforma granskningsåtgärder som är lämpliga med hänsyn till omständighet- erna, men inte för att uttala oss om effektivite- ten i den interna kontrollen. • utvärderar vi lämpligheten i de redovis- ningsprinciper som används och rimligheten i styrelsens och verkställande direktörens uppskattningar i redovisningen och tillhörande upplysningar. • drar vi en slutsats om lämpligheten i att sty- relsen och verkställande direktören använder antagandet om fortsatt drift vid upprättandet av årsredovisningen och koncernredovis- ningen. Vi drar också en slutsats, med grund i de inhämtade revisionsbevisen, om huruvida det finns någon väsentlig osäkerhetsfaktor som avser sådana händelser eller förhållanden som kan leda till betydande tvivel om bola- gets och koncernens förmåga att fortsätta verksamheten. Om vi drar slutsatsen att det finns en väsentlig osäkerhetsfaktor, måste vi i revisionsberättelsen fästa uppmärksamheten på upplysningarna i årsredovisningen och koncernredovisningen om den väsentliga osäkerhetsfaktorn eller, om sådana upplys- ningar är otillräckliga, modifiera uttalandet om årsredovisningen och koncernredovisningen. Våra slutsatser baseras på de revisionsbevis som inhämtas fram till datumet för revisions- berättelsen. Dock kan framtida händelser eller förhållanden göra att ett bolag och en koncern inte längre kan fortsätta verksamheten. • utvärderar vi den övergripande presentatio- nen, strukturen och innehållet i årsredovis- ningen och koncernredovisningen, däribland upplysningarna, och om årsredovisningen och koncernredovisningen återger de underlig- gande transaktionerna och händelserna på ett sätt som ger en rättvisande bild. • planerar och utför vi koncernrevisionen för att inhämta tillräckliga och ändamålsenliga revisionsbevis avseende den finansiella infor- mationen för företag eller affärsenheter inom koncernen som grund för att göra ett uttalande avseende koncernredovisningen. Vi ansvarar för styrning, övervakning och genomgång av det revisionsarbete som utförts för koncernre- visionens syfte. Vi är ensamt ansvariga för våra uttalanden. Vi måste informera styrelsen om bland annat revisionens planerade omfattning och inriktning samt tidpunkten för den. Vi måste också infor- mera om betydelsefulla iakttagelser under revi- sionen, däribland de eventuella betydande brister i den interna kontrollen som vi identifierat. Vi måste också förse styrelsen med ett uttalande om att vi har följt relevanta yrkesetiska krav avse- ende oberoende, och ta upp alla relationer och andra förhållanden som rimligen kan påverka vårt oberoende, samt i tillämpliga fall åtgärder som har vidtagits för att eliminera hoten eller motåtgärder som har vidtagits. Av de områden som kommuniceras med styrelsen fastställer vi vilka av dessa områden som varit de mest betydelsefulla för revisionen av årsredovisningen och koncernredovisningen, inklusive de viktigaste bedömda riskerna för väsentliga felaktigheter, och som därför utgör de för revisionen särskilt betydelsefulla områdena. Vi beskriver dessa områden i revisionsberättelsen såvida inte lagar eller andra författningar förhin- drar upplysning om frågan. Rapport om andra krav enligt lagar och andra författningar Revisorns granskning av förvaltning och förslag till disposition av bolagets vinst eller förlust Uttalanden Utöver vår revision av årsredovisningen och koncernredovisningen har vi även utfört en revi- sion av styrelsens och verkställande direktörens förvaltning för Annehem Fastigheter AB (publ) för år 2025 samt av förslaget till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust. Vi tillstyrker att bolagsstämman disponerar vin- sten enligt förslaget i förvaltningsberättelsen och beviljar styrelsens ledamöter och verkställande direktören ansvarsfrihet för räkenskapsåret. Grund för uttalanden Vi har utfört revisionen enligt god revisionssed i Sverige. Vårt ansvar enligt denna beskrivs närmare i avsnittet Revisorns ansvar. Vi är oberoende i förhållande till moderbolaget och koncernen enligt god revisorssed i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt yrkesetiska ansvar enligt dessa krav. Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckliga och ändamålsenliga som grund för våra uttalanden. Styrelsens och verkställande direktörens ansvar Det är styrelsen som har ansvaret för förslaget till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust. Vid förslag till utdelning innefattar detta bland annat en bedömning av om utdelningen är försvarlig med hänsyn till de krav som bolagets och koncernens verksamhetsart, omfattning och risker ställer på storleken av moderbolagets och koncernens egna kapital, konsolideringsbehov, likviditet och ställning i övrigt. Styrelsen ansvarar för bolagets organisation och förvaltningen av bolagets angelägenheter. Detta innefattar bland annat att fortlöpande bedöma bolagets och koncernens ekonomiska situation och att tillse att bolagets organisation är utformad så att bokföringen, medelsförvalt- ningen och bolagets ekonomiska angelägenheter i övrigt kontrolleras på ett betryggande sätt. Verkställande direktören ska sköta den löpande förvaltningen enligt styrelsens riktlinjer och anvisningar och bland annat vidta de åtgär- der som är nödvändiga för att bolagets bokföring ska fullgöras i överensstämmelse med lag och för att medelsförvaltningen ska skötas på ett betryggande sätt. Revisorns ansvar Vårt mål beträffande revisionen av förvaltningen, och därmed vårt uttalande om ansvarsfrihet, är att inhämta revisionsbevis för att med en rimlig grad av säkerhet kunna bedöma om någon styrel- seledamot eller verkställande direktören i något väsentligt avseende: ===== SIDA 94 ===== ANNEHEM | ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025 | 94 Inledning Värdeskapande Marknad Fastigheter Hyresgäster & förvaltning Hållbarhet Bolagsstyrning Finansiell information Finansiering Annehem-aktien Risker och riskhantering Ekonomisk utveckling och händelser under året Finansiella rapporter Noter Finansiella nyckeltal EPRA nyckeltal Underskrifter Revisionsberättelse Övrigt • företagit någon åtgärd eller gjort sig skyldig till någon försummelse som kan föranleda ersätt- ningsskyldighet mot bolaget, eller • på något annat sätt handlat i strid med aktiebolagslagen, årsredovisningslagen eller bolagsordningen. Vårt mål beträffande revisionen av förslaget till dispositioner av bolagets vinst eller förlust, och därmed vårt uttalande om detta, är att med rimlig grad av säkerhet bedöma om förslaget är fören- ligt med aktiebolagslagen. Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men ingen garanti för att en revision som utförs enligt god revisionssed i Sverige alltid kommer att upptäcka åtgärder eller försummelser som kan föranleda ersättningsskyldighet mot bolaget, eller att ett förslag till dispositioner av bolagets vinst eller förlust inte är förenligt med aktiebolagsla- gen. Som en del av en revision enligt god revi- sionssed i Sverige använder vi professionellt omdöme och har en professionellt skeptisk inställning under hela revisionen. Granskningen av förvaltningen och förslaget till dispositioner av bolagets vinst eller förlust grundar sig främst på revisionen av räkenskaperna. Vilka tillkommande granskningsåtgärder som utförs baseras på vår professionella bedömning med utgångspunkt i risk och väsentlighet. Det innebär att vi fokuserar granskningen på sådana åtgärder, områden och förhållanden som är väsentliga för verksamheten och där avsteg och överträdelser skulle ha sär- skild betydelse för bolagets situation. Vi går ige- nom och prövar fattade beslut, beslutsunderlag, vidtagna åtgärder och andra förhållanden som är relevanta för vårt uttalande om ansvarsfrihet. Som underlag för vårt uttalande om styrelsens förslag till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust har vi granskat om förslaget är förenligt med aktiebolagslagen. Revisorns granskning av Esef-rapporten Uttalande Utöver vår revision av årsredovisningen och koncernredovisningen har vi även utfört en granskning av att styrelsen och verkställande REVISIONSBERÄTTELSEN SKA INTE ÖVERSÄT- TAS TILL ENGELSKA direktören har upprättat årsredovisningen och koncernredovisningen i ett format som möjliggör enhetlig elektronisk rapportering (Esef-rappor- ten) enligt 16 kap. 4 a § lagen (2007:528) om värdepappersmarknaden för Annehem Fastighe- ter AB (publ) för år 2025. Vår granskning och vårt uttalande avser endast det lagstadgade kravet. Enligt vår uppfattning har Esef-rapporten upprättats i ett format som i allt väsentligt möjlig- gör enhetlig elektronisk rapportering. Grund för uttalande Vi har utfört granskningen enligt FARs rekom- mendation RevR 18 Revisorns granskning av Esef-rapporten. Vårt ansvar enligt denna rekom- mendation beskrivs närmare i avsnittet Revisorns ansvar. Vi är oberoende i förhållande till Anne- hem Fastigheter AB (publ) enligt god revisorssed i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt yrkesetiska ansvar enligt dessa krav. Vi anser att de bevis vi har inhämtat är tillräckliga och ändamålsenliga som grund för vårt uttalande. Styrelsens och verkställande direktörens ansvar Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för att Esef-rapporten har upprättats i enlighet med 16 kap. 4 a § lagen (2007:528) om värdepappersmarknaden, och för att det finns en sådan intern kontroll som styrelsen och verkställande direktören bedömer är nödvändig för att upprätta Esef-rapporten utan väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag. Revisorns ansvar Vår uppgift är att uttala oss med rimlig säkerhet om Esef-rapporten i allt väsentligt är upprättad i ett format som uppfyller kraven i 16 kap. 4 a § lagen (2007:528) om värdepappersmarknaden, på grundval av vår granskning. RevR 18 kräver att vi planerar och genomför våra gransknings-åtgärder för att uppnå rimlig säkerhet att Esef-rapporten är upprättad i ett format som uppfyller dessa krav. Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men är ingen garanti för att en granskning som utförs enligt RevR 18 och god revisionssed i Sverige alltid kommer att upptäcka en väsentlig felaktighet om en sådan finns. Felaktigheter kan uppstå på grund av oegentligheter eller misstag och anses vara väsentliga om de enskilt eller tillsammans rimligen kan förväntas påverka de ekonomiska beslut som användare fattar med grund i Esef-rapporten. Revisionsföretaget tillämpar International Stan- dard on Quality Management 1, som kräver att företaget utformar, implementerar och hanterar ett system för kvalitetsstyrning inklusive riktlinjer eller rutiner avseende efterlevnad av yrkesetiska krav, standarder för yrkesutövningen och tillämp- liga krav i lagar och andra författningar. Granskningen innefattar att genom olika åtgärder inhämta bevis om Esef-rapporten har upprättats i ett format som möjliggör enhetlig elektronisk rapportering av årsredovisningen och koncernredovisningen. Vi väljer vilka åtgärder som ska utföras, bland annat genom att bedöma riskerna för väsentliga felaktigheter i rapporte- ringen vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag. Vid denna riskbedömning beaktar vi de delar av den interna kontrollen som är relevanta för hur styrelsen och verkställande direktören tar fram underlaget i syfte att utforma granskningsåtgärder som är ändamålsenliga med hänsyn till omständigheterna, men inte i syfte att göra ett uttalande om effektiviteten i den interna kontrollen. Granskningen omfattar också en utvärdering av ändamålsenligheten och rimlig- heten i styrelsens och verkställande direktörens antaganden. Granskningsåtgärderna omfattar huvudsakli- gen validering av att Esef-rapporten upprättats i ett giltigt XHTML-format och en avstämning av att Esef-rapporten överensstämmer med den granskade årsredovisningen och koncernredovis- ningen. Vidare omfattar granskningen även en bedöm- ning av huruvida koncernens resultat-, balans- och egetkapitalräkningar, kassaflödesanalys samt noter i Esef-rapporten har märkts med iXBRL i enlighet med vad som följer av Esef-förord- ningen. Revisorns granskning av bolagsstyrningsrapporten Det är styrelsen som har ansvaret för bolagsstyr- ningsrapporten på sidorna 45-55 och för att den är upprättad i enlighet med årsredovisningslagen. Vår granskning har skett enligt FARs rekom- mendation RevR 16 Revisorns granskning av bolagsstyrningsrapporten. Detta innebär att vår granskning av bolagsstyrningsrapporten har en annan inriktning och en väsentligt mindre omfatt- ning jämfört med den inriktning och omfattning som en revision enligt International Standards on Auditing och god revisionssed i Sverige har. Vi anser att denna granskning ger oss tillräcklig grund för våra uttalanden. En bolagsstyrningsrapport har upprättats. Upplysningar i enlighet med 6 kap. 6 § andra stycket punkterna 2-6 årsredovisningslagen samt 7 kap. 31 § andra stycket samma lag är förenliga med årsredovisningens och koncernredovisning- ens övriga delar samt är i överensstämmelse med årsredovisningslagen. KPMG AB, Box 382, 101 27, Stockholm, utsågs till Annehem Fastigheter AB (publ)s revisor av bolags- stämman den 14 maj 2025. KPMG AB eller revi - sorer verksamma vid KPMG AB har varit bolagets revisor sedan 2019. Stockholm den 25 mars 2026 KPMG AB Peter Dahllöf Auktoriserad revisor ===== SIDA 95 ===== ANNEHEM | ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025 | 95 Inledning Värdeskapande Marknad Fastigheter Hyresgäster & förvaltning Hållbarhet Bolagsstyrning Finansiell information Finansiering Annehem-aktien Risker och riskhantering Ekonomisk utveckling och händelser under året Finansiella rapporter Noter Finansiella nyckeltal EPRA nyckeltal Underskrifter Revisionsberättelse Övrigt Ordlista och definitioner Avkastning på eget kapital Resultat för en rullande tolvmånadersperiod i relation till utgående eget kapital för perioden. Syfte: Nyckeltalet visar avkastningen som genereras på det kapital som är hänförligt till aktieägarna. Bruttohyra Bruttohyra definieras som hyresintäkter på årsbasis exklusive tillägg och rabatter. Direktavkastning Driftnetto för en rullande tolvmånadersperiod i relation till fastig- heternas redovisade värden, justerat för fastigheternas innehavstid under perioden. Nyckeltalet visar avkastningen från den operativa verksamheten i förhållande till fastigheternas värde. Syfte: Nyckeltalet visar avkastningen från den operativa verksam- heten i förhållande till fastigheternas värde. Driftnetto Driftnettot innehåller de intäkter och kostnader som har en direkt koppling till fastigheten, det vill säga hyresintäkter och de kostnader som krävs för att hålla fastigheten igång, såsom driftskostnader och underhållskostnader. Syfte: Måttet används för att ge jämförbarhet med andra fastighets- bolag men även för att visa utvecklingen av verksamheten. Ekonomisk uthyrningsgrad 1) Vakanshyra i förhållande till bruttohyra vid periodens utgång. Syfte: Nyckeltalet underlättar bedömning av beräknad hyra för vakanta ytor i relation till det totala värdet på uthyrda och ej uthyrda ytor. Fastighet Fastighet som innehas med äganderätt eller tomträtt. Fastigheternas verkliga värde Redovisat fastighetsvärde enligt balansräkningen vid periodens utgång. Syfte: Nyckeltalet ger en ökad förståelse för värdeutvecklingen på fastighetsbeståndet samt bolagets balansräkning. Förvaltningsresultat Förvaltningsresultatet utgörs av driftnettot med tillägg av förvaltnings- och administrationskostnader samt finansiella intäkter och kostnader. Resultatmåttet innehåller inte effekter från värdeför- ändringar i förvaltningsfastigheter och deri vat. Förvaltningsresultat, exklusive valutakurseffekter Förvaltningsresultatet utgörs av driftnettot exklusive valutakurseffek- ter med tillägg för förvaltnings- och administrationskostnader samt finansiella intäkter och kostnader. Resultatmåttet innehåller inte effek- ter från värdeförändringar i förvaltningsfastigheter och derivat. Förvaltningsresultat, exklusive valutakurseffekter per aktie Förvaltningsresultatet utgörs av driftnettot exklusive valutakurseffek- ter med tillägg för förvaltnings- och administrationskostnader samt finansiella intäkter och kostnader. Resultatmåttet innehåller inte effek- ter från värdeförändringar i förvaltningsfastigheter och derivat genom genomsnittligt antal aktier. GHG-protokollet Greenhouse Gas Protocol. Ledande standard för klimatrapportering. Hyresintäkt Hyresintäkter efter avdrag för vakanser, hyresrabatter och hyresför- luster. Hyresvärde 1) Hyresintäkter med avdrag för hyresrabatter, med tillägg för hyrestillägg samt fastighetsskatt för den uthyrda ytan, samt bedömd marknadshyra för den vakanta ytan. Syfte: Nyckeltalet möjliggör bedömning av den totala möjliga hyresintäkten då tillägg görs till de debiterade hyresintäkterna med bedömd marknadshyra för vakanta ytor. Jämförelsestörande poster Poster av ej återkommande karaktär betraktar Annehem som jämfö- relsestörande poster. Långsiktigt substansvärde EPRA NRV Eget kapital per aktie med återläggning av räntederivat och uppskju- ten skatt enligt balansräkning. Syfte: Långsiktigt substansvärde är ett mått som skall spegla det långsiktiga värdet på ett fastighetsbestånd, istället för eget kapital. Nettobelåningsgrad Räntebärande skulder, inklusive leasingskulder, minskade med likvida medel i procent av fastigheternas bokförda värde. Syfte: Nettobelåningsgraden är ett riskmått som visar hur stor del av verksamheten som är belånad med räntebärande skulder. Nettouthyrning Tecknade nyuthyrningar under perioden minus uppsägningar för avflytt. Räntebärande skulder Räntebärande skulder innebär alla skulders som Annehem betalar ränta på. Dessa poster i balansräkningen är: lång- och kortf ristiga skulder till närstående, lång- och kortfristiga räntebärande skulder (inkluderar leasingskuld) samt koncernkonto. 1) Nyckeltalet är fastighetsrelaterat och anses inte vara alternativt nyckeltal enligt ESMA:s riktlinjer. ===== SIDA 96 ===== ANNEHEM | ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025 | 96 Inledning Värdeskapande Marknad Fastigheter Hyresgäster & förvaltning Hållbarhet Bolagsstyrning Finansiell information Finansiering Annehem-aktien Risker och riskhantering Ekonomisk utveckling och händelser under året Finansiella rapporter Noter Finansiella nyckeltal EPRA nyckeltal Underskrifter Revisionsberättelse Övrigt Räntetäckningsgrad Förvaltningsresultat med återläggning av finansiella intäkter och kostnader samt avskrivningar i relation till finansiella intäkter och kostnader. Räntetäckningsgraden är ett finansiellt mål som visar hur många gånger bolaget klarar av att betala sina räntor med resultatet från den operativa verksamheten. Syfte: Räntetäckningsgraden är ett finansiellt riskmått som visar hur många gånger bolaget klarar av att betala sina räntor med resultatet från den operativa verksamheten. Skuldsättningsgrad Räntebärande skulder i relation till eget kapital. Syfte: Skuldsättningsgrad är ett finansiellt riskmått som visar bola- gets kapitalstruktur och känslighet för ränteförändringar. Soliditet Eget kapital i relation till totala tillgångar. Syfte: Att visa hur stor andel av bolagets tillgångar som är finan- sierade med eget kapital och har inkluderats för att investerare ska kunna bedöma bolagets kapitalstruktur. Underliggande fastighetsvärde Avtalat transaktionspris för fastigheten. Uthyrningsbar yta Samlad lokalarea som är möjlig att hyra ut. Syfte: Visar på den totala area som bolaget har möjlighet att hyra ut. Vakanshyra Bedömd marknadshyra för vakanta ytor. Syfte: Nyckeltalet anger potentialen i hyresintäkterna vid fullt uthyrda ytor. Överskottsgrad Periodens driftnetto i relation till periodens hyresintäkter. Syfte: Överskottsgraden visar hur stor del av intjänad krona som bolaget får behålla. Nyckeltalet är ett effektivitetsmått jämförbart över tid. Ordlista och definitioner (fortsättning) ===== SIDA 97 ===== ANNEHEM | ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025 | 97 Inledning Värdeskapande Marknad Fastigheter Hyresgäster & förvaltning Hållbarhet Bolagsstyrning Finansiell information Finansiering Annehem-aktien Risker och riskhantering Ekonomisk utveckling och händelser under året Finansiella rapporter Noter Finansiella nyckeltal EPRA nyckeltal Underskrifter Revisionsberättelse Övrigt Annehem, bolaget eller koncernen Annehem Fastigheter AB (publ), koncernen inom vilken Annehem Fastigheter AB (publ) är moderbolag eller ett dotterbolag i koncernen, beroende på sammanhanget CBD Centrala affärsdistrikt (eng. Central Business Districts) CO2e Koldioxidekvivalenter EUR Euro Euroclear Sweden Euroclear Sweden AB Koden Svensk kod för bolagsstyrning Kr Svenska kronor Mkr Miljoner svenska kronor Mdkr Miljarder svenska kronor MEUR Miljoner Euro Nasdaq Stockholm Den reglerade marknad som drivs av Nasdaq Stockholm AB EPRA European Public Real Estate Association CSRD Corporate Sustainability Reporting Directive SDG Sustainable Development Goals som också kallas Agenda 2030 FNs Globala Hållbarhetsmål på svenska Tkvm Tusen kvadratmeter Förkortningar ===== SIDA 98 ===== ANNEHEM | ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025 | 98 Inledning Värdeskapande Marknad Fastigheter Hyresgäster & förvaltning Hållbarhet Bolagsstyrning Finansiell information Finansiering Annehem-aktien Risker och riskhantering Ekonomisk utveckling och händelser under året Finansiella rapporter Noter Finansiella nyckeltal EPRA nyckeltal Underskrifter Revisionsberättelse Övrigt Inbjudan till årsstämma Annehem Fastigheters årsstämma kommer att äga rum den 13 maj 2026 på Valhall Park Hotell, Stjernsvärds allé 66, Ängelholm. Aktieägare kan delta vid årsstämman genom att delta i stämmolokalen och aktieägare ges även möj- lighet att utöva sin rösträtt på årsstämman genom poströstning. Ytterligare information om förutsätt- ningar för att delta i årsstämman kommer att inkluderas i kallelsen till årsstämman. Kallelse till årsstämma, fullmaktsformulär och förhandsröstningsformulär kommer att finnas tillgängliga på Annehems hemsida senast den 10 april 2026, www.annehem.se/investerare/bolagsstyrning/bolagsstämma. Produktion text och form: Safir Communication. Foto: Marko T Wramén/Flygfilmfoto (sida 29), övriga Annehem. ===== SIDA 99 ===== Annehem Fastigheter AB Drottning Kristinas Esplanad 12 | 170 67 Solna | 010 - 456 18 00 www.annehem.se