===== SIDA 1 ===== Q2 Annehem Fastigheter Halvårsrapport Januari-juni 2024 ===== SIDA 2 ===== Q2 Annehem Fastigheter Halvårsrapport januari-juni 2024 Fortsatt ökat förvaltningsresultat och positiv nettouthyrning Januari-juni1 • Hyresintäkter för perioden uppgick till 136,8 Mkr (124,9) • Driftnettot uppgick till 117,1 Mkr (107,1) • Förvaltningsresultatet uppgick till 46,1 Mkr (35,9) • Förvaltningsresultatet exkl. valutakurseffekter uppgick till 50,9 Mkr (47,9) • Resultat per aktie, uppgick till 0,05 kr (-1,84)2 • Investeringar i befintliga fastigheter uppgick till 47,5 Mkr (34,4) • Värderingar av förvaltningsfastigheter gav en minskning av verkligt värde om -39,9 Mkr (-183,6) • Verkligt värde på förvaltningsfastigheter uppgick till 4 682,6 Mkr (4 343,3) • Nettouthyrningen uppgick till 14,1 Mkr (18,0) • Substansvärde EPRA NRV per aktie uppgick till 30,8 kr (41,9) 1) I denna rapport avser jämförelsetalen inom parentes för resultatposter perioden januari–juni 2023 och för balansposter 31 december 2023. Med Annehem och Bolaget avses Annehem Fastigheter-koncernen. 2) Genomsnittligt antal aktier och nyckeltal baserade på dessa är omräknade med justeringsfaktorn 1,1659 för samtliga jämförelseperioder motsvarande fondemissionselementet i årets företrädesemission, för mer information se not 7. • Annehem har fördjupat samarbetet med totalförsvaret i Ljungbyhed Park. • Annehem tilldelas utmärkelsen Healthy Place to Work av OneLab. Driftnetto Januari-juni 2024 Verkligt värde förvaltningsfastigheter 30 juni 2024 Ekonomisk uthyrningsgrad 30 juni 2024 117,1 Mkr 4 682,6 Mkr 92,5% Väsentliga händelser under andra kvartalet ===== SIDA 3 ===== Annehem Fastigheter Halvårsrapport januari–juni 2024 3 | 30 Sammandrag koncernens utveckling 1) Genomsnittligt antal aktier och nyckeltal baserade på dessa är omräknade med justeringsfaktorn 1,1659 för samtliga jämförelseperioder motsvarande fondemissionselementet i årets företrädesemission, för mer information se not 7. FINANSIELLA MÅL Sammandrag koncernens utveckling, Mkr apr-jun 2024 apr-jun 2023 jan-jun 2024 jan-jun 2023 helår 2023 Hyresintäkter 70,4 63,8 136,8 124,9 247,2 Driftnetto 59,1 56,5 117,1 107,1 209,7 Förvaltningsresultat 24,8 18,2 46,1 35,9 90,5 Förvaltningsresultat exkl. valutakurseffekter 24,7 27,5 50,9 47,9 92,7 Förvaltningsresultat exkl. valutakurseffekter per aktie, kr1 0,28 0,40 0,62 0,70 1,35 Periodens resultat 13,6 -33,2 4,4 -126,8 -200,6 Periodens resultat per aktie, kr1 0,15 -0,48 0,05 -1,84 -2,92 Ekonomisk uthyrningsgrad, % 92,5 94,4 92,5 94,4 94,9 Överskottsgrad, % 83,9 88,6 85,6 85,8 84,8 Avkastning på eget kapital, % 0,5 -1,4 0,2 -5,3 -8,7 EPRA NRV per aktie, kr 30,8 41,9 30,8 41,9 41,2 Nettobelåningsgrad, % 41,1 41,3 41,1 41,3 43,4 Soliditet, % 52,5 51,2 52,5 51,2 49,9 Räntetäckningsgrad, RTM, ggr 2,1 2,5 2,1 2,5 2,2 Tillväxt och avkastning Mål Utfall 2023 Utfall 2022 Utfall 2021 Genomsnittlig tillväxt i fastighetsbeståndet över tid1 20% 2% 8% 20% Fastighetsbestånd verkligt värde 2027 8,0 Mdkr 4,4 Mdkr 4,3 Mdkr 4,0 Mdkr Genomsnittlig årlig tillväxt på förvaltningsresultat över tid1 20% 22% -14% 52% Avkastning på eget kapital Minst 10% per år -8,7% 8,3% 9,2% 1) Målet avser utvecklingen över tid från bolagets notering till 2027. Utfallet avser den årliga förändringen jämfört med föregående år. Risk och utdelning Mål Utfall 2023 Utfall 2022 Utfall 2021 Soliditet > 30% 49,9% 53,4% 53,9% Nettobelåningsgrad över tid < 60% 43,4% 38,3% 38,3% Räntetäckningsgrad långsiktig (RTM) > 2,2x 2,2x 2,7x 3,0x Utdelningspolicy I huvudsak ska vinsterna återinvesteras för att ta tillvara på tillväxtmöjligheter och uppnå Annehems tillväxtmål HÅLLBARHETSMÅL Långsiktigt mål 2030 Utfall per 30 juni 2024 Utfall 2023 Utfall 2022 Andel av fastighetsvärdet som är hållbart enligt EU:s taxonomiförordning, % 90% 85% 75% 81% Miljöcertifierat fastighetsvärde, % 90% 82% 82% 76% Intäkter från gröna hyresavtal, % (avser Sverige) 80% 43% 35% 27% Q2 ===== SIDA 4 ===== Annehem Fastigheter Halvårsrapport januari–juni 2024 4 | 30 VD har ordet De geopolitiska spänningarna förblir höga, vilket påverkar den allmänna investeringsviljan då förutsättningarna på finansmarknaden snabbt kan förändras och riskbedömningar blir svåra att göra. Trots detta ser framtiden ljusare ut. Efter att ECB sänkte styrräntan i början av juni till 3,75 procent, valde den svenska Riksbanken i slutet av juni att lämna styrräntan oförändrad på 3,75 procent, men reviderade samtidigt sin prognos framåt. Riksbanken indikerar nu en räntesänkning redan i augusti och eventuellt ytterligare en eller två sänkningar under hösten förutsatt att inflationsutsikterna står sig. Det är efterlängtade signaler som kommer att skapa förutsättningar för ett bättre investeringsklimat i våra svenska företag, och bidra till att ta oss ur lågkonjunkturen och stabilisera hyresmarknaden. Finland sticker ut i Norden med en svagare ekonomisk utveckling vilket påverkar företagen och deras lokalbehov. Fallande ränteprognoser och justerade yielder förbättrar förutsättningarna för fastighetstransaktioner. Under kvartalet var transaktionsvolymen den högsta på marknaden sedan december 2022. Tack vare vår starka balansräkning, goda likviditet och nära kundrelationer har Annehem en stabil position med hög uthyrningsgrad och positiv nettouthyrning trots det utmanande omvärldsläget. Fastighetsverksamheten levererar ett bra resultat Jag är nöjd med att vi stärker vårt resultat. Förvaltningsresultat exklusive valutakurseffekter ökade med 6,3 procent till 50,9 Mkr (47,9), jämfört med samma period i fjol trots högre räntekostnader. Driftnettot ökar med 9,3 procent till 117,1 Mkr för perioden, och ökningen är främst hänförlig till förbättrade hyresintäkter som ett resultat av indexhöjning av hyror, tillskott från våra nya förvärv och effekter av nya hyreskontrakt. Ökningarna är naturligtvis ett resultat av förvärvet av The Corner i slutet av 2023, som möjliggjordes av den framgångsrika nyemissionen i början av året. Det är glädjande att vi även detta kvartal levererar en positiv nettouthyrning som uppgick till 2,1 Mkr. Viktiga bidrag till detta är några nytecknade bostadskontrakt i Partille Port bostäder samt nyuthyrningar av kommersiella lokaler. Avkastningskraven i marknaden har fortsatt uppåt med cirka 5–10 punkter för våra fastigheter i Stockholm och Helsingfors. Värdeförändringarna i fastighetsbeståndet uppvägs samtidigt av värdehöjande investeringar i befintligt bestånd. Vi har redan nyttjat 75 procent av den återstående emissionslikviden till värdeskapande investeringar i befintligt bestånd, som till exempel i Ljungbyhed Park där vi anpassat lokaler för Saabs verksamhet och samtidigt förlängt hyreskontraktet. Avkastningen på eget kapital för investeringarna landar på cirka 25 procent. Fördjupat samarbete kopplat till totalförsvaret Sveriges inträde i Nato påverkar även fastighetsbranschen när Försvarsmakten ser över och utvecklar sin verksamhet i hela landet. Vi har sedan tidigare ett samarbete med Försvarsmakten och totalförsvaret där delar av Ljungbyhed Park används vid större övningar. Under våren har vårt samarbete fördjupats gällande samverkan av övningar samt möjlighet till kortare etableringar för lager och uppställningsplatser, lokaler för ledningssamverkan, reparationer av material och fordon samt logi för större grupperingar. Vidare förs dialoger med blåljusmyndigheter, som redan idag använder Ljungbyhed Park som utbildningsplats, om utökat antal utbildningstillfällen och tillgång till övningsbanor. Social hållbarhet på agendan Annehem arbetar för att vara Nordens mest hållbara fastighetsbolag. Vi har ett stort klimatfokus, men den sociala hållbarheten blir allt viktigare i vårt arbete. Här fyller våra företagsparker en viktig funktion som lokala nav i samhället. Tillsammans med våra hyresgäster bidrar Annehem till social hållbarhet genom att skapa mötesplatser för barn, ungdomar, lärosäten och företag. I maj arrangerades två event i Ljungbyhed Park, en Campusdag och en Framtidsmässa. Eventen genomfördes i samverkan med lokala aktörer bland annat Klippans kommun, Trafikflyghögskolan, Lunds universitet, Försvarsmakten, Saab, blåljusverksamheter med flera. Under kvartalet tilldelades Annehem utmärkelsen ”Healthy Place to Work” av OneLab, som arbetar inom preventiv företagshälsovård, för vårt arbete med att skapa en frisk och hållbar arbetsplats. Annehem prioriterar medarbetarnas välmående och vi arbetar förebyggande med ett aktivt hälso- och arbetsmiljöarbete. ”Tack vare vår starka balansräkning, goda likviditet och nära kundrelationer har Annehem en stabil position.” ===== SIDA 5 ===== Annehem Fastigheter Halvårsrapport januari–juni 2024 5 | 30 Nya arbetssätt påverkar uthyrning och utformning av kontor Våra moderna fastigheter i attraktiva lägen med högkvalitativa och flexibla kontorsytor gör att vi är väl positionerade på hyresmarknaden. Det är en styrka i en tid när företagen ser om sina lokalbehov. På kort sikt märker vi av en svagare efterfrågan på kontorslokaler på grund av lågkonjunkturen. Hyresgäster efterfrågar flexibla lösningar och anpassning av lokalerna till hybridarbete vid omförhandlingar och uthyrningen av vakanta ytor tar längre tid. Det är speciellt tydligt i Finland där vi upplever att hemarbete etablerats i större utsträckning. Här ökar också konkurrensen mellan fastighetsägare med ett större lokalutbud i kombination med minskad efterfrågan, vilket medför att hyresnivåerna nu pressas tillbaka. Annehems lokaler utmärker sig dock vad gäller kringservice, modernitet och flexibilitet samt hög hållbarhetsprestanda. På längre sikt finns det ett stort fokus på hur framtidens kontor ska utformas. Trenden med färre kvadratmeter per anställd fortsätter och vi blir bättre på att utnyttja ytorna effektivt i kombination med att efterfrågan på kringservice ökar, vilket inte är främmande för oss att hantera då vi gör det i flera av våra fastigheter. Ökad aktivitet på fastighetstransaktionsmarknaden Aktiviteten på den svenska transaktionsmarknaden har tagit ytterligare steg framåt, och vi noterar både stora och små transaktioner i direktmarknaden och även bolagssammanslagningar även om affärerna fortsatt tar längre tid. Förutsatt att inflationen stabiliseras och att räntan sänks framöver kommer affärsklimatet att förbättras ytterligare. Samtidigt ser jag att bostadssegmentet börjar att bli mer attraktivt med yield-justeringen för bostäder i kombination med räntesänkningen och hyreshöjningar som förväntas överstiga inflationen kommande år. I Finland dröjer återhämtningen och transaktionsmarknaden är fortsatt svag. Majoriteten av de få transaktioner som gjorts har skett i Helsingfors-området. Sammantaget har transaktionsvolymen i Norden under årets första två kvartal gått upp med 23 procent jämfört med samma period föregående år. Jag är optimistisk inför framtiden. Med vår professionella förvaltning finns vi nära våra hyresgäster och skapar lösningar som tillgodoser deras behov. Detta i kombination med vår långsiktiga strategi med moderna och flexibla lokaler, riskspridning i flera segment samt hög hållbarhetsprestanda, är vi väl positionerade för att dra nytta av nya möjligheter som kommer att uppstå på marknaden framöver. Avslutningsvis vill jag tacka våra medarbetare för deras engagemang, samt våra hyresgäster och aktieägare för ert fortsatta förtroende och passar på att önska er en trevlig sommar! Ängelholm 18 juli 2024 Monica Fallenius VD ===== SIDA 6 ===== Annehem Fastigheter Halvårsrapport januari–juni 2024 6 | 30 Vi är Annehem Annehem är ett tillväxtdrivet fastighetsbolag med en kundnära förvaltning. Vi skapar attraktiva och långsiktigt hållbara fastigheter där våra hyresgäster utvecklas och trivs. Vi arbetar systematiskt för att öka hållbarhetsprestandan i hela vårt bestånd. Våra moderna fastigheter utgör huvuddelen i vårt fastighetsbestånd. De har en hög hållbarhetsprestanda och finns i attraktiva lägen i nordiska tillväxtområden. Vi förvaltar också äldre fastigheter där hållbarhetspotentialen är stor och där vi bidrar till en väsentlig förflyttning. Huvuddelen av beståndet består idag av kontorsfastigheter som kompletteras med utvalda fastigheter inom logistik-, samhällsfastigheter samt bostäder. Vision Vi ska vara det mest hållbara fastighetsbolaget i Norden. Våra värderingar Professionella – Engagerade – Långsiktiga – Möjliggörare Våra strategiska hörnstenar Våra fyra strategiska hörnstenar är vägledande i vårt långsiktiga arbete mot visionen om att bli Nordens mest hållbara fastighetsbolag. Vår strategi skapar stabilitet, lönsamhet och långsiktighet i vår verksamhet. Q2 GÖTEBORG ÄNGELHOLM/ HELSINGBORGSOMRÅDET MALMÖ STOCKHOLM Fastighetsvärde per geografi Stockholm 35 % Helsingfors 19 % Göteborg 9 % Malmö 18 % Ängelholm/Helsingborg 19 % Utveckla ett hållbart och modernt fastighetsbestånd i attraktiva lägen i nordiska tillväxtområden Nybyggda, miljöcertifierade fastigheter i lägen med goda kommunikationer attraherar långsiktiga hyresgäster. Skapa riskspridning över tid genom en diversifierad och hållbar fastighetsportfölj Vårt bestånd av kontorsfastigheter kompletteras med utvalda fastigheter inom logistik- och samhällsfastigheter samt bostäder. Alla våra fastigheter har en hög hållbarhetsprestanda och/eller potential. Förvärvsfokus och en stabil finansiell ställning möjliggör lönsam tillväxt Annehem Fastigheter har en tydlig tillväxtplan för fastighetsbeståndet, vilket möjliggörs av en stark finansiell ställning med hög soliditet och låg belåningsgrad. Fokus på hållbar och effektiv förvaltning genom förädling och förflyttning Annehem Fastigheter har en hög och mätbar hållbarhetsprestanda. Bolaget verkar för att öka värdet av det befintliga beståndet genom hållbar effektiv förvaltning och förädling HELSINGFORS Hyresintäkter per fastighetstyp Kontor 76 % Samhällsfastigheter 9 % Dagligvaror 3 % Bostad 6 % Logistik 2 % Övrigt 4 % ===== SIDA 7 ===== Q2 Annehem Fastigheter Halvårsrapport januari–juni 2024 7 | 30 Marknad Omvärldskommentar Under årets andra kvartal har det geopolitiska läget fortsatt varit turbulent. Det pågår samtidigt en viss stabilisering i omvärldsekonomin, vilket ger hopp om att lågkonjunkturen inte blir ihållande. De penningpolitiska åtgärderna fortsätter att driva inflationstrenden nedåt och i början av maj kom en första räntesänkning från Riksbanken. Kärninflationen (KPIF) i Sverige är numera lägre än Riksbankens mål om 2 procent. I juni var KPIF 1,3 procent och KPI 2,6 procent. Under det senaste penningpolitiska mötet i juni valde Riksbanken att lämna styrräntan oförändrad på 3,75 procent. Riksbanken aviserar om att styrräntan kan komma att sänkas ytterligare två eller tre gånger under andra halvåret förutsatt att inflationsutsikterna fortsätter att vara gynnsamma samt att kronan inte försvagas ytterligare eller att den geopolitiska situationen i, bland annat, Mellanöstern inte förvärras. Makrodata Norden Fastighetstransaktionsmarknaden Aktiviteten på fastighetstransaktionsmarknaden har varit högre under första halvåret jämfört med samma period föregående år, vilket ger indikationer på att köpare och säljare närmar sig varandra i sina prisförväntningar. Den ökade transaktionsaktiviteten ger värderarna mer data att utgå ifrån. Under första halvåret 2024 uppgick fastighetstransaktionsvolymen i Norden till 140,8 Mdkr1, vilket innebär en ökning med 23 procent jämfört med samma period föregående år. Hyresmarknaden Den rådande lågkonjunkturen påverkar både Sverige och Finland där efterfrågan på kontorslokaler försvagats något under våren. I samband med omförhandlingar efterfrågar kunderna mer flexibla och kostnadseffektiva kontorslösningar samt olika former av anpassning av lokalerna för att skapa attraktiva arbetsplatser som anpassats till nya arbetsformer såsom hybridarbete. 1 Omräknat till SEK, avser fastighetstransaktionsvolym, Colliers Nordic Property Market Update May-July 2024 Land Styrränta1 Inflation Transaktionsvolym (apr-jun)4 Sverige 3,75% 2,6%2 30,7 Mdkr Finland/ECB 3,75% 3,0%3 10,2 Mdkr 1) Trading Economics. 2) Avser KPI. SCB juli 2024. 3) Avser KPI. Colliers Nordic Property Market Update July 2024. 4) Omräknat till SEK, avser fastighetstransaktionsvolym. Colliers Nordic Property Market Update May-July 2024. ===== SIDA 8 ===== Q2 Annehem Fastigheter Halvårsrapport januari–juni 2024 8 | 30 Kommentarer till koncernens utveckling Resultaträkning Perioden januari till juni Hyresintäkterna uppgick till 136,8 Mkr (124,9), övriga fastighetsintäkter uppgick till 27,8 Mkr (26,3) och totala fastighetskostnaderna till -47,5 Mkr (-44,0), vilket innebär att driftnettot ökade till 117,1 Mkr (107,1). Den positiva utvecklingen på hyresintäkterna, jämfört med samma period föregående år, förklaras främst av hyresökningar genom de tillkommande fastigheterna, indexjusteringar samt nyuthyrningar. De övriga fastighetsintäkterna, som uppgick till 27,8 Mkr (26,3), består av utdebiterade driftskostnader, intäkter från korttidsuthyrningar och de av Peab utställda hyresgarantierna för fastigheterna Jupiter 11 och The Corner, som för januari-juni uppgick till 3,6 Mkr (2,6). Hyresgarantier har ställts ut för 100 procent av de vakanta ytorna i Jupiter 11 (från 1 maj 2021) och i The Corner (från 1 januari 2024) av Peab. Denna garanti gäller fram till att de vakanta ytorna blir uthyrda, men inte längre än 36 månader från utställandedatum. Hyresgarantin i Jupiter 11 löpte ut per den 30 april 2024 där det återstår en vakant yta på 333 kvm per 30 juni 2024. I det andra kvartalet 2023 fick bolaget ett elstöd på 1,6 Mkr, vilket var en positiv engångseffekt. Driftskostnader uppgick till -29,5 Mkr (-25,6) vilket är en ökning mot föregående år och förklaras främst av de tillkommande fastigheterna. Fastighetsskatten uppgick till -6,4 Mkr (-6,4) och på grund av omtaxering av några fastigheter under 2023 som lett till lägre fastighetsskatt, har inte fastighetsskatten ökat mot föregående år trots de tillkommande fastigheterna. T otala fastighetskostnader uppgick till -47,5 Mkr (-44,0). Förvaltningsresultatet uppgick till 46,1 Mkr (35,9) för perioden januari-juni vilket är en ökning mot föregående år trots högre räntekostnader. Räntekostnaderna uppgick till -65,0 Mkr (-60,2) och beror på ökade styrräntor jämfört mot föregående år, samt belåning till följd av finansieringen av de tillkommande fastigheterna. Räntekostnaderna motverkas delvis av ränteintäkter från räntederivat, vilka uppgick till 19,4 Mkr (23,5) för perioden. Övriga finansiella poster uppgick till -4,8 Mkr (-12,0) och består av valutakurseffekter om 3,5 Mkr (2,8) och värdeförändringar på valutaterminer uppgående till -8,3 Mkr (-14,8). Effekten av orealiserade värdeförändringar på fastigheter uppgick till -39,9 Mkr (-183,6) som främst beror på förändrade avkastningskrav. Effekten av värdeförändringar på räntederivat uppgick till 3,7 Mkr (-8,8). Skatteeffekten för perioden uppgick till -4,5 Mkr (29,7). Skatteeffekten består till största del av uppskjuten skatt på värdeförändringen i fastighetsbeståndet samt värdering av räntederivat till verkligt värde. I perioden januari-juni 2023 gjordes nedskrivningar av fastighetsvärdet uppgående till 183,6 Mkr, vilket förklarar den stora avvikelsen på uppskjuten skatt mellan perioderna januari-juni 2024 och januari-juni 2023. Periodens resultat uppgick till 4,4 Mkr (-126,8). Utveckling hyresintäkter jämförbart bestånd Driftnetto per kvartal Mkr Förvaltningsresultat per kvartal exkl valutakurseffekter Mkr 10 20 30 40 50 60 70 2023 Q2 2023 Q3 2023 Q4 2024 Q1 2024 Q2 5 10 15 20 25 30 2023 Q2 2023 Q3 2023 Q4 2024 Q1 2024 Q2 ===== SIDA 9 ===== Q2 Annehem Fastigheter Halvårsrapport januari–juni 2024 9 | 30 Balansräkning Värdet på bolagets förvaltningsfastigheter uppgick per den 30 juni 2024 till 4 682,6 Mkr (4 343,3). Av det totala värdet utgjorde 2,0 Mkr effekt av leasingvärde på tomträtter i fastigheten Kamaxeln 2. Under perioden januari-juni har Annehem Fastigheter förvärvat fastigheten Partille Port bostäder till ett underliggande fastighetsvärde om 250,0 Mkr med avdrag för ej färdigställda projekt om -5,7 Mkr, samt reglerat slutköpeskilling för fastigheten Carl Florman om -2,9 Mkr. Bolaget har investerat i befintliga fastigheter till ett belopp uppgående till 47,5 Mkr (34,4). Orealiserade värdeförändringar uppgår till totalt –39,9 Mkr (-183,6). Tillsammans med valutaomräkning för beståndet i Finland om 20,9 Mkr (43,4) så uppgår den totala värdeförändringen för perioden till 269,9 Mkr (34,1) Mkr, jämfört med 31 december 2023. Se tabell Sammanställning värdeutveckling på sida 12. Bolagets eget kapital uppgick till 2 599,6 Mkr (2 391,4). Räntebärande skulder uppgick totalt till 2 107,9 Mkr (1 982,6), varav 2,0 Mkr utgjorde leasingskuld hänförlig till tomträtten i Kamaxeln 2. Under perioden januari-juni tillträdde Annehem fastigheten Partille Port bostäder och tog därmed upp ny finansiering uppgående till 125,0 Mkr samt återbetalade ett kortfristigt lån om 60,0 Mkr för The Corner. Kassaflödesanalys Kassaflödet från den löpande verksamheten uppgick under kvartalet till 22,0 Mkr (19,6). Förändringen beror på högre förvaltningsresultat justerat för orealiserade valutaeffekter samt lägre rörelseskulder och högre rörelsefordringar. För perioden januari-juni uppgick motsvarande belopp till 20,5 Mkr (48,8). Kassaflödet från investeringsverksamheten för kvartalet uppgick till -16,3 Mkr (-20,1) och avser slutköpeskilling för The Corner om -4,3 Mkr och investeringar relaterade till Saab i Ljungbyhed Park, färdigställandet av The Corner samt investeringar i andra fastigheter om totalt -11,7 Mkr (-20,1). För perioden januari-juni uppgick kassaflödet från investeringsverksamheten till -306,4 Mkr (-169,4) som avser förvärvet av Partille Port bostäder som uppgick till -244,3 Mkr, slutköpeskilling för både Carl Florman -10,1 Mkr och The Corner om -4,3 Mkr samt investeringar relaterade till Saab i Ljungbyhed Park, färdigställandet av The Corner och investeringar i andra fastigheter om totalt -47,5 Mkr (-34,4). Kassaflöde från finansieringsverksamheten uppgick för kvartalet till -6,5 Mkr (-2,9), och avser amortering av koncernens kreditfacilitet samt tillkommande kostnader gällande företrädesemissionen. Motsvarande siffra för perioden januari-juni uppgick till 347,1 Mkr (70,1), vilket hänförs till upptaget lån relaterat till finansieringen av fastigheten Partille Port bostäder och återbetalning av kortfristigt lån om 60,0 Mkr för The Corner samt amortering av koncernens kreditfacilitet. Periodens kassaflöde uppgick till -0,8 Mkr (-3,4), där motsvarande siffra för perioden januari-juni uppgick 61,2 Mkr (-50,6). ===== SIDA 10 ===== Q2 Annehem Fastigheter Halvårsrapport januari–juni 2024 10 | 30 Hållbar utveckling Vi arbetar systematiskt för att närma oss vår vision att vara det mest hållbara fastighetsbolaget i Norden. Det innebär att vi förvärvar fastigheter med hög hållbarhetspotential och kontinuerligt förbättrar vår förvaltning samt ökar mätbarheten på hållbarhetsinsatser i vår fastighetsverksamhet. Höjdpunkter under kvartalet Under det andra kvartalet har vi fokuserat mer på social hållbarhet, både externt och internt. Vi har avslutat andra året tillsammans med #HusförHus och genomfört våra första återvinningsdagar i både Ljungbyhed Park och Valhall Park. Vi har uppdaterat tabellen hållbarhetsmål och uppföljning nedan med våra hållbarhetsmål 2024 och framåt. Nedan presenteras arbetet som genomförts samt några av de största hållbarhetsförflyttningarna i vår verksamhet under kvartalet. Campusdagen och Framtidsmässan i Ljungbyhed Park Ljungbyhed Park, ett kluster för utbildning, forskning och utveckling, på marken och i luften, visade på sin mångsidighet under Campusdagen och Framtidsmässan. Eventen exemplifierar hur Annehem tillsammans med hyresgäster bidrar till social hållbarhet genom att skapa mötesplatser för barn, ungdomar, lärosäten och företag. Den 4 maj arrangerade Ljungbyhed Park tillsammans med hyresgästerna i parken Campusdagen som besöktes av nästan 3 000 ungdomar, veteraner och stora delar av lokalsamhället. Campus Ljungbyhed presenterade det breda utbudet av utbildningar som sträcker sig från gymnasienivå till universitetsnivå i parken. Representerade var bland andra: Flygteknikcenter, Trafikflyghögskolan (TFHS), Lunds universitet, Försvarsmakten, Försvarets materielverk, Saab, Polisen, Räddningstjänsten, Ljungbyhed Motorbana och Annehem med flera. Den 24 maj bjöd Klippans Kommun in 1 400 ungdomar till Framtidsmässan i Ljungbyhed Park. Målet var att inspirera och vägleda ungdomar med framtidens utbildningsval. Utställare från området tillsammans med aktörer från andra skolor samt teknikrelaterade företag erbjöd en bred variation av information och möjligheter. Healthy Place to work I maj tilldelades Annehem utmärkelsen Healthy Place to Work av OneLab för vårt arbete med att skapa en frisk och hållbar arbetsplats genom förebyggande och aktivt hälso- och arbetsmiljöarbete. Detta är en viktig del av vårt interna sociala hållbarhetsarbete och vi är övertygade om att en frisk arbetsplats gynnar alla – oss som arbetsgivare, samhället och naturligtvis våra viktiga medarbetare. #HusförHus säsongen 2023–2024 Samverkan kring Hus för Hus säsongen 2023–2024 avslutades den sista april efter många intressanta möten, delade erfarenheter och diskussioner om vikten av att gemensamt fortsätta arbeta med energifrågan med fokus på hållbara energisystem och klimatomställningen. Denna säsong har vi fokuserat på Ljungbyhed Park och vår hållbara förvaltning. Vi har arbetat aktivt tillsammans med vår fjärrvärmeleverantör Kraftringen i parken för att se över och optimera returflöden i utvalda fastigheter. Justeringar som gjorts i samband med detta åtagande är bland annat sänkt temperatur i flertalet fastigheter, byten av undercentraler och ventilationsaggregat. Med vår hyresgäst TFHS genomfördes energisparande åtgärder och förbättringar av ventilationssystemet, tillsammans med beteendeförändringar för att påverka mätperioden positivt. Resultatet blev en minskning av energiförbrukningen med 12 procent vid en jämförelse mellan mätperioden för åren 2022–2023 med 2023–2024. Återvinningsdagar Vår första återvinningsdag i Ljungbyhed Park och Valhall Park mottogs positivt av hyresgästerna. Målet var att underlätta återvinning av föremål som de annars måste transportera till återvinningsstationen. Vi planerar att erbjuda denna tjänst minst en gång om året och hoppas att fler hyresgäster kommer att se nyttan i det och tillsammans arbeta för den gröna omställningen. ===== SIDA 11 ===== Q2 Annehem Fastigheter Halvårsrapport januari–juni 2024 11 | 30 Mätbara förflyttningar Q2 2024 (jämfört med utfall för helåret 2023) • 43 procent (35) intäkter från gröna hyresavtal1 (gäller svenska verksamheten) • 82 procent (82) av fastighetsvärdet miljöcertifierat • 85 procent (75) av fastighetsvärdet är hållbart enligt EU:s taxonomiförordning 1) Ett grönt hyresavtal innebär ett åtagande från både hyresvärd och hyresgäst att vidta en mängd olika konkreta åtgärder. Åtagandet omfattar bland annat ett informationsutbyte om miljöambitioner och miljöarbete, som exempelvis att minska energianvändningen, skapa möjlighet till källsortering och att ha miljöhänsyn vid materialval och större återvinningsgrad vid ombyggnader. Hållbarhetsmål och uppföljning ===== SIDA 12 ===== Q2 Annehem Fastigheter Halvårsrapport januari–juni 2024 12 | 30 Våra fastigheter Annehem Fastigheter ägde tillgångar i form av fastigheter per den 30 juni 2024 till ett verkligt värde uppgående till 4 682,6 Mkr. Alla fastigheter är ägda till 100 procent av Bolaget. Fastigheterna består till övervägande del av moderna och hållbara kommersiella-, samhälls- och bostadsfastigheter. För kvartalet uppgick nettouthyrningen till 2,1 Mkr (10,0), fördelat på nytecknade avtal uppgående till 3,9 Mkr (12,0) reducerat med uppsagda avtal uppgående till 1,8 Mkr (2,0). För perioden januari-juni uppgick nettouthyrningen till 14,1 Mkr (18,0) fördelat på nytecknade avtal uppgående till 33,0 Mkr (21,5) reducerat med uppsagda avtal uppgående till 18,9 Mkr (3,5). Genomsnittlig återstående kontraktstid, exklusive bostäder, är 4,5 år per 30 juni 2024. Närmare beskrivning av fastighetsbeståndet Förändring i beståndet under 2024 Fastighetsbestånd per 30 juni 2024 1) Med leasing avses tomträttsavtal uppgående till 2 Mkr till Kamaxeln. 2) Fastigheten omfattar huvudsakligen parkeringshus (475 platser) samt därutöver kontorslokaler på 2 994 kvm. Sammanställning värdeutveckling Förvärv och investeringar Under perioden januari-juni tillträdde Annehem fastigheten Partille Port bostäder i Göteborg till ett underliggande fastighetsvärde om totalt 250,0 Mkr med avdrag för ej färdigställda projekt om -5,7 Mkr samt reglerade slutlig köpeskilling av fastigheten Carl Florman om -2,9 Mkr. Det gjordes även investeringar i befintliga fastigheter på totalt 47,5 Mkr (34,4), där investeringarna främst är hänförliga till fastigheterna Ljungbyhed Park, Valhall Park och färdigställandet av The Corner. Transaktioner under året Händelse Ort From Yta kvm Hyresvärde årsbasis, Mkr Partille 11:70 Tillträde Partille 2024-03-28 4 946 11,8 Benämning Ort Yta, kvm Valhall Park Barkåkra 50:3 Ängelholm 51 564 40,6 41,6 Ljungbyhed Park Sjöleden 1:5-1:17 Ljungbyhed 73 234 34,2 39,2 Kamaxeln 2 Kamaxeln 21 Malmö 950 1,7 1,7 Stenekullen 2 Stenekullen 2 Malmö 4 937 14,4 15,6 Jupiter 11 Jupiter 11 Helsingborg 4 807 9,6 9,7 Ulriksdals Center Sadelplatsen 3 Stockholm 12 455 44,7 44,7 Sadelplatsen 4 Sadelplatsen 42 Stockholm 13 494 13,7 19,8 Ledvolten Solna Ledvolten 1 Stockholm 4 268 15,4 15,4 Almnäs Almnäs 5:28 Södertälje 2 158 5,6 5,6 Partille Port Partille 11:60 Partille 6 431 14,9 15,1 Carl Florman Carl Florman 1 Malmö 3 259 6,7 6,7 The Corner Hemvistet 2 Malmö 7 432 26,8 26,8 Partille Port bostäder Partille 11:70 Partille 4 946 10,9 11,8 Ultimes Business Garden Ultimes I & II Helsingfors 17 015 63,9 74,0 Summa 206 950 303,1 327,6 Fastighets- beteckning Hyresvärde årsbasis, Mkr Hyresintäkter, Mkr Förändringar av fastighetsbeståndet apr-jun apr-jun jan-jun jan-jun helår Mkr 2024 2023 2024 2023 2023 Vid periodens ingång 4 688,7 4 336,3 4 412,7 4 309,2 4 309,2 Förvärvade fastigheter - - 241,4 139,9 534,9 Investeringar i befintliga fastigheter 11,7 20,1 47,5 34,4 95,8 Avyttrade fastigheter - - - - -252,1 Orealiserad värdeförändring -4,7 -61,6 -39,9 -183,6 -266,0 Valutaomräkning bestånd i utlandet -13,1 48,5 20,9 43,4 9,1 Verkligt värde vid periodens utgång 4 682,6 4 343,3 4 682,6 4 343,3 4 412,7 Intäktsfördelning 2024 Sammanställning hyreskontraktens löptid1 (% andel av hyresvärde för resp. år) 1) Exklusive bostadskontrakt. 76,0% 9,0% 3,0% 6,0% 2,0% 4,0% Kontor Samhällsfastigheter Dagligvaror Bostad Logistik Övrigt 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% <1 år 1-2 år 2-3 år 3-4 år 4-5 år >5 år ===== SIDA 13 ===== Q2 Annehem Fastigheter Halvårsrapport januari–juni 2024 13 | 30 Fastighetsvärderingar Det verkliga värdet fastställs kvartalsvis i samarbete med bolagets anlitade externa fastighetsvärderingsinstitut. Minst en gång per år låter Annehem utföra fullständiga värderingar från externa fastighetsvärderingsinstitut för alla fastigheter i beståndet. De externa värderarna ska vara av Samhällsbyggarna auktoriserade fastighetsvärderare, eller motsvarande nordiskt värderingsbolag. De externa värderingarna ska utföras i enlighet med IPD Svenskt Fastighetsindex värderingshandledning. Verkligt värde på fastigheter baseras på interna värderingar, som utförts i samarbete med bolagets värderingsinstitut, med värdedatum 30 juni 2024. Verkligt värde har under perioden januari-juni minskat med 39,9 Mkr, vilket främst beror på förändrade avkastningskrav. Den genomsnittliga värderingsyielden per den 30 juni 2024 uppgick till 5,35 procent (5,24 procent, 31 december 2023). Under perioden januari-juni har Annehem Fastigheter dessutom investerat i befintliga fastigheter till ett värde uppgående till 47,5 Mkr. Investeringarna är hänförliga till modernisering av Saabs lokaler i Ljungbyhed Park samt mindre investeringar i övriga fastigheter. Fastigheterna värderas till verkligt värde där klassificering sker i nivå 3 enligt IFRS 13. Känslighetsanalys fastighetsbeståndet Den genomsnittliga värderingsyielden per den 30 juni 2024 uppgick till 5,35 procent. Orealiserad värdeförändring på fastighetsbeståndet vid förändring av värderingsyield framgår av tabellen nedan. Aktuell intjäningsförmåga I tabellen ovan presenterar Annehem Fastigheter sin intjäningsförmåga på tolvmånadersbasis per 30 juni 2024. Intjäningsförmågan är inte en prognos för innevarande år eller de kommande tolv månaderna utan är endast att betrakta som en teoretisk ögonblicksbild och presenteras enbart för illustrationsändamål. Den aktuella intjäningsförmågan innefattar inte en bedömning om den framtida utvecklingen av hyror, vakansgrader, värdeförändringar, köp eller försäljning av fastigheter eller andra faktorer. Aktuell intjäningsförmåga tar sin utgångspunkt i de fastigheter som ägdes per 30 juni 2024 och dess finansiering, varvid aktuell intjäningsförmåga illustrerar den intjäning på årsbasis som Annehem Fastigheter har härefter. Transaktioner med tillträde eller frånträde efter den 30 juni är därmed inte inkluderade i beräkningen. Annehem Fastigheters resultaträkning påverkas dessutom av värdeutvecklingen i fastighetsbeståndet samt kommande fastighetsförvärv och/eller fastighetsförsäljningar. Inget av ovanstående har beaktats i den aktuella intjäningsförmågan. Intjäningsförmåga baseras på fastighetsbeståndets kontrakterade hyresintäkter, normaliserade fastighetskostnader och kostnader för administration gällande aktuellt bestånd. Kostnaderna för de räntebärande skulderna har baserats på koncernens genomsnittliga räntenivå plus periodiserade upplåningskostnader. Kommentarer till intjäningsförmågan Hyresintäkterna ökar jämfört med intjäningsförmågan per 31 mars 2024. Den positiva utvecklingen på hyresintäkterna, förklaras främst av nyuthyrningar. Hyresgarantier har ställts ut för vakanta ytor i fastigheten The Corner (från 1 januari 2024 till 31 december 2026) av Peab. I det fall vakanserna hyrs ut till andra hyresgäster faller inte garantin ut. Vid utgången av juni 2024 uppgick den ekonomiska uthyrningsgraden till 92,5 procent (94,4). Förändring, %-enheter Mkr +/- 0,25% -195,0 / 212,5 +/- 0,5% -390,9 / 451,2 Aktuell intjäningsförmåga, Mkr 2024-06-30 Hyresvärde 327,6 Vakans -23,8 Övriga fastighetsintäkter 21,4 Hyresintäkter 325,2 Fastighetskostnader -88,9 Fastighetsskatt -15,0 Driftnetto 221,3 Övriga rörelseintäkter/rörelsekostnader -2,9 Centraladministration -37,0 Finansnetto -97,0 Förvaltningsresultat 84,4 ===== SIDA 14 ===== Q2 Annehem Fastigheter Halvårsrapport januari–juni 2024 14 | 30 Finansiering Sammanfattning av bolagets finansieringssituation Vid utgången av det andra kvartalet uppgick de räntebärande skulderna till 2 107,9 Mkr (1 982,6), vilka har ökat mot föregående år på grund av tillkommande förvärv. De räntebärande skulderna består uteslutande av lån i bank och alla är säkerställda med pantbrev. Räntetäckningsgraden för kvartalet uppgick till 2,1 gånger (2,5), vilket innebär att lånekovenanterna är uppfyllda. Räntetäckningsgraden RTM uppgick till 2,1 gånger (2,5). Nettobelåningsgraden i portföljen var per 30 juni 41,1 procent (41,3). Den genomsnittliga återstående ränte- och kapitalbindningen inklusive räntederivat uppgick till 2,85 år respektive 1,64 år. Momentan snittränta vid kvartalets utgång uppgick till 4,2 procent. Förändring av lånestrukturen under perioden Tillgänglig likviditet Ränte- och kapitalbindningsstruktur 1) Avser leasingskuld för tomträttsavtal som anses vara evigt. 2) Inklusive räntederivat. 3) Kapitalbeloppet avser odiskonterade värden. I balansräkningen ingår upplåningsavgifter i räntebärande skulder. 4) Avtalad ränta framtidsstartade swappar uppgår till 2,06 procent. 5) Exklusive framtidsstartade swappar. jan-jun jan-jun helår Mkr 2024 2023 2023 2 036,3 1 889,6 1 889,6 Upptagna externa banklån 125,0 75,9 345,2 Förändring leasingskuld -0,2 -0,2 -0,3 Amortering externa banklån -67,7 -5,8 -183,6 Förändring upplåningsavgifter 1,1 0,2 2,5 Valutaeffekter 13,3 23,0 -17,1 Räntebärande skulder vid periodens utgång 2 107,9 1 982,6 2 036,3 Räntebärande skulder vid periodens ingång jan-jun jan-jun helår Mkr 2024 2023 2023 Likvida medel 181,1 186,8 119,4 Outnyttjad låneram - 125,0 125,0 Summa 181,1 311,8 244,4 År Volym aktiva avtal, Mkr Framtidsstartade swappar Mkr Räntebindning 2 Mkr Andel Snittränta i swapportföljen5 Andel Kapitalbindning 3 Mkr Andel inom ett år 559,6 - 559,6 26,5% - - - 1-2 år 591,2 -675,84 -84,6 -36,0% 1,6% 1 662,2 78,7% 2-3 år 479,0 - 479,0 22,7% 0,8% 450,6 21,3% 3-4 år 240,2 475,84 716,0 56,6% 2,7% - - 4-5 år 180,0 - 180,0 8,5% 2,6% - - 5-6 år 1 57,9 - 57,9 2,7% 2,8% - - 6-7 år - 200,04 200,0 18,9% - - - Totalt vid periodens utgång 2 107,9 0,0 2 107,9 100% - 2 112,8 100% ===== SIDA 15 ===== Q2 Annehem Fastigheter Halvårsrapport januari–juni 2024 15 | 30 Summering finansiella nyckeltal Känslighetsanalys Den genomsnittliga räntan för perioden januari-juni 2024 uppgick till 4,2 procent. Resultateffekten, för en 12-månaders räntekänslighet på befintlig låneportfölj, vid förändring av genomsnittlig ränta framgår av tabellen nedan: jan-jun jan-jun helår Mkr 2024 2023 2023 Skuldvolym, Mkr 2 107,9 1 982,6 2 036,3 Outnyttjad kreditfacilitet, Mkr - 125,0 125,0 Volym räntederivat, Mkr 1 553,1 2 223,0 1 365,1 Värde räntederivat, Mkr 0,0 84,7 29,7 Skuldsättningsgrad, ggr 0,81 0,83 0,90 Nettobelåningsgrad, % 41,1 41,3 43,4 Räntetäckningsgrad kvartal, ggr 2,1 2,5 2,2 Räntetäckningsgrad, RTM, ggr 2,1 2,5 2,2 Snittränta, % 4,2 3,6 4,3 Snittränta inklusive outnyttjad kreditfacilitet, % 4,2 3,6 4,4 Genomsnittlig räntebindning, år 2,85 2,12 2,41 Genomsnittlig kapitalbindning, år 1,64 2,22 2,04 Förändring, %-enheter Mkr +/- 1,0% -/+ 3,7 +/- 2,0% -/+ 7,4 560 591 474 245 180 58 0 2 108 0 500 1,000 1,500 2,000 2,500 Inom ett år 1-2 år 2-3 år 3-4 år 4-5 år 5-6 år 6-7 år Totalt Räntebindningsstruktur Mkr ===== SIDA 16 ===== Q2 Annehem Fastigheter Halvårsrapport januari–juni 2024 16 | 30 Övrig information Bolagets aktieägare 1) Se vidare information i not 6. Risker För beskrivning av Annehems risker se avsnitt Riskfaktorer på sida 26, samt avsnittet Risker och riskhantering i Annehems årsredovisning 2023. Organisation och medarbetare Annehem Fastigheter hade i genomsnitt 16 heltidsanställda under det andra kvartalet 2024. Efter inkluderande av resurser på konsultbasis uppgick antalet anställda till 18. För jämförelseperioden 2023 hade Annehem Fastigheter 17 anställda, samt 1 resurs på konsultbasis. Väsentliga händelser efter periodens utgång Inga väsentliga händelser att notera. Finansiell kalender Delårsrapport januari – september 2024 Bokslutskommuniké januari – december 2024 Årsredovisning 2024 Delårsrapport januari – mars 2025 Halvårsrapport januari – juni 2025 24 oktober 2024 13 februari 2025 Mars 2025 6 maj 2025 17 juli 2025 Granskning Denna rapport har inte varit föremål för granskning av bolagets revisorer. Ägarförteckning Antal aktier Kapital, % Röster, % Ekhaga utveckling AB1 21 130 923 23,9 49,8 Mats och Fredrik Paulsson med familjer 5 204 895 5,9 11,3 Volito AB 6 350 000 7,2 5,7 PriorNilsson Fonder 4 782 693 5,4 2,7 Mats Paulssonstiftelserna 4 492 773 5,1 2,5 Alcur Select 4 038 083 4,6 2,2 Peabs vinstandelsstiftelse 3 755 700 4,2 2,1 ODIN Fonder 3 340 537 3,8 1,8 Carnegie Fonder 2 960 327 3,4 1,6 UBS Switzerland AG 386 922 0,4 1,4 10 största ägare, summa 56 442 853 63,8 81,2 Övriga aktieägare 32 045 968 36,2 18,8 Totalt 88 488 821 100,0 100,0 ===== SIDA 17 ===== Q2 Annehem Fastigheter Halvårsrapport januari–juni 2024 17 | 30 Styrelsen och verkställande direktörens försäkran Styrelsen och verkställande direktören försäkrar att halvårsrapporten ger en rättvisande översikt över utvecklingen av moderbolagets och koncernens verksamhet, ställning och resultat samt beskriver väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som moderbolaget och de bolag som ingår i koncernen står inför. Ängelholm den 18 juli 2024 Henrik Saxborn Pia Andersson Karin Ebbinghaus Styrelseordförande Styrelseledamot Styrelseledamot Jesper Göransson Anders Hylén Lars Ljungälv Styrelseledamot Styrelseledamot Styrelseledamot Monica Fallenius Verkställande direktör Denna information är sådan information som Annehem Fastigheter AB (publ) är skyldigt att offentliggöra enligt EU:s marknadsmissbruksförordning samt lagen om värdepappersmarknaden. Informationen lämnades, genom ovanstående kontaktpersons försorg, för offentliggörande den 19 juli 2024 kl. 08.00 CEST. ===== SIDA 18 ===== Q2 Annehem Fastigheter Halvårsrapport januari–juni 2024 18 | 30 Resultaträkning Koncernen 1) Övriga finansiella poster består av valutakurseffekter, realiserade och orealiserade effekter av valutaterminer. 2) Då det inte förekommer några potentiella aktier uppstår ingen utspädningseffekt 3) Genomsnittligt antal aktier och nyckeltal baserade på dessa är omräknade med justeringsfaktorn 1,1659 för samtliga jämförelseperioder motsvarande fondemissionselementet i årets företrädesemission, för mer information se not 7. Rapport över resultat och övrigt totalresultat Koncernen apr-jun apr-jun jan-jun jan-jun helår Mkr 2024 2023 2024 2023 2023 Hyresintäkter 70,4 63,8 136,8 124,9 247,2 Övriga fastighetsintäkter 12,5 14,3 27,8 26,3 44,9 Totala intäkter 82,9 78,1 164,6 151,2 292,1 Fastighetskostnader Driftskostnader -13,1 -11,2 -29,5 -25,6 -47,5 Underhållskostnader -4,0 -3,5 -5,5 -5,3 -11,6 Fastighetsskatt -3,6 -3,3 -6,4 -6,4 -9,8 Fastighetsadministration -3,1 -3,5 -6,1 -6,7 -13,4 Driftnetto 59,1 56,5 117,1 107,1 209,7 Centraladministration -10,5 -10,4 -19,5 -21,5 -36,1 Övriga rörelseintäkter 0,6 0,8 4,0 1,7 5,2 Övriga rörelsekostnader -1,9 -1,5 -5,1 -2,7 -10,3 Ränteintäkter 9,7 13,3 19,4 23,5 53,4 Räntekostnader -32,2 -31,3 -65,0 -60,2 -129,3 Övriga finansiella poster 1 0,1 -9,3 -4,8 -12,0 -2,2 Förvaltningsresultat 24,8 18,2 46,1 35,9 90,5 Värdeförändring fastigheter, realiserad -1,0 - -1,0 - -11,8 Värdeförändring fastigheter, orealiserad -4,7 -61,6 -39,9 -183,6 -266,0 Värdeförändring i derivatinstrument -11,2 4,4 3,7 -8,8 -61,8 Periodens resultat före skatt 7,9 -39,1 8,9 -156,5 -249,1 Aktuell skatt -0,3 -0,2 -0,5 -0,4 0,0 Uppskjuten skatt 6,0 6,2 -4,0 30,2 48,5 13,6 -33,2 4,4 -126,8 -200,6 Totalt antal utestående aktier 88 488 821 58 992 548 88 488 821 58 992 548 58 992 548 Totalt antal genomsnittligt antal aktier2,3 88 488 821 68 781 704 81 450 565 68 781 704 68 781 704 Resultat per aktie, kr2,3 0,15 -0,48 0,05 -1,84 -2,92 Periodens resultat hänförligt till moderbolagets aktieägare apr-jun apr-jun jan-jun jan-jun helår Mkr 2024 2023 2024 2023 2023 Periodens resultat 13,6 -33,2 4,4 -126,8 -200,6 Övrigt totalresultat Poster som kommer att omklassificeras till resultaträkningen Förändring av verkligt värde på kassaflödessäkringar - -0,2 - -0,4 -0,7 Uppskjuten skatt på derivatinstrument - 0,1 - 0,1 0,1 Periodens omräkningsdifferens på utlandsverksamheter -2,9 13,6 4,8 17,4 2,3 Summa övrigt totalresultat -2,9 13,5 4,8 17,1 1,7 Periodens totalresultat hänförligt till moderbolagets aktieägare 10,7 -19,7 9,2 -109,7 -198,9 ===== SIDA 19 ===== Q2 Annehem Fastigheter Halvårsrapport januari–juni 2024 19 | 30 Balansräkning Koncernen Mkr 2024-06-30 2023-06-30 2023-12-31 TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Immateriella anläggningstillgångar 0,2 0,1 0,2 Förvaltningsfastigheter 4 682,6 4 343,3 4 412,7 Maskiner och inventarier 5,7 5,6 6,2 Derivatinstrument 37,6 90,4 33,3 Övriga anläggningstillgångar 1,4 1,4 1,4 Summa anläggningstillgångar 4 727,5 4 440,8 4 453,9 Omsättningstillgångar Kundfordringar 10,7 4,7 3,5 Kortfristiga fordringar 31,0 37,7 34,0 Derivatinstrument - 1,0 0,0 Likvida medel 181,1 186,8 119,4 Summa omsättningstillgångar 222,7 230,2 156,8 SUMMA TILLGÅNGAR 4 950,2 4 671,0 4 610,7 EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital Aktiekapital 0,8 0,5 0,5 Övrigt tillskjutet kapital 2 074,8 1 786,9 1 786,9 Reserver 28,1 36,5 23,3 Balanserade vinstmedel inkl periodens res. 496,0 567,5 491,6 Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare 2 599,6 2 391,4 2 302,3 Långfristiga skulder Långfristiga räntebärande skulder 2 052,1 1 748,6 1 920,1 Derivatinstrument 2,3 5,7 3,6 Övriga långfristiga skulder 1,9 1,9 1,8 Uppskjutna skatteskulder 161,9 165,0 157,6 Pensionsavsättningar 1,8 1,7 1,7 Summa långfristiga skulder 2 220,0 1 922,9 2 084,9 Kortfristiga skulder Kortfristiga räntebärande skulder 55,9 234,0 116,2 Leverantörsskulder och andra skulder 7,3 13,9 25,6 Aktuella skatteskulder 0,0 1,1 0,6 Övriga kortfristiga skulder 67,4 107,7 81,2 Summa kortfristiga skulder 130,6 356,7 223,5 Summa skulder 2 350,5 2 279,6 2 308,4 SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 4 950,2 4 671,0 4 610,7 ===== SIDA 20 ===== Q2 Annehem Fastigheter Halvårsrapport januari–juni 2024 20 | 30 Kassaflödesanalys Koncernen 1) Ränte in-och utbetalningar ingår i förvaltningsresultatet och motsvarar räntekostnaden respektive ränteintäkten för respektive period. Rapport över förändringar av eget kapital Koncernen i sammandrag apr-jun apr-jun jan-jun jan-jun helår Mkr 2024 2023 2024 2023 2023 Förvaltningsresultat1 24,8 18,2 46,1 35,9 90,5 Ej kassaflödespåverkande poster Avskrivningar 0,1 - 0,3 0,1 0,9 Orealiserade valutakurseffekter 2,5 -2,7 -5,4 -6,7 7,6 Övriga ej kassaflödespåverkande poster 0,8 -2,3 1,7 -3,4 1,9 Betald inkomstskatt 0,0 -0,4 0,0 -0,4 0,0 Kassaflöde före förändring i rörelsekapital 28,2 12,8 42,7 25,5 100,8 Förändringar i rörelsekapital Rörelsefordringar -1,7 -7,7 -4,2 -17,7 -14,7 Rörelseskulder -4,5 14,6 -17,9 41,0 16,3 Kassaflöde från löpande verksamhet 22,0 19,6 20,5 48,8 102,4 Investeringsverksamheten Investeringar i befintliga fastigheter -11,7 -20,1 -47,5 -34,4 -95,8 Förvärv av förvaltningsfastigheter -4,3 - -258,7 -135,0 -527,9 Avyttring av förvaltningsfastigheter - - - - 245,0 Investeringar i maskiner och inventarier -0,2 - -0,2 - -4,7 Kassaflöde från investeringsverksamheten -16,3 -20,1 -306,4 -169,4 -383,4 Finansieringsverksamheten Upptagande av lån - - 125,0 75,9 345,2 Amortering av lån -3,8 -2,9 -67,7 -5,8 -183,6 Företrädesemission -2,7 - 289,8 - - Kassaflöde från finansieringsverksamheten -6,5 -2,9 347,1 70,1 161,6 Periodens kassaflöde -0,8 -3,4 61,2 -50,6 -119,4 Likvida medel vid periodens början 181,3 190,2 119,4 237,9 237,9 Kursdifferens i likvida medel 0,5 - 0,5 -0,6 0,9 Likvida medel vid periodens slut 181,1 186,8 181,1 186,8 119,4 Mkr 2024-06-30 2023-06-30 2023-12-31 Ingående balans eget kapital 2 302,3 2 501,1 2 501,1 Periodens resultat 4,4 -126,8 -200,5 Övrigt totalresultat för perioden 4,8 17,1 1,7 Periodens totalresultat 9,2 -109,7 -198,8 Företrädesemission 288,2 - - Utgående balans eget kapital hänförligt till moderbolagets ägare 2 599,6 2 391,4 2 302,3 ===== SIDA 21 ===== Q2 Annehem Fastigheter Halvårsrapport januari–juni 2024 21 | 30 Moderbolagets resultaträkning apr-jun apr-jun jan-jun jan-jun helår Mkr 2024 2023 2024 2023 2023 Intäkter 10,5 14,2 23,5 32,2 46,1 Administrationskostnader -10,9 -10,8 -20,8 -21,0 -40,3 Rörelseresultat -0,4 3,4 2,7 11,2 5,8 Resultat från finansiella poster Finansnetto 36,2 7,5 62,2 32,4 94,4 Resultat efter finansiella poster 35,9 10,9 64,9 43,6 100,2 Bokslutsdispositioner - - - - -11,8 Resultat före skatt 35,9 10,9 64,9 43,6 88,3 Uppskjuten skatt 0,9 -1,0 0,5 -0,4 0,5 Periodens resultat 36,7 9,9 65,4 43,2 88,9 ===== SIDA 22 ===== Q2 Annehem Fastigheter Halvårsrapport januari–juni 2024 22 | 30 Moderbolagets balansräkning Mkr 2024-06-30 2023-06-30 2023-12-31 TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Immateriella anläggningstillgångar 0,2 0,1 0,2 Maskiner och inventarier 1,5 1,9 3,2 Finansiella anläggningstillgångar Andelar i koncernbolag 116,1 19,1 116,1 Långfristiga fordringar hos koncernföretag 2 316,2 1 907,9 2 134,0 Derivatinstrument 24,1 41,6 26,3 Övriga långfristiga tillgångar 1,4 1,3 1,4 Summa finansiella anläggningstillgångar 2 457,8 1 969,9 2 277,8 Summa anläggningstillgångar 2 459,4 1 971,9 2 281,2 Omsättningstillgångar Kortfristiga fordringar hos koncernföretag 88,4 85,0 70,4 Övriga fordringar 5,1 6,8 7,1 Derivatinstrument 0,0 1,0 0,0 Kassa och bank 118,7 106,9 27,8 Summa omsättningstillgångar 212,3 199,6 105,3 SUMMA TILLGÅNGAR 2 671,7 2 171,5 2 386,5 EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital Bundet eget kapital Aktiekapital 0,8 0,5 0,5 Övrigt tillskjutet kapital 287,9 - - Fritt eget kapital Balanserat resultat 2 179,7 2 092,2 2 092,2 Årets resultat 65,4 43,2 88,9 Summa eget kapital 2 533,7 2 135,9 2 181,6 Avsättningar Avsättning för pension och liknande förpliktelser 1,8 1,7 1,7 Avsättning för uppskjuten skatt 5,1 6,6 5,6 Summa avsättningar 6,9 8,3 7,4 Långfristiga skulder Derivatinstrument 0,8 5,5 0,3 Summa långfristiga skulder 0,8 5,5 0,3 Kortfristiga skulder Derivatinstrument - 0,2 1,9 Skulder till koncernföretag, leverantörsskulder 118,5 3,3 118,8 Leverantörsskulder 1,6 2,3 4,3 Övriga kortfristiga skulder 10,0 16,1 72,3 Summa kortfristiga skulder 130,2 21,9 197,3 SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 2 671,7 2 171,5 2 386,5 ===== SIDA 23 ===== Q2 Annehem Fastigheter Halvårsrapport januari–juni 2024 23 | 30 Moderbolagets kassaflödesanalys 1) Ränte in-och utbetalningar ingår i resultat före skatt och motsvarar räntekostnaden respektive ränteintäkten för respektive period. Kommentarer till moderbolaget Moderbolaget hade intäkter relaterade till utdebiterad management fee och kostnader relaterade till personal samt externa tjänster som bland annat kommunikation, juridik och revision. För moderbolaget anses inga särskilda risker föreligga, utöver de som nämns för koncernen i avsnittet Risker. apr-jun apr-jun jan-jun jan-jun helår Mkr 2024 2023 2024 2023 2023 Resultat före skatt1 35,9 10,9 64,9 43,6 88,3 Poster som inte ingår i kassaflödet Avskrivningar 0,1 0,0 0,3 0,1 0,4 Orealiserade värdeförändringar i ränte- och valutaderivat 4,6 -4,4 0,9 -8,8 10,8 Övriga ej kassaflödespåverkande poster 0,1 4,5 0,1 4,5 -1,8 Kassaflöde före förändring i rörelsekapital 40,6 11,0 66,1 39,4 97,7 Förändringar i rörelsekapital 4,0 Rörelsefordringar -9,9 -30,5 -16,1 -45,1 -30,8 Rörelseskulder -8,1 -5,1 -66,5 1,2 77,9 Kassaflöde från löpande verksamhet 22,6 -24,6 -16,5 -0,5 144,8 Investeringsverksamheten Investeringar i maskiner och inventarier -0,2 - -0,2 - -2,1 Kassaflöde från investeringsverksamheten -0,2 - -0,2 - -2,1 Finansieringsverksamheten Förändring räntebärande fordringar, koncernföretag -24,9 -10,7 -182,2 -97,0 -323,3 Företrädesemission -2,7 - 289,8 - - Kassaflöde från finansieringsverksamheter -27,6 -10,7 107,6 -97,0 -323,3 Periodens kassaflöde -5,2 -35,3 90,9 -101,5 -180,6 Likvida medel vid periodens början 123,9 142,2 27,8 208,4 208,4 Likvida medel vid periodens slut 118,7 106,9 118,7 106,9 27,8 ===== SIDA 24 ===== Q2 Annehem Fastigheter Halvårsrapport januari–juni 2024 24 | 30 Noter NOT 1 GRUND FÖR UPPRÄTTANDE OCH REDOVISNINGSPRINCIPER Delårsrapporten är utformad enligt de av EU antagna IFRS standards samt de av EU antagna tolkningarna av gällande standarder, IFRIC Interpretations. Denna delårsrapport i sammandrag för koncernen har upprättats i enlighet med IAS 34 Delårsrapportering samt tillämpliga bestämmelser i årsredovisningslagen. Delårsrapporten för moderbolaget har upprättats i enlighet med årsredovisningslagens 9 kapitel, Delårsrapport. Redovisningsprinciperna för koncernen och moderbolaget har samma redovisningsprinciper och beräkningsgrunder tillämpats som i den senaste årsredovisningen. Upplysningar enligt IAS 34.16A förekommer förutom i de finansiella rapporterna och dess tillhörande noter även i övriga delar av delårsrapporten. NOT 2 UPPSKATTNINGAR OCH BEDÖMNINGAR Upprättandet av delårsrapporten kräver att företagsledningen gör bedömningar och uppskattningar samt antaganden som påverkar tillämpningen av redovisningsprinciperna och de redovisade beloppen av tillgångar, skulder, intäkter och kostnader. Verkliga utfallet kan avvika från dessa uppskattningar och bedömningar. Värdering av förvaltningsfastigheter Annehem Fastigheters bestånd redovisas i balansräkningen till verkligt värde och värdeförändringarna redovisas i resultaträkningen. Det verkliga värdet baseras på interna värderingar som genomförs löpande och därutöver värderas fastigheterna årligen av externa oberoende värderare, enligt värderingspolicyn. Värdet på fastigheterna påverkas inte endast av utbud och efterfrågan på marknaden utan av ett flertal andra faktorer, dels fastighetsspecifika faktorer såsom uthyrningsgrad, hyresnivå och driftskostnader, dels marknadsspecifika faktorer såsom direktavkastningskrav och kalkylräntor härledda ur jämförbara transaktioner på fastighetsmarknaden. Såväl fastighets- som marknadsspecifika försämringar kan föranleda att värdet på fastigheterna sjunker, vilket skulle kunna få en negativ effekt på Annehem Fastigheters verksamhet, finansiella ställning och resultat. Värderingen kräver bedömning av och antaganden om framtida kassaflöden samt fastställande av diskonteringsfaktor (avkastningskrav). Annehem följer löpande upp inflation, styrränta samt avkastningskrav, dessa antaganden ligger till grund för beräkningen av det verkliga värdet. Inflationsantagandet i värderingarna är för kommande år är 2 procent. Den genomsnittliga värderingsyielden per den 30 juni 2024 uppgick till 5,35 procent (5,24 procent, 31 december 2023). För att avspegla den osäkerhet som finns i gjorda antaganden och bedömningar anges vanligtvis vid fastighetsvärdering ett osäkerhetsintervall om +/– 5–10 procent. Fastigheterna värderas till verkligt värde där klassificering sker i nivå 3 enligt IFRS 13. Tillgångsförvärv För transaktioner där i allt väsentligt det verkliga värdet på de förvärvade tillgångarna utgörs av en tillgång eller en grupp av likartade tillgångar redovisas, genom en förenklad bedömning, som ett tillgångsförvärv. När förvärv av dotterbolag innebär förvärv av nettotillgångar utan betydande processer fördelas anskaffningskostnaden på de enskilda identifierbara tillgångarna och skulderna baserat på deras verkliga värde vid förvärvstidpunkten. Det verkliga värdet initialt inkluderar även villkorad köpeskilling Transaktionsutgifter läggs till anskaffningsvärdet för förvärvade nettotillgångar vid tillgångsförvärv. Förändringar av bedömt värde av villkorade ersättningar efter förvärvet läggs till anskaffningsvärdet av förvärvade tillgångar. Uppskjuten skatt på temporära skillnader redovisas inte initialt, se vidare avsnitt Skatter. Annehem redovisar erhållna avdrag för uppskjuten skatt som en orealiserad värdeförändring på fastigheten direkt vid tidpunkten för förvärvet Skattemässiga bedömningar Vid utgången av det andra kvartalet 2024 fanns ca 2,2 Mkr i ej aktiverade underskottsavdrag. ===== SIDA 25 ===== Q2 Annehem Fastigheter Halvårsrapport januari–juni 2024 25 | 30 NOT 3 SEGMENT Annehem Fastigheters verksamhet består av två rörelsesegment, det vill säga verksamheten består av en affärsverksamhet som genererar intäkter och kostnader. Rörelsesegmentet är organisatoriskt uppdelat på två olika segment: 1. Region Sverige, inkluderar Stockholm, Malmö, Ljungbyhed, Ängelholm, Göteborg och Helsingborg 2. Region Övriga Norden, inkluderar Helsingfors (jämförelsesiffror för 2023 innefattar även fastigheten i Norge som avyttrades i oktober 2023) Stab inkluderar moderbolag och holdingbolag inom koncernen, som ej är operativa bolag. Transaktioner inom Stab innefattar management fee samt andra administrationskostnader. NOT 4 INTÄKTER FRÅN AVTAL MED KUNDER Övriga fastighetsintäkter består till största del av, till hyresgäster, vidarefakturerade kostnader för media (el, värme, vatten), vidarefakturerad fastighetsskatt, ersättningar relaterade till flygplatsen, hyresgarantier, samt intäkter för uthyrning av boende av ad-hoc karaktär. NOT 5 FINANSIELLA INSTRUMENT VÄRDERADE TILL VERKLIGT VÄRDE Annehem Fastigheter innehar valutaterminer och räntederivat för att mildra effekterna av fluktuationer i valuta- och räntenivåer. Derivaten används endast för ekonomiska säkringsändamål som en del av Annehem Fastigheters finanspolicy, och inte i spekulativa syften. Koncernen innehar per 30 juni 2024 räntederivat i SEK och EUR, samt valutaterminer i EUR. Per 30 juni 2024 uppgick marknadsvärdet på räntederivaten till 35,3 Mkr (84,7) och valutaterminerna till 0,0 Mkr (1,0). Koncernen bedömer att övriga redovisade värden för angivna finansiella tillgångar och skulder som redovisas till anskaffningsvärde respektive upplupet anskaffningsvärde approximativt överensstämmer med verkligt värde, med anledning av kort förfallotid, att reserveringar görs för förväntade kreditförluster samt att eventuell dröjsmålsränta kommer att debiteras. 2024 Mkr Sverige Övriga Norden Stab Totalt Hyresintäkter 109,1 27,7 - 136,8 Driftnetto 91,3 25,9 - 117,1 Förvaltningsresultat 82,0 7,9 -43,7 46,1 Resultat före skatt 57,5 -7,3 -41,2 8,9 Förvaltningsfastigheter, verkligt värde 3 796,6 886,0 - 4 682,6 jan-jun 2023 Mkr Sverige Övriga Norden Stab Totalt Hyresintäkter 89,3 35,6 - 124,9 Driftnetto 70,5 36,2 0,4 107,1 Förvaltningsresultat 63,4 19,9 -47,4 35,9 Resultat före skatt -62,9 -36,8 -56,8 -156,5 Förvaltningsfastigheter, verkligt värde 3 128,4 1 214,9 - 4 343,3 jan-jun Fördelning övriga fastighetsintäkter apr-jun apr-jun jan-jun jan-jun helår Mkr 2024 2023 2024 2023 2023 Fastighetsskatt 1,7 -0,9 6,4 1,1 3,9 Hyresgarantier 1,7 1,1 3,6 2,6 3,0 Övriga fastighetsintäkter 9,0 14,0 17,8 22,6 37,9 Totalt övriga fastighetsintäkter 12,4 14,3 27,8 26,3 44,9 ===== SIDA 26 ===== Q2 Annehem Fastigheter Halvårsrapport januari–juni 2024 26 | 30 NOT 6 TRANSAKTIONER MED NÄRSTÅENDE Bolaget är närstående till Peab AB, via bolagens gemensamma största aktieägare. Aktier innehas direkt och indirekt av Ekhaga Utveckling AB. Fredrik Paulsson kontrollerar per 30 juni 2024 mer än 50 procent av rösterna i Ekhaga Utveckling AB. Därutöver innehar Fredrik Paulsson per 30 juni 2024 0,86 procent av aktierna i Annehem. Fredrik Paulsson kontrollerar således, per 30 juni 2024, genom sitt direkta och indirekta innehav över 50 procent av rösterna i Annehem. NOT 7 OMRÄKNINGSEFFEKTER NYEMISSION Genom företrädesemissionen som genomfördes i mars 2024 ökade Annehems aktiekapital med 249 999,99 kronor, från 500 000 kronor till 749 999,99 kronor och det totala antalet aktier i Annehem ökade med 29 496 273, varav 3 431 995 aktier av serie A och 26 064 278 aktier av serie B. Efter företrädesemissionen uppgår antalet aktier i Annehem till 88 488 821 varav 10 295 986 aktier av serie A och 78 192 835 aktier av serie B. Utestående och genomsnittligt antal aktier och nyckeltal baserade på dessa är omräknade med justeringsfaktorn 1,1659 för samtliga jämförelseperioder motsvarande fondemissionselementet i årets företrädesemission. Riskfaktorer Risker i fastigheternas värde Annehem Fastigheter är föremål för risker relaterade till värdeförändringar på och felaktiga värderingar av dess fastigheter. Annehem Fastigheters förvaltningsfastigheter redovisas i balansräkningen till verkligt värde och realiserade samt orealiserade värdeförändringar redovisas i resultaträkningen. Enligt Annehem Fastigheters värderingspolicy ska externa värderingsintyg inhämtas minst en gång per år för samtliga fastigheter. Makroekonomiska risker Bolagets verksamhet påverkas av makroekonomiska faktorer såsom allmän konjunkturutveckling, nationell och regionalekonomisk utveckling, sysselsättningsutvecklingen, produktionen av fastigheter, infrastrukturell utveckling, befolkningstillväxt, inflation och räntenivåer samt krig och kriser. Annehem Fastigheter bedriver verksamhet i Stockholm, Helsingfors, Malmö, Göteborg och Helsingborg/Ängelholm vilket är geografiska marknader som Bolaget anser, baserat på historiska data, är särskilt attraktiva. Annehem Fastigheter är följaktligen exponerat mot framför allt den regionalekonomiska utvecklingen på dessa geografiska marknader och det finns en risk att dessa geografiska marknader inte utvecklas såsom Bolaget har förutsett eller såsom marknaderna historiskt har utvecklats vilket skulle kunna ha en väsentlig negativ påverkan på Annehem Fastigheters verksamhet och finansiella ställning. Miljörisker Annehem Fastigheters verksamhet medför miljörisker och Bolaget omfattas av miljöbestämmelser som innebär att krav kan riktas mot Bolaget vid bristande efterlevnad. Även om Annehem Fastigheter kommer att utföra inspektioner i samband med förvärv av enskilda fastigheter finns det risk för att miljöbestämmelserna inte efterlevdes av tidigare fastighetsägare, eller Annehem Fastigheter, eller att tidigare fastighetsägare eller verksamhetsutövare orsakat föroreningar. Se även avsnittet Risker och riskhantering i Årsredovisningen 2023. apr-jun apr-jun jan-jun jan-jun Mkr 2024 2023 2024 2023 2023 Förvärv av fastigheter - 0,0 241,4 139,9 534,9 Kundfordringar -26,2 0,3 0,3 0,5 0,2 Leverantörsskulder -0,9 2,2 2,2 4,9 12,3 helår apr-jun 2024 apr-jun 2023 apr-jun 2023 jan-jun 2023 jan-jun 2023 helår 2023 helår 2023 Mkr Efter omräkning Före omräkning Efter omräkning Före omräkning Efter omräkning Före omräkning Förvaltningsresultat exkl. valutakurseffekter, kr per aktie 0,28 0,62 0,40 0,47 0,70 0,81 1,35 1,57 Resultat per aktie, före och efter utspädning, kr 0,15 0,05 -0,48 -0,56 -1,84 -2,15 -2,92 -3,40 Totalt genomsnittligt antal aktier 88 488 821 81 450 565 68 781 704 58 992 548 68 781 704 58 992 548 68 781 704 58 992 548 jan-jun 2024 ===== SIDA 27 ===== Q2 Annehem Fastigheter Halvårsrapport januari–juni 2024 27 | 30 Finansiella nyckeltal Antal aktier 1) Genomsnittligt antal aktier och nyckeltal baserade på dessa är omräknade med justeringsfaktorn 1,1659 för samtliga jämförelseperioder motsvarande fondemissionselementet i årets företrädesemission, för mer information se not 7. Förvaltningsresultat Annehem Fastigheters verksamhet är fokuserad på tillväxt i kassaflöden från den löpande förvaltningen, dvs tillväxt i förvaltningsresultatet. Målet är att förvaltningsresultatet per aktie över tid ska öka årligen med ett snitt om 20,0 procent. Nedan visas förvaltningsresultat exklusive valutakurseffekter, som är relaterade till valutaterminer och valutaomräkning av interna lån i EUR. Förvaltningsresultat exklusive valutakurseffekter per aktie1 1) Genomsnittligt antal aktier och nyckeltal baserade på dessa är omräknade med justeringsfaktorn 1,1659 för samtliga jämförelseperioder motsvarande fondemissionselementet i årets företrädesemission, för mer information se not 7. Långsiktigt substansvärde EPRA NRV Substansvärdet är det samlade kapital som företaget förvaltar åt sina ägare. Utifrån detta kapital vill Annehem skapa avkastning och tillväxt under lågt risktagande. Substansvärdet kan beräknas på olika sätt, där främst tidsperspektivet och omsättningshastigheten i fastighetsportföljen får påverkan. Långsiktigt substansvärde, utgår från balansräkningen med justering för poster som inte innebär någon utbetalning i närtid, såsom i Annehems fall uppskjuten skatteskuld. apr-jun apr-jun jan-jun jan-jun helår Antal aktier1 2024 2023 2024 2023 2023 A-aktier 10 295 986 6 863 991 10 295 986 6 863 991 6 863 991 B-aktier 78 192 835 52 128 557 78 192 835 52 128 557 52 128 557 Totalt utestående antal aktier 88 488 821 58 992 548 88 488 821 58 992 548 58 992 548 Totalt genomsnittligt antal aktier 88 488 821 68 781 704 81 450 565 68 781 704 68 781 704 apr-jun apr-jun jan-jun jan-jun helår Mkr 2024 2023 2024 2023 2023 Valutaterminer 2,2 -17,7 -8,3 -14,8 2,5 Valutaomräkning på interna lån -2,1 8,4 3,6 2,8 -4,7 Valutakurseffekter 0,1 -9,3 -4,8 -12,0 -2,2 apr-jun apr-jun jan-jun jan-jun helår Mkr 2024 2023 2024 2023 2023 Förvaltningsresultat 24,8 18,2 46,1 35,9 90,5 Valutakurseffekter -0,1 9,3 4,8 12,0 2,2 Förvaltningsresultat exkl. valutakurseffekter 24,7 27,5 50,9 47,9 92,7 Genomsnittligt antal aktier 88 488 821 68 781 704 81 450 565 68 781 704 68 781 704 Förvaltningsresultat exkl. valutakurseffekter, kr per aktie 0,28 0,40 0,62 0,70 1,35 Mkr 2024-06-30 kr/aktie 2023-06-30 kr/aktie 2023-12-31 kr/aktie Eget kapital enligt balansräkning 2 599,6 29,4 2 391,4 40,5 2 302,3 39,0 Återläggning Uppskjuten skatt enligt balansräkning 161,9 - 165,0 - 157,6 - Räntederivat -35,3 - -84,7 - -29,7 - Totalt utestående antal aktier 88 488 821 88 488 821 58 992 548 58 992 548 58 992 548 58 992 548 Substansvärde EPRA NRV 2 726,3 30,8 2 471,7 41,9 2 430,1 41,2 ===== SIDA 28 ===== Q2 Annehem Fastigheter Halvårsrapport januari–juni 2024 28 | 30 Räntetäckningsgrad Nettobelåningsgrad Överskottsgrad Avkastning på eget kapital Flerårsöversikt nyckeltal 1) Genomsnittligt antal aktier och nyckeltal baserade på dessa är omräknade med justeringsfaktorn 1,1659 för samtliga jämförelseperioder motsvarande fondemissionselementet i årets företrädesemission, för mer information se not 7. apr-jun apr-jun jan-jun jan-jun helår Mkr 2024 2023 2024 2023 2023 Förvaltningsresultat 24,8 18,2 46,1 35,9 90,5 Återläggning Räntenetto 22,6 18,0 45,7 36,8 75,9 Valutakurseffekter -0,1 9,3 4,8 12,0 2,2 Räntetäckningsgrad exkl. jämförelsestörande poster, ggr 2,1 2,5 2,1 2,3 2,2 Räntetäckningsgrad, ggr baserat på rullande 12 2,1 2,5 2,1 2,5 2,2 Mkr 2024-06-30 2023-06-30 2023-12-31 Räntebärande skulder 2 107,9 1 982,6 2 036,3 Likvida medel -181,1 -186,8 -119,4 Räntebärande skulder netto 1 926,8 1 795,8 1 916,9 Förvaltningsfastigheter 4 682,6 4 343,3 4 412,7 Nettobelåningsgrad, % 41,1% 41,3% 43,4% apr-jun apr-jun jan-jun jan-jun helår Mkr 2024 2023 2024 2023 2023 Förvaltningsresultat 24,8 18,2 46,1 35,9 90,5 Återläggning Förvaltningskostnader 34,3 38,4 71,0 71,2 119,2 Driftnetto 59,1 56,5 117,1 107,1 209,7 Hyresintäkter 70,4 63,8 136,8 124,9 247,2 Överskottsgrad, % 83,9% 88,6% 85,6% 85,8% 84,8% apr-jun apr-jun jan-jun jan-jun helår Mkr 2024 2023 2024 2023 2023 Periodens resultat hänförligt till moderbolagets aktieägare 13,6 -33,2 4,4 -126,8 -200,6 Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare 2 599,6 2 391,4 2 599,6 2 391,4 2 302,3 Avkastning på eget kapital, % 0,5% -1,4% 0,2% -5,3% -8,7% Mkr 2024-06-30 2023-06-30 2023-12-31 2022-12-31 2021-12-31 2020-12-31 Hyresintäkter 136,8 124,9 247,2 217,9 187,8 151,5 Driftnetto 117,1 107,1 209,7 181,3 155,8 115,0 Förvaltningsresultat 46,1 35,9 90,5 74,2 86,2 16,0 Förvaltningsresultat exkl. valutakurseffekter 50,9 47,9 92,7 90,5 86,2 45,0 Förvaltningsresultat exkl. valutakurseffekter per aktie, kr 1 0,62 0,70 1,35 1,32 1,25 0,65 Periodens resultat 4,4 -126,8 -200,6 207,3 209,7 71,8 Periodens resultat per aktie, kr 1 0,05 -1,84 -2,92 3,01 3,05 1,04 Ekonomisk uthyrningsgrad, % 92,5 94,4 94,9 95,8 94,0 90,1 Överskottsgrad, % 85,6 85,8 84,8 83,2 83,0 75,9 Avkastning på eget kapital, % 0,2 -5,3 -8,7 8,3 9,2 3,5 EPRA NRV per aktie, kr 30,8 41,9 41,2 44,1 40,9 36,3 Nettobelåningsgrad, % 41,1 41,3 43,4 38,3 38,3 33,1 Soliditet, % 52,5 51,2 49,9 53,4 53,9 54,4 Räntetäckningsgrad, RTM, ggr 2,1 2,5 2,2 2,7 3,0 2,0 ===== SIDA 29 ===== Q2 Annehem Fastigheter Halvårsrapport januari–juni 2024 29 | 30 Ordlista och definitioner Avkastning på eget kapital Resultat för perioden i relation till eget kapital för perioden. Syfte: Nyckeltalet visar avkastningen som genereras på det kapital som är hänförligt till aktieägarna. Bruttohyra Bruttohyra definieras som hyresintäkter på årsbasis exklusive tillägg och rabatter. Direktavkastning Driftnetto för en rullande tolvmånadersperiod i relation till fastigheternas redovisade värden, justerat för fastigheternas innehavstid under perioden. Nyckeltalet visar avkastningen från den operativa verksamheten i förhållande till fastigheternas värde. Syfte: Nyckeltalet visar avkastningen från den operativa verksamheten i förhållande till fastigheternas värde. Driftnetto Driftnettot innehåller de intäkter och kostnader som har en direkt koppling till fastigheten, det vill säga hyresintäkter och de kostnader som krävs för att hålla fastigheten i gång, såsom driftskostnader och underhållskostnader. Syfte: Måttet används för att ge jämförbarhet med andra fastighetsbolag men även för att visa utvecklingen av verksamheten. Ekonomisk uthyrningsgrad1) Hyresintäkter i förhållande till hyresvärde vid periodens utgång. Syfte: Nyckeltalet underlättar bedömning av beräknad hyra för vakanta ytor i relation till det totala värdet på uthyrda och ej uthyrda ytor. Fastighet Fastighet som innehas med äganderätt eller tomträtt. Fastigheternas verkliga värde Redovisat fastighetsvärde enligt balansräkningen vid periodens utgång. Syfte: Nyckeltalet ger en ökad förståelse för värdeutvecklingen på fastighetsbeståndet samt bolagets balansräkning. Förvaltningsresultat Förvaltningsresultatet utgörs av driftnettot med tillägg av förvaltnings- och administrationskostnader samt finansiella intäkter och kostnader. Resultatmåttet innehåller inte effekter från värdeförändringar i förvaltningsfastigheter och derivat. Förvaltningsresultat, exkl. valutakurseffekter Förvaltningsresultatet utgörs av driftnettot exklusive valutakurseffekter med tillägg för förvaltnings- och administrationskostnader samt finansiella intäkter och kostnader. Resultatmåttet innehåller inte effekter från värdeförändringar i förvaltningsfastigheter och derivat. Hyresintäkt Hyresintäkter efter avdrag för vakanser, hyresrabatter och hyresförluster. Hyresvärde1 Hyresintäkter med avdrag för hyresrabatter, med tillägg för hyrestillägg samt fastighetsskatt för den uthyrda ytan, samt bedömd marknadshyra för den vakanta ytan. Syfte: Nyckeltalet möjliggör bedömning av den totala möjliga hyresintäkten då tillägg görs till de debiterade hyresintäkterna med bedömd marknadshyra för vakanta ytor. Jämförelsestörande poster Poster av ej återkommande karaktär betraktar Annehem Fastigheter som jämförelsestörande poster. Långsiktigt substansvärde EPRA NRV Eget kapital per aktie med återläggning av räntederivat och uppskjuten skatt enligt balansräkning. Syfte: Långsiktigt substansvärde är ett mått som skall spegla det långsiktiga värdet på ett fastighetsbestånd, istället för eget kapital. Nettobelåningsgrad Räntebärande skulder, inklusive leasingskulder, minskade med likvida medel i procent av fastigheternas bokförda värde. Syfte: Nettobelåningsgraden är ett riskmått som visar hur stor del av verksamheten som är belånad med räntebärande skulder. Nettouthyrning1 T ecknade nyuthyrningar under perioden minus uppsägningar för avflytt. Räntebärande skulder Räntebärande skulder innebär alla skulders som Annehem betalar ränta på. Dessa poster i balansräkningen är: lång- och kortfristiga skulder till närstående, lång- och kortfristiga räntebärande skulder (inkluderar leasingskuld) samt koncernkonto. Räntetäckningsgrad Förvaltningsresultat med återläggning av finansiella intäkter, kostnader och valutakurseffekter på finansiella poster i relation till finansiella intäkter och kostnader. Räntetäckningsgraden är ett finansiellt mål som visar hur många gånger bolaget klarar av att betala sina räntor med resultatet från den operativa verksamheten. Syfte: Räntetäckningsgraden är ett finansiellt riskmått som visar hur många gånger bolaget klarar av att betala sina räntor med resultatet från den operativa verksamheten. Räntenetto Nettot mellan räntekostnader på räntebärande skulder och ränteintäkter på räntederivat. Skuldsättningsgrad Räntebärande skulder i relation till eget kapital. Syfte: Skuldsättningsgrad är ett finansiellt riskmått som visar Bolagets kapitalstruktur och känslighet för ränteförändringar. Soliditet Eget kapital i relation till totala tillgångar. Syfte: Att visa hur stor andel av bolagets tillgångar som är finansierade med eget kapital och har inkluderats för att investerare ska kunna bedöma Bolagets kapitalstruktur. Uthyrningsbar yta Samlad lokalarea som är möjlig att hyra ut. Syfte: Visar på den totala area som Bolaget har möjlighet att hyra ut. Underliggande fastighetsvärde Avtalat transaktionspris för fastigheten. Vakanshyra Bedömd marknadshyra för vakanta ytor. Syfte: Nyckeltalet anger potentialen i hyresintäkterna vid fullt uthyrda ytor. Valutakurseffekter Valutakurseffekter hänförliga till valutaterminer samt omräkning av interna lån i EUR. Överskottsgrad Periodens driftnetto i relation till periodens hyresintäkter. Syfte: Överskottsgraden visar hur stor del av intjänad krona som bolaget får behålla. Nyckeltalet är ett effektivitetsmått jämförbart över tid. 1) Nyckeltalet är fastighetsrelaterat och anses inte vara alternativt nyckeltal enligt ESMA:s riktlinjer. ===== SIDA 30 ===== Q2 Annehem Fastigheter Halvårsrapport januari–juni 2024 30 | 30 Annehem Fastigheter AB Org.nr: 559220-9083 Adress: Drottning Kristinas Esplanad 12 170 67 Solna info@annehem.se Kontaktpersoner MONICA FALLENIUS, VD Te l efo n : 07 0-209 01 14 E-post: monica.fallenius@annehem.se ADELA COLAKOVIC, CFO Te l efo n : 073-251 47 09 E-post: adela.colakovic@annehem.se