===== SIDA 1 ===== Halvårsrapport januari-juni 2026 Q2 ===== SIDA 2 ===== INLEDNING VD-ORD RESULTATANALYS HÅLLBARHET FASTIGHETER NOTER HALVÅRSRAPPORT JANUARI -JUNI 2026 | 1 Kvartalet i korthet April - juni 2026 Väsentliga händelser • Hyresintäkterna uppgick till 75,8 Mkr (77,5). • T otala intäkter uppgick till 88,8 Mkr (91,3). • Driftnettot uppgick till 64,0 Mkr (65,3). • Förvaltningsresultatet uppgick till 31,2 Mkr (32,0). • Förvaltningsresultatet exkl. valutakurseffekter uppgick till 30,1 Mkr (31,0), och per aktie ökade med 2,5 procent till 0,36 kr (0,35). • Periodens resultat uppgick till -3,3 Mkr (1,4) och per aktie till -0,04 kr (0,02). • Positiv nettouthyrning om 0,9 Mkr (2,8). • Investeringar i befintliga fastigheter uppgick till 5,7 Mkr (19,4). • Orealiserade värdeförändringar på förvaltningsfastigheter uppgick till -10,8 Mkr (-6,4). • Substansvärde EPRA NRV uppgick till 2 721,6 Mkr (2 725,8) och per aktie ökade till 32,44 kr (31,29). • Annehem genomförde refinansiering av 57 procent av en låneportföljen om cirka 1 417 Mkr. Detta förlänger kapitalbindningstiden och innebär förbättrade lånevillkor. • Styrelsen beslutade att initiera ett tredje aktieåterköpsprogram om högst tre procent av det totala utestående antalet aktier i bolaget. I denna rapport avser jämförelsetalen inom parentes för resultatposter motsvarande period 2025 och för balansposter 31 december 2025. Finansiell översikt Januari – juni 2026 DRIFTNETTO EKONOMISK UTHYRNINGSGRAD 122,9 Mkr 90,9 % FÖRVALTNINGSRESULTAT EXKL. VALUTAKURSEFFEKT, PER AKTIE SUBSTANSVÄRDE EPRA NRV, PER AKTIE 0,68 kr 32,44 kr • Hyresintäkterna för perioden ökade med 1,9 procent till 153,1 Mkr (150,2) • T otala intäkter ökade med 2,5 procent till 177,9 Mkr (173,5) • Driftnettot ökade med 2,3 procent till 122,9 Mkr (120,1) • Förvaltningsresultatet ökade med 10,9 procent till 58,4 Mkr (52,7) • Förvaltningsresultatet exkl. valutakurseffekter ökade med 7,2 procent till 57,8 Mkr (54,0), och per aktie ökade med 11,3 procent till 0,68 kr (0,61) • Periodens resultat ökade till 28,0 Mkr (13,3), och per aktie ökade till 0,33 kr (0,15) • Positiv nettouthyrning om 3,7 Mkr (3,8) • Investeringar i befintliga fastigheter uppgick till 11,5 Mkr (25,8) • Orealiserade värdeförändringar på förvaltningsfastigheter uppgick till -14,8 Mkr (-12,6) apr-jun apr-jun jan-jun jan-jun helår Mkr 2026 2025 % 2026 2025 % 2025 Hyresintäkter 75,8 77,5 -2,3 153,1 150,2 1,9 301,6 Totala intäkter 88,8 91,3 -2,7 177,9 173,5 2,5 345,9 Driftnetto 64,0 65,3 -2,1 122,9 120,1 2,3 240,7 Förvaltningsresultat 31,2 32,0 -2,8 58,4 52,7 10,9 108,6 Förvaltningsresultat exkl. valutakurseffekter 30,1 31,0 -2,8 57,8 54,0 7,2 111,2 Förvaltningsresultat exkl. valutakurseffekter per aktie, kr 0,36 0,35 2,5 0,68 0,61 11,3 1,26 Periodens resultat -3,3 1,4 / 28,0 13,3 / -4,4 Periodens resultat per aktie, kr -0,04 0,02 / 0,33 0,15 / -0,05 Verkligt värde förvaltningsfastigheter 5 034,9 5 121,2 / 5 034,9 5 121,2 / 5 020,3 Ekonomisk uthyrningsgrad, % 90,9 89,8 1,3 90,9 89,8 1,3 90,7 Överskottsgrad, % 84,4 84,3 0,2 80,3 80,0 0,4 79,8 Avkastning på eget kapital, % -0,1 0,1 / 1,1 0,5 / -0,2 Substansvärde EPRA NRV 2 721,6 2 784,6 / 2 721,6 2 784,6 / 2 725,8 EPRA NRV per aktie, kr 32,44 31,47 3,1 32,44 31,47 3,1 31,29 Nettobelåningsgrad, % 44,6 44,2 / 44,6 44,2 / 44,8 Soliditet, % 48,0 48,9 / 48,0 48,9 / 48,6 Räntetäckningsgrad RTM, ggr 2,3 2,1 / 2,3 2,1 / 2,3 ===== SIDA 3 ===== INLEDNING VD-ORD RESULTATANALYS HÅLLBARHET FASTIGHETER NOTER HALVÅRSRAPPORT JANUARI -JUNI 2026 | 2 Stabil utveckling för halvåret och stärkt finansiell position "Vi fortsätter att koncentrera våra insatser till det vi kan påverka. Det innebär ett tydligt fokus på uthyrning, kundnära förvaltning och att skapa goda förutsättningar för att möta lokalbehoven hos både befintliga och nya hyresgäster." Annehem har fortsatt att utvecklas stabilt under första halvåret med ökade hyresintäkter, stärkt driftnetto och ett förbättrat förvaltningsresultat per aktie. Fastighetsmarknaden rör sig successivt i rätt riktning, både vad gäller transaktioner, uthyrning och finansieringsmöjligheter. Med en stärkt finansiell position efter genomförd refinansiering och ett tydligt operativt fokus på uthyrning står Annehem väl positionerat inför andra halvåret. Fortsatt tillväxt i viktiga nyckeltal Annehem har fortsatt att leverera en positiv utveckling under årets sex första månader. Under perioden ökade förvaltningsresultatet, exklusive valutakurseffekter, till 57,8 Mkr (54,0), motsvarande en tillväxt om 11,3 procent per aktie. Utvecklingen drivs av högre intäkter från förvärv och framgångsrika uthyrningar tidigare kvartal samt effekten av genomförda aktieåterköp, vars andel av tillväxten utgjorde 4,2 procentenheter. Per den 30 juni hade Annehem återköpt aktier motsvarande 5,2 procent av det totala antalet aktier, till ett värde om 78 Mkr. Återköpsprogrammet utgör en viktig del i vår kapitalallokeringsstrategi och det senast beslutade aktieåterköpsprogrammet fortlöper. Hyresintäkterna ökade med 1,9 procent under perioden och uppgick till 153,1 Mkr (150,2). Trots ökade driftkostnader, till följd av en kallare och mer snörik inledning på året samt högre taxebundna kostnader, ökade driftnettot med 2,3 procent till 122,9 Mkr (120,1). Den svagare utvecklingen under andra kvartalet ska ses i ljuset av att den årliga avräkningen av media och omsättningshyror skedde i första kvartalet i år, till skillnad från andra kvartalet föregående år. Detta påverkar jämförelsen kvartal mot kvartal. Fastighetsvärdet för portföljen är i princip oförändrat under kvartalet. En nedskrivning i Finland, till följd av högre avkastningskrav, har balanserats av positiva valutaeffekter samt en något positiv värdeförändring i Sverige, kopplat till uthyrning i beståndet i Skåne. Fortsatt positiv nettouthyrning Vi fortsätter att leverera en positiv nettouthyrning som under andra kvartalet uppgick till 0,9 Mkr, vilket är något lägre än tidigare kvartal men fortsatt positivt. Utfallet är hänförligt till nya hyresavtal i Sverige samt ett proaktivt omförhandlat avtal i Finland, där vi har tecknat ett nytt femårigt avtal med en befintlig hyresgäst om 750 kvm på oförändrad kvadratmeterhyra, samtidigt som hyresgästen lämnar 150 kvm. Avtalet bidrar till ett stabilt kassaflöde framåt och den genomsnittliga återstående kontraktstiden för fastigheten i Finland uppgår nu till 3,6 år. För Sverige är motsvarande siffra 4,5 år, vilket är en nivå jag är nöjd med. Ökad aktivitet på uthyrningsmarknaden Vi ser en ökad aktivitet på uthyrningsmarknaden med fler förfrågningar och visningar, både i Skåne och Stockholm. Det stärker bilden av att marknaden successivt rör sig i rätt riktning, även om utbudet av framför allt kontorslokaler fortfarande är stort och återhämtningen sannolikt kommer att ta tid. I Stockholm ser vi positivt på Ericssons etablering i Hagastaden som sannolikt kommer att få positiva spridningseffekter även för närliggande områden, såsom Solna där Annehem äger fastigheter. Över tid finns goda möjligheter att Ericssons leverantörer och samarbetspartners väljer att etablera sig i närområdet, vilket kan bidra till en ökad efterfrågan på lokaler. Även i Skåne, där närmare hälften av vårt fastighetsbestånd finns, ser vi flera långsiktiga drivkrafter för regionens utveckling. Investeringar kopplade till försvaret och totalförsvaret, SAS stärkta närvaro i Köpenhamn samt den fortsatta utvecklingen av Fehmarn Bält bedöms på sikt kunna bidra till ökad tillväxt och sysselsättning, vilket kommer gynna även fastighetsmarknaden i denna region. +11,3 % Stärkt förvaltningsresultat exkl. valutakurseffekter, per aktie för perioden 5 034,9 Mkr Fastighetsvärde vid kvartalets utgång +0,9 Mkr Nettouthyrning för kvartalet ===== SIDA 4 ===== INLEDNING VD-ORD RESULTATANALYS HÅLLBARHET FASTIGHETER NOTER HALVÅRSRAPPORT JANUARI -JUNI 2026 | 3 Förstärkt finansiell position Under kvartalet har vi i förtid framgångsrikt refinansierat totalt 57 procent av låneportföljen, motsvarande 1 417 Mkr, med längre löptid och till en i genomsnitt 16 baspunkter lägre kreditmarginal. Kapitalbindningstiden för hela låneportföljen uppgår nu till 2,8 år, jämfört med 1,8 år vid utgången av det första kvartalet. Under första halvåret har finansmarknaden präglats av osäkerhet, bland annat kopplat till oljepris, inflation och volatila marknadsräntor. Vi har därför fortsatt att arbeta aktivt med vår finansiella riskhantering. Vid kvartalets slut var 69 procent av låneportföljen räntesäkrad, vilket stärker vår finansiella stabilitet. Vår genomsnittliga ränta är 25 baspunkter lägre jämfört med utgången av det andra kvartalet föregående år. Fokus framåt Parallellt med det pågående aktieåterköpsprogrammet är vår ambition att fortsätta investera i såväl nya fastigheter som i vårt befintliga bestånd. Det skapar förutsättningar för fortsatt tillväxt, värdeskapande och långsiktigt aktieägarvärde. Vi fortsätter att koncentrera våra insatser till det vi kan påverka. Det innebär ett tydligt fokus på uthyrning, kundnära förvaltning och att skapa goda förutsättningar för att möta lokalbehoven hos både befintliga och nya hyresgäster. Inför det andra halvåret ser jag optimistiskt på utvecklingen i den svenska ekonomin som visar tecken på fortsatt återhämtning. Fastighetsmarknaden rör sig successivt i rätt riktning, både vad gäller transaktioner, uthyrning och finansieringsmöjligheter. Annehem står väl rustat med en stark finansiell position, ett engagerat team och ett fortsatt tydligt fokus på lönsam och hållbar tillväxt. Jag vill avslutningsvis önska våra engagerade medarbetare, lojala hyresgäster och aktieägare en riktigt fin sommar. Ängelholm 16 juli 2026 Monica Fallenius VD ===== SIDA 5 ===== INLEDNING VD-ORD RESULTATANALYS HÅLLBARHET FASTIGHETER NOTER HALVÅRSRAPPORT JANUARI -JUNI 2026 | 4 Marknad Årets andra kvartal präglades av en fortsatt turbulent omvärldsbild, där konflikten i Mellanöstern och Rysslands invasion av Ukraina bidrog till fortsatt geopolitisk instabilitet. I juni 2026 uppgick inflationstakten enligt KPIF till 1,3 procent och enligt KPI till 0,7 procent. Inflationen ligger därmed fortsatt under Riksbankens mål om 2,0 procent. Riksbanken beslutade vid sitt senaste penningpolitiska möte i slutet av juni att ännu en gång lämna styrräntan oförändrad på 1,75 procent. Riksbanken förväntar sig att styrräntan förblir oförändrad en tid framöver, men signalerar en viss ökad sannolikhet för en räntehöjning senare under året till följd av det stigande inflationstryck som utvecklingen i Mellanöstern bidragit till. Samtidigt finns goda förutsättningar för en förstärkt konjunktur i Sverige, även om konjunkturläget för närvarande är något svagare än normalt. Fastighetstransaktionsmarknaden Transaktionsaktiviteten på den nordiska fastighetstransaktions- marknaden under andra kvartalet 2026 förblev stark. Under första halvåret uppgick den nordiska transaktionsvolymen totalt sett till 196,4 Mdkr. Tyngdpunkten har varit på större fastighetsaffärer. Utfallet innebär en ökning med 24 procent jämfört med samma period föregående år. Sverige står för en betydande andel av den totala transaktions- volymen i Norden, som ökade med 43 procent under första halvåret jämfört med motsvarande period föregående år. I Finland var utvecklingen, i likhet med årets första kvartal stark, med en ökning av fastighetstransaktionsvolymen under första halvåret om 87 procent jämfört med motsvarande period föregående år, dock från en väldigt låg nivå. Den största transaktionsvolymen har genomförts i bostäder och dagligvaruhandel. Hyresmarknaden Det försvagade konjunkturläget fortsätter att påverka hyresmarknaden i både Sverige och Finland. I Finland är utbudet av kontorslokaler fortsatt större än efterfrågan oavsett geografiskt område, en utveckling som hänger samman med den svaga ekonomiska tillväxten men som successivt väntas förbättras. I Sverige har vakansgraden inom kontorssegmentet legat på förhöjda nivåer de senaste åren, till följd av en svagare arbetsmarknad, konsolidering av lokalytor och ökad konkurrens om hyresgäster. Under kommande år bedöms efterfrågan samtidigt förbli stabil i tillväxtregioner, och i huvudstäder där den strukturella attraktionskraften utgör en stark drivkraft. Hyresgästernas krav fortsätter att förskjutas mot flexibla, samarbetsfrämjande ytor med god tillgång till kollektivtrafik. Fastighetsägare behöver därför vara lyhörda och innovativa i sin förvaltning för att möta dessa krav och möjliggöra framtidsanpassade kontorslösningar. 1) Trading Economics. 2) Avser KPI. SCB Juni 2026. 3) Avser KPI. Trading Economics. 4) Omräknat till SEK, avser fastighetstransaktionsvolym. Colliers Nordic Property Market Update July 2026 Land Styrränta1 Inflation Transaktionsvolym (jan-jun)4 Sverige 1,75% 0,7%2 104,7 Mdkr Finland/ECB 2,40% 2,1%3 36,7 Mdkr ===== SIDA 6 ===== INLEDNING VD-ORD RESULTATANALYS HÅLLBARHET FASTIGHETER NOTER HALVÅRSRAPPORT JANUARI -JUNI 2026 | 5 Våra långsiktiga mål Annehems värdeskapande bygger på en tydlig tillväxtstrategi där förvärv, investeringar i det befintliga beståndet och en kundnära, effektiv förvaltning går hand i hand med vårt hållbarhetsarbete. Genom att integrera dessa delar skapar vi långsiktigt värde för våra hyresgäster, samhället och våra aktieägare. Vår strategi stöds av utmanande finansiella mål som tydliggör bolagets riktning och tillväxt framåt. Vi har ett tydligt fokus på kassaflöde och lönsamhet samt att använda kapitalet som verksamheten genererar för att växa på egna meriter med nya förvärv och värdeskapande investeringar i befintligt bestånd. Tillväxten stöds av långsiktiga relationer med befintliga och nya hyresgäster. Vi ser en tydlig koppling mellan hållbarhet och affärsvärde. För att möjliggöra långsiktig tillväxt utgör hållbarhet en central del i alla våra investeringar och i den operativa fastighetsverksamheten. Vi arbetar systematiskt med att följa upp hållbarhetsarbetet regelbundet, vilket säkerställer mätbara framsteg och kontinuerlig förbättring. FINANSIELLA MÅL Tillväxt och avkastning Utfall per 30 jun 20262 Utfall per 31 dec 2025 Utfall per 31 dec 2024 Utfall per 31 dec 2023 Årlig tillväxt i förvaltningsresultat om minst 20% per aktie1 11,3%3 10,3%3 -15,6% 2,6%4 Årlig tillväxt i substansvärde EPRA NRV om minst 10% per aktie 3,1% 0,5% -24,5% -6,6% Risk och utdelning Utfall per 30 jun 2026 Utfall per 31 dec 2025 Utfall per 31 dec 2024 Utfall per 31 dec 2023 Nettobelåningsgrad som över tid ej överstiger 55% 44,6% 44,8% 40,8% 43,4% Långsiktig räntetäckningsgrad RTM som överstiger 2,2 gånger 2,3x 2,3x 2,1x 2,2x Utdelningspolicy HÅLLBARHETSMÅL Utfall per 30 jun 2026 Utfall per 31 dec 2025 Utfall per 31 dec 2024 Utfall per 31 dec 2023 Andel av fastighetsvärdet som är hållbart enligt EU:s taxonomiförordning, 90% 85% 85% 85% 75% Miljöcertifierat fastighetsvärde, 90% 82% 82% 82% 82% Intäkter från gröna hyresavtal, 80% (avser Sverige) 49% 48% 44% 35% 1) Exklusive valutakurseffekter. 2) Jämfört med samma period föregående år. 4) För mer information se not 6. I huvudsak återinvestera vinsterna för att tillvarata affärsmöjligheter och uppnå Annehems tillväxtmål 3) Beräkning baseras på genomsnittligt antal aktier efter återköp av egna aktier. ===== SIDA 7 ===== INLEDNING VD-ORD RESULTATANALYS HÅLLBARHET FASTIGHETER NOTER HALVÅRSRAPPORT JANUARI -JUNI 2026 | 6 Koncernens rapport över totalresultatet 1) Övriga finansiella poster består av valutakurseffekter, realiserade och orealiserade effekter av valutaterminer. Resultatanalys Perioden april - juni Hyresintäkterna för kvartalet uppgick till 75,8 Mkr (77,5). Den svagare utvecklingen under andra kvartalet härleds till fakturering av omsättningshyror som skedde i första kvartalet i år, till skillnad från andra kvartalet föregående år. Detta påverkar jämförelsen kvartal mot kvartal. De övriga fastighetsintäkterna, som uppgick till 13,0 Mkr (13,7), består av utdebiterade mediakostnader och fastighetsskatt, samt ersättning från mottagen hyresgaranti avseende fastigheten The Corner. Hyresgarantin uppgick till 0,4 Mkr (0,6) vilket är lägre jämfört med samma period föregående år och förklaras dels av en nyuthyrning från fjärde kvartalet 2025, dels ersättningen för rabatter på hyreskontrakten där rabatten var högre under första kvartalet 2025. De totala fastighetskostnaderna minskade till -24,8 Mkr (-25,9) och beror främst på lägre underhållskostnader. Driftskostnaderna ökade mot föregående år och uppgick till -14,3 Mkr (-14,1), som förklaras av ett kvartal med högre priser för el, vatten och värme. Fastighetsskatten minskade till -3,8 Mkr (-4,1) och fastighets- administration uppgick till -4,6 Mkr (-4,6). Driftnetto per kvartal, Mkr Räntekostnaderna uppgick till -24,9 Mkr (-24,0), med anledning av högre skuldvolym. Övriga finansiella poster uppgick till 0,6 Mkr (1,1) och består av valutaomräkningar på interna lån om 2,6 Mkr (4,7) och värdeförändringar på valutaterminer uppgående till -1,9 Mkr (-3,6). Förvaltningsresultatet för kvartalet uppgick till 31,2 Mkr (32,0). Förvaltningsresultat exkl. valutakurseffekter per aktie, per kvartal, Kr De orealiserade värdeförändringarna på fastigheter uppgick till -10,8 Mkr (-6,4) som främst beror på nedskrivning i det finska beståendet och förändrade avkastningskrav. Effekten av de orealiserade värdeförändringarna på räntederivat uppgick till -26,1 Mkr (-25,9) och de realiserade värdeförändringarna på derivatinstrument uppgick till 1,2 Mkr (0,0). Skatteeffekten för perioden uppgick till 1,3 Mkr (1,7) och består till största del av uppskjuten skatt på värdeförändringen i fastighetsbeståndet samt värdering av räntederivat till verkligt värde. Uppskjuten skatt utgörs främst av förändring i temporär skillnad mellan redovisat och skattemässigt värde på förvaltningsfastigheter och derivat, samt effekter från begränsningsregeln avseende uppskjuten skatt på temporära skillnader. Periodens resultat uppgick till -3,3 Mkr (1,4). apr-jun apr-jun jan-jun jan-jun helår Mkr 2026 2025 2026 2025 2025 Hyresintäkter 75,8 77,5 153,1 150,2 301,6 Övriga fastighetsintäkter 13,0 13,7 24,8 23,3 44,3 Totala intäkter 88,8 91,3 177,9 173,5 345,9 Fastighetskostnader Driftskostnader -14,3 -14,1 -33,7 -31,0 -57,1 Underhållskostnader -2,1 -3,1 -5,0 -5,2 -14,3 Fastighetsskatt -3,8 -4,1 -7,6 -7,9 -14,9 Fastighetsadministration -4,6 -4,6 -8,6 -9,2 -18,8 Driftnetto 64,0 65,3 122,9 120,1 240,7 Centraladministration -9,9 -10,2 -19,3 -18,4 -36,4 Övriga rörelseintäkter 2,0 1,1 2,8 1,9 5,1 Övriga rörelsekostnader -3,1 -1,5 -4,8 -4,3 -9,4 Ränteintäkter 2,5 0,3 4,2 1,1 3,6 Räntekostnader -24,9 -24,0 -48,4 -46,4 -92,4 Övriga finansiella poster1 0,6 1,1 1,1 -1,3 -2,6 Förvaltningsresultat 31,2 32,0 58,4 52,7 108,6 Värdeförändring fastigheter, realiserad - - - - -1,2 Värdeförändring fastigheter, orealiserad -10,8 -6,4 -14,8 -12,6 -93,2 Värdeförändring i derivatinstrument, realiserad 1,2 - 1,2 - - Värdeförändring i derivatinstrument, orealiserad -26,1 -25,9 -9,5 -23,5 -11,8 Periodens resultat före skatt -4,5 -0,3 35,4 16,5 2,3 Aktuell skatt - - 0,0 0,0 0,0 Uppskjuten skatt 1,3 1,7 -7,4 -3,2 -6,7 Periodens resultat -3,3 1,4 28,0 13,3 -4,4 Totalt antal utestående aktier 83 902 539 88 488 821 83 902 539 88 488 821 87 110 592 Totalt genomsnittligt antal aktier 83 985 894 88 488 821 85 155 695 88 488 821 88 405 714 Resultat per aktie, kr -0,04 0,02 0,33 0,15 -0,05 apr-jun apr-jun jan-jun jan-jun helår Mkr 2026 2025 2026 2025 2025 Periodens resultat -3,3 1,4 28,0 13,3 -4,4 Övrigt totalresultat Poster att omklassificera till resultaträkningen Omräkningsdifferens på utlandsverksamheter 3,1 7,8 5,4 -9,7 -17,8 Summa övrigt totalresultat 3,1 7,8 5,4 -9,7 -17,8 Periodens totalresultat -0,2 9,2 33,4 3,6 -22,2 40 45 50 55 60 65 70 2024 Q4 2025 Q1 2025 Q2 2025 Q3 2025 Q4 2026 Q1 2026 Q2 0,00 0,05 0,10 0,15 0,20 0,25 0,30 0,35 0,40 2024 Q4 2025 Q1 2025 Q2 2025 Q3 2025 Q4 2026 Q1 2026 Q2 ===== SIDA 8 ===== INLEDNING VD-ORD RESULTATANALYS HÅLLBARHET FASTIGHETER NOTER HALVÅRSRAPPORT JANUARI -JUNI 2026 | 7 Perioden januari till juni Hyresintäkterna ökade till 153,1 Mkr (150,2), övriga fastighetsintäkter ökade till 24,8 Mkr (23,3) och totala fastighetskostnaderna uppgick till -55,0 Mkr (-53,4), vilket innebär att driftnettot ökade till 122,9 Mkr (120,1). Ökningen av hyresintäkter jämfört med samma period föregående år förklaras främst av fastighetsförvärvet som genomfördes i februari 2025, samt nyuthyrningar i befintligt bestånd. Hyresintäkter like-for-like Hyresintäkter i jämförbart bestånd har ökat med 0,5 procent för perioden januari till juni. Under 2025 frånträdde Annehem fastigheten Kamaxeln den 1 december, 2025 samt tillträdde fastigheten Bryggan 2 den 18 februari 2025, vilket justerats för i nedan tabell. De övriga fastighetsintäkterna, som ökade till 24,8 Mkr (23,3), består av utdebiterade mediakostnader samt fastighetsskatt, intäkter från korttids- uthyrningar och utställd hyresgaranti för fastigheten The Corner. Hyresgarantin har ställts ut för 100 procent av de vakanta ytorna i The Corner (från 1 januari 2024) av säljaren. Denna garanti gäller fram till att de vakanta ytorna blir uthyrda, men inte längre än 36 månader från utställande- datum. Hyresgarantin uppgick till 0,9 Mkr (1,3) och är lägre jämfört mot samma period föregående år vilket hänförs till en uthyrning av en tidigare vakant yta i The Corner. Driftskostnaderna uppgick till -33,7 Mkr (-31,0) och ökar mot föregående år till följd av högre elnätskostnader. Fastighetsskatten minskar till -7,6 Mkr (-7,9) och hänförs till nya taxeringsbeslut. Fastighetsadministration minskade till -8,6 Mkr (-9,2) vilket beror på omstrukturering i förvaltningen. Förvaltningsresultatet ökade till 58,4 Mkr (52,7) för perioden januari-juni. Räntekostnaderna uppgick till -48,4 Mkr (-46,4) till följd av ökad skuldvolym. Övriga finansiella poster uppgick till 1,1 Mkr (-1,3) och består av valutaomräkning på interna lån om 4,6 Mkr (-5,0) och värdeförändringar på valutaterminer uppgående till -3,5 Mkr (3,7). Effekten av orealiserade värdeförändringar på fastigheter uppgick till -14,8 Mkr (-12,6). Effekten av de orealiserade värdeförändringarna på räntederivat uppgick till -9,5 Mkr (-23,5) och de realiserade värdeförändringarna på derivatinstrument uppgick till 1,2 Mkr (0,0). Skatteeffekten för perioden uppgick till -7,4 Mkr (-3,2). Uppskjuten skatt utgörs främst av förändring i temporär skillnad mellan redovisat och skattemässigt värde på förvaltnings- fastigheter och derivat samt effekter från begränsningsregeln avseende uppskjuten skatt på temporära skillnader. Periodens resultat ökade till 28,0 Mkr (13,3). Mkr Hyresintäkter Jan-jun 2025 150,2 Hyresjustering/nyuthyrning -0,6 Valutajustering 1,3 Jämförbart bestånd 2026 151,0 Avyttring -0,9 Förvärv 3,0 Jan-jun 2026 153,1 ===== SIDA 9 ===== INLEDNING VD-ORD RESULTATANALYS HÅLLBARHET FASTIGHETER NOTER HALVÅRSRAPPORT JANUARI -JUNI 2026 | 8 Koncernens rapport över finansiell ställning i sammandrag Koncernens rapport över finansiell ställning i sammandrag Balansräkning Det verkliga värdet för koncernens förvaltningsfastigheter uppgick per den 30 juni 2026 till 5 034,9 Mkr (5 020,3). Annehem har vid periodens utgång investerat i befintliga fastigheter till ett belopp uppgående till 11,5 Mkr (47,5). Orealiserade värdeförändringar på förvaltningsfastigheter uppgick till totalt -14,8 Mkr (-93,2). Tillsammans med valutaomräkning för beståndet i Finland, om 17,8 Mkr (-47,5), ökade fastighetsvärdet för perioden med 14,6 Mkr (323,5), jämfört med 31 december 2025. Se tabell ”Förändringar av fastighetsbeståndet” på sida 12. Bolagets eget kapital uppgick till 2 546,9 Mkr (2 568,0). Räntebärande skulder uppgick totalt till 2 470,8 Mkr (2 464,5). För mer information om bolagets finansieringssituation, se avsnittet Finansiering på sida 13. Koncernens rapport över förändring eget kapital i sammandrag Mkr 2026-06-30 2025-06-30 2025-12-31 TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Förvaltningsfastigheter 5 034,9 5 121,2 5 020,3 Maskiner och inventarier 6,0 6,8 5,8 Derivatinstrument 3,9 2,5 11,6 Övriga anläggningstillgångar 1,7 1,6 1,9 Summa anläggningstillgångar 5 046,4 5 132,2 5 039,6 Omsättningstillgångar Övriga fordringar 35,7 36,5 31,9 Likvida medel 225,1 181,7 215,8 Summa omsättningstillgångar 260,8 218,2 247,6 SUMMA TILLGÅNGAR 5 307,2 5 350,5 5 287,3 EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital 2 546,9 2 617,5 2 568,0 Långfristiga skulder Uppskjutna skatteskulder 173,5 163,6 166,1 Långfristiga räntebärande skulder 2 465,3 2 322,4 1 966,4 Derivatinstrument 5,1 6,0 3,4 Övriga långfristiga skulder 1,9 1,9 2,0 Pensionsavsättningar 2,1 1,9 2,0 Summa långfristiga skulder 2 647,9 2 495,7 2 139,8 Kortfristiga skulder Kortfristiga räntebärande skulder 5,5 123,7 498,1 Derivatinstrument 0,0 0,4 0,2 Övriga kortfristiga skulder 106,8 113,2 81,1 Summa kortfristiga skulder 112,4 237,3 579,5 Summa skulder 2 760,3 2 733,0 2 719,3 SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 5 307,2 5 350,5 5 287,3 Mkr 2026-06-30 2025-06-30 2025-12-31 Ingående balans eget kapital 2 568,0 2 613,9 2 613,9 Periodens resultat 28,0 13,3 -4,4 Övrigt totalresultat för perioden 5,4 -9,7 -17,8 Periodens totalresultat 33,4 3,6 -22,2 Återköp av egna aktier -54,4 - -23,8 Utgående balans eget kapital hänförligt till moderbolagets ägare 2 546,9 2 617,5 2 568,0 ===== SIDA 10 ===== INLEDNING VD-ORD RESULTATANALYS HÅLLBARHET FASTIGHETER NOTER HALVÅRSRAPPORT JANUARI -JUNI 2026 | 9 Koncernens kassaflödesanalys Kassaflödesanalys Kassaflödet från den löpande verksamheten uppgick under kvartalet till 31,4 Mkr (11,3). Förändringen beror på orealiserade valutaeffekter om -0,6 Mkr (-4,8), samt lägre rörelseskulder om -4,2 Mkr (-17,8). För perioden januari-juni uppgick motsvarande belopp till 81,0 Mkr (105,5) och förändringen hänförs främst till lägre rörelseskulder om 25,7 Mkr (46,7). Kassaflödet från investeringsverksamheten för kvartalet uppgick till -5,7 Mkr (-21,2) och avser investeringar i befintligt bestånd om -5,7 Mkr (-19,4). För perioden januari-juni uppgick motsvarande belopp till -12,1 Mkr (-457,2) och avser investeringar i befintligt bestånd om -11,5 Mkr (-25,8) samt investeringar i maskiner och inventarier om -0,6 Mkr (-1,9). Kassaflöde från finansieringsverksamheten uppgick för kvartalet till -9,0 Mkr (-2,8) och hänförs främst till amortering av koncernens räntebärande skulder om -7,3 Mkr (-2,8), samt återköp av egna aktier uppgående till -1,8 Mkr (0,0). Motsvarande siffra för perioden januari- juni uppgick till -53,5 Mkr (258,7) och hänförs främst till återköp av aktier uppgående till -54,6 Mkr (0,0), samt amortering av koncernens räntebärande skulder om -9,9 Mkr (-5,3). Kvartalets kassaflöde uppgick till 16,7 Mkr (-12,7) och motsvarande siffra för perioden januari-juni uppgick till 15,4 Mkr (-92,9). apr-jun apr-jun jan-jun jan-jun helår Mkr 2026 2025 2026 2025 2025 Den löpande verksamheten Förvaltningsresultat 31,2 32,0 58,4 52,7 108,6 Justeringar för: Avskrivningar 0,6 0,1 0,9 0,3 0,4 Finansiella poster 21,6 23,8 42,5 45,3 88,8 Orealiserade valutakurseffekter -0,6 -4,8 -1,0 5,6 10,8 Övriga ej kassaflödespåverkande poster 0,9 0,9 1,7 1,6 3,3 Erhållen ränta 1,5 0,4 3,0 1,1 3,6 Betald ränta -25,1 -22,6 -46,4 -40,4 -85,0 Kassaflöde före förändring i rörelsekapital 30,0 29,7 59,0 66,2 130,4 Rörelsefordringar 5,6 -0,6 -3,8 -7,4 -0,6 Rörelseskulder -4,2 -17,8 25,7 46,7 12,8 Kassaflöde från löpande verksamhet 31,4 11,3 80,9 105,5 142,6 Investeringsverksamheten Investeringar i befintliga fastigheter -5,7 -19,4 -11,5 -25,8 -47,5 Förvärv av förvaltningsfastigheter - 0,1 - -429,5 -433,3 Avyttring av förvaltningsfastigheter - - - - 15,2 Investeringar i maskiner och inventarier - -1,9 -0,6 -1,9 -1,9 Kapitaltillskott i Joint Venture - - - - -0,2 Kassaflöde från investeringsverksamheten -5,7 -21,2 -12,1 -457,2 -467,7 Finansieringsverksamheten Upptagande av lån - - 11,0 264,0 299,0 Amortering av lån -7,3 -2,8 -9,9 -5,3 -10,5 Återköp av egna aktier -1,8 - -54,6 - -23,8 Kassaflöde från finansieringsverksamheten -9,0 -2,8 -53,5 258,7 264,7 Periodens kassaflöde 16,6 -12,7 15,4 -92,9 -60,4 Likvida medel vid periodens början 212,7 189,7 215,8 279,5 279,5 Kursdifferens i likvida medel -4,3 4,7 -6,1 -4,9 -3,3 Likvida medel vid periodens slut 225,1 181,7 225,1 181,7 215,8 ===== SIDA 11 ===== INLEDNING VD-ORD RESULTATANALYS HÅLLBARHET FASTIGHETER NOTER HALVÅRSRAPPORT JANUARI -JUNI 2026 | 10 Moderbolaget Resultaträkning i sammandrag Balansräkning i sammandrag Kommentarer till moderbolaget Moderbolaget hade intäkter relaterade till utdebiterad management fee och kostnader relaterade till personal samt externa tjänster som bland annat kommunikation, IT, juridik och revision. För moderbolaget anses inga särskilda risker föreligga, utöver de som nämns för koncernen i avsnittet Risker, på sida 15. apr-jun apr-jun jan-jun jan-jun helår Mkr 2026 2025 2026 2025 2025 Intäkter 11,1 9,2 22,1 22,9 45,0 Administrationskostnader -11,7 -10,4 -21,2 -18,5 -38,5 Rörelseresultat -0,6 -1,2 0,9 4,4 6,5 Finansiella poster 22,4 19,2 45,4 50,5 99,5 Resultat efter finansiella poster 21,8 18,0 46,3 54,9 106,0 Bokslutsdispositioner 0,1 - 0,2 - -19,0 Resultat före skatt 22,0 18,0 46,6 54,9 87,0 Aktuell skatt - - - 0,0 0,0 Uppskjuten skatt 0,0 - -0,4 - 2,5 Periodens resultat 22,0 18,0 46,2 54,9 89,5 Mkr 2026-06-30 2025-06-30 2025-12-31 TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Övriga anläggningstillgångar 0,5 0,9 0,7 Andelar i koncernbolag 144,4 134,7 144,7 Långfristiga fordringar hos koncernföretag 2 523,0 2 501,9 2 548,2 Uppskjutna skattefordringar 5,0 2,9 5,4 Övriga långfristiga tillgångar 1,7 1,5 1,6 Summa anläggningstillgångar 2 674,6 2 641,9 2 700,6 Omsättningstillgångar Kortfristiga fordringar hos koncernföretag 186,5 141,8 164,6 Övriga fordringar 2,6 2,3 2,6 Likvida medel 23,3 41,0 27,3 Summa omsättningstillgångar 212,4 185,2 194,5 SUMMA TILLGÅNGAR 2 887,0 2 827,1 2 895,1 EGET KAPITAL OCH SKULDER Bundet eget kapital 0,8 0,8 0,8 Fritt eget kapital 2 667,0 2 665,0 2 675,8 Summa eget kapital 2 667,7 2 665,8 2 676,6 Avsättningar Avsättning för pension och liknande förpliktelser 2,1 1,9 2,0 Summa avsättningar 2,1 1,9 2,0 Kortfristiga skulder Derivatinstrument 0,0 0,4 0,2 Skulder till koncernföretag 203,6 150,1 203,6 Övriga kortfristiga skulder och leverantörsskulder 13,5 8,8 12,7 Summa kortfristiga skulder 217,2 159,4 216,5 SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 2 887,0 2 827,1 2 895,1 ===== SIDA 12 ===== INLEDNING VD-ORD RESULTATANALYS HÅLLBARHET FASTIGHETER NOTER HALVÅRSRAPPORT JANUARI -JUNI 2026 | 11 Hållbarhet Vi arbetar systematiskt i strävan mot vår vision att vara det mest hållbara fastighetsbolaget i Norden. Det innebär att vi förenar lönsamhet och hållbarhet i vår dagliga fastighetsverksamhet och i våra investeringsbeslut. Genom hållbara förvärv, energieffektivisering, optimering av fastigheter och gröna förflyttningar i samarbete med våra hyresgäster skapar vi långsiktigt värde. Vi engagerar oss också i lokalsamhället och arbetar för att främja jämställdhet, mångfald och välbefinnande för våra anställda. Hållbar teknisk förvaltning Vi har fortsatt det löpande arbetet med att optimera fastigheternas styrsystem för att säkerställa effektiv energianvändning, god inomhuskomfort och stabil drift. Genom löpande uppföljning och genomförande av både mindre och större driftåtgärder skapar vi såväl ekonomiska som miljömässiga värden. I bostadsfastigheten Carl Florman har energiförbrukningen under januari–maj minskat med 0,4 procent jämfört med föregående år, trots en längre och kallare vinterperiod. Normalårskorrigerat motsvarar detta en minskning med cirka 12 procent. Vi har även analyserat effektbehovet i fastighetsbeståndet i Nya Ulriksdal, vilket möjliggjort en sänkning av abonnemangsnivåerna för fjärrkyla och därmed lägre energikostnader. Dessa insatser utgör en viktig del av vårt långsiktiga arbete för en hållbar teknisk förvaltning. Healthy Place to Work utmärkelsen för andra gången Våra medarbetare är en av Annehems viktigaste tillgångar och deras välbefinnande är en central del av vårt hållbarhetsarbete. Under kvartalet utsågs Annehem Fastigheter för andra gången till Healthy Place to Work av OneLab, som ett erkännande av vårt långsiktiga och systematiska arbete för hälsa och välmående på arbetsplatsen. Framtidsmässan i Ljungbyhed Park I slutet av maj arrangerades Framtidsmässan i Ljungbyhed Park, där omkring 700 elever i åldrarna 9–13 år deltog. Syftet med mässan är att väcka intresse för framtida yrkesval, särskilt inom teknik och samhällsviktiga funktioner. Tillsammans med bland andra polisen, räddningstjänsten, Försvarsmakten och Saab deltog Annehem för att bidra till att synliggöra fastighetsbranschen som en framtida karriärväg och stärka kopplingen mellan utbildning, näringsliv och samhälle. Ljungbyheds Golfklubb tilldelas Svenska Golfförbundets natur- och miljöpris 2025 Ljungbyheds Golfklubb, som är belägen i Ljungbyhed Park, tilldelades Svenska Golfförbundets natur- och miljöpris 2025. Utmärkelsen uppmärksammar klubbens långsiktiga arbete inom naturvårdsprojektet LONA Ljung-bee-hed, som genomförts i samverkan med Naturvårdsverket och Annehem. Projektet har pågått under fem år med fokus på biologisk mångfald och hållbar markförvaltning. Utmärkelsen är ett kvitto på det långsiktiga arbete som bedrivs för att stärka områdets naturvärden och biologiska mångfald. 100 år av flygtradition i Ljungbyhed Park Under kvartalet firades Ljungbyheds 100-årsjubileum – ett sekel präglat av flyghistoria, utbildning och innovation. Jubileet lockade många besökare och bjöd på flyguppvisningar, utställningar, föreläsningar och aktiviteter för hela familjen. Evenemanget lyfte områdets historiska betydelse samtidigt som det visade den utveckling, forskning och utbildningsverksamhet som präglar Ljungbyhed Park idag. Läs mer om vårt hållbarhetsarbete på Annehems webbplats ===== SIDA 13 ===== INLEDNING VD-ORD RESULTATANALYS HÅLLBARHET FASTIGHETER NOTER HALVÅRSRAPPORT JANUARI -JUNI 2026 | 12 Fastigheter Portföljöversikt Annehem ägde fastigheter per den 30 juni 2026 till ett verkligt värde uppgående till 5 034,9 Mkr. Alla fastigheter är ägda till 100 procent av Bolaget. Fastigheterna består till övervägande del av moderna och hållbara kommersiella- och samhällsfastigheter. För kvartalet uppgick nettouthyrningen till 0,9 Mkr (2,8), fördelat på nytecknade avtal uppgående till 6,0 Mkr (6,0) reducerat med uppsagda avtal uppgående till 5,1 Mkr (3,2). För perioden januari- juni uppgick nettouthyrningen till 3,7 Mkr (3,8), fördelat på nytecknade avtal uppgående till 14,5 Mkr (12,0) reducerat med uppsagda avtal uppgående till 10,7 Mkr (8,2). Genomsnittlig återstående kontraktstid, exklusive bostäder, är 4,3 år per 30 juni 2026. Sammanställning hyreskontraktens löptid1 (% andel av hyresvärde för resp. år) 1) Exklusive bostadskontrakt Fastighetsinvesteringar Under perioden januari-juni gjordes investeringar i befintliga fastigheter om totalt 11,5 Mkr (25,8), där investeringarna främst är hänförliga till fastigheterna Ljungbyhed Park, Valhall Park och Hemvistet. 1) Fastigheten omfattar huvudsakligen parkeringshus (475 platser) samt därutöver kontorslokaler på 2 994 kvm. 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35% 40% <1 år 1-2 år 2-3 år 3-4 år 4-5 år >5 år Benämning Fastighetsbeteckning Ort Yta, kvm Valhall Park Barkåkra 50:3 Ängelholm 51 564 46,9 48,7 Ljungbyhed Park Sjöleden 1:5-1:17 Ljungbyhed 73 234 40,5 45,6 The Gate Stenekullen 2 Malmö 4 937 13,9 15,1 Jupiter 11 Jupiter 11 Helsingborg 4 807 9,8 10,8 Ulriksdals Center Sadelplatsen 3 Stockholm 12 455 45,7 45,7 Sadelplatsen 4 Sadelplatsen 41 Stockholm 13 494 12,6 19,8 Ledvolten Solna Ledvolten 1 Stockholm 4 268 15,5 15,5 Almnäs Almnäs 5:28 Södertälje 2 158 5,7 5,7 Partille Port Partille 11:60 Partille 6 431 15,5 15,6 Carl Florman Carl Florman 1 Malmö 3 259 7,3 7,3 The Corner Hemvistet 2 Malmö 7 432 27,9 28,0 Partille Port Bostäder Partille 11:70 Partille 4 946 11,8 11,9 Bryggan Bryggan 2 Malmö 7 600 26,3 29,3 The Front Ultimes I & II Helsingfors 17 015 52,6 66,2 Summa 213 600 332,0 365,1 Hyresvärde årsbasis, Mkr Hyresintäkter, Mkr Förändringar av fastighetsbeståndet apr-jun apr-jun jan-jun jan-jun helår Mkr 2026 2025 2026 2025 2025 Vid periodens ingång 5 030,1 5 086,9 5 020,3 4 696,8 4 696,8 Förvärvade fastigheter - -0,1 - 435,8 435,8 Avyttrade fastigheter - - - - -19,0 Investeringar i befintliga fastigheter 5,7 19,4 11,5 25,8 47,5 Orealiserad värdeförändring -10,8 -6,4 -14,8 -12,6 -93,2 Valutaomräkning bestånd i utlandet 9,9 21,5 17,8 -24,5 -47,5 Verkligt värde vid periodens utgång 5 034,9 5 121,2 5 034,9 5 121,2 5 020,3 Hyresintäkter per fastighetstyp Fastighetsvärde per geografi Stockholm 32% Malmö 25% Ängelholm/Helsingborg 20% Helsingfors 15% Göteborg 8% Kontor 71% Samhällsfastigheter 12% Dagligvaror 6% Bostad 6% Övrigt 4% Logistik 2% ===== SIDA 14 ===== INLEDNING VD-ORD RESULTATANALYS HÅLLBARHET FASTIGHETER NOTER HALVÅRSRAPPORT JANUARI -JUNI 2026 | 13 Fastighetsvärdering Det verkliga värdet fastställs kvartalsvis i samarbete med bolagets anlitade externa fastighetsvärderingsinstitut. Minst en gång per år låter Annehem utföra fullständiga värderingar från externa fastighetsvärderingsinstitut för alla fastigheter i beståndet. De externa värderarna ska vara av Samhällsbyggarna auktoriserade fastighetsvärderare, eller motsvarande nordiskt värderingsbolag. De externa värderingarna ska utföras i enlighet med IPD Svenskt Fastighetsindex värderingshandledning. Verkligt värde på fastigheterna per den 30 juni 2026 baseras på interna värderingar som utförts i samarbete med bolagets värderingsinstitut, med värdedatum 30 juni 2026. Verkligt värde har under perioden januari-juni ökat med 14,6 Mkr, vilket främst beror på en nedjustering i Finland, till följd av högre avkastningskrav, vilket har balanserats av positiva valutaeffekter samt en något positiv värdeförändring i Sverige, kopplat till uthyrningar i beståndet i Skåne. Under perioden januari-juni har Annehem dessutom investerat i befintliga fastigheter till ett värde uppgående till 11,5 Mkr. Fastigheterna värderas till verkligt värde där klassificering sker i nivå 3 enligt IFRS 13. Känslighetsanalys fastighetsbeståndet Den genomsnittliga värderingsyielden per den 30 juni 2026 uppgick till 5,34 procent (5,33). Orealiserad värdeförändring på fastighetsbeståndet vid förändring av värderingsyield framgår av tabellen nedan. Utveckling fastighetsvärde, Mkr1 Aktuell intjäningsförmåga I tabellen bredvid presenterar Annehem Fastigheter sin intjäningsförmåga på tolvmånadersbasis per 1 juli 2026. Intjäningsförmågan är inte en prognos för innevarande år eller de kommande tolv månaderna utan är endast att betrakta som en teoretisk ögonblicksbild och presenteras enbart för illustrationsändamål. Den aktuella intjäningsförmågan innefattar inte en bedömning om den framtida utvecklingen av hyror, vakansgrader, värdeförändringar, köp eller försäljning av fastigheter eller andra faktorer. Aktuell intjäningsförmåga tar sin utgångspunkt i de fastigheter som ägdes per 30 juni 2026 och dess finansiering, varvid aktuell intjäningsförmåga illustrerar den intjäning på årsbasis som Annehem Fastigheter har härefter. Transaktioner med tillträde eller frånträde efter den 30 juni är därmed inte inkluderade i beräkningen. Annehem Fastigheters resultaträkning påverkas dessutom av värdeutvecklingen i fastighetsbeståndet samt kommande fastighetsförvärv och/eller fastighetsförsäljningar. Inget av ovanstående har beaktats i den aktuella intjänings- förmågan. Intjäningsförmåga baseras på fastighetsbeståndets kontrakterade hyresintäkter, normaliserade fastighetskostnader och kostnader för administration gällande aktuellt bestånd. Kostnaderna för de räntebärande skulderna har baserats på koncernens genomsnittliga räntenivå plus periodiserade upplåningskostnader. Kommentarer till intjäningsförmågan De totala intäkterna ökar med 0,2 procent jämfört med intjäningsförmågan per 1 april 2026. Den positiva utvecklingen av intäkterna förklaras av nyuthyrningar. Hyresgaranti har ställts ut för vakanta ytor i fastigheten The Corner (från 1 januari 2024 till 31 december 2026) av säljaren. I det fall vakanserna hyrs ut till andra hyresgäster faller inte garantin ut. Förändring, %-enheter Mkr +/- 0,25% -222,7 / 240,3 +/- 0,50% -430,7 / 467,2 3 000 3 500 4 000 4 500 5 000 5 500 2021 2022 2023 2024 2025 2026 Q2 Aktuell intjäningsförmåga, Mkr 2026-07-01 Hyresintäkter 310,5 Övriga fastighetsintäkter 45,1 Totala intäkter 355,6 Fastighetskostnader -96,8 Fastighetsskatt -15,4 Driftnetto 243,4 Övriga rörelseintäkter/rörelsekostnader -4,1 Centraladministration -35,6 Finansnetto -85,4 Förvaltningsresultat 118,3 1) Jämförelsetal avser 31 december för respektive år. ===== SIDA 15 ===== INLEDNING VD-ORD RESULTATANALYS HÅLLBARHET FASTIGHETER NOTER HALVÅRSRAPPORT JANUARI -JUNI 2026 | 14 Vid utgången av det andra kvartalet uppgick de räntebärande skulderna till 2 470,8 Mkr (2 464,5), vilka har ökat mot föregående år på grund av utökad belåning vid refinansiering. De räntebärande skulderna består uteslutande av lån i bank och alla är säkerställda. Räntetäckningsgraden för kvartalet uppgick till 2,3 gånger (2,3). Räntetäckningsgraden RTM uppgick till 2,3 gånger (2,3). Nettobelåningsgraden i portföljen uppgick per 30 juni 2026 till 44,6 procent (44,8), vilket innebär att lånekovenanterna är uppfyllda. Den genomsnittliga återstående ränte- och kapitalbindningen inklusive räntederivat uppgick till 2,6 år respektive 2,8 år. Momentan snittränta vid kvartalets utgång uppgick till 3,4 procent. Finansiella nyckeltal Förändring av lånestrukturen under perioden Ränte- och kapitalbindningsstruktur Mkr 2026-06-30 2025-06-30 2025-12-31 Likvida medel 225,1 181,7 215,8 Skuldvolym 2 470,8 2 446,1 2 464,5 Volym räntederivat 1 781,9 1 788,4 1 781,8 Värde räntederivat -1,2 -3,5 8,2 Skuldsättningsgrad, ggr 1,0 0,9 1,0 Nettobelåningsgrad, % 44,6 44,2 44,8 Räntetäckningsgrad, ggr 2,3 2,2 2,3 Räntetäckningsgrad RTM, ggr 2,3 2,1 2,3 Snittränta, % 3,4 3,6 3,4 Genomsnittlig räntebindning, år 2,6 2,5 2,2 Genomsnittlig kapitalbindning, år 2,8 2,6 2,0 Mkr 2026-06-30 2025-06-30 2025-12-31 Räntebärande skulder vid periodens ingång 2 464,5 2 197,9 2 197,9 Upptagna externa banklån 11,0 264,0 299,0 Förändring leasingskuld - 0,0 -1,8 Amortering externa banklån -10,1 -5,3 -10,5 Förändring upplåningsavgifter -4,0 0,4 2,2 Valutaeffekter 9,4 -10,9 -22,3 Räntebärande skulder vid periodens utgång 2 470,8 2 446,1 2 464,5 År Volym aktiva avtal, Mkr Framtidsstartade räntederivat1, Mkr Räntebindning2, Mkr Räntebindning, Andel Snittränta i derivatportföljen3, Andel Kapitalbindning4, Mkr Kapitalbindning, Andel inom ett år 1 073,2 -300,0 773,2 31,2% - 75,6 3,0% 1-2 år 570,4 -350,0 220,4 8,9% 2,1% 264,0 10,6% 2-3 år 100,0 350,0 450,0 18,1% 2,5% 1 343,9 54,2% 3-4 år 307,9 100,0 407,9 16,4% 2,2% 798,0 32,2% 4-5 år 265,0 200,0 465,0 18,7% 2,6% - - 5-6 år 165,0 - 165,0 6,6% - - - Totalt vid periodens utgång 2 481,5 - 2 481,5 100% 2,3% 2 481,5 100% Finansiering 1) Genomsnittlig avtalad ränta framtidsstartade swappar uppgår till 2,53%. 2) Inklusive räntederivat. 3) Exklusive framtidsstartade swappar. 4) Kapitalbeloppet avser odiskonterade värden. I balansräkningarna ingår upplåningsavgifter i räntebärande skulder. Känslighetsanalys räntekostnader Den genomsnittliga räntan per den 30 juni 2026 uppgick till 3,4 procent. Resultateffekten, för en 12-månaders räntekänslighet på befintlig låneportfölj, vid förändring av genomsnittlig ränta framgår av tabellen nedan: Förändring, %-enheter Mkr +/- 1,0% 6,3 / -6,3 +/- 2,0% 12,7 / -12,7 ===== SIDA 16 ===== INLEDNING VD-ORD RESULTATANALYS HÅLLBARHET FASTIGHETER NOTER HALVÅRSRAPPORT JANUARI -JUNI 2026 | 15 Riskfaktorer Risker i fastigheternas värde Annehem Fastigheter är föremål för risker relaterade till värdeförändringar på och felaktiga värderingar av dess fastigheter. Annehem Fastigheters förvaltningsfastigheter redovisas i balansräkningen till verkligt värde och realiserade samt orealiserade värdeförändringar redovisas i resultaträkningen. Enligt Annehem Fastigheters värderingspolicy ska externa värderingsintyg inhämtas minst en gång per år för samtliga fastigheter. Makroekonomiska risker Bolagets verksamhet påverkas av makroekonomiska faktorer såsom allmän konjunkturutveckling, nationell och regionalekonomisk utveckling, sysselsättningsutvecklingen, produktionen av fastigheter, infrastrukturell utveckling, befolkningstillväxt, inflation och räntenivåer samt krig och kriser. Annehem Fastigheter bedriver verksamhet i Stockholm, Helsingfors, Malmö, Göteborg och Helsingborg/Ängelholm vilket är geografiska marknader som Bolaget anser, baserat på historiska data, är särskilt attraktiva. Annehem Fastigheter är följaktligen exponerat mot framför allt den regionalekonomiska utvecklingen på dessa geografiska marknader och det finns en risk att dessa geografiska marknader inte utvecklas såsom Bolaget har förutsett eller såsom marknaderna historiskt har utvecklats vilket skulle kunna ha en väsentlig negativ påverkan på Annehem Fastigheters verksamhet och finansiella ställning. Miljörisker Annehem Fastigheters verksamhet medför miljörisker och Bolaget omfattas av miljöbestämmelser som innebär att krav kan riktas mot Bolaget vid bristande efterlevnad. Även om Annehem Fastigheter utför inspektioner i samband med förvärv av enskilda fastigheter finns det en risk för att miljöbestämmelserna inte efterlevdes av tidigare fastighetsägare, eller att föroreningar orsakats av fastighetsägare eller verksamhetsutövare. De risker som redogjorts för ovan avser även moderbolaget. Se även avsnittet Risker och riskhantering i Årsredovisningen 2025. Återköpta aktier Vid årsstämman 2025 fick styrelsen ett förnyat bemyndigande att förvärva aktier av serie B upp till högst 10 procent av samtliga emitterade aktier. Under det fjärde kvartalet 2025 beslutade styrelsen att utnyttja bemyndigandet från årsstämman och inleda återköp av B- aktier, under perioden fram till nästa årsstämma, motsvarande högst 3 procent av det totala antalet aktier i Bolaget. Den 23 februari 2026 beslutade styrelsen om att inleda ytterligare aktieåterköps-program om 3 procent fram till årsstämman 2026. Under det andra kvartalet 2026 beslutades om att införa ett tredje aktieåterköpsprogram om ytterligare 3 procent av det totala antalet utestående aktier. Per den 30 juni 2026 hade Bolaget totalt återköpt 4 586 282 B-aktier till ett värde om 78,2 Mkr, vilket motsvarar 5,2 procent av samtliga emitterade aktier. Organisation och medarbetare Annehem Fastigheter hade i genomsnitt 16 heltidsanställda under det andra kvartalet 2026. Efter inkluderande av resurser på konsultbasis uppgick antalet anställda till 19. För jämförelseperioden 2025 hade Annehem Fastigheter 16 heltidsanställda, samt en resurs på konsultbasis. Granskning Denna rapport har inte varit föremål för granskning av bolagets revisorer. Händelser efter kvartalets utgång Inga väsentliga händelser att rapportera. Ägarförteckning per 30 juni 2026 Antal aktier Kapital, % Röster, % Ekhaga utveckling AB 35 363 214 40,0 42,6 Mats Paulssonstiftelserna 6 975 596 7,9 17,0 Mats och Fredrik Paulsson med familjer 5 204 901 5,9 13,3 Peabs Vinstandelsstiftelse 3 958 000 4,5 2,6 Alcur Fonder AB 2 450 937 2,8 1,6 Cicero Fonder AB 1 784 527 2,0 1,2 ODIN Fonder 1 342 649 1,5 0,9 Futur Pension Försäkringsaktiebolag 1 044 129 1,2 0,7 Thomas Andersson 114 700 0,1 0,6 Försäkringsaktiebolaget Avanza Pension 811 901 0,9 0,5 10 största ägare, summa 59 050 554 66,7 80,9 Övriga aktieägare 29 438 267 33,3 19,1 Totalt antal emitterade aktier 88 488 821 100,0 100,0 - varav eget innehav 4 586 282 5,2 3,0 Bolagets aktieägare ===== SIDA 17 ===== INLEDNING VD-ORD RESULTATANALYS HÅLLBARHET FASTIGHETER NOTER HALVÅRSRAPPORT JANUARI -JUNI 2026 | 16 Noter NOT 1 GRUND FÖR UPPRÄTTANDE OCH REDOVISNINGSPRINCIPER Halvårsrapporten är utformad enligt de av EU antagna IFRS redovisningsstandards samt de av EU antagna tolkningarna av gällande standarder, IFRIC tolkningsuttalanden. Denna halvårsrapport i sammandrag för koncernen har upprättats i enlighet med IAS 34 Delårsrapportering samt tillämpliga bestämmelser i årsredovisningslagen. Halvårsrapporten för moderbolaget har upprättats i enlighet med årsredovisningslagens 9 kapitel, Delårsrapport. Redovisningsprinciperna för koncernen och moderbolaget har samma redovisningsprinciper och beräkningsgrunder tillämpats som i den senaste årsredovisningen. Upplysningar enligt IAS 34.16A förekommer förutom i de finansiella rapporterna och dess tillhörande noter även i övriga delar av halvårsrapporten. NOT 2 UPPSKATTNINGAR OCH BEDÖMNINGAR Upprättandet av halvårsrapporten kräver att företagsledningen gör bedömningar och uppskattningar samt antaganden som påverkar tillämpningen av redovisningsprinciperna och de redovisade beloppen av tillgångar, skulder, intäkter och kostnader. Verkliga utfallet kan avvika från dessa uppskattningar och bedömningar. Värdering av förvaltningsfastigheter Annehem Fastigheters bestånd redovisas i balansräkningen till verkligt värde och värdeförändringarna redovisas i resultaträkningen. Det verkliga värdet fastställs kvartalsvis i samarbete med bolagets anlitade externa fastighetsvärderings- institut. I det tredje kvartalet varje år utför externa oberoende värderare en fullständig fastighetsvärdering av alla fastigheter, enligt Annehems värderingspolicy. Värdet på fastigheterna påverkas inte endast av utbud och efterfrågan på marknaden utan av ett flertal andra faktorer, dels fastighetsspecifika faktorer såsom uthyrningsgrad, hyresnivå och driftskostnader, dels marknadsspecifika faktorer såsom direktavkastningskrav och kalkylräntor härledda ur jämförbara transaktioner på fastighetsmarknaden. Såväl fastighets- som marknadsspecifika försämringar kan föranleda att värdet på fastigheterna sjunker, vilket skulle kunna få en negativ effekt på Annehem Fastigheters verksamhet, finansiella ställning och resultat. Värderingen kräver bedömning av och antaganden om framtida kassaflöden samt fastställande av diskonteringsfaktor (avkastningskrav). Annehem följer löpande upp inflation, styrränta samt avkastnings- krav, dessa antaganden ligger till grund för beräkningen av det verkliga värdet. Inflationsantagandet i värderingarna för kommande år är 2 procent. Den genomsnittliga värderingsyielden per den 30 juni 2026 uppgick till 5,34 procent (5,33 procent, 30 juni 2025). För att avspegla den osäkerhet som finns i gjorda antaganden och bedömningar anges vanligtvis vid fastighetsvärdering ett osäkerhetsintervall om +/– 5–10 procent. Fastigheterna värderas till verkligt värde där klassificering sker i nivå 3 enligt IFRS 13. Tillgångsförvärv För transaktioner där i allt väsentligt det verkliga värdet på de förvärvade tillgångarna utgörs av en tillgång eller en grupp av likartade tillgångar redovisas, genom en förenklad bedömning, som ett tillgångsförvärv. När förvärv av dotterbolag innebär förvärv av nettotillgångar utan betydande processer fördelas anskaffnings- kostnaden på de enskilda identifierbara tillgångarna och skulderna baserat på deras verkliga värde vid förvärvstidpunkten. Det verkliga värdet initialt inkluderar även villkorad köpeskilling. Transaktions- utgifter läggs till anskaffningsvärdet för förvärvade nettotillgångar vid tillgångsförvärv. Förändringar av bedömt värde av villkorade ersättningar efter förvärvet läggs till anskaffningsvärdet av förvärvade tillgångar. Uppskjuten skatt på temporära skillnader redovisas inte initialt. Annehem redovisar erhållna avdrag för uppskjuten skatt som en orealiserad värdeförändring på fastigheten vid första värdering efter förvärvstidpunkten. NOT 3 SEGMENT Annehem Fastigheters verksamhet består av två rörelsesegment och är organisatoriskt uppdelat på två olika segment: 1. Region Sverige, inkluderar Stockholm, Malmö, Ängelholm, Helsingborg och Göteborg. 2. Region Övriga Norden, inkluderar Helsingfors Stab, inkluderar moderbolag och holdingbolag inom koncernen, som ej är operativa bolag. Transaktioner inom Stab innefattar management fee samt andra administrationskostnader. apr-jun 2026 Mkr Sverige Stab Totalt Hyresintäkter 65,3 10,5 - 75,8 Driftnetto 54,1 9,9 - 64,0 Förvaltningsresultat 39,5 5,8 -14,2 31,2 Resultat före skatt 30,9 -10,3 -25,1 -4,6 Förvaltningsfastigheter, verkligt värde 4 296,0 738,9 - 5 034,9 Övriga Norden apr-jun 2025 Mkr Sverige Stab Totalt Hyresintäkter 67,0 10,5 - 77,5 Driftnetto 55,4 9,8 - 65,3 Förvaltningsresultat 41,1 4,8 -13,9 32,0 Resultat före skatt 38,2 -12,0 -26,4 -0,3 Förvaltningsfastigheter, verkligt värde 4 312,0 809,2 - 5 121,2 Övriga Norden jan-jun 2026 Mkr Sverige Stab Totalt Hyresintäkter 132,3 20,8 - 153,1 Driftnetto 104,5 18,4 - 122,9 Förvaltningsresultat 75,7 10,1 -27,4 58,4 Resultat före skatt 90,0 -24,2 -30,4 35,4 Förvaltningsfastigheter, verkligt värde 4 296,0 738,9 - 5 034,9 Övriga Norden jan-jun 2025 Mkr Sverige Stab Totalt Hyresintäkter 128,7 21,5 - 150,2 Driftnetto 101,1 18,9 - 120,1 Förvaltningsresultat 72,6 8,2 -28,1 52,7 Resultat före skatt 103,3 -46,8 -39,9 16,5 Förvaltningsfastigheter, verkligt värde 4 312,0 809,2 - 5 121,2 Övriga Norden ===== SIDA 18 ===== INLEDNING VD-ORD RESULTATANALYS HÅLLBARHET FASTIGHETER NOTER HALVÅRSRAPPORT JANUARI -JUNI 2026 | 17 NOT 4 INTÄKTER FRÅN AVTAL MED KUNDER Övriga fastighetsintäkter består till största del av, till hyresgäster, vidarefakturerade kostnader för media (el, värme, vatten), vidarefakturerad fastighetsskatt, ersättningar relaterade till flygplatsen, hyresgarantier, samt intäkter för uthyrning av boende av ad-hoc karaktär. NOT 5 FINANSIELLA INSTRUMENT VÄRDERADE TILL VERKLIGT VÄRDE Annehem Fastigheter innehar valutaterminer och räntederivat för att mildra effekterna av fluktuationer i valuta- och räntenivåer. Derivaten används endast för ekonomiska säkringsändamål som en del av Annehem Fastigheters finanspolicy, och inte i spekulativa syften. Koncernen innehar per 30 juni 2026 räntederivat i SEK och EUR, samt valutaterminer i EUR. Per 30 juni 2026 uppgick det positiva marknadsvärdet på räntederivat till 3,9 Mkr (11,6), det negativa marknadsvärdet på räntederivat uppgick till 5,1 Mkr (3,4). Det negativa värdet på valutaterminerna uppgick till 0,0 Mkr (0,2). Koncernen bedömer att övriga redovisade värden för angivna finansiella tillgångar och skulder som redovisas till anskaffningsvärde respektive upplupet anskaffningsvärde approximativt överensstämmer med verkligt värde, med anledning av kort förfallotid, att reserveringar görs för förväntade kreditförluster samt att eventuell dröjsmålsränta kommer att debiteras. NOT 6 OMRÄKNINGSEFFEKTER NYEMISSION Genom företrädesemissionen som genomfördes i mars 2024 ökade Annehems aktiekapital med 249 999,99 kronor, från 500 000,00 kronor till 749 999,99 kronor och det totala antalet aktier i Annehem ökade med 29 496 273, varav 3 431 995 aktier av serie A och 26 064 278 aktier av serie B. Efter företrädesemissionen uppgick antalet aktier i Annehem till 88 488 821 varav 10 295 986 aktier av serie A och 78 192 835 aktier av serie B. Utestående och genomsnittligt antal aktier och nyckeltal baserade på dessa är omräknade med justeringsfaktorn 1,1659 för jämförelseperioder innan första kvartalet 2024 motsvarande fondemissionselementet i 2024 års företrädesemission. NOT 7 TRANSAKTIONER MED NÄRSTÅENDE Bolaget var fram till juni 2025 att betrakta som närstående till Peab via bolagens gemensamma största aktieägare. Under perioden förekom transaktioner mellan parterna som främst avsåg hyresintäkter samt investeringar och förvärv kopplade till fastighetsbeståndet. Inom koncernen förekommer löpande transaktioner mellan moderbolaget och dess dotterbolag. Dessa transaktioner avser främst debitering av management fee för koncerngemensamma tjänster samt koncernintern utlåning som hanteras på marknadsmässiga villkor och regleras genom interna låneavtal. apr-jun apr-jun jan-jun jan-jun helår Mkr 2026 2025 2026 2025 2025 Fastighetsskatt 2,4 2,4 4,7 4,6 9,2 Hyresgarantier 0,4 0,6 0,7 1,3 2,6 Övriga fastighetsintäkter 10,3 10,7 19,3 17,4 32,5 Totalt övriga fastighetsintäkter 13,0 13,7 24,8 23,3 44,3 ===== SIDA 19 ===== INLEDNING VD-ORD RESULTATANALYS HÅLLBARHET FASTIGHETER NOTER HALVÅRSRAPPORT JANUARI -JUNI 2026 | 18 Finansiella nyckeltal Antal aktier Soliditet Antalet utestående aktier har justerats för de aktier som har återköpts under perioden. Per den 30 juni 2026 uppgick Annehems innehav av egna aktier till 4 586 282 B-aktier. Det genomsnittliga antalet aktier har beräknats som ett vägt genomsnitt under en viss period med hänsyn till återköpen. I mars 2026 omvandlade Annehem, på en aktieägares begäran, 3 000 000 A-aktier till B-aktier. Förvaltningsresultat Annehem Fastigheters verksamhet är fokuserad på tillväxt i kassaflöden från den löpande förvaltningen, dvs tillväxt i förvaltningsresultatet. Målet är att förvaltningsresultatet exklusive valutakurseffekter per aktie ska öka årligen med 20,0 procent. Nedan visas förvaltningsresultat exklusive valutakurseffekter, som är relaterade till valutaterminer och valutaomräkning av interna lån i EUR. Förvaltningsresultat exklusive valutakurseffekter per aktie Räntetäckningsgrad Nettobelåningsgrad Överskottsgrad Avkastning på eget kapital apr-jun apr-jun jan-jun jan-jun helår Antal 2026 2025 2026 2025 2025 A-aktier 7 295 986 10 295 986 7 295 986 10 295 986 10 295 986 B-aktier 76 606 553 78 192 835 76 606 553 78 192 835 76 814 606 Totalt antal utestående aktier 83 902 539 88 488 821 83 902 539 88 488 821 87 110 592 Totalt genomsnittligt antal aktier 83 985 894 88 488 821 85 155 695 88 488 821 88 405 714 Totalt antal emitterade aktier 88 488 821 88 488 821 88 488 821 88 488 821 88 488 821 apr-jun apr-jun jan-jun jan-jun helår Mkr 2026 2025 2026 2025 2025 Valutaterminer -3,5 -3,7 -1,9 3,7 7,8 Valutaomräkning på interna lån 4,6 4,7 2,6 -5,0 -10,4 Valutakurseffekter 1,0 1,1 0,6 -1,3 -2,6 apr-jun apr-jun jan-jun jan-jun helår Mkr 2026 2025 2026 2025 2025 Förvaltningsresultat 31,2 32,0 58,4 52,7 108,6 Valutakurseffekter -1,0 -1,1 -0,6 1,3 2,6 Förvaltningsresultat exkl. valutakurseffekter 30,1 31,0 57,8 54,0 111,2 Genomsnittligt antal aktier 83 985 894 88 488 821 85 155 695 88 488 821 88 405 714 Förvaltningsresultat exkl. valutakurseffekter, kr per aktie 0,36 0,35 0,68 0,61 1,26 apr-jun apr-jun jan-jun jan-jun helår Mkr 2026 2025 2026 2025 2025 Förvaltningsresultat 31,2 32,0 58,4 52,7 108,6 Återläggning: Räntenetto 22,5 23,8 44,2 45,3 88,8 Valutakurseffekter -1,0 -1,1 -0,6 1,3 2,6 Räntetäckningsgrad, ggr 2,3 2,3 2,3 2,2 2,3 Räntetäckningsgrad RTM, ggr 2,3 2,1 2,3 2,1 2,3 Mkr 2026-06-30 2025-06-30 2025-12-31 Eget kapital 2 546,9 2 617,5 2 568,0 Totala tillgångar 5 307,2 5 350,5 5 287,3 Soliditet, % 48,0 48,9 48,6 Mkr 2026-06-30 2025-06-30 2025-12-31 Räntebärande skulder 2 470,8 2 446,1 2 464,5 Likvida medel -225,1 -181,7 -215,8 Räntebärande skulder netto 2 245,7 2 264,4 2 248,7 Förvaltningsfastigheter 5 034,9 5 121,2 5 020,3 Nettobelåningsgrad, % 44,6 44,2 44,8 apr-jun apr-jun jan-jun jan-jun helår Mkr 2026 2025 2026 2025 2025 Förvaltningsresultat 31,2 32,0 58,4 52,7 108,6 Återläggning: Förvaltningskostnader 32,8 33,3 64,5 67,5 132,1 Driftnetto 64,0 65,3 122,9 120,1 240,7 Hyresintäkter 75,8 77,5 153,1 150,2 301,6 Överskottsgrad, % 84,4 84,3 80,3 80,0 79,8 apr-jun apr-jun jan-jun jan-jun helår Mkr 2026 2025 2026 2025 2025 Periodens resultat hänförligt till moderbolagets aktieägare -3,3 1,4 28,0 13,3 -4,4 Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare 2 546,9 2 617,5 2 546,9 2 617,5 2 568,0 Avkastning på eget kapital, % -0,1 0,1 1,1 0,5 -0,2 ===== SIDA 20 ===== INLEDNING VD-ORD RESULTATANALYS HÅLLBARHET FASTIGHETER NOTER HALVÅRSRAPPORT JANUARI -JUNI 2026 | 19 EPRA nyckeltal Substansvärde EPRA NRV, EPRA NTA och EPRA NDV Substansvärdet är det samlade kapital som företaget förvaltar åt sina ägare. Utifrån detta kapital vill Annehem skapa avkastning och tillväxt under lågt risktagande. Substansvärdet kan beräknas på olika sätt, där främst tidsperspektivet och omsättningshastigheten i fastighetsportföljen får påverkan. EPRA NRV är det långsiktiga substansvärdet och utgår från balansräkningen med justering av poster som ej innebär en utbetalning i närtid, såsom goodwill, finansiella derivat och uppskjuten skatteskuld. EPRA NTA är detsamma som långsiktigt substansvärde med skillnaden att goodwill, som inte är hänförligt till uppskjuten skatt, skall återläggas samt att uppskjuten skatt kan marknadsvärderas med hänsyn till hur bolaget de senare åren genomfört fastighetstransaktioner. Då Annehem inte har någon goodwill samt har ett långsiktigt investeringsperspektiv medför det att värdet för NRV och NTA i Annehems fall blir detsamma. EPRA NDV är substansvärdet enligt eget kapital i balansräkningen med justering av goodwill (Annehem har ingen goodwill) och värdeförändringar på förvaltningsfastigheter. EPRA Intjäning (EPRA Earnings) EPRA intjäningstal är ett prestationsmått för fastighetsportföljen. EPRA intjäning baseras på resultaträkningen, justerad för resultat från intressebolag, värdeförändringar från förvaltningsfastigheter, värdeförändringar av marknadsvärdet för finansiella instrument samt övriga eventuella resultateffekter från fastighetsförsäljningar med tillhörande skattekostnader. Mkr 2026-06-30 2025-06-30 2025-12-31 EPRA NRV - Långsiktigt substansvärde Eget kapital enligt balansräkning 2 546,9 2 617,5 2 568,0 Återläggning: Uppskjuten skatt enligt balansräkning 173,5 163,6 166,1 Räntederivat 1,2 3,5 -8,2 EPRA NRV 2 721,6 2 784,6 2 725,8 Totalt utestående antal aktier 83 902 539 88 488 821 87 110 592 EPRA NRV, kr per aktie 32,44 31,47 31,29 EPRA NTA - Aktuellt substansvärde EPRA NRV 2 721,6 2 784,6 2 725,8 Återläggning: EPRA NTA 2 721,6 2 784,6 2 725,8 Totalt utestående antal aktier 83 902 539 88 488 821 87 110 592 EPRA NTA, kr per aktie 32,44 31,47 31,29 EPRA NDV - Avyttringsvärde EPRA NTA 2 721,6 2 784,6 2 725,8 Återläggning: Uppskjuten skatt enligt balansräkning -173,5 -163,6 -166,1 Räntederivat -1,2 -3,5 8,2 EPRA NDV 2 546,9 2 617,5 2 568,0 Totalt utestående antal aktier 83 902 539 88 488 821 87 110 592 EPRA NDV, kr per aktie 30,36 29,58 29,48 apr-jun apr-jun jan-jun jan-jun helår Mkr 2026 2025 2026 2025 2025 Periodens resultat -3,3 1,4 28,0 13,3 -4,4 Återläggning: Värdeförändringar netto 35,3 36,0 22,9 32,4 105,4 Uppskjuten skatt -1,3 -1,7 7,4 3,2 6,7 EPRA Intjäning 30,7 35,7 58,3 48,9 107,7 Genomsnittligt antal aktier 83 985 894 88 488 821 85 155 695 88 488 821 88 405 714 EPRA Intjäning, kr per aktie 0,37 0,40 0,68 0,55 1,22 Flerårsöversikt 1) Genomsnittligt antal aktier och nyckeltal baserade på dessa är omräknade med justeringsfaktorn 1,1659 för jämförelseperioder mellan 2022–2023 motsvarande fondemissionselementet i 2024 års företrädesemission. Mkr 2026-06-30 2025-06-30 2025-12-31 2024-12-31 2023-12-31 2022-12-31 Hyresintäkter 153,1 150,2 301,6 275,0 247,2 217,9 Driftnetto 122,9 120,1 240,7 229,7 209,7 181,3 Förvaltningsresultat 58,4 52,7 108,6 91,7 90,5 74,2 Förvaltningsresultat exkl. valutakurseffekter 57,8 54,0 111,2 97,3 92,7 90,5 Förvaltningsresultat exkl. valutakurseffekter per aktie, kr1 0,68 0,61 1,26 1,14 1,35 1,32 Periodens resultat 28,0 13,3 -4,4 18,5 -200,6 207,3 Periodens resultat per aktie, kr1 0,33 0,15 -0,05 0,22 -2,92 3,01 Ekonomisk uthyrningsgrad, % 90,9 89,8 90,7 91,5 94,9 95,8 Överskottsgrad, % 80,3 80,0 79,8 83,5 84,8 83,2 Avkastning på eget kapital, % 1,1 0,5 -0,2 0,7 -8,7 8,3 EPRA NRV per aktie, kr 32,44 31,47 31,29 31,13 41,19 44,11 Nettobelåningsgrad, % 44,6 44,2 44,8 40,8 43,4 38,3 Soliditet, % 48,0 48,9 48,6 51,9 49,9 53,4 Räntetäckningsgrad RTM, ggr 2,3 2,1 2,3 2,1 2,2 2,7 ===== SIDA 21 ===== INLEDNING VD-ORD RESULTATANALYS HÅLLBARHET FASTIGHETER NOTER HALVÅRSRAPPORT JANUARI -JUNI 2026 | 20 Definitioner Antal aktier1 Antal utestående aktier avser antalet registrerade aktier med avdrag för återköpta aktier. Genomsnittligt antal aktier avser vägt genomsnittligt antal utestående aktier under en viss period. Antal emitterade aktier avser totalt antal emitterade aktier. Avkastning på eget kapital Resultat för perioden i relation till eget kapital för perioden. Syfte: Nyckeltalet visar avkastningen som genereras på det kapital som är hänförligt till aktieägarna. Bruttohyra 1 Bruttohyra definieras som hyresintäkter på årsbasis exklusive tillägg och rabatter. Direktavkastning 1 Driftnetto för en rullande tolvmånadersperiod i relation till fastigheternas redovisade värden, justerat för fastigheternas innehavstid under perioden. Nyckeltalet visar avkastningen från den operativa verksamheten i förhållande till fastigheternas värde. Syfte: Nyckeltalet visar avkastningen från den operativa verksamheten i förhållande till fastigheternas värde. Driftnetto Driftnettot innehåller de intäkter och kostnader som har en direkt koppling till fastigheten, det vill säga hyresintäkter och de kostnader som krävs för att hålla fastigheten i gång, såsom driftskostnader och underhålls- kostnader. Syfte: Måttet används för att ge jämförbarhet med andra fastighetsbolag men även för att visa utvecklingen av verksamheten. Ekonomisk uthyrningsgrad 2 Hyresintäkter i förhållande till hyresvärde vid periodens utgång. Syfte: Nyckeltalet underlättar bedömning av beräknad hyra för vakanta ytor i relation till det totala värdet på uthyrda och ej uthyrda ytor. Fastighet 2 Fastighet som innehas med äganderätt eller tomträtt. Fastighetens verkliga värde Redovisat fastighetsvärde enligt balansräkningen vid periodens utgång. Syfte: Nyckeltalet ger en ökad förståelse för värdeutvecklingen på fastighetsbeståndet samt bolagets balansräkning. Förvaltningsresultat Förvaltningsresultatet utgörs av driftnettot med tillägg av förvaltnings- och administrationskostnader samt finansiella intäkter och kostnader. Resultatmåttet innehåller inte effekter från värdeförändringar i förvaltnings- fastigheter och derivat. Förvaltningsresultat, exkl valutakurseffekter Förvaltningsresultatet utgörs av driftnettot exklusive valutakurs-effekter med tillägg för förvaltnings-och administrationskostnader samt finansiella intäkter och kostnader. Resultatmåttet innehåller inte effekter från värdeförändringar i förvaltnings- fastigheter och derivat. Hyresintäkt Hyresintäkt efter avdrag för vakanser, hyresrabatter och hyresförluster. Hyresvärde 2 Hyresintäkter med avdrag för hyresrabatter, med tillägg för hyrestillägg samt fastighetsskatt för den uthyrda ytan, samt bedömd marknadshyra för den vakanta ytan. Syfte: Nyckeltalet möjliggör bedömning av den totala möjliga hyresintäkten då tillägg görs till de debiterade hyresintäkterna med bedömd marknadshyra för vakanta ytor. Jämförelsestörande poster Poster av ej återkommande karaktär betraktar Annehem Fastigheter som jämförelsestörande poster. Nettobelåningsgrad Räntebärande skulder, inklusive leasingskulder, minskade med likvida medel i procent av fastigheternas bokförda värde. Syfte: Nettobelåningsgraden är ett riskmått som visar hur stor del av verksamheten som är belånad med räntebärande skulder. Nettouthyrning2 T ecknade nyuthyrningar under perioden minus uppsägningar för avflytt. Räntebärande skulder Räntebärande skulder innebär alla skulder som Annehem betalar ränta på. Dessa poster i balansräkningen är: lång- och kortfristiga skulder till närstående, lång- och kortfristiga räntebärande skulder (inkluderar leasingskuld) samt koncernkonto. Räntetäckningsgrad Förvaltningsresultat med återläggning av finansiella intäkter, kostnader och valutakurseffekter på finansiella poster i relation till finansiella intäkter och kostnader. Räntetäckningsgraden är ett finansiellt mål som visar hur många gånger bolaget klarar av att betala sina räntor med resultatet från den operativa verksamheten. Syfte: Räntetäckningsgraden är ett finansiellt riskmått som visar hur många gånger bolaget klarar av att betala sina räntor med resultatet från den operativa verksamheten. Nyckeltalet beräknas både på rullande 12 månader (RTM) och isolerat kvartal. Annehem Fastigheters kovenanter beräknas enligt RTM. Räntenetto 1 Nettot mellan räntekostnader på räntebärande skulder och ränteintäkter på räntederivat. Soliditet Eget kapital i relation till totala tillgångar. Syfte: Att visa hur stor andel av bolagets tillgångar som är finansierade med eget kapital och har inkluderats för att investerare ska kunna bedöma Bolagets kapitalstruktur. Uthyrningsbar yta 2 Samlad lokalarea som är möjlig att hyra ut. Syfte: Visar på den totala area som Bolaget har möjlighet att hyra ut. Underliggande fastighetsvärde 2 Avtalat transaktionspris för fastigheten. Vakanshyra 2 Bedömd marknadshyra för vakanta ytor. Syfte: Nyckeltalet anger potentialen i hyresintäkterna vid fullt uthyrda ytor. Valutakurseffekter Valutakurseffekter hänförliga till valutaterminer samt omräkning av interna lån i EUR. Överskottsgrad Periodens driftnetto i relation till periodens hyresintäkter. Syfte: Överskottsgraden visar hur stor del av intjänad krona som bolaget får behålla. Nyckeltalet är ett effektivitetsmått jämförbart över tid. 1) Övriga definitioner som inte anses vara alternativa nyckeltal enligt ESMA:s. riktlinjer. 2) Nyckeltalet är fastighetsrelaterat och anses inte vara alternativt nyckeltal enligt ESMA:s riktlinjer. ===== SIDA 22 ===== INLEDNING VD-ORD RESULTATANALYS HÅLLBARHET FASTIGHETER NOTER HALVÅRSRAPPORT JANUARI -JUNI 2026 | 21 Styrelsen och verkställande direktörens försäkran Styrelsen och verkställande direktören försäkrar att halvårsrapporten ger en rättvisande översikt över utvecklingen av moderbolagets och koncernens verksamhet, ställning och resultat samt beskriver väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som moderbolaget och de bolag som ingår i koncernen står inför. Ängelholm den 16 juli 2026 Monica Fallenius Verkställande direktör Denna information är sådan information som Annehem Fastigheter AB (publ) är skyldigt att offentliggöra enligt EU:s marknadsmissbruks förordning samt lagen om värdepappersmarknaden. Informationen lämnades, genom nedanstående kontaktpersons försorg, för offentliggörande den 17 juli 2026 kl. 08.00 CEST. Finansiell kalender Delårsrapport januari – september 2026 29 oktober 2026 Bokslutskommuniké 2026 12 februari 2027 Henrik Saxborn Styrelseordförande Jesper Göransson Styrelseledamot Lars Ljungälv Styrelseledamot Kontaktpersoner Monica Fallenius, VD Telefon: 070-209 01 14 E-post: monica.fallenius@annehem.se Christian Fredefors, CFO Telefon: 073-251 47 09 E-post: christian.fredefors@annehem.se Värderingar Professionella – Engagerade Långsiktiga – Möjliggörare Vision Vi ska vara det mest hållbara fastighetsbolaget i Norden. Annehem Fastigheter AB Org.nr: 559220-9083 Adress: Drottning Kristinas Esplanad 12 170 67 Solna info@annehem.se Vi är Annehem Annehem är ett långsiktigt fastighetsbolag som äger, förvaltar och utvecklar hållbara kommersiella-, samhälls- och bostadsfastigheter i de nordiska tillväxtregionerna Stockholm, Skåne, Göteborg och Helsingfors. Vårt fastighetsbestånd är diversifierat och omfattar moderna och miljöcertifierade fastigheter samt två företagsparker med en total yta om 213 600 kvm. Pia Andersson Styrelseledamot Karin Ebbinghaus Styrelseledamot Anders Hylén Styrelseledamot Ludvig Paulsson Styrelseledamot