===== SIDA 1 ===== Q3 Annehem Fastigheter Delårsrapport Januari-september 2024 ===== SIDA 2 ===== Q3 Annehem Fastigheter Delårsrapport januari-september 2024 Stärkt förvaltningsresultat och reviderade finansiella mål visar på fortsatt tillväxtfokus Januari-september1 • Hyresintäkter för perioden ökar till 206,5 Mkr (186,3) • Driftnetto ökar till 175,0 Mkr (158,2) • Förvaltningsresultat ökar till 69,7 Mkr (63,4) • Förvaltningsresultat exkl. valutakurseffekter ökar till 75,0 Mkr (70,6), och per aktie uppgick till 0,90 kr (1,03)2 • Periodens resultat ökar till -18,2 Mkr (-191,4), och per aktie uppgick till -0,22 kr (-2,78)2 • Investeringar i befintliga fastigheter uppgick till 53,6 Mkr (55,0) • Värderingar av förvaltningsfastigheter gav en minskning av verkligt värde om -56,1 Mkr (-266,0) • Verkligt värde på förvaltningsfastigheter uppgick till 4 674,5 Mkr (4 412,7) • Positiv nettouthyrning om 13,2 Mkr (30,5) • Substansvärde EPRA NRV per aktie uppgick till 30,9 kr (41,2) 1) I denna rapport avser jämförelsetalen inom parentes för resultatposter perioden januari–september 2023 och för balansposter 31 december 2023. Med Annehem och Bolaget avses Annehem Fastigheter- koncernen. 2) Genomsnittligt antal aktier och nyckeltal baserade på dessa är omräknade med justeringsfaktorn 1,1659 för samtliga jämförelseperioder motsvarande fondemissionselementet i årets företrädesemission, för mer information se not 7. • Annehem har förlängt hyreskontrakt med hyresgäst i Finland, med en löptid om fem år. Väsentliga händelser efter periodens utgång • Annehem reviderar finansiella mål, vilka blir: - Årlig tillväxt i förvaltningsresultat om minst 20 procent - Årlig tillväxt i substansvärde EPRA NRV om minst 10 procent - Nettobelåningsgrad som över tid ej överstiger 55 procent - Långsiktig räntetäckningsgrad som överstiger 2,2 gånger - I huvudsak återinvestera vinsterna för att tillvarata affärsmöjligheter och uppnå Annehems tillväxtmål Driftnetto Januari-september 2024 Verkligt värde förvaltningsfastigheter 30 september 2024 Ekonomisk uthyrningsgrad 30 september 2024 175,0 Mkr 4 674,5Mkr 91,7% Väsentliga händelser under tredje kvartalet ===== SIDA 3 ===== Annehem Fastigheter Delårsrapport januari–september 2024 3 | 31 Sammandrag koncernens utveckling 1) Genomsnittligt antal aktier och nyckeltal baserade på dessa är omräknade med justeringsfaktorn 1,1659 för samtliga jämförelseperioder motsvarande fondemissionselementet i årets företrädesemission, för mer information se not 7. FINANSIELLA MÅL Sammandrag koncernens utveckling, Mkr jul-sep 2024 jul-sep 2023 jan-sep 2024 jan-sep 2023 helår 2023 Hyresintäkter 69,8 61,5 206,5 186,3 247,2 Driftnetto 57,9 51,5 175,0 158,2 209,7 Förvaltningsresultat 23,6 27,5 69,7 63,4 90,5 Förvaltningsresultat exkl. valutakurseffekter 24,3 22,7 75,0 70,6 92,7 Förvaltningsresultat exkl. valutakurseffekter per aktie, kr1 0,27 0,33 0,90 1,03 1,35 Periodens resultat -22,6 -64,7 -18,2 -191,4 -200,6 Periodens resultat per aktie, kr1 -0,26 -0,94 -0,22 -2,78 -2,92 Ekonomisk uthyrningsgrad, % 91,7 94,6 91,7 94,6 94,9 Överskottsgrad, % 83,0 83,1 84,7 84,9 84,8 Avkastning på eget kapital, % -0,9 -2,8 -0,7 -8,3 -8,7 EPRA NRV per aktie, kr 30,9 40,4 30,9 40,4 41,2 Nettobelåningsgrad, % 40,4 42,5 40,4 42,5 43,4 Soliditet, % 52,1 51,2 52,1 51,2 49,9 Räntetäckningsgrad, RTM, ggr 2,1 2,3 2,1 2,3 2,2 Tillväxt och avkastning Mål Utfall 2023 Utfall 2022 Utfall 2021 Genomsnittlig tillväxt i fastighetsbeståndet över tid1 20% 2% 8% 20% Fastighetsbestånd verkligt värde 2027 8,0 Mdkr 4,4 Mdkr 4,3 Mdkr 4,0 Mdkr Genomsnittlig årlig tillväxt på förvaltningsresultat över tid1 20% 22% -14% 52% Avkastning på eget kapital Minst 10% per år -8,7% 8,3% 9,2% 1) Målet avser utvecklingen över tid från bolagets notering till 2027. Utfallet avser den årliga förändringen jämfört med föregående år. Risk och utdelning Mål Utfall 2023 Utfall 2022 Utfall 2021 Soliditet > 30% 49,9% 53,4% 53,9% Nettobelåningsgrad över tid < 60% 43,4% 38,3% 38,3% Räntetäckningsgrad långsiktig (RTM) > 2,2x 2,2x 2,7x 3,0x Utdelningspolicy I huvudsak ska vinsterna återinvesteras för att ta tillvara på tillväxtmöjligheter och uppnå Annehems tillväxtmål HÅLLBARHETSMÅL Långsiktigt mål 2030 Utfall per 30 september 2024 Utfall 2023 Utfall 2022 Andel av fastighetsvärdet som är hållbart enligt EU:s taxonomiförordning, % 90% 85% 75% 81% Miljöcertifierat fastighetsvärde, % 90% 82% 82% 76% Intäkter från gröna hyresavtal, % (avser Sverige) 80% 44% 35% 27% Q3 ===== SIDA 4 ===== Annehem Fastigheter Delårsrapport januari–september 2024 4 | 31 VD har ordet Fastighetsverksamheten fortsätter att leverera ett bra resultat med en stark tillväxt i driftnettot och en nettouthyrning för perioden som är fortsatt positiv i en utmanande marknad. Vi har gjort en viktig förlängning av ett hyreskontrakt med en stor hyresgäst i Finland och förvaltningsresultatet exklusive valutaeffekter är också stärkt. Resultat Annehem levererar ett stärkt förvaltningsresultat exklusive valutaeffekter om 6,2 procent till 75,0 Mkr (70,6), jämfört med samma period i fjol och trots ett högre räntenetto. För det tredje kvartalet var tillväxten 7,0 procent. Driftnettot ökar med 10,6 procent till 175,0 Mkr (158,2) för perioden, och med 12,4 procent för det tredje kvartalet. Ökningen är främst hänförlig till förbättrade hyresintäkter som ett resultat av indexhöjning av hyror, tillskott från våra nya förvärv och effekter av nya hyreskontrakt. Nettouthyrningen för perioden är fortsatt positiv och uppgick till 13,2 Mkr trots att den i kvartalet var något negativ främst på grund av påverkan från ett enskilt hyreskontrakt i Finland. Uthyrningsgraden har sjunkit med knappa 1 procent under kvartalet och det är främst hänförligt till en hyresgästs avflyttning i den finska fastigheten. Vi har stort fokus på uthyrningsarbetet och jag är optimistisk att det kommer att ge resultat framåt. Avkastningskraven har planat ut och ligger i princip på samma nivå som förra kvartalet och vi ser att de transaktioner som genomförts i marknaden visar på att vi ligger i rätt nivå. Investeringarna i befintligt bestånd i Ljungbyhed Park har även detta kvartal gett en positiv effekt på värdet då investeringarna till en stor hyresgäst nu är slutförda. Annehem har fortsatt en stabil position med stark balansräkning och god likviditet, vilket gör att jag ser positivt på våra tillväxtmöjligheter framåt både inom befintligt bestånd och via förvärv. Reviderade finansiella mål visar på fortsatt tillväxtfokus Styrelsen har fattat beslut om reviderade mål för Annehem. Med detta tydliggör vi vår riktning och hur vi ska fortsätta att växa framåt i de nya marknadsförhållanden som råder i omvärlden. Annehem Fastigheter är ett tillväxtbolag. Vår strategi, att skapa lönsam tillväxt och riskspridning över tid genom en diversifierad och hållbar fastighetsportfölj, förvärvsfokus och en stabil finansiell ställning, har varit framgångsrik i ett ansträngt marknadsklimat. Våra reviderade mål är utmanande och visar på vårt fortsatta tillväxtfokus. Med ett starkt kassaflöde prioriterar vi i första hand att växa organiskt, och på så vis skapa aktieägarvärde, utan att äventyra den finansiella ställningen. Vår målsättning är att generera en årlig tillväxt i förvaltningsresultatet om 20 procent och den definierar ramen för hur vi ska driva tillväxtarbetet framåt i Annehem. Vi kommer att ha ett stort fokus på vårt kassaflöde och vår lönsamhet för att använda det kapital som verksamheten genererar för att åstadkomma organisk tillväxt med förvärv och investeringar i befintligt bestånd. En reviderad målsättning för nettobelåningsgraden om att ej överstiga 55 procent samt en oförändrad långsiktig räntetäckningsgrad som överstiger 2,2 gånger ger oss fortsatt kapacitet för framtida tillväxt, men till en kontrollerad risk. Kontorens roll Vi märker av en svagare efterfrågan på kontorslokaler för närvarande, dels på grund av lågkonjunkturen, men också på grund av företagens behov av anpassning av ytor för att uppnå ökad effektivitet. När hyreskontrakten löper ut och våra kunder ser över sina lokalbehov arbetar vi i nära dialog med dem för att möta deras behov. Här ser jag att våra moderna fastigheter i attraktiva lägen med högkvalitativa och flexibla kontorsytor gör oss väl positionerade på hyresmarknaden. Ett viktigt exempel på detta är en av våra finska hyresgäster, som vi har haft en diskussion med i samband med kontraktsförnyelsen. Vi har ett gott samarbete sedan tidigare vad gäller all typ av service i de finska fastigheterna från reception, uthyrning av konferensytor till restaurangdrift. Tillsammans har vi sett över användningen av ytor och effektiviserat, vilket resulterat i ett nytt långt femårigt avtal, men med minskad förhyrning för hyresgästen främst gällande konferensytorna. Jag ser att distansarbete eller hybridarbete medför långsiktiga utmaningar för de företag som bedriver sin affärsverksamhet från datorskärmarna. Det är svårt att beskriva och förmedla en företagskultur till anställda via en policy då företagskultur är bolagets själ och behöver praktiseras. Med dessa insikter så kräver flera ”Vi står stabilt med en låg belåningsgrad, vilket ger Annehem fina möjligheter att expandera genom förvärv som kompletterar vår fastighetsportfölj.” ===== SIDA 5 ===== Annehem Fastigheter Delårsrapport januari–september 2024 5 | 31 bolag åter ökad närvaro på sina kontor. Min övertygelse är att vi totalt sett kommer att se en större återgång till kontorsarbetsplatserna framöver, men betydelsen av ett attraktivt kontor med bra läge ökar och detta kommer att stödja vår affär. Våra företagsparker Våra företagsparker fyller en viktig samhällsroll och vi ser en ökad aktivitet främst i Ljungbyhed Park kopplad till totalförsvaret och satsningar på lokaler för forskning och utbildning. Det är mycket intressant och roligt att följa parkernas förflyttning och här ser vi en stor potential för utveckling framåt. Uppåtgående trend på fastighetstransaktionsmarknaden På fastighetsmarknaden ser jag flera positiva signaler, med fler transaktioner under de första tre kvartalen jämfört med samma period förra året. Jag noterar att kapitalmarknaden har kommit tillbaka till nivåer som i stor utsträckning konkurrerar med bankernas utlåningserbjudanden, vilket ger bättre förutsättningar för fortsatt ökning av transaktionsvolymerna. Enligt Colliers omsatte den nordiska marknaden 25 miljarder euro 2024, en ökning med 16 procent jämfört med samma period förra året. Sverige står för den största andelen med 38 procent av transaktionerna i Norden de senaste 12 månaderna, medan Finland utvecklas svagare och stod endast för 12 procent, där över hälften av transaktionerna skett i Helsingfors-området. Min förhoppning är att transaktionsvolymerna nu ökar ytterligare i takt med att räntorna sänks, fastighetsvärdena stabiliseras och att aktiviteten på den finansiella marknaden nu kommer tillbaka. Jag är övertygad om att hållbara fastigheter i attraktiva lägen är de som kommer stå sig bäst generellt och att bostäder med kommande hyresökningar i spåren efter den höga inflationen kommer att vara mer attraktivt vid förvärvsutvärderingar. Vi står stabilt med en låg belåningsgrad, vilket ger Annehem fina möjligheter att expandera genom förvärv som kompletterar vår fastighetsportfölj. Och vi har goda förutsättningar att investera i vårt befintliga bestånd med god avkastning. Jag och våra engagerade medarbetare ser fram emot att arbeta vidare mot våra utmanande mål. Ängelholm 23 oktober 2024 Monica Fallenius VD ===== SIDA 6 ===== Annehem Fastigheter Delårsrapport januari–september 2024 6 | 31 Vi är Annehem Annehem är ett tillväxtdrivet fastighetsbolag med en kundnära förvaltning. Vi skapar attraktiva och långsiktigt hållbara fastigheter där våra hyresgäster utvecklas och trivs. Vi arbetar systematiskt för att öka hållbarhetsprestandan i hela vårt bestånd. Våra moderna fastigheter utgör huvuddelen i vårt fastighetsbestånd. De har en hög hållbarhetsprestanda och finns i attraktiva lägen i nordiska tillväxtområden. Vi förvaltar också äldre fastigheter där hållbarhetspotentialen är stor och där vi bidrar till en väsentlig förflyttning. Huvuddelen av beståndet består idag av kontorsfastigheter som kompletteras med utvalda fastigheter inom logistik-, samhällsfastigheter samt bostäder. Vision Vi ska vara det mest hållbara fastighetsbolaget i Norden. Våra värderingar Professionella – Engagerade – Långsiktiga – Möjliggörare Våra strategiska hörnstenar Våra fyra strategiska hörnstenar är vägledande i vårt långsiktiga arbete mot visionen om att bli Nordens mest hållbara fastighetsbolag. Vår strategi skapar stabilitet, lönsamhet och långsiktighet i vår verksamhet. Q3 GÖTEBORG ÄNGELHOLM/ HELSINGBORGSOMRÅDET MALMÖ STOCKHOLM Fastighetsvärde per geografi Stockholm 35 % Helsingfors 19 % Göteborg 9 % Malmö 18 % Ängelholm/Helsingborg 19 % Hyresintäkter per fastighetstyp Kontor 75 % Samhällsfastigheter 9 % Dagligvaror 3 % Bostad 6 % Logistik 2 % Övrigt 5 % Utveckla ett hållbart och modernt fastighetsbestånd i attraktiva lägen i nordiska tillväxtområden Nybyggda, miljöcertifierade fastigheter i lägen med goda kommunikationer attraherar långsiktiga hyresgäster. Skapa riskspridning över tid genom en diversifierad och hållbar fastighetsportfölj Vårt bestånd av kontorsfastigheter kompletteras med utvalda fastigheter inom logistik- och samhällsfastigheter samt bostäder. Alla våra fastigheter har en hög hållbarhetsprestanda och/eller potential. Förvärvsfokus och en stabil finansiell ställning möjliggör lönsam tillväxt Annehem Fastigheter har en tydlig tillväxtplan för fastighetsbeståndet, vilket möjliggörs av en stark finansiell ställning med hög soliditet och låg belåningsgrad. Fokus på hållbar och effektiv förvaltning genom förädling och förflyttning Annehem Fastigheter har en hög och mätbar hållbarhetsprestanda. Bolaget verkar för att öka värdet av det befintliga beståndet genom hållbar effektiv förvaltning och förädling HELSINGFORS ===== SIDA 7 ===== Q3 Annehem Fastigheter Delårsrapport januari–september 2024 7 | 31 Marknad Omvärldskommentar Under det tredje kvartalet har den geopolitiska osäkerheten fortsatt att prägla omvärlden. Samtidigt råder något mer optimistiska tongångar kring omvärldsekonomin och många centralbanker har börjat lätta på sina penningpolitiska åtstramningar i hopp om att mildra lågkonjunkturen. I Sverige är kärninflationen (KPIF) fortsatt lägre än Riksbankens mål om 2 procent, vilket resulterade i att Riksbanken genomförde en tredje räntesänkning i september. I september var KPIF 1,1 procent och KPI 1,6 procent. Under det senaste penningpolitiska mötet i september valde Riksbanken att sänka styrräntan till 3,25 procent. Riksbanken aviserar om att styrräntan kan komma att sänkas ytterligare två gånger i år, förutsatt att inflationsutsikterna fortsätter att vara gynnsamma, samt att kronan inte försvagas ytterligare eller att den geopolitiska situationen i, bland annat, Mellanöstern inte förvärras. Makrodata Norden Fastighetstransaktionsmarknaden Aktiviteten på fastighetstransaktionsmarknaden har varit högre under årets tre första kvartal jämfört med samma period föregående år, vilket indikerar att köpare och säljare fortsätter att hitta jämviktsnivåer i sina prisförväntningar. Den ökade transaktionsaktiviteten ger värderarna mer data att utgå ifrån. Under årets tre första kvartal uppgick den totala fastighetstransaktionsvolymen i Norden till 189,8 Mdkr1, vilket innebär en ökning med 16 procent jämfört med samma period föregående år. Hyresmarknaden Den rådande lågkonjunkturen påverkar både Sverige och Finland där efterfrågan på kontorslokaler på kort sikt försvagats något under året. Samtidigt förväntas den långsiktiga efterfrågan på kontorslokaler i regioner med stark tillväxt, såsom huvudstäder, att förbli stabil eller till och med öka. I samband med omförhandlingar efterfrågar kunderna mer flexibla och kostnadseffektiva kontorslösningar samt olika former av anpassning av lokalerna för att skapa attraktiva arbetsplatser som passar till nya arbetsformer såsom hybridarbete. 1) Omräknat till SEK, avser fastighetstransaktionsvolym, Colliers Nordic Property Market Update August-October 2024 Land Styrränta1 Inflation Transaktionsvolym (jul-sep)4 Sverige 3,25 % 1,6 %2 21,3 Mdkr Finland/ECB 3,40 % 1,2 %3 6,8 Mdkr 1) Trading Economics. 2) Avser KPI. SCB oktober 2024. 3) Avser KPI. Colliers Nordic Property Market Update October 2024. 4) Omräknat till SEK, avser fastighetstransaktionsvolym. Colliers Nordic Property Market Update August-October 2024. ===== SIDA 8 ===== Q3 Annehem Fastigheter Delårsrapport januari–september 2024 8 | 31 - 10,8 10,8 0,2 186,3 186,5 20,0 206,5 Jan-sep 2023FörsäljningarHyresjustering/ nyuthyrning ValutajusteringJämförbart bestånd 2023 Förvärv Jan-sep 2024 160,0 165,0 170,0 175,0 180,0 185,0 190,0 195,0 200,0 205,0 210,0 Mkr 1) Innevarande period omräknad till samma valutakurs som jämförelseperiod. Kommentarer till koncernens utveckling Resultaträkning Perioden januari till september Hyresintäkterna uppgick till 206,5 Mkr (186,3), övriga fastighetsintäkter uppgick till 38,4 Mkr (36,4) och totala fastighetskostnaderna till -69,9 Mkr (-64,5), vilket innebär att driftnettot ökade till 175,0 Mkr (158,2). Den positiva utvecklingen på hyresintäkterna, jämfört med samma period föregående år, förklaras främst av hyresökningar genom de tillkommande fastigheterna, indexjusteringar samt nyuthyrningar. De övriga fastighetsintäkterna, som uppgick till 38,4 Mkr (36,4), består av utdebiterade driftskostnader, intäkter från korttidsuthyrningar och de av säljaren utställda hyresgarantierna för fastigheterna Jupiter 11 och The Corner, som för januari-september uppgick till 4,7 Mkr (2,8). Hyresgarantier har ställts ut för 100 procent av de vakanta ytorna i Jupiter 11 (från 1 maj 2021) och i The Corner (från 1 januari 2024) av säljaren. Denna garanti gäller fram till att de vakanta ytorna blir uthyrda, men inte längre än 36 månader från utställandedatum. Hyresgarantin i Jupiter 11 löpte ut per den 30 april 2024 där det återstår en vakant yta på 333 kvm per 30 september 2024. Driftskostnader uppgick till -40,3 Mkr (-35,7) vilket är en ökning mot föregående år och förklaras främst av de tillkommande fastigheterna. Fastighetsskatten uppgick till -10,6 Mkr (-9,9) och tack vare omtaxering av några fastigheter under 2023 som lett till lägre fastighetsskatt, har inte fastighetsskatten ökat markant mot föregående år trots de tillkommande fastigheterna. T otala fastighetskostnader uppgick till -69,9 Mkr (-64,5). Förvaltningsresultatet uppgick till 69,7 Mkr (63,4) för perioden januari-september vilket är en ökning mot föregående år trots högre räntekostnader. Räntekostnaderna uppgick till -98,4 Mkr (-95,9) och beror på ökade styrräntor jämfört mot föregående år samt på ökad belåning till följd av finansieringen av de tillkommande fastigheterna. Räntekostnaderna motverkas delvis av ränteintäkter från räntederivat, vilka uppgick till 27,4 Mkr (38,2) för perioden. Övriga finansiella poster uppgick till -5,3 Mkr (-7,2) och består av valutakurseffekter om 3,9 Mkr (1,4) och värdeförändringar på valutaterminer uppgående till -9,2 Mkr (-8,6). Effekten av orealiserade värdeförändringar på fastigheter uppgick till -56,1 Mkr (-291,6) som främst beror på förändrade avkastningskrav. Effekten av värdeförändringar på räntederivat uppgick till -32,7 Mkr (-13,8). Skatteeffekten för perioden uppgick till 1,9 Mkr (50,6). Uppskjuten skatt utgörs främst av förändring i temporär skillnad mellan redovisat och skattemässigt värde på förvaltningsfastigheter och derivat samt effekter från begränsningsregeln avseende uppskjuten skatt på temporära skillnader. I perioden januari-september 2023 gjordes nedskrivningar av fastighetsvärdet uppgående till 291,6 Mkr, vilket förklarar den stora avvikelsen på uppskjuten skatt mellan perioderna januari-september 2024 och januari-september 2023. Periodens resultat uppgick till -18,2 Mkr (-191,4). Utveckling hyresintäkter i jämförbart bestånd Driftnetto per kvartal, Mkr Förvaltningsresultat per kvartal exkl valutakurseffekter, Mkr Förvaltningsresultat per aktie1, per kvartal exkl valutakurseffekter, Kr 1) Genomsnittligt antal aktier och nyckeltal baserade på dessa är omräknade med justeringsfaktorn 1,1659 för samtliga jämförelseperioder motsvarande fondemissionselementet i årets företrädesemission, för mer information se not 7. 10 20 30 40 50 60 70 2023 Q3 2023 Q4 2024 Q1 2024 Q2 2024 Q3 5 10 15 20 25 30 2023 Q3 2023 Q4 2024 Q1 2024 Q2 2024 Q3 0,15 0,20 0,25 0,30 0,35 0,40 2023 Q3 2023 Q4 2024 Q1 2024 Q2 2024 Q3 Carl Berner To rg The Corner & Partille Port Bostäder 1 ===== SIDA 9 ===== Q3 Annehem Fastigheter Delårsrapport januari–september 2024 9 | 31 Balansräkning Värdet på bolagets förvaltningsfastigheter uppgick per den 30 september 2024 till 4 674,5 Mkr (4 412,7). Av det totala värdet utgjorde 2,0 Mkr effekt av leasingvärde på tomträtter i fastigheten Kamaxeln 2. Under perioden januari-september har Annehem Fastigheter förvärvat fastigheten Partille Port bostäder till ett underliggande fastighetsvärde om 250 Mkr plus slutlig köpeskilling om 0,7 Mkr samt justerat slutköpeskilling för fastigheten Carl Florman om -2,9 Mkr. Bolaget har investerat i befintliga fastigheter till ett belopp uppgående till 53,6 Mkr (95,8). Orealiserade värdeförändringar uppgår till totalt –56,1 Mkr (-266,0). Tillsammans med valutaomräkning för beståndet i Finland om 16,4 Mkr (9,1) så ökar fastighetsvärdet för perioden med 261,8 Mkr (121,7) Mkr, jämfört med 31 december 2023. Se tabell Sammanställning värdeutveckling på sida 12. Bolagets eget kapital uppgick till 2 576,4 Mkr (2 302,3). Räntebärande skulder uppgick totalt till 2 102,3 Mkr (2 036,3), varav 2,0 Mkr utgjorde leasingskuld hänförlig till tomträtten i Kamaxeln 2. Under perioden januari-september tillträdde Annehem fastigheten Partille Port bostäder och tog därmed upp ny finansiering uppgående till 125,0 Mkr samt återbetalade ett kortfristigt lån om 60,0 Mkr för The Corner. Kassaflödesanalys Kassaflödet från den löpande verksamheten uppgick under kvartalet till 48,1 Mkr (5,9). Förändringen beror på lägre förvaltningsresultat justerat för orealiserade valutaeffekter samt lägre rörelseskulder och lägre rörelsefordringar. För perioden januari-september uppgick motsvarande belopp till 68,6 Mkr (54,7). Kassaflödet från investeringsverksamheten för kvartalet uppgick till -12,6 Mkr (-22,6) och avser slutköpeskilling för Partille Port bostäder om -6,3 Mkr och investeringar relaterade till Saab i Ljungbyhed Park, färdigställandet av The Corner samt investeringar i andra fastigheter om totalt -6,0 Mkr (-20,6). För perioden januari-september uppgick kassaflödet från investeringsverksamheten till -319,0 Mkr (-192,0) som avser förvärvet av Partille Port bostäder som uppgick till -250,6 Mkr, slutköpeskilling för både Carl Florman -10,1 Mkr och The Corner om -4,3 Mkr samt investeringar relaterade till Saab i Ljungbyhed Park, färdigställandet av The Corner och investeringar i andra fastigheter om totalt -53,6 Mkr (-55,0). Kassaflöde från finansieringsverksamheten uppgick för kvartalet till -4,1 Mkr (-2,9), och avser amortering av koncernens kreditfacilitet. Motsvarande siffra för perioden januari-september uppgick till 343,0 Mkr (67,1), vilket hänförs till upptaget lån relaterat till finansieringen av fastigheten Partille Port bostäder om 125 Mkr och återbetalning av kortfristigt lån om 60,0 Mkr för The Corner samt amortering av koncernens kreditfacilitet. Kvartalets kassaflöde uppgick till 31,4 Mkr (-19,6), där motsvarande siffra för perioden januari-september uppgick till 92,6 Mkr (-70,2). ===== SIDA 10 ===== Q3 Annehem Fastigheter Delårsrapport januari–september 2024 10 | 31 Hållbar utveckling Vi arbetar systematiskt för att närma oss vår vision att vara det mest hållbara fastighetsbolaget i Norden. Det innebär att vi förvärvar fastigheter med hög hållbarhetspotential, gör hållbara investeringar i vårt befintliga bestånd och kontinuerligt förbättrar vår förvaltning samt ökar mätbarheten på hållbarhetsinsatser i vår fastighetsverksamhet. Höjdpunkter under kvartalet Under det tredje kvartalet har vi fortsatt vårt arbete med flera större och långsiktiga hållbarhetsprojekt som fortsatt är pågående. Bland dessa projekt ingår bland annat verifieringsarbetet av ett urval av våra befintliga fastighetscertifieringar. Denna process utförs regelbundet för att säkerställa fastigheternas kvalité och standard kopplat till exempelvis energieffektivitet, inomhusmiljö och trivsel. Som ett led i Annehems långsiktiga arbete mot visionen att vara Nordens mest hållbara fastighetsbolag har vi tidigt valt att påbörja grundarbetet inför CSRD (Corporate Sustainable Reporting Directive). Detta säkerställer att vi är väl förberedda inför den första rapporteringen i årsredovisningen 2026, med publicering år 2027. Under det tredje kvartalet har vi genomfört den större delen av vår dubbla väsentlighetsanalys (DVA), som ska säkerställa att vi redovisar rätt hållbarhetsinformation som är materiell för bolaget ur ett finansiellt perspektiv samt dess påverkan på omvärlden. Mätbara förflyttningar Q3 2024 (jämfört med utfall för helåret 2023) • 44 procent (35) intäkter från gröna hyresavtal1 (gäller svenska verksamheten) • 82 procent (82) av fastighetsvärdet miljöcertifierat • 85 procent (75) av fastighetsvärdet är hållbart enligt EU:s taxonomiförordning 1) Ett grönt hyresavtal innebär ett åtagande från både hyresvärd och hyresgäst att vidta en mängd olika konkreta åtgärder. Åtagandet omfattar bland annat ett informationsutbyte om miljöambitioner och miljöarbete, som exempelvis att minska energianvändningen, skapa möjlighet till källsortering och att ha miljöhänsyn vid materialval och större återvinningsgrad vid ombyggnader. ===== SIDA 11 ===== Q3 Annehem Fastigheter Delårsrapport januari–september 2024 11 | 31 Hållbarhetsmål och uppföljning ===== SIDA 12 ===== Q3 Annehem Fastigheter Delårsrapport januari–september 2024 12 | 31 Våra fastigheter Annehem Fastigheter ägde tillgångar i form av fastigheter per den 30 september 2024 till ett verkligt värde uppgående till 4 674,5 Mkr. Alla fastigheter är ägda till 100 procent av Bolaget. Fastigheterna består till övervägande del av moderna och hållbara kommersiella-, samhälls- och bostadsfastigheter. För kvartalet uppgick nettouthyrningen till -0,9 Mkr (12,5), fördelat på nytecknade avtal uppgående till 8,8 Mkr (18,5) reducerat med uppsagda avtal uppgående till 9,7 Mkr (6,0). För perioden januari-september 2024 uppgick nettouthyrningen till 13,2 Mkr (30,5) fördelat på nytecknade avtal uppgående till 41,8 Mkr (40,0) reducerat med uppsagda avtal uppgående till 28,6 Mkr (9,5). Genomsnittlig återstående kontraktstid, exklusive bostäder, är 4,3 år per 30 september 2024. Närmare beskrivning av fastighetsbeståndet Förändring i beståndet under 2024 Fastighetsbestånd per 30 september 2024 1) Med leasing avses tomträttsavtal uppgående till 2 Mkr till Kamaxeln. 2) Fastigheten omfattar huvudsakligen parkeringshus (475 platser) samt därutöver kontorslokaler på 2 994 kvm. Sammanställning värdeutveckling Förvärv och investeringar Under perioden januari-september tillträdde Annehem fastigheten Partille Port bostäder i Göteborg till ett underliggande fastighetsvärde om totalt 250,0 Mkr plus slutlig köpeskilling om 0,7 Mkr. Annehem reglerade även slutlig köpeskilling av fastigheten Carl Florman om -2,9 Mkr. Under samma period gjordes investeringar i befintliga fastigheter på totalt 53,6 Mkr (95,8), där investeringarna främst är hänförliga till fastigheterna Ljungbyhed Park, Valhall Park och färdigställandet av The Corner. Transaktioner under året Händelse Ort From Yta kvm Hyresvärde årsbasis, Mkr Partille 11:70 Tillträde Partille 2024-03-28 4 946 11,8 Benämning Ort Yta, kvm Valhall Park Barkåkra 50:3 Ängelholm 51 564 41,4 42, 5 Ljungbyhed Park Sjöleden 1:5-1:17 Ljungbyhed 73 234 34,9 39,8 Kamaxeln 2 Kamaxeln 21 Malmö 950 1,7 1,7 Stenekullen 2 Stenekullen 2 Malmö 4 937 14,4 15,6 Jupiter 11 Jupiter 11 Helsingborg 4 807 9, 6 9,7 Ulriksdals Center Sadelplatsen 3 Stockholm 12 455 44,7 44,7 Sadelplatsen 4 Sadelplatsen 42 Stockholm 13 494 13,3 19,4 Ledvolten Solna Ledvolten 1 Stockholm 4 268 15,4 15,4 Almnäs Almnäs 5:28 Sö dertälje 2 158 5,6 5,6 Partille Port Partille 11:60 Partille 6 431 14,9 15,1 Carl Florman Carl Florman 1 Malmö 3 259 6,5 6,6 The Corner Hemvistet 2 Malmö 7 432 26,8 26,8 Partille Port bostäder Partille 11:70 Partille 4 946 11,0 11,8 Ultimes Business Garden Ultimes I & II Helsingfors 17 015 59,1 71,8 Summa 206 950 299,2 326,4 Fastighets- beteckning Hyresvärde årsbasis, Mkr Hyresintäkter, Mkr Förändringar av fastighetsbeståndet jul-sep jul-sep jan-sep jan-sep helår Mkr 2024 2023 2024 2023 2023 Vid periodens ingång 4 682,6 4 343,3 4 412,7 4 309,2 4 309,2 Förvärvade fastigheter 6,4 - 247,8 139,9 534,9 Investeringar i befintliga fastigheter 6,1 20,6 53,6 55,0 95,8 Avyttrade fastigheter - - - - -252,1 Orealiserad värdeförändring -16,2 -108,0 -56,1 -291,6 -266,0 Valutaomräkning bestånd i utlandet -4,5 -18,1 16,4 25,3 9,1 Verkligt värde vid periodens utgång 4 674,5 4 237,8 4 674,5 4 237,8 4 412,7 Intäktsfördelning 2024 Sammanställning hyreskontraktens löptid1 (% andel av hyresvärde för resp. år) 1) Exklusive bostadskontrakt. 75,0% 9,0% 3,0% 6,0% 2,0% 5,0% Kontor Samhällsfastigheter Dagligvaror Bostad Logistik Övrigt 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% <1 år 1-2 år 2-3 år 3-4 år 4-5 år >5 år ===== SIDA 13 ===== Q3 Annehem Fastigheter Delårsrapport januari–september 2024 13 | 31 Fastighetsvärderingar Det verkliga värdet fastställs kvartalsvis i samarbete med bolagets anlitade externa fastighetsvärderingsinstitut. Minst en gång per år låter Annehem utföra fullständiga värderingar från externa fastighetsvärderingsinstitut för alla fastigheter i beståndet. De externa värderarna ska vara av Samhällsbyggarna auktoriserade fastighetsvärderare, eller motsvarande nordiskt värderingsbolag. De externa värderingarna ska utföras i enlighet med IPD Svenskt Fastighetsindex värderingshandledning. Verkligt värde på fastigheter baseras på externa värderingar med värdedatum 30 september 2024. Verkligt värde har under perioden januari-september minskat med 56,1 Mkr, vilket främst beror på förändrade avkastningskrav. Den genomsnittliga värderingsyielden per den 30 september 2024 uppgick till 5,31 procent (5,24 procent, 31 december 2023). Under perioden januari-september har Annehem Fastigheter dessutom investerat i befintliga fastigheter till ett värde uppgående till 53,6 Mkr. Investeringarna är hänförliga till modernisering av Saabs lokaler i Ljungbyhed Park, färdigställande av The Corner samt mindre investeringar i övriga fastigheter. Fastigheterna värderas till verkligt värde där klassificering sker i nivå 3 enligt IFRS 13. Känslighetsanalys fastighetsbeståndet Den genomsnittliga värderingsyielden per den 30 september 2024 uppgick till 5,31 (5,24) procent. Orealiserad värdeförändring på fastighetsbeståndet vid förändring av värderingsyield framgår av tabellen nedan. Aktuell intjäningsförmåga I tabellen ovan presenterar Annehem Fastigheter sin intjäningsförmåga på tolvmånadersbasis per 1 oktober 2024. Intjäningsförmågan är inte en prognos för innevarande år eller de kommande tolv månaderna utan är endast att betrakta som en teoretisk ögonblicksbild och presenteras enbart för illustrationsändamål. Den aktuella intjäningsförmågan innefattar inte en bedömning om den framtida utvecklingen av hyror, vakansgrader, värdeförändringar, köp eller försäljning av fastigheter eller andra faktorer. Aktuell intjäningsförmåga tar sin utgångspunkt i de fastigheter som ägdes per 30 september 2024 och dess finansiering, varvid aktuell intjäningsförmåga illustrerar den intjäning på årsbasis som Annehem Fastigheter har härefter. Transaktioner med tillträde eller frånträde efter den 30 september är därmed inte inkluderade i beräkningen. Annehem Fastigheters resultaträkning påverkas dessutom av värdeutvecklingen i fastighetsbeståndet samt kommande fastighetsförvärv och/eller fastighetsförsäljningar. Inget av ovanstående har beaktats i den aktuella intjäningsförmågan. Intjäningsförmåga baseras på fastighetsbeståndets kontrakterade hyresintäkter, normaliserade fastighetskostnader och kostnader för administration gällande aktuellt bestånd. Kostnaderna för de räntebärande skulderna har baserats på koncernens genomsnittliga räntenivå plus periodiserade upplåningskostnader. Kommentarer till intjäningsförmågan Hyresintäkterna minskar med 1 procent jämfört med intjäningsförmågan per 30 juni 2024. Den negativa utvecklingen av hyresintäkterna förklaras främst av tillkommande vakanser. Hyresgarantier har ställts ut för vakanta ytor i fastigheten The Corner (från 1 januari 2024 till 31 december 2026) av säljaren. I det fall vakanserna hyrs ut till andra hyresgäster faller inte garantin ut. Vid utgången av september 2024 uppgick den ekonomiska uthyrningsgraden till 91,7 procent (94,6). Förändring, %-enheter Mkr +/- 0,25% -169,9 / 182,4 +/- 0,5% -328,8 / 379,3 Aktuell intjäningsförmåga, Mkr 2024-10-01 Hyresvärde 326,4 Vakans -26,6 Övriga fastighetsintäkter 22,1 Totala intäkter 321,9 Fa stighetskostnader -87,7 Fastighetsskatt -14,0 Driftnetto 220,2 Övriga rörelseintäkter/rörelsekostnader -4,0 Centraladministration -36,5 Finansnetto -94,5 Förvaltningsresultat 85,2 ===== SIDA 14 ===== Q3 Annehem Fastigheter Delårsrapport januari–september 2024 14 | 31 Finansiering Sammanfattning av bolagets finansieringssituation Vid utgången av det tredje kvartalet uppgick de räntebärande skulderna till 2 102,3 Mkr (2 036,3), vilka har ökat mot föregående år på grund av finansiering av tillkommande förvärv. De räntebärande skulderna består uteslutande av lån i bank och alla är säkerställda med pantbrev. Räntetäckningsgraden för kvartalet uppgick till 2,0 gånger (2,1), vilket innebär att lånekovenanterna är uppfyllda. Räntetäckningsgraden RTM uppgick till 2,1 gånger (2,3). Nettobelåningsgraden i portföljen var per 30 september 40,4 procent (43,4). Den genomsnittliga återstående ränte- och kapitalbindningen inklusive räntederivat uppgick till 2,67 år respektive 1,39 år. Momentan snittränta vid kvartalets utgång uppgick till 4,1 procent. Förändring av lånestrukturen under perioden Tillgänglig likviditet Ränte- och kapitalbindningsstruktur 1) Avser leasingskuld för tomträttsavtal som anses vara evigt. 2) Inklusive räntederivat. 3) Kapitalbeloppet avser odiskonterade värden. I balansräkningen ingår upplåningsavgifter i räntebärande skulder. 4) Avtalad ränta framtidsstartade räntederivat uppgår till 2,06 procent. 5) Exklusive framtidsstartade räntederivat. jan-sep jan-sep helår Mkr 2024 2023 2023 2 036,3 1 889,6 1 889,6 Upptagna externa banklån 125,0 75,9 345,2 Förändring leasingskuld -0,3 -0,3 -0,3 Amortering externa banklån -71,8 -8,8 -183,6 Förändring upplåningsavgifter 2,6 2,3 2,5 Valutaeffekter 10,5 10,7 -17,1 Räntebärande skulder vid periodens utgång 2 102,3 1 969,4 2 036,3 Räntebärande skulder vid periodens ingång jan-sep jan-sep helår Mkr 2024 2023 2023 Likvida medel 212,4 167,5 119,4 Outnyttjad låneram - 125,0 125,0 Summa 212,4 292,5 244,4 År Volym aktiva avtal, Mkr Framtidsstartade räntederivat Mkr Räntebindning 2 Mkr Räntebindning Andel Snittränta i derivatportföljen5 Andel Kapitalbindning 3 Mkr Kapitalbindning Andel inom ett år 554,0 - 554,0 26,4% - - - 1-2 år 589,4 -674,64 -85,2 -4,1% 1,6% 1 654,7 78,7% 2-3 år 479,0 - 479,0 22,6% 0,8% 450,6 21,3% 3-4 år 245,0 474,64 719,6 34,2% 2,7% - - 4-5 år 237,9 - 237,9 11,3% 2,7% - - 5-6 år 1 - - - 0,0% - - - 6-7 år - 200,04 200,0 9,5% - - - Totalt vid periodens utgång 2 105,3 0,0 2 105,3 100% 1,9% 2 105,3 100% ===== SIDA 15 ===== Q3 Annehem Fastigheter Delårsrapport januari–september 2024 15 | 31 Räntebindningsstruktur Mkr Summering finansiella nyckeltal Känslighetsanalys Den genomsnittliga räntan för perioden januari-september 2024 uppgick till 4,1 procent. Resultateffekten, för en 12-månaders räntekänslighet på befintlig låneportfölj, vid förändring av genomsnittlig ränta framgår av tabellen nedan: Mkr 2024-09-30 2023-09-30 2023-12-31 Skuldvolym 2 102,3 1 969,4 2 036,3 Outnyttjad kreditfacilitet - 125,0 125,0 V olym räntederivat 1 551,3 1 489,8 1 365,1 Värde räntederivat -1,2 79,6 29,7 Skuldsättningsgrad, ggr 0,82 0,83 0,90 Nettobelåningsgrad, % 40,4 42,5 43,4 Räntetäckningsgrad, ggr 2,1 2,2 2,2 Räntetäckningsgrad, RTM, ggr 2,1 2,3 2,2 Snittränta, % 4,1 4,1 4,3 Snittränta inklusive outnyttjad kreditfacilitet, % 4,1 4,2 4,4 Genomsnittlig räntebindning, år 2,67 2,24 2,41 Genomsnittlig kapitalbindning, år 1,39 1,79 2,04 Förändring, %-enheter Mkr +/- 1,0% -/+ 5,2 +/- 2,0% -/+ 10,3 554 -85 479 719 238 200 2 105 0 500 1 000 1 500 2 000 2 500 Inom ett år 1-2 år 2-3 år 3-4 år 4-5 år 5-6 år 6-7 år Totalt ===== SIDA 16 ===== Q3 Annehem Fastigheter Delårsrapport januari–september 2024 16 | 31 Övrig information Bolagets aktieägare 1) Se vidare information i not 6. Risker För beskrivning av Annehems risker se avsnitt Riskfaktorer på sida 27, samt avsnittet Risker och riskhantering i Annehems årsredovisning 2023. Organisation och medarbetare Annehem Fastigheter hade i genomsnitt 16 heltidsanställda under det tredje kvartalet 2024. Efter inkluderande av resurser på konsultbasis uppgick antalet anställda till 18. För jämförelseperioden 2023 hade Annehem Fastigheter 15 anställda, samt 3 resurs på konsultbasis. Finansiell kalender Bokslutskommuniké januari – december 2024 Årsredovisning 2024 Delårsrapport januari – mars 2025 Halvårsrapport januari – juni 2025 Delårsrapport januari - september 2025 13 februari 2025 Mars 2025 6 maj 2025 17 juli 2025 23 oktober 2025 Ägarförteckning Antal aktier Kapital, % Röster, % Ekhaga utveckling AB1 21 130 923 23,9 49,8 Mats och Fredrik Paulsson med familjer 5 205 519 5,9 11,3 Volito AB 5 297 769 6,0 5,2 PriorNilsson Fonder 4 516 375 5,1 2,5 Mats Paulssonstiftelserna 4 492 773 5,1 2,5 Alcur Select 3 839 697 4,3 2,1 Peabs vinstandelsstiftelse 3 755 700 4,2 2,1 ODIN Fonder 3 340 537 3,8 1,8 Carnegie Fonder 2 960 327 3,4 1,6 UBS Switzerland AG 386 922 0,4 1,4 10 största ägare, summa 54 926 542 62,1 80,4 Övriga aktieägare 33 562 279 37,9 19,6 Totalt 88 488 821 100,0 100,0 ===== SIDA 17 ===== Q3 Annehem Fastigheter Delårsrapport januari–september 2024 17 | 31 Verkställande direktörens försäkran Verkställande direktören försäkrar att delårsrapporten ger en rättvisande översikt över utvecklingen av moderbolagets och koncernens verksamhet, ställning och resultat samt beskriver väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som moderbolaget och de bolag som ingår i koncernen står inför. Ängelholm den 23 oktober 2024 Monica Fallenius Verkställande direktör Denna information är sådan information som Annehem Fastigheter AB (publ) är skyldigt att offentliggöra enligt EU:s marknadsmissbruksförordning. Informationen lämnades, genom ovanstående kontaktpersons försorg, för offentliggörande den 24 okt 2024 kl. 08.00 CEST. ===== SIDA 18 ===== Q3 Annehem Fastigheter Delårsrapport januari–september 2024 18 | 31 Granskningsrapport Revisorns rapport avseende översiktlig granskning av delårsrapport. Till styrelsen i Annehem Fastigheter AB (publ) Org. nr 559220-9083 Inledning Vi har utfört en översiktlig granskning av den finansiella delårsinformationen i sammandrag (delårsrapporten) för Annehem Fastigheter AB (publ) per den 30 september 2024 och den niomånadersperiod som slutade per detta datum. Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för att upprätta och presentera denna delårsrapport i enlighet med IAS 34 och årsredovisningslagen. Vårt ansvar är att uttala en slutsats om denna delårsrapport grundad på vår översiktliga granskning. Den översiktliga granskningens inriktning och omfattning Vi har utfört vår översiktliga granskning i enlighet med International Standard on Review Engagements ISRE 2410 Översiktlig granskning av finansiell delårsinformation utförd av företagets valda revisor. En översiktlig granskning består av att göra förfrågningar, i första hand till personer som är ansvariga för finansiella frågor och redovisningsfrågor, att utföra analytisk granskning och att vidta andra översiktliga granskningsåtgärder. En översiktlig granskning har en annan inriktning och en betydligt mindre omfattning jämfört med den inriktning och omfattning som en revision enligt ISA och god revisionssed i övrigt har. De granskningsåtgärder som vidtas vid en översiktlig granskning gör det inte möjligt för oss att skaffa oss en sådan säkerhet att vi blir medvetna om alla viktiga omständigheter som skulle kunna ha blivit identifierade om en revision utförts. Den uttalade slutsatsen grundad på en översiktlig granskning har därför inte den säkerhet som en uttalad slutsats grundad på en revision har. Slutsats Grundat på vår översiktliga granskning har det inte kommit fram några omständigheter som ger oss anledning att anse att delårsrapporten inte, i allt väsentligt, är upprättad för koncernens del i enlighet med IAS 34 och årsredovisningslagen samt för moderbolagets del i enlighet med årsredovisningslagen. Stockholm den 23 oktober 2024 KPMG AB Peter Dahllöf Auktoriserad revisor ===== SIDA 19 ===== Q3 Annehem Fastigheter Delårsrapport januari–september 2024 19 | 31 Resultaträkning Koncernen 1) Övriga finansiella poster består av valutakurseffekter, realiserade och orealiserade effekter av valutaterminer. 2) Då det inte förekommer några potentiella aktier uppstår ingen utspädningseffekt 3) Genomsnittligt antal aktier och nyckeltal baserade på dessa är omräknade med justeringsfaktorn 1,1659 för samtliga jämförelseperioder motsvarande fondemissionselementet i årets företrädesemission, för mer information se not 7. Rapport över resultat och övrigt totalresultat Koncernen jul-sep jul-sep jan-sep jan-sep helår Mkr 2024 2023 2024 2023 2023 Hyresintäkter 69,8 61,5 206,5 186,3 247,2 Övriga fastighetsintäkter 10,6 10,1 38,4 36,4 44,9 Totala intäkter 80,3 71,5 244,9 222,7 292,1 Fastighetskostnader Driftskostnader -10,8 -10,1 -40,3 -35,7 -47,5 Underhållskostnader -4,1 -3,6 -9,6 -8,9 -11,6 Fastighetsskatt -4,2 -3,5 -10,6 -9,9 -9,8 Fastighetsadministration -3,3 -3,3 -9,4 -10,0 -13,4 Driftnetto 57,9 51,1 175,0 158,2 209,7 Centraladministration -7,0 -5,5 -26,5 -27,0 -36,1 Övriga rörelseintäkter 0,7 1,2 4,7 2,9 5,2 Övriga rörelsekostnader -2,1 -3,1 -7,2 -5,8 -10,3 Ränteintäkter 8,0 14,7 27,4 38,2 53,4 Räntekostnader -33,3 -35,7 -98,4 -95,9 -129,3 Övriga finansiella poster 1 -0,6 4,8 -5,3 -7,2 -2,2 Förvaltningsresultat 23,6 27,5 69,7 63,4 90,5 Värdeförändring fastigheter, realiserad - - -1,0 - -11,8 Värdeförändring fastigheter, orealiserad -16,2 -108,0 -56,1 -291,6 -266,0 Värdeförändring i derivatinstrument -36,4 -5,0 -32,7 -13,8 -61,8 Periodens resultat före skatt -29,0 -85,5 -20,1 -242,1 -249,1 Aktuell skatt 0,5 -0,2 0,0 -0,7 0,0 Uppskjuten skatt 5,9 21,1 1,9 51,3 48,5 -22,6 -64,7 -18,2 -191,4 -200,6 Totalt antal utestående aktier 88 488 821 58 992 548 88 488 821 58 992 548 58 992 548 Totalt antal genomsnittligt antal aktier 2,3 88 488 821 68 781 704 83 813 775 68 781 704 68 781 704 Resultat per aktie, kr2,3 -0,26 -0,94 -0,22 -2,78 -2,92 Periodens resultat hänförligt till moderbolagets aktieägare jul-sep jul-sep jan-sep jan-sep helår Mkr 2024 2023 2024 2023 2023 Periodens resultat -22,6 -64,7 -18,2 -191,4 -200,6 Övrigt totalresultat Poster som kommer att omklassificeras till resultaträkningen Förändring av verkligt värde på kassaflödessäkringar - -0,2 - -0,6 -0,7 Uppskjuten skatt på derivatinstrument - 0,0 - 0,1 0,1 Periodens omräkningsdifferens på utlandsverksamheter -0,7 -6,8 4,1 10,6 2,3 Summa övrigt totalresultat -0,7 -6,9 4,1 10,2 1,7 Periodens totalresultat hänförligt till moderbolagets aktieägare -23,3 -71,6 -14,1 -181,3 -198,9 ===== SIDA 20 ===== Q3 Annehem Fastigheter Delårsrapport januari–september 2024 20 | 31 Balansräkning Koncernen Mkr 2024-09-30 2023-09-30 2023-12-31 TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Immateriella anläggningstillgångar 0,1 0,0 0,2 Förvaltningsfastigheter 4 674, 5 4 237,8 4 412,7 Maskiner och inventarier 5,5 5,7 6,2 Derivatinstrument 17,2 81,6 33,3 Övriga anläggningstillgångar 1,5 1,4 1,4 Summa anläggningstillgångar 4 698,8 4 326,6 4 453,9 Omsättningstillgångar Kundfordringar 4,6 2,7 3,5 Kortfristiga fordringar 31,8 37,7 34,0 Derivatinstrument 0,0 0,4 0,0 Likvida medel 212,4 167,5 119,4 Summa omsättningstillgångar 248,8 208,3 156,8 SUMMA TILLGÅNGAR 4 947,6 4 534,8 4 610,7 EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital Aktiekapital 0,8 0,5 0,5 Övrigt tillskjutet kapital 2 074,8 1 786,9 1 786,9 Reserver 27,4 31,4 23,3 Balanserade vinstmedel inkl periodens res. 473,4 501,1 491,6 Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare 2 576,4 2 319,8 2 302,3 Långfristiga skulder Långfristiga räntebärande skulder 2 102,3 1 747,9 1 920,1 Derivatinstrument 18,8 2,0 3,6 Övriga långfristiga skulder 1,9 1,9 1,8 Uppskjutna skatteskulder 155,9 145,0 157,6 Pensionsavsättningar 1,8 1,7 1,7 Summa långfristiga skulder 2 280,7 1 898,5 2 084,9 Kortfristiga skulder Kortfristiga räntebärande skulder - 221,5 116,2 Leverantörsskulder och andra skulder 10,3 21,7 25,6 Aktuella skatteskulder 0,0 1,0 0,6 Övriga kortfristiga skulder 80,2 72,3 81,2 Summa kortfristiga skulder 90,4 316,5 223,5 Summa skulder 2 371,2 2 215,0 2 308,4 SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 4 947,6 4 534,8 4 610,7 ===== SIDA 21 ===== Q3 Annehem Fastigheter Delårsrapport januari–september 2024 21 | 31 Kassaflödesanalys Koncernen Rapport över förändringar av eget kapital Koncernen i sammandrag jul-sep jul-sep jan-sep jan-sep helår Mkr 2024 2023 2024 2023 2023 Förvaltningsresultat 23,6 27,5 69,7 63,4 90,5 Ej kassaflödespåverkande poster Avskrivningar 0,1 -0,1 0,4 - 0,9 Orealiserade valutakurseffekter 1,6 5,8 -3,8 -0,8 7,6 Ö vriga ej kassaflödespåverkande poster 1,5 -0,8 3,2 -4,2 1,9 Betald inkomstskatt 0,0 -0,2 0,0 -0,7 0,0 Kassaflöde före förändring i rörelsekapital 26,8 32,2 69,5 57,7 100,8 Förändringar i rörelsekapital Rörelsefordringar 5,3 2,7 1,1 -15,0 -14,7 Rörelseskulder 16,0 -29,0 -1,9 12,1 16,3 Kassaflöde från löpande verksamhet 48,1 5,9 68,6 54,7 102,4 Investeringsverksamheten Investeringar i befintliga fastigheter -6,0 -20,6 -53,6 -55,0 -95,8 Förvärv av förvaltningsfastigheter -6,3 - -265,0 -135,0 -527,9 Avyttring av förvaltningsfastigheter - - - - 245,0 Investeringar i maskiner och inventarier -0,2 -2,0 -0,4 -2,0 -4,7 Kassaflöde från investeringsverksamheten -12,6 -22,6 -319,0 -192,0 -383,4 Finansieringsverksamheten U pptagande av lån - - 125,0 75,9 345,2 Amortering av lån -4,1 -2,9 -71,8 -8,8 -183,6 Företrädesemission 0,0 - 289,8 - - Kassaflöde från finansieringsverksamheten -4,1 -2,9 343,0 67,1 161,6 Periodens kassaflöde 31,4 -19,6 92,6 -70,2 -119,4 Likvida medel vid periodens början 181,3 186,8 119,4 237,9 237,9 Kursdifferens i likvida medel -0,1 0,3 0,4 -0,2 0,9 Likvida medel vid periodens slut 212,4 167,5 212,4 167,5 119,4 Mkr 2024-09-30 2023-09-30 2023-12-31 Ingående balans eget kapital 2 302,3 2 501,1 2 501,1 Periodens resultat -18,2 -191,4 -200,5 Övrigt totalresultat för perioden 4,1 10,2 1,7 Periodens totalresultat -14,1 -181,3 -198,8 Företrädesemission 288,2 - - Utgående balans eget kapital hänförligt till moderbolagets ägare 2 576,4 2 319,8 2 302,3 ===== SIDA 22 ===== Q3 Annehem Fastigheter Delårsrapport januari–september 2024 22 | 31 Moderbolagets resultaträkning jul-sep jul-sep jan-sep jan-sep helår Mkr 2024 2023 2024 2023 2023 I ntäkter 11,4 15,2 35,0 47,4 46,1 Administrationskostnader -7,2 -8,0 -28,0 -29,0 -40,3 Rörelseresultat 4,2 7,2 6,9 18,4 5,8 Resultat från finansiella poster Finansnetto 26,7 30,6 88,8 62,9 94,4 Resultat efter finansiella poster 30,9 37,8 95,8 81,3 100,2 Bokslutsdispositioner - 0,0 - 0,0 -11,8 Resultat före skatt 30,9 37,8 95,8 81,3 88,3 Uppskjuten skatt 2,5 -0,1 3,0 -0,5 0,5 Periodens resultat 33,4 37,6 98,8 80,8 88,9 ===== SIDA 23 ===== Q3 Annehem Fastigheter Delårsrapport januari–september 2024 23 | 31 Moderbolagets balansräkning Mkr 2024-09-30 2023-09-30 2023-12-31 TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Immateriella anläggningstillgångar 0,1 0,0 0,2 Maskiner och inventarier 1,2 1,8 3,2 Finansiella anläggningstillgångar Andelar i koncernbolag 116,1 19,1 116,1 Långfristiga fordringar hos koncernföretag 2 335,5 1 924,3 2 134,0 Derivatinstrument 15,3 38,7 26,3 Övriga långfristiga tillgångar 1,4 1,4 1,4 Summa finansiella anläggningstillgångar 2 468,3 1 983,5 2 277,8 Summa anläggningstillgångar 2 469,6 1 985,3 2 281,2 Omsättningstillgångar Kortfristiga fordringar hos koncernföretag 103,8 96,2 70,4 Övriga fordringar 5,8 8,5 7,1 Derivatinstrument 0,0 0,4 0,0 Kassa och bank 129,5 115,3 27,8 Summa omsättningstillgångar 239,1 220,4 105,3 SUMMA TILLGÅNGAR 2 708,7 2 205,7 2 386,5 EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital Bundet eget kapital Aktiekapital 0,8 0,5 0,5 Överkursfond 287,9 - - Fritt eget kapital Balanserat resultat 2 179,7 2 092,2 2 092,2 Årets resultat 98,8 80,8 88,9 Summa eget kapital 2 567,1 2 173,5 2 181,6 Avsättningar Avsättning för pension och liknande förpliktelser 1,8 1,7 1,7 Avsättning för uppskjuten skatt 2,6 6,7 5,6 Summa avsättningar 4,4 8,4 7,4 Långfristiga skulder Derivatinstrument 4,1 2,0 0,3 Summa långfristiga skulder 4,1 2,0 0,3 Kortfristiga skulder Derivatinstrument 0,4 0,0 1,9 Skulder till koncernföretag, leverantörsskulder 118,5 3,3 118,8 Leverantörsskulder 2,0 1,6 4,3 Övriga kortfristiga skulder 12,0 16,8 72,3 Summa kortfristiga skulder 133,0 21,8 197,3 SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 2 708,7 2 205,7 2 386,5 ===== SIDA 24 ===== Q3 Annehem Fastigheter Delårsrapport januari–september 2024 24 | 31 Moderbolagets kassaflödesanalys Kommentarer till moderbolaget Moderbolaget hade intäkter relaterade till utdebiterad management fee och kostnader relaterade till personal samt externa tjänster som bland annat kommunikation, juridik och revision. För moderbolaget anses inga särskilda risker föreligga, utöver de som nämns för koncernen i avsnittet Risker. jul-sep jul-sep jan-sep jan-sep helår Mkr 2024 2023 2024 2023 2023 R esultat före skatt 30,9 37,8 95,8 81,3 88,3 Poster som inte ingår i kassaflödet Avskrivningar 0,2 0,3 0,5 0,4 0,4 Orealiserade värdeförändringar i ränte- och valutaderivat 12,5 6,6 13,4 -2,2 10,8 Övriga ej kassaflödespåverkande poster 0,0 -6,3 0,1 -1,8 -1,8 Kassaflöde före förändring i rörelsekapital 43,6 38,4 109,7 77,7 97,7 Förändringar i rörelsekapital Rörelsefordringar -16,0 -12,9 -32,2 -58,0 -30,8 Rörelseskulder 2,8 -0,1 -63,7 1,0 77,9 Kassaflöde från löpande verksamhet 30,4 25,3 13,8 20,8 144,8 Investeringsverksamheten Investeringar i maskiner och inventarier -0,2 -0,5 -0,4 -0,5 -2,1 Kassaflöde från investeringsverksamheten -0,2 -0,5 -0,4 -0,5 -2,1 Finansieringsverksamheten Förändring räntebärande fordringar, koncernföretag -19,3 -16,4 -201,5 -113,4 -323,3 Företrädesemission 0,0 - 289,8 - - Kassaflöde från finansieringsverksamheter -19,3 -16,4 88,3 -113,4 -323,3 Periodens kassaflöde 10,8 8,5 101,6 -93,1 -180,6 Likvida medel vid periodens början 118,7 106,9 27,8 208,4 208,4 Likvida medel vid periodens slut 129,5 115,3 129,5 115,3 27,8 ===== SIDA 25 ===== Q3 Annehem Fastigheter Delårsrapport januari–september 2024 25 | 31 Noter NOT 1 GRUND FÖR UPPRÄTTANDE OCH REDOVISNINGSPRINCIPER Delårsrapporten är utformad enligt de av EU antagna IFRS redovisningsstandards samt de av EU antagna tolkningarna av gällande standarder, IFRIC Interpretations. Denna delårsrapport i sammandrag för koncernen har upprättats i enlighet med IAS 34 Delårsrapportering samt tillämpliga bestämmelser i årsredovisningslagen. Delårsrapporten för moderbolaget har upprättats i enlighet med årsredovisningslagens 9 kapitel, Delårsrapport. Redovisningsprinciperna för koncernen och moderbolaget har samma redovisningsprinciper och beräkningsgrunder tillämpats som i den senaste årsredovisningen. Upplysningar enligt IAS 34.16A förekommer förutom i de finansiella rapporterna och dess tillhörande noter även i övriga delar av delårsrapporten. NOT 2 UPPSKATTNINGAR OCH BEDÖMNINGAR Upprättandet av delårsrapporten kräver att företagsledningen gör bedömningar och uppskattningar samt antaganden som påverkar tillämpningen av redovisningsprinciperna och de redovisade beloppen av tillgångar, skulder, intäkter och kostnader. Verkliga utfallet kan avvika från dessa uppskattningar och bedömningar. Värdering av förvaltningsfastigheter Annehem Fastigheters bestånd redovisas i balansräkningen till verkligt värde och värdeförändringarna redovisas i resultaträkningen. Det verkliga värdet baseras på interna värderingar som genomförs löpande och därutöver värderas fastigheterna årligen under tredje kvartalet av externa oberoende värderare, enligt värderingspolicyn. Värdet på fastigheterna påverkas inte endast av utbud och efterfrågan på marknaden utan av ett flertal andra faktorer, dels fastighetsspecifika faktorer såsom uthyrningsgrad, hyresnivå och driftskostnader, dels marknadsspecifika faktorer såsom direktavkastningskrav och kalkylräntor härledda ur jämförbara transaktioner på fastighetsmarknaden. Såväl fastighets- som marknadsspecifika försämringar kan föranleda att värdet på fastigheterna sjunker, vilket skulle kunna få en negativ effekt på Annehem Fastigheters verksamhet, finansiella ställning och resultat. Värderingen kräver bedömning av och antaganden om framtida kassaflöden samt fastställande av diskonteringsfaktor (avkastningskrav). Annehem följer löpande upp inflation, styrränta samt avkastningskrav, dessa antaganden ligger till grund för beräkningen av det verkliga värdet. Inflationsantagandet i värderingarna för kommande år är 2 procent. Den genomsnittliga värderingsyielden per den 30 september 2024 uppgick till 5,31 procent (5,24 procent, 31 december 2023). För att avspegla den osäkerhet som finns i gjorda antaganden och bedömningar anges vanligtvis vid fastighetsvärdering ett osäkerhetsintervall om +/– 5–10 procent. Fastigheterna värderas till verkligt värde där klassificering sker i nivå 3 enligt IFRS 13. Tillgångsförvärv För transaktioner där i allt väsentligt det verkliga värdet på de förvärvade tillgångarna utgörs av en tillgång eller en grupp av likartade tillgångar redovisas, genom en förenklad bedömning, som ett tillgångsförvärv. När förvärv av dotterbolag innebär förvärv av nettotillgångar utan betydande processer fördelas anskaffningskostnaden på de enskilda identifierbara tillgångarna och skulderna baserat på deras verkliga värde vid förvärvstidpunkten. Det verkliga värdet initialt inkluderar även villkorad köpeskilling Transaktionsutgifter läggs till anskaffningsvärdet för förvärvade nettotillgångar vid tillgångsförvärv. Förändringar av bedömt värde av villkorade ersättningar efter förvärvet läggs till anskaffningsvärdet av förvärvade tillgångar. Uppskjuten skatt på temporära skillnader redovisas inte initialt. Annehem redovisar erhållna avdrag för uppskjuten skatt som en orealiserad värdeförändring på fastigheten direkt vid tidpunkten för förvärvet ===== SIDA 26 ===== Q3 Annehem Fastigheter Delårsrapport januari–september 2024 26 | 31 NOT 3 SEGMENT Annehem Fastigheters verksamhet består av två rörelsesegment och är organisatoriskt uppdelat på två olika segment: 1. Region Sverige, inkluderar Stockholm, Malmö, Ljungbyhed, Ängelholm, Göteborg och Helsingborg 2. Region Övriga Norden, inkluderar Helsingfors (jämförelsesiffror för 2023 innefattar även fastigheten i Norge som avyttrades i oktober 2023) Stab inkluderar moderbolag och holdingbolag inom koncernen, som ej är operativa bolag. Transaktioner inom Stab innefattar management fee samt andra administrationskostnader. NOT 4 INTÄKTER FRÅN AVTAL MED KUNDER Övriga fastighetsintäkter består till största del av, till hyresgäster, vidarefakturerade kostnader för media (el, värme, vatten), vidarefakturerad fastighetsskatt, ersättningar relaterade till flygplatsen, hyresgarantier, samt intäkter för uthyrning av boende av ad-hoc karaktär. NOT 5 FINANSIELLA INSTRUMENT VÄRDERADE TILL VERKLIGT VÄRDE Annehem Fastigheter innehar valutaterminer och räntederivat för att mildra effekterna av fluktuationer i valuta- och räntenivåer. Derivaten används endast för ekonomiska säkringsändamål som en del av Annehem Fastigheters finanspolicy, och inte i spekulativa syften. Koncernen innehar per 30 september 2024 räntederivat i SEK och EUR, samt valutaterminer i EUR. Per 30 september 2024 uppgick marknadsvärdet på räntederivaten till -1,2 Mkr (31,6) och valutaterminerna till -0,4 Mkr (-1,9). Koncernen bedömer att övriga redovisade värden för angivna finansiella tillgångar och skulder som redovisas till anskaffningsvärde respektive upplupet anskaffningsvärde approximativt överensstämmer med verkligt värde, med anledning av kort förfallotid, att reserveringar görs för förväntade kreditförluster samt att eventuell dröjsmålsränta kommer att debiteras. 2024 Mkr Sverige Övriga Norden Stab Totalt Hyresintäkter 165,9 40,6 - 206,5 Driftnetto 136,8 38,2 - 175,0 F örvaltningsresultat 122,7 10,3 -63,2 69,7 Resultat före skatt 76,9 -10,3 -86,6 -20,1 Förvaltningsfastigheter, verkligt värde 3 797,6 876,9 - 4 674,5 jan-sep 2023 Mkr Sverige Övriga Norden Stab Totalt Hyresintäkter 132,9 53,4 - 186,3 Driftnetto 104,1 54,6 - 0,5 158,2 Förvaltningsresultat 105,8 28,4 -70,8 63,4 Resultat före skatt -102,8 -53,3 -86,0 -242,1 Förvaltningsfastigheter, verkligt värde 3 064,2 1 173,5 - 4 237,8 jan-sep Fördelning övriga fastighetsintäkter jul-sep jul-sep jan-sep jan-sep helår Mkr 2024 2023 2024 2023 2023 Fastighetsskatt 2,5 1,8 8,9 2,9 3 ,9 Hyresgarantier 1,1 0,2 4,7 2,8 3,0 Övriga fastighetsintäkter 7,0 8,0 24,8 30,6 37,9 Totalt övriga fastighetsintäkter 10,6 10,1 38,4 36,4 44,9 ===== SIDA 27 ===== Q3 Annehem Fastigheter Delårsrapport januari–september 2024 27 | 31 NOT 6 TRANSAKTIONER MED NÄRSTÅENDE Bolaget är närstående till Peab AB, via bolagens gemensamma största aktieägare. Aktier innehas direkt och indirekt av Ekhaga Utveckling AB. Fredrik Paulsson kontrollerar per 30 september 2024 mer än 50 procent av rösterna i Ekhaga Utveckling AB. Därutöver innehar Fredrik Paulsson per 30 september 2024 0,86 procent av aktierna i Annehem. Fredrik Paulsson kontrollerar således, per 30 september 2024, genom sitt direkta och indirekta innehav över 50 procent av rösterna i Annehem. NOT 7 OMRÄKNINGSEFFEKTER NYEMISSION Genom företrädesemissionen som genomfördes i mars 2024 ökade Annehems aktiekapital med 249 999,99 kronor, från 500 000 kronor till 749 999,99 kronor och det totala antalet aktier i Annehem ökade med 29 496 273, varav 3 431 995 aktier av serie A och 26 064 278 aktier av serie B. Efter företrädesemissionen uppgår antalet aktier i Annehem till 88 488 821 varav 10 295 986 aktier av serie A och 78 192 835 aktier av serie B. Utestående och genomsnittligt antal aktier och nyckeltal baserade på dessa är omräknade med justeringsfaktorn 1,1659 för samtliga jämförelseperioder motsvarande fondemissionselementet i årets företrädesemission. Riskfaktorer Risker i fastigheternas värde Annehem Fastigheter är föremål för risker relaterade till värdeförändringar på och felaktiga värderingar av dess fastigheter. Annehem Fastigheters förvaltningsfastigheter redovisas i balansräkningen till verkligt värde och realiserade samt orealiserade värdeförändringar redovisas i resultaträkningen. Enligt Annehem Fastigheters värderingspolicy ska externa värderingsintyg inhämtas minst en gång per år för samtliga fastigheter. Makroekonomiska risker Bolagets verksamhet påverkas av makroekonomiska faktorer såsom allmän konjunkturutveckling, nationell och regionalekonomisk utveckling, sysselsättningsutvecklingen, produktionen av fastigheter, infrastrukturell utveckling, befolkningstillväxt, inflation och räntenivåer samt krig och kriser. Annehem Fastigheter bedriver verksamhet i Stockholm, Helsingfors, Malmö, Göteborg och Helsingborg/Ängelholm vilket är geografiska marknader som Bolaget anser, baserat på historiska data, är särskilt attraktiva. Annehem Fastigheter är följaktligen exponerat mot framför allt den regionalekonomiska utvecklingen på dessa geografiska marknader och det finns en risk att dessa geografiska marknader inte utvecklas såsom Bolaget har förutsett eller såsom marknaderna historiskt har utvecklats vilket skulle kunna ha en väsentlig negativ påverkan på Annehem Fastigheters verksamhet och finansiella ställning. Miljörisker Annehem Fastigheters verksamhet medför miljörisker och Bolaget omfattas av miljöbestämmelser som innebär att krav kan riktas mot Bolaget vid bristande efterlevnad. Även om Annehem Fastigheter kommer att utföra inspektioner i samband med förvärv av enskilda fastigheter finns det risk för att miljöbestämmelserna inte efterlevdes av tidigare fastighetsägare, eller Annehem Fastigheter, eller att tidigare fastighetsägare eller verksamhetsutövare orsakat föroreningar. Se även avsnittet Risker och riskhantering i Årsredovisningen 2023. jul-sep jul-sep jan-sep jan-sep Mkr 2024 2023 2024 2023 2023 Förvärv av fastigheter 6,4 0,0 247, 8 139,9 534,9 Kundfordringar 23,2 0,0 23,5 0,5 0,2 Leverantörsskulder -1,7 -3,6 0,5 1,3 12,3 Försäljning 22,2 20,2 68,0 61,7 81,0 Kostnader/investeringar -2,2 -9,2 -36,7 -39,4 -75,2 helår jul-sep 2024 jul-sep 2023 jul-sep 2023 jan-sep 2023 jan-sep 2023 helår 2023 helår 2023 Mkr Efter omräkning Före omräkning Efter omräkning Före omräkning Efter omräkning Före omräkning Förvaltningsresultat exkl. valutakurseffekter, kr per aktie 0,27 0,90 0,33 0,38 1,03 1,20 1,35 1,57 Resultat per aktie, före och efter utspädning, kr -0,26 -0,22 -0,94 -1,10 -2,78 -3,24 -2,92 -3,40 Totalt genomsnittligt antal aktier 88 488 821 83 813 775 68 781 704 58 992 548 68 781 704 58 992 548 68 781 704 58 992 548 jan-sep 2024 ===== SIDA 28 ===== Q3 Annehem Fastigheter Delårsrapport januari–september 2024 28 | 31 Finansiella nyckeltal Antal aktier 1) Genomsnittligt antal aktier och nyckeltal baserade på dessa är omräknade med justeringsfaktorn 1,1659 för samtliga jämförelseperioder motsvarande fondemissionselementet i årets företrädesemission, för mer information se not 7. Förvaltningsresultat Annehem Fastigheters verksamhet är fokuserad på tillväxt i kassaflöden från den löpande förvaltningen, dvs tillväxt i förvaltningsresultatet. Målet är att förvaltningsresultatet per aktie över tid ska öka årligen med ett snitt om 20,0 procent. Nedan visas förvaltningsresultat exklusive valutakurseffekter, som är relaterade till valutaterminer och valutaomräkning av interna lån i EUR. Förvaltningsresultat exklusive valutakurseffekter per aktie1 1) Genomsnittligt antal aktier och nyckeltal baserade på dessa är omräknade med justeringsfaktorn 1,1659 för samtliga jämförelseperioder motsvarande fondemissionselementet i årets företrädesemission, för mer information se not 7. Långsiktigt substansvärde EPRA NRV Substansvärdet är det samlade kapital som företaget förvaltar åt sina ägare. Utifrån detta kapital vill Annehem skapa avkastning och tillväxt under lågt risktagande. Substansvärdet kan beräknas på olika sätt, där främst tidsperspektivet och omsättningshastigheten i fastighetsportföljen får påverkan. Långsiktigt substansvärde, utgår från balansräkningen med justering för poster som inte innebär någon utbetalning i närtid, såsom i Annehems fall uppskjuten skatteskuld. jul-sep jul-sep jan-sep jan-sep helår Antal aktier1 2024 2023 2024 2023 2023 A-aktier 10 295 986 6 863 991 10 295 986 6 863 991 6 863 991 B-aktier 78 192 835 52 128 557 78 192 835 52 128 557 52 128 557 Totalt utestående antal aktier 88 488 821 58 992 548 88 488 821 58 992 548 58 992 548 Totalt genomsnittligt antal aktier 88 488 821 68 781 704 83 813 775 68 781 704 68 781 704 jul-sep jul-sep jan-sep jan-sep helår Mkr 2024 2023 2024 2023 2023 Valutaterminer 0,6 6,2 -7,7 -8,6 2,5 Valutaomräkning på interna lån -1,1 -1,4 2,4 1,4 -4,7 Valutakurseffekter -0,7 4,8 -5,3 -7,2 -2,2 jul-sep jul-sep jan-sep jan-sep helår Mkr 2024 2023 2024 2023 2023 Förvaltningsresultat 23,6 27,5 69,7 63,4 90,5 Valutakurseffekter 0,7 -4,8 5,3 7,2 2,2 Förvaltningsresultat exkl. valutakurseffekter 24,3 22,7 75,0 70,6 92,7 Genomsnittligt antal aktier 88 488 821 68 781 704 83 813 775 68 781 704 68 781 704 Förvaltningsresultat exkl. valutakurseffekter, kr per aktie 0,27 0,33 0,90 1,03 1,35 Mkr 2024-09-30 kr/aktie 2023-09-30 kr/aktie 2023-12-31 kr/aktie Eget kapital enligt balansräkning 2 576,4 29, 1 2 319,8 39,3 2 302,3 39,0 Återläggning Uppskjuten skatt enligt balansräkning 155,9 - 145,0 - 157,6 - Räntederivat 1,2 - -79,6 - -29,7 - Totalt utestående antal aktier 88 488 821 88 488 821 58 992 548 58 992 548 58 992 548 58 992 548 Substansvärde EPRA NRV 2 733,6 30,9 2 385,2 40,4 2 430,2 41,2 ===== SIDA 29 ===== Q3 Annehem Fastigheter Delårsrapport januari–september 2024 29 | 31 Räntetäckningsgrad Nettobelåningsgrad Överskottsgrad Avkastning på eget kapital Flerårsöversikt nyckeltal 1) Genomsnittligt antal aktier och nyckeltal baserade på dessa är omräknade med justeringsfaktorn 1,1659 för samtliga jämförelseperioder motsvarande fondemissionselementet i årets företrädesemission, för mer information se not 7. jul-sep jul-sep jan-sep jan-sep helår Mkr 2024 2023 2024 2023 2023 Förvaltningsresultat 23,6 27,5 69,7 63,4 90,5 Återläggning Räntenetto 25,4 21,0 71,0 57,7 75,9 Valutakurseffekter 0,6 -4,8 5,3 7,2 2,2 Räntetäckningsgrad exkl. jämförelsestörande poster, ggr 2,0 2,1 2,1 2,2 2,2 Räntetäckningsgrad, ggr baserat på rullande 12 2,1 2,3 2,1 2,3 2,2 Mkr 2024-09-30 2023-09-30 2023-12-31 Räntebärande skulder 2 102,3 1 969,4 2 036,3 Likvida medel -212,4 - 167,5 -119,4 Räntebärande skulder netto 1 889,9 1 801,9 1 916,9 Förvaltningsfastigheter 4 674,5 4 237,8 4 412,7 Nettobelåningsgrad, % 40,4% 42,5% 43,4% jul-sep jul-sep jan-sep jan-sep helår Mkr 2024 2023 2024 2023 2023 Förvaltningsresultat 23,6 27,5 69,7 63,4 90,5 Återläggning Förvaltningskostnader 34,3 23,6 105,3 94,8 119,2 Driftnetto 57,9 51,1 175,0 158,2 209,7 Hyresintäkter 69,8 61,5 206,5 186,3 247,2 Överskottsgrad, % 83,0% 83,1% 84,7% 84,9% 84,8% jul-sep jul-sep jan-sep jan-sep helår Mkr 2024 2023 2024 2023 2023 P eriodens resultat hänförligt till moderbolagets aktieägare -22,6 -64,7 -18,2 -191,4 -200,6 Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare 2 576,4 2 319,8 2 576,4 2 319,8 2 302,3 Avkastning på eget kapital, % -0,9% -2,8% -0,7% -8,3% -8,7% Mkr 2024-09-30 2023-09-30 2023-12-31 2022-12-31 2021-12-31 2020-12-31 Hyresintäkter 206,5 186,3 247,2 217,9 187,8 151,5 Driftnetto 175,0 158,2 209,7 181,3 155,8 115,0 Förvaltningsresultat 69,7 63,4 90,5 74,2 86,2 16,0 Förvaltningsresultat exkl. valutakurseffekter 75,0 70,6 92,7 90,5 86,2 45,0 Förvaltningsresultat exkl. valutakurseffekter per aktie, kr 1 0,90 1,03 1,35 1,32 1,25 0,65 Periodens resultat -18,2 -191,4 -200,6 207,3 209,7 71,8 Periodens resultat per aktie, kr 1 -0,22 -2,78 -2,92 3,01 3,05 1,04 Ekonomisk uthyrningsgrad, % 91,7 94,6 94,9 95,8 94,0 90,1 Överskottsgrad, % 84,7 84,9 84,8 83,2 83,0 75,9 Avkastning på eget kapital, % -0,7 -8,3 -8,7 8,3 9,2 3,5 EPRA NRV per aktie, kr 30,9 40,4 41,2 44,1 40,9 36,3 Nettobelåningsgrad, % 40,4 42,5 43,4 38,3 38,3 33,1 Soliditet, % 52,1 51,2 49,9 53,4 53,9 54,4 Räntetäckningsgrad, RTM, ggr 2,1 2,3 2,2 2,7 3,0 2,0 ===== SIDA 30 ===== Q3 Annehem Fastigheter Delårsrapport januari–september 2024 30 | 31 Ordlista och definitioner Avkastning på eget kapital Resultat för perioden i relation till eget kapital för perioden. Syfte: Nyckeltalet visar avkastningen som genereras på det kapital som är hänförligt till aktieägarna. Bruttohyra Bruttohyra definieras som hyresintäkter på årsbasis exklusive tillägg och rabatter. Direktavkastning Driftnetto för en rullande tolvmånadersperiod i relation till fastigheternas redovisade värden, justerat för fastigheternas innehavstid under perioden. Nyckeltalet visar avkastningen från den operativa verksamheten i förhållande till fastigheternas värde. Syfte: Nyckeltalet visar avkastningen från den operativa verksamheten i förhållande till fastigheternas värde. Driftnetto Driftnettot innehåller de intäkter och kostnader som har en direkt koppling till fastigheten, det vill säga hyresintäkter och de kostnader som krävs för att hålla fastigheten i gång, såsom driftskostnader och underhållskostnader. Syfte: Måttet används för att ge jämförbarhet med andra fastighetsbolag men även för att visa utvecklingen av verksamheten. Ekonomisk uthyrningsgrad1 Hyresintäkter i förhållande till hyresvärde vid periodens utgång. Syfte: Nyckeltalet underlättar bedömning av beräknad hyra för vakanta ytor i relation till det totala värdet på uthyrda och ej uthyrda ytor. Fastighet Fastighet som innehas med äganderätt eller tomträtt. Fastigheternas verkliga värde Redovisat fastighetsvärde enligt balansräkningen vid periodens utgång. Syfte: Nyckeltalet ger en ökad förståelse för värdeutvecklingen på fastighetsbeståndet samt bolagets balansräkning. Förvaltningsresultat Förvaltningsresultatet utgörs av driftnettot med tillägg av förvaltnings- och administrationskostnader samt finansiella intäkter och kostnader. Resultatmåttet innehåller inte effekter från värdeförändringar i förvaltningsfastigheter och derivat. Förvaltningsresultat, exkl. valutakurseffekter Förvaltningsresultatet utgörs av driftnettot exklusive valutakurseffekter med tillägg för förvaltnings- och administrationskostnader samt finansiella intäkter och kostnader. Resultatmåttet innehåller inte effekter från värdeförändringar i förvaltningsfastigheter och derivat. Hyresintäkt Hyresintäkter efter avdrag för vakanser, hyresrabatter och hyresförluster. Hyresvärde1 Hyresintäkter med avdrag för hyresrabatter, med tillägg för hyrestillägg samt fastighetsskatt för den uthyrda ytan, samt bedömd marknadshyra för den vakanta ytan. Syfte: Nyckeltalet möjliggör bedömning av den totala möjliga hyresintäkten då tillägg görs till de debiterade hyresintäkterna med bedömd marknadshyra för vakanta ytor. Jämförelsestörande poster Poster av ej återkommande karaktär betraktar Annehem Fastigheter som jämförelsestörande poster. Långsiktigt substansvärde EPRA NRV Eget kapital per aktie med återläggning av räntederivat och uppskjuten skatt enligt balansräkning. Syfte: Långsiktigt substansvärde är ett mått som skall spegla det långsiktiga värdet på ett fastighetsbestånd, istället för eget kapital. Nettobelåningsgrad Räntebärande skulder, inklusive leasingskulder, minskade med likvida medel i procent av fastigheternas bokförda värde. Syfte: Nettobelåningsgraden är ett riskmått som visar hur stor del av verksamheten som är belånad med räntebärande skulder. Nettouthyrning1 T ecknade nyuthyrningar under perioden minus uppsägningar för avflytt. Räntebärande skulder Räntebärande skulder innebär alla skulders som Annehem betalar ränta på. Dessa poster i balansräkningen är: lång- och kortfristiga skulder till närstående, lång- och kortfristiga räntebärande skulder (inkluderar leasingskuld) samt koncernkonto. Räntetäckningsgrad Förvaltningsresultat med återläggning av finansiella intäkter, kostnader och valutakurseffekter på finansiella poster i relation till finansiella intäkter och kostnader. Räntetäckningsgraden är ett finansiellt mål som visar hur många gånger bolaget klarar av att betala sina räntor med resultatet från den operativa verksamheten. Syfte: Räntetäckningsgraden är ett finansiellt riskmått som visar hur många gånger bolaget klarar av att betala sina räntor med resultatet från den operativa verksamheten. Räntenetto Nettot mellan räntekostnader på räntebärande skulder och ränteintäkter på räntederivat. Skuldsättningsgrad Räntebärande skulder i relation till eget kapital. Syfte: Skuldsättningsgrad är ett finansiellt riskmått som visar Bolagets kapitalstruktur och känslighet för ränteförändringar. Soliditet Eget kapital i relation till totala tillgångar. Syfte: Att visa hur stor andel av bolagets tillgångar som är finansierade med eget kapital och har inkluderats för att investerare ska kunna bedöma Bolagets kapitalstruktur. Uthyrningsbar yta Samlad lokalarea som är möjlig att hyra ut. Syfte: Visar på den totala area som Bolaget har möjlighet att hyra ut. Underliggande fastighetsvärde Avtalat transaktionspris för fastigheten. Vakanshyra Bedömd marknadshyra för vakanta ytor. Syfte: Nyckeltalet anger potentialen i hyresintäkterna vid fullt uthyrda ytor. Valutakurseffekter Valutakurseffekter hänförliga till valutaterminer samt omräkning av interna lån i EUR. Överskottsgrad Periodens driftnetto i relation till periodens hyresintäkter. Syfte: Överskottsgraden visar hur stor del av intjänad krona som bolaget får behålla. Nyckeltalet är ett effektivitetsmått jämförbart över tid. 1) Nyckeltalet är fastighetsrelaterat och anses inte vara alternativt nyckeltal enligt ESMA:s riktlinjer. ===== SIDA 31 ===== Q3 Annehem Fastigheter Delårsrapport januari–september 2024 31 | 31 Annehem Fastigheter AB Org.nr: 559220-9083 Adress: Drottning Kristinas Esplanad 12 170 67 Solna info@annehem.se Kontaktpersoner MONICA FALLENIUS, VD Te l efo n : 07 0-209 01 14 E-post: monica.fallenius@annehem.se ADELA COLAKOVIC, CFO Te l efo n : 073-251 47 09 E-post: adela.colakovic@annehem.se