===== SIDA 1 ===== Bokslutskommuniké januari-december 2025 Q4 ===== SIDA 2 ===== INLEDNING VD-ORD RESULTATANALYS HÅLLBARHET FASTIGHETER NOTER BOKSLUTSKOMMUNIKÉ JANUARI -DECEMBER 2025 | 1 Kvartalet i korthet Oktober - december 2025 Väsentliga händelser • Hyresintäkterna ökade med 11,2 procent till 76,1 Mkr (68,4) • Totala intäkter ökade med 8,7 procent till 87,0 Mkr (80,0) • Driftnettot ökade med 4,6 procent till 58,7 Mkr (56,1) • Förvaltningsresultatet ökade med 13,2 procent till 24,9 Mkr (22,0) • Förvaltningsresultatet exkl. valutakurs- effekter ökade med 15,8 procent till 25,8 Mkr (22,3), och per aktie ökade med 16,3 procent till 0,29 kr (0,25) 1 • Periodens resultat uppgick till 1,6 Mkr (36,7) och per aktie 0,02 kr (0,41)1 • Positiv nettouthyrning om 2,0 Mkr (2,1) • Investeringar i befintliga fastigheter uppgick till 10,7 Mkr (17,6) • Orealiserade värdeförändringar på förvaltningsfastigheter uppgick till -19,4 Mkr (-1,7) • Styrelsen i Annehem beslutade om att inleda återköp av B-aktier, under perioden fram till nästa årsstämma, motsvarande högst 3 procent av det totala antalet aktier i Bolaget. 1) Före och efter utspädning. I denna rapport avser jämförelsetalen inom parentes för resultatposter motsvarande period 2024 och för balansposter 31 december 2024. Finansiell översikt Januari - december 2025 DRIFTNETTO EKONOMISK UTHYRNINGSGRAD 240,7 Mkr 90,7 % FÖRVALTNINGSRESULTAT EXKL. VALUTAKURSEFFEKT, PER AKTIE SUBSTANSVÄRDE EPRA NRV, PER AKTIE 1,26 kr 31,29 kr • Hyresintäkterna för perioden ökade med 9,7 procent till 301,6 Mkr (275,0) • T otala intäkter ökade med 6,5 procent till 345,9 Mkr (324,9) • Driftnettot ökade med 4,8 procent till 240,7 Mkr (229,7) • F ör valtningsresultatet ökade med 18,3 procent till 108,6 Mkr (91,7) • Förvaltningsresultatet exkl. valutakurseffekter ökade med 14,3 procent till 111,2 Mkr (97,3) och per aktie ökade med 10,3 procent till 1,26 kr (1,14) 1 • Peri odens resultat uppgick till -4,4 Mkr (18,5) och per aktie till -0,05 kr (0,22) 1 • Positiv nettouthyrning om 8,2 Mkr (15,3) • Investeringar i befintliga fastigheter uppgick till 47,5 Mkr (71,2) • Orealiserade värdeförändringar på förvaltnings- fastigheter uppgick till -93,2 Mkr (-57,8) • Substansvärde EPRA NRV uppgick till 2 725,8 Mkr (2 754,6) och per aktie till 31,29 kr (31,13) 1) Kostnader relaterade till system för fastighetsadministration har omklassificerats från raden centraladministration till fastighetsadministration. Jämförelsesiffror har därför uppdaterats och omklassificerats med ett belopp uppgående till 0,5 Mkr för perioden okt-dec 2024 och 1,8 Mkr för helåret 2024. 1) Före och efter utspädning. okt-dec okt-dec helår helår Mkr 2025 2024 % 2025 2024 % Hyresintäkter 76,1 68,4 11,2% 301,6 275,0 9,7% Totala intäkter 87,0 80,0 8,7% 345,9 324,9 6,5% Driftnetto1 58,7 56,1 4,6% 240,7 229,7 4,8% Förvaltningsresultat 24,9 22,0 13,2% 108,6 91,7 18,3% Förvaltningsresultat exkl. valutakurseffekter 25,8 22,3 15,8% 111,2 97,3 14,3% Förvaltningsresultat exkl. valutakurseffekter per aktie, kr 0,29 0,25 16,3% 1,26 1,14 10,3% Periodens resultat 1,6 36,7 / -4,4 18,5 / Periodens resultat per aktie, kr 0,02 0,41 / -0,05 0,22 / Verkligt värde förvaltningsfastigheter 5 020,3 4 696,8 / 5 020,3 4 696,8 / Ekonomisk uthyrningsgrad, % 90,7 91,5 -0,8% 90,7 91,5 -0,8% Överskottsgrad, %1 77,2 82,1 -5,9% 79,8 83,5 -4,4% Avkastning på eget kapital, % 0,1 1,4 / -0,2 0,7 / Substansvärde EPRA NRV 2 725,8 2 754,6 / 2 725,8 2 754,6 / EPRA NRV per aktie, kr 31,29 31,13 / 31,29 31,13 / Nettobelåningsgrad, % 44,8 40,8 / 44,8 40,8 / Soliditet, % 48,6 51,9 / 48,6 51,9 / Räntetäckningsgrad, RTM, ggr 2,3 2,1 / 2,3 2,1 / ===== SIDA 3 ===== INLEDNING VD-ORD RESULTATANALYS HÅLLBARHET FASTIGHETER NOTER BOKSLUTSKOMMUNIKÉ JANUARI -DECEMBER 2025 | 2 God operationell styrka och fortsatt tillväxt Annehem avslutade ett starkt 2025 med god tillväxt i förvaltningsresultat per aktie, i riktning mot våra finansiella mål. Det är ett resultat av ett starkt engagemang från organisationen och gediget arbete i den dagliga verksamheten, i en omvärld präglad av betydande geopolitisk oro och en världsordning i förändring. Tillfredsställande tillväxt i förvaltningsresultatet Annehem har visat på fortsatt god operationell styrka och för kvartalet ökade förvaltningsresultatet per aktie, exklusive valutakurseffekter, med 16,3 procent jämfört med samma kvartal föregående år. Ökningen hänför sig främst till tillskott från förvärvade fastigheter, men även till nya hyreskontrakt och lägre räntekostnader. Hyresintäkterna ökade med 11,2 procent för kvartalet, främst drivet av nyförvärvade fastigheter och nyuthyrningar. För helåret 2025 levererade vi en stabil ökning i förvaltnings- resultatet, exklusive valutakurseffekter, per aktie om 10,3 procent. Sett till det totala förvaltningsresultatet, exklusive valutakurseffekter, var ökningen 14,3 procent och uppgick till 111,2 Mkr (97,3). Jag är sammantaget nöjd med Annehems prestation i förhållande till de finansiella mål som reviderades inför 2025, även om vi inte når hela vägen till våra tillväxtmål. Annehem är på rätt väg och jag är positiv till vår förmåga att kunna nå målen under kommande år. Hyresintäkterna ökade med 9,7 procent för helåret till 301,6 Mkr (275,0) och driftnettot ökade med 4,8 procent till 240,7 Mkr (229,7). Driftnettot ökade under perioden, trots underliggande negativa effekter från betydande kostnadsökningar och minskade hyresintäkter från vårt bestånd i Finland. Prishöjningar på bland annat fjärrvärme och vatten har varit kraftiga och betydligt högre än inflationen. Därtill har avflyttningar från vår finska fastighet påverkat driftnettot för perioden negativt. Den positiva effekten på driftnettot förklaras framför allt av förvärvet av Bryggan 2 i början av året samt ett framgångsrikt förädlingsarbete i den svenska portföljen, som fortsatt att utvecklas starkt. Positiv nettouthyrning samtliga kvartal Jag kan glädjande konstatera att vi med kvartalets nettouthyrning om 2,0 Mkr haft positiv netto- uthyrning varje kvartal under året. Nettouthyrningen för helåret uppgick därmed till 8,2 Mkr. Det är ett styrkebesked där det dagliga förvaltningsarbetet gett resultat i en uthyrningsmarknad som generellt sett fortsatt är i återhämtning. Högst aktivitet har vi haft i framför allt Skåne, där organisationen lyckats väl med uthyrning och förädling av det befintliga beståndet tillsammans med våra hyresgäster genom anpassning av lokaler för deras utökade verksamheter. ”Annehem har visat på fortsatt god operationell styrka och för kvartalet ökade förvaltningsresultatet per aktie, exklusive valutakurseffekter med 16,3 procent jämfört med samma kvartal föregående år.” +16 % 5 020 Mkr +2 Mkr Stärkt förvaltningsresultat exkl. valutakurseffekter för kvartalet, per aktie Fastighetsvärde vid kvartalets utgång Nettouthyrning för kvartalet ===== SIDA 4 ===== INLEDNING VD-ORD RESULTATANALYS HÅLLBARHET FASTIGHETER NOTER BOKSLUTSKOMMUNIKÉ JANUARI -DECEMBER 2025 | 3 Lägre snittränta och ökad flexibilitet Den lyckade refinansieringen som genomfördes i slutet av förra året i kombination med lägre styrränta har stärkt Annehems finansiella position, vilket syns inte minst genom att våra räntekostnader för helåret 2025 var 6 procent lägre än helåret 2024, trots att vår skuldvolym ökat med 12 procent sedan dess. Sett till den årliga besparingen av den lägre kreditmarginalen så uppgår den till cirka 7,4 Mkr. Refinansieringen har dessutom bidragit till ökad flexibilitet i samband med framtida finansiering. Vi är endast bankfinansierade och ser att den finansieringen fortsatt är konkurrenskraftig jämfört med exempelvis kapitalmarknaden. Samtidigt utesluter vi inte att kapitalmarknaden kan bli ett finansieringsalternativ för oss längre fram, givet att rätt förutsättningar råder. Mindre förändring i portföljen Under kvartalet har fastighetsvärdet för hela portföljen minskat med strax under 1 procent. Det är olika faktorer som bidrar. Dels har vi sålt en mindre fastighet, Kamaxeln 2, i Malmö, dels har vi gjort ytterligare en mindre nedskrivning av vår fastighet i Helsingfors till följd av en högre långsiktig vakansgrad i en fortsatt utmanande kontorsmarknad i Finland. Försäljningen av fastigheten Kamaxeln 2 var främst drivet av att renodla beståndet och fokusera på fastigheter som ligger i linje med vår långsiktiga strategi och våra hållbarhetskrav. Aktieåterköpsprogram för långsiktigt aktieägarvärde Styrelsen beslutade i december att inleda ett aktieåterköpsprogram om maximalt 3 procent av bolagets totala antal aktier. Ett beslut som i dagsläget är rationellt utifrån att optimera aktieägarvärdet. Detta kapitalallokeringsalternativ i kombination med investeringar i fastighetsförvärv och befintligt bestånd skapar fortsatta möjligheter till lönsam och hållbar tillväxt samt långsiktigt aktieägarvärde. Förändring i ledningen I slutet av året fick jag beskedet att bolagets CFO, Adela Colakovic, valt att gå vidare i sin karriär och utveckling. Jag önskar henne stort lycka till i sina nya utmaningar framåt sommaren. Rekrytering av ersättare pågår. Goda förutsättningar inför nästa fas Blickar jag nu framåt är jag optimistisk trots den globala oförutsägbarheten. Sverige är på god väg ut ur lågkonjunkturen, hushållen väntas få finanspolitiska stimulanser som kommer att gynna konsumtionen och sysselsättningsgraden ökar succesivt. Sammantaget förbättrar detta förutsättningarna för företagen att växa och på sikt även efterfrågan på högkvalitativa, hållbara kontorslokaler i kommunikationsnära lägen. Det är ett segment som Annehem är väl positionerad i. I december firade vi Annehems femårsjubileum som noterat bolag. Det gjorde vi tillsammans med personal och besökare i samband med Jul i Parken i Valhall Park. Jag vill avsluta med att tacka våra hyresgäster och aktieägare för det förtroende ni visat oss, och mina medarbetare och samarbetspartners för ert fantastiska arbete. Ängelholm 11 februari 2026 Monica Fallenius ===== SIDA 5 ===== INLEDNING VD-ORD RESULTATANALYS HÅLLBARHET FASTIGHETER NOTER BOKSLUTSKOMMUNIKÉ JANUARI -DECEMBER 2025 | 4 Marknad Årets fjärde kvartal har fortsatt att präglas av en osäker omvärldsbild, där Rysslands invasion av Ukraina tillsammans med handelspolitiska åtgärder från USA fortfarande påverkar de globala finansmarknaderna och företagens investeringsvilja negativt. Parallellt har vissa centralbanker fortsatt att lätta på sin penningpolitik för att främja en snabbare återhämtning. I Sverige har inflationen fallit ytterligare under hösten och närmat sig Riksbankens mål på 2 procent. I december 2025 uppgick KPIF till 2,1 procent och KPI till 0,3 procent. Inflationsutfallet tyder på ett fortsatt avtagande inflationstryck vid årets slut. Efter en längre period av mildare penningpolitik valde Riksbanken vid sitt senaste möte i december att lämna styrräntan oförändrad på 1,75 procent. Riksbanken signalerar att räntan väntas vara oförändrad framöver om inte konjunktur- och inflationsutsikterna förändras väsentligt. Svensk ekonomi har visat på styrka under året med en god BNP-tillväxt för helåret. Fastighetstransaktionsmarknaden Den nordiska fastighetstransaktionsmarknaden fortsätter att återhämta sig i takt med förbättrade makroekonomiska utsikter och ett förbättrat marknadssentiment. Under 2025 uppgick den totala fastighetstransaktionsvolymen i Norden till 375,1 Mdkr, vilket innebär en ökning med 28 procent jämfört med samma period föregående år. Den största delen av ökningen hänför sig till andra halvåret, medan volymerna var något lägre under första halvåret. En stor del av totalvolymen i Norden hänför sig till Sverige, som stod för 46 procent under året. Efterfrågan inom olika fastighetssegment är fortfarande fragmenterad och platsrelaterad, men det ökade antalet transaktioner indikerar att köpare och säljare allt oftare når samsyn om prisnivåer. Hyresmarknaden Konjunkturläget har påverkat hyresmarknaden i både Sverige och Finland. I Finland är efterfrågan på kontorslokaler svag och utbudet stort, oavsett geografi. Den svaga ekonomiska tillväxten i landet väntas bidra till en gradvis återhämtning i kontorsmarknaden på sikt. I Sverige har vi under de senaste åren sett en vakansökning inom kontorssegmentet, främst till följd av en svagare arbetsmarknad, men också genom konsolidering av lokalytor och ökad konkurrens om hyresgäster. Under kommande år bedöms efterfrågan vara fortsatt stabil i tillväxtregioner, särskilt i huvudstäder där den strukturella attraktionskraften är en stark drivkraft. Samtidigt har hyresgästernas behov förändrats; efterfrågan ligger nu mer på flexibla, samarbetsfrämjande ytor med god tillgång till kollektivtrafik. Fastighetsägare behöver därför vara lyhörda och innovativa i sin förvaltning för att möta dessa krav och möjliggöra framtidsanpassade kontorslösningar. Fastighetsbolag med kommersiella fastigheter har till en begränsad del kunnat kompensera sina kostnadsökningar under 2025 genom indexklausuler i hyreskontrakten. På bostadsmarknaden översteg fastighetsägarnas hyresjusteringar inflationen under 2025. För 2026 bedöms hyresökningarna bli i paritet med föregående år, främst till följd av att inflationen nu har stabiliserats. 1) Trading Economics. 2) Avser KPI. SCB December 2025. 3) Avser KPI. Colliers Nordic Property Market Update January 2025. 4) Omräknat till SEK, avser fastighetstransaktionsvolym. Colliers Nordic Property Market Update January 2025 Land Styrränta1 Inflation Transaktionsvolym (jan-dec)4 Sverige 1,75% 0,3%2 172,4 Mdkr Finland/ECB 2,15% 0,2%3 47,6 Mdkr ===== SIDA 6 ===== INLEDNING VD-ORD RESULTATANALYS HÅLLBARHET FASTIGHETER NOTER BOKSLUTSKOMMUNIKÉ JANUARI -DECEMBER 2025 | 5 Våra långsiktiga mål Annehems värdeskapande bygger på en tydlig tillväxtstrategi där förvärv, investeringar i det befintliga beståndet och en kundnära, effektiv förvaltning går hand i hand med vårt hållbarhetsarbete. Genom att integrera dessa delar skapar vi långsiktigt värde för våra hyresgäster, samhället och våra aktieägare. Vår strategi stöds av utmanande finansiella mål som tydliggör bolagets riktning och tillväxt framåt. Vi har ett tydligt fokus på kassaflöde och lönsamhet samt att använda kapitalet som verksamheten genererar för att växa på egna meriter med nya förvärv och värdeskapande investeringar i befintligt bestånd. Tillväxten stöds av långsiktiga relationer med befintliga och nya hyresgäster. Vi ser en tydlig koppling mellan hållbarhet och affärsvärde. För att möjliggöra långsiktig tillväxt utgör hållbarhet en central del i alla våra investeringar och i den operativa fastighetsverksamheten. Vi arbetar systematiskt med att följa upp hållbarhetsarbetet regelbundet, vilket säkerställer mätbara framsteg och kontinuerlig förbättring. FINANSIELLA MÅL Tillväxt och avkastning Utfall 2025 Utfall 2024 Utfall 2023 Utfall 2022 Årlig tillväxt i förvaltningsresultat om minst 20% per aktie1,2,3 10,3% -15,6% 2,6% 4,8% Årlig tillväxt i substansvärde EPRA NRV om minst 10% per aktie 0,5% -24,5% -6,6% 7,8% Risk och utdelning Utfall 2025 Utfall 2024 Utfall 2023 Utfall 2022 Nettobelåningsgrad som över tid ej överstiger 55% 44,8% 40,8% 43,4% 38,3% Långsiktig räntetäckningsgrad som överstiger 2,2 gånger RTM 2,3x 2,1x 2,2x 2,7x Utdelningspolicy HÅLLBARHETSMÅL Utfall 2025 Utfall 2024 Utfall 2023 Utfall 2022 Andel av fastighetsvärdet som är hållbart enligt EU:s taxonomiförordning 90% 85% 85% 75% 81% Miljöcertifierat fastighetsvärde 90% 82% 82% 82% 76% Intäkter från gröna hyresavtal 80% (avser Sverige) 48% 44% 35% 27% 1) Exklusive valutakurseffekter. 2) Genomsnittligt antal aktier och nyckeltal baserade på dessa är omräknade med justeringsfaktorn 1,1659 för jämförelseperioder mellan 2022-2023 motsvarande fondemissionselementet i föregående års företrädesemission, för mer information se not 6. 3) Jämfört med samma period föregående år. I huvudsak återinvestera vinsterna för att tillvarata affärsmöjligheter och uppnå Annehems tillväxtmål ===== SIDA 7 ===== INLEDNING VD-ORD RESULTATANALYS HÅLLBARHET FASTIGHETER NOTER BOKSLUTSKOMMUNIKÉ JANUARI -DECEMBER 2025 | 6 Koncernens rapport över totalresultatet 1) Kostnader relaterade till system för fastighetsadministration har omklassificerats från raden centraladministration till fastighets- administration. Jämförelsesiffror har därför uppdaterats och omklassificerats med ett belopp uppgående till 0,5 Mkr för perioden okt-dec 2024 och 1,8 Mkr för helåret 2024. 2) Ränteintäkter hänförliga till räntederivat har omklassificerats till räntekostnader. Jämförelsesiffror har därmed omklassificerats med ett belopp uppgående till 5,7 Mkr för perioden okt-dec 2024 och 31,4 Mkr för helåret 2024. 3) Övriga finansiella poster består av valutakurseffekter, realiserade och orealiserade effekter av valutaterminer. 4) Då det inte förekommer några potentiella aktier uppstår ingen utspädningseffekt. Resultatanalys Perioden oktober till december Hyresintäkterna för kvartalet uppgick till 76,1 Mkr (68,4). Den positiva utvecklingen av hyresintäkterna, jämfört med samma period föregående år, förklaras främst av den tillkommande fastigheten Bryggan 2 samt nyuthyrningar. Driftnetto per kvartal, Mkr De övriga fastighetsintäkterna, som uppgick till 10,9 Mkr (11,6), består av utdebiterade driftskostnader och fastighetsskatt, intäkter från korttidsuthyrningar och ersättning från mottagen hyresgaranti avseende fastigheten The Corner. Hyresgarantin uppgick till 0,6 Mkr (1,1) vilket är lägre jämfört med samma period föregående år och förklaras dels av en nyuthyrning i fastigheten under fjärde kvartalet, dels ersättningen för rabatter på hyreskontrakten där rabatten var högre under fjärde kvartalet 2024. Driftskostnaderna ökar marginellt mot föregående år och uppgick till -14,4 Mkr (-14,3) trots tillkommande fastigheter, på grund av lägre mediakostnader på grund av ett milt kvartal. Fastighetsskatten uppgick till -2,9 Mkr (-2,8). Under det fjärde kvartalet har vi fått ett positivt beslut gällande omprövning av tidigare års fastighetstaxeringar vilket har lett till en återbetalning av fastighetsskatt om 0,6 Mkr. Fastighetsadministration uppgick till -5,2 Mkr (-4,5) och ökade på grund av kostnader relaterade till bland annat omstrukturering av personal. Räntekostnaderna uppgick till -23,0 Mkr (-25,8) vilket är en minskning mot föregående år, trots utökad belåning, vilket härleds till lägre styrränta samt kreditmarginaler. Övriga finansiella poster uppgick till -0,9 Mkr (-0,3) och består av valutaomräkningar på interna lån om -3,7 Mkr (1,7) och värdeförändringar på valutaterminer uppgående till 2,8 Mkr (-2,0). Förvaltningsresultatet uppgick till 24,9 Mkr (22,0) för perioden oktober-december 2025. Effekten av de realiserade värdeförändringar som uppgick till -1,2 Mkr avser försäljningen av fastigheten Kamaxeln 2. De orealiserade värde- förändringarna på fastigheter uppgick till -19,4 Mkr (-1,7) som främst beror på förändrade avkastnings- krav. Effekten av värdeförändringar på räntederivat uppgick till 5,2 Mkr (21,2). Skatteeffekten för perioden uppgick till -8,0 Mkr (-4,8) och består till största del av uppskjuten skatt på värdeförändringen i fastighetsbeståndet samt värdering av räntederivat till verkligt värde. Uppskjuten skatt utgörs främst av förändring i temporär skillnad mellan redovisat och skattemässigt värde på förvaltningsfastigheter och derivat, samt effekter från begränsningsregeln avseende uppskjuten skatt på temporära skillnader. Periodens resultat uppgick till 1,6 Mkr (36,7). Förvaltningsresultat exkl. valutakurseffekter per aktie, per kvartal, Kr 1 1) Under första kvartalet 2024 genomfördes en nyemission vilket påverkar jämförbarheten mot tidigare kvartal, se not 6 för information. okt-dec okt-dec helår helår Mkr 2025 2024 2025 2024 Hyresintäkter 76,1 68,4 301,6 275,0 Övriga fastighetsintäkter 10,9 11,6 44,3 50,0 Totala intäkter 87,0 80,0 345,9 324,9 Fastighetskostnader Driftskostnader -14,4 -14,3 -57,1 -54,6 Underhållskostnader -5,7 -2,4 -14,3 -12,0 Fastighetsskatt -2,9 -2,8 -14,9 -13,4 Fastighetsadministration1 -5,2 -4,5 -18,8 -15,2 Driftnetto 58,7 56,1 240,7 229,7 Centraladministration1 -11,2 -11,0 -36,4 -36,2 Övriga rörelseintäkter 2,4 4,3 5,1 9,0 Övriga rörelsekostnader -3,4 -6,7 -9,4 -13,9 Ränteintäkter2 2,3 5,4 3,6 7,1 Räntekostnader2 -23,0 -25,8 -92,4 -98,5 Övriga finansiella poster3 -0,9 -0,3 -2,6 -5,6 Förvaltningsresultat 24,9 22,0 108,6 91,7 Värdeförändring fastigheter, realiserad -1,2 - -1,2 -1,0 Värdeförändring fastigheter, orealiserad -19,4 -1,7 -93,2 -57,8 Värdeförändring i derivatinstrument 5,2 21,2 -11,8 -11,5 Periodens resultat före skatt 9,6 41,5 2,3 21,4 Aktuell skatt 0,0 -0,2 0,0 -0,2 Uppskjuten skatt -8,0 -4,6 -6,7 -2,7 Periodens resultat 1,6 36,7 -4,4 18,5 Totalt antal utestående aktier 87 110 592 88 488 821 87 110 592 88 488 821 Totalt genomsnittligt antal aktier4 88 159 102 88 488 821 88 405 714 84 988 923 Resultat per aktie, kr4 0,02 0,41 -0,05 0,22 okt-dec okt-dec helår helår Mkr 2025 2024 2025 2024 Periodens resultat 1,6 36,7 -4,4 18,5 Övrigt totalresultat Poster att omklassificera till resultaträkningen Omräkningsdifferens på utlandsverksamheter -5,8 0,8 -17,8 4,9 Summa övrigt totalresultat -5,8 0,8 -17,8 4,9 Periodens totalresultat -4,2 37,5 -22,2 23,4 40 45 50 55 60 65 70 2024 Q2 2024 Q3 2024 Q4 2025 Q1 2025 Q2 2025 Q3 2025 Q4 0,00 0,05 0,10 0,15 0,20 0,25 0,30 0,35 0,40 2024 Q2 2024 Q3 2024 Q4 2025 Q1 2025 Q2 2025 Q3 2025 Q4 ===== SIDA 8 ===== INLEDNING VD-ORD RESULTATANALYS HÅLLBARHET FASTIGHETER NOTER BOKSLUTSKOMMUNIKÉ JANUARI -DECEMBER 2025 | 7 Eventuellt överflödig sida. Får stå kvar så länge. Perioden januari till december Hyresintäkterna uppgick till 301,6 Mkr (275,0), övriga fastighetsintäkter uppgick till 44,3 Mkr (50,0) och de totala fastighetskostnaderna till -105,2 Mkr (-95,2), vilket innebär att driftnettot ökade till 240,7 Mkr (229,7). Den positiva utvecklingen av hyresintäkterna består främst av de tillkommande fastigheterna Bryggan 2 som förvärvades under första kvartalet i år och Partille bostäder som förvärvades i slutet av det första kvartalet 2024. Ökningen jämfört med samma period föregående år förklaras även av nyuthyrningar i befintligt bestånd och hyresjustering för index- reglerade hyresavtal. Hyresintäkterna ökade med 2,1 procent för jämförbart bestånd för perioden. Hyresintäkter jämförbart bestånd De övriga fastighetsintäkterna, som uppgick till 44,3 Mkr (50,0), består av utdebiterade driftskostnader samt fastighetsskatt, intäkter från korttidsuthyrningar och ersättning från mottagen hyresgaranti för fastigheten The Corner. Hyresgarantin har ställts ut för 100 procent av de vakanta ytorna i The Corner (från 1 januari 2024) av säljaren. Denna garanti gäller fram till att de vakanta ytorna blir uthyrda, men inte längre än 36 månader från utställandedatum. Hyresgarantin uppgick till 2,6 Mkr (5,8) och är lägre jämfört med samma period föregående år vilket till största del hänförs till uthyrningen av tidigare vakanta ytor i The Corner. Driftskostnaderna uppgick till -57,1 Mkr (-54,6) och ökade mot föregående år till följd av de fastigheter som tillförts portföljen. Fastighetsskatten ökade till -14,9 Mkr (-13,4) och förklaras främst av de tillkommande fastigheterna samt nya taxeringsbeslut. Fastighetsadministration uppgick till -18,8 Mkr (-15,2) och ökade främst på grund av kostnader relaterade till omstrukturering av personal. Det har även gjorts en omklassificering av kostnader relaterade till system för fastighetsadministration från raden centraladministration till fastighets- administration. Jämförelsetal är omräknade. Förvaltningsresultatet uppgick till 108,6 Mkr (91,7) för perioden januari-december. Räntekostnaderna uppgick till -92,4 Mkr (-98,5) och minskade trots utökad belåning för de tillkommande fastigheterna. Detta beror dels på sänkta kreditmarginaler i samband med refinansieringen som gjordes i det fjärde kvartalet 2024, dels de nu lägre styrräntorna. Övriga finansiella poster uppgick till -2,6 Mkr (-5,6) och består av valutaomräkningar på interna lån om -10,4 Mkr (4,1) och värde- förändringar på valutaterminer uppgående till 7,8 Mkr (-9,7). Effekter av realiserade värdeförändringar på fastigheter uppgick till -1,2 Mkr (-1,0) och avser försäljningen av fastigheten Kamaxeln 2. Orealiserade värdeförändringar på fastigheter uppgick till -93,2 Mkr (-57,8) som främst beror på förändrade avkastningskrav. Effekter av värdeförändringar på räntederivat uppgick till -11,8 Mkr (-11,5). Skatteeffekten för perioden uppgick till -6,7 Mkr (-2,9). Uppskjuten skatt utgörs främst av förändring i temporär skillnad mellan redovisat och skattemässigt värde på förvaltnings- fastigheter och derivat, samt effekter från begränsningsregeln avseende uppskjuten skatt på temporära skillnader. Periodens resultat uppgick till -4,4 Mkr (18,5). Mkr Hyresintäkter Jan-dec 2024 275,0 Hyresjustering/nyuthyrning 7,1 Valutajustering -1,4 Jämförbart bestånd 2025 280,6 Förvärv 21,0 Jan-dec 2025 301,6 ===== SIDA 9 ===== INLEDNING VD-ORD RESULTATANALYS HÅLLBARHET FASTIGHETER NOTER BOKSLUTSKOMMUNIKÉ JANUARI -DECEMBER 2025 | 8 Koncernens rapport över finansiell ställning i sammandrag Balansräkning Det verkliga värdet för koncernens förvaltningsfastigheter uppgick per den 31 december 2025 till 5 020,3 Mkr (4 696,8). Under perioden januari-december förvärvade Annehem fastigheten Bryggan 2 till ett underliggande fastighetsvärde om 440,0 Mkr. Under det fjärde kvartalet avyttrade Annehem fastigheten Kamaxeln 2 till ett värde av 19,0 Mkr. Annehem har också investerat i befintliga fastigheter till ett belopp uppgående till 47,5 Mkr (71,2). Vidare uppgick orealiserade värdeförändringar på förvaltningsfastigheter till totalt -93,2 Mkr (-57,8). Tillsammans med valutaomräkning för beståndet i Finland, om -47,5 Mkr (28,7), ökade fastighetsvärdet för perioden med 323,5 Mkr (284,1), jämfört med 31 december 2024. Se tabell ”Förändringar av fastighetsbeståndet” på sida 12. Bolagets eget kapital uppgick till 2 568,0 Mkr (2 613,9). Räntebärande skulder uppgick totalt till 2 464,5 Mkr (2 197,9). Under första kvartalet tillträdde Annehem fastigheten Bryggan 2 och tog därmed upp ny finansiering uppgående till 264,0 Mkr. Under fjärde kvartalet utökade Annehem belåningen med ytterligare 35,0 Mkr. För mer information om bolagets finansieringssituation, se avsnittet Finansiering på sida 14. Koncernens rapport över förändring eget kapital i sammandrag Mkr 2025-12-31 2024-12-31 TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Förvaltningsfastigheter 5 020,3 4 696,8 Maskiner och inventarier 5,8 5,5 Derivatinstrument 11,6 22,5 Övriga anläggningstillgångar 1,9 1,6 Summa anläggningstillgångar 5 039,6 4 726,4 Omsättningstillgångar Övriga fordringar 31,9 29,2 Derivatinstrument - 0,2 Likvida medel 215,8 279,5 Summa omsättningstillgångar 247,6 308,9 SUMMA TILLGÅNGAR 5 287,3 5 035,3 EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital 2 568,0 2 613,9 Långfristiga skulder Uppskjutna skatteskulder 166,1 160,8 Långfristiga räntebärande skulder 1 966,4 2 197,9 Derivatinstrument 3,4 2,5 Övriga långfristiga skulder 2,0 2,1 Pensionsavsättningar 2,0 1,8 Summa långfristiga skulder 2 139,8 2 365,1 Kortfristiga skulder Kortfristiga räntebärande skulder 498,1 - Derivatinstrument 0,2 - Övriga kortfristiga skulder 81,1 56,3 Summa kortfristiga skulder 579,5 56,3 Summa skulder 2 719,3 2 421,4 SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 5 287,3 5 035,3 Mkr 2025-12-31 2024-12-31 Ingående balans eget kapital 2 613,9 2 302,3 Periodens resultat -4,4 18,5 Övrigt totalresultat för perioden -17,8 4,9 Periodens totalresultat -22,2 23,4 Företrädesemission - 288,2 Återköp av egna aktier -23,8 - Utgående balans eget kapital hänförligt till moderbolagets ägare 2 568,0 2 613,9 ===== SIDA 10 ===== INLEDNING VD-ORD RESULTATANALYS HÅLLBARHET FASTIGHETER NOTER BOKSLUTSKOMMUNIKÉ JANUARI -DECEMBER 2025 | 9 Koncernens kassaflödesanalys Balansräkning för koncernen, i sammandrag Förändring eget kapital Mkr Aktiekapital Övrigt tillskjutet kapital Reserver Balanserade vinstmedel Summa eget kapital Eget kapital 2023-12-31 0,5 1 786,9 23,3 491,6 2 302,3 Periodens resultat 18,5 18,5 Övrigt totalresultat för perioden 4,9 0,0 4,9 Periodens totalresultat 0,0 0,0 4,9 18,5 23,4 Transaktioner med koncernens ägare Nyemission 0,3 300,6 300,9 Utgifter nyemission -12,7 -12,7 Eget kapital 2024-12-31 0,8 2 074,8 28,2 510,1 2 613,9 Periodens resultat -0,2 -0,2 Övrigt totalresultat för perioden 0,4 0,0 0,4 Periodens totalresultat 0,0 0,4 -0,2 0,2 Eget kapital 2025-03-31 0,8 2 074,8 28,7 509,9 2 614,2 1) Kassaflödets uppställning har justerats vilket har medfört att jämförelsesiffror för tidigare perioder har omfördelats inom den löpande verksamheten från rörelseskulder till finansiella poster och erhållen/betald ränta. För perioden okt-dec 2024 uppgår justeringen till 4,9 Mkr och för helår 2024 till 6,3 Mkr. Kassaflödesanalys Kassaflödet från den löpande verksamheten uppgick under kvartalet till 8,7 Mkr (-11,6). För perioden januari-december uppgick motsvarande belopp till 142,6 Mkr (56,9). Kassaflödet från investeringsverksamheten för kvartalet uppgick till 4,5 Mkr (-11,9) och avser investeringar i befintligt bestånd om -10,7 Mkr (-17,6), samt avyttringen av fastigheten Kamaxeln 2 om 15,2 Mkr. För perioden januari-december uppgick motsvarande belopp till -467,7 Mkr (-330,8) och avser investeringar i befintligt bestånd om -47,5 Mkr (-71,2), förvärvet av Bryggan 2 om -433,3 Mkr (-259,2), avyttringen av Kamaxeln 2 om 15,2 Mkr, investeringar i maskiner och inventarier om -1,9 Mkr (-0,4) samt tillskott till Joint Venture om -0,2 Mkr. Kassaflöde från finansieringsverksamheten uppgick för kvartalet till 8,6 Mkr (91,6) och avser utökad belåning om 35,0 Mkr (95,7), amortering av koncernens räntebärande skulder om -2,6 Mkr (-4,1) samt återköp av egna aktier om -23,8 Mkr. Motsvarande siffra för perioden januari-december uppgick till 264,7 Mkr (434,6) och hänförs till den utökade belåningen som uppgick till 299,0 Mkr (220,7) i samband med förvärvet av Bryggan 2 samt utökade belåning under fjärde kvartalet, amortering av koncernens räntebärande skulder om -10,5 Mkr (-75,9) och återköp av egna aktier om -23,8 Mkr. Kvartalets kassaflöde uppgick till 21,7 Mkr (68,1), där motsvarande siffra för perioden januari- december uppgick till -60,4 Mkr (160,7). okt-dec okt-dec helår helår Mkr 2025 2024 2025 2024 Den löpande verksamheten1 Förvaltningsresultat 24,9 22,0 108,6 91,7 Justeringar för: Avskrivningar 0,0 0,0 0,4 0,4 Finansiella poster 20,8 20,4 88,8 91,5 Orealiserade valutakurseffekter 3,5 -2,3 10,8 -6,2 Övriga ej kassaflödespåverkande poster 1,9 -3,8 3,3 -0,6 Erhållen ränta 2,3 5,1 3,6 6,7 Betald ränta -22,2 -30,3 -85,0 -91,8 Kassaflöde före förändring i rörelsekapital 31,1 11,1 130,4 91,7 Rörelsefordringar -2,1 7,2 -0,6 8,3 Rörelseskulder -20,3 -29,9 12,8 -43,1 Kassaflöde från löpande verksamhet 8,7 -11,6 142,6 56,9 Investeringsverksamheten Investeringar i befintliga fastigheter -10,7 -17,6 -47,5 -71,2 Förvärv av förvaltningsfastigheter - 5,8 -433,3 -259,2 Avyttring av förvaltningsfastigheter 15,2 - 15,2 - Investeringar i maskiner och inventarier - 0,0 -1,9 -0,4 Kapitaltillskott i Joint Venture - - -0,2 - Kassaflöde från investeringsverksamheten 4,5 -11,9 -467,7 -330,8 Finansieringsverksamheten Upptagande av lån 35,0 95,7 299,0 220,7 Amortering av lån -2,6 -4,1 -10,5 -75,9 Företrädesemission - 0,0 - 289,8 Återköp av egna aktier -23,8 - -23,8 - Kassaflöde från finansieringsverksamheten 8,6 91,6 264,7 434,6 Periodens kassaflöde 21,7 68,1 -60,4 160,7 Likvida medel vid periodens början 195,5 212,4 279,5 119,4 Kursdifferens i likvida medel -1,4 -1,0 -3,3 -0,6 Likvida medel vid periodens slut 215,8 279,5 215,8 279,5 ===== SIDA 11 ===== INLEDNING VD-ORD RESULTATANALYS HÅLLBARHET FASTIGHETER NOTER BOKSLUTSKOMMUNIKÉ JANUARI -DECEMBER 2025 | 10 Moderbolaget Resultaträkning i sammandrag Balansräkning i sammandrag okt-dec okt-dec helår helår Mkr 2025 2024 2025 2024 Intäkter 11,9 12,5 45,0 47,5 Administrationskostnader -12,9 -15,0 -38,5 -43,0 Rörelseresultat -1,0 -2,5 6,5 4,5 Finansiella poster 24,7 32,0 99,5 120,8 Resultat efter finansiella poster 23,7 29,4 106,0 125,2 Bokslutsdispositioner -19,0 7,4 -19,0 7,4 Resultat före skatt 4,6 36,9 87,0 132,7 Uppskjuten skatt 2,5 5,5 2,5 8,5 Periodens resultat 7,2 42,4 89,5 141,2 Kommentarer till moderbolaget Moderbolaget hade intäkter relaterade till utdebiterad management fee och kostnader relaterade till personal samt externa tjänster som bland annat kommunikation, IT, juridik och revision. För moderbolaget anses inga särskilda risker föreligga, utöver de som nämns för koncernen i avsnittet Risker, på sida 15. Mkr 2025-12-31 2024-12-31 TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Övriga anläggningstillgångar 0,7 1,1 Andelar i koncernbolag 144,7 136,4 Långfristiga fordringar hos koncernföretag 2 548,2 2 470,5 Uppskjutna skattefordringar 5,4 2,9 Övriga långfristiga tillgångar 1,6 1,5 Summa anläggningstillgångar 2 700,6 2 612,4 Omsättningstillgångar Kortfristiga fordringar hos koncernföretag 164,6 123,3 Övriga fordringar 2,6 2,7 Derivatinstrument - 0,2 Kassa och bank 27,3 37,9 Summa omsättningstillgångar 194,5 164,0 SUMMA TILLGÅNGAR 2 895,1 2 776,3 EGET KAPITAL OCH SKULDER Bundet eget kapital 288,7 288,7 Fritt eget kapital 2 387,9 2 322,3 Summa eget kapital 2 676,6 2 610,9 Avsättningar Avsättning för pension och liknande förpliktelser 2,0 1,8 Avsättning för uppskjuten skatt - - Summa avsättningar 2,0 1,8 Kortfristiga skulder Derivatinstrument 0,2 - Skulder till koncernföretag, leverantörsskulder 203,6 150,0 Övriga kortfristiga skulder 12,7 13,7 Summa kortfristiga skulder 216,5 163,6 SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 2 895,1 2 776,3 ===== SIDA 12 ===== INLEDNING VD-ORD RESULTATANALYS HÅLLBARHET FASTIGHETER NOTER BOKSLUTSKOMMUNIKÉ JANUARI -DECEMBER 2025 | 11 Hållbarhet Vi arbetar systematiskt i strävan mot vår vision att vara det mest hållbara fastighetsbolaget i Norden. Det innebär att vi förenar lönsamhet och hållbarhet i vår dagliga fastighetsverksamhet och i våra investeringsbeslut. Genom hållbara förvärv, energieffektivisering, optimering av fastigheter och gröna förflyttningar i samarbete med våra hyresgäster skapar vi långsiktigt värde. Vi engagerar oss också i lokalsamhället och arbetar för att främja jämställdhet, mångfald och välbefinnande för våra anställda. Händelser under kvartalet Initiativ för energieffektivisering HusFörHus-säsongen pågår mellan 1 november och 30 april och innebär ett särskilt fokus på energibesparande åtgärder under vinterperioden. Under årets säsong prioriteras en av bolagets bostadsfastigheter med stor potential att minska både energikostnader och miljöpåverkan. Arbetet omfattar analys och optimering av fastighetens styrsystem för att säkerställa effektiv energianvändning, jämn inomhustemperatur och god komfort för hyresgästerna. Genom att identifiera och genomföra både mindre och större åtgärder kan vi åstadkomma både ekonomiska och miljömässiga vinster. Insatserna är en viktig del i vårt långsiktiga arbete för hållbar förvaltning, där kontinuerlig förbättring och lärande i den dagliga verksamheten är centralt. Återbruk och cirkulära initiativ Annehem har under året tagit ett första steg mot etableringen av en lokal återbrukshubb i Ängelholm, i samarbete med Backahill AB. Syftet är att skapa en gemensam resurs för fastighetsägare och byggentreprenörer där återbruk och återanvändning av byggmaterial kan öka samtidigt som avfall minskar. Konceptet har utvecklats under drygt ett år och presenterats för branschkollegor under hösten. Ambitionen är att driva hubben som en medlemsägd förening med fysisk etablering i Valhall Park. Genom samverkan kan aktörer tillsammans bidra till ökat återbruk, minskat avfall och långsiktig miljönytta. Hubben ska även fungera som en mötesplats för erfarenhetsutbyte och gemensam utveckling av mer hållbara arbetssätt i branschen. Kund- och medarbetarnöjdhet Under kvartalet mottog Annehem pris för högst kundnöjdhet i segmentet medelstora bolag i CFI Group Nordics Fastighetsbarometer Kontor. Bolaget uppnådde ett Nöjd Kund Index (NKI) på 81 (79), vilket är en positiv förflyttning som speglar hyresgästernas uppskattning av våra lokaler, service och förvaltning. Utmärkelsen bekräftar det nära samarbetet med hyresgäster och det engagerade arbete som organisationen utför dagligen. Medarbetarengagemanget är fortsatt högt med ett Nöjd Medarbetar Index (NMI) på 81 (85), trots en mindre nedgång jämfört med föregående år. Resultatet visar på hög trivsel, förtroende för ledarskapet och motivation bland medarbetarna, vilket utgör en viktig grund för bolagets långsiktiga utveckling och förmåga att leverera hög kvalitet i verksamheten. Social hållbarhet och lokalt engagemang Social hållbarhet är ett prioriterat område i Annehems arbete. Under kvartalet arrangerades en trafiksäkerhetsdag på Ljungbyheds Motorbana för entreprenörer, kunder och samarbetspartners. Deltagarna fick praktisk träning i halkkörning, teknikbanor och undanmanövrar under ledning av erfarna instruktörer. Vidare arrangerades inför första advent Jul i Parken i Valhall Park tillsammans med våra hyresgäster och Destination Valhall Park. Evenemanget hölls för andra året i rad och är en del av Annehems arbete med att skapa en levande mötesplats och bidra till social samverkan i området. Denna typ av aktivitet är viktig för att bygga relationer och bidrar till att stärka bolagets engagemang lokalt. Läs mer om vårt hållbarhetsarbete på Annehems webbplats Andel av fastighetsvärdet som är hållbart enligt EU:s taxonomiförordning, % Miljöcertifierat fastighetsvärde, % Intäkter från gröna hyresavtal, %1 85 85 85 85 85 50 55 60 65 70 75 80 85 90 95 100 2024 Q4 2025 Q1 2025 Q2 2025 Q3 2025 Q4 85 83 83 82 82 50 55 60 65 70 75 80 85 90 95 100 2024 Q4 2025 Q1 2025 Q2 2025 Q3 2025 Q4 44 41 45 46 48 0 10 20 30 40 50 60 70 80 90 100 2024 Q4 2025 Q1 2025 Q2 2025 Q3 2025 Q4 Mål 2030 Mål 2030 1) Avser Sverige. Mål 2030 ===== SIDA 13 ===== INLEDNING VD-ORD RESULTATANALYS HÅLLBARHET FASTIGHETER NOTER BOKSLUTSKOMMUNIKÉ JANUARI -DECEMBER 2025 | 12 Fastigheter Portföljöversikt Annehem ägde fastigheter per den 31 december 2025 till ett verkligt värde uppgående till 5 020,3 Mkr. Alla fastigheter är ägda till 100 procent av Bolaget. Fastigheterna består till övervägande del av moderna och hållbara kommersiella-, samhälls- och bostadsfastigheter. För kvartalet uppgick nettouthyrningen till 2,0 Mkr (2,1), fördelat på nytecknade avtal uppgående till 4,8 Mkr (8,2) reducerat med uppsagda avtal uppgående till 2,8 Mkr (6,2). För perioden januari-december uppgick netto- uthyrningen till 8,2 Mkr (15,3) fördelat på nytecknade avtal uppgående till 20,4 Mkr (50,0) reducerat med uppsagda avtal uppgående till 12,2 Mkr (34,8). Genomsnittlig återstående kontraktstid, exklusive bostäder, är 4,5 år per 31 december 2025. Sammanställning hyreskontraktens löptid 1 (% andel av hyresvärde för resp. år) 1) Exklusive bostadskontrakt Fastighetsinvesteringar Under perioden januari-december tillträdde Annehem fastigheten Bryggan 2 till ett underliggande fastighetsvärde om totalt 440,0 Mkr. Under samma period gjordes investeringar i befintliga fastigheter om totalt 47,5 Mkr (71,2), där investeringarna främst är hänförliga till fastigheterna Ljungbyhed Park och Valhall Park. 1) Fastigheten omfattar huvudsakligen parkeringshus (475 platser) samt därutöver kontorslokaler på 2 994 kvm. 0% 10% 20% 30% 40% <1 år 1-2 år 2-3 år 3-4 år 4-5 år >5 år Benämning Fastighetsbeteckning Ort Yta, kvm Valhall Park Barkåkra 50:3 Ängelholm 51 564 44,4 46,3 Ljungbyhed Park Sjöleden 1:5-1:17 Ljungbyhed 73 234 40,0 44,7 The Gate Stenekullen 2 Malmö 4 937 13,9 15,1 Jupiter 11 Jupiter 11 Helsingborg 4 807 9,7 10,6 Ulriksdals Center Sadelplatsen 3 Stockholm 12 455 45,7 45,7 Sadelplatsen 4 Sadelplatsen 41 Stockholm 13 494 12,6 19,8 Ledvolten Solna Ledvolten 1 Stockholm 4 268 15,5 15,5 Almnäs Almnäs 5:28 Södertälje 2 158 5,7 5,7 Partille Port Partille 11:60 Partille 6 431 15,2 15,3 Carl Florman Carl Florman 1 Malmö 3 259 6,9 7,0 The Corner Hemvistet 2 Malmö 7 432 27,9 28,0 Partille Port Bostäder Partille 11:70 Partille 4 946 11,5 11,6 Bryggan Bryggan 2 Malmö 7 600 27,2 29,5 The Front Ultimes I & II Helsingfors 17 015 53,7 68,9 Summa 213 600 329,9 363,7 Hyresvärde årsbasis, Mkr Hyresintäkter, Mkr Transaktioner under året Händelse Ort Datum Yta kvm Hyresvärde årsbasis, Mkr Bryggan 2 Tillträde Malmö 2025-02-18 7 600 29,5 Kamaxeln 2 Frånträde Malmö 2025-12-01 950 1,7 Förändringar av fastighetsbeståndet okt-dec okt-dec helår helår Mkr 2025 2024 2025 2024 Vid periodens ingång 5 064,7 4 674,5 4 696,8 4 412,7 Förvärvade fastigheter - -5,8 435,8 242,0 Avyttrade fastigheter -19,0 - -19,0 - Investeringar i befintliga fastigheter 10,7 17,6 47,5 71,2 Orealiserad värdeförändring -19,4 -1,7 -93,2 -57,8 Valutaomräkning bestånd i utlandet -16,6 12,3 -47,5 28,7 Verkligt värde vid periodens utgång 5 020,3 4 696,8 5 020,3 4 696,8 Hyresintäkter per fastighetstyp Fastighetsvärde per geografi Stockholm 32% Malmö 25% Ängelholm/Helsingborg 20% Helsingfors 15% Göteborg 8% Kontor 71% Samhällsfastigheter 11% Dagligvaror 6% Bostad 6% Övrigt 5% Logistik 2% ===== SIDA 14 ===== INLEDNING VD-ORD RESULTATANALYS HÅLLBARHET FASTIGHETER NOTER BOKSLUTSKOMMUNIKÉ JANUARI -DECEMBER 2025 | 13 Fastighetsvärdering Det verkliga värdet fastställs kvartalsvis i samarbete med bolagets anlitade externa fastighetsvärderingsinstitut. Minst en gång per år låter Annehem utföra fullständiga värderingar från externa fastighetsvärderingsinstitut för alla fastigheter i beståndet. De externa värderarna ska vara av Samhällsbyggarna auktoriserade fastighetsvärderare, eller motsvarande nordiskt värderingsbolag. De externa värderingarna ska utföras i enlighet med IPD Svenskt Fastighetsindex värderingshandledning. Verkligt värde på fastigheterna per den 31 december baseras på interna värderingar som utförts i samarbete med bolagets värderingsinstitut, med värdedatum 31 december 2025. Verkligt värde har under perioden januari-december minskat med -93,2 Mkr, vilket främst beror på förändrade avkastningskrav och förändrad långsiktig vakans. Den genomsnittliga värderingsyielden per den 31 december 2025 uppgick till 5,31 procent (5,31 procent, 31 december 2024). Under perioden januari-december har Annehem dessutom investerat i befintliga fastigheter till ett värde uppgående till 47,5 Mkr. Fastigheterna värderas till verkligt värde där klassificering sker i nivå 3 enligt IFRS 13. Känslighetsanalys fastighetsbeståndet Den genomsnittliga värderingsyielden per den 31 december 2025 uppgick till 5,31 procent (5,31). Orealiserad värdeförändring på fastighetsbeståndet vid förändring av värderingsyield framgår av tabellen nedan. Utveckling fastighetsvärde, Mkr Aktuell intjäningsförmåga I tabellen bredvid presenterar Annehem Fastigheter sin intjäningsförmåga på tolvmånadersbasis per 1 januari 2026. Intjäningsförmågan är inte en prognos för innevarande år eller de kommande tolv månaderna utan är endast att betrakta som en teoretisk ögonblicksbild och presenteras enbart för illustrationsändamål. Den aktuella intjäningsförmågan innefattar inte en bedömning om den framtida utvecklingen av hyror, vakansgrader, värdeförändringar, köp eller försäljning av fastigheter eller andra faktorer. Aktuell intjäningsförmåga tar sin utgångspunkt i de fastigheter som ägdes per 31 december 2025 och dess finansiering, varvid aktuell intjäningsförmåga illustrerar den intjäning på årsbasis som Annehem Fastigheter har härefter. Transaktioner med tillträde eller frånträde efter den 31 december är därmed inte inkluderade i beräkningen. Annehem Fastigheters resultaträkning påverkas dessutom av värdeutvecklingen i fastighetsbeståndet samt kommande fastighetsförvärv och/eller fastighetsförsäljningar. Inget av ovanstående har beaktats i den aktuella intjänings- förmågan. Intjäningsförmåga baseras på fastighetsbeståndets kontrakterade hyresintäkter, normaliserade fastighetskostnader och kostnader för administration gällande aktuellt bestånd. Kostnaderna för de räntebärande skulderna har baserats på koncernens genomsnittliga räntenivå plus periodiserade upplåningskostnader. Kommentarer till intjäningsförmågan De totala intäkterna ökar med 2,0 procent jämfört med intjäningsförmågan per 30 september 2025. Den positiva utvecklingen av intäkterna förklaras av nyuthyrningar samt indexjusteringar. Hyresgaranti har ställts ut för vakanta ytor i fastigheten The Corner (från 1 januari 2024 till 31 december 2026) av säljaren. I det fall vakanserna hyrs ut till andra hyresgäster faller inte garantin ut. Vid utgången av december 2025 uppgick den ekonomiska uthyrningsgraden till 90,7 procent (91,7). Förändring, %-enheter Mkr +/- 0,25% -223,1/ 240,3 +/- 0,50% -429,8/ 465,7 3 000 3 500 4 000 4 500 5 000 5 500 2020 2021 2022 2023 2024 2025 Aktuell intjäningsförmåga, Mkr 2026-01-01 Hyresintäkter1 306,9 Övriga fastighetsintäkter1 45,1 Totala intäkter 352,0 Fastighetskostnader2 -94,8 Fastighetsskatt -15,8 Driftnetto 241,4 Övriga rörelseintäkter/rörelsekostnader -4,1 Centraladministration2 -34,6 Finansnetto -90,5 Förvaltningsresultat 112,3 1) Från och med delårsrapporten för jan-mar 2025 ändrade Annehem presentationen av intäktsraderna i tabellen för aktuell intjäning, jämfört med uppställningen i tidigare publicerade rapporter. 2) Kostnader relaterade till system för fastighetsadministration har omklassificerats från raden centraladministration till fastighetsadministration, jämfört med aktuell intjäning per 2025-01-01 som avlämnades i Bokslutskommunikén för 2024. Kostnaden uppgår till 1,8 Mkr. å å ===== SIDA 15 ===== INLEDNING VD-ORD RESULTATANALYS HÅLLBARHET FASTIGHETER NOTER BOKSLUTSKOMMUNIKÉ JANUARI -DECEMBER 2025 | 14 Vid utgången av det fjärde kvartalet uppgick de räntebärande skulderna till 2 464,5 Mkr (2 197,9), vilka har ökat mot föregående år på grund av finansiering av tillkommande förvärv och förtida refinansiering av belåningen av företagsparkerna där Annehem fått bättre villkor och utökad belåning om 35,0 Mkr för att främja investeringskapaciteten. De räntebärande skulderna består uteslutande av lån i bank och alla är säkerställda. Den momentana räntetäcknings- graden för perioden januari-december uppgick till 2,3 gånger (2,1). Räntetäckningsgraden RTM uppgick till 2,3 gånger (2,1) och ligger i linje med Annehems målsättning. Nettobelåningsgraden i portföljen uppgick per 31 december 2025 till 44,8 procent (40,8). Detta sammantaget innebär att lånekovenanterna är uppfyllda. Den genomsnittliga återstående ränte- och kapitalbindningen inklusive räntederivat uppgick till 2,22 år (2,57) respektive 2,04 år (3,03). Momentan snittränta vid periodens utgång uppgick till 3,4 procent (3,6). Finansiella nyckeltal Förändring av lånestrukturen under perioden Ränte- och kapitalbindningsstruktur Mkr 2025-12-31 2024-12-31 Likvida medel 215,8 279,5 Skuldvolym 2 464,5 2 197,9 Volym räntederivat 1 781,8 1 494,7 Värde räntederivat 8,2 20,2 Skuldsättningsgrad, ggr 1,0 0,8 Nettobelåningsgrad, % 44,8 40,8 Räntetäckningsgrad, ggr 2,3 2,1 Räntetäckningsgrad, RTM, ggr 2,3 2,1 Snittränta, % 3,4 3,6 Genomsnittlig räntebindning, år 2,22 2,57 Genomsnittlig kapitalbindning, år 2,04 3,03 Mkr 2025-12-31 2024-12-31 Räntebärande skulder vid periodens ingång 2 197,9 2 036,3 Upptagna externa banklån 299,0 220,7 Förändring leasingskuld -1,8 -0,3 Amortering externa banklån -10,5 -75,9 Förändring upplåningsavgifter 2,2 -1,3 Valutaeffekter -22,3 18,4 Räntebärande skulder vid periodens utgång 2 464,5 2 197,9 År Volym aktiva avtal, Mkr Framtidsstartade räntederivat1, Mkr Räntebindning2, Mkr Räntebindning, Andel Snittränta i derivatportföljen3, Andel Kapitalbindning4, Mkr Kapitalbindning, Andel inom ett år 933,6 -200,0 733,6 29,7% - 498,1 20,0% 1-2 år 698,9 -100,0 598,9 24,2% 1,9% 995,1 40,0% 2-3 år 250,0 - 250,0 10,1% 2,1% 677,2 27,0% 3-4 år 487,9 - 487,9 19,7% 2,5% 300,0 12,0% 4-5 år 100,0 100,0 200,0 8,1% 2,2% - - 5-6 år - 200,0 200,0 8,1% - - - 6-7 år - - - - - - - Totalt vid periodens utgång 2 470,4 - 2 470,4 100% 2,1% 2 470,4 100% Finansiering Känslighetsanalys räntekostnader Den genomsnittliga räntan per den 31 december 2025 uppgick till 3,4 procent. Resultateffekten, för en 12-månaders räntekänslighet på befintlig låneportfölj, vid förändring av genomsnittlig ränta framgår av tabellen nedan: Förändring, %-enheter Mkr +/- 1,0% 6,4/-6,4 +/- 2,0% 12,7/-12,7 1) Genomsnittlig avtalad ränta framtidsstartade swappar uppgår till 2,43%. 2) Inklusive räntederivat. 3) Exklusive framtidsstartade swappar. 4) Kapitalbeloppet avser odiskonterade värden. I balansräkningarna ingår upplåningsavgifter i räntebärande skulder. ===== SIDA 16 ===== INLEDNING VD-ORD RESULTATANALYS HÅLLBARHET FASTIGHETER NOTER BOKSLUTSKOMMUNIKÉ JANUARI -DECEMBER 2025 | 15 Riskfaktorer Risker i fastigheternas värde Annehem Fastigheter är föremål för risker relaterade till värdeförändringar på och felaktiga värderingar av dess fastigheter. Annehem Fastigheters förvaltningsfastigheter redovisas i balansräkningen till verkligt värde och realiserade samt orealiserade värdeförändringar redovisas i resultaträkningen. Enligt Annehem Fastigheters värderingspolicy ska externa värderingsintyg inhämtas minst en gång per år för samtliga fastigheter. Makroekonomiska risker Bolagets verksamhet påverkas av makroekonomiska faktorer såsom allmän konjunkturutveckling, nationell och regionalekonomisk utveckling, sysselsättningsutvecklingen, produktionen av fastigheter, infrastrukturell utveckling, befolkningstillväxt, inflation och räntenivåer samt krig och kriser. Annehem Fastigheter bedriver verksamhet i Stockholm, Helsingfors, Malmö, Göteborg och Helsingborg/Ängelholm vilket är geografiska marknader som Bolaget anser, baserat på historiska data, är särskilt attraktiva. Annehem Fastigheter är följaktligen exponerat mot framför allt den regionalekonomiska utvecklingen på dessa geografiska marknader och det finns en risk att dessa geografiska marknader inte utvecklas såsom Bolaget har förutsett eller såsom marknaderna historiskt har utvecklats vilket skulle kunna ha en väsentlig negativ påverkan på Annehem Fastigheters verksamhet och finansiella ställning. Miljörisker Annehem Fastigheters verksamhet medför miljörisker och Bolaget omfattas av miljöbestämmelser som innebär att krav kan riktas mot Bolaget vid bristande efterlevnad. Även om Annehem Fastigheter kommer att utföra inspektioner i samband med förvärv av enskilda fastigheter finns det risk för att miljöbestämmelserna inte efterlevdes av tidigare fastighetsägare, eller Annehem Fastigheter, eller att tidigare fastighetsägare eller verksamhetsutövare orsakat föroreningar. Se även avsnittet Risker och riskhantering i Årsredovisningen 2024. De risker som redogjorts för ovan avser även moderbolaget. Återköpta aktier Vid årsstämman 2025 fick styrelsen ett förnyat bemyndigande att förvärva aktier av serie B upp till högst 10 procent av samtliga emitterade aktier. Under det fjärde kvartalet beslutade styrelsen att utnyttja bemyndigandet från årsstämman och inleda återköp av B-aktier, under perioden fram till nästa årsstämma, motsvarande högst 3 procent av det totala antalet aktier i Bolaget. Per den 31 december 2025 hade Bolaget återköpt 1 378 229 B-aktier till ett värde om 23,8 Mkr, vilket motsvarar 1,6 procent av samtliga emitterade aktier. Organisation och medarbetare Annehem Fastigheter hade i genomsnitt 17 heltidsanställda under det fjärde kvartalet 2025. Efter inkluderande av resurser på konsultbasis uppgick antalet anställda till 18. För jämförelseperioden 2024 hade Annehem Fastigheter 16 heltidsanställda, samt två resurser på konsultbasis. Granskning Denna rapport har inte varit föremål för granskning av bolagets revisorer. Händelser efter kvartalets utgång Inga väsentliga händelser att rapportera. Ägarförteckning per 31 dec 2025 Antal aktier Kapital, % Röster, % Ekhaga utveckling AB 28 750 668 32,5 47,5 Mats Paulssonstiftelserna 6 975 596 7,9 14,5 Mats och Fredrik Paulsson med familjer 5 204 901 5,9 11,3 Alcur Fonder AB 4 503 315 5,1 2,5 Peabs Vinstandelsstiftelse 3 839 700 4,3 2,1 PriorNilsson AB 3 093 618 3,5 1,7 ODIN Fonder 2 459 765 2,8 1,4 Länsförsäkringar Fondförvaltning AB 1 973 340 2,2 1,1 Cicero Fonder AB 1 756 175 2,0 1,0 Carnegie Fonder AB 1 160 327 1,3 0,6 10 största ägare, summa 59 717 405 67,5 83,7 Övriga aktieägare 28 771 416 32,5 16,3 Totalt antal emitterade aktier 88 488 821 100,0 100,0 Bolagets aktieägare ===== SIDA 17 ===== INLEDNING VD-ORD RESULTATANALYS HÅLLBARHET FASTIGHETER NOTER BOKSLUTSKOMMUNIKÉ JANUARI -DECEMBER 2025 | 16 Noter NOT 1 GRUND FÖR UPPRÄTTANDE OCH REDOVISNINGSPRINCIPER Delårsrapporten är utformad enligt de av EU antagna IFRS redovisningsstandards samt de av EU antagna tolkningarna av gällande standarder, IFRIC tolkningsuttalanden. Denna delårsrapport i sammandrag för koncernen har upprättats i enlighet med IAS 34 Delårsrapportering samt tillämpliga bestämmelser i årsredovisningslagen. Delårsrapporten för moderbolaget har upprättats i enlighet med årsredovisningslagens 9 kapitel, Delårsrapport. Redovisningsprinciperna för koncernen och moderbolaget har samma redovisningsprinciper och beräkningsgrunder tillämpats som i den senaste årsredovisningen. Upplysningar enligt IAS 34.16A förekommer förutom i de finansiella rapporterna och dess tillhörande noter även i övriga delar av delårsrapporten. NOT 2 UPPSKATTNINGAR OCH BEDÖMNINGAR Upprättandet av delårsrapporten kräver att företagsledningen gör bedömningar och uppskattningar samt antaganden som påverkar tillämpningen av redovisningsprinciperna och de redovisade beloppen av tillgångar, skulder, intäkter och kostnader. Verkliga utfallet kan avvika från dessa uppskattningar och bedömningar. Värdering av förvaltningsfastigheter Annehem Fastigheters bestånd redovisas i balansräkningen till verkligt värde och värdeförändringarna redovisas i resultaträkningen. Det verkliga värdet fastställs kvartalsvis i samarbete med bolagets anlitade externa fastighetsvärderings- institut. I det tredje kvartalet varje år utför externa oberoende värderare en fullständig fastighetsvärdering av alla fastigheter, enligt Annehems värderingspolicy. Värdet på fastigheterna påverkas inte endast av utbud och efterfrågan på marknaden utan av ett flertal andra faktorer, dels fastighetsspecifika faktorer såsom uthyrningsgrad, hyresnivå och driftskostnader, dels marknadsspecifika faktorer såsom direktavkastningskrav och kalkylräntor härledda ur jämförbara transaktioner på fastighetsmarknaden. Såväl fastighets- som marknadsspecifika försämringar kan föranleda att värdet på fastigheterna sjunker, vilket skulle kunna få en negativ effekt på Annehem Fastigheters verksamhet, finansiella ställning och resultat. Värderingen kräver bedömning av och antaganden om framtida kassaflöden samt fastställande av diskonteringsfaktor (avkastningskrav). Annehem följer löpande upp inflation, styrränta samt avkastnings- krav, dessa antaganden ligger till grund för beräkningen av det verkliga värdet. Inflationsantagandet i värderingarna för kommande år är 2 procent. Den genomsnittliga värderingsyielden per den 31 december 2025 uppgick till 5,31 procent (5,31 procent, 31 december 2024). För att avspegla den osäkerhet som finns i gjorda antaganden och bedömningar anges vanligtvis vid fastighets- värdering ett osäkerhetsintervall om +/– 5–10 procent. Fastigheterna värderas till verkligt värde där klassificering sker i nivå 3 enligt IFRS 13. Tillgångsförvärv För transaktioner där i allt väsentligt det verkliga värdet på de förvärvade tillgångarna utgörs av en tillgång eller en grupp av likartade tillgångar redovisas, genom en förenklad bedömning, som ett tillgångsförvärv. När förvärv av dotterbolag innebär förvärv av nettotillgångar utan betydande processer fördelas anskaffnings- kostnaden på de enskilda identifierbara tillgångarna och skulderna baserat på deras verkliga värde vid förvärvstidpunkten. Det verkliga värdet initialt inkluderar även villkorad köpeskilling. Transaktionsutgifter läggs till anskaffningsvärdet för förvärvade nettotillgångar vid tillgångsförvärv. Förändringar av bedömt värde av villkorade ersättningar efter förvärvet läggs till anskaffningsvärdet av förvärvade tillgångar. Uppskjuten skatt på temporära skillnader redovisas inte initialt. Annehem redovisar erhållna avdrag för uppskjuten skatt som en orealiserad värdeförändring på fastigheten vid första värdering efter förvärvstidpunkten. NOT 3 SEGMENT Annehem Fastigheters verksamhet består av två rörelsesegment och är organisatoriskt uppdelat på två olika segment: 1. Region Sverige, inkluderar Stockholm, Malmö, Ängelholm, Helsingborg och Göteborg. 2. Region Övriga Norden, inkluderar Helsingfors Stab, inkluderar moderbolag och holdingbolag inom koncernen, som ej är operativa bolag. Transaktioner inom Stab innefattar management fee samt andra administrationskostnader. I samband med refinansieringen, som gjordes under Q4 2024, omfördelades belåningen mellan Region Sverige och Region Övriga Norden. Belåningsgraden i Region Sverige ökade medan den minskade i Region Övriga Norden, vilket också återspeglas i förvaltningsresultatet för respektive region i följande tabeller. 1) Kostnader relaterade till system för fastighetsadministration har omklassificerats från raden centraladministration till fastighetsadministration. Jämförelsesiffror har därför uppdaterats och omklassificerats med ett belopp uppgående till 0,5 Mkr för perioden okt-dec 2024. 1) Kostnader relaterade till system för fastighetsadministration har omklassificerats från raden centraladministration till fastighetsadministration. Jämförelsesiffror har därför uppdaterats och omklassificerats med ett belopp uppgående till 1,8 Mkr för helåret 2024. okt-dec 2025 Mkr Sverige Stab Totalt Hyresintäkter 65,5 10,6 - 76,1 Driftnetto 49,9 9,4 -0,6 58,7 Förvaltningsresultat 35,7 5,3 -16,1 24,9 Resultat före skatt 30,7 -7,2 -14,0 9,6 Förvaltningsfastigheter, verkligt värde 4 266,0 754,3 - 5 020,3 Övriga Norden okt-dec 2024 Mkr Sverige Stab Totalt Hyresintäkter 56,9 11,6 - 68,4 Driftnetto1 46,0 10,8 -0,8 56,1 Förvaltningsresultat 59,4 2,3 -39,7 22,0 Resultat före skatt 70,4 1,0 -29,9 41,5 Förvaltningsfastigheter, verkligt värde 3 808,7 888,1 - 4 696,8 Övriga Norden helår 2025 Mkr Sverige Stab Totalt Hyresintäkter 258,6 43,0 - 301,6 Driftnetto 202,7 38,6 -0,6 240,7 Förvaltningsresultat 144,9 19,8 -56,1 108,6 Resultat före skatt 135,9 -68,9 -64,7 2,3 Förvaltningsfastigheter, verkligt värde 4 266,0 754,3 - 5 020,3 Övriga Norden helår 2024 Mkr Sverige Stab Totalt Hyresintäkter 222,8 52,2 - 275,0 Driftnetto1 181,5 49,1 -0,8 229,7 Förvaltningsresultat 182,1 12,6 -102,9 91,7 Resultat före skatt 147,3 -9,3 -116,5 21,4 Förvaltningsfastigheter, verkligt värde 3 808,7 888,1 - 4 696,8 Övriga Norden ===== SIDA 18 ===== INLEDNING VD-ORD RESULTATANALYS HÅLLBARHET FASTIGHETER NOTER BOKSLUTSKOMMUNIKÉ JANUARI -DECEMBER 2025 | 17 Flerårsöversikt nyckeltal NOT 4 INTÄKTER FRÅN AVTAL MED KUNDER Övriga fastighetsintäkter består till största del av, till hyresgäster, vidarefakturerade kostnader för media (el, värme, vatten), vidarefakturerad fastighetsskatt, ersättningar relaterade till flygplatsen, hyresgarantier, samt intäkter för uthyrning av boende av ad-hoc karaktär. NOT 5 FINANSIELLA INSTRUMENT VÄRDERADE TILL VERKLIGT VÄRDE Annehem Fastigheter innehar valutaterminer och räntederivat för att mildra effekterna av fluktuationer i valuta- och räntenivåer. Derivaten används endast för ekonomiska säkringsändamål som en del av Annehem Fastigheters finanspolicy, och inte i spekulativa syften. Koncernen innehar per 31 december 2025 räntederivat i SEK och EUR, samt valutaterminer i EUR. Per 31 december 2025 uppgick det positiva marknadsvärdet på räntederivat till 11,6 Mkr (22,5), det negativa marknadsvärdet på räntederivat uppgick till 3,4 Mkr (2,5). Det positiva värdet på valutaterminerna uppgick till 0,0 Mkr (0,2) och det negativa värdet på valutaterminerna uppgick till 0,2 Mkr (0,0). Koncernen bedömer att övriga redovisade värden för angivna finansiella tillgångar och skulder som redovisas till anskaffningsvärde respektive upplupet anskaffningsvärde approximativt överensstämmer med verkligt värde, med anledning av kort förfallotid, att reserveringar görs för förväntade kreditförluster samt att eventuell dröjsmålsränta kommer att debiteras. NOT 6 OMRÄKNINGSEFFEKTER NYEMISSION Genom företrädesemissionen som genomfördes i mars 2024 ökade Annehems aktiekapital med 249 999,99 kronor, från 500 000,00 kronor till 749 999,99 kronor och det totala antalet aktier i Annehem ökade med 29 496 273, varav 3 431 995 aktier av serie A och 26 064 278 aktier av serie B. Efter företrädesemissionen uppgår antalet aktier i Annehem till 88 488 821 varav 10 295 986 aktier av serie A och 78 192 835 aktier av serie B. Utestående och genomsnittligt antal aktier och nyckeltal baserade på dessa är omräknade med justeringsfaktorn 1,1659 för jämförelseperioder innan första kvartalet 2024 motsvarande fondemissionselementet i föregående års företrädesemission. NOT 7 TRANSAKTIONER MED NÄRSTÅENDE Bolaget var fram till juni 2025 att betrakta som närstående till Peab via bolagens gemensamma största aktieägare. Under perioden förekom transaktioner mellan parterna som främst avsåg hyresintäkter samt investeringar och förvärv kopplade till fastighetsbeståndet. Inom koncernen förekommer löpande transaktioner mellan moderbolaget och dess dotterbolag. Dessa transaktioner avser främst debitering av management fee för koncerngemensamma tjänster samt koncernintern utlåning som hanteras på marknadsmässiga villkor och regleras genom interna låneavtal. okt-dec okt-dec helår helår Mkr 2025 2024 2025 2024 Fastighetsskatt 2,2 2,1 9,2 11,0 Hyresgarantier 0,6 1,1 2,6 5,8 Övriga fastighetsintäkter 8,1 8,4 32,5 33,2 Totalt övriga fastighetsintäkter 10,9 11,6 44,3 50,0 Flerårsöversikt 1) Kostnader relaterade till system för fastighetsadministration har omklassificerats från raden centraladministration till fastighetsadministration. Jämförelsesiffror har därför uppdaterats och omklassificerats med ett belopp uppgående till 1,8 Mkr för helåret 2024. 2) Genomsnittligt antal aktier och nyckeltal baserade på dessa är omräknade med justeringsfaktorn 1,1659 för jämförelseperioder mellan 2021–2023 motsvarande fondemissionselementet i föregående års företrädesemission. Mkr 2025-12-31 2024-12-31 2023-12-31 2022-12-31 2021-12-31 Hyresintäkter 301,6 275,0 247,2 217,9 187,8 Driftnetto1 240,7 229,7 209,7 181,3 155,8 Förvaltningsresultat 108,6 91,7 90,5 74,2 86,2 Förvaltningsresultat exkl. valutakurseffekter 111,2 97,3 92,7 90,5 86,2 Förvaltningsresultat exkl. valutakurseffekter per aktie, kr2 1,26 1,14 1,35 1,32 1,25 Periodens resultat -4,4 18,5 -200,6 207,3 209,7 Periodens resultat per aktie, kr2 -0,05 0,22 -2,92 3,01 3,05 Ekonomisk uthyrningsgrad, % 90,7 91,5 94,9 95,8 94,0 Överskottsgrad, %1 79,8 83,5 84,8 83,2 83,0 Avkastning på eget kapital, % -0,2 0,7 -8,7 8,3 9,2 EPRA NRV per aktie, kr 31,29 31,13 41,19 44,11 40,93 Nettobelåningsgrad, % 44,8 40,8 43,4 38,3 38,3 Soliditet, % 48,6 51,9 49,9 53,4 53,9 Räntetäckningsgrad, RTM, ggr 2,3 2,1 2,2 2,7 3,0 ===== SIDA 19 ===== INLEDNING VD-ORD RESULTATANALYS HÅLLBARHET FASTIGHETER NOTER BOKSLUTSKOMMUNIKÉ JANUARI -DECEMBER 2025 | 18 Finansiella nyckeltal Antal aktier Antalet utestående aktier har justerats för de aktier som har återköpts under perioden. Per den 31 december 2025 uppgick Annehems innehav av egna aktier till 1 378 229 B-aktier. Det genomsnittliga antalet utstående aktier har beräknats som ett vägt genomsnitt under en viss period med hänsyn till återköpen. Soliditet Förvaltningsresultat Annehem Fastigheters verksamhet är fokuserad på tillväxt i kassaflöden från den löpande förvaltningen, dvs tillväxt i förvaltningsresultatet. Målet är att förvaltningsresultatet exklusive valutakurseffekter per aktie ska öka årligen med 20,0 procent. Nedan visas förvaltningsresultat exklusive valutakurseffekter, som är relaterade till valutaterminer och valutaomräkning av interna lån i EUR. Förvaltningsresultat exklusive valutakurseffekter per aktie Räntetäckningsgrad Nettobelåningsgrad Överskottsgrad Avkastning på eget kapital okt-dec okt-dec helår helår Antal 2025 2024 2025 2024 A-aktier 10 295 986 10 295 986 10 295 986 10 295 986 B-aktier 76 814 606 78 192 835 76 814 606 78 192 835 Totalt antal utestående aktier 87 110 592 88 488 821 87 110 592 88 488 821 Totalt genomsnittligt antal aktier 88 159 102 88 488 821 88 405 714 84 988 923 Totalt antal emitterade aktier 88 488 821 88 488 821 88 488 821 88 488 821 okt-dec okt-dec helår helår Mkr 2025 2024 2025 helår Valutaterminer 2,8 -2,0 7,8 -9,7 Valutaomräkning på interna lån -3,7 1,7 -10,4 4,1 Valutakurseffekter -0,9 -0,3 -2,6 -5,6 okt-dec okt-dec helår helår Mkr 2025 2024 2025 2024 Förvaltningsresultat 24,9 22,0 108,6 91,7 Valutakurseffekter 0,9 0,3 2,6 5,6 Förvaltningsresultat exkl. valutakurseffekter 25,8 22,3 111,2 97,3 Genomsnittligt antal aktier 88 159 102 88 488 821 88 405 714 84 988 923 Förvaltningsresultat exkl. valutakurseffekter, kr per aktie 0,29 0,25 1,26 1,14 okt-dec okt-dec helår helår Mkr 2025 2024 2025 helår Förvaltningsresultat 24,9 22,0 108,6 91,7 Återläggning: Räntenetto 20,8 20,4 88,8 91,3 Valutakurseffekter 0,9 0,3 2,6 5,6 Räntetäckningsgrad exkl. jämförelsestörande poster, ggr 2,2 2,1 2,3 2,1 Räntetäckningsgrad, ggr baserat på rullande 12 2,3 2,1 2,3 2,1 Mkr 2025-12-31 2024-12-31 Eget kapital 2 568,0 2 613,9 Totala tillgångar 5 287,3 5 035,3 Soliditet, % 48,6% 51,9% Mkr 2025-12-31 2024-12-31 Räntebärande skulder 2 464,5 2 197,9 Likvida medel -215,8 -279,5 Räntebärande skulder netto 2 248,7 1 918,4 Förvaltningsfastigheter 5 020,3 4 696,8 Nettobelåningsgrad, % 44,8% 40,8% okt-dec okt-dec helår helår Mkr 2025 2024 2025 2024 Förvaltningsresultat 24,9 22,0 108,6 91,7 Återläggning: Förvaltningskostnader 33,8 34,1 132,1 138,1 Driftnetto1 58,7 56,1 240,7 229,7 Hyresintäkter 76,1 68,4 301,6 275,0 Överskottsgrad, % 77,2% 82,1% 79,8% 83,5% okt-dec okt-dec helår helår Mkr 2025 2024 2025 2024 Periodens resultat hänförligt till moderbolagets aktieägare 1,6 36,7 -4,4 18,5 Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare 2 568,0 2 613,9 2 568,0 2 613,9 Avkastning på eget kapital, % 0,1% 1,4% -0,2% 0,7% 1) Kostnader relaterade till system för fastighetsadministration har omklassificerats från raden centraladministration till fastighetsadministration. Jämförelsesiffror har därför uppdaterats och omklassificerats med ett belopp uppgående till 0,5 Mkr för perioden okt-dec 2024 och 1,8 Mkr för helåret 2024. ===== SIDA 20 ===== INLEDNING VD-ORD RESULTATANALYS HÅLLBARHET FASTIGHETER NOTER BOKSLUTSKOMMUNIKÉ JANUARI -DECEMBER 2025 | 19 EPRA nyckeltal Rapporteringsstandard För att skapa möjligheten för intressenter och aktieägare att kunna jämföra och utvärdera Annehems verksamhet på ett mer transparant och korrekt sätt, rapporterar vi nyckeltal och information enligt EPRA BPRs (European Public Real Estate Association Best Practices Recommendations). Följande resultat- indikatorer har utarbetats i enlighet med bästa praxis som definierats av EPRA i dess senaste utgåva av Best Practices Recommendations Guidelines, BPRs. EPRA BPRs fokuserar på att göra boksluten för offentliga fastighetsbolag tydligare och mer jämförbara i hela Europa. För ytterligare information om EPRA, se www.epra.com. Uträkningar och nyckeltal är översatta till svenska. Standardiserade tabeller på originalspråket engelska återfinns i den engelska versionen av Annehems Bokslutskommuniké för 2025. Se definitioner vid varje nyckeltal. Substansvärde EPRA NRV, EPRA NTA och EPRA NDV Substansvärdet är det samlade kapital som företaget förvaltar åt sina ägare. Utifrån detta kapital vill Annehem skapa avkastning och tillväxt under lågt risktagande. Substansvärdet kan beräknas på olika sätt, där främst tidsperspektivet och omsättningshastigheten i fastighetsportföljen får påverkan. EPRA NRV är det långsiktiga substansvärdet och utgår från balansräkningen med justering av poster som ej innebär en utbetalning i närtid, såsom goodwill, finansiella derivat och uppskjuten skatteskuld. EPRA NTA är detsamma som långsiktigt substansvärde med skillnaden att goodwill, som inte är hänförligt till uppskjuten skatt, skall återläggas samt att uppskjuten skatt kan marknadsvärderas med hänsyn till hur bolaget de senare åren genomfört fastighetstransaktioner. Då Annehem inte har någon goodwill samt har ett långsiktigt investerings- perspektiv medför det att värdet för NRV och NTA i Annehems fall blir detsamma. EPRA NDV är substans- värdet enligt eget kapital i balansräkningen med justering av goodwill (Annehem har ingen goodwill) och värdeförändringar på förvaltningsfastigheter. EPRA vakans (EPRA Vacancy) Estimerade marknadshyror (Estimated Market Rental Value – ERV) för vakanta ytor dividerat med estimerade marknadshyror för hela fastighetsportföljen. EPRA belåningsgrad (EPRA Loan T o Value – LTV) Räntebärande skulder exkluderat med likvida medel och nettot av rörelseskulder och rörelsetillgångar dividerat med portföljens fastighets- värde och tillämpliga tillgångar. Nyckeltalet visar hur stor del av fastighetsbeståndet som är finansierat med skulder belyser refinansieringsrisken för bolaget. Det finns inga poster för JV-bolaget. EPRA nettoavkastning (EPRA Net Initial Yield – NIY) EPRAs nettoavkastning (NIY) mäter de årliga hyresintäkterna baserat på de kontanta betalningarna fram till balansdagen, minus ej vidarefaktureringsbara driftskostnader, dividerat med fastighetens marknadsvärde, ökat med uppskattade förvärvskostnader. EPRA ”T opped-up” NIY utgår från EPRA NIY med justering för hyresrabatter på balansdagen. Mkr 2025-12-31 2024-12-31 EPRA NRV - Långsiktigt substansvärde Eget kapital enligt balansräkning 2 568,0 2 613,9 Återläggning: Uppskjuten skatt enligt balansräkning 166,1 160,8 Räntederivat -8,2 -20,1 EPRA NRV 2 725,8 2 754,6 Totalt utestående antal aktier 87 110 592 88 488 821 EPRA NRV, kr per aktie 31,29 31,13 EPRA NTA - Aktuellt substansvärde EPRA NRV 2 725,8 2 754,6 Återläggning: EPRA NTA 2 725,8 2 754,6 Totalt utestående antal aktier 87 110 592 88 488 821 EPRA NTA, kr per aktie 31,29 31,13 EPRA NDV - Avyttringsvärde EPRA NTA 2 725,8 2 754,6 Återläggning: Uppskjuten skatt enligt balansräkning -166,1 -160,8 Räntederivat 8,2 20,1 EPRA NDV 2 568,0 2 613,9 Totalt utestående antal aktier 87 110 592 88 488 821 EPRA NDV, kr per aktie 29,48 29,54 Mkr 2025-12-31 2024-12-31 Hyresvärde 363,7 331,0 Bedömt hyresvärde för vakanta lokaler 30,3 27,9 EPRA Vakansgrad 8,3% 8,4% helår helår Mkr 2025 2024 Räntebärande skulder 2 464,5 2 197,9 Netto rörelseskulder 1 49,2 27,1 Valutaterminer 0,2 -0,2 Likvida medel -215,8 -279,5 Nettoskuld 2 298,2 1 945,3 Marknadsvärde fastigheter 2 5 020,3 4 696,8 Immateriella tillgångar 0,0 0,1 Totalt fastighetsvärde 5 020,4 4 696,9 EPRA LTV - Belåningsgrad 45,8% 41,4% helår helår Mkr 2025 2024 Förvaltningsfastigheter - helägda 5 020,3 4 696,8 Förvaltningsfastigheter - del av JV 0,3 0,1 Summa fastighetsportfölj 5 020,6 4 696,8 Exkludering projekt mark och byggnationer 1 -0,3 -0,1 Uppskattade kostnader för köpare 2 13,9 13,5 Summa justerad fastighetsportfölj 5 034,2 4 710,2 12 månaders rullande hyresintäkter inklusive rabatter 329,9 303,1 Fastighetskostnader 3 -105,2 -93,3 Driftöverskott 224,7 209,8 Återläggning rabatter 3,5 1,3 "Topped-up" driftöverskott 228,2 211,1 EPRA NIY - Direktavkastning 4,5% 4,5% EPRA "Topped-up" NIY - Direktavkastning 4,5% 4,5% 1) Avser projektutveckling för JV-bolag, det finns i dagsläget ingen mark eller fastighet i JV-bolaget. 2) Avser uppskattad stämpelskatt för de finska fastigheterna och uppskattad kostnad för mäklare vid försäljning. 3) Inga kostnader för JV-bolag föreligger. 1) Innehåller leverantörsskulder, övriga kort- och långfristiga skulder, kundfordringar och övriga tillgångar, exkluderat finansiella tillgångar. 2) Inkluderar projektutveckling för JV-bolag, det finns i dagsläget ingen mark eller fastighet i JV-bolaget. ===== SIDA 21 ===== INLEDNING VD-ORD RESULTATANALYS HÅLLBARHET FASTIGHETER NOTER BOKSLUTSKOMMUNIKÉ JANUARI -DECEMBER 2025 | 20 EPRA Intjäning (EPRA Earnings) EPRA intjäningstal är ett prestationsmått för fastighetsportföljen. EPRA intjäning baseras på resultaträkningen, justerad för resultat från intressebolag, värdeförändringar från förvaltningsfastigheter, värdeförändringar av marknadsvärdet för finansiella instrument samt övriga eventuella resultateffekter från fastighetsförsäljningar med tillhörande skattekostnader. EPRA Cost ratios - Kostnadskvot Central administrationskostnad samt fastighetskostnader (inkluderat och exkluderat för direkta vakanskostnader), exklusive tomträttsavgälder, dividerat med bruttohyresintäkter. Inga rörelsekostnader kapitaliseras, förutom sådana som är direkt hänförliga till investeringar i förvaltningsfastigheter och som återfinns i EPRA CapEx. okt-dec okt-dec helår helår Mkr 2025 2024 2025 2024 Periodens resultat 1,6 36,7 -4,4 18,5 Återläggning: Värdeförändringar netto 13,8 -20,1 105,4 68,2 Uppskjuten skatt 8,0 4,6 6,7 2,7 EPRA Intjäning 23,4 21,2 107,7 89,5 Genomsnittligt antal aktier 88 159 102 88 488 821 88 405 714 84 988 923 EPRA Intjäning, kr per aktie 0,27 0,24 1,22 1,05 okt-dec okt-dec helår helår Mkr 2025 2024 2025 2024 Fastighetskostnader -28,2 -24,0 -105,2 -93,3 Centraladministration -11,2 -11,0 -36,4 -36,2 Andel av kostnader från JV-bolag - - -0,1 - Återföring: tomträttsavgäld 0,0 0,0 0,1 0,1 EPRA Kostnader (inklusive direkta vakanskostnader) -39,4 -35,0 -141,7 -129,4 Direkta vakanskostnader - - - - EPRA Kostnader (exklusive direkta vakanskostnader) -39,4 -35,0 -141,7 -129,4 Hyresintäkter brutto exlusive tomträttsavgäld 75,4 68,8 301,6 275,0 Totala hyresintäkter brutto exklusive tomträttsavgäld 75,4 68,8 301,6 275,0 EPRA Kostnadskvot (inklusive direkta tomträttsavgälder) 52,3% 50,9% 47,0% 47,1% EPRA Kostnadskvot (exklusive direkta tomträttsavgälder) 52,3% 50,9% 47,0% 47,1% EPRA CapEx - Kapitalkostnader Kapitaliserade kostnader för förvärv samt investeringar i förvaltningsfastigheter samt projekt avseende JV-bolag. 1) Avser hyresgästanpassningar och färdigställande av ytor vid förvärv. 2) Avser projektutveckling för JV-bolag, det finns i dagsläget ingen mark eller fastighet i JV-bolaget. EPRA Like-for-like rental growth - Tillväxt av hyresintäkter i jämförbart bestånd Jämförelser av nettohyrestillväxt i jämförbar fastighetsportfölj som har varit konsekvent i drift och inte under utveckling, under de två senaste åren. okt-dec okt-dec helår helår Mkr 2025 2024 2025 2024 Förvärv - -5,8 435,8 242,0 Projektutveckling Ombyggnationer 1 10,7 17,6 47,4 71,1 Nybyggationer 2 - 0,1 0,1 Förvaltningsfastigheter Utan att addera uthyrbar yta - - - - Adderar uthyrbar yta - - - - Kapitaliserad ränta - - - - Totala kapitalkostnader 10,7 11,8 483,3 313,2 Omvandling från periodiserat till likvida medel - - - - Totala kapitalkostnader som likvida medel 10,7 11,8 483,3 313,2 helår helår 2025 2024 Sverige 6,6% 9,3% Övriga Norden -17,9% -8,9% Totala hyresintäkter i jämförbart bestånd 2,0% 4,9% ===== SIDA 22 ===== INLEDNING VD-ORD RESULTATANALYS HÅLLBARHET FASTIGHETER NOTER BOKSLUTSKOMMUNIKÉ JANUARI -DECEMBER 2025 | 21 Definitioner Antal aktier1 Antal utestående aktier avser antalet registrerade aktier med avdrag för återköpta aktier. Genomsnittligt antal aktier avser vägt genomsnittligt antal utestående aktier under en viss period. Antal emitterade aktier avser totalt antal emitterade aktier. Avkastning på eget kapital Resultat för perioden i relation till eget kapital för perioden. Syfte: Nyckeltalet visar avkastningen som genereras på det kapital som är hänförligt till aktieägarna. Bruttohyra 1 Bruttohyra definieras som hyresintäkter på årsbasis exklusive tillägg och rabatter. Direktavkastning 1 Driftnetto för en rullande tolvmånadersperiod i relation till fastigheternas redovisade värden, justerat för fastigheternas innehavstid under perioden. Nyckeltalet visar avkastningen från den operativa verksamheten i förhållande till fastigheternas värde. Syfte: Nyckeltalet visar avkastningen från den operativa verksamheten i förhållande till fastigheternas värde. Driftnetto Driftnettot innehåller de intäkter och kostnader som har en direkt koppling till fastigheten, det vill säga hyresintäkter och de kostnader som krävs för att hålla fastigheten i gång, såsom driftskostnader och underhålls- kostnader. Syfte: Måttet används för att ge jämförbarhet med andra fastighetsbolag men även för att visa utvecklingen av verksamheten. Ekonomisk uthyrningsgrad 2 Hyresintäkter i förhållande till hyresvärde vid periodens utgång. Syfte: Nyckeltalet underlättar bedömning av beräknad hyra för vakanta ytor i relation till det totala värdet på uthyrda och ej uthyrda ytor. Fastighet 2 Fastighet som innehas med äganderätt eller tomträtt. Fastighetens verkliga värde Redovisat fastighetsvärde enligt balansräkningen vid periodens utgång. Syfte: Nyckeltalet ger en ökad förståelse för värdeutvecklingen på fastighetsbeståndet samt bolagets balansräkning. Förvaltningsresultat Förvaltningsresultatet utgörs av driftnettot med tillägg av förvaltnings- och administrationskostnader samt finansiella intäkter och kostnader. Resultatmåttet innehåller inte effekter från värdeförändringar i förvaltnings- fastigheter och derivat. Förvaltningsresultat, exkl valutakurseffekter Förvaltningsresultatet utgörs av driftnettot exklusive valutakurs- effekter med tillägg för förvaltnings- och administrationskostnader samt finansiella intäkter och kostnader. Resultatmåttet innehåller inte effekter från värdeförändringar i förvaltnings- fastigheter och derivat. Hyresintäkt Hyresintäkt efter avdrag för vakanser, hyresrabatter och hyresförluster. Hyresvärde 2 Hyresintäkter med avdrag för hyresrabatter, med tillägg för hyrestillägg samt fastighetsskatt för den uthyrda ytan, samt bedömd marknadshyra för den vakanta ytan. Syfte: Nyckeltalet möjliggör bedömning av den totala möjliga hyresintäkten då tillägg görs till de debiterade hyresintäkterna med bedömd marknadshyra för vakanta ytor. Jämförelsestörande poster Poster av ej återkommande karaktär betraktar Annehem Fastigheter som jämförelsestörande poster. Nettobelåningsgrad Räntebärande skulder, inklusive leasingskulder, minskade med likvida medel i procent av fastigheternas bokförda värde. Syfte: Nettobelåningsgraden är ett riskmått som visar hur stor del av verksamheten som är belånad med räntebärande skulder. Nettouthyrning2 T ecknade nyuthyrningar under perioden minus uppsägningar för avflytt. Räntebärande skulder Räntebärande skulder innebär alla skulder som Annehem betalar ränta på. Dessa poster i balansräkningen är: lång- och kortfristiga skulder till närstående, lång- och kortfristiga räntebärande skulder (inkluderar leasingskuld) samt koncernkonto. Räntetäckningsgrad Förvaltningsresultat med återläggning av finansiella intäkter, kostnader och valutakurseffekter på finansiella poster i relation till finansiella intäkter och kostnader. Räntetäckningsgraden är ett finansiellt mål som visar hur många gånger bolaget klarar av att betala sina räntor med resultatet från den operativa verksamheten. Syfte: Räntetäckningsgraden är ett finansiellt riskmått som visar hur många gånger bolaget klarar av att betala sina räntor med resultatet från den operativa verksamheten. Nyckeltalet beräknas både på rullande 12 månader (RTM) och isolerat kvartal. Annehem Fastigheters kovenanter beräknas enligt RTM. Räntenetto 1 Nettot mellan räntekostnader på räntebärande skulder och ränteintäkter på räntederivat. Soliditet Eget kapital i relation till totala tillgångar. Syfte: Att visa hur stor andel av bolagets tillgångar som är finansierade med eget kapital och har inkluderats för att investerare ska kunna bedöma Bolagets kapitalstruktur. Uthyrningsbar yta 2 Samlad lokalarea som är möjlig att hyra ut. Syfte: Visar på den totala area som Bolaget har möjlighet att hyra ut. Underliggande fastighetsvärde 2 Avtalat transaktionspris för fastigheten. Vakanshyra 2 Bedömd marknadshyra för vakanta ytor. Syfte: Nyckeltalet anger potentialen i hyresintäkterna vid fullt uthyrda ytor. Valutakurseffekter Valutakurseffekter hänförliga till valutaterminer samt omräkning av interna lån i EUR. Överskottsgrad Periodens driftnetto i relation till periodens hyresintäkter. Syfte: Överskottsgraden visar hur stor del av intjänad krona som bolaget får behålla. Nyckeltalet är ett effektivitetsmått jämförbart över tid. 1) Övriga definitioner som inte anses vara alternativa nyckeltal enligt ESMA:s. riktlinjer. 2) Nyckeltalet är fastighetsrelaterat och anses inte vara alternativt nyckeltal enligt ESMA:s riktlinjer. ===== SIDA 23 ===== INLEDNING VD-ORD RESULTATANALYS HÅLLBARHET FASTIGHETER NOTER BOKSLUTSKOMMUNIKÉ JANUARI -DECEMBER 2025 | 22 Verkställande direktörens försäkran Verkställande direktören försäkrar att bokslutskommunikén ger en rättvisande översikt över utvecklingen av moderbolagets och koncernens verksamhet, ställning och resultat samt beskriver väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som moderbolaget och de bolag som ingår i koncernen står inför. Ängelholm den 11 februari 2026 Monica Fallenius Verkställande direktör Finansiell kalender Årsredovisning 2025, publiceras på Bolagets webbplats Mars 2026 Delårsrapport januari – mars 2026 7 maj 2026 Årsstämma 2026 13 maj 2026 Halvårsrapport januari – juni 2026 17 juli 2026 Delårsrapport januari – september 2026 29 oktober 2026 Kontaktpersoner Monica Fallenius, VD Telefon: 070-209 01 14 E-post: monica.fallenius@annehem.se Adela Colakovic, CFO Telefon: 073-251 47 09 E-post: adela.colakovic@annehem.se Värderingar Professionella – Engagerade Långsiktiga – Möjliggörare Vision Vi ska vara det mest hållbara fastighetsbolaget i Norden. Annehem Fastigheter AB Org.nr: 559220-9083 Adress: Drottning Kristinas Esplanad 12 170 67 Solna info@annehem.se Kundnära och långsiktigt hållbar förvaltning Vi är Annehem Annehem är ett långsiktigt fastighetsbolag som äger, förvaltar och utvecklar hållbara kommersiella-, samhälls- och bostadsfastigheter i de nordiska tillväxtregionerna Stockholm, Skåne, Göteborg och Helsingfors. Vårt fastighetsbestånd är diversifierat och omfattar moderna och miljöcertifierade fastigheter samt två företagsparker med en total yta om 213 600 kvm.