===== SIDA 1 ===== ATRIUM LJUNGBERG, ÅRS- & HÅLLBARHETSREDOVISNING Alla vill leva i vår stad. 2023 ===== SIDA 2 ===== 02. 05.03. 06. 07. 08.01. 04. S.2. 02. Hållbart företagande Hållbarhetsmål och styrning. 19 Hållbara stadsmiljöer. 21 Hållbara fastigheter och lokaler. 23 Hållbara leverantörskedjor. 25 Hållbara medarbetare. 27 En långsiktigt hållbar investering. 29 06. Styrning och kontroll Förvaltningsberättelse. 52 Risker och riskhantering. 55 Ordförandeord. 62 Bolagsstyrnings- rapport. 63 Intern kontroll. 67 Styrelse. 69 Ledning. 71 Aktien och ägarna. 73 05. Projekt och förvaltning Förvaltning och projektutveckling. 42 Pågående och färdigställda projekt. 43 Planerade projekt. 47 04. Finansiering Finansiering. 38 07. Finansiella rapporter Koncernens rapporter. 76 Moderbolagets rapporter. 82 Noter. 85 Förslag till vinst - disposition. 112 Undertecknande. 113 Revisionsberättelse. 114 Hållbarhetsnoter. 117 08. Övrigt Flerårsöversikt. 139 Definitioner. 141 GRI-index. 143 TCFD- index. 148 Information. 149 01. Introduktion Om Atrium Ljungberg. 3 Fastighetsområden. 4 2023 i korthet. 6 Händelser 2023. 7 Vd-ord. 8 Varför investera? 10 Vår vision och affärsidé. 11 Affärsmodell. 13 Strategi. 14 Finansiell modell. 16 Värdeskapande för intressenter. 17 03. Hyres- och fastighets- marknad Kund. 31 Kontor. 32 Detaljhandel. 33 Bostad. 34 Transaktions- marknaden. 36 Atrium Ljungbergs årsredovisning för 2023 avges av styrelsen och verkställande direktören. Den legala årsredovisningen återfinns på sid. 52–61 samt 76–113. Hållbarhetsrapporten finns på sid. 17–22, 24–29, 61 samt 117–136 och är upprättad i enlighet med Åsredovisningslagen 6 kap. ===== SIDA 3 ===== 02. 05.03. 06. 07. 08.01. 04.Introduktion 02. 05.03. 06. 07. 08.04. 1 Hållbar stadsutveckling med fokus på blandad stad. Givetvis är fastigheter grunden i vår verksamhet, men i själva verket är vi mer intresserade av livet mellan husen och människorna som vistas på våra platser. Vårt fokus är att äga, förvalta och utveckla attraktiva stadsmiljöer i Sveriges starkaste tillväxtområden; Stockholm, Uppsala, Göteborg och Malmö. Tillsam- mans med kommuner, hyresgäster och de som bor i staden bygger vi levande och trygga stadsmiljöer där kontor, bostäder och handel blandas med service, vård och utbildning. ===== SIDA 4 ===== 02. 05.03. 06. 07. 08.01. 04. S.4. Introduktion 02. 05.03. 06. 07. 08.04. Våra fastighetsområden. Uppsala 10% Stockholm 80% Malmö 5% Göteborg 5% Atrium Ljungberg finns represen - terade på Lindholmen i Göteborg. Området har utvecklats från ett gammalt varvsområde till Göteborgs mest kunskapsintensiva och expan - siva plats, en knutpunkt för staden. Vi är med och utvecklar Lindholmen tillsammans med kommun, hyresgäs - ter och andra samarbetspartners. 75 3 Lokaltyper Total uthyr bar yta, tusen kvm Fastighetsvärde, mdkr Göteborg Uppsala är Sveriges fjärde största stad med en stark befolkningstill - växt. Uppsala är en av våra viktigaste delmarknader och vi fokuserar vår verksamhet till Uppsala city och till Gränbystaden som inom några år beräknas vara helt integrerad med innerstaden. Vi har de senaste åren stärkt vårt kontorserbjudande bland annat genom förvärvet av fastigheten Mejeriet i centrala Uppsala. Handel Restaurang Kontor Dagligvaror Bostad Hälsa/vård Kultur/Utbildning Lager/förråd Övrigt Garage 125 6 Lokaltyper Total uthyr bar yta, tusen kvm Fastighetsvärde, mdkr Uppsala Malmö är en stark tillväxtort med ett strategiskt läge i Öresundsregionen, en av Nordens största arbetsmarkna - der med hela 3,8 miljoner invånare. I Malmö äger vi Mobilia som utvecklas till attraktiv stadsmiljö med en bland - ning av handel, kontor, bostäder och vård. Vi är även en del i utvecklingen av Möllevången, en av Malmös mest spännande kulturella mötesplatser. Handel Kultur/Utbildning Bostad Dagligvaror Hälsa/vård Kontor Restaurang Övrigt Garage Lager/förråd 110 3 Lokaltyper Total uthyr bar yta, tusen kvm Fastighetsvärde, mdkr Malmö Stockholm är en av de snabbast växande regionerna i Europa med ett 30-tal större pågående utveck - lingsprojekt. Stockholm står för 80% av Atrium Ljungbergs totala fastighetsvärde. Vi finns represen - terade i Sickla, Slakthusområdet, Hagastaden, Slussen, Stockholm city, Med borgarplatsen, Sundbyberg, Liljeholmen, Barkarby och i Kista. Kontor Handel Kultur/Utbildning Hälsa/vård Restaurang Dagligvaror Övrigt Garage Lager/förråd 635 45 Lokaltyper Total uthyr bar yta, tusen kvm Fastighetsvärde, mdkr Stockholm Fastighetsområden Kontor Hälsa/Vård Garage Övrigt Restaurang Handel Lager/Förråd ===== SIDA 5 ===== Mobilia i Malmö har genomgått en imponerande utveckling från traditionellt köpcentrum till attraktiv stadsdel , där olika element som handel, kultur, bostäder och kontor samverkar. I Hagastaden möts traditionella indus - trifastigheter med modern och urban arkitektur. Tillsammans skapar de en unik stadsdel med internationell atmosfär. Lindholmen i Göteborg har genomgått en spännande transformation från sitt industriella förflutna till dagens moderna kontorsområde och internationella kunskapskluster. Gränbystaden tillhör de mest expansiva delarna av Uppsala. Området utvecklas snabbt med såväl kontor som bostä - der och är snart helt integrerat med stadskärnan. 02. 05.03. 06. 07. 08.01. 04. S.5. Introduktion 02. 05.03. 06. 07. 08.04. Fastighetsområden ===== SIDA 6 ===== 02. 05.03. 06. 07. 08.01. 04. S.6. Introduktion 02. 05.03. 06. 07. 08.04. Hyresintäkterna ökade till 2 821 mkr (2 550), varav ökningen i jämförbart bestånd var 9,9% (4,4). Driftöverskottet uppgick till 2 016 mkr (1 707), varav jämförbart bestånd ökade med 14,4% (1,7). Projekt- och entreprenadomsättningen uppgick till 412 mkr (256) och bruttoresultatet till 2 mkr (–26). Förvaltningsresultatet uppgick till 1 365 mkr (1 127), motsvarande 10,82 kr/aktie (8,93 kr). Orealiserade värdeförändringar fastigheter uppgick till –1 658 mkr (2 671), varav projektvinster utgjorde 24 mkr (1 416). Årets resultat uppgick till –954 mkr (4 288), motsvarande –7,56 kr/aktie (33,97). Nettouthyrningen för året uppgick till 53 mkr (115), varav bolaget sagt upp –15 mkr (–69) för avflyttning inför kommande projekt. Årets investeringar uppgick till 2 155 mkr (6 072), medan fastighetsförsäljningar uppgick till 1 826 mkr (49). Under året färdigställdes Parkhusen Kv 2 i Gränbystaden i Uppsala och per sista december har 35 mkr vinstavräknats motsvarande 65% tillträdda lägenheter. I december föreslog styrelsen en ny utdelningspolicy, vilken innebär att ca en tredjedel av förvaltningsresultatet skall delas ut. Styrelsen föreslår en utdelning om 3,50 kr/aktie (5,30), att delas ut vid två tillfällen, motsvarande en utdelningsandel om 32%. Nettouthyrning Pågående projekt 53 mkr 8,2 mdkr 2023 i korthet. 2023 i korthet Sammanfattning 1) 2023 2022 Hyresintäkter 2 821 2 550 Projekt- och entreprenadomsättning 412 256 Nettoomsättning, mkr 3 233 2 806 Bruttoresultat , mkr 2 019 1 681 Förvaltningsresultat, mkr 1 365 1 127 D:o kr/aktie 10,82 8,93 Resultat efter skatt, mkr –954 4 288 D:o kr/aktie –7,56 33,97 Fastighetsvärde, mkr 58 505 60 006 Investeringar, mkr 2 155 6 072 Nettouthyrning exkl. egna uppsägningar, mkr 68 184 Nettouthyrning inkl. egna uppsägningar, mkr 53 115 Belåningsgrad, % 2) 42,5 41,7 Räntetäckningsgrad, ggr 3,7 3,8 Genomsnittlig utgående ränta, % 2,3 2,2 Långsiktigt substansvärde, kr/aktie 262,11 270,60 Börskurs, kr/aktie 231,20 170,90 Miljöcertiferad yta (kvm) 72 76 Total energiintensitet, kWh/ m2 (normalår) 156 157 1) För fullständig nyckeltalstabell se sid. 140 och för definitioner se sid. 141–142. 2) Ny definition från Q2 2023, beräknat på netto räntebärande skulder istället för brutto. Nyckeltalen är omräknade. ===== SIDA 7 ===== 02. 05.03. 06. 07. 08.01. 04. S.7. Introduktion 02. 05.03. 06. 07. 08.04. Stockholm Wood City blir med sina 250 000 kvm världens största trästad. Viktiga händelser under 2023. Vår projektportfölj Atrium Ljungberg har en stor projektportfölj som är koncentrerad till främst fyra områden i Stockholm; Hagastaden, Sickla, Slakthusområdet och Slussen. Under 2023 har tre nya projekt beslu - tats, motsvarande en investeringsvolym om 990 mkr. Projekten är Sickla Campus, Mälarterrassen vid Slussen och Brf Kulturarvet i Sickla. Stockholm Wood City Atrium Ljungberg lanserade under 2023 Stockholm Wood City – världens största stadsbyggnadsprojekt i trä. Brf Kulturarvet på Nobelberget byggstartas 2024 och blir det första bostadskvarteret i trä. Det blir därmed startskot - tet för Stockholm Wood City. Projektet i Sickla omfattar 250 000 kvm i trästomme och har fått stor internationell uppmärksamhet. Fastighetsförsäljning I januari sålde vi fastigheten Skotten 6, även kallad Glashuset, på Drottninggatan i Stockholm till Axfast AB. Köpeskillingen baserades på ett underliggande fastighetsvärde om 1 900 mkr och omfattade ca 13 500 kvm. Större uthyrningar under året Under året gjordes många viktiga uthyrningar. Intresset har varit störst för våra fastigheter i Hagastaden där vi bland annat tecknat hyresav - tal med Zmarta, Aarke, Nordr och MTR Nordic som alla flyttar sina huvudkontor till fastigheten Mineralvattenfabriken. Även Tradera valde Hagastaden för sitt huvudkon - tor och flyttade i januari 2024 till fastigheten Life City. I december valde också Bris, Barnens rätt i samhället, Hagastadens industrihistoriska hjärta för sitt huvudkontor. Totalt omfattar uthyrningarna i Hagastaden ca 12 400 kvm. I Sickla har flera stora uthyrningar gjorts. Bland dessa märks särskilt Stockholms Auktionsverk som flyttar sin verksamhet till det gamla EXPO-huset i hjärtat av Sickla. Avtalet omfattar ca 1 700 kvm. I februari blev det också klart att Nacka kommun förlänger sitt hyresavtal för befintlig gymnasieskola i Sickla, samtidigt som det planeras för en tillbygg - nad av skolbyggnaden. Det nya avtalet inklusive tillbyggnaden omfattar totalt ca 10 000 kvm. I början av året tecknade vi avtal om ca 4 000 kvm med Kemikalieinspektionen i den gamla Chokladfabriken i Sundbyberg. Vi har även gjort fler uthyrningar i Slussen, däribland med Sony Music, som flyttar sitt svenska huvudkontor till det nyrenoverade, ikoniska Katarinahuset. Lokalerna omfattar ca 1 900 kvm. I maj valde Ericsson i Göteborg att förlänga sitt hyresavtal som totalt omfattar 37 000 kvm. De blir därmed fortsatt en viktig del av Lindholmen de kommande fyra åren. I slutet av året meddelade vi att hyresavtal teck - nats med Stockholms konstnärliga högskola, SKH, i Slakthusområdet där högskolans samtliga verksamheter kommer att samlas. Det nya kvar - teret, där SKH:s lokaler ingår, omfattar ca 36 000 kvadratmeter BTA och beräknas stå klart 2030. Bostadsaffären I slutet av 2023 fattade vi beslut om byggstart av nästa bostadskvarter på Nobelberget i Sickla. Det blir det fjärde kvarteret av totalt åtta och det första som kommer att uppföras helt i trä. Intresset för bostäderna på Nobelberget är stort. De två första kvarteren är klara och inflyttade och inför sommaren färdigställs även det tredje kvarteret. Under 2024 byggstartar vi det fjärde kvarteret, Brf Kulturarvet som kommer att bestå av 80 bostads - rättslägenheter fördelade på tre byggnader. Den totala ytan blir drygt 8 800 kvm BTA med en bedömd investering om ca 465 mkr. A house Under 2023 förvärvade Atrium Ljungberg 50% av aktierna i A house, som erbjuder community, coworking och kreativ utveckling och som sedan starten 2016 har blivit ett nav för många innova - tiva verksamheter. Tillsammans satsar nu Atrium Ljungberg och A house på att expandera till en rad nya platser i Stockholm och planerar att under de närmaste åren öppna i Atrium Ljungbergs fastigheter bland annat vid nya Slussen och i Slakthusområdet. Utdelningspolicy Atrium Ljungberg ska bedriva verksamheten med lågt finansiellt risktagande i syfte att möjliggöra genomförandet av lönsamma och värdeskapande stadsutvecklingsprojekt. Mot bakgrund av ökad investeringstakt i stadsutvecklingsprojekten bedömde styrelsen att en lägre utdelningsan - del är lämplig och beslutade under 2023 om ny utdelningspolicy. Händelser 2023 ===== SIDA 8 ===== 02. 05.03. 06. 07. 08.01. 04. S.8. Introduktion 02. 05.03. 06. 07. 08.04. Hyresmarknaden är avvaktande och affärerna tar lång tid. Finansmarknaden, som varit nervös under större delen av 2023 bland annat till följd av de rekord- snabba räntehöjningarna, bytte dock fot under slutet av året när inflationen började klinga av och mark - nadsräntorna därmed föll snabbt. Vi har högst troligt lagt räntetoppen bakom oss, även om långräntorna vänt upp något under inledningen av 2024. Resultatet 2023 speglar ett år med god leverans från alla delar i verksamheten. Vi levererar ett förvaltnings - resultat om 1 365 mkr vilket motsvarar en tillväxt om 21% jämfört med föregående år. Samtidigt har vi skrivit ner fastigheternas värde med 1 658 mkr under året, motsvarande 2,8%. Sedan vi startade yield - ökningarna under 2022 har vi ökat avkastningskravet med 70 punkter vilket motsvarar en nedskrivning om 12%. Samtidigt har kassaflödet i fastigheterna ökat vilket gör att den totala nedskrivningen är 5% under perioden. Högre marknadsräntor påverkar självklart vår finansieringskostnad, men vald ränteriskstrategi, med en räntebindning om 3,8 år och 9% andel rörlig ränta innebär att det tar ett tag innan fullt genomslag fås i vårt räntenetto. Vi har en stark balansräkning, vilket är viktigt – inte minst i tider av fallande priser och lågkonjunktur. Belåningsgraden var vid utgången av året 42,5%. Med en god likviditetsbuffert om ca 8 mdkr står vi väl rustade för framtiden. Samtidigt har vi en attraktiv projektportfölj om 40 mdkr som över tid ska finan - sieras. Därför beslutade styrelsen i december att förändra utdelningspolicyn till att dela ut en tredjedel av förvaltningsresultatet. Inför årsstämman 2024 Sverige befinner sig i en lågkonjunktur och det råder fortsatt osäkerhet kring framtiden. Det görs få affärer på transaktionsmarknaden och räntemarknaden är fortsatt volatil, även om många bedömer att den första räntesänkningen från Riksbanken kommer ske redan under våren. Vi var tidigt ute och har under närmare 1,5 år arbetat aktivt med att ställa om utifrån rådande marknadsför - utsättningar. Det är glädjande att detta arbete fortsätter att ge resultat. Ett händelserikt år. Vd-ord föreslås en utdelning om 3,50 kr per aktie, att delas ut vid två tillfällen om vardera 1,75 kr per aktie. I december bekräftade Moody’s Atrium Ljungbergs rating, Baa2 med negative outlook. Ratingen återspeglar den höga kvalitén i vår fastighets- och projektportfölj och vår goda finansiella position. Att marknaden har tilltro till oss, förstår vår verksamhet och uppskattar vår långsiktighet är väldigt viktigt. Hyresmarknaden Vi upplever fortfarande önskemål om ökad flexibilitet och service från våra kunder och förhandlingar och beslut tar lång tid. Dels är index förstås en fråga för hyresgästerna men framför allt handlar det om en osäkerhet kring behov av yta de närmaste åren. Atrium Ljungberg har en väldiversifierad kundportfölj där endast fem kunder har mer än 10 000 kvm hos oss. Det gör oss mindre sårbara när bolag med stora lokaler tenderar att minska yta. Vartannat år gör branschtidningen Fastighetsvärlden en kartläggning över de bästa framtidslägena för kontor i Stockholm. 2023 hamnade Slakthusområdet i topp och på tredje plats Slussen. 92 experter ombads blicka tio år in i framtiden och konstaterade att lägen med störst hyrespotential har koppling till den planerade tunnelbaneutbyggnaden. Det är glädjande att stora delar av vår portfölj placerar sig på topp 10 listan. På handelssidan kan vi konstatera att det finns intresse från nya aktörer – på alla våra platser. Vi har under många år arbetat aktivt med mixen på våra ”Vi har goda förutsättningar att leverera ett bra 2024.” Annica Ånäs, vd ===== SIDA 9 ===== 02. 05.03. 06. 07. 08.01. 04. S.9. Introduktion 02. 05.03. 06. 07. 08.04. handelsplatser så att de ska fungera i såväl goda som sämre tider. Denna långsiktiga strategi har vi stor nytta av nu. Vi ser en ökning i omsättningen på våra handelsplatser trots att hushållens konsumtionsut - rymme minskat. A house Trenden mot ökad flexibilitet och service var en anledning till att vi under 2023 valde att investera i coworking- och eventbolaget A house. Atrium Ljungberg förvärvade 50% av aktierna i A house för ca 20 mkr. A house har blivit ett nav för många innovativa verksamheter och nu planerar vi för expansion till en rad platser i Stockholm, inom Atrium Ljungbergs bestånd. Genom partnerskapet breddar vi vårt erbju - dande till befintliga kunder och vi riktar oss även mot nya branscher. A house öppnade sin första enhet i Slakthusområdet i början av februari 2024. Affärer under året Lägen innanför tullarna i Stockholm är mest att - raktiva och för vår del fortsätter Hagastaden att vara mest i fokus. Där märks uthyrningar till Bris som tecknade avtal under sista kvartalet. Utöver detta har Tradera tecknat avtal i Life City och Aarke i Mineralvattenfabriken. Även MTR Nordic, Nordr, Granit, KitchenTime, Zmarta Group och NIO valde att lokalisera sina huvudkontor hos oss. Totalt omfattar årets uthyrningar i Hagastaden ca 12 400 kvm. Även i Sickla har det gjorts affärer. En av dem är uthyrningen till Stockholms Auktionsverk som flyttar till Expohuset invid Marcusplatsen. En annan glädjande uthyrning var till Blåsarsymfonikerna som flyttar från nuvarande lokaler vid Nybrokajen till Dieselverkstaden. Under året har vi också tecknat avtal med Nacka kommun om att förlänga hyresav - talet för befintlig gymnasieskola, samt genomföra en tillbyggnad av skolan. Det nya avtalet omfattar totalt drygt 10 000 kvm, varav 2 100 kvm nybyggnation, och ska inrymma YBC (Young Business Creatives). Slussen kommer att bli en fantastisk plats. Visst är det långt kvar men redan nu ser man hur bitarna börjar falla på plats. Intresset för våra fastigheter har varit stort, framför allt för Katarinahuset som står klart under 2024. Huset fylls med en mix av kreativa hyresgäster, däribland Sony Music och A house. Jag är också glad att Ericsson under 2023 valde att förlänga sitt hyreskontrakt på Lindholmen i Göteborg. Avtalet omfattar ca 37 000 kvm. Sammantaget levererade vi en nettouthyrning om 53 mkr för året, men då har vi inte inkluderat uthyr - ningen till Stockholms konstnärliga högskola om 20 000 kvm med inflyttning 2030. Avtalet är villkorat och vi kommer rapportera denna i nettouthyrningen när villkoren är uppfyllda. Bostadsrättsmarknaden 2023 har präglats av inflation, lågkonjunktur och stigande bolåneräntor vilket påverkat de privata hushållen och lett till en historiskt trögrörlig bostads - marknad. Det är en tydlig skillnad i köpbeteendet jämfört med tidigare år, där bostadsköparna nu väljer, eller tvingas, att sälja först. Nyproduktionsmarknaden har praktiskt taget stannat upp. De projekt som under året trots allt haft en fortsatt försäljningstakt är de med bra läge och kort tid till inflyttning. För att möta köparnas förändrade förutsättningar har det blivit allt viktigare att erbjuda möjlighet att köpa och sälja i samma marknad, samt ett flexibelt tillträde. I ljuset av detta känns det riktigt bra att vi nu beslutat att byggstarta nästa etapp på Nobelberget i Sickla, Brf Kulturarvet med 80 lägenheter och en investe- ringsvolym om 465 mkr. De två första kvarteren på Nobelberget är klara och under första halvåret 2024 färdigställs även den tredje etappen. För att möta kun- dernas behov av att köpa och sälja på samma marknad väljer vi nu att påbörja produktionen av Brf Kulturarvet men kommer att starta försäljningen vid ett senare till- fälle. Vi är långsiktiga i vår stadsutvecklingsstrategi och detta visar vi nu genom att, trots rådande marknads- läge, ta nästa steg i utvecklingen av Nobelberget. Projektportföljen I december 2023 godkände Kommunfullmäktige avtalet för Mälarterrassen som sista beslutsinstans. Det innebär att vi nu kan gå vidare i arbetet med att utveckla den nya mötesplatsen i Slussen. Vi tillträder i oktober men redan sommaren 2025 ska platsen börja aktiveras. Jag är glad över förtroendet att få utveckla Mälarterrassen. Det blir en helt unik plats med panoramavy över Gamla stan och en mångfald av mat- och kulturupplevelser. Den totala investe - ringen uppgår till ca 430 mkr och i samband med godkännandet av avtalet förlängdes även markan - visningsavtalet för intilliggande kontorskvarter och Handelsplatsen. En annan stor nyhet är som tidigare nämnts avtalet med Stockholms konstnärliga högskola, SKH. Det nya kvarteret, där SKH:s lokaler ingår, omfattar 36 000 kvm och beräknas stå klart 2030, efter tre års byggtid. Investeringen bedöms uppgå till drygt 2 mdkr och hyresavtalet, med en avtalstid om 20 år, är godkänt av regeringen men förutsätter bland annat att detaljplanen vinner laga kraft. Stockholm Wood City ”I en banbrytande satsning har Atrium Ljungberg tagit initiativ till Stockholm Wood City – världens största urbana stadsbyggnadsprojekt i trä. Det nya området kommer att erbjuda en urban miljö med en mix av arbetsplatser, bostäder, restauranger och butiker, allt uppfört i trästomme. Stockholm Wood City markerar en ny era för hållbar stadsutveckling och blir ett internationellt skyltfönster för hållbart byggande.” Ja, så löd de första raderna i lanseringen av Stockholm Wood City – världens största stadsut - vecklingsprojekt i trä. Jag är väldigt stolt över detta initiativ, det är inte bara ett viktigt steg för oss som företag, utan en historisk milstolpe för svensk inno - vationsförmåga. Stockholm Wood City omfattar hela 250 000 kvadratmeter med 7 000 kontorsplatser och 2 000 bostäder i Sickla. Vi hoppas att initiativet ska inspirera andra bolag, inte bara i Sverige utan även internationellt. Uppmärksamheten kring projektet har varit massiv med bevakning i såväl nationella som internationella medier. Hållbarhet Under 2023 antog Atrium Ljungbergs styrelse nya hållbarhetsmål, som ett komplement till de befintliga. Anledningen är att vi vill möta ökade förväntningar från intressenter samt kommande lagkrav. I prakti - ken innebär det ökad ambitionsnivå inom ett antal områden så som cirkularitet, klimatanpassning, affärsetik och mångfald. Som komplement till målet om att bli klimatneutrala 2030 har vi också antagit ett netto-noll mål till 2040. Vi har med detta åtagit oss att sätta mål i linje med SBTi Net-Zero Standard för att få ett kvitto på att våra ambitiösa mål är robusta och linjerade med vetenskapen. Transaktioner I januari sålde vi fastigheten Skotten 6, även kallat Glashuset, på Drottninggatan i Stockholm, omfat - tande ca 13 500 kvm. Köpeskillingen baserades på ett underliggande fastighetsvärde om 1 900 mkr. Frånträde skedde den 31 januari. Försäljningen var ett naturligt steg i att renodla vårt fastighetsbestånd till platser där vi har möjlighet att förverkliga vår vision och stadsutvecklingsstrategi och ett led i att stärka vår balansräkning. 2024 Vi står väl rustade, men samtidigt ödmjuka, inför 2024. Hyresmarknadens utveckling utifrån lågkon - junktur och ändrade behov påverkar alla fastighets - bolag, så även Atrium Ljungberg. I dessa tider visar dock vår strategi, att bygga hållbar attraktiv stad, sin riktiga styrka. Indexutfallet för 2024 medför att vi har 135 mkr med oss in i högre hyresintäkter samtidigt som vi ska bibehålla vår goda kostnadskontroll. Därtill färdigställs vårt stora projekt Katarinahuset vid Slussen i början av året, vilket medför god driftnettotillväxt. Även om vi ser fortsatt sjunkande marknadsräntor är nivåerna högre än de vi har i vår ränteportfölj, vilket medför att vår snittränta kommer stiga successivt. Sammantaget har vi förutsättningar för att leverera ett bra 2024, men det kräver fokus och hårt arbete. Jag känner mig dock väldigt trygg i detta. Atrium Ljungberg har fantastiska medarbetare med stort engagemang. Jag vill rikta ett varmt tack till er, våra kunder och våra samarbetspartners för ett riktigt bra 2023. Annica Ånäs, vd Vd-ord ===== SIDA 10 ===== 02. 05.03. 06. 07. 08.01. 04. S.10. Introduktion 02. 05.03. 06. 07. 08.04. 0 10 20 30 40 50 20232022202120202019 % ggr 0 1 2 3 4 5 6 Belåningsgrad, % Räntetäckningsgrad, ggr 40,7 4,4 4,6 5,3 3,8 3,7 39,4 42,5 38,5 41,7 Atrium Ljungberg antog under 2023 en ny utdel - ningspolicy där ca en tredjedel av förvaltnings - resultatet ska delas ut. Därutöver kan styrelsen föreslå att vinster av engångskaraktär kan föras över till ägarna. Hållbarhetsarbetet är integrerat i affärs modellen där vi kontinuerligt utvecklar våra områden i en hållbar riktning. Vi är en långsiktig aktör som tar ansvar för vår verksamhets påverkan på människor och miljö. Vi har en stark finansiell ställning med såväl stabil belåningsgrad som räntetäckningsgrad. Vi har en investment grade-rating hos Moody’s med betyget Baa2 med negativ utsikt. Med en projektvolym om totalt ca 40 mdkr i redan ägd mark eller erhållna markanvisningar har Atrium Ljungberg – och därmed aktien – möjlighet till god värdetillväxt över tid. Stabil utdelning. Möjlighet till god värde tillväxt. Låg finansiell risk. Hållbar stadsutveckling. Utdelning och aktiens direktavkastning Aktiens totalavkastning Belåningsgrad och ränte täckningsgrad Utvalda hållbarhetsmål Utvecklingen av resultatet är nyckeln till vår framgång. Tillsammans med värdetillväxten från investeringarna lägger det grunden till avkastningen. Totalavkastning i genomsnitt 12% de senaste fem åren. Stabil belåningsgrad och räntetäckningsgrad. Fyra skäl att äga aktier i Atrium Ljungberg. Varför investera? — Atrium Ljungberg ska vara klimatneutrala 2030 och netto-noll 2040, och fått målen godkända enligt Science Based Targets (SBTi) — Alla platser och fastigheter ska vara klimatan- passade 2030 och arbetet bedrivs enligt TCFD — En föregångare inom hållbar stadsutveckling. Våra platser ska nå över 90% i indexet Vår stad, år 2030 — 40% lägre energianvändning och ökad egen- produktion av fossilfri energi 2030 — Atrium Ljungberg ska ha över 50% Taxonomi- förenlig omsättning 2025 — 100% av nya leverantörer undertecknar Atrium Ljungbergs leverantörskod 2030 — 100% av medarbetarna är utbildade i affärsetik 0 1 2 3 4 5 20232022202120202019 kr/aktie % Utdelning, kr/aktie Direktavkastning, % 5,00 2,2 2,9 2,6 3,1 1,5 5,205,05 5,30 3,50 20232022202120202019 % Aktiens värdeutveckling, % Aktiens direktavkastning, % Totalavkastning, % -30 -20 -10 0 10 20 30 40 50 60 48,7 –23,6 15,6 –14,253,2 –21,0 19,3 –12,0 4,5 2,6 3,7 2,2 35,3 39,6 4,3 1. 2. 3. 4. ===== SIDA 11 ===== 02. 05.03. 06. 07. 08.01. 04. S.11. Introduktion 02. 05.03. 06. 07. 08.04. Vår vision och affärsidé. "Alla vill leva i vår stad". Så lyder Atrium Ljungbergs vision, en vision som är djupt förankrad i bolaget och som både inspirerar och förpliktigar. Vi har rötterna i den gamla byggmästartraditio- nen. Utifrån denna har vi utvecklat våra strategier med syfte att skapa långsiktigt hållbara platser med ett attraktivt innehåll. Med visionen i sikte skapar vi värde för bolaget och därmed för våra aktieägare och för samhället. Vår stadsutvecklingsstrategi Atrium Ljungberg utvecklar stadsdelar som skapar värden för kommuner, hyresgäster, våra aktieägare och alla som bor och verkar i våra områden. Och vi har en tydlig strategi för detta. Vårt arbetssätt bygger på samverkan och dialog och vi strävar alltid efter att ta tillvara platsernas själ, ursprung och bästa egenskaper. För att en plats ska vara attraktiv och locka människor under dygnets alla timmar behövs många anledningar till att vara där. Runt 85% av Sveriges befolkning bor idag i städer och vi ser långsiktigt en fortsatt urbanisering, vilket innebär såväl utmaningar som möjligheter för alla oss som arbetar för att skapa hållbara, attraktiva platser. Vi på Atrium Ljungberg utgår från koncep- tet ”the power of 10” i vårt stadsutvecklingsarbete, ett koncept som innebär att det alltid ska finnas minst tio anledningar att besöka en plats. Vårt fokus är att utveckla och förvalta levande stadsmil- jöer med en blandning av kontor, bostäder, handel, service, utbildning och kultur. Platser som möjlig- gör en hållbar livsstil och som samtidigt erbjuder ett attraktivt stadsliv där människor vill leva, arbeta och vistas – idag och i framtiden. Vi finns på starka delmarknader i Stockholm, Uppsala, Göteborg och Malmö. Vi är en långsiktig ägare och tar ett stort ansvar för våra områden. Att vi äger stora, sammanhängande platser ger oss en unik möjlighet att skapa en bra helhet med en blandning av verksamheter som stödjer varandra och höjer hela områdets attraktivitet. Närheten i en tät och blandad stadsmiljö, ibland kallad ”15-minutersstaden” medför hållbarhetsvinster, bland annat genom korta transportavstånd, väl 1. Folkliv hela dygnet 2. Aktiviteter och sport 3. Kultur och lärande 4. Konst och kulturhistoria 5. Natur och smarta ekosystem 6. Lek och sociala ytor 7. Mat och uteserveringar 8. Lugna oaser 9. Digital infrastruktur och wifi 10. Handel och service Tio goda skäl att vara på en plats Vår vision och affärsidé Vår affärsidé Genom långsiktigt ägande, utveckling och förvaltning erbjuder vi våra kunder attrak - tiva stadsmiljöer med tjänste erbjudanden för kontor, bostäder och handel på starka delmarknader. Med egen kompetens och helhetsperspektiv adderar vi mervärde för kunder och samarbetspartners, och skapar värdetillväxt i bolaget. ===== SIDA 12 ===== Mineralvattenfabriken i Hagastaden. 02. 05.03. 06. 07. 08.01. 04. S.12. Introduktion 02. 05.03. 06. 07. 08.04. utvecklat ett index för social hållbarhet, där vi arbetar med frågan utifrån vårt perspektiv som fastighetsutvecklare och fastighetsägare. Indexet som vi kallar ”Vår stad” bygger på principer för hållbar stadsutveckling som vi har systematiserat, för att göra arbetet metodiskt och mätbart. Vi har satt upp målet att alla våra sammanhäng - ande platser, där vi har fler än en solitär byggnad, ska nå 90% av indexet till 2030. Målet socialt hållbara platser blir ett sätt för oss att följa upp hur våra aktiviteter bidrar till att våra platser blir mer hållbara, och därigenom nå visionen alla vill leva i vår stad. En stark projektportfölj med tydligt hållbarhetsfokus Atrium Ljungbergs affärsmodell innebär att äga, förvalta och utveckla fastigheter och stadsdelar på ett ansvarsfullt och hållbart sätt. Vi har en projektportfölj motsvarande en investeringsvolym om ca 40 mdkr i redan ägd mark eller erhållna markanvisningar där Slakthusområdet och Sickla utmärker sig. Under 2023 tog Atrium Ljungberg initiativ till värl- dens största träbaserade stadsbyggnadsprojekt, Stockholm Wood City. Projektet omfattar 250 000 kvm, 7 000 nya arbetsplatser och 2 000 bostäder. Byggnationen av Brf Kulturarvet på Nobelberget påbörjas 2024. Det blir det första bostadskvar- teret att byggas i trä och blir därmed starten för Stockholm Wood City. På många sätt visar projek- tet upp svensk innovationsförmåga när den är som bäst. Genom innovativ design, teknik och en stark samarbetskultur sätts en ny standard för hållbart byggande. Fastighetsbranschen spelar en helt avgörande roll i den gröna omställningen, då byggnationer står för ca 40% av världens CO2-utsläpp. Fördelarna med träbyggnationer är många, både för miljö och människors välmående. Trä har mindre klimatav- tryck än andra material och lagrar koldioxid under hela tiden det är i bruk. Forskningsstudier har visat att människor påverkas positivt på många sätt av byggnader i trämaterial. Att bygga i trä innebär också betydligt tystare byggarbetsplatser och minskar antalet tunga transporter. Vårt långsiktiga fokus på hållbar stadsutveckling är en av anledningarna till att vi fått förtroendet att vara med och utveckla stora delar av Slakthus- området i södra Stockholm. Det är det största utvecklingsprojektet i Stockholm i modern tid och kommer att pågå fram till år 2033. Området utvecklas till en urban stadsdel där mat och kultur får ta stor plats, samtidigt som den kulturhistoriska miljön varsamt bevaras och utvecklas. 85% av projektportföljen ligger i områden med direkt anslutning till befintliga eller nya tunnel - banestationer. Närheten till spårbunden trafik har stor positiv påverkan på hyresnivåerna, vilket i sin tur leder till ett ökat värde på våra fastigheter. Vi är redo att skapa framtidens hållbara stad Vi utvecklar hållbara städer och fastigheter där människor ska leva och arbeta i många år fram- över. Städer som ska klara urbanisering, klimat- förändringar och samhällsomvandling. Vi tar lång - siktigt ansvar när vi bygger, utvecklar och förvaltar. Idag lever vi i en globaliserad värld, något som även avspeglar sig i hållbarhetsfrågor. De globala frågorna kräver gemensamma lösningar. Det är väl känt att fastighetsbranschen har stora utmaningar när det gäller begränsning av klimatpåverkan och överutnyttjande av resurser, så här kan vi göra skillnad. Vår bransch har också stora möjligheter att påverka positivt, främst ur de sociala per - spektiven där vi dels kan bidra till ökad trygghet, förbättrad hälsa och säkerhet, dels arbeta mot korruption och för mänskliga rättigheter. Atrium Ljungbergs fokus är alltid att verka med omsorg om människor och miljö. Vår vision lyder ”Alla vill leva i vår stad”. I sam- verkan med såväl hyresgäster som kommuner och leverantörer arbetar vi för att påverka hela värdekedjan i en hållbar riktning. Tillsammans når vi längre än vi hade gjort var och en för sig. Vår vision och affärsidé Socialt hållbara platser Vi har länge sagt att vi är ett fastighetsbolag som är mer intresserade av livet mellan husen. Social hållbarhet har alltid varit i fokus när vi utvecklar våra platser eftersom vi är övertygade om att trivsel och trygghet skapar en bättre stad. Vi har utvecklad kollektivtrafik och goda möjligheter till delningsekonomi. På Atrium Ljungberg arbetar vi för att utveckla våra områden i hållbar riktning. Det är inte bara viktigt ur ett socialt, ekonomiskt och miljömässigt perspektiv – det höjer också område - nas attraktionskraft. ===== SIDA 13 ===== 02. 05.03. 06. 07. 08.01. 04.Introduktion 02. 05.03. 06. 07. 08.04. Affärsmodell Affärsmodell. Samverkan Genom att samverka över gränser kan vi skapa helt nya möjligheter – både för oss själva och för våra kunder. Långsiktighet Framtiden genomsyrar allt vi gör. Från vårt ägande och våra hållbara lösningar till hur vi arbetar internt och i relationen med kunder och samarbetspartners. Pålitlighet Vi lovar det vi kan hålla och vi håller det vi lovat. Mottot ”ett handslag gäller” är lika aktuellt idag som igår. Innovativt tänkande Vi ser möjligheter och hittar alltid de bästa lösningarna på vårt eget sätt. Vi vill lära oss, våga testa nytt och hitta nya former för att samverka, med syfte att skapa ett attraktivt kunderbjudande. Projektutveckling. Fastighetsförvaltning. Förvärv och försäljning. Hållbarhet. Värderingar. Vår projektutveckling innefattar såväl nybyggnation som om- och tillbygg - nader av fastigheter på attraktiva platser i storstadsregionerna, ofta i anslutning till befintligt bestånd. Projektledningen genomförs med egen personal från idé till inflytt. Projektens avkastning skall ge en bättre lönsamhet än att förvärva fast - igheter med ett befintligt kassaflöde, och därmed bidra till såväl driftnetto - tillväxt som värdetillväxt. S.13. Vi har en egen förvaltningsorganisa - tion som arbetar nära kunderna för att tillgodose deras behov på bästa sätt och samtidigt vara lyhörda för nya affärsmöjligheter. Vi utvecklar och förvaltar för att äga en lång tid framöver. Förvärv av nya fastigheter och mark genomförs om vi kan uppnå strategiska förde - lar och goda driftnettotillskott eller erhålla en god avkastning genom vår projektutveckling. Vi säljer fastigheter där vi inte ser möjlighet till en lång siktig utveckling i linje med vår affärs - modell och vision. ===== SIDA 14 ===== 02. 05.03. 06. 07. 08.01. 04. S.14. Introduktion 02. 05.03. 06. 07. 08.04. Strategi med fokus på värdetillväxt. Vår strategi är fundamentet för att göra rätt saker på rätt ställen och med stort engagemang samtidigt som kund och hållbarhet alltid är i fokus. Genom vår strategi skapar vi innovativa, levande och hållbara stads miljöer vilket ger god värdetillväxt över tid. Finnas på starka delmarknader Utveckla attraktiva stadsmiljöer En betydande aktör Fokus på våra kunder Fastigheter och bygg rätter Integrerat hållbarhets arbete Affärspro ces sen i egen regi Engagerade medarbetare Låg finansiell risk Vi ska finnas på starka delmarknader i stor- stadsregioner där det finns förutsättningar för långsiktig befolknings- tillväxt. Vi ska fokusera på att utveckla attraktiva stadsmiljöer för kontor och bostäder komplet- terat med handel, kultur, service och utbildning. Vi ska vara en betydande aktör med stora och sammanhållna enheter på varje delmarknad. Vi ska ha fokus på våra kunder i allt vi gör. Samarbetet med kunder, kommuner och andra intressenter ska vara nära, långsiktigt, stabilt och engagerat. Vi ska förvärva, utveckla och förädla fastigheter och byggrätter. Vi ska ha ett hållbarhets- arbete som är integrerat i affärsstrategin och en viktig del av vårt erbju- dande. Vi ska förbättra vårt eget och våra intres- senters ansvarstagande på området. Vi ska leda och driva hela affärsprocessen i egen regi och med egen kompetens. Vi ska ha engagerade medarbetare som brinner för det vi gör. Grund värderingarna; långsiktighet, samverkan, pålitlighet och innovativt tänkande är väl förank- rade. Vi är långsiktiga och ska verka i såväl goda som dåliga tider. Varför Varför Varför Varför Varför Varför Varför Varför Varför Långsiktig befolknings- tillväxt skapar förutsätt- ningar för långsiktig lönsamhet för både oss och våra kunder. Blandningen ökar flödet av människor på platsen och skapar synergier för alla aktörer, som därmed ges större möjlig heter att bedriva framgångsrik affärsverksamhet. Som en betydande aktör kan vi leda och påverka utvecklingen och skapa långsiktigt hållbara stadsmiljöer. Genom förtroendefulla relationer och sam- verkan hittar vi innovativa lösningar och skapar tillsammans långsiktigt hållbara och attraktiva miljöer. Vi skapar värdetillväxt i bolaget genom aktiv förvaltning och genom projektutveckling. Hållbarhet är av yttersta strategisk vikt för bolag som vill vara lång siktigt relevanta. Genom att själva driva hela affärsprocessen inklusive projektutveck- lingen kan vi ta väl hand om våra kunder och säkerställa hög kvalitet i långsiktig förvaltning. Kompetenta, motive- rade och engagerade med arbetare är en förutsättning för goda resultat. Låg finansiell risk möjlig- gör högre operationell risk i form av en stor projektportfölj. Hur Hur Hur Hur Hur Hur Hur Hur Hur Vi fokuserar vår utveckling till områden som uppfyller tillväxt- kriterier. Projekt- och förvärvsmöjligheter genomförs med ut- gångspunkt i områdes- visa strategiplaner. Våra områdesvisa strategi planer utform ar innehållet på varje plats, utifrån platsens specifi- ka förutsättningar. Vi fokuserar vår utveckling och våra förvärv till platser där vi redan är etablerade eller där vi vill bli en betydande aktör. Vi har lokal personal på plats i varje område och bygger långsiktiga relationer med våra kunder och intressenter. Genom noggrann utvär- dering av projekt- och transaktionsmöjligheter allokeras kapital till de möjligheter som lång- siktigt bedöms addera störst värde till Atrium Ljungberg. Med bas i våra målsätt- ningar är hållbarhet en fråga som är på agen- dan varje dag för alla anställda inom alla delar i bolaget, från daglig förvaltning till projekt, och finansiering. Vi har personal med kompetenser och egen- skaper som uppfyller våra grundvärderingar och vi utvecklar våra anställda över tid. Vår företagskultur präglas av delaktighet och omsorg om varje individ. Hållbara med- arbetare är grunden för utveckling och lönsamhet. En belåningsgrad som inte ska överstiga 45% och en räntetäcknings- grad om lägst 2,0. God ränte- och kapitalbind- ning med en flexibel finansieringsportfölj. Strategi ===== SIDA 15 ===== 02. 05.03. 06. 07. 08.01. 04. S.15. Introduktion 02. 05.03. 06. 07. 08.04. Världens största stadskvarter i trä. I en banbrytande satsning lanserade Atrium Ljungberg under 2023 världens största träbaserade stadsbyggnadsprojekt. Projektet har fått stor uppmärksamhet och blivit ett interna- tionellt skyltfönster för hållbart byggande. Projektet visar upp svensk innovationsförmåga när den är som bäst och markerar en ny era för hållbar arkitektur och stadsutveckling. Stockholm Wood City omfattar 250 000 kvm och ligger i de centrala delarna av Sickla. Området kommer att innehålla cirka 7 000 nya arbetsplatser och 2 000 bostäder kombinerat med restauranger och service. Utbyggnaden av Stockholm Wood City kommer att ske etappvis, där det första spadtaget tas 2024 i samband med starten av bostadskvarteret Brf Kulturarvet på Nobelberget. De första kontorshusen förväntas stå klara 2027. Varför bygga i trä? Det finns många fördelar med att bygga i trä och tekniken finns på plats för att göra det i större skala. Fördelarna är både miljö- och hälsomässiga samt ekonomiska. Bland annat möjliggör det lägre klimatavtryck över livscykeln, användning av lokal råvara, energisnål tillverkningsprocess och tystare byggarbetsplatser. Forskningsstudier har visat att människor påver - kas positivt av att vistas i byggnader i trä material. Resultaten är tydliga och överväldigande. Trämaterial gör luftkvaliteten bättre och har en positiv inverkan på människors fokus, kreativitet och humör – stressnivåerna går ner och produkti - viteten upp. Samtidigt är klimatvinsterna enorma. Trä har mindre klimatavtryck än andra material och lagrar koldioxid under hela tiden det är i bruk. Nya hållbarhetsmål Att satsningen görs av Atrium Ljungberg är ingen slump. Vi har ambitiösa hållbarhetsmål som bland annat innefattar att vi ska bli klimatneutrala senast 2030. Som komplement till detta har vi också antagit ett netto-noll mål till 2040, en robust och ambitiös målsättning, linjerad med vetenskapen utifrån SBTi Net-Zero Standard. För att nå målen räcker det inte med att genomföra förbättringar på marginalen. Positionerna flyttas fram genom att bygga med resurseffektiva metoder, återbruk och cirkulära materialflöden. I en sammankopplad stadsdel där fokus är på egenproducerad energi samt lagring och delning av energi är vårt mål att etablera en ny standard för hållbar stadsbyggnad. Fastighetsbranschen är i dag en viktig del av det svenska näringslivet men har inte haft en lika tydlig innovationsledande position som svenska industri- och techbolag. Atrium Ljungberg vill förändra det och visa att stadsutvecklarens roll är minst lika avgörande för att utveckla samhället, ekonomin och kulturen. Stockholm Wood City levandegör den ambitionen. Stockholm Wood City – 250 000 kvm byggt i trästomme planeras i Sickla. Stockholm Wood City Läs mer om projek - tet www.al.se. ===== SIDA 16 ===== 02. 05.03. 06. 07. 08.01. 04. S.16. Introduktion 02. 05.03. 06. 07. 08.04. Vårt förvaltningsflöde, dvs. kassaflödet från förvaltningen, är nyckeln till vår framgång. Tillsammans med värdetillväxten från inves - teringarna och vald finansiell risk lägger det grunden för vår utdelning och avkastning till ägarna. Givet vår intjäning och utdelnings - policy möjliggörs en årlig investeringskapa - citet om ca 4–5% av vår egna storlek utan att förskjuta vår belåningsgrad nämnvärt. Det motsvarar för närvarande ca 2,5–3,0 mdkr per Finansiell modell. 12,9 3,8 –3,4 15,6 Mål: 10 % 15,7 2023 2022 2021 2020 2019 321) 57 53 2023 2022 2021 2020 2019 1)Föreslagen utdelning 5958 2 2792 349 1 810 2 513 2023 2022 2021 2020 2019 2 155 Mål: >10% Utfall: -3,4% Avkastning på eget kapital Avkastning på eget kapital ska vara minst 10% per år över tid. 38,5 42,541,7 39,440,7 Policy: <45 % 2023 2022 2021 2020 2019 38,5 4,6 Policy: 2 ggr 4,4 2023 2022 2021 2020 2019 5,3 3,8 3,7 Policy: <45% Utfall: 42,5% Belåningsgrad Belåningsgraden ska inte överstiga 45%. Policy: >2 ggr Utfall: 3,7 ggr Räntetäckningsgrad Räntetäckningsgraden ska inte understiga 2 ggr. Mål: Ca 33% Utfall: 32% Aktieutdelning Ny policy för 2023: Aktieutdelningen ska motsvara ca en tredjedel av förvaltnings- resultatet. Årlig investeringsvolym: 2,5–3,0 mdkr Utfall: 2 155 mkr Investeringar i egna fastigheter Bolaget kan investera ca 5% av sin egen storlek utan större påverkan på belåningsgraden, vilket motsvarar ca 2,5–3,0 mdkr/år. Finansiell modell år i nettoinvesteringsvolym. Atrium Ljungberg ska ha låg finansiell risk och valda riskmått är belåningsgrad och räntetäckningsgrad där belå - ningsgraden netto inte får överstiga 45% och räntetäckningsgraden inte understiga 2.0. ===== SIDA 17 ===== 02. 05.03. 06. 07. 08.01. 04. S.17. Introduktion 02. 05.03. 06. 07. 08.04. Värdeskapande för våra intressenter. Värdeskapande för intressenter Utfall mål och nyckeltal 2023Bidrag till FN:s Globala Mål (SDG) Samhället. Att utveckla socialt, miljömässigt och ekonomiskt hållbara platser i staden där alla vill leva. Kund. Att skapa hållbara fastigheter och lokaler som våra kunder vill nyttja under en lång tid framöver. Leverantörer. Att ta affärsetiskt ansvar och sam- verka med våra leverantörer för håll- bara leverantörskedjor. Medarbetare. Att skapa trygghet, trivsel och lika möjligheter för de människor som arbetar med oss. Investerare. Att utgöra en långsiktigt hållbar investering för våra ägare. Vi skapar hållbara stadsmiljöer där människor vill leva, vistas, arbeta och bo över tid. Befintliga värden tillvaratas samtidigt som nya ekonomiska, sociala och miljömäs - siga värden som ökar platsens attraktivitet tillförs. Vi skapar förutsättningar för levande stadsmiljöer med en blandning av kontor, bostäder, handel, service, utbildning och kultur och tar stort ansvar för en plats avse - ende trygghet, service och parker.   – 43% utfall i Vår Stad index. Mål: 50% 2025 och 90% 2030 – 100% av fastighetsbeståndet har genomgått en klimatriskanalys Mål: Alla våra platser och fastigheter är klimatanpassade senast 2030 Vi är en långsiktig fastighetsutvecklare med nära samverkan med våra kunder. Vi vill över- träffa våra kunders behov av attraktiva kontor, handelsplatser och bostäder och skapa förutsättningar för hållbarhet. Arbetet med att minska påverkan på miljön sker systematiskt, både när vi förvaltar befintliga fastigheter och anpassar, renoverar eller bygger nytt. Genom att skapa attraktiva platser tillför vi mervärden till hyresgäster och boende på våra platser. – 28 % reduktion av klimatavtrycket från planerade och pågående projekt Mål: –50% till 2025 och –75% till 2030 – 15 % reduktion av klimatavtrycket i förvalt - ningen Mål: –22% till 2025 och –44% till 2030 – 1 % lägre energiintensitet (normalårskor - rigerad i jämförbart bestånd) jämfört med föregående år. Mål: –40% till 2030 – 6 % reduktion av vattenanvändning per kvm (LfL) jämfört med föregående år. Mål: –20% till 2030 För att lyckas med våra mål behöver vi knyta an de bästa leverantörerna. Därför arbetar vi med ett stort fokus på utveckling och vill vara en bra beställare för att skapa starka samarbeten. Våra leverantörer är en förläng - ning av oss och därför arbetar vi proaktivt tillsammans. Med vårt arbete vill vi ta vårt affärsetiska ansvar för att motverka de risker som finns i våra leverantörskedjor. – 20% av betydande inköp utvärderade utifrån vår uppförandekod Mål: 100% till 2025 – 2 genomförda leverantörsutvecklingsprogram – 2 st externa revisioner av utvalda leverantörer Med väl förankrade grundvärderingar och en god arbetsplatskultur, tydliga mål och en möjlighet till utveckling har vi medarbetare som trivs, mår bra och levererar det allra bästa. Vår arbetsplats stimulerar samar - bete, kreativitet och effektivitet, vilket är avgörande parametrar för att ett företag ska lyckas.  – 5,6 i Medarbetarindexet HFW (Human Financial Wellness) Mål: över 5.5 / 7 till 2025 – 67% kvinnor i bolagsledningen och 34% kvinnor bland medarbetare Mål: Jämn könsfördelning (40/60%) i bolags ledning och bland medarbetare. – 100% Kollektivavtalstäckning Genom vår affärsmodell, innovativ hållbar stadsutveckling och en stor projektportfölj koncentrerad till attraktiva områden i fyra växande storstadsregioner, har vi förutsätt - ningar för en stabil investeringstakt. Genom investeringar i egna fastigheter och en effek - tiv förvaltning som fokuserar på långsiktighet skapar vi en god värdetillväxt för Atrium Ljungbergs ägare. – 21% Taxonomiförenlig omsättning Mål: 50% till 2025 – 69% Hållbarhetslänkad och grön finansiering    Övergripande mål ===== SIDA 18 ===== 02. 03.01. 04. S.18. Hållbart företagande 2 05. 06. 07. 08. Framtidens hållbara stad. ===== SIDA 19 ===== 02. 05.03. 06. 07.01. 04. S.19. Hållbart företagande 08. Alla vill leva i vår stad Vi utvecklar hållbara städer och fastigheter där människor ska leva och arbeta i många år fram­ över. Ambitionen är att skapa platser som är trygga och tillgängliga med en unik identitet, som bidrar med urbana ekosystem och resiliens i ett förändrat klimat och där det mänskliga perspek ­ tivet är inkluderat. Vi är verksamma i geografiskt utvalda områden där vi arbetar holistiskt med stadsutveckling från tidiga planeringsskeden till byggnation och slutligen som långsiktig fastig ­ hetsförvaltare. Allt arbete utgår från vår vision ”Alla vill leva i vår stad”. Våra fokusområden och mål Vi har övergripande mål inom hållbarhet till 2025 och 2030. I tillägg följer vi utvalda nyckeltal för att säkerställa utveckling i rätt riktning. Målen innefattar en bredd av miljömässiga, sociala och bolagsstyrningsperspektiv (ESG) och baseras på förväntan från Atrium Ljungbergs intressenter. Målen är ambitiösa och vi ser det som ett sätt att utmana oss själva att driva innovation och vara ett föredöme inom hållbar stadsutveckling. Principer för vårt arbete Atrium Ljungberg är en långsiktig och ansvarsfull stadsutvecklare med fokus på att verka med omsorg om människor och miljö. Vårt hållbarhetsarbete bygger på följande principer: — Försiktighetsprincipen. — Gällande lagar och förordningar som minimikrav. — OECD:s riktlinjer för multinationella företag. — FN:s vägledande principer för företag och mänskliga rättigheter. — FN:s Global Compact och de 10 princi­ perna – anslutna sedan 2009. Genom att underteckna Global Compact förbinder sig Atrium Ljungberg att realisera och integrera de tio principerna samt årligen redovisa hur arbetet implementeras. — FN:s globala hållbarhetsmål och Parisavtalet. — Av styrelsen beslutade mål, policys och uppförandekoder. — Av företagsledningen beslutade interna styrdokument och strategier. Vi rapporterar frivilligt enligt GRI, EU:s taxonomi, TCFD, CDP och GRESB. Detta för att intressenterna ska kunna följa vårt hållbarhetsarbete. Hållbarhetsmål och styrning. Hållbarhetsstyrning Hållbarhetsarbetet är integrerat i affärsmodellen och en viktig del i arbetet mot att nå visionen. Genom att arbeta proaktivt med hållbarhets ­ frågorna kan vi på ett strukturerat sätt hantera risker men också identifiera nya affärsmöjlighe ­ ter. Arbetet bedrivs utifrån policys, riktlinjer och processer som säkerställer måluppfyllnad och efterlevnad av de principer som ligger till grund för arbetet. Styrelse och ledning utvärderar styr ­ ning och mål löpande och har i december 2023 antagit ett antal nya mål som komplement till de befintliga. Hållbarhetmål och styrning ===== SIDA 20 ===== 02. 05.03. 06. 07.01. 04. S.20. Hållbart företagande 08. Hållbarhetsmål 2025 och 2030. Samhället. Kund. Leverantörer. Medarbetare. Investerare. Att utveckla socialt, miljömässigt och ekonomiskt hållbara platser i staden där alla vill leva. – Uppnå 50% i Vår Stad Index 2025 1) och 90% 2030 – Alla våra platser och fastigheter är klimat­ anpassade senast 2030 – 80% reser fossilfritt till och från våra platser 2030 – Positiv miljöpåverkan från vår mark­ användning 2030 (utifrån biologisk mångfald, föroreningar och vatten) – Investering i klimatanpassning – Stärkt platsidentitet och platsaktivering – Hållbarhetsdirektiv Projekt Att skapa hållbara fastigheter och lokaler som våra kunder vill nyttja under en lång tid framöver. – Halverat klimatavtryck från planerade projekt till 2025 och 75% minskning till 20301) – 22% lägre klimatavtryck i förvaltningen 20251) – 40% lägre energianvändning 2030 (kWh/Atemp, köpt fastighetsenergi) – 20% cirkulär materialanvändning vid byggprojekt (HGA, ROT & NYP) 2030 – 20% lägre avfallsmängd 2030 2) (projekt, förvaltnings ­ och hyresgästavfall) – 20% lägre vattenanvändning 2030 2) – Ökad egenproduktion av fossilfri energi – Hög NKI (Nöjd Kund Index) – Gröna hyresavtal – Miljöcertifierad yta – Hållbarhetsdirektiv Förvaltning & Projekt, LCA­direktiv, Energi ­ Avfalls ­ & Vattenstrategi Att ta affärsetiskt ansvar och utveckla våra leverantörer, leverantörskedjor och människorna i den. – 100% av betydande inköp ska vara utvärde ­ rade 20251) – 100% av nya leverantörer undertecknar vår leverantörskod 2030 – 60% av inköpsvolymen är reviderad utifrån vår uppförandekod 2030 – Leverantörer vi utvecklar och avvecklar som ett resultat av vår utvärderingsprocess. – Åtgärder vi genomför för att stärka mänsk ­ liga rättigheter i värdekedjan – Anmälningar via visselblåsarfunktionen – Genomsnittlig tid för leverantörsbetalningar – Uppförandekod Leverantörer, Inköpspolicy, Hållbarhetspolicy, Visselblåsarpolicy Att skapa trygghet, trivsel och lika möjligheter för de människor som arbetar med oss. – Över 5.5 / 7 i Medarbetarindexet HFW (Human Financial Wellness) till 2025 – Jämn könsfördelning (60/40%) bland ledning och medarbetare och ingen löneklyfta mellan könen – Mångfald som speglar samhället 2030 – 100% av medarbetarna har aktuell utbildning i affärsetik och ALs policys och uppförandekod – Frisknärvaro – Föräldraledighetsdagar män/kvinnor – Kollektivavtalstäckning – Hållbarhetspolicy, Uppförandekod, Med ­ arbetare, Jämställdhets ­ och diskriminerings ­ policy, Arbetsmiljöpolicy, Visselblåsarpolicy Att utgöra en långsiktigt hållbar investering för våra ägare. – Över 50% Taxonomiförenlig omsättning 2025 – Klimatneutrala 2030 och netto ­noll 2040 2) – Andel Hållbarhetslänkad och grön finansiering – Hållbarhetslänkade och gröna ramverk, Hållbarhetspolicy, Skattepolicy Hållbarhetmål och styrning 1) En del av vår Hållbarhetslänkade Obligation, basår 2021. 2) Basår 2023. Övergripande målMålNyckeltal & verktygStyrs genom ===== SIDA 21 ===== 02. 05.03. 06. 07.01. 04. S.21. Hållbart företagande 08. Som fastighetsutvecklare och långsiktig fast ­ ighetsägare är vår långsiktiga framgång bero ­ ende av förmågan att skapa hållbara miljöer där människor vill bo, arbeta och spendera tid ­ nu och i framtiden. För oss är en levande stad lycklig, grön och hållbar. Atrium Ljungbergs mål är alltid att gestalta platser som känns härliga i sin helhet. En väl genomtänkt stadsplanering och vacker arkitektur ger också energi och välmående. I vår rapport ”Alla drömmars stad”, beskriver vi hur vi arbetar för att skapa långsiktigt hållbara platser. För att mäta och följa hur vi efterlever vår vision ”Alla vill leva i vår stad” har vi utvecklat ett eget index, ”Vår Stad Index”, som utgår från vår syn på hållbar stadsutveckling. Indexet är ett verktyg och processtöd som vi arbetar med på samma sätt som exempelvis Breeam och Miljöbyggnad. Det bidrar till att vi kan arbeta proaktivt, strukturerat och mätbart i vår stadsutveckling. Det handlar om att vi arbetar aktivt med trygghet, tillgänglighet, urbana ekosystem, platsutveckling och delak ­ tighet när vi utvecklar våra platser, exempelvis genom aktiva bottenvåningar, offentliga ytor, balans mellan dag och nattbefolkning och förut ­ sättningar för hållbara resvanor. Klimatanpassning och grönska Vi har genomfört en klimatscreening ­analys av hela beståndet och arbetar vidare med fastighets ­ specifika risk­ och sårbarhetsanalyser för utvalda fastigheter. Att bygga en stad som är resilient över tid och i ett förändrat klimat är avgörande. Här strävar vi efter att använda grönska då det även ger goda effekter som rekreationsytor, bra mikroklimat och stärkt biologisk mångfald. Platsutveckling och dialog Inom arbetet med Vår Stad ­indexet hålls regel ­ bundna dialoger med olika målgrupper på våra platser, för att hitta förbättringspotential och skapa åtgärdsplaner därefter. Genom att involvera medborgare, samhället och kunder i utvecklingen av våra platser, kan vi säkerställa att utveck ­ lingen är lyhörd för samhällets unika behov och värderingar. Hållbara transporter Som en del av Vår Stad Index sker ett arbete med att möjliggöra hållbart resande till och från våra platser. Ca 85 % av vår projektportfölj utvecklas i anslutning till kollektivtrafiknoder och då i synner ­ het befintliga eller kommande tunnelbanestationer i Stockholm. Vi utvecklar hållbara platser i staden där alla vill leva. Genom en variation av innehåll skapas ett stadsliv där människor trivs, känner trygghet och inspireras – platser som lever under stora delar av dygnet. Detta skapar värde för kommuner, kunder, och alla som bor, besöker och verkar på våra platser – och i förlängningen samhället i stort. Hållbara stadsmiljöer. Hållbara stadsmiljöer Platsaktivering med hyresgäster i Göteborg Våra förvaltare lyssnade in platsens behov utifrån våra hyresgästers rörlig ­ hetsmönster och omvandlade en outnytt ­ jad offentlig yta till en social, tillgänglig och attraktiv mötesplats för människor. ”Vi ville göra ytan extra fin för att locka ännu fler, och samtidigt göra detta till en social mötesplats vid till exempel mindre event, högtider m.m som vi eller hyres ­ gästerna anordnar” berättar Sebastian som är drifttekniker. Platsutveckling i Slakthusområdet, Stockholm Slakthusområdet är ett av våra områden som utvecklas mycket och fort. I bevarandet av ett industriområde vill vi nu skapa en destination för mat, kultur, kontor och i sinom tid boende. ”Efter att tidigare haft en udda dygnsrytm och hög brottsstatistik, så fokuserar vi nu på att skapa en plats man vill vistas på. Vi arbetar aktivt med att hitta rätt hyresgäster för att hjälpa oss skapa den plats som bidrar till vår vision genom exempelvis samarbeten och evenemang som gynnar trygghet, liv och trivsel” säger Marcus som är affärsutvecklare. Delaktighet bland boende i Malmö Under året driver vår förvaltningsorgani ­ sation i Malmö så kallade områdesdagar som syftar till att skapa ett forum för social interaktion och bygga relationer med våra boende och hyresgäster. ”Alla boende hyresgäster bjuds in och vi grillar, bjuder på dryck och snacks samt erbjuder ansiktsmålning & hoppborg och annat kul för familjerna. Det uppskattas av hyresgästerna och av personalen” berättar Aleksandra som är förvaltare. ===== SIDA 22 ===== 02. 05.03. 06. 07.01. 04. S.22. Hållbart företagande 08. Vår Stad Index. Trygghet. Urbana ekosystem.Tillgänglighet. Platsutveckling. Delaktighet. Vi vill skapa platser med mycket liv och rörelse under dygnets alla timmar. Detta leder till upplevd trygg ­ het och låg brottslighet och skapar förutsättningar för att människor ska vilja arbeta, bo och vistas i våra områden. Genom exempelvis utform ­ ning och anpassning av den fysiska miljön kan dessa platser skapas. Indikatorer: — Aktiva bottenvåningar — Inga brott — Balans dag­ & nattbefolkning — 24/7 staden — Upplevd trygghet I områdena utvecklar vi en genom ­ tänkt grön­ och blåstruktur för att skapa urbana ekosystem, stärkt biologisk mångfald och platser som är trivsamma, med skugga, svalka, renare luft och lägre upplevt buller. Samtidigt ökas motståndskraften för klimatförändringar genom exempel ­ vis hantering av kraftigt regn och övertemperaturer. Indikatorer: — Grönska — Ekosystemtjänster — Klimatanpassning & resiliens — Mikroklimat Vi vill skapa platser med brett och blandat utbud, där tillgång till service, rekreation och mötesplat ­ ser finns nära. Platserna ska också ha god orienterbarhet och vara tillgängliga att resa till och inom, på ett hållbart sätt, exempelvis genom kollektivtrafik, cykel eller gång. Indikatorer: — Varierade kvarter — Rekreationsområden — Offentliga ytor — Hållbara resvanor — God orienterbarhet Att främja en mångfald av platser, uttryck och byggnader är för oss en av grundstenarna i hur en hållbar och attraktiv stad skapas. Vi vill därför förstärka områdenas identitet och bygga vidare på platsens förutsätt ­ ningar och historik. En nyckel är att aktivera platserna genom aktiviteter – gärna tillsammans med hyresgäster och besökare. Indikatorer: — Platsidentitet — Platsaktivering — Besökare — Plats för alla Genom dialog och samverkan ökas kunskapen om de behov som finns och vi kan dra nytta av de idéer som hyresgäster, besökare och användare av platserna har. På det sättet kan områden som är uppskattade och socialt hållbara skapas. Ambitionen är att individer och intressentgrup ­ per ska bli delaktiga i processen att skapa en hållbar stadsdel. Indikatorer: — Dialog — Återkoppling — Samverkan Hållbara stadsmiljöer Vår Stad Index består av fem fokusområden: trygghet, tillgänglighet, urbana ekosystem, platsutveckling och delaktighet. Varje fokus ­ område har ett antal kvantitativa indikatorer och minst en kvalitativ frågeställning till de som arbetar, bor och vistas på platsen. Indikatorerna har tagits fram utifrån Atrium Ljungbergs stadsutvecklingsprinciper, i kombination med ved ­ ertagna mätmetoder från bland annat UN Habitat, Citylab och Centrum för AMP. Som en del av vår hållbarhetslänkade finansiering finns mål att nå 50% till 2025 och 90% till 2030 i Vår Stad index, för de sammanhängade platser vi utvecklar. Läs mer i not H.15. Arbetet 2023 Årligen uppdaterar varje plats sitt utfall mot index och planen framåt. Här samverkar personer från förvaltning, affärsutveckling och andra nyckelper ­ soner i respektive område. Under 2023 nås ett sammanvägt utfall på 43% (34%), vilket är en bra bit på vägen mot målet. Förflyttningen bygger på konkreta åtgärder och val som görs. Under året har verktyget utvecklats för att ytterligare integrera arbetet i verksamheten. Det innebär att vissa benämningar på aspekter och indikatorer uppdaterats för att förtydliga innebörden. Internt har ett kunskapsbibliotek skapats för att dela metoder och goda exempel. ===== SIDA 23 ===== 02. 05.03. 06. 07.01. 04. S.23. Hållbart företagande 08. Att bygga med omsorg och långsiktighet har stora miljövinster. Om våra hyresgäster är nöjda och blir kvar längre bidrar det till mindre ombyggna ­ tioner och därmed mindre klimatutsläpp från våra hyresgästanpassningar. Som bolag är vi på Atrium Ljungberg också beroende av våra hyresgäster för att nå våra hållbarhetsmål och samverkar gärna för innovativa lösningar. Vi arbetar systematiskt med att minska påverkan på miljön, både när vi förvaltar våra befintliga fastigheter och anpassar, renoverar eller bygger nytt. För oss handlar det om att skapa en konkur ­ rensfördel, då efterfrågan på hållbara lokaler och bostäder ökar i snabb takt. Som en del av den hållbarhetslänkade obligatio ­ nen som emitterades 2022, mäter och minskar vi klimatavtrycket i förvaltningen och från planerade och pågående projekt. I år har avtrycket per kvadratmeter (kgCO 2e/Atemp) i förvaltningen minskat med 15 %. Våra största klimatutsläpp i förvaltningen uppstår från energiförbrukning, genererat avfall och material som används vid hyresgästanpassningar. För projekten mäts klimatavtryck per kvadrat ­ meter (kgCO2e/BTA) och där har vi under 2023 lyckats minska med 28 % från startvärdet. Som mätmetod används livscykelanalyser, LCA, där projektens klimatutsläpp beräknas över hela livscykeln; byggnation, användande och slutskede (LCA­skede A–C). Under ett projekt genomförs flera LCA­analyser; från tidigt skede till bygg ­ handling, med syfte att göra aktiva val som minskar utsläppen. Nästan 80% av påverkan från projekt är relaterat till material och avfall från byggprocessen. Vi vill skapa hållbara fastigheter och lokaler som våra kunder vill nyttja under en lång tid framöver. Arbetet med att skapa attraktiva produkter med hög hållbarhetsprestanda är vårt fokus. Som fastighetsutvecklare möjliggör vi hållbara kontor, bostäder och handelsplatser. — 28 % lägre klimatavtryck från våra planerade och pågående projekt — 15 % lägre klimatavtryck i förvaltningen Minskning jämfört med 2021. Nyckeltalen är en del av ALs granskade investerarrapport och utgör inte en del av årsredovisningen. Hållbara fastigheter och lokaler. Hållbara Fastigheter och lokaler ===== SIDA 24 ===== 02. 05.03. 06. 07.01. 04. S.24. Hållbart företagande 08. Vi ser en betydande minskning av utsläppen när vi arbetar med återbruk och renovering. Vid nyproduktion handlar det om att välja material med låga klimatutsläpp. Framåt ligger stort fokus på storskalig träbyggnad, vilket har fördelar ur ett klimatperspektiv, men också när det gäller att säkerställa att materialet producerats på ett hållbart sätt. Avfall och cirkularitet För att förflytta oss och branschen har vi antagit nya mål om att nå 20% cirkulär materialanvändning vid hyresgästanpassningar (HGA), renoveringsprojekt (ROT) och i nyproduktion (NYP) samt att minska avfallsmängden med 20% fram till 2030. De cirkulära lösningarna är en viktig del i att minska klimatpåverkan från både projekt och förvaltning. Det är också ett mål i sig att minska den höga andelen jungfruligt material och mängden avfall, där byggsektorn producerar 35% av allt avfall inom EU. För att driva arbetet har vi startat en cirkularitets ­ grupp inom Atrium Ljungberg där möjligheter och utmaningar angrips ur ett helhetsperspektiv. Där kommer ett arbete för att identifiera, testa och skala upp pågående initiativ för att nå ett mer storskaligt arbetssätt att genomföras under 2024. Vi ser det som en styrka att inom koncernen ha både projekt, förvaltning och entreprenad i form av TL Bygg. Arbetet med att minska avfall handlar främst om att undvika uppkomsten av stora mängder avfall, men även att öka återvinningsgraden på byggar­ betsplatserna, hos hyresgäster och på handels ­ platser. För att nå målet krävs ett aktivt arbete och samverkan med avfallsentreprenörer. Under 2023 har ett arbete gjorts med att förbättra insamling av avfallsstatistik genom att införa avfallshante ­ ringssystem som effektiviserar sortering, hämtning och statistikinsamling. Vi ser att det blir lättare för hyresgästerna att minska sina mängder av osorte ­ rat avfall vid konsekvent återkoppling av statistik, något det finns en ambition att kunna förse alla hyresgäster genom Servicenter. Energi Förvaltningsorganisationen arbetar systematiskt för att minska energianvändningen. Det nya energimålet innebär 40% lägre energianvändning 2030 (kWh/Atemp, köpt fastighetsenergi) jämfört med 2023. Mellan 2022 och 2023 minskade energianvändningen (normalårskorrigerad) per kvadratmeter med 1% i jämförbart bestånd. Atrium Ljungberg har höga ambitioner när det kommer till energieffektivisering. I alla byggnader används mätare för att kontinuerligt kunna följa energiförbrukningen och hitta förbättringsmöjlig ­ heter. Det pågår flera parallella projekt där den senaste digitala tekniken testas i syfta att kraftfullt optimera energianvändningen. Sedan 2019 har vi byggt ut solceller i stor omfattning, från 667 till 18 823 kvm 2023. Idag finns solcellsanläggningar i Gränbystaden, Sickla, Slakthusområdet, Liljeholmen, Kista, Hagastaden och Malmö. Produktionen uppgår till cirka 4 200 Megawattimmar om året. Målet är att fortsätta öka egenproduktion av fossilfri energi. Elen som köps in kommer från ursprungsgarante ­ rad vattenkraft, certifierad med Gold Standard. Vatten Vi arbetar för att effektivisera vattenanvändningen och har mål om att minska vattenförbrukningen per kvadratmeter med 20% till år 2030. Mellan 2022 och 2023 minskade vattenförbrukningen per kvadratmeter med 6% i jämförbart bestånd. Fastigheterna är anslutna till de allmänna vattensystemen som ansvarar för vattenkvalitén. Ingen av fastigheterna har indentifierats belägna i områden med vattenstress. Miljöcertifieringar Nybyggnation av kommersiella lokaler certifieras med Breeam, med mål att nå minst betyget Excellent och befintliga fastigheter med Breeam ­ in­Use med minst Very Good. För nybyggnation av bostäder används Miljöbyggnad som certifierings ­ system med betyget Silver som lägsta nivå. Vi ser hållbarhetscertifieringar som ett verktyg för att nå de mål och specifika krav vi ställer i projekte ­ ringen. Idag är 72% (76) av ytan certifierad. Vår fastighet Borgarnäs 1 – Kista NOD vann under 2023 pris för årets Breeam In Use ­byggnad i Sweden Green Building Awards, vilket var en av de första byggnaderna som Atrium Ljungberg Breeam­certifierade. För att minimera miljöpåverkan, föroreningar och användning av farliga ämnen under byggnationer används Byggvarubedömningen, BVB vid inköp av byggmaterial. BVB är en digital loggbok med miljöbedömda och kvalitetssäkrade byggvaror. Systemet hjälper oss även att efterleva FN:s Försiktighetsprincip. Gröna hyresavtal Vi tecknar gröna hyresavtal för alla olika typer av lokaler, bortsett från garage och bostäder. I slutet av 2023 var 75% (67) av den kontrakterade årshyran tecknad med ett grönt hyresavtal. Vi ser avtalen som en del av erbjudandet och ett verktyg för ökat samarbete med hyresgäster kring hållbarhetsfrågor och utveckling av lokalerna. Hållbara Fastigheter och lokaler ===== SIDA 25 ===== 02. 05.03. 06. 07.01. 04. S.25. Hållbart företagande 08. En stor del av vårt miljömässiga och sociala fotavtryck, inklusive klimat, arbetsförhållanden, arbetarrättigheter och antikorruption, sker i sam ­ arbete med leverantörer. Att kravställa, utvärdera och granska leverantörer är därför av strategisk betydelse när det gäller att nå klimatmålen och att uppfylla våra åtaganden kring affärsetik. Målet fram till 2025 är att utvärdera 100% av betydande leverantörer, något som är en del av den hållbar ­ hetslänkade obligationen. Till 2030 ska 100% av nya leverantörer underteckna Atrium Ljungbergs uppförandekod för leverantörer. För att nå våra affärsmål behövs de bästa leveran ­ törerna. Därför bedrivs arbetet med ett stort fokus på utveckling där vi vill vara en bra beställare för att skapa starka samarbeten. Läs mer om arbetet med leverantörer i not H.13. Uppförandekod för leverantörer Uppförandekoden för leverantörer är godkänd av Atrium Ljungbergs styrelse och bygger på bola ­ gets kärnvärden: samarbete, långsiktighet, pålitlig ­ het och nytänkande samt Fastighetsägarnas standardiserade leverantörsuppförandekod, ILO:s deklaration om grundläggande principer, Rights at Work och FN:s Global Compact. Genom att leverantörerna accepterar vår uppförandekod för ­ binder de sig kontraktuellt att följa dess krav, att samarbeta med vår personal eller utsedda tredje parter och att tillåta granskning på plats. I uppförandekoden för leverantörer kravställs noll korruption, inget maktmissbruk, inget penning ­ tvång, inga otillbörliga förmåner samtidigt som leverantören förväntas främja god affärsetik, fri konkurrens och en hög etisk standard. När det gäller vårt ambitiösa klimatmål är det av stor vikt att leverantörerna aktivt bidrar till måluppfyllelse. De ska ha kunskap, förståelse och kontinuerligt minska sin miljöpåverkan, sätta upp mätbara mål och arbeta enligt försiktighetsprincipen. Vidare ska leverantörer som är involv rade i planering och byggnation använda Byggvarubedömningen, ha ett systematiskt för ­ hållningssätt till återanvändning och återvinning samt minskade utsläpp till luft, mark och vatten, främja energi ­ och resurseffektivitet, använda biobaserade transportbränslen, minst Euro 6 motorteknik och tillhandahålla miljöutbildning till förare. Detaljerad information finns tillgänglig i policyn som finns tillgänglig i sin helhet på vår externa hemsida. Atrium Ljungberg ska vara en långsiktig och pålitlig partner i alla relationer. Leverantörerna är en förlängning av oss och därför arbetar vi proaktivt tillsammans. Med arbetet vill vi ta vårt affärsetiska ansvar för att motverka de risker för mutor, korruption och brott mot mänskliga rättigheter som finns i leverantörskedjorna. Hållbara leverantörskedjor. Hållbara leverantörskedjor Innnovationsinriktat leverantörsut ­ vecklingsprogram med temat ”Social Hållbarhet på våra byggarbetsplatser”. ===== SIDA 26 ===== 02. 05.03. 06. 07.01. 04. S.26. Hållbart företagande 08. Dotterbolaget TL Bygg har en egen hållbarhets­ policy som ytterligare specificerar krav för att bedriva byggverksamhet. I den beskrivs att vi stödjer Sveriges Byggindustriers uppförandekod samt tillämpar Institutet mot mutors näringslivs ­ kod och även är certifierade enligt lednings ­ och produktcertifieringssystemet BKMA. TL Byggs leverantörer har krav på sig att följa Sveriges Byggindustriers uppförandekod samt besvara en självskattningsenkät. Ambitionen är att alla nya och befintliga ramavtalskunder ska granskas. Enkäten innehåller klimat, affärsetik, arbetsrätt och miljö­, kvalitets­ och arbetsmiljöledningssystem. Leverantörsutvärdering och granskning Under året har vi utvärderat 204 (79) leverantörer motsvarande 54% (­) av leverantörsvolymen och 20% (10) av totalt antal betydande leverantörer. Av dessa har 172 stycken uppnått en godkänd utvärdering utan vidare åtgärder. Övriga har haft mindre avvikelser, där dialog inletts och som lett till utveckling. Hittills har inga allvarliga avvikelser identifierats som lett till att vi avbrutit samar ­ betet. Utvärderingarna baseras på metodiken i branschsamarbetet FIHL, Fastighetsbranschens Initiativ för Hållbara Leverantörsled som bygger på självskattningsenkäter. I tillägg genomförs djupgående revisioner utifrån vår uppförandekod för leverantörer med hjälp av extern part. Under året har två stycken (0) genomförts. Processen har varit utvecklande för både oss och de utvalda leverantörerna. Atrium Ljungberg är sedan 2022 medlemmar i Rättvist byggande och genomför som en del av detta kon ­ troll och granskning av hela kedjan av underentre ­ prenörer samt oannonserade arbetsplatskontrol ­ ler på byggarbetsplatser inom koncernen. Vid upphandling/förfrågan Vid val av leverantörer beaktas kraven som framgår av vår Uppförandekod för leverantörer. I vårt digitala system för leverantörsutvärdering, kan vi se de leverantörer som redan är utvär ­ derade, som en del av branschsamarbetet FIHL (Fastighetsbranschens Initiativ för Hållbara Leverantörsled) Utvärdering utifrån uppförandekoden Självskattningsformulär skickas ut till betydande leve ­ rantörer* som svarar på frågor om hur de arbetar med upp förandekoden både övergripande och i vardagen. Resultaten är giltiga i tre år. *Betydande leverantörer = Överstiger tröskelvärde 100.000 kronor, har Ramavtal eller tillhör en högriskkategori Revision Årligen görs ett urval där en vidare revision sker. I syfte att på djupet se över att de frågor och krav som hanteras i uppförandekoden efterföljs. Resultat granskning Utan anmärkningar Samarbetet fortsätter. Vid mindre avvikelser Dialog förs med leverantören om hur avvikelsen kan åtgärdas inom en given tidsram. Vid flera mindre av ­ vikelser görs en gemensam och tidssatt åtgärdsplan. Vid allvarliga avvikelse Aktuellt avtal kan hävas. Signering uppförandekod Nya leverantörer intygar att de respekterar och följer våra krav genom att signera vår uppförandekod. Dialog sker löpande Samarbete Process för styrning och kontroll av leverantörer Hållbara leverantörskedjor Leverantörsutveckling Under 2023 har två stycken leverantörsutveck ­ lingsprogram (2) genomförts med syfte att främja samarbete och utveckling med våra leverantörer. I första leverantörsutvecklingsprogrammet samlades arkitekter, konstruktörer samt material ­ och stomleverantörer tillsammans med Atrium Ljungbergs projekt ­ och affärsutvecklare kring frågeställningen: ”Hur kan vi bygga klimatneutralt 2030?”. Slutsatserna var bland annat att bran ­ schen behöver arbeta mer med cirkularitet, rita för flexibelt användande över tid samt räkna och visu ­ alisera klimatavtrycket i projekteringen. Flera av idéerna lever nu vidare i planeringen av Stockholm Wood City. I det andra programmet var fokuset på hur en byggbransch utan brott mot mänskliga rättigheter kan säkerställas. Ett 30 ­tal personer deltog, framförallt entreprenörer. Visselblåsarfunktion Vi kommer fortsatt arbeta mot en nollvision gällande konstaterade fall av brottslighet, bland annat genom vår visselblåsarfunktion. Genom den är det möjligt att anonymt anmäla misstanke om korruption och andra brott eller policyavvikelser. Både medarbetare och samarbetspartners kan använda funktionen, som tillhandahålls av en extern leverantör. Inkomna anmälningar hanteras av en styrgrupp för visselblåsarfunktionen, som bevakas av bolagets chefsjurist och revisions ­ utskottets ordförande. Noll anmälningar har inkommit via visselblåsarfunktionen och inga fall av korruption har uppdagats under 2023. Inga andra hållbarhetsrelaterade brott eller viten har förekommit under året. 1. 2.Innan avtalstecknande Utvärdering och granskning utifrån uppförandekoden under avtalsperiod Fortsatt samarbete Utveckling Avveckling ===== SIDA 27 ===== 02. 05.03. 06. 07.01. 04. S.27. Hållbart företagande 08. För att framgångsrikt lyckas nå våra mål behöver vi medarbetare som över tid mår bra, trivs, presterar och utvecklas. Därför är det en viktig prioritering att skapa trygghet, trivsel, lika möjlig­ heter och mångfald hos människor som arbetar med oss. I en snabbt föränderlig värld är det viktigt att ha förmåga att ta sig an ny teknik och framsteg, inte minst inom hållbarhetsområdet. Därför bygger vi medvetet en utvecklingsorienterad organisation med stort fokus på lärande, engagemang, hälsa och säkerhet. För att nå målen kring hållbara medarbetare arbetar vi proaktivt med bland annat chefsstöd, tydliga rolluppdrag, feedback, kompe ­ tensutveckling och friskvård. I slutet av 2023 hade koncernen 275 (316) medarbetare, varav TL Bygg hade 94 (106) anställda. Anställningstrygghet och visselblåsarfunktion Alla inom koncernen Atrium Ljungberg har kollektivavtal. Atrium Ljungberg har en vissel­ blåsarpolicy som är öppen för våra medarbetare, hanterad av en tredje part och med möjlighet att vara anonym. Uppförandekod för medarbetare Alla medarbetare och tillfälligt anställda inom koncernen Atrium Ljungberg förväntas uppträda efter vår ”Uppförandekod för medarbetare” som uttrycker bolagets värderingar – långsiktighet, samverkan, pålitlighet och innovativt tänkande – som är basen för allt vi gör. Uppförandekoden innehåller också riktlinjer för representation, gåvor och förmåner. Kompetensutveckling Medarbetarna ska ha rätt kunskaper för att klara sina uppdrag, idag och imorgon. Kompetens ­ utveckling är därför av största vikt och under 2023 har vi fortsatt med olika typer av utvecklingspro ­ gram och utbildningar. Sedan 2022 genomförs en stor satsning inom förvaltningen med fokus på driftorganisationen som dagligen arbetar nära kund. Där används FAVAL, fastighetsbranschens system för validering av branschens yrkesroller. Det är också fokus på tydliga roller och kompetensutveckling för de egna yrkesarbetarna inom TL Bygg. För chefer finns program och utbildningar med syftet att stärka ledarskapet. Samtliga chefer inom Atrium Ljungberg har eller ska gå ett internt ledarskapsprogram med fokus på utveckling inom ledarskapsrollen. Det genomförs också chefs­ dagar där samtliga chefer samlas kring diskus ­ sion av stora ämnen, samt individuell coachning av externa ledarskapsexperter. Utöver det går alla medarbetare på Atrium Ljungberg en kurs i personlig arbetseffektivitet. Det är en utbildning som syftar till att ge alla verktyg för planering och effektivisering i både arbetsliv och vardag. Hållbara medarbetare. Lika värde och jämställdhet Vårt grundläggande synsätt är att alla människor har lika värde och rätt till lika behandling. Medarbetarna ska ges samma möjligheter gäl ­ lande kompetensutveckling och befodran. Vår utgångspunkt är att de bästa idéerna föds i sam ­ verkan mellan människor med olika bakgrund och erfarenheter, vilket är varför mångfald är viktigt bland medarbetarna. Under nästa år kommer ytterligare steg att tas i utvecklingen och mät ­ ningen av arbetet, för att nå målet om en mång ­ fald som speglar samhället 2030. Lönesättningen tar hänsyn till branschstatistik och medarbetarnas individuella prestation. Lönerna kartläggs årligen och inga skillnader fanns mellan könen enligt årets undersökning. Fastighets ­ och byggbranschen är fortfarande mansdominerad. I Atrium Ljungberg ­koncernen är 34% (33) av medarbetarna kvinnor, vilket är nästan samma fördelning som föregående år. Vi har uppnått en jämn könsfördelning i de administrativa stödfunk ­ tionerna, men det finns fortfarande områden att utveckla. Till exempel är yrkesarbetarna, drifttek ­ niker och fastighetsskötare inom koncernen över ­ vägande män, vilket speglar branschen i övrigt. Hållbara medarbetare ===== SIDA 28 ===== 02. 05.03. 06. 07.01. 04. S.28. Hållbart företagande 08. för engagemang är att alla förstår vad som förvän ­ tas av dem och hur insatsen bidrar till vår affär. Därför används en Performance Management ­ process som hjälper chefer och medarbetare att fokusera på den individuella utvecklingen. Alla Atrium Ljungbergs medarbetare och TL Byggs tjänstepersoner omfattas av processen. För varje medarbetare sätts individuella mål och hand ­ lingsplaner för utveckling, prestation, innovation och hållbarhet. Detta görs i årliga målsamtal med uppföljning två gånger per år. Inom TL Bygg genomförs årliga medarbetarsamtal med samtliga yrkesarbetare. Nollvision för sjukdom och olyckor Atrium Ljungberg har en nollvision när det gäller stressrelaterade sjukdomar och arbetsplats ­ olyckor. I fastighets­ och byggbranschen kan det förekomma allvarliga hälso ­ och säkerhetsrisker, där olyckor ofta orsakar skador på händerna. Atrium Ljungberg har huvudansvaret för arbetets risker men även medarbetarna har en viktig roll som också tydliggörs i bolagets arbetsmiljöorga ­ nisation. På Atrium Ljungberg finns Medarbetare ­ gruppen som, under ledning av HR, har syftet att arbeta för att minska risker för olyckor och sjuk­ domar, samt öka trivseln på arbetsplatsen. Varje år utförs hälsokontroller för alla medarbetare för att upptäcka ohälsa och återkoppla på viktiga hälsopunkter. Dessutom ges friskvårdsbidrag som kan nyttjas till olika typer av träning och hälsoförbättrande aktiviteter, utöver den träning och hälsoaktivitet som erbjuds på arbetsplatsen. Under medarbetarsamtalen under processen för Performance Management ska alla sätta ett eget hållbarhetsmål, skräddarsytt efter ens egna priori ­ teringar och förutsättningar. Inom koncernen genomförs regelbundna arbetsmiljöutbildningar för projektledare, tekniska förvaltare och tjänstemän inom pro ­ duktion på TL Bygg. TL Bygg har dessutom en arbetsmiljökommitté som träffas fyra gånger per år. Eftersom byggbranschen har sådan olycks ­ risk så finns det ordnings ­ och skyddsregler på varje byggarbetsplats, där skyddsombud utses och skyddsronder genomförs regelbundet. Förebyggande säkerhetsarbete ligger i fokus för att undvika onödiga risker. TL Byggs ledningssys ­ tem är certifierat enligt BKMA, en kvalitets ­, miljö­ och arbetsmiljöcertifiering likt ISO, men direkt anpassat för byggbranschen. BKMA certifieringen går igenom en tredjepartsrevision varje år och 2023 utfördes den av Den Norske Veritas. Diskriminering Atrium Ljungbergs jämställdhets ­ och diskrimi­ neringspolicy styr vårt förhållningssätt i frågor om jämställdhet och all typ av diskriminering. Policyn genomsyras av det grundläggande syn ­ sättet om alla människors lika värde och rätt till likabehandling. I den senaste medarbetarundersökningen som genomfördes i maj 2023 framkom det att tre personer anser sig ha blivit diskriminerade av sin chef baserat på antingen kön, etnisk tillhörighet, religion/annan trosuppfattning, funktionsvariation eller ålder. Två uppger att de upplevt någon form av sexuella trakasserier. Uppgifterna hade inte tidigare framkommit till HR eller ledning och var heller inget som rapporterats genom visselblås ­ ning, något vi alltid uppmanar medarbetare att göra vid trakasserier i någon form, självupplevd eller upplevd av någon annan. Vi tar uppgifterna på största allvar och har, förutom att återigen infor­ mera om visselblåsarfunktionen, även uppmanat alla chefer att diskutera frågan i sina egna grupper. Jämställdhets ­ och diskrimineringsarbetet ingår som en naturlig och integrerad del i all verksamhet inom Atrium Ljungberg där cheferna har ett särskilt ansvar för genomförandet. Vi arbetar aktivt för att förebygga och främja lika rättigheter och möjlig­ heter oavsett diskrimineringsgrund. Exempel på aktiva åtgärder är fortlöpande genomlysning av arbetsplatsen för att upptäcka eventuella risker för diskriminering, att analysera orsakerna till upptäckta risker och hinder och att genomföra och utvärdera förebyggande och främjande åtgärder. Hållbara medarbetare TL Byggs medarbetare består av 50 tjänsteper ­ soner och 44 yrkesarbetare. TL Bygg har genom aktiva åtgärder tagit fram handlingsplaner för att motverka diskriminering och har sedan 2022 arbetat framgångsrikt med initiativet ”Sila Snacket” som har fått ett stort genomslag inom byggbranschen, med syftet att minska diskrimine ­ rande jargong. Sila Snacket blev under 2023 ett eget bolag och fortsätter arbeta med att förbättra sociala ramverk inom ett flertal branscher. Nöjda medarbetare Atrium Ljungberg använder sig av en medarbetar ­ undersökning med fokus på den hållbara med ­ arbetaren – Human Financial Wellness. I januari 2023 satte vi ett indexmål för hela organisationen på 5,5, där max är 7. Under 2023 uppnådde vi ett resultat på 5,6 (5,7), med en svarsfrekvensen på 79% (88%). Resultatet från undersökningen visar att våra med ­ arbetare upplever god arbetsmiljö, är engagerade och har ett gott organisatoriskt stöd för att kunna utföra sitt arbete. Förbättringspotential finns inom hälsa, innefattande sömn, stress och otillräcklig fysisk aktivitet. Detta är fokusområden som vi implementerat åtgärder efter, bland annat gemen ­ sam lunchträning, individuell hälsorådgivare samt föreläsning om mental hälsa. TL Bygg utförde under 2023 en medarbetarunder ­ sökning med hjälp av verktyget YESBOX. Där uppnåddes 25 i NPS (fördelat på tjänstepersoner 45 och yrkesarbetare 0 NPS) som är ett mått på den grad av lojalitet och positiva inställning som anställda har till företaget samt 80 i STARS (tjänstepersoner 85 och yrkesarbetare 74) som mäter status, trygghet, autonomi, relationer och spelregler. Medarbetarnas utveckling och engagemang Nyckeln till framgång är nöjda, ansvarstagande och engagerade medarbetare. Vi tror att en grund ===== SIDA 29 ===== 02. 05.03. 06. 07.01. 04. S.29. Hållbart företagande 08. Ansvarsfullt företagande Vi styr bolaget på ett ansvarsfullt sätt och i en hållbar riktning, i enlighet med marknaden, omvärlden och Atrium Ljungbergs vision. Vårt hållbarhetsarbete har en direkt påverkan på vår förmåga att attrahera kunder och kvalificerade medarbetare, samtidigt som det påverkar värdet av vår fastighetsportfölj på kort och lång sikt. En ansvarsfull bolagsstyrning innebär också att vi är transparenta med vårt hållbarhetsarbete till våra intressenter, och följer uppdaterade riktlinjer och lagkrav. EU:s taxonomi Vi ser att vi genom EU:s taxonomi tar ytterligare steg för att koppla ihop hållbarhet och ekonomi. Vi väljer att rapportera vårt hållbarhetsarbete inom flertalet externa och frivilliga portaler, som är riktade till våra investerare. Under 2023 har vi märkt ett ökat intresse och en högre kunskap i frågorna, vilket vi välkomnar. — Vi rapporterar publikt enligt CDP (Carbon Disclosure Project) för vårt klimatarbete, där vi tidigare fått betyget B. Nytt för i år är att vi rapporterat på kategorin vatten. — Vi rapporterar första året enligt GRESB där vår publika poängsättning syns 2024. — Atrium Ljungberg har uppnått 7,8 (8,1) i Morningstar Sustainalytics Company ESG Risk Rating, som bedömer ESG­risk på en skala 0–100, där 0 är lägst. Vi presterar väl i jämförelse med liknande företag, framför allt genom att ha en robust styrning, för­ ankrat hållbarhetsarbete i hela organisatio­ nen och noggrann rapportering. — Atrium Ljungberg har uppnått 3,7 i FTSE4Good­index, som mäter prestandan hos företag som uppvisar en stark miljö­, social­ och styrningsmetod (ESG). — Utöver detta rapporterar vi årligen till Nasdaq ESG portal, som är en oberoende portal där investerare kan göra sin egen analys av vår hållbarhetsdata. Detta gör oss till en Nasdaq ESG Transparency Partner. En långsiktigt hållbar investering. Ramverket hjälper oss att prioritera åtgärder som främjar energieffektivitet, anpassning till klimatför ­ ändringar samt hantera sociala hållbarhetsfrågor inom värdekedjan. I slutet av 2023 var 21% (23%) av intäkterna, 23% (8%) av kapitalutgifterna och 15% (16%) av driftsutgifterna förenliga med EU:s taxonomi. För att ytterligare öka fokus har vi antagit ett nytt mål att över 50% av vår omsättning ska vara taxonomiförenlig till 2025. Hållbarhetslänkad finansiering Atrium Ljungberg har fram till 2025 en hållbarhets ­ länkad obligation som genomgått en oberoende utvärdering av Cicero. Den länkade finansieringen ger oss incitament att förflytta hela bolaget att bli mer hållbart. De ambitiösa målen innefattar kraft ­ fullt minskat klimatavtryck i projekt och förvalt ­ ning, leverantörsutvärdering och att skapa socialt hållbara platser. Läs mer på sid. 20 om vilka mål som ingår i vår hållbarhetslänkade obligation. Klimatneutrala 2030 och netto-noll 2040 Som komplement till vårt mål om att bli klimat­ neutrala 2030 har vi också antagit ett netto ­noll mål till 2040, som innefattar hela koncernen. Med detta har vi åtagit oss en ambitiös och robust mål ­ sättning, linjerad med vetenskapen utifrån SBTi Net­Zero Standard. Vi har skickat in våra mål till SBTi och kommer under 2024 fortsätta processen med att få målen officiellt godkända. Vi arbetar efter en övergripande färdplan där vi styr verksamheten mot att kraftfullt minska klimat ­ utsläppen. Vårt nya netto ­noll mål innebär att vi till 2040 ska minska våra absoluta koldioxidutsläpp med 90 % eller mer och därefter neutralisera återstående utsläpp med koldioxidborttagning, så kallade negativa utsläpp. En långsiktigt hållbar investering ESG rapportering och risk – utveckling 2023 ===== SIDA 30 ===== 02. 05.03. 06.01. 04.Hyres- & fastighetsmarknad 3 08.07. Vi lever i en föränderlig värld. ===== SIDA 31 ===== Kund. 02. 05.03. 06. 07.01. 04. S.31. Hyres- & fastighetsmarknad 08. Kundstruktur Per 2024-01-01 uppgick kontrakterad uppsäg - ningsbar årshyra till 3 034 mkr. Ekonomisk uthyr- ningsgrad exklusive projekt var vid samma tid- punkt 94% (93). Atrium Ljungberg har en kundstruktur med god riskspridning avseende såväl bransch, enskild kund och storlek som förfall. Koncernen har ca 1 500 kommersiella kontrakt och 600 bostadskon - trakt, vars förfallostruktur framgår av tabellen. Den enskilt största kunden svarar för 3% av koncernens totala intäkter, och de tio största kunderna står för 20% av totala intäkter. Det innebär att Atrium Ljungbergs exponering mot en enskild hyres - gästs uppsägning och kreditrisk är mycket låg. Återstående genomsnittlig kontraktslängd var 4,6 år (4,5). Nettouthyrning Nettouthyrningen, dvs. ny kontrakterad årshyra med avdrag för årshyror uppsagda för avflytt, uppgick under året till 53 mkr (115), varav projekt- fastigheter utgjorde 65 mkr (58). Såväl nyteck- nade som uppsagda avtal avser främst kontor i Stockholms området. Nyuthyrning har skett om 257 mkr (296) medan uppsägning från kund uppgår till 189 mkr (112). Därtill har vi sagt upp kund för avflytt motsvarande en årshyra om 15 mkr (69). Tidsförskjutningen mellan nettouthyrningen och dess resultateffekt bedöms till 3–12 månader för förvaltningsfastigheter och 12–24 månader för projekt. Tio största kunder, kontrakterad årshyra – De tio största hyres- gästerna utgör 20% av kontrakterad årshyra 2023, där flera av de största är kommuner, landsting eller statliga myndigheter och verk. Telefonaktiebolaget L M Ericsson, 3 % Academic Work Sweden AB, 3 % Atlas Copco AB, 2 % Stockholms Kommun, 2 % Nacka kommun, 2 % A House, 2 % ICA Sverige AB, 2 % Domstolsverket, 2 % Region Stockholm, 1 % Convendum, 1 % Övriga, 80 % Nettouthyrning Förvaltningsfastigheter, mkr Projek/t_f.ligaastigheter, mkr Ne/t_t.ligaouthyrning, mkr 2021 2022 2023 -80 –60 –40 –20 0 20 40 60 80 Q4Q3Q2Q1Q4Q3Q2Q1Q4Q3Q2Q1–80 80 mkr Kontrakterad årshyra per lokaltyp – En blandad portfölj skapar flexibilitet. Sällanköp 15 % 457 mkr Kontor 55 % 1 680 mkr Kultur/Utbildning 8 % 232 mkr Hälsa/vård 5 % 141 mkr 6 % 190 mkr Restaurang 5 % 152 mkr Övrigt 4 % 119 mkr Bostad 2 % 63 mkr Dagligvaror Kund Vår affärsidé är att, genom långsiktigt ägande, utveckling och förvaltning, erbjuda våra kunder attraktiva stads- miljöer med tjänsteerbjudande för kontor, handel och bostäder på starka delmarknader. Telefonaktiebolaget L M Ericsson, 3 % Academic Work Sweden AB, 3 % Atlas Copco AB, 2 % Stockholms Kommun, 2 % Nacka kommun, 2 % A House, 2 % ICA Sverige AB, 2 % Domstolsverket, 2 % Region Stockholm, 1 % Convendum, 1 % Övriga, 80 % ===== SIDA 32 ===== 02. 05.03. 06. 0 7.01. 04. S.32. Hyres- & fastighetsmarknad 08. Uthyrbar kontors area i Stockholm,'000 kvm Kontor. Utvecklingen på kontorsmarknaden Hyresmarknaden för kontorslokaler har länge varit stabil, för att under andra halvåret 2023 bli mer återhållsam i vissa områden. Stigande vakanser syns i mindre attraktiva områden, medan intresset fortfarande är relativt starkt i bra lägen. Denna förändring, kombinerat med ökad osäkerhet bland potentiella hyresgäster till följd av bland annat svagare konjunktur, har bidragit till en något avmat­ tad hyresmarknad. Tecken finns dock på fortsatt hög efterfrågan på kontorslokaler och data visar på en betydande ökning av personer som återvänder till kontoren. Beläggningsgraden i många av de starkare kontorsområdena ligger nu på 70–90% av nivån innan pandemin. Stockholm Hyresutvecklingen i Stockholm har varit stabil de senaste åren. Trots en viss avmattning under pan­ demin återhämtade sig marknaden fram till 2022 för att under 2023 åter avmattas något – dock med stor skillnad mellan olika lägen. Hyresnivån för kontorslokaler i Stockholm CBD ligger kvar på 2022 års nivå om 9 000 kr/kvm, medan det på starka platser har noterats fortsatt ökning. I övriga delar av Stockholm har marknadshyrorna sjunkit något. Vakansgraden i de centrala delarna av Stockholm låg stabilt på cirka 4,0% under 2022, för att under 2023 öka till 7,0%. I närförorterna har vakansgraden ökat från 6,0% föregående år till 8,5% under 2023. Göteborg Utvecklingen av hyrorna i centrala Göteborg har varit stadig under det senaste decenniet och under 2023 har hyresnivån nått 4 100 kr/kvm från en nivå om 4 000 kr/kvm år 2022. Vakansgraden har ökat relativt snabbt på starka platser i Göteborg sedan 2020 och ligger nu på 10,0%, med förväntningar om ytterligare ökning det kom ­ mande året, bland annat till följd av stora nypro ­ duktioner. Göteborgs närförorter uppvisar en liknande trend med en vakansnivå på 10,0%. Malmö Hyresnivåerna i Malmö har gradvis stigit de senaste åren för att under 2022 stabiliseras på 3 200 kr/kvm i centrala Malmö – en nivå som gällt även för 2023. Vakansgraden i centrala Malmö uppgår till 9,5%, en ökning från 2022 års 6,0%. Uppsala Uppsala har sett en successiv ökning av hyres­ nivåerna de senaste åren, och i centrala Uppsala nåddes 3 200 kr/kvm under 2022, en hyresnivå som stannat kvar under 2023. I likhet med andra städer har vakansgraden ökat något under 2023 och landade vid cirka 6,0% i slutet av året, att jämföra med föregående års nivå om 5,2%. Atrium Ljungbergs delmarknader uppvisar fort ­ satt positiv utveckling och marknadshyrorna har fortsatt att öka. Hyresutveckling i Stockholm, Göteborg, Malmö och Uppsala1) 0 1 000 2 000 3 000 4 000 5 000 6 000 7 000 8 000 9 000 232221201918171615141312 1) Medelhyran för mycket bra lokaler i bästa läge. Göteborg, central Göteborg, närförort Uppsala, central Malmö, central Stockholm, CBD Stockholm, central Stockholm, närförort Stockholm, övriga Källa: Newsec år kr/kvm Kontor Atrium Ljungbergs kontorsfastigheter återfinns i Stockholm, Uppsala, Göteborg och Malmö där vi ser en fortsatt positiv hyresutveckling och låga vakanser. Beläggningsgraden på kontor ökar generellt efter pandemin och efterfrågan på moderna kontor är hög. Atrium Ljungbergs marknadsandelar på delmarknader, kontor Delmarknader Kontorsyta, '000 kvm Andel Atrium Ljungberg, % Stockholm CBD 2 025 0,2% Innerstaden 4 964 3% Kista 960 4% Söderort 960 27% Norrort 2 145 3% Uppsala Centrala Uppsala 510 3% Göteborg Lindholmen 341 21% Malmö Innerstaden, inkl CBD 915 3% Källa: Newsec och bolaget. Centrum Innerstaden Kista Söderort Norrort 0 200 400 600 800 1 000 1 200 Skandia Fastigheter Balder Hufvudstaden AFA Fastigheter SEB Trygg Liv Folksam Atrium Ljungberg Alecta Humlegården AMF Fastigheter Corem (Klövern) Castellum (inkl. Kungsleden) Fabege Vasakronan Källa: Newsec kvm ===== SIDA 33 ===== 02. 05.03. 06. 07.01. 04. S.33. Hyres- & fastighetsmarknad 08. Detaljhandeln har visat tillväxt, trots att hushållens totala konsumtions - utrymme under året har minskat. Försäljnings-utvecklingen har varit bättre än väntat och detaljhandeln har därmed varit motståndskraftig. Dagligvaruhandelns försäljning har ökat under året vilket förklaras av prisutvecklingen på livsmedel. Bland delbranscherna i sällanköpsvaru- handeln har kosmetikhandeln utvecklats starkast och bygghandeln utvecklats svagast. Tillväxten under 2024 prognosticeras till 1,0% i löpande priser och förväntas att stärkas år 2025. Detaljhandel. Detaljhandelns utveckling 2023 per delbransch, löpande priser* Detaljhandelns utveckling och prognos 1992–2023*, löpande priser % –6 –4 –2 0 2 4 6 8 10 2022201720122007200219971992 Källa: SCB; HUI prognos år * 2023 och 2024 = HUI prognos Källa: SCB *preliminärt u/t_f.ligaall 5,3 5,7 –12 –9 –6 –3 0 3 6 9 12 15 Detaljhandel Dagligvaruhandel Sällanköpsvaruhandel E-handel Möbelhandel Elektronik och vitvaror Sporthandel Heminredning Kosmetik/sjukvårdshandel Bygghandel Klädhandel Sko- och väskhandel Optiker 6,6 –10,6 13,0 1,3 1,1 –1,6 –7,9 –3,0 1,8 10,3 4,7 Detaljhandelsåret 2023 Under 2023 uppgick försäljningstillväxten i detaljhandeln till 4,7%. Dagligvaruhandelns för - säljningstillväxt uppgick till 10,3% i löpande priser medan sällanköpsvaruhandelns försäljningstillväxt uppgick till 1,8%. Tillväxten i dagligvaruhandeln var helt prisdriven samtidigt som volymerna mins - kade. Justerat för prisuppgången var utvecklingen negativ inom såväl dagligvaruhandeln som sällan- köpshandeln, vilket innebär att försäljningen minskat mätt i volym. Precis som under 2022 har det varit stor skillnad mellan olika branschers utveckling. Högst för - säljningsutveckling noteras för kläd- och kosme - tikhandeln. Klädhandelns försäljning ökade med 6,6% och har återhämtat den kraftigt negativa utvecklingen från pandemin. Kosmetikhandeln var den bransch som utvecklades starkast under året med en tillväxt om 13%, vilket kan vara en effekt av att konsumenter fortsätter att prioritera mindre inköp. Försäljningsutvecklingen i möbelhandeln och i bygghandeln har däremot sjunkit kraftigt under året. Minskad investeringsvilja och hushåll pressade av det ekonomiska läget har prioriterat ned dyrare inköp Svagt negativ E-handelsförsäljning under 2023 E-handeln har kontinuerligt utvecklats negativt sedan efter pandemin enligt PostNords E-baro- meter. Utvecklingen under året inleddes svagt och snittutvecklingen uppgick efter tre kvartal under 2023 till –3%. Detaljhandelsåret 2024 Hushållen har och kommer fortsätta att pressas hårt av det tuffa ekonomiska läget. Höga lev - nadsomkostnader har urholkat köpkraften och räntehöjningarna har minskat konsumtionsut - rymmet. På det stora hela har hushållens kon - sumtion minskat, men nedgången i handeln har blivit mindre än den faktiska minskningen av konsumtionsutrymmet. Riksbankens senaste räntebesked 2023, innebär en ljusning för hus - hållen. HUI prognosticerar en svag tillväxt om 1% i löpande priser, delvis till följd av en ökad disponibel inkomst under 2024. Konsumenterna förväntas få mer pengar till sitt förfogande för konsumtion och sparande under slutet av 2024, men det höga kostnadsläget kommer att hänga kvar. Konsumtionsutrymmet väntas öka successivt till 2025. Detaljhandel Atrium Ljungbergs marknadsandelar på delmarknader, Handel Kommun Omsättning kommunen mkr1) Andel Atrium Ljungberg, % Stockholm 77 424 0% Nacka 8 792 40% Uppsala 17 265 20% Malmö 28 510 6% 1) Avser omsättning per kommun 2022. ===== SIDA 34 ===== Bostad. Trots stabilisering av bostadspriserna under våren har köpare och säljare haft svårt att mötas. Prisuppgången inleddes under januari och på riksnivå steg priserna på bostadsrätter under året med 1%. Utbudet under året var 19% fler än före - gående år och den högsta nivån sedan Hemnet påbörjade sin mätning. Trots ett rekordhögt utbud av bostäder till salu har omsättningen på både successions- och nyproduktionsmarknaden varit låg och utbudet till stor del bestått av osålda bostäder. Under året såldes 14% färre bostadsrät - ter än 2022. Köpbeteendet har förändrats, hela två tredjedelar av köparna har nu behov av att sälja först jämfört med det omvända historiskt sett. Under pandemin präglades bostadsmarknaden av en ökad efter - frågan på större bostäder. Nu efterfrågas i stället yteffektiva och energieffektiva bostäder med låga driftskostnader. Under året påverkades även bostadsbyggandet av ekonomisk osäkerhet och ökade finansierings - kostnader vilket medförde att det endast bygg - startades ca 27 000 nya bostäder, en nedgång med 55% jämfört med 2022. Ett år av avvaktan. Efter det tuffa bostadsåret 2022, inleddes 2023 med att bostadspriserna vände uppåt och under första halvåret fortsatte stabilise- ringen med svagt uppåtgående priser, för att mot årets slut vända något nedåt. Året har präglats av inflation, lågkonjunktur och stigande bolåneräntor vilket medfört stora påfrestningar för de privata hushållen och en historiskt trögrörlig bostadsmarknad. Nyproduktion Nyproduktionsmarknaden har stannat upp med fokus på försäljning av redan säljstartade projekt och endast ett fåtal nya säljstarter. Under året publicerades 38% färre nyproducerade lägenheter på Hemnet än i fjol. Flera av de projekt som sälj- startat sedan pandemin har under året färdigställts med ett större antal osålda eller ej tillträdda bostä - der som nu säljs på successionsmarknaden. De nyproduktionsprojekt som under året haft en fortsatt försäljningstakt präglas av bra läge, kort tid till inflyttning och en prisbild närmare bostäder på successionsmarknaden. För att möta köparnas färändrade ekonomiska för - utsättningar är det allt viktigare att erbjuda att sälja och köpa i samma marknad och flexibelt tillträde. Nyproduktion av bostadsrätter har även drabbats av bolåneräntorna för föreningens lån och därmed tvingats höja månadsavgifterna med ett snitt för branschen om mellan 25–30% jämfört med tidi - gare år. Ett antal aktörer har valt att kompensera bostadsrättsföreningarna med en räntegaranti. – Under året steg bostadsrättspriserna i landet med 1 %. Källa: Svensk Mäklarstatistik Uppsala Centrala Stockholm Stor-Malmö Stor- Stockholm Stor- Göteborg kr/kvm 20 000 40 000 60 000 80 000 100 000 120 000 2023202220212020 år Prisutveckling bostadsrätter 02. 05.03. 06. 07.01. 04. S.34. Hyres- & fastighetsmarknad 08. Källa: Booli Antal Stockholms län Skåne län Uppsala län Västra Götalands län 0 2 000 4 000 6 000 8 000 10 000 år 20222021202020192018 Utbud av nyproducerade lägenheter till salu Bostad Bostadsrätter 1 mån (%) 3 mån (%) 12 mån (%) Medel- pris (kr/ kvm) Riket –1% –2% 1% 40 515 Centrala Stockholm ± 0% –3% 3% 102 977 Stor-Stockholm –1% –1% 3% 61 449 Centrala Göteborg –2% –6% 2% 59 076 Stor-Göteborg –1% –2% 3% 44 408 Centrala Malmö ± 0% –1% 1% 36 910 Stor-Malmö ± 0% –2% ± 0% 33 107 Prisstatistik bostadsrätter 2023 Källa: Svensk Mäklarstatistik. ===== SIDA 35 ===== Atrium Ljungbergs bostäder och bostadsbyggrät - ter ligger i anslutning till våra stora stadsutveck - lingsområden i Stockholm, Uppsala och Malmö. Platserna ligger i tillväxtområden där vi långsiktigt ser fortsatt efterfrågan på såväl bostadsrätter som hyresrätter. Stockholm Bostadsrättspriserna i Stockholm hade tillsam - mans med Göteborg den mest positiva utveck - lingen. Priserna ökade med 3% för helåret 2023. Omsättningstakten på successionsmarknaden var 17% lägre än under föregående år. Under året minskade försäljningsstartade bostadsrätter med ca 18%. Stockholms bostadskö ökade med ca 6% trots en sjunkande kötid. Totalt antal sökande i kön är ca 822 000 personer. Den genomsnitt - liga kötiden ligger på ca 6 år för nyproducerade hyresrätter. Malmö Bostadsrättspriserna i Malmö steg liksom för övriga storstadsområden under årets första halva för att sedan sluta med en prisutveckling för helåret om 0%. I Malmö ligger den genomsnittliga kötiden för en nyproducerad hyresrätt på 3,7 år vilket tyder på en fortsatt stabil efterfrågan. Uppsala Bostadsrättspriserna i Uppsala slutade efter höstens nedgångar på en ökning om 1,7% för helåret. Rekordlåga nivåer av säljstarter för nyproduktion med 9 säljstarter jämfört med 38 föregående år. Den genomsnittliga kötiden för en nyproducerad hyresrätt har minskat från 4 år till 3,5 år det senaste året. 02. 05.03. 06. 07.01. 04. S.35. Hyres- & fastighetsmarknad 08. Stockholm På Nobelberget i Sickla planerar vi för sammanlagt 500 bostäder. De två första kvarteren är klara och det tredje kvarteret, Brf Kulturtrappan som omfattar 93 lägenheter, färdig- ställs under början av 2024. Under slutet av 2023 fattades även beslut om att starta det fjärde kvarteret, Brf Kulturarvet med totalt 80 lägenheter. Det blir det första att byggas i trä och markerar därmed starten av Stockholm Wood City. Samtidigt pågår planarbete för ytterligare bostadsprojekt i Kyrkviken och på Norra Nobelberget. De framtida kvarteren planeras alla uppföras i trästomme. Malmö Torghuset, som utgör en central del av Mobilia, har utvecklats till en mångsidig plats som utöver hyresbostäder även inrymmer biograf och Funnys Äventyr, ett kulturhus för barn. Genom blandningen är Mobilia idag mer än en destination för handel, det har blivit en plats där människor kan leva, arbeta och umgås. Uppsala Den strategiska placeringen i direkt anslutning till Gränbystaden galleria och Gränbyparken gör Parkhusen unikt. Projektet fungerar som en naturlig brygga mellan det urbanan och naturen. Det andra kvarteret med 93 lägenheter färdigställdes under hösten 2023. Bostad ===== SIDA 36 ===== 05. 06. 07.01. 04. Transaktionsmarknaden 2023 Höjda räntor och mer utmanade möjligheter till finansiering för nya förvärv har medfört en avmat - tad transaktionsmarknad under 2023. När finansie - ringskostnaderna är okända eller i rörelse uppåt medför det viss osäkerhet kring underliggande till - gångars värde, vilket medfört att det rått en klyfta mellan säljare och köpares prisförväntan. Det i sin tur har medfört utdragna affärsprocesser. En viss ökning kan dock noteras i mindre antal transaktio - ner, samt högavkastande fastighetsslag. Den geografiska fördelningen liknar hur det har sett ut historiskt sett. Stockholmsområdet står likt tidigare år för störst andel och utgör 45% av total transaktionsvolym, vilket är högre än snittet mellan 2015–2022 om 40%. Därefter följer Övriga större städer som står för 30% och resterande landet med 14%, vilket är en något lägre siffra än före- gående år. Göteborg står för 7% och Malmö står för 4% vilket är i linje med förra årets siffror. Transaktionsmarknad per segment Lager/logistik/lätt industri har de senaste åren vuxit i såväl andel som volym och stod för 27% av total transaktionsvolym under 2023 – vilket innebär att det var det största segmentet. Därefter följer bostäder med 22%, kontor 17%, samhällsfastigheter 12% och handel 8%. Resterande 14% ugörs av olika tillgångsslag såsom hotell och mark. Yieldökningar 2023 Efter flera års nedåtgående yielder vände trenden gradvis under 2022. Till följd av successiva rän- tesänkningar blev det enklare för investerare att få kostnadseffektiv finansiering. De ekonomiska konsekvenserna efter Covid-19 kombinerat med den stramare räntepolitiken ledde till en tydligt uppåtgående trend i yielder under 2022 och 2023. Denna uppåtgående trend märks genomgående inom alla segment på svensk fastighetsmarknad. Under 2024 väntas en stabilisering av yielderna. Svensk transaktionsmarknad har sett en betydande avmattning under 2023 med en transaktionsvolym om 104 mdkr fördelad på 328 transaktioner. En tydlig nedgång jämfört med de starka transaktionsåren 2021 och 2022 (båda över 200 mdkr) och det historiska genomsnittet om 150 mdkr sedan finanskrisen. Av total transaktionsvolym utgjorde internationella investerare 29%, jämfört med det genomsnittliga utfallet mellan 2015 och 2022 om 21%. Transaktionsmarknaden. Direktavkastningskrav och 10-årig stats obligationsränta Transaktionsvolym per geografiskt område Transaktionsvolym per fastighetstyp – Lager/logistik/lätt industri utgjorde största andel av total transaktionsvolym under 2023 – Fortsatt stor skillnad mellan avkastningskrav på fastigheter och statsobligations räntan. – Totalt omsattes fastigheter för 104 mdkr 2023. 0 100 200 300 400 500 2023 2022 2021 2020 2019 2018 2017 2016 2015 2014 Källa: Newsec Stockholm Göteborg Malmö Övriga Sverige mdkr mdkr0 100 200 300 400 500 2023 2022 2021 2020 2019 2018 2017 2016 2015 2014 Handel Kontor Bostäder Lager/industri Övrigt Källa: Newsec Källa: Newsec % Direktavkastningskrav kontor, Malmö centrum 10-årig statsobligationsränta Direktavkastnings- krav kontor, Göteborg centrum Direktavkastningskrav kontor, Uppsala centrum –1 0 1 2 3 4 5 6 23222120191817161514 Direktavkastnings- krav kontor, Stockholm centrum år 02. 05.03. 06. 07.01. 04. S.36. Hyres- & fastighetsmarknad 08. Transaktionsmarknaden ===== SIDA 37 ===== 02. 05.03. 06.01. 04. Finansiering 08. 4 Finansiell stabilitet. 07. ===== SIDA 38 ===== 02. 05.03. 06. 07.01. 04. Finansiering 08. S.38. året. Baserat på prissättningen av obligationer i andrahandsmarknaden skulle bolagets kredit - marginal för en ny 3-årig obligation vid årsskif - tet varit ca 1,80%. Även certifikatsmarknaden utvecklades i positiv riktning. Medan investerare under första halvåret i bästa fall ville rulla förfall har Atrium Ljungberg under andra halvåret kunnat emittera certifikat till nya investerare och kunnat öka volymen rejält till närmare 1,9 mdkr. Kreditmarginalen över Stibor, för 3 månaders löptid, låg konstant på 70 bp under hela 2023. Utblick mot finansmarknaden 2024 Utsikterna för 2024 får över lag beskrivas som försiktigt positiva. Inflationen faller på bred front vilket öppnar vägen för sjunkande räntor och bättre ekonomiska förutsättningar för konsumen - ter och företag och en ”soft landing” är nu det mest sannolika scenariot. Men det finns risker för bakslag: skulle infla - tionsnedgången avta så minskar möjligheten för centralbankerna att sänka räntan. Det finns även frågetecken på hur mycket av den genom - förda penningpolitiska åtstramningen som slagit igenom på ekonomin redan och vad som eventu - ellt kvarstår. Till den makroekonomiska osäkerhe - ten ska också läggas de politiska och geopolitiska riskerna såsom krigen i Ukraina och Gaza, samt konflikten mellan Kina och Taiwan samt att det under 2024 är valår i USA. Finansiering och finanspolicy Att utveckla, bygga och att långsiktigt äga fastigheter är en kapitalintensiv verksamhet som medför exponering mot olika finansiella risker. Den främsta risken är kopplad till bola - gets löpande kreditförsörjning, det vill säga den finansieringsrisk som uppstår i samband med till exempel obligationsförfall, omförhandling av lån Finansmarknaden har varit nervös under största delen av 2023 då oron över de negativa effek - terna av rekordsnabba räntehöjningar runtom i världen blandats med en försiktig optimism om en ”softlanding”. Den ekonomiska aktiviteten visade sig dock vara robust samtidigt som inflationen var segdraget hög, varför marknaden fram till slutet av oktober räknade med långvarigt höga räntor. Orsakat av lägre inflationsutfall har marknaden sedan dess dock ”bytt fot” och räknar numera med snabbt fallande räntor. Svenska korta marknadsräntor har fortsatt att stiga under året i takt med att Riksbanken successivt höjde styrräntan till 4% i september. Sedan dess har Riksbanken pausat höjningarna och de korta marknadsräntorna har legat relativt stabilt kring 4%. Medan Riksbanken prognostiserar att styr - räntan kommer att ligga omkring dagens nivåer under hela 2024 räknar räntemarknaden, driven av snabbt sjunkande inflationsförväntningar, istället med snabba sänkningar och prissätter styrräntan runt 2,7% vid utgången av 2024. Även swaprän- torna har stigit kraftigt under de första 10 måna - derna av 2023 där 10-åriga swappen gick från 2,9% i början på året till 3,5% under oktober för att sedan snabbt falla tillbaka till som lägst 2,26% i mitten på december. Sedan dess har långräntorna dock vänt upp igen och den 10-åriga swappen handlades i slutet på året runt 2,35%. Svensk kapitalmarknad har successivt förbättrats under året. Atrium Ljungberg emitterade obliga - tioner vid tre olika tillfällen: först en 2,5-årig grön FRN om 300 mkr i april, med en kreditmarginal på 2,25%, sedan en kort 3-årig grön FRN om 300 mkr i september med samma marginal och till sist även en 3,25-årig grön FRN om 300 mkr i oktober med en marginal om 2,18%. Marginalen, justerat för olika löptider, har alltså stadigt minskat under Av räntebärande skulder utgör hållbarhets­ länkad och grön finansiering 69% Finansiering Finanspolicy 2023 Mål/Mandat Utfall 2023­12­31 Koncernens räntetäckningsgrad Minst 2 ggr 3,7 ggr Koncernens belåningsgrad Max 45 % 42,5% Kapitalbindningstid Minst 2,0 år 3,5 år Likviditetsbuffert för 12 månader Minst 100% Över 100 % Räntebindningstid 2,5–5,0 år 3,8 Andel räntejustering inom 12 månader Max 45 % 19% Valutarisk i finansiering Får ej förekomma Förekommer ej Andel outnyttjat kreditutrymme hos enskild motpart Max 70 % 41% Finansmarknaden 2023. ===== SIDA 39 ===== och vid anskaffning av nya lån för investeringar och förvärv. En annan risk är fluktuationer i resul - tat och kassaflöde på grund av ränteförändringar. Finansverksamheten regleras av bolagets finans - policy, som minst årligen omprövas och fastställs av styrelsen. Övergripande kapitalstruktur Atrium Ljungberg strävar efter en fördelning mellan eget och lånat kapital som ger bolaget en acceptabel risknivå givet uppsatta finansiella mål. Eget kapital uppgick till 27 519 mkr (29 141) och skulder uppgick till 34 258 mkr (34 756) varav 24 966 mkr avser räntebärande skulder (25 389). Belåningsgraden ska enligt bolagets målsättning långsiktigt understiga 45,0% och vid årsskiftet uppgick den till 42,5% (41,7). Belåningsgraden har konsekvent understigit 45% de senaste åren. Bankfinansiering och kreditfaciliteter Fundamentet till Atrium Ljungbergs finansiering är långsiktiga och goda relationer med ett flertal nordiska banker. Genom banksystemet erbjuds bolaget säkerställda banklån som finansierar befintliga fastigheter och kreditfaciliteter som används för likviditetshantering, investeringar och vid behov täcker upp vid låneförfall. Säkerställd bankfinansiering stod för 7 349 mkr (7 835) och utgjorde 29% (31) av total lånevolym vid årsskiftet. Under året har ett nytt hållbarhetslänkat banklån om 1 000 mkr upptagits och ett flertal kreditfacili - teter förlängts eller refinansierats till bra nivåer. Kapitalmarknadsfinansiering Kapitalmarknadsfinansieringen består av obli - gationer i svenska kronor och norska kronor som emitterats under bolagets MTN-program. Detta kompletteras med kortfristig finansiering via ett svenskt företagscertifikatprogram. Båda programmen etablerades under 2013 och Atrium Ljungberg är sedan dess en frekvent och välkänd emittent. Per årsskiftet var rambeloppet för certifikatsprogrammet 5 000 mkr och för MTN- programmet 17 000 mkr. Under 2023 emitterades tre gröna obligationer med en total volym om 900 mkr. Emissioner genomfördes under kvartalen 2, 3 och 4 och kunde genomföras med successivt förbättrade villkor. Totalt har obligationer om 1 350 mkr förfallit och återbetalats under året. Atrium Ljungberg har både ett grönt och ett hållbarhetslänkat obligationsramverk. Per årsskiftet var volymen utestående obliga - tioner totalt 12 363 mkr (13 035) och företags - certifikat 1 880 mkr (1 051). Kapitalmarknads - finansiering står därmed för 57% (55) av total lånevolym. Kommande två åren har bolaget obligationsförfall om 1 796 mkr under 2024 och 2 800 mkr under 2025. Övrig finansiering Utöver traditionell bank- och kapitalmarknads - finansiering har Atrium Ljungberg även icke säkerställd finansiering genom kreditavtal med Nordiska Investeringsbanken och med Europeiska Investeringsbanken om totalt 1 919 mkr (1 918) samt säkerställda direktlån med insti - tutionella motparter om 1 450 mkr (1 550). Tillgänglig likviditet Outnyttjat kreditutrymme uppgick vid årsskiftet till 7 640 mkr (6 055), vilket väl täcker utestående företagscertifikat om 1 880 mkr och annan upplå - ning med kort återstående löptid. Total tillgänglig likviditet inklusive kassa om 119 mkr (380) och outnyttjad checkräkningskredit om 197 mkr (300) uppgår till 7 956 mkr (6 735). Låneränta, kapital ­ och räntebindning Den genomsnittliga räntan uppgick vid årets slut till 2,3% (2,2). Inklusive outnyttjade lånelöften uppgick den genomsnittliga räntan till 2,4% (2,3). Vårt fastighetsägande är ett långsiktigt engage - mang vilket kräver en långfristig finansiering och en lång kapitalbindning minskar refinansierings - risken. Den återstående kapitalbindningstiden var vid årsskiftet 3,5 år (4,3). Finansiella kostnader är en väsentlig kostnads - post i resultaträkningen. Den påverkas utöver för - ändringar i skuldvolymen även av förändringar i underliggande marknadsränta och kreditgivarnas marginalpåslag. För att reducera svängningarna i de finansiella kostnaderna till en acceptabel nivå är räntorna i hög utsträckning bundna på olika löptider. För att minska ränterisken och för att uppnå önskad räntebindning används räntederi - vat vilket är ett flexibelt och kostnadseffektivt sätt att förändra räntebindningen i portföljen utan att behöva förändra villkoren på de underliggande lånen. Den genomsnittliga räntebindningstiden uppgick till 3,8 år (4,0) vid årets slut. Hållbarhetslänkad och grön finansiering Hållbarhet utgör en kärna i affären och verksam - heten och Atrium Ljungberg har en hög ambi - tionsnivå och en tydlig strategi om att bygga framtidens hållbara stad. Kapitel 2 ”Hållbart före - tagande” beskriver i detalj hur bolaget arbetar med hållbarhet. Detta gör Atrium Ljungberg både attraktivt för investerare, kunder och samhället samt bidrar till och säkerställer den långsiktiga lönsamheten. Det är därför naturligt att även bolagets finan - siering är kopplad till hållbarhetsarbetet genom gröna och hållbarhetslänkade lån och obligatio - ner. De första gröna obligationerna emitterades 2017 och under 2022 har bolaget även, som första fastighetsbolag i Norden, emitterat hållbarhetslän - kade obligationer. Utfallen av bolagets hållbar - hetsmål kan påverka finansieringskostnaderna genom att räntan ökar om de högt uppsatta hållbarhetsmålen inte skulle uppnås. Det hållbar - hetslänkade ramverket ligger även till grund för hållbarhetslänkade banklån och kreditfaciliteter. Bolagets ramverk för grön obligationsfinan - siering uppdaterades senast 2022 och har fått ett ”Medium Green” betyg av Cicero efter en 02. 05.03. 06. 07.01. 04. Finansiering 08. S.39. Kapitalstruktur – Säkerställda lån motsvarar 14% i förhållande till totala tillgångarna. Icke säkerställda lån, 26 % Eget kapital, 45 % Säkerställda lån, 14 % Uppskjuten ska/t_t.ligaeskuld, 10 % Övriga skulder, 5 % Icke säkerställda lån, 26 % Eget kapital, 45 % Säkerställda lån, 14 % Uppskjuten ska/t_t.ligaeskuld, 10 % Övriga skulder, 5 % Räntebärande skulder – 24 966 mkr varav 69% hållbarhetslänkad och grön finansiering. Gröna obligationer, 37 % Banklån, 9 % Företagscertifikat, 8 % Direktlån, 6 % Gröna banklån, 10 % Gröna icke säkerställda banklån, 8 % Hållbarhetslänkade banklån, 11 % Hållbarhetslänkade obligationer, 4 % Obligationer, 9 % Gröna obligationer, 37 % Banklån, 9 % Företagscertifikat, 8 % Direktlån, 6 % Gröna banklån, 10 % Gröna icke säkerställda banklån, 8 % Hållbarhetslänkade banklån, 11 % Hållbarhetslänkade obligationer, 4 % Obligationer, 9 % Finansiering Gröna obligationer, 37 % Banklån, 9 % Företagscertifikat, 8 % Direktlån, 6 % Gröna banklån, 10 % Gröna icke säkerställda banklån, 8 % Hållbarhetslänkade banklån, 11 % Hållbarhetslänkade obligationer, 4 % Obligationer, 9 % ===== SIDA 40 ===== 02. 05.03. 06. 07.01. 04. Finansiering 08. S.40. oberoende granskning. Atrium Ljungberg har även ett flertal säkerställda och icke säkerställda gröna banklån, enligt krav uppställda från respek - tive långivare. Från att ha varit en nisch för bara några år sedan har grön finansiering idag kommit att dominera den svenska kapitalmarknaden och ger bättre villkor och tillgång till marknaden än konventionella lån. Totalt sett står hållbarhetslänkad finansiering för 15% (16) och grön finansiering för 54% (55) av total finansiering. Utöver det är 87% (75) av det outnyttjade kreditutrymmet om 7 640 mkr hållbarhetslänkat. Covenanter I låneavtalen finns förutbestämda nyckeltal som Atrium Ljungberg åtar sig att upprätthålla under löptiden, s.k. covenanter. Uppfylls inte dessa kan t. ex. ytterligare säkerhet behövas eller så kan i förlängningen motparten ha rätt att säga upp låne - avtalet till betalning. De vanligast förekommande covenanterna är en räntetäckningsgrad om minst 1,50–1,75 ggr, belåningsgrad om maximalt 65–75% och en soliditet på minst 25–30%. Övriga åtag - anden är bland annat att låntagande dotterbolag ska vara helägda, att dotterbolag med pantsatta tillgångar inte upptar ytterligare lån och att lån - givaren förses med viss finansiell information. Det finns även ägarklausuler i olika former. Bolaget har uppfyllt samtliga covenanter mot alla motparter under året. Kreditrating Atrium Ljungberg har sedan 2017 en kreditrating från Moody’s. I mars 2023 beslutade Moody’s mot bakgrund av stigande finansieringskostnader samt fallande fastighetspriser på marknaden som sammantaget utmanar såväl räntetäcknings- som belåningsgrad, att ändra Atrium Ljungbergs rating till Baa2 med negativ outlook. Samma rating bekräftades av Moody’s i december 2023 mot bakgrunden av den höga kvalitén i fastig - hets- och projektportföljen, den diversifierade kundstrukturen och goda finansiella positionen. Finansiering Genomsnittlig ränta samt kapital- och räntebindning – Stigande marknadsräntor har fått genomsnitts - räntan att stiga under året. antal år 0 1 2 3 4 5 6 20232022202120202019 Räntebindning, år Kapitalbindning, år Sni/t_t.ligaränta, % % 0 1 2 3 4 5 6 Utveckling finansieringskällor mdkr Direktlån Banklån Gröna banklån Gröna icke säkerställda banklån Gröna obligationer Obligationer Företagscertifikat Hållbarhetslänkade obligationer Hållbarhetslänkade banklån 2019 2020 2021 2022 2023 0 5 10 15 20 25 30 Belåningsgrad och räntetäckningsgrad – Stabil belåningsgrad och räntetäckningsgrad över målnivå. % ggr 0 10 20 30 40 50 60 Belåningsgrad, % Räntetäckningsgrad, ggr Policy belåningsgrad <45,0 % Policy räntetäckningsgrad >2,0 ggr 0 1 2 3 4 5 6 20232022202120202019 Kapitalbindning, mkr Bindningstid Banklån Kapital­ marknad Total skuld Andel, % Totala kredit avtal 2024 103 3 675 3 778 15% 3 778 2025 3 451 3 099 6 550 26% 10 800 2026 200 3 536 3 736 15% 7 126 2027 1 914 3 442 5 356 21% 5 356 2028 2 263 495 2 758 11% 2 758 >2028 2 788 0 2 788 11% 2 788 Totalt 10 718 14 248 24 966 100% 32 606 Räntebindning, mkr Bindningstid Volym Andel, % Genomsnittlig ränta, %1) 2024 4 841 19% 0,4% 2025 1 750 7% 2,4% 2026 2 704 11% 1,9% 2027 3 850 15% 3,1% 2028 4 260 17% 2,5% >2028 7 560 30% 3,1% Totalt 24 966 100% 2,3% – År 2022 tillkom hållbarhetslänkade obligationer och banklån som finansieringskälla. ===== SIDA 41 ===== 02. 05.03.01. 04. S.41. Projekt & förvaltning 5 Projekt- investeringar. Foto: Emil Fagander 06. 07. 08. ===== SIDA 42 ===== 02. 05.03. 06. 07.01. 04. S.42. Projekt & förvaltning Att förvalta för att äga långsiktigt Atrium Ljungbergs verksamhet består av både projektutveckling och förvaltning. Vi utvecklar och förvaltar för att äga kontors- och handelsfastighe - ter en lång tid framöver. I vår bostadsaffär projekt- utvecklar vi för att sälja till Brf:er. I fokus är vår vision ”Alla vill leva i vår stad”, dvs. att skapa hållbara platser där människor ska leva och vistas under många år framöver. För att arbeta nära våra hyresgäster och på bästa sätt tillgodose deras behov, har vi valt att ha en egen förvaltningsorganisation. Samarbetet är nära och långsiktigt, stabilt och engagerat. Genom förtroendefulla relationer hittar vi innovativa lösningar, något som är viktigt inte minst ur ett hållbarhetsperspektiv. Våra hyresgästers intresse för att bidra till hållbara lösningar och effektivise - ringar ökar. Ett exempel på vår samverkan är de gröna hyresavtalen som innebär att vi tillsammans ska arbeta för att minska miljöpåverkan i fastighe - terna. Vid utgången av 2023 omfattades 75% av den kontrakterade årshyran av gröna hyresavtal. Hyresgästkommunikation Vi använder oss av vår egen portal, Servicenter, för att kommunicera med våra hyresgäster på ett lättillgängligt och effektivt sätt. I portalen kan varje hyresgäst finna sin individuella förbrukning av energi och vatten, och vi arbetar kontinuerligt med att erbjuda ytterligare data och relevant informa - tion. Via Servicenter för vi dialog kring servicean - mälningar och förbättringsåtgärder. Vi har även möjlighet att påverka till ett mer hållbart beteende genom att dela information kring cykelparkeringar, Hållbarhet är integrerat i hela vår affär, från projekt till förvaltning. Atrium Ljungbergs ambition är att minska vår egen och våra kunders miljöpåverkan och att effektivisera resursanvänd- ningen. Minskad energianvändning, klimatförbättrade materialval, cirkula- ritet, avfallsminskning och transporter är viktiga arbetsområden för oss. Men hållbarhet sträcker sig längre än så. Livet mellan husen, att platsen är attraktiv och trygg är minst lika viktigt. Inom dessa områden har vi, tillsammans med våra hyresgäster, störst möjlighet att påverka och göra skillnad. Förvaltning och projektutveckling. Förvaltning och projektutveckling laddplatser, avfallsregleringar, energibesparingar och mycket mer. Nöjda kunder sitter ofta längre i sina lokaler och flyttar inte. Genom att behålla hyresgästen finns möjlighet att minska antalet hyresgästanpass - ningar, något som idag är en stor miljömässig belastning. Vi använder oss av NKI-mätningar för att få ytterligare insikter från våra kunder och identifiera förbättringsåtgärder för att kunna behålla våra hyresgäster långsiktigt. Det bidrar till mindre ombyggnationer och därmed mindre klimatutsläpp. En hållbar projektutveckling Vi utvecklar stadsdelar som skapar värde för kom - muner, hyresgäster och alla som bor och verkar i våra områden. Genom en variation av innehåll skapar vi ett stadsliv där alla människor trivs, känner trygghet och inspireras – något som är direkt kopplat till vår vision om att ”Alla vill leva i vår stad”, nu och i framtiden. Vår projektutveck - ling innefattar nybyggnation och om- och tillbygg - nationer av fastigheter, och sker på attraktiva platser i storstadsregionerna. Våra projekt är ofta i anslutning till redan befintligt bestånd, eller del av områden där vi ser möjlighet till hållbar utveck - ling i form av långsiktiga stadsutvecklingsplaner, till exempel områden som är del av kommande kollektivtrafikstråk. Projekt genomförs med egen personal från idé till inflytt och stadiet då förvaltning tar över ansvaret för byggnaden. Projektens avkastning ska ge en bättre lönsamhet än att förvärva fastigheter med ett befintligt kassaflöde. Projekt bidrar därmed både till en driftnetto- och värdetillväxt. Det övergripande målet är att skapa hållbara fastighe - ter och lokaler som våra kunder vill nyttja under en lång tid framöver. 08. ===== SIDA 43 ===== 02. 05.03. 06. 07.01. 04. S.43. Projekt & förvaltning Under året uppgick investeringar i egna fastig - heter till ca 2,2 mdkr (2,3), varav 1,8 mdkr (1,9) i förvaltningsfastigheter och 0,4 mdkr (0,4) i exploateringsfastigheter, det vill säga våra bostadsrättsprojekt. Investeringar i förvaltnings - fastigheter avsåg främst projekt i Hagastaden, Sickla, Slakthusområdet och Slussen samt lokal - anpassningar och energistödjande åtgärder i förvaltningsbeståndet. Under första kvartalet 2023 färdigställdes första fasen av Slakthushallarna i Slakthusområdet, vilket resulterat i en ny välbesökt matdestination med restaurang Solen i spetsen. Projektet manifesterar visionen för Slakthusområdet och har fått stort medialt utrymme. Under andra kvartalet färdigställdes vårt bostads - rättsprojekt i Gränbystaden i Uppsala, Brf Blomsterkungen, där 35 mkr vinstavräknats under året motsvarande 65% tillträdda lägenheter. Våra pågående projekt finns i Sickla, Hagastaden, Slussen, Slakthusområdet, Medborgarplatsen och Uppsala. På Nobelberget i Sickla pågår produktionen av Brf Kulturtrappan med 93 bostadsrättslägenheter med planerat färdigställande under 2024. I slutet av året beslutades om att starta ett nytt bostadsrätts - projekt i Sickla kallat Kulturarvet motsvarande en investering om 450 mkr med beräknat färdigstäl - lande i slutet av 2025. I Slakthusområdet pågår uppförandet av en gym - nasieskola om ca 6 000 kvm. Bolaget har ingått ett hyresavtal som löper under 15 år och som godkändes av Kommunfullmäktige i juni 2022. Därutöver har beslut fattats om Hus 6: Stationen, vid Slakthusområdets norra entré. Hus 6 planeras Vi har pågående projekt med en återstående investering om 4,9 mdkr. Under året har vi, trots en turbulent omvärld, fortsatt att investera i lönsamma och värdeskapande projekt. Årets investeringsvolym uppgick till totalt 2,2 mdkr i fastigheter vi utvecklar för att äga samt bostadsrättsprojekt. Våra pågående projekt finns i Sickla, Slussen, Slakthusområdet, Hagastaden, Medborgarplatsen och Uppsala. Pågående och färdigställda projekt. omfatta närmare 17 000 kvm med kontor, service, mat och entré till framtida tunnelbana, och beräk - nas färdigställas andra kvartalet 2027. I Hagastaden pågår ombyggnation och förädling av kontorsfastigheten Blästern 11, även kallad PV Palatset, motsvarande en investeringsvolym om 400 mkr. Arbetet beräknas vara färdigt 2025. Vidare pågår en stor ombyggnation och moder - nisering av Söderhallarna på Medborgarplatsen. Söderhallarna ska inrymma kontor för kreativa branscher och målet är även att bli Södermalms självklara destination för högkvalitativa råvaror och mathantverk, med stort hållbarhetsfokus. Investeringen uppgår till 1,3 mdkr och beräknas vara färdigställd under 2026. Byggnationen av Sickla Stationshus pågår. Tunnelbanearbetet som föregår uppförandet av huset har blivit mer komplext än planerat varför färdigställandet av projektet flyttats fram 12 månader, till fjärde kvartalet 2025. Sickla Stationshus är beläget vid den kommande tun - nelbanan i direkt anslutning till Tvärbanan, Saltsjöbanan och bussar. Det innebär fyra olika trafikslag på en och samma plats vilket kommer att göra Sickla till en av de största Pågående och färdigställda projekt 08. ===== SIDA 44 ===== 02. 05.03. 06. 07.01. 04. S.44. Projekt & förvaltning Pågående projekt, kvm 128 000 Investeringar, förvärv och försäljningar – Investeringar i egna fastigheter om 2 155 mkr 2023. Förvärv –5 000 –4 000 –3 000 –2 000 –1 000 0 1 000 2 000 3 000 4 000 5 000 20232022202120202019 mkr Investeringar i egna fastigheter Ne/t_t.ligaoinvesteringFörsäljningar Pågående och färdigställda projekt kommunikationsnoderna i Stockholm. Byggnaden kommer att innefatta totalt 23 våningar med kontor, restaurang, konferensutrymmen, ett flertal gröna terrasser samt butiker i gatuplan. Vidare pågår en tillbyggnation av Campus Sickla där ca 2 000 kvm ska tillföras befintlig skolbyggnad. Produktionen av det kommersiella ombyggnads - projektet Katarinahuset vid Slussen är i slutfasen och de första hyresgästerna flyttade in redan hösten 2022. Under tredje kvartalet 2023 ingick bolaget avtal med Stockholms stad om förvärv av en av tre markanvisningar vid Slussen. Förvärvet avser Mälarterrassen som utgörs av 7 000 kvm BTA för caféer, restauranger och inslag av kultur med utsikt över Gamla stan och vattnet. Förvärvet var villkorat av kommunfullmäktiges godkän - nande, vilket erhölls i slutet av 2023. Bedömt till - träde är hösten 2024 med färdigställande i mitten av 2026. Total investering inkl förvärv beräknas uppgå till 430 mkr. Kvarstående investeringsvolym för beslutade projekt uppgick vid årsskiftet till ca 4,9 mdkr. Av pågående projekt utgör 7,0 mdkr investering i fastigheter som utvecklas för att äga med en bedömd projektvinst om 22% motsvarande 1,5 mdkr varav hälften redan redovisats. 08. Pågående projekt Utvecklas för att äga Kommun Typ av investering Färdigställt Bostad, kvm Lokaler, kvm Total investering inkl mark, mkr varav återstår, mkr Marknadsvärde vid färdig- ställande, mkr Hyresvärde, mkr 1) Ekonomisk uth.grad, % Under året färdigställda projekt – Slakthushallarna fas 1 Stockholm Ombyggn. Kv 1 2023 - 2 300 210 10 10 70 Pågående projekt – Katarinahuset Stockholm Ombyggn. Kv 1 2024 - 24 900 1 390 250 154 91 – Slakthushallarna fas 2 Stockholm Ombyggn. Kv 1 2024 - 2 000 140 30 5 100 – PV palatset Stockholm Ombyggn. Kv 2 2025 - 10 100 400 270 48 - – Campus Sickla Nacka Tillbyggn. Kv 4 2025 - 2 100 110 80 7 100 – Sickla stationshus Nacka Nybyggn. Kv 4 2025 - 17 100 1 070 600 69 - – Söderhallarna Stockholm Ombyggn. Kv 1 2026 - 23 900 1 260 1 130 126 - – Gymnasieskola Slakthusområdet Stockholm Nybyggn. Kv 2 2026 - 6 200 370 330 18 100 – Mälarterrassen Stockholm Nybyggn. Kv 2 2026 - 4 200 430 390 33 - – Hus 6 Stationen Slakthusområdet Stockholm Nybyggn. Kv 2 2027 - 16 900 1 600 1 360 87 - Fastigheter att äga - 109 700 6 980 4 450 10 100 557 32 Bostadsrätter Vinst- avräkning Boknings- grad, % 2) Försäljnings- grad,% 3) – Brf Blomsterkungen Uppsala Nybyggn. Kv 2 2023 5 800 - 270 0 - 72 – Brf Kulturtrappan Nacka Nybyggn. Kv 2 2024 6 600 - 520 60 - 51 – Brf Kulturarvet Nacka Nybyggn. Kv 4 2025 5 800 450 340 - 0 Bostadsrätter 18 200 0 1 240 400 1 500 Pågående projekt 18 200 109 700 8 220 4 850 11 600 1) Exklusive tillägg. 2) och 3) Andel sålda lägenheter (i antal). Per 31/12 2023 var inget projekt i bokningsläge. Antal sålda lägenheter i Blomsterkungen var 71 av 98 och i Kulturtrappan 47 av 93. ===== SIDA 45 ===== 02. 05.03. 06. 07.01. 04. S.45. Projekt & förvaltning Katarinahuset Vi är i slutfasen av ombyggnationen av Katarinahuset som beräknas vara helt klart under 2024. Efter ombyggnationen kommer huset att innehålla moderna kontor med unik utsikt, utvecklad takterrass samt flera nya restauranger och caféer, därbland anrika Gondolen som öppnade i ny regi 2023. PV Palatset Uppkallat efter Volvo Personvagnar som huserade här i drygt 30 år, är PV Palatset ett av Hagastadens mest tidlösa landmärken. Nu byggs fastigheten om och förädlas till en modern, hållbar och inspirerande arbetsplats. Byggnaden beräknas vara klar för inflytt 2025. Hus 6: Stationen Vid Slakthusområdets norra entré planerar vi för ett närmare 17 000 kvm stort kvarter. Huset, med sina sex våningar blir ett nytt landmärke och kommer att inrymma moderna kontor, sevice, mat och entré till framtida tunnelbanan. Kvarteret beräknas färdigställas under det andra kvartalet 2027. Pågående och färdigställda projekt 08. 24 900 1 390 154 Uthyrbar area, kvm Investering, mkr Hyresvärde, mkr 10 100 400 48 Uthyrbar area, kvm Investering, mkr Hyresvärde, mkr 16 900 1 600 87 Uthyrbar area, kvm Investering, mkr Hyresvärde, mkr ===== SIDA 46 ===== 02. 05.03. 06. 07.01. 04. S.46. Projekt & förvaltning Söderhallarna Vi planerar att rusta upp och utveckla Söderhallarna för att skapa en mötesplats för mat med ett stort fokus på hållbarhet, kultur och kreativitet. Fastigheten ska även inrymma moderna kontor som lockar kreativa branscher vilka gynnas av ett kontorsläge mitt i Sveriges största spelutvecklings- kluster. Nya Söderhallarna beräk- nas vara färdiställd under 2026. Gymnasieskolan i Slakthusområdet I den nordvästra delen av Slakthusområdet bygger vi en ny gymnasieskola, den första kommunala gymnasieskolan som byggs i Stockholm på över 40 år. Skolan planeras omfatta ca 6 000 kvm uthyrbar area med plats för 800 elever. Hyresavtal är tecknat med SISAB med en avtalstid om 15 år. Skolan beräknas vara klar till skolstart 2026. Pågående och färdigställda projekt 08. 6 200 370 18 Uthyrbar area, kvm Investering, mkr Hyresvärde, mkr 23 900 1 260 126 Uthyrbar area, kvm Investering, mkr Hyresvärde, mkr ===== SIDA 47 ===== Atrium Ljungbergs affärsmodell innebär att äga, förvalta och utveckla fastigheter och stadsdelar på ett ansvarsfullt sätt. Därmed tar vi ansvar för hela värdekedjan. Vår projektportfölj per 31 december 2023 består av ca 800 000 kvm BTA fördelat på ca 235 000 kvm BTA bostadsbyggrätter och reste - rande på fastigheter att förvalta med tyngdpunkt inom kontor. Merparten av utvecklingsportföljen finns i Stockholm med fokus på Hagastaden, Slakthusområdet, Slussen och Sickla. Ca 85% av portföljen ligger vid befintliga eller kommande tunnelbanestationer i Stockholm. I vilken takt vi genomför projekten beror på marknadsläget och detaljplanearbetet. I normalfallet startas inga projekt utan att vi har tryggat en lägsta nivå för avkastning genom tecknade hyresavtal. STOCKHOLM Slakthusområdet Atrium Ljungbergs vision är att Slakthusområdet ska bli en attraktiv plats med kontor och bostäder kompletterat med ett brett utbud av mat, kultur, utbildning och upplevelser. En helt ny mötesplats och en motor för hela Söderort. Vi har idag 200 000 kvm BTA i ägda eller redan erhållna mark- anvisningar, vilka motsvarar en framtida investe - ring om 11 mdkr fördelat på 1 mdkr bostadsrätter och resterande kommersiellt. Slakthusområdet är ett av Stockholms största stadsutvecklingsprojekt. Vår totala projektportfölj, dvs. såväl pågående som planerade projekt, motsvarar framtida investeringar om ca 40 mdkr, inom den mark vi äger och erhållna markanvisningar. Planerade projekt. Utvecklingsplanerna i Slakthusområdet, investering 11 mdkr 02. 05.03. 06. 07.01. 04. S.47. Projekt & förvaltning Planerade projekt 08. ===== SIDA 48 ===== I juni 2022 vann detaljplanen för Stationskvarteret laga kraft och under sommaren tecknades ett exploateringsavtal. Totalt har Atrium Ljungberg ca 40 000 kvm BTA i detaljplaner som vunnit laga kraft och ambitionen är att dubbla detta till 2024. I december 2023 tecknade bolaget hyresavtal med Stockholms konstnärliga högskola, SKH, om en flytt till Slakthusområdet. SKH är en statlig högskola som idag är lokaliserad på fem olika adresser i Stockholm. SKH har ca 500 studen - ter och 250 medarbetare och doktorander som nu kommer att samlas under ett gemensamt tak. Högskolekvarteret, där SKH:s lokaler ingår, omfat - tar 36 000 kvm BTA och beräknas stå klart 2030. Slussen Atrium Ljungberg är en av de största fastighets- ägarna vid Slussen. Här har vi möjlighet att utveckla den kommande handelsplatsen under Ryssgården och Södermalmstorg, om ca 16 000 kvm BTA. Handelsplatsen förbinder Saltsjöbanan med bussterminalen i Katarinaberget och med tunnelbanan. Den kommer även angränsa till kom - mande Mälarterrassen – se avsnittet Pågående och färdigställda projekt för mer information om det specifika projektet. I Slussen har bolaget också en markanvisning framför Katarinahuset, kvarteret Ryssbodarne, placerad ovan Stadsgårdsleden och Saltsjöbanan. Det är en byggrätt om 7 000 kvm BTA i fem våningar där vi planerar för kontor med publika delar i bottenvåningen. Produktionsstart är tidi - gast 2027 med möjlig inflyttning 2029. I samband med att kommunfullmäktige godkände avtalet för Mälarterrassen förlängdes även markanvis - ningsavtal för intilliggande kontorskvarter (kv Ryssbodarne) och Handelsplatsen. Atrium Ljungberg äger sedan tidigare Glashuset, Sjömansinstitutet och Katarinahuset. Detta innebär att vi nu äger ca 55 000 kvm LOA i befint - ligt bestånd samt har markanvisningar om totalt ca 23 000 kvm BTA och påbörjar 2024 en nypro - duktion om 7 000 kvm BTA. Utvecklingsprojekten vid Slussen, vilka planeras genomföras fram till år 2030, motsvarar en total framtida investering om ca 2 mdkr inklusive markförvärv. Hagastaden Atrium Ljungberg har verkat i Hagastaden i drygt 30 år och är en av de största fastighets - ägarna i området. Vi tar aktiv del i utvecklingen av Hagastaden som fram till år 2030 växer till att bli en ny dynamisk stadsdel och ett av världens främsta kluster för life science. I juli 2022 tecknade vi exploateringsavtal i Hagastaden innefattande två bostads- och ett kontorskvarter – kvarteren Cambridge, Stanford och Pisa – motsvarande en investeringsvolym om ca 5 mdkr. Ett gemensamt garage för kvarteren utgör första etappen av projektet och har bygg - startats under hösten 2022. Därefter är bostads - kvarteret Stanford först ut. Vid Brunnsviken, i östra Hagastaden har vi en markanvisning där vi planerar att bygga en kontorsfastighet om ca 21 000 kvm i åtta våningar med fantastisk utsikt mot vattnet och Hagaparken. Utvecklingsprojekten i Hagastaden, som beräknas vara färdigställda strax efter år 2030, innebär en framtida investering om ca 7 mdkr, varav 3 mdkr utgör bostadsrätter och resterande kontor. kvm BTA inkl 500 bostäder planeras i Sickla 180 000 02. 05.03. 06. 07.01. 04. S.48. Projekt & förvaltning Planerade projekt Brf Kulturarvet på Nobelberget blir starten på Stockholm Wood City. 08. Planerade projekt efter område Planerade projekt efter lokaltyp – 83% av arean är fokuserad till Stockholm.– Kontor och bostäder står för 89% av arean. Förändring av detaljplan krävs, 66 % Detaljplan finns, 34 % Vid nya tunnelbane- stationer, 70 % Vid befintliga tunnel- bane stationer, 11 % Övriga kommunika- tioner, 19 % Sickla, 34 % Slakthusområdet, 24 % Uppsala, 13 % Hagastaden, 12 % Slussen, 7 % Övriga Sthlm, 6 % Göteborg, 3 % Malmö, 1 % Kontor, 53 % Bostäder, 36 % Handel, 6 % Övrigt, 6% Förändring av detaljplan krävs, 66 % Detaljplan finns, 34 % Vid nya tunnelbane- stationer, 70 % Vid befintliga tunnel- bane stationer, 11 % Övriga kommunika- tioner, 19 % Sickla, 34 % Slakthusområdet, 24 % Uppsala, 13 % Hagastaden, 12 % Slussen, 7 % Övriga Sthlm, 6 % Göteborg, 3 % Malmö, 1 % Kontor, 53 % Bostäder, 36 % Handel, 6 % Övrigt, 6% ===== SIDA 49 ===== 02. 05.03. 06. 07.01. 04. S.49. Projekt & förvaltning Sickla Vi har under mer än 25 år utvecklat Sickla, från industriområde till levande stadsdel. I juni 2023 lanserades planerna för Stockholm Wood City som blir världens största träbaserade stadsutveck - lingsprojekt. Det första spadtaget planeras tas 2024 och de första kontorsbyggnaderna beräk - nas stå färdiga 2027. Fördelarna med träbygg - nation är många, både miljö- och hälsomässiga och ekonomiska. Bland annat möjliggörs de lägre klimatavtryck över livscykeln, användning av lokal råvara, energisnål tillverkningsprocess och tystare byggarbetsplatser. I december 2023 fattade vi beslut om byggstart av nästa bostadskvarter på Nobelberget i Sickla. Det blir det fjärde kvarteret av totalt åtta och det första som uppförs i trä. Brf Kulturarvet, som beräknas produktionsstarta under första kvartalet 2024, blir därmed startskottet för Stockholm Wood City. Totalt omfattar utvecklingsprojektet 250 000 kvm vilket motsvarar 25 kvarter, 7 000 arbetsplatser och 2 000 bostäder. Här planeras en mix av bostäder och arbetsplatser, där restauranger och butiker ger liv åt gatustråken. Den attraktiva och dynamiska stadsdelen blir ett föredöme för hållbar arkitektur och stadsutveckling och ett viktigt steg i bolagets ambitiösa hållbarhetsmål. Stockholm Wood City omfattar flera detaljplaner i olika skeden. Den största pågående detaljpla - nen ligger i de centrala delarna av Sickla. Detaljplanen har varit på samråd under 2023 och granskningen pågår till slutet av januari 2024. Detaljplaneområdet är uppdelat i flera etapper där etapp 1 avser uppföranden fram till 2030 med planerat antagande 2024 och byggstart 2025. Delar av detta område senareläggs med anled - ning av reservatet för Östlig förbindelse. Bolaget planerar även för flera bostäder i andra delar av Sickla bl.a. genom den lagakraftvunna detaljpla - nen på Nobelberget om 500 lägenheter. Därutöver pågår även planarbete för Kyrkviken och Norra Nobelberget. Investeringsbeslut har fattats för en ny tunnelbane- uppgång i Sickla. I samband med utbyggnaden av blå tunnelbanelinje till Nacka har bolaget sedan tidigare avtal om en uppgång i det pågående projektet Sickla Stationshus och nu utökas detta med ytterligare en uppgång, båda beräknas tas i bruk 2030. Den totala framtida investeringen för utvecklings - projekten i Sickla uppgår till 14 mdkr, varav 9 mdkr planeras fram till år 2030 fördelat på 4 mdkr i bostadsrätter och resterande i främst kontor. GÖTEBORG Under fjärde kvartalet 2022 startade detaljplane - arbetet för en om- och tillbyggnad av fastigheten Tornen på Lindholmen i Göteborg. Ca 23 000 kvm BTA moderna kontorsytor kommer att tillskapas. Planerade projekt 08. Planerade projekt efter detaljplan – För 37% av arean finns färdig detaljplan. Förändring av detaljplan krävs, 66 % Detaljplan finns, 34 % Vid nya tunnelbane- stationer, 70 % Vid befintliga tunnel- bane stationer, 11 % Övriga kommunika- tioner, 19 % Sickla, 34 % Slakthusområdet, 24 % Uppsala, 13 % Hagastaden, 12 % Slussen, 7 % Övriga Sthlm, 6 % Göteborg, 3 % Malmö, 1 % Kontor, 53 % Bostäder, 36 % Handel, 6 % Övrigt, 6% Planen drivs tillsammans med planändring för att möjliggöra dagligvaruhandel i vår fastighet M2 samt detaljplanen för fastigheten M1. Detaljplanen tas fram tillsammans med Älvstranden Utveckling. MALMÖ I Mobilia innehar vi en byggrätt om 5 400 kvm BTA för kontor belägen utmed Trelleborgsvägen. Bygglov har erhållits och projektet startas då tillräcklig uthyrningsgrad uppnåtts. Kontoren blir nästa naturliga utvecklingssteg för Mobilia på resan mot att bli ett dynamiskt stadskvarter med blandat innehåll och en nod i södra Malmö. UPPSALA Uppsala är Sveriges fjärde största stad med en stadig befolkningstillväxt, växande näringsliv och världsledande forskning. Det är en av våra vikti - gaste delmarknader och vi fokuserar vår verksam - het till Uppsala city och Gränbystaden. Detaljplanen för Ångkvarnen (Uppsala Kungs - ängen 22:2) i Uppsala city antogs av Uppsala kommunfullmäktige i juni 2021 och vann laga kraft i slutet av juni 2022. Byggnaderna ligger i ett utveck- lingsområde där vi, tillsammans med Ikano Bostad och Besqab, kommer att knyta ihop de södra delarna av innerstaden med city. Tillträde till fastig- heterna beräknas ske tidigast sommaren 2024. Vi har genomfört en rad stora utvecklingsprojekt i Gränbystaden och i juni fick vi ett positivt plan - besked som ger oss möjlighet att utveckla ytterli - gare 60 000 kvm BTA varav ca hälften bedöms bli bostäder. Utvecklingsprojekten i Uppsala motsva - rar en framtida investeringsvolym om ca 4 mdkr. ===== SIDA 50 ===== 02. 05.03. 06. 07.01. 04. S.50. Projekt & förvaltning Planerade projekt Pågående projekt Utvecklas för att äga Kommun Typ av investering Färdigställt Bostad, kvm Lokaler, kvm Total inves- tering inkl mark, mkr varav åter- står, mkr Under året färdigställda projekt – Slakthushallarna fas 1 Stockholm Ombyggn. Kv 1 2023 - 2 300 210 10 Pågående projekt – Katarinahuset Stockholm Ombyggn. Kv 1 2024 - 24 900 1 390 250 – Slakthushallarna fas 2 Stockholm Ombyggn. Kv 1 2024 - 2 000 140 30 – PV Palatset Stockholm Ombyggn. Kv 2 2025 - 10 100 400 270 – Campus Sickla Nacka Tillbyggn. Kv 4 2025 - 2 100 110 80 – Sickla stationshus Nacka Nybyggn. Kv 4 2025 - 17 100 1 070 600 – Söderhallarna Stockholm Ombyggn. Kv 1 2026 - 23 900 1 260 1 130 – Gymnasieskola Slakthusområdet Stockholm Nybyggn. Kv 2 2026 - 6 200 370 330 – Mälarterrassen Stockholm Nybyggn. Kv 2 2026 - 4 200 430 390 – Hus 6 Stationen Slakthusområdet Stockholm Nybyggn. Kv 2 2027 - 16 900 1 600 1 360 Fastigheter att äga - 109 700 6 980 4 450 Bostadsrätter Vinst - avräk ning – Brf Blomsterkungen Uppsala Nybyggn. Kv 2 2023 5 800 - 270 0 – Brf Kulturtrappan Nacka Nybyggn. Kv 2 2024 6 600 - 520 60 – Brf Kulturarvet Nacka Nybyggn. Kv 4 2025 5 800 450 340 Bostadsrätter 18 200 0 1 240 400 08. Information om pågående projekt och planerade projekt i årsredovisningen är baserad på bedömningar om storlek, inriktning och omfattning samt när i tiden projekt bedöms startas och färdigställas. Vidare baseras informationen på bedömningar om framtida projektkostnader och hyresvärde. Bedömningarna och antaganden ska inte ses som en prognos. Bedömningar och antaganden innebär osäkerhetsfaktorer både avseende projektens genomförande, utformning och storlek, tidsplaner, projektkostnader samt framtida hyresvärde. Informationen om pågående byggnation samt planerade projekt omprövas regelbundet och bedömningar och antaganden justeras till följd av att pågående byggnationer färdigställs eller tillkommer samt att förutsättningar förändras. ===== SIDA 51 ===== 6 Styrning & kontroll. 02. 05.03. 06. 07.01. 04. Styrning & kontroll 08. ===== SIDA 52 ===== 02. 05.03. 06. 07.01. 04. S.52. Styrning & kontroll 08. Förvaltnings berättelse. VERKSAMHETEN Atrium Ljungberg är ett av Sveriges större börs - noterade fastighetsbolag. Bolaget äger, utvecklar och förvaltar attraktiva stadsmiljöer för kontor, handel och bostäder på starka delmarknader. Verksamheten drivs med ett långsiktigt ägarper - spektiv. Atrium Ljungberg skapar värdetillväxt genom att utveckla och förädla nya och befintliga fastigheter och byggrätter samt driva en aktiv och kundnära förvaltning. Bolaget leder och driver hela affärsprocessen med egna medarbetare, vilket ger kunskap och förståelse för helheten och skapar mervärde för kunden och våra ägare. FINANSIELLA MÅL Enligt de finansiella målen ska en årlig avkast - ning på eget kapital överstiga 10% över tid. Under 2023 uppgick avkastningen på eget kapital till –3,4% (15,7). Bolaget kan investera 5% årligen utan större påverkan på belåningsgraden, vilket för närvarande motsvarar ca 2,5 mdkr per år. Årets investeringar i egna fastigheter uppgick till 2 155 mkr (2 349). Verksamheten ska bedrivas med låg finansiell risk, vilket innebär att belåningsgraden får vara högst 45%, och att räntetäckningsgraden ska vara lägst 2,0 ggr. Vid årsskiftet uppgick belå - ningsgraden till 42,5% (41,7) och räntetäcknings - graden till 3,7 ggr (3,8). UTDELNING I slutet av 2023 antogs en ny utdelningspolicy. Utdelningen ska motsvara ca en tredjedel av för- valtningsresultatet, om inte investeringar eller bolagets finansiella ställning i övrigt motiverar en avvikelse. Därutöver kan styrelsen föreslå att vinster av engångskaraktär kan föras över till ägarna. Tidigare policy angav minst 50% av resul - tat före värdeförändringar (förvaltningsresultat samt rearesultat från försäljning bostadsrätter). För 2023 föreslås en utdelning om 3,50 kr per aktie Styrelsen och verkställande direktören för Atrium Ljungberg AB (publ), organisations nummer 556175-7047, avger härmed årsredovisning och koncern- redovisning för räkenskapsåret 2023. Uppgifterna inom parentes avser före- gående räkenskapsår. Den legala årsredo- visningen inklusive förvaltningsberättelse är, med undantag för bolagsstyrnings- rap porten, och styrelseordförandens ord, reviderad. Hållbarhetsrapporten är översiktligt granskad. (5,30), att utbetalas vid två tillfällen om vardera 1,75 kr/aktie, vilket motsvarar 32% utdelningsandel (59) och en direktavkastning om 1,5% (3,1). MARKNAD Finansmarknaden Finansmarknaden har varit nervös under större delen av 2023 då oron över de negativa effek - terna av rekordsnabba räntehöjningar runtom i världen blandats med en försiktig optimism om en mjuklandning. Den ekonomiska aktiviteten visade sig dock vara robust samtidigt som inflationen var segdraget hög, varför marknaden fram till slutet av oktober räknade med långvarigt höga räntor. Orsakat av lägre inflationsutfall har marknaden sedan dess dock ändrat förväntan och räknar numera med snabbt fallande räntor. Svenska korta marknadsräntor har fortsatt att stiga under året i takt med att Riksbanken succes - sivt höjde styrräntan till 4% i september. Sedan dess har Riksbanken pausat höjningarna och de korta marknadsräntorna har legat relativt sett stabilt kring 4%. Även swapräntorna har stigit kraf - tigt under de första 10 månaderna av 2023 där 10-åriga swappen gick från 2,9% i början av året till 3,5% under oktober för att sedan snabbt falla tillbaka till som lägst 2,26% i mitten av december. Svensk kapitalmarknad har successivt förbättrats under året och marginalerna, justerat för olika löptider, har stadigt minskat. Baserat på prissätt - ningen i andrahandsmarknaden skulle bolagets kreditmarginal för en ny 3-årig obligation vid års - skiftet uppgå till ca 1,80%. Även certifikatmarkna - den utvecklades i positiv riktning. Medan inves - terare under första halvåret i bästa fall ville rulla förfall har bolaget under andra halvåret kunnat emittera certifikat till nya investerare och ökat volymen till ca 1,9 mdkr. Kreditmarginalen över Stibor, för 3 månaders löptid, låg på 70 bp under hela 2023. Fastighetsmarknaden Svensk transaktionsmarknad har sett en bety - dande avmattning under 2023 med en transak - tionsvolym om 104 mdkr fördelat på 328 transak - tioner. En tydlig nedgång jämfört med de starka transaktionsåren 2021 och 2022, båda över 200 mdkr, och det historiska genomsnittet om 150 mdkr sedan finanskrisen. Av total transaktions - volym utgjorde internationella investerare 29%, jämfört med genomsnittligt utfall under perioden 2015–2022 om 21%. Kontorsmarknaden Hyresmarknaden för kontorslokaler har länge varit stabil, för att under andra halvåret 2023 bli mer återhållsam i vissa områden. Stigande vakanser syns i mindre attraktiva områden, medan intresset fortfarande är relativt starkt i bra lägen. Denna förändring, kombinerat med ökad osäkerhet bland potentiella hyresgäster till följd av bland annat svagare konjunktur, har bidragit till en något avmattad hyresmarknad. Tecken finns dock på fortsatt hög efterfrågan på kontorslokaler och data visar på en betydande ökning av personer som återvänder till kontoren. Beläggningsgraden i många av de starkare kontorsområdena ligger nu på 70–90% av nivån innan pandemin. Detaljhandeln Under 2023 uppgick försäljningstillväxten i detaljhandeln till 4,7%. Dagligvaruhandelns försälj - ningstillväxt uppgick till 10,3% i löpande priser medan sällanköpsvaruhandelns försäljningstillväxt uppgick till 1,8%. Tillväxten i dagligvaruhandeln var helt prisdriven samtidigt som volymerna mins - kade. Justerat för prisuppgången var utvecklingen negativ inom såväl dagligvaruhandeln som sällan- Investeringar i planerade projekt Belåningsgrad 40 mdkr 42,5% Förvaltnings berättelse ===== SIDA 53 ===== 02. 05.03. 06. 07.01. 04. S.53. Styrning & kontroll 08. köpshandeln, vilket innebär att försäljningen minskat mätt i volym. Atrium Ljungberg har sett en bra utveckling på sina handelsplatser där omsätt - ningen stadigt ökar och uppnår nivåer före covid- 19. Antalet besökare har varit på bra nivåer, även om november och december uppmätte något lägre antal jämfört med 2022. Ca 40% av våra handelsplatsers omsättning består av livsmedel, systembolag och apotek, områden/segment som stadigt ökat under året. Bostadsmarknaden Efter det tuffa bostadsåret i fjol, inleddes 2023 med att bostadspriserna vände uppåt och under första halvåret fortsatte stabiliseringen med svagt uppåtgående priser för att mot årets slut vända något nedåt. Året har präglats av inflation, lågkon - junktur och stigande bolåneräntor vilket medfört stora påfrestningar för de privata hushållen och en historiskt trögrörlig bostadsmarknad. För att möta köparnas ekonomiska förändrade förutsättningar är det allt viktigare att erbjuda att sälja och köpa i samma marknad och flexibelt tillträde. Denna marknadsutveckling känner även Atrium Ljungberg av i pågående bostadsrättsprojekt. Platsernas attraktivitet gör dock att det fort - satt finns intresse och bedömningen är att det kommer att öka närmare inflyttning. Trots en osäker marknad beslutades i slutet av 2023 att starta ett nytt bostadsprojekt i Sickla med färdig - ställande 2025. FÖRVALTNING Nettouthyrning Nettouthyrningen, dvs. ny kontrakterad årshyra med avdrag för årshyror uppsagda för avflytt, uppgick under perioden till 53 mkr (115), varav projektfastigheter utgjorde 65 mkr (58). Såväl nytecknade som uppsagda avtal avser främst kontor i Stockholmsområdet. Nyuthyrning har skett om 257 mkr (296) medan uppsägning från kund uppgår till 189 mkr (112). Därtill har Atrium Ljungberg sagt upp kund för avflytt motsvarande en årshyra om 15 mkr (69). Tidsförskjutningen mellan nettouthyrningen och dess resultateffekt bedöms till 3–12 månader för förvaltningsfastig - heter och 12–24 månader för projekt. Kontrakterad årshyra och uthyrningsgrad Per 2024-01-01 uppgick kontrakterad uppsäg - ningsbar årshyra till 3 034 mkr. Ekonomisk uthyr - ningsgrad exklusive projekt fastigheter var vid samma tidpunkt 94% (93), medan genomsnittlig återstående kontrakterad löptid, exklusive bostä - der och parkering, uppgick till 4,6 år (4,5). Resultat och finansiell ställning Kommentarer till årets resultat och finansiella ställ - ning framgår av sid. 77–84. INVESTERINGAR I EGNA FASTIGHETER Investeringar i egna fastigheter uppgick till 2 155 mkr (2 349), varav 1 707 mkr (1 916) i förvaltningsfastigheter och 444 mkr (433) i exploateringsfastigheter. Den 31 december 2023 hade Atrium Ljungberg pågående byggnationer om 8,2 mdkr, varav 4,9 mdkr återstår att investera. Av pågående projekt utgör 7,0 mdkr investering i fastigheter som utvecklas för att äga med en bedömd projektvinst om ca 22%, motsvarande 1,5 mdkr varav 0,7 mdkr redan redovisats. Vidare har bolaget pågående bostadsrättsbyggnation motsvarande 1,2 mdkr med ett bedömt marknadsvärde om 1,5 mdkr, vilket kommer realiseras i takt med att vinstav - räkning sker. MÖJLIGA UTVECKLINGSPROJEKT Atrium Ljungbergs affärsmodell innebär att äga, förvalta och utveckla fastigheter och stadsde - lar på ett ansvarsfullt sätt. Därmed tar bolaget ansvar för hela värdekedjan. Den totala projekt - portföljen, dvs. pågående och planerade projekt, motsvarar framtida investeringar om ca 40 mdkr. Projektportföljen består av ca 800 000 kvm BTA fördelat på ca 235 000 kvm BTA bostadsbygg - rätter och resterande på fastigheter att förvalta med tyngdpunkt inom kontor. Merparten av utvecklingsportföljen finns i Stockholm med fokus på Hagastaden, Slakthusområdet, Slussen och Sickla. Ca 85% av portföljen ligger vid befintliga eller kommande tunnelbanestationer i Stockholm. I vilken takt projekten genomförs beror på mark - nadsläget och detaljplanearbetet. I normalfallet startas inga projekt utan en lägsta nivå på avkast - ning genom tecknade hyresavtal. FASTIGHETSTRANSAKTIONER Under året har en kontorsfastighet, Skotten 6, om 13 000 kvm sålts i centrala Stockholm för ett underliggande fastighetsvärde om 1 900 mkr. Dessutom har vinstavräkning skett av ett bostads - rättsprojekt i Uppsala där 35 mkr vinstavräknats under året motsvarande 65% tillträdda lägenheter. FASTIGHETSVÄRDEN Under året har 35% av fastighetsbeståndet marknadsvärderats externt, varav 18% i kvartal 4. Värderingarna är utförda av Forum Fastighetsekonomi, Savills, Cushman & Wakefield och Newsec. Resterande del av fastighetsbe - ståndet har internvärderats och antaganden har kvalitetssäkrats av Forum Fastighetsekonomi. Marknadsvärderingen är baserad på en kassa - flödesmodell med individuell bedömning för varje fastighet av dels framtida intjänings - förmåga, dels marknadens avkastningskrav. Fastighetsförsäljningar Fastighet Område Kategori Uthyrbar area, kvm Frånträde Underliggande pris fastighet, mkr Skotten 6 Stockholm K 12 984 2023-01-31 1 900 1) Läs mer i fastighetsförteckningen på www.al.se Investeringar, mkr – Atrium Ljungberg kan investera ca 5% av sin storlek årligen utan större påverkan på belåningsgraden. Hyresintäkter, mkr – Ökade intäkter främst pga. färdigställda projektfastigheter och förvärvade fastigheter. 0 3000 2019 2020 2021 2022 2023 2 821 2 577 2 344 2 292 2 550 2019 2020 2021 2022 2023 1 810 2 513 2 279 2 349 2 155 Förvaltnings berättelse ===== SIDA 54 ===== 02. 05.03. 06. 07.01. 04. S.54. Styrning & kontroll 08. Antagna hyresnivåer vid kontraktsförfall motsva - rar bedömda långsiktiga marknadshyror, medan driftskostnader utgår från bolagets verkliga kost - nader. Inflationsantagandet antas till 2% för 2024 och kommande år därefter. Projektfastigheter värderas på samma sätt men med avdrag för återstående investering. Beroende på i vilken fas projektet befinner sig finns ett riskpåslag i avkastningskravet. Byggrätter har värderats utifrån ett bedömt marknadsvärde kronor per kvm BTA för fast - ställda byggrätter med godkänd detaljplan eller där detaljplan bedöms vinna laga kraft i närtid. Genomsnittligt värde på byggrätterna i värde - ringen är ca 5 700 kr/kvm BTA (5 700). Genomsnittligt avkastningskrav uppgick vid årets slut till 4,7% (4,4) – en ökning om 35 bp jämfört med årsskiftet. Högre avkastningskrav har till viss del motverkats av förbättrat kassaflöde främst kopplat till positiv nettouthyrning, årets indexutfall om 6,5% samt lägre kostnader. Nettot blir dock en värdenedgång för året om 2,8%. ORGANISATION I LINJE MED VISIONEN Atrium Ljungbergs organisation är utformad efter att utifrån bolagets affärsmodell skapa hållbara stadsdelar med fokus på värdetillväxt, att finnas nära Atrium Ljungbergs kunder och ha korta beslutsvägar. Verksamheten är indelad i två grenar: Projekt- och entreprenadverksamhet och Fastighetsförvaltning. Projekt- och entreprenad - verksamheten innefattar Affärsutveckling, Projekt och dotterbolaget TL Bygg. Förvaltningen av Atrium Ljungbergs fastigheter och områden sker lokalt med egna medarbetare på plats. Erik Skalin har rekryterats till rollen som Affärsområdeschef Leasing, vilken han tillträder under våren 2024. ERSÄTTNINGAR TILL LEDANDE BEFATTNINGSHAVARE På årsstämman 2020 antogs riktlinjer för ledande befattningshavare, dessa gäller till årsstämman 2024. För Atrium Ljungberg gäller att löner och övriga anställningsvillkor för bolagsledningen ska vara marknadsanpassade och konkurrenskraftiga, men inte löneledande i förhållande till jämförbara företag. Riktlinjerna ska gälla för bolagsledningen som utgörs av verkställande direktören och sex övriga ledande befattningshavare. För mer infor - mation se not IK.6. EGNA AKTIER Antalet aktier uppgår till 133 220 736 (133 220 736), varav 4 000 000 (4 000 000) av serie A och 129 220 736 (129 220 736) av serie B. En aktie av serie A berättigar till tio röster och en aktie av serie B berättigar till en röst. Bolaget äger vid årets utgång 7 114 875 aktier av serie B (6 907 378). Per 31 december 2023 uppgick därmed antalet utestående aktier till 126 105 861 (126 105 861) medan genomsnittligt antal aktier under året uppgick till 126 105 861 (126 215 257 ). RISKER OCH OSÄKERHETER Prioriterade områden för riskhantering är framför allt fastighetsvärdering, finansiering, projekt - verksamhet och uthyrning, med hänsyn till både komplexitet och beloppens storlek. Bolaget har bra rutiner för att hantera dessa risker och har dessutom en stark finansiell ställning med solida nyckeltal som låg belåningsgrad och hög ränte - täckningsgrad. Vad gäller risker och osäkerhets - faktorer hänvisas till avsnittet ”Risker och riskhan - tering” på sid. 62–68. UTSIKTER FÖR 2024 För 2024 väntas en stabilisering av inflation, ränta och den ekonomiska utvecklingen. Samtidigt är de geopolitiska riskerna stora med spänningar mellan många stater/regioner runt om i världen. Utsikterna för 2024 utgår från att dessa risker inte eskalerar. Därtill ska läggas flera politiska val, inte minst i USA som kan påverka den ekonomiska utvecklingen. Riksbanken förväntas sänka styrräntan i relativ snabb takt, vilket ökar möjligheten för en mjuklandning av svensk ekonomi. Men trots räntesänkningar kommer räntan vara högre än innan ränteökningarna startade och under det senaste decenniet. Det medför att såväl privatper - soner som företag måste ställa om till en högre kostnadsnivå. HÅLLBARHETSRAPPORT Atrium Ljungberg har upprättat en separat håll - barhetsrapport i enlighet med årsredovisnings - lagen. Rapporten omfattar Atrium Ljungberg AB (publ) och dess samtliga dotterbolag. Hållbarhetsrapporten finns på sid. 17–29, 61 samt 118–136 och är upprättad i enlighet med årsredo - visningslagen 6 kap. HÄNDELSER EFTER RÄKENSKAPSÅRETS UTGÅNG Ulrika Danielsson, cfo, har sagt upp sig den 1 februari 2024 och är anställd till månadsskiftet maj/juni. Rekrytering av ersättare har påbörjats. Förvaltnings berättelse Fastighetsvärde över tid – Mer än fördubblat fastighetsvärde under de senaste tio åren. 0 10 20 30 40 50 60 2023202220212020201920182017201620152014 Mdkr Förvaltningsfastigheter Exploateringsfastigheter Förslag till vinstdisposition Till årsstämman lämnar styrelsen nedanstående förslag till vinstdisposition. Läs mer om styrelsens yttrande om förslag till vinst disposition på sid. 112. Till årsstämmans förfogande i moderbolaget står: Balanserad vinst 9 237 640 151 kr Årets vinst 390 470 307 kr Summa 9 628 110 458 kr Styrelsen föreslår att vinstmedlen disponeras på följande sätt: Till aktieägarna utdelas 3,50 kr per aktie 441 370 514 kr I ny räkning balanseras 9 186 739 944 kr Summa 9 628 110 458 kr 1) Den föreslagna utdelningens totalbelopp är baserat på antal utestående aktier per 2023-12-31. ===== SIDA 55 ===== 02. 05.03. 06. 07.01. 04. S.55. Styrning & kontroll 08. Risker och riskhantering. Atrium Ljungbergs fastighetsbestånd är i huvudsak inriktat på stadsutveckling med olika innehåll såsom kontor, bostä- der och handel som blandas med kultur, service, vård och utbildning. Vi finns på den svenska marknaden i Stockholm, Uppsala, Göteborg och Malmö och påver- kas därmed främst av hur den svenska ekonomin utvecklas, särskilt utveck- lingen på de orter där vi är verksamma. Styrelsen har det övergripande ansvaret för risk hantering medan det operativa arbetet är delegerat till vd. Med hänsyn till vår verksamhet är prioriterade områden för riskhantering; fastighetsvärde, finansiering, uthyrning, projekt- och entrepre - nadverksamhet samt hållbarhet. Vår verksam - het och möjligheten att nå våra mål påverkas av både omvärldsfaktorer och av verksamhetsrisker. Omvärldsfaktorerna kan vi inte påverka men vi kan arbeta förebyggande och vara förberedda på olika scenarion. Verksamhetsriskerna hanteras främst genom en medvetenhet om riskerna och ett löpande arbete med att minimera den möjliga negativa påverkan. Styrelsen har det övergripande ansvaret för riskhantering medan det operativa arbetet är delegerat till vd och de olika affärsområdena. Riskhanteringen i förvaltningen och projekt- och entreprenadverksamheten är till stor del decen - traliserad medan finansiering och fastighetsvärde - ring hanteras centralt. Riskerna beskrivs utifrån dess sannolikhet samt hur stor konsekvens risken bedöms ha på Atrium Ljungbergs finansiella ställning och framtida intjäningsförmåga. Tidsperspektivet är 1-3 år. Se även bolagsstyrningsrapporten, sid. 63–66 och intern kontroll, sid. 67–68. Område Risk Sannolikhet Påverkan Förändring Förvaltning och fastighets bestånd Fastigheternas värde → Projektutveckling → Fastighetstransaktioner → Hyresintäkter → Fastighetskostnader ↘ Informations- och cybersäkerhet ↗ Brott mot uppförandekoden leverantörer → Medarbetare → Omvärldsrisker Konjunktur → Inflation och ränta ↘ Lagstiftning → Skatter → Planrisk → Utbud av lokaler → Råvarumaterial och priser till byggnation ↘ Elförsörjning och pris → Bostadsmarknad → Finansiella risker Finansieringsrisk ↘ Ränterisk och värdering av räntederivat → Process: Fastighetsvärdering → Hållbarhetsrisker Miljörisk → Klimatförändringar → Klimatpåverkan → Hälsa och säkerhet → Sociala risker → Låg Medel Hög Risker och riskhantering ===== SIDA 56 ===== 02. 05.03. 06. 07.01. 04. S.56. Styrning & kontroll 08. Risk Hantering Exponering 1. Fastigheternas värde Förvaltningsfastigheter redovisas till verkligt värde, dvs. marknadsvärde, med värdeförändringar över resultat- räkningen. Marknadsvärdet bestäms i normala fall av dels ett förväntat driftnetto, dels av marknadens avkastningskrav. Fastighetsvärdet kan påverkas genom dels geografisk allokering till delmarknader, städer eller lägen där möjlighet till underliggande hyrestillväxt inte finns, dels allokering till produkter som marknaden inte efterfrågar. Styrelse och ledning har regelbunden genomgång av delmarknadernas förutsättningar avseende ekonomisk tillväxt, hyresmarknad, samarbets- klimat infrastruktursatsningar m.m. Slutsatserna och inriktning fastslås årligen av styrelsen i ett strategi- dokument. Trendspaning för att förstå kundens behov idag och imorgon, vilket tillsammans med innovationsarbete medför insikt om portföljmix och produktutveckling. Löpande investera i och utveckla be- fintliga fastigheter, alternativt sälja av fastigheter som inte möter strategin. Koncentrerat fastighetsbestånd i attraktiva delområden med utvecklings- potential i Sveriges fyra största städer, varav 80% finns i Stockholm. Kontor utgör största tillgångsslaget om 65%, följt av handel om 18%, bostäder 3% och resterande utgörs av projekt och byggrätter. Kontinuerlig projektutveckling av såväl befintliga byggnader som nyproduktion medför portföljförflyttning samt anpassning till kundernas behov. 2. Projektutveckling Fastighetsutveckling genom investe- ringar i egna fastigheter och erhållna markanvisningar samt framtagande av byggrätter är viktiga för företagets värdetillväxt. En begränsad projekt- portfölj kan dämpa framtida tillväxt. Om-, till- och nybyggnadsprojekt innebär risker i samtliga faser och ökar ju mer komplexa projekten är. Riskerna är främst ekonomiska, tek- niska eller tidsmässiga. Ekonomisk risk kan dels bero på högre kostna- der, men även att en produkt byggs som hyresmarknaden inte efterfrågar med stora vakanser och/eller för låga hyresnivåer som följd. På samma sätt kan en bostadsrättsprodukt byggas som inte efterfrågas av marknaden, vilket medför lägre bostadsrättspriser eller till och med osålda lägenheter. Styrelsen beslutar ytterst om alla större investeringar och årlig ge- nomgång/utvärdering sker av vald investeringsstrategi. Parallella förvärvsprocesser med kom- muner och marknadsaktörer. Flexibel och dynamisk projektportfölj fördelad i tid, geografi och typ av produkt samt ny-, till- eller ombyggna- tion. Därtill används en entreprenad- form som begränsar risk. Riskbaserad modell för att avgöra hur stor andel som får startas utan hyresgäst. Kontinuerlig uppföljning av pågående projekt med rapportering till styrelse för att säkerställa framdrift och ev. behov av åtgärd. Kompetens i hela värdekedjan från rå mark till färdig byggnad. Bolaget har en stor projektportfölj som möjliggör framtida investeringar om ca 40 mdkr i redan ägda fastigheter eller erhållna markanvisningar. För att levere- ra en långsiktig tillväxt söker vi ständigt nya affärsmöjligheter och projekt genom löpande dialog med kommuner och andra marknadsaktörer. Befintlig projektportfölj är fokuserad till tillväxtlägen i Sveriges fyra storstäder och 85% ligger i anslutning till befintliga eller kommande tunnelbaneuppgångar i Stockholm. Portföljen är diversifierad mot olika fastighetssegment vilket innebär flexibilitet att möta olika segments konjunktur. Projekten drivs till stor del genom delad entreprenad vilket ger utrymme för en flexibel och kostnadseffektiv produktion. I vår bostadsutveckling används egen kompetens genom dotterbolaget TL Bygg. VERKSAMHETSRISKER Risker och riskhantering ===== SIDA 57 ===== 02. 05.03. 06. 07.01. 04. S.57. Styrning & kontroll 08. Risk Hantering Exponering 3. Fastighetstransaktioner Atrium Ljungbergs portföljförflyttning sker genom projektutveckling samt förvärv och försäljning av fastigheter. Riskerna vid förvärv är att uthyrnings- grad och hyresutveckling blir sämre än förväntat eller att teknisk standard är sämre än gjorda bedömningar. En annan risk är att det framkommer oväntade miljökonsekvenser. Vid förvärv av fastigheter via bolag före- kommer även en skattemässig risk. Vid avyttring finns risk att försäljning sker till för lågt värde. Styrelsen beslutar om samtliga förvärv och försäljningar. Styrelsen har även årlig genomgång/utvärdering av vald investeringsstrategi. Due Diligence process av fastighet och bolag. Externa värderingar sker årligen av delar av portföljen och över en treårs- period ska samtliga fastigheter ha externvärderats. Atrium Ljungberg har genomfört portföljförflyttning i syfte att erhålla en mer koncentrerad portfölj på utvalda delmarknader i Sveriges fyra största städer. Under samma period har en stor projektportfölj byggts upp som möjliggör framtida investeringar om ca 40 mdkr. Fastighetstransaktioner är därmed ett sätt att komplettera projekt- utvecklingen i syfte att ytterligare för- flytta portföljen till bättre densitet och kvalitet. Extern värdering sker minst två gånger om året av oberoende part – på så sätt erhålls känsla för marknadens betalningsvilja och förmåga. 4. Hyresintäkter Hyresintäkter påverkas av såväl hyres- nivå som andel uthyrt. Båda dessa är starkt kopplade till utvecklingen i ekonomin på de delmarknader där bolaget verkar, vårt erbjudande/pro- dukter vs kundernas efterfrågan och behov, hur Atrium Ljungberg lyckas utveckla de områden där våra fast- igheter är belägna samt utbudet på varje delmarknad. Möter bolaget inte marknadens behov finns risk för att förlora kunder och därmed få ökade vakanser/lägre intäkter med värde- ned gång på fastigheten som följd. Fastighetsportföljen ska vara allokerad till dels delmarknader med god under- liggande tillväxt, dels produkter som hyresmarknaden efterfrågar. Förstå kundens behov och nöjdhet, vilket mäts regelbundet genom NKI mätningar samt nettouthyrningen (hur många nya avtal skrivs och hur många kunder säger upp avtal). Hyreskontraktsportfölj som är spridd på såväl bransch, kund som förfallo- tidpunkt. Hyresavtal med indexklausul och deflationsskydd. Erfaren och kompetent förvaltnings- och uthyrningspersonal som före- bygger uppsägningar genom aktiv förvaltning Atrium Ljungberg koncentrerar sitt bestånd till attraktiva delmarknader i Sveriges fyra största städer, som har en stabil ekonomisk utveckling. Bolagets fokus är att bygga stadsmiljöer med stort inslag av kontor vilket komplet- teras med handel, boende, service, kultur och utbildning. Blandningen ger mindre känslighet för ekonomisk utveckling och ökar riskspridningen i hyresgäststrukturen. Kommersiella hyreskontrakt tecknas oftast på en löptid om tre till fem år, varför förändrade marknadshyror får successivt genomslag på hyresin- täkterna. Genomsnittlig återstående kontraktslängd var 4,6 år vid årsskiftet. Atrium Ljungberg arbetar med egen personal nära sina hyresgäster för att säkerställa hög kundnöjdhet och i tidigt skede fånga upp befintliga och potenti- ella hyresgästers lokalbehov. Under 2023 har nettouthyrningen varit positiv med ett utfall om 53 mkr i nytt årligt kontraktsvärde. Risk Hantering Exponering 5. Fastighetskostnader Driftkostnader utgörs till stor andel av taxebundna kostnader (t. ex. el, värme och vatten). Flera av dessa tjänster kan endast köpas från en aktör, vilket minskar möjligheten till påverkan. Därutöver tillkommer kostnader för fastighetsskatt, fastighetsskötsel, reparationer och administration. Fastighetskostnaderna påverkas av säsongsvariationer och generellt är kostnaderna högre under årets första och sista kvartal. Kontinuerlig driftoptimering och ener- gieffektivisering samt god underhålls- planering. Förebyggande av kundförluster via kontroll och kunddialog. Hög andel vidarefakturering av kostnader, främst för fastighetsskatt, uppvärmning och el, till kund. Därtill finns en gränsdragningslista mellan bolaget och kund för att tydliggöra vem som tar vilka kostnader. Bolaget vidaredebiterar stor del av el, värme och fastighetsskatt till hyres- gästerna. Bolaget arbetar kontinuerligt med att optimera och energieffektivi- sera driften av fastigheterna. Varje fast- ighet har en individuell underhållsplan, vilket minskar risken för oförutsedda kostnader. Bolaget genomför löpande avtalsförhandlingar i syfte att sänka kostnaderna. Bolaget har 18 fastig- heter med tomträtt. Tomträttsavtalen omförhandlas vanligtvis med 10 års intervaller. 6. Informations- och cybersäkerhet I takt med att fastighetsbranschen blir allt mer digitaliserad ökar sårbarheten för dataintrång, virusangrepp och be- drägerier. Väl fungerande informations- och datasäkerhet är därmed kritisk för verksamheten. Utvecklingen inom dessa områden går fort och blir allt mer kom- plex. Om kritisk information går förlorad eller hamnar i fel händer till följd av datahaveri, dataintrång eller bristande IT-säkerhet kan de ekonomiska konse- kvenserna bli stora och förtroendet för företaget skadas. Som noterat bolag finns krav att hantera marknadspåver- kande information och att alla aktörer får samma information samtidigt. Hög nivå på IT-säkerhet och en policy för att hantera bolagets syn och agerande på informations- och datasäkerhet. Kontinuitetsplaner på plats och kontinuerliga tester för att provtrycka sårbarhet. Kontinuerlig utbildning av personal i dessa frågor. Atrium Ljungberg har installerade brandväggar, antivirustjänster, spam- och webbfilter samt molnbaserade sä- kerhetstjänster, vilket försvårar attacker. Vidare genomförs sårbarhetstester och kontinuerligt förbättringsarbete för att öka säkerheten. Bolaget har tekniskt skydd av känsliga informationstill- gångar i flera lager. Vidare förbättras säkerhetsmedvetandet i organisationen genom utbildning. Därtill genomförs kontinuitetstester. Rutiner och proces- ser för att hantera information (policy för kommunikation och insiderhandel) samt systemstöd för insiderinformation finns på plats. VERKSAMHETSRISKER Konstaterade kundförluster, mkr 2019 4 2020 18 2021 3 2022 7 2023 5 Risker och riskhantering ===== SIDA 58 ===== 02. 05.03. 06. 07.01. 04. S.58. Styrning & kontroll 08. Risk Hantering Exponering 7. Brott mot uppförandekoden för leverantörer Med leverantörsrisk avses risken att bolagets leverantörer inte kan fullgöra sina leveranser, använder sig av oetiska affärsmetoder eller inte upp- fyller uppsatta miljökrav, arbetsvillkor och mänskliga rättigheter. Antalet leverantörer är många och inte sällan i flera led. Flertalet av dessa brister kan påverka Atrium Ljungbergs anseende och orsaka ekonomiska förluster. Uppförandekod för leverantörer. Central inköpsfunktion. Rutiner och processer för att följa upp efterlevnaden av leverantörer och branschsamarbete för uppföljning av leverantörer. Visselblåsarpolicy och extern vissel- blåsarfunktion. Atrium Ljungbergs inköpsfunktion utgör ett stöd för hela organisa - tionen genom samordnade inköp, vilket leder till högre kvalitet och minskade kostnader. Dock medför den geografiska spridningen många lokala leverantörer. Vidare arbetar inköpsfunktionen med att säkerställa att koncernens leverantörer följer bolagets uppförandekod. Detta sker genom en digitaliserad bedömning av leverantörer, där det under 2023 lanserades ett branschsamarbete för att lyfta frågorna och samordna frågeställningarna. På projektsidan har bolaget gått med i "Rättvist byggande" som syftar till att motverka osund konkurrens och kriminalitet på byggplatserna. 8. Medarbetare En viktig förutsättning för Atrium Ljungbergs framgång är att kunna attrahera och behålla kompetent personal. Kan inte rätt medarbetare eller tillräckligt med personal behållas och rekryteras riskerar verksamheten att underprestera. För att utveckla verksamheten och vara relevant på marknaden krävs att företaget konti- nuerligt tillför ny kompetens i form av vidareutbildning och rekrytering. Gemensam värdegrund med en sund kultur samt ett öppet och transparant arbetsklimat. Kompetens- och ledarskapsutveckling. Successionsplan för nyckelpersoner och ledande befattningar samt back- up-lösningar på kort sikt för dessa roller/personer. Marknadsmässiga och konkurrenskraf- tiga ersättningar. Mäta medarbetarnas nöjdhet och välmående samt följa upp att åtgärder vidtas vid behov. Atrium Ljungberg har en företagskultur som främjar nyfikenhet och nytänkan- de. Bolaget arbetar aktivt för att ha hållbara medarbetare. Från 2022 görs en hållbarhetsanalys genom Human Financial Wellness, en enkät som går ut till samtliga medarbetare, i syfte att förstå hur bolaget kan attrahera och behålla kompetent personal. Vidare finns årliga utvecklingsplaner för med- arbetarna och successionsplaner för nyckelpersoner. Atrium Ljungberg är en liten organisation och har därmed ett visst beroende av nyckelpersoner. Risken begränsas genom intern backup eller konsultlösning. Risker och riskhantering Förändring av förvaltningsfastigheternas marknadsvärde med +/–10% Påverkan Påverkan % Resultat +/–4 511 mkr +/–473% Eget kapital +/–4 511 mkr +/–16% Belåningsgrad –3,8%/+4,5%-enhet E.t. VERKSAMHETSRISKER Känslighetsanalys kassaflöden1) Förändring, % Resultateffekt, mkr Hyresnivå/index +/–5 % +/–125 Kostnader fastighetsförvaltningen +/–5 % +/–30 Uthyrningsgrad  +/–1 %-enhet +/–27 Atrium Ljungbergs genomsnittlig upplåningsränta +/–1 %-enhet +/–28 1) Resultateffekt avser effekten under det närmaste året med hänsyn till struktur och bindningstider i hyreskontrakt och låneavtal. Resultateffekt avser efter skatt. ===== SIDA 59 ===== 02. 05.03. 06. 07.01. 04. S.59. Styrning & kontroll 08. OMVÄRLDSRISKER Risk Hantering Exponering 9. Konjunktur En konjunkturnedgång med ökad arbetslöshet, minskad tillväxt, sämre lönsamhet för företag och svårighet att få finansiering som följd kan resultera i minskad efterfrågan på kontors- och butikslokaler, sjunkande marknadshyror, ökad vakans och dyrare finansieringskostnader. Vidare kan efterfrågan på nyproducerade bostäder minska, vilket kan påverka såväl prissättningen som produk- tionstakten. Omvärldsbevakning och scenario- analyser som synliggör påverkan på bolaget. Fastighetsportfölj koncentrerad till tillväxtområden i Sveriges fyra största städer med en mixad portföljsamman- sättning. Hyresgäster inom många olika bran- scher med spridd förfallostruktur. Följa efterfrågan och prissättningen på bostadsrätter. Likviditetsbuffert i form av lånelöften samt en diversifierad låneportfölj och ränteriskstrategi. Atrium Ljungbergs bestånd med fastigheter i tillväxtområden samt en spridd kontraktsportfölj på ett flertal olika branscher och kontraktslängder begränsar risken för kraftig påverkan vid en lågkonjunktur. Atrium Ljungberg har enbart två bo- stadsrättsprojekt igång vid utgången av 2023, varav ett färdigställs under 2024 och har viss andel sålt. Det andra är precis beslutad och startar under 2024. Bolagets likviditetsbuffert, diversifiera- de låneportfölj samt vald ränteriskstra- tegi och starka balansräkning borgar för bolagets fortsatta drift även vid en lågkonjunktur. 10. Inflation och ränta Förväntningar på inflationen påverkar räntan och därmed finansnettot. Ränte kostnader är den enskilt största kostnaden. Större förändringar i rän- tenivåer medför påverkan på resultat och kassaflöde. Inflationen påverkar hyresintäkterna – de flesta avtal har en indexklausul med årlig uppräkning – såväl som fastighetskostnaderna. Utöver detta påverkar förändring i ränta och inflation på lång sikt även avkastningskraven på fastigheter och därmed fastigheternas värde. Sistnämnda pareras till viss del av förändrat driftnetto enligt ovan. Finanspolicy som hanterar ränteris- ken i form av andel rörlig ränta och ränteförfall inom ett år samt total räntebindning och vilka instrument bolaget får använda. Indexklausul i hyresavtalen, vilket medför en uppräkning av hyran mot- svarande inflationstakten. De flesta hyresavtal är inflationsjustera- de genom koppling till konsumentpris- index (KPI). Bolaget arbetar systema- tiskt med en mix av rörliga och bundna räntor samt räntederivat för att hantera ränterisker i enlighet med finanspo- licyn. Dagens inflationstryck samt kraftiga ränteuppgångar och ökade kreditmarginaler medför påverkan på bolagets intjäning och fastigheternas marknadsvärde men bolagets belå- ningsgrad och räntebindning medför att bolaget är väl rustat för såväl högre räntor och lägre fastighetspriser. 11. Lagstiftning Förändringar i regelverk eller förordningar, såväl nationella som internationella kan påverka Atrium Ljungbergs verksamhet – exempelvis nytt regelverk för banker och kapital- marknad, hållbarhet och hantering av planprocesser. Bolaget följer utvecklingen av lagar, regler och praxis. inom de delom- råden som är mest väsentliga. Vid större förändringar genomförs konsekvensanalyser och förberedelse i god tid före implementering. Lagar, regler och praxis utvecklas löpande och det område som står inför störst förändring med direkt påverkan på bolaget är hållbarhetsrapportering enligt beslut från EU. Exponering utifrån EPBD (Energy Performance of Buildings Directive) är låg. Risk Hantering Exponering 12. Skatter Atrium Ljungbergs verksamhet påverkas huvudsakligen av skatter i form av inkomstskatt, fastighetsskatt och moms. Inom skatteområdet kan förändringar i skattelagstiftning och skattesatser ske som påverkar bola- gets verksamhet och därmed framtida skattekostnader och resultat. Vidare finns risk för att Atrium Ljungberg inte följer gällande regelverk – därmed kan fel skatt betalas, skattetillägg ske och i vissa fall uppstår anmärkning i revisionen. Skattepolicy som årligen antas av styrelsen för att vägleda i beslut och agerande. Följa utvecklingen av lagar, praxis och domstolsbeslut. God intern kontroll och tydliga processer. Öppna yrkanden avseende osäkra poster i inkomstdeklarationen. Löpande utbildning av personal. Bolagets skattepolicy bygger på bola- gets grundläggande värderingar och har som syfte att vägleda medarbetare i hur de ska agera i skattefrågor och ha ett hållbart kommersiellt perspektiv. Vidare ska Atrium Ljungberg hantera skatt i enlighet med gällande lagar och regler och skatten ska kontroll- eras, redovisas samt betalas korrekt. Atrium Ljungberg följer noggrant rättsutvecklingen på skatteområdet för att i god tid kunna vidta åtgärder och genomföra de förändringar som kan bli nödvändiga. 13. Planrisk För att utveckla fastigheter krävs god- känt bygglov och antagna detaljplaner. Det finns alltid risk att detaljplaner blir försenade, överklagas eller inte utveck- las som tänkt. Atrium Ljungberg följer och driver kontinuerligt planarbetet i de områ- den där bolaget verkar. Bolaget har en projektportfölj på olika delmarknader i syfte att sprida risker- na mellan olika kommuner. Projektportföljen befinner sig i olika faser (tidiga skeden, genomförande- skede m.m.) Bolaget följer utvecklingen noga för att snabbt få signaler om ändrade program och planer. Inför egna investeringar och utvecklingsprojekt förs dialog med berörda intressenter för att bemöta och hantera eventuell kritik som annars skulle kunna leda till förseningar i projekten. Projektportföljen är idag fördelad på olika delområden och ca 40% av planerade projekt har antagen detaljplan. 14. Utbud av lokaler Hyresmarknaden påverkas av utbud och efterfrågan. Ett utbud som över- stiger efterfrågat behov i marknaden påverkar vakanser/uthyrningsgrad samt hyresnivåer. Det i sin tur påverkar fast- ighetsvärdering, resultat och finansiell ställning. Årlig strategigenomgång för att säkerställa en fastighetsportfölj som är allokerad till delmarknader med förutsättningar för god hyrestillväxt. Regelbunden analys av utbud och konkurrensen i marknaden. I samband med investeringsbeslut om ny-, till- och ombyggnation sker marknads- analys för att säkerställa att rätt pro- dukt erbjuds marknaden. Atrium Ljungbergs portfölj är koncen- trerad till delmarknader i Sveriges fyra största städer, vilka har god förutsätt- ning för hyrestillväxt. Därmed finns förutsättningar för god efterfrågan i marknaden. I takt med att städer växer, områden och infrastruktur utvecklas anser bolaget att ett attraktivt läge blir allt viktigare – inte minst när det gäller kontorets framtid. Risker och riskhantering ===== SIDA 60 ===== 02. 05.03. 06. 07.01. 04. S.60. Styrning & kontroll 08. OMVÄRLDSRISKER FINANSIELL RISK Risk Hantering Exponering 15. Råvarumaterial och priser på byggnation Priset på och tillgången till material för investering i ny-, till- och ombygg- nation är av vikt. Kraftigt stigande priser och/eller brist på material kan medföra dyrare produktionskostnader och därmed risk för lägre projekt- vinster. Löpande följa utvecklingen av såväl priser som utbud samt djupare sam- arbete med centrala leverantörer. Löpande styra om projekten i syfte att parera kostnader och förseningar för att möjliggöra minst beslutad projektvinst. Med en stor projektportfölj om ca 40 mdkr är detta ett viktigt område. I samtliga kalkyler finns oförutsedda poster beaktade, vilket kan täcka delar av prisuppgången. Priser som drivs av inflation medför även högre hyresintäk- ter (KPI-reglering), vilket medför viss kompensation. Vanligaste entrepre- nadformen är delad entreprenad, vilket medför viss flexibilitet och möjlighet att ställa om under projektets genomför- ande. 16. Elförsörjning och pris En allt högre grad av elektrifiering i samhället innebär dels ökade krav på kapacitet, dels kommande effektbrist i elinfrastrukturen. Energistrategi som vägleder verksam- heten i åtgärder och investeringar framåt i syfte att kontinuerligt energi- optimera fastigheterna. I arbetet ingår även att alltid utvärdera alternativa energikällor såsom solenergi m.m. Samarbeta med energibolagen. Atrium Ljungberg har en bra och proaktiv dialog med energibolagen i de kommuner där bolaget verkar. Bolaget har även en energistrategi på plats med handlingsplaner för varje område och fastighet. Som ett led i hållbarhetsarbe- tet utvärderas alltid solceller. 17. Bostadsmarknaden Bostadsrättsmarknaden och dess prissättning är marknadsbaserad (utbud och efterfrågan) där priser rör sig i realtid. Investering i lägenhet kräver kapital – i många fall lån, varför marknadsräntornas rörelse får genom slag på efterfrågan. Höga räntor eller kraftigt stigande räntor medför lägre efterfrågan, vilket med- för stagnerade eller sjunkande priser. Styrelsen beslutar om större investe- ringar, vilket även inbegriper uppfö- rande av hyres- och bostadsrätter. Omvärldsbevakning med fokus på prisutveckling och räntor. Bostadsrätter är ett viktigt innehåll i bo- lagets stadsutvecklingsarbete och ses som ett komplement till kontor, handel, äganderätter, kultur m.m. Atrium Ljung- berg ägde vid årets utgång 250 000 kvm BTA byggrätter för bostäder. Vid samma tidpunkt fanns två pågående byggnationer om totalt 980 mkr. Risk Hantering Exponering 18. Finansieringsrisk Fastighetsägande och utveckling är en kapitalintensiv verksamhet som förutsätter en fungerande kredit- marknad. Att finansiering saknas eller är mycket oförmånlig vid en viss tidpunkt utgör en stor risk. Det avser såväl refinansiering av befint- liga skulder som upptagande av ny finansiering för fortsatt expansion. Förändringar i kapitalstrukturen kan medföra att Atrium Ljungberg bryter mot avtalade finansiella nyckeltal i lånevillkoren, vilket kan leda till dyrare krediter alternativt förfallna krediter. Finanspolicy antas årligen av styrelsen och fastställer riskmandat, däribland syn på likviditetsreserv, motpartsris- ker, ränte- och kapitalstruktur/förfall. Flera finansieringskällor – bank, direktlån och kapitalmarknad för att sprida risken. Därtill revolverande kre- diter för att uppnå maximal flexibilitet. God framförhållning i syfte att planera kapitalbehov och påverkan/styrning av nyckeltal. Kvartalsvis rapportering till styrelse och revisionsutskott. Atrium Ljungberg har låg finansiell risk, vilket tar sig uttryck i en belåningsgrad om högst 45% och en räntetäcknings- grad om lägst 2,0 ggr – att jämföra med faktiskt utfall om 42,5% resp. 3,7 ggr per Q4 2023. Vid utgången av året hade bolaget en stor likviditetsbuffert som täcker kom- mande förfall och möter verksamhetens behov av kapital. Kapitalbindningen vid utgången av året var 3,5 år. 19. Ränterisk och värdering av räntederivat Ränterisk utgör risken för en resultat- och kassaflödesmässig påverkan till följd av en förändrad marknadsränta. Förändringar i räntetäckningsgraden kan medföra att bolaget bryter mot avtalade finansiella nyckeltal i lånevillkoren, vilket kan leda till dyrare krediter alternativt förfallna krediter. Räntan utgörs av två parametrar – dels marknadsräntan, dels marginalen till kreditgivarna. Derivat marknads- värderas med värdeförändring över resultaträkningen, vilket påverkar resultat och finansiell ställning. Den av styrelsen årligen antagna finanspolicyn fastställer riskmandat, däribland syn på derivatinstrument och ränteförfallostruktur och expone- ring för rörlig ränta. Långfristiga krediter med fastställda marginaler. Vedertagen värderingsmetodik samt extern värdering av derivat från bank. Kvartalsvis rapportering till styrelse och revisionsutskott Atrium Ljungberg har en policy om räntetäckningsgrad om lägst 2,0 ggr att jämföra med faktiskt utfall om 3,7. Räntebindningen uppgick till 3,8 år och kapitalbindningen till 3,5 år. Andel lån med ränteförfall inom ett år uppgick till 19% vid utgången av 2023. Sammantaget medför vald ränterisk och kapitalbindning att en snabb förändring av räntan samt kreditmargi- naler inte får en omedelbar väsentlig påverkan. 20. Fastighetsvärderingsprocessen Förändringar i verkligt värde för förvaltningsfastigheter redovisas i resultaträkningen som orealiserade värdeförändringar och påverkar där- med bolagets finansiella ställning och belåningsgrad. Fastighetsvärderingen grundar sig på ett antal ekonomiska indata och antaganden. I värderings- processen finns det risk för att gjorda antaganden inte speglar marknaden eller faktiska förhållanden vid det giv- na tillfället vilket gör att värderingen därmed inte är rättvisande. Värderingspolicy som årligen antas av styrelsen. Av den framgår att minst 30% av värderingarna ska värderas externt och över en treårsperiod ska samtliga fastigheter ha externvärde- rats. En kvalitetssäkrad intern process med fyra ögons princip. Interna värderingar kvalitetssäkras av en extern oberoende värderingsfirma. Atrium Ljungberg har under året sammantaget externvärderat 35% av fastighetsbeståndets marknadsvärde. Värderingarna är utförda av Forum Fastighetsekonomi, Cushman & Wake- field, CBRE och Newsec. Resterande del av fastighetsbeståndet har intern- värderats och antaganden kvalitets- säkrats av Forum Fastighetsekonomi. Risker och riskhantering Värdepåverkan, mkr Värdeparameter Kontor Handel Bostäder Totalt Hyresnivå +/–10% +/–3 452 +/–1 050 +/–44 +/–4 546 Driftkostnad +/–10% –/+387 –/+204 –/+17 –/+608 Avkastningskrav +/–0,25%-enheter –1 961/+2 200 –453/+498 –82/+91 –2 496/+2 789 Långsiktig vakansgrad +/–2% –/+1 003 –/+300 –/+101 –/+1 404 ===== SIDA 61 ===== 02. 05.03. 06. 07.01. 04. S.61. Styrning & kontroll 08. Risker och riskhantering HÅLLBARHETSRISK Risk Hantering Exponering 21. Miljörisk Enligt miljöbalken kan fastighetsäga- ren bli skyldig att bekosta åtgärder på grund av föroreningsskada eller allvarlig miljöskada. Förorening av ett mark- eller vattenområde, grundvat- ten, en byggnad eller anläggning kan medföra skada eller olägenhet för människors hälsa eller miljön. Alla fastigheter hållbarhetscertifieras. Prioritering sker av miljöaspekter i samtliga delar av verksamheten. Följa utvecklingen inom lagar och förordningar. Nya arbetsprocesser och mål kring miljöpåverkan från markanvändning. Atrium Ljungberg undersöker och identifierar kontinuerligt miljörisker i fastighetsbeståndet. Om sådana förekommer upprättas åtgärdsplaner. Inför fastighetsförvärv och nya projekt görs genomlysningar för att identifiera miljörisker. Processen bidrar också till att identifiera möjligheter till energi- effektivisering och minska förekom- sten av material med negativ effekt på människa och miljö. Vid genomförande av projekt finns ruti- ner för att minimera risken för läckage och utsläpp samt förebyggande arbe- ten i samband med miljöcertifiering för att minska negativ miljöpåverkan från byggnation och materialanvändning. 22. Klimatförändringar Extrema väderhändelser såsom för- höjda vattennivåer, skyfall, storm och stora temperatursvängningar till följd av globala klimatförändringar riskerar att leda till skador på bolagets fast- ighetsbestånd. Omfattande politiska, juridiska, tekniska och marknads- mässiga förändringar kan bli aktuella för att uppnå ett klimatneutralt samhälle. Detta kan öka kostnaderna för att bygga, utveckla och förvalta fastigheter. Projektinvesteringar granskas ur ett klimatperspektiv. Scenarioanalyser för befintlig portfölj. Atrium Ljungberg arbetar löpande med förbättrande underhåll för att öka fast- igheternas motståndskraft vid extrema väderhändelser. Vid nyproduktion och större ombyggnadsprojekt beaktas riskerna i största möjliga utsträckning. Inom ramen för bolagets arbete med stadsutveckling utvärderas möjligheter- na att addera gröna och blåa strukturer för att kunna hantera extremväder kopplat till klimatförändringarna. Bolaget arbetar även för att minska utsläpp och därmed minska påverkan på klimatet. 23. Klimatpåverkan Ökade krav från myndigheter, lag- stiftare, kunder och andra intres- senter gällande energianvändning och klimatpåverkan riskerar att öka kostnader för att förvalta, bygga och utveckla fastigheter. Prioritera miljöaspekter i samtliga delar av verksamheten och investe- ringskrav för att nå klimatneutralitet år 2030 och netto-noll 2040. Alla fastigheter hållbarhetscertifieras. Följa utvecklingen inom lagar och förordningar. Process för styrning av minskad klimatpåverkan från projekt. Atrium Ljungberg arbetar löpande med energieffektivisering genom implemen- tering av ny teknik i både befintligt fastighetsbestånd och vid nyproduk- tion vilket leder till minskade löpande kostnader och låga koldioxidutsläpp. Målsättningen är en klimatneutral förvaltning år 2030. I nyproduktion är livscykelanalyser ett viktigt arbete för att minska byggnadernas klimatpåver- kan och målsättningen är även här att vara klimatneutrala år 2030. Risk Hantering Exponering 24. Hälsa och säkerhet I bolagets verksamhet och bransch förekommer hälso- och säkerhetsris- ker, såväl i vanlig förvaltning som i projekten. I kontorsmiljön är riskerna framförallt relaterade till stress som påverkar den psykiska hälsan. Kontinuerligt arbete enligt arbets- miljöpolicy för att säkerställa goda arbetsförhållanden. Hälsoplan och förebyggande arbets- miljöarbete. Tillhandahåller attraktiva kontor och miljöer där människor trivs och stimuleras. Uppförandekod för leverantörer. Atrium Ljungberg har en nollvision när det gäller stressrelaterade sjukdomar och arbetsplatsolyckor för medarbetare och externt anlitad personal. Bolaget håller regelbundet arbetsmiljöutbild- ningar för projektledare och tekniska förvaltare samt för ledare på dotterbo- laget TL Bygg. Bolaget tillhandahåller hälsoförsäkring till de anställda och i bolagets Performance Management process ingår tydlig dialog mellan chef och medarbetare. Arbetsplatsolyckor, oavsett om det sker med egen eller externt anlitad personal, rapporteras och följs upp omedelbart. 25. Sociala risker områden Områden som upplevs som otrygga på grund av bland annat kriminalitet, skadegörelse, omgivningens utform- ning eller negativt rykte minskar i attraktivitet. Det i sin tur medför risk för ökad vakans och lägre fastighets- värden. Socialt hållbara platser är en del av hållbarhetsagendan. Trygghetsskapande åtgärder i alla områden. Områden med liv dygnets alla 24 timmar. Utvecklingsplaner för varje område. Ett viktigt hållbarhetsmål är Vår Stad index. Målsättningen är att bolagets platser ska nå över 90% till 2030. Utfallet fram till och med 2023 uppgår till 43%. ===== SIDA 62 ===== 02. 05.03. 06. 07.01. 04. S.62. Styrning & kontroll 08. Ordförandeord. Stabilitet i stormiga vatten. Man kan lugnt påstå att 2023 blev ett omvälvande år för fastighetsbranschen, präglat som det var av en enorm ränte- uppgång och slagig börsutveckling. I denna tid visade Atrium Ljungbergs långsiktiga finansiella strategi sitt värde. inför en framtid där marknaden för fastighets- obligationer åter tinar upp ordentligt. Detta skifte kan gå fortare än många i dag inser och Atrium Ljungberg är och ska vara väl rustat för det. Vår organisation har redan visat att vi klarar av att utveckla hela stadsdelar. Framåt ligger fokus på att så snart som möjligt realisera vår enastå - ende projektportfölj trots det högre ränteläget. Vi har väldigt fina och värdeskapande projekt i Slakthusområdet, Sickla, Slussen och Hagastaden och engagemanget är stort hos ledningen och hela bolaget för att, utifrån vår vision ”Alla vill leva i vår stad”, vara med och på bästa sätt bygga framtidens Stockholm. Under 2023 har vi även satt upp nya hållbarhets - mål. En viktig poäng här är att vi inte bygger några luftslott. Våra mål är aggressiva men samtidigt väl avvägda, genomtänkta och nåbara. Till 2025 ska vi halvera vårt klimatavtryck och till 2030 uppnå klimatneutralitet. Samtidigt har vi tagit fram bra mätbara mål även inom social hållbarhet, vilket är nog så viktigt i vår bransch. Vårt projekt Stockholm Wood City i Sickla har genom sin goda hållbarhetsinriktning och kvali - tet rönt stor uppmärksamhet internationellt under I längre perspektiv är dagens ränteläge egentligen inget exceptionellt. När jag började i branschen låg räntorna på sex–sju procent. Även innan Putins invasion av Ukraina i februari 2022 fanns signaler på ökad inflation och potentiella räntehöj - ningar. I själva verket är det utvecklingens höga hastighet som varit det anmärkningsvärda och skapat stora problem i fastighetsbranschen. För Atrium Ljungbergs del har strategin, att hålla den finansiella risken låg, visat sin riktiga styrka. Tidvis har vi kritiserats för den, men efter det gångna året håller många med om det kloka i att vara lite försiktig. Under året har frågor om strategi och långsiktiga mål som vanligt funnits på styrelsens dagordning, men med ett förstärkt fokus på bolagets finan - siella position. Vi ser ett värde i att vårda vår rating året. Det är ett kvitto på att svensk noterad fastig - hetsbransch i allmänhet, och Atrium Ljungberg i synnerhet, ligger långt framme inom hållbarhets - området jämfört med andra marknader i Europa. Vi påvisar de stora möjligheter som finns utan att tumma på vare sig hållbarhet eller lönsamhet. Som styrelseordförande vill jag särskilt tacka Erik Langby som 2023 lämnade sin plats som styrelse - ledamot efter nio fantastiska år. I hans ställe Ordförandeord kunde vi välkomna den utomordentligt fastighets - kunnige Johan Thorell. Jag vill också passa på att tacka alla aktieägare för deras förtroende. Jag vet att många av er uppskattar vår stabila strategi och har en långsiktig relation till oss. Slutligen vill jag också rikta ett hjärtligt tack till alla våra medarbetare för era dagliga ansträngningar och engagemang. Johan Ljungberg, styrelseordförande ===== SIDA 63 ===== 02. 05.03. 06. 07.01. 04. 08. S.63. Styrning & kontroll Ägare som representerar minst 1/10 av röstetalet De tre största ägarna står för 72% av rösterna och 60% av kapitaletÄgare som representerar minst 1/10 av röstetalet Konsumen/t_f.ligaöreningen Stockholm 24,3 %/19,9 % Fam. Ljungberg 23,7 % /31,6 % Fam. Holmström 12,2 % /20,1 % Övriga 34,4 %/ 28,2 % Återköpta aktier 5,3 % % av kapitalet/rösterna Atrium Ljungberg AB (publ) är ett svenskt publikt aktiebolag med säte i Nacka. Bolagsordningen föreskriver att bolaget ska bedriva byggnadsrö - relse, äga och förvalta fast egendom eller tomträtt samt värdepapper, idka handel med fastigheter samt driva annan med ovanstående ändamål för - enlig verksamhet. Fundamentet för bolagsstyrningen utgörs av bolagsordningen, aktiebolagslagen, årsredovis- ningslagen, andra tillämpliga lagar och förord- ningar, myndighetsföreskrifter, börsens regelverk, GRI (Global Reporting Initiative), interna riktlinjer och policyer samt Svensk kod för bolagsstyrning (Koden) jämte rekommendationer och uttalanden från Rådet för finansiell rapportering, Aktiemark- nadsnämndens uttalanden om vad som är god sed på den svenska aktiemarknaden och Nämnden för redovisningstillsyn. Kodens övergripande syfte är att stärka förtroendet för svenska börsbolag genom att främja en positiv utveckling av bolags- styrningen i dessa bolag. Kodens normer är inte tvingande men bygger på principen att eventuella avvikelser ska anges och förklaras. Bolaget har under året inte haft några avvikelser från Koden att rapportera och i övrigt iakttagit god sed på aktiemarknaden. Atrium Ljungberg eftersträvar öppenhet kring bolagets beslutsvägar, ansvar, befogenheter samt olika kontrollsystem. Härutöver syftar arbetet med bolagsstyrning inom bolaget till att vägleda bolags- ledningen och samtliga medarbetare i gott affärs- mannaskap samt säkerställa en sund riskkultur. STYRNINGSSTRUKTUR Strukturen för bolagsstyrningen inom Atrium Ljungberg framgår av illustrationen på sid. 64 och de efterföljande avsnitten. INTERNA STYRINSTRUMENT Viktiga interna styrinstrument är styrelsens arbetsordning och vd-instruktion samt bolagets mål och strategier, affärsplan, policyer, uppdrags - beskrivningar, delegationsordning, attestordning och kommunicerade grundvärderingar. EXTERNA STYRINSTRUMENT De mest centrala externa styrinstrumenten är Regelverk för aktieemittenter på huvudmarkna - den, Koden, aktiebolagslagen, IFRS, årsredovis - ningslagen, GRI och andra relevanta lagar. ÄGARE OCH AKTIER Bolagets aktie är noterad på Nasdaq Stockholm och aktiekapitalet uppgick till 333 051 840 kronor per 31 december 2023, fördelat på 4 000 000 A-aktier (tio röster per aktie) och 129 220 736 B-aktier (en röst per aktie). Bolaget innehade per 31 december 2023 7 114 875 egna B-aktier. Förutom innehavet av egna aktier finns ingen röst - rättsbegränsning. Bolagets börsvärde uppgick vid årets slut till 29,2 mdkr. Atrium Ljungbergs mål är att aktieutdelningen ska motsvara ca en tredjedel av förvaltningsresultatet såvida inte investeringar eller bolagets finansiella ställning i övrigt motive - rar en avvikelse. Därutöver kan styrelsen föreslå att vinster av engångskaraktär kan föras över till ägarna. Aktieinnehav som representerar minst en tiondel av röstetalet av samtliga aktier innehas per 31 december 2023 av följande aktieägare: Innehav per den 31 december 2023 Andel av röstetalet, % Familjen Ljungberg 31,6 Konsumentföreningen, Stockholm 20,0 Familjen Holmström 20,1 Mer information om ägarstrukturen finns på sid. 74. BOLAGSSTÄMMA Aktieägarnas inflytande i bolaget utövas genom bolagsstämman som är bolagets högsta beslu - tande organ. Årsstämma, som är benämningen på den årliga ordinarie bolagsstämman, ska hållas inom sex månader efter räkenskapsårets utgång för att besluta om fastställelse av resultat- och balansräkningen, om vinst- eller förlustdispositio - ner samt besluta om ansvarsfrihet för styrelse och verkställande direktör. Härutöver utser stämman styrelse och revisorer samt fastställer ersättningar till styrelse, revisorer och ledning. Stämman fattar också beslut om bolagsordning och eventuella ändringar i aktiekapitalet. Datum för årsstämma offentliggörs senast i samband med delårsrap - porten per 30 september. Kallelse till årsstämma ska ske fyra till sex veckor före stämman genom pressmeddelande, kungörelse i Post- och Inrikes Tidningar samt på bolagets webbplats, www.al.se. Att kallelse skett ska annonseras i Dagens Nyheter. Aktieägare har rätt att få ett ärende behandlat vid stämma om det anmäls till styrel - sen senast sju veckor före stämman. Årsstämman 2023 hölls den 22 mars, med såväl fysiskt delta - gande som deltagande via poströstning varvid 87,5% av rösterna deltog. På årsstämman fattades bland annat beslut om: — fastställande av resultat- och balansräkningar för moderbolaget respektive koncernen — beviljande av ansvarsfrihet för styrelse och verk- ställande direktör — fastställande av vinstdisposition innebärande en utdelning om 5,30 kronor per aktie uppdelat på två utbetalningstillfällen om 2,65 kronor per aktie vardera Bolags styrnings rapport. — fastställande av styrelsearvode om 1 680 000 kr fördelat på 480 000 kr till styrelseordföranden och 240 000 kr vardera till styrelseledamöterna — vidare beslutades att ersättning ska utgå för arbete i revisionsutskottet med 115 000 kr till utskottets ordförande och 50 000 kr till envar av övriga utskottsledamöter — bemyndigande till styrelsen att vid ett eller flera tillfällen förvärva så många B-aktier att bolagets innehav vid var tid inte överstiger 10% av samt- liga aktier i bolaget, på Nasdaq Stockholm — bemyndigande till styrelsen att fram till nästa årsstämma, vid ett eller flera tillfällen, fatta beslut om att överlåta egna aktier av serie B. Bolags styrnings rapport ===== SIDA 64 ===== 02. 05.03. 06. 07.01. 04. 08. S.64. Styrning & kontroll Överlåtelse av aktier av serie B får ske med högst det totala antalet egna aktier av serie B som bolaget vid var tid innehar — bemyndigande till styrelsen att vid ett eller flera tillfällen besluta om nyemission av aktier av serie B motsvarande högst 10% av bolagets antal aktier med eller utan avvikelse från aktieägarnas företrädesrätt. Emission får ske mot kontant betalning, genom kvittning eller apport Bolagsstämmoprotokoll och övriga stämmohand - lingar finns tillgängliga på bolagets webbplats www.al.se. VALBEREDNING Valberedningen är bolagsstämmans organ för beredning av stämmans beslut i val och arvodes - frågor samt, i förekommande fall, procedurfrågor för nästkommande valberedning. Valberedningen ska föreslå ett underlag för stämmans behandling av följande ärenden: — val av stämmoordförande, styrelseordförande och övriga ledamöter till bolagets styrelse samt revisorer — styrelsearvode till ordförande, övriga ledamöter och eventuell ersättning för utskottsarbete samt arvodering till revisor — i förekommande fall, beslut om principer för utseende av valberedning inför kommande årsstämmor I enlighet med de av årsstämman den 21 april 2015 beslutade ”Principerna för inrättande av valberedning i Atrium Ljungberg AB” ska val - beredningen bestå av fem ledamöter som ska representera de aktieägare som per den sista bankdagen i februari månad, året före den års - stämma inför vilken valberedningens uppdrag ska fullgöras, är de röstmässigt största ägarna. I enlighet med Principerna för inrättande av valberedning i Atrium Ljungberg utsågs till val - beredningens ledamöter Lars Ericson utsedd av Konsumentföreningen Stockholm, Per Erik Hasselberg (tillika valberedningens ordförande) utsedd av familjen Holmström, Anna Strömberg utsedd av Carnegie Fonder, Johan Ljungberg utsedd av familjen Ljungberg och Sampsa Ratia utsedd av Ömsesidiga arbetspensionsförsäkrings - bolaget Varma. Valberedningen kan i vissa fall utöka antalet ledamöter till högst sju. Vid framtagande av förslag till styrelse inför årsstämma beaktas ledamöternas kompetens, erfarenhet och bakgrund. Valberedningen tilläm - par vidare den mångfaldspolicy som framgår av Kodens regel 4.1 vid framtagande av sitt förslag till styrelse. Målet med policyn är att uppnå mång - fald när det gäller ålder, kön, utbildning, yrkesbak - grund och andra faktorer i styrelsen. Årsstämman 2023 beslutade i enlighet med valberedningens förslag, varvid två kvinnor och fyra män valdes som styrelseledamöter. STYRELSE Styrelsen har ett övergripande ansvar för bolagets organisation, administration och att förvaltningen av bolagets angelägenheter hanteras så att ägarnas intresse av långsiktigt god kapitalavkast - ning tillgodoses. Ansvaret omfattar även effektiva och ändamålsenliga system för styrning, intern kontroll och riskhantering. Atrium Ljungbergs styrelse har bestått av sex ledamöter fram till årsstämman (information om ledamöterna finns på sid. 70). Enligt Koden ska en majoritet av styrelsen vara oberoende i för - hållande till bolaget och bolagsledningen. Minst två av de oberoende ledamöterna ska även vara oberoende i förhållande till bolagets större aktie - ägare. Styrelsens sammansättning uppfyller oberoendekraven. Styrelsen fastställer årligen en arbetsordning (jämte vd-instruktion), instruktion för den ekono - miska rapporteringen, affärsplan, budget samt policyer enligt uppräkning på sid. 68. I arbets - ordningen regleras styrelsens arbetsformer. Styrelsens ordförande ska bland annat organisera och leda styrelsens arbete, tillse att styrelsen har rätt kompetens och kunskap för uppdraget och erhåller den information och beslutsunderlag som Valberedning Aktieägare genom årsstämman Förslag Val RevisorerStyrelse och revisionsutskott Vd och bolagsledning Information Val Rapportering Information Rapportering Bolags styrnings rapport ===== SIDA 65 ===== 02. 05.03. 06. 07.01. 04. 08. S.65. Styrning & kontroll erfordras samt kontrollera att styrelsens beslut verkställs och att styrelsens arbete årligen utvär - deras. I styrelsens uppgifter ingår bland annat att fastställa verksamhetsmål och strategier, tillsätta och utvärdera och vid behov entlediga verkstäl - lande direktör, upprätthålla effektiva system för uppföljning och kontroll av bolagets verksam - het, bevaka att lagar och andra regler efterlevs samt besluta om överlåtelser av fastigheter och bolag samt investeringar överstigande 50 mkr. Styrelsens och verkställande direktörens arbete ska årligen utvärderas. Arbetsordningen föreskri - ver att styrelsen, utöver konstituerande styrelse - sammanträde, ska sammanträda ca fem gånger per år. Styrelsen har under året haft sju möten varav ett konstituerande. Under 2023 har styrelsen ägnat fortsatt stor upp - märksamhet åt omvärldsläget, inflationsutveck - lingen och dess effekter inte minst på byggkost - naderna, ökade energipriser samt det fortsatt höga ränteläget, bolagets rating och utvecklingen på bostadsrättsmarknaden. Styrelsen har fattat beslut om samtliga fastighetsförvärv och fastig - hetsförsäljningar samt alla investeringar i projekt eller befintliga fastigheter överstigande 50 mkr. Stor uppmärksamhet har även ägnats åt pågående och framtida investeringsprojekt och finansfrågor samt frågor kopplade till bolagets kapitalstruktur. Nya övergripande affärs- och hållbarhetsmål har framtagits och vissa av bolagets policyer har upp - daterats. Vid styrelsemötena har avrapportering skett från bolagsledningen kring bolagets ekono - miska och finansiella ställning, riskanalys, håll - barhetsredovisning, aktuella marknadsfrågor och projekt. Kvartalsvis under året har rapportering skett av dels utfall mot budget, dels reviderade prognoser för helåret. Styrelsens årsplanering framgår av illustrationen intill. Styrelsens ledamöter har en ändamålsenlig samlad erfarenhet, kompetens och bredd med hänsyn till Atrium Ljungbergs verksamhet, utveck - lingsskede och förhållanden i övrigt. Styrelsemöte februari: /endash.case Resultat för helåret /endash.case Årsredovisning /endash.case Förslag till vinstdisposition /endash.case Handlingar inför bolagsstämman – Avrapportering revisorer Styrelsemöte mars: /endash.case Förberedelse inför årsstämman /endash.case Första kvartalsrapporten, prognos – Policyer och styrande dokumentStyrelsemöte juli: /endash.case Andra kvartals- rapporten, prognos Styrelsemöte juni Styrelsemöte maj:Strategikonferens och styrelsemöte september: – Översyn av strategier och mål Styrelsemöte oktober: /endash.case Tredje kvartalsrapporten, prognos – Finansieringsstrategi – Vision, affärsidé, strategier – Omvärldsanalys – Budge/t_f.ligaörutsä/t_t.liganingar – Hållbarhet Styrelsemöte december: /endash.case Budget, affärs- och handlingsplan – Hållbarhetsfrågor Konstituerande möte mars: – Do/t_t.ligaerbolagens bolagsstämmor – Styrelser – Firmateckning Jan Feb Mars April Okt Sep Maj Nov Aug Juni Dec Juli Bolagsstämma mars: Styrelsens årsplanering utöver stående punkter, såsom investeringsbeslut, lägesrapport pågående projekt och förvaltning, likviditet och finansiering Styrelsen har inom sig inrättat ett revisions - utskott. Ordförande för utskottet är Gunilla Berg, som har den redovisningskompetens som är ett krav enligt aktiebolagslagen och är oberoende i förhållande till bolaget och dess största ägare. Johan Ljungberg, bolagets ordförande och Johan Thorell, ledamot av styrelsen är ledamöter av revisionsutskottet. Revisionsutskottet stödjer styrelsen i arbetet med kvalitetssäkring av bola - gets finansiella rapportering och övervakar bola - gets riskhantering, interna kontroll och finansiella struktur. Utskottet har fortlöpande dialog med bolagets revisorer för att informera sig om revi - sionens inriktning och omfattning samt iakttagel - ser och synen på bolagets risker. Vidare övervakar och granskar utskottet den externa revisionens oberoende samt biträder valberedningen vid valet av revisor och arvodering av revisionsinsatsen. Under året har utskottet sammanträtt sex gånger. Bolagets revisorer har närvarat vid samtliga tillfällen. Samtliga möten i revisionsutskottet, inklusive protokoll, har redovisats för styrelsen. Ersättningsutskottet består av styrelsens samt - liga ledamöter. Dess huvudsakliga uppgift är att bereda styrelsens beslut i frågor om ersättnings - principer, ersättningar och andra anställningsvill - kor för bolagsledningen. Ersättningsutskottet ska även följa och utvärdera eventuella program för rörliga ersättningar till bolagsledningen. I dags - läget finns inga sådana program. Det ska även följa och utvärdera tillämpningen av de riktlinjer för ersättningar till bolagsledningen som bolags - stämman enligt lag ska besluta om samt gällande ersättningsstrukturer och ersättningsnivåer i bolaget. Vid årsstämman framlades och godkän - des ersättningsrapporten för räkenskapsåret 2022. Styrelsens arbetsformer och effektivitet utvärde - ras vissa år av extern part, och presenteras för valberedningen. Verkställande direktörens arbete utvärderas löpande och minst en gång per år utan närvaro av bolagsledningen. Vid den årliga revisionen har bolagets revisor avrapporterat genomfört arbete och iakttagelser och i samband med det även haft en dialog med styrelsen utan bolagsledningens närvaro. VD OCH BOLAGSLEDNING Bolagsledningen består av vd, cfo, hr-ansvarig samt fyra affärsområdeschefer. Bolagsledningen har utöver löpande ärenden inom respektive funk - tion prioriterat frågor kring ökande energi- och byggkostnader, pågående investeringsprojekt, fastighetstransaktioner, finansieringsfrågor, bola - gets kapitalstruktur, affärsutveckling, organisa - tionsfrågor och hållbarhetsfrågor. Bolags styrnings rapport ===== SIDA 66 ===== 02. 05.03. 06. 07.01. 04. 08. S.66. Styrning & kontroll Annica Ånäs tillträdde som bolagets verkstäl - lande direktör i februari 2016. Hon anställdes i bolaget 2011 som bolagets cfo och var även anställd 2008–2010. Hennes aktieinnehav i Atrium Ljungberg uppgår till 42 000 (42 000) B-aktier. Hon har inga innehav i företag som bolaget har betydande affärsförbindelser med. Övriga bolagsledningen presenteras på sid. 72 och organisationsschema på sid. 66. ERSÄTTNINGAR TILL LEDANDE BEFATTNINGSHAVARE Löner och övriga anställningsvillkor för bolagsled - ningen ska vara marknadsanpassade och konkur - renskraftiga, men inte löneledande i förhållande till jämförbara företag. Verkställande direktörens ersättning föreslås av styrelsens ordförande och beslutas av styrelsen. Ersättningar till övriga bolagsledningen föreslås av verkställande direk - tören och godkänns av styrelsen. Ersättning till bolagsledningen inklusive vd utgörs av fast grundlön. Ingen rörlig lön eller prestationsrelate - rad ersättning utgår. Ett lånesubventionsprogram för bolagsledningen beslutades av årsstämman 2018 vilket förlängdes och utökades vid årsstäm - man 2023. Låneprogrammet avser räntekompen - sation för lån upptagna i syfte att förvärva aktier i bolaget. Maximalt lån som kan räntesubventione - ras uppgår till 6 mkr för vd och 2,5 mkr för övriga ledande befattningshavare. Räntesubventionerna är villkorade av fortsatt anställning och kan vara tillgängliga i högst fem år. Verkställande direktö - rens pensionsålder är 62 år. Pensionsåldern för övriga personer i bolagsledningen är 66 år, men de har enligt lag rätt att, från år 2023, arbeta till 69 år. Pensionsåtagandena är premiebaserade och innebär att bolaget inte har något ytterligare åtagande efter erläggande av de årliga premierna. Vid uppsägning från bolagets sida har verkstäl - lande direktören tolv månaders uppsägningstid och rätt till avgångsvederlag uppgående till tolv månader. Några övriga avgångsvederlag före - kommer inte. Övriga i bolagsledningen har upp till sex månaders uppsägningstid. För bolagsled - ningen tillämpas i övriga och i tillämpliga delar de villkor som bolaget tillämpar för övriga anställda i koncernen, antingen enligt kollektivavtal eller enligt ensidiga utfästelser från bolagets sida till de anställda. Riktlinjerna enligt ovan får frångås av styrelsen om det i ett enskilt fall finns särskilda skäl för det. REVISION Vid årsstämman 2023 utsågs Deloitte AB som revisor med Hans Warén som huvudansvarig revisor. Hans Waréns övriga uppdrag innefattar bland annat Industrivärden, SKF och Trelleborg. Revisorernas uppdrag sträcker sig till och med årsstämman 2024. Revisionsteamet har under året löpande informationskontakter med bolaget, utöver de granskningsåtgärder som genomförs. Bolagets revisorer granskar finansiella rapporter och genomför en översiktlig granskning per 31 december såväl som delårsbokslutet per 30 sep - tember. Vidare genomför de en översiktlig gransk - ning av hållbarhetsredovisningen samt granskar bolagets processer inklusive förvaltningsrevision. Därutöver sker en granskning av huruvida års - stämmans riktlinjer om ersättningar till ledande befattningshavare har följts. Styrelse 2023 Invald Ersättning, kr Oberoende* Oberoende** Not Styrelse- möten Möte revisions- utskott Johan Ljungberg Ordförande 2001 530 000 Ja Nej 1) 12 av 12 6 av 6 Gunilla Berg Ledamot 2020 355 000 Ja Ja 2) 12 av 12 6 av 6 Simon de Château Ledamot 2014 240 000 Ja Ja 12 av 12 Conny Fogelström Ledamot 2019 240 000 Ja Nej 12 av 12 Erik Langby Ledamot 2014 0 Ja Ja 3) 3 av 12 Sara Laurell Ledamot 2018 240 000 Ja Ja 12 av 12 Johan Thorell Ledamot 2023 290 000 Ja Ja 4) 9 av 12 4 av 6 * Oberoende i förhållande till bolaget och bolagsledningen. ** Oberoende i förhållande till bolagets större aktieägare. 1) Ordförande för stämman 2015–2023. Ledamot 2009–2015. Suppleant 2001–2009. Direkt och indirekt större aktieägare i bolaget. Ledamot i revisionsutskottet. 2) Ordförande för revisionsutskottet. 3) Avgick i samband med bolagsstämman i mars 2023. 4) Invald i samband med bolagsstämman i mars 2023. Bolagsledningen Ersättningar bolagsledning Grundlön/Arvode Övrig ersättning Övriga förmåner Pensionskostnad Summa kkr 2023 2022 2023 2022 2023 2022 2023 2022 2023 2022 Annica Ånäs, vd 7 108 6 742 417 271 2 439 2 340 9 964 9 353 Övriga ledande befattningshavare 5 (6) personer 13 869 12 729 52 40 324 532 2 829 3 538 17 074 16 840 Vd Annica Ånäs AO Fastighet Mattias Celinder AO Affärs- utveckling Linus Kjellberg AO Projekt Angela Berg Cfo och AO Affärsstöd Ulrika Danielsson HR Helena Martini AO Leasing Tf. Mattias Celinder Bolags styrnings rapport ===== SIDA 67 ===== 02. 05.03. 06. 07.01. 04. 08. S.67. Styrning & kontroll Styrelsen ansvarar enligt den svenska aktiebolagslagen och Svensk kod för bolagsstyrning för den interna kontrollen i bolaget. Denna rapport är upprättad i enlighet med årsredovisningslagen 6 kap. 6 § och är därmed begränsad till intern kontroll avseende den finansiella rappor- teringen. För att beskriva den interna kontrollen har bolaget följt det interna- tionellt etablerade ram verket COSO (the Committee of Sponsoring Organisations), vilket består av fem komponenter; kontroll miljö, riskhantering och bedöm- ning, kontroll aktiviteter, information och kommunikation samt uppföljning. KONTROLLMILJÖ Styrelsen har det övergripande ansvaret för att säkerställa god intern kontroll och effektiv risk - hantering. Styrelsen fastställer årligen en arbets - ordning som klargör styrelsens ansvar och som reglerar styrelsens inbördes arbetsfördelning. Styrelsen har beslutat att hela styrelsen utgör ersättningsutskott och under 2020 inrättades ett revisionsutskott. Ordförande för utskottet är Gunilla Berg. Styrelsen utövar sin kontroll främst genom att årligen fastställa policydokument, instruktion till vd, delegationsordningar, instruk - tion för den ekonomiska rapporteringen, attest- instruktion, verksamhetsmål och strategi samt affärsplan och budget. Bolagsledningen ansvarar för att utforma och dokumentera samt upprätthålla och pröva de system och processer som behövs för att mini - mera risker i den löpande verksamheten och den finansiella rapporteringen. Förutom policy - dokument finns riktlinjer, delegationsordningar, attest instruktioner och uppdragsbeskrivningar för respektive anställd, innehållande de anställdas ansvar och befogen heter samt standardiserade rapporteringsrutiner. Utöver detta är hållbarhetsarbetet integrerat i hela verksamheten. Bolaget har dessutom väl för - ankrade grund värderingar såsom pålitlighet, lång - siktighet, samverkan och innovativt tänkande som genomsyrar alla sammanhang. Atrium Ljungberg är även medlem i FN:s Global Compact och har därmed skrivit under de tio principerna inom områdena mänskliga rättighe - ter, arbetsrätt, miljö och antikorruption. Dessutom rapporterar bolaget enligt GRI (Global Reporting Initiative) och TCFD (Task Force on Climate- related Financial Disclosures). Bolagets formella Intern kontroll. hållbarhets redovisning återfinns på sida 18–29, 55–61 samt 118–136. RISKHANTERING OCH BEDÖMNING Riskbedömningen innebär att Atrium Ljungberg har identifierat de arbetsprocesser och resultat- och balansposter där risk finns att felaktigheter, ofullständigheter eller oegentligheter skulle kunna uppstå om inte erforderliga kontroll moment byggs in i rutinerna. Vid riskbedömningen analys - eras således huruvida fel skulle kunna uppstå och i så fall hur och var i processen. I riskbedöm - ningen har posterna där risken för väsentliga fel är högst identifierats. Det är poster där värdena i transaktionerna är stora eller att processen innehåller stor komplexitet med behov av stark intern kontroll. De tre viktigaste riskområdena är: projektverksamheten, fastighetsvärdering och finansieringsverksamheten. Under 2023 har bolaget investerat 2 155 mkr i befintliga fastigheter, varav 1 707 avser fast - igheter som utvecklas för ägande och 444 mkr avser bostadsrättsaffären. Inga investeringar startas vanligtvis utan att en rimlig avkastning kan tryggas. För att minimera riskerna i byggprojekten görs noggranna kalkyler baserade på hög kompe - tens. Upphandlingen görs kostnadseffektivt med egna projektledare genom så kallad delad entre - prenad då flera aktörer får lämna pris på enskilda delar i byggprojektet. Projektgenomgångar hålls varje kvartal där projektets styrgruppsordförande, bolagets cfo, affärs utvecklare, projektledare, fastighetsanalytiker och projektcontroller när - varar. Projekten rapporteras löpande till bolags- ledning och styrelsen där eventuella avvikelser kommenteras. I värderingsprocessen är det, för att kunna bedöma fastig heternas marknadsvärden, bland annat viktigt att följa utvecklingen på fastighets - marknaden. Bolaget har under 2023 haft avstäm - ningar med externa värderare vid varje kvartals - skifte. Bolaget genomför interna värderingar vid varje kvartal och gör även externa värderingar vid hel- och halvårsskiftet. För 2023 har 35% av fast - ighetsbeståndet externvärderats. Vid internvärde - ringen kvalitetssäkrar externa värderare antagna marknadshyror, driftkostnader, vakanser och avkastningskrav. Fastighetsverksamhet är en kapitalintensiv bransch vilket medför olika finansiella risker. Den främsta risken är likviditetsrisken i form av refi - nansieringsrisker och kreditrisker kopplat till omförhandlingar av lån, obligationsförfall och nyfinansieringsbehov med hänsyn till investe - ringar i egna fastigheter och förvärv. En annan risk är fluktuationer i resultat och kassaflöde på grund av ränteförändringar. Dessa risker regleras i bola - gets finanspolicy och följs löpande upp av bola - gets ledning och styrelse. Styrelsen följer också upp att givna mandat i finanspolicyn efterlevs. Förutom dessa riskområden har följande proces - ser under året analyserats: — Projektprocessen — Hyresprocessen — Inköpsprocessen — Löneprocessen — Bokslutsprocessen — Fastighetsvärderingsprocessen — Finansieringsprocessen — Rutiner vid fastighetstransaktioner Vad gäller övriga identifierade risker, se avsnittet ”Risker och riskhantering” sid. 55–61. Intern kontroll ===== SIDA 68 ===== 02. 05.03. 06. 07.01. 04. 08. S.68. Styrning & kontroll KONTROLLAKTIVITETER För att förhindra att felaktigheter uppstår har kon - trollaktiviteter införts vars syfte är att säkerställa att kontrollmålen uppfylls. Arbetet med riskbe - dömning och utformande av kontrollaktiviteter har genomförts av de personer som löpande är invol - verade i respektive process i samarbete med bola - gets controllers, ekonomichef och cfo. Genom detta skapas delaktighet och förståelse för risker och för vikten av att interna kontroller genomförs. Dessutom bedrivs ett kontinuerligt arbete med att utvärdera och effektivisera kontroll aktiviteterna. Kontrollerna genomförs på övergripande nivå genom analyser av resultat och nyckeltal samt på detaljnivå genom att ett antal kontrollpunkter ingår i de löpande processerna och rutinbeskriv - ningarna. Varje kvartal följs bolagets resultat upp mot budget och prognoser samt att pågående projekt följs upp mot styrelsebeslut. Som uppfölj - ning skrivs detaljerade kommentarer till bolags - ledning och styrelsen i enlighet med standardise - rade rapporteringsrutiner. Bolaget har en extern visselblåsarfunktion och vidtar löpande åtgärder för att minska risken för till exempel korruption genom revision av bolagets leverantörer eller genom att erbjuda internutbildningar. INFORMATION OCH KOMMUNIKATION Årsredovisning, bokslutskommuniké, delårsrap - porter och annan löpande information utformas i enlighet med svensk lag och praxis. Informations- givningen ska präglas av öppenhet och vara till - förlitlig. För att säkerställa att den externa kommunika tionen mot aktiemarknaden sker korrekt finns en kommunikationspolicy som regle - rar hur informations givning ska ske. Ambitionen är att skapa förståelse och förtroende för verksam - heten hos ägare, investerare, analytiker och andra intressenter. Bolagsledningen ansvarar för att informera berörda medarbetare om deras ansvar för att upprätthålla god intern kontroll. Via intranätet och informationsmöten hålls med arbetare upp - daterade kring regelverk och policyer. Genom att det finns uppdragsbeskrivningar för varje tjänst inom bolaget finns även en tydlighet i ansvarsfördelningen. UPPFÖLJNING Samtliga processbeskrivningar, policyer och styrdokument uppdateras vid behov, dock minst årligen. Årligen genomförs också en utvärdering av den interna kontrollen. Såväl bolagsledning som styrelse informeras om resultatet. Atrium Ljungberg har inte någon avdelning för intern - revision. Uppföljning av systemet för intern kon - troll utförs av koncernens cfo, ekonomichef, redovisnings ansvariga, controllers med särskild specialist kompetens och genom självutvärde - ringar samt avrapporteras till revisionsutskottet. Dessa kontroller bedöms nödvändiga för att skapa god kunskap, erfarenhetsöverföring och hög kva - litet i det löpande ekonomiarbetet och följ aktligen även i den finansiella rapporteringen. Bolagets revisorer granskar löpande och rapporterar slut - satser till bolags ledning och styrelse avseende bolagets interna kontroll. För 2023 har reviso - rerna haft följande fokus områden vid granskning av den interna kontrollen; projekt-, fastighetsvär - derings-, finansierings-, hyres-, inköps-, boksluts- och löneprocessen. Revisorernas avrapportering för 2023 visar att Atrium Ljungberg har en god intern kontroll i förhållande till bolagets storlek och verksamhet. Styrelsen gör bedömningen att en separat funktion för internrevision dörmed inte är motiverad. Policyer fastställda av styrelsen Uppförandekod för medarbetare Beskriver det beteende som förväntas av medarbetarna Uppförandekod för leverantörer Krav och riktlinjer på bolagets leverantörer Närståendepolicy Identifierar närstående och närståendetransaktioner i enlighet med regelverk Jämställdhets- och diskrimineringspolicy Styrdokument i frågor om jämställdhet och all typ av diskriminering Hållbarhetspolicy Övergripande ambitioner avseende bolagets miljömässiga och sociala ansvar Arbetsmiljöpolicy Policy för hur arbets miljöarbetet ska bedrivas Kommunikationspolicy Policy för vår externa och interna kommunikation Finanspolicy Policy och regler för hur finansverksamheten ska bedrivas IT- och cybersäkerhetspolicy Utgör grunden för bolagets förhållningssätt i IT- frågor Policy för personuppgiftsbehandling Berör behandlingen och skyddet av personuppgifter Visselblåsarpolicy Ger anställda och intressenter möjlighet att rapportera oegentligheter Insiderpolicy Avser handel med värdepapper Skattepolicy Vägleder våra medarbetare i hur vi skall förhålla oss i skattefrågor Kontrollmiljö Riskbedömningar Kontrollaktiviteter Information och kommunikation Uppföljningar Intern kontroll ===== SIDA 69 ===== Styrning & kontroll02. 05.03. 06. 07.01. 04. 08. S.69. Från vänster: Sara Laurell, Conny Fogelström, Johan Ljungberg, Gunilla Berg, Johan Thorell, Simon de Château Styrelse ===== SIDA 70 ===== 02. 05.03. 06. 07.01. 04. 08. S.70. Styrning & kontroll Styrelse. JOHAN LJUNGBERG Funktion: Styrelsens ordförande samt ledamot i revisions - utskottet. Invald i styrelsen: Styrelsesuppleant 2001–2009, samt styrelse - ledamot under del av 2006. Styrelse ledamot sedan 2009 och styrelsens ordförande sedan 2015. Yrke: Vd och styrelseordförande i Tagehus Holding AB. Utbildning: Civilingenjör, KTH i Stockholm, B.Sc. Civil Engineering Tufts University Relevant arbetslivserfarenhet: Mångårig erfarenhet från fastighets- och kapitalmarknaden. Övriga väsentliga styrelseuppdrag 1): Styrelseordförande i Tagehus Holding AB. Vice ordförande i John Mattson Fastighetsföretagen AB. Styrelseledamot i K2A Knaust & Andersson Fastigheter AB. Född: 1972. Egna och närståendes aktieinnehav: 1 396 400 A-aktier och 20 185 384 B-aktier (1 396 400 A-aktier och 20 027 584 B-aktier). GUNILLA BERG Funktion: Styrelseledamot och ordförande för revisions - utskottet. Invald i styrelsen: 2020. Yrke: Styrelseledamot. Utbildning: Civilekonom, Handelshögskolan i Stockholm. Relevant arbetslivserfarenhet: Cfo för Post Nord-kon cernen samt vice vd och cfo för SAS- och KF-koncernen. Övriga väsentliga styrelseuppdrag: Styrelseledamot och ledamot i revisions- och projektutskottet i Afry AB. Styrelseledamot, ordförande i revisionsutskottet, ledamot i ersättningsutskottet i Praktikertjänst AB. Född: 1960. Egna och närståendes aktieinnehav: 1 500 (1 500) B-aktier. SIMON DE CHÂTEAU Funktion: Styrelseledamot. Invald i styrelsen: 2014. Yrke: Chief Investment Officer i Alma Property Partners. Utbildning: Civilekonom, Handelshögskolan i Stockholm. Relevant arbetslivserfarenhet: Vd på Sveafastigheter, Head of Corporate finance och analytiker på Leimdörfer. Övriga väsentliga styrelseuppdrag: Styrelseordförande i Alma Property Partners AB. Styrelseordförande i Prisma Properties AB. Styrelseledamot i NCC AB (publ) samt Akka Egendom AB. Född: 1970. Egna och närståendes aktieinnehav: 65 000 (65 000) B-aktier. CONNY FOGELSTRÖM Funktion: Styrelseledamot. Invald i styrelsen: 2019. Yrke: Senior Advisor. Utbildning: Statsvetenskap vid Stockholms universitet och fastighets ekonomi vid Högskolan i Gävle. Relevant arbetslivserfarenhet: Ombudsman Hyresgästföreningen 1987–2004. Kommunalråd i Täby 2006–2015. Stadsutvecklingskonsult 2015–2020. Övriga väsentliga styrelseuppdrag: Vice ordförande i Konsumentföreningen Stockholms styrelse och ledamot i Täby Fastighets ABs styrelse, ordförande Kooperativa Förbundets valberedning. Född: 1960. Egna och närståendes aktieinnehav: 5 000 (4 000) B-aktier. JOHAN THORELL Funktion: Styrelseledamot. Invald i styrelsen: 2023 Yrke: Vd för Gryningskust Holding AB. Utbildning: Civilekonom, Handelshögskolan i Stockholm. Relevant arbetslivserfarenhet: Mångårig erfarenhet från fast - ighetsbranschen genom såväl egen verksamhet som styrelse - ledamot i noterade och onoterade fastighetsbolag. Övriga väsentliga styrelseuppdrag: Styrelseordförande i Kallebäck Property Invest AB. Styrelseledamot i Sagax AB, K2A Knaust & Andersson Fastigheter AB, Hemsö Fastighets AB, Nicoccino Holding AB och Storskogen Group AB. Född: 1970 Egna och närståendes aktieinnehav: Inget aktieinnehav. SARA LAURELL Funktion: Styrelseledamot. Invald i styrelsen: 2018. Yrke: Vd Loopia Group. Utbildning: Civilekonom, Handelshögskolan i Stockholm och MBA, Harvard Business School. Relevant arbetslivserfarenhet: Mångårig erfarenhet av transformation inom detaljhandel och digitalisering av konsument/SME-drivna affärer. Övriga väsentliga styrelseuppdrag: Inga övriga väsentliga styrelseuppdrag. Född: 1971. Egna och närståendes aktieinnehav: 5 000 (5 000) B-aktier. 1) Avser ej koncerninterna styrelseuppdrag. Styrelse ===== SIDA 71 ===== Styrning & kontroll02. 05.03. 06. 07.01. 04. 08. Ledning Från vänster: Ulrika Danielsson, Mattias Celinder, Helena Martini, Annica Ånäs, Linus Kjellberg, Angela Berg S.71. ===== SIDA 72 ===== 02. 05.03. 06. 07.01. 04. 08. S.72. Styrning & kontroll Ledning. ANNICA ÅNÄS Funktion: Vd. Anställd sedan år: 2011. Vd sedan 2016. Tidigare cfo. (Även anställd 2008–2010.) Utbildning: Jur.kand. och Civilekonom. Relevant arbetslivserfarenhet: Cfo på Hemsö och vd inom kommunikations branschen. Flera styrelseuppdrag, bland annat hos JM AB och fastighetsbolaget Technopolis. Övriga väsentliga styrelseuppdrag 1): Styrelseledamot i Swedavia AB samt styrelseledamot i Kojamo. Född: 1971. Egna och närståendes aktieinnehav: 42 000 (42 000) B-aktier. ANGELA BERG Funktion: Affärsområdeschef Projekt. Anställd sedan år: 2011. Utbildning: Civilingenjörsutbildning Väg och Vatten, KTH. Relevant arbetslivserfarenhet: Projektledarbefattningar inom bygg- och fastighetsbranschen. Övriga väsentliga styrelseuppdrag: Styrelseledamot i Bjerking AB och styrelseledamot i Rättvist byggande. Född: 1975. Egna och närståendes aktieinnehav: 11 215 (11 215) B-aktier. MATTIAS CELINDER Funktion: Affärsområdeschef Fastighet. Anställd sedan år: 2006. Utbildning: Civilekonom. Relevant arbetslivserfarenhet: Ledande befattningar inom hotell-, restaurang- och resebranschen. Övriga väsentliga styrelseuppdrag: Styrelseledamot i Centrum för AMP och styrelseledamot i KFUM Central AB. Född: 1972. Egna och närståendes aktieinnehav: 11 558 (11 558) B-aktier. ULRIKA DANIELSSON Funktion: Cfo och affärsområdeschef Affärsstöd. Anställd sedan år: 2021. Utbildning: Civilekonom Relevant arbetslivserfarenhet: Cfo på Castellum samt flera styrelseuppdrag. Övriga väsentliga styrelseuppdrag¹ ): Styrelseledamot i Infranord AB samt ordförande i revisionsutskottet och ledamot i ersätt - ningsutskottet. Styrelse ledamot i Pandox AB samt ledamot i revisionsutskottet. Född: 1972. Egna och närståendes aktieinnehav: 8 000 (8 000) B-aktier. LINUS KJELLBERG Funktion: Affärsområdeschef Affärsutveckling. Anställd sedan år: 2003. Utbildning: Fil.mag. Historia och Centrumfunktion, KTH. Relevant arbetslivserfarenhet: Omvärldsanalytiker, affärs - utvecklare och projektledare inom fastighetsbranschen. Övriga väsentliga styrelseuppdrag: Styrelseledamot i Barkarby Science AB. Född: 1972. Egna och närståendes aktieinnehav: 6 080 (6 080) B-aktier. 1) Avser ej koncerninterna styrelseuppdrag. Ledning HELENA MARTINI Funktion: HR-chef. Anställd sedan år: 2010. Utbildning: Turismlinjen på Högskolan Dalarna. Relevant arbetslivserfarenhet: HR-manager på Microsoft. Övriga väsentliga styrelseuppdrag: – Född: 1965. Egna och närståendes aktieinnehav: 13 225 (13 225) B-aktier. ===== SIDA 73 ===== 02. 05.03. 06. 07.01. 04. 08. S.73. Styrning & kontroll Aktien och ägarna. Vår affärsmodell har ett långsiktigt perspektiv och tar oss igenom såväl goda som dåliga tider. Vi ska ha en öppen och rättvisande redovisning samt finansiell kommunikation till omvärlden i syfte att underlätta en värdering av bolaget och därmed aktien. BÖRSVÄRDE Börsvärdet, det vill säga värdet av samtliga note - rade ute stående aktier, uppgick vid årsskiftet till 29 mdkr (22). Det gör Atrium Ljungberg till ett av de större börs noterade fastighetsbolagen i Sverige. HANDEL OCH OMSÄTTNING Atrium Ljungbergs B-aktie är noterad på Nasdaq Stockholm och handlas på listan för stora bolag, Large Cap. Aktiens omsättning på Nasdaq Stockholm uppgick till 21,3 miljoner aktier (25,6). Omsättningshastigheten, det vill säga antalet omsatta aktier under året dividerat med antalet utestående aktier per årsskiftet, var 17% (20). Från och med den 23 september 2019 ingår Atrium Ljungbergs aktie i FTSE EPRA Nareit Global Real Estate index. Indexet är bland de mest erkända och använda indexen för börsnoterade fastighets - bolag och består av nästan 500 fastighetsbolag globalt. UTDELNINGSPOLICY I slutet av 2023 ändrade bolaget sin utdelnings - policy i syfte att stärka möjliggörandet av pro - jektportföljen. Den nya policyn innebär att ca en tredjedel av förvaltningsresultatet ska delas ut, såvida inte investeringar eller bolagets finan - siella ställning i övrigt motiverar annat. Därutöver kan styrelsen föreslå att vinster av engångska - raktär kan föras över till ägarna. För räkenskaps - året 2023 föreslås en utdelning om 3,50 kronor per aktie (5,30) att utbetalas vid två tillfällen om vardera 1,75 kronor per aktie, motsvarande en ut delningsandel om 32% (59). TOTALAVKASTNING Aktiekursen för B-aktien (ATRLJ B) var vid årets slut 231,20 kronor (170,90). Under året noterades en högsta kurs om 233,40 kronor (215) och en lägsta om 150,10 kronor (117,90). Totalavkastningen för aktien, mot svaran de summan av utbetald utdelning och kurstillväxt, var under året 40% (–12). Motsvarande avkast- ning för OMXS Benchmark GI, som innehåller ett urval av de största och mest handlade aktierna på Nasdaq, var 19% (–21) och för OMXS Real Estate GI, som utgörs av de noterade fastighets bolagen på Nasdaq Stockholm, var 20% (–44). DIREKTAVKASTNING Direktavkastningen är företagets utdelning i rela - tion till aktuell aktiekurs och utgör den avkast - ning aktieägaren får kontant varje år efter års - stämmans beslut. Nyckeltalet uttrycker därmed en relation mellan två olika ”sfärer” – Atrium Ljungbergs prestation i form av utdelning och aktiemarknadens prissättning av företaget. Den föreslagna utdelningen om 3,50 kronor (5,30), som föreslås betalas ut vid två tillfällen, mot svarar en direktavkastning om 1,5% (3,1) beräknat på aktiekursen vid årets utgång. ÄGARSTRUKTUR Vid årsskiftet fanns det 7 511 kända aktieägare (8 057) i Atrium Ljungberg. De största ägarna är familjen Ljungberg, Konsument föreningen Stockholm och familjen Holmström som tillsam - mans äger totalt 72% av rösterna. Det utländska ägandet uppgick till 17% (14). En aktie av serie A berättigar till tio röster och en aktie av serie B berättigar till en röst. För A-aktier gäller förbe - håll om hembud enligt bolags ordningen inne - bärande att A-aktie ägare som vill sälja sina aktier först måste erbjuda övriga A-aktieägare dessa. Mellan bolagets A-aktieägare finns dessutom ett avtal som innebär att om hembud inte nyttjas ska A-aktier om vandlas till B-aktier innan överlåtelse får ske. SUBSTANSVÄRDEN Substansvärdet är det samlade kapital som bolaget förvaltar åt sina ägare. Utifrån detta kapital vill Atrium Ljungberg skapa stabil avkast - ning och tillväxt under lågt risktagande. Då Atrium Ljungbergs fastigheter är redo visade till verk- ligt värde kan substansvärdet beräknas utifrån balansräkningens egna kapital. Dock bör hänsyn tas till poster som inte innebär någon utbetalning i närtid, såsom i Atrium Ljungbergs fall derivat, goodwill och uppskjuten skatte skuld. Substansvärdet uppgick vid årets utgång till 262 kronor/aktie (271). Aktiekursen vid årsskiftet utgjorde således 88% (63) av substansvärdet. Atrium Ljungberg har en betydande projektport - följ där värdetillväxt skapas genom utveckling av egna byggrätter. Substansvärdet tar inte hänsyn till framtida värdepotential i projektportföljen. Läs mer om vår projektportfölj i kapitel 5. Beräkning av substansvärdet Mkr Kr/aktie Eget Kapital enligt balansräkning 27 519 218,22 Återläggning: Derivat enligt balansräkning –390 –3,09 Goodwill enligt balansräkning –140 –1,11 Uppskjuten skatt enligt balansräkning 6 064 48,09 Långsiktigt substansvärde 33 053 262,11 ÅTERKÖP AV AKTIER Stämman har bemyndigat Atrium Ljungbergs sty - relse att, fram till nästa stämma i mars 2024, vid ett eller flera tillfällen, fatta beslut om att förvärva egna aktier. Syftet med programmet är att ge sty - relsen ökat handlingsutrymme i arbetet med bola - gets kapitalstruktur och därigenom bidra till ökat aktieägarvärde. Bolaget ägde per 31 december 2023, 7 114 875 aktier av serie B med ett genom - snittligt återköpspris om 157 kr/aktie. Aktien och ägarna ===== SIDA 74 ===== 0 4 2 10 6 8 0 75 150 225 300 375 ATRLJ B 20172016 2018 2019 2020 2021 2022 2023 Nasdaq Stockholm PI Nasdaq Stockholm Real Estate PI index Omsä/t_t.liganing på Nasdaq Stockholm Omsä/t_t.liganing, miljoner aktier per månad Källa: Nasdaq Atrium LjungbergaktienLångsiktigt substansvärde, aktuellt substansvärde och börskurs kr/aktie 0 1 2 3 4 5 23211917151311090705030199 Historisk utdelning (ny utdelningspolicy 2023) – Föreslagen utdelning för 2023 är 3,50 kr/aktie. 02. 05.03. 06. 07.01. 04. 08. S.74. Styrning & kontroll Börskurs, kr/aktie Aktuellt substansvärde, kr/aktie Långsiktigt substansvärde, kr/aktie Långsiktigt substansvärde, kr/aktie Aktuellt substansvärde, kr/aktie Avy/t_t.ligaringsvärde, kr/aktie kr/aktie 100 120 140 160 180 200 220 240 260 280 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 mdkr kvm Börsvärde*, mdkr Uthyrbar area, kvm 0 20 40 60 80 100 Castellum Wallenstam SBBSagax Balder Fabege Hufvudstaden NP3 DiösCorem PlatzerCatena Nyfosa FastpartnerWihlborgs Atrium Ljungberg 0 1 000 2 000 3 000 4 000 5 000 6 000 7 000 Källa: Bolagens publicerade Q3 och Q4 rapporter. *Börsvärde för noterade stamaktier (A, B och C) Börsvärde och uthyrbar area per 2023-12-31, de största börsnoterade fastighetsbolagen – Atrium Ljungberg är ett av de större noterade fastighetsbolagen. Större aktieägare per 2023-12-31 A-aktier, ’000 B-aktier ’000 Andel av röster, % Andel av kapital, % Familjen Ljungberg 2 190 29 351 31,6 23,7 Konsumentföreningen Stockholm 0 32 361 20,0 24,3 Familjen Holmström 1 810 14 549 20,1 12,3 Varma Pensionsförsäkringar 0 8 117 5,0 6,1 Carnegie fonder 0 6 745 4,2 5,1 Swedbank Robur Fonder 0 4 239 2,6 3,2 Länsförsäkringar Fonder 0 2 130 1,3 1,6 Vanguard 0 1 906 1,2 1,4 BlackRock 0 1 845 1,1 1,4 AFA Försäkring 0 1 511 0,9 1,1 Övriga 0 19 352 11,9 19,9 Totalt utestående aktier 4 000 122 106 100,0 100,0 Återköpta aktier 0 7 115 Totalt antal emitterade aktier 4 000 129 221 1) Återköpta aktier saknar rösträtt, och erhåller heller ingen utdelning. Aktieägarstruktur per 2023-12-31 Storleksklass Antal aktier Kapital, % Röster, % Antal kända ägare Andel av kända ägare, % 1–1 000 505 977 0,3 0,3 6 644 88,5 1 001–10 000 270 213 0,2 0,2 335 4,5 10 001–100 000 721 208 0,5 0,4 313 4,2 100 001–2 000 000 486 227 0,4 0,3 66 0,9 2 000 001–10 000 000 648 219 0,5 0,4 45 0,6 10 000 001– 126 788 705 95,2 96,2 108 1,4 Anonymt ägande 3 800 187 2,9 2,3 0 0,0 Totalt 133 220 736 100,0 100,0 7 511 100 Aktien och ägarna ===== SIDA 75 ===== 7 Finansiella rapporter. 02. 05.03. 06. 07.01. 04. Finansiella rapporter 08. ===== SIDA 76 ===== 02. 05.03. 06. 07.01. 04. Finansiella rapporter 08. S.76. Innehåll finansiella rapporter. Koncernens rapporter. Resultaträkning och övrigt totalresultat ...........................................77 Kommentarer till resultaträkning ......................................................78 Balansräkning .................................................................................79 Kommentarer till balansräkning .......................................................80 Förändringar i eget kapital ..............................................................80 Kassaflödesanalys ...........................................................................81 Kommentarer till kassaflödesanalys .................................................81 Moderbolagets rapporter. Resultaträkning och totalresultat .....................................................82 Kommentarer till räkningar ..............................................................82 Balansräkning .................................................................................83 Förändringar i eget kapital ..............................................................84 Kassaflödesanalys ...........................................................................84 Förslag till vinstdisposition ............................................................112 Årsredovisningens undertecknande ..............................................113 Revisionsberättelse .......................................................................114 Allmän information och övergripande redovisnings principer. A.1 Allmän information ...............................................................85 A.2 Koncernredovisningen och dess upprättande ........................85 A.3 Nya standarder och tolkningar ...............................................86 A.4 Nya standarder och tolkningar som ännu inte trätt i kraft .......86 A.5 Händelser efter balansdagen .................................................86 A.6 Upplysningar om närstående .................................................86 A Tillgångar. T.1 Förvaltningsfastigheter ..........................................................95 T.2 Materiella anläggningstillgångar ............................................97 T.3 Goodwill ................................................................................98 T.4 Exploateringsfastigheter ........................................................98 T.5 Kundfordringar .......................................................................98 T.6 Övriga fordringar ...................................................................99 T.7 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter .......................99 T Koncernstruktur. K.1 Andelar i koncernföretag .....................................................106 K.2 Andelar i intresseföretag .....................................................110 K Moderbolaget. MB.1 Moderbolagets redovisningsprinciper ...................................111 MB.2 Moderbolagets resultat från andelar i koncernföretag ...........111 MB.3 Obeskattade reserver / bokslutsdispositioner ......................111 MB.4 Förslag till vinstdisposition ...................................................111 MB Övrigt. Ö.1 Flerårsöversikt .....................................................................139 Ö.2 Definitioner ..........................................................................141 Ö.3 GRI-index .............................................................................143 Ö.4 TCFD-index ..........................................................................148 Ö.5 Information ..........................................................................149 Ö Hållbarhet. H.1 Allmän information ...............................................................117 H.2 Intressentdialog och väsentlighetsanalys ..............................118 H.3 Externa initiativ och medlemskap.........................................121 H.4 Energianvändning ...............................................................122 H.5 Koldioxidutsläpp ..................................................................123 H.6 Vatten ..................................................................................126 H.7 Certifierade byggnader ........................................................126 H.8 Avfall ...................................................................................127 H.9 Gröna hyresavtal ..................................................................127 H.10 Medarbetare ........................................................................127 H.11 EU-taxonomi ........................................................................130 H.12 Direkt ekonomiskt värde och skatt .......................................134 H.13 Antikorruption .....................................................................134 H.14 Leverantörer ........................................................................135 H.15 Socialt hållbara platser .........................................................135 H.16 Styrelsens underskrifter .......................................................136 H.17 Revisorns rapport över översiktlig granskning samt yttrande avseende den lagstadgade hållbarhetsrapporten ...........................................................137 H Operativa skulder. OS.1 Övriga långfristiga skulder ...................................................100 OS.2 Övriga skulder .....................................................................100 OS.3 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter ............................................................100 OS.4 Ställda säkerheter och eventualförpliktelser.............................................................100 OS Finansiering och kapitalstruktur. F.1 Kapitalstruktur .....................................................................101 F.2 Finansiella instrument och riskhantering .................................................................102 F.3 Finansiella intäkter och kostnader ........................................104 F.4 Kassaflöden från finansiella skulder ......................................105 F Intäkter och kostnader. IK.1 Intäkter och hyreskontrakt .....................................................87 IK.2 Central administration ...........................................................88 IK.3 Segmentsredovisning ............................................................89 IK.4 Tomträttsavtal och övriga leasingavtal – Atrium Ljungberg som leasetagare ......................................90 IK.5 Personalkostnader .................................................................91 IK.6 Ersättning ledande befattningshavare ....................................91 IK.7 Projekt- och entreprenadverksamheten ..................................92 IK.8 Orealiserad värdeförändring ...................................................92 IK Skatt. S.1 Aktuell skatt...........................................................................93 S.2 Uppskjuten skatt ....................................................................94 S ===== SIDA 77 ===== 02. 05.03. 06. 07.01. 04. Finansiella rapporter 08. S.77. Koncernens rapporter Resultaträkning koncernen. Rapport över totalresultat koncernen. Belopp i mkr Not 2023 2022 Årets resultat –954 4 288 Övrigt totalresultat Poster som kommer att omklassificeras till resultatet Kassaflödessäkringar - - Skatt hänförlig till kassaflödessäkringar - - Summa övrigt totalresultat - - Summa totalresultat för året, i sin helhet hänförligt till moderbolagets aktieägare –954 4 288 Belopp i mkr Not 2023 2022 Hyresintäkter IK.1 2 821 2 550 Projekt- och entreprenadomsättning 412 256 Nettoomsättning IK.3 3 233 2 806 Kostnader för fastighetsförvaltning Taxebundna kostnader –185 –199 Övriga driftskostnader –183 –199 Förvaltningskostnader –172 –177 Reparationer –38 –41 Fastighetsskatt –213 –214 Ej avdragsgill mervärdesskatt –13 –14 IK.4–6 –805 –843 Kostnad projekt- och entreprenad –410 –282 Bruttoresultat IK.3 2 019 1 681 – fastighetsförvaltning (driftsöverskott) 2 016 1 707 – projekt- och entreprenadverksamheten IK.7 2 –26 Central administration IK.2 IK.6 –88 –91 – fastighetsförvaltning –80 –76 – projekt- och entreprenadverksamheten –8 –15 Resultat från intresseföretag –1 - Finansiella intäkter F.3 12 2 Finansiella kostnader F.3 –534 –425 Tomträttsavgälder IK.4 –43 –39 Förvaltningsresultat 1 365 1 127 Värdeförändringar Fastigheter, orealiserade T.1 IK.8 –1 658 2 671 Fastigheter, realiserade T.1 –9 18 Nedskrivning goodwill –24 - Intäkt försäljning exploateringsfastighet 207 329 Kostnad försäljning exploateringsfastighet –172 –278 Derivat, orealiserade F.2 –907 1 526 Resultat före skatt –1 199 5 393 Aktuell skatt S.1 –59 –3 Uppskjuten skatt S.1–2 304 –1 102 Årets resultat, i sin helhet hänförligt till moderbolagets aktieägare –954 4 288 Resultat per aktie före och efter utspädning, kr –7,56 33,97 Vägt genomsnittligt antal aktier, tusental 126 106 126 215 ===== SIDA 78 ===== Hyresintäkter Hyresintäkterna uppgick till 2 821 mkr (2 550) och inkluderade såväl rabatter om –76 mkr (–81) som engångsersättningar om dels –5 mkr (13) till följd av förtida lösen av hyresavtal, dels kreditering om 7 mkr av erhållet elstöd. Hyresintäkter i jämförbart bestånd, exkl. engångs - ersättningar, ökade med 9,9% (4,4). Ökningen förklaras främst av indexreglering, genomförda omförhandlingar och minskade rabatter. Utveckling hyresintäkter 2023 2022 Föränd ring,% Jämförbart bestånd 2 332 2 122 9,9% Engångsersättningar –5 13 Projektfastigheter 294 240 Förvärvade fastigheter 193 108 Sålda fastigheter 6 68 Summa 2 821 2 550 10,6% Fastighetskostnader Fastighetskostnaderna uppgick till 805 mkr (843). I tredje kvartalet erhölls elstöd om 20 mkr, vilket minskar de taxebundna kostnaderna. För jämförbart bestånd, exkl. elstöd, är fastighets - kostnaderna i princip oförändrade mot föregå - ende år. Utveckling fastighetskostnader 2023 2022 Föränd- ring, % Jämförbart bestånd –668 –667 0,1% Engångsersättningar/elstöd 20 0 Projektfastigheter –105 –121 Förvärvade fastigheter –49 –32 Sålda fastigheter –2 –23 Summa –805 –843 –4,6% Resultat projekt- och entreprenadverksamhet Intäkter från projekt- och entreprenadverk - samheten är hänförliga till TL Bygg AB. 80% av intäkterna kommer från avtal där fakturering sker på löpande räkning och resterande avser fastprisuppdrag. Bruttoresultatet för projekt- och entreprenad - verksamheten uppgick till 2 mkr (–26). TL Bygg:s omsättning uppgick till 921 mkr (836), varav 55% (69) avser koncernintern omsättning. TL Byggs bruttoresultat inklusive koncerninterna transaktio - ner uppgick till 34 mkr (34). Central administration Central administration består av kostnader för bolagsledning och centrala stödfunktioner. Kostnaden för central administration fastighets - förvaltning uppgick till 80 mkr (76) och för projekt och entreprenad till 8 mkr (15). Under fjärde kvartalet 2022 uppstod en positiv engångseffekt netto om 9 mkr, vilket bestod av dels återbetal - ning av pensioner om 20 mkr, dels reservering av omstruktureringskostnader om 11 mkr. Finansnetto Redovisat räntenetto uppgick till –522 mkr (–423), och har påverkats av aktiverad ränta om 90 mkr (76). Räntenettot har ökat med 99 mkr främst till följd av högre ränteläge. Genomsnittlig ränta under året, baserat på årets genomsnittliga skuldvolym uppgick till 2,5% (2,1). Vidare uppgick kostnader för tomträttsavgäld till 43 mkr (39). Värdeförändringar Året har präglats av stigande marknadsräntor och en åtstramad kreditmarknad, även om sista kvartalet noterat sjunkande långräntor och en mer öppen obligationsmarknad. Högre finan - sieringskostnader medför enligt vår bedömning stigande avkastningskrav i marknaden, vilket i vår portfölj återspeglats genom 35 bp högre värderingsyield jämfört med årsskiftet 2022/2023. Högre avkastningskrav har till viss del motverkats av förbättrat kassaflöde främst kopplat till positiv nettouthyrning, årets indexutfall om 6,5% samt lägre kostnader. Det medför att årets orealiserade värdeförändringar uppgår till –1 658 mkr (2 671) motsvarande –2,8% (4,8), varav 24 mkr (1 416) utgör projektvinster. Kontor uppvisar en värdeförändring om –4,0%, handel om –1,6% samt bostäder om +0,5% för helåret. Orealiserade värdeförändringar 2023 2022 Avkastningskrav –3 320 -2 438 Kassaflöde m m 1 638 3 512 Projektvinster 24 1 416 Förvärv 0 181 Totalt –1 658 2 671 D:o i % –2,8% 4,8% Realiserade värdeförändringar på förvaltningsfast - igheter uppgick till –9 mkr (18), och är hänförligt till försäljning av Skotten 6 som frånträddes den 31 januari 2023. Föregående år avser försäljningen av fastigheten Sicklaön 87:1, Svindersvik som frånträddes under andra kvartalet 2022. Nedskrivning av goodwill uppgick till –24 mkr (-) och är hänförligt till försäljningen av Skotten 6. Resultat från försäljning av bostadsrätter redo - visas i takt med att bostadsrättsköparna tillträ - der. Under andra kvartalet 2023 färdigställdes Parkhusen kvarter 2 i Gränbystaden i Uppsala och under året har 35 mkr vinstavräknats mot - svarande 65% tillträdda lägenheter. Under 2022 vinstavräknades 51 mkr hänförligt till bostadsrättsförsäljning. Derivatportföljen bestod vid utgången av året av ränteswappar om 20 064 mkr (17 664) med förfall 2024–2033 och valutaswappar om 2 975 mkr (3 189). Ränteswappar används för att räntesäkra underliggande lån som löper till rörlig ränta och valutaswappar används för att valutasäkra obliga - tionslån i norska kronor. Orealiserade värdeför - ändringar på derivat uppgick till –907 mkr (1 526) främst drivet av tid och ändrade marknadsräntor. Skatt Aktuell skatt uppgick under perioden till –59 mkr (–3) och uppskjuten skatt till 304 mkr (–1 102). Koncernens ansamlade skattemässiga underskott uppgick till 1 mkr (7) och utgör underlag för kon - cernens uppskjutna skattefordran. Fastighetsbeståndets skattemässiga restvärde uppgick till 22 027 mkr (21 130). Resultat Förvaltningsresultat uppgick till 1 365 mkr (1 127). Periodens resultat uppgick till –954 mkr (4 288), vilket motsvarar –7,56 kr/aktie (33,97). Koncernens rapporter 02. 05.03. 06. 07.01. 04. Finansiella rapporter 08. S.78. Kommentarer till koncernens resultaträkning. ===== SIDA 79 ===== Koncernens rapporter 02. 05.03. 06. 07.01. 04. Finansiella rapporter 08. S.79. Belopp i mkr Not 2023-12-31 2022-12-31 EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital Aktiekapital 333 333 Övrigt tillskjutet kapital 3 960 3 960 Balanserade vinstmedel inklusive årets resultat 23 226 24 849 Summa eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare 27 519 29 141 Långfristiga skulder Uppskjuten skatteskuld S.2 6 064 6 661 Långfristiga räntebärande skulder F.1–2 24 966 25 389 Långfristig skuld finansiell leasing 1 296 1 277 Derivat F.2 344 59 Övriga långfristiga skulder OS.1 329 295 Summa långfristiga skulder 32 998 33 682 Kortfristiga skulder Leverantörsskulder 169 214 Skatteskulder 38 25 Övriga skulder OS.2 273 102 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter OS.3 780 734 Summa kortfristiga skulder 1 261 1 074 Summa eget kapital och skulder 61 779 63 898 Belopp i mkr Not 2023-12-31 2022-12-31 TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Förvaltningsfastigheter T.1 56 813 58 596 Nyttjanderättstillgång, tomträtter IK.4 1 296 1 277 Materiella anläggningstillgångar T.2 29 33 Goodwill T.3 140 165 Andelar i intresseföretag och joint ventures K.2 29 0 Derivat F.2 733 1 572 Andra långfristiga fordringar 449 73 Summa anläggningstillgångar 59 488 61 717 Omsättningstillgångar Exploateringsfastigheter T.4 1 692 1 409 Kundfordringar T.5 211 125 Övriga fordringar T.6 56 71 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter T.7 212 195 Likvida medel F.1–2 119 380 Summa omsättningstillgångar 2 290 2 181 Summa tillgångar 61 779 63 898 Balansräkning koncernen. ===== SIDA 80 ===== Koncernens rapporter 02. 05.03. 06. 07.01. 04. Finansiella rapporter 08. S.80. lågt risktagande. Substansvärdet kan beräknas på olika sätt, där främst riskperspektivet och omsättningshastigheten i fastighetsportföljen får påverkan. Långsiktigt substansvärde uppgick till 262 kr/aktie (271), en minskning om 2% justerat för lämnad utdelning. Uppskjuten skatt Uppskjuten skatteskuld redovisas till 20,6% av temporära skillnader mellan skattemässiga värden och bokförda värden, främst på förvaltningsfastig - heter och finansiella instrument. Redovisad skatteskuld per 2023-12-31 uppgick till 6 064 mkr (6 661). Förändringen jämfört med föregående år är främst hänförlig till orealiserade värdeförändringar på fastigheter och finansiella instrument samt försäljning av Skotten 6. Räntebärande skulder och derivat Räntebärande skulder uppgick vid årsskiftet till 24 966 mkr (25 389), en nettominskning om 423 mkr. Genomsnittlig löptid för kapitalbindning var 3,5 år (4,3). Genomsnittlig löptid för räntebindning var 3,8 år (4,0). Belåningsgraden uppgick till 42,5% (42,3). Bolaget använder ränteswappar för att förlänga räntebindningen samt valutaderivat för att säkra norska obligationer. Marknadsvärdet hänförligt till derivat uppgick vid årsskiftet netto till 389 mkr (1 513). Atrium Ljungbergs finansiering beskrivs mer detaljerat på sid. 38–40. Antalet aktier uppgår till 133 220 736 (133 220 736), varav 4 000 000 (4 000 000) av serie A och 129 220 736 (129 220 736) av serie B. En aktie av serie A berättigar till tio röster och en aktie av serie B berättigar till en röst. Atrium Ljungberg äger vid årets utgång 7 114 875 aktier av serie B (7 114 875). Vid årets utgång uppgick antalet ute- stående aktier till 126 105 861 (126 105 861). Vägt genom- snittligt antal utestående aktier för 2023-01-01–2023-12-31 uppgick till 126 105 861 (126 215 257). Aktiens kvotvärde uppgick till 2,5. Hänförligt till moderbolagets aktieägare Belopp i mkr Aktiekapital Övrigt tillskjutet kapital Balanserade vinstmedel Totalt eget kapital Ingående balans per 1 januari 2022 333 3 960 21 248 25 541 Årets resultat - - 4 288 4 288 Förvärv av egna aktier - - –30 –30 Utdelning, 5,20 kr/aktie - - –657 –657 Utgående balans per 31 december 2022 333 3 960 24 849 29 141 Årets resultat - - –954 –954 Utdelning, 5,30 kr/aktie - - –668 –668 Utgående balans per 31 december 2023 333 3 960 23 226 27 519 Förändringar i eget kapital koncernen. Kommentarer till koncernens balansräkning. Fastigheter Det redovisade värdet för fastighetsbeståndet uppgick vid periodens slut till 58 505 mkr (60 006). Fastighetsbeståndet var fördelat på för - valtningsfastigheter om 56 813 mkr (58 596), där byggrätter och mark ingår med 800 mkr (881), och exploateringsfastigheter om 1 692 mkr (1 409). Investeringar i egna fastigheter uppgick till 1 707 mkr (1 916) och investeringar i bostadsrättsprojekt uppgick till 444 mkr (433). Under året har försäljning av en kontorsfastighet i centrala Stockholm, Skotten 6, om 13 000 kvm, genomförts. Årets orealiserade värde förändringar hänförliga till förvaltningsfastigheter uppgick till –1 658 mkr (2 671). Förändring av förvaltningsfastigheter mkr 2023 2022 Verkligt värde vid periodens början 58 596 50 335 Förvärv (efter avdrag latent skatt) 4 3 724 Försäljning –1 826 –49 Investeringar i egna fastigheter 1 707 1 916 Orealiserade värdeförändringar –1 658 2 671 Omklassificering –10 - Verkligt värde vid periodens slut 56 813 58 596 Exploateringsfastigheter mkr 2023 2022 Vid periodens början 1 409 1 254 Omklassificering 10 –278 Försäljning brf –171 - Investeringar i bostadsrättsprojekt 444 433 Exploateringsfastigheter, vid  periodens slut 1 692 1 409 Fastighetsbestånd totalt 58 505 60 006 Goodwill Koncernens goodwill avser uppskjuten skatt som uppkom i samband med att Atrium Fastigheter och Ljungberggruppen gick samman år 2006. Nedskrivning av goodwill uppstår främst vid stor nedgång i fastighetsmarknaden eller när fast - igheter som ingick i ovan nämnda transaktion avyttras. Redovisad goodwill uppgår till 140 mkr (165). Förändringen är hänförlig till försäljningen av fastigheten Skotten 6. Vid årets ingång redovisades en uppskjuten skat - tefordran avseende underskottsavdrag om 1 mkr. Uppskjuten skattefordran avseende skattemässigt underskott per 2023-12-31 uppgår till 0 mkr. Leasingavtal Atrium Ljungberg innehar 18 tomträtter, vilka anses ur ett redovisningsperspektiv utgöra lea - singavtal. Värdet av avgälden värderas och redovi - sas som en tillgång i form av nyttjanderätt med en motsvarande skuld. Per bokslutsdagen uppgick värdet av våra leasingavtal till 1 296 mkr (1 277). Intressebolag Atrium Ljungberg förvärvade 50% av aktierna i A house i mars 2023. Bokfört värde per 2023-12-31 uppgick till 29 mkr och redovisas inom Andelar intresseföretag och joint ventures i koncernens balansräkning, se även not K.2 Andelar i intresseföretag. Eget kapital och substansvärde Koncernens egna kapital hänförligt till moderbola - gets aktieägare uppgick på balansdagen till 27 519 mkr (29 141), vilket motsvarar 218 kr/aktie (231). Utbetald utdelning som beslutades på årsstäm - man i mars 2023 uppgick till 668 mkr (657). Substansvärdet är det samlade kapital som företaget förvaltar åt sina ägare. Utifrån detta kapital vill vi skapa avkastning och tillväxt under ===== SIDA 81 ===== Koncernens rapporter 02. 05.03. 06. 07.01. 04. Finansiella rapporter 08. S.81. Kassaflödesanalys koncernen. Kommentarer till koncernens kassaflödesanalys. Kassaflödet från den löpande verksamheten uppgick till 1 086 mkr (1 289), vilket motsvarar 8,61 kr/aktie (10,22). Investeringsverksamheten har påverkat kassa - flödet med –494 mkr (–5 705), främst hänförligt till försäljning av Skotten 6, försäljning av bostads - rättsprojektet Parkhusen kv 2 i Uppsala, investe - ringar i egna fastigheter och investeringar i bostadsrättsprojekt. Belopp i mkr Not 2023 2022 Resultat före skatt –1 199 5 393 Återföring av: Av- och nedskrivningar IK.7 11 14 Realiserade värdeförändringar förvaltningsfastigheter 0 –18 Orealiserade värdeförändringar förvaltningsfastigheter T.1 1 658 –2 671 Orealiserade värdeförändringar finansiella instrument 907 –1 526 Övriga poster som inte ingår i kassaflödet 9 –50 Betald skatt –24 –4 Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar av rörelsekapital 1 363 1 139 Nettoförändring av rörelsekapital –277 150 Förändring av rörelsekapital –277 150 Kassaflöde från den löpande verksamheten 1 086 1 289 INVESTERINGSVERKSAMHETEN Förvärv av fastigheter T.1 –4 –3 674 Investeringar i egna fastigheter/bostadsrättsprojekt T.1 –2 151 –2 349 Försäljning av förvaltningsfastigheter 1 514 67 Försäljning av exploateringsfastigheter 180 264 Investering i finansiella anläggningstillgångar –29 - Inköp maskiner och inventarier –3 –13 Kassaflöde från investeringsverksamheten –494 –5 705 FINANSIERINGSVERKSAMHETEN Förändring av övriga långfristiga skulder 26 28 Upptagna lån F.1 5 777 12 226 Amortering av skuld F.1 –5 987 –7 491 Utbetald utdelning –668 –657 Återköp egna aktier 0 –30 Kassaflöde från finansieringsverksamheten F.4 –853 4 076 Årets kassaflöde –261 –339 Likvida medel vid årets början 380 719 Likvida medel vid årets slut 119 380 Upplysning om betalda räntor Erhållen ränta uppgick till 12 2 Betald ränta uppgick till –624 –498 Upplysning om likvida medel vid årets slut Bankmedel exkl. spärrade medel 119 380 Kassaflödet inom finansieringsverksamheten uppgick till –853 mkr (4 076). Tillgänglig likviditet uppgick vid årsskiftet till 7 956 mkr (6 735), och utgjordes av banktillgodo - havanden om 119 mkr (380), outnyttjad check - räkningskredit på 197 mkr (300) och outnyttjat utrymme i kreditfaciliteter om 7 640 mkr (6 055). ===== SIDA 82 ===== Moderbolagets rapporter 02. 05.03. 06. 07.01. 04. Finansiella rapporter 08. S.82. Belopp i mkr Not 2023 2022 Hyresintäkter IK.1 2 4 Förvaltningsintäkter 512 356 Nettoomsättning 514 360 Fastighetskostnader IK.4 –0 –3 Förvaltnings- och administrationskostnader IK.5–6 –570 –414 Realisationsresultat försäljning fastigheter IK.7 0 - Avskrivningar –2 –5 Rörelseresultat A.5 IK.4 –58 –62 Resultat från andelar i koncern företag MB.2 0 728 Ränteintäkter och liknande resultatposter F.3 1 071 879 Räntekostnader och liknande resultatposter F.3 –698 –537 374 1 070 Resultat efter finansiella poster 316 1 008 Bokslutsdispositioner MB.3 54 51 Resultat före skatt 370 1 059 Aktuell skatt S.1 –1 - Uppskjuten skatt S.1–2 21 –35 20 –35 Årets resultat 390 1 024 Resultaträkning moderbolaget. Kommentarer till moderbolagets räkningar. Rapport över total resultat moderbolaget. Belopp i mkr 2023 2022 Årets resultat enligt resultaträkningen 390 1 024 Övrigt totalresultat - - Årets totalresultat 390 1 024 Utdelning per aktie, kr (2023 föreslagen) 3,50 5,30 Moderbolagets verksamhet består av koncern- övergripande funktioner samt organisation för förvaltning av de fastigheter som ägs av moder - bolaget och dotterbolagen. Nettoomsättningen uppgick till 514 mkr (360). Förvaltningsintäkterna ökade på grund av ökad försäljning av förvaltningstjänster till bolag inom koncernen. Förvaltnings- och administrationskostnader ökade främst på grund av kostnader hänförliga till projekt och entreprenad. Rörelseresultatet uppgick till –58 mkr (–62). Resultat från andelar i koncernföretag påverkades främst av att inga utdelningar har erhållits från dotterbolag under året. Ränteintäkter och lik - nande resultatposter inkluderar en orealiserad värdeförändring hänförlig till derivat som uppgick till –285 mkr (179). Räntebärande skulder uppgick till 18 056 mkr (17 796). Dessa medel finansierar bolagets fastighetsbestånd och lånas vidare till andra koncernföretag. Moderbolagets kassaflöde från den löpande verksamheten uppgick till 382 mkr (286). Kassaflödet från investeringsverk samheten uppgick till –503 mkr (–335) och kassaflödet från finansieringsverksamheten uppgick till –130 mkr (–289). Årets kassaflöde uppgick till –251 mkr (–338). Likvida medel uppgick vid årets utgång till 3 mkr (255). ===== SIDA 83 ===== Moderbolagets rapporter 02. 05.03. 06. 07.01. 04. Finansiella rapporter 08. S.83. Balansräkning moderbolaget. Belopp i mkr Not 2023-12-31 2022-12-31 TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar Maskiner och inventarier T.2 6 5 Summa materiella anläggnings tillgångar 6 5 Finansiella anläggningstillgångar Andelar i koncernföretag K.1 MB.2 1 817 1 481 Uppskjuten skattefordran S.2 25 4 Övriga långfristiga fordringar 333 71 Summa finansiella anläggningstillgångar 2 175 1 556 Summa anläggningstillgångar 2 181 1 561 Omsättningstillgångar Kundfordringar T.5 0 0 Fordringar hos koncernföretag A.6 26 227 26 229 Pågående arbeten 367 462 Skattefordringar 6 - Övriga fordringar T.6 22 15 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter T.7 11 18 Likvida medel F.1–2 3 255 Summa omsättningstillgångar 26 637 26 979 Summa tillgångar 28 818 28 540 Belopp i mkr Not 2023-12-31 2022-12-31 EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital Bundet eget kapital Aktiekapital (133 220 736 st aktier, kvotvärde 2,5) 333 333 Reservfond 265 265 598 598 Fritt eget kapital Överkursfond 3 948 3 948 Balanserad vinst 5 289 4 933 Årets resultat 390 1 024 9 628 9 906 Summa eget kapital 10 227 10 504 Obeskattade reserver MB.3 2 3 Avsättningar Pensionsskuld 24 20 Summa avsättningar 24 20 Långfristiga skulder Långfristiga räntebärande skulder F.1–2 18 056 17 796 Derivat F.2 344 59 Övriga långfristiga skulder OS.1 - 1 Summa långfristiga skulder 18 400 17 855 Kortfristiga skulder Leverantörsskulder 18 19 Skatteskulder 0 0 Övriga skulder OS.2 21 5 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter OS.3 128 134 Summa kortfristiga skulder 166 158 Summa eget kapital och skulder 28 818 28 540 ===== SIDA 84 ===== Moderbolagets rapporter 02. 05.03. 06. 07.01. 04. Finansiella rapporter 08. S.84. Förändring i eget kapital moderbolaget. Antalet aktier uppgår till 133 220 736 (133 220 736), varav 4 000 000 (4 000 000) av serie A och 129 220 736 (129 220 736) av serie B. En aktie av serie A berättigar till tio röster och en aktie av serie B berättigar till en röst. Vid årets utgång innehar moderbolaget 7 114 875 (7 114 875) egna aktier av serie B. Vid årets utgång uppgick antalet utestående aktier till 126 105 861 (126 105 861). Vägt genomsnittligt antal ute stående aktier för 2023 uppgick till 126 105 861 (126 215 257). Aktiens kvotvärde uppgick till 2,5. Kassaflödesanalys moderbolaget. Belopp i mkr Aktie- kapital Reserv- fond Överkurs- fond Balanserade vinstmedel Totalt eget kapital Ingående balans per 1 januari 2022 333 265 3 948 5 620 10 167 Årets resultat 1 024 1 024 Återköp egna aktier –30 –30 Utdelning, 5,20 kr/aktie –657 –657 Utgående balans per 31 december 2022 333 265 3 948 5 957 10 504 Årets resultat 390 390 Utdelning, 5,30 kr/aktie –668 –668 Utgående balans per 31 december 2023 333 265 3 948 5 680 10 227 Belopp mkr Not 2023 2022 Resultat före skatt 370 1 059 Av- och nedskrivningar IK.7 0 27 Ej erhållna utdelningar från dotterbolag MB.2 - –750 Övriga poster som inte ingår i kassaflödet MB.4 9 –142 Betald skatt 1 5 Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar av rörelsekapital 380 199 Nettoförändring av rörelsekapital 2 87 Förändring av rörelsekapital 2 87 Kassaflöde från den löpande verksamheten 382 286 INVESTERINGSVERKSAMHETEN Investering koncernföretag –337 –189 Inköp/försäljning maskiner och inventarier –2 –2 Försäljning pågående arbeten 97 - Investering i pågående arbeten 0 –130 Investering i finansiella anläggningstillgångar –262 –14 Kassaflöde från investeringsverksamheten –503 –335 FINANSIERINGSVERKSAMHETEN F.4 Förändring av övriga långfristiga skulder 0 0 Förändring av fordringar hos koncernföretag 55 –1 854 Upptagna lån F.1 3 483 7 567 Amortering av skuld F.1 –3 000 –5 316 Utbetald utdelning –668 –657 Återköp egna aktier - –30 Kassaflöde från finansieringsverksamheten –130 –289 Årets kassaflöde –251 –338 Likvida medel vid årets början 255 593 Likvida medel vid årets slut 3 255 Upplysning om betalda räntor Erhållen ränta uppgick till 587 700 Betald ränta uppgick till –323 –450 Upplysning om likvida medel vid årets slut Bankmedel exkl. spärrade medel 3 255 ===== SIDA 85 ===== 02. 05.03. 06. 07.01. 04. Finansiella rapporter 08. S.85. Tilläggsinformation – noter Allmän information och övergripande redovisnings principer.A A.1 Allmän information Atrium Ljungberg AB (publ), org.nr. 556175-7047, är ett aktiebolag registrerat i Sverige med säte i Nacka, besöks adress Smedjegatan 2C, 131 04 Nacka. Atrium Ljungbergs B-aktie är noterad på Nasdaq Stockholm sedan 1994. Vårt fokus är att utveckla attraktiva stadsmiljöer i Stockholm, Göteborg, Malmö och Uppsala. Tillsammans med kommunerna, våra kunder och de som bor i staden bygger vi levande stadsmiljöer där kontor, bostäder och handel blandas med kultur, service, vård och utbildning. Årsredovisningen och kon - cernredovisningen avseende räkenskapsåret 2023 har den 23 februari 2024 godkänts av styrelsen för offentliggörande. Årsredovisningen och koncern - redovisningen föreslås fastställas på årsstämman den 21 mars 2024. KONCERNREDOVISNINGENS UPPRÄTTANDE Koncernredovisningen har upprättats i enlighet med de av EU godkända International Financial Reporting Standards (IFRS) och tolkningar av IFRS Interpretations Committée per den 31 december 2023. Vidare har koncernredovisningen upprät - tats i enlighet med svensk lag och med tillämp - ning av Rådet för finansiell rapporterings RFR 1, Kompletterande redovisningsregler för koncerner. Koncernbokslutet bygger på redovisningshand- lingar upprättade för samtliga koncernbolag per 31 december. I de fall koncernföretagens tillämpade redovisningsprinciper avviker från koncernens, justeras redovisningen för att denna ska följa samma principer som till ämpas av koncernen. Koncernredovisningen har upprättats enligt för - värvsmetoden, innebärande att dotterföretagens egna kapital vid förvärvet, fastställt som skillnaden mellan tillgångars och skulders verkliga värden, eliminerats i sin helhet. I koncernens egna kapital ingår endast den del av dotterföretagens egna kapital som tillkommit efter förvärvet. Interna transaktioner mellan koncernföre tagen och koncernmellanhavanden elimineras vid upprättande av koncernredovisning. Tillgångar och skulder är redovisade till anskaffningsvärden förutom förvaltnings fastigheter och derivatin - strument som värderas och redovisas till verkligt värde. De angivna redovisningsprinciperna för koncernen har tillämpats konsekvent på samtliga perioder som presenteras i koncernens finan - siella rapporter om inte annat framgår nedan. Den funktionella valutan för moderbolaget är svenska kronor, vilken även utgör rapporteringsvalutan för moderbolaget och koncernen. Samtliga belopp anges i miljoner kronor om inte annat anges. FÖRVÄRV Vid förvärv av ett dotterbolag vars tillgångar utgörs endast av en fastighet och saknar för - valtningsorganisation och administration klassificeras förvärvet som ett tillgångsförvärv. Anskaffningsvärdet för tillgångarna eller nettotill - gångarna för delas på de enskilda identifierbara tillgångarna och skulderna baserat på deras rela - tiva verkliga värden vid förvärvstidpunkten. Vid tillgångsförvärv redovisas ingen uppskjuten skatt hänförlig till förvärvet av fastigheten, utan even - tuell rabatt minskar i stället fastighetens anskaff - ningsvärde. Det innebär att värdeförändringarna påverkas av skatterabatten vid efterföljande värdering. Anskaffningsvärdet för ett rörelseförvärv utgörs av vid transaktionsdagen verkliga värden för erlagda tillgångar, uppkomna eller övertagna skulder och för de egetkapital instrument som förvärvaren emitte - rat i utbyte mot det bestämmande inflytandet över den förvärvade enheten. Förvärvade identifier - bara tillgångar, skulder och eventualförpliktelser värderas till verkligt värde på förvärvsdagen. Om anskaffningsvärdet för de förvärvade andelarna överstiger summan av verkliga värden på förvär - vade identifierbara tillgångar, skulder och eventu - alförpliktelser redovisas skillnaden som goodwill. Om anskaffningskostnaden understiger verkligt värde beräknat enligt ovan, redovisas mellanskill - naden direkt i resultat räkningen. INTRESSEFÖRETAG Intresseföretag är företag där koncernen har ett betydande inflytande, normalt genom ett aktieinnehav om lägst 20% och högst 50% och redovisas enligt kapitalandels metoden. Kapitalandels metoden innebär att andelar i ett intresse bolag redovisas till anskaffningsvärde vid anskaffningstidpunkten och därefter justeras med koncernens andel av förändringen i intresseföre - tagets nettotillgångar. Koncernens bokförda värde på aktierna i intresseföretagen motsvaras av kon - cernens andel i intresseföretagens egna kapital samt eventuella restvärden på koncernmässiga över- och undervärden. Se not K.2 för mer infor - mation om intresseföretag per bokslutsdagen. VÄSENTLIGA BEDÖMNINGAR, UPPSKATT - NINGAR OCH ANTAGANDEN VID TILLÄMPNING AV KONCERNENS REDOVISNINGS PRINCIPER För att upprätta redovisningen i enlighet med IFRS och god redovisningssed krävs att det görs bedömningar och antaganden som i bokslutet påverkar redovisade tillgångar, skulder, intäkter och kostnader samt övrig information. Dessa bedömningar och antaganden baseras på his - toriska erfarenheter samt andra faktorer som bedöms vara rimliga under rådande omständig - heter. Faktiskt utfall kan skilja sig från dessa bedömningar om andra antaganden görs eller andra förutsättningar föreligger. Nedan beskrivs de antaganden som bedöms vara mest väsentliga vid upprättandet av de finansiella rapporterna. Vid värdering av förvaltningsfastigheter kan bedömningar och antaganden ge en betydande påverkan på koncernens resultat och finansiella ställning. Värderingen kräver att ledningen gör bedömning av och antaganden om framtida kassa flöde samt fastställande av diskonterings - faktor (avkastningskrav) för varje fastighet. För mer information se not T.1. Förvärv av bolag kan klassificeras som antingen rörelseförvärv eller tillgångsförvärv. Bedömningen påverkar de finansiella rapporterna genom bland annat att tillgångsförvärv innebär att värdeföränd - ringarna kommer att påverkas av skatterabatten vid efterföljande värdering. Uppskjuten skatt redovisas nominellt utan diskon - tering, beräknad baserat på en av Riksdagen beslu- tad skattesats om 20,6% från 2021 och framåt. Den verkliga skatten är betydligt lägre p.g.a. dels möj- ligheten att sälja fastigheter på ett skatteeffektivt sätt, dels tidsfaktorn. Vid värdering av underskotts- avdrag görs en bedömning av möjligheten att kunna utnyttja underskotten mot framtida vinster. A.2 Koncernredovisningen och dess upprättande KONCERNREDOVISNINGENS OMFATTNING Koncernredovisningen omfattar moder bolaget Atrium Ljungberg AB och de företag över vilka moderbolaget har bestämmande inflytande (dot - terbolag), se not K.1 och K.2. Bestämmande infly - tande har moderbolaget när det är exponerat för eller har rätt till rörlig avkastning från sitt engage - mang i ett företag och kan påverka avkastningen med hjälp av inflytande över företaget. Detta upp - fylls i normal fallet då moderbolaget direkt eller indirekt innehar aktier som representerar mer än 50% av rösterna. Bestämmande in flytande kan även utövas på annat sätt än genom aktieägande. Resultat för dotterföretag som förvärvats eller avyttrats under året ingår i koncernens rapport över totalresultat från och med respektive till och med det datum då transak tionen ägde rum, det vill säga när bestämmande inflytande uppkommer respektive upphör. Noter A T KIK OS MB HS F ===== SIDA 86 ===== 02. 05.03. 06. 07.01. 04. Finansiella rapporter 08. S.86. Projekt- och entreprenadintäkter redovisas i takt med projektets upparbetning, det vill säga enligt så kallad successiv vinstav räkning. Successiv vinstavräkning innebär att en bedömning görs avseende den förväntade uppdragsintäkten och färdigställandegraden. Avsättning till garantireserv för entreprenadarbe - ten sker normalt med 0,5% av entreprenadsumman under garanti perioden. Avsättningen baseras på erfarenhet från historiskt utfall och en bedömning av riskerna i pågående projekt. Se mer informa - tion om garantireserven i not OS.1. KASSAFLÖDESANALYS Kassaflödesanalyser upprättas enligt den indi - rekta metoden enligt IAS 7. Detta innebär att resultatet justeras med transaktioner som inte medfört in- eller ut betalningar samt för intäkter och kostnader som hänförs till investerings- och/ eller finansieringsverksamheten. A.6 Upplysningar om närstående Följande juridiska och fysiska personer har identi - fierats som närstående till Atrium Ljungberg AB: — Samtliga bolag inom Atrium Ljungberg- koncernen, se not K.1. — A house at Östermalm AB (äger 50%) — Barkarby Science AB (äger 14%) — Styrelseledamöter och bolagsledning samt nära familje medlemmar till samtliga bolag inom Atrium Ljungberg- koncernen. — Bolag som är kontrollerade av styrelse ledamöter, bolagsledning eller deras familje medlemmar eller bolag där dessa personer har betydande inflytande. — Våra huvudägare; Konsumentföreningen Stockholm, Familjen Ljungberg med bolag och Familjen Holmström med bolag. A.5 Händelser efter balansdagen Styrelsen i Atrium Ljungberg AB avser att föreslå årsstämman en utdelning om 3,50 kr/aktie att utbetalas vid två tillfällen om vardera 1,75 kr/ aktie. Resultaträkningen och balansräkningen för moderbolaget och koncernen ska fastställas på Atrium Ljungbergs AB:s årsstämma, vilket äger rum den 21 mars 2024. I februari 2024 förmedlade Cfo Ulrika Danielsson att hon lämnar sin tjänst. A.4 Nya standarder och tolkningar som ännu inte trätt i kraft Under 2022 godkände EU det nya direktivet för hållbarhetsrapportering, CSRD (Corporate Sustainability Reporting Directive). Atrium Ljungberg bedömer att det nya direktivet kommer att ha stor påverkan på rapporteringen. En gap-analys samt en väsentlighetsanalys har genomförts. Atrium Ljungberg kommer att omfat - tas av direktivet från och med 1 januari 2025. Under 2023 har IASB även godkänt flera så kallade ”agenda decisions” från IFRS IC. Atrium Ljungbergs bedömning är att dessa inte kommer att ha någon väsentlig påverkan på koncernens finansiella rapporter. A.3 Nya standarder och tolkningar Under räkenskapsåret 2023 har inga nya stan - darder och tolkningar haft väsentlig påverkan på koncernens finansiella rapporter. Noter A T KIK OS MB HS F Transaktioner och mellanhavanden mellan moderbolaget och andra koncernbolag Moderbolaget 2023 2022 Försäljning till dotterbolag 459 296 Inköp från dotterbolag –23 –26 Ränteintäkter från dotterbolag 844 699 Utdelningar från dotterbolag 0 750 Räntekostnader till dotterbolag –133 –91 Fordringar på närstående (koncern- bolag) 26 227 26 229 Skulder till närstående (koncern- bolag) - - Övrigt Inga övriga transaktioner av väsentlig betydelse har skett mellan närstående och Atrium Ljungberg under året. Ersättningar till styrelse och bolags - ledning framgår i not IK.6. ===== SIDA 87 ===== 02. 05.03. 06. 07.01. 04. Finansiella rapporter 08. S.87. Intäkter och kostnaderIK INTÄKTER Intäkterna utgörs av hyror och ersättningar för extern projekt- och entreprenadverksamhet. Hyresintäkter Samtliga hyresavtal klassificeras som operatio - nella leasingavtal. Hyresintäkter aviseras i förskott och periodiseras linjärt över kontraktsperioden såvida inte villkoren i hyreskontrakten är sådana att periodisering på annat sätt bättre speglar hur de ekonomiska fördelarna som hänförs till uthyr - ning av förvaltningsfastigheten förändras över tid. Förskottshyror redovisas som förutbetalda intäkter. I bruttohyran ingår poster avseende vida - redebiterade kostnader för bland annat fastighets - skatt, el och värme. Större hyresrabatter har periodiserats över kon - traktens löptid. Rena rabatter som hänför sig till inflyttningstillfället belastar den period de avser. Omsättningsbaserad hyra har i bokslutet uppskat - tats med inrapporterade omsättningsuppgifter som grund. Fastställandet av omsättningsbaserad hyra sker efterföljande år, efter det att hyresgästs revisor säkerställt omsättningen. Eventuell skill - nad mellan fastställd årshyra och bedömd årshyra redovisas som en ändrad bedömning i den period årshyran fastställs. Projekt- och entrepenadintäkter Projekt- och entreprenadintäkter redovisas i takt med projektets upparbetning, det vill säga enligt så kallad successiv vinstav räkning. Graden av upparbetning, färdig ställandegraden, fastställs i huvudsak på basis av nedlagda projektkostna - der i förhållande till totala beräknade uppdrags - utgifter vid färdigställandet. Om utfallet av ett projekt inte kan beräknas på ett tillförlitligt sätt redovisas en intäkt som motsvaras av nedlagda utgifter på balansdagen. Befarade förluster redovi- sas som kostnad omedelbart. Skillnaden mellan upparbetad projektintäkt och ännu ej fakturerat belopp redovisas som avtalstillgång och inkluderas i Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter i koncernens balansräkning. På motsvarande sätt redovisas skillnaden mellan fakturerat belopp och ännu ej upparbetad projektintäkt som avtalsskuld och inkluderas i upplupna kostnader och förutbe - talda intäkter i koncernens balansräkning. Intäkter från fastighetsförsäljning Resultat från försäljning av förvaltnings fastigheter redovisas under raden ”Fastigheter, realiserade” i koncernens resultaträkning. Intäkter hänförliga till fastighetsförsäljningar redovisas i samband med att kontrollen går över till köparen. Detta sam - manfaller i normalfallet med kontrakts tidpunkten såvida det inte finns villkor i avtalet som behöver vara uppfyllda för att köpet ska fullföljas. Läs mer om förvaltningsfastigheter i not T.1. Intäkter från bostadsrättsföreningar Atrium Ljungberg bygger fastigheter som avses avyttras till bostadsrättsföreningar efter färdig - ställande. Atrium Ljungbergs åtagande mot kunden betraktas som ett prestationsåtagande vilket innebär att överföra en bostad till kunden och som uppfylls i samband med att köparen till - träder bostaden. Resultat från dessa försäljningar bruttoredovisas när fastig heten är färdigställd i takt med att bostdsrättsköparna tillträder, det vill säga vid det tillfälle när Atrium Ljungberg har lämnat över fastigheten till slutkund. Läs mer om exploateringsfastigheter i not T.4. Statligt stöd Statligt stöd redovisas när det föreligger rimlig säkerhet att företaget kommer att uppfylla de villkor som är förknippade med stödet och rimlig säkerhet att stödet kommer att erhållas. Statligt stöd hänförligt till ersättning för nedsatta hyror redovisas inom raden Hyresin täkter i resultaträk - ningen och i samma period som den minskade hyresintäkten. Elstöd redovisas som en kostnads - reduktion inom raden för Taxebundna kostnader i resultaträkningen. Finansiella intäkter Ränteintäkter redovisas fördelat över löptiden med tillämpning av effektivränte metoden. Effektivräntan är den ränta som gör att nuvärdet av alla framtida in- och utbetalningar under ränte - bindningstiden blir lika med det redovisade värdet av fordran. KOSTNADER Kostnader fastighetsförvaltning I begreppet fastighetskostnader ingår både direkta och indirekta kostnader för att förvalta en fastighet. Direkta kostnader avser bland annat taxebundna kostnader, underhålls kostnader och fastighetsskatt. Taxebundna kostnader inklude - rar el, uppvärmning, kyla samt vatten och avlopp. Indirekta kostnader avser kostnader för uthyrning, hyresadministration och redovisning. Finansiella kostnader Finansiella kostnader resultatförs i den period de hänför sig till och utgörs huvudsakligen av ränte - kostnader och tomträttsavgälder. LEASING Ett leasingavtal är ett avtal där en leasegivare på avtalade villkor under en avtalad period ger en leasetagare rätt att använda en tillgång i utbyte mot betalningar. Atrium Ljungberg som leasetagare Leasetagare redovisar tillgångar och skulder hän - förliga till alla leasingavtal, med undantag för avtal som är kortare än tolv månader och/eller avser små belopp. För Atrium Ljungberg innebär detta att en nyttjanderättstillgång och en långfristig leasingskuld hänförlig till tomt rättsavtal redovisas i balansräkningen. Övriga leasingavtal, inklusive förmåner erhållna i samband med tecknandet och förhöjda leasing - avgifter, redovisas i resultaträkningen linjärt över leasingavtalets löptid. Noter A T KIK OS MB HS F Läs mer om tomträttsavtal och leasing avtal i not IK.4. Atrium Ljungberg som leasegivare Atrium Ljungberg är leasegivare i samband med upplåtelse av lokaler till hyresgäster. Se mer om hyresintäkter från operationella leasingavtal i avsnittet ”Hyresintäkter” ovan. IK.1 Intäkter och hyreskontrakt Den kontrakterade årshyran, inklusive omsätt - ningsbaserad hyra, uppgick per 2024-01-01 till 3 034 mkr (2 804) i koncernen, varav - mkr (-) i moderbolaget. Kostnader som är direkt hänförbara till förvalt - ningsfastigheter och genererat hyresintäkter under året uppgick till 388 mkr (373) och direkta kostnader som inte har genererat hyresintäkter under året uppgick till 417 mkr (470). I hyreskontrakt avseende handelsytor förekom - mer avtalsvillkor innebärande en minimi hyra med ett tillägg beroende på butikens omsättning. 33 mkr (29) av bolagets totala kontrakterade årshyra utgörs av uppskattade omsättningstillägg utöver minimi hyran, motsvarande 1% (1) av kontrakterad årshyra. Hyrorna aviseras och betalas i förskott, vilket innebär att koncernens samtliga hyresfordringar har förfallit till betalning efter att reservering/ned - skrivning gjorts. För mer information om nedskriv - ningar hänförliga till hyresfordringar se not T.5. Kommersiella hyreskontrakt, för vilka hyrorna betalas in kvartalsvis i förskott, är tecknade på viss tid, vilket innebär att förändring av marknads - hyrorna inte ger direkt utslag i hyresintäkterna. Avtalade hyresnivåer gäller formellt sett tills dess att respektive kontrakt förfaller till omförhandling. I de kommersiella kontrakten ingår en s.k. index - klausul som innebär en uppräkning av hyran ===== SIDA 88 ===== 02. 05.03. 06. 07.01. 04. Finansiella rapporter 08. S.88. Noter A T KIK OS MB HS F motsvarande viss andel av inflation under före - gående år. Kontraktförfallostrukturen avseende Atrium Ljungbergs bestånd framgår av efterföljande tabell, där kontrakterad hyra avser årsvärde. Den vanligast förekommande löptiden på ett nytecknat kontrakt är 3–5 år med en uppsägnings- tid om nio månader. Genomsnittlig återstående kontrakterad löplängd, exklusive bostäder och parkering, uppgick per 2024-01-01 till 4,6 år (4,5). Koncernen, 2024-01-01 Koncernen, 2023-01-01 Uthyrningsgrad och hyresvärde Hyresvärde, mkr Hyresvärde, kr/kvm 1) Uthyrnings- grad, % Hyresvärde, mkr Hyresvärde, kr/kvm 1) Uthyrnings- grad, % Kontor 2 127 3 730 93,3 1 991 3 525 92,6 Handel 892 3 656 94,0 892 3 482 93,2 Bostad 106 2 336 96,9 101 2 235 96,7 Affärsområde Fastighet 3 125 3 636 93,6 2 984 3 445 92,9 – varav Stockholm 2 224 4 032 94,1 2 121 3 792 92,7 – varav Uppsala 424 3 415 93,4 410 3 383 94,2 – varav Göteborg 191 2 577 92,2 177 2 414 91,9 – varav Malmö 286 2 607 91,4 277 2 522 92,8 Projektfastigheter 236 - - 218 - - Mark och byggrätter - - - - - - Totalt 3 361 3 202 1) Exklusive garage. Koncernen Förfallostruk- tur hyres- kontrakt Antal kontrakt Uthyr- ningsbar yta, tkvm Årligt kontrakts- värde, mkr Andel, % 2024 320 61 191 6 2025 339 123 487 16 2026 316 139 563 19 2027 261 111 426 14 2028 105 98 368 12 2029+ 137 219 851 28 Bostäder 596 33 63 2 Garage/ parkering 193 164 84 3 Totalt 2 267 948 3 034 100 Koncernen Kontrakts- storlek, mkr Antal kontrakt Andel, % Årligt kontrakts- värde, mkr Andel, % Kommersiellt <0,25 546 24% 34 1% 0,25–0,5 103 5% 38 1% 0,5–1,0 225 10% 165 6% 1,0–3,0 359 16% 642 21% >3,0 241 11% 2 008 66% Summa 1 474 65% 2 887 95% Bostäder 596 26% 63 2% P-platser 193 9% 84 3% Totalt 2 263 100% 3 034 100% IK.2 Central administration REDOVISNINGSPRINCIPER Central administration fastighetsförvaltning består huvudsakligen av kostnader hänförliga till styrelse, vd och övrig lednings personal, revisionskostnader samt bolagskostnader för framtagande av infor - mation till aktieägarna, upprätthållande av börsno - tering, kostnader relaterade till årsredovisningen och kostnader för avskrivningar på maskiner och inventarier. För avskrivningar på maskiner och inventarier som är hänförliga till central adminis - tration, se not T.2. För information om kostnader hänförliga till styrelse, vd och övrig ledningsperso - nal se not IK.5 och IK.6. ERSÄTTNING TILL REVISORER I central administration ingår även ersättning till revisorer, se tabell nedan. Koncernen Moderbolaget Arvoden och kostnadsersättning till revisorer 2023 2022 2023 2022 PWC Revisionsuppdrag - 1 894 - 1 177 Revisionsverksamhet utöver revisionsuppdrag - 650 - 290 Skatterådgivning - - - - Deloitte Revisionsuppdrag 2 350 - 2 350 - Revisionsverksamhet utöver revisionsuppdrag 630 - 630 - Skatterådgivning - - - - Totalt 2 980 2 544 2 980 1 467 Med revisionsuppdraget avses revisorns ersätt - ning för den lagstadgade revisionen, det vill säga sådant arbete som har varit nödvändigt för att lämna revisionsberättelsen. Med revisionsverk - samhet utöver revisionsuppdraget avses i princip vad som benämns kvalitetssäkringstjänster samt rådgivning eller annat biträde som föranleds av iakt tagelser vid sådan granskning eller genom - förandet av sådana övriga arbetsuppgifter. Lagstadgad hållbarhetsrevision ingår i raden revi - sionsuppdrag. Vid årsstämman i mars 2023 valdes Deloitte AB som revisor i bolaget. CENTRAL ADMINISTRATION FÖR PROJEKT- OCH ENTREPRENADVERKSAMHETEN I central administration för projekt- och entrepre - nadverksamheten ingår indirekta kostnader för stödfunktioner som allokerats till utveckling av exploateringsfastigheter. ===== SIDA 89 ===== 02. 05.03. 06. 07.01. 04. Finansiella rapporter 08. S.89. IK.3 Segmentsrapportering REDOVISNINGSPRINCIPER Identifieringen av rapporterbara segment görs baserat på den interna rapporteringen till den högsta verkställande beslutsfattaren, vilken bedöms vara moderbolagets vd. Koncernen styrs utifrån resultatmåttet bruttoresultat fördelat på de identifierade rapporterbara rörelsesegmenten nedan. Resultatposter som ej fördelas är resultat från intressebolag, finansiella poster och skatt. Försäljning mellan segmenten har eliminerats i koncernens omsättning. Tillämpade redovisnings - principer för segmentsrapport eringen samman - faller med koncernens redovisningsprinciper och uppställnings former för resultaträkningen. Av koncernens intäkter har 100% genererats i det land där moderbolaget har sitt säte, Sverige. Ingen kund står enskilt för mer än 10% av koncer - nens totala intäkter. Samtliga anläggningstillgångar finns i det land där moder bolaget har sitt säte, det vill säga i Sverige. Noter A T KIK OS MB HS F Segmentsredovisning Fastigheter Projektutveckling 1) TL Bygg Projekt- och entprenadverksamhet Elimineringar Ej fördelade poster Koncernen Belopp i mkr 2023 2022 2023 2022 2023 2022 2023 2022 2023 2022 2023 2022 2023 2022 Hyresintäkter 2 890 2 597 - - - - - - –69 –47 - - 2 821 2 550 Projekt- och entreprenadomsättning - - - 921 835 921 835 –509 –580 - - 412 256 Nettoomsättning 2 890 2 597 0 - 921 835 921 835 –578 –627 - - 3 233 2 806 Kostnader fastighetsförvaltning –861 –879 - - - - - - 56 36 - - –805 –843 Projekt- och entreprenadverksamhetens kostnader - 0 –14 –27 –887 –802 –901 –829 492 546 - - –410 –282 Bruttoresultat 2 030 1 718 –14 –27 34 34 20 6 –30 –45 - - 2 019 1 681 Central administration –81 –80 –8 –4 0 –10 –8 –15 2 4 - - –88 –91 Resutat från intresseföretag - - - - - - - - - - –1 - –1 0 Räntenetto - - - - 3 - 3 - –3 - –522 –423 –522 –423 Tomträttsavgälder –43 –39 - - - - - - - - - - –43 –39 Förvaltningsresultat 1 906 1 598 –22 –31 37 24 15 –9 –31 –41 –523 –423 1 365 1 127 Värdeförändingar 2) –1 691 2 689 35 51 - - 35 51 - - –908 1 526 –2 564 4 265 Skatt - - - - - - - - - - 245 –1 105 245 –1 105 Periodens resultat 214 4 287 13 20 37 24 50 42 –31 –41 –1 186 –2 –954 4 288 Investeringar och förvärv 1 711 5 639 444 433 - - 444 433 - - - - 2 155 6 072 1) Resultat inom projektutveckling avser främst resultat från bostadsutveckling, kostnader för utredningar i tidiga projektskeden och pågående utvecklingsprojekt. 2) Fastigheter, orealiserade –1 658 mkr (2 671). Fastigheter, realiserade –9 mkr (18). Nedskrivning goodwill –24 mkr (-). Resultat försäljning exploateringsfastigheter 35 (51). Orealiserad värdeföränding derivat –907 mkr (1 526). ===== SIDA 90 ===== 02. 05.03. 06. 07.01. 04. Finansiella rapporter 08. S.90. Intäktsslag per segment Fastigheter Projektutveckling TL Bygg 1) Projekt- och entprenadverksamhet Elimineringar Koncernen Belopp i mkr 2023 2022 2023 2022 2023 2022 2023 2022 2023 2022 2023 2022 Hyresintäkter 2 890 2 597 - - - - - - –69 –47 2 821 2 550 Projekt- och entreprenadomsättning varav Totalentreprenad, fast pris - - - - 181 194 181 194 - 181 194 varav Totalentreprenad, löpande räkning - - - - 555 400 555 400 –381 –377 174 23 varav Utförandentreprenad, fast pris - - - - 2 - 2,00 - - 2 - varav Utförandentreprenad, löpande räkning - - - - 182 240 182 240 –128 –204 54 36 varav Övrigt - - - - 1 1 1 1 –0 1 1 Summa Projekt- och entreprenadomsättning - - - - 921 835 921 835 –509 –580 412 256 Summa Nettoomsättning 2 890 2 597 - - 921 835 921 835 –578 –627 3 233 2 806 1) Per 2023-12-31 uppgick TL Byggs orderstock till 483 mkr (590). Noter A T KIK OS MB HS F IK.4 Tomträttsavtal och övriga leasing- avtal – Atrium Ljungberg som leasetagare REDOVISNINGSPRINCIPER KONCERNEN Koncernens leasingavtal består i allt väsentligt av tomträttsavtal. Övriga leasingavtal består av fordon, kontorsmaskiner med mera. För övriga lea- singavtal tillämpar koncernen det praktiska undan- taget, att redovisa betalningar hänförliga till korttids- leasingavtal (kortare än tolv månader) och avtal där den underliggande tillgången har lågt värde, som en kostnad linjärt över leasing perioden i resultat - räkningen och ingen nyttjanderättstillgång eller leasing skuld redovisas således i balansräkningen. Atrium Ljungberg tillämpar inte IFRS 16 för avtal kopplade till immateriella tillgångar. En nyttjanderättstillgång samt en leasing skuld hän- förliga till tomträtter redovisas i balansräkningen. Tomträtter betraktas som eviga hyresavtal och redovisas till verkligt värde. Nyttjanderättstillgången kommer därmed inte att skrivas av utan värdet på denna kvarstår tills omförhandling sker av respek - tive tomträttsavgäld. En långfristig skuld redovisas motsvarande värdet på nyttjanderättstillgången. Leasingskulden amorteras inte utan värdet är oförändrat fram till omförhandling av respektive tomträttsavgäld. Leasingavtal redovisas som nyttjanderätt respektive leasingskuld den dag som den leasade tillgången finns tillgänglig för användning av koncernen vilket normalt sker på tillträdesdagen. Borttagande från balansräkningen sker på frånträdesdagen. I resultaträkningen redovisas kostnaden för tomträttsavgälder i sin helhet som en finansiell kostnad då dessa bedöms utgöra ränta enligt IFRS 16. REDOVISNINGSPRINCIPER MODERBOLAGET IFRS 16 tillämpas inte i moderbolaget utan istället tillämpas RFR 2 (IFRS 16 Leasing avtal p. 2–12). När modebolaget är leasetagare innebär detta att leasingav gifterna redovisas som en kostnad linjärt över leasingperioden. Kostnaden för leasingavtal hänförliga till tomträtts avtal och kostnaden för övriga leasingavtal redovisas inom rörelse - resultatet. Nyttjanderätten och leasingskulden redovisas således inte i balansräkningen. För upplysning om moder bolaget som leasegivare se avsnitt om intäktsredovisning på sid 88. LEASINGAVTAL KONCERNEN Tomträttsavtal Nyttjanderättstillgångar, tomträtter, är per defi - nition en del av förvaltningsfastigheternas värde. För upplysning om förvaltningsfastigheterna se not T.1. Förändring i nyttjanderättstillgången hänförlig till tomträtter framgår i nedan tabell: Nyttjanderättstillgång, tomträtter 2023 2022 Periodens början 1 277 1 025 Förvärv - 143 Försäljning - - Förändring tomträttsavgälder 19 109 Periodens slut 1 296 1 277 Räntekostnader för leasingskulder, det vill säga tomträttsavgälder, uppgick under 2023 till 43 mkr (39). Tomträttsavgäld är den avgift en ägare till byggnad på kommunalt ägd mark årligen betalar till kommunen. Avgälden för dessa beräknas för närvarande så att kommunen erhåller en real - ränta på markens uppskattade marknadsvärde. Tomträttsavgälden är fördelad över tid och omför - handlas oftast med 10 till 20 års intervall. Avtalsenliga odiskonterade kassaflöden hänför - liga till leasingskulder utgörs per 2023-12-31 av en årlig tomträttsavgäld om 43 mkr (39) som betalas årligen i evig tid. Den årliga tomträttsavgälden som ska betalas kommer i framtiden att påverkas av ändringar i tomt rättsavgälden. Omförhandling kommer att ske år 2026 för ett avtal, 2029 för 13 avtal och 2031-2035 för resterande fyra. Det totala kassautflödet hänförligt till leasingavtal avseende tomträtter uppgick för 2023 till 43 mkr (47). Koncernen är bunden till leasingavtal hänförliga till Slakthusområdet som ännu inte påbörjats och som innebär bedömda framtida kassaflöden om 16 mkr årligen från 2025 och ytterligare 10 mkr årligen från 2030. Övriga leasingavtal Övriga leasingavtal innefattar avtal där den under - liggande tillgången har lågt värde. Kostnad för leasing av tillgångar av lågt värde uppgick till 12 mkr (11) för 2023. Det totala kassaflödet hänförligt till övriga leasing - avtal uppgick till 12 mkr (11). LEASINGAVTAL MODERBOLAGET I moderbolaget återfinns leasingavtal avseende i huvudsak fordon och kontorsmaskiner. Övriga leasingavtal Tecknade leasingavtal avser i huvudsak lokal - hyror, fordon och kontorsmaskiner och har en förfallotidpunkt inom 5 år. Av dessa uppgick årets leasingkostnader till 26 mkr (24), återstående kostnader under löptiden uppgår till 53 mkr (54). ===== SIDA 91 ===== 02. 05.03. 06. 07.01. 04. Finansiella rapporter 08. S.91. Noter A T KIK OS MB HS F IK.5 Personalkostnader REDOVISNINGSPRINCIPER Ersättningar till anställda i form av löner, betald semester, betald sjukfrånvaro m.m. och pensio - ner redovisas i takt med intjänandet. Beträffande pensioner efter avslutad anställning klassificeras dessa som avgiftsbestämda eller förmånsbe - stämda pensionsplaner. För avgiftsbestämda pensionsplaner betalar företaget fastställda avgifter till en separat oberoende juridisk enhet och har ingen förpliktelse att betala ytterligare avgifter. Koncernens resultat belastas för kostnader i takt med att förmånerna intjänas. Koncernen innehar endast en förmånsbestämd pensionsplan, Alectaplanen. Enligt ett uttalande från Rådet för finansiell rapportering, UFR 10, är detta en förmånsbestämd plan som omfattar flera arbetsgivare. För räkenskapsår för vilket bolaget inte haft tillgång till sådan information som gör det möjligt att redovisa denna plan som en förmånsbestämd plan, ska en pensionsplan enligt ITP som tryggas genom en försäkring i Alecta redovisas som en avgiftsbestämd plan. PENSIONER Årets avgifter för pensionsförsäkringar enligt ITP som är tecknade i Alecta uppgår till 10 mkr (12). Alectas överskott kan fördelas till försäkrings - tagarna och/eller de försäkrade. Vid utgången av 2023 uppgick Alectas överskott i form av den kollektiva konsolideringsnivån till 178% (prelimi - närt beräknad av Alecta) (172). Den kollektiva konsolideringsnivån utgörs av marknadsvärdet på Alectas tillgångar i % av försäkringsåtagandena beräknade enligt Alectas försäkringstekniska beräknings antaganden, vilka inte överensstämmer med IAS 19. Pensionsrätt för verkställande direktör föreligger enligt nuvarande avtal från 62 års ålder. Premien är avgiftsbestämd vilket innebär att bolaget inte har något ytter ligare åtagande efter att ha erlagt den årliga premien. Pensionsåldern för övriga ledande befattningshavare än verkställande direk tören är 66 år. Endast avgiftsbestämda pen - sioner förekommer utöver förmånsbestämd ITP enligt kollektivavtal. AKTIERELATERADE ERSÄTTNINGAR Atrium Ljungberg har vid räkenskapsårets utgång inga aktierelaterade erstättningar. Koncernen Moderbolaget kkr 2023 2022 2023 2022 Vd, styrelse och ledande befattningshavare Löner 23 664 21 242 23 664 21 242 Sociala kostnader 7 435 6 887 7 435 6 887 Pensionskostnader (avgiftsbestämda planer) 5 269 5 879 5 269 5 879 Summa 36 368 34 008 36 368 34 008 Övriga Löner 182 262 189 139 127 148 129 212 Sociala kostnader 57 149 60 343 39 834 41 514 Pensionskostnader (avgiftsbestämda planer) 25 397 29 377 18 775 22 995 Summa 264 808 278 859 185 757 193 721 Totalt 301 176 312 867 222 125 227 729 IK.6 Ersättning ledande befattningshavare STYRELSE Ersättningar till styrelsen utgår från, av års - stämman, fastställda arvoden. Styrelsearvode utbetalas som lön. LEDANDE BEFATTNINGSHAVARES VILLKOR OCH ERSÄTTNINGAR Ersättningsutskottet utgörs av styrelsens samtliga ledamöter. Ersättningsutskottet har till uppgift att bereda styrelsens beslut i frågor om ersättnings - principer, ersättningar och andra anställningsvill - kor för ledande befattningshavare. Utskottet ska också följa och utvärdera pågående och under året avslutade program för rörliga ersättningar till bolagsledningen. Vidare ska utskottet följa och utvärdera tillämpningen av de riktlinjer för ersätt - ningar till ledande befattningshavare som bolags - stämman enligt lag ska besluta om samt gällande ersättningsstrukturer och ersättningsnivåer i bolaget. Löner och övriga anställningsvillkor för bolagsled - ningen ska vara marknadsanpassade och konkur - renskraftiga, men inte löneledande i förhållande till jämförbara företag. Riktlinjerna ska gälla för bolagsledningen som utgörs av verkställande direktören och fem övriga ledande befattnings - havare. Verkställande direktörens ersättning föreslås av ordföranden och beslutas av styrelsen. Övriga ersättningar till bolagsledningen föreslås av verkställande direktören och godkänns av ord - föranden. Ersättning till bolagsledningen inklusive verkställande direktör utgörs av fast grundlön. Ingen rörlig lön eller prestationsrelaterad ersätt - ning utgår. Ett lånesubventionsprogram för bolagsled - ningen beslutades av årsstämman 2018 vilket förlängdes och utökades vid årsstämman 2023. Låneprogrammet avser räntekompensation för lån upptagna i syfte att förvärva aktier i Atrium Ljungberg. Maximalt lån som kan rän - tesubventioneras uppgår till 6 mkr för vd och 2,5 mkr för övriga ledande befattningshavare. Räntesubventionerna är villkorad fortsatt anställ - ning och kan vara tillgänglig i högst fem år. Verk ställande direktörens pensionsålder är 62 år. Pensionsåldern för övriga personer i bolagsled - ningen är 66 år, men har enligt lag rätt att arbeta till 69 år. Pensionsåtagandena är premiebaserade och innebär att bolaget inte har något ytterligare åtagande efter erläggande av de årliga premierna. Vid uppsägning från bolagets sida har verkstäl - lande direktören tolv månaders uppsägningstid och rätt till avgångsvederlag uppgående till tolv månader. Vid uppsägning från vd gäller sex måna - ders uppsägningstid. Några övriga avgångsveder - lag förekommer inte. Övriga ledande befattnings - havare utgörs av fem personer (6) varav tre kvinnor (3) och två män (3). Övriga ledande befattningshavare har upp till sex månaders upp - sägningstid från bolagets sida och 3–4 månaders uppsägninstid vid egen uppsägning. Riktlinjerna enligt ovan får frångås av styrelsen om det i ett enskilt fall finns särskilda skäl för det. Bolagsledningen presenteras på sid. 71–72. ===== SIDA 92 ===== 02. 05.03. 06. 07.01. 04. Finansiella rapporter 08. S.92. Ersättning till vd, styrelse och övriga ledande befattningshavare Grundlön styrelsearvode Övrig ersättning Övriga förmåner Pensionskostnad Totalt kkr 2023 2002 2023 2022 2023 2022 2023 2022 2023 2022 Styrelsens ordförande Johan Ljungberg 530 510 - - - - - - 530 510 Övriga styrelseledamöter Conny Fogelström 240 230 - - - - - - 240 230 Gunilla Berg 355 340 - - - - - - 355 340 Erik Langby - 230 Johan Thorell 290 - - - - 290 - Sara Laurell 240 230 - - - - - - 240 230 Simon de Château 240 230 - - - - - - 240 230 Summa 1 895 1 770 - - - - - - 1 895 1 770 Vd Annica Ånäs 7 108 6 742 0 0 417 271 2 439 2 340 9 964 9 353 Övriga ledande befattningshavare 13 869 12 729 52 40 324 532 2 829 3 538 17 074 16 840 Summa 20 977 19 471 52 40 741 803 5 268 5 878 27 038 26 193 Noter A T KIK OS MB HS F IK.7 Projekt- och entreprenadverksamheten Koncernen Moderbolaget 2023 2022 2023 2022 Bruttoresultat TL Bygg AB 13 –7 - - Ej aktiverbara kostnader för utvecklingsprojekt –11 –19 –10 –19 Totalt 2 –26 –10 –19 Pågående entreprenadavtal På balansdagen uppgår uppdragsutgifter inklu - sive redovisade vinster på pågående uppdrag enligt entreprenadavtal till 392 mkr (252). Av beställaren innehållna belopp i pågående uppdrag uppgår till 23 mkr (11). IK.8 Orealiserad värdeförändring Orealiserade värdeförändringar fastigheter 2023 2022 Direktavkastningskrav –3 320 –2 438 Kassaflöde mm 1 638 3 512 Projektvinster 24 1 416 Byggrätter 0 181 Totalt –1 658 2 671 D:o i % –2,8% 4,8% Värderingsyielden har ökat med 35 bp jämfört med utgången av 2022 till följd av främst högre finansieringskostnader. Högre avkastningskrav har till viss del motverkats av förbättrat kassaflöde främst kopplat till indexutfallet för 2024, lägre vakanser och förbättrade kostnader. För mer information, se not T.1. ===== SIDA 93 ===== 02. 05.03. 06. 07.01. 04. Finansiella rapporter 08. S.93. SkattS S.1 Aktuell skatt REDOVISNINGSPRINCIPER Inkomstskatten för aktiebolag i Sverige är 2023 20,6%. I resultaträkningen fördelas skatten mellan aktuell och uppskjuten skatt. Aktuell skatt beräknas på skattepliktig resultat för perioden och redovisas som en kostnad eller intäkt i resultaträkningen. Skattepliktigt resultat skiljer sig från redovisat resultatet i resultaträk - ningen då justering sker för ej skatte pliktiga intäk- ter och ej avdragsgilla kostnader. Aktuell skatt inkluderar även eventuella justeringar av aktuell skatt hänförlig till tidigare perioder. Koncernens aktuella skatteskuld beräknas enligt de skatte - satser som har beslutats eller aviserats per balansdagen. Summan av koncern bolagens skattepliktiga resul - tat är ofta lägre än koncernens redovisningsmäs - siga resultat, främst beroende på skattemässiga avskrivningar, skattemässigt avdragsgilla investe - ringar, underhåll och ombyggnationer, orealise - rade värdeförändringar, möjlighet att skattefritt avyttra fastigheter via bolag, skillnad i hantering av låneutgifter i byggnationsprojekt samt nytt - jande av tidigare års underskott. AVSKRIVNINGAR Eftersom Atrium Ljungberg redovisar förvaltnings - fastigheter till verkligt värde redo visas inga avskrivningar på dessa i koncernredovisningen. Skattereglerna tillåter dock avskrivning med 2–5% på byggnad, 5% på markanläggning och 20–30% på byggnads- respektive markinventarium. Mark får inte skrivas av. Skatteberäkning Aktuell skatt Uppskjuten skatt Moderbolaget, mkr 2023 2022 2023 2022 Redovisat resultat före skatt 370 1 059 Förändring av skillnad mellan bokföringsmässiga och skattemässiga värden på fastigheter - - - - Resultat från andelar koncernbolag 0 –728 - - Övriga skattemässiga justeringar –370 –331 –102 170 Skattepliktigt resultat 0 0 –102 170 Därav 20,6 % skatt –0 –0 21 –35 Skatt på negativt skattepliktigt resultat redovisas som uppskjuten skatt 0 –0 - - Justering skatter avseende tidigare år –0 - - - Redovisad skattekostnad –0 –0 21 –35 AVDRAGSGILLA OMBYGGNATIONER Utgifter för ombyggnationer och underhåll som medför ekonomisk nytta och som kan beräknas på ett tillförlitligt sätt, aktiveras i redovisningen. Skattereglerna tillåter dock att investeringar kopplade till ombyggnationer aktiveras i redovis - ningen men är skattemässigt fullt avdragsgilla. Det så kallade utvidgade reparationsbegreppet medger alltså skattemässigt avdrag för vissa ombyggnationer, även om dessa är värdehöjande och aktivering skett i redovisningen. Exempel på sådana ändringsarbeten inom Atrium Ljungberg är de hyresgästanpassningar som sker löpande i takt med omförhandling av hyresavtal eller vid byte av hyresgäst. OREALISERADE VÄRDEFÖRÄNDRINGAR I koncernredovisningen värderar Atrium Ljungberg förvaltningsfastigheter och derivat instrument (ränteswapavtal och valuta swapavtal) till verkligt värde. Förändringar i marknadsvärdet redovisas Noter A T KIK OS MB HS F Skatteberäkning jan–dec 2023, mkr Underlag aktuell skatt Underlag uppskju- ten skatt Förvaltningsresultat 1 365 Ej avdragsgill ränta 97 Skattemässigt avdragsgilla – Avskrivningar –984 984 – Ombyggnationer –187 187 – Aktiverad ränta –90 90 Övrig skattemässig justering 5 22 Skattepl. Förvaltningsresultat 207 1 282 Aktuell skatt –43 Försäljning fastigheter 86 –210 Förvärv fastigheter - Värdeförändring fastigheter –1 610 Värdeförändring derivat 22 –929 – Varav ej skattepliktigt –22 –13 Skattepl. res. före underskottsavdr. 293 –1 481 Underskottsavdrag – Ingående balans –7 7 – Utgående balans 1 –1 Skattepliktigt resultat 287 –1 474 Redovisad skattekostnad –59 304 i koncernens resultaträkningen som orealisrad värdeförändring. Svensk redovisningslagstiftning tillåter inte att fastigheter redovisas till verkligt värde i de enskilda koncernbolagen, vilket innebär att värde - förändringarna inte påverkar beskattningen. Orealiserade värdeförändringar hänförliga till räntederivat är ej avdragsgilla skattemässigt. Orealiserade värdeförändringar hänförliga till valutaderivat ingår i det skattemässiga räntenettot och är avdragsgilla inom ränteavdragsutrymmet. AVYTTRING AV FASTIGHETER Fastigheter kan avyttras direkt eller indirekt via bolag, vilket får olika skattemässiga konsekvenser. Vinst vid försäljning av fastighet som skattemäs - sigt utgör anläggningstillgång är skattepliktig, medan förlust hamnar i en ”fålla” och kan enbart nyttjas mot skattepliktiga vinster från försäljning av fastighet som utgör anläggningstillgång. Vinst vid försäljning av aktier som skattemässigt sett utgör anläggningstillgång är inte skattepliktig, medan förlust inte är avdragsgill. Under året genomförda försäljningar i Atrium Ljungberg har skett indirekt genom avyttring av aktier, varför reavinsten inte är skattepliktig. LÅNEUTGIFTER I koncernredovisningen aktiverar Atrium Ljungberg lånekostnader vid större om- och tillbyggnationer till den del de har uppkommit under byggnationstiden. I de enskilda koncern - bolagen redovisas dessa som en kostnad som skattemässigt kostnadsförs löpande och träffas av ränteavdragsbegränsningsreglerna. UNDERSKOTT FRÅN TIDIGARE ÅR Aktuell skatt beräknas på skatte pliktigt resultat för beskattningsåret. Detta resultat får, ibland med vissa begränsningar, reduceras med outnyttjade skatte mässiga underskott som har uppstått tidi - gare beskattningsår. ===== SIDA 94 ===== 02. 05.03. 06. 07.01. 04. Finansiella rapporter 08. S.94. Koncernen Moderbolaget Avstämning skattekostnad 2023 2022 2023 2022 Resultat före skatt –1 199 5 393 370 1 059 Nominell skattesats, 20,6% 247 –1 111 –76 –218 Skatteeffekt avseende Ej avdragsgilla kostnader/ej skattepliktiga intäkter –43 –6 –0 150 Övriga skattemässiga justeringar 41 12 97 33 Redovisad skattekostnad/-intäkt 245 –1 105 21 –35 varav aktuell skatt –59 –3 –0 - varav uppskjuten skatt 304 –1 102 21 –35 Noter A T KIK OS MB HS F S.2 Uppskjuten skatt REDOVISNINGSPRINCIPER Uppskjuten skatt redovisas på skillnaden mellan redovisat värde på tillgångar och skulder i de finansiella rapporterna och skattemässigt värde som används vid beräkning av skattepliktigt resultat. Uppskjuten skatt redovisas enligt den så kallade balansräkningsmetoden. Uppskjutna skat - teskulder redovisas för i princip alla skattepliktiga temporära skillnader, och uppskjutna skatteford - ringar redovisas i princip för alla avdragsgilla tem - porära skillnader. Det redovisade värdet på upp - skjutna skattefordringar hänförliga till underskott prövas vid varje bokslutstillfälle och reduceras till den del det inte längre är sannolikt att tillräckliga skattepliktiga överskott kommer att finnas till - gängliga för att utnyttjas, helt eller delvis, mot den uppskjutna skattefordran. Uppskjutna skatteskulder och skattefordringar redovisas inte om den uppstår till följd av en transaktion som utgör den första redovisningen av en tillgång eller skuld som är hänförliga till tillgångsförvärv. Uppskjuten skatt beräknas enligt de skattesatser som förväntas gälla för den period då tillgången återvinns eller skulden regleras, baserat på de skattesatser och skattelagar som har beslutats eller aviserats per balansdagen. Uppskjutna skattefordringar och skatteskulder kvittas då de hänför sig till inkomstskatt som debiteras av samma myndighet och då koncernen har för Uppskjuten skatt Koncernen Förvaltnings- fastigheter Exploaterings- fastigheter P-fonder Räntederivat och övrigt Underskott Totalt Direkt via resultaträkningen Ingående balans 2022-01-01 5 431 151 0 –11 –8 5 563 - Förvärv - - - - –1 –1 - Förändring redovisad via resultaträkningen 803 –46 3 331 8 1 099 - Förändringar redovisade direkt i resultaträkningen - - 0 - 0 0 2 Utgående balans 2022-12-31 6 234 106 3 320 –1 6 661 - Ingående balans 2023-01-01 6 234 106 3 320 –1 6 661 - Förändring redovisad via resultaträkningen –132 5 16 –194 1 –304 - Förändringar redovisade direkt i resultaträkningen –293 - - - 0 –293 - Utgående balans 2023-12-31 5 809 110 19 126 –0 6 064 - avsikt att reglera skatten med ett nettobelopp. De skattemässiga underskotten kan rullas vidare och har ingen förfallodag. Koncernens ansamlade skattemässiga under - skott uppgår till 1 mkr (7) vid årsskiftet 2023, på vilket 20,6% skattefordran har redovisats som en tillgång. I Atrium Ljungberg finns det 1 620 mkr i uppskjuten skatteskuld som är hänförligt till fast - igheter som är redovisade som tillgångsförvärv och därmed inte har redovisats som uppskjuten skatteskuld i balansräkningen i enlighet med gäl - lande redovisningsregler. Skattemässigt restvärde på fastigheter uppgår den 31 december 2023 till 22 027 mkr (21 130). Uppskjuten skatt Moderbolaget Derivat Underskott Kapitalförsäkring Totalt Ingående balans 2022-01-01 34 1 4 39 Förändring redovisad via resultaträkningen –34 –1 –0 –35 Utgående balans 2022-12-31 0 0 4 4 Ingående balans 2023-01-01 0 0 4 4 Förändring redovisad via resultaträkningen 20 1 21 Utgående balans 2023-12-31 20 0 5 25 Raden Förändring direkt via resultaträkningen i tabellen utgörs av belopp hänförligt till avdrag för uppskjuten skatt på köpeskilling vid försäljning av fastighet. ===== SIDA 95 ===== 02. 05.03. 06. 0 7.01. 04. Finansiella rapporter 08. S.95. TillgångarT T.1 Förvaltningsfastigheter REDOVISNINGSPRINCIPER Förvaltningsfastigheter, det vill säga fastigheter som innehas i syfte att generera hyresintäkter och/eller värdestegringsvinster redovisas löpande till verkligt värde i balansräkningen. Värderingen har skett enligt nivå 3 i IFRS värderingshierarki och baseras på bedömda marknadsvärden, vilket motsvarar det värde till vilket en fastighet skulle kunna överlåtas mellan kunniga parter som är oberoende av varandra och som har ett intresse av att transaktionen genomförs. Det verkliga värdet speglar marknadsvillkoren per balansdagen. Samtliga av Atrium Ljungberg ägda eller via tomträttsavtal nyttjade fastigheter bedöms utgöra förvaltningsfastigheter, med undantag för Exploateringsfastigheter. Vidare redovisas som förvaltningsfastigheter sådana fastigheter som bebyggs eller exploateras för framtida användning som förvaltningsfastigheter. Investeringar i förvaltningsfastigheter redovisas initialt till anskaffningsvärde. Anskaffningsvärdet inkluderar transaktionskostnader, juridiska kostna - der och stämpelskatt direkt hänförbara vid förvärv samt eventuellt tillkommande pantbrevskostna - der och lånekostnader. Lånekostnader aktiveras vid större om- och nybyggnationsprojekt till den del de uppkommit under byggnationstiden. Räntekostnader har beräknats med utgångspunkt i koncernens genomsnittliga ränta på samtliga lån. Utgifter för ombyggnation som medför ekonomisk nytta för koncernen och som kan beräknas på ett tillförlitligt sätt, aktiveras. Utgifter för reparationer och löpande underhåll redovisas som reparations - kostnader och ingår i driftöverskottet. Förändringar i verkligt värde för förvaltningsfastig - heter redovisas i resultaträkningen som orealise - rade värdeförändringar. Vinst eller förlust som uppkommer vid avyttring av förvaltningsfastigheter utgörs av mellanskill - naden mellan försäljningspriset och redovisat värde som baseras på värdering i senaste kvar - talsrapport till verkligt värde och redovisas som realiserad värdeförändring i resultaträkningen. Fastighetsförsäljningar och förvärv redovisas i samband med att kontrollen övergår från sälja - ren till köparen, vilket normalt sammanfaller med kontraktstidpunkten om det inte finns villkor i avtalet som behöver vara uppfyllda för att köpet ska fullföljas. Förvaltningsfastigheter Uthyrbar area, ’000 kvm Verkligt värde, mkr Verkligt värde, kr/kvm 1) Hyresintäkter, mkr Fastighetskostnader, mkr Driftöverskott, mkr Överskottsgrad, % Fastighetstyp 2023-12-31 2022-12-31 2023-12-31 2022-12-31 2023-12-31 2022-12-31 2023 2022 2023 2022 2023 2022 2023 2022 Kontorsfastigheter 589 565 36 579 37 853 62 152 67 040 1 772 1 500 –433 –423 1 339 1 077 76 72 Handelsfastigheter 228 256 10 285 11 632 45 027 45 404 833 839 –283 –308 550 531 66 63 Bostadsfastigheter 45 45 1 578 1 554 34 896 34 337 100 88 –36 –32 64 56 64 63 Affärsområde Fastighet 862 866 48 442 51 039 56 186 54 167 2 705 2 427 –752 –763 1 953 1 664 72 69 – varav Stockholm 554 559 37 024 39 048 66 792 69 842 1 963 1 682 –507 –496 1 456 1 186 74 71 – varav Uppsala 124 124 5 626 5 803 45 371 46 784 317 353 –96 –114 221 239 70 67 – varav Göteborg 74 73 2 821 3 119 38 121 42 631 171 151 –41 –41 130 110 76 73 – varav Malmö 110 110 2 971 3 069 27 045 27 953 254 241 –108 –112 146 129 58 53 Projektfastigheter 77 84 7 571 6 676 E/T 2) E/T 2) 110 122 –50 –80 60 42 55 35 Mark och byggrätter - - 800 881 - - - - - - - - Summa Förvaltningsfastigheter 939 950 56 813 58 596 2 815 2 549 –802 –843 2 013 1 706 72 67 Sålda fastigheter - - - - 6 1 –3 –1 3 0 61 5 Totalt koncern 939 950 56 813 58 596 2 821 2 550 –805 –844 2 016 1 706 71 67 1) Kvadratmeter exklusive garage. Noter A T KIK OS MB HS F ===== SIDA 96 ===== 02. 05.03. 06. 0 7.01. 04. Finansiella rapporter 08. S.96. FÖRÄNDRING UNDER ÅRET Det redovisade verkliga värdet för förvaltnings - fastigheterna, uppgick per 2023-12-31 till 56 813 mkr (58 596). Investeringar i egna fastigheter uppgick under året till 1 707 mkr (1 916). Den orealiserade värdeförändringen uppgick till –1 658 mkr (2 671) under året. Värdeförändringen jämfört med föregående år förklaras av ett ökat avkast - ningskrav som till viss del motverkats av ökat kassaflöde. Genomsnittligt direktavkastningskrav i värderingen var 4,7 % (4,4). Under året har 0 (2) fastigheter tillträtts och 1 (1) fastighet sålts. ÅRETS INVESTERINGAR I FÖRVALTNINGSFASTIGHETER Atrium Ljungberg har under 2023 investerat totalt 1 711 mkr (5 640) i förvaltnings fastig heter, varav 4 mkr (3 724) avsåg förvärv och 1 707 mkr (1 916) avsåg investeringar i egna fastigheter, varav 1 045 mkr (839) i projektfastigheter. VÄSENTLIGA ÅTAGANDEN Bolaget har åtaganden om att färdigställa påbör - jade projekt där återstående investeringsvolym uppgår till 4 850 mkr (4 960). Då ingår även inves - teringar i bostadsrättsprojekt om 400 mkr (360). NYTTJANDERÄTTSTILLGÅNGAR, TOMTRÄTTER Värdet på Nyttjanderättstillgångar, tomträtter uppgår till 1 296 mkr (1 277). Mer information finns i not IK.4. VÄRDERING Värderingspolicy Det finns en av ledningsgruppen beslutad riktlinje för bolagets värderingsprocess. Värderingsprocess Förvaltningsfastigheterna värderas varje kvartal. Som ett led i att kvalitetssäkra värderingen används oberoende externa värderingskonsulter, i år Forum Fastighetsekonomi, Savilles, Cushman & Wakefield och Newsec. Fastigheter motsvarande 35% (74) av marknadsvärdet har under året externvärderats. Resterande del har internvärderats och Forum Fastighetsekonomi har kvalitetssäkrat antaganden om marknadshyror, driftkostnader, vakanser och avkastningskrav. Arvodet för värderingen är inte beroende av fastigheternas marknadsvärde. Den del som är rörlig baseras istället på fastigheternas area, antal hyresavtal och användning. Underlag fastighetsvärdering Fastighetsvärderingen grundar sig på observer - bara och icke observerbara indata. Indata som har störst inverkan på värdet är främst aktuella hyror, faktiska drifts- och underhållskostnader, planerade investeringar och nuvarande vakansgrader.Bland de indata som kan ses som ej observerbara är avkastningskrav samt förväntningar om hyres- och vakansnivåer. Avkastningskrav härleds från fak - tiska transaktioner som inhämtas genom inköp av marknadsdata och löpande kontakt med externa värderare. Antalet jämförelseobjekt som sålts kan ibland vara få, vilket gör det svårare att härleda för- ändringar i avkastningskrav under vissa perioder. I avsaknad av transaktioner på en viss ort eller för en viss typ av fastighet, hämtas jämförelseinforma - tion istället från liknande orter eller liknande typ av fastighet. I avsaknad av transaktioner som helhet, baseras uppfattningen på rådande makroekono - miska faktorer. Förändringar i avkastningskrav här- ledda från faktiska transaktioner kan ha en fördröj - ning jämfört med förändringar av den riskfria reala räntan. Orsaken är att fastighetstransaktioner tar tid att genomföra och att en köpare också ofta har ett längre innehavsperspektiv. Värderingsmetod Värderingen är gjord i enlighet med internationell värderingsstandard IVS (International Valuation Standards). Värderingen har gjorts enligt kassa - flödesmetoden, ingen förändring har skett från tidigare år. Varje fastighet värderas individuellt utan hänsyn till eventuell portföljeffekt. Värderingarna baseras på en kassaflödeskalkyl med individuellt bedömt avkastningskrav för respektive fastighet och verksamhet. Det bedömda avkastningskravet används för att fastställa värdet genom en nuvär - desberäkning under den så kallade kalkylperioden och genom en nuvärdesberäkning av restvärdet vid kalkylperiodens slut. Kalkylperioden uppgår normalt till 5 –10 år men kan i vissa fall vara längre beroende på kontraktsituationen. Vid värderingen bedöms varje fastighets långsiktiga intjäningsförmåga. Under kalkylperioden utgörs intäkterna av avtalade hyresnivåer fram till dess att hyresavtal upphör eller ska omförhandlas. För perio - den därefter beräknas hyresintäkterna till den mark - nadshyra som gäller idag. Drift- och underhållskost - naderna har bedömts med utgångspunkt från bolagets verkliga kostnader och är anpassade efter fastighetens ålder och skick. Inflationsantagande om 2% har använts för alla år framåt. Som underlag vid värderingen görs analyser och bedömningar av de underliggande faktorerna som påverkar värdet, bland annat: — befintliga hyresnivåer och marknadshyror för respektive lokal — befintliga hyresgäster och kontraktsstruktur — förekommande och framtida vakanser — drift- och underhållskostnader på kort och lång sikt, med utgångspunkt i fastighetens och bola- gets verkliga kostnader — fastigheternas tekniska och kommersiella skick — planerade om-, till- och nybyggnationer samt övriga investeringsbehov — avkastningskrav vid genomförda och icke genomförda transaktioner på jämförbara fastig- heter och marknader Projektfastigheter värderas på samma sätt men med avdrag för kvarstående investering. Beroende på i vilken fas projektet befinner sig finns ett riskpåslag på avkastningskravet. Byggrätter värderas utifrån ett bedömt mark - nadsvärde per kvm BTA enligt ortsprismetoden. Endast fastställda byggrätter enligt lagakraft - vunna detaljplaner eller där detaljplan bedöms kunna vinna laga kraft inom närtid är medtagna i värderingen. Noter A T KIK OS MB HS F Förändring av förvaltningsfastigheter Koncernen mkr 2023-12-31 2022-12-31 Verkligt värde vid periodens början 58 596 50 335 Förvärv 4 3 724 Försäljningar –1 826 –49 Investeringar i egna fastigheter 1 707 1 916 Orealiserade värdeförändringar –1 658 2 671 Omklassificeringar –10 - Verkligt värde vid periodens slut 56 813 58 596 Orealiserade värdeförändringar fastigheter 2023 2022 Direktavkastningskrav –3 320 –2 438 Kassaflöde mm 1 638 3 512 Projektvinster 24 1 416 Byggrätter 0 181 Totalt –1 658 2 671 D:o i % –2,8% 4,8% ===== SIDA 97 ===== 02. 05.03. 06. 0 7.01. 04. Finansiella rapporter 08. S.9 7. Känslighetsanalys värdeförändring Nedanstående känslighetsanalys visar hur förändring av förvaltningsfastigheterna s marknadsvärde påverkar resultatet och berörda nyckeltal. Förändring av förvaltningsfastigheternas marknadsvärde med +/–10% Påverkan Påverkan % Resultat +/–4 511 mkr +/–473% Eget kapital +/–4 511 mkr +/–16% Belåningsgrad –3,8%/+4,5%-enhet E.t. T.2 Materiella anläggningstillgångar REDOVISNINGSPRINCIPER Materiella anläggningstillgångar redovisas till anskaffningsvärde med avdrag för ackumulerade av- och nedskrivningar. I anskaffningsvärdet ingår utgifter direkt hänförbara till förvärvet av tillgången. Tillkommande utgifter läggs till till - gångens redovisade värde eller redovisas som en separat tillgång endast då det är sannolikt att de framtida ekonomiska förmåner som är förknip - pade med tillgången kommer koncernen tillgodo och tillgångens anskaffningsvärde kan mätas på ett tillförlitligt sätt. Nyttjandeperioden har bedömts vara tre år för datautrustning och fem år för övriga maskiner och inventarier. Avskrivning sker linjärt över nyttjande - perioden och redovisas i resultaträkningen som kostnader i fastighetsförvaltningen eller på raden för central administration. Tillgångarnas restvärde och nyttjandeperiod prövas varje balansdag och justeras vid behov. Koncernen Moderbolaget 2023-12-31 2022-12-31 2023-12-31 2022-12-31 Ingående anskaffningsvärden 101 89 28 27 Inköp 3 15 3 2 Försäljningar/utrangeringar –3 –3 0 –0 Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 101 101 31 28 Ingående avskrivningar –68 –57 –22 –18 Försäljningar/utrangeringar 4 3 –1 0 Årets avskrivningar –11 –14 –2 –5 Utgående ackumulerade avskrivningar –75 –68 –25 –22 Utgående planenligt restvärde 26 33 6 5 Materiella anläggningstillgångar utgörs främst av maskiner, inventarier och datautrustning. Av årets avskrivningar i koncernen om –11 mkr (–14) redo- visas –8 mkr (–9) som en kostnad för förvaltning och produktion och resterande inom kostnader för central administration. Av årets avskrivningar i moderbolaget om –2 mkr (–5) redovisas 0 mkr (–9) som en kostnad för förvaltning och produk - tion och resterande inom kostnader för central administration. Noter A T KIK OS MB HS F Avkastningskrav per fastighetskategori i värderingen 2023-12-31 2022-12-31 Lokaltyp, % Intervall Genomsnitt Genomsnitt Kontor 3,9–6,8 4,5 4,1 Handel 4,0–6,2 5,5 5,2 Bostäder 3,9–4,9 4,6 4,4 TOTALT 3,9–6,8 4,7 4,4 Avkastningskrav per region i värderingen 2023-12-31 2022-12-31 Region, % Intervall Genomsnitt Genomsnitt Stockholm 3,9–6,8 4,5 4,1 Uppsala 4,0–6,0 5,6 5,3 Malmö 3,9–6,2 5,6 5,4 Göteborg 4,9–5,8 4,9 4,5 Totalt 3,9–6,8 4,7 4,4 Känslighetsanalys fastighetsvärdering Fastighetsvärdering innebär en uppskattning av fastighetens marknadsvärde och bygger på beräkningar enligt etablerade principer tillsam - mans med ett antal antaganden och bedöm - ningar. Ofta anges ett intervall på ca ± 5 % för värdet för att påvisa osäkerheten kring gjorda antaganden och beräkningar. I en mindre likvid marknad kan intervallet vara större. Atrium Ljungbergs fastighetsbestånd, exklusive exploateringsfastigheter, värderas till 56 813 mkr (58 596). Ett osäkerhetsintervall om ± 5 % applicerat på Atrium Ljungbergs fastighetsbe - stånd innebär en osäkerhet om totalt ± 2 841 mkr (2 930) för det verkliga värdet. Nedanstående tabell redovisar hur förändringar av olika parametrar påverkar förvaltnings - fastigheternas marknadsvärde. Värdepåverkan, mkr Värdeparameter Kontor Handel Bostäder Totalt Hyresnivå +/–10% +/–3 452 +/–1 050 +/–44 +/-4 546 Driftkostnad +/–10% –/+387 –/+204 –/+17 –/+608 Avkastningskrav +/–0,25%-enheter -1 961/+2 200 -453/+498 -82/+91 –2 496/+2 789 Långsiktig vakansgrad +/–2% –/+1 003 –/+300 –/+101 –/+1 404 ===== SIDA 98 ===== 02. 05.03. 06. 0 7.01. 04. Finansiella rapporter 08. S.98. T.3 Goodwill REDOVISNINGSPRINCIPER Goodwill som uppkommer vid upprättande av kon - cernredovisning utgör skillnaden mellan anskaff - ningsvärdet och koncernens andel av det verkliga värdet på förvärvade dotterföretags identifierbara nettotillgångar på förvärvs dagen. Vid förvärvstid - punkten redovisas goodwill till anskaffningsvärde. Därefter värderas den till anskaffningsvärde efter avdrag för eventuella nedskrivningar. Den 17 oktober 2006 förvärvade Ljungberg- Gruppen AB samtliga aktier i Atrium Fastig heter AB genom betalning i form av nyemitterade aktier. Stängningskursen den 16 oktober 2006 använ - des för att beräkna anskaffningsvärde och eget kapital. I samband med förvärvet uppstod en goodwill hänförlig till skillnaden mellan nominell skatt och den beräknade kalkylmässiga skatten som tillämpades vid förvärvet. Goodwill är därmed helt kopplad till uppskjuten skatt och förändras därför när en fastighet med goodwill säljs. Fördelning, kassagenererande enhet Koncernen mkr 2023-12-31 2022-12-31 Tranbodarne 12, Stockholm 33 33 Adam och Eva 17, Stockholm 18 18 Skotten 6, Stockholm - 23 Fatburen 1, Stockholm 12 12 Fatburssjön 8, Stockholm 9 9 Dragarbrunn 27:2, Uppsala 15 15 Gränby 21:4, Uppsala 32 34 Bohus 8, Malmö 22 22 Summa 140 165 NEDSKRIVNINGSPRÖVNING Goodwill prövas minst årligen avseende eventuellt nedskrivningsbehov, eller oftare när det finns en indikation på att det redovisade värdet eventuellt inte är återvinningsbart. Vid prövning av eventuellt nedskrivningsbehov för - delas goodwill på de kassagenererande enheter som förväntas dra nytta av synergierna som uppkommer vid förvärvet. De kassagenererande enheterna utgörs av de fastigheter som ingick i förvärvet av Atrium Fastig heter som koncernen per bokslutsdagen fortfarande äger. Om åter - vinningsvärdet för en kassagenererande enhet fastställs till ett lägre värde än det redovisade värdet minskas det redovisade värdet för goodwill hänförlig till den kassagenererande enheten. En redovisad nedskrivning av goodwill kan inte åter - föras i en senare period. I samband med den årliga prövningen avseende eventuellt nedskrivningsbehov av goodwill görs en beräkning av återvinningsvärdet. Då de kassa - genererande enheterna utgörs av de fastigheter som ingick vid förvärvet av Atrium Fastigheter motsvarar återvinningsvärdet respektive fastig - hets verkliga värde. För mer information om värdering av förvaltnings - fastigheter, se not T.1. Koncernen 2023 2022 Ingående balans 165 165 Försäljning av fastighet –24 - Utgående balans 140 165 Lägenheter som är återköpta till följd av avtalade garantier om återköp samt osålda/ej tillträdda lägenheter redovisas till det lägsta av koncernens anskaffningsvärde och nettoförsäljningsvärde. Bedömning av nettoförsäljningsvärdet görs kvar - talsvis. Inget nedskrivningsbehov har identifierats per 2023-12-31. Resultatet från den framtida försäljningen redovi - sas när fastigheten är färdigställd och allt efter - som bostadsrättsköparna tillträder sina lägenhe - ter. I de fall Atrium Ljungberg garanterar avgifter för osålda lägenheter inkluderas dessa kostnader vid resultatavräkningen. Koncernen 2023 2022 Ingående balans 1 409 1 254 Omklassificering 10 - Försäljning brf –172 –278 Investeringar i bostadsrättsprojekt 444 433 Utgående balans 1 692 1 409 ÅRETS INVESTERINGAR I EXPLOATERINGSFASTIGHETER Atrium Ljungberg har under 2023 investerat 444 mkr (433) i exploateringsfastigheter, det vill säga våra bostadsrättsprojekt. Bokfört värde per 2023-12-31 avser främst Nobelberget, Kyrkviken, Övriga Sickla och Gränbystaden. Marknadsvärdet vid samma tidpunktbedöms till 2 125 mkr (1 716). Läs mer om våra bostadsrättsprojekt i kapitel 5 om projektinvesteringar. T.5 Kundfordringar REDOVISNINGSPRINCIPER Kundfordringar redovisas till transaktionspriset vid första redovisningstillfället. Därefter redovisas fordringarna till upplupet anskaffningsvärde minskat med eventuell nedskrivning. Fordringar tas upp i balansräkningen när Atrium Ljungberg har fullgjort ett åtagande och där rätten till ersättning är ovillkorlig men ej har erhållits. Då den förväntade löptiden är kort redovisas värdet utan diskontering. Nedskrivningar baseras på förväntade kredit - förluster och redovisas i resultaträkningen i kostnader för fastighetsförvaltningen. Koncernen definierar fallissemang som när det bedöms osannolikt att kunden kommer att betala på grund av indikationer så som missade betal - ningar eller finansiella svårigheter. När betalning inte har erhållits 90 dagar efter förfallodagen anses alltid fallissemang föreligga och då görs en individuell bedömning och reservering. Atrium Ljungberg tillämpar den förenklade metoden enligt IFRS 9 som innebär värdering av förlustreserven till ett belopp som motsvarar de förväntade kreditförlusterna för hela den återstå - ende löptiden oavsett om krediterna är kredit - försämrade eller inte. För att beräkna förväntade kreditförluster har kundfordringarna grupperats baserat på kreditriskkaraktär och antal dagars dröjsmål. De förväntade kreditförlustnivåerna baserar sig på kundernas betalnings historik för en period om 36 månader. Kundfordringar skrivs bort när det inte finns någon rimlig förväntan om betalning. Kreditförluster redovisas som kreditförluster – netto inom rörelseresultatet. Återvinning av belopp som tidigare skrivits bort redovisas mot samma rad i resultaträkningen. Noter A T KIK OS MB HS F T.4 Exploateringsfastigheter REDOVISNINGSPRINCIP Exploateringsfastigheter redovisas till det lägsta av ackumulerat anskaffningsvärde och nettoför - säljningsvärdet. Det ackumulerade anskaffnings - värdet utgörs av fastighetens anskaffningskostnad ökat med nedlagda kostnader. I de fall en fastig - het har omklassificerats från Förvaltningsfastighet till Exploateringsfastighet utgörs anskaffnings - kostnaden av Förvaltningsfastighetens senast fastställda verkliga värde. ===== SIDA 99 ===== 02. 05.03. 06. 0 7.01. 04. Finansiella rapporter 08. S.99. Koncernen Moderbolaget 2023-12-31 2022-12-31 2023-12-31 2022-12-31 Kundfordringar 243 153 0 0 Kreditförlustreserv –32 –28 0 –0 Summa 211 125 0 –0 Kreditförlustreserven baseras på följande: 31 december 2023 Ej förfallna Förfallet mellan 1–60 dagar Förfallet mer än 60 dagar Förfallet mer än 120 dagar Summa Förväntad förlustnivå i % 0,0% 19,6% 13,9% 47,6% Redovisat belopp kundfordringar, brutto 165 2 14 62 243 Kreditförlustreserv –0 –0 –2 –29 –32 31 december 2022 Förväntad förlustnivå i % 0,0% 18,9% 21,9% 51,9% Redovisat belopp kundfordringar, brutto 90 5 11 47 153 Kreditförlustreserv –0 –1 –2 –24 –28 Förändringen i kreditförlustreserven under räkenskapsåret specificeras nedan: Kreditförlustreserv 2023 2022 Ingående balans –28 –29 Ökning av kreditförlustreserven, förändring redovisad i resultaträkningen –11 –12 Under året bortskrivna kundfordringar 5 7 Återföring av ej utnyttjat belopp samt övrigt 2 6 Utgående balans –32 –28 T.6 Övriga fordringar Koncernen Moderbolaget 2023-12-31 2022-12-31 2023-12-31 2022-12-31 Mervärdesskattefordran - - - 4 Övriga fordringar 56 71 22 11 Utgående balans 56 71 22 15 T.7 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter Koncernen Moderbolaget 2023-12-31 2022-12-31 2023-12-31 2022-12-31 Fordringar på beställare för pågående uppdrag enligt entreprenadavtal (avtalstillgång) 13 13 - - Övriga förutbetalda kostnader 33 26 11 8 Periodiserade hyresrabatter 114 108 - - Upplupen hyra 52 47 - 10 Övriga upplupna intäkter - - - - Utgående balans 212 195 11 18 Noter A T KIK OS MB HS F ===== SIDA 100 ===== 02. 05.03. 06. 0 7.01. 04. Finansiella rapporter 08. S.100. Operativa skulderOS OS.1 Övriga långfristiga skulder Koncernen Moderbolaget 2023-12-31 2022-12-31 2023-12-31 2022-12-31 Personalrelaterade skulder 24 20 - - Erhållna depositioner från hyresgäster 147 126 - 1 Tilläggsköpeskilling 120 131 - - Garantireserv 8 3 - - Övrigt 30 14 - - Utgående balans 329 295 0 1 TILLÄGGSKÖPESKILLING Skulden är hänförlig till tillgångsförvärv, utvärde - ring av skuldens storlek görs löpande och even - tuella förändringar i skuldens storlek sker genom justering av anskaffningsvärdet på förvärvad fastighet. Beräkning av tilläggsköpeskillingens storlek baseras på parametrar i respektive för - värvsavtal. Under 2023 har inga tilläggsköpeskil - lingar hänförligt till förvärv skuldförts, liksom under 2022. Under år 2023 har 11 MSEK (0) hänförligt till tilläggsköpeskillingar skrivits ned, då villkoren för utbetalning av tilläggsköpeskilling inte uppnåtts. GARANTIRESERV Utgående balans för garantireserver avser entre - prenadarbeten och sker normalt med 0,5% av entreprenadsumman under garantiperioden. OS.3 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter Koncernen Moderbolaget 2023-12-31 2022-12-31 2023-12-31 2022-12-31 Semesterlöneskuld och sociala kostnader 45 47 35 37 Skulder till beställare för pågående uppdrag enligt entreprenadavtal (avtalsskuld) - 12 - - Upplupna räntekostnader 111 91 85 79 Förutbetalda hyror 516 489 - - Avflyttningsersättning - 12 - - Övriga upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 108 83 8 18 Utgående balans 780 734 128 134 OS.4 Ställda säkerheter och eventualförpliktelser Koncernen Moderbolaget 2023-12-31 2022-12-31 2023-12-31 2022-12-31 Ställda säkerheter Fastighetsinteckningar 15 615 14 615 - - Aktier i koncernbolag 383 343 - - Eventualförpliktelser - - - - Borgensförbindelser för dotterbolag - - 7 871 7 620 Insatsgarantier - - - - Garantiåtagande 740 700 740 700 Summa 16 738 15 659 8 611 8 320 EVENTUALFÖRPLIKTELSER Ersättningsskyldighet för förorening eller miljöskada Enligt miljöbalken kan en fastighetsägare bli ersättningsskyldig för åtgärder på grund av förorening eller allvarlig miljöskada. Inför fast - ighetsförvärv och nya projekt genomförs alltid genomlysningar för att identifiera eventuella miljörisker. Atrium Ljungberg har per balansdagen inte känne - dom om sådan förorening eller miljöskada som väsentligt kan komma påverka koncernens finan - siella ställning. Insatsgarantier Insatsgarantier utgör motförbindelser avseende garantier som utgör säkerhet för belopp inbe - talda till bostadsrättsföreningar bildade av Atrium Ljungberg. Garantin gäller i ett år från det att den slutliga anskaffningskostnaden för bostadsrätts - föreningen har fastställts. Det potentiella åtag - andet uppgår till 447 MSEK (0). Förvärv av ej sålda bostadsrätter Atrium Ljungbeg har avtalade garantier om att återköpa lägenheter som är osålda 6 månader efter godkänd entreprenad. Tvister Atrium Ljungberg är från tid till annan part i juri - diska processer och administrativa förfaranden relaterade till uthyrning, förvaltningen och utveck - ling av fastigheter. Per 2023-12-31 var Atrium Ljungberg inte part i någon pågående process som skulle kunna få en väsentlig påverkan på koncernens finansiella ställning. Noter A T KIK OS MB HS F OS.2 Övriga skulder Koncernen Moderbolaget 2023-12-31 2022-12-31 2023-12-31 2022-12-31 Personalrelaterade skulder 17 7 10 5 Momsskulder 20 36 10 - Övriga skulder 237 59 - 0 Utgående balans 273 102 21 5 ===== SIDA 101 ===== 02. 05.03. 06. 0 7.01. 04. Finansiella rapporter 08. S.101. Finansiering och kapitalstrukturF F.1 Kapitalstruktur Koncernen eftersträvar en god resultatutveckling, ekonomisk uthållighet och en stark finansiell ställning. De ekonomiska och finansiella målen är satta för att ge en kombination av hög avkastning på eget kapital, hög tillväxtkapacitet och finansiell stabilitet. Koncernens finansiella riskbegränsningar enligt finanspolicy: — Belåningsgraden ska vara högst 45%. — Räntetäckningsgraden ska vara lägst 2,0 gånger. Dessutom har vi som ambition gentemot våra ägare att utdelningen ska motsvara ca en tredjedel av förvaltningsresultatet såvida inte investeringar eller bolagets finansiella ställning i övrigt motiverar en avvikelse. Därutöver kan styrelsen föreslå att vinster av engångskaraktär kan föras över till ägarna. De ålagda villkor som koncernen har gentemot externa långivare för att tillhandahålla en kredit och som innebär att en kredit förfaller till betal - ning om villkoren inte uppfylls är likartade i de olika kreditavtalen. Avtalen föreskriver i huvud - sak en räntetäckningsgrad om minst 1,50–1,75 ggr, belåningsgrad om maximalt 65–75% och en soliditet på minst 25–30%. Vid årsskiftet upp - fyllde koncernen samtliga ålagda villkor. Villkoren ligger även under koncernens finansiella mål. Koncernens kapitalstruktur utgörs av räntebä - rande nettolåneskuld och eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare. Detta består av aktiekapital, övrigt tillskjutet kapital samt balanserade vinstmedel inklusive årets resultat. Finansverksamheten beskrivs ytterligare i not F.2 Finansiella instrument och riskhantering. Atrium Ljungbergs upplåning är till viss del säker - ställd med pantbrev i koncernens fastigheter, aktiepant i dotterbolag samt i vissa fall borgens - förbindelse utgiven av moderbolaget för dotter - bolagens upplåning. Räntebärande skulder redovisas till upplupet anskaffningsvärde vilket är det redovisade värdet i tabellen Kapitalstruktur. Beräkningen av verk - ligt värde av skulder till kreditinstitut baseras på diskonterade bedömda framtida kassaflöden. Diskonteringen sker utifrån aktuella marknadsrän - tor med ett tillägg för aktuell upplåningsmarginal. Värderingen är härmed gjord enligt IFRS värde - ringshierarki nivå 2. Värdering av derivat beskrivs i not F.2. Med certifikat avses företagscertifikat som ges ut utan ställande av säkerhet under bolagets certifi - katsprogram med en ram på 5 000 mkr. Bolaget har ett MTN-program med en ram på 17 000 mkr. Totalt finns utestående obligationer om 12 363 mkr (13 035) och under året har 900 mkr (3 743) emitterats. Kapitalstruktur 2023-12-31 2022-12-31 Koncernen Redovisat värde Verkligt värde Redovisat värde Verkligt värde Långfristiga skulder Skulder till kreditinstitut 10 723 10 723 11 303 11 303 Obligationer 12 363 12 063 13 035 12 027 Certifikat 1) 1 880 1 880 1 051 1 051 Totalt lån 24 966 24 666 25 389 24 381 Likvida medel 119 380 Nettoskuld 24 847 25 010 Eget kapital 27 519 29 141 Summa 52 366 54 151 1) Certifikat som täcks av outnyttjade långfristiga kreditavtal klassificeras som långfristig skuld. 2023-12-31 2022-12-31 Moderbolaget Redovisat värde Verkligt värde Redovisat värde Verkligt värde Långfristiga skulder Skulder till kreditinstitut 3 813 3 815 3 709 3 709 Obligationer 12 363 12 063 13 035 12 027 Certifikat 1) 1 880 1 880 1 051 1 051 Totalt lån 18 056 17 758 17 796 16 787 1) Certifikat som täcks av outnyttjade långfristiga kreditavtal klassificeras som långfristig skuld. Emitterade obligationer 2023 Obligation Start Förfall Löptid, år Fast/rörlig ränta Volym, mkr Emissionsspread över 3M Stibor / SWAP Anm. 141 4/27/2023 2025-10-027 2,5 Rörlig 300 2,25% Grön 142 9/13/2023 7/13/2026 2,8 Rörlig 300 2,25% Grön 143 10/25/2023 1/25/2027 3,25 Fast 5,855 % 300 2,18% Grön Noter A T KIK OS MB HS F ===== SIDA 102 ===== 02. 05.03. 06. 0 7.01. 04. Finansiella rapporter 08. S.102. F.2 Finansiella instrument och riskhantering REDOVISNINGSPRINCIPER Ett finansiellt instrument är varje form av avtal som ger upphov till en finansiell tillgång eller finansiell skuld. Finansiella tillgångar i balansräk - ningen avser lånefordringar, derivat, hyres- och kundfordringar, övriga fordringar och likvida medel. Finansiella skulder avser låneskulder, derivat, övriga kortfristiga skulder samt leverantörsskulder. Redovisning av finansiella instrument i balansräk - ningen sker när bolaget blir part i instrumentets avtalsmässiga villkor. En tillgång bokas bort från balansräkningen när rättigheterna i avtalet reali - seras, förfaller eller när bolaget förlorar kontrollen över den. En skuld bokas bort från balansräk - ningen när förpliktelsen i avtalet fullgörs eller på annat sätt utsläcks. För derivatinstrument tilläm - pas affärsdagsredovisning och för avistaköp eller avistaförsäljning av finansiella tillgångar tillämpas likviddagsredovisning. Finansiella instrument som finns i koncernen klassi ficeras enligt följande: — Finansiella tillgångar värderade till verkligt värde via resultaträkningen — Finansiella tillgångar värderade till upplupet anskaffningsvärde — Finansiella skulder värderade till verkligt värde via resultaträkningen — Finansiella skulder värderade till upplupet anskaffningsvärde Derivat (ränteswapavtal och valutaswapavtal) är värderade till verkligt värde i balansräkningen och enligt IFRS värderingshierarki har verkligt värde på derivat värderats enligt nivå 2. Denna nivå innebär att värderingen baseras på annan indata än note - rade priser som ingår i nivå 1, som är observerbar för tillgången eller skulden antingen direkt eller indirekt. Övriga finansiella instrument berörs inte av verkligt värdehierarkin då de redovisas till upplupet anskaffningsvärde i balansräkningen. Räntebärande skulder redovisas till upplupet anskaffningsvärde vilket är det redovisade värdet i tabellen Kapitalstruktur i not F.1. Beräkningen av verkligt värde av skulder till kreditinstitut baseras på diskonterade bedömda framtida kassaflöden. Diskonteringen sker utifrån aktuella marknads - räntor med ett tillägg för aktuell upplåningsmar - ginal. Värderingen är härmed gjord enligt IFRS värderingshierarki nivå 2. För övriga finansiella instrument värderade till upplupet anskaffnings - värde bedöms bokfört värde överensstämma med verkligt värde. För samtliga finansiella fordringar förutom likvida medel används den förenklade metoden vid reser - vering för förväntade kreditförluster. Det innebär att reserven värderas till ett belopp som motsva - ras av fordringarnas återstående löptid. Löpande utvärderar bolaget om det finns objektiva indika - tioner på att en finansiell tillgång eller grupp av finansiella tillgångar är i behov av nedskrivning. Fallissemang definieras som när det bedöms osannolikt att motparten kommer att möta sina åtaganden pga. indikationer så som missade betalningar eller finansiella svårigheter. Efter att förfallodagen passerats med 90 dagar anses alltid fallissemang föreligga och då görs en individuell bedömning och reservering. För likvida medel görs bedömningen baserat på bankernas sanno - likhet för fallissemang. För moderbolagets redovisningsprinciper, se sid. 111. PRINCIPER FÖR FINANSIERING OCH FINANSIELL RISKHANTERING Finansiering och finansiella risker hanteras enligt av Atrium Ljungbergs styrelse fastställda riktlin - jer. Koncernens finansfunktion som ansvarar för finansiering, likviditet och finansiella risker är koncentrerad till moderbolaget. Policyefterlevnad rapporteras till cfo och styrelsen kvartalsvis. Kategorisering av finansiella instrument 1) Finansiella tillgångar värderade till upplupet anskaffningsvärde Finansiell tillgång/ skuld värderad till verkligt värde via resultaträkningen Finansiella skulder värderade till upplupet anskaffningsvärde Finansiella tillgångar värderade till upplupet anskaffningsvärde Finansiell tillgång/ skuld värderad till verkligt värde via resultaträkningen Finansiella skulder värderade till upplupet anskaffningsvärde Koncernen 2023-12-31 2022-12-31 2023-12-31 2022-12-31 2023-12-31 2022-12-31 Moderbolaget 2023-12-31 2022-12-31 2023-12-31 2022-12-31 2023-12-31 2022-12-31 Derivat - - 733 1 572 - - Kundfordringar 0 0 - - - - Kundfordringar 211 125 - - - - Fordr. hos koncernbolag 26 227 26 229 - - - - Övriga fordringar 56 71 - - - - Övriga fordringar 33 57 - - - - Likvida medel 119 380 - - - - Likvida medel 3 255 - - - - Totalt 387 590 733 1 572 - - Totalt 26 263 26 541 - - - - Räntebärande skulder - - - - 24 966 25 389 Räntebärande skulder - - - - 18 056 17 796 Derivat - - 344 59 - - Derivat - - 344 59 - - Övriga skulder - - - 131 534 194 Övriga skulder - - - - 0 1 Leverantörsskulder - - - - 169 214 Leverantörsskulder - - - - 18 19 Totalt - - 344 190 25 669 25 797 Totalt - - 344 59 18 074 17 815 Noter A T KIK OS MB HS F ===== SIDA 103 ===== 02. 05.03. 06. 0 7.01. 04. Finansiella rapporter 08. S.103. FINANSIERINGSRISK OCH LIKVIDITET Med finansieringsrisk avses bolagets risk att det saknas likvida medel eller krediter för att kunna fullgöra betalningsförpliktelser. För att hantera detta ska bolaget hålla en likviditetsbuffert i form av kassa och outnyttjat kreditutrymme som täcker bl. a. låneförfall och beslutade investeringar inom 12 månader. Vidare upprätthålls en aktiv likvi - ditetsplanering för att optimera likviditeten vid varje tillfälle. Koncernens likviditet per 2023-12-31 uppgick inklusive outnyttjad checkräkningskredit om 197 mkr, till 316 mkr (680). Vid årsskiftet finns även outnyttjat utrymme i revolverande kreditfaciliteter om 7 640 mkr (6 055). Av tabel- len nedan framgår kapitalbindningsstrukturen i låneportföljen. Ingen del av räntebärande skulder redovisas som kortfristig i koncernens balansräk - ning då andelen outnyttjat kreditutrymme med en löptid över 12 månader täcker andel lån med förfall inom 12 månader. Den genomsnittliga kapi - talbindningstiden uppgick per 2023-12-31 till 3,5 år (4,3). Kapitalbindning Koncernen Moderbolaget Bindningstid Lån Andel, % Totala kredit avtal Lån Andel, % 2024 3 778 15% 3 778 3 778 21% 2025 6 550 26% 10 800 3 099 17% 2026 3 736 15% 7 126 3 536 20% 2027 5 356 21% 5 356 4 362 24% 2028 2 758 11% 2 758 495 3% >2028 2 788 11% 2 788 2 788 15% Totalt 24 966 100% 32 606 18 058 100% MARKNADS - OCH RÄNTERISK Med marknadsrisk avses risken för resultatpå - verkan som följd av förändringar i omvärlden. Marknadsrisken är främst hänförlig till utveck - lingen av räntenivåer för kort- och långfristig upplåning samt av aktuella marknadsräntor. För begränsning av ränterisken fördelas ränteförfal - len upp till 10 år och maximalt 45% av lånevoly - men får vara exponerad mot kort räntebindning, definierad som att räntejustering inträffar inom 12 månader. I tabellen Räntebindningstid speci - ficeras förfallotidpunkterna för koncernens rän - tebärande skulder. Medellöptiden för räntebind - ningen uppgick per 2023-12-31 till 3,8 år (4,0). De räntebärande skulderna uppgick vid periodens slut till 24 966 mkr (25 389) med en genomsnitt - lig ränta om 2,3% (2,2) exklusive och 2,4% (2,3) inklusive outnyttjade kreditfaciliteter. En ökning av räntenivån med en %-enhet skulle innebära en förändring av förvaltningsresultatet med –35 mkr (–43). Derivatportföljen bestod vid periodens slut av totalt 23 039 mkr (20 853) i ränteswappar och valutaränteswappar. Ränte swap avtalen används som ett medel att förändra räntebindningsstruk - turen utan att ändra kapitalbindningen i låneport - följen. Verkligt värde för räntederivat uppgår på balansdagen till 390 mkr (1 513). Räntan på skulden förfaller kvartalsvis fram till år 2037. Den påverkar resultaträkningen löpande under de aktuella lånens löptid genom att upplu - pen ränta redovisas. Atrium Ljungberg har också eftersträvat en spridning av omförhandlingstidpunkter för befintliga hyreskontrakt som ett led i att minska marknadsrisken avseende tillfälliga konjunktur - svängningar. Av not IK.1 framgår hur stor andel av intäkterna som omförhandlas under kommande år. I genomsnitt uppgår den vägda återstående löptiden för hyreskontrakten till 4,6 år (4,5). Räntebindning, mkr Bindningstid Volym Andel, % Genom- snittlig ränta, %1) 2024 4 841 19% 0,4% 2025 1 750 7% 2,4% 2026 2 704 11% 1,9% 2027 3 850 15% 3,1% 2028 4 260 17% 2,5% >2028 7 560 30% 3,1% Totalt 24 966 100% 2,3% 1) Genomsnittlig kreditmarginal för rörliga lån är fördelad på räntede- rivatens förfallotidpunkter. Snitträntan redovisas exklusive kostnad för outnyttjat kreditutrymme. Av det som förfaller under 2024 utgör cirka 50% rörligt ränta. Förfallostruktur derivatinstrument Förfalloår Nominellt belopp, mkr Marknads- värde, mkr Genom- snittlig ränta, % 2024 3 397 61 –0,9% 2025 450 13 0,9% 2026 3 970 54 2,0% 2027 4 016 37 2,7% 2028 3 647 63 2,1% 2029 och senare 7 560 163 1,8% Totalt 23 039 390 1,3% KREDITRISK OCH MOTPARTSRISK Med kreditrisk avses risken att motparten inte kan fullgöra leveranser eller betalningsförplik- telser. Atrium Ljungbergs kreditrisker ligger i att hyresgästerna eventuellt inte skulle kunna fullgöra sina betalningar enligt gällande hyreskontrakt. I samband med kontraktens tecknande värderas denna risk och avtalen kompletteras i förekom- mande fall med, från hyresgästerna, ställda säkerheter i form av deposition eller bankgarantier på motsvarande 3–12 månaders hyra. Vid årets utgång uppgick erhållna depositioner och bank- garantier till 147 mkr (126) respektive 81 mkr (63). Atrium Ljungberg har ISDA-avtal med samtliga motparter med vilka derivatavtal ingåtts för att begränsa motpartsrisk. I dessa avtal finns möjlig - het till kvittning av utestående positiva och nega - tiva marknadsvärden vid händelse av fallissemang. Det redovisade nettovärdet för derivaten om 390 mkr (1 513) består av ett positivt värde om 734 mkr (1 572) och ett negativt värde om –344 mkr (–59). Atrium Ljungberg har inte kvittat några belopp i balansräkningen men de positiva och negativa värden skulle kunna kvittas i sin helhet vid händelse av fallissemang. Bruttoexponering för motpartsrisker avseende likvida medel uppgick till 119 mkr (380). VALUTARISK En valutarisk uppstår när betalning sker i annan valuta än svenska kronor. En sådan valuta effekt redovisas i resultaträkningen. Atrium Ljungberg gör endast undantagsvis inköp i utländsk valuta vilket medför en liten valutarisk. Bolaget har under tidigare år emitterat obligationer i norska kronor. För dessa lån som har tagits upp i utländsk valuta har volymen och kupongbetalningar säkrats med valutaränteswappar vilket eliminerar valutaexpo - neringen. Totalt finns valutaräntederivat om 2 975 mkr (3 189). Verkligt värde för valutaräntederivat uppgår på balansdagen till –245 mkr (–51). Känslighetsanalys kassaflöden 1) Förändring, % Resultat- effekt , mkr Hyresnivå/index +/– 5 % +/– 125 Kostnader fastighetsförvalt- ningen +/– 5 % +/– 30 Uthyrningsgrad  +/– 1 %-enhet +/– 27 Räntekostnader +/– 1 %-enhet +/– 28 1) Resultateffekt avser effekten under det närmast kommande året med hänsyn till struktur och bindningstider i hyreskontrakt och låneavtal. Resultateffekt avser efter skatt. Noter A T KIK OS MB HS F ===== SIDA 104 ===== 02. 05.03. 06. 0 7.01. 04. Finansiella rapporter 08. S.104. FÖRFALLOSTRUKTUR FÖR FINANSIELLA INSTRUMENT Tabellen nedan anger framtida odiskonterade kassaflöden för de betalningsåtaganden som är förknippade med bolagets finansiella skulder. För upplysning om avtalsenliga odiskonterade kassa flöden hänförliga till leasingskulden se not IK.4. Koncernen 2023-12-31 2022-12-31 Skulder 2024 2025 2026 2027 2028 och senare 2023 2024 2025 2026 2027 och senare Räntebärande skulder inkl. räntor –4 257 –7 149 –4 193 –5 553 –6 124 –802 –1 594 –9 886 –5 873 –10 639 Derivat 462 126 -29 53 -18 402 378 308 231 369 Övriga skulder -534 - - - - –325 - - - - Leverantörsskulder -169 - - - - –214 - - - - Totalt -4 498 –7 023 –4 222 –5 499 –6 141 –939 –1 215 –9 578 –5 642 –10 270 F.3 Finansiella intäkter och kostnader Koncernen Moderbolaget Finansiella intäkter 2023 2022 2023 2022 Ränteintäkter 11 1 11 1 Övriga ränteintäkter 1 0 0 0 Övriga finansiella intäkter 0 0 216 179 Koncernränteintäkter - - 844 699 Totalt 12 2 1 071 879 Koncernen Moderbolaget Finansiella kostnader 2023 2022 2023 2022 Räntekostnader –523 –414 –273 –353 Övriga räntekostnader –8 –6 –4 –4 Övriga finansiella kostnader –3 –5 –287 –90 Koncernräntekostnader - - –133 –91 Totalt –534 –425 –698 –537 Ränteintäkter- och kostnader från finansiella tillgångar och skulder värderade till upplupet anskaffningsvärde uppgick till 12 mkr (2) respek - tive –534 mkr (425) för koncernen. Ränteintäkter och -kostnader från finansiella tillgångar och skulder värderade till upplupet anskaffningsvärde uppgick till 855 mkr (700) respektive –698 mkr (537) för moderbolaget. Under året har 90 mkr (76) i ränteutgifter som avser investeringar i koncernens egna fastigheter aktiverats. Den genomsnittliga räntesatsen som har använts vid beräkningen uppgår till 2,3% (2,0). I moderbolaget har ränteutgifter avseende inves - teringar i egna fastigheter kostnadsförts. Noter A T KIK OS MB HS F Moderbolaget 2023-12-31 2022-12-31 Skulder 2024 2025 2026 2027 2028 och senare 2023 2024 2025 2026 2027 och senare Räntebärande skulder inkl. räntor –3 919 –3 459 –3 881 –4 473 –3 817 –530 –1 562 –4 408 –5 596 –8 159 Derivat 462 126 -29 53 -18 402 378 308 231 369 Övriga skulder 0 - - - - –1 - - - - Leverantörsskulder –18 - - - - –19 - - - - Totalt –3 475 –3 333 –3 909 –4 420 –3 835 –148 –1 184 -4 100 –5 365 –7 789 ===== SIDA 105 ===== 02. 05.03. 06. 0 7.01. 04. Finansiella rapporter 08. S.105. F.4 Kassaflöden från finansiella skulder Kassaflöden från finansiella skulder Derivat Långfristiga räntebärande skulder Övriga skulder Totalt Kassaflöden från finansiella skulder Derivat Långfristiga räntebärande skulder Övriga skulder Totalt Koncernen, 1 januari 2023 59 25 389 539 25 987 Koncernen, 1 januari 2022 238 20 561 547 21 346 Upptagna lån - 5 777 188 5 965 Upptagna lån - 12 226 380 12 606 Amortering av skuld - –5 987 –45 –6 032 Amortering av skuld - –7 491 –416 –7 907 Mottagna och återbetalade depositioner - - 21 21 Mottagna och återbetalade depositioner - - 28 28 Kassaflödespåverkande poster - –210 164 –46 Kassaflödespåverkande poster - 4 735 –8 4 727 Värdeförändring derivat 285 - - 285 Värdeförändring derivat –179 - - –179 Valuta - –208 - –208 Valuta - 88 - 88 Periodisering av kostnader och övr - –5 - –5 Periodisering av kostnader och övr - 6 - 6 Ej kassaflödespåverkande poster 285 –214 - 71 Ej kassaflödespåverkande poster –179 93 - –86 Koncernen, 31 december 2023 344 24 966 703 26 013 Koncernen, 31 december 2022 59 25 389 539 25 987 Kassaflöden från finansiella skulder Derivat Långfristiga räntebärande skulder Övriga skulder Totalt Kassaflöden från finansiella skulder Derivat Långfristiga räntebärande skulder Övriga skulder Totalt Moderbolaget, 1 januari 2023 59 17 796 19 17 873 Moderbolaget, 1 januari 2022 238 15 457 33 15 728 Upptagna lån - 3 483 19 3 502 Upptagna lån - 7 567 19 7 587 Amortering av skuld - –3 000 –19 –3 019 Amortering av skuld - –5 316 –33 –5 349 Mottagna och återbetalade depositioner - - - 0 Mottagna och återbetalade depositioner - - - 0 Kassaflödespåverkande poster - 483 –1 482 Kassaflödespåverkande poster - 2 251 –14 2 238 Värdeförändring derivat 285 - - 285 Värdeförändring derivat –179 - - –179 Valuta - –216 - –216 Valuta - 88 - 88 Periodisering av kostnader - –7 - –7 Periodisering av kostnader - –0 - -0 Ej kassaflödespåverkande poster 285 –223 - 62 Ej kassaflödespåverkande poster –179 87 - –92 Moderbolaget, 31 december 2023 344 18 056 18 18 418 Moderbolaget, 31 december 2022 59 17 796 19 17 873 Noter A T KIK OS MB HS F ===== SIDA 106 ===== Noter A T KIK OS MB HS F 02. 05.03. 06. 07.01. 04. 08.Finansiella rapporter S.106. KoncernstrukturK K.1 Andelar i koncernföretag REDOVISNINGSPRINCIPER Moderbolagets andelar i koncernföretag vär - deras till anskaffningsvärde med avdrag för ackumulerade nedskrivningar ökat eller minskat med förändring av kapitalandelen. Ett dotterbo - lags redovisade värde prövas minst årligen avse - ende eventuellt nedskrivningsbehov, eller oftare när det finns en indikation på att det redovisade värdet eventuellt inte är återvinningsbart. Vid nedskrivningsprövningen jämförs det beräknade återvinningsvärdet med det bokförda värdet. Återvinningsvärdet utgörs av det högsta av verk - ligt värde med avdrag för försäljningskostnader och nyttjandevärdet. Nyttjandevärdet utgörs av nuvärdet av framtida kassaflöden. Eventuell ned - skrivning redovisas i de fall då värdenedgången kan antas vara bestående. Nedskrivningar och återföringar av tidigare nedskrivningar redovisas i resultaträkningen. Moderbolaget 2023-12-31 2022-12-31 Ingående anskaffningsvärden 1 554 1 365 Förvärv - - Kapitaltillskott 336 189 Förändring kapitalandel - - Avyttringar - - Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 1 890 1 554 Ingående nedskrivningar –72 –50 Årets nedskrivningar –0 –22 Utgående ackumulerade nedskrivningar –72 –72 Utgående balans 1 817 1 481 Antal andelar Kapitalandel, % Eget kapital, kkr Resultat Bokfört värde, mkr Moderbolag, Direktägda bolag Org.nr Säte 2023-12-31 2023-12-31 2023-12-31 1) 2023 1) 2023-12-31 2022-12-31 Atrium Ljungberg Holding 1 AB 556781-3059 Nacka 1 000 100 145 145 846 846 Atrium Ljungberg Holding 2 AB 556720-3111 Nacka 100 000 100 0 –16 8 0 Atrium Ljungberg Holding 3 AB 556781-3117 Nacka 1 000 100 2 –84 160 74 Atrium Ljungberg Holding 4 AB 559056-7730 Nacka 500 100 0 –15 37 25 Atrium Ljungberg Holding 5 AB 559160-5729 Nacka 500 100 3 –24 26 0 Atrium Ljungberg Holding 6 AB 559196-3490 Nacka 500 100 100 –12 0 0 Atrium Ljungberg Holding 7 AB 559198-3415 Nacka 500 100 0 –178 273 95 Atrium Ljungberg Holding 8 AB 559281-7109 Nacka 500 100 0 –0 0 0 Atrium Ljungberg Holding 9 AB 559281-7091 Nacka 500 100 0 –0 0 0 Atrium Ljungberg Holding 10 AB 559281-7141 Nacka 500 100 4 –22 25 0 LjungbergGruppen Holding AB 556669-3221 Nacka 1 000 100 39 –22 190 190 Atrium Ljungberg Slakthuset Holding AB 559183-0244 Nacka 500 100 1 –0 1 0 Atrium Ljungberg Bostad Holding AB 559117-6440 Nacka 500 100 2 –2 3 3 Atrium Ljungberg Impluvium Holding AB 559196-3532 Nacka 500 100 0 –1 1 0 Fastighetsaktiebolaget Blästern 556282-8052 Nacka 10 000 100 0 0 0 0 Fastighetsaktiebolaget Celtica 556350-9727 Nacka 2 781 000 100 210 5 167 167 TL Bygg AB 556225-4440 Nacka 10 000 100 97 –3 80 80 Utgående balans 1 817 1 481 1) Uppgift lämnas endast för de bolag som per 2023-12-31 ingår i koncernen. ===== SIDA 107 ===== Noter A T KIK OS MB HS F 02. 05.03. 06. 07.01. 04. 08.Finansiella rapporter S.107. Antal andelar Kapitalandel, % Eget kapital, mkr Resultat Moderbolag, Indirekt ägda bolag 1) Org.nr Säte 2023-12-31 2023-12-31 2023-12-31 2023 Atrium Ljungberg Bas Barkarby AB 559056-7540 Nacka 500 100 65 9 Atrium Ljungberg Bellmangaraget AB 559299-9717 Nacka 500 100 0 –0 Atrium Ljungberg Blästern 15 AB 559376-8145 Nacka 1 000 100 41 18 Atrium Ljungberg Bohus 9 AB 559299-9774 Nacka 500 100 14 1 Atrium Ljungberg Borgarfjord 3 AB 556755-8076 Nacka 1 000 100 0 –53 Atrium Ljungberg Bostad AB 559122-1378 Nacka 500 100 18 0 Atrium Ljungberg Bostadsrättsförvaltning AB 559198-3365 Nacka 500 100 1 0 Atrium Ljungberg Cambridge 1 AB 559339-5949 Nacka 500 100 0 0 Atrium Ljungberg Cambridge 2 AB 559339-6004 Nacka 500 100 0 0 Atrium Ljungberg Citadellet AB 556994-4878 Nacka 500 100 54 3 Atrium Ljungberg Conditor 1 AB 559155-0404 Nacka 500 100 0 0 Atrium Ljungberg Conditor 2 AB 559155-0487 Nacka 500 100 0 0 Atrium Ljungberg Conditor 3 AB 559155-0479 Nacka 500 100 0 0 Atrium Ljungberg Dimman AB 556659-3231 Nacka 1 000 100 56 7 Atrium Ljungberg Eken 14 AB 556602-0649 Nacka 1 000 100 8 3 Atrium Ljungberg Eken AB 556948-7555 Nacka 500 100 132 86 Atrium Ljungberg Fanny Udde AB 559198-3407 Nacka 500 100 1 0 Atrium Ljungberg Fatburssjön AB 556021-7506 Nacka 1 500 100 1 –2 Atrium Ljungberg Formalin AB 559312-9934 Nacka 500 100 6 –10 Atrium Ljungberg Gillevägen AB 559196-3508 Nacka 500 100 0 –0 Atrium Ljungberg Gränby Entré AB 556781-3091 Nacka 1 000 100 67 12 Atrium Ljungberg Gränby Köpstad AB 556731-8265 Nacka 1 000 100 41 14 Atrium Ljungberg Gränby Park 1 AB 559196-3540 Nacka 500 100 5 1 Atrium Ljungberg Gränby Park Holding AB 559172-9024 Nacka 500 100 0 –0 Atrium Ljungberg Gränby Port AB 559198-3340 Nacka 500 100 6 0 Atrium Ljungberg Hallvägen AB 559155-0453 Nacka 500 100 8 5 Atrium Ljungberg Holding 11 AB 559332-9765 Nacka 500 100 0 –0 Atrium Ljungberg Holding 12 AB 559332-9757 Nacka 500 100 0 –34 Atrium Ljungberg Holding 13 AB 559332-9740 Nacka 500 100 0 –0 Atrium Ljungberg Hälsingegatan AB 556877-5687 Nacka 500 100 2 –31 Atrium Ljungberg Impluvium 14 AB 556065-3023 Nacka 1 000 100 1 1 Atrium Ljungberg Impluvium 15 AB 559281-7059 Nacka 500 100 0 0 Atrium Ljungberg Impluvium 16 AB 559281-7125 Nacka 500 100 0 0 Atrium Ljungberg Impluvium 17 AB 559281-7117 Nacka 500 100 0 0 Atrium Ljungberg Bohus 10 AB 559302-2352 Nacka 500 100 3 3 Atrium Ljungberg Impluvium 25 AB 559306-2564 Nacka 500 100 1 0 Atrium Ljungberg Evenemangsplatsen AB 559344-5355 Nacka 500 100 18 8 ===== SIDA 108 ===== Noter A T KIK OS MB HS F 02. 05.03. 06. 07.01. 04. 08.Finansiella rapporter S.108. Atrium Ljungberg Siroccogatan AB 559344-5413 Nacka 500 100 1 –20 Atrium Ljungberg Simba AB 559344-5405 Nacka 500 100 15 0 Atrium Ljungberg Traversen AB 559344-5397 Nacka 500 100 0 –14 Atrium Ljungberg Kista NOD AB 556745-5182 Nacka 1 000 100 89 12 Atrium Ljungberg Kv 3 AB 559315-8529 Nacka 500 100 5 1 Atrium Ljungberg Kv 4 AB 559315-8511 Nacka 500 100 5 1 Atrium Ljungberg Kv 5 AB 559315-8545 Nacka 500 100 4 0 Atrium Ljungberg Kv 6 AB 559312-9843 Nacka 500 100 3 0 Atrium Ljungberg Kv 7 AB 559312-9900 Nacka 500 100 27 1 Atrium Ljungberg Kv 8 AB 559312-9892 Nacka 500 100 19 –139 Atrium Ljungberg Kvarngärdet 33:2 AB 556710-7189 Nacka 100 000 100 78 1 Atrium Ljungberg Kyrkviken 1 AB 559117-6408 Nacka 500 100 4 0 Atrium Ljungberg Kyrkviken AB 556781-3083 Nacka 1 000 100 2 0 Atrium Ljungberg Kyrkviken Holding AB 559117-6424 Nacka 500 100 2 0 Atrium Ljungberg Life City AB 559065-7713 Nacka 500 100 99 25 Atrium Ljungberg Lindholmshamnen AB 559183-6357 Nacka 500 100 0 –7 Atrium Ljungberg Lindholmspiren KB 969646-1509 Nacka E/T 100 244 52 Atrium Ljungberg M2 AB 556994-4910 Nacka 500 100 93 –22 Atrium Ljungberg Malmen AB 556165-6553 Nacka 1 000 100 15 1 Atrium Ljungberg Mark Holding AB 559117-6416 Nacka 500 100 0 –4 Atrium Ljungberg Mälarterassen AB 559198-3332 Nacka 500 100 0 0 Atrium Ljungberg Nobelberget Holding 1 AB 559196-3516 Nacka 500 100 225 5 Atrium Ljungberg Nobelberget Holding 2 AB 559315-8503 Nacka 500 100 205 201 Atrium Ljungberg Panncentralen AB 559312-9884 Nacka 500 100 4 –3 Atrium Ljungberg Parkering AB 559198-3449 Nacka 500 100 0 –0 Atrium Ljungberg Pisa AB 559299-9709 Nacka 500 100 0 –0 Atrium Ljungberg Planiavägen AB 556815-7852 Nacka 50 000 100 18 0 Atrium Ljungberg Platsmark AB 559402-2377 Nacka 500 100 1 1 Atrium Ljungberg Projektutveckling AB 559198-3423 Nacka 500 100 0 –3 Atrium Ljungberg Resan AB 556948-4529 Nacka 1 000 100 3 0 Atrium Ljungberg S:t Eriksgatan AB 556914-0782 Nacka 50 000 100 23 4 Atrium Ljungberg Sickla 1 Holding AB 559315-8495 Nacka 500 100 19 –1 Atrium Ljungberg Sickla Front 1 AB 559198-3399 Nacka 500 100 16 5 Atrium Ljungberg Sickla Front 2 AB 559312-9876 Nacka 500 100 31 21 Atrium Ljungberg Sickla Industrifastigheter Holding AB 559187-7658 Nacka 500 100 31 –34 Atrium Ljungberg Sickla Station AB 556781-3075 Nacka 1 000 100 1 –9 Atrium Ljungberg Slakthuset 1 AB 559184-9616 Nacka 50 000 100 3 –3 Antal andelar Kapitalandel, % Eget kapital, mkr Resultat, mkr Moderbolag, Indirekt ägda bolag 1) Org.nr Säte 2023-12-31 2023-12-31 2023-12-31 2023 ===== SIDA 109 ===== Noter A T KIK OS MB HS F 02. 05.03. 06. 07.01. 04. 08.Finansiella rapporter S.109. Atrium Ljungberg Slakthuset 13 AB 559184-9657 Nacka 50 000 100 116 39 Atrium Ljungberg Slakthuset 15 AB 556605-2386 Nacka 1 000 100 33 3 Atrium Ljungberg Slakthuset 16 AB 559184-9665 Nacka 50 000 100 0 –3 Atrium Ljungberg Slakthuset 2 AB 556833-4535 Nacka 500 100 39 16 Atrium Ljungberg Slakthuset 22 AB 559184-9673 Nacka 50 000 100 0 –4 Atrium Ljungberg Slakthuset 23 AB 559311-4985 Nacka 500 100 0 0 Atrium Ljungberg Slakthuset 32 AB 559184-9798 Nacka 50 000 100 1 0 Atrium Ljungberg Slakthuset 39 AB 559184-9780 Nacka 50 000 100 0 0 Atrium Ljungberg Slakthuset 40 AB 559184-9814 Nacka 50 000 100 3 1 Atrium Ljungberg Slakthuset 41 AB 559184-9806 Nacka 50 000 100 3 1 Atrium Ljungberg Slakthuset 48 AB 559184-9830 Nacka 50 000 100 2 –1 Atrium Ljungberg Slakthuset 49 AB 559184-9822 Nacka 50 000 100 4 0 Atrium Ljungberg Slakthuset 5 AB 559340-8254 Nacka 500 100 0 0 Atrium Ljungberg Slakthuset 6 AB 559184-9624 Nacka 50 000 100 2 0 Atrium Ljungberg Slakthuset 63 AB 559187-7625 Nacka 500 100 0 0 Atrium Ljungberg Slakthuset 7 AB 559184-9632 Nacka 50 000 100 0 –1 Atrium Ljungberg Slakthuset 8 AB 559184-9640 Nacka 50 000 100 2 1 Atrium Ljungberg Slakthuset Holding 1 AB 559183-0301 Nacka 500 100 0 –12 Atrium Ljungberg Slakthuset Holding 2 AB 559183-0319 Nacka 500 100 0 –4 Atrium Ljungberg Slakthuset Holding 3 AB 559183-0285 Nacka 500 100 1 –7 Atrium Ljungberg Stadsutveckling AB 559340-8411 Nacka 500 100 1 –1 Atrium Ljungberg Stanford 1 AB 559299-9766 Nacka 500 100 0 –0 Atrium Ljungberg Stanford 2 AB 559299-9758 Nacka 500 100 0 0 Atrium Ljungberg Stiftare AB 559155-0396 Nacka 500 100 0 –0 Atrium Ljungberg Stora Katrineberg AB 556600-3843 Nacka 1 000 100 33 4 Atrium Ljungberg Servicenter AB 559165-9916 Nacka 500 100 27 1 Atrium Ljungberg Tranbodarne 13 AB 556754-7947 Nacka 1 000 100 55 2 Atrium Ljungberg VA AB 559402-2419 Nacka 500 100 0 –0 Atrium Ljungberg Wave Hagastaden AB 559187-7633 Nacka 500 100 0 0 Bostadsrättsföreningen Blomsterkungen 769640-0857 Nacka E/T 100 0 0 Bostadsrättsföreningen Kulturtrappan 769640-7894 Nacka E/T 100 0 –0 Fastighets AB Brogatan 556060-5536 Nacka 1 000 100 1 –27 Fastighetsaktiebolaget Stadsgården 556029-0602 Nacka 31 993 074 100 917 –38 Fastighetsaktiebolaget Österbotten 556019-4408 Nacka 1 250 100 1 –0 Fatburstrappan Väst AB 556622-5966 Nacka 1 000 100 60 4 Gränby Centrum AB 556409-6708 Nacka 100 100 132 48 Impluvium Tretton AB 556781-3109 Nacka 1 000 100 2 –32 Antal andelar Kapitalandel, % Eget kapital, mkr Resultat, mkr Moderbolag, Indirekt ägda bolag 1) Org.nr Säte 2023-12-31 2023-12-31 2023-12-31 2023 ===== SIDA 110 ===== Noter A T KIK OS MB HS F 02. 05.03. 06. 07.01. 04. 08.Finansiella rapporter S.110. Kommanditbolaget T-Bodarne 969646-1392 Nacka E/T 100 303 40 Kommanditbolaget Wårbyriggen 1 969651-2251 Nacka E/T 100 78 2 LjungbergGruppen Fastighets AB TX31 556688-4283 Nacka 1 000 100 67 5 Mobilia Nord AB 556745-4888 Nacka 1 000 100 33 0 Mobilia Shopping Centre AB 556412-5242 Nacka 100 100 1 –93 Prospect & Icons AB 559137-9077 Nacka 1 000 100 6 5 Sickla Industrifastigheter Kommanditbolag 916616-1720 Nacka E/T 100 918 226 Tranbodarne 11 KB 959542-9472 Nacka E/T 100 479 3 Walls Fastighets AB 556004-9909 Nacka 6 000 100 15 8 Bostadsrättsföreningen Kulturarvet 769642-1044 Nacka E/T 100 0 0 1) Uppgift lämnas endast för de bolag som per 2023-12-31 ingår i koncernen. Antal andelar Kapitalandel, % Eget kapital, mkr Resultat, mkr Moderbolag, Indirekt ägda bolag 1) Org.nr Säte 2023-12-31 2023-12-31 2023-12-31 2023 K.2 Andelar i intresseföretag REDOVISNINGSPRINCIPER Intresseföretag är företag där koncernen har ett betydande inflytande, normalt genom ett aktieinnehav om lägst 20% och högst 50% och redovisas enligt kapitalandels metoden. Kapitalandelsmetoden innebär att andelar i ett intresseföretag redovisas till anskaffningsvärde vid anskaffningstidpunkten och därefter justeras med koncernens andel av förändringen i intresse - företagets nettotillgångar. Koncernens bokförda värde på aktierna i intresseföretagen motsvaras av koncernens andel i intresseföretagens egna kapital samt eventuella restvärden på koncern - mässiga över- och undervärden. Antal Kapitalandel, % Bokfört värde kkr 2023-12-31 2023-12-31 2023-12-31 2022-12-31 Barkarby Science AB 559160-1413 Säte i Järfälla 200 14 200 200 A house at Östermalm AB 559026-8149 Säte i Stockholm 520 50 28 363 0 Utgående balans 28 563 200 ===== SIDA 111 ===== Noter A T KIK OS MB HS F 02. 05.03. 06. 07.01. 04. 08.Finansiella rapporter S.111. Moderbolagets redovisningsprinciper och tillkommande upplysningarMB MB.1 Moderbolagets redovisningsprinciper ALLMÄNT Moderbolaget tillämpar samma redovisningsprin - ciper som koncernen med de undantag och tillägg som regleras i rekommendationen från Rådet för finansiell rapportering RFR 2, Redovisning för juridiska personer. Detta innebär att moderbo - laget i årsredovisningen för den juridiska perso - nen tillämpar samtliga av EU godkända IFRS och uttalanden så långt detta är möjligt inom ramen för Årsredovisningslagen och Tryggandelagen samt med hänsyn till sambandet mellan redo - visning och beskattning. IFRS 9 tillämpas ej av moderbolaget med undantag av de punkter som ej är undantagna enligt RFR 2. IFRS 16 Leasing tillämpas inte av moderbolaget vilket innebär att samtliga leasingavtal redovisas som operationella i moderbolaget. DERIVAT Moderbolaget redovisar derivat enligt lägsta värdet av anskaffningsvärdet och det verkliga värdet. Per 2023-12-31 fanns negativa/positiva verkliga värden vilket innebär att en skuld om 344 mkr (59) har redovisats i balansräkningen. Värdeförändringar om –285 mkr (179) har redovi - sats i resultatet inom finansnettot. FORDRINGAR Moderbolagets fordringar redovisas till anskaff - ningsvärde. Fordringar på dotterbolag analyse - ras i den generella modellen och de förväntade kreditreserveringarna beräknas utifrån kontrakten med justeringar för framåtblickande faktorer och med hänsyn tagen till värdet av säkerheter. AVSÄTTNINGAR OCH FINANSIELLA GARANTIAVTAL I moderbolagets balansräkning redovisas avsätt - ningar under egen rubrik. För redovisning av finan - siella garantiavtal till förmån för dotterbolag och intresseföretag tillämpar moderbolaget lättnadsre - geln i RFR 2 vilket innebär att IFRS 9 inte tillämpas för sådana garantiavtal. I stället redovisar moderbo - laget en avsättning avseende finansiella garantiavtal när bolaget har ett åtagande för vilket betalning sannolikt erfordras för att reglera åtagandet. MB.2 Moderbolagets resultat från andelar i koncernföretag REDOVISNINGSPRINCIPER Erhållen utdelning redovisas när aktieägarens rätt att erhålla betalning har fastställts. Om det anses säkert att senare beslut om utdelning kommer att beslutas på kommande årsstämma i det givande dotterbolaget redovisar moderbolaget intäkten tidigare, så kallad anteciperad utdelning. Moderbolaget Resultat från andelar i koncernföretag 2023 2022 Utdelning från dotterbolag - 750 Nedskrivning av dotterbolag 0 –22 Totalt 0 728 MB.3 Obeskattade reserver / bokslutsdispositioner REDOVISNINGSPRINCIPER Det belopp som avsatts till obeskattade reserver i moderbolaget utgör skattepliktiga temporära skill - nader. På grund av sambandet mellan redovisning och beskattning särredovisas inte den uppskjutna skatteskuld som är hänförlig till de obeskattade reserverna i moderbolaget. Däremot görs i kon - cernen en uppdelning av obeskattade reserver där 79,4% redovisas som eget kapital och 20,6% redovisas som uppskjuten skatteskuld. Obeskattade reserver 2023-12-31 2022-12-31 Ackumulerade överavskrivningar 2 3 Utgående balans 2 3 Bokslutsdispositioner Överavskrivning inventarier 1 3 Erhållna/lämnade koncernbidrag 53 48 Totalt 54 51 MB.4 Förslag till vinstdisposition Till årsstämman lämnar styrelsen nedanstående förslag till vinstdisposition. Läs mer om styrelsens yttrande om förslag till vinst disposition på sid. 112. Till årsstämmans förfogande i moderbolaget står: Balanserad vinst 9 237 640 151 kr Årets vinst 390 470 307 kr Summa 9 628 110 458 kr Styrelsen föreslår att vinstmedlen disponeras på följande sätt: Till aktieägarna utdelas 3,50 kr per aktie 441 370 514 kr I ny räkning balanseras 9 186 739 944 kr Summa 9 628 110 458 kr 1) Den föreslagna utdelningens totalbelopp är baserat på antal utestående aktier per 2023-12-31. ===== SIDA 112 ===== Förslag till vinstdisposition 02. 05.03. 06. 07.01. 04. 08.Finansiella rapporter S.112. Förslag till vinstdisposition. Till årsstämmans förfogande i moderbolaget står: Balanserad vinst 9 237 640 151 kr Årets vinst 390 470 307 kr Summa 9 628 110 458 kr Styrelsen föreslår att vinstmedlen disponeras på följande sätt: Till aktieägarna utdelas 3,50 kr per aktie 441 370 514 kr I ny räkning balanseras 9 186 739 944 kr Summa 9 628 110 458 kr 1) Den föreslagna utdelningens totalbelopp är baserat på antal utestående aktier per 2023-12-31. Styrelsens yttrande enligt 18 kap. 4 § och 19 kap. 22 § Aktiebolagslagen (2005:551) Styrelsen får härmed, i enlighet med 18 kap. 4 § och 19 kap. 22 § aktiebolagslagen (2005:551), avge följande yttrande till styrelsens förslag om vinstutdelning och bemyndigande för styrelsen att besluta om återköp av egna aktier. Styrelsens motivering till att förslagen enligt ovan är förenliga med bestämmelserna i 17 kap. 3 § 2 och 3 st. aktiebolags lagen är följande. Verksamhetens art, omfattning och risker Verksamhetens art och omfattning framgår av bolagsordningen och avgivna årsredovisningar. Den verksamhet som bedrivs i bolaget medför inte risker utöver vad som förekommer eller kan antas förekomma i branschen eller de risker som i allmänhet är förenade med bedrivande av näringsverksamhet. Bolagets och koncernens ekonomiska ställning Bolagets och koncernens ekonomiska ställning per den 31 december 2023 framgår av årsredo - visningen för 2023. Principerna som tillämpats för värdering av tillgångar, avsättningar och skulder återfinns i noterna på sid. 85–111 i årsredovisningen. Det framgår av förslaget till vinstdisposition att styrelsen föreslår att utdelning lämnas med 3,50 kronor per aktie, uppdelat på två utbetal - ningstillfällen om vardera 1,75 kronor per aktie, motsvarande ett sammanlagt belopp om ca 441 mkr. I Bolaget finns 133 220 736 aktier, varav 7 114 875 för närvarande utgör återköpta egna aktier vilka ej berättigar till utdelning. Summan av ovan föreslagen utdelning kan komma att ändras om antalet återköpta egna aktier föränd - ras innan avstämningsdag för utdelning. Den föreslagna utdelningen utgör cirka 32% av årets förvaltningsresultat och 4,3% av moderbolagets eget kapital och 1,6% av koncernens eget kapital. Utdelningsbara medel i moderbolaget uppgick vid utgången av räkenskapsåret 2023 till 9 628 mkr. Som avstämningsdag för vinstutdelning föreslår styrelsen måndagen den 25 mars 2024 respektive fredagen den 27 september 2024. Av årsredovisningen framgår bland annat att koncernens belåningsgrad uppgår till 42,5%. Den föreslagna utdelningen och det föreslagna bemyndigandet om återköp av egna aktier äventyrar inte fullföljandet av de investeringar som bedömts erforderliga. Bolagets ekonomiska ställning ger inte upphov till annan bedömning än att bolaget kan fortsätta sin verksamhet samt att bolaget kan förväntas fullgöra sina förpliktelser på kort och lång sikt. Utdelningsförslagets försvarlighet Med hänvisning till ovanstående och vad som i övrigt kommit till styrelsens kännedom är sty - relsens bedömning att en allsidig bedömning av bolagets och koncernens ekonomiska ställ - ning medför att förslaget om utdelning och det föreslagna bemyndigandet om återköp av egna aktier är försvarliga enligt 17 kap. 3 § 2 och 3 st. aktiebolagslagen, det vill säga med hänvisning till de krav som verksamhetens art, omfattning och risker ställer på storleken av bolagets och koncer - nens egna kapital samt bolagets och koncernens konsolideringsbehov, likviditet och ställning i övrigt. Nacka den 13 februari 2024 Atrium Ljungberg AB (publ) Styrelsen ===== SIDA 113 ===== Årsredovisningens undertecknande 02. 05.03. 06. 07.01. 04. 08.Finansiella rapporter S.113. Årsredovisningens undertecknande. Styrelsen och verkställande direktören försäkrar att koncern- och årsredovisningen har upprättats i enlighet med International Financial Reporting Standards (IFRS) såsom de antagits av EU, respektive god redovisningssed och ger en rättvi - sande bild av koncernens och företagets ställning och resultat samt att koncernförvaltningsberättel - sen och förvaltnings berättelsen ger en rättvisande översikt över utvecklingen av koncernens och företagets verksamhet, ställning och resultat samt beskriver väsentliga risker och osäkerhets faktorer som de företag som ingår i koncernen står inför. Nacka. Datering enligt elektronisk signatur. Johan Ljungberg Styrelseordförande Gunilla Berg Styrelseledamot Simon de Château Styrelseledamot Conny Fogelström Styrelseledamot Sara Laurell Styrelseledamot Johan Thorell Styrelseledamot Annica Ånäs Verkställande direktör Vår revisionsberättelse har lämnats. Datering enligt elektronisk signatur. Deloitte AB Hans Warén Auktoriserad revisor ===== SIDA 114 ===== Revisionsberättelse 02. 05.03. 06. 07.01. 04. 08.Finansiella rapporter S.114. Revisionsberättelse Rapport om årsredovisningen och koncernredovisningen Uttalanden Vi har utfört en revision av årsredovisningen och koncernredovisningen för Atrium Ljungberg AB för räkenskapsåret 2023-01-01–2023-12-31. Bolagets årsredovisning och koncernredovis - ning ingår på sidorna 52–61 och 76–113 i detta dokument. Enligt vår uppfattning har årsredovisningen upp - rättats i enlighet med årsredovisningslagen och ger en i alla väsentliga avseenden rättvisande bild av moderbolagets finansiella ställning per den 31 december 2023 och av dess finansiella resultat och kassaflöde för året enligt årsredo - visningslagen. Koncernredovisningen har upp - rättats i enlighet med årsredovisningslagen och ger en i alla väsentliga avseenden rättvisande bild av koncernens finansiella ställning per den 31 december 2023 och av dess finansiella resul - tat och kassaflöde för året enligt International Financial Reporting Standards (IFRS), så som de antagits av EU, och årsredovisningslagen. Förvaltningsberättelsen är förenlig med årsre - dovisningens och koncernredovisningens övriga delar. Vi tillstyrker därför att bolagsstämman fastställer resultaträkningen och balansräkningen för moder - bolaget och koncernen. Våra uttalanden i denna rapport om årsredovis - ningen och koncernredovisningen är förenliga med innehållet i den kompletterande rapport som har överlämnats till moderbolagets revisions - utskott i enlighet med Revisorsförordningens (537/2014/EU) artikel 11. Grund för uttalanden Vi har utfört revisionen enligt International Standards on Auditing (ISA) och god revisions - sed i Sverige. Vårt ansvar enligt dessa standarder beskrivs närmare i avsnittet Revisorns ansvar. Vi är oberoende i förhållande till moderbolaget och koncernen enligt god revisorssed i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt yrkesetiska ansvar enligt dessa krav. Detta innefattar att, baserat på vår bästa kunskap och övertygelse, inga förbjudna tjänster som avses i Revisorsförordningens (537/2014/EU) artikel 5.1 har tillhandahållits det granskade bolaget eller, i förekommande fall, dess moderföretag eller dess kontrollerade företag inom EU. Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckliga och ändamålsenliga som grund för våra uttalanden. Övriga upplysningar Revisionen av årsredovisningen för räkenskaps - året 2022-01-01–2022-12-31 har utförts av en annan revisor som lämnat en revisionsberättelse daterad den 28 februari 2023 med omodifierade uttalanden i Rapport om årsredovisningen. Särskilt betydelsefulla områden Särskilt betydelsefulla områden för revisionen är de områden som enligt vår professionella bedöm - ning var de mest betydelsefulla för revisionen av årsredovisningen och koncernredovisningen för den aktuella perioden. Dessa områden behand - lades inom ramen för revisionen av, och i vårt ställningstagande till, årsredovisningen och kon - cernredovisningen som helhet, men vi gör inga separata uttalanden om dessa områden. Värdering av förvaltningsfastigheter Beskrivning av risk Förvaltningsfastigheter redovisas i koncernredo - visningen till verkligt värde. Det redovisade verkliga värdet uppgår till 56 813 Mkr per den 31 december 2023. Under året har 35% av fastighets - beståndets marknadsvärderats externt, varav 18% i kvartal 4. Resterande del av fastighetsbestandet har internvärderats och antaganden har kvalitets - säkrats av extern värderare.Värderingarna utförs genom en individuell bedömning för varje fast - ighet av framtida intjäningsförmåga och mark - nadens avkastningskrav. Värdeförändringar kan uppstå antingen till följd av makro- och mikro - ekonomiska eller fastighetsspecifika orsaker. Värderingarna bygger på bedömningar och anta - ganden som kan ge en betydande påverkan på koncernens resultat och finansiella ställning. Vad gäller värdering av pågående projekt tillkommer att bedöma koncernens process för projekthan - tering med särskilt beaktande av utgifterna för investeringarna samt eventuella ekonomiska åtag - anden kopplade till dessa projekt. För ytterligare information hänvisas till avsnittet om risker och riskhantering på sidan 55, koncernens redovis - ningsprinciper och kritiska bedömningsområden på sidan 85 och noterna IK.8 och T.1. Våra granskningsåtgärder Vår revision omfattade följande granskningsåtgär - der men var inte begränsad till dessa: — Vi har granskat den interna värderingsprocessen och utvärderat gjorda antaganden och dess tillämpning i den interna värderingsmodellen. — Vi har granskat indata och beräkningar i såväl den interna som den externa värderingsmodel- len på fastighetsnivå för ett urval av fastigheter för bedömning av fullständighet och värdering. — Vi har tagit del av de externa värderingarna och utvärderat gjorda antaganden. — För investeringar i befintliga förvaltningsfastighe- ter har vi granskat Atrium Ljungbergs rutiner för projekthantering och för ett urval av pågående projekt granskat aktivering av utgifter. — Vi har granskat relevanta noter till de finansiella rapporterna. Till bolagsstämman i Atrium Ljungberg AB organisationsnummer 556175-7047 ===== SIDA 115 ===== Revisionsberättelse 02. 05.03. 06. 07.01. 04. 08.Finansiella rapporter S.115. Annan information än årsredovisningen och koncernredovisningen Detta dokument innehåller även annan informa - tion än årsredovisningen och koncernredovis - ningen och återfinns på sidorna 1–16, 30–51, 62, 73–75 samt 138–149. Den av bolaget upprättade ersättningsrapporten utgör också annan informa - tion och återfinns på bolagets hemsida. Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för denna andra information. Vårt uttalande avseende årsredovisningen och koncernredovisningen omfattar inte denna infor - mation och vi gör inget uttalande med bestyrk - ande avseende denna andra information. I samband med vår revision av årsredovisningen och koncernredovisningen är det vårt ansvar att läsa den information som identifieras ovan och överväga om informationen i väsentlig utsträck - ning är oförenlig med årsredovisningen och koncernredovisningen. Vid denna genomgång beaktar vi även den kunskap vi i övrigt inhämtat under revisionen samt bedömer om informationen i övrigt verkar innehålla väsentliga felaktigheter. Om vi, baserat på det arbete som har utförts avseende denna information, drar slutsatsen att den andra informationen innehåller en väsentlig felaktighet, är vi skyldiga att rapportera detta. Vi har inget att rapportera i det avseendet. Styrelsens och verkställande direktörens ansvar Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för att årsredovisningen och koncern - redovisningen upprättas och att de ger en rättvi - sande bild enligt årsredovisningslagen och, vad gäller koncernredovisningen, enligt IFRS så som de antagits av EU. Styrelsen och verkställande direktören ansvarar även för den interna kontroll som de bedömer är nödvändig för att upprätta en årsredovisning och koncernredovisning som inte innehåller några väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag. Vid upprättandet av årsredovisningen och kon - cernredovisningen ansvarar styrelsen och verk - ställande direktören för bedömningen av bolagets och koncernens förmåga att fortsätta verksam - heten. De upplyser, när så är tillämpligt, om för - hållanden som kan påverka förmågan att fortsätta verksamheten och att använda antagandet om fortsatt drift. Antagandet om fortsatt drift til l- lämpas dock inte om styrelsen och verkställande direktören avser att likvidera bolaget, upphöra med verksamheten eller inte har något realistiskt alternativ till att göra något av detta. Styrelsens revisionsutskott ska, utan att det påver - kar styrelsens ansvar och uppgifter i övrigt, bland annat övervaka bolagets finansiella rapportering. Revisorns ansvar Våra mål är att uppnå en rimlig grad av säkerhet om huruvida årsredovisningen och koncernre - dovisningen som helhet inte innehåller några väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag, och att lämna en revisionsberättelse som innehåller våra uttalan - den. Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men är ingen garanti för att en revision som utförs enligt ISA och god revisionssed i Sverige alltid kommer att upptäcka en väsentlig felaktighet om en sådan finns. Felaktigheter kan uppstå på grund av oegentligheter eller misstag och anses vara väsentliga om de enskilt eller tillsammans rimligen kan förväntas påverka de ekonomiska beslut som användare fattar med grund i årsredovisningen och koncernredovisningen. En ytterligare beskrivning av vårt ansvar för revisionen av årsredovisningen och koncern - redovisningen finns på Revisorsinspektionens webbplats: www.revisorsinspektionen.se/revi - sornsansvar. Denna beskrivning är en del av revisionsberättelsen. Rapport om andra krav enligt lagar och andra författningar Uttalanden Utöver vår revision av årsredovisningen och kon - cernredovisningen har vi även utfört en revision av styrelsens och verkställande direktörens förvalt - ning för Atrium Ljungberg AB för år 2023-01-01– 2023-12-31 samt av förslaget till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust. Vi tillstyrker att bolagsstämman disponerar vinsten enligt förslaget i förvaltningsberättelsen och beviljar styrelsens ledamöter och verkstäl - lande direktören ansvarsfrihet för räkenskapsåret. Grund för uttalanden Vi har utfört revisionen enligt god revisionssed i Sverige. Vårt ansvar enligt denna beskrivs närmare i avsnittet Revisorns ansvar. Vi är oberoende i förhållande till moderbolaget och koncernen enligt god revisorssed i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt yrkesetiska ansvar enligt dessa krav. Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckliga och ändamålsenliga som grund för våra uttalanden. Styrelsens och verkställande direktörens ansvar Det är styrelsen som har ansvaret för förslaget till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust. Vid förslag till utdelning innefattar detta bland annat en bedömning av om utdelningen är försvarlig med hänsyn till de krav som bolagets och koncernens verksamhetsart, omfattning och risker ställer på storleken av moderbolagets och koncernens egna kapital, konsolideringsbehov, likviditet och ställning i övrigt. Styrelsen ansvarar för bolagets organisation och förvaltningen av bolagets angelägenheter. Detta innefattar bland annat att fortlöpande bedöma bolagets och koncernens ekonomiska situation, och att tillse att bolagets organisation är utfor - mad så att bokföringen, medelsförvaltningen och bolagets ekonomiska angelägenheter i övrigt kontrolleras på ett betryggande sätt. Verkställande direktören ska sköta den löpande förvaltningen enligt styrelsens riktlinjer och anvisningar och bland annat vidta de åtgärder som är nödvändiga för att bolagets bokföring ska fullgöras i över - ensstämmelse med lag och för att medelsförvalt - ningen ska skötas på ett betryggande sätt. Revisorns ansvar Vårt mål beträffande revisionen av förvaltningen, och därmed vårt uttalande om ansvarsfrihet, är att inhämta revisionsbevis för att med en rimlig grad av säkerhet kunna bedöma om någon styrelse - ledamot eller verkställande direktören i något väsentligt avseende: — företagit någon åtgärd eller gjort sig skyldig till någon försummelse som kan föranleda ersätt- ningsskyldighet mot bolaget, eller — på något annat sätt handlat i strid med aktiebolagslagen, årsredovisningslagen eller bolagsordningen Vårt mål beträffande revisionen av förslaget till dispositioner av bolagets vinst eller förlust, och därmed vårt uttalande om detta, är att med rimlig grad av säkerhet bedöma om förslaget är förenligt med aktiebolagslagen. Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men ingen garanti för att en revision som utförs enligt god revisionssed i Sverige alltid kommer att upp - täcka åtgärder eller försummelser som kan föran - leda ersättningsskyldighet mot bolaget, eller att ett förslag till dispositioner av bolagets vinst eller förlust inte är förenligt med aktiebolagslagen. En ytterligare beskrivning av vårt ansvar för revisionen av förvaltningen finns på Revisorsinspektionens webbplats: www.revisors - inspektionen.se/revisornsansvar. Denna beskriv - ning är en del av revisionsberättelsen. ===== SIDA 116 ===== Revisionsberättelse 02. 05.03. 06. 07.01. 04. 08.Finansiella rapporter S.116. Revisorns granskning av Esef-rapporten Uttalande Utöver vår revision av årsredovisningen och koncernredovisningen har vi även utfört en granskning av att styrelsen och verkställande direktören har upprättat årsredovisningen och koncernredovisningen i ett format som möjliggör enhetlig elektronisk rapportering (Esef-rapporten) enligt 16 kap. 4 a § lagen (2007:528) om värde- pappersmarknaden för Atrium Ljungberg AB för räkenskapsåret 2023-01-01–2023-12-31. Vår granskning och vårt uttalande avser endast det lagstadgade kravet. Enligt vår uppfattning har Esef-rapporten upp - rättats i ett format som i allt väsentligt möjliggör enhetlig elektronisk rapportering. Grund för uttalandet Vi har utfört granskningen enligt FARs rekom - mendation RevR 18 Revisorns granskning av Esef-rapporten. Vårt ansvar enligt denna rekom - mendation beskrivs närmare i avsnittet Revisorns ansvar. Vi är oberoende i förhållande till Atrium Ljungberg AB enligt god revisorssed i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt yrkesetiska ansvar enligt dessa krav. Vi anser att de bevis vi har inhämtat är tillräckliga och ändamålsenliga som grund för vårt uttalande. Styrelsens och verkställande direktörens ansvar Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för att Esef-rapporten har upprättats i enlighet med 16 kap. 4 a § lagen (2007:528) om värdepappersmarknaden, och för att det finns en sådan intern kontroll som styrelsen och verk - ställande direktören bedömer nödvändig för att upprätta Esef-rapporten utan väsentliga felaktig - heter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag. Revisorns ansvar Vår uppgift är att uttala oss med rimlig säkerhet om Esef-rapporten i allt väsentligt är upprättad i ett format som uppfyller kraven i 16 kap. 4 a § lagen (2007:528) om värdepappersmarknaden, på grundval av vår granskning. RevR 18 kräver att vi planerar och genomför våra granskningsåtgärder för att uppnå rimlig säkerhet att Esef-rapporten är upprättad i ett format som uppfyller dessa krav. Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men är ingen garanti för att en granskning som utförs enligt RevR 18 och god revisionssed i Sverige alltid kommer att upptäcka en väsentlig felaktig - het om en sådan finns. Felaktigheter kan uppstå på grund av oegentligheter eller misstag och anses vara väsentliga om de enskilt eller tillsam - mans rimligen kan förväntas påverka de ekono - miska beslut som användare fattar med grund i Esef-rapporten. Revisionsföretaget tillämpar International Standard on Quality Management 1, som kräver att företaget utformar, implementerar och hante - rar ett system för kvalitetsstyrning inklusive rikt - linjer eller rutiner avseende efterlevnad av yrkes - etiska krav, standarder för yrkesutövningen och tillämpliga krav i lagar och andra författningar. Granskningen innefattar att genom olika åtgär - der inhämta bevis om att Esef-rapporten har upprättats i ett format som möjliggör enhetlig elektronisk rapportering av årsredovisning och koncernredovisning. Revisorn väljer vilka åtgärder som ska utföras, bland annat genom att bedöma riskerna för väsentliga felaktigheter i rapporte - ringen vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag. Vid denna riskbedömning beaktar revisorn de delar av den interna kontrollen som är relevanta för hur styrelsen och verkställande direktören tar fram underlaget i syfte att utforma granskningsåtgärder som är ändamålsenliga med hänsyn till omständigheterna, men inte i syfte att göra ett uttalande om effektiviteten i den interna kontrollen. Granskningen omfattar också en utvärdering av ändamålsenligheten och rimlig - heten i styrelsens och verkställande direktörens antaganden. Granskningsåtgärderna omfattar huvudsakli - gen validering av att Esef-rapporten upprät - tats i ett giltigt XHTML-format och en avstäm - ning av att Esef-rapporten överensstämmer med den granskade årsredovisningen och koncernredovisningen. Vidare omfattar granskningen även en bedöm - ning av huruvida koncernens resultat-, balans- och egetkapitalräkningar, kassaflödesanalys samt noter i Esef-rapporten har märkts med iXBRL i enlighet med vad som följer av Esef-förordningen. Revisorns granskning av bolagsstyrningsrapporten Det är styrelsen som har ansvaret för bolagsstyr - ningsrapporten på sidorna 63–72 och för att den är upprättad i enlighet med årsredovisningslagen. Vår granskning har skett enligt FARs rekommen - dation RevR 16 Revisorns granskning av bolags - styrningsrapporten. Detta innebär att vår gransk - ning av bolagsstyrningsrapporten har en annan inriktning och en väsentligt mindre omfattning jämfört med den inriktning och omfattning som en revision enligt International Standards on Auditing och god revisionssed i Sverige har. Vi anser att denna granskning ger oss tillräcklig grund för våra uttalanden. En bolagsstyrningsrapport har upprättats. Upplysningar i enlighet med 6 kap. 6 § andra stycket punkterna 2–6 årsredovisningslagen samt 7 kap. 31 § andra stycket samma lag är förenliga med årsredovisningens och koncernredovisning - ens övriga delar samt är i överensstämmelse med årsredovisningslagen. Deloitte AB, utsågs till Atrium Ljungberg ABs revisor av bolagsstämman den 22 mars 2023 och har varit bolagets revisor sedan den 22 mars 2023. Stockholm. Datering enligt elektronisk signatur. Deloitte AB Hans Warén Auktoriserad revisor ===== SIDA 117 ===== Denna sida har granskats översiktligt och ingår ej i finansiella rapporter 2023 Noter A T KIK OS MB HS F 02. 05.03. 06. 07.01. 04. 08.Finansiella rapporter S.117. HållbarhetH H.1 Allmän information OM VÅR REDOVISNING Denna årsredovisning omfattar räkenskapsåret 1 januari till 31 december 2023. Årsredovisningen publiceras den 23 februari 2024. Årsredovisningen utgör Atrium Ljungbergs hållbarhetsredovisning enligt GRI och är även en del av vår rapportering utifrån FN:s Global Compact. Atrium Ljungberg publicerar hållbarhetsredovisningen årligen. Den förra årsredovisningen publicerades den 1 mars 2023. Vår lagstadgade hållbarhetsrapport, i enlig - het med Årsredovisningslagen, utgörs av detta notavsnitt (sida 117–135) tillsammans med kapitlet Hållbart företagande (sida 18–29) och riskavsnit - tet (sida 55–61). Samma omfattning gäller för vår frivilliga hållbarhetsredovisning enligt GRI till - sammans med GRI-index (sid 143–147) och TCFD med TCFD-index (sida 148).Hållbarhetsrapporten omfattar hela koncernen, där vi direkt eller indi - rekt äger 100% av bolagen och dess tillgångar. Vår fullständiga koncernstruktur beskrivs i not K.1 och K.2. Hållbarhetsmålen redovisas endast för fastighetsbolaget Atrium Ljungberg. Eventuella undantag från denna grundregel samt orsaken till undantaget redovisas vid respektive berörd upplysning. Hållbarhetsrapporten är granskad av Atrium Ljungbergs externa revisorer. De hållbarhetsupp - lysningar som publicerats kvartalsvis i de finan - siella delårsrapporterna har granskats översiktligt. FÖRÄNDRINGAR I REDOVISNINGEN OCH AVGRÄNSNINGAR Inga betydande förändringar har skett i organisa - tionen eller vår leverantörskedja. Under året för - ändrades Atrium Ljungbergs fastighetsbestånd på grund av försäljning, förvärv och färdigställande av nya fastigheter eller projekt. Förändringarna påverkar inte hållbarhetsredovisningen nämnvärt, men bör beaktas vid jämförelser av energianvänd - ning och utsläpp över tid. Vi rapporterar energi - användning och klimatutsläpp utifrån jämförbart bestånd, där förvärv och avyttringar tagits i beaktning. I december 2023 antog vi kompletterande hållbar - hetsmål som ett tillägg till våra befintliga. I prak - tiken innebär det att vi ökar ambitionsnivån och kan presentera nya mål inom ett antal områden så som cirkularitet, biologisk mångfald, klimatan - passning, affärsetik, jämställdhet och mångfald. Som komplement till vårt mål om att bli klimat - neutrala 2030 har vi också antagit ett netto-noll mål till 2040. Under året har vi utvecklat vår kli - matrapportering, utifrån rekommendationer från branschstandarder. Vårt klimatbokslut för 2023 kommer att utgöra basåret för netto-noll målet till 2040. Läs mer i not H.5. Vi har lagt till upplysningar om avfall (GRI 306), lönegap (GRI 2-21, GRI 405-2, Diversity-Pay), Lokala Samhällen (GRI 413) och utökat vår rappor- tering inom klimatutsläpp (GRI 305: Utsläpp 2016) och vatten (GRI 303: Vatten och utsläpp 2018). I övrigt har inga betydande förändringar i omfatt - ning eller avgränsningar av GRI-rapporteringen gjorts. Vi har kompletterat vårt klimatriskarbete med en scenarioanalys utifrån RCP 4.5 och RCP 8.5 och rapporterar nu helt enligt rekommendatio - nerna från TCFD. Om retroaktiva ändringar i not genomförs, beskrivs detta under respektive not. STYRNING Atrium Ljungbergs styrelse fastställer bolagets övergripande hållbarhetspolicy och relaterade policyer som omfattar delområdena affärsetik, antikorruption och whistleblowing, leverantörer, jämställdhet och icke-diskriminering samt skatt. Uppförandekoden för leverantörer inkluderar mänskliga rättigheter. Våra policyer uppdateras och revideras årligen. De finns tillgängliga i sin helhet på vår webbplats. Vår hållbarhetspolicy tydliggör att vi ska föra en kontinuerlig dialog med de intressenter som är del av vår kärnaffär, eller som påverkas av den, för att säkerställa att vi identifierat våra mest väsentliga hållbarhetsfrågor. Resultatet från vår väsentlighetsanalys använder vi som underlag för utveckling av fokusområden, mål och relevanta policyer. Hållbarhetspolicyn tydliggör att målsättningarna ska vara mätbara. Vd har det yttersta ansvaret för att policyerna följs och delegerar ansvar till chefer och projektledare i organisationen. Hållbarhetsarbetet ingår som en naturlig och integrerad del i all verksamhet och cheferna har ett särskilt ansvar för genom - förandet. Ledningsgruppen beslutar om mål och aktiviteter och följer utfallet löpande. Arbetet bereds, utvecklas och leds av hållbarhetschef, som är en del av affärsstöd och rapporterar till cfo. Hållbarhetsmålen följs upp kvartalsvis eller årsvis och en utvärdering och uppdatering av bolagets strategi och mål görs årligen av styrelse och ledning inför vidare årsplanering och bud - getarbete inom bolaget. Styrelsen och ledningen granskar och godkänner hållbarhetsredovis - ningen. Våra hållbarhetsmål utgår även från bola - gets värderingar. HÅLLBARHETSRISKER Ledning och styrelse utvärderar hållbarhetsrisker tillsammans med andra risker årsvis. Styrelsen har det övergripande ansvaret för riskhanteringen medan det operativa arbetet delegerats till vd och de olika affärsområdena. Våra väsentliga håll - barhetsrisker rör leverantörsledet, klimatföränd - ringar, miljö och energi, mutor/korruption samt hälsa och säkerhet. Bygg- och fastighet utgör en riskbransch när det gäller mutor och korruption. Våra risker i leverantörsled gäller miljö, mänskliga rättigheter och sociala frågor. I byggbranschen som helhet finns risker när det gäller hälsa och olyckor vid exempelvis rivningsarbeten och ställ - ningsbyggande. Läs mer om risker och riskhante - ring på sid. 55–61. Läs mer om Atrium Ljungbergs affärsmodell, strategier och del i värdekedjan på sid. 11–14. ===== SIDA 118 ===== Denna sida har granskats översiktligt och ingår ej i finansiella rapporter 2023 Noter A T KIK OS MB HS F 02. 05.03. 06. 07.01. 04. 08.Finansiella rapporter S.118. H.2 Intressentdialog och väsentlighetsanalys INTRESSENTDIALOG Värdeskapande utveckling och relevant erbju - dande kan vi uppnå om vi som bolag lyssnar och för dialog med våra intressenter. Atrium Ljungberg och vårt dotterbolag TL Bygg för löpande dia - loger med våra intressenter i syfte att kartlägga och anpassa viktiga hållbarhetsfrågor som linjerar med krav och förväntningar i vår omvärld. För att säkerställa att dialogerna är meningsfulla och att alla intressentgrupper inkluderas, sker våra dialo - ger olika beroende på intressenternas behov. Under 2023 har ett omfattande arbete skett med att utveckla nya hållbarhetsmål, som antogs av styrelsen i december 2023. I processen har våra intressenters förväntningar och prioriterade frågor varit en avgörande input. Vi har också valt att dela upp målen efter dem, då vi märker att olika aspekter av hållbarhet är olika relevant utifrån ett Samhälls-, Kund-, Leverantörs-, Medarbetar- och Investerarperspektiv. Syftet är att underlätta styr - ningen och därmed möjliggöra leverans utifrån kommande förväntan och lagkrav. Vi har under året märkt av ett ökat intresse för frå - gorna generellt och speciellt hos investerare och kunder, som vill veta hur vi presterar inom klimat, vatten, påverkan i värdekedjan kopplat till mänsk - liga rättigheter och påverkan på samhället. Vi använder ”Vår stad index” som ett verktyg när vi för dialog med intressenterna Samhället och Kund. Som en del av arbetet genomför och återkopplar vi på de dialoger vi har. Under 2023 har ett utvecklingsarbete skett, där vi identifierat hur vi kan arbeta mer effektivt och värdeskapande med verktyget. Ett utvecklingsområde är hur vi i ännu större utsträckning kan föra dialog med de intressentgrupper som inte är våra hyresgäs - ter, dvs allmänheten och brukare av våra platser. Under kommande år kommer vi därför att utveckla dialogmetoder med dessa grupper. Läs mer om dialogarbetet på sid. 21–22. I tabellen nedan beskrivs de frågor som respektive intressentgrupp har lyft som viktiga samt de kanaler för dialog vi använder. Intressentdialog och prioriterade frågor Primära intressenter Intressentgrupper Kanaler för dialog Prioriterade frågor Samhället Kommuner Allmänheten Brukare av våra platser – Handläggningsärenden – Workshops och dialog i samband med stadsutveckling i tidiga skeden – Dialog, återkoppling och samverkan som en del av arbetet med Vår Stad Index, exempelvis med besökare på våra platser (platsundersökningar) – Positiv inverkan på stads- och samhällsutvecklingen (kommuner) – Klimatanpassning, resiliens och biologisk mångfald (kommuner) – Möjlighet att resa på ett hållbart sätt till våra platser – Trygghet – Tillgänglighet (brett och blandat utbud) – Attraktiva platser med tydlig identitet och historisk anknytning Kund Hyresgäster Bostadsrättsföreningar Fastighetsägare till vilka vi avyttrar fastigheter – Servicenter – Workshops och möten i samband med utveckling i projekt – Samarbetsnätverk och initiativ – Seminarier – Kundservice, dialog, samverkan – Effektiv energi- och vattenanvändning – Miljöcertifieringar – Avfallshantering – Hållbara lösningar Leverantörer Betydande leverantörer inom: – Projekt – Förvaltning Framtida leverantörer – Självuppskattningsenkäter – Leverantörsutvecklingsprogram – Revisioner – Löpande dialog i projekt – Upphandling och förfrågningar – Positiv inverkan på våra samarbeten – Stärka mänskliga rättigheter i värdekedjan – Minskad klimatpåverkan – Ansvarsfulla inköp Medarbetare Tjänstepersoner Yrkesarbetande – Medarbetarundersökning – Årlig Mål- och utvecklingsprocess – Utbildningar – Löpande dialog med chefer och kollegor – Trivsel och lika möjligheter – Utvecklingsmöjligheter – Hälsa och trygghet Investerare Aktieinvesterare Kreditinvesterare – Finansiella rapporter och presentationer – Investerarmöten – Transperant ESG rapportering (GRESB, CDP, TCFD m.m) – Finansiell påverkan och risker kopplat till ESG – Hållbarhetsmål och konkreta färdplaner – Linjera klimatål med vetenskapen (SBTi) – Öka förenlighet med EUs Taxonomi Med våra kunder för vi dialog via personliga möten, initiativ, seminarier och bostadsdagar. Vi har även en välutvecklad plattform ”Servicenter” där vi erbjuder våra kunder att kommunicera fritt med oss. De kan få svar på frågor, se nyheter och viktiga meddelanden och mycket mer. Läs mer om Servicenter på sid. 42–43. Våra leverantörsdialoger sträcker sig från innan vi tecknar avtal och under avtalsperio - den. Vi för dialogen kring resultaten från de självskattningsenkäter som alla betydande leve - rantörer fyller i. Under 2023 har vi genomfört två leverantörsutvecklingsprogram där vi samlar utvalda leverantörer för dialog och samverkan. Läs mer på sid. 25–26. Dialogen med medarbetare sker dagligen och vi har även strukturerade forum, som den årliga medarbetarundersökningen Human Financial Wellness och vår mål- och utvecklingsprocess. Läs mer på sid. 27–28. ===== SIDA 119 ===== Denna sida har granskats översiktligt och ingår ej i finansiella rapporter 2023 Noter A T KIK OS MB HS F 02. 05.03. 06. 07.01. 04. 08.Finansiella rapporter S.119. VÄSENTLIGHETSANALYS OCH VÄSENTLIGA FRÅGOR Atrium Ljungberg genomför väsentlighetsanalyser baserat på intressenters förväntan för att identi - fiera, prioritera och fastställa bolagets väsentliga hållbarhetsfrågor. Under 2023 har ett omfattande arbete skett för att vara i enlighet med uppda - terade internationella regelverk. Från och med räkenskapsåret 2025 omfattas vi av rapporte - ringskraven enligt CSRD (Corporate Sustainability Reporting Directive). Bland annat har en dubbel väsentlighetsanalys, enligt metodiken i CSRD och ESRS, genomförts för att identifiera väsentlig påverkan och finansiell påverkan i organisationen inom områdena klimat, samhällspåverkan samt bolagsstyrning. Den dubbla väsentlighetsanalysen planeras färdigställas och antas under 2024. Insikterna från analysen ligger till grund för de nya hållbarhetsmålen och Atrium Ljungbergs fem fokusområden för hållbarhetsarbetet: Stadsmiljöer, fastigheter och lokaler, leverantörs - kedjor, medarbetare och investerare. Forts. tabell nästa sida Hållbarhetsstyrning av fokusområdena Atrium Ljungbergs fokusområden Hållbara stadsmiljöer Hållbara fastigheter och lokaler Hållbara leverantörskedjor Hållbara medarbetare En långsiktigt hållbar investering Koppling till GRI Standarder Redovisad GRI- standard och upplysning – Socialt hållbara platser (GRI AL-1): mätetal för hur Atrium Ljungberg ska arbeta med social hållbarhet på våra platser. – Klimatrelaterade risker (GRI 201-2): Ekonomiska konsekvenser och andra risker och möjligheter som en följd av klimatför- ändringar – Lokala Samhällen (GRI 413): Verksamhet med lokalt samhällsengagemang, konse- kvensanalys och utvecklingsprogram. – Utsläpp (GRI 305): Direkta och indirekta utsläpp av växthusgaser (Scope 1, 2 och 3) och utsläppsintensitet i byggna- der. Minskning av växthusgasutsläpp. – Energi (GRI 302): Energianvändning inom organisationen och energiprestan- da i byggnader – Vatten (GRI 303): Vattenförbrukning – Avfall (GRI 306): Totalt avfall och farligt avfall samt avfallets användningsområde. – Certifierade byggnader (GRI AL-2): Antal miljöcertifieringar – Gröna hyresavtal (GRI AL-3): Andel Gröna hyresavtal – Utvärdering av leverantörer avseende arbetsvillkor och mänskliga rättigheter (GRI 414): Andel nya leverantörer som utvärderats avseende sociala kriterier – Utvärdering av leverantörer avseende miljö (GRI 308): Andel nya leverantörer som utvärderas avseende miljö – Antikorruption (GRI 205): Andel av verk- samheten som utvärderats utifrån korrup- tionsrisk samt antal fall av korruption – Anställningsförhållanden och arbets- villkor (GRI 401):Nyanställning och personal- omsättning – Hälsa och säkerhet (GRI 403): Skador, sjukdomar, frånvaro samt dödsfall i arbetet – Utbildning (GRI 404): Kompetensförsörj- ning inklusive program för vidareutbild- ning och livslångt lärande för att stödja fortsatt anställningsbarhet. Andel anställ- da som får regelbunden utvärdering och uppföljning av sin prestation och karriärs- utveckling – Mångfald och lika möjligheter (GRI 405): Mångfald i ledning och bland medarbe- tare, förhållandet mellan kvinnors och mäns grundlön och ersättningar – Icke-diskriminering (GRI 406): Antal fall av diskriminering – Styrning och strategi (GRI 2: Generella upplysningar). Styrning av verksam- heten, samt strategi, policys och praxis – Ekonomiska resultat (GRI 201): Genere- rat och distribuerat ekonomsikt värde samt ekonomiska konsekvenser och andra risker och möjligheter som en följd av klimatförändringar. – EU Taxonomin (GRI AL-4) Redovisning av förenlighet med EU Taxonomin. – Skatt (GRI 207) Begränsningar i rapporteringen Se not H.5 och H.15 Se not H.4, H.5, H.6, H.7, H.8 och H.9 Se not H.13 och H.14 Se not H.10 Se not H.5 H.11 och H.12 GRI 3 Varför är området viktigt för oss Vi utvecklar stadsdelar som skapar värde för kommuner, hyresgäster och alla som bor och verkar i våra områden. Genom att skapa en variation av innehåll kan ett stads- liv där alla människor trivs, känner trygg het och inspireras skapas – platser där man väljer att vara, nu och i framtiden. I rollen som fastighetsägare har vi stor möjlighet att kunna påverka utvecklingen. Bygg- och fastighetssektorn står för ca en femtedel av Sveriges växthusgasutsläpp och en tredjedel av Sveriges energi- användning. Sektorn genererar ca 40 % av Sveriges avfall och har ett stort jungfruligt materialuttag med låg återvinningsgrad. Att minska vår miljöpåverkan från våra fastig- heter och lokaler är viktigt för att fortsätta vara relevanta för kunder och andra sam- arbetspartners. Det innebär också risker att ha ett högt resursanvändande utifrån kommande lagstiftning. Inom bygg- och fastighetsbranschen finns risk för mutor, korruption och brott mot mänskliga rättigheter vilket vi vill motverka. Kompetenta, engagerade och friska med- arbetare, som verkar i en god arbetsmiljö, är en förutsättning för att vi ska nå ett bra resultat. Vi vill vara en utvecklande orga- nisation, där lärande, engagemang, hälsa och säkerhet står i fokus. Våra ägare bidrar till en hållbar förflyttning av hela verksamheten. Genom investe- ringar i egna fastigheter och en effektiv förvaltning som fokuserar på långsiktig- het skapar vi en god värdetillväxt och kan behålla befintliga och attrahera nya investerare. ===== SIDA 120 ===== Denna sida har granskats översiktligt och ingår ej i finansiella rapporter 2023 Noter A T KIK OS MB HS F 02. 05.03. 06. 07.01. 04. 08.Finansiella rapporter S.120. Forts. rapportering och styrning av väsentliga fokusområden Atrium Ljungbergs fokusområden Hållbarhetsstyrning av fokusområdena Hållbara stadsmiljöer Hållbara fastigheter och lokaler Hållbara leverantörskedjor Hållbara medarbetare En långsiktigt hållbar investering GRI 3 Hur vi arbetar Se kapitel 02 Hållbarhetsmål och styrning sid. 19 och Hållbara stadsmiljöer på sid. 21–22 samt not H.5 och H.15 Se kapitel 02 Hållbarhetsmål och styrning sid. 19 och Hållbara fastigheter och lokaler på sid. 23–24 samt not H.4, H.5, H.6, H.7, H.8 och H.9 Se kapitel 02 Hållbarhetsmål och styrning sid. 19 och Hållbara leverantörskedjor på sid. 25–26 samt not H.13 och H.14 Se kapitel 02 Hållbarhetsmål och styrning sid. 19 och Hållbara medarbetare på sid. 27–28 samt not H.10 Se hela kapitel 02 Framtidens hållbara stad som börjar på sid. 19 och specifikt En långsiktigt hållbar investering på sid. 29 samt not H.5 H.11 och H.12 Vad vi vill uppnå Vi vill utveckla socialt, miljömässigt och ekonomiskt hållbara platser i staden där alla vill leva. Vi vill skapa hållbara fastigheter och lokaler som våra kunder vill nyttja under en lång tid framöver. Vi vill ta affärsetiskt ansvar och utveckla våra leverantörer, leverantörskedjor och människorna i den. Vi vill skapa trygghet, trivsel och lika möjligheter för de människor som arbetar med oss. Vi vill utgöra en långsiktigt hållbar investe- ring för våra ägare. Mål – Uppnå 50% i Vår stad index 2025 och 90% 2030 – Alla våra fastigheter är klimatanpassade senast 2030 – 80% reser fossilfritt till och från våra platser 2030 – Positiv miljöpåverkan från vår markan- vändning 2030 (utifrån biologisk mång- fald, föroreningar och vatten) – Halverat CO2e-avtryck från planerade projekt till 2025 och 75% minskning till 2030 – 22% lägre CO2e-avtryck i förvaltningen 2025 (energi, avfall, HGA & transporter) – 40% lägre energianvändning 2030 (kWh/ Atemp, köpt fastighetsenergi) – 20% cirkulär materialanvändning vid byggprojekt (HGA, ROT & NYP) – 20% lägre avfallsmängd 2030 (projekt, förvaltnings- och hyresgästavfall) – 20% lägre vattenanvändning/kvm 2030 – Hög NKI (Nöjd Kund Index) – 100% av betydande inköp ska vara ut- värderade 2025 – 100% av nya leverantörer undertecknar vår leverantörskod 2030 – 60% av inköpsvolymen är reviderad utifrån vår uppförandekod 2030 – Över 5.5 / 7 i Medarbetarindexet HFW (Human Financial Wellness) – Jämn könsfördelning (60/40) bland ledningsgrupp, chefer och bland medar- betare 2030 – Ingen löneklyfta mellan könen – Mångfald som speglar samhället 2030 – 100% av medarbetarna har aktuell utbildning i affärsetik och ALs policys & uppförandekod – Över 50% Taxonomiförenlig omsättning 2025 – Klimatneutrala 2030 och netto-noll 2040, enligt Science Based Targets (SBTi) Policyer Hållbarhetspolicy, Hållbarhetsdirektiv Tidiga skeden Hållbarhetspolicy, Hållbarhetsdirektiv Förvaltning & Projekt, Energi-, Avfalls- & Vattenstrategi, LCA-direktiv Hållbarhetspolicy, Uppförandekod Leveran- törer, riktlinjer för inköp Hållbarhetspolicy, Arbetsmiljöpolicy, Jämställdhets- och diskrimineringspolicy, Uppförandekod Medarbetare, Vissel blåsar- policy Hållbarhetspolicy, Finanspolicy, Insider- policy, Närståendepolicy, Skattepolicy, Visselblåsarpolicy Särskilda processer, projekt, program och initiativ Genomförande av klimatriskanalyser, investering i klimatanpassning, arbete med Vår stad index Gröna hyresavtal, miljöcertifieringar, cirkularitetsinitiativ, avfallsstrategi Leverantörsutveckling, utvärdering och revision. Åtgärder för att stärka mänskliga rättigheter i leverantörskedjorna. Medlem- mar i Rättvist Byggande och FIHL Hälsoinitiativ, utbildning, kollektivavtal, mångfaldsarbete, uppmuntra att både kvinnor och män tar ut föräldraledighet Klimatfärdplan och styrning, hållbarhets- länkat ramverk, energistrategi Åtaganden utöver svenska lagar och riktlinjer FN:s Global Compact, FN:s globala håll- barhetsmål, certifiering av byggnader och stadsdelar (Beeam, Miljöbyggnad) FN:s Global Compact, FN:s globala håll- barhetsmål, Fossilfritt Sverige, certifiering av byggnader (Breeam, Breeam, In-Use, Bespoke, Miljöbyggnad) FN:s Global Compact, FN:s globala hållbarhetsmål, Den allmänna förklaringen om de mänskliga rättigheterna, Institutet mot mutors näringslivskod samt Sveriges Byggindustriers uppförandekod för lagligt och lämpligt uppträdande. FN:s Global Compact, FN:s globala håll- barhetsmål, ILO:s kärnkonvention och Den allmänna förklaringen om de mänskliga rättigheterna. Externa rapporteringsramverk (CDP, GRESB) Forts. tabell nästa sida ===== SIDA 121 ===== Denna sida har granskats översiktligt och ingår ej i finansiella rapporter 2023 Noter A T KIK OS MB HS F 02. 05.03. 06. 07.01. 04. 08.Finansiella rapporter S.121. H.3 Externa initiativ och medlemskap Atrium Ljungberg och vårt dotterbolag TL Bygg stödjer ett antal internationella konventioner och initiativ och är även medlemmar i ett antal fören - ingar och organisationer som redovisas här. ENGAGEMANG I INTERNATIONELLA KONVENTIONER OCH INITIATIV: Atrium Ljungberg — FN:s Global Compact — FN:s globala mål för hållbar utveckling — Den allmänna förklaringen om de mänskliga rättigheterna — ILO:s kärnkonvention Forts. rapportering och styrning av väsentliga fokusområden Atrium Ljungbergs fokusområden Hållbarhetsstyrning av fokusområdena Hållbara stadsmiljöer Hållbara fastigheter och lokaler Hållbara leverantörskedjor Hållbara Medarbetare En långsiktigt hållbar investering GRI 3 Utvärdering av styrning Styrelsen/ledningen utvärderar om styr- ningen är tillräckligt effektiv i samband med den årliga revisionen av policyerna. Detta resulterade i att det under året tillkommit fler mål som innefattar: klimat- anpassning, hållbart resande och påverkan från markanvändning. Styrelsen/ledningen utvärderar om styr- ningen är tillräckligt effektiv i samband med den årliga revisionen av policyerna. Detta resulterade i att det under året tillkommit fler mål som innefattar: cirkulär materialanvändning, minskat avfall och vattenanvändning samt en höjd ambition inom energieffektivisering. Även hållbar- hetsstyrning i projekt har uppdaterats utifrån kommande regelverk och en ny strategi för avfallshantering antogs. Styrelsen/ledningen utvärderar om styr- ningen är tillräckligt effektiv i samband med den årliga revisionen av policyerna. Detta resulterade i att det under året tillkommit fler mål som innefattar att våra leverantörer ska underteckna vår leveran- törskod, och att vi i tillägg till etappmål om att utvärdera betydande inköp målstyr uti- från inköpsvolym, som är ett mer effektivt sätt att uppnå det vi eftersträvar. Styrelsen/ledningen utvärderar om styr- ningen är tillräckligt effektiv i samband med den årliga revisionen av policyerna. Detta resulterade i att det under året tillkommit fler mål som innefattar: jäm- ställdhet, mångfald och utbildning inom affärsetik. Styrelsen/ledningen utvärderar om styr- ningen är tillräckligt effektiv i samband med den årliga revisionen av policyerna. Detta resulterade i att det under året tillkommit ett mål om taxonomiförenlig omsättning, samt en ökad ambitionsnivå kopplat till att minska våra klimatutsläpp, där vi antog ett netto-noll mål 2040. Faktiska/potentiella och positiv/negativ påverkan ur ett ekonomiskt, miljö- mässigt, socialt och mänskliga rättigheters perspektiv – Faktisk negativ påverkan på CO2e-utsläpp. – Faktisk negativ påverkan från luft och markföroreningar. – Potentiell positiv påverkan utifrån ett klimatanpassningsperspektiv i staden. – Potentiell negativ och positiv påverkan på biologisk mångfald vid exploatering. – Faktisk negativ påverkan på CO2e-utsläpp. – Faktisk negativ påverkan på uttag av jungfruliga material, potentiell positiv påverkan att öka cirkulära flöden. – Faktisk negativ påverkan på vattenuttag. – Faktisk positiv påverkan på människors liv genom hållbara stadsmiljöer. – Påverkan på arbetsvillkor och rättigheter för människor i leverantörsled. – Påverkan på de människor som jobbar för oss. – Potentiell positiv påverkan på CO2e- utsläpp om vi når netto-noll 2040. Ansvar och påverkan i värdekedjan Vi har stor påverkan hur våra platser utvecklas i vår roll som beställare och projektutvecklare. Vår påverkan sker inom vår verksamhet, när vi projektutvecklar och förvaltar samt i användandeskedet - där kunder nyttjar våra fastigheter och lokaler. Vår påverkan sker i leverantörsled utifrån ett miljöperspektiv och de människor som arbetar i den. Vi tar ansvar för våra egna medarbetare och de människor som arbetar med oss. Vi har full påverkan på vår verksamhet och hur vi för våra ägare levererar på våra mål. TL Bygg — FN:s Global Compact — FN:s globala mål för hållbar utveckling — Den allmänna förklaringen om de mänskliga rättigheterna — ILO:s kärnkonvention — Institutet mot mutors näringslivskod — Sveriges byggindustriers uppförandekod för lagligt och lämpligt uppträdande MEDLEMSKAP I FÖRENINGAR OCH ORGANISATIONER: Atrium Ljungberg — Fastighetsägarna — Sweden Green Building Council — Stockholms Handelskammare — Almega — Alna — Svenskt Näringsliv — Byggvarubedömningen — Sveriges- HR- förening — Centrum för AMP — Cradlenet — Fossilfritt Sverige TL Bygg — Sweden Green Building Council — Byggvarubedömningen — Fossilfritt Sverige- Färdplan 2045 — Byggföretagen — Rentalföretagen ===== SIDA 122 ===== Denna sida har granskats översiktligt och ingår ej i finansiella rapporter 2023 Noter A T KIK OS MB HS F 02. 05.03. 06. 07.01. 04. 08.Finansiella rapporter S.122. Energi Faktisk förbrukning (ABS) Lika-för-lika (LFL) per fastighetstyp Atrium Ljungberg Total Kontor Handel Bostäder Atrium Ljungberg Total Code Enhet Indikator Beskrivning 2023 2022 2022 (tidigare rapporte- rad) 2023 2022 Förändring 2023 2022 Förändring 2023 2022 Förändring 2023 2022 Förändring Elec-Abs Elec-LfL MWh El FastighetsEl, uppmätt 38 999 41 685 41 768 14 651 15 334 –4% 11 617 12 503 –7% 1 429 1 540 –7% 27 705 29 378 –6% Antal av totala antalet fastigheter som ingår i indikatorn 85 82 79 57 56 22 20 5 5 71 72 Elec-Abs Elec-LfL MWh El HyresgästEl, uppmätt 58 631 57 555 58 195 31 614 30 600 3% 20 091 21 283 –6% 0 0 51 747 51 894 –0% Antal av totala antalet fastigheter som ingår i indikatorn 57 57 61 31 34 15 14 0 0 47 48 Elec-Abs Elec-LfL MWh El HyresgästEl, schblonberäknad 15 569 16 232 16 232 9 265 9 797 –5% 3 813 3 813 0% 1 536 1 668 –8% 14 614 15 278 –4% Antal av totala antalet fastigheter som ingår i indikatorn 15 15 17 9 10 2 2 3 4 14 16 DH&C-Abs DH&C-LfL MWh Energi Total fjärrvärme och fjärrkyla 74 265 72 906 74 051 44 931 45 482 –1% 15 571 14 572 7% 4 200 3 948 6% 64 777 64 074 1% Fjärrvärme och fjärrkyla 59 352 58 950 30 194 31 649 –5% 15 571 14 572 7% 4 200 3 948 6% 50 040 50 240 Processkyla 14 913 13 956 14 737 13 834 0 0 0 0 14 737 13 834 Antal av totala antalet fastigheter som ingår i indikatorn 70 73 75 47 50 17 17 5 5 58 62 MWh Energi Totala energianvändningen 187 464 188 378 190 246 100 461 101 214 –1% 51 092 52 172 –2% 7 165 6 563 9% 158 842 160 623 –1% MWh Energi Totala energianvändningen (Normalårskorrigerad) 187 791 191 597 192 041 100 669 102 908 –2% 51 328 53 150 –3% 7 304 7 453 –2% 159 423 163 595 –3% Energy-Int kWh/m2 Energi- intensitet Fastigheternas energiintensitet 156 154 178 170 166 2% 150 153 –2% 129 118 9% 161 160 1% kWh/m2 Energi- intensitet Fastigheternas energiintensitet (Normalårskorrigerad) 156 157 - 170 169 1% 151 156 –3% 132 134 –2% 161 163 –1% egna elabonnemang. Fördelning mellan uppmätt och schablonberäknad el framgår av tabellen nedan. Schablonberäkningen har gjorts genom att använda medelvärdet för respektive kategori handel, livsmedelshandel och kontor där vi har vidaredebitering av el. Det nyckeltalet har sedan multiplicerats med den uthyrbara ytan i fastig - heter där vi inte har vidaredebitering av el. För bostäder används Energimyndighetens nyckeltal, eftersom vi inte har någon vidaredebitering av el. Värme och kyla inkluderar hyresgästernas använd - ning i fastigheten, dvs även processkyla. Vi gör en normalårskorrigering av fjärrvärme för respektive ort. Tidigare år har även bränsle i form av olja och pellets normalårskorrigerats. Fjärrkylan har inte normalårs korrigerats. I måttet energiintensitet ingår värme, kyla och el inklusive hyresgästernas energianvändning och beräknas per kvadratmeter. Föregående år har ett annat areamått använts för intensitetsberäkningarna, där vi nu konsekvent använder Atemp då det är linjerat med EU:s taxo - nomi och Boverkets definitioner. I energistatisti - ken ingår ej dotterbolaget TL Bygg samt projekt- fastigheter, eftersom vi redovisar enligt principen där enbart fastighetsbeståndet ingår. H.4 Energianvändning BERÄKNINGSMETOD OCH AVGRÄNSNINGAR Atrium Ljungberg rapporterar energianvänd - ning uppdelat efter fastighetsel, hyresgästel, fjärrvärme och fjärrkyla. Vi rapporterar faktisk förbrukning och förbrukningen i jämförbart bestånd för att visa prestandan utan påverkan från förändringar i fastighetsportföljen. Vi utgår från Boverkets Byggregler i definitionerna och använder Atemp för att definiera den area som en byggnads energianvändning beräknas efter. I fastighetsel ingår även el från kylmaskiner. Hyresgästelen är estimerad för hyresgäster med UTVECKLING UNDER 2023 Den normalårskorrigerade energiintensiteten mins- kade med 1% (–1) jämfört med 2022 i jämförbart bestånd. Även den faktiska förbrukningen minskar, till stor del drivet av effektivisering av fastighets- elen. Detta visar på ett aktivt arbete som pågått under flera år. Exempelvis har det varit fokus på solcellsutbyggnad, nya tekniklösningar, driftopti- mering, samt byggnation av en ny geo-anläggning. Vi har sedan 2019 inte längre någon bränsledriven anläggning i fastighetsbeståndet. Läs mer om vårt energiarbete på sida 24. ===== SIDA 123 ===== Denna sida har granskats översiktligt och ingår ej i finansiella rapporter 2023 Noter A T KIK OS MB HS F 02. 05.03. 06. 07.01. 04. 08.Finansiella rapporter S.123. H.5 Koldioxidutsläpp BERÄKNINGSMETOD OCH AVGRÄNSNINGAR Atrium Ljungberg rapporterar koldioxidutsläpp enligt Greenhouse Gas Protocol som är den internationellt vanligaste metoden för ett före - tags växthusgasutsläpp. Sedan 2007 rapporteras utsläpp för scope 1, 2 och 3 publikt genom CDP och har erhållit betyg B. Alla utsläpp i Scope 1, 2 och 3 är beräknade för hela Atrium Ljungberg- koncernen, vilket även inkluderar vårt dotterbolag TL Bygg. Utsläppen för energi beräknas enligt både anläggningsbaserad och marknadsbaserad metod. Under året har rapporteringen av scope 3 ökat i omfattning. Jämfört med tidigare år rapporteras nu på fler kategorier, enligt fastighetsägarnas rekomendation för Scope 3 rapportering. För att öka jämförbarheten har vi räknat om 2022 års utsläppssiffror för att täcka fler kategorier än vad som tidigare rapporterats. För biogena utsläpp har samma underlag använts för 2022 och 2023. Detta för att mätning av köldmediepåfyllning sker efter denna rapport släpps. Utsläppen redovisas på två sätt. För energirelate - rade koldioxidutsläpp sker redovisningen för fast - ighetsverksamheten utifrån jämförbart bestånd och intensitetsmått per kvadratmeter Atemp. I tillägg visas en fullständig inventering av koldiox - idutsläpp där dotterbolaget TL Bygg ingår som en integrerad del. Atrium Ljungberg använder 100% ursprungsmärkt grön el från certifikat. För platsbaserad metod används Nordisk elmix med emissionsfaktor 90 gram CO₂/kWh. För fjärrvärmen används leverantörs - specifika värden utifrån fjärrvärmens miljövärden och för fjärrkylan en generell emissionsfaktor på 0. För hyresgästernas elförbrukning anvnds upp - mätta värden och schabloner. Här inkluderas även el från laddstolpar. För byggrelaterade utsläpp används specifika Livscykelanalyser, LCA. Övriga emissionsfaktorer som använts i beräkningarna står angiven vid respektive kategori. UTVECKLING UNDER 2023 Atrium Ljungbergs utsläpp av koldioxid kommer framför allt från energianvändning, byggprojekt och inköp. Energirelaterade aktiviteter motsvarar 37% av totala utsläppen och inkluderar uppvärm - ning, kylning och elförbrukning, både från fastig - hetsdriften och hyresgästerna. Merparten av våra fastigheter använder fjärrvärme som värmekälla. Miljöbelastningen från fjärrvärmeanvändning beror på vilka bränslen fjärrvärmeleverantörer använder och är svårt för oss att påverka. Utsläpp från färdigställda projekt motsvarar 21% och där färdigställdes endast ett projekt under året. Inköp av varor och tjänster motsvarar 41% och inkluderar förvaltningstjänster, största materialkategorierna vid hyresgästanpassningar (el- och metallvaror), konsulttjänster, IT-tjänster och hårdvara. De totala koldioxidutsläppen Scope 1, 2 och 3 uppgick totalt till 11 747 ton CO₂e (13 436) under 2023, vilket var en minskning med 13% jämfört med föregående år. Detta beror främst på att färre projekt färdigställdes under 2023. Antalet avslu - tade byggprojekt kommer att variera mellan åren men kommer generellt vara en stor utsläppspost. Därav mål om 50% reduktion av CO₂e utsläpp från plannerade och pågående projekt. Att Scope 2 utsläppen minskar beror på förbättrade emis - sionsvärden hos våra fjärrvärmeleverantörer. Vi har fört aktiv dialog med dem under året. Läs mer om vårt arbete på sid. 23–24. Energirelaterde koldioxidutsläpp Scope 1, 2 och 3, ton CO2e Lika-för-Lika (LfL) per fastighetstyp (avser endast energirelaterade utsläpp) Kontor Handel Bostäder Totalt Fastighetsbolaget Atrium Ljungberg 2023 2022 Förändring % 2023 2022 Förändring % 2023 2022 Förändring % 2023 2022 Förändring % Scope 1: Direkta utsläpp (GHG-Dir-LfL) 32 172 0 204 Scope 2: Indirekta utsläpp (marknadsbaserad metod) (GHG-Indir-LfL) 808 1 702 398 913 10 281 1 217 2 896 Scope 2: Indirekta utsläpp (platsbaserad metod) (GHG-Indir-LfL) 1 035 527 49 1 611 Total: Scope 1 + Scope 2 (marknadsbaserad metod) (GHG-Int) 840 570 10 1 421 Total: Scope 1 + Scope 2 (platsbaserad metod) (GHG-Int) 1 067 699 49 1 816 Total: Scope 3 (Hyresgästel + Bränsle- och energirelaterade aktiviteter) 1 154 968 592 343 204 138 1 949 1 449 Intensitet Scope 1+2 för fastighetsverksamheten (marknadsbaserad metod) (GHG-Int) 1,4 1,7 0,2 1,5 Intensitet Scope 1+2 för fastighetsverksamheten (platsbaserad metod) (GHG-Int) 1,8 2,1 0,7 1,9 Intensitet Scope 1+2+3 för fastighetsverksamheten (marknadsbaserad metod) (GHG-Int) 3,4 3,7 –7% 3,5 4,5 –22% 3,2 9,4 –66% 3,4 4,2 –18% ===== SIDA 124 ===== Denna sida har granskats översiktligt och ingår ej i finansiella rapporter 2023 Noter A T KIK OS MB HS F 02. 05.03. 06. 07.01. 04. 08.Finansiella rapporter S.124. Fullständig inventering av koldioxidutsläpp Ton CO2e Faktisk förbrukning (GHG-ABS) 2023 2022 2022 (tidigare rapporterad) 2021 Beskrivning och omfattning Datakälla Emissionsfaktor Scope 1 Direkta utsläpp (GHG-Dir-Abs) 140 180 180 408 Direkta utsläpp från företagsägda bilar. Körda km från Autoplan (bilportal) Diesel: 170 g, Bensin: 164 g, Plug-in: 66 g, El: 0 gram CO2/km Biogena utsläpp (GHG-Dir-Abs) 205 205 - - Köldmedieutsläpp vid påfyllnad för 4 av 30 fastigheter. 0 oljepannor. Köldmedierapporter Köldmedium: R410A 1924 ton CO2/ton Total: Scope 1 345 385 180 408 Scope 2 Total: Scope 2 Marknadsbaserad metod (GHG-Indir-Abs) 1 594 2 949 2 949 3 244 Omfattar fastighetsenergi för 74 fastigheter och egen verksam hetsenergi (ALs kontor + TL Bygg). Använda kWh från Greenview (energisystem) 0 gram CO2/kWh för fastighetsel, samt fjärr- värmens miljövärden för respektive nät Total: Scope 2 Platsbaserad metod (GHG-Indir-Abs) 4 851 - - - Omfattar fastighetsenergi för 74 fastigheter och egen verksam hetsenergi (ALs kontor + TL Bygg). Använda kWh från Greenview (energisystem) Nordisk elmix: 90 gram CO2/kWh för fastighetsel, samt fjärr värmens miljövärden för respektive nät Total: Scope 1+2 (marknadsbaserad metod) 1 939 3 334 3 129 3 652 Total: Scope 1+2 (platsbaserad metod) 5 196 Scope 3 1. Inköpta varor och tjänster 4 815 - - - Inköp av förvaltningstjänster, material vid HGA, konsulttjänster, IT-tjänster och hårdvara. Endast AL. Inköpskostnad per kategori (inköpssytem) Emissionsfaktorer från Exiobase 3.9 (2019) 2. Kapitalvaror 2 437 8 083 - - Skede A1-A5 i färdigställt projekt. 2023 färdigställdes Gränby Parkhus kv 2 Genomförd LCA analys Emissionsfaktorer per ingående komponent, enligt boverkets principer och AL LCA instruktioner 3. Bränsle- och energirelaterade aktiviteter 853 - - - Produktion och distribution från inköpt energi som ej inkluderas i scope 1 eller scope 2. Använda kWh från Greenview (energisystem) 14 gram CO2/kWh, samt fjärrvärmens miljövärden för respektive nät 5. Avfallshantering 57 471 - - Avser endast brännbart avfall inom förvaltning. Omfattar 21 fastigheter. Avfallsmängd från entreprenörers avfallsportal 0,2 kg CO2/kg 6. Tjänsteresor 162 88 - - Resor bokade via reseportal. Reseportal I enlighet med nuvarande emissionsfaktorer för transportmedel 7. Anställdas pendling 34 - - - Koncerngenomsnitt från egen undersökning kring anställdas pendlingsrutiner. Egen framtagen schablon I enlighet med nuvarande emissionsfaktorer för transportmedel 12. Slutbehandling av sålda produkter 54 - - - Skede C1-C4 i färdigställt projekt. 2023 färdigställdes Gränby Parkhus kv 2. Genomförd LCA analys Emissionsfaktorer per ingående komponent, enligt boverkets principer och AL LCA instruktioner 13. Uthyrda tillgångar 1 401 1 461 - - Hyresgästernas elförbrukning: 57 fastigheter uppmätta och 15 st uppskattade. Använda och uppskattade kWh från Greenview Schablonvärde för uppskattade fastigheter: Nordisk elmix: 90 gram CO2/kWh Total: Scope 3 9 813 10 102 9 890 7 804 Total: Scope 1+2+3 (marknadsbaserad metod) 11 752 13 436 13 019 11 456 Total: Scope 1+2+3 (platsbaserad metod) 15 009 - - - ===== SIDA 125 ===== Denna sida har granskats översiktligt och ingår ej i finansiella rapporter 2023 Noter A T KIK OS MB HS F 02. 05.03. 06. 07.01. 04. 08.Finansiella rapporter S.125. FINANSIELL PÅVERKAN AV KLIMATRISKER OCH MÖJLIGHETER Atrium Ljungberg analyserar omställningsrisker och fysiska risker utifrån TCFD:s rekommendatio - ner. Omställningsrisker för oss som fastighetsä - gare och fastighetsutvecklare innebär att vi som en del av branschen är beroende av nationella och internationella policyåtgärder och således sårbara för förändringar i omvärlden. Fysiska risker relaterar till vår utsatthet för akuta eller kroniska klimatförändringar. Vi har långlivade anläggnings - tillgångar som är beroende av tillgång till vatten. Atrium Ljungberg har under 2022 och 2023 genomfört klimatriskanalyser för 100% av fast - ighetsbeståndet, med syfte att kartlägga och prioritera inför fördjupad bedömning. Analysen är utförd i enlighet med EU:s Taxonomiförordning och Fastighetsägarnas/Byggföretagens rekom - mendation kring klimatrisk- och sårbarhetsanalys. Analysen är gjord utifrån två klimatscenarier, RCP 4.5 och RCP 8.5 med tidshorisonten år 2100. Analysen visar att 37% av fastighetsvärdet är utsatt för hög risk i RCP 4,5 och 48% i RCP 8,5, iso- lerat för förvaltningsfastigheter. Risken blir högre när projektfastigheter inkluderas. Då utveckling kommer att ske antas dessa risker omhändertas i projekteringsprocessen. Byggnader som bedömts ha hög risk, har fått högt riskutfall på minst en av de genomlysta klimatriskerna: skyfall, jordskred, värmestress eller översvämning från hav eller sjöar/vattendrag. Analysen är således konservativ i bedömningen. I tabellen kring omfattade klimat - risker beskrivs vilka gränsvärden som tillämpats för hög risk. De dominerande riskerna för bestån - det är översvämning vid kraftigt skyfall, havsöver - svämning och värmestress. Under 2023 har sårbarhetsanalyser med plats - besök på riskutsatta fastigheter påbörjats med syfte att verifiera och prioritera åtgärder för de identifierade riskerna. För kommande år kommer adaptionsplaner arbetas fram och implementeras i syfte att nå vårt nya mål att alla fastigheter är klimatanpassade senast år 2030. I samband med detta kommer även investeringar i klimatadap - tionsåtgärder att mätas. Följande klimatrisker har bedömts i scenarioanalysen: — Havsöversvämning: Fastigheter som riskerar att översvämmas innan år 2100. Havsnivå + 2,5m i RCP 4,5 samt +3m i RCP 8,5 Låg: Riskerar ej havsöversvämning innan år 2100 Medel: Inom 50 meter från område som riskerar översvämning Hög risk: Befinner sig i område som riskerar översvämning — Översvämning från vattendrag: Fastigheter som riskerar att översvämmas vid höga flöden. Klimatanpassat 100-årsflöde i RCP 4,5 samt beräknat högsta flöde i RCP 8,5 Låg: Riskerar ej översvämning innan år 2100 Medel: Inom 50 meter från område som riskerar översvämning Hög risk: Befinner sig i område som riskerar översvämning — Översvämning vid kraftigt skyfall: Risk i fastig heten vid 100-årsregn år 2100 Låg risk: Bedömd låg risk vid marköversvämning Medel risk: Viss risk för marköversvämning Hög risk: Bedömd Hög risk för marköversvämning — Värmestress vid framtida värmeböljor: Endast bedömt för bostäder. Högsta uppmätta yttem- peratur vid byggnad i RCP 4,5 och tillkommande att byggnad befinner sig i region med hög risk för framtida värmebölja i RCP 8,5 Låg: <30 grader C Medel: 30–35 grader C Hög: >35 grader C — Jordskred, ras och erosion: Fastighetens belägenhet inom aktsamhetsområden Låg: Utanför aktsamhetsområde för jordskred Medel: Inom aktsamhetsområde för jordskred Hög: Inom aktsamhetsområde för jordskred samt inom nationellt riskområde för jordskred — Vind: Översiktligt bedömd, ej en stor risk i Sverige i nuläget. Potentiell påverkan på Atrium Ljungbergs finansiella resultat — Ökat behov av investeringar i klimatanpassade och hållbara fastigheter som ökar värdet på klimatanpassade fastigheter. — Ökade kostnader för klimatanpassning på kort- siktigt finansiellt resultat. — Via ett proaktivt agerande kring klimatanpass- ning minskar drifts- och underhållskostnader på lång sikt. — Minskat värde på fastigheter som ligger i riskområden. — Minskat värde på fastigheter som inte är klimat- anpassade eller möter energikrav. — Höjda försäkringskostnader. — Volatila eller minskade hyresintäkter. — Volatila eller ökade energikostnader. — Kraftigt ökade investeringar vid hantering av klimatförändringar. Påverkan omställningsrisk — Ökade operativa kostnader, på grund av infö- rande av koldioxidskatt eller avgifter för mark- användning etc. — Ökade projektkostnader och högre investe- ringsbehov på grund av striktare byggregler och ökade krav på minskade utsläpp från fastigheter. — Risk för olönsamma investeringar och att oprövad teknik används för att snabbt påbörja omställningen. — Ökad vakansgrad och därmed minskade intäkter på grund av en osäker marknad som inte är villig att betala för de ökade kostnader som klimatan- passningen medför — Risk för stranded assets vid obsoleta fastigheter som inte möter energikrav. — Ökad el- och energibrist, som drivs av den ökade elektrifieringen och behovet av mer energi i samhället. Påverkan fysisk risk — Skador som uppstår på grund av översvämning och kraftiga skyfall. — Skador som uppstår på tak och fasad på grund av värmebölja, storm eller brand. — Minskad efterfrågan på fastigheter i riskområden. — Högre krav på att inomhusmiljön möter behoven vid volatila temperaturförändringar. — Högre krav på att våra områden och stadsdelar är klimatanpassade – inte enbart byggnaderna. Möjligheter omställningsrisk — Ökad egen produktion av solenergi och ökad användning av förnybar energi. — Ökad efterfrågan på innovation och ny teknik. — Internationella regleringar och policys som stödjer investeringar i klimatanpassningsarbetet. — Minskat energibehov på grund av effektivare resursanvändning. — Ändrade kund- och investerarpreferenser på ökade hållbarhetskrav. Möjligheter fysisk risk — Införa klimatperspektivet som bedömning i due diligence-processen för att undvika investe- ringar i fastigheter som befinner sig i eller vid riskområden. — Energieffektiviseringsåtgärder blir mer lön- samma att genomföra. — Systemstöd i byggnader som klarar kraftiga förändringar vid utomhustemperatur. — Via aktiv uppföljning och utvärdering i både förvaltning och projekt klimatanpassar vi våra områden och byggnader. Detta sker bland annat i det årliga arbetet med Vår Stad Index. Risk Fastighetsvärde utsatt för fysisk risk (RCP 4,5) Varav isolerat för förvaltnings fastigheter (RCP 4,5) Fastighetsvärde utsatt för fysisk risk (RCP 8,5) Varav isolerat för förvaltnings fastigheter (RCP 8,5) Låg 34% 31% 18% 18% Medel 25% 18% 23% 20% Hög 41% 37% 59% 48% ===== SIDA 126 ===== Denna sida har granskats översiktligt och ingår ej i finansiella rapporter 2023 Noter A T KIK OS MB HS F 02. 05.03. 06. 07.01. 04. 08.Finansiella rapporter S.126. H.6 Vatten BERÄKNINGSMETOD OCH AVGRÄNSNINGAR Atrium Ljungberg rapporterar vattenanvändning och intensitet, efter faktisk förbrukning och i jäm - förbart bestånd. Atrium Ljungbergs samtliga fastig - heter ingår i statistiken. Det totala antalet fastighe - ter med vattenleverans uppgick till 73 (76) stycken. Vi redovisar inte vattenförbrukning för koncernens byggarbetsplatser eller pågående projekt, efter - som att vi redovisar enligt principen där enbart fastighetsbeståndet ingår. Med vatten avses köpt vatten från leverantörer, som uteslutande är kom- munalt ägda vattenverk. Dessa ansvarar för kvalite - ten enligt reglerade föreskrifter och kommunerna för dricksvattenförsörjning. På Atrium Ljungberg följer vi utfärdade föreskrifter och råd. UTVECKLING UNDER 2023 Vattenanvändning per kvadratmeter minskade med 6% (–2) jämfört med 2022 i jämförbart bestånd. Den faktiska vattenförbrukningen ökade under året och uppgick till 514 351 (481 492) kubikmeter. I år har vi rapporterat vattenstatistik publikt genom CDP. Vi har inte identifierat några fastigheter i områden med vattenstress. Under året har vi antagit ett nytt mål om att minska vattenanvändning per kvadratmeter med 20% till 2030 från nuvarande nivåer. Vatten Faktisk förbrukning (ABS) Lika-för-lika (LFL) per fastighetstyp Atrium Ljungberg Total Kontor Handel Bostäder Atrium Ljungberg Total Code Enhet Indikator 2023 2022 2021 2023 2022 Förändring 2023 2022 Förändring 2023 2022 Förändring 2023 2022 Förändring Water-Abs Water-LfL m3 Vatten 514 351 481 492 465 340 259 025 299 399 16% 136 635 127 295 7% 53 044 49 026 8% 448 704 475 719 –6% Water-Intensitet m3/m2 Vattenintensitet 0,44 0,44 0,46 0,37 0,40 –7% 0,44 0,45 –3% 1,06 1,08 –2% 0,42 0,45 –6% of applicable properties Antal av totala antalet fastigheter som ingår i indikatorn 73 76 62 43 56 15 15 4 3 62 74 H.7 Certifierade byggnader BERÄKNINGSMETOD OCH AVGRÄNSNINGAR Med certifierade byggnader avses byggnader som är hållbarhetscertifierade från ett fristående certifieringsorgan. Atrium Ljungberg miljöcertifie - rar nybyggda kommersiella lokaler enligt miljö - klassningssystemet Breeam, befintliga byggna - der enligt Breeam In-Use och bostäder enligt Miljöbyggnad. Som ett nyckeltal mäter vi andel certifierad area av totala beståndet. Det beräknas genom andelen uthyrbar area Atemps som är certifierad delat med den totala uthyrbara arean, exklusive projektfast - igheter. Som areamål används Atemp. UTVECKLING UNDER 2023 Under året minskade andelen certifierad yta från 76% till 72%. Minskningen berodde på att ett antal certifieringar gått ut och inte hunnit omcertifie - ras. Vi har medvetet lagt om vår styrning bort från 100% certifierad yta som mål, utan ser certifie - ringar som ett verktyg och där behovet från kund styr. Istället har vi ambitiösa mål kring effekter vi vill uppnå, så som kraftfullt reducerade koldioxid - utsläpp, effektivt resursutnyttjande av energi, vatten och material samt arbetet med Vår Stad Index för hållbar stadsutveckling. Atrium Ljungberg totalt Per certifiering Certifierade byggnader Totalt antal certifierade objekt Miljöbyggnad Breeam In-Use Breeam Code Indikator 2023 2022 2021 2023 2022 2021 2023 2022 2021 2023 2022 2021 Cert-tot Antalet certifierade objekt 39 47 53 7 5 6 26 25 33 6 17 17 m2, Atemp Certifierad area 672 206 683 141 832 778 28 385 28 385 24 620 489 168 490 396 643 798 154 653 164 360 164 360 (%) Certifierad area, andel av beståndet 72 76 96 3 4 3 52 72 94 16 24 20 ===== SIDA 127 ===== Denna sida har granskats översiktligt och ingår ej i finansiella rapporter 2023 Noter A T KIK OS MB HS F 02. 05.03. 06. 07.01. 04. 08.Finansiella rapporter S.127. H.9 Gröna hyresavtal BERÄKNINGSMETOD OCH AVGRÄNSNINGAR Med gröna hyresavtal avses avtal som har Fastighetsägarnas gröna standardbilaga, som bifogas hyresavtalet. I uppföljningen av nyckelta - let ingår hyresvärdet för de avtal som har en grön bilaga per sista december, delat med det totala hyresvärdet. Alla typer av lokaler, förutom bostä - der och garage, omfattas av den gröna bilagan. H.10 Medarbetare BERÄKNINGSMETOD OCH AVGRÄNSNINGAR ANTAL ANSTÄLLDA Atrium Ljungberg är inte uppdelat i regioner utan redovisar koncernens medarbetare samlat. Vi redovisar bara våra egna anställda. Vi til l- lämpar visstidsanställning i mycket begränsad utsträckning och de ingår inte i redovisningen av anställda. Under 2023 hade vi endast två visstids - anställda (1). Vi räknar inte heller med inhyrda konsulter eller leverantörer som helt eller delvis jobbar under vår arbetsledning. Orsaken är att de omfattas av leverantörens arbetsgivaransvar och att vi därmed inte har tillgång till data gällande hälsa och säkerhet. Redovisningen i efterföljande tabeller i not H.10 avser antal personer vid årets slut med undantag av den första tabellen som visar medelantalet anställda. Vi redovisar data för personalomsättning respektive anställda uppde - lade på ålder och kön. Personalomsättning 2023 2022 2021 Män Kvinnor Totalt Män Kvinnor Totalt Män Kvinnor Totalt Årets förändring i antal anställda Antal anställda vid årets början 210 106 316 227 104 331 237 103 340 Nyanställningar 17 5 22 14 16 30 24 13 37 Anställda som slutat 42 21 63 31 14 45 34 12 46 Antal anställda vid årets slut 185 90 275 210 106 316 227 104 331 Ny personal under 30 1 0 1 1 1 2 5 3 8 30–49 9 4 13 10 13 23 13 9 22 50 och över 7 1 8 3 2 5 6 1 7 Totalt 17 5 22 14 16 30 24 13 37 Avslutade anställningar under 30 6 4 10 2 0 2 3 0 3 30–49 25 14 39 20 10 30 21 8 29 50 och över 11 3 14 9 4 13 10 4 14 Totalt 42 21 63 31 14 45 34 12 46 2023 2022 Kod enligt Naturvårdsverket Totalt avfall, ton 485 1 149 Varav avfall 466 1 141 Varav farligt avfall 19 8 Inkluderade fastigheter i upplysningen 21 18 Avfallets användningsområden, ton Avfall 259 - Deponi 0 - D1 Återanvändning 12 - R11 Avfall till energi 57 - R1 Återvinning 153 - R2-R9 Övrigt 36 - R12-R13 Inkluderade fastigheter i upplysningen 9 Farligt avfall 4 Deponi 0 - D1 Återanvändning 0 - R11 Avfall till energi 0 - R1 Återvinning 4 - R2-R9 Övrigt 0 - R12-R13 Inkluderade fastigheter i upplysningen 9 H.8 Avfall BERÄKNINGSMETOD OCH AVGRÄNSNINGAR Avfall genereras både i vår förvaltning, genom egen verksamhet och hyresgästers, och i våra projekt vid ny- och ombyggnation. Vi erbjuder källsortering i majoriteten av lokaler vi förvaltar, och har en ambi - tion att kunna erbjuda det i alla våra fastigheter. Omfattningen av följande upplysningar innefattar hyresgästernas avfall. Vi redovisar totalt avfall samt avfallets användningsområde uppdelat efter farligt avfall och använder Naturvårdsverkets koder. UTVECKLING UNDER 2023 Nytt för 2023 är redovisning av löneskillnad mellan könen. Detta är ett av våra nya mål: Att nå jämn könsfördelning bland ledning och medarbetare och ingen löneklyfta mellan könen. Som definition av jämn används det vedertagna 60/40%. Målet gäller löpande. Utfallet visar att ingen löneklyfta finns, då kvinnors lön är 49–55% av männens i motsvarande roll. Numerärt finns dock utvecklings- potential då 34% av de anställda är kvinnor. Medelantal anställda, fördelat per kön Koncernen Moderbolaget 2023 2022 2021 2023 2022 2021 Män 189 213 221 105 117 120 Kvinnor 96 103 100 88 93 90 285 316 321 193 210 210 UTVECKLING UNDER 2023 I slutet av 2023 var 75% (67) av vår kontrakterade årshyra tecknad med ett grönt hyresavtal. Den fortsatta förbättringen i antal gröna hyresavtal beror på högt intresse hos kunder, samt ett mål - medvetet fokus från förvaltningen i båda nya och omförhandlade avtal. UTVECKLING UNDER 2023 Vår ambition är att minska mängden avfall som går till deponi och förbränning, samt öka åter - vinning och återanvändning, enligt avfallstrap - pan. Under 2023 har totala mängden avfall som redovisas minskat. Detta beror på att det i flera fastigheter bytts till en avfallsentreprenör som ökat källsorteringen avsevärt. Under året har även processerna kring avfallsstatistik utvecklats. Ambitionen att samla in och förbättra återkopp - lingen av avfallsstatistik till våra hyresgäster, i alla fastigheter. ===== SIDA 128 ===== Denna sida har granskats översiktligt och ingår ej i finansiella rapporter 2023 Noter A T KIK OS MB HS F 02. 05.03. 06. 07.01. 04. 08.Finansiella rapporter S.128. Medarbetarsamtal 2023 % Kvinnor Män Total Genomförda medarbetar samtal (Emp-Dev) 100 100 100 Löneskillnader mellan könen, medel 2023 % Kvinnors baslön Mäns baslön Kvinnors totala ersättning Mäns totala ersättning Koncernledning exklusive vd (Diversity-Pay) 221 500 193 250 221 500 193 250 Chefer (Diversity-Pay) 77 843 79 224 77 843 79 224 Anställda (Diversity-Pay) 51 580 47 159 51 580 47 159 Löneskillnader högst betalda relativt median 2023 Total ersättning till vd (högst betalda), kkr 7 108 Median årlig total ersättning för alla anställda (exkl. högsta årliga ersättn.), kkr 551 Förhållande mellan högst betald och median (exkl. högsta årliga ersättn.) 1 291% Median löneökning alla anställda (exkl. högsta årliga ersättning), % 4,00% Löneökning vd 2022–2023, % 4,55% Anställda uppdelat på anställningsform och anställningstyp 2023 2022 2021 Män Kvinnor Totalt Män Kvinnor Totalt Män Kvinnor Totalt Anställningsform Yrkesarbetande 76 2 78 89 5 94 97 7 104 Tjänstemän 109 88 197 121 101 222 131 96 227 Antal anställda vid årets slut 185 90 275 210 106 316 228 103 331 Anställningstyp Heltid 183 90 273 208 106 314 227 102 329 Deltid 2 0 2 2 - 2 1 1 2 Totalt 185 90 275 210 106 316 228 103 331 Anställda uppdelat på ålder och kön 2023 2022 2021 Män Kvinnor Totalt Män Kvinnor Totalt Män Kvinnor Totalt Åldersfördelning samtliga anställda under 30 6 4 10 12 9 21 16 8 24 30–49 93 58 151 111 69 180 128 74 202 50 och över 86 28 114 87 28 115 83 22 105 Totalt 185 90 275 210 106 316 227 104 331 Åldersfördelning bolagsledning under 30 – – – – – – – – – 30–49 0 1 1 1 1 2 2 2 4 50 och över 2 3 5 2 3 5 – 2 2 Totalt 2 4 6 3 4 7 2 4 6 Åldersfördelning övriga chefer och anställda under 30 6 4 10 12 9 21 16 8 24 30–49 93 57 150 110 68 178 126 72 198 50 och över 84 25 109 85 25 110 83 20 103 Totalt 183 86 269 207 102 309 225 100 325 Åldersfördelning styrelse under 30 – – – – – – – – – 30–49 – – – – – – 1 1 2 50 och över 4 2 6 4 2 6 3 1 4 Totalt 4 2 6 4 2 6 4 2 6 Könsfördelning Styrelse 4 2 6 4 2 6 4 2 6 Bolagsledning 2 4 6 3 4 7 2 4 6 Mellanchefer 25 12 37 27 12 39 28 13 41 Övriga 158 74 232 180 90 270 197 87 284 Totalt 189 92 281 214 108 322 231 106 337 Löneskillnader mellan könen, median 2023 % Kvinnors baslön Mäns baslön Kvinnors totala ersättning Mäns totala ersättning Koncernledning exklusive vd (Diversity-Pay) 189 500 193 250 189 500 193 250 Chefer (Diversity-Pay) 75 000 78 300 75 000 78 300 Anställda (Diversity-Pay) 47 966 39 472 47 966 39 472 ===== SIDA 129 ===== Denna sida har granskats översiktligt och ingår ej i finansiella rapporter 2023 Noter A T KIK OS MB HS F 02. 05.03. 06. 07.01. 04. 08.Finansiella rapporter S.129. SJUKFRÅNVARO OCH OLYCKSFALL I statistiken över sjukfrånvaro och olycksfall ingår enbart egna anställda. Vi baserar våra uträkningar på en sammanlagd arbetstid om 381 499 (413 716) timmar för Atrium Ljungberg och 201 783 (230 392) timmar för TL Bygg, vilket totalt blir 583 282 (644 107) timmar under 2023. Med dagar menar vi avtalade arbetsdagar, ej kalen - derdagar. Olycksfallsfrekvensen redovisas per en miljon arbetstimmar. UTVECKLING UNDER 2023 Koncernens sjukfrånvaro var 3,6% under 2023 (3,5). Antalet arbetsrelaterade olyckor ökade något. Ingen allvarlig olycka inträffade. Inga (0) dödsolyckor inträffade. Vårt systematiska Sjukfrånvaro fördelad på kön, % av totalt avtalad arbetstid 2023 2022 2021 Män 5% 3,9% 3,7% Kvinnor 5% 2,6% 2,2% Total frånvaro 5% 3,5% 3,2% arbetsmiljöarbete följer och grundar sig i föl - jande lagar; Arbetsmiljölagen, Arbetstidslagen, Arbetsmiljöförordningen, Arbetsmiljöverkets föreskrifter, Lag om allmän försäkring, Diskri - mineringslagen, Kollektivavtalen m.fl. Vi har 100% kollektivavtalsteckning. Läs mer om våra medar - betare på sid. 27–28. Sjukfrånvaro, % fördelad på ålder och kön 2023 2022 2021 Män Kvinnor Totalt Män Kvinnor Totalt Män Kvinnor Totalt under 30 6,2 1,8 4,3 5,2 3,6 4,5 3,6 4,0 3,8 30–49 2,9 3,2 3,0 3,1 2,3 2,8 3,0 1,6 2,5 50 och över 2,7 7,2 4,2 4,8 2,9 4,4 4,6 2,9 4,2 Totalt 3,0 4,3 3,6 3,9 2,6 3,5 3,6 2,1 3,2 Olycksfall och relaterad frånvaro 2023 2022 2021 Antal Män Kvinnor Antal från- varodagar, absoluta tal Män Kvinnor Antal från- varodagar, absoluta tal Män Kvinnor Antal från- varodagar, absoluta tal Olycka med sjukfrånvaro 6 - 169 2 - 9 4 - 160 Sjukdom eller annan ohälsa - - - 2 1 39 - - - Nollolycka, olycka utan sjukfrånvaro 4 - - 7 - - 9 - - Tillbud 4 - - 3 - - 9 - - Färdolycksfall 1) 4 - 13 7 1 2 1 - - Totalt 18 - 182 21 2 50 23 - 160 1) En färdolycka är en olycka som sker utom arbetstid, på väg till och från arbetet. Arbetsrelaterade olyckor och olycksfallsfrekvens (LTIR)* 2023 2022 2021 Antal fall Frekvens Antal fall Frekvens Antal fall Frekvens Atrium Ljungberg 1 2,6 3 7,3 1 2,5 TL Bygg 4 19,8 3 13,0 3 12,5 Summa 5 1,7 6 9,3 4 4,6 Män 1 2,5 6 13,6 4 6,7 Kvinnor 0 0,0 - - - - Summa 1 1,7 6 9,3 4 4,6 *Olycksfallsfrekvensen redovisas per en miljon arbetstimmar. Förlorad arbetstid på grund av arbetsrelaterad olycka eller sjukdom (Lost Day Rate) 2023 2022 2021 Antal dagar Frekvens Antal dagar Frekvens Antal dagar Frekvens Atrium Ljungberg 56 0,0 8 0,0 146 0,0 TL Bygg 126 0,0 42 0,0 14 0,0 Summa 182 0,0 50 0,0 160 0,0 Män 56 0,0 50 0,0 160 0,0 Kvinnor 0 0,0 – – – – Summa 56 0,0 50 0,0 160 0,0 ===== SIDA 130 ===== Denna sida har granskats översiktligt och ingår ej i finansiella rapporter 2023 Noter A T KIK OS MB HS F 02. 05.03. 06. 07.01. 04. 08.Finansiella rapporter S.130. H.11 EU:s Taxonomi REDOVISNINGSPRINCIPER Atrium Ljungbergs rapportering på EU taxonomin är frivillig då vi inte omfattas av lagkraven förrän 2025. Bolaget rapporterar endast på miljömål 1: begränsningar av klimatförändringar. TILLÄMPLIGHET Taxonomin är tillämpbar på hela Atrium Ljungbergs omsättning, dvs. Hyresintäkter och Projekt- och entreprenadomsättning i koncernens resultaträkning, då den har kunnat hänföras till någon av de ekonomiska aktiviteter som EU-taxonomin har tagit fram för bygg- och fastighetsbranschen. Dessa aktiviteter är 7.1 ”Konstruktion av nya byggnader”, 7.2 ”Renovering av befintliga fastigheter” och 7.7 ”Förvärv och ägande av byggnader”. Investeringar och förvärv samt driftutgifter har bedömts omfattas till 100% av taxonomin då de går att härleda till någon av de ekonomiska aktiviteterna 7.1, 7.2 eller 7.7, med undantag för investeringar i övriga materi - ella anläggningstillgångar som inte omfattas. I totala investeringar och förvärv inkluderas förvärv och investeringar i egna fastigheter, se tabellen förändring av förvaltningsfastigheter, not T.1, samt investering i övriga materiella anläggnings - tillgångar, not T.3. I totala driftutgifter omfattas kostnader som är direkt hänförliga till det dagliga underhållet av fastigheterna och kostnader som är nödvändiga för att upprätthålla fastigheternas funktion och syfte. Därmed inkluderas kostnader för fastighetsskötsel, löpande reparationer och underhåll vilka finns redovisade inom fastighets - kostnader i koncernens resultaträkning. ALLOKERING — Omsättning: Hyresintäkter allokeras till 7.7, Brf- intäkter allokeras till 7.1 och TL Byggs omsätt- ning fördelas mellan 7.1 och 7.2 beroende på om den avser nybyggnation eller ombyggnation. — Driftutgifter: Driftutgifterena är endast hänförliga till vår fastighetsförvaltning vilket innebär att dessa allokeras till 7.7. — Investeringar och förvärv: Våra förvaltningsfast- igheter i balansräkningen inkluderar så kallade projektfastigheter, när investeringar i dessa avser nyproduktion allokeras de till 7.1 och när de avser ombyggnation allokeras de till 7.2. Investeringar i övriga förvaltningsfastigheter samt förvärv allokeras till 7.7. FÖRENLIGHET För att en byggnad ska anses vara förenlig med taxonomin behöver byggnaden uppfylla kriteri - erna för att väsentligt bidra till något av miljö - målen, inte orsaka betydande skada för något av de övriga miljömålen samt klara de sociala minimumkraven. Kriterier för väsentligt bidrag För rapporteringen 2023 redovisar vi endast för miljömål 1; begränsning av klimatförändringar. De fastigheter som har bedömts förenliga med taxonomins krav enligt aktivitet 7.1 har ett primär - energital som är 10% bättre än rådande BBR, detta bekräftas med en energiberäkning eller en energideklaration om byggnaden är fär - digställd. Byggnader över vissa storlekar ska genomföra tester för att garantera såväl lufttät - het som termisk integritet. Under året har Atrium Ljungbergs LCA-instruktion reviderats för att för - tydliga kravställningen. De fastigheter som har bedömts förenliga med taxonomins krav enligt 7.2 uppnår antingen en energiprestanda enligt BBR-krav alternativt har en energibesparing på minst 30% enligt energibe - räkning eller energideklaration om byggnaden är färdigställd. De fastigheter som har bedömts förenliga med taxonomins krav enligt 7.7 har en energideklara - tion som klarar kravet om EPC A eller topp 15% gällande primärenergianvändning i Sverige (enligt Fastighetsägarna Sveriges definition för befintliga byggnader). Kriterier för att inte orsaka betydande skada (DNSH) För att uppfylla kraven att inte orsaka någon bety - dande skada har vi gjort vissa antaganden för att bedöma dem som förenliga eller ej. För 7.1 och 7.2 har vi antagit att följande aktiviteter innebär att vi uppfyller kraven: — En fastighetsspecifik klimatrisk- och sårbarhets- analys har genomförts. Denna har gjorts enligt taxonomins krav med två olika klimatscenarier och utifrån definierade klimatrisker, se not H5 för full definition. Där risker har framkommit pågår det ett arbete med att ta fram en plan, där vi ska beskriva vilka anpassningslösningar som ska implementeras inom fem år. — Byggnaden uppförs och byggs om enligt krav i miljöcertifieringar som linjeras med EU Taxonomin och uppfyller kravställning på vatten- förbrukande komponenter. — Miljöprogram finns för att hantera vattenrelate- rade frågor på byggarbetsplatsen. — För avfall säkerställs att minst 70% förbereds för återvinning eller återanvändning och arbetet sker enligt miljöprogram för att undvika att avfall uppstår. Design tar hänsyn till flexibilitet enligt krav i miljöprogram. — Hantering av kemikalier sker enligt Byggvaru- bedömningen, där det pågår ett arbete med att utveckla uppföljningen. Markutredningar genomförs och miljöprogrammet hanterar frågor kopplat till förorening under byggtiden. För 7.1 gäller även att en miljökonsekvensbeskriv - ning ska finnas och att åtgärder genomförs om det finns känslig biologisk mångfald i området. Avseende 7.7 så har en tredjepartsinvente - ring genomförts för klimatrisker. Denna har gjorts enligt taxonomins krav med två olika klimatscenarier. Där risker har framkommit pågår det ett arbete med att ta fram anpassningslös - ningar som ska implementeras inom fem år. Utvärdering sociala minimiskyddsåtgärder Vi arbetar för att säkerställa de sociala minimikra - ven genom Atrium Ljungbergs arbete med affärs - etik och leverantörsuppföljning. Verksamheten bedrivs i enlighet med internationella konventio - ner som FN Global Compacts 10 principer, ILO:s kärnkonvention samt arbetar för att bidra till FN:s globala mål till 2030. Vi har en årlig riskge - nomgång för att identifiera och hantera risker. Styrelsen beslutar även om en hållbarhetspolicy och en uppförandekod för våra leverantörer och medarbetare som omfattar sociala krav. Dessa ses över årligen. Vi följer även upp antikorruption och visselblåsning som redovisas årligen. UTVECKLING 2023 I slutet av 2023 hade vi 21% (23) förenlig omsätt - ning, 23% (8) förenliga kapitalutgifter och 15% (16) förenliga driftutgifter. Vi har under 2023 arbetat med att identifiera och åtgärda förvaltningsfastigheter som ligger nära väsentliga bidragskriterier för mål 1: begräns - ningar av klimatförändringar. Vi har också implementerat taxonomiförenlighet i vår pro - jektprocess, där vi kommer att se en ökning av förenlighet i takt med att nya projekt startar. Analys av förenlighet framåt visar en potential på 51%, vilket är i linje med vårt mål att nå över 50% taxonomiförenlig omsättning till 2025. Under 2024 planneras en översyn av linjering utifrån mål 2: anpassning till klimatförändringar och mål 4: cirkulär ekonomi. ===== SIDA 131 ===== Denna sida har granskats översiktligt och ingår ej i finansiella rapporter 2023 Noter A T KIK OS MB HS F 2023 – Omsättning 2023 Kriterier för väsentligt bidrag Kriterier aveende att inte orsaka betydande skada (h) Ekonomiska verksamheter (1) Kod (2) Omsättning (3) Andel av omsättning (4) Bgränsning av klimat- förändringar (5) Anpassning till klimat- förändringar (6) Vatten (7) Föroreningar (8) Cirkulär ekonomi (9) Biologisk mångfald (10) Begränsning av klimat- förändringar (11) Anpassning till klimat- förändringar (12) Vatten (13) Föroreningar (14) Cirkulär ekonomi (15) Biologisk mångfald (16) Minimiskyddsåtgärder (17)Andel förenlig med taxonomi- kraven (A.1) eller som omfattas av taxonomi- kraven (A.2) omsättning, år 2022 (18) Kategori möjig- görande verksamhet (19) Kategori omställ- ningsverk- samhet (20) mkr % J; N; N/EL; J/N J/N J/N J/N J/N J/N J/N % E T A. VERKSAMHETER SOM OMFATTAS AV TAXONOMIN A.1 Miljömässigt hållbara (taxonomiförenliga) verksamheter Konstruktion av nya byggnader CCM 7.1 0 0% N N/EL N/EL N/EL N/EL N/EL - - - - - - - 4% Renovering av befintliga byggnader CCM 7.2 0 0% N N/EL N/EL N/EL N/EL N/EL - - - - - - - 0% T Förvärv och ägande av byggnader CCM 7.7 718 21% J N/EL N/EL N/EL N/EL N/EL - J J J J J J 19% De miljömässigt hållbara (taxonomiförenliga) verksamheternas omsättning (A.1) 718 21% 21% N/EL N/EL N/EL N/EL N/EL - J J J J J J 23% Varav möjliggörande verksamheter 0 0% 0% - - - - - - - - - - - - 0% E Varav omställningsverksamheter 0 0% 0% - - - - - - - 0% T A.2 Verksamheter som omfattas av taxonomin men som inte är miljömässigt hållbara (ej taxonomiförenliga) EL; N/EL Konstruktion av nya byggnader CCM 7.1 400 61% EL N/EL N/EL N/EL N/EL N/EL 12% Renovering av befintliga byggnader CCM 7.2 218 12% EL N/EL N/EL N/EL N/EL N/EL 2% Förvärv och ägande av byggnader CCM 7.7 2 103 6% EL N/EL N/EL N/EL N/EL N/EL 62% Omsättningen hos de verksamheter som omfattas av taxonomin men som inte är miljömässigt hållbara (ej taxonomiförenliga) (A.2) 2 721 79% 79% - - - - - 77% A. Omsättning för verksamheter som omfattas av taxonomin (A.1 +A.2) 3 439 100% 100% - - - - - 100% B. VERKSAMHETER SOM INTE OMFATTAS AV TAXONOMIN Omsättningen hos verksamheter som inte omfattas av taxonomin 1 0% Totalt 3 440 100% Andel av omsättningen/total omsättning Taxonomiförenlighet per mål Mål som omfattas av taxonomin CCM 21% 100% CCA 0% 0% WTR 0% 0% CE 0% 0% PPC 0% 0% BIO 0% 0% 02. 05.03. 06. 07.01. 04. 08.Finansiella rapporter S.131. ===== SIDA 132 ===== Denna sida har granskats översiktligt och ingår ej i finansiella rapporter 2023 Noter A T KIK OS MB HS F 2023 – Kapitalutgifter 2023 Kriterier för väsentligt bidrag Kriterier aveende att inte orsaka betydande skada (h) Ekonomiska verksamheter (1) Kod (2) Kapitalutgifter (3) Andel av kapitalutgifter (4) Bgränsning av klimat- förändringar (5) Anpassning till klimat- förändringar (6) Vatten (7) Föroreningar (8) Cirkulär ekonomi (9) Biologisk mångfald (10) Begränsning av klimat- förändringar (11) Anpassning till klimat- förändringar (12) Vatten (13) Föroreningar (14) Cirkulär ekonomi (15) Biologisk mångfald (16) Minimiskyddsåtgärder (17)Andel förenlig med taxonomi- kraven (A.1) eller som omfattas av taxonomi- kraven (A.2) omsättning, år 2022 (18) Kategori möjig- görande verksamhet (19) Kategori omställ- ningsverk- samhet (20) mkr % J; N; N/EL; J/N J/N J/N J/N J/N J/N J/N % E T A. VERKSAMHETER SOM OMFATTAS AV TAXONOMIN A.1 Miljömässigt hållbara (taxonomiförenliga) verksamheter Konstruktion av nya byggnader CCM 7.1 108 6% J N/EL N/EL N/EL N/EL N/EL - J J J J J J 2% Renovering av befintliga byggnader CCM 7.2 69 4% J N/EL N/EL N/EL N/EL N/EL - J J J J J J 1% T Förvärv och ägande av byggnader CCM 7.7 211 12% J N/EL N/EL N/EL N/EL N/EL - J J J J J J 5% De miljömässigt hållbara (taxonomiförenliga) verksamheternas omsättning (A.1) 388 23% 23% N/EL N/EL N/EL N/EL N/EL - J J J J J J 8% Varav möjliggörande verksamheter 0 0% 0% - - - - - - - - - - - - 0% E Varav omställningsverksamheter 69 4% 4% J J J J J J J 1% T A.2 Verksamheter som omfattas av taxonomin men som inte är miljömässigt hållbara (ej taxonomiförenliga) EL; N/EL (f) Konstruktion av nya byggnader CCM 7.1 144 8% EL N/EL N/EL N/EL N/EL N/EL 0% Renovering av befintliga byggnader CCM 7.2 740 43% EL N/EL N/EL N/EL N/EL N/EL 14% Förvärv och ägande av byggnader CCM 7.7 438 26% EL N/EL N/EL N/EL N/EL N/EL 78% Kapitalutgifter hos de verksamheter som omfattas av taxonomin men som inte är miljömässigt hållbara (ej taxonomiförenliga) (A.2) 1 322 77% 77% - - - - - 92% A. Kapitalutgifter för verksamheter som omfattas av taxonomin (A.1 +A.2) 1 711 100% 100% - - - - - 100% B. VERKSAMHETER SOM INTE OMFATTAS AV TAXONOMIN Kapitalutgifter hos verksamheter som inte omfattas av taxonomin 3 0% Totalt 1713 100% Andel av kapitalutgifter/totala kapitalutgifter Taxonomiförenlighet per mål Mål som omfattas av taxonomin CCM 23% 100% CCA 0% 0% WTR 0% 0% CE 0% 0% PPC 0% 0% BIO 0% 0% 02. 05.03. 06. 07.01. 04. 08.Finansiella rapporter S.132. ===== SIDA 133 ===== Denna sida har granskats översiktligt och ingår ej i finansiella rapporter 2023 Noter A T KIK OS MB HS F 2023 – Driftutgifter 2023 Kriterier för väsentligt bidrag Kriterier aveende att inte orsaka betydande skada (h) Ekonomiska verksamheter (1) Kod (2) Driftutgifter (3) Andel av driftutgifter (4) Bgränsning av klimat- förändringar (5) Anpassning till klimat- förändringar (6) Vatten (7) Föroreningar (8) Cirkulär ekonomi (9) Biologisk mångfald (10) Begränsning av klimat- förändringar (11) Anpassning till klimat- förändringar (12) Vatten (13) Föroreningar (14) Cirkulär ekonomi (15) Biologisk mångfald (16) Minimiskyddsåtgärder (17)Andel förenlig med taxonomi- kraven (A.1) eller som omfattas av taxonomi- kraven (A.2) omsättning, år 2022 (18) Kategori möjig- görande verksamhet (19) Kategori omställ- ningsverk- samhet (20) mkr % J; N; N/EL; J/N J/N J/N J/N J/N J/N J/N % E T A. VERKSAMHETER SOM OMFATTAS AV TAXONOMIN A.1 Miljömässigt hållbara (taxonomiförenliga) verksamheter Konstruktion av nya byggnader CCM 7.1 0 0% N N/EL N/EL N/EL N/EL N/EL - - - - - - - 0% Renovering av befintliga byggnader CCM 7.2 0 0% N N/EL N/EL N/EL N/EL N/EL - - - - - - - 0% T Förvärv och ägande av byggnader CCM 7.7 17 15% J N/EL N/EL N/EL N/EL N/EL - J J J J J J 16% De miljömässigt hållbara (taxonomiförenliga) verksamheternas omsättning (A.1) 17 15% 15% N/EL N/EL N/EL N/EL N/EL - J J J J J J 16% Varav möjliggörande verksamheter 0 0% 0% - - - - - - - - - - - - 0% E Varav omställningsverksamheter 0 0% 0% - - - - - - - 0% T A.2 Verksamheter som omfattas av taxonomin men som inte är miljömässigt hållbara (ej taxonomiförenliga) EL; N/EL (f) Konstruktion av nya byggnader CCM 7.1 8 7% EL N/EL N/EL N/EL N/EL N/EL 0% Renovering av befintliga byggnader CCM 7.2 6 6% EL N/EL N/EL N/EL N/EL N/EL 0% Förvärv och ägande av byggnader CCM 7.7 81 72% EL N/EL N/EL N/EL N/EL N/EL 84% Driftutgifter hos de verksamheter som omfattas av taxonomin men som inte är miljömässigt hållbara (ej taxonomiförenliga) (A.2) 95 85% 85% - - - - - 84% A. Driftutgifter för verksamheter som omfattas av taxonomin (A.1 +A.2) 113 100% 100% - - - - - 100% B. VERKSAMHETER SOM INTE OMFATTAS AV TAXONOMIN Driftutgifter hos verksamheter som inte omfattas av taxonomin 0 0% Totalt 113 100% Andel driftutgifter/totala driftutgifter Taxonomiförenlighet per mål Mål som omfattas av taxonomin CCM 15% 100% CCA 0% 0% WTR 0% 0% CE 0% 0% PPC 0% 0% BIO 0% 0% 02. 05.03. 06. 07.01. 04. 08.Finansiella rapporter S.133. ===== SIDA 134 ===== Denna sida har granskats översiktligt och ingår ej i finansiella rapporter 2023 Noter A T KIK OS MB HS F Kärnenergi- och fossilgasrelaterade verksamheter Kärnenergirelaterade verksamheter 1 Företaget utför, finansierar eller är expone- rat mot forskning, utveckling, demonstra- tion och utbyggnad av innovativa elproduk- tionsanläggningar som producerar energi från kärnenergiprocesser med minimalt avfall från bränslecykeln. NEJ 2 Företaget utför, finansierar eller är expone- rat mot uppförande och säker drift av nya kärntekniska anläggningar för produktion av el eller processvärme, inbegripet för fjärr- värme eller industriella processer, såsom vätgasproduktion, samt för säkerhetsuppgraderingar av dessa, med hjälp av bästa tillgängliga teknik. NEJ 3 Företaget utför, finansierar eller är expone- rat mot säker drift av befintliga kärntekniska anläggningar som producerar el eller pro- cessvärme, inbegripet för fjärrvärme eller industriella processer, såsom vätgasproduk- tion från kärnenergi, samt säkerhetsuppgraderingar av dessa. NEJ Fossilgasrelaterade verksamheter 4 Företaget utför, finansierar eller är expone- rat mot uppförande eller drift av elproduk- tionsanläggningar som producerar el med hjälp av fossila gasformiga bränslen. NEJ 5 Företaget utför, finansierar eller är expone- rat mot uppförande, renovering och drift av anläggningar för kombinerad produktion av värme/kyla och el med hjälp av fossila gasformiga bränslen. NEJ 6 Företaget utför, finansierar eller är expone- rat mot uppförande, renovering och drift av värmeproduktionsanläggningar som produ- cerar värme/kyla med hjälp av fossila gasformiga bränslen. NEJ 02. 05.03. 06. 07.01. 04. 08.Finansiella rapporter S.134. H.12 Direkt ekonomiskt värde och skatt EKONOMISKT VÄRDESKAPANDE Atrium Ljungberg skapar värden genom för - valtning, utveckling och förvärv av fastigheter i Sverige. Det skapade ekonomiska värdet utgörs främst av hyresintäkter. Det skapade ekonomiska värdet fördelas sedan på leverantörer, medarbetare, långivare, samhället och ägare. Fördelat ekonomiskt värde motsvarar skapat ekonomiskt värde. Den största andelen av vårt fördelade ekonomiska värde avser betal - ningar till leverantörer för produkter och tjänster vi köper. För definitioner, se sid. 141–142. 2023 2022 2021 Direkt skapat ekonomiskt värde Intäkter 3 440 3 135 3 084 Fördelat ekonomiskt värde Operativa kostnader 947 940 1 016 Löner och ersättningar till anställda 265 288 277 Arvoden och ersättningar till styrelse och vd 36 35 31 Betalningar till finansiärer, netto 612 500 378 Skatt till samhället 437 477 355 Samhällsinvesteringar 1 3 2 Utdelning till aktieägarna 668 657 640 Totalt fördelat ekonomiskt värde 2 966 2 901 2 699 Ekonomiskt värde – kvar i företaget 474 234 385 1) Fördelat ekonomiskt värde motsvarar skapat ekonomiskt värde. SKATTER Atrium Ljungbergs fördelade ekonomiska värde till samhället utgörs av skatter och tomträttsavgälder. Skatterna består i huvudsak av aktuell skatt, fast - ighetsskatt, ej avdragsgill moms och stämpelskatt. Regelverken kring dessa skatter följs noggrant då det är en väsentlig del av det kommersiella erbju - dandet med krav på hög förutsägbarhet och mini - mering av administrativa kostnader. Inom ramen för detta åtar sig Atrium Ljungberg i sin skatte - policy att inte bedriva aggressiv skatteplanering. Med aggressiv skatteplanering avses upplägg som enbart syftar till att minska skatten utan koppling till den egna affärsverksamheten. Skattepolicyn finns tillgänglig i sin helhet på vår webbplats. H.13 Antikorruption BERÄKNINGSMETOD OCH AVGRÄNSNINGAR Med korruption menas missbruk av makt- eller förtroendeställning för egen eller annans vinning. Vi rapporterar fall av korruption som rör medarbe - tare och tillfälligt anställda medarbetare. 100% av verksamheten har setts över avseende korruption och de främsta risker som uppkom i granskningen avser leverantörer, uthyrning och transaktioner. Fall av korruption 2023 2022 2021 Antal bekräftade fall av korruption - - - Antal anställda som fått sluta på grund av fall av korruption - - - Antal samarbetsavtal som avslutats på grund av fall av korruption - - - Rättsliga ärenden rörande korruption som väckts mot organisationen eller våra anställda - - - Under året har Atrium Ljungberg och TL Bygg 0 incidenter avseende bekräftade fall av korruption, antal anställda som fått sluta på grund av fall av korruption och antal samarbetsavtal som avslutats på grund av korruption. Skatt 2023 2022 2021 Aktuell skatt 59 3 0 Fastighetsskatt 213 214 182 Ej avdragsgill moms 93 121 129 Stämpelskatt 29 100 16 Totala skatter 394 437 326 Tomträttsavgäld 43 39 28 Totalt till samhället 437 477 355 ===== SIDA 135 ===== Denna sida har granskats översiktligt och ingår ej i finansiella rapporter 2023 Noter A T KIK OS MB HS F Vår stad index Vår Stad index, 0-100% Plats 2023 2022 Sickla, Stockholm 40% 25% Slakthusområdet, Stockholm 32% 30% Slussen, Stockholm 41% 54% Hagastaden, Stockholm 46% 18% Gränbystaden, Uppsala 64% 41% Lindholmen, Göteborg 22% 22% Mobilia, Malmö 56% 44% Totalt 43% 34% Fastigheter som är inkluderade i upplysningen 60/75 02. 05.03. 06. 07.01. 04. 08.Finansiella rapporter S.135. H.14 Leverantörer BERÄKNINGSMETOD OCH AVGRÄNSNINGAR Upplysningarna i denna not är uppdelad mellan fastighetsbolaget Atrium Ljungberg och dotter - bolaget TL Bygg. Om inget annat anges gäller omfattningen Atrium Ljungberg som fastighets - bolag. Definitionen av betydande inköp avser leverantörer som fakturerat 100 000 kronor eller mer under året, har ramavtal eller utgör en högriskkategori. Kommuner/myndigheter, med - lemskap/intresserorganisationer samt brf/sam - fällighetsföreningar är undantagna statistiken. Med ny leverantör avses de leverantörer som det under året gjorts betydande inköp ifrån, men som föregående år inte fakturerat Atrium Ljungberg. Eventuella volymer fakturerade till TL Bygg omfat - tas inte. Leverantörsutvärdering sker genom en självskattningsenkät. Atrium Ljungberg hade 1 027 (830) betydande leverantörer, av vilka 109 (109) hade ramavtal, under 2023. 20% av betydande leverantörer, 204 (79) st utvärderades. Av dessa fick 84% (82), mot - svarande 172 (65) st ingen anmärkning. Vid betydande inköp, ska uppförandekoden för leverantörer skrivas under av leverantören. Under 2023 har 418 (145) nya leverantörer nyttjats, varav 1 (1) med ramavtal. Under 2023 har tyngdpunkten av utvärderingarna lagts på befintliga leverantörer, något som syns i att andelen hållbarhetsutvärde - rade leverantörer sett till inköpsvolym är 54%. Under 2023 har ytterligare steg tagits då vi initie - rat arbetet med revisioner på plats hos leverantö - ren. 2 stycken (0) revisioner har genomförts. Läs mer om leverantörsarbetet på sida 25–26. Leverantörskontroller 2023 2022 2021 Andel nya leverantörer som skrivit under Atrium Ljungbergs leverantörspolicy 1) 1% 24% - Andel leverantörer som skrivit under Atrium Ljungbergs leverantörspolicy 1) 29% 40% - Andel nya leverantörer som utvärderats 1) 2) 3% - - Andel leverantörer som utvärderats totalt 1) 2) 20% 10% - Andel inköpsvolym från hållbarhetsutvärderade leverantörer 1) 2) 54% - - Antal revisioner på plats hos leverantör 1) 2 - - Andel uppföljningskontroller TL Bygg 3) 46% 24% 1) Nyckeltalet omfattar inköp från betydande leverantörer under året = överstiger tröskelvärde 100.000 kronor, har ramavtal eller tillhör en högriskkategori. Dotterbolagen omfattas inte. 2) Nyckeltalet anger antalet leverantörer som har bedömts via digital leverantörsbedömning baserad på Atrium Ljungbergs uppförandekod för leverantörer. 3) Uppföljning sker med självuppskattningsenkäter. H.15 Socialt hållbara platser BERÄKNINGSMETOD OCH AVGRÄNSNINGAR Vår Stad index används för att följa upp arbetet med att skapa hållbara platser. Indexet består av 5 aspekter: Trygghet, Tillgänglighet, Urbana ekosys - tem, Platsutveckling och Delaktighet och 21 indi - katorer. Läs mer om Vår Stad index på sida 22. För att uppnå hållbara platser vet vi att fokus på människan är av största vikt. Således krävs det ett starkt engagemang på den lokala platsen för att förstå människornas specifika förväntningar och behov. I arbetet med Vår Stad index genomförs först en nulägeskartläggning, för att förstå platsen och områdets förutsättningar och behov. I nästa steg genomförs en utvecklings- och handlingsplan utefter de identifierade behoven. Detta genom - förs årligen. I planen skiljer vi på långsiktigt och kortsiktigt fokus eftersom det krävs en långsiktig plan 1–5 år för att nå vissa effekter, medan en del aspekter går att påverka direkt och som får effekt inom 3–12 månader. Genom Vår Stad Index kan vi arbeta med social hållbarhet via effektmätning för att se om våra aktiviteter skapar effekt och således mervärden. Den årliga bedömningen sker av ansvariga för respektive plats, ofta i samarbete mellan affärsut - vecklingschef och förvaltningschef. Det innebär att arbetet med social hållbarhet i stadsutveck - lingen är integrerat i hela organisationen. Uppföljning av vårt mål om att nå 90% sker genom att för varje plats bedöma respektive indikator i indexet årligen. Varje indikator i indexet ger en poäng om 0–3 och den totala poängen redovisas sedan som en andel. Om underlag eller uppgifter saknas för en indikator så bedöms den indikatorn till 0. Resultatet för målet redovisas som ett snitt för bolaget, där alla platsers poäng vägs samman. Följande platser ingår i bedömningen; Sickla, Slakthusområdet, Slussen, Hagastaden, Gränbystaden, Göteborg och Malmö. Dessa platser motsvarar 75% av antalet fastigheter, och 72% av förvaltad yta. Platserna är alla en del av ett område där vi har ett flertal sammanhängande fastigheter. Utveckling 2023 Under 2023 har ett fortsatt arbete skett med verktyget där det sammanvägda resultatet för året uppgår till 43% (34), vilket är en bra bit på vägen mot vårt delmål om 50% till 2025. År 2030 är målet att uppnå 90% i Vår Stad index. Förflyttningen under året bygger på konkreta åtgärder och val vi tar i verksamheten. Läs mer om tre konkreta exempel som beskrivs på sida 21. Under året har vi även utvecklat verktyget för att ytterligare integrera arbetet i verksamheten ytter - ligare. Det innebär att vi valt att förtydliga vissa begreppsnamn på aspekterna och indikatorer. ===== SIDA 136 ===== Denna sida har granskats översiktligt och ingår ej i finansiella rapporter 2023 Noter A T KIK OS MB HS F 02. 05.03. 06. 07.01. 04. 08.Finansiella rapporter S.136. H.16 Styrelsens underskrifter Styrelsen och verkställande direktören försäkrar att hållbarhets rapporten har upprättats i enlighet med årsredovisningslagen och den frivilliga hållbarhetsredovisningen är upprättad i enlighet med GRI standards. Nacka. Datering enligt elektronisk signatur. Johan Ljungberg Styrelseordförande Gunilla Berg Styrelseledamot Simon de Château Styrelseledamot Conny Fogelström Styrelseledamot Sara Laurell Styrelseledamot Johan Thorell Styrelseledamot Annica Ånäs Verkställande direktör ===== SIDA 137 ===== Denna sida har granskats översiktligt och ingår ej i finansiella rapporter 2023 Noter A T KIK OS MB HS F 02. 05.03. 06. 07.01. 04. 08.Finansiella rapporter S.137. H.17 Revisorns rapport över översikt - lig granskning av Atrium Ljungberg ABs hållbarhetsredovisning samt yttrande avseende den lagstadgade hållbarhetsrapporten Till Atrium Ljungberg AB, org.nr 556175-7047 Inledning Vi har fått i uppdrag av styrelsen i Atrium Ljungberg AB att översiktligt granska Atrium Ljungberg ABs hållbarhetsredovisning för år 2023. Företaget har definierat hållbarhetsredovisning - ens omfattning på sidan 117 i detta dokument varav den lagstadgade hållbarhetsrapporten defi - nieras på sidan 117. Styrelsens och företagsledningens ansvar Det är styrelsen och företagsledningen som har ansvaret för att upprätta hållbarhetsredovisningen inklusive den lagstadgade hållbarhetsrapporten i enlighet med tillämpliga kriterier respektive årsre - dovisningslagen. Kriterierna framgår på sidan 143 i hållbarhetsredovisningen, och utgörs av de delar av ramverket för hållbarhetsredovisning utgivet av GRI (Global Reporting Initiative) som är tillämpliga för hållbarhetsredovisningen, samt av företagets egna framtagna redovisnings- och beräknings - principer. Detta ansvar innefattar även den interna kontroll som bedöms nödvändig för att upprätta en hållbarhetsredovisning som inte innehåller väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag. Revisorns ansvar Vårt ansvar är att uttala en slutsats om hållbar - hetsredovisningen grundad på vår översiktliga granskning och lämna ett yttrande avseende den lagstadgade hållbarhetsrapporten. Vårt uppdrag är begränsat till den historiska information som redovisas och omfattar således inte framtidsorien - terade uppgifter. Vi har utfört vår översiktliga granskning i enlig - het med ISAE 3000 (omarbetad) Andra bestyrk - andeuppdrag än revisioner och översiktliga granskningar av historisk finansiell information. En översiktlig granskning består av att göra förfrågningar, i första hand till personer som är ansvariga för upprättandet av hållbarhetsredo - visningen, att utföra analytisk granskning och att vidta andra översiktliga granskningsåtgärder. Vi har utfört vår granskning avseende den lagstad - gade hållbarhetsrapporten i enlighet med FARs rekommendation RevR 12 Revisorns yttrande om den lagstadgade hållbarhetsrapporten. En översiktlig granskning och en granskning enligt RevR 12 har en annan inriktning och en betydligt mindre omfattning jämfört med den inriktning och omfattning som en revision enligt International Standards on Auditing och god revisionssed i övrigt har. Revisionsföretaget tillämpar International Standard on Quality Management 1, som kräver att företaget utformar, implementerar och han - terar ett system för kvalitetsstyrning inklusive riktlinjer eller rutiner avseende efterlevnad av yrkesetiska krav, standarder för yrkesutövningen och tillämpliga krav i lagar och andra författningar. Vi är oberoende i förhållande till Atrium Ljungberg AB enligt god revisorssed i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt yrkesetiska ansvar enligt dessa krav. De granskningsåtgärder som vidtas vid en över - siktlig granskning och granskning enligt RevR 12 gör det inte möjligt för oss att skaffa oss en sådan säkerhet att vi blir medvetna om alla viktiga omständigheter som skulle kunna ha blivit iden - tifierade om en revision utförts. Den uttalade slutsatsen grundad på en översiktlig granskning och granskning enligt RevR 12 har därför inte den säkerhet som en uttalad slutsats grundad på en revision har. Vår granskning av hållbarhetsredovisningen utgår från de av styrelsen och företagsledningen valda kriterier, som definieras ovan. Vi anser att dessa kriterier är lämpliga för upprättande av hållbarhetsredovisningen. Vi anser att de bevis som vi skaffat under vår granskning är tillräckliga och ändamålsenliga i syfte att ge oss grund för våra uttalanden nedan. Uttalande Grundat på vår översiktliga granskning har det inte kommit fram några omständigheter som ger oss anledning att anse att hållbarhetsredovis - ningen inte, i allt väsentligt, är upprättad i enlighet med de ovan av styrelsen och företagsledningen angivna kriterierna. En lagstadgad hållbarhetsrapport har upprättats. Stockholm. Datering enligt elektronisk signatur. Deloitte AB Hans Warén Auktoriserad revisor ===== SIDA 138 ===== 8 Övrigt. 02. 05.03. 06. 07.01. 04. Övrigt08. Denna sida har granskats översiktligt och ingår ej i finansiella rapporter 2023 ===== SIDA 139 ===== S.139. Flerårsöversikt Belopp i mkr 2023 2022 2021 2020 2019 BALANSRÄKNINGAR Förvaltningsfastigheter 56 813 58 596 50 335 46 026 47 513 Nyttjanderättstillgång, tomträtter 1 296 1 277 1 025 1 179 1 305 Goodwill 140 165 165 165 225 Övriga anläggningstillgångar 506 106 90 218 73 Långfristiga derivat 733 1 572 138 7 82 Exploateringsfastigheter 1 692 1 409 1 254 1 308 997 Omsättningstillgångar 480 391 501 434 411 Likvida medel 119 380 719 279 457 Summa tillgångar 61 779 63 898 54 227 49 615 51 062 Eget kapital 27 519 29 141 25 541 22 668 22 784 Uppskjuten skatteskuld 6 064 6 661 5 563 4 686 5 106 Långfristiga räntebärande skulder 24 966 25 389 20 561 18 905 20 211 Långfristig skuld finansiell leasing 1 296 1 277 1 025 1 179 1 305 Långfristiga derivat 344 59 238 662 348 Övriga långfristiga skulder 329 295 267 229 222 Övriga kortfristiga skulder 1 261 1 074 1 032 1 285 1 086 Summa eget kapital och skulder 61 779 63 898 54 227 49 615 51 062 KASSAFLÖDESANALYSER Kassaflöde från den löpande verksamheten 1 086 1 289 1 249 1 246 1 350 Kassaflöde från investeringsverksamheten –494 –5 705 –1 423 725 –1 975 Kassaflöde från finansieringsverksamheten –853 4 076 614 –2 149 748 Årets kassaflöde –261 –339 440 –178 122 Belopp i mkr 2023 2022 2021 2020 2019 RESULTATRÄKNINGAR Hyresintäkter 2 821 2 550 2 292 2 344 2 577 Projekt- och entreprenadomsättning 412 256 413 495 233 Nettoomsättning 3 233 2 806 2 705 2 839 2 811 Kostnader fastighetsförvaltning –805 –843 –732 –779 –810 Projekt- och entreprenadverksamhetens kostnader –410 –282 –396 –508 –276 Bruttoresultat 2 019 1 681 1 576 1 552 1 724 – fastighetsförvaltning 2 016 1 707 1 560 1 565 1 767 – projekt- och entreprenadverksamheten 2 –26 17 –13 –43 Central administration –88 –91 –97 –91 –96 – fastighetsförvaltning –80 –76 –82 –75 –80 – projekt- och entreprenadverksamheten –8 –15 –15 –17 –16 Resultat från intresseföretag –1 - - - - Finansiella intäkter 12 2 1 3 2 Finansiella kostnader –534 –425 –292 –309 –362 Tomträttsavgälder –43 –39 –28 –31 –34 Förvaltningsresultat 1 365 1 127 1 159 1 124 1 234 Värdeförändringar Fastigheter, orealiserade värdeförändringar –1 658 2 671 3 040 –119 2 283 Fastigheter, realiserade värdeförändringar –9 18 –22 –81 73 Nedskrivning av goodwill –24 - - - - Intäkt försäljning exploateringsfastighet 207 329 379 - - Kostnad försäljning exploateringsfastighet –172 –278 –289 - - Finansiella instrument, orealiserade värdeförändringar –907 1 526 388 –252 –90 Finansiella instrument, realiserade värdeförändringar - - - - –50 Resultat före skatt –1 199 5 393 4 656 672 3 450 Aktuell skatt –59 –3 –0 –41 –63 Uppskjuten skatt 304 –1 102 –899 236 –580 Årets resultat, i sin helhet hänförligt till moderbolagets aktieägare –954 4 288 3 757 867 2 807 02. 05.03. 06. 07.01. 04. Övrigt08. Denna sida har granskats översiktligt och ingår ej i finansiella rapporter 2023 Ö.1 Flerårsöversikt Övrigt.Ö ===== SIDA 140 ===== S.140. Flerårsöversikt 2023 2022 2021 2020 2019 NYCKELTAL Fastighetsrelaterade nyckeltal Hyresvärde, kr/kvm 3 636 3 445 3 093 2 972 2 964 Ekonomisk uthyrningsgrad, % 94 93 91 91 94 Överskottsgrad, % 71 66 68 67 69 Fastighetsvärde, kr/kvm 56 186 58 931 54 167 48 969 48 024 Värderingsyield, % 4,7 4,4 4,2 4,4 4,5 Uthyrbar yta årets utgång (exkl. garage, inkl. expl. fast), tkvm 945 956 893 887 960 Investeringar i fastigheter inkl. förvärv, mkr 2 151 6 072 2 304 2 923 2 984 Antal fastigheter årets slut 75 76 67 67 70 Finansiella nyckeltal Belåningsgrad, % 42,5 41,7 38,5 39,4 40,7 Räntetäckningsgrad, ggr 3,7 3,8 5,3 4,7 4,4 Nettoskuld/EBITDA, ggr 12,9 15,6 12,9 13,0 12,4 Avkastning på eget kapital, % –3,4 15,7 15,6 3,8 12,9 Avkastning på totalt kapital, % 0,4 7,3 8,8 2,4 8,1 Genomsnittlig utgående ränta % 2,3 2,2 1,7 1,6 1,6 Räntebindning, år 3,8 4,0 4,7 5,0 5,4 Kapitalbindning, år 3,5 4,3 4,8 4,7 4,3 Data per aktie Förvaltningsresultat, kr 10,82 8,93 9,15 8,68 9,49 Förvaltningsresultat efter skatt, kr 10,49 8,59 9,08 8,19 8,71 Resultat per aktie, kr –7,56 33,97 29,65 6,69 21,59 Utdelning (2023 föreslagen), kr 3,50 5,30 5,20 5,05 5,00 Utdelningsandel, % 32,0 59,0 57,0 58,0 53,0 Aktiens direktavkastning, % 2,3 3,1 2,6 2,9 2,2 Eget kapital, kr 218,22 231,09 202,20 177,46 175,48 Långsiktigt substansvärde, kr 262,11 270,60 245,73 217,95 215,12 Aktuellt substansvärde, kr 245,62 251,81 236,02 210,56 206,62 Avyttringsvärde, kr 219,49 223,46 198,73 170,86 171,46 Börskurs 31 december, kr 231,20 170,90 199,70 172,80 226,00 Vägt genomsnittligt antal aktier, tusental 126 106 126 215 126 688 129 554 130 005 Antal utestående aktier årets slut, tusental 126 106 126 106 126 313 127 739 129 839 Medarbetare Medelantal anställda 285 316 321 333 320 02. 05.03. 06. 07.01. 04. Övrigt08. Denna sida har granskats översiktligt och ingår ej i finansiella rapporter 2023 Flerårsöversikt forts. ===== SIDA 141 ===== S.141. Definitioner 02. 05.03. 06. 07.01. 04. Övrigt08. Denna sida har granskats översiktligt och ingår ej i finansiella rapporter 2023 Ö.2 Definitioner Finansiella definitioner Aktiens direktavkastning, % Föreslagen eller verkställd aktieutdelning i % av börskursen vid räkenskapsårets slut. Aktiens direktavkastning används för att belysa vilken löpande avkastning aktieägare förväntas erhålla. Aktiens totalavkastning, % Årets förändring av aktiekursen med tillägg för under året verkställd utdelning i % av aktiekursen vid räkenskapsårets slut. Aktiens totalavkastning används för att belysa aktieägarnas totala avkastning på sitt ägande i Atrium Ljungberg. Aktuellt substansvärde per aktie, kr Redovisat eget kapital med återläggning av derivat och goodwill samt justerat med bedömd verklig uppskjuten skatt, dividerat med antal utestående aktier vid periodens utgång. Aktuellt substans - värde per aktie används för att ge intressenter information om Atrium Ljungbergs aktuella substansvärde per aktie beräknat på ett för börsnoterade fastighetsbolag enhetligt sätt. Antal utestående aktier Antal registrerade aktier vid periodens slut med avdrag för åter - köpta aktier, vilka inte berättigar till utdelning eller rösträtt. Avkastning på eget kapital, % Periodens resultat i % av genomsnittligt eget kapital. Avkastning på eget kapital används för att belysa Atrium Ljungbergs förmåga att generera vinst på ägarnas kapital i koncernen. Avkastning på totalt kapital, % Resultat före skatt med tillägg för räntekostnader i % av genom - snittlig balansomslutning. Avkastning på totalt kapital används för att belysa Atrium Ljungbergs förmåga att generera vinst på koncernens tillgångar opåverkat av koncernens finansiering. Avkastning på totalt kapital exklusive värdeförändring, % Resultat före värdeförändringar med tillägg för räntekostnader, i % av genomsnittlig balansomslutning. Avkastning på totalt kapital exklusive värdeförändringar används för att belysa Atrium Ljungbergs förmåga att generera löpande kassaflöden på koncer - nens tillgångar opåverkat av koncernens finansiering. Avyttringsvärde per aktie, kr Redovisat eget kapital med återläggning av goodwill samt justerat med skillnad mot verkligt värde på räntebärande skulder. Avyttringsvärde per aktie används för att ge intressenter information om Atrium Ljungbergs värde per aktie vid ett avytt - ringsscenario beräknat på ett för börsnoterade fastighetsbolag enhetligt sätt. Belåningsgrad, % Räntebärande skulder med avdrag för lkvida medel i % av summan av fastigheternas verkliga värde vid periodens slut. Belåningsgrad används för att belysa Atrium Ljungbergs finansiella risk. Bruttoresultat fastighetsförvaltningen Hyresintäkter minus Kostnader för fastighetsförvaltning. Bruttoresultat projekt- och entreprenad verksamheten Projekt och entreprenadomsättning minus projekt- och entreprenadkostnader. Eget kapital per aktie, kr Redovisat eget kapital dividerat med antal utestående aktier vid periodens utgång. Eget kapital per aktie används för att belysa ägarnas andel av bolagets totala tillgångar per aktie. Fastighetskostnader Summa av Kostnader för fastighetsförvaltning, vilket exkluderar central administration. Förvaltningsresultat Resultat före skatt med återläggning av värdeförändringar. Förvaltningsresultat per aktie, kr Förvaltningsresultat dividerat med medelantalet utestående aktier. Förvaltningsresultat efter avdrag för nominell skatt per aktie, kr Resultat före värdeförändringar med avdrag för beräknad aktuell skatt exklusive underskottsavdrag dividerat med medelantal utestående aktier. Avdragen skatt har beräknats med bland annat hänsyn till skattemässiga avdragsgilla avskrivningar och investeringar. Förvaltningsresultat efter avdrag för nominell skatt används för att ge intressenter information om Atrium Ljungbergs förvaltnings - resultat per aktie beräknat på ett för börsnoterade fastighets - bolag enhetligt sätt. Genomsnittlig kapitalbindning, år Genomsnittlig kvarstående löptid till slutförfall av samtliga krediter i skuld portföljen. Genomsnittlig kapitalbindning används för att belysa Atrium Ljungbergs finansiella risk. Genomsnittlig ränta räntebärande skulder, % Vägd genomsnittlig kontrakterad ränta för samtliga krediter i skuldportföljen exklusive outnyttjade kreditfaciliteter. Genomsnittlig ränta används för att belysa Atrium Ljungbergs finansiella risk. Genomsnittlig räntebindning, år Genomsnittlig kvarstående löptid till ränteregleringstidpunkt av samtliga krediter i skuldportföljen. Genomsnittlig räntebindning används för att belysa Atrium Ljungbergs finansiella risk. Kassaflöde per aktie, kr Kassaflöde från den löpande verksamheten dividerat med medel - antalet utestående aktier. Kassaflöde per aktie, kr, används för att belysa Atrium Ljungbergs kassa flöde, och särskilt dess utdelningsförmåga. Långsiktigt substansvärde per aktie, kr Redovisat eget kapital med återläggning av goodwill, derivat och uppskjuten skatt, dividerat med antal utestående aktier vid peri - odens utgång. Långsiktigt substansvärde per aktie används för att ge intressenter information om Atrium Ljungbergs långsiktiga substansvärde per aktie beräknat på ett för börsnoterade fastig - hetsbolag enhetligt sätt. Medelantal utestående aktier Vägt genomsnittligt antal utestående aktier beräknat enligt IAS 33. Nettoskuld/EBITDA (skuldkvot) Räntebärande skulder minskat med likvida medel divideras med bruttoresultat justerat för central administration, tomträttsav - gälder och resultat från försäljning exploateringsfastigheter. Nettoskuld/EBITDA används för att belysa intjäning i relation till skuldsättning Resultat per aktie, kr Periodens resultat dividerat med medelantalet utestående aktier. Räntetäckningsgrad, ggr Förvaltningsresultat med tillägg för räntenetto samt resultat - från försäljning exploateringsfastighet dividerat med räntenetto (exklusive tomträttsavgälder som i enlighet med IFRS 16 om - klassificerats till räntekostnad). Räntetäckningsgraden används för att belysa hur känsligt bolagets resultat är för ränteförändringar. Utdelningsandel, % Utdelning per aktie i % av förvaltningsresultat. Utdelningsandel används för att belysa hur stor del av resultatet som skiftas ut till koncernens ägare respektive åter investeras i verksamheten. Fastighetsrelaterade definitioner BOA, kvm Bostadsarea avser byggnadens ut hyrbara area för bostäder. BTA, kvm Bruttototalarea avser byggnadens totala area inklusive ytterväggar. Driftöverskott Avser hyresintäkter minus kostnader för fastighetsförvaltning. Exploateringsfastigheter Exploateringsfastigheter utgörs av fastigheter, obebyggda eller bebyggda, som koncernen äger med avsikt att utveckla och sälja som bostadsrätter. Fastig heterna redovisas som omsättnings - tillgångar, även om vissa fastigheter i avvaktan på utveckling i tillämpliga fall förvaltas och genererar hyresintäkter. Redovisning sker till det lägsta av ackumulerat anskaffningsvärde och nettoförsäljningsvärde. Fastighetstyp Den lokaltyp som utgör den över vägande delen av hyres värdet för en registerfastighet eller resultatställe avgör fastighetstypen. Marknadsvärde och utveckling av hyresintäkter i jämförbart bestånd redo visas per fastighetstyp. Hyresintäkter i jämförbart bestånd Avser hyresintäkter för jämförbart bestånd vilket är hyresintäkter för de fastigheter som inte varit klassificerade som projektfastig - heter och som ägts under hela perioden och hela jämförelseperi - oden. Används för att belysa utvecklingen av hyresintäkter exkl. engångseffekter för förtida avflyttningar opåverkat av projektfast - igheter samt förvärvade och sålda fastigheter. Hyresvärde Kontrakterade årshyror inklusive hyrestillägg (till exempel för fastighetsskatt, värme och el) och bedömd marknadshyra för vakanta ytor i befintligt skick. Hyresvärde används för att belysa koncernens intäkts potential. Jämförbart bestånd Jämförbart bestånd avser de fastigheter som inte varit klassifice - rade som projektfastigheter och som ägts under hela perioden och hela jämförelseperioden. Jämförbart bestånd används för att belysa utvecklingen av hyresintäkter exkl. engångseffekter för förtida avflyttningar och fastighetskostnader opåverkat av projektfastigheter samt förvärvade och sålda fastigheter. LOA, kvm Lokalarea avser byggnadens uthyrbara area för lokaler. ===== SIDA 142 ===== S.142. Definitioner 02. 05.03. 06. 07.01. 04. Övrigt08. Denna sida har granskats översiktligt och ingår ej i finansiella rapporter 2023 Nettouthyrning Summa för perioden avtalade kontrakterade årshyror för nyuthyrningar med avdrag för årshyror uppsagda för avflytt. Nettouthyrningen används för att belysa uthyrningssituationen. Projektfastighet Fastighet eller väl avgränsad del av fastighet där omställning planeras eller pågår i syfte att omvandla och förädla fastigheten. Till projektfastigheter hänförs även byggnad under uppförande samt obebyggd mark och byggrätter. Omklassificering från projektfastighet till färdigställd fastighet görs i samband med färdigställande. Projektvinst, % Marknadsvärdet efter genomfört projekt minus total investering i % av total investering. Projektvinst används för att belysa värde - skapande i projektverksamheten. Tomträtter Nyttjanderätt för tomtmark. Enligt IFRS 16 redovisas tomt rätter som nyttjanderättstillgång i balansräkningen. Tomträttsavgäld Den avgift som betalas för nyttjande av tomträtt. Betraktas enligt IFRS 16 som räntekostnad i resultaträkningen. Uthyrbar area, kvm Totalyta som är tillgänglig för uthyrning. Garage ingår i uthyrbar area, men exkluderas vid beräkning av hyresvärde per kvm och verkligt värde per kvm. Uthyrningsgrad, % Kontrakterade årshyror i % av hyresvärdet vid full uthyrning. Redovisade siffror baseras på närmast kommande kvartal. Uthyrningsgraden används för att belysa koncernens effektivitet i användningen av sina förvaltningsfastigheter. Vakansgrad, % Hyresvärdet för outhyrda lokaler dividerat med hyresvärde för hela fastighetsbeståndet. Projektfastigheter är exkluderade. Överskottsgrad, % Bruttoresultat fastighetsförvaltning i % av redo visade hyres - intäkter. Överskottsgrad används för att belysa hur stor del av koncernens hyres intäkter som återstår efter fastighetskostnader. Hållbarhetsrelaterade definitioner Breeam Är ett miljöcertifieringssystem utvecklat i Europa för byggda miljöer. Breeam tar ett helhetsgrepp på en byggnads miljö - prestanda. Det finns två typer av Breeam-certifieringar; Breeam som avser nyproduktion och Breeam In-Use som avser befintliga fastigheter. Områden som Breeam hanterar delas in i: energi- och vattenanvändning, hälsa, transport, material, avfall, mark - användning, utsläpp, ekologi och ledning (management). Direkt genererat och fördelat ekonomiskt värde Genererat värde: Atrium Ljungbergs netto omsättning och värdeförändringar. Fördelat värde: Atrium Ljungbergs betalningar till leverantörer, löner och ersättningar till anställda, arvoden och ersättningar till styrelse, vd och ledande befattningshavare, nettobetalningar till finansiärer, skatt och avgifter till sam hället, samt utdelning till aktieägarna. Betalningar till leverantörer: Operativa kostnader för inköp av material, produkter, lokaler och tjänster från leverantörer. Löner och ersättningar till medarbetarna: Periodens totala löne- och pensionskostnader inklusive förmåner. Till med arbetare räknas inte konsulter eller annan inhyrd personal. Arvoden och ersättningar till styrelse, vd och ledande befatt - ningshavare: Utgörs av arvoden till styrelseledamöter samt fast lön, övriga ersättningar och pensionskostnader för vd och övriga ledande befattningshavare. Nettobetalningar till finansiärer: Periodens redovisade ränte - kostnader med tillägg för koncernmässigt aktiverad ränta och beskriver Atrium Ljungbergs totala ersättning till lån givare. Skatt och avgifter till samhället: Total ersättning till staten under perioden i form av tomträttsavgälder samt sammanlagda skatter och avgifter till svenska staten. Uppskjuten skatt ingår ej. Utdelning till aktieägarna: Periodens utbetalda utdelning. Ekonomiskt värde – kvar i företaget: Genererat värde minus fördelat värde. Energiintensitet, kWh per kvm Total energianvändning från värme, kyla, hyresgästel och fast - ighetsel dividerat med genomsnittlig beräknat total uppvärmd uthyrbar area, exklusive garage. Förlorad arbetstid på grund av arbetsrelaterad olycka eller sjukdom (lost day rate) Antal förlorade arbetsdagar på grund av arbetsrelaterad olycka eller sjukdom, per totalt antal avtalade arbetsdagar under året. Gröna hyresavtal, % Kontrakterad årshyra för kommersiella lokaler exklusive garage och lager för hyresavtal med grön hyresbilaga i % av kontrakterad årshyra för kommersiella lokaler exklusive garage och lager. Grön hyresbilaga är en avtalsbilaga från Fastighetsägarna där hyres gästen och hyresvärden tillsammans åtar sig att minska miljö påverkan och omfattar exempelvis energi, avfall och transporter. Redovisade siffror baseras på närmast kommande kvartal. Grön- och blåstruktur Sammanhängande stråk och/eller miljöer med växtlighet och vatten. Dessa bidrar med värden som exempelvis ekosystem tjänster, livs - miljöer, rekreation och kulturmiljöer. Intensitetsmått, utsläpp kgCO₂e Totala utsläpp, fördelat på yta. Antingen BTA eller kvm. Lika-för-lika Med lika-för-lika bestånd för energistatistik avses att fastigheten ska vara ägd i minst två fulla rapporteringsår innan de inkluderas i rapporteringen för att erhålla en så jämförbar statistik som möjligt mellan åren. Miljöbyggnad Miljöbyggnad är ett certifieringssystem för byggnader som baseras på svensk byggpraxis och omfattar energi, inomhusmiljö och material. Olycksfallsfrekvens (LTIR) Antal arbetsrelaterade olyckor per miljon arbetade timmar, som leder till frånvaro minst en avtalad arbetsdag. Scope 1,2 och 3 En metod för att definiera olika områden när man beräknar utsläpp av växthusgaser. Denna metod kommer ifrån den internationella standarden Greenhouse Gas Protocol. Scope 1: Verksamhetens direkta utsläpp från källor som kontrolleras av företaget. Scope 2: Verksamhetens indirekta utsläpp från inköpt energi som el, ånga, värme och kyla som sker hos producenten. Scope 3: Indirekta utsläpp som verksamheten har som inte omfattats av scope 1 eller 2. Exempelvis inköpta varor och tjänster. Total omsättning Stämmer överens med Nettoomsättning enligt koncernens resultaträkning. Total investering/förvärv Förvärv av fastigheter och investeringar i nya och befintliga fastig - heter. I tabellen Förändring av fastighetsbeståndet ingår därmed raderna Förvärv och Investeringar i egna fastigheter. Totala driftutgifter Kostnader för fastighetsskötsel, löpande reparationer och underhåll. ===== SIDA 143 ===== S.143. GRI-index 02. 05.03. 06. 07.01. 04. Övrigt08. Denna sida har granskats översiktligt och ingår ej i finansiella rapporter 2023 Ö.3 GRI-index Atrium Ljungbergs hållbarhetsredovisning har upprättats enligt GRI Standards 2021. Förkortningar GRI: Global Reporting Initiatives Utelämnande GRI-RIKTLINJE/ ANNAN KÄLLA Upplysning Avsnitt Utelämnande krav Orsak Förklaring Allmänna upplysningar GRI 2: Allmänna upplysningar 2021 2–1 Detaljer om organisationen 4–14, 63–66 En grå cell indikerar att orsaker till utelämnande inte tillåts för upplysningen eller att ett referensnummer för sektorstandarden i GRI inte är tillgängligt.2–2 Områden som ingår i organisationens hållbarhetsrapportering 117 2–3 Rapporteringsperiod, frekvens och kontaktpunkt 117 2–4 Omarbete av information 117 2–5 Extern revision 117, 137 2–6 Aktiviteter, värdekedja och andra affärsrelationer 3–4, 11–14, 25–26, 135 2–7 Anställda 27–28, 127–129 a,ii och v. temporära anställda Information ej tillgänglig/ofullständig Vi redovisar bara vår egna anställda, tillfälligt anställda ingår ej i redovisningen. 2–8 Arbetare som inte är anställda 27–28, 127–129 Utelämnande av hela indikatorn Information ej tillgänglig/ofullständig Vi redovisar bara våra egna anställda. Orsaken är att de omfattas av leverantörens arbetsgivaransvar och att vi därmed inte har tillgång till data gällande hälsa och säkerhet. 2–9 Ledningsstruktur- och sammansättning 63–72, 128 vi. Underrepresenterade sociala grupper Lagkrav När det gäller behandling av känsliga person- uppgifter gäller särskilda begränsningar, 13 § personuppgiftslagen. 2–10 Nominering och val av högsta ledningsorgan 63–72 2–11 Ordförande för högsta ledningsorgan 70, 62 2–12 Det högsta ledningsorganets roll i tillsynen av påverkanshantering 67–68, 63–66, 117, 121 b, Beskriva styrelsens roll i att övervaka organisationens due dilligence arbete och andra processer för att identifiera och hantera organisationens inverkan på hållbarhet c , Beskriva styrelsens roll i att granska effektiviteten av organisationens processer som beskrivs i 2–12-b, och rapportera frekvensen av arbetet Information ej tillgänglig/ofullständig Arbete pågår inom organisationen att förtydliga och beskriva dessa processer för hållbarhetsarbetet. Redovisning av användning. Atrium Ljungberg har redovisat i enlighet med GRI-riktlinjerna för perioden (rapporteringsperiod från och med 1/1 2022 till och med 31/12 2022). GRI 1 som använts. GRI 1: Foundation 2021 Tillämpbara sektorstandarder i GRI ===== SIDA 144 ===== S.144. GRI-index 02. 05.03. 06. 07.01. 04. Övrigt08. Denna sida har granskats översiktligt och ingår ej i finansiella rapporter 2023 Utelämnande GRI-RIKTLINJE/ ANNAN KÄLLA Upplysning Avsnitt Utelämnande krav Orsak Förklaring GRI 2: Allmänna upplysningar 2021 2–13 Delegering av ansvar vid påverkans hantering 63–66, 117 2–14 Det högsta ledningsorganets roll i hållbarhets rapporteringen 63–66, 117 2–15 Intressekonflikter 63–68, 55 2–16 Kommunikation av kritiska frågor 55, 67–68, 117, 119–121 2–17 Högsta ledningsorganets samlade kunskap 63–68, 117 2–18 Utvärdering av det högsta ledningsorganets arbete 63–68, 117, 121 2–19 Lönepolicyer 63–66, 27 2–20 Process för att fastställa lön 63–66 2–21 Total årlig ersättningskvot 66, 128 2–22 Uttalande om strategi för hållbar utveckling 8–9, 11–17, 19–20, 117 2–23 Policyåtaganden 68, 19–29, 119–121 2–24 Integrering av policyåtaganden 19–29, 119–121 2-25 Processer för att åtgärda negativ påverkan 19–29, 117–121 d. Beskriv hur intressenter som är de avsedda användarna av processer för klagomål deltar i utformning, granskning, användning och förbättring av dessa processer e. Beskriv hur organisationen spårar effektiviteten av processer för klagomål och andra åtgärdsprocesser, samt rap- porterar exempel på deras effektivitet, inklusive feedback från intressenter Information ej tillgänglig/ofullständig Arbete pågår inom organisationen att förtydliga och beskriva dessa processer för hållbarhetsarbetet. 2–26 Mekanismer för rådgivning och anmälan 27–28, 134 2–27 Överensstämmelse med lagar och förordningar 26, 147, 129, 59, 63–68 2–28 Medlemsorganisationer 121 2–29 Tillvägagångssätt för involvering av intressenter 117–118 2–30 Kollektivavtal 17, 27, 72, 141, 143 ===== SIDA 145 ===== S.145. GRI-index 02. 05.03. 06. 07.01. 04. Övrigt08. Denna sida har granskats översiktligt och ingår ej i finansiella rapporter 2023 Utelämnande Upplysning Avsnitt Utelämnande krav Orsak Förklaring Väsentliga frågor GRI 3: Väsentliga frågor 2021 3–1 Process för att fastställa väsentliga frågor 19, 119–121 En grå cell indikerar att orsaker till utelämnande inte tillåts för upplysningen eller att ett referensnummer för sektorstandarden i GRI inte är tillgängligt.3–2 Lista över väsentliga frågor 119–121 GRI 3: Väsentliga frågor 2021 3–3 Hantering av väsentliga frågor 19–29, 119–121 GRI 201: Ekonomiska resultat 2016 201–1 Direkt ekonomiskt värde som har genererats eller distribuerats 134 201–2 Ekonomiska följder och andra risker och möjligheter som beror på klimat- förändringar 125, 61 Korruptionsbekämpande GRI 3: Väsentliga frågor 2021 3–3 Hantering av väsentliga frågor 19, 25–26, 119–121, 134–135 GRI 205: Korruptions- bekämpande 2016 205–1 Verksamheter som bedöms utsatta för korruptionsrisk 25–26, 134 205–3 Bekräftade fall av korruption och vidtagna åtgärder 134 Energi GRI 3: Väsentliga frågor 2021 3–3 Hantering av väsentliga frågor 19, 23–24, 119–121, 122 GRI 302: Energi 2016 302–1 Energianvändning inom organisationen 23–24, 122 302–3 Energiintensitet 23–24, 122 Avfall GRI 3: Väsentliga frågor 2021 3–3 Hantering av väsentliga frågor 19, 23-24, 119-121, 122 GRI 302: Avfall 2020 306–3 Genererat avfall 23-24, 127 306-4 Återanvänt avfall 23-24, 127 306–5 Bortskaffat avfall 23-24, 127 ===== SIDA 146 ===== S.146. GRI-index 02. 05.03. 06. 07.01. 04. Övrigt08. Denna sida har granskats översiktligt och ingår ej i finansiella rapporter 2023 Utelämnande Upplysning Avsnitt Utelämnande krav Orsak Förklaring Utsläpp GRI 3: Väsentliga frågor 2021 3–3 Hantering av väsentliga frågor 19, 23–24, 119–121, 123–124 GRI 305: Utsläpp 2016 305–1 Direkta växthusgasutsläpp (tillämpningsområde 1) 123–124 305–2 Indirekta växthusgasutsläpp från energi (tillämpningsområde 2) 123–124 305–3 Andra indirekta växthusgasutsläpp (tillämpningsområde 3) 123–124 305–4 Utsläppsintensitet 123 Miljöutvärdering av leverantör GRI 3: Väsentliga frågor 2021 3–3 Hantering av väsentliga frågor 19, 25–26, 119–121, 135 GRI 308: Miljö - ut värdering av leverantör 2016 308–1 Nya leverantörer som granskats med miljökriterier 135 Anställning GRI 3: Väsentliga frågor 2021 3–3 Hantering av väsentliga frågor 19, 27–28, 119–121, 127–129 GRI 401: Anställning 2016 401–1 Nya anställningar och personalomsättning 127–128 Arbetssäkerhet GRI 3: Väsentliga frågor 2021 3–3 Hantering av väsentliga frågor 19, 27–28, 119–121, 127–129 GRI 403: Arbetssäkerhet 2018 403–1 Hanteringssystem för arbetssäkerhet 27–28, 129 Atrium Ljungberg redovisar endast bolagets egna anställda Information ej tillgänglig/ofullständig Vi räknar inte med inhyrda konsulter eller leverantörer som helt eller delvis arbetar under vårt tak. Orsaken är att de omfattas av leverantörens arbets- givaransvar och att vi därmed inte har tillgång till data gällande hälsa och säkerhet. 403–2 Faroidentifiering, riskbedömning och utredning vid olycka 27–28, 55, 58, 61, 67–68 403–3 Tjänster för arbetssäkerhet 27–28, 55, 58, 61, 67–68 403–4 Anställdas deltagande, konsultation och kommunikation kring arbetssäkerhet 27–28, 55, 58, 61, 67–68 403–5 Arbetssäkerhetsutbildning av anställd 27–28, 55, 58, 61, 67–68 403–6 Hälsofrämjande för anställda 27–28, 55, 58, 61, 67–68 403–7 Förebyggande och begränsande åtgärder rörande påverkan från arbetssäkerhet med direkt koppling till affärsrelationer 27–28, 55, 58, 61, 67–68 403–9 Arbetsrelaterade skador 129 ===== SIDA 147 ===== S.147. GRI-index 02. 05.03. 06. 07.01. 04. Övrigt08. Denna sida har granskats översiktligt och ingår ej i finansiella rapporter 2023 Utelämnande Upplysning Avsnitt Utelämnande krav Orsak Förklaring Mångfald och lika möjligheter GRI 3: Väsentliga frågor 2021 3–3 Hantering av väsentliga frågor 19, 27–28, 119–121, 127–129 GRI 405: Mångfald och lika möjligheter 2016 405–1 Mångfald hos ledningsorgan och anställda 27–28, 127–128 Icke-diskriminering GRI 3: Väsentliga frågor 2021 3–3 Hantering av väsentliga frågor 19, 27–28, 119–121, 127–129 GRI 406: Icke- diskriminering 2016 406–1 Fall av diskriminering och korrigerande åtgärder som har vidtagits 27–28, 134 Lokala samhällen GRI 3: Väsentliga frågor 2021 3–3 Hantering av väsentliga frågor 19, 21–22, 119–121, 135 GRI 413: Lokala samhällen 2016 413–1 Verksamhet med lokalt samhällsengage- mang, konsekvensanalys och utvecklings- program 135 Social analys av leverantör GRI 3: Väsentliga frågor 2021 3–3 Hantering av väsentliga frågor 19, 25–26, 119–121, 135 GRI 414: Social analys av leverantör 2016 414–1 Nya leverantörer som har granskats med sociala kriterier 135 Företagsspecifika upplysningar GRI 3: Väsentliga frågor 2021 3–3 Hantering av väsentliga frågor 19–29, 119–121 AL-1 Vattenförbrukning 126 AL-2 Antal certifierade byggnader 126 AL-3 Andel gröna hyresavtal 127 AL-4 Redovisning av Taxonomin 130–133 Kontaktperson: Saga Jernberg, Hållbarhetschef, Atrium Ljungberg Epost: saga.jernberg@al.se Telefon: 08-615 89 00 ===== SIDA 148 ===== S.148. TCFD-index 02. 05.03. 06. 07.01. 04. Övrigt08. Denna sida har granskats översiktligt och ingår ej i finansiella rapporter 2023 Ö.4 TCFD-index Styrning Strategi Riskhantering Mål och mätetal Rekommenderade upplysningar Rekommenderade upplysningar Rekommenderade upplysningar Rekommenderade upplysningar A. Beskrivning av styrelsens övervakning av klimatrelaterade risker och möjligheter. A. Beskrivning av de klimatrelaterade risker och möjligheter organisationen har identifierat. A. Beskrivning av organisationens processer för att identifiera klimatrelaterade risker. A. Beskrivning av organisationens indikatorer för att värdera klimatrelaterade risker och möjligheter. Se sid. 55, 61, 63–68, 73, 117, 121 Se sid. 19–20, 23–24, 29, 55, 61, 119–121, 125 Se sid. 55, 61, 125 Se sid. 19–20, 21–24, 119–121, 123–125 B. Beskrivning av ledningens roll till avseende bedömning och hantering av klimatrelaterade risker och möjligheter. B. Beskrivning av påverkan från risker och möjligheter på organisationens verksamhet, strategi och finansiella planering. B. Beskrivning av organisationens processer för hantering av klimatrelaterade risker. B. Redovisning av utsläpp av Scope 1, 2 och 3 enligt Greenhouse Gas Protocol. Se sid. 19, 63–68, 117, 121 Se sid. 23–24, 29, 55, 61, 119–121, 125 Se sid. 23–24, 55, 61, 125 Se sid. 123–124 C. Beskrivning av organisationens beredskap att ställa om strategin med hänsyn till olika klimatrelaterade scenarier. C. Beskrivning av integrationen av ovanstående processer i organisationens generella riskhantering. C. Beskrivning av organisationens mål för att hantera klimatrelaterade risker och möjligheter samt utfall på målen. Se sid. 23–24, 119–121, 125 Se sid. 55–61 Se sid. 19–20, 123–125 ===== SIDA 149 ===== S.149. Information 02. 05.03. 06. 07.01. 04. Övrigt08. Denna sida har granskats översiktligt och ingår ej i finansiella rapporter 2023 Ö.5 Information Den information vi sänder ut till marknaden om vår verksamhet ska vara öppen, tydlig och korrekt, och syfta till att skapa förtroende för vårt företag och varumärke. Som börsnoterat bolag lyder Atrium Ljungberg under de regler som finns i noterings avtalet med Nasdaq Stockholm. Viktiga händelser, delårs - rapporter och bokslutskommuniké offentliggörs omedelbart via pressmeddelanden och finns till - gängliga på vår webbplats; www.al.se. Vi informerar löpande om vårt bolag, aktuella händelser och förändringar i verksamheten genom att regelbundet träffa såväl analytiker, investe - rare, aktieägare och finansiärer som kunder och samarbetspartners. Årsredovisningen och delårsrapporterna finns tillgängliga på vår webbplats. Delårsrapporter och bokslutskommuniké översätts till engelska och båda språkversionerna finns tillgängliga på webbplatsen vid en och samma tidpunkt. Årsredovisningen översätts till engelska en kort tid efter att den svenska versionen publicerats. På www.al.se finns möjlighet att prenumerera på finansiella rapporter och pressmeddelanden. Där ger vi också uppdaterad information om vår verk - samhet, våra fastigheter och projekt, finansiella nyckeltal, aktien och mycket annat. Informationen på webbplatsen finns även på engelska. Rapporttillfällen Delårsrapport januari–mars 2024 2024-04-12 Delårsrapport januari–juni 2023 2024-07-09 Delårsrapport januari–september 2023 2024-10-11 Bokslutskommuniké 2024 februari 2025 Årsredovisning 2024 mars 2025 Årsstämma Årsstämma genomförs genom fysisk närvaro eller via ombud men också möjlighet till poströst - ning, onsdag 21 mars 2024. Utövande av rösträtt kommer att ske genom poströstning eller i anslut - ning till årsstämman. Mer information finns på vår webbplats www.al.se. Produktion: Atrium Ljungberg i sam arbete med Narva Communications. Foto: Daniel Hedqvist, Gatun Arkitekter, GEHL, Gustav Aldin, Hanna Widell, Industriromantik, Jeanette Hägglund, Johan & Linus, Kanozi Arkitekter, Manne Widung, Martin Kelam, Mattias Bardå, Mikael Ullén, Pixerymedia, Reflex Arkitekter, Stockholms stad, TL Bygg, TMRW, Ulf Celander, Walk the room, White arkitekter, Åke E:son Lindman, Åke Gunnarsson. ===== SIDA 150 ===== Narva Communications al.se