===== SIDA 1 ===== Alla vill leva i vår stad. Års- och hållbarhetsredovisning 2024 ===== SIDA 2 ===== Inn ehåll 2 01. 02. 03. 04. 05. 06. 07. 08. 01. Intr oduktion Om A trium Ljungberg 4 F astighetsområden 5 202 4 i korthet 6 Händels er 2024 7 V d-ord 8 V arför investera? 11 V år vision och affärsidé 12 A ffärsmodell 14 Str ategi 15 Finansiell modell 18 02. Hållb art företagande Hållb arhetsmål och styrning 20 Hållb ara stadsmiljöer 22 Hållb ara fastigheter och lokaler 2 4 Hållb ara leverantörskedjor 26 Hållb ara medarbetare 28 En långsiktigt hållb ar investering 30 03. Hyr es- och fastighetsmarknad K und 32 K ontor 33 De taljhandel 34 Bos tad 3 5 T ransaktionsmarknaden 37 04. Finansiering Finansmarknaden 202 4 39 05. Pr ojekt och förvaltning F örvaltning och projektutveckling 43 P ågående och färdigställda projekt 44 Planer ade projekt 4 7 06. St yrning och kontroll F örvaltningsberättelse 52 R isker och riskhantering 56 Or dförandeord 63 B olagsstyrningsrapport 64 Int ern kontroll 68 Styr else 70 L edning 72 Aktien och äg arna 7 4 07. Finansiella r apporter K oncernens rapporter 78 Moderbolage ts rapporter 84 No ter 87 F örslag till vinstdisposition 11 7 År sredovisningens undertecknade 118 R evisionsberättelse 11 9 Hållb arhetsnoter 122 08. Övrigt Fler årsöversikt 152 F astighetsförteckning 154 Definitioner 157 Inf ormation 159 Atrium Ljungbergs årsredovisning för 2024 avges av styrelsen och verkställande direktören. Den legala års r edovisningen återfinns på sid. 52–62 samt 76–118. Hållbarhetsrapporten finns på sid. 19–30, 62 samt 122–150 och är upprättad i enlighet med Årsredovisningslagen 6 kap. ===== SIDA 3 ===== 3 01. 02. 03. 04. 05. 06. 07. 08. Introduktion. Om A trium Ljungberg 4 V åra fastighetsområden 5 202 4 i korthet 6 V iktiga händelser 2024 7 V d-ord 8 V arför investera i Atrium Ljungberg? 11 V år vision och affärsidé 12 A ffärsmodell 14 Str ategi med fokus på värdetillväxt 15 Finansiell modell 18 ===== SIDA 4 ===== 4 02. 03. 04. 05. 06. 07. 08. 01. Introduktion Om Atrium Ljungberg En hållbar stad där människor och idéer möts. Fastigheter är grunden i vår verksamhet, men vårt verkliga fokus ligger på människorna, livet i och mellan husen. Det sägs att välmående skapas inifrån och ut men vi vet att det också handlar om utifrån och in. Den byggda miljön har stor påverkan – från arkitektur till innehåll och sammanhang. Vi äger, förvaltar och utvecklar hållbara stadsmiljöer i Sveriges mest dynamiska tillväxtområden; Stockholm, Uppsala, Göteborg och Malmö. Med fokus på helheten, från makroperspektiv till de små detaljerna, bygger vi levande, trygga platser där människor vill vara. Platser där kontor, bostäder och handel möter vård, kultur och utbildning och där varje del bidrar till att skapa den där unika känslan som gör en plats speciell. Genom innovativa och hållbara lösningar skapar vi en välmående stad där individer och verksamheter blomstrar. ===== SIDA 5 ===== LOKALTYPER ● Kontor ● Restaurang ● Dagligvaror ● Sällanköp ● Hälsa/vård ● Kultur/utbildning ● Övrigt TOTALT FASTIGHETSVÄRDE 58 MDKR, VARAV FÖRVALTNINGSFASTIGHETER 51 MDKR, FÖRDELAT PÅ: LOKALTYPER ● Kontor ● Restaurang ● Dagligvaror ● Sällanköp ● Hälsa/Vård ● Kultur/Utbildning ● Bostad ● Övrigt LOKALTYPER ● Kontor ● Restaurang ● Hälsa/vård ● Övrigt LOKALTYPER ● Kontor ● Restaurang ● Dagligvaror ● Sällanköp ● Hälsa/vård ● Kultur/utbildning ● Bostad ● Övrigt 111 TUSEN KVM TOTAL UTHYR BAR YTA 75 TUSEN KVM TOTAL UTHYR BAR YTA 125 TUSEN KVM TOTAL UTHYR BAR YTA 542 TUSEN KVM TOTAL UTHYR BAR YTA 3 MDKR FASTIGHETSVÄRDE 3 MDKR FASTIGHETSVÄRDE 6 MDKR FASTIGHETSVÄRDE 39 MDKR FASTIGHETSVÄRDE 5 02. 03. 04. 05. 06. 07. 08. 01. Introduktion Fastighetsområden Våra fastighetsområden Stockholm — 80% Stockholm är en av de snabbast växande huvud- stadsregionerna i Europa, såväl ekonomiskt som demografiskt. Stockholm är också Atrium Ljungbergs största område och står för 80 % av vårt totala fastighetsvärde. Vi finns representerade i Sickla, Slakthusområdet, Hagastaden, Slussen, Stockholm city, Med borgar- platsen, Liljeholmen, Barkarby och Kista. Uppsala — 10% Uppsala är Sveriges fjärde största stad med en stark befolkningstillväxt. Uppsala är en av våra viktigaste delmarknader och vi fokuserar vår verksamhet till Uppsala city och till Gränbystaden. Vi har de senaste åren stärkt vårt kontorserbjudande bland annat genom förvärvet av fastigheten Mejeriet i centrala Uppsala. Göteborg — 5% Atrium Ljungberg finns representerade på Lindholmen i Göteborg. Området har utvecklats från ett gammalt varvsområde till Göteborgs mest kunskapsintensiva och expansiva plats, en knutpunkt för staden. Vi är med och utvecklar Lindholmen tillsammans med kommun, hyresgäster och andra samarbetspartners. Malmö — 5 % Malmö är en stark tillväxtort med ett strategiskt läge i Öresundsregionen, Nordens största arbetsmark- nad med drygt 4 miljoner invånare. I Malmö äger vi Mobilia som utvecklats till attraktiv stadsmiljö med en blandning av handel, kontor, bostäder och vård. Vi är även en del i utvecklingen av Möllevången, en av Malmös mest spännande kulturella mötesplatser. ===== SIDA 6 ===== 6 02. 03. 04. 05. 06. 07. 08. 01. Introduktion 2024 i korthet 2024 i korthet Sammanfattning 1) 2024 2023 Hyresintäkter 2 988 2 821 Projekt- och entreprenadomsättning 528 412 Nettoomsättning, mkr 3 516 3 233 Bruttoresultat, mkr 2 151 2 019 Förvaltningsresultat, mkr 1 425 1 365 D:o kr/aktie 11,30 10,82 Resultat efter skatt, mkr 850 –954 D:o kr/aktie 6,74 –7,56 Fastighetsvärde, mkr 58 362 58 505 Investeringar, mkr 2 692 2 155 Nettouthyrning exkl. egna uppsägningar, mkr 135 68 Nettouthyrning inkl. egna uppsägningar, mkr 109 53 Belåningsgrad, % 2) 41,4 42,5 Räntetäckningsgrad, ggr 3,7 3,7 Genomsnittlig utgående ränta, % 2,9 2,3 Långsiktigt substansvärde, kr/aktie 267,25 262,11 Börskurs, kr/aktie 198,20 231,20 Miljöcertifierad yta (kvm) 71 72 Total energiintensitet, kWh/m2 (normalår) 158 156 1) För fullständig nyckeltalstabell se sidan 153 och för definitioner se sidorna 154–155. 2) Ny definition från Q2 2023, beräknat på netto räntebärande skulder istället för brutto. Nyckeltalen är omräknade. NETTOUTHYRNING +109 MKR PÅGÅENDE PROJEKT 9,5 MDKR Hyresintäkterna uppgick till 2 988 mkr (2 821) – varav jämförbart bestånd ökade med 3,9% (9,9). Driftöverskottet uppgick till 2 150 mkr (2 016), varav jämförbart bestånd ökade med 4,3% (14,4). Projekt- och entreprenadomsättningen uppgick till 528 mkr (412) och bruttoresultatet till 1 mkr (2). Förvaltningsresultatet uppgick till 1 425 mkr (1 365), motsvarande 11,30 kr/aktie (10,82 kr). Orealiserade värdeförändringar fastigheter uppgick till –272 mkr (–1 658), varav projektvinster utgjorde 48 mkr (24). Orealiserade värde- förändringar derivat uppgick till –194 mkr (–907). Årets resultat uppgick till 850 mkr (–954), motsvarande 6,74 kr/aktie (–7,56). Nettouthyrningen för året uppgick till 109 mkr (53), varav bolaget sagt upp –27 mkr (–15) för avflyttning inför kommande projekt. Årets investeringar uppgick till 2 692 mkr (2 155), varav 411 mkr (4) avser förvärvade fastigheter, medan fastighetsförsäljningar uppgick till 2 148 mkr (1 862). Styrelsen föreslår en utdelning om 3,60 kr/aktie (3,50), att delas ut vid två tillfällen, motsvarande en utdelningsandel av förvaltningsresultatet om 32% (32). ===== SIDA 7 ===== 7 02. 03. 04. 05. 06. 07. 08. 01. Introduktion Händelser 2024 Viktiga händelser under 2024 Vår projektportfölj Atrium Ljungberg har en stor projekt portfölj som i huvudsak är koncentrerad till fyra områden i Stockholm; Sickla, Slussen, Hagastaden och Slakthusområdet. Under 2024 har två nya projekt beslutats, motsvarande en investerings- volym om 990 mkr. Projekten är Hus 43 Gamla & Nya Magasinet samt Hus 49 Stora Marknadshallen i Slakthusområdet. Fastighetstransaktioner I maj sålde vi fastigheterna Eken 6 och Eken 14 i Sundbyberg. Köpeskillingen baserades på ett underliggande fastighetsvärde om 2 114 mkr och omfattade 36 400 kvm. Köpare var Alecta Fastigheter. Under hösten har vi också förvärvat Mälarterrassen i Slussen och Hus 6 Stationen i Slakthusområdet, samt tre mindre fastigheter, till en köpekilling om 411 mkr. Bostadsaffären I oktober 2024 startade byggandet av Stockholm Wood City genom bostadskvarter 7 på Nobelberget, Brf Kulturarvet. Det blir det fjärde kvarteret av totalt åtta och det första som uppförs helt i trä. Intresset för bostäderna på Nobelberget är stort och de första husen i det nya kvarteret beräknas stå klara Q1 2026. Ett av världens mest innovativa bolag I mars utsågs Atrium Ljungberg till ett av världens mest innovativa bolag av det amerikanska magasinet Fast Company. Den årliga listan World’s Most Innovative Companies, placerade oss på plats 8 i Europa, Mellanöstern och Afrika. Utmärkelsen grundade sig till stor del på Stockholm Wood City, världens största stadsutvecklingsprojekt i trä, som lanserades under 2023. Större uthyrningar under året Under året har flera viktiga uthyrningar gjorts. I Slakthus- området tecknade vi under sommaren avtal med Menigo i Hus 43 Gamla & Nya Magasinet. Uthyrningen omfattar 3 800 kvm och de nybyggda lokalerna kommer utöver huvud kontoret också att inrymma Restaurangakademien. I augusti blev det även klart att Universal Music Group samlar sina verksamheter i Stockholm under samma tak, närmare bestämt i fastigheten Hus 49, Stora Marknadshallen. Ytan omfattar 3 800 kvm och kommer att bli hem för skivbolaget Universal Music, förlaget Universal Music Publishing och livebolaget United Stage. I Hagastaden märks framför allt uthyrningen till Ekobrotts- myndigheten som avtalat om 10 000 kvm i fastigheten PV Palatset. Andra som valt Hagastaden för sina nya kontor är Sabis, Husqvarna Group och Pricer som alla flyttar till fastig- heten Mineralvattenfabriken. Totalt omfattar uthyrningarna i Hagastaden 15 000 kvm. Slussen är fortsatt en av våra mest attraktiva platser för kontorsetablering. Under året har vi bland annat gjort uthyr- ningar till Svenska Spel och till Flower, båda i Glashuset. I Slussen har vi även utökat restaurangerbjudandet genom Svenska Brasseriers två nya enheter – takbaren Pelago och Café Klotet, båda i Katarinahuset. Totalt uppgår uthyrningarna i Slussen under 2024 till 7 000 kvm. Under årets sista vecka tecknades också avtal med Ramboll som kommer att flytta sitt svenska huvudkontor till 5 000 kvm i Söderhallarna på Medborgarplatsen i Stockholm. ===== SIDA 8 ===== 8 02. 03. 04. 05. 06. 07. 08. 01. Introduktion Vd-ord Vår strategi levererar – stark nettouthyrning och nya byggprojekt. Resultat och finansiell ställning Under året ökade vi vårt driftnetto med 4%. Vi har tillskott från färdig- ställda projekt men vi har samtidigt sålt fastigheter. Till det ökade finan- sieringskostnader efter att äldre räntebindningar löpt ut och ersatts med nya på högre nivåer. Trots stigande finansieringskostnader ökar förvalt- ningsresultatet för helåret 2024 med 4% till 1 425 mkr. Under 2024 har inflationen fallit tillbaka och finansieringsförutsättningarna för fastighetsbolag avsevärt förbättrats. Tillgången till kapitalmarknaden är åter god och finansieringsvillkoren är numera nära nivåer från 2021. ” Tillsammans bygger vi framtiden.” ANNICA ÅNÄS, VD → → Under det gångna året har vi levererat en stark nettouthyrning och startat nya byggprojekt. Det är ett tydligt styrkebesked som bekräftar vår långsiktighet och unika stadsutvecklings- strategi, samt vår förmåga att navigera i utmanande tider. ===== SIDA 9 ===== 9 02. 03. 04. 05. 06. 07. 08. 01. Introduktion Vd-ord Samtidigt innebär lägre inflation lägre hyrestillväxt i befintliga hyres- kontrakt. Index för 2025 landade på 1,6% och vi har även justerat ner bedömningen för 2026 från 2% till 1%. Lägre indexutfall och framtida indexantagande har medfört lägre bedömda kassaflöden. Till det har vi även marginellt justerat upp våra yielder under året. Därav har vi justerat ned våra fastighetsvärden under året med 0,5%. För att kunna förverkliga vår projektportfölj om totalt 40 mdkr är uthyrningen vårt viktigaste fokus. Mot den bakgrunden är det mycket glädjande att vi under 2024, trots utmanande marknadsförutsättningar, levererade en nettouthyrning om totalt 109 mkr där projektuthyrningen agerade draglok. Det resulterade i två nya projektstarter och en investe- ringsvolym om totalt 9,5 mdkr i pågående byggprojekt vid årets utgång. Lägg därtill en stark balansräkning med en belåningsgrad som uppgår till 41% och god tillgång till finansiering så ger det oss fina förutsätt- ningar att under 2025 ytterligare öka investeringstakten i vår projektport- följ upp till vårt mål om 5% av balansräkningen, motsvarande ca 3 mdkr. Transaktionsmarknaden Under hösten började transaktionsmarknaden så sakteliga återhämta sig. Årets transaktionsvolym om 140 mdkr är en ökning med 35% mot föregående år och antalet större transaktioner över en miljard kronor ökade från 18 till 33. I synnerhet under fjärde kvartalet såg vi fler och större transaktioner genomföras, framförallt inom kontorssegmentet. Dessa transaktioner ger stöd till våra fastighetsvärderingar och indikerar att avkastningskraven nu passerat toppnivåerna. Affärer som stärker våra platser och skapar värde Hyresmarknaden har under året präglats av en svag efterfrågan. Återhämtningen i svensk ekonomi går långsamt och gör att många verksamheter har svårt att bedöma framtida kontorsbehov. Fokus i flertalet bolag ligger fortsatt på kostnadsbesparingar och effektivisering av förhyrda lokaler. Trots det har vi inte sett några större rörelser på hyresmarknaden drivet av förändrade behov eftersom osäkerheten skapar något av en inlåsningseffekt. Men även om den breda efter - frågan på kontorslokaler fortsatt är begränsad ser vi trots allt signaler på en ökad beslutsmässighet i lokalfrågan, oavsett om det avser ett minskat eller ökat behov. Hur lyckas vi då leverera så starka resultat i en utmanande marknad? Genom att vara lyhörda, agera snabbt och fortsätta investera i det vi tror på – attraktiva platser, innovation och hållbarhet. Under året har vi gjort flera viktiga uthyrningar och investeringar. Vi har bland annat välkomnat Universal Music Group och Menigo till Slakthusområdet, vilket markerar viktiga steg i förverkligandet av vår vision för området som en mötesplats för mat, musik och upplevelser. Universal Music Group samlar alla sina verksamheter i Stockholm under samma tak i Hus 49 Stora Marknadshallen, en av de ursprungliga bygg- naderna från 1912 som nu omvandlas till moderna kontorsmiljöer. Detta omfattar skivbolaget Universal Music, förlaget Universal Music Publishing och livebolaget United Stage. Menigo, en av Sveriges ledande helhets- leverantörer av mat, dryck och restaurangutrustning, flyttar sitt huvud- kontor till Hus 43 Gamla & Nya Magasinet, vilket också kommer att inrymma Restaurangakademien. Vi har också tecknat flera betydande hyresavtal i Slussen, däribland med Sitowise och expanderande Flower – en av Sveriges ledande aktörer inom energihandel. I maj blev det också klart att Svenska Spel flyttar sitt kontor till 2 500 kvm i ikoniska Glashuset. Svenska Spel är ett av Sveriges mest välkända bolag och deras närvaro i Slussen stärker områ- dets attraktionskraft ytterligare. I takt med att Slussen tar form stärks också platsen som gastronomisk destination i Stockholm. Svenska Brasserier har öppnat Restaurang Pelago, Café Klotet, och tidigare i höstas även Gondolen i Katarinahuset. Vi har även tecknat avtal med en ny restaurangaktör i hörnlokalen mot Södermalmstorg. Det är också glädjande att vi har framdrift i vårt projekt Mälarterrassen i Slussen. Under det fjärde kvartalet gjordes den första restauranguthyrningen om 700 kvm. Hagastaden fortsätter att vara en attraktiv plats för kontor och här har vi under året gjort stora uthyrningar till Sabis, Husqvarna och inte minst Ekobrottsmyndigheten som hyr hela 10 000 kvm i PV Palatset. Tidigare i år blev det klart att Filmstaden valt att förnya sitt avtal i Söder- hallarna på Medborgarplatsen och under årets sista dagar tecknade vi också avtal med Ramboll Sweden som kommer att hyra 5 000 kvm i Söderhallarna. Det svenska huvudkontoret kommer att bli bas åt bolagets ca 600 medarbetare i Stockholm. Slussen I takt med att Slussen tar form stärks också platsen som gastrono- misk destinaton i Stockholm. Vi har etablerat flera nya restauranger i Katarinahuset och tecknat det första avtalet i Mälarterrassen. ” Uthyrningarna markerar viktiga steg i Slakthus­ områdets utveckling.” Under året bekräftade Moody’s återigen en oförändrad rating, dvs Baa2 med negative outlook. Ratingen återspeglar den höga kvalitén i fastig- hets- och projektportföljen, en bred kundstruktur, en stabil balansräk- ning och god finansiell position. Vi eftersträvar en väldiversifierad finan- siering avseende såväl finansieringskällor som löptider, varför ratingen har stor betydelse. Styrelsen föreslår en utdelning om 3,60 kr/aktie, vilket är en ökning med 2,9% i jämförelse med föregående år. Utdelningen föreslås ske vid två tillfällen under året. → ===== SIDA 10 ===== 10 02. 03. 04. 05. 06. 07. 08. 01. Introduktion Vd-ord Framtidens städer börjar här och nu Hållbarhet är centralt i vår verksamhet. Under året har vi genomfört en dubbel väsentlighetsanalys, vilket ger oss insikter kring fokusområden som är viktiga både för bolagets framgång och vårt ansvar gentemot samhälle, miljö och klimat. Vi arbetar vidare med vårt index för miljö- mässig och social hållbarhet, Vår Stad, som har blivit en integrerad del i vår verksamhet. I den senaste mätningen noterar vi höga poäng kring frågor som rör inkluderande platser, god orienterbarhet och trygghet. Vi har också fortsatt att fokusera på jämställdhet och mångfald. Vi har en jämn könsfördelning utan löneskillnader och en ambition att ha en mångfald som speglar samhället. Vi är stolta över att Atrium Ljungberg återigen hamnar på AllBrights gröna lista som ett av Sveriges mest jämställda bolag. Med fokus på nästa generation Vad innebär det egentligen att ta ansvar för samhället? För oss handlar det bland annat om att skapa möjligheter för barn och unga. Jag är väldigt stolt över vårt nya långsiktiga samarbete med Tim Bergling Foundation som syftar till att sätta ungas psykiska hälsa i fokus inom stadsutveckling. För oss är det centralt att ta ett samhällsansvar, men det är också en affärsstrategisk fråga att arbeta närmare unga människor och att främja psykisk hälsa. Genom samarbetet med Tim Bergling Foundation kan vi ta in ungas perspektiv i våra stadsutvecklingsprojekt. Projekt som formar framtidens Stockholm Vi fortsätter att utveckla vår projektportfölj och siktar på en ökad investeringstakt om 3 mdkr om året. Under året har vi startat tre projekt, Kvarter 7 på Nobelberget i Sickla samt Hus 43 och Hus 49 i Slakthusområdet. Ett styrkebesked som visar att vi är en betydande spelare i utvecklingen av Stockholms fyra megaprojekt: Slussen, Slakthusområdet, Sickla och Hagastaden. Särskilt glad är jag över att vi nu, genom byggstarten av Kvarter 7 och Campus Sickla, inlett bygg- nationen av Stockholm Wood City, världens största träbaserade stads- utvecklingsprojekt. Stockholm Wood City kommer att omfatta 250 000 kvm bruttototalyta, med 2 000 bostäder och 7 000 kontorsplatser. Projektet har uppmärksammats internationellt och visar vår ambition att kombinera hållbarhet med innovativ stadsutveckling. Vi har också byggstartat en ny gymnasieskola i Slakthusområdet, vilket är ett viktigt steg för både oss och områdets utveckling. Skolan, som planeras stå klar 2026, omfattar 6 000 kvm uthyrbar area och kommer att inhysa 800 elever. Detta är den första kommunala gymnasieskolan som byggs i Stockholm på 40 år. Ett globalt föredöme I hållbar stadsutveckling Innovation är en central del av vår strategi. Under året utsågs vi till ett av världens mest innovativa bolag av Fast Company. Det är ett erkännande av vårt arbete med att driva hållbar stadsutveckling och vår förmåga att ta banbrytande initiativ från idé till genomförande. Sickla är vårt främsta exempel. Här utvecklar vi Nordens nav för hållbarhet, innovation och välmående där vi kombinerar utveckling av en attraktiv 15-minutersstad med ett byggande som tar hänsyn till planetens begränsade resurser. Utsikter 2025 Mycket talar för att återhämtningen i ekonomin kommer att ta fart under 2025 även om det finns orosmoln som snabbt kan förändra bilden. Indexutfallet ger ett marginellt tillskott till våra hyresintäkter om 34 mkr för 2025 och de tre kommersiella projekten som färdigställs under senare del av 2025 kommer framför allt att påverka 2026 positivt. Snitträntan i vår finansieringsportfölj steg successivt under 2024 i takt med att äldre räntebindningar förföll. Än finns äldre räntebindningar kvar i portföljen där anpassning till dagens högre ränteläge kommer att ske. Snitträntan förväntas plana ut strax över 3% exklusive outnyttjade kreditfaciliteter, baserat på aktuellt ränteläge. Tillsammans bygger vi framtiden – tack för förtroendet Hur skapar vi en bättre framtid? Jo, genom att fortsätta utmana oss själva, arbeta tillsammans och aldrig släppa taget om vår vision. Jag är trygg i vår position och affärsmodell – att skapa attraktiva hållbara innovativa stadsmiljöer på fantastiska lägen skapar tydlig efterfrågan. På så sätt kommer vi kunna skapa ökat aktieägarvärde över tid. Vi har åstadkommit mycket under året och jag vill tacka mina medarbetare för ert engagemang och hårda arbete och våra kunder och samarbets- partners för ert förtroende. Annica Ånäs vd ” Hållbarhet är centralt i vår verksamhet.” ===== SIDA 11 ===== 11 02. 03. 04. 05. 06. 07. 08. 1234 01. Introduktion Varför investera? UTVALDA HÅLLBARHETSMÅL — Atrium Ljungberg ska vara klimatneutrala 2030 och netto- noll 2040, med halverad klimatpåverkan från planerade och pågående projekt 2025 samt godkända mål enligt Science Based Targets (SBTi). — En föregångare inom hållbar stadsutveckling. Våra platser ska nå över 90% i indexet Vår stad, år 2030. — Vi ska nå 40% lägre energianvändning, 20% cirkulär material- användning, 20% lägre vattenförbrukning och 20% lägre avfallsmängd 2030. — 100% av nya betydande leverantörer undertecknar Atrium Ljungbergs uppförandekod 2030. — Vi ska uppnå 5,5 av totalt 7,0 i medarbetarindexet Human Financial Wellness (HFW) med en jämn köns f ördelning och mångfald som speglar samhället 2030. Fyra skäl att äga aktier i Atrium Ljungberg Låg finansiell risk Vi har en stark finansiell ställning med såväl stabil belåningsgrad som räntetäckningsgrad. Vi har en investment grade-rating hos Moody’s med betyget Baa2 med negativ utsikt. Hållbar stadsutveckling Hållbarhetsarbetet är integrerat i affärs modellen där vi kontinuerligt utvecklar våra områden i en hållbar riktning. Vi är en långsiktig aktör som tar ansvar för vår verksamhets p åverkan på människor och miljö. 1) Ny definition från Q2 2023, beräknat på netto räntebärande skulder i stället för brutto. Nyckel- talen är omräknade. 0 10 20 30 40 50 20242023202220212020 % ggr 0 1 2 3 4 5 6 39,4 42,3 41,4 38,5 41,7 20242023202220212020 % –30 –20 –10 0 10 20 30 40 50 60 2,9 2,6 3,1 1,5 1,8 –21,3 18,5 –11,8 –12,8 38,4 0 1 2 3 4 5 20242023202220212020 kr/aktie % 0 1 2 3 4 55,05 5,20 5,30 3,50 3,60 ● Ut delning, kr/aktie Direktavkastning, % ● Aktiens t otalavkastning, % Aktiens direktavkastning, % ● B elåningsgrad, %  1) Räntetäckningsgrad, ggr UTDELNING OCH AKTIENS DIREKTAVKASTNING Utvecklingen av resultatet är nyckeln till vår fr amgång. Tillsammans med värdetillväxten från investeringarna lägger det grunden till avkastningen. AKTIENS TOTALAVKASTNING Totalavkastning i genomsnitt 2% de senaste fem åren. BELÅNINGSGRAD OCH RÄNTE T ÄCKNINGSGRAD God belåningsgrad och räntetäckningsgrad. Stabil utdelning Atrium Ljungberg antog under 2023 en ny utdelnings- policy där ca en tredjedel av förvaltningsresultatet ska delas ut. Därutöver kan styrelsen föreslå att vinster av engångskaraktär kan föras över till ägarna. Möjlighet till god värde tillv äxt Med en projektvolym om totalt ca 40 mdkr i redan ägd mark eller erhållna markanvisningar har Atrium Ljungberg – och därmed aktien – möjlighet till god värdetillväxt över tid. ===== SIDA 12 ===== 12 02. 03. 04. 05. 06. 07. 08. 01. Introduktion Vår vision och affärsidé Vår stadsutvecklingsstrategi Atrium Ljungberg utvecklar stadsdelar som skapar värden för kommuner, hyresgäster, våra aktieägare och alla som bor och verkar i våra områden. Och vi har en tydlig strategi för detta. Vårt arbetssätt bygger på sam- verkan och dialog och vi strävar alltid efter att ta tillvara platsernas själ, ursprung och bästa egenskaper. För att en plats ska vara attraktiv och locka människor under dygnets alla timmar behövs många anledningar till att vara där. Runt 85% av Sveriges befolkning bor idag i städer och vi ser långsiktigt en fortsatt urbanisering, vilket innebär såväl utmaningar som möjlig- heter för alla oss som arbetar för att skapa hållbara, attraktiva platser. Vi på Atrium Ljungberg utgår från konceptet ”the power of 10” i vårt stadsutvecklingsarbete, ett koncept som innebär att det alltid ska finnas minst tio anledningar att besöka en plats. Vårt fokus är att utveckla och förvalta levande stadsmiljöer med en blandning av kontor, bostäder, handel, service, utbildning och kultur. Platser som möjliggör en hållbar ”Alla vill leva i vår stad”. Så lyder Atrium Ljungbergs vision, en vision som är djupt förankrad i bolaget och som både inspirerar och förpliktigar. Vi har rötterna i den gamla byggmästartraditionen. Utifrån denna har vi utvecklat våra strategier med syfte att skapa långsiktigt hållbara platser med ett attraktivt innehåll. Med visionen i sikte skapar vi värde för bolaget och därmed för våra aktieägare och för samhället. livsstil och som samtidigt erbjuder ett attraktivt stadsliv där människor vill leva, arbeta och vistas – idag och i framtiden. Vi finns på starka delmarknader i Stockholm, Uppsala, Göteborg och Malmö. Vi är en långsiktig ägare och tar ett stort ansvar för våra områden. Att vi äger stora, sammanhängande platser ger oss en unik möjlighet att skapa en bra helhet med en blandning av verksamheter som stödjer varandra och höjer hela områdets attraktivitet. Närheten i en tät och blandad stadsmiljö, ibland kallad ”15-minutersstaden” medför hållbarhetsvinster, bland annat genom korta transportavstånd, väl utvecklad kollektivtrafik och goda möjligheter till delningsekonomi. På Atrium Ljungberg arbetar vi för att utveckla våra områden i hållbar riktning. Det är inte bara viktigt ur ett socialt, ekonomiskt och miljömässigt perspektiv – det höjer också områdenas attraktionskraft. Socialt hållbara platser Social hållbarhet har alltid varit i fokus när vi utvecklar våra platser efter- som vi är övertygade om att trivsel och trygghet skapar en bättre stad. Vi har utvecklat ett index för social hållbarhet, där vi arbetar med frågan utifrån vårt perspektiv som fastighetsutvecklare och fastighetsägare. Indexet som vi kallar ”Vår stad” bygger på principer för hållbar stadsutveck- ling som vi har systematiserat, för att göra arbetet metodiskt och mätbart. 1. Folkliv hela dygnet 2. Aktiviteter och sport 3. Kultur och lärande 4. Konst och kulturhistoria 5. Natur och smarta ekosystem 6. Lek och sociala ytor 7. Mat och uteserveringar 8. Lugna oaser 9. Digital infrastruktur och wifi 10. Handel och service Vår vision och affärsidé Vår affärsidé Genom långsiktigt ägande, utveckling och förvaltning erbjuder vi våra kunder attraktiva stadsmiljöer med tjänste erbjudanden för kontor, bostäder och handel på starka delmarknader. Med egen kompetens och helhetsperspektiv adderar vi mervärde för kunder och samarbets- partners, och skapar värdetillväxt i bolaget. Tio goda skäl att vara på en plats ===== SIDA 13 ===== 13 02. 03. 04. 05. 06. 07. 08. 01. Introduktion Vår vision och affärsidé 85% av projektportföljen ligger i områden med direkt anslutning till befintliga eller nya tunnel banestationer. Närheten till spårbunden trafik har stor positiv påverkan på hyresnivåerna, vilket i sin tur leder till ett ökat värde på våra fastigheter. Vi är redo att skapa framtidens hållbara stad Vi utvecklar hållbara städer och fastigheter där människor ska leva och arbeta i många år fram över. Städer som ska klara urbanisering, klimat- förändringar och samhällsomvandling. Vi tar långsiktigt ansvar när vi bygger, utvecklar och förvaltar. Idag lever vi i en globaliserad värld, något som även avspeglar sig i håll- barhetsfrågor. De globala frågorna kräver gemensamma lösningar. Det är väl känt att fastighetsbranschen har stora utmaningar när det gäller klimatpåverkan och överutnyttjande av resurser, så här kan vi göra skillnad. Vår bransch har också stora möjligheter att påverka positivt, främst ur de sociala perspektiven där vi dels kan bidra till ökad trygghet, förbättrad hälsa och säkerhet, dels arbeta mot korruption och för mänskliga rättigheter. Atrium Ljungbergs fokus är alltid att verka med omsorg om människor och miljö. Vår vision lyder ”Alla vill leva i vår stad”. I samverkan med såväl hyres- gäster som kommuner och leverantörer arbetar vi för att påverka hela värdekedjan i en hållbar riktning. Tillsammans når vi längre än vi hade gjort var och en för sig. Vi har satt upp målet att alla våra sammanhängande platser, där vi har fler än en solitär byggnad, ska nå 90% av indexet till 2030. Målet socialt hållbara platser blir ett sätt för oss att följa upp hur våra aktiviteter bidrar till att våra platser blir mer hållbara, och därigenom nå visionen ”Alla vill leva i vår stad”. En stark projektportfölj med tydligt hållbarhetsfokus Atrium Ljungbergs affärsmodell innebär att äga, förvalta och utveckla fastigheter och stadsdelar på ett ansvarsfullt och hållbart sätt. Vi har en projektportfölj motsvarande en investeringsvolym om ca 40 mdkr i redan ägd mark eller erhållna markanvisningar där Slakthusområdet och Sickla utmärker sig. Under 2023 tog Atrium Ljungberg initiativ till världens största träbaserade stadsbyggnadsprojekt, Stockholm Wood City. Projektet omfattar 250 000 kvm, 7 000 nya arbetsplatser och 2 000 bostäder. Byggnationen av Brf Kulturarvet på Nobelberget påbörjades 2024. Det blir det första bostads- kvarteret att byggas i trä och tillsammans med utbyggnaden av Campus Sickla även starten för Stockholm Wood City. På många sätt visar projektet upp svensk innovationsförmåga när den är som bäst. Genom innovativ design, teknik och en stark samarbetskultur sätts en ny standard för hållbart byggande. Fastighetsbranschen spelar en helt avgörande roll i den gröna omställ- ningen, då byggnationer står för ca 40% av världens CO2-utsläpp. Fördelarna med träbyggnationer är många, både för miljö och männ- iskors välmående. Trä har mindre klimatavtryck än andra material och lagrar koldioxid under hela tiden det är i bruk. Forskningsstudier har visat att människor påverkas positivt på många sätt av byggnader i trämaterial. Att bygga i trä innebär också betydligt tystare byggarbets- platser och minskar antalet tunga transporter. Vårt långsiktiga fokus på hållbar stadsutveckling är en av anledningarna till att vi fått förtroendet att vara med och utveckla stora delar av Slakt hu sområdet i södra Stockholm. Det är det största utvecklings- projektet i Stockholm i modern tid och kommer att pågå fram till år 2033. Området utvecklas till en urban stadsdel där mat och kultur får ta stor plats, samtidigt som den kulturhistoriska miljön varsamt bevaras och utvecklas. Världens största trästad Under 2023 lanserades initiativet Stockholm Wood City, världens största träbaserade stadsut- vecklingsprojekt. I oktober 2024 byggstartades såväl Kvarter 7 på Nobelberget som utbyggnaden av Campus Sickla. Båda projekten uppförs i trästomme och med träfasad och utgör därmed starten för Stockholm Wood City, ett år före tidplan. ===== SIDA 14 ===== 02. 03. 04. 05. 06. 07. 08. 14 01. Introduktion Affärsmodell Affärsmodell Projektutveckling Vår projektutveckling innefattar såväl nybyggnation som om- och tillbyggnader av fastigheter på attraktiva platser i storstads- regionerna, ofta i anslutning till befintligt bestånd. Projektledningen genomförs med egen personal från idé till inflytt. Projektens avkastning ska ge en bättre lönsamhet än att förvärva fastigheter med ett befintligt kassa- flöde, och därmed bidra till såväl driftnetto- tillväxt som värdetillväxt. Samverkan Genom att samverka över gränser kan vi skapa helt nya möjligheter – både för oss själva och för våra kunder. Långsiktighet Framtiden genomsyrar allt vi gör. Från vårt ägande och våra hållbara lösningar till hur vi arbetar internt och i relationen med kunder och samarbetspartners. Innovativt tänkande Vi ser möjligheter och hittar alltid de bästa lösningarna på vårt eget sätt. Vi vill lära oss, våga testa nytt och hitta nya former för att samverka, med syfte att skapa ett attraktivt kunderbjudande. Pålitlighet Vi lovar det vi kan hålla och vi håller det vi lovat. Mottot ”ett handslag gäller” är lika aktuellt idag som igår. Fastighetsförvaltning Vi har en egen förvaltningsorganisa- tion som arbetar nära kunderna för att till godose deras behov på bästa sätt och samtidigt vara lyhörda för nya affärsmöjligheter. Förvärv och försäljning Vi utvecklar och förvaltar för att äga en lång tid framöver. Förvärv av nya fast- igheter och mark genomförs om vi kan uppnå strategiska fördelar och goda driftnettotillskott eller erhålla en god avkastning genom vår projektutveckling. Vi säljer fastigheter där vi inte ser möjlig- het till en lång siktig utveckling i linje med vår affärsmodell och vision. Värderingar ===== SIDA 15 ===== 15 02. 03. 04. 05. 06. 07. 08. 01. Introduktion Strategi Strategi med fokus på värdetillväxt Finnas på starka delmarknader Utveckla attraktiva stadsmiljöer En betydande aktör Fokus på våra kunder Fastigheter och bygg rätter Integrerat hållbarhets arbete Affärspro ces sen i egen regi Engagerade medarbetare Låg finansiell risk Vi ska finnas på starka delmarknader i storstadsregioner där det finns förut- sättningar för lång - siktig befolknings- tillväxt. Vi ska fokusera på att utveckla attraktiva stadsmiljöer för kontor och bostäder kompletterat med handel, kultur, service och utbildning. Vi ska vara en be- tydande aktör med stora och samman- hållna enheter på varje delmarknad. Vi ska ha fokus på våra kunder i allt vi gör. Samarbetet med kunder, kommuner och andra intressen- ter ska vara nära, långsiktigt, stabilt och engagerat. Vi ska förvärva, ut- veckla och förädla fastigheter och bygg- rätter. Vi ska ha ett hållbar- hetsarbete som är integrerat i affärsstra- tegin och en viktig del av vårt erbjudande. Vi ska förbättra vårt eget och våra intres- senters ansvarsta- gande på området. Vi ska leda och driva hela affärsprocessen i egen regi och med egen kompetens. Vi ska ha engagerade medarbetare som brinner för det vi gör. Grund värderingarna; långsiktighet, sam- verkan, pålitlighet och innovativt tänkande är väl förankrade. Vi är långsiktiga och ska verka i såväl goda som dåliga tider. Varför Långsiktig befolk- ningstillväxt skapar förutsättningar för långsiktig lönsamhet för både oss och våra kunder. Blandningen ökar flödet av människor på platsen och skapar synergier för alla aktörer, som därmed ges större möjlig heter att bedriva framgångsrik affärsverksamhet. Som en betydande aktör kan vi leda och påverka utvecklingen och skapa långsik- tigt hållbara stadsmiljöer. Genom förtroende- fulla relationer och sam verkan hittar vi innovativa lösningar och skapar tillsam- mans långsiktigt hållbara och attrak- tiva miljöer. Vi skapar värdetill- växt i bolaget genom aktiv förvalt- ning och genom projektutveckling. Hållbarhet är av yttersta strategisk vikt för bolag som vill vara lång siktigt relevanta. Genom att själva driva hela affärspro- cessen inklusive projektutvecklingen kan vi ta väl hand om våra kunder och säkerställa hög kvali- tet i långsiktig förvaltning. Kompetenta, motive- rade och engage- rade med arbetare är en förutsättning för goda resultat. Låg finansiell risk möjliggör högre operationell risk i form av en stor projektportfölj. Hur Vi fokuserar vår utveckling till områden som upp- fyller tillväxtkriterier. Projekt- och för- värvsmöjligheter genomförs med utgångspunkt i områdes visa strategiplaner. Våra områdesvisa strategi planer utform ar innehållet på varje plats, utifrån platsens specifika förutsättningar. Vi fokuserar vår utveckling och våra förvärv till platser där vi redan är eta- blerade eller där vi vill bli en betydande aktör. Vi har lokal personal på plats i varje område och bygger långsiktiga relationer med våra kunder och intressenter. Genom noggrann utvärdering av projekt- och transak- tionsmöjligheter allokeras kapital till de möjligheter som långsiktigt bedöms addera störst värde till Atrium Ljungberg. Med bas i våra mål- sättningar är hållbar- het en fråga som är på agendan varje dag för alla anställda inom alla delar i bolaget, från daglig förvaltning till projekt, och finansiering. Vi har personal med kompetenser och egenskaper som uppfyller våra grund- värderingar och vi utvecklar våra anställda över tid. Vår företagskultur präglas av delaktighet och omsorg om varje individ. Hållbara medarbetare är grunden för utveck- ling och lönsamhet. En belåningsgrad som inte ska över- stiga 45% och en räntetäcknings- grad om lägst 2,0. God ränte- och kapitalbindning med en flexibel finansierings- portfölj. Vår strategi är fundamentet för att göra rätt saker på rätt ställen och med stort engagemang samtidigt som kund och hållbarhet alltid är i fokus. Genom vår strategi skapar vi innovativa, levande och hållbara stads miljöer vilket ger god värdetillväxt över tid. ===== SIDA 16 ===== 16 02. 03. 04. 05. 06. 07. 08. 01. Introduktion Stockholm Wood City Ett dynamiskt område i utveckling. Och vad menar vi då med det? Vi ser Sickla som en samlingsplats för framtidens företag – ett område som inte bara är en plats att arbeta på, utan en plats där idéer för en mer hållbar värld formas och utvecklas tillsammans. Sickla attraherar redan i dag en dynamisk mix av interna- tionella industrijättar och snabbväxande tech-startups, vilket skapar en inspirerande miljö där olika branscher möts och utvecklas sida vid sida. Målet är att skapa en stadsdel där hållbarhet har högsta fokus, en plats där innovativa klimatlösningar kan utvecklas och testas. I Sickla strävar vi bland annat efter att bli självförsörjande på energi och ambitionen är att minska resursanvändningen på flera fronter – från att effektivisera energianvändningen och minska klimatavtrycket från transporter till att förbättra avfallshanteringen. Här byggs också världens största stadsområde i trä – Stockholm Wood City – som sätter en ny standard för hållbar stadsutveckling och bidrar till visionen om Sickla som ett nav för långsiktig hållbarhet och innovation. Vår ambition är att Sickla ska bli Nordens nav för hållbarhet, innovation och välmående. En stadsdel där hållbarhet har högsta fokus Vår ambition är att Sickla ska bli Nordens nav för hållbarhet, innovation och välmående. En plats där innovativa klimatlösningar kan testas och där idéer utvecklas i samverkan mellan olika branscher. ===== SIDA 17 ===== 17 02. 03. 04. 05. 06. 07. 08. 01. Introduktion Stockholm Wood City Sickla Central – Ett nav för hållbarhet och innovation Sickla Central är mer än bara en byggnad – det är en symbol för fram- tidens hållbara stadsutveckling. Med sin 25 våningar höga profil i Sickla blir byggnaden en centralpunkt för företag som verkar för en hållbar omställning. Här möts visionära aktörer i en miljö skapad för innovation, samarbete och välmående, med co-working-ytor, event- och konferens- lokaler samt restauranger och caféer som alla präglas av ett genom- gående hållbarhetstänk. Samlingsplatsen för framåtblickande företag Att arbeta i Sickla Central innebär att bli en del av en större rörelse. Genom A house co-working-community skapas en kreativ miljö där företag kan nätverka och samarbeta med likasinnade som strävar mot en hållbar framtid. Detta nav blir ett centrum för idéutbyte och kunskaps delning med unika eventytor och programverksamhet som främjar samhällets utveckling och hållbar innovation. Miljöprestanda på högsta nivå Sickla Central certifieras med Breeam Outstanding, vilket innebär att byggnaden uppfyller de strängaste miljökraven och är en pionjär inom hållbart byggande. Alla detaljer är noggrant genomtänkta för att skapa en hälsosam arbetsmiljö där välmående individer kan bygga framtidens hållbara företag. Tillgänglighet och framtidens infrastruktur Med sitt strategiska läge vid Sickla station har Sickla Central direkt anslutning till Tvärbanan, Saltsjöbanan, bussar och den framtida tunnel- banan. I och omkring fastigheten finns dessutom 3 000 parkeringsplatser, varav 500 med laddmöjligheter, och 700 cykelparkeringar. Sickla Central erbjuder därmed en oslagbar tillgänglighet för företag och medarbetare i en snabbt växande och hållbar stadsdel. Fakta om Sickla Central Yta: 17 000 kvm kontorsyta Antal våningar: 25 Inflyttning: Hösten 2025 Nära grannar: Sickla är hem för över 8 000 anställda på bolag som Atlas Copco, Epiroc och Intrum. Miljöcertifiering: Breeam Outstanding Takterrass på högsta nivå Sickla Central blir med sina 25 våningar ett nytt landmärke i Stockholm med milsvid utsikt över hela staden. A house i Sickla Central På A house skapas en kreativ miljö och co-working- communityt blir ett centrum för idéutbyte med unika eventytor och programverksamhet. ===== SIDA 18 ===== 18 02. 03. 04. 05. 06. 07. 08. 3,1 3,8 –3,4 15,6 MÅL: 10 % 15,7 2024 2023 2022 2021 2020 01. Introduktion Finansiell modell Finansiell modell Vårt förvaltningsflöde, dvs. kassaflödet från förvalt- ningen, är nyckeln till vår framgång. Tillsammans med värdetillväxten från investeringarna och vald finansiell risk lägger det grunden för vår utdelning och avkastning till ägarna. Givet vår intjäning och utdelningspolicy möjliggörs en årlig investeringskapacitet om ca 5% av vår egna storlek utan att förskjuta vår belåningsgrad nämnvärt. Det motsvarar för närvarande ca 3 mdkr per år i nettoinvesteringsvolym. Atrium Ljungberg ska ha låg finansiell risk och valda riskmått är belånings- grad och räntetäckningsgrad där belåningsgraden netto inte får överstiga 45% och räntetäcknings- graden inte understiga 2.0. Avkastning på eget kapital Mål: >10% Utfall: 3,1% Avkastning på eget kapital ska vara minst 10% per år över tid. Belåningsgrad Policy: <45% Utfall: 41,4% Belåningsgraden ska inte överstiga 45%. Aktieutdelning Mål: Ca 33% Utfall: 32% Ny policy från 2023: Aktieutdelningen ska motsvara ca en tredjedel av förvaltnings- resultatet. Räntetäckningsgrad Policy: >2 ggr Utfall: 3,7 ggr Räntetäckningsgraden ska inte understiga 2 ggr. Investeringar i egna fastigheter Årlig investeringsvolym: ca 3 mdkr Utfall: 2 962 mkr Bolaget kan investera ca 5% av sin egen storlek utan större påverkan på belåningsgraden, vilket mot- svarar ca 3 mdkr/år. 32 321) 57 1) Föreslagen utdelning 59 58 2024 2023 2022 2021 2020 MÅL 2 279 2 349 2 513 2024 2023 2022 2021 2020 2 155 2 962 38,5 42,5 41,4 41,7 39,4 POLICY: <45 % 2024 2023 2022 2021 2020 38,5 4,6 POLICY: 2 GGR 2024 2023 2022 2021 2020 5,3 3,8 3,7 3,7 ===== SIDA 19 ===== 19 01. 02. 03. 04. 05. 06. 07. 08. Framtidens hållbara stad. Hållbarhetsmål och styrning 20 Hållbara stadsmiljöer 22 Hållbara fastigheter och lokaler 24 Hållbara leverantörskedjor 26 Hållbara medarbetare 28 En långsiktigt hållbar investering 30 ===== SIDA 20 ===== 20 01. 03. 04. 05. 06. 07. 08. 02. Hållbart företagande Hållbarhetsmål och styrning Hållbarhetsmål och styrning Våra fokusområden och mål Vi har övergripande mål inom hållbarhet till 2025 och 2030. I tillägg följer vi utvalda nyckeltal för att säkerställa utveckling i rätt riktning. Målen innefattar en bredd av miljö mäs siga, sociala och bolagsstyrningsperspektiv, och baseras på Atrium Ljungbergs intressenter. Målen är ambitiösa och vi ser det som ett sätt att utmana oss själva att driva innovation och vara ett föredöme inom hållbar stadsutveckling. Målen kopplar även till de globala målen, för mer information se www.al.se Alla vill leva i vår stad Vi utvecklar hållbara städer och fastigheter där människor ska leva och arbeta i många år fram­ över. Ambitionen är att skapa unika platser som är trygga och tillgängliga samt bidrar med urbana ekosystem och resiliens i ett förändrat klimat, och där det mänskliga perspektivet är inkluderat. Vi är verksamma i geografiskt utvalda områden där vi arbetar holistiskt med stadsutveckling från tidiga planeringsskeden till byggnation och sedan som långsiktig fastighetsförvaltare. Allt arbete utgår från vår vision ”Alla vill leva i vår stad”. Hållbarhetsstyrning Hållbarhetsarbetet är integrerat i affärsmodellen och en viktig del i arbetet för att nå visionen. Genom att arbeta proaktivt med hållbarhetsfrågorna kan vi på ett strukturerat sätt hantera risker, men också identifiera nya affärsmöjligheter. Arbetet bedrivs utifrån policys, riktlinjer och processer som säkerställer måluppfyllnad och efterlevnad. Styrelse och ledning utvärderar styrning och mål löpande. ”Alla vill leva i vår stad”. Principer för vårt arbete Atrium Ljungberg är en långsiktig och ansvarsfull stadsutvecklare med fokus på att verka med omsorg om människor och miljö. Vårt hållbarhetsarbete bygger på följande principer: — Försiktighetsprincipen. — Gällande lagar och förordningar som minimikrav. — OECD:s riktlinjer för multinationella företag. — FN:s vägledande principer för företag och mänskliga rättigheter. — FN:s Global Compact och de 10 principerna – anslutna sedan 2009. Genom att underteckna Global Compact förbinder sig Atrium Ljungberg att realisera och integrera de tio principerna samt årligen redovisa hur arbetet implementeras. — FN:s globala hållbarhetsmål och Parisavtalet. — Godkända klimatmål enligt SBTi. — Av styrelsen beslutade mål, policys och uppförandekoder. — Av företagsledningen beslutade interna styrdokument och strategier. Vi rapporterar frivilligt enligt GRI, EU:s taxonomi, TCFD, CDP och GRESB. Detta för att intressenterna ska kunna följa vårt hållbarhetsarbete. ===== SIDA 21 ===== d 5,6 i H 21 01. 03. 04. 05. 06. 07. 08. 02. Hållbart företagande Hållbarhetsmål och styrning Leverantörer Medarbetare Investerare Övergripande mål Mål Att utveckla socialt, miljömässigt och ekonomiskt hållbara platser i staden där alla vill leva. — Investering i klimatanpassning — Stärkt platsidentitet och platsaktivering — Hållbarhetsdirektiv Projekt — Gröna hyresavtal — Miljöcertifierad yta — Hållbarhetsdirektiv projekt — LCA­direktiv — Energi­ Avfalls­ & Vattenstrategi Att skapa hållbara fastigheter och lokaler som våra kunder vill nyttja under en lång tid framöver. Att ta affärsetiskt ansvar och utveckla våra leveran­ törer, leverantörskedjor och människorna i den. Att skapa trygghet, trivsel och lika möjligheter för de människor som arbetar med oss. Att utgöra en långsiktigt hållbar investering för våra ägare. — Andel Hållbarhetslänkad och grön finansiering — SBTi godkända klimatmål — Uppnå 50% i Vår Stad Index 2025 1) och 90% 2030 — Alla våra platser och fastigheter är klimat­ anpassade senast 2030 — 80% reser fossilfritt till och från våra platser 2030 — Positiv miljöpåverkan från vår mark­ användning 2030 (utifrån biologisk mångfald, föroreningar och vatten) — Halverat klimatavtryck från planerade projekt till 2025 och 75% minskning till 2030 1) — 22% lägre klimatavtryck i förvaltningen 2025 — 40% lägre energianvändning 2030 (kWh/Atemp, köpt fastighetsenergi) — 20% cirkulär materialanvändning vid byggprojekt (HGA, ROT & NYP) 2030 — 20% lägre avfallsmängd 20302) (projekt, förvaltnings­ och hyresgästavfall) — 20% lägre vattenanvändning 20302) — Ökad egenproduktion av fossilfri energi — Hög NKI (Nöjd Kund Index) — 100% av betydande inköp ska vara utvärderade 2025 1) — 100% av nya leverantörer undertecknar vår uppförandekod för leverantörer 2030 — 60% av inköpsvolymen är reviderad utifrån vår uppförandekod för leverantörer 2030 — Över 5.5 / 7 i Medarbetarindexet HFW (Human Financial Wellness) till 2025 — Jämn könsfördelning (60/40%) bland ledning och medarbetare och ingen löneklyfta mellan könen — Mångfald som speglar samhället 2030 — 100% av medarbetarna har aktuell utbildning i affärsetik och ALs policys och uppförandekod — Över 50% Taxonomiförenlig omsättning 2025 — Klimatneutrala 2030 och nettonoll 2040²) Nyckeltal & verktyg Styrs genom Samhället Kund — Leverantörer vi utvecklar och avvecklar som ett resultat av vår utvärderingsprocess — Åtgärder vi genomför för att stärka mänskliga rättigheter i värdekedjan — Anmälningar via visselblåsar funktionen — Genomsnittlig tid för leverantörsbetalningar — Uppförandekod — Inköpspolicy — Hållbarhetspolicy — Visselblåsarpolicy — Hållbarhetslänkade och gröna ramverk — Hållbarhetspolicy — Skattepolicy — Hållbarhetspolicy, — Uppförandekod — Jäm ställd hets­ och diskrimineringspolicy — Arbetsmiljöpolicy, — Visselblåsarpolicy — Frisknärvaro — Föräldraledighetsdagar män/kvinnor — Kollektivavtalstäckning Hållbarhetsmål 2025 och 2030 ¹) En del av vår Hållbarhetslänkade Obligation, basår 2021. ²) Basår 2023. Urval av utfall 2024 — Planerade projekt: 322 kg CO2e/BTA, 30% minskning. — Förvaltning 5,5kg CO2e/kvm, 22% minskning. — 5,6 i HFW — Vår stad index: 61% — 18% förenlig omsättning — 32% av bety­ dande inköp utvärderade — 4% av nya leverantörer undertecknat uppförandekod ===== SIDA 22 ===== 22 01. 03. 04. 05. 06. 07. 08. 02. Hållbart företagande Hållbara stadsmiljöer Som fastighetsutvecklare och långsiktig fastighetsägare är vår lång­ siktiga framgång beroende av förmågan att skapa hållbara miljöer där människor vill bo, arbeta och spendera tid – nu och i framtiden. För oss är en levande stad lycklig, grön och välmående. Atrium Ljungbergs mål är alltid att gestalta platser som känns härliga i sin helhet. En väl genomtänkt stadsplanering och vacker arkitektur ger också energi och glädje. I vår rapport ”Alla drömmars stad”, beskriver vi hur vi arbetar för att skapa långsiktigt hållbara platser. För att mäta och följa hur vi efterlever vår vision ”Alla vill leva i vår stad” har vi utvecklat ett eget index, ”Vår Stad Index”, som utgår från vår syn på hållbar stadsutveckling. Indexet är ett verktyg och processtöd där vi arbetar på samma sätt som miljöcertifieringar, exempelvis Breeam och Miljöbyggnad. Det bidrar till att vi kan arbeta proaktivt, strukturerat och mätbart i vår stadsutveckling. Indexarbetet fokuserar på fem aspekter med underliggande indikatorer för att mäta hur arbetet på våra platser bidrar till en socialt hållbar stad. Klimatanpassning och grönska Vi har genomfört en övergripande klimatriskanalys av hela beståndet och arbetar successivt vidare med fastighetsspecifika risk­ och sårbar­ hetsanalyser för alla våra fastigheter. Att bygga en stad som är resilient över tid och i ett förändrat klimat är avgörande. Här strävar vi efter effektivt nyttjade grönytor och grönska, då det även ger goda effekter som rekreationsytor, bra mikroklimat och stärkt biologisk mångfald. Platsutveckling och dialog Inom arbetet med Vår Stad index arbetar vi kontinuerligt i samverkan mellan bolagets olika avdelningar, andra fastighetsägare och i dialog med medborgarna på våra platser. På så sätt hittar vi förbättrings­ potential och innovation, och skapar aktivitetsbaserade åtgärdsplaner därefter. Genom årliga undersökningar med besökande, boende och arbetande på våra platser, samlar vi in statistik kring våra områden och även åsikter från de som vistas där i sitt dagliga liv. På så sätt kan vi säkerställa att utvecklingen är lyhörd för samhällets unika behov och värderingar. Hållbara transporter Som en del av Vår Stad index sker ett arbete med att möjliggöra hållbart resande till och från våra platser. Ca 85 % av vår projektportfölj utvecklas i anslutning till kollektivtrafiknoder och då i synnerhet befintliga eller kommande tunnelbanestationer i Stockholm. Vi utvecklar hållbara platser i staden där alla vill leva. Genom en variation av innehåll skapas ett stadsliv där människor trivs, känner trygghet och inspireras. En plats som lever under stora delar av dygnet. Sådana platser skapar värde för boende och besökare samt för kommuner och våra kunder. Därmed är det även värdefullt för samhället i stort. Hållbara stadsmiljöer Nobelberget marknad, Sickla Varje år anordnas en marknad på Nobelberget. Med ett flertal mat­ och dryckesaktörer omvandlas platsen till en folkfest för att skapa liv och engage­ mang. I år använde vi detta tillfälle för att skapa dialog med värdefulla intressenter för oss; människorna som nyttjar våra platser. Besökarna fick möjlighet att utrycka vad de tyckte om platsen, sådant som redan är bra men även utvecklingsmöj­ ligheter. För att uppnå vår vision om att ”Alla vill leva i vår stad” är människan nyckeln, vilket är varför dessa dialoger är så värdefulla för oss. Examen PreLoved, Uppsala Tillsammans med Uppsala Stadsmission så höll vi tidigt i vår en insamlingsaktion i Gränbystaden där Uppsalaborna kunde donera festkläder, pre ­ senter och föremål med syftet att stötta unga inför skolavslutningar och examen. Insamlingen fick en överväldigande positiv respons och resulterade i att många unga och familjer som lever i eko ­ nomisk utsatthet kunde ta del av detta. Examen PreLoved är ett exempel från vår verksamhet där vi tillsammans hjälps åt för att stötta och bidra till samhället och individer. Sommarlovsskoj, Malmö Som en del av vårt arbete att skapa långsiktigt socialt hållbara platser anordnades i somras initiativet Sommarlovsskoj, ett kostnadsfritt sommar lovsprogram för barn och familjer på Mobilia i Malmö. Det är ett samarbete mellan Atrium Ljungberg och några av Mobilias hyres­ gäster, så som Funnys Äventyr, Fritidsbanken, Nordisk Film Bio och Minibladet. Sommarlovsskoj är ett bra exempel där samverkan och dialog kan stötta arbetet med att skapa levande ytor i staden, där folk vill mötas och vistas. ===== SIDA 23 ===== 23 01. 03. 04. 05. 06. 07. 08. 02. Hållbart företagande Hållbara stadsmiljöer Vår Stad Index består av fem fokusområden: trygghet, tillgänglighet, urbana ekosystem, plats­ utveckling och delaktighet. Varje fokusområde har ett antal kvantitativa indikatorer och minst en kvalitativ frågeställning till de som arbetar, bor och vistas på platsen, som tas fram i en årlig under­ sökning. Indikatorerna har tagits fram utifrån Atrium Ljungbergs stadsutvecklingsprinciper, i kombination med vedertagna mätmetoder från bland annat UN Habitat, Citylab och Centrum för AMP. Som en del av vår hållbarhetslänkade finansiering finns mål att nå 50% till 2025 och 90% till 2030 i Vår Stad index, för de sammanhängande områden vi utvecklar. Läs mer i not H.15. Indexet finns i sin helhet på vår webbplats www.al.se. Arbetet 2024 Årligen uppdaterar varje fastighetsområde sitt utfall mot index och planen framåt. Här samverkar personer från förvaltning, affärsutveckling och andra nyckel­ personer i respektive område. Under 2024 nås ett sammanvägt utfall på 61% (43%), vilket redan över­ träffar målet för 2025. Förflyttningen bygger på konkreta åtgärder och aktiviteter som utförts, men också förståelsen för social hållbarhet i våra förvaltnings­ områden. Under året har vi arbetat aktivt med att utveckla arbetet med indexet, för att integrera arbetet ytterligare inom organisationen. I det arbetet har vi även lanserat en undersökning med allmänheten, för att samla in ytterligare information från de som nyttjar våra områden, på årlig basis. Vår Stad Index Trygghet Indikationer Indikationer Indikationer Indikationer Indikationer Tillgänglighet Urbana ekosystem Platsutveckling Delaktighet Vi vill skapa platser med mycket liv och rörelse under dygnets alla timmar. Detta leder till upplevd trygghet och låg brottslighet, och skapar förutsättningar för att människor ska vilja arbeta, bo och vistas i våra områden. Genom exempelvis utformning och anpassning av den fysiska miljön kan dessa platser skapas. Vi vill skapa platser med brett och blandat utbud, där tillgång till service, rekreation och mötesplat­ ser finns nära. Platserna ska också ha god orien­ terbarhet och vara till­ gängliga att resa till och inom, på ett hållbart sätt, exempelvis genom kollek­ tivtrafik, cykel eller gång. I områdena utvecklar vi en genomtänkt grön­ och blåstruktur för att skapa urbana ekosystem, stärkt biologisk mångfald och platser som är trivsamma, med skugga, svalka, renare luft och lägre upplevt buller. Samtidigt ökas motståndskraften för klimatförändringar genom exempelvis hante­ ring av kraftigt regn och övertemperaturer. Att främja en mångfald av platser, uttryck och byggnader är för oss en av grundstenarna i hur en hållbar och attraktiv stad skapas. Vi vill därför för­ stärka områdenas identi­ tet och bygga vidare på platsens förutsättningar och historik. En nyckel är att aktivera platserna genom aktiviteter – gärna tillsammans med hyres­ gäster och besökare. Genom dialog och sam­ verkan ökas kunskapen om de behov som finns och vi kan dra nytta av de idéer som hyresgäster, besökare och användare av platserna har. På det sättet kan områden som är uppskattade och socialt hållbara skapas. Ambitionen är att individer och intressentgrupper ska bli delaktiga i processen att skapa en hållbar stadsdel. — Aktiva bottenvåningar — Inga brott — Balans dag­ & nattbefolkning — 24/7 staden — Upplevd trygghet — Varierade kvarter — Rekreationsområden — Offentliga ytor — Hållbara resvanor — God orienterbarhet — Grönska — Ekosystemtjänster — Klimatanpassning & resiliens — Mikroklimat — Platsidentitet — Platsaktivering — Besökare — Plats för alla — Dialog — Återkoppling — Samverkan ===== SIDA 24 ===== 24 01. 03. 04. 05. 06. 07. 08. 02. Hållbart företagande Hållbara fastigheter och lokaler För oss på Atrium Ljungberg är hyresgästerna en central del i att nå våra hållbarhetsmål, och vi samarbetar gärna för att hitta innovativa lösningar. Genom att bygga med omsorg och långsiktighet skapar vi miljövinster, och med nöjda hyresgäster som stannar längre minskar behovet av ombyggnationer. Det bidrar i sin tur till lägre klimatutsläpp från hyresgästanpassningar. Vi arbetar systematiskt för att minimera vår miljöpåverkan, oavsett om vi förvaltar befintliga fastigheter eller bygger nytt, renoverar eller anpassar. För oss är hållbarhet inte bara ett ansvar, utan också en konkurrensfördel i takt med den ökande efterfrågan på hållbara lokaler och bostäder. För att nå våra långsiktiga hållbarhetsmål mäter och minskar vi klimatav­ trycket både i förvaltning och i projekt. I år har avtrycket per kvadratmeter (kgCO2e/Atemp) i förvaltningen minskat med 22% sedan startvärdet. Våra största klimatutsläpp i förvaltningen uppstår från energiförbrukning, genererat avfall och material som används vid hyresgästanpassningar. De stora förbättringarna vi har gjort i år ligger inom transport i form av färre parkerade bilar på våra handelsplatser, vilket visar på mer hållbart resande. Vi har haft ett stort fokus på hyresgästanpassningar, både att utveckla arbetet med klimatberäkningar av anpassningar men också att ta ett helhetsgrepp om återbruksfrågan inom förvaltningsorganisationen. En styrgrupp inom återbruk har startats, och vi har etablerat rutiner och processer samt kompletterat med systemstöd i frågan. För projekten mäts klimatavtryck per kvadratmeter (kgCO2e/BTA) och där har vi under 2024 lyckats minska med 30% från startvärdet. Som mätmetod används livscykelanalyser, LCA, där projektens klimatutsläpp beräknas över hela livscykeln; byggnation, användande och slutskede (LCA­skede A–C). Under ett projekt genomförs flera LCA­analyser; från tidigt skede till bygghandling, med syfte att göra aktiva val som minskar utsläppen. Nästan 80% av påverkan från projekt är relaterat till material och avfall från byggprocessen. Vid nyproduktion handlar det om att välja material med låga klimatutsläpp. Framåt ligger stort fokus på storskalig träbyggnad, vilket har fördelar ur ett klimatperspektiv, men också när det gäller att säkerställa att materialet producerats på ett hållbart sätt. Avfall och cirkularitet För att förflytta oss och branschen har vi mål om att nå 20% cirkulär materialanvändning vid hyresgästanpassningar (HGA), renoverings­ projekt (ROT) och i nyproduktion (NYP) samt att minska avfallsmängden med 20% fram till 2030. De cirkulära lösningarna är en viktig del i att minska klimatpåverkan från både projekt och förvaltning. Vi vill skapa hållbara fastigheter och lokaler som våra kunder vill nyttja under en lång tid framöver. Arbetet med att skapa attraktiva produkter med hög hållbarhetsprestanda är vårt fokus. Som fastighetsutvecklare möjliggör vi hållbara kontor, bostäder och handelsplatser. Hållbara fastigheter och lokaler 30% lägre klimatavtryck från våra planerade och pågående projekt. ===== SIDA 25 ===== 25 01. 03. 04. 05. 06. 07. 08. 02. Hållbart företagande Hållbara fastigheter och lokaler Det är också ett mål i sig att minska den höga andelen jungfruligt material och mängden avfall, där byggsektorn producerar 35% av allt avfall inom EU. Vi har arbetat aktivt med att sätta struktur för åter ­ bruksarbetet, där möjligheter har beaktats ur ett helhetsperspektiv för hela organisationen. Under året byggde vi även om vårt huvudkontor i Sickla, där vi valt att sitta kvar i den tidigare lokalen men anpassa den efter nya kontorsbehov. Eftersom vi återutnyttjar ytan, samt fokuserat på vissa cirkulära material, så har vi landat i en 74% återbrukad lokal och jämfört med en hyresgästanpassning i stomren lokal så har vi sparat ca 83% i klimatutsläpp. Arbetet med att minska avfall handlar främst om att undvika uppkomsten av stora mängder avfall, men även att öka återvinningsgraden på bygg­ arbetsplatserna, hos hyresgäster och på våra handelsplatser. För att nå målet krävs ett aktivt arbete och samverkan med avfallsentreprenörer. Under 2024 har ett arbete gjorts med att förbättra insamling av avfalls statistik genom att utvärdera hanteringen av data och härleda osäkerheter i valide­ ring. Vi ser att det blir lättare för hyresgästerna att minska sina mängder av osorterat avfall vid konsekvent återkoppling av statistik, något det finns en ambition att kunna förse alla hyresgäster med genom vårt Servicenter. Energi Förvaltningsorganisationen arbetar systematiskt för att minska energian­ vändningen. Vårt energimål är 40% lägre energianvändning 2030 (kWh/Atemp, köpt fastighetsenergi) jämfört med 2023. Mellan 2023 och 2024 minskade energianvändningen (ej normalårskorrigerad) per kvadratmeter med 8% i jämförbart bestånd. Atrium Ljungberg har höga ambitioner när det kommer till energieffekti­ visering. I alla byggnader används mätare för att kontinuerligt kunna följa energiförbrukningen och hitta förbättringsmöjligheter. Det pågår flera parallella projekt där den senaste digitala tekniken testas i syfte att kraft­ fullt optimera energianvändningen. Sedan 2019 har vi byggt ut solceller i stor omfattning, från 667 till 25 378 kvm 2024. Idag finns solcells­ anläggningar i Gränbystaden, Sickla, Slakthusområdet, Liljeholmen, Kista, Hagastaden och Malmö. Produktionen uppgår till ca 4,2 gigawattimmar om året, vilket motsvarar 12% av all fastighetsel. Målet är att fortsätta öka egenproduktionen av fossilfri energi. Elen som köps in kommer från ursprungsgaranterad vattenkraft, certifierad med Gold Standard. Vatten Vi arbetar för att effektivisera vattenanvändningen och har mål om att minska vattenförbrukningen per kvadratmeter med 20% till år 2030. Mellan 2023 och 2024 minskade vattenförbrukningen per kvadratmeter med 14% i absolut förbrukning. Fastigheterna är anslutna till de kommunala vattensystemen som ansvarar för vattenkvalitén. Ingen av fastigheterna har identifierats belägna i områden med vattenstress. Miljöcertifieringar Nybyggnation av kommersiella lokaler certifieras med Breeam, med mål att nå minst betyget Excellent, och befintliga fastigheter med Breeam­ in­ Use med minst Very Good. För nybyggnation av bostäder används Miljöbyggnad som certifieringssystem med betyget Silver som lägsta nivå. Vi ser hållbarhetscertifieringar som ett verktyg för att nå de mål och specifika krav vi ställer i projekteringen. Idag är 71% (72) av ytan certifierad, minskningen beror på att några befintliga fastigheters certifikat har löpt ut och arbete pågår med att förnya dem. Vår projektfastighet Sickla Stations hus var under hösten finalist i årets Sweden Green Building Awards som årets Breeam­byggnad för sin Outstanding­certifiering. För att minimera miljöpåverkan, föroreningar och användning av farliga ämnen under byggnationer används Byggvarubedömningen, BVB vid inköp av byggmaterial. BVB är en digital loggbok med miljöbedömda och kvalitetssäkrade byggvaror. Systemet hjälper oss även att efterleva FN:s Försiktighetsprincip. Gröna hyresavtal Vi tecknar gröna hyresavtal för alla olika typer av lokaler, bortsett från garage och bostäder. I slutet av 2024 var 79% (75) av den kontrakterade årshyran tecknad med ett grönt hyresavtal. Vi ser avtalen som en del av erbjudandet och ett verktyg för ökat samarbete med hyresgäster kring hållbarhetsfrågor och utveckling av lokalerna. 22% lägre klimatavtryck i förvaltningen. ===== SIDA 26 ===== 26 01. 03. 04. 05. 06. 07. 08. 02. Hållbart företagande Hållbara leverantörskedjor 01. En stor del av vårt miljömässiga och sociala fotavtryck, inklusive klimat, arbetsförhållanden, arbetarrättigheter och antikorruption, sker i sam­ arbete med leverantörer. Att kravställa, utvärdera och granska leverantörer är därför av strategisk betydelse när det gäller att nå klimatmålen och att uppfylla våra åtaganden kring affärsetik. Målet fram till 2025 är att utvärdera 100% av betydande leverantörer, något som är en del av den hållbarhetslänkade obligationen. Till 2030 ska 100% av nya leverantörer underteckna Atrium Ljungbergs uppförandekod för leverantörer. För att nå våra affärsmål behövs de bästa leverantörerna. Därför bedrivs arbetet med ett stort fokus på utveckling där vi vill vara en bra beställare för att skapa starka samarbeten. Läs mer om arbetet med leverantörer i not H.14. Uppförandekod för leverantörer Uppförandekoden för leverantörer är godkänd av Atrium Ljungbergs styrelse och bygger på bolagets kärnvärden: samarbete, långsiktighet, pålitlighet och nytänkande samt Fastighetsägarnas standardiserade leve­ rantörsuppförandekod, ILO:s deklaration om grundläggande principer, Rights at Work och FN:s Global Compact. Uppförandekoden reviderades under 2024 för att fortsatt vara linjerad med bolagets mål, internationella standarder samt ny lagstiftning. Genom att leverantörerna accepterar vår uppförandekod förbinder de sig kontraktuellt att följa dess krav, exempelvis genom att samarbeta med vår personal eller utsedda tredje parter och att tillåta granskning på plats. Under 2024 har 12% av våra betydande leverantörer skrivit på vår uppförandekod. I uppförandekoden för leverantörer kravställs arbetssätt för att förebygga incidenter kopplat till mänskliga rättigheter, arbetsvilkor samt hälsa och säkerhet. Även krav kopplat till noll korruption, inget maktmissbruk, ingen penningtvätt, inga otillbörliga förmåner samtidigt som leverantören för­ väntas främja god affärsetik, fri konkurrens och en hög etisk standard. När det gäller vårt ambitiösa klimatmål är det av stor vikt att leverantörerna aktivt bidrar till måluppfyllelse. De ska ha kunskap, förståelse och kon­ tinuerligt minska sin miljöpåverkan, sätta upp mätbara mål och arbeta enligt försiktighetsprincipen. Detaljerad information finns i policyn som finns tillgänglig i sin helhet på vår externa hemsida. Koncernbolaget TL Bygg har en egen hållbarhets policy som ytterligare specificerar krav för att bedriva byggverksamhet. I den beskrivs att vi stödjer Sveriges Byggindustriers uppförandekod samt tillämpar Institutet mot mutors näringslivskod och även är certifierade enligt lednings­ och produktcertifieringssystemet BKMA. TL Byggs leverantörer har krav på sig att följa Sveriges Byggindustriers uppförandekod samt besvara en självskattningsenkät. Ambitionen är att alla nya och befintliga ramavtals­ leverantörer ska granskas. Enkäten innehåller klimat, affärsetik, arbetsrätt och miljö­, kvalitets­ och arbetsmiljöledningssystem. Leverantörsutvärdering och granskning Under året har vi utvärderat 393 (204) betydande leverantörer motsvarande 78% (54%) av leverantörsvolymen och 32% (20) av totalt antal betydande leverantörer. Av dessa har 299 stycken uppnått en godkänd utvärdering utan vidare åtgärder. Övriga har haft mindre avvikelser, där dialog inletts och som lett till utveckling. Hittills har inga allvarliga avvikelser identifierats som lett till att vi avbrutit samarbetet. Utvärderingarna baseras på metodiken i branschsamarbetet FIHL, Fastighetsbranschens Initiativ för Hållbara Leverantörsled som bygger på självskattningsenkäter. Atrium Ljungberg ska vara en långsiktig och pålitlig partner i alla relationer. Leverantörerna är en förlängning av oss och därför arbetar vi proaktivt tillsammans. Med arbetet vill vi ta vårt affärsetiska ansvar för att motverka de risker för mutor, korruption och brott mot mänskliga rättigheter som finns i leverantörskedjorna. Hållbara leverantörskedjor ===== SIDA 27 ===== Dialog och sam arbete sker löpande för utveckling Teckna uppförandekod — Vid val av leverantörer beaktas kraven som framgår av vår Uppförandekod för leverantörer. — Leverantörer intygar att de respekterar och följer våra krav genom att signera vår Uppförandekod för leverantörer. Utan anmärkning Samarbetet fortsätter. Vid mindre avvikelser Dialog förs med leverantören om hur avvikelsen kan åtgärdas inom en given tidsram. Vid flera mindre avvikelser görs en gemensam och tidssatt åtgärdsplan. Vid allvarliga avvikelser Aktuellt avtal kan hävas. Hållbarhetsbedömning av leverantör — Självskattningsformulär skickas ut till betydande leverantörer* som svarar på frågor om hur de arbetar med uppförandekoden både övergripande och i vardagen. Resultaten är giltiga i tre år. Revision — Årligen görs ett urval där en vidare revision sker. I syfte att på djupet se över att de frågor och krav som hanteras i uppförande­ koden efterföljs. Under alla tre stegen sker utvärdering enligt dessa tre principer Process för styrning och kontroll av leverantörer *2024 års definition av Betydande leverantörer = Överstiger tröskelvärde 100.000 kronor, har Ramavtal eller tillhör en högriskkategori. 27 01. 03. 04. 05. 06. 07. 08. 02. Hållbart företagande Hållbara leverantörskedjor 01. I tillägg genomförs djupgående revisioner utifrån vår uppförandekod för leverantörer med hjälp av extern part. Under året har tre stycken (2) genomförts. Processen har varit utvecklande för både oss och de utvalda leverantörerna. Atrium Ljungberg är sedan 2022 medlemmar i Rättvist byggande och genomför som en del av detta arbete kontroll och granskning av hela kedjan av underentreprenörer samt oannonserade arbetsplatskontroller på byggarbetsplatser inom koncernen. Under 2024 har vi haft förbättrad statistik jämfört med tidigare år. Extra fokus har legat på inskrivningsrutinen, som har visat sig vara avgörande för att förebygga arbetslivskriminalitet och säkerställa rättvisa arbetsförhållanden. Vi har även tagit beslut om att utöka vårt deltagande i Rättvist byggande till den högsta medlemsnivån. Leverantörsutveckling För att nå våra affärsmål behövs de bästa leverantörerna. Under året initie­ rades en strategisk samverkan med Strängbetong. Vi menar att samarbetet är avgörande för att uppfylla Atrium Ljungbergs klimatmål genom att minska CO2­utsläppen i byggprojekten och kan förhoppningsvis leda till utveckling av mer klimatvänliga lösningar. Läs mer om arbetet med leverantörer i not H.14. Under året har vi arbetat med att förtydliga arbetssättet med några av våra nya nyckeltal. Syftet har varit att se över vilka processer vi ska ha för att strategiskt arbeta med leverantörsutveckling men också leverantörs­ avveckling. Vidare togs en strategisk plan fram för hur vi kan utveckla arbetet när det gäller risker i leverantörskedjan kopplat till mänskliga rättigheter, ett arbete vi kommer fördjupa under 2025. Visselblåsarfunktion Vi kommer fortsatt arbeta mot en nollvision gällande konstaterade fall av brottslighet, bland annat genom vår visselblåsarfunktion. Genom den är det möjligt att anonymt anmäla misstanke om korruption och andra brott eller policyavvikelser. Både medarbetare och samarbetspartners kan använda funktionen, som tillhandahålls av en extern leverantör. Inkomna anmälningar hanteras av en styrgrupp för visselblåsarfunktionen, som består av bolagets HR­chef samt chefsjurist och revisionsutskottets ordförande. 0 (0) kvalificerade anmälningar har inkommit via visselblåsarfunktionen och inga fall av korruption har uppdagats under 2024. Inga andra hållbar­ hetsrelaterade brott eller viten har förekommit under året. ===== SIDA 28 ===== 28 01. 03. 04. 05. 06. 07. 08. 02. Hållbart företagande Hållbara medarbetare I en snabbt föränderlig värld är det viktigt att ha förmåga att ta sig an ny teknik och framsteg, inte minst inom hållbarhetsområdet. Därför bygger vi medvetet en utvecklingsorienterad organisation med stort fokus på lärande, engagemang, hälsa och säkerhet. För att nå målen kring hållbara medarbetare arbetar vi proaktivt med bland annat ledar ­ skap, tydliga uppdrag, feedback, lärande, mångfald och hälsa. I slutet av 2024 hade koncernen 292 (275) medarbetare, varav TL Bygg hade 110 (94) anställda. Anställningstrygghet och visselblåsarfunktion Alla inom koncernen Atrium Ljungberg omfattas av kollektivavtal. Atrium Ljungberg har en vissel blåsarpolicy som är öppen för våra medarbetare, hanterad av en tredje part och med möjlighet att vara anonym. Uppförandekod för medarbetare Alla medarbetare och tillfälligt anställda inom koncernen Atrium Ljungberg förväntas uppträda efter vår ”Uppförandekod för medarbetare” som uttrycker bolagets värderingar – långsiktighet, samverkan, pålitlighet och innovativt tänkande – som är basen för allt vi gör. Uppförandekoden innehåller också riktlinjer för representation, gåvor och förmåner. Kompetensutveckling Medarbetarna ska ha rätt kunskaper för att klara sina uppdrag, idag och imorgon. Kompetensutveckling är därför av största vikt och under 2024 har vi fortsatt med olika typer av kompetensutvecklingsprogram och utbildningar. Vi har startat ett ledarträningsprogram för samtliga chefer inom Atrium Ljungberg tillsammans med Wisory där varje chef skräddarsyr sin utvecklingsresa utifrån framtagna ramar och riktlinjer. Några gånger per år samlas alla chefer och diskuterar och reflekterar kring gemen­ samma utmaningar och däremellan får man ett antal individuella möten med externa experter inom valt utvecklingsområde. Syftet är att stärka ledarskapet genom att bolla idéer, något man alltid måste träna på. Sedan 2022 genomför vi en stor satsning inom förvaltningen med fokus på driftorganisationen som dagligen arbetar nära kund. Där används FAVAL, fastighetsbranschens system för validering av branschens yrkes­ roller. Det är också fokus på tydliga roller och kompetensutveckling för de egna yrkesarbetarna inom TL Bygg. Mångfald och inkludering Vårt grundläggande synsätt är att alla människor har lika värde och rätt till lika behandling. Medarbetarna ska ges samma möjligheter gällande kompetensutveckling och befordran. Vår utgångspunkt är att de bästa idéerna föds i samverkan mellan människor med olika bakgrund och erfarenheter. Under våren 2024 togs ytterligare steg i mångfaldsarbetet där definition, riktlinje och handlingsplan togs fram. Utbildningar genom­ fördes både för ledare och medarbetare med efterföljande gruppdis­ kussioner som mynnade ut i egna aktiviteter per avdelning. Allt detta för att nå målet om en mångfald som speglar samhället 2030. Två nya undermål togs fram kopplat till medarbetarundersökningen; vi ska nå ett mångfalds index på 5,5 samt att 100 % av alla medarbetare ska tycka att Atrium Ljungberg tar tillvara mångfald för att lyckas i branschen. Lönesättningen tar hänsyn till branschstatistik och medarbetarnas indi­ viduella prestation. Lönerna kartläggs årligen och inga skillnader fanns ” Allt med syftet att stärka ledarskapet, något man alltid måste träna på.” På Atrium Ljungberg ser vi våra medarbetare som grunden till vår framgång, utveckling och lönsamhet. Hållbara medarbetare är medarbetare som över tid mår bra, känner sig inkluderade och presterar. En verksamhet som präglas av mångfald är avgörande för utvecklingen av vår affär och vår stad. Hållbara medarbetare mellan könen enligt årets undersökning. Fastighets­ och byggbranschen är fortfarande mansdominerad. I Atrium Ljungberg­koncernen är 31% (33) av medarbetarna kvinnor, vilket är nästan samma fördelning som föregå­ ende år. Vi har uppnått en jämn könsfördelning i de administrativa stöd­ funktionerna, men det finns fortfarande områden att utveckla. T. ex. är yrkesarbetarna, drifttekniker och fastighetsskötare inom koncernen över­ vägande män, vilket speglar branschen i övrigt. TL Bygg har genom aktiva åtgärder tagit fram handlingsplaner för att motverka diskriminering. Diskriminering Atrium Ljungbergs jämställdhets­ och diskrimineringspolicy styr vårt förhållningssätt i frågor om jämställdhet och all typ av diskriminering. Policyn genomsyras av det grundläggande synsättet om alla människors lika värde och rätt till likabehandling. I den senaste medarbetarundersökningen som Atrium Ljungberg genom­ förde i maj 2024 framkom det att en person upplever sig ha blivit diskriminerad av sin chef eller kollega avseende ålder. Ingen har upplevt någon form av sexuella trakasserier. Jämställdhets­ och diskrimineringsarbetet ingår som en naturlig och integrerad del i all verksamhet inom koncernen där cheferna har ett särskilt ansvar för genomförandet. Vi arbetar aktivt för att förebygga och främja lika rättigheter och möjligheter oavsett diskriminerings­ grund. Exempel på aktiva åtgärder är fortlöpande genomlysning av ===== SIDA 29 ===== 29 01. 03. 04. 05. 06. 07. 08. 02. Hållbart företagande Hållbara medarbetare arbets platsen för att upptäcka eventuella risker för diskriminering, att analysera orsakerna till upptäckta risker och hinder och att genomföra och utvärdera förebyggande och främjande åtgärder. Nöjda medarbetare Atrium Ljungberg använder sig av en medarbetarundersökning med fokus på den hållbara medarbetaren – Human Financial Wellness. I januari 2023 satte vi ett indexmål för hela organisationen på 5,5, där max är 7. Under 2024 uppnådde vi ett resultat på 5,6 (5,6), med en svarsfrekvens på 89% (79%). Resultatet från undersökningen visar att våra medarbetare upplever god arbetsmiljö, är engagerade och har ett gott organisatoriskt stöd för att kunna utföra sitt arbete. Förbättringspotential finns inom hälsa, innefatt­ ande sömn, upplevd stress, kostvanor samt stillasittande och otillräcklig fysisk aktivitet. Detta är fokusområden som vi implementerat åtgärder efter, bland annat gemensam lunchträning, individuell hälsorådgivare, hälsoutmaningar samt föreläsningar med olika experter under året inom områdena psykisk hälsa, sömn, fysisk aktivitet och kost. Via IMR har vi under 2024 genomfört två hälsoutmaningar där medarbetare under 21 dagar får olika hälsouppgifter att genomföra. Detta har varit mycket uppskattat, inte minst för gemenskapen men även för de hälsoeffekter de givit. TL Bygg genomförde under 2024 en medarbetarundersökning med hjälp av verktyget YESBOX. Där uppnåddes hela 43 (25) i NPS som är ett mått på den grad av lojalitet och positiva inställning som anställda har till företaget samt 84 (79) i STARS som mäter status, trygghet, autonomi, relationer och spelregler. Medarbetarnas utveckling och engagemang Nyckeln till framgång är nöjda, ansvarstagande och engagerade med­ arbetare. Vi tror att en grund för engagemang är att alla förstår vad som förväntas av dem och hur insatsen bidrar till vår affär. Därför används en Performance Management­process som hjälper chefer och medarbetare att fokusera på den individuella utvecklingen. Alla Atrium Ljungbergs medarbetare och TL Byggs tjänstemän omfattas av processen. För varje medarbetare sätts individuella mål och handlingsplaner för utveckling, prestation, förbättring och hållbarhet. Detta görs i årliga målsamtal med uppföljning två gånger per år. Inom TL Bygg genomförs årliga utvecklingssamtal med samtliga yrkesarbetare. Nollvision för sjukdom och olyckor Atrium Ljungberg och TL Bygg har en nollvision när det gäller stress­ relaterade sjukdomar och arbetsplatsolyckor. I fastighets­ och byggbran­ schen kan det förekomma allvarliga hälso­ och säkerhetsrisker, där olyckor ofta orsakar skador på händerna. Atrium Ljungberg har huvudansvaret för arbetets risker men även medarbetarna har en viktig roll som också tydliggörs i bolagets arbetsmiljöorganisation. På Atrium Ljungberg finns Medarbetargruppen som, under ledning av HR, har syftet att arbeta för att minska risker för olyckor och sjuk domar, samt öka trivseln på arbetsplatsen. Varje år utförs hälsokontroller för alla medarbetare för att upptäcka ohälsa och återkoppla på viktiga hälsopunkter. Dessutom ges friskvårdsbidrag som kan nyttjas till olika typer av träning och hälsoförbättrande aktiviteter, utöver den träning och hälsoaktivitet som erbjuds på arbetsplatsen. Under medarbetarsamtalen under processen för Performance Management ska alla sätta ett eget hållbarhetsmål, skräddarsytt efter ens egna prioriteringar och förutsättningar. Inom koncernen genomförs regelbundna arbetsmiljöutbildningar för projektledare, tekniska förvaltare och tjänstemän inom TL Bygg. Eftersom byggbranschen har sådan olycksrisk så finns det ordnings­ och skyddsregler på varje byggarbetsplats, där skyddsombud utses och skyddsronder genomförs regelbundet. Förebyggande säkerhetsarbete ligger i fokus för att undvika onödiga risker. TL Byggs ledningssystem är certifierat enligt BKMA, en kvalitets­, miljö­ och arbetsmiljöcertifiering likt ISO, men direkt anpassat för byggbranschen. BKMA certifieringen innebär en tredjepartsrevision varje år och 2024 utfördes den av Det Norske Veritas. TL Bygg har under 2024 tagit ytterligare initiativ för att säkerställa en trygg och säker arbetsmiljö, ett exempel på det är ansökan om medlemskap i ”Håll Nollan”, en medlemsförening där organisationer från hela kedjan i bygg­ och anläggningsprojekt sam­ verkar för att minska antalet olyckor i branschen. ===== SIDA 30 ===== 30 01. 03. 04. 05. 06. 07. 08. 02. Hållbart företagande En långsiktigt hållbar investering En långsiktigt hållbar investering. Ansvarsfullt företagande Vi styr bolaget på ett ansvarsfullt sätt och i en hållbar riktning, i enlighet med marknaden, omvärlden och Atrium Ljungbergs vision. Vårt hållbar­ hetsarbete har en direkt påverkan på vår förmåga att attrahera kunder och kvalificerade medarbetare, samtidigt som det påverkar värdet av vår fastighetsportfölj på kort och lång sikt. En ansvarsfull bolagsstyrning innebär också att vi är transparenta med vårt hållbarhetsarbete mot våra intressenter, och följer uppdaterade riktlinjer och lagkrav. EU:s taxonomi Vi ser att vi genom EU:s taxonomi tar ytterligare steg för att koppla ihop hållbarhet och ekonomi. Ramverket hjälper oss att prioritera åtgärder som främjar energieffektivitet, anpassning till klimatförändringar samt hantera sociala hållbarhetsfrågor inom värdekedjan. För helåret 2024 var resultatet 18% (21%) av intäkterna, 22% (23%) av kapitalutgifterna och 14% (15%) av driftsutgifterna förenliga med EU:s taxonomi. Hållbarhetslänkad finansiering Atrium Ljungberg har fram till 2025 en hållbarhetslänkad obligation som genomgått en oberoende utvärdering av Cicero. Den länkade finansieringen ger oss incitament att förflytta hela bolaget mot att bli mer hållbart. De ambitiösa målen innefattar kraftfullt minskat klimat­ avtryck i projekt och förvaltning, leverantörsutvärdering och att skapa socialt hållbara platser. Läs mer på sid. 21 om vilka mål som ingår i vår hållbarhetslänkade obligation. Klimatneutrala 2030 och netto-noll 2040 Som komplement till vårt mål om att bli klimat neutrala 2030 har vi också antagit ett netto­noll mål till 2040, som innefattar hela koncernen. Med detta har vi åtagit oss en ambitiös och robust målsättning, där vi i slutet av 2024 fick målen officiellt godkända enligt SBTi Net­Zero Standard. Vi arbetar efter en övergripande färdplan där vi styr verksamheten mot att kraftfullt minska klimatutsläppen. Vårt nya netto­noll mål innebär att vi till 2040 ska minska våra absoluta koldioxidutsläpp med 90 % eller mer och därefter neutralisera återstående utsläpp med koldioxidborttagning, så kallade negativa utsläpp. Vi väljer att rapportera vårt hållbarhetsarbete inom flertalet externa och frivilliga portaler, som är riktade till våra investerare. Under 2024 har vi märkt ett ökat intresse och en högre kunskap i frågorna, vilket vi välkomnar. — Vi rapporterar publikt enligt CDP (Carbon Disclosure Project) för vårt klimatarbete, där vi tidigare fått betyget B. I år har CDP utvecklat sin modell där fler parametrar har ingått.  — Vi rapporterar för andra året enligt GRESB där vi nådde ett resultat 2024 om 77 poäng i förvaltning vilket är en ökning med 26% och 79 poäng i projekt vilket är en ökning med 18%. — Atrium Ljungberg har uppnått 12,9 (7,8) i Morningstar Sustainalytics Company ESG Risk Rating, som bedömer ESG­risk på en skala 0–100, där 0 är lägst. Vi presterar väl i jämförelse med liknande företag, framför allt genom att ha en robust styrning, förankrat hållbarhetsarbete i hela organisationen och noggrann rapportering. — Utöver detta rapporterar vi årligen till Nasdaq ESG portal, som är en oberoende portal där investerare kan göra sin egen analys av vår hållbarhetsdata. Detta gör oss till en Nasdaq ESG Transparency Partner. ESG rapportering och risk — utveckling 2024 ===== SIDA 31 ===== 31 01. 02. 03. 04. 05. 06. 07. 08. Vi lever i en föränderlig värld. Kund 32 Kontor 33 Detaljhandel 34 Bostad 35 Transaktionsmarknaden 37 ===== SIDA 32 ===== 32 01. 04. 05. 06. 07. 08. 02. 03. Hyres- och fastighetsmarknad Kund NETTOUTHYRNING KONTRAKTERAD ÅRSHYRA PER LOKALTYP — En blandad portfölj skapar flexibilitet. ● Kontor 56% 1 712 mkr ● Sällanköp 15% 472 mkr ● Kultur/ utbildning 7% 232 mkr ● Hälsa/vård 6% 175 mkr ● Restaurang 5% 162 mkr ● Dagligvaror 5% 150 mkr ● Övrigt 4% 116 mkr ● Bostad 2% 65 mkr TIO STÖRSTA KUNDER, KONTRAKTERAD ÅRSHYRA — De tio största hyresgästerna utgör 20 % av kontrakterad årshyra 2024, där flera av de största är kommuner, landsting eller statliga myndigheter och verk. ● Ericsson 3 % ● Atlas Copco 3 % ● A house 2 % ● Stockholms Kommun 2 % ● Academic Work 2 % ● ICA 2 % ● Ekobrottsmyndigheten 2 % ● Domstolsverket 2 % ● Region Stockholm 1 % ● Nacka Kommun 1 % ● Övriga 80 % 2021 2022 2023 2024 –60 –40 –20 0 20 40 60 80 100 Q4Q3Q2Q1Q4Q3Q2Q1Q4Q3Q2Q1Q4Q3Q2Q1 mkr ● Förvaltningsfastigheter, mkr ● Projektfastigheter, mkr Nettouthyrning, mkr Kundstruktur Per den 1 januari 2025 uppgick kontrakterad uppsägningsbar årshyra till 3 083 mkr (3 034). Ekonomisk uthyrningsgrad exklusive projektfastigheter var vid samma tidpunkt 92% (94). Genomsnittlig återstående kontrakterad löptid (exklusive bostäder och garage/parkering) uppgick till 4,6 år (4,6). Atrium Ljungberg har stor riskspridning i kontraktsportföljen avseende såväl bransch, kund som förfall. Den enskilt största kunden står för 3% av årligt kontraktsvärde medan de 10 största kunderna står för 20% och utgörs bland annat av kommuner, Ericsson, Atlas Copco, Academic Work, ICA och A house. Vidare har Atrium Ljungberg många mindre kon- torsavtal och per bokslutsdatumet var enbart fyra hyresavtal över 10 000 kvm, varav två utgjorde kontor. Nettouthyrning Nettouthyrningen, dvs. ny kontrakterad årshyra med avdrag för årshyror uppsagda för avflytt, uppgick under perioden till 109 mkr (53), varav projektfastigheter 145 mkr (65). Sålda fastigheter under året har påverkat nettouthyrningen med –7 mkr (-). Såväl nytecknade som uppsagda avtal avser främst kontor i Stockholmsområdet. Nyuthyrning har skett om 392 mkr (257), medan uppsägning från kund uppgick till 256 mkr (189). Därtill har vi sagt upp kund för avflytt motsvarande en årshyra om 27 mkr (15). Tidsförskjutningen mellan nettouthyrningen och dess resultateffekt bedöms till 3–12 månader för förvaltningsfastigheter och 12–24 månader för projekt. Vår affärsidé är att, genom långsiktigt ägande, utveckling och förvaltning, erbjuda våra kunder attraktiva stadsmiljöer med tjänste erbjudande för kontor, handel och bostäder på starka delmarknader. Kund ===== SIDA 33 ===== UTHYRBAR KONTORS AREA I STOCKHOLM 2024,'000 KVM HYRESUTVECKLING I STOCKHOLM, GÖTEBORG, MALMÖ OCH UPPSALA 1) CBD Innerstaden Kista Söderort Norrort Källa: Newsec kvm 0 200 400 600 800 1 000 1 200 Skandia Fastigheter Balder Hufvudstaden AFA Fastigheter SEB Trygg Liv Folksam Atrium Ljungberg Alecta Humlegården AMF Fastigheter Corem Castellum (inkl Kungsleden) Fabege Vasakronan 0 1 000 2 000 3 000 4 000 5 000 6 000 7 000 8 000 9 000 24232221201918171615141312 år kr/kvm Atrium Ljungbergs marknadsandelar på delmarknader, Kontor Delmarknader Kontorsyta, ’000 kvm Andel Atrium Ljungberg, % Stockholm CBD 2 025 0,2% Innerstaden 4 988 3% Kista 960 4% Söderort 963 27% Norrort 2 194 1% Uppsala Centrala Uppsala 532 3% Göteborg Lindholmen 341 21% Malmö Innerstaden, inkl CBD 981 2% Källa: Newsec och bolaget Stockholm, CBD Stockholm, central Stockholm, närförort Stockholm, övriga Göteborg, central Göteborg, närförort Uppsala, central Malmö, central 1) Medelhyran för mycket bra lokaler i bästa läge. Källa: Newsec 33 01. 04. 05. 06. 07. 08. 02. 03. Hyres- och fastighetsmarknad Kontor Utvecklingen på kontorsmarknaden Under 2024 har en viss återhållsamhet funnits på kontorsmarknaden, med ökade vakansnivåer, längre uthyrningstider och pressade hyres- nivåer som resultat. Påverkan varierar dock mellan olika delmarknader. På starka platser är den negativa påverkan lägre, medan perifera delar av storstadsområden påverkats i högre utsträckning. Några av de främsta drivkrafterna till utvecklingen är förändrade arbetsmönster och osäkerhet kring lokalbehov, något som lett till en minskad efterfrågan på större kontorsytor, samtidigt som intresset för högkvalitativa lokaler i attraktiva lägen ökar. Stockholm Hyresutvecklingen i Stockholm har historiskt varit stark, med undantag för pandemiåret 2020. Under 2023 bromsades tillväxten på grund av det ekonomiska läget, och 2024 har hyrorna sjunkit i samtliga delar av Stockholm. I CBD har medelhyran minskat marginellt från 9 000 kr/kvm till 8 800 kr/kvm. Vakansgraden i centrala Stockholm steg från 4,0% år 2022 till 7,0% under 2023 och har ökat marginellt till 7,3% under 2024. I närförorterna har vakansgraden stigit från 8,5% till 9,0% för 2024. Prognosen pekar på en fortsatt svag uppgång under 2025. Atrium Ljungbergs kontorsfastigheter återfinns i Stockholm, Uppsala, Göteborg och Malmö. Under 2024 visar marknaden på en fortsatt ökande efterfrågan på högkvalitativa lokaler i attraktiva lägen. Göteborg I Göteborg har kontorsmarknaden historiskt haft en stabil men mer modest hyrestillväxt än Stockholm. Under 2024 har hyresnivåerna sjunkit något. I centrala delar har hyresnivåerna sjunkit från föregående års nivåer på 4 100 kr/kvm, till 4 050 kr/kvm. Detta delvis till följd av en stor nyproduktionsvolym. I närförorterna har hyrorna minskat från 2 375 kr/kvm till 2 325 kr/kvm. Vakansgraden har dock legat oförändrad på 10,0% i både centrala delar och närförorter jämfört med 2023. Malmö I centrala Malmö har hyresnivåerna minskat från 3 200 kr/kvm under 2023 till 3 125 kr/kvm under 2024, samtidigt som vakansgraden har stigit med ytterligare en procentenhet till 10,5%. Uppsala Även i Uppsala har hyresnivåerna minskat från 3 200 kr/kvm under 2023 till 3 150 kr/kvm 2024. Vakansgraden har ökat i linje med trenden i andra städer, här med en uppgång på tre procentenheter till 9,0%. Kontor ===== SIDA 34 ===== 34 01. 04. 05. 06. 07. 08. 02. 03. Hyres- och fastighetsmarknad Detaljhandel DETALJHANDELNS UTVECKLING 2024 PER DELBRANSCH, LÖPANDE PRISER* DETALJHANDELNS UTVECKLING OCH PROGNOS 1992–2024* , LÖPANDE PRISER Detaljhandelsåret 2024 Trots ökad köpkraft och större konsumtionsutrymme fortsätter hus- hållen att vara sparsamma, vilket har dämpat återhämtningen mer än väntat. Detaljhandelns försäljningstillväxt uppgick under 2024 till 1,7%. Försäljningstillväxten för dagligvaruhandeln uppgick till 3,3%, drivet av både ökade volymer och priser. För sällanköpsvaruhandeln uppgick för- säljningstillväxten till 0,6%, men här finns tydliga skillnader mellan olika delbranscher. Kosmetik- och skönhetshandeln presterar bäst med en försäljningsutveckling på 15%. Branschens motståndskraft kan förklaras av fenomenet ”the lipstick-effect” som innebär att konsumenter under ekonomiska nedgångar föredrar att köpa prisvärda lyxvaror i stället för att helt avstå från att unna sig något extra. Även apotekshandeln och optikhandeln redovisar positiv utveckling. Svagast utveckling finns inom möbelhandeln, med en negativ utveckling på 8,1%, samt inom elektronik- och vitvaruhandeln som visar en nedgång med 6,7%. Detta tyder på att konsumenter fortsatt prioriterar mindre köp framför större investeringar, och skillnaden i försäljningsutveckling över olika delbranscher är en trend som känns igen från 2022 och 2023. Positiv utveckling för E-handelsförsäljningen under 2024 Under 2024 når e-handeln en positiv försäljningsutveckling, något som sker för första gången sedan pandemin. Under tredje kvartalet 2024 ökade försäljningen med 5%. Detaljhandelsåret 2025 Utvecklingen med en tilltagande detaljhandelstillväxt förväntas fort- sätta under 2025, som ett resultat av förväntade räntesänkningar, stigande inkomster och nya investeringar. Köpkraften förväntas öka med 3,1% till följd av att disponibla inkomster bland hushållen. HUI prog- nosticerar en försäljningstillväxt inom detaljhandeln på 3,5% under 2025. Volymtillväxten förväntas fortsätta öka i takt med en avtagande pris utveckling och utvecklingstakten för fasta och löpande priser förväntas närma sig varandra. Både dagligvaruhandeln, sällanköps- varuhandeln och samtliga delbranscher spås ha en positiv utveckling under 2025. När hushållen återupptar kapitaltunga inköp gynnas speciellt byggvaruhandeln, elektronik – och vitvaruhandeln och möbel- och heminredningshandeln. % –6 –4 –2 0 2 4 6 8 10 2025 *2022201720122007200219971992 Källa: SCB; HUI prognos år * 2024 och 2025 = HUI prognos Källa: SCB *preliminärt u/t_f.ligaall 15,0 11,4 –9 –6 –3 0 3 6 9 12 15 Sällanköpsvaruhandeln Total detaljhandel Dagligvaruhandel Möbelhandel Elektronik/vitvaruhandel Skohandel Bygg/järn/färghandel Sport- och fritidshandel Heminredningshandel Klädhandel Optikhandel Apotekshandel Kosmetik/skönhetshandel 4,4 –1,8 –2,0 –2,6 –3,6 –6,6 –6,7 –8,1 3,3 1,7 0,6 Atrium Ljungbergs marknadsandelar på delmarknader, Handel Kommun Omsättning kommunen mkr 1) Andel Atrium Ljungberg, % Stockholm 81 245 0,3% Nacka 9 265 39,0% Uppsala 18 022 19,8% Malmö 30 382 7,0% 1) Avser omsättning per kommun 2023. Detaljhandel Under 2024 har detaljhandeln visat på åter- hämtning, efter flera tuffa år. Återhämtningen har skett långsamt, men i snabbare takt för dag- ligvaruhandeln än för sällanköps varuhandeln. ===== SIDA 35 ===== 35 01. 04. 05. 06. 07. 08. 02. 03. Hyres- och fastighetsmarknad Bostad PRISUTVECKLING BOSTADSRÄTTER — Under året steg bostadsrättspriserna i landet med 5,9 %. UTBUD AV NYPRODUCERADE LÄGENHETER TILL SALU Källa: Svensk Mäklarstatistik kr/kvm 20 000 40 000 60 000 80 000 100 000 120 000 2024202320222021 år Centrala Stockholm Stor-Stockholm Stor-Göteborg Stor-Malmö Uppsala Källa: Booli Antal Stockholms län Skåne län Uppsala län Västra Götalands län 0 1 000 2 000 3 000 4 000 5 000 6 000 år 20242023202220212020 Prisstatistik bostadsrätter, december 2024 Bostadsrätter 1 mån 3 mån 12 mån Medelpris (kr/kvm) Riket –1% 1% 6% 41 900 Centrala Stockholm ± 0% 1% 7% 108 428 Stor-Stockholm –2% 3% 7% 63 771 Centrala Göteborg –1% –1% 6% 63 306 Stor-Göteborg –1% 1% 4% 46 181 Centrala Malmö –1% ± 0% 5% 37 824 Stor-Malmö –1% –1% 5% 34 868 Efter en längre period av osäkerhet och prisnedgångar har bostads- marknaden börjat återhämta sig med en ökad optimism bland både köpare och säljare. Bostadspriserna har åter börjat stiga och på riksnivå steg priserna på bostadsrätter under året med 5,9%. Faktorer som har påverkat bostadsmarknaden positivt under året är sjunkande räntor och lägre inflation. Utbudet av bostäder har varit historiskt högt med fler annonserade bostäder jämfört med föregående år. Tillsammans med mer positiva ekonomiska förhållanden har det bidragit till att öka rörligheten på marknaden. Även om omvärldsfaktorer påverkar så är det främst behov som styr en bostadsförändring. Livshändelser som att flytta hemifrån, bilda familj eller att familjesituationen förändras fortsätter att vara drivande. Här finns det ett uppdämt behov efter några osäkra år. Köparna har fortsatt behov av att sälja sitt befintliga boende innan de köper ett nytt vilket skapar långa försäljningstider. Under 2024 såldes 14% fler bostäder än föregående år. Nyproduktion Marknaden för nyproducerade lägenheter har varierat under året. Trots en viss återhämtning i byggandet av nya lägenheter har osäker- heten hos köparna varit fortsatt stor. Utbudet av nyproduktion har minskat till följd av att färre nya bostadsprojekt startat, samtidigt som bygg- aktörernas fokus till stor del handlat om att sälja färdigställa bostäder. Nyproducerade bostäder har i högre grad mött konkurrens med det stora utbudet på successionsmarknaden. Bostad Ökad optimism och en ljusare bostadsmarknad. Under 2024 har bostadsmarknaden i riket visat tecken på återhämtning och stabilisering. ===== SIDA 36 ===== Malmö Torghuset, som utgör en central del av Mobilia, har utvecklats till en mångsidig plats som utöver hyresbostäder även inrymmer biograf och Funnys Äventyr, ett kulturhus för barn. Genom blandningen är Mobilia idag mer än en destination för handel, det har blivit en plats där människor kan leva, arbeta och umgås. Stockholm På Nobelberget i Sickla planerar vi för sammanlagt 500 bostäder. De tre första kvarteren är klara och under våren 2024 byggstartades det fjärde kvarteret, Brf Kulturarvet med totalt 80 lägenheter. Brf Kulturarvet blir det första bostadskvarteret att byggas i trä och markerar därmed starten av initiativet Stockholm Wood City. Planarbete för ytterligare bostadsprojekt i Kyrkviken och på Norra Nobelberget pågår, även dessa planeras att uppföras i trästomme. Uppsala Den strategiska plac eringen i direkt anslutning till Gränbystaden galleria och Gränbyparken gör Parkhusen unikt. Projektet fungerar som en naturlig brygga mellan det urbana och naturen. Det andra kvarteret med 98 lägenheter färdigställdes 2023 och är i det närmaste slutsålt. 36 01. 04. 05. 06. 07. 08. 02. 03. Hyres- och fastighetsmarknad Bostad Enligt prognoser från storbankerna förväntas bostadsrättspriserna stiga med ca 6% per år utöver inflationen under kommande två år. Hushållens ekonomiska situation har förbättrats något under året och under 2025 väntas fortsatt minskade ränteutgifter, stigande sysselsättning och en ökad disponibel inkomst stärka köpkraften ytterligare. Som helhet blev 2024 ett år av återhämtning. Efter en försiktig vår blev det en starkare höst med stigande priser och ett markant ökat antal bostadsaffärer. Atrium Ljungbergs bostäder och bostadsbyggrätter ligger i anslutning till våra stora stadsutvecklingsområden i Stockholm, Uppsala och Malmö. Platserna ligger i tillväxtområden där vi långsiktigt ser fortsatt efter- frågan på bostäder. Stockholm Bostadsrättspriserna i Stockholm hade den mest positiva utvecklingen. Priserna ökade med 7% för helåret. Omsättningstakten på successions- marknaden var 15% högre än under föregående år. I Stockholm ökade försäljningsstartade bostadsrätter något jämfört med året innan. Stockholms bostadskö ökade med 4% trots en sjunkande kötid. Totalt antal sökande i kön är ca 857 000 personer. Den genomsnittliga kötiden för en nyproducerad hyresrätt i Stockholm har minskat från 6 år till 5 år det senaste året. Uppsala Bostadsrättspriserna i Uppsala har haft en annan prisutveckling. Under våren ökade priserna för att sedan efter sommaren vända och gå ner igen. Efter höstens nedgångar slutade helåret på en ökning om 2%. I Uppsala omsattes 17% fler bostadsrätter gentemot 2023. Säljstartade bostadsrätter ökade åter men utbudet av nyproducerade lägenheter kvarstår på låga nivåer. Den genomsnittliga kötiden för en nyproducerad hyresrätt har minskat från 3,5 år till 2,5 år det senaste året. Malmö Bostadsrättspriserna i Malmö steg såsom för övriga storstadsområden under året och slutade med en prisutveckling för helåret om 5%. Den genomsnittliga kötiden för en nyproducerad hyresrätt i Malmö har minskat från 3,7 år till 1,7 år det senaste året. ===== SIDA 37 ===== 37 01. 04. 05. 06. 07. 08. 02. 03. Hyres- och fastighetsmarknad Transaktionsmarknaden DIREKTAVKASTNINGSKRAV OCH 10-ÅRIG STATS OBLIGATIONSRÄNTA — Fortsatt stor skillnad mellan avkastningskrav på fastigheter och statsobligations räntan Källa: Newsec % Direktavkastningskrav kontor, Malmö centrum 10-årig statsobligationsränta Direktavkastningskrav kontor, Göteborg centrum Direktavkastningskrav kontor, Uppsala centrum Direktavkastningskrav kontor, Stockholm centrum år–1 0 1 2 3 4 5 6 24232221201918171614 TRANSAKTIONSVOLYM PER GEOGRAFISKT OMRÅDE — Totalt omsattes fastigheter för 140 mdkr 2024. TRANSAKTIONSVOLYM PER FASTIGHETSTYP — Bostäder utgjorde största andel av total transaktionsvo- lym under 2024. Källa: Newsec Stockholm Göteborg Malmö Övriga Sverige mdkr0 100 200 300 400 500 2024 2023 2022 2021 2020 2019 2018 2017 2016 2015 mdkr0 100 200 300 400 500 2024 2023 2022 2021 2020 2019 2018 2017 2016 2015 Handel Kontor Bostäder Lager/industri Övrigt Källa: Newsec föregående år och utgjorde nu 31% av den totala transaktionsvolymen. Kontorssegmentet har också sett en återhämtning under året och ökade sin andel med nio procentenheter till 26%. Logistik, lager och industri noterade en andel på 18%, vilket är lägre än föregående år men fortsatt en historiskt stark nivå för segmentet. Övriga segment stod för 10%, medan handel stod för 8%. Samhällsfastigheter minskade sin andel med fem procentenheter och är nu det minsta segmentet med en andel om 7%. Yieldnedgång 2024 Sedan 2012 har avkastningen på kontorsfastigheter präglats av en nedåtgående trend. Efter pandemin noterades dock en kraftig uppgång i yielderna. Under 2024 har denna uppåtgående utveckling avstannat. Detta är en följd av lättnader på räntemarknaden, som under året möjlig- gjort för investerare att säkra finansiering på mer fördelaktiga villkor. Transaktionsmarknaden 2024 Antalet genomförda transaktioner var 342 stycken, vilket är 14 fler än 2023. Samtidigt har en tydlig ökning av större transaktioner noterats, med 33 stycken affärer över en miljard kronor jämfört med 18 stycken året innan. Andelen internationella investerare minskade under 2024 till 17%, en nedgång med 13 procentenheter jämfört med 2023 och under det genomsnittliga utfallet på 22% för perioden 2015–2023. Den sam- mantagna bilden för 2024 visar en återhämtning på transaktionsmark- naden, men med en fortsatt lägre aktivitet än rekordåren 2021 och 2022. Den geografiska fördelningen visar en tydlig fortsatt koncentration kring Storstockholm. Även under 2024 behåller Storstockholm sin position som den ledande regionen med en andel av den totala trans- aktionsvolymen om 45%, vilket är i likhet med hur det sett ut historiskt. Transaktionsvolymen ligger något över genomsnittet för perioden 2015–2023, som uppgår till 41%. Regionstäderna står för 28% av volymen, medan övriga delar av landet utgör 13%. Göteborg visar en positiv utveckling med en ökning på tre procentenheter jämfört med föregående år och representerar nu 10% av den totala volymen. Malmö däremot ligger kvar med en andel om 4%. Transaktionsmarknad per segment Bostadssegmentet har under 2024 uppvisat en stark återhämtning på transaktionsmarknaden efter en period av något lägre aktivitet. Segmentets andel ökade med hela nio procentenheter jämfört med Transaktionsmarknaden har sett en återhämtning under 2024 efter det svaga utfallet 2023. Årets totala transaktionsvolym uppgick till 140 mdkr, vilket innebär en ökning med 35% jämfört med föregående år. Transaktionsmarknaden ===== SIDA 38 ===== 38 01. 02. 03. 04. 05. 06. 07. 08. Finansiell stabilitet. Finansmarknad och finansiering 39 ===== SIDA 39 ===== 39 01. 05. 06. 07. 08. 03. 02. 04. Finansiering Finansmarknaden 2024 2024: Räntesänkningarnas år Hushåll, företag, politiker och centralbanker tvingades under 2024 navigera i en utmanande och komplicerad miljö, präglad av ett fortsatt allvarligt säkerhetspolitiskt läge och stor osäkerhet på finansmarknaden. Finansmarknaden var volatil under året på grund av oro över konjunk- turutsikter och förväntningar på inflation och räntesänkningar. Den avtagande inflationstakten möjliggjorde för Riksbanken att genomföra den första räntesänkningen på åtta år. Sänkningen av styrräntan i maj inledde en räntesänkningscykel med sänkningar om sammantaget 1,75% fram till januari 2025. Efter en turbulent tid har kapitalmarknaden stabiliserats och tillgången till kapital är åter mycket god. I takt med Riksbankens räntesänkningar, sjönk de korta räntorna successivt under året, medan långräntorna sjönk inledningsvis för att sedan stiga något under årets sista kvartal på grund av högre långsiktiga inflationsförväntningar. Svensk kapitalmarknad har fortsatt förbättrats under året. Atrium Ljungberg emitterade obligationer för ett totalt nominellt belopp om 3 000 mkr vid 7 olika tillfällen. Första emissionen under 2024 var en 3-årig grön FRN om 600 mkr i februari med en kreditmarginal på 1,50% , och den sista för året var en 5-årig grön FRN om 300 mkr i september med en marginal på 1,30%. Marginalen har, över hela kurvan, minskat stadigt under 2024 där 5-åringen rörde sig 100 baspunkter nedåt under året. Även certifikatsmarknaden utvecklades i positiv riktning. Medan investerare under 2023 i bästa fall önskade rulla förfall kunde Atrium Ljungberg i början på 2024 emittera certifikat till nya investerare och öka volymen rejält till 2,6 mdkr. Till följd av den genomförda fastighetsförsäljningen i Sundbyberg har volymen minskat och uppgår till 1 255 mkr i slutet på året. Kreditmarginalen över Stibor, för 3 månaders löptid, minskade successivt under 2024 från 70 bp i början på året till 40 bp i slutet på 2024. Utblick mot finansmarknaden 2025 Konjunkturen och omvärldsläget förblir osäkert. Kriget i Ukraina och spänningarna i Mellanöstern fortsätter. USAs politik med starkt fokus på tillväxt och företagande förväntas skapa ökad ekonomisk aktivitet i USA men också oro för ökat inflationstryck via tullar, skattesänkningar och ökande federala underskott. USAs politik antas också skapa risker för tillväxten och konjunkturen i exportberoende ekonomier. För den svenska ekonomin förutspås dock en återhämtning, drivet av lägre räntor och sänkta skatter. Under 2025 och 2026 förväntas Sverige ha en högre tillväxt än många andra europeiska länder. I Sverige förväntas inflationen förbli låg vilket eventuellt möjliggör ytter- ligare räntesänkningar. Marknaden räknar dock med att räntan planar ut på en nivå runt 2% i mitten på 2025 och den nedåtgående trenden för långräntorna har avstannat. Givet den rådande osäkerheten kring den makroekonomiska och konjunkturella utvecklingen så förväntas volatili- teten i långräntorna förbli hög. Finansiering och finanspolicy Att utveckla, bygga och att långsiktigt äga fastigheter är en kapital intensiv verksamhet som medför exponering mot olika finansiella risker. Den främsta risken är kopplad till bolagets löpande kreditförsörjning, det vill säga den finansieringsrisk som uppstår i samband med t. ex. obligations- förfall, omförhandling av lån och vid anskaffning av nya lån för investe- ringar och förvärv. En annan risk är fluktuationer i resultat och kassaflöde på grund av ränteförändringar. Finansverksamheten styrs av bolagets finanspolicy som minst årligen omprövas och fastställs av styrelsen. Övergripande kapitalstruktur Atrium Ljungberg strävar efter en fördelning mellan eget och lånat kapital som ger bolaget en acceptabel risknivå givet uppsatta finan- siella mål. Eget kapital uppgick till 27 927 mkr (27 519) och skulder uppgick till 33 653 mkr (34 258) varav 24 317 mkr avser räntebärande skulder (24 996). Belåningsgraden ska enligt bolagets målsättning lång- siktigt understiga 45,0% och vid årsskiftet uppgick den till 41,4% (42,5). Belåningsgraden har konsekvent understigit 45% de senaste åren. Bankfinansiering och kreditfaciliteter Fundamentet till Atrium Ljungbergs finansiering är långsiktiga och goda relationer med ett flertal nordiska banker. Genom banksystemet erbjuds bolaget säkerställda banklån som finansierar befintliga fast - igheter och kreditfaciliteter som används för likviditetshantering, investeringar och vid behov täcker upp vid låneförfall. Säkerställd bankfinansiering uppgick till 7 628 mkr (7 349) och utgjorde 31% (29) av total lånevolym vid årsskiftet. Under året har ett flertal banklån och kreditf aciliteter förlängts eller refinansierats till nivåer i linje med historiska priser för bankfinansiering. Finanspolicy 2024 Mål/Mandat Utfall 2024.12.31 Koncernens räntetäckningsgrad Minst 2 ggr 3,7 ggr Koncernens belåningsgrad Max 45 % 41,4% Kapitalbindningstid Minst 2,0 år 3,6 år Likviditetsbuffert för 12 månader Minst 100% Över 100 % Räntebindningstid 2,5–5,0 år 3,0 år Andel räntejustering inom 12 månader Max 45 % 18% Valutarisk i finansiering Får ej förekomma Förekommer ej Andel outnyttjat kreditutrymme hos enskild motpart Max 70 % 34% AV RÄNTEBÄRANDE SKULDER UTGÖR HÅLLBARHETS LÄNKAD OCH GRÖN FINANSIERING 80% Finansmarknad och finansiering Atrium Ljungberg är en långsiktig ägare med en stark och stabil finansiell ställning. Att äga, bygga och utveckla fastigheter är en kapitalintensiv verksamhet som kräver god tillgång till finansiering. ===== SIDA 40 ===== 40 01. 05. 06. 07. 08. 03. 02. 04. Finansiering Finansmarknaden 2024 Kapitalmarknadsfinansiering Kapitalmarknadsfinansieringen består av obligationer i svenska kronor och norska kronor som emitterats under bolagets MTN-program. Detta kompletteras med kortfristig finansiering via ett svenskt företags- certifikatsprogram. Båda programmen etablerades under 2013 och Atrium Ljungberg är sedan dess en frekvent och välkänd emittent. Per årsskiftet var rambeloppet för certifikatsprogrammet 5 000 mkr och för MTN-programmet 17 000 mkr. Under 2024 emitterades sex gröna obligationer med en total volym om 3 000 mkr. Emissioner genomfördes under kvartalen 1, 2 och 3 och kunde genomföras med successivt förbättrade villkor. Totalt har obligationer om 1 789 mkr förfallit och återbetalats under året. Atrium Ljungberg har både ett grönt och ett hållbarhetslänkat obligationsramverk. Per årsskiftet var volymen utestående obligationer totalt 13 516 mkr (12 363) och företags certifikat 1 255 mkr (1 880). Kapitalmarknads- finansiering står därmed för 61% (57) av total lånevolym. Bolaget har obligationsförfall om 3 100 mkr under 2025 och 3 504 mkr under 2026. Övrig finansiering Utöver traditionell bank- och kapitalmarknadsfinansiering har Atrium Ljungberg även icke säkerställd finansiering genom kreditavtal med Nordiska Investeringsbanken och med Europeiska Investeringsbanken om totalt 1 919 mkr (1 919) samt säkerställda direktlån med institutio- nella motparter om 1 451 mkr (1 450). Tillgänglig likviditet Outnyttjat kreditutrymme uppgick vid årsskiftet till 8 740 mkr (7 640), vilket väl täcker utestående företagscertifikat om 1 255 mkr och annan upplåning med kort återstående löptid. Total tillgänglig likviditet inklusive kassa om 129 mkr (119) och outnyttjad checkräkningskredit om 249 mkr (197) uppgår till 9 118 mkr (7 956). Låneränta, kapital- och räntebindning Den genomsnittliga räntan uppgick vid årets slut till 2,9% (2,3). Inklusive kostnaden för outnyttjade lånelöften uppgick den genomsnittliga räntan till 3,1% (2,4). Vårt fastighetsägande är ett långsiktigt engagemang vilket kräver en långfristig finansiering och en lång kapitalbindning minskar refinansieringsrisken. Den återstående kapitalbindningstiden var vid årsskiftet 3,6 år (3,5). Finansiella kostnader är en väsentlig kostnadspost i resultaträkningen. Den påverkas utöver förändringar i skuldvolymen även av förändringar i underliggande marknadsränta och kreditgivarnas marginalpåslag. För att reducera svängningarna i de finansiella kostnaderna till en acceptabel nivå är räntorna i hög utsträckning bundna på olika löptider. För att minska ränterisken och för att uppnå önskad räntebindning används räntederivat vilket är ett flexibelt och kostnadseffektivt sätt att förändra räntebindningen i portföljen utan att behöva förändra villkoren på de underliggande lånen. Den genomsnittliga räntebindningstiden uppgick till 3,0 år (3,8) vid årets slut. Hållbarhetslänkad och grön finansiering Hållbarhet utgör en kärna i affären och verksamheten och Atrium Ljungberg har en hög ambitionsnivå och en tydlig strategi om att bygga framtidens hållbara stad. Kapitel 2 ”Hållbart företagande” beskriver i detalj hur bolaget arbetar med hållbarhet. Detta gör Atrium Ljungberg attraktivt för investerare, kunder och samhället samt bidrar till och säkerställer den långsiktiga lönsamheten. Det är därför naturligt att även bolagets finansiering är kopplad till håll- barhetsarbetet genom gröna och hållbarhetslänkade lån och obligationer. De första gröna obligationerna emitterades 2017 och under 2022 emitterade bolaget även, som första fastighetsbolag i Norden, hållbar- hetslänkade obligationer. Utfallen av bolagets hållbarhetsmål kan påverka finansierings kostnaderna genom att räntan ökar om de högt uppsatta hållbarhetsmålen inte skulle uppnås. Det hållbarhetslänkade ramverket ligger även till grund för hållbarhetslänkade banklån och kreditfaciliteter. Bolagets ramverk för grön obligationsfinansiering uppdaterades senast 2022 och har fått ett ”Medium Green” betyg av S&P Global Ratings efter en oberoende granskning. Atrium Ljungberg har även ett flertal säker- ställda och icke säkerställda gröna banklån, enligt krav uppställda från respektive långivare. Från att ha varit en nisch för bara några år sedan har grön finansiering idag kommit att dominera den svenska kapital marknaden och ger bättre villkor och tillgång till marknaden än konventionella lån. KONTRAKTERAD ÅRSHYRA PER LOKALTYP — En blandad portfölj skapar flexibilitet. ● Kontor 56% 1 687 mkr ● Sällanköp 15% 454 mkr ● Kultur/utbildning 7% 222 mkr ● Hälsa/vård 6% 183 mkr ● Restaurang 5% 156 mkr ● Dagligvaror 5% 141 mkr ● Övrigt 4% 118 mkr ● Bostad 2% 63 mkr TIO STÖRSTA KUNDER, KONTRAKTERAD ÅRSHYRA — De tio största hyresgästerna utgör 20 % av kontrakterad årshyra 2023, där flera av de största är kommuner, lands- ting eller statliga myndigheter och verk. ● Kontor 56% 1 687 mkr ● Sällanköp 15% 454 mkr ● Kultur/utbildning 7% 222 mkr ● Hälsa/vård 6% 183 mkr ● Restaurang 5% 156 mkr ● Dagligvaror 5% 141 mkr ● Övrigt 4% 118 mkr ● Bostad 2% 63 mkr KAPITALSTRUKTUR — Säkerställda lån motsvarar 12% i förhållande till totala tillgångarna. RÄNTEBÄRANDE SKULDER — 24 317 mkr i räntebärande skulder, varav 80% grön och hållbarhetslänkad finansiering ● Gröna obligationer, 45% ● Gröna icke säkerställda banklån, 8% ● Gröna banklån, 7% ● Hållbarhetslänkade banklån, 16% ● Hållbarhetslänkade obligationer, 4% ● Banklån, 2% ● Obligationer, 7% ● Företagscertifikat, 5% ● Direktlån, 6% ● Eget kapital, 45% ● Icke säkerställda lån, 27% ● Säkerställda lån, 12% ● Uppskjuten skatte- skuld, 10% ● Övriga skulder, 5% ===== SIDA 41 ===== UTVECKLING FINANSIERINGSKÄLLOR mdkr Hållbarhetslänkade banklån Gröna obligationer Gröna icke säkerställda banklån Hållbarhetslänkade obligationer Banklån Obligationer Direktlån Företagscertifikat Gröna banklån 2020 2021 2022 2023 2024 0 5 10 15 20 25 30 — År 2022 tillkom hållbarhetslänkade obligationer och banklån som finansieringskälla. GENOMSNITTLIG RÄNTA SAMT KAPITAL- OCH RÄNTEBINDNING — Förnyade räntebindningar har fått genomsnitts räntan att stiga under året. antal år 0 1 2 3 4 5 6 20242023202220212020 Räntebindning, år Kapitalbindning, år Sni/t_t.ligaränta, % % 0 1 2 3 4 5 6 BELÅNINGSGRAD OCH RÄNTETÄCKNINGSGRAD — Stabil belåningsgrad och räntetäckningsgrad över målnivå. % ggr 0 10 20 30 40 50 60 Belåningsgrad, % Räntetäckningsgrad, ggr Policy belåningsgrad <45,0 % Policy räntetäckningsgrad >2,0 ggr 0 1 2 3 4 5 6 20242023202220212020 41 01. 05. 06. 07. 08. 03. 02. 04. Finansiering Finansmarknaden 2024 Kapitalbindning, mkr Bindningstid Banklån Kapital- marknad Total skuld Andel, % Totala kreditavtal 2025 201 4 355 4 555 19% 5 155 2026 860 3 504 4 364 18% 5 004 2027 2 554 4 025 6 579 27% 10 379 2028 3 150 1 787 4 936 20% 5 636 2029 - 1 100 1 100 5% 4 100 >2029 2 783 - 2 783 11% 2 783 Totalt 9 546 14 771 24 317 100% 33 057 Räntebindning, mkr Bindningstid Volym Andel, % Genomsnittlig ränta, %1) 2025 4 443 18% 3,6% 2026 4 204 17% 2,4% 2027 3 850 16% 3,1% 2028 4 560 19% 2,6% 2029 2 560 11% 2,3% >2029 4 700 19% 3,4% Totalt 24 317 100% 2,9% 1) Genomsnittlig kreditmarginal för rörliga lån är fördelad på räntederivatens förfallo- tidpunkter. Snitträntan redovisas exklusive kostnad för outnyttjat kreditutrymme. Av förfall under 2025 utgör per bokslutsdagen ca 4% rörlig ränta och det ingår även 1 500 mkr i av motparten stängningsbara swappar. Totalt sett står hållbarhetslänkad finansiering för 21% (15%) och grön finansiering för 60% (55) av total finansiering. Utöver det är 93% (87) av det outnyttjade kreditutrymmet om 8 740 mkr hållbarhetslänkat eller grönt. Covenanter I låneavtalen finns förutbestämda nyckeltal som Atrium Ljungberg åtar sig att upprätthålla under löptiden, så kallade covenanter. Uppfylls inte dessa kan t. ex. ytterligare säkerhet behövas eller så kan i förläng- ningen motparten ha rätt att säga upp låneavtalet till betalning. Atrium Ljungberg har under 2024 startat ett arbete mot mer enhetliga covenanter och de vanligaste förekommande finansiella covenanterna är numera en räntetäckningsgrad om minst 1,6 ggr och en belåningsgrad om maximalt 65%, båda beräknade på koncernnivå. Övriga åtaganden är bland annat att låntagande dotterbolag ska vara helägda, att dotterbolag med pantsatta tillgångar inte upptar ytterligare lån och att lån givaren förses med viss finansiell information. Det finns även ägarklausuler. Bolaget har uppfyllt samtliga covenanter mot alla motparter under året. Kreditrating Atrium Ljungberg har sedan 2017 en kreditrating från Moody’s. I mars 2023 beslutade Moody’s mot bakgrund av stigande finansieringskostnader samt fallande fastighetspriser på marknaden som sammantaget utmanar såväl räntetäcknings- som belåningsgrad, att ändra Atrium Ljungbergs rating till Baa2 med negativ outlook. Samma rating bekräftades av Moody’s i januari och september 2024 med anledning av den höga kvalitén i fastighets- och projektportföljen, den diversifierade kundstrukturen och goda finansiella positionen. ===== SIDA 42 ===== 42 01. 02. 03. 04. 05. 06. 07. 08. Projekt- investeringar. Förvaltning och projektutveckling 43 Pågående och färdigställda projekt 44 Planerade projekt 47 ===== SIDA 43 ===== 43 01. 06. 07. 08. 04. 03. 02. 05. Projekt och förvaltning Förvaltning och projektutveckling Att förvalta för att äga långsiktigt Atrium Ljungbergs verksamhet består av både projektutveckling och för- valtning. Vi utvecklar och förvaltar för att äga kontors- och handelsfastig- heter en lång tid framöver. I vår bostadsaffär projektutvecklar vi för att sälja till bostadsrättsföreningar. I fokus är vår vision ”Alla vill leva i vår stad”, dvs. att skapa hållbara platser där människor ska kunna leva och vistas under många år framöver. För att arbeta nära våra hyresgäster och på bästa sätt tillgodose deras behov, har vi valt att ha en egen förvaltningsorganisation. Samarbetet är nära och långsiktigt, stabilt och engagerat. Genom förtroendefulla relationer hittar vi innovativa lösningar, något som är viktigt inte minst ur ett hållbarhetsperspektiv. Våra hyresgästers intresse för att bidra till hållbara lösningar och effektiviseringar ökar. Ett exempel på vår samverkan är de gröna hyresavtalen som innebär att vi tillsammans ska arbeta för att minska miljöpåverkan i fastigheterna. Vid utgången av 2024 omfattades 79% av den kontrakterade årshyran av gröna hyresavtal. Hyresgästkommunikation Vi använder oss av vår egen portal, Servicenter, för att kommunicera med våra hyresgäster på ett lättillgängligt och effektivt sätt. I portalen kan varje hyresgäst finna sin individuella förbrukning av energi och vatten, och vi arbetar kontinuerligt med att erbjuda ytterligare data och relevant information. Via Servicenter för vi dialog kring serviceanmälningar och förbättringsåtgärder. Vi har även möjlighet att påverka till ett mer hållbart beteende genom att dela information kring cykelparkeringar, laddplatser, avfallsregleringar, energibesparingar och mycket mer. Nöjda kunder sitter ofta längre i sina lokaler och flyttar inte. Genom att behålla hyresgästen finns möjlighet att minska antalet hyresgästanpassningar, något som idag är en stor miljömässig belastning. Vi använder oss av NKI-mätningar för att få ytterligare insikter från våra kunder och identifiera förbättrings- åtgärder för att kunna behålla våra hyresgäster långsiktigt. Det bidrar till minskade ombyggnationer och därmed lägre klimatutsläpp. En hållbar projektutveckling Vi utvecklar stadsdelar som skapar värde för kommuner, hyresgäster och alla som bor och verkar i våra områden. Genom en variation av innehåll skapar vi ett stadsliv där alla människor trivs, känner trygghet och inspireras – något som är direkt kopplat till vår vision om att ”Alla vill leva i vår stad”, nu och i framtiden. Vår projektutveckling innefattar nybyggnation och om- och tillbyggnationer av fastigheter, och sker på attraktiva platser i storstadsregionerna. Våra projekt är ofta i anslutning till redan befintligt bestånd, eller del av områden där vi ser möjlighet till hållbar utveckling i form av långsiktiga stadsutvecklingsplaner, t. ex. områden som är del av kommande kollektivtrafikstråk. Projekt genomförs med egen personal från idé till inflytt. Därefter tar för- valtningen, med egen personal, över ansvaret för byggnaden. Projektens avkastning ska ge en bättre lönsamhet än att förvärva fastigheter med ett befintligt kassaflöde. Projekt bidrar därmed både till en driftnetto- och värdetillväxt. Det övergripande målet är att skapa hållbara fastig- heter och lokaler som våra kunder vill nyttja under en lång tid framöver. Hållbarhet är integrerat i hela vår affär, från projekt till förvaltning. Atrium Ljungbergs ambition är att minska såväl sin egen som sina kunders miljöpåverkan och att effektivisera resursanvändningen. Minskad energianvändning, klimatförbättrade materialval, cirkularitet, avfallsminskning och transporter är viktiga arbetsområden för oss. Men hållbarhet sträcker sig längre än så. Livet mellan husen, att platsen är attraktiv och trygg är minst lika viktigt. Inom dessa områden har vi, tillsammans med våra hyresgäster, störst möjlighet att påverka och göra skillnad. Förvaltning och projektutveckling ===== SIDA 44 ===== 44 01. 06. 07. 08. 04. 03. 02. 05. Projekt och förvaltning Pågående och färdigställda projekt Vi har pågående projekt med en återstående investering om 4,4 mdkr. Under året har vi, trots en turbulent omvärld, fortsatt att investera i lönsamma och värdeskapande projekt. Årets investeringsvolym, inklusive markförvärv, uppgick till totalt 2,7 mdkr i fastigheter vi utvecklar för att äga samt bostadsrättsprojekt. Under året uppgick investeringar i egna fastigheter till ca 2,3 mdkr (2,2), varav 1,9 mdkr (1,7) i förvaltnings- fastigheter och 0,3 mdkr (0,4) i exploateringsfastig- heter, det vill säga våra bostadsrättsprojekt. Investeringar i förvaltningsfastigheter avsåg främst projekt i Hagastaden, Sickla, Slakthusområdet och Slussen samt lokalanpassningar och energistödjande åtgärder i förvaltningsbeståndet. Under 2024 färdigställdes tre projekt; Slakthushallarna fas 2 i Slakthusområdet, Katarinahuset i Slussen och Brf Kulturtrappan på Nobelberget. Våra pågående projekt finns i Sickla, Slussen, Slakthusområdet, Hagastaden och Medborgarplatsen. På Nobelberget i Sickla pågår produktionen av Brf Kulturarvet som är det första bostadskvarteret att byggas med trästomme. Investeringen uppgår till 470 mkr med beräknat färdigställande i början av 2026. I Slakthusområdet pågår uppförandet av en gymnasie- skola om ca 6 000 kvm med ett hyresavtal som löper under 15 år. Därutöver pågår byggnation av Hus 6 Stationen, vid Slakthusområdets norra entré. Hus 6 Stationen planeras omfatta drygt 17 000 kvm med kontor, service, mat och entré till framtida tunnelbana, och beräknas färdigställas andra kvartalet 2027. I Hagastaden pågår ombyggnation och förädling av kontorsfastigheten Blästern 11, även kallad PV Palatset, motsvarande en investeringsvolym om 490 mkr. Arbetet beräknas vara färdigt fjärde kvartalet 2025 och under 2024 blev det klart att Ekobrotts-myndigheten kommer att hyra ca 8 000 kvm i fastigheten. Vidare pågår en stor ombyggnation och moder nisering av Söderhallarna på Medborgarplatsen. Söderhallarna ska inrymma kontor för kreativa branscher och målet är även att bli Södermalms självklara destination för högkvalitativa råvaror och mathantverk, med stort hållbarhetsfokus. I december tecknades avtal med Ramboll som kommer att flytta sitt svenska huvudkontor till 5 000 kvm i Söderhallarna. Investeringen för Pågående och färdigställda projekt. Pågående projekt – Sickla Central Våra pågående projekt finns i Sickla, Slussen, Slakthusområdet, Hagastaden och Medborgarplatsen. ===== SIDA 45 ===== 45 01. 06. 07. 08. 04. 03. 02. 05. Projekt och förvaltning Pågående och färdigställda projekt Söderhallarna uppgår till 1,7 mdkr och beräknas vara färdigställd under fjärde kvartalet 2026. Byggnationen av Sickla Central pågår och beräknat färdigställande är fjärde kvartalet 2025. Sickla Central är beläget vid den kommande tunnelbanan i direkt anslutning till Tvärbanan, Saltsjöbanan och bussar. Pågående projekt Utvecklas för att äga Kommun Typ av investe­ ring Färdigställt Bostad, kvm Lokaler, kvm Total inves­ tering inkl mark, mkr varav återstår, mkr Marknadsvärde vid färdigstäl­ lande, mkr Hyres­ värde, mkr 1) Ekono­ misk uth. grad, % Under året färdigställda projekt — Katarinahuset Stockholm Ombyggn. Kv 1 2024 - 24 900 1 490 50 155 94 — Slakthushallarna fas 2 Stockholm Ombyggn. Kv 1 2024 - 2 000 150 0 5 100 Pågående projekt — Campus Sickla Nacka Tillbyggn. Kv 3 2025 - 2 100 130 60 7 100 — PV-palatset Stockholm Ombyggn. Kv 4 2025 - 10 500 490 190 58 80 — Sickla Central Nacka Nybyggn. Kv 4 2025 - 17 100 1 100 340 70 16 — Hus 49 Stora Marknadshallen Slakthusområdet Stockholm Ombyggn. Kv 1 2026 - 4 200 290 170 E/T 2) 91 — Gymnasieskola Slakthusområdet Stockholm Nybyggn. Kv 2 2026 - 6 200 370 240 18 100 — Mälarterrassen Stockholm Nybyggn. Kv 2 2026 - 4 200 440 260 33 22 — Söderhallarna Stockholm Ombyggn. Kv 4 2026 - 26 400 1 720 1 370 151 29 — Hus 43 Gamla & Nya Magasinet Slakthusområdet Stockholm Om, -tillbyggn. Kv 1 2027 - 9 000 700 410 41 40 — Hus 6 Stationen Slakthusområdet Stockholm Nybyggn. Kv 2 2027 - 17 400 1 600 1 010 89 - Fastigheter att äga ­ 124 000 8 480 4 100 11 700 627 48 Bostadsrätter Vinstav­ räkning påbörjas Boknings­ grad,% 3) Försälj­ nings­ grad,% 4) — Brf Kulturtrappan Nacka Nybyggn. Kv 2 2024 6 600 - 510 0 - 83 — Brf Kulturarvet Nacka Nybyggn. Kv 1 2026 5 800 - 470 260 - 0 Bostadsrätter 12 400 0 980 260 1 200 Pågående projekt 12 400 124 000 9 460 4 360 12 900 1) Exklusive tillägg. 2) Med hänsyn till enskild affärsuppgörelse redovisas ej hyresvärde 3) och 4) Andel sålda lägenheter (i antal) Det innebär fyra olika trafikslag på en och samma plats vilket kommer att göra Sickla till en av de största kommunikationsnoderna i Stockholm. Byggnaden kommer att innefatta totalt 25 våningar med kontor, restaurang, konferensutrymmen, gröna terrasser samt butiker i gatuplan. Investeringen uppgår till ca 1,1 mdkr. Vidare pågår en tillbyggnation av Campus Sickla där 2 100 kvm ska tillföras befintlig skolbyggnad. Tillbyggnaden uppförs i trästomme och med träfasad. Ombyggnadsprojektet av Katarinahuset vid Slussen är slutfört. Under 2023 ingick bolaget avtal med Stockholms stad om förvärv av en av tre markanvis- ningar vid Slussen. Förvärvet avser Mälarterrassen som utgörs av 6 000 kvm BTA för caféer, restauranger och inslag av kultur med utsikt över Gamla stan och vattnet. Vi tillträdde under hösten 2024 och färdigstäl- lande bedöms till mitten av 2026. Total investering inkl förvärv beräknas uppgå till 440 mkr. Kvarstående investeringsvolym för beslutade projekt uppgick vid årsskiftet till ca 4,4 mdkr. Av pågående projekt utgör 8,5 mdkr investering i fastigheter som utvecklas för att äga och med en bedömd projekt - vinst om 24% motsvarande 2,2 mdkr varav 0,8 mdkr redan redovisats. PÅGÅENDE PROJEKT, KVM 136 000 INVESTERINGAR, FÖRVÄRV OCH FÖRSÄLJNINGAR — Investeringar i egna fastigheter om 2 281 mkr 2024. Förvärv –5 000 –4 000 –3 000 –2 000 –1 000 0 1 000 2 000 3 000 4 000 5 000 20242023202220212020 mkr Investeringar i egna fastigheter Ne/t_t.ligaoinvesteringFörsäljningar ===== SIDA 46 ===== 46 01. 06. 07. 08. 04. 03. 02. Brf Kulturtrappan, Nobelberget Boarea 6 600 kvm Investering 510 mkr 05. Projekt och förvaltning Pågående och färdigställda projekt Katarinahuset, Slussen Q1 Q1 Slakthushallarna fas 2, Slakthusområdet 2024 Projektutveckling 2024–2027 2025 Brf Kulturarvet, Nobelberget Q1 Q1 Q2 Q2 Q4 Gymnasieskola, Slakthusområdet Mälarterrassen, Slussen Söderhallarna, Södermalm 2026 Hus 43 Gamla & Nya Magasinet, Slakthusområdet Hus 6 Stationen, Slakthusområdet 2027 Q1 Q2 Sickla Central Q4 Q4 PV-palatset, Hagastaden Uthyrbar area 17 100 kvm Investering 1 100 mkr Uthyrbar area 10 500 kvm Investering 490 mkr Uthyrbar area 24 900 kvm Investering 1 490 mkr Q3 Campus Sickla Uthyrbar area 2 100 kvm Investering 130 mkr Uthyrbar area 2 000 kvm Investering 150 mkr Boarea 5 800 kvm Investering 470 mkr Uthyrbar area 6 200 kvm Investering 370 mkr Uthyrbar area 9 000 kvm Investering 700 mkr Uthyrbar area 4 200 kvm Investering 440 mkr Uthyrbar area 17 400 kvm Investering 1 600 mkr Uthyrbar area 26 400 kvm Investering 1 720 mkr Hus 49 Stora Marknadshallen, Slakthusområdet Uthyrbar area 4 200 kvm Investering 290 mkr Q2 Q1 ===== SIDA 47 ===== 47 01. 06. 07. 08. 04. 03. 02. 05. Projekt och förvaltning Planerade projekt Planerade projekt. Vår totala projektportfölj av pågående och planerade projekt, motsvarar framtida investeringar om ca 40 mdkr, inom den mark vi äger och erhållna markanvisningar. Atrium Ljungbergs affärsmodell innebär att äga, förvalta och utveckla fastigheter och stadsdelar på ett ansvarsfullt sätt. Därmed tar vi ansvar för hela värdekedjan. Vår projektportfölj per 31 december 2024 består av ca 700 000 kvm BTA fördelat på ca 200 000 kvm BTA bostadsbygg- rätter och resterande på fastigheter att förvalta med tyngdpunkt inom kontor. Merparten av utvecklingsportföljen finns i Stockholm med fokus på Hagastaden, Slakthusområdet, Slussen och Sickla. Ca 85% av portföljen ligger vid befintliga eller kommande tunnelbanestationer i Stockholm. I vilken takt vi genomför projekten beror på marknadsläget och detaljplanearbetet. I normalfallet startas inga projekt utan att vi har tryggat en lägsta nivå för avkastning genom tecknade hyresavtal. UTVECKLINGSPLANERNA I SLAKTHUSOMRÅDET,INVESTERING 11 MDKR ===== SIDA 48 ===== 48 01. 06. 07. 08. 04. 03. 02. 05. Projekt och förvaltning Planerade projekt Stockholm Slakthusområdet Slakthusområdet är ett av Stockholms största stadsutvecklingsprojekt. Vi utvecklar området till en attraktiv plats med kontor och bostäder kom- pletterat med ett brett utbud av mat, kultur och upplevelser. Området trans- formeras till en helt ny mötesplats och en motor för hela södra Stockholm. Atrium Ljungberg har idag 200 000 kvm BTA i ägda fastigheter eller redan erhållna markanvisningar. Det motsvarar en total investering om 12 mdkr fördelat på 10 mdkr i kommersiellt och resterande i bostäder. Totalt har vi 45 000 kvm BTA i detaljplaner som vunnit laga kraft och ambitionen är att dubbla detta i samband med kommande detaljplaner. Bolaget har tecknat ett hyresavtal med Stockholms konstnärliga hög- skola, SKH, om en flytt till Slakthusområdet. SKH har ca 500 studenter och 250 medarbetare och doktorander som nu kommer att samlas under ett gemensamt tak. Högskolekvarteret, där SKH:s lokaler ingår, omfattar 27 000 kvm uthyrbar yta och beräknas stå klart 2030. Slussen Atrium Ljungberg är en av de största fastighetsägarna vid Slussen. Här har vi möjlighet att utveckla den kommande handelsplatsen under Ryssgården och Södermalmstorg, om ca 17 000 kvm BTA. Handelsplatsen förbinder Saltsjöbanan med bussterminalen i Katarinaberget och med tunnelbanan. Den kommer även angränsa till kommande Mälarterrassen – se avsnittet Pågående och färdigställda projekt för mer information om det specifika projektet. I Slussen har bolaget också en markanvisning framför Katarinahuset, kvar- teret Ryssbodarne, placerad ovan Stadsgårdsleden och Saltsjö banan. Det är en byggrätt om 7 000 kvm BTA i fem våningar där vi planerar för kontor med publika delar i bottenvåningen. Produktionsstart är tidigast 2027 med möjlig inflyttning 2029. I samband med att kommun fullmäktige godkände avtalet för Mälarterrassen förlängdes även markanvisningsavtal för intilliggande kontorskvarter (kv Ryssbodarne) och Handelsplatsen. Atrium Ljungberg äger sedan tidigare Glashuset, Sjömansinstitutet och Katarinahuset. Detta innebär att vi nu äger ca 55 000 kvm LOA i befintligt bestånd samt har markanvisningar om totalt ca 23 000 kvm BTA och påbörjade 2024 en nyproduktion om 6 000 kvm BTA. Utvecklingsprojekten vid Slussen, vilka planeras genomföras fram till år 2030, motsvarar en total total investering om ca 5 mdkr inklusive markförvärv. Hagastaden Atrium Ljungberg är en av de största fastighetsägarna i Hagastaden och har varit aktivt involverade i utvecklingen av området i drygt 30 år. Hagastadens målsättning är att bli en av världens främsta kluster för life science fram till 2030 och bolaget har flera planerade projekt i området. Vi har ett exploateringsavtal innefattande två bostads- och ett kontors- kvarter – kvarteren Cambridge, Stanford och Pisa. Investeringsvolymen uppgår till 5 mdkr och omfattar 24 100 kvm kontor och 450 lägenheter. Det första steget i projektet, ett gemensamt garage för kvarteren, påbörjades hösten 2022 och planeras färdigställas i slutet av 2026. Vid Brunnsviken, i östra Hagastaden, har bolaget ytterligare en markanvisning där det planeras att byggas en kontorsfastighet om 21 000 kvm i åtta våningar. De planerade utvecklingsprojekten i Hagastaden, som beräknas vara färdigställda strax efter år 2030, innebär en total investering om 9 mdkr, varav 5 mdkr avser kontor och resterande bostadsrätter. Atrium Ljungbergs utvecklingsprojekt i Slussen beräknas genomföras fram till 2030 och motsvarar en total framtida investering om ca 5 mdkr inklusive markförvärv. PLANERADE PROJEKT EFTER OMRÅDE PLANERADE PROJEKT EFTER LOKALTYP — 86% av arean är fokuserad till Stockholm. — Kontor och bostäder står för 88% av arean. 190 000 KVM BTA INKL 1 000 BOSTÄDER PLANERAS I SICKLA ● Kontor, 53% ● Bostäder, 35% ● Handel, 5% ● Övrigt, 7% ● Sickla, 35% ● Slakthusområdet, 26% ● Uppsala, 11% ● Hagastaden, 13% ● Slussen, 7% ● Övriga Stockholm, 5% ● Göteborg, 2% ===== SIDA 49 ===== 49 01. 06. 07. 08. 04. 03. 02. 05. Projekt och förvaltning Planerade projekt Sickla Vi har under 25 år utvecklat Sickla, från industriområde till levande stadsdel. I juni 2023 lanserades planerna för Stockholm Wood City som blir världens största träbaserade stadsutvecklingsprojekt. Det första spadtaget togs 2024 och de första kontorsbyggnaderna beräknas stå klara under 2027. Fördelarna med träbyggnation är många, såväl miljö- och hälsomässiga som ekonomiska. Bland annat möjliggör det lägre klimatavtryck över livscykeln, större andel användning av lokal råvara, energisnål tillverkningsprocess och tystare byggarbetsplatser. Totalt omfattar utvecklingsprojektet 250 000 kvm vilket motsvarar 25 kvarter, 7 000 arbetsplatser och 2 000 bostäder. Här planeras en mix av bostäder och arbetsplatser, där restauranger och butiker ger liv åt gatustråken. Den attraktiva och dynamiska stadsdelen blir ett föredöme för hållbar arkitektur och stadsutveckling och ett viktigt steg i bolagets ambitiösa hållbarhetsmål. Stockholm Wood City omfattar flera detaljplaner i olika skeden. Den största pågående detaljplanen ligger i de centrala delarna av Sickla. Detaljplanen antogs i Miljö- och stadsbyggnadsnämnden i juni och exploateringsavtal förväntas tecknas under första halvåret 2025. Bolaget planerar även för fler bostäder i andra delar av Sickla bland annat genom den lagakraftvunna detaljplanen på Nobelberget om 500 lägenheter. Därutöver pågår även planarbete för Kyrkviken och Norra Nobelberget. Den totala investeringen för utvecklingsprojekten i Sickla uppgår till 14 mdkr, varav 12 mdkr planeras fram till ca år 2030 fördelat på 6 mdkr för eget ägande, främst kontor och resterande i bostadsrätter. Göteborg Detaljplanearbete för en ombyggnation av fastigheten Tornen på Lindholmen i Göteborg motsvarande 12 000 kvm BTA pågår. Planen drivs tillsammans med planändring för att möjliggöra dagligvaruhandel i vår fastighet M2 samt detaljplanen för fastigheten M1. Detaljplanen tas fram tillsammans med Älvstranden Utveckling. Uppsala Uppsala är Sveriges fjärde största stad med en stadig befolkningstill - växt, växande näringsliv och världsledande forskning. Det är en av våra viktigaste delmarknader och vi fokuserar vår verksamhet till Uppsala city och Gränbystaden. Detaljplanen för Ångkvarnen (Uppsala Kungs ängen 22:2) i Uppsala city vann laga kraft i slutet av juni 2022. Byggnaderna ligger i ett utvecklings- område där vi, tillsammans med Ikano Bostad och Besqab, kommer att knyta ihop de södra delarna av innerstaden med city. Tillträde till fastig- heterna beräknas ske under 2025. Vi har genomfört en rad stora utvecklingsprojekt i Gränbystaden och har möjlighet att utveckla ytterligare 60 000 kvm BTA varav ca hälften bedöms bli bostäder. Utvecklingsprojekten i Uppsala motsvarar en total investeringsvolym om 2 mdkr. PLANERADE PROJEKT EFTER DETALJPLAN — För 34% av arean finns färdig detaljplan. ● Förändring av detalj- plan krävs, 58% ● Detaljplan finns, 42% ===== SIDA 50 ===== 50 01. 06. 07. 08. 04. 03. 02. 05. Projekt och förvaltning Planerade projekt Information om pågående projekt och planerade projekt i årsredovisningen är baserad på bedömningar om storlek, inriktning och omfattning samt när i tiden projekt bedöms startas och färdigställas. Vidare baseras informationen på bedömningar om framtida projektkostnader och hyresvärde. Bedömningarna och antaganden ska inte ses som en prognos. Bedömningar och antaganden innebär osäkerhetsfaktorer både avseende projektens genomförande, ut- formning och storlek, tidsplaner, projektkostnader samt framtida hyresvärde. Informationen om pågående byggnation samt planerade projekt omprövas regelbundet och bedömningar och antaganden justeras till följd av att pågående byggnationer färdigställs eller tillkommer samt att förutsättningar förändras. Planerade och pågående projekt med start senast år 2030 Utvecklas för att äga Antal lägen­ heter BTA, kvm varav lagakraft detalj­ plan Bedömd investe­ ring, mkr varav återstå­ ende, mkr Mark­ nads­ värde, mkr Drift­ netto, mkr Stockholm — Hagastaden - 58 000 13 000 5 000 3 900 7 500 310 — Sickla - 99 000 36 000 5 500 4 400 7 600 370 — Slakthusområdet 145 147 000 45 000 10 000 8 400 11 900 560 — Slussen - 55 000 55 000 5 200 1 900 6 000 270 — Övriga Stockholm - 38 000 - 1 700 1 400 2 400 120 Uppsala - 38 000 12 000 1 900 1 800 2 000 120 Göteborg/Malmö - 12 000 12 000 400 300 400 10 Summa 145 447 000 173 000 29 700 22 100 37 800 1 760 Avgår driftnetto idag, mkr –58 Nytillskapat driftnetto, mkr 1 702 Bostadsrätter Stockholm — Hagastaden 452 40 000 40 000 3 500 3 500 3 900 — Sickla 1 007 95 000 35 000 6 200 5 000 7 600 — Slakthusområdet 198 19 000 - 1 600 1 000 1 700 Uppsala 144 12 000 12 000 500 500 500 Summa 1 801 166 000 87 000 11 800 10 000 13 700 Projektportfölj med start senast år 2030 1 946 613 000 260 000 41 500 32 100 51 500 ===== SIDA 51 ===== Styrning och kontroll Förvaltningsberättelse 52 Risker och riskhantering 56 Ordförandeord 63 Bolagsstyrningsrapport 64 Intern kontroll 68 Styrelse 70 Ledning 72 Aktien och ägarna 74 51 01. 02. 03. 04. 05. 06. 07. 08. ===== SIDA 52 ===== Förvaltnings berättelse Verksamheten Atrium Ljungberg är ett av Sveriges större börs noterade fastighetsbolag. Bolaget äger, utvecklar och förvaltar attraktiva stadsmiljöer för kontor, handel och bostäder på starka delmarknader. Verksamheten drivs med ett långsiktigt ägarperspektiv. Atrium Ljungberg skapar värdetillväxt genom att utveckla och förädla nya och befintliga fastigheter och byggrätter samt driva en aktiv och kundnära förvaltning. Bolaget leder och driver hela affärsprocessen med egna medarbetare, vilket ger kunskap och förståelse för helheten och skapar mervärde för kunden och våra ägare. Styrelsen och verkställande direktören för Atrium Ljungberg AB (publ), organisations nummer 556175-7047, avger härmed årsredovisning och koncern redovisning för räkenskapsåret 2024. Uppgifterna inom parentes avser före gående räkenskapsår. Den legala års redovisningen inklusive förvaltnings berättelse är reviderad. Finansiella mål Enligt de finansiella målen ska en årlig avkastning på eget kapital överstiga 10% över tid. Under 2024 uppgick avkastningen på eget kapital till 3,1% (–3,4). Bolaget kan årligen investera ca 5% av sin egen storlek utan större påverkan på belåningsgraden, vilket för närvarande motsvarar ca 3 mdkr per år. Årets inves- teringar i egna fastigheter inklusive förvärv uppgick till 2 692 mkr (2 155). Verksamheten ska bedrivas med låg finansiell risk, vilket innebär att belånings- graden får vara högst 45%, och att räntetäcknings- graden ska vara lägst 2,0 ggr. Vid årsskiftet uppgick belåningsgraden till 41,4% (42,5) och räntetäcknings- graden till 3,7 ggr (3,7). Utdelning I slutet av 2023 antogs en ny utdelningspolicy. Utdelningen ska motsvara ca en tredjedel av förvalt- ningsresultatet, om inte investeringar eller bolagets finansiella ställning i övrigt motiverar en avvikelse. Därutöver kan styrelsen föreslå att vinster av engångs- karaktär kan föras över till ägarna. För räkenskapsåret 2024 föreslås en utdelning om 3,60 kr/aktie (3,50), att utbetalas vid två tillfällen om vardera 1,80 kr/aktie, vilket motsvarar 32% utdelningsandel (32) och en direktavkastning om 1,8% (1,5). Marknad Finansmarknaden Finansmarknaden var volatil under året på grund av oro över lågkonjunktur, konjunkturutsikter samt för- väntningar på inflation och räntesänkningar. Den avta- gande inflationstakten möjliggjorde för Riksbanken att genomföra den första räntesänkningen på åtta år. Sänkningen av styrräntan i maj inledde en räntesänk- ningscykel med sänkningar om sammantaget 1,75% fram till januari 2025. Efter en turbulent tid har kapitalmarknaden stabili- serats och tillgången till kapital är åter mycket god. I takt med Riksbankens räntesänkningar, sjönk de korta räntorna kontinuerligt och successivt under året. Långräntorna sjönk inledningsvis för att sedan stiga något under årets sista kvartal på grund av högre långsiktiga inflationsförväntningar. Svensk kapitalmarknad har fortsatt förbättrats under året. Atrium Ljungberg emitterade obligationer för ett totalt nominellt belopp om 3 000 mkr vid 7 olika tillfäl- len. Första emissionen under 2024 var en 3-årig grön FRN om 600 mkr i februari , med en kreditmarginal på 1,50%, och den sista för året var en 5-årig grön FRN om 300 mkr i september, med en marignal på 1,30%. Marginalen har, över hela kurvan, minskat stadigt under 2025 där 5-åringen rörde sig 100 baspunkter nedåt. Även certifikatmarknaden utvecklades i positiv riktning. Medan det 2023 kunde vara svårt att refinansiera förfall kunde Atrium Ljungberg under inledningen av 2024 emittera certifikat till nya investe- rare och öka volymen till närmare 2,6 mdkr. På grund av genomförda fastighetsförsäljningar har volymen därefter minskat och uppgår till 1 255 mkr i slutet på året. Kreditmarginalen över Stibor, för certifikat med 3 månaders löptid, minskade successivt under 2024 från 70 bp i början på året till 40 bp i slutet på 2024. Fastighetsmarknaden Transaktionsmarknaden har visat på återhämtning under 2024 med en volym om 140 mdkr. Volymen innebär en ökning mot föregående år med 35%, men är 29% lägre än det historiska genomsnittet. Andelen större transaktioner ökade. Av total transaktions- volym utgjorde internationella investerare 17%, jämfört med genomsnittligt utfall under perioden 2015–2023 på 22%. Kontorsmarknaden Under 2024 har en viss återhållsamhet funnits på kontorsmarknaden, med ökade vakansnivåer, längre uthyrningstider och pressade hyresnivåer som resultat. Påverkan varierar dock mellan olika delmarknader. På starka platser är den negativa påverkan lägre, medan perifera delar av storstadsområden påverkats i högre utsträckning. Några av de främsta driv krafterna till utvecklingen är förändrade arbets mönster och osäker het kring lokalbehov. Detta har lett till en minskad efterfrågan på större kontorsytor, samtidigt som intresset för högkvalitativa lokaler i attraktiva lägen ökar. Detaljhandeln Trots ökad köpkraft och större konsumtions- utrymme fortsätter hushållen att vara sparsamma, vilket har dämpat återhämtningen mer än väntat. Detaljhandelns försäljningstillväxt uppgick under INVESTERINGAR I PLANERADE PROJEKT 40 MDKR BELÅNINGSGRAD 41,4 % 52 01. 02. 03. 04. 05. 07. 08. 06. Styrning och kontroll Förvaltnings berättelse ===== SIDA 53 ===== 2024 till 1,7 %. Försäljningstillväxten för dagligvaru- handeln uppgick till 3,3 %, drivet av både ökade volymer och priser. För sällanköpsvaruhandeln uppgick försäljningstillväxten till 0,6 %, men här finns tydliga skillnader mellan olika delbranscher. Bostadsmarknaden Efter en längre period av osäkerhet och prisned- gångar har bostadsmarknaden börjat återhämta sig med en ökad optimism bland både köpare och säljare. Bostadspriserna har åter börjat stiga och på riksnivå steg priserna på bostadsrätter under året med 5,9%. En faktor som har påverkat bostadsmarknaden positivt under året är sjunkande räntor och lägre inflation. Utbudet av bostäder har varit historiskt högt med fler annonserade bostäder jämfört med föregående år. Tillsammans med mer positiva ekonomiska förhål- landen har det bidragit till att öka rörligheten på marknaden. Köparna har fortsatt behov av att sälja sitt befintliga boende innan de köper ett nytt vilket skapar långa försäljningstider. Under 2024 såldes 14% fler bostäder än föregående år. Förvaltning Nettouthyrning Nettouthyrningen, dvs. ny kontrakterad årshyra med avdrag för årshyror uppsagda för avflytt, uppgick under perioden till 109 mkr (53), varav projekt- fastigheter utgjorde 145 mkr (65). Såväl nyteck- nade som uppsagda avtal avser främst kontor i Stockholmsområdet. Nyuthyrning har skett om 392 mkr (257) medan uppsägning från kund uppgår till 256 mkr (189). Därtill har Atrium Ljungberg sagt upp kund för avflytt motsvarande en årshyra om 27 mkr (15). Tidsförskjutningen mellan nettouthyr- ningen och dess resultateffekt bedöms till 3–12 månader för förvaltningsfastig heter och 12–24 månader för projekt. Kontrakterad årshyra och uthyrningsgrad Per 2025-01-01 uppgick kontrakterad uppsägnings- bar årshyra till 3 083 mkr. Ekonomisk uthyrningsgrad exklusive projekt fastigheter var vid samma tidpunkt 92% (94), medan genomsnittlig återstående kon- trakterad löptid, exklusive bostäder och parkering, uppgick till 4,6 år (4,6). Resultat och finansiell ställning Kommentarer till årets resultat och finansiella ställning framgår av sid. 78–86. Investeringar i egna fastigheter Investeringar i egna fastigheter inklusive förvärv uppgick till 2 692 mkr (2 155), varav 2 356 mkr (1 711) i förvaltningsfastigheter och 336 mkr (444) i exploateringsfastigheter. Den 31 december 2024 hade Atrium Ljungberg på- gående byggnationer om 9,5 mdkr, varav 4,4 mdkr återstår att investera. Av pågående projekt utgör 8,5 mdkr investering i fastigheter som utvecklas för att äga med en bedömd projektvinst om ca 24%, motsvarande 2,2 mdkr varav 0,8 mdkr redan redo- visats. Vidare har bolaget pågående bostadsrätts- byggnation motsvarande 1,0 mdkr med ett bedömt marknadsvärde om 1,2 mdkr, vilket kommer realiseras i takt med att vinstav räkning sker. Den ackumulerade vinstavräkningen i pågående bostadsrättsprojekt uppgår till 0,1 mdkr. Möjliga utvecklingsprojekt Atrium Ljungbergs affärsmodell innebär att äga, för- valta och utveckla fastigheter och stadsdelar på ett ansvarsfullt sätt. Därmed tar bolaget ansvar för hela värdekedjan. Den totala projektportföljen, dvs. pågå- ende och planerade projekt, motsvarar framtida investeringar om ca 40 mdkr. Projektportföljen består av ca 700 000 kvm BTA fördelat på ca 500 000 kvm BTA fastigheter att förvalta med tyngdpunkt inom INVESTERINGAR I EGNA FASTIGHETER, MKR – Atrium Ljungberg kan investera ca 5% av sin storlek årligen utan större påverkan på belåningsgraden. HYRESINTÄKTER, MKR – Ökade intäkter främst pga. indexreglering och färdigställda projektfastigheter. 0 3000 2020 2021 2022 2023 2024 2 821 2 988 2 344 2 292 2 550 2020 2021 2022 2023 2024 2 281 2 513 2 279 2 349 2 155 kontor och resterande ca 200 000 kvm BTA utgör bostadsbyggrätter. Merparten av utvecklingsport- följen finns i Stockholm med fokus på Hagastaden, Slakthusområdet, Slussen och Sickla. Ca 85% av portföljen ligger vid befintliga eller kommande tunnel- banestationer i Stockholm. I vilken takt projekten genomförs beror på marknadsläget och detaljplane- arbetet. I normalfallet startas inga projekt utan att vi har tryggat en lägsta nivå på avkastning genom tecknade hyresavtal. Fastighetstransaktioner Under året har två fastigheter sålts, Eken 6 och Eken 14, i Sundbyberg. Fastigheterna innefattade 36 000 kvm uthyrbar area och har sålts för ett under- liggande fastighetsvärde om 2 114 mkr. Dessutom har vinstavräkning skett av bostadsrättsprojekt där 101 mkr vinstavräknats under året motsvarande 78% tillträdda lägenheter. Under fjärde kvartalet har fem förvärv genomförts. Södre Torn 1 (Mälarterrassen) vid Slussen samt Kolskjulet 1 (Hus 6 Stationen) i Slakthusområdet som är en tidigare tomträtt som för- värvats som äganderätt. Även tre mindre fastigheter har förvärvats i Göteborg och Barkarby. Fastighetsvärden Under året har 41% av fastighetsbeståndet marknads- värderats externt, varav 18% i kvartal 4. Värderingarna är utförda av Forum Fastighetsekonomi, Cushman & Wakefield och Newsec. Resterande del av fastighets- beståndet har internvärderats och antaganden har kvalitetssäkrats av Forum Fastighets ekonomi. Marknadsvärderingen är baserad på en kassa- flödesmodell med individuell bedömning för varje fastighet av dels framtida intjäningsförmåga, dels marknadens avkastningskrav. Antagna hyresnivåer vid kontraktsförfall motsvarar bedömda långsiktiga marknadshyror, medan driftskostnader utgår från bolagets verkliga kostnader. Inflationsantagandet antas till 1% för 2025 och därefter 2% per år. Projektfastigheter värderas på samma sätt men med avdrag för återstående investering. Beroende på i vilken fas projektet befinner sig finns ett risk - påslag i avkastningskravet. 53 01. 02. 03. 04. 05. 07. 08. 06. Styrning och kontroll Förvaltnings berättelse ===== SIDA 54 ===== Byggrätter har värderats utifrån ett bedömt marknads- värde kronor per kvm BTA för fastställda byggrätter med godkänd detaljplan eller där detaljplan bedöms vinna laga kraft i närtid. Genomsnittligt värde på byggrätterna i värderingen är ca 1 500 kr per kvm BTA (5 700). Minskningen i byggrättsvärde är hän- förligt till startade projekt och sålda fastigheter. Genomsnittligt avkastningskrav uppgick vid årets slut till 4,7% (4,7). Yielden är på totalen oförändrad men mindre individuella justeringar av avkastnings- kravet har gjorts. Totalt under 2024 har yielderna justerats marginellt uppåt vilket tillsammans med index justering från 2% till 1% för år 2025 innebär en värde nedgång om 0,5% under året. Organisation i linje med visionen Atrium Ljungbergs organisation är utformad utifrån bolagets affärsmodell att skapa hållbara stadsdelar med fokus på värdetillväxt, att finnas nära Atrium Ljungbergs kunder och ha korta beslutsvägar. Verksamheten är indelad i två grenar: Projekt- och entreprenadverksamhet och Fastighetsförvaltning. Projekt- och entreprenadverksamheten innefattar Affärsutveckling, Projekt och dotterbolaget TL Bygg. Förvaltningen av Atrium Ljungbergs fastigheter och områden sker lokalt med egna medarbetare på plats. Erik Skalin har under året tillträtt som affärs områdes- chef Leasing och Anna Jepson har tillträtt som cfo. Ersättningar till ledande befattningshavare Löner och övriga anställningsvillkor för bolagsled- ningen ska vara marknadsanpassade och konkurrens- kraftiga, men inte löneledande i förhållande till jämförbara företag. Riktlinjerna ska gälla för bolags- ledningen som utgörs av verkställande direktören och sex övriga ledande befattningshavare. För mer information se not IK.6. Egna aktier Antalet aktier uppgår till 133 220 736 (133 220 736), varav 4 000 000 (4 000 000) av serie A och 129 220 736 (129 220 736) av serie B. En aktie av serie A berättigar till tio röster och en aktie av serie B berät- tigar till en röst. Bolaget äger vid årets utgång 7 114 875 aktier av serie B (7 114 875). Per 31 december 2024 uppgick därmed antalet utestående aktier till 126 105 861 (126 105 861) medan genomsnittligt antal aktier under året uppgick till 126 105 861 (126 105 861). Risker och osäkerheter Prioriterade områden för riskhantering är framför allt fastighetsportföljen, projektutveckling, finansiering, information- och datasäkerhet samt hållbarhet, med hänsyn till både komplexitet och beloppens storlek. Bolaget har bra rutiner för att hantera dessa risker och har dessutom en stark finansiell ställning med solida nyckeltal som låg belåningsgrad och hög räntetäckningsgrad. Vad gäller risker och osäkerhets- faktorer hänvisas till avsnittet ”Risker och risk - hantering” på sid. 56–62. Utsikter för 2025 Konjunkturen och omvärldsläget förblir osäkert. Kriget i Ukraina och spänningarna i Mellanöstern fortsätter. USAs politik med starkt fokus på tillväxt och företagande förväntas skapa ökad ekonomisk aktivitet men också oro för ökat inflationstryck via tullar, skattesänkningar och ökande federala under- skott. USAs politik skapar också risker för tillväxten och konjunkturen i exportberoende ekonomier. För den svenska ekonomin förutspås dock en återhämt- ning, drivet av lägre räntor och sänkta skatter. I Sverige förväntas inflationen förbli låg, vilket eventuellt möjliggör ytterligare räntesänkningar. Marknaden räknar dock med att räntan planar ut på en nivå runt 2% i mitten på 2025 och den nedåt gående trenden för långräntorna har avstan- nat. Givet den rådande osäkerheten kring den FASTIGHETSVÄRDE ÖVER TID – Mer än fördubblat fastighetsvärde under de senaste tio åren. 0 10 20 30 40 50 60 2024202320222021202020192018201720162015 Mdkr Förvaltningsfastigheter Exploateringsfastigheter makroekonomiska och konjunkturella utvecklingen så förväntas volatiliteten i långräntorna förbli hög. Moderbolagets resultat Moderbolagets verksamhet består av koncernöver - gripande funktioner samt organisation för förvalt - ning av de fastigheter som ägs av moderbolaget och dotterbolagen. Nettoomsättningen uppgick till 397 mkr (514). Förvaltningsintäkterna minskade på grund av minskad försäljning av förvaltningstjänster till bolag inom koncernen. Rörelseresultatet uppgick till –69 mkr (–58). Resultat efter finansiella poster uppgick till 346 (316) och årets resultat uppgick till 403 (390). Förvärvade och tillträdda fastigheter Fastighet Område Kategori Uthyrbar area, kvm Tillträde Anskaffningsvärde, mkr Lindholmen 43:4 Göteborg Handel 414 2024.10.16 9 Lindholmen 43:5 Göteborg Handel 183 2024.10.16 18 Södre Torn 1 Stockholm, Slussen Restaurang 4243 2024.10.28 116 Barkarby 2:65 Järfälla Garage 2024.12.06 27 Kolskjulet 1 Slakthusområdet Mark (friköp) 2024.12.30 241 Fastighetsförsäljningar Fastighet Område Kategori Uthyrbar area, kvm Frånträde Underliggande pris fastighet, mkr Eken 6 och Eken 14 Sundbyberg Kontor 36 400 2024.06.11 2 114 1) Läs mer i fastighetsförteckningen på www.al.se 54 01. 02. 03. 04. 05. 07. 08. 06. Styrning och kontroll Förvaltnings berättelse ===== SIDA 55 ===== Hållbarhetsrapport Atrium Ljungberg har upprättat hållbarhetsrapport i enlighet med årsredovisnings lagen. Rapporten omfattar Atrium Ljungberg AB (publ) och dess samtliga dotterbolag. Hållbarhetsrapporten finns på sid. 19–30, 62 samt 122–150 och är upprättad i enlighet med årsredovisningslagen 6 kap. Händelser efter räkenskapsårets utgång Under inledningen av 2025 blev hyresavtalet med Stockholms konstnärliga högskola (SKH) i Slakthusområdet ovillkorat i och med att detaljplanen för kvarteret vann laga kraft. Hyresavtalet, med en avtalstid om 20 år, omfattar 20 000 kvm LOA. Det nya kvarteret kommer att ha en total uthyrbar area om 27 000 kvm med ett årligt hyresvärde exklusive tillägg om 134 mkr inklusive bedömd indexering fram till inflyttning. Byggstart för projektet, som beräknas stå klart i sin helhet 2030, planeras till våren 2026. Total investering bedöms uppgå till 2 mdkr. Under januari 2025 har förhandlingar hållits med Convendum som är under rekonstruktion. Företaget kommer att avflytta från sina lokaler om 5 000 kvm i Glashuset i Slussen under februari. Både uthyrningen till SKH och Convendums uppsägning inkluderas i nettouthyrningen för det första kvartalet 2025. Förslag till vinstdisposition Till årsstämman lämnar styrelsen nedanstående förslag till vinstdisposition. Läs mer om styrelsens yttrande om förslag till vinst disposition på sid. 117. Till årsstämmans förfogande i moderbolaget står: Balanserad vinst 9 186 713 065 kr Årets vinst 402 856 030 kr Summa 9 589 569 095 kr Styrelsen föreslår att vinstmedlen disponeras på följande sätt: Till aktieägarna utdelas 3,60 kr/aktie 453 981 100 kr I ny räkning balanseras 9 135 587 995 kr Summa 9 589 569 095 kr 1) Den föreslagna utdelningens totalbelopp är baserat på antal utestående aktier per 2024-12-31. 55 01. 02. 03. 04. 05. 06. 07. 08. 06. Styrning och kontroll Förvaltnings berättelse ===== SIDA 56 ===== Risker och riskhantering Atrium Ljungbergs fastighets- bestånd är i huvudsak inriktat på stadsutveckling med olika inne- håll såsom kontor, bostäder och handel som blandas med kultur, service, vård och utbildning. Vi finns på den svenska marknaden i Stockholm, Uppsala, Göteborg och Malmö och påverkas därmed främst av hur den svenska ekonomin utvecklas, särskilt utvecklingen på de orter där vi är verksamma. Styrelsen har det övergripande ansvaret för riskhantering medan det operativa arbetet är delegerat till vd. Med hänsyn till vår verksamhet är prioriterade områ - den för riskhantering; fastighetsport följen, projekt- utveckling, finansiering, informations- och datasäker- het samt hållbarhet. Vår verksamhet och möjligheten att nå våra mål påverkas av både omvärldsfaktorer och av verksamhetsrisker. Omvärldsfaktorerna kan vi inte påverka men vi kan arbeta förebyggande och vara förberedda på olika scenarion. Verksamhetsriskerna hanteras främst genom en med- vetenhet om riskerna och ett löpande arbete med att minimera den möjliga negativa påverkan. Styrelsen har det övergripande ansvaret för riskhantering medan det operativa arbetet är delegerat till vd och de olika funktionerna. Riskhanteringen i förvaltningen och projekt- och entreprenadverksamheten är till stor del decentraliserad medan finansiering och fastig- hetsvärdering hanteras centralt. Hållbarhet hanteras decentraliserat med stöd centralt. Nedan följer information om de upptagna riskerna, där riskerna beskrivs samt vilken exponering Atrium Ljungberg har och hur risken hanteras. För mer information se även bolagsstyrningsrapporten sid. 64 och intern kontroll, sid. 68. 56 01. 02. 03. 04. 05. 07. 08. 06. Styrning och kontroll Risker och riskhantering ===== SIDA 57 ===== Risk Exponering Hantering Fastighetsportfölj Fastighetsportföljen kan innehålla olika risker. Värdet kan påverkas genom dels geografisk allokering till delmarknader, städer eller lägen där möjlighet till under- liggande hyrestillväxt inte finns, dels allokering till produkter som marknaden inte efterfrågar. Hyresintäkter påverkas av såväl hyresnivå som andel uthyrt. Båda dessa är starkt kopplade till utvecklingen i ekonomin på de delmarknader där bolaget verkar. Möter bolaget inte marknadens behov finns risk för att förlora kunder och där- med få ökade vakanser/lägre intäkter med värdenedgång på fastigheten som följd. Driftkostnader utgörs till stor andel av taxebundna kostnader (t.ex. el, värme och vatten). Flera av dessa tjänster kan endast köpas från en aktör, vilket minskar möjligheten till påverkan. Därutöver tillkommer kostnader för fastighetsskatt, fastighetsskötsel, reparationer och administration. Fastighetskostnaderna påverkas av säsongsvariationer och generellt är kostnaderna högre under årets första och sista kvartal. Koncentrerat fastighetsbestånd i attraktiva delområden med utvecklingspotential i Sveriges fyra största städer, varav 80% finns i Stockholm. Kontor utgör största tillgångsslaget om 67%, följt av handel om 19%, bostäder 3% och resterande utgörs av projekt och byggrätter. Kommersiella hyreskontrakt tecknas oftast på en löptid om tre till tio år, varför förändrade marknadshyror får successivt genomslag på hyresintäkterna. Genom- snittlig återstående kontraktslängd var 4,6 år vid årsskiftet. Bolaget vidaredebiterar stor del av kost - naderna för el, värme och fastighetsskatt till hyresgästerna. Styrelse och ledning har regelbunden genomgång av delmarknadernas förut- sättningar avseende ekonomisk tillväxt, hyresmarknad, samarbetsklimat, infra- struktursatsningar m.m. Slutsatserna och inriktning fastslås årligen av styrelsen i ett strategidokument. Kontinuerlig projektutveckling av såväl befintliga byggnader som nyproduktion medför portföljförflyttning samt anpassning till kundernas behov. Löpande investera i och utveckla befintliga fastigheter. Sälja av fastigheter som inte möter strategin. Förstå kundens behov och nöjdhet, vilket mäts regelbundet genom NKI mätningar samt nettouthyrningen. Förstå kundens behov idag och imorgon, vilket tillsammans med innovationsarbete medför insikt om portföljmix och produktutveckling. Hyreskontraktsportfölj som är spridd på såväl bransch, kund som förfallotidpunkt. Hyresavtal med indexklausul och deflations- skydd. Atrium Ljungberg arbetar med egen erfaren och kompetent förvaltnings- och uthyrningspersonal nära sina hyresgäster för att säkerställa hög kundnöjdhet. I tidigt skede fånga upp befintliga och potentiella hyresgästers lokalbehov som förebygger uppsägningar genom aktiv förvaltning. Bolaget arbetar kontinuerligt med att optimera och energieffektivisera driften av fastigheterna. Varje fastighet har en individuell underhållsplan, vilket minskar risken för oförutsedda kostnader. Bolaget genomför löpande avtalsförhandlingar i syfte att sänka kostnaderna. Konstaterade kundförluster mkr 2020 18 2021 3 2022 7 2023 5 2024 16 Förändring av förvaltningsfastigheternas marknadsvärde med +/–10% Påverkan Påverkan % Resultat +/– 4 506 mkr +/– 530% Eget kapital +/– 4 506 mkr +/– 16% Belåningsgrad –3,7%/+4,5%-enhet E.t. Känslighetsanalys kassaflöden 1) Förändring, % Resultat- effekt , mkr Hyresnivå/index +/– 1 %-enhet +/– 24 Kostnader fastighetsförvaltningen +/– 1%-enhet –/+ 7 Uthyrningsgrad  +/– 1%-enhet +/– 26 Snittränta +/– 1%-enhet –/+ 24 1) Resultateffekt avser effekten under det närmast kommande året med hänsyn till struktur och bindningstider i hyreskontrakt och låneavtal. Resultateffekt avser efter skatt. 57 01. 02. 03. 04. 05. 07. 08. 06. Styrning och kontroll Risker och riskhantering ===== SIDA 58 ===== Risk Exponering Hantering Informations- och datasäkerhet I takt med att fastighetsbranschen blir alltmer digitaliserad ökar sårbarheten för dataintrång, virusangrepp och bedrägerier. Väl fungerande informations- och data- säkerhet är därmed kritisk för verksam- heten. Som noterat bolag finns även krav på hanteringen av marknadspåverkande information. Exponering omfattar driftstörningar för fastighetsdrift, driftstörningar för interna processer samt informationsläckage. Om kritiska systemfunktioner eller kritisk information blir otillgänglig, går förlorad eller hamnar i fel händer till följd av haveri, intrång eller annan påverkan kan konsekvenserna ekonomiskt, juridiskt och förtroendemässigt bli stora. Atrium Ljungberg har policys och rutiner för informationssäkerhet samt tekniskt skydd av i flera lager med autentisering, brandväggar, antivirustjänster, spam- och webbfilter samt molnbaserade säkerhetstjänster för att för- svåra attacker. Sårbarhetstester, kontinuitets- tester och kontinuerligt förbättringsarbete bedrivs för att öka informationssäkerheten. Vidare förbättras säkerhetsmedvetandet i organisationen genom utbildning. Rutiner och processer för att hantera information, policy för kommunikation och insiderhandel, samt systemstöd för insider- information finns på plats. Brott mot uppförandekoden för leverantörer Med brott mot uppförandkoden avses risken att bolagets leverantörer inte kan fullgöra sina leveranser, använder sig av oetiska affärsmetoder eller inte uppfyller uppsatta krav för miljö, arbetsvillkor och mänskliga rättigheter. Antalet leverantörer är många och inte sällan i flera led. Flertalet av dessa brister kan påverka Atrium Ljungbergs anseende och orsaka ekonomiska förluster. Den geografiska spridningen på bolaget medför många lokala leverantörer. Bygg- branschen har också utmaningar med att det är vanligt förekommande med många leverantörsled vilket medför risk. Atrium Ljungbergs inköpsfunktion utgör ett stöd för hela organisationen genom samordnade inköp, vilket leder till högre kvalitet och minskade kostnader. Vidare arbetar inköpsfunktionen med att säkerställa att koncernens leverantörer följer bolagets uppförandekod. Detta sker genom en digitaliserad bedömning av leverantörer, där det under 2023 lanserades ett branschsam- arbete för att lyfta frågorna och samordna frågeställningarna. Visselblåsarpolicy och extern visselblåsarfunktion. På projektsidan har bolaget gått med i ”Rättvist byggande” som syftar till att motverka osund konkurrens och kriminalitet på byggplatserna Risk Exponering Hantering Projektutveckling Fastighetsutveckling genom investeringar i egna fastigheter och erhållna markan- visningar samt framtagande av byggrätter är viktiga för företagets värdetillväxt. Om-, till- och nybyggnadsprojekt innebär risker i samtliga faser och ökar ju mer komplexa projekten är. Riskerna är främst ekonomiska, tekniska eller tidsmässiga. Ekonomisk risk kan dels bero på högre kostnader, men även att en produkt byggs som hyresmarknaden inte efter- frågar med stora vakanser och/eller för låga hyresnivåer som följd. På samma sätt kan en bostadsrättsprodukt byggas som inte efterfrågas av marknaden, vilket medför lägre bostadsrättspriser eller till och med osålda lägenheter. Bolaget har en stor projektportfölj som möjliggör framtida investeringar om ca 40 mdkr i redan ägda fastigheter eller erhållna markanvisningar. Befintlig projektportfölj är fokuserad till tillväxtlägen i Sveriges fyra storstäder och 85% ligger i anslutning till befintliga eller kommande tunnelbaneuppgångar i Stock- holm. Portföljen är diversifierad mot olika fastighetssegment vilket innebär flexibilitet att möta olika segments konjunktur. För att leverera en långsiktig tillväxt söker vi ständigt nya affärsmöjligheter och projekt genom löpande dialog med kommuner och andra marknadsaktörer. Styrelsen beslutar ytterst om alla större investeringar och årlig genomgång/utvärdering sker av vald investeringsstrategi. Parallella förvärvsprocesser med kommuner och marknadsaktörer. Flexibel och dynamisk projektportfölj fördelad i tid, geografi och typ av produkt samt ny-, till- eller ombyggnation. Därtill används en entreprenadform som begränsar risk. Projekten drivs till stor del genom delad entreprenad vilket ger utrymme för en flexibel och kostnadseffektiv produk- tion. I vår bostadsutveckling används egen kompetens genom dotterbolaget TL Bygg. Riskbaserad modell för att avgöra hur stor andel som får startas utan hyresgäst. Kontinuerlig uppföljning av pågående projekt med rapportering till styrelse för att säkerställa framdrift och ev. behov av åtgärd. Kompetens i hela värdekedjan från rå mark till färdig byggnad. Fastighetstransaktioner Atrium Ljungbergs portföljförflyttning sker genom projektutveckling samt förvärv och försäljning av fastigheter. Riskerna vid förvärv är att uthyrningsgrad och hyresutveckling blir sämre än för- väntat eller att teknisk standard är sämre än gjorda bedömningar. En annan risk är att det framkommer oväntade miljökon- sekvenser. Vid förvärv av fastigheter via bolag förekommer även en skattemässig risk. Vid avyttring finns risk att försäljning sker till för lågt värde Atrium Ljungberg har genomfört port- följförflyttning i syfte att erhålla en mer koncentrerad portfölj på utvalda delmark- nader i Sveriges fyra största städer. Under samma period har en stor projektportfölj byggts upp som möjliggör framtida inves- teringar om ca 40 mdkr. Fastighetstransaktioner kompletterar projekt- utvecklingen i syfte att ytterligare förflytta portföljen till bättre densitet och kvalitet. Extern värdering av samtliga fastigheter i beståndet sker kontinuerligt, där varje fastighet minst ska externvärderas vart tredje år – på så sätt erhålls känsla för marknadens betalningsvilja och förmåga. Styrelsen beslutar om samtliga förvärv och försäljningar. Styrelsen har även årlig genomgång/utvärdering av vald investe- ringsstrategi. Due Diligence process av fastighet och bolag. 58 01. 02. 03. 04. 05. 07. 08. 06. Styrning och kontroll Risker och riskhantering ===== SIDA 59 ===== Risk Exponering Hantering Kompetensförsörjning En viktig förutsättning för Atrium Ljung- bergs framgång är att kunna attrahera och behålla kompetent personal. Kan inte rätt medarbetare eller tillräckligt med personal behållas och rekryteras riskerar verksamheten att underprestera. För att utveckla verksamheten och vara relevant på marknaden krävs att företaget kon- tinuerligt tillför ny kompetens i form av vidareutbildning och rekrytering Från 2022 görs en hållbarhetsanalys genom Human Financial Wellness, en enkät som går ut till samtliga med- arbetare, i syfte att förstå hur bolaget kan attrahera och behålla kompetent personal. Atrium Ljungberg är en liten organisation och har därmed ett visst beroende av nyckelpersoner. Atrium Ljungberg har en företagskultur som främjar nyfikenhet och nytänkande. Bolaget arbetar aktivt för att ha hållbara medar- betare. Gemensam värdegrund med en sund kultur samt ett öppet och transparant arbetsklimat. Kompetens- och ledarskapsut- veckling där det finns årliga utvecklingspla- ner för medarbetarna. Risken med beroende av nyckelpersoner och vissa ledande befattningar begränsas genom successionsplaner, intern backup eller kon- sultlösning för dessa roller/personer. Atrium Ljungberg erbjuder marknadsmässiga och konkurrenskraftiga ersättningar. Vi mäter medarbetarnas nöjdhet och välmående samt följer upp att åtgärder vidtas vid behov. Konjunktur och inflation En konjunkturnedgång med ökad arbets- löshet, minskad tillväxt, sämre lönsamhet för företag och svårighet att få finansie- ring som följd kan resultera i minskad efterfrågan på kontors- och butikslokaler, sjunkande marknadshyror, ökad vakans och dyrare finansieringskostnader. Vidare kan efterfrågan på nyproducerade bostäder minska, vilket kan påverka såväl prissättningen som produktionstakten. Förväntningar på inflationen påver- kar räntan och därmed finansnettot. Inflationen påverkar hyresintäkterna – de flesta avtal har en indexklausul med årlig uppräkning – såväl som fastighetskostna- derna. Utöver detta påverkar förändring i inflation och ränta på lång sikt även avkastningskraven på fastigheter och därmed fastigheternas värde. Det sist- nämnda pareras till viss del av förändrat driftnetto enligt ovan. Atrium Ljungbergs bestånd med fastig- heter i tillväxtområden samt en spridd kontraktsportfölj på ett flertal olika branscher och kontraktslängder begränsar dock risken för kraftig påverkan vid en lågkonjunktur. De flesta av Atrium Ljungbergs hyresavtal är inflationsjusterade genom koppling till konsumentprisindex (KPI). Då det även förkommer omsättningshyra på handel finns även en exponering mot konjunktu- ren inom detta segment. Atrium Ljungberg har enbart ett bostads- rättsprojekt under uppförande, det förväntas vara färdigställt i slutet på 2025 och säljstartas i början på 2025. Räntekostnader på över 700 mkr är den enskilt största kostnaden för Atrium Ljungberg. Större förändringar i räntenivåer medför påverkan på resultat och kassaflöde. Omvärldsbevakning och scenarioanalyser genomförs som synliggör påverkan på bola- get. Fastighetsportföljen är koncentrerad till tillväxtområden i Sveriges fyra största städer med en mixad portföljsammansättning av bostäder, handel, kontor och samhälls- fastigheter. Hyresgäster inom många olika branscher och en spridd förfallostruktur av hyresavtalen. Följa efterfrågan och prissätt- ningen på bostadsrätter. Likviditetsbuffert i form av lånelöften samt en diversifierad låneportfölj och tydlig ränteriskstrategi. Indexklausul i hyresavtalen, vilket medför en uppräkning av hyran motsvarande inflationstakten. Bolagets finansiella riskprofil med en belåningsgrad om max 45% och lång ränte- bindning medför att bolaget är väl rustat för såväl uppgångar i räntor samt lägre fastighetspriser. 59 01. 02. 03. 04. 05. 07. 08. 06. Styrning och kontroll Risker och riskhantering ===== SIDA 60 ===== Risk Exponering Hantering Ändrad lagstiftning Förändringar i regelverk eller förord- ningar, såväl nationella som internatio- nella kan påverka Atrium Ljungbergs verksamhet – exempelvis nytt regelverk för banker och kapitalmarknad, hållbarhet och hantering av planprocesser. Lagar, regler och praxis utvecklas löpande och det område som står inför störst förändring med direkt påverkan på bolaget är hållbarhetsrapportering enligt beslut från EU. Exponering utifrån EPBD (Energy Performance of Buildings Directive) är låg. Bolaget följer utvecklingen av lagar, regler och praxis. inom de delområden som är mest väsentliga. Vid större förändringar genomförs konsekvensanalyser och förbere- delse i god tid före implementering. Skatter Inom skatteområdet kan förändringar i skattelagstiftning och skattesatser ske som påverkar bolagets verksamhet och därmed framtida skattekostnader och resultat. Vidare finns risk för att Atrium Ljungberg inte följer gällande regelverk – därmed kan fel skatt betalas, skattetillägg påföras och i vissa fall uppstår anmärk- ning i revisionen Atrium Ljungbergs verksamhet påverkas huvudsakligen av skatter i form av inkomst- skatt, fastighetsskatt och moms. Skattepolicy som årligen antas av styrelsen för att vägleda i beslut och agerande. Följa utvecklingen av lagar, praxis och dom- stolsbeslut. God intern kontroll och tydliga processer. Öppna yrkanden avseende osäkra poster i inkomstdeklarationen. Löpande utbildning av personal. Atrium Ljungberg följer noggrant rättsut- vecklingen på skatteområdet för att i god tid kunna vidta åtgärder och genomföra de förändringar som kan bli nödvändiga. Planrisk För att utveckla fastigheter krävs antagna detaljplaner och godkänt bygglov. Det finns alltid risk att detaljplaner blir försenade, överklagas eller inte utvecklas som tänkt. Bolaget följer utvecklingen noga för att snabbt få signaler om ändrade program och planer. Projektportföljen är idag för- delad på olika delområden och ca 40% av planerade projekt har antagen detaljplan. Atrium Ljungberg följer och driver kontinu- erligt planarbetet i de områden där bolaget verkar. Bolaget har en projektportfölj på olika delmarknader i syfte att sprida riskerna. Projektportföljen befinner sig i olika faser (tidiga skeden, genomförandeskede m.m.) Inför egna investeringar och utvecklingspro- jekt förs dialog med berörda intressenter för att bemöta och hantera eventuell kritik som annars skulle kunna leda till förseningar i projekten. Lokalmarknaden Hyresmarknaden påverkas av utbud och efterfrågan. Ett utbud som överstiger efterfrågat behov i marknaden påverkar vakanser/uthyrningsgrad samt hyresnivåer. Det i sin tur påverkar fastighetsvärdering, resultat och finansiell ställning. Atrium Ljungbergs portfölj är koncentrerad till delmarknader i Sveriges fyra största städer, vilka har god förutsättning för hyrestillväxt. Därmed finns förutsättningar för god efterfrågan i marknaden. Årlig strategigenomgång för att säkerställa en fastighetsportfölj som är allokerad till del- marknader med förutsättningar för god hyres- tillväxt. Regelbunden analys av utbud och konkurrensen i marknaden. I samband med investeringsbeslut om ny-, till och ombyggna- tion sker marknadsanalys för att säkerställa att rätt produkt erbjuds marknaden Risk Exponering Hantering Inköpskostnader Med inköp avses alla typer av aktiviteter som utförs för att anskaffa varor, tjänster eller entreprenader från extern part – från det att ett inköpsbehov uppstår till det att leverans har skett och ersättning reglerats. Kraftigt stigande priser och/ eller brist på material kan medföra dyrare produktionskostnader och därmed risk för lägre projektvinster. Med en stor projektportfölj om ca 40 mdkr är inköp ett viktigt område. I samtliga kalkyler finns oförutsedda poster beaktade, vilket kan täcka delar av prisuppgången. Priser som drivs av inflation medför även högre hyresintäkter (KPI-reglering), vilket medför viss kompensation. Vanligaste entreprenad- formen är delad entreprenad, vilket medför viss flexibilitet och möjlighet att ställa om under projektets genomförande. Leverantörskedjan inom byggbranschen är komplex och global vilket medför expone- ring inom många områden. Atrium Ljungberg har en riktlinje för inköp som syftar till att utgöra en vägledning så att de inköp som utförs för vår räkning sker på ett affärsmässigt, ansvarsfullt och etiskt korrekt sätt Löpande följa utvecklingen av såväl priser som utbud samt djupare samarbete med centrala leverantörer. Löpande styra om projekten i syfte att parera kostnader och förseningar för att möjliggöra minst beslu - tad projektvinst. Elförsörjning En allt högre grad av elektrifiering i samhället innebär dels ökade krav på kapacitet, dels eventuell effektbrist i elinfrastrukturen. I Sverige är det fn. en överföringsbrist mel- lan norra och södra Sverige. Vårt bestånd är fördelat framförallt i elområde tre men även i elområde fyra vilket påverkar exponeringen. 80% av Atrium Ljungbergs fastigheter är i Stockholm, där man ser ett behov av att förstärka elnätet för att hantera ökat effektbehov. Atrium Ljungberg har en bra och proaktiv dialog med energibolagen i de kommuner där bolaget verkar. Bolaget har även en energistrategi med handlingsplaner för varje område och fastighet. Energistrategin som vägleder verksamheten i åtgärder och investeringar framåt i syfte att kontinuerligt energioptimera fastigheterna. I hållbarhetsarbetet ingår även att alltid utvärdera alternativa energikällor såsom solenergi m.m. Bostadsmarknaden Bostadsrättsmarknaden och dess pris- sättning är marknadsbaserad där priser rör sig i realtid. Investering i lägenhet kräver kapital – i många fall lån, varför marknadsräntornas rörelse får genom- slag på efterfrågan. Höga räntor eller kraftigt stigande räntor medför lägre efterfrågan, vilket medför stagnerade eller sjunkande priser Bostadsrätter är ett viktigt innehåll i bolagets stadsutvecklingsarbete och ses som ett komplement till kontor, handel, äganderätter, kultur m.m. Atrium Ljungberg ägde vid årets utgång 200 000 kvm BTA byggrätter för bostäder. Styrelsen beslutar om större investeringar, vilket även inbegriper uppförande av hyres- och bostadsrätter. Omvärldsbevakning med fokus på prisutveckling och räntor 60 01. 02. 03. 04. 05. 07. 08. 06. Styrning och kontroll Risker och riskhantering ===== SIDA 61 ===== Risk Exponering Hantering Finansieringsrisk Fastighetsägande och utveckling är en kapitalintensiv verksamhet som förutsätter en fungerande kreditmarknad. Att finan- siering saknas eller är mycket oförmånlig vid en viss tidpunkt utgör en stor risk. Det avser såväl refinansiering av befintliga skulder som upptagande av ny finansie- ring för fortsatt expansion. Förändringar i kapitalstrukturen kan medföra att Atrium Ljungberg bryter mot avtalade finansiella nyckeltal i lånevillkoren, vilket kan leda till dyrare krediter alternativt förfallna krediter utan möjlighet till refinansiering. Atrium Ljungberg har låg finansiell risk, vilket tar sig uttryck i en belåningsgrad om högst 45% och en räntetäckningsgrad om lägst 2,0 ggr – att jämföra med faktiskt utfall om 41,4% respektive 3,7 ggr vid utgången för 2024. Kapitalbindningen vid utgången av året var 3,6 år och låneförfallen är väldiversifierat över olika finansieringskällor och löptider. Finanspolicyn antas årligen av styrelsen och fastställer riskmandat, däribland syn på likviditetsreserv, motpartsrisker, ränte- och kapitalstruktur/förfall. Investment Grade Credit rating om Baa2 (neg) av Moodys och flera finansieringskällor – bank, direktlån och kapitalmarknad samt olika geografiska marknader (Sverige, Norge, Danmark) för att sprida risken. Därtill revolverande kreditfacili- teter för att uppnå maximal flexibilitet. God framförhållning i syfte att planera kapi- talbehov och påverkan/styrning av nyckeltal. Kvartalsvis rapportering till styrelse och revisionsutskott. Vid utgången av året hade bolaget en stor likviditetsbuffert som täcker kommande förfall och möter verksamhetens behov av kapital. Ränterisk Ränterisk utgör risk för resultatet och kassaflödet till följd av en förändrad marknadsränta. Förändringar i räntetäck- ningsgraden kan medföra att bolaget bryter mot avtalade finansiella nyckeltal i lånevillkoren, vilket kan leda till dyrare krediter alternativt förfallna krediter utan möjlighet till refinansiering. Räntan utgörs av två parametrar – dels marknadsräntan, dels marginalen till kreditgivarna. Med över 700 mkr är räntekostnader den enskilt största kostnaden för Atrium Ljungberg. Andel lån med ränteförfall inom ett år uppgick till 18% vid utgången av 2024. Atrium Ljungberg har en policy om räntetäckningsgrad om lägst 2,0 ggr att jämföra med faktiskt utfall om 3,7 per Q4 2024. Räntebindningen uppgick till 3,0 år 2024 och kapitalbindningen till 3,6 år vid samma tidpunkt. Atrium Ljungberg eftersträvar långfristiga krediter med fastställda marginaler. Sammantaget med- för vald ränterisk och kapitalbindning att en snabb förändring av räntan och, eller kreditmarginaler inte får en omedelbar väsentlig påverkan. Kvartalsvis rapporte- ring till styrelse och revisionsutskott. Värdering av derivat Derivat marknadsvärderas med värde- förändring över resultaträkningen, vilket påverkar resultat och finansiell ställning. Atrium Ljungberg har en räntederivatportfölj med ett nominellt värde om över 20 mdkr. Större förändringar i räntenivåer medför därför en väsentlig resultatpåverkan. Den av styrelsen årligen antagna finanspoli- cyn fastställer riskmandat, däribland syn på derivatinstrument och ränteförfallostruktur och exponering för rörlig ränta. Vedertagen värderingsmetodik samt extern värdering av derivat från bank. Kvartalsvis rapportering till styrelse och revisionsutskott. Risk Exponering Hantering Fastighetsvärderingsprocess Förändringar i verkligt värde för förvalt- ningsfastigheter redovisas i resultaträk- ningen som orealiserade värdeföränd- ringar och påverkar därmed bolagets finansiella ställning och belåningsgrad. Fastighetsvärderingen grundar sig på ett antal ekonomiska indata och antaganden. I värderingsprocessen finns det risk för att gjorda antaganden inte speglar mark- naden eller faktiska förhållanden vid det givna tillfället vilket gör att värderingen därmed inte är rättvisande. Atrium Ljungberg har under året samman- taget externvärderat 41% av fastighetsbe- ståndets marknadsvärde. Värderingarna är utförda av Forum Fastighetsekonomi, Cush- man & Wakefield, och Newsec. Resterande del av fastighetsbeståndet har internvär- derats och antaganden kvalitetssäkrats av Forum Fastighetsekonomi. Av värderingspolicyn, som årligen antas av styrelsen, framgår att minst 30% av fastigheterna ska värderas externt och över en treårsperiod ska samtliga fastigheter ha externvärderats. Den interna värderingen säkras genom en fyra ögons princip. Interna värderingar kvalitetssäkras vidare av en extern oberoende värderingsfirma. Farliga ämnen och föroreningar Enligt miljöbalken kan fastighetsäga- ren bli skyldig att bekosta åtgärder på grund av föroreningsskada eller allvarlig miljöskada. Förorening av ett mark- eller vattenområde, grundvatten, en byggnad eller anläggning kan medföra skada eller olägenhet för människors hälsa och/ eller miljön Atrium Ljungberg undersöker och identifierar kontinuerligt miljörisker i fastighetsbeståndet. I förvaltningen finns det risk för expo - nering framför allt i äldre hus när det gäller farliga ämnen, som upptäcks vid renoveringar/besiktningar. För projektverksamheten finns det möjlig exponering på våra platser där det tidigare har varit industriverksamhet vilket kan ha lett till markföroreningar. Under produktio- nen från tex arbetsmaskiner och transpor- ter finns risk för olyckor eller läckage. Om information inkommer om misstänkta farliga ämnen upprättas åtgärdsplaner. Inför fastighetsförvärv och nya projekt görs utredningar och provtagningar för att identifiera miljörisker. Vid genomförande av projekt finns rutiner för att minimera risken för läckage och utsläpp samt förebyggande arbeten i samband med miljöcertifiering för att minska negativ miljöpåverkan från byggnation och materialanvändning. Vid förändrad markanvändning provtas marken för att säkerställa sanering. Följa utvecklingen inom lagar och förord- ningar. Arbetsprocesser och mål kring miljöpåverkan från markanvändning Värdepåverkan, mkr Värdeparameter Kontor Handel Bostäder Totalt Hyresnivå +/– 10% +/–3 391 +/–868 +/–50 +/–4 609 Driftkostnad +/– 10% – /+ 364 –/+ 196 –/+ 39 –/+ 599 Avkastningskrav +/– 0,25%-enheter –2 052/+2 301 –469/+516 –78/+87 –2 599/+2 904 Långsiktig vakansgrad +/– 2% –/+ 1 040 –/+ 302 –/+ 47 –/+ 1 389 61 01. 02. 03. 04. 05. 07. 08. 06. Styrning och kontroll Risker och riskhantering ===== SIDA 62 ===== Risk Exponering Hantering Klimatförändringar Extrema väderhändelser såsom förhöjda vattennivåer, skyfall, storm och stora temperatursvängningar till följd av globala klimatförändringar riskerar att leda till skador på bolagets fastighetsbestånd. Omfattande politiska, juridiska, tekniska och marknadsmässiga förändringar kan bli aktuella för att uppnå ett klimatneutralt samhälle. Detta kan öka kostnaderna för att bygga, utveckla och förvalta fastigheter. Scenarioanalyser har genomförts för befintlig portfölj för att kartlägga exponering. Få fastigheter ligger nära sjöar och vatten- drag. Eftersom fastighetsportföljen är lokaliserad till Stockholm, Uppsala, Malmö och Göteborg är fastigheterna i urbana lägen där det är mycket hårdgjorda miljöer vilket ger exponering mot extremväder som skyfall och värmeöar. Atrium Ljungberg arbetar löpande med förbättrande underhåll för att öka fastig- heternas motståndskraft vid extrema väder- händelser. Efter scenarioanalys arbetar varje fastighetsområde och byggnad successivt med en handlingsplan för att hantera och minimera risk. Projektinvesteringar granskas ur ett klimatperspektiv. Vid nyproduktion och större ombyggnads- projekt beaktas riskerna i största möjliga utsträckning. Inom ramen för bolagets arbete med stadsutveckling utvärderas möjligheterna att addera gröna och blåa strukturer för att kunna hantera extremväder kopplat till klimatförändringarna. Klimatpåverkan Ökade krav från myndigheter, lagstiftare, kunder och andra intressenter gällande energianvändning och klimatpåverkan riskerar att öka kostnader för att förvalta, bygga och utveckla fastigheter. För befintliga fastigheter är exponering utifrån EPBD (Energy Performance of Buildings Directive) låg. I arbetet med ceritifering av fastigheter ingår olika krav kopplat till klimatpåverkan. 2024 var 71% av Atrium Ljungbergs bygg- nader certifierade. Befintlig projektportfölj är fokuserad till tillväxtlägen i Sveriges fyra storstäder. Dessa städer har i många av hållbar- hetsfrågorna haft krav länge vilket gör att arbetssätten är implementerade. I Stor städer kan även kunder ha krav på hållbarhet när de letar lokaler. Prioritera miljöaspekter i samtliga delar av verksamheten och investeringskrav för att nå klimatneutralitet år 2030 och netto-noll 2040. Detta för att möta krav från våra intressenter. Alla fastigheter hållbarhetscerti- fieras. Vi följer utvecklingen inom lagar och förordningar, samt våra kunders efterfrågan inom hållbarhetsområdet. Atrium Ljungberg arbetar löpande med energieffektivisering genom implementering av ny teknik i både befintligt fastighets- bestånd och vid nyproduktion vilket leder till minskade löpande kostnader och låga koldioxidutsläpp. I nyproduktion är livs- cykelanalyser ett viktigt arbete för att minska byggnadernas klimatpåverkan. Risk Exponering Hantering Hälsa och säkerhet I bolagets verksamhet och bransch förekommer hälso- och säkerhetsrisker, såväl i vanlig förvaltning som i projekten. I kontorsmiljön är riskerna framförallt relaterade till stress som påverkar den psykiska hälsan. I byggbranschen finns det många olika arbetsmiljörisker när det gäller en byggarbetsplats, både nyproduktion och ombyggnation. Under senaste året har arbetsplatsolyckor ökat i byggbranschen. Atrium Ljungberg har en stor projektport- följ som möjliggör framtida investeringar om ca 40 mdkr i redan ägda fastigheter eller erhållna markanvisningar. Även stressrelaterade sjukskrivningar fortsätter att öka i Sverige. Atrium Ljungberg har en nollvision när det gäller stressrelaterade sjukdomar och arbets- platsolyckor för medarbetare och externt anlitad personal. Kontinuerligt arbete enligt arbetsmiljöpolicy för att säkerställa goda arbetsförhållanden. Hälsoplan och förebyggande arbetsmiljöar- bete. Uppförandekod för leverantörer Bolaget håller regelbundet arbetsmiljöutbild- ningar för projektledare och tekniska för- valtare samt för ledare på dotterbolaget TL Bygg. Bolaget tillhandahåller hälsoförsäkring till de anställda och i bolagets Performance Management process ingår tydlig dialog mellan chef och medarbetare. Arbetsplats- olyckor, oavsett om det sker med egen eller externt anlitad personal, rapporteras och följs upp omedelbart Platsattraktivitet och otrygghet Områden som upplevs som otrygga på grund av bland annat kriminalitet, skade- görelse, omgivningens utformning eller negativt rykte minskar i attraktivitet. Det i sin tur medför risk för ökad vakans och lägre fastighetsvärden. Fastighetsportföljen är lokaliserad till Stockholm, Uppsala, Malmö och Göteborg. Fastigheterna finns i urbana lägen. Detta kan ha både positiv och negativ påverkan på upplevd trygghet. Ett viktigt hållbarhetsmål är Vår Stad index. Målsättningen är att bolagets platser ska nå över 90% till 2030. Utfallet fram till och med 2024 uppgår till 62% Genom arbetet med vår stad index följer vi våra platser utveckling och arbetar med aktiviteter för att öka plattsattraktiviteten. Trygghetsskapande åtgärder i alla områden. Områden med liv dygnets alla 24 timmar. Utvecklingsplaner för varje område. 62 01. 02. 03. 04. 05. 07. 08. 06. Styrning och kontroll Risker och riskhantering ===== SIDA 63 ===== Värdet av kvalitet och läge består. En av mina favoritaktiviteter är att åka runt i bil och titta på hus. När mina barn var yngre klagade de på att bilfärder med mig vid ratten blev till ”windshield property tours”. Kalla min nyfikenhet en yrkesskada, men den kan också ge viktiga insikter. Tyvärr kan man skönja fler vakanta kontorslokaler genom vindrutan runtom i Storstockholm. Men det gäller inte högkvalitativa kontor i bra lägen. Dessa behåller sin attraktivitet på marknaden och generellt sett är det i detta segment som Atrium Ljungberg verkar för stadsutveckling. Vi kunde därmed följdriktigt upp- visa positiv nettouthyrning under året. Min övertygelse är att det gamla mantrat läge, läge, läge står sig igår, idag och även imorgon. Styrelsens fokus förblir att säkerställa att bolaget på ett tryggt och håll- bart sätt kan fullfölja realiserandet av vår enastående projektportfölj i Stockholm. Slakthusområdet, Sickla, Slussen och Hagastaden är väldigt starka lägen och vi tar stort ansvar för att våra projekt där ska bli värde- skapande i såväl ekonomiska termer som för samhället i stort. Genom det sociala hållbarhetsindex vi har skapat synliggör vi även de mjuka värdena på ett kvantifierbart sätt. Atrium Ljungberg har under 2024 påverkats mycket av faktorer helt utanför vår egen kontroll, inte minst då kraftiga förändringar av den amerikanska långräntan, vilket i sin tur har stor inverkan på europeiska och svenska räntor. Finansavdelningens hantering av utvecklingen har dock bidragit till att skapa lugn. Styrelsen har aktivt arbetat för att utan för stor risk möjliggöra förverkligandet av bolagets framtidsplaner, vi ser det som en av våra viktigaste arbetsuppgifter. Projekten vi sitter på är helt enkelt så bra att vi är redo att investera i dag för att generera större aktieägarvärde på sikt. Under året har hållbarhetsarbetet i allmänhet och CSRD i synnerhet också varit i fokus för styrelsens arbete. Bland annat har vi granskat och godkänt den dubbla väsentlighetsanalysen. Med stor glädje kunde vi även göra ett studiebesök i det första huset i Stockholm Wood City i Sickla, som byggs helt i trä och är ett internationellt uppmärksammat kvitto på hur Atrium Ljungberg – och stora delar av den svenska fastig- hetsbranschen – ligger i framkant vad gäller hållbarhet. Hållbarhet handlar också om sociala aspekter och utifrån vår vision ”Alla vill leva i vår stad” bidrar Atrium Ljungberg, inte minst genom utvecklingen av Slakthusområdet, till att göra framtidens Stockholm bättre, mer levande och spännande. Med ett helhetsgrepp om hela stadsdelar exekverar vi stadsutveckling med en alldeles särskild finger- toppskänsla som må kosta lite mer nu, men som är ytterst viktig för den långsiktiga värdeutvecklingen. Jag vill passa på att tacka alla aktieägare för deras förtroende, som ofta också det är långsiktigt – och förstås även tacka alla våra medarbetare för deras engagemang och hårda arbete. Johan Ljungberg Styrelseordförande Vi har beslutsamt fortsatt att arbeta enligt vår långsiktiga strategi att realisera en närmast oslagbar projektportfölj med hållbarhet i fokus. Styrelsens fokus är att realisera den enastående projektport- följen i Stockholm. Stort ansvar tas för värdeskapande projekt i Slakthusområdet, Sickla, Slussen och Hagastaden, både i ekonomiska termer och för samhället i stort. 63 01. 02. 03. 04. 05. 07. 08. 06. Styrning och kontroll Ordförandeord ===== SIDA 64 ===== 64 Ägarfördelning, kapital/röstandel De tre största ägarna står för 70% av rösterna och 58% av kapitalet Ägare som representerar minst 1/10 av röstetalet Coop Östra 24,3 %/20,0 % Fam. Ljungberg 21,3 % /29,6 %Fam. Holmström 12,7 % /20,4 % Övriga 36,5 %/ 29,9 % Återköpta aktier 5,3 % % av kapitalet/rösterna Atrium Ljungberg AB (publ) är ett svenskt publikt aktiebolag med säte i Nacka. Bolagsordningen före­ skriver att bolaget ska bedriva byggnadsrörelse, äga och förvalta fast egendom eller tomträtt samt värde­ papper, idka handel med fastigheter samt driva annan med ovanstående ändamål förenlig verksamhet. Fundamentet för bolagsstyrningen utgörs av bolags­ ordningen, aktiebolagslagen, årsredovisningslagen, andra tillämpliga lagar och förordningar, myndighets­ föreskrifter, börsens regelverk, GRI (Global Reporting Initiative), interna policyer och riktlinjer samt Svensk kod för bolagsstyrning (Koden). Dessutom rekom­ mendationer och uttalanden från Rådet för finansiell rapportering, Aktiemarknadsnämndens uttalanden om vad som är god sed på den svenska aktiemarknaden och Nämnden för redovisningstillsyn. Kodens normer är inte tvingande men bygger på prin­ cipen att eventuella avvikelser ska anges och förklaras. Bolaget har under året inte haft några avvikelser från Koden att rapportera och i övrigt iakttagit god sed på aktiemarknaden. Atrium Ljungberg eftersträvar öppen­ het kring bolagets beslutsvägar, ansvar, befogenheter samt olika kontrollsystem. Härutöver syftar arbetet med bolagsstyrning inom bolaget till att vägleda bolags­ ledningen och samtliga medarbetare i gott affärs­ mannaskap samt säkerställa en sund riskkultur. Styrningsstruktur Strukturen för bolagsstyrningen inom Atrium Ljungberg framgår av illustrationen på sid. 65 och de efter­ följande avsnitten. Interna styrinstrument Viktiga interna styrinstrument är, utöver bolags­ ordningen, styrelsens arbetsordning och instruktion för den verkställande direktören samt bolagets mål och strategier, affärsplan, code of conduct, policyer, riktlinjer, delegations­ och attestordning samt kommunicerade grundvärderingar. Med avseende på bolagets mångfaldspolicy och hur den tillämpats under året samt resultatet därav informeras om i hållbarhetsrapporten Externa styrinstrument De mest centrala externa styrinstrumenten är aktie­ bolagslagen, årsredovisningslagen, IFRS, GRI, Regelverk för aktieemittenter på huvudmarknaden, Koden och andra tillämpliga lagar och föreskrifter. Ägare och aktier Bolagets B­aktier är noterade på Nasdaq Stockholm. Aktiekapitalet uppgick till 333 051 840 kronor per 31 december 2024, fördelat på 4 000 000 A­aktier (tio röster per aktie) och 129 220 736 B­aktier (en röst per aktie). Bolaget innehade per 31 december 2024 7 114 875 egna B­aktier. Förutom innehavet av egna aktier finns ingen rösträttsbegränsning. Bolagets börsvärde uppgick vid årets slut till 25 mdkr. Atrium Ljungbergs mål är att aktieutdelningen ska motsvara ca en tredjedel av förvaltningsresultatet såvida inte investeringar eller bolagets finansiella ställning i övrigt motiverar en avvikelse. Därutöver kan styrelsen föreslå att vinster av engångskaraktär kan föras över till ägarna. Aktieinnehav som representerar minst en tiondel av röstetalet av samtliga aktier innehas per 31 december 2024 av följande aktieägare: Innehav per den 31 december 2024 Andel av röstetalet, % Familjen Ljungberg 29,6 Familjen Holmström 20,4 Coop Östra 20,0 Mer information om ägarstrukturen finns på sid. 75. Bolagsstämma Aktieägarnas inflytande i bolaget utövas genom bolagsstämman som är bolagets högsta beslutande organ. Årsstämma, som är benämningen på den årliga ordinarie bolagsstämman, ska hållas inom sex månader efter räkenskapsårets utgång för att besluta om bl. a. fastställelse av resultat­ och balansräkningen, vinst­ eller förlustdispositioner samt ansvarsfrihet för styrelse och verkställande direktör. Härutöver utser stämman styrelse och revisorer samt fastställer ersätt­ ningar till styrelse och revisorer samt ersättnings­ principer för ledning. Stämman fattar också beslut om bolagsordning och eventuella ändringar i aktie­ kapitalet. Datum för årsstämma offentliggörs senast i samband med delårsrapporten per 30 september. Kallelse till årsstämma ska ske fyra till sex veckor före stämman genom pressmeddelande, kungörelse i Post­ och Inrikes Tidningar samt på bolagets webbplats, www.al.se. Att kallelse skett ska annonseras i Dagens Nyheter. Aktieägare har rätt att få ett ärende behand­ lat vid stämma om det anmäls till styrelsen senast sju veckor före stämman. Årsstämman 2024 hölls den 21 mars, med såväl fysiskt deltagande som deltagande via poströstning varvid 89,6% av rösterna var represen­ terade. På årsstämman fattades bl. a. beslut om: Bolags styrnings rapport — fastställande av resultat­ och balansräkningar för moderbolaget respektive koncernen — beviljande av ansvarsfrihet för styrelse och den verkställande direktören — fastställande av vinstdisposition innebärande en utdelning om 3,50 kronor per aktie uppdelat på två utbetalningstillfällen om 1,75 kronor per aktie vardera — fastställande av styrelsearvode om 1 680 000 kr fördelat på 480 000 kr till styrelseordföranden och 240 000 kr vardera till styrelseledamöterna vidare beslutades att ersättning ska utgå för arbete i revisionsutskottet med 115 000 kr till utskottets ordförande och 50 000 kr till envar av övriga utskottsledamöter 01. 02. 03. 04. 05. 07. 08. 06. Styrning och kontroll Bolagsstyrningsrapport ===== SIDA 65 ===== 65 — bemyndigande till styrelsen, fram till nästa års­ stämma, att vid ett eller flera tillfällen besluta om: — nyemission av aktier av serie B motsvarande högst 10% av bolagets aktiekapital, med eller utan avvikelse från aktieägarnas företrädesrätt. Emission får ske mot kontant betalning, genom kvittning eller apport, — förvärv av så många B­aktier att bolagets innehav vid var tid inte överstiger 10% av samtliga aktier i bolaget, på Nasdaq Stockholm, samt — överlåtelse av egna aktier av serie B. Överlåtelse av aktier av serie B får ske med högst det totala antalet egna aktier av serie B som bolaget vid var tid innehar Bolagsstämmoprotokoll och övriga stämmo­ handlingar finns tillgängliga på bolagets webbplats www.al.se. Valberedning Valberedningen är bolagsstämmans organ för beredning av stämmans beslut i val och arvodes­ frågor samt, i förekommande fall, procedurfrågor för nästkommande valberedning. Valberedningen ska föreslå ett underlag för stämmans behandling av följande ärenden: — val av stämmoordförande, styrelseordförande och övriga ledamöter till bolagets styrelse samt revisorer, — styrelsearvode till ordförande, övriga ledamöter och ersättning för utskottsarbete och arvodering till revisor, — ersättningsprinciper för ledande befattnings­ havare, samt — i förekommande fall, beslut om principer för utse­ ende av valberedning inför kommande årsstämmor. I enlighet med de av årsstämman den 21 april 2015 beslutade ”Principerna för inrättande av valberedning i Atrium Ljungberg AB” ska valberedningen bestå av fem ledamöter som ska representera de aktieägare som per den sista bankdagen i februari månad, året före den årsstämma inför vilken valberedningens uppdrag ska fullgöras, är de röstmässigt största ägarna. I enlighet med nämnda principer utsågs till valberedningens ledamöter Lars Ericson, utsedd av Coop Östra, Peter Bäärnhielm (tillika valberedningens ordförande), utsedd av familjen Holmström, Anna Strömberg, utsedd av Carnegie Fonder, Johan Ljungberg, utsedd av familjen Ljungberg och Sampsa Ratia, utsedd av Ömsesidiga arbetspensionsförsäkringsbolaget Varma. Valberedningen kan i vissa fall utöka antalet ledamöter till högst sju. Vid framtagande av förslag till styrelse inför års­ stämma beaktas ledamöternas kompetens, erfarenhet och bakgrund. Valberedningen tillämpar vidare den mångfaldspolicy som framgår av Kodens regel 4.1 vid framtagande av sitt förslag till styrelse. Målet med policyn är att uppnå mångfald när det gäller ålder, kön, utbildning, yrkesbakgrund och andra faktorer i styrelsen. Årsstämman 2024 beslutade i enlighet med valberedningens förslag, varvid två kvinnor och fyra män valdes som styrelseledamöter. Styrelse Styrelsen har ett övergripande ansvar för bolagets organisation, administration och att förvaltningen av bolagets angelägenheter hanteras så att ägarnas intresse av långsiktigt god kapitalavkastning tillgo­ doses. Ansvaret omfattar även effektiva och ända­ målsenliga system för styrning, intern kontroll och riskhantering. Styrelsens sammansättning Atrium Ljungbergs styrelse har bestått av sex ledamöter fram till årsstämman (information om ledamöterna finns på sid. 70–71). Enligt Koden ska en majoritet av styrelsen vara oberoende i förhållande till bolaget och bolagsledningen. Minst två av de oberoende leda möterna ska även vara oberoende i förhållande till bolagets större aktieägare. Styrelsens samman­ sättning uppfyller oberoendekraven. Styrelsen fastställer årligen en arbetsordning (jämte instruktion till den verkställande direktören), instruk­ tion för den ekonomiska rapporteringen. I arbetsord­ ningen regleras styrelsens arbetsformer. Styrelsens VALBEREDNING AKTIEÄGARE STYRELSE OCH REVISIONSUTSKOTT VD OCH BOLAGSLEDNING REVISORER Förslag Rapportering Rapportering Information Information Val Val 01. 02. 03. 04. 05. 07. 08. 06. Styrning och kontroll Bolagsstyrningsrapport ===== SIDA 66 ===== 66 ordförande ska bland annat organisera och leda styrelsens arbete, tillse att styrelsen erhåller relevant fortbildning för uppdraget och erhåller den informa ­ tion och beslutsunderlag som erfordras samt kont­ rollera att styrelsens beslut verkställs. I styrelsens uppgifter ingår bl. a. att fastställa verksamhetsmål, strategier, affärsplan och budget samt upprätthålla effektiva system för uppföljning och kontroll av bolagets verksamhet, bevaka att lagar och andra regler efterlevs samt besluta om överlåtelser av fast­ igheter och bolag samt investeringar överstigande 50 mkr. Dessutom ska styrelsen tillsätta och ut vär­ dera och vid behov entlediga verkställande direk­ tören. Styrelsens arbete ska årligen utvärderas. Arbetsordningen föreskriver att styrelsen, utöver konstituerande styrelsesammanträde, ska samman­ träda ca fem gånger per år. Styrelsen har under året haft 12 möten varav ett konstituerande. Styrelsens arbete under 2024 Under 2024 har styrelsen ägnat fortsatt stor upp­ märksamhet åt omvärldsläget, inflationsutvecklingen, ränteutvecklingen, bolagets rating och utvecklingen på fastighetsmarknaden. Styrelsen har fattat beslut om samtliga fastighetsförvärv och fastighetsförsäljningar samt alla investeringar i projekt eller befintliga fastig­ heter överstigande 50 mkr. Stor uppmärksamhet har även ägnats åt pågående och framtida investerings­ projekt och finansfrågor samt frågor kopplade till bolagets kapitalstruktur. Bolagets policyer har gåtts igenom och delvis uppdaterats. Vid styrelsemötena har avrapportering skett från bolagsledningen kring bolagets ekonomiska och finansiella ställning, risk­ analys, hållbarhetsredovisning, aktuella marknads­ frågor och projekt. Kvartalsvis under året har rappor­ tering skett av dels utfall mot budget, dels reviderade prognoser för helåret. Styrelsens årsplanering framgår av illustrationen ovan. Styrelsens årsplanering utöver stående punkter, såsom investeringsbeslut, lägesrapport pågående projekt och förvaltning, likviditet och finansiering Styrelsens ledamöter har en ändamålsenlig samlad erfarenhet, kompetens och bredd med hänsyn till Atrium Ljungbergs verksamhet, utvecklingsskede och förhållanden i övrigt. Revisionsutskott Styrelsen har inom sig inrättat ett revisionsutskott. Ordförande för utskottet är Gunilla Berg, som har den redovisningskompetens som är ett krav enligt aktiebolagslagen och är oberoende i förhållande till bolaget och dess största ägare. Johan Ljungberg, bolagets ordförande, och Johan Thorell, ledamot av styrelsen, är ledamöter av revisionsutskottet. Revisionsutskottet stödjer styrelsen i arbetet med kvalitetssäkring av bolagets finansiella rapportering och hållbarhetrapportering och övervakar bolagets riskhantering, interna kontroll och finansiella struktur. Utskottet har fortlöpande dialog med bolagets revisorer för att informera sig om revisionens inriktning och omfattning samt iakttagelser och synen på bolagets risker. Vidare övervakar och granskar utskottet den externa revisionens oberoende samt biträder valbe­ redningen vid valet av revisor. Under året har utskottet sammanträtt sex gånger. Bolagets revisorer har närva­ rat vid samtliga tillfällen. Samtliga möten i revisionsut­ skottet, inklusive protokoll, har redovisats för styrelsen. Ersättningsutskott Ersättningsutskottet består av styrelsens samtliga ledamöter. Styrelsen har beslutat att något särskilt utskott inte behöver inrättas så länge ersättnings­ modellen med enbart fast ersättning kvarstår. Utskottets huvudsakliga uppgift är att bereda styrel­ sens beslut i frågor om ersättningsprinciper samt ersättningar och andra anställningsvillkor för bolags­ ledningen. Ersättningsutskottet ska även följa och utvärdera eventuella program för rörliga ersättningar till bolagsledningen. I dagsläget finns inga sådana program. Det ska även följa och utvärdera tillämp­ ningen av de riktlinjer för ersättningar till bolagsled­ ningen som bolagsstämman enligt lag ska besluta om samt gällande ersättningsstrukturer och ersättningsni­ våer i bolaget. Vid årsstämman framlades och godkän­ des ersättningsrapporten för räkenskapsåret 2023. Utvärdering Styrelsens arbetsformer och effektivitet utvärderas vissa år av extern part, och presenteras för valbered­ ningen. Verkställande direktörens arbete utvärderas löpande och minst en gång per år utan närvaro av bolagsledningen. Vid den årliga revisionen har bola­ gets revisor avrapporterat genomfört arbete och iakt­ tagelser och i samband med det även haft en dialog med styrelsen utan bolagsledningens närvaro. JAN FEB MARS APRIL MAJ JUNI JULI AUG SEP OKT NOV DEC Styrelsemöte — Budget, affärs­ och handlingsplan — Hållbarhetsfrågor — Rapport från revisionsutskottet Styrelsemöte — Tredje kvartalsrapporten, prognos — Finansieringsstrategi — Vision, affärsidé, stratgier — Omvärldsanalys — Budgetförutsättningar — Hållbarhet — Rapport från revisionsutskottet Styrelsemöte — Förberedelser inför årsstämman Bolagsstämma/Konstituerande möte — Dotterbolagens bolagsstämmor — Styrelser — Firmateckning — Rapport från revisionsutskottet Styrelsemöte Strategikonferens och styrelsemöte — Andra kvartalsrapporten, prognos — Översyn av stratgier och mål Styrelsemöte — Första kvartalsrapporten, prognos — Policyer och styrande dokument — Rapport från revisionsutskottet Styrelsemöte — Resultat för helåret — Förslag till vinstdisposition — Avrapportering revisorer — Årsredovisning — Handlingar inför bolagsstämman — Rapport från revisionsutskottet 01. 02. 03. 04. 05. 07. 08. 06. Styrning och kontroll Bolagsstyrningsrapport ===== SIDA 67 ===== 67 Vd och bolagsledning Bolagsledningen består av vd, cfo, hr­chef samt fyra affärsområdeschefer. Bolagsledningen har utöver löpande ärenden inom respektive funktion prioriterat frågor kring pågående investeringsprojekt, fastighets­ transaktioner, finansieringsfrågor, bolagets kapital­ struktur, uthyrning, affärsutveckling, organisationsfrågor och hållbarhetsfrågor med förberedelser inför CSRD. Annica Ånäs tillträdde som bolagets verkställande direktör i februari 2016. Hennes aktieinnehav i Atrium Ljungberg uppgår till 49 100 (42 000) B­aktier. Hon har inga innehav i företag som bolaget har betydande affärsförbindelser med. Övriga bolagsledningen presenteras på sid. 72–73. Ersättningar till ledande befattningshavare Löner och övriga anställningsvillkor för bolags­ ledningen ska vara marknadsanpassade och konkurrens kraftiga, men inte löneledande i förhål­ lande till jämförbara företag. Verkställande direktö­ rens ersättning föreslås av styrelsens ordförande och beslutas av styrelsen. Styrelsen beslutar på förslag av vd ett löneutrymme för övriga bolagsledningen. Ersättning till bolagsledningen inklusive vd utgörs av fast grundlön. Ingen rörlig lön eller prestationsrela­ terad ersättning utgår. Ett lånesubventions program för bolagsledningen beslutades av årsstämman 2018 vilket förlängdes och utökades vid årsstämman 2023. Låneprogrammet avser räntekompensation för lån upptagna i syfte att förvärva aktier i bolaget. Maximalt lån som kan räntesubventioneras uppgår till 6 mkr för vd och 2,5 mkr för övriga ledande befatt­ ningshavare. Räntesubventionerna är villkorade av fortsatt anställning och kan vara tillgängliga i högst fem år. Verkställande direktörens pensionsålder är 62 år. Pensionsåldern för övriga personer i bolags­ ledningen är 66 år, men de har enligt lag rätt att, från år 2023, arbeta till 69 år. Pensionsåtagandena är premiebaserade och innebär att bolaget inte har något ytterligare åtagande efter erläggande av de årliga premierna. Uppsägning/avgångsvederlag Vid uppsägning från bolagets sida har verkställande direktören tolv månaders uppsägningstid och rätt till avgångsvederlag uppgående till tolv månader. Några övriga avgångsvederlag förekommer inte. Övriga i bolagsledningen har upp till sex månaders uppsäg­ ningstid. För bolagsledningen tillämpas i övrigt och i tillämpliga delar de villkor som bolaget tillämpar för övriga anställda i koncernen, antingen enligt kollek­ tivavtal eller enligt ensidiga utfästelser från bolagets sida till de anställda. Riktlinjerna enligt ovan får frångås av styrelsen om det i ett enskilt fall finns särskilda skäl för det. Revision Vid årsstämman 2024 utsågs Deloitte AB som revisor med Hans Warén som huvudansvarig revi ­ sor. Hans Waréns övriga uppdrag innefattar bland annat Industrivärden och SKF. Revisorernas upp­ drag sträcker sig till och med årsstämman 2025. Bolagsledningen VD Annica Ånäs CFO/ AO AFFÄRSSTÖD Anna Jepson AO AFFÄRS- UTVECKLING Linus Kjellberg AO FASTIGHET Mattias Celinder AO PROJEKT Angela Berg AO LEASING Erik Skalin HR Helena Martini Styrelse 2024 Invald Ersättning, kr Oberoende* Oberoende** Not Styrelsemöten Möte revisions- utskott Johan Ljungberg Ordförande 2001 530 000 Ja Nej 1) 3) 12 av 12 6 av 6 Gunilla Berg Ledamot 2020 355 000 Ja Ja 2) 12 av 12 6 av 6 Simon de Château Ledamot 2014 240 000 Ja Ja 12 av 12 Conny Fogelström Ledamot 2019 240 000 Ja Nej 12 av 12 Sara Laurell Ledamot 2018 240 000 Ja Ja 12 av 12 Johan Thorell Ledamot 2023 290 000 Ja Ja 3) 12 av 12 6 av 6 * Oberoende i förhållande till bolaget och bolagsledningen. ** Oberoende i förhållande till bolagets större aktieägare. 1) Ordförande för stämman 2015–2024. Ledamot 2009–2015. Suppleant 2001–2009. Direkt och indirekt större aktieägare i bolaget. Ledamot i revisionsutskottet. 2) Ordförande för revisionsutskottet. 3) Ledamot i revisionsutskottet. Ersättningar bolagsledning Grundlön/Arvode Övrig ersättning Övriga förmåner Pensionskostnad Summa tkr 2024 2023 2024 2023 2024 2023 2024 2023 2024 2023 Annica Ånäs, vd 7 444 7 108 635 417 2 572 2 439 10 651 9 964 Övriga ledande befattningshavare 13 614 13 869 8 52 991 324 2 969 2 829 17 582 17 074 Revisionsteamet har under året löpande informa­ tionskontakter med bolaget, utöver de gransknings­ åtgärder som genomförs. Bolagets revisorer granskar finansiella rapporter och genomför en översiktlig granskning av delårsbokslutet per 30 september. Vidare genomför de en översiktlig granskning av hållbarhetsredovisningen samt granskar bolagets pro­ cesser inklusive förvaltningsrevision. Därutöver sker en granskning av huruvida årsstämmans riktlinjer om ersättningar till ledande befattningshavare har följts. 01. 02. 03. 04. 05. 07. 08. 06. Styrning och kontroll Bolagsstyrningsrapport ===== SIDA 68 ===== 68 Styrelsen ansvarar enligt den svenska aktiebolagslagen och Svensk kod för bolagsstyrning för den interna kontrollen i bolaget. Denna rapport är upprättad i enlighet med årsredovisningslagen 6 kap. 6 § och är därmed begränsad till intern kontroll avseende den finansiella rapporteringen. För att beskriva den interna kontrollen har bolaget följt det internationellt etablerade ram verket COSO (the Committee of Sponsoring Organisations), vilket består av fem komponenter; kontroll­ miljö, riskhantering och bedömning, kontroll aktiviteter, information och kommunikation samt uppföljning. Kontrollmiljö Styrelsen har det övergripande ansvaret för att säker­ ställa god intern kontroll och effektiv riskhantering. Styrelsen fastställer årligen en arbetsordning som klargör styrelsens ansvar och som reglerar styrelsens inbördes arbetsfördelning. Styrelsen har beslutat att hela styrelsen utgör ersättningsutskott och under 2020 inrättades ett revisionsutskott. Ordförande för utskottet är Gunilla Berg. Styrelsen utövar sin kontroll dels genom revisionsutskottet och dels genom att årligen fastställa policydokument, instruktion till vd, delegationsordningar, instruktion för den ekonomiska rapporteringen, attestinstruktion, verksamhetsmål och strategi samt affärsplan och budget. Bolagsledningen ansvarar för att utforma och doku­ mentera samt upprätthålla och pröva de system och processer som behövs för att minimera risker i den Intern kontroll löpande verksamheten och den finansiella rapporte­ ringen. Förutom policy dokument finns riktlinjer, dele­ gationsordningar, attest instruktioner och uppdrags­ beskrivningar för respektive anställd, innehållande de anställdas ansvar och befogen heter samt standar­ diserade rapporteringsrutiner. Utöver detta är hållbarhetsarbetet integrerat i hela verksamheten. Bolaget har dessutom väl för ankrade grund värderingar såsom pålitlighet, långsiktighet, samverkan och innovativt tänkande som genomsyrar hela verksamheten. Atrium Ljungberg är även medlem i FN:s Global Compact och har därmed skrivit under de tio principerna inom områdena mänskliga rättigheter, arbetsrätt, miljö och antikorruption. Dessutom rapporterar bolaget enligt GRI (Global Reporting Initiative) och TCFD (Task Force on Climate­related Financial Disclosures). Bolagets formella hållbarhets redovisning återfinns på sida 19–30, 62 samt 122–150. Riskhantering och bedömning Atrium Ljungberg har identifierat de arbetsprocesser och resultat­ och balansposter där risk finns att felak­ tigheter, ofullständigheter eller oegentligheter skulle kunna uppstå om inte erforderliga kontroll moment byggs in i rutinerna. Vid riskbedömningen analys­ eras således huruvida fel skulle kunna uppstå och i så fall hur och var i processen. I riskbedömningen har posterna där risken för väsentliga fel är högst identi­ fierats. Det är poster där värdena i transaktionerna är stora eller att processen innehåller stor komplexitet med behov av stark intern kontroll. De tre viktigaste riskområdena är: projektverksamheten, fastighets­ värdering och finansieringsverksamheten. Under 2024 har bolaget investerat 2 311 mkr i befintliga fastigheter, varav 1 945 mkr avser fastig­ heter som utvecklas för ägande och 336 mkr avser bostadsrättsaffären. Investeringar startas vanligt­ vis inte utan att en rimlig avkastning kan tryggas. För att minimera riskerna i byggprojekten görs noggranna kalkyler baserade på hög erfarenhet. Investeringsuppföljningsmöten hålls varje kvartal där projektets styrgruppsordförande, affärsområdeschef Projekt, affärsutvecklare, projektledare, värderings­ ansvarig och projektcontroller närvarar. Projekten rapporteras löpande till bolagsledning och styrelsen där eventuella avvikelser kommenteras. I värderingsprocessen är det, för att kunna bedöma fastig heternas marknadsvärden, bland annat viktigt att följa utvecklingen på fastighetsmarknaden. Bolaget har under 2024 haft avstämningar med externa värde­ rare vid varje kvartalsskifte. Bolaget genomför interna värderingar vid varje kvartal och gör även externa värderingar vid hel­ och halvårsskiftet. För 2024 har 41% av fastighetsbeståndet externvärderats. Vid internvärderingen kvalitetssäkrar externa värderare antagna marknadshyror, driftkostnader, vakanser och avkastningskrav. Fastighetsverksamhet är en kapitalintensiv bransch vilket medför olika finansiella risker. Den främsta risken är likviditetsrisken i form av refinansierings­ risker och kreditrisker kopplat till omförhandlingar av lån, obligationsförfall och nyfinansieringsbehov med hänsyn till investeringar i egna fastigheter och förvärv. En annan risk är fluktuationer i resultat och kassa­ flöde på grund av ränteförändringar. Dessa risker regleras i bolagets finanspolicy och följs löpande upp av bolagets ledning och styrelse. Styrelsen följer också upp att givna mandat i finanspolicyn efterlevs. Förutom dessa riskområden har följande processer under året analyserats: — Projektprocessen — Hyresprocessen — Inköpsprocessen — Löneprocessen — Bokslutsprocessen — Fastighetsvärderingsprocessen — Finansieringsprocessen — Rutiner vid fastighetstransaktioner Vad gäller övriga identifierade risker, se avsnittet ”Risker och riskhantering” sid. 56–62. Kontrollaktiviteter För att förhindra att felaktigheter uppstår har kontroll­ aktiviteter införts vars syfte är att säkerställa att kontrollmålen uppfylls. Arbetet med riskbedömning och utformande av kontrollaktiviteter har genom­ förts av de personer som löpande är involverade i respektive process i samarbete med bolagets con­ trollers, redovisningsansvariga, ekonomichef och cfo. Genom detta skapas delaktighet och förståelse för 01. 02. 03. 04. 05. 07. 08. 06. Styrning och kontroll Intern kontroll ===== SIDA 69 ===== 69 risker och för vikten av att interna kontroller genom­ förs. Dessutom bedrivs ett kontinuerligt arbete med att utvärdera och effektivisera kontroll aktiviteterna. Kontrollerna genomförs på övergripande nivå genom analyser av resultat och nyckeltal samt på detalj­ nivå genom att ett antal kontrollpunkter ingår i de löpande processerna och rutinbeskrivningarna. Varje kvartal följs bolagets resultat upp mot budget och prognoser samt att pågående projekt följs upp mot styrelsebeslut. Som uppföljning skrivs detaljerade kommentarer till bolagsledning och styrelsen i enlighet med standardiserade rapporteringsrutiner. Bolaget har en extern visselblåsarfunktion och vidtar löpande åtgärder för att minska risken för t. ex. korruption genom revision av bolagets leverantörer eller genom att erbjuda internutbildningar. Information och kommunikation Årsredovisning, bokslutskommuniké, delårsrapporter och annan löpande information utformas i enlighet med svensk lag och praxis. Informationsgivningen ska präglas av öppenhet och vara till förlitlig. För att säkerställa att den externa kommunika tionen mot aktiemarknaden sker korrekt finns en kommunika­ tionspolicy som reglerar hur informations givning ska ske. Ambitionen är att skapa förståelse och förtroende för verksamheten hos ägare, investerare, analytiker och andra intressenter. Bolagsledningen ansvarar för att informera berörda medarbetare om deras ansvar för att upprätthålla god intern kontroll. Via intranätet och informationsmöten hålls med arbetare uppdaterade kring regelverk och policyer. Genom att det finns uppdragsbeskrivningar för varje tjänst inom bolaget finns även en tydlighet i ansvarsfördelningen. Policyer fastställda av styrelsen Uppförandekod för medarbetare Beskriver det beteende som förväntas av medarbetarna Uppförandekod för leverantörer Krav och riktlinjer på bolagets leverantörer Närståendepolicy Identifierar närstående och närståendetransaktioner i enlighet med regelverk Jämställdhets­ och diskrimineringspolicy Styrdokument i frågor om jämställdhet och all typ av diskriminering Hållbarhetspolicy Övergripande ambitioner avseende bolagets miljömässiga och sociala ansvar Arbetsmiljöpolicy Policy för hur arbets miljöarbetet ska bedrivas Kommunikationspolicy Policy för vår externa och interna kommunikation Finanspolicy Policy och regler för hur finansverksamheten ska bedrivas IT­ och cybersäkerhetspolicy Utgör grunden för bolagets förhållningssätt i IT­ frågor Policy för personuppgiftsbehandling Berör behandlingen och skyddet av personuppgifter Visselblåsarpolicy Ger anställda och intressenter möjlighet att rapportera oegentligheter Insiderpolicy Avser handel med värdepapper Skattepolicy Vägleder våra medarbetare i hur vi skall förhålla oss i skattefrågor Uppföljning Samtliga processbeskrivningar, policyer och styr­ dokument uppdateras vid behov, dock minst årligen. Dessutom genomförs också en utvärdering av den interna kontrollen. Såväl bolagsledning som styrelse informeras om resultatet. Atrium Ljungberg har inte någon avdelning för internrevision. Uppföljning av systemet för intern kontroll utförs av koncernens cfo, ekonomichef, redovisnings ansvariga, controllers med särskild specialist kompetens och genom självutvär­ deringar samt avrapporteras till revisionsutskottet. Dessa kontroller bedöms nödvändiga för att skapa god kunskap, erfarenhetsöverföring och hög kvalitet i det löpande ekonomiarbetet och följ aktligen även i den finansiella rapporteringen. Bolagets revisorer granskar löpande och rapporterar slutsatser till bolags ledning och styrelse avseende bolagets interna kontroll. För 2024 har revisorerna haft följande fokus områden vid granskning av den interna kontrollen; projekt­, fastighetsvärderings­, finansierings­, hyres­, inköps­, boksluts­ och löneprocessen. Revisorernas avrappor­ tering för 2024 har ej påvisat några väsentliga brister i den interna kontrollen i förhållande till bolagets storlek och verksamhet. Styrelsen gör bedömningen att en separat funktion för internrevision därmed inte är motiverad. KONTROLLMILJÖ RISKBEDÖMNINGAR KONTROLLAKTIVITETER INFORMATION OCH KOMMUNIKATION Uppföljningar 01. 02. 03. 04. 05. 07. 08. 06. Styrning och kontroll Intern kontroll ===== SIDA 70 ===== 70 Styrelse 1) Avser ej koncerninterna styrelseuppdrag. Johan Ljungberg Gunilla Berg Simon De Château Conny Fogelström Funktion Styrelsens ordförande samt ledamot i revisions utskottet. Styrelseledamot och ordförande för revisions utskottet. Styrelseledamot. Styrelseledamot. Invald i styrelsen Styrelsesuppleant 2001–2009, samt styrelse ledamot under del av 2006. Styrelse ledamot sedan 2009 och styrelsens ordförande sedan 2015. 2020 2014 2019 Yrke Vd i Tagehus Holding AB. Styrelseledamot. Chief Investment Officer i Alma Property Partners. Senior Advisor. Utbildning Civilingenjör, KTH i Stockholm, B.Sc. Civil Engineering Tufts University, USA. Civilekonom, Handelshögskolan i Stockholm. Civilekonom, Handelshögskolan i Stockholm. Statsvetenskap, Stockholms universitet och fastighets­ ekonomi, Högskolan i Gävle. Relevant arbetslivs erfarenhet Mångårig erfarenhet från fastighets­ och kapitalmarknaden. Cfo för Post Nord­kon cernen samt vice vd och cfo för SAS­ och KF­koncernen. Vd på Sveafastigheter, Head of Corporate finance och analytiker på Leimdörfer. Ombudsman Hyresgästföreningen 1987–2005. Kommunalråd i Täby 2006–2015. Stadsutvecklings­ konsult 2015–2020. Övriga väsentliga styrelseuppdrag1) — Vice ordförande i John Mattson Fastighetsföretagen AB. — Styrelseledamot i K2A Knaust & Andersson Fastigheter AB. — Styrelseledamot och ordförande för revisions­ utskottet Nordion Energy AB. — Styrelseledamot, ordförande i revisionsutskottet, ledamot i ersättningsutskottet i Praktikertjänst AB. — Styrelseordförande i Alma Property Partners AB. — Styrelseordförande i Prisma Properties AB. — Styrelseledamot i NCC AB (publ) samt Akka Egendom AB. — Vice ordförande i Coop Östra ekonomisk förenings styrelse. — Fullmäktig i SKB, Folksam Sak och OK ekonomisk förening. Född 1972 1960 1970 1960 Egna och när ståendes aktieinnehav 1 396 400 A­aktier och 20 190 484 B­aktier (1 396 400 A­aktier och 20 185 384 B­aktier). 1 500 (1 500) B­aktier. 25 000 (65 000) B­aktier. 5 000 (5 000) B­aktier. 01. 02. 03. 04. 05. 07. 08. 06. Styrning och kontroll Styrelse ===== SIDA 71 ===== 71 Sara Laurell Johan Thorell Funktion Styrelseledamot. Styrelseledamot. Invald i styrelsen 2018 2023 Yrke Operativ ledare Vd för Gryningskust Holding AB. Utbildning Civilekonom, Handelshögskolan i Stockholm och MBA, Harvard Business School, USA. Civilekonom, Handelshögskolan i Stockholm. Relevant arbetslivs erfarenhet Byggt och transformerat företag och team inom detaljhandeln med fokus på hållbarhet, senast som vd för Loopia Group AB. Mångårig erfarenhet från fastighetsbranschen genom såväl egen verksamhet som styrelse ledamot i noterade och onoterade fastighetsbolag. Övriga väsentliga styrelseuppdrag Inga övriga väsentliga styrelseuppdrag. — Styrelseordförande i Kallebäck Property Invest AB. — Styrelseledamot i Sagax AB, K2A Knaust & Andersson Fastigheter AB, Hemsö Fastighets AB, Holding AB och Storskogen Group AB. Född 1971 1970 Egna och när ståendes aktieinnehav 5 000 (5 000) B­aktier. Inget aktieinnehav. Forts. styrelse 01. 02. 03. 04. 05. 07. 08. 06. Styrning och kontroll Styrelse ===== SIDA 72 ===== 72 Ledning 1) Avser ej koncerninterna styrelseuppdrag. Annica Ånäs Angela Berg Mattias Celinder Anna Jepson Funktion Vd. Affärsområdeschef Projekt. Affärsområdeschef Fastighet. Cfo och Affärsområdeschef Affärsstöd. Anställd sedan år 2011. Vd sedan 2016. Tidigare cfo. (Även anställd 2008–2010.) 2011 2006 2024 Utbildning Jur.kand. och Civilekonom, Stockholms Universitet. Civilingenjörsutbildning KTH. Civilekonom, Högskolan i Jönköping. Civilekonom Handelshögskolan i Stockholm och civilingenjör KTH. Relevant arbetslivs erfarenhet Cfo på Hemsö och vd inom kommunikations branschen. Flera styrelseuppdrag, bland annat hos JM AB och fastighetsbolaget Technopolis. Projektledarbefattningar inom bygg­ och fastighetsbranschen. Ledande befattningar inom hotell­, restaurang­ och resebranschen. Cfo Besqab, Svenska Handelsfastigheter och Exerton samt controllingchef Granen och Skanska Nya Hem. Övriga väsentliga styrelseuppdrag1) — Styrelseledamot i Swedavia AB. — Styrelseledamot i Kojamo. — Styrelseledamot i Bjerking AB. — Styrelseledamot i Rättvist byggande. — Styrelseledamot i Centrum för AMP — Styrelseledamot i KFUM Central AB. — Född 1971 1975 1972 1983 Egna och närståendes aktieinnehav 49 100 (42 000) B­aktier. 15 975 (11 215) B­aktier. 11 558 (11 558) B­aktier. 7 255 B­aktier. 01. 02. 03. 04. 05. 07. 08. 06. Styrning och kontroll Ledning ===== SIDA 73 ===== 73 Linus Kjellberg Helena Martini Erik Skalin Funktion Affärsområdeschef Affärsutveckling. HR­chef. Affärsområdeschef Leasing. Anställd sedan år 2003 2010 2024 Utbildning Fil.mag. Historia och Centrumfunktion, KTH. Turismlinjen på Högskolan i Dalarna. Medie­ och kommunikationsvetenskap, Örebro Universitet. Executive Program in Consultancy Management, KTH. Relevant arbetslivs erfarenhet Omvärldsanalytiker, affärs utvecklare och projektledare inom fastighetsbranschen. HR­manager på Microsoft. Head of Leasing på Aberdeen Asset Management, Head of Leasing Agency på Jones Lang LaSalle. Övriga väsentliga styrelseuppdrag — — — Född 1972 1965 1975 Egna och närståendes aktieinnehav 6 080 (6 080) B­aktier. 18 146 (13 225) B­aktier. Inget aktieinnehav. Forts. ledning 01. 02. 03. 04. 05. 07. 08. 06. Styrning och kontroll Ledning ===== SIDA 74 ===== 74 Aktien och ägarna Vår affärsmodell har ett långsiktigt perspektiv med möjlighet till god värdetillväxt. Vi ska ha en öppen och rättvisande redovisning samt finansiell kommunikation till omvärlden i syfte att underlätta en värdering av bolaget och därmed aktien. Börsvärde Börsvärdet, det vill säga värdet av samtliga noterade ute stående aktier, uppgick vid årsskiftet till 25 mdkr (29). Det gör Atrium Ljungberg till ett av de större börs noterade fastighetsbolagen i Sverige. Handel och omsättning Atrium Ljungbergs B­aktie är noterad på Nasdaq Stockholm och handlas på listan för stora bolag, Large Cap. Aktiens omsättning på Nasdaq Stockholm uppgick till 17,2 miljoner aktier (21,3). Omsättningshastigheten, det vill säga antalet omsatta aktier under året dividerat med antalet utestående aktier per årsskiftet, var 14% (17). Från och med den 23 september 2019 ingår Atrium Ljungbergs aktie i FTSE EPRA Nareit Global Real Estate index. Indexet är bland de mest erkända och använda indexen för börsnoterade fastighetsbolag och består av nästan 500 fastighetsbolag globalt. Utdelningspolicy I slutet av 2023 ändrade bolaget sin utdelningspolicy i syfte att stärka möjliggörandet av projektportföljen. Den nya policyn innebär att ca en tredjedel av för­ valtningsresultatet ska delas ut, såvida inte inves­ teringar eller bolagets finansiella ställning i övrigt motiverar annat. Därutöver kan styrelsen föreslå att vinster av engångskaraktär kan föras över till ägarna. För räkenskapsåret 2024 föreslås en utdelning om 3,60 kronor per aktie (3,50) att utbetalas vid två till­ fällen om vardera 1,80 kronor per aktie, motsvarande en ut delningsandel om 32% (32). Totalavkastning Aktiekursen för B­aktien (ATRLJ B) var vid årets slut 198,20 kr (231,20). Under året noterades en högsta kurs om 252,0 kr (233,4) och en lägsta om 178,60 kr (150,10). Totalavkastningen för aktien, mot svaran de summan av utbetald utdelning och kurstillväxt, var under året –13% (38). Motsvarande avkastning för OMXS Benchmark GI, som innehåller ett urval av de största och mest handlade aktierna på Nasdaq, var 8% (19) och för OMXS Real Estate GI, som utgörs av de noterade fastighets bolagen på Nasdaq Stockholm, var –2% (20). Direktavkastning Direktavkastningen är företagets utdelning i rela ­ tion till aktuell aktiekurs och utgör den avkastning aktie ägaren får kontant varje år efter årsstämmans beslut. Nyckeltalet uttrycker därmed en relation mellan två olika ”sfärer” – Atrium Ljungbergs pre ­ station i form av utdelning och aktiemarknadens prissättning av företaget. Den föreslagna utdelningen om 3,60 kronor (3,50), som föreslås betalas ut vid två tillfällen, mot svarar en direktavkastning om 1,8% (1,5) beräknat på aktie­ kursen vid årets utgång. Ägarstruktur Vid årsskiftet fanns det 7 222 kända aktieägare (7 511) i Atrium Ljungberg. De största ägarna är familjen Ljungberg, Coop Östra och familjen Holmström som tillsammans äger totalt 70% av rösterna. Det utländska ägandet uppgick till 16% (17). En aktie av serie A berättigar till tio röster och en aktie av serie B berättigar till en röst. För A­aktier gäller förbehåll om hembud enligt bolags ordningen inne bärande att A­aktie ägare som vill sälja sina aktier först måste erbjuda övriga A­aktieägare dessa. Mellan bolagets A­aktieägare finns dessutom ett avtal som innebär att om hembud inte nyttjas ska A­aktier om vandlas till B­aktier innan överlåtelse får ske. Substansvärden Substansvärdet är det samlade kapital som bolaget förvaltar åt sina ägare. Utifrån detta kapital vill Atrium Ljungberg skapa stabil avkastning och tillväxt under lågt risktagande. Då Atrium Ljungbergs fastigheter är redo visade till verkligt värde kan substansvärdet beräknas utifrån balansräkningens egna kapital. Dock bör hänsyn tas till poster som inte innebär någon utbetalning i närtid, såsom i Atrium Ljungbergs fall derivat, goodwill och uppskjuten skatte skuld. Substansvärdet uppgick vid årets utgång till 267 kronor/aktie (262). Aktiekursen vid årsskiftet utgjorde således 74% (88) av substansvärdet. Atrium Ljungberg har en betydande projektportfölj där värdetillväxt skapas genom utveckling av egna byggrätter. Substansvärdet tar inte hänsyn till framtida värdepotential i projektportföljen. Läs mer om vår projektportfölj i kapitel 5. Beräkning av substansvärdet Mkr Kr/aktie Eget Kapital enligt balansräkning 27 927 221,46 Återläggning: Derivat enligt balansräkning –191 –1,51 Goodwill enligt balansräkning –140 –1,11 Uppskjuten skatt enligt balansräkning 6 106 48,42 Långsiktigt substansvärde 33 702 267,25 Förvärv och avyttring av egna aktier Vid årsstämman i mars 2024 bemyndigades Atrium Ljungbergs styrelse att, fram till nästa stämma, vid ett eller flera tillfällen, fatta beslut om att förvärva eller avyttra egna aktier. Syftet är att ge styrelsen ökat handlingsutrymme i arbetet med bolagets kapital­ struktur och därigenom bidra till ökat aktieägarvärde Bolaget ägde, per den 31 december 2024, 7 114 875 aktier av serie B med ett genomsnittligt återköpspris om 157 kr/aktie. Under 2024 gjordes inga förvärv (0 mkr) eller avyttringar (0 mkr). Aktiesplit Inför årsstämman 2025 föreslår styrelsen att en aktiesplit till villkor 5:1 genomförs. 01. 02. 03. 04. 05. 07. 08. 06. Styrning och kontroll Aktien och ägarna ===== SIDA 75 ===== 4 2 10 6 8 0 0 75 150 225 300 375 20162015 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 index Omsä/t_t.liganing, miljoner aktier per månad ATRIUM LJUNGBERGAKTIENLÅNGSIKTIGT SUBSTANSVÄRDE, AKTUELLT SUBSTANSVÄRDE OCH BÖRSKURS kr/aktie 0 1 2 3 4 5 24222018161412100806040200 HISTORISK UTDELNING (NY UTDELNINGSPOLICY 2023) — Föreslagen utdelning för 2024 är 3,60 kr/aktie. ● Långsiktigt substansvärde, kr/aktie ● Aktuellt substansvärde, kr/aktie ● Börskurs, kr/aktie ● Långsiktigt substansvärde, kr/aktie ● Aktuellt substansvärde, kr/aktie ● Avyttringsvärde, kr/aktie ● Nasdaq Stockholm Real Estate PI ● Nasdaq Stockholm PI ● ATRLJ B ● Omsättning på Nasdaq Stockholm Källa: Nasdaq 75 kr/aktie 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 100 120 140 160 180 200 220 240 260 280 mdkr ’000 kvm Börsvärde*, mdkr Uthyrbar area, ’000 kvm 0 20 40 60 80 100 Wihlborgs Castellum SBBBalder Sagax Wallenstam Atrium Ljungberg NP3 Platzer FastPartner Corem Hufvudstaden Nyfosa Diös FabegeCatena 0 1 000 2 000 3 000 4 000 5 000 6 000 7 000 Källa: Bolagens publicerade Q3 och Q4 rapporter. *Börsvärde för noterade stamaktier (A, B och C) BÖRSVÄRDE OCH UTHYRBAR AREA PER 2024-12-31, DE STÖRSTA BÖRSNOTERADE FASTIGHETSBOLAGEN — Atrium Ljungberg är ett av de större noterade fastighetsbolagen. Större aktieägare per 2024.12.31 A-aktier, ’000 B-aktier ’000 Andel av röster, % Andel av kapital, % Familjen Ljungberg 2 190 26 154 29,6 21,3 Familjen Holmström 1 810 15 049 20,4 12,7 Coop Östra 0 32 361 20,0 24,3 Varma Pensionsförsäkringar 0 8 117 5,0 6,1 Carnegie fonder 0 7 347 4,5 5,5 Swedbank Robur Fonder 0 3 543 2,2 2,7 Vanguard 0 1 937 1,2 1,5 AFA Försäkring 0 1 706 1,1 1,3 Länsförsäkringar Fonder 0 1 648 1,0 1,2 Handelsbanken Fonder 0 1 517 0,9 1,1 Övriga 0 22 720 14,0 22,4 Totalt utestående aktier 4 000 122 106 100,0 100,0 Återköpta aktier 0 7 115 Totalt antal emitterade aktier 4 000 129 221 1) Återköpta aktier saknar rösträtt, och erhåller heller ingen utdelning. Aktieägarstruktur per 2024.12.31 Storleksklass Antal aktier Kapital, % Röster, % Antal kända ägare Andel av kända ägare, % 1–500 500 883 0,4 0,3 6 336,0 87,7 501–1 000 268 946 0,2 0,2 338,0 4,7 1 001–5 000 777 831 0,6 0,5 338,0 4,7 5 001–10 000 479 814 0,4 0,3 64,0 0,9 10 001–20 000 664 393 0,5 0,4 44,0 0,6 20 001– 126 786 869 95,2 96,2 102,0 1,4 Okänd innehavsstorlek 3 742 000 2,8 2,2 0,0 0,0 Totalt 133 220 736 100,0 100,0 7 222 100 01. 02. 03. 04. 05. 07. 08. 06. Styrning och kontroll Aktien och ägarna ===== SIDA 76 ===== Finansiella rapporter. Koncernens rapporter 78 Moderbolagets rapporter 84 Noter 87 Förslag till vinstdisposition 117 Undertecknande 118 Revisionsberättelse 119 Hållbarhetsnoter 122 76 01. 02. 03. 04. 05. 06. 07. 08. ===== SIDA 77 ===== 77 01. 02. 03. 04. 05. 06. 08. 07. Finansiella rapporter Finans oter 07. Finansiella rapporter Innehåll Koncernens rapporter Resultaträkning och övrigt totalresultat 78 Kommentarer till resultaträkning 79 Balansräkning 80 Kommentarer till balansräkning 81 Förändringar i eget kapital 82 Kassaflödesanalys 83 Moderbolagets rapporter Resultaträkning och totalresultat 84 Kommentarer till räkningar 84 Balansräkning 85 Förändringar i eget kapital 86 Kassaflödesanalys 86 Förslag till vinstdisposition 117 Årsredovisningens undertecknande 118 Revisionsberättelse 119 A Allmän inf ormation och över gri pande redovisnings principer A.1 Allmän information 87 A.2 Koncernredovisningen och dess upprättande 87 A.3 Nya standarder och tolkningar 88 A.4 Nya standarder och tolkningar som ännu inte trätt i kraft 88 A.5 Händelser efter balansdagen 88 A.6 Upplysningar om närstående 88 IK Intäkter och kostnader IK.1 Intäkter och hyreskontrakt 90 IK.2 Central administration 91 IK.3 Segmentsrapportering 92 IK.4 Tomträttsavtal och övriga leasingavtal – Atrium Ljungberg som leasetagare 93 IK.5 Personalkostnader 94 IK.6 Ersättning ledande befattningshavare 94 IK.7 Projekt- och entreprenadverksamheten 95 IK.8 Orealiserad värdeförändring 95 S Skatt S.1 Aktuell skatt 96 S.2 Uppskjuten skatt 97 T Tillgångar T.1 Förvaltningsfastigheter 98 T.2 Materiella anläggningstillgångar 101 T.3 Goodwill 101 T.4 Immateriella anläggningstillgångar 102 T.5 Övriga långfristiga fodringar 102 T.6 Exploateringsfastigheter 102 T.7 Kundfordringar 103 T.8 Övriga fordringar 103 T.9 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 103 OS Operativa skulder OS.1 Övriga långfristiga skulder 104 OS.2 Övriga skulder 104 OS.3 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 104 OS.4 Ställda säkerheter och eventualförpliktelser 105 F Finansiering och kapitalstruktur F.1 Kapitalstruktur 106 F.2 Finansiella instrument och riskhantering 107 F.3 Finansiella intäkter och kostnader 109 F.4 Kassaflöden från finansiella skulder 110 K Koncernstruktur K.1 Andelar i koncernföretag 111 K.2 Andelar i intresseföretag 115 M Moderbolaget MB.1 Moderbolagets redovisningsprinciper 116 MB.2 Moderbolagets resultat från andelar i koncernföretag 116 MB.3 Obeskattade reserver/ bokslutsdispositioner 116 MB.4 Förslag till vinstdisposition 116 H Hållbarhet H.1 Allmän information 122 H.2 Intressentdialog och väsentlighetsanalys 123 H.3 Externa initiativ och medlemskap 126 H.4 Koldioxidutsläpp 127 H.5 Finansiell påverkan av klimatrisker 129 H.6 Klimatmål 130 H.7 EU:s Taxonomi 131 H.8 Energianvändning 136 H.9 Vatten 137 H.10 Avfall 137 H.11 Certifierade byggnader 138 H.12 Gröna hyresavtal 138 H.13 Medarbetare 138 H.14 Leverantörer 142 H.15 Socialt hållbara platser 142 H.16 Antikorruption 143 H.17 Direkt ekonomiskt värde och skatt 143 H.18 GRI-index 144 H.19 TFCD-index 149 H.20 Styrelsens underskrifter 150 H.21 Revisorns rapport över över- siktlig granskning samt yttrande avseende den lagstadgade hållbarhetsrapporten 150 Ö Övrigt Ö.1 Flerårsöversikt 152 Ö.2 Fastighetsförteckning 154 Ö.3 Definitioner 157 Ö.4 Information 159 Innehåll Finansiella rapporter ===== SIDA 78 ===== Resultaträkning koncernen Belopp i mkr Not 2024 2023 Hyresintäkter IK.1 2 988 2 821 Projekt- och entreprenadomsättning 528 412 Nettoomsättning IK.3 3 516 3 233 Kostnader för fastighetsförvaltning Taxebundna kostnader –189 –185 Övriga driftkostnader –205 –183 Förvaltningskostnader –189 –172 Reparationer –39 –38 Fastighetsskatt –205 –213 Ej avdragsgill mervärdesskatt –12 –13 IK.4–7 –838 –805 Kostnad projekt- och entreprenad –527 –410 Bruttoresultat IK.3 2 151 2 019 — fastighetsförvaltning (driftöverskott) 2 150 2 016 — projekt- och entreprenadverksamheten IK.8 1 2 Central administration IK.2 IK.6 –94 –88 — fastighetsförvaltning –86 –80 — projekt- och entreprenadverksamheten –8 –8 Resultat från intresseföretag och joint ventures –12 –1 Finansiella intäkter F.3 17 12 Finansiella kostnader F.3 –590 –534 Tomträttsavgälder IK.4 –47 –43 Förvaltningsresultat 1 425 1 365 Värdeförändringar Fastigheter, orealiserade T.1 IK.9 –272 –1 658 Fastigheter, realiserade T.1 –32 –9 Nedskrivning goodwill – –24 Intäkt försäljning exploateringsfastighet 522 207 Kostnad försäljning exploateringsfastighet –421 –172 Derivat, orealiserade F.2 –194 –907 Resultat före skatt 1 027 –1 199 Aktuell skatt S.1 –44 –59 Uppskjuten skatt S.1–3 –134 304 Årets resultat, i sin helhet hänförligt till moderbolagets aktieägare 850 –954 Resultat per aktie före och efter utspädning, kr 6,74 –7,56 Vägt genomsnittligt antal aktier, tusental 126 106 126 106 Rapport över totalresultat koncernen Belopp i mkr Not 2024 2023 Årets resultat 850 –954 Övrigt totalresultat Poster som kommer att omklassificeras till resultatet Kassaflödessäkringar F.2 - - Skatt hänförlig till kassaflödessäkringar - - Summa övrigt totalresultat - - Summa totalresultat för året, i sin helhet hänförligt till moderbolagets aktieägare 850 –954 Kommentarer till koncernens resultaträkning Hyresintäkter Hyresintäkterna uppgick till 2 988 mkr (2 821) och inkluderade såväl rabatter om –85 mkr (–76) som engångsersättningar om dels 10 mkr (0) avseende skadestånd från förlikning i tvist, dels 38 mkr (3) till följd av förtida lösen av hyresavtal. I det tredje kvar- talet föregående år erhölls elstöd där 7 mkr kredite - rades hyresgäster. Hyresintäkter i jämförbart bestånd, exkl. engångs- ersättningar och elstöd, ökade med 3,9% (9,9). Ökningen förklaras främst av indexreglering, men påverkas negativt av några avflyttade hyresgäster i slutet av år 2023 och i början av år 2024. Samtliga segment uppvisar en positiv utveckling. Utveckling hyresintäkter 2024 2023 Föränd ring,% Jämförbart bestånd 2 709 2 606 3,9% Engångsersättningar/elstöd 48 –5 Projektfastigheter 170 107 Förvärvade fastigheter 0 0 Sålda fastigheter 62 112 Summa 2 988 2 821 5,9% Kostnader för fastighetsförvaltning Fastighetskostnaderna uppgick till 838 mkr (805). I kvartal tre föregående år erhölls ett elstöd om 20 mkr, vilket påverkade taxebundna kostnader positivt. För jämförbart bestånd, exkl. elstöd, ökade fastighets- kostnaderna med 2,9%, vilket främst förklaras av ökade kostnader för kundförluster och uthyrnings- kostnader. Kostnader för kundförluster uppgick till 23 mkr, en ökning om 15 mkr. Elkostnaderna fort- satte att minska främst på grund av lägre elpris. Utveckling fastighetskostnader 2024 2023 Föränd- ring, % Jämförbart bestånd –767 –746 2,9% Engångsersättningar/elstöd 0 20 Projektfastigheter –56 –54 Förvärvade fastigheter 0 0 Sålda fastigheter –15 –25 Summa –838 –805 4,2% Resultat projekt- och entreprenadverksamhet Intäkter från projekt- och entreprenadverksam- heten är hänförliga till TL Bygg AB. 74% (80) av intäkterna kommer från avtal på löpande räkning 78 01. 02. 03. 04. 05. 06. 08. 07. Finansiella rapporter Koncernens rapporter ===== SIDA 79 ===== som intäktsförs löpande. Resterande del av inäk- terna avser fastprisuppdrag, vilka redovisas enligt successiv vinstavräkning. Bruttoresultatet för projekt- och entreprenadverksam- heten uppgick till 1 mkr (2). Omsättningen i TL Bygg uppgick till 963 mkr (921), varav 45% (55) avser koncernintern omsättning. TL Byggs förvaltnings- resultat inklusive koncerninterna transaktioner uppgick till 33 mkr (37). Central administration Central administration består av kostnader för bolagsledning och centrala stödfunktioner. Kostnaden för central administration fastighetsför- valtning uppgick till 86 mkr (80) och för projekt och entreprenad till 8 mkr (8). Ökningen inom fastighets- förvaltningen beror främst på satsningar inom håll- barhet och systemutveckling. Finansnetto Redovisat räntenetto uppgick till –573 mkr (–522), och har påverkats av aktiverad ränta om 75 mkr (90). Generellt sett högre räntenivåer har motverkats av en lägre genomsnittlig skuld jämfört med motsvarande period föregående år. Genomsnittlig ränta under året, baserat på årets genomsnittliga skuldvolym uppgick till 2,7% (2,5). Vidare uppgick kostnader för tomträtts- avgäld till 47 mkr (43). Värdeförändringar Under året har en ökad aktivitet på kreditmarknaden noterats och kreditmarginaler har sjunkit de första tre kvartalen för att sedan stabiliseras under resten av året. Kreditmarginalerna motsvarar nu nästan nivå- erna från slutet av år 2021. Transaktionsmarknaden har börjat återhämta sig, och de transaktioner som har skett visar på fortsatt stabila yieldnivåer. Värderingsyielden uppgick vid årets utgång till 4,7% (4,7). Yielden är under 2024 på totalen oförändrad men mindre individuella justeringar av avkastnings- kravet har gjorts på främst kontor och bostäder. Sett till helåret 2024 har dock yielden justerats marginellt uppåt vilket delvis mitigeras av ett för - bättrat kassaflöde. Det medför att årets orealiserade värdeförändringar uppgick till –272 mkr (–1 658) motsvarande –0,5% (–2,8), varav 48 mkr (24) utgör projektvinster. Kontor uppvisar en värdeförändring om –1,2%, handel om 1,8% samt bostäder om –2,6% för helåret. Orealiserade värdeförändringar 2024 2023 Avkastningskrav –663 –3 320 Kassaflöde m m 379 1 638 Projektvinster 48 24 Förvärv –36 0 Totalt –272 –1 658 D:o i % –0,5% –2,8% Realiserade värdeförändringar på förvaltningsfastig- heter uppgick till –32 mkr (–9), och är hänförligt till försäljningarna av Eken 6 och Eken 14 i Sundbyberg. Föregående år avser försäljningen av fastigheten Skotten 6 som frånträddes den 31 januari 2023. Nedskrivning av goodwill uppgick till 0 mkr (–24) där föregående års nedskrivning var hänförligt till försäljningen av Skotten 6. Resultat från försäljning av bostadsrätter redovisas i takt med att bostadsrättsköparna tillträder. Under året har 101 mkr (34) vinstavräknats. Den ackumu- lerade vinstavräkningen i pågående projekt uppgår till 133 mkr, vilket motsvarar 78% tillträdda lägenheter. Lägenheter som är återköpta till följd av avtalade garantier om återköp samt osålda eller ej tillträdda lägenheter redovisas till det lägsta av koncernens anskaffningsvärde och nettoförsäljningsvärde. Under året har detta föranlett en nedskrivning om 5 mkr. Derivatportföljen bestod vid utgången av året av ränte swappar och valutaränteswappar om totalt 23 488 mkr (23 039) med förfall 2025–2034 Ränteswappar används för att räntesäkra under- liggande lån som löper till rörlig ränta och valuta- swappar används för att valutasäkra obligationslån i norska kronor. Orealiserade värdeförändringar på derivat uppgick till –194 mkr (–907) främst drivet av förändringar i tid och ändrade marknadsräntor. Resultat från intresseföretag och joint ventures Resultat från intresseföretag och joint ventures uppgick till –12 mkr (–1) hänförligt till A house. Förändringen förklaras främst av utvecklings- kostnader för etablering av nya co-working- destinationer. Destination A house Börshuset i Slakthusområdet, Stockholm, öppnade i febru- ari 2024 och i september 2024 öppnade A house Katarinahuset i Slussen, Stockholm. Skatt Aktuell skatt uppgick under perioden till –44 mkr (–59) och uppskjuten skatt till –134 mkr (304). Koncernens ansamlade skattemässiga underskott uppgick till 0 mkr (1). Fastighetsbeståndets skattemässiga restvärde upp- gick till 22 493 mkr (22 027). Resultat Förvaltningsresultat uppgick till 1 425 mkr (1 365). Periodens resultat uppgick till 850 mkr (–954), vilket motsvarar 6,74 kr/aktie (–7,56). 79 01. 02. 03. 04. 05. 06. 08. 07. Finansiella rapporter Koncernens rapporter ===== SIDA 80 ===== Balansräkning koncernen Belopp i mkr Not 2024.12.31 2023.12.31 TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Förvaltningsfastigheter T.1 56 749 56 813 Nyttjanderättstillgång, tomträtter IK.4 1 480 1 296 Materiella anläggningstillgångar T.2 39 26 Goodwill T.3 140 140 Immateriella anläggningstillgångar T.4 9 3 Andelar i intresseföretag och joint ventures K.2 52 29 Derivat F.2 494 733 Andra långfristiga fordringar T.5 274 449 Summa anläggningstillgångar 59 239 59 488 Omsättningstillgångar Exploateringsfastigheter T.6 1 613 1 692 Kundfordringar T.7 94 211 Övriga fordringar T.8 250 56 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter T.9 255 212 Likvida medel F.1–2 129 119 Summa omsättningstillgångar 2 342 2 290 Summa tillgångar 61 581 61 779 Belopp i mkr Not 2024.12.31 2023.12.31 EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital Aktiekapital 333 333 Övrigt tillskjutet kapital 3 960 3 960 Balanserade vinstmedel inklusive årets resultat 23 635 23 226 Summa eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare 27 927 27 519 Långfristiga skulder Uppskjuten skatteskuld S.3 6 106 6 064 Långfristiga räntebärande skulder F.1–2 19 756 21 188 Långfristig skuld finansiell leasing 1 480 1 296 Derivat F.2 304 344 Övriga långfristiga skulder OS.1 334 329 Summa långfristiga skulder 27 980 29 220 Kortfristiga skulder Kortfristiga räntebärande skulder F.1–2 4 561 3 778 Leverantörsskulder 203 169 Skatteskulder 33 38 Övriga skulder OS.2 26 273 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter OS.3 851 780 Summa kortfristiga skulder 5 673 5 039 Summa eget kapital och skulder 61 581 61 779 80 01. 02. 03. 04. 05. 06. 08. 07. Finansiella rapporter Koncernens rapporter ===== SIDA 81 ===== Kommentarer till koncernens balansräkning Fastigheter Det redovisade värdet för fastighetsbeståndet uppgick vid periodens slut till 58 362 mkr (58 505). Fastighetsbeståndet var fördelat på förvaltningsfast- igheter om 56 749 mkr (56 813), där byggrätter och mark ingår med 500 mkr (800), och exploaterings- fastigheter om 1 613 mkr (1 692). Investeringar i egna fastigheter uppgick till 1 945 mkr (1 707), förvärv uppgick till 411 (4) och investeringar i bostadsrättsprojekt uppgick till 336 mkr (444). Under året har försäljning av två fastigheter i Sundby- berg, Eken 6 och Eken 14, om 36 000 kvm, genomförts. Dessutom har vinstavräkning skett av bostadsrätts- projekt där 101 mkr vinstavräknats, motsvarande 78% tillträdda lägenheter. Under fjärde kvartalet har fem förvärv genomförts. Södre Torn 1 (Mälarterrassen) vid Slussen samt Kolskjulet 1 (Hus 6 Stationen) i Slakthusområdet som är en tidigare tomträtt som förvärvats som äganderätt. Även tre mindre fastig- heter har förvärvats i Göteborg och Barkarby. Årets orealiserade värde förändringar hänförliga till förvalt- ningsfastigheter uppgick till –272 mkr (–1 658). Förändring av förvaltningsfastigheter Mkr 2024 2023 Verkligt värde vid periodens början 56 813 58 596 Förvärv 411 4 Försäljning –2 148 –1 826 Investeringar i egna fastigheter 1 945 1 707 Orealiserade värdeförändringar –272 –1 658 Omklassificering - –10 Verkligt värde vid periodens slut 56 749 56 813 Exploateringsfastigheter Mkr 2024 2023 Vid periodens början 1 692 1 409 Omklassificering - 10 Försäljning Brf –415 –171 Investeringar i bostadsrättsprojekt 336 444 Exploateringsfastigheter, vid periodens slut 1 613 1 692 Fastighetsbestånd totalt 58 362 58 505 Goodwill Koncernens goodwill avser uppskjuten skatt som uppkom i samband med att Atrium Fastigheter och Ljungberggruppen gick samman år 2006. Nedskrivning av goodwill uppstår främst vid stor ned- gång i fastighetsmarknaden eller när fastigheter som ingick i ovan nämnda transaktion avyttras. Redovisad goodwill uppgår till 140 mkr (140). Vid årets ingång redovisades en uppskjuten skatte- fordran avseende underskottsavdrag om 1 mkr (1). Uppskjuten skattefordran avseende skattemässigt underskott per 2024-12-31 uppgår till 0 mkr. Leasingavtal Atrium Ljungberg innehar 19 tomträtter, vilka anses ur ett redovisningsperspektiv utgöra leasingavtal. Värdet av avgälden värderas och redovisas som en tillgång i form av nyttjanderätt med en motsvarande skuld. Per bokslutsdagen uppgick värdet av våra leasingavtal till 1 480 mkr (1 296). Intressebolag och joint ventures Atrium Ljungberg förvärvade 50% av aktierna i A house i mars 2023. Bokfört värde per 2024-12-31 uppgick till 52 mkr (29) och redovisas inom Andelar intresseföretag och joint ventures i koncernens balansräkning, se även not K.2 Andelar i intresse- företag och joint ventures. Eget kapital och substansvärde Koncernens egna kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare uppgick på balansdagen till 27 927 mkr (27 519), vilket motsvarar 221 kr/aktie (218). Utbetald utdelning som beslutades på årsstämman i mars 2024 uppgick till 441 mkr (668). Substansvärdet är det samlade kapital som företaget förvaltar åt sina ägare. Utifrån detta kapital vill vi skapa avkastning och tillväxt under lågt risktagande. Substansvärdet kan beräknas på olika sätt, där främst riskperspektivet och omsättningshastigheten i fast- ighetsportföljen får påverkan. Långsiktigt substans- värde uppgick till 267 kr/aktie (262). Uppskjuten skatt Uppskjuten skatteskuld redovisas till 20,6% av tempo- rära skillnader mellan skattemässiga värden och bok- förda värden, främst på förvaltningsfastigheter och finansiella instrument. Redovisad uppskjuten skatteskuld per 2024-12-31 uppgick till 6 106 mkr (6 064). Förändringen jämfört med föregående år är främst hänförlig till orealise- rade värdeförändringar på fastigheter och finansiella instrument, periodiseringsfonder samt försäljning av Eken 14 och Eken 16. 81 01. 02. 03. 04. 05. 06. 08. 07. Finansiella rapporter Koncernens rapporter ===== SIDA 82 ===== Räntebärande skulder och derivat Räntebärande skulder, exklusive tomträtter, uppgick vid årsskiftet 2024 till 24 317 mkr (24 966), en netto- minskning om 649 mkr. Genomsnittlig löptid för kapitalbindning var 3,6 år (3,5). Genomsnittlig löptid för räntebindning var 3,0 år (3,8). Belåningsgraden uppgick till 41,4% (42,5). Bolaget använder ränteswappar för att förlänga ränte- bindningen samt valutaderivat för att säkra norska obligationer. Marknadsvärdet hänförligt till derivat uppgick vid årsskiftet netto till 190 mkr (389). Atrium Ljungbergs finansiering beskrivs mer detaljerat på sidorna 39–41. Förändringar i eget kapital koncernen Hänförligt till moderbolagets aktieägare Belopp i mkr Aktiekapital Övrigt tillskjutet kapital Balanserade vinstmedel Totalt eget kapital Ingående balans per 1 januari 2023 333 3 960 24 849 29 141 Årets resultat - - –954 –954 Utdelning, 5,30 kr/aktie - - –668 –668 Utgående balans per 31 december 2023 333 3 960 23 227 27 519 Årets resultat - - 850 850 Utdelning, 3,50 kr/aktie - - –441 –441 Utgående balans per 31 december 2024 333 3 960 23 635 27 927 Antalet aktier uppgår till 133 220 736 (133 220 736), varav 4 000 000 (4 000 000) av serie A och 129 220 736 (129 220 736) av serie B. En aktie av serie A berättigar till tio röster och en aktie av serie B berättigar till en röst. Atrium Ljungberg ägde vid årets utgång 7 114 875 aktier av serie B (7 114 875). Vid årets utgång uppgick antalet ute stående aktier till 126 105 861 (126 105 861). Vägt genomsnittligt antal utestående aktier för 2024-01-01–2024-12-31 uppgick till 126 105 861 (126 105 861). Aktiens kvotvärde uppgick till 2,5 kr. 82 01. 02. 03. 04. 05. 06. 08. 07. Finansiella rapporter Koncernens rapporter ===== SIDA 83 ===== Kassaflödesanalys koncernen Belopp i mkr Not 2024 2023 Resultat före skatt 1 027 –1 199 Återföring av: Av- och nedskrivningar IK.7 5 11 Realiserade värdeförändringar förvaltnings- och exploateringsfastigheter –69 0 Orealiserade värdeförändringar förvaltningsfastigheter T.1 272 1 658 Orealiserade värdeförändringar finansiella instrument 194 907 Övriga poster som inte ingår i kassaflödet 56 9 Betald skatt –58 –24 Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar av rörelsekapital 1 427 1 363 Nettoförändring av rörelsekapital –148 –277 Förändring av rörelsekapital –148 –277 Kassaflöde från den löpande verksamheten 1 279 1 086 INVESTERINGSVERKSAMHETEN Förvärv av fastigheter T.1 –411 –4 Investeringar i egna fastigheter/bostadsrättsprojekt T.1 –2 281 –2 151 Försäljning av förvaltningsfastigheter 2 007 1 514 Försäljning av exploateringsfastigheter 503 180 Investering i finansiella anläggningstillgångar –36 –29 Inköp maskiner och inventarier –25 –3 Kassaflöde från investeringsverksamheten –243 –494 FINANSIERINGSVERKSAMHETEN Förändring av övriga långfristiga skulder –5 26 Upptagna lån F.1 8 037 5 777 Amortering av skuld F.1 –8 617 –5 987 Utbetald utdelning –441 –668 Kassaflöde från finansieringsverksamheten F.4 –1 026 –853 Årets kassaflöde 10 –260 Likvida medel vid årets början 119 380 Likvida medel vid årets slut 129 119 Upplysning om betalda räntor Erhållen ränta uppgick till 17 12 Betald ränta uppgick till –665 –624 Kommentarer till koncernens kassaflödesanalys Kassaflödet från den löpande verksamheten uppgick till 1 279 mkr (1 086), vilket motsvarar 10,14 kr/aktie (8,61). Investeringsverksamheten har påverkat kassa flödet med –243 mkr (–494), främst hänförligt till försäljning av Eken 6 och Eken 14, försäljning av bostads- rättsprojektet Parkhusen kv 2 i Uppsala samt Brf Kulturtrappan i Nacka, investeringar i egna fastigheter och investeringar i bostadsrättsprojekt. Kassaflödet inom finansieringsverksamheten uppgick till –1 026 mkr (–853). Tillgänglig likviditet uppgick vid årsskiftet till 9 118 mkr (7 956), och utgjordes av banktillgodo havanden om 129 mkr (119), outnyttjad checkräkningskredit på 249 mkr (197) och outnyttjat utrymme i kredit- faciliteter om 8 740 mkr (7 640). 83 01. 02. 03. 04. 05. 06. 08. 07. Finansiella rapporter Koncernens rapporter ===== SIDA 84 ===== Moderbolagets rapporter Resultaträkning moderbolaget Belopp i mkr Not 2024 2023 Hyresintäkter IK.1 3 2 Förvaltningsintäkter 394 512 Nettoomsättning 397 514 Fastighetskostnader IK.4 –0 –0 Förvaltnings- och administrationskostnader IK.5–6 –464 –570 Avskrivningar –2 –2 Rörelseresultat A.5 IK.4 –69 –58 Resultat från andelar i koncern bolag MB.2 –17 0 Ränteintäkter och liknande resultatposter F.3 989 1 071 Räntekostnader och liknande resultatposter F.3 –557 –698 415 374 Resultat efter finansiella poster 346 316 Bokslutsdispositioner MB.4 66 54 Resultat före skatt 412 370 Aktuell skatt S.1 0 –1 Uppskjuten skatt S.1–3 –9 21 –9 20 Årets resultat 403 390 Rapport över total resultat moderbolaget Belopp i mkr 2024 2023 Årets resultat enligt resultaträkningen 403 390 Övrigt totalresultat - - Årets totalresultat 403 390 Utdelning per aktie, kr (2024 föreslagen) 3,60 3,50 Kommentarer till moderbolagets räkningar Moderbolagets verksamhet består av koncern över- gripande funktioner samt organisation för förvalt- ning av de fastigheter som ägs av moder bolaget och dotterbolagen. Nettoomsättningen uppgick till 397 mkr (514). Förvaltningsintäkterna minskade på grund av mins- kad försäljning av förvaltningstjänster till bolag inom koncernen. Förvaltnings- och administrationskostnader minskade främst på grund av minskade kostnader hänförliga till projekt och entreprenad. Rörelseresultatet uppgick till –69 mkr (–58). Ränteintäkter och liknande resultatposter inkluderar en orealiserad värdeförändring hänförlig till derivat som uppgick till –16 mkr (–284). Räntebärande skulder uppgick till 18 663 mkr (18 056). Dessa medel finansierar bolagets fastighetsbestånd och lånas vidare till andra koncernföretag. Moderbolagets kassaflöde från den löpande verksamheten uppgick till 292 mkr (382). Kassaflödet från investeringsverk samheten upp- gick till –903 mkr (–503) och kassaflödet från finansieringsverksamheten uppgick till 622 mkr (–130). Årets kassaflöde uppgick till 11 mkr (–251). Likvida medel uppgick vid årets utgång till 14 mkr (3). 84 01. 02. 03. 04. 05. 06. 08. 07. Finansiella rapporter ===== SIDA 85 ===== Balansräkning moderbolaget Belopp i mkr Not 2024.12.31 2023.12.31 TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar Maskiner och inventarier T.2 9 4 Immateriella anläggningstillgångar Balanserade utvecklingskostnader T.4 9 3 Summa materiella anläggnings tillgångar 18 6 Finansiella anläggningstillgångar Andelar i koncernbolag K.1 MB.2 2 735 1 817 Uppskjuten skattefordran S.2 16 25 Övriga långfristiga fordringar T.5 273 333 Summa finansiella anläggningstillgångar 3 024 2 175 Summa anläggningstillgångar 3 041 2 181 Omsättningstillgångar Kundfordringar T.6 0 0 Fordringar hos koncernbolag A.6 25 902 26 227 Pågående arbeten 382 367 Skattefordringar 6 6 Övriga fordringar T.7 10 22 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter T.8 11 11 Likvida medel F.1–2 14 3 Summa omsättningstillgångar 26 327 26 637 Summa tillgångar 29 368 28 818 Belopp i mkr Not 2024.12.31 2023.12.31 EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital Bundet eget kapital Aktiekapital (133 220 736 st aktier, kvotvärde 2,5 kr) 333 333 Reservfond 265 265 598 598 Fritt eget kapital Överkursfond 3 948 3 948 Balanserad vinst 5 238 5 289 Årets resultat 403 390 9 590 9 628 Summa eget kapital 10 188 10 227 Obeskattade reserver MB.4 3 2 Avsättningar Pensionsskuld 30 24 Summa avsättningar 30 24 Långfristiga skulder Långfristiga räntebärande skulder F.1–2 14 103 14 278 Derivat F.2 304 344 Övriga långfristiga skulder OS.1 - - Summa långfristiga skulder 14 406 14 622 Kortfristiga skulder Kortfristiga räntebärande skulder F.1–2 4 561 3 778 Leverantörsskulder 8 18 Övriga skulder OS.2 17 21 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter OS.3 156 128 Summa kortfristiga skulder 4 742 3 944 Summa eget kapital och skulder 29 368 28 818 85 01. 02. 03. 04. 05. 06. 08. 07. Finansiella rapporter Moderbolagets rapporter ===== SIDA 86 ===== Förändring i eget kapital moderbolaget Belopp i mkr Aktie- kapital Reservfond Överkurs- fond Balanserade vinstmedel Totalt eget kapital Ingående balans per 1 januari 2023 333 265 3 948 5 957 10 504 Årets resultat 390 390 Utdelning, 5,30 kr/aktie –668 –668 Utgående balans per 31 december 2023 333 265 3 948 5 680 10 227 Årets resultat 403 403 Utdelning, 3,50 kr/aktie –441 –441 Utgående balans per 31 december 2024 333 265 3 948 5 641 10 188 Antalet aktier uppgår till 133 220 736 (133 220 736), varav 4 000 000 (4 000 000) av serie A och 129 220 736 (129 220 736) av serie B. En aktie av serie A berättigar till tio röster och en aktie av serie B berättigar till en röst. Vid årets utgång innehar moderbolaget 7 114 875 (7 114 875) egna aktier av serie B. Vid årets utgång uppgick antalet utestående aktier till 126 105 861 (126 105 861). Vägt genomsnittligt antal ute- stående aktier för 2024 uppgick till 126 105 861 (126 105 861). Aktiens kvotvärde uppgick till 2,5 kr. Kassaflödesanalys moderbolaget Belopp mkr Not 2024 2023 Resultat före skatt 412 370 Av- och nedskrivningar IK.7 18 0 Övriga poster som inte ingår i kassaflödet MB.4 –109 9 Betald skatt –1 1 Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar av rörelsekapital 320 380 Nettoförändring av rörelsekapital –28 2 Förändring av rörelsekapital –28 2 Kassaflöde från den löpande verksamheten 292 382 INVESTERINGSVERKSAMHETEN Investering koncernföretag –935 –337 Inköp/försäljning maskiner och inventarier –13 –2 Försäljning pågående arbeten MB.3 - 97 Investering i pågående arbeten –15 0 Förändring finansiella anläggningstillgångar 60 –262 Kassaflöde från investeringsverksamheten –903 –503 FINANSIERINGSVERKSAMHETEN F.4 Förändring av övriga långfristiga skulder 0 0 Förändring av fordringar hos koncernbolag 392 55 Upptagna lån F.1 6 978 3 483 Amortering av skuld F.1 –6 307 –3 000 Utbetald utdelning –441 –668 Kassaflöde från finansieringsverksamheten 622 –130 Årets kassaflöde 11 –251 Likvida medel vid årets början 3 255 Likvida medel vid årets slut 14 3 Upplysning om betalda räntor Erhållen ränta uppgick till 877 855 Betald ränta uppgick till –488 –410 86 01. 02. 03. 04. 05. 06. 08. 07. Finansiella rapporter Moderbolagets rapporter ===== SIDA 87 ===== Tilläggsinformation – noter A. Allmän information och övergripande redovisnings principer A.1 Allmän information Atrium Ljungberg AB (publ), org.nr. 556175-7047, är ett aktiebolag registrerat i Sverige med säte i Nacka, besöks adress Smedjegatan 2C, 131 04 Nacka. Atrium Ljungbergs B-aktie är noterad på Nasdaq Stockholm sedan 1994. Vårt fokus är att utveckla attraktiva stadsmiljöer i Stockholm, Göteborg, Malmö och Uppsala. Tillsammans med kommunerna, våra kunder och de som bor i staden bygger vi levande stads- miljöer där kontor, bostäder och handel blandas med kultur, service, vård och utbildning. Årsredovisningen och koncernredovisningen avseende räkenskapsåret 2024 har den 26 februari 2025 godkänts av styrelsen för offentliggörande. Årsredovisningen och koncern- redovisningen föreslås fastställas på årsstämman den 20 mars 2025. A.2 Koncernredovisningen och dess upprättande Koncernredovisningens omfattning Koncernredovisningen omfattar moder bolaget Atrium Ljungberg AB och de företag över vilka moderbolaget har bestämmande inflytande (dotter - bolag), se not K.1 och K.2. Bestämmande inflytande har moder bolaget när det är exponerat för eller har rätt till rörlig avkastning från sitt engagemang i ett företag och kan påverka avkastningen med hjälp av inflytande över företaget. Detta uppfylls i normal- fallet då moderbolaget direkt eller indirekt innehar aktier som representerar mer än 50% av rösterna. Bestämmande in flytande kan även utövas på annat sätt än genom aktieägande. Resultat för dotterföretag som förvärvats eller avyttrats under året ingår i koncernens rapport över total resultat från och med respektive till och med det datum då transak tionen ägde rum, det vill säga när bestämmande inflytande uppkommer respektive upphör. Koncernredovisningens upprättande Koncernredovisningen har upprättats i enlighet med de av EU godkända International Financial Reporting Standards (IFRS) och tolkningar av IFRS Interpretations Committée per 31 december 2024. Vidare har koncernredovisningen upprättats i enlig- het med svensk lag och med tillämpning av Rådet för hållbarhets- och finansiell rapporterings RFR 1, Kompletterande redovisningsregler för koncerner. Koncernbokslutet bygger på redovisningshandlingar upprättade för samtliga koncernbolag per 31 december. I de fall koncernföretagens tillämpade redovisningsprin- ciper avviker från koncernens, justeras redovisningen för att denna ska följa samma principer som till ämpas av koncernen. Koncernredovisningen har upprättats enligt förvärvsmetoden, innebärande att dotterföreta- gens egna kapital vid förvärvet, fastställt som skillna- den mellan tillgångars och skulders verkliga värden, eliminerats i sin helhet. I koncernens egna kapital ingår endast den del av dotterföretagens egna kapital som tillkommit efter förvärvet. Interna transaktioner mellan koncernföre tagen och koncernmellanhavanden elimineras vid upprät- tande av koncernredovisning. Tillgångar och skul - der är redovisade till anskaffningsvärden förutom förvaltnings fastigheter och derivatinstrument som värderas och redovisas till verkligt värde. De angivna redovisningsprinciperna för koncernen har tillämpats konsekvent på samtliga perioder som presenteras i koncernens finansiella rapporter om inte annat fram- går nedan. Den funktionella valutan för moderbolaget är svenska kronor, vilken även utgör rapporterings- valutan för moderbolaget och koncernen. Samtliga belopp anges i miljoner kronor om inte annat anges. Förvärv Vid förvärv av ett dotterbolag vars tillgångar utgörs endast av en fastighet och saknar förvaltningsorgani- sation och administration klassificeras förvärvet som ett tillgångsförvärv. Anskaffningsvärdet för tillgång- arna eller nettotillgångarna för delas på de enskilda identifierbara tillgångarna och skulderna baserat på deras relativa verkliga värden vid förvärvstidpunkten. Vid tillgångsförvärv redovisas ingen uppskjuten skatt hänförlig till förvärvet av fastigheten, utan eventuell rabatt minskar i stället fastighetens anskaffningsvärde. Det innebär att värdeförändringarna påverkas av skatterabatten vid efterföljande värdering. Anskaffningsvärdet för ett rörelseförvärv utgörs av vid transaktionsdagen verkliga värden för erlagda tillgångar, uppkomna eller övertagna skulder och för de egetkapital instrument som förvärvaren emit- terat i utbyte mot det bestämmande inflytandet över den förvärvade enheten. Förvärvade identi- fierbara tillgångar, skulder och eventualförpliktel- ser värderas till verkligt värde på förvärvsdagen. Om anskaffnings värdet för de förvärvade andelarna överstiger summan av verkliga värden på förvär- vade identifierbara tillgångar, skulder och eventual- förpliktelser redovisas skillnaden som goodwill. Om anskaffnings kostnaden understiger verkligt värde beräknat enligt ovan, redovisas mellanskillnaden direkt i resultat räkningen. Intresseföretag och joint ventures Intresseföretag är företag där koncernen har ett bety- dande inflytande, normalt genom ett aktieinnehav om lägst 20% och högst 50% och redovisas enligt kapitalandels metoden. Joint ventures är företag där koncernen har ett gemensamt bestämmande infly- tande, normalt genom ett aktieinnehav om 50% och redovisas enligt kapitalandelsmetoden. Kapitalandels- metoden innebär att andelar i ett intresse bolag eller ett joint venture redovisas till anskaffningsvärde vid anskaffningstidpunkten och därefter justeras med koncernens andel av förändringen i intresseföreta- gets eller joint ventures nettotillgångar. Koncernens bokförda värde på aktierna i intresseföretagen och joint ventures motsvaras av koncernens andel i intresse företagens eller joint ventures egna kapital samt eventuella restvärden på koncernmässiga över- och undervärden. Se not K.2 för mer information om intresseföretag och joint ventures per bokslutsdagen. Väsentliga bedömningar, uppskattningar och antaganden vid tillämpning av koncernens redovisnings principer För att upprätta redovisningen i enlighet med IFRS och god redovisningssed krävs att det görs bedöm- ningar och antaganden som i bokslutet påverkar redovisade tillgångar, skulder, intäkter och kostnader samt övrig information. Dessa bedömningar och antaganden baseras på historiska erfarenheter samt andra faktorer som bedöms vara rimliga under rådande omständigheter. Faktiskt utfall kan skilja sig från dessa bedömningar om andra antaganden görs eller andra förutsättningar föreligger. Nedan beskrivs de antaganden som bedöms vara mest väsentliga vid upprättandet av de finansiella rapporterna. Vid värdering av förvaltningsfastigheter kan bedöm- ningar och antaganden ge en betydande påverkan 87 01. 02. 03. 04. 05. 06. 07. Finansiella rapporter Noter 08. ===== SIDA 88 ===== på koncernens resultat och finansiella ställning. Värderingen kräver att ledningen gör bedömning av och antaganden om framtida kassa flöde samt fast- ställande av diskonterings faktor (avkastningskrav) för varje fastighet. För mer information se not T.1. Förvärv av bolag kan klassificeras som antingen rörelseförvärv eller tillgångsförvärv. Bedömningen påverkar de finansiella rapporterna genom bland annat att tillgångsförvärv innebär att värdeförändring- arna kommer att påverkas av skatterabatten vid efter- följande värdering. Uppskjuten skatt redovisas nominellt utan diskonte- ring, beräknad baserat på en av Riksdagen beslutad skattesats om 20,6% från 2021 och framåt. Den verk- liga skatten är betydligt lägre på grund av dels möjlig- heten att sälja fastigheter på ett skatteeffektivt sätt, dels tidsfaktorn. Projekt- och entreprenadintäkter avseende fastpris- uppdrag redovisas i takt med projektets upparbet- ning, det vill säga enligt så kallad successiv vinstav- räkning. Successiv vinstavräkning innebär att en bedömning görs avseende den förväntade uppdrags- utgiften och färdigställandegraden. Från och med i år har uppdelning av räntebärande skulder i kort- respektive långfritiga skulder ändrats. Jämförelsetalen för år 2023 har i samband med detta räknats om. Kassaflödesanalys Kassaflödesanalyser upprättas enligt den indi- rekta metoden enligt IAS 7. Detta innebär att resul- tatet justeras med transaktioner som inte med- fört in- eller ut betalningar samt för intäkter och kostnader som hänförs till investerings- och/eller finansieringsverksamheten. A.3 Nya standarder och tolkningar Under räkenskapsåret 2024 har inga nya standarder och tolkningar haft väsentlig påverkan på koncernens finansiella rapporter. A.4 Nya standarder och tolkningar som ännu inte trätt i kraft Under 2022 godkände EU det nya direktivet för håll- barhetsrapportering, CSRD (Corporate Sustainability Reporting Directive). Atrium Ljungberg bedömer att det nya direktivet kommer att ha stor påverkan på rapporteringen. En gap-analys samt en väsentlighets- analys har genomförts. Atrium Ljungberg kommer att omfattas av direktivet från och med 1 januari 2025. Under 2024 har IASB även godkänt flera så kallade ”agenda decisions” från IFRS IC. Atrium Ljungbergs bedömning är att dessa inte kommer att ha någon väsentlig påverkan på koncernens finansiella rapporter. A.6 Upplysningar om närstående Följande juridiska och fysiska personer har identifierats som närstående till Atrium Ljungberg AB: — Samtliga bolag inom Atrium Ljungberg-koncernen, se not K.1. — A house at Östermalm AB (äger 50%) — Barkarby Science AB (äger 14%) — Styrelseledamöter och bolagsledning samt nära familje medlemmar till samtliga bolag inom Atrium Ljungberg- koncernen. — Bolag som är kontrollerade av styrelse ledamöter, bolagsledning eller deras familje medlemmar eller bolag där dessa personer har betydande inflytande. — Våra huvudägare; Coop Östra, Familjen Ljungberg med bolag och Familjen Holmström med bolag. Transaktioner och mellanhavanden mellan moderbolaget och andra koncernbolag Moderbolaget 2024 2023 Försäljning till dotterbolag 380 459 Inköp från dotterbolag –21 –23 Ränteintäkter från dotterbolag 864 844 Utdelningar från dotterbolag 0 0 Räntekostnader till dotterbolag –136 –133 Fordringar på närstående (koncernbolag) 25 902 26 227 Skulder till närstående (koncernbolag) - - Aktieägartillskott intresseföretag och joint ventures 36 - Övrigt Inga övriga transaktioner av väsentlig betydelse har skett mellan närstående och Atrium Ljungberg under året. Ersättningar till styrelse och bolagsledning framgår i not IK.6. A.5 Händelser efter balansdagen Styrelsen i Atrium Ljungberg AB avser att före- slå årsstämman en utdelning om 3,60 kr/aktie att utbetalas vid två tillfällen om vardera 1,80 kr/aktie. Resultaträkningen och balansräkningen för moder- bolaget och koncernen ska fastställas på Atrium Ljungbergs AB:s årsstämma, vilket äger rum den 20 mars 2025. Under inledningen av 2025 blev hyresavtalet med Stockholms konstnärliga högskola (SKH) i Slakthusområdet ovillkorat i och med att detaljplanen för kvarteret vann laga kraft. Hyresavtalet, med en avtalstid om 20 år, omfattar 20 000 kvm LOA. Det nya kvarteret kommer att ha en total uthyrbar area om 27 000 kvm med ett årligt hyresvärde exklusive tillägg om 134 mkr inklusive bedömd indexering fram till inflyttning. Byggstart för projektet, som beräknas stå klart i sin helhet 2030, planeras till våren 2026. Total investering bedöms uppgå till 2 mdkr. Under januari 2025 har förhandlingar hållits med Convendum som är under rekonstruktion. Företaget kommer att avflytta från sina lokaler om 5 000 kvm i Glashuset i Slussen under februari. Både uthyrningen till SKH och Convendums uppsägning inkluderas i nettouthyrningen för det första kvartalet 2025. 88 01. 02. 03. 04. 05. 06. 08. 07. Finansiella rapporter Noter ===== SIDA 89 ===== IK. Intäkter och kostnader Intäkter Intäkterna utgörs av hyror och ersättningar för extern projekt- och entreprenadverksamhet. Hyresintäkter Samtliga hyresavtal klassificeras som operationella leasingavtal. Hyresintäkter aviseras i förskott och periodiseras linjärt över kontraktsperioden såvida inte villkoren i hyreskontrakten är sådana att periodisering på annat sätt bättre speglar hur de ekonomiska för- delarna som hänförs till uthyrning av förvaltningsfast- igheten förändras över tid. Förskottshyror redovisas som förutbetalda intäkter. I bruttohyran ingår poster avseende vidaredebiterade kostnader för bland annat fastighetsskatt, el och värme. Större hyresrabatter har periodiserats över kontrak- tens löptid. Rena rabatter som hänför sig till inflytt- ningstillfället belastar den period de avser. Omsättningsbaserad hyra har i bokslutet uppskattats med inrapporterade omsättningsuppgifter som grund. Fastställandet av omsättningsbaserad hyra sker efter- följande år, efter det att hyresgästs revisor säkerställt omsättningen. Eventuell skillnad mellan fastställd års- hyra och bedömd årshyra redovisas som en ändrad bedömning i den period årshyran fastställs. Projekt- och entreprenadintäkter Projekt- och entreprenadintäkter avseende fast- prisuppdrag redovisas i takt med projektets upp- arbetning, det vill säga enligt så kallad successiv vinstav räkning. Graden av upparbetning, färdig- ställandegraden, fastställs i huvudsak på basis av nedlagda projektkostnader i förhållande till totala beräknade uppdragsutgifter vid färdigställandet. Om utfallet av ett projekt inte kan beräknas på ett tillförlit- ligt sätt redovisas en intäkt som motsvaras av nedlagda utgifter på balansdagen. Befarade förluster redovisas som kostnad omedelbart. Skillnaden mellan upp- arbetad projektintäkt och ännu ej fakturerat belopp redovisas som avtalstillgång och inkluderas i förut- betalda kostnader och upplupna intäkter i koncer- nens balansräkning. På motsvarande sätt redovisas skillnaden mellan fakturerat belopp och ännu ej upp- arbetad projektintäkt som avtalsskuld och inkluderas i upplupna kostnader och förutbetalda intäkter i koncernens balansräkning. Intäkter från fastighetsförsäljning Resultat från försäljning av förvaltnings fastigheter redovisas under raden ”Fastigheter, realiserade” i koncernens resultaträkning. Intäkter hänförliga till fastighetsförsäljningar redovisas i samband med att kontrollen går över till köparen. Detta sammanfaller i normalfallet med kontrakts tidpunkten såvida det inte finns villkor i avtalet som behöver vara uppfyllda för att köpet ska fullföljas. Läs mer om förvaltningsfastig- heter i not T.1. Intäkter från bostadsrättsföreningar Atrium Ljungberg bygger fastigheter som avses avyttras till bostadsrättsföreningar efter färdig- ställande. Atrium Ljungbergs åtagande mot kunden betraktas som ett prestationsåtagande vilket inne- bär att överföra en bostad till kunden och som upp- fylls i samband med att köparen tillträder bostaden. Resultat från dessa försäljningar bruttoredovisas när fastig heten är färdigställd och i takt med att bostads- rättsköparna tillträder, det vill säga vid det tillfälle när Atrium Ljungberg har lämnat över fastigheten till slut- kund. Läs mer om exploateringsfastigheter i not T.6. Statligt stöd Statligt stöd redovisas när det föreligger rimlig säker- het att företaget kommer att uppfylla de villkor som är förknippade med stödet och rimlig säkerhet att stödet kommer att erhållas. Statligt stöd hänför- ligt till ersättning för nedsatta hyror redovisas inom raden Hyresin täkter i resultaträkningen och i samma period som den minskade hyresintäkten. Elstöd redovisas som en kostnadsreduktion inom raden för Taxebundna kostnader i resultaträkningen. Finansiella intäkter Ränteintäkter redovisas fördelat över löptiden med tillämpning av effektivränte metoden. Effektivräntan är den ränta som gör att nuvärdet av alla framtida in- och utbetalningar under räntebindningstiden blir lika med det redovisade värdet av fordran. Kostnader Kostnader fastighetsförvaltning I begreppet fastighetskostnader ingår både direkta och indirekta kostnader för att förvalta en fastighet. Direkta kostnader avser bland annat taxebundna kostnader, underhålls kostnader och fastighetsskatt. Taxebundna kostnader inkluderar el, uppvärmning, kyla samt vatten och avlopp. Indirekta kostnader avser bland annat kostnader för uthyrning, hyres- administration och redovisning. Finansiella kostnader Finansiella kostnader resultatförs i den period de hänför sig till och utgörs huvudsakligen av ränte- kostnader och tomträttsavgälder. Leasing Ett leasingavtal är ett avtal där en leasegivare på avtalade villkor under en avtalad period ger en leasetagare rätt att använda en tillgång i utbyte mot betalningar. Atrium Ljungberg som leasetagare Leasetagare redovisar tillgångar och skulder hän- förliga till alla leasingavtal, med undantag för avtal som är kortare än tolv månader och/eller avser små belopp. För Atrium Ljungberg innebär detta att en nyttjanderättstillgång och en långfristig leasing skuld hänförlig till tomt rättsavtal redovisas i balansräkningen. Övriga leasingavtal, inklusive förmåner erhållna i samband med tecknandet och förhöjda leasing- avgifter, redovisas i resultaträkningen linjärt över leasing avtalets löptid. Läs mer om tomträttsavtal och leasing avtal i not IK.4. Atrium Ljungberg som leasegivare Atrium Ljungberg är leasegivare i samband med upp- låtelse av lokaler till hyresgäster. Se mer om hyres- intäkter från operationella leasingavtal i avsnittet ”Hyresintäkter” ovan. 89 01. 02. 03. 04. 05. 06. 08. 07. Finansiella rapporter Noter ===== SIDA 90 ===== IK.1 Intäkter och hyreskontrakt Den kontrakterade årshyran, inklusive omsättnings- baserad hyra, uppgick per 2025-01-01 till 3 083 mkr (3 034) i koncernen, varav - mkr (-) i moderbolaget. Kostnader som är direkt hänförbara till förvaltnings- fastigheter och genererat hyresintäkter under året uppgick till 394 mkr (388) och direkta kostnader som inte har genererat hyresintäkter under året uppgick till 444 mkr (417). I hyreskontrakt avseende handelsytor förekommer avtalsvillkor innebärande en minimi hyra med ett till- lägg beroende på butikens omsättning. 34 mkr (28) av bolagets totala kontrakterade årshyra utgörs av uppskattade omsättningstillägg utöver minimi hyran, motsvarande 1% (1) av kontrakterad årshyra. Hyrorna aviseras och betalas i förskott, vilket innebär att koncernens samtliga hyresfordringar har förfallit till betalning efter att reservering/nedskrivning gjorts. För mer information om nedskrivningar hänförliga till hyresfordringar se not T.7. Kommersiella hyreskontrakt, för vilka hyrorna betalas in kvartalsvis i förskott, är tecknade på viss tid, vilket innebär att förändring av marknadshyrorna inte ger direkt utslag i hyresintäkterna. Avtalade hyresnivåer gäller formellt sett tills dess att respektive kontrakt förfaller till omförhandling. I de kommersiella kontrak- ten ingår en indexklausul som innebär en uppräkning av hyran motsvarande viss andel av inflation under föregående år. Kontraktförfallostrukturen avseende Atrium Ljungbergs bestånd framgår av efterföljande tabell, där kontrakterad hyra avser årsvärde. Den vanligast förekommande löptiden på ett nytecknat kontrakt är 3–5 år med en uppsägnings tid om nio månader. Genomsnittlig återstående kontrakterad löplängd, exklusive bostäder och parkering/garage, uppgick per 2025-01-01 till 4,6 år (4,6). Koncernen, 2025.01.01 Koncernen, 2024.01.01 Uthyrningsgrad och hyresvärde Hyresvärde, mkr Hyresvärde, kr/kvm 1) Uthyrnings- grad, % Hyresvärde, mkr Hyresvärde, kr/kvm 1) Uthyrnings- grad, % Kontor 2 246 4 013 90,8 2 127 3 730 93,3 Handel 890 3 588 92,8 892 3 656 94,0 Bostad 108 2 379 94,7 106 2 336 96,9 Affärsområde Fastighet 3 244 3 803 91,5 3 125 3 636 93,6 — varav Stockholm 2 338 4 310 92,0 2 224 4 032 94,1 — varav Uppsala 432 3 469 91,6 424 3 415 93,4 — varav Göteborg 195 2 607 82,9 191 2 577 92,2 — varav Malmö 279 2 505 92,6 286 2 607 91,4 Projektfastigheter 47 - - 236 - - Mark och byggrätter - - - - - - Totalt 3 290 3 361 1) Exklusive garage. Koncernen Förfallostruktur hyreskontrakt Antal kontrakt tkvm Kontrak- terad hyra, mkr Andel, % 2025 283 50 176 6% 2026 337 119 508 17% 2027 322 172 631 20% 2028 208 110 462 15% 2029 86 38 161 5% 2030 och senare 158 244 1 013 33% Bostäder 591 33 65 2% Garage/parkering 220 183 67 2% Totalt 2 205 949 3 083 100% Koncernen Kontraktsstorlek, mkr Antal kontrakt Andel, % Kontrak- terad hyra, mkr Andel, % Kommersiellt <0,25 513 23% 32 1% 0,25–0,5 107 5% 39 1% 0,5–1,0 197 9% 147 5% 1,0–3,0 341 15% 604 20% >3,0 236 11% 2 128 69% Summa 1 394 63% 2 951 96% Bostäder 591 27% 65 2% Garage/parkering 220 10% 67 2% Totalt 2 205 100% 3 083 100% 90 01. 02. 03. 04. 05. 06. 08. 07. Finansiella rapporter Noter ===== SIDA 91 ===== IK.2 Central administration Redovisningsprinciper Central administration fastighetsförvaltning består huvudsakligen av kostnader hänförliga till styrelse, vd och övrig lednings personal, revisionskostnader samt bolagskostnader för framtagande av informa- tion till aktieägarna, upprätthållande av börsnotering, kostnader relaterade till årsredovisningen och kost- nader för avskrivningar på maskiner och inventarier. För avskrivningar på maskiner och inventarier som är hänförliga till central administration, se not T.2. För information om kostnader hänförliga till styrelse, vd och övrig ledningspersonal se not IK.5 och IK.6. Ersättning till revisorer I central administration ingår även ersättning till revisorer, se tabell nedan. Koncernen Moderbolaget Arvoden och kostnadsersättning till revisorer 2024 2023 2024 2023 Deloitte Revisionsuppdrag 3 2 2 2 Revisionsverksamhet utöver revisionsuppdrag 1 1 0 0 Skatterådgivning - - - - Totalt 4 4 2 2 Med revisionsuppdraget avses revisorns ersättning för den lagstadgade revisionen, det vill säga sådant arbete som har varit nödvändigt för att lämna revi- sionsberättelsen. Med revisionsverksamhet utöver revisionsuppdraget avses i princip vad som benämns kvalitetssäkringstjänster samt rådgivning eller annat biträde som föranleds av iakt tagelser vid sådan granskning eller genomförandet av sådana övriga arbetsuppgifter. Lagstadgad hållbarhetsgranskning ingår i raden revisionsuppdrag. Vid årsstämman i mars 2024 valdes Deloitte AB som revisor i bolaget. Central administration för projekt- och entreprenadverksamheten I central administration för projekt- och entreprenad- verksamheten ingår huvudsakligen kostnader hänför- liga till ledningspersonal. 91 01. 02. 03. 04. 05. 06. 08. 07. Finansiella rapporter Noter ===== SIDA 92 ===== IK.3 Segmentsrapportering Redovisningsprinciper Identifieringen av rapporterbara segment görs baserat på den interna rapporteringen till den högsta verk- ställande beslutsfattaren, vilken bedöms vara moder- bolagets vd. Koncernen styrs utifrån resultatmåttet bruttoresultat fördelat på de identifierade rapporter- bara rörelsesegmenten nedan. Resultatposter som ej fördelas är resultat från intressebolag, finansiella poster och skatt. Försäljning mellan segmenten har eliminerats i koncernens omsättning. Tillämpade redovisningsprinciper för segmentsrapport eringen sammanfaller med koncernens redovisningsprinciper och uppställnings former för resultaträkningen. Av koncernens intäkter har 100% genererats i det land där moderbolaget har sitt säte, Sverige. Ingen kund står enskilt för mer än 10% av koncernens totala intäkter. Samtliga anläggningstillgångar finns i det land där moder bolaget har sitt säte, det vill säga i Sverige. Segmentsredovisning Fastigheter Projektutveckling 1) TL Bygg Projekt- och entreprenadverksamhet Elimineringar Ej fördelade poster Koncernen Belopp i mkr 2024 2023 2024 2023 2024 2023 2024 2023 2024 2023 2024 2023 2024 2023 Hyresintäkter 3 050 2 890 - - - - - - –62 –69 - - 2 988 2 821 Projekt- och entreprenadomsättning - - - - 963 921 963 921 –435 –509 - - 528 412 Nettoomsättning 3 050 2 890 - - 963 921 963 921 –497 –578 - - 3 516 3 233 Kostnader fastighetsförvaltning –892 –861 - - - - - - 53 56 - - –838 –805 Projekt- och entreprenadverksamhetens kostnader - 0 –15 –15 –933 –887 –949 –902 422 492 - - –526 –410 Bruttoresultat 2 159 2 030 –15 –15 29 34 14 19 –21 –30 - - 2 151 2 019 Central administration –88 –81 –8 –8 - - –8 –8 2 2 - –94 –88 Resultat från intresseföretag och joint ventures - - - - - - - - - - –12 –1 –12 –1 Räntenetto - - - - 4 3 4 3 –4 –3 –573 –522 –573 –522 Tomträttsavgälder –47 –43 - - - - - - - - - - –47 –43 Förvaltningsresultat 2 024 1 906 –23 –23 33 37 10 14 –23 –31 –586 –523 1 425 1 365 Värdeförändringar 2) –304 –1 691 101 35 - - 101 35 - - –194 –908 –397 –2 564 Skatt - - - - - - - - - - –178 245 –178 245 Periodens resultat 1 720 214 78 12 33 37 111 49 –23 –31 –958 –1 186 850 –954 Investeringar och förvärv 2 356 1 711 336 444 - - 336 444 - - - - 2 692 2 155 1) Resultat inom projektutveckling avser främst resultat från bostadsutveckling, kostnader för utredningar i tidiga projektskeden och pågående utvecklingsprojekt. 2) Fastigheter, orealiserade –272 mkr (–1 658). Fastigheter, realiserade –32 mkr (–9). Nedskrivning goodwill 0 mkr (–24). Resultat försäljning exploateringsfastigheter 101 (35). Orealiserad värdeförändring derivat –194 mkr (–907). 92 01. 02. 03. 04. 05. 06. 08. 07. Finansiella rapporter Noter ===== SIDA 93 ===== Använd full bredd på denna tabellen samt följ grid för kolumner Intäktsslag per segment Fastigheter Projektutveckling TL Bygg 1) Projekt- och entreprenadverksamhet Elimineringar Koncernen Belopp i mkr 2024 2023 2024 2023 2024 2023 2024 2023 2024 2023 2024 2023 Hyresintäkter 3 050 2 890 - - - - - - –62 –69 2 988 2 821 Projekt- och entreprenadomsättning varav Totalentreprenad, fast pris - - - - 252 181 252 181 –11 241 181 varav Totalentreprenad, löpande räkning - - - - 537 555 537 555 –308 –381 229 174 varav Utförandentreprenad, fast pris - - - - –0 2 –0 2 –0 2 varav Utförandentreprenad, löpande räkning - - - - 173 182 173 182 –116 –128 57 54 varav Övrigt - - - - 0 1 0 1 0 1 Summa Projekt- och entreprenadomsättning - - - - 962 921 962 921 –435 –509 528 412 Summa Nettoomsättning 3 050 2 890 - - 962 921 962 921 –497 –578 3 516 3 233 1) Per 2024-12-31 uppgick TL Byggs orderstock till 674 mkr (483). IK.4 Tomträttsavtal och övriga leasing- avtal – Atrium Ljungberg som leasetagare Redovisningsprinciper koncernen Koncernens leasingavtal består i allt väsentligt av tomträttsavtal. Övriga leasingavtal består av fordon, kontorsmaskiner m.m. För övriga leasingavtal tillämpar koncernen det praktiska undantaget, att redovisa betal- ningar hänförliga till korttidsleasingavtal (kortare än tolv månader) och avtal där den underliggande tillgången har lågt värde, som en kostnad linjärt över leasing- perioden i resultat räkningen och ingen nyttjande- rättstillgång eller leasing skuld redovisas således i balansräkningen. Atrium Ljungberg tillämpar inte IFRS 16 för avtal kopplade till immateriella tillgångar. En nyttjanderättstillgång samt en leasing skuld hänför- lig till tomträtter redovisas i balansräkningen. Tomträtter betraktas som eviga hyresavtal och redovisas till verk- ligt värde. Nyttjanderättstillgången kommer därmed inte att skrivas av utan värdet på denna kvarstår tills omförhandling sker av respektive tomträttsavgäld. En långfristig skuld redovisas motsvarande värdet på nyttjanderättstillgången. Leasingskulden amorteras inte utan värdet är oförändrat fram till omförhandling av respektive tomträttsavgäld. Leasingavtal redovi- sas som nyttjanderätt respektive leasingskuld den dag som den leasade tillgången finns tillgänglig för användning av koncernen vilket normalt sker på till- trädesdagen. Borttagande från balansräkningen sker på frånträdesdagen. I resultaträkningen redovisas kostnaden för tomträtts- avgälder i sin helhet som en finansiell kostnad då dessa bedöms utgöra ränta enligt IFRS 16. Redovisningsprinciper moderbolaget IFRS 16 tillämpas inte i moderbolaget utan istället till- lämpas RFR 2 (IFRS 16 Leasing avtal p. 2–12). När moderbolaget är leasetagare innebär detta att leasingav gifterna redovisas som en kostnad linjärt över leasingperioden. Kostnaden för leasing avtal hän- förliga till tomträtts avtal och kostnaden för övriga leasingavtal redovisas inom rörelse resultatet. Nyttjanderätten och leasingskulden redovisas således inte i balansräkningen. För upplysning om moder- bolaget som leasegivare se avsnitt om intäktsredovis- ning på sid 89. Leasingavtal koncernen Tomträttsavtal Nyttjanderättstillgångar, tomträtter, är per definition en del av förvaltningsfastigheternas värde. För upp- lysning om förvaltningsfastigheterna se not T.1. Förändring i nyttjanderättstillgången hänförlig till tomträtter framgår i nedan tabell: Nyttjanderättstillgång, tomträtter 2024 2023 Periodens början 1 296 1 277 Förvärv 103 - Försäljning –11 - Förändring tomträttsavgälder 93 19 Periodens slut 1 480 1 296 Räntekostnader för leasingskulder, det vill säga tomt- rättsavgälder, uppgick under 2024 till 47 mkr (43). Tomträttsavgäld är den avgift en ägare till byggnad på kommunalt ägd mark årligen betalar till kommunen. Tomträttsavgälden för dessa beräknas för närvarande så att kommunen erhåller en realränta på markens uppskattade marknadsvärde. Tomträttsavgälden är fördelad över tid och omförhandlas oftast med 10 till 20 års intervall. Avtalsenliga odiskonterade kassaflöden hänförliga till leasingskulder utgörs per 2024-12-31 av en årlig tomträttsavgäld om 47 mkr (43) som betalas årligen i evig tid. Den årliga tomträttsavgälden som ska beta- las kommer i framtiden att påverkas av ändringar i tomt rättsavgälden. Koncernen innehar 19 (18) tomt- rätter. Omförhandling kommer att ske år 2025 för ett avtal, 2026 för ett avtal, 2029 för 12 avtal och 2031–2035 för resterande fem. Det totala kassautflödet hänförligt till leasingavtal avseende tomträtter uppgick för 2024 till 47 mkr (43). Koncernen är bunden till leasingavtal hänförliga till Slakthusområdet som ännu inte påbörjats och som inne- bär bedömda framtida kassaflöden om 16 mkr årligen från 2025 och ytterligare 10 mkr årligen från 2030. Övriga leasingavtal Övriga leasingavtal innefattar avtal där den underlig- gande tillgången har lågt värde. Kostnad för leasing av tillgångar av lågt värde uppgick till 16 mkr (12) för 2024. Det totala kassaflödet hänförligt till övriga leasing avtal uppgick till 16 mkr (12). 93 01. 02. 03. 04. 05. 06. 08. 07. Finansiella rapporter Noter ===== SIDA 94 ===== Leasingavtal moderbolaget I moderbolaget återfinns leasingavtal avseende i huvudsak fordon och kontorsmaskiner. Övriga leasingavtal Tecknade leasingavtal avser i huvudsak lokalhyror, fordon och kontorsmaskiner och har en förfallotidpunkt inom 5 år. Av dessa uppgick årets leasingkostnader till 28 mkr (26), återstående kostnader under löptiden uppgår till 70 mkr (53). IK.5 Personalkostnader Redovisningsprinciper Ersättningar till anställda i form av löner, betald semester, betald sjukfrånvaro m.m. och pensioner redovisas i takt med intjänandet. Beträffande pensioner efter avslutad anställning klassificeras dessa som avgiftsbestämda eller förmånsbestämda pensions- planer. För avgiftsbestämda pensionsplaner betalar företaget fastställda avgifter till en separat obero- ende juridisk enhet och har ingen förpliktelse att betala ytterligare avgifter. Koncernens resultat belas- tas för kostnader i takt med att förmånerna intjä- nas. Koncernen innehar endast en förmånsbestämd pensionsplan, Alectaplanen. Enligt ett uttalande från Rådet för finansiell rapportering, UFR 10, är detta en förmånsbestämd plan som omfattar flera arbets- givare. För räkenskapsår för vilket bolaget inte haft tillgång till sådan information som gör det möjligt att redovisa denna plan som en förmånsbestämd plan, ska en pensionsplan enligt ITP som tryggas genom en försäkring i Alecta redovisas som en avgifts- bestämd plan. Pensioner Årets avgifter för pensionsförsäkringar enligt ITP som är tecknade i Alecta uppgår till 10 mkr (10). Alectas överskott kan fördelas till försäkringstagarna och/eller de försäkrade. Vid utgången av 2024 uppgick Alectas överskott i form av den kollektiva konsolideringsnivån till 163% (preliminärt beräknad av Alecta) (178). Den kollektiva konsolideringsnivån utgörs av marknadsvärdet på Alectas tillgångar i % av för- säkringsåtagandena beräknade enligt Alectas för- säkringstekniska beräknings antaganden, vilka inte överensstämmer med IAS 19. Pensionsrätt för verkställande direktör föreligger enligt nuvarande avtal från 62 års ålder. Premien är avgiftsbestämd vilket innebär att bolaget inte har något ytter ligare åtagande efter att ha erlagt den årliga premien. Pensionsåldern för övriga ledande befattningshavare än verkställande direk tören är 66 år. Endast avgiftsbestämda pensioner förekommer utöver förmånsbestämd ITP enligt kollektivavtal. Aktierelaterade ersättningar Atrium Ljungberg har vid räkenskapsårets utgång inga aktierelaterade ersättningar. Koncernen Moderbolaget tkr 2024 2023 2024 2023 Vd, styrelse och ledande befattningshavare Löner 24 587 23 664 24 587 23 664 Sociala kostnader 7 725 7 435 7 725 7 435 Pensionskostnader (avgiftsbestämda planer) 5 541 5 269 5 541 5 269 Summa 37 853 36 368 37 853 36 368 Övriga Löner 187 608 182 262 129 797 127 148 Sociala kostnader 57 394 57 149 39 257 39 834 Pensionskostnader (avgiftsbestämda planer) 26 635 25 397 18 940 18 775 Summa 271 637 264 808 187 994 185 757 Totalt 309 490 301 176 225 847 222 125 IK.6 Ersättning ledande befattningshavare Styrelse Ersättningar till styrelsen utgår från, av årsstämman, fastställda arvoden. Styrelsearvode utbetalas som lön. Ledande befattningshavares villkor och ersättningar Ersättningsutskottet utgörs av styrelsens samtliga ledamöter. Ersättningsutskottet har till uppgift att bereda styrelsens beslut i frågor om ersättningsprin- ciper, ersättningar och andra anställningsvillkor för ledande befattningshavare. Utskottet ska också följa och utvärdera pågående och under året avslutade program för rörliga ersättningar till bolagsledningen. Vidare ska utskottet följa och utvärdera tillämp- ningen av de riktlinjer för ersättningar till ledande befattningshavare som bolagsstämman enligt lag ska besluta om samt gällande ersättningsstrukturer och ersättningsnivåer i bolaget. Löner och övriga anställningsvillkor för bolagsled- ningen ska vara marknadsanpassade och konkurrens- kraftiga, men inte löneledande i förhållande till jämförbara företag. Riktlinjerna ska gälla för bolags- ledningen som utgörs av verkställande direktören och sex övriga ledande befattnings havare. Verkställande direktörens ersättning föreslås av ordföranden och beslutas av styrelsen. Övriga ersättningar till bolagsledningen föreslås av verkställande direktören och godkänns av ordföranden. Ersättning till bolags- ledningen inklusive verkställande direktör utgörs av fast grundlön. Ingen rörlig lön eller prestationsrelaterad ersättning utgår. Ett lånesubventionsprogram för bolagsledningen beslutades av årsstämman 2018 vilket förlängdes och utökades vid årsstämman 2023. Låneprogrammet avser räntekompensation för lån upptagna i syfte att förvärva aktier i Atrium Ljungberg. Maximalt lån som kan räntesubventioneras uppgår till 6 mkr för vd och 2,5 mkr för övriga ledande befattningshavare. Räntesubventionerna är villkorade för fortsatt anställ- ning och kan vara tillgängliga i högst fem år. Verk ställande direktörens pensionsålder är 62 år. Pensionsåldern för övriga personer i bolagsledningen är 66 år, men har enligt lag rätt att arbeta till 69 år. Pensionsåtagandena är premiebaserade och innebär att bolaget inte har något ytterligare åtagande efter erläggande av de årliga premierna. Vid uppsägning från bolagets sida har verkställande direktören tolv månaders uppsägningstid och rätt till avgångsvederlag uppgående till tolv månader. Vid uppsägning från vd gäller sex månaders uppsäg- ningstid. Några övriga avgångsveder lag förekommer inte. Övriga ledande befattnings havare utgörs av sex personer (6) varav tre kvinnor (3) och tre män (3). Övriga ledande befattningshavare har upp till sex månaders uppsägningstid från bolagets sida och 3–4 månaders uppsägningstid vid egen uppsägning. Riktlinjerna enligt ovan får frångås av styrelsen om det i ett enskilt fall finns särskilda skäl för det. Bolagsledningen presenteras på sid. 72–73. 94 01. 02. 03. 04. 05. 06. 08. 07. Finansiella rapporter Noter ===== SIDA 95 ===== Ersättning till vd, styrelse och övriga ledande befattningshavare Grundlön styrelsearvode Övrig ersättning Övriga förmåner Pensionskostnad Totalt tkr 2024 2023 2024 2023 2024 2023 2024 2023 2024 2023 Styrelsens ordförande Johan Ljungberg 530 530 - - - - - - 530 530 Övriga styrelseledamöter Conny Fogelström 240 240 - - - - - - 240 240 Gunilla Berg 355 355 - - - - - - 355 355 Johan Thorell 290 290 - - - 290 290 Sara Laurell 240 240 - - - - - - 240 240 Simon de Château 240 240 - - - - - - 240 240 Summa 1 895 1 895 - - - - - - 1 895 1 895 Vd Annica Ånäs 7 444 7 108 0 0 635 417 2 572 2 439 10 651 9 964 Övriga ledande befattningshavare 13 614 13 869 8 52 991 324 2 969 2 829 17 582 17 074 Summa 21 058 20 977 8 52 1 626 741 5 541 5 268 28 233 27 038 IK.7 Projekt- och entreprenadverksamheten Koncernen Moderbolaget 2024 2023 2024 2023 Bruttoresultat TL Bygg AB 18 13 - - Ej aktiverbara kostnader för utvecklingsprojekt –17 –11 –15 –11 Totalt 1 2 –15 –11 Pågående entreprenadavtal På balansdagen uppgår uppdragsutgifter inklusive redovisade vinster på pågående uppdrag enligt entreprenadavtal till 514 mkr (392). Av beställaren innehållna belopp i pågående uppdrag uppgår till 10 mkr (23). IK.8 Orealiserad värdeförändring Orealiserade värdeförändringar fastigheter 2024 2023 Direktavkastningskrav –663 –3 320 Kassaflöde mm 379 1 638 Projektvinster 48 24 Byggrätter 0 0 Förvärv –36 0 Totalt –272 –1 658 D:o i % –0,5% –2,8% Värderingsyielden uppgick vid periodens utgång till 4,7% (4,7). Yielden är på totalen oförändrad men mindre individuella justeringar av avkast - ningskravet har gjorts på främst kontor med svagt sjunkande avkastningskrav i Stockholm. Totalt under 2024 har yielderna dock justerats marginellt uppåt och tillsammans med indexjustering från 2% till 1% för 2025 innebär det en värdenedgång om 0,5% under året. 95 01. 02. 03. 04. 05. 06. 08. 07. Finansiella rapporter Noter ===== SIDA 96 ===== S. Skatt S.1 Aktuell skatt Redovisningsprinciper Inkomstskatten för aktiebolag i Sverige är 2024 20,6%. I resultaträkningen fördelas skatten mellan aktuell och uppskjuten skatt. Aktuell skatt beräknas på skattepliktigt resultat för peri- oden och redovisas som en kostnad eller intäkt i resul- taträkningen. Skattepliktigt resultat skiljer sig från redo- visat resultat i resultaträkningen då justering sker för ej skatte pliktiga intäkter och ej avdragsgilla kostnader. Aktuell skatt inkluderar även eventuella justeringar av aktuell skatt hänförlig till tidigare perioder. Koncernens aktuella skatteskuld beräknas enligt de skatte satser som har beslutats eller aviserats per balansdagen. Summan av koncern bolagens skattepliktiga resultat är ofta lägre än koncernens redovisningsmässiga resul- tat, främst beroende på skattemässiga avskrivningar, skatte mässigt avdragsgilla investeringar, underhåll och ombyggnationer, orealiserade värdeförändringar, möjlighet att skattefritt avyttra fastigheter via bolag, skillnad i hantering av låneutgifter i byggnations- projekt samt nyttjande av tidigare års underskott. Avskrivningar Eftersom Atrium Ljungberg redovisar förvaltnings- fastigheter till verkligt värde redo visas inga avskrivningar på dessa i koncernredovisningen. Skattereglerna tillåter dock avskrivning med 2–5% på byggnad, 5% på markanläggning och 20–30% på byggnads- respektive markinventarium. Mark får inte skrivas av. Avdragsgilla ombyggnationer Utgifter för ombyggnationer och underhåll som medför ekonomisk nytta och som kan beräknas på ett tillförlitligt sätt, aktiveras i redovisningen. Skattereglerna tillåter dock att investeringar kopp- lade till ombyggnationer aktiveras i redovisningen men är skattemässigt fullt avdragsgilla. Det så kall- lade utvidgade reparationsbegreppet medger alltså skatte mässigt avdrag för vissa ombyggnationer, även om dessa är värdehöjande och aktivering skett i redo- visningen. Exempel på sådana ändringsarbeten inom Atrium Ljungberg är de hyresgästanpassningar som sker löpande i takt med omförhandling av hyresavtal eller vid byte av hyresgäst. Orealiserade värdeförändringar I koncernredovisningen värderar Atrium Ljungberg förvaltningsfastigheter och derivat instrument (ränte- swapavtal och valuta swapavtal) till verkligt värde. Förändringar i marknadsvärdet redovisas i koncernens resultaträkning som orealiserad värdeförändring. Svensk redovisningslagstiftning tillåter inte att fast- igheter redovisas till verkligt värde i de enskilda koncern bolagen, vilket innebär att värdeförändringarna inte påverkar beskattningen. Orealiserade värdeförändringar hänförliga till ränte- derivat är ej avdragsgilla skattemässigt. Orealiserade värdeförändringar hänförliga till valutaderivat ingår i det skattemässiga räntenettot och är avdragsgilla inom ränteavdragsutrymmet. Avyttring av fastigheter Fastigheter kan avyttras direkt eller indirekt via bolag, vilket får olika skattemässiga konsekvenser. Vinst vid försäljning av fastighet som skattemässigt utgör anläggningstillgång är skattepliktig, medan förlust hamnar i en ”fålla” och kan enbart nyttjas mot skatte- pliktiga vinster från försäljning av fastighet som utgör anläggningstillgång. Vinst vid försäljning av aktier som skattemässigt sett utgör anläggningstillgång är inte skattepliktig, medan förlust inte är avdrags- gill. Under året genomförda försäljningar i Atrium Ljungberg har skett indirekt genom avyttring av aktier, varför reavinsten inte är skattepliktig. Låneutgifter I koncernredovisningen aktiverar Atrium Ljungberg lånekostnader vid större om- och tillbyggnationer till den del de har uppkommit under byggnationstiden. I de enskilda koncernbolagen redovisas dessa som en kostnad som skattemässigt kostnadsförs löpande och träffas av ränteavdragsbegränsningsreglerna. Underskott från tidigare år Aktuell skatt beräknas på skatte pliktigt resultat för beskattningsåret. Detta resultat får, ibland med vissa begränsningar, reduceras med outnyttjade skatte mässiga underskott som har uppstått tidigare beskattningsår. Skatteberäkning jan–dec 2024, mkr Underlag aktuell skatt Underlag uppskjuten skatt Förvaltningsresultat 1 425 Ej avdragsgill ränta 211 Skattemässigt avdragsgilla — Avskrivningar –1 044 1 044 — Ombyggnationer –217 217 — Aktiverad ränta –75 75 Övrig skattemässig justering –19 97 Skattepl. Förvaltningsresultat 281 1 433 Aktuell skatt –58 Försäljning fastigheter 32 –419 Värdeförändring fastigheter –272 Vinstavräkning Brf –101 101 Värdeförändring derivat 49 –194 — Varav ej skattepliktigt –49 Skattepl. res. före underskottsavdr. 212 650 Underskottsavdrag — Ingående balans –1 1 — Utgående balans 1 –1 Skattepliktigt resultat 212 650 Redovisad skattekostnad –44 –134 Skatteberäkning Aktuell skatt Uppskjuten skatt Moderbolaget, mkr 2024 2023 2024 2023 Redovisat resultat före skatt 412 370 Förändring av skillnad mellan bokföringsmässiga och skattemässiga värden på fastigheter - - - - Resultat från andelar koncernbolag 17 0 - - Övriga skattemässiga justeringar –429 –370 46 –102 Skattepliktigt resultat –0 0 46 –102 Därav 20,6 % skatt 0 –0 –9 21 Skatt på negativt skattepliktigt resultat redovisas som uppskjuten skatt - 0 - - Justering skatter avseende tidigare år - –0 - - Redovisad skattekostnad 0 –0 –9 21 96 01. 02. 03. 04. 05. 06. 08. 07. Finansiella rapporter Noter ===== SIDA 97 ===== S.2 Uppskjuten skatt Redovisningsprinciper Uppskjuten skatt redovisas på skillnaden mellan redo- visat värde på tillgångar och skulder i de finansiella rapporterna och skattemässigt värde som används vid beräkning av skattepliktigt resultat. Uppskjuten skatt redovisas enligt den så kallade balansräknings- metoden. Uppskjutna skatteskulder redovisas för i princip alla skattepliktiga temporära skillnader, och uppskjutna skattefordringar redovisas i princip för alla avdragsgilla temporära skillnader. Det redovisade värdet på uppskjutna skattefordringar hänförliga till underskott prövas vid varje bokslutstillfälle och redu- ceras till den del det inte längre är sannolikt att till- räckliga skattepliktiga överskott kommer att finnas tillgängliga för att utnyttjas, helt eller delvis, mot den uppskjutna skattefordran. Uppskjutna skatteskulder och skattefordringar redo- visas inte om den uppstår till följd av en transaktion som utgör den första redovisningen av en tillgång eller skuld som är hänförliga till tillgångsförvärv. Uppskjuten skatt beräknas enligt de skattesatser som förväntas gälla för den period då tillgången återvinns eller skulden regleras, baserat på de skattesatser och skattelagar som har beslutats eller aviserats per balansdagen. Uppskjutna skattefordringar och skatte- skulder kvittas då de hänför sig till inkomstskatt som debiteras av samma myndighet och då koncernen har för avsikt att reglera skatten med ett nettobelopp. De skattemässiga underskotten kan rullas vidare och har ingen förfallodag. Koncernens ansamlade skattemässiga underskott uppgår till 0 mkr (1) vid årsskiftet 2024, på vilket 20,6% skattefordran har redovisats som en tillgång. I Atrium Ljungberg finns det 1 416 mkr (1 529) i uppskjuten skatteskuld som är hänförligt till fastig- heter som är redovisade som tillgångsförvärv och därmed inte har redovisats som uppskjuten skatte- skuld i balansräkningen i enlighet med gällande redo- visningsregler. Skattemässigt restvärde på fastig- heter uppgår den 31 december 2024 till 22 493 mkr (22 027). Raden Förändring direkt via resultaträkningen i tabellen utgörs av belopp hänförligt till avdrag för uppskjuten skatt på köpeskilling vid försäljning av fastighet. Koncernen Moderbolaget Avstämning skattekostnad 2024 2023 2024 2023 Resultat före skatt 1 027 –1 199 412 370 Nominell skattesats, 20,6% –212 247 –85 –76 Skatteeffekt avseende Ej avdragsgilla kostnader/ej skattepliktiga intäkter 52 –43 –3 –0 Övriga skattemässiga justeringar –18 41 79 97 Redovisad skattekostnad/-intäkt –177 245 –9 21 varav aktuell skatt –44 –59 –0 –0 varav uppskjuten skatt –134 304 –9 21 Uppskjuten skatt Moderbolaget Derivat Underskott Kapitalförsäkring Totalt Ingående balans 2023-01-01 0 0 4 4 Förändring redovisad via resultaträkningen 20 0 1 21 Utgående balans 2023-12-31 20 0 5 25 Ingående balans 2024-01-01 20 0 5 25 Förändring redovisad via resultaträkningen –11 0 1 –9 Utgående balans 2024-12-31 10 0 6 16 Uppskjuten skatt Koncernen Förvaltnings- fastigheter Exploaterings- fastigheter P-fonder Räntederivat och övrigt Underskott Totalt Direkt via resultaträkningen Ingående balans 2023-01-01 6 234 106 3 320 –1 6 661 Förändring redovisad via resultaträkningen 0 Förändringar redovisade direkt i resultaträkningen –132 5 16 –194 1 –304 Förändringar redovisade direkt i resultaträkningen –293 - - 0 –293 2 Utgående balans 2023-12-31 5 809 110 19 126 –0 6 064 Ingående balans 2024-01-01 5 809 110 19 126 –0 6 064 Förändring redovisad via resultaträkningen 159 5 9 –40 0 134 Förändringar redovisade direkt i resultaträkningen –92 - - 0 –92 Utgående balans 2024-12-31 5 877 115 29 86 –0 6 106 97 01. 02. 03. 04. 05. 06. 08. 07. Finansiella rapporter Noter ===== SIDA 98 ===== T. Tillgångar T.1 Förvaltningsfastigheter Redovisningsprinciper Förvaltningsfastigheter, det vill säga fastigheter som innehas i syfte att generera hyresintäkter och/eller värde stegringsvinster redovisas löpande till verk­ ligt värde i balansräkningen. Värderingen har skett enligt nivå 3 i IFRS värderingshierarki och baseras på bedömda marknadsvärden, vilket motsvarar det värde till vilket en fastighet skulle kunna överlåtas mellan kunniga parter som är oberoende av varandra och som har ett intresse av att transaktionen genomförs. Det verkliga värdet speglar marknads villkoren per balansdagen. Samtliga av Atrium Ljungberg ägda eller via tomt­ rättsavtal nyttjade fastigheter bedöms utgöra förvaltningsfastigheter, med undantag för Exploateringsfastigheter. Vidare redovisas som för­ valtningsfastigheter sådana fastigheter som bebyggs eller exploateras för framtida användning som förvaltningsfastigheter. Investeringar i förvaltningsfastigheter redovisas ini­ tialt till anskaffningsvärde. Anskaffningsvärdet inklu­ derar transaktionskostnader, juridiska kostnader och stämpelskatt direkt hänförbara vid förvärv samt eventuellt tillkommande pantbrevskostnader och lånekostnader. Lånekostnader aktiveras vid större om­ och nybyggnationsprojekt till den del de upp­ kommit under byggnationstiden. Räntekostnader har beräknats med utgångspunkt i koncernens genomsnittliga ränta på samtliga lån. Utgifter för ombyggnation som medför ekonomisk nytta för koncernen och som kan beräknas på ett till­ förlitligt sätt, aktiveras. Utgifter för reparationer och löpande underhåll redovisas som reparationskostna­ der och ingår i driftöverskottet. Förändringar i verkligt värde för förvaltningsfastig­ heter redovisas i resultaträkningen som orealiserade värdeförändringar. Vinst eller förlust som uppkommer vid avyttring av förvaltningsfastigheter utgörs av mellanskillnaden mellan försäljningspriset och redovisat värde som baseras på värdering i senaste kvartalsrapport till verkligt värde och redovisas som realiserad värdeför­ ändring i resultaträkningen. Fastighetsförsäljningar och förvärv redovisas i samband med att kontrollen övergår från säljaren till köparen, vilket normalt sam­ manfaller med kontraktstidpunkten om det inte finns villkor i avtalet som behöver vara uppfyllda för att köpet ska fullföljas. Förvaltningsfastigheter Uthyrbar area, ’000 kvm Verkligt värde, mkr Verkligt värde, kr/kvm Hyresintäkter, mkr Fastighetskostnader, mkr Driftöverskott, mkr Överskottsgrad, % Fastighetstyp 2024.12.31 2023.12.31 2024.12.31 2023.12.31 2024.12.31 2023.12.31 2024 2023 2024 2023 2024 2023 2024 2023 Kontorsfastigheter 576 589 38 264 36 579 66 426 62 152 1 842 1 772 –443 –433 1 399 1 339 76 76 Handelsfastigheter 232 228 10 673 10 285 45 989 45 027 813 833 –288 –283 525 550 65 66 Bostadsfastigheter 45 45 1 539 1 578 34 034 34 896 102 100 –37 –36 65 64 64 64 Affärsområde Fastighet 853 862 50 476 48 442 59 151 56 186 2 757 2 705 –768 –752 1 989 1 953 72 72 — varav Stockholm 542 554 39 221 37 024 72 304 66 792 1 950 1 963 –493 –507 1 457 1 456 75 74 — varav Uppsala 125 124 5 678 5 626 45 483 45 371 388 317 –124 –96 264 221 68 70 — varav Göteborg 75 74 2 665 2 821 35 701 38 121 168 171 –41 –41 127 130 76 76 — varav Malmö 111 110 2 912 2 971 26 139 27 045 251 254 –110 –108 141 146 56 58 Projektfastigheter 24 77 5 727 7 571 ­ ­ 165 110 –52 –50 113 60 68 55 Mark och byggrätter ­ ­ 546 800 ­ ­ ­ ­ ­ ­ ­ ­ ­ ­ Summa Förvaltningsfastigheter 877 939 56 749 56 813 - - 2 922 2 815 –820 –802 2 102 2 013 72 72 Sålda fastigheter ­ ­ ­ ­ ­ ­ 61 6 –14 –3 47 3 77 61 Totalt koncern 877 939 56 749 56 813 - - 2 983 2 821 –834 –805 2 149 2 016 72 71 98 01. 02. 03. 04. 05. 06. 08. 07. Finansiella rapporter Noter ===== SIDA 99 ===== Förändring under året Det redovisade verkliga värdet för förvaltnings­ fastigheterna, uppgick per 2024­12­31 till 56 749 mkr (56 813). Investeringar i egna fastigheter upp­ gick under året till 1 945 mkr (1 707). Den orea­ liserade värdeförändringen uppgick till –272 mkr (–1 658) under året. Värdeförändringen jämfört med föregående år förklaras av ett ökat avkastnings­ krav samt justering av inflationen till 1% för 2025. Genomsnittligt direktavkastningskrav i värderingen var 4,7% (4,7). Under året har 5 (0) fastigheter tillträtts och 2 (1) fastigheter sålts. Årets investeringar i förvaltningsfastigheter Atrium Ljungberg har under 2024 investerat totalt 2 356 mkr (1 711) i förvaltnings fastig heter, varav 411 mkr (4) avsåg förvärv och 1 945 mkr (1 707) avsåg investeringar i egna fastigheter, varav 1 405 mkr (1 045) i projektfastigheter. Väsentliga åtaganden Bolaget har åtaganden om att färdigställa påbörjade projekt där återstående investeringsvolym uppgår till 4 360 mkr (4 850). Då ingår även investeringar i bostadsrättsprojekt om 260 mkr (400). Nyttjanderättstillgångar, tomträtter Värdet på Nyttjanderättstillgångar, tomträtter uppgår till 1 480 mkr (1 296). Mer information finns i not IK.4. Värdering Värderingspolicy Det finns en av ledningsgruppen beslutad riktlinje för bolagets värderingsprocess. Värderingsprocess Förvaltningsfastigheterna värderas varje kvartal. Som ett led i att kvalitetssäkra värderingen används oberoende externa värderingskonsulter, i år Forum Fastighetsekonomi, Cushman & Wakefield och Newsec. Fastigheter motsvarande 41% (35) av mark­ nadsvärdet har under året externvärderats. Resterande del har internvärderats och Forum Fastighetsekonomi har kvalitetssäkrat antaganden om marknadshyror, drift­ kostnader, vakanser och avkastningskrav. Arvodet för värderingen är inte beroende av fastigheternas mark­ nadsvärde. Den del som är rörlig baseras istället på fastigheternas area, antal hyresavtal och användning. Underlag fastighetsvärdering Fastighetsvärderingen grundar sig på observerbara och icke observerbara indata. Indata som har störst inverkan på värdet är främst aktuella hyror, faktiska drift­ och underhållskostnader, planerade investeringar och nuvarande vakansgrader. Bland de indata som kan ses som ej observerbara är avkastningskrav samt förväntningar om hyres­ och vakansnivåer. Avkastningskrav härleds från faktiska transaktioner som inhämtas genom inköp av marknadsdata och löpande kontakt med externa värderare. Antalet jäm­ förelseobjekt som sålts kan ibland vara få, vilket gör det svårare att härleda förändringar i avkastningskrav under vissa perioder. I avsaknad av transaktioner på en viss ort eller för en viss typ av fastighet, hämtas jämförelseinformation istället från liknande orter eller liknande typ av fastighet. I avsaknad av transak­ tioner som helhet, baseras uppfattningen på rådande makroekonomiska faktorer. Förändringar i avkast­ ningskrav härledda från faktiska transaktioner kan ha en fördröjning jämfört med förändringar av den riskfria reala räntan. Orsaken är att fastighetstransak­ tioner tar tid att genomföra och att en köpare också ofta har ett längre innehavsperspektiv. Värderingsmetod Värderingen är gjord i enlighet med internationell värde­ ringsstandard IVS (International Valuation Standards). Värderingen har gjorts enligt kassaflödesmetoden, ingen förändring har skett från tidigare år. Varje fast­ ighet värderas individuellt utan hänsyn till eventuell portföljeffekt. Värderingarna baseras på en kassaflö­ deskalkyl med individuellt bedömt avkastningskrav för respektive fastighet och verksamhet. Det bedömda avkastningskravet används för att fastställa värdet genom en nuvärdesberäkning under kalkylperioden och genom en nuvärdesberäkning av restvärdet vid kalkylperiodens slut. Kalkylperioden uppgår normalt till 5–10 år men kan i vissa fall vara längre beroende på kontraktsituationen. Vid värderingen bedöms varje fastighets långsiktiga intjäningsförmåga. Under kalkylperioden utgörs intäk­ terna av avtalade hyresnivåer fram till dess att hyres­ avtal upphör eller ska omförhandlas. För perioden därefter beräknas hyresintäkterna till den marknads­ hyra som gäller idag. Drift­ och underhållskostnaderna har bedömts med utgångspunkt från bolagets verkliga kostnader och är anpassade efter fastighetens ålder och skick. Inflationsantagande om 1% har använts för 2025 och alla efterföljande år har satts till 2%. Som underlag vid värderingen görs analyser och bedömningar av de underliggande faktorerna som påverkar värdet, bland annat: — befintliga hyresnivåer och marknadshyror för respektive lokal — befintliga hyresgäster och kontraktsstruktur — förekommande och framtida vakanser — drift­ och underhållskostnader på kort och lång sikt, med utgångspunkt i fastighetens och bolagets verkliga kostnader Förändring av förvaltningsfastigheter Koncernen mkr 2024.12.31 2023.12.31 Verkligt värde vid periodens början 56 813 58 596 Förvärv 411 4 Försäljningar –2 148 –1 826 Investeringar i egna fastigheter 1 945 1 707 Orealiserade värdeförändringar –272 –1 658 Omklassificeringar – –10 Verkligt värde vid periodens slut 56 749 56 813 Orealiserade värdeförändringar fastigheter 2024 2023 Direktavkastningskrav –663 –3 320 Kassaflöde mm 379 1 638 Projektvinster 48 24 Byggrätter 0 0 Förvärv –36 0 Totalt –272 –1 658 D:o i % –0,5% –2,8% 99 01. 02. 03. 04. 05. 06. 08. 07. Finansiella rapporter Noter ===== SIDA 100 ===== — fastigheternas tekniska och kommersiella skick — planerade om­, till­ och nybyggnationer samt övriga investeringsbehov — avkastningskrav vid genomförda och icke genom­ förda transaktioner på jämförbara fastigheter och marknader Projektfastigheter värderas på samma sätt men med avdrag för kvarstående investering. Beroende på i vilken fas projektet befinner sig finns ett riskpåslag på avkastningskravet. Byggrätter värderas utifrån ett bedömt marknads­ värde per kvm BTA enligt ortsprismetoden. Endast Direktavkastningskrav per fastighetskategori i värderingen 2024.12.31 2023.12.31 Lokaltyp, % Intervall Genomsnitt Genomsnitt Kontor 3,8–6,1 4,5 4,5 Handel 3,9–6,3 5,5 5,5 Bostäder 4,1–5,0 4,7 4,6 TOTALT 3,8–6,8 4,7 4,7 Direktavkastningskrav per region i värderingen 2024.12.31 2023.12.31 Region, % Intervall Genomsnitt Genomsnitt Stockholm 3,8–6,1 4,5 4,5 Uppsala 4,2–5,9 5,6 5,6 Malmö 4,1–6,3 5,6 5,6 Göteborg 4,9–5,8 4,9 4,9 Totalt 3,8–6,3 4,7 4,7 fastställda byggrätter enligt lagakraft vunna detalj­ planer eller där detaljplan bedöms kunna vinna laga kraft inom närtid är medtagna i värderingen. Känslighetsanalys fastighetsvärdering Fastighetsvärdering innebär en uppskattning av fast­ ighetens marknadsvärde och bygger på beräkningar enligt etablerade principer tillsammans med ett antal antaganden och bedömningar. Ofta anges ett intervall på ca ± 10% för värdet för att påvisa osäkerheten kring gjorda antaganden och beräkningar. I en mindre likvid marknad kan intervallet vara större. Atrium Ljungbergs fastighetsbestånd, exklusive exploateringsfastigheter, värderas till 56 749 mkr (56 813). Ett osäkerhets­ intervall om ± 5 % applicerat på Atrium Ljungbergs fastighetsbestånd innebär en osäkerhet om totalt ± 2 837 mkr (2 841) för det verkliga värdet. Värdepåverkan, mkr Värdeparameter Kontor Handel Bostäder Totalt Hyresnivå +/– 10% +/–3 391 +/–868 +/–50 +/–4 609 Driftkostnad +/– 10% – /+ 364 –/+ 196 –/+ 39 –/+ 599 Avkastningskrav +/– 0,25%­enheter –2 052/+2 301 –469/+516 –78/+87 –2 599/+2 904 Långsiktig vakansgrad +/– 2% –/+ 1 040 –/+ 302 –/+ 47 –/+ 1 389 Nedanstående tabell redovisar hur förändringar av olika parametrar påverkar förvaltnings fastigheternas marknadsvärde. Känslighetsanalys värdeförändring Nedanstående känslighetsanalys visar hur förändring av förvaltningsfastigheternas marknadsvärde påverkar resultatet och berörda nyckeltal. Förändring av förvaltningsfastigheternas marknadsvärde med +/–10% Påverkan Påverkan % Resultat +/– 4 506 mkr +/– 530% Eget kapital +/– 4 506 mkr +/– 16% Belåningsgrad –3,7%/+4,5%­enhet E.t. 100 01. 02. 03. 04. 05. 06. 08. 07. Finansiella rapporter Noter ===== SIDA 101 ===== T.2 Materiella anläggningstillgångar Redovisningsprinciper Materiella anläggningstillgångar redovisas till anskaff­ ningsvärde med avdrag för ackumulerade av­ och nedskrivningar. I anskaffningsvärdet ingår utgifter direkt hänförbara till förvärvet av tillgången. Tillkommande utgifter läggs till tillgångens redovisade värde eller redovisas som en separat tillgång endast då det är sannolikt att de framtida ekonomiska förmåner som är förknippade med tillgången kommer koncernen tillgodo och tillgångens anskaffningsvärde kan mätas på ett tillförlitligt sätt. Nyttjandeperioden har bedömts vara tre år för data­ utrustning och fem år för övriga maskiner och inventarier. Avskrivning sker linjärt över nyttjande­ perioden och redovisas i resultaträkningen som kost­ nader i fastighetsförvaltningen eller på raden för central administration. Tillgångarnas restvärde och nyttjandeperiod prövas varje balansdag och justeras vid behov. Koncernen Moderbolaget 2024.12.31 2023.12.31 2024.12.31 2023.12.31 Ingående anskaffningsvärden 101 101 28 28 Inköp 23 6 7 3 Försäljningar/utrangeringar –2 –3 –1 0 Omklassificering 0 –3 0 –3 Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 122 101 35 28 Ingående avskrivningar –75 –68 –24 –22 Försäljningar/utrangeringar 2 4 1 0 Årets avskrivningar –9 –11 –2 –2 Utgående ackumulerade avskrivningar –83 –75 –25 –24 Utgående planenligt restvärde 39 26 9 4 Materiella anläggningstillgångar utgörs främst av maskiner, inventarier och datautrustning. Av årets avskrivningar i koncernen om –9 mkr (–11) redovisas –8 mkr (–8) som en kostnad för förvaltning och pro­ duktion och resterande inom kostnader för central administration. Av årets avskrivningar i moderbolaget om –2 mkr (–2) redovisas 0 mkr (0) som en kostnad för förvaltning och produktion och resterande inom kostnader för central administration. T.3 Goodwill Redovisningsprinciper Goodwill som uppkommer vid upprättande av koncern­ redovisning utgör skillnaden mellan anskaffnings­ värdet och koncernens andel av det verkliga värdet på förvärvade dotterföretags identifierbara netto­ tillgångar på förvärvs dagen. Vid förvärvstidpunkten redovisas goodwill till anskaffningsvärde. Därefter värderas den till anskaffningsvärde efter avdrag för eventuella nedskrivningar. Den 17 oktober 2006 förvärvade Ljungberg­ Gruppen AB samtliga aktier i Atrium Fastig heter AB genom betalning i form av nyemitterade aktier. Stängningskursen den 16 oktober 2006 användes för att beräkna anskaffningsvärde och eget kapital. I samband med förvärvet uppstod en goodwill hän­ förlig till skillnaden mellan nominell skatt och den beräknade kalkylmässiga skatten som tillämpades vid förvärvet. Goodwill är därmed helt kopplad till upp­ skjuten skatt och förändras därför när en fastighet med goodwill säljs. Fördelning, kassagenererande enhet Koncernen mkr 2024.12.31 2023.12.31 Tranbodarne 12, Stockholm 33 33 Adam och Eva 17, Stockholm 18 18 Fatburen 1, Stockholm 12 12 Fatburssjön 8, Stockholm 9 9 Dragarbrunn 27:2, Uppsala 15 15 Gränby 21:4, Uppsala 32 32 Bohus 8, Malmö 22 22 Summa 140 140 Nedskrivningsprövning Goodwill prövas minst årligen avseende eventuellt nedskrivningsbehov, eller oftare när det finns en indikation på att det redovisade värdet eventuellt inte är återvinningsbart. Vid prövning av eventuellt nedskrivningsbehov för­ delas goodwill på de kassagenererande enheter som förväntas dra nytta av synergierna som uppkom­ mer vid förvärvet. De kassagenererande enheterna utgörs av de fastigheter som ingick i förvärvet av Atrium Fastig heter som koncernen per bokslutsda­ gen fortfarande äger. Om återvinningsvärdet för en kassagenererande enhet fastställs till ett lägre värde än det redovisade värdet minskas det redovisade värdet för goodwill hänförlig till den kassagenere­ rande enheten. En redovisad nedskrivning av good­ will kan inte återföras i en senare period. I samband med den årliga prövningen avseende eventuellt nedskrivningsbehov av goodwill görs en beräkning av återvinningsvärdet. Då de kassagenere­ rande enheterna utgörs av de fastigheter som ingick vid förvärvet av Atrium Fastigheter motsvarar återvin­ ningsvärdet respektive fastighets verkliga värde. För mer information om värdering av förvaltnings­ fastigheter, se not T.1. Koncernen 2024 2023 Ingående balans 140 165 Försäljning av fastighet ­ –24 Utgående balans 140 140 101 01. 02. 03. 04. 05. 06. 08. 07. Finansiella rapporter Noter ===== SIDA 102 ===== T.5 Övriga långfristiga fordringar T.4 Immateriella anläggningstillgångar Redovisningsprinciper Koncernens immateriella anläggningstillgångar består av balanserade utvecklingskostnader och redovisas till anskaffningsvärde med avdrag för av­ och nedskrivningar. Utvecklingskostnader som är direkt hänförliga till utveckling av identifierbara programvaruprodukter som kontrolleras av koncernen, redovisas som immate ­ riella tillgångar när det kan visas att program varan genererar troliga framtida ekonomiska fördelar, adekvata tekniska, ekonomiska och andra resurser för att fullfölja utvecklingen finns tillgängliga och att de utgifter som är hänförliga till programvaran under dess utveckling kan beräknas på ett tillförlitligt sätt. Kostnader för underhåll av programvara kostnadsförs löpande när de uppstår. T.6 Exploateringsfastigheter Redovisningsprincip Exploateringsfastigheter redovisas till det lägsta av ackumulerat anskaffningsvärde och nettoförsäljnings­ värdet. Det ackumulerade anskaffningsvärdet utgörs av fastighetens anskaffningskostnad ökat med nedlagda kostnader. I de fall en fastighet har omklassificerats från Förvaltningsfastighet till Exploaterings fastighet utgörs anskaffningskostnaden av Förvaltnings fastig­ hetens senast fastställda verkliga värde. Lägenheter som är återköpta till följd av avtalade garantier om återköp samt osålda/ej tillträdda lägen­ heter redovisas till det lägsta av koncernens anskaff­ ningsvärde och nettoförsäljningsvärde. Bedömning av nettoförsäljningsvärdet görs kvartals­ vis. Inget nedskrivningsbehov har identifierats per 2024­12­31. Resultatet från den framtida försäljningen redovisas när fastigheten är färdigställd och allt eftersom bostadsrättsköparna tillträder sina lägenheter. I de fall Atrium Ljungberg garanterar avgifter för osålda lägenheter inkluderas dessa kostnader vid resultatavräkningen. Koncernen 2024 2023 Ingående balans 1 692 1 409 Omklassificering 0 10 Försäljning brf –415 –172 Investeringar i bostadsrättsprojekt 336 444 Utgående balans 1 613 1 692 Årets investeringar i exploateringsfastigheter Atrium Ljungberg har under 2024 investerat 336 mkr (444) i exploateringsfastigheter, d.v.s. bostadsrättsprojekt. Bokfört värde per 2024­12­31 avser främst Nobelberget, Kyrkviken, Övriga Sickla och Gränbystaden. Marknads­ värdet vid samma tidpunkt bedöms till 2 014 mkr (2 125). Läs mer om våra bostadsrättsprojekt i kapitel 5 om projektinvesteringar. Koncernen Moderbolaget 2024.12.31 2023.12.31 2024.12.31 2023.12.31 Reversfordringar 0 114 ­ Lämnade depositioner 249 314 249 314 Övriga långfristiga fordringar 25 21 24 19 Utgående balans 274 449 273 333 . Koncernen Moderbolaget 2024.12.31 2023.12.31 2024.12.31 2023.12.31 Ingående anskaffningsvärden 3 ­ 3 ­ Inköp 7 ­ 7 ­ Omklassificering ­ 3 3 Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 10 3 10 3 Ingående avskrivningar ­ ­ ­ ­ Försäljningar/utrangeringar ­ ­ ­ ­ Årets avskrivningar –0 ­ –0 ­ Utgående ackumulerade avskrivningar –0 - –0 - Utgående planenligt restvärde 9 3 9 3 Balanserade utvecklingskostnader skrivs av från den tidpunkt då tillgången är färdig att användas Nyttjandeperioden har bedömts vara fem år för balanserade utvecklingskostnader. Avskrivning sker linjärt över nyttjandeperioden och redovisas i resultaträkningen som kostnader i fastighetsför­ valtningen eller på raden för central administration. Tillgångarnas restvärde och nyttjandeperiod prövas varje balansdag och justeras vid behov. Immateriella anläggningstillgångar utgörs av balan­ serade utvecklingskostnader för programvara. Årets avskrivningar i koncernen om –0 mkr (0) redovisas som en kostnad för central administration. Årets avskrivningar i moderbolaget om –0 mkr (0) redovisas som en kostnad för central administration. 102 01. 02. 03. 04. 05. 06. 08. 07. Finansiella rapporter Noter ===== SIDA 103 ===== T.7 Kundfordringar Redovisningsprinciper Kundfordringar redovisas till transaktionspriset vid första redovisningstillfället. Därefter redovisas ford­ ringarna till upplupet anskaffningsvärde minskat med eventuell nedskrivning. Fordringar tas upp i balansräkningen när Atrium Ljungberg har fullgjort ett åtagande och där rätten till ersättning är ovillkorlig men ej har erhållits. Då den förväntade löptiden är kort redovisas värdet utan diskontering. Nedskrivningar baseras på förväntade kredit förluster och redovisas i resultaträkningen i kostnader för fastighetsförvaltningen. Koncernen definierar fal­ lissemang som när det bedöms osannolikt att kunden kommer att betala på grund av indikationer så som missade betalningar eller finansiella svårig­ heter. När betalning inte har erhållits 90 dagar efter förfallodagen anses alltid fallissemang föreligga och då görs en individuell bedömning och reservering. Atrium Ljungberg tillämpar den förenklade metoden enligt IFRS 9 som innebär värdering av förlustreser­ ven till ett belopp som motsvarar de förväntade kre­ ditförlusterna för hela den återstående löptiden oav­ sett om krediterna är kreditförsämrade eller inte. För att beräkna förväntade kreditförluster har kundford­ ringarna grupperats baserat på kreditriskkaraktär och antal dagars dröjsmål. De förväntade kreditförlust­ nivåerna baserar sig på kundernas betalnings historik för en period om 36 månader. Kundfordringar skrivs bort när det inte finns någon rimlig förväntan om betalning. Kreditförluster redovisas som kreditförluster – netto inom rörelseresultatet. Återvinning av belopp som tidigare skrivits bort redovisas mot samma rad i resultaträkningen. Koncernen Moderbolaget 2024.12.31 2023.12.31 2024.12.31 2023.12.31 Kundfordringar 134 243 0 0 Kreditförlustreserv –40 –32 0 0 Summa 94 211 0 –0 Kreditförlustreserven baseras på följande: 31 december 2024 Ej förfallna Förfallet mellan 1–60 dagar Förfallet mer än 60 dagar Förfallet mer än 120 dagar Summa Förväntad förlustnivå i % 0,0% 0,0% 0,0% 78,7% Redovisat belopp kundfordringar, brutto 73 11 0 50 134 Kreditförlustreserv 0 –0 –0 –40 –40 31 december 2023 Förväntad förlustnivå i % 0,0% 19,6% 13,9% 47,6% Redovisat belopp kundfordringar, brutto 165 2 14 62 243 Kreditförlustreserv –0 –0 –2 –29 –32 T.8 Övriga fordringar Koncernen Moderbolaget 2024.12.31 2023.12.31 2024.12.31 2023.12.31 Mervärdesskattefordran 114 ­ Övriga fordringar 137 56 10 22 Utgående balans 250 56 10 22 T.9 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter Koncernen Moderbolaget 2024.12.31 2023.12.31 2024.12.31 2023.12.31 Fordringar på beställare för pågående uppdrag enligt entreprenadavtal (avtalstillgång) 10 13 Övriga förutbetalda kostnader 31 33 11 11 Periodiserade hyresrabatter 165 114 Upplupen hyra 49 52 Övriga upplupna intäkter Utgående balans 255 212 11 11 Förändringen i kreditförlustreserven under räkenskapsåret specificeras nedan: Kreditförlustreserv 2024 2023 Ingående balans –32 –28 Ökning av kreditförlustreserven, förändring redovisad i resultaträkningen –14 –11 Under året bortskrivna kundfordringar 16 5 Återföring av ej utnyttjat belopp samt övrigt –9 2 Utgående balans –40 –32 103 01. 02. 03. 04. 05. 06. 08. 07. Finansiella rapporter Noter ===== SIDA 104 ===== OS. Operativa skulder OS.1 Övriga långfristiga skulder Koncernen Moderbolaget 2024.12.31 2023.12.31 2024.12.31 2023.12.31 Personalrelaterade skulder 30 24 ­ ­ Erhållna depositioner från hyresgäster 142 147 ­ ­ Tilläggsköpeskilling 120 120 ­ ­ Garantireserv 12 8 ­ ­ Övrigt 30 30 ­ ­ Utgående balans 334 329 - - Tilläggsköpeskilling Skulden är hänförlig till tillgångsförvärv, utvärdering av skuldens storlek görs löpande och eventuella för­ ändringar i skuldens storlek sker genom justering av anskaffningsvärdet på förvärvad fastighet. Beräkning av tilläggsköpeskillingens storlek baseras på parametrar i respektive förvärvsavtal. Under 2024 har inga tilläggs­ köpeskillingar hänförligt till förvärv skuldförts, liksom under 2023. Under år 2024 har 0 MSEK (11) hänförligt till tilläggsköpeskillingar skrivits ned, då villkoren för utbetalning av tilläggsköpeskilling inte uppnåtts. Garantireserv Utgående balans för garantireserver avser entrepre­ nadarbeten och sker normalt med 0,5% av entrepre­ nadsumman under garantiperioden. OS.2 Övriga skulder Koncernen Moderbolaget 2024.12.31 2023.12.31 2024.12.31 2023.12.31 Personalrelaterade skulder 7 17 10 10 Momsskulder ­ 20 7 10 Övriga skulder 20 237 0 ­ Utgående balans 26 273 17 21 OS.3 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter Koncernen Moderbolaget 2024.12.31 2023.12.31 2024.12.31 2023.12.31 Semesterlöneskuld och sociala kostnader 47 45 37 35 Upplupna räntekostnader 131 111 112 85 Förutbetalda hyror 602 516 ­ ­ Övriga upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 71 108 7 8 Utgående balans 851 780 156 128 104 01. 02. 03. 04. 05. 06. 08. 07. Finansiella rapporter Noter ===== SIDA 105 ===== OS.4 Ställda säkerheter och eventualförpliktelser Koncernen Moderbolaget 2024.12.31 2023.12.31 2024.12.31 2023.12.31 Ställda säkerheter Fastighetsinteckningar 15 615 15 615 ­ ­ Aktier i koncernbolag 419 383 ­ ­ Eventualförpliktelser Borgensförbindelser för dotterbolag 5 884 7 871 Garantiåtagande och insatsgarantier 1 325 740 1 325 740 Summa 23 242 24 609 7 208 8 611 Eventualförpliktelser Ersättningsskyldighet för förorening eller miljöskada Enligt miljöbalken kan en fastighetsägare bli ersätt­ ningsskyldig för åtgärder på grund av förorening eller allvarlig miljöskada. Inför fastighetsförvärv och nya projekt genomförs alltid genomlysningar för att iden­ tifiera eventuella miljörisker. Atrium Ljungberg har per balansdagen inte känne dom om sådan förorening eller miljöskada som väsentligt kan komma påverka koncernens finansiella ställning. Insatsgarantier Insatsgarantier utgör motförbindelser avseende garantier som utgör säkerhet för belopp inbetalda till bostadsrättsföreningar bildade av Atrium Ljungberg. Garantin gäller i ett år från det att den slutliga anskaffningskostnaden för bostadsrättsföreningen har fastställts. Det potentiella åtagandet uppgår till 1 087 MSEK (447). Förvärv av ej sålda bostadsrätter Atrium Ljungbeg har avtalade garantier om att åter­ köpa lägenheter som är osålda 6 månader efter godkänd entreprenad. Tvister Atrium Ljungberg är från tid till annan part i juridiska processer och administrativa förfaranden relaterade till uthyrning, förvaltningen och utveckling av fastigheter. Per 2024­12­31 var Atrium Ljungberg inte part i någon pågående process som skulle kunna få en väsentlig påverkan på koncernens finansiella ställning. 105 01. 02. 03. 04. 05. 06. 08. 07. Finansiella rapporter Noter ===== SIDA 106 ===== F. Finansiering och kapitalstruktur1) F.1 Kapitalstruktur Koncernen eftersträvar en god resultatutveckling, ekonomisk uthållighet och en stark finansiell ställ­ ning. De ekonomiska och finansiella målen är satta för att ge en kombination av hög avkastning på eget kapital, hög tillväxtkapacitet och finansiell stabilitet. Koncernens finansiella riskbegränsningar enligt finanspolicy: — Belåningsgraden ska vara högst 45%. — Räntetäckningsgraden ska vara lägst 2,0 gånger. Utdelningspolicyn anger att utdelningen ska motsvara ca en tredjedel av förvaltningsresultatet såvida inte investeringar eller bolagets finansiella ställning i övrigt motiverar en avvikelse. Därutöver kan styrelsen föreslå att vinster av engångskaraktär kan föras över till ägarna. De ålagda villkor som koncernen har gentemot externa långivare för att tillhandahålla en kredit och som innebär att en kredit förfaller till betalning om villkoren inte uppfylls är likartade i de olika kreditav­ talen. Avtalen föreskriver i huvudsak en räntetäck­ ningsgrad om minst 1,6 ggr och en belåningsgrad om maximalt 65%, båda beräknade på koncernnivå. Vid årsskiftet uppfyllde koncernen samtliga ålagda villkor. Villkoren ligger även under koncernens finan­ siella mål. Koncernens kapitalstruktur utgörs av ränte­ bärande nettolåneskuld och eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare. Detta består av aktieka­ pital, övrigt tillskjutet kapital samt balanserade vinst­ medel inklusive årets resultat. Finansverksamheten beskrivs ytterligare i not F.2 Finansiella instrument och riskhantering. Atrium Ljungbergs upplåning är till viss del säker ­ ställd med pantbrev i koncernens fastigheter, aktiepant i dotterbolag samt i vissa fall borgens ­ förbindelse utgiven av moderbolaget för dotter­ bolagens upplåning. Räntebärande skulder redovisas till upplupet anskaff­ ningsvärde vilket är det redovisade värdet i tabellen Kapitalstruktur. Beräkningen av verkligt värde av skulder till kreditinstitut baseras på diskonterade bedömda framtida kassaflöden. Diskonteringen sker utifrån aktuella marknadsräntor med ett tillägg för aktuell upplåningsmarginal. Värderingen är härmed gjord enligt IFRS värderingshierarki nivå 2. Värdering av derivat beskrivs i not F.2. Bolaget har ett MTN­program med en ram på 17 000 mkr. Totalt finns utestående obligationer om 13 516 mkr (12 363) och under året har 3 000 mkr (900) emitterats. Med certifikat avses företagscertifikat som ges ut utan ställande av säkerhet under bolagets certifikatprogram med en ram på 5 000 mkr. Kapitalstruktur 2024.12.31 2023.12.31 Koncernen Redovisat värde Verkligt värde Redovisat värde Verkligt värde Långfristiga skulder Skulder till kreditinstitut 9 546 9 546 10 723 10 723 Obligationer 13 516 13 531 12 363 12 063 Certifikat 1) 1 255 1 255 1 880 1 880 Totalt lån 24 317 24 332 24 966 24 666 Likvida medel 129 119 Nettoskuld 24 188 24 847 Eget kapital 27 927 27 519 Summa 52 115 52 366 2024.12.31 2023.12.31 Moderbolaget Redovisat värde Verkligt värde Redovisat värde Verkligt värde Långfristiga skulder Skulder till kreditinstitut 3 893 3 893 3 813 3 813 Obligationer 13 516 13 531 12 363 12 063 Certifikat 1) 1 255 1 255 1 880 1 880 Totalt lån 18 663 18 679 18 056 17 756 Emitterade obligationer 2024 Obligation Start Förfall Löptid, år Fast/rörlig ränta Volym, mkr Emissions- spread över 3M Stibor / SWAP Anm. 144 2024­02­09 2027­02­09 3,00 Rörlig 600 1,50% Grön 145 2024­04­03 2028­04­03 4,00 Rörlig 1 000 1,50% Grön 146 2024­05­24 2029­05­24 5,00 Rörlig 500 1,50% Grön 147 2024­08­21 2028­08­21 4,00 Rörlig 300 1,30% Grön 148 2024­08­20 2029­02­20 4,50 Rörlig 300 1,38% Grön 149 2024­09­13 2029­09­13 5,00 Rörlig 300 1,30% Grön 1) Exklusive långfristig skuld finansiell leasing. 106 01. 02. 03. 04. 05. 06. 08. 07. Finansiella rapporter Noter ===== SIDA 107 ===== F.2 Finansiella instrument och riskhantering Redovisningsprinciper Ett finansiellt instrument är varje form av avtal som ger upphov till en finansiell tillgång eller finansiell skuld. Finansiella tillgångar i balansräkningen avser lånefordringar, derivat, hyres­ och kundfordringar, övriga fordringar och likvida medel. Finansiella skulder avser låneskulder, derivat, övriga kortfristiga skulder samt leverantörsskulder. Redovisning av finansiella instrument i balans­ räkningen sker när bolaget blir part i instrumentets avtalsmässiga villkor. En tillgång bokas bort från balansräkningen när rättigheterna i avtalet reali ­ seras, förfaller eller när bolaget förlorar kontrollen över den. En skuld bokas bort från balansräk­ ningen när förpliktelsen i avtalet fullgörs eller på annat sätt utsläcks. För derivatinstrument tillämpas affärsdagsredovisning och för avistaköp eller avista­ försäljning av finansiella tillgångar tillämpas likvid ­ dagsredovisning. Finansiella instrument som finns i koncernen klassi ficeras enligt följande: — Finansiella tillgångar värderade till verkligt värde via resultaträkningen — Finansiella tillgångar värderade till upplupet anskaffningsvärde — Finansiella skulder värderade till verkligt värde via resultaträkningen — Finansiella skulder värderade till upplupet anskaffningsvärde Derivat (ränteswapavtal och valutaswapavtal) är värderade till verkligt värde i balansräkningen och enligt IFRS värderingshierarki har verkligt värde på derivat värderats enligt nivå 2. Denna nivå innebär att värderingen baseras på annan indata än noterade priser som ingår i nivå 1, som är observerbar för till­ gången eller skulden antingen direkt eller indirekt. Övriga finansiella instrument berörs inte av verkligt värdehierarkin då de redovisas till upplupet anskaff­ ningsvärde i balansräkningen. Räntebärande skulder redovisas till upplupet anskaff­ ningsvärde vilket är det redovisade värdet i tabellen Kapitalstruktur i not F.1. Beräkningen av verkligt värde av skulder till kreditinstitut baseras på diskonterade bedömda framtida kassaflöden. Diskonteringen sker utifrån aktuella marknadsräntor med ett tillägg för aktuell upplåningsmarginal. Värderingen är härmed gjord enligt IFRS värderingshierarki nivå 2. För övriga finansiella instrument värderade till upplupet anskaff­ ningsvärde bedöms bokfört värde överensstämma med verkligt värde. För samtliga finansiella fordringar förutom likvida medel används den förenklade metoden vid reser­ vering för förväntade kreditförluster. Det innebär att reserven värderas till ett belopp som motsvaras av fordringarnas återstående löptid. Löpande utvärderar bolaget om det finns objektiva indikationer på att en finansiell tillgång eller grupp av finansiella tillgångar är i behov av nedskrivning. Fallissemang definieras som när det bedöms osanno­ likt att motparten kommer att möta sina åtaganden pga. indikationer så som missade betalningar eller finansiella svårigheter. Efter att förfallodagen passe­ rats med 90 dagar anses alltid fallissemang föreligga och då görs en individuell bedömning och reservering. För likvida medel görs bedömningen baserat på bankernas sannolikhet för fallissemang. För moderbolagets redovisningsprinciper, se sid. 111. Principer för finansiering och finansiell riskhantering Finansiering och finansiella risker hanteras enligt av Atrium Ljungbergs styrelse fastställda riktlinjer. Koncernens finansfunktion som ansvarar för finansiering, likviditet och finansiella risker är koncentrerad till moderbolaget. Policyefterlevnad rapporteras till cfo och styrelsen kvartalsvis. Finansieringsrisk och Likviditet Med finansieringsrisk avses bolagets risk att det saknas likvida medel eller krediter för att kunna full­ göra betalningsförpliktelser. För att hantera detta ska bolaget hålla en likviditetsbuffert i form av kassa och outnyttjat kreditutrymme som täcker bl. a. låneförfall och beslutade investeringar inom 12 månader. Vidare upprätthålls en aktiv likviditetsplanering för att opti­ mera likviditeten vid varje tillfälle. Kategorisering av finansiella instrument 1) Finansiella tillgångar värderade till upplupet anskaffningsvärde Finansiell tillgång/skuld värderad till verkligt värde via resultaträkningen Finansiella skulder värderade till upplupet anskaffningsvärde Finansiella tillgångar värderade till upplupet anskaffningsvärde Finansiell tillgång/skuld värderad till verkligt värde via resultaträkningen Finansiella skulder värderade till upplupet anskaffningsvärde Koncernen 2024.12.31 2023.12.31 2024.12.31 2023.12.31 2024.12.31 2023.12.31 Moderbolaget 2024.12.31 2023.12.31 2024.12.31 2023.12.31 2024.12.31 2023.12.31 Derivat ­ ­ 494 733 ­ ­ Kundfordringar 0 0 ­ ­ ­ ­ Kundfordringar 94 211 ­ ­ ­ ­ Fordr. hos koncernbolag 25 902 26 227 ­ ­ ­ ­ Övriga fordringar 250 56 ­ ­ ­ ­ Övriga fordringar 21 33 ­ ­ ­ ­ Likvida medel 129 119 ­ ­ ­ ­ Likvida medel 14 3 ­ ­ ­ ­ Totalt 474 387 494 733 - - Totalt 25 938 26 263 - - - - Räntebärande skulder ­ ­ ­ ­ 24 317 24 966 Räntebärande skulder ­ ­ ­ ­ 18 663 18 056 Derivat ­ ­ 304 344 Derivat ­ ­ 304 344 ­ ­ Övriga skulder ­ ­ 120 120 192 414 Övriga skulder ­ ­ ­ ­ 0 0 Leverantörsskulder ­ ­ ­ ­ 203 169 Leverantörsskulder ­ ­ ­ ­ 8 18 Totalt - - 424 464 24 712 25 549 Totalt - - 304 344 18 672 18 074 1) Verkligt värde överstämmer med bokfört värde för samtliga finansiella instrument andra än räntebärande skulder 107 01. 02. 03. 04. 05. 06. 08. 07. Finansiella rapporter Noter ===== SIDA 108 ===== Koncernens likviditet per 2024­12­31 uppgick inklusive outnyttjad checkräkningskredit om 249 mkr (197), till 379 mkr (316). Vid årsskiftet finns även outnytt­ jat utrymme i revolverande kreditfaciliteter om 8 740 mkr (7 640). Av tabellen nedan framgår kapital­ bindningsstrukturen i låneportföljen. Den genom­ snittliga kapitalbindningstiden uppgick per 2024­12­31 till 3,6 år (3,5). Kapitalbindning Koncernen Moderbolaget Bindningstid Lån Andel, % Totala kreditavtal Lån Andel, % Totala kreditavtal 2025 4 555 19% 5 155 4 555 24% 5 155 2026 4 364 18% 5 004 3 504 19% 4 144 2027 6 579 27% 10 379 4 944 26% 8 744 2028 4 936 20% 5 636 1 787 10% 2 487 2029 1 100 5% 4 100 1 100 6% 4 100 >2029 2 783 11% 2 783 2 773 15% 2 783 Totalt 24 317 100% 33 057 18 663 100% 27 413 Marknads- och ränterisk Med marknadsrisk avses risken för resultatpåverkan som följd av förändringar i omvärlden. Marknads risken är främst hänförlig till utvecklingen av ränte nivåer för kort­ och långfristig upplåning samt av aktuella mark­ nadsräntor. För begränsning av ränterisken fördelas ränteförfallen upp till 10 år och maximalt 45% av låne­ volymen får vara exponerad mot kort räntebindning, definierad som att räntejustering inträffar inom 12 månader. I tabellen Räntebindningstid specificeras för­ fallotidpunkterna för koncernens räntebärande skulder. Medellöptiden för räntebindningen uppgick per 2024­ 12­31 till 3,0 år (3,8). De räntebärande skulderna upp­ gick vid periodens slut till 24 317 mkr (24 966) med en genomsnittlig utgående ränta om 2,9% (2,3) exklusive och 3,1% (2,4) inklusive outnyttjade kreditfaciliteter. En ökning av räntenivån med en %­enhet skulle innebära en förändring av förvaltningsresultatet med 30 mkr (–35). Derivatportföljen bestod vid periodens slut av totalt 23 488 mkr (23 039) i ränteswappar och valutaränte­ swappar. Ränte swap avtalen används som ett medel att förändra räntebindningsstrukturen utan att ändra kapitalbindningen i låneportföljen. Verkligt värde för räntederivat uppgår på balansdagen till 190 mkr (390). Räntan på skulden förfaller kvartalsvis fram till år 2037. Den påverkar resultaträkningen löpande under de aktu­ ella lånens löptid genom att upplupen ränta redovisas. Atrium Ljungberg har också eftersträvat en spridning av omförhandlingstidpunkter för befintliga hyres­ kontrakt som ett led i att minska marknadsrisken avseende tillfälliga konjunktursvängningar. Av not IK.1 framgår hur stor andel av intäkterna som omför­ handlas under kommande år. I genomsnitt uppgår den vägda återstående löptiden för hyreskontrakten till 4,6 år (4,6). Räntebindning, mkr Bindningstid Volym Andel, % Genomsnitt- lig ränta, %1) 2025 4 443 18% 3,6% 2026 4 204 17% 2,4% 2027 3 850 16% 3,1% 2028 4 560 19% 2,6% 2029 2 560 11% 2,3% >2029 4 700 19% 3,4% Totalt 24 317 100% 2,9% 1) ) Genomsnittlig kreditmarginal för rörliga lån är fördelad på räntederivatens förfallotidpunkter. Snitträntan redovisas exklusive kostnad för outnyttjat kreditutrymme. Av det som förfaller under 2025 utgör per bokslutsdagen ca 4% rörlig ränta och det ingår även 1 500 mkr i av motparten stängningsbara swappar. Förfallostruktur derivatinstrument, exkl. kreditmarginaler Förfalloår Nominellt belopp, mkr Marknads- värde, mkr Genom- snittlig ränta, % 2025 2 950 –14 1,3% 2026 5 465 –43 1,7% 2027 3 929 –11 2,3% 2028 3 885 17 2,1% 2029 2 560 144 1,4% 2030 och senare 4 700 97 2,1% Totalt 23 488 191 1,9% Kreditrisk och motpartsrisk Med kreditrisk avses risken att motparten inte kan fullgöra leveranser eller betalningsförpliktelser. Atrium Ljungbergs kreditrisker ligger i att hyresgästerna even­ tuellt inte skulle kunna fullgöra sina betalningar enligt gällande hyreskontrakt. I samband med kontraktens tecknande värderas denna risk och avtalen komplet­ teras i förekommande fall med, från hyresgästerna, ställda säkerheter i form av deposition eller bank­ garantier på motsvarande 3–12 månaders hyra. Vid årets utgång uppgick erhållna depositioner och bank­ garantier till 142 mkr (147) respektive 89 mkr (81). Atrium Ljungberg har ISDA­avtal med samtliga mot­ parter med vilka derivatavtal ingåtts för att begränsa motpartsrisk. I dessa avtal finns möjlig het till kvitt­ ning av utestående positiva och negativa marknads­ värden vid händelse av fallissemang. Det redovisade nettovärdet för derivaten om 190 mkr (390) består av ett positivt värde om 494 mkr (733) och ett negativt värde om –304 mkr (–344). Atrium Ljungberg har inte kvittat några belopp i balansräkningen men de posi­ tiva och negativa värden mot en och samma mot­ part skulle kunna kvittas i sin helhet vid händelse av fallissemang. Bruttoexponering för motpartsrisker avseende likvida medel uppgick till 129 mkr (119). Valutarisk En valutarisk uppstår när betalning sker i annan valuta än svenska kronor. En sådan valuta effekt redovisas i resultaträkningen. Atrium Ljungberg gör endast undantagsvis inköp i utländsk valuta vilket medför en liten valutarisk. Bolaget har under tidigare år emitterat obligationer i norska kronor. För dessa lån som har tagits upp i utländsk valuta har volymen och kupongbetalningar säkrats med valutaränte swappar vilket eliminerar valutaexponeringen. Totalt finns valutaräntederivat om 2 424 mkr (2 975). Verkligt värde för valutaräntederivat uppgår på balansdagen till –257 mkr (–245). 108 01. 02. 03. 04. 05. 06. 08. 07. Finansiella rapporter Noter ===== SIDA 109 ===== Känslighetsanalys kassaflöden 1) Förändring, % Resultat- effekt , mkr Hyresnivå/index +/–5 % +/–120 Kostnader fastighetsförvaltningen +/–5 % –/+33 Uthyrningsgrad  +/–1 %­enhet +/–26 Räntekostnader +/–1 %­enhet +/–24 1) Resultateffekt avser effekten under det närmast kommande året med hänsyn till struktur och bindningstider i hyreskontrakt och låneavtal. Resultateffekt avser efter skatt. Moderbolaget 2024.12.31 2023.12.31 Skulder 2025 2026 2027 2028 2029 och senare 2024 2025 2026 2027 2028 och senare Räntebärande skulder inkl. räntor –4 994 –3 995 –5 258 –1 987 –4 397 –3 919 –3 459 –3 881 –4 473 –3 817 Derivat 167 –3 87 4 105 462 126 –29 53 –18 Övriga skulder 0 ­ ­ ­ ­ 0 ­ ­ ­ ­ Leverantörsskulder –8 ­ ­ ­ ­ –18 ­ ­ ­ ­ Totalt –4 835 –3 998 –5 171 –1 983 –4 293 –3 475 –3 333 –3 909 –4 420 –3 835 F.3 Finansiella intäkter och kostnader Koncernen Moderbolaget Finansiella intäkter 2024 2023 2024 2023 Ränteintäkter 13 11 13 11 Övriga ränteintäkter 3 1 0 0 Övriga finansiella intäkter 2 0 112 216 Koncerränteintäkter ­ ­ 864 844 Totalt 17 12 989 1 071 Koncernen Moderbolaget Finansiella kostnader 2024 2023 2024 2023 Räntekostnader –580 –523 –348 –273 Övriga räntekostnader –8 –8 –4 –4 Övriga finansiella kostnader –2 –3 –69 –287 Koncernräntekostnader ­ ­ –136 –133 Totalt –590 –534 –557 –698 Ränteintäkter och ­kostnader från finansiella tillgångar och skulder värderade till upplupet anskaffnings­ värde uppgick till 17 mkr (12) respektive –590 mkr (–534) för koncernen. Ränteintäkter och ­kostnader från finansiella tillgångar och skulder värderade till upplupet anskaffningsvärde uppgick till 877 mkr (855) respektive –557 mkr (–698) för moderbolaget. Räntekostnader hänförliga till instrument till verkligt värde via resultaträkningen (räntederivat) uppgick till –67 mkr (–99) och värdeförändring på finansiella skulder till verkligt värde till 51 (–186) i moder bolaget. Under året har 75 mkr (90) i ränteutgifter som avser investeringar i koncernens egna fastigheter aktiverats. Den genomsnittliga räntesatsen som har använts vid beräkningen uppgår till 2,6% (2,3). I moderbolaget har ränteutgifter avseende investeringar i egna fastig­ heter kostnadsförts. 109 01. 02. 03. 04. 05. 06. 08. 07. Finansiella rapporter Noter ===== SIDA 110 ===== F.4 Kassaflöden från finansiella skulder Kassaflöden från finansiella skulder Derivat Långfristiga räntebärande skulder Övriga skulder Totalt Kassaflöden från finansiella skulder Derivat Långfristiga räntebärande skulder Övriga skulder Totalt Koncernen, 1 januari 2024 344 24 966 703 26 013 Koncernen, 1 januari 2023 59 25 389 539 25 987 Upptagna lån ­ 8 037 –217 7 820 Upptagna lån ­ 5 777 188 5 965 Amortering av skuld ­ –8 617 33 –8 583 Amortering av skuld ­ –5 987 –45 –6 032 Mottagna och återbetalade depositioner ­ ­ –5 –5 Mottagna och återbetalade depositioner ­ ­ 21 21 Kassaflödespåverkande poster - –580 –188 –768 Kassaflödespåverkande poster - –210 164 –46 Värdeförändring derivat –40 ­ ­ –40 Värdeförändring derivat 285 ­ ­ 285 Valuta ­ –53 ­ –53 Valuta ­ –208 ­ –208 Periodisering av kostnader och övr ­ –16 ­ –16 Periodisering av kostnader och övr ­ –5 ­ –5 Ej kassaflödespåverkande poster –40 –69 - –109 Ej kassaflödespåverkande poster 285 –214 - 71 Koncernen, 31 december 2024 304 24 317 515 25 135 Koncernen, 31 december 2023 344 24 966 703 26 013 Kassaflöden från finansiella skulder Derivat Långfristiga räntebärande skulder Övriga skulder Totalt Kassaflöden från finansiella skulder Derivat Långfristiga räntebärande skulder Övriga skulder Totalt Moderbolaget, 1 januari 2024 344 18 056 18 18 418 Moderbolaget, 1 januari 2023 59 17 796 19 17 873 Upptagna lån ­ 6 978 8 6 986 Upptagna lån ­ 3 483 19 3 502 Amortering av skuld ­ –6 307 –18 –6 325 Amortering av skuld ­ –3 000 –19 –3 019 Mottagna och återbetalade depositioner ­ ­ 0 Mottagna och återbetalade depositioner ­ ­ 0 Kassaflödespåverkande poster - 671 –10 661 Kassaflödespåverkande poster - 483 –1 482 Värdeförändring derivat –40 ­ ­ –40 Värdeförändring derivat 285 ­ ­ 285 Valuta ­ –53 ­ –53 Valuta ­ –216 ­ –216 Periodisering av kostnader ­ –10 ­ –10 Periodisering av kostnader ­ –7 ­ –7 Ej kassaflödespåverkande poster –40 –63 - –104 Ej kassaflödespåverkande poster 285 –223 0 62 Moderbolaget, 31 december 2024 304 18 663 8 18 975 Moderbolaget, 31 december 2023 344 18 056 18 18 418 110 01. 02. 03. 04. 05. 06. 08. 07. Finansiella rapporter Noter ===== SIDA 111 ===== K. Koncernstruktur K.1 Andelar i koncernföretag Redovisningsprinciper Moderbolagets andelar i koncernföretag värderas till anskaffningsvärde med avdrag för ackumulerade nedskrivningar ökat eller minskat med förändring av kapital andelen. Ett dotterbolags redovisade värde prövas minst årligen avseende eventuellt nedskrivnings­ behov, eller oftare när det finns en indikation på att det redovisade värdet eventuellt inte är återvinningsbart. Vid nedskrivningsprövningen jämförs det beräk­ nade återvinningsvärdet med det bokförda värdet. Återvinningsvärdet utgörs av det högsta av verkligt värde med avdrag för försäljningskostnader och nyttjandevärdet. Nyttjandevärdet utgörs av nuvärdet av framtida kassaflöden. Eventuell nedskrivning redovisas i de fall då värdenedgången kan antas vara bestående. Nedskrivningar och återföringar av tidigare ned­ skrivningar redovisas i resultaträkningen. Moderbolaget 2024.12.31 2023.12.31 Ingående anskaffningsvärden 1 890 1 554 Förvärv ­ ­ Kapitaltillskott 935 336 Förändring kapitalandel ­ ­ Avyttringar ­ ­ Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 2 825 1 890 Ingående nedskrivningar –72 –72 Årets nedskrivningar –17 –0 Utgående ackumulerade nedskrivningar –89 –72 Utgående balans 2 735 1 817 Antal andelar Kapital- andel, % Eget kapital, mkr Resultat Bokfört värde, mkr Moderbolag, Direktägda bolag Org.nr Säte 2024.12.31 2024.12.31 2024.12.31 2024 2024.12.31 2023.12.31 Atrium Ljungberg Holding 1 AB 556781­3059 Nacka 1 000 100 56 –89 846 846 Atrium Ljungberg Holding 2 AB 556720­3111 Nacka 100 000 100 1 –9 18 8 Atrium Ljungberg Holding 3 AB 556781­3117 Nacka 1 000 100 1 –28 187 160 Atrium Ljungberg Holding 4 AB 559056­7730 Nacka 500 100 730 726 41 37 Atrium Ljungberg Holding 5 AB 559160­5729 Nacka 500 100 0 –12 18 26 Atrium Ljungberg Holding 6 AB 559196­3490 Nacka 500 100 95 –6 0 0 Atrium Ljungberg Holding 7 AB 559198­3415 Nacka 500 100 0 –81 354 273 Atrium Ljungberg Holding 8 AB 559281­7109 Nacka 500 100 0 –0 0 0 Atrium Ljungberg Holding 9 AB 559281­7091 Nacka 500 100 780 –1 781 0 Atrium Ljungberg Holding 10 AB 559281­7141 Nacka 500 100 1 –26 49 25 LjungbergGruppen Holding AB 556669­3221 Nacka 1 000 100 35 –5 190 190 Atrium Ljungberg Slakthuset Holding AB 559183­0244 Nacka 500 100 –0 –1 1 1 Atrium Ljungberg Bostad Holding AB 559117­6440 Nacka 500 100 2 –0 3 3 Atrium Ljungberg Impluvium Holding AB 559196­3532 Nacka 500 100 0 0 1 1 Fastighetsaktiebolaget Blästern 556282­8052 Nacka 10 000 100 0 0 0 0 Fastighetsaktiebolaget Celtica 556350­9727 Nacka 2 781 000 100 215 6 167 167 TL Bygg AB 556225­4440 Nacka 10 000 100 97 –0 80 80 Utgående balans 2 735 1 817 1) Uppgift lämnas endast för de bolag som per 2024­12­31 ingår i koncernen. 111 01. 02. 03. 04. 05. 06. 08. 07. Finansiella rapporter Noter ===== SIDA 112 ===== Antal andelar Kapitalandel, % Eget kapital, mkr Resultat Moderbolag, Indirekt ägda bolag 1) Org.nr Säte 2024.12.31 2024.12.31 2024.12.31 2024 Atrium Ljungberg Bas Barkarby AB 559056­7540 Nacka 500 100 62 –3 Atrium Ljungberg Bellmangaraget AB 559299­9717 Nacka 500 100 0 0 Atrium Ljungberg Blästern 15 AB 559376­8145 Nacka 1 000 100 59 18 Atrium Ljungberg Bohus 10 AB 559302­2352 Nacka 500 100 5 2 Atrium Ljungberg Bohus 9 AB 559299­9774 Nacka 500 100 15 1 Atrium Ljungberg Borgarfjord 3 AB 556755­8076 Nacka 1 000 100 –9 –43 Atrium Ljungberg Bostad AB 559122­1378 Nacka 500 100 17 –1 Atrium Ljungberg Bostadsrättsförvaltning AB 559198­3365 Nacka 500 100 1 0 Atrium Ljungberg Cambridge 1 AB 559339­5949 Nacka 500 100 0 0 Atrium Ljungberg Cambridge 2 AB 559339­6004 Nacka 500 100 0 0 Atrium Ljungberg Citadellet AB 556994­4878 Nacka 500 100 56 3 Atrium Ljungberg Conditor 1 AB 559155­0404 Nacka 500 100 0 –0 Atrium Ljungberg Conditor 2 AB 559155­0487 Nacka 500 100 0 0 Atrium Ljungberg Conditor 3 AB 559155­0479 Nacka 500 100 0 0 Atrium Ljungberg Dimman AB 556659­3231 Nacka 1 000 100 54 –2 Atrium Ljungberg Evenemangsplatsen AB 559344­5355 Nacka 500 100 19 1 Atrium Ljungberg Fanny Udde AB 559198­3407 Nacka 500 100 1 0 Atrium Ljungberg Fatburssjön AB 556021­7506 Nacka 1 500 100 0 –2 Atrium Ljungberg Formalin AB 559312­9934 Nacka 500 100 11 5 Atrium Ljungberg Gillevägen AB 559196­3508 Nacka 500 100 0 –0 Atrium Ljungberg Gränby Entré AB 556781­3091 Nacka 1 000 100 74 7 Atrium Ljungberg Gränby Köpstad AB 556731­8265 Nacka 1 000 100 44 3 Atrium Ljungberg Gränby Park 1 AB 559196­3540 Nacka 500 100 5 1 Atrium Ljungberg Gränby Park Holding AB 559172­9024 Nacka 500 100 0 –0 Atrium Ljungberg Gränby Port AB 559198­3340 Nacka 500 100 6 0 Atrium Ljungberg Hallvägen AB 559155­0453 Nacka 500 100 6 –2 Atrium Ljungberg Holding 11 AB 559332­9765 Nacka 500 100 814 33 Atrium Ljungberg Holding 12 AB 559332­9757 Nacka 500 100 1 –4 Atrium Ljungberg Holding 13 AB 559332­9740 Nacka 500 100 0 –0 Atrium Ljungberg Hälsingegatan AB 556877­5687 Nacka 500 100 –28 –36 Atrium Ljungberg Impluvium 14 AB 556065­3023 Nacka 1 000 100 2 0 Atrium Ljungberg Impluvium 15 AB 559281­7059 Nacka 500 100 0 0 Atrium Ljungberg Impluvium 16 AB 559281­7125 Nacka 500 100 0 0 Atrium Ljungberg Impluvium 17 AB 559281­7117 Nacka 500 100 0 0 Atrium Ljungberg Impluvium 25 AB 559306­2564 Nacka 500 100 1 0 Atrium Ljungberg Kvarngärdet 33:2 AB 556710­7189 Nacka 100 000 100 78 1 Atrium Ljungberg Kista NOD AB 556745­5182 Nacka 1 000 100 95 6 Atrium Ljungberg Kv 3 AB 559315­8529 Nacka 500 100 –0 –6 Atrium Ljungberg Kv 4 AB 559315­8511 Nacka 500 100 0 –6 Atrium Ljungberg Kv 5 AB 559315­8545 Nacka 500 100 0 –6 Atrium Ljungberg Kv 6 AB 559312­9843 Nacka 500 100 0 –4 112 01. 02. 03. 04. 05. 06. 08. 07. Finansiella rapporter Noter ===== SIDA 113 ===== Atrium Ljungberg Kv 7 AB 559312­9900 Nacka 500 100 16 –14 Atrium Ljungberg Kv 8 AB 559312­9892 Nacka 500 100 19 0 Atrium Ljungberg Kyrkviken 1 AB 559117­6408 Nacka 500 100 4 0 Atrium Ljungberg Kyrkviken AB 556781­3083 Nacka 1 000 100 1 –2 Atrium Ljungberg Kyrkviken Holding AB 559117­6424 Nacka 500 100 2 –0 Atrium Ljungberg Life City AB 559065­7713 Nacka 500 100 125 26 Atrium Ljungberg Lindholmsallén AB 559369­7674 Nacka 250 100 1 –15 Atrium Ljungberg Lindholmshamnen AB 559183­6357 Nacka 500 100 –1 –1 Atrium Ljungberg Lindholmspiren KB 969646­1509 Nacka E/T 100 297 52 Atrium Ljungberg M2 AB 556994­4910 Nacka 500 100 93 –1 Atrium Ljungberg Malmen AB 556165­6553 Nacka 1 000 100 17 2 Atrium Ljungberg Mark Holding AB 559117­6416 Nacka 500 100 0 –0 Atrium Ljungberg Mälarterassen AB 559198­3332 Nacka 500 100 0 –1 Atrium Ljungberg Nobelberget Holding 1 AB 559196­3516 Nacka 500 100 231 6 Atrium Ljungberg Nobelberget Holding 2 AB 559315­8503 Nacka 500 100 301 97 Atrium Ljungberg Panncentralen AB 559312­9884 Nacka 500 100 3 –1 Atrium Ljungberg Parkering AB 559198­3449 Nacka 500 100 0 0 Atrium Ljungberg Pisa AB 559299­9709 Nacka 500 100 0 0 Atrium Ljungberg Planiavägen AB 556815­7852 Nacka 50 000 100 19 2 Atrium Ljungberg Platsmark AB 559402­2377 Nacka 500 100 1 –0 Atrium Ljungberg Projektutveckling AB 559198­3423 Nacka 500 100 0 –6 Atrium Ljungberg Resan AB 556948­4529 Nacka 1 000 100 3 0 Atrium Ljungberg S:t Eriksgatan AB 556914­0782 Nacka 50 000 100 23 –0 Atrium Ljungberg Servicenter AB 559165­9916 Nacka 500 100 27 1 Atrium Ljungberg Sickla 1 Holding AB 559315­8495 Nacka 500 100 15 –4 Atrium Ljungberg Sickla Front 1 AB 559198­3399 Nacka 500 100 25 9 Atrium Ljungberg Sickla Front 2 AB 559312­9876 Nacka 500 100 61 30 Atrium Ljungberg Sickla Industrifastigheter Holding AB 559187­7658 Nacka 500 100 148 117 Atrium Ljungberg Sickla Kvarter A AB 559485­8564 Nacka 500 100 0 –0 Atrium Ljungberg Sickla Kvarter H AB 559485­8531 Nacka 500 100 0 –0 Atrium Ljungberg Sickla Kvarter J AB 559485­8523 Nacka 500 100 0 –0 Atrium Ljungberg Sickla Station AB 556781­3075 Nacka 1 000 100 2 –14 Atrium Ljungberg Simba AB 559344­5405 Nacka 500 100 20 4 Atrium Ljungberg Siroccogatan AB 559344­5413 Nacka 500 100 –1 –4 Atrium Ljungberg Slakthuset 1 AB 559184­9616 Nacka 50 000 100 8 5 Atrium Ljungberg Slakthuset 13 AB 559184­9657 Nacka 50 000 100 141 25 Atrium Ljungberg Slakthuset 15 AB 556605­2386 Nacka 1 000 100 37 4 Atrium Ljungberg Slakthuset 16 AB 559184­9665 Nacka 50 000 100 –0 –1 Atrium Ljungberg Slakthuset 2 AB 556833­4535 Nacka 500 100 54 15 Atrium Ljungberg Slakthuset 22 AB 559184­9673 Nacka 50 000 100 1 0 Atrium Ljungberg Slakthuset 23 AB 559311­4985 Nacka 500 100 0 0 Atrium Ljungberg Slakthuset 32 AB 559184­9798 Nacka 50 000 100 1 0 Atrium Ljungberg Slakthuset 33 AB 559470­5583 Nacka 250 100 0 –0 Atrium Ljungberg Slakthuset 39 AB 559184­9780 Nacka 50 000 100 1 1 Atrium Ljungberg Slakthuset 40 AB 559184­9814 Nacka 50 000 100 5 1 113 01. 02. 03. 04. 05. 06. 08. 07. Finansiella rapporter Noter ===== SIDA 114 ===== Atrium Ljungberg Slakthuset 41 AB 559184­9806 Nacka 50 000 100 4 1 Atrium Ljungberg Slakthuset 48 AB 559184­9830 Nacka 50 000 100 3 –1 Atrium Ljungberg Slakthuset 49 AB 559184­9822 Nacka 50 000 100 4 –0 Atrium Ljungberg Slakthuset 5 AB 559340­8254 Nacka 500 100 0 0 Atrium Ljungberg Slakthuset 6 AB 559184­9624 Nacka 50 000 100 2 –5 Atrium Ljungberg Slakthuset 63 AB 559187­7625 Nacka 500 100 1 –1 Atrium Ljungberg Slakthuset 7 AB 559184­9632 Nacka 50 000 100 0 –0 Atrium Ljungberg Slakthuset 8 AB 559184­9640 Nacka 50 000 100 2 0 Atrium Ljungberg Slakthuset 81 AB 559470­5591 Nacka 250 100 0 –0 Atrium Ljungberg Slakthuset Holding 1 AB 559183­0301 Nacka 500 100 0 –2 Atrium Ljungberg Slakthuset Holding 2 AB 559183­0319 Nacka 500 100 0 –1 Atrium Ljungberg Slakthuset Holding 3 AB 559183­0285 Nacka 500 100 0 –7 Atrium Ljungberg Stadsutveckling AB 559340­8411 Nacka 500 100 49 33 Atrium Ljungberg Stanford 1 AB 559299­9766 Nacka 500 100 0 0 Atrium Ljungberg Stanford 2 AB 559299­9758 Nacka 500 100 0 0 Atrium Ljungberg Stiftare AB 559155­0396 Nacka 500 100 0 –0 Atrium Ljungberg Stora Katrineberg AB 556600­3843 Nacka 1 000 100 38 5 Atrium Ljungberg Tranbodarne 13 AB 556754­7947 Nacka 1 000 100 57 3 Atrium Ljungberg Traversen AB 559344­5397 Nacka 500 100 1 1 Atrium Ljungberg VA AB 559402­2419 Nacka 500 100 0 0 Atrium Ljungberg Wave Hagastaden AB 559187­7633 Nacka 500 100 0 –0 Bostadsrättsföreningen Kulturarvet 769642­1044 Nacka E/T 100 0 0 Bostadsrättsföreningen Kulturtrappan 769640­7894 Nacka E/T 100 –0 –0 Fastighets AB Brogatan 556060­5536 Nacka 1 000 100 17 –35 Fastighetsaktiebolaget Stadsgården 556029­0602 Nacka 31 993 074 100 924 7 Fastighetsaktiebolaget Österbotten 556019­4408 Nacka 1 250 100 1 0 Fatburstrappan Väst AB 556622­5966 Nacka 1 000 100 62 2 Gränby Centrum AB 556409­6708 Nacka 100 100 163 30 Impluvium Tretton AB 556781­3109 Nacka 1 000 100 76 20 Kommanditbolaget T­Bodarne 969646­1392 Nacka E/T 100 339 36 Kommanditbolaget Wårbyriggen 1 969651­2251 Nacka E/T 100 80 2 LjungbergGruppen Fastighets AB TX31 556688­4283 Nacka 1 000 100 66 –1 Mobilia Nord AB 556745­4888 Nacka 1 000 100 25 –8 Mobilia Shopping Centre AB 556412­5242 Nacka 100 100 –28 –31 Prospect & Icons AB 559137­9077 Nacka 1 000 100 6 0 Sickla Industrifastigheter Kommanditbolag 916616­1720 Nacka E/T 100 1 116 198 Tranbodarne 11 KB 959542­9472 Nacka E/T 100 455 –24 Walls Fastighets AB 556004­9909 Nacka 6 000 100 14 –1 1) Uppgift lämnas endast för de bolag som per 2024­12­31 ingår i koncernen. 114 01. 02. 03. 04. 05. 06. 08. 07. Finansiella rapporter Noter ===== SIDA 115 ===== K.2 Andelar i intresseföretag och joint ventures Redovisningsprinciper Intresseföretag är företag där koncernen har ett betydande inflytande, normalt genom ett aktie innehav om lägst 20% och högst 50% och redovisas enligt kapitalandels metoden. Joint ven­ tures är företag där koncernen har ett gemensamt bestämmande inflytande, normalt genom aktie­ innehav om 50% och redovisas enligt kapitalandels­ metoden. Kapitalandelsmetoden innebär att andelar i ett intresseföretag eller joint ventures redovisas till anskaffningsvärde vid anskaffningstidpunkten och därefter justeras med koncernens andel av föränd­ ringen i intresseföretagets eller joint ventures netto­ tillgångar. Koncernens bokförda värde på aktierna i intresseföretagen och joint ventures motsvaras av koncernens andel i intresseföretagens eller joint ventures egna kapital samt eventuella restvärden på koncernmässiga över­ och undervärden. Antal aktier Kapitalandel, % Bokfört värde tkr 2024.12.31 2024.12.31 2024.12.31 2023.12.31 Barkarby Science AB 559160­1413 Säte i Järfälla 200 14 200 200 A house at Östermalm AB 559026­8149 Säte i Stockholm 520 50 52 007 28 363 Utgående balans 52 207 28 563 115 01. 02. 03. 04. 05. 06. 08. 07. Finansiella rapporter Noter ===== SIDA 116 ===== MB. Moderbolagets redovisningsprinciper och tillkommande upplysningar MB.1 Moderbolagets redovisningsprinciper Allmänt Moderbolaget tillämpar samma redovisningsprinciper som koncernen med de undantag och tillägg som regleras i rekommendationen från Rådet för finansiell rapportering RFR 2, Redovisning för juridiska personer. Detta innebär att moderbolaget i årsredovisningen för den juridiska personen tillämpar samtliga av EU godkända IFRS och uttalanden så långt detta är möjligt inom ramen för årsredovisningslagen och tryg­ gandelagen samt med hänsyn till sambandet mellan redovisning och beskattning. IFRS 9 tillämpas ej av moderbolaget med undantag av de punkter som ej är undantagna enligt RFR 2. IFRS 16 Leasing tillämpas inte av moderbolaget vilket innebär att samtliga lea­ singavtal redovisas som operationella i moderbolaget. Derivat Moderbolaget redovisar derivat enligt lägsta värdet av anskaffningsvärdet och det verkliga värdet. Per 2024­12­31 fanns negativa verkliga värden vilket inne­ bär att en skuld om 304 mkr (344) har redovisats i balansräkningen. Värdeförändringar om –16 mkr (–285) har redovisats i resultatet inom finansnettot. Fordringar Moderbolagets fordringar redovisas till anskaffnings­ värde. Fordringar på dotterbolag analyseras i den generella modellen och de förväntade kreditreserve­ ringarna beräknas utifrån kontrakten med justeringar för framåtblickande faktorer och med hänsyn tagen till värdet av säkerheter. Avsättningar och finansiella garantiavtal I moderbolagets balansräkning redovisas avsättningar under egen rubrik. För redovisning av finansiella garantiavtal till förmån för dotterbolag och intresse­ företag tillämpar moderbolaget lättnadsregeln i RFR 2 vilket innebär att IFRS 9 inte tillämpas för sådana garantiavtal. I stället redovisar moderbolaget en avsättning avseende finansiella garantiavtal när bolaget har ett åtagande för vilket betalning sannolikt erfordras för att reglera åtagandet. MB.2 Moderbolagets resultat från andelar i koncernföretag Redovisningsprinciper Erhållen utdelning redovisas när aktieägarens rätt att erhålla betalning har fastställts. Om det anses säkert att senare beslut om utdelning kommer att beslutas på kommande årsstämma i det givande dotterbolaget redovisar moderbolaget intäkten tidigare, så kallad anteciperad utdelning. Moderbolaget Resultat från andelar i koncern- företag 2024 2023 Utdelning från dotterbolag 0 0 Nedskrivning av dotterbolag –17 –0 Totalt –17 –0 MB.3 Obeskattade reserver / bokslutsdispositioner Redovisningsprinciper Det belopp som avsatts till obeskattade reserver i moder­ bolaget utgör skattepliktiga temporära skillnader. På grund av sambandet mellan redovisning och beskattning särredovisas inte den uppskjutna skatte­ skuld som är hänförlig till de obeskattade reserverna i moderbolaget. Däremot görs i koncernen en upp ­ delning av obeskattade reserver där 79,4% redovisas som eget kapital och 20,6% redovisas som upp­ skjuten skatteskuld. Obeskattade reserver 2024.12.31 2023.12.31 Ackumulerade överavskrivningar 3 2 Utgående balans 3 2 Bokslutsdispositioner Överavskrivning inventarier –1 1 Erhållna koncernbidrag 67 53 Lämnade koncernbidrag ­ ­ Totalt 66 54 MB.4 Förslag till vinstdisposition Till årsstämman lämnar styrelsen nedanstående förslag till vinstdisposition. Läs mer om styrelsens yttrande om förslag till vinst disposition på sid. 112 Till årsstämmans förfogande i moderbolaget står: Balanserad vinst 9 186 713 065 kr Årets vinst 402 856 030 kr Summa 9 589 569 095 kr Styrelsen föreslår att vinstmedlen disponeras på följande sätt: Till aktieägarna utdelas 3,60 kr/aktie 453 981 100 kr I ny räkning balanseras 9 135 587 995 kr Summa 9 589 569 095 kr 1) Den föreslagna utdelningens totalbelopp är baserat på antal utestående aktier per 2024­12­31. 116 01. 02. 03. 04. 05. 06. 08. 07. Finansiella rapporter Noter ===== SIDA 117 ===== Förslag till vinstdisposition Styrelsens yttrande enligt 18 kap. 4 § och 19 kap. 22 § Aktiebolagslagen (2005:551) Styrelsen får härmed, i enlighet med 18 kap. 4 § och 19 kap. 22 § aktiebolagslagen (2005:551), avge föl­ jande yttrande till styrelsens förslag om vinstutdelning och bemyndigande för styrelsen att besluta om åter­ köp av egna aktier. Styrelsens motivering till att förslagen enligt ovan är förenliga med bestämmelserna i 17 kap. 3 § 2 och 3 st. aktiebolags lagen är följande. Verksamhetens art, omfattning och risker Verksamhetens art och omfattning framgår av bolags­ ordningen och avgivna årsredovisningar. Den verk­ samhet som bedrivs i bolaget medför inte risker utöver vad som förekommer eller kan antas före­ komma i branschen eller de risker som i allmänhet är förenade med bedrivande av näringsverksamhet. Bolagets och koncernens ekonomiska ställning Bolagets och koncernens ekonomiska ställning per den 31 december 2024 framgår av årsredo visningen för 2024. Principerna som tillämpats för värdering av tillgångar, avsättningar och skulder återfinns i noterna på sid. 87–116 i årsredovisningen. Det framgår av förslaget till vinstdisposition att styrelsen föreslår att utdelning lämnas med 3,60 kronor per aktie, uppdelat på två utbetalningstillfällen om vardera 1,80 kronor per aktie, motsvarande ett sam­ manlagt belopp om ca 454 mkr. I Bolaget finns 133 220 736 aktier, varav 7 114 875 för närvarande utgör återköpta egna aktier vilka ej berättigar till utdelning. Summan av ovan föreslagen utdelning kan komma att ändras om antalet återköpta egna aktier förändras innan avstämningsdag för utdelning. Den föreslagna utdelningen utgör ca 32% av årets förvaltningsresul­ tat och 4,5% av moderbolagets eget kapital och 1,6% av koncernens eget kapital. Utdelningsbara medel i moderbolaget uppgick vid utgången av räkenskapsåret 2024 till 9 590 mkr. Som avstämningsdag för vinst­ utdelning föreslår styrelsen måndagen den 24 mars 2025 respektive fredagen den 26 september 2025. Av årsredovisningen framgår bland annat att koncer­ nens belåningsgrad uppgår till 41,4%. Den föreslagna utdelningen och det föreslagna bemyndigandet om återköp av egna aktier äventyrar inte fullföljandet av de investeringar som bedömts erforderliga. Bolagets ekonomiska ställning ger inte upphov till annan bedömning än att bolaget kan fortsätta sin verksam­ het samt att bolaget kan förväntas fullgöra sina för­ pliktelser på kort och lång sikt. Utdelningsförslagets försvarlighet Med hänvisning till ovanstående och vad som i övrigt kommit till styrelsens kännedom är styrelsens bedöm­ ning att en allsidig bedömning av bolagets och kon­ cernens ekonomiska ställning medför att förslaget om utdelning och det föreslagna bemyndigandet om återköp av egna aktier är försvarliga enligt 17 kap. 3 § 2 och 3 st. aktiebolagslagen, det vill säga med hän­ visning till de krav som verksamhetens art, omfattning och risker ställer på storleken av bolagets och koncer­ nens egna kapital samt bolagets och koncernens kon­ solideringsbehov, likviditet och ställning i övrigt. Nacka den 13 februari 2025 Atrium Ljungberg AB (publ) Styrelsen Till årsstämmans förfogande i moderbolaget står: Balanserad vinst 9 186 713 065 kr Årets vinst 402 856 030 kr Summa 9 589 569 095 kr Styrelsen föreslår att vinstmedlen disponeras på följande sätt: Till aktieägarna utdelas 3,60 kr/aktie 453 981 100 kr I ny räkning balanseras 9 135 587 995 kr Summa 9 589 569 095 kr 1) Den föreslagna utdelningens totalbelopp är baserat på antal utestående aktier per 2024­12­31. 117 01. 02. 03. 04. 05. 06. 08. 07. Finansiella rapporter Förslag till vinstdisposition ===== SIDA 118 ===== Årsredovisningens undertecknande Styrelsen och verkställande direktören försäkrar att koncern­ och årsredovisningen har upprättats i enlig­ het med International Financial Reporting Standards (IFRS) såsom de antagits av EU, respektive god redovisningssed och ger en rättvisande bild av kon­ cernens och företagets ställning och resultat samt att koncernförvaltningsberättelsen och förvaltnings­ berättelsen ger en rättvisande översikt över utveck­ lingen av koncernens och företagets verksamhet, ställning och resultat samt beskriver väsentliga risker och osäkerhets faktorer som de företag som ingår i koncernen står inför. Nacka. Datering enligt elektronisk signatur. Johan Ljungberg Styrelseordförande Simon de Château Styrelseledamot Annica Ånäs Verkställande direktör Vår revisionsberättelse har lämnats. Datering enligt elektronisk signatur. Deloitte AB Hans Warén Auktoriserad revisor Gunilla Berg Styrelseledamot Sara Laurell Styrelseledamot Conny Fogelström Styrelseledamot Johan Thorell Styrelseledamot 118 01. 02. 03. 04. 05. 06. 08. 07. Finansiella rapporter Årsredovisningens undertecknande ===== SIDA 119 ===== Revisionsberättelse Till bolagsstämman i Atrium Ljungberg AB organisationsnummer 556175­7047 Rapport om årsredovisningen och koncernredovisningen Uttalanden Vi har utfört en revision av årsredovisningen och koncernredovisningen för Atrium Ljungberg AB för räkenskapsåret 2024­01­01 ­ 202 4­12­31. B olagets års redovisning och koncernredovisning ingår på sid­ orna 52­62 och 76­118 i detta dokument. Enligt vår uppfattning har årsredovisningen upp­ rättats i enlighet med årsredovisningslagen och ger en i alla väsentliga avseenden rättvisande bild av moderbolagets finansiella ställning per den 31 december 2024 och av dess finansiella resultat och kassaflöde för året enligt årsredovisningslagen. Koncernredovisningen har upprättats i enlighet med årsredovisningslagen och ger en i alla väsentliga avseenden rättvisande bild av koncernens finansiella ställning per den 31 december 2024 och av dess finansiella resultat och kassaflöde för året enligt IFRS Redovisningsstandarder, så som de antagits av EU, och årsredovisningslagen. Förvaltningsberättelsen är förenlig med årsredovisningens och koncernredovis­ ningens övriga delar. Vi tillstyrker därför att bolagsstämman fastställer resultaträkningen och balansräkningen för moder­ bolaget och koncernen. Våra uttalanden i denna rapport om årsredovisningen och koncernredovisningen är förenliga med inne­ hållet i den kompletterande rapport som har över­ lämnats till moderbolagets revisionsutskott i enlighet med Revisorsförordningens (537/2014/EU) artikel 11. Grund för uttalanden Vi har utfört revisionen enligt International Standards on Auditing (ISA) och god revisionssed i Sverige. Vårt ansvar enligt dessa standarder beskrivs när­ mare i avsnittet Revisorns ansvar. Vi är oberoende i förhållande till moderbolaget och koncernen enligt god revisorssed i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt yrkesetiska ansvar enligt dessa krav. Detta innefattar att, baserat på vår bästa kunskap och övertygelse, inga förbjudna tjänster som avses i Revisorsförordningens (537/2014/EU) artikel 5.1 har tillhandahållits det granskade bolaget eller, i förekom­ mande fall, dess moderföretag eller dess kontrolle­ rade företag inom EU. Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är till­ räckliga och ändamålsenliga som grund för våra uttalanden. Särskilt betydelsefulla områden Särskilt betydelsefulla områden för revisionen är de områden som enligt vår professionella bedömning var de mest betydelsefulla för revisionen av årsredo­ visningen och koncernredovisningen för den aktu­ ella perioden. Dessa områden behandlades inom ramen för revisionen av, och i vårt ställningstagande till, årsredovisningen och koncernredovisningen som helhet, men vi gör inga separata uttalanden om dessa områden. Särskilt betydelsefullt område Värdering av förvaltningsfastigher. Beskrivning av risk Förvaltningsfastigheter redovisas i koncern- redovisningen till verkligt värde. Det redovisade verkliga värdet uppgår till 56 749 Mkr per den 31 december 2024. Under året har 41% av fastighets- beståndet marknadsvärderats externt. Resterande del av fastighetsbeståndet har internvärderats och antaganden har kvalitetssäkrats av extern värderare. Värderingarna utförs genom en individuell bedöm- ning för varje fastighet av framtida intjänings- förmåga och marknadens avkastningskrav. Värde- förändringar kan uppstå antingen till följd av makro- och mikroekonomiska eller fastighetsspecifika orsaker. Värderingarna bygger på bedömningar och antaganden som kan ge en betydande påverkan på koncernens resultat och finansiella ställning. Vad gäller värdering av pågående projekt tillkommer att bedöma koncernens process för projekthantering med särskilt beaktande av utgifterna för invester- ingarna samt eventuella ekonomiska åtaganden kopplade till dessa projekt. För ytterligare inform- ation hänvisas till avsnittet om risker och risk- hantering på sidan 57, koncernens redovisnings- principer och kritiska bedömningsområden på sidan 87 och noterna IK.8 och T.1. Våra granskningsåtgärder Vår revision omfattade följande granskningsåtgärder men var inte begränsad till dessa: — Vi har granskat den interna värderingsprocessen och utvärderat gjorda antaganden och dess tillämp­ ning i den interna värderingsmodellen. — Vi har granskat indata och beräkningar i såväl den interna som den externa värderingsmodellen på fastighetsnivå för ett urval av fastigheter för bedöm­ ning av fullständighet och värdering. — Vi har tagit del av de externa värderingarna och utvärderat gjorda antaganden. — För investeringar i befintliga förvaltningsfastigheter har vi granskat Atrium Ljungbergs rutiner för pro­ jekthantering och för ett urval av pågående projekt granskat aktivering av utgifter. — Vi har granskat relevanta noter till de finansiella rapporterna. 119 01. 02. 03. 04. 05. 06. 08. 07. Finansiella rapporter Revisionsberättelse ===== SIDA 120 ===== Annan information än årsredovisningen och koncernredovisningen Detta dokument innehåller även annan information än årsredovisningen och koncernredovisningen och återfinns på sidorna 1­18, 31­51, 63, 74­75 samt 151­ 159. Den av bolaget upprättade ersättningsrappor­ ten utgör också annan information och återfinns på bolagets hemsida. Det är styrelsen och verkstäl­ lande direktören som har ansvaret för denna andra information. Vårt uttalande avseende årsredovisningen och kon­ cernredovisningen omfattar inte denna information och vi gör inget uttalande med bestyrkande avse­ ende denna andra information. I samband med vår revision av årsredovisningen och koncernredovisningen är det vårt ansvar att läsa den information som identifieras ovan och överväga om informationen i väsentlig utsträckning är oförenlig med årsredovisningen och koncernredovisningen. Vid denna genomgång beaktar vi även den kunskap vi i övrigt inhämtat under revisionen samt bedömer om informationen i övrigt verkar innehålla väsentliga felaktigheter. Om vi, baserat på det arbete som har utförts avse­ ende denna information, drar slutsatsen att den andra informationen innehåller en väsentlig felaktig­ het, är vi skyldiga att rapportera detta. Vi har inget att rapportera i det avseendet. Styrelsens och verkställande direktörens ansvar Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för att årsredovisningen och koncernredo­ visningen upprättas och att de ger en rättvisande bild enligt årsredovisningslagen och, vad gäller koncern­ redovisningen, enligt IFRS Redovisningsstandarder så som de antagits av EU. Styrelsen och verkställande direktören ansvarar även för den interna kontroll som de bedömer är nödvändig för att upprätta en årsredovisning och koncernredovisning som inte innehåller några väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag. Vid upprättandet av årsredovisningen och koncern­ redovisningen ansvarar styrelsen och verkställande direktören för bedömningen av bolagets och koncer­ nens förmåga att fortsätta verksamheten. De upp­ lyser, när så är tillämpligt, om förhållanden som kan påverka förmågan att fortsätta verksamheten och att använda antagandet om fortsatt drift. Antagandet om fortsatt drift tillämpas dock inte om styrelsen och verkställande direktören avser att likvidera bolaget, upphöra med verksamheten eller inte har något rea­ listiskt alternativ till att göra något av detta. Styrelsens revisionsutskott ska, utan att det påverkar styrelsens ansvar och uppgifter i övrigt, bland annat övervaka bolagets finansiella rapportering. Revisorns ansvar Våra mål är att uppnå en rimlig grad av säkerhet om huruvida årsredovisningen och koncernredovisningen som helhet inte innehåller några väsentliga felaktig­ heter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag, och att lämna en revisionsberättelse som innehåller våra uttalanden. Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men är ingen garanti för att en revision som utförs enligt ISA och god revisionssed i Sverige alltid kommer att upptäcka en väsentlig fel­ aktighet om en sådan finns. Felaktigheter kan uppstå på grund av oegentligheter eller misstag och anses vara väsentliga om de enskilt eller tillsammans rimli­ gen kan förväntas påverka de ekonomiska beslut som användare fattar med grund i årsredovisningen och koncernredovisningen. En ytterligare beskrivning av vårt ansvar för revi­ sionen av årsredovisningen och koncernredovis­ ningen finns på Revisorsinspektionens webbplats: www.revisorsinspektionen.se/revisornsansvar. Denna beskrivning är en del av revisionsberättelsen. Rapport om andra krav enligt lagar och andra författningar Uttalanden Utöver vår revision av årsredovisningen och koncern­ redovisningen har vi även utfört en revision av sty­ relsens och verkställande direktörens förvaltning för Atrium Ljungberg AB för år 2024­01­01 ­ 2024­12­31 samt av förslaget till dispositioner beträffande bola­ gets vinst eller förlust. Vi tillstyrker att bolagsstämman disponerar vinsten enligt förslaget i förvaltningsberättelsen och beviljar styrelsens ledamöter och verkställande direktören ansvarsfrihet för räkenskapsåret. Grund för uttalanden Vi har utfört revisionen enligt god revisionssed i Sverige. Vårt ansvar enligt denna beskrivs närmare i avsnittet Revisorns ansvar. Vi är oberoende i förhål­ lande till moderbolaget och koncernen enligt god revi­ sorssed i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt yrkese­ tiska ansvar enligt dessa krav. Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är till­ räckliga och ändamålsenliga som grund för våra uttalanden. Styrelsens och verkställande direktörens ansvar Det är styrelsen som har ansvaret för förslaget till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust. Vid förslag till utdelning innefattar detta bland annat en bedömning av om utdelningen är försvarlig med hänsyn till de krav som bolagets och koncernens verksamhetsart, omfattning och risker ställer på stor­ leken av moderbolagets och koncernens egna kapi­ tal, konsolideringsbehov, likviditet och ställning i övrigt. Styrelsen ansvarar för bolagets organisation och förvaltningen av bolagets angelägenheter. Detta innefattar bland annat att fortlöpande bedöma bola­ gets och koncernens ekonomiska situation, och att tillse att bolagets organisation är utformad så att bokföringen, medelsförvaltningen och bolagets eko­ nomiska angelägenheter i övrigt kontrolleras på ett betryggande sätt. Verkställande direktören ska sköta den löpande förvaltningen enligt styrelsens riktlin­ jer och anvisningar och bland annat vidta de åtgär­ der som är nödvändiga för att bolagets bokföring ska fullgöras i överensstämmelse med lag och för att medelsförvaltningen ska skötas på ett betryggande sätt. Revisorns ansvar Vårt mål beträffande revisionen av förvaltningen, och därmed vårt uttalande om ansvarsfrihet, är att inhämta revisionsbevis för att med en rimlig grad av säkerhet kunna bedöma om någon styrelseleda­ mot eller verkställande direktören i något väsentligt avseende — företagit någon åtgärd eller gjort sig skyldig till någon försummelse som kan föranleda ersättnings­ skyldighet mot bolaget, eller — på något annat sätt handlat i strid med aktie­ bolagslagen, årsredovisningslagen eller bolagsordningen 120 01. 02. 03. 04. 05. 06. 08. 07. Finansiella rapporter Revisionsberättelse ===== SIDA 121 ===== Vårt mål beträffande revisionen av förslaget till dis­ positioner av bolagets vinst eller förlust, och därmed vårt uttalande om detta, är att med rimlig grad av säkerhet bedöma om förslaget är förenligt med aktiebolagslagen. Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men ingen garanti för att en revision som utförs enligt god revisionssed i Sverige alltid kommer att upptäcka åtgärder eller försummelser som kan föranleda ersätt­ ningsskyldighet mot bolaget, eller att ett förslag till dispositioner av bolagets vinst eller förlust inte är för­ enligt med aktiebolagslagen. En ytterligare beskrivning av vårt ansvar för revi­ sionen av årsredovisningen och koncernredovis­ ningen finns på Revisorsinspektionens webbplats: www.revisorsinspektionen.se/revisornsansvar. Denna beskrivning är en del av revisionsberättelsen. Revisorns granskning av Esef-rapporten Uttalande Utöver vår revision av årsredovisningen och kon­ cernredovisningen har vi även utfört en granskning av att styrelsen och verkställande direktören har upprättat årsredovisningen och koncernredovis­ ningen i ett format som möjliggör enhetlig elektro­ nisk rapportering (Esef­rapporten) enligt 16 kap. 4 a § lagen (2007:528) om värdepappersmarknaden för Atrium Ljungberg AB för räkenskapsåret 2024­01­01 ­ 2024­12­31. Vår granskning och vårt uttalande avser endast det lagstadgade kravet. Enligt vår uppfattning har Esef­rapporten upprättats i ett format som i allt väsentligt möjliggör enhetlig elektronisk rapportering. Grund för uttalandet Vi har utfört granskningen enligt FARs rekommenda­ tion RevR 18 Revisorns granskning av Esef­rapporten. Vårt ansvar enligt denna rekommendation beskrivs närmare i avsnittet Revisorns ansvar. Vi är oberoende i förhållande till Atrium Ljungberg AB enligt god revi­ sorssed i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt yrkese­ tiska ansvar enligt dessa krav. Vi anser att de bevis vi har inhämtat är tillräckliga och ändamålsenliga som grund för vårt uttalande. Styrelsens och verkställande direktörens ansvar Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för att Esef­rapporten har upprättats i enlighet med 16 kap. 4 a § lagen (2007:528) om värdepappersmarknaden, och för att det finns en sådan intern kontroll som styrelsen och verkstäl­ lande direktören bedömer nödvändig för att upprätta Esef­rapporten utan väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag. Revisorns ansvar Vår uppgift är att uttala oss med rimlig säkerhet om Esef­rapporten i allt väsentligt är upprättad i ett format som uppfyller kraven i 16 kap. 4 a § lagen (2007:528) om värdepappersmarknaden, på grundval av vår granskning. RevR 18 kräver att vi planerar och genomför våra granskningsåtgärder för att uppnå rimlig säkerhet att Esef­rapporten är upprättad i ett format som uppfyl­ ler dessa krav. Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men är ingen garanti för att en granskning som utförs enligt RevR 18 och god revisionssed i Sverige alltid kommer att upptäcka en väsentlig felaktighet om en sådan finns. Felaktigheter kan uppstå på grund av oegentligheter eller misstag och anses vara väsent­ liga om de enskilt eller tillsammans rimligen kan för­ väntas påverka de ekonomiska beslut som användare fattar med grund i Esef­rapporten. Revisionsföretaget tillämpar International Standard on Quality Management 1, som kräver att företaget utformar, implementerar och hanterar ett system för kvalitetsstyrning inklusive riktlinjer eller rutiner avseende efterlevnad av yrkesetiska krav, standarder för yrkesutövningen och tillämpliga krav i lagar och andra författningar. Granskningen innefattar att genom olika åtgärder inhämta bevis om att Esef­rapporten har upprättats i ett format som möjliggör enhetlig elektronisk rap­ portering av årsredovisning och koncernredovisning. Revisorn väljer vilka åtgärder som ska utföras, bland annat genom att bedöma riskerna för väsentliga fel­ aktigheter i rapporteringen vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag. Vid denna riskbe­ dömning beaktar revisorn de delar av den interna kontrollen som är relevanta för hur styrelsen och verkställande direktören tar fram underlaget i syfte att utforma granskningsåtgärder som är ändamål­ senliga med hänsyn till omständigheterna, men inte i syfte att göra ett uttalande om effektiviteten i den interna kontrollen. Granskningen omfattar också en utvärdering av ändamålsenligheten och rimligheten i styrelsens och verkställande direktörens antaganden. Granskningsåtgärderna omfattar huvudsakligen validering av att Esef­rapporten upprättats i ett gil­ tigt XHTML­format och en avstämning av att Esef­ rapporten överensstämmer med den granskade års­ redovisningen och koncernredovisningen. Vidare omfattar granskningen även en bedömning av huruvida koncernens resultat­, balans­ och eget­ kapitalräkningar, kassaflödesanalys samt noter i Esef­ rapporten har märkts med iXBRL i enlighet med vad som följer av Esef­förordningen. Revisorns granskning av bolagsstyrningsrapporten Det är styrelsen som har ansvaret för bolagsstyr­ ningsrapporten på sidorna 64­73 och för att den är upprättad i enlighet med årsredovisningslagen. Vår granskning har skett enligt FARs rekommenda­ tion RevR 16 Revisorns granskning av bolagsstyr­ ningsrapporten. Detta innebär att vår granskning av bolagsstyrningsrapporten har en annan inriktning och en väsentligt mindre omfattning jämfört med den inriktning och omfattning som en revision enligt International Standards on Auditing och god revi­ sionssed i Sverige har. Vi anser att denna granskning ger oss tillräcklig grund för våra uttalanden. En bolagsstyrningsrapport har upprättats. Upplysningar i enlighet med 6 kap. 6 § andra stycket punkterna 2–6 årsredovisningslagen samt 7 kap. 31 § andra stycket samma lag är förenliga med årsredovisningens och koncernredovisning­ ens övriga delar samt är i överensstämmelse med årsredovisningslagen. Deloitte AB, utsågs till Atrium Ljungberg ABs revisor av bolagsstämman 21 mars 2024 och har varit bola­ gets revisor sedan 22 mars 2023. Stockholm. Datering enligt elektronisk signatur. Deloitte AB Hans Warén Auktoriserad revisor 121 01. 02. 03. 04. 05. 06. 08. 07. Finansiella rapporter Revisionsberättelse ===== SIDA 122 ===== 122 01. 02. 03. 04. 05. 06. 08. 07. Finansiella rapporter Hållbarhetsnoter Denna sida har granskats översiktligt och ingår ej i finansiella rapporter 2024 H. Hållbarhet H.1 Allmän information Om vår redovisning Denna årsredovisning omfattar räkenskapsåret 1 januari till 31 december 2024. Årsredovisningen publiceras den 26 februari 2025. Årsredovisningen utgör Atrium Ljungbergs hållbarhetsredovisning enligt GRI stan- dards 2021 och är även en del av vår rapportering utifrån FN:s Global Compact. Atrium Ljungberg publi- cerar hållbarhetsredovisningen årligen. Den förra års- redovisningen publicerades den 1 februari 2024. Vår lagstadgade hållbarhetsrapport, i enlighet med årsredovisningslagen (i enlighet med den äldre lydel- sen som gällde före den 1 juli 2024), utgörs av detta notavsnitt (sida 122–150) tillsammans med kapitlet Framtidens hållbara stad (sida 19–30) och riskavsnittet (sida 62). Samma omfattning gäller för vår frivilliga hållbarhetsredovisning enligt GRI tillsammans med GRI-index (sid 144–148) och TCFD med TCFD-index (sida 149). Hållbarhetsrapporten omfattar hela kon- cernen, där vi direkt eller indirekt äger 100% av bolagen och dess tillgångar. Vår fullständiga koncernstruktur beskrivs i not K.1 och K.2. Hållbarhetsmålen redo - visas endast för fastighetsbolaget Atrium Ljungberg. Eventuella undantag från denna grundregel samt orsaken till undantaget redovisas vid respektive berörd upplysning. Hållbarhetsrapporten är översiktligt granskad av Atrium Ljungbergs externa revisorer. De hållbarhets- upplysningar som publicerats kvartalsvis i de finan- siella delårsrapporterna har granskats översiktligt. Förändringar i redovisningen och avgränsningar Inga betydande förändringar har skett i organisatio- nen eller vår leverantörskedja. Under året förändra- des Atrium Ljungbergs fastighetsbestånd på grund av försäljning, förvärv och färdigställande av nya fast- igheter eller projekt. Förändringarna påverkar inte hållbarhetsredovisningen nämnvärt, men bör beak- tas vid jämförelser av energianvändning och utsläpp över tid. Vi rapporterar energianvändning och klimat- utsläpp utifrån jämförbart bestånd, där förvärv och avyttringar tagits i beaktning. Som komplement till vårt mål om att bli klimatneutrala 2030 har vi också antagit ett netto-noll mål till 2040. Under året har vi utvecklat vår klimatrapportering, uti- från rekommendationer från branschstandarder samt fått våra klimatmål godkända enligt Science based target initiativ. Läs mer i not H.4. Vi har utökat vår rapportering inom klimatutsläpp (GRI 305: Utsläpp 2016). I övrigt har inga betydande förändringar i omfattning eller avgränsningar av GRI- rapporteringen gjorts. Om retroaktiva ändringar i not genomförs, beskrivs detta under respektive not. Styrning Atrium Ljungbergs styrelse fastställer bolagets över- gripande hållbarhetspolicy och relaterade policyer som omfattar delområdena affärsetik, antikorruption och whistleblowing, leverantörer, jämställdhet och icke-diskriminering samt skatt. Uppförandekoden för leverantörer inkluderar mänskliga rättigheter. Våra policyer uppdateras och revideras årligen. De finns tillgängliga i sin helhet på vår webbplats. Vår hållbar- hetspolicy tydliggör att vi ska föra en kontinuerlig dialog med de intressenter som är del av vår kärn- affär, eller som påverkas av den, för att säkerställa att vi identifierat våra mest väsentliga hållbarhetsfrågor. Resultatet från vår väsentlighetsanalys använder vi som underlag för utveckling av fokusområden, mål och relevanta policyer. Styrelsen fastställer bola- gets hållbarhetsmål. Hållbarhetspolicyn tydliggör att målsättningarna ska vara mätbara. Vd har det yttersta ansvaret för att policyerna följs och delegerar ansvar till chefer och projektledare i organisationen. Hållbarhetsarbetet ingår som en naturlig och integre- rad del i all verksamhet och cheferna har ett särskilt ansvar för genomförandet. Ledningsgruppen beslu- tar om mål och aktiviteter och följer utfallet löpande. Arbetet bereds, utvecklas och leds av hållbarhets- chef, som är en del av affärsstöd och rapporterar till cfo. Hållbarhetsmålen följs upp kvartalsvis eller årsvis och en utvärdering och uppdatering av bolagets strategi och mål görs årligen av styrelse och ledning inför vidare årsplanering och budgetarbete inom bolaget. Styrelsen och ledningen granskar och god- känner hållbarhetsredovisningen. Våra hållbarhetsmål utgår även från bolagets värderingar. Hållbarhetsrisker Ledning och styrelse utvärderar hållbarhetsris- ker tillsammans med andra risker årsvis. Styrelsen har det övergripande ansvaret för riskhanteringen medan det operativa arbetet delegerats till vd och de olika affärsområdena samt hållbarhetschef. Våra väsentliga hållbarhetsrisker rör leverantörsledet, klimatförändringar, miljö och energi, mutor/korrup- tion samt hälsa och säkerhet. Bygg- och fastighet- verksamhet utgör en riskbransch när det gäller mutor och korruption. Våra risker i leverantörsled gäller miljö, mänskliga rättigheter och sociala frågor. I bygg- branschen som helhet finns risker när det gäller hälsa och olyckor vid exempelvis rivningsarbeten och ställ- ningsbyggande. Läs mer om risker och riskhantering på sid. 56–62. Läs mer om Atrium Ljungbergs affärs- modell, strategier och del i värdekedjan på sid. 12–18. ===== SIDA 123 ===== 123 01. 02. 03. 04. 05. 06. 08. 07. Finansiella rapporter Hållbarhetsnoter Denna sida har granskats översiktligt och ingår ej i finansiella rapporter 2024 H.2 Intressentdialog och väsentlighetsanalys Intressentdialog Värdeskapande utveckling och attraktivt erbjudande uppnår vi när vi lyssnar och för dialog med våra intressenter. Atrium Ljungberg och vårt dotterbolag TL Bygg för löpande dialoger med våra intressenter med syfte att kartlägga och anpassa viktiga hållbar- hetsfrågor som linjerar med krav och förväntningar. För att säkerställa att dialogerna är meningsfulla och att alla intressentgrupper inkluderas, sker våra dialo- ger olika utifrån intressenternas behov. Under 2024 har vi antagit våra nya hållbarhetsmål från 2023, där vi fokuserat på de hållbarhetsmål som är av värde för våra intressenter i respektive dialog. Det betyder att vi har kunnat specificera dia- logen till vad som är mest relevant och betydande. Vi ser även att det blir värdefullt för organisationen att fokusera på de hållbarhetsmål och indikatorer de själva arbetar mest med. Våra intressenter uttrycker utökat intresse för hållbarhetsfrågorna och ställer krav på en tydlighet i hur vi presterar inom klimat och vatten, med transparens i värdekedjan och i vår påverkan på samhället. Vi använder vårt verktyg Vår stad-index när vi för dialog med intressenterna Samhälle och Kund. Som en del av arbetet genomför och återkopplar vi på de dialoger vi har. Under 2024 har vi arbetat mer effektivt och värdeskapande med verktyget, som resulterat i goda resultat. Under året har vi även startat upp arbe- tet med att fånga in ytterligare intressenter i form av allmänheten, där vi årligen genomför en undersökning kring våra besökares åsikter om våra områden och hur vi uppmuntrar dem till hållbart levande. I tabellen nedan beskrivs de frågor som respektive intressentgrupp har lyft som viktiga samt de kanaler för dialog vi använder. Intressentdialog och prioriterade frågor Primära intressenter Intressentgrupper Kanaler för dialog Prioriterade frågor Samhället Kommuner Allmänheten Brukare av våra platser – Handläggningsärenden – Workshops och dialog i samband med stadsutveckling i tidiga skeden – Dialog, återkoppling och samverkan som en del av arbetet med Vår Stad Index, exempelvis med besökare på våra platser (platsundersökningar) – Positiv inverkan på stads- och samhällsutvecklingen (kommuner) – Klimatanpassning, resiliens och biologisk mångfald (kommuner) – Möjlighet att resa på ett hållbart sätt till våra platser – Trygghet – Tillgänglighet (brett och blandat utbud) – Attraktiva platser med tydlig identitet och historisk anknytning Kund Hyresgäster Bostadsrättsföreningar Fastighetsägare till vilka vi avyttrar fastigheter – Servicenter – Workshops och möten i samband med utveckling i projekt – Samarbetsnätverk och initiativ – Seminarier – Kundservice, dialog, samverkan – Effektiv energi- och vattenanvändning – Miljöcertifieringar – Avfallshantering – Hållbara lösningar Leverantörer Betydande leverantörer inom: – Projekt – Förvaltning Framtida leverantörer – Självuppskattningsenkäter – Leverantörsutvecklingsprogram – Revisioner – Löpande dialog i projekt – Upphandling och förfrågningar – Positiv inverkan på våra samarbeten – Stärka mänskliga rättigheter i värdekedjan – Minskad klimatpåverkan – Ansvarsfulla inköp Medarbetare Tjänstepersoner Yrkesarbetande – Medarbetarundersökning – Årlig Mål- och utvecklingsprocess – Utbildningar – Löpande dialog med chefer och kollegor – Trivsel och lika möjligheter – Utvecklingsmöjligheter – Hälsa och trygghet Investerare Aktieinvesterare Kreditinvesterare – Finansiella rapporter och presentationer – Investerarmöten – Transperant ESG rapportering (GRESB, CDP, TCFD m.m) – Finansiell påverkan och risker kopplat till ESG – Hållbarhetsmål och konkreta färdplaner – Linjera klimatål med vetenskapen (SBTi) – Öka förenlighet med EUs Taxonomi Med våra kunder för vi även dialog via personliga möten, initiativ, seminarier och bostadsdagar. Vi har även en välutvecklad plattform ”Servicenter” där vi erbjuder våra kunder att kommunicera fritt med oss gällande serviceanmälningar. De kan få svar på frågor, se nyheter, få viktiga meddelanden, samt ta del av sin energiförbrukning. Läs mer om Servicenter på sida 43. Våra leverantörsdialoger sträcker sig från innan vi tecknar avtal och under avtalsperioden. Vi för dialo- gen kring resultaten från de självskattningsenkäter som alla betydande leverantörer fyller i. Läs mer på sida 26–27. Dialogen med medarbetare sker dagligen och vi har även strukturerade forum, som den årliga medar- betarundersökningen Human Financial Wellness. Vi arbetar även i en mål- och utvecklingsprocess där varje medarbetare har återkommande möten med sin chef om den individuella utvecklingen. ===== SIDA 124 ===== 124 01. 02. 03. 04. 05. 06. 08. 07. Finansiella rapporter Hållbarhetsnoter Denna sida har granskats översiktligt och ingår ej i finansiella rapporter 2024 Väsentlighetsanalys och väsentliga frågor Atrium Ljungberg genomför väsentlighetsanalyser baserat på intressenters förväntan för att identifiera, prioritera och fastställa bolagets väsentliga hållbar- hetsfrågor. Från och med räkenskapsåret 2025 omfattas vi av rapporteringskraven enligt CSRD (Corporate Sustainability Reporting Directive). Bland annat har en dubbel väsentlighetsanalys, enligt metoden i CSRD och ESRS, genomförts för att identifiera väsentlig påverkan och finansiell påverkan i organisa- tionen inom områdena klimat, samhällspåverkan samt bolagsstyrning. Den dubbla väsentlighets analysen färdigställdes och antogs under 2024. Insikterna från analysen ligger till grund för hållbarhetsmålen och Atrium Ljungbergs fem fokusområden för håll- barhetsarbetet: Stadsmiljöer, fastigheter och lokaler, leverantörskedjor, medarbetare och investerare. Under 2024 har arbetet varit fokuserat på att fördjupa arbetet med de väsentliga områdena, vidare arbete med mål och måluppfyllelse. Hållbarhetsstyrning av fokusområdena Atrium Ljungbergs fokusområden Hållbara stadsmiljöer Hållbara fastigheter och lokaler Hållbara leverantörskedjor Hållbara medarbetare En långsiktigt hållbar investering Koppling till GRI Standarder Redovisad GRI- standard och upplysning – Socialt hållbara platser (GRI AL-1): mätetal för hur Atrium Ljungberg ska arbeta med social hållbar- het på våra platser. – Klimatrelaterade risker (GRI 201-2): Ekonomiska konsekvenser och andra risker och möjligheter som en följd av klimatförändringar – Lokala Samhällen (GRI 413): Verksamhet med lokalt samhällsengagemang, konsekvensanalys och utvecklingsprogram. – Utsläpp (GRI 305): Direkta och indirekta utsläpp av växthusgaser (Scope 1, 2 och 3) och utsläppsintensitet i byggnader. Minskning av växthusgasutsläpp. – Energi (GRI 302): Energianvändning inom organisationen och energiprestanda i byggnader – Vatten (GRI 303): Vattenförbrukning – Avfall (GRI 306): Totalt avfall och farligt avfall samt avfallets användningsområde. – Certifierade byggnader (GRI AL-2): Antal miljöcertifieringar – Gröna hyresavtal (GRI AL-3): Andel Gröna hyresavtal – Utvärdering av leverantörer avseende arbetsvillkor och mänskliga rättigheter (GRI 414): Andel nya leverantörer som utvärderats avseende sociala kriterier – Utvärdering av leverantörer avseende miljö (GRI 308): Andel nya leverantörer som utvär- deras avseende miljö – Antikorruption (GRI 205): Andel av verksam- heten som utvärderats utifrån korruptionsrisk samt antal fall av korruption – Anställningsförhållanden och arbets villkor (GRI 401):Nyanställning och personal omsättning – Hälsa och säkerhet (GRI 403): Skador, sjukdomar, frånvaro samt dödsfall i arbetet – Utbildning (GRI 404): Kompetensförsörjning inklusive program för vidareutbildning och livslångt lärande för att stödja fortsatt anställ- ningsbarhet. Andel anställda som får regelbunden utvärdering och uppföljning av sin prestation och karriärs utveckling – Mångfald och lika möjligheter (GRI 405): Mångfald i ledning och bland medarbetare, förhållandet mel- lan kvinnors och mäns grundlön och ersättningar – Icke-diskriminering (GRI 406): Antal fall av diskriminering – Styrning och strategi (GRI 2: Generella upplys- ningar). Styrning av verksamheten, samt strategi, policys och praxis – Ekonomiska resultat (GRI 201): Genererat och distribuerat ekonomsikt värde samt ekonomiska konsekvenser och andra risker och möjligheter som en följd av klimatförändringar. – EU Taxonomin (GRI AL-4) Redovisning av förenlig- het med EU Taxonomin. – Skatt (GRI 207) Begränsningar i rapporteringen Se not H.5 och H.15 Se not H.4, H.5, H.6, H.8, H.9, H.10, H.11 och H.12 Se not H.14 och H.16 Se not H.13 Se not H.5 H.7 och H.17 GRI 3 Varför är området viktigt för oss Vi utvecklar stadsdelar som skapar värde för kommuner, hyresgäster och alla som bor och verkar i våra områden. Genom att skapa en variation av innehåll kan ett stadsliv där alla människor trivs, känner trygg het och inspireras skapas – platser där man väljer att vara, nu och i framtiden. I rollen som fastighetsägare har vi stor möjlighet att kunna påverka utvecklingen. Bygg- och fastighetssektorn står för ca en femtedel av Sveriges växthusgasutsläpp och en tredjedel av Sveriges energi användning. Sektorn genererar ca 40 % av Sveriges avfall och har ett stort jungfruligt materialuttag med låg återvinningsgrad. Att minska vår miljöpåverkan från våra fastigheter och lokaler är viktigt för att fortsätta vara relevanta för kunder och andra samarbetspartners. Det innebär också risker att ha ett högt resursanvändande utifrån kommande lagstiftning. Inom bygg- och fastighetsbranschen finns risk för mutor, korruption och brott mot mänskliga rättigheter vilket vi vill motverka. Kompetenta, engagerade och friska medarbetare, som verkar i en god arbetsmiljö, är en förutsätt- ning för att vi ska nå ett bra resultat. Vi vill vara en utvecklande organisation, där lärande, engage- mang, hälsa och säkerhet står i fokus. Våra ägare bidrar till en hållbar förflyttning av hela verksamheten. Genom investeringar i egna fastig- heter och en effektiv förvaltning som fokuserar på långsiktighet skapar vi en god värdetillväxt och kan behålla befintliga och attrahera nya investerare. ===== SIDA 125 ===== 125 01. 02. 03. 04. 05. 06. 08. 07. Finansiella rapporter Hållbarhetsnoter Denna sida har granskats översiktligt och ingår ej i finansiella rapporter 2024 Forts. rapportering och styrning av väsentliga fokusområden Atrium Ljungbergs fokusområden Hållbarhetsstyrning av fokusområdena Hållbara stadsmiljöer Hållbara fastigheter och lokaler Hållbara leverantörskedjor Hållbara medarbetare En långsiktigt hållbar investering GRI 3 Hur vi arbetar Se kapitel Hållbarhetsmål och styrning sid. 20–21 och Hållbara stadsmiljöer på sid. 22 samt not H5 och H.15 Se kapitel Hållbarhetsmål och styrning sid.20–21 och Hållbara fastigheter och lokaler på sid. 24–25 samt not H6, H.8, H9, H10, H11 och H.12 Se kapitel Hållbarhetsmål och styrning sid. 20–21 och Hållbara leverantörskedjor på sid. 26–27 samt not H14 och H.16 Se kapitel Hållbarhetsmål och styrning sid. 20–21 och Hållbara medarbetare på sid. 28–29 samt not H13 och H.17 Se hela kapitel Framtidens hållbara stad som börjar på sid.20 och specifikt En långsiktigt hållbar inves- tering på sid.30 samt not H4, H.5, och H.7. Vad vi vill uppnå Vi vill utveckla socialt, miljömässigt och ekonomiskt hållbara platser i staden där alla vill leva. Vi vill skapa hållbara fastigheter och lokaler som våra kunder vill nyttja under en lång tid framöver. Vi vill ta affärsetiskt ansvar och utveckla våra leverantörer, leverantörskedjor och människorna i den. Vi vill skapa trygghet, trivsel och lika möjligheter för de människor som arbetar med oss. Vi vill utgöra en långsiktigt hållbar investering för våra ägare. Mål – Uppnå 50% i Vår stad index 2025 och 90% 2030 – Alla våra fastigheter är klimatanpassade senast 2030 – 80% reser fossilfritt till och från våra platser 2030 – Positiv miljöpåverkan från vår markanvändning 2030 (utifrån biologisk mångfald, föroreningar och vatten) – Halverat CO2e-avtryck från planerade projekt till 2025 och 75% minskning till 2030 – 22% lägre CO2e-avtryck i förvaltningen 2025 (energi, avfall, HGA & transporter) – 40% lägre energianvändning 2030 (kWh/ Atemp, köpt fastighetsenergi) – 20% cirkulär materialanvändning vid byggpro- jekt (HGA, ROT & NYP) – 20% lägre avfallsmängd 2030 (projekt, förvalt- nings- och hyresgästavfall) – 20% lägre vattenanvändning/kvm 2030 – Hög NKI (Nöjd Kund Index) – 100% av betydande inköp ska vara ut värde- rade 2025 – 100% av nya leverantörer undertecknar vår uppförandekod 2030 – 60% av inköpsvolymen är reviderad utifrån vår uppförandekod 2030 – Över 5.5 / 7 i Medarbetarindexet HFW (Human Financial Wellness) – Jämn könsfördelning (60/40) bland lednings- grupp, chefer och bland medarbetare 2030 – Ingen löneklyfta mellan könen – Mångfald som speglar samhället 2030 – 100% av medarbetarna har aktuell utbildning i affärsetik och ALs policys & uppförandekod – Över 50% Taxonomiförenlig omsättning 2025 – Klimatneutrala 2030 och netto-noll 2040, enligt Science Based Targets (SBTi) Policyer Hållbarhetspolicy, Hållbarhetsdirektiv Tidiga skeden Hållbarhetspolicy, Hållbarhetsdirektiv Förvalt- ning & Projekt, Energi-, Avfalls- & Vattenstra- tegi, LCA-direktiv Hållbarhetspolicy, Uppförandekod Leverantörer, riktlinjer för inköp Hållbarhetspolicy, Arbetsmiljöpolicy, Jämställd- hets- och diskrimineringspolicy, Uppförandekod Medarbetare, Vissel blåsar policy Hållbarhetspolicy, Finanspolicy, Insiderpolicy, När- ståendepolicy, Skattepolicy, Visselblåsarpolicy Särskilda processer, projekt, program och initiativ Genomförande av klimatriskanalyser, investering i klimatanpassning, arbete med Vår stad index Gröna hyresavtal, miljöcertifieringar, cirkularitetsinitiativ, avfallsstrategi Leverantörsutveckling, utvärdering och revision. Åtgärder för att stärka mänskliga rättigheter i leverantörskedjorna. Medlemmar i Rättvist Byggande och FIHL Hälsoinitiativ, utbildning, kollektivavtal, mångfaldsar- bete, uppmuntra att både kvinnor och män tar ut föräldraledighet Klimatfärdplan och styrning, hållbarhets länkat ramverk, energistrategi Åtaganden utöver svenska lagar och riktlinjer FN:s Global Compact, FN:s globala hållbarhetsmål, certifiering av byggnader och stadsdelar (Breeam, Miljöbyggnad) FN:s Global Compact, FN:s globala hållbar- hetsmål, Fossilfritt Sverige, certifiering av byggnader (Breeam, Breeam, In-Use, Bespoke, Miljöbyggnad) FN:s Global Compact, FN:s globala hållbar- hetsmål, Den allmänna förklaringen om de mänskliga rättigheterna, Institutet mot mutors näringslivskod samt Sveriges Byggindustri- ers uppförandekod för lagligt och lämpligt uppträdande. FN:s Global Compact, FN:s globala hållbarhetsmål, ILO:s kärnkonvention och Den allmänna förkla- ringen om de mänskliga rättigheterna. Externa rapporteringsramverk (CDP, GRESB, Global Compact progress report) Forts. tabell nästa sida ===== SIDA 126 ===== 126 01. 02. 03. 04. 05. 06. 08. 07. Finansiella rapporter Hållbarhetsnoter Denna sida har granskats översiktligt och ingår ej i finansiella rapporter 2024 Forts. rapportering och styrning av väsentliga fokusområden Atrium Ljungbergs fokusområden Hållbarhetsstyrning av fokusområdena Hållbara stadsmiljöer Hållbara fastigheter och lokaler Hållbara leverantörskedjor Hållbara Medarbetare En långsiktigt hållbar investering GRI 3 Utvärdering av styrning Styrelsen/ledningen utvärderar om styrningen är effektiv i samband med den årliga revisionen av policyerna. Den resulterade i att inga förändringar av styrningen av detta fokusområde genomfördes i år.” Styrelsen/ledningen utvärderar om styrningen är effektiv i samband med den årliga revisionen av policyerna. Detta resulterade i att det under året tillkommit en ny energistrategi. Styrelsen/ledningen utvärderar om styrningen är effektiv i samband med den årliga revisionen av policyerna. Den resulterade i att uppförandekoden idag innehåller tydligare krav på leverantörerna. Styrelsen/ledningen utvärderar om styrningen är effektiv i samband med den årliga revisionen av policyerna. Den resulterade i att inga förändringar av styrningen av detta fokusområde genomfördes i år. Styrelsen/ledningen utvärderar om styrningen är effektiv i samband med den årliga revisionen av policyerna. Den resulterade i att inga förändringar av styrningen av detta fokusområde genomfördes i år. Faktiska/potentiella och positiv/negativ påverkan ur ett ekonomiskt, miljömäs- sigt, socialt och mänskliga rättigheters perspektiv – Faktisk negativ påverkan på CO2e-utsläpp. – Faktisk negativ påverkan från luft och markföroreningar. – Potentiell positiv påverkan utifrån ett klimatan- passningsperspektiv i staden. – Potentiell negativ och positiv påverkan på biolo- gisk mångfald vid exploatering. – Faktisk negativ påverkan på CO2e-utsläpp. – Faktisk negativ påverkan på uttag av jungfru- liga material, potentiell positiv påverkan att öka cirkulära flöden. – Faktisk negativ påverkan på vattenuttag. – Faktisk positiv påverkan på människors liv genom hållbara stadsmiljöer. – Påverkan på arbetsvillkor och rättigheter för människor i leverantörsled. – Påverkan på de människor som jobbar för oss. – Potentiell positiv påverkan på CO2e- utsläpp om vi når netto-noll 2040. Ansvar och påverkan i värdekedjan Vi har stor påverkan hur våra platser utvecklas i vår roll som beställare och projektutvecklare. Vår påverkan sker inom vår verksamhet, när vi projektutvecklar och förvaltar samt i användan- deskedet – där kunder nyttjar våra fastigheter och lokaler. Vår påverkan sker i leverantörsled utifrån ett miljöperspektiv och de människor som arbetar i den. Vi tar ansvar för våra egna medarbetare och de människor som arbetar med oss. Vi har full påverkan på vår verksamhet och hur vi för våra ägare levererar på våra mål. H.3 Externa initiativ och medlemskap Atrium Ljungberg och vårt dotterbolag TL Bygg stödjer ett antal internationella konventioner och initiativ och är även medlemmar i ett antal föreningar och organisationer som redovisas här. Engagemang i internationella konventioner och initiativ: Atrium Ljungberg — FN:s Global Compact — FN:s globala mål för hållbar utveckling — Den allmänna förklaringen om de mänskliga rättigheterna — ILO:s kärnkonvention TL Bygg — FN:s Global Compact — FN:s globala mål för hållbar utveckling — Den allmänna förklaringen om de mänskliga rättigheterna — ILO:s kärnkonvention — Institutet mot mutors näringslivskod — Sveriges byggindustriers uppförandekod för lagligt och lämpligt uppträdande Medlemskap i föreningar och organisationer: Atrium Ljungberg — Fastighetsägarna — Sweden Green Building Council — Stockholms Handelskammare — Almega — Alna — Svenskt Näringsliv — Byggvarubedömningen — Sveriges HR-förening — Centrum för AMP — Cradlenet — Fossilfritt Sverige TL Bygg — Sweden Green Building Council — Byggvarubedömningen — Fossilfritt Sverige- Färdplan 2045 — Byggföretagen — Rentalföretagen ===== SIDA 127 ===== 127 01. 02. 03. 04. 05. 06. 08. 07. Finansiella rapporter Hållbarhetsnoter Denna sida har granskats översiktligt och ingår ej i finansiella rapporter 2024 H.4 Koldioxidutsläpp Beräkningsmetod och avgränsningar Atrium Ljungberg rapporterar koldioxidutsläpp enligt Greenhouse Gas Protocol som är den internationellt vanligaste metoden för ett företags växthusgasut- släpp. Sedan 2007 rapporteras utsläpp för Scope 1, 2 och 3 publikt genom CDP och har erhållit betyg B. Alla utsläpp i Scope 1, 2 och 3 är beräknade för hela Atrium Ljungberg-koncernen, vilket även inkluderar vårt dotter- bolag TL Bygg och vår investering i A house. Utsläppen för energi beräknas enligt både marknadsbaserad och platsbaserad metod. Under året har rapporteringen av Scope 3 ökat i omfatt- ning. Jämfört med tidigare år rapporteras nu på fler kategorier, enligt fastighetsägarnas rekommendation för Scope 3-rapportering och kraven från SBTi (Science Based Targets Initiative). För att öka jämförbarheten har vi räknat om 2023 års utsläppssiffror för att täcka fler kategorier än vad som tidigare rapporterats. För biogena utsläpp i form av köldmedier har underlag använts för 2023, eftersom köldmedierapporterna samlas in efter att vår årsredovisning publiceras. Utsläppen redovisas på två sätt. För energirelaterade kol- dioxidutsläpp sker redovisningen för fastighetsverksam- heten utifrån jämförbart bestånd och intensitetsmått per kvadratmeter Atemp. I tillägg visas en fullständig inven- tering av koldioxidutsläpp där dotterbolaget TL Bygg och investeringen A house ingår som integrerade delar. Vid marknadsbaserade utsläpp kopplade till elförbrukning använder Atrium Ljungberg 100% ursprungsmärkt grön el. För platsbaserad metod används Nordisk elmix med emis- sionsfaktor 90 gram CO₂/kWh. För fjärrvärmen används leverantörsspecifika värden utifrån fjärrvärmens miljövär- den och för fjärrkylan en generell emissionsfaktor på 0 gram CO₂/kWh. För hyresgästernas elförbrukning används faktisk förbrukning och schabloner i de fall förbruknings- data saknas. Här inkluderas även el från laddstolpar. För byggrelaterade utsläpp används specifika livscykelanaly- ser, LCA. Övriga emissionsfaktorer som använts i beräk- ningarna står angiven vid respektive kategori. Utveckling under 2024 Atrium Ljungbergs utsläpp av koldioxid kommer fram- för allt från vår egen och våra hyresgästers energi- användning, ett avyttrat bostadsrättsprojekt och inköp. Energirelaterade aktiviteter motsvarar 44% av totala utsläppen och inkluderar uppvärmning, kylning och elförbrukning, både från fastighetsdriften och hyresgäs- terna. Hyresgästernas förbrukning står för majoriteten av dessa utsläpp, där vi idag har höga emissionsfaktorer i de fall hyresgästerna har egna elabonnemang, eftersom vi idag inte har underlag på vilken typ av el de köper. Inköp av varor och tjänster motsvarar 24% och inkluderar merparten av våra betydelsefulla inköp över 100 tkr, där material i projekt är exkluderade då dessa inkluderas i projektens LCAer. Utsläpp från avyttrade projekt motsvarar 32% och under 2024 var det bara ett bostadsrättsprojekt, med höga B1-B5-resultat på grund av fjärrvärmenätets emissions- faktorer vid genomförd LCA. Under 2024 minskade våra sammanställda Scope 1 och 2-utsläpp med 9% (marknadsbaserad) respektive 15% (platsbaserad), vilket beror på flertal faktorer så som minskade köldmediepåfyllningar samt förbättringar inom fastighetselsförbrukning. De minskade energirelaterade utsläppen visar sig också i utsläppsprotokollet med ener- girelaterade aktiviteter över jämförbart bestånd. I Scope 3 ökar våra utsläpp på grund av flera anledningar, där avytt- rat projekt med högt kalkylerat B-skede är en av dem. Dessutom har vi ändrat emissionsfaktorn för de hyres- gäster vi inte har information kring vilken el de använder, vilket gör att kategori 13 ökar, även om förbättringar inom hyresgästel med egna abonnemang har skett. Vi har även utökat rapporteringen över inköpta material, vilket gör att kategori 1 ökar med 19%, där vi förra året tog med färre kategorier av inköp. Samtidigt så ser vi en förbättring inom avfallshantering, där vi nu får representativa data kring fraktioner och hantering som kan bearbetas i GHG- protokollet på ett bättre sätt, och bland tjänsteresor som minskat utsläppen med 61%. Läs mer om vårt arbete på sid. 23–24. Energirelaterade koldioxidutsläpp Scope 1, 2 och 3, ton CO2e Lika-för-Lika (LfL) per fastighetstyp (avser endast energirelaterade utsläpp) Kontor Handel Bostäder Totalt Fastighetsbolaget Atrium Ljungberg 2024 2023 Förändring % 2024 2023 Förändring % 2024 2023 Förändring % 2024 2023 Förändring % Scope 1: Direkta utsläpp (GHG-Dir-LfL) 107 32 234% 66 172 –61% 0 0 0% 173 204 –5% Scope 2: Indirekta utsläpp (marknadsbaserad metod) (GHG-Indir-LfL) 1 010 908 1% 360 359 0% 11 11 0% 1 381 1 277 8% Scope 2: Indirekta utsläpp (platsbaserad metod) (GHG-Indir-LfL) 2 052 2 086 –2% 983 1 076 –9% 110 110 0% 3 145 3 272 –4% Total: Scope 1 + Scope 2 (marknadsbaserad metod) (GHG-Int) 1 117 940 19% 426 531 –20% 11 11 0% 1 554 1 481 5% Total: Scope 1 + Scope 2 (platsbaserad metod) (GHG-Int) 2 159 2 118 2% 1 049 1 248 –16% 110 110 0% 3 318 3 476 –5% Total: Scope 3 (Hyresgästel + Bränsle- och energirelaterade aktiviteter) 6 103 5 583 9% 2 461 2 471 0% 883 884 0% 9 447 8 939 6% Intensitet Scope 1+2 för fastighetsverksamheten (marknadsbaserad metod) (GHG-Int) 1,7 1,5 15% 1,3 1,6 –22% 0,2 0,2 –12% 1,5 1,4 1% Intensitet Scope 1+2 för fastighetsverksamheten (platsbaserad metod) (GHG-Int) 3,2 3,3 –1% 3,1 3,8 –19% 1,7 2,0 –12% 3,1 3,4 –8% Intensitet Scope 1+2+3 för fastighetsverksamheten (marknadsbaserad metod) (GHG-Int) 10,8 10,1 7% 8,6 9,3 –7% 14,2 16,1 –12% 10,3 10,2 2% Antal av totala antalet fastigheter som ingår i indikatorn 46 46 - 22 22 - 5 5 - 73 73 - ===== SIDA 128 ===== 128 01. 02. 03. 04. 05. 06. 08. 07. Finansiella rapporter Hållbarhetsnoter Denna sida har granskats översiktligt och ingår ej i finansiella rapporter 2024 Fullständig inventering av koldioxidutsläpp Ton CO2e Fullständig inventering av koldioxidutsläpp för koncernen Atrium Ljungberg 2024 2023 2022 Beskrivning och omfattning Datakälla Emissionsfaktor Scope 1 Direkta utsläpp 123 141 180 Direkta utsläpp från företagsägda bilar Körda km från Autoplan I enlighet med nuvarande emissionsfaktorer för transportmedel (DEFRA 2023, 2024) Köldmedier 173 204 205 Utsläpp från påfyllnad av köldmedier i 5 av 34 fastigheter. Rapporteras 1 år släpande på grund av kommunernas insamlingstillfälle Köldmedierapporter från 2023 R134A 1300 ton CO 2e/ton R410A 1924 ton CO2/ton R407C 1624 ton CO2e/ton (DEFRA 2023)" Total: Scope 1 297 345 385 Scope 2 Total: Scope 2 Marknadsbaserad metod 1 632 1 776 2 949 Omfattar fastighetsenergi för 87 fastigheter och koncernens verksamhetsenergi Använda kWh från Greenview (energisystem) 0 gram CO2e/kWh för grön fastighetsel, samt fjärrvärmens miljövärden för respektive nät Total: Scope 2 Platsbaserad metod 3 677 4 350 - Omfattar fastighetsenergi för 87 fastigheter och koncernens verksamhetsenergi Använda kWh från Greenview (energisystem) Nordisk elmix: 69,6 g CO 2e/kWh för fastighetsel (SMED & IVL 2021), samt fjärrvärmens miljövärden för respektive nät Total: Scope 1+2 (marknad) 1 929 2 121 3 334 Total: Scope 1+2 (plats) 3 974 4 695 - Scope 3 1. Inköpta varor och tjänster 5 707 4 816 - Inköp av tjänster och betydande materialinköp, IT-tjänster och hårdvara Inköpskostnad per kategori, rapporte - ras i Position Green Per kategori, Exiobase 3.9 (2019) 2. Kapitalvaror 0 2 441 8 083 Skede A1-A5 i färdigställda projekt under året, inga under 2024. För TL Byggs kapital - varor är datan ofullständig, men skulle inte markant påverka GHG-protokollet, där externa projekt även rapporteras i byggherrens LCA Genomförd LCA-analys för färdigställt projekt. Emissionsfaktorer per ingående komponent, enligt Boverkets principer och ALs LCA-instruktioner 3. Bränsle- och energirelaterade aktiviteter 962 1 131 - Produktion och distribution från inköpt energi samt bränslerelaterade utsläpp som ej inkluderas i Scope 1, Scope 2 eller kategori 3.4 Använda kWh från Greenview (energi - system), samt bränsleframtagning av biodiesel förbrukat i 3.4 Nordisk elmix: 20,8 g CO 2e/kWh Biodiesel bränsleframtagning: 0,4316 kg CO 2e/liter (SMED 2021) 4. Uppströms transporter och distribution 9 36 - Dieselförbrukning i godstransporter, samt utsläpp av CH 4 och N2O från biodieselförbrukning Rapport över godstransporter utförda i TL Byggs samtliga projekt. Diesel: 2,45 kg CO 2e/liter (Byggföretagen v.2 2023) CH4: 25 ton CO2e/ton CH4 (Naturvårdsverket 2024) N2O: 298 ton CO2e/ton N2O (Naturvårdsverket 2024) 5. Avfallshantering 93 300 471 Avfall genererat i verksamheten för 62 förvaltningsfastigheter och 4 projekt Insamlad avfallsstatistik från avfallsentreprenörer I enlighet med nuvarande emissionsfaktorer för avfallsfraktioner (DEFRA 2023) 6. Tjänsteresor 62 161 88 Resor bokade via reseportal, samt privatbil i tjänst Reseportal Egencia I enlighet med nuvarande emissionsfaktorer för transportmedel (Energimyndigheten 2021) 7. Anställdas pendling 196 67 - Koncerngenomsnitt från egen undersökning kring anställdas pendlingsrutiner, extrapole - rat för anställda som inte svarat på enkäten Bolagsöverskridande enkät I enlighet med nuvarande emissionsfaktorer för transportmedel (NTM 2023, DEFRA 2024, AIB 2024) 11. Användning av sålda produkter 8 579 0 - Skede B1-B5 i projekt som avyttrats under året (1) Genomförd LCA-analys för färdigställt projekt Emissionsfaktorer per ingående komponent, enligt Boverkets principer och ALs LCA-instruktioner 12. Slutbehandling av sålda produkter 48 0 - Skede C1-C4 i projekt som avyttrats under året (1) Genomförd LCA-analys för färdigställt projekt Emissionsfaktorer per ingående komponent, enligt Boverkets principer och ALs LCA-instruktioner 13. Uthyrda tillgångar (marknadsbaserad) 9 090 8 268 8 542 Hyresgästernas faktiska elförbrukning och schablon vid uppskattad förbrukning för hyresgäster med eget elabonnemang kWh från Greenview (energisystem) Faktisk förbrukning: 7,26 g CO 2e/kWh (Vattenfall, EPD, 2021) Uppskattad och faktisk förbrukning för hyresgäster med eget elabonnemang: 524,1 g CO2e/kWh (Energimarknadsinspektionen, 2024) År 2023 och 2022 är reviderade med 2023 års emissionsfaktorer 13. Uthyrda tillgångar (platsbaserad) 5 234 5 789 5 269 Hyresgästernas elförbrukning och schablon vid uppskattad förbrukning för hyresgäster med eget elabonnemang kWh från Greenview (energisystem) Nordisk elmix: 69,6 g CO 2e/kWh (SMED & IVL 2021) 15. Investeringar 153 15 - Ägarandel (50%) av A houses Scope 1 och Scope 2 emissioner i de fall de inte hyr lokal hos AL och givet levererad förbrukningsdata. Extrapoleras på all yta som inte är ALs. Hämtad energiförbrukning från A house El: 7,26 g CO2e/kWh (Vattenfall, EPD, 2021) Samt fjärrvärmens miljövärden för respektive elnät Total: Scope 3 (plats) 21 044 14 741 13 911 Total: Scope 1+2+3 (marknad) 26 829 19 356 20 903 Total: Scope 1+2+3 (plats) 25 018 19 451 - ===== SIDA 129 ===== 129 01. 02. 03. 04. 05. 06. 08. 07. Finansiella rapporter Hållbarhetsnoter Denna sida har granskats översiktligt och ingår ej i finansiella rapporter 2024 H.5 Finansiell påverkan av klimatrisker Atrium Ljungberg analyserar omställningsrisker och fysiska risker utifrån TCFD:s rekommendationer. Omställningsrisker för oss som fastighetsägare och fastighetsutvecklare innebär att vi som en del av bran- schen är beroende av nationella och internationella policyåtgärder och således sårbara för förändringar i omvärlden. Fysiska risker relaterar till vår utsatthet för akuta eller kroniska klimatförändringar. Identifierade omställningsrisker och fysiska risker visas i tabellerna på sidan 129 och 130. Vi har långlivade anläggnings- tillgångar som är beroende av tillgång till vatten. Analysen visar att 37% av fastighetsvärdet för förvalt- ningsfastigheter är utsatt för hög risk i RCP 4,5 och 52% i RCP 8,5, isolerat för förvaltningsfastigheter. Risken blir högre när projektfastigheter inkluderas. Då utveckling kommer att ske antas dessa risker omhän- dertas i projekteringsprocessen. Byggnader som bedömts ha hög risk, har fått högt riskutfall på minst en av de genomlysta klimatriskerna: skyfall, jordskred, värmestress eller översvämning från hav eller sjöar/ vattendrag. Analysen är således konservativ i bedöm- ningen. I tabellen kring omfattade klimatrisker beskrivs vilka gränsvärden som tillämpats för hög risk. De dominerande riskerna för beståndet är översvämning vid kraftigt skyfall, havsöversvämning och värmestress. Under 2023 startades arbetet med sårbarhetsanalyser och platsbesök på riskutsatta fastigheter med syfte att verifiera och prioritera åtgärder för de identifierade riskerna, något som fortlöpt även under 2024. För kommande år kommer adaptionsplaner arbetas fram och implementeras i syfte att nå vårt mål att alla fast- igheter är klimatanpassade senast år 2030. I samband med detta kommer även investeringar i klimatadap- tionsåtgärder att mätas. Nedan listas de klimatrisker som har bedömts i scenario analysen. I tabellen visas resultatet från genomförd klimatriskanalys. — Havsöversvämning: Fastigheter som riskerar att översvämmas innan år 2100. Havsnivå + 2,5m i RCP 4,5 samt +3m i RCP 8,5 Låg: Riskerar ej havsöversvämning innan år 2100 Medel: Inom 50 meter från område som riskerar översvämning Hög risk: Befinner sig i område som riskerar översvämning — Översvämning från vattendrag: Fastigheter som riskerar att översvämmas vid höga flöden. Klimatanpassat 100-årsflöde i RCP 4,5 samt beräk- nat högsta flöde i RCP 8,5 Låg: Riskerar ej översvämning innan år 2100 Medel: Inom 50 meter från område som riskerar översvämning Hög risk: Befinner sig i område som riskerar översvämning — Översvämning vid kraftigt skyfall: Risk i fastig heten vid 100-årsregn år 2100 Låg risk: Bedömd låg risk vid marköversvämning Medel risk: Viss risk för marköversvämning Hög risk: Bedömd Hög risk för marköversvämning Risk Fastighetsvärde utsatt för fysisk risk (RCP 4,5) Varav isolerat för förvaltnings fastigheter (RCP 4,5) Fastighetsvärde utsatt för fysisk risk (RCP 8,5) Varav isolerat för förvaltnings fastigheter (RCP 8,5) Låg 35% 31% 19% 18% Medel 22% 21% 22% 19% Hög 43% 37% 59% 52% — Värmestress vid framtida värmeböljor: Endast bedömt för bostäder. Högsta uppmätta yttempe- ratur vid byggnad i RCP 4,5 och tillkommande att byggnad befinner sig i region med hög risk för framtida värmebölja i RCP 8,5 Låg: <30 grader C Medel: 30–35 grader C Hög: >35 grader C — Jordskred, ras och erosion: Fastighetens belägenhet inom aktsamhetsområden Låg: Utanför aktsamhetsområde för jordskred Medel: Inom aktsamhetsområde för jordskred Hög: Inom aktsamhetsområde för jordskred samt inom nationellt riskområde för jordskred — Vind: Översiktligt bedömd, ej en stor risk i Sverige i nuläget. Potentiell påverkan på Atrium Ljungbergs finansiella resultat Det finns en korrelation mellan bedömda omställnings- risker och fysiska risker och potentiell påverkan på Atrium Ljungbergs finansiella resultat. Klimatriskerna innebär en ökad risk för ökade kostnader och ett ökat investeringsbehov, liksom intäktsbortfall och minskad attraktivitet på hyresmarknaden och transaktionsmark- naden, till följd av ökade krav på bland annat energi- prestanda från både hyresgäster och nya lagkrav och regleringar. En förväntan finns på marknaden om en ökad differens i fastighetsvärde mellan hållbara och klimatanpassade fastigheter och fastigheter som är i behov av klimatanpassnings- och hållbarhetsåtgärder och som ligger i riskområden. Som ett resultat av detta förväntas också hållbara och klimatanpassade fastigheter och områden gynnas av marknadsfördelar och möjligheter. Identifierade omställningsrisker Omställningsrisk Potentiell påverkan Möjligheter Införande av koldioxidskatt eller avgifter för markanvändning etc. Ökade operativa kostnader Minskade operativa kostnader till följd av proaktivt hållbarhetsarbete. Striktare byggregler och ökade krav på minskade utsläpp från fastigheter. Ökade projektkostnader och högre investeringsbehov Internationella regleringar och po li- cys som stödjer investeringar i klimatanpassningsarbetet. Användning av oprövad och icke-funktio- nell teknik i samband med snabb påbörjad omställning. Olönsamma investeringar. Ökad efterfrågan på innovation och ny teknik Ökad vakansgrad till följd av osäker marknad som saknar betalningsvilja för de ökade kost- nader som klimatanpassningen medför. Volatila eller minskade hyresintäkter. Ändrade kund- och investerarpreferenser på ökade hållbarhetskrav. Stranded assets vid obsoleta fastigheter som inte möter energikrav. Intäktsbortfall. Marknadsfördelar för fastigheter med högre energiprestanda. Ökad elektrifiering och ökat energibehov i samhället. Ökad el- och energibrist Volatila eller ökade energikostnader. Ökad egen produktion av solenergi och ökad användning av förnybar energi. Minskat energibehov på grund av effektivare resursanvändning. Via ett proaktivt energiarbete minskar energi- kostnader på lång sikt. ===== SIDA 130 ===== 130 01. 02. 03. 04. 05. 06. 08. 07. Finansiella rapporter Hållbarhetsnoter Denna sida har granskats översiktligt och ingår ej i finansiella rapporter 2024 Identifierade fysiska risker Fysisk risk Potentiell påverkan Möjligheter Fastigheter belägna i klimatriskområden. Högre krav på klimatanpassning av områden och stadsdelar – inte enbart byggnaderna. Kraftigt ökade investeringar vid hantering av klimatförändringar Höjda försäkringskostnader. Klimatanpassning av våra områden sker via aktiv uppföljning och utvärdering i både förvaltning och projekt, bland annat i det årliga arbetet med Vår Stad Index. Ökat värde på klimatanpassade och hållbara fastigheter. Inträffande av naturkatastrof, så som över- svämning, kraftigt skyfall, värmeböljor, storm eller brand. Skador uppstår på byggnader samt kostsamma omkostnader i samband med reparationer och dylikt. Via ett proaktivt agerande kring klimatan- passning minskar drifts- och underhållskost- nader på lång sikt samt ökar fastigheters och områdens resiliens i samband med naturkatastrofer. Okända risker i samband med fastighetsförvärv. Förvärv av fastighet med höga klimatrisker. Hänsynstagande av klimatperspektivet i due diligence-processen vid nya investeringar. Volatila temperaturförändringar. Högre krav på inomhusmiljö. Energieffektiviseringsåtgärder blir mer lönsamma att genomföra. Systemstöd i byggnader som klarar kraftiga förändringar vid utomhustemperatur. H.6 Klimatmål Beräkningsmetoder och avgränsningar Atrium Ljungberg har antagit ett mål om att bli klimat- neutrala till 2030 och nettonoll till 2040. Avseende klimatneutrala kan klimatkompensation förekomma för att nå neutralitet. Målet mäts i två intensitetsmål, ett för nyproduktion och ett för förvaltning. Målet för nyproduktion är 0 kgCO₂e/BTA till 2030 och ha halverat utgångsvärdet till 2025. Detta mäts genom beräkningar av livscykelanalyser för våra projekt. Emissionsvärden i LCA:analyserna är i första hand produktspecifika EPD:er, i andra hand från Boverkets schabloner. Vi har en baseline som utgår ifrån forsk- ning när det gäller utsläpp från olika byggnadstyper. Detta då vi vid antagandet av målen inte hade några egna referensprojekt. Projekten som ingår i redo- visningen är de projekt som är kommunicerade till marknaden. Målvärdet beräknas genom ett snitt av projekten vi redovisar. Den procentuella minskningen eller ökningen räknas ut genom att varje projekts faktiska beräkande LCA värdet jämförs med ett start- värde för projekttypen. Därefter läggs samtliga projekt ihop för att få ett snitt. Målet för förvaltningen är 0 kgCO₂e/kvm till 2030. Detta mäts inom fyra områden, energi, transporter, material och avfall då dessa har den största klimat- påverkan inom förvaltningen. Fastigheterna som ingår är förvaltningsfastigheter exkl. de som klassi- ficeras som projektfastigheter. Utsläppen från vär- meförbrukningen är baserad på faktisk förbrukning. Emissionstal för fjärrvärme hämtas från Svensk Fjärrvärme, där föregående årsvärden används. För att beräkna utsläpp för el enligt geografisk metod och från hyresgäster med egna elabonnemang utgår vi från Nordisk elmix. För transporter i förvalt- ningen räknar vi med utsläpp som genereras från våra besökares resor till och från våra handelsplatser, som är en betydlig utsläppskategori nedströms i värdekedjan. Beräkningarna bygger på en grov upp- skattning av vanor, resmönster och antal körda mil. Emissionsfaktorn för kundernas bilresor till och från våra handelsplatser motsvarar en genomsnittlig per- sonbils utsläpp 2018 enligt Trafikverket. Idag saknar vi utsläppsinformation från fokusområdet material, dvs. hyresgästanpassningar och har därför inte med det i årets redovisning. Vi har för avsikt att kunna redovisa detta 2025. Utveckling under 2024 Atrium Ljungbergs resultat för nyproduktion är 322 kg CO₂e/BTA. Det är en minskning med 30% jämfört med startvärdet. Detta beror främst på projekt som har valt koldioxidsnålare material samt resultat från projekt där materialanvändningen kan optimeras. Resultatet för förvaltningen är 5,5 kg CO₂e/BTA. I år har avtrycket per kvadratmeter (kgCO2e/Atemp) i förvaltningen minskat med 22% sedan startvärdet. För detta mätetal saknas utsläpp för material, vilket påverkar resultatet. ===== SIDA 131 ===== 131 01. 02. 03. 04. 05. 06. 08. 07. Finansiella rapporter Hållbarhetsnoter Denna sida har granskats översiktligt och ingår ej i finansiella rapporter 2024 H.7 EU:s Taxonomi Redovisningsprinciper Atrium Ljungbergs rapportering på EU taxonomin är frivillig då vi inte omfattas av lagkraven förrän 2025. Bolaget rapporterar endast på miljömål 1: begräns- ningar av klimatförändringar. Tillämplighet Taxonomin är tillämpbar på hela Atrium Ljungbergs omsättning, dvs. Hyresintäkter och Projekt- och entre- prenadomsättning i koncernens resultaträkning, då den har kunnat hänföras till någon av de ekonomiska aktiviteter som EU-taxonomin har tagit fram för bygg- och fastighetsbranschen. Dessa aktiviteter är 7.1 ”Konstruktion av nya byggnader”, 7.2 ”Renovering av befintliga fastigheter” och 7.7 ”Förvärv och ägande av byggnader”. Investeringar och förvärv samt driftutgifter har bedömts omfattas till 100% av taxonomin då de går att härleda till någon av de ekonomiska aktivite- terna 7.1, 7.2 eller 7.7, med undantag för investeringar i övriga materiella anläggningstillgångar som inte omfattas. I totala investeringar och förvärv inkluderas förvärv och investeringar i egna fastigheter, se tabellen förändring av förvaltningsfastigheter, not T.1, samt investering i övriga materiella anläggningstillgångar, not T.3. I totala driftutgifter omfattas kostnader som är direkt hänförliga till det dagliga underhållet av fast- igheterna och kostnader som är nödvändiga för att upprätthålla fastigheternas funktion och syfte. Därmed inkluderas kostnader för fastighetsskötsel, löpande reparationer och underhåll vilka finns redovisade inom fastighetskostnader i koncernens resultaträkning. Allokering — Omsättning: Hyresintäkter allokeras till 7.7, Brf- intäkter allokeras till 7.1 och TL Byggs omsättning fördelas mellan 7.1 och 7.2 beroende på om den avser nybyggnation eller ombyggnation. — Driftutgifter: Driftutgifterna är endast hänförliga till vår fastighetsförvaltning vilket innebär att dessa allokeras till 7.7. — Investeringar och förvärv: Våra förvaltningsfastigheter i balansräkningen inkluderar så kallade projektfast- igheter, när investeringar i dessa avser nyproduktion allokeras de till 7.1 och när de avser ombyggnation allokeras de till 7.2. Investeringar i övriga förvaltnings- fastigheter samt förvärv allokeras till 7.7. Förenlighet För att en byggnad ska anses vara förenlig med taxo- nomin behöver byggnaden uppfylla kriterierna för att väsentligt bidra till något av miljö målen, inte orsaka betydande skada för något av de övriga miljömålen samt klara de sociala minimumkraven. Kriterier för väsentligt bidrag För rapporteringen 2024 redovisar vi endast för miljömål 1; begränsning av klimatförändringar. De fastigheter som har bedömts förenliga med taxo- nomins krav enligt aktivitet 7.1 har ett primär energital som är 10% bättre än rådande BBR, detta bekräf- tas med en energiberäkning eller en energideklara- tion om byggnaden är färdigställd. Byggnader över vissa storlekar ska genomföra tester för att garantera såväl lufttäthet som termisk integritet. Under året har Atrium Ljungbergs LCA-instruktion reviderats för att förtydliga kravställningen. De fastigheter som har bedömts förenliga med tax- onomins krav enligt 7.2 uppnår antingen en energi- prestanda enligt BBR-krav alternativt har en energi- besparing på minst 30% enligt energiberäkning eller energideklaration om byggnaden är färdigställd. De fastigheter som har bedömts förenliga med taxonomins krav enligt 7.7 har en energideklara- tion som klarar kravet om EPC A eller topp 15% gällande primärenergianvändning i Sverige (enligt Fastighetsägarna Sveriges definition för befintliga byggnader). Kriterier för att inte orsaka betydande skada (DNSH) För att uppfylla kraven att inte orsaka någon bety- dande skada har vi gjort vissa antaganden för att bedöma dem som förenliga eller ej. För 7.1 och 7.2 har vi antagit att följande aktiviteter innebär att vi uppfyller kraven: — En fastighetsspecifik klimatrisk- och sårbarhets- analys har genomförts. Denna har gjorts enligt taxonomins krav med två olika klimatscenarier och utifrån definierade klimatrisker, se not H5 för full definition. Där risker har framkommit pågår det ett arbete med att ta fram en plan, där vi ska beskriva vilka anpassningslösningar som ska implementeras inom fem år. — Byggnaden uppförs och byggs om enligt krav i miljöcertifieringar som linjeras med EU Taxonomin och uppfyller kravställning på vattenförbrukande komponenter. — Miljöprogram finns för att hantera vattenrelaterade frågor på byggarbetsplatsen. — För avfall säkerställs att minst 70% förbereds för åter- vinning eller återanvändning och arbetet sker enligt miljöprogram för att undvika att avfall uppstår. Design tar hänsyn till flexibilitet enligt krav i miljöprogram. — Hantering av kemikalier sker enligt Byggvaru- bedömningen, där det pågår ett arbete med att utveckla uppföljningen. Markutredningar genomförs och miljöprogrammet hanterar frågor kopplat till förorening under byggtiden. För 7.1 gäller även att en miljökonsekvensbeskrivning ska finnas och att åtgärder genomförs om det finns känslig biologisk mångfald i området. Avseende 7.7 så har en tredjepartsinventering genomförts för klimatrisker. Denna har gjorts enligt taxonomins krav med två olika klimatscenarier. Där risker har framkommit pågår det ett arbete med att ta fram anpassningslösningar som ska implementeras inom fem år. Utvärdering sociala minimiskyddsåtgärder Vi arbetar för att säkerställa de sociala minimikraven genom Atrium Ljungbergs arbete med affärs etik och leverantörsuppföljning. Verksamheten bedrivs i enlig- het med internationella konventioner som FN Global Compacts 10 principer, ILO:s kärnkonvention samt arbetar för att bidra till FN:s globala mål till 2030. Vi har en årlig riskgenomgång för att identifiera och hantera risker. Styrelsen beslutar även om en håll- barhetspolicy och en uppförandekod för våra leve- rantörer och medarbetare som omfattar sociala krav. Dessa ses över årligen. Vi följer även upp antikorruption och visselblåsning som redovisas årligen. Utveckling 2024 För 2024 hade vi 18% (21) förenlig omsättning, 22% (23) förenliga kapitalutgifter och 14% (15) förenliga driftutgifter. Under året minskade andelen förenlig omsättning något sett till bland annat försäljning av fastigheter. Analys av förenlighet framåt visar en potential på 42%, vilket är på väg mot vårt mål att nå över 50% taxonomiförenlig omsättning till 2025. Under 2025 planeras en översyn av linjering utifrån mål 2: anpassning till klimatförändringar, samt utveckling av capexplan. ===== SIDA 132 ===== 132 01. 02. 03. 04. 05. 06. 08. 07. Finansiella rapporter Hållbarhetsnoter Denna sida har granskats översiktligt och ingår ej i finansiella rapporter 2024 2024 – Omsättning 2024 Kriterier för väsentligt bidrag Kriterier avseende att inte orsaka betydande skada (h) Ekonomiska verksamheter (1) Kod (2) Omsättning (3) Andel av omsättning (4) Begränsning av klimat- förändringar (5) Anpassning till klimat- förändringar (6) Vatten (7) Föroreningar (8) Cirkulär ekonomi (9) Biologisk mångfald (10) Begränsning av klimat- förändringar (11) Anpassning till klimat- förändringar (12) Vatten (13) Föroreningar (14) Cirkulär ekonomi (15) Biologisk mångfald (16) Minimiskyddsåtgärder (17) Andel förenlig med taxonomi- kraven (A.1) eller som omfattas av taxonomi- kraven (A.2) omsättning, år 2023 (18) Kategori möjiggöran- de verksam- het (19) Kategori om- ställningsverk- samhet (20) mkr % J; N; N/EL; J/N J/N J/N J/N J/N J/N J/N % E T A. VERKSAMHETER SOM OMFATTAS AV TAXONOMIN A.1 Miljömässigt hållbara (taxonomiförenliga) verksamheter Konstruktion av nya byggnader CCM 7.1 0 0% N N/EL N/EL N/EL N/EL N/EL - - - - - - - 0% Renovering av befintliga byggnader CCM 7.2 0 0% N N/EL N/EL N/EL N/EL N/EL - - - - - - - 0% T Förvärv och ägande av byggnader CCM 7.7 737 18% J N/EL N/EL N/EL N/EL N/EL - J J J J J J 21% De miljömässigt hållbara (taxonomiförenliga) verksamheternas omsättning (A.1) 737 18% 21% N/EL N/EL N/EL N/EL N/EL - J J J J J J 21% Varav möjliggörande verksamheter 0 0% 0% - - - - - - - - - - - - 0% E Varav omställningsverksamheter 0 0% 0% - - - - - - - 0% T A.2 Verksamheter som omfattas av taxonomin men som inte är miljömässigt hållbara (ej taxonomiförenliga) EL; N/EL Konstruktion av nya byggnader CCM 7.1 2 251 56% EL N/EL N/EL N/EL N/EL N/EL 12% Renovering av befintliga byggnader CCM 7.2 915 23% EL N/EL N/EL N/EL N/EL N/EL 2% Förvärv och ägande av byggnader CCM 7.7 134 3% EL N/EL N/EL N/EL N/EL N/EL 62% Omsättningen hos de verksamheter som omfattas av taxonomin men som inte är miljömässigt hållbara (ej taxonomiförenliga) (A.2) 3 922 82% 79% - - - - - 77% A. Omsättning för verksamheter som omfattas av taxonomin (A.1 +A.2) 4 038 100% 100% - - - - - 100% B. VERKSAMHETER SOM INTE OMFATTAS AV TAXONOMIN Omsättningen hos verksamheter som inte omfattas av taxonomin 0 0% Totalt 3 440 100% Andel av omsättningen/total omsättning Taxonomiförenlighet per mål Mål som omfattas av taxonomin CCM 18% 100% CCA 0% 0% WTR 0% 0% CE 0% 0% PPC 0% 0% BIO 0% 0% ===== SIDA 133 ===== 133 01. 02. 03. 04. 05. 06. 08. 07. Finansiella rapporter Hållbarhetsnoter Denna sida har granskats översiktligt och ingår ej i finansiella rapporter 2024 2024 – Kapitalutgifter 2024 Kriterier för väsentligt bidrag Kriterier avseende att inte orsaka betydande skada (h) Ekonomiska verksamheter (1) Kod (2) Kapitalutgifter (3) Andel av kapitalutgifter (4) Begränsning av klimat- förändringar (5) Anpassning till klimat- förändringar (6) Vatten (7) Föroreningar (8) Cirkulär ekonomi (9) Biologisk mångfald (10) Begränsning av klimat- förändringar (11) Anpassning till klimat- förändringar (12) Vatten (13) Föroreningar (14) Cirkulär ekonomi (15) Biologisk mångfald (16) Minimiskyddsåtgärder (17) Andel förenlig med taxonomi- kraven (A.1) eller som omfattas av taxonomi- kraven (A.2) omsättning, år 2023 (18) Kategori möjiggöran- de verksam- het (19) Kategori om- ställningsverk- samhet (20) mkr % J; N; N/EL; J/N J/N J/N J/N J/N J/N J/N % E T A. VERKSAMHETER SOM OMFATTAS AV TAXONOMIN A.1 Miljömässigt hållbara (taxonomiförenliga) verksamheter Konstruktion av nya byggnader CCM 7.1 278 12% J N/EL N/EL N/EL N/EL N/EL - J J J J J J 6% Renovering av befintliga byggnader CCM 7.2 140 6% J N/EL N/EL N/EL N/EL N/EL - J J J J J J 4% T Förvärv och ägande av byggnader CCM 7.7 99 4% J N/EL N/EL N/EL N/EL N/EL - J J J J J J 12% De miljömässigt hållbara (taxonomiförenliga) verksamheternas omsättning (A.1) 516 22% 22% N/EL N/EL N/EL N/EL N/EL - J J J J J J 23% Varav möjliggörande verksamheter 0 0% 0% - - - - - - - - - - - - 0% E Varav omställningsverksamheter 140 6% 6% J J J J J J J 4% T A.2 Verksamheter som omfattas av taxonomin men som inte är miljömässigt hållbara (ej taxonomiförenliga) EL; N/EL Konstruktion av nya byggnader CCM 7.1 128 5% EL N/EL N/EL N/EL N/EL N/EL 0% Renovering av befintliga byggnader CCM 7.2 732 31% EL N/EL N/EL N/EL N/EL N/EL 14% Förvärv och ägande av byggnader CCM 7.7 972 41% EL N/EL N/EL N/EL N/EL N/EL 78% Kapitalutgifter hos de verksamheter som omfattas av taxonomin men som inte är miljömässigt hållbara (ej taxonomiförenliga) (A.2) 1 832 77% 77% - - - - - 92% A. Kapitalutgifter för verksamheter som omfattas av taxonomin (A.1 +A.2) 2 348 99% 100% - - - - - 100% B. VERKSAMHETER SOM INTE OMFATTAS AV TAXONOMIN Kapitalutgifter hos verksamheter som inte omfattas av taxonomin 24 1% Totalt 2 373 100% Andel av kapitalutgifter/totala kapitalutgifter Taxonomiförenlighet per mål Mål som omfattas av taxonomin CCM 22% 100% CCA 0% 0% WTR 0% 0% CE 0% 0% PPC 0% 0% BIO 0% 0% ===== SIDA 134 ===== 134 01. 02. 03. 04. 05. 06. 08. 07. Finansiella rapporter Hållbarhetsnoter Denna sida har granskats översiktligt och ingår ej i finansiella rapporter 2024 2024 – Driftutgifter 2024 Kriterier för väsentligt bidrag Kriterier avseende att inte orsaka betydande skada (h) Ekonomiska verksamheter (1) Kod (2) Driftutgifter (3) Andel av driftutgifter (4) Begränsning av klimat- förändringar (5) Anpassning till klimat- förändringar (6) Vatten (7) Föroreningar (8) Cirkulär ekonomi (9) Biologisk mångfald (10) Begränsning av klimat- förändringar (11) Anpassning till klimat- förändringar (12) Vatten (13) Föroreningar (14) Cirkulär ekonomi (15) Biologisk mångfald (16) Minimiskyddsåtgärder (17) Andel förenlig med taxonomi- kraven (A.1) eller som omfattas av taxonomi- kraven (A.2) omsättning, år 2023 (18) Kategori möjiggöran- de verksam- het (19) Kategori om- ställningsverk- samhet (20) mkr % J; N; N/EL; J/N J/N J/N J/N J/N J/N J/N % E T A. VERKSAMHETER SOM OMFATTAS AV TAXONOMIN A.1 Miljömässigt hållbara (taxonomiförenliga) verksamheter Konstruktion av nya byggnader CCM 7.1 0 0% N N/EL N/EL N/EL N/EL N/EL - - - - - - - 0% Renovering av befintliga byggnader CCM 7.2 0 0% N N/EL N/EL N/EL N/EL N/EL - - - - - - - 0% T Förvärv och ägande av byggnader CCM 7.7 21 14% J N/EL N/EL N/EL N/EL N/EL - J J J J J J 16% De miljömässigt hållbara (taxonomiförenliga) verksamheternas omsättning (A.1) 21 14% 15% N/EL N/EL N/EL N/EL N/EL - J J J J J J 16% Varav möjliggörande verksamheter 0 0% 0% - - - - - - - - - - - - 0% E Varav omställningsverksamheter 0 0% 0% - - - - - - - 0% T A.2 Verksamheter som omfattas av taxonomin men som inte är miljömässigt hållbara (ej taxonomiförenliga) EL; N/EL Konstruktion av nya byggnader CCM 7.1 0 0% EL N/EL N/EL N/EL N/EL N/EL 0% Renovering av befintliga byggnader CCM 7.2 0 0% EL N/EL N/EL N/EL N/EL N/EL 0% Förvärv och ägande av byggnader CCM 7.7 128 86% EL N/EL N/EL N/EL N/EL N/EL 84% Driftutgifter hos de verksamheter som omfattas av taxonomin men som inte är miljömässigt hållbara (ej taxonomiförenliga) (A.2) 128 86% 86% - - - - - 84% A. Driftutgifter för verksamheter som omfattas av taxonomin (A.1 +A.2) 149 100% 100% - - - - - 100% B. VERKSAMHETER SOM INTE OMFATTAS AV TAXONOMIN Driftutgifter hos verksamheter som inte omfattas av taxonomin 0 0% Totalt 149 100% Andel driftutgifter/totala driftutgifter Taxonomiförenlighet per mål Mål som omfattas av taxonomin CCM 14% 100% CCA 0% 0% WTR 0% 0% CE 0% 0% PPC 0% 0% BIO 0% 0% ===== SIDA 135 ===== 135 01. 02. 03. 04. 05. 06. 08. 07. Finansiella rapporter Hållbarhetsnoter Denna sida har granskats översiktligt och ingår ej i finansiella rapporter 2024 Kärnenergi- och fossilgasrelaterade verksamheter Kärnenergirelaterade verksamheter 1 Företaget utför, finansierar eller är exponerat mot forskning, utveckling, demonstration och utbygg- nad av innovativa elproduktionsanläggningar som producerar energi från kärnenergiprocesser med minimalt avfall från bränslecykeln. NEJ 2 Företaget utför, finansierar eller är exponerat mot uppförande och säker drift av nya kärntekniska anläggningar för produktion av el eller pro- cessvärme, inbegripet för fjärrvärme eller industri- ella processer, såsom vätgasproduktion, samt för säkerhetsuppgraderingar av dessa, med hjälp av bästa tillgängliga teknik. NEJ 3 Företaget utför, finansierar eller är exponerat mot säker drift av befintliga kärntekniska anläggningar som producerar el eller processvärme, inbegripet för fjärrvärme eller industriella processer, såsom vätgasproduktion från kärnenergi, samt säkerhets- uppgraderingar av dessa. NEJ Fossilgasrelaterade verksamheter 4 Företaget utför, finansierar eller är exponerat mot uppförande eller drift av elproduktionsanlägg- ningar som producerar el med hjälp av fossila gasformiga bränslen. NEJ 5 Företaget utför, finansierar eller är exponerat mot uppförande, renovering och drift av anläggningar för kombinerad produktion av värme/kyla och el med hjälp av fossila gasformiga bränslen. NEJ 6 Företaget utför, finansierar eller är expone- rat mot uppförande, renovering och drift av värmeproduktions anläggningar som producerar värme/kyla med hjälp av fossila gasformiga bränslen. NEJ ===== SIDA 136 ===== 136 01. 02. 03. 04. 05. 06. 08. 07. Finansiella rapporter Hållbarhetsnoter Denna sida har granskats översiktligt och ingår ej i finansiella rapporter 2024 H.8 Energianvändning Beräkningsmetod och avgränsningar Atrium Ljungberg rapporterar energianvändning upp- delat efter fastighetsel, hyresgästel, fjärrvärme och fjärrkyla. Vi rapporterar både faktisk förbrukning och förbrukningen i jämförbart bestånd för att visa pre- standan utan påverkan från förändringar i fastighets- portföljen. Vi utgår från Boverkets Byggregler i defi- nitionerna och använder Atemp för att definiera den area som en byggnads energianvändning beräknas efter. I fastighetselen ingår även el från kylmaskiner. Hyresgästelen är estimerad för hyresgäster med egna elabonnemang, där vi inte har faktisk förbrukning till- gänglig. Schablonberäkningen har gjorts genom att använda medelvärdet för respektive verksamhetska- tegori där vi har vidaredebitering av el. För bostäder används Energimyndighetens nyckeltal. Det nyckeltalet har sedan multiplicerats med den uthyrbara ytan där vi saknar förbrukning. Fördelning mellan uppmätt och schablonberäknad el framgår av tabellen nedan. Värme och kyla inkluderar hyresgästernas använd- ning i fastigheten, även processkyla. Vi gör en normalkorrigering av fjärrvärme för respektive ort. Fjärrkylan har inte normalkorrigerats. I måttet energi- intensitet ingår värme, kyla och el inklusive hyresgäs- ternas energianvändning beräknad per kvadratmeter Atemp. Vi använder Atemp då det är linjerat med EU taxonomi och Boverkets definitioner. I energistatis- tiken ingår ej dotterbolaget TL Bygg samt projekt- fastigheter, eftersom vi redovisar enligt principen där enbart fastighetsbeståndet ingår, men de ingår senare i beräkningen av koldioxidutsläpp, i not H.4 Utveckling under 2024 Den ej normalårskorrigerade energiintensiteten mins- kade med –8% (–1%) jämfört med 2023 i jämförbart bestånd. Vad vi ser dock är att fastighetselförbruk- ningen i både jämförbart och absolut bestånd minskar mer drastiskt med –11% (–18%), vilket visar på ett aktivt arbete som pågått under längre tid i våra byggnader. Exempelvis har det varit fokus på solcellsutbyggnad, nya tekniklösningar och driftoptimering. Läs mer om vårt energiarbete på sida 25. Energi Faktisk förbrukning (ABS) Lika-för-lika (LFL) per fastighetstyp Atrium Ljungberg Total Kontor Handel Bostäder Atrium Ljungberg Total Code Enhet Indikator Beskrivning 2024 2023 2022 2024 2023 Förändring 2024 2023 Förändring 2024 2023 Förändring 2024 2023 Förändring Elec-Abs Elec-LfL MWh El FastighetsEl, uppmätt 28 145 34 344 37 788 14 976 16 927 –12% 8 950 10 297 –13% 1 424 1 429 0% 23 350 28 653 –12% Antal av totala antalet fastigheter som ingår i indikatorn 87 87 87 47 46 22 22 5 5 73 73 Elec-Abs Elec-LfL MWh El HyresgästEl, uppmätt 58 372 58 631 57 555 33 926 33 888 0% 17 919 20 097 –11% 0 0 0% 51 845 53 985 –4% Antal av totala antalet fastigheter som ingår i indikatorn 61 57 60 34 30 18 16 0 0 52 46 Elec-Abs Elec-LfL MWh El HyresgästEl, schblonberäknad 15 165 15 569 16 232 10 334 9 265 12% 3 216 3 813 –16% 1 536 1 536 0% 15 086 14 614 4% Antal av totala antalet fastigheter som ingår i indikatorn 15 15 17 10 9 1 2 3 3 14 14 DH&C-Abs DH&C-LfL MWh Energi Total värme och kyla 71 198 74 265 72 906 47 432 47 249 0% 14 850 15 554 –5% 3 947 4 200 –6% 66 229 67 002 –1% Fjärrvärme och fjärrkyla 56 787 59 352 58 950 33 128 32 337 2% 14 850 15 554 –5% 3 947 4 200 –6% 51 925 52 091 0% Processkyla 14 412 01 913 13 956 14 303 14 911 –4% - - - - 14 303 14 911 –4% Antal av totala antalet fastigheter som ingår i indikatorn 72 70 76 42 40 - 17 16 5 5 64 61 MWh Energi Totala energianvändningen 172 880 182 809 184 481 106 667 107 329 –1% 47 661 49 760 –4% 6 907 7 165 –4% 161 236 164 254 –2% MWh Energi Totala energianvändningen (Normalårskorrigerad) 173 953 187 791 191 597 106 568 102 738 4% 47 703 51 334 –7% 7 076 7 304 –3% 161 347 161 456 0% Energy-Int kWh/m2 Energi- intensitet Fastigheternas energiintensitet 147 157 150 160 165 –3% 142 156 –14% 110 130 –14% 151 164 –8% kWh/m2 Energi- intensitet Fastigheternas energiintensitet (Normalårskorrigerad) 147 156* 156* 159 156* - 140 155 - 112 132* - 150 158* - * Normalårskorrigerad data för 2023 och 2022 kunde inte revideras, pga avsaknad av data. ===== SIDA 137 ===== 137 01. 02. 03. 04. 05. 06. 08. 07. Finansiella rapporter Hållbarhetsnoter Denna sida har granskats översiktligt och ingår ej i finansiella rapporter 2024 H.9 Vatten Beräkningsmetod och avgränsningar Atrium Ljungberg rapporterar vattenanvändning och intensitet, både efter faktisk förbrukning och enligt schabloner, i jämförbart bestånd. Schablonerna tas fram med hjälp av underlag från tidigare vattenstatistik, både i de fall det saknas mätning för en period och där fastigheten i fråga inte är digitalt uppkopplad. Det totala antalet fastigheter med vattenleverans uppgick till 76 (73) stycken. Vi redovisar inte vattenförbrukning för koncernens byggarbetsplatser eller pågående projekt, eftersom vi redovisar enligt principen där enbart fastighetsbeståndet ingår. Med vatten avses köpt vatten från leverantörer, som uteslutande är kom- munalt ägda vattenverk. Dessa ansvarar för kvaliteten enligt reglerade föreskrifter och kommunerna för dricksvattenförsörjning. På Atrium Ljungberg följer vi utfärdade föreskrifter och råd. Utveckling under 2024 Vattenanvändning per kvadratmeter minskade med 2% (–6) jämfört med 2023 i jämförbart bestånd. Den faktiska vattenförbrukningen minskade under året och uppgick till 445 756 (514 351) kubikmeter. Anledningar till minskningen är förbättrad datakvalitet och minskad vattenförbrukning. Vi har inte identifierat några fastigheter i områden med vattenstress. Vatten Faktisk förbrukning (ABS) Lika-för-lika (LFL) per fastighetstyp Atrium Ljungberg Total Kontor Handel Bostäder Atrium Ljungberg Total Code Enhet Indikator 2024 2023 2022 2024 2023 Förändring 2024 2023 Förändring 2024 2023 Förändring 2024 2023 Förändring Water-Abs Water-LfL m3 Vatten 445 756 514 351 481 492 253 873 259 025 –2% 117 383 136 635 –14% 56 807 49 026 16% 451 703 448 704 1% Water-Intensitet m3/m2 Vattenintensitet 0,38 0,44 0,44 0,36 0,37 –3% 0,35 0,44 –20% 0,90 1,08 –17% 0,41 0,42 –2% of applicable properties Antal av totala antalet fastigheter som ingår i indikatorn 76 73 76 48 43 18 15 4 3 70 62 H.10 Certifierade byggnader Beräkningsmetod och avgränsningar Med certifierade byggnader avses byggnader som är hållbarhetscertifierade från ett fristående cer- tifieringsorgan. Atrium Ljungberg miljöcertifierar nybyggda kommersiella lokaler enligt miljöklassnings- systemet Breeam, befintliga byggnader enligt Breeam In-Use och bostäder enligt Miljöbyggnad. Certifierad byggnad inkluderar även preliminärt certifierade byggnader i projektfas. Detta styrks med ett certifikat från tredje part. Som ett nyckeltal mäter vi andel certifierad area av totala beståndet. Det beräknas genom andelen uthyr- bar area Atemps som är certifierad delat med den totala uthyrbara arean, exklusive icke-certifierade projektfastigheter. Som areamål används Atemp. Utveckling under 2024 Under året minskade andelen certifierad yta från 72% till 71%. MInskningen beror på ett antal förvaltnings- fastigheter där certifikatet har löpt ut och arbete pågår med att förnya certifikaten. Vi ser idag certifie- ringar som en naturlig del i vårt arbete och som ett verktyg för kvalitetsuppföljning samt en viktig del i dialog och behov från kunder. Atrium Ljungberg totalt Per certifiering Certifierade byggnader Totalt antal certifierade objekt Miljöbyggnad Breeam In-Use Breeam Code Indikator 2024 2023 2022 2024 2023 2022 2024 2023 2022 2024 2023 2022 Cert-tot Antalet certifierade objekt 48 39 47 9 7 5 21 26 25 18 6 17 m2, Atemp Certifierad area 732 877 672 206 683 141 43 394 28 385 28 385 474 913 489 168 490 396 214 570 154 653 164 360 (%) Certifierad area, andel av beståndet 71 72 76 4 3 4 46 52 72 21 16 24 ===== SIDA 138 ===== 138 01. 02. 03. 04. 05. 06. 08. 07. Finansiella rapporter Hållbarhetsnoter Denna sida har granskats översiktligt och ingår ej i finansiella rapporter 2024 H.12 Gröna hyresavtal Beräkningsmetod och avgränsningar Med gröna hyresavtal avses avtal som har Fastighets- ägarnas gröna standardbilaga, som bifogas hyresav- talet. I uppföljningen av nyckeltalet ingår hyresvärdet för de avtal som har en grön bilaga per sista december, delat med det totala hyresvärdet. Alla typer av loka- ler, förutom bostäder och garage, omfattas av den gröna bilagan. Utveckling under 2024 I slutet av 2024 var 79% (75) av vår kontrakterade årshyra tecknad med ett grönt hyresavtal. Den fort- satta förbättringen i antal gröna hyresavtal beror på högt intresse hos kunder, samt ett målmedvetet fokus från förvaltningen i både nya och omförhand - lade avtal. Ambitionen kvarstår att 100% av våra avtal ska vara gröna. H.13 Medarbetare Beräkningsmetod och avgränsningar Antal anställda Atrium Ljungberg är inte uppdelat i regioner utan redovisar koncernens medarbetare samlat. Vi redo- visar bara våra egna anställda. Vi tillämpar visstids- anställning i mycket begränsad utsträckning och de ingår inte i redovisningen av anställda. Under 2024 hade vi endast en visstidsanställd (2). Vi räknar inte heller med inhyrda konsulter eller leverantörer som helt eller delvis verkar under vår arbetsledning. Orsaken är att de omfattas av leverantörens arbetsgi- varansvar och att vi därmed inte har tillgång till data gällande hälsa och säkerhet. Redovisningen i efter- följande tabeller i not H.13 avser antal personer vid årets slut med undantag av den första tabellen som visar medelantalet anställda. Vi redovisar data för personalomsättning respektive anställda uppdelade på ålder och kön. Utveckling under 2024 I slutet av 2024 hade koncernen 292 (275) med- arbetare, av vilka 100 (100) % har kollektivavtal. Vi använder nästan uteslutande tillsvidare- och heltids- anställningar. Medelantalet anställda uppgick till 273 (285). Medarbetarstyrkan är relativt jämnt fördelad under året förutom på sommaren då vi anställer sommarvikarier framförallt i förvaltnings- organisationen. Läs mer på sid. 28–29. Utfallet för 2024 visar att ingen löneklyfta finns, då kvinnors lön är 49–55% av männens i motsvarande roll. Numerärt finns dock utvecklings potential då 31% av de anställda är kvinnor. kvinnor. Medelantal anställda, fördelat per kön Koncernen Moderbolaget 2024 2023 2022 2024 2023 2022 Män 184 189 213 103 105 117 Kvinnor 89 96 103 81 88 93 273 285 316 184 193 210 20242) 2023 Förvaltning Projekt Förvaltning Totalt avfall 3 475 685 485 Avfall (ton) 3 433 684 466 Farligt avfall (ton) 42 1 19 Inkluderade fastigheter 62 4 21 Avfallsintensitet1) (kg/kvm) 3,3 - Avfallets användningsområde, ton Avfall Förvaltning Projekt Kod enligt Naturvårdsverket Deponi - 16 - D1 Återanvändning - - 12 R11 Avfall till energi 1 441 241 57 R1 Återvinning 1 875 384 153 R2-R9 Övrigt 117 43 36 R12-R13 Inkluderade fastigheter 62 4 9 Farligt avfall Deponi 2 - - D1 Återanvändning - - - R11 Avfall till energi 17 1 - R1 Återvinning 23 - 4 R2-R9 Övrigt - - - R12-R13 Inkluderade fastighet 59 4 9 1) Avfallsintensitet visar på total mängd avfall per kvm atemp för 62 förvaltningsfastigheter 2) Rapporteras en månad släpandes på grund av underlag H.11 Avfall Beräkningsmetod och avgränsningar Avfall genereras både i vår förvaltning, genom egen verk- samhet och hyresgästers, och i våra projekt vid ny- och ombyggnation. Vi erbjuder källsortering i majoriteten av de lokaler vi förvaltar, och arbetar aktivt med att kunna erbjuda det i alla våra fastigheter. Vi redovisar totalt avfall samt avfallets användningsområde uppdelat efter farligt avfall och Naturvårdsverkets koder. Avfallsmängderna är upp- delat mellan förvaltning och projekt, för att kunna jämföra mängderna vi producerar i våra olika organisationer. Inom förvaltningen redovisas här absoluta avfallsmängder för 62 (21) fastigheter och inom projekt redovisas avfallsmängder för 4 (0). Avfallsintensiteten redovisar avfallsmängden per kvm Atemp för förvaltningsfastigheter som har statistik för hela 2024. Alla projektfastigheter, även de som inte levererat underlag för denna tabell, redovisar sitt avfall i enlighet med Breeam-SE. Utveckling under 2024 Under året har vi arbetat aktivt med att utöka statistikföring och insamling av avfallsmängder, vilket förklarar varför siff- rorna skiljer sig jämfört med 2023. Ambitionen är att kunna ha avfallsstatistik från samtliga av våra fastigheter och projekt. Vår ambition är att minska mängden avfall som går till deponi och förbränning, samt öka återvinning och återanvändning, enligt avfallstrappan. Även om de redovi- sade mängderna har ökat, så innebär inte detta att avfalls- mängderna blivit större, utan snarare att vi som bolag har förbättrat uppföljningen och redovisningen av faktiska data och att vi numer arbetar i enlighet med vår avfallsstrategi. ===== SIDA 139 ===== 139 01. 02. 03. 04. 05. 06. 08. 07. Finansiella rapporter Hållbarhetsnoter Denna sida har granskats översiktligt och ingår ej i finansiella rapporter 2024 Personalomsättning 2024 2023 2022 Män Kvinnor Totalt Män Kvinnor Totalt Män Kvinnor Totalt Årets förändring i antal anställda Antal anställda vid årets början 185 90 257 210 106 316 227 104 331 Nyanställningar 31 14 45 17 5 22 14 16 30 Anställda som slutat 15 13 28 42 21 63 31 14 45 Antal anställda vid årets slut 201 91 292 185 90 275 210 106 316 Ny personal under 30 1 - 1 1 - 1 1 1 2 30–49 20 12 32 9 4 13 10 13 23 50 och över 10 2 12 7 1 8 3 2 5 Totalt 31 14 45 17 5 22 14 16 30 Avslutade anställningar under 30 2 - 2 6 4 10 2 - 2 30–49 7 7 14 25 14 39 10 10 30 50 och över 6 6 12 11 3 14 9 4 13 Totalt 15 13 18 42 21 63 31 14 45 Anställda uppdelat på anställningsform och anställningstyp 2024 2023 2022 Män Kvinnor Totalt Män Kvinnor Totalt Män Kvinnor Totalt Anställningsform Yrkesarbetande 75 2 77 76 2 78 89 5 94 Tjänstemän 126 89 215 109 88 197 121 101 222 Antal anställda vid årets slut 201 91 292 185 90 275 210 106 316 Anställningstyp Heltid 200 91 291 183 90 273 208 106 314 Deltid 1 0 1 2 0 2 2 0 2 Totalt 201 91 292 185 90 275 210 106 316 Medarbetarsamtal 2024 % Kvinnor Män Total Genomförda medarbetar samtal (Emp-Dev) 100 84 89 Löneskillnader mellan könen, medel 2024 Kvinnors baslön Mäns baslön Kvinnors totala ersättning Mäns totala ersättning Koncernledning exklusive vd (Diversity-Pay) 211 333 192 833 211 333 192 833 Chefer (Diversity-Pay) 103 908 94 521 103 908 94 521 Anställda (Diversity-Pay) 53 934 48 393 53 934 48 393 Löneskillnader mellan könen, median 2024 Kvinnors baslön Mäns baslön Kvinnors totala ersättning Mäns totala ersättning Koncernledning exklusive vd (Diversity-Pay) 200 000 193 500 200 000 193 500 Chefer (Diversity-Pay) 84 500 86 000 84 500 86 000 Anställda (Diversity-Pay) 51 300 41 600 51 300 41 600 Löneskillnader högst betalda relativt median 2024 Total ersättning till vd (högst betalda), mkr 7,26 Median årlig total ersättning för alla anställda (exkl. högsta årliga ersättn.), mkr 0,58 Förhållande mellan högst betald och median (exkl. högsta årliga ersättn.) 8% Median löneökning alla anställda (exkl. högsta årliga ersättning), % 3,12% Löneökning vd 2023–2024, % 5,22% ===== SIDA 140 ===== 140 01. 02. 03. 04. 05. 06. 08. 07. Finansiella rapporter Hållbarhetsnoter Denna sida har granskats översiktligt och ingår ej i finansiella rapporter 2024 Anställda uppdelat på ålder och kön 2024 2023 2022 Män Kvinnor Totalt Män Kvinnor Totalt Män Kvinnor Totalt Åldersfördelning samtliga anställda under 30 3 3 6 6 4 10 12 9 21 30–49 104 62 166 93 58 151 111 69 180 50 och över 94 26 120 86 28 114 87 28 115 Totalt 201 91 292 185 90 275 210 106 316 Åldersfördelning bolagsledning under 30 – – – – – – – – – 30–49 1 2 3 – 1 1 1 1 2 50 och över 2 2 4 2 3 5 2 3 5 Totalt 3 4 7 2 4 6 3 4 7 Åldersfördelning övriga chefer och anställda under 30 3 3 6 6 4 10 12 9 21 30–49 103 60 163 93 57 150 110 68 178 50 och över 92 24 116 84 25 109 85 25 110 Totalt 198 87 285 183 86 269 207 102 309 Åldersfördelning styrelse under 30 – – – – – – – – – 30–49 – – – – – – – – – 50 och över 4 2 6 4 2 6 4 2 6 Totalt 4 2 6 4 2 6 4 2 6 Könsfördelning Styrelse 4 2 6 4 2 6 4 2 6 Bolagsledning 3 4 7 2 4 6 3 4 7 Mellanchefer 31 13 44 25 12 37 27 12 39 Övriga 167 74 241 158 74 232 180 90 270 Totalt 205 93 298 189 92 281 214 108 322 Sjukfrånvaro och olycksfall I statistiken över sjukfrånvaro och olycksfall ingår enbart egna anställda. Vi baserar våra uträk- ningar på en sammanlagd arbetstid om 359 639 (381 499) timmar för Atrium Ljungberg och 196 684 (201 783) timmar för TL Bygg, vilket totalt blir 556 323 (583 282) timmar under 2024. Med dagar menar vi avtalade arbetsdagar, ej kalender dagar. Olycksfallsfrekvensen redovisas per en miljon arbetstimmar. Utveckling under 2024 Koncernens sjukfrånvaro var 3,8% under 2024 (3,6). Antalet arbetsrelaterade olyckor ökade något. Ingen allvarlig olycka inträffade. Inga (0) dödsolyckor inträffade. Vårt systematiska arbetsmiljöarbete följer och grundar sig i följande lagar; arbetsmiljölagen, arbetstidslagen, arbetsmiljöförordningen, arbetsmiljö- verkets föreskrifter, Lag om allmän försäkring, diskri- mineringslagen, kollektivavtalen m.fl. Vi har 100% kollektivavtalsteckning. Läs mer om våra medarbe- tare på sid. 28. Sjukfrånvaro fördelad på kön, % av totalt avtalad arbetstid 2024 2023 2022 Män 4,2% 4,8% 3,9% Kvinnor 3,0% 4,7% 2,6% Total frånvaro 3,8% 4,8% 3,5% Sjukfrånvaro, % fördelad på ålder och kön 2024 2023 2022 Män Kvinnor Totalt Män Kvinnor Totalt Män Kvinnor Totalt under 30 0,7 0,4 0,5 6,2 1,8 4,3 5,2 3,6 4,5 30–49 2,8 2,8 2,8 2,9 3,2 3,0 3,1 2,3 2,8 50 och över 5,8 3,9 5,4 2,7 7,2 4,2 4,8 2,9 4,4 Totalt 4,2 3,0 3,8 3,0 4,3 3,6 3,9 2,6 3,5 Olycksfall och relaterad frånvaro 2024 2023 2022 Antal Män Kvinnor Antal från- varodagar, absoluta tal Män Kvinnor Antal från- varodagar, absoluta tal Män Kvinnor Antal från- varodagar, absoluta tal Olycka med sjukfrånvaro 2 - 12 6 - 169 2 - 9 Sjukdom eller annan ohälsa 2 - 60 - - - 2 1 39 Nollolycka, olycka utan sjukfrånvaro 10 - - 4 - - 7 - - Tillbud 10 - - 4 - - 3 - - Färdolycksfall 1) 4 1 3 4 - 13 7 1 2 Totalt 28 1 75 18 - 182 21 2 50 1) En färdolycka är en olycka som sker utom arbetstid, på väg till och från arbetet. ===== SIDA 141 ===== 141 01. 02. 03. 04. 05. 06. 08. 07. Finansiella rapporter Hållbarhetsnoter Denna sida har granskats översiktligt och ingår ej i finansiella rapporter 2024 Arbetsrelaterade olyckor och olycksfallsfrekvens (LTIR)* 2024 2023 2022 Antal fall Frekvens Antal fall Frekvens Antal fall Frekvens Atrium Ljungberg – – 1 2,6 3 7,3 TL Bygg 11 55,9 4 19,8 3 13,0 Summa 11 19,8 5 1,7 6 9,3 Män 11 29,2 5 2,5 6 13,6 Kvinnor – 0,0 – – – – Summa 11 19,8 5 1,7 6 9,3 *Olycksfallsfrekvensen redovisas per en miljon arbetstimmar. Förlorad arbetstid på grund av arbetsrelaterad olycka eller sjukdom (Lost Day Rate) 2024 2023 2022 Antal dagar Frekvens Antal dagar Frekvens Antal dagar Frekvens Atrium Ljungberg 3 0,0 56 0,0 8 0,0 TL Bygg 75 0,0 126 0,0 42 0,0 Summa 78 0,0 182 0,0 50 0,0 Män 77 0,0 56 0,0 50 0,0 Kvinnor 1 0,0 – – – – Summa 78 0,0 56 0,0 50 0,0 ===== SIDA 142 ===== 142 01. 02. 03. 04. 05. 06. 08. 07. Finansiella rapporter Hållbarhetsnoter Denna sida har granskats översiktligt och ingår ej i finansiella rapporter 2024 H.14 Leverantörer Beräkningsmetod och avgränsningar Upplysningarna i denna not är uppdelade mellan fast- ighetsbolaget Atrium Ljungberg och dotterbolaget TL Bygg. Om inget annat anges gäller omfattningen Atrium Ljungberg som fastighetsbolag. Definitionen av betydande inköp avser leverantörer som fakturerat 100 000 kronor eller mer under året, har ramavtal eller utgör en högriskkategori. Kommuner/myndig- heter, medlemskap/intresseorganisationer samt brf/ samfällighetsföreningar är undantagna statistiken. Med ny leverantör avses de leverantörer som det under året gjorts betydande inköp ifrån, men som föregående år inte fakturerat Atrium Ljungberg. Eventuella volymer fakturerade till TL Bygg omfat- tas inte. Leverantörsutvärdering sker genom en självskattningsenkät. Utveckling under 2024 Atrium Ljungberg hade 1 220 (1 027) betydande leverantörer, av vilka 118 (109) hade ramavtal, under 2024. 33% av betydande leverantörer, 393 st (204 ) utvärderades. Av dessa fick 76% (84), motsvarande 299 st (172) ingen anmärkning. Vid betydande inköp, ska uppförandekoden för leve- rantörer skrivas under av leverantören. Under 2024 har 455 (418) nya leverantörer nyttjats, varav 1 (1) med ramavtal. Under 2024 har tyngdpunkten av utvärderingarna lagts på befintliga leverantörer, något som syns i att andelen hållbarhetsutvärderade leve- rantörer sett till inköpsvolym är 78%. Under 2024 har en större uppdatering med uppförandekoden genom- förts, vilket innebär att alla leverantörer behöver skriva på den nya versionen och därav lägre utfall. Läs mer om leverantörsarbetet på sida 26–27. Leverantörskontroller 2024 2023 2022 Andel nya leverantörer som skrivit under Atrium Ljungbergs leverantörspolicy 1) 4% 1% 24% Andel leverantörer som skrivit under Atrium Ljungbergs leverantörspolicy 1) 12% 29% 40% Andel nya leverantörer som utvärderats 1) 2) 10% 3% - Andel leverantörer som utvärderats totalt 1) 2) 32% 20% 10% Andel inköpsvolym från hållbarhetsutvärderade leverantörer 1) 2) 78% 54% - Antal revisioner på plats hos leverantör 1) 3 2 - Andel uppföljningskontroller TL Bygg 3) 18% 46% 24% 1) Nyckeltalet omfattar inköp från betydande leverantörer under året = överstiger tröskelvärde 100.000 kronor, har ramavtal eller tillhör en högriskkategori. Dotterbolagen omfattas inte. 2) Nyckeltalet anger antalet leverantörer som har bedömts via digital leverantörsbedömning baserad på Atrium Ljungbergs uppförandekod för leverantörer. 3) Uppföljning sker med självuppskattningsenkäter. H.15 Socialt hållbara platser Beräkningsmetod och avgränsningar Vår Stad-index används för att följa upp arbetet med att skapa hållbara platser. Indexet består av fem aspekter: Trygghet, Tillgänglighet, Urbana ekosystem, Platsutveckling och Delaktighet, samt 21 under - liggande indikatorer. Läs mer om Vår Stad-index på sida 22. För att uppnå hållbara platser ser vi att fokus på människan är av största vikt. Således krävs det ett starkt engagemang på den lokala platsen för att förstå människornas specifika förväntningar och behov. I arbetet med Vår Stad-index genomförs först en nulägeskartläggning, för att förstå platsens förutsättningar. I nästa steg genomförs en utveck- lings- och handlingsplan utefter de identifierade för- utsättningarna och behoven. Nulägeskartläggningen genomförs vid behov, medan utvecklingsarbetet genomförs årligen. I handlingsplanen skiljer vi på långsiktigt och kortsiktigt fokus. Genom Vår Stad- index kan vi arbeta med social hållbarhet via tydliga mätetal för att se hur våra aktiviteter skapar effekt och således mervärden, samt vilka dessa är. Vår stad index Vår Stad index, 0–100% Plats 2024 2023 Sickla, Stockholm 64% 40% Slakthusområdet, Stockholm 46% 32% Slussen, Stockholm 60% 41% Hagastaden, Stockholm 67% 46% Gränbystaden, Uppsala 68% 64% Lindholmen, Göteborg 52% 22% Mobilia, Malmö 67% 56% Totalt 61% 43% Fastigheter som är inkluderade i upplysningen 62/75 Den årliga bedömningen sker av ansvariga för respek- tive plats, ofta ett samarbete mellan fastighetschef och affärsutvecklingsansvarig. Det innebär att arbetet med social hållbarhet i stadsutvecklingen är integre- rat i hela organisationen. Uppföljning av vårt mål om att nå 90% sker genom att för varje plats bedöma respektive indikator i indexet årligen. Varje indika- tor i indexet ger en poäng om 0–3 och den totala poängen redovisas sedan som en andel. Resultatet för målet redovisas som ett snitt för bolaget, där alla platsers poäng vägs samman. Följande platser ingår i bedömningen; Sickla, Slakthusområdet, Slussen, Hagastaden, Gränbystaden i Uppsala, Lindholmen i Göteborg och Mobilia i Malmö. Dessa platser mot- svarar 75% av antalet fastigheter, och 72% av förval- tad yta. Platserna är alla en del av ett större område där vi äger flertal sammanhängande fastigheter och därmed har rådighet över platsen. Även vårt förvalt- ningsområde ”Övriga Stockholm” som består av utspridda singulära fastigheter gör analyser enligt Vår Stad-index, men är ej medräknat i nyckeltalet. Utveckling under 2024 Under 2024 har vi arbetat aktivt med att både utveckla och integrera verktyget ytterligare, exempel- vis genom årliga undersökningar med allmänheten i våra områden som underlag till vissa av indikatorerna i indexet. Eftersom Vår Stad-index varit del av verk- samheten sedan 2022, så börjar vi se resultaten av de långsiktiga satsningarna inom våra områden. Det betyder att vi gjort en ökning där resultatet uppgår till 61% (43), vilket överträffar vårt mål om 50% till 2025. Läs mer om tre konkreta exempel som beskrivs på sida 21. År 2030 är målet att uppnå 90% i Vår Stad index. Fortsättningsvis fortskrider arbetet med indexet i våra områden, samt utvecklingsarbetet kring verktyget i sig. ===== SIDA 143 ===== 143 01. 02. 03. 04. 05. 06. 08. 07. Finansiella rapporter Hållbarhetsnoter Denna sida har granskats översiktligt och ingår ej i finansiella rapporter 2024 H.16 Antikorruption Beräkningsmetod och avgränsningar Med korruption menas missbruk av makt- eller för- troendeställning för egen eller annans vinning. Vi rapporterar fall av korruption som rör medarbetare och tillfälligt anställda medarbetare. 100% av verk- samheten har setts över avseende korruption och de främsta risker som uppkom i granskningen avser leverantörer, uthyrning och transaktioner. Under året har Atrium Ljungberg och TL Bygg 0 incidenter avseende bekräftade fall av korruption, antal anställda som fått sluta på grund av fall av kor - ruption och antal samarbetsavtal som avslutats på grund av korruption. Fall av korruption 2024 2023 2022 Antal bekräftade fall av korruption - - - Antal anställda som fått sluta på grund av fall av korruption - - - Antal samarbetsavtal som avslutats på grund av fall av korruption - - - Rättsliga ärenden rörande korruption som väckts mot organisationen eller våra anställda - - - H.17 Direkt ekonomiskt värde och skatt Ekonomiskt värdeskapande Atrium Ljungberg skapar värden genom förvaltning, utveckling och förvärv av fastigheter i Sverige. Det ska- pade ekonomiska värdet utgörs främst av hyresintäkter. Det skapade ekonomiska värdet fördelas sedan på leverantörer, medarbetare, långivare, samhället och ägare. Fördelat ekonomiskt värde motsvarar skapat ekonomiskt värde. Den största andelen av vårt för- delade ekonomiska värde avser betalningar till leve- rantörer för produkter och tjänster vi köper. För definitioner, se sid. 154–155. 2024 2023 2022 Direkt skapat ekonomiskt värde Intäkter 4 038 3 440 3 135 Fördelat ekonomiskt värde Operativa kostnader 1353 947 940 Löner och ersättningar till anställda 272 265 288 Arvoden och ersättningar till styrelse och vd 38 36 35 Betalningar till finansiärer, netto 648 612 500 Skatt till samhället 349 437 477 Samhällsinvesteringar 4 1 3 Utdelning till aktieägarna 441 668 657 Totalt fördelat ekonomiskt värde 3 105 2 966 2 901 Ekonomiskt värde – kvar i företaget 933 474 234 1) Fördelat ekonomiskt värde motsvarar skapat ekonomiskt värde. Skatter Atrium Ljungbergs fördelade ekonomiska värde till samhället utgörs av skatter och tomträttsavgälder. Skatterna består i huvudsak av aktuell skatt, fast- ighetsskatt, ej avdragsgill moms och stämpelskatt. Regelverken kring dessa skatter följs noggrant då det är en väsentlig del av det kommersiella erbjudandet med krav på hög förutsägbarhet och minimering av administrativa kostnader. Inom ramen för detta åtar sig Atrium Ljungberg i sin skattepolicy att inte bedriva aggressiv skatteplanering. Med aggressiv skatteplanering avses upplägg som enbart syftar till att minska skatten utan koppling till den egna affärs- verksamheten. Skattepolicyn finns tillgänglig i sin helhet på vår webbplats. Skatt 2024 2023 2022 Aktuell skatt 44 59 3 Fastighetsskatt 205 213 214 Ej avdragsgill moms 53 93 121 Stämpelskatt 0 29 100 Totala skatter 302 394 437 Tomträttsavgäld 47 43 39 Totalt till samhället 349 437 477 ===== SIDA 144 ===== 144 01. 02. 03. 04. 05. 06. 08. 07. Finansiella rapporter Hållbarhetsnoter Denna sida har granskats översiktligt och ingår ej i finansiella rapporter 2024 H.18 GRI-index Atrium Ljungbergs hållbarhetsredovisning har upprättats enligt GRI Standards 2021. Förkortningar GRI: Global Reporting Initiatives Redovisning av användning. Atrium Ljungberg har redovisat i enlighet med GRI-riktlinjerna för perioden (rapporteringsperiod från och med 1/1 2022 till och med 31/12 2022). GRI 1 som använts. GRI 1: Foundation 2021 Tillämpbara sektorstandarder i GRI Utelämnande GRI-RIKTLINJE/ ANNAN KÄLLA Upplysning Avsnitt Utelämnande krav Orsak Förklaring Allmänna upplysningar GRI 2: Allmänna upplysningar 2021 2–1 Detaljer om organisationen 4, 5, 12–14, 64–67, 70–73, 158. En grå cell indikerar att orsaker till utelämnande inte tillåts för upplysningen eller att ett referensnummer för sektorstandarden i GRI inte är tillgängligt.2–2 Områden som ingår i organisationens hållbarhetsrapportering 2, 55, 122 2–3 Rapporteringsperiod, frekvens och kontaktpunkt 122, 156 2–4 Omarbete av information 122 2–5 Extern revision 122, 150 2–6 Aktiviteter, värdekedja och andra affärsrelationer 4–5, 12–15, 26–27, 122 2–7 Anställda 28–29, 138–141 a,ii och v. temporära anställda Information ej tillgänglig/ofullständig Vi redovisar bara vår egna anställda, tillfälligt anställda ingår ej i redovisningen. 2–8 Arbetare som inte är anställda 28–29, 138–141 Utelämnande av hela indikatorn Information ej tillgänglig/ofullständig Vi redovisar bara våra egna anställda. Orsaken är att de omfattas av leverantörens arbetsgivaransvar och att vi där- med inte har tillgång till data gällande hälsa och säkerhet. 2–9 Ledningsstruktur- och sammansättning 64–67, 70–73 vi. Underrepresenterade sociala grupper Lagkrav När det gäller behandling av känsliga person- uppgifter gäller särskilda begränsningar, 13 § personuppgiftslagen. 2–10 Nominering och val av högsta ledningsorgan 64–67, 70–73 2–11 Ordförande för högsta ledningsorgan 70 ===== SIDA 145 ===== 145 01. 02. 03. 04. 05. 06. 08. 07. Finansiella rapporter Hållbarhetsnoter Denna sida har granskats översiktligt och ingår ej i finansiella rapporter 2024 Utelämnande GRI-RIKTLINJE/ ANNAN KÄLLA Upplysning Avsnitt Utelämnande krav Orsak Förklaring 2–12 Det högsta ledningsorganets roll i tillsynen av påverkanshantering 65–69, 122. b, Beskriva styrelsens roll i att övervaka organisatio- nens due dilligence arbete och andra processer för att identifiera och hantera organisationens inverkan på hållbarhet c , Beskriva styrelsens roll i att granska effektiviteten av organisationens processer som beskrivs i 2–12-b, och rapportera frekvensen av arbetet Information ej tillgänglig/ofullständig Arbete pågår inom organisationen att förtydliga och beskriva dessa processer för hållbarhetsarbetet. GRI 2: Allmänna upplysningar 2021 2–13 Delegering av ansvar vid påverkans hantering 65–69, 122 2–14 Det högsta ledningsorganets roll i hållbarhets rapporteringen 65–69, 122 2–15 Intressekonflikter 64–73 2–16 Kommunikation av kritiska frågor 56, 68–69, 122, 124–126 2–17 Högsta ledningsorganets samlade kunskap 64–67, 70–71, 122 2–18 Utvärdering av det högsta ledningsorganets arbete 64–67, 122, 126 2–19 Lönepolicyer 28, 66–69 2–20 Process för att fastställa lön 66–69 2–21 Total årlig ersättningskvot 67, 139 2–22 Uttalande om strategi för hållbar utveckling 8–10, 12–17, 20–21, 122–126 2–23 Policyåtaganden 20–29, 67, 122, 124–126 2–24 Integrering av policyåtaganden 20–29, 122, 124–126 2–25 Processer för att åtgärda negativ påverkan 20–29, 122–126 d. Beskriv hur intressenter som är de avsedda använ- darna av processer för klagomål deltar i utformning, granskning, användning och förbättring av dessa processer e. Beskriv hur organisationen spårar effektiviteten av processer för klagomål och andra åtgärdsprocesser, samt rapporterar exempel på deras effektivitet, inklu- sive feedback från intressenter Information ej tillgänglig/ofullständig Arbete pågår inom organisationen att förtydliga och beskriva dessa processer för hållbarhetsarbetet. 2–26 Mekanismer för rådgivning och anmälan 28–29, 143 2–27 Överensstämmelse med lagar och förordningar 27, 60, 64–69 2–28 Medlemsorganisationer 126 2–29 Tillvägagångssätt för involvering av intressenter 123–126 2–30 Kollektivavtal 21, 28, 67, 125, 138 ===== SIDA 146 ===== 146 01. 02. 03. 04. 05. 06. 08. 07. Finansiella rapporter Hållbarhetsnoter Denna sida har granskats översiktligt och ingår ej i finansiella rapporter 2024 Utelämnande Upplysning Avsnitt Utelämnande krav Orsak Förklaring Väsentliga frågor GRI 3: Väsentliga frågor 2021 3–1 Process för att fastställa väsentliga frågor 22–23, 126–129 En grå cell indikerar att orsaker till utelämnande inte tillåts för upplysningen eller att ett referensnummer för sektorstandarden i GRI inte är tillgängligt.3–2 Lista över väsentliga frågor 22–23, 126–129 GRI 3: Väsentliga frågor 2021 3–3 Hantering av väsentliga frågor 22–23, 126–129, 146 GRI 201: Ekonomiska resultat 2016 201–1 Direkt ekonomiskt värde som har genererats eller distribuerats 146 201–2 Ekonomiska följder och andra risker och möjligheter som beror på klimat förändringar 146 Korruptionsbekämpande GRI 3: Väsentliga frågor 2021 3–3 Hantering av väsentliga frågor 22–23, 126–129, 146 GRI 205: Korruptions- bekämpande 2016 205–1 Verksamheter som bedöms utsatta för korruptionsrisk 146 205–3 Bekräftade fall av korruption och vidtagna åtgärder 146 Energi GRI 3: Väsentliga frågor 2021 3–3 Hantering av väsentliga frågor 21, 23, 27, 139 GRI 302: Energi 2016 302–1 Energianvändning inom organisationen 27, 139 302–3 Energiintensitet 27, 139 Avfall GRI 3: Väsentliga frågor 2021 3–3 Hantering av väsentliga frågor 21, 24, 122, 124 GRI 302: Avfall 2020 306–3 Genererat avfall 138 306–4 Återanvänt avfall 138 306–5 Bortskaffat avfall 138 Utsläpp GRI 3: Väsentliga frågor 2021 3–3 Hantering av väsentliga frågor 23, 26, 130–131 GRI 305: Utsläpp 2016 305–1 Direkta växthusgasutsläpp (tillämpningsområde 1) 130–131 305–2 Indirekta växthusgasutsläpp från energi (tillämpningsområde 2) 130–131 305–3 Andra indirekta växthusgasutsläpp (tillämpningsområde 3) 130–131 305–4 Utsläppsintensitet 130–131 ===== SIDA 147 ===== 147 01. 02. 03. 04. 05. 06. 08. 07. Finansiella rapporter Hållbarhetsnoter Denna sida har granskats översiktligt och ingår ej i finansiella rapporter 2024 Utelämnande Upplysning Avsnitt Utelämnande krav Orsak Förklaring Miljöutvärdering av leverantör GRI 3: Väsentliga frågor 2021 3–3 Hantering av väsentliga frågor 21, 23, 28–29, 145 GRI 308: Miljö - ut värdering av leverantör 2016 308–1 Nya leverantörer som granskats med miljökriterier 28–29,145 Anställning GRI 3: Väsentliga frågor 2021 3–3 Hantering av väsentliga frågor 21, 23, 30–31, 142 GRI 401: Anställning 2016 401–1 Nya anställningar och personalomsättning 141–142 Arbetssäkerhet GRI 3: Väsentliga frågor 2021 3–3 Hantering av väsentliga frågor 21, 23, 30–31, 143–144 GRI 403: Arbetssäkerhet 2018 403–1 Hanteringssystem för arbetssäkerhet 30–31, 143–144 Atrium Ljungberg redovisar endast bolagets egna anställda Information ej tillgänglig/ofullständig Vi räknar inte med inhyrda konsulter eller leverantörer som helt eller delvis arbetar under vårt tak. Orsaken är att de omfattas av leverantörens arbetsgivaransvar och att vi därmed inte har tillgång till data gällande hälsa och säkerhet. 403–2 Faroidentifiering, riskbedömning och utredning vid olycka 30–31, 143–144 403–3 Tjänster för arbetssäkerhet 30–31, 143–144 403–4 Anställdas deltagande, konsultation och kommunikation kring arbetssäkerhet 30–31, 143–144 403–5 Arbetssäkerhetsutbildning av anställd 30–31, 143–144 403–6 Hälsofrämjande för anställda 30–31, 143–144 403–7 Förebyggande och begränsande åtgärder rörande påverkan från arbetssäkerhet med direkt koppling till affärsrelationer 30–31, 143–144 403–9 Arbetsrelaterade skador 30–31, 143–144 Mångfald och lika möjligheter GRI 3: Väsentliga frågor 2021 3–3 Hantering av väsentliga frågor 21, 23, 143 GRI 405: Mångfald och lika möjligheter 2016 405–1 Mångfald hos ledningsorgan och anställda 30. 143 Icke-diskriminering GRI 3: Väsentliga frågor 2021 3–3 Hantering av väsentliga frågor 21, 23, 30 GRI 406: Icke- diskriminering 2016 406–1 Fall av diskriminering och korrigerande åtgärder som har vidtagits 30, 143 ===== SIDA 148 ===== 148 01. 02. 03. 04. 05. 06. 08. 07. Finansiella rapporter Hållbarhetsnoter Denna sida har granskats översiktligt och ingår ej i finansiella rapporter 2024 Utelämnande Upplysning Avsnitt Utelämnande krav Orsak Förklaring Lokala samhällen GRI 3: Väsentliga frågor 2021 3–3 Hantering av väsentliga frågor 21, 23, 24–25, 145 GRI 413: Lokala samhällen 2016 413–1 Verksamhet med lokalt samhällsengagemang, konse- kvensanalys och utvecklingsprogram 142 Social analys av leverantör GRI 3: Väsentliga frågor 2021 3–3 Hantering av väsentliga frågor 21, 23, 28–29, 145 GRI 414: Social analys av leverantör 2016 414–1 Nya leverantörer som har granskats med sociala kriterier 28–29, 145 Företagsspecifika upplysningar GRI 3: Väsentliga frågor 2021 3–3 Hantering av väsentliga frågor 21, 23, 27, 134–137, 140–141 AL-1 Vattenförbrukning 27, 140 AL-2 Antal certifierade byggnader 27, 141 AL-3 Andel gröna hyresavtal 27, 141 AL-4 Redovisning av Taxonomin 134–137 Kontaktperson: Saga Jernberg, Hållbarhetschef, Atrium Ljungberg Epost: saga.jernberg@al.se Telefon: 08-615 89 00 ===== SIDA 149 ===== 149 01. 02. 03. 04. 05. 06. 08. 07. Finansiella rapporter Hållbarhetsnoter Denna sida har granskats översiktligt och ingår ej i finansiella rapporter 2024 H.19 TFCD-index Styrning Strategi Riskhantering Mål och mätetal Rekommenderade upplysningar Rekommenderade upplysningar Rekommenderade upplysningar Rekommenderade upplysningar A. Beskrivning av styrelsens övervakning av klimatrelaterade risker och möjligheter. A. Beskrivning av de klimatrelaterade risker och möjligheter organisationen har identifierat. A. Beskrivning av organisationens processer för att identifiera klimatrelaterade risker. A. Beskrivning av organisationens indikatorer för att värdera klimatrelaterade risker och möjligheter. Se sid. 56, 62, 64–69, 122, 126 Se sid. 20–21, 23, 25, 30, 56, 62, 122–124, 129–130 Se sid. 56, 62, 125, 129 Se sid. 20–25, 124–129 B. Beskrivning av ledningens roll till avseende bedömning och hantering av klimatrelaterade risker och möjligheter. B. Beskrivning av påverkan från risker och möjligheter på organi- sationens verksamhet, strategi och finansiella planering. B. Beskrivning av organisationens processer för hantering av klimatrelaterade risker. B. Redovisning av utsläpp av Scope 1, 2 och 3 enligt Green- house Gas Protocol. Se sid. 20, 64–69, 122, 126 Se sid. 23–25, 30, 56, 62, 124–126, 131 Se sid. 21, 23, 25, 56, 62, 65, 129 Se sid. 127–128 C. Beskrivning av organisationens beredskap att ställa om strate- gin med hänsyn till olika klimatrelaterade scenarier. C. Beskrivning av integrationen av ovanstående processer i organisationens generella riskhantering. C. Beskrivning av organisationens mål för att hantera klimatrela- terade risker och möjligheter samt utfall på målen. Se sid. 23–25, 124–126, 131 Se sid. 56–62 Se sid. 20–21, 127–129 ===== SIDA 150 ===== 150 01. 02. 03. 04. 05. 06. 08. Denna sida har granskats översiktligt och ingår ej i finansiella rapporter 2024 07. Finansiella rapporter Underskrift och granskning H.20 Styrelsens underskrifter Styrelsen och verkställande direktören försäkrar att hållbarhets rapporten har upprättats i enlighet med årsredovisningslagen och den frivilliga håll - barhetsredovisningen är upprättad i enlighet med GRI standards. Johan Ljungberg Styrelseordförande Annica Ånäs Verkställande direktör Nacka. Datering enligt elektronisk signatur. Gunilla Berg Styrelseledamot Conny Fogelström Styrelseledamot Johan Thorell Styrelseledamot Simon de Château Styrelseledamot Sara Laurell Styrelseledamot H.21 Revisorns rapport över översiktlig granskning av Atrium Ljungberg ABs hållbarhetsredovisning samt yttrande avseende den lagstadgade hållbarhets- rapporten Till Atrium Ljungberg, org.nr 556175-7047 Inledning Vi har fått i uppdrag av styrelsen i Atrium Ljungberg AB att översiktligt granska Atrium Ljungbergs hållbar- hetsredovisning för år 2024. Företaget har definierat hållbarhetsredovisningens omfattning på sidan 122 i detta dokument varav den lagstadgade hållbarhets- rapporten definieras på sidan 122. Styrelsens och företagsledningens ansvar Det är styrelsen och företagsledningen som har ansvaret för att upprätta hållbarhetsredovisningen inklusive den lagstadgade hållbarhetsrapporten i enlighet med tillämpliga kriterier respektive årsredo- visningslagen enligt den äldre lydelsen som gällde före den 1 juli 2024. Kriterierna framgår på sidan 144 i hållbarhetsredovisningen, och utgörs av de delar av ramverket för hållbarhetsredovisning utgivet av GRI (Global Reporting Initiative) som är tillämpliga för hållbarhetsredovisningen, samt av företagets egna framtagna redovisnings- och beräkningsprinciper. Detta ansvar innefattar även den interna kontroll som bedöms nödvändig för att upprätta en hållbarhetsre- dovisning som inte innehåller väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag. Revisorns ansvar Vårt ansvar är att uttala en slutsats om hållbarhetsre- dovisningen grundad på vår översiktliga granskning och lämna ett yttrande avseende den lagstadgade hållbarhetsrapporten. Vårt uppdrag är begränsat till den historiska information som redovisas och omfat- tar således inte framtidsorienterade uppgifter. Vi har utfört vår översiktliga granskning i enlighet med ISAE 3000 (omarbetad) Andra bestyrkandeupp- drag än revisioner och översiktliga granskningar av historisk finansiell information. En översiktlig gransk- ning består av att göra förfrågningar, i första hand till personer som är ansvariga för upprättandet av håll- barhetsredovisningen, att utföra analytisk granskning och att vidta andra översiktliga granskningsåtgär- der. Vi har utfört vår granskning avseende den lag- stadgade hållbarhetsrapporten i enlighet med FARs rekommendation RevR 12 Revisorns yttrande om den lagstadgade hållbarhetsrapporten. En översiktlig granskning och en granskning enligt RevR 12 har en annan inriktning och en betydligt mindre omfattning jämfört med den inriktning och omfattning som en revision enligt International Standards on Auditing och god revisionssed i övrigt har. Revisionsföretaget tillämpar International Standard on Quality Management 1, som kräver att företaget utformar, implementerar och hanterar ett system för kvalitetsstyrning inklusive riktlinjer eller rutiner avseende efterlevnad av yrkesetiska krav, standarder för yrkesutövningen och tillämpliga krav i lagar och andra författningar. Vi är oberoende i förhållande till Atrium Ljungberg AB enligt god revisorssed i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt yrkesetiska ansvar enligt dessa krav. De granskningsåtgärder som vidtas vid en översikt- lig granskning och granskning enligt RevR 12 gör det inte möjligt för oss att skaffa oss en sådan säkerhet att vi blir medvetna om alla viktiga omständigheter som skulle kunna ha blivit identifierade om en revi- sion utförts. Den uttalade slutsatsen grundad på en översiktlig granskning och granskning enligt RevR 12 har därför inte den säkerhet som en uttalad slutsats grundad på en revision har. Vår granskning av hållbarhetsredovisningen utgår från de av styrelsen och företagsledningen valda kriterier, som definieras ovan. Vi anser att dessa kriterier är lämpliga för upprättande av hållbarhetsredovisningen. Vi anser att de bevis som vi skaffat under vår gransk- ning är tillräckliga och ändamålsenliga i syfte att ge oss grund för våra uttalanden nedan. Uttalanden Grundat på vår översiktliga granskning har det inte kommit fram några omständigheter som ger oss anledning att anse att hållbarhetsredovisningen inte, i allt väsentligt, är upprättad i enlighet med de ovan av styrelsen och företagsledningen angivna kriterierna. En lagstadgad hållbarhetsrapport har upprättats. Stockholm. Datering enligt elektronisk signatur. Deloitte AB Hans Warén Auktoriserad revisor ===== SIDA 151 ===== Denna sida har granskats översiktligt och ingår ej i finansiella rapporter 2024 Övrigt. Fler årsöversikt 152 F astighetsförteckning 154 Definitioner 157 Inf ormation 159 151 01. 02. 03. 04. 05. 06. 07. 08. Övrigt ===== SIDA 152 ===== Denna sida har granskats översiktligt och ingår ej i finansiella rapporter 2024 Ö.1 Flerårsöversikt Belopp i mkr 2024 2023 2022 2021 2020 RESULTATRÄKNINGAR Hyresintäkter 2 988 2 821 2 550 2 292 2 344 Projekt- och entreprenadomsättning 528 412 256 413 495 Nettoomsättning 3 516 3 233 2 806 2 705 2 839 Kostnader fastighetsförvaltning –838 –805 –843 –732 –779 Projekt- och entreprenadverksamhetens kostnader –527 –410 –282 –396 –508 Bruttoresultat 2 151 2 019 1 681 1 576 1 552 — fastighetsförvaltning 2 150 2 016 1 707 1 560 1 565 — projekt- och entreprenadverksamheten 1 2 –26 17 –13 Central administration –94 –88 –91 –97 –91 — fastighetsförvaltning –86 –80 –76 –82 –75 — projekt- och entreprenadverksamheten –8 –8 –15 –15 –17 Resultat från intresseföretag –12 –1 - - - Finansiella intäkter 17 12 2 1 3 Finansiella kostnader –590 –534 –425 –292 –309 Tomträttsavgälder –47 –43 –39 –28 –31 Förvaltningsresultat 1 425 1 365 1 127 1 159 1 124 Värdeförändringar Fastigheter, orealiserade värdeförändringar –272 –1 658 2 671 3 040 –119 Fastigheter, realiserade värdeförändringar –32 –9 18 –22 –81 Nedskrivning av goodwill - –24 - - - Intäkt försäljning exploateringsfastighet 522 207 329 379 - Kostnad försäljning exploateringsfastighet –421 –172 –278 –289 - Finansiella instrument, orealiserade värdeförändringar –194 –907 1 526 388 –252 Finansiella instrument, realiserade värdeförändringar - - - - - Resultat före skatt 1 027 –1 199 5 393 4 656 672 Aktuell skatt –44 –59 –3 –0 –41 Uppskjuten skatt –134 304 –1 102 –899 236 Årets resultat, i sin helhet hänförligt till moderbolagets aktieägare 850 –954 4 288 3 757 867 Belopp i mkr 2024 2023 2022 2021 2020 BALANSRÄKNINGAR Förvaltningsfastigheter 56 749 56 813 58 596 50 335 46 026 Nyttjanderättstillgång, tomträtter 1 480 1 296 1 277 1 025 1 179 Goodwill 140 140 165 165 165 Övriga anläggningstillgångar 375 506 106 90 218 Långfristiga derivat 494 733 1 572 138 7 Exploateringsfastigheter 1 613 1 692 1 409 1 254 1 308 Omsättningstillgångar 600 480 391 501 434 Likvida medel 129 119 380 719 279 Summa tillgångar 61 581 61 779 63 898 54 227 49 615 Eget kapital 27 927 27 519 29 141 25 541 22 668 Uppskjuten skatteskuld 6 106 6 064 6 661 5 563 4 686 Långfristiga räntebärande skulder 19 756 21 188 22 988 17 151 18 905 Långfristig skuld finansiell leasing 1 480 1 296 1 277 1 025 1 179 Långfristiga derivat 304 344 59 238 662 Övriga långfristiga skulder 334 329 295 267 229 Kortfristiga räntebärande skulder 4 561 3 778 2 401 3 410 0 Övriga kortfristiga skulder 1 113 1 261 1 074 1 032 1 285 Summa eget kapital och skulder 61 581 61 779 63 898 54 227 49 615 KASSAFLÖDESANALYSER Kassaflöde från den löpande verksamheten 1 279 1 086 1 289 1 249 1 246 Kassaflöde från investeringsverksamheten –243 –494 –5 705 –1 423 725 Kassaflöde från finansieringsverksamheten –1 026 –853 4 076 614 –2 149 Årets kassaflöde 10 –261 –339 440 –178 152 01. 02. 03. 04. 05. 06. 07. 08. Övrigt Flerårsöversikt ===== SIDA 153 ===== 1) Härledning av alternativa nyckeltal återfinns i ett särskilt avsnitt i delårsrapporterna. Denna sida har granskats översiktligt och ingår ej i finansiella rapporter 2024 Forts. Flerårsöversikt 2024 2023 2022 2021 2020 NYCKELTAL1) Fastighetsrelaterade nyckeltal Hyresvärde, kr/kvm 3 803 3 636 3 445 3 093 2 972 Ekonomisk uthyrningsgrad, % 92 94 93 91 91 Överskottsgrad, % 70 71 66 68 67 Fastighetsvärde, kr/kvm 59 151 56 186 58 931 54 167 48 969 Värderingsyield, % 4,7 4,7 4,4 4,2 4,4 Uthyrbar yta årets utgång(exkl. garage, inkl. expl. fast), tkvm 882 945 956 893 887 Investeringar i fastigheter inkl. förvärv, mkr 2 692 2 151 6 072 2 304 2 923 Antal fastigheter årets slut 86 75 76 67 67 Finansiella nyckeltal Belåningsgrad, % 41,4 42,5 41,7 38,5 39,4 Räntetäckningsgrad, ggr 3,7 3,7 3,8 5,3 4,7 Nettoskuld/EBITDA, ggr 11,5 12,9 15,6 12,9 13,0 Avkastning på eget kapital, % 3,1 –3,4 15,7 15,6 3,8 Avkastning på totalt kapital, % 2,9 0,4 7,3 8,8 2,4 Genomsnittlig utgående ränta % 2,9 2,3 2,2 1,7 1,6 Räntebindning, år 3,0 3,5 4,0 4,7 5,0 Kapitalbindning, år 3,6 3,8 4,3 4,8 4,7 Data per aktie Förvaltningsresultat, kr 11,30 10,82 8,93 9,15 8,68 Förvaltningsresultat efter skatt, kr 10,84 10,49 8,59 9,08 8,19 Resultat per aktie, kr 6,74 –7,56 33,97 29,65 6,69 Utdelning (2024 föreslagen), kr 3,60 3,50 5,30 5,20 5,05 Utdelningsandel, % 32,0 32,0 59,0 57,0 58,0 Aktiens direktavkastning, % 1,8 1,5 3,1 2,6 2,9 Eget kapital, kr 221,46 218,22 231,09 202,20 177,46 Långsiktigt substansvärde, kr 267,25 262,11 270,60 245,73 217,95 Aktuellt substansvärde, kr 251,16 245,62 251,81 236,02 210,56 Avyttringsvärde, kr 220,22 219,49 237,77 198,73 170,86 Börskurs 31 december, kr 198,20 231,20 170,90 199,70 172,80 Vägt genomsnittligt antal aktier, tusental 126 106 126 106 126 215 126 688 129 554 Antal utestående aktier årets slut, tusental 126 106 126 106 126 106 126 313 127 739 Medarbetare Medelantal anställda 271 285 316 321 333 153 01. 02. 03. 04. 05. 06. 07. 08. Övrigt Flerårsöversikt ===== SIDA 154 ===== Denna sida har granskats översiktligt och ingår ej i finansiella rapporter 2024 Ö.2 Fastighetsförteckning 2024-12-31 Uthyrbar area, kvm Kommun-/ Fastighetsbeteckning Adress/Beskrivning Projekt- fastighet 1) Certifiering 2) Tomträtt Byggår/ Ombyggnad Landareal, kvm Tillträde Handel Kontor Bostäder Garage Övrigt 3) Summa Taxerings- värde, mkr Hyresvärde Uthyr- ningsgrad STOCKHOLM 1 Adam & Eva 17 Drottninggatan 68 B 1929/2006 1 777 Innan 2007 3 304 4 519 110 7 933 698 71 703 97% 2 Blästern 11 Hälsingegatan 43–49 P B 1930/2006 11 584 Innan 2007 946 29 355 6 464 4 125 40 890 1 314 155 942 87% 3 Blästern 15 Hudiksvallsgatan 4–8 och Gävlegatan 12 1930 5 266 2022/06/01 2 108 16 303 2 703 2 771 23 885 691 93 350 89% 4 Borgarfjord 3 Kista +, Kistagången 6 B 1984/2010 5 204 2016/04/20 561 11 130 102 11 793 228 34 751 53% 5 Borgarnäs 1 Nod, Borgarfjordsgatan 12 B T 2014 7 945 2012/02/06 948 12 299 6 700 12 108 32 055 82 011 88% 6 Borgmästaren 1 Glashuset Slussen, Katarinavägen 15 B T 1974/2006 4 487 Innan 2007 95 22 357 2 886 475 25 813 1 142 170 092 91% 7 Bringan 1 Fållan 3–7, 11, Kylhusgatan 8–12 P T 4 275 2019/06/11 77 8 Fatburen 1 Söderhallarna P 1991 4 643 Innan 2007 18 9 Fatburssjön 8 Magnus Ladulåsgatan 63 B 1930/2006 1 396 Innan 2007 6 553 1 296 7 849 802 42 123 96% 10 Härden 14 S:t Eriksgatan 113 B 1932/1957 1 134 2012/12/19 807 6 247 1 800 273 9 127 312 35 153 94% 11 Kolskjulet 1 Rökerigatan 5–9 P 3 150 2019/06/11 1 182 12 Kylfacket 3 Hallmästarvägen 2 P 1936 3 384 2018/06/01 1 763 1 553 162 3 478 245 16 155 0% 13 Kylhuset 15 Livdjursgatan 2–6, Palmfeltsvägen 19–21, Slakthusplan 2–4,8 T 1965 12 865 2019/06/11 626 12 989 242 13 857 57 43 337 97% 14 Kylhuset 16 Boskapsvägen 15–17, Fållan 13, 6–10, Livdjursgatan 5–7 P T 1912 1 939 2019/06/11 2 090 1 2 091 19 3 145 0% 15 Kylhuset 23 Palmfeltsvägen 13–15, Slakthusplan 1–3 T 1912 1 865 2019/06/11 223 2 475 147 2 845 24 8 293 100% 16 Kylhuset 24 Slakthusplan 9 T 1912 140 2019/06/11 20 265 285 38 863 100% 17 Kylhuset 25 Hallvägen 4–6, 10 T 1 719 2019/06/11 290 1 790 2 080 3 6 506 94% 18 Kylhuset 26 Hallgränd 1–9, Hallvägen 7–9, Rökerigatan 4–8, Stora Skorstensgatan 2–6, 10–14, 24–26, Styckmästargatan 1–9 P T 16 999 2019/06/11 1 650 55 5 855 7 560 13 18 808 100% 19 Kylhuset 28 Palmfeltsvägen 5 T 1988 8 586 2022/04/29 25 733 4 932 30 665 471 116 050 95% 20 Kylhuset 4 Hallvägen 1–5, Stora Skorstensgatan 1 P T 2 190 2019/06/11 1 160 572 1 732 9 1 585 85% 21 Livdjuret 1 Boskapsvägen 22, 24 P T 1 451 2024/04/01 6 203 6 203 22 Molekylen 1 Life City B 2021 5 592 2018/09/07 1 003 26 455 3 313 396 31 167 1 438 155 842 90% 23 Proppen 6 Textilgatan 31 B 1937/2008 2 607 Innan 2007 490 11 294 2 600 604 14 988 376 51 354 79% 24 Sandhagen 12 Rökerigatan 15, Styckmästargatan 10 T 1912 1 328 2019/06/11 870 870 11 2 335 100% 25 Sandhagen 13 Rökerigatan 11–13, Styckmästargatan 11–13 P T 1 258 2019/06/11 1 013 1 013 5 412 100% 26 Sandhagen 14 Rökerigatan 10, Slakthusgatan 1, Styckmästargatan 8 T 916 2019/06/11 1 115 1 115 6 1 710 100% 27 Stora Katrineberg 16 Katrinebergsvägen 4–12, Liljeholmsvägen 14–18 B T 1750/1945/1988 24 383 2015/02/02 3 592 35 676 12 349 3 223 54 840 27 159 146 96% 28 Storboskapen 1 Fållan 1, Hallvägen 14–16, Kylhusgatan 2 T 1914 1 676 2019/06/11 1 691 35 1 726 210 4 631 87% 29 Styckmästaren 3 Charkmästargatan 6, Rökerigatan 22, Slakthusgatan 13 P T 1 900 2019/06/11 360 1 344 1 704 11 3 382 100% 30 Södre Torn 1 Söder Mälarstrand 2–10 P T 3 281 2024/10/28 31 Tranbodarne 11 Katarinahuset, Stadsgården 6–12 B 1912/1965 3 587 2018/11/01 2 884 17 645 4 344 24 873 673 182 593 95% 32 Tranbodarne 13 Sjömansinstitutet 1929/1998 502 2017/03/30 116 2 688 435 3 239 131 17 966 89% Summa Stockholm 149 029 22 296 258 885 435 38 815 45 245 365 676 10 231 1 479 239 90% Atrium Ljungbergs ägarandel av nedan angivna fastigheter är 100 procent för samtliga. 1) Hela eller delar av fastigheten är klassificerad som projektfastighet per 2025-01-01. 2) Hela eller delar av fastigheten är miljöcertifierad enligt Breeam (B) eller Miljöbyggnad (M). 3) I Övrigt ingår utbildning, kultur, hälsa/vård och lager/förråd. 154 01. 02. 03. 04. 05. 06. 07. 08. Övrigt Fastighetsförteckning ===== SIDA 155 ===== Denna sida har granskats översiktligt och ingår ej i finansiella rapporter 2024 Ö.2 Fastighetsförteckning 2024-12-31 Uthyrbar area, kvm Kommun-/ Fastighetsbeteckning Adress/Beskrivning Projekt- fastighet 1) Certifiering 2) Tomträtt Byggår/ Ombyggnad Landareal, kvm Tillträde Handel Kontor Bostäder Garage Övrigt 3) Summa Taxerings- värde, mkr Hyresvärde Uthyrnings- grad NACKA 33 Sicklaön 115:1 Planiavägen 1, Kyrkviken P 1929 2 249 Innan 2007 370 370 3 324 100% 34 Sicklaön 115:4 Sjötorpsvägen 3–14, Kyrkviken P 1909 9 375 2011/06/15 178 743 921 38 1 088 37% 35 Sicklaön 117:1 Planiavägen 3, Kyrkviken P 1967 2 823 2010/11/26 2 124 100 435 2 659 15 3 837 99% 36 Sicklaön 117:17 Planiavägen 5–7 P 1978 10 175 Innan 2007 1 629 1 629 3 408 9% 37 Sicklaön 117:2 Sjötorpsvägen 6 P 1909 1 368 2010/11/26 38 Sicklaön 265:5 Atlasvägen 2 P 2 029 Innan 2007 26 100% 39 Sicklaön 346:1 Uddvägen 7, Sickla Front II B 2018 10 524 Innan 2007 1 281 24 235 11 900 266 37 682 722 98 573 90% 40 Sicklaön 83:22 Sickla industriområde B 1898/2012 59 941 Innan 2007 9 508 46 455 8 300 23 223 87 486 1 399 307 445 96% 41 Sicklaön 83:32 Uddvägen 1, Sickla Front I B 2014 12 268 Innan 2007 678 9 240 477 10 395 267 39 522 96% 42 Sicklaön 83:33 Nobelberget P 12 270 2014/02/27 43 Sicklaön 83:36 Marcusplatsen 2006 11 530 Innan 2007 1 062 1 062 37 3 332 0% 44 Sicklaön 83:37 Simbagatan 15–23, Sirocco 1961 6 977 Innan 2007 4 988 334 631 5 953 102 7 254 6% 45 Sicklaön 83:38 Siroccogatan 8–12, Simba 1958 13 697 Innan 2007 3 932 206 4 138 72 14 054 99% 46 Sicklaön 83:39 Nobelberget, Formalinfabriken B 1943 1 268 2014/02/27 295 1 680 211 2 186 51 7 032 96% 47 Sicklaön 83:42 Sickla industriväg 1, Sickla Central P B 1 771 Innan 2007 159 48 Sicklaön 83:44 Nobelberget, Gula villan 1980 1 258 Innan 2007 305 305 3 769 0% 49 Sicklaön 83:45 Nobelberget, Nobelbergsgaraget 2020 2014/02/27 297 173 3 213 85 3 768 34 3 389 100% 50 Sicklaön 83:46 Nobelberget, Mark 5 141 Innan 2007 7 51 Sicklaön 83:47 Nobelberget Kv 5 P 1 987 2014/02/27 22 52 Sicklaön 83:48 Nobelberget Kv 6 P 1 711 2014/02/27 31 53 Sicklaön 83:49 Nobelberget Kv 7 P 3 802 2014/02/27 70 54 Sicklaön 83:50 Nobelberget Kv 8 P M 3 573 2014/02/27 125 55 Sicklaön 83:51 Nobelberget Kv 4 P 1 924 2014/02/27 53 56 Sicklaön 83:52 Nobelberget Kv 3 P 1 784 2014/02/27 41 57 Sicklaön 83:53 Nobelbergsgatan 8, Panncentralen P M 2 787 2014/02/27 976 976 3 476 100% 58 Sicklaön 83:54 Siroccogatan, Magasinet B 2007 22 579 Innan 2007 16 973 10 800 107 27 880 449 59 792 97% 59 Sicklaön 83:55 Simbagatan, Plania 1977 10 650 Innan 2007 11 405 2 370 2 280 16 055 323 53 322 99% 60 Sicklaön 83:56 Simbagatan, Traversen B 746 Innan 2007 806 270 1 076 4 186 50% 61 Sicklaön 83:57 Simbagatan 8–20, Gallerian B 1940 32 890 Innan 2007 24 164 35 870 1 910 61 944 998 126 484 97% 62 Sicklaön 83:58 Smedjegatan 32–36, Curanten B 4 705 Innan 2007 1 726 5 201 10 659 17 586 136 73 615 97% 63 Sicklaön 83:59 Marcusplatsen 9, Tapetfabriken B 2021 2 994 Innan 2007 10 451 10 451 258 33 883 100% Summa Nacka 256 796 79 544 88 172 743 72 453 53 610 294 522 5 416 844 809 94% Atrium Ljungbergs ägarandel av nedan angivna fastigheter är 100 procent för samtliga. 1) Hela eller delar av fastigheten är klassificerad som projektfastighet per 2025-01-01. 2) Hela eller delar av fastigheten är miljöcertifierad enligt Breeam (B) eller Miljöbyggnad (M). 3) I Övrigt ingår utbildning, kultur, hälsa/vård och lager/förråd. 155 01. 02. 03. 04. 05. 06. 07. 08. Övrigt Fastighetsförteckning ===== SIDA 156 ===== Denna sida har granskats översiktligt och ingår ej i finansiella rapporter 2024 Ö.2 Fastighetsförteckning 2024-12-31 Uthyrbar area, kvm Kommun-/ Fastighetsbeteckning Adress/Beskrivning Projekt- fastighet 1) Certifiering 2) Tomträtt Byggår/ Ombyggnad Landareal, kvm Tillträde Handel Kontor Bostäder Garage Övrigt 3) Summa Taxerings- värde, mkr Hyresvärde Uthyrnings- grad JÄRFÄLLA 64 Barkarby 2:64 BAS Barkarby B 2021 6 325 2019-04-01 1 458 4 168 2 541 17 250 25 417 69 281 84% Summa Järfälla 6 325 1 458 4 168 0 2 541 17 250 25 417 0 69 281 84% GÖTEBORG 65 Lindholmen 30:1 Lindholmspiren 11 B 2002 13 647 2017/03/29 37 175 37 175 826 93 871 100% 66 Lindholmen 43:4 Lindholmsallén 22–24 2024 2024/10/16 327 87 414 3 1 085 47% 67 Lindholmen 43:5 Götaverksgatan 5–13 2024 2024/10/16 183 183 29 403 0% 68 Lindholmen 44:2 Götaverksgatan 21–39 2020 2021/01/15 747 78 825 5 2 682 79% 69 Lundbyvassen 4:13 Götaverksgatan 2–8, Lindholmsallén 12–20 B 1957/2007 12 205 2016/09/30 750 15 851 10 145 3 492 30 238 398 61 069 80% 70 Lundbyvassen 4:7 Regnbågsgatan 4–6, Lindholmsallén 10 B 1989 6 414 2016/09/30 14 843 1 115 15 958 274 35 473 44% Summa Göteborg 32 266 2 007 67 947 0 10 145 4 694 84 793 1 535 194 583 83% MALMÖ 71 Bohus 10 — Torghusen Torghusen M 2020 15 831 Innan 2007 3 814 3 814 1 392 8 581 100% 72 Bohus 11 Mobilia Biograf B 1968/2013 Innan 2007 2 388 2 388 335 5 278 100% 73 Bohus 7 Mobilia B 1966/2010 12 023 2008/02/01 5 998 180 11 252 6 680 35 24 145 123 36 538 98% 74 Bohus 8 Mobilia B 1968/2013 76 745 Innan 2007 45 544 1 806 3 37 800 12 773 97 926 172 183 88% 75 Bohus 9 Mobilia 2014 Innan 2007 4 103 4 103 106 8 010 100% 76 Dimman 11 Barkgatan 2–8, Bergsgatan 20, Friisgatan 17–19, Typografgatan 3–5 B 1940/2014 4 278 2014/04/29 10 101 5 898 15 999 35 957 100% 77 Malmen 12 Barkgatan 9–13 B 1971 2 464 2016/05/02 3 490 1 900 4 021 9 411 12 553 100% Summa Malmö 111 341 51 542 15 577 19 171 46 380 25 115 157 785 1 956 279 099 93% UPPSALA 78 Brillinge 8:1 Norra Gränbystaden B 2013–2017 71 556 2011/04/05 22 481 135 4 571 27 187 327 49 454 98% 79 Brillinge 9:1 Norra Gränbystaden B/M 2013–2021 25 965 2011/04/05 6 396 50 6 446 116 22 461 95% 80 Dragarbrunn 27:2 Forumkvarteret 1902/2005 6 714 Innan 2007 5 398 8 080 1 420 1 191 1 116 17 205 598 63 916 84% 81 Gränby 21:4 Gränbystaden galleria 1971/2011 96 392 Innan 2007 43 365 1 019 11 500 8 099 63 983 1 190 230 047 94% 82 Gränby 21:5 Marknadsgatan 7A–Q, Entréhusen M 2017/2018 1 813 Innan 2007 1 683 3 369 9 839 2 117 17 008 416 47 866 90% 83 Gränby 25:1 Gränbystaden Parkhus 1 M 2021 1 845 Innan 2007 137 2 694 2 831 86 6 605 100% 84 Gränby 26:1 Gränbystaden Parkhus 4 P 3 224 Innan 2007 18 85 Gränby 26:2 Gränbystaden Parkhus 3 P 2 741 Innan 2007 24 86 Kvarngärdet 33:2 Storgatan 19 1912/2000 1 240 2020/12/22 2 504 2 504 75 11 438 65% Summa Uppsala 211 490 79 323 15 244 13 953 12 691 15 953 137 163 2 849 431 788 92% Totalt Sverige 767 247 236 170 449 993 34 302 183 025 161 866 1 065 356 21 987 3 298 799 91% Atrium Ljungbergs ägarandel av nedan angivna fastigheter är 100 procent för samtliga. 1) Hela eller delar av fastigheten är klassificerad som projektfastighet per 2025-01-01. 2) Hela eller delar av fastigheten är miljöcertifierad enligt Breeam (B) eller Miljöbyggnad (M). 3) I Övrigt ingår utbildning, kultur, hälsa/vård och lager/förråd. 156 01. 02. 03. 04. 05. 06. 07. 08. Övrigt Fastighetsförteckning ===== SIDA 157 ===== Definitioner Denna sida har granskats översiktligt och ingår ej i finansiella rapporter 2024 Ö.3 Definitioner Finansiella definitioner Aktiens direktavkastning, % Föreslagen eller verkställd aktieutdelning i % av börskursen vid räkenskapsårets slut. Aktiens direktavkastning används för att belysa vilken löpande avkastning aktieägare förväntas erhålla. Aktiens totalavkastning, % Årets förändring av aktiekursen med tillägg för under året verkställd utdelning i % av aktiekursen vid räkenskapsårets slut. Aktiens totalavkastning används för att belysa aktie- ägarnas totala avkastning på sitt ägande i Atrium Ljungberg. Aktuellt substansvärde per aktie, kr Redovisat eget kapital med återläggning av derivat och goodwill samt justerat med bedömd verklig uppskjuten skatt, dividerat med antal utestående aktier vid periodens utgång. Aktuellt substansvärde per aktie används för att ge intressenter information om Atrium Ljungbergs aktuella substans- värde per aktie beräknat på ett för börsnote- rade fastighetsbolag enhetligt sätt. Antal utestående aktier Antal registrerade aktier vid periodens slut med avdrag för återköpta aktier, vilka inte berättigar till utdelning eller rösträtt. Avkastning på eget kapital, % Periodens resultat i % av genomsnittligt eget kapital. Avkastning på eget kapital används för att belysa Atrium Ljungbergs förmåga att generera vinst på ägarnas kapital i koncernen. Avkastning på totalt kapital, % Resultat före skatt med tillägg för ränte - kostnader i % av genomsnittlig balansom- slutning. Avkastning på totalt kapital används för att belysa Atrium Ljungbergs förmåga att generera vinst på koncernens tillgångar opåverkat av koncernens finansiering. Avkastning på totalt kapital exklusive värdeförändring, % Resultat före värdeförändringar med tillägg för räntekostnader, i % av genomsnittlig balans- omslutning. Avkastning på totalt kapital exklu- sive värdeförändringar används för att belysa Atrium Ljungbergs förmåga att generera löpande kassaflöden på koncernens tillgångar opåverkat av koncernens finansiering. Avyttringsvärde per aktie, kr Redovisat eget kapital med återläggning av goodwill samt justerat med skillnad mot verkligt värde på räntebärande skulder. Avyttringsvärde per aktie används för att ge intressenter information om Atrium Ljungbergs värde per aktie vid ett avyttringsscenario beräknat på ett för börsnoterade fastighetsbolag enhetligt sätt. Belåningsgrad, % Räntebärande skulder med avdrag för likvida medel i % av summan av fastigheternas verk- liga värde vid periodens slut. Belåningsgrad används för att belysa Atrium Ljungbergs finansiella risk. Bruttoresultat fastighetsförvaltningen Hyresintäkter minus Kostnader för fastighetsförvaltning. Bruttoresultat projekt- och entreprenad verksamheten Projekt och entreprenadomsättning minus projekt- och entreprenadkostnader. Eget kapital per aktie, kr Redovisat eget kapital dividerat med antal utestående aktier vid periodens utgång. Eget kapital per aktie används för att belysa ägarnas andel av bolagets totala tillgångar per aktie. Fastighetskostnader Summa av Kostnader för fastighets- förvaltning, vilket exkluderar central administration. Förvaltningsresultat Resultat före skatt med återläggning av värdeförändringar. Förvaltningsresultat per aktie, kr Förvaltningsresultat dividerat med medelantalet utestående aktier. Förvaltningsresultat efter avdrag för nominell skatt per aktie, kr Resultat före värdeförändringar med avdrag för beräknad aktuell skatt exklu- sive underskottsavdrag dividerat med medelantal utestående aktier. Avdragen skatt har beräknats med bland annat hänsyn till skattemässiga avdragsgilla avskrivningar och investeringar. Förvaltningsresultat efter avdrag för nominell skatt används för att ge intres- senter information om Atrium Ljungbergs förvaltnings resultat per aktie beräknat på ett för börsnoterade fastighets bolag enhetligt sätt. Genomsnittlig kapitalbindning, år Genomsnittlig kvarstående löptid till slutförfall av samtliga krediter i skuld- portföljen. Genomsnittlig kapitalbindning används för att belysa Atrium Ljungbergs finansiella risk. Genomsnittlig ränta räntebärande skulder, % Vägd genomsnittlig kontrakterad ränta för samtliga krediter i skuldportföljen exklu- sive outnyttjade kreditfaciliteter. Genomsnittlig ränta används för att belysa Atrium Ljungbergs finansiella risk. Genomsnittlig räntebindning, år Genomsnittlig kvarstående löptid till ränte regleringstidpunkt av samtliga krediter i skuldportföljen. Genomsnittlig räntebindning används för att belysa Atrium Ljungbergs finansiella risk. Kassaflöde per aktie, kr Kassaflöde från den löpande verksamheten dividerat med medel antalet utestående aktier. Kassaflöde per aktie, kr, används för att belysa Atrium Ljungbergs kassa flöde, och särskilt dess utdelningsförmåga. Långsiktigt substansvärde per aktie, kr Redovisat eget kapital med återläggning av goodwill, derivat och uppskjuten skatt, divi- derat med antal utestående aktier vid perio- dens utgång. Långsiktigt substansvärde per aktie används för att ge intressenter infor- mation om Atrium Ljungbergs långsiktiga substansvärde per aktie beräknat på ett för börsnoterade fastighetsbolag enhetligt sätt. Medelantal utestående aktier Vägt genomsnittligt antal utestående aktier beräknat enligt IAS 33. Nettoskuld/EBITDA (skuldkvot) Räntebärande skulder minskat med likvida medel divideras med bruttoresultat juste- rat för central administration, tomträttsav- gälder och resultat från försäljning exploateringsfastigheter. Nettoskuld/EBITDA används för att belysa intjäning i relation till skuldsättning Resultat per aktie, kr Periodens resultat dividerat med medel- antalet utestående aktier. Räntetäckningsgrad, ggr Förvaltningsresultat med tillägg för ränte- netto samt resultat från försäljning explo- ateringsfastighet dividerat med ränte- netto (exklusive tomträttsavgälder som i enlighet med IFRS 16 om klassificerats till räntekostnad). Räntetäckningsgraden används för att belysa hur känsligt bolagets resultat är för ränteförändringar. Utdelningsandel, % Utdelning per aktie i % av förvaltnings resultat. Utdelningsandel används för att belysa hur stor del av resultatet som skiftas ut till koncernens ägare respektive åter investeras i verksamheten. Fastighetsrelaterade definitioner BOA, kvm Bostadsarea avser byggnadens ut hyrbara area för bostäder. BTA, kvm Bruttototalarea avser byggnadens totala area inklusive ytterväggar. Driftöverskott Avser hyresintäkter minus kostnader för fastighetsförvaltning. Exploateringsfastigheter Exploateringsfastigheter utgörs av fast- igheter, obebyggda eller bebyggda, som koncernen äger med avsikt att utveckla och sälja som bostadsrätter. Fastig heterna redovisas som omsättningstillgångar, även om vissa fastigheter i avvaktan på utveck- ling i tillämpliga fall förvaltas och genere- rar hyresintäkter. Redovisning sker till det lägsta av ackumulerat anskaffningsvärde och nettoförsäljningsvärde. Fastighetstyp Den lokaltyp som utgör den över - vägande delen av hyres värdet för en registerfastighet eller resultatställe avgör fastighetstypen. Marknadsvärde och utveckling av hyresintäkter i jämförbart bestånd redo visas per fastighetstyp. Hyresintäkter i jämförbart bestånd Avser hyresintäkter för jämförbart bestånd vilket är hyresintäkter för de fastigheter som inte varit klassificerade som projektfastig- heter och som ägts under hela perioden och hela jämförelseperioden. Används för att belysa utvecklingen av hyresintäkter exkl. engångseffekter för förtida avflytt- ningar opåverkat av projektfastigheter samt förvärvade och sålda fastigheter. Hyresvärde Kontrakterade årshyror inklusive hyrestillägg (t. ex. för fastighetsskatt, värme och el) och bedömd marknadshyra för vakanta ytor i befintligt skick. Hyresvärde används för att belysa koncernens intäkts potential. Jämförbart bestånd Jämförbart bestånd avser de fastigheter som inte varit klassificerade som projektfastig- heter och som ägts under hela perioden och hela jämförelseperioden. Jämförbart bestånd används för att belysa utvecklingen av hyres- intäkter exkl. engångseffekter för förtida avflyttningar och fastighetskostnader opå- verkat av projektfastigheter samt förvärvade och sålda fastigheter. LOA, kvm Lokalarea avser byggnadens uthyrbara area för lokaler. Nettouthyrning Summa för perioden avtalade kontrak- terade årshyror för nyuthyrningar med avdrag för årshyror uppsagda för avflytt. Nettouthyrningen används för att belysa uthyrningssituationen. 157 01. 02. 03. 04. 05. 06. 07. 08. Övrigt Definitioner ===== SIDA 158 ===== Definitioner Projektfastighet Fastighet eller väl avgränsad del av fastig- het där omställning planeras eller pågår i syfte att omvandla och förädla fastigheten. Till projektfastigheter hänförs även byggnad under uppförande samt obebyggd mark och byggrätter. Omklassificering från projektfast- ighet till färdigställd fastighet görs i sam- band med färdigställande. Projektvinst, % Marknadsvärdet efter genomfört projekt minus total investering i % av t otal inves- tering. Projektvinst används för att belysa värdeskapande i projektverksamheten. Tomträtter Nyttjanderätt för tomtmark. Enligt IFRS 16 redovisas tomt r ätter som nyttjanderättstill- gång i balansräkningen. Tomträttsavgäld Den avgift som betalas för nyttjande av tomträtt. Betraktas enligt IFRS 16 som räntekostnad i resultaträkningen. Uthyrbar area, kvm Totalyta som är tillgänglig för uthyrning. Garage ingår i uthyrb ar area, men e xkluderas vid beräkning av hyresvärde per kvm och verkligt värde per kvm. Uthyrningsgrad, % Kontrakterade årshyror i % av hyresvär- det vid full uthyrning. Redovisade siffror baseras på närmast kommande kvartal. Uthyrningsgraden används för att belysa koncernens effektivitet i användningen av sina förvaltningsfastigheter. Vakansgrad, % Hyresvärdet för outhyrda lokaler dividerat med hyresvärde för hela fastighetsbeståndet. Projektfastigheter är exkluderade. Överskottsgrad, % Bruttoresultat fastighetsförvaltning i % av redo visade hyres intäkter. Överskottsgrad används för att belysa hur stor del av kon- cernens hyres int äkter som återstår efter fastighetskostnader. Hållbarhetsrelaterade definitioner Breeam Är ett miljöcertifieringssystem utvecklat i Europa för byggda miljöer. Breeam tar ett helhetsgrepp på en byggnads miljö- prestanda. Det finns två typer av Breeam- certifieringar; Breeam som avser nyproduk- tion och Breeam In-Use som avser befintliga fastigheter. Områden som Breeam hanterar delas in i: energi- och v attenanvändning, hälsa, transport, material, avfall, mark- användning, utsläpp, ekologi och ledning (management). Direkt genererat och fördelat ekonomiskt värde — G enererat värde: Atrium Ljungbergs ne tto oms ättning och värdeförändringar. — F ördelat värde: Atrium Ljungbergs be talningar till leverantörer, löner och er sättningar till anställda, arvoden och er sättningar till styrelse, vd och ledande bef attningshavare, nettobetalningar till finansiär er, skatt och avgifter till s am hälle t, samt utdelning till aktieägarna. — B etalningar till leverantörer: Operativa k ostnader för inköp av material, pr o- dukt er, lokaler och tjänster från leverantörer. — L öner och ersättningar till medarbetarna: P eriodens totala löne- och pensionskost- nader inklusiv e förmåner. Till medarbe- tare räknas inte konsulter eller annan inhyrd personal. — Ar voden och ersättningar till styrelse, v d och ledande befattningshavare: Utgörs a v arvoden till styrelseledamöter samt f ast lön, övriga ersättningar och pen- sionsk ostnader för vd och övriga ledande befattningshavare. — Ne ttobetalningar till finansiärer: P eriodens redovisade ränte k ostnader med tillägg f ör koncernmässigt aktiverad r änta och beskriver Atrium Ljungbergs t otala ersättning till lån giv are. — Sk att och avgifter till samhället: Total er sättning till staten under perioden i f orm av tomträttsavgälder samt samman- lagda sk atter och avgifter till svenska s taten. Uppskjuten skatt ingår ej. — Utdelning till aktieägarna: Periodens ut- be talda utdelning. — Ek onomiskt värde – kvar i företaget: G enererat värde minus f ördelat värde. Energiintensitet, kWh per kvm Total energianvändning från värme, kyla, hyresgästel och fastighetsel dividerat med genomsnittlig beräknat total u ppvärmd uthyrbar area, exklusive garage. Förlorad arbetstid på grund av arbetsrelaterad olycka eller sjukdom (lost day rate) Antal förlorade arbetsdagar på grund av arbetsrelaterad olycka eller sjukdom, per totalt antal avtalade arbetsdagar under året. Gröna hyresavtal, % Kontrakterad årshyra för kommersiella loka- ler exklusive g arage och lager för hyresavtal med grön hyresbilaga i % av kontrakterad årshyra för kommersiella lokaler exklusive garage och lager. Grön hyresbilaga är en avtalsbilaga från Fastighetsägarna där hyres- gästen och hyresvärden tillsammans åtar sig att minska miljö p åverkan och omfattar exempelvis energi, avfall och transporter. Redovisade siffror baseras på närmast kom- mande kvartal. Grön- och blåstruktur Sammanhängande stråk och/eller miljöer med växtlighet och vatten. Dessa bidrar med värden som exempelvis ekosystem tjäns ter, livs miljöer , rekreation och kulturmiljöer. Intensitetsmått, utsläpp kgCO₂e Totala utsläpp, fördelat på yta. Antingen BTA eller kvm. Lika-för-lika Med lika-för-lika bestånd för energistatistik avses att fastigheten ska vara ägd i minst två fulla rapporteringsår innan de inkluderas i rapporteringen för att erhålla en så jämför- bar statistik som möjligt mellan åren. Miljöbyggnad Miljöbyggnad är ett certifieringssystem för byggnader som baseras på svensk bygg- praxis och omfattar energi, inomhusmiljö och material. Olycksfallsfrekvens (LTIR) Antal arbetsrelaterade olyckor per miljon arbetade timmar, som leder till frånvaro minst en avtalad arbetsdag. Scope 1,2 och 3 En metod för att definiera olika områden när man beräknar utsläpp av växthus- gaser. Denna metod kommer ifrån den internationella standarden Greenhouse Gas Protocol. — S cope 1: Verksamhetens direkta utsläpp fr ån källor som k ontrolleras av företaget. — S cope 2: Verksamhetens indirekta utsläpp fr ån inköpt energi som el, ånga, v ärme och kyla som sker hos pro- ducenten. — S cope 3: Indirekta utsläpp som verk- s amheten har som inte omfattats av s cope 1 eller 2. Exempelvis inköpta varor och tjäns ter. Total omsättning Stämmer överens med Nettoomsättning enligt koncernens resultaträkning. Total investering/förvärv Förvärv av fastigheter och investeringar i nya och befintliga fastigheter. I tabellen Förändring av fastighetsbeståndet ingår därmed raderna Förvärv och Investeringar i egna fastigheter. Totala driftutgifter Kostnader för fastighetsskötsel, löpande reparationer och underhåll. Denna sida har granskats översiktligt och ingår ej i finansiella rapporter 2024 158 01. 02. 03. 04. 05. 06. 07. 08. Övrigt Definitioner ===== SIDA 159 ===== Denna sida har granskats översiktligt och ingår ej i finansiella rapporter 2024 Ö.4 Information Den information vi sänder ut till marknaden om vår verksamhet ska vara öppen, tydlig och korrekt, och syfta till att skapa förtroende för vårt företag och varumärke. Som börsnoterat bolag lyder Atrium Ljungberg under de regler som finns i noterings avtalet med Nasdaq Stockholm. Viktiga händelser, delårsrapporter och bokslutskommuniké offentliggörs omedelbart via pressmeddelanden och finns tillgängliga på vår webbplats; www.al.se. Vi informerar löpande om vårt bolag, aktuella händelser och förändringar i verksamheten genom att regel- bundet träffa såväl analytiker, investerare, aktieägare och finansiärer som kunder och samarbetspartners. Årsredovisningen och delårsrapporterna finns till- gängliga på vår webbplats. Delårsrapporter och bokslutskommuniké översätts till engelska och båda språkversionerna finns tillgängliga på webbplatsen vid en och samma tidpunkt. Årsredovisningen över- sätts till engelska en kort tid efter att den svenska versionen publicerats. På www.al.se finns möjlighet att prenumerera på finansiella rapporter och pressmeddelanden. Där ger vi också uppdaterad information om vår verksamhet, våra fastigheter och projekt, finansiella nyckeltal, aktien och mycket annat. Informationen på webbplatsen finns även på engelska. Rapporttillfällen Delårsrapport januari–mars 2025 2025-04-11 Delårsrapport januari–juni 2025 2025-07-08 Delårsrapport januari–september 2025 2025-10-10 Bokslutskommuniké 2025 februari 2026 Årsredovisning 2025 mars 2026 Årsstämma Årsstämma genomförs genom fysisk närvaro eller via ombud men också möjlighet till poströstning, onsdag 20 mars 2025. Utövande av rösträtt kommer att ske genom poströstning eller i anslutning till års - stämman. Mer information finns på vår webbplats www.al.se. 159 01. 02. 03. 04. 05. 06. 07. 08. Övrigt Information ===== SIDA 160 ===== al.se Info Narva Communications Box 4200, 131 04 Nacka Besök: Smedjegatan 2C Telefon: 08-615 89 00 info@al.se Styrelsens säte: Nacka Org. nr: 556175-7047 Produktion: Atrium Ljungberg i sam arbete med Narva Communications. Foto: Daniel Hedqvist, Gatun Arkitekter, GEHL, Gustav Aldin, Hanna Widell, Industriromantik, Jeanette Hägglund, Johan & Linus, Kanozi Arkitekter, Manne Widung, Martin Kelam, Mattias Bardå, Mikael Ullén, Pixerymedia, Reflex Arkitekter, Stockholms stad, TL Bygg, TMRW, Ulf Celander, Walk the room, White arkitekter, Åke E:son Lindman, Åke Gunnarsson. https://www.linkedin.com/company/atrium-ljungberg https://www.facebook.com/atriumljungberg https://twitter.com/atriumljungberg https://www.instagram.com/atriumljungberg/