===== SIDA 1 ===== Stabilt resultat och stark finansiell ställning i en oförutsägbar omvärld. Delårsrapport januari – mars 2025 ===== SIDA 2 ===== 2 Q1. 2025 Delårsrapport Sammanfattning januari – mars 2025 Januari – mars Hyresintäkterna uppgick till 735 mkr (755) – varav jämförbart bestånd ökade med 3,2% (4,9). Driftöverskottet uppgick till 519 mkr (541) – varav jämförbart bestånd ökade med 2,2% (8,1). Projekt- och entreprenadomsättningen uppgick till 78 mkr (111) och bruttoresultatet till 1 mkr (3). Förvaltningsresultatet uppgick till 328 mkr (373), mot- svarande 2,60 kr/aktie (2,96). Orealiserade värdeförändringar fastigheter uppgick till 179 mkr (–7), varav projektvinster uppgick till 20 mkr (-). Orealiserade värdeförändringar derivat uppgick till 71 mkr (160). Periodens resultat uppgick till 453 mkr (406), motsvarande 3,59 kr/aktie (3,22). Nettouthyrningen för perioden uppgick till 23 mkr (-13), varav bolaget sagt upp 0 mkr (–8), för avflyttning inför kommande projekt. Periodens investeringar uppgick till 626 mkr (433). NETTOUTHYRNING 23 MKR DRIFTÖVERSKOTT JÄMFÖRBART BESTÅND +2,2 % FÖRÄNDRING BELÅNINGSGRAD 41,8% PÅGÅENDE PROJEKT 9,5 MDKR Sammanfattning 1) 2025 jan-mars 2024 jan-mars 2024/2025 apr-mars 2024 jan-dec Hyresintäkter, mkr 735 755 2 969 2 988 Projekt- och entreprenadomsättning, mkr 78 111 496 528 Nettoomsättning, mkr 814 865 3 464 3 516 Bruttoresultat , mkr 520 543 2 128 2 151 Förvaltningsresultat, mkr 328 373 1 379 1 425 D:o kr/aktie 2,60 2,96 10,94 11,30 Resultat efter skatt, mkr 453 406 896 850 D:o kr/aktie 3,59 3,22 7,11 6,74 Fastighetsvärde, mkr 59 103 58 915 59 103 58 362 Investeringar inkl. förvärv, mkr 626 433 2 885 2 692 Nettouthyrning exkl. egna uppsägningar, mkr 23 −5 163 135 Nettouthyrning inkl. egna uppsägningar, mkr 23 −13 145 109 Belåningsgrad, % 41,8 42,6 41,8 41,4 Räntetäckningsgrad, ggr 3,2 3,8 3,5 3,7 Genomsnittlig utgående ränta, % 2,9 2,4 2,9 2,9 Långsiktigt substansvärde, kr/aktie 269,70 262,99 269,70 267,25 Börskurs, kr/aktie 165,40 209,20 165,40 198,20 Miljöcertifierad yta (kvm), % 73 83 73 71 Total energiintensitet, kWh/ m2 (normalår, LFL) 152 163 152 158 1) För fullständig nyckeltalstabell se sidan 24 och för definitioner se sidorna 31-32. ===== SIDA 3 ===== 3 Q1. 2025 Delårsrapport Trots en mycket oförutsägbar omvärld finns det saker att glädjas åt. Vår hittills största affär, med Stockholms konstnärliga högskola (SKH), är i mål. Vi har en stark finansiell ställning och kan därigenom fortsätta att reali- sera vår projektportfölj och skapa värde för våra aktieägare. Vår omvärld präglas av stor osäkerhet med geopolitiska spänningar och ett pågående handelskrig. Atrium Ljungberg verkar på den svenska marknaden och påverkas inte direkt av tullarna men påverkan globalt är stor med försämrade ekonomiska tillväxtutsikter och stora rörelser på de finansiella marknaderna världen över. Vi kan konstatera att hyresmarknaden har varit svag under första kvar- talet med försiktig efterfrågan, främst på grund av den oförutsägbara omvärlden. Detta gör det svårt för många verksamheter att planera och investera. Positivt är dock att allt fler bolag driver mot en återgång till SKH till Slakthusområdet -vår hittills största affär i mål. ===== SIDA 4 ===== 4 Q1. 2025 Delårsrapport kontoret som huvudsaklig arbetsplats. Det kan även noteras att myndig- heter sticker ut som den kategori av verksamheter som varit mest aktiva i att söka nya lokaler under kvartalet. Resultat och finansiell ställning Vi inleder 2025 med ett stabilt första kvartal, i linje med våra förvänt- ningar. Nettouthyrningen var positiv och vårt driftöverskott i jämförbart bestånd ökade med 2,2%. Detta är särskilt glädjande med tanke på att lågkonjunkturen bitit sig fast längre än förväntat och vi endast fick ett begränsat tillskott från index till hyresintäkterna för 2025. Som väntat har emellertid vårt förvaltningsresultat minskat. Minskningen kan tillskrivas de fastighetsförsäljningar som genomfördes under fjolåret med syfte att möjliggöra projektinvesteringar med potential till större värdeskapande, samt högre finansieringskostnader till följd av att äldre räntebindningar löpte ut i fjol och ersattes av nya i ett högre ränteläge. Våra fastighetsvärden har i kvartalet justerats upp med 179 mkr. Avkastningskraven i fastighetsvärderingarna har lämnats intakta, men kassaflödena har ökat som en följd av att indexbedömningen för 2025 justerats upp med 0,5 procentenheter till 1,5%. Vi har en stark balansräkning med en belåningsgrad om 41,8% och fortsatt mycket god tillgång till finansiering, både från bank och kapital- marknad. I början av mars emitterade vi 2,3 mdkr i gröna obligationer med löptider på 3 respektive 5 år till fördelaktiga villkor. I samband med detta återköptes obligationer med förfall i Q2–Q3, vilket innebär att vi redan nu har refinansierat stora delar av årets låneförfall. Det breda investerarintresset för emissionen är ett styrkebesked och ett tydligt tecken på det stora förtroende investerarna har för oss. Vid årsstämman fattades beslut om en split, en uppdelning av bolagets aktier varigenom varje aktie delas upp på fem aktier, med det huvudsak- liga syftet att öka likviditeten i aktien. Spliten genomfördes med avstäm- ningsdag den 10 april. Hyresmarknaden För drygt ett år sedan tecknade vi ett hyresavtal med Stockholms konstnärliga högskola, villkorat exploateringsavtal och detaljplan. Hyresavtalet, med en avtalstid om 20 år, omfattar drygt 20 000 kvm LOA. Under det första kvartalet vann detaljplanen laga kraft och vi har nu ingått exploateringsavtal med Stockholms stad. Därmed står det klart att högskolans flytt till Slakthusområdet blir verklighet med plane- rad byggstart våren 2026. Det här är ytterligare en milstolpe för hela Slakthusområdet. Det är en stadsdel i transformation där kulturupple- velser i alla dess former är en viktig del. SKH kommer verkligen tillföra ytterligare en dimension till Slakthusområdet, inte minst med tanke på att de genomför omkring 400 publika evenemang varje år. Trots den avvaktande marknaden har vi fortsatt framdrift i uthyr- ningen och har under årets första kvartal tecknat flera nya hyresavtal, bland annat med Sustera, som samlokaliserar från fyra olika platser i Stockholm och flyttar in i nytt huvudkontor om 1 100 kvm i vår fastighet i Hammarby sjöstad under våren. Utöver detta har vi gjort uthyrningar i Life City i Hagastaden, dels till BioLamina som hyr närmare 900 kvm, dels till vår befintliga hyresgäst Immedica Pharma AB som utökar med 550 kvm för laboratorium. I båda fallen har återbruk stått i fokus och vi kan behålla närmare 90% av loka- lens befintliga planlösningar och material. Med bygget av Mälarterrassen i full gång presenterade vi i februari de två första av totalt sex hyresgäster som ska husera i det nya landmärket vid Slussen. Båda restauratörerna är väl kända med flera starka restau- rangkoncept i bagaget. Urban Italian Group, krögarna bakom Florentine och Basta, tar fram ett nytt koncept med fokus på det spanska köket. Napolyon Sürer, som driver Boqueria, Pelikan och Blå Porten, skapar en De två första av totalt sex restauranger i Mälarterrassen är klara. Urban Italian Group och grundaren bakom Boqueria kommer att skapa helt nya koncept som tillsammans bidrar till att göra Mälarterrassen och Slussen till en ny destination för mat och dryck i Stockholm. På bilden Mattias Roussakoff och Annica Ånäs, Atrium Ljungberg samt Brazer Bozlak, vd Urban Italian Group. ”Stockholms konstnärliga högskola tillför ytterligare en dimension till Slakthusområdet.” ===== SIDA 5 ===== 5 Q1. 2025 Delårsrapport destination för unika upplevelser av svensk mat och dryck. Att presen- tera våra första hyresgäster i Mälarterrassen är ett stort och spännande steg mot öppningen 2026 och jag ser verkligen fram emot att kunna dela med oss av fler aktörer framöver. Bostadsmarknaden Bostadsmarknaden har inte fått den skjuts som många hade trott och hoppats på. Osäkerhet kring inflationsutsikter och ränteläge, kombinerat med oron i omvärlden påverkar köparna som nu visar en mer avvak- tande hållning. På uppsidan kan sägas att vi nu möter fler intressenter som redan har sålt och därmed är snabbare i sin beslutsprocess. I ljuset av detta känns det roligt att försäljningen av Kvarter 7 på Nobelberget fått en riktigt bra start. Kunderna tycks uppskatta vårt erbjudande och det är tydligt att man ser ett värde i att våra områden erbjuder mer innehåll än bara en bostad. Projektportföljen Vi har en betydande volym av pågående projektinvesteringar om hela 9,5 mdkr varav 6,1 mdkr återstår. Projekten fortskrider enligt plan och flera av dem färdigställs under avslutningen av 2025 och inledningen av 2026 vilket kommer ge ett fint tillskott till driftöverskottet för nästa år. Det är också glädjande att detaljplanen för Östra Hagastaden nu är godkänd. Detta innebär att vi kan förverkliga kontorsprojekten Wave och Corner of Ekeblad. Med över 30 år i Hagastaden och som en av de största aktörerna ser vi fram emot att fortsätta bidra till utvecklingen av området. Social hållbarhet i fokus – samarbete med Tim Bergling Foundation Jag har tidigare berättat om vårt nya långsiktiga samarbete med Tim Bergling Foundation, ett samarbete som syftar till att främja ungas psykiska hälsa. I början av mars genomförde vi den första gemen- samma aktiviteten där vi byggde upp interaktiva ungdomsrum på våra handelsplatser i Stockholm, Malmö och Uppsala. Där fanns möjlighet för unga att dela med sig av sina egna berättelser om psykisk hälsa och citaten kommer att samlas i den nya utgåvan av boken ”Det här behöver vi For A Better Day”. Som utvecklare och förvaltare av några av Sveriges mest välbesökta platser vet vi hur stor roll den publika miljön For a Better Day. Atrium Ljungberg har inlett ett långsiktigt samar - bete med Tim Bergling Foundation för att sätta ungas psykiska hälsa i fokus inom stadsutveckling. Genom initiativ som knyter samman det fysiska stadsrummet med ungas behov, strävar vi tillsammans mot att skapa platser där ungdomar känner gemenskap och framtidstro. spelar för unga. Därför är jag väldigt stolt över att samarbeta med Tim Bergling Foundation som kan ge oss nya meningsfulla insikter i vårt stadsutvecklingsarbete. I en osäker omvärld är jag glad över den stabilitet och förutsägbarhet vårt bolag uppvisar. Med en stark balansräkning och god tillgång till kapital står vi väl rustade för att möta framtida utmaningar. Stabila finan- ser säkerställer att vi kan fortsätta investera i och realisera vår fantastiska projektportfölj och skapa värde för våra aktieägare. Annica Ånäs, vd ===== SIDA 6 ===== 6 Q1. 2025 Delårsrapport Det här är Atrium Ljungberg Väsentliga hållbarhetsmål fram till 2030 Total möjlig investeringsvolym, som uppgår till drygt 40 mdkr och sträcker sig in till mitten av 2030-talet, fördelar sig på ca 70% i fastig- heter som utvecklas för att äga (merparten kontor) och 30% i bostads- rätter. Utvecklingen ska äga rum på fastigheter som bolaget redan äger eller på markanvisningar som erhållits och ca 85% av projekt- utvecklingen sker vid befintliga eller kommande tunnelbanestationer i Stockholm. En viktig komponent i Agenda 2030 är våra hållbarhetsmål fram till 2030. Hållbarhet är en viktig affärsfråga och en avgörande del i vår strategi som handlar om innovativ stadsutveckling. — Atrium Ljungberg ska vara klimatneutrala 2030 och netto-noll 2040, med halverad klimatpåverkan från planerade och pågående projekt 2025. 1) Dessutom ska målen vara godkända enligt Science Based Targets (SBTi). — Atrium Ljungbergs platser ska nå över 90% i indexet Vår stad år 2030 och 50% 2025. 1) — Alla våra riskutsatta platser och fastigheter ska vara klimatanpassade 2030. Arbetet bedrivs enligt TCFD. — Vi ska nå 40% lägre energianvändning och ökad egenproduktion av fossilfri energi 2030. 2) — Vi ska nå 20% cirkulär materialanvändning, 20% lägre vatten - förbrukning och 20% lägre avfallsmängd 2030. 2) — 100% av betydande inköp ska vara utvärderade 2025. 1) — Vi ska uppnå 80% i vår medarbetarundersökning AL Perspektiv med en jämn könsfördelning och mångfald som speglar samhället 2030. 1) Del av hållbarhetslänkad obligation, basår 2021. 2) Basår 2023. FÖRVALTNINGSFASTIGHETER EFTER KATEGORI ● Kontor 66% 37,6 mdkr ● Handel 20% 11,5 mdkr ● Bostäder 3% 1,5 mdkr ● Projekt 11% 6,3 mdkr ● Byggrätter och mark 1% 0,6 mdkr 80% STOCKHOLM 5% GÖTEBORG 5% MALMÖ 10% UPPSALA Med rötterna i den gamla byggmästar- tradi tionen har vi de senaste åren utvecklat vår strategi och renodlat vårt fastighets- bestånd. Vi arbetar med hållbar stadsutveck- ling och för visionen ”Alla vill leva i vår stad”. Vårt fastighetsbestånd och projekt portfölj finns i stora sammanhängande områden med ett blandat innehåll av kontor, bostäder, handel, kultur och utbildning på Sveriges fyra starkaste tillväxtmarknader – Stockholm, Uppsala, Göteborg och Malmö. Affärsmodell Mål Atrium Ljungberg ska leverera minst 10% avkastning på eget kapital över tid. Finansiella riskbegränsningar Belåningsgraden får maximalt uppgå till 45% och räntetäckningsgraden ska vara lägst 2,0. Utdelningspolicy Ca en tredjedel av förvaltningsresultatet ska delas ut, såvida inte investeringar eller bolagets finansiella ställning i övrigt motiverar annat. Därutöver kan styrelsen föreslå att vinster av engångskaraktär kan föras över till ägarna. Investeringar Bolaget kan investera ca 5% av sin storlek årligen utan större påverkan på belåningsgraden. Agenda 2030 Våra fastighetsområden Tio goda skäl att vara på en plats 1. Folkliv hela dygnet 2. Aktiviteter och sport 3. Kultur och lärande 4. Konst och kulturhistoria 5. Natur och smarta ekosystem 6. Lek och sociala ytor 7. Mat och uteserveringar 8. Lugna oaser 9. Digital infrastruktur och wifi 10. Handel och service ===== SIDA 7 ===== 7 Q1. 2025 Delårsrapport Hållbart företagande inte uppfyller kraven för taxonomin samt att vi har sålt en linjerad fastighet under 2024. Utfallet för förenliga kapitalutgifter har ökat då pågående projekt har tagits upp i företagets capexplan för taxonomin. De förenliga driftutgifterna är i linje med samma period 2024. Social hållbarhet Vi styr vår stadsutveckling genom Vår Stad Index som mäter hur vi skapar socialt, miljömässigt och ekono- miskt hållbara platser. Indexet innehåller kvantifierbara indikatorer och finns att ta del av i sin helhet på vår hemsida. Resultatet mäts årligen eftersom de flesta aktiviteterna ofta genomförs över längre tid. Resultatet under 2024 uppgick till 61%. Nästa mätning sker under kvartal två. Övriga nyckeltal Målet om utvärderade leverantörer har under perioden uppnått ett resultat om 60%. Ökningen beror främst på ett stort internt arbete med att få fler leverantörer utvärderade. Utöver det har definitionen av betydande leverantör setts över, bland annat uppdaterat tröskel- värde från 100tkr till 500tkr. Atrium Ljungberg har antagit ett nytt mål för hållbara medarbetare, som utgår från en medarbetarundersök- ning som kallas för AL Perspektiv. Målet är att nå 80%. Första mätningen sker under april så resultatet presen- teras under kvartal två. I mars fick fastigheten Life City sitt slutgiltiga BREEAM certifikat, där betyget blev outstanding vilket endast 12 byggnader i Sverige har uppnått. Minskningen av certifierad yta beror på att ett antal förvaltnings- fastigheters certifikat har utgått och håller på att Atrium Ljungbergs hållbarhetsarbete Atrium Ljungberg har långsiktiga och kortsiktiga mål inom hållbarhet och följer noga utvalda nyckeltal för att säkerställa att vi utvecklas i rätt riktning. Målen omfattar såväl miljömässiga som sociala perspektiv. Fram till och med år 2025 har vi etappmål som en del av vår hållbarhetslänkade finansiering. Som komplement till vårt mål om att bli klimatneu- trala 2030 har vi också antagit ett netto-noll mål till 2040, som i december 2024 blev godkänt enligt SBTi Net-Zero Standard. Klimat Vi fortsätter att arbeta aktivt med att minska vår kli- matpåverkan både i projekt och förvaltningen. Under första kvartalet har vi utvecklat vår rapportering för förvaltningen med att inkludera fokusområdet mate- rial. I nyckeltalet ingår nu klimatpåverkan av våra hyres- gästanpassningar, vilket gör att nyckeltalet går upp och inte är representativt med tidigare perioder. En aktivitet vi har implementerat är en återbruksprocess inom företaget, som ska bidra till att minska klimat- påverkan och nå det långsiktiga målet. För energipå- verkan ser vi en minskad användning, framförallt inom fastighetsenergin. För transporter och avfall är trenden oförändrad. I våra planerade och pågående projekt är snittet nu 322 kg CO₂e/BTA, vilket är 30% förbättring mot start- värdet 2021. Nästa mätning sker under kvartal två. EU:s taxonomi Utfallet för förenlig omsättning har minskat sedan samma period 2024, då vi funnit att två fastigheter Mål 2030 hållbarhet Förändring jmf med fg års period 2024/2025 apr-mars 2023/2024 apr-mars 2022/2023 apr-mars Mål Klimatavtryck Förvaltning kgCO2e/kvm ny definition 1) 2) e.t 9,2 – – 0 kgCO2e/Kvm 2030 förvaltning Klimatavtryck Förvaltning kgCO2e/kvm 1) 3) −10% 5,7 6,3 6,7 0 kgCO2e/Kvm 2030 förvaltning Utvärderande betydande leverantörer, % 4) 82% 60 33 10 100% 2025 Fastighetsenergi, kWh/m2 1) 5) −11% 73 82 93 40% besparing till 2030 Hyresgästenergi, kWh/m2 1) 5) −3% 78 81 80 Total energianvändning, kWh/m2 1) 5) −7% 152 163 169 Total energianvändning, kWh/m2 1) 6) −3% 150 155 168 Andel gröna avtal, % 1) 4% 79 76 70 Vattenförbrukning, m3/m2 1) −3% 0,39 0,40 0,46 Certifierad yta (kvm), % −12% 73 83 80 Certifierade byggnader, antal −10% 52 58 50 BREEAM, antal 200% 18 6 17 BREEAM in-use, antal −24% 25 33 26 Miljöbyggnad, antal 29% 9 7 7 Taxonomin Förändring jmf med fg års period 2025 jan-mars 2024 jan-mars 2022/2023 apr-mars Definition Förenlig omsättning, % −33% 16 24 21 Inkluderar 7.1, 7.2 samt 7.7 för mål 1 -förvaltningsportföljen, % −39% 17 28 24 Inkluderar 7.7 för mål 1 Förenliga kapitalutgifter, % 122% 51 23 15 Inkluderar 7.1, 7.2 samt 7.7 för mål 1 -förvaltningsportföljen, % 17% 27 23 16 Inkluderar 7.7 för mål 1 Förenliga driftutgifter, % 0% 15 15 17 Inkluderar 7.7 för mål 1 -förvaltningsportföljen, % 0% 15 15 17 Inkluderar 7.7 för mål 1 1) Rullande 12 månader 2) Schablonberäkning avseende transporter till handelsplatser och material hyresgästanpassningar. Hyresgästers transporter exkluderas. 3) Schablonberäkning avseende transporter till handelsplatser. Material hyresgästanpassningar och hyresgästers transporter exkluderas. 4) Betydande = belopp över 500 000, hög risk eller ramavtal. 5) Normalårskorrigerad 6) Ej normalårskorrigerad uppdateras, samt att två fastigheter med certifiering såldes under 2024. Övrig rapportering Vi följer EU:s omnibusförslag noga för att säker- ställa en rätt och ändamålsenlig rapportering avseende räkenskapsåret 2025. Omnibusförslaget är framtaget för att förenkla den lagstadgade hållbarhetsredovisningen (CSRD). Om förslaget beslutas minskar omfattningen av rapporteringen samt vilka bolag som berörs. Vi har en intern styr- grupp som arbetar med de olika hållbarhetsindikato- rerna för att förbereda företaget inför rapporteringen 2025 enligt bolagets väsentliga hållbarhetsområden. ===== SIDA 8 ===== 8 Q1. 2025 Delårsrapport Förvärvade och tillträdda fastigheter Fastighet Område Kategori Uthyrbar area, kvm Tillträde Anskaffningsvärde, mkr Del av Södermalm 9:1 Stockholm Mark (fastighetsreglering) - 2025−03−11  0,4  Fastighetsbestånd i att det investerade kapitalet sprider sig utanför Stockholmsregionen, som under de senaste fyra åren har stått för den största andelen under alla kvartal förutom två. Kontorssegmentet var under kvartalet det mest framträdande med en andel om 25%, och fortsätter därmed trenden från 2024 med ett ökat intresse att investera i attraktiva kontorsfastigheter. Därefter följer logistik- och industri, bostadssegmentet, övrigt (bland annat mark och hotell), handel och samhällsfastigheter. Fastighetsbestånd Vårt fastighetsbestånd är koncentrerat till centrala lägen i tillväxtregionerna Stockholm, Uppsala, Göteborg och Malmö, där Stockholm utgör 80% (80) av marknads- värdet. Fastighetsportföljen innehåller vid periodens utgång totalt 86 fastigheter (86) med en sammanlagd uthyrningsbar yta om 879 000 kvm (882 000). Fastighetsmarknad Transaktionsvolymen var under årets första kvartal starkare än under motsvarande period 2023 och 2024. Total transaktionsvolym var 35,1 mdkr fördelat på 79 transaktioner, med en snittvolym om 450 mkr per affär – ca 10% högre än snittet per kvartal under 2020-talet. Det osäkra geopolitiska läget och försäm- rade makroekonomiska förutsättningar ser dock ut att skapa viss avvaktan. Investeringstakten bedöms dämpas av osäkerheter kopplat till utvecklingen på räntemarknaden. Stockholmsregionen stod för den största andelen av transaktionsvolymen under kvartalet, motsva- rande 36%. Göteborgs andel motsvarade 13%, vilket var något över kvartalssnittet de senaste sju åren, och Malmö stod för 8%, den högsta ande- len sedan Q4 2021. Sammantaget syns en trend Fastighetsbestånd 2025.03.31 Uthyrningsbar yta, tkvm 1) Fastighets- värde, mkr Fastighets- värde, kr/kvm Hyresvärde, mkr 2) Hyresvärde, kr/kvm Ekonomisk uth.grad, % Kontorsfastigheter 559 37 630 67 358 2 224 032 3 981 89 Handelsfastigheter 242 11 452 47 234 884 530 3 654 94 Bostadsfastigheter 45 1 532 33 886 109 537 2 422 94 Affärsområde Fastighet 846 50 614 59 805 3 218 099 3 804 91 -varav Stockholm 535 39 272 73 347 2 310 476 4 315 91 -varav Uppsala 125 5 728 45 881 432 347 3 473 91 -varav Göteborg 75 2 690 36 030 195 177 2 615 83 -varav Malmö 111 2 925 26 251 280 099 2 514 93 Projektfastigheter 27 6 285 - 46 484 - 56 Mark och byggrätter - 551 - - - - Summa förvaltningsfastigheter 873 57 450 - 3 264 583 - - Exploateringsfastigheter 6 8 469 - - Fastighetsbeståndet totalt 879 57 450 3 273 052 1) Uthyrningsbar yta exklusive garage. 2) Årlig rabatt om 87 mkr är exkluderad. Direktavkastningskrav per region % Intervall 2025.03.31 Genomsnitt 2024.03.31 Genomsnitt Stockholm 3,8-6,1 4,5 4,4 Uppsala 4,2-5,9 5,6 5,6 Malmö 4,1-6,3 5,4 5,6 Göteborg 4,9-5,8 4,9 4,9 Totalt 3,8-6,3 4,7 4,7 Direktavkastningskrav per fastighetskategori % Intervall 2025.03.31 Genomsnitt 2024.03.31 Genomsnitt Kontor 3,8-6,1 4,5 4,4 Handel 3,9-6,3 5,2 5,5 Bostäder 4,1-5,0 4,7 4,6 Totalt 3,8-6,3 4,7 4,7 Förändring av fastighetsbeståndet mkr 2025 jan-mars 2024 jan-mars Förvaltningsfastigheter Verkligt värde, ingående värde  56 749     56 813 Förvärv  0     - Investeringar i egna fastigheter  522     388 Orealiserade värdeförändringar  179     −7 Verkligt värde, utgående värde  57 450     57 194 Exploateringsfastigheter Bokfört värde, ingående värde  1 613     1 692 Försäljning brf -64     −16 Investeringar i bostadsrättsprojekt  104     45 Bokfört värde, utgående värde  1 653     1 721 Fastighetsbeståndet, utgående värde  59 103     58 915 ===== SIDA 9 ===== Q1. 2025 Delårsrapport Under kvartalet vann detaljplanen för Stockholms konstnärliga högskola laga kraft och vi har nu ingått ett exploateringsavtal med Stockholms stad. Därmed står det klart att hög- skolans flytt till Slakthusområdet blir verklighet. Byggstart planeras till våren 2026 och när huset står klart ska det rymma högskolans cirka 500 studenter samt 250 medarbetare och doktorander. Lokalerna omfattar totalt 200 rum med bland annat två stora teatrar, två bio- grafer, filmstudios, och en cirkushall med 13 meter i takhöjd. Hyresavtalet, med en avtalstid om 20 år, omfattar drygt 20 000 kvm LOA. Investeringar Under perioden har 626 mkr (443) investerats i befintliga fastigheter, varav 522 mkr (388) avser fast- igheter som utvecklas för ägande och 104 mkr (45) avser bostadsrättsaffären. Fastighetsförvärv under perioden uppgick till 0,4 mkr (0). Fastighetsvärdering Under första kvartalet har internvärdering genom- förts på samtliga fastigheter. Marknadsvärderingen är baserad på en kassaflödesmodell med individuell bedömning för varje fastighet av dels framtida intjä- ningsförmåga, dels marknadens avkastningskrav. Antagna hyresnivåer vid kontraktsförfall motsvarar bedömda långsiktiga marknads hyror, medan drift- kostnader utgår från bolagets verkliga kostnader. Inflationsantagandet antas till 1,5% för 2025 och därefter 2% per år. Projektfastigheter värderas på samma sätt men med avdrag för återstående investering. Beroende på i vilken fas projektet befinner sig finns ett riskpåslag i avkastningskravet. Byggrätter har värderats utifrån ett bedömt marknads- värde, kronor per kvm BTA för fastställda byggrätter med godkänd detaljplan, eller där detaljplan bedöms vinna lagakraft i närtid. Genomsnittligt värde på byggrätterna i värderingen är ca 1 500 kr/kvm BTA (1 500). Värderingsyielden uppgick vid periodens utgång till 4,7% (4,7). Under kvartalet kan en positiv värdeut- veckling noteras om 0,3% (0,0%), främst driven av tid och justering av indexantagande för 2025 från 1,0% till 1,5%. Exploateringsfastigheter Exploateringsfastigheter redovisas till det lägsta av nedlagda investeringar och bedömt nettoförsäljnings- värde. Bokfört värde vid utgången av perioden upp- gick till 1 653 mkr (1 613). Marknadsvärdet vid samma tidpunkt bedöms till 2 024 mkr (2 014) och avser i huvudsak vår bostadsrättsutveckling i Nobelberget, Kyrkviken, övriga Sickla och Gränbystaden. 9 ===== SIDA 10 ===== 10 Q1. 2025 Delårsrapport Kund KONTRAKTERAD ÅRSHYRA PER LOKALTYP ● Kontor 53% 1 655 mkr ● Sällanköp 15% 473 mkr ● Kultur/utbildning 10% 314 mkr ● Hälsa/vård 6% 174 mkr ● Restaurang 5% 166 mkr ● Dagligvaror 5% 149 mkr ● Övrigt 4% 114 mkr ● Bostad 2% 66 mkr NETTOUTHYRNING ● Förvaltningsfastigheter, mkr ● Projektfastigheter, mkr Nettouthyrning, mkr 2021 2022 2023 2024 2025 –75 –50 –25 0 25 50 75 100 Q1Q4Q3Q2Q1Q4Q3Q2Q1Q4Q3Q2Q1Q4Q3Q2 mkr Kontrakterad årshyra och uthyrningsgrad Den 1 april 2025 uppgick kontrakterad uppsägningsbar årshyra till 3 110 mkr (3 024). Ekonomisk uthyrningsgrad exklusive projektfast- igheter var vid samma tidpunkt 91% (92). Genomsnittlig återstående kontrakterad löptid (exklusive bostäder och garage/parkering) uppgick till 4,9 år (4,5). Atrium Ljungberg har stor riskspridning i kontraktsportföljen avseende såväl bransch, kund som förfall. Den enskilt största kunden står för 3% av årligt kontraktsvärde medan de 10 största kunderna står för 21% och utgörs bland annat av kommuner, Ericsson, Stockholms konstnärliga högskola, Atlas Copco, A house, Academic Work och ICA. Vidare har Atrium Ljungberg många mindre kontorsavtal och endast fem hyresavtal var över 10 000 kvm, varav två avser kontor. Nettouthyrning Nettouthyrningen, dvs. ny kontrakterad årshyra med avdrag för årshyror uppsagda för avflytt, uppgick under perioden till 23 mkr (-13), varav projektfastigheter 92 mkr (-2). Såväl nytecknade som uppsagda avtal avser huvudsakligen Stockholmsområdet. Nytecknade avtal avser främst skolverksamhet, medan uppsägningar främst avser kontor. Nyuthyrning har skett om 129 mkr (61), medan uppsägning från kund uppgick till 106 mkr (66). Vi har inte gjort några uppsägningar av kund för avflytt under året, föregående år uppgick uppsägningar till 8 mkr i årshyra. Tidsförskjutningen mellan nettouthyrningen och dess resultateffekt bedöms till 3–12 månader för förvaltningsfastigheter och 12–24 måna- der för projekt. Kontraktsfördelning storlek per 2025.04.01 Antal kontrakt Andel, % Årligt kontrakt- svärde, mkr Andel, % Kommersiellt, kontraktsstorlek mkr <0,25 517 24% 32 1% 0,25-0,5 109 5% 40 1% 0,5-1,0 195 9% 147 5% 1,0-3,0 343 16% 606 20% >3,0 234 11% 2 151 69% Summa 1 398 64% 2 976 96% Bostäder 581 26% 66 2% Garage/parkering 193 9% 69 2% Totalt  2 172  100% 3 110 100% Uppsägningsbart årligt kontraktsvärde 2025.04.01 Antal kontrakt Uthyrningsbar yta, tkvm Årligt kontrakt- svärde, mkr Andel av värdet, % Kommersiellt, löptid 2025 81 10 11 0% 2026 472 124 509 16% 2027 320 170 624 20% 2028 264 120 512 17% 2029 88 43 180 6% 2030 och senare 173 271 1 141 37% Summa 1 398 739 2 976 96% Bostäder 581 33 66 2% Garage/parkering 193 183 69 2% Totalt 2 172 955 3 110 100% ===== SIDA 11 ===== Q1. 2025 Delårsrapport Projektportfölj kvartalet 2025 godkändes detaljplanen för Östra Hagastaden vilket inne- fattar kontorsprojekten Wave och Corner of Ekeblad (kvarteret Pisa). Investeringsvolymen uppgår till 8,5 mdkr och omfattar 58 100 kvm kontor och 450 lägenheter. Det första steget i projektet, ett gemensamt garage för kvarteren, påbörjades hösten 2022 och planeras färdigställas i slutet av 2026. De planerade utvecklingsprojekten i Hagastaden beräknas vara färdigställda strax efter år 2030. — Sickla Vi har under 25 år utvecklat Sickla, från industriområde till levande stadsdel. 2024 togs det första spadtaget för projektet Stockholm Wood City som blir världens största träbaserade stadsutvecklingsprojekt. Fördelarna med träbyggnation är många, såväl miljö- och hälsomässiga Atrium Ljungbergs affärsmodell innebär att äga, förvalta och utveckla fastigheter och stadsdelar på ett ansvarsfullt och hållbart sätt. Därmed tar vi ansvar för hela värdekedjan. Bolaget har en projektportfölj mot- svarande en investeringsvolym om drygt 40 mdkr i redan ägd mark eller erhållna markanvisningar. Vår målsättning de närmaste åren är att inves- tera upp emot 3 mdkr om året med en projektvinst om minst 20%. Den 31 mars 2025 omfattade vår projektportfölj, med beräknad start senast 2032, 633 000 kvm BTA fördelat på 459 000 kvm BTA på fast- igheter att förvalta med tyngdpunkt inom kontor och 174 000 kvm BTA bostadsbyggrätter. Merparten av utvecklingsportföljen finns i Stockholm med fokus på Hagastaden, Slakthusområdet, Slussen och Sickla. 85% av portföljen ligger vid befintliga eller kommande tunnelbanestationer i Stockholm. Pågående projekt Den 31 mars 2025 hade Atrium Ljungberg pågående byggnationer om 9,5 mdkr, varav 6,1 mdkr återstår att investera. Mälarterrassen har till- trätts och produktionsstartats. Projektet omfattar 6 000 kvm BTA. Av pågående projekt utgör 9 mdkr investering i fastigheter som utvecklas för att äga med en bedömd projektvinst om 16%, motsvarande 1,5 mdkr varav 0,1 mdkr redan redovisats. Vidare har bolaget pågående bostads- rättsbyggnation motsvarande 0,5 mdkr med ett bedömt marknadsvärde om 0,6 mdkr, vilket realiseras i takt med att vinstavräkning sker. Planerade projekt fram till 2032 — Hagastaden Atrium Ljungberg är en av de största fastighetsägarna i Hagastaden och har varit aktivt involverade i utvecklingen av området i drygt 30 år. Hagastadens målsättning är att bli en av världens främsta kluster för life science och vi har flera planerade projekt i området. Vi har ett exploateringsavtal innefattande två bostads- och ett kontors- kvarter - kvarteren Cambridge, Stanford och Pisa. Under det första Sickla Central blir en knutpunkt i Sickla där ambitionen är att samla verksamheter som på olika sätt verkar inom hållbar omställning. Vi kallar det Nordens nav för hållbarhet, innovation och välmående. Huset har en stark hållbarhetsprofil och kommer, som ett av få projekt i Sverige, att uppfylla kraven för Breeam-SE Outstanding. 11 som ekonomiska. Bland annat möjliggör det lägre klimatavtryck över livscykeln, användning av lokal råvara och tystare byggarbetsplatser. Utöver träbyggnation innefattar projektet innovativa klimat- och energi- lösningar med strävan att skapa en hel stadsdel som är självförsörjande på energi. Vi kallar stadsdelen för Nordens nav för hållbarhet, innovation och välmående. Totalt omfattar utvecklingsprojektet 250 000 kvm vilket motsvarar 25 kvarter, 7 000 arbetsplatser och 2 000 bostäder där restauranger och butiker ger liv åt gatustråken. Den attraktiva och dynamiska stadsdelen blir ett föredöme för hållbar arkitektur och stadsutveckling och ett viktigt steg i bolagets ambitiösa hållbarhetsmål. ===== SIDA 12 ===== Q1. 2025 Delårsrapport I Slussen har bolaget också en markanvisning framför Katarina huset, kvarteret Ryssbodarne, som ligger ovanpå Stadsgårds leden och Saltsjöbanan. Byggrätten omfattar ca 7 000 kvm BTA fördelat på fem våningar där vi planerar för kontor med publika delar i bottenvåningen. Produktionsstart tidigast 2027 med möjlig inflyttning 2029. I samband med att Kommunfullmäktige godkände avtalet för Mälarterrassen förlängdes även markanvisningsavtal för intilliggande kontorskvarter Ryssbodarne och den kommande handelsplatsen. Atrium Ljungberg äger sedan tidigare Glashuset, Sjömans institutet och Katarina huset – totalt 55 000 kvm LOA i befintligt bestånd. Till det kommer mark anvisningar om totalt 23 000 kvm BTA. Utvecklings projekten i Slussen, vilka planeras genomföras fram till år 2030, motsvarar en total investering om 2 mdkr inklusive markförvärv. — Uppsala Uppsala är en av våra viktiga delmarknader. Detaljplanen för Ångkvarnen (Uppsala Kungsängen 22:2) i Uppsala city antogs av Uppsala kommun- fullmäktige 2021 och vann laga kraft 2022. Byggnaderna ligger i ett utvecklingsområde där bolaget, tillsammans med Ikano Bostad och Besqab, kommer att knyta ihop de södra delarna av innerstaden med city. Tillträde till fastigheterna beräknas kunna ske under 2025. Vi har genomfört en rad stora utvecklingsprojekt i Gränbystaden och har möjlighet att utveckla ytterligare 60 000 kvm BTA varav ca hälften bedöms bli bostäder. Utvecklingsprojekten i Uppsala motsvarar en total investerings volym om 3 mdkr. — Göteborg Detaljplane arbete pågår för en ombyggnation av fastigheten Tornen på Lindholmen i Göteborg motsvarande 12 000 kvm BTA. Planen drivs tillsammans med planändring för att möjliggöra dagligvaruhandel i vår fastighet M2 samt detaljplanen för fastigheten M1. Detaljplanen tas fram tillsammans med Älvstranden Utveckling. Detaljplanen för Östra Hagastaden är nu godkänd. Detta inne- bär att vi kan förverkliga kontorsprojekten Wave och Corner of Ekeblad. Wave omfattar 24 000 kvm i 8 våningar med en fantas- tisk utsikt över Brunnsviken. Med över 30 år i Hagastaden och som en av de största aktörerna i området ser vi fram emot att fortsätta bidra till utvecklingen av Östra Hagastaden. Stockholm Wood City omfattar flera detaljplaner i olika skeden. Den största pågående detaljplanen omfattar de centrala delarna av Sickla. Detaljplanen antogs i Miljö- och stadsbyggnadsnämnden i juni 2024 och exploateringsavtal förväntas tecknas under första halvåret 2025. Bolaget planerar även för fler bostäder i andra delar av Sickla bl.a. genom den lagakraftvunna detaljplanen på Nobelberget om 500 lägenheter. Därutöver pågår även planarbete för Kyrkviken och Norra Nobelberget. Den totala investeringen för utvecklingsprojekten i Sickla uppgår till 13 mdkr, fördelat på 7 mdkr för eget ägande, främst kontor och resterande i bostadsrätter. — Slakthusområdet Slakthusområdet är ett av Stockholms största stads utvecklingsprojekt. Under sin hundraåriga historia har det präglats av entreprenörsanda, något vi tar fasta på då vi utvecklar området för framtiden. Här kommer nya former av arbetsplatser och boenden växa fram, kompletterat med ett brett utbud av mat, kultur och upplevelser. Tillsammans skapar de en unik och kreativ stadsdel i Stockholm som stolt tar sitt mathistoriska arv vidare. Sedan 2023 har flera handplockade restaurang- och barkoncept samlats i Slakthusområdet. Här återfinns bland andra Solen, lyssnings- baren Hosoi, Stockholm Roast, Bar Montan och klubb- och konserta- renan Fållan. Det senaste tillskottet är Enskede Matateljé som öppnar våren 2025. Vi har idag 183 000 kvm BTA i ägda eller redan erhållna markanvis- ningar. Det motsvarar en total investering om 13 mdkr fördelat på 10 mdkr i kommersiellt och resterande investeringar i bostäder. Totalt har Atrium Ljungberg 71 000 kvm BTA i detalj planer som vunnit laga kraft och ambitionen är att dubbla detta i samband med kommande detaljplaner. — Slussen Atrium Ljungberg är en av de största fastighetsägarna vid Slussen. Under Ryssgården och Södermalmstorg har bolaget möjlighet att utveckla en handelsplats om 17 000 kvm BTA. Handelsplatsen förbinder Saltsjöbanan med bussterminalen i Katarinaberget och med tunnel banan. Den kommer även att angränsa till kommande Mälarterrassen. 12 ===== SIDA 13 ===== 13 Q1. 2025 Delårsrapport PROJEKTPORTFÖLJ EFTER FASTIGHETSTYP Bostäder och kontor står för ca 90% av arean ● Kontor, 58% ● Bostäder, 30% ● Handel, 6% ● Övrigt, 7% Information om pågående projekt och planerade projekt i delårsrapporten är baserad på bedömningar om storlek, inriktning och omfattning samt när i tiden projekt bedöms startas och färdigställas. Vidare baseras informationen på bedömningar om framtida projektkostnader och hyresvärde fram till år 2032. Bedömningarna och antaganden ska inte ses som en prognos. Bedömningar och antaganden innebär osäkerhetsfaktorer både avseende projektens genomförande, utformning och storlek, tidsplaner, projekt- kostnader, yielder samt framtida hyresvärde. Informationen om pågående byggnation samt planerade projekt omprövas regelbundet och bedömningar och antaganden justeras till följd av att pågående byggnationer färdigställs eller tillkommer samt att förutsättningar förändras. PROJEKTPORTFÖLJ EFTER OMRÅDE Drygt 90% av arean hänförlig till Stockholm ● Sickla, 34% ● Slakthusområdet, 29% ● Uppsala, 9% ● Hagastaden, 15% ● Slussen, 5% ● Övriga Stockholm, 6% ● Göteborg, 2% PROJEKTPORTFÖLJ EFTER DETALJPLAN För 55% av arean finns färdig detaljplan ● Förändring av detaljplan krävs, 55% ● Detaljplan finns, 45% Pågående projekt Utvecklas för att äga Kommun Typ av investering Färdigställt Bostad, kvm Lokaler, kvm Total investering inkl mark, mkr varav åter- står, mkr Marknadsvärde vid färdigställande, mkr Hyresvärde, mkr 1) Ekonomisk uth.grad, % Pågående projekt - Campus Sickla Nacka Tillbyggn. Kv 3 2025 2 100 130 50 7 100 - PV-palatset Stockholm Ombyggn. Kv 4 2025 10 500 490 150 58 80 - Sickla Central Nacka Nybyggn. Kv 4 2025 17 100 1 120 320 70 16 - Hus 49 Stora Marknadshallen Slakthusområdet Stockholm Ombyggn. Kv 1 2026 4 200 290 160 E/T 2) 91 - Gymnasieskola Slakthusområdet Stockholm Nybyggn. Kv 2 2026 6 200 370 220 18 100 - Mälarterrassen Stockholm Nybyggn. Kv 2 2026 4 200 440 260 33 42 - Söderhallarna Stockholm Ombyggn. Kv 4 2026 26 400 1 730 1 310 151 29 - Hus 43 Gamla & Nya Magasinet Slakthusområdet Stockholm Om, -tillbyggn. Kv 1 2027 9 000 710 380 41 40 - Hus 6 Stationen Slakthusområdet Stockholm Nybyggn. Kv 2 2027 17 400 1 600 970 89 - - Högskolekvarteret Slakthusområdet Stockholm Nybyggn. Kv 2 2030 27 300 2 150 2 070 134 71 Fastigheter att äga 124 400 9 030 5 890 10 443 601 42 Bostadsrätter Vinstav- räkning påbörjas Boknings- grad,% 3) Försäljnings- grad,% 4) - Brf Kulturarvet Nacka Nybyggn. Kv 1 2026 5 800 470 210  24  0 Bostadsrätter 5 800 0 470 210 550 Pågående projekt 5 800 124 400 9 500 6 100 10 993 1) Exklusive tillägg. 2) Med hänsyn till enskild affärsuppgörelse redovisas ej hyresvärde 3) 4) Andel sålda lägenheter (i antal) ===== SIDA 14 ===== 14 Q1. 2025 Delårsrapport Planerade och pågående projekt med start senast år 2032 Kv 7 på Nobelberget omfattar 80 lägenheter och säljstartades under det första kvartalet. Kvarteret är det första som byggs i trästomme och träfasad och utgör, tillsammans med Campus Sickla, startskottet på byggnationen av megaprojektet Stockholm Wood City i Sickla. Utvecklas för att äga Antal lägenheter BTA, kvm varav lagakraft detaljplan Bedömd investering, mkr varav återstå- ende, mkr Marknads- värde, mkr Driftnetto, mkr Stockholm - Hagastaden - 58 000 58 000 5 000 3 900 7 500 305 - Sickla - 123 000 36 000 7 200 5 900 9 800 475 - Slakthusområdet 145 153 000 71 000 10 500 8 500 12 200 645 - Slussen - 29 000 29 000 2 000 1 800 2 500 120 - Övriga Stockholm - 38 000 - 1 700 1 300 2 400 115 Uppsala  45  46 000 13 000 2 200 2 100 2 300 140 Göteborg/Malmö - 12 000 12 000 400 300 400 25 Summa 190 459 000 219 000 29 000 23 800 37 100 1 825 Avgår driftnetto idag, mkr −60 Nytillskapat driftnetto, mkr 1 765 Bostadsrätter Stockholm - Hagastaden 452 40 000 40 000 3 500 3 500 3 900 - Sickla 993 92 000 26 000 6 100 5 200 7 500 - Slakthusområdet 323 30 000 - 2 300 1 600 2 900 Uppsala 144 12 000 12 000 500 500 500 Summa 1 912 174 000 78 000 12 400 10 800 14 800 Projektportfölj med start senast år 2032 2 102 633 000 297 000 41 400 34 600 51 900 ===== SIDA 15 ===== 15 Q1. 2025 Delårsrapport Finansiering Konjunkturen och omvärldsläget förblir osäkert. USAs aggressiva handelspolitik, skattesänkningar och ökade federala underskott har skapat inflations- och tillväxtoro som bromsar den ekonomiska aktiviteten. USA har även geo- och säkerhetspolitiskt börjat dra sig tillbaka från Europa vilket föranlett ett stort lånefi- nansierat upprustningsbehov som skapar ytterligare inflationsoro. Sammantaget innebär detta en oro och risk för global stagflation. Mot bakgrund av detta har långräntor stigit snabbt där den 5-åriga räntan stigit från nivåer runt 2,35% i början på mars till som högst 2,75%. I Sverige har inbromsningen av inflationen avstannat och Riksbanken lämnade styrräntan oförändrad på 2,25%, en nivå som Riksbanken tros ligga kvar på fram till 2028. Atrium Ljungberg täcker sitt finansieringsbehov genom svensk och norsk kapitalmarknad, nordiska banker, Nordiska och Europeiska Investeringsbanken samt direktfinansiering och har ett stort fokus på grön och hållbarhetslänkad finansiering. Andel grön eller hållbarhetslänkad finansiering uppgick till 81% av den räntebärande skulden per 31 mars. Tillgången till kapitalmarknaden är god och emis- sionsvillkoren har varit stabila under största delen av kvartalet. Med utgångspunkt i det förändrade makroekonomiska läget har kreditmarginalerna dock stigit mot slutet på kvartalet med 15 bp för en 5-årig löptid. I början på mars 2025, innan kreditmargina- lerna började stiga, emitterade Atrium Ljungberg 3-åriga och 5-åriga gröna obligationer om RÄNTEBÄRANDE SKULDER 24 861 mkr i räntebärande skulder, varav 81% grön och hållbarhetslänkad finansiering ● Banklån 1% 200 mkr ● Gröna banklån 7% 1 783 mkr ● Hållbarhetslänkade banklån 16% 3 995 mkr ● Direktlån 6% 1 452 mkr ● Gröna icke säkerställda banklån 8% 1 919 mkr ● Obligationer 7% 1 630 mkr ● Gröna obligationer 46% 11 462 mkr ● Hållbarhetslänkade obligationer 4% 999 mkr ● Företagscertifikat 6% 1 421 mkr Säkerställda lån BELÅNINGSGRAD OCH RÄNTETÄCKNINGSGRAD RULLANDE 12 MÅN % ggrggr 0 10 20 30 40 50 143214321432143214321432 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2 3 4 5 6 7 2025 ● Belåningsgrad, % Räntetäckningsgrad, ggr sammanlagt 2,3 mdkr med marginaler om +95 bp på 3 år och +130 bp på 5 år. Samtidigt återköptes totalt 1,9 mdkr i olika serier korta obligationer med förfall i april och juli 2025. Därmed är huvuddelen av refinan- sieringsrisken för obligationsförfall under 2025 hante- rad. Marknaden för företagscertifikat är stabil och stark med oförändrade marginaler. Företagscertifikat med löptider om tre månader emitteras på +40 bp. Under första kvartalet har den räntebärande skulden, främst drivet av investeringar i projektverksamhet, ökat med 544 mkr till 24 861 mkr. Skuldökningen har finansierats genom nya obligationslån samt företags- certifikat. Kapitalbindningstiden uppgick till 3,5 år och räntebindningstiden till 3,0 år vid periodens slut. Genomsnittlig utgående ränta är oförändrad jämfört med föregående kvartal och uppgick till 2,9% exklu- sive outnyttjade kreditfaciliteter och 3,1% inklusive outnyttjade kreditfaciliteter. Finanspolicy, mandat och utfall Koncernens räntetäckningsgrad (R12) Minst 2 ggr 3,5 ggr Koncernens belåningsgrad Max 45 % 41,8% Kapitalbindningstid Minst 2,0 år  3,5  Likviditetsbuffert för 12 månader Minst 100% Över 100 % Räntebindningstid 2,5-5,0 år 3,0 Andel räntejustering inom 12 månader Max 45 % 18% Valutarisk i finansiering Får ej förekomma Förekommer ej Andel outnyttjat kreditutrymme hos enskild motpart Max 70 % 34% Kapitalbindning, mkr Bindningstid Banklån Kapital - marknad Total skuld Andel, % Outnyttjade kredit- faciliteter 2025 0 2 617 2 617 11% 600 2026 860 3 500 4 360 18% 640 2027 2 556 4 013 6 569 26% 3 800 2028 3 151 3 081 6 232 25% 700 2029 0 1 302 1 302 5% 3 000 >2029 2 782 999 3 781 15% 0 Totalt 9 349 15 512 24 861 100% 8 740 Nyckeltal räntebärande finansiering 2025.03.31 2024.03.31 2024.12.31 Räntebärande skulder, mkr 24 861 25 293 24 317 Likvida medel, mkr 165 203 129 Tillgänglig likviditet, mkr 9 355 8 448 9 119 Andel obelånade tillgångar, % 69% 58% 68% Andel säkerställd upplåning/fastighetsvärde, % 13% 14% 13% Andel säkerställd upplåning/totala tillgångar, % 12% 13% 12% Belåningsgrad, % 41,8% 42,6% 41,4% Räntetäckningsgrad (R12), ggr 3,5 3,8 3,7 Skuldkvot (Nettoskuld/EBITDA), (R12) ggr 11,8 12,7 11,5 Genomsnittlig kapitalbindning, år 3,5 3,3 3,6 Genomsnittlig räntebindning, år 3,0 3,2 3,0 Kreditrating (Moody’s) Baa2, neg. Baa2, neg. Baa2, neg. Genomsnittlig utgående ränta exkl. löftesprovisioner, % 2,9% 2,4% 2,9% Genomsnittlig utgående ränta inkl. löftesprovisioner, % 3,1% 2,5% 3,1% Marknadsvärde räntederivat, mkr 528 817 447 Marknadsvärde valuta-räntederivat, mkr −294 −233 −257 Räntebindning, mkr Bindningstid Volym Andel, % Genomsnittlig ränta, %1) 2025 3 571 14% 3,2% 2026 4 204 17% 2,4% 2027 3 850 15% 3,1% 2028 4 560 18% 2,6% 2029 3 060 12% 2,6% >2029 5 615 23% 3,4% Totalt 24 861 100% 2,9% 1) Genomsnittlig kreditmarginal för rörliga lån är fördelad på räntederivatens förfallotidpunkter. Snitträntan redovisas exklusive kostnad för outnyttjat kredit utrymme. Av det som förfaller under 2025 utgör per bokslutsdagen cirka 3% rörlig ränta och det ingår även 1 500 mkr i av motparten stängningsbara swappar. ===== SIDA 16 ===== 16 Q1. 2025 Delårsrapport Rapport över total resultat – Koncernen Sedan 2024 pågår en omfattande upprustning av Söderhallarna. Fastigheten kommer att inrymma en publik bottenvåning med saluhall och restauranger. De övre våningsplanen får nyrenoverade arbetsplat- ser och huset kompletteras med påbyggnader och takterrasser. Bland de första kontorshyresgästerna att flytta in blir Ramboll. Belopp i mkr 2025 jan-mars 2024 jan-mars 2024/2025 apr-mars 2024 jan-dec Hyresintäkter 735 755 2 969 2 988 Projekt- och entreprenadomsättning 78 111 496 528 Nettoomsättning 814 865 3 464 3 516 Kostnad fastighetsförvaltning Taxebundna kostnader −55 −58 −186 −189 Övriga driftkostnader −46 −51 −200 −205 Förvaltningskostnader −43 −40 −191 −189 Reparationer −8 −8 −40 −39 Fastighetsskatt −59 −54 −211 −205 Ej avdragsgill mervärdesskatt −4 −3 −13 −12 Summa −216 −214 −841 −838 Kostnad projekt- och entreprenad −77 −108 −496 −527 Bruttoresultat 520 543 2 128 2 151 - fastighetsförvaltning (driftöverskott) 519 541 2 128 2 150 - projekt- och entreprenadverksamhet 1 3 −1 1 Central administration −24 −22 −95 −94 - fastighetsförvaltning −22 −20 −87 −86 - projekt- och entreprenadverksamhet −2 −2 −8 −8 Resultat från intresseföretag och joint ventures −4 −2 −14 −12 Räntenetto −153 −134 −592 −573 Tomträttsavgälder −12 −12 −47 −47 Förvaltningsresultat 328 373 1 379 1 425 Värdeförändringar Fastigheter, orealiserade 179 −7 −86 −272 Fastigheter, realiserade - - −32 −32 Intäkt försäljning exploateringsfastighet 77 20 579 522 Kostnad försäljning exploateringsfastighet −64 −16 −468 −421 Derivat, orealiserade 71 160 −284 −194 Resultat före skatt 590 529 1 088 1 027 Aktuell skatt −11 −4 −51 −44 Uppskjuten skatt −125 −119 −140 −134 Periodens resultat 453 406 896 850 Summa totalresultat för perioden 453 406 896 850 Periodens resultat och summa totalresultat för perioden är i sin helhet hänförligt till moderbolagets aktieägare. Genomsnittligt antal aktier 126 106 126 106 126 106 126 106 Res. per aktie före och efter utspädning, kr 3,59 3,22 7,11 6,74 ===== SIDA 17 ===== 17 Q1. 2025 Delårsrapport Segmentrapportering 2025 jan-mars Belopp i mkr Fastigheter Projekt- utveckling 1) TL Bygg Proj.- och entrepr. verksamh. Elimineringar Ej fördelade poster Koncernen Hyresintäkter 750 - - - −15 - 735 Projekt- och entreprenadomsättning - - 187 187 −109 - 78 Nettoomsättning 750 - 187 187 −123 - 814 Kostnad fastighetsförvaltning −227 - - - 11 - −216 Kostnad projekt- och entreprenad - −1 −182 −183 106 - −77 Bruttoresultat 523 −1 5 4 −6 - 520 Central administration −22 −2 - −2 1 - −24 Resultat från intresseföretag - - - - - −4 −4 Räntenetto - - 1 1 −1 −153 −153 Tomträttsavgälder −12 - - - - - −12 Förvaltningsresultat 489 −4 6 2 −6 −157 328 Värdeförändringar 2) 179 13 - - - 71 262 Skatt - - - - - −137 −137 Periodens resultat 668 9 6 2 −6 −223 453 Investeringar och förvärv 522 104 - 104 - - 626 Tillgångar, periodens slut 59 071 1 653 290 1 942 - 1 490 62 503 1) Resultat inom projektutveckling avser främst kostnader för utredningar i tidiga projektskeden och pågående utvecklingsprojekt. 2) Fastigheter, orealiserade 179 mkr (-7). Fastigheter, realiserade 0 mkr (0). Resultat försäljning exploateringsfastigheter 13 mkr (4). Orealiserad värdeförändring derivat 71 mkr (160). 2024 jan-mars Belopp i mkr Fastigheter Projekt- utveckling 1) TL Bygg Proj.- och entrepr. verksamh. Elimineringar Ej fördelade poster Koncernen Hyresintäkter 773 - - - −18 - 755 Projekt- och entreprenadomsättning - - 181 181 −70 - 111 Nettoomsättning 773 - 181 181 −89 - 865 Kostnad fastighetsförvaltning −231 - - - 17 - −214 Kostnad projekt- och entreprenad - −3 −173 −176 68 - −108 Bruttoresultat 542 −3 8 5 −4 - 543 Central administration −21 −2 - −2 1 - −22 Resultat från intresseföretag - - - - - −2 −2 Räntenetto - - 1 1 −1 −134 −134 Tomträttsavgälder −12 - - - - - −12 Förvaltningsresultat 509 −5 8 3 −3 −136 373 Värdeförändringar 2) −7 4 - 4 - 160 156 Skatt - - - - - −123 −123 Periodens resultat 502 −1 8 7 −3 −100 406 Investeringar och förvärv 388 45 - 45 - - 433 Tillgångar, periodens slut 58 772 1 721 260 1 981 - 1 750 62 503 ===== SIDA 18 ===== 18 Q1. 2025 Delårsrapport Förändringar i fastighetsbeståndet Resultatet för perioden och jämförelseperioden har påverkats av tidigare fastighetstransaktioner enligt följande: Under 2024 tillträddes Lindholmen 43:4 och Lindholmen 43:5 i Göteborg den 16 oktober, Södre Torn 1 (Mälarterrassen) den 28 oktober och GA Bas Barkarby (garage) den 6 december. Under 2024 från- träddes Eken 6 och Eken 14 i Sundbyberg den 11 juni. Hyresintäkter Hyresintäkterna uppgick till 735 mkr (755) och inklude- rar såväl rabatter om –22 mkr (–19) som engångsersätt- ning om 4 mkr (10) till följd av förtida lösen av hyresav- tal. Hyresintäkterna minskade främst pga. försäljning av Eken 6 och Eken 14 i Sundbyberg i juni föregående år. Hyresintäkter i jämförbart bestånd, exklusive engångs- ersättningar ökade med 3,2%. Ökningen förklaras främst av indexreglering, ökade fastighetsskatteintäk- ter pga. allmän fastighetstaxering 2025 och ökade omsättningshyror. Intäkterna påverkas negativt av några avflyttade hyresgäster under 2024 och början av 2025. Samtliga segment uppvisar en neutral eller positiv utveckling. Hyresintäkter, mkr 2025 jan-mars 2024 jan-mars Förändring, % Jämförbart bestånd 723 701 3,2% Engångsersättningar/elstöd 4 10 Projektfastigheter 8 11 Förvärvade fastigheter 0 0 Sålda fastigheter 0 32 Summa 735 755 −2,6% Kommentarer till koncernens resultat januari–mars 2025 Utveckling hyresintäkter i jämförbart bestånd, mkr 2025 jan-mars 2024 jan-mars Förändring, % Kontorsfastigheter 497 475 4,7% Handelsfastigheter 201 201 −0,1% Bostadsfastigheter 26 26 0,9% Jämförbart bestånd 723 701 3,2% Fastighetskostnader Fastighetskostnaderna uppgick till 216 mkr (214). För jämförbart bestånd ökade fastighetskostnaderna med 5,7%, vilket främst förklaras av ökade kostnader för fastighetsskatt pga. allmän fastighetstaxering 2025 och uthyrningskostnader. Exklusive ökning av fastighetsskatt ökade kostnaderna med 2,7%. Kostnad för kundförluster uppgick till 0 mkr, en minskning om 6 mkr jämfört med samma period föregående år. Fastighetskostnader, mkr 2025 jan-mars 2024 jan-mars Förändring, % Jämförbart bestånd −206 −195 5,7% Projektfastigheter −9 −10 Förvärvade fastigheter −1 0 Sålda fastigheter 0 −9 Summa −216 −214 1,0% Resultat projekt- och entreprenadverksamhet Intäkter från projekt- och entreprenadverksamheten är hänförliga till TL Bygg AB. 34% (64) av intäkterna kommer från avtal på löpande räkning som intäktsförs löpande. Resterande del av intäkterna avser fastpris- uppdrag, vilka redovisas enligt successiv vinstavräkning. Mälarterrassen i Slussen kommer att inrymma sex restauranger med tillhörande uteserve- ringar. Den välkomnande trappan i mitten knyter ihop kajerna med Södermalmstorg och Gamla Stan. Under det första kvartalet presenterades de två första restaurangerna som planeras öppna under sommaren 2025. ===== SIDA 19 ===== 19 Q1. 2025 Delårsrapport Värdeförändring fastighet, mkr 2025 jan-mars 2024 jan-mars Avkastningskrav 0 −189 Kassaflöde m m 158 182 Projektvinster 20 0 Förvärv 0 0 Orealiserad värdeförändring 179 −7 D:o i % 0,3% 0,0% Realiserad värdeförändring 0 0 Totala värdeförändringar 179 −7 D:o i % 0,3% 0,0% Resultat från intresseföretag och joint ventures Resultat från intresseföretag och joint ventures upp- gick till –4 mkr (–2). Förändringen förklaras främst av utvecklingskostnader för etablering av nya co - working destinationer. Under hösten 2025 öppnar A house i Sickla Central. Skatt Redovisad skatt uppgick till –136 mkr (–123) varav –11 mkr (–4) är aktuell skatt och resterande utgör upp skjuten skatt. Skatten har beräknats utifrån en nominell skatt om 20,6%. stigit mot slutet på kvartalet. Transaktionsmarknaden har under årets första kvartal visat på en viss avvak- tan. Trots detta visar kvartalet på en positiv utveck- ling jämfört med motsvarande period 2023 och 2024, och de transaktioner som skett har visat på stabila yieldnivåer. Värderingsyielden uppgick vid periodens utgång till 4,7% (4,7). Orealiserade värde förändringar för perioden uppgick till 179 mkr (–7) motsvarande 0,3% (0,0). Realiserade värdeförändringar på förvaltningsfastig- heter uppgick till 0 mkr (0). Resultat från försäljning av bostadsrätter redovisas i takt med att bostadsrättsköparna tillträder. Under perioden har 13 mkr (4) vinstavräknats. Den acku - mulerade vinstavräkningen i pågående projekt uppgår till 99 mkr, vilket motsvarar 76% tillträdda lägenheter. Lägenheter som är återköpta till följd av avtalade garantier om återköp samt osålda eller ej tillträdda lägenheter redovisas till det lägsta av koncernens anskaffningsvärde och nettoförsäljnings- värde. Under kvartalet har detta föranlett en åter- föring av nedskrivning om 2 mkr. Orealiserade värdeförändringar på derivat uppgick till 71 mkr (160), främst drivet av stigande marknadsräntor. Bruttoresultatet för projekt- och entreprenadverk- samheten uppgick till 1 mkr (3). Omsättningen i TL Bygg uppgick till 187 mkr (181), varav 58% (39) avser koncernintern omsättning. TL Byggs bruttoresultat inklusive koncern interna transaktioner uppgick till 5 mkr (8). Central administration Central administration består av kostnader för bolags- ledning och cen trala stödfunktioner. Kostnaden för central administration fastighets förvaltning uppgick till 22 mkr (20) och för projekt- och entreprenad till 2 mkr (2). Ökningen inom fastighetsförvaltning är främst hän- förlig till kostnader för IT- och systemutveckling. Finansnetto Redovisat räntenetto uppgick till –153 mkr (–134), exkl. aktiverad ränta om 29 mkr (21). Räntenettot har ökat till följd av att äldre räntebindningar har löpt ut samt att nya lån och räntebindningar har tagits upp till rådande marknadsräntor. Ökningen har delvis motverkats av en lägre genomsnittlig skuld jämfört med motsvarande period föregående år. Genomsnittlig ränta under perioden, baserat på genomsnittlig skuldvolym uppgick till 3,0% (2,5). Vidare uppgick kostnader för tomträttsavgäld till 12 mkr (12). Värdeförändringar Tillgången till kapitalmarknaden är god och emis- sionsvillkoren har varit stabila under större delen av kvartalet. Med utgångspunkt i det förändrade makroekonomiska läget har kreditmarginalerna dock Skatteberäkning jan-mars 2025, mkr Underlag aktuell skatt Underlag uppskjuten skatt Förvaltningsresultat 328 Ej avdragsgill ränta 50 Skattemässigt avdragsgilla -Avskrivningar −247 247 -Ombyggnationer −43 43 -Aktiverad ränta −29 29 Övrig skattemässig justering −2 8 Skattepliktigt Förvaltningsresultat 56 328 Aktuell skatt −12 Värdeförändring fastigheter - 179 Värdeförändring derivat −10 101 -Varav ej skattepliktigt 10 Skattepliktigt resultat före underskottsavdrag 56 608 Underskottsavdrag -Ingående balans 0 0 -Utgående balans 0 0 Skattepliktigt resultat 56 608 Redovisad skattekostnad −11 −125 ===== SIDA 20 ===== 20 Q1. 2025 Delårsrapport Balansräkning i sammandrag – Koncernen Förändring i eget kapital – Koncernen Antalet aktier uppgår till 133 220 736 (133 220 736), varav 4 000 000 (4 000 000) av serie A och 129 220 736 (129 220 736) av serie B. En aktie av serie A berättigar till tio röster och en aktie av serie B berättigar till en röst. Bolaget ägde vid periodens utgång 7 114 875 aktier av serie B (7 114 875). Per 31 mars 2025 uppgick därmed antalet utestående aktier till 126 105 861 (126 105 861) medan genomsnittligt antal aktier under perioden uppgick till 126 105 861 (126 105 861). Belopp i mkr 2025.03.31 2024.03.31 2024.12.31 TILLGÅNGAR Förvaltningsfastigheter 57 450 57 194 56 749 Nyttjanderättstillgång, tomträtter 1 481 1 438 1 480 Goodwill 140 140 140 Övriga anläggningstillgångar 401 426 375 Derivat 552 843 494 Summa anläggningstillgångar 60 025 60 041 59 239 Exploateringsfastigheter 1 653 1 721 1 613 Omsättningstillgångar 661 538 600 Likvida medel 165 203 129 Summa omsättningstillgångar 2 479 2 462 2 342 Summa tillgångar 62 503 62 503 61 581 EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital 27 926 27 485 27 927 Uppskjuten skatteskuld 6 231 6 183 6 106 Långfristiga räntebärande skulder 21 413 21 375 19 756 Långfristig skuld finansiell leasing 1 481 1 438 1 480 Derivat 318 258 304 Övriga långfristiga skulder 336 362 334 Summa långfristiga skulder 29 779 29 616 27 980 Kortfristiga räntebärande skulder 3 448 3 918 4 561 Övriga kortfristiga skulder 1 350 1 484 1 113 Summa kortfristiga skulder 4 798 5 402 5 673 Summa eget kapital och skulder 62 503 62 503 61 581 Hänförligt till moderbolagets aktieägare Belopp i mkr Aktiekapital Övrigt tillskjutet kapital Balanserade vinstmedel Totalt eget kapital Ingående balans per 1 januari 2024 333 3 960 23 227 27 519 Periodens resultat - - 406 406 Utdelning, 3,50 kr/aktie - - −441 −441 Utgående balans per 31 mars 2024 333 3 960 23 192 27 485 Periodens resultat - - 444 444 Utgående balans per 31 december 2024 333 3 960 23 635 27 927 Periodens resultat - - 453 453 Utdelning, 3,60 kr/aktie - - −454 −454 Utgående balans per 31 mars 2025 333 3 960 23 634 27 926 ===== SIDA 21 ===== 21 Q1. 2025 Delårsrapport Fastigheter Fastighetsbeståndet uppgick vid periodens slut till 59 103 mkr (58 362) fördelat på 57 450 mkr (56 749) i förvaltningsfastigheter och 1 653 mkr (1 613) i explo- ateringsfastigheter. Förvaltningsfastigheterna är värde- rade till 59 805 kr/kvm (56 151) med en genomsnittlig värderingsyield om 4,7% (4,7). För mer information, se avsnittet Fastighetsbestånd samt Projektportfölj. Goodwill Goodwill uppgick vid periodens slut till 140 mkr (140). Goodwill avser uppskjuten skatt och uppstod när Atrium Fastigheter och Ljungberggruppen gick samman år 2006. Nedskrivning av goodwill sker om någon av dessa fastigheter säljs eller vid en stor nedgång i fastighetsmarknaden. Leasingavtal Atrium Ljungberg innehar 19 tomträtter, vilka ur ett redovisningsmässigt perspektiv anses utgöra leasing- avtal. Värdet av avgälden ska värderas och redovisas som en tillgång i form av nyttjanderätt med en mot- svarande skuld. Per bokslutsdagen uppgick värdet av våra leasingavtal till 1 481 mkr (1 480). Intresseföretag och joint ventures Atrium Ljungberg förvärvade 50% av aktierna i A house i mars 2023. Bokfört värde den 31 mars 2025 uppgick till 51 mkr (52) och redovisas inom Övriga anlägg- ningstillgångar i koncernens balansräkning. Kommentarer till koncernens finansiella ställning den 31 mars 2025 Eget kapital och substansvärde Koncernens egna kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare uppgick vid periodens utgång till 27 926 mkr (27 927), vilket motsvarar 221 kr/aktie (221). Långsiktigt substansvärde uppgick vid periodens utgång till 34 010 mkr (33 702), motsvarande 270 kr/aktie (267). Substansvärdet är det samlade kapital som bolaget förvaltar åt sina ägare. Utifrån detta kapital vill vi skapa avkastning och tillväxt under lågt risktagande. Substans värdet kan beräknas på olika sätt, där främst tidsperspektivet och omsättningshastigheten i fastig- hetsportföljen får påverkan. Uppskjuten skatt Uppskjuten skatt är i princip såväl ränte- som amorte- ringsfri och kan därför till stor del betraktas som eget kapital. Att effektiv skatt är lägre beror på dels möjlig- heten att sälja fastigheter på ett skatteeffektivt sätt, dels tidsfaktorn som medför att skatten ska diskonteras. Bedömd verklig uppskjuten skatteskuld netto har beräknats till ca 6% baserat på en diskonteringsränta om 3%. Vidare har antagits att fastig heterna realiseras under 50 år där 100% av portföljen säljs indirekt via bolag och köpare och säljare delar på skatten. Uppskj. skatteskuld netto 2025-03-31 Skatteskuld mkr Underlag Nominell Bedömd Underskottsavdrag 0 0 0 P-fonder 157 32 31 Derivat m.m. 514 106 103 Fastigheter 36 648 7 550 1 942 Summa 37 319 7 688 2 077 Fastigheter, tillg.förvärv −7 069 −1 456 - Enligt balansräkningen 30 249 6 231 - Räntebärande skulder och derivat Vid periodens utgång uppgick räntebärande skulder till 24 861 mkr (24 317) med en genomsnittlig utgående ränta exklusive löftesprovisioner om 2,9% (2,4). Belåningsgraden vid samma tidpunkt uppgick till 41,8% (41,4). Bolaget använder ränteswappar för att förlänga räntebindningen samt valuta-räntederivat för att säkra norska obligationer. Värdet av derivatportföl- jen vid periodens utgång uppgick till 234 mkr (584). För vidare information läs Finansieringsavsnittet. ===== SIDA 22 ===== 22 Q1. 2025 Delårsrapport Kassaflödesanalys – Koncernen I Slakthusområdet utvecklas nu Stockholms första nybyggda kom- munala gymnasieskola på cirka 40 år. Den nya skolan planeras omfatta cirka 6 000 kvm uthyrbar area och rymma 800 elever. Hyresavtalet är tecknat med SISAB med en avtalstid om 15 år. Ambitionen är att certifiera byggnaden med Miljöbyggnad Guld. Belopp i mkr 2025 jan-mars 2024 jan-mars 2024/2025 apr-mars 2024 jan-dec DEN LÖPANDE VERKSAMHETEN Förvaltningsresultat 328 373 1 379 1 425 Återföring av- och nedskrivningar 3 2 6 5 Övriga poster som inte ingår i kassaflödet 27 −24 108 56 Betald skatt 16 1 −43 −58 Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar av rörelsekapitalet 375 352 1 450 1 427 Nettoförändring av rörelsekapital −118 −11 −255 −148 Kassaflöde från den löpande verksamheten 256 341 1 194 1 279 INVESTERINGSVERKSAMHETEN Förvärv av förvaltningsfastigheter - - −411 −411 Inv. i egna fastigheter/bostadsrättsprojekt −626 −433 −2 474 −2 281 Försäljning av förvaltningsfastigheter - - 2 007 2 007 Försäljning av exploateringsfastigheter 77 20 560 503 Investering i finansiella anläggningstillgångar −3 −7 −32 −36 Inköp/försäljning av inventarier −5 −1 −29 −25 Kassaflöde från investeringsverksamheten −557 −421 −379 −243 FINANSIERINGSVERKSAMHETEN Förändring av övriga långfristiga skulder 2 31 −34 −5 Upptagna lån 4 326 2 495 9 868 8 037 Amortering av skuld −3 765 −2 143 −10 239 −8 617 Utbetald utdelning −227 −220 −448 −441 Kassaflöde från finansieringsverksamheten 337 164 −853 −1 026 Periodens kassaflöde 36 84 −37 10 Likvida medel vid periodens början 129 119 203 119 Likvida medel vid periodens slut 165 203 165 129 ===== SIDA 23 ===== 23 Q1. 2025 Delårsrapport Moderbolaget Moderbolagets verksamhet består av koncern- övergripande funktioner och organisation för för - valtning av de fastig heter som ägs av moderbolaget och dotterbolagen. Nettoomsättningen uppgick till 95 mkr (77). Rörelse- resultatet uppgick till –15 mkr (–17). Resultatet efter finansiella poster uppgick till 27 mkr (155). I finansnettot ingår en orealiserad värdeförändring hänförlig till derivat om –14 mkr (30). Räntebärande skulder uppgick till 19 205 mkr (18 663). Dessa medel finansierar projekt i tidiga skeden och lånas vidare till andra koncernföretag. Belopp i mkr 2025 jan-mars 2024 jan-mars 2024/2025 apr-mars 2024 jan-dec Hyresintäkter 1 1 3 3 Förvaltningsintäkter 94 76 412 394 Nettoomsättning 95 77 415 397 Fastighetskostnader - - 0 0 Förvaltnings-/administrationskostnader −109 −93 −480 −464 Avskrivningar −1 0 −2 −2 Rörelseresultat −15 −17 −67 −69 Resultat från andelar i koncernföretag - - −17 −17 Ränteintäkter m.m. 279 329 939 989 Räntekostnader m.m. −237 −157 −637 −557 Resultat efter finansiella poster 27 155 218 346 Bokslutsdispositioner 0 0 66 66 Resultat före skatt 27 155 284 412 Aktuell skatt - - - - Uppskjuten skatt −5 −15 0 −9 Periodens resultat 22 140 285 403 Belopp i mkr 2025.03.31 2024.03.31 2024.12.31 TILLGÅNGAR Materiella anläggningstillgångar 22 7 18 Finansiella anläggningstillgångar 11 315 2 107 3 024 Omsättningstillgångar 18 342 27 158 26 327 Summa tillgångar 29 679 29 271 29 368 EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital 9 756 9 925 10 188 Obeskattade reserver 2 1 3 Avsättningar 28 25 30 Långfristiga skulder 16 075 18 944 14 406 Kortfristiga skulder 3 817 375 4 742 Summa eget kapital och skulder 29 679 29 271 29 368 ===== SIDA 24 ===== 24 Q1. 2025 Delårsrapport Nyckeltal 1) Campus Sickla byggs ut med drygt 2 000 kvm i form av utökade lokaler för gymnasieverksamhet, helt i trästomme och med träfasad. Tillbyggnaden beräknas vara klar att ta emot de första elev- erna hösten 2025. Satsningen är ett led i den fortsatta utvecklingen av Sickla, Nordens nav för hållbarhet, innovation och välmående. FASTIGHETSRELATERADE NYCKELTAL1) 2025 jan-mars 2024 jan-mars 2024/2025 apr-mars 2024 jan-dec Hyresvärde, kr/kvm 3 804 3 664 3 804 3 803 Ekonomisk uthyrningsgrad, % 91 92 91 92 Överskottsgrad, % 71 72 72 72 Fastighetsvärde, kr/kvm 59 805 58 884 59 805 59 151 Värderingsyield, % 4,7 4,7 4,7 4,7 Uthyrbar yta vid periodens utgång, tkvm 879 960 879 882 Antal fastigheter vid periodens utgång 86 84 86 86 FINANSIELLA NYCKELTAL Belåningsgrad 3), % 41,8 42,6 41,8 41,4 Räntetäckningsgrad, ggr 3,2 3,8 3,5 3,7 Nettoskuld/EBITDA, ggr 12,4 12,2 11,8 11,5 Avkastning på eget kapital (årstakt), % 6,5 5,9 3,3 3,1 Avkastning på totalt kapital (årstakt), % 4,3 3,2 3,1 2,9 Genomsnittlig utgående ränta, % 2,9 2,4 2,9 2,9 Räntebindning, år 3,0 3,2 3,0 3,0 Kapitalbindning, år 3,5 3,3 3,5 3,6 DATA PER AKTIE Förvaltningsresultat, kr 2,60 2,96 10,94 11,30 Förvaltningsresultat efter skatt, kr 2,51 2,93 10,42 10,84 Resultat efter skatt, kr 3,59 3,22 7,11 6,74 Långsiktigt substansvärde, kr 269,70 262,99 269,70 267,25 Aktuellt substansvärde 2), kr 253,23 246,03 253,23 251,16 Avyttringsvärde, kr 222,10 220,45 222,10 220,22 Utdelning, kr - - 3,50 3,50 Börskurs, kr 165,40 209,20 165,40 198,20 Genomsnittligt antal utestående aktier, tusental 126 106 126 106 126 106 126 106 Antal utestående aktier vid periodens slut, tusental 126 106 126 106 126 106 126 106 MEDARBETARE Medelantal anställda 281 268 274 271 1) Se definitioner sid. 31-32, se avstämningar för nyckeltal på www.al.se. 2) Vid beräkning av aktuellt substansvärde har en bedömd uppskjuten skatt om 6% använts. ===== SIDA 25 ===== 25 Q1. 2025 Delårsrapport Härledning av nyckeltal Atrium Ljungberg använder alternativa nyckeltal som inte definieras av IFRS då dessa har bedömts ge värde full, kompletterande information vid utvärdering av den finansiella utvecklingen av bolaget. Avstämningar mot de finansiella rapporterna lämnas för de alternativa nyckeltal som inte är direkt identifierbara från de finansiella rapporterna och som bedömts väsentliga att specificera. Se även definitioner på sid. 31–32. 2025 jan-mars 2024 jan-mars 2024/2025 apr-mars 2024 jan-dec SUBSTANSVÄRDEN Antal utestående aktier, tusental  126 106   126 106   126 106   126 106  Eget kapital  27 926   27 485   27 926   27 927  + Beslutad ej verkställd utdelning  227   221   227   -    - Derivat -234  -584  -234  -191  - Goodwill -140  -140  -140  -140  - Uppskjuten skatt  6 231   6 183   6 231   6 106  Långsiktigt substansvärde  34 010   33 165   34 010   33 702  kr/aktie  269,70   262,99   269,70   267,25  -Bedömd verklig uppskjuten skatt -2 077  -2 139  -2 077  -2 030  Aktuellt substansvärde  31 933   31 026   31 933   31 673  kr/aktie  253,23   246,03   253,23   251,16  + Derivat  234   584   234   191  - Uppskjuten skatt, netto -4 154  -4 045  -4 154  -4 077  - Räntebärande skuld  24 861   25 293   24 861   24 317  - Verkligt värde ränteb. skuld -24 865  -25 059  -24 865  -24 332  Avyttringsvärde  28 008   27 800   28 008   27 772  kr/aktie  222,10   220,45   222,10   220,22  FÖRVALTNINGSRESULTAT EFTER SKATT Förvaltningsresultat enligt resultaträkningen  328   373   1 379   1 425  - Aktuell skatt förvaltningsresultat -12  -4  -66  -58  Förvaltningsresultat efter skatt  316   369   1 314   1 367  Vägt genomsn. antal utest. aktier, tusental  126 106   126 106   126 106   126 106  kr/aktie  2,51   2,93   10,42   10,84  ÖVERSKOTTSGRAD Driftöverskott  519   541   2 128   2 150  Hyresintäkter  735   755   2 969   2 988  Överskottsgrad, %  71   72   72   72  BELÅNINGSGRAD Förvaltningsfastigheter  57 450   57 194   57 450   56 749  + Exploateringsfastigheter  1 653   1 721   1 653   1 613  Summa fastigheter  59 103   58 915   59 103   58 362  Räntebärande skulder  24 861   25 293   24 861   24 317  -Likvida medel -165  -203  -165  -129  Nettoskuld  24 696   25 090   24 696   24 187  Belåningsgrad, %  41,8   42,6   41,8   41,4  RÄNTETÄCKNINGSGRAD Förvaltningsresultat enligt resultaträkningen  328   373   1 379   1 425  + Räntenetto  153   134   592   573  + Intäkt försäljning exploateringsfastighet  77   20   579   522  - Kostnad försäljning exploateringsfastighet -64  -16  -468  -421  Summa  494   511   2 082   2 099  Räntenetto  153   134   592   573  Räntetäckningsgrad, ggr  3,2   3,8   3,5   3,7  NETTOSKULD/EBITDA (Skuldkvot) Räntebärande skulder  24 861   25 293   24 861   24 317  -Likvida medel -165  -203  -165  -129  Nettoskuld  24 696   25 090   24 696   24 187  Bruttoresultat  520   543   2 128   2 151  - Central administration -24  -22  -95  -94  - Tomträttsavgälder -12  -12  -47  -47  + Intäkt försäljning exploateringsfastighet  77   20   579   522  - Kostnad försäljning exploateringsfastighet -64  -16  -468  -421  EBITDA  497   512   2 096   2 111  Nettoskuld/EBITDA, ggr (årstakt)  12,4   12,2   11,8   11,5  AVKASTNINGSMÅTT Periodens resultat  453   406   896   850  Eget kapital, genomsnitt  27 927   27 502   27 487   27 723  Avkastning eget kapital, % (årstakt)  6,5   5,9   3,3   3,1  Periodens resultat före skatt  590   529   1 088   1 027  + Räntenetto  153   134   592   573  + Värdeförändring derivat -71  -160   284   194  Resultat  672   504   1 964   1 795  Summa tillgångar, genomsnitt  62 042   62 141   62 503   61 680  Avkastning totalt kapital, % (årstakt)  4,3   3,2   3,1   2,9  2025 jan-mars 2024 jan-mars 2024/2025 apr-mars 2024 jan-dec ===== SIDA 26 ===== 26 Q1. 2025 Delårsrapport Kvartalsöversikt Belopp i mkr 2025 Q1 2024 Q4 2024 Q3 2024 Q2 2024 Q1 2023 Q4 2023 Q3 2023 Q2 Hyresintäkter 735 740 741 753 755 710 700 699 Projekt- och entreprenadomsättning 78 162 114 142 111 142 95 92 Nettoomsättning 814 902 855 895 865 852 795 790 Kostnader för fastighetsförvaltning −216 −224 −196 −205 −214 −209 −171 −200 Kostnader projekt- och entreprenad −77 −163 −113 −142 −108 −139 −96 −90 Bruttoresultat 520 514 546 547 543 503 528 500 - fastighetsförvaltning (driftöverskott) 519 516 545 548 541 500 529 498 - projekt- och entreprenadverksamheten 1 −1 1 −1 3 3 −1 2 Central administration −24 −26 −17 −28 −22 −29 −19 −23 - fastighetsförvaltning −22 −24 −15 −26 −20 −27 −17 −21 - projekt- och entreprenadverksamheten −2 −2 −2 −2 −2 −2 −2 −2 Resultat från intresseföretag −4 −4 −4 −2 −2 −1 −1 0 Finansiella intäkter och kostnader −165 −170 −158 −146 −146 −132 −143 −145 Förvaltningsresultat 328 315 365 371 373 341 366 332 Värdeförändringar Fastigheter, orealiserade 179 −301 75 −39 −7 −215 −454 −588 Fastigheter, realiserade - −4 0 −29 0 0 6 −8 Nedskrivning goodwill - - - - - - - - Intäkt försäljning exploateringsfastighet 77 63 41 398 20 7 26 174 Kostnad försäljning exploateringsfastighet −64 −51 −23 −330 −16 −6 −22 −147 Derivat, orealiserade 71 282 −514 −122 160 −851 107 88 Resultat före skatt 590 305 −56 249 529 −724 29 −149 Skatt −137 −69 8 6 −123 174 7 1 Periodens resultat 453 235 −48 256 406 −550 36 −148 Fastighetsrelaterade nyckeltal 2025 Q1 2024 Q4 2024 Q3 2024 Q2 2024 Q1 2023 Q4 2023 Q3 2023 Q2 Hyresvärde, kr/kvm 3 804 3 803 3 731 3 714 3 664 3 636 3 469 3 450 Ekonomisk uthyrningsgrad, % 91 92 92 92 92 94 93 93 Överskottsgrad, % 71 70 74 73 72 71 76 71 Fastighetsvärde, kr/kvm 59 805 59 151 59 375 59 065 58 884 56 186 56 323 56 661 Värderingsyield, % 4,7 4,7 4,7 4,7 4,7 4,7 4,6 4,6 Uthyrbar yta vid periodens utgång, tkvm 882 882 881 912 960 945 945 945 Antal fastigheter vid periodens utgång 86 86 73 73 75 75 75 75 Finansiella nyckeltal Belåningsgrad, % 3) 41,8 41,4 40,1 40,4 42,6 42,5 41,8 41,8 Räntetäckningsgrad R12, ggr 3,5 3,7 3,9 3,9 3,8 3,7 3,5 3,6 Nettoskuld/EBITDA R12, ggr 11,8 11,5 11,1 11,2 12,7 12,9 13,0 13,3 Avkastning på eget kapital R12, % 3,3 3,1 0,2 0,5 −0,9 −3,4 −4,9 −3,5 Avkastning på totalt kapital R12, % 3,1 2,9 3,0 2,1 1,1 0,4 −1,7 −0,9 Genomsn. utgående ränta, % 2,9 2,9 2,8 2,4 2,4 2,3 2,3 2,3 Räntebindning, år 3,0 3,0 3,3 3,2 3,2 3,8 3,5 3,8 Kapitalbindning, år 3,5 3,6 3,5 3,5 3,3 3,5 3,8 3,9 Data per aktie Förvaltningsresultat, kr 2,60 2,50 2,90 2,94 2,96 2,71 2,90 2,63 Förvaltningsresultat efter skatt, kr 2,51 2,32 2,78 2,81 2,93 2,69 2,81 2,49 Resultat per aktie, kr 3,59 1,87 −0,38 2,03 3,22 −4,36 0,29 −1,17 Långsiktigt substansvärde, kr 269,70 267,25 268,85 265,06 262,99 262,11 263,06 264,42 Aktuellt substansvärde 2), kr 253,23 251,16 253,22 248,81 246,03 245,62 245,15 246,64 Avyttringsvärde, kr 222,10 220,22 219,97 220,99 220,45 219,49 232,59 233,98 Börskurs, kr 165,40 198,20 246,00 205,50 209,20 231,20 178,10 186,60 Genomsnitt antal aktier, tusental 126 106 126 106 126 106 126 106 126 106 126 106 126 106 126 106 Antal utest. aktier periodens slut, tusental 126 106 126 106 126 106 126 106 126 106 126 106 126 106 126 106 1) Se definitioner på sidorna 31-32. För avstämningar av nyckeltal se www.al.se. 2) Vid beräkning av aktuellt substansvärde har bedömd uppskjuten skatt om 6 % använts. RESULTATRÄKNINGAR NYCKELTAL 1) ===== SIDA 27 ===== 27 Q1. 2025 Delårsrapport Redovisningsprinciper Atrium Ljungbergs koncernredovisning upprättas i enlighet med International Financial Reporting Standards (IFRS). Delårsrapporten har upprättats i enlighet med IAS 34 Delårsrapportering och års - redovis nings lagen. Delårsrapporten omfattar sid. 1–33 och sid. 1–15 utgör således en integrerad del av denna finansiella rapport. Moderbolaget tilläm- par RFR2 Redovisning för juri diska personer och Årsredovisningslagen. Tillämpade redo vis nings- principer överensstämmer med vad som framgår av års redovisningen för 2024. Redovisning av resultat från bostadsutveckling Resultat från försäljningar av fastigheter som avses avyttras såsom bostadsrättsföreningar efter färdig- ställande redovisas när fastigheten är färdigställd och i takt med att bostadsrättsköparna tillträder lägenheterna. Resultatet redovisas brutto inom Värdeförändringar i resultaträkningen på raderna Intäkt försäljning exploateringsfastighet och Kostnad försäljning exploateringsfastighet. Moderbolagets redovisningsprinciper Moderbolaget tillämpar samma redovisnings- principer som koncernen med de undantag och tillägg som regleras i RFR2 Redovisning för j uridiska personer. I moderbolaget tillämpas inte IFRS 16 utan istället tillämp as RFR 2 (IFRS 16 p.2–12), vilket då moderbolaget är lease tagare innebär att leasing- avgifterna redovisas som en kostnad linjärt över leasingperioden. Moderbolaget redovisar derivat enligt lägsta värdet av anskaffnings värdet och det verkliga värdet. Per Övrig information den 31 mars 2025 finns negativa verkliga värden vilket innebär att en skuld om 318 mkr (304) redo- visas i balansräkningen. En negativ värde förändring om –14 mkr (30) har redovisats i resultat räkningen inom finansnettot. Värderingsmetod för förvaltningsfastigheter Förvaltningsfastigheter är värderade till verkligt värde i balans räkningen. Värderingen har skett enligt nivå 3 i IFRS värderings hierarki. Värderingsmetod för derivat Derivat är värderade till verkligt värde i balans- räkningen. Enligt IFRS värderingshierarki har verkligt värde på derivat värderats enligt nivå 2. Denna nivå innebär att värderingen baseras på annan indata än noterade priser och som är observerbar för tillgången eller skulden antingen direkt eller indirekt. I avtalen för derivaten (ISDA-avtal) finns möjlighet till nettning av förpliktelser gentemot samma motpart. Verkligt värde räntebärande skulder Koncernens redovisade räntebärande skulder uppgår till 24 861 mkr (24 317) och dess verkliga värde till 24 865 mkr (24 332). Beräkningen av verkligt värde för noterade obligationer baseras på marknadsvärdet av skuld instrumenten. Värderingen är härmed gjord enligt IFRS värderings hierarki nivå 2. För övriga finan- siella tillgångar och skulder som redo visas till upplu- pet anskaffningsvärde bedömer Atrium Ljungberg att skillnaderna mellan bok förda värden och verkliga värden inte är väsentliga. Närståendetransaktioner Under perioden har koncernen gjort ett villkorat aktieägartillskott till A house at Östermalm AB om 3 mkr för att finansiera bolagets fortsatta expansion. Säsongseffekter Driftöverskottet påverkas av säsongsvariationer i drift- kostnaderna. Generellt är kostnaderna högre under årets första och sista kvartal, främst orsakat av högre kostnader för uppvärmning och fastighetsskötsel. Alternativa nyckeltal Atrium Ljungberg tillämpar European Securities and Markets Authoritys (ESMA) riktlinjer om Alternativa Nyckeltal. Med ett alternativt nyckeltal avses enligt dessa rikt- linjer finansiellt mått över historisk eller framtida resultatutveckling, finansiell ställning, finan siellt resultat eller kassa flöden som inte definieras eller anges i tillämpliga regler för finansiell rapportering; IFRS och årsredovisningslagen. Avrundningar Till följd av avrundningar kan siffror presenterade i denna rapport i vissa fall inte exakt summera till totalen och procenttal kan avvika från de exakta procenttalen. Jämförelsesiffror Jämförelsesiffror inom parentes avser motsvarande period föregående år förutom i avsnitt som beskriver finansiell ställning där jämförelserna avser utgången av föregående år. K3-siffror Atrium Ljungberg upprättar sin koncernredovisning enligt IFRS. I det fall bolaget skulle ha upprättat koncern redovisningen enligt K3 skulle följande väsentliga justeringar göras: Resultaträkning: Avskrivningar skulle göras med –83 mkr, orealiserad värdeförändring fastighet skulle utgå med –179 mkr, värdeförändring derivat skulle förändras med –58 mkr och uppskjuten skatt med 66 mkr. Sammantaget skulle detta medföra en resultat örändring om –254 mkr. Balansräkning: Fastigheter ska inte redovisas till verkligt värde enligt K3 vilket medför en förändring om –19 875 mkr avseende förvaltningsfastigheterna och –377 mkr avseende exploateringsfastigheterna. Nyttjanderättstillgång och leasingskuld avseende tomträtter utgår, och skulle därmed justeras med samma belopp om –1 481/1 481 mkr. Goodwill skulle varit helt avskriven, vilket medför en minskning om –140 mkr. Derivat värderas enligt lägsta värdets princip och skulle därmed justeras för övervärden motsvarande –522 mkr. Som en konsekvens av resultat- och balansräkningsjusteringar påverkas uppskjuten skatt med –3 521 mkr och eget kapital med –17 423 mkr. ===== SIDA 28 ===== 28 Q1. 2025 Delårsrapport Marknadsutveckling, risker och osäkerhetsfaktorer Atrium Ljungbergs fastighetsbestånd med kontors-, handels- och helhetsmiljöer finns på starka del- marknader i tillväxtregionerna Stockholm, Uppsala, Göteborg och Malmö. Prioriterade områden för riskhantering är framför allt uthyrning, fastighets - värdering, projektverksamhet och finansiering med hänsyn till både komplexitet och beloppens storlek. Bolaget har bra rutiner för att hantera dessa risker och dessutom en stark finansiell ställning med solida nyckeltal. Belåningsgraden var vid utgången av perioden 41,8% samtidigt som ränte- och kapitalbindningen uppgick till 3,0 respektive 3,5 år. Vid samma tidpunkt fanns en likviditetsbuffert om drygt 9,3 mdkr. Inga väsentliga förändringar i bolagets bedömning av risker har skett efter publiceringen av årsredovis- ningen för 2024, avsnittet ”Risker och riskhantering” på sid. 56-62. Värde- förändring, % Resultateffekt efter skatt, mkr Belånings- grad, % -10% −4 562 46,3% -5% −2 281 43,9% 0% 0 41,8% +5% 2 281 39,8% +10% 4 562 38,1% Resultat efter skatt, mkr Faktor +/- 1 %-enhet Hyresnivå/index +23/-23 Uthyrningsgrad +26/-26 Fastighetskostnader -7/+7 Räntekostnader -28/+28 Värdering: avkastningskrav -6 853/+11 059 Utsikter Atrium Ljungberg står väl rustat inför framtiden. Med en diversifierad fastighetsportölj, en projektportölj med tyngdpunkt på mycket starka lägen och en solid finansiell bas är bolaget väl rustat att hantera de utmaningar som olika scenarier kan föra med sig. Händelser efter balansdagen Den av årsstämman beslutade aktiespliten har genomförts med avstämningsdag den 10 april 2025. Rapportens undertecknande Delårsrapporten har inte varit föremål för revisorernas granskning. Verkställande direktören försäkrar att delårsrap - porten ger en rättvisande översikt av bolagets och koncernens verksamhet, ställning och resultat samt beskriver väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som bolaget och de bolag som ingår i koncernen står inför. Nacka den 11 april 2025 Annica Ånäs Verkställande direktör Denna information är sådan information som Atrium Ljungberg AB (publ.) är skyldig att offentliggöra enligt EU:s marknadsmissbruksförordning. Informationen lämnades, genom ovanstående kontaktpersoners försorg, för offentliggörande den 11 april 2025 kl. 07.30 CET. ===== SIDA 29 ===== 29 Q1. 2025 Delårsrapport Atrium Ljungbergs aktie är noterad på Nasdaq Stockholm Large Cap och hade vid utgången av kvartalet ca 7 200 aktieägare (7 400). De tio största enskilda ägarna den 31 mars 2025 framgår av tabel- len nedan. Nyemission, aktiesplit, förvärv och överlåtelse av egna aktier Vid årsstämman i mars 2025 beslutades att: Bemyndiga styrelsen att fram till nästa årsstämma, vid ett eller flera tillfällen, besluta om nyemission av B-aktier motsvarande högst 10% av aktiekapita- let, med eller utan företrädesrätt. Emission kan ske genom kontant betalning, kvittning eller apport på marknadsmässiga villkor. Aktien LÅNGSIKTIGT SUBSTANSVÄRDE, AKTUELLT SUBSTANSVÄRDE OCH BÖRSKURS kr/aktie 2019 2 3 4 2020 1 2 3 4 2021 1 2 3 4 2022 1 2 3 4 2023 2024 2025 1 2 3 3 4 4 1 2 1 100 120 140 160 180 200 220 240 260 280 ● Börskurs, kr/aktie ● Långsiktigt substansvärde, kr/aktie ● Aktuellt substansvärde, kr/aktie ● Avyttringsvärde, kr/aktie ATRIUM LJUNGBERG-AKTIEN ● Nasdaq Stockholm Real Estate PI ● Nasdaq Stockholm PI ● ATRLJ B ● Omsättning på Nasdaq Stockholm Källa: Nasdaq 4 2 10 6 8 0 0 75 150 225 300 375 1615 17 18 19 20 21 22 23 24 25 index Omsä/t_t.liganing, miljoner aktier per månad Större aktieägare per 2025.03.31 A-aktier, ’000 B-aktier ’000 Andel av röster, % Andel av kapital, % Ljungberg-sfären 2 190   26 154  29,6 22,5 Holmström-sfären  1 810   15 049  20,4 13,4 Coop Östra  -     32 361  20,0 25,7 Carnegie Fonder  -     8 473  5,2 6,7 Varma Mutual Pension Insurance Company  -     8 117  5,0 6,4 Swedbank Robur Fonder  -     3 714  2,3 2,9 Vanguard  -     1 954  1,2 1,5 AFA Försäkring  -     1 595  1,0 1,3 Margareta af Ugglas  -     1 445  0,9 1,1 Länsförsäkringar  -     1 432  0,9 1,1 Övriga  -     21 812  13,5 17,3 Totalt utestående aktier 4 000 122 106 100,0 100,0 Återköpta aktier 0 7 115 Totalt antal emitterade aktier 4 000 129 221 1) Återköpta aktier saknar rösträtt, och erhåller heller ingen utdelning. Bemyndiga styrelsen att fram till nästa årsstämma kunna fatta beslut om att förvärva sammanlagt så många aktier av serie B att bolagets innehav vid var tid inte överstiger 10% av samtliga aktier i bolaget. Vidare beslutades att bemyndiga styrelsen att fram till nästa årsstämma kunna fatta beslut om att överlåta egna aktier av serie B. Antalet aktier i bolaget ökas genom att varje aktie, oavsett aktieslag, delas upp på fem aktier (s.k. split) med avstämningsdag 10 april 2025, varvid antalet aktier i bolaget ökar till 666 103 680, varav 20 000 000 A-aktier och 646 103 680 B-aktier. Bolaget ägde, den 31 mars 2025, 7 114 875 aktier av serie B. Under första kvartalet gjordes inga förvärv (0 mkr) eller avyttringar (0 mkr). Direkt- och totalavkastning Styrelsen föreslog till stämman att besluta om en utdelning om 3,60 kr/aktie, vilket motsvarar en direkt- avkastning om 2,2% (1,7) beräknat på kursen vid periodens utgång, att delas ut vid två tillfällen. Under första kvartalet har en utdelning om 1,80 kr/aktie lämnats och avstämningsdag för den andra utdel- ningen är 26 september 2025. Under den senaste 12-månadersperioden har aktiens totalavkastning, inklusive utdelning, varit –19% (26). Aktiedata 2025 jan-mars 2024 jan-mars Aktiekurs, SEK -Lägsta 160,80 190,30 -Högsta 206,50 229,40 -Stängningskurs 165,40 209,20 Börsvärde, mdkr 20,9 26,4 Aktiekurs/Långsiktigt substansvärde 61% 80% P/E 23,3 neg. Aktiens direktavkastning 2,2% 1,7% ===== SIDA 30 ===== 30 Q1. 2025 Delårsrapport 1234 UTDELNING OCH AKTIENS DIREKTAVKASTNING Utvecklingen av resultatet är nyckeln till vår framgång. Tillsammans med värdetillväxten från investeringarna lägger det grunden till avkastningen. AKTIENS TOTALAVKASTNING Totalavkastning i genomsnitt 15% de senaste fem åren. BELÅNINGSGRAD OCH RÄNTE TÄCKNINGSGRAD God belåningsgrad och räntetäckningsgrad. UTVALDA HÅLLBARHETSMÅL — Atrium Ljungberg ska vara klimatneutrala 2030 och netto-noll 2040, med halverad klimatpåverkan från planerade och pågående projekt 2025 samt godkända mål enligt Science Based Targets (SBTi). — En föregångare inom hållbar stadsutveckling. Våra platser ska nå över 90% i indexet Vår stad, år 2030. — Vi ska nå 40% lägre energianvändning, 20% cirkulär materialanvändning, 20% lägre vattenförbrukning och 20% lägre avfallsmängd 2030. — 100% av nya betydande leverantörer undertecknar Atrium Ljungbergs uppförandekod 2030. — Vi ska uppnå 80% i vår medarbetarundersökning AL Perspektiv med en jämn könsfördelning och mångfald som speglar samhället 2030. 1) Ny definition från Q2 2023, beräknat på netto räntebärande skulder i stället för brutto. Nyckel- talen är omräknade. Fyra skäl att äga aktier i Atrium Ljungberg Stabil utdelning Atrium Ljungberg antog under 2023 en ny utdelnings- policy där ca en tredjedel av förvaltningsresultatet ska delas ut. Därutöver kan styrelsen föreslå att vinster av engångskaraktär kan föras över till ägarna. Möjlighet till god värde tillväxt Med möjlighet att investera drygt 40 mdkr i egen mark eller erhållna markanvisningar har Atrium Ljungberg – och därmed aktien – möjlighet till god värdetillväxt över tid. Låg finansiell risk Vi har en stark finansiell ställning med god belånings- grad och räntetäckningsgrad. Vi har en investment grade-rating hos Moody's med betyget Baa2 med negativ utsikt. Hållbar stadsutveckling Hållbarhetsarbetet är integrerat i affärs modellen där vi kontinuerligt utvecklar våra områden i en hållbar riktning. Vi är en långsiktig aktör som tar ansvar för vår verksamhets påverkan på människor och miljö. 0 10 20 30 40 50 20242023202220212020 % ggr 0 1 2 3 4 5 6 41,7 42,3 41,439,4 38,5 20242023202220212020 % –30 –20 –10 0 10 20 30 40 50 60 2,9 2,6 3,1 1,5 1,8 –21,3 18,5 –11,8 –12,8 38,4 0 1 2 3 4 5 20242023202220212020 kr/aktie % 0 1 2 3 4 5 5,205,05 5,30 3,50 3,60 ● Utdelning, kr/aktie Direktavkastning, % ● Aktiens totalavkastning, % Aktiens direktavkastning, % ● Belåningsgrad, % 1) Räntetäckningsgrad, ggr ===== SIDA 31 ===== Definitioner Q1. 2025 Delårsrapport Definitioner Avyttringsvärde per aktie, kr Redovisat eget kapital med återläggning av beslutad ej verkställd utdelning, goodwill samt justerat med skillnad mot verkligt värde på ränte bärande skulder. Avyttringsvärde per aktie används för att ge intressenter information om Atrium Ljungbergs värde per aktie vid ett avyttrings- scenario beräknat på ett för börsnoterade fastighetsbolag enhetligt sätt. Belåningsgrad, % Räntebärande skulder med avdrag för likvida medel exklusive skuld för finansiell leasing avseende tomt rätter i % av summan av fast- igheternas verkliga värde vid periodens slut. Belåningsgrad används för att belysa Atrium Ljungbergs finansiella risk. Bruttoresultat fastighetsförvaltningen Hyresintäkter minus Kostnader för fastighetsförvaltning. Bruttoresultat projekt- och entre prenadverksamheten Projekt och entreprenadomsätt ning minus projekt- och entreprenad kostnader. Eget kapital per aktie, kr Redovisat eget kapital dividerat med antal utestående aktier vid periodens utgång. Eget kapital per aktie används för att belysa ägarnas andel av bolagets totala tillgångar per aktie. Fastighetskostnader Summa av Kostnader för fastighetsförvalt- ning, vilket exkluderar central administration. Genomsnittlig kapitalbindning, år Viktad genomsnittlig kvarstående löptid till slutörfall av samtliga krediter i skuld portöljen. Genomsnittlig kapitalbindning används för att belysa Atrium Ljungbergs finansiella risk. Genomsnittlig räntebindning, år Viktad genomsnittlig kvarstående löptid till ränte regleringstidpunkt av samtliga krediter i skuldportöljen. Genomsnittlig räntebindning används för att belysa Atrium Ljungbergs finansiella risk. Genomsnittlig utgående ränta, % Viktad genomsnittlig kontrakterad ränta för samtliga krediter i skuldportöljen exklusive outnyttjade kreditaciliteter. Genomsnittlig utgående ränta används för att belysa Atrium Ljungbergs finansiella risk. Långsiktigt substansvärde per aktie, kr Redovisat eget kapital med återläggning av beslutad ej verkställd utdelning, goodwill, derivat och uppskjuten skatt, dividerat med antal utestående aktier vid periodens utgång. Långsiktigt substansvärde per aktie används för att ge intressenter information om Atrium Ljungbergs långsiktiga substans- värde per aktie beräknat på ett för börsnote- rade fastighetsbolag enhetligt sätt. Medelantal utestående aktier Viktat genomsnittligt antal utestående aktier beräknat enligt IAS 33. Nettoskuld/EBITDA (skuldkvot) Räntebärande skulder minskat med likvida medel divideras med bruttoresultat justerat för central administration, tomträttsavgälder och resultat från försäljning exploateringsfastigheter. Nettoskuld/EBITDA används för att belysa intjäning i relation till skuldsättning. Resultat per aktie, kr Periodens resultat dividerat med medel- antalet utestående aktier. Räntetäckningsgrad, ggr Förvaltningsresultat med tillägg för ränte- netto samt resultat från försäljning exploate- ringsfastighet dividerat med räntenetto (exklusive tomträttsavgälder som i enlighet med IFRS 16 omklassificerats till räntekostnad). Räntetäckningsgraden används för att belysa hur känsligt bolagets resultat är för ränteförändringar. Utdelningsandel, % Utdelning per aktie i % av förvaltnings- resultatet per aktie. Utdelningsandel används för att belysa hur stor del av resultatet som skiftas ut till koncernens ägare respektive återinvesteras i verksamheten. Finansiella definitioner Aktiens direktavkastning, % Föreslagen eller verkställd aktie ut del ning i % av börskursen vid räkenskapsårets slut. Aktiens direktavkastning används för att belysa vilken löpande avkastning aktieägare förväntas erhålla. Aktiens totalavkastning, % Årets förändring av aktiekursen med tillägg för under året verkställd ut delning i % av aktiekursen vid räkenskapsårets slut. Aktiens totalavkastning används för att belysa aktieägarnas totala avkastning på sitt ägande i Atrium Ljungberg. Aktuellt substansvärde per aktie, kr Redovisat eget kapital med återläggning av beslutad ej verkställd utdelning, derivat och goodwill samt justerat med bedömd verklig uppskjuten skatt, dividerat med antal utestå- ende aktier vid periodens utgång. Aktuellt substansvärde per aktie används för att ge intressenter information om Atrium Ljungbergs aktuella substansvärde per aktie beräknat på ett för börsnoterade fastighets- bolag enhetligt sätt. Antal utestående aktier Antal registrerade aktier vid periodens slut med avdrag för återköpta aktier, vilka inte berättigar till utdelning eller rösträtt. Fastighetsrelaterade definitioner BOA, kvm Bostadsarea avser byggnadens uthyrbara area för bostäder. BTA, kvm Bruttototalarea avser byggnadens totala area inklusive ytterväggar. Driftöverskott Avser hyresintäkter minus kostnader för fastighets förvaltning. Exploateringsfastigheter Exploateringsfastigheter utgörs av fastighe- ter, obebyggda eller bebyggda, som koncer- nen äger med avsikt att utveckla och sälja som bostadsrätter. Fastig heterna redovisas som omsätt ningstillgångar, även om vissa fastig heter i avvaktan på utveckling i tillämpliga fall förvaltas och genererar hyresintäkter. Redovisning sker till det lägsta av ackumulerat anskaffningsvärde och nettoförsäljningsvärde. Fastighetstyp Den lokaltyp som utgör den övervägande delen av hyres värdet för en registerfastighet eller resultatställe avgör fastighetstypen. Marknadsvärde och utveckling av hyres- intäkter i jämförbart bestånd redo visas per fastighetstyp. Hyresvärde Kontrakterade årshyror inklusive hyrestillägg (till exempel för fastighetsskatt, värme och el) och bedömd marknadshyra för vakanta ytor i befintligt skick. Hyresvärde används för att belysa koncernens intäkts potential. Jämförbart bestånd Jämförbart bestånd avser de fastig heter som inte varit klassificerade som projektastig heter och som ägts under hela perioden och hela jämförelseperioden. Jämförbart bestånd används för att belysa utvecklingen av hyresintäkter exklusive engångseffekter för förtida avflyttningar och fastighetskostnader opåverkat av projektast- igheter samt förvärvade och sålda fastigheter. LOA, kvm Lokalarea avser byggnadens uthyrbar area för lokaler. Lokaltyp Den verksamhet som bedrivs i den individuella lokalen avgör lokaltypen: kontor, handel, bostäder, övrigt eller garage. I  övrigt ingår bland annat utbildning, kultur, service och  förråd. Uthyrningsgrad och direktavkastningskrav redovisas per lokaltyp. 31 ===== SIDA 32 ===== 32 Q1. 2025 Delårsrapport Definitioner Nettouthyrning Summa för perioden avtalade kontrakterade årshyror för nyuthyrningar med avdrag för års hyror uppsagda för avflytt. Nettouthyrningen används för att belysa uthyrningssituationen. Projektfastighet Fastighet eller väl avgränsad del av fastighet där omställning planeras eller pågår i syfte att omvandla och förädla fastigheten. Till projekt astighet hänförs även byggnad under upp förande samt obebyggd mark och byggrätter. Omklassificering från projektastighet till färdigställd fastighet sker vid färdig ställande tidpunkten. Projektvinst, % Marknadsvärdet efter genomfört projekt minus total investering i % av total investering. Projektvinst används för att belysa värde- skapande i  projektverksamheten. Tomträtter Nyttjanderätt för tomtmark. Enligt IFRS 16 redovisas tomt rätter som nyttjanderättstill- gång i balansräkningen. Tomträttsavgäld Den avgift som betalas för nyttjande av tomt rätt. Betraktas enligt IFRS 16 som ränte- kostnad i resultaträkningen. Uthyrbar area, kvm Totalyta som är tillgänglig för uthyrning. Garage ingår i  uthyrbar area, men exkluderas vid beräkning av hyresvärde per kvm och verkligt värde per kvm. Uthyrningsgrad, % Kontrakterade årshyror i % av hyresvärdet vid full uthyrning. Redovisade siffror baseras på närmast kommande kvartal. Uthyrningsgraden används för att belysa koncernens effektivitet i användningen av sina förvaltningsfastigheter. Vakansgrad, % Hyresvärdet för outhyrda lokaler dividerat med hyresvärde för hela fastighetsbeståndet. Projektastigheter är exkluderade. Överskottsgrad, % Bruttoresultat fastighetsförvaltning i % av redo visade hyresintäkter. Överskottsgrad används för att belysa hur stor del av koncernens hyres intäkter som återstår efter fastighetskostnader. Hållbarhetsrelaterade definitioner Breeam Är ett miljöcertifieringssystem utvecklat i Europa för byggda miljöer. Breeam tar ett helhetsgrepp på en byggnads miljöpre- standa. Det finns två typer av Breeam- certifieringar; Breeam som avser nyproduk- tion och Breeam In-Use som avser befintliga fastigheter. Områden som Breeam hanterar delas in i: energi- och vattenanvändning, hälsa, trans- port, material, avfall, mark användning, utsläpp, ekologi och ledning (management). Betygsnivåer för Breeam-SE, betyget åter- speglar den prestation som ett projekt har uppnått, mätt mot Breeam-standarden och dess krav. Nedan följer betygsnivåerna. Outstanding ≥ 85% av poängen, mot- svarar bästa 1 % av de certifierade byggnaderna. Excellent ≥ 70% av poängen, motsvarar topp 10 % av de certifierade byggnaderna. Very good ≥ 55% av poängen, motsvarar topp 25 % av de certifierade byggnaderna. Energiintensitet, kWh per kvm Total energianvändning från värme, kyla, hyresgästel och fastighetsel dividerat med genomsnittlig beräknat total uppvärmd uthyrbar area, exklusive garage. Gröna hyresavtal, % Kontrakterad årshyra för kommersiella lokaler exklusive garage och lager för hyres- avtal med grön hyresbilaga i % av kontrakterad årshyra för kommersiella lokaler exklusive garage och lager. Grön hyresbilaga är en avtalsbilaga från Fastighetsägarna där hyres- gästen och hyres värden tillsammans åtar sig att minska miljö påverkan och omfattar exempelvis energi, avfall och transporter. Redovisade siffror baseras på närmast kommande kvartal. Normalårskorrigerat Ett beräkningssätt för att hantera vädrets effekt, att korrigera bort avvikande väder- effekter som varmare eller kallare jämfört med det normala under en period. Därmed erhålls ett mer jämförbart nyckeltal mellan perioder och år. Total omsättning Stämmer överens med Nettoomsättning enligt koncernens resultaträkning. Totala kapitalutgifter Förvärv av fastigheter och investeringar i nya och befintliga fastigheter. I tabellen Förändring av fastighetsbeståndet ingår därmed raderna Förvärv och Investeringar i egna fastigheter. Dessutom inkluderas inves- teringar i övriga materiella anläggningstillgångar. Totala driftutgifter Kostnader för fastighetsskötsel, löpande reparationer och underhåll. Kostnader för fastighetsskötsel, löpande reparationer och underhåll. ===== SIDA 33 ===== 33 Q1. 2025 Delårsrapport al.se Info Information från Atrium Ljungberg Årsredovisningen och delårsrapporterna finns publicerade på vår webb- plats. Delårsrapporter och boksluts kommuniké översätts till engelska och båda språkversionerna finns tillgängliga på webbplatsen vid en och samma tidpunkt. Årsredovisningen översätts till engelska en kort tid efter att den svenska versionen publicerats. På www.al.se finns möjlighet att prenumerera på finansiella rapporter och pressmeddelanden. Där ger vi också uppdaterad information om vår verksamhet, våra fastig heter och projekt, finansiella nyckeltal, aktien och mycket annat. Informationen på webbplatsen finns även på engelska. IR-kontakt Anna Jepson, cfo Telefon: 072-565 85 23 E-post: anna.jepson@al.se Box 4200, 131 04 Nacka Besök: Smedjegatan 2C Telefon: 08-615 89 00 info@al.se Styrelsens säte: Nacka Org. nr: 556175-7047 Produktion: Narva Communications. Rapporttillfällen 2025.07.04 Delårsrapport januari–juni 2025 2025.10.10 Delårsrapport januari–september 2025 2026.01.30 Bokslutskommuniké 2025 2026.02.25 Årsredovisning 2025 Pressreleaser under kvartalet 2025.01.16 Grönt ljus för Stockholms konstnärliga högskola till Slakthusområdet 2025.01.21 Tim Bergling Foundation och Atrium Ljungberg i samarbete för att främja ungas välmående 2025.02.19 Atrium Ljungberg hyr ut till hållbarhetsfokuserade Sustera 2025.03.05 Atrium Ljungberg presenterar de två första aktörerna i Mälarterrassen 2025.03.20 Fastställande av avstämningsdag för uppdelning av aktier (akties- plit) i Atrium Ljungberg https://www.linkedin.com/company/atrium-ljungberg https://www.facebook.com/atriumljungberg https://twitter.com/atriumljungberg https://www.instagram.com/atriumljungberg/