===== SIDA 1 ===== Stark netto uthyrning och fortsatt stabil tillväxt i förvaltningsresultatet. Attraktiva kontorslägen driver efterfrågan Delårsrapport januari – juni 2024 ===== SIDA 2 ===== 2 Q2. 2024 Delårsrapport Delårsrapport januari – juni 2024 Januari – juni Hyresintäkterna uppgick till 1 508 mkr (1 411) – varav jämförbart bestånd ökade med 5,0% (12,2). Driftöverskottet uppgick till 1 089 mkr (987) – varav jämförbart bestånd ökade med 6,9% (15,0). Projekt- och entreprenadomsättningen uppgick till 252 mkr (176) och bruttoresultatet till 2 mkr (1). Förvaltningsresultatet uppgick till 744 mkr (658), motsvarande 5,90 kr/aktie (5,22). Orealiserade värdeförändringar fastigheter uppgick till –46 mkr (–989), varav projektvinster uppgick till 0 mkr (20). Periodens resultat uppgick till 662 mkr (–440), motsvarande 5,25 kr/aktie (–3,49). Nettouthyrningen för perioden uppgick till 69 mkr (31), varav bolaget sagt upp –23 mkr (–5), för avflyttning inför kommande projekt. Periodens investeringar uppgick till 1 060 mkr (1 006) medan fastighetsförsäljningar uppgick till 2 148 mkr (1 825). April – juni Hyresintäkterna uppgick till 753 mkr (699) – varav jämförbart bestånd ökade med 5,2% (12,6). Driftöverskottet uppgick till 548 mkr (498) – varav jämförbart bestånd ökade med 5,6% (15,1). Projekt- och entreprenadomsättningen uppgick till 142 mkr (92) och bruttoresultatet till -1 mkr (2). Förvaltningsresultatet uppgick till 371 mkr (332), motsvarande 2,94 kr/aktie (2,63). Orealiserade värdeförändringar fastigheter uppgick till -39 mkr (-588), varav projektvinster uppgick till 0 mkr (10). Periodens resultat uppgick till 256 mkr (-148), motsvarande 2,03 kr/aktie (-1,17). Nettouthyrningen för perioden uppgick till 82 mkr (23), varav bolaget sagt upp -15 mkr (-2), för avflyttning inför kommande projekt. Periodens investeringar uppgick till 627 mkr (540) medan fastighetsförsäljningar uppgick till 2 148 mkr (7). Sammanfattning 1) 2024 apr–jun 2023 apr–jun 2024 jan–jun 2023 jan–jun 2023/2024 jul–jun 2023 jan–dec Hyresintäkter, mkr 753 699 1 508 1 411 2 918 2 821 Projekt– och entreprenad omsättning, mkr 142 92 252 176 489 412 Nettoomsättning, mkr 895 790 1 760 1 587 3 407 3 233 Bruttoresultat , mkr 547 500 1 091 988 2 122 2 019 Förvaltningsresultat, mkr 371 332 744 658 1 451 1 365 D:o kr/aktie 2,94 2,63 5,90 5,22 11,51 10,82 Resultat efter skatt, mkr 256 –148 662 –440 148 –954 D:o kr/aktie 2,03 –1,17 5,25 –3,49 1,17 –7,56 Fastighetsvärde, mkr 57 025 58 054 57 025 58 054 57 025 58 505 Investeringar inkl. förvärv, mkr 627 540 1 060 1 006 2 242 2 155 Nettouthyrning exkl. egna uppsägningar, mkr 97 25 92 36 140 68 Nettouthyrning inkl. egna uppsägningar, mkr 82 23 69 31 112 53 Belåningsgrad, % 2) 40,4 41,8 40,4 41,8 40,4 42,5 Räntetäckningsgrad, ggr 4,3 3,7 4,0 3,6 3,9 3,7 Genomsnittlig utgående ränta, % 2,3 2,3 2,3 2,3 2,3 2,3 Långsiktigt substansvärde, kr/aktie 265,06 264,42 265,06 264,42 265,06 262,11 Börskurs, kr/aktie 205,50 186,60 205,50 186,60 205,50 231,20 Miljöcertifierad yta (kvm), % 82 82 82 82 82 72 Total energiintensitet, kWh/m2 (normalår, LFL) 160 162 160 162 160 160 1) För fullständig nyckeltalstabell se sid. 23 och för definitioner se sid. 30–31. 2) Ny definition från Q2 2023, beräknat på netto räntebärande skulder istället för brutto. Nyckeltalen är omräknade. FÖRVALTNINGSRESULTAT +13 % FÖRÄNDRING DRIFTÖVERSKOTT JÄMFÖRBART BESTÅND +6,9 % FÖRÄNDRING NETTOUTHYRNING +69 MKR PÅGÅENDE PROJEKT 8,4 MDKR ===== SIDA 3 ===== 3 Q2. 2024 Delårsrapport Vi levererar en stark nettouthyrning i kvartalet. Detta trots en avvaktande hyresmarknad där många bolag fortfarande känner en osäkerhet inför framtiden. För oss är trenden tydlig – det som efterfrågas är kvalitativa kontor med stark hållbarhetsprofil i attraktiva sammanhang och lägen. Helt i linje med vårt erbjudande. Transaktion Transaktionsmarknaden har visat på fortsatt stabilisering och fler affärer har avslutats i kvartalet. Detta sker i ljuset av god tillgång till likviditet och sjunkande kreditmarginaler och en förväntan att Riksbanken ska fortsätta att sänka räntan. I slutet av maj sålde vi fastigheterna Eken 6 och Eken 14, Marabous tidigare chokladfabrik och huvudkontor i Sundbyberg för drygt 2,1 mdkr. Affären bidrar till vårt engagemang i de storskaliga stadsutvecklingsprojekten i Sickla, Slakthusområdet, Slussen och Hagastaden, som genererar högre avkastning. Resultat I kvartalet fortsätter vi att leverera ett bra förvaltningsresultat med en tillväxt om 12 %, vilket främst förklaras av indexutvecklingen, fortsatt god kostnadskontroll, stabilt räntenetto samt ökat driftöverskott från vårt färdigställda projekt Katarinahuset vid Slussen. Avkastningskraven i Attraktiva lägen driver efterfrågan. ===== SIDA 4 ===== 4 Q2. 2024 Delårsrapport marknaden har för närvarande stabiliserat sig. Vi har gjort några mindre justeringar uppåt på avkastningskraven i kvartalet men förbättrade kas- saflöden mitigerar den påverkan. Det medför att vår värderingsyield och orealiserade värdeförändringar i princip är oförändrade. Hyresmarknaden Vi har gjort ett riktigt starkt kvartal med många fina uthyrningar. Bland annat har vi tecknat hyresavtal med Ekobrottsmyndigheten och Husqvarna i Hagastaden, Svenska Spel och Gondolen (kontor) i Slussen samt A house i Sickla Central (fd Stationshuset i Sickla). Totalt omfattar avtalen drygt 18 500 kvm. Nettouthyrningen för kvartalet uppgick till hela 82 mkr. Vi noterar att företagsledarnas utsikter för den egna verksamheten, påverkade av lågkonjunkturen, fortsatt är svag, även om de är mer posi- tiva än för ett halvår sedan. Flera sektorer har minskat antalet anställda och anpassat kostnadsläget till ett sämre ekonomiskt klimat. Detta i kombination med svårigheter att bedöma verksamhetens lokalbehov på medellång sikt påverkar aptiten på kontor negativt. Trots detta finns det fortsatt en hel del verksamheter med förändrade lokalbehov vilket skapar efterfrågan. Och det som efterfrågas är kvali- tativa kontor med stark hållbarhetsprofil i attraktiva och levande lägen, något som ger en styrka till Atrium Ljungberg som har just dessa lägen med dessa kvaliteter. Inom detaljhandeln märks en ökad framtidstro och stigande optimism, dock från modesta nivåer. Trenden fortsätter i rätt riktning för både butikshandeln och partihandeln medan e-handelns framtids förväntningar backar. Detta beror framförallt på en oro för att marknadsandelar tappas till företag utanför Europa, vilka kan agera utifrån andra regler och därmed skapa prispress. Utvecklingen i dagligvaruhandeln och sällanköpsvaruhandeln skiljer sig åt. Medan det för dagligvaror tydligt har vänt mot bättre siffror ser vi fortsatt att kunderna avvaktar med att konsumera i sällanköps kategorin. Jag känner mig trygg i vår långsiktiga strategi och är glad att vi under så många år aktivt arbetat med sammansättningen på våra handels- platser. Att fokusera på en mix av olika verksamheter säkerställer att de är relevanta och motståndskraftiga i goda såväl som sämre tider. Idag består handelsplatsernas omsättning av 39 % daglig varor, apotek och systembolag – segment som går bra oavsett konjunktur. Endast 15 % består av konfektion. Under de senaste månaderna ser vi också ökningar både i antalet besökare och omsättningen på alla våra platser. Bostadsrättsmarknaden Bostadsmarknaden fortsätter sin återhämtning i antalet sålda lägen- heter. Priserna i riket har det senaste kvartalet stigit med 5,1% trots ett fortsatt stort utbud, drivet av vårens räntesänkning och lägre infla- tionstakt. För attraktiva objekt noterar vi återigen budgivningar som leder till höga priser men fortfarande väljer en klar majoritet att sälja sitt boende innan man köper. Gymnasieskolan i Slakthusområdet produktions- startades under kvartalet. Den nya skolan planeras omfatta ca 6 000 kvm uthyrbar yta och ska kunna ta emot 800 elever. Målsättningen är att skolan ska öppna till skolstart 2026. ”Vi levererar resultatmässigt, hyr ut till bra nivåer och har sålt två fastigheter. Helt enligt vår plan.” ===== SIDA 5 ===== 5 Q2. 2024 Delårsrapport Vi ser även en ökad aktivitet inom nyproduktion. Unika projekt med bostäder i bra lägen visar på högre betalningsvilja hos spekulanter. Våra bostadsprojekt på Nobelberget upplevs attraktiva på marknaden och efter ett ökat antal försäljningar under våren ligger vi nu i linje med våra egna förväntningar. Jag är stolt över att Kvarter 8 på Nobelberget, Brf Kulturtrappan, i juni mottog Nacka Stadsbyggnadsutmärkelse. Extra roligt är det att det är invånarna som har röstat på oss. Att skapa intressanta, tilltalande hus med fina boendekvalitéer, som också adderar något till platsen som helhet, är det vi brinner för. Projektportföljen Under perioden har vi byggstartat två projekt; den nya gymnasie- skolan i Slakthusområdet och utbyggnaden av Campus Sickla, den senare kommer att uppföras i trästomme. Skolan blir, tillsammans med Kvarter 7 på Nobelberget, en av de första byggnaderna i megaprojektet Stockholm Wood City. Jag är också väldigt stolt över att vårt projekt Sickla Central kommer uppnå Breeam-SE Outstanding. Det är vårt första projekt och ett av endast sju projekt i hela Sverige som uppfyller kraven. Finansiering Under våren har förutsättningarna på kapitalmarknaden fortsatt att för- bättras. Marginalerna har successivt minskat och är nära samma nivå som innan inflationen började stiga. Detta är tydligt även hos bankerna där vi har goda relationer och märker viljan att utöka affärerna med oss. Nu kvarstår endast några dagar innan semestern. Jag är väldigt nöjd med det första halvåret. Vi levererar resultatmässigt, hyr ut och till bra nivåer och har sålt två fastigheter. Helt i linje med vår plan. I ledningen har vi fått ett välkommet tillskott i Erik Skalin som affärsområdeschef leasing. Dessutom har vi rekryterat Anna Jepson som ny cfo och jag ser fram emot att hon börjar den 1 december. Jag vill tacka alla våra kunder och samarbetspartners för den här våren men framför allt vill jag tacka mina fantastiska medarbetare. Jag slutar aldrig att imponeras över det hårda arbete, driv och engagemang som jag ser i vår verksamhet varje dag. Annica Ånäs, vd ”Det som efterfrågas på marknaden är kvalitativa kontor med stark hållbarhetsprofil i attraktiva lägen.” Sickla Central blir klart för inflytt under 2025. Det nya landmärket, med sina 25 våningar, blir en pulserande destination i Sickla med arbetsplat- ser, co-working, restauranger och grönskande terrasser. Sickla Central kommer att uppnå Breeam-SE Outstanding. Det är Atrium Ljungbergs första projekt och ett av endast sju projekt i hela Sverige som uppfyller kraven. ===== SIDA 6 ===== 6 Q2. 2024 Delårsrapport Det här är Atrium Ljungberg Väsentliga hållbarhetsmål fram till 2030 Total möjlig investeringsvolym, som uppgår till 40 mdkr och sträcker sig in till mitten av 2030-talet, fördelar sig på ca 28 mdkr i fastigheter som utvecklas för att äga (merparten kontor) och 12 mdkr i bostads- rätter. Utvecklingen ska äga rum på fastigheter som bolaget redan äger eller på markanvisningar som erhållits och cirka 85% av projekt- utvecklingen sker vid befintliga eller kommande tunnelbanestationer i Stockholm. En viktig komponent i Agenda 2030 är våra hållbarhetsmål fram till 2030. Hållbarhet är en viktig affärsfråga och en avgörande del i vår strategi som handlar om innovativ stadsutveckling. — Atrium Ljungberg ska vara klimatneutrala 2030 och netto-noll 2040, med halverad klimatpåverkan från planerade och pågående projekt 2025. 1) Dessutom ska målen vara godkända enligt Science Based Targets (SBTi). — Atrium Ljungbergs platser ska nå över 90% i indexet Vår stad år 2030, och 50% 2025. 1) — Alla våra platser och fastigheter ska vara klimatanpassade 2030 och arbetet bedrivs enligt TCFD. — Vi ska nå 40% lägre energianvändning och ökad egenproduktion av fossilfri energi 2030. 2) — Vi ska nå 20% cirkulär materialanvändning, 20% lägre vatten - förbrukning och 20% lägre avfallsmängd 2030. 2) — 100% av betydande inköp ska vara utvärderade 2025. 1) — Vi ska uppnå 5,5 av totalt 7,0 i medarbetarindexet Human Financial Wellness (HFW) 1) med en jämn könsfördelning och mångfald som speglar samhället 2030. 1) Del av hållbarhetslänkad obligation, basår 2021. 2) Basår 2023. FASTIGHETSPORTFÖLJ EFTER KATEGORI ● Kontor 69% 38,3 mdkr ● Handel 19% 10,4 mdkr ● Bostäder 3% 1,6 mdkr ● Projekt 8% 4,6 mdkr ● Byggrätter och mark 1% 0,6 mdkr 80% STOCKHOLM 5% GÖTEBORG 5% MALMÖ 10% UPPSALA Med rötterna i den gamla byggmästar- tradi tionen har vi de senaste åren utvecklat vår strategi och renodlat vårt fastighets- bestånd. Vi arbetar med stadsutveckling och för visionen ”Alla vill leva i vår stad”. Vårt fastighetsbestånd och projektutvecklings- portfölj finns i stora sammanhängande områden med ett blandat innehåll av kontor, bostäder, handel, kultur och utbildning på Sveriges fyra starkaste tillväxtmarknader – Stockholm, Uppsala, Göteborg och Malmö. Affärsmodell Mål Atrium Ljungberg ska leverera minst 10% avkastning på eget kapital över tid. Finansiella riskbegränsningar Belåningsgraden får maximalt uppgå till 45% och räntetäckningsgraden ska vara lägst 2,0. Utdelningspolicy Ca en tredjedel av förvaltningsresultatet ska delas ut, såvida inte investeringar eller bola- gets finansiella ställning i övrigt motiverar annat. Därutöver kan styrelsen föreslå att vinster av engångskaraktär kan föras över till ägarna. Investeringar Bolaget kan investera ca 5% av sin storlek årligen utan större påverkan på belåningsgraden. Agenda 2030 Våra fastighetsområden Tio goda skäl att vara på en plats 1. Folkliv hela dygnet 2. Aktiviteter och sport 3. Kultur och lärande 4. Konst och kulturhistoria 5. Natur och smarta ekosystem 6. Lek och sociala ytor 7. Mat och uteserveringar 8. Lugna oaser 9. Digital infrastruktur och wifi 10. Handel och service ===== SIDA 7 ===== 7 Q2. 2024 Delårsrapport Hållbart företagande EU:s taxonomi Atrium Ljungbergs rapportering på taxonomin är frivillig, då vi inte omfattas av lagkraven förrän räkenskapsåret 2025. Vi har antagit ett mål om att nå minst 50% taxo- nomiförenlig omsättning till 2025. Förenlig omsättning minskar i kvartalet då två byggnader har för hög ener- gianvändning. Ökade investeringar i taxonomilinjerade byggnader påverkar förenliga kapitalutgifter. Social hållbarhet Vi styr vår stadsutveckling genom Vår Stad Index som mäter hur vi skapar socialt, miljömässigt och ekonomiskt hållbara platser. Indexet innehåller kvantifierbara indika- torer och finns att ta del av i sin helhet på vår hemsida. Resultatet mäts årligen eftersom de flesta aktiviteterna ofta genomförs över längre tid. Under kvartalet har vi rappor- terat årets resultat som är 61%, vilket är en förbättring mot föregående år. Detta ser vi är ett resultat av gediget arbete med indexet på samtliga områden men också utvecklad metodik för våra dialogfrågor. Vi ser att vi har mycket arbete kvar men detta är ett stort steg i rätt riktning. Övrig rapportering Vi arbetar vidare med att förbereda bolaget inför CSRD. På styrelsemötet i juni godkände styrelsen Atrium Ljungbergs dubbla väsentlighetsanalys utifrån principerna i ESRS. Under hösten kommer arbetet att fortsätta med att förbereda bolaget med rapportering enligt de väsentliga områdena. Övriga nyckeltal Under kvartalet presenterades årets resultat i HFW (Human Financial Wellness). Där uppnådde vi ett resul- tat om 5,6 vilket är i samma goda nivå som föregående år. Resultatet arbetas med inom respektive enhet för att besluta vilka aktiviteter som ska fokuseras på. Vi är stolta över att få presentera vår första Breeam out- standing byggnad Sickla Central. Atrium Ljungberg har arbetat i många år med miljöcertifieringar och detta är den högsta hållbarhetsklassningen som går att få. Atrium Ljungbergs hållbarhetsarbete Atrium Ljungberg har långsiktiga och kortsiktiga mål inom hållbarhet och följer utvalda nyckeltal för att säkerställa att vi utvecklas i rätt riktning. Målen ger riktning för såväl miljömässiga som sociala perspektiv. Fram till 2025 har vi etappmål som en del av vår håll- barhetslänkade finansiering. Som komplement till vårt mål om att bli klimat neutrala 2030 har vi också antagit ett netto-noll mål till 2040, linjerad med SBTi Net-Zero Standard. Klimat Vi fortsätter vårt aktiva arbete med att minska klimat- påverkan i projekteringen genom livscykelanalyser i ett tidigt skede. I våra planerade och pågående projekt är snittet nu 350 kg CO2e/BTA, vilket är en förbättring med 24% gentemot startvärdet. Vi fortsätter att arbeta med att minska vårt klimatavtryck i förvaltningen med ett resultat om 6 kg CO2/kvm. Snittet minskade marginellt under första kvartalet. Detta utifrån färre bilburna besökare till våra handelsplatser och något mindre mängd brännbart avfall jämfört med föregå- ende period. Jämfört med föregående år så har energi- användningen minskat marginellt. Under kvartalet har vi ökat antalet installerade sol celler, vilket är en viktig del i vårt klimatarbete och för att öka andelen egenproducerad energi. Vi har även accele- rerat arbetet med cirkulära materialflöden och klimat- påverkan kopplade till hyresgästanpassningar. Detta genom arbete med några av våra fastighetsområden och vår nya återbruksmetodik samt systemstöd för beräkningar. Detta arbete är också en viktig del för att kunna nå våra klimatmål. Mål 2030 hållbarhet 2024.06.30 2023 2022 2021 2020 Mål/Kommentar Klimatavtryck nyproduktion, kg CO2e/ BTA 350 331 388 — — Mål: 50% red. 2025, klimatneut. 2030 Procentuell förändring startvärde –24 –28 –15 — — Startvärde: 458 Klimatavtryck förvaltning kg CO2e/kvm 1) 2) 6 6 7 — — Mål: 22% red. 2025, klimatneut. 2030 Procentuell förändring –6 –15 — — — Startvärde 7 (exkl. mtrl & hg transp.) Vår stad index, % 61 43 34 — — Mål: 50% 2025, 90% till 2030 Utvärderade leverantörer, % 3) 30 20 10 — — Mål: 100% utv. betydande lev. 2025 Hållbara medarbetare index, % 4) 5,6 5,6 5,7 90 89 Mål 5,5 HFW. Nyckeltal 2024.06.30 2023 2022 2021 2020 Mål/Kommentar Fastighetsenergi, kWh/m2  1) 82 79 96 112 122 År 2030 –20%, normalårskorrigerad Hyresgästenergi, kWh/m2  1) 78 82 82 86 85 Normalårskorrigerad Total energianv. (n.korr), kWh/m2  1) 160 161 178 198 207 Normalårskorrigerad Total energianvändning, kWh/m2  1) 161 156 177 — — Faktisk användning Energibesparing (n.korr), % kWh/m2 mot fg. år 1) –1 –1 –14 –6 –6 Jämförbart bestånd, norm. årskorr. Faktisk besp., % kWh/m2 mot fg. år 1) 0 1 –8 — — Jämförbart bestånd, faktisk Solceller, kvm 24 415 18 823 14 296 14 296 8 202 Andel gröna avtal, % 1) 77 75 67 59 44 Av årshyra Vattenförbrukning, m3/m2 1) 0,45 0,44 0,44 0,46 0,39 Certifierad yta (kvm), % 82 72 76 96 62 Ett antal fast. har fått nya certifikat Certifierade byggnader, antal 55 39 49 55 37 — varav Breeam, antal 18 6 17 17 13 — varav Breeam in-use, antal 29 26 25 32 21 — varav Miljöbyggnad, antal 8 7 7 6 3 Betyg CDP B B B B B Bästa möjliga betyg A Taxonomin 2024.06.30 2023 2022 2021 2020 Mål/Kommentar Förenlig omsättning, % 18 21 23 — — Inkluderar 7.1, 7.2 samt 7.7 för mål 1 — förvaltningsportföljen, % 19 25 24 — — Inkluderar 7.7 för mål 1 Förenliga kapitalutgifter, % 26 23 8 — — Inkluderar 7.1, 7.2 samt 7.7 för mål 1 — förvaltningsportföljen, % 26 33 6 — — Inkluderar 7.7 för mål 1 Förenliga driftutgifter, % 15 15 16 — — Inkluderar 7.7 för mål 1 — förvaltningsportföljen, % 15 15 16 — — Inkluderar 7.7 för mål 1 1) Rullande 12, släpande en månad. 2) Schablonberäkning avseende transporter till handelsplatser och genererat avfall. Material och hyresgästers transporter exkluderas. 3) Annat beräkningssätt år 2020, siffrorna ej jämförbara. 4) HFW, Human Financial Wellness. 2020-2021 avser Great Place To Work, siffrorna är ej jämförbara. ===== SIDA 8 ===== 8 Q2. 2024 Delårsrapport Fastighetsbestånd del har internvärderats och kvalitetssäkrats av Forum Fastighetsekonomi. Marknadsvärderingen är baserad på en kassaflödesmodell med individuell bedömning för varje fastighet av dels framtida intjäningsförmåga, dels marknadens avkastningskrav. Antagna hyres- nivåer vid kontraktsförfall motsvarar bedömda lång- siktiga marknadshyror, medan driftkostnader utgår från bolagets verkliga kostnader. Inflationsantagandet antas till 2% för 2025 och resterande år i kalkyl- perioden. Projektfastigheter värderas på samma sätt men med avdrag för återstående investering. Beroende på i vilken fas projektet befinner sig finns ett riskpåslag i avkastningskravet. Byggrätter har värderats utifrån ett bedömt mark- nadsvärde, kronor per kvm BTA för fastställda bygg- rätter med godkänd detaljplan, eller där detaljplan bedöms vinna lagakraft i närtid. Genomsnittligt värde på byggrätterna i värderingen är ca 1 500 kr/kvm BTA (5 700). Förändringen beror på att byggrätter har flyt- tats till projekt i Sickla samt försäljningen av Eken 14. Värderingsyielden uppgick vid periodens utgång till 4,7% (4,7). Yielden är på totalen oförändrad men mindre ökningar av avkastningskravet har gjorts på delar av beståndet vilket motverkats av positiva kassaflöden avseende index samt positiv nettouthyrning vilket totalt innebär en värdenedgång om -0,1% första halvåret. Exploateringsfastigheter Med exploateringsfastigheter avses fastig- heter på vilka bostadsrättsutveckling genomförs eller avses genomföras och därefter avyttras. Exploateringsfastigheter redovisas till det lägsta av nedlagda investeringar och bedömt nettoförsälj- ningsvärde. Bokfört värde vid utgången av perioden uppgick till 1 550 mkr (1 554). Marknadsvärdet vid samma tidpunkt bedöms till 1 983 mkr (1 950) och avser i huvudsak Nobelberget, Kyrkviken, övriga Sickla och Gränbystaden. Fastighetsmarknad Transaktionsmarknaden har under kvartalet uppvisat en fortsatt stabilisering jämfört med det senaste året. Under det andra kvartalet 2024 noterades en trans- aktionsaktivitet i paritet med föregående kvartal, med en viss ökning under maj. Den totala transaktions- volymen uppgick till 25,7 mdkr. Investeringsviljan har varit högst inom logistik, lager och industri. Fler kon- torstransaktioner kan noteras under andra kvartalet, främst i Stockholms innerstad men också vår egen transaktion i Sundbyberg, Stockholm närförort. Fastighetsbestånd Vårt fastighetsbestånd är koncentrerat till centrala lägen i tillväxtregionerna Stockholm, Uppsala, Göteborg och Malmö, där Stockholm utgör 80% (80) av marknadsvärdet. Fastighetsportföljen innehåller vid kvartalets utgång totalt 73 fastigheter (75) med en sammanlagd uthyrningsbar yta om 912 000 kvm (960 000). Investeringar och försäljningar Under perioden har 1 060 mkr (1 006) investerats i befintliga fastigheter, varav 856 mkr (728) avser fastigheter som utvecklas för ägande och 204 (278) avser bostadsrättsaffären. Två fastigheter har under perioden sålts, Eken 6 och Eken 14 i närförort till Stockholm. Fastigheterna innefattade 36 000 kvm uthyrbar area och har sålts till ett underliggande fast- ighetsvärde om 2 114 mkr, i linje med värderingen för kvartal 1, med frånträde i juni 2024. Fastighetsvärdering Under andra kvartalet 2024 har 22% av fastighetsbe- ståndet externvärderats, vilket utförts av Forum fastig- hetsekonomi samt Cushman & Wakefield. Resterande Fastighetsbestånd 2024.06.30 Uthyrningsbar yta, tkvm 1) Fastighetsvärde, mkr Fastighetsvärde, kr/kvm Hyresvärde, mkr 2) Hyresvärde, kr/kvm Ekonomisk uth. grad, % Kontorsfastigheter 578 38 330 66 366 2 175 3 871 90,9 Handelsfastigheter 229 10 387 45 415 880 3 602 92,8 Bostadsfastigheter 45 1 576 34 852 108 2 383 96,7 Affärsområde Fastighet 852 50 293 59 065 3 163 3 714 91,7 — varav Stockholm 543 39 058 71 880 2 268 4 174 92,2 — varav Uppsala 124 5 685 45 853 428 3 452 91,2 — varav Göteborg 74 2 648 35 783 188 2 545 86,8 — varav Malmö 110 2 902 26 353 278 2 529 91,0 Projektfastigheter 54 4 582 — 36 — — Mark och byggrätter — 600 — — — — Summa förvaltningsfastigh. 906 55 475 — 3 199 — — Exploateringsfastigheter 6 8 Fastighetsbeståndet totalt 912 55 475 3 207 Förändring av fastighetsbeståndet mkr 2024 jan–juni 2023 jan–juni Förvaltningsfastigheter Verkligt värde, ingående värde 56 813 58 596 Förvärv — — Försäljning –2 148 –1 825 Investeringar i egna fastigheter 856 728 Orealiserade värdeförändringar –46 –989 Omklassificeringar — –10 Verkligt värde, utgående värde 55 475 56 500 Exploateringsfastigheter Bokfört värde, ingående värde 1 692 1 409 Omklassificeringar — 10 Försäljning brf –347 –144 Investeringar i bostadsrättsprojekt 204 278 Bokfört värde, utgående värde 1 550 1 554 Fastighetsbeståndet, utgående värde 57 025 58 054 Direktavkastning per region, % Intervall 2024.06.30 Genomsnitt 2023.12.31 Genomsnitt Stockholm 3,8–6,1 4,5 4,5 Uppsala 4,1–6,0 5,6 5,6 Malmö 3,9–6,3 5,7 5,6 Göteborg 4,9–5,8 4,9 4,9 Totalt 3,8–6,3 4,7 4,7 Direktavkastning per fastighetskategori, % Intervall 2024.06.30 Genomsnitt 2023.12.31 Genomsnitt Kontor 3,8–6,1 4,5 4,5 Handel 4,0–6,3 5,6 5,5 Bostäder 3,9–4,9 4,6 4,6 Totalt 3,8–6,3 4,7 4,7 1) Uthyrningsbar yta exklusive garage. 2) Årlig rabatt om 70 mkr är exkluderad. ===== SIDA 9 ===== 9 Q2. 2024 Delårsrapport Kontrakterad årshyra och uthyrningsgrad Per den 30 juni 2024 uppgick kontrakterad uppsägningsbar årshyra till 3 009 mkr. Ekonomisk uthyrningsgrad exklusive projektfastigheter var vid samma tidpunkt 92% (92). Genomsnittlig återstående kontrakterad löptid (exklusive bostäder och parkering) uppgick till 4,5 år (4,5). Atrium Ljungberg har stor riskspridning i kontraktsportföljen avseende såväl bransch, kund som förfall. Den enskilt största kunden står för 3% av årligt kontraktsvärde medan de 10 största kunderna står för 20% och utgörs bland annat av kommuner, Ericsson, Atlas Copco, ICA och Ekobrottsmyndigheten. Vidare har Atrium Ljungberg många mindre kon- torsavtal och per bokslutsdatumet var enbart fyra hyresavtal över 10 000 kvm, varav tre utgjorde kontor. Nettouthyrning Nettouthyrningen, dvs. ny kontrakterad årshyra med avdrag för årshyror uppsagda för avflytt, uppgick under perioden till 69 mkr (31), varav projektfastigheter 65 mkr (20). Sålda fastigheter under året har påver- kat nettouthyrning med –7 mkr. Såväl nytecknade som uppsagda avtal avser främst kontor i Stockholmsområdet. Nyuthyrning har skett om 198 mkr (98), medan uppsägning från kund uppgick till 106 mkr (62). Därtill har vi sagt upp kund för avflytt motsvarande en årshyra om 23 mkr (5). Tidsförskjutningen mellan nettouthyrningen och dess resultat- effekt bedöms till 3–12 månader för förvaltningsfastigheter och 12–24 månader för projekt. God och positiv nettouthyrning i det andra kvartalet i Hagastaden, Slussen och Sickla medan Slakthusområdet har påverkats negativt av en större uppsägning. Samtidigt fortsätter vi förbereda inför kommande projekt genom tomställning av lokaler bl.a. i Sickla. Kund Förfallostruktur per 2024.07.01 Antal kontrakt Kontrakterad yta, tkvm Årligt kontrakts­ värde, mkr Andel av värdet, % Kommersiellt, löptid 2024 71 10 9 0% 2025 402 103 395 13% 2026 309 120 503 17% 2027 306 173 610 20% 2028 126 74 320 11% 2029+ 194 250 1 016 34% Summa 1 408 731 2 853 95% Bostäder 589 33 64 2% P-platser 224 176 91 3% Totalt 2 221 940 3 009 100% Kontraktsstorlek per 2024.07.01, mkr Antal kontrakt Andel, % Årligt kontrakts­ värde, mkr Andel, % Kommersiellt <0,25 532 24% 33 1% 0,25–0,5 99 4% 36 1% 0,5–1,0 201 9% 149 5% 1,0–3,0 346 16% 616 20% >3,0 230 10% 2 019 67% Summa 1 408 63% 2 853 95% Bostäder 589 27% 64 2% P-platser 224 10% 91 3% Totalt 2 221 100% 3 009 100% KONTRAKTERAD ÅRSHYRA PER LOKALTYP ● Kontor 55% 1 660 mkr ● Sällanköp 15% 457 mkr ● Kultur/utbildning 8% 234 mkr ● Hälsa/vård 6% 173 mkr ● Restaurang 5% 155 mkr ● Dagligvaror 5% 144 mkr ● Övrigt 4% 120 mkr ● Bostad 2% 64 mkr NETTOUTHYRNING ● Förvaltningsfastigheter, mkr ● Projektfastigheter, mkr Nettouthyrning, mkr 2020 2021 2022 2023 2024 -60 -40 -20 0 20 40 60 80 100 Q2Q1Q4Q3Q2Q1Q4Q3Q2Q1Q4Q3Q2Q1Q4Q3 mkr ===== SIDA 10 ===== 10 Q2. 2024 Delårsrapport Projektportfölj Vi har ett exploateringsavtal innefattande två bostads- och ett kontorskvar- ter – kvarteren Cambridge, Stanford och Pisa med en investeringsvolym om 5 mdkr. Det första steget i projektet, ett gemensamt garage för kvarte- ren, påbörjades hösten 2022 och planeras färdigställas i slutet av 2025. Vid Brunnsviken, i östra Hagastaden, har bolaget ytterligare en markanvisning där det planeras att bygga en kontorsfastighet om 21 000 kvm i åtta våningar. De planerade utvecklingsprojekten i Hagastaden, som beräknas vara färdigställda strax efter år 2030, innebär en framtida investering om 8 mdkr, varav 3 mdkr utgör bostadsrätter och resten kontor. — Sickla Bolaget har under 25 år utvecklat Sickla, från industriområde till levande stadsdel. I juni 2023 lanserades planerna för Stockholm Wood City som blir världens största träbaserade stadsutvecklingsprojekt. Det första spadtaget togs 2024 och de första kontorsbyggnaderna beräknas stå klara under 2027. Fördelarna med träbyggnation är många, såväl miljö- och hälsomässiga som ekonomiska. Bland annat möjliggör det lägre klimatavtryck över livscykeln, användning av lokal råvara, energisnål till- verkningsprocess och tystare byggarbetsplatser. I december 2023 fattade vi beslut om byggstart av nästa bostadskvarter på Nobelberget i Sickla. Det blir det fjärde kvarteret av totalt åtta och det första som uppförs i trä. Brf Kulturarvet produktionsstartades under andra kvartalet 2024 och blir därmed startskottet för byggnationen av Stockholm Wood City. Under det andra kvartalet 2024 produktions- startades också Campus Sickla, även denna utbyggnad blir i trästomme. Totalt omfattar utvecklingsprojektet 250 000 kvm vilket motsvarar 25 kvarter, 7 000 arbetsplatser och 2 000 bostäder. Här planeras en mix av bostäder och arbets platser, där restauranger och butiker ger liv åt gatustråken. Den attraktiva och dynamiska stadsdelen blir ett föredöme för hållbar arkitektur och stadsutveckling och ett viktigt steg i bolagets ambitiösa hållbarhetsmål. Stockholm Wood City omfattar flera detaljplaner i olika skeden. Den största pågående detaljplanen ligger i de centrala delarna av Sickla. Detaljplanen har varit på granskning och planeras antas under 2024. Detaljplaneområdet är uppdelat i flera etapper där etapp 1 avser uppfö- randen fram till 2030 med planerat antagande 2024 och byggstart 2025. Delar av detta område senareläggs med anledning av reservatet för Atrium Ljungbergs affärsmodell innebär att äga, förvalta och utveckla fastigheter och stadsdelar på ett ansvarsfullt och hållbart sätt. Därmed tar vi ansvar för hela värdekedjan. Bolaget har en projektportfölj mot- svarande en investeringsvolym om ca 40 mdkr i redan ägd mark eller erhållna markanvisningar. I början av 2022 lanserade bolaget en mål- sättning att investera 30 mdkr fram till 2030 i våra projekt, med en projektvinst om 30%. Till följd av ändrade marknadsförutsättningar är planen att realisera projekten i den takt som marknaden möjliggör. Per den 30 juni 2024 omfattade vår projektportfölj 700 000 kvm BTA fördelat på 200 000 kvm BTA bostadsbyggrätter och resterande på fastigheter att förvalta med tyngdpunkt inom kontor. Merparten av utvecklingsportföljen finns i Stockholm med fokus på Hagastaden, Slakthusområdet, Slussen och Sickla. 85% av portföljen ligger vid befint- liga eller kommande tunnelbanestationer i Stockholm. Pågående projekt Den 30 juni 2024 hade Atrium Ljungberg pågående byggnationer om 8,4 mdkr, varav 4,9 mdkr återstår att investera. Under kvartalet har den återstående investeringen för Söderhallarna ökat med 440 mkr till följd av detaljplan som medger en påbyggnad samt ökade kostnader kopplat till att byggindex ökat med 15% sedan investeringsbeslut. Av pågående projekt utgör 7,4 mdkr investering i fastigheter som utvecklas för att äga med en bedömd projekt vinst om 27%, motsvarande 2,0 mdkr varav 0,7 mdkr redan redovisats. Vidare har bolaget pågående bostadsrättsbygg- nation motsvarande 1,0 mdkr med ett bedömt marknadsvärde om 1,2 mdkr, vilket realiseras i takt med att vinstavräkning sker. Planerade projekt — Hagastaden Atrium Ljungberg är en av de största fastighetsägarna i Hagastaden och har varit aktivt involverade i utvecklingen av området i drygt 30 år. Hagastadens målsättning är att bli en av världens främsta kluster för life science fram till 2030 och bolaget har flera planerade projekt i området. ===== SIDA 11 ===== 11 Q2. 2024 Delårsrapport — Uppsala Uppsala är en av våra viktigaste delmarknader. Detaljplanen för Ångkvarnen (Uppsala Kungsängen 22:2) i Uppsala city antogs av Uppsala kommun fullmäktige 2021 och vann laga kraft 2022. Byggnaderna ligger i ett utvecklingsområde där bolaget, tillsammans med Ikano Bostad och Besqab, kommer att knyta ihop de södra delarna av innerstaden med city. Tillträde till fastigheterna beräknas kunna ske under 2024. Vi har genomfört en rad stora utvecklingsprojekt i Gränbystaden och i juni 2023 fick vi ett positivt plan besked som ger oss möjlig- het att utveckla ytterligare 60 000 kvm BTA varav ca hälften bedöms bli bostäder. Utvecklingsprojekten i Uppsala motsvarar en framtida investerings volym om 4,5 mdkr. — Göteborg Under fjärde kvartalet 2022 startade detaljplane arbetet för en om- och tillbyggnad av fastigheten Tornen på Lindholmen i Göteborg där 23 000 kvm BTA moderna kontorsytor beräknas tillskapas. Planen drivs tillsammans med planändring för att möjliggöra dagligvaruhandel i vår fastighet M2 samt detaljplanen för fastigheten M1. Detaljplanen tas fram tillsammans med Älvstranden Utveckling. I Slussen har bolaget också en markanvisning framför Katarina huset, kvarteret Ryssbodarne, som ligger ovanpå Stadsgårds leden och Saltsjöbanan. Byggrätten omfattar ca 7 000 kvm BTA fördelat på fem våningar där vi planerar för kontor med publika delar i bottenvåningen. Produktionsstart tidigast 2027 med möjlig inflyttning 2029. I samband med att Kommunfullmäktige godkände avtalet för Mälarterrassen förlängdes även markanvisningsavtal för intilliggande kontorskvarter Ryssbodarne och Handelsplatsen. Atrium Ljungberg äger sedan tidigare Glashuset, Sjömans institutet och Katarina huset – totalt 55 000 kvm LOA i befintligt bestånd. Till det kommer mark anvisningar om totalt 30 000 kvm BTA. Utvecklings projekten i Slussen, vilka planeras genomföras fram till år 2030, motsvarar en total framtida investering om 2 mdkr inklusive markförvärv. Campus Sickla I juni 2024 produktionsstartades utbyggnaden av Campus Sickla, en byggnad om drygt 2 000 kvm som uppförs i trästomme. Östlig förbindelse. Bolaget planerar även för fler bostäder i andra delar av Sickla bl.a. genom den lagakraftvunna detaljplanen på Nobelberget om 500 lägenheter. Därutöver pågår även planarbete för Kyrkviken och Norra Nobelberget. Den framtida investeringen för utvecklingsprojekten i Sickla uppgår till 14 mdkr, varav 12 mdkr planeras fram till ca år 2030 fördelat på 6 mdkr i bostadsrätter och resterande i främst kontor. — Slakthusområdet Slakthusområdet är ett av Stockholms största stads utvecklingsprojekt. Atrium Ljungberg utvecklar området till en attraktiv plats med kontor och bostäder kompletterat med ett brett utbud av mat, kultur och upp- levelser. Området transformeras till en helt ny mötesplats och en motor för hela södra Stockholm. Vi har idag 200 000 kvm BTA i ägda eller redan erhållna markanvisningar. Det motsvarar en framtida investering om 12 mdkr fördelat på 2 mdkr i byggandet av bostadsrätter och reste- rande investeringar i kommersiellt. Totalt har Atrium Ljungberg 40 000 kvm BTA i detalj planer som vunnit laga kraft och ambitionen är att dubbla detta under 2024. Projektet Slakthushallarna Hus 26 har resulterat i en ny välbesökt matdestination med restaurang Solen i spetsen. I början av 2024 öppnade även co-working-aktören A house sin första etablering i Börshuset i Slakthusområdet. I december 2023 tecknade bolaget hyresavtal med Stockholms konstnärliga högskola, SKH, om en flytt till Slakthusområdet. SKH är en statlig högskola som idag är lokaliserad på fem olika adresser i Stockholm. SKH har ca 500 studenter och 250 medarbetare och doktorander som nu kommer att samlas under ett gemensamt tak. Högskolekvarteret, där SKH:s lokaler ingår, omfattar 36 000 kvm BTA och beräknas stå klart 2030. — Slussen Atrium Ljungberg är en av de största fastighetsägarna vid Slussen. Under Ryssgården och Södermalmstorg har bolaget möjlighet att utveckla en handelsplats om 16 000 kvm BTA. Handelsplatsen förbinder Saltsjöbanan med bussterminalen i Katarinaberget och med tunnel banan. Den kommer även att angränsa till kommande Mälarterrassen. ===== SIDA 12 ===== 12 Q2. 2024 Delårsrapport PROJEKTPORTFÖLJ EFTER FASTIGHETSTYP Bostäder och kontor står för ca 90% av arean ● Kontor, 53% ● Bostäder, 35% ● Handel, 5% ● Övrigt, 7% Utvecklas för att äga Kommun Typ av investering Färdigställt Bostad, kvm Lokaler, kvm Total investering inkl mark, mkr varav åter ­ står, mkr Marknadsvärde vid färdigställande, mkr Hyresvärde, mkr 1) Ekonomisk uth.grad, % Under året färdigställda projekt — Katarinahuset Stockholm Ombyggn. Kv 1 2024 — 24 900 1 480 140 155 94 — Slakthushallarna fas 2 Stockholm Ombyggn. Kv 1 2024 — 2 000 150 10 5 100 Pågående projekt — PV-palatset Stockholm Ombyggn. Kv 4 2025 — 10 600 480 280 58 80 — Campus Sickla Nacka Tillbyggn. Kv 4 2025 — 2 100 130 100 7 100 — Sickla Central Nacka Nybyggn. Kv 4 2025 — 17 100 1 080 490 70 16 — Gymnasieskola Slakthusområdet Stockholm Nybyggn. Kv 2 2026 — 6 200 370 310 18 100 — Mälarterassen Stockholm Nybyggn. Kv 2 2026 — 4 200 430 380 33 - — Söderhallarna Stockholm Ombyggn. Kv 3 2026 — 25 900 1 700 1 470 147 3 — Hus 6 Stationen Slakthusområdet Stockholm Nybyggn. Kv 2 2027 — 16 900 1 600 1 330 87 - Fastigheter att äga — 109 900 7 420 4 510 10 500 580 41 Bostadsrätter Vinstavräkning påbörjas Bokningsgrad, % 2) Försäljningsgrad,% 3) — Brf Kulturtrappan Nacka Nybyggn. Kv 2 2024 6 600 — 520 0 — 63 — Brf Kulturarvet Nacka Nybyggn. Kv 4 2025 5 800 — 470 340 — 0 Bostadsrätter 12 400 — 990 340 1 200 Pågående projekt 12 400 109 900 8 410 4 850 11 700 1) Exklusive tillägg. 2) och 3) Andel sålda lägenheter (i antal). Information om pågående projekt och planerade projekt i delårsrapporten är baserad på bedömningar om storlek, inriktning och omfattning samt när i tiden projekt bedöms startas och färdigställas. Vidare baseras informationen på bedömningar om framtida projektkostnader och hyresvärde fram till år 2032. Bedömningarna och antaganden ska inte ses som en prognos. Bedömningar och antaganden innebär osäkerhetsfaktorer både avseende projektens genomförande, utformning och storlek, tidsplaner, projekt- kostnader, yielder samt framtida hyresvärde. Informationen om pågående byggnation samt planerade projekt omprö- vas regelbundet och bedömningar och antaganden justeras till följd av att pågående byggnationer färdigställs eller till- kommer samt att förutsättningar förändras. PROJEKTPORTFÖLJ EFTER OMRÅDE Drygt 80% av arean hänförlig till Stockholm ● Sickla, 35% ● Slakthusområdet, 26% ● Uppsala, 11% ● Hagastaden, 13% ● Slussen, 7% ● Övriga Stockholm, 5% ● Göteborg, 2% PROJEKTPORTFÖLJ EFTER DETALJPLAN För drygt 33% av arean finns färdig detaljplan ● Förändring av detaljplan krävs, 67% ● Detaljplan finns, 33% Pågående projekt ===== SIDA 13 ===== 13 Q2. 2024 Delårsrapport Utvecklas för att äga Antal lägenheter BTA, kvm varav lagakraft detaljplan, kvm Bedömd investering, mkr varav återstående, mkr Marknadsvärde, mkr Driftnetto, mkr Stockholm — Hagastaden — 58 000 13 000 5 000 4 000 7 800 290 — Sickla — 99 000 36 000 5 500 4 600 7 600 330 — Slakthusområdet 145 147 000 39 000 10 000 8 700 11 800 470 — Slussen — 55 000 55 000 5 000 2 100 6 100 270 — Övriga Stockholm — 38 100 – 1 700 1 500 2 600 120 Uppsala — 38 000 12 000 1 900 1 800 2 000 80 Göteborg/Malmö — 12 000 12 000 400 300 400 10 Summa 145 447 100 167 000 29 500 23 000 38 300 1 570 Avgår driftnetto idag, mkr –58 Nytillskapat driftnetto, mkr 1 512 Bostadsrätter Stockholm — Hagastaden 452 39 700 39 700 3 500 3 500 4 000 — Sickla 1 007 95 000 34 600 6 200 5 100 7 600 — Slakthusområdet 198 18 600 — 1 600 1 000 1 700 Uppsala 144 12 000 12 100 500 500 500 Summa 1 801 165 300 86 400 11 800 10 100 13 800 Projektportfölj med start senast år 2030 1 946 612 400 253 400 41 300 33 100 52 100 Planerade och pågående projekt med start senast år 2030 Stockholms konstnärliga högskola i Slakthusområdet Det nya kvarteret omfattar närmare 36 000 kvm BTA och beräknas stå klart 2030. SKH är en statlig högskola som idag är lokaliserad på fem olika adresser i Stockholm. SKH har ca 500 studenter och 250 medarbetare och doktorander. ===== SIDA 14 ===== TABELL UPPDATERAD 14 Q2. 2024 Delårsrapport Finansiering Efter en längre tids turbulens har nu finansmarkna- den börjat stabiliseras. Inflationstaktens inbromsning har skapat förutsättningar för Riksbanken att gå från ord till handling och genomföra den första räntesänk- ningen på åtta år. Sänkningen av styrräntan i maj har öppnat räntesänkningscykeln där Riksbanken själva signalerar två till tre ytterligare sänkningar i år, givet en bibehållen inflationstakt. Tidpunkten och hastig- heten för kommande räntesänkningar är dock fortsatt osäker och det finns risk för att de inte infrias som förväntat, vilket kan orsaka volatilitet. Utvecklingen av de långa kapitalmarknadsräntorna under kvartalet illustrerar denna volatilitet. Exempelvis steg den 10-åriga swappen under april med 35 punkter från 2,65% i början på kvartalet till närmare 3,0 % för att sedan falla tillbaka till nivåer runt 2,6% i slutet på juni. Atrium Ljungberg täcker sitt finansieringsbehov genom svensk och norsk kapitalmarknad, nordiska banker, Nordiska och Europeiska Investeringsbanken samt direktfinansiering och har ett stort fokus på grön och hållbarhetslänkad finansiering. Andel grön eller hållbarhetslänkad finansiering uppgick till 77% av den räntebärande skulden per den 30 juni. Tillgången till kapitalmarknaden är god och emissionsvillkoren har även under andra kvartalet successivt förbättras, drivet av god likviditet hos kreditinvesterare, begrän- sat utbud och en minskande fastighetspremie. Finanspolicy, mandat och utfall Mål/Mandat Utfall 2024.06.30 Koncern. räntetäckningsgr.(R12) Minst 2 ggr 3,9 ggr Koncern. belåningsgrad Max 45 % 40,4 % Kapitalbindningstid Minst 2,0 år 3,5 år Likviditetsbuffert för 12 månader Minst 100 % Över 100 % Räntebindningstid 2,5–5,0 år 3,2 Andel räntejustering inom 12 månader Max 45 % 26 % Valutarisk i finansiering Får ej förekomma Förekommer ej Andel outnyttjat kreditutrymme hos enskild motpart Max 70 % 37 % Nyckeltal ränte bärande finansiering 2024.06.30 2023.06.30 2023.12.31 Räntebärande skulder, mkr 23 356 24 722 24 966 Likvida medel, mkr 325 434 119 Tillgänglig likviditet, mkr 9 672 8 174 7 956 Andel obelånade tillgångar, % 69% 56% 58% Andel säkerställd upplåning/ fastighetsvärde, % 13% 15% 15% Andel säkerställd upplåning/totala tillgångar, % 12% 14% 14% Belåningsgrad, %  40,4% 41,8% 42,5% Räntetäckningsgrad (R12), ggr  3,9 3,6 3,7 Skuldkvot (Nettoskuld/EBITDA), ggr (årstakt) 10,0 12,3 13,4 Genomsnittlig kapitalbindning, år 3,5 3,9 3,5 Genomsnittlig räntebindning, år 3,2 3,8 3,8 Kreditrating (Moody's) Baa2, neg. Baa2, neg. Baa2, neg. Genomsnittlig utgående ränta exkl. löftesprovisioner, % 2,3% 2,3% 2,3% Genomsnittlig utgående ränta inkl. löftesprovisioner, % 2,5% 2,4% 2,4% Marknadsvärde räntederivat, mkr 683 1 423 635 Marknadsvärde valuta- räntederivat, mkr –219 –265 –245 1) Genomsnittlig kreditmarginal för rörliga lån är fördelad på ränte- derivatens förfallotidpunkter. Snitträntan redovisas exklusive kostnad för outnyttjat kreditutrymme. Räntebindning, mkr Bindningstid Volym Andel, % Genomsnittlig ränta, % 1) 2024 4 233 18% 0,7% 2025 1 750 7% 2,4% 2026 2 704 12% 1,9% 2027 3 850 16% 3,1% 2028 4 259 18% 2,5% >2028 6 560 28% 3,0% Totalt 23 356 100% 2,3% Kapital­ bindning, mkr Bindningstid Bank­ lån Kapital­ marknad Total skuld Andel, % Totala kredit­ avtal 2024 0 1 481 1 481 6% 1 481 2025 659 3 100 3 759 16% 5 709 2026 200 3 532 3 732 16% 6 722 2027 2 417 4 038 6 455 28% 10 562 2028 3 149 1 495 4 645 20% 4 645 >2028 2 785 500 3 285 14% 3 285 Totalt 9 210 14 145 23 356 100% 32 403 RÄNTEBÄRANDE SKULDER 23 356 mkr i räntebärande skulder, varav 77% grön och hållbarhetslänkad finansiering ● Banklån 6% 1 337 mkr ● Gröna banklån 8% 1 785 mkr ● Hållbarhetslänkade banklån 12% 2 718 mkr ● Direktlån 6% 1 451 mkr ● Gröna icke säkerställda banklån 8% 1 919 mkr ● Obligationer 7% 1 677 mkr ● Gröna obligationer 46% 10 679 mkr ● Hållbarhetslänkade obligationer 4% 999 mkr ● Företagscertifikat 3% 791 mkr Säkerställda lån BELÅNINGSGRAD OCH RÄNTETÄCKNINGSGRAD RULLANDE 12 MÅN % ggrggr 0 10 20 30 40 50 214321432143214321432143 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2 3 4 5 6 7 ● Belåningsgrad, % Ränteteckningsgrad, ggr I början av maj emitterade Atrium Ljungberg en 3,9- årig grön obligation om 500 mkr (tap-issue) med en marginal om +135 bp och i slutet av maj emitterades en till grön obligation om 500 mkr, denna gång en 5-årig med en marginal om +150 bp. Även marknaden för företagscertifikat är stark och marginalerna kunde sänkas ytterligare under andra kvartalet där Atrium Ljungberg betalade +50 bp på löptider om två månader. Volymen har minskat rejält i slutet av kvartalet på grund av fastighetsförsäljningar och den 30 juni uppgick cert skulden till nominellt 795 mkr. Till följd av fastighetsförsäljningarna så minskade skuldportföljen, totalt sett med cirka 1 940 mkr i kvar- talet. Kapitalbindningstiden uppgick till 3,5 år och ränte bindningstiden till 3,2 år i slutet av perioden, medan genom snittlig utgående ränta var 2,3% exklu- sive out nyttjade kreditfaciliteter och 2,5% inklusive outnyttjade kreditfaciliteter. ===== SIDA 15 ===== 15 Q2. 2024 Delårsrapport Rapport över total resultat – Koncernen Belopp i mkr 2024 apr–jun 2023 apr–jun 2024 jan–jun 2023 jan–jun 2023/2024 jul­jun 2023 helår Hyresintäkter 753 699 1 508 1 411 2 918 2 821 Projekt- och entreprenadomsättning 142 92 252 176 489 412 Nettoomsättning 895 790 1 760 1 587 3 407 3 233 Kostnad fastighetsförvaltning Taxebundna kostnader –39 –44 –97 –113 –169 –185 Övriga driftkostnader –50 –45 –102 –90 –195 –183 Förvaltningskostnader –49 –45 –89 –88 –174 –172 Reparationer –11 –10 –19 –18 –39 –38 Fastighetsskatt –53 –54 –106 –109 –210 –213 Ej avdragsgill mervärdesskatt –3 –3 –6 –7 –12 –13 Summa –205 –200 –419 –424 –799 –805 Kostnad projekt- och entreprenad –142 –90 –250 –175 –485 –410 Bruttoresultat 547 500 1 091 988 2 122 2 019 — fastighetsförvaltning (driftöverskott) 548 498 1 089 987 2 119 2 016 — projekt- och entreprenadverksamhet –1 2 2 1 3 2 Central administration –28 –23 –51 –41 –98 –88 — fastighetsförvaltning –26 –21 –47 –37 –90 –80 — projekt- och entreprenadverksamhet –2 –2 –4 –4 –8 –8 Resultat från intresseföretag –2 0 –4 0 –6 –1 Räntenetto –134 –134 –268 –268 –522 –522 Tomträttsavgälder –12 –11 –24 –21 –46 –43 Förvaltningsresultat 371 332 744 658 1 451 1 365 Värdeförändringar Fastigheter, orealiserade –39 –588 –46 –989 –715 –1 658 Fastigheter, realiserade –29 –8 –29 –15 –23 –9 Nedskrivning goodwill — — — –24 — –24 Intäkt försäljning exploateringsfastighet 398 174 418 174 451 207 Kostnad försäljning exploateringsfastighet –330 –147 –347 –144 –374 –172 Derivat, orealiserade –122 88 38 –164 –706 –907 Resultat före skatt 249 –149 779 –504 84 –1 199 Aktuell skatt –15 –17 –19 –28 –50 –59 Uppskjuten skatt 21 19 –98 92 114 304 Periodens resultat 256 –148 662 –440 148 –954 Summa totalresultat för perioden 256 –148 662 –440 148 –954 Periodens resultat och summa totalresultat för perioden är i sin helhet hänförligt till moderbolagets aktieägare. Genomsnittligt antal aktier 126 106 126 106 126 106 126 106 126 106 126 106 Res. per aktie före och efter utspädning, kr 2,03 –1,17 5,25 –3,49 1,17 –7,56 Mobilia i Malmö Som ett led i att skapa långsiktigt hållbara platser lanserade vi i juni initiativet Sommarlovsskoj, ett kostnadsfritt sommarlovsprogram för barn i Malmö. Fokus är aktiviteter som främjar lek, lärande, gemen- skap och rörelseglädje. Satsningen görs tillsammans med bl.a. Fritidsbanken, Nordisk Film och Funnys Äventyr. ===== SIDA 16 ===== 16 Q2. 2024 Delårsrapport Segmentrapportering 2024 jan–jun Belopp i mkr Fastigheter Projekt­ utveckling 1) TL Bygg Proj.­ och entrepr. verksamh. Elimineringar Ej fördelade poster Koncernen Hyresintäkter 1 543 — — — –36 — 1 508 Projekt- och entreprenadomsättning — — 413 413 –161 — 252 Nettoomsättning 1 543 — 413 413 –196 — 1 760 Kostnad fastighetsförvaltning –450 — — — 31 — –419 Kostnad projekt- och entreprenad — –16 –401 –416 166 — –250 Bruttoresultat 1 093 –16 12 –4 1 — 1 091 Central administration –48 –4 — –4 1 — –51 Resultat från intresseföretag — — — — — –4 –4 Räntenetto — — 2 2 –2 –268 –268 Tomträttsavgälder –24 — — — — — –24 Förvaltningsresultat 1 021 –20 14 ­5 0 –272 744 Värdeförändringar 2) –75 72 — 72 — 38 35 Skatt — — — — — –117 –117 Periodens resultat 947 52 14 66 0 –351 662 Investeringar och förvärv 856 204 — 204 — — 1 060 Tillgångar, periodens slut 57 086 1 550 288 1 838 — 1 608 60 532 2023 jan–jun Belopp i mkr Fastigheter Projekt­ utveckling 1) TL Bygg Proj.­ och entrepr. verksamh. Elimineringar Ej fördelade poster Koncernen Hyresintäkter 1 446 — — — –35 — 1 411 Projekt- och entreprenadomsättning — — 446 446 –270 — 176 Nettoomsättning 1 446 — 446 446 –306 — 1 587 Kostnad fastighetsförvaltning –455 — — — 31 — –424 Kostnad projekt- och entreprenad — –8 –430 –438 263 — –175 Bruttoresultat 992 –8 16 8 –12 — 988 Central administration –38 –4 — –4 1 — –41 Resultat från intresseföretag — — — — — — — Räntenetto — — 1 1 –1 –268 –268 Tomträttsavgälder –21 — — - — — –21 Förvaltningsresultat 933 –12 17 5 –12 –268 658 Värdeförändringar 2) –1 028 30 — 30 — –164 –1 161 Skatt — — — — — 64 64 Periodens resultat –95 18 17 35 –12 –368 –440 Investeringar och förvärv 728 278 — 278 — — 1 006 Tillgångar, periodens slut 57 905 1 554 283 1 836 — 2 507 62 248 1) Resultat inom projektutveckling avser främst kostnader för utredningar i tidiga projektskeden och pågående utvecklingsprojekt. 2) Fastigheter, orealiserade –46 mkr (–989). Fastigheter, realiserade –29 mkr (–15). Nedskrivning goodwill 0 mkr (–24). Resultat försäljning exploateringsfastigheter 72 mkr (30). Orealiserad värdeföränding derivat 38 mkr (–164). ===== SIDA 17 ===== 17 Q2. 2024 Delårsrapport Förändringar i fastighetsbeståndet Resultatet för perioden och jämförelseperioden har påverkats av tidigare fastighetstransaktioner enligt följande: Den 11 juni 2024 frånträddes Eken 6 och Eken 14 i Sundbyberg och den 31 januari 2023 från- träddes Skotten 6 på Drottninggatan i Stockholm. Hyresintäkter Hyresintäkterna uppgick till 1 508 mkr (1 411) och inkluderar såväl rabatter om –39 mkr (–37) som engångsersättning om dels 10 mkr (–) avseende ska- destånd från förlikning i tvist, dels 6 mkr (2) till följd av förtida lösen av hyresavtal. Hyresintäkter i jämförbart bestånd, exklusive engångsersättningar, ökade med 5,0%. Ökningen för- klaras främst av indexreglering. Samtliga segment uppvisar en positiv utveckling. Hyresintäkter, mkr 2024 jan–jun 2023 jan–jun Förändring, % Jämförbart bestånd 1365 1 300 5,0% Engångs ersättningar 16 2 Projektfastigheter 66 50 Förvärvade fastigheter — — Sålda fastigheter 61 59 Summa 1 508 1 411 6,9% Utveckling hyresintäkter i jämförbart bestånd, mkr 2024 jan–jun 2023 jan–jun Förändring, % Kontorsfastigheter 905 857 5,6% Handelsfastigheter 408 393 3,8% Bostadsfastigheter 52 50 3,5% Summa 1 365 1 300 5,0% Kommentarer till koncernens resultat januari–juni 2024 Fastighetskostnader Fastighetskostnaderna uppgick till 419 mkr (424). I jämförbart bestånd ökade fastighetskostnaderna med 0,3%, vilket främst förklaras av befarade kundförluster och ökade kostnader för fastighetsadministration. Elkostnaderna fortsätter minska främst pga. lägre elpris. Fastighetskostnader, mkr 2024 jan–jun 2023 jan–jun Förändring, % Jämförbart bestånd –378 –376 0,3% Projektfastigheter –27 –31 Förvärvade fastigheter — — Sålda fastigheter –15 –17 Summa –419 –424 –1,3% Resultat projekt­ och entreprenadverksamhet Intäkter från projekt- och entreprenadverksamheten är hänförliga till TL Bygg AB. 75% av intäkterna kommer från avtal på löpande räkning som intäkts- förs löpande. Resterande del av intäkterna avser fast- prisuppdrag, vilka redovisas enligt successiv vinstavräkning. Bruttoresultatet för projekt- och entreprenadomsätt- ningen uppgick till 2 mkr (1). Omsättningen i TL Bygg uppgick till 413 mkr (446), varav 39% (61) avser koncernintern omsättning. TL Byggs förvaltningsre- sultat inklusive koncern interna transaktioner uppgick till 12 mkr (16). Central administration Central administration består av kostnader för bolags ledning och cen trala stödfunktioner. Kostnaden för central administration fastighets- förvaltning uppgick till 47 mkr (37) och för Börshuset Slakthusområdet I början av året öppnade co-working aktören A house sin första destination i Slakthusområdet. Det anrika Börshuset har renoverats och inretts med syfte att framhäva husets mer än hundraåriga historia. ===== SIDA 18 ===== 18 Q2. 2024 Delårsrapport Skatt Redovisad skatt uppgick till –117 mkr (64) varav –19 mkr (–28) är aktuell skatt och resterande utgör upp skjuten skatt. Skatten har beräknats utifrån en nominell skatt om 20,6%. Skatteberäkning jan–juni 2024, mkr Underlag aktuell skatt Underlag uppskjuten skatt Förvaltningsresultat 744 Ej avdragsgill ränta 114 Skattemässigt avdragsgilla — Avskrivningar –507 507 — Ombyggnationer –158 158 — Aktiverad ränta –36 36 Övrig skattemässig justering –56 172 Skattepliktigt förvaltningsresultat 101 873 Aktuell skatt –21 Försäljning fastigheter 1 –402 Värdeförändring fastigheter — –46 Värdeförändring derivat 45 48 — Varav ej skattepliktigt –45 — Skattepliktigt resultat före underskottsavdrag 101 473 Underskottsavdrag — Ingående balans –1 1 — Utgående balans 1 –1 Skattepliktigt resultat 101 474 Korrigering skatt tidigare år 2 — Redovisad skattekostnad –19 –98 Resultat från försäljning av bostadsrätter redovisas i takt med att bostadsrättsköparna tillträder. Under perioden har 72 mkr (30) vinstavräknats. Den acku- mulerade vinstavräkningen i pågående projekt uppgår till 102 mkr, vilket motsvarar 62% tillträdda lägenheter. Lägenheter som är återköpta till följd av avtalade garantier om återköp samt osålda eller ej tillträdda lägenheter redovisas till det lägsta av kon- cernens anskaffningsvärde och nettoförsäljnings- värde. Under perioden har detta föranlett en ned- skrivning om 10 mkr. Orealiserade värdeförändringar på derivat uppgick till 38 mkr (–164), främst drivet av stigande långa marknadsräntor. Värdeförändring fastighet, mkr 2024 jan–jun 2023 jan–jun Avkastningskrav –566 –1 776 Kassaflöde m.m. 520 767 Projektvinster 0 20 Förvärv 0 0 Orealiserad värdeförändring –46 –989 D:o i % –0,1% –1,7% Realiserad värdeförändring –29 –15 Totala värdeförändringar –75 –1 004 D:o i % –0,1% –1,7% Resultat från intresseföretag Resultat från intresseföretag uppgick till –4 mkr (0). Förändringen förklaras främst av utvecklingskostna- der för etablering av nya co-working-destinationer. Destination A house Börshuset i Slakthusområdet, Stockholm, öppnade i februari 2024 och i september 2024 öppnar A house Katarinahuset i Slussen, Stockholm. projekt- och entreprenad till 4 mkr (4). Ökningen inom fastighetsförvaltningen beror främst på periodi- seringseffekter för helåret. Finansnetto Redovisat räntenetto uppgick till –268 mkr (–268), och har påverkats av aktiverad ränta om 36 mkr (43). Generellt sett högre räntenivåer motverkas av lägre genomsnittlig skuld jämfört med motsvarande period föregående år, varför räntenettot är oförändrat. Genomsnittlig ränta under perioden, baserat på genomsnittlig skuldvolym uppgick till 2,5% (2,5). Vidare uppgick kostnader för tomträttsavgäld till 24 mkr (21). Värdeförändringar Under första halvåret 2024 har vi sett en större aktivi- tet på kreditmarknaden med lägre kreditmarginaler där vi nu är tillbaka på nivåer som var i slutet av 2021. Flera transaktioner av fastigheter som är jäm- förbara med Atrium Ljungbergs bestånd har skett som visat på en stabilisering av yieldnivåerna. I vär- deringen per kvartalsskiftet har värderingsyielden i princip lämnats oförändrad, även om marginell korri- gering skett i vissa delar, främst på kontor. Yieldkorrigeringen motverkas dock av ett förbättrat kassaflöde. Det medför att kvartalets orealiserade vär- deförändringar uppgår till –46 mkr (–989) motsva- rande –0,1% (–1,7). Realiserade värdeförändringar på förvaltningsfastig- heter uppgick till –29 mkr (–15) och är hänförligt till försäljningarna av Eken 6 och Eken 14 i Sundbyberg. Nedskrivning av goodwill uppgick till – mkr (–24) där föregående års nedskrivning var hänförlig till försälj- ningen av Skotten 6. ===== SIDA 19 ===== 19 Q2. 2024 Delårsrapport Balansräkning i sammandrag – Koncernen Förändring i eget kapital – Koncernen Belopp i mkr 2024.06.30 2023.06.30 2023.12.31 TILLGÅNGAR Förvaltningsfastigheter 55 475 56 500 56 813 Nyttjanderättstillgång, tomträtter 1 470 1 264 1 296 Goodwill 140 140 140 Övriga anläggningstillgångar 291 384 506 Derivat 718 1 423 733 Summa anläggningstillgångar 58 095 59 712 59 488 Exploateringsfastigheter 1 550 1 554 1 692 Omsättningstillgångar 562 548 480 Likvida medel 325 434 119 Summa omsättningstillgångar 2 437 2 536 2 290 Summa tillgångar 60 532 62 248 61 779 EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital 27 740 28 034 27 519 Uppskjuten skatteskuld 6 070 6 276 6 064 Långfristiga räntebärande skulder 23 356 24 722 24 966 Långfristig skuld finansiell leasing 1 470 1 264 1 296 Derivat 253 265 344 Övriga långfristiga skulder 332 308 329 Summa långfristiga skulder 31 481 32 835 32 998 Övriga kortfristiga skulder 1 311 1 379 1 260 Summa kortfristiga skulder 1 311 1 379 1 260 Summa eget kapital och skulder 60 532 62 248 61 779 Hänförligt till moderbolagets aktieägare Belopp i mkr Aktiekapital Övrigt tillskjutet kapital Balanserade vinstmedel 2024.06.30 Ingående balans per 1 januari 2023 333 3 960 24 848 29 141 Periodens resultat — — –440 –440 Utdelning, 5,30 kr/aktie — — –668 –668 Utgående balans per 30 juni 2023 333 3 960 23 740 28 034 Periodens resultat — — –514 –514 Utgående balans per 31 december 2023 333 3 960 23 227 27 519 Periodens resultat — — 662 662 Utdelning, 3,50 kr/aktie — — –441 –441 Utgående balans per 30 juni 2024 333 3 960 23 448 27 740 Antalet aktier uppgår till 133 220 736 (133 220 736), varav 4 000 000 (4 000 000) av serie A och 129 220 736 (129 220 736) av serie B. En aktie av serie A berättigar till tio röster och en aktie av serie B berättigar till en röst. Bolaget ägde vid periodens utgång 7 114 875 aktier av serie B (7 114 875). Per den 30 juni 2024 uppgick därmed antalet utestående aktier till 126 105 861 (126 105 861) medan genomsnittligt antal aktier under perioden uppgick till 126 105 861 (126 105 861). ===== SIDA 20 ===== 20 Q2. 2024 Delårsrapport Fastigheter Fastighetsbeståndet uppgick vid periodens slut till 57 025 mkr (58 505) fördelat på 55 475 mkr (56 813) i förvaltningsfastigheter och 1 550 mkr (1 692) i exploateringsfastigheter. Förvaltningsfastigheter är värderade till 59 065 kr/kvm (56 186) med en genomsnittlig värderingsyield om 4,7% (4,7). För mer information, se avsnittet Fastighetsbestånd samt Projektportfölj. Goodwill Goodwill uppgick vid periodens slut till 140 mkr (140). Goodwill avser uppskjuten skatt och uppstod när Atrium Fastigheter och Ljungberggruppen gick samman år 2006. Nedskrivning av goodwill uppstår främst vid en stor nedgång i fastighetsmarknaden eller att fastigheter som ingick i ovan nämnda sam- manslagning avyttras. Leasingavtal Atrium Ljungberg innehar 18 tomträtter, vilka ur ett redovisningsmässigt perspektiv anses utgöra lea- singavtal. Värdet av avgälden ska värderas och redo- visas som en tillgång i form av nyttjanderätt med en motsvarande skuld. Per bokslutsdagen uppgick värdet av våra leasingavtal till 1 470 mkr (1 296). Intressebolag Atrium Ljungberg förvärvade 50% av aktierna i A house i mars 2023. Bokfört värde per den 30 juni 2024 uppgick till 46 mkr och redovisas inom Övriga anläggningstillgångar i koncernens balansräkning. Kommentarer till koncernens finansiella ställning 30 juni 2024 Eget kapital och substansvärde Koncernens egna kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare uppgick vid periodens utgång till 27 740 mkr (27 519), vilket motsvarar 220 kr/aktie (218). Långsiktigt substansvärde uppgick vid periodens utgång till 33 425 mkr (33 053), motsvarande 265 kr/ aktie (262). Substansvärdet är det samlade kapital som bolaget förvaltar åt sina ägare. Utifrån detta kapital vill vi skapa avkastning och tillväxt under lågt risktagande. Substans värdet kan beräknas på olika sätt, där främst tidsperspektivet och omsättningshastigheten i fastig- hetsportföljen får påverkan. Uppskjuten skatt Uppskjuten skatt är i princip såväl ränte- som amorte- ringsfri och kan därför till stor del betraktas som eget kapital. Att effektiv skatt är lägre beror på dels möjlig- heten att sälja fastigheter på ett skatteeffektivt sätt, dels tidsfaktorn som medför att skatten ska diskonte- ras. Bedömd verklig uppskjuten skatteskuld netto har beräknats till ca 6% baserat på en diskonteringsränta om 3%. Vidare har antagits dels att underskottsavdra- gen realiseras under ett år med en nominell skatt om 20,6%, dels att fastig heterna realiseras under 50 år där 100% av portföljen säljs indirekt via bolag och köpare och säljare delar på skatten. Skatteskuld Uppskj. skatteskuld netto 2024.06.30, mkr Underlag Nominell Bedömd Underskottsavdrag –1 –0 –0 Periodiseringsfonder 99 20 20 Derivat m.m. 656 135 131 Fastigheter 35 819 7 379 1 899 Summa 36 573 7 534 2 049 Fastigheter, tillg. förvärv –7 107 –1 464 — Enligt balansräkningen 29 466 6 070 — Räntebärande skulder och derivat Vid periodens utgång uppgick räntebärande skulder till 23 356 mkr (24 966) med en genomsnittlig utgå- ende ränta om 2,3% (2,3). Belåningsgraden vid samma tidpunkt uppgick till 40,4% (42,5). Bolaget använder ränteswappar för att förlänga räntebind- ningen samt valuta-räntederivat för att säkra norska obligationer. Värdet av derivatportföljen vid periodens utgång uppgick till 465 mkr (389). För vidare information läs Finansieringsavsnittet. ===== SIDA 21 ===== 21 Q2. 2024 Delårsrapport Kassaflödesanalys – Koncernen Belopp i mkr 2024 apr–jun 2023 apr–jun 2024 jan–jun 2023 jan–jun 2023/2024 jul–jun 2023 jan–dec DEN LÖPANDE VERKSAMHETEN Förvaltningsresultat 371 332 744 658 1 451 1 365 Återföring av- och nedskrivningar –1 3 2 5 7 11 Övriga poster som inte ingår i kassaflödet 27 2 3 2 12 11 Betald skatt –7 15 –6 –22 –7 –24 Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapital 390 351 742 643 1 463 1 363 Nettoförändring av rörelsekapital –4 –122 –15 –375 83 –277 Kassaflöde från den löpande verksamheten 387 229 727 268 1 546 1 086 INVESTERINGSVERKSAMHETEN Förvärv av förvaltningsfastigheter — — — — –4 –4 Inv. i egna fastigheter/bostadsrättsprojekt –627 –540 –1 060 –1 006 –2 205 –2 151 Försäljning av förvaltningsfastigheter 2 007 –1 2 007 1 517 2 004 1 514 Försäljning av exploateringsfastigheter 364 99 384 99 465 180 Investering i finansiella anläggningstillgångar –15 –1 –22 –22 –29 –29 Inköp/försäljning av inventarier 0 –2 –2 –2 –2 –3 Kassaflöde från investeringsverksamheten 1 729 –445 1 308 586 228 –494 FINANSIERINGSVERKSAMHETEN Förändring av övriga långfristiga skulder –34 9 –2 9 15 26 Upptagna lån 2 728 1 096 5 223 3 087 7 913 5 777 Amortering av skuld –4 687 –870 –6 830 –3 560 –9 257 –5 987 Utbetald utdelning — — –220 –334 –554 –668 Återköp egna aktier — — — — — 0 Kassaflöde från finansieringsverksamheten –1 993 234 –1 829 –799 –1 883 –853 Periodens kassaflöde 122 18 206 54 –109 –260 Likvida medel vid periodens början 203 416 119 380 434 380 Likvida medel vid periodens slut 325 434 325 434 325 119 Stockholm Wood City I Sickla tar Atrium Ljungberg initiativ till världens största stads- byggnadsprojekt i trä. Det ambitiösa projektet har blivit internatio- nellt uppmärksammat och sätter en ny standard för hållbart byg- gande. Startskottet för Stockholm Wood City sker i höst i samband med byggstart av Brf Kulturarvet på Nobelberget. ===== SIDA 22 ===== 22 Q2. 2024 Delårsrapport Moderbolaget Moderbolagets verksamhet består av koncern- övergripande funktioner och organisation för förvalt- ning av de fastig heter som ägs av moderbolaget och dotterbolagen. Nettoomsättningen uppgick till 210 mkr (149). Rörelse resultatet uppgick till –37 mkr (–29). Resultatet efter finansiella poster uppgick till 256 mkr (142). I finansnettot ingår en orealiserad värdeföränd- ring hänförlig till derivat om 35 mkr (–207). Räntebärande skulder uppgick till 17 848 mkr (18 056). Dessa medel finansierar moderbolagets fastighetsbestånd och lånas vidare till andra koncernföretag. Belopp i mkr 2024 apr–jun 2023 apr–jun 2024 jan–jun 2023 jan–jun 2023/2024 jul–jun 2023 jan–dec Hyresintäkter 1 1 2 2 2 2 Förvaltningsintäkter 132 69 208 147 573 512 Nettoomsättning 133 70 210 149 575 514 Fastighetskostnader — — — 0 — 0 Förvaltnings-/administrationskostnader –153 –85 –246 –177 –639 –570 Avskrivningar 0 –1 –1 –1 –2 –2 Rörelseresultat –20 –15 –37 –29 –66 –58 Resultat från andelar i koncernföretag 0 — — — — — Ränteintäkter m.m. 223 359 552 607 731 786 Räntekostnader m.m. –101 –342 –258 –437 –234 –413 Resultat efter finansiella poster 102 1 256 142 430 316 Bokslutsdispositioner 0 0 0 1 54 54 Resultat före skatt 102 1 257 142 484 370 Aktuell skatt — — — –1 1 — Uppskjuten skatt 2 0 –12 0 8 21 Periodens resultat 104 2 244 142 493 390 Belopp i mkr 2024.06.30 2023.06.30 2023.12.31 TILLGÅNGAR Materiella anläggningstillgångar 9 6 6 Finansiella anläggningstillgångar 2 855 1 839 2 175 Omsättningstillgångar 25 662 26 415 26 637 Summa tillgångar 28 527 28 260 28 818 EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital 10 029 9 979 10 227 Obeskattade reserver 1 2 2 Avsättningar 28 22 24 Långfristiga skulder 18 102 17 780 18 400 Kortfristiga skulder 367 477 166 Summa eget kapital och skulder 28 527 28 260 28 818 ===== SIDA 23 ===== 23 Q2. 2024 Delårsrapport Nyckeltal 1) Mälarterrassen i Slussen kommer att omfatta ca 7 000 kvm BTA. Det blir en terrasserad byggnad som vetter mot vattnet och inrymmer totalt sex restau- ranger med uteserveringar. Den välkomnande trappan knyter ihop kajerna med Södermalmstorg och Gamla Stan. I början av juni invig- des Vattentorget precis framför, ett viktigt steg i färdigställandet av nya Slussen. FASTIGHETSRELATERADE NYCKELTAL 2024 apr–jun 2023 apr–jun 2024 jan–jun 2023 jan–jun 2023/2024 jul–jun 2023 jan–dec Hyresvärde, kr/kvm 3 714 3 450 3 714 3 450 3 714 3 636 Ekonomisk uthyrningsgrad, % 92 93 92 93 92 94 Överskottsgrad, % 73 71 72 70 73 71 Fastighetsvärde, kr/kvm 59 065 56 661 59 065 56 661 59 065 56 186 Värderingsyield, % 4,7 4,6 4,7 4,6 4,7 4,7 Uthyrbar yta vid periodens utgång, tkvm 912 945 912 945 912 945 Antal fastigheter vid periodens utgång 73 75 73 75 73 75 FINANSIELLA NYCKELTAL Belåningsgrad 3), % 40,4 41,8 40,4 41,8 40,4 42,5 Räntetäckningsgrad, ggr 4,3 3,7 4,0 3,6 3,9 3,7 Nettoskuld/EBITDA, ggr 10,0 12,3 10,6 12,7 11,2 12,9 Avkastning på eget kapital (årstakt), % 3,7 –2,1 4,8 –3,1 0,5 –3,4 Avkastning på totalt kapital (årstakt), % 3,3 –0,7 3,3 –0,2 2,1 0,4 Genomsnittlig utg. ränta, % 2,3 2,3 2,3 2,3 2,3 2,3 Räntebindning, år 3,2 3,8 3,2 3,8 3,2 3,8 Kapitalbindning, år 3,5 3,9 3,5 3,9 3,5 3,5 DATA PER AKTIE Förvaltningsresultat, kr 2,94 2,63 5,90 5,22 11,51 10,82 Förvaltningsresultat efter skatt, kr 2,81 2,49 5,74 4,98 11,24 10,49 Resultat efter skatt, kr 2,03 –1,17 5,25 –3,49 1,17 –7,56 Långsiktigt substansvärde, kr 265,06 264,42 265,06 264,42 265,06 262,11 Aktuellt substansvärde 2), kr 248,81 246,64 246,64 246,64 248,81 245,62 Avyttringsvärde, kr 220,99 233,98 220,99 233,98 220,99 219,49 Utdelning, kr — — — — 3,50 3,50 Börskurs, kr 205,50 186,60 205,50 186,60 205,50 231,20 Genomsnittligt antal utestående aktier, tusental 126 106 126 106 126 106 126 106 126 106 126 106 Antal utestående aktier vid periodens slut, tusental 126 106 126 106 126 106 126 106 126 106 126 106 MEDARBETARE Medelantal anställda 272 289 271 295 277 285 1) Se definitioner sid. 30–31, se avstämningar för nyckeltal på www.al.se. 2) Vid beräkning av aktuellt substansvärde har en bedömd uppskjuten skatt om 6% använts. 3) Ny definition från Q2 2023, beräknat på netto räntebärande skulder istället för brutto. Nyckeltalen är omräknade. ===== SIDA 24 ===== 24 Q2. 2024 Delårsrapport Härledning av nyckeltal Atrium Ljungberg använder alternativa nyckeltal som inte definieras av IFRS då dessa har bedömts ge vär- defull, kompletterande information vid utvärdering av den finansiella utvecklingen av bolaget. Avstämningar mot de finansiella rapporterna lämnas för de alternativa nyckeltal som inte är direkt identifierbara från de finansiella rapporterna och som bedömts väsentliga att specificera. Se även definitioner på sid. 30–31. Belopp i mkr, Överskottsgrad 2024 apr–jun 2023 apr–jun 2024 jan–jun 2023 jan–jun 2023/2024 jul–jun 2023 jan–dec Driftöverskott 548 498 1 089 987 2 119 2 016 Hyresintäkter 753 699 1 508 1 411 2 918 2 821 Överskottsgrad, % 73 71 72 70 73 71 Belåningsgrad Förvaltningsfastigheter 55 475 56 500 55 475 56 500 55 475 56 813 + Exploateringsfastigheter 1 550 1 554 1 550 1 554 1 550 1 692 Summa fastigheter 57 025 58 054 57 025 58 054 57 025 58 505 Räntebärande skulder 23 356 24 722 23 356 24 722 23 356 24 966 – Likvida medel –325 –434 –325 –434 –325 –119 Nettoskuld 23 031 24 288 23 031 24 288 23 031 24 847 Belåningsgrad, % 40,4 41,8 40,4 41,8 40,4 42,5 Räntetäckningsgrad Förvaltningsresultat enligt resultaträkningen 371 332 744 658 1 451 1 365 + Räntenetto 134 134 268 268 522 522 + Intäkt försäljning exploateringsfastighet 398 174 418 174 451 207 – Kostnad försäljning exploateringsfastighet –330 –147 –347 –144 –374 –172 Summa 573 493 1 084 956 2 050 1 922 Räntenetto 134 134 268 268 522 522 Räntetäckningsgrad, ggr 4,3 3,7 4,0 3,6 3,9 3,7 Nettoskuld/EBITDA (Skuldkvot) Räntebärande skulder 23 356 24 722 23 356 24 722 23 356 24 966 – Likvida medel –325 –434 –325 –434 –325 –119 Nettoskuld 23 031 24 288 23 031 24 288 23 031 24 847 Bruttoresultat 547 500 1 091 988 2 122 2 019 – Central administration –28 –23 –51 –41 –98 –88 – Tomträttsavgälder –12 –11 –24 –21 –46 –43 + Intäkt försäljning exploateringsfastighet 398 174 418 174 451 207 – Kostnad försäljning exploateringsfastighet –330 –147 –347 –144 –374 –172 EBITDA 575 493 1 088 956 2 055 1 923 Nettoskuld/EBITDA, ggr (årstakt) 10,0 12,3 10,6 12,7 11,2 12,9 Avkastningsmått Periodens resultat 256 –148 662 –440 148 –954 Eget kapital, genomsnitt 27 629 28 588 27 629 28 588 27 629 28 330 Avkastning eget kapital, % (årstakt) 3,7 –2,1 4,8 –3,1 0,5 –3,4 Periodens resultat före skatt 249 –149 779 –504 84 –1 199 + Räntenetto 134 134 268 268 522 522 + Värdeförändring derivat 122 –88 –38 164 706 907 Resultat 505 –103 1 009 –72 1 312 231 Summa tillgångar, genomsnitt 61 155 63 073 61 155 63 073 61 155 62 838 Avkastning totalt kapital, % (årstakt) 3,3 –0,7 3,3 –0,2 2,1 0,4 Substansvärden 2024 apr–jun 2023 apr–jun 2024 jan–jun 2023 jan–jun 2023/2024 jul–jun 2023 jan–dec Antal utestående aktier, tusental 126 106 126 106 126 106 126 106 126 106 126 106 Eget kapital 27 740 28 034 27 740 28 034 27 740 27 519 + Beslutad ej verkställd utdelning 221 334 221 334 221 – – Derivat –465 –1 158 –465 –1 158 –465 –390 – Goodwill –140 –140 –140 –140 –140 –140 – Uppskjuten skatt 6 070 6 276 6 070 6 276 6 070 6 064 Långsiktigt substansvärde 33 425 33 345 33 425 33 345 33 425 33 053 kr/aktie 265,06 264,42 265,06 264,42 265,06 262,11 – Bedömd verklig uppskj. skatt (se sid. 20) –2 049 –2 243 –2 049 –2 243 –2 049 –2 079 Aktuellt substansvärde 31 376 31 102 31 376 31 102 31 376 30 975 kr/aktie 248,81 246,64 248,81 246,64 248,81 245,62 + Derivat 465 1 158 465 1 158 465 390 – Uppskjuten skatt, netto –4 021 –4 033 –4 021 –4 033 –4 021 –3 985 – Räntebärande skuld 23 356 24 722 23 356 24 722 23 356 24 966 – Verkligt värde ränteb. skuld –23 308 –23 443 –23 308 –23 443 –23 308 –24 665 Avyttringsvärde 27 868 29 506 27 868 29 506 27 868 27 679 kr/aktie 220,99 233,98 220,99 233,98 220,99 219,49 Förvaltningsresultat efter skatt Förvaltningsresultat enligt resultaträkningen 371 332 744 658 1 451 1 365 – Aktuell skatt förvaltningsres. (se sid. 18) –17 –17 –21 –29 –34 –43 Förvaltningsresultat efter skatt 354 315 723 628 1 417 1 322 Vägt genomsn. antal utest. aktier, tusental 126 106 126 106 126 106 126 106 126 106 126 106 kr/aktie 2,81 2,49 5,74 4,98 11,24 10,49 ===== SIDA 25 ===== 25 Q2. 2024 Delårsrapport Kvartalsöversikt Resultaträkningar Belopp i mkr 2024 Q2 2024 Q1 2023 Q4 2023 Q3 2023 Q2 2023 Q1 2022 Q4 2022 Q3 Hyresintäkter 753 755 710 700 699 712 672 661 Projekt- och entreprenadomsättning 142 111 142 95 92 84 101 50 Nettoomsättning 895 865 852 795 790 796 773 710 Kostnader för fastighetsförvaltning -205 -214 -209 -171 -200 -224 -227 -216 Kostnader projekt- och entreprenad -142 -108 -139 -96 -90 -85 -102 -57 Bruttoresultat 547 543 503 528 500 487 444 438 — fastighetsförvaltning (driftöverskott) 548 541 500 529 498 489 444 445 — projekt- och entreprenadverksamheten -1 3 3 -1 2 -1 -1 -7 Central administration -28 -22 -29 -19 -23 -17 -21 -21 — fastighetsförvaltning -26 -20 -27 -17 -21 -15 -18 -17 — projekt- och entreprenadverksamheten -2 -2 -2 -2 -2 -2 -3 -4 Resultat från intresseföretag -2 -2 -1 -1 0 - - - Finansiella intäkter och kostnader -146 -146 -132 -143 -145 -144 -137 -126 Förvaltningsresultat 371 373 341 366 332 326 286 291 Värdeförändringar Fastigheter, orealiserade -39 -7 -215 -454 -588 -401 -1 467 87 Fastigheter, realiserade -29 0 0 6 -8 -6 0 -3 Nedskrivning goodwill - - - - - -24 - - Intäkt försäljning exploateringsfastighet 398 20 7 26 174 - - 329 Kostnad försäljning exploateringsfastighet -330 -16 -6 -22 -147 3 -5 -273 Derivat, orealiserade -122 160 -851 107 88 -252 -90 91 Resultat före skatt 249 529 -724 29 -149 -355 -1 276 522 Skatt 6 -123 174 7 1 63 259 -90 Periodens resultat 256 406 -550 36 -148 -292 -1 017 432 Nyckeltal 1) Fastighetsrelaterade nyckeltal 2024 Q2 2024 Q1 2023 Q4 2023 Q3 2023 Q2 2023 Q1 2022 Q4 2022 Q3 Hyresvärde, kr/kvm 3 714 3 664 3 636 3 469 3 450 3 441 3 445 3 210 Ekonomisk uthyrningsgrad, % 92 92 94 93 93 93 93 92 Överskottsgrad, % 73 72 71 76 71 69 66 67 Fastighetsvärde, kr/kvm 59 065 58 884 56 186 56 323 56 661 57 315 58 931 60 076 Värderingsyield, % 4,7 4,7 4,7 4,6 4,6 4,5 4,4 4,1 Uthyrbar yta vid periodens utgång, tkvm 912 960 945 945 945 943 956 957 Antal fastigheter vid periodens utgång 73 75 75 75 75 75 76 65 Finansiella nyckeltal Belåningsgrad, % 3) 40,4 42,6 42,5 41,8 41,8 41,3 41,7 40,8 Räntetäckningsgrad R12, ggr 3,9 3,8 3,7 3,5 3,6 3,5 3,8 4,3 Nettoskuld/EBITDA R12, ggr 11,2 12,7 12,9 13,0 13,3 14,1 15,6 15,9 Avkastning på eget kapital R12, % 0,5 –0,9 –3,4 –4,9 –3,5 7,7 15,7 24,8 Avkastning på totalt kapital R12, % 2,1 1,1 0,4 –1,7 –0,9 4,4 7,3 12,2 Genomsn. utgående ränta, % 2,3 2,4 2,3 2,3 2,3 2,3 2,2 2,1 Räntebindning, år 3,2 3,2 3,8 3,5 3,8 4,0 4,0 4,2 Kapitalbindning, år 3,5 3,3 3,5 3,8 3,9 4,1 4,3 4,4 Data per aktie Förvaltningsresultat, kr 2,94 2,96 2,71 2,90 2,63 2,58 2,27 2,30 Förvaltningsresultat efter skatt, kr 2,81 2,93 2,69 2,81 2,49 2,49 2,47 2,29 Resultat per aktie, kr 2,03 3,22 –4,36 0,29 –1,17 –2,32 –8,07 3,42 Långsiktigt substansvärde, kr 265,06 262,99 262,11 263,06 264,42 266,70 270,60 280,08 Aktuellt substansvärde 2), kr 248,81 246,03 245,62 245,15 246,64 249,09 251,81 269,31 Avyttringsvärde, kr 220,99 220,45 219,49 232,59 233,98 231,35 237,77 247,36 Börskurs, kr 205,50 209,20 231,20 178,10 186,60 169,00 170,90 137,50 Genomsnitt antal aktier, tusental 126 106 126 106 126 106 126 106 126 106 126 106 126 106 126 264 Antal utest. aktier periodens slut, tusental 126 106 126 106 126 106 126 106 126 106 126 106 126 106 126 106 1) Se definitioner på sid. 30–31. För avstämningar av nyckeltal se www.al.se. 2) Vid beräkning av aktuellt substansvärde har bedömd uppskjuten skatt om 6% använts. 3) Ny definition från Q2 2023, beräknat på netto räntebärande skulder istället för brutto. Nyckeltalen är omräknade. ===== SIDA 26 ===== 26 Q2. 2024 Delårsrapport Redovisningsprinciper Atrium Ljungbergs koncernredovisning upprättas i enlighet med International Financial Reporting Standards (IFRS). Delårsrapporten har upprättats i enlighet med IAS 34 Delårsrapportering och års - redovis nings lagen. Delårsrapporten omfattar sid. 1–31 och sid. 1–14 utgör således en integrerad del av denna finansiella rapport. Moderbolaget tillämpar RFR2 Redovisning för juri diska perso- ner och Årsredovisningslagen. Tillämpade redo- visningsprinciper överensstämmer med vad som framgår av års redovisningen för 2023. Redovisning av elstöd Atrium Ljungberg redovisade erhållet elstöd om 20 mkr i tredje kvartalet 2023. Mottaget elstöd redo- visas som en kostnadsreduktion vid den tidpunkt där vi med rimlig säkerhet kunnat säkerställa att villkoren som är förknippade med stödet är uppfyllda. Redovisning av resultat från bostadsutveckling Resultat från försäljningar av fastigheter som avses avyttras såsom bostadsrättsföreningar efter färdig- ställande redovisas när fastigheten är färdigställd och i takt med att bostadsrättsköparna tillträder lägenheterna. Resultatet redovisas brutto inom Värdeförändringar i resultaträkningen på raderna Intäkt försäljning exploateringsfastighet och Kostnad försäljning exploateringsfastighet. Moderbolagets redovisningsprinciper Moderbolaget tillämpar samma redovisningsprinciper som koncernen med de undantag och tillägg som regleras i RFR2 Redovisning för j uridiska personer. I moderbolaget tillämpas inte IFRS 16 utan istäl- let tillämp as RFR 2 (IFRS 16 p.2–12), vilket då Övrig information moderbolaget är lease tagare innebär att leasing- avgifterna redovisas som en kostnad linjärt över leasingperioden. Moderbolaget redovisar derivat enligt lägsta värdet av anskaffnings värdet och det verkliga värdet. Per den 30 juni 2024 finns negativa verkliga värden vilket innebär att en skuld om 253 mkr (343) redovisas i balansräkningen. En positiv värde förändring om 35 mkr (–207) har redovisats i resultat räkningen inom finansnettot. Värderingsmetod för förvaltningsfastigheter Förvaltningsfastigheter är värderade till verkligt värde i balans räkningen. Värderingen har skett enligt nivå 3 i IFRS värderings hierarki. Värderingsmetod för derivat Derivat är värderade till verkligt värde i balans- räkningen. Enligt IFRS värderingshierarki har verkligt värde på derivat värderats enligt nivå 2. Denna nivå innebär att värderingen baseras på annan indata än noterade priser och som är observerbar för tillgången eller skulden antingen direkt eller indirekt. I avtalen för derivaten (ISDA-avtal) finns möjlighet till nettning av förpliktelser gentemot samma motpart. Verkligt värde räntebärande skulder Koncernens redovisade räntebärande skulder uppgår till 23 356 mkr (24 966) och dess verkliga värde till 23 308 mkr (24 665). Beräkningen av verkligt värde för noterade obligationer baseras på marknadsvärdet av skuld- instrumenten. Värderingen är härmed gjord enligt IFRS värderings hierarki nivå 2. För övriga finan- siella tillgångar och skulder som redo visas till upplu- pet anskaffningsvärde bedömer Atrium Ljungberg att skillnaderna mellan bok förda värden och verkliga värden inte är väsentliga. Närståendetransaktioner Under perioden har Atrium Ljungberg AB gjort ett villkorat aktieägartillskott till intresseföretaget A house at Östermalm AB om 22 mkr för att finan- siera bolagets fortsatta expansion. Säsongseffekter Driftöverskottet påverkas av säsongsvariationer i drift- kostnaderna. Generellt är kostnaderna högre under årets första och sista kvartal, främst orsakat av högre kostnader för uppvärmning och fastighetsskötsel. Alternativa nyckeltal Atrium Ljungberg tillämpar European Securities and Markets Authoritys (ESMA) riktlinjer om Alternativa Nyckeltal. Med ett alternativt nyckeltal avses enligt dessa riktlin- jer finansiellt mått över historisk eller framtida resul- tatutveckling, finansiell ställning, finan siellt resultat eller kassa flöden som inte definieras eller anges i tillämpliga regler för finansiell rapportering; IFRS och årsredovisningslagen. Avstämning av alternativa nyckeltal för 2022 och tidigare finns tillgänglig på Atrium Ljungbergs webbplats, www.al.se. Från och med Q1 2023 finns avstämningen i avsnittet Härledning av nyckeltal på sid. 24. Avrundningar Till följd av avrundningar kan siffror presenterade i denna rapport i vissa fall inte exakt summera till totalen och procenttal kan avvika från de exakta procenttalen. Jämförelsesiffror Jämförelsesiffror inom parentes avser motsvarande period föregående år förutom i avsnitt som beskriver finansiell ställning där jämförelserna avser utgången av föregående år. K3-siffror Atrium Ljungberg upprättar sin koncernredovisning enligt IFRS. I det fall bolaget skulle ha upprättat kon- cernredovisningen enligt K3 skulle följande väsentliga justeringar göras: Resultaträkning: Avskrivningar skulle göras med –174 mkr, orealiserad värdeförändring fastighet skulle utgå med 46 mkr och realiserad värdeförändring fastighet skulle jus- teras med 248 mkr. Värdeförändring derivat skulle förändras med 71 mkr och uppskjuten skatt med –39 mkr. Sammantaget skulle detta medföra en resultat örändring om 152 mkr. Balansräkning: Fastigheter ska inte redovisas till verkligt värde enligt K3 vilket medför en förändring om –19 478 mkr avseende förvaltningsfastigheterna och –377 mkr avseende exploateringsfastigheterna. Nyttjanderättstillgång och leasingskuld avseende tomträtter utgår, och skulle därmed justeras med samma belopp om –1 470/1 470 mkr. Goodwill skulle varit helt avskriven, vilket medför en minskning om –140 mkr. Derivat värderas enligt lägsta värdets princip och skulle därmed justeras för övervärden motsvarande –718 mkr. Som en konsekvens av resultat- och balansräkningsjusteringar påverkas upp- skjuten skatt med –3 472 mkr och eget kapital med –17 241 mkr. ===== SIDA 27 ===== 27 Q2. 2024 Delårsrapport Marknadsutveckling, risker och osäkerhetsfaktorer Atrium Ljungbergs fastighetsbestånd med kontors-, handels- och helhetsmiljöer finns på starka del- marknader i tillväxtregionerna Stockholm, Uppsala, Göteborg och Malmö. Prioriterade områden för riskhantering är framför allt uthyrning, fastighets- värdering, projektverksamhet och finansiering med hänsyn till både komplexitet och beloppens storlek. Bolaget har bra rutiner för att hantera dessa risker och dessutom en stark finansiell ställning med solida nyckeltal. Belåningsgraden var vid utgången av perioden 40,4% samtidigt som ränte- och kapitalbindningen uppgick till 3,2 respektive 3,5 år. Vid samma tidpunkt fanns en likviditetsbuffert om drygt 9 mdkr. Inga väsentliga förändringar i bolagets bedömning av risker har skett efter publiceringen av årsredovis- ningen för 2023, avsnittet ”Risker och riskhantering” på sid. 55–61. Känslighetsanalys – fastighetsvärde Värdeförändring, % Resultateffekt efter skatt, mkr Belåningsgrad, % –10% –4 405 44,7% –5% –2 202 42,5% 0% 0 40,4% +5% 2 202 38,5% +10% 4 405 36,8% Känslighetsanalys – kassaflöde Belåningsgrad, % Faktor +/– 1 %-enhet Hyresnivå/index +24/–24 Uthyrningsgrad +27/–27 Fastighetskostnader –6/+6 Räntekostnader –25/+25 Värdering: avkastningskrav –6 847/+10 951 Utsikter Atrium Ljungberg står väl rustat inför framtiden. Med en diversifierad fastighetsportölj, en projektportölj med tyngdpunkt på mycket starka lägen och en solid finansiell bas är bolaget väl rustat att hantera de utmaningar som olika scenarios kan föra med sig. Händelser efter balansdagen Vi har tecknat ett hyresavtal med Menigo i Hus 43 Gamla & Nya Magasinet i Slakthusområdet. Uthyrningen omfattar 3 800 kvm. Avtalet innebär också projektstart för Hus 43 vars totala uthyrbara area är ca 8 500 kvm LOA. Den totala investeringen för om- och tillbyggnationen av fastigheten uppgår till 700 mkr inklusive markförvärv. Rapportens undertecknande Delårsrapporten har inte varit föremål för revisorernas granskning. Styrelsen och verkställande direktören försäkrar att halvårsrapporten ger en rättvisande översikt av bolagets och koncernens verksamhet, ställning och resultat samt beskriver väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som bolaget och de bolag som ingår i koncernen står inför. Nacka den 9 juli 2024 Johan Ljungberg Styrelseordförande Gunilla Berg Styrelseledamot Simon de Château Styrelseledamot Conny Fogelström Styrelseledamot Johan Thorell Styrelseledamot Sara Laurell Styrelseledamot Annica Ånäs Verkställande direktör Denna information är sådan information som Atrium Ljungberg AB (publ.) är skyldig att offentliggöra enligt EU:s marknadsmissbruks- förordning och lag (2007:528) omvärdepappersmarknaden. Informationen lämnades, genom ovanstående kontaktpersoners försorg, för offentliggörande den 9 juli 2024 kl. 07.30 CET. ===== SIDA 28 ===== 28 Q2. 2024 Delårsrapport Atrium Ljungbergs aktie är noterad på Nasdaq Stockholm Large Cap och hade vid utgången av kvartalet ca 7 400 aktieägare (8 000). De tio största enskilda ägarna per den 31 maj 2024 framgår av tabellen nedan. Återköp av aktier Vid årsstämman i mars 2024 bemyndigades Atrium Ljungbergs styrelse att, fram till nästa stämma, vid ett eller flera tillfällen, fatta beslut om att förvärva egna aktier. Syftet med återköpen är att ge styrelsen ökat handlings utrymme i arbetet med bolagets kapital- struktur och därige nom bidra till ökat aktieägarvärde. Bolaget ägde, per den 30 juni 2024, 7 114 875 aktier av serie B. Under kvartalet gjordes inga återköp (0 mkr). Direkt- och totalavkastning Av stämman beslutad utdelning om 3,50 kr/aktie motsvarar en direktavkastning om 1,7% (2,8) beräknat på kursen vid periodens utgång och betalas ut under två tillfällen. Under den senaste 12-månadersperioden har aktiens totalavkastning, inklusive utdelning, varit 12% (43). Aktien LÅNGSIKTIGT SUBSTANSVÄRDE, AKTUELLT SUBSTANSVÄRDE OCH BÖRSKURS kr/aktie 2017 1 2 3 4 2018 1 2 3 4 2019 1 2 3 4 2020 1 2 3 4 2021 1 2 3 4 2022 1 2 3 4 2023 2024 1 2 3 4 1 2 100 120 140 160 180 200 220 240 260 280 ● Långsiktigt substansvärde, kr/aktie ● Aktuellt substansvärde, kr/aktie ● Börskurs, kr/aktie ● Långsiktigt substansvärde, kr/aktie ● Aktuellt substansvärde, kr/aktie ● Avyttringsvärde, kr/aktie ATRIUM LJUNGBERG-AKTIEN Aktiedata 2024 jan–jun 2023 jan–jun Aktiekurs, SEK – Lägsta 178,60 150,10 – Högsta 232,00 205,40 – Stängningskurs 205,50 186,60 Börsvärde, mdkr 25,9 23,5 Aktiekurs/Långsiktigt substansvärde 78% 71% P/E 174,2 neg. Aktiens direktavkastning 1,7% 2,8% Större aktieägare per 2024.05.31 A-aktier, ’000 B-aktier ’000 Andel av röster, % Andel av kapital, % Familjen Ljungberg 2 190 29 351 31,6 23,7 Konsumentöreningen Stockholm 0 32 361 20,0 24,3 Familjen Holmström 1 810 14 549 20,1 12,3 Varma Pensionsförsäkringar 0 8 117 5,0 6,1 Carnegie fonder 0 7 185 4,4 5,4 Swedbank Robur Fonder 0 4 128 2,5 3,1 BlackRock 0 2 046 1,3 1,5 Vanguard 0 1 922 1,2 1,4 Länsförsäkringar Fonder 0 1 823 1,1 1,4 AFA Försäkring 0 1 380 0,9 1,0 Övriga 0 19 244 11,9 19,8 Totalt utestående aktier 4 000 122 106 100,0 100,0 Återköpta aktier1) 0 7 115 Totalt antal emitterade aktier 4 000 129 221 1) Återköpta aktier saknar rösträtt, och erhåller heller ingen utdelning. ● Nasdaq Stockholm Real Estate PI ● Nasdaq Stockholm PI ● ATRLJ B ● Omsättning på Nasdaq Stockholm Källa: Nasdaq 4 2 10 6 8 0 0 75 150 225 300 375 20162015 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 index Omsä/t_t.liganing, miljoner aktier per månad ===== SIDA 29 ===== 29 Q2. 2024 Delårsrapport 1234 UTDELNING OCH AKTIENS DIREKTAVKASTNING Utvecklingen av resultatet är nyckeln till vår framgång. Tillsammans med värdetillväxten från investeringarna lägger det grunden till avkastningen. AKTIENS TOTALAVKASTNING Totalavkastning i genomsnitt 15% de senaste fem åren. BELÅNINGSGRAD OCH RÄNTE TÄCKNINGSGRAD God belåningsgrad och räntetäckningsgrad. UTVALDA HÅLLBARHETSMÅL — Atrium Ljungberg ska vara klimatneutrala 2030 och netto-noll 2040, med halverad klimatpåverkan från planerade och pågående projekt 2025 samt fått målen godkända enligt Science Based Targets (SBTi). — En föregångare inom hållbar stadsutveckling. Våra platser ska nå över 90% i indexet Vår stad, år 2030. — Vi ska nå 40% lägre energianvändning, 20% cirkulär materialanvändning, 20% lägre vattenförbrukning och 20% lägre avfallsmängd 2030. — 100% av nya leverantörer undertecknar Atrium Ljungbergs uppförandekod 2030. — Vi ska uppnå 5,5 av totalt 7,0 i medarbetarindexet Human Financial Wellness (HFW) med en jämn könsför- delning och mångfald som speglar samhället 2030. 1) Ny definition från Q2 2023, beräknat på netto räntebärande skulder i stället för brutto. Nyck- eltalen är omräknade. Fyra skäl att äga aktier i Atrium Ljungberg Stabil utdelning Atrium Ljungberg antog under 2023 en ny utdel- ningspolicy där ca en tredjedel av förvaltningsresul- tatet ska delas ut. Därutöver kan styrelsen föreslå att vinster av engångskaraktär kan föras över till ägarna. Möjlighet till god värde tillväxt Med möjlighet att investera ca 40 mdkr i egen mark eller erhållna markanvisningar har Atrium Ljungberg – och därmed aktien – möjlighet till god värdetillväxt över tid. Låg finansiell risk Vi har en stark finansiell ställning med god belånings- grad och räntetäckningsgrad. Vi har en investment grade-rating hos Moody's med betyget Baa2 med negativ utsikt. Hållbar stadsutveckling Hållbarhetsarbetet är integrerat i affärs modellen där vi kontinuerligt utvecklar våra områden i en hållbar riktning. Vi är en långsiktig aktör som tar ansvar för vår verksamhets påverkan på människor och miljö. 0 10 20 30 40 50 20232022202120202019 % ggr 0 1 2 3 4 5 6 40,7 41,7 42,539,4 38,5 20232022202120202019 % –30 –20 –10 0 10 20 30 40 50 60 4,5 2,6 3,7 2,2 4,3 53,2 –21,0 19,3 39,6 –12,0 0 1 2 3 4 5 20232022202120202019 kr/aktie % 0 1 2 3 4 5 5,055,00 5,20 5,30 3,50 ● Utdelning, kr/aktie Direktavkastning, % ● Aktiens totalavkastning, % Aktiens direktavkastning, % ● Belåningsgrad, % 1) Räntetäckningsgrad, ggr ===== SIDA 30 ===== 30 Q2. 2024 Delårsrapport Definitioner Definitioner Avyttringsvärde per aktie, kr Redovisat eget kapital med återläggning av goodwill samt justerat med skillnad mot verkligt värde på ränte bärande skulder. Avyttringsvärde per aktie används för att ge intressenter information om Atrium Ljungbergs värde per aktie vid ett avyttrings- scenario beräknat på ett för börsnoterade fastighetsbolag enhetligt sätt. Belåningsgrad, % Räntebärande skulder med avdrag för likvida medel exklusive skuld för finansiell leasing avseende tomt rätter i % av summan av fast- igheternas verkliga värde vid periodens slut. Belåningsgrad används för att belysa Atrium Ljungbergs finansiella risk. Bruttoresultat fastighetsförvaltningen Hyresintäkter minus Kostnader för fastighetsförvaltning. Bruttoresultat projekt- och entre prenadverksamheten Projekt och entreprenadomsätt ning minus projekt- och entreprenad kostnader. Eget kapital per aktie, kr Redovisat eget kapital dividerat med antal utestående aktier vid periodens utgång. Eget kapital per aktie används för att belysa ägarnas andel av bolagets totala till- gångar per aktie. Fastighetskostnader Summa av Kostnader för fastighetsförvalt- ning, vilket exkluderar central administration. Genomsnittlig kapitalbindning, år Genomsnittlig kvarstående löptid till slutör- fall av samtliga krediter i skuld portöljen. Genomsnittlig kapitalbindning används för att belysa Atrium Ljungbergs finansiella risk. Genomsnittlig räntebindning, år Genomsnittlig kvarstående löptid till ränte- regleringstidpunkt av samtliga krediter i skuldportöljen. Genomsnittlig räntebindning används för att belysa Atrium Ljungbergs finansiella risk. Genomsnittlig utgående ränta, % Vägd genomsnittlig kontrakterad ränta för samtliga krediter i skuldportöljen exklusive outnyttjade kreditaciliteter. Genomsnittlig utgående ränta används för att belysa Atrium Ljungbergs finansiella risk. Långsiktigt substansvärde per aktie, kr Redovisat eget kapital med återläggning av goodwill, derivat och uppskjuten skatt, dividerat med antal utestående aktier vid periodens utgång. Långsiktigt substansvärde per aktie används för att ge intressenter information om Atrium Ljungbergs långsiktiga substans- värde per aktie beräknat på ett för börsnote- rade fastighetsbolag enhetligt sätt. Medelantal utestående aktier Vägt genomsnittligt antal utestående aktier beräknat enligt IAS 33. Nettoskuld/EBITDA (skuldkvot) Räntebärande skulder minskat med likvida medel divideras med bruttoresultat justerat för central administration, tomträttsavgälder och resultat från försäljning exploateringsfastigheter. Nettoskuld/EBITDA används för att belysa intjäning i relation till skuldsättning. Resultat per aktie, kr Periodens resultat dividerat med medel- antalet utestående aktier. Räntetäckningsgrad, ggr Förvaltningsresultat med tillägg för ränte- netto samt resultat från försäljning exploate- ringsfastighet dividerat med räntenetto (exklusive tomträttsavgälder som i enlighet med IFRS 16 omklassificerats till räntekostnad). Räntetäckningsgraden används för att belysa hur känsligt bolagets resultat är för ränteförändringar. Utdelningsandel, % Utdelning per aktie i % av förvaltningsresul- tatet per aktie. Utdelningsandel används för att belysa hur stor del av resultatet som skiftas ut till koncernens ägare respektive återinvesteras i verksamheten. Finansiella definitioner Aktiens direktavkastning, % Föreslagen eller verkställd aktie ut del ning i % av börskursen vid räkenskapsårets slut. Aktiens direktavkastning används för att belysa vilken löpande avkastning aktieägare förväntas erhålla. Aktiens totalavkastning, % Årets förändring av aktiekursen med tillägg för under året verkställd ut delning i % av aktiekursen vid räkenskapsårets slut. Aktiens totalavkastning används för att belysa aktieägarnas totala avkastning på sitt ägande i Atrium Ljungberg. Aktuellt substansvärde per aktie, kr Redovisat eget kapital med återläggning av derivat och goodwill samt justerat med bedömd verklig uppskjuten skatt, dividerat med antal utestående aktier vid periodens utgång. Aktuellt substansvärde per aktie används för att ge intressenter information om Atrium Ljungbergs aktuella substansvärde per aktie beräknat på ett för börsnoterade fastighets- bolag enhetligt sätt. Antal utestående aktier Antal registrerade aktier vid periodens slut med avdrag för återköpta aktier, vilka inte berättigar till utdelning eller rösträtt. Fastighetsrelaterade definitioner BOA, kvm Bostadsarea avser byggnadens uthyrbara area för bostäder. BTA, kvm Bruttototalarea avser byggnadens totala area inklusive ytterväggar. Driftöverskott Avser hyresintäkter minus kostnader för fastighets förvaltning. Exploateringsfastigheter Exploateringsfastigheter utgörs av fastighe- ter, obebyggda eller bebyggda, som koncer- nen äger med avsikt att utveckla och sälja som bostadsrätter. Fastig heterna redovisas som omsätt ningstillgångar, även om vissa fastig heter i avvaktan på utveckling i tillämp- liga fall förvaltas och genererar hyresintäkter. Redovisning sker till det lägsta av ackumulerat anskaffningsvärde och nettoförsäljningsvärde. Fastighetstyp Den lokaltyp som utgör den övervägande delen av hyres värdet för en registerfastighet eller resultatställe avgör fastighetstypen. Marknadsvärde och utveckling av hyres- intäkter i jämförbart bestånd redo visas per fastighetstyp. Hyresvärde Kontrakterade årshyror inklusive hyrestillägg (till exempel för fastighetsskatt, värme och el) och bedömd marknadshyra för vakanta ytor i befintligt skick. Hyresvärde används för att belysa koncernens intäkts potential. Jämförbart bestånd Jämförbart bestånd avser de fastig heter som inte varit klassificerade som projektastig- heter och som ägts under hela perioden och hela jämförelseperioden. Jämförbart bestånd används för att belysa utvecklingen av hyresintäkter exklusive engångseffekter för förtida avflyttningar och fastighetskostnader opåverkat av projektast- igheter samt förvärvade och sålda fastigheter. LOA, kvm Lokalarea avser byggnadens uthyrbar area för lokaler. Lokaltyp Den verksamhet som bedrivs i den individu- ella lokalen avgör lokaltypen: kontor, handel, bostäder, övrigt eller garage. I  övrigt ingår bland annat utbildning, kultur, service och förråd. Uthyrningsgrad och direktavkastningskrav redovisas per lokaltyp. ===== SIDA 31 ===== 31 Q2. 2024 Delårsrapport Definitioner Nettouthyrning Summa för perioden avtalade kontrakterade årshyror för nyuthyrningar med avdrag för års hyror uppsagda för avflytt. Nettouthyrningen används för att belysa uthyrningssituationen. Projektfastighet Fastighet eller väl avgränsad del av fastighet där omställning planeras eller pågår i syfte att omvandla och förädla fastigheten. Till projekt astighet hänförs även byggnad under upp förande samt obebyggd mark och byggrätter. Omklassificering från projektastighet till färdigställd fastighet sker vid färdig ställande tidpunkten. Projektvinst, % Marknadsvärdet efter genomfört projekt minus total investering i % av total investering. Projektvinst används för att belysa värde- skapande i  projektverksamheten. Tomträtter Nyttjanderätt för tomtmark. Enligt IFRS 16 redovisas tomt rätter som nyttjanderättstill- gång i balansräkningen. Tomträttsavgäld Den avgift som betalas för nyttjande av tomt rätt. Betraktas enligt IFRS 16 som ränte- kostnad i resultaträkningen. Uthyrbar area, kvm Totalyta som är tillgänglig för uthyrning. Garage ingår i  uthyrbar area, men exkluderas vid beräkning av hyresvärde per kvm och verkligt värde per kvm. Uthyrningsgrad, % Kontrakterade årshyror i % av hyresvärdet vid full uthyrning. Redovisade siffror baseras på närmast kommande kvartal. Uthyrningsgraden används för att belysa koncernens effektivitet i användningen av sina förvaltningsfastigheter. Vakansgrad, % Hyresvärdet för outhyrda lokaler dividerat med hyresvärde för hela fastighetsbeståndet. Projektastigheter är exkluderade. Överskottsgrad, % Bruttoresultat fastighetsförvaltning i % av redo visade hyresintäkter. Överskottsgrad används för att belysa hur stor del av koncernens hyres intäkter som återstår efter fastighetskostnader. Hållbarhetsrelaterade definitioner Breeam Är ett miljöcertifieringssystem utvecklat i Europa för byggda miljöer. Breeam tar ett helhetsgrepp på en byggnads miljöpre- standa. Det finns två typer av Breeam- certifieringar; Breeam som avser nyproduk- tion och Breeam In-Use som avser befintliga fastigheter. Områden som Breeam hanterar delas in i: energi- och vattenanvändning, hälsa, trans- port, material, avfall, mark användning, utsläpp, ekologi och ledning (management). Betygsnivåer för BREEAM-SE, betyget återspeglar den prestation som ett projekt har uppnått, mätt mot BREEAM-standarden och dess krav. Nedan följer betygsnivåerna. Outstanding ≥ 85% av poängen, motsva- rar bästa 1 % av de certifierade byggnaderna. Excellent ≥ 70% av poängen, motsvarar topp 10 % av de certifierade byggnaderna. Very good ≥ 55% av poängen, motsvarar topp 25 % av de certifierade byggnaderna. Energiintensitet, kWh per kvm Total energianvändning från värme, kyla, hyresgästel och fastighetsel dividerat med genomsnittlig beräknat total uppvärmd uthyrbar area, exklusive garage. Gröna hyresavtal, % Kontrakterad årshyra för kommersiella lokaler exklusive garage och lager för hyres- avtal med grön hyresbilaga i % av kontrakte- rad årshyra för kommersiella lokaler exklu- sive garage och lager. Grön hyresbilaga är en avtalsbilaga från Fastighetsägarna där hyresgästen och hyres värden tillsammans åtar sig att minska miljö påverkan och omfat- tar exempelvis energi, avfall och transporter. Redovisade siffror baseras på närmast kom- mande kvartal. Total omsättning Stämmer överens med Nettoomsättning enligt koncernens resultaträkning. Totala kapitalutgifter Förvärv av fastigheter och investeringar i nya och befintliga fastigheter. I tabellen Förändring av fastighetsbeståndet ingår därmed raderna Förvärv och Investeringar i egna fastigheter. Dessutom inkluderas inves- teringar i övriga materiella anläggningstillgångar. Totala driftutgifter Kostnader för fastighetsskötsel, löpande reparationer och underhåll. ===== SIDA 32 ===== 32 Q2. 2024 Delårsrapport al.se Info Information från Atrium Ljungberg Årsredovisningen och delårsrapporterna finns publicerade på vår webb- plats. Delårsrapporter och boksluts kommuniké översätts till engelska och båda språkversionerna finns tillgängliga på webbplatsen vid en och samma tidpunkt. Årsredovisningen översätts till engelska en kort tid efter att den svenska versionen publicerats. På www.al.se finns möjlighet att prenumerera på finansiella rapporter och pressmeddelanden. Där ger vi också uppdaterad information om vår verksamhet, våra fastig heter och projekt, finansiella nyckeltal, aktien och mycket annat. Informationen på webbplatsen finns även på engelska. IR-kontakt Annica Ånäs, t cfo och vd Telefon: 070-341 53 37 E-post: annica.anas@al.se Box 4200, 131 04 Nacka Besök: Smedjegatan 2C Telefon: 08-615 89 00 info@al.se Styrelsens säte: Nacka Org. nr: 556175-7047 Produktion: Narva Communications. Rapporttillfällen 2024.10.11 Delårsrapport januari–september 2024 2025.01.31 Bokslutskommuniké 2024 2025.02.26 Årsredovisning 2024 2025.04.11 Delårsrapport januari-mars 2025 2025.07.08 Delårsrapport januari-juni 2025 2025.10.10 Delårsrapport januari-september 2025 Pressreleaser under kvartalet 2024.05.03 Atrium Ljungberg gör stor uthyrning till Svenska Spel i Slussen 2024.05.07 Atrium Ljungberg hyr ut 10.000 kvm i Hagastaden 2024.05.08 Handelsbanken till Atrium Ljungbergs Bas Barkarby 2024.05.16 Anna Jepson blir ny cfo för Atrium Ljungberg 2024.05.31 Atrium Ljungberg säljer två fastigheter i Sundbyberg 2024.06.05 Hus 33 Containerparken - kreativ mötesplats för cirkularitet 2024.06.11 Brisket & Friends till Nobelberget i Sickla 2024.06.20 Atrium Ljungberg vinner stadsbyggnadsutmärkelse för Nobelberget https://www.linkedin.com/company/atrium-ljungberg https://www.facebook.com/atriumljungberg https://twitter.com/atriumljungberg https://www.instagram.com/atriumljungberg/