===== SIDA 1 ===== Delårsrapport januari – juni 2026 Stabilt kvartal och en historisk affär ===== SIDA 2 ===== 2 Q2. 2026 Delårsrapport Sammanfattning januari – juni 2026 April – juni Hyresintäkterna uppgick till 770 mkr (725), en ökning motsvarande 6,2% (–3,7) – varav jämförbart bestånd ökade med 0,0% (1,1). Driftöverskottet uppgick till 535 mkr (524), en ökning motsvarande 2,1% (–4,4) – varav jämförbart bestånd minskade med –0,2% (1,3). Projekt- och entreprenadomsättningen uppgick till 165 mkr (106) och bruttoresultatet till –5 mkr (2). Förvaltningsresultatet uppgick till 320 mkr (317), motsvarande 0,51 kr/aktie (0,50). Orealiserade värdeförändringar fastigheter uppgick till –79 mkr (23), varav projektvinster uppgick till 28 mkr (28). Orealiserade värdeförändringar derivat uppgick till –152 mkr (–284). Periodens resultat uppgick till 63 mkr (63), motsvarande 0,10 kr/aktie (0,10). Nettouthyrningen för perioden uppgick till 15 mkr (–9). Periodens investeringar uppgick till 674 mkr (799), varav 0 mkr (86) avser förvärvade fastigheter. NETTOUTHYRNING +15 MKR HYRESINTÄKTER +6,2% FÖRÄNDRING FÖRVALTNINGSRESULTAT +1,1% FÖRÄNDRING INVESTERINGAR 674 MKR Sammanfattning 1) 2026 apr-jun 2025 apr-jun 2026 jan-jun 2025 jan-jun 2025/2026 jul-jun 2025 jan-dec Hyresintäkter, mkr 770 725 1 529 1 461 3 026 2 957 Projekt- och entreprenadomsättning, mkr 165 106 276 185 580 488 Nettoomsättning, mkr 936 832 1 805 1 645 3 606 3 446 Bruttoresultat , mkr 530 526 1 042 1 046 2 122 2 126 Förvaltningsresultat, mkr 320 317 636 644 1 299 1 307 D:o kr/aktie 0,51 0,50 1,01 1,02 2,06 2,07 Resultat efter skatt, mkr 63 63 264 516 572 823 D:o kr/aktie 0,10 0,10 0,42 0,82 0,91 1,31 Fastighetsvärde, mkr 61 582 59 867 61 582 59 867 61 582 60 965 Investeringar i fastigheter inkl. förvärv, mkr 674 799 1 242 1 425 2 712 2 895 Nettouthyrning exkl. egna uppsägningar, mkr 15 −9 7 14 5 12 Nettouthyrning inkl. egna uppsägningar, mkr 15 −9 7 14 −3 5 Belåningsgrad, % 43,8 42,0 43,8 42,0 43,8 42,5 Räntetäckningsgrad, ggr 3,0 3,0 3,0 3,1 3,0 3,0 Genomsnittlig utgående ränta exkl. löftesprovisioner, % 3,0 3,1 3,0 3,1 3,0 3,0 Långsiktigt substansvärde, kr/aktie 54,25 54,53 54,25 54,53 54,25 54,89 Börskurs, kr/aktie 26,30 33,81 26,30 33,81 26,30 33,22 Klimatpåverkan förvaltning kg CO2e/kvm 6,7 9,2 6,7 9,2 6,7 10,3 Klimatpåverkan projekt (Skede A-C) kg CO2e/kvm 260 305 260 305 260 265 1) För fullständig nyckeltalstabell se sid. 21 och för definitioner se sid. 28-29. Januari – juni Hyresintäkterna uppgick till 1 529 mkr (1 461), en ökning motsvarande 4,7% (–3,1) – varav jämförbart bestånd minskade med –0,7% (2,1). Driftöverskottet uppgick till 1 050 mkr (1 043), en ökning motsvarande 0,6% (–4,2) – varav jämförbart bestånd minskade med –1,8% (1,8). Projekt- och entreprenadomsättningen uppgick till 276 mkr (185) och bruttoresultatet till –7 mkr (3). Förvaltningsresultatet uppgick till 636 mkr (644), motsvarande 1,01 kr/aktie (1,02). Orealiserade värdeförändringar fastigheter uppgick till –295 mkr (201), varav projektvinster uppgick till 78 mkr (48). Orealiserade värdeförändringar derivat uppgick till 3 mkr (–213). Periodens resultat uppgick till 264 mkr (516), motsvarande 0,42 kr/aktie (0,82). Nettouthyrningen för perioden uppgick till 7 mkr (14). Periodens investeringar uppgick till 1 242 mkr (1 425), varav 0 mkr (86) avser förvärvade fastigheter. Nyckeltal i kvartalet ===== SIDA 3 ===== 3 Q2. 2026 Delårsrapport Det andra kvartalet präglades av den största affären i vår historia – uthyrningen till Ericsson i Hagastaden. Att Ericsson väljer att samla sin verksamhet, inklusive huvudkonto- ret, i våra fastigheter är ett tydligt bevis på styrkan i vår strategi och kvaliteten i de miljöer vi utvecklar. Den största affären någonsin – ett bevis på styrkan i vår strategi. Avtalen med Ericsson omfattar 58 000 kvm med en avtalslängd om 15 år. Uthyrningen är den största kontorsaffären i Sverige någonsin och även en av de största som genomförts i Europa de senaste tio åren. Hela projektet omfattar 59 000 kvm och en årlig hyresintäkt om ca 375 mkr och planerat färdigställande mellan 2031 och 2033. För oss är affären mer än en enskild uthyrning. Den möjliggör tre viktiga projektstarter och säkrar hyresintäkterna i samtliga nuvarande projekt i Hagastaden. Dessutom visar den tydligt hur vår strategi omsätts i praktiken – att utveckla urbana stadsdelar i starka lägen där ett brett serviceutbud och närhet till kollektivtrafik skapar långsiktig attraktivitet. Det känns också särskilt viktigt att vi genom affären bidrar till att stärka Hagastadens roll som en växande nod inte bara för life science utan också tech. Uthyrningen kommer att rapporteras i nettouthyrningen när villkoren i affären är uppfyllda, dvs att markanvisningsavtal och exploateringsavtal är tecknade vilket bedöms ske under hösten 2027. Resultat och finansiell ställning Vi summerar ett stabilt andra kvartal med tillväxt i såväl hyresintäkter som driftnetto och förvaltningsresultat. I en marknad där vi har mött både stigande vakans och räntor är det ett styrketecken. En starkt bidra- gande orsak är våra projekt där hela sex kommersiella projekt och ett bostadsrättsprojekt färdigställts de senaste 12 månaderna. Vi fortsätter även att generera projektvinster, 41 mkr i kvartalet och totalt 117 mkr hittills under 2026. Avkastningskraven i våra värderingar är i det närmaste intakta och har nu varit stabila under två års tid. Mindre justeringar i värderingsantagandena kopplat till ett fåtal fastigheter i förvaltningsbeståndet innebär emellertid att fastighetsvärdena justerats ned med 0,1% i kvartalet. Vår finansieringssituation förblir stark med god tillgång till kapital i både bank- och kapitalmarknad och kreditmarginaler som åter är på nivåer från februari innan konflikten i mellanöstern. Oro för oljepris och inflation har dock inneburit högre marknadsräntor under hela andra kvartalet med en högre kostnad för nya räntebindningar som följd. Vår snittränta är emellertid intakt. ===== SIDA 4 ===== 4 Q2. 2026 Delårsrapport Även om den breda vändningen i marknaden fortsatt dröjer, i spåren av situationen i Mellanöstern, ser vi vissa tecken till återhämtning. Positiva faktorer är dels att tillskottet av nya lokaler från nyproduktion i Stockholmsregionen som helhet är på rekordlåga nivåer och dels att ett flertal sökuppdrag i storleksordningen 8 000–15 000 kvm har annonse- rats i marknaden under kvartalet. Samtidigt syns tydliga tecken på att sysselsättningen i Stockholm har ökat de senaste månaderna vilket är den viktigaste parametern för framtida lägre vakansnivåer. Kapitalmarknadsdag Under kvartalet genomförde vi en kapitalmarknadsdag, den första sedan 2022, där vi ytterligare tydliggjorde de samband som driver värdeska- pande i vår affär. Analysföretaget Evidens visade hur hyresutvecklingen för kontor är nära kopplad till utvecklingen av kontorssysselsättning och marknadens sentiment, samt hur faktorer som tillgänglighet, serviceut- bud och koncentration av arbetsplatser är avgörande för både hyresni- våer och områdens attraktivitet över tid. Faktorer som gör att våra stads- utvecklingsområden tillhör de som spås den starkaste hyresutvecklingen framöver. I sammanhanget illustrerades även den pågående utvecklingen mot så kallad “flight to quality”, där efterfrågan i allt större utsträckning koncentreras till moderna, välbelägna kontor i urbana lägen. Detta ligger väl i linje med vår strategi och den inriktning vi har i vår projektportfölj. Kapitalmarknadsdagen illustrerade potentialen i vår strategi och visade hur vår befintliga fastighetsportfölj tillsammans med en omfattande pro- jektportfölj skapar förutsättningar för långsiktigt värdeskapande. Jag tycker att de presenterade analyserna på kapitalmarknadsdagen tydligt bekräftar styrkan i vår strategi och vilket kvalitetsbolag vi är. Med det i ryggen ser vi nu fram emot en skön semester – för att i höst fort- sätta leverera på det simulerade scenario vi presenterade – att nå ett substansvärde om 115 kronor per aktie till år 2033. Annica Ånäs, vd Det andra kvartalet präglades av vår största affär någonsin – uthyr- ningen till Ericsson i Hagastaden. Att Ericsson samlar delar av sin verksamhet, inkl. huvudkontoret, hos oss är ett tydligt kvitto på vår strategi och kvaliteten i våra miljöer. Affären omfattar 58 000 kvm, 15-åriga avtal och en årlig hyresintäkt om ca 360 mkr, med inflyttning 2031–2033. Det är Sveriges största kontors affär hittills och en av de största i Europa de senaste tio åren. Projektportföljen Vi har hög takt i genomförandet av vår projektportfölj. Under kvartalet stod Mälarterrassen i Slussen klar och tre av de första hyresgästerna har nu öppnat sina restauranger. Vi har även färdigställt Sickla Central och gymnasieskolan i Slakthusområdet som har plats för 800 elever och kommer att ta emot sin första årskull i samband med terminsstart i höst. Avtalen med Ericsson omfattar tre projekt där Ekeblad om 23 000 kvm är först ut. Med samtliga villkor för produktionsstart uppfyllda inkluderas Ekeblad bland pågående projekt i Q2 medan Wave och Trinity inklude- ras först när exploateringsavtal är tecknade vilket förväntas ske hösten 2027. Gemensamt för samtliga tre projekt är en hög överskottsgrad och en hög uthyrningsgrad på långa kontrakt vilket sammantaget kommer att bidra till goda projektresultat och goda möjligheter att nå våra avkast- ningsmål framöver. Innan midsommar togs det första spadtaget för Stockholms konst- närliga högskola i Slakthusområdet. Projektet omfattar 27 000 kvm, varav högskolan hyr drygt 20 000 kvm med en avtalslängd om 20 år, och beräknas stå klart 2030. Jag är glad över att vi nu tar nästa steg i utvecklingen av Slakthusområdet, som formas till en av Stockholms mest dynamiska stadsdelar där kultur, kreativitet och stadsliv möts. Att Stockholms konstnärliga högskola etablerar sig här och samlar sina verksamheter under ett tak bidrar till att stärka områdets identitet. Hyresmarknaden Trots en fortsatt avvaktande marknad landar nettouthyrningen i kvar- talet på 15 mkr. Stockholms kontorsmarknad är i ett läge med fortsatt generellt avvaktande efterfrågan och höga vakansnivåer. Samtidigt blir marknaden alltmer polariserad med en efterfrågan som i hög grad kon- centreras till moderna och effektiva lokaler i starka delmarknader. Det stärker den positiva trenden i A-segmentet och områden och fastigheter i levande stadsdelar medan B-segmentet har fortsatt svårt att attrahera företag och verksamheter. ===== SIDA 5 ===== 5 Q2. 2026 Delårsrapport Det här är Atrium Ljungberg FASTIGHETER EFTER KATEGORI ● Kontor 66% 40,7 mdkr ● Handel 20% 12,1 mdkr ● Bostäder 3% 1,7 mdkr ● Projekt och mark 11% 7,1 mdkr 81% STOCKHOLM 4% GÖTEBORG 5% MALMÖ 10% UPPSALA Atrium Ljungberg är ett av Sveriges största fastighetsbolag. Vår affär baseras på långsik- tigt ägande, aktiv förvaltning och strukturerad projektutveckling i några av landets mest attraktiva tillväxtregioner, Stockholm, Uppsala, Göteborg och Malmö. Vår strategi bygger på att äga och utveckla stora, sammanhängande områden där vi tar ett helhetsgrepp och omsätter visionen ”Alla vill leva i vår stad”. Utvecklingen är koncentrerad till fyra områden i Stockholm – Sickla, Slakthusområdet, Hagastaden och Slussen. Finansiell modell och mål Mål Atrium Ljungberg ska leverera minst 10% avkastning på eget kapital över tid. Finansiella riskbegränsningar Belåningsgraden får maximalt uppgå till 45% och räntetäckningsgraden ska vara lägst 2,0. Utdelningspolicy Ca en tredjedel av förvaltningsresultatet ska delas ut, såvida inte investeringar eller bolagets finansiella ställning i övrigt motiverar annat. Därutöver kan styrelsen föreslå att vinster av engångskaraktär kan föras över till ägarna. Investeringar Bolaget kan investera ca 5% av sin storlek årligen utan större påverkan på belånings - graden. Atrium Ljungberg i korthet Börsnoterat på Nasdaq Stockholm Large Cap Antal fastigheter 88 st Fastighetsvärde 62 mdkr Total uthyrbar yta 922 000 kvm Kontrakterad årshyra 3,1 mdkr Antal anställda 339 Största ägare Familjen Ljungberg, Coop Östra, Familjen Holmström Geografiska marknader Övergripande hållbarhetsmål Projektutveckling Vår projektutveckling innefattar såväl nybyggnation som om- och till- byggnader av fastigheter på attraktiva platser i storstadsregionerna, i anslutning till befintligt bestånd. Projektledningen genomförs med egen personal från idé till inflytt. Projektens avkastning skall ge en bättre lönsamhet än att förvärva fastigheter med ett befintligt kassa- flöde, och därmed bidra till såväl driftnettotillväxt som värdetillväxt. Fastighetsförvaltning Vi utvecklar och förvaltar fastigheter för att äga en lång tid framöver. Vi har en egen förvaltningsorganisation som arbetar nära kunderna för att tillgodose deras behov på bästa sätt och samtidigt vara lyhörda för nya affärsmöjligheter. Kassaflödet från våra förvaltningsfastigheter utgör grunden i vår affär. MILJÖMÄSSIG HÅLLBARHET — Klimatpåverkan Nettonoll utsläpp 2040 och 50% reduktion 2030 (basår 2023) — Resurseffektivitet Minst 20% cirkulär materialanvändning till år 2030 — Biologisk mångfald Positiv miljöpåverkan från bolagets markanvändning 2030 — Samhällspåverkan 90% i Human City Index 2030 — Ansvarsfull arbetsgivare 80 av 100 i medarbetarnöjdhet — Mänskliga rättigheter Inga överträdelser mot mänskliga rättigheter i värdekedjan — Värdekedjeansvar 100% av betydande leverantörer hållbarhetsbedömda — Affärsetik 100% av medarbetarna utbildade i affärsetik — Attraktiv investering 100% klimatanpassade fastigheter till 2030 SOCIAL HÅLLBARHET HÅLLBAR BOLAGSSTYRNING ===== SIDA 6 ===== 6 Q2. 2026 Delårsrapport Hållbart företagande Social hållbarhet Human City Index är Atrium Ljungbergs verktyg för att mäta och följa upp social hållbarhet i våra stadsmiljöer. Under det andra kvartalet slutfördes den årliga mät- ningen av indexet, där utfallet uppgick till 77% (65). Mätningen indikerar en fortsatt positiv utveckling i samtliga av bolagets områden samt förbättringar inom flera centrala dimensioner, däribland upplevd trygghet och orienterbarhet. Detta stärker bilden av att Atrium Ljungberg skapar attraktiva och välfungerande platser. Utfallet innebär även att bolaget ligger före målbanan för att nå 2030-målet om 90%. I maj genomfördes den årliga mätningen av AL Perspektiv, Atrium Ljungbergs medarbetarundersök- ning, med en målnivå om 80 av 100. Målet uppnåddes då resultatet uppgick till 82. Resultatet i medarbetar- nas rekommendationsindex (eNPS) uppgick till 65 på en skala från –100 till +100. Utveckling, inkludering och entusiasm identifierades som särskilt starka områ- den i undersökningen. Hållbar bolagsstyrning Under det andra kvartalet uppgick andelen utvär- derade betydande leverantörer till 89% (100). Minskningen beror på ett ökat inflöde av nya leveran- törer som inte har utvärderats ännu. Bolaget arbetar löpande med uppföljning, dialog och förbättringsin- satser i syfte att successivt stärka leverantörernas hållbarhetsprestanda och mognadsgrad. EU:s taxonomi I enlighet med EU:s taxonomi mäter och rapporterar Atrium Ljungberg hur stor andel av omsättning, kapi- talutgifter och driftutgifter som utgörs av taxonomi- förenliga aktiviteter. Utfallet för förenlig omsättning uppgick till 17% (16). Förenliga kapitalutgifter har ökat till 57% (49), främst till följd av ökade projekt- investeringar i taxonomilinjerade fastigheter. De förenliga driftutgifterna uppgick till 15% (14). Atrium Ljungbergs hållbarhetsarbete Atrium Ljungberg arbetar målstyrt med hållbarhet, med tydliga kort- och långsiktiga mål som följs upp genom utvalda nyckeltal. Arbetet omfattar miljö, social hållbarhet och hållbar bolagsstyrning. Vid årsskiftet utfördes en översyn av de redovisade nyckeltalen för hållbarhet, vilket har medfört adde- rade nyckeltal och vissa uppdateringar av metodiken. Därför saknar vissa nyckeltal historiska jämförelsetal. Miljömässig hållbarhet Under det andra kvartalet genomfördes en ny mätning av klimatpåverkan från bolagets pågående projekt. Resultatet visar att klimatpåverkan från projektens livscykel (skede A–C) uppgick till 260 kg CO₂e/kvm (265). Detta motsvarar en minskning med 43% jämfört med basår 2021. Klimatpåverkan från byggskedet (skede A) uppgick till 216 kg CO₂e/kvm (222). Under kvartalet färdigställdes även den slutliga kli- matberäkningen för ombyggnationen av PV-palatset. Beräkningen visade en total klimatpåverkan om 63 kg CO₂e/BTA för hela livscykeln. PV-palatset har varit ett pilotprojekt för cirkulärt byggande, där återbruk och bevarande integrerats i projektet sedan mate- rialinventeringen 2021 vilket synliggörs i den låga klimatpåverkan. Utsläppen från förvaltningen uppgick till 6,7 kg CO₂e/ kvm (9,2). Minskningen med 28% förklaras främst av en mer detaljerad beräkning av energirelaterade utsläpp, som tydliggör effekten av fjärrvärme med lägre klimatpåverkan, samt lägre utsläpp från hyres- gästanpassningar och avfallshantering. Nyckeltal Enhet Förändring jmf fg år 2026.06.30 2025.12.31 2024.12.31 2023.12.31 Mål Klimatpåverkan projekt, byggnadens livscykel (skede A-C) Kg CO2e/kvm BTA –2% 260 265 322 331 114,5 till 2030 Klimatpåverkan projekt, byggskede (skede A1-A5) Kg CO2e/kvm BTA –3% 216 223 209 - Certifierad yta % +2%-enhet 87 85 72 76 Ambition 100% Andel gröna avtal % +1%-enhet 83 82 79 75 Ambition 100% Hållbarhetsbedömda leverantörer % –11%-enheter 89 100 32 20 100% årligen Nyckeltal förvaltning Enhet Förändring jmf fg period 2025/2026 jun-maj 2024/2025 jun-maj 2023/2024 jun-maj 2022/2023 jun-maj Mål Klimatpåverkan förvaltning Kg CO2e/kvm Atemp –28% 6,7 9,2 11 9,8 9,3 till 2030 Scope 2 utsläpp 1) Ton CO2e 1 713 - - - Nettonoll till 2040 Scope 2 utsläpp 1) Kg CO2e/kvm Atemp 1,35 - - - Nettonoll till 2040 Total köpt energi Kg CO2e/kvm Atemp –2% 133 136 150 145 Andel förnybar energi % 92 - - - Fastighetsenergi 2) kWh/kvm Atemp –6% 67 71 78 83 49 till 2030 - varav fastighetsel kWh/kvm Atemp –14% 24 28 32 35 - varav fjärrvärme kWh/kvm Atemp +3% 38 37 40 41 - varav fjärrkyla kWh/kvm Atemp –17% 5 6 6 7 Verksamhetsenergi kWh/kvm Atemp –12% 74 84 78 75 Vattenförbrukning m3/kvm –15% 0,33 0,39 0,45 0,40 0,33 till 2030 EU:s taxonomi Enhet Förändring jmf fg period 2026 jan-jun 2025 jan-jun 2024 jan-jun 2023 jan-jun Aktiviteter för mål 1 Förenlig omsättning % +1%-enhet 17 16 18 21 7.1, 7.2, 7.7 Förvaltningsportfölj % +7%-enhet 24 17 19 25 7,7 Förenliga kapitalutgifter % +8%-enheter 57 49 26 23 7.1, 7.2, 7.7 Förvaltningsportfölj % +13%-enheter 33 20 26 33 7,7 Förenliga driftsutgifter % +1%-enhet 15 14 15 15 7,7 Förvaltningsportfölj % +%-enhet 15 14 15 15 7,7 1) Klimatpåverkan från inköpt el, fjärrvärme och fjärrkyla. Marknadsbaserad metod redovisas. 2) Normalårskorrigerad. ===== SIDA 7 ===== 7 Q2. 2026 Delårsrapport Fastighetsbestånd Fastighetsbestånd Vårt fastighetsbestånd är koncentrerat till centrala lägen i tillväxtregionerna Stockholm, Uppsala, Göteborg och Malmö, där Stockholm utgör 81% (80) av marknadsvärdet. Fastighetsportföljen innehöll vid periodens utgång totalt 88 fastigheter (88) med en sammanlagd uthyrbar area om 922 000 kvm (901 000). Investeringar och försäljningar Under perioden har 1 242 mkr (1 338) investerats i befintliga fastigheter, varav 1 135 mkr (1 141) avser fastigheter som utvecklas för ägande och 107 mkr (197) avser bostadsrättsaffären. Av investeringar i fastigheter som utvecklas för ägande utgjorde 270 mkr (262) investeringar i förvaltningsfastigheter och 865 mkr (879) investeringar i projektfastigheter. Inga fastighetsförvärv gjordes under perioden (86). Under årets andra kvartal tecknades avtal om för- säljning av Malmen 12 i Malmö, till ett underliggande fastighetsvärde om 84 mkr. Fastigheten innehåller framförallt vårdverksamhet. Frånträde väntas ske i juli 2026. Fastighetsvärdering Under andra kvartalet 2026 har 20% av fastighetsbeståndet externvärderats av Forum Fastighetsekonomi, Cushman & Wakefield och Newsec. Marknadsvärderingen är baserad på en kassaflödesmodell med individuell bedömning för varje fastighet av dels framtida intjäningsförmåga, dels marknadens avkastningskrav. Antagna hyresni- våer vid kontraktsförfall motsvarar bedömda långsik- tiga marknadshyror, medan driftkostnader utgår från bolagets verkliga kostnader. Inflationsantagandet för 2026 har under kvartalet varit oförändrat på 1%. Därefter är antagandet 2% per år. Fastighetsmarknad På transaktionsmarknaden uppgick volymen under det andra kvartalet till 86 mdkr fördelat på 122 trans- aktioner. Börsnoterade fastighetsbolag stod för den största delen av volymen, till stor del drivet av ett par mycket stora portföljaffärer inom bostadssegmentet. De utländska investerarna var mindre aktiva än under det första kvartalet och svarade för 5,3 mdkr, motsva- rande 6% av den totala volymen, att jämföra med 32% föregående kvartal. Geografiskt avvek kvartalet något från det nor- mala mönstret på transaktionsmarknaden. Stockholmsområdet stod för den största andelen av transaktionsvolymen med 30%. Mindre städer och landsbygd ökar sin andel av volymen till 28%. Den höga andelen utanför storstäderna förklaras till stor del av de rikstäckande bostadsportföljer som omsat- tes under perioden. Regionstäder svarade för 24%, Malmö för 13% och Göteborg stod för 7%. Bostadssegmentet var störst på transaktionsmark- naden under kvartalet och stod för 41% av den totala transaktionsvolymen, en följd av att flera stora bostadsportföljer omsattes under perioden. Kontor svarade för 24%, följt av logistik, lager och industri på 14%. Handel uppgick till 11% av den totala transak- tionsvolymen, övriga segment, inklusive hotell, stod för 6% och samhällsfastigheter för 4%. Fastighetsbestånd 2026.06.30 Uthyrbar area, tkvm 1) Fastighets- värde, mkr Fastighets- värde, kr/kvm Hyresvärde, mkr 2) Hyresvärde, kr/kvm Ekonomisk uth.grad, % Kontorsfastigheter 600 40 722 67 842 2 444 4 070 84,7 Handelsfastigheter 250 12 129 48 574 933 3 734 90,5 Bostadsfastigheter 45 1 657 36 757 115 2 536 90,3 Affärsområde Fastighet 896 54 508 60 901 3 491 3 899 86,5 -varav Stockholm 586 43 129 73 718 2 572 4 392 87,3 -varav Uppsala 125 5 852 46 781 442 3 541 88,8 -varav Göteborg 75 2 669 36 078 195 2 622 70,5 -varav Malmö 110 2 858 25 770 281 2 547 86,3 Projektfastigheter 20 4 957 - 42 - 66,2 Mark och byggrätter - 761 - - - - Summa förvaltningsfastigheter 916 60 226 - 3 533 - - Exploateringsfastigheter 6 1 356 - 8 - - Fastighetsbeståndet totalt 922 61 582 - 3 541 - - 1) Uthyrbar area exklusive garage. 2) Årlig rabatt om 87 mkr är exkluderad. Direktavkastning per region, % Intervall 2026.06.30 Genomsnitt 2025.06.30 Genomsnitt Stockholm 3,8-6,8 4,5 4,5 Uppsala 4,2-5,9 5,6 5,6 Malmö 4,0-6,3 5,7 5,6 Göteborg 4,9-5,8 4,9 4,9 Totalt 3,8-6,8 4,7 4,7 Direktavkastning per fastighetskategori, % Intervall 2026.06.30 Genomsnitt 2025.06.30 Genomsnitt Kontor 3,8-6,8 4,5 4,5 Handel 4,0-6,3 5,5 5,2 Bostäder 4,0-4,9 4,6 4,7 Totalt 3,8-6,8 4,7 4,7 Förändring av fastighetsbeståndet, mkr 2026 jan-jun 2025 jan-jun Förvaltningsfastigheter Verkligt värde, ingående värde 59 385 56 749 Förvärv - 86 Investeringar i egna fastigheter 1 135 1 141 Orealiserade värdeförändringar −295 201 Omklassificeringar - 215 Verkligt värde, utgående värde 60 226 58 393    Exploateringsfastigheter    Bokfört värde, ingående värde 1 580 1 613 Omklassificeringar - −215 Försäljning brf −330 −121 Investeringar i bostadsrättsprojekt 107 197 Bokfört värde, utgående värde 1 356 1 474    Fastighetsbeståndet, utgående värde 61 582 59 867 ===== SIDA 8 ===== Q2. 2026 Delårsrapport Det första spadtaget för Stockholms konstnärliga högskola i Slakthusområdet markerar ett viktigt steg i områdets utveckling. Projektet omfattar 27 000 kvm, varav högskolan hyr drygt 20 000 kvm genom ett 20-årigt avtal med planerat färdigställande 2030. Här samlar högskolan alla sina verksamheter och etable- ringen stärker Slakthusområdets identitet och roll som en plats där kultur, kreativitet och stadsliv möts. Projektfastigheter värderas på samma sätt som för- valtningsfastigheter men med avdrag för återstående investering. Beroende på i vilken fas projektet befin- ner sig tillämpas ett riskpåslag i avkastningskravet. Byggrätter har värderats utifrån ett bedömt mark- nadsvärde, kronor per kvm BTA för fastställda byggrätter med godkänd detaljplan, eller där detaljplan bedöms vinna laga kraft i närtid. Genomsnittligt värde på byggrätterna i värderingen är ca 1 500 kr/kvm BTA (1 500). Värderingsyielden uppgick vid periodens utgång till 4,7% (4,7). Under perioden redovisas en negativ värde- utveckling om –0,5% (0,4%), framför allt hänförlig till höjda yielder på tre fastigheter i Kista och Malmö samt till förändrade kassaflöden, bland annat i två fastigheter i Slakthusområdet där vi förbereder inför kommande projekt. Värdeminskningen motverkades delvis av projektvinster. Exploateringsfastigheter Exploateringsfastigheter redovisas till det lägsta av nedlagda investeringar och bedömt nettoförsäljnings- värde. Bokfört värde vid utgången av perioden uppgick till 1 356 mkr (1 474). Marknadsvärdet vid samma tidpunkt bedöms till 1 624 mkr (1 834) och avser i huvudsak bostadsrättsutvecklingen i Sickla. Värdet minskar till följd av att vinstavräkning börjat göras för Brf Kulturarvet. 8 ===== SIDA 9 ===== 9 Q2. 2026 Delårsrapport Kund KONTRAKTERAD ÅRSHYRA PER LOKALTYP ● Kontor 53% 1 668 mkr ● Handel 20% 619 mkr ● Kultur/utbildning 10% 322 mkr ● Hälsa/vård 6% 186 mkr ● Restaurang 6% 178 mkr ● Bostad 2% 72 mkr ● Övrigt 3% 102 mkr NETTOUTHYRNING ● Förvaltningsfastigheter, mkr ● Projektfastigheter, mkr Nettouthyrning, mkr 2022 2023 2024 2025 -75 -50 -25 0 25 50 75 100 Q2Q1Q4Q3Q2Q1Q4Q3Q2Q1Q4Q3Q2Q1Q4Q3 mkr 2026 Kontrakterad årshyra och uthyrningsgrad Den 1 juli 2026 uppgick kontrakterad årshyra till 3 148 mkr (3 143), varav 200 mkr (256) avser ej tillträdda lokaler. Ekonomisk uthyrningsgrad exkl. projektfastigheter var vid samma tidpunkt 86,5% (89,0). Genomsnittlig återstående kontrakterad löptid (exkl. bostäder och garage/parkering) uppgick till 4,9 år (5,0). Atrium Ljungberg har stor riskspridning i kontrakts- portföljen avseende såväl bransch, kund som förfall. De 10 största kunderna står för 20% (21) av årligt kontraktsvärde och utgörs bland annat av kommuner, Stockholms konstnärliga högskola, Ericsson, Atlas Copco, ICA och Academic Work. Vidare har Atrium Ljungberg många mindre kontorsavtal och endast fem hyresavtal över 10 000 kvm, varav två avser kontor. Nettouthyrning Nettouthyrningen, dvs. ny kontrakterad årshyra med avdrag för årshyror uppsagda för avflytt, uppgick under perioden till 7 mkr (14), varav projektfastighe- ter 29 mkr (97). Såväl nytecknade som uppsagda avtal avser främst kontor i Stockholmsområdet. Nyuthyrning har skett om 70 mkr (219), medan upp- sägning från kund uppgick till 63 mkr (205). Tidsförskjutningen mellan nettouthyrningen och dess resultateffekt bedöms till 3–12 månader för förvalt- ningsfastigheter och 12–24 månader för projekt. Kontraktsfördelning storlek per 2026.07.01 Årligt kontraktsvärde, mkr Andel, % Antal kontrakt Andel, % Kommersiellt, kontraktsstorlek mkr    <0,25 35 1% 545 25% 0,25-0,5 39 1% 106 5% 0,5-1,0 146 5% 195 8% 1,0-3,0 586 19% 325 15% >3,0 2 203 70% 247 11% Summa 3 008 96% 1 418 64% Bostäder 72 2% 612 28% Garage/parkering 69 2% 187 8% Totalt 3 148 100% 2 217 100% Förfallostruktur per 2026.07.01 1) Årligt kontrakts- värde, mkr Andel av värdet, % Uthyrbar area, tkvm Antal kontrakt Kommersiellt, löptid 2026 9 0% 6 78 2027 407 13% 106 409 2028 546 17% 128 286 2029 409 13% 95 260 2030 331 11% 76 154 2031 och senare 1 306 42% 317 231 Summa 3 008 96% 727 1 418 Bostäder 72 2% 32 612 Garage/parkering 69 2% 186 187 Totalt 3 148 100% 946 2 217 1) Avser kontraktens upphörandetidpunkt. ===== SIDA 10 ===== Q2. 2026 Delårsrapport 10 Atrium Ljungbergs affärsmodell innebär att äga, förvalta och utveckla fastigheter och stadsdelar på ett ansvarsfullt och hållbart sätt. Projektutvecklingen sker i anslutning till befintligt fastighetsbestånd vilket skapar goda förutsättningar för stegvis utveckling, där nya projekt kan tillföras över tid och bidra till projektvinster, nya kassaflöden och ökad intjänings- förmåga i befintligt bestånd. Vår projektportfölj motsvarar en investeringsvolym om drygt 40 mdkr i redan ägd mark eller erhållna markanvisningar. Målsättningen är att investera upp mot 3 mdkr om året med en projektvinst om minst 20%. Den 30 juni 2026 omfattade vår projektportfölj, med beräknad start senast 2033, 403 000 kvm BTA, varav 63% kommersiella byggrätter med tyngdpunkt på kontor och 37% bostadsbyggrätter. Merparten av utvecklingsportföljen finns i Stockholm med fokus på Slakthusområdet, Sickla, Hagastaden och Slussen. 94% av den totala projektportföljen ligger vid befintliga eller kommande tunnelbanestationer i Stockholm. Den 30 juni 2026 hade Atrium Ljungberg sex pågående projekt med en total investeringsvolym om 9,2 mdkr, varav 6,2 mdkr återstår att investera. Samtliga pågående projekt utgör fastigheter som utvecklas för att äga med en bedömd projektvinst om 18%, motsvarande 1,7 mdkr, varav 13 mkr redan redovisats. Projektportfölj Utvecklas för att ägas Område Typ av investering Färdigställt Uthyrbar area, kvm Total investering inkl mark, mkr varav åter- står, mkr Marknadsvärde vid färdigställande, mkr Hyresvärde vid färdigstäl- lande, mkr 1) Ekonomisk uth.grad, % Under året färdigställda projekt - Hus 49 Stora Marknadshallen Slakthusområdet Ombyggn. Kv 1 2026 4 300 330 30 21  100  - Sickla Central Sickla Nybyggn. Kv 2 2026 17 100 1 110 120 70  38  - Gymnasieskola Slakthusområdet Nybyggn. Kv 2 2026 6 200 340 20 17  100  - Mälarterrassen Slussen Nybyggn. Kv 2 2026 4 200 450 60 33  75  Färdigställda projekt 31 800 2 230 230 2 550 141  63     Pågående projekt    - Hus 48 Lilla Marknadshallen Slakthusområdet Ombyggn. Kv 4 2026 1 900 160 60 10  72  - Hus 43 Gamla & Nya Magasinet Slakthusområdet Om, -tillbyggn. Kv 1 2027 9 000 710 180 40  40  - Söderhallarna Södermalm Ombyggn. Kv 2 2027 26 100 1 840 710 155  40  - Hus 6 Stationen Slakthusområdet Nybyggn. Kv 2 2028 17 400 1 640 860 89  -  - Högskolekvarteret Slakthusområdet Nybyggn. Kv 2 2030 27 200 2 210 2 040 134  71  - Ekeblad Hagastaden Nybyggn. Kv 3 2031 23 400 2 660 2 380 149  94 3)  Pågående projekt 105 000 9 220 6 230 10 900 576  56     Bostadsrätter Område Typ av investering Färdigställt BOA, kvm Total investering inkl mark, mkr varav åter- står, mkr Marknadsvärde vid färdigställande, mkr Boknings- grad,% 2) Försäljnings- grad,% 2) Under året färdigställda projekt - Brf Kulturarvet Sickla Nybyggn. Kv 1 2026 5 800 490 20  -  83 Färdigställda projekt 5 800 490 20 1) Exklusive tillägg och uppräknat med index fram till färdigställande 2) Andel sålda lägenheter (i antal) 3) Hyresavtalet med Ericsson är villkorat av markanvisningsavtal och exploateringsavtal för projekten Wave och Trinity Pågående projekt ===== SIDA 11 ===== 11 Q2. 2026 Delårsrapport PROJEKTPORTFÖLJ EFTER FASTIGHETSTYP Bostäder och kontor står för ca 90% av arean ● Kontor, 52% ● Bostäder, 37% ● Handel, 8% ● Övrigt, 3% Information om pågående projekt och planerade projekt i delårsrapporten är baserad på bedömningar om storlek, inriktning och omfattning samt när i tiden projekt bedöms startas och färdigställas. Vidare baseras informationen på bedömningar om framtida projektkostnader och hyresvärde fram till år 2033. Bedömningarna och antaganden ska inte ses som en prognos. Bedömningar och antaganden innebär osäkerhetsfaktorer både avseende projektens genomförande, utformning och storlek, tidsplaner, projekt- kostnader, yielder samt framtida hyresvärde. Informationen om pågående byggnation samt planerade projekt omprövas regelbundet och bedömningar och antaganden justeras till följd av att pågående byggnationer färdigställs eller tillkommer samt att förut- sättningar förändras. PROJEKTPORTFÖLJ EFTER OMRÅDE Drygt 95% av arean hänförlig till Stockholm ● Slakthusområdet, 39% ● Sickla, 37% ● Hagastaden, 13% ● Slussen, 6% ● Uppsala, 3% ● Göteborg, 2% PROJEKTPORTFÖLJ EFTER DETALJPLAN För 30% av arean finns färdig detaljplan ● Förändring av detaljplan krävs, 70% ● Detaljplan finns, 30% Våra utvecklingsområden Atrium Ljungberg utvecklar några av Stock- holms mest strategiska stadsdelar, i lägen där det finns eller byggs tunnelbana och annan stark kollektivtrafik. Utvecklingsområdena utgör kärnan i bolagets långsiktiga tillväxt. Kombinationen av tillgänglighet, stadskvaliteter och långsiktigt ägande skapar goda förutsätt- ningar för värdetillväxt över tid. — Slakthusområdet Slakthusområdet är ett av Stockholms största stadsutvecklings- projekt där vi är den största fastighetsägaren. När området är färdig- utvecklat kommer vi att äga ca en tredjedel av hela området. Under sin hundraåriga historia har området präglats av entreprenörsanda, något vi tar fasta på då vi utvecklar det för framtiden. Här kommer nya former av arbetsplatser och boenden att växa fram, kompletterat med ett brett utbud av mat, kultur och upplevelser. Tillsammans skapas en unik och kreativ stadsdel i Stockholm som stolt tar sitt mathistoriska arv vidare. — Sickla Vi äger majoriteten av området och har därmed stora möjligheter att ta helhetsansvar för utvecklingen. 2024 togs det första spadtaget för projektet Stockholm Wood City som blir världens största träbaserade stadsutvecklingsprojekt och Nordens nav för hållbarhet, innovation och välmående, en nyckel för att nå bolagets ambitiösa håll- barhetsmål. Totalt omfattar Stockholm Wood City 250 000 kvm, vilket motsvarar 25 kvarter, 7 000 arbetsplatser och 2 000 bostäder där restauranger och butiker ger liv åt gatustråken. — Hagastaden Atrium Ljungberg är en av de största fastighetsägarna i Hagastaden och har varit aktivt involverade i utvecklingen av området i drygt 30 år. Hagastadens målsättning är att bli ett av världens främsta kluster för life science och tech. I och med affären med Ericsson är hyresin- täkterna i samtliga våra nuvarande projekt i området säkrade. — Slussen Atrium Ljungberg är den största fastighetsägaren vid Slussen och bidrar aktivt när Stockholms stad utvecklar en av stadens mest Planerade projekt med start senast år 2033 Utvecklas för att äga Antal lägenheter BTA, kvm varav lagakraft detaljplan Bedömd investering, mkr varav åter- stående, mkr Marknadsvärde, mkr Driftnetto, mkr Stockholm - Hagastaden  -  34 000 20 000 4 000 4 000 5 300 220 - Sickla  -  64 000 1 000 5 000 4 700 7 000 320 - Slakthusområdet  -  110 000 9 000 7 100 5 200 8 400 440 - Slussen  -  23 000 23 000 1 600 1 400 1 900 80 Uppsala  -  12 000 12 000 600 600 700 40 Göteborg  -  12 000 12 000 500 400 500 20 Summa - 255 000 77 000 18 800 16 300 23 800 1 120 Avgår driftnetto idag, mkr −45 Nytillskapat driftnetto, mkr 1 075 Bostadsrätter Stockholm - Hagastaden 215 19 000 19 000 1 800 1 700 2 300 - Sickla 1 075 84 000 26 000 7 000 6 600 8 600 - Slakthusområdet 405 45 000  -  4 000 2 700 5 000 Summa 1 695 148 000 45 000 12 800 11 000 15 900 Projektportfölj med start senast år 2033 1 695 403 000 122 000 31 600 27 300 39 700 Planerade projekt ikoniska platser som just nu genomgår sin största förvandling på 80 år. När området står färdigt kommer det både att vara ett viktigt kommunikationsnav och en levande mötesplats med res- tauranger, gångstråk längs vattnet, nya torg och stadens första park i området. Trafiken flyttas under mark, vilket ger mer utrymme för människor, cyklister och kollektivtrafik – och skapar en stadsmiljö med människan i centrum. → Läs mer om våra utvecklingsområden. ===== SIDA 12 ===== 12 Q2. 2026 Delårsrapport Finansiering Finans- och kapitalmarknaderna utvecklades starkt i början av året men påverkades negativt av konflikten i Mellanöstern, då fokus skiftade till risk för högre infla- tion. De senaste veckorna har tecken på en minskad geopolitisk oro och lägre inflationsförväntningar bidra- git till att den svenska femårsräntan sjunkit från cirka 3,0 procent i slutet av mars till omkring 2,5 procent i slutet av juni. Den största osäkerheten framåt är kon- fliktens utveckling. Ett avtal mellan USA och Iran som varaktigt säkrar sjöfart genom Hormuzsundet skulle sannolikt stabilisera marknaden, medan en utdragen konflikt riskerar att återigen driva upp inflation, energi- priser och finansiell stress. Atrium Ljungberg finansierar sig via kapitalmarknad och banker med fokus på grön och hållbarhetslänkad finansiering, som uppgick till 83% av den räntebä- rande skulden per 30 juni. Tillgång till och villkor på kapitalmarknaden, som efter en stark start på året försämrades till följd av krigsutbrottet i Mellanöstern, har sedan mitten av april förbättrats, främst drivet av inflöden till räntefonder. Atrium Ljungberg genom- förde under det andra kvartalet fyra gröna obliga- tionsemissioner om totalt 1,2 mdkr med löptider mellan tre och fem år. Den senaste emissionen, en treårig obligation, genomfördes till en marginal om +77 bp, vilket var 1 bp lägre än lägsta nivån under första kvartalet. Certifikatmarknaden under kvartalet uppvisade god likviditet och stabila marginaler kring +33 bp för tre månaders löptid. Den räntebärande skulden ökade under kvartalet med 130 mkr till 27,0 mdkr, drivet av investeringar och finansierades via obligationer på kapitalmarknaden. Kapitalbindningstiden uppgick till 3,3 år (3,6) och räntebindningstiden till 2,5 år (2,7). Genomsnittlig ränta uppgick till 3,0% (3,0) exkl. och 3,1% (3,2) inkl. outnyttjade kreditfaciliteter. BELÅNINGSGRAD OCH RÄNTETÄCKNINGSGRAD Stabil belåningsgrad och räntetäckningsgrad över målnivå. RÄNTEBÄRANDE SKULDER 27 000 mkr i räntebärande skulder, varav 83% grön och hållbarhetslänkad finansiering ● Banklån 1% 214 mkr ● Gröna banklån 7% 1 782 mkr ● Hållbarhetslänkade banklån 15% 4 002 mkr ● Direktlån 5% 1 454 mkr ● Gröna icke säker- ställda banklån 10% 2 778 mkr ● Obligationer 4% 1 204 mkr ● Gröna obligationer 48% 12 877 mkr ● Hållbarhetslänkade obligationer 4% 1 000 mkr ● Företagscertifikat 6% 1 688 mkr Säkerställda lån Atrium Ljungberg använder räntesäkringar med options- inslag, såsom stängningsbara och förlängningsbara swappar. Dessa medför ett utfallsintervall eftersom det inte är förutbestämt om eller när en option kan komma att utnyttjas. Bolaget redovisar därför i räntebindnings- tabellen nedan de kortaste respektive längsta möjliga löptiderna. Dessa speglar extremutfall snarare än de mest sannolika utfallen. För en rättvisande beräkning av räntebindningstiden används därför den delta- justerade löptiden, som baseras på optionsprissättning och marknadsvolatilitet och som således representerar den mest sannolika löptiden. Finanspolicy, mandat och utfall Koncernens räntetäckningsgrad (R12) Minst 2 ggr  3,0  Koncernens belåningsgrad Max 45% 43,8% Kapitalbindningstid Minst 2,0 år  3,3  Likviditetsbuffert för 12 månader Minst 100% Över 100% Räntebindningstid 2,0-5,0 år 2,5 Andel räntejustering inom 12 månader Max 45% 21% Valutarisk i finansiering Får ej förekomma Förekommer ej Andel outnyttjat kreditutrymme hos enskild motpart Max 70% 34% Kapitalbind- ning, mkr Banklån Kapital- marknad Total skuld Andel, % Outnyttjade kredit- faciliteter 2026 0 3 504 3 504 13% 0 2027 920 4 051 4 971 18% 0 2028 4 462 3 405 7 868 29% 3 640 2029 1 209 2 608 3 817 14% 2 850 2030 1 000 2 299 3 299 12% 2 250 >2030 2 640 901 3 542 13% 0 Totalt 10 231 16 769 27 000 100% 8 740 Nyckeltal räntebärande finansiering 2026.06.30 2025.06.30 2025.12.31 Räntebärande skulder, mkr 27 000 25 375 26 179 Likvida medel, mkr  44   213  262 Tillgänglig likviditet, mkr 9 234 9 403 9 452 Andel obelånade tillgångar, % 69% 69% 69% Andel säkerställd upplåning/fastighetsvärde, % 12% 12% 12% Andel säkerställd upplåning/totala tillgångar, % 11% 12% 12% Belåningsgrad, % 43,8% 42,0% 42,5% Räntetäckningsgrad (R12), ggr 3,0 3,2 3,0 Skuldkvot (Nettoskuld/EBITDA), (R12) ggr 13,5 12,4 12,9 Genomsnittlig kapitalbindning, år 3,3 3,6 3,6 Genomsnittlig räntebindning, år 2,5 3,0 2,7 Kreditrating (Moody’s) Baa2, stab. Baa2, neg. Baa2, stab. Genomsnittlig utgående ränta exkl. löftesprovisioner, % 3,0% 3,1% 3,0% Genomsnittlig utgående ränta inkl. löftesprovisioner, % 3,1% 3,2% 3,2% Marknadsvärde räntederivat, mkr 308 188 275 Marknadsvärde valuta-räntederivat, mkr −92 −257 −360 Deltajusterad löptid Kortast möjliga löptid Längsta möjliga löptid Räntebindning1), mkr Volym Genomsnittlig ränta, % Volym Genomsnittlig ränta, % Volym Genomsnittlig ränta, % 2026 2 921 1,9% 5 121 2,5% 1 421 0,5% 2027 6 503 3,0% 5 803 3,0% 4 803 3,0% 2028 4 566 2,6% 4 566 2,6% 4 566 2,6% 2029 5 060 2,9% 4 360 2,9% 4 060 2,8% 2030 4 900 3,5% 4 400 3,5% 5 400 3,4% >2030 3 050 3,6% 2 750 3,6% 6 750 3,4% Totalt 27 000 3,0% 27 000 3,0% 27 000 3,0% 1) Genomsnittlig kreditmarginal för rörliga lån är fördelad på räntederivatens förfallotidpunkter. Snitträntan redovisas exklusive kostnad för outnyttjat kreditutrymme. Inom ränteförfalloprofilen ingår 5 000 mkr i av motparten stängnings- eller förlängningsbara swappar som redovisas separat med dess kortaste, längsta och deltajuste- rade löptid. Av det som med en deltajusterad löptid förfaller under 2026 utgör per bokslutsdagen 32% rörlig ränta. ● Belåningsgrad, % Räntetäckningsgrad rullande 12 mån, ggr Policy belåningsgrad <45,0 % Policy räntetäckningsgrad >2,0 ggr % ggr 0 10 20 30 40 50 60 Belåningsgrad, % Räntetäckningsgrad, ggr Policy belåningsgrad <45,0 % Policy räntetäckningsgrad >2,0 ggr 0 1 2 3 4 5 6 20222021 2 3 4 2 3 41 2023 2 3 41 2024 2 3 41 2025 2 3 4 1 21 2026 ===== SIDA 13 ===== 13 Q2. 2026 Delårsrapport Rapport över total resultat – Koncernen Human City Index är vårt verktyg för att mäta hur människor upplever våra platser och hur vi bidrar till social hållbarhet. Det årliga Gränbyspringet i Uppsala är ett exempel på aktiviteter som fångas upp i indexet, aktiviteter som skapar liv, rörelse, trygghet och en stark platsidentitet. Belopp i mkr 2026 apr-jun 2025 apr-jun 2026 jan-jun 2025 jan-jun 2025/2026 jul-jun 2025 jan-dec Hyresintäkter 770 725 1 529 1 461 3 026 2 957 Projekt- och entreprenadomsättning 165 106 276 185 580 488 Nettoomsättning 936 832 1 805 1 645 3 606 3 446 Kostnad fastighetsförvaltning Taxebundna kostnader −49 −35 −108 −90 −194 −176 Övriga driftkostnader −48 −47 −105 −94 −202 −192 Förvaltningskostnader −69 −48 −128 −90 −231 −193 Reparationer −9 −9 −18 −17 −39 −38 Fastighetsskatt −57 −59 −114 −119 −216 −221 Ej avdragsgill mervärdesskatt −3 −3 −7 −7 −13 −13 Summa −235 −201 −480 −417 −895 −833 Kostnad projekt- och entreprenad −171 −104 −283 −181 −588 −486 Bruttoresultat 530 526 1 042 1 046 2 122 2 126 - fastighetsförvaltning (driftöverskott) 535 524 1 050 1 043 2 130 2 124 - projekt- och entreprenadverksamhet −5 2 −7 3 −8 2 Central administration −27 −26 −51 −50 −102 −102 - fastighetsförvaltning −24 −24 −46 −45 −92 −92 - projekt- och entreprenadverksamhet −3 −3 −5 −5 −10 −10 Resultat från intresseföretag och joint ventures 0 −2 1 −5 −4 −10 Räntenetto −169 −170 −330 −323 −665 −658 Tomträttsavgälder −15 −12 −27 −23 −52 −49 Förvaltningsresultat 320 317 636 644 1 299 1 307 Värdeförändringar Fastigheter, orealiserade −79 23 −295 201 −584 −89 Fastigheter, realiserade - 0 0 0 0 0 Intäkt försäljning exploateringsfastighet 121 84 371 161 453 242 Kostnad försäljning exploateringsfastighet −108 −61 −332 −125 −417 −209 Derivat, orealiserade −152 −284 3 −213 78 −138 Resultat före skatt 102 79 383 668 828 1 114 Aktuell skatt −3 −12 −17 −23 −23 −29 Uppskjuten skatt −37 −4 −102 −129 −234 −262 Periodens resultat 63 63 264 516 572 823 Summa totalresultat för perioden 63 63 264 516 572 823 Periodens resultat och summa totalresultat för perioden är i sin helhet hänförligt till moderbolagets aktieägare. Genomsnittligt antal aktier 630 529 630 529 630 529 630 529 630 529 630 529 Res. per aktie före och efter utspädning, kr 0,10 0,10 0,42 0,82 0,91 1,31 ===== SIDA 14 ===== 14 Q2. 2026 Delårsrapport Segmentrapportering 2026 jan-jun Belopp i mkr Förvalt- ning Cowor- king Elimineringar 1) Fastig- heter Projektut- veckling 2) Entre- prenad Elimine- ringar Projekt och entrepre- nad Ej för- delade poster Koncernen Hyresintäkter 1 518 50 −38 1 529 - - - - - 1529 Projekt- och entreprenadomsättning - - - - 0 365 −89 276 - 276 Nettoomsättning 1 518 50 −38 1 529 0 365 −89 276 - 1805 Kostnad fastighetsförvaltning −449 −64 32 −480 - - - - - −480 Kostnad projekt- och entreprenad - - - - −4 −367 89 −283 - −283 Bruttoresultat 1 069 −14 −6 1 050 −4 −2 −1 −7 - 1042 Central administration −47 - 1 −46 −5 0 0 −5 - −51 Resultat från intresseföretag - - - - - - - - 1 1 Räntenetto - - - - - 2 −2 0 −330 −330 Tomträttsavgälder −27 - - −27 - - - - - −27 Förvaltningsresultat 995 −14 −4 977 −5 0 −7 −12 −329 636 Värdeförändringar 3) −295 - - −295 39 - - 39 3 −253 Skatt - - - - - - - - −119 −119 Periodens resultat 701 −14 −4 683 33 0 −7 27 −445 264 Investeringar och förvärv 1 135 107 107 1 242 Tillgångar, periodens slut 62 617 1 356 264 1 621 1 103 65 340 1) Varav 26,9 mkr avser koncerninterna hyror avseende coworking. 2) Resultat inom projektutveckling avser främst kostnader för utredningar i tidiga projektskeden och pågående utvecklingsprojekt. 3) Fastigheter, orealiserade -295 mkr (201). Resultat försäljning exploateringsfastigheter 39 mkr (36). Orealiserad värdeförändring derivat 3 mkr (-213). 2025 jan-jun Belopp i mkr Förvalt- ning Cowor- king Elimineringar Fastig- heter Projektut- veckling 1) Entre- prenad Elimine- ringar Projekt och entrepre- nad Ej för- delade poster Koncernen Hyresintäkter 1 471 - −11 1 461 - - - - - 1 461 Projekt- och entreprenadomsättning - - - - 0 447 −262 185 - 185 Nettoomsättning 1 471 - −11 1 461 0 447 −262 185 - 1 645 Kostnader fastighetsförvaltning −425 - 7 −417 - - - - −417 Kostnad projekt och entreprenad - - - - −7 −439 265 −181 - −181 Bruttoresultat 1 046 - −4 1 043 −7 8 2 3 - 1 046 Central administration −46 - 1 −45 −5 0 0 −5 - −50 Resultat från intresseföretag - - - - - - - - −5 −5 Räntenetto - - - - 0 2 −2 0 −323 −323 Tomträttsavgälder −23 - - −23 - - - - - −23 Resultat före värdeförändringar 976 - −3 974 −12 10 0 −2 −328 644 Värdeförändringar 201 - - 201 36 - - 36 −213 24 Skatt - - - - - - - - −152 −152 Periodens resultat 1 178 - −3 1 176 24 15 0 34 −694 516 Investeringar och förvärv 1 228 197 197 1 425 Tillgångar, periodens slut 60 015 1 474 229 1 703 1 310 63 028 ===== SIDA 15 ===== 15 Q2. 2026 Delårsrapport Förändringar i fastighetsbestånd och verksamhet Resultatet för perioden och jämförelseperioden har påverkats av tidigare fastighetstransaktioner enligt följande: 19 juni 2025 tillträddes Sandviksvassen 12, 13 och 19 i Uppsala. 6 februari 2026 förvärvades samtliga återstående ägarandelar i A house som genom det förvärvet blir ett helägt dotterbolag. Hyresintäkter Hyresintäkterna uppgick till 1 529 mkr (1 461) och inkluderar såväl rabatter om –51 mkr (–46) som engångsersättning om 6 mkr (4) till följd av förtida lösen av hyresavtal. Hyresintäkterna ökade främst p.g.a. tillväxt från färdigställda projektfastigheter och tillkommande coworkingintäkter från A house. Hyresintäkter i jämförbart bestånd, exkl. engångs - ersättningar, minskade med 0,7%. vilket främst förklaras av några större avflyttade hyresgäster under 2025 som inte vägs upp av nyuthyrningar, främst inom kontor. Intäkter från tillägg ökade pga. överta- gande av mediakostnadsavtal för en större hyresgäst från 1 april 2026, som vidaredebiteras hyresgästen. Hyresintäkter, mkr 2026 jan-jun 2025 jan-jun Förändring, % Jämförbart bestånd 1 445 1 455 −0,7% Engångsersättningar 6 4 Projektfastigheter 66 12 Förvärvade fastigheter 0 0 Coworking 50 0 Koncernelimineringar −38 −11 Summa 1 529 1 461 4,7% Kommentarer till koncernens resultat januari–juni 2026 Utveckling hyresintäkter i jämförbart bestånd, mkr 2026 jan-jun 2025 jan-jun Förändring, % Kontorsfastigheter 978 994 −1,6% Handelsfastigheter 415 408 1,8% Bostadsfastigheter 51 53 −3,5% Jämförbart bestånd 1 445 1 455 −0,7% Fastighetskostnader Fastighetskostnaderna uppgick till 480 mkr (417). För jämförbart bestånd ökade fastighetskostnaderna med 2,0%, vilket främst förklaras av ökade kostnader för befarade kundförluster, uppvärmning och snöröj- ning. Taxebundna kostnader ökade delvis pga. över- tagande av mediakostnadsavtal för en större hyres- gäst från 1 april 2026, som vidaredebiteras hyresgästen. Engångskostnad avser retroaktiv elkostnad för år 2023–2025. Fastighetskostnader, mkr 2026 jan-jun 2025 jan-jun Förändring, % Jämförbart bestånd −415 −407 2,0% Engångskostnad −7 - Projektfastigheter −27 −18 Förvärvade fastigheter 0 0 Coworking −64 0 Koncernelimineringar 33 7 Summa −480 −417 15,0% Wave blir en central del av Ericssons nya campus i Hagastaden, tillsammans med fastigheterna Trinity och Ekeblad. Wave får en framträdande roll med sitt läge mot Brunnsviken och sin unika arkitektur. Samtliga fastigheter projekteras för BREEAM Excellent-certifiering, med höga krav på klimatpåverkan, resurseffektivitet och människors välmående. ===== SIDA 16 ===== 16 Q2. 2026 Delårsrapport Skatt Redovisad skatt uppgick till –119 mkr (–79) varav –17 mkr (–14) är aktuell skatt och resterande utgör upp skjuten skatt. Skatten har beräknats utifrån en nominell skatt om 20,6%. Värdeförändring fastighet, mkr 2026 jan-jun 2025 jan-jun Avkastningskrav −90 −21 Kassaflöde m m −283 174 Projektvinster 78 48 Förvärv 0 0 Orealiserad värdeförändring −295 201 D:o i % −0,5% 0,4% Realiserad värdeförändring 0 0 Totala värdeförändringar −295 201 D:o i % −0,5% 0,4% Värderingsyielden uppgick vid periodens utgång till 4,7% (4,7). Orealiserade värde förändringar för perioden uppgick till –295 mkr (201) motsvarande –0,5% (0,4%). Värdeförändringarna är hänförliga till höjda avkastningskrav för tre fastigheter i Kista och Malmö samt till förändrat kassaflöde, bland annat i två fastig- heter i Slakthusområdet som förbereds inför kom- mande projekt. Värdeminskningen motverkades delvis av projektvinster om 78 mkr (48). Resultat från försäljning av bostadsrätter redovisas i takt med att bostadsrättsköparna tillträder. Resultatet för perioden uppgick till 39 mkr (36), vilket motsvarar 52 tillträdda lägenheter av externa köpare. Bedömd återstående vinstavräkning i färdigställt projekt upp- gick till 19 mkr. Periodens totala projektvinster uppgick till 117 mkr (84), varav 78 mkr (48) avser projektvinster från fast- igheter som utvecklas för att ägas och 39 mkr (36) avser försäljning av bostadsrätter. Realiserade värdeförändringar på förvaltnings- fastigheter uppgick till 0 mkr (0). Orealiserade värdeförändringar på derivat uppgick till 3 mkr (–213). Resultat från intresseföretag och joint ventures Resultat från intresseföretag och joint ventures upp- gick till 1 mkr (–5). Förändringen förklaras av en negativ resultatandel om –2 mkr samt en positiv omvärderingseffekt om 3 mkr, hänförlig till förvärvet av resterande ägarandelar i coworkingbolaget A house i februari 2026. I samband med förvärvet blev bolaget ett helägt dotterbolag. Resultat projekt- och entreprenadverksamhet Intäkter från projekt- och entreprenadverksamheten är hänförliga till TL Bygg AB. 34% (71) av intäkterna kommer från avtal på löpande räkning som intäkts- förs löpande. Resterande del av intäkterna avser fast prisuppdrag, vilka redovisas enligt successiv vinst avräkning. Omsättningen i TL Bygg uppgick till 365 mkr (447), varav 24% (59) avser koncernintern omsättning. TL Byggs bruttoresultat inkl. koncern- interna transaktioner uppgick till 0 mkr (15). Bruttoresultatet för projekt- och entreprenad- verk samheten uppgick till –7 mkr (3). Central administration Central administration består av kostnader för bolags ledning och cen trala stödfunktioner. Kostnaden för central administration fastighets- förvaltning uppgick till 46 mkr (45) och för projekt- och entreprenad till 5 mkr (5). Finansnetto Redovisat räntenetto uppgick till –330 mkr (–323) och har påverkats av aktiverad ränta om 96 mkr (63). Räntenettot har ökat till följd av en högre genomsnitt- lig räntebärande skuld jämfört med motsvarande period föregående år. Genomsnittlig ränta under perioden, baserat på genomsnittlig skuldvolym upp- gick till 3,2% (3,1), medan utgående snittränta vid periodens slut uppgick till 3,0% (3,1) exkl. löftesprovi- sioner och 3,1% (3,2) inkl. löftesprovisioner. Vidare uppgick kostnader för tomträttsavgäld till 27 mkr (23). Värdeförändringar Transaktionsmarknaden var stark under andra kvarta- let 2026. Genomförda transaktioner indikerar fortsatt stabila yieldnivåer. Skatteberäkning jan-jun 2026, mkr Underlag aktuell skatt Underlag uppskjuten skatt Förvaltningsresultat 636 - Ej avdragsgill ränta 186 - Skattemässigt avdragsgilla -Avskrivningar −535 535 -Ombyggnationer −76 76 -Aktiverad ränta −96 96 Övrig skattemässig justering −32 40 Skattepliktigt Förvaltningsresultat 83 746 Aktuell skatt −17 Värdeförändring fastigheter - −295 -Vinstavräkning BRF - 39 Värdeförändring derivat −81 3 -Varav ej skattepliktigt 81 Skattepliktigt resultat före underskottsavdrag 83 493 Underskottsavdrag -Ingående balans 3 −3 -Utgående balans −3 3 Skattepliktigt resultat 83 493 Korrigering skatt tidigare år 0 0 Redovisad skattekostnad −17 −102 ===== SIDA 17 ===== 17 Q2. 2026 Delårsrapport Balansräkning i sammandrag – Koncernen Förändring i eget kapital – Koncernen Antalet aktier uppgår till 666 103 680 (666 103 680), varav 20 000 000 (20 000 000) av serie A och 646 103 680 (646 103 680) av serie B. En aktie av serie A berättigar till tio röster och en aktie av serie B berättigar till en röst. Bolaget ägde vid periodens utgång 35 574 375 aktier av serie B (35 574 375). Den 30 juni 2026 uppgick därmed antalet utestående aktier till 630 529 305 (630 529 305) medan genomsnittligt antal aktier under perioden uppgick till 630 529 305 (630 529 305). Belopp i mkr 2026.06.30 2025.06.30 2025.12.31 TILLGÅNGAR Förvaltningsfastigheter 60 226 58 393 59 385 Nyttjanderättstillgång, tomträtter 2 185 1 482 1 629 Goodwill 207 140 140 Övriga anläggningstillgångar 225 405 454 Derivat 374 257 313 Summa anläggningstillgångar 63 216 60 677 61 922 Exploateringsfastigheter 1 356 1 474 1 580 Derivat, kortfristig del 14 29 3 Omsättningstillgångar 711 634 638 Likvida medel 44 213 262 Summa omsättningstillgångar 2 124 2 350 2 483 Summa tillgångar 65 340 63 028 64 405 EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital 28 095 27 990 28 297 Uppskjuten skatteskuld 6 469 6 236 6 368 Långfristiga räntebärande skulder 19 877 21 963 20 450 Långfristig skuld finansiell leasing 2 185 1 482 1 629 Derivat 124 308 231 Övriga långfristiga skulder 361 334 348 Summa långfristiga skulder 29 017 30 323 29 027 Kortfristiga räntebärande skulder 7 122 3 412 5 729 Derivatskuld, kortfristig del 47 48 170 Övriga kortfristiga skulder 1 059 1 256 1 183 Summa kortfristiga skulder 8 229 4 715 7 082 Summa eget kapital och skulder 65 340 63 028 64 405 Hänförligt till moderbolagets aktieägare Belopp i mkr Aktiekapital Övrigt tillskjutet kapital Balanserade vinst- medel Totalt eget kapital Ingående balans per 1 januari 2025 333 3 960 23 635 27 927 Periodens resultat - - 516 516 Utdelning, 0,72 kr/aktie - - −454 −454 Utgående balans per 30 juni 2025 333 3 960 23 698 27 990 Periodens resultat - - 307 307 Utgående balans per 31 december 2025 333 3 960 24 005 28 297 Periodens resultat - - 264 264 Utdelning, 0,74 kr/aktie - - −467 −467 Utgående balans per 30 juni 2026 333 3 960 23 803 28 095 ===== SIDA 18 ===== 18 Q2. 2026 Delårsrapport Fastigheter Fastighetsbeståndet uppgick vid periodens slut till 61 582 mkr (60 965) fördelat på 60 226 mkr (59 385) i förvaltningsfastigheter och 1 356 mkr (1 580) i exploateringsfastigheter. Förvaltningsfastigheterna är värderade till 60 901 kr/kvm (60 446) med en genomsnittlig värderingsyield om 4,7% (4,7). För mer information, se avsnittet Fastighetsbestånd på sid. 7–8 samt Projektportfölj på sid. 10–11. Goodwill Goodwill uppgick vid periodens slut till 207 mkr (140). Ökningen av Goodwill under perioden är hänförlig till koncernens förvärv av resterande andelar i coworking- företaget A house. Av den totala goodwillposten hänför sig 140 mkr till uppskjuten skatt och uppstod när Atrium Fastigheter och Ljungberg-gruppen gick samman år 2006. Goodwill prövas minst årligen avseende eventuellt nedskrivningsbehov, eller oftare om det finns indikationer på att det redovisade värdet kan överstiga återvinningsvärdet. Leasingavtal Atrium Ljungberg innehar 20 tomträtter (19), vilka ur ett redovisningsmässigt perspektiv anses utgöra leasing avtal. Värdet av avgälden ska värderas och redovisas som en tillgång i form av nyttjanderätt med en motsvarande skuld. Per bokslutsdagen uppgick värdet av våra leasingavtal till 2 185 mkr (1 629). Ökningen under kvartalet hänförs till nyupplåtelse av en tomträtt i Slakthusområdet. Kommentarer till koncernens finansiella ställning den 30 juni 2026 Intresseföretag och joint ventures Atrium Ljungberg förvärvade 50% av aktierna i A house i mars 2023. I februari 2026 förvärvades resterande andelar och bolaget är därmed ett helägt dotterbolag i koncernen. Det bokförda värdet av andelarna i intressebolag och joint ventures uppgick den 30 juni 2026 till 0 mkr (48) och redovisas inom övriga anläggningstillgångar i koncernens balans- räkning. Eget kapital och substansvärde Koncernens egna kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare uppgick vid periodens utgång till 28 095 mkr (28 297), vilket motsvarar 44,56 kr/aktie (44,88). Långsiktigt substansvärde uppgick vid periodens utgång till 34 207 mkr (34 609), motsvarande 54,25 kr/aktie (54,89). Substansvärdet är det samlade kapital som bolaget förvaltar åt sina ägare. Utifrån detta kapital skapas avkastning och tillväxt under lågt risktagande. Substans värdet kan beräknas på olika sätt, där främst tidsperspektivet och omsättningshastigheten i fastig- hetsportföljen får påverkan. Uppskjuten skatt Uppskjuten skatt är i princip såväl ränte- som amor- teringsfri och kan därför till stor del betraktas som eget kapital. Att effektiv skatt är lägre beror på dels möjligheten att sälja fastigheter på ett skatteeffektivt sätt, dels tidsfaktorn som medför att skatten ska diskonteras. Bedömd verklig uppskjuten skatteskuld netto har beräknats till ca 5% baserat på en diskonteringsränta om 3%. Vidare har antagits att fastig heterna realiseras under 50 år där 100% av portföljen säljs indirekt via bolag, och köpare och säljare delar på skatten. Räntebärande skulder och derivat Vid periodens utgång uppgick räntebärande skulder till 27 000 mkr (26 179) med en genomsnittlig utgå- ende ränta exkl. löftesprovisioner om 3,0% (3,0). Belåningsgraden vid samma tidpunkt uppgick till 43,8% (42,5). Bolaget använder ränteswappar för att förlänga räntebindningen samt valuta-räntederivat för att säkra norska obligationer. Värdet av derivat- portföljen vid periodens utgång uppgick till 216 mkr (–85). I perioden har koncernens derivatfordringar och derivatskulder delats upp i lång- och kortfristig del baserat på återstående löptid per balansdagen. Jämförelsesiffror har räknats om för att säkerställa jämförbarhet mellan perioderna. Omklassificeringen har inte påverkat koncernens resultat eller eget kapital. För vidare information se Finansierings- avsnittet på sid. 12. Uppskjuten skatteskuld netto 2026.06.30 Skatteskuld Belopp i mkr Underlag Nominell Bedömd Underskottsavdrag −9 −2 −2 P-fonder 208 43 42 Derivat m.m. 323 67 65 Fastigheter 37 972 7 822 2 013 Summa  38 493      7 930      2 117     Fastigheter, tillg.förvärv -7 088     -1 460      -    Enligt balansräkningen  31 405      6 469      - ===== SIDA 19 ===== 19 Q2. 2026 Delårsrapport Kassaflödesanalys – Koncernen Under kvartalet öppnade de tre första restaurangerna i Mälarterrassen – Liv, Brasserie Astrid och Villa Valentina. Etableringarna är starten för den nya matdestinationen vid Slussen, mötesplatser med fokus på kvalitet och variation. Under hösten lanserar även Desirée Jaks ett brittiskt pubkoncept. Belopp i mkr 2026 apr-jun 2025 apr-jun 2026 jan-jun 2025 jan-jun 2025/2026 jul-jun 2025 jan-dec DEN LÖPANDE VERKSAMHETEN Förvaltningsresultat 320 317 636 644 1 299 1 307 Återföring av- och nedskrivningar 6 3 24 6 31 13 Övriga poster som inte ingår i kassaflödet 25 30 6 57 −15 36 Betald skatt 0 −40 −27 −23 −17 −13 Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar av rörelsekapitalet 351 310 639 684 1 298 1 343 Nettoförändring av rörelsekapital 69 −134 −83 −252 16 −153 Kassaflöde från den löpande verksamheten 420 176 556 432 1 314 1 190 INVESTERINGSVERKSAMHETEN Förvärv av förvaltningsfastigheter/dotterbolag 0 −86 −16 −86 −16 −86 Inv. i egna fastigheter/bostadsrättsprojekt −674 −713 −1 242 −1 339 −2 713 −2 809 Försäljning av exploateringsfastigheter 106 149 446 226 539 319 Investering i finansiella anläggningstillgångar 0 - 0 −3 −3 −6 Inköp/försäljning av inventarier −10 −5 −18 −10 −26 −17 Kassaflöde från investeringsverksamheten −578 −655 −831 −1 211 −2 218 −2 599 FINANSIERINGSVERKSAMHETEN Förändring av övriga långfristiga skulder −17 −2 10 0 19 9 Upptagna lån 3 115 3 588 6 700 7 914 12 745 13 960 Amortering av skuld −3 089 −3 060 −6 187 −6 825 −11 335 −11 973 Utbetald utdelning - - −467 −227 −694 −454 Kassaflöde från finansieringsverksamheten 9 527 56 863 735 1 542 Periodens kassaflöde −149 48 −219 84 −169 133 Likvida medel vid periodens början 193 165 262 129 213 129 Likvida medel vid periodens slut 44 213 44 213 44 262 ===== SIDA 20 ===== 20 Q2. 2026 Delårsrapport Moderbolaget Moderbolagets verksamhet består av koncern över- gripande funktioner och organisation för förvaltning av de fastig heter som ägs av dotterbolagen. Nettoomsättningen uppgick till 155 mkr (172), minsk- ningen förklaras främst av lägre investeringar i tidiga skeden som vidarefaktureras till dotterbolagen. Rörelse resultatet uppgick till –32 mkr (–34). Resultatet efter finansiella poster uppgick till –165 mkr (–33). I finansnettot ingår en orealiserad värde- förändring hänförlig till derivat om 230 mkr (–52). Räntebärande skulder uppgick till 21 320 mkr (20 526). Dessa medel finansierar projekt i tidiga skeden och lånas vidare till andra koncernföretag. Finansiella anläggningstillgångar uppgick till 11 182 mkr (11 395) och omsättningstillgångar uppgick till 19 523 mkr (19 400). I perioden har moderbolagets derivatskuld delats upp i lång- och kortfristig del baserat på återstående löptid per balansdagen. Tidigare har derivatskulden i sin helhet redovisats som långfristig. Jämförelsesiffror har räknats om för att säkerställa jämförbarhet. Rapport över resultaträkning i sammandrag Belopp i mkr 2026 apr-jun 2025 apr-jun 2026 jan-jun 2025 jan-jun 2025/2026 jul-jun 2025 jan-dec Hyresintäkter 0 0 0 1 0 1 Förvaltningsintäkter 80 77 155 171 315 330 Nettoomsättning 80 77 155 172 315 331 Förvaltnings-/administrationskostnader −97 −96 −184 −205 −382 −403 Avskrivningar −1 −1 −3 −1 −4 −3 Rörelseresultat −18 −20 −32 −34 −72 −74 Resultat från andelar i koncernföretag - 0 0 0 −37 −37 Ränteintäkter m.m. 264 159 647 437 1 243 1 033 Räntekostnader m.m. −365 −199 −780 −436 −1 387 −1 043 Resultat efter finansiella poster −119 −60 −165 −33 −253 −121 Bokslutsdispositioner 1 0 1 0 76 75 Resultat före skatt −118 −59 −164 −32 −177 −46 Aktuell skatt - 0 0 0 0 - Uppskjuten skatt 0 15 −2 10 −13 −1 Periodens resultat −118 −44 −166 −22 −190 −46 Balansräkning i sammandrag Belopp i mkr 2026.06.30 2025.06.30 2025.12.31 TILLGÅNGAR Materiella anläggningstillgångar 34 24 28 Finansiella anläggningstillgångar 11 182 11 359 11 395 Omsättningstillgångar 19 523 18 807 19 400 Summa tillgångar 30 739 30 190 30 823 EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital 9 055 9 712 9 688 Obeskattade reserver 8 2 9 Avsättningar 33 28 31 Långfristiga skulder 14 274 16 661 15 228 Kortfristiga skulder 7 369 3 786 5 867 Summa eget kapital och skulder 30 739 30 190 30 823 ===== SIDA 21 ===== 21 Q2. 2026 Delårsrapport Nyckeltal 1) Ombyggnationen av Söderhallarna fortskrider enligt plan. I de övre våningsplanen utvecklas nya, moderna kontorsmiljöer med närhet till restauranger, service och stadsliv. Söderhallarna är certifierat enligt BREEAM Bespoke med betyget Excellent. FASTIGHETSRELATERADE NYCKELTAL 2026 apr-jun 2025 apr-jun 2026 jan-jun 2025 jan-jun 2025/2026 jul-jun 2025 jan-dec Hyresvärde, kr/kvm 3 899 3 836 3 899 3 836 3 899 3 876 Ekonomisk uthyrningsgrad, % 86,5 90,5 86,5 90,5 86,5 89,0 Överskottsgrad, % 71,9 71,4 70,6 71,4 71,4 71,8 Fastighetsvärde, kr/kvm 60 901 60 068 60 901 60 068 60 901 60 446 Värderingsyield, % 4,7 4,7 4,7 4,7 4,7 4,7 Uthyrbar yta vid periodens utgång, tkvm 922 877 922 877 922 901 Antal fastigheter vid periodens utgång 88 89 88 89 88 88 FINANSIELLA NYCKELTAL Belåningsgrad, % 43,8 42,0 43,8 42,0 43,8 42,5 Räntetäckningsgrad, ggr 3,0 3,0 3,0 3,1 3,0 3,0 Nettoskuld/EBITDA, ggr 13,4 12,3 13,4 12,5 13,5 12,9 Avkastning på eget kapital (årstakt), % 0,9 0,9 1,9 3,7 2,0 2,9 Avkastning på totalt kapital (årstakt), % 2,6 3,4 2,2 3,9 2,2 3,0 Genomsnittlig utgående ränta exkl. löftesprovisioner, % 3,0 3,1 3,0 3,1 3,0 3,0 Räntebindning, år 2,5 3,0 2,5 3,0 2,5 2,7 Kapitalbindning, år 3,3 3,6 3,3 3,6 3,3 3,6 DATA PER AKTIE Förvaltningsresultat, kr 0,51 0,50 1,01 1,02 2,06 2,07 Förvaltningsresultat efter skatt, kr 0,49 0,48 0,97 0,99 2,03 2,04 Resultat efter skatt, kr 0,10 0,10 0,42 0,82 0,91 1,31 Långsiktigt substansvärde, kr 54,25 54,53 54,25 54,53 54,25 54,89 Aktuellt substansvärde 2), kr 50,89 51,31 50,89 51,31 50,89 51,59 Avyttringsvärde, kr 44,31 44,48 44,31 44,48 44,31 44,60 Utdelning, kr - - 0,74 0,36 1,10 0,72 Börskurs, kr 26,30 33,81 26,30 33,81 26,30 33,22 Genomsnittligt antal utestående aktier, tusental 630 529 630 529 630 529 630 529 630 529 630 529 Antal utestående aktier vid periodens slut, tusental 630 529 630 529 630 529 630 529 630 529 630 529 MEDARBETARE Medelantal anställda 338 288 333 285 311 287 1) Se definitioner sid. 28-29, se avstämningar för nyckeltal på www.al.se. 2) Vid beräkning av aktuellt substansvärde har en bedömd uppskjuten skatt om 5% använts. ===== SIDA 22 ===== 22 Q2. 2026 Delårsrapport Härledning av nyckeltal Atrium Ljungberg använder alternativa nyckeltal som inte definieras av IFRS då dessa har bedömts ge värde full, kompletterande information vid utvärdering av den finansiella utvecklingen av bolaget. Avstämningar mot de finansiella rapporterna lämnas för de alternativa nyckeltal som inte är direkt identifierbara från de finansiella rapporterna och som bedömts väsentliga att specificera. Se även definitioner på sid. 28–29. 2026 apr-jun 2025 apr-jun 2026 jan-jun 2025 jan-jun 2025/2026 jul-jun 2025 jan-dec SUBSTANSVÄRDEN Antal utestående aktier, tusental  630 529   630 529   630 529   630 529   630 529   630 529  Eget kapital  28 095   27 990   28 095   27 990   28 095   28 297  + Beslutad ej verkställd utdelning  -   227   -   227   -   -    - Derivat −216  69  −216  69  −216  85  - Goodwill −140 −140 −140 −140 −140 −140 - Uppskjuten skatt  6 469   6 236   6 469   6 236   6 469   6 368  Långsiktigt substansvärde  34 207   34 382   34 207   34 382   34 207   34 609  kr/aktie  54,25   54,53   54,25   54,53   54,25   54,89  -Bedömd verklig uppskjuten skatt −2 117 −2 032 −2 117 −2 032 −2 117 −2 078 Aktuellt substansvärde  32 090   32 350   32 090   32 350   32 090   32 531  kr/aktie  50,89   51,31   50,89   51,31   50,89   51,59  + Derivat  216  −69  216  −69  216  −85 - Uppskjuten skatt, netto −4 353 −4 204 −4 353 −4 204 −4 353 −4 290 - Räntebärande skuld  27 000   25 375   27 000   25 375   27 000   26 179  - Verkligt värde ränteb. skuld −27 016 −25 404 −27 016 −25 404 −27 016 −26 215 Avyttringsvärde  27 938   28 047   27 937   28 047   27 938   28 120  kr/aktie  44,31   44,48   44,31   44,48   44,31   44,60  FÖRVALTNINGSRESULTAT EFTER SKATT Förvaltningsresultat enligt resultaträkningen  320   317   636   644   1 299   1 307  - Aktuell skatt förvaltningsresultat −8 −12 −22 −23 −20 −21 Förvaltningsresultat efter skatt  312   305   613   621   1 279   1 286  Vägt genomsn. antal utest. aktier, tusental  630 529   630 529   630 529   630 529   630 529   630 529  kr/aktie  0,49   0,48   0,97   0,99   2,03   2,04  ÖVERSKOTTSGRAD Driftöverskott  535   524   1 050   1 043   2 130   2 124  + Coworking  8   -     14   -   14   -    Summa driftöverskott fastighetsförvaltning  543   524   1 063   1 043   2 144   2 124  Hyresintäkter  770   725   1 529   1 461   3 026   2 957  - Coworking −31  -    −50  -    −50  -    + Koncernelimineringar internhyror  17   -     27   -     27   -    Summa hyresintäkter fastighetsförvaltning  756   725   1 506   1 461   3 003   2 957  Överskottsgrad, %  71,9   72,2   70,6   71,4   71,4   71,8  2026 apr-jun 2025 apr-jun 2026 jan-jun 2025 jan-jun 2025/2026 jul-jun 2025 jan-dec BELÅNINGSGRAD Förvaltningsfastigheter  60 226   58 393   60 226   58 393   60 226   59 385  + Exploateringsfastigheter  1 356   1 474   1 356   1 474   1 356   1 580  Summa fastigheter  61 582   59 867   61 582   59 867   61 582   60 965  Räntebärande skulder  27 000   25 375   27 000   25 375   27 000   26 179  -Likvida medel −44 −213 −44 −213 −44 −262 Nettoskuld  26 956   25 162   26 956   25 162   26 956   25 917  Belåningsgrad, %  43,8   42,0   43,8   42,0   43,8   42,5  RÄNTETÄCKNINGSGRAD Förvaltningsresultat enligt resultaträkningen  320   317   636   644   1 299   1 307  + Räntenetto  169   170   330   323   665   658  + Intäkt försäljning exploateringsfastighet  121   84   371   161   453   242  - Kostnad försäljning exploateringsfastighet −108 −61 −332 −125 −417 −209 Summa  502   510   1 005   1 004   2 000   1 999  Räntenetto  169   170   330   323   665   658  Räntetäckningsgrad, ggr  3,0   3,0   3,0   3,1   3,0   3,0  NETTOSKULD/EBITDA (Skuldkvot) Räntebärande skulder  27 000   25 375   27 000   25 375   27 000   26 179  -Likvida medel −44 −213 −44 −213 −44 −262 Nettoskuld  26 956   25 162   26 956   25 162   26 956   25 917  Bruttoresultat  530   526   1 042   1 046   2 122   2 126  - Central administration −27 −26 −51 −50 −102 −102 - Tomträttsavgälder −15 −12 −27 −23 −52 −49 + Intäkt försäljning exploateringsfastighet  121   84   371   161   453   242  - Kostnad försäljning exploateringsfastighet −108 −61 −332 −125 −417 −209 EBITDA  502   512   1 003   1 009   2 004   2 009  Nettoskuld/EBITDA, ggr (årstakt)  13,4   12,3   13,4   12,5   13,5   12,9  AVKASTNINGSMÅTT Periodens resultat  63   63   264   516   572   823  Eget kapital, genomsnitt  28 063   27 958   28 196   27 958   28 042   28 012  Avkastning eget kapital, % (årstakt)  0,9   0,9   1,9   3,7   2,0   2,9                    Periodens resultat före skatt  102   79   383   668   828   1 114  + Räntenetto  169   170   330   323   665   658  + Värdeförändring derivat  152   284  −3  213  −78  138  Resultat  422   533   710   1 205   1 416   1 911  Summa tillgångar, genomsnitt  65 019   62 766   64 873   62 304   64 184   62 993  Avkastning totalt kapital, % (årstakt)  2,6   3,4   2,2   3,9   2,2   3,0 ===== SIDA 23 ===== 23 Q2. 2026 Delårsrapport Belopp i mkr 2026 Q2 2026 Q1 2025 Q4 2025 Q3 2025 Q2 2025 Q1 2024 Q4 2024 Q3 Hyresintäkter 770 759 760 736 725 735 740 741 Projekt- och entreprenadomsättning 165 110 195 109 106 78 162 114 Nettoomsättning 936 870 955 846 832 814 902 855 Kostnader för fastighetsförvaltning −235 −245 −230 −186 −201 −216 −224 −196 Kostnader projekt- och entreprenad −171 −112 −197 −108 −104 −77 −163 −113 Bruttoresultat 530 512 528 552 526 520 514 546 - fastighetsförvaltning (driftöverskott) 535 514 530 550 524 519 516 545 - projekt- och entreprenadverksamheten −5 −2 −3 2 2 1 −1 1 Central administration −27 −24 −29 −22 −26 −24 −26 −17 - fastighetsförvaltning −24 −22 −26 −20 −24 −22 −24 −15 - projekt- och entreprenadverksamheten −3 −3 −3 −2 −3 −2 −2 −2 Resultat från intresseföretag 0 1 −3 −2 −2 −4 −4 −4 Finansiella intäkter och kostnader −183 −173 −185 −176 −182 −165 −170 −158 Förvaltningsresultat 320 316 311 352 317 328 315 365 Värdeförändringar Fastigheter, orealiserade −79 −215 −369 79 23 179 −301 75 Fastigheter, realiserade - 0 0 0 - - −4 - Nedskrivning goodwill - - - - - - - - Intäkt försäljning exploateringsfastighet 121 250 55 27 84 77 63 41 Kostnad försäljning exploateringsfastighet −108 −224 −62 −23 −61 −64 −51 −23 Derivat, orealiserade −152 154 85 −9 −284 71 282 −514 Resultat före skatt 102 281 20 426 79 590 305 −56 Skatt −39 −79 −36 −102 −16 −137 −69 8 Periodens resultat 63 202 −17 324 63 453 235 −48 Fastighetsrelaterade nyckeltal 2026 Q2 2026 Q1 2025 Q4 2025 Q3 2025 Q2 2025 Q1 2024 Q4 2024 Q3 Hyresvärde, kr/kvm 3 899 3 883 3 876 3 834 3 836 3 804 3 803 3 731 Ekonomisk uthyrningsgrad, % 86,5 88,1 89,0 89,7 90,5 90,5 91,5 92,1 Överskottsgrad, % 71,9 69,3 69,8 74,8 72,2 70,6 69,7 73,6 Fastighetsvärde, kr/kvm 60 901 60 433 60 446 60 223 60 068 59 805 59 151 59 375 Värderingsyield, % 4,7 4,7 4,7 4,7 4,7 4,7 4,7 4,7 Uthyrbar yta vid periodens utgång, tkvm 922 901 901 883 877 879 882 881 Antal fastigheter vid periodens utgång 88 88 88 89 89 86 86 73 Finansiella nyckeltal Belåningsgrad, % 43,8 43,7 42,5 42,0 42,0 41,8 41,4 40,1 Räntetäckningsgrad R12, ggr 3,0 3,0 3,0 3,1 3,2 3,5 3,7 3,9 Nettoskuld/EBITDA R12, ggr 13,5 13,3 12,9 12,6 12,4 11,8 11,5 11,1 Avkastning på eget kapital R12, % 2,0 2,0 2,9 3,8 2,5 3,3 3,1 0,2 Avkastning på totalt kapital R12, % 2,2 2,4 3,0 3,2 3,2 3,1 2,9 3,0 Genomsn. utgående ränta, % 3,0 2,9 3,0 3,0 3,1 2,9 2,9 2,8 Räntebindning, år 2,5 2,6 2,7 3,0 3,0 3,0 3,0 3,3 Kapitalbindning, år 3,3 3,4 3,6 3,4 3,6 3,5 3,6 3,5 Data per aktie Förvaltningsresultat, kr 0,51 0,50 0,49 0,56 0,50 0,52 0,50 0,58 Förvaltningsresultat efter skatt, kr 0,49 0,48 0,52 0,54 0,48 0,50 0,46 0,56 Resultat per aktie, kr 0,10 0,32 −0,03 0,51 0,10 0,72 0,37 −0,08 Långsiktigt substansvärde, kr 54,25 53,90 54,89 55,21 54,53 53,94 53,45 53,77 Aktuellt substansvärde 2), kr 50,89 50,53 51,59 51,95 51,31 50,65 50,23 50,64 Avyttringsvärde, kr 44,31 44,19 44,60 44,98 44,48 44,42 44,04 43,99 Börskurs, kr 26,30 29,21 33,22 31,67 33,81 33,08 39,64 49,20 Genomsnitt antal aktier, tusental 630 529 630 529 630 529 630 529 630 529 630 529 630 529 630 529 Antal utest. aktier periodens slut, tusental 630 529 630 529 630 529 630 529 630 529 630 529 630 529 630 529 1) Se definitioner på sidorna 28-29. För avstämningar av nyckeltal se www.al.se. 2) Vid beräkning av aktuellt substansvärde har bedömd uppskjuten skatt om 5 % använts. RESULTATRÄKNINGAR NYCKELTAL 1) Kvartalsöversikt ===== SIDA 24 ===== 24 Q2. 2026 Delårsrapport Redovisningsprinciper Atrium Ljungbergs koncernredovisning upprättas i enlighet med International Financial Reporting Standards (IFRS). Delårsrapporten har upprättats i enlighet med IAS 34 Delårsrapportering och års - redovis nings lagen. Delårsrapporten omfattar sid. 1–30 och sid. 1–11 utgör således en integrerad del av denna finansiella rapport. Moderbolaget tillämpar RFR2 Redovisning för juri diska personer och Årsredovisningslagen. Tillämpade redo vis nings- principer överensstämmer med vad som framgår av års redovisningen för 2025. Redovisning av resultat från bostadsutveckling Resultat från försäljningar av fastigheter som avses avyttras såsom bostadsrättsföreningar efter färdig- ställande redovisas när fastigheten är färdigställd och i takt med att bostadsrättsköparna tillträder lägenheterna. Resultatet redovisas brutto inom Värdeförändringar i resultaträkningen på raderna Intäkt försäljning exploateringsfastighet och Kostnad försäljning exploateringsfastighet. Moderbolagets redovisningsprinciper Moderbolaget tillämpar samma redovisnings principer som koncernen med de undantag och tillägg som regleras i RFR2 Redovisning för j uridiska personer. I moderbolaget tillämpas inte IFRS 16 utan istället tillämp as RFR 2 (IFRS 16 p.2–12), vilket då moder- bolaget är lease tagare innebär att leasing avgifterna redovisas som en kostnad linjärt över leasing- perioden. Övrig information Moderbolaget redovisar derivat enligt lägsta värdet av anskaffnings värdet och det verkliga värdet. Den 30 juni 2026 finns negativa verkliga värden vilket innebär att en skuld om 171 mkr (401) redo- visas i balansräkningen. En värde förändring om 230 mkr (–52) har redovisats i resultat räkningen inom finansnettot. Värderingsmetod för förvaltningsfastigheter Förvaltningsfastigheter är värderade till verkligt värde i balans räkningen. Värderingen har skett enligt nivå 3 i IFRS värderings hierarki. Värderingsmetod för derivat Derivat är värderade till verkligt värde i balans- räkningen. Enligt IFRS värderingshierarki har verkligt värde på derivat värderats enligt nivå 2. Denna nivå innebär att värderingen baseras på annan indata än noterade priser och som är observerbar för tillgången eller skulden antingen direkt eller indirekt. I avtalen för derivaten (ISDA-avtal) finns möjlighet till nettning av förpliktelser gentemot samma motpart. Verkligt värde räntebärande skulder Koncernens redovisade räntebärande skulder uppgår till 27 000 mkr (26 179) och dess verkliga värde till 27 016 mkr (26 215). Beräkningen av verkligt värde för noterade obligationer baseras på marknadsvärdet av skuld instrumenten. Värderingen är härmed gjord enligt IFRS värderings hierarki nivå 2. För övriga finansiella tillgångar och skulder som redo visas till upplupet anskaffningsvärde bedömer Atrium Ljungberg att skillnaderna mellan bok förda värden och verkliga värden inte är väsentliga. Närståendetransaktioner Inga närståendetransaktioner har skett i perioden. Säsongseffekter Driftöverskottet påverkas av säsongsvariationer i drift- kostnaderna. Generellt är kostnaderna högre under årets första och sista kvartal, främst orsakat av högre kostnader för uppvärmning och fastighetsskötsel. Alternativa nyckeltal Atrium Ljungberg tillämpar European Securities and Markets Authoritys (ESMA) riktlinjer om Alternativa Nyckeltal. Med ett alternativt nyckeltal avses enligt dessa rikt- linjer finansiellt mått över historisk eller framtida resultatutveckling, finansiell ställning, finan siellt resultat eller kassa flöden som inte definieras eller anges i tillämpliga regler för finansiell rapportering; IFRS och årsredovisningslagen. Avrundningar Till följd av avrundningar kan siffror presenterade i denna rapport i vissa fall inte exakt summera till totalen och procenttal kan avvika från de exakta procenttalen. Jämförelsesiffror Jämförelsesiffror inom parentes avser motsvarande period föregående år. För uppgifter avseende finan- siell ställning och nyckeltal som mäts per balansda- gen avser jämförelserna utgången av föregående räkenskapsår. K3-siffror Atrium Ljungberg upprättar sin koncernredovisning enligt IFRS. I det fall bolaget skulle ha upprättat koncern redovisningen enligt K3 skulle följande väsentliga justeringar göras: Resultaträkning: Avskrivningar skulle justeras med –189 mkr, orealise- rad värdeförändring fastighet skulle utgå med 295 mkr, värdeförändring derivat skulle förändras med –71 mkr och uppskjuten skatt med –7 mkr. Sammantaget skulle detta medföra en resultat örändring om 27 mkr. Balansräkning: Fastigheter ska inte redovisas till verkligt värde enligt K3 vilket medför en förändring om –19 846 mkr avseende förvaltningsfastigheterna och –377 mkr avseende exploateringsfastigheterna. Nyttjanderätts- tillgång och leasingskuld avseende tomträtter utgår, och skulle därmed justeras med samma belopp om –2 185/2 185 mkr. Goodwill skulle ha minskat med –146 mkr. Derivat värderas enligt lägsta värdets princip och skulle därmed justeras för övervärden motsvarande –388 mkr. Som en konsekvens av resultat- och balansräkningsjusteringar påverkas uppskjuten skatt med –3 488 mkr och eget kapital med –17 268 mkr. ===== SIDA 25 ===== 25 Q2. 2026 Delårsrapport Marknadsutveckling, risker och osäkerhetsfaktorer Atrium Ljungbergs fastighetsbestånd med kontors-, handels- och helhetsmiljöer finns på starka del- marknader i tillväxtregionerna Stockholm, Uppsala, Göteborg och Malmö. Prioriterade områden för riskhantering är framförallt uthyrning, fastighets- värdering, projektverksamhet och finansiering med hänsyn till både komplexitet och beloppens storlek. Bolaget har bra rutiner för att hantera dessa risker och dessutom en stark finansiell ställning med solida nyckeltal. Belåningsgraden var vid utgången av perioden 43,8% samtidigt som ränte- och kapitalbindningen uppgick till 2,5 respektive 3,3 år. Vid samma tidpunkt fanns en likviditetsbuffert om 9,2 mdkr. Inga väsentliga förändringar i bolagets bedömning av risker har skett efter publiceringen av årsredovis- ningen för 2025, avsnittet ”Risker och riskhantering” på sid. 17–20. Värde- förändring, % Resultateffekt efter skatt, mkr Belånings- grad, % -10% −4 782 48,5% -5% −2 391 46,0% 0% 0 43,8% +5% 2 391 41,7% +10% 4 782 39,9% Resultat efter skatt, mkr Faktor +/– 1 %–enhet Hyresnivå/index +27/–27 Uthyrningsgrad +31/–31 Fastighetskostnader –7/+7 Ränta –22/+22 Värdering: avkastningskrav –7 562/+11 728 Utsikter Atrium Ljungberg står väl rustat inför framtiden. Med en diversifierad fastighetsportölj, en projekt- portölj med tyngdpunkt på mycket starka lägen och en solid finansiell bas är bolaget väl rustat att hantera de utmaningar som olika scenarier kan föra med sig. Händelser efter balansdagen I enlighet med avtalet om försäljning av byggrätten Kv Stanford 1 i Hagastaden till Besqab, vilket tecknades under tredje kvartalet 2025 har Atrium Ljungberg efter balansdagen förvärvat fastigheterna Stanford 1 och Stanford 2 från Stockholms stad för en köpeskil- ling om 635 mkr. Fastigheterna kommer att frånträ- das i två etapper, december 2026 respektive augusti 2027. Rapportens undertecknande Halvårsrapporten har inte varit föremål för revisorernas granskning. Styrelsen och verkställande direktören försäkrar att halvårsrapporten ger en rättvisande översikt av bolagets och koncernens verksamhet, ställning och resultat samt beskriver väsentliga risker och osäker- hetsfaktorer som bolaget och de bolag som ingår i koncernen står inför. Nacka den 3 juli 2026 Johan Ljungberg Styrelseordförande Gunilla Berg Styrelseledamot Simon de Château Styrelseledamot Conny Fogelström Styrelseledamot Johan Thorell Styrelseledamot Sara Laurell Styrelseledamot Annica Ånäs Verkställande direktör Denna information är sådan information som Atrium Ljungberg AB (publ.) är skyldig att offentliggöra enligt EU:s marknadsmissbruksförordning och lag (2007:528) om värdepappersmarknaden. Informationen lämnades, genom ovanstående kontakt- personers försorg, för offentliggörande den 3 juli 2026 kl. 07.30 CET. ===== SIDA 26 ===== 26 Q2. 2026 Delårsrapport Atrium Ljungbergs aktie är noterad på Nasdaq Stockholm Large Cap och hade vid utgången av maj ca 8 100 aktieägare (7 600). De tio största enskilda ägarna per den 18 juni 2026 framgår av tabellen till höger. Årsstämman Vid årsstämman i mars 2026 bemyndigades styrelsen att fram till nästa årsstämma, vid ett eller flera tillfällen, besluta om nyemission av B-aktier motsvarande högst 10% av aktiekapitalet, med eller utan företrädesrätt. Emission kan ske genom kontant betalning, kvittning eller apport på marknadsmässiga villkor. Styrelsen bemyndigades även att fram till nästa års- stämma kunna fatta beslut om att förvärva samman- lagt så många aktier av serie B att bolagets innehav vid var tid inte överstiger 10% av samtliga aktier i bolaget. Vidare beslutades att bemyndiga styrelsen att fram till nästa årsstämma kunna fatta beslut om att överlåta egna aktier av serie B. Bolaget ägde, den 30 juni 2026, 35 574 375 aktier av serie B. Under första kvartalet gjordes inga förvärv (0 mkr) eller överlåtelser (0 mkr). Direkt- och totalavkastning Årsstämman i mars 2026 fastställde utdelningen till 0,74 kr/aktie. Avstämningsdag för utbetalningen fast- ställdes till den 23 mars 2026. Detta motsvarar en direktavkastning om 2,8% (2,1), beräknat på aktie- kursen vid periodens utgång. Under den senaste 12-månadersperioden har aktiens totalavkastning, inkl. utdelning, varit –19% (–16). Aktien LÅNGSIKTIGT SUBSTANSVÄRDE, AKTUELLT SUBSTANSVÄRDE OCH BÖRSKURS kr/aktie 20 30 40 50 60 2020 2 3 4 2021 1 2 3 4 2022 1 2 3 4 2023 2024 2025 1 2 3 3 4 4 4 1 2 1 2026 1 2 3 ● Börskurs, kr/aktie ● Långsiktigt substansvärde, kr/aktie ● Aktuellt substansvärde, kr/aktie ● Avyttringsvärde, kr/aktie ATRIUM LJUNGBERG-AKTIEN ● Nasdaq Stockholm Real Estate PI ● Nasdaq Stockholm PI ● ATRLJ B ● Omsättning på Nasdaq Stockholm Källa: Nasdaq 30 15 75 45 60 0 0 75 150 225 300 375 1615 17 18 19 20 21 22 23 24 25 index Omsä/t_t.liganing, miljoner aktier per månad 26 Större aktieägare per 2026.06.18 A-aktier, ’000 B-aktier ’000 Andel av röster, % Andel av kapital, % Ljungberg-sfären  10 950   131 791  29,8 22,6 Holmström-sfären  9 050   82 048  21,3 14,4 Coop Östra  -     161 803  20,0 25,7 Carnegie Fonder  -     39 447  4,9 6,3 Vanguard  -     10 455  1,3 1,7 AFA Försäkring  -     10 313  1,3 1,6 Swedbank Robur Fonder  -     8 321  1,0 1,3 BlackRock  -     7 696  0,9 1,2 Margareta af Ugglas dödsbo  -     7 223  0,9 1,1 Handelsbanken Fonder  -     5 449  0,7 0,9 Övriga  -     145 984  18,0 23,15 Totalt utestående aktier 20 000 610 529 100,0 100,0 Återköpta aktier 0 35 574 Totalt antal emitterade aktier 20 000 646 104 1) Återköpta aktier saknar rösträtt, och erhåller heller ingen utdelning. Aktiedata 2026 jan-juni 2025 jan-juni Aktiekurs, SEK -Lägsta 25,9 27,5 -Högsta 35,3 41,3 -Stängningskurs 26,3 33,8 Börsvärde, mdkr 16,6 21,3 Aktiekurs/Långsiktigt substansvärde 48,5% 62,0% P/E 29,0 30,3 Aktiens direktavkastning 2,8% 2,1% ===== SIDA 27 ===== 27 Q2. 2026 Delårsrapport 1234 UTDELNING OCH AKTIENS DIREKTAVKASTNING Utvecklingen av resultatet är nyckeln till vår framgång. Tillsammans med värdetillväxten från investeringarna lägger det grunden till avkastningen. AKTIENS TOTALAVKASTNING Totalavkastning i genomsnitt 4% de senaste fem åren. BELÅNINGSGRAD OCH RÄNTE TÄCKNINGSGRAD God belåningsgrad och räntetäckningsgrad. HÅLLBAR STADSUTVECKLING — För att säkra investeringens värde över tid har Atrium Ljungberg fokus på utveckling av lång- siktigt hållbara stadsmiljöer. Detta skapar värde för människor, samhälle och miljö för en lång tid framåt. — Hållbarhet genomsyrar vår stadsutveckling, materialval och resursanvändning med syfte att minska klimatpåverkan och stärka långsiktig motståndskraft. — Social hållbarhet följs upp genom det egna analysverktyget Human City Index som mäter hur platser upplevs och utvecklas över tid. 1) Ny definition från Q2 2023, beräknat på netto räntebärande skulder istället för brutto. Nyckel- talen är omräknade. Fyra skäl att äga aktier i Atrium Ljungberg Stabil utdelning Atrium Ljungberg antog under 2023 en ny utdelnings- policy där ca en tredjedel av förvaltningsresultatet ska delas ut. Därutöver kan styrelsen föreslå att vinster av engångskaraktär kan föras över till ägarna. Möjlighet till god värde tillväxt Med möjlighet att investera drygt 40 mdkr i egen mark eller erhållna markanvisningar har Atrium Ljungberg möjlighet till god värdetillväxt över tid. I våra stadsutvecklingsområden tillför vi nya projekt vilka bidrar till projektvinster, nya kassaflöden och ökad intjäningsförmåga i befintligt bestånd. Låg finansiell risk Vi har en stark finansiell ställning med god belånings- grad och räntetäckningsgrad. Vår tillgång till kapital är god och våra finansieringskällor är väl diversifierade. Vi har en investment grade-rating hos Moody’s med betyget Baa2 med stabil utsikt. Långsiktig hållbar investering Hållbarhetsarbetet är integrerat i affärs modellen där vi kontinuerligt utvecklar våra områden i en hållbar riktning. På så sätt skapar vi värde både idag och på lång sikt. 0 10 20 30 40 50 20252024202320222021 % ggr 0 1 2 3 4 5 6 41,7 42,3 42,541,4 38,5 20252024202320222021 % –30 –20 –10 0 10 20 30 40 50 60 2,6 3,1 1,5 1,8 18,5 –11,8 –12,8 2,2 –14,4 38,4 0,0 0,3 0,6 0,9 1,2 1,5 20252024202320222021 kr/aktie % 0 1 2 3 4 5 1,04 1,06 0,70 0,72 0,74 ● Utdelning, kr/aktie Direktavkastning, % ● Aktiens totalavkastning, % Aktiens direktavkastning, % ● Belåningsgrad, % 1) Räntetäckningsgrad, ggr ===== SIDA 28 ===== Definitioner Q2. 2026 Delårsrapport Definitioner Avyttringsvärde per aktie, kr Redovisat eget kapital med återläggning av beslutad ej verkställd utdelning, goodwill samt justerat med skillnad mot verkligt värde på ränte bärande skulder. Avyttringsvärde per aktie används för att ge intressenter information om Atrium Ljungbergs värde per aktie vid ett avyttrings- scenario beräknat på ett för börsnoterade fastighetsbolag enhetligt sätt. Belåningsgrad, % Räntebärande skulder med avdrag för likvida medel exkl. skuld för finansiell leasing avse- ende tomt rätter i % av summan av fastighe- ternas verkliga värde vid periodens slut. Belåningsgrad används för att belysa Atrium Ljungbergs finansiella risk. Bruttoresultat fastighetsförvaltningen Hyresintäkter minus Kostnader för fastighetsförvaltning. Bruttoresultat projekt- och entre prenadverksamheten Projekt och entreprenadomsätt ning minus projekt- och entreprenad kostnader. Deltajusterad löptid Löptiden justeras med hänsyn till options- element i det finansiella instrumentet. Justeringen baseras på marknadens värde- ring av sannolikheten att stängnings eller förlängningsoptioner kommer att utnyttjas. Den deltajusterade löptiden utgör därmed den bästa uppskattningen av instrumentets framtida faktiska löptid. Eget kapital per aktie, kr Redovisat eget kapital dividerat med antal utestående aktier vid periodens utgång. Eget kapital per aktie används för att belysa ägarnas andel av bolagets totala tillgångar per aktie. Fastighetskostnader Summa av Kostnader för fastighetsförvalt- ning, vilket exkluderar central administration. Genomsnittlig kapitalbindning, år Viktad genomsnittlig kvarstående löptid till slutörfall av samtliga krediter i skuld portöljen. Genomsnittlig kapitalbindning används för att belysa Atrium Ljungbergs finansiella risk. Genomsnittlig räntebindning, år Viktad genomsnittlig kvarstående löptid till ränte regleringstidpunkt av samtliga krediter i skuldportöljen. Genomsnittlig räntebindning används för att belysa Atrium Ljungbergs finansiella risk. Genomsnittlig utgående ränta, % Viktad genomsnittlig kontrakterad ränta för samtliga krediter i skuldportöljen exkl. out- nyttjade kreditaciliteter. Genomsnittlig utgående ränta används för att belysa Atrium Ljungbergs finansiella risk. Långsiktigt substansvärde per aktie, kr Redovisat eget kapital med återläggning av beslutad ej verkställd utdelning, goodwill avseende fastigheter, derivat och uppskjuten skatt, dividerat med antal utestående aktier vid periodens utgång. Långsiktigt substansvärde per aktie används för att ge intressenter information om Atrium Ljungbergs långsiktiga substans- värde per aktie beräknat på ett för börs- note rade fastighetsbolag enhetligt sätt. Medelantal utestående aktier Viktat genomsnittligt antal utestående aktier beräknat enligt IAS 33. Nettoskuld/EBITDA (skuldkvot) Räntebärande skulder minskat med likvida medel divideras med bruttoresultat justerat för central administration, tomträttsavgälder och resultat från försäljning exploateringsfastigheter. Nettoskuld/EBITDA används för att belysa intjäning i relation till skuldsättning. Resultat per aktie, kr Periodens resultat dividerat med medel- antalet utestående aktier. Räntetäckningsgrad, ggr Förvaltningsresultat med tillägg för ränte- netto samt resultat från försäljning exploa- teringsfastighet dividerat med räntenetto (exkl. tomträttsavgälder som i enlighet med IFRS 16 omklassificerats till ränte- kostnad). Finansiella definitioner Aktiens direktavkastning, % Föreslagen eller verkställd aktie ut del ning i % av börskursen vid räkenskapsårets slut. Aktiens direktavkastning används för att belysa vilken löpande avkastning aktieägare förväntas erhålla. Aktiens totalavkastning, % Årets förändring av aktiekursen med tillägg för under året verkställd ut delning i % av aktiekursen vid räkenskapsårets slut. Aktiens totalavkastning används för att belysa aktieägarnas totala avkastning på sitt ägande i Atrium Ljungberg. Aktuellt substansvärde per aktie, kr Redovisat eget kapital med återläggning av beslutad ej verkställd utdelning, derivat och goodwill samt justerat med bedömd verklig uppskjuten skatt, dividerat med antal ute- stående aktier vid periodens utgång. Aktuellt substansvärde per aktie används för att ge intressenter information om Atrium Ljungbergs aktuella substansvärde per aktie beräknat på ett för börsnoterade fastighets- bolag enhetligt sätt. Antal utestående aktier Antal registrerade aktier vid periodens slut med avdrag för återköpta aktier, vilka inte berättigar till utdelning eller rösträtt. Räntetäckningsgraden används för att belysa hur känsligt bolagets resultat är för ränteförändringar. Utdelningsandel, % Utdelning per aktie i % av förvaltnings- resultatet per aktie. Utdelningsandel används för att belysa hur stor del av resultatet som skiftas ut till koncernens ägare respektive återinvesteras i verksamheten. Fastighetsrelaterade definitioner BOA, kvm Bostadsarea avser byggnadens uthyrbara area för bostäder. BTA, kvm Bruttototalarea avser byggnadens totala area inkl. ytterväggar. Driftöverskott Avser hyresintäkter minus kostnader för fastighets förvaltning. Exploateringsfastigheter Exploateringsfastigheter utgörs av fastig- heter, obebyggda eller bebyggda, som koncernen äger med avsikt att utveckla och sälja som bostadsrätter. Fastig heterna redo- visas som omsätt ningstillgångar, även om vissa fastig heter i avvaktan på utveckling i tillämpliga fall förvaltas och genererar hyresintäkter. Redovisning sker till det lägsta av ackumulerat anskaffningsvärde och nettoförsäljningsvärde. Fastighetstyp Den lokaltyp som utgör den övervägande delen av hyres värdet för en registerfastighet eller resultatställe avgör fastighetstypen. Marknadsvärde och utveckling av hyres- intäkter i jämförbart bestånd redo visas per fastighetstyp. Hyresvärde Kontrakterade årshyror inkl. hyrestillägg (till exempel för fastighetsskatt, värme och el) och bedömd marknadshyra för vakanta ytor i befintligt skick. Hyresvärde används för att belysa koncernens intäkts potential. Jämförbart bestånd Jämförbart bestånd avser de fastig heter som inte varit klassificerade som projekt- fastig heter och som ägts under hela perioden och hela jämförelseperioden. Jämförbart bestånd används för att belysa utvecklingen av hyresintäkter exkl. engångs- effekter för förtida avflyttningar och fastig- hetskostnader opåverkat av projektastighe- ter samt förvärvade och sålda fastigheter. LOA, kvm Lokalarea avser byggnadens uthyrbar area för lokaler. 28 ===== SIDA 29 ===== 29 Q2. 2026 Delårsrapport Definitioner Lokaltyp Den verksamhet som bedrivs i den individuella lokalen avgör lokaltypen: kontor, handel, bostäder, övrigt eller garage. I  övrigt ingår bland annat utbildning, kultur, service och  förråd. Uthyrningsgrad och direktavkastningskrav redovisas per lokaltyp. Nettouthyrning Summa för perioden avtalade kontrakterade årshyror för nyuthyrningar med avdrag för års hyror uppsagda för avflytt. Nettouthyrningen används för att belysa uthyrningssituationen. Projektfastighet Fastighet eller väl avgränsad del av fastighet där omställning planeras eller pågår i syfte att omvandla och förädla fastigheten. Till projekt astighet hänförs även byggnad under upp förande samt obebyggd mark och byggrätter. Omklassificering från projektastighet till färdigställd fastighet sker vid färdig ställande tidpunkten. Projektvinst, % Marknadsvärdet efter genomfört projekt minus total investering i % av total investering. Projektvinst används för att belysa värde skapande i  projektverksamheten. Tomträtter Nyttjanderätt för tomtmark. Enligt IFRS 16 redovisas tomt rätter som nyttjanderätts- tillgång i balansräkningen. Tomträttsavgäld Den avgift som betalas för nyttjande av tomt rätt. Betraktas enligt IFRS 16 som ränte kostnad i resultaträkningen. Uthyrbar area, kvm Totalyta som är tillgänglig för uthyrning. Garage ingår i  uthyrbar area, men exkluderas vid beräkning av hyresvärde per kvm och verkligt värde per kvm. Uthyrningsgrad, % Kontrakterade årshyror i % av hyresvärdet vid full uthyrning. Redovisade siffror baseras på närmast kommande kvartal. Uthyrningsgraden används för att belysa koncernens effektivitet i användningen av sina förvaltningsfastigheter. Vakansgrad, % Hyresvärdet för outhyrda lokaler dividerat med hyresvärde för hela fastighetsbeståndet. Projektastigheter är exkluderade. Överskottsgrad, % Bruttoresultat fastighetsförvaltning, exkl. coworking, i % av hyresintäkter, exkl. coworking. Överskottsgrad används för att belysa hur stor del av koncernens hyres intäkter som återstår efter fastighetskostnader. Hållbarhetsrelaterade definitioner Nettonoll Mål om att balansera utsläpp och upptag av växthusgaser så att den totala påverkan på klimatet blir noll. Innebär att utsläppen först minimeras i hela värdekedjan och att kvar- varande utsläpp kompenseras genom permanenta kolsänkor. Maximalt 10% av utsläppen får hanteras genom infångning Scope 2 Scope 2 avser indirekta utsläpp av växthus- gaser som uppstår från den energi en organisation köper och använder, såsom el, värme eller kyla. Utsläppen sker vid produk- tionen av energin, men räknas ändå till organisationen eftersom de orsakas av dess energiförbrukning. Marknadsbaserad metod Den marknadsbaserade metoden för Scope 2 innebär att utsläpp från inköpt energi beräknas utifrån de specifika elavtal och energikällor som företaget har valt, till exempel genom ursprungsgarantier eller elavtal med förnybar energi. Metoden speglar därmed de utsläpp som är kopplade till företagets faktiska energiköp på markna- den, snarare än ett genomsnitt för elnätet. Koldioxidekvivalenter (CO₂e) Måttenhet som används för att jämföra utsläpp av olika växthusgaser genom att omvandla dem till motsvarande mängd koldioxid baserat på deras globala uppvärmningspotential. Klimatpåverkan från förvaltning Klimatpåverkan från förvaltning inkluderar växthusgasutsläpp från förvaltningens inköpta energi enligt marknadsbaserad metod, avfallshantering, materialanvändning vid hyresgästanpassningar samt från bil- burna besökare till våra handelsplatser. Nyckeltalet baseras på både uppmätt data och schablonberäkningar vid avsaknad av uppmätt data. Klimatpåverkan från Projekt Skede A–C Klimatpåverkan från projekt i skede A–C avser Atrium Ljungbergs växthusgasutsläpp från projektens hela livscykel, vilket inklude- rar byggskede, användningsskede (med ett antagande om 60 år) samt slutskede. Den redovisade KPI:n omfattar Atrium Ljungbergs pågående projekt och mäts i kg CO₂e/kvm BTA. Nyckeltalet mäts två gånger per år och baseras på livscykelanalyser. Klimatpåverkan från Projekt Skede A Klimatpåverkan från projekt i skede A avser Atrium Ljungbergs växthusgasutsläpp från projektens tidiga faser, vilket inkluderar materialproduktion, transporter och bygg- processer fram till färdig byggnad. Den redovisade KPI:n omfattar pågående projekt i detta skede och mäts i kg CO₂e/kvm BTA. Nyckeltalet baseras på livscykelanalyser. Förnybar energi Atrium Ljungberg mäter andelen förnybar energi utifrån sin totala inköpta energi, som omfattar el, fjärrvärme och fjärrkyla. All inköpt el är ursprungsmärkt som förnybar. För fjärrvärme och fjärrkyla görs i vissa fall särskilda klimatval. Nyckeltalen baseras på miljövärden från energileverantörer och uppdateras årligen. Energiintensitet, kWh per kvm Total energianvändning från värme, kyla, hyresgästel och fastighetsel dividerat med genomsnittlig beräknat total uppvärmd uthyrbar area, exkl. garage. Normalårskorrigerat Ett beräkningssätt för att hantera vädrets effekt, att korrigera bort avvikande väder- effekter som varmare eller kallare jämfört med det normala under en period. Därmed erhålls ett mer jämförbart nyckeltal mellan perioder och år. Gröna hyresavtal Kontrakterad årshyra för kommersiella lokaler exkl. garage och lager för hyresavtal med grön hyresbilaga i % av kontrakterad årshyra för kommersiella lokaler exkl. garage och lager. Grön hyresbilaga är en avtalsbilaga från Fastighetsägarna där hyresgästen och hyres värden tillsammans åtar sig att minska miljö påverkan och omfattar exempelvis energi, avfall och transporter. Redovisade siffror baseras på närmast kommande kvartal. Betydande leverantörer Leverantörer som bedöms ha särskild betydelse utifrån inköpsvolym, avtal, risknivå eller strategisk vikt, och som därmed om- fattas av fördjupad uppföljning avseende hållbarhet och affärsetik. Human City Index Egenutvecklat index för att följa upp arbetet med att skapa socialt hållbara platser. Består av fem aspekter: Trygghet, Tillgänglighet, Urbana ekosystem, Platsutveckling och Delaktighet, med totalt 21 indikatorer som mäts minst årligen. Total omsättning Stämmer överens med Nettoomsättning enligt koncernens resultaträkning. Totala kapitalutgifter Förvärv av fastigheter och investeringar i nya och befintliga fastigheter. I tabellen Förändring av fastighetsbeståndet ingår därmed raderna Förvärv och Investeringar i egna fastigheter. Dessutom inkluderas investeringar i övriga materiella anläggnings- tillgångar. Totala driftutgifter Kostnader för fastighetsskötsel, löpande reparationer och underhåll. ===== SIDA 30 ===== 30 Q2. 2026 Delårsrapport al.se Info Information från Atrium Ljungberg Årsredovisningen och delårsrapporterna finns publicerade på vår webbplats. Delårsrapporter och boksluts kommuniké översätts till engelska och båda språkversionerna finns tillgängliga på webbplatsen vid en och samma tidpunkt. Årsredovisningen översätts till engelska en kort tid efter att den svenska versionen publicerats. På al.se finns möjlighet att prenumerera på finansiella rapporter och pressmeddelanden. Där ger vi också uppdaterad information om vår verksamhet, våra fastig heter och projekt, finansiella nyckeltal, aktien och mycket annat. Informationen på webbplatsen finns även på engelska. IR-kontakt Anna Jepson, cfo Telefon: 072–565 85 23 E-post: anna.jepson@al.se Box 4200, 131 04 Nacka Besök: Smedjegatan 2C Telefon: 08–615 89 00 info@al.se Styrelsens säte: Nacka Org. nr: 556175–7047 Produktion: Narva Communications. Rapporttillfällen 2026.10.09 Delårsrapport januari–september 2026 2027.01.27 Bokslutskommuniké 2026 2027.02.25 Årsredovisning 2026 2027.04.09 Delårsrapport januari–mars 2027 2027.07.09 Delårsrapport januari–juni 2027 2027.10.08 Delårsrapport januari–september 2027 Pressreleaser under kvartalet 2026.04.08 Tommy Myllymäki och Pi Le klara för Södermalm – öppnar restaurang Liv i Mälarterrassen 2026.04.09 Svanen flyttar in i nya Söderhallarna 2026.04.15 20-gruppen etablerar sig i nya Söderhallarna 2026.04.20 Slakthusområdet blir samlingspunkt för Stockholm Music Week 2026.04.23 Dreamlake fortsätter att växa i Sickla – hyr nytt kontor i Sickla Central 2026.05.25 Atrium Ljungberg hyr ut 58 000 kvm till Ericsson – som flyttar verksamheten i Stockholmsområdet, till Hagastaden 2026.06.11 Atrium Ljungberg tar nästa steg i Slakthusområdet – byggstartar Stockholms konstnärliga högskola 2026.06.15 Atrium Ljungberg sammanfattar dagens kapitalmarknadsdag linkedin.com/company/atrium-ljungberg facebook.com/atriumljungberg instagram.com/atriumljungberg