===== SIDA 1 ===== Starkt kvartal med god kostnadskontroll. Atrium Ljungberg. Delårsrapport 1 januari–30 september 2023. ===== SIDA 2 ===== Hyresintäkterna uppgick till 2 111 mkr (1 879) – en ökning om 12,4% (11,0), varav jämförbart bestånd 10,9% (3,9). Driftöverskottet uppgick till 1 516 mkr (1 262) – en ökning om 20,1% (9,6), varav jämförbart bestånd 14,9% (1,0). Projekt- och entreprenadomsättningen uppgick till 270 mkr (154) och bruttoresultatet till –1 mkr (–26). Förvaltningsresultatet uppgick till 1 024 mkr (840), motsvarande 8,12 kr/aktie (6,66). Orealiserade värdeförändringar fastigheter uppgick till –1 443 mkr (4 138), varav projektvinster uppgick till 20 mkr (1 412). Periodens resultat uppgick till –404 mkr (5 305), motsvarande –3,20 kr/aktie (42,02). Nettouthyrning 70 Orealiserad värdeförändring -1 443 Pågående projekt 7,3 Driftöverskott jämförbart bestånd +15% Nettouthyrningen för perioden uppgick till 70 mkr (124), varav bolaget sagt upp –8 mkr (–30) för avflyttning inför kommande projekt. Periodens investeringar uppgick till 1 418 mkr (5 370) varav förvärv 4 mkr (3 729). Fastighets- försäljningar uppgick till 1 825 mkr (49). Under andra kvartalet färdigställdes Parkhusen kv 2 i Gränbystaden i Uppsala och per sista september har 31 mkr vinst avräknats motsvarande 62% till- trädda lägenheter. Substansvärde kr/aktie uppgick till 263 motsvarande en minskning om 1,8%, justerat för lämnad utdelning. Sammanfattning januari–september 2023. mkr mdkr Förändring Sammanfattning 1) 2023 jul-sep 2022 jul-sep 2023 jan-sep 2022 jan-sep 2022/2023 okt-sep 2022 jan-dec Hyresintäkter, mkr 700 661 2 111 1 879 2 783 2 550 Projekt- och entreprenadomsättning, mkr 95 50 270 154 372 256 Nettoomsättning, mkr 795 710 2 382 2 033 3 155 2 806 Bruttoresultat , mkr 528 438 1 516 1 236 1 960 1 681 Förvaltningsresultat, mkr 366 291 1 024 840 1 311 1 127 D:o kr/aktie 2,90 2,30 8,12 6,66 10,39 8,93 Resultat efter skatt, mkr 36 432 -404 5 305 -1 421 4 288 D:o kr/aktie 0,29 3,42 -3,20 42,02 -11,27 33,97 Fastighetsvärde, mkr 57 989 60 775 57 989 60 775 57 989 60 006 Investeringar inkl. förvärv, mkr 412 660 1 418 5 370 2 120 6 072 Nettouthyrning exkl. egna uppsägningar, mkr 42 30 78 154 108 184 Nettouthyrning inkl. egna uppsägningar, mkr 39 28 70 124 61 115 Belåningsgrad, % 2) 41,8 40,8 41,8 40,8 41,8 41,7 Räntetäckningsgrad, ggr 3,8 4,0 3,6 4,0 3,5 3,8 Genomsnittlig utgående ränta, % 2,3 2,1 2,3 2,1 2,3 2,2 Långsiktigt substansvärde, kr/aktie 263,06 280,08 263,06 280,08 263,06 270,60 Börskurs, kr/aktie 178,10 137,50 178,10 137,50 178,10 170,90 Miljöcertifierad yta (kvm), % 82 86 82 86 82 76 Total energiintensitet, kwh/m2 (normalår) 162 185 162 185 158 178 1) För fullständig nyckeltalstabell se sid. 20 och för definitioner se sid. 27-28. 2) Ny definition från Q2 2023, beräknat på netto räntebärande skulder istället för brutto. Nyckeltalen är omräknade. mkr S.2Delårsrapport Q3 2023 ===== SIDA 3 ===== Vi arbetar kontinuerligt med att ställa om utifrån rådande marknadsförutsättningar genom att förbättra förvaltnings- effektiviteten, prioritera bland projekten, reglera kapital- strukturen, anpassa räntebindningen och ha likviditetsbe- redskap. Det är därför glädjande att se att hårt arbete ger resultat. Vårt förvaltningsresultat fortsätter att utvecklas väl med en tillväxt under tredje kvartalet om 26%, vilket liksom tidigare kvartal förklaras av god hyrestillväxt, bra kost- nadskontroll och ett relativt stabilt räntenetto. Justerat för elstöd om 13 mkr netto, var tillväxten 22%. Högre mark- nadsräntor fortsätter att sätta tryck uppåt på yielderna och därmed press nedåt på fastighetspriserna – i vår portfölj uppvisar vi en nedskrivning om ca 1% för tredje kvartalet och därmed har vi hittills i år skrivit ned 2,5%. Vår belåningsgrad är i princip oförändrad jämfört med årsskif- tet medan vår räntetäckningsgrad och skuldkvot stadigt förbättras. Därmed står vi stabila i dessa turbulenta och nervösa tider, men det betyder inte att vi kan stå still. Vi måste vara i ständig rörelse för att fortsätta leverera värde och möjliggöra realiserandet av våra värdeskapande projekt. Hög aktivitet på bred front. Finansmarknaden är fortsatt något nervös, där oron över negativa ekono- miska effekter av de rekordsnabba räntehöjningarna blandas med tilltro till att en djupare recession kan undvikas. Inflationen visar tecken på att lätta, så även i Sverige, men en segdragen nedgång i kärninflationen hindrar Riksbanken liksom andra centralbanker från att snabbt kunna sänka räntorna. Istället för ”Low-for-long” talas nu om ”Higher-for-longer”. Annica Ånäs, vd Atrium Ljungberg Hyresmarknaden Under det tredje kvartalet hyrde vi ut motsvarande en årshyra om 80 mkr. Samtidigt har vi tagit emot uppsäg- ningar motsvarande en årshyra om 38 mkr och själva sagt upp hyresgäster för att möjliggöra kommande projekt om 3 mkr. Andrahandsuthyrningarna på kon- torsmarknaden har ökat, samtidigt som antalet nya förfrågningar minskar något i förhållande till läget innan sommaren. Vi fokuserar på det vi kan påverka, nämligen långsiktiga samarbeten med våra hyresgäster, utveckling av våra områden och fastigheter, samt full kraft i den uppsökande verksamheten, något som också ger effekt. Under det senaste kvartalet har vi gjort flera riktigt bra uthyrningar, bl.a. har vi tecknat avtal med en välkänd aktör för en takbar i ett av Stockholms absolut bästa lägen. Utöver detta har vi tecknat nya hyresavtal med Tradera i Life City och Aarke i Mineralvattenfabriken. Även NIO, ett av världens största elbilsvarumärken som just nu gör sitt intåg i Sverige, har valt att lokalisera sitt första svenska huvudkontor med oss i Industricentralen. Totalt omfattar avtalen i Hagastaden 2 000 kvm. En annan riktigt god nyhet är uthyrningen till Stockholms Auktionsverk som flyttar till Expohuset invid Marcusplatsen i Sickla. Totalt omfattar uthyrningen 1 700 kvm. S.3Delårsrapport Q3 2023 ===== SIDA 4 ===== Bostadsrättsmarknaden Efter sommaren var utbudet av lägenheter det högsta som någonsin noterats på Hemnet. Samtidigt har antalet nypublicerade lägenheter minskat med ca 20% jämfört med motsvarande period föregående år. Med en fortsatt oro i världen, stigande räntenivåer och höga elpriser är det många som agerar med eftertanke. En långsam beslutsprocess och en försiktighet från banker att låna ut pengar fortsätter att prägla bostadsmarknaden och antalet försäljningar ligger fortsatt på rekordlåga nivåer. I våra egna bostadsprojekt noterar vi ett bra intresse och vi har genomfört flera försäljningar under och efter sommaren. I augusti såldes sex lägenheter i Parkhusen kv 2 i Uppsala vilket innebär tolv sedan årsskiftet. I Brf Kulturtrappan på Nobelberget i Sickla har vi sålt tre lägenheter vilket innebär åtta sedan årsskiftet. Vi noterar att våra konkurrenter gör vissa prisjusteringar på nypro- ducerade lägenheter, något vi behöver förhålla oss till. Projektportföljen Under kvartalet har vi ingått avtal med Stockholms stad om förvärv av en av tre markanvisningar vid Slussen. Förvärvet avser Mälarterrassen som kommer att omfatta ca 7 000 kvm BTA caféer, restauranger och inslag av kultur. Förvärvet, som är villkorat av godkännande i kom- munfullmäktige, innebär att vi nu tar ytterligare steg i vår vision för att utveckla Slussen. Total investering, inklusive förvärv, beräknas uppgå till 430 mkr. Produktionen av våra projekt löper på enligt tidplan. Det senaste året har byggkostnaderna ökat med drygt 15%. Det är utmanande men vi har väldigt duktiga projektle - dare som arbetar hårt med innovativa lösningar för att hålla sin investeringsram utan att göra avkall på kund- värden. När vi fattar ett investeringsbeslut har vi alltid 10–20% påslag för oförutsedda kostnader. I de projekt där kostnaderna ökat mer än vår avsättning för oförut- sedda kostnader har vi i de allra flesta fall lyckats balan- sera en högre investering med en högre hyresnivå vilket resulterat i oförändrad projektvinst. Självklart påverkar högre yielder projektvinsten men vi levererar goda vinst- nivåer och portföljen håller sig fortsatt över vårt minimik - rav om 20%. Vi upplever önskemål om ökad flexibilitet och service från våra kunder och det var en anledning till att vi valde att investera i co-workingbolaget A house tidi- gare i år. Jag kan nu berätta att vi har skrivit två hyres- avtal med A house – ett i Katarinahuset i Slussen och ett i Slakthusområdet. Vi har stor efterfrågan på ytor i Katarinahuset men valde till sist A house som en lösning för att bredda vårt erbjudande och möta kundernas efter- frågan och behov av flexibla lösningar i centrala lägen. Detaljhandeln Vi har under flera år arbetat aktivt med sammansättningen på våra handelsplatser med syfte att göra dem mer attrak- tiva men också motståndskraftiga för att fungera i såväl goda som sämre tider. Denna långsiktiga strategi har vi nytta av nu. Vi ser fortfarande en ökning i antalet besö- kare på våra platser samtidigt som omsättningen fort- sätter uppåt. Under det tredje kvartalet har vi dessutom gjort fina uthyrningar vilket vi ser som ett kvitto på våra platsers attraktivitet. Bland nytecknade avtal märks KFC och Designtorget i Gränbystaden Uppsala samt en drygt 800 kvm stor Hemtexbutik i Sickla med nytt koncept. Våra handelsplatser levererar bra trots att hushållens konsum- tionsutrymme minskar. Flera av de större detaljhandels- kedjorna sållar hårt i sina etableringar just nu vilket många gånger resulterar i att svagare platser väljs bort till förmån för de med stora flöden, attraktivt utbud och en mix av verksamheter. ”Genom investe- ringen i A house breddar vi vårt kunderbjudande.” Mälarterrassen omfattar ca 7 000 kvm BTA med fantastisk utsikt över Gamla Stan och strömmen. Här kommer restauranger och caféer att samsas med olika kulturinslag och Mälarterrassen blir, då den öppnar 2025, en ny samlingspunkt för stadens invånare och turister. Hållbarhetsfokus Fastighetsbranschen spelar en avgörande roll i den gröna omställningen, då bygg- och fastighetssektorn står för hela 40% av världens CO₂-utsläpp. Atrium Ljungberg har högt uppsatta hållbarhetsmål som bland annat innebär att vi ska halvera klimatpåverkan från vår projektering till 2025 och vara klimatneutrala 2030. Som ett led i detta lanserade vi innan sommaren projektet ”Stockholm Wood City” som fick stor nationell och internationell uppmärk - samhet. Projektet omfattar 250 000 kvm vilket motsvarar 25 kvarter och 30 byggnader som kommer att byggas i trästomme. Att bygga i trä har inte bara effekt på klimat- påverkan, studier visar även att träbyggnader ger bättre luftkvalitet, minskar stress och ökar produktiviteten hos de som vistas i byggnaden. Att bygga i trä innebär också tystare byggarbetsplatser och det minskar antalet tunga transporter under byggperioden. I Sickla har vi riktigt höga hållbarhetsambitioner och tack vare att vi äger stora ytor har vi också möjlighet att vara innovativa och testa nya lösningar. Utöver träbyggna- tionen finns även en rad andra miljövinster, exempelvis genom egenproducerad, lagrad och delad energi. En av Stockholms största solcellsanläggningar kombineras med möjlighet att lagra el i såväl batterier som genom värme och kyla i s.k. geotermosar i gruva och berg. Vår målsätt- ning är att bli självförsörjande på energi i området. Vi räknar med att påbörja byggnationen av ”Stockholm Wood City” 2025 men redan nu, i höst, smygstartar vi genom uppförandet av Campus Sickla, en utbyggnad av Nacka kommuns gymnasieskola som uppförs i trästomme på Marcusplatsen i Sickla. I slutet av oktober öppnar återigen Katarinahissen och restaurang Gondolen. Restaurangen blir ny men ambitio- nen är att fortsatt vara en av Stockholms mest klassiska krogar. Jag har redan bokat familjen för ett besök. Min förhoppning är att njuta av klassisk elegans, svensk gast- ronomi och en enastående utsikt. Annica Ånäs, vd S.4Delårsrapport Q3 2023 ===== SIDA 5 ===== Det här är Atrium Ljungberg. Med rötterna i den gamla byggmästartraditionen har vi de senaste åren utvecklat vår strategi och renodlat vårt fastighetsbestånd. Vi arbetar med stadsutveckling och för visionen ”Alla vill leva i vår stad”. Vårt fastighetsbestånd och projekt- utvecklingsportfölj finns därför i stora sammanhängande områden med ett blandat innehåll av kontor, bostäder, handel, kultur och utbildning på Sveriges fyra starkaste tillväxtmarknader – Stockholm, Uppsala, Göteborg och Malmö. Affärsmodell Mål Atrium Ljungberg ska leverera minst 10% avkastning på eget kapital över tid. Finansiella riskbegränsningar Belåningsgraden får maximalt uppgå till 45% och räntetäckningsgraden ska vara lägst 2,0. Utdelningspolicy Minst 50% av resultat före värdeförändringar, men efter avdrag för full nominell skatt, ska årligen delas ut. Investering Bolaget kan investera ca 5% av sin storlek årligen utan större påverkan på belåningsgraden. Agenda 2030 I syfte att leverera på vårt avkastningsmål uttalade bolaget i början av 2022 en målsättning att investera ca 30 mdkr fram till år 2030 med en möjlig projektvinst om ca 10 mdkr givet bedömning om framtida hyres nivåer, projekt- kostnader och att uthyrning sker. Med hänsyn till rådande omvärldsläge förskjuts tidplanen något. Total möjlig investeringsvolym, som uppgår till ca 40 mdkr och sträcker sig in till mitten av 2030-talet, förde- lar sig på ca 28 mdkr i fastigheter som utvecklas för att äga (mer parten kontor) och ca 12 mdkr i bostads rätter. Utvecklingen ska äga rum på fastigheter som bolaget redan äger eller på markanvisningar som erhållits och ca 85% av projekt utvecklingen sker vid befintliga eller kommande tunnelbane stationer i Stockholm. En viktig komponent i Agenda 2030 är våra nya hållbarhets- mål som fastställdes i slutet av 2021 och som gäller fram till 2030. Hållbarhet är en viktig affärsfråga och en avgörande del i vår strategi som handlar om innovativ stadsutveckling. Våra sex hållbarhetsmål som sträcker sig fram till 2030 är: 1. Vi ska vara klimatneutrala 2030 vilket mäts i kgCO₂e/BTA för byggprojekt och kgCO₂e/kvm för förvaltning. 2. År 2025 ska vi halvera vår klimatpåverkan från projekteringen. 3. Våra platser ska nå 90% i vårt index för social hållbarhet år 2030. 4. 100% av våra betydande inköp ska år 2025 vara utvärderade utifrån Atrium Ljungbergs uppförandekod för leverantörer. 5. Atrium Ljungberg ska årligen genomföra minst två utvecklingsprogram för leverantörer för att gemensamt utveckla hållbarhetsarbetet. 6. Vi ska uppnå 5,5 av totalt 7,0 i uppföljningssystemet Human Financial Wellness (HFW). Tio goda skäl att vara på en plats 1. Folkliv hela dygnet 2. Aktiviteter och sport 3. Kultur och lärande 4. Konst och kulturhistoria 5. Natur och smarta ekosystem 6. Lek och sociala ytor 7. Mat och uteserveringar 8. Lugna oaser 9. Digital infrastruktur och wifi 10. Handel och service Fastighetsvärde per kategori Handel 21%11,6 mdkr Kontor 63%35,3 mdkr Bostäder 3% 1,5 mdkr Projekt 12% 7,0 mdkr Byggrätter och mark 1% 1,0 mdkr Göteborg,5% Stockholm,80% Malmö,5% Uppsala,10% S.5Delårsrapport Q3 2023 ===== SIDA 6 ===== Mål 2030 hållbarhet 2023-09-30 2022 2021 2020 2019 Mål/Kommentar Klimatavtryck nyproduktion, kgCO₂e/BTA 399 388 - - - Mål: 50% red. 2025, Klimatneut. 2030 Procentuell förändring startvärde -13 -15 - - - Startvärde: 458 Klimatavtryck förvaltning KgCO₂e/kvm 1) 2) 6,3 7 - - - Mål: 22% red. 2025, Klimatneut. 2030 Procentuell förändring -10 - - - - Startvärde 7 (ex. mtrl & hg transp.) Vår stad index, % 43 34 - - - Mål: 50% 2025, 90% till 2030 Utvärderade leverantörer, % 3) 16 10 - - - Mål: 100% utv. betydande lev. 2025 Leverantörsutvecklingsprogram 1 2 - - - Ack. Mål: 2 st om året Hållbara medarbetare index, % 4) 5,6 5,7 90 89 87 Mål 5,5 HFW. 2021-2019 avser GPTW Nyckeltal Fastighetsenergi, kWh/m2 1) 80 96 112 122 132 År 2030 -20%, normalårskorrigerad Hyresgästenergi, kWh/m2 1) 82 82 86 85 89 Jämförbart bestånd Total energianvändning, kWh/m2 1) 162 178 198 207 221 Jämförbart bestånd, norm. årskorr. Total energianvändning, kWh/m2 1) 160 177 - - - Jämförbart bestånd, faktisk Energibesparing, % kWh/m2 mot fg år 1) -3 -14 -6 -6 -5 Jämförbart bestånd, norm. årskorr. Faktisk besparing, % kWh/m2 mot fg år 1) -4 -8 - - - Jämförbart bestånd, faktisk Solceller, kvm 18 823 14 296 14 296 8 202 667 Andel gröna avtal, % 1) 74 67 59 44 36 Av årshyra Vattenförbrukning, m3/m2 1) 0,42 0,44 0,46 0,39 0,39 Certifierad yta (kvm), % 82 76 96 62 50 Certifierade byggnader, antal 52 49 55 37 30 -varav BREEAM, antal 18 17 17 13 13 -varav BREEAM in-use, antal 27 25 32 21 14 -varav Miljöbyggnad, antal 7 7 6 3 3 Betyg CDP B B B B B Bästa möjliga betyg A Taxonomin Förenlig omsättning, % 21 23 - - - -förvaltningsportföljen, % 26 24 - - - Förenliga kapitalutgifter, % 15 8 - - - -förvaltningsportföljen, % 15 6 - - - Förenliga driftutgifter, % 18 16 - - - -förvaltningsportföljen, % 18 16 - - - 1) Rullande 12. 2) Schablonberäkning avseende transporter till handelsplatser och genererat avfall. Material och hyresgästers transporter exkluderas. 3) Annat beräkningssätt mellan år 2020-2019, siffrorna ej jämförbara. 4) HFW, Human Financial Wellness. Hållbart företagande. Atrium Ljungbergs hållbarhetsarbete Atrium Ljungberg har övergripande hållbarhetsmål för perioden 2022 – 2030 med etappmål 2025 som en del av vår hållbarhetslänkade finansiering. Målen spänner över områdena klimat, social hållbarhet, leverantörsutveckling och hållbara medarbetare. Utöver det har vi även ett antal nyckeltal i syfte att styra i rätt riktning. Klimat Vi arbetar aktivt med att minska klimatpåverkan i pro- jekteringen genom att genomföra livscykelanalyser i ett tidigt skede för att identifiera och implementera åtgärder. I våra projekt är snittet nu 399 kgCO₂e/BTA, vilket är en förbättring sedan föregående kvartal. Under kvartalet har vi uppdaterat vår preliminära mätmetod till att nu omfatta alla planerade och pågående projekt. Den uppdaterade mätmetoden är mer relevant eftersom det i huvudsak är i tidigt projektskede som utsläppen kan minskas genom design och planeringsåtgärder. Våra beräkningar innefattar alla livscykelskeden; byggnation, användande och slut- skede (A–C). I kvartalet fortsätter vi att reducera vårt klimatavtryck i för- valtningen, framför allt drivet av lägre energiförbrukning i våra fastigheter. Jämfört med samma period föregående år har vi 3% energibesparing (normalårskorrigerad) i jämför- bart bestånd. Social hållbarhet Vi mäter social hållbarhet på våra platser genom ett egen- utvecklat index med mätbara indikatorer som finns att ta del av i sin helhet på vår hemsida. Indexet bygger på våra stadsutvecklingsprinciper och vår vision ”Alla vill leva i vår stad”. Under kvartalet har vi uppnått 43% i vårt index och vårt mål är att nå 50% till 2025 och 90% till 2030. Leverantörsutveckling Vårt arbete med leverantörsutveckling bygger på flera delar. En del är att vi använder självskattningsenkäter med uppföljande dialog, för att utvärdera våra bety- dande leverantörer. Vi har nu bedömt totalt 174 stycken motsvarande 16%. En annan del är extern revision, där vi under kvartalet reviderat två utvalda leverantörer. Vi genomför även leverantörsutvecklingsprogram, där vi sedan tidigare i år genomfört ett program och planerar nästa under oktober månad. Hållbara medarbetare Vi arbetar vidare med förbättringsåtgärder efter vår genomförda medarbetarundersökning; Human Financial Wellness, HFW, där utfallet blev 5,6 på en 7-gradig skala. Alla chefer har analyserat resultatet i sina team och tagit fram en handlingsplan. CSRD och dubbel väsentlighetsanalys Under kvartalet har vi genomfört en dubbel väsentlig- hetsanalys utifrån principerna i ESRS/CSRD. Vi arbetar strukturerat med att förbereda oss kring de nya lagkra- ven för att i god tid hinna implementera nödvändiga förändringar i verksamheten. EU:s taxonomi Atrium Ljungbergs rapportering på taxonomin är frivillig, då vi inte omfattas av lagkraven förrän räkenskapsåret 2025. Vi rapporterar på ett av taxonomins sex miljömål, mål 1 – Begränsa klimatförändringar. För det tredje kvartalet ser vi inga större förflyttningar inom taxonomi- förenliga aktiviteter. S.6Delårsrapport Q3 2023 ===== SIDA 7 ===== Fastighetsmarknad En sedan tidigare återhållsam transaktionsmarknad noterar ännu ett svagt kvartal med en transaktionsvolym om ca 14 mdkr. Det är 60% lägre än motsvarande period föregående år och 70% lägre än snittet för motsvarande period de senaste fem åren. Under tredje kvartalet har 49 transaktioner genomförts vilket är det lägsta antalet trans- aktioner under ett enskilt kvartal de senaste åtta åren. Utländska investerare stod för 5,6 mdkr, motsvarande 41% av total transaktionsvolym. Det är den högsta andelen ett enskilt kvartal sedan 2019 och överstiger de senaste sju årens genomsnittliga årsvärde om 24%. Under tredje kvartalet har kontorssektorn varit det domi- nerande segmentet med sina 35% av total volym, följt av bostäder om 22%, logistik/industri om 18%, samhällsfast- igheter om 16% och handel om 3%. Stockholmsområdet fortsatte utgöra störst andel av transaktionsvolymen med sina 54%, medan Göteborg och Malmö utgjorde 8% res- pektive 1%. Övriga större städer svarade för 24% samtidigt som resten av landet utgjorde 13% Fastighetsbestånd Vårt fastighetsbestånd är koncentrerat till centrala lägen i tillväxt regionerna Stockholm, Uppsala, Göteborg och Malmö, där Stockholm utgör 80% (80) av marknads värdet. Fastighetsportföljen innehåller vid kvartalets utgång totalt 75 fastigheter (65) med en sammanlagd uthyrningsbar yta om 945 000 kvm (957 000). Förändring av fastighetsbeståndet mkr 2023 jan-sep 2022 jan-sep Förvaltningsfastigheter Verkligt värde, ingående värde 58 596 50 335 Förvärv 4 3 729 Försäljning -1 825 -49 Investeringar i egna fastigheter 1 079 1 428 Orealiserade värdeförändringar -1 443 4 138 Omklassificering 2 - Verkligt värde, utgående värde 56 413 59 581 Exploateringsfastigheter Bokfört värde, ingående värde 1 409 1 254 Omklassificering -2 - Försäljning Brf -166 -273 Investeringar i bostadsrättsprojekt 335 213 Bokfört värde, utgående värde 1 577 1 194 Fastighetsbeståndet, utgående värde 57 989 60 775 Fastighetsbestånd. Investeringar och försäljningar Under perioden har 1 414 mkr (1 641) investerats i befintliga fastigheter, varav 1 079 (1 482) avser fastig- heter som utvecklas för ägande och 335 (213) avser bostadsrättsaffären. Under perioden har en kontorsfastighet i centrala Stockholm, Skotten 6, om 13 000 kvm sålts till ett under- liggande fastighetsvärde om 1 900 mkr med frånträde sista januari 2023. Fastighetsvärdering Per Q2 2023 hade Atrium Ljungberg externvärderat 17% av fastighetsbeståndet, vilket utförts av Forum Fastighetsekonomi, Savills samt Cushman & Wakefield. Resterande del internvärderades och antaganden har kvalitetssäkrats av Forum Fastighetsekonomi. Per Q3 2023 har översyn gjorts av värderingarna och uppdatering skett av större uthyrningar, omförhandlingar och uppsäg- ningar samt marknadens avkastningskrav efter dialog med externa värderare. Marknadsvärderingen är baserad på en kassaflödes modell med individuell bedömning för varje fast- ighet av dels framtida intjäningsförmåga, dels marknadens avkastningskrav. Antagna hyresnivåer vid kontraktsförfall motsvarar bedömda långsiktiga marknadshyror, medan driftskostnader utgår från bolagets verkliga kostnader. Inflationsantagandet om 6% för 2024 och därefter 2% är oförändrat mot Q2 2023. Projektfastigheter värderas på samma sätt men med avdrag för återstående investering. Beroende på i vilken fas projektet befinner sig finns ett riskpåslag i avkastningskravet. Byggrätter har värderats utifrån ett bedömt marknadsvärde kronor per kvm BTA för fastställda byggrätter med godkänd detaljplan eller där detaljplan bedöms vinna lagakraft i närtid. Genomsnittligt värde på byggrätterna i värderingen är ca 5 700 kr/kvm BTA (5 700). Värderingsyielden uppgick vid periodens utgång till 4,6% (4,1) – en ökning om 6 bp sedan föregående kvartal och 25 bp sedan årsskiftet. Tillsammans med förstärkt kassa- flöde och tid innebär det netto en värde nedgång om 2,5% under 2023. Direktavkastning per region % Intervall 2023-09-30 Genomsnitt 2022-12-31 Genomsnitt Stockholm 3,6-6,0 4,4 4,1 Uppsala 3,9-5,9 5,6 5,3 Malmö 3,8-6,2 5,6 5,4 Göteborg 4,8-5,8 4,8 4,5 Totalt 3,6-6,2 4,6 4,4 Direktavkastning per fastighetskategori % Intervall 2023-09-30 Genomsnitt 2022-12-31 Genomsnitt Kontor 3,6-6,0 4,4 4,1 Handel 3,8-6,2 5,4 5,2 Bostäder 3,8-4,9 4,5 4,4 Totalt 3,6-6,2 4,6 4,4 Exploateringsfastigheter Med exploateringsfastigheter avses fastigheter på vilka bostadsrättsutveckling genomförs eller avses genomföras och därefter avyttras. Exploa terings fastigheter redovi- sas till det lägsta av nedlagda investeringar och bedömt nettoförsäljningsvärde. Bokfört värde vid utgången av perioden uppgick till 1 577 mkr (1 409). Marknadsvärdet vid samma tidpunkt bedöms till 2 009 mkr (1 716) och avser i  huvudsak Nobelberget, Kyrkviken, övriga Sickla och Gränbystaden. Fastighetsbestånd 2023-09-30 Uthyrningsbar yta, tkvm 1) Fastighets- värde, mkr Fastighets- värde, kr/kvm Hyresvärde, mkr 2) Hyresvärde, kr/kvm Ekonomisk uth.grad, % Kontorsfastigheter 558 35 270 63 296 1 973 3 541 92,8 Handelsfastigheter 257 11 594 45 107 905 3 521 92,3 Bostadsfastigheter 45 1 544 34 141 104 2 291 97,0 Affärsområde Fastighet 860 48 408 56 323 2 982 3 469 92,8 -varav Stockholm 552 36 905 66 899 2 106 3 817 93,0 -varav Uppsala 124 5 631 45 423 409 3 293 93,4 -varav Göteborg 74 2 895 39 107 187 2 531 92,6 -varav Malmö 110 2 977 27 108 280 2 551 90,7 Projektfastigheter 79 7 038 - 217 - - Mark och byggrätter - 967 - - - - Summa förvaltningsfastigheter 939 56 413 - 3 199 - - Exploateringsfastigheter 6 Fastighetsbeståndet totalt 945 56 413 3 199 1) Uthyrningsbar yta exklusive garage. 2) Årlig rabatt om 67 mkr är exkluderad. Fastighetsförsäljningar Fastighet Område Kategori Uthyrbar area, kvm Frånträde Underliggande pris fastighet, mkr Skotten 6 Stockholm K 12 984 2023-01-31 1 900 S.7Delårsrapport Q3 2023 ===== SIDA 8 ===== Kontrakterad årshyra och uthyrningsgrad Per 2023-10-01 uppgick kontrakterad uppsägningsbar årshyra till 2 913 mkr. Ekonomisk uthyrningsgrad exklu- sive projektf astigheter var vid samma tidpunkt 93% (93), medan genomsnittlig återstående kontrakterad löptid, exklusive bostäder och parkering, uppgick till 4,5 år (4,5). Atrium Ljungberg har stor riskspridning i kontrakts portf öljen avseende såväl bransch, kund som förfall. Kontrakterad årshyra per lokaltyp – En blandad portfölj skapar flexibilitet Nettouthyrning Nettouthyrningen, dvs. ny kontrakterad årshyra med avdrag för årshyror uppsagda för avflytt, uppgick under perioden till 70 mkr (124), varav projektfastigheter 60 mkr (93). Såväl nytecknade som uppsagda avtal avser främst kontor i Stockholmsområdet. Nyuthyrning har skett om 178 mkr (248), medan uppsägning från kund uppgick till 100 mkr (95). Därtill har vi sagt upp kund för avflytt motsvarande en årshyra om 8 mkr (30). Tidsförskjutningen mellan nettouthyrningen och dess resultateffekt bedöms till 3–12 månader för förvaltningsfastigheter och 12–24 månader för projekt. I tredje kvartalets nytecknade volym ingår uthyrning till co-workingbolaget A house (i vilket Atrium Ljungberg är delägare) i Katarinahuset och Slussen motsvarande en årshyra om ca 40 mkr. I PV palatset i Hagastaden utvecklas nya moderna kontor med en grönskande innergård. Kund. Uppsägningsbart årligt kontraktsvärde 2023-10-01 Antal kontrakt Uthyrningsbar yta, tkvm Årligt kontrakts- värde, mkr Andel av värdet, % Kommersiellt, löptid 2023 21 7 7 0% 2024 419 93 329 11% 2025 328 124 466 16% 2026 303 133 518 18% 2027 208 105 397 14% 2028+ 207 292 1 058 36% Summa 1 486 754 2 775 95% Bostäder 592 33 63 2% Garage/parkering 203 154 75 3% Totalt 2 281 941 2 913 100% Sällanköp 15% 435 mkr Kontor 56% 1 631 mkr Kultur/Utbildning 7% 216 mkr Hälsa/vård 5% 136 mkr 6% 180 mkr Restaurang 5% 142 mkr Övrigt 4% 111 mkr Bostad 2% 63 mkr Dagligvaror Förvaltningsfastigheter, mkr Projektfastigheter, mkr Nettouthyrning, mkr 20202019 2021 2022 2023 -80 -60 -40 -20 0 20 40 60 80 Q3Q2Q1Q4Q3Q2Q1Q4Q3Q2Q1Q4Q3Q2Q1Q4Q3 mkr -80 -60 -40 -20 0 20 40 60 80 Nettouthyrning S.8Delårsrapport Q3 2023 ===== SIDA 9 ===== Projektportfölj. Atrium Ljungbergs affärsmodell innebär att äga, förvalta och utveckla fastigheter och stadsdelar på ett ansvarsfullt och hållbart sätt. Därmed tar vi ansvar för hela värdekedjan. Bolaget har en projektportfölj motsvarande en investe- ringsvolym om ca 40 mdkr i redan ägd mark eller erhållna markanvisningar. I början av 2022 lanserade bolaget en målsättning att investera 30 mdkr fram till 2030 i våra projekt med en projektvinst om 30%. Till följd av ändrade marknadsförutsättningar är planen att realisera projekten i den takt som marknaden möjliggör. Per 30 september 2023 omfattade vår projektportfölj 800 000 kvm BTA fördelat på 235 000 kvm BTA bostads- byggrätter och resterande på fastigheter att förvalta med tyngdpunkt inom kontor. Merparten av utvecklingsport- följen finns i Stockholm med fokus på Hagastaden, Slakthusområdet, Slussen och Sickla. 85% av portföljen ligger vid befintliga eller kommande tunnelbanestationer i Stockholm. Pågående projekt Den 30 september 2023 hade Atrium Ljungberg pågående byggnationer om 7,3 mdkr, varav 4,4 mdkr återstår att investera. Av pågående projekt utgör 6,5 mdkr investering i fastig heter som utvecklas för att äga med en bedömd projektvinst om ca 28%, motsvarande 2 mdkr varav 0,7 mdkr redan redovisats. Vidare har bolaget pågående bostadsrättsbyggnation motsvarande 0,8 mdkr med ett bedömt marknadsvärde om 1,0 mdkr, vilket realiseras i takt med att vinstavräkning sker. Under kvartalet har Atrium Ljungberg ingått avtal med Stockholms stad om förvärv av en av tre markanvisningar vid Slussen. Förvärvet avser Mälarterrassen som utgörs av ca 7 000 kvm BTA caféer, restauranger och inslag av kultur med utsikt över Gamla stan och vattnet. Förvärvet är villko- rat av kommunfullmäktiges godkännande, vilket förväntas erhållas i slutet av det här året. Bedömt tillträde är hösten 2024 med färdigställande i mitten av 2026. Total investe- ring, inkl förvärv, beräknas uppgå till 430 mkr. Planerade projekt Hagastaden Atrium Ljungberg är en av de största fastighetsägarna i Hagastaden och har varit aktivt involverade i utvecklingen av området i drygt 30 år. Hagastadens målsättning är att bli en av världens främsta kluster för life science fram till 2030 och vi har flera planerade projekt i området. I juli 2022 undertecknades exploateringsavtal innefatt- ande två bostads- och ett kontorskvarter – kvarteren Cambridge, Stanford och Pisa med en investeringsvolym om 5 mdkr. Det första steget i projektet, ett gemen- samt garage för kvarteren, påbörjades hösten 2022. Vid Brunnsviken, i östra Hagastaden, har vi ytterligare en markanvisning där vi planerar att bygga en kontorsfast- ighet om ca 21 000 kvm i åtta våningar. De planerade utvecklingsprojekten i Hagastaden, som beräknas vara färdigställda strax efter år 2030, innebär en framtida inves- tering om 7 mdkr, varav 3 mdkr utgör bostadsrätter och resterande kontor. Sickla Vi har under 25 år utvecklat Sickla, från industriområde till levande stadsdel. I juni 2023 lanserade vi planerna för "Stockholm Wood City" som blir världens största träbase- rade stadsutvecklingsprojekt. Det första spadtaget plane- ras att tas 2025 och de första byggnaderna beräknas stå klara under 2027. Fördelarna med träbyggnation är många, både miljö- och hälsomässiga som ekonomiska. Bland annat möjliggör det lägre klimatavtryck över livscykeln, användning av lokal råvara, energisnål tillverkningsprocess och tysta byggarbetsplatser. Totalt omfattar utvecklingsprojektet 250 000 kvm vilket motsvarar 25 kvarter, 7 000 arbetsplatser och 2 000 bostä- der. Här planeras en mix av bostäder och arbets platser, där restauranger och butiker ger liv åt gatustråken. Den attraktiva och dynamiska stadsdelen blir ett föredöme för hållbar arkitektur och stadsutveckling och ett viktigt steg i bolagets ambitiösa hållbarhetsmål. "Stockholm Wood City" omfattar flera detaljplaner i olika skeden. Den största pågående detaljplanen ligger i de centrala delarna av Sickla. Detaljplanen har varit på samråd under 2022 och granskningen planeras till årsskiftet 2023/2024. Detaljplaneområdet är uppdelat i flera etapper där etapp 1 avser uppföranden fram till 2030 med planerat antagande 2024 och byggstart 2025. Delar av detta område senareläggs med anledning av reservatet för Östlig förbindelse. Vi planerar även för fler bostäder i andra delar av Sickla bl.a. genom den lagakraft- vunna detaljplanen på Nobelberget om 500 lägenheter. Därutöver pågår även planarbete för Kyrkviken och Norra Nobelberget. Investeringsbeslut har fattats för en ny tunnelbaneuppgång i Sickla. I samband med utbyggnaden av blå tunnelbane- linje till Nacka har vi sedan tidigare avtal om en uppgång i det pågående projektet Sickla Stationshus och nu utökas detta med en ytterligare uppgång, båda beräknas tas i bruk 2030. Den framtida investeringen för utvecklingsprojekten i Sickla uppgår till 14 mdkr, varav 9 mdkr planeras fram till ca år 2030 fördelat på 4 mdkr i bostadsrätter och reste- rande i främst kontor. Slakthusområdet Slakthusområdet är ett av Stockholms största stadsut- vecklingsprojekt. Atrium Ljungberg utvecklar området till en attraktiv plats med kontor och bostäder komplet- terat med ett brett utbud av mat, kultur och upplevelser. Området transformeras till en helt ny mötesplats och en motor för hela södra Stockholm. Vi har idag 200 000 kvm BTA i ägda eller redan erhållna markanvisningar. Det motsvarar en framtida investering om 11 mdkr fördelat på 1 mdkr i byggandet av bostadsrätter och resterande investeringar i kommersiellt. Totalt har Atrium Ljungberg 40 000 kvm BTA i detaljpla- ner som vunnit laga kraft och ambitionen är att dubbla detta under 2024. Projektet Slakthushallarna Hus 26 är nu avslutat och har resulterat i en ny välbesökt matdestination med kockduon Adam & Albins stor- satsning Solen i spetsen. Projektet manifesterar visio- nen för Slakthusområdet och har fått stort medialt utrymme. I slutet av juni tecknades hyresavtal med co-workingaktören A house och deras första etable- ring i Slakthusområdet kommer att öppna i början av 2024. Vi har också ett samarbetsavtal med Stockholms konstnärliga högskola om en flytt till Slakthusområdet. Högskolekvarteret planeras omfatta 36 000 kvm BTA, utbildningslokaler och arbetsplatser. Sickla Stationshus utvecklas med kontor, restauranger och så småningom uppgång från tunnelbanan. S.9Delårsrapport Q3 2023 ===== SIDA 10 ===== Slussen Atrium Ljungberg är en av de största fastighetsägarna vid Slussen. Under Ryssgården och Södermalmstorg har vi möjlighet att utveckla en handelsplats om 16 000 kvm BTA. Handelsplatsen förbinder Saltsjöbanan med busster- minalen i Katarinaberget och med tunnel banan. Den kommer även att angränsa till kommande Mälarterrassen - se avsnittet Pågående projekt för mer information om det specifika projektet. I Slussen har vi också en markanvisning framför Katarina huset, kvarteret Ryssbodarna, som ligger ovanpå Stadsgårds leden och Saltsjöbanan. En byggrätt om ca 7 000 kvm BTA fördelat på fem våningar där vi pla- nerar för kontor med publika delar i bottenvåningen. Produktionsstart tidigast 2027 med möjlig inflyttning 2029. Atrium Ljungberg äger sedan tidigare Glashuset, Sjömans- institutet och Katarina huset - totalt 55 000 kvm LOA i befintligt bestånd. Till det kommer mark anvisningar om totalt 30 000 kvm BTA. Utvecklingsprojekten i Slussen, vilka planeras genomföras fram till år 2030, motsvarar en total framtida investering om 2 mdkr inklusive markförvärv. Uppsala Uppsala är en av våra viktigaste delmarknader och vi fokuserar vår verksamhet till Uppsala city och Gränbystaden. Detaljplanen för Ångkvarnen (Uppsala Kungsängen 22:2) i Uppsala city antogs av Uppsala kommun fullmäktige i juni 2021 och vann laga kraft i slutet av juni 2022. Byggnaderna ligger i ett utvecklingsområde där vi, tillsam- mans med Ikano Bostad och Besqab, kommer att knyta ihop de södra delarna av innerstaden med city. Tillträde till fastigheterna beräknas kunna ske tidigast sommaren 2024. Vi har genomfört en rad stora utvecklingsprojekt i Gränbystaden och i juni 2023 fick vi ett positivt plan- besked som ger oss möjlighet att utveckla ytterligare 60 000 kvm BTA varav ca hälften bedöms bli bostäder. Utvecklingsprojekten i Uppsala motsvarar en framtida investeringsvolym om ca 4 mdkr. Göteborg Under fjärde kvartalet 2022 startade detaljplanearbetet för en om- och tillbyggnad av fastigheten Tornen på Lindholmen i Göteborg där 23 000 kvm BTA moderna kontorsytor beräknas tillskapas. Planen drivs tillsammans med planändring för att möjliggöra dagligvaruhandel i vår fastighet M2 samt detaljplanen för fastigheten M1. Detaljplanen tas fram tillsammans med Älvstranden Utveckling. Malmö I Mobilia innehar vi en byggrätt om 5 400 kvm BTA för kontor be lägen utmed Trelleborgsvägen. Bygglov har erhållits och projektet startas då tillräcklig uthyrningsgrad uppnåtts. Kontoren blir nästa naturliga utvecklingssteg för Mobilia på resan mot att bli ett dynamiskt stadskvarter med blandat innehåll och en nod i södra Malmö. Brf Kulturtrappan på Nobelberget färdigställs Q2 2024. Söderhallarna rustas upp och beräknas färdigställas Q1 2026. Slakthushallarna och Fållan. S.10Delårsrapport Q3 2023 ===== SIDA 11 ===== Projektportfölj efter fastighetstyp – Bostäder och kontor står för ca 90% av arean Projektportfölj efter område – Drygt 80% av arean hänförlig till Stockholm Projektportfölj efter detaljplan – För drygt 30% av arean finns färdig detaljplan Pågående projekt Utvecklas för att äga Kommun Typ av investering Färdigställt Bostad, kvm Lokaler, kvm Total inves- tering inkl mark, mkr varav återstår, mkr Marknadsvärde vid färdigstäl- lande, mkr Hyresvärde, mkr 1) Ekonomisk uth.grad, % Under året färdigställda projekt - Slakthushallarna fas 1 Stockholm Ombyggn. Kv 1 2023 - 2 300 210 10 10 70 Pågående projekt - Katarinahuset Stockholm Ombyggn. Kv 1 2024 - 24 900 1 360 340 152 87 - Slakthushallarna fas 2 Stockholm Ombyggn. Kv 1 2024 - 2 000 130 50 5 100 - Campus Sickla Nacka Tillbyggn. Kv 2 2025 - 2 100 100 70 7 100 - PV palatset Stockholm Ombyggn. Kv 2 2025 - 10 100 400 290 48 - - Sickla stationshus Nacka Nybyggn. Kv 4 2025 - 16 900 1 040 610 67 - - Söderhallarna Stockholm Ombyggn. Kv 1 2026 - 23 900 1 260 1 170 126 - - Gymnasieskola Slakthusområdet Stockholm Nybyggn. Kv 2 2026 - 6 200 370 340 18 100 - Hus 6 Stationen Slakthusområdet Stockholm Nybyggn. Kv 2 2027 - 16 900 1 600 1 410 87 - Fastigheter att äga - 105 300 6 470 4 290 9 900 520 33 Bostadsrätter Vinst- avräkning Boknings- grad, % 2) Försäljnings- grad,% 3) - Parkhusen kvarter 2 Uppsala Nybyggn. Kv 2 2023 5 800 - 270 0 - 67 - Brf Kulturtrappan Nacka Nybyggn. Kv 2 2024 6 600 - 520 140 - 47 Bostadsrätter 12 400 - 790 140 1 000 Pågående projekt 12 400 105 300 7 260 4 430 10 900 1) Exklusive tillägg. 2) och 3) Andel sålda lägenheter (i antal). Planerade och pågående projekt med start senast år 2030 Utvecklas för att äga Antal lägenheter BTA, kvm varav lagakraft detaljplan Bedömd investering, mkr varav åter- stående, mkr Marknadsvärde, mkr Driftnetto, mkr Stockholm - Hagastaden - 57 000 13 000 4 200 4 100 7 000 230 - Sickla - 99 000 35 000 5 300 4 600 7 500 330 - Slakthusområdet 90 153 000 39 000 10 000 8 500 12 000 515 - Slussen - 56 000 56 000 4 900 2 200 6 400 240 - Övriga Stockholm - 45 000 0 2 000 1 800 2 700 120 Uppsala 345 71 000 13 000 3 400 3 400 3 400 170 Göteborg/Malmö - 29 000 5 400 1 100 1 000 1 500 70 Summa 435 510 000 161 400 30 900 25 600 40 500 1 675 Avgår driftnetto idag, mkr -65 Nytillskapat driftnetto, mkr 1 610 Bostadsrätter Stockholm - Hagastaden 452 40 000 39 000 3 500 3 300 4 000 - Sickla 877 80 000 27 000 5 000 4 100 6 300 - Slakthusområdet 200 18 000 - 1 500 1 500 1 650 Uppsala 393 35 000 35 000 1 450 1 200 1 500 Summa 1 922 173 000 101 000 11 450 10 100 13 450 Projektportfölj med start senast år 2030 2 357 683 000 262 400 42 350 35 700 53 950 Information om pågående projekt och planerade projekt i delårsrapporten är baserad på bedömningar om storlek, inriktning och omfattning samt när i tiden projekt bedöms startas och färdigställas. Vidare baseras informationen på bedömningar om framtida projektkostnader och hyresvärde fram till år 2030. Bedömningarna och antaganden ska inte ses som en prognos. Bedömningar och antaganden innebär osäkerhetsfaktorer både avseende projektens genomförande, utformning och storlek, tidsplaner, projektkostnader samt framtida hyresvärde. Informationen om pågående byggnation samt planerade projekt omprövas regelbundet och bedömningar och antaganden justeras till följd av att pågående byggnationer färdigställs eller tillkommer samt att förutsättningar förändras. Förändring av detaljplan krävs, 66% Detaljplan finns, 34% Vid nya tunnelbanestationer, 70 % Övriga kommunikationer, 19 % Vid befintliga tunnelbane- stationer, 11 % Kontor, 53% Bostäder, 36% Handel, 6% Övrigt, 6% Sickla, 34% Slakthusområdet, 24% Uppsala, 13% Hagastaden, 12% Slussen, 7% Övriga Stockholm, 6% Göteborg, 3% Malmö, 1% Förändring av detaljplan krävs, 66% Detaljplan finns, 34% Vid nya tunnelbanestationer, 70 % Övriga kommunikationer, 19 % Vid befintliga tunnelbane- stationer, 11 % Kontor, 53% Bostäder, 36% Handel, 6% Övrigt, 6% Sickla, 34% Slakthusområdet, 24% Uppsala, 13% Hagastaden, 12% Slussen, 7% Övriga Stockholm, 6% Göteborg, 3% Malmö, 1% Förändring av detaljplan krävs, 66% Detaljplan finns, 34% Vid nya tunnelbanestationer, 70 % Övriga kommunikationer, 19 % Vid befintliga tunnelbane- stationer, 11 % Kontor, 53% Bostäder, 36% Handel, 6% Övrigt, 6% Sickla, 34% Slakthusområdet, 24% Uppsala, 13% Hagastaden, 12% Slussen, 7% Övriga Stockholm, 6% Göteborg, 3% Malmö, 1% S.11Delårsrapport Q3 2023 ===== SIDA 12 ===== Finansmarknaden Även under årets tredje kvartal har finansmarknaderna visat sig vara nervösa. Oro över de negativa effekterna av rekordsnabba räntehöjningar blandas med en försiktig optimism om att en djupare recession kan undvikas. Den ekonomiska aktiviteten har överraskande nog visat sig vara robust. Inflationen verkar vara på nedgång, även i Sverige. Trots detta hindrar en segdragen minskning av kärninfla- tionen Riksbanken och andra centralbanker från att snabbt sänka räntorna. Istället för det tidigare begreppet “Low-for- long” talas nu om termen “Higher-for-longer”. Svenska korta marknadsräntor har fortsatt att stiga i takt med att Riksbanken höjde styrräntan med 25 bp till 4% i september. Marknaden bedömer dock att det är mindre sannolikt med ytterligare höjning, men det finns inte heller någon förväntan om några snabba sänkningar från Riksbanken. Styrräntan förväntas således ligga kvar omkring dagens nivå under flera kvartal framöver. Stibor har ökat med cirka 30 bp under kvartalet. Swapräntorna har fortsatt att stiga och den 10-åriga swapräntan har gått från ca 3% vid föregående kvartalsskifte till 3,45% i slutet av tredje kvartalet. Prissättningen på räntemarknaden indikerar fortfarande fallande långräntor framöver, men på fortsatt höga nivåer, och 10-årig swapränta förväntas om ett år ligga runt 3,35%. Svensk kapitalmarknad har, liksom omvärlden, varit volatil men har successivt förbättrats efter sommaren. Investerare skyr inte längre fastighetsbranschen, som står för ca 50% av svensk företagsobligationsmarknad. Många obligations- investerare verkar även ha för hög likviditet som behöver investeras förr eller senare. Under kvartalet har flera fastighetsbolag emitterat obligationer, däribland Atrium Ljungberg. Vi emitterade en kort 3-årig grön FRN om 300 mkr med en kreditmarginal på 2,25%. Marginalen var den- samma som vid emissionen i april, men då med en kortare löptid om 2,5 år. Även certifikatsmarknaden utvecklas i positiv riktning. Medan investerare under första halvåret Kapitalstruktur – Säkerställda lån motsvarar 15% i förhållande till totala tillgångarna Utveckling finansieringskällor – Hållbarhetslänkade obligationer och banklån tillkom som finansieringskälla under 2022 mdkr Direktlån Banklån Gröna banklån Gröna icke säkerställda banklån Gröna obligationer Obligationer Företagscertifikat Hållbarhetslänkade obligationer Hållbarhetslänkade banklån 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 0 5 10 15 20 25 30 Q3 Q3Q2 Q2Q1Q4 Q4 Q1Q3Q2Q1Q4Q3Q2Q1Q4Q3Q2Q1Q4Q3Q2Q1Q4 Räntebärande skulder – 24 762 mkr i räntebärande skulder, varav 71% grön och hållbarhetslänkad finansiering Finansiering. i bästa fall ville rulla förfall har Atrium Ljungberg under tredje kvartalet kunnat emittera certifikat till nya inves- terare. Trots detta har certifikatvolymen inte ökat, vilket beror på begränsat finansieringsbehov. Kreditmarginalen över Stibor, för 3 månaders löptid, är oförändrat 70 bp. Räntebärande skulder Atrium Ljungberg täcker sitt finansieringsbehov genom svensk och norsk kapitalmarknad, nordiska banker, Nordiska och Europeiska Investeringsbanken samt direkt- finansiering. De räntebärande skulderna uppgick vid periodens slut till 24 762 mkr (25 389). Skuldportföljens genomsnittliga utgående ränta uppgick till 2,3% (2,2) exklu- sive outnyttjade kreditfaciliteter och 2,4% (2,3) inklusive outnyttjade kreditfaciliteter. Genomsnittlig utgående ränte- och kapital bindning uppgick till 3,5 år (4,0) respektive 3,8 år (4,3). Räntetäckningsgraden, mätt rullande 12 månader, uppgick till 3,5 ggr (4,3) och belåningsgraden uppgick vid utgången av perioden till 41,8% (41,7). Under de första tre kvartalen har obligationer om 1 350 mkr förfallit och två gröna obligationer om 300 mkr var emitterats samtidigt som en ny hållbarhetslänkad bank- kredit upptagits om 1 000 mkr. Volymen företagscertifikat har under perioden ökat med nominellt 50 mkr. Outnyttjat kreditutrymme uppgick till 7 340 mkr (6 055), vilket väl täcker utestående företagscertifikat om 1 100 mkr och annan upplåning med kort återstående löptid. Total tillgänglig likviditet inklusive kassa om 514 mkr (380) och outnyttjad checkräkningskredit om 300 mkr (300) uppgår till 8 154 mkr (6 735). Grön och hållbarhetslänkad finansiering Atrium Ljungberg arbetar både med grön och hållbar- hetslänkad finansiering. Grön finansiering är allokerad till specifika fastigheter med höga klimatkrav. Totalt finns gröna obligationer om 9 412 mkr (9 498) och gröna säker- ställda och icke säkerställda banklån om 4 367 kr (4 372), sammantaget 56% (55) av total låne volym. Hållbarhetslänkad finansiering är kopplad till målupp- fyllelsen av högt ställda hållbarhetsmål för koncernen. Totalt finns hållbarhetslänkade obligationer om 999 mkr och hållbarhetslänkade säkerställda banklån om 2 695 mkr, sammantaget 15% (16) av total finansiering. Säkerheter Av räntebärande skulder är 9 097 mkr (9 385) säkerställda med pantbrev vilket motsvarar 15% (15) av totala tillgångar. Resterande andel utgörs av icke säkerställd finansiering. Gröna banklån 10% 2 449 mkr Banklån 10% 2 402 mkr Direktlån 6% 1 551 mkr Gröna icke säkerställda banklån 8% 1 918 mkr Gröna obligationer 38% 9 412 mkr Hållbarhetslänkade obligationer 4% 999 mkr 2 246 mkrObligationer 9% 1 090 mkrFöretagscertifikat 4% Säkerställda lån Hållbarhetslänkade banklån 11% 2 695 mkr Icke säkerställda lån 25% 15 665 mkr Eget kapital 45% 28 070 mkr Säkerställda lån 15% 9 097 mkr Uppskjuten skatteskuld 10% 6 240 mkr Övriga skulder 5% 3 198 mkr mdkr Direktlån Banklån Gröna banklån Gröna icke säkerställda banklån Gröna obligationer Obligationer Företagscertifikat Hållbarhetslänkade obligationer Hållbarhetslänkade banklån 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 0 5 10 15 20 25 30 Q3 Q3Q2 Q2Q1Q4 Q4 Q1Q3Q2Q1Q4Q3Q2Q1Q4Q3Q2Q1Q4Q3Q2Q1Q4 S.12Delårsrapport Q3 2023 ===== SIDA 13 ===== Derivatinstrument Derivatportföljen bestod vid utgången av tredje kvar talet av ränteswappar om 18 064 mkr (17 664) med förfall 2023–2033 och valutaränteswappar om 3 062 mkr (3 189). Ränteswappar används för att räntesäkra lån med rörlig ränta och valutaränteswappar används för att valuta- och räntesäkra obligationslån i norska kronor. Den orealiserade värdeförändringen av derivat uppgick under de första tre kvartalen till –57 mkr (1 616), främst drivet av förändringar i tid och ändrade marknadsräntor. Det bokförda övervärdet i derivatportföljen uppgick vid stängningen av det tredje kvartalet till 1 330 mkr (1 513). Kreditrating Moody’s beslutade i mars, mot bakgrund av stigande marknadsräntor och finansieringskostnader, samt en bedömning om fallande fastighetspriser i marknaden att ändra Atrium Ljungbergs rating till Baa2 med negativ outlook. Motiveringen till den negativa outlooken är att såväl räntetäckningsgraden som belåningsgraden utmanas i rådande finansiella omvärld. Räntebindning, mkr Bindningstid Volym Andel, % Genomsnittlig ränta, %1) 2023 2 907 12% 2,6% 2024 2 950 12% 0,7% 2025 1 749 7% 2,4% 2026 2 704 11% 1,9% 2027 4 050 16% 2,7% >2027 10 402 42% 2,6% Totalt 24 762 100% 2,3% 1) Genomsnittlig kreditmarginal för rörliga lån är fördelad på räntederivatens förfallotid- punkter. Snitträntan redovisas exklusive kostnad för outnyttjat kreditutrymme. Förfalloprofil finansiering, mkr Bindningstid Banklån Kapital- marknad Total skuld Andel, % Totala kredi- tavtal 2023 0 1 150 1 150 5% 1 150 2024 0 2 250 2 250 9% 2 250 2025 3 750 3 099 6 849 28% 10 799 2026 200 3 572 3 772 15% 7 162 2027 1 912 3 166 5 077 21% 5 077 >2027 5 154 510 5 664 23% 5 664 Totalt 11 015 13 747 24 762 100% 32 102 Belåningsgrad och räntetäckningsgrad rullande 12 mån – Stigande marknadsräntor påverkar räntetäckningsgraden Genomsnittlig utgående ränta samt kapital- och räntebindning – Stigande marknadsräntor påverkar successivt låneräntan Hus 6 Stationen blir en tydlig entré till hela Slakthusområdet. Huset kommer att inrymma kontor, butiker och service. % ggrggr 0 10 20 30 40 50 Q3Q2Q1Q4Q3Q2Q1Q4Q3Q2Q1Q4Q3Q2Q1Q4Q3Q2Q1Q4Q3Q2Q1Q4 Belåningsgrad, %Räntetäckningsgrad, ggr 2018 2019 2020 2021 2022 20232017 2 3 4 5 6 7 år 0 1 2 3 4 5 6 Q3Q2Q1Q4Q3Q2Q1Q4Q3Q2Q1Q4Q3Q2Q1Q4Q3Q2Q1Q4Q3Q2Q1Q4 Kapitalbindning, årRäntebindning, årSnittränta, % % 0 1 2 3 4 5 6 20182017 2019 2020 2021 2022 2023 S.13Delårsrapport Q3 2023 ===== SIDA 14 ===== Belopp i mkr 2023 jul-sep 2022 jul-sep 2023 jan-sep 2022 jan-sep 2022/2023 okt-sep 2022 jan-dec Hyresintäkter 700 661 2 111 1 879 2 783 2 550 Projekt- och entreprenadomsättning 95 50 270 154 372 256 Nettoomsättning 795 710 2 382 2 033 3 155 2 806 Kostnad fastighetsförvaltning Taxebundna kostnader -20 -55 -133 -148 -184 -199 Övriga driftkostnader -47 -54 -137 -145 -192 -199 Förvaltningskostnader -38 -39 -125 -124 -178 -177 Reparationer -9 -9 -27 -28 -40 -41 Fastighetsskatt -54 -55 -163 -162 -215 -214 Ej avdragsgill mervärdesskatt -3 -4 -10 -10 -13 -14 -171 -216 -595 -616 -822 -843 Kostnad projekt- och entreprenad -96 -57 -271 -181 -373 -282 Bruttoresultat 528 438 1 516 1 236 1 960 1 681 - fastighetsförvaltning (driftöverskott) 529 445 1 516 1 262 1 961 1 707 - projekt- och entreprenadverksamhet -1 -7 -1 -26 -1 -26 Central administration -19 -21 -59 -70 -80 -91 - fastighetsförvaltning -17 -17 -53 -59 -71 -76 - projekt- och entreprenadverksamhet -2 -4 -6 -11 -9 -15 Resultat från intresseföretag -1 - -1 - -1 - Räntenetto -132 -115 -400 -297 -526 -423 Tomträttsavgälder -11 -11 -32 -29 -42 -39 Förvaltningsresultat 366 291 1 024 840 1 311 1 127 Värdeförändringar Fastigheter, orealiserade -454 87 -1 443 4 138 -2 910 2 671 Fastigheter, realiserade 6 -3 -9 18 -9 18 Nedskrivning goodwill - - -24 - -24 - Intäkt försäljning exploateringsfastighet 26 329 200 329 200 329 Kostnad försäljning exploateringsfastighet -22 -273 -166 -273 -171 -278 Derivat, orealiserade 107 91 -57 1 616 -147 1 526 Resultat före skatt 29 522 -475 6 669 -1 751 5 393 Aktuell skatt -29 -15 -57 -38 -22 -3 Uppskjuten skatt 36 -76 128 -1 326 352 -1 102 Periodens resultat 36 432 -404 5 305 -1 421 4 288 Summa totalresultat för perioden 36 432 -404 5 305 -1 421 4 288 Periodens resultat och summa totalresultat för perioden är i sin helhet hänförligt till moderföretagets aktieägare. Genomsnittligt antal aktier 126 106 126 264 126 106 126 258 126 118 126 215 Res. per aktie före och efter utspädning, kr 0,29 3,42 -3,20 42,02 -11,27 33,97 Rapport över total resultat Koncernen. Segmentrapportering. 2023 jan-sep Belopp i mkr Fastigheter Projekt- utveck- ling 1) TL Bygg Proj.- och entrepr. verksamh. Elimine- ringar Ej förde- lade poster Koncernen Hyresintäkter 2 162 - - - -51 - 2 111 Projekt- och entreprenadomsättning - - 621 621 -350 - 270 Nettoomsättning 2 162 - 621 621 -401 - 2 382 Kostnad fastighetsförvaltning -642 - - - 47 - -595 Kostnad projekt- och entreprenad - -9 -601 -610 339 - -271 Bruttoresultat 1 520 -9 20 11 -16 - 1 516 Central administration -54 -6 - -6 1 - -59 Resultat från intresseföretag - - - - - -1 -1 Räntenetto - - 2 2 -2 -400 -400 Tomträttsavgälder -32 - - - - - -32 Förvaltningsresultat 1 434 -14 22 7 -17 -401 1 024 Värdeförändringar 2) 3) -1 476 34 - 34 - -57 -1 498 Skatt - - - - - 71 71 Periodens resultat -41 20 22 41 -17 -386 -404 Investeringar och förvärv 1 083 335 - 335 - - 1 418 Tillgångar, periodens slut 57 849 1 577 248 1 825 - 2 596 62 270 2022 jan-sep Belopp i mkr Fastigheter Projekt- utveck- ling 1) TL Bygg Proj.- och entrepr. verksamh. Elimine- ringar Ej förde- lade poster Koncernen Hyresintäkter 1 909 - - - -31 - 1 878 Projekt- och entreprenadomsättning - - 524 524 -369 - 154 Nettoomsättning 1 909 - 524 524 -400 - 2 032 Kostnad fastighetsförvaltning -640 - - - 24 - -616 Kostnad projekt- och entreprenad - -19 -510 -529 348 - -181 Bruttoresultat 1 269 -19 13 -5 -28 - 1 236 Central administration -60 -3 -9 -12 2 - -70 Räntenetto - - - - - -297 -297 Tomträttsavgälder -29 - - - - - -29 Förvaltningsresultat 1 180 -22 4 -17 -26 -297 841 Värdeförändringar 2) 3) 4 156 56 - 56 - 1 616 5 828 Skatt - - - - - -1 363 -1 363 Periodens resultat 5 336 34 4 39 -26 -44 5 305 Investeringar och förvärv 5 157 213 - 213 - - 5 370 Tillgångar, periodens slut 61 023 1 194 237 1 431 - 2 238 64 692 1) Resultat inom projektutveckling avser främst kostnader för utredningar i tidiga projektskeden och pågående utvecklingsprojekt. 2) Fastigheter, orealiserade -1 443 mkr (4 138). Fastigheter, realiserade -9 mkr (18). Nedskrivning goodwill -24 mkr (-). 3) Orealiserad värdeföränding derivat -57 mkr (1 616). S.14Delårsrapport Q3 2023 ===== SIDA 15 ===== Förändringar i fastighetsbeståndet Resultatet för perioden och jämförelseperioden har påver- kats av tidigare fastighetstransaktioner enligt följande: förvärv av Blästern 15 i Hagastaden med tillträde 1 juni 2022 och Kylhuset 28, Palmfelt Center, i Slakthusområdet med tillträde 28 april 2022. Den 31 januari 2023 frånträd- des Skotten 6 på Drottninggatan i Stockholm och den 2 maj 2022 frånträddes Sicklaön 87:1, Svindersvik i Nacka. Hyresintäkter Hyresintäkterna uppgick till 2 111 mkr (1 879) och inklu- derar såväl rabatter om –56 mkr (–62) som engångser- sättning om dels 2 mkr (13) till följd av förtida lösen av hyresavtal, dels kreditering om 7 mkr av erhållet elstöd. Hyresintäkter i jämförbart bestånd, exklusive engångser- sättningar, ökade med 10,9%. Ökningen förklaras främst av indexreglering, genomförda omförhandlingar och minskade vakanser. Samtliga segment uppvisar en positiv utveckling. Hyresintäkter, mkr 2023 jan-sep 2022 jan-sep Föränd- ring, % Jämförbart bestånd 1 752 1 580 10,9% Engångsersättningar -5 13 Projektfastigheter 212 176 Förvärvade fastigheter 146 63 Sålda fastigheter 6 47 Summa 2 111 1 879 12,4% Utveckling hyresintäkter i jämförbart bestånd Kommentarer till koncernens resultat januari–september 2023. Fastighetskostnader Fastighetskostnaderna uppgick till 595 mkr (616). I kvartal 3 erhölls ett elstöd om 20 mkr, vilket minskar kvartalets taxebundna kostnader. För jämförbart bestånd, exklusive elstöd, var ökningen 2,0%. Fastighetskostnader, mkr 2023 jan-sep 2022 jan-sep Föränd- ring, % Jämförbart bestånd -497 -487 2,0% Engångsersättningar 20 - Projektfastigheter -79 -94 Förvärvade fastigheter -37 -18 Sålda fastigheter -2 -17 Summa -595 -616 -3,4% Resultat projekt- och entreprenadverksamhet Intäkter från projekt- och entreprenadverksamheten är hänförliga till TL Bygg AB. TL Byggs intäkter redovisas över tid genom successiv vins tavräkning. 78% av intäk- terna kommer från avtal där fakturering sker på löpande räkning och resterande avser fastprisuppdrag. Bruttoresultatet för projekt- och entreprenadomsättningen uppgick till -1 mkr (–26). Omsättningen i TL Bygg uppgick till 621 mkr (524), varav 59% (70) avser koncernintern omsättning. TL Byggs brutto resultat inklusive koncern- interna transaktioner uppgick till 20 mkr (13). Central administration Central administration består av kostnader för bolags- ledning och cen trala stödfunktioner. Kostnaden för central administration fastighetsförvaltning uppgick till 53 mkr (59) och för projekt- och entreprenad till 6 mkr (11). Genomförda omstruktureringar och organisationsföränd- ringar förklarar främst de minskade kostnaderna. Finansnetto Redovisat räntenetto uppgick till –400 mkr (–297), och har påverkats av aktiverad ränta om 66 mkr (55). Räntenettot har ökat med 103 mkr främst till följd av högre ränteläge. Genomsnittlig ränta under perioden, baserat på periodens genomsnittliga skuldvolym uppgick till 2,5% (2,0). Vidare uppgick kostnader för tomträttsavgäld till 32 mkr (29). Värdeförändringar Perioden har präglats av fortsatt stigande marknadsräntor och en åtstramad kreditmarknad. Högre finansierings- kostnader medför enligt vår bedömning fortsatt stigande avkastningskrav i marknaden, vilket i vår portfölj återspeg- las genom 25 bp högre värderingsyield mot årsskiftet och 60 bp jämfört med ett år sedan. Högre avkastningskrav har till viss del motverkats av förbättrat kassaflöde främst kopplat till positiv nettouthyrning och ökat indexantagande för 2023 (från 4% vid årsskiftet till 6% i Q3) då inflationen inte viker undan. Det medför att periodens orealiserade värdeförändringar uppgår till –1 443 mkr (4 138) motsva- rande –2,5% (7,5). Realiserade värdeförändringar på förvaltningsfastigheter uppgick till –9 mkr (18) och är hänförligt till försäljningen av Skotten 6 som frånträddes 31 januari 2023. Nedskrivning av goodwill uppgick till –24 mkr (0) och är hänförligt till försäljningen av Skotten 6. Resultat från försäljning av bostadsrätter redovisas i takt med att bostadsrättsköparna tillträder. Under andra kvar- talet färdigställdes Parkhusen kvarter 2 i Gränbystaden i Uppsala och under perioden har 31 mkr vinstavräknats motsvarande 62% tillträdda lägenheter. Orealiserade värdeförändringar på derivat uppgick till –57 mkr (1 616), främst drivet av tid och ändrade marknadsräntor. Värdeförändring fastighet, mkr 2023 jan-sep 2022 jan-sep Avkastningskrav -2 396 130 Kassaflöde m.m. 933 2 420 Projektvinster 20 1 412 Förvärv 0 176 Orealiserad värdeförändring -1 443 4 138 D:o i % -2,5% 7,5% Realiserad värdeförändring -9 18 Totala värdeförändringar -1 452 4 156 D:o i % -2,5% 7,5% Skatt Redovisad skatt uppgick till 71 mkr (–1 364) varav –57 mkr (–38) är aktuell skatt och resterande utgör upp - skjuten skatt. Skatten har beräknats utifrån en nominell skatt om 20,6%. Skatteberäkning jan-sep 2023, mkr Underlag aktuell skatt Underlag uppskju- ten skatt Förvaltningsresultat 1 024 Ej avdragsgill ränta 80 Skattemässigt avdragsgilla -Avskrivningar -713 713 -Ombyggnationer -114 114 -Aktiverad ränta -66 66 Övrig skattemässig justering -12 -15 Skattepl. Förvaltningsresultat 198 878 Aktuell skatt -41 Försäljning fastigheter 86 -29 Värdeförändring fastigheter - -1 443 Värdeförändring derivat -34 -35 -Varav ej skattepliktigt 34 Skattepl. res. före underskottsavdr. 285 -630 Underskottsavdrag -Ingående balans -7 7 -Utgående balans -1 1 Skattepliktigt resultat 276 -622 Redovisad skattekostnad -57 128 12,7% 8,9% 10,9% Jämförbart bestånd Handels- fastigheter Kontors- fastigheter S.15Delårsrapport Q3 2023 ===== SIDA 16 ===== Balansräkning i sammandrag Koncernen. Förändring i eget kapital Koncernen. Hänförligt till moderbolagets aktieägare Belopp i mkr Aktiekapital Övrigt till- skjutet kapital Balanserade vinstmedel Totalt eget kapital Ingående balans per 1 januari 2022 333 3 960 21 248 25 541 Periodens resultat - - 5 305 5 305 Förvärv av egna aktier - - -30 -30 Utdelning, 5,20 kr/aktie - - -657 -657 Utgående balans per 30 september 2022 333 3 960 25 866 30 160 Periodens resultat - - -1 017 -1 017 Förvärv av egna aktier - - - - Utgående balans per 31 december 2022 333 3 960 24 849 29 141 Periodens resultat - - -404 -404 Utdelning, 5,30kr/aktie - - -668 -668 Utgående balans per 30 september 2023 333 3 960 23 777 28 070 Antalet aktier uppgår till 133 220 736 (133 220 736), varav 4 000 000 (4 000 000) av serie A och 129 220 736 (129 220 736) av serie B. En aktie av serie A berättigar till tio röster och en aktie av serie B berättigar till en röst. Bolaget äger vid periodens utgång 7 114 875 aktier av serie B (7 114 875). Per den 30 september 2023 uppgick därmed antalet utestående aktier till 126 105 861 (126 105 861) medan genomsnittligt antal aktier under perioden uppgick till 126 105 861 (126 258 474). Belopp i mkr 2023-09-30 2022-09-30 2022-12-31 TILLGÅNGAR Förvaltningsfastigheter 56 413 59 581 58 596 Nyttjanderättstillgång, tomträtter 1 296 1 277 1 277 Goodwill 140 165 165 Övriga anläggningstillgångar 350 23 106 Derivat 1 542 1 672 1 572 Summa anläggningstillgångar 59 740 62 717 61 717 Exploateringsfastigheter 1 577 1 194 1 409 Omsättningstillgångar 439 462 391 Likvida medel 514 319 380 Summa omsättningstillgångar 2 530 1 975 2 181 Summa tillgångar 62 270 64 692 63 898 EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital 28 070 30 160 29 141 Uppskjuten skatteskuld 6 240 6 887 6 661 Långfristiga räntebärande skulder 24 762 25 098 25 389 Långfristig skuld finansiell leasing 1 296 1 277 1 277 Derivat 211 110 59 Övriga långfristiga skulder 318 292 295 Summa långfristiga skulder 32 827 33 663 33 682 Övriga kortfristiga skulder 1 373 870 1 074 Summa kortfristiga skulder 1 373 870 1 074 Summa eget kapital och skulder 62 270 64 692 63 898 S.16Delårsrapport Q3 2023 ===== SIDA 17 ===== Fastigheter Fastighetsbeståndet uppgick vid periodens slut till 57 989 mkr (60 006) fördelat på 56 413 mkr (58 596) i för- valtningsfastigheter och 1 577 mkr (1 409) i exploaterings- fastigheter. Förstnämnda värderat till ca 56 323 kr/kvm (58 931) med en genomsnittlig värderingsyield om 4,6% (4,4). För mer information se avsnittet Fastighetsbestånd samt Projektutveckling. Goodwill Goodwill uppgick vid periodens slut till 140 mkr (165). Förändringen är hänförlig till försäljningen av fastigheten Skotten 6. Goodwill avser uppskjuten skatt och uppstod när Atrium Fastigheter och Ljungberggruppen gick samman år 2006. Nedskrivning av goodwill uppstår främst vid en stor nedgång i fastighetsmarknaden eller att fastig- heter som ingick i ovan nämnda transaktion avyttras. Leasingavtal Atrium Ljungberg innehar 18 tomträtter, vilka anses ur ett redovisningsmässigt perspektiv utgöra leasingavtal. Värdet av avgälden ska värderas och redovisas som en tillgång i form av nyttjanderätt med en motsvarande skuld. Per bokslutsdagen uppgick värdet av våra leasingavtal till 1 296 mkr (1 277). Intressebolag Atrium Ljungberg förvärvade 50% av aktierna i A house i mars 2023. Bokfört värde per 2023-09-30 uppgick till 21 mkr och redovisas inom Övriga anläggningstillgångar i koncernens balansräkning. Kommentarer till koncernens finansiella ställning 30 september 2023. Eget kapital och substansvärde Koncernens egna kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare uppgick vid periodens utgång till 28 070 mkr (29 141), vilket motsvarar 223 kr/aktie (231). Långsiktigt substansvärde uppgick vid kvartalets utgång till 33 174 mkr (34 125), motsvarande 263 kr/aktie (271). En minskning om 1,8%, justerat för lämnad utdelning, jämfört med ingången av året. Substansvärdet är det samlade kapital som företaget förvaltar åt sina ägare. Utifrån detta kapital vill vi skapa avkastning och tillväxt under lågt risktagande. Substans- värdet kan beräknas på olika sätt, där främst tidsperspek- tivet och omsättningshastigheten i fastighetsportföljen får påverkan. Uppskjuten skatt Uppskjuten skatt är i princip såväl ränte- som amorterings- fri och kan därför till stor del betraktas som eget kapital. Att effektiv skatt är lägre beror på dels möjligheten att sälja fastigheter på ett skatteeffektivt sätt, dels tidsfaktorn som medför att skatten ska diskonteras. Bedömd verklig upp- skjuten skatteskuld netto har beräknats till ca 6% baserat på en diskonteringsränta om 3%. Vidare har antagits dels att underskottsavdragen realiseras under ett år med en nominell skatt om 20,6%, dels att fastig heterna realiseras under 50 år där 100% av portföljen säljs indirekt via bolag och köpare och säljare delar på skatten. Uppskj. skatteskuld netto 2023-09-30 Skatteskuld mkr Underlag Nominell Bedömd Underskottsavdrag -1 -0 -0 P-fonder 91 19 18 Derivat m.m. 1 519 313 304 Fastigheter 36 547 7 529 1 937 Summa 38 156 7 860 2 259 Fastigheter, tillg.förvärv -7 864 -1 620 - Enligt balansräkningen 30 292 6 240 - Räntebärande skulder och derivat Vid periodens utgång uppgick räntebärande skulder till 24 762 mkr (25 389) med en genomsnittlig utgående ränta om 2,3% (2,2). Belåningsgraden vid samma tidpunkt uppgick till 41,8% (41,7). Bolaget använder ränteswappar för att förlänga räntebindningen samt valutaderivat för att säkra norska obligationer. Värdet av derivatportföljen vid periodens utgång uppgick till 1 330 mkr (1 513). För vidare information läs Finansieringsavsnittet. S.17Delårsrapport Q3 2023 ===== SIDA 18 ===== Kassaflödesanalys Koncernen. Belopp i mkr 2023 jul-sep 2022 jul-sep 2023 jan-sep 2022 jan-sep 2022/2023 okt-sep 2022 jan-dec DEN LÖPANDE VERKSAMHETEN Förvaltningsresultat 366 291 1 024 840 1 311 1 127 Återföring av- och nedskrivningar 2 2 7 11 10 14 Övriga poster som inte ingår i kassaflödet 3 -3 5 -1 8 2 Betald skatt 12 -3 -10 -17 3 -4 Kassaflöde fr. den löp. verksamh. före förändr. av rörelsekap. 383 288 1 026 834 1 330 1 139 Nettoförändring av rörelsekapital 83 -55 -292 -64 -77 150 Kassaflöde från den löpande verksamheten 466 233 734 770 1 253 1 289 INVESTERINGSVERKSAMHETEN Förvärv av förvaltningsfastigheter -4 -1 -4 -3 679 1 -3 674 Inv. i egna fastigheter/bostadsrättsprojekt -408 -659 -1 414 -1 641 -2 122 -2 349 Försäljning av förvaltningsfastigheter -3 -0 1 514 67 1 514 67 Försäljning av exploateringsfastigheter 47 264 146 264 146 264 Investering i finansiella anläggningstillgångar - - -22 - -22 - Inköp/försäljning av inventarier -0 0 -3 -9 -7 -13 Kassaflöde från investeringsverksamheten -368 -396 218 -4 999 -488 -5 705 FINANSIERINGSVERKSAMHETEN Förändring av övriga långfristiga skulder 9 9 18 25 21 28 Upptagna lån 1 298 820 4 385 9 475 7 135 12 226 Amortering av skuld -1 325 -878 -4 885 -4 984 -7 392 -7 491 Utbetald utdelning - - -334 -657 -334 -657 Återköp egna aktier - -28 - -30 -0 -30 Kassaflöde från finansieringsverksamheten -18 -77 -817 3 829 -570 4 076 Periodens kassaflöde 80 -240 135 -399 195 -339 Likvida medel vid periodens början 434 560 380 719 319 719 Likvida medel vid periodens slut 514 319 514 319 514 380 Restaurang Solen i Slakthusområdet. S.18Delårsrapport Q3 2023 ===== SIDA 19 ===== Moderbolaget. Moderbolagets verksamhet består av koncernövergripande funktioner och organisation för förvaltning av de fastig- heter som ägs av moderbolaget och dotterbolagen. Nettoomsättningen uppgick till 219 mkr (239). Rörelse- resultatet uppgick till –41 mkr (–52). Belopp i mkr 2023 jul-sep 2022 jul-sep 2023 jan-sep 2022 jan-sep 2022/2023 okt-sep 2022 jan-dec Hyresintäkter 0 1 2 2 4 4 Förvaltningsintäkter 70 80 217 236 337 356 Nettoomsättning 71 81 219 239 341 360 Fastighetskostnader 0 -1 -0 -2 -1 -3 Förvaltnings-/administrationskostn. -82 -96 -258 -285 -388 -414 Rearesultat försäljning fastigheter - - - - 0 0 Avskrivningar -1 -1 -2 -4 -3 -5 Rörelseresultat -12 -16 -41 -52 -50 -62 Resultat från andelar i koncernbolag - - - - 728 728 Ränteintäkter m.m. 148 226 755 628 1 006 879 Räntekostnader m.m. -40 -168 -476 -381 -633 -537 Resultat efter finansiella poster 96 41 237 195 1 051 1 008 Bokslutsdispositioner 0 1 1 3 49 51 Resultat före skatt 96 42 239 198 1 100 1 059 Aktuell skatt - - -0 - -0 - Uppskjuten skatt 0 -0 0 -35 0 -35 Periodens resultat 97 42 239 163 1 100 1 024 Belopp i mkr 2023-09-30 2022-09-30 2022-12-31 TILLGÅNGAR Materiella anläggningstillgångar 6 6 5 Finansiella anläggningstillgångar 1 864 1 440 1 556 Omsättningstillgångar 26 364 27 939 26 979 Summa tillgångar 28 233 29 385 28 540 EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital 10 075 9 643 10 504 Obeskattade reserver 2 3 3 Avsättningar 22 19 20 Långfristiga skulder 17 664 19 605 17 855 Kortfristiga skulder 470 115 158 Summa eget kapital och skulder 28 233 29 385 28 540 Resultatet efter finansiella poster uppgick till 237 mkr (195). I finansnettot ingår en orealiserad värdeförändring hänförlig till derivat om –152 mkr (128). Räntebärande skulder uppgick till 17 453 mkr (17 796). Dessa medel finansierar moderbolagets fastighetsbestånd och lånas vidare till andra koncernbolag. S.19Delårsrapport Q3 2023 ===== SIDA 20 ===== Nyckeltal. 1) FASTIGHETSRELATERADE NYCKELTAL 2023 jul-sep 2022 jul-sep 2023 jan-sep 2022 jan-sep 2022/2023 okt-sep 2022 jan-dec Hyresvärde, kr/kvm 3 469 3 210 3 469 3 210 3 469 3 445 Ekonomisk uthyrningsgrad, % 93 92 93 92 93 93 Överskottsgrad, % 76 67 72 67 70 67 Fastighetsvärde, kr/kvm 56 323 60 076 56 323 60 076 56 323 58 931 Värderingsyield, % 4,6 4,1 4,6 4,1 4,6 4,4 Uthyrbar yta vid periodens utgång, tkvm 945 957 945 957 945 956 Antal fastigheter vid periodens utgång 75 65 75 65 75 76 FINANSIELLA NYCKELTAL Belåningsgrad 3), % 41,8 40,8 41,8 40,8 41,8 41,7 Räntetäckningsgrad, ggr 3,8 4,0 3,6 4,0 3,5 3,8 Nettoskuld/EBITDA, ggr 12,1 13,4 12,5 15,6 13,0 15,6 Avkastning på eget kapital (årstakt), % 0,5 5,8 -1,9 25,4 -4,9 15,7 Avkastning på totalt kapital (årstakt), % 0,3 3,4 -0,0 12,0 -1,7 7,3 Genomsnittlig utg. ränta, % 2,3 2,1 2,3 2,1 2,3 2,2 Räntebindning, år 3,5 4,6 3,5 4,2 3,5 4,0 Kapitalbindning, år 3,8 4,6 3,8 4,4 3,8 4,3 DATA PER AKTIE Förvaltningsresultat, kr 2,90 2,30 8,12 6,66 10,39 8,93 Förvaltningsresultat efter skatt, kr 2,81 2,29 7,79 6,12 10,27 8,59 Resultat efter skatt, kr 0,29 3,42 -3,20 42,02 -11,27 33,97 Långsiktigt substansvärde, kr 263,06 280,08 263,06 280,08 263,06 270,60 Aktuellt substansvärde 2), kr 245,15 269,31 245,15 269,31 245,15 251,81 Avyttringsvärde, kr 219,24 236,95 219,24 236,95 219,24 223,46 Utdelning, kr - - - - - 5,30 Börskurs, kr 178,10 137,50 178,10 137,50 178,10 170,90 Genomsnittligt antal utestående aktier, tusental 126 106 126 264 126 106 126 258 126 118 126 215 Antal utestående aktier vid periodens slut, tusental 126 106 126 106 126 106 126 106 126 106 126 106 MEDARBETARE Medelantal anställda 282 315 291 316 297 321 1) Se definitioner sidorna 27–28, se avstämningar för nyckeltal på www.al.se. 2) Vid beräkning av aktuellt substansvärde har en bedömd uppskjuten skatt om 6% använts. 3) Ny definition från Q2 2023, beräknat på netto räntebärande skulder istället för brutto. Nyckeltalen är omräknade. Parkhusen kv 2 i Gränbystaden, Uppsala S.20Delårsrapport Q3 2023 ===== SIDA 21 ===== 2023 jul-sep 2022 jul-sep 2023 jan-sep 2022 jan-sep 2022/2023 okt-sep 2022 jan-dec SUBSTANSVÄRDEN Antal utestående aktier, tusental 126 106 126 106 126 106 126 106 126 106 126 106 Eget kapital 28 070 30 160 28 070 30 160 28 070 29 141 + Beslutad ej verkställd utdelning 334 - 334 - 334 - - Derivat -1 330 -1 562 -1 330 -1 562 -1 330 -1 513 - Goodwill -140 -165 -140 -165 -140 -165 - Uppskjuten skatt 6 240 6 887 6 240 6 887 6 240 6 661 Långsiktigt substansvärde 33 174 35 319 33 174 35 319 33 174 34 125 kr/aktie 263,06 280,08 263,06 280,08 263,06 270,60 -Bedömd verklig uppskj. skatt (se sid 17) -2 259 -1 357 -2 259 -1 357 -2 259 -2 370 Aktuellt substansvärde 30 915 33 962 30 915 33 962 30 915 31 755 kr/aktie 245,15 269,31 245,15 269,31 245,15 251,81 + Derivat 1 330 1 562 1 330 1 562 1 330 1 513 - Uppskjuten skatt, netto -3 981 -5 529 -3 981 -5 529 -3 981 -4 292 - Räntebärande skuld 24 762 25 098 24 762 25 098 24 762 25 389 - Verkligt värde ränteb. skuld -25 379 -25 212 -25 379 -25 212 -25 379 -26 186 Avyttringsvärde 27 647 29 881 27 647 29 881 27 647 28 180 kr/aktie 219,24 236,95 219,24 236,95 219,24 223,46 FÖRVALTNINGSRESULTAT EFTER SKATT Förvaltningsresultat enligt resultaträkningen 366 291 1 024 840 1 311 1 127 - Aktuell skatt förvaltningsres. (se sid 15) -12 -1 -41 -68 -16 -43 Förvaltningsresultat efter skatt 354 289 983 772 1 295 1 084 Vägt genomsn. antal utest. aktier, tusental 126 106 126 264 126 106 126 258 126 118 126 215 kr/aktie 2,81 2,29 7,79 6,12 10,27 8,59 ÖVERSKOTTSGRAD Driftöverskott 529 445 1 516 1 262 1 961 1 707 Hyresintäkter 700 661 2 111 1 879 2 783 2 550 Överskottsgrad, % 76 67 72 67 70 67 BELÅNINGSGRAD Förvaltningsfastigheter 56 413 59 581 56 413 59 581 56 413 58 596 + Exploateringsfastigheter 1 577 1 194 1 577 1 194 1 577 1 409 Summa fastigheter 57 989 60 775 57 989 60 775 57 989 60 006 Räntebärande skulder 24 762 25 098 24 762 25 098 24 762 25 389 -Likvida medel -514 -319 -514 -319 -514 -380 Nettoskuld 24 248 24 778 24 248 24 778 24 248 25 010 Belåningsgrad, % 41,8 40,8 41,8 40,8 41,8 41,7 RÄNTETÄCKNINGSGRAD Förvaltningsresultat enligt resultaträkningen 366 291 1 024 840 1 311 1 127 + Räntenetto 132 115 400 297 526 423 + Intäkt försäljning exploateringsfastighet 26 329 200 329 200 329 - Kostnad försäljning exploateringsfastighet -22 -273 -166 -273 -171 -278 Summa 502 462 1 458 1 194 1 866 1 601 Räntenetto 132 115 400 297 526 423 Räntetäckningsgrad, ggr 3,8 4,0 3,6 4,0 3,5 3,8 NETTOSKULD/EBITDA (Skuldkvot) Räntebärande skulder 24 762 25 098 24 762 25 098 24 762 25 389 -Likvida medel -514 -319 -514 -319 -514 -380 Nettoskuld 24 248 24 778 24 248 24 778 24 248 25 010 Bruttoresultat 528 438 1 516 1 236 1 960 1 681 - Central administration -19 -21 -59 -70 -80 -91 - Tomträttsavgälder -11 -11 -32 -29 -42 -39 + Intäkt försäljning exploateringsfastighet 26 329 200 329 200 329 - Kostnad försäljning exploateringsfastighet -22 -273 -166 -273 -171 -278 EBITDA 503 462 1 459 1 194 1 866 1 601 Nettoskuld/EBITDA, ggr (årstakt) 12,1 13,4 12,5 15,6 13,0 15,6 AVKASTNINGSMÅTT Periodens resultat 36 432 -404 5 305 -1 421 4 288 Eget kapital, genomsnitt 28 052 29 957 28 606 27 850 29 115 27 341 Avkastning eget kapital, % (årstakt) 0,5 5,8 -1,9 25,4 -4,9 15,7 Periodens resultat före skatt 29 522 -475 6 669 -1 751 5 393 + Räntenetto 132 115 400 297 526 423 + Värdeförändring derivat -107 -91 57 -1 616 147 -1 526 Resultat 54 546 -18 5 349 -1 077 4 290 Summa tillgångar, genomsnitt 62 259 64 696 63 084 59 489 63 481 59 091 Avkastning totalt kapital, % (årstakt) 0,3 3,4 -0,0 12,0 -1,7 7,3 Belopp i mkr 2023 jul-sep 2022 jul–sep 2023 jan-sep 2022 jan–sep 2022/2023 okt–sep 2022 jan–dec S.21Delårsrapport Q3 2023 Härledning av nyckeltal. Atrium Ljungberg använder alternativa nyckeltal som inte definieras av IFRS då dessa har bedömts ge värdefull, kom- pletterande information vid utvärdering av den finansiella utvecklingen av bolaget. Avstämningar mot de finansiella rapporterna lämnas för de alternativa nyckeltal som inte är direkt identifierbara från de finansiella rapporterna och som bedömts väsentliga att specificera. Se även definitioner på sid 27–28. ===== SIDA 22 ===== Kvartalsöversikt. RESULTATRÄKNINGAR Belopp i mkr 2023 Q3 2023 Q2 2023 Q1 2022 Q4 2022 Q3 2022 Q2 2022 Q1 2021 Q4 Hyresintäkter 700 699 712 672 661 619 600 600 Projekt- och entreprenadomsättning 95 92 84 101 50 49 56 95 Nettoomsättning 795 790 796 773 710 667 655 695 Kostnader för fastighetsförvaltning -171 -200 -224 -227 -216 -191 -209 -193 Kostnader projekt- och entreprenad -96 -90 -85 -102 -57 -62 -62 -103 Bruttoresultat 528 500 487 444 438 414 384 399 - fastighetsförvaltning (driftöverskott) 529 498 489 444 445 427 391 407 - projekt- och entreprenadverksamheten -1 2 -1 -1 -7 -13 -6 -8 Central administration -19 -23 -17 -21 -21 -27 -22 -27 - fastighetsförvaltning -17 -21 -15 -18 -17 -22 -20 -25 - projekt- och entreprenadverksamheten -2 -2 -2 -3 -4 -5 -3 -2 Resultat från intresseföretag -1 -0 - - - - - - Finansiella intäkter och kostnader -143 -145 -144 -137 -126 -119 -80 -68 Förvaltningsresultat 366 332 326 286 291 268 281 304 Värdeförändringar Fastigheter, orealiserade -454 -588 -401 -1 467 87 2 742 1 309 1 448 Fastigheter, realiserade 6 -8 -6 -0 -3 11 10 -6 Nedskrivning goodwill - - -24 - - - - - Intäkt försäljning exploateringsfastighet 26 174 - - 329 - - - Kostnad försäljning exploateringsfastighet -22 -147 3 -5 -273 - - - Derivat, orealiserade 107 88 -252 -90 91 686 838 63 Resultat före skatt 29 -149 -355 -1 276 522 3 708 2 439 1 809 Skatt 7 1 63 259 -90 -704 -569 -370 Periodens resultat 36 -148 -292 -1 017 432 3 003 1 870 1 439 NYCKELTAL 1) Fastighetsrelaterade nyckeltal 2023 Q3 2023 Q2 2023 Q1 2022 Q4 2022 Q3 2022 Q2 2022 Q1 2021 Q4 Hyresvärde, kr/kvm 3 469 3 450 3 441 3 445 3 210 3 204 3 084 3 093 Ekonomisk uthyrningsgrad, % 93 93 93 93 92 92 91 91 Överskottsgrad, % 76 71 69 66 67 69 65 68 Fastighetsvärde, kr/kvm 56 323 56 661 57 315 58 931 60 076 59 871 54 926 54 167 Värderingsyield, % 4,6 4,6 4,5 4,4 4,1 4,0 4,2 4,2 Uthyrbar yta vid periodens utgång, tkvm 945 945 943 956 957 957 881 893 Antal fastigheter vid periodens utgång 75 75 75 76 65 67 66 67 Finansiella nyckeltal Belåningsgrad, % 3) 41,8 41,8 41,3 41,7 40,8 40,7 39,2 38,5 Räntetäckningsgrad R12, ggr 3,5 3,6 3,5 3,8 4,3 4,4 5,1 5,3 Nettoskuld/EBITDA R12, ggr 13,0 13,3 14,1 15,6 15,9 17,0 13,8 11,5 Avkastning på eget kapital R12, % -4,9 -3,5 7,7 15,7 24,8 26,1 20,6 15,6 Avkastning på totalt kapital R12, % -1,7 -0,9 4,4 7,3 12,2 12,7 10,5 8,8 Genomsn. utgående ränta, % 2,3 2,3 2,3 2,2 2,1 1,9 1,7 1,7 Räntebindning, år 3,5 3,8 4,0 4,0 4,2 4,1 4,6 4,7 Kapitalbindning, år 3,8 3,9 4,1 4,3 4,4 4,6 4,6 4,8 Data per aktie Förvaltningsresultat, kr 2,90 2,63 2,58 2,27 2,30 2,12 2,23 2,41 Förvaltningsresultat efter skatt, kr 2,81 2,49 2,49 2,47 2,29 2,00 1,82 2,39 Resultat per aktie, kr 0,29 -1,17 -2,32 -8,07 3,42 23,78 14,81 11,38 Långsiktigt substansvärde, kr 263,06 264,42 266,70 270,60 280,08 277,14 252,17 245,73 Aktuellt substansvärde 2), kr 245,15 246,64 249,09 251,81 269,31 266,59 243,98 236,02 Avyttringsvärde, kr 219,24 218,96 219,08 223,46 236,95 227,98 209,85 198,73 Börskurs, kr 178,10 186,60 169,00 170,90 137,50 134,00 192,50 199,70 Genomsnitt antal aktier, tusental 126 106 126 106 126 106 126 106 126 264 126 301 126 301 126 415 Antal utest. aktier periodens slut, tusental 126 106 126 106 126 106 126 106 126 106 126 301 126 301 126 313 1) Se definitioner på sidorna 27-28. För avstämningar av nyckeltal se www.al.se. 2) Vid beräkning av aktuellt substansvärde har bedömd uppskjuten skatt om 6% använts. 3) Ny definition från Q2 2023, beräknat på netto räntebärande skulder istället för brutto. Nyckeltalen är omräknade. S.22Delårsrapport Q3 2023 ===== SIDA 23 ===== S.23Delårsrapport Q3 2023 Övrig information. Förvaltningsresultat Från och med första delårsrapporten 2023 redovisas intäkter och kostnader hänförliga till bostadsrättsförsälj- ning inom Värdeförändringar i koncernens resultaträkning samtidigt som vi inför begreppet Förvaltningsresultat. Därmed utgår begreppet Resultat före värdeförändring. Tidigare redovisades resultat från bostadsrättsaffären inom Projekt- och entreprenadomsättning och Kostnad projekt- och entreprenad. För helåret 2022 innebär det att 329 mkr flyttas från Projekt- och entreprenadomsättning till Intäkt försäljning exploateringsfastighet och –278 mkr flyttas från Kostnad projekt- och entreprenad till Kostnad försäljning exploateringsfastighet. Syftet med förändringen är att förenkla uppföljning av den löpande intjäningen. Redovisningsprinciper Atrium Ljungbergs koncernredovisning upprättas i enlig- het med International Financial Reporting Standards (IFRS). Delårsrapporten har upprättats i enlighet med IAS 34 Delårsrapportering och års redovis nings lagen. Delårsrapporten omfattar sidorna 1–29 och sidorna 1–13 utgör således en integrerad del av denna finansiella rapport. Moderbolaget tillämpar RFR2 Redovisning för juri diska personer och Årsredovisningslagen. Tillämpade redo visningsprinciper överensstämmer med vad som framgår av års redovisningen för 2022. Redovisning av elstöd Atrium Ljungberg har redovisat erhållet elstöd om 20 mkr i tredje kvartalet. Mottaget elstöd redovisas som en kost- nadsreduktion vid den tidpunkt där vi med rimlig säkerhet kunnat säkerställa att villkoren som är förknippade med stödet är uppfyllda. Redovisning av resultat från bostadsutveckling Resultat från försäljningar av fastigheter som avses avyttras såsom bostadsrättsföreningar efter färdigställande redovisas när fastigheten är färdigställd och i takt med att bostadsrättsköparna tillträder lägenheterna. Resultatet redovisas brutto inom Värdeförändringar i resultaträk- ningen på raderna Intäkt försäljning exploateringsfastighet och Kostnad försäljning exploateringsfastighet. Moderbolagets redovisningsprinciper Moderbolaget tillämpar samma redovisningsprinciper som koncernen med de undantag och tillägg som regleras i RFR2 Redovisning för j uridiska personer. I moderbolaget tillämpas inte IFRS 16 utan istället tilläm- pas RFR 2 (IFRS 16 p.2–12), vilket då moderbolaget är leasetagare innebär att leasing avgifterna redovisas som en kostnad linjärt över leasingperioden. Moderbolaget redovisar derivat enligt lägsta värdet av anskaffnings värdet och det verkliga värdet. Per 2023-09-30 finns negativa verkliga värden vilket innebär att en skuld om 211 (110) mkr redovisas i balansräkningen. En negativ vär- deförändring om –152 (128) mkr har redovisats i resultat- räkningen inom finansnettot. Värderingsmetod för förvaltningsfastigheter Förvaltningsfastigheter är värderade till verkligt värde i balans räkningen. Värderingen har skett enligt nivå 3 i IFRS värderings hierarki. Värderingsmetod för derivat Derivat är värderade till verkligt värde i balans räkningen. Enligt IFRS värderingshierarki har verkligt värde på derivat värderats enligt nivå 2. Denna nivå innebär att värderingen baseras på annan indata än noterade priser och som är observerbar för tillgången eller skulden antingen direkt eller indirekt. I avtalen för derivaten (ISDA-avtal) finns möjlighet till nettning av förpliktelser gentemot samma motpart. Verkligt värde räntebärande skulder Koncernens redovisade räntebärande skulder uppgår till 24 762 mkr (25 389) och dess verkliga värde till 25 379 mkr (26 186). Beräkningen av verkligt värde baseras på diskonterade bedömda framtida kassa flöden. Diskonteringen sker utifrån aktuella marknadsräntor med tillägg för aktuell upplånings marginal. Värderingen är härmed gjord enligt IFRS värderings hierarki nivå 2. För övriga finansiella tillgångar och skulder som redo visas till upplupet anskaffningsvärde bedömer Atrium Ljungberg att skillnaderna mellan bok förda värden och verkliga värden inte är väsentliga. Säsongseffekter Driftöverskottet påverkas av säsongsvariationer i driftkost- naderna. Generellt är kostnaderna högre under årets första och sista kvartal, främst orsakat av högre kostnader för uppvärmning och fastighetsskötsel. Alternativa nyckeltal Atrium Ljungberg tillämpar European Securities and Markets Authoritys (ESMA) riktlinjer om Alternativa Nyckeltal. Med ett alternativt nyckeltal avses enligt dessa riktlinjer finansiellt mått över historisk eller framtida resultatutveck- ling, finansiell ställning, finan siellt resultat eller kassa flöden som inte definieras eller anges i tillämpliga regler för finansiell rapportering; IFRS och Årsredovisningslagen. Avstämning av alternativa nyckeltal för 2022 och tidigare finns tillgänglig på Atrium Ljungbergs webbplats, www.al.se. Från och med Q1 2023 finns avstämningen i avsnittet Härledning av nyckeltal på sid 21. Avrundningar Till följd av avrundningar kan siffror presenterade i denna delårs rapport i vissa fall inte exakt summera till totalen och procenttal kan avvika från de exakta procenttalen. Jämförelsesiffror Jämförelsesiffror inom parentes avser motsvarande period föregående år förutom i avsnitt som beskriver finansiell ställning där jämförelserna avser utgången av föregående år. K3-siffror Atrium Ljungberg upprättar sin koncernredovisning enligt IFRS. I det fall bolaget skulle ha upprättat koncernredovis- ningen enligt K3 skulle följande väsentliga justeringar göras: Resultaträkning: Avskrivningar skulle göras med –214 mkr, orealiserad värdeförändring fastighet skulle utgå med 1 443 mkr och realiserad värdeförändring fastighet skulle justeras med 1 107 mkr. Nedskrivning goodwill utgår med 24 mkr. Värdeförändring derivat skulle förändras med 31 mkr och uppskjuten skatt med –487 mkr. Sammantaget skulle detta medföra en resultatförändring om 1 903 mkr. Balansräkning: Fastigheter ska inte redovisas till verkligt värde enligt K3 vilket medför en förändring om –20 645 mkr avseende för- valtningsfastigheterna och –377 mkr avseende exploate- ringsfastigheterna. Nyttjanderättstillgång och leasingskuld avseende tomträtter utgår, och skulle därmed justeras med samma belopp om –1 296/1 296 mkr. Goodwill skulle varit helt avskriven, vilket medför en minskning om –140 mkr. Derivat värderas enligt lägsta värdets princip och skulle därmed justeras för övervärden motsvarande –1 542 mkr. Som en konsekvens av resultat- och balansräkningsjus- teringar påverkas uppskjuten skatt med –4 648 mkr och eget kapital med –18 056 mkr. Marknadsutveckling, risker och osäkerhetsfaktorer Atrium Ljungbergs fastighetsbestånd med kontors-, handels- och helhetsmiljöer finns på starka delmarknader i tillväxtregionerna Stockholm, Uppsala, Göteborg och Malmö. Prioriterade områden för riskhantering är framför allt uthyrning, fastighetsvärdering, projektverksamhet och finansiering med hänsyn till både komplexitet och ===== SIDA 24 ===== S.24Delårsrapport Q3 2023 beloppens storlek. Bolaget har bra rutiner för att hantera dessa risker och har dessutom en stark finansiell ställning med solida nyckeltal. Kriget mellan Ryssland och Ukraina har en fortsatt negativ inverkan på världsekonomin. Lägre tillväxt, inflation som inte vill släppa taget, delvis fortsatt störningar i leveran- skedjor samt prishöjningar på råvarumarknaderna utgör några av faktorerna som tynger förtroendet för en åter- hämtning under den närmaste tiden. Tillgången till lånat kapital har varierat med stigande kreditmarginaler som följd. Tillsammans med högre marknadsräntor är således den totala finansieringskostnaden som marknaden erbjuder betydligt högre än vad de senaste åren uppvisat. Högre finansieringskostnader påverkar efterfrågan på fastigheter, vilket bör medföra högre avkastningskrav och därmed lägre fastighetsvärden. Atrium Ljungberg har en stark finansiell ställning med låg belåningsgrad, relativt sett lång ränte- och kapitalbindning, diversifierade finansieringskällor samt likviditetsbuffert om ca 8 mdkr. Rapportens undertecknande Styrelsen och verkställande direktören försäkrar att delårsrapporten ger en rättvisande översikt av företagets och koncernens verksamhet, ställning och resultat samt beskriver väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som företaget och de företag som ingår i koncernen står inför. Nacka den 12 oktober 2023 Johan Ljungberg Styrelseordförande Gunilla Berg Styrelseledamot Simon de Château Styrelseledamot Conny Fogelström Styrelseledamot Johan Thorell Styrelseledamot Sara Laurell Styrelseledamot Annica Ånäs Verkställande direktör Denna information är sådan information som Atrium Ljungberg AB (publ.) är skyldig att offentliggöra enligt EU:s marknads­ missbruksförordning. Informationen lämnades, genom ovanstående kontaktpersoners försorg, för offentliggörande den 12 oktober 2023 kl. 07.30 CET. Revisorns granskningsrapport Atrium Ljungberg AB, org nr 556175-7047 Inledning Vi har utfört en översiktlig granskning av delårsrapporten för Atrium Ljungberg AB för perioden 1 januari till 30 sep- tember 2023. Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för att upprätta och presentera denna delårsrapport i enlighet med IAS 34 och årsredovisnings- lagen. Vårt ansvar är att uttala en slutsats om denna delårs- rapport grundad på vår översiktliga granskning. Den översiktliga granskningens inriktning och omfattning Vi har utfört vår översiktliga granskning i enlighet med International Standard on Review Engagements ISRE 2410 Översiktlig granskning av finansiell delårsinformation utförd av företagets valda revisor. En översiktlig granskning består av att göra förfrågningar, i första hand till personer som är ansvariga för finansiella frågor och redovisningsfrågor, att utföra analytisk granskning och att vidta andra över- siktliga granskningsåtgärder. En översiktlig granskning har en annan inriktning och en betydligt mindre omfattning jämfört med den inriktning och omfattning som en revision enligt ISA och god revisionssed i övrigt har. De gransk- ningsåtgärder som vidtas vid en översiktlig granskning gör det inte möjligt för oss att skaffa oss en sådan säkerhet att vi blir medvetna om alla viktiga omständigheter som skulle kunna ha blivit identifierade om en revision utförts. Den uttalade slutsatsen grundad på en översiktlig gransk- ning har därför inte den säkerhet som en uttalad slutsats grundad på en revision har. Slutsats Grundat på vår översiktliga granskning har det inte kommit fram några omständigheter som ger oss anledning att anse att delårsrapporten inte, i allt väsentligt, är upprättad för koncernens del i enlighet med IAS 34 och årsredovis- ningslagen samt för moderbolagets del i enlighet med årsredovisningslagen. Stockholm den 12 oktober 2023 Deloitte AB Hans Warén Auktoriserad revisor Denna delårsrapport har översiktligt granskats av bolagets revisorer. Vad gäller risker och osäkerhetsfaktorer i övrigt hänvisas till Atrium Ljungbergs årsredovisning 2022, avsnittet ”Risker och riskhantering” på sid 62–68. Utsikter Atrium Ljungberg står väl rustat inför framtiden. Med en diversifierad fastighetsportfölj, en projektportfölj med tyngdpunkt på mycket starka lägen och en solid finansiell bas är bolaget väl rustat att hantera de utmaningar som olika scenarios kan föra med sig. Händelser efter balansdagen Inga väsentliga händelser har inträffat efter balansdagen. ===== SIDA 25 ===== Aktien. Atrium Ljungberg-aktien Långsiktigt substansvärde, aktuellt substansvärde och börskurs Större aktieägare per 2023-09-30 A-aktier, ’000 B-aktier ’000 Andel av röster, % Andel av kapital, % Familjen Ljungberg 2 190 29 351 31,6 23,7 Konsumentföreningen Stockholm 0 32 361 20,0 24,3 Familjen Holmström 1 810 14 549 20,1 12,3 Varma Pensionsförsäkringar 0 8 117 5,0 6,1 Carnegie fonder 0 6 835 4,2 5,1 Swedbank Robur Fonder 0 3 537 2,2 2,7 Vanguard 0 1 917 1,2 1,4 BlackRock 0 1 864 1,1 1,4 Länsförsäkringar Fonder 0 1 647 1,0 1,2 AFA Försäkring 0 1 549 1,0 1,2 Övriga 0 20 379 12,6 20,6 Totalt utestående aktier 4 000 122 106 100,0 100,0 Återköpta aktier 1) – 7 115 Totalt antal emitterade aktier 4 000 129 221 1) Återköpta aktier saknar rösträtt, och erhåller heller ingen utdelning. Atrium Ljungbergs aktie är noterad på Nasdaq Stockholm Large Cap och hade vid utgången av 2022 ca 8 000 aktieägare. De tio största enskilda ägarna per 2023-09-30 framgår av tabellen nedan. Återköp av aktier Vid årsstämman i mars 2023 bemyndigades Atrium Ljungbergs styrelse att, fram till nästa stämma, vid ett eller flera tillfällen, fatta beslut om att förvärva egna aktier. Syftet med återköpen är att ge styrelsen ökat handlings- utrymme i arbetet med bolagets kapitalstruktur och därige nom bidra till ökat aktieägarvärde. Bolaget ägde, per den 30 september 2023, 7 114 875 aktier av serie B. Under jan-sep 2023 gjordes inga återköp (30 mkr). Direkt och totalavkastning Senast verkställda utdelning om 5,30 kr/aktie motsvarar en direktavkastning om 3,0% (3,8) beräknat på kursen vid periodens utgång. Under den senaste 12-månadersperioden har aktiens totalavkastning, inklusive utdelning, varit 33,4% (–22,4). Aktiedata 2023 jan-sep 2022 jan-sep Aktiekurs, SEK -Lägsta 150,10 123,20 -Högsta 209,20 215,00 -Stängningskurs 178,10 137,50 Börsvärde, mdkr 22,5 17,3 Aktiekurs/Långsiktigt substans- värde 68% 49% P/E neg. 2,6 Aktiens direktavkastning 3,0% 3,8% 4 2 10 6 8 0 0 75 150 225 300 375 ATRLJ B 20162015 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 Nasdaq Stockholm PI Nasdaq Stockholm Real Estate PI index Omsättning på Nasdaq Stockholm Omsättning, miljoner aktier per månad Källa: Nasdaq Börskurs, kr/aktie Aktuellt substansvärde, kr/aktie Långsiktigt substansvärde, kr/aktie Långsiktigt substansvärde, kr/aktie Aktuellt substansvärde, kr/aktie Avyttringsvärde, kr/aktie kr/aktie 100 120 140 160 180 200 220 240 260 280 2017 Q1 Q2 Q3 Q4 2018 Q1 Q2 Q3 Q4 2019 Q1 Q2 Q3 Q4 2020 Q1 Q2 Q3 Q4 2021 Q1 Q2 Q3 Q4 2022 Q1 Q2 Q3 Q4 2023 Q1 Q2 Q3 S.25Delårsrapport Q3 2023 ===== SIDA 26 ===== Atrium Ljungberg har levererat en stabil utdelning där den effektiva utdelningstillväxten de senaste 10 åren har varit 6% per år. Sedan börs introduktionen 1994 har utdelningen i kr/aktie aldrig sänkts. Hållbarhetsarbetet är integrerat i affärs modellen där vi kontinuerligt utvecklar våra områden i en hållbar riktning. Vi är en långsiktig aktör som tar ansvar för vår verksamhets påverkan på människor och miljö. Vi har en stark finansiell ställning med såväl stabil belånings grad som räntetäckningsgrad. Vi har en investment grade-rating hos Moody’s med betyget Baa2 med negativ utsikt. Med en projektvolym om ca 40 mdkr i redan ägd mark eller erhållna markanvisningar har Atrium Ljungberg – och därmed aktien – möjlighet till god värdetillväxt över tid. Stabil utdelning. Möjlighet till god värde tillväxt. Låg finansiell risk. Hållbar stadsutveckling. Fyra skäl att äga aktier i Atrium Ljungberg. 0 1 2 3 4 5 20222021202020192018 kr/aktie % 0 1 2 3 4 5 Utdelning, kr/aktie Direktavkastning, % 4,85 5,055,00 5,205,30 0 10 20 30 40 50 20222021202020192018 % ggr 0 1 2 3 4 5 6 Belåningsgrad, %1 Räntetäckningsgrad, ggr 41,140,7 41,739,338,5 Utdelning och aktiens direktavkastning Aktiens totalavkastning Belåningsgrad och ränte täckningsgrad Utvecklingen av resultatet är nyckeln till vår framgång. Tillsammans med värdetillväxten från investeringarna lägger det grunden till avkastningen. Totalavkastning i genomsnitt 11,5% de senaste fem åren. Stabil belåningsgrad och räntetäckningsgrad. – Atrium Ljungberg ska vara klimatneutrala 2030, och halvera klimatpåverkan i byggprojekt till 2025. – Atrium Ljungbergs platser ska nå över 90% i indexet Vår stad, år 2030. – Betydande inköp är utvärderade 2025 utifrån vår uppförandekod för leverantörer. – Hållbara medarbetare 5,5 i uppföljningssystemet Human Financial Wellness. Mål 2030 20222021202020192018 % Aktiens direktavkastning, % Totalavkastning, % -30 -20 -10 0 10 20 30 40 50 60 3,22,22,92,63,1 20,1 51,9 -21,3 18,5 -11,8 1) Ny definition från Q2 2023, beräknat på netto räntebärande skulder i stället för brutto. Nyckeltalen är omräknade. S.26Delårsrapport Q3 2023 ===== SIDA 27 ===== Bas Barkarby har ett strategiskt läge mitt i expansiva Barkarbystaden. Här växer ett nytt kluster för vård och hälsa fram. S.27Delårsrapport Q3 2023 Definitioner. Finansiella definitioner Aktiens direktavkastning, % Föreslagen eller verkställd aktie ut del ning i % av börskursen vid räkenskapsårets slut. Aktiens direktavkastning används för att belysa vilken löpande avkastning aktieägare förväntas erhålla. Aktiens totalavkastning, % Årets förändring av aktiekursen med tillägg för under året verkställd ut delning i % av aktiekursen vid räkenskapsårets slut. Aktiens totalavkastning används för att belysa aktieägarnas totala avkastning på sitt ägande i Atrium Ljungberg. Aktuellt substansvärde per aktie, kr Redovisat eget kapital med återläggning av derivat och goodwill samt justerat med bedömd verklig uppskjuten skatt, dividerat med antal utestående aktier vid periodens utgång. Aktuellt substansvärde per aktie används för att ge intressenter information om Atrium Ljungbergs aktuella substansvärde per aktie beräknat på ett för börsnoterade fastighetsbolag enhetligt sätt. Antal utestående aktier Antal registrerade aktier vid periodens slut med avdrag för återköpta aktier, vilka inte berättigar till utdelning eller rösträtt. Avyttringsvärde per aktie, kr Redovisat eget kapital med återläggning av goodwill samt justerat med skillnad mot verkligt värde på ränte bärande skulder. Avyttringsvärde per aktie används för att ge intressenter information om Atrium Ljungbergs värde per aktie vid ett avyttringsscenario beräknat på ett för börsnoterade fastighetsbolag enhetligt sätt. Belåningsgrad, % Räntebärande skulder med avdrag för likvida medel exklusive skuld för finansiell leasing avse- ende tomt rätter i % av summan av fastigheternas verkliga värde vid periodens slut. Belåningsgrad används för att belysa Atrium Ljungbergs finansiella risk. Bruttoresultat fastighetsförvaltningen Hyresintäkter minus Kostnader för fastighetsförvaltning. Bruttoresultat projekt- och entre prenadverksamheten Projekt och entreprenadomsätt ning minus projekt- och entreprenad kostnader. Eget kapital per aktie, kr Redovisat eget kapital dividerat med antal utestående aktier vid periodens utgång. Eget kapital per aktie används för att belysa ägarnas andel av bolagets totala tillgångar per aktie. Fastighetskostnader Summa av Kostnader för fastighetsförvaltning, vilket exkluderar central administration. Genomsnittlig kapitalbindning, år Genomsnittlig kvarstående löptid till slutförfall av samtliga krediter i skuld portföljen. Genomsnittlig kapitalbindning används för att belysa Atrium Ljungbergs finansiella risk. Genomsnittlig räntebindning, år Genomsnittlig kvarstående löptid till ränte- regleringstidpunkt av samtliga krediter i skuldportföljen. Genomsnittlig räntebindning används för att belysa Atrium Ljungbergs finansiella risk. Genomsnittlig utgående ränta, % Vägd genomsnittlig kontrakterad ränta för samtliga krediter i skuldportföljen exklusive outnyttjade kreditfaciliteter. Genomsnittlig utgående ränta används för att belysa Atrium Ljungbergs finansiella risk. Justerad belåningsgrad, % Räntebärande skulder exklusive skuld för finan- siell leasing avseende tomträtter i % av summan av fastigheternas verkliga värde med avdrag för förvärvade ej tillträdda fastigheter och med tillägg för sålda ej frånträdda fastigheter vid periodens slut. Justerad belåningsgrad används för att belysa Atrium Ljungbergs finan siella risk. Kassaflöde per aktie, kr Kassaflöde från den löpande verksam heten dividerat med medelantalet utestående aktier. Kassaflöde per aktie, kr, används för att belysa Atrium Ljungbergs kassa flöde, och särskilt dess utdelningsförmåga. Långsiktigt substansvärde per aktie, kr Redovisat eget kapital med återläggning av goodwill, derivat och uppskjuten skatt, dividerat med antal utestående aktier vid periodens utgång. Långsiktigt substansvärde per aktie används för att ge intressenter information om Atrium Ljungbergs långsiktiga substansvärde per aktie beräknat på ett för börsnote rade fastighetsbolag enhetligt sätt. Medelantal utestående aktier Vägt genomsnittligt antal utestående aktier beräknat enligt IAS 33. Nettoskuld/EBITDA (skuldkvot) Räntebärande skulder minskat med likvida medel divideras med bruttoresultat justerat för central administration, tomträttsavgälder och resultat från försäljning exploateringsfastigheter. Nettoskuld/EBITDA används för att belysa intjäning i relation till skuldsättning. Resultat per aktie, kr Periodens resultat dividerat med medelantalet utestående aktier. Räntetäckningsgrad, ggr Förvaltningsresultat med tillägg för räntenetto samt resultat från försäljning exploaterings- fastighet dividerat med räntenetto (exklusive tomträttsavgälder som i enlighet med IFRS 16 omklassificerats till räntekostnad). Räntetäckningsgraden används för att belysa hur känsligt bolagets resultat är för ränteförändringar. Utdelningsandel, % Utdelning per aktie i % av resultatet per aktie före värdeförändringar, med avdrag för gällande nominell skatt. Utdelningsandel används för att belysa hur stor del av resultatet som skiftas ut till koncernens ägare respektive återinvesteras i verksamheten. ===== SIDA 28 ===== I Hagastaden möts gammalt industritegel med ultraurban arkitektur. Stadsdelen har en internationell känsla och unik identitet. S.28Delårsrapport Q3 2023 Fastighetsrelaterade definitioner BOA, kvm Bostadsarea avser byggnadens uthyrbara area för bostäder. BTA, kvm Bruttototalarea avser byggnadens totala area inklusive ytterväggar. Driftöverskott Avser hyresintäkter minus kostnader för fastighets förvaltning. Exploateringsfastigheter Exploateringsfastigheter utgörs av fastigheter, obebyggda eller bebyggda, som koncernen äger med avsikt att utveckla och sälja som bostadsrätter. Fastig heterna redovisas som omsätt ningstillgångar, även om vissa fastig heter i avvaktan på utveckling i tillämpliga fall förvaltas och genererar hyresintäkter. Redovisning sker till det lägsta av ackumulerat anskaffningsvärde och nettoförsäljningsvärde. Fastighetstyp Den lokaltyp som utgör den övervägande delen av hyres värdet för en registerfastighet eller resultatställe avgör fastighetstypen. Marknadsvärde och utveckling av hyresintäkter i jämförbart bestånd redo visas per fastighetstyp. Hyresvärde Kontrakterade årshyror inklusive hyrestillägg (till exempel för fastighetsskatt, värme och el) och bedömd marknadshyra för vakanta ytor i befintligt skick. Hyresvärde används för att belysa koncernens intäkts potential. Jämförbart bestånd Jämförbart bestånd avser de fastig heter som inte varit klassificerade som projektfastigheter och som ägts under hela perioden och hela jämförelseperioden. Jämförbart bestånd används för att belysa utvecklingen av hyresintäkter exklusive engångs- effekter för förtida avflyttningar och fastighets- kostnader opåverkat av projektfastigheter samt förvärvade och sålda fastigheter. LOA, kvm Lokalarea avser byggnadens uthyrbar area för lokaler. Lokaltyp Den verksamhet som bedrivs i den individu- ella lokalen avgör lokaltypen: kontor, handel, bostäder, övrigt eller garage. I  övrigt ingår bland annat utbildning, kultur, service och förråd. Uthyrningsgrad och direktavkastningskrav redovisas per lokaltyp. Nettouthyrning Summa för perioden avtalade kontrakterade årshyror för nyuthyrningar med avdrag för års hyror uppsagda för avflytt. Nettouthyrningen används för att belysa uthyrningssituationen. Projektfastighet Fastighet eller väl avgränsad del av fastighet där omställning planeras eller pågår i syfte att omvandla och förädla fastigheten. Till projekt- fastighet hänförs även byggnad under upp- förande samt obebyggd mark och byggrätter. Omklassificering från projektfastighet till färdigställd fastighet sker vid färdig ställande tidpunkten. Projektvinst, % Marknadsvärdet efter genomfört projekt minus total investering i % av total investering. Projektvinst används för att belysa värde- skapande i  projektverksamheten. Tomträtter Nyttjanderätt för tomtmark. Enligt IFRS 16 redovisas tomt rätter som nyttjanderättstillgång i balansräkningen. Tomträttsavgäld Den avgift som betalas för nyttjande av tomträtt. Betraktas enligt IFRS 16 som räntekostnad i resultaträkningen. Uthyrbar area, kvm Totalyta som är tillgänglig för uthyrning. Garage ingår i  uthyrbar area, men exkluderas vid beräk- ning av hyresvärde per kvm och verkligt värde per kvm. Uthyrningsgrad, % Kontrakterade årshyror i % av hyresvärdet vid full uthyrning. Redovisade siffror baseras på närmast kommande kvartal. Uthyrningsgraden används för att belysa koncernens effektivitet i användningen av sina förvaltningsfastigheter. Vakansgrad, % Hyresvärdet för outhyrda lokaler dividerat med hyresvärde för hela fastighetsbeståndet. Projektfastigheter är exkluderade. Överskottsgrad, % Bruttoresultat fastighetsförvaltning i % av redo visade hyresintäkter. Överskottsgrad används för att belysa hur stor del av koncernens hyres intäkter som återstår efter fastighetskostnader. Hållbarhetsrelaterade definitioner Breeam Är ett miljöcertifieringssystem utvecklat i Europa för byggda miljöer. Breeam tar ett helhetsgrepp på en byggnads miljöprestanda. Det finns två typer av Breeam-certifieringar; Breeam som avser nyproduktion och Breeam In-Use som avser befintliga fastigheter. Områden som Breeam hanterar delas in i: energi- och vattenanvändning, hälsa, transport, material, avfall, mark användning, utsläpp, ekologi och ledning (management). Energiintensitet, kWh per kvm Total energianvändning från värme, kyla, hyres- gästel och fastighetsel dividerat med genom- snittlig beräknat total uppvärmd uthyrbar area, exklusive garage. Gröna hyresavtal, % Kontrakterad årshyra för kommersiella lokaler exklusive garage och lager för hyresavtal med grön hyresbilaga i % av kontrakterad årshyra för kommersiella lokaler exklusive garage och lager. Grön hyresbilaga är en avtalsbilaga från Fastighetsägarna där hyresgästen och hyres- värden tillsammans åtar sig att minska miljö- påverkan och omfattar exempelvis energi, avfall och transporter. Redovisade siffror baseras på närmast kommande kvartal. Total omsättning Stämmer överens med Nettoomsättning enligt koncernens resultaträkning. Totala kapitalutgifter Förvärv av fastigheter och investeringar i nya och befintliga fastigheter. I tabellen Förändring av fastighetsbeståndet ingår därmed raderna Förvärv och Investeringar i egna fastigheter. Dessutom inkluderas investeringar i övriga materiella anläggningstillgångar. Totala driftutgifter Kostnader för fastighetsskötsel, löpande reparationer och underhåll. ===== SIDA 29 ===== al.se Bokslutskommuniké 2023 2024-01-31 Årsredovisning 2023 2024-02-23 Delårsrapport januari–mars 2024 2024-04-12 Delårsrapport januari–juni 2024 2024-07-05 Delårsrapport januari–september 2024 2024-10-11 Tradera flyttar huvudkontoret till Life City 2023-08-31 Stockholms Auktionsverk satsar stort i Sickla 2023-09-15 S.29Delårsrapport Q3 2023 Information från Atrium Ljungberg. Årsredovisningen och delårsrapporterna finns publicerade på vår webbplats. Delårsrapporter och boksluts kommuniké översätts till engelska och båda språkversionerna finns tillgängliga på webbplatsen vid en och samma tidpunkt. Årsredovisningen översätts till engelska en kort tid efter att den svenska versionen publicerats. På www.al.se finns möjlighet att prenumerera på finansiella rapporter och pressmeddelanden. Där ger vi också upp- daterad information om vår verksamhet, våra fastig heter och projekt, finansiella nyckeltal, aktien och mycket annat. Informationen på webbplatsen finns även på engelska. IR-kontakt Ulrika Danielsson, cfo Telefon: 070-647 12 61 E-post: ulrika.danielsson@al.se Rapporttillfällen. Pressreleaser under kvartalet. Atrium Ljungberg, oktober 2023. Foto: Alric Ljunghager, Foster+ Partner, Måns Berg, Sanam Ebadnejad, Tengbom Arkitekter, TMRW. Produktion: Narva Communications. https://www.linkedin.com/company/atrium-ljungberg https://www.facebook.com/atriumljungberg https://twitter.com/atriumljungberg https://www.instagram.com/atriumljungberg/ Box 4200, 131 04 Nacka, besök: Smedjegatan 2C Telefon: 08-615 89 00, info@al.se Styrelsens säte: Nacka, org. nr.: 556175-7047