===== SIDA 1 ===== Fortsatt stark netto­ uthyrning i en utmanande marknad. Två nya investeringsbeslut visar på framdrift i projektportföljen. Delårsrapport januari – september 2024 ===== SIDA 2 ===== 2 Q3. 2024 Delårsrapport Delårsrapport januari – september 2024 Januari – september Hyresintäkterna uppgick till 2 249 mkr (2 111) – varav jämförbart bestånd ökade med 4,3% (10,9). Driftöverskottet uppgick till 1 634 mkr (1 516) – varav jämförbart bestånd ökade med 5,3% (14,9). Projekt- och entreprenadomsättningen uppgick till 366 mkr (270) och bruttoresultatet till 2 mkr (–1). Förvaltningsresultatet uppgick till 1 110 mkr (1 024), motsvarande 8,80 kr/aktie (8,12). Orealiserade värdeförändringar fastigheter uppgick till 29 mkr (–1 443). Orealiserade värdeförändringar derivat uppgick till –477 mkr (–57). Periodens resultat uppgick till 614 mkr (–404), motsvarande 4,87 kr/aktie (–3,20). Nettouthyrningen för perioden uppgick till 118 mkr (70), varav bolaget sagt upp –25 mkr (–8), för avflyttning inför kommande projekt. Periodens investeringar uppgick till 1 559 mkr (1 418) medan fastighetsförsäljningar uppgick till 2 148 mkr (1 825). Juli – september Hyresintäkterna uppgick till 741 mkr (700) – varav jämförbart bestånd ökade med 2,9% (8,5). Driftöverskottet uppgick till 545 mkr (529) – varav jämförbart bestånd ökade med 2,2% (14,7). Projekt- och entreprenadomsättningen uppgick till 114 mkr (95) och bruttoresultatet till 1 mkr (–1). Förvaltningsresultatet uppgick till 365 mkr (366), motsvarande 2,90 kr/aktie (2,90). Orealiserade värdeförändringar fastigheter uppgick till 75 mkr (–454). Orealiserade värdeförändringar derivat uppgick till –514 mkr (107). Periodens resultat uppgick till –48 mkr (36), motsvarande –0,38 kr/aktie (0,29). Nettouthyrningen för perioden uppgick till 49 mkr (39), varav bolaget sagt upp –2 mkr (–3), för avflyttning inför kommande projekt. Periodens investeringar uppgick till 499 mkr (412) medan fastighetsförsäljningar uppgick till 0 mkr (0). Sammanfattning 1) 2024 jul–sep 2023 jul–sep 2024 jan–sep 2023 jan–sep 2023/2024 okt–sep 2023 jan–dec Hyresintäkter, mkr 741 700 2 249 2 111 2 958 2 821 Projekt- och entreprenadomsättning, mkr 114 95 366 270 508 412 Nettoomsättning, mkr 855 795 2 614 2 382 3 466 3 233 Bruttoresultat , mkr 546 528 1 637 1 516 2 140 2 019 Förvaltningsresultat, mkr 365 366 1 110 1 024 1 451 1 365 D:o kr/aktie 2,90 2,90 8,80 8,12 11,51 10,82 Resultat efter skatt, mkr –48 36 614 –404 64 –954 D:o kr/aktie –0,38 0,29 4,87 –3,20 0,51 –7,56 Fastighetsvärde, mkr 57 580 57 989 57 580 57 989 57 580 58 505 Investeringar inkl. förvärv, mkr 499 412 1 559 1 418 2 296 2 155 Nettouthyrning exkl. egna uppsägningar, mkr 51 42 143 78 133 68 Nettouthyrning inkl. egna uppsägningar, mkr 49 39 118 70 101 53 Belåningsgrad, % 2) 40,1 41,8 40,1 41,8 40,1 42,5 Räntetäckningsgrad, ggr 3,6 3,8 3,9 3,6 3,9 3,7 Genomsnittlig utgående ränta, % 2,8 2,3 2,8 2,3 2,8 2,3 Långsiktigt substansvärde, kr/aktie 268,85 263,06 268,85 263,06 268,85 262,11 Börskurs, kr/aktie 246,00 178,10 246,00 178,10 246,00 231,20 Miljöcertifierad yta (kvm), % 84 82 84 82 84 72 Total energiintensitet, kWh/ m2 (normalår, LFL) 159 162 159 162 159 161 1) För fullständig nyckeltalstabell se sidan 23 och för definitioner se sidorna 31–32. 2) Ny definition från Q2 2023, beräknat på netto räntebärande skulder istället för brutto. Nyckeltalen är omräknade. FÖRVALTNINGSRESULTAT +8 % FÖRÄNDRING DRIFTÖVERSKOTT JÄMFÖRBART BESTÅND +5,3 % FÖRÄNDRING NETTOUTHYRNING +118 MKR PÅGÅENDE PROJEKT 9,4 MDKR ===== SIDA 3 ===== 3 Q3. 2024 Delårsrapport Även under det tredje kvartalet levererar vi en stark nettouthyrning. Vi har gjort några strategiskt viktiga uthyrningar som lett till två nya investeringsbeslut i Slakthusområdet. Uthyrningarna och projektstarterna markerar ett viktigt steg i förverkligandet av vår vision för området. Resultat och finansiell ställning I kvartalet levererar vi ett stabilt förvaltningsresultat om 365 mkr, i för- hållande till tredje kvartalet föregående år. På uppsidan finns driftnetton från färdigställda projekt och vi landar på en överskottsgrad i kvartalet om 74%. På nedsidan syns ökande finansieringskostnader efter större låneförfall och att vi föregående år erhöll en större engångsersättning i form av elstöd, samt att vi sålt fastigheter. Transaktionsmarknaden fortsätter generellt att visa på stabila yielder men vi har valt att justera upp avkastningskraven i vår bostadsportfölj och en innerstadsfastighet med några punkter. Tack vare bra nettouthyr- ning och goda kassaflöden mitigeras denna effekt och vi har i kvartalet en liten uppvärdering av våra fastigheter. Ytterligare ett kvartal med stark nettouthyrning. ===== SIDA 4 ===== 4 Q3. 2024 Delårsrapport Marknadsräntorna har fallit i takt med Riksbankens räntesänkningar. 3-månaders Stibor ligger nu strax över 3%. Frågeställningen är fortsatt inte om, utan hur mycket och hur snabbt Riksbankens räntesänkningar kommer att ske. Räntemarknaden prissätter nu en nivå något under 2,5% för slutet av 2024 och låga 1,5% i slutet på 2025. I mitten av september emitterade vi en 5-årig grön obligation om 300 mkr med en kreditmargi- nal om 130 bp. Moody’s har återigen bekräftat vår rating, Baa2 med negative outlook, som vi haft sedan april 2023. Ratingen återspeglar den höga kvalitén i vår fastighets- och projektportfölj, vår breda kundstruktur, en stabil balansräkning och god finansiell position. Det möjliggör att vi kan fort- sätta göra investeringar i våra fina projekt. Hyresmarknaden Trenden från föregående kvartal håller i sig. Vi har även under Q3 gjort många riktigt bra uthyrningar. Nettouthyrningen för kvartalet uppgår till 51 mkr och för de första nio månaderna till 143 mkr, exklusive egna uppsägningar kopplade till kommande projekt. Jag är framför allt stolt över att vi har lyckats med två viktiga uthyrningar som stödjer vår vision i Slakthusområdet – en mötesplats för mat, musik och upplevelser. I augusti kunde vi berätta om att Universal Music Group samlar sina verk- samheter i Stockholm och flyttar till Slakthusområdet. I början av 2026 blir transformationen av Hus 49 Stora Marknadshallen klar och hem för skivbolaget Universal Music, förlaget Universal Music Publishing och livebolaget United Stage. I somras blev det officiellt att även Menigo, en av Sveriges ledande helhetsleverantörer av mat, dryck och restaurang- utrustning, väljer Slakthusområdet för sitt huvudkontor. De flyttar till Hus 43 Gamla & Nya Magasinet och lokalerna kommer utöver det nya huvud- kontoret även att inrymma Restaurangakademien. Slussen är en mycket attraktiv plats för kontor. I Glashuset har vi hyrt ut till såväl Sitowise som expanderande Flower – en av Sveriges ledande aktörer inom energihandel. Några kvarter längre bort pågår det stora renoverings- och ombyggnadsprojektet i Söderhallarna och där kan vi glädjande nog meddela att Filmstaden valt att förnya sitt avtal. I Sickla har vi gjort en stor uthyrning till företaget Great Security som flyttar kontor och butik till fastigheten Sickla Front. Sist men inte minst kan jag också nämna att vi avtalat med klädvarumärket Lager 157 om en stor butik i Mobilia i Malmö. Det vi har åstadkommit det senaste kvartalet är imponerande givet att vi är på botten av en lågkonjunktur och att företagsledarnas utsikter för den egna verksamheten är svag. Det är tydligt att flertalet företag arbetar med kostnadsbesparingar vilket gör nya investeringar i kontor lågprioriterat. En viss ökning kunde ses i andelen lokalsök efter somma- ren, men den positiva trenden ser inte riktigt ut att hålla i sig. De flesta förfrågningar verkar vara ett led i att konkurrensutsätta befintlig hyres- värd och resulterar oftare i omförhandling av befintligt hyresavtal än i en flytt. Utbudet av kontorslokaler är fortsatt ökande och konkurrensen därmed stor för varje vakant objekt. Situationen gör mig ödmjuk inför kommande kvartal. Fortsatt råder viss osäkerhet kopplat till den postpandemiska nyttjandegraden. Å andra sidan ser vi flera stora globala bolag som stramar åt möjligheterna att arbeta hemma. Senast var det Amazon som från årsskiftet kräver 100% närvaro på kontoret. Vi möter dagligen ledningsgrupper och chefer som ställs inför nya dilemman. Ska man ha en tydlig och strikt implemen- terad ”kontoret-först-policy”? Eller ska man ge möjlighet att arbeta var som helst? Hur ser egentligen den perfekta mixen ut? Gäller samma regler för alla oavsett yrkesroll eller måste allt tvärtom team- eller individ- anpassas? Det är tydligt att kontorets utformning spelar en väsentlig roll i och med det nya arbetssättet med flera teams-möten. Det här öppnar upp möjligheter för oss som är duktiga på att skräddarsy kontor för kunders specifika behov. Hus 49 Stora Marknadshallen i Slakthusområdet blir i början av 2026 hem för Universal Music Group som samlar sina verk- samheter i Stockholm under ett och samma tak. Det blir det första bolaget med ett helt eget hus i Slakthusområdet och utgör ett viktigt steg i utveck- lingen av området mot visionen som Stockholms mötesplats för mat, musik och upplevelser. ”Jag är stolt över att vi fortsätter att förverkliga vår fina projektportfölj .” ===== SIDA 5 ===== 5 Q3. 2024 Delårsrapport I handelssegmentet är efterfrågan på lokaler relativt god för bra etable- rade lägen, men det märks att kunderna är selektiva. De mer framåtlu- tade aktörerna söker lägen trots ett rätt dystert ekonomiskt klimat men mycket talar för att konsumtionen tar fart under 2025 då konsumenterna gynnas av lägre räntekostnader och skattelättnader. Bostadsrättsmarknaden Det ekonomiska läget och tron om ett bättre 2025 påverkar såklart även bostadsmarknaden. Hittills i år har det i Sverige sålts 11% fler bostads- rätter än motsvarande period i fjol, men omsättningstakten behöver ökas för att minska det överutbud som finns. Marknadsaktiviteten har varit ovanligt hög i sommar och de allra flesta hushåll säljer sin bostad innan de köper nytt. Bostadsrättspriserna har ökat med ca 1–2% det senaste året i våra primära områden. Även boprisförväntningarna ökade i september med 4 enheter, från plus 43 till 47. Vi noterar även en ökad aktivitet inom nyproduktion. Både färdiga bostäder och nyligen säljstartade bostäder med priser i nivå med successionsmarknaden driver stort intresse och säljer. Projekt med unika bostäder och attraktiva lägen genererar också något högre betal- ningsvilja hos intressenter. Atrium Ljungbergs bostadserbjudanden åter- finns glädjande nog i denna kategori. Vi fortsätter att sälja i linje med marknaden men vi behöver öka takten i försäljningen för att vara i nivå med våra förväntningar. Totalt har vi för närvarande 36 bostadsrätter till försäljning. Hållbarhet Vi har stort fokus på vårt hållbarhetsarbete och har bl. a. genomfört en dubbel väsentlighetsanalys som antagits av vår styrelse. Det är en viktig grund för vårt strategiska hållbarhetsarbete, och en del i arbetet med att implementera CSRD. Resultatet ger oss insikter kring fokusområden som är viktiga både för bolagets framgång och vårt ansvar gentemot samhälle, miljö och klimat. Vi arbetar vidare med vårt index för miljömässig och social hållbarhet som vi kallar Vår Stad index. Indexet har blivit en integrerad del i vår verksamhet och i den senaste mätningen noterar vi höga poäng kring frågor som rör inkluderande platser, god orienterbarhet och trygghet, vilket är glädjande. Givetvis finns det fortsatt frågor vi behöver utveckla och arbeta vidare med. En sådan är det vi kallar för urbana ekosystem. I våra områden utvecklar vi en genomtänkt struktur för växtlighet och vatten, s.k. grön- och blåstruktur, för att stärka den biologiska mång- falden och samtidigt skapa platser som är trivsamma att vistas i med skugga, svalka, renare luft och lägre upplevt buller. Vinsterna är stora då vi dessutom ökar platsernas motståndskraft mot klimatförändringar, bl. a. genom hantering av kraftigt regn och övertemperatur. Vi har högt ställda hållbarhetsmål som omfattar alla delar av verksam- heten. En viktig del är frågan om jämställdhet. Vi har en jämn köns- fördelning utan löneskillnader och en ambition att ha en mångfald som speglar samhället. I den senaste rapporten från AllBright ser vi flera framsteg i dessa frågor bland svenska börsbolag, men det finns fortfarande mycket att göra. Därför är jag väldigt glad över att Atrium Ljungberg återigen hamnar på den gröna listan som ett av Sveriges mest jämställda bolag. Projektportföljen Under perioden har vi startat två projekt, Hus 43 Gamla & Nya Magasinet dit Menigo flyttar, och Hus 49 Stora Marknadshallen dit Universal Music Group flyttar. Universal blir det första bolaget med ett helt eget hus i Slakthusområdet. Båda etableringarna sker i de ursprungliga byggna- derna, som nu omvandlas till kontorsmiljöer utan motstycke. Som vd är jag oerhört stolt över att vi, i rådande marknadsläge, fort- sätter att förverkliga vår projektportfölj. Projektstarterna symboliserar Atrium Ljungbergs långsiktighet och vår unika stadsutvecklingsstrategi. De markerar också ett stort steg i Slakthusområdets utveckling, helt i linje med platsens vision och tydliga progressiva identitet. Annica Ånäs, vd Den dubbla västentlighetsanalysen är en viktig grund för vårt strate- giska hållbarhetsarbete och ger oss insikter kring fokusområden som är viktiga både för bolagets framgång och vårt ansvar gentemot samhälle, miljö och klimat. I våra områden utvecklar vi en genomtänkt struktur för växtlighet och vatten för att stärka den biologiska mångfalden och sam- tidigt skapa platser som är trivsamma att vistas i. ===== SIDA 6 ===== 6 Q3. 2024 Delårsrapport Det här är Atrium Ljungberg Väsentliga hållbarhetsmål fram till 2030 Total möjlig investeringsvolym, som uppgår till 40 mdkr och sträcker sig in till mitten av 2030-talet, fördelar sig på ca 28 mdkr i fastigheter som utvecklas för att äga (merparten kontor) och 12 mdkr i bostads- rätter. Utvecklingen ska äga rum på fastigheter som bolaget redan äger eller på markanvisningar som erhållits och ca 85% av projekt- utvecklingen sker vid befintliga eller kommande tunnelbanestationer i Stockholm. En viktig komponent i Agenda 2030 är våra hållbarhetsmål fram till 2030. Hållbarhet är en viktig affärsfråga och en avgörande del i vår strategi som handlar om innovativ stadsutveckling. — Atrium Ljungberg ska vara klimatneutrala 2030 och netto-noll 2040, med halverad klimatpåverkan från planerade och pågående projekt 2025. 1) Dessutom ska målen vara godkända enligt Science Based Targets (SBTi). — Atrium Ljungbergs platser ska nå över 90% i indexet Vår stad år 2030, och 50% 2025. 1) — Alla våra riskutsatta platser och fastigheter ska vara klimatanpassade 2030 och arbetet bedrivs enligt TCFD. — Vi ska nå 40% lägre energianvändning och ökad egenproduktion av fossilfri energi 2030. 2) — Vi ska nå 20% cirkulär materialanvändning, 20% lägre vatten - förbrukning och 20% lägre avfallsmängd 2030. 2) — 100% av betydande inköp ska vara utvärderade 2025. 1) — Vi ska uppnå 5,5 av totalt 7,0 i medarbetarindexet Human Financial Wellness (HFW) 1) med en jämn könsfördelning och mångfald som speglar samhället 2030. 1) Del av hållbarhetslänkad obligation, basår 2021. 2) Basår 2023. FASTIGHETSPORTFÖLJ EFTER KATEGORI ● Kontor 69% 38,5 mdkr ● Handel 19% 10,5 mdkr ● Bostäder 3% 1,5 mdkr ● Projekt 9% 4,9 mdkr ● Byggrätter och mark 1% 0,6 mdkr 80% STOCKHOLM 5% GÖTEBORG 5% MALMÖ 10% UPPSALA Med rötterna i den gamla byggmästar- tradi tionen har vi de senaste åren utvecklat vår strategi och renodlat vårt fastighets- bestånd. Vi arbetar med hållbar stadsutveck- ling och för visionen ”Alla vill leva i vår stad”. Vårt fastighetsbestånd och projektutvecklings- portfölj finns i stora sammanhängande områden med ett blandat innehåll av kontor, bostäder, handel, kultur och utbildning på Sveriges fyra starkaste tillväxtmarknader – Stockholm, Uppsala, Göteborg och Malmö. Affärsmodell Mål Atrium Ljungberg ska leverera minst 10% avkastning på eget kapital över tid. Finansiella riskbegränsningar Belåningsgraden får maximalt uppgå till 45% och räntetäckningsgraden ska vara lägst 2,0. Utdelningspolicy Ca en tredjedel av förvaltningsresultatet ska delas ut, såvida inte investeringar eller bola- gets finansiella ställning i övrigt motiverar annat. Därutöver kan styrelsen föreslå att vinster av engångskaraktär kan föras över till ägarna. Investeringar Bolaget kan investera ca 5% av sin storlek årligen utan större påverkan på belåningsgraden. Agenda 2030 Våra fastighetsområden Tio goda skäl att vara på en plats 1. Folkliv hela dygnet 2. Aktiviteter och sport 3. Kultur och lärande 4. Konst och kulturhistoria 5. Natur och smarta ekosystem 6. Lek och sociala ytor 7. Mat och uteserveringar 8. Lugna oaser 9. Digital infrastruktur och wifi 10. Handel och service ===== SIDA 7 ===== 7 Q3. 2024 Delårsrapport Hållbart företagande Social hållbarhet Vi styr vår stadsutveckling genom Vår Stad Index som mäter hur vi skapar socialt, miljömässigt och ekono­ miskt hållbara platser. Indexet innehåller kvantifierbara indikatorer och finns att ta del av i sin helhet på vår hemsida. Resultatet mäts årligen eftersom de flesta aktiviteterna ofta genomförs över längre tid. Under före­ gående kvartal rapporterade vi årets resultat som upp­ gick till 61%. Vi ser många goda exempel i våra områ­ den, där det under kvartalet har skett olika aktiviteter som bidrar positivt till resultatet i indexet. Exempelvis Sommarlovskoj i Malmö och Containerparken i Slakthusområdet som båda påverkar utfallet när det gäller aspekten platsutveckling. Övrig rapportering Vi arbetar vidare med att förbereda bolaget inför CSRD. Vi har en intern styrgrupp som arbetar med de olika indikatorerna för att förbereda företaget inför rapporteringen 2025 enligt de väsentliga områdena. Under kvartalet har vi gjort den årliga lägesrapporte­ ringen till UN Global Compact. Det är en rapportering som visar Atrium Ljungbergs arbete med att integrera UN Global Compacts tio principer i vår verksamhet och strategier. Resultatet var i linje med de krav vi som medlemsföretag behöver leva upp till. Övriga nyckeltal Vattenförbrukningen har ökat avsevärt under kvartalet jämfört med de två tidigare kvartal. Detta beror inte på ökad användning i våra fastigheter utan arbeten i Sickla som utförs av tredje part som därför inte har kunnat redovisats separat. Atrium Ljungbergs hållbarhetsarbete Atrium Ljungberg har långsiktiga och kortsiktiga mål inom hållbarhet och följer noga utvalda nyckeltal för att säkerställa att vi utvecklas i rätt riktning. Målen omfattar såväl miljömässiga som sociala perspektiv. Fram till år 2025 har vi etappmål som en del av vår hållbarhetslänkade finansiering. Som komplement till vårt mål om att bli klimat­ neutrala 2030 har vi också antagit ett netto­noll mål till 2040, linjerat med SBTi Net­Zero Standard. Klimat Vi fortsätter att arbeta aktivt med att minska klimat­ påverkan i projekteringen genom livscykelanalyser i tidiga skeden. I våra planerade och pågående projekt är snittet nu 378 kg CO₂e/BTA, vilket är 17% förbätt­ ring mot startvärdet. Vi fortsätter även att arbeta med att minska vårt klimatavtryck i förvaltningen med ett resultat om 6 kg CO₂/kvm. Resultatet är i nivå med föregående kvartal, med en något minskande energi­ användning. Under kvartalet har ett antal energibespa­ ringsprojekt startats. Det är dock långsiktiga projekt där effekterna syns tidigast om ett år. EU:s taxonomi Atrium Ljungbergs rapportering enligt taxonomin är frivillig, då vi inte omfattas av lagkraven förrän räken­ skapsåret 2025. Vi har antagit ett mål om att nå minst 50% taxonomiförenlig omsättning till 2025. Utfallet för förenlig omsättning och driftutgifter är i linje med föregående kvartal. En förenlig fastighet har sålts sam­ tidigt som en ny förvaltningsfastighet har tillkommit. Ökade investeringar i taxonomilinjerade byggnader påverkar förenliga kapitalutgifter. Mål 2030 hållbarhet 2024.09.30 2023 2022 2021 2020 Mål/Kommentar Klimatavtryck nyproduktion, kg CO₂e/BTA 378 331 388 – – Mål: 50% red. 2025, Klimatneutrala 2030 Procentuell förändring startvärde –17 –28 –15 – – Startvärde: 458 Klimatavtryck förvaltning kg CO₂e/kvm 1) 2) 6 6 7 – – Mål: 22% red. 2025, Klimatneutrala 2030 Procentuell förändring –5 –15 – – – Startvärde 7 (ex. mtrl & hg transp.) Vår stad index, % 61 43 34 – – Mål: 50% 2025, 90% till 2030 Utvärderade leverantörer, % 3) 31 20 10 – – Mål: 100% utv. betydande lev. 2025 Hållbara medarbetare index, % 4) 5,6 5,6 5,7 90 89 Mål 5,5 HFW. 2021–2020 avser GPTW Nyckeltal 2024.09.30 2023 2022 2021 2020 Fastighetsenergi, kWh/m2 1) 81 79 96 112 122 År 2030 –20%, normalårskorrigerad Hyresgästenergi, kWh/m2 1) 78 82 82 86 85 Normalårskorrigerad Total energianv. (n.korr), kWh/m2 1) 159 161 178 198 207 Normalårskorrigerad Total energianvändning, kWh/m2 1) 157 156 177 – – Faktisk Energibesp. (n.korr), % kWh/m2 mot f.g. år 1) –2 –1 –14 –6 –6 Jämförbart bestånd, norm. årskorr. Faktisk besp., % kWh/m2 mot f.g. år 1) –2 1 –8 – – Jämförbart bestånd, faktisk Solceller, kvm 24 415 18 823 14 296 14 296 8 202 Andel gröna avtal, % 1) 78 75 67 59 44 Av årshyra Vattenförbrukning, m3/m2 1) 0,50 0,44 0,44 0,46 0,39 Certifierad yta (kvm), % 84 72 76 96 62 Certifierade byggnader, antal 54 39 49 55 37 – varav Breeam, antal 18 6 17 17 13 – varav Breeam in­use, antal 27 26 25 32 21 – varav Miljöbyggnad, antal 9 7 7 6 3 Betyg CDP B B B B B Bästa möjliga betyg A Taxonomin 2024.09.30 2023 2022 2021 2020 Förenlig omsättning, % 18 21 23 – – Inkluderar 7.1, 7.2 samt 7.7 för mål 1 – förvaltningsportföljen, % 19 25 24 – – Inkluderar 7.7 för mål 1 Förenliga kapitalutgifter, % 34 23 8 – – Inkluderar 7.1, 7.2 samt 7.7 för mål 1 – förvaltningsportföljen, % 34 33 6 – – Inkluderar 7.7 för mål 1 Förenliga driftutgifter, % 15 15 16 – – Inkluderar 7.7 för mål 1 – förvaltningsportföljen, % 15 15 16 – – Inkluderar 7.7 för mål 1 1) Rullande 12, en månad släpande. ²) Schablonberäkning avseende transporter till handelsplatser och genererat avfall. Material och hyresgästers transporter exkluderas. ³) Annat beräkningssätt mellan år 2020–2019, siffrorna ej jämförbara. ⁴) HFW, Human Financial Wellness. ===== SIDA 8 ===== 8 Q3. 2024 Delårsrapport Fastighetsbestånd samt marknadens avkastningskrav efter dialog med externa värderare. Marknadsvärderingen är baserad på en kassaflödesmodell med individuell bedömning för varje fastighet av dels framtida intjäningsförmåga, dels marknadens avkastningskrav. Antagna hyresni­ våer vid kontraktsförfall motsvarar bedömda långsik­ tiga marknadshyror, medan driftkostnader utgår från bolagets verkliga kostnader. Inflationsantagandet antas till 2% för 2025 och resterande år i kalkylperio­ den. Projektfastigheter värderas på samma sätt men med avdrag för återstående investering. Beroende på i vilken fas projektet befinner sig finns ett riskpåslag i avkastningskravet. Byggrätter har värderats utifrån ett bedömt mark­ nadsvärde, kronor per kvm BTA för fastställda bygg­ rätter med godkänd detaljplan, eller där detaljplan bedöms vinna lagakraft i närtid. Genomsnittligt värde på byggrätterna i värderingen är ca 1 500 kr/kvm BTA (5 700). Förändringen beror på att byggrätter har flyt­ tats till projekt i Sickla samt försäljningen av Eken 14. Värderingsyielden uppgick vid periodens utgång till 4,7% (4,7). Yielden är på totalen oförändrad men mindre ökningar av avkastningskravet har gjorts på bostäder samt en enskild innerstadsfastighet i cen­ trala Stockholm vilket motverkats av positiva kassa­ flöden avseende index samt positiv nettouthyrning. Detta innebär en värdeuppgång om 0,1% per Q3 2024. Exploateringsfastigheter Exploateringsfastigheter redovisas till det lägsta av nedlagda investeringar och bedömt nettoförsälj­ ningsvärde. Bokfört värde vid utgången av perioden uppgick till 1 565 mkr (1 577). Marknadsvärdet vid samma tidpunkt bedöms till 2 001 mkr (2 009) och avser i huvudsak vår bostadsrättsutveck­ ling i Nobelberget, Kyrkviken, övriga Sickla och Gränbystaden. Fastighetsmarknad Transaktionsmarknaden präglas av en försiktighet, med en total omsättning om 59 mdkr (35) för första halvåret och 22,3 mdkr i omsättning för Q3 2024. Totalt genomfördes 59 (49) transaktioner under kvar­ talet. De dominerande segmenten har varit bostäder följt av kontor samt lager och industri. Fastighetsbestånd Vårt fastighetsbestånd är koncentrerat till centrala lägen i tillväxtregionerna Stockholm, Uppsala, Göteborg och Malmö, där Stockholm utgör 80% (80) av marknadsvärdet. Fastighetsportföljen innehåller vid kvartalets utgång totalt 73 fastigheter (75) med en sammanlagd uthyrningsbar yta om 881 000 kvm (945 000). Investeringar och försäljningar Under perioden har 1 559 mkr (1 414) investerats i befintliga fastigheter, varav 1 321 mkr (1 079) avser fastigheter som utvecklas för ägande och 238 mkr (335) avser bostadsrättsaffären. Två fastigheter har sålts under perioden, Eken 6 och Eken 14 i Sundbyberg. Fastigheterna innefattade 36 000 kvm uthyrbar area och har sålts till ett underliggande fastighetsvärde om 2 114 mkr, i linje med värderingen för kvartal 1, med frånträde i juni 2024. Fastighetsvärdering Per Q2 2024 hade 22% av fastighetsbeståndet externvärderats, vilket utfördes av Forum fastighets­ ekonomi samt Cushman & Wakefield. Resterande del har internvärderats och kvalitetssäkrats av Forum Fastighetsekonomi. Per Q3 2024 har översyn gjorts av värderingarna och uppdatering skett av större uthyrningar, omförhandlingar och uppsägningar Fastighetsbestånd 2024.09.30 Uthyrningsbar yta, tkvm 1) Fastighetsvärde, mkr Fastighetsvärde, kr/kvm Hyresvärde, mkr 2) Hyresvärde, kr/kvm Ekonomisk uth.grad, % Kontorsfastigheter 562 38 534 66 720 2 183 3 885 91,8 Handelsfastigheter 244 10 478 45 815 886 3 626 92,4 Bostadsfastigheter 45 1 545 34 155 108 2 378 95,3 Affärsområde Fastighet 851 50 557 59 375 3 177 3 731 92,1 – varav Stockholm 543 39 293 72 312 2 274 4 184 92,7 – varav Uppsala 124 5 706 46 029 430 3 468 91,1 – varav Göteborg 74 2 669 36 061 194 2 627 90,6 – varav Malmö 110 2 889 26 231 279 2 532 90,1 Projektfastigheter 24 4 889 – 41 – – Mark och byggrätter – 569 – – – – Summa förvaltningsfastigheter 875 56 015 – 3 218 – – Exploateringsfastigheter 6 1 565 9 Fastighetsbeståndet totalt 881 57 580 3 226 1) Uthyrningsbar yta exklusive garage. 2) Årlig rabatt om 79 mkr är exkluderad. Förändring av fastighetsbeståndet, mkr 2024 jan–sep 2023 jan–sep Förvaltningsfastigheter Verkligt värde, ingående värde 56 813 58 596 Förvärv – 4 Försäljning –2 148 –1 825 Investeringar i egna fastigheter 1 321 1 079 Orealiserade värdeförändringar 29 –1 443 Omklassificeringar – 2 Verkligt värde, utgående värde 56 015 56 413 Exploateringsfastigheter Bokfört värde, ingående värde 1 692 1 409 Omklassificeringar – –2 Försäljning brf –365 –166 Investeringar i bostadsrättsprojekt 238 335 Bokfört värde, utgående värde 1 565 1 577 Fastighetsbeståndet, utgående värde 57 580 57 989 Direktavkastningskrav per region, % Intervall 2024.09.30 Genomsnitt 2023.12.31 Genomsnitt Stockholm 3,9–6,1 4,5 4,5 Uppsala 4,2–6,0 5,7 5,6 Malmö 4,1–6,3 5,7 5,6 Göteborg 4,9–5,8 4,9 4,9 Totalt 3,9–6,3 4,7 4,7 Direktavkastningskrav per fastighetskategori, % Intervall 2024.09.30 Genomsnitt 2023.12.31 Genomsnitt Kontor 3,9–6,1 4,5 4,5 Handel 4,0–6,3 5,6 5,5 Bostäder 4,1–5,0 4,8 4,6 Totalt 3,9–6,3 4,7 4,7 ===== SIDA 9 ===== 9 Q3. 2024 Delårsrapport Kontrakterad årshyra och uthyrningsgrad Per den 1 oktober 2024 uppgick kontrakterad uppsägningsbar årshyra till 3 042 mkr. Ekonomisk uthyrningsgrad exklusive projektfastigheter var vid samma tidpunkt 92% (93). Genomsnittlig återstående kontrakterad löptid (exklusive bostäder och parkering) uppgick till 4,5 år (4,5). Atrium Ljungberg har stor riskspridning i kontraktsportföljen avseende såväl bransch, kund som förfall. Den enskilt största kunden står för 3% av årligt kontraktsvärde medan de 10 största kunderna står för 19% och utgörs bland annat av kommuner, Ericsson, Atlas Copco, ICA och Ekobrottsmyndigheten. Vidare har Atrium Ljungberg många mindre kontorsavtal och per bokslutsdatumet var enbart fyra hyresavtal över 10 000 kvm, varav tre utgjorde kontor. Nettouthyrning Nettouthyrningen, dvs. ny kontrakterad årshyra med avdrag för års­ hyror uppsagda för avflytt, uppgick under perioden till 118 mkr (70), varav projektfastigheter 107 mkr (60). Sålda fastigheter under året har påverkat nettouthyrning med –7 mkr. Såväl nytecknade som uppsagda avtal avser främst kontor i Stockholmsområdet. Nyuthyrning har skett om 314 mkr (178), medan uppsägning från kund uppgick till 171 mkr (100). Därtill har vi sagt upp kund för avflytt motsvarande en årshyra om 25 mkr (8). Tidsförskjutningen mellan nettouthyrningen och dess resultat effekt bedöms till 3–12 månader för förvaltningsfastigheter och 12–24 månader för projekt. Den positiva nettouthyrningen i det tredje kvartalet hänförs främst till Slakthusområdet, Slussen och Södermalm. Samtidigt fortsätter vi för­ bereda inför kommande projekt genom tomställning av lokaler bl.a. i Sickla. Kund Uppsägningsbart årligt kontraktsvärde 2024.10.01 Antal kontrakt Uthyrningsbar yta, tkvm Årligt kontrakts­ värde, mkr Andel av värdet, % Kommersiellt, löptid 2024 20 4 3 0% 2025 379 87 297 10% 2026 321 121 516 17% 2027 316 173 613 20% 2028 156 83 354 12% 2029+ 209 273 1 103 36% Summa 1 401 741 2 886 95% Bostäder 596 33 65 2% Garage/parkering 380 180 91 3% Totalt 2 377 954 3 042 100% Kontraktsfördelning storlek per 2024.10.01 Antal kontrakt Andel, % Årligt kontrakts­ värde, mkr Andel, % Kommersiellt, kontraktsstorlek mkr <0,25 522 22% 32 1% 0,25–0,5 98 4% 36 1% 0,5–1,0 202 9% 150 5% 1,0–3,0 343 14% 604 20% >3,0 236 10% 2 064 68% Summa 1 401 59% 2 886 95% Bostäder 596 25% 65 2% P–platser 380 16% 91 3% Totalt 2 377 100% 3 042 100% KONTRAKTERAD ÅRSHYRA PER LOKALTYP ● Kontor 55% 1 689 mkr ● Sällanköp 15% 465 mkr ● Kultur/utbildning 8% 234 mkr ● Hälsa/vård 6% 172 mkr ● Restaurang 5% 154 mkr ● Dagligvaror 5% 147 mkr ● Övrigt 4% 115 mkr ● Bostad 2% 65 mkr NETTOUTHYRNING ● Förvaltningsfastigheter, mkr ● Projektfastigheter, mkr Nettouthyrning, mkr 2020 2021 2022 2023 2024 -60 -40 -20 0 20 40 60 80 100 Q3Q2Q1Q4Q3Q2Q1Q4Q3Q2Q1Q4Q3Q2Q1Q4 mkr ===== SIDA 10 ===== 10 Q3. 2024 Delårsrapport Projektportfölj uppgår till 5 mdkr och omfattar 24 100 kvm kontor och 450 lägenheter. Det första steget i projektet, ett gemensamt garage för kvarteren, påbörjades hösten 2022 och planeras färdigställas i slutet av 2025. Vid Brunnsviken, i östra Hagastaden, har bolaget ytterligare en markanvisning där det planeras att bygga en kontorsfastighet om 21 000 kvm i åtta våningar. De planerade utvecklingsprojekten i Hagastaden, som beräknas vara färdigställda strax efter år 2030, innebär en framtida investering om 8 mdkr, varav 5 mdkr avser kontor och och resten bostadsrätter. — Sickla Bolaget har under 25 år utvecklat Sickla, från industriområde till levande stadsdel. I juni 2023 lanserades planerna för Stockholm Wood City som blir världens största träbaserade stadsutvecklingsprojekt. Det första spadtaget togs 2024 och de första kontorsbyggnaderna beräknas stå klara under 2027. Fördelarna med träbyggnation är många, såväl miljö­ och hälsomässiga som ekonomiska. Bland annat möjliggör det lägre klimatavtryck över livscykeln, användning av lokal råvara, energisnål tillverkningsprocess och tystare byggarbetsplatser. Totalt omfattar utvecklingsprojektet 250 000 kvm vilket motsvarar 25 kvarter, 7 000 arbetsplatser och 2 000 bostäder. Här planeras en mix av bostäder och arbets platser, där restauranger och butiker ger liv åt gatustråken. Den attraktiva och dynamiska stadsdelen blir ett föredöme för hållbar arkitektur och stadsutveckling och ett viktigt steg i bolagets ambitiösa hållbarhetsmål. Stockholm Wood City omfattar flera detaljplaner i olika skeden. Den största pågående detaljplanen ligger i de centrala delarna av Sickla. Detaljplanen antogs i Miljö­ och stadsbyggnadsnämnden i juni och exploateringsavtal förväntas tecknas december 2024. Bolaget planerar även för fler bostäder i andra delar av Sickla bl.a. genom den lagakraft­ vunna detaljplanen på Nobelberget om 500 lägenheter. Därutöver pågår även planarbete för Kyrkviken och Norra Nobelberget. Den framtida investeringen för utvecklingsprojekten i Sickla uppgår till 14 mdkr, varav 12 mdkr planeras fram till ca år 2030 fördelat på 6 mdkr i bostadsrätter och resterande i främst kontor. Atrium Ljungbergs affärsmodell innebär att äga, förvalta och utveckla fastigheter och stadsdelar på ett ansvarsfullt och hållbart sätt. Därmed tar vi ansvar för hela värdekedjan. Bolaget har en projektportfölj mot­ svarande en investeringsvolym om ca 40 mdkr i redan ägd mark eller erhållna markanvisningar. Vår målsättning de närmaste åren är att inves­ tera upp emot 3 mdkr om året med en projektvinst om minst 20%. Per den 30 september 2024 omfattade vår projektportfölj 700 000 kvm BTA fördelat på 200 000 kvm BTA bostadsbyggrätter och resterande på fastigheter att förvalta med tyngdpunkt inom kontor. Merparten av utvecklingsportföljen finns i Stockholm med fokus på Hagastaden, Slakthusområdet, Slussen och Sickla. 85% av portföljen ligger vid befint­ liga eller kommande tunnelbanestationer i Stockholm. Pågående projekt Den 30 september 2024 hade Atrium Ljungberg pågående byggnationer om 9,4 mdkr, varav 5,2 mdkr återstår att investera. Under kvartalet har genomförandebeslut fattats för Hus 49 Stora Marknadshallen samt Hus 43 Gamla & Nya Magasinet. Av pågående projekt utgör 8,4 mdkr inves­ tering i fastigheter som utvecklas för att äga med en bedömd projekt­ vinst om 25%, motsvarande 2,0 mdkr varav 0,8 mdkr redan redovisats. Vidare har bolaget pågående bostadsrättsbyggnation motsvarande 1,0 mdkr med ett bedömt marknadsvärde om 1,2 mdkr, vilket realiseras i takt med att vinstavräkning sker. Planerade projekt — Hagastaden Atrium Ljungberg är en av de största fastighetsägarna i Hagastaden och har varit aktivt involverade i utvecklingen av området i drygt 30 år. Hagastadens målsättning är att bli en av världens främsta kluster för life science fram till 2030 och bolaget har flera planerade projekt i området. Vi har ett exploateringsavtal innefattande två bostads­ och ett kontors­ kvarter – kvarteren Cambridge, Stanford och Pisa. Investeringsvolymen ===== SIDA 11 ===== 11 Q3. 2024 Delårsrapport Vi har genomfört en rad stora utvecklingsprojekt i Gränbystaden och i juni 2023 fick vi ett positivt plan besked som ger oss möjlig­ het att utveckla ytterligare 60 000 kvm BTA varav ca hälften bedöms bli bostäder. Utvecklingsprojekten i Uppsala motsvarar en framtida investerings volym om 4 mdkr. — Göteborg Under fjärde kvartalet 2022 startade detaljplane arbetet för en om­ och tillbyggnad av fastigheten Tornen på Lindholmen i Göteborg där 23 000 kvm BTA moderna kontorsytor beräknas tillskapas. Planen drivs tillsammans med planändring för att möjliggöra dagligvaruhandel i vår fastighet M2 samt detaljplanen för fastigheten M1. Detaljplanen tas fram tillsammans med Älvstranden Utveckling. kommer mark anvisningar om totalt 30 000 kvm BTA. Utvecklings projekten i Slussen, vilka planeras genomföras fram till år 2030, motsvarar en total framtida investering om 2 mdkr inklusive markförvärv. — Uppsala Uppsala är en av våra viktiga delmarknader. Detaljplanen för Ångkvarnen (Uppsala Kungsängen 22:2) i Uppsala city antogs av Uppsala kommun­ fullmäktige 2021 och vann laga kraft 2022. Byggnaderna ligger i ett utvecklingsområde där bolaget, tillsammans med Ikano Bostad och Besqab, kommer att knyta ihop de södra delarna av innerstaden med city. Tillträde till fastigheterna beräknas kunna ske under 2025. Hus 48 Lilla Marknadshallen är en av de ursprungliga byggnaderna som än idag står kvar i Slakthusområdet. Huset är en del av arvet som ger platsen dess unika själ och karaktär. Byggnaden renoveras nu med varsam hand för att inrymma ljusa kontor med industrikänsla, precis intill nya grönområden i parken Fållan. Hus 48 Lilla Marknadshallen blir klart för inflytt under 2026. — Slakthusområdet Slakthusområdet är ett av Stockholms största stads utvecklingsprojekt. Atrium Ljungberg utvecklar området till en attraktiv plats med kontor och bostäder kompletterat med ett brett utbud av mat, kultur och upp­ levelser. Området transformeras till en helt ny mötesplats och en motor för hela södra Stockholm. Vi har idag 200 000 kvm BTA i ägda eller redan erhållna markanvisningar. Det motsvarar en framtida investering om 12 mdkr fördelat på 10 mdkr i kommersiellt och resterande investe­ ringar i bostäder. Totalt har Atrium Ljungberg 40 000 kvm BTA i detalj planer som vunnit laga kraft och ambitionen är att dubbla detta i samband med kom­ mande detaljplaner. I december 2023 tecknade bolaget ett hyres­ avtal med Stockholms konstnärliga högskola, SKH, om en flytt till Slakthusområdet. SKH är en statlig högskola som idag är lokaliserad på fem olika adresser i Stockholm. SKH har ca 500 studenter och 250 medarbetare och doktorander som nu kommer att samlas under ett gemensamt tak. Högskolekvarteret, där SKH:s lokaler ingår, omfattar 36 000 kvm BTA och beräknas stå klart 2030. — Slussen Atrium Ljungberg är en av de största fastighetsägarna vid Slussen. Under Ryssgården och Södermalmstorg har bolaget möjlighet att utveckla en handelsplats om 16 000 kvm BTA. Handelsplatsen förbinder Saltsjöbanan med bussterminalen i Katarinaberget och med tunnel banan. Den kommer även att angränsa till kommande Mälarterrassen. I Slussen har bolaget också en markanvisning framför Katarina huset, kvarteret Ryssbodarne, som ligger ovanpå Stadsgårds leden och Saltsjöbanan. Byggrätten omfattar ca 7 000 kvm BTA fördelat på fem våningar där vi planerar för kontor med publika delar i bottenvåningen. Produktionsstart tidigast 2027 med möjlig inflyttning 2029. I samband med att Kommunfullmäktige godkände avtalet för Mälarterrassen förlängdes även markanvisningsavtal för intilliggande kontorskvarter Ryssbodarne och Handelsplatsen. Atrium Ljungberg äger sedan tidigare Glashuset, Sjömans institutet och Katarina huset – totalt 55 000 kvm LOA i befintligt bestånd. Till det ===== SIDA 12 ===== 12 Q3. 2024 Delårsrapport PROJEKTPORTFÖLJ EFTER FASTIGHETSTYP Bostäder och kontor står för ca 90% av arean ● Kontor, 53% ● Bostäder, 35% ● Handel, 5% ● Övrigt, 7% Utvecklas för att äga Kommun Typ av investering Färdigställt Bostad, kvm Lokaler, kvm Total investering inkl mark, mkr varav åter­ står, mkr Marknadsvärde vid färdigställande, mkr Hyresvärde, mkr 1) Ekonomisk uth.grad, % Under året färdigställda projekt – Katarinahuset Stockholm Ombyggn. Kv 1 2024 – 24 900 1 490 90 155 94 – Slakthushallarna fas 2 Stockholm Ombyggn. Kv 1 2024 – 2 000 150 0 5 100 Pågående projekt – PV–palatset Stockholm Ombyggn. Kv 4 2025 – 10 600 480 240 58 80 – Campus Sickla Nacka Tillbyggn. Kv 4 2025 – 2 100 130 90 7 100 – Sickla Central Nacka Nybyggn. Kv 4 2025 – 17 100 1 080 410 70 16 – Hus 49 Stora Marknadshallen Slakthusområdet Stockholm Ombyggn. Kv 1 2026 – 4 200 290 200 E/T 2) 91 – Gymnasieskola Slakthusområdet Stockholm Nybyggn. Kv 2 2026 – 6 200 370 280 18 100 – Mälarterrassen Stockholm Nybyggn. Kv 2 2026 – 4 200 430 380 33 – – Söderhallarna Stockholm Ombyggn. Kv 3 2026 – 25 900 1 700 1 430 147 8 – Hus 43 Gamla & Nya Magasinet Slakthusområdet Stockholm Om, –tillbyggn. Kv 1 2027 – 9 000 700 440 41 40 – Hus 6 Stationen Slakthusområdet Stockholm Nybyggn. Kv 2 2027 – 16 900 1 600 1 300 87 – Fastigheter att äga – 123 100 8 420 4 860 11 600 621 42 Bostadsrätter Vinstavräkning påbörjas Boknings­ grad,% 3) Försäljnings­ grad,% 4) – Brf Kulturtrappan Nacka Nybyggn. Kv 2 2024 6 600 – 520 0 – 71 – Brf Kulturarvet Nacka Nybyggn. Kv 4 2025 5 800 – 470 320 – 0 Bostadsrätter 12 400 0 990 320 1 200 Pågående projekt 12 400 123 100 9 410 5 180 12 800 1) Exklusive tillägg 2) Med hänsyn till enskild affärsuppgörelse redovisas ej hyresvärde 3) och ⁴) Andel sålda lägenheter (i antal) Information om pågående projekt och planerade projekt i delårsrapporten är baserad på bedömningar om storlek, inriktning och omfattning samt när i tiden projekt bedöms startas och färdigställas. Vidare baseras informationen på bedömningar om framtida projektkostnader och hyresvärde fram till år 2032. Bedömningarna och antaganden ska inte ses som en prognos. Bedömningar och antaganden innebär osäkerhetsfaktorer både avseende projektens genomförande, utformning och storlek, tidsplaner, projekt­ kostnader, yielder samt framtida hyresvärde. Informationen om pågående byggnation samt planerade projekt omprövas regelbundet och bedömningar och antaganden justeras till följd av att pågående byggnationer färdigställs eller tillkom­ mer samt att förutsättningar förändras. PROJEKTPORTFÖLJ EFTER OMRÅDE Drygt 80% av arean hänförlig till Stockholm ● Sickla, 35% ● Slakthusområdet, 26% ● Uppsala, 11% ● Hagastaden, 13% ● Slussen, 7% ● Övriga Stockholm, 5% ● Göteborg, 2% PROJEKTPORTFÖLJ EFTER DETALJPLAN För drygt 33% av arean finns färdig detaljplan ● Förändring av detaljplan krävs, 67% ● Detaljplan finns, 33% Pågående projekt ===== SIDA 13 ===== 13 Q3. 2024 Delårsrapport Utvecklas för att äga Antal lägenheter BTA, kvm varav lagakraft detaljplan Bedömd investering, mkr varav återstående, mkr Marknadsvärde, mkr Driftnetto, mkr Stockholm – Hagastaden – 58 000 13 000 5 000 4 000 7 800 290 – Sickla – 99 000 36 000 5 500 4 500 7 600 330 – Slakthusområdet 145 147 000 39 000 10 000 8 500 11 800 480 – Slussen – 55 000 55 000 5 000 2 100 6 000 270 – Övriga Stockholm – 38 100 – 1 700 1 400 2 600 120 Uppsala – 38 000 12 000 1 900 1 800 2 000 80 Göteborg/Malmö – 12 000 12 000 400 300 400 10 Summa 145 447 100 167 000 29 500 22 600 38 200 1 580 Avgår driftnetto idag, mkr –58 Nytillskapat driftnetto, mkr 1 522 Bostadsrätter Stockholm – Hagastaden 452 39 700 39 700 3 500 3 500 4 000 – Sickla 1 007 95 000 34 600 6 200 5 000 7 600 – Slakthusområdet 198 18 600 – 1 600 1 000 1 700 Uppsala 144 12 000 12 100 500 500 500 Summa 1 801 165 300 86 400 11 800 10 000 13 800 Projektportfölj med start senast år 2030 1 946 612 400 253 400 41 300 32 600 52 000 Planerade och pågående projekt med start senast år 2030 Sickla Central blir ett landmärke med utsikt över hela Stockholm. Huset ligger i direkt anslutning till Tvärbana, Saltsjöbana, bussar och kommande tunnelbana. Sickla Central kommer att uppnå Breeam­SE Outstanding, ett av endast sju projekt i Sverige som uppfyller kraven. ===== SIDA 14 ===== 14 Q3. 2024 Delårsrapport Finansiering Efter en period med relativ stabilitet på finansmark- naderna uppstod dramatiska rörelser i början av augusti när plötslig oro för USA-recession sammanföll med både en japansk räntehöjning och tvivel kring lönsamhet i teknik- och AI-sektor. Oron visade sig kortvarig men den positiva utvecklingen av omvärlds- läget står dock inte ohotad. Krig i Mellanöstern och Ukraina samt USA-val skapar stor osäkerhet för åter- hämtning och tillväxt. Inflationen fortsätter att sjunka, både globalt och i Sverige, vilket banar väg för ytterligare räntesänk- ningar. Riksbanken, som sänkte styrräntan i septem- ber till 3,25%, förväntas sänka räntan med ytterligare 0,5–0,75% under 2024. Räntemarknaden prissätter vidare fyra sänkningar till under 2025. Denna förvän- tan återspeglas även i långräntor där exempelvis den den svenska 5-åriga swapräntan sjunkit med 60 bas- punkter till ca 2% i slutet av kvartalet. Efter mer än två år med stagnerande BNP förutspås nu en återhämtning, drivet av sänkta räntor och skat- ter. Under 2025 och 2026 förväntas Sverige ha en högre tillväxt än många andra europeiska länder. Atrium Ljungberg täcker sitt finansieringsbehov genom svensk och norsk kapitalmarknad, nordiska banker, Nordiska och Europeiska Investeringsbanken samt direktfinansiering och har ett stort fokus på grön och hållbarhetslänkad finansiering. Andel grön eller hållbarhetslänkad finansiering uppgick till 82% av den räntebärande skulden per den 30 september. Emissionsvillkoren har fortsatt förbättras under tredje kvartalet, drivet av god likviditet hos kreditinvesterare Finanspolicy, mandat och utfall Mål/Mandat Utfall 2024.09.30 Koncernens räntetäckningsgrad Minst 2 ggr 3,9 ggr Koncernens belåningsgrad Max 45 % 40,1% Kapitalbindningstid Minst 2,0 år 3,5 år Likviditetsbuffert för 12 mån Minst 100% Över 100 % Räntebindningstid 2,5–5,0 år 3,3 Andel räntejustering inom 12 mån Max 45 % 14% Valutarisk i finansiering Får ej förekomma Förekommer ej Andel outnyttjat kreditutrymme hos enskild motpart Max 70 % 37% Nyckeltal räntebärande finansiering 2024.09.30 2023.09.30 2023.12.31 Räntebärande skulder, mkr 23 722 24 762 24 966 Likvida medel, mkr 651 514 119 Tillgänglig likviditet, mkr 9 998 7 340 7 956 Andel obelånade tillgångar, % 69% 56% 58% Andel säkerställd upplåning/fastighetsvärde, % 13% 16% 15% Andel säkerställd upplåning/totala tillgångar, % 12% 15% 14% Belåningsgrad, % 40,1% 41,8% 42,5% Räntetäckningsgrad (R12), ggr 3,9 3,5 3,7 Skuldkvot (Nettoskuld/EBITDA) (R12), ggr 11,1 13,0 12,9 Genomsnittlig kapitalbindning, år 3,5 3,8 3,5 Genomsnittlig räntebindning, år 3,3 3,5 3,8 Kreditrating (Moody's) Baa2, neg. Baa2, neg. Baa2, neg. Genomsnittlig utgående ränta exkl. löftesprovisioner, % 2,8% 2,3% 2,3% Genomsnittlig utgående ränta inkl. löftesprovisioner, % 3,0% 2,4% 2,4% Marknadsvärde räntederivat, mkr 165 1 542 635 Marknadsvärde valuta-räntederivat, mkr –251 –211 –245 Räntebindning, mkr Bindningstid Volym Andel, % Genomsnittlig ränta, %1) 2024 2 273 10% 3,8% 2025 1 850 8% 2,1% 2026 3 704 16% 2,3% 2027 3 850 16% 3,1% 2028 4 560 19% 2,6% >2028 7 485 32% 3,0% Totalt 23 722 100% 2,8% 1) Genomsnittlig kreditmarginal för rörliga lån är fördelad på räntederivatens förfallotidpunkter. Snitträntan redovisas exklusive kostnad för outnyttjat kreditutrymme. Av det som förfaller under 2024 utgör per bokslutsdagen cirka 12% rörlig ränta och det ingår även 1 500 mkr i av motparten stängningsbara swappar. Kapitalbindning, mkr Bindningstid Banklån Kapital­ marknad Total skuld Andel, % Totala kredit­ avtal 2024 – 995 995 4% 1 302 2025 660 3 100 3 759 16% 5 709 2026 199 3 514 3 713 16% 7 503 2027 2 397 4 027 6 424 27% 9 424 2028 3 159 1 788 4 947 21% 4 947 >2028 2 783 1 100 3 883 16% 3 883 Totalt 9 198 14 524 23 722 100% 32 769 RÄNTEBÄRANDE SKULDER 23 722 mkr i räntebärande skulder, varav 82% grön och hållbarhetslänkad finansiering ● Banklån 1% 199 mkr ● Gröna banklån 8% 1 783 mkr ● Hållbarhetslänkade banklån 16% 3 846 mkr ● Direktlån 6% 1 451 mkr ● Gröna icke säkerställda banklån 8% 1 919 mkr ● Obligationer 7% 1 652 mkr ● Gröna obligationer 46% 10 878 mkr ● Hållbarhetslänkade obligationer 4% 999 mkr ● Företagscertifikat 4% 995 mkr Säkerställda lån BELÅNINGSGRAD OCH RÄNTETÄCKNINGSGRAD RULLANDE 12 MÅN % ggrggr 0 10 20 30 40 50 321432143214321432143214 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2 3 4 5 6 7 ● Belåningsgrad, % Ränteteckningsgrad, ggr och en minskande fastighetspremie. Tillgången till kapitalmarknaden är god och finansieringsvillkoren är numera nära nivåer från 2021. Under augusti emitterade Atrium Ljungberg en 4-årig och 4,5-årig grön obligation om 300 mkr vardera med marginaler mellan +130 och +138 bp och under september emitterades ytterligare en grön obligation om 300 mkr, denna gång med löptid om 5 år och med en marginal om +130 bp. Även marknaden för företagscertifikat är stark och marginalerna kunde sänkas ytterligare under tredje kvartalet, till +45 bp för löptider om tre månader. Under tredje kvartalet har den räntebärande skulden ökat med 366 mkr till 23 722 mkr. Kapitalbindnings- tiden uppgick till 3,5 år och ränte bindningstiden till 3,3 år vid periodens slut. Genom snittlig utgående ränta uppgick till 2,8% exklusive out nyttjade kreditfa- ciliteter och 3,0% inklusive outnyttjade kreditfacilite- ter. Den genomsnittliga utgående räntan har stigit till följd av att äldre räntebindningar har löpt ut. ===== SIDA 15 ===== 15 Q3. 2024 Delårsrapport Rapport över total resultat – Koncernen PV Palatset i Hagastaden är uppkallat efter Volvo Personvagnar som huserade här i drygt 30 år. Fastigheten, som är ett av Hagastadens mest tidlösa landmärken, byggs varsamt om till en modern, hållbar och inspirerande arbetsplats. I slutet av 2025 flyttar Ekobrotts- myndigheten in i nya kontorslokaler om totalt 10 000 kvm. Belopp i mkr 2024 jul–sep 2023 jul–sep 2024 jan–sep 2023 jan–sep 2023/2024 okt–sep 2023 helår Hyresintäkter 741 700 2 249 2 111 2 958 2 821 Projekt- och entreprenadomsättning 114 95 366 270 508 412 Nettoomsättning 855 795 2 614 2 382 3 466 3 233 Kostnad fastighetsförvaltning Taxebundna kostnader –42 –20 –138 –133 –190 –185 Övriga driftkostnader –49 –47 –151 –137 –197 –183 Förvaltningskostnader –44 –38 –134 –125 –181 –172 Reparationer –9 –9 –27 –27 –38 –38 Fastighetsskatt –49 –54 –155 –163 –205 –213 Ej avdragsgill mervärdesskatt –3 –3 –9 –10 –12 –13 Summa –196 –171 –614 –595 –824 –805 Kostnad projekt- och entreprenad –113 –96 –363 –271 –503 –410 Bruttoresultat 546 528 1 637 1 516 2 140 2 019 – fastighetsförvaltning (driftöverskott) 545 529 1 634 1 516 2 135 2 016 – projekt- och entreprenadverksamhet 1 –1 2 –1 5 2 Central administration –17 –19 –68 –59 –97 –88 – fastighetsförvaltning –15 –17 –62 –53 –89 –80 – projekt- och entreprenadverksamhet –2 –2 –6 –6 –8 –8 Resultat från intresseföretag –4 –1 –9 –1 –9 –1 Räntenetto –147 –132 –415 –400 –537 –522 Tomträttsavgälder –11 –11 –35 –32 –46 –43 Förvaltningsresultat 365 366 1 110 1 024 1 451 1 365 Värdeförändringar Fastigheter, orealiserade 75 –454 29 –1 443 –186 –1 658 Fastigheter, realiserade 0 6 –29 –9 –29 –9 Nedskrivning goodwill – – – –24 – –24 Intäkt försäljning exploateringsfastighet 41 26 459 200 466 207 Kostnad försäljning exploateringsfastighet –23 –22 –370 –166 –375 –172 Derivat, orealiserade –514 107 –477 –57 –1 327 –907 Resultat före skatt –56 29 723 –475 –1 –1 199 Aktuell skatt –16 –29 –35 –57 –37 –59 Uppskjuten skatt 24 36 –73 128 102 304 Periodens resultat –48 36 614 –404 64 –954 Summa totalresultat för perioden –48 36 614 –404 64 –954 Periodens resultat och summa totalresultat för perioden är i sin helhet hänförligt till moderföretagets aktieägare. Genomsnittligt antal aktier 126 106 126 106 126 106 126 106 126 106 126 106 Res. per aktie före och efter utspädning, kr –0,38 0,29 4,87 –3,20 0,51 –7,56 ===== SIDA 16 ===== 16 Q3. 2024 Delårsrapport Segmentrapportering 2024 jan–sep Belopp i mkr Fastigheter Projekt­ utveckling 1) TL Bygg Proj.­ och entrepr. verksamh. Elimineringar Ej fördelade poster Koncernen Hyresintäkter 2 297 – – – –49 – 2 249 Projekt- och entreprenadomsättning – – 632 – –266 – 366 Nettoomsättning 2 297 – 632 632 –314 – 2 614 Kostnad fastighetsförvaltning –657 – – – 42 – –615 Kostnad projekt- och entreprenad – –11 –614 –625 261 – –363 Bruttoresultat 1 641 –11 18 6 –11 – 1 637 Central administration –62 –6 – –6 1 – –68 Resultat från intresseföretag – – – – –9 –9 Räntenetto – – 3 3 –2 –415 –415 Tomträttsavgälder –35 – – – – – –35 Förvaltningsresultat 1 543 –17 20 3 –12 –424 1 110 Värdeförändringar 2) 0 89 – 89 – –477 –387 Skatt – – – – – –109 –109 Periodens resultat 1 544 73 20 92 –12 –1 010 614 Investeringar och förvärv 1 321 238 – 238 – – 1 559 Tillgångar, periodens slut 57 566 1 565 318 1 883 – 1 410 60 859 2023 jan–sep Belopp i mkr Fastigheter Projekt­ utveckling 1) TL Bygg Proj.­ och entrepr. verksamh. Elimineringar Ej fördelade poster Koncernen Hyresintäkter 2 162 – – – –51 – 2 111 Projekt- och entreprenadomsättning – – 621 621 –350 – 270 Nettoomsättning 2 162 – 621 621 –401 – 2 382 Kostnad fastighetsförvaltning –642 – – – 47 – –595 Kostnad projekt- och entreprenad – –9 –601 –610 339 – –271 Bruttoresultat 1 520 –9 20 11 –16 – 1 516 Central administration –54 –6 – –6 1 – –59 Resultat från intresseföretag – – – – – –1 –1 Räntenetto – – 2 2 –2 –400 –400 Tomträttsavgälder –32 – – – – – –32 Förvaltningsresultat 1 433 –14 22 7 –17 –401 1 024 Värdeförändringar 2) –1 476 34 – 34 – –57 –1 498 Skatt – – – – – 71 71 Periodens resultat –41 20 22 41 –17 –386 –404 Investeringar och förvärv 1 083 335 – 335 – – 1 418 Tillgångar, periodens slut 57 849 1 577 248 1 825 – 2 596 62 270 1) Resultat inom projektutveckling avser främst kostnader för utredningar i tidiga projektskeden och pågående utvecklingsprojekt. 2) Fastigheter, orealiserade 29 mkr (–1 443). Fastigheter, realiserade –29 mkr (–9). Nedskrivning goodwill 0 mkr (–24). Resultat försäljning exploateringsfastigheter 89 mkr (34). Orealiserad värdeförändring derivat –477 mkr (–57). ===== SIDA 17 ===== 17 Q3. 2024 Delårsrapport Förändringar i fastighetsbeståndet Resultatet för perioden och jämförelseperioden har påverkats av tidigare fastighetstransaktioner enligt följande: Den 11 juni 2024 frånträddes Eken 6 och Eken 14 i Sundbyberg och den 31 januari 2023 från- träddes Skotten 6 på Drottninggatan i Stockholm. Hyresintäkter Hyresintäkterna uppgick till 2 249 mkr (2 111) och inkluderar såväl rabatter om –63 mkr (–57) som engångsersättning om dels 10 mkr (–) avseende skadestånd från förlikning i tvist, dels 24 mkr (2) till följd av förtida lösen av hyresavtal. I kvartal 3 före- gående år erhölls elstöd där 7 mkr krediterades hyresgäster. Hyresintäkter i jämförbart bestånd, exklusive engångsersättningar och elstöd, ökade med 4,3%. Ökningen förklaras främst av indexreglering, men påverkas av större utflyttar av några hyresgäster i slutet av 2023. Samtliga segment uppvisar en positiv utveckling. Hyresintäkter, mkr 2024 jan–sep 2023 jan–sep Förändring, % Jämförbart bestånd 2 038 1 954 4,3% Engångsersättningar/elstöd 34 –5 Projektfastigheter 116 77 Förvärvade fastigheter 0 0 Sålda fastigheter 61 86 Summa 2 249 2 111 6,5% Kommentarer till koncernens resultat januari–september 2024 Utveckling hyresintäkter i jämförbart bestånd, mkr 2024 jan–sep 2023 jan–sep Förändring, % Kontorsfastigheter 1 350 1 290 4,7% Handelsfastigheter 610 589 3,6% Bostadsfastigheter 78 75 3,5% Jämförbart bestånd 2 038 1 954 4,3% Fastighetskostnader Fastighetskostnaderna uppgick till 614 mkr (595). I kvartal 3 föregående år erhölls ett elstöd om 20 mkr vilket påverkade taxebundna kostnader positivt före- gående år. För jämförbart bestånd, exklusive elstöd, ökade fastighetskostnaderna med 1,7%, vilket främst förklaras av ökade kostnader för fastighetsadministra- tion och befarade kundförluster. Elkostnaderna fort- sätter minska främst pga. lägre elpris. Fastighetskostnader, mkr 2024 jan–sep 2023 jan–sep Förändring, % Jämförbart bestånd –559 –550 1,7% Engångersättningar 0 20 Projektfastigheter –40 –42 Förvärvade fastigheter 0 0 Sålda fastigheter –15 –24 Summa –614 –595 3,2% Resultat projekt­ och entreprenadverksamhet Intäkter från projekt- och entreprenadverksamheten är hänförliga till TL Bygg AB. 75% av intäkterna kommer från avtal på löpande räkning som intäkts- förs löpande. Resterande del av intäkterna avser fastprisuppdrag, vilka redovisas enligt successiv vinstavräkning. I september invigdes A house största enhet inom Atrium Ljungbergs fastighetsbe- stånd – A house Katarinahuset i Slussen. Anläggningen som omfattar drygt 5 000 kvm i tre våningar innehåller såväl eventytor som co-working, studios och större kontor. I entréplanet möts besökarna av Pet Sounds bar, en efterlängtad nystart av den legendariska skivbutiken på Skånegatan. ===== SIDA 18 ===== 18 Q3. 2024 Delårsrapport Värdeförändring fastighet, mkr 2024 jan–sep 2023 jan–sep Avkastningskrav –711 –2 396 Kassaflöde m m 740 933 Projektvinster 0 20 Förvärv 0 0 Orealiserad värdeförändring 29 –1 443 D:o i % 0,1% –2,5% Realiserad värdeförändring –29 –9 Totala värdeförändringar –0 –1 452 D:o i % -0,0% -2,5% Resultat från intresseföretag Resultat från intresseföretag uppgick till –9 mkr (–1). Förändringen förklaras främst av utvecklingskostna- der för etablering av nya co-working-destinationer. Destination A house Börshuset i Slakthusområdet, Stockholm, öppnade i februari 2024 och i september 2024 öppnade A house Katarinahuset i Slussen, Stockholm. Skatt Redovisad skatt uppgick till –109 mkr (71) varav –35 mkr (–57) är aktuell skatt och resterande utgör upp skjuten skatt. Skatten har beräknats utifrån en nominell skatt om 20,6%. orealiserade värdeförändringar per Q3 2024 uppgår till 29 mkr (–1 443) motsvarande 0,1% (–2,5). Realiserade värdeförändringar på förvaltningsfastig- heter uppgick till –29 mkr (–9) och är hänförligt till försäljningarna av Eken 6 och Eken 14 i Sundbyberg. Nedskrivning av goodwill uppgick till – mkr (–24) där föregående års nedskrivning var hänförlig till försälj- ningen av Skotten 6. Resultat från försäljning av bostadsrätter redovisas i takt med att bostadsrättsköparna tillträder. Under perioden har 89 mkr (34) vinstavräknats. Den acku- mulerade vinstavräkningen i pågående projekt uppgår till 123 mkr, vilket motsvarar 72% tillträdda lägenheter. Lägenheter som är återköpta till följd av avtalade garantier om återköp samt osålda eller ej tillträdda lägenheter redovisas till det lägsta av kon- cernens anskaffningsvärde och nettoförsäljnings- värde. Under kvartalet har detta föranlett en återfö- ring av nedskrivning om 2 mkr, totalt för perioden uppgår nedskrivning till 8 mkr. Orealiserade värdeförändringar på derivat uppgick till –477 mkr (–57), främst drivet av sjunkande långa marknadsräntor. Bruttoresultatet för projekt- och entreprenadomsätt- ningen uppgick till 2 mkr (–1). Omsättningen i TL Bygg uppgick till 632 mkr (621), varav 42% (57) avser koncernintern omsättning. TL Byggs förvaltningsre- sultat inklusive koncern interna transaktioner uppgick till 18 mkr (20). Central administration Central administration består av kostnader för bolags- ledning och cen trala stödfunktioner. Kostnaden för central administration fastighets förvaltning uppgick till 62 mkr (53) och för projekt- och entreprenad till 6 mkr (6). Ökningen inom fastighets förvaltningen beror på periodiserings effekter för helåret men kostnader ökar för satsningar inom hållbarhet och systemutveckling. Finansnetto Redovisat räntenetto uppgick till –415 mkr (–400), och har påverkats av aktiverad ränta om 52 mkr (66). Generellt sett högre räntenivåer har motverkas av en lägre genomsnittlig skuld jämfört med motsvarande period föregående år, varpå räntenettot endast ökat i mindre omfattning. Genomsnittlig ränta under perio- den, baserat på genomsnittlig skuldvolym uppgick till 2,6% (2,5). Vidare uppgick kostnader för tomträttsav- gäld till 35 mkr (32). Värdeförändringar Till och med Q3 2024 har ökad aktivitet på kredit- marknaden noterats med sjunkande kreditmarginaler som nästan motsvarar nivåerna i slutet av år 2021. Transaktionsmarknaden har varit fortsatt avvaktande. De transaktioner som har skett visar dock på stabila yieldnivåer. I värderingen per Q3 2024 är värderings- yielden i princip oförändrad, dock har justeringar gjorts för bostäder samt en centralt belägen kontors- fastighet i Stockholm. Yieldkorrigeringen mitigeras dock av ett förbättrat kassaflöde. Det medför att Skatteberäkning jan­sep 2024, mkr Underlag aktuell skatt Underlag uppskjuten skatt Förvaltningsresultat 1 110 Ej avdragsgill ränta 74 Skattemässigt avdragsgilla – Avskrivningar –766 766 – Ombyggnationer –174 174 – Aktiverad ränta –52 52 Övrig skattemässig justering –17 222 Skattepliktigt Förvaltningsresultat 173 1 215 Aktuell skatt 36 Försäljning fastigheter –3 –419 Värdeförändring fastigheter – 29 Värdeförändring derivat –6 –470 – Varav ej skattepliktigt 6 Skattepliktigt resultat före underskottsavdrag 170 356 Underskottsavdrag – Ingående balans –1 1 – Utgående balans 0 –0 Skattepliktigt resultat 170 356 Redovisad skattekostnad –35 –73 ===== SIDA 19 ===== 19 Q3. 2024 Delårsrapport Balansräkning i sammandrag – Koncernen Förändring i eget kapital – Koncernen Belopp i mkr 2024.09.30 2023.09.30 2023.12.31 TILLGÅNGAR Förvaltningsfastigheter 56 015 56 413 56 813 Nyttjanderättstillgång, tomträtter 1 411 1 296 1 296 Goodwill 140 140 140 Övriga anläggningstillgångar 322 350 506 Derivat 329 1 542 733 Summa anläggningstillgångar 58 217 59 740 59 488 Exploateringsfastigheter 1 565 1 577 1 692 Omsättningstillgångar 426 439 480 Likvida medel 651 514 119 Summa omsättningstillgångar 2 642 2 530 2 290 Summa tillgångar 60 859 62 270 61 779 EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital 27 692 28 070 27 519 Uppskjuten skatteskuld 6 046 6 240 6 064 Långfristiga räntebärande skulder 23 722 24 762 24 966 Långfristig skuld finansiell leasing 1 411 1 296 1 296 Derivat 415 211 344 Övriga långfristiga skulder 333 318 329 Summa långfristiga skulder 31 926 32 827 32 998 Övriga kortfristiga skulder 1 241 1 373 1 260 Summa kortfristiga skulder 1 241 1 373 1 260 Summa eget kapital och skulder 60 859 62 270 61 779 Hänförligt till moderbolagets aktieägare Belopp i mkr Aktiekapital Övrigt tillskjutet kapital Balanserade vinstmedel Totalt eget kapital Ingående balans per 1 januari 2023 333 3 960 24 848 29 141 Periodens resultat – – –404 –404 Utdelning, 5,30 kr/aktie – – –668 –668 Utgående balans per 30 september 2023 333 3 960 23 777 28 070 Periodens resultat – – –551 –551 Utgående balans per 31 december 2023 333 3 960 23 226 27 519 Periodens resultat – – 614 614 Utdelning, 3,50 kr/aktie – – –441 –441 Utgående balans per 30 september 2024 333 3 960 23 399 27 692 Antalet aktier uppgår till 133 220 736 (133 220 736), varav 4 000 000 (4 000 000) av serie A och 129 220 736 (129 220 736) av serie B. En aktie av serie A berättigar till tio röster och en aktie av serie B berättigar till en röst. Bolaget ägde vid periodens utgång 7 114 875 aktier av serie B (7 114 875). Per den 30 september 2024 uppgick därmed antalet utestående aktier till 126 105 861 (126 105 861) medan genomsnittligt antal aktier under perioden uppgick till 126 105 861 (126 105 861). ===== SIDA 20 ===== 20 Q3. 2024 Delårsrapport Fastigheter Fastighetsbeståndet uppgick vid periodens slut till 57 580 mkr (58 505) fördelat på 56 015 mkr (56 813) i förvaltningsfastigheter och 1 565 mkr (1 692) i exploateringsfastigheter. Förvaltningsfastigheter är värderade till 59 375 kr/kvm (56 186) med en genom- snittlig värderingsyield om 4,7% (4,7). För mer infor- mation, se avsnittet Fastighetsbestånd samt Projektportfölj. Goodwill Goodwill uppgick vid periodens slut till 140 mkr (140). Goodwill avser uppskjuten skatt och uppstod när Atrium Fastigheter och Ljungberggruppen gick samman år 2006. Nedskrivning av goodwill uppstår om någon av dessa fastigheter säljs eller vid en stor nedgång i fastighetsmarknaden. Leasingavtal Atrium Ljungberg innehar 18 tomträtter, vilka ur ett redovisningsmässigt perspektiv anses utgöra leasing- avtal. Värdet av avgälden ska värderas och redovisas som en tillgång i form av nyttjanderätt med en mot- svarande skuld. Per bokslutsdagen uppgick värdet av våra leasingavtal till 1 411 mkr (1 296). Intressebolag Atrium Ljungberg förvärvade 50% av aktierna i A house i mars 2023. Bokfört värde per den 30 sep- tember 2024 uppgick till 49 mkr och redovisas inom Övriga anläggningstillgångar i koncernens balansräkning. Kommentarer till koncernens finansiella ställning 30 september 2024 Eget kapital och substansvärde Koncernens egna kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare uppgick vid periodens utgång till 27 692 mkr (27 519), vilket motsvarar 220 kr/aktie (218). Långsiktigt substansvärde uppgick vid periodens utgång till 33 904 mkr (33 053), motsvarande 269 kr/aktie (262). Substansvärdet är det samlade kapital som bolaget förvaltar åt sina ägare. Utifrån detta kapital vill vi skapa avkastning och tillväxt under lågt risktagande. Substans värdet kan beräknas på olika sätt, där främst tidsperspektivet och omsättningshastigheten i fastig- hetsportföljen får påverkan. Uppskjuten skatt Uppskjuten skatt är i princip såväl ränte- som amorte- ringsfri och kan därför till stor del betraktas som eget kapital. Att effektiv skatt är lägre beror på dels möjlig- heten att sälja fastigheter på ett skatteeffektivt sätt, dels tidsfaktorn som medför att skatten ska diskonte- ras. Bedömd verklig uppskjuten skatteskuld netto har beräknats till ca 5% baserat på en diskonteringsränta om 3%. Vidare har antagits att fastig heterna realiseras under 50 år där 100% av portföljen säljs indirekt via bolag och köpare och säljare delar på skatten. Uppskj. skatteskuld netto 2024.09.30 Skatteskuld mkr Underlag Nominell Bedömd Underskottsavdrag –0 –0 –0 P-fonder 129 26 26 Derivat m.m. 137 28 27 Fastigheter 36 189 7 455 1 918 Summa 36 454 7 510 1 971 Fastigheter, tillg.förvärv –7 106 –1 464 – Enligt balansräkningen 29 348 6 046 – Räntebärande skulder och derivat Vid periodens utgång uppgick räntebärande skulder till 23 722 mkr (24 966) med en genomsnittlig utgå- ende ränta om 2,8% (2,3). Belåningsgraden vid samma tidpunkt uppgick till 40,1% (42,5). Bolaget använder ränteswappar för att förlänga räntebind- ningen samt valuta-räntederivat för att säkra norska obligationer. Värdet av derivatportföljen vid periodens utgång uppgick till –86 mkr (389). För vidare information läs Finansieringsavsnittet. ===== SIDA 21 ===== 21 Q3. 2024 Delårsrapport Kassaflödesanalys – Koncernen Det ikoniska Katarinahuset i Slussen har genomgått en omfattande renovering och har nu fyllts med nya kontor, restauranger, barer, hotell samt event- och co-workingaktören A house. Som kronan på verket finns de nyproducerade takvåningarna med panoramavy över Stockholm och Katarinahissen som tar besökarna från det nya tunnelbaneplanet ända upp till taklandskapet. Belopp i mkr 2024 jul–sep 2023 jul–sep 2024 jan–sep 2023 jan–sep 2023/2024 okt–sep 2023 jan–dec DEN LÖPANDE VERKSAMHETEN Förvaltningsresultat 365 366 1 110 1 024 1 451 1 365 Återföring av- och nedskrivningar 2 2 4 7 7 11 Övriga poster som inte ingår i kassaflödet 55 3 57 5 64 11 Betald skatt –17 12 –23 –10 –37 –24 Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar av rörelsekapitalet 405 383 1 147 1 026 1 485 1 363 Nettoförändring av rörelsekapital –19 83 –34 –292 –19 –277 Kassaflöde från den löpande verksamheten 386 466 1 113 734 1 466 1 086 INVESTERINGSVERKSAMHETEN Förvärv av förvaltningsfastigheter – –4 – –4 – –4 Inv. i egna fastigheter/bostadsrättsprojekt –499 –408 –1 559 –1 414 –2 296 –2 151 Försäljning av förvaltningsfastigheter 0 –3 2 007 1 514 2 007 1 514 Försäljning av exploateringsfastigheter 46 47 430 146 464 180 Investering i finansiella anläggningstillgångar –8 0 –29 –22 –37 –29 Inköp/försäljning av inventarier –10 –0 –11 –3 –12 –3 Kassaflöde från investeringsverksamheten –470 –368 838 218 127 –494 FINANSIERINGSVERKSAMHETEN Förändring av övriga långfristiga skulder 1 9 –2 18 6 26 Upptagna lån 1 596 1 298 6 819 4 385 8 211 5 777 Amortering av skuld –1 187 –1 325 –8 017 –4 885 –9 119 –5 987 Utbetald utdelning – – –220 –334 –554 –668 Kassaflöde från finansieringsverksamheten 410 –18 –1 419 –817 –1 455 –853 Periodens kassaflöde 326 80 532 135 137 –260 Likvida medel vid periodens början 325 434 119 380 514 380 Likvida medel vid periodens slut 651 514 651 514 651 119 ===== SIDA 22 ===== 22 Q3. 2024 Delårsrapport Moderbolaget Moderbolagets verksamhet består av koncern- övergripande funktioner och organisation för förvalt- ning av de fastig heter som ägs av moderbolaget och dotterbolagen. Nettoomsättningen uppgick till 271 mkr (219). Rörelse resultatet uppgick till –50 mkr (–41). Resultatet efter finansiella poster uppgick till 201 mkr (237). I finansnettot ingår en orealiserad värdeföränd- ring hänförlig till derivat om –127 mkr (–152). Räntebärande skulder uppgick till 18 225 mkr (17 453). Dessa medel finansierar projekt i tidiga skeden och lånas vidare till andra koncernföretag. Belopp i mkr 2024 jul–sep 2023 jul–sep 2024 jan–sep 2023 jan–sep 2023/2024 okt–sep 2023 jan–dec Hyresintäkter 1 0 3 2 3 2 Förvaltningsintäkter 60 70 269 217 563 512 Nettoomsättning 61 71 271 219 566 514 Fastighetskostnader – – – –0 – –0 Förvaltnings-/administrationskostnader –73 –82 –319 –258 –631 –570 Avskrivningar –0 –1 –1 –2 –2 –2 Rörelseresultat –12 –12 –50 –41 –67 –58 Ränteintäkter m.m. 163 148 715 755 746 786 Räntekostnader m.m. –206 –40 –464 –476 –401 –413 Resultat efter finansiella poster –55 96 201 237 279 316 Bokslutsdispositioner –1 0 –0 1 53 54 Resultat före skatt –56 1 201 239 332 370 Aktuell skatt – 1 – – – – Uppskjuten skatt 29 0 17 0 37 21 Periodens resultat –27 97 217 239 369 390 Belopp i mkr 2024.09.30 2023.09.30 2023.12.31 TILLGÅNGAR Materiella anläggningstillgångar 14 6 6 Finansiella anläggningstillgångar 2 937 1 864 2 175 Omsättningstillgångar 26 123 26 364 26 637 Summa tillgångar 29 075 28 233 28 818 EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital 10 003 10 075 10 227 Obeskattade reserver 2 2 2 Avsättningar 28 22 24 Långfristiga skulder 18 640 17 664 18 400 Kortfristiga skulder 402 470 166 Summa eget kapital och skulder 29 075 28 233 28 818 ===== SIDA 23 ===== 23 Q3. 2024 Delårsrapport Nyckeltal 1) Mälarterrassen i Slussen kommer att omfatta ca 7 000 kvm BTA. Det blir en terrasserad byggnad som vetter mot vattnet och inrymmer totalt sex restauranger med uteserveringar. Den välkomnande trappan knyter ihop kajerna med Södermalmstorg och Gamla Stan. I början av juni invigdes Vattentorget precis framför, ett viktigt steg i färdigställandet av nya Slussen. FASTIGHETSRELATERADE NYCKELTAL 2024 jul–sep 2023 jul–sep 2024 jan–sep 2023 jan–sep 2023/2024 okt–sep 2023 jan–dec Hyresvärde, kr/kvm 3 731 3 469 3 731 3 469 3 731 3 636 Ekonomisk uthyrningsgrad, % 92 93 92 93 92 94 Överskottsgrad, % 74 76 73 72 72 71 Fastighetsvärde, kr/kvm 59 375 56 323 59 375 56 323 59 375 56 186 Värderingsyield, % 4,7 4,6 4,7 4,6 4,7 4,7 Uthyrbar yta vid periodens utgång, tkvm 881 945 881 945 881 945 Antal fastigheter vid periodens utgång 73 75 73 75 73 75 FINANSIELLA NYCKELTAL Belåningsgrad 3), % 40,1 41,8 40,1 41,8 40,1 42,5 Räntetäckningsgrad, ggr 3,6 3,8 3,9 3,6 3,9 3,7 Nettoskuld/EBITDA, ggr 10,8 12,1 10,7 12,5 11,1 12,9 Avkastning på eget kapital (årstakt), % –0,7 0,5 3,0 –1,9 0,2 –3,4 Avkastning på totalt kapital (årstakt), % 4,0 0,3 3,5 –0,0 3,0 0,4 Genomsnittlig utgående ränta, % 2,8 2,3 2,8 2,3 2,8 2,3 Räntebindning, år 3,3 3,5 3,3 3,5 3,3 3,8 Kapitalbindning, år 3,5 3,8 3,5 3,8 3,5 3,5 DATA PER AKTIE Förvaltningsresultat, kr 2,90 2,90 8,80 8,12 11,51 10,82 Förvaltningsresultat efter skatt, kr 2,78 2,81 8,51 7,79 11,21 10,49 Resultat efter skatt, kr –0,38 0,29 4,87 –3,20 0,51 –7,56 Långsiktigt substansvärde, kr 268,85 263,06 268,85 263,06 268,85 262,11 Aktuellt substansvärde 2), kr 253,22 245,15 253,22 245,15 253,22 245,62 Avyttringsvärde, kr 219,97 232,59 219,97 232,59 219,97 219,49 Utdelning, kr – – – – 3,50 3,50 Börskurs, kr 246,00 178,10 246,00 178,10 246,00 231,20 Genomsnittligt antal utestående aktier, tusental 126 106 126 106 126 106 126 106 126 106 126 106 Antal utestående aktier vid periodens slut, tusental 126 106 126 106 126 106 126 106 126 106 126 106 MEDARBETARE Medelantal anställda 271 282 272 291 274 285 1) Se definitioner sid. 30–31, se avstämningar för nyckeltal på www.al.se. 2) Vid beräkning av aktuellt substansvärde har en bedömd uppskjuten skatt om 5% använts. 3) Ny definition från Q2 2023, beräknat på netto räntebärande skulder istället för brutto. Nyckeltalen är omräknade. ===== SIDA 24 ===== 24 Q3. 2024 Delårsrapport Härledning av nyckeltal Atrium Ljungberg använder alternativa nyckeltal som inte definieras av IFRS då dessa har bedömts ge vär- defull, kompletterande information vid utvärdering av den finansiella utvecklingen av bolaget. Avstämningar mot de finansiella rapporterna lämnas för de alternativa nyckeltal som inte är direkt identifierbara från de finansiella rapporterna och som bedömts väsentliga att specificera. Se även definitioner på sid. 31–32. 2024 jul–sep 2023 jul–sep 2024 jan–sep 2023 jan–sep 2023/2024 jul–jun 2023 jan–dec BELÅNINGSGRAD Förvaltningsfastigheter 56 015 56 413 56 015 56 413 56 015 56 813 + Exploateringsfastigheter 1 565 1 577 1 565 1 577 1 565 1 692 Summa fastigheter 57 580 57 989 57 580 57 989 57 580 58 505 Räntebärande skulder 23 722 24 762 23 722 24 762 23 722 24 966 – Likvida medel –651 –514 –651 –514 –651 –119 Nettoskuld 23 071 24 248 23 071 24 248 23 071 24 847 Belåningsgrad, % 40,1 41,8 40,1 41,8 40,1 42,5 RÄNTETÄCKNINGSGRAD Förvaltningsresultat enligt resultaträkningen 365 366 1 110 1 024 1 451 1 365 + Räntenetto 147 132 415 400 537 522 + Intäkt försäljning exploateringsfastighet 41 26 459 200 466 207 – Kostnad försäljning exploateringsfastighet –23 –22 –370 –166 –375 –172 Summa 531 502 1 614 1 458 2 078 1 922 Räntenetto 147 132 415 400 537 522 Räntetäckningsgrad, ggr 3,6 3,8 3,9 3,6 3,9 3,7 NETTOSKULD/EBITDA (Skuldkvot) Räntebärande skulder 23 722 24 762 23 722 24 762 23 722 24 966 – Likvida medel –651 –514 –651 –514 –651 –119 Nettoskuld 23 071 24 248 23 071 24 248 23 071 24 847 Bruttoresultat 546 528 1 637 1 516 2 140 2 019 – Central administration –17 –19 –68 –59 –97 –88 – Tomträttsavgälder –11 –11 –35 –32 –46 –43 + Intäkt försäljning exploateringsfastighet 41 26 459 200 466 207 – Kostnad försäljning exploateringsfastighet –23 –22 –370 –166 –375 –172 EBITDA 535 503 1 623 1 459 2 088 1 923 Nettoskuld/EBITDA, ggr (årstakt) 10,8 12,1 10,7 12,5 11,1 12,9 AVKASTNINGSMÅTT Periodens resultat –48 36 614 –404 64 –954 Eget kapital, genomsnitt 27 716 28 052 27 606 28 606 27 881 28 330 Avkastning eget kapital, % (årstakt) –0,7 0,5 3,0 –1,9 0,2 –3,4 Periodens resultat före skatt –56 29 723 –475 –1 –1 199 + Räntenetto 147 132 415 400 537 522 + Värdeförändring derivat 514 –107 477 57 1 327 907 Resultat 606 54 1 615 –18 1 863 231 Summa tillgångar, genomsnitt 60 695 62 259 61 319 63 084 61 564 62 838 Avkastning totalt kapital, % (årstakt) 4,0 0,3 3,5 –0,0 3,0 0,4 2024 jul–sep 2023 jul–sep 2024 jan–sep 2023 jan–sep 2023/2024 jul–jun 2023 jan–dec SUBSTANSVÄRDEN Antal utestående aktier, tusental 126 106 126 106 126 106 126 106 126 106 126 106 Eget kapital 27 692 28 070 27 692 28 070 27 692 27 519 + Beslutad ej verkställd utdelning 221 334 221 334 221 – – Derivat 86 –1 330 86 –1 330 86 –390 – Goodwill –140 –140 –140 –140 –140 –140 – Uppskjuten skatt 6 046 6 240 6 046 6 240 6 046 6 064 Långsiktigt substansvärde 33 904 33 174 33 904 33 174 33 904 33 053 kr/aktie 268,85 263,06 268,85 263,06 268,85 262,11 – Bedömd verklig uppskjuten skatt (se sid 20) –1 971 –2 259 –1 971 –2 259 –1 971 –2 079 Aktuellt substansvärde 31 933 30 915 31 933 30 915 31 933 30 975 kr/aktie 253,22 245,15 253,22 245,15 253,22 245,62 + Derivat –86 1 330 –86 1 330 –86 390 – Uppskjuten skatt, netto –4 074 –3 981 –4 074 –3 981 –4 074 –3 985 – Räntebärande skuld 23 722 24 762 23 722 24 762 23 722 24 966 – Verkligt värde ränteb. skuld –23 755 –23 695 –23 755 –23 695 –23 755 –24 665 Avyttringsvärde 27 739 29 331 27 739 29 331 27 739 27 679 kr/aktie 219,97 232,59 219,97 232,59 219,97 219,49 FÖRVALTNINGSRESULTAT EFTER SKATT Förvaltningsresultat enligt resultaträkningen 365 366 1 110 1 024 1 451 1 365 – Aktuell skatt förvaltningsresultat (se sid 18) –15 –12 –36 –41 –38 –43 Förvaltningsresultat efter skatt 351 354 1 074 983 1 413 1 322 Vägt genomsn. antal utest. aktier, tusental 126 106 126 106 126 106 126 106 126 106 126 106 kr/aktie 2,78 2,81 8,51 7,79 11,21 10,49 ÖVERSKOTTSGRAD Driftöverskott 545 529 1 634 1 516 2 135 2 016 Hyresintäkter 741 700 2 249 2 111 2 958 2 821 Överskottsgrad, % 74 76 73 72 72 71 ===== SIDA 25 ===== 25 Q3. 2024 Delårsrapport Kvartalsöversikt RESULTATRÄKNINGAR Belopp i mkr 2024 Q3 2024 Q2 2024 Q1 2023 Q4 2023 Q3 2023 Q2 2023 Q1 2022 Q4 Hyresintäkter 741 753 755 710 700 699 712 672 Projekt- och entreprenadomsättning 114 142 111 142 95 92 84 101 Nettoomsättning 855 895 865 852 795 790 796 773 Kostnader för fastighetsförvaltning –196 –205 –214 –209 –171 –200 –224 –227 Kostnader projekt- och entreprenad –113 –142 –108 –139 –96 –90 –85 –102 Bruttoresultat 546 547 543 503 528 500 487 444 – fastighetsförvaltning (driftöverskott) 545 548 541 500 529 498 489 444 – projekt- och entreprenadverksamheten 1 –1 3 3 –1 2 –1 –1 Central administration –17 –28 –22 –29 –19 –23 –17 –21 – fastighetsförvaltning –15 –26 –20 –27 –17 –21 –15 –18 – projekt- och entreprenadverksamheten –2 –2 –2 –2 –2 –2 –2 –3 Resultat från intresseföretag –4 –2 –2 –1 –1 –0 – – Finansiella intäkter och kostnader –158 –146 –146 –132 –143 –145 –144 –137 Förvaltningsresultat 365 371 373 341 366 332 326 286 Värdeförändringar Fastigheter, orealiserade 75 –39 –7 –215 –454 –588 –401 –1 467 Fastigheter, realiserade 0 –29 0 –0 6 –8 –6 –0 Nedskrivning goodwill – – – – – – –24 – Intäkt försäljning exploateringsfastighet 41 398 20 7 26 174 – – Kostnad försäljning exploateringsfastighet –23 –330 –16 –6 –22 –147 3 –5 Derivat, orealiserade –514 –122 160 –851 107 88 –252 –90 Resultat före skatt –56 249 529 –724 29 –149 –355 –1 276 Skatt 8 6 –123 174 7 1 63 259 Periodens resultat –48 256 406 –550 36 –148 –292 –1 017 NYCKELTAL 1) Fastighetsrelaterade nyckeltal 2024 Q3 2024 Q2 2024 Q1 2023 Q4 2023 Q3 2023 Q2 2023 Q1 2022 Q4 Hyresvärde, kr/kvm 3 731 3 714 3 664 3 636 3 469 3 450 3 441 3 445 Ekonomisk uthyrningsgrad, % 92 92 92 94 93 93 93 93 Överskottsgrad, % 74 73 72 71 76 71 69 66 Fastighetsvärde, kr/kvm 59 375 59 065 58 884 56 186 56 323 56 661 57 315 58 931 Värderingsyield, % 4,7 4,7 4,7 4,7 4,6 4,6 4,5 4,4 Uthyrbar yta vid periodens utgång, tkvm 881 912 960 945 945 945 943 956 Antal fastigheter vid periodens utgång 73 73 75 75 75 75 75 76 Finansiella nyckeltal Belåningsgrad, % 3) 40,1 40,4 42,6 42,5 41,8 41,8 41,3 41,7 Räntetäckningsgrad R12, ggr 3,9 3,9 3,8 3,7 3,5 3,6 3,5 3,8 Nettoskuld/EBITDA R12, ggr 11,1 11,2 12,7 12,9 13,0 13,3 14,1 15,6 Avkastning på eget kapital R12, % 0,2 0,5 –0,9 –3,4 –4,9 –3,5 7,7 15,7 Avkastning på totalt kapital R12, % 3,0 2,1 1,1 0,4 –1,7 –0,9 4,4 7,3 Genomsn. utgående ränta, % 2,8 2,3 2,4 2,3 2,3 2,3 2,3 2,2 Räntebindning, år 3,3 3,2 3,2 3,8 3,5 3,8 4,0 4,0 Kapitalbindning, år 3,5 3,5 3,3 3,5 3,8 3,9 4,1 4,3 Data per aktie Förvaltningsresultat, kr 2,90 2,94 2,96 2,71 2,90 2,63 2,58 2,27 Förvaltningsresultat efter skatt, kr 2,78 2,81 2,93 2,69 2,81 2,49 2,49 2,47 Resultat per aktie, kr –0,38 2,03 3,22 –4,36 0,29 –1,17 –2,32 –8,07 Långsiktigt substansvärde, kr 268,85 265,06 262,99 262,11 263,06 264,42 266,70 270,60 Aktuellt substansvärde 2), kr 253,22 248,81 246,03 245,62 245,15 246,64 249,09 251,81 Avyttringsvärde, kr 219,97 220,99 220,45 219,49 232,59 233,98 231,35 237,77 Börskurs, kr 246,00 205,50 209,20 231,20 178,10 186,60 169,00 170,90 Genomsnitt antal aktier, tusental 126 106 126 106 126 106 126 106 126 106 126 106 126 106 126 106 Antal utest. aktier periodens slut, tusental 126 106 126 106 126 106 126 106 126 106 126 106 126 106 126 106 1) Se definitioner på sidorna 30-31. För avstämningar av nyckeltal se www.al.se. 2) Vid beräkning av aktuellt substansvärde har bedömd uppskjuten skatt om 5% använts. 3) Ny definition från Q2 2023, beräknat på netto räntebärande skulder istället för brutto. Nyckeltalen är omräknade. ===== SIDA 26 ===== 26 Q3. 2024 Delårsrapport Redovisningsprinciper Atrium Ljungbergs koncernredovisning upprättas i enlighet med International Financial Reporting Standards (IFRS). Delårsrapporten har upprättats i enlighet med IAS 34 Delårsrapportering och års - redovis nings lagen. Delårsrapporten omfattar sid. 1–33 och sid. 1–14 utgör således en integrerad del av denna finansiella rapport. Moderbolaget tilläm- par RFR2 Redovisning för juri diska personer och Årsredovisningslagen. Tillämpade redo vis nings- principer överensstämmer med vad som framgår av års redovisningen för 2023. Redovisning av elstöd Atrium Ljungberg redovisade erhållet elstöd om 20 mkr i tredje kvartalet 2023. Mottaget elstöd redo- visas som en kostnadsreduktion vid den tidpunkt där vi med rimlig säkerhet kunnat säkerställa att villkoren som är förknippade med stödet är uppfyllda. Redovisning av resultat från bostadsutveckling Resultat från försäljningar av fastigheter som avses avyttras såsom bostadsrättsföreningar efter färdig- ställande redovisas när fastigheten är färdigställd och i takt med att bostadsrättsköparna tillträder lägenheterna. Resultatet redovisas brutto inom Värdeförändringar i resultaträkningen på raderna Intäkt försäljning exploateringsfastighet och Kostnad försäljning exploateringsfastighet. Moderbolagets redovisningsprinciper Moderbolaget tillämpar samma redovisningsprinci- per som koncernen med de undantag och tillägg som regleras i RFR2 Redovisning för j uridiska personer. I moderbolaget tillämpas inte IFRS 16 utan Övrig information istället tillämp as RFR 2 (IFRS 16 p.2–12), vilket då moderbolaget är lease tagare innebär att leasing- avgifterna redovisas som en kostnad linjärt över leasingperioden. Moderbolaget redovisar derivat enligt lägsta värdet av anskaffnings värdet och det verkliga värdet. Per den 30 september 2024 finns negativa verkliga värden vilket innebär att en skuld om 415 mkr (343) redovisas i balansräkningen. En negativ värde- förändring om –127 mkr (–152) har redovisats i resultat räkningen inom finansnettot. Värderingsmetod för förvaltningsfastigheter Förvaltningsfastigheter är värderade till verkligt värde i balans räkningen. Värderingen har skett enligt nivå 3 i IFRS värderings hierarki. Värderingsmetod för derivat Derivat är värderade till verkligt värde i balans- räkningen. Enligt IFRS värderingshierarki har verkligt värde på derivat värderats enligt nivå 2. Denna nivå innebär att värderingen baseras på annan indata än noterade priser och som är observerbar för tillgången eller skulden antingen direkt eller indirekt. I avtalen för derivaten (ISDA-avtal) finns möjlighet till nettning av förpliktelser gentemot samma motpart. Verkligt värde räntebärande skulder Koncernens redovisade räntebärande skulder uppgår till 23 722 mkr (24 966) och dess verkliga värde till 23 755 mkr (24 665). Beräkningen av verkligt värde för noterade obligationer baseras på marknadsvärdet av skuld- instrumenten. Värderingen är härmed gjord enligt IFRS värderings hierarki nivå 2. För övriga finan- siella tillgångar och skulder som redo visas till upplu- pet anskaffningsvärde bedömer Atrium Ljungberg att skillnaderna mellan bok förda värden och verkliga värden inte är väsentliga. Närståendetransaktioner Under perioden har Atrium Ljungberg AB gjort ett villkorat aktieägartillskott till intresseföretaget A house at Östermalm AB om 29 mkr för att finan- siera bolagets fortsatta expansion. Säsongseffekter Driftöverskottet påverkas av säsongsvariationer i drift- kostnaderna. Generellt är kostnaderna högre under årets första och sista kvartal, främst orsakat av högre kostnader för uppvärmning och fastighetsskötsel. Alternativa nyckeltal Atrium Ljungberg tillämpar European Securities and Markets Authoritys (ESMA) riktlinjer om Alternativa Nyckeltal. Med ett alternativt nyckeltal avses enligt dessa riktlin- jer finansiellt mått över historisk eller framtida resul- tatutveckling, finansiell ställning, finan siellt resultat eller kassa flöden som inte definieras eller anges i tillämpliga regler för finansiell rapportering; IFRS och årsredovisningslagen. Avstämning av alternativa nyckeltal för 2022 och tidigare finns tillgänglig på Atrium Ljungbergs webbplats, www.al.se. Från och med Q1 2023 finns avstämningen i avsnittet Härledning av nyckeltal på sid. 24. Avrundningar Till följd av avrundningar kan siffror presenterade i denna rapport i vissa fall inte exakt summera till totalen och procenttal kan avvika från de exakta procenttalen. Jämförelsesiffror Jämförelsesiffror inom parentes avser motsvarande period föregående år förutom i avsnitt som beskriver finansiell ställning där jämförelserna avser utgången av föregående år. K3-siffror Atrium Ljungberg upprättar sin koncernredovisning enligt IFRS. I det fall bolaget skulle ha upprättat kon- cernredovisningen enligt K3 skulle följande väsentliga justeringar göras: Resultaträkning: Avskrivningar skulle göras med –259 mkr, orealise- rad värdeförändring fastighet skulle utgå med –29 mkr och realiserad värdeförändring fastighet skulle justeras med 247 mkr. Värdeförändring derivat skulle förändras med 460 mkr och uppskjuten skatt med –86 mkr. Sammantaget skulle detta medföra en resultat örändring om 333 mkr. Balansräkning: Fastigheter ska inte redovisas till verkligt värde enligt K3 vilket medför en förändring om –19 638 mkr avseende förvaltningsfastigheterna och –377 mkr avseende exploateringsfastigheterna. Nyttjanderättstillgång och leasingskuld avseende tomträtter utgår, och skulle därmed justeras med samma belopp om –1 411/1 411 mkr. Goodwill skulle varit helt avskriven, vilket medför en minskning om –140 mkr. Derivat värderas enligt lägsta värdets princip och skulle därmed justeras för övervärden motsvarande –329 mkr. Som en konsekvens av resultat- och balansräkningsjusteringar påverkas upp- skjuten skatt med –3 425 mkr och eget kapital med –17 060 mkr. ===== SIDA 27 ===== 27 Q3. 2024 Delårsrapport Marknadsutveckling, risker och osäkerhetsfaktorer Atrium Ljungbergs fastighetsbestånd med kontors-, handels- och helhetsmiljöer finns på starka del- marknader i tillväxtregionerna Stockholm, Uppsala, Göteborg och Malmö. Prioriterade områden för riskhantering är framför allt uthyrning, fastighets- värdering, projektverksamhet och finansiering med hänsyn till både komplexitet och beloppens storlek. Bolaget har bra rutiner för att hantera dessa risker och dessutom en stark finansiell ställning med solida nyckeltal. Belåningsgraden var vid utgången av perioden 40,1% samtidigt som ränte- och kapitalbindningen uppgick till 3,3 respektive 3,5 år. Vid samma tidpunkt fanns en likviditetsbuffert om drygt 10 mdkr. Inga väsentliga förändringar i bolagets bedömning av risker har skett efter publiceringen av årsredovis- ningen för 2023, avsnittet ”Risker och riskhantering” på sid. 55–61. Känslighetsanalys – fastighetsvärde Värdeförändring, % Resultateffekt efter skatt, mkr Belåningsgrad, % –10% –4 448 44,4% –5% –2 224 42,1% 0% 0 40,1% +5% 2 224 38,2% +10% 4 448 36,5% Känslighetsanalys – kassaflöde Resultat efter skatt, mkr Faktor +/– 1 %-enhet Hyresnivå/index +24/–24 Uthyrningsgrad +26/–26 Fastighetskostnader –7/+7 Räntekostnader –22/+22 Värdering: avkastningskrav –6 847/+11 003 Utsikter Atrium Ljungberg står väl rustat inför framtiden. Med en diversifierad fastighetsportölj, en projektportölj med tyngdpunkt på mycket starka lägen och en solid finansiell bas är bolaget väl rustat att hantera de utmaningar som olika scenarios kan föra med sig. Händelser efter balansdagen Inga väsentliga händelser har inträffat. Rapportens undertecknande Verkställande direktören försäkrar att delårsrappor- ten ger en rättvisande översikt av företagets och koncernens verksamhet, ställning och resultat samt beskriver väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som företaget och de företag som ingår i koncernen står inför. Nacka den 11 oktober 2024 Annica Ånäs, verkställande direktör Denna information är sådan information som Atrium Ljungberg AB (publ.) är skyldig att offentliggöra enligt EU:s marknadsmissbruks- förordning. Informationen lämnades, genom ovanstående kontaktperso- ners försorg, för offentliggörande den 11 oktober 2024 kl. 07.30 CET. ===== SIDA 28 ===== 28 Q3. 2024 Delårsrapport Revisorns granskningsrapport Atrium Ljungberg AB, org nr 556175-7047 Inledning Vi har utört en översiktlig granskning av delårs- rapporten för Atrium Ljungberg AB för perioden 1 januari till 30 september 2024. Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för att upp- rätta och presentera denna delårsrapport i enlighet med IAS 34 och årsredovisningslagen. Vårt ansvar är att uttala en slutsats om denna delårsrapport grundad på vår översiktliga granskning. Den översiktliga granskningens inriktning och omfattning Vi har utört vår översiktliga granskning i enlighet med International Standard on Review Engagements ISRE 2410 Översiktlig granskning av finansiell del- årsinformation utförd av företagets valda revisor. En översiktlig granskning består av att göra förfråg- ningar, i första hand till personer som är ansvariga för finansiella frågor och redovisningsfrågor, att utöra analytisk granskning och att vidta andra översiktliga granskningsåtgärder. En översiktlig granskning har en annan inriktning och en betydligt mindre omfatt- ning jämfört med den inriktning och omfattning som en revision enligt ISA och god revisionssed i övrigt har. De granskningsåtgärder som vidtas vid en översiktlig granskning gör det inte möjligt för oss att skaffa oss en sådan säkerhet att vi blir medvetna om alla viktiga omständigheter som skulle kunna ha blivit identifierade om en revision utörts. Den utta- lade slutsatsen grundad på en översiktlig granskning har därför inte den säkerhet som en uttalad slutsats grundad på en revision har. Slutsats Grundat på vår översiktliga granskning har det inte kommit fram några omständigheter som ger oss anledning att anse att delårsrapporten inte, i allt väsentligt, är upprättad för koncernens del i enlighet med IAS 34 och årsredovisnings- lagen samt för moderbolagets del i enlighet med årsredovisningslagen. Stockholm den 11 oktober 2024 Deloitte AB Hans Warén Auktoriserad revisor ===== SIDA 29 ===== 29 Q3. 2024 Delårsrapport Atrium Ljungbergs aktie är noterad på Nasdaq Stockholm Large Cap och hade vid utgången av kvartalet ca 7 400 aktieägare (8 000). De tio största enskilda ägarna per den 31 augusti 2024 framgår av tabellen nedan. Återköp av aktier Vid årsstämman i mars 2024 bemyndigades Atrium Ljungbergs styrelse att, fram till nästa stämma, vid ett eller flera tillfällen, fatta beslut om att förvärva egna aktier. Syftet med återköpen är att ge styrelsen ökat handlings utrymme i arbetet med bolagets kapital- struktur och därige nom bidra till ökat aktieägarvärde. Bolaget ägde, per den 30 september 2024,   7 114 875 aktier av serie B. Under kvartalet gjordes inga återköp (0 mkr). Direkt- och totalavkastning Av stämman beslutad utdelning om 3,50 kr/aktie motsvarar en direktavkastning om 1,4% (3,0) beräknat på kursen vid periodens utgång och betalas ut under två tillfällen. Under den senaste 12-månadersperioden har aktiens totalavkastning, inklusive utdelning, varit 41% (33). Aktien LÅNGSIKTIGT SUBSTANSVÄRDE, AKTUELLT SUBSTANSVÄRDE OCH BÖRSKURS kr/aktie 2017 1 2 3 4 2018 1 2 3 4 2019 1 2 3 4 2020 1 2 3 4 2021 1 2 3 4 2022 1 2 3 4 2023 2024 1 2 3 3 4 1 2 100 120 140 160 180 200 220 240 260 280 ● Långsiktigt substansvärde, kr/aktie ● Aktuellt substansvärde, kr/aktie ● Börskurs, kr/aktie ● Långsiktigt substansvärde, kr/aktie ● Aktuellt substansvärde, kr/aktie ● Avyttringsvärde, kr/aktie ATRIUM LJUNGBERG-AKTIEN Aktiedata 2024 jan–sep 2023 jan–sep Aktiekurs, SEK – Lägsta 178,60 150,10 – Högsta 249,50 209,20 – Stängningskurs 246,00 178,10 Börsvärde, mdkr 31,0 22,5 Aktiekurs/Långsiktigt substansvärde 92% 68% P/E 482,4 neg. Aktiens direktavkastning 1,42% 3,0% Större aktieägare per 2024.08.31 A-aktier, ’000 B-aktier ’000 Andel av röster, % Andel av kapital, % Familjen Ljungberg 2 190 29 351 31,6 23,7 Coop Östra – 32 361 20,0 24,3 Familjen Holmström 1 810 14 549 20,1 12,3 Varma Pensionsförsäkringar – 8 117 5,0 6,1 Carnegie fonder – 7 185 4,4 5,4 Swedbank Robur Fonder – 4 128 2,5 3,1 BlackRock – 2 046 1,3 1,5 Vanguard – 1 922 1,2 1,4 Länsförsäkringar Fonder – 1 823 1,1 1,4 AFA Försäkring – 1 380 0,9 1,0 Övriga – 19 244 11,9 19,8 Totalt utestående aktier 4 000 122 106 100,0 100,0 Återköpta aktier – 7 115 Totalt antal emitterade aktier 4 000 129 221 1) Återköpta aktier saknar rösträtt, och erhåller heller ingen utdelning. ● Nasdaq Stockholm Real Estate PI ● Nasdaq Stockholm PI ● ATRLJ B ● Omsättning på Nasdaq Stockholm Källa: Nasdaq 4 2 10 6 8 0 0 75 150 225 300 375 20162015 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 index Omsä/t_t.liganing, miljoner aktier per månad ===== SIDA 30 ===== 30 Q3. 2024 Delårsrapport 1234 UTDELNING OCH AKTIENS DIREKTAVKASTNING Utvecklingen av resultatet är nyckeln till vår framgång. Tillsammans med värdetillväxten från investeringarna lägger det grunden till avkastningen. AKTIENS TOTALAVKASTNING Totalavkastning i genomsnitt 15% de senaste fem åren. BELÅNINGSGRAD OCH RÄNTE TÄCKNINGSGRAD God belåningsgrad och räntetäckningsgrad. UTVALDA HÅLLBARHETSMÅL — Atrium Ljungberg ska vara klimatneutrala 2030 och netto-noll 2040, med halverad klimatpåverkan från planerade och pågående projekt 2025 samt fått målen godkända enligt Science Based Targets (SBTi). — En föregångare inom hållbar stadsutveckling. Våra platser ska nå över 90% i indexet Vår stad, år 2030. — Vi ska nå 40% lägre energianvändning, 20% cirkulär materialanvändning, 20% lägre vattenförbrukning och 20% lägre avfallsmängd 2030. — 100% av nya betydande leverantörer undertecknar Atrium Ljungbergs uppförandekod 2030. — Vi ska uppnå 5,5 av totalt 7,0 i medarbetarindexet Human Financial Wellness (HFW) med en jämn könsför- delning och mångfald som speglar samhället 2030. 1) Ny definition från Q2 2023, beräknat på netto räntebärande skulder i stället för brutto. Nyck- eltalen är omräknade. Fyra skäl att äga aktier i Atrium Ljungberg Stabil utdelning Atrium Ljungberg antog under 2023 en ny utdel- ningspolicy där ca en tredjedel av förvaltningsresul- tatet ska delas ut. Därutöver kan styrelsen föreslå att vinster av engångskaraktär kan föras över till ägarna. Möjlighet till god värde tillväxt Med möjlighet att investera ca 40 mdkr i egen mark eller erhållna markanvisningar har Atrium Ljungberg – och därmed aktien – möjlighet till god värdetillväxt över tid. Låg finansiell risk Vi har en stark finansiell ställning med god belånings- grad och räntetäckningsgrad. Vi har en investment grade-rating hos Moody's med betyget Baa2 med negativ utsikt. Hållbar stadsutveckling Hållbarhetsarbetet är integrerat i affärs modellen där vi kontinuerligt utvecklar våra områden i en hållbar riktning. Vi är en långsiktig aktör som tar ansvar för vår verksamhets påverkan på människor och miljö. 0 10 20 30 40 50 20232022202120202019 % ggr 0 1 2 3 4 5 6 40,7 41,7 42,539,4 38,5 20232022202120202019 % –30 –20 –10 0 10 20 30 40 50 60 4,5 2,6 3,7 2,2 4,3 53,2 –21,0 19,3 39,6 –12,0 0 1 2 3 4 5 20232022202120202019 kr/aktie % 0 1 2 3 4 5 5,055,00 5,20 5,30 3,50 ● Utdelning, kr/aktie Direktavkastning, % ● Aktiens totalavkastning, % Aktiens direktavkastning, % ● Belåningsgrad, % 1) Räntetäckningsgrad, ggr ===== SIDA 31 ===== 31 Q3. 2024 Delårsrapport Definitioner Definitioner Avyttringsvärde per aktie, kr Redovisat eget kapital med återläggning av goodwill samt justerat med skillnad mot verkligt värde på ränte bärande skulder. Avyttringsvärde per aktie används för att ge intressenter information om Atrium Ljungbergs värde per aktie vid ett avyttrings- scenario beräknat på ett för börsnoterade fastighetsbolag enhetligt sätt. Belåningsgrad, % Räntebärande skulder med avdrag för likvida medel exklusive skuld för finansiell leasing avseende tomt rätter i % av summan av fast- igheternas verkliga värde vid periodens slut. Belåningsgrad används för att belysa Atrium Ljungbergs finansiella risk. Bruttoresultat fastighetsförvaltningen Hyresintäkter minus Kostnader för fastighetsförvaltning. Bruttoresultat projekt- och entre prenadverksamheten Projekt och entreprenadomsätt ning minus projekt- och entreprenad kostnader. Eget kapital per aktie, kr Redovisat eget kapital dividerat med antal utestående aktier vid periodens utgång. Eget kapital per aktie används för att belysa ägarnas andel av bolagets totala till- gångar per aktie. Fastighetskostnader Summa av Kostnader för fastighetsförvalt- ning, vilket exkluderar central administration. Genomsnittlig kapitalbindning, år Genomsnittlig kvarstående löptid till slutör- fall av samtliga krediter i skuld portöljen. Genomsnittlig kapitalbindning används för att belysa Atrium Ljungbergs finansiella risk. Genomsnittlig räntebindning, år Genomsnittlig kvarstående löptid till ränte- regleringstidpunkt av samtliga krediter i skuldportöljen. Genomsnittlig räntebindning används för att belysa Atrium Ljungbergs finansiella risk. Genomsnittlig utgående ränta, % Vägd genomsnittlig kontrakterad ränta för samtliga krediter i skuldportöljen exklusive outnyttjade kreditaciliteter. Genomsnittlig utgående ränta används för att belysa Atrium Ljungbergs finansiella risk. Långsiktigt substansvärde per aktie, kr Redovisat eget kapital med återläggning av goodwill, derivat och uppskjuten skatt, dividerat med antal utestående aktier vid periodens utgång. Långsiktigt substansvärde per aktie används för att ge intressenter information om Atrium Ljungbergs långsiktiga substans- värde per aktie beräknat på ett för börsnote- rade fastighetsbolag enhetligt sätt. Medelantal utestående aktier Vägt genomsnittligt antal utestående aktier beräknat enligt IAS 33. Nettoskuld/EBITDA (skuldkvot) Räntebärande skulder minskat med likvida medel divideras med bruttoresultat justerat för central administration, tomträttsavgälder och resultat från försäljning exploateringsfastigheter. Nettoskuld/EBITDA används för att belysa intjäning i relation till skuldsättning. Resultat per aktie, kr Periodens resultat dividerat med medel- antalet utestående aktier. Räntetäckningsgrad, ggr Förvaltningsresultat med tillägg för ränte- netto samt resultat från försäljning exploate- ringsfastighet dividerat med räntenetto (exklusive tomträttsavgälder som i enlighet med IFRS 16 omklassificerats till räntekostnad). Räntetäckningsgraden används för att belysa hur känsligt bolagets resultat är för ränteförändringar. Utdelningsandel, % Utdelning per aktie i % av förvaltningsresul- tatet per aktie. Utdelningsandel används för att belysa hur stor del av resultatet som skiftas ut till koncernens ägare respektive återinvesteras i verksamheten. Finansiella definitioner Aktiens direktavkastning, % Föreslagen eller verkställd aktie ut del ning i % av börskursen vid räkenskapsårets slut. Aktiens direktavkastning används för att belysa vilken löpande avkastning aktieägare förväntas erhålla. Aktiens totalavkastning, % Årets förändring av aktiekursen med tillägg för under året verkställd ut delning i % av aktiekursen vid räkenskapsårets slut. Aktiens totalavkastning används för att belysa aktieägarnas totala avkastning på sitt ägande i Atrium Ljungberg. Aktuellt substansvärde per aktie, kr Redovisat eget kapital med återläggning av derivat och goodwill samt justerat med bedömd verklig uppskjuten skatt, dividerat med antal utestående aktier vid periodens utgång. Aktuellt substansvärde per aktie används för att ge intressenter information om Atrium Ljungbergs aktuella substansvärde per aktie beräknat på ett för börsnoterade fastighets- bolag enhetligt sätt. Antal utestående aktier Antal registrerade aktier vid periodens slut med avdrag för återköpta aktier, vilka inte berättigar till utdelning eller rösträtt. Fastighetsrelaterade definitioner BOA, kvm Bostadsarea avser byggnadens uthyrbara area för bostäder. BTA, kvm Bruttototalarea avser byggnadens totala area inklusive ytterväggar. Driftöverskott Avser hyresintäkter minus kostnader för fastighets förvaltning. Exploateringsfastigheter Exploateringsfastigheter utgörs av fastighe- ter, obebyggda eller bebyggda, som koncer- nen äger med avsikt att utveckla och sälja som bostadsrätter. Fastig heterna redovisas som omsätt ningstillgångar, även om vissa fastig heter i avvaktan på utveckling i tillämp- liga fall förvaltas och genererar hyresintäkter. Redovisning sker till det lägsta av ackumulerat anskaffningsvärde och nettoförsäljningsvärde. Fastighetstyp Den lokaltyp som utgör den övervägande delen av hyres värdet för en registerfastighet eller resultatställe avgör fastighetstypen. Marknadsvärde och utveckling av hyres- intäkter i jämförbart bestånd redo visas per fastighetstyp. Hyresvärde Kontrakterade årshyror inklusive hyrestillägg (till exempel för fastighetsskatt, värme och el) och bedömd marknadshyra för vakanta ytor i befintligt skick. Hyresvärde används för att belysa koncernens intäkts potential. Jämförbart bestånd Jämförbart bestånd avser de fastig heter som inte varit klassificerade som projektastig- heter och som ägts under hela perioden och hela jämförelseperioden. Jämförbart bestånd används för att belysa utvecklingen av hyresintäkter exklusive engångseffekter för förtida avflyttningar och fastighetskostnader opåverkat av projektast- igheter samt förvärvade och sålda fastigheter. LOA, kvm Lokalarea avser byggnadens uthyrbar area för lokaler. Lokaltyp Den verksamhet som bedrivs i den individu- ella lokalen avgör lokaltypen: kontor, handel, bostäder, övrigt eller garage. I  övrigt ingår bland annat utbildning, kultur, service och förråd. Uthyrningsgrad och direktavkastningskrav redovisas per lokaltyp. ===== SIDA 32 ===== 32 Q3. 2024 Delårsrapport Definitioner Nettouthyrning Summa för perioden avtalade kontrakterade årshyror för nyuthyrningar med avdrag för års hyror uppsagda för avflytt. Nettouthyrningen används för att belysa uthyrningssituationen. Projektfastighet Fastighet eller väl avgränsad del av fastighet där omställning planeras eller pågår i syfte att omvandla och förädla fastigheten. Till projekt astighet hänförs även byggnad under upp förande samt obebyggd mark och byggrätter. Omklassificering från projektastighet till färdigställd fastighet sker vid färdig ställande tidpunkten. Projektvinst, % Marknadsvärdet efter genomfört projekt minus total investering i % av total investering. Projektvinst används för att belysa värde- skapande i  projektverksamheten. Tomträtter Nyttjanderätt för tomtmark. Enligt IFRS 16 redovisas tomt rätter som nyttjanderättstill- gång i balansräkningen. Tomträttsavgäld Den avgift som betalas för nyttjande av tomt rätt. Betraktas enligt IFRS 16 som ränte- kostnad i resultaträkningen. Uthyrbar area, kvm Totalyta som är tillgänglig för uthyrning. Garage ingår i  uthyrbar area, men exkluderas vid beräkning av hyresvärde per kvm och verkligt värde per kvm. Uthyrningsgrad, % Kontrakterade årshyror i % av hyresvärdet vid full uthyrning. Redovisade siffror baseras på närmast kommande kvartal. Uthyrningsgraden används för att belysa koncernens effektivitet i användningen av sina förvaltningsfastigheter. Vakansgrad, % Hyresvärdet för outhyrda lokaler dividerat med hyresvärde för hela fastighetsbeståndet. Projektastigheter är exkluderade. Överskottsgrad, % Bruttoresultat fastighetsförvaltning i % av redo visade hyresintäkter. Överskottsgrad används för att belysa hur stor del av koncernens hyres intäkter som återstår efter fastighetskostnader. Hållbarhetsrelaterade definitioner Breeam Är ett miljöcertifieringssystem utvecklat i Europa för byggda miljöer. Breeam tar ett helhetsgrepp på en byggnads miljöpre- standa. Det finns två typer av Breeam- certifieringar; Breeam som avser nyproduk- tion och Breeam In-Use som avser befintliga fastigheter. Områden som Breeam hanterar delas in i: energi- och vattenanvändning, hälsa, trans- port, material, avfall, mark användning, utsläpp, ekologi och ledning (management). Betygsnivåer för Breeam-SE, betyget åter- speglar den prestation som ett projekt har uppnått, mätt mot Breeam-standarden och dess krav. Nedan följer betygsnivåerna. Outstanding ≥ 85% av poängen, motsva- rar bästa 1 % av de certifierade byggnaderna. Excellent ≥ 70% av poängen, motsvarar topp 10 % av de certifierade byggnaderna. Very good ≥ 55% av poängen, motsvarar topp 25 % av de certifierade byggnaderna. Energiintensitet, kWh per kvm Total energianvändning från värme, kyla, hyresgästel och fastighetsel dividerat med genomsnittlig beräknat total uppvärmd uthyrbar area, exklusive garage. Gröna hyresavtal, % Kontrakterad årshyra för kommersiella lokaler exklusive garage och lager för hyres- avtal med grön hyresbilaga i % av kontrakte- rad årshyra för kommersiella lokaler exklu- sive garage och lager. Grön hyresbilaga är en avtalsbilaga från Fastighetsägarna där hyresgästen och hyres värden tillsammans åtar sig att minska miljö påverkan och omfat- tar exempelvis energi, avfall och transporter. Redovisade siffror baseras på närmast kom- mande kvartal. Normalårskorrigerat Ett beräkningssätt för att hantera vädrets effekt, att korrigera bort avvikande väderef- fekter som varmare eller kallare jämfört med det normala under en period. Därmed erhålls ett mer jämförbart nyckeltal mellan perioder och år. Total omsättning Stämmer överens med Nettoomsättning enligt koncernens resultaträkning. Totala kapitalutgifter Förvärv av fastigheter och investeringar i nya och befintliga fastigheter. I tabellen Förändring av fastighetsbeståndet ingår därmed raderna Förvärv och Investeringar i egna fastigheter. Dessutom inkluderas inves- teringar i övriga materiella anläggningstillgångar. Totala driftutgifter Kostnader för fastighetsskötsel, löpande reparationer och underhåll. ===== SIDA 33 ===== 33 Q3. 2024 Delårsrapport al.se Info Information från Atrium Ljungberg Årsredovisningen och delårsrapporterna finns publicerade på vår webb- plats. Delårsrapporter och boksluts kommuniké översätts till engelska och båda språkversionerna finns tillgängliga på webbplatsen vid en och samma tidpunkt. Årsredovisningen översätts till engelska en kort tid efter att den svenska versionen publicerats. På www.al.se finns möjlighet att prenumerera på finansiella rapporter och pressmeddelanden. Där ger vi också uppdaterad information om vår verksamhet, våra fastig heter och projekt, finansiella nyckeltal, aktien och mycket annat. Informationen på webbplatsen finns även på engelska. IR-kontakt Annica Ånäs, vd och t cfo Telefon: 070-341 53 37 E-post: annica.anas@al.se Box 4200, 131 04 Nacka Besök: Smedjegatan 2C Telefon: 08-615 89 00 info@al.se Styrelsens säte: Nacka Org. nr: 556175-7047 Produktion: Narva Communications. Rapporttillfällen 2025.01.31 Bokslutskommuniké 2024 2025.02.26 Årsredovisning 2024 2025.04.11 Delårsrapport januari–mars 2025 2025.07.08 Delårsrapport januari–juni 2025 2025.10.10 Delårsrapport januari–september 2025 Pressreleaser under kvartalet 2024.07.04 Husqvarna Group flyttar huvudkontoret till Hagastaden 2024.07.05 Atrium Ljungberg gör stor uthyrning till Menigo i Slakthusområdet 2024.08.27 Nya kontorsuthyrningar i expansiva Sickla 2024.08.30 Universal Music Group får nytt hem i Slakthusområdet 2024.09.04 Flower flyttar till Atrium Ljungbergs Slussen 2024.09.25 Moody's bekräftar Atrium Ljungberg Baa2 rating med negative outlook https://www.linkedin.com/company/atrium-ljungberg https://www.facebook.com/atriumljungberg https://twitter.com/atriumljungberg https://www.instagram.com/atriumljungberg/