===== SIDA 1 ===== BESQAB | BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 2022 1 BOKSLUTSKOMMUNIKÉ JANUARI –DECEMBER 2022 ===== SIDA 2 ===== BESQAB | BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 2022 2 BOKSLUTSKOMMUNIKÉ Januari–december 2022 Januari–december 2022 • Enligt segmentredovisningen1 uppgick periodens intäkter till 2 238,0 Mkr (2 617,9) och rörelseresultatet till −631,7 Mkr (213,1). Rörelseresultatet inkluderar engångsposter om totalt −665 Mkr. • Värdeförändringar förvaltningsfastigheter uppgick till 13,0 Mkr (110,4). • Periodens resultat efter skatt enligt segmentsredovisningen uppgick till −634,8 Mkr (292,6) och resultat per aktie till −40,34 kr (19,01). • Eget kapital enligt segmentsredovisningen uppgick per balansdagen till 1 173,7 Mkr (1 872,1) och eget kapital per aktie till 76,44 kr (121,03). • Likvida medel enligt segmentsredovisningen uppgick per balansdagen till 327,4 Mkr (594,8). • Antal produktionsstartade bostäder uppgick till 373 (802) varav 0 (137) avser bostäder för eget ägande. • Antal sålda bostäder uppgick till 311 (552). • Enligt IFRS uppgick intäkterna till 2 166,6 Mkr (539,6) och rörelseresultatet till −238,6 Mkr (−14,6). Periodens resultat efter skatt enligt IFRS uppgick till −317,1 Mkr (80,4) motsvarande −19,76 kr per aktie ( 5,09). • Styrelsen föreslår att ingen utdelning lämnas för räkenskapsåret 2022 ( 4,00 kr per aktie). Oktober–december 2022 • Enligt segmentsredovisningen1 uppgick kvartalets intäkter till 329,5 Mkr (1 040,3) och rörelseresultatet till −705,9 Mkr (103,8). Rörelseresultatet inkluderar engångsposter om totalt −665 Mkr. • Resultat efter skatt enligt segmentsredovisningen uppgick till −708,3 Mkr (135,0) och resultat per aktie uppgick till −45,17 kr (8,80). • Värdeförändringar förvaltningsfastigheter uppgick till 0,0 Mkr (41,0). • Antal produktionsstartade bostäder uppgick till 25 (377). • Antal sålda bostäder uppgick till 29 (258). • Enligt IFRS uppgick intäkterna till 659,5 Mkr (125,5) och rörelseresultatet till −354,0 Mkr (−17,5). Kvartalets resultat efter skatt enligt IFRS uppgick till −416,8 Mkr (18,0) motsvarande −26,26 kr per aktie (0,84). Väsentliga händelser under fjärde kvartalet • Besqab har gjort avsättningar i pågående projekt inom affärs- området Projektutveckling Bostad om totalt cirka 335 Mkr. • Besqab har gjort en nedskrivning av värdet på bolagets exploateringsfastigheter med cirka 330 Mkr. • Effekten av beslutade avsättningar och nedskrivningar inne- bär att Besqab inte längre uppfyller vissa finansiella nyckeltal enligt villkoren för utestående seniora icke säkerställda gröna obligationer om totalt 800 Mkr med förfall den 14 maj 2024. Händelser efter rapportperiodens utgång • Den 25 januari 2023 meddelade Besqab att bolaget har för avsikt att fatta beslut om en fullt garanterad företrädes- emission om cirka 825 Mkr, villkorat av godkännande från en efterföljande bolagsstämma. • Besqab har inlett ett skriftligt förfarande för att inhämta obligat- ionsinnehavarnas samtycke till avsteg från relevanta villkor för utestående seniora icke säkerställda gröna obligationer. 373 311 3 800 Produktionsstartade Sålda bostads-/ Byggrätter för bostäder äganderätter bostadsutveckling 1 Besqabs segmentsredovisning avspeglar det sätt på vilket bolagets styrelse och ledning följer verksamheten, se not 2 på sida 24. Jämförelsetal inom parentes avser för resultatposter motsvarande period 2021 och för balansposter motsvarande balansdag 2021. Definitioner av nyckeltal finns på sida 30. Omslag: Arboristen, Uppsala. ===== SIDA 3 ===== BESQAB | BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 2022 3 VD-kommentar 2022 inleddes med goda utsikter men året kom snart att ut- märkas av stora händelser i vår omvärld. Rysslands invasion av Ukraina skakade om oss alla och blev inledningen på en lång rad händelser. Konsekvenserna av hög inflation, rekordhöga elpriser och höjda räntor har väsentligt påverkat bostadsmarknaden och särskilt nyproduktionen. Med minskad köpkraft hos bostadskonsumenterna och försvagad framtids- tro hos hushållen har bostadspriserna sjunkit snabbt och försäljningstakten minskat. Samtidigt har vi i projekten också tampats med ett byggkostnadsindex som ökat med över 15 procent på ett år. Tar höjd för en fortsatt utmanade marknad Mot bakgrund av de utmanande och förändrade marknadsförut- sättningarna har vi i det fjärde kvartalet beslutat att göra en icke kassaflödespåverkande avsättning av engångskaraktär om totalt cirka 335 Mkr hänförlig till våra pågående bostadsprojekt. Avsättningen speglar huvudsakligen försiktigare antaganden om framtida försäljningsintäkter för osålda lägenheter men inkluderar även antaganden om ett fortsatt högt kostnadsläge. Baserat på de försämrade intäkts- och kostnadsutsikterna har vi samtidigt omvärderat våra exploateringsfastigheter. Det har resulterat i en nedskrivning om totalt cirka 330 Mkr i det fjärde kvartalet för att bättre spegla ett mer rättvisande värde i förhål- lande till de nya marknadsförutsättningarna. Nedskrivningarna är fördelade på flertalet projekt men cirka två tredjedelar av det totala nedskrivningsbeloppet hänför sig till ett fåtal projekt vilka förvärvades 2014, 2016 respektive 2017. Nedskrivningen av exploateringsfastigheterna är inte kassaflödespåverkande. Bättre förutsättningar för den framtida intjäningen Avsättningen och nedskrivningen om sammanlagt cirka −665 Mkr är ett proaktivt beslut mot bakgrund av de snabbt föränd- rade marknadsförutsättningarna och minskar riskprofilen i pro- jektportföljen vilket ger Besqab bättre förutsättningar för den framtida intjäningen. De påverkar inte vår likviditet men får en väsentlig resultatpåverkan i fjärde kvartalet 2022. Vårt rörelse- resultat för perioden januari–december 2022 summerade till −632 Mkr (213) och rörelsemarginalen var därmed negativ (8,1) för helåret. Årets resultat efter skatt uppgick till −635 Mkr (293) och innefattar orealiserade värdeförändringar i våra för- valtningsfastigheter om 13 Mkr (110). Vi redovisar inga värde- förändringar för förvaltningsfastigheter i det fjärde kvartalet. Styrkebesked med fullt garanterad företrädesemission Besqab har starka och långsiktiga ägare vilket är särskilt viktigt i turbulenta tider. Den 25 januari 2023 meddelade vi att styrelsen har för avsikt att fatta beslut om att genomföra en företrädesemission om cirka 825 Mkr där ett flertal av våra största aktieägare har garanterat emissionen. Det är ett styrkebesked för oss. Planen är att använda nettolikviden till att i förtid lösa vårt gröna obligationslån om totalt 800 Mkr som vi emitterade under 2021 me d förfall i maj 2024. De höjda marknadsräntorna har medfört snabbt stigande finan- sieringskostnader och med en återbetalni ng av obligationen minskar vi ränterisken samtidigt som vi förändrar och stärker vår kapitalstruktur. Vi bygger med fokus på en hållbar affär Vi har de senaste åren nyttjat den starka bostadsmarknaden och haft en stark tillväxt med hög produktionstakt 2020–2021. Vi har fortsatt ett stort antal bostäder i pågående produktion med cirka 1 638 bostäder, varav 1 170 bostadsrätter/ägande- rätter och knappt 470 hyresrätter och vårdbostäder. Andelen sålda bostäder i pågående bostadsrätts-/äganderättsprodukt- ion var vid årsskiftet 61 procent. I de projekt som kommer att färdigställas under 2023 uppgick försäljningsgraden vid ut- gången av 2022 till 79 procent. I organisationen arbetar vi fokuserat med våra kundrelationer och genomförandet av projekten. Tillsammans bedriver vi ett målinriktat arbete inom kostnadseffektivisering. Arbetet för att utveckla bostäder för en hållbar livsstil fortsätter. Vi avslutade 2022 med att vårt bostadsrättsprojekt Arboristen i Uppsala Svanencertifierades och i januari 2023 fick även småhusprojektet Smultronstället i Stockholm sin certifiering. Sedan november 2022 är vi också medlemmar i Uppsala Klimatprotokoll där vi i samverkan med ett 40-tal andra aktörer engagerar oss för att gemensamt driva hållbarhetsfrågorna framåt på lokal nivå. Stort underliggande bostadsbehov trots osäker närtid Inledningen av 2023 kommer att vara fortsatt utmanande för bostadsutvecklare. Med den genomförda avsättningen och nedskrivningen har vi dock med oss en mer riskjusterad pro- jektportfölj. Vi har även starka och långsiktiga ägare vilket gör att vi avser genomföra en fullt ut garanterad företrädes- emission. Med den planerade återbetalningen av obligationen förändrar och stärker vi vår kapitalstruktur vilket ger oss goda förutsättningar att ta vara på framtida affärsmöjligheter. Under- skottet av bostäder på våra marknader kvarstår och vi ska fortsätta bygga plattformen för ett långsiktigt starkt bolag. Danderyd i februari 2023 Carola Lavén, VD ===== SIDA 4 ===== BESQAB | BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 2022 4 Nyckeltal koncernen Finansiell utveckling – segmentsredovisning 1 jan–dec 2022 jan–dec 2021 okt–dec 2022 okt–dec 2021 Intäkter, Mkr 2 238,0 2 617,9 329,5 1 040,3 Rörelseresultat, Mkr −631,7 213,1 −705,9 103,8 Resultat efter skatt, Mkr −634,8 292,6 −708,3 135,1 Rörelsemarginal, % neg 8,1 neg 10,0 Avkastning på eget kapital, % 2 neg 16,8 neg 31,0 Soliditet, % 30,1 40,1 30,1 40,1 Resultat per aktie före utspädning, kr −40,34 19,01 −45,17 8,80 Eget kapital per aktie, kr 76,44 121,03 76,44 121,03 Finansiell utveckling – IFRS jan–dec 2022 jan–dec 2021 okt–dec 2022 okt–dec 2021 Intäkter, Mkr 2 166,6 539,6 659,5 125,5 Rörelseresultat, Mkr −238,6 −14,6 −354,0 −17,5 Resultat efter skatt, Mkr −317,1 80,4 −416,8 18,0 Rörelsemarginal, % neg neg neg neg Avkastning på eget kapital, % 2 neg 5,4 neg 4,8 Soliditet, % 17,6 23,9 17,6 23,9 Resultat per aktie före utspädning, kr −19,76 5,09 −26,26 0,84 Eget kapital per aktie, kr 74,24 98,21 74,24 98,21 Försäljning och produktion jan–dec 2022 jan–dec 2021 okt–dec 2022 okt–dec 2021 Antal produktionsstartade bostäder, st 3 373 802 25 377 Antal bostäder i pågående produktion, st 3 1 638 1 786 1 638 1 786 Antal sålda bostäder, st 4 311 552 29 258 Andel sålda och bokade bostäder i pågående produktion, % 5 61 70 61 70 Antal osålda bostäder i avslutad produktion, st 5 3 0 3 0 – varav upptagna i balansräkningen, st 0 0 0 0 1 Besqabs segmentsredovisning avspeglar det sätt på vilket bolagets styrelse och ledning följer verksamheten, se not 2. 2 Avkastning på eget kapital har omräknats till helårstal. 3 Bostads-/äganderätter, hyresbostäder och vårdbostäder. 4 Bostads-/äganderätter och hyresbostäder sålda till externa investerare. 5 Bostads-/äganderätter. LEGERA Ägarlägenheter, Hagastaden Stockholm, färdigställt fjärde kvartalet 2022 ===== SIDA 5 ===== BESQAB | BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 2022 5 Marknadsutveckling Nyproduktionsmarknaden Ett osäkert globalt marknadsläge, hög inflation och snabbt stigande räntor hade stor inverkan på bostadsmarknaden 2022. Mer än fördubblade bolåneräntor i kombination med höga elpri- ser, ökade levnadskostnader och en allmän marknadsoro har gjort bostadsköparna mer priskänsliga och avvaktande i sina köpbeslut. Det minskade antalet genomförda bostadsaffärer har medfört ett historiskt högt utbud på successionsmarknaden och kraftigt fallande bostadspriser. Priserna på bostadsrätter i Stockholms län hade i december 2022 minskat med drygt 9 procent jämfört med december 2021, enligt Svensk Mäklar- statistik. Jämfört med toppnoteringarna i februari 2022 har bostadsrättspriserna sjunkit med närmare 14 procent. Den höga inflationsnivån kvarstod även under årets sista kvar- tal. För att stävja inflationen valde Riksbanken i november att genomföra ytterligare en höjning av styrräntan, från 1,75 till 2,50 procent. Många storbanker prognostiserar nu att Riksban- ken kommer att höja styrräntan till 3,00 procent i februari 2023, där räntan sedan väntas ligga kvar året ut. Höjda räntor samt höjda priser på mat, bränsle och el påverkar hushållens betalningsförmåga och spekulationer kring prisfall på bostadsmarknaden påverkar även betalningsviljan. Dessa utma- ningar påverkar särskilt nyproduktionsmarknaden, där kunderna måste fatta köpbeslut långt innan de kan tillträda bostaden. Hushållens förväntningar på den framtida prisutvecklingen på bostäder var fortsatt pessimistiska under fjärde kvartalet, enligt SEB:s Boprisindikator. Förväntningarna vände dock upp i Bo- prisindikatorn från januari 2023, vilket kan indikera starten på en stabilisering, men omkring hälften av de tillfrågade hushållen tror fortsatt på sjunkande bostadspriser det kommande året. Enligt den senast publicerade statistiken från SCB, för det tredje kvartalet 2022, har antalet produktionsstartade bostä- der minskat kraftigt jämfört med samma kvartal 2021. Även antalet bygglov för flerbostadshus har minskat väsentligt, med cirka 55 procent, för tredje kvartalet 2022 jämfört med samma period året innan. Det underliggande behovet av fler bostäder är dock stort, särskilt i Stockholms län och Uppsala. Byggkostnadsutvecklingen har de senaste åren varit mycket stor till följd av pandemin, kriget i Ukraina och sanktioner mot Ryssland. Det senaste halvåret har även inflationen och höjda räntor haft en väsentlig effekt på kostnadsutvecklingen. SCB:s Byggkostnadsindex (BKI) hade i december 2022 ökat med 15,6 procent i årstakt vilket är den största förändringen i års- takt sedan 1974. Entreprenörernas kostnader steg med 10,9 procent, vilket bidrog med 9,1 procentenheter till den totala ökningen i BKI. Byggherrekostnaderna steg med 39,0 procent och påverkade BKI uppåt med 6,5 procentenheter. De ökade byggherrekostnaderna beror till stor del på högre räntekostna- der vilka steg med 138 procent mellan december 2021 och december 2022. Den ihållande inflationen, ränteutvecklingen och energikrisen tillsammans med en stor geopolitisk oro gör utsikterna fortsatt mycket svårbedömda. Fastighetsmarknaden I spåren av den ökade inflationstakten och höjda räntor med ytterligare förväntad höjning i början av 2023 så har antalet genomförda transaktioner på fastighetsmarknaden minskat jämfört med rekordåret 2021. Antalet transaktioner och volymer är fortfarande på historiskt sett relativt höga nivåer, vilket tyder på en aktiv marknad även i osäkra tider. Det tidigare stora intresset för bostadsfastigheter har dock minskat, bland annat med anledning av ökade drift- och räntekostnader, avskaffandet av investeringsstödet samt en hovrättsdom avseende begräns- ning av uppräkningen av presumtionshyror. Utsikterna på fastighetsmarknaden är särskilt svårbedömda för det kom- mande året och påverkas av bland annat inflationen, ränteut- vecklingen, arbetsmarknaden och det geopolitiska läget. LILLA HÄLL, Hägersten Stockholm, planerat projekt ===== SIDA 6 ===== BESQAB | BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 2022 6 Bostadsproduktion och försäljning Produktionsstarter och pågående produktion Under perioden januari–december 2022 har Besqab produk- tionsstartat totalt 373 bostäder (802). Årets produktionsstarter avser 47 bostadsrättslägenheter i Boston i Midsommarkransen, 145 bostadsrättslägenheter i Nivå i Bromma, 25 bostadsrätts- lägenheter i RAW Vallastaden i Linköping samt 40 småhus med bostadsrätt i Fullerö Berså i Uppsala. Med ökande byggkostnader och sjunkande bostadspriser har utsikterna för att produktionsstarta nya bostadsprojekt försämrats. Därutöver är myndighetsbeslut för detaljplaner och bygglov fortfarande viktiga faktorer för produktionsstarter. Per den 31 december 2022 var 1 638 bostäder, inklusive vård- bostäder och hyresbostäder, i pågående produktion (1 786). Utveckling av försäljning Antalet sålda bostäder uppgick under perioden januari– december 2022 till 311 bostäder (552), varav 29 bostäder (258) avser försäljning under det fjärde kvartalet. Bostaden definieras som såld under förutsättning att projektet har produktionsstartat och det föreligger bindande förhandsavtal, och först då inleds projektets vinstavräkning. Per den 31 december 2022 var 1 172 bostads-/äganderätter i pågående produktion och av dem uppgick andelen bokade och sålda bostäder till 61 procent (70), varav samtliga bostäder avsåg sålda bostäder. Per balansdagen fanns tre osålda bostä- der i avslutad produktion (0) vilket avser två visningslägenheter i Legera Ägarlägenheter och ett bostadsrättshus i Smultronstället i Stortorp. Båda projekten färdigställdes i fjärde kvartalet 2022. I de bostadsrättsprojekt som färdigställs under 2023 fanns vid årsskiftet 2022/2023 sammanlagt 99 osålda bostäder vilket motsvarar en försäljningsgrad på 79 procent. Bostäder i pågående produktion per 2022-12-31 Projekt Kommun Kategori Antal bostäder Produktionsstartat Planerat färdigställande Lindallén Uppsala Lägenheter, hr 103 Q3 2019 2023 Nacka Strand Verkstaden Nacka Lägenheter, brf 90 Q4 2019 2023 Nacka Strand Magasinet Nacka Lägenheter, brf 56 Q4 2020 2023 Legera Brf Stockholm Lägenheter, brf 98 Q1 2021 2023 Häggviks Dunge Sollentuna Lägenheter, brf 86 Q3 2021 2023 Norrberget Skutan & Eken Vaxholm Lägenheter, brf 58 Q4 2021 2023 RAW Vallastaden et 1 Linköping Lägenheter, brf 25 Q4 2022 2023 Kapellgärdet Uppsala Lägenheter, hr 146 Q4 2020 2023 Solna Estrad Solna Lägenheter, brf 62 Q3 2021 2023 Fullerö Berså Uppsala Småhus, brf 40 Q2 2022 2024 Nacka Strand Fabriken Nacka Lägenheter, brf 49 Q2 2021 2024 Ella Allé Täby Lägenheter, brf 118 Q2 2021 2024 Solna Parad Solna Lägenheter, brf 116 Q3 2022 2024 Kapellgärdet Uppsala Vårdbostäder 80 Q4 2020 2024 Nivå et 1 Stockholm Lägenheter, brf 112 Q4 2021 2024 Årsta Ljuva Stockholm Lägenheter, brf 70 Q4 2021 2024 Boston Stockholm Lägenheter, brf 47 Q1 2022 2024 Nivå et 2 Stockholm Lägenheter, brf 145 Q1 2022 2024 Syrenbersån Uppsala Lägenheter, hr 137 Q4 2021 2024 Summa 1 638 0 100 200 300 400 500 600 Q1 2021 Q2 2021 Q3 2021 Q4 2021 Q1 2022 Q2 2022 Q3 2022 Q4 2022 Bostads-/äganderätter Samtliga bostäder, rull 4 kv Sålda bostäder (bostads-/äganderätter) antal 30% 40% 50% 60% 70% 80% 0 400 800 1 200 1 600 2 000 Q1 2021 Q2 2021 Q3 2021 Q4 2021 Q1 2022 Q2 2022 Q3 2022 Q4 2022 Vårdbostäder Hyresbostäder Bostads-/äganderätter Andel bokade eller sålda bostads-/äganderätter i produktion Bostäder i pågående produktion vid kvartalets utgång antal Målnivå andel bokade eller sålda bostads-/äganderätter i produktion 0 150 300 450 600 750 900 Q1 2021 Q2 2021 Q3 2021 Q4 2021 Q1 2022 Q2 2022 Q3 2022 Q4 2022 Vårdbostäder Hyresrätter Bostads-/äganderätter Samtliga bostäder, rull 4 kv Produktionsstartade bostäder antal ===== SIDA 7 ===== BESQAB | BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 2022 7 Projektutveckling Bostad Försäljning Aktiviteten på nyproduktionsmarknaden har under det fjärde kvartalet fortsatt att avta och kunderna är mycket avvaktande. Intresset för Besqabs projekt är fortfarande bra med välbe- sökta försäljningsevent, men få kunder har varit benägna att fatta köpbeslut och de allra flesta vill invänta en stabilare mark- nad. För bostäder i projekt i välbelägna bostadslägen med låg konkurrens från annan nyproduktion är kunderna mer benägna att fatta köpbeslut, även om det allmänna sentimentet är be- tydligt svalare än tidigare. Antalet sålda bostäder i form av tecknade bindande förhands- avtal summerade under perioden januari –december 2022 till 311 bostäder (552), av vilka 29 bostäder (258) avser det fjärde kvartalet. Bostäder i produktion Totalt har Besqab produktionsstartat 373 bostäder med bostadsrätt under perioden januari–december 2022 (665). Per den 30 december 2022 hade segmentet 1 172 bostäder (1 170) i pågående produktion. Av dessa var 61 procent (70) bokade eller sålda, varav samtliga bostäder avsåg sålda bostäder. Under det fjärde kvartalet färdigställdes småhusprojektet Smultronstället och ägarlägenheterna i Legera i Stockholm, samt bostadsrättsprojektet Arboristen i Uppsala. Inflyttningarna har skett enligt plan och det har inte förekommit några avhopp. Vid utgången av rapportperioden pågick inflyttning i bostads- rättsprojektet Verkstaden i Nacka Strand. Intäkter och resultat Intäkterna för Projektutveckling Bostad uppgick för perioden januari–december 2022 till 2 022,4 Mkr (2 458,4). Intäkter från projekt som påbörjat vinstavräkning under rapportperioden uppgick till cirka 1 263 Mkr med en upparbetad kostnad inklusive mark uppgående till cirka 1 209 Mkr. Segmentets rörelseresultat uppgick till –687,9 Mkr (199,3). Rörelsemar- ginalen var negativ (8,1). Rörelseresultatet och rörelsemarginalen påverkas negativt av engångsposter om totalt cirka 665 Mkr, varav avsättningar i pågående projekt om totalt cirka 335 Mkr och nedskrivning av värdet på exploateringsfastigheter om totalt cirka 330 Mkr. Nedskrivningarna är fördelade på flertalet projekt. Omkring två tredjedelar av det totala nedskrivningsbeloppet hänför sig till ett fåtal projekt vilka förvärvades 2014, 2016 respektive 2017. Projektutveckling Bostad (segmentsredovisning) jan–dec 2022 jan–dec 2021 Intäkter, Mkr 2 022,4 2 458,4 Bruttomarginal, % neg 11,3 Rörelseresultat, Mkr –687,9 199,3 Rörelsemarginal, % neg 8,1 Redovisat värde exploateringsfastigheter, Mkr 830,3 699,6 Antal produktionsstartade bostäder, st 373 665 Antal sålda bostäder, st 311 552 Antal bostäder i pågående produktion, st 1 172 1 170 Andel sålda och bokade bostäder i pågående produktion, % 61 70 BERGHÄLLEN NORRBERGET, VAXHOLM, säljstartat fjärde kvartalet 2021 FABRIKEN, Nacka Strand, i pågående produktion ===== SIDA 8 ===== BESQAB | BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 2022 8 Fastighetsutveckling och Fastigheter Fastigheter i produktion Per den 31 december 2022 hade Besqab två projekt i produkt- ion som uppförs för eget ägande och förvaltning. I Ultuna Träd- gårdsstad i Uppsala uppförs ett hyresrättsprojekt med totalt 137 lägenheter. Lägenheterna beräknas färdigställas under vintern 2023/2024 och har en uthyrbar yta om cirka 6 000 kvm. Därtill uppför Besqab projektet Kapellgärdet i Uppsala. Kapell- gärdet består av 146 hyresbostäder, ett vårdboende med 80 vårdbostäder samt en förskola och kommer att färdigställas i etapper med inflyttningar under 2023–2024. 15-åriga hyresav- tal har ingåtts för såväl vårdboendet som förskolan. Produktion pågår även i Lindallén i Ultuna Trädgårdsstad i Uppsala. Projektet, vilket omfattar totalt 253 hyreslägenheter, såldes till NREP i maj 2019 och produktionsstartades i sep- tember 2019. Projektet är indelat i tre etapper där de två första etapperna överlämnades till köparen under första respektive andra kvartalet 2022. Den återstående och sista etappen om 103 lägenheter beräknas färdigställas och överlämnas under första kvartalet 2023. Fastigheter under förvaltning Vid periodens slut hade Besqab tre vårdboenden under förvaltning. Vårdboendet Villa Solhem i Spånga drivs av vårdoperatören Vardaga och Ersta Diakoni driver verksam- heten i Sarahemmet i Nacka och Juliahemmet i Uppsala. Den genomsnittliga återstående löpti den för tecknade hyres- avtal för fastigheter under förvaltning var vid periodens utgång cirka 13,5 år. Planerade fastigheter för eget ägande Nya affärsmöjligheter samt utveckling av befintlig byggrätts- portfölj utvärderas löpande. Besqab arbetar bland annat med en detaljplan i samarbete med vårdoperatören Vardaga för att utveckla och uppföra ett vårdboende om totalt 54 lägenheter intill Riddersviks Herrgård i Hässelby Villastad. Antagande av detaljplanen beräknas ske andra kvartalet 2023 och produkt- ionsstart tidigast 2025. Besqab har därtill en markanvisning från Stockholms stad för att uppföra två hus med totalt 55–85 hyresbostäder i stadsdelen Åkeshov i Bromma. Detaljplane - arbetet för de aktuella fastigheterna beräknas starta första kvartalet 2023. Intäkter och resultat Intäkterna för perioden januari –december 2022 ökade till 215,6 Mkr (159,5). Intäkterna består i huvudsak av successiv vinstavräkning i hyresrättsprojektet Lindallén och hyresintäkter från vårdboenden under förvaltning. Driftnettot från Besqabs fastigheter under förvaltning uppgick till 29,5 Mkr (23,7). Seg- mentets rörelseresultat för perioden januari–december 2022 ökade till 57,7 Mkr (33,2). Ökningen är hänförlig till hyresrätts- projektet Lindallén och driftnetto från Juliahemmet. Oreali- serade värdeförändringar från förvaltningsfastigheter uppgick till 13,0 Mkr (110,4). Fastighetsutveckling och Fastigheter (segmentsredovisning) jan–dec 2022 jan–dec 2021 Intäkter, Mkr 215,6 159,5 Rörelseresultat, Mkr 57,7 33,2 Rörelsemarginal, % 26,7 20,8 Värdeförändring förvaltningsfastigheter, Mkr 13,0 110,4 Redovisat värde förvaltningsfastigheter, Mkr 1 159,5 929,8 Redovisat värde exploateringsfastigheter, Mkr 164,0 314,0 Antal produktionsstartade vårdbostäder, st 0 0 Antal produktionsstartade hyresbostäder, st 0 137 Antal bostäder i pågående produktion, st 466 616 KAPELLGÄRDET, Uppsala, hyresrätter under produktion ===== SIDA 9 ===== BESQAB | BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 2022 9 Förvaltningsfastigheter Besqabs fastighetsportfölj bestod per den 31 december 2022 av tre färdigställda förvaltningsfastigheter om totalt 180 vårdbostäder med en uthyrbar yta om cirka 13 000 kvm. Vidare hade Besqab förvaltningsfastigheter i produktion inne- fattande ett vårdboende med 80 vårdlägenheter, 283 hyres- bostäder och en förskola. Förvaltningsfastigheter i produktion hade en uthyrbar yta om totalt 18 720 kvm och uthyrningsgra- den för vårdboendet och förskolan är 100 procent. Uthyrningen av hyresbostäderna inleds närmare färdigställandet. Värdering Det redovisade verkliga värdet för samtliga färdigställda för- valtningsfastigheter baseras på en marknadsvärdering utförd av ett externt värderingsföretag varje kvartal. I samband med varje årsskifte görs en djupare analys av framtida kassaflöden för respektive fastighet med hänsyn till gällande hyreskontrakts- villkor, index, avkastningskrav, marknadsläge, hyresnivåer, drifts- och underhållskostnader samt genomförda fastighets- transaktioner i närområdet genom ortsprisanalys. För övriga kvartal gör det externa värderingsföretaget en uppdatering av marknadsvärdet med hänsyn till förändringar i framtida kassa- flöden samt senast genomförda fastighetstransaktioner genom ortsprisanalys. Även förvaltningsfastigheter i produktion mark- nadsvärderas av ett externt värderingsföretag enligt samma princip som för färdigställda förvaltningsfastigheter minskat med bedömd återstående entreprenadutgift samt återstående bedömd projektrisk. Redovisat verkligt värde för samtliga förvaltningsfastigheter uppgick per den 31 december 2022 till 1 159,5 Mkr (929,8), varav 779 Mkr (766) avser färdigställda förvaltningsfastigheter i egen förvaltning och 380 Mkr (164) avser förvaltningsfastig- heter i produktion. Orealiserade värdeförändringar för peri- oden januari–december 2022 uppgick till 13 Mkr (110) varav färdigställda förvaltningsfasti gheter 13 Mkr (100) och förvalt- ningsfastigheter i produktion 0 Mkr ( 10). Genomsnittligt av- kastningskrav för det fjärde kvartalet 2022 var något högre jämfört med tredje kvartalet 2022, men upphävs av ett förbätt- rat framtida driftnetto varför orealiserade värdeförändringar för det fjärde kvartalet uppgick till 0 Mkr. Det externa värderingsföretaget gör även en marknadsvärde- ring av det totala underliggande fastighetsvärdet och driftnettot för Besqabs totala fastighetsportfölj, där förvaltningsfastigheter i produktion marknadsvärderas som om de vore färdigställda. I den externa värderingen bedöms underliggande fastighets- värde uppgå till cirka 1 637 Mkr (1 661) och det underliggande driftnettot uppskattas till cirka 64 Mkr (59). I värderingen har in- dexreglerade hyresavtal räknats upp med 10,9 procent mellan 2022 och 2023. Förvaltningsfastigheter Belopp i Mkr jan–dec 2022 jan–dec 2021 Hyresintäkter 33,5 26,8 Driftnetto 29,5 23,7 Värdeförändring 13,0 110,4 Fastighetsvärde 1 159,5 929,9 varav färdigställda fastigheter 779,3 766,3 varav fastigheter i produktion 380,2 163,6 Bedömt underliggande fastighetsvärde och driftnetto, fördelning per 2022-12-31 Färdigställda förvaltnings- fastigheter Förvaltningsfastigheter under produktion Färdigställda förvaltnings- fastigheter Förvaltningsfastigheter under produktion Färdigställda förvaltningsfastigheter per 2022-12-31 Projekt Kommun Kategori Antal bostäder Uthyrbar yta, kvm Årligt drift- netto, Mkr Uthyrnings- grad, % Färdigställt Sarahemmet Nacka Vårdboende 54 3 930 100 % Q2 2018 Villa Solhem Stockholm Vårdboende 57 4 120 100 % Q2 2019 Juliahemmet Uppsala Vårdboende 69 4 800 100 % Q1 2021 Summa färdigställda förvaltningsfastigheter 180 12 850 30 100 % Förvaltningsfastigheter i produktion per 2022-12-31 Projekt Kommun Kategori Antal bostäder Uthyrbar yta, kvm Förväntat årligt driftnetto, Mkr Uthyrnings- grad, % Påbörjad produktion Planerat färdigställande Kapellgärdet Uppsala Hyresbostäder 146 7 270 – Q4 2020 2023 Kapellgärdet Uppsala Vårdboende 80 4 900 100 % Q4 2020 2024 Kapellgärdet Uppsala Förskola – 550 100 % Q4 2020 2024 Ultuna Uppsala Hyresbostäder 137 6 000 – Q4 2021 2023/2024 Summa förvaltningsfastigheter i produktion 363 18 720 34 Underliggande fastighetsvärde 1 637 Mkr Underliggande driftnetto 64 Mkr ===== SIDA 10 ===== BESQAB | BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 2022 10 Besqabs byggrättsportfölj Per den 31 december 2022 hade Besqab cirka 3 800 bygg- rätter (4 150), varav cirka 440 byggrätter (425) avser Besqabs andel av projekt som utvecklas i den delägda verksamheten Byggnadsfirman Erik Wallin AB. Av de byggrätter som utveck- las i egen portfölj var cirka 20 procent upptagna i balansräk- ningen vid rapportperiodens utgång. Antalet byggrätter i byggrättsportföljen baseras på aktuella bedömningar av respektive projekt och exkluderar bostäder i pågående produktion. För projekt utan detaljplan eller i detalj- planeskede kan utformning av planen, myndighetsbeslut och marknadsutveckling medföra att antalet byggrätter förändras. Byggrättsportföljen, fördelning antal byggrätter per 2022-12-31 Projekt i egen portfölj per 2022-12-31 Projekt Kommun Antal bygg- rätter, cirka Planerad upplåtelse Aktuell status detaljplan Bedömd produktionsstart1 Hägersten Stockholm 50 Brf Lagakraftvunnen 2023 Solna Centrum Solna 180 Brf, Hyresrätt Lagakraftvunnen 2023 Gröndal Stockholm 45 Brf Lagakraftvunnen 2023 Aspudden Stockholm 45 Brf Antagen Q1 2022 2023 RAW Vallastaden Linköping 44 Brf Lagakraftvunnen 2023 Norrberget Vaxholm 170 Brf Lagakraftvunnen 2024 Ella Allé Täby 7 Brf Lagakraftvunnen 2024 Skeppskajen 2 Uppsala 500 Brf Lagakraftvunnen 2024 Ubby Vallentuna 7 Äganderätt Lagakraftvunnen 2024 Ulriksdals station Solna 100 Brf Lagakraftvunnen 2024 RAW Öster Mälarstrand Västerås 80 Brf Lagakraftvunnen 2024 RAW Mälaräng Stockholm 80 Brf Lagakraftvunnen 2024 Kapellgärdet Uppsala 15 Brf Lagakraftvunnen 2025 Huvudsta Solna 30 Brf Antagen Q1 2022 2025 RAW Kronandalen Luleå 60 Brf Lagakraftvunnen 2025 Saltängen Nacka 45 Brf Samråd 2025 Stureby Stockholm 50 Brf Samråd 2025 Skiftinge Eskilstuna 70 Vårdbostäder Lagakraftvunnen 2025 Bergvik Södertälje 40 Brf Startskede 2025 Fullerö Hage Uppsala 45 Brf Lagakraftvunnen 2025 Hässelby Villastad Stockholm 60 Vårdbostäder Antagandeskede 2025 Åkeshov Stockholm 70 Hyresrätt Planbesked 2025 Årstastråket Stockholm 100 Brf Startskede 2025 Malma Hage Uppsala 25 Brf Startskede 2025 Ubby Vallentuna 50 Brf Planbesked 2025 Rönninge Salem 45 Brf Planförslag inför samråd 2026 Eriksberg Uppsala 70 Brf, hyresrätt Planbesked 2026 Ekudden Nacka 40 Ägarlägenhet Startskede 2026 Trollbäcken Tyresö 145 Brf Startskede 2026 Stuvsta Huddinge 70 Brf Planförslag inför samråd 2026 Huvudsta Solna 300 Brf Antagen Q1 2022 2026 Stadshagen Stockholm 40 Brf Lagakraftvunnen 2026 Kvisthamra Norrtälje 50 Vårdbostäder Samråd 2026 Lövholmen 3 Stockholm 300 Brf Samråd 2027 Barkarby Centrum Järfälla 65 Brf Granskning 2027 RAW Barkarby Centrum Järfälla 40 Brf Granskning 2027 Roslags Näsby Täby 200 Brf Planbesked 2027 Bergshamra Solna 60 Brf Inväntar planbesked 2028 Summa 3 393 1 Produktionsstarter för stora projekt sker normalt i etapper över flera år. Produktionsstarter för projekt med lagakraftvunnen detaljplan kan påverkas av myndighetsbeslut för bygglov, utbyggnadsordning och kommunala exploateringsarbeten. 2 Utvecklas i JV delägt av Besqab 50 procent och Ikano Bostad 50 procent. 3 Utvecklas i JV delägt av Besqab 50 procent och Järntorget 50 procent. Stockholm, 33% Solna, 18% Uppsala, 17% Täby, 5% Vaxholm, 5% Övriga, 22% Översiktsplanering, 14% Pågående detaljplanearbete, 45% Lagakraftvunnen detaljplan, 41% ===== SIDA 11 ===== BESQAB | BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 2022 11 Delägare i bostadsutvecklaren Byggnadsfirman Erik Wallin AB Besqab äger 50 procent av aktierna i bostadsutvecklaren Byggnadsfirman Erik Wallin AB (Wallin). Verksamheten i Wallin bedrivs som joint venture tillsammans med Byggnadsfirman Erik Wallin Invest AB som äger resterande 50 procent av aktierna. Verksamhetens utveckling Vid utgången av 2022 hade Wallin 207 bostäder i pågående produktion fördelade på två projekt: 135 lägenheter i Kvartetten 2 i Hagastaden och 72 lägenheter i Triolen i Hammarbyhöjden. Inflyttningar påbörjades i december 2022 och avslutas under första kvartalet 2023. Andelen sålda bostäder i pågående produktion uppgick till 97 procent. Under perioden januari–december 2022 såldes totalt 13 bostäder. Tidigare färdigställda projekt är slutsålda. Besqabs andel av Wallins resultat för perioden januari– december 2022 uppgick till 1,6 Mkr och redovisas enligt kapitalandelsmetoden i koncernens resultaträkning som resultat från andelar i joint ventures och i koncernens balansräkning som andelar i intressebolag. Wallin redovisar resultat vid färdigställande samt tillkommande resultat från utdelningar i koncern- och intressebolag. Inget projekt har färdigställts under rapportperioden. Nyckeltal Wallin1 jan–dec 2022 Antal produktionsstartade bostäder, st 0 Antal bostäder i pågående produktion, st 207 Antal sålda bostäder, st 13 Andel bokade/sålda bostäder i pågående produktion, % 97 Antal byggrätter, st 1 035 1 I antal redovisade bostäder och byggrätter ingår 100 procent av projekt som utvecklas i joint ventures. Nyckeltal för Wallin ingår ej i Besqabs redovisade produktions- och försäljningsrelaterade nyckeltal. Projekt i delägda bolaget Wallin1 (antal byggrätter avser Besqabs andel av totalt antal byggrätter i projektet, baserat på finansiell andel) Projekt Kommun Antal bygg- rätter, cirka Planerad upplåtelse Aktuell status detaljplan Bedömd produktionsstart2 Nytorget, Södermalm Stockholm 10 Hyresrätt Lagakraftvunnen 2023 Kråksätra Stockholm 25 Brf Startskede 2023 Stadshagen Stockholm 48 Brf Lagakraftvunnen 2024 Magelungen, Farsta Stockholm 58 Brf Samråd 2024 Årsta E1 3 Stockholm 25 Brf Lagakraftvunnen 2025 Södra Värtan Stockholm 25 Brf Samråd 2026 Örbyleden Stockholm 125 Brf/hyresrätt Startskede 2026 Årsta E4 4 Stockholm 29 Brf Planförslag till granskning 2027 Årsta E5 4 Stockholm 30 Hyresrätt Samråd 2027 Farsta strand Stockholm 40 Brf Startskede 2027 Valhallavägen Stockholm 25 Brf Programsamråd 2027 Summa 440 1 Wallin delägs av Besqab till 50 procent och av Byggnadsfirman Erik Wallin Invest till 50 procent. 2 Produktionsstarter för stora projekt sker normalt i etapper över flera år. Produktionsstarter för projekt med lagakraftvunnen detaljplan kan påverkas av myndighetsbeslut för bygglov, utbyggnadsordning och kommunala exploateringsarbeten. 3 Utvecklas i JV delägt av Wallin 50 procent och NREP 50 procent. 4 Utvecklas i JV delägt av Wallin 50 procent och Gimle Bostad 50 procent. Wallins KVARTETTEN 1, Hagastaden, foto: Patrik Lindell ===== SIDA 12 ===== BESQAB | BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 2022 12 Övrig information Hållbarhet För att säkerställa en affär som är uthållig och lönsam över tid har Besqab ett hållbarhetsperspektiv i samtliga delar av verk- samheten. Ett systematiskt hållbarhetsarbete sker inom priorite- rade områden baserat på de frågor som bolagets intressenter sätter högt på sin agenda och med fokus på var Besqab kan göra mest skillnad. Det ska vara enkelt att leva hållbart i Besqabs bostäder. De välplanerade bostäderna har bland annat närhet till hållbara transporter och system för att effektivisera bostädernas resurs- förbrukning. Gårdar och närmiljö utformas för att uppmuntra till rekreation och rörelse. Både bostaden och boendemiljön ska främja en hållbar och hälsosam livsstil. Besqab tar ansvar för att bidra till bostädernas minskade miljö- och klimatpåverkan och har valt att använda miljömärkningen Svanen. Svanen är en tydlig kvalitetsstämpel och innebär att våra kunder kan känna en trygghet i att bostaden är externt granskad och kvalitetssäkrad sett till både människors hälsa och miljön. Svanens krav tillämpas från projektens tidiga ske- den och målsättningen är att alla framtida projekt ska Svanen- märkas. Av samtliga 1 638 bostäder i pågående produktion vid utgången av rapportperioden genomgår 77 procent processen för Svanenmärkning. Ett led i arbetet mot fler energieffektiva bostäder är också att öka andelen grön finansiering med målsättning att all finansiering framöver ska vara grön. Per den 31 december 2022 var 37 procent av koncernens upptagna lån gröna, vilket inkluderar byggnadskreditiv, fastighetslån och obligationslån. Hållbarhetsnyckeltal 31 dec 2022 31 dec 2021 Andel bostäder i pågående produktion som ska Svanenmärkas, % 77 73 Andel grön finansiering, % 37 37 Genom att certifiera alla bostadsrättsföreningar med kvalitets- märkningen Trygg BRF vill Besqab bidra till en sund bostads- rättsmarknad och en trygg bostadsaffär för kunderna. Sedan arbetet påbörjades har 22 av Besqabs bostadsrättsföreningar ansökt om certifiering, vilket motsvarar samtliga nya före- ningar. Hittills har totalt fyra bostadsrättsföreningar genomgått hela processen och erhållit certifiering. Risker och osäkerhetsfaktorer Besqabs verksamhet påverkas av ett antal omvärldsfaktorer vars effekter på resultat och finansiell ställning kan kontrolleras i varierande grad. Målet med Besqabs riskhantering är att identifiera, mäta, kontrollera och begränsa riskerna i verksam- heten. Väsentliga risker i Besqabs verksamhet utgörs av om- världsrisker såsom försämrad makroekonomisk utveckling och minskad bostadsefterfrågan, operativa risker såsom pris- och projektrisker samt hållbarhetsrisker som ekonomisk brottslig- het, leverantörsrisker, klimat- och miljörisker samt hälso-/ säkerhetsrisker för kunder och medarbetare. Därtill exponeras Besqab mot ett antal finansiella risker som bland annat relate- rar till bolagets likviditet och lånefinansiering av verksamheten. Osäkerhet med anledning av det globala marknadsläget Med anledning av den globala material- och kapacitetsbristen i kombination med de handelsrelaterade sanktioner som föran- letts av Rysslands invasion av Ukraina i februari 2022 pågår löpande arbete med att identifiera och bedöma konsekvenser av eventuella förseningar och inställda leveranser till Besqabs pågående och planerade produktion. Ingen direkt väsentlig påverkan har skett på Besqabs pågående produktion avse- ende förseningar och inställda leveranser och Besqab arbetar fortlöpande med att hitta alternativa leveranser där indikation finns för att leveranser kan komma att påverkas på grund av den rådande omvärldssituationen. Besqab följer upp och ut- värderar kontinuerligt leveranskedjorna. Sanktionerna mot Ryssland har bidragit till ytterligare kostnads- ökningar på råvaror och energi, vilket sammantaget lett till kraftigt ökade kostnader i produktionsleden. SCB:s Byggkost- nadsindex (BKI) för flerbostadshus steg med 15,6 procent mellan december 2021 och december 2022, vilket är den största förändringen i årstakt sedan oktober 1974. Under det fjärde kvartalet 2022 har entreprenörernas kostnader planat ut medan ökade byggherrekostnader, i huvudsak ränte- och kredi- tivkostnader, bidragit till att BKI fortsatt att stiga. Från november 2022 till december 2022 steg byggherrens räntekostnader med drygt 10 procent och i årstakt var ökningen +138 procent. Enligt en analys av Byggföretagen står materialkostnader i ett bostadsprojekt i regel för mellan 20 och 30 procent av de totala produktionskostnaderna inklusive moms, beroende av valda konstruktionslösningar och markpris. Transporter, maskiner och andra omkostnader beräknas stå för cirka 10 procent av de totala produktionskostnaderna. Besqab arbetar huvudsakligen med delade entreprenader där upphandlingar sker successivt under projektens genomförande- tid. Varje enskild entreprenad konkurrensutsätts och bedöms utifrån ett flertal aspekter. I Besqabs segmentsredovisning tillämpas successiv vinst - avräkning som förutsätter att inkomster och utgifter kan prognostiseras på ett tillförlitligt sätt genom goda rutiner och processer. Besqab ser löpande över prognoserna för respek- tive projekt för att justera den successiva vinstavräkningen vid eventuella omvärderingar, både vad gäller positiv och negativ påverkan. Projektets mottagande på marknaden, försäljning och osäkerheter kring kostnader är aspekter som fortlöpande vägs in vid prognosbedömningar. Vinstavräkning påbörjas först när det föreligger bindande förhandsavtal. Ytterligare information om bolagets riskbild presenterades i årsredovisningen för 2021 på sidorna 69–71 och i not 25. Säsongsvariationer Besqabs verksamhet berörs inte av några tydliga säsongs- variationer. Däremot kan enstaka större projekt få betydande intäkts- och resultateffekt på enskilda kvartal. Intäkts- och re- sultatutvecklingen bör därför bedömas över en längre cykel. ===== SIDA 13 ===== BESQAB | BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 2022 13 Personal Antalet tillsvidareanställda, inklusive provanställningar, i koncernen var vid periodens utgång 143 (119), varav 56 kvinnor (44) och 87 män (75). Moderbolaget Moderbolagets intäkter för perioden januari–december 2022 uppgick till 24,0 Mkr (13,7) och avser koncerninterna tjänster. Rörelseresultatet uppgick till 1,7 Mkr (–6,5) och periodens resultat till 63,2 Mkr (33,1). Moderbolagets omsättningstill- gångar uppgick per balansdagen till 1 138,6 Mkr (1 016,3) och består i huvudsak av fordran på dotterbolag. Eget kapital uppgick till 767,5 Mkr (766,7). Transaktioner med närstående Besqab har under perioden inte haft några väsentliga trans- aktioner med närstående, utöver sedvanliga transaktioner mellan koncernbolag och joint ventures. Transaktionerna har skett på marknadsmässiga villkor. Dotterbolaget RAW Property AB Besqab har under fjärde kvartalet 2022 förvärvat ytterligare aktier i dotterbolaget RAW Property AB. De förvärvade aktierna utgör cirka 25 procent av kapital och röster i RAW Property och efter tilläggsförvärvet uppgår Besqabs ägarandel i bolaget till cirka 88 procent. Aktien och ägarna Besqabs aktier är noterade på Nasdaq Stockholm. Sista betalkurs den 30 december 2022 var 79,00 kronor per aktie, motsvarande ett börsvärde om 1 218,4 Mkr. Besqabs egna kapital enligt IFRS uppgick per balansdagen till 1 139,8 Mkr. Antalet aktieägare uppgick per den 31 december 2022 till 3 115. Den största ägaren i Besqab var familjen Nordström som privat och genom bolag representerade cirka 37 procent av aktiekapital och röster. De tolv största aktieägarna i bolaget kontrollerade 81 procent av kapital och röster per den 31 december 2022. Återköp och överlåtelse av egna aktier I mars 2022 överlät Besqab 29 355 egna aktier till deltagare i det nu avslutade aktierelaterade incitamentsprogrammet LTI 2018. Per den 31 december 2022 hade Besqab 92 145 aktier i eget förvar. Obligationer Utfallet för det fjärde kvartalet 2022 medför att Besqab inte längre uppfyller vissa finansiella nyckeltal enligt villkoren för bolagets utestående seniora icke säkerställda gröna obligat- ioner om totalt 800 Mkr med förfall den 14 maj 2024. Händelser efter rapportperiodens utgång Den 25 januari 2023 meddelade Besqab att styrelsen har för avsikt att fatta beslut om en fullt garanterad nyemission Ägarfördelning 31 december 2022 Ägare Antal aktier Andel av kapital och röster Familjen Nordström (inkl bolag) 5 761 090 37,1 % Olle Engkvists stiftelse 1 152 850 7,4 % Gustaf Douglas med familj (inkl bolag) 1 077 932 7,0 % Fjärde AP-fonden 1 004 467 6,5 % Movestic Livförsäkring AB 815 277 5,3 % Prior & Nilsson Fond- och Kapitalförvaltning AB 604 320 3,9 % Carl Wale med familj 598 007 3,9 % Lars Öberg med familj (inkl bolag) 408 000 2,6 % Paradeigma Partners AB 402 063 2,6 % Kristian Wale med familj 314 904 2,0 % Avanza Pension 279 137 1,8 % Morgan Stanley & CO INTL PLC, W8IMY 178 202 1,1 % Summa 12 största aktieägarna 12 596 249 81,2 % Övriga aktieägare 2 918 580 18,8 % Totalt 15 514 829 100,0 % Källa: Euroclear per 2022-12-30 med företrädesrätt för befintliga aktieägare om cirka 825 Mkr, villkorat av godkännande från en efterföljande bolagsstämma. Företrädesemissionen avses genomföras under det andra kvartalet 2023. Besqab har erhållit tecknings - och garanti- åtaganden från ett flertal av Bolagets större aktieägare som innebär att företrädesemissionen är fullt garanterad. Netto- likviden från emissionen avses användas till en förtida återbe- talning av Besqabs seniora icke säkerställda gröna obligat- ioner om totalt 800 Mkr. Besqab har inlett ett skriftligt förfarande för att inhämta obligationsinnehavarnas samtycke till avsteg från relevanta villkor. Som tidigare angivits avser dock Besqab att använda nettolikviden från den planerade företrädesemissionen för att lösa obligationerna under den andra hälften av det andra kvartalet 2023. NIVÅ, Bromma Stockholm, i pågående produktion ===== SIDA 14 ===== BESQAB | BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 2022 14 Koncernen – Segmentredovisning Resultaträkning i sammandrag – segmentsredovisning Bruttoresultat Intäkterna enligt segmentsredovisningen, där intäktsredovisning över tid tillämpas för samtliga projekt i enlighet med Besqabs interna rapportering, minskade under perioden januari−december 2022 till 2 238,0 Mkr (2 617,9). Kostnader för produktion och drift uppgick till −2 719,8 Mkr (−2 295,4) och bruttoresultatet summerade till −481,8 Mkr (322,5). Bruttoresultatet har belastats med 655,0 Mkr avseende nedskrivningar av exploateringsfastigheter och justeringar i projekt- prognoser. Av 655,0 Mkr, vilket bruttoresultatet belastas med, är 320,0 Mkr relaterat till nedskrivningar av exploateringsfastigheter och 335,0 Mkr är relaterat till justeringar i projektprognoser för att beakta ett försiktigare antagande om återstående bedömda projekt- vinster med hänsyn till framtida försäljningsintäkter för osålda lägen- heter samt en bedömning om fortsatt högt kostnadsläge. Rörelseresultat Rörelseresultatet uppgick under perioden januari−december 2022 till −631,7 Mkr (213,1) och rörelsemarginalen var negativ (8,1). Justeringar i projektprognoserna, nedskrivningar av exploaterings- fastigheter samt värdejusteringar av andelar i joint ventures om 10,0 Mkr har påverkat rörelseresultatet och rörelsemarginalen negativt med totalt 665,0 Mkr. Resultat före skatt och periodens resultat Resultat före skatt uppgick till −626,8 Mkr (317,9). Ett lägre resultat före skatt jämfört med samma period föregående år beror främst på ett minskat rörelseresultat och lägre orealiserade värdeförändringar på förvaltningsfastigheter. Värdering till verkligt värde av förvalt- ningsfastigheter har bidragit med en resultateffekt om 13,0 Mkr (110,4) i orealiserade värdeförändringar. Periodens resultat efter skatt uppgick enligt segmentsredovisningen till −634,8 Mkr (292,6). Skatter hänförs främst till uppskjuten skatt, som i sin helhet reserve- ras, avseende orealiserade värdeförändringar i förvaltningsfastig- heter samt övrig uppskjuten skatt. -30% -15% 0% 15% 30% 45% -2 000 -1 000 0 1 000 2 000 3 000 2018 2019 2020 2021 2022 Intäkter, Mkr Rörelsemarginal, % Intäkter och rörelsemarginal, per år -30% -20% -10% 0% 10% 20% -750 -500 -250 0 250 500 Q4 2021 Q1 2022 Q2 2022 Q3 2022 Q4 2022 Rörelseresultat, Mkr Rörelseresultat rullande 12 mån, Mkr Rörelsemarginal rullande 12 mån, % Rörelseresultatoch rörelsemarginal, rullande 12 månader Belopp i Mkr jan–dec 2022 jan–dec 2021 okt–dec 2022 okt–dec 2021 Intäkter 2 238,0 2 617,9 329,5 1 040,3 Kostnader för produktion och drift −2 719,8 −2 295,4 −984,9 −905,3 Bruttoresultat −481,8 322,5 −655,4 135,0 Försäljnings- och administrationskostnader −140,9 −123,3 −37,8 −30,8 Resultat från andelar i joint ventures −9 13,9 −12,7 −0,4 Rörelseresultat −631,7 213,1 −705,9 103,8 Finansiella intäkter 3,2 1,2 1,4 0,3 Finansiella kostnader −11,3 −6,8 −3,1 −1,4 Resultat efter finansiella poster −639,8 207,5 −707,6 102,7 Orealiserad värdeförändring förvaltningsfastigheter 13,0 110,4 − 41,0 Resultat före skatt −626,8 317,9 −707,6 143,7 Skatter −8,0 −25,3 −0,7 −8,7 Periodens resultat −634,8 292,6 −708,3 135,0 Resultat per aktie före utspädning, kr –40,34 19,01 –45,17 8,80 Genomsnittligt antal aktier före utspädning, st 15 417 759 15 390 382 15 422 684 15 393 329 ===== SIDA 15 ===== BESQAB | BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 2022 15 Koncernens finansiella ställning i sammandrag – segmentsredovisning Belopp i Mkr 31 dec 2022 31 dec 2021 TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Förvaltningsfastigheter 1 159,5 929,8 Övriga anläggningstillgångar 183,0 174,4 Summa anläggningstillgångar 1 342,5 1 104,2 Omsättningstillgångar Exploateringsfastigheter 994,6 1 013,6 Färdigställda bostäder – – Räntebärande fordringar 200,5 120,5 Övriga kortfristiga fordringar 1 030,7 1 831,7 Likvida medel 327,4 594,8 Summa omsättningstillgångar 2 553,2 3 560,6 SUMMA TILLGÅNGAR 3 895,7 4 664,8 EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital 1 173,7 1 872,1 Långfristiga skulder Övriga långfristiga avsättningar 341,0 2,7 Räntebärande skulder 799,2 800,6 Övriga långfristiga skulder 35,3 90,2 Summa långfristiga skulder 1 175,5 893,5 Kortfristiga skulder Kortfristiga avsättningar 72,8 7,0 Räntebärande skulder 927,8 1 057,3 Övriga kortfristiga skulder 545,9 834,9 Summa kortfristiga skulder 1 546,5 1 899,2 SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 3 895,7 4 664,8 Koncernens rapport över förändringar i eget kapital i sammandrag – segmentsredovisning Belopp i Mkr 31 dec 2022 31 dec 2021 Eget kapital Ingående eget kapital, 1 januari 1 872,1 1 613,8 Periodens resultat –634,8 292,6 Incitamentsprogram –0,7 2,2 Utdelning –61,7 −38,5 Förändring dotterföretag utan bestämmande inflytande –1,2 – Aktieägartillskott till dotterföretag utan bestämmande inflytande – 2,0 Utgående eget kapital 1 173,7 1 872,1 ===== SIDA 16 ===== BESQAB | BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 2022 16 Kommentarer till koncernens finansiella ställning – segmentsredovisning Koncernen har en stabil finansiell ställning där likvida medel uppgick till 327,4 Mkr per den 31 december 2022. Förvaltningsfastigheter Förvaltningsfastigheterna redovisas till verkligt värde. Redovisat verkligt värde för förvaltningsfastigheter uppgick per den 31 decem- ber 2022 till 1 159,5 Mkr (929,8), varav cirka 779 Mkr (766) avser färdigställda vårdboenden i egen förvaltning och cirka 380 Mkr (164) avser förvaltningsfastigheter under uppförande. Förvaltningsfastig- heter under uppförande avser produktion av 283 hyresrätter, ett vårdboende med 80 vårdbostäder och en förskola. Exploateringsfastigheter Redovisat värde för exploateringsfastigheter uppgick till 994,6 Mkr (1 013,6) och består av fastigheter, obebyggda eller bebyggda av- sedda för produktion av bostadsrätter/ägarlägenheter, hyresrätter sålda till extern part, småhus med äganderätt samt övriga projekte- ringskostnader i tidiga skeden. Balansposten exploateringsfastig- heter har minskat genom att en nedskrivning har gjorts med cirka 320 Mkr till följd av förändrade marknadsförutsättningar. Övriga tillgångar Av övriga tillgångar utgjordes 1 030,7 Mkr (1 831,7) av övriga kortfristiga fordringar som till största del innefattar upparbetad ej fakturerad intäkt i pågående projekt med 827,1 Mkr (1 034,9). Avsättningar Lång- och kortfristiga avsättningar uppgår ti ll totalt 413,8 Mkr (9,7). Avsättningarna består av projektrelaterade avsättningar om 334,9 Mkr, avsättningar för uppskjuten skatt om 72,9 Mkr samt övriga avsättningar om 5,9 Mkr. Ökningen av avsättningarna beror främst på försiktigare antaganden om återstående bedömda projektvinster med hänsyn till framtida försäljningsintäkter för osålda lägenheter samt en bedömning om fortsatt högt kostnads- läge i pågående projekt. Räntebärande skulder Räntebärande skulder uppgick per balansdagen till 1 727,0 Mkr (1 857,9). Under 2021 emitterade Besqab seniora icke säkerställda gröna obligationer om 500 Mkr till en ränta om Stibor 3 månader plus 5,25 procent respektive 300 Mkr till ett pris om 101,75 procent av nominellt belopp vilket motsvarar en kupong om Stibor 3 månader plus 4,45 procent. Obligationerna utgör den största delen av de räntebärande skulderna. I övrigt består räntebärande skulder av banklån för färdigställda vårdboenden samt byggnadskreditiv i på- gående projekt avseende vårdbostäder, hyres- och äganderätter. Finansiering Vid periodens slut uppgick räntebärande skulder till 1 727,0 Mkr (1 857,9). Beaktat likvida medel om 327,4 Mkr (594,8) uppgick därmed räntebärande nettoskuld till 1 399,6 Mkr (1 263,1). Belå- ningsgraden1 uppgick vid periodens slut till 57,1 procent (56,8). För färdigställda förvaltningsfastigheter uppgick belåningsgraden till 56,8 procent (48,6). Den genomsnittliga räntan för extern finansiering, inklusive ränta för obligationen, av förvaltnings- och exploateringsfastigheter upp- gick vid periodens slut till 5,7 procent (3,2). Soliditet och avkastning på eget kapital Soliditeten uppgick till 30,1 procent (40,1) vilket understiger det långsiktiga målet om 35 procent. Avkastningen på eget kapital var negativ (16,8). 0 900 1 800 2 700 3 600 4 500 5 400 Q4 2021 Q1 2022 Q2 2022 Q3 2022 Q4 2022 Exploateringsfastigheter Förvaltningsfastigheter Övriga tillgångar Fördelning av tillgångar, Mkr -2 000 -1 500 -1 000 -500 0 500 1 000 Q4 2021 Q1 2022 Q2 2022 Q3 2022 Q4 2022 Likvida medel Räntebärande skulder Nettofordran (+)/-skuld (–) Räntebärande nettofordran/-skuld, Mkr -45% -30% -15% 0% 15% 30% 0% 10% 20% 30% 40% 50% Q4 2021 Q1 2022 Q2 2022 Q3 2022 Q4 2022 Soliditet enligt segmentsredovisning (vänster axel) Avkastning på eget kapital enligt segmentsredovisningen (höger axel) Soliditet och avkastning på eget kapital 1 Definitionen för belåningsgrad är beskriven under avsnittet Definitioner på sid 29. ===== SIDA 17 ===== BESQAB | BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 2022 17 Koncernens rapport över kassaflöden – segmentsredovisning Belopp i Mkr jan–dec 2022 jan–dec 2021 okt–dec 2022 okt–dec 2021 Den löpande verksamheten Rörelseresultat –631,8 213,1 –705,8 103,8 Justering för poster som ej ingår i kassaflödet 658,0 −3,4 657,4 −0,2 Erhållen ränta 3,2 1,2 1,4 0,3 Betald ränta –11,3 −6,8 –3,1 −1,4 Betald skatt 20,7 −18,2 17,1 0,0 Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar av rörelsekapital 38,8 185,9 –33,0 102,5 Förändring exploateringsfastigheter –300,5 −418,8 –338,7 113,9 Förändring färdigställda bostäder – 3,8 – 3,8 Förändring rörelsefordringar 699,6 −1 327,3 524,9 −828,2 Förändring rörelseskulder –280,5 584,8 –131,3 317,2 Kassaflöde från den löpande verksamheten 157,4 −971,6 21,9 −290,8 Investeringsverksamheten Investering i förvaltningsfastigheter –216,7 −60,6 –81,3 −40,3 Förvärv av övriga materiella anläggningstillgångar –4,5 −4,3 –3,2 −2,6 Förändring andelar i joint ventures –11,0 −108,8 4,0 – Kassaflöde från investeringsverksamheten –232,2 −173,7 –80,5 −42,9 Finansieringsverksamheten Upptagna lån 485,4 1 368,1 282,1 361,1 Amortering av skulder –616,3 −6,1 –373,7 −3,0 Utbetald utdelning –61,7 −38,5 – – Kassaflöde från finansieringsverksamheten –192,6 1 323,5 –91,6 358,1 Periodens kassaflöde –267,4 178,2 –150,2 24,4 Likvida medel vid periodens början 594,8 416,6 477,6 570,4 Likvida medel vid periodens slut 327,4 594,8 327,4 594,8 Kassaflödet från den löpande verksamheten Kassaflödet från den löpande verksamheten uppgick för perioden januari–december 2022 till 157,4 Mkr (−971,6), varav kassaflöde från förändringar i rörelsekapital uppgick till 118,6 Mkr (−1 157,5). Förändring i exploateringsfastigheter har påverkat kassaflödet genom att förvärv under perioden överstigit avyttringar. Övriga rörelsefordringar har minskat vilket medfört ett positivt kassaflöde under perioden. Justering av poster som ej ingår i kassaflödet består främst av nedskrivning av exploateringsfastigheterna och projektrelaterade avsättningar som belastat resultatet med totalt cirka 665 Mkr. Betald ränta motsvaras till största del av räntekost- nader för färdigställda förvaltningsfastigheter. För bostäder under pågående produktion aktiveras räntan och ingår som en del av anskaffningskostnaden alternativt som en del av rörelseresultatet för projekt som vinstavräknas. Kassaflödet från investeringsverksamheten Investeringsverksamhetens kassaflöde uppgick för perioden januari–december 2022 till −232,2 Mkr (−173,7). Investering i pågående produktion av förvaltningsfastigheter har gjorts med −216,7 Mkr (−60,6). Kassaflödet från finansieringsverksamheten Kassaflödet från finansieringsverksamheten uppgick för perioden januari–december 2022 till −192,6 Mkr (1 323,5). Nettot av upptagna lån och amortering av skulder uppgick till −130,9 Mkr under perioden och hänförs till banklån för finansiering av bostäder under produktion som har amorterats. Periodens kassaflöde och likvida medel Kassaflödet för perioden januari–december 2022 var −267,4 Mkr (178,2). Likvida medel uppgick per balansdagen till 327,4 Mkr (594,8). ===== SIDA 18 ===== BESQAB | BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 2022 18 Koncernen – IFRS Koncernens rapport över totalresultat – IFRS Belopp i Mkr jan–dec 2022 jan–dec 2021 okt–dec 2022 okt–dec 2021 Intäkter 2 166,6 539,6 659,5 125,5 Kostnader för produktion och drift −2 255,3 −444,6 −963,2 −111,9 Bruttoresultat −88,7 95,0 −303,7 13,6 Försäljnings- och administrationskostnader −140,9 −123,5 −37,6 −30,7 Resultat från andelar i joint ventures −9 13,9 −12,7 −0,4 Rörelseresultat −238,6 −14,6 −354,0 −17,5 Finansiella intäkter 3,2 1,3 1,4 0,3 Finansiella kostnader −11,2 −6,8 −3,2 −1,4 Resultat efter finansiella poster −246,7 −20,1 −355,8 −18,6 Orealiserade värdeförändringar förvaltningsfastigheter 13,0 110,4 − 41,0 Resultat före skatt −233,7 90,3 −355,8 22,4 Skatter −83,4 −9,9 −61,0 −4,4 Periodens resultat −317,1 80,4 −416,8 18,0 Hänförligt till moderbolagets ägare −304,4 78,4 −405,0 12,9 Hänförligt till innehav utan bestämmande inflytande −12,7 2,0 −11,7 5,1 Periodens övriga totalresultat Poster som kan komma att återföras till resultatet – – – – Övrigt totalresultat, efter skatt – – – – Periodens totalresultat −317,1 80,4 −416,8 18,0 Hänförligt till moderbolagets ägare −304,4 78,4 −405,0 12,9 Hänförligt till innehav utan bestämmande inflytande −12,7 2,0 −11,7 5,1 Resultat per aktie före utspädning, kr –19,76 5,09 –26,26 0,84 Resultat per aktie efter utspädning, kr –19,66 5,07 –26,15 0,83 Antal utestående aktier vid periodens slut 15 422 684 15 393 329 15 422 684 15 393 329 Genomsnittligt antal aktier före utspädning 15 417 759 15 390 382 15 422 684 15 393 329 Genomsnittligt antal aktier efter utspädning1 15 494 324 15 468 027 15 487 429 15 491 764 1 Utspädning härrör från Besqabs aktierelaterade incitamentsprogram LTI 2018, LTI 2019 och LI 2020 samt Konvertibelprogram 2021/2025 och Konvertibelprogram 2022/2026. Se not 3. Bruttoresultat och rörelseresultat Intäkterna enligt IFRS, där intäktsredovisning vid en viss tidpunkt tillämpas för samtliga projekt, uppgick för perioden januari–decem- ber 2022 till 2 166,6 Mkr (539,6). Bruttoresultatet uppgick till −88,7 Mkr (95,0). Rörelseresultatet uppgick till −238,6 Mkr (−14,6). Det minskade rörelseresultatet förklaras av nedskrivningar av exploate- ringsfastigheter om cirka 320 Mkr. Utöver detta består rörelseresul- tatet av under perioden färdigställda bostads- och äganderätter där intäkterna och således resultatet avräknas vid en viss tidpunkt när tillträdet sker. Under perioden januari–december 2022 har projekten Vélo, två etapper av Lindallén, Smultronstället, Arboris- ten, del av projektet Verkstaden i Nacka samt ägarlägenheterna i Legera färdigställts och avräknats. Resultat före skatt och periodens resultat Värdering till verkligt värde har medfört en resultateffekt avseende orealiserade värdeförändringar på förvaltningsfastigheter med 13,0 Mkr (110,4). Resultat före skatt uppgick till −233,7 Mkr (90,3) och resultat efter skatt uppgick till −317,1 Mkr (80,4). Skatter hän- förs till uppskjuten skatt på temporära skillnader. -20% -15% -10% -5% 0% 5% 10% -400 -300 -200 -100 0 100 200 Q4 2021 Q1 2022 Q2 2022 Q3 2022 Q4 2022 Mkr Rörelseresultat, Mkr Rörelseresultat 12 månader rullande, Mkr Rörelsemarginal 12 månader rullande, % Rörelseresultatoch rörelsemarginal, rullande 12 månader ===== SIDA 19 ===== BESQAB | BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 2022 19 Koncernens rapport över finansiell ställning i sammandrag – IFRS Belopp i Mkr 31 dec 2022 31 dec 2021 TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Förvaltningsfastigheter 1 159,5 929,8 Övriga anläggningstillgångar 181,2 172,5 Summa anläggningstillgångar 1 340,7 1 102,3 Omsättningstillgångar Exploateringsfastigheter 1 008,3 978,1 Bostäder under produktion 3 285,3 3 074,3 Färdigställda bostäder – – Räntebärande fordringar 200,5 120,5 Övriga kortfristiga fordringar 279,4 453,4 Likvida medel 360,2 630,8 Summa omsättningstillgångar 5 133,7 5 257,1 SUMMA TILLGÅNGAR 6 474,4 6 359,4 EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare 1 145,0 1 511,8 Innehav utan bestämmande inflytande −5,2 8,7 Summa eget kapital 1 139,8 1 520,5 Långfristiga skulder Övriga långfristiga avsättningar 125,7 2,7 Räntebärande skulder 799,2 800,6 Övriga långfristiga skulder 35,3 67,5 Summa långfristiga skulder 960,2 870,8 Kortfristiga skulder Kortfristiga avsättningar 2,9 3,7 Förskott från kunder 138,0 345,3 Räntebärande skulder 3 772,5 3 017,1 Övriga kortfristiga skulder 461,0 602,0 Summa kortfristiga skulder 4 374,4 3 968,1 SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 6 474,4 6 359,4 Ställda säkerheter och eventualförpliktelser, se not 6. Koncernens rapport över förändringar i eget kapital i sammandrag – IFRS Belopp i Mkr 30 sep 2022 31 dec 2022 31 dec 2021 Eget kapital hänförligt till moderbolagets ägare Ingående eget kapital, 1 januari 1 511,8 1 469,7 Periodens totalresultat −304,4 78,4 Incitamentsprogram –0,7 2,2 Utdelning −61,7 −38,5 Utgående eget kapital 1 145,0 1 511,8 Eget kapital hänförligt till innehav utan bestämmande inflytande Ingående eget kapital, 1 januari 8,7 4,7 Aktieägartillskott dotterföretag − 2,0 Förändring dotterföretag utan bestämmande inflytande –1,2 – Periodens totalresultat −12,7 2,0 Utgående eget kapital –5,2 8,7 Totalt utgående eget kapital 1 139,8 1 520,5 ===== SIDA 20 ===== BESQAB | BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 2022 20 Kommentarer till koncernens finansiella ställning – IFRS Förvaltningsfastigheter Redovisat verkligt värde för förvaltningsfastigheter uppgick per den 31 december 2022 till 1 159,5 Mkr (929,8), varav cirka 779 Mkr (766) avser färdigställda vårdboenden i egen förvaltning och cirka 380 Mkr (164) avser förvaltningsfastigheter under uppfö- rande. Förvaltningsfastigheter under uppförande avser produktion av 283 hyresrätter, ett vårdboende med 80 vårdbostäder och en förskola. Exploateringsfastigheter Redovisat värde för exploateringsfastigheter uppgick per balansdagen till 1 008,3 Mkr (978,1) och består av fastigheter, obebyggda eller bebyggda avsedda för produktion av bostadsrät- ter/ägarlägenheter, hyresrätter sålda till extern part, småhus med äganderätt samt övriga projekteringskostnader i tidiga skeden. Balansposten exploateringsfastigheter har minskat genom att en nedskrivning har gjorts med cirka 320 Mkr till följd av förändrade marknadsförutsättningar. Bostäder under produktion I bostäder under produktion ingår fastigheter och nedlagda kostna- der för bostäder under pågående produktion. Bostäder under pro- duktion uppgick per balansdagen till 3 285,3 Mkr (3 074,3) varav 3 285,3 Mkr avser bostadsrätter. Övriga tillgångar Likvida medel uppgår till 360,2 Mkr (630,8) varav 34,9 Mkr (38,8) hänförs till bostadsrättsföreningar i pågående produktion. Övriga kortfristiga fordringar uppgår till 279,4 Mkr (453,4). Räntebärande skulder Räntebärande skulder uppgick per balansdagen till 4 571,7 Mkr (3 817,7). Av de räntebärande skulderna är 2 844,7 Mkr skulder till kreditinstitut i pågående bostadsrättsproduktion (byggnads- kreditiv), 771,2 Mkr skulder till kreditinstitut avseende pågående och färdigställda förvaltningsfastigheter och resterande 956,3 Mkr skulder för finansiering av övriga pågående projekt varav obligationslånet utgör 800 Mkr. Den genomsnittliga räntan uppgick per balansdagen till 4,9 procent (2,6). Skulderna till kreditinstitut i pågående bostadsrättsproduktion (byggnadskreditiv) avser kortfristig finansiering under produktions- fasen. Skulderna avskiljs efter det att bestämmande inflytande över bostadsrättsföreningarna inte längre anses föreligga och bo- stadsrättsföreningarna därmed inte är en del av koncernen. Per balansdagen uppgick räntebärande skulder till 4 517,2 Mkr (3 817,7). Beaktat likvida medel om 360,2 Mkr (630,8) uppgick därmed räntebärande nettoskuld till 4 211,5 Mkr (3 186,9). Soliditet och avkastning på eget kapital Soliditeten uppgick per balansdagen till 17,6 (23,9) procent. Avkastningen på eget kapital var negativ (5,4). 0 1 500 3 000 4 500 6 000 7 500 Q4 2021 Q1 2022 Q2 2022 Q3 2022 Q4 2022 Exploateringsfastigheter Förvaltningsfastigheter Bostäder under produktion Övriga tillgångar Fördelning av tillgångar Mkr -6 000 -4 800 -3 600 -2 400 -1 200 0 1 200 Q4 2021 Q1 2022 Q2 2022 Q3 2022 Q4 2022 Räntebärande skulder Brf Räntebärande skulder Likvida medel Brf Likvida medel Nettofordran (+)/-skuld (–) Räntebärande nettoskuld Mkr -30% -15% 0% 15% 30% 45% 0% 10% 20% 30% 40% 50% Q4 2021 Q1 2022 Q2 2022 Q3 2022 Q4 2022 Soliditet enligt IFRS (vänster axel) Avkastning på eget kapital enligt IFRS (höger axel) Soliditet och avkastning på eget kapital ===== SIDA 21 ===== BESQAB | BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 2022 21 Koncernens rapport över kassaflöden – IFRS Belopp i Mkr jan–dec 2022 jan–dec 2021 okt–dec 2022 okt–dec 2021 Den löpande verksamheten Rörelseresultat –238,9 −14,6 –354,2 −17,5 Justering för poster som ej ingår i kassaflödet 323,4 −3,2 322,9 0,0 Erhållen ränta 3,2 1,3 1,4 0,3 Betald ränta –11,3 −6,8 –3,1 −1,4 Betald skatt 7,5 −1,1 22,8 18,9 Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar av rörelsekapital 83,9 −24,4 –10,2 0,3 Förändring exploateringsfastigheter –349,7 −367,4 –376,7 12,6 Förändring bostäder under produktion –211,0 −2 065,2 79,2 −1 129,8 Förändring färdigställda bostäder – 3,8 – 3,8 Förändring rörelsefordringar 85,8 −300,8 478,0 –156,4 Förändring rörelseskulder –339,6 675,2 –520,5 460,0 Kassaflöde från den löpande verksamheten –730,6 −2 078,8 –350,2 −809,5 Investeringsverksamheten Investering i förvaltningsfastigheter –216,7 −60,6 –81,2 −40,3 Förvärv av övriga materiella anläggningstillgångar –4,5 −4,3 –3,2 −2,6 Förändring andelar i joint ventures –11,0 −108,8 4,0 0,0 Kassaflöde från investeringsverksamheten –232,2 −173,7 –80,4 −42,9 Finansieringsverksamheten Upptagna lån 2 191,3 3 072,0 954,5 1 214,4 Amortering av skulder –1 437,4 −660,6 –712,8 −363,7 Utbetald utdelning –61,7 −38,5 – – Kassaflöde från finansieringsverksamheten 692,2 2 372,9 241,7 850,7 Periodens kassaflöde –270,6 120,4 –188,9 −1,7 Likvida medel vid periodens början 630,8 510,4 549,1 632,5 Likvida medel vid periodens slut 360,2 630,8 360,2 630,8 Kassaflödet från den löpande verksamheten Kassaflödet från den löpande verksamheten uppgick för perioden januari–december 2022 till −730,6 Mkr (−2 078,8). Förändringen i rörelsekapital förklaras av färdigställda och avslutade bostads- projekt som påverkat bostäder under produktion med −211,0 Mkr, minskning av rörelseskulder med −339,6 Mkr, ökning av rörelsefordringar med 85,8 samt posten exploateringsfastigheter som minskat med −349,7 Mkr främst beroende på omföring till produktionsstartade projekt. Kassaflödet från investeringsverksamheten Investeringsverksamhetens kassaflöde uppgick för perioden januari–december 2022 till −232,2 Mkr (−173,7). Nedlagda kostna- der på förvaltningsfastigheter under produktion har påverkat kassaflödet med −216,7 Mkr. Kassaflödet från finansieringsverksamheten Kassaflödet från finansieringsverksamheten uppgick för perioden januari–december 2022 till 692,2 Mkr (2 372,9). Upptagna lån uppgår till 2 191,3 Mkr (3 072,0). Upptagna lån under perioden hänförs till banklån för finansiering (byggnadskreditiv) av bostäder under produktion. Amortering av skulder om −1 437,4 Mkr (−660,6) avser främst färdigställande av bostadsprojekt då skulderna av- skiljs från koncernen. Periodens kassaflöde och likvida medel Kassaflödet för perioden januari–december 2022 var −270,6 Mkr (120,4). Likvida medel uppgick per balansdagen till 360,2 Mkr (630,8). Av de likvida medlen hänför sig 34,9 Mkr (38,8) till bo- stadsrättsföreningar i pågående produktion. ===== SIDA 22 ===== BESQAB | BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 2022 22 Moderbolaget Resultaträkning Belopp i Mkr jan–dec 2022 jan–dec 2021 okt–dec 2022 okt–dec 2021 Intäkter 24,0 13,7 0,0 3,6 Administrationskostnader −22,3 −20,2 −6,2 −6,0 Rörelseresultat 1,7 −6,5 −6,2 −2,4 Utdelning och liknande resultatposter 61,6 38,4 0,0 – Ränteintäkter 51,8 21,0 15,5 9,8 Räntekostnader och liknande resultatposter −51,9 −21,1 −15,4 −9,9 Resultat efter finansiella poster 63,2 31,8 −6,1 −2,5 Skatter − 1,3 0,0 1,3 Periodens resultat 63,2 33,1 −6,1 −1,2 Balansräkning i sammandrag Belopp i Mkr 31 dec 2022 31 dec 2021 TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Aktier i dotterbolag 558,1 558,8 Övriga anläggningstillgångar 12,4 12,3 Summa anläggningstillgångar 570,5 571,1 Omsättningstillgångar Övriga kortfristiga fordringar 1 138,6 984,8 Kassa och bank − 31,5 Summa omsättningstillgångar 1 138,6 1 016,3 SUMMA TILLGÅNGAR 1 709,1 1 587,4 EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital Bundet eget kapital 155,1 155,1 Fritt eget kapital 612,4 611,6 Summa eget kapital 767,5 766,7 Skulder Långfristiga skulder 799,2 800,6 Kortfristiga skulder 142,4 20,1 Summa skulder 941,6 820,7 SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 1 709,1 1 587,4 Ställda säkerheter och ansvarsförbindelser se not 6. ===== SIDA 23 ===== BESQAB | BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 2022 23 Noter NOT 1 Redovisningsprinciper Besqab tillämpar International Financial Reporting Standards (IFRS) sådana de antagits av EU. Denna delårsrapport är upprättad i enlig- het med IAS 34 Delårsrapportering samt årsredovisningslagen. De redovisningsprinciper som tillämpas överensstämmer med de som beskrivs i Besqabs årsredovisning för 2021. Moderbolaget tillämpar årsredovisningslagen och RFR 2 Redovisning för juridiska personer. Tillämpningen av RFR 2 innebär att moderbola- get i delårsrapporten för den juridiska personen tillämpar samtliga av EU godkända IFRS och uttalanden så långt detta är möjligt inom ramen för årsredovisningslagen, tryggandelagen och med hänsyn till samban- det mellan redovisning och beskattning. Nya standarder från och med 2022 Inga förändrade IFRS-standarder som tillämpas från 2022 har haft påverkan på Besqabs finansiella rapportering. ===== SIDA 24 ===== BESQAB | BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 2022 24 NOT 2 Segmentsredovisning Besqabs segmentsredovisning avspeglar det sätt på vilket bolagets styrelse och ledning följer verksamheten. Vid segmentsrapporte- ringen av verksamhet avseende projektutveckling av bostäder och fastighetsutveckling hyresrätter tillämpas intäktsredovisning över tid för samtliga projekt samt klyvningsmetoden för vissa joint ventures. Skillnaden mot IFRS visas i kolumnen ”Avstämning mot IFRS” och hänför sig till att projektutveckling av bostäder, såväl äganderätter som bostadsrätter, samt fastighetsutveckling av hyresrätter sålda till externa investerare enligt IFRS inte intäktsredovisas över tid utan vid en tidpunkt i samband med tillträdet. Belopp i Mkr jan–dec 2022 Projekt- utveckling Bostad Fastighets- utveckling och Fastigheter Koncerngemen- samma poster och elimineringar Summa Avstämning mot IFRS Totalt Intäktskategorier Projektutveckling Bostad – äganderätt 89,9 89,9 452,7 542,6 Projektutveckling Bostad – bostadsrätt 1 932,5 1 932,5 –655,5 1 277,0 Fastighetsutveckling – hyresrätt 178,7 178,7 131,4 310,1 Hyresintäkter 33,5 33,5 33,5 Övrigt 3,4 3,4 3,4 Summa externa intäkter 2 022,4 215,6 2 238,0 –71,4 2 166,6 Kostnader för produktion och drift –2 582,2 –137,6 –2 719,8 464,5 –2 255,3 Bruttoresultat –559,8 78,0 –481,8 393,1 –88,7 Bruttomarginal, % neg 36,2 neg neg Försäljnings- och administrationskostnader –119,1 –20,3 –1,5 –140,9 –140,9 Resultat andelar joint ventures –9,0 –9,0 –9,0 Rörelseresultat –687,9 57,7 –1,5 –631,7 393,1 –238,6 Rörelsemarginal, % neg 26,7 neg neg Finansnetto –7,1 –1,0 –8,1 –8,1 Resultat efter finansiella poster –687,9 50,6 –2,5 –639,8 393,1 –246,7 Orealiserad värdeförändring förvaltningsfastigheter 13,0 13,0 13,0 Resultat före skatt –687,9 63,6 –2,5 –626,8 393,1 –233,7 Skatter –8,0 –8,0 –75,4 –83,4 Periodens resultat –687,9 63,6 –10,5 –634,8 317,7 –317,1 31 dec 2022 Tillgångar Förvaltningsfastigheter 1 159,5 1 159,5 1 159,5 Exploateringsfastigheter 830,3 164,3 994,6 13,7 1 008,3 Bostäder under produktion 0,0 3 285,3 3 285,3 Övriga tillgångar 1 741,7 1 741,6 –720,3 1 021,3 Summa tillgångar 830,3 1 323,8 1 741,7 3 895,7 2 578,7 6 474,4 Eget kapital och skulder Eget kapital 1 173,7 1 173,7 –33,9 1 139,8 Räntebärande skulder 1 727,0 1 727,0 2 844,7 4 571,7 Övriga skulder 995,0 995,0 –232,1 762,9 Summa eget kapital och skulder 3 895,7 3 895,7 2 578,7 6 474,4 Rörelsemarginal, % neg neg Avkastning på eget kapital, % neg neg Soliditet, % 30,1 17,6 ===== SIDA 25 ===== BESQAB | BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 2022 25 Belopp i Mkr jan–dec 2021 Projekt- utveckling Bostad Fastighets- utveckling och Fastigheter Koncerngemen- samma poster och elimineringar Summa Avstämning mot IFRS Totalt Intäktskategorier Projektutveckling Bostad – äganderätt 479,5 479,5 −473,9 5,6 Projektutveckling Bostad – bostadsrätt 1 977,5 1 977,5 −1 473,4 504,1 Fastighetsutveckling – hyresrätt 131,0 131,0 −131,0 0,0 Construction Management 1,0 1,0 1,0 Hyresintäkter 26,5 26,5 26,5 Övrigt 0,4 2,0 2,4 2,4 Summa externa intäkter 2 458,4 159,5 2 617,9 −2 078,3 539,6 Kostnader för produktion och drift −2 180,6 −114,8 −2 295,4 1 850,8 −444,6 Bruttoresultat 277,8 44,7 322,5 −227,5 95,0 Bruttomarginal, % 11,3 28,0 12,3 17,6 Försäljnings- och administrationskostnader −92,4 −11,5 −19,4 −123,3 −0,2 −123,5 Resultat andelar joint ventures 13,9 13,9 13,9 Rörelseresultat 199,3 33,2 −19,4 213,1 −227,7 –14,6 Rörelsemarginal, % 8,1 20,8 8,1 neg Finansnetto – −3,9 −1,7 −5,6 0,1 −5,5 Resultat efter finansiella poster 199,3 29,3 −21,1 207,5 −227,6 −20,1 Orealiserad värdeförändring förvaltningsfastigheter 110,4 110,4 110,4 Resultat före skatt 199,3 139,7 –21,1 317,9 –227,6 90,3 Skatter −25,3 −25,3 15,4 −9,9 Periodens resultat 199,3 139,7 −46,4 292,6 −212,2 80,4 31 dec 2021 Tillgångar Förvaltningsfastigheter 929,8 929,8 929,8 Exploateringsfastigheter 699,6 314,0 1 013,6 −35,5 978,1 Bostäder under produktion 3 074,3 3 074,3 Övriga tillgångar 2 721,4 2 721,4 −1 344,2 1 377,2 Summa tillgångar 699,6 1 243,8 2 721,4 4 664,8 1 694,6 6 359,4 Eget kapital och skulder Eget kapital 1 872,1 1 872,1 −351,6 1 520,5 Räntebärande skulder 1 857,9 1 857,9 1 959,8 3 817,7 Övriga skulder 934,8 934,8 86,4 1 021,2 Summa eget kapital och skulder 4 664,8 4 664,8 1 694,6 6 359,4 Rörelsemarginal, % 8,1 neg Avkastning på eget kapital, % 16,8 5,4 Soliditet, % 40,1 23,9 NOT 3 Aktierelaterade ersättningar LTI-program Besqab hade per den 31 december 2022 två utestående långsiktiga aktiesparprogram (LTI-program) vilka godkänts av årsstämmorna 2019 respektive 2020. Programmen riktar sig till samtliga anställda och syftar till att attrahera och behålla kompetent personal i koncernen. Antalet anmälda sparaktier per den 31 december 2022 uppgick sammanlagt till 17 261, vilket motsvarar en maximal tilldelning om 54 131 matchnings- och prestationsaktier. LTI 2018 avslutades i februari 2022. Förutsättningarna för matchningsaktier, prestationsaktier I och prestat- ionsaktier II uppfylldes. Antalet matchnings- och prestationsaktier som tilldelades deltagarna inom LTI 2018 uppgick till 29 355. LTI 2018, LTI 2019 och LTI 2020 Antal sparaktier Utestående 1 januari 2022 29 778 Anmälda – Förverkade −2 127 Inlösta −10 390 Förfallna – Utestående 31 december 2022 17 261 Kostnaderna för programmen inklusive sociala avgifter har påverkat koncernens rapport över totalresultat enligt följande: Belopp i Mkr jan–dec 2022 jan–dec 2021 Försäljnings- och administrations- kostnader −1,7 3,5 Totalt −1,7 3,5 Under 2022 har en justering gjorts av tidigare års reserveringar för LTI 2019 och LTI 2020 vilket medfört en kostnadsminskning. Konvertibelprogram Besqab hade per den 31 december 2022 två utestående konvertibelpro- gram vilka godkänts av årsstämmorna 2021 respektive 2022. Inom de två programmen har Besqab emitterat konvertibler till ett nominellt be- lopp om sammanlagt 9,3 Mkr. Konvertiblerna löper med en genomsnitt- lig årlig ränta på 2,95 procent. Om samtliga konvertibler konverteras till aktier blir utspädningen 0,34 procent baserat på det totala antalet aktier och röster i bolaget per balansdagen. Lånen förfaller till betalning den 7 juli 2025 respektive den 7 juli 2026 i det fall konvertering ej sker dess- förinnan. Programmet medför inte några löpande personalkostnader. ===== SIDA 26 ===== BESQAB | BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 2022 26 NOT 4 Förvaltningsfastigheter Belopp i Mkr 31 dec 2022 Ingående verkligt värde 929,8 Orealiserade värdeförändringar 13,0 Omklassificering – Investeringar och förvärv 216,7 Utgående verkligt värde 1 159,5 Redovisat verkligt värde för förvaltningsfastigheter uppgick per den 31 december 2022 till 1 159,5 Mkr. Redovisat verkligt värde består av tre färdigställda vårdboenden i egen förvaltning samt förvaltnings- fastigheter under uppförande. Förvaltningsfastigheter under uppförande avser uppförande av fastigheter bestående av 283 hyresrätter, ett vårdboende med 80 vårdbostäder och en förskola. Investeringar består av nedlagda kostnader i fastigheter under uppförande. Inga nya förvärv har gjorts under perioden. NOT 5 Finansiella tillgångar och skulder värderade till verkligt värde Räntebärande skulder löper i huvudsak med tre månaders räntebind- ningstid, varvid det verkliga värdet bedöms i allt väsentligt överens- stämma med dess redovisade värde. För samtliga övriga finansiella tillgångar och skulder, som likvida medel, kundfordringar och leveran- törsskulder, antas redovisat värde utgöra en rimlig uppskattning av verkligt värde. NOT 6 Ställda säkerheter och eventualförpliktelser Koncernen Moderbolaget Belopp i Mkr 31 dec 2022 31 dec 2021 31 dec 2022 31 dec 2021 Ställda säkerheter För egna skulder Fastighetsinteckningar 1 957,4 1 411,6 – – Företagsinteckningar 3,0 3,0 – – Summa 1 960,4 1 414,6 – – Eventualförpliktelser Borgen till förmån för bostadsrättsföreningar1 – – 3 962,4 2 935,9 Borgen till förmån för koncernföretag – – 1 013,9 1 560,3 Borgen till förmån för joint ventures2 733,3 836,0 733,3 836,0 Övriga borgensåtaganden3 159,5 349,2 – – Fullgörandegarantier utfärdade av tredje man 1,6 1,6 – – Ansvar för skulder i handelsbolag 2,0 2,2 – – Övriga4 55,8 0,0 – – Summa 952,2 1 189,0 5 709,6 5 332,2 1 Moderbolagets borgen till förmån för bostadsrättsföreningar avser i sin helhet borgen för bostadsrättsföreningarnas kortfristiga finansiering (byggnadskreditiv) under produktionstiden. Borgen upphör när byggnaden är färdigställd och bostadsrättsföreningen tar upp sin långfristiga finansiering. Utnyttjad kredit hos bostadsrättsföreningar vilka borgen ställts för uppgick per den 31 december 2022 till 2 868 Mkr (1 888). Som lämnad säkerhet för upptagen kredit finns utöver borgen även uttagna pantbrev i bostadsrättsföreningars fastigheter. 2 Borgen till förmån för joint ventures avser borgen för förpliktelser i ingångna avtal som sker i joint venturesamverkan. Värdet av dessa borgensåtaganden har tagits upp till sina fulla belopp. Emellertid delas dessa åtaganden, genom solidariskt ansvar eller underborgen, med övriga parter i relevanta joint ventures. 3 Övriga borgensåtaganden gäller borgen för förpliktelser i tecknade förvärvsavtal. 4 En säljare av ett fastighetsägande bolag har under 2022 framställt ett krav på ytterligare betalning med påstående om att säljaren skulle ha rätt till en viss upp- räkning. Besqab har bedömt kravet som ogrundat och bestridit kravet, varför det inte har föranlett någon förändrad bedömning avseende köpeskillingens storlek. Nämnda krav förväntas därför inte i väsentlig grad negativt påverka Besqabs finansiella resultat eller ställning. Danderyd den 1 februari 2023 Besqab AB (publ) Carola Lavén Verkställande direktör Denna delårsrapport har inte varit föremål för översiktlig granskning av bolagets revisor. ===== SIDA 27 ===== BESQAB | BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 2022 27 Kvartalsöversikt Segmentsredovisning 1 Q4 2022 Q3 2022 Q2 2022 Q1 2022 Q4 2021 Q3 2021 Q2 2021 Q1 2021 Intäkter, Mkr 329,5 695,4 469,7 743,4 1 040,3 403,6 668,7 505,3 Rörelseresultat, Mkr −705,9 6,5 30,3 37,4 103,8 32,8 47,1 29,6 Resultat före skatt, Mkr −707,6 3,6 28,2 49,0 143,8 41,6 63,0 69,7 Resultat efter skatt, Mkr −708,3 2,4 27,5 43,6 135,1 37,9 59,0 60,5 Rörelsemarginal, % neg 0,9 6,5 5,0 10,0 8,1 7,0 5,9 Avkastning på eget kapital, % 2 neg 0,5 5,9 9,2 31,0 9,0 14,3 14,7 Soliditet, % 30,1 41,9 40,1 41,0 40,1 45,1 45,9 59,3 Resultat per aktie före utspädning, kr −45,17 0,19 1,80 2,86 8,80 2,46 3,82 3,94 Eget kapital per aktie, kr 76,44 121,61 121,50 123,68 121,03 112,21 109,72 108,36 IFRS-redovisning 3 Q4 2022 Q3 2022 Q2 2022 Q1 2022 Q4 2021 Q3 2021 Q2 2021 Q1 2021 Intäkter, Mkr 659,5 364,0 365,3 777,7 125,5 8,3 144,4 261,4 Rörelseresultat, Mkr −354,0 30,9 15,9 68,5 −17,5 −18,6 3,3 18,2 Resultat före skatt, Mkr −355,8 28,2 13,7 80,1 22,4 −9,7 19,3 58,3 Resultat efter skatt, Mkr −416,8 16,0 9,3 74,3 18,0 −7,7 18,8 51,3 Rörelsemarginal, % neg 8,5 7,4 8,8 neg neg 2,3 7,0 Avkastning på eget kapital, % 2 neg 4,2 2,4 19,1 4,8 neg 5,0 13,7 Soliditet, % 17,6 21,9 23,3 25,6 23,9 29,9 32,3 43,9 Förvaltningsfastigheter, Mkr 1 159,5 1 078,2 1 029,0 971,7 929,8 848,5 830,5 807,5 Exploateringsfastigheter, Mkr 1 008,3 951,1 749,2 845,7 978,1 990,7 1 041,3 530,0 Bostäder under produktion, Mkr 3 285,3 3 364,5 3 127,7 2 861,0 3 074,3 1 944,5 1 574,6 1 212,7 Likvida medel, Mkr 360,2 549,1 737,9 699,5 630,8 632,5 591,5 466,4 Eget kapital, Mkr 1 139,8 1 556,9 1 542,0 1 594,1 1 520,5 1 502,0 1 509,1 1 528,3 Räntebärande kortfristiga fordringar, Mkr 200,5 200,5 200,5 120,8 120,5 121,1 120,8 121,6 Räntebärande kortfristiga skulder, Mkr 3 772,5 3 525,3 3 218,3 2 994,8 3 017,1 2 467,2 2 085,8 1 672,3 Kassaflöde från den löpande verksamheten, Mkr −730,6 −446,8 −62,9 129,3 −809,5 −342,0 −735,5 −192,0 Kassaflöde från investeringsverksamheten, Mkr −232,2 −49,8 −63,1 −38,9 −42,9 0,8 −13,5 −118,1 Kassaflöde från finansieringsverksamheten, Mkr 692,2 307,8 164,4 −21,7 850,7 382,2 874,1 266,1 Periodens kassaflöde, Mkr −270,6 −188,8 38,4 68,7 −1,7 41,0 125,1 −44,0 Resultat per aktie före utspädning, kr −26,26 1,07 0,62 4,84 0,84 −0,44 1,31 3,39 Eget kapital per aktie, kr 74,24 100,51 99,52 102,87 98,21 97,35 97,74 98,90 Aktiekurs vid periodens slut, kr 79,00 100,00 120,00 165,00 185,00 152,00 171,50 142,50 Försäljning och produktion Q4 2022 Q3 2022 Q2 2022 Q1 2022 Q4 2021 Q3 2021 Q2 2021 Q1 2021 Antal produktionsstartade bostäder, st 3 25 116 40 192 377 147 161 117 Antal bostäder i pågående produktion, st 3 1 638 1 819 1 696 1 907 1 786 1 459 1 312 1 242 Antal sålda bostäder, st 4 29 59 101 122 258 85 121 88 Andel sålda och bokade bostäder i pågående produktion, % 4 61 66 68 69 70 66 62 69 Antal osålda bostäder i avslutad produktion, st 4 3 1 1 0 0 1 2 1 – varav upptagna i balansräkningen, st 0 0 0 0 0 1 1 1 1 Besqabs segmentsredovisning avspeglar det sätt på vilket bolagets styrelse och ledning följer verksamheten, se not 2 sida 24. 2 Avkastning på eget kapital avser ackumulerad period från och med räkenskapsårets början och har omräknats till helårstal. 3 Bostads-/äganderätter, hyresbostäder och vårdbostäder. 4 Bostads-/äganderätter. ===== SIDA 28 ===== BESQAB | BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 2022 28 Definitioner och ordlista Besqab presenterar vissa finansiella mått i delårsrapporten som inte definieras av IFRS. Bolaget anser att dessa mått ger värdefull kompletterande information till investerare och bolagets ledning då de möjliggör utvärdering av bolagets prestation. Eftersom inte alla företag beräknar finansiella mått på samma sätt, är dessa inte alltid jämförbara med mått som används av andra företag. Dessa finansiella mått ska därför inte ses som en ersättning för mått som definieras enligt IFRS. Nyckeltalen nedan är inte definierade enligt IFRS om inte annat anges. DEFINITIONER Resultat per aktie Periodens resultat hänförligt till moderbolagets aktieägare, dividerat med genomsnittligt antal utestående aktier under perioden före och efter utspädning. Beräknas enligt IAS 33. Eget kapital per aktie Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare vid periodens slut dividerat med antalet utestående aktier vid periodens slut. Intäkter enligt segmentsredovisningen Intäkter enligt segmentsredovisningen varvid intäktsredovisning över tid tillämpas för samtliga projekt samt klyvningsmetoden tillämpas för vissa joint ventures. Besqabs segmentsredovisning avspeglar det sätt på vilket bolagets styrelse och ledning följer verksamheten. Bruttomarginal enligt segmentsredovisningen Bruttoresultat enligt segmentsredovisningen i procent av intäkter enligt segmentsredovisningen. Rörelseresultat enligt segmentsredovisningen Rörelseresultat enligt segmentsredovisningen varvid redovisning över tid tillämpa s för samtliga projekt. Besqabs segmentsredo- visning avspeglar det sätt på vilket bolagets styrelse och ledning följer verksamheten. Rörelsemarginal enligt IFRS Rörelseresultatet i procent av intäkter. Rörelsemarginal enligt segmentsredovisningen Rörelseresultat enligt segmentsredovisningen i procent av intäkter enligt segmentsredovisningen. Avkastning på eget kapital enligt IFRS Periodens resultat hänförligt till moderbolagets aktieägare dividerat med genomsnittligt eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare. Vid del av år sker omräkning till helårstal. Avkastning på eget kapital enligt segmentsredovisningen Periodens resultat enligt segmentsredovisningen hänförligt till moderbolagets aktieägare dividerat med genomsnittligt eget kapital enligt segmentsredovisningen hänförligt till moderbolagets aktieägare. Vid del av år sker omräkning till helårstal. Soliditet enligt IFRS Eget kapital i procent av balansomslutningen vid p eriodens slut. Soliditet enligt segmentsredovisningen Eget kapital enligt segmentsredovisningen i procent av balansom- slutningen enligt segmentsredovisningen vid periodens slut. Belåningsgrad Räntebärande nettoskuld/-fordran dividerat med Värde. Räntebärande nettoskuld/-fordran Räntebärande skulder med avdrag för likvida medel. Värde Det sammanlagda värdet på förvaltningsfastigheter, andelar i intressebolag, utvecklingsfastigheter, exploateringsfastigheter, färdigställda bostäder och räntebärande fordringar. ORDLISTA Byggrätt Bedömd möjlighet att bebygga ett markområde. För bostäder motsvarar en byggrätt antingen en lägenhet, ett radhus eller ett fristående småhus. För att förfoga över en byggrätt krävs antingen ägande av marken eller någon form av avtal eller överenskommelse, såsom köpeavtal, markanvisningsavtal eller samarbetsavtal. Översiktsplan Kommunal plan som ger vägledning för beslut om användningen av mark och vattenområden samt om hur den byggda miljön ska utvecklas och bevaras. Översiktsplanen är inte juridiskt bindande. Detaljplan Kommunal plan med regler för markanvändning och utformning av byggnader och anläggningar inom ett visst område, vilken är juridiskt bindande och kan ligga till grund för bygglov. Planprocessen Planprocessen för detaljplaner regleras i plan- och bygglagen. Det är kommunen som beslutar om att påbörja planarbete. En planpro- cess kan inledas med ett planbesked om när planarbete kan påbör- jas eller genom att kommunen själv tar initiativ till att påbörja ett planarbete. I planbeskedet anges riktlinjer för den fortsatta plane- ringen. I samband med att planarbetet inleds bedömer kommunen om det behövs ett planprogram. Ett eventuellt planprogram present- eras i ett programsamråd, innan det går vidare för godkännande. Kommunen tar fram ett planförslag tillsammans med fastighets- ägaren/exploatören som därefter skickas ut på samråd. Ett samråd pågår vanligtvis i sex veckor. Efter samrådet upprättar kommunen en samrådsredogörelse där alla synpunkter som har kommit in under samrådet sammanställs och bemöts. Ett omarbetat planförslag kommuniceras en andra gång genom att ställas ut på granskning. Granskningstiden är minst två veckor. Efter granskningstiden sammanställer och bemöter kommunen de inkomna synpunkterna i ett så kallat granskningsutlåtande. Efter granskningen får endast mindre justeringar av planförslaget göras innan beslut om antagande. Efter antagande kan detaljplanen över- klagas. Tiden för överklagande är tre veckor från det att kommunen tillkännagivit beslutet. Om detaljplanen inte upphävs eller överkla- gas, eller om överklaganden avslås i de högre instanserna, vinner detaljplanen laga kraft. Det betyder att detaljplanen är den gällande regleringen av markanvändning och byggande inom området. Exploateringsfastigheter Exploaterbar fastighet, med eller utan byggnad. Avser främst ut- vecklingsbar mark med tillhörande byggrätter för framtida projekt. Förvaltningsfastigheter Förvaltningsfastigheter är fastigheter som innehas i syfte att generera hyresintäkter och värdestegringar. Värderas till verkligt värde. ===== SIDA 29 ===== BESQAB | BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 2022 29 Kommande rapporttillfällen Delårsrapport januari–mars 2023 27 april 2023 Delårsrapport januari–juni 2023 7 juli 2023 Delårsrapport januari–september 2023 25 oktober 2023 Pressmeddelanden under fjärde kvartalet 2022 Besqab publicerade inga pressmeddelanden under det fjärde kvartalet 2022. Offentliggörande Denna information är sådan som Besqab är skyldigt att offentliggöra enligt EU:s marknadsmissbruksförordning och lagen om värdepappersmarknaden. Informationen lämnades, genom nedanstående kontaktpersoner, för offentliggörande den 1 februari 2023 klockan 13:00 (CEST). Kontaktinformation Carola Lavén, VD Tel: 08-409 415 57 E-post: carola.laven@besqab.se Magnus Ekström, CFO Tel: 08-409 415 52 E-post: magnus.ekstrom@besqab.se Besqab AB (publ) Box 5, 182 11 Danderyd, besök: Golfvägen 2 Telefon: 08-409 416 00, e-post: info@besqab.se Organisationsnummer: 556693-8881 Inbjudan till telefonkonferens med webbpresentation Tid: onsdag den 1 februari 2023 klockan 14:00–15:00. VD Carola Lavén och CFO Magnus Ekström presenterar delårsrapporten. Presentationen avslutas med en frågestund. Presentationen hålls på svenska. För att delta i telefonkonferensen och frågestunden, vänligen registrera dig genom nedanstående länk för att få uppgifter om hur du ringer in: https://services.choruscall.it/DiamondPassRegistration/register?confirm ationNumber=7300906&linkSecurityString=8c813d18c Konferensen kan också följas online genom följande länk: https://fronto.vancastvideo.com/event/8vnARj5m/3576/?lang=2975 Presentationen finns tillgänglig i samband med telefonkonferensen. Senare samma dag kommer även en inspelning av telefonkonferensen att finnas tillgänglig på hemsidan. Mer information finns på besqabgroup.se/investerare.