===== SIDA 1 ===== 1 Årsredovisning 2023 Årsredovisning 2023 Aros Bostadsutveckling AB (publ) Vi utvecklar bostäder där människor ska trivas och må bra, idag och i många år framöver. ===== SIDA 2 ===== 2 Årsredovisning 2023 Bankfinansiering hyresrättsportfölj Aros Bostad har, genom ett banksyndikat bestående av Nordea och Swedbank, tecknat finansiering för tre bostadsutvecklingsprojekt. I juni 2022 avyttrade Aros Bostad en större portfölj med hyresrättsprojekt till den globala kapitalförvaltaren Patrizia. Enligt avtalet uppför Aros Bostad samtliga bostäder och köparen tillträder respektive bostadsprojekt vid färdig­ ställande. Finansiering av samtliga projekt som ingår i hyresrättsportföljen är nu säkerställd. En ny ledande bostadsutvecklare I januari 2024 lämnade Aros Bostad ett uppköpserbjudande till aktieägarna i Besqab i syfte att bilda en ny ledande bostadsutvecklare. Ett samgående mellan Aros Bostad och Besqab skapar ett nytt bolag med en ännu starkare marknads­ position och skalfördelar. Det nya bolaget får en bred portfölj av utvecklingsprojekt och förvaltningsfastigheter med förutsätt­ ningar för ökade produktionsvolymer, sta­ bila kassaflöden och nya affärsmöjligheter. Kombinationen av ett tydligt kund­ och hållbarhetsfokus, starkt affärsmannaskap och finansiell stabilitet utgör en grund för långsiktig lönsam tillväxt. Bostäder i pågående produktion Under 2023 har sex projekt produktionsstartats om totalt 561 bostäder. Projekten som produktions­ startats avser hyresrättsfastigheter, Femöringen Järva Krog i Solna, Inverness etapp 3 i Danderyd och Viggby Ängar etapp 3 i Täby samt småhus, Hildurs trädgårdar i Uppsala, Ekerövallen etapp 3 på Ekerö och Ceremonimästaren i Stockholm. Nio projekt har färdigställts under året, däribland hyresrättsfastigheten Viggby Ängar etapp 1 i Täby som såldes till CBRE Investment Management i juli 2021 och som nu har frånträtts. Totalt är 87 procent av Aros Bostads bostäder i pågående produktion sålda med bindande avtal. Fem av projekten i pågående produktion är sålda som hyresrätter. Exklusive hyresrätter var andelen sålda bostads rätter vid årets utgång 60 procent. Bostäder i pågående produktion Osålda 13% Sålda och bokade 87% Aros Bostad 2023 Ektorpsbacken, Nacka Aros Bostad 2023 2 Kort om Aros Bostad 4 VD­ord 5 Strukturerat genomförande 7 I linje med affärsplanens mål 8 Bostäder som bidrar till platsen, miljön och samhället 11 Miljö och klimat 13 Trygghet, säkerhet och hälsa 19 Det sunda bolaget 21 Bostadsmarknaden 23 Projektportfölj 24 Riskhantering 29 Aros Bostads aktier 34 Finansiell information – Segmentsredovisning 35 Finansiella rapporter 39 Förvaltningsberättelse 40 Koncernen rapport över totalresultat 45 Koncernens rapport över finansiell ställning 46 Koncernens rapport över förändring i eget kapital 47 Koncernens rapport över kassaflöden 48 Koncernens noter 49 Moderföretagets resultaträkning 65 Moderföretagets balansräkning 65 Rapport över förändringar i moderföretagets egna kapital 66 Moderföretagets rapport över kassaflöden 66 Moderföretagets noter 67 Styrelsens och VDs undertecknande 72 Revisionsberättelse 73 Projektportfölj 75 Styrelse 77 Ledning 78 Definition av nyckeltal 80 Övrig information 81 Den formella årsredovisningen omfattar sidorna 40–72. Innehåll Omslaget visar Aros Bostads projekt Ceremonimästaren i Bromma. ===== SIDA 3 ===== 3 Årsredovisning 2023 INNEHÅLL Arosbostaden För att design inte är färger och former utan upplevelsen av en funktion > Verksamhet Aros Bostad 2023 Kort om Aros Bostad VD ­ord Strukturerat genomförande I linje med affärsplanens mål Hållbarhet Projekt Riskhantering Aros Bostads aktier Finansiell information Styrelsens och VDs unadertecknande Revisionsberättelse Projektportfölj Styrelse Ledning Definition av nyckeltal Övrig information Finansiella Nyckeltal – Segmentsredovisning 1) TSEK 2023 2022 Rörelsens intäkter 1 432 715 954 451 Bruttoresultat 284 483 238 444 Bruttomarginal, % 19,9 25,0 Rörelseresultat 173 698 141 348 Rörelsemarginal, % 12,1 14,8 Årets resultat 130 366 136 156 Resultat per aktie före utspädning, SEK 2,66 3,45 Eget kapital 2 096 360 1 910 034 Balansomslutning 2 603 808 2 430 271 Soliditet, % 80,5 78,6 1) Segmentsredovisningen speglar bättre bolagets verksamhet enligt Aros Bostad och överensstämmer med bolagets interna uppföljning och rapportering, se sid 35–38 och not 2 sid 53. Finansiella Nyckeltal – Enligt IFRS TSEK 2023 2022 Rörelsens intäkter 1 487 664 41 137 Rörelseresultat 209 363 –62 550 Rörelsemarginal, % 14,1 neg Årets resultat 168 306 –62 572 Resultat per aktie före utspädning, SEK 3,43 –1,59 Eget kapital 1 787 973 1 563 707 Balansomslutning 2 540 694 2 693 536 Soliditet, % 70,4 58,1 Fastighetsrelaterade Nyckeltal Antal 2023 2022 Sålda bostäder 56 1 015 varav projekt i egen regi 16 352 varav projekt i JVn 15 83 varav projekt i fonder 25 580 Bokade bostäder – 13 Av bostadsrättsköpare tillträdda bostäder 533 122 varav projekt i egen regi 227 – varav projekt i JVn 107 – varav projekt i fonder 199 122 Enligt IFRS vinstavräknade bostäder 2) 574 58 varav projekt i egen regi 212 – varav projekt i JVn 99 – varav projekt i fonder 263 58 Produktionsstartade bostäder 561 348 Färdigställda bostäder 558 174 Bostäder i pågående produktion 1 182 1 179 Andel sålda eller bokade bostäder i pågående produktion, % 87 88 Bostadsprojekt i projektportföljen 61 63 Byggrätter i projektportföljen 6 137 6 527 2) Intäkt redovisas, enligt IFRS, då övervägande del (>50 %) av bostadsrättsköparna har tillträtt bostäderna i respektive projekt. Rörelsemarginal, % (segment) 12,1 Soliditet, % (segment) 80,5 Produktionsstartade bostäder, antal 561 Andel sålda eller bokade bostäder i pågående produktion, % 87 • ===== SIDA 4 ===== 4 Årsredovisning 2023 INNEHÅLL Arosbostaden För att design inte är färger och former utan upplevelsen av en funktion > Verksamhet Aros Bostad 2023 Kort om Aros Bostad VD ­ord Strukturerat genomförande I linje med affärsplanens mål Hållbarhet Projekt Riskhantering Aros Bostads aktier Finansiell information Styrelsens och VDs unadertecknande Revisionsberättelse Projektportfölj Styrelse Ledning Definition av nyckeltal Övrig information Kort om Aros Bostad Bostadsutveckling i fokus Från det första konverteringsprojektet år 2006, fram till dagens utveckling av nya bostadsområden, har drivkraften varit att leverera bostäder av hög kvalitet till nöjda kunder och en god avkastning åt bolagets investerare. Verksamheten är främst inriktad på nyproduk ­ tion av bostadsrätter, men även hyresbostäder och andra bostads­ relaterade samhällsprodukter ryms inom strategin. Vid årets utgång var 1 182 bostäder i pågående produktion, fördelat på 14 projekt. Bostädernas utformning anpassas efter platsen och målgruppen, men alla grundar sig på tanken om en ”hållbar helhet” utifrån fokus ­ områdena funktion, gestaltning och ekonomi. Aros Bostad är noterat på Nasdaq First North Growth Market. Positiv påverkan Som bostadsutvecklare har Aros Bostad stor påverkan på människor, miljö och samhälle. Tillsammans med leverantörer och samarbets­ partners arbetar bolaget för att bidra positivt genom trygga områden, bostäder med sunda materialval som står sig över tid och säkra arbets­ platser samtidigt som den negativa påverkan på klimat och miljö kontinuerligt minskas. Stark byggrättsportfölj Aros Bostads hemmamarknad är Storstockholm, Uppsala och Mälardalen enligt principen om en timmes resa med kollektivtrafik från Stockholms innerstad. Per den 31 december 2023 omfattade byggrättsportföljen 61 bostadsprojekt i 16 kom ­ muner, motsvarande cirka 6 150 bostäder i olika utvecklingsskeden. Effektiv organisation Organisationen består av kärnkompetenser som ansvarar för hela processen från förvärv och finansiering, genom projektutveckling och genomförande, till försäljning och eftermarknad. Entreprena ­ der och kringtjänster upphandlas på konsultbasis, vilket möjliggör genomförandet av stora projektvolymer med förhållandevis få anställda och ger flexibilitet vid marknadsförändringar. En ny ledande bostadsutvecklare I januari 2024 lämnade Aros Bostad ett uppköpserbjudande till aktie­ ägarna i Besqab i syfte att bilda en ny ledande bostadsutvecklare. Aros Bostad utvecklar bostäder av hög kvalitet i attraktiva lägen. Genom ett entreprenöriellt synsätt och ett strukturerat genomförande skapas en trygg bostadsaffär för nöjda kunder, en god avkastning åt bolagets investerare och därmed möjlighet att utveckla verksamheten vidare. Antal byggrätter i portföljen Bostäder i produktion 1 182 Verksamma i kommuner 16 Antal byggrätter 6 137 Vision Vi tror på ständig utveckling. Genom att kombinera möjlig heter med erfarenhet skapar vi den mest relevanta bostadsprodukten för varje utvald marknad, målgrupp och tillfälle. Värdegrund Trygghet, kvalitet och omtanke. Ordonnansen V, Stockholm202320222021202020192018201720162015201420132012201120102009200820072006 Aros Bostad bildas och investerar framgångsrikt sina första fonder Ny strategisk inriktning med egna investeringar utöver Aros Bostads fonder Uppskalning av verksamheten i partnerskap med etablerade nordiska institutioner 6137 Preferens aktie noteras på Nasdaq First North Stam aktien noteras på Nasdaq First North 2024 • Aros Bostad lämnar ett upp- köpserbjudande till aktieägarna i Besqab ===== SIDA 5 ===== 5 Årsredovisning 2023 INNEHÅLL Arosbostaden För att design inte är färger och former utan upplevelsen av en funktion > Verksamhet Aros Bostad 2023 Kort om Aros Bostad VD ­ord Strukturerat genomförande I linje med affärsplanens mål Hållbarhet Projekt Riskhantering Aros Bostads aktier Finansiell information Styrelsens och VDs unadertecknande Revisionsberättelse Projektportfölj Styrelse Ledning Definition av nyckeltal Övrig information VD­ord ”Aros Bostad och Besqab går samman med sikte på att bli den ledande bostads utvecklaren i Storstockholm och Uppsala. Vi stänger 2023 med ökad omsättning, flera projektstarter samt ett bra resultat och går in i ett spännande 2024. Aros Bostad och Besqab har offentliggjort avsikten att gå samman och bilda ett nytt bolag, med sikte på att bli den ledande bostads utvecklaren i Storstockholm och Uppsala. Aros Bostad offentliggjorde i januari 2024 ett rekommenderat uppköpserbjudande till Besqabs aktieägare, med avsikten att slå ihop verksam­ heterna och tillsammans bilda ett nytt bolag. Efter den initiala acceptperioden uppgick anslutnings ­ graden i uppköpserbjudandet till cirka 96,6 procent och den 15 mars 2024 meddelade Aros Bostad därför att bolaget fullföljer uppköpserbjudandet. Aros Bostad har också meddelat avsikten att det nya bolaget ska heta Besqab AB (publ) samt offentliggjort ett förslag till ny styrelse som ska ledas av Aros Bostads nuvarande ordförande Per Rutegård, samt en tilltänkt koncernledning med mig som VD och Anna Jepson från Besqab som CFO. Ett samgående skapar ett nytt bolag med en ännu starkare marknadsposition och en bredare portfölj av utvecklingsprojekt och förvaltningsfastigheter. Aros Bostads och Besqabs produkterbjudanden är kompletterande och som ett sammanslaget bolag får vi förutsättningar för ökade produktionsvolymer, stabila kassaflöden och nya affärsmöjligheter på attraktiva geografiska marknader. Fortsatt stort bostadsunderskott Behovet av kvalitativa bostäder i Stockholms­ området är fortsatt stort och efterfrågan förväntas öka igen i takt med ett minskat utbud av nyprodu­ cerade bostäder och ett stabiliserat ränteläge. >> Minskad inflation och prognos om kommande räntesänkningar har stärkt hushållens förväntan kring bostadsprisernas utveckling och det finns förutsättningar för en förbättrad marknad under 2024. Genom ett samgående mellan Aros Bostad och Besqab skapar vi ett finansiellt starkt bolag som har förutsättningar att utnyttja det rådande marknadsläget, och att ta marknadsandelar i takt med att marknaden återhämtar sig. Hög andel sålda bostäder Vi ser att osäkerheten för våra kunder gradvis minskar, men året som helhet präglades av en mycket avvaktande bostadsmarknad. Priserna på bostadsrätter steg under året med 3 procent i Stockholmsområdet, dock i en marknad med ett högt utbud av bostäder och mycket låga transaktionsvolymer. Aros Bostad hade ett lågt antal bostäder ute till försäljning under 2023 och har i stället medvetet fokuserat på produktion av de redan sålda hyresprojekten. Totalt såldes 56 bostäder på bindande avtal under året, vilket innebär att andelen bokade eller sålda bostäder vid kvartalets utgång var 87 procent. Exklusive hyresrätter var andelen sålda bostadsrätter vid kvartalets utgång betryggande 60 procent. Överlämningar och produktionsstart av hyresrättsprojekt I juli 2021 tecknade vi avtal om försäljning av två projektfastigheter som hyresrätter till CBRE Investment Management. Projekten, belägna i Täby respektive Nacka kommun har under året färdigställts och överlämnats till köparen helt enligt tidplan och är ett kvitto på att affärsmodel­ len, med hyresrätter som ett starkt komplement till vår bostadsrättsaffär, fungerar väl. Under det fjärde kvartalet produktionsstartade vi även det • ===== SIDA 6 ===== 6 Årsredovisning 2023 INNEHÅLL Arosbostaden För att design inte är färger och former utan upplevelsen av en funktion > Verksamhet Aros Bostad 2023 Kort om Aros Bostad VD ­ord Strukturerat genomförande I linje med affärsplanens mål Hållbarhet Projekt Riskhantering Aros Bostads aktier Finansiell information Styrelsens och VDs unadertecknande Revisionsberättelse Projektportfölj Styrelse Ledning Definition av nyckeltal Övrig information sista av fyra projekt som ingår i den portfölj av hyresrättsprojekt som såldes till den tyska fastig ­ hetsinvesteraren Patrizia i juni 2022. Med starten av den tredje etappen av Viggby Ängar i Täby kommun är samtliga projekt i hyresrättsportföljen produktionsstartade. Överlämning av det första projektet beräknas ske under innevarande år och därefter sker överlämningar etappvis fram till slutet av 2026. Under årets sista kvartal offentlig­ gjorde vi även att vi, genom ett banksyndikat bestående av Nordea och Swedbank, tecknat avtal om finansiering av tre av de fyra projekten som ingår i hyresrättsportföljen till Patrizia och därmed är finansieringen av samtliga projekt säkerställd. Ytterligare produktionsstarter Antalet byggstarter faller kraftigt i Stockholms ­ området och det är därför extra glädjande att vi under året, trots utmanande marknadsförutsätt ­ ningar, kunnat starta 561 nya bostäder. Under året färdigställdes 558 bostäder vilket innebär att vi hade en produktionsvolym om totalt 1 182 bostäder fördelat på 14 projekt vid årets utgång varav andelen hyresrätter utgjorde en majoritet. Produk­ tionsvolymen är i linje med målsättningarna i vår affärsplan om att hålla en produktionsvolym om 1 200 – 1 400 bostäder i pågående produktion. Utveckling av byggrättsportföljen Under året genomfördes förvärv av nya bygg rätter för att ytterligare stärka byggrättsportföljen. Under årets andra kvartal genomfördes förvärvet av kvarteret Blåslampan i centrala Sundbyberg. Blås ­ lampan, som utgör den tredje etappen av Fabriks­ parken, är ett framtida bostadsprojekt i ett mycket attraktivt läge i en växande kommun med utmärkta pendlingsmöjlig heter till centrala Stockholm. Under året tilldelades vi även en markanvisning från Stockholms stad för ett bostadsprojekt i Farsta Strand. Utöver nya förvärv har vi även genomfört ett stort antal tillträden av byggrätter, inte minst byggrätter som ingår i den bygg ­ rättsportfölj som förvärvades från ALM Equity under 2022. Mot bakgrund av att de avtalsmäs ­ siga förut sättningarna uppfyllts genomfördes tillträden av projekten Persikan på Södermalm i Stockholms stad, Ekerö Brygga i Ekerö kommun och Åbyholm i Vallentuna kommun. Byggrätts ­ portföljen bestod vid kvartalets utgång av cirka 6 150 byggrätter fördelade över 16 kommuner i vår kärngeografi. Stark resultatutveckling Omsättningen och rörelseresultatet fortsätter att öka i takt med att vi genomför allt fler bostads­ projekt i egen regi. Rörelseresultatet för året uppgick till cirka 174 miljoner kronor enligt vår segments­ redovisning jämfört med cirka 141 miljoner kronor föregående år. Rörelseresultatet motsvarar en rörelse ­ marginal om 12 procent. Årets resultat uppgick till cirka 130 miljoner kronor. Det egna kapitalet enligt segmentsredovisningen uppgick vid årets utgång till cirka 2,1 miljarder kronor och balansomslutningen till cirka 2,6 miljarder kronor, motsvarande en soli ­ ditet om 80,5 procent. Det är mycket glädjande att kunna leverera ett så starkt resultat under marknadsmässigt utmanande tider, ett tydligt kvitto på att våra strategiska beslut och förberedelser inför marknadsned ­ gången har gett resultat. Jag ser nu fram emot ett spännande 2024, och att vara del av att skapa ett nytt bolag med målsättningen att bli den ledande bostads utvecklaren i Storstockholm och Uppsala. Stockholm i april, 2024 Magnus Andersson >> Ceremonimästaren, Stockholm Hildurs Trädgårdar, UppsalaEkerövallen, Ekerö • ===== SIDA 7 ===== 7 Årsredovisning 2023 INNEHÅLL Arosbostaden För att design inte är färger och former utan upplevelsen av en funktion > Verksamhet Aros Bostad 2023 Kort om Aros Bostad VD ­ord Strukturerat genomförande I linje med affärsplanens mål Hållbarhet Projekt Riskhantering Aros Bostads aktier Finansiell information Styrelsens och VDs unadertecknande Revisionsberättelse Projektportfölj Styrelse Ledning Definition av nyckeltal Övrig information Strukturerat genomförande Aros Bostad arbetar metodiskt för att hitta nya projektmöjlig­ heter och förvärvar gärna mark i tidiga skeden, för att kunna utveckla värde genom aktivt planarbete. Projektutvecklingsfasen är den del av processen där bostäderna och områdena tar form. Utöver arkitektur och funktion hanteras frågor som närmiljö, tillgänglighet och trygghet Projektgenomförandefasen omfattar markarbeten och byggnation, oftast i formen av totalentreprenad. Detta är den mest kapital­ och resursinten­ siva perioden av projektet. Inför ett projektförvärv görs en om­ fattande genomgång av projektets specifika möjligheter och risker. I ett första steg undersöks förutsättning­ arna utifrån den fysiska platsen och gällande planbestämmelser. Där ingår parametrar som närhet till kommunika­ tioner, service, natur­ och rekreations­ områden, klimatrisker samt utvärdering av möjlig produkt och antal byggrätter. Detta kompletteras med en socio­ ekonomisk marknadsanalys som tar hänsyn till efterfrågan, befintligt utbud och betalningsförmågan i området. Utifrån analysen avgörs om projektet har förutsättningar för att leverera en kvalitativ bostadsprodukt och samtidigt uppfylla bolagets avkastningskrav från investerare. Aros Bostad har en historia av att hitta projekt med bra ingångs­ värden och goda förutsättningar för värdetillväxt. Aros Bostad har anställda projekt­ chef er, vilka har övergripande ansvar för projektets framdrift och ekonomi samt upphandling av byggentreprenör. I de allra flesta fall sker upphandlingen som totalentreprenad, vilket innebär ett kontraktsmässigt ansvar för genomför­ ande av byggprojektet. Genomförandet tar normalt två till tre år beroende på valet av produktionsprocess, vilken grundar sig på platsens förutsättningar. Där det är möjligt planeras det för indu ­ stri ali serad produktion med trä stomme, vilket minskar byggtiderna och klimat­ avtrycket. I andra projekt kan det krävas en mer traditionell process, exempelvis beroende på markens beskaffenhet eller ljudnivå från omgivningen. Oavsett produktionsmetod eftersträvas alltid en säker och effektiv produktion, med låg miljöpåverkan. Detta nås genom tydlig kravställning och goda samarbeten med etablerade entreprenörer. Tillsammans med en utvald arkitekt skissas byggnaderna och deras place­ ring fram, som grund för vidare plan­ arbete gentemot kommunen. Beroende på i vilket planmässigt skede projektet befinner sig kan denna del av processen ta allt från något enstaka år upp till sex, sju år. När markanvändningen fastställs, i och med att detaljplanen vinner laga kraft, sker den främsta värde ökningen av marken. I takt med att projektet närmar sig färdig detalj­ plan och bygglov fortsätter arbetet med detaljplanering och projektering av programhandling. Erfarenheter från tidigare projekt tas tillvara för återbruk av goda idéer och undvikande av risker. För att kunna påvisa att bostäderna är byggda med omtanke om både miljö och människors hälsa projekteras alla bostäder sedan 2021 i enlighet med Svanen eller motsvarande certifiering. Analys och förvärv Projektutveckling Projektgenom förande Aros Bostad arbetar med strukturerad marknadsföring och försäljning. Varje bostads­ rättsprojekt följer samma metod för att säkerställa en trygg och beprövad process för köparen. I samband med färdigställ­ ande, före köparens tillträde, genomförs slutbesiktning av bostäderna av en oberoende besiktningsman. Projektets sälj­ och marknadsansvar­ iga lägger stor vikt vid att hitta ett väl fungerande mäklarsamarbete, efter­ som mäklaren är länken till de lokala intressenterna och ska representera Aros Bostad på plats under försälj­ ningen. När en intressent beslutar sig för att köpa en bostadsrätt tilldelas de en personlig kontakt, en kundansvarig, hos Aros Bostad. Inledningsvis tecknas oftast ett icke bindande bokningsavtal, följt av bindande förhandsavtal och upplåtelseavtal. Köparen genomgår en ekonomisk kontroll, där avsikten är att säkerställa att bostadsrättsköparen har ekonomiska resurser att fullfölja köpet. Aros Bostad erbjuder i sin tur trygghetspaket och garantier för att bostadsrättsköparen ska känna trygg­ het i sin investering. Vid försäljning av projekt för hyresrättsändamål är pro­ cessen en annan då köparen troligen är en professionell investerare. Vid detta skede lämnar kundansvarig över ansvaret till Aros Bostads efter­ marknad som samordnar eventuella garantiåtaganden mellan bostadsrätts­ föreningen, köparen och entreprenören. Att erbjuda personlig kundkontakt hela vägen fram till eftermarknadsperiod och garantibesiktningar är en viktig del i kundarbetet. Det ger också värdefull kunskap om kundernas behov och önskemål, vilka kan återföras till kom­ mande bostadsprojekt. Överlämning och eftermarknad Bostads försäljning Aros Bostad har en erfaren, men relativt liten, organisation som hanterar stora och ofta komplexa projekt. Genom att följa en strukturerad projekt- process och agera tydlig beställare säkerställs kvalitet och affärsmässighet, vilket skapar trygghet för både bostadsköpare och investerare. • ===== SIDA 8 ===== 8 Årsredovisning 2023 INNEHÅLL Arosbostaden För att design inte är färger och former utan upplevelsen av en funktion > Verksamhet Aros Bostad 2023 Kort om Aros Bostad VD ­ord Strukturerat genomförande I linje med affärsplanens mål Hållbarhet Projekt Riskhantering Aros Bostads aktier Finansiell information Styrelsens och VDs unadertecknande Revisionsberättelse Projektportfölj Styrelse Ledning Definition av nyckeltal Övrig information I linje med affärsplanens mål Den innevarande affärsplanen för 2022–2025 syftar till att skapa ett snabbare, bredare och grönare Aros Bostad, med en utökad geografi och större bredd i projektport - följen. Under 2023 har det systematiska arbetet fortsatt för att leverera på affärs - planens övergripande mål om hållbar och lönsam tillväxt. Produktionsvolym i linje med affärsplan Affärsplanens produktionsmål motsvarar 1 200– 1 400 bostäder i pågående produktion senast år 2025. Per den 31 december hade Aros Bostad 1 182 bostäder i pågående produktion, fördelade på 14 bostadsprojekt. Fem av projekten i pågående produktion är sålda som hyresrätter. Under ett år med kraftigt inbromsad bostadsproduktion på marknaden generellt har Aros Bostad kunnat sticka ut mot konkurrenter genom att starta projekt och uppehålla en produktion i linje med affärsplanen. Aros Bostads projektmöjligheter omfattar lägenheter och småhus i bostadsrätts ­ form, hyresbostäder och andra bostadsrelaterade produkter. Som en följd av marknadsläget har produktionen under året fokuserats mot hyres­ rätter till externa investerare och småhus i mindre etapper på väl utvalda marknader. Stor andel sålda bostäder Merparten av projekten i produktion har utgjorts av hyresrättsprojekt under året, varför andelen bostäder som legat ute till försäljning har varit låg. Detta har varit ett medvetet beslut eftersom bostads marknaden har varit utmanande under året. Under året såldes 56 bostadsrätter, vilket kan jämföras med 1 015 sålda bostäder före­ gående år då en större hyresrättsportfölj ingick i försäljnings statistiken. Vid 2023 års utgång var 87 procent av bostäder i pågående produktion sålda. Exklusive hyresrätter var andelen sålda bostäder i pågående produktion 60 procent. Stark byggrättsportfölj En av Aros Bostads framgångsfaktorer är den starka och flexibla byggrättsportföljen, där bra ingångsvärden har möjliggjort goda projektvin ­ ster över åren. Strategin är även fortsättningsvis att i huvudsak förvärva projektmöjligheter off­market, det vill säga att aktivt leta efter nya förvärvsmöjligheter utanför budprocesser. Den utökade produktstrategin ger utrymme för inves ­ teringar i större projektområden, i kombination med mindre projekt av strategisk karaktär. Vid utgången av 2023 utgörs byggrättsportföljen av 61 projekt, motsvarande cirka 6 150 byggrätter, där 74 procent av portföljen utgörs av projekt i egen regi och resterande andel av fonder eller Joint Ventures (JVn). Strategiska hyresrättsaffärer Under 2021 och 2022 genomfördes försäljningar av två portföljer med hyresrätter till investerarna CBRE Investment Management respektive Patrizia. Försäljningen av dessa projektportföljer har inneburit att Aros Bostad har kunnat fortsätta starta och genomföra bostadsutvecklingsprojekt trots en utmanande bostadsmarknad. Under fjärde kvartalet 2023 överlämnades det sista projektet till CBRE Investment Management och därmed är affären slutförd i sin helhet, vilket stärkte Aros Bostads likviditet. Färdigställandet % 0 20 40 60 80 100 20232022202120202019 Mål över 30% 8 0,574,6 8 0,6 87, 1 78,6 Soliditet, segment Antal 0 200 400 600 800 1 000 1 200 1 400 20232022202120202019 564 521 886 1179 1182 1200- 1400 Mål Pågående produktion bostäderRörelsemarginal, segment % 0 5 10 15 20 20232022202120202019 12,114,0 14,811,41 6,5 Mål 15% och överlämningen är ett kvitto på att affärs ­ modellen, med hyresrätter som komplement till bostadsrättsaffären, fungerar väl. Tillträden av nya projekt Under 2023 har ytterligare projekt tillträtts i den större projektportfölj som förvärvades av ALM Equity under 2022. Totalt har Aros Bostad vid 2023 års utgång tillträtt 26 av 34 projekt i portföljen. Portföljen omfattar cirka 1 500 bygg ­ rätter, där en dryg tredjedel tillträddes omgående och resterande del tillträds när de avtalsmässiga förutsättningarna infaller. En stor andel av projek ­ ten omfattar småhus med möjlighet till projekt ­ starter i närtid, vilket är fördelaktigt i den rådande marknaden eftersom det innebär färre enheter per projekt och kortare genomförandetid jämfört med flerbostadshus. Portföljen innebar etable ­ ring i flertalet nya kommuner inom Aros Bostads hemmamarknad. • ===== SIDA 9 ===== 9 Årsredovisning 2023 INNEHÅLL Arosbostaden För att design inte är färger och former utan upplevelsen av en funktion > Verksamhet Aros Bostad 2023 Kort om Aros Bostad VD ­ord Strukturerat genomförande I linje med affärsplanens mål Hållbarhet Projekt Riskhantering Aros Bostads aktier Finansiell information Styrelsens och VDs unadertecknande Revisionsberättelse Projektportfölj Styrelse Ledning Definition av nyckeltal Övrig information Finansiella målsättningar Övriga prioriterade målsättningar under affärsplanperioden Bredda produkt­ erbjudandet med bostadsrelaterade samhällsprodukter Etablera ett fastighets ­ bestånd för egen förvaltning Grön aktie enligt Nasdaq Green Equity Designation Minska klimat påverkan i byggskedet med 25% till 2025 Topp 3 avseende NKI på samtliga marknader Nöjda medarbetare med eNps över 50 Bruttomarginal 20% Bruttoresultat/ omsättning Rörelsemarginal 15% Rörelseresultat/ omsättning Soliditet 30% på koncernnivå Årlig produktionsvolym 1200-1400 bostäder och bolagets första upphandlingar som omfattat återbruk samt gemensamma mål på klimatutsläpp har genomförts för att nämna några milstolpar i det systematiska arbetet mot klimatneutralitet och cirkulär ekonomi. Stabil finansiering Verksamheten finansierades ursprungligen genom fondstrukturer med starka investerare. I samband med att bolaget börsintroducerades under 2021 viktades strategin mot att öka andelen projekt i egen regi och JV ­samarbeten samt successivt fasa ut fondstrukturerna i syfte att öka rörelseresultatet. Under affärsplanperioden planeras för ett listbyte från Nasdaq First North till Nasdaq Stockholm samt certifiering av aktien i enlighet med Nasdaq Green Equity Designation. I slutet av 2023 tecknades finansiering för tre utvecklingsprojekt med hyresbostäder, genom ett banksyndikat bestående av Nordea och Swedbank. Ett grönare bolag Hållbarhetsfrågor är affärskritiska och ska integreras fullt ut i affärsmodellen och samtliga processer. Fyra bostadsprojekt erhöll Svanen ­ märkning under året i enlighet med målsättningen att samtliga projekt ska Svanenmärkas för att synliggöra Aros Bostads arbete med sunda boendemiljöer. Projekten består av småhus i trä, modulbyggda flerbostadshus i trä och flerbostads­ hus i både puts och tegel. Under året har en projekteringsanvisning för hållbarhet antagits Projekten ingår i den portfölj med hyresrätts­ projekt som avyttrades till den globala kapital­ förvaltaren Patrizia under 2022. Enligt avtalet uppför Aros Bostad samtliga bostäder och köparen tillträder respektive bostads projekt vid färdigställande. Finansiering av samtliga projekt som ingår i hyres rättsportföljen är nu säkerställd. Hildurs Trädgårdar, Uppsala • ===== SIDA 10 ===== 10 Årsredovisning 2023 INNEHÅLL Arosbostaden För att design inte är färger och former utan upplevelsen av en funktion > Verksamhet Aros Bostad 2023 Kort om Aros Bostad VD ­ord Strukturerat genomförande I linje med affärsplanens mål Hållbarhet Projekt Riskhantering Aros Bostads aktier Finansiell information Styrelsens och VDs unadertecknande Revisionsberättelse Projektportfölj Styrelse Ledning Definition av nyckeltal Övrig information 10 Årsredovisning 2023 INNEHÅLL Arosbostaden För att design inte är färger och former utan upplevelsen av en funktion > Verksamhet Hållbarhet Projekt Riskhantering Aros Bostads aktier Finansiell information Styrelsens och VDs undertecknande Revisionsberättelse Projektportfölj Styrelse Ledning Definition av nyckeltal Övrig information Eva Vad är det bästa med din roll som kundansvarig? Det är alla trevliga människor man får träffa! Att vara med på kund­ resan under projektets gång och göra den resan så trygg och smidig som möjligt. Det är häftigt att vara med första gången de besöker sin nya bostad. Vad är den största utmaningen? När det sker förändringar i projektet som inte upplevs som positiva för köparen, till exempel en försening i projektet. Att försöka vända en besvikelse till en situation där kunden är nöjd, det är en utmaning. Det handlar om att lyssna, att förstå personens situation och vilken påverkan förändringen har. Kan du berätta om något projekt eller tillfälle som du är extra stolt över? Spontant säger jag Ektorpsbacken där vi fick ett högt NKI, faktiskt Aros Bostads högsta så här långt. NKI­resultatet är verkligen en laginsats. Jag tänker också på ett par i Slottsparken i Upplands­Bro som flyttade in i sitt första gemensamt ägda boende. Att vara med och se deras glädje och förväntan vid tillträdet, det gjorde mig stolt över det vi gör. Ektorpsbacken, Nacka Slottsparken, Upplands Bro Eva har varit anställd på Aros Bostad sedan januari 2022. I rollen som kundansvarig följer hon kunden från boknings- avtal fram till inflyttning. Hur skulle du beskriva att det är att jobba på Aros Bostad? Jag har fantastiska kollegor, som verkligen känns som min familj. Vi har otroligt roligt tillsammans och det finns så mycket kunskap i organisationen. Det är högt i tak. Jag känner mig delaktig och att jag kan påverka. Det är viktigt för mig att känna att jag är omgiven av seriösa och kompetenta personer. Det ger en trygghet att veta att om jag behöver hjälp så finns de där, allt från mina nära med­ arbetare hela vägen upp till VD. Vad tycker du är det viktigaste i en bostad? Det är väldigt olika beroende på vilken kund det gäller. I våra bostäder tycker jag om att det är genomtänkta planlösningar och material val som håller över tid. Jag får ofta kommentaren: ”Det här känns som hemma”. Det måste betyda att vi har gjort någonting rätt, att helheten som vi skapar bildar den här känslan som inte riktigt går att förklara i text. Och för mig personligen? Ja, då är det rymd. Att se himlen ger ett sådant lugn. Årets medarbetare med motiveringen: ”Eva har ett fantastiskt sätt att bemöta våra kunder och skapar en service utöver det vanliga. Utöver detta är hon alltid positiv och omtänksam mot sina kollegor och sprider en härlig energi på kontoret. Det är en ynnest att få vara Evas kollega.” Jag får ofta kommentaren: ”Det här känns som hem - ma”. Det måste betyda att vi har gjort någonting rätt, att helheten som vi skapar bildar den här känslan som inte riktigt går att förklara i text. Eva Adeström ===== SIDA 11 ===== INNEHÅLL Arosbostaden För att design inte är färger och former utan upplevelsen av en funktion 11 Årsredovisning 2023 Verksamhet Hållbarhet Bostäder som bidrar till platsen, miljön och samhället Miljö och klimat Trygghet, säkerhet och hälsa Det sunda bolaget Projekt Riskhantering Aros Bostads aktier Finansiell information Styrelsens och VDs undertecknande Revisionsberättelse Projektportfölj Styrelse Ledning Definition av nyckeltal Övrig information > Bostäder som bidrar till platsen, miljön och samhället Strategi och väsentliga hållbarhets­ aspekter Aros Bostad tar fram fleråriga affärsplaner där hållbarhet och klimat ingår, den nuvarande affärsplanen löper 2022–2025. Såväl affärs ­ planen som hållbarhetsstrategin beslutas av styrelsen och dessa dokument fungerar som ett ramverk för hållbarhetsarbetet. Aros Bostads hållbarhetsstrategi är kopplad mot de globala målen i Agenda 2030 och går i linje med bygg ­ och anläggningsbranschens färdplan för fossilfri konkurrenskraft, med målet att vara klimat­ neutrala 2045. Hållbarhetsstrategin omfattar mål på både kort och lång sikt. Inom fokusområde Miljö och klimat ryms ambitionerna inom utsläpp och klimatpåverkan, avfallsminimering, biologisk mångfald och klimatriskhantering. Inom fokus­ område Trygghet, säkerhet och hälsa ryms våra ambitioner inom säkerhet och hälsa, inomhus ­ miljö samt trygga och inkluderande bostads­ områden. Fokusområde Det sunda bolaget omfattar governanceaspekter och arbetet med sunda leverantörsled såväl som företagskultur, mångfald och inkludering. Styrning av hållbarhetsarbetet Aros Bostad ser hållbarhetsfrågan som affärs­ kritisk och arbetar löpande med att fullt ut integrera hållbarhet i affärsmodellen och samtliga processer. Styrelsen fastställer årligen övergripande policyer och styrdokument, däribland hållbarhetsstrategi, hållbarhets­ policy, uppförandekod för leverantörer samt den interna uppförandekoden. I riskpolicyn är den övergripande riskprocessen beskriven, i vilken hållbarhetsrisker inklusive klimatrisker är integrerade. VD är ytterst ansvarig för risk ­ hantering samt hållbarhetsarbetet. Koncernledningen, där hållbarhetschef ingår, gör löpande uppföljning av hållbarhets ­ strategin och målsättningar inom hållbarhet. Hållbarhetschefen ansvarar för att redovisa uppföljning av hållbarhetsmål samt föreslå nya och utvecklar arbetssätt som sedan implemen ­ teras strategiskt eller i den operativa verksam ­ heten. Ansvar för hållbarhetsarbetet i verksam­ heten följer Aros Bostads linjeorganisation, från VD och koncernledning via COO och ner i projekten via projektutvecklare och projekt ­ chef. Arbetet följs löpande upp i prognos ­ och grindmöten. Hållbarhet är integrerat i styr ­ och stöddokument i samtliga strategiska och operativa processer som förvärvsprocessen, projektprocessen samt inköpsprocessen. Inför investeringsbeslut deltar hållbarhets ­ chefen på investeringskommitténs löpande möten. I samband med beslut om förvärv ingår hållbarhet som en del i due diligence ­processen, exempelvis klimatriskanalys. Styrelsen får löpande återrapportering om hållbarhetsarbetet via rapportering från VD och genom att hållbar ­ hetschef närvarar på utvalda styrelsemöten. Väsentliga hållbarhetsfrågor Aros Bostad har stor påverkan på människor, miljö och samhälle. Genom att integrera hållbarhets- styrning i processer kan risker omhändertas och minimeras och möjligheter tas till vara. På så sätt kan Aros Bostad bidra positivt till såväl platsen, miljön som samhället med bostäderna. Aros Bostad •Anställda och de som utför uppdrag åt Aros Bostad; hälsa och säkerhet på arbetet, kompetensutveckling och antidiskriminering, mångfald och inkludering samt arbetares rättigheter och arbets villkor i leverantörsled. •Dataskydd och datasäkerhet. •Affärsetik och antikorruption, transparens, skattehantering och lagar och regler. Byggnaden •Hållbara bostäder som bidrar till platsen, miljön och samhället i stort. •Informations­ och kommunikations teknik i byggnader. •Klimatanpassning. •Resurs­ och materialanvändning. •Energi. •Biologisk mångfald. •Mångfald och inkludering (trygghet, mobilitet, tillgänglighet etc). •Inomhusmiljö. I hela värdekedjan •Klimatpåverkan, mänskliga rättigheter och mångfald och inkludering. Ektorpsbacken, Nacka Aros Bostad genomförde senast 2022 en väsentlighetsanalys. Analysen grundade sig på regulatoriska krav och specifika frågor och index kopplat till branschen, samt globala trender som på ­ verkar Aros Bostad som bolag. Utöver att identifiera väsentliga hållbarhets frågor innefattade den även en intressentanalys. Väsentlighetsanalysen har legat till grund för det fortsatta arbetet med att utveckla styrningen på hållbarhetsområdet. • ===== SIDA 12 ===== INNEHÅLL Arosbostaden För att design inte är färger och former utan upplevelsen av en funktion 12 Årsredovisning 2023 Verksamhet Hållbarhet Bostäder som bidrar till platsen, miljön och samhället Miljö och klimat Trygghet, säkerhet och hälsa Det sunda bolaget Projekt Riskhantering Aros Bostads aktier Finansiell information Styrelsens och VDs undertecknande Revisionsberättelse Projektportfölj Styrelse Ledning Definition av nyckeltal Övrig information > Långsiktiga hållbarhetsmål Miljö- och klimatpåverkan •Minska utsläpp och klimatpåverkan. •Minimerat avfall och förflyttning mot cirkulära flöden. •Säkerställa effektiva och robusta byggnader som ger ett långsiktigt bidrag till platsen och miljön i stort. Trygghet, säkerhet och hälsa •Säkra byggarbetsplatser där ingen skadar sig. •Sunda hus i giftfria material. •Trygga och inkluderande bostads ­ områden. Det sunda bolaget •Sund företagskultur med nöjda medarbetare. •Ett inkluderande och jämställt bolag. •Alla väsentliga leverantörer granskas löpande och är godkända. Tydligare styrning och uppföljning Under 2023 har Aros Bostad fortsatt arbetet med att stärka styrningen på hållbarhetsområdet. Styrdokument som upprättats och beslutats på området är bland annat Aros Bostads ambition för gestaltning och projektering samt projekterings ­ anvisningar för hållbarhet. Dessa dokument tydliggör såväl ambitioner som kravställning i projekten och ligger till grund för hur vi utformar våra bostäder och bostadsområden. En hållbarhetsplan har tagits fram och imple ­ menterats såväl som skarpare krav i upphandling relaterat till hållbarhet, däribland har Aros Bostad för första gången kravställt ett gemensamt mål ­ värde på klimatavtryck omfattning A1–A5. Läs mer om detta under Miljö och klimat, sida 13. En viktig del i en god styrning och uppföljning är tillgången till robust och tillförlitlig data. Aros Bostads krav på digital informationslag ­ ring har därför stärkts under 2023, exempelvis gällande BIM ­modeller och energiberäkningar. Aros Bostad arbetar löpande med att ytterligare stärka hållbarhetsstyrningen utifrån kommande regulatoriska krav såväl som interna ambitioner och intressenters krav på området. Uttalade ambitioner i affärsplanen Utöver det arbete som bedrivs i linje med Aros Bostads hållbarhetsstrategi har bolaget ett antal hållbarhetsrelaterade målsättningar i affärsplanen. En av dessa är att redovisa klimat­ risker i enlighet med TCFD (Task Force for Climate­related Financial Disclosures), något som görs för första gången i Årsredovisningen 2023. En annan ambition är att certifiera aktien i linje med Nasdaq Green Equity Designation. Avsikten är att genomföra detta under 2024 i samband med planerat listbyte. Medverkan i externa initiativ Aros Bostad undersöker löpande intressanta samarbetsinitiativ på hållbarhetsområdet för att öka den interna kompetensen såväl som att bidra till branschens samlade kompetens. Nedan några av de branschinitiativ som Aros Bostad är anslutet till. Klimatarena Stockholm Klimatarena Stockholm är ett gemensamt ini­ tiativ av Region Stockholm och Länsstyrelsen i Stockholms län, med finansiering från euro­ peiska regionala utvecklingsfonden (ERUF). Syftet är att effektivisera och strukturera samverkan mellan länets företag, kommuner och akademi för att öka takten på klimatom­ ställningen i Stockholms län. Aros Bostad gick under hösten med som medlem i initiativet och har bland annat medverkat på ett möte med arbetsgruppen för cirkulär planering vars syfte är att främja en planprocess som möjliggör och främjar resurseffektivitet och cirkulärt byggande. Cradlenet Cradlenets vision är att Sverige senast år 2035 ska ha en cirkulär ekonomi på plats för att kunna nå det nationella klimatmålet för 2045. Cradlenet är ett nätverk som driver omställningen mot cirkulär ekonomi genom att anordna öppna och kostnadsfria nationella seminarier och informa­ tionsspridning via olika typer av sociala kanaler. De arbetar också med politisk påverkan för att skynda på omställningen. Fossilfritt Sverige Aros Bostads hållbarhetsstrategi är linjerad med Bygg­ och anläggningsbranschens färd­ plan för fossilfri konkurrenskraft där utsläppen av växthusgaser ska visa en tydligt minskad trend till 2025. Aros Bostad har ställt sig bakom Fossilfritt Sveriges ambition och är en ansluten aktör. • ===== SIDA 13 ===== INNEHÅLL Arosbostaden För att design inte är färger och former utan upplevelsen av en funktion 13 Årsredovisning 2023 Verksamhet Hållbarhet Bostäder som bidrar till platsen, miljön och samhället Miljö och klimat Trygghet, säkerhet och hälsa Det sunda bolaget Projekt Riskhantering Aros Bostads aktier Finansiell information Styrelsens och VDs undertecknande Revisionsberättelse Projektportfölj Styrelse Ledning Definition av nyckeltal Övrig information > INNEHÅLL Arosbostaden För att design inte är färger och former utan upplevelsen av en funktion 13 Årsredovisning 2023 Verksamhet Hållbarhet Bostäder som bidrar till platsen, miljön och samhället Miljö och klimat Klimateffektivt byggande Energianvändning och produktion Resurs­ och materialanvändning Biologisk mångfald Klimatanpassning Trygghet, säkerhet och hälsa Det sunda bolaget Projekt Riskhantering Aros Bostads aktier Finansiell information Styrelsens och VDs undertecknande Revisionsberättelse Projektportfölj Styrelse Ledning Definition av nyckeltal Övrig information > Miljö och klimat Klimateffektivt byggande I Aros Bostads affärsplan finns ett uttalat fokus på klimatfrågan, där en viktig del är en tydligare uppföljning av klimatpåverkande utsläpp i verksamheten. I Årsredovisning 2023 redovisas utöver verksam ­ hetens utsläpp scope 1–3 även klimatavtryck i tre avslutade projekt, flerbostadshus i trä respektive betong samt ett småhusprojekt. För 2025 är Aros Bostads målsättning att minska utsläppen med 25 procent där fokus ligger på byggskede (A1–A5). I dagsläget jämför Aros Bostad klimatavtrycket gentemot schabloner från IVL gällande utsläpp och styr mot ett klimatavtryck i linje med om ­ fattning i klimatdeklarationen på 110 kg CO 2e/BTA för småhus och 260 kg CO2e/BTA för flerbostadshus. Detta motsvarar nivå Miljöbyggnad Guld i Miljöbyggnad 4.0 och en nivå motsvarande en minskning på 20 procent för flerbostadshus och 15 procent för småhus 1). Klimatberäkningarna som genomförts i slutförda projekt visar att man med aktiva åtgärder har goda förutsättningar att komma ner i linje med målsättningen, ett arbete som pågår i de projekt som är i pågående produktion med en skarpare kravställning på klimat­ området och där man nu initierat arbetet med klimatberäkningar löpande i projekten. 1) Gränsvärden är framtagna utifrån rapporten Referensvärden för klimatpåverkan vid uppförande av byggnader (Malmqvist et al, 2021) samt justerat för nuvarande systemgräns enligt lagen om klimatdeklaration. Manual Miljöbyggnad 4.0 sid 24. Aros Bostads långsiktiga mål är att utsläppen av växthusgaser ska vara netto noll senast år 2045. Resurs- och materialanvändning samt energifrågan står i fokus, såväl som hantering och minimering av avfall. Utöver att hantera påverkan på miljö och klimat ska Aros Bostads fastigheter vara klimat- säkrade och robusta, för att säkerställa ett långsiktigt värde för samhället och de boende. KgCo2e/BTA A1­A5 1) Klimatavtryck i projekt Mål Utfall kgCo2e/BTA hel byggnad 2) Ektorpsbacken (trähus) 260 181 – Slottsparken Bro (småhus trä) 110 137 181 T2 Fabriksparken (betong) 260 273 339 1) Omfattning i linje med krav i klimatdeklaration. 2) Omfattning som föreslagits införas 2027 i Klimatdeklarationen, dvs där även byggdel 7 och 8 ingår. Mål Minska utsläpp och klimatpåverkan –25% 2025 Utfall Utsläpp (scope 1­3): 24 667 ton CO2e Ektorpsbacken, Nacka • • ===== SIDA 14 ===== INNEHÅLL Arosbostaden För att design inte är färger och former utan upplevelsen av en funktion 14 Årsredovisning 2023 Verksamhet Hållbarhet Bostäder som bidrar till platsen, miljön och samhället Miljö och klimat Trygghet, säkerhet och hälsa Det sunda bolaget Projekt Riskhantering Aros Bostads aktier Finansiell information Styrelsens och VDs undertecknande Revisionsberättelse Projektportfölj Styrelse Ledning Definition av nyckeltal Övrig information > INNEHÅLL Arosbostaden För att design inte är färger och former utan upplevelsen av en funktion 14 Årsredovisning 2023 Verksamhet Hållbarhet Bostäder som bidrar till platsen, miljön och samhället Miljö och klimat Klimateffektivt byggande Energianvändning och produktion Resurs­ och materialanvändning Biologisk mångfald Klimatanpassning Trygghet, säkerhet och hälsa Det sunda bolaget Projekt Riskhantering Aros Bostads aktier Finansiell information Styrelsens och VDs undertecknande Revisionsberättelse Projektportfölj Styrelse Ledning Definition av nyckeltal Övrig information > Scope 3 | Uppströms Scope 2 | Uppströms Scope 3 | Nedströms Den stora påverkande posten är 3.2 Kapi- talvaror där byggmaterial och bränslean- vändning i de olika bostadsprojekt som vi genomför ingår. Beräkningarna baseras på de nio nybyggnadsprojekt som Aros Bostad avslutade under 2023. Byggnadernas BTA, Atemp och stomtyp har kopplats samman med utsläppsvärden som KTH tagit fram. I beräkningen inkluderas även byggdelarna: installationer, invändiga ytskikt och inredning som föreslagits gälla från och med 2025. I scope 2 allokeras utsläpp från köpt energi, såsom köpt el, fjärrvärme och fjärrkyla. Aros Bostad har valt att beräkna utsläppen med metoden location mixed där emis- sionsvärden från en genomsnittlig energi- mix används. Detta är ett aktivt beslut från Aros Bostads sida då metoden på ett bättre sätt visar faktisk påverkan och utslag av effek- tiviseringar. Utfallet i scope 2 blir därigenom högre än det skulle ha varit om metoden market based hade använts. De stora påverkande posterna nedströms är 3.11 Användning av sålda produkter; metoden som använts för beräkning av utsläpp tar hänsyn till marginaleffekter och när på dygnet energi används vilket ger ett högre värde än att räkna med schabloner. Se sid 16 Energilös- ningars klimatpåverkan för mer information om metoden. Utöver det står 3.12 Avfallshan- tering av sålda produkter och utsläpp relate- rade till byggnadens slutskede (modul C) för en betydande del av påverkan nedströms. Klimatbokslut 2023 Aros Bostad Aros bostad har för andra gången låtit genomföra ett klimatbokslut för verksamhetens utsläpp. Syftet är att: • Ge en helhetsbild över Aros Bostads årliga utsläpp. • Utveckla datakvalitet mot högre andel specifik data, så att genomförda åtgärder och klimat­ effekter kan följas upp på ett bättre sätt. • Utgöra underlag till hållbarhetsrapport såväl som externa nyckeltal. Klimatbokslutet tillämpar redovisningsriktlinjerna Greenhouse Gas Protocol (GHG ­protokollet) vilket delar in en verksamhets utsläpp i tre scope. Scope 1 – direkta utsläpp, till exempel från förbrän ­ ning av bränslen och läckage av köldmedia. Scope 2 – indirekta utsläpp från köpt energi, såsom köpt el, fjärrvärme och fjärrkyla. Scope 3 – övriga indirekta utsläpp, vilket inkluderar utsläpp från alla andra aktiviteter som uppstår i en verksamhets värdekedja, både uppströms och ned ­ ströms. Exempel på detta är utsläpp från kapital ­ varor, köpta varor, tjänsteresor och investeringar. Fördelning av utsläpp Fördelningen av utsläpp mellan Scope 1 ­3 beror på vilken kontrollansats (Financial) eller (Ope ­ rational) som används. Det innebär att utsläpp klassificeras som direkta utsläpp om företaget äger eller har ekonomisk kontroll över aktiviteten som genererar utsläppet. Aros Bostad använder sig av kontrollansatsen Financial control vilket ger resultatet att utsläpp i Aros Bostads verksamhet allokeras till scope 2 och scope 3, då Aros Bostad inte äger bilar eller har ekonomisk kontroll över utsläpp som gene ­ reras i det hyrda kontoret. Utsläpp relaterat till leasade bilar och fjärrvärme i det hyrda kontorets allokeras därmed till Scope 3.8 uppströms hyrda tillgångar. Största områden för påverkan Även om utsläpp i scope 2 och 3 inte kontrolleras direkt av Aros Bostad är det här bolagets påverkan ligger; uppströms till allt väsentligt genom de byggprojekt som bedrivs samt utsläpp av köpt energi till kontor och uthyrda fastigheter och lokaler och nedströms framför allt genom bostä ­ dernas påverkan i form av energi ­ och värme­ användning, samt avfallshantering då bostäderna så småningom rivs och avfall uppstår till följd av detta. Indirekta utsläpp hanteras till stor del genom kravställning på bostadsprodukterna och på leverantörer och entreprenörer som bidrar till genomförandet av Aros Bostads affär. Systemgränser Aros Bostad har valt att inkludera samtliga kategorier i GHG ­proto­ kollet som är relevanta för verk­ samheten. Se tabell till höger för redovisning av vilken metod för beräkning som använts. Jämfört med föregående års beräkning har andelen specifik data ökat. Resultat De totala utsläppen för Aros Bostad år 2023 uppgår till 24 761 ton CO2e. De totala utsläppen för Aros under 2023 är betydligt högre i förhållande till jämförelsesåret 2021 (5 922 ton CO2e), detta beror på flertalet faktorer som metodval i beräkningarna, bättre datafångst och kvalitet samt skillnader i Aros Bostads bedrivna verksamhet. En stor skillnad som påverkar de totala utsläppen är att 2021 base ­ rades beräkningen på två slutförda bostadsprojekt, för 2023 slutförs och klimatredovisas nio bostads­ projekt; flerbostadshus såväl som småhus. Utsläpp Utsläppskälla ton CO2e Metod för beräkning (2023) 2023 2021 Scope 1 Totalt 0 0 Köldmedieläckage 0 0 N/a Ägda fordon 0 8 N/a Scope 2 Totalt 94 151 Energi 94 151 Specifik data Scope 3 Totalt 24 667 5 764 3.1 Inköpta varor och tjänster 27 2 Spendberäkningar 3.2 Kapitalvaror 9 820 3 851 Schablondata 3.3 Bränsle­ och energi­ beräknade utsläpp 4 44 Specifik data 3.5 Avfall från verksamhet 4 0 Specifik data 3.6 Tjänsteresor 4 1 Specifik data 3.7 Arbetspendling 37 21 Schablondata 3.8 Uppströms hyrda tillgångar 5 0 Specifik data 3.11 Användning av sålda produkter 8 767 792 Schablondata 3.12 Avfallshantering av sålda produkter 1 178 48 Schablondata 3.13 Nedströms uthyrda tillgångar 0 77 Specifik data 3.15 Investeringar 4 822 928 Schablondata Summa 24 761 5 922 • • ===== SIDA 15 ===== INNEHÅLL Arosbostaden För att design inte är färger och former utan upplevelsen av en funktion 15 Årsredovisning 2023 Verksamhet Hållbarhet Bostäder som bidrar till platsen, miljön och samhället Miljö och klimat Trygghet, säkerhet och hälsa Det sunda bolaget Projekt Riskhantering Aros Bostads aktier Finansiell information Styrelsens och VDs undertecknande Revisionsberättelse Projektportfölj Styrelse Ledning Definition av nyckeltal Övrig information > INNEHÅLL Arosbostaden För att design inte är färger och former utan upplevelsen av en funktion 15 Årsredovisning 2023 Verksamhet Hållbarhet Bostäder som bidrar till platsen, miljön och samhället Miljö och klimat Klimateffektivt byggande Energianvändning och produktion Resurs­ och materialanvändning Biologisk mångfald Klimatanpassning Trygghet, säkerhet och hälsa Det sunda bolaget Projekt Riskhantering Aros Bostads aktier Finansiell information Styrelsens och VDs undertecknande Revisionsberättelse Projektportfölj Styrelse Ledning Definition av nyckeltal Övrig information > Energianvändning och produktion Primärenergital, kWh/m2 Projekt­ beräkning ”BBR­byggnad” enligt dåvarande regelverk Besparing Nybyggnads­ krav BBR29 Energiklass Alba 1 83 110 27 75 D Alba 2 83 111 28 75 D Ektorpsbacken 60 75 15 75 C Invernesshöjden et 1 67 73 6 75 C Kavalleristen 74 90 16 95 C Ordonnansen V 61 67 6 75 C Eds Allé 81 90 9 95 C Viggby Ängar et 1 54 85 31 75 B O2 Orminge et 3 66 75 9 75 C Totalt viktat snitt 66 81 15 77 – Besparing primärenergital Totalt jämfört med dåvarande krav, % 19 Besparing primärenergital Totalt jämfört med nuvarande krav, % 14 Energieffektiva byggnader Energifrågan är i fokus för Aros Bostad, både ur ett energieffektivitetsperspektiv såväl som klimat perspektiv. För att minska de totala utsläp ­ pen måste bygg­ och fastighetssektorn förbättra byggnaders energiprestanda och öka investering­ arna i energieffektivitet. Aros Bostad har som mål och kravställning energiklass B i de projekt som genomförs, i somliga projekt är kraven även hårdare satta utifrån kommuners egna krav. För de projekt som slutförts under 2023 redo ­ visas energiklass i respektive projekt, besparing kWh/kvm jämfört med om projekten skulle ha uppförts i linje med krav i BBR samt total energi­ prestanda (viktat snitt) för samtliga projekt. Dessa nyckeltal syftar till att visa att Aros Bostad levererar energieffektiva byggnader och bostäder. Primärenergitalet är omräknat till nuvarande krav då BBR­nivåerna i avslutade projekt ser olika ut, beroende på när bygglov utfärdades. Aros Bostad kravställer energiklass B i nuvarande projekteringsanvisning. För projekt som avslutats under 2023 redovisas energiklasser mellan B–D detta beroende på att intern kravställning har skärpts, såväl som att energideklaration görs mot rådande BBR­krav. Geoenergi i Viggby Ängar, Täby I Viggby Ängar har Aros Bostad valt att jobba med geoenergi som primär uppvärmningskälla i kombination med solceller för produktion av el. Med den valda geoenergilösningen kan man nyttja värmen och till viss del även kylan i marken lokalt. Lösningen ger, utöver uppvärmning av bostäderna och varmvatten, även en möjlighet till viss kyla under sommarhalvåret för att ge ett behagligare klimat under varma dagar. Då lösningen kräver el till bland annat värmepumpar har Aros Bostad valt att installera solceller på taken för att få lokalt producerad el som är miljövänligt och medför en lägre belastning på det regionala elnätet. Energi­ klass B Mål Energieffektiva byggnader Utfall kWh/kvm jfr BBR: –14% Energiprestanda (viktat snitt) slutförda projekt 2023: 66 kWh/m2 • • ===== SIDA 16 ===== INNEHÅLL Arosbostaden För att design inte är färger och former utan upplevelsen av en funktion 16 Årsredovisning 2023 Verksamhet Hållbarhet Bostäder som bidrar till platsen, miljön och samhället Miljö och klimat Trygghet, säkerhet och hälsa Det sunda bolaget Projekt Riskhantering Aros Bostads aktier Finansiell information Styrelsens och VDs undertecknande Revisionsberättelse Projektportfölj Styrelse Ledning Definition av nyckeltal Övrig information > INNEHÅLL Arosbostaden För att design inte är färger och former utan upplevelsen av en funktion 16 Årsredovisning 2023 Verksamhet Hållbarhet Bostäder som bidrar till platsen, miljön och samhället Miljö och klimat Klimateffektivt byggande Energianvändning och produktion Resurs­ och materialanvändning Biologisk mångfald Klimatanpassning Trygghet, säkerhet och hälsa Det sunda bolaget Projekt Riskhantering Aros Bostads aktier Finansiell information Styrelsens och VDs undertecknande Revisionsberättelse Projektportfölj Styrelse Ledning Definition av nyckeltal Övrig information > Energilösningars klimatpåverkan Aros Bostad inledde under hösten 2023 ett arbete med att titta närmare på klimatbedömningar av energilösningar i projekt. Idag är praxis vid beräk ­ ning av utsläpp i enlighet med GHG ­protokollet att utgå ifrån utsläppsfaktorer kopplat till vald energikälla med samma klimatpåverkan över hela året och utan hänsyn till marginaleffekter i elsys ­ temet. Den metodiken tar därmed varken hänsyn till konsekvensen av att el som används ojämnt under året med högre användning på vintern får en högre andel el med dåliga utsläppsvärden, eller till att nya byggnader bidrar med marginaleffekter i elsystemet. Som en pilot genomfördes en klimatbedömning på ett projekt med verktyget Tidstegen, ett verktyg som IVL tagit fram. Metoden bygger på att man på ett mer systemriktigt sätt än tidigare kan göra värderingar av klimatpåverkan av energilösningar i byggnader. Utifrån ansatsen att värdera energilösningar även ur ett klimatperspektiv togs ett verktyg fram i samarbete med extern specialist på energi. Meto ­ den tar hänsyn till när i tiden byggnaden använder och/eller producerar el, värme och kyla och energi­ systemens utveckling över tid. Det är konsekven ­ sen av en förändring som analyseras. På så vis ska projektet genom analys av systemlösning bidra till minskade utsläpp ur ett systemperspektiv. Denna metod ger högre utsläpp på totalen i ett livscykel­ perspektiv då kilowattimmarna blir mer högvärda än den mer konventionella metoden då man räknar på raka utsläppsfaktorer. Metoden ligger till grund för utsläppsberäkning i kategori 3.15 i enlighet med GHG­protokollet, se sid 14, och kommer att tas i bruk under 2024 vid systemvalsanalyser i Aros Bostads projekt för att på så vis även integrera klimatpåverkan i beslutsunderlagen. Klimatpåverkan per energislag beroende av utetemperatur Elanvändning bostäder och service, 2023 Värdena är högre än de klimatpåverkans­ värden som Boverket anger. Detta beror till stor del på att de är baserade på marginal effekter Mål Minska utsläpp och klimatpåverkan –25% 2025 Utfall KgCO2e (jfr BBR-byggnad) –20% Klimatpåverkan energianvändning Utsläpp avslutade projekt 2023 ton CO2e Totalt beräknade utsläpp, ton/år 961 Besparing gentemot BBR ­standard, ton/år 241 Totala utsläpp till och med 2074 23 240 Beräknat över 30 års tid, med logaritmiskt avta ­ gande utsläpp, beräknas de totala utsläppen på grund av energianvändning i slutförda projekt bli 23 240 ton CO2e. Den totala besparingen gent­ emot ”BBR­nivå” blir 5 823 ton, eller 20 procent. Eftersom byggnaderna förväntas skapa utsläpp även i framtiden har beräknade värden för totala utsläpp över tid även inkluderats i redovisningen. Beräkningen av framtida utsläpp utgår ifrån att dessa sjunker logaritmiskt kommande år. Denna minskning ligger i linje med de konservativa framtidsprognoser som IVL redovisar för fram­ tida utsläpp i Tidstegen. TWh/månad 0 2 000 4 000 6 000 8 000 10 000 DecNovOktSepAugJulJunMajAprMarFebJan Säsongs - variation av elanvändning i sektorn bostäder och service under 2023. Källa: Statens energi­ myndighet Klimatpåverkan energilösning i respektive projekt jämfört med BBR ­byggnad 0 50 000 100 000 150 000 200 000 250 000 300 000 350 000 Projektberäkning BBR-byggnad KgCo/two.sube/år Alba 1 Alba 2 Ektorps - backen Inverness - höjden Etapp 1 Kavalleristen Ordonnansen V Eds Allé Viggby Ängar Etapp 1 O2 Orminge Etapp 3 g CO /two.subekv/kWh 0 200 400 600 800 3020100–10–20 El Fjärrvärme Solenergi Viggby Ängar, Täby I projektet Viggby Ängar et 1 har en solcellsanläggning installerats bestående av 160 solcellsmoduler med installerad effekt på 68 kWp. • • ===== SIDA 17 ===== INNEHÅLL Arosbostaden För att design inte är färger och former utan upplevelsen av en funktion 17 Årsredovisning 2023 Verksamhet Hållbarhet Bostäder som bidrar till platsen, miljön och samhället Miljö och klimat Trygghet, säkerhet och hälsa Det sunda bolaget Projekt Riskhantering Aros Bostads aktier Finansiell information Styrelsens och VDs undertecknande Revisionsberättelse Projektportfölj Styrelse Ledning Definition av nyckeltal Övrig information > INNEHÅLL Arosbostaden För att design inte är färger och former utan upplevelsen av en funktion 17 Årsredovisning 2023 Verksamhet Hållbarhet Bostäder som bidrar till platsen, miljön och samhället Miljö och klimat Klimateffektivt byggande Energianvändning och produktion Resurs­ och materialanvändning Biologisk mångfald Klimatanpassning Trygghet, säkerhet och hälsa Det sunda bolaget Projekt Riskhantering Aros Bostads aktier Finansiell information Styrelsens och VDs undertecknande Revisionsberättelse Projektportfölj Styrelse Ledning Definition av nyckeltal Övrig information > Under det senaste året har Aros Bostad ställt om verksamheten i enlighet med kommande regula­ toriska krav på EU­nivå, Svanens nya kriteriedoku­ ment Nya Byggnader samt byggbranschens cirkulära strategi. Utifrån denna har interna styrdokument i projektering och genomförande uppdaterats såväl som krav i inköp och upphandling. Förändrad projektprocess och ökad dialog För en förflyttning från en linjär till en mer cirku ­ lär ekonomi behöver projektprocessen förändras och utvecklas. Fokus måste sättas på resurshan ­ tering och en minskad användning av jungfruliga råvaror. Detta görs internt genom kravställning men även i dialog med de nyckelintressenter i värdeked ­ jan som hjälper oss att realisera affären. Detta om ­ fattar arkitekter, konstruktörer, entreprenörer och flertalet andra relevanta partners. Under 2023 har dialoger kring resurseffektivitet och klimateffek ­ tiva material förts med såväl småhusleverantörer som arkitekter och entreprenörer. Skarpare krav har ställts i upphandling både kopplat till klimat­ avtryck, avfallsmängder och återvinningsgrad. Resurs­ och materialanvändning Under 2023 har Aros Bostad för första gången genom­ fört en rivningsupphandling som innefattade materia l ­ inventering och demontering med syfte att återbruka material innan byggnader på platsen revs. Lösa inventarier inom olika produktgrupper kunde återbrukas, de största posterna var parkettgolv, taktegel och gymmattor. Förhoppningen var att kunna återanvända stommen som krossmaterial i projektet men miljöprovtagning visade att detta dessvärre inte var möjligt. Material som kommer att återanvändas på plats i projektet är kantsten av granit. Övrigt som omhändertogs och som bedömdes möjligt att återbruka såldes på CCBuild, en plattform för återbruk. Återbrukat material i projektet redovisas i tabellen till höger. Mål Minimerat avfall och förflyttning mot cirkulära flöden Utfall Flerbostadshus 31,5 kg avfall/BTA Småhus 18,8 kg avfall/BTA Återbrukat material Gymmattor, m2 200 Fönsterbänkar sten, st 22 Ventilationsaggregat, st 1 Taktegel, m2 150 Parkettgolv, m2 200 Handfat inklusive blandare, st 6 Undertaksplattor, m2 140 Ytterbelysning, st 6 Staketgrindar, st 4 Blandare, st 3 Dokumentskåp, st 1 Kantsten granit. st 100 Cirkulär projektering och projektledning En av rekommendationerna i byggbranschens cirkulära strategi har varit att utforma interna projekteringsriktlinjer och anvisningar med cirkulära principer. I maj 2023 beslutades om en projekterings anvisning för hållbarhet där resurs ­ förbrukning och cirkularitet är ett eget fokusom ­ råde med krav inom områdena resurshushållning, avfall, demontering och flexibilitet och återbruk. Projekteringsanvisningen omfattar fyra områden för cirkularitet; material ­ och resursför ­ brukning, återbruk, demontering och flexibilitet samt avfall. För projekt avslutade 2023 redovisas nyckeltal på avfall/BTA, deponigrad och i somliga projekt återvinningsgrad. Då projekt som idag har en skarpare kravställning börjar slutföras kommer redovisningen på området att bli mer heltäckande. Återbruk i Hildurs Trädgårdar, Uppsala Avfallsstatistik avslutade projekt 2023 Projekt 1) Kg avfall/ BTA Material ­ återvinnings­ grad, % Deponi­ andel, % Ektorpsbacken 26,1 86,0 0,01 Invernesshöjden brf 1 29,8 91,4 0,06 Kavalleristen 11,4 – – Ordonnansen V 54,0 71,7 0,01 Eds Allé 24,4 – – Viggby Ängar et 1 24,0 49,3 0,005 O2 Orminge et 3 2) 9,6 – – 1) På grund av att projekt Alba sålts mellan olika byggherrar saknas komplett avfallsstatistik och nyckeltal redovisas ej. 2) Endast för montageperiod på projekt. Modulprojekt. • • ===== SIDA 18 ===== INNEHÅLL Arosbostaden För att design inte är färger och former utan upplevelsen av en funktion 18 Årsredovisning 2023 Verksamhet Hållbarhet Bostäder som bidrar till platsen, miljön och samhället Miljö och klimat Trygghet, säkerhet och hälsa Det sunda bolaget Projekt Riskhantering Aros Bostads aktier Finansiell information Styrelsens och VDs undertecknande Revisionsberättelse Projektportfölj Styrelse Ledning Definition av nyckeltal Övrig information > INNEHÅLL Arosbostaden För att design inte är färger och former utan upplevelsen av en funktion 18 Årsredovisning 2023 Verksamhet Hållbarhet Bostäder som bidrar till platsen, miljön och samhället Miljö och klimat Klimateffektivt byggande Energianvändning och produktion Resurs­ och materialanvändning Biologisk mångfald Klimatanpassning Trygghet, säkerhet och hälsa Det sunda bolaget Projekt Riskhantering Aros Bostads aktier Finansiell information Styrelsens och VDs undertecknande Revisionsberättelse Projektportfölj Styrelse Ledning Definition av nyckeltal Övrig information > Ett av de områden som Aros Bostad arbetar med är hur möjligheter för ökad biologisk mångfald ska omhändertas i styrning och uppföljning av våra projekt. Under 2023 beslutades projekterings­ anvisning för hållbarhet där biologisk mångfald ingår som ett område för kravställande. I linje med omställning mot Svanens nya kriterie dokument Aros Bostad identifierar och analyserar framtida klimatrisker och möjligheter på såväl bolags ­ som fastighetsnivå. Identifiering av klimatrisker på strategisk nivå är integrerat i den bolagsövergri ­ pande riskprocessen. Identifiering och hantering av klimatrisker i respektive projekt följer interna projektprocesser från förvärv, till projektutveck ­ ling och genomförande. Klimatrisker såväl som övriga hållbarhetsaspekter med mål och mätetal hanteras på uppföljningsmöten som hålls löpande. Under 2023 fortsatte klimatriskarbetet att utvecklas och ett systemstöd för bedömning handlades upp. I ett projekt har en klimatriskana ­ lys utifrån krav i EUs taxonomi upprättats. I Aros Bostads affärs plan ingår målet att redovisa klimatrisker i enlighet med TCFD (Task Force for Climate­related Financial Disclosures). Det är första gången Aros Bostad redo ­ visar i enlighet med dessa Biologisk mångfald Klimatanpassning riktlinjer vilket innefattar styrning, strategi, risk ­ hantering och mätetal. Ambitionerna är att följa rekommendationerna i största möjliga utsträckning med syftet att delge information om de risker och möjligheter som övergången till ett samhälle med krav på lägre koldioxidutsläpp innebär. Aros Bostad har integrerat arbetet med klimat i affärsmodellen och klimatrisker är en av de väsentliga hållbarhetaspekter som bolaget arbetar löpande med. Under 2023 har klimatriskanalys genomförts för samtliga förvärv och klimatrisker såväl som klimatpåverkan i planerad byggnation är en del av den due diligence­process som genomförs inför eventuell transaktion. Aros Bostads hållbarhetschef sitter med i den grupp som hanterar investeringsförslag. Arbetet med klimatriskhante ­ ring genom projekten stärks och utvecklas löpande. Den är integrerat i styrning, strategi, riskhantering och mätetal. Styrning Strategi Riskhantering Indikatorer och mål A Styrelsens övervakning av klimatrelaterade risker och möjligheter. Sidorna 11, 18 A Klimatrelaterade risker och möjligheter organisationen har identifierat. Sida 33 A Organisationens processer för att identifiera klimatrelate­ rade risker. Sidorna 11, 18, 29 ­33 A Organisationens indikatorer för att utvärdera klimatrelate­ rade risker och möjligheter. Sidorna 13 ­18 B Ledningens roll avseende bedömning och hantering av klimatrelaterade risker och möjligheter Sidorna 11, 18, 33 B Påverkan från risker och möjligheter på organisatio­ nens verksamhet, strategi och finansiella planering. Sida 33 B Organisationens processer för hantering av klimatrelate­ rade risker. Sidorna 11, 18, 29 ­33 B Utsläpp av Scope 1, 2 och 3 enligt Greenhouse Gas Protocol. Sida 14 C Beredskapen av organisa­ tionens strategi med hänsyn till olika klimatrelaterade scenarier. Sida 33 C Integration av ovanstående processer i organisationens generella riskhantering. Sidorna 11, 18, 29 ­33 C Mål för att hantera klimatrelaterade risker och möjligheter. Sidorna 12 ­13, 15­18 har även interna riktlinjer för arbetet med att bedöma och stärka biologisk mångfald i projekten tagits fram. Under 2023 har två utökade rapporter avseende biologisk mångfald tagits fram i pågående projekt, i linje med ny projekteringsanvisning och intern riktlinje. Ektorpsbacken i Nacka planerades med hänsyn till det närliggande ekosystemet. Bottenvåningen utgörs av ett genombrutet garage som släpper in både luft och ljus. Genom att välja en öppnare parkeringslösning i bottenplan i stället för ett underjordiskt garage kan den naturliga vattentill­ förseln till träd och växter bibehållas, vilket är positivt ur ett ekologiskt perspektiv. En viktig aspekt i projektet var att behålla de gamla träden på platsen, framför allt de ekar som också givit namn till projektet. Ekar utgör ett viktigt habitat som bidrar till att upprätthålla en ekologisk artrikedom. Ektorpsbacken var Aros Bostads första Svanencertifierade bostadsprojekt; där 29 av 44 poäng uppnåddes. Utöver obligatoriska 17 poäng togs poäng inom områden som Aros Bostad arbetar aktivt med, däribland gröna grepp där åtgärder för ökad biologisk mångfald ingår. Gröna grepp i Ektorpsbacken, Nacka I tabellen nedan återges var i Årsredovisningen information om rekommenderade upplysningar återfinns. • • • ===== SIDA 19 ===== INNEHÅLL Arosbostaden För att design inte är färger och former utan upplevelsen av en funktion 19 Årsredovisning 2023 Verksamhet Hållbarhet Bostäder som bidrar till platsen, miljön och samhället Miljö och klimat Trygghet, säkerhet och hälsa Det sunda bolaget Projekt Riskhantering Aros Bostads aktier Finansiell information Styrelsens och VDs undertecknande Revisionsberättelse Projektportfölj Styrelse Ledning Definition av nyckeltal Övrig information > Trygghet, säkerhet och hälsa Sunda hus i giftfria material Aros Bostad certifierar sedan 2021 alla projekt i pågående produktion med Svanen. Det är en garant för att byggnadens påverkan på människa och miljö granskas ur ett livscykelperspektiv. Svanen ställer krav på bland annat energianvänd ­ ning, kemiska produkter, byggprodukter ­ och varor samt en rad innemiljöfaktorer. Aros Bostad har under 2023 påbörjat arbetet med att ställa om Aros Bostad vill skapa en god och säker arbetsmiljö för anställda och samarbets- partners. För bostadsproduktionen ligger fokus på sunda material i konstruktion och inredning, samt att skapa trygga och inkluderande bostadsområden. Under 2023 har fyra projekt slutförts med Svanencertifiering; Slottsparken Bro i Upp - lands Bro, T2 Fabriksparken i Sundbyberg, Alba i Bromma och Ektorpsbacken i Nacka. T2 Fabriksparken, Sundbyberg Slottsparken Bro, Upplands Bro Alba, Bromma Ektorpsbacken, Nacka mot Svanens nya kriteriedokument, Svanen Nya Byggnader och kommer att inleda certifiering mot det nya kriteriedokumentet under 2024. Under 2023 har fyra projekt slutförts med Sva ­ nencertifiering; Slottsparken Bro i Upplands Bro, T2 Fabriksparken i Sundbyberg, Alba i Bromma och Ektorpsbacken i Nacka. Projekten repre ­ senterar såväl småhus som flerbostadshus som genomförts med olika byggsystem. Trygga bostadsområden Aros Bostad vill bygga välplanerade och målgruppsanpassade bostäder och inkluderande bostadsområden med hög trygghet och sociala ytor som bidrar till välbefinnande för de boende. För att lyckas med detta görs analyser kring vilka som kan komma att bo i bostäderna som ska byggas och vad deras behov kan vara. Utifrån detta utformar vi sedan bostäderna och området omkring. Aros Bostad har fortsatt att förtydliga arbetet med trygghet i tidiga skeden och under 2023 beslutades projekteringsanvisningar inom hållbarhet där trygghet ingår som ett område. Vi har även fattat beslut att gå över på BoTryggt2030s digitala verktyg för att säkerställa projektering och genom ­ förande ur ett trygghetsperspektiv. Användande av detta verktyg kommer även generera bättre nyckeltal att styra och följa upp trygghet på. Mål Aros Bostad skapar trygga bostads områden Utfall NKI Säkerhet 67 Mål Aros Bostad bygger sunda hus i giftfria material Utfall Svanenprojekt av på gående projekt 13/14 • ===== SIDA 20 ===== INNEHÅLL Arosbostaden För att design inte är färger och former utan upplevelsen av en funktion 20 Årsredovisning 2023 Verksamhet Hållbarhet Bostäder som bidrar till platsen, miljön och samhället Miljö och klimat Trygghet, säkerhet och hälsa Det sunda bolaget Projekt Riskhantering Aros Bostads aktier Finansiell information Styrelsens och VDs undertecknande Revisionsberättelse Projektportfölj Styrelse Ledning Definition av nyckeltal Övrig information > Nöjd Kund Index Att ha nöjda kunder är centralt för en framgångsrik verksamhet och Aros Bostad har som långsiktigt affärsplanemål att vara bland topp tre i branschen avseende Nöjd Kund Index (NKI). Aros Bostad deltar i en obero­ ende bransch gemensam mätning genomförd av Prognoscentret. De tre faktorer som är mest centrala för resultatet är pålitlighet, bostadens kvalitet och personal. Aktivt arbete med att analysera resultaten och utforma processer för att säkerställa förbättrade resultat genom­ förs löpande. Under året har till exempel ett incitamentsprogram för gemensam målsättning med projekt entreprenör lanserats, en ny organisationsstruktur kring Aros Bostads eftermarknad imple­ menterats samt så har justeringar kring möjliga tillval för Aros bostäder genomförts. T2 Fabriksparken Sundbyberg 56 Ordonnansen V Stockholm 67 Ektorpsbacken Nacka 77 2023 63 Säkra byggarbetsplatser utan skador Byggbranschen är historiskt sett en riskfylld bransch med höga olyckstal. Alla som arbetar för Aros Bostad ska ha en god arbetsmiljö. Aros Bostad har ingen egen entreprenadverksam ­ het, utan affärsmodellen bygger på anlitande av entreprenörer som ansvarar för genomförandet av byggprojekten. Entreprenören har därigenom vanligtvis samordningsansvar för arbetsmiljö­ arbetet vilket innebär att de självständigt ansvarar för arbetsmiljön på byggarbets­ platsen. Mål Aros Bostad har säkra byggarbetsplatser Utfall Antal olyckor 6 Det blir därigenom viktigt för Aros Bostad som beställare att påverka genom skarp och tydlig kravställning och noggrann uppföljning och dia ­ log. Under 2023 skärpte vi de interna rutinerna för arbetsmiljö delegation. Aros Bostads mål är olycksfria byggarbets ­ platser där ingen skadar sig och där inga positiva testresultat från alkohol ­ och drogtester förekom ­ mer. Under 2023 noterades 6 olyckor (9). Tre av de rapporterade olyckorna föranledde sjukfrånvaro. Arbetsrelaterade skador 2023 Typ Antal Antal/ bostad Tillbud 13 0,01 Olycka 6 0,005 varav olycka med sjukfrånvaro 3 0,002 Dödsfall – – • ===== SIDA 21 ===== INNEHÅLL Arosbostaden För att design inte är färger och former utan upplevelsen av en funktion 21 Årsredovisning 2023 Verksamhet Hållbarhet Bostäder som bidrar till platsen, miljön och samhället Miljö och klimat Trygghet, säkerhet och hälsa Det sunda bolaget Projekt Riskhantering Aros Bostads aktier Finansiell information Styrelsens och VDs undertecknande Revisionsberättelse Projektportfölj Styrelse Ledning Definition av nyckeltal Övrig information > God beställarkompetens och dialog Alla som arbetar för Aros Bostad ska ha en god arbetsmiljö. Sunda leverantörsled med anständiga arbetsvillkor och mänskliga rättig­ heter är självklara. Vi har ingen egen entreprenadverksamhet, men styr produktionen och leverantörer genom kravställning och uppföljning. Aros Bostads affärsmodell innebär att en stor del av värdekedjan ligger utlagd på olika typer av leverantörer. Detta ställer höga krav på en god beställarkompetens för att hantera identifierade hållbarhets ­ risker och möjligheter och styra den påverkan vår verksamhet ger upphov till. Leverantörsuppföljning Relevanta leverantörer som Aros Bostad använder sig av regelbundet innefattar bland annat arkitekter, projektörer, lantmätare och mäk ­ lare. Inom projektgenomförande är våra byggentreprenörer, som företrädesvis tecknas på totalentreprenad, en stor och viktig partner som också räknas som Aros Bostads väsentliga leverantörer. Dessa genomgår en mer detaljerad kontroll och uppföljning från avtals ­ tecknande till avtalsuppföljning, där löpande uppföljning i projekten såväl som genom revisioner under byggproduktion ingår. Aros Bostad har som mål att alla väsentliga leverantörer är kontrol ­ lerade och godkända. Kontroller görs i samband med ingående av avtal såväl som löpande och innefattar ekonomisk ställning, kontroll av säkerhet som fås av entreprenör samt löpande bevakning av eventuella förändringar i motparters kreditvärdighet. Detta lägger grunden till en gedigen kontroll inför avtalsingående och en bättre uppföljning som ger oss möjlighet att agera i tid om entreprenören skulle hamna på obestånd. Uppförandekod och visselblåsning Aros Bostads uppförandekod för leverantörer tecknas av kontrakt ­ spart i respektive byggentreprenad såväl som övriga leverantörer, exempelvis mäklare. Vår interna uppförandekod omfattar alla medarbetare inklusive styrelseledamöter och konsulter som arbetar på uppdrag av Aros Bostad. Våra uppförandekoder baseras på de tio principerna i FNs Global Compact samt den internationella arbets organisationens (ILOs) kärnkonventioner. Den interna upp­ förandekoden baseras även på Institutet mot mutors Näringslivskod. Brott mot uppförandekoden kan rapporteras anonymt genom Aros Bostads visselblåsartjänst, som är en extern tjänst och går till oberoende part. Inga ärenden inkom i systemet under 2023. Det sunda bolaget Gestaltning och projektering En framgångsfaktor i ett aktivt hållbarhetsarbete är samverkan och dialog med de aktörer som vi har i värdekedjan. Under året har dialog förts med ett flertal intressentgrupper såsom arki­ tekter, leverantörer och entreprenörer. En del i detta arbete har även varit framtagande och beslut av ett nytt styrdokument; Aros Bostads ambition för gestaltning och projektering. Syftet är att med dokumentet förtydliga våra krav och ambitioner, för att lägga grunden till framgångsrika samarbeten med leverantörer och entreprenörer såväl som arkitekter och kommuner. Affärsetik, antikorruption och transparens är viktiga frågor för ett hållbart företagande, såväl som ett systematiskt arbete med uppföljning och dialog i leverantörskedjan. Aros Bostad ska spegla det samhälle vi är en del av och ha nöjda medarbetare som utvecklas. Mål Aros Bostads väsentliga leverantörer är granskade och godkända Utfall 100% Mål Sund företagskultur på Aros Bostad med nöjda medarbetare Utfall Nöjda medarbetare, rekommendationsvilja (eNps) >50 47 Män Kvinnor Aros Bostad är ett inkluderande och jämställt bolag Könsfördelning, % (per den 31 december 2023) Anställda Koncernledning (8 personer) Styrelse (8 personer) 46 54 37 63 63 37 Vi kallar det en hållbar helhet Aros Bostads ambition för arkitektur och projektering Version 1.0 2023 • ===== SIDA 22 ===== INNEHÅLL Arosbostaden För att design inte är färger och former utan upplevelsen av en funktion 22 Årsredovisning 2023 Verksamhet Hållbarhet Bostäder som bidrar till platsen, miljön och samhället Miljö och klimat Trygghet, säkerhet och hälsa Det sunda bolaget Projekt Riskhantering Aros Bostads aktier Finansiell information Styrelsens och VDs undertecknande Revisionsberättelse Projektportfölj Styrelse Ledning Definition av nyckeltal Övrig information > Sund företagskultur med nöjda medarbetare Aros Bostads medarbetare är vår viktigaste tillgång. Organisationen består av kärnkompetenser som säkerställer ansvar för hela proces ­ sen från förvärv och finansiering, genom projektutveckling ­ och genomförande, till försäljning och eftermarknad. Målet är friska och nöjda medarbetare, som rekommenderar Aros Bostad som arbets ­ plats och som känner att de utvecklas inom bolaget. För att uppnå ett långsiktigt lönsamt bolag krävs en inkluderande och jämlik organi ­ sation, som speglar dess kundgrupper och samhället. Aros Bostad har under de senaste åren byggt upp en organisation som per den 31 december 2023 innefattade totalt 43 heltidsbefatt ­ ningar bestående av 37 heltidsanställda och sex heltidskonsulter. Genomsnittsåldern hos de anställda uppgick till 43 år vid motsva ­ rande tidpunkt. Nöjd medarbetarundersökning genomfördes i september 2023 och besvarades av 34 medarbetare. Undersökningen går ut till samtliga anställda och konsulter som jobbar för Aros Bostad under anställningslika förhållanden. Resultatet från årets medarbetarundersökning visar att Aros Bostad är en välmående organisation med hög trivsel, med medarbetare som är engagerade i sitt arbete, uppskattar sina kollegor och känner förtroende för ledningen. Årets eNPS som är ett mått på rekommen­ dationsvilja blev 47 , vilket anses vara ett bra resultat, men är en försämring från tidigare 71 och 72 och under vårt mål på 50. Om man räknar medelvärdet för rekommendationsviljan landar det på 8,6 av 10. Nöjda medarbetare Mål 2023 2022 Självupplevd hälsa, % >85 79,4 83,3 Upplevelse att ha rätt kompetens för att utföra ett bra arbete, % >90 97,1 96,6 Känsla av delaktighet hos medarbetarna, % >80 64,7 76,6 Rekommendationsvilja (eNps) >50 47 71 Friskvård Aros Bostad har ett avtal med Sturebadets läkarmottagning som leverantör av företagshälsovård. Avtalet innehåller insatser som arbetsmiljö ­ och hälsoundersökningar samt andra åtgärder utifrån den enskildes eller gruppens behov. Alla anställda erbjuds vartannat år en hälsoundersökning vilken genomfördes 2022. Även de konsulter som arbetar för Aros Bostad kan utnyttja avtalet till avtalat pris men på egen bekostnad. • ===== SIDA 23 ===== INNEHÅLL Arosbostaden För att design inte är färger och former utan upplevelsen av en funktion 23 Årsredovisning 2023 > Verksamhet Hållbarhet Projekt Marknad Projektportfölj Riskhantering Aros Bostads aktier Finansiell information Styrelsens och VDs undertecknande Revisionsberättelse Projektportfölj Styrelse Ledning Definition av nyckeltal Övrig information Den utmanande bostadsmarknaden från 2023 visar tecken på förbättring under 2024 Aros Bostad utvärderar kontinuerligt förutsättningarna för varje produkt och marknad genom en kombination av externa rapporter och intern analys. Behovet av kvalitativa bostäder i Stockholmsområdet bedöms vara fortsatt stort och efterfrågan förväntas öka i takt med ett minskat utbud av nyproducerade bostäder och ett stabili- serat ränteläge. Utmanande bostadsmarknad 2023 Geopolitisk oro, hög inflation, stigande räntor och en rekordsvag krona hade stor inverkan på bostadsmarknaden under 2023. Höjda bolåne­ räntor i kombination med ökade levnadskostnader och en allmän marknadsoro påverkade hushållens betalningsförmåga, vilket medförde priskänsliga och avvaktande bostadsköpare. Osäkerhet kring prisutveckling och möjlighet att sälja sin befint liga bostad vid köp av ny bostad påverkade särskilt nyproduktionsmarknaden, där kunderna ofta fattar köpbeslut långt innan de kan tillträda bostaden. De senaste månaderna har antalet sålda bostäder varit 5 procent högre jämfört med samma period föregående år, men nästan 20 procent färre jämfört med samma period för ett par år sedan. Omsättningen är i allmänhet högre under hög ­ konjunkturer och lägre under lågkonjunkturer. De markant lägre försäljningsvolymerna kan delvis förklaras av att det kommit ut färre nya objekt, vilket bekräftas av att utbudet inte ökat särskilt mycket. SBAB bedömer att omsättningen på bostäder kommer att stiga under 2024 och att den mot slutet av 2025 närmat sig ett normalläge. Förväntningar om en bättre marknad 2024 SBAB konstaterar i den första utgåvan av Bomark ­ nadsnytt 2024 att det är en fortsatt utmanande marknad, framför allt för nyproduktion, men med tecken på förbättring. Hushållens förvänt ­ ningar om framtida prisutveckling skiftade i slutet av 2023 och enligt SEBs Boprisindikator är det i början av 2024 fler hushåll som tror på ökade bostadspriser om ett år än de som tror att priserna kommer att sjunka. Enligt Svensk Mäklarstatistik visar bostadspriserna tecken på återhämtning och ett flertal indikatorer såsom ränteläge, befolkningstillväxt och utbudsbrist i vissa områden visar på en fortsatt långsiktig uppåtgående trend. I sin penningpolitiska rapport från mars 2024 skriver Riksbanken att direktionen håller kvar styrräntan på samma nivå men att den troligen kan sänkas under mitten av året. SBAB bedömer att styrräntan kommer sänkas gradvis under året och att den rörliga bolåneräntan (3 ­månadersräntan) i stort sett följer Riksbanken styrränta. En nedgångs­ period förväntas starta till sommaren och till som­ maren 2025 förväntas de rörliga bolåneräntorna ha kommit ned till omkring 3,5 procent i termer av snittränta på bolånemarknaden som helhet. De långa bundna boräntorna beräknas framöver ligga på knappt 4 procent som normalläge. Fortsatt stort behov av nya bostäder Ur ett makroekonomiskt perspektiv utgör Storstockholmsregionen en stabil marknad som påvisat god efterfrågan på bostäder över tid och det finns ett fortsatt stort underliggande behov av fler bostäder. Det sammantagna utbudet av bostäder är för närvarande stort i Stockholm, men utbudet på nyproducerade bostäder är lågt jämfört med de senaste åren och en lägre byggtakt medför att bristen på moderna bostäder kommer att öka ytterligare under de kommande åren. Enligt SBAB Booli Housing Market Index (HMI) är det i riket som helhet förhållandevis god balans mellan nyproduktionen av villor och bostadsrätter och efterfrågan på respektive boendeform. För nypro ­ ducerade bostadsrätter och villor råder det balans om man ser övergripande till Stockholms län, men det är stora skillnader mellan de olika kommu ­ nerna i regionen där flertalet kommuner inom Aros Bostads hemmamarknad har underskott på såväl villor som bostadsrättslägenheter. Antalet påbörjade bostäder på rekordlåga nivåer Enligt Konjunkturinstitutets månatliga barometer förväntar sig husbyggarna i årets första undersök ­ ningar ett minskat byggande kommande kvartal, även om förväntningarna inte är lika negativa som förra året. Hög byggtakt och brister på olika produktionsfaktorer har under de senaste två åren föranlett ökade kostnader för bostadsbyggande. Detta, tillsammans med fallande priser på andra ­ handsmarknaden till följd av räntehöjningar, har haft en negativ inverkan på bostadsbyggandet. Vissa hinder för byggandet kvarstår såsom avvak ­ tande efterfrågan på bostäder och tillgängligheten av finansiering, samtidigt som Inköpschefsindex visar att stora produktionshinder såsom bristen på material och arbetskraft minskat. SBAB konstaterar i första utgåvan av Bomarknadsnytt 2024 att det kraftigt nedpressade bostadsbyggande bidrar till den låga BNP­tillväxten och med tiden leder till en allt större bostadsbrist. Svagt stigande bostadspriser Svensk mäklarstatistik visar att priserna för bo ­ stadsrätter i Storstockholm fluktuerat under det senaste året, med en nedgång under andra halv ­ an som hämtats igen i ökade priser under början av 2024, för att under februari landa på i stort sett samma nivåer som för ett år sedan. Det har inte gått att se någon påtaglig direkt negativ effekt från de kraftiga avgiftshöjningar som i januari antogs av många bostadsrättsföreningar. Generellt sett förutspår de flesta banker och mäklare att bostadspriserna kommer stiga något under 2024. Handelsbanken räknar med att den idag svaga omsättningen på bostäder återhämtar sig under året, samt att bostadspriserna går från att vara stillastående till att återigen börja öka svagt. SBAB förutspår något stigande bostads ­ priser från sommaren 2024, medan Nordea tror att botten är nådd men att det dröjer ytterligare innan priserna stiger mer direkt. Danske Bank står fast vid att hushållens finansiella situation gradvis förbättras då fundamentala faktorer som sysselsättning, reallöneutveckling, finan­ siellt sparande ökat vilket stödjer en positiv prisutveckling. • ===== SIDA 24 ===== INNEHÅLL Arosbostaden För att design inte är färger och former utan upplevelsen av en funktion 24 Årsredovisning 2023 > Verksamhet Hållbarhet Projekt Marknad Projektportfölj Riskhantering Aros Bostads aktier Finansiell information Styrelsens och VDs undertecknande Revisionsberättelse Projektportfölj Styrelse Ledning Definition av nyckeltal Övrig information Projektportfölj per den 31 december 2023 Namn Kommun Aros Bostads andel, % 1) Fond / Joint Venture /Egen Regi Ljus BTA, kvm Antal bygg­ rätter Mark­ anvisning Detaljplan för bostäder vid förvärv Aktuell status detaljplan Bygg ­ start Est. första inflytt Produktionsstartade projekt 1 T2 Fabriksparken Sundbyberg 52 Joint Venture 2) 8 995 99 Nej Laga kraft Laga kraft Q3 2021 Q1 2023 2 Invernesshöjden etapp 2 Danderyd 20 Aros Bostad IV 12 987 153 Nej Antagen Laga kraft Q3 2021 Q2 2024 3 Ekerövallen etapp 2 Ekerö 100 Egen regi 2 985 21 Ja Laga kraft Laga kraft Q2 2022 Q3 2023 4 Viggby Ängar etapp 2 Täby 100 Egen regi 5 065 46 Nej Planbesked Laga kraft Q2 2022 Q2 2024 5 Tallbacken småhus Södra Huddinge 51 Joint Venture 3) 2 160 15 Nej Laga kraft Laga kraft Q2 2022 Q2 2024 6 Slottsparken Upplands­Bro 100 Egen regi 5 250 39 Nej Laga kraft Laga kraft Q2 2022 Q3 2023 7 T1 Fabriksparken Sundbyberg 52 Joint Venture 2) 8 548 92 Nej Laga kraft Laga kraft Q2 2022 Q4 2023 8 Tallbacken flerbostäder Huddinge 10 Aros Bostad IV 3) 10 924 156 Nej Laga kraft Laga kraft Q4 2022 Q1 2025 9 Femöringen Järva krog Solna 100 Egen regi 15 632 213 Nej Laga kraft Laga kraft Q1 2023 Q4 2025 10 Invernesshöjden etapp 3 Danderyd 20 Aros Bostad IV 12 278 170 Nej Antagen Laga kraft Q2 2023 2026 11 Ekerövallen etapp 3 Ekerö 100 Egen regi 3 194 22 Ja Laga Kraft Laga Kraft Q3 2023 Q1 2025 12 Ceremonimästaren Stockholm 100 Egen regi 3 372 20 Ja Laga Kraft Laga Kraft Q3 2023 Q1 2025 13 Hildurs Trädgårdar Uppsala 50 Joint Venture 4) 4 250 25 Nej Planbesked Laga kraft Q3 2023 Q2 2025 14 Viggby Ängar etapp 3 Täby 100 Egen regi 7 724 111 Nej Planbesked Laga kraft Q4 2023 Q4 2025 Summa 103 364 1 182 Projekt under utveckling (15­61) 475 010 4 955 SUMMA SAMTLIGA PROJEKT 578 374 6 137 1) Aros Bostads andel av vinst från projekt i fond Aros Bostad IV uppgår till 20 procent, ägandet i motsvarande projekt uppgår till cirka fem procent. 2) Joint Venture med Varma. 3) Joint Venture med Frentab. 4) Joint Venture med Stams Fastigheter och Tsering Capital. Projekt har sålts som hyresrättsfastighet. Samtliga projekt, se sid 75­76 ■ Antagen/ Laga kraft, 31% ■ Samråd/ Granskning, 33% ■ Planbesked, 31% ■ Översiktsplan, 5% ■ Egen regi, 74% ■ Aros Bostad IV, 14% ■ Joint Venture, 12% ■ Bostadsrätter, 89% ■ Hyresrätter, 11% ■ Stockholm, 23% ■ Täby, 15% ■ Danderyd, 12% ■ Vallentuna, 10% ■ Solna, 10% ■ Uppsala, 7% ■ Sundbyberg, 6% ■ Ekerö, 4% ■ Huddinge, 3% ■ Haninge, 3% ■ Strängnäs, 3% ■ Sollentuna, 2% ■ Upplands-Bro, 1% ■ Upplands Väsby, 1% ■ Södertälje, 1% ■ Gotland, 0,2% Upplåtelseform, kvm ljus BTA Legal struktur, kvm ljus BTA Projektstatus, kvm ljus BTA Kommun, kvm ljus BTAAros Bostads projektportfölj innefattar attraktiva byggrätter i Storstockholm, Uppsala och Mälardalen. När Aros Bostad köper mark finns en tanke om varför vi vill bygga bostäder på just denna plats. Det är platser med promenadavstånd till allmänna kommunikationer, service och rekreationsområden. Projektportfölj • ===== SIDA 25 ===== INNEHÅLL Arosbostaden För att design inte är färger och former utan upplevelsen av en funktion 25 Årsredovisning 2023 > Verksamhet Hållbarhet Projekt Marknad Projektportfölj Riskhantering Aros Bostads aktier Finansiell information Styrelsens och VDs undertecknande Revisionsberättelse Projektportfölj Styrelse Ledning Definition av nyckeltal Övrig information Produktionsstartade projekt 1 T2 Fabriksparken Sundbyberg 2 Invernesshöjden etapp 2 Danderyd 3 Ekerövallen etapp 2 Ekerö 4 Viggby Ängar etapp 2 Täby 5 Tallbacken småhus Södra Huddinge 6 Slottsparken Bro Upplands­Bro 7 T1 Fabriksparken Sundbyberg 8 Tallbacken flerbostäder Huddinge 9 Femöringen Järva Krog Solna 10 Invernesshöjden etapp 3 Danderyd 11 Ekerövallen etapp 3 Ekerö 12 Ceremonimästaren Stockholm 13 Hildurs trädgårdar Uppsala 14 Viggby Ängar etapp 3 Täby Projekt under utveckling 15 Blåslampan Sundbyberg 16 Viggby Ängar brf 4 Täby 17 Brobyholm Strängnäs 18 Tallbacken småhus Norra Huddinge 19 Ormsta Vallentuna 20 Invernesshöjden etapp 4 Danderyd 21 Hägernäs Strand etapp 1 Täby 22 Fransyskan Stockholm 23 Persikan Stockholm 24 Åbyholm Radhus Vallentuna 25 Ryttmästaren Sundbyberg 26 Eds Allé 2 Upplands Väsby 27 Glimten Stockholm 28 Bälinge II etapp 1 Uppsala 29 Guldkaggen Gotland 30 Kalkateljén Södertälje 31 Sjövillan Södertälje 32 Eds Allé 3 Upplands Väsby 33 Ängsbotten Stockholm 34 Eneby Torg Danderyd 35 Vallentuna etapp 1 Vallentuna 36 Hägernäs Strand etapp 2 Täby 37 Bälinge I Uppsala 38 Mörby villatomter Ekerö 39 Mariehovsviken Mariefred Strängnäs 40 Gunsta Uppsala 41 Ekerö Brygga Ekerö 42 Pampas Ekelund etapp 1 Solna 43 Bälinge II etapp 2 Uppsala 44 Kungsberga Ekerö 45 Lillängsvägen Haninge 46 Solsätra Haninge 47 Vallentuna etapp 2 Vallentuna 48 Liljeholmen Stockholm 49 Farsta Strand Stockholm 50 Hägernäs Strand etapp 3 Täby 51 Timmerhuggaren Mörby Danderyd 52 Pampas Ekelund etapp 2 Solna 53 Edsviken Sollentuna 54 Årstafältet Stockholm 55 Slakthusområdet III Stockholm 56 Väsjön Sollentuna 57 Tunadalen Bromma Stockholm 58 Vallentuna etapp 3 Vallentuna 59 Pampas Eklund etapp 3 Solna 60 Förmannen Ella Gård Täby 61 Norra Djurgårdstaden Stockholm Burgsvik, GotlandBurgsvik, Gotland 29 31 Oaxen, Mörkö 30 Mariefred 17 44 UPPSALA Bälinge Gunsta 37 13 40 4328 Projekt under ut­ veckling Produktions­ startade projekt STOCKHOLM Solna Årsta Huddinge Bromma Danderyd Täby Vallentuna Lidingö Nacka Sundbyberg Upplands Bro Sollentuna Ekerö Färingsö Upplands Väsby Haninge 60 34 51 4 331 15 55 102 20 14 16 7 5 6 9 53 18 22 11 44 38 12 19 46 45 26 32 25 3 8 27 24 57 61 48 54 56 41 23 49 Farsta 58 50 59 36 21 4735 5242 • ===== SIDA 26 ===== INNEHÅLL Arosbostaden För att design inte är färger och former utan upplevelsen av en funktion 26 Årsredovisning 2023 > Verksamhet Hållbarhet Projekt Marknad Projektportfölj Riskhantering Aros Bostads aktier Finansiell information Styrelsens och VDs undertecknande Revisionsberättelse Projektportfölj Styrelse Ledning Definition av nyckeltal Övrig information Livet i Bromma Berätta lite om Villa Ekbacken Villa Ekbacken är vår hemmarestaurang där vi 6­8 gånger om året bjuder in gäster till en kväll med riktigt god mat. Vi serverar en 6­rätters meny, med hänsyn tagen till säsongen och vilka råvaror som är bäst vid varje tillfälle. Anna bakar bröd och står för efterrätten medan jag tar hand om de andra rätterna. Det ska också nämnas att det är en överraskning för gästerna vad de ska bli serverade! Vad vill ni att man ska känna efter ett besök hos er? Hit vill jag gå igen! Det kanske är det finaste betyget, att ha återkommande gäster. Det är ett kvitto på att de gillar konceptet. Vi hoppas att våra gäster känner att de blir omhändertagna från början till slut, att det är varmt och personligt hela vägen – som att komma hem till någon och så är det ju också bokstavligen. Finns det något som ni kan säga om huset som ni bor i? Vi gillar arkitekturen och att huset är i tre plan kan ju vara både positivt och negativt. När vi har Villa Ekbacken är det en stor fördel att ha flera plan. Det blir en del springa i trappor, men sam­ tidigt väldigt praktiskt när man är en stor familj. När vi flyttade hit var vi två vuxna och fyra barn så vi behövde ganska många rum och stora ytor. Vi uppskattar den tegelliknande fasaden och de stora terrasserna, samt att vi har så mycket natur runt omkring oss med ekar, tallar och inte minst att det är väldigt nära Mälaren. Vad är det bästa med att bo i Bromma? Vi bor i en del av Bromma som vi gillar väldigt mycket. Här är det nära till vattnet, skogen och naturen, vilket passar oss väldigt bra. På sommaren brukar vi gå ner till klipporna precis nedanför huset eller gå ett par hundra meter till Nockeby­ klipporna för att sola och bada. Vi är ofta på Kärsön och Lovön för en löptur eller cykeltur och vi har också upptäckt att det finns bra ställen att plocka blåbär och svamp. Eftersom vi är så matintresserade är det bra att ha Garpes Livs så nära. Det måste vara en av de bästa köttdiskarna i Sverige! Hur arbetar ni med hållbarhet och lokala råvaror? Vi tycker det är viktigt med att leva ett liv med hänsyn tagen till miljö och hållbarhet, att slänga så lite som möjligt och göra god mat på det vi har i kylen eller i frysen till vardags. När det är säsong för olika råvaror brukar vi själva plocka det ute i naturen, till exempel blåbär, lingon, fläder, och gräslök. På våren, sommaren och en bit in på hösten har vi vår kryddträdgård som försörjer oss med färska kryddor. Ibland har vi haft vilt på menyn och då har vi fått tag i vilt från Mälardalen. Vad är ni mest stolta över i er verksamhet? Dels att det inte bara stannade vid en idé som det ofta gör, utan att vi faktiskt tog steget och full­ följde idén till verklighet. Jag är också väldigt stolt över rätterna vi serverar, bra råvaror och mycket kärlek i varje liten detalj som gör en bra helhet. På Tyska Bottens väg i Bromma bygger Aros Bostad 20 stilrena stadsradhus i tre plan, som samspelar med både naturen och den omkring liggande bebyggelsen. Ett stenkast bort på Ferievägen 64 bor Andreas och Anna, som sedan två år tillbaka driver hemma- restaurang i ett parhus från Aros Bostads projekt Nockebyn. Ceremonimästaren, Bromma Vi uppskattar den tegel - liknande fasaden och de stora terrasserna, samt att vi har så mycket natur runt omkring oss med ekar, tallar och inte minst att det är väldigt nära Mälaren. • ===== SIDA 27 ===== INNEHÅLL Arosbostaden För att design inte är färger och former utan upplevelsen av en funktion 27 Årsredovisning 2023 > Verksamhet Hållbarhet Projekt Marknad Projektportfölj Riskhantering Aros Bostads aktier Finansiell information Styrelsens och VDs undertecknande Revisionsberättelse Projektportfölj Styrelse Ledning Definition av nyckeltal Övrig information 1 7 T2 och T1 Fabriksparken (Sundbyberg) Fabriksparken är en helt ny stadsmiljö i centrala Sundbyberg med bostäder, restauranger, butiker, skola och kontor. Det nya området är beläget längs med Bällstaån och granne med den prisbelönta Marabouparken. Här genomför Aros Bostad projekt med 191 lägenheter fördelade på två byggnader runt en inner ­ gård. Fabriksparken är uppdelat i två bostadsrättsföreningar. Plats: Sundbyberg Antal bostäder: 191 Status: Första och andra brfen är produktionsstartade. Första brf:en är slutsåld och inflyttad. Inflyttning: Inflyttning T1 från Q4 2023. 2 10 20 Invernesshöjden (Danderyd) Vid Inverness i södra Danderyd utvecklar Aros Bostad ett nytt bostads kvarter. Läget erbjuder optimala kommunikationer och ett stenkast bort finns även service, fina grönområden och det vackra Stocksundet. Projektet är uppdelat i fyra etapper. Etapp två, tre och fyra är sålda och produceras som hyresrätts ­ fastigheter. Första brfen är slutsåld och färdigställd. Plats: Inverness, Danderyd Antal bostäder: Cirka 388 Status: Andra och tredje etapperna är sålda och produktions ­ startade. Fjärde etappen är såld. Inflyttning: Andra etappen från våren 2024. Tredje etappen från 2026. 3 11 Ekerövallen (Ekerö) Inbäddat i ett uppvuxet villaområde ligger Ekerövallen med en lugn och charmig atmosfär. Läget erbjuder närhet till Mälaren, förskolor, skolor, livsmedelsbutiker, idrottsanläggningar och goda kommunikationer. Projektet är uppdelat i två bostadsrätts­ föreningar, Gällsta och Ekerövallen Sjösidan. Plats: Ekerö Antal bostäder: 43 Status: Första brf:en inflyttad och andra brf:en är produktions ­ startad. Inflyttning: Från hösten 2023 i första etappen. 4 14 16 Viggby Ängar (Täby) Invid Viggby ängar i Viggbyholm bygger Aros Bostad ett nytt bostadskvarter med bostäder i varierande storlek och karaktär. Läget erbjuder goda kommunikationer och närhet till grön­ områden och båthamnen vid Stora Värtan. Projektet är uppdelat i fyra etapper varav den första och tredje är sålda som hyresrättsfastigheter. Första etappen är färdigställd. Plats: Viggbyholm, Täby Antal bostäder: Cirka 172 Status: Andra etappen är produktionsstartad. Tredje etappen är produktionsstartad och såld. Inflyttning: Andra etappen från våren 2024. 5 8 18 Tallbacken Snättringe (Huddinge) Aros Bostad bygger, tillsammans med JV ­partnern Frentab, ett nytt bostadsområde fördelade på flerbostadshus och radhus. Fastigheterna är belägna i ett naturområde utmed Gamla Stockholmsvägen, angränsande till befintliga bostads­ områden samt Källbrinks idrottsplats och skola. Området har goda kommunikationsmöjligheter och direkt närhet till Gömmarens naturreservat. Plats: Snättringe, Huddinge Antal bostäder: Cirka 191 Status: Första etappen av radhus produktionsstartade. Fler bostadshusen är sålda och produceras som hyresrätter. Planerad inflyttning: Från vår 2024 i första etappen radhus. • ===== SIDA 28 ===== INNEHÅLL Arosbostaden För att design inte är färger och former utan upplevelsen av en funktion 28 Årsredovisning 2023 > Verksamhet Hållbarhet Projekt Marknad Projektportfölj Riskhantering Aros Bostads aktier Finansiell information Styrelsens och VDs undertecknande Revisionsberättelse Projektportfölj Styrelse Ledning Definition av nyckeltal Övrig information 6 Slottsparken (Upplands ­Bro) Bro Mälarstad är en ny naturnära stadsdel i Uppland ­Bro. Vid Mälarens strand anläggs en småbåtshamn, strand promenad och badplats. En gång ­ och cykelväg förbinder bostadsområdet med Bro stationsområde. Aros Bostad bygger radhus med trä­ stommar, enligt vårt koncept för hållbara och prisvärda småhus av god kvalitet. Plats: Bro Mälarstad, Upplands ­Bro Antal bostäder: 39 Status: Sälj­ och produktionsstartat. Planerad inflyttning: Från hösten 2023. 9 Femöringen Järva Krog (Solna) I den nya stadsdelen Järva Krog bygger Aros Bostad ett fler­ bostadshus bestående av 213 lägenheter. En levande gatumiljö med restauranger, kontor, handel, hotell och omsorg blandas med bostäder för att skapa en hållbar stadsdel. Projektet är sålt och produceras som hyresrättsfastigheter. Plats: Järva Krog, Solna Antal bostäder: 213 Status: Produktionsstartat, sålt som hyresrätter. Planerad inflyttning: Från 2025. 13 Hildurs Trädgårdar (Uppsala) Aros Bostad bygger, tillsammans med JV ­parten Stams Fastigheter, 25 välplanerade radhus med flexibla lösningar för att passa familjens behov. Radhusen har både takterrass och uteplats för att öka möjligheten till måltider under bar himmel. I Hildurs Trädgårdar finns de bästa förutsättningarna för att kunna leva det sköna livet i ett lugnt villakvarter med centralt läge med närhet både till skola, förskola och natur. Plats: Luthagen, Uppsala Antal bostäder: 25 Status: Produktionsstartat. Planerad inflyttning: Från 2025. 12 Ceremonimästaren (Stockholm) På Tyska Bottens väg i Bromma bygger Aros Bostad 20 stilrena stadsradhus i tre plan. Radhusen samspelar med både natur och den omkringliggande bebyggelsen, vackert belägna i en sluttning med uppvuxna träd. Ceremonimästaren blir ett område för den moderna familjen i ett befintligt bostadsområde med naturen runt knuten. Området erbjuder många former av rekreation i Judarskogens naturreservat samt närhet till både strand­ och klippbad vid Mälaren. Bara ett par minuter bort med buss eller bil finns även Brommaplans serviceutbud. Plats: Bromma, Stockholm Antal bostäder: 20 Status: Produktionsstartat. Planerad inflyttning: Från 2025. • ===== SIDA 29 ===== 29 Årsredovisning 2023 INNEHÅLL Arosbostaden För att design inte är färger och former utan upplevelsen av en funktion > Verksamhet Hållbarhet Projekt Riskhantering Strategiska risker Finansiella risker Operationella risker Regelefterlevnad Hållbarhetsrisker TCFD ­redovisning Aros Bostads aktier Finansiell information Styrelsens och VDs undertecknande Revisionsberättelse Projektportfölj Styrelse Ledning Definition av nyckeltal Övrig information Riskhantering Riskstyrning och verksamhetens risker Att tillämpa riskstyrning i samtliga delar av verk ­ samheten är av fundamental vikt för att bibehålla långsiktig lönsamhet, stabilitet och för att säker ­ ställa att Aros Bostads nuvarande och framtida affärsmål uppnås. Riskhanteringen inbegriper arbetet med finan­ siell intern kontroll, vilket syftar till att bland annat säkerställa ändamålsenliga och effektiva kontroller avseende den finansiella rapporteringen. Strategiska risker RISK BESKRIVNING AV RISK HANTERING Politiska och ekonomiska beslut Politiska och ekonomiska beslut från myndigheter och institu­ tioner påverkar bostadsköpares möjlighet till bostadsköp. Aros Bostad bevakar den politiska och ekonomiska utveck­ ling som kan komma att påverka verksamheten, men gör bedömningen att vi har begränsade möjligheter att på egen hand påverka politiska och ekonomiska beslut. Påverkans­ arbetet bedrivs därför främst genom medlemsorganisationer, så som Stockholms Handelskammare. I syfte att förbereda organisationen på eventuella konse­ kvenserna av förändrade möjligheter till bostadsköp arbetar Aros Bostad bland annat aktivt med att skapa en diversifie­ rad byggrättsportfölj och får därigenom en bredd i bolagets potentiella kunder. Vidare har vi etablerat en organisation med förmåga till en snabb anpassning till förändringar. Geopolitiska händelser Globala geopolitiska händelser och osäkerhet på finansiella marknader kan påverka bostads ­ marknaden negativt. Aros Bostad har inte möjlighet att påverka geopolitiska händelser, varför hanteringen av dessa risker utgörs av bevakning och analys. De effekter av geopolitiska händelser som vi har att hantera redovisas under övriga risker, såsom exempelvis Ekonomiska läget. Målsättningen med Aros Bostads riskhantering är att identifiera, utvärdera och begränsa risker kopplade till verksamheten. Nedan redogörs för de risker som bedöms som väsentliga för vår verksamhet och framtida utveckling samt hur dessa hanteras. Bankers intressen Bankernas intressen och krav kan ha en negativ påverkan på bostadsrättsföreningars och bostadsrättslägenheters ekono ­ miska attraktivitet för bostads ­ köpare. Aros Bostad ser löpande över möjligheterna att motverka risken för att bankers intressen och krav kan påverka bostadsrättslägenheters ekonomiska attraktivitet för bostadsköpare. Bland annat har Aros Bostad i vissa av sina bostadsrättsprojekt infört en så kallad räntekompensation, vilket innebär att vi träffar en överenskommelse med aktuell bostadsrättsförening om att kompensera föreningen för ränteökningar under en viss period. Aros Bostad för också en kontinuerlig dialog med de banker som finansierar projekten – gällande möjligheterna att utveckla samarbetet med bankens avdelning för bolån och tillse en kunskapsöverföring gällande aktuellt projekt för att säkerställa att bostadsrättsköpare erhåller förmånliga villkor för sina bolån. Medarbetare Aros Bostad är beroende av nyckelpersoner Aros Bostad har aktivt rekryterat personal med överlappande kompetens och ansvarsområden i syfte att säkerställa konti­ nuitet vid förlust av enskilda medarbetare. Aros Bostads sammangående med Besqab kommer att öka antalet medarbetare och funktioner och därigenom möjligheter att fördela arbetsuppgifter. Därutöver kommer sammangåendet att stärka medarbetarnas utvecklings­ potential ­ vilket säkerställer en bättre successionsstruktur. Aros Bostad kommer som en del av den pågående integra­ tionsprocessen med Besqab att utveckla arbetsbeskriv­ ningarna för olika funktioner samt dokumentationen av de processer som Aros Bostad tillämpar; vilket minskar personberoende genom att säkerställa möjligheten att ersätta enskilda medarbetare. Utsläpp av koldioxid Utsläpp av koldioxid i värdeked­ jan kopplat till materialproduk­ tion, transporter och produktion och drift av byggnad ger upphov till en negativ påverkan på klimatet. Aros Bostad jobbar aktivt med att minska klimatavtrycket i projektprocessen – från förvärv till projektutveckling och genomförande. Likaså arbetar vi löpande med att minska klimatavtrycket i driftskedet för byggnaderna. Aros Bostad styr frågan från affärsplan och hållbarhetsstrategi och hållbarhetspolicy vidare genom projekteringsanvisningar och riktlinjer i projekten. Miljö och klimat är ett fokusområde där mål finns på minskat klimatavtryck 2025 (–25%), 2030 (–50%) och klimatneutralitet till 2045. Verksamhetens identifierade risker är uppdelade i finansiella, strategiska, operationella, regelefter ­ levnad samt hållbarhetsrisker. Hållbarhetsrisker rör miljö ­, sociala­ samt styrningsfrågor kopplade till verksamhet, affärsförbindelser, produkter eller tjänster, där risk finns för allvarliga konsekvenser. Genomgång och värdering av riskerna genomförs årligen. • ===== SIDA 30 ===== 30 Årsredovisning 2023 INNEHÅLL Arosbostaden För att design inte är färger och former utan upplevelsen av en funktion > Verksamhet Hållbarhet Projekt Riskhantering Strategiska risker Finansiella risker Operationella risker Regelefterlevnad Hållbarhetsrisker TCFD ­redovisning Aros Bostads aktier Finansiell information Styrelsens och VDs undertecknande Revisionsberättelse Projektportfölj Styrelse Ledning Definition av nyckeltal Övrig information Strategiska risker RISK BESKRIVNING AV RISK HANTERING Mark Det råder brist på attraktiv mark och förvärvsobjekt till rimligt pris på marknaden. Aros Bostad har över tid förvärvat byggrätter i en sådan omfattning att den befintliga byggrättsportföljen möjliggör att starta projekt under åtminstone kommande två till tre år. Därutöver kommer sammanslagning med Besqab medföra att Aros Bostad kommer i besittning av ytterligare attraktiva byggrätter. Utöver Aros Bostads arbete med att förvärva en attraktiv byggrättsportfölj har även en flexibel och erfaren projekt­ organisation etablerats med förmåga att anpassa projekten efter förutsättningarna, så som exempelvis högre byggrätts­ priser. Negativa prognoser Negativa prognoser om bostads ­ marknaden resulterar i minskad betalningsvilja hos bostads­ köpare. Aros Bostad arbetar kontinuerligt med att f örmedla ”trygghet” till potentiella bostadsköpare under projektens gång samt lägger stor vikt vid förmåga att kunna färdigställa projekt och bostadsköparen erbjuds konkreta säkerhets­ åtgärder, till exempel möjlighet att under vissa förutsättningar skjuta på tillträdet av sin bostad. Risken hanteras även genom konservativa antaganden i kalkyler och affärsplaner för de enskilda projekten. Reserver på intäktssidan i varje projekt ger möjlighet att anpassa prisnivån för osålda lägenheter. Därutöver har Aros Bostad möjlighet att växla om pågående samt kommande bostadsrättsprojekt till hyresrättsprojekt, om detta skulle anses mer lämpligt ur ett kommersiellt perspektiv. Finansiella risker RISK BESKRIVNING AV RISK HANTERING Ekonomiska läget Det generella ekonomiska läget kan medföra att svenska affärsbanker dels intar en mer återhållsam inställning till att finansiera bostadsutveckling, dels tillhandahåller finansiering till oförmånliga villkor vilket i förlängningen kan påverka kon­ cernens avkastningsmöjligheter (till exempel lägre utlånings­ nivåer och högre räntor). I syfte att motverka risken för att svenska affärsbanker intar en mer återhållsam inställning till att finansiera bostads­ utveckling, alternativt tillhandahåller finansiering till oförmånliga villkor, har Aros Bostad under innevarande år anställt en finansieringsanalytiker med uppdrag att löpande identifiera och utvärdera alternativa finansieringskällor. Vidare har Aros Bostad inlett ett arbete med att utveckla processen beträffande förvärv av projekt för att förtydliga arbetet med upphandling och säkerställande av finansiering. Försäljnings­ grad Om Aros Bostad inte lyckas upp­ nå erforderlig försäljningsgrad i tid för att erhålla byggkreditiv till projekt. Aros Bostad verkar för att de avtal vilka ingås, dels vid för­ värv av byggrätter och dels vid försäljning av bostadsrätter, ger möjlighet att anpassa tidsplanen för byggnationen av projektet till villkoren för aktuell finansiering. Därutöver arbe­ tar Aros Bostad aktivt med upphandling av finansiering (se risk beskriven ovan gällande en mer återhållsam inställning hos svenska affärsbanker att finansiera bostadsutveckling) för att motverka risken att begränsad tillgång till finansiering medför att finansieringsavtal ingås på oförmånliga villkor. Vidare tillämpar Aros Bostad försäljningsstrategier som främjar en hög försäljningsgrad tidigt i projekt – exempelvis förmånligare villkor för bostadsrättsköpare som ingår avtal i ett tidigt skede. Likviditet hos leverantör Likviditetsproblem hos väsent ­ liga leverantörer kan få negativa konsekvenser för Aros Bostad, till exempel genom att avtals­ skyldigheter inte infrias eller att motparten försätts i konkurs. Aros Bostad samarbetar med väletablerade entreprenadbo­ lag på den lokala marknaden, varvid upphandlingen följer en strukturerad inköpsprocess som ett led i projektprocessen. I samband med upphandlingen genomförs kontroller av entreprenörers finansiella ställning, deras referensprojekt, den tilltänkta projektorganisationen och den säkerhet som entreprenören ska ställa för sina förpliktelser. I bedöm­ ningen kontrolleras även relevanta koncernbolag, däribland moderbolaget, till entreprenören. Vidare genomförs löpande kontroller av entreprenörens finansiella ställning under projektets genomförande för att säkerställa att eventuella avvikelser identifieras så tidigt som möjligt. • • ===== SIDA 31 ===== 31 Årsredovisning 2023 INNEHÅLL Arosbostaden För att design inte är färger och former utan upplevelsen av en funktion > Verksamhet Hållbarhet Projekt Riskhantering Strategiska risker Finansiella risker Operationella risker Regelefterlevnad Hållbarhetsrisker TCFD ­redovisning Aros Bostads aktier Finansiell information Styrelsens och VDs undertecknande Revisionsberättelse Projektportfölj Styrelse Ledning Definition av nyckeltal Övrig information Finansiella risker RISK BESKRIVNING AV RISK HANTERING Osålda lägenheter Aros blir tvungna att förvärva ej sålda lägenheter vilket påverkar likviditeten negativt. Aros Bostads försäljningsprognoser är en variabel i likvidi­ tetsplaneringen i syfte att tidigt förutse likviditetspåverkan från osålda lägenheter. Baserat på utfallet av försäljnings­ prognoserna kan Aros Bostad vidta ett antal åtgärder för att motverka att likviditeten påverkas negativt, så som omvandling av bostadsrättsprojekt till hyresrättsprojekt, blockförsäljning av lägenheter för uthyrning eller införandet av rabatter i syfte att öka försäljningsgraden. I syfte att hantera osålda lägenheter har Aros Bostad skapat en koncernintern struktur med ett dedikerat bolag som med extern finansiering ska ha möjlighet att förvärva osålda lägenheter och på så sätt stärka likviditeten. Finansiering Aros Bostad har inte tillgång till finansiering för att kunna fortsätta bedriva verksamheten. Aros Bostad arbetar aktivt med att utveckla likviditetspla­ neringen i syfte att tydliggöra vilka väsentliga risker som föreligger och hur dessa hanteras. Därutöver har åtaganden i likviditetsplaneringen beräknats med lämplig ”buffert” i syfte att säkerställa likviditet att vid var tid fortsätta bedriva verksamheten. Aros Bostad bedriver löpande ett arbete i kapitalmarknaden och har goda relationer med ett antal potentiella finansiärer för att säkerställa möjligheterna att inhämta nytt kapital. Betalnings­ åtaganden Aros Bostad klarar inte av att fullfölja betalningsåtaganden (till exempel projekt och ingångna affärer) på grund av likviditetsbrist. Utöver vad som redovisas avseende risken ovan, gällande att inte ha tillgång till finansiering, så säkerställer Aros Bostad, i syfte att undvika risken för att inte kunna fullfölja betalnings­ åtaganden, att betalplanerna är fördelaktigt utformade och anpassade till vår likviditetsprognos. Aros Bostad verkar även för att reglera åtagandena med tillämpning av alternativa betallösningar, så som etappvisa tillträden med senarelagda betalningar och regleringar av betalningsåtaganden medelst reverser. Operationella risker RISK BESKRIVNING AV RISK HANTERING Processer kommun och myndigheter Långdragna handläggningstider, överklaganden (till exempel för tillstånd och myndighetsbeslut) och processer hos kommuner och myndigheter försenar Aros Bostads projekt väsentligt. I syfte att korta handläggningstiderna har Aros Bostad tillsammans med ett antal konkurrenter tagit fram initiativet Bygg i Tid med målet att effektivisera och förbättra plan­ och tillståndsprocesserna. Inom ramen för Bygg i Tid bedrivs dels påverkansarbete och dels kunskapsutbyte vilket syftar till att påverka kommuner och andra aktörer att underlätta bostadsbyggande. Vidare har Aros Bostad säkerställt en hög intern kunskaps­ nivå beträffande tillståndsprocesserna i syfte att driva enskilda ärenden på ett ändamålsenligt och effektivt sätt. Kvalitet entreprenad­ arbeten Bristande kvalitet i entreprenad ­ arbeten som utförs i projekten. I syfte att säkerställa hög kvalitet i entreprenadarbeten tillämpar Aros Bostad kvalitet som ett kritiskt kriterium i upphandlingsprocessen av entreprenadleverantörer. Vidare har Aros Bostad under året upprättat ett avtalsmallspaket för entreprenadavtal med väl reglerade och höga krav, vilket ska tillämpas på projekten. Aros Bostad har även antagit en rutin för besiktningar av entreprenadarbeten som säkerstäl­ ler ett kontinuerligt kvalitetsarbete. Regelefterlevnad RISK BESKRIVNING AV RISK HANTERING Rättsliga tvister Aros Bostad blir inblandade i rättsliga tvister med entre ­ prenörer, andra leverantörer eller affärs partners, vilket kan resultera i betydande kostnader. I syfte att motverka att Aros Bostad blir inblandad i rättsliga tvister verkar vi för att samtliga anställda ska vara inför­ stådda i våra legala åtaganden, bland annat genom att tillhandahålla interna utbildningar och kunskapsöverföring. Projektprocess innefattar dels ett uppstartsmöte, vilket säkerställer att samtliga inblandade personer är medvetna om relevanta åtaganden, och dels erfarenhetsåterföring ­ vilket möjliggör att identifiera och motverka situationer vilka typiskt sett exponerar Aros Bostad för risker. Aros Bostad har även initierat en översyn av koncernens rättsskydd i tillämpliga försäkringar i syfte att begränsa risken kopplad till tvister. • • • ===== SIDA 32 ===== 32 Årsredovisning 2023 INNEHÅLL Arosbostaden För att design inte är färger och former utan upplevelsen av en funktion > Verksamhet Hållbarhet Projekt Riskhantering Strategiska risker Finansiella risker Operationella risker Regelefterlevnad Hållbarhetsrisker TCFD ­redovisning Aros Bostads aktier Finansiell information Styrelsens och VDs undertecknande Revisionsberättelse Projektportfölj Styrelse Ledning Definition av nyckeltal Övrig information Hållbarhetsrisker Aros Bostad arbetar löpande med hållbarhets­ risker i strategisk såväl som operationell verk ­ samhet. Nedan redovisas de risker i enlighet med definitionen i ÅRL vilka beskriver vår påverkan Hållbarhets risker RISK BESKRIVNING AV RISK HANTERING Arbetsmiljö Ett bristfälligt arbetsmiljö arbete kan leda till sjukfrånvaro och skador på människor samt till ekonomiska konsekvenser. I Aros Bostads egen organisation bedöms riskerna för olyckor eller långvarig ohälsa som relativt små. Större risker finns kopplat till byggprojekt och i entreprenörsleden. I Aros Bostads uppförandekod för leverantörer ställs krav på att gällande lagstiftning inom arbetsmiljö följs och att leverantö­ ren på ett systematiskt och förebyggande sätt arbetar med arbetsmiljö. För att säkerställa att kraven uppnås genomförs årliga skriv­ bords­ och platsrevisioner av bygg entreprenörerna under produktionsfasen. Även inköpsprocessen har kontrollpunkter kopplat till arbetsmiljökrav. Löpande kontroller sker under byggmöten och via skydds­ ronder där arbetsmiljöarbetet i produktionen följs upp. Aros Bostad kravställer stickprov av alkohol­ och drog­ påverkan i projekt under produktion och följer månatligen upp olycks­ och tillbudsstatistik i projekten. Utsläpp till luft Utsläpp av koldioxid vid tillverk­ ning av byggmaterial, trans­ porter, energi användning och tjänste resor ger upphov till en negativ påverkan på klimatet. Aros Bostad har som mål att minska utsläppen med 25 pro­ cent till 2025. Målet är i linje med färdplanen för bygg­ och anläggningsbranschen och därmed även Parisavtalet. Alla bostäder ska certifieras enligt Svanen, vilket bland annat säkerställer en låg energianvändning vilket också påverkar utsläppen. Aros Bostads uppförandekod för leverantörer slår fast att leverantörer ska arbeta aktivt för att minska utsläpp till luft, mark och vatten samt effektivisera sin energianvändning. Under 2023 har arbetet med klimat fortsatt med skarpare krav samt redovisning av nyckeltal för utsläpp/BTA i ett antal slutförda projekt. Kemikalie­ användning Användning och utsläpp av kemikalier i hela värde kedjan kan orsaka hälso­ och miljö risker. Aros Bostads uppförandekod för leverantörer slår fast att arbetet ska utföras i enlighet med tillämplig miljölagstift­ ning, inklusive försiktighetsprincipen, samt andra regler och krav. Aros Bostad kravställer användande av Byggvaru­ bedömningen samt certifierar i enlighet med Svanen vilket säkerställer en sund inomhusmiljö i våra bostäder. Resurs­ och material­ användning I samband med nyproduktion används en stor mängd material och resurser som ger upphov till negativ miljöpåverkan genom resursförbrukning, uppkomst av avfall och utsläpp till luft. Aros Bostads uppförandekod för leverantörer slår fast att arbetet ska utföras resurseffektivt och att mängden avfall ska minimeras. Leverantörer ska ha ett system för att avfall tas om hand på ett korrekt sätt, samt främja återvinning och återbruk. Under 2023 beslutades om en projekteringsanvisning för hållbarhet där resursförbrukning och cirkularitet är ett eget fokusområde med krav inom områdena resurshushållning, avfall, demontering och flexibilitet och återbruk. Likaså har nyckeltal för styrning och uppföljning slagits fast. Kundernas säkerhet och hälsa Osunda material som byggs in kan ut göra en risk för kunders/ boendes hälsa och säkerhet. Vid val av material ska hänsyn tas till både miljö och hälsa. Det säkerställs genom att alla materialval minst ska uppnå kravnivå accepteras i Byggvarubedömningen. Aros Bostad har beslutat att certifiera enligt Svanen, vilket säkerställer sunda materialval i bostäder. Vid årets slut genomfördes 13/14 projekt i enlighet med Svanen och under året har fyra bostadsprojekt Svanencertifierats. Kränkningar av mänskliga rättigheter Risk för kränkning av mänsk­ liga rättigheter i samband med leverantörer, entrepre nörer eller under entreprenörers utförande av arbete alternativt i anslutning till inköp av varor och material. Aros Bostads interna uppförandekod samt uppförandekoden för leverantörer, går i linje med internationella arbets­ organisationens (ILOs) konventioner samt FN:s vägledande principer om företagande och mänskliga rättigheter. Uppförandekoden för leverantörer biläggs alla avtal med byggentreprenörer och samarbetspartners. Aros Bostad genomför löpande såväl skrivbordsrevisioner som plats­ revisioner i projekt i produktion där mänskliga rättigheter är ett av de områden som revisionen omfattar. Möjlighet till anonym rapportering vid misstanke om brott mot uppförande koderna finns via ett visselblåsarsystem som går via oberoende part. Otrygghet Risk att platser upplevs som otrygga för boende såväl som övriga medborgare. Risken hanteras på projektbasis i dialog med ansvarig arkitekt i projektet samt omhändertas i vidare projektering. Under 2023 har ett styrdokument gällande gestaltning och projektering beslutats såväl som projekteringsanvisning för hållbarhet där trygghet är ett av de områden som målstyrs i projekten. Påverkan biologisk mångfald Risk att Aros Bostads verksam ­ het, direkt eller indirekt, påverkar ekosystem negativt och skadar biologisk mångfald. Biologisk mångfald är ett av Aros Bostads väsentliga områden för påverkan och ingår i fokusområde Miljö och klimat. Under året har projekteringsanvisning för hållbarhet beslutats där biologisk mångfald är ett av de områden som kravställs. Otillbörliga affärs­ relationer och korruption Risk för korruption i bygg­ och fastighetsbranschen. I sam band med affärsrelationer finns också risk för otillbörlig påverkan och osund konkurrens. Uppsatta rutiner internt på bolaget. Aros Bostad kravställer arbete med antikorruption i sin uppförandekod för leverantö­ rer samt genomför löpande kontroller på området. på områdena antikorruption, miljö, personal, sociala förhållanden och respekt för mänskliga rättigheter. På sida 33 redovisas klimatrelaterade risker i enlighet med Task force on climate related financial disclosures (TCFD). • ===== SIDA 33 ===== 33 Årsredovisning 2023 INNEHÅLL Arosbostaden För att design inte är färger och former utan upplevelsen av en funktion > Verksamhet Hållbarhet Projekt Riskhantering Strategiska risker Finansiella risker Operationella risker Regelefterlevnad Hållbarhetsrisker TCFD ­redovisning Aros Bostads aktier Finansiell information Styrelsens och VDs undertecknande Revisionsberättelse Projektportfölj Styrelse Ledning Definition av nyckeltal Övrig information Riskhantering Aros Bostad identifierar och analyserar framtida klimatrisker och möjligheter på såväl bolags ­ samt projektnivå. Arbetet med att identifiera och ana ­ lysera fysiska klimatrisker och omställningsrisker som kan ha en övergripande påverkan på verksam ­ heten är integrerat i Aros Bostads övergripande riskprocess. I tabellen redovisas klimatrisker och ­möjligheter som identifierats. Scenarioanalys Aros Bostads scenarioanalys baseras på data från FNs klimatpanel IPCCs (Intergovernmental Panel on Climate Change) scenarion RCP1 2,6 och RCP 8,5, både i ett kortsiktigt (2040) och lång ­ siktigt (2100) perspektiv. Likaså har SMHIs data legat till grund för scenarioanalyser. Resultatet av analysen var att nedanstående risker och möjlig ­ heter identifierades. Utgångspunkt Enligt TCFDs rekommendationer kan klimatrela ­ terade finansiella risker delas in i två huvudkate ­ gorier; omställningsrisker och fysiska risker. Med omställningsrisker menas de politiska, regulato ­ riska, marknadsmässiga och tekniska risker som en övergång till ett samhälle med lägre koldioxid­ utsläpp kan innebära. Med fysiska risker menas de risker som uppstår som en konsekvens av att klimatet förändras, till exempel ökad nederbörd eller övertemperaturer. Omställningsrisker Aros Bostad har arbetat med klimatfrågan löpande de senaste åren och tagit flertalet beslut för att minska omställningsriskerna i verksamheten. Relevanta strategiska beslut som går i linje med detta är att minska energianvändningen och kravställt byggande av hus med energiklass B. Utsläppen från byggprojekten ska minska med –25 procent till 2025 och –50 procent till 2023. För att uppnå detta och mer effektiv resurs­ användning och minskat avfall finns flertalet krav i projekteringsanvisning såväl som andra styrande dokument i projektverksamheten. Trots genomförda åtgärder identifierar Aros Bostad fortsatt omställningsrisker som kan komma att påverka verksamheten, vilket framför allt rör regulatoriska krav och tillgång till finan ­ siering. Ökade skatter eller annan reglering på energi och utsläpp samt högre finansieringsavgifter skulle kunna innebära ökade kostnader och en påverkan på Aros Bostads lönsamhet. Fysiska risker Vad gäller arbetet med fysiska risker utgår Aros Bostad ifrån platsen för vårt förvärv/projekt. I förvärvsfas identifierar vi vilka fysiska risker som kan vara relevanta utifrån den kravställning som sker i EUs taxonomi vilket omfattar kroniska och akuta risker i klasserna temperaturrelaterade, vindrelaterade, vattenrelaterade och sådana rela ­ terade till fast massa. I fortsatt planarbete sker ett utökat arbete med eventuella relevanta risker där utökade analyser och arbeten för att vidare analysera risken och identifiera eventuella anpassningsåtgärder. I ge ­ nomförande hanteras valda anpassningsåtgärder i entreprenaden. Möjligheter Aros Bostads bedömning är att efterfrågan på effektiva och robusta byggnader som ger ett långsiktigt bidrag till platsen och miljön i stort kommer att öka. Detta gör att vi fortsätter styra mot energieffektiva fastigheter som är klimatrisk ­ säkrade genom såväl tekniska lösningar som hantering genom olika blåa och gröna åtgärder. Redovisning i enlighet med Task Force for Climate­related Financial Disclosures (TCFD) Klimatrisker, möjligheter och finansiell påverkan Risk/möjlighet Typ av risk Beskrivning/ finansiell påverkan Hantering Aros Bostad Omställningsrisk Ökade kostnader till följd av höjda skatter eller annan typ av reglering kopplad till utsläpp (klimatpåverkande material såväl som energi). Regulatorisk Ökade kostnader i projekten kopplat till regleringar som slår på lönsamheten. Aros Bostad kravställer energiklass B för bostäder för att minska energian­ vändningen. Aros Bostad styr utsläpp kopplat till byggproduktionsfas såväl som driftfas. Sämre lånevillkor och/eller svårare att få finansiering för bostäder som inte är tillräckligt klimatrisk­ hanterade. Marknadsrisk Ökade kostnader i kreditgivning. Svårare att få finansiering. Aros Bostad kravställer energiklass B, Svanen samt hanterar väsentliga aspek­ ter såsom klimatrisker, klimatpåverkan, resursförbrukning, biologisk mångfald och energianvändning genom projekte­ ringsanvisningar och andra styrdoku­ ment genom projektprocessen. Krav på nollutsläpp, cirkulär ekonomi och andra områden där kraven ökar snabbt kräver förändringar i affärs­ modell och värdekedja. Varumärkesrisk Ökade kostnader förbundet till leveran­ törsleden. Kompetensbrist försvårar omställningen och affärsmodellen riskerar att bli obsolet. Aros Bostad följer utveckling och ökade regulatoriska krav noggrant för att ta höjd för eventuell negativ påverkan på affärsmodellen. Fysisk risk Ökning av extremväder; höjda vattennivåer och översvämningar Akut Ökade vattenmängder och höga flöden som kan påverka byggnadens motstånds­ kraft negativt. Aros bostad hanterar platsspecifika eventuella klimatrisker från förvärvs­ processen genom fortsatt projektering och genomförande. Analyser av dag­ vatten och eventuella höga flöden görs från förvärv till tidiga skeden. Relevanta tekniska åtgärder identifieras och hante­ ras i genomförandeskede. Skred, ras och andra förändringar kopplat till jordmån och massa Systematisk Osäkra markförhållanden som kan leda till fördyringar i projektering och tidiga skeden, såväl som dyra tekniska åtgärder i genomförande. Aros bostad hanterar platsspecifika eventuella risker kopplat till massa från förvärvsprocessen genom fortsatt projektering och genomförande. Övertemperaturer och temperaturförändringar Systematisk Förhöjda temperaturer inomhus påverkar inomhusmiljön negativt och påverkar bostädernas planlösning och funktionalitet samt kan försvåra försäljning. Aros Bostad hanterar eventuella övertemperaturer i samband med tidiga skeden och genomförande genom analys av solljus till eventuella tekniska åtgärder i genomförande. Möjligheter Ändrade kund­ och investerarbehov och krav på hållbarhetsområdet gör Aros Bostad attraktivt för investerare, kommuner och konsumenter. Produkter/ tjänster, marknader •Attraktiv produkt, ökade intäkter. •Bättre krav i långivning och förmånligare finansiering. •Större chans att vinna markanvisningar. Löpande omvärldsbevakning och trendspaning inom de områden som har påverkan på affären. Detta driver en utvecklad produkt och förändrat erbjudande (se nedan). Möjlighet att utveckla byggnader med en förändrad karaktäristik där andra grundfunktioner och egenskaper blir relevanta. Innovation och teknologi blir drivande och viktigt. Resurseffekti­ visering, energi, produkter/ tjänster, marknader och resiliens •Omställning mot ökade krav på området kopplat till energi, resurshushållning, biologisk mångfald och utsläpp. •En utvecklad och förfinad produkt leder till positiva effekter för Aros Bostads varumärke och gör oss till en attraktiv partner inom flera intressentgrupper. Denna möjlighet tas omhand internt i löpande affärsutveckling. • ===== SIDA 34 ===== 34 Årsredovisning 2023 INNEHÅLL Arosbostaden För att design inte är färger och former utan upplevelsen av en funktion > Verksamhet Hållbarhet Projekt Riskhantering Aros Bostads aktier Finansiell information Styrelsens och VDs undertecknande Revisionsberättelse Projektportfölj Styrelse Ledning Definition av nyckeltal Övrig information Aros Bostads aktier Aros Bostad har två aktieserier; stamaktie serie A samt preferens ­ aktie av serie B. Aktierna är noterade på Nasdaq First North Growth Market. I januari 2024 lämnade Aros Bostad ett uppköpserbjudande till aktieägarna i Besqab i syfte att bilda en ny ledande bostadsutvecklare. Samtliga aktier utgivna av Besqab överlåts till Aros Bostad mot veder­ lag i form av nyemitterade stamaktier och preferensaktier av serie B i Aros Bostad. Genom nyemissionen emitterar Aros Bostad högst 48 158 972 stamaktier och 3 209 980 preferensaktier av serie B. Under 2022 genomförde Aros Bostad ett strategiskt portfölj förvärv av cirka 1 500 byggrätter från ALM Equity, köpeskillingen betalas genom apport emission av stam ­ och preferensaktier. I oktober 2022 tillträddes merparten av projekten vilket medförde att 9 942 470 stam­ aktier respektive 2 953 161 preferensaktier emitterades samt 5 462 076 konvertibler, som har växlats till stam aktier under 2023. Resterande projekt tillträds då de avtalsmässiga förutsättningarna infaller och under 2023 har Aros Bostad tillträtt ytterligare tre projekt, köpe skillingen har erlagts huvudsakligen genom en kvittningsemis ­ sion av 583 333 stam aktier samt av 2 141 725 konvertibler som ska växlas till stamaktier senast under 2024. Stamaktie Varje stamaktie berättigar till rösträtt med en röst per aktie. Aktierna är denominerade i SEK och varje aktie har ett kvotvärde om 0,02 SEK. Kursen på Aros Bostads stamaktie den 31 december 2023 var 32,50 kronor motsvarande ett börs värde om 1,8 miljarder kronor. Aros Bostads egna kapital enligt segmentsredovisningen uppgick per balansdagen till 2,1 miljarder kronor. Utdelningspolicy stamaktie Beslut om utdelningar fastställs utifrån långsiktig tillväxt, resultat­ utveckling och kapitalbehov med hänsyn tagen till vid var tid gällande mål och strategier. Utdelningen ska, i den mån utdelning föreslås, vara väl avvägd med hänsyn till verksam hetens mål, omfattning och risk. Aros Bostad aktier, 31 december 2023 Börsvärde 1,8 mdkr (stamaktier) Marknadsplats Nasdaq First North Growth Market Stamaktie serie A Preferensaktie serie B Antal aktier 53 908 026 Antal aktier 8 497 950 Konvertibler 2 141 725 Stängningskurs 83,00 SEK Stängningskurs 32,50 SEK ISIN SE0015195706 ISIN SE0010547786 Aros Bostad avser inte att ge någon utdelning på stam aktien under de närmaste åren då resurser kommer att gå till att produktions ­ starta flera projekt inom ramen för den befintliga projektportföljen, samt till förvärv av nya projekt. Preferensaktie B Varje preferensaktie B berättigar till en tiondels röst per aktie. För preferensaktie B uppgick sista betalkursen den 31 december 2023 till 83 kronor. Preferensaktie B ger rätt till en utdelning om 7 ,50 SEK per år med kvartalsvisa utbetalningar. Preferensaktierna medför i övrigt ingen rätt till utdelning. Utbetalningen av preferensutdelning på prefe ­ rensaktie B sker den 7 juni 2024 (1,87 SEK). Kommande utdelnings ­ tillfällen för perioden efter den 7 juni fram till årsstämman 2025 fastställs vid årsstämma den 3 juni 2024. Utdelning Q2 2024 – Preferensaktie B Sista dag för handel inklusive rätt till utbetalning av utdelning 30 maj 2024 Första dag för handel exklusive rätt till utbetalning av utdelning 31 maj 2024 Avstämningsdag för utbetalning av utdelning 3 juni 2024 Förväntad dag för utbetalning från Euroclear 1) 7 juni 2024 1) Sker på tredje bankdagen efter avstämningsdagen för svenska emittenter. Kurs Antal Källa: WebfinancialGroupOmsatt antal aktier per vecka Carnegie Fastighetsindex, CREXOMX Stockholm PI Aros Bostad 0 400 000 800 000 1 200 000 1 600 000 2 000 000 2 400 000 2 800 000 decoktaugjunaprfebdecoktaugjunaprfebdecoktaugjun 10 20 30 40 50 60 70 80 feb Aros Bostad stamaktie Invernesshöjden, Danderyd Största aktieägare per 31 december 2023 Aktieägare Stam­ aktier Preferens ­ aktier Andel kapital (%) Andel röster (%) ALM Equity 14 516 380 2 263 161 26,9 26,9 Vencom Capital 7 372 984 56 100 11,9 13,5 Samir Taha 6 171 000 80 000 10,0 11,3 M2 Asset Management 5 310 416 1 634 923 11,1 10,0 Första AP ­fonden 5 405 050 – 8,7 9,9 Per Rutegård 4 763 689 51 356 7,7 8,7 Livförsäkringsbolaget Skandia, ömsesidigt 1 848 430 – 3,0 3,4 Avanza Pension 1 208 131 283 462 2,4 2,3 Thomas Hollaus 911 465 – 1,5 1,7 Ejderholmen AB 422 000 468 944 1,4 0,9 Övriga 5 978 481 3 660 004 15,4 11,6 Totalt 53 908 026 8 497 950 100 100 ===== SIDA 35 ===== Arosbostaden För att design inte är färger och former utan upplevelsen av en funktion 35 Årsredovisning 2023 INNEHÅLL Verksamhet Hållbarhet Projekt Riskhantering Aros Bostads aktier Finansiell information Segmentsredovisning Finansiella rapporter Förvaltningsberättelse Styrelsens och VDs undertecknande Revisionsberättelse Projektportfölj Styrelse Ledning Definition av nyckeltal Övrig information > • Resultaträkning – segmentsredovisning TSEK 2023 2022 Vinstavräkning projekt 1 394 849 913 662 Förvaltningsarvoden 31 787 22 578 Övriga intäkter 6 079 18 211 Rörelsens intäkter 1 432 715 954 451 Projektkostnader –1 148 231 –716 006 Bruttoresultat 284 483 238 444 Personalkostnader –65 573 –56 682 Externa kostnader –45 200 –37 955 Avskrivningar –12 –2 459 Rörelsens kostnader –110 785 –97 096 Rörelseresultat 173 698 141 348 Finansiella intäkter 374 23 Finansiella kostnader –43 707 –5 251 Resultat efter finansiella poster 130 366 136 120 Skatt – 36 Årets resultat 130 366 136 156 Resultat per aktie, SEK Före utspädning 2,66 3,45 Efter utspädning 2,66 3,44 Antal aktier, st Preferensaktier 8 497 950 8 497 950 Genomsnittligt antal stamaktier före utspädning 49 020 389 39 477 072 Genomsnittligt antal stamaktier efter utspädning 49 020 389 39 592 381 Totalt antal utestående stamaktier 53 908 026 47 862 617 Finansiell information – segmentsredovisning Redovisningsprincip segments­ redovisning I segmentsredovisningen redovisas intäkter respektive projektkostnader från bostadsprojekt vid projektets successiva genomförande. Kontroll över bostadsprojekten övergår till bostadsrätts­ föreningen, som i segmentrapporteringen hanteras som en extern part, i takt med projektets genom ­ förande. Segmentsredovisningen speglar bättre bolagets verksamhet enligt Aros Bostad och överens ­ stämmer med bolagets interna uppföljning och rapportering. För intresseföretag redovisar Aros Bostad den proportionerliga andelen av de gemensamt ägda företagens intäkter och kostnader i koncern­ resultaträkningen. Intresseföretag avser de två fonderna, Aros Bostad III och Aros Bostad IV, samt de JVn som Aros Bostad är samägare i. För förvaltning och projektledning i intresseföretagen fakturerar Aros Bostad ett förvaltningsarvode till dessa bolag. För mer information om redovisningsprinciper se not 1. Finansiell utveckling 2023 Rörelsens intäkter Rörelsens intäkter uppgick till 1 432 715 TSEK (954 451). Intäkter utgörs främst av intäkter från vinstavräkning, vilket för året främst hänförs till de egna projekten Blåslampan, Viggby Ängar, Femöringen Järva Krog, Ekerövallen och Alba samt projekt i intresse företag; Aros Bostad IV respektive JV avseende Fabriksparken. Vinst­ avräkning för projekt uppgick till 1 394 849 TSEK (913 662). Förvaltnings arvoden uppgick till 31 787 TSEK (22 578). De ökade intäkterna är främst hänförliga till ökat antal projekt i på gående produktion, varav sex stycken har produktionsstartat under året. Bruttoresultat Årets bruttoresultat uppgick till 284 483 TSEK (238 444) och brutto marginalen var 19,9 procent (25,0). Det högre bruttoresultatet är hänförligt till en större mängd bostäder under produktion. Minskad bruttomarginal avser främst högre bygg ­ och finansieringskostnader för projekt. Projekt ­ kostnader uppgick till –1 148 231 TSEK (–716 006). Rörelsens kostnader Rörelsens kostnader uppgick till –110 785 TSEK (–97 096) och utgörs främst av personalkostnader. Externa kostnader uppgick till –45 200 TSEK (–37 955). Ökningen är främst hänförlig till den växande verksamheten med fler projekt under produktion samt ett behov av att stärka upp nyckel kompetenser inom organisationen. Rörelseresultat Rörelseresultatet uppgick till 173 698 TSEK (141 348) och rörelse marginalen var 12,1 procent (14,8). Det högre rörelseresultatet är hänförligt till bruttoresultatet i kombination med bibehållen god kostnadskontroll. Finansnetto Finansnettot uppgick till –43 333 TSEK (–5 228) under året och avsåg främst kostnader för ränte­ bärande lån. Skatt Skatt uppgick till – TSEK (36) på grund av koncer ­ nens ej skattepliktiga intäkter. Årets resultat Årets resultat uppgick till 130 366 TSEK (136 156). Resultat per aktie före utspädning uppgick till 2,66 SEK (3,45). Kommentarer till resultaträkning – segmentsredovisning ===== SIDA 36 ===== Arosbostaden För att design inte är färger och former utan upplevelsen av en funktion 36 Årsredovisning 2023 INNEHÅLL Verksamhet Hållbarhet Projekt Riskhantering Aros Bostads aktier Finansiell information Segmentsredovisning Finansiella rapporter Förvaltningsberättelse Styrelsens och VDs undertecknande Revisionsberättelse Projektportfölj Styrelse Ledning Definition av nyckeltal Övrig information > • Balansräkning – segmentsredovisning TSEK 31 dec 2023 31 dec 2022 TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar Inventarier – 12 Summa materiella anläggningstillgångar – 12 Finansiella anläggnings tillgångar Andelar i intresseföretag 242 693 298 400 Andra långfristiga värde pappersinnehav 490 520 Långfristiga fordringar 534 532 1 166 502 Summa finansiella anläggningstillgångar 777 715 1 465 422 Summa anläggnings tillgångar 777 715 1 465 434 Omsättningstillgångar Projektfastigheter 718 875 215 392 Pågående arbeten 253 816 313 197 Kundfordringar 941 1 663 Upparbetad men ej fakturerad intäkt 23 858 33 024 Fordringar hos intresseföretag 18 389 2 867 Övriga kortfristiga fordringar 372 465 64 023 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 236 735 226 914 Likvida medel 201 013 107 757 Summa omsättnings tillgångar 1 826 093 964 837 SUMMA TILLGÅNGAR 2 603 808 2 430 271 TSEK 31 dec 2023 31 dec 2022 EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital Aktiekapital 1 248 1 127 Övrigt tillskjutet kapital 1 998 503 1 862 269 Balanserade vinstmedel inklusive periodens resultat 92 742 42 776 Eget kapital hänförligt till moderföretagets aktieägare 2 092 493 1 906 172 Innehav utan bestämmande inflytande 3 867 3 861 Summa eget kapital 2 096 360 1 910 034 Långfristiga skulder Skulder till kreditinstitut 329 000 169 000 Övriga långfristig skulder 18 700 – Summa långfristiga skulder 347 700 169 000 Kortfristiga skulder Skulder till kreditinstitut 30 097 207 216 Övriga kortfristiga ränte bärande skulder – 24 900 Leverantörsskulder 6 751 16 816 Checkräkningskredit 27 668 41 620 Övriga kortfristiga skulder 53 935 23 559 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 41 296 37 124 Summa kortfristiga skulder 159 747 351 237 SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 2 603 808 2 430 271 ===== SIDA 37 ===== Arosbostaden För att design inte är färger och former utan upplevelsen av en funktion 37 Årsredovisning 2023 INNEHÅLL Verksamhet Hållbarhet Projekt Riskhantering Aros Bostads aktier Finansiell information Segmentsredovisning Finansiella rapporter Förvaltningsberättelse Styrelsens och VDs undertecknande Revisionsberättelse Projektportfölj Styrelse Ledning Definition av nyckeltal Övrig information > • Kommentarer till balansräkning – segmentsredovisning Finansiell ställning och likviditet Anläggningstillgångar Andelar i intresseföretag uppgick till 242 693 TSEK (298 400) vid utgången av året och består av Aros Bostads ägarandel i de två fonderna Aros Bostad III och Aros Bostad IV samt Aros Bostads ägarandelar i de JVn Aros Bostad är samägare i. Under året har 9 500TSEK investerats i intresseföretagen och 89 806 TSEK har delats ut till Aros Bostad. Successiv vinst av räkning av projekt har ökat andelen med 24 599 TSEK. Vid årsskiftet fanns osålda bostäder i projekt Ektorps ­ backen upptagna i fond Aros Bostad III. Samtliga lägenheter i Ektorpsbacken har sålts efter räken ­ skapsårets utgång. Långfristiga fordringar uppgick till 534 532 TSEK (1 166 502). Fordringarna avser främst utlåning till bostadsrättsföreningar för pågående projekt. Under året har 234 285 TSEK omklassificerats från långfristiga fordringar till kortfristiga fordringar avseende bostadsrättsprojekt som kommer att överlämnas inom ett år. Regleringar har gjorts av projekt Eds Allé, Alba 1, Alba 2, Ekerövallen etapp 2, Kavalleristen och Viggby Ängar etapp 1 om totalt 377 216 TSEK. Ett belopp om 24 300 TSEK avser handpenning för projekt Timmerhuggaren. Projektfastigheter och Pågående arbeten Projektfastigheter och Pågående arbeten består av fastig heter som innehas av koncernen med syfte att utveckla bostadsprojekt. Projektfastigheter uppgick till 718 875 TSEK (215 392), ökningen förklaras bland annat av tillträde av projektet Femöringen Järva Korg. På gående arbeten upp­ gick till 253 816 TSEK (313 197) och avser nedlagda kostnader i projekt. Likvida medel Koncernens likvida medel uppgick till 201 013 TSEK (107 757) vid årets utgång. Större poster som har haft kassaflödespåverkan under året avser främst nedlagda projekt­ och verksamhetskostnader, lämnad utdelning till preferensaktieägarna om 63 734 TSEK samt lämnade tillskott till intresse ­ företag uppgående till 9 500 TSEK. Under året har finansiering om 379 851 TSEK upptagits och amorteringar gjorts uppgående till 215 322 TSEK. Regleringar från de avräknade projekten Eds Allé, Alba 1, Alba 2, Ekerövallen etapp 2, Kavalleristen och Viggby Ängar etapp 1 har ökat likvida medel med 377 216 TSEK. Utdelning om 89 806 TSEK har mottagits från intressebolag och JVn. Övriga omsättningstillgångar Upparbetad men ej fakturerad intäkt uppgick per årsskiftet till 23 858 TSEK och består av upparbetat förvaltningsarvode som ännu inte fakturerats ut till pågående projekt. Posten relaterar till antalet projekt i pågående produktion i kombination med fasen projekten befinner sig i. Fordringar hos intresseföretag, som består av fordringar hos de JVn som Aros Bostad är samägare i samt Aros Bostads fonder, Aros Bostad III och Aros Bostad IV, uppgick till 18 389 TSEK. Övriga kortfristiga fordringar består av ford ­ ringar hos bostadsrättsföreningar som kommer färdigställas och tillträdas av bostadsköparna inom ett år och uppgår till 372 465 TSEK. Under året har ett belopp om 234 285 TSEK klassificerats om från långfristiga fordringar till övriga kort ­ fristiga fodringar. Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter uppgick till 236 735 TSEK (226 914) för året. Merparten av posten består av upplupna intäkter kopplade till successiv vinstavräkning av de egna projekten. Eget kapital Koncernens eget kapital uppgick per 31 december 2023 till 2 096 360 TSEK (1 910 034). Årets resultat har tillgodoförts eget kapital. Nyemission i sam ­ band med tillträde av projekt från ALM Equity har ökat det egna kapitalet med 136 355 TSEK. Vid årsstämman fastslagen utdelning på preferens ­ aktie har minskat eget kapital. Soliditeten var 80,5 procent (78,6). Långfristiga skulder Långfristiga skulder till kreditinstitut uppgick till 329 000 TSEK (169 000) och har en förfallo­ tid inom två år. Ökningen avser upptagna lån som främst ska finansiera projekt. Belopp om 18 700 TSEK har omklassificerats från kortfristig till långfristig skulder under året. Kortfristiga skulder Kortfristiga skulder till kreditinstitut uppgick till 30 097 TSEK (207 216) och avser främst finansiering av Eneby Torg och Hägernäs Strand. Minskning av kortfristiga skulder till kreditinsti ­ tut under året är hänförlig till färdigställandet av Viggby Ängar etapp 1. Övriga kortfristiga räntebärande skulder har klassificerats om till långfristiga. Övriga kortfristiga skulder uppgick till 129 650 TSEK ( 119 120) och består bland annat av beslutad men ej betald utdelning för preferensak ­ tien, checkräkningskredit samt leverantörsskul ­ der. ===== SIDA 38 ===== Arosbostaden För att design inte är färger och former utan upplevelsen av en funktion 38 Årsredovisning 2023 INNEHÅLL Verksamhet Hållbarhet Projekt Riskhantering Aros Bostads aktier Finansiell information Segmentsredovisning Finansiella rapporter Förvaltningsberättelse Styrelsens och VDs undertecknande Revisionsberättelse Projektportfölj Styrelse Ledning Definition av nyckeltal Övrig information > • Kassaflödesanalys – segmentsredovisning TSEK jan–dec 2023 jan–dec 2022 Den löpande verksamheten Rörelseresultat 173 698 141 348 Justering för poster som inte ingår i kassaflödet Avskrivningar 12 2 459 Resultat från andelar i intresseföretag –24 790 –68 209 Erhållen ränta 374 23 Erlagd ränta –42 186 –3 973 Erhållen utdelning 89 806 12 386 Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar av rörelsekapital 196 914 84 034 Kassaflöde från förändringar i rörelsekapital –73 566 –291 895 Kassaflöde från den löpande verksamheten 123 348 –207 861 Kassaflöde från investeringsverksamheten –130 887 –193 088 Kassaflöde från finansieringsverksamheten 100 795 318 068 Periodens kassaflöde 93 256 –82 881 Likvida medel vid periodens början 107 757 190 637 Likvida medel vid periodens slut 201 013 107 757 Koncer nens kassaflöde från den löpande verk ­ samheten är främst kopplat till genomförande av projekt. Under året uppgår kassaflöde från erlagd ränta till –42 186 TSEK (–3 973), hänförligt till ökad räntebärande belåning. Kassaflödet från den löpande verksamheten uppgick till 123 348 TSEK ( –207 861) under året, vilket huvudsakligen är hänförligt till mottagen utdelning om 89 806 samt nedlagda kostnader för projekt som drivs i egen regi. Kommentarer till kassaflöde – segmentsredovisning Kassaflödet från investeringsverksamheten upp ­ gick till –130 887 TSEK (–193 088), vilket främst är hänförlig till genomförda förvärv. Kassaflödet från finansieringsverksamheten uppgick till 100 795 TSEK (318 068), vilket främst är hänförligt till upptagna lån under året avseende projekt som drivs i egen regi. Det har även skett utbetalning av tidigare fastställd utdelning under året om totalt 63 734 TSEK till preferensaktieägarna. ===== SIDA 39 ===== Verksamhet Hållbarhet Projekt Riskhantering Aros Bostads aktier > Finansiell information Segmentsredovisning Finansiella rapporter Förvaltningsberättelse Koncernen rapport över totalresultat Koncernens rapport över finansiell ställning Koncernens rapport över förändring i eget kapital Koncernens rapport över kassaflöden Koncernens noter Moderföretagets resultaträkning Moderföretagets balansräkning Rapport över förändringar i moderföretagets egna kapital Moderföretagets rapport över kassaflöden Moderföretagets noter Styrelsens och VDs undertecknade Revisionsberättelse Projektportfölj Styrelse Ledning Definition av nyckeltal Övrig information 39 Årsredovisning 2023 Styrelsens säte: Stockholm Företagets redovisningsvaluta: Svenska kronor (SEK). Alla belopp redovisas, om inte annat anges, i tusentals kronor (TSEK). Koncernen Sid Förvaltningsberättelse 40 Koncernens rapport över totalresultat 45 Koncernens rapport över finansiell ställning 46 Koncernens rapport över förändringar i eget kapital 47 Koncernens rapport över kassaflöde 48 Koncernens noter 49 Moderföretaget Sid Moderföretagets resultaträkning 65 Moderföretagets balansräkning 65 Rapport över förändringar i moderföretagets egna kapital 66 Moderföretagets rapport över kassaflöden 66 Moderföretagets noter 67 Not Sid 1 Redovisningsprinciper 68 2 Anställda och personalkostnader 68 3 Övriga externa kostnader 68 4 Arvode till revisorer 68 5 Leasingavtal 68 6 Resultat från andelar i koncernföretag 69 7 Övriga ränteintäkter och liknande resultatposter 69 8 Räntekostnader och liknande resultatposter 69 9 Bokslutsdispositioner 69 10 Skatt på årets resultat 69 11 Inventarier 69 12 Andelar i koncernföretag 69 13 Andelar i intresseföretag och joint ventures 69 14 Andra långfristiga värdepappersinnehav, moderföretaget 69 15 Andra långfristiga fordringar 70 16 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 70 17 Eget kapital 70 18 Skulder till kreditinstitut 70 19 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 70 20 Ställda säkerheter och eventualförpliktelser 70 21 Transaktioner med närstående 70 22 Förslag till vinstdisposition 71 23 Händelser efter balansdagen 71 Not Sid 1 Redovisningsprinciper 50 2 Segmentredovisning 53 3 Bedömningar och uppskattningar 54 4 Nettoomsättning 54 5 Övriga externa kostnader 54 6 Övriga intäkter 54 7 Arvode till revisorer 54 8 Anställda och personalkostnader 55 9 Finansiella intäkter 56 10 Finansiella kostnader 56 11 Skatt på årets resultat 56 12 Inventarier 56 13 Andelar i intresseföretag och joint ventures 57 14 Andra långfristiga värdepappersinnehav 59 15 Andra långfristiga fordringar 59 16 Finansiella tillgångar och skulder 59 17 Projektfastigheter 60 18 Pågående arbeten 60 19 Finansiella risker 61 20 Upparbetad men ej fakturerad intäkt 62 21 Likvida medel 62 22 Koncernföretag 62 23 Eget kapital 63 24 Aktierelaterade ersättningar 63 25 Långfristig upplåning 63 26 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 63 27 Avstämning finansiella skulder 63 28 Transaktioner med närstående 64 29 Ställda säkerheter och eventual förpliktelser 64 30 Händelser efter balansdagen 64 31 Rörelseförvärv 64 • ===== SIDA 40 ===== Verksamhet Hållbarhet Projekt Riskhantering Aros Bostads aktier > Finansiell information Segmentsredovisning Finansiella rapporter Förvaltningsberättelse Koncernen rapport över totalresultat Koncernens rapport över finansiell ställning Koncernens rapport över förändring i eget kapital Koncernens rapport över kassaflöden Koncernens noter Moderföretagets resultaträkning Moderföretagets balansräkning Rapport över förändringar i moderföretagets egna kapital Moderföretagets rapport över kassaflöden Moderföretagets noter Styrelsens och VDs undertecknade Revisionsberättelse Projektportfölj Styrelse Ledning Definition av nyckeltal Övrig information 40 Årsredovisning 2023 Styrelsen och verkställande direktören för Aros Bostadsutveckling AB (publ) 556699–1088 har upprättat följande årsredovisning och koncernredovisning. Verksamheten Bolaget Aros Bostadsutveckling AB (”Aros Bostad” eller ”koncer ­ nen”) har sitt säte i Stockholm och påbörjade sin verksamhet år 2006. Aros Bostad har som affärsidé att utveckla bostäder av hög kvalitet i attraktiva lägen. Att med ett entreprenöriellt synsätt och ett strukturerat genomförande skapa en trygg bostadsaffär för nöjda kunder, en god avkastning åt investerare och därmed ha möjlighet att utveckla bolaget vidare. Delar av Aros Bostads verksamhet bedrivs i intresse företagen Aros Bostad III AB, Aros Bostad IV AB samt i Joint Ventures (JV) med tillhörande dotterbolag. Aros Bostad har ett betydande men ej bestämmande inflytande över Aros Bostad III och Aros Bostad IV samt för JV gäller gemensamt bestämmande inflytande. Väsentliga händelser under året Kapitalmarknaden • Aros Bostad har ingått avtal med Erik Penser Bank om att agera likviditetsgarant för bolagets preferensaktie som är noterad på Nasdaq First North Growth Market. • Aros Bostad har utsett Carnegie Investment Bank AB (publ) till ny likviditetsgarant för bolagets aktier på Nasdaq First North Growth Market. Utöver detta har Aros Bostad bytt Certified Adviser till Carnegie Investment Bank AB (publ). • Som kommunicerats i pressmeddelande den 31 oktober 2022 emitterade Aros Bostad konvertibler av serie 2022/2023 med ett nominellt belopp om totalt cirka 327,7 miljoner kronor att växlas till stamaktier under 2023, till ALM Equity. Konvertiblerna har den 2 november 2023 konverterats till stamaktier. • Aros Bostad har, genom ett banksyndikat bestående av Nordea och Swedbank, tecknat finansiering för tre bostadsutvecklings ­ projekt i den hyresrättsportfölj som såldes till Patrizia i juni 2022. Därmed är finansiering av samtliga projekt som ingår i hyresrätts ­ portföljen säkerställd. Förvärv • Aros Bostad har tillträtt projektet Femöringen Järva Krog i Solna. Projektet förvärvades från NCC i november 2021 och såldes som hyresrätter till investeraren Patrizia i juni 2022. Totalt kommer utvecklingsprojektet att omfatta 213 hyreslägenheter fördelat på två etapper. Projektet är produktionsstartat med NCC som total­ entreprenör. Patrizia tillträder hyresrätterna vid färdigställande. • Aros Bostad har erhållit en markanvisning för cirka 80 lägenheter i flerbostadshus, inom stadsdelen Farsta Strand i Stockholms kommun. De nya bostäderna kommer att bidra till utvecklingen av en trygg och attraktiv stadsmiljö i området. • Aros Bostad har förvärvat fastigheten Blåslampan 1 i Sundbyberg från Skandia Fastigheter. Förvärvet omfattar byggrätter för cirka 180 nya bostadsrättslägenheter, vilket motsvarar den sista etappen med bostäder inom Fabriksparken. Tillträde är planerat till våren 2024 och produktionsstart senare under våren, förutsatt att bygglovet har vunnit laga kraft. • Aros Bostad har tillträtt ytterligare tre projekt i byggrättsportföljen som förvärvades från ALM Equity i augusti 2022. Aros Bostad har tidigare tillträtt 23 av de 34 projektmöjligheter som förvärvades. Mot bakgrund av att de avtalsmässiga förutsättningarna har infallit, har Aros Bostad nu tillträtt ytterligare tre projekt, Persikan på Södermalm i Stockholm, Åbyholm och Ekerö Brygga. Aros Bostad har därmed tillträtt 26 av 34 projekt. Produktion • Aros Bostad har erhållit bygglov för 213 bostäder i kvarteret Femöringen Järva Krog i Solna. • Aros Bostad har erhållit bygglov för 22 nya bostäder i projektet Hofgården inom Ekerö kommun. Bygglovet omfattar den tredje och sista etappen av småhus inom området Ekerövallen. • Aros Bostad har tecknat entreprenadavtal med NCC Building Sweden för att uppföra 213 bostäder i kvarteret Femöringen i Solna. Projektet produktionsstartades första kvartalet 2023. Bostads­ projektet såldes som hyresrätter till den globala kapital förvaltaren Patrizia i juni 2022. • Aros Bostad har tecknat entreprenadavtal med Active Bygg AB av seende uppförande av 15 radhus i Huddinge kommun, vilket motsvarar en etapp av totalt tre etapper med bostadshus inom projektet Tallbacken, Snättringe. Radhusen, som beräknas vara färdigställda under våren 2024, uppförs med stommar och fasader i trä. • Aros Bostad har färdigställt den tredje och sista etappen av bostads­ projektet O2 Orminge i Nacka, vilket såldes som del av en hyres­ rättsaffär i juli 2021. Köpare är CBRE Investment Management. • Projekten Invernesshöjden brf 1, Ordonnansen V, Ektorps backen och Eds Allé har färdigställts och lämnats över till respektive bostadsrättsförening. • Aros Bostad har tecknat entreprenadavtal med NCC för uppförande av ett flerbostadshus med 170 lägenheter avseende tredje etappen av Invernesshöjden. Den tredje etappen av Invernesshöjden är såld som ett hyresrättsprojekt och samtliga bostäder i projektet rapporteras därmed som sålda. • Aros Bostad har tecknat entreprenadavtal med TL Bygg för uppförande av fyra flerbostadshus med totalt 156 hyres lägenheter i Huddinge. Samtliga lägenheter är sålda som del av en större hyresrättsportfölj. • ===== SIDA 41 ===== Verksamhet Hållbarhet Projekt Riskhantering Aros Bostads aktier > Finansiell information Segmentsredovisning Finansiella rapporter Förvaltningsberättelse Koncernen rapport över totalresultat Koncernens rapport över finansiell ställning Koncernens rapport över förändring i eget kapital Koncernens rapport över kassaflöden Koncernens noter Moderföretagets resultaträkning Moderföretagets balansräkning Rapport över förändringar i moderföretagets egna kapital Moderföretagets rapport över kassaflöden Moderföretagets noter Styrelsens och VDs undertecknade Revisionsberättelse Projektportfölj Styrelse Ledning Definition av nyckeltal Övrig information 41 Årsredovisning 2023 • Aros Bostad har startat produktionen av tre nya bostadsprojekt om totalt 67 radhus i Bromma, Uppsala och på Ekerö. Utvecklings­ projekten är en del av Aros Bostads strategi att satsa på ett små ­ hussegment som komplement till utvecklingen av flerbostadshus i hyres­ och bostadsrättsform. Samtliga bostäder i de tre projekten byggs med trästommar och projekteras för att Svanencertifieras. • Aros Bostad har färdigställt och lämnat över den första etappen av bostadsprojektet Viggby Ängar i Täby. Projektet såldes till CBRE Investment Management som del av en hyresrättsaffär i juli 2021. • Aros Bostad har tecknat entreprenadavtal för uppförande av tredje etappen av Viggby Ängar, vilket motsvarar ett flerbostadshus med totalt 111 hyreslägenheter i Täby. Samtliga lägenheter är sålda som del av en större hyresrättsportfölj. Försäljning • Aros Bostad har avyttrat Parkvillorna, ett mindre bostadsprojekt i Salems kommun, till en köpeskilling som överstiger bokfört värde. • Aros Bostad har avyttrat och lämnat över fastigheten Täby Gros ­ sisten 1 till en extern köpare. Fastigheten, som var del av projek ­ tområdet för Aros Bostads utvecklingsprojekt Viggby Ängar, har ej planerats för bostadsändamål. Köpe skillingen översteg det bokförda värdet. Bolag • Aros Bostad har utsett Maja Dahlén till ny CFO för verksamheten från den 1 mars 2023. Vidare har Daniel Bergström utsetts till finans och transaktionschef och Emmy Fredenklo till chefsjurist. • Aros Bostad har anställt David Johansson för en nyinrättad roll som operativ chef för bolagets projekt verksamhet. David påbörja ­ de sin anställ ning den 24 april 2023 och tog då plats i Aros Bostads ledningsgrupp som vice VD och COO. Kommentarer till koncernens resultat Rörelsens intäkter Rörelsens intäkter uppgick till 1 487 664 TSEK (41 137). Ökningen förklaras huvudsakligen av vinstavräkning av projekt som uppgick till 1 447 510 TSEK (–). Eftersom att intäkter från bostadsprojekt redovisas först när övervägande del (>50 %) av bostadsrättsköparna har tillträtt bostäderna, blir resultatet ojämnt fördelat över perio ­ derna. Projekten Alba 1, Alba 2, Eds Allé, Kavalleristen, Ekerövallen etapp 2 och Viggby Ängar etapp 1 har vinstavräknats under året. Förvaltningsarvoden uppgick till 31 787 TSEK (22 578) under året. Övriga intäkter avser främst hyresintäkter. Antal 2023 2022 Sålda bostäder 56 1 015 varav projekt i egen regi 16 352 varav projekt i JVn 15 83 varav projekt i fonder 25 580 Bokade bostäder – 13 Andel sålda eller bokade bostäder i pågående produktion, % 87 88 Enligt IFRS vinstavräknade bostäder1) 574 58 varav projekt i egen regi 212 – varav projekt i JVn 99 – varav projekt i fonder 263 58 Bostäder i pågående produktion 1 182 1 179 1) Intäkt redovisas då övervägande del (>50 %) av bostadsrättsköparna har tillträtt bostäderna i respektive projekt. Enligt IFRS vinstavräknade och tillträdda bostäder (>50% av projekt) 2023 Projekt i egen regi 212 bostäder Alba 1 Slutsålt Alba 2 Slutsålt Eds Allé Slutsålt Kavalleristen Slutsålt Viggby Ängar etapp 1 Slutsålt Ekerövallen etapp 2 Försäljning pågår Projekt i JV 99 bostäder T2 Fabriksparken Slutsålt Projekt i fonder 263 bostäder Milstena Slutsålt Ordonnansen V Slutsålt Orminge etapp 3 Slutsålt Ektorpsbacken Försäljning pågår Projektkostnader Projektkostnader uppgick till – 1 238 955 TSEK (–). Projektkostnader avser kostnaden för projekten Alba 1, Alba 2, Eds Allé, Kavalleristen, Ekerövallen etapp 2 och Viggby Ängar etapp 1 som vinstavräknats under året. Rörelsens kostnader Rörelsens kostnader uppgick till – 113 660 TSEK (–120 230). Personalkostnaderna uppgick till – 65 573 TSEK (–56 682). Ökning beror på en större personalstyrka jämfört mot föregående år, se not 8 Anställda och Personalkostnader. Externa kostnader uppgick till –48 075 TSEK (–61 089). Resultat från andelar i intresseföretag och joint ventures Resultat från andelar i intresseföretag och joint ventures uppgick till 74 314 TSEK (16 543) för året. Detta avser bland annat tillträde av bostäder i projekt i fonden Aros Bostad III och i JV avseende Fabriksparken. Rörelseresultat Koncernens rörelseresultat uppgick till 209 363 TSEK (–62 550). Rörelsemarginalen var 14,1 procent (negativ). • ===== SIDA 42 ===== Verksamhet Hållbarhet Projekt Riskhantering Aros Bostads aktier > Finansiell information Segmentsredovisning Finansiella rapporter Förvaltningsberättelse Koncernen rapport över totalresultat Koncernens rapport över finansiell ställning Koncernens rapport över förändring i eget kapital Koncernens rapport över kassaflöden Koncernens noter Moderföretagets resultaträkning Moderföretagets balansräkning Rapport över förändringar i moderföretagets egna kapital Moderföretagets rapport över kassaflöden Moderföretagets noter Styrelsens och VDs undertecknade Revisionsberättelse Projektportfölj Styrelse Ledning Definition av nyckeltal Övrig information 42 Årsredovisning 2023 Finansnetto Finansnettot uppgick till –41 061 TSEK (–1) under året. Förändringen mot föregående år är hänförlig ökade räntebärande skulder i den egna koncernen i kombination med ökade räntekostnader. Förlust vid försäljning av projekt Drabanten uppgick till –6 595 TSEK. Skatt Koncernens skatt för året uppgick till 4 TSEK (–22). Årets resultat Årets resultat efter skatt uppgick till 168 306 TSEK (–62 572). Resul ­ tatet per aktie före utspädning uppgick till 3,43 SEK (–1,59) och efter utspädning till 3,43 SEK (–1,58). Kommentarer till koncernens rapport över finansiell ställning Likvida medel Koncernens likvida medel uppgick till 238 932 TSEK (174 521) vid årets utgång. Under året har upptagna lån ökat likvida medel med 559 985 TSEK. Utdelning om 89 806 TSEK har mottagits från intresse bolag och JVn. Poster som har påverkat likviditeten negativt under året är nedlagda projekt­ och verksamhetskostnader. Lämnad utdelning till preferensaktieägarna om 63 734 TSEK och lämnade tillskott till intresseföretag om 9 500 TSEK. Lån om 383 341 TSEK har amorte ­ rats under året. Eget kapital Koncernens eget kapital uppgick per 31 december 2023 till 1 787 973 TSEK (1 563 707). Förändringen är hänförlig till nyemission i samband med tillträde av projekt från ALM Equity som har ökat eget kapital med 136 355 TSEK, årets resultat om 168 306 TSEK samt korrigerad utdelning på grund av nyemission av preferensaktier som skedde i sista kvartalet 2022, fastslagen på årsstämman om 16 597 TSEK. Under året har även utdelning till preferensaktie ägare för kommande år beslutats om 63 734 TSEK. Soliditeten var per 31 december 2023 70,4 procent (58,1). Räntebärande skulder Räntebärande skulder uppgick den 31 december 2023 till 538 224 TSEK (928 113). Den totala minskningen är hänförlig till projekt som har färdigställts under året. Vidare har finansiering av pågående projekt tagits upp. Skattefordringar Aros Bostad har gjort bedömningen att befintliga skatteunder skott inte kommer kunna nyttjas mot framtida överskott, därav redovisas ingen uppskjuten skattefordran. Kommentarer till koncernens rapport över kassaflöde Koncernen kassaflöde från den löpande verksamheten är främst kopplat till genomförande av projekt. Kassaflödet från den löpande verksamheten uppgick till 91 414 TSEK (–412 336) under året, vilket huvudsakligen är hänförligt till utvecklingen i projekten. Den positi ­ va kassaflödes effekten kommer från att flera projekt färdigställdes under året. Kassaflödet från investeringsverksamheten uppgick till –139 913 TSEK (9 506), vilket är hänförligt till förvärv av projekt. Kassaflödet från finansieringsverksamheten uppgick till 112 910 TSEK (376 988), vilket främst är hänförligt till upptagna lån för finansiering av projekt. Under året har även utdelning om 63 734 TSEK betalats ut till pre ­ ferensaktieägarna samt amorteringar på befintliga lån uppgående till 383 341 TSEK. Kommentarer till moderföretagets resultat och finansiella ställning Moderföretagets resultat Moderföretagets rörelse resultat för året uppgick till –53 833 TSEK (–33 622). Årets resultat uppgick till –25 630 TSEK (–75 991). Moderföretagets finansiella ställning Moderföretagets tillgångar uppgick per 31 december 2023 till 1 687 512 TSEK (1 615 269) och består till största del av andelar och fordringar hos koncern företag. Moderföretagets eget kapital uppgick per den 31 december 2023 till 1 560 586 TSEK (1 503 106). Skulderna uppgick per 31 december 2023 till 126 926 TSEK (112 163) och består bland annat av checkräk ­ ningskredit på 27 668 TSEK (41 620) samt skulder till koncernföretag. Flerårsöversikt Flerårsöversikt koncernen – IFRS 2023 2022 2021 2020 Nettoomsättning 1 479 298 22 578 102 680 13 007 Resultat efter finansiella poster 168 302 –62 550 44 631 –40 280 Rörelsemarginal, % 14,1 neg 46,1 neg Balansomslutning 2 540 694 2 693 536 977 344 1 009 219 Soliditet, % 70,4 58,1 83,9 52,5 Flerårsöversikt koncernen – segmentsredovisning 1) 2023 2022 2021 2020 Rörelsens intäkter 2) 1 432 715 954 451 543 506 612 755 Resultat efter finansiella poster 130 366 136 120 58 988 41 962 Rörelsemarginal, % 2) 12,1 14,8 11,4 16,5 Balansomslutning 2 603 808 2 430 271 1 110 484 821 182 Soliditet, % 80,5 78,6 87,1 80,7 Flerårsöversikt moderföretaget – IFRS 2023 2022 2021 2020 Nettoomsättning 31 787 63 800 59 741 22 432 Resultat efter finansiella poster –46 045 –75 991 –28 506 –22 742 Rörelsemarginal, % neg neg neg neg 1) Intäkter redovisas över tid i takt med att projekt successivt färdigställs. Detta gör att resultatet blir jämt fördelat över åren. Bostadsrättsföreningar konsolideras inte i koncernen vilket påverkar balansomslutningen. Segmentsredovisningen ligger utanför de finansiella rapporterna och presenteras på sidorna 35–38. Se även mer i not 1 och 2. 2) Från den 1 januari 2022 bruttoredovisas intäkter och projektkostnader, från att tidigare ha nettoredovisats som en intäkt. Aros Bostad tar upp sin proportionerliga andel av intäkter och kostnader i intresseföretag och joint ventures. Historiska siffror har räknats om. • ===== SIDA 43 ===== Verksamhet Hållbarhet Projekt Riskhantering Aros Bostads aktier > Finansiell information Segmentsredovisning Finansiella rapporter Förvaltningsberättelse Koncernen rapport över totalresultat Koncernens rapport över finansiell ställning Koncernens rapport över förändring i eget kapital Koncernens rapport över kassaflöden Koncernens noter Moderföretagets resultaträkning Moderföretagets balansräkning Rapport över förändringar i moderföretagets egna kapital Moderföretagets rapport över kassaflöden Moderföretagets noter Styrelsens och VDs undertecknade Revisionsberättelse Projektportfölj Styrelse Ledning Definition av nyckeltal Övrig information 43 Årsredovisning 2023 Förväntad framtida utveckling samt väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer Aros Bostad genomför projekt i egen balansräkning, i fonderna Aros Bostad III och Aros Bostad IV samt i JVn, vilka har kapitalstarka och välrenommerade privata investerare och institutioner som ägare. Aros Bostad har stabila finanser och en god soliditet som per den 31 december 2023 uppgick till 70,4 procent. Motsvarande siffra för segmentsredovisningen är en soliditet på 80,5 procent. Koncernen har en stark och diverserad byggrättsportfölj som för ­ väntas stå sig väl under kommande år. Aros Bostad har ett långsiktigt mål att soliditeten ska ligga över 30 procent, vilket koncernen med god marginal överträffar för året. Viktiga risker och osäkerheter i verksamheten Koncernens verksamhet påverkas av ett antal omvärldsfaktorer vars effekter på resultat och Aros Bostads finansiella ställning kan påverkas i varierande utsträckning. Vid bedömning av koncernens framtida utveckling är det väsentligt att beakta såväl möjligheter till resultattillväxt som de riskfaktorer som finns för verksamheten. På sidorna 29­32 redogörs för de risker som bedöms som väsent ­ liga för bolagets verksamhet och framtida utveckling samt hur de hanteras. Strategiska risker Globala geopolitiska händelser och osäkerhet på finansiella mark ­ nader kan påverka bostadsmarknaden negativt, vilket i förläng ­ ningen kan försämra bostadsrättens attraktivitet som produkt och därmed försäljningsgraden i projekten. Därutöver kan politiska och ekonomiska beslut på den svenska marknaden få en motsvarande negativ effekt. Riskerna hanteras främst genom omvärldsbevakning och åtgärder för att skapa en attraktiv och trygg bostadsrättsaffär för slutkunden. En ytterligare risk för verksamheten är brist på attraktiv mark till rimligt pris på marknaden, vilket bland annat hanteras genom Aros Bostads proaktiva förvärvsstrategi och nya affärsplan. Därut över har ett stort antal byggrätter förvärvats genom portföljförvärvet från ALM Equity. Se vidare sidorna 29–30 gällande strategiska risker. Finansiella risker Koncernen är beroende av externa parter för finansiering/refinan ­ siering och det är därmed väsentligt för Aros Bostad att ha tillgång till en varierad och god sammansättning av externa finansierings­ källor. Villkoren förenade med finansieringar, till exempel byggnads­ kreditiv eller checkkrediter, är till stor del beroende av det generella ekonomiska läget på marknaden. Finansierings förutsättningarna, till exempel ränteläget, påverkar lönsamheten i projekten, bostads ­ rättsföreningarnas ekonomiska situation samt bostadsrättsköparnas möjlighet att erhålla bostadslån. Se mer om finansiella risker på sidorna 30–31 och i not 19. Operativa risker Riskerna i projekten är främst relaterade till tidplan, kostnadsnivå vid upphandling av byggtjänster samt risken för likviditetsproblem hos motparter. Risken hanteras genom att projektupphandlingar utförs av erfarna projektchefer i enlighet med Aros Bostads inköps ­ process. Risk finns även att planarbetet försenas, att detaljplaner inte god ­ känns eller att långa handläggningstider hos myndigheter väsentli ­ gen försenar projekt, se vidare sida 31 gällande operationella risker. Hållbarhetsrisker Aros Bostad identifierar och analyserar risker knutna till hållbarhets­ området i projekten på såväl strategisk som operationell nivå. På sida 32 redovisas hållbarhetsrisker det vill säga risker som beskriver bolagets påverkan på miljö, personal, sociala förhållanden och respekt för mänskliga rättigheter samt antikorruption. I riskhante ­ ringsavsnittet på sida 33 redovisas även klimatrisker och möjligheter i enlighet med TCFD (Task Force for Climate ­related Disclosures). Hållbarhetsupplysningar Aros Bostad har genom bolagets affärsmodell och produkterbjudande stor påverkan på människor, miljö och samhälle. Hållbarhetsfrågan är affärskritisk och bolaget arbetar löpande med att fullt ut integrera håll­ barhet i affärsmodellen och samtliga processer. Aros Bostad tar fram affärsplaner där hållbarhet ingår, den nuvarande affärsplanen löper 2022–2025. Hållbarhetsstrategin omfattar tre fokusområden; Miljö och klimat, Trygghet, säkerhet och hälsa samt Det sunda bolaget med mål på lång respektive kortare sikt. Inom Miljö och klimat ryms mål för att minska utsläppen i verksamheten, en förflyttning mot en cirkulär ekonomi, biologisk mångfald och klimatriskhantering. Trygghet, säkerhet och hälsa omfattar arbetet med säkra byggarbetsplatser, sund inomhusmiljö och trygga och inkluderande bostadsområden. Det sunda bolaget omfattar arbetet med sunda leverantörsled samt en god företagskultur med nöjda medarbetare. Mål och nyckeltal på hållbarhetsområdet följs upp löpande på bolaget i koncernledning och i styrelse. För mer information om Aros Bostads arbete med hållbarhet, se sidorna 11–22. Aktier och ägare Aros Bostad har två aktieserier; stamaktie serie A samt preferens ­ aktie serie B. Aktierna är noterade på Nasdaq First North Growth Market. Totalt antal stamaktier vid årets utgång uppgick till 53 908 026, motsvarande ett aktiekapital om 1 248 120 kronor. Kvotvärdet för aktierna var 0,02 kronor. Varje stamaktie berättigar till en röst per aktie och varje prefe ­ rensaktie B berättigar till en tiondels röst per aktie. Fyra ägare repre ­ senterade vardera minst en tiondel av röstetalet för samtliga aktier. Aktieägare per 31 december 2023 Andel röster % ALM Equity 26,9 Vencom Capital 13,5 Samir Taha 11,3 M2 Asset Management 10,0 Första AP­fonden 9,9 Per Rutegård 8,7 Livförsäkringsbolaget Skandia, ömsesidigt 3,4 Avanza Pension 2,3 Thomas Hollaus 1,7 Ejderholmen AB 0,9 Övriga 11,6 Totalt 100 Personer i ledningsgruppen i Aros Bostad ägde tillsammans 1,0 pro ­ cent (3,6) av bolaget. Se mer om aktier och ägare på sidan 34. • ===== SIDA 44 ===== Verksamhet Hållbarhet Projekt Riskhantering Aros Bostads aktier > Finansiell information Segmentsredovisning Finansiella rapporter Förvaltningsberättelse Koncernen rapport över totalresultat Koncernens rapport över finansiell ställning Koncernens rapport över förändring i eget kapital Koncernens rapport över kassaflöden Koncernens noter Moderföretagets resultaträkning Moderföretagets balansräkning Rapport över förändringar i moderföretagets egna kapital Moderföretagets rapport över kassaflöden Moderföretagets noter Styrelsens och VDs undertecknade Revisionsberättelse Projektportfölj Styrelse Ledning Definition av nyckeltal Övrig information 44 Årsredovisning 2023 Förslag till vinstdisposition Styrelsen föreslår till årsstämman den 3 juni 2024 att utdelning på preferensaktier B ska lämnas kvartalsvis, med 1,875 kronor (1,875) per preferensaktie, högst 7,50 kronor. På grund av tekniska begräns ­ ningar hos Euroclear Sweden AB före slås att kvartalsvis utdelning varannan gång uppgår till 1,88 kronor och varannan gång till 1,87 kronor. Avstämningsdag och datum för utbetalning av utdelning fastställs vid årsstämman 2024. Utdelning till innehavare av preferens aktier uppgår till 63 734 625 kronor baserat på 8 497 950 utestående preferensaktier per 31 december 2023. I samband med förvärv av Besqab kommer ytterligare preferensaktier att emitteras. Ingen utdelning föreslås lämnas för stamaktier. Till årsstämmans förfogande står följande vinstmedel, SEK Balanserat resultat –440 686 734 Överkursfond 2 025 654 658 Årets resultat –25 629 894 Fria vinstmedel 1 559 338 030 Disponeras så att till stamaktieägare utdelas (0 kronor per aktie) – till preferensaktieägare utdelas (7,50 kronor per aktie) 63 734 625 i ny räkning överföres 1 495 603 406 Totalt 1 559 338 030 Styrelsen anser att förslaget är förenligt med försiktighets regeln i 17 kap aktiebolagslagen enligt följande redogörelse: Bolaget har en stark finansiell ställning per den 31 december 2023 vilket ger utrymme för föreslagen utdelning. Styrelsens förslag till utdelning har skett med hänsyn till de krav som verksamhetens art, omfattning och risk ställer på moderföre ­ taget och koncernens egna kapital, samt med hänsyn till bolagets konsolideringsbehov, framtida expansionsplaner, likviditet och ställning i övrigt. Utdelningen bedöms inte innebära en försvagning av bolagets framtida förmåga att fullgöra sina förpliktelser. Vad beträffar bolagets resultat och ställning i övrigt hän visas till efterföljande räkningar med tillhörande noter. • ===== SIDA 45 ===== Verksamhet Hållbarhet Projekt Riskhantering Aros Bostads aktier > Finansiell information Segmentsredovisning Finansiella rapporter Förvaltningsberättelse Koncernen rapport över totalresultat Koncernens rapport över finansiell ställning Koncernens rapport över förändring i eget kapital Koncernens rapport över kassaflöden Koncernens noter Moderföretagets resultaträkning Moderföretagets balansräkning Rapport över förändringar i moderföretagets egna kapital Moderföretagets rapport över kassaflöden Moderföretagets noter Styrelsens och VDs undertecknade Revisionsberättelse Projektportfölj Styrelse Ledning Definition av nyckeltal Övrig information 45 Årsredovisning 2023 TSEK Not 2023 2022 Nettoomsättning 4 1 479 298 22 578 Övriga intäkter 6 8 366 18 560 Rörelsens intäkter 1 487 664 41 137 Projektkostnader –1 238 955 – Personalkostnader 8 –65 573 –56 682 Externa kostnader 5, 7 –48 075 –61 089 Avskrivningar 12 –12 –2 459 Rörelsens kostnader –113 660 –120 230 Resultat från andelar i intresseföretag och joint ventures 13 74 314 16 543 Rörelseresultat 209 363 –62 550 Finansiella intäkter 9 4 913 24 Finansiella kostnader 10 –45 974 –25 Finansnetto –41 061 –1 Resultat före skatt 168 302 –62 550 Skatt 11 4 –22 Årets resultat 168 306 –62 572 Övrigt totalresultat – – Årets totalresultat 168 306 –62 572 Årets totalresultat hänförligt till Moderföretagets aktieägare 168 300 –62 565 Innehav utan bestämmande inflytande 6 –6 Årets totalresultat 168 306 –62 572 Resultat per aktie, SEK Före utspädning 3,43 –1,59 Efter utspädning 3,43 –1,58 Antal aktier, st Preferensaktier B 8 497 950 8 497 950 Genomsnittligt antal stamaktier före utspädning 49 020 389 39 477 072 Genomsnittligt antal stamaktier efter utspädning 49 020 389 39 592 381 Totalt antal utestående stamaktier 53 908 026 47 862 617 Koncernens rapport över totalresultat • ===== SIDA 46 ===== Verksamhet Hållbarhet Projekt Riskhantering Aros Bostads aktier > Finansiell information Segmentsredovisning Finansiella rapporter Förvaltningsberättelse Koncernen rapport över totalresultat Koncernens rapport över finansiell ställning Koncernens rapport över förändring i eget kapital Koncernens rapport över kassaflöden Koncernens noter Moderföretagets resultaträkning Moderföretagets balansräkning Rapport över förändringar i moderföretagets egna kapital Moderföretagets rapport över kassaflöden Moderföretagets noter Styrelsens och VDs undertecknade Revisionsberättelse Projektportfölj Styrelse Ledning Definition av nyckeltal Övrig information 46 Årsredovisning 2023 TSEK Not 31 dec 2023 31 dec 2022 TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar Inventarier 12 – 12 Summa materiella anläggningstillgångar – 12 Finansiella anläggnings tillgångar Andelar i intresseföretag och joint ventures 13 165 765 171 949 Andra långfristiga värde pappersinnehav 14 490 520 Långfristiga fordringar 15 26 624 26 734 Summa finansiella anläggningstillgångar 192 880 199 204 Summa anläggnings tillgångar 192 880 199 216 Omsättningstillgångar Projektfastigheter 17 1 219 791 1 069 146 Pågående arbeten 18 656 763 1 124 341 Kundfordringar 16, 19 1 038 1 663 Upparbetad men ej fakturerad intäkt 4 23 858 33 024 Fordringar hos intresseföretag 16 18 309 2 867 Övriga kortfristiga fordringar 16 172 239 84 607 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 16, 20 16 883 4 151 Likvida medel 16, 21 238 932 174 521 Summa omsättnings tillgångar 2 347 815 2 494 320 SUMMA TILLGÅNGAR 2 540 694 2 693 536 TSEK Not 31 dec 2023 31 dec 2022 EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital 23 Aktiekapital 1 248 1 127 Övrigt tillskjutet kapital 1 998 504 1 862 270 Balanserade vinstmedel inklusive årets resultat –215 646 –303 552 Eget kapital hänförligt till moderföretagets aktieägare 1 784 106 1 559 846 Innehav utan bestämmande inflytande 3 867 3 861 Summa eget kapital 1 787 973 1 563 707 Långfristiga skulder Skulder till kreditinstitut 19, 27 329 000 169 000 Övriga långfristiga räntebärande skulder 19, 27 18 700 – Summa långfristiga skulder 347 700 169 000 Kortfristiga skulder Skulder till kreditinstitut 19, 27 162 856 692 593 Övriga kortfristiga ränte bärande skulder 16, 19 – 24 900 Leverantörsskulder 16, 19 17 095 61 632 Checkräkningskredit 16, 19 27 668 41 620 Övriga kortfristiga skulder 16, 19 139 328 75 302 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 16, 19, 26 58 074 64 782 Summa kortfristiga skulder 405 021 960 829 SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 2 540 694 2 693 536 Koncernens rapport över finansiell ställning • ===== SIDA 47 ===== Verksamhet Hållbarhet Projekt Riskhantering Aros Bostads aktier > Finansiell information Segmentsredovisning Finansiella rapporter Förvaltningsberättelse Koncernen rapport över totalresultat Koncernens rapport över finansiell ställning Koncernens rapport över förändring i eget kapital Koncernens rapport över kassaflöden Koncernens noter Moderföretagets resultaträkning Moderföretagets balansräkning Rapport över förändringar i moderföretagets egna kapital Moderföretagets rapport över kassaflöden Moderföretagets noter Styrelsens och VDs undertecknade Revisionsberättelse Projektportfölj Styrelse Ledning Definition av nyckeltal Övrig information 47 Årsredovisning 2023 Koncernens rapport över förändring i eget kapital TSEK Aktie­ kapital Övrigt tillskjutet kapital Balanserade vinstmedel inklusive årets resultat Innehav utan bestämmande inflytande Totalt eget kapital Ingående eget kapital 1 jan 2022 869 1 017 797 –198 576 14 820 104 Årets resultat – – –62 565 –6 –62 572 Årets totalresultat – – –62 565 –6 –62 572 Transaktioner med ägare: Aktieägartillskott – – – 3 854 3 854 Utdelning – – –41 586 – –41 586 Kostnader för emission – – –825 – –825 Avslutad nyemission 258 516 748 – – 517 006 Tvingande konvertibel 327 725 327 725 Summa transaktioner med ägare 258 844 473 –42 411 3 854 806 173 Utgående eget kapital 31 dec 2022 1 127 1 862 270 –303 552 3 861 1 563 707 Ingående eget kapital 1 jan 2023 1 127 1 862 270 –303 552 3 861 1 563 707 Årets resultat – – 168 300 6 168 306 Årets totalresultat Transaktioner med ägare: Utdelning – – –80 331 – –80 331 Kostnader för emission – – –63 – –63 Avslutad nyemission 121 7 840 – – 7 961 Tvingande konvertibel – 128 504 – – 128 504 Inlösen konvertibel – –109 – – –109 Summa transaktioner med ägare Utgående eget kapital 31 dec 2023 1 248 1 998 504 –215 646 3 867 1 787 974 • ===== SIDA 48 ===== Verksamhet Hållbarhet Projekt Riskhantering Aros Bostads aktier > Finansiell information Segmentsredovisning Finansiella rapporter Förvaltningsberättelse Koncernen rapport över totalresultat Koncernens rapport över finansiell ställning Koncernens rapport över förändring i eget kapital Koncernens rapport över kassaflöden Koncernens noter Moderföretagets resultaträkning Moderföretagets balansräkning Rapport över förändringar i moderföretagets egna kapital Moderföretagets rapport över kassaflöden Moderföretagets noter Styrelsens och VDs undertecknade Revisionsberättelse Projektportfölj Styrelse Ledning Definition av nyckeltal Övrig information 48 Årsredovisning 2023 TSEK 2023 2022 Den löpande verksamheten Rörelseresultat 209 363 –62 550 Justering för poster som inte ingår i kassaflödet Avskrivningar 12 2 459 Resultat från andelar i intresseföretag och joint ventures –74 632 –28 929 Erhållen ränta 374 24 Erlagd ränta –43 770 1 519 Erhållen utdelning 89 806 12 386 Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar av rörelsekapital 181 153 –75 091 Kassaflöde från förändringar i rörelsekapital Förändring av rörelsefordringar –67 723 –38 301 Förändring av rörelseskulder 499 599 56 454 Projektfastigheter –521 616 –355 398 Kassaflöde från den löpande verksamheten 91 414 –412 336 Investeringsverksamheten Förvärv av dotterbolag –261 017 25 703 Avyttring av dotterbolag 130 604 – Investering i intresseföretag och joint ventures –9 500 –16 107 Kassaflöde från investeringsverksamheten –139 913 9 506 Finansieringsverksamheten Upptagna lån 559 985 423 047 Amortering av lån –383 341 –8 335 Aktieägartillskott minoritet – 3 862 Utbetald utdelning –63 734 –41 586 Kassaflöde från finansieringsverksamheten 112 910 376 988 Årets kassaflöde 64 411 –25 842 Likvida medel vid årets början 174 521 200 362 Likvida medel vid årets slut 238 932 174 521 Koncernens rapport över kassaflöden • ===== SIDA 49 ===== Verksamhet Hållbarhet Projekt Riskhantering Aros Bostads aktier > Finansiell information Segmentsredovisning Finansiella rapporter Förvaltningsberättelse Koncernen rapport över totalresultat Koncernens rapport över finansiell ställning Koncernens rapport över förändring i eget kapital Koncernens rapport över kassaflöden Koncernens noter Moderföretagets resultaträkning Moderföretagets balansräkning Rapport över förändringar i moderföretagets egna kapital Moderföretagets rapport över kassaflöden Moderföretagets noter Styrelsens och VDs undertecknade Revisionsberättelse Projektportfölj Styrelse Ledning Definition av nyckeltal Övrig information 49 Årsredovisning 2023 Koncernens noter Koncernen Not Sid 1 Redovisningsprinciper 50 2 Segmentredovisning 53 3 Bedömningar och uppskattningar 54 4 Nettoomsättning 54 5 Övriga externa kostnader 54 6 Övriga intäkter 54 7 Arvode till revisorer 54 8 Anställda och personalkostnader 55 9 Finansiella intäkter 56 10 Finansiella kostnader 56 11 Skatt på årets resultat 56 12 Inventarier 56 13 Andelar i intresseföretag och joint ventures 57 14 Andra långfristiga värdepappersinnehav 59 15 Andra långfristiga fordringar 59 16 Finansiella tillgångar och skulder 59 17 Projektfastigheter 60 18 Pågående arbeten 60 19 Finansiella risker 61 20 Upparbetad men ej fakturerad intäkt 62 21 Likvida medel 62 22 Koncernföretag 62 23 Eget kapital 63 24 Aktierelaterade ersättningar 63 25 Långfristig upplåning 63 26 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 63 27 Avstämning finansiella skulder 63 28 Transaktioner med närstående 64 29 Ställda säkerheter och eventual förpliktelser 64 30 Händelser efter balansdagen 64 31 Rörelseförvärv 64 • ===== SIDA 50 ===== Verksamhet Hållbarhet Projekt Riskhantering Aros Bostads aktier > Finansiell information Segmentsredovisning Finansiella rapporter Förvaltningsberättelse Koncernen rapport över totalresultat Koncernens rapport över finansiell ställning Koncernens rapport över förändring i eget kapital Koncernens rapport över kassaflöden Koncernens noter Moderföretagets resultaträkning Moderföretagets balansräkning Rapport över förändringar i moderföretagets egna kapital Moderföretagets rapport över kassaflöden Moderföretagets noter Styrelsens och VDs undertecknade Revisionsberättelse Projektportfölj Styrelse Ledning Definition av nyckeltal Övrig information 50 Årsredovisning 2023 NOT 1 Redovisningsprinciper Koncernens noter Denna årsredovisning och koncernredovisning omfattar det svenska moderföretaget Aros Bostadsutveckling AB (”Aros Bostad”), organi­ sationsnummer 556699–1088 och dess dotterföretag. Koncernens huvudsakliga verksamhet är fastighetsutveckling. Moderföretaget är ett aktiebolag registrerat i och med säte i Stockholm, Sverige. Adressen till huvudkontoret är Sveavägen 31, 111 34 Stockholm. Styrelsen har den dag som framgår av elektroniska underskrifter godkänt denna årsredovisning och koncernredovisning vilken kommer att läggas fram för antagande vid årsstämma den 3 juni 2024. Tillämpade regelverk Aros Bostad tillämpar International Financial Reporting Standards (IFRS) såsom de antagits av EU. Därtill följer koncernredovisningen relevanta delar av årsredovisningslagen (1995:1554) och rekommendationen från Rådet för finansiell rapportering RFR 1 ”Kompletterande redovisnings­ regler för koncerner”. De redovisningsprinciper som tillämpats vid upp­ rättande av denna årsredovisning gäller för samtliga perioder. Värderingsgrunder Tillgångar, avsättningar och skulder har baserats på anskaffnings värden om inget annat anges nedan. Nya och uppdaterade IFRS som är tillämpliga för räkenskapsår som påbörjas den 1 januari 2023 Koncernens tillämpade redovisningsprinciper inkluderar nya och föränd­ rade standarder utgivna från International Accounting Standards Board (IASB) liksom tolkningar som trätt i kraft under 2023. Inga nya standar­ der, ändrade standarder eller tolkningar som har trätt i kraft under året haft någon väsentlig påverkan på koncernens eller moder företagets finansiella rapporter. Nya eller ändrade IFRS som tillämpas från 2024 Det finns inte några nya eller ändrade IFRS som kommer få någon effekt på Aros Bostads redovisning. Konsolidering Bostadsrättsföreningar Med anledning av tillämpningen av IFRS 10 Koncernredovisning och IFRS 15 Intäkter från avtal med kunder avseende redovisning av intäkter från bostadsprojekt som utförs åt en bostadsrättsförening och huruvida Aros Bostad anses kontrollera bostadsrättsföreningen har Aros Bostad valt att konsolidera bostadsrättsföreningen. Bedömningen är att det är bostadsrättsköparen, och inte bostadsrättsföreningen som utgör kunden till Aros Bostad. Intäkten redovisas då övervägande del (>50%) av bostadsrättsköparna tillträtt bostäderna i respektive projekt. Innan övervägande del av tillträdena genomförts redovisar Aros Bostad fastigheten som en omsättningstillgång under posten Projektfastigheter. Även bostadsrättsföreningens övriga tillgångar och skulder samt intäkter och kostnader konsolideras i Aros Bostads finansiella rapporter. Interna transaktioner och balansposter mellan Aros Bostad och bostadsrättsför­ eningen elimineras. Dotterföretag Dotterföretag är bolag som står under ett bestämmande inflytande från Aros. Dotterföretag som klassificeras som rörelseförvärv konsolideras enligt förvärvsmetoden. Se Not 22 Koncernföretag. Rörelseförvärv Förvärvsmetoden används för redovisning av koncernens rörelseförvärv. Köpeskillingen för förvärvet av ett dotterbolag utgörs av verkligt värde på överförda likvida medel eller andra tillgångar, skulder till tidigare ägare av det förvärvade dotterbolaget samt eventuella aktier som emitterats av koncernen. I köpeskillingen ingår även verkligt värde på alla tillgångar eller skulder som är en följd av en överenskommelse om villkorad köpeskilling. Förvärvsrelaterade kostnader redovisas som Externa kost­ nader i resultaträkningen när de uppkommer. Tillgångsförvärv Vid ett förvärv görs en bedömning om förvärvet utgör ett rörelse­ eller ett tillgångsförvärv. När förvärv av dotterföretag eller separat förvärvade till­ gångar innebär förvärv av nettotillgångar som inte utgör rörelse fördelas anskaffningsvärdet på de enskilda identifierbara tillgångarna och skul­ derna baserat på deras verkliga värde vid förvärvstidpunkten. Anskaff­ ningsvärdet proportioneras ut på förvärvade tillgångar och övertagna skulder baserat på dessa verkliga värden. Transaktionsutgifter läggs till anskaffningsvärdet för förvärvade nettotillgångar vid tillgångsförvärv. Uppskjuten skatt på temporära skillnader redovisas inte initialt. Klassificering av rörelseförvärv eller tillgångsförvärv Ett förvärv klassificeras som ett rörelseförvärv om förvärvet innehåller resurser, ”input”, och en betydande, ”substantive”, process som tillsam­ mans uppenbart bidrar väsentligt till förmågan att skapa avkastning ”out­ put”. Vid varje förvärv genomför Aros Bostad en analys för att bedöma om förvärvet redovisningsmässigt är ett rörelse­ eller ett tillgångsförvärv. För denna analys kan ett så kallat koncentrationstest frivilligt genom­ föras. Koncentrationstestet innebär att Aros Bostad gör en förenklad bedömning kring huruvida det verkliga värdet av bruttotillgångarna som förvärvas kan hänföras till en tillgång (fastighet/­er) eller en grupp av liknande tillgångar. I de fallet testet påvisar att det verkliga värdet i allt väsentligt hänför sig till en tillgång (fastighet/­er) eller en grupp av lik­ nande tillgångar, bedömer Aros Bostad att förvärvet skall klassificeras som ett tillgångsförvärv. I det fall koncentrationstestet inte genomförs eller inte uppfylls görs en analys utifrån definitionen på rörelseförvärv beskriven ovan. Intresseföretag Intresseföretag redovisas enligt kapitalandelsmetoden. Vid beräkning av resultat­ och kapitalandel från intresseföretag där intresseföretaget har dotterbolag med innehav utan bestämmande inflytande, beräknas ande­ len baserat på det resultat respektive eget kapital som är hänförligt till moderföretagets aktieägare i koncernredo visningen för intresse företaget. Om koncernens andel av förluster i ett intresse företag överstiger inne­ havet i detta intresseföretag redovisar inte koncernen några ytterligare förluster om inte koncernen har åtagit sig förpliktelser å intresseföre­ tagets vägnar. Koncernens andel av resultat och övrigt totalresultat i ett intresseföretag ingår i koncern ens resultat och övrigt totalresultat. En bedömning görs vid varje rapportperiods slut om det föreligger ett ned­ skrivningsbehov för investeringen i ett intresseföretag. Nedskrivningen redovisas på raden ”Resultat från andelar i intresseföretag och joint ven­ tures” i resultaträkningen. Andelar i joint ventures Joint ventures är ett avtalsbaserat samarbete där Aros Bostad tillsam­ mans med en eller flera parter gemensamt bedriver en ekonomisk verksamhet och har ett gemensamt bestämmande inflytande över verksamheten samt har rätt till nettotillgångarna i bolaget. Gemensamt bestämmande inflytande innebär att beslut över de relevanta aktivi­ teterna kräver konsensus mellan de parter som har det gemensamma bestämmande inflytandet. Aktieinnehav i joint ventures redovisas i kon­ cernen enligt kapitalandelsmetoden på samma sätt som för intresse­ företag, se ovan. Intäkter Intäkter från avtal med kunder avser intäkter från försäljning av varor och tjänster från Aros Bostads ordinarie verksamhet. Intäkter redovisas när kontroll övergår till kunden för de varor eller tjänster som bolaget bedömt vara distinkta i ett avtal och speglar den ersättning som företaget förvän­ tar sig att ha rätt till i utbyte mot dessa varor eller tjänster. Intäkter projektutveckling av bostadsrätter En del av koncernens intäkter kommer från försäljning av bostadsrätter till bostadsköpare, som vanligen utgörs av privata konsumenter. Avtal om köp av bostadsrätt ingås löpande med kunderna, vanligen med start innan byggnationen har påbörjats. Koncernen har identifierat ett distinkt prestationsåtagande i avtalen: försäljning av bostadsrätt. Trans­ aktionspriset är i sin helhet fast. Intäkterna redovisas när kunden har fått kontroll över bostadsrätten, genom att kunden kan använda eller dra • ===== SIDA 51 ===== Verksamhet Hållbarhet Projekt Riskhantering Aros Bostads aktier > Finansiell information Segmentsredovisning Finansiella rapporter Förvaltningsberättelse Koncernen rapport över totalresultat Koncernens rapport över finansiell ställning Koncernens rapport över förändring i eget kapital Koncernens rapport över kassaflöden Koncernens noter Moderföretagets resultaträkning Moderföretagets balansräkning Rapport över förändringar i moderföretagets egna kapital Moderföretagets rapport över kassaflöden Moderföretagets noter Styrelsens och VDs undertecknade Revisionsberättelse Projektportfölj Styrelse Ledning Definition av nyckeltal Övrig information 51 Årsredovisning 2023 nytta av varan, varvid kontrollen anses överförd. Aros Bostad har gjort bedömningen att kontrollen över bostadsrätten övergår till kunden vid den tidpunkt då bostadsrättsköparen får tillträde till bostaden. Detta sker vanligen under en kortare tidsperiod när bostadsfastigheten är färdig­ ställd. Intäkten redovisas första gången när övervägande del (>50%) av kunderna har tillträtt bostaden. Intäkter uppdragsavtal Koncernen har i uppdragsavtalet identifierat ett distinkt prestations­ åtagande: projektledning av entreprenad i bostadsutvecklingsprojekt. För projektledning erhålls ersättning kontinuerligt över projektens löptid. Storleken av ersättningen regleras i förvaltningsavtal och uppgår enligt dessa till en avtalad ersättning i förhållande till budgeterad totalkost­ nad exklusive fastighetsförvärv och finansieringskostnader per projekt. Ersättningen faktureras under projektets gång enligt ett milestoneförfa­ rande, där viss andel av totalen förfaller till betalning vid projektet särskilt viktiga hållpunkter så som exempelvis vid beviljande av bygglov samt när detaljplan vinner laga kraft. Sett över livslängden på ett projekt betalas cirka hälften av ersättningen ut under utvecklingsfasen och ungefär hälften under genomförandefasen. Intäkterna redovisas när kunden har fått kontroll och redovisas över avtalets löptid eftersom kunden erhåller och konsumerar samtidigt nyttan av de tjänster som utförs av företaget. Förloppet mot ett fullständigt uppfyllande mäts kontinuerligt genom bedömning av projektets storlek i förhållande till avtalets längd och uppfyl­ lande. Intäkten avseende projektledning redovisas som nettoomsättning. Resultat från intresseföretag och joint ventures Andel i intresseföretag och joint ventures resultat redovisas på samma sätt som beskrivs i avsnittet ”Intäkter projektutveckling av bostadsrätter”. Avtalsbalanser Avtalstillgångar Aros Bostads avtalstillgångar presenteras som upparbetade men ej fakturerade intäkter och avser intäkter från uppdragsavtal. Avtalsskulder Avtalsskulder presenteras som fakturerade ej upparbetade intäkter och uppstår när Aros Bostad erhållit förskott innan prestation utförts. Ersättningar till anställda Avgiftsbestämda pensionsplaner Koncernens pensionsåtaganden omfattas enbart av avgiftsbestämda planer. För koncernens förpliktelser avseende avgifter till avgiftsbe­ stämda planer redovisas som en kostnad i årets resultat i den takt de intjänas genom att de anställda utfört tjänster åt koncernen under en period. Ersättningar vid uppsägning En kostnad för ersättningar i samband med uppsägningar av personal redovisas endast om företaget är bevisligen förpliktigat, utan rea listisk möjlighet till tillbakadragande, av en formell detaljerad plan att avsluta en anställning före den normala tidpunkten. När ersättningar lämnas som ett erbjudande för att uppmuntra frivillig avgång, redo visas kostnad om det är sannolikt att erbjudandet kommer accepteras och antalet anställda som kommer att acceptera erbjudandet tillförlitligt kan uppskattas. Leasing När ett avtal ingås bedömer koncernen om avtalet är, eller innehåller, ett leasingavtal. Koncernen som leasetagare Tillämpning av praktiska undantag Koncernen tillämpar de praktiska undantagen avseende korttidsleas­ ingavtal och leasingavtal där den underliggande tillgången är av lågt värde. Korttidsleasingavtal definieras som leasingavtal med en initial leasingperiod om maximalt 12 månader efter beaktande av eventuella optioner att förlänga leasingavtalet. Leasingbetalningar för korttidsle­ asingavtal och leasingavtal där den underliggande tillgången är av lågt värde redovisas som en kostnad linjärt över leasingperioden. Koncernen tillämpar även det praktiska undantaget att inte skilja icke­leasingkom­ ponenter från leasingkomponenter, och redovisar i stället varje leasing­ komponent och alla tillhörande icke­leasing komponenter som en enda leasingkomponent. Koncernen som leasegivare Vissa av koncernens fastigheter förvaltas med hyresintäkter i a v vaktan på utveckling. Koncernen erhåller därmed hyresintäkter från avtal som klassificeras som operationella. Hyresintäkterna intäkts redovisas linjärt över leasingperioden och redovisas som övrig rörelseintäkt. Projektfastigheter Fastigheter och mark innehas i syfte att utveckla och avyttra bostäder, såväl hyresrätter som bostadsrätter. Fastigheterna redo visas som omsättningstillgångar, även om vissa fastigheter i avvaktan på utveckling förvaltas med hyresintäkter. Aros Bostad äger ej fastig heter för långsiktig förvaltning. Projektfastigheter ska avyttras efter färdigutveckling och klassificeras därför som omsättnings tillgångar och värderas i enlighet med IAS 2 Varulager. Produktionskostnader för av Aros Bostads färdigut­ vecklade fastigheter innefattar såväl direkta kostnader som skälig andel av indirekta kostnader. Räntekostnader avseende produktion av projekt­ fastigheter tillförs anskaffningsvärdet för projektfastigheter. Fastigheter, obebyggda eller bebyggda avsedda för produktion av bostadsrätter/ hyresrätter eller småhus med äganderätt och mark för projektfastigheter klassi ficeras som exploateringsfastigheter. Exploateringsfastigheter redovisas i enlighet med IAS 2 Varulager. Projekt­ och exploateringsfast­ igheter redovisas normalt som tillgång under den redovisnings period då tillträde har skett. Pågående arbeten Pågående arbeten är Aros Bostads nedlagda kostnader på ägda projekt­ fastigheter. Pågående arbeten värderas till det lägsta av anskaffnings­ värde och nettoförsäljningsvärde. Aktierelaterade ersättningar När varor eller tjänster köps genom aktierelaterade ersättningar värderas varorna eller tjänsterna till verkligt värde vid den tidpunkt då varorna eller tjänsterna erhålls. Om motparten utgör en anställd utgår värderingen från aktiernas verkliga värde (aktiekursen) då detta anses vara den bästa uppskattningen av det verkliga värdet. Om motparten inte utgör en anställd anses istället värdet av de förvärvade tillgångarna utgöra den bästa uppskattningen av det verkliga värdet. Det verkliga värdet för de förvärvade tillgångarna beräknas vid förvärvstidpunkten. I det fall erhållna tillgångar understiger det verkliga värdet på de erlagda aktierna värderas då de ytterligare identifierbara varorna eller tjänsterna som erhålls som skillnaden mellan de erlagda aktiernas verkliga värde och det verkliga värdet på identifierbara varor eller tjäns­ ter som erhållits. De icke identifierbara varor eller tjänster som erhålls värderas vid tilldelningstidpunkten. Finansiella instrument Finansiella instrument är varje form av avtal som ger upphov till en finansiell tillgång i ett företag och en finansiell skuld eller ett eget kapi­ talinstrument i ett annat företag. Finansiella instrument som redovisas i balansräkningen inkluderar på tillgångssidan långfristiga fordringar, kundfordringar, övriga fordringar, upplupna intäkter och likvida medel. På skuldsidan återfinns övriga räntebärande skulder, skulder till kreditin­ stitut, leverantörsskulder, övriga skulder. Redovisningen beror på hur de finansiella instrumenten har klassificerats. Redovisning och borttagande En finansiell tillgång eller finansiell skuld tas upp i balansräkningen när bolaget blir part enligt instrumentets avtalsmässiga villkor. Kundford­ ringar tas upp i balansräkningen när faktura har skickats och företagets rätt till ersättning är ovillkorlig. Skuld tas upp när motparten har preste­ rat och avtalsenlig skyldighet föreligger att betala, även om faktura ännu inte mottagits. Leverantörsskulder tas upp när faktura mottagits. En finansiell tillgång och finansiell skuld kvittas och redovisas med ett net­ tobelopp i balansräkningen endast när det föreligger en legal rätt att kvitta beloppen samt att det föreligger avsikt att reglera posterna med ett net­ tobelopp eller att samtidigt realisera tillgången och reglera skulden. En finansiell tillgång tas bort från balansräkningen när rättigheterna i avtalet realiseras, förfaller eller när bolaget förlorar kontrollen över dem. Det­ samma gäller för del av en finansiell tillgång. En finansiell skuld tas bort från balansräkningen när förpliktelsen i avtalet fullgörs eller på annat sätt utsläcks. Detsamma gäller för del av en finansiell skuld. Vid varje rapporttillfälle utvärderar företaget om det finns objektiva indikationer på att en finansiell tillgång eller grupp av finansiella tillgångar är i behov av nedskrivning. Vinster och förluster från borttagande ur balansräkning samt modifiering redovisas i resultatet. NOT 1 Redovisningsprinciper, fortsättning • ===== SIDA 52 ===== Verksamhet Hållbarhet Projekt Riskhantering Aros Bostads aktier > Finansiell information Segmentsredovisning Finansiella rapporter Förvaltningsberättelse Koncernen rapport över totalresultat Koncernens rapport över finansiell ställning Koncernens rapport över förändring i eget kapital Koncernens rapport över kassaflöden Koncernens noter Moderföretagets resultaträkning Moderföretagets balansräkning Rapport över förändringar i moderföretagets egna kapital Moderföretagets rapport över kassaflöden Moderföretagets noter Styrelsens och VDs undertecknade Revisionsberättelse Projektportfölj Styrelse Ledning Definition av nyckeltal Övrig information 52 Årsredovisning 2023 Finansiella tillgångar Koncernen innehar kundfordringar och lånefordringar i syfte att inkas­ sera de avtalsenliga kassaflödena och värderar dem därför till upplupet anskaffningsvärde, det vill säga det belopp som förväntas inflyta efter avdrag för osäkra fordringar som bedöms individuellt. Kundfordringar förväntade löptid är kort varför värdet redovisas till nominellt belopp utan diskontering. Kundfordringar värderas löpande. Så snart det är osäkert om en faktura kommer att betalas reserveras beloppet. Aros Bostad har i dagsläget inga finansiella tillgångar som värderas till verkligt värde via resultaträkningen. Finansiella skulder Finansiella skulder klassificeras till upplupet anskaffningsvärde med undantag av derivat. Finansiella skulder redovisade till upplupet anskaffningsvärde värderas initialt till verkligt värde inklusive trans­ aktionskostnader. Efter det första redovisningstillfället värderas de till upplupet anskaffningsvärde enligt effektivräntemetoden. Nedskrivning för förväntade kreditförluster Koncernens finansiella tillgångar omfattas av nedskrivning för förväntade kreditförluster. Förväntade kreditförluster återspeglar ett objektivt, sanno­ likhetsvägt utfall som beaktar flertalet scenarier baserade på rimliga och verifierbara prognoser. Den förenklade modellen tillämpas för kundford­ ringar och avtalstillgång NOT 1 Redovisningsprinciper, fortsättning • ===== SIDA 53 ===== Verksamhet Hållbarhet Projekt Riskhantering Aros Bostads aktier > Finansiell information Segmentsredovisning Finansiella rapporter Förvaltningsberättelse Koncernen rapport över totalresultat Koncernens rapport över finansiell ställning Koncernens rapport över förändring i eget kapital Koncernens rapport över kassaflöden Koncernens noter Moderföretagets resultaträkning Moderföretagets balansräkning Rapport över förändringar i moderföretagets egna kapital Moderföretagets rapport över kassaflöden Moderföretagets noter Styrelsens och VDs undertecknade Revisionsberättelse Projektportfölj Styrelse Ledning Definition av nyckeltal Övrig information 53 Årsredovisning 2023 Segmentredovisning Aros Bostad har ett definierat segment vilket är Fastighetsutveckling. I segmentredovisningen redovisas intäkter respektive projektkostnader över tid i takt med att projekten successivt färdigställs, motsvarande vinsten från projektets genomförande. Segmentsredovisningen baseras på bedömningen att bostadsrättsföreningen (och inte bostadsrätts köp­ aren) anses vara kund. Dessa principer innebär att Aros Bostad i seg­ mentredovisningen inte följer IFRS 10 Koncernredovisning och IFRS 15 Intäkter från avtal med kunder där intäkter från bostadsprojekt som utförs åt en bostadsrättsförening konsolideras i Aros Bostads finansiella rapporter och intäkter från försäljning av fastigheter redovisas först då övervägande del (>50%) av bostadsrättsköparna har tillträtt bostäderna i respektive projekt. I segmentsredovisningen bruttoredovisas intäkter och projektkost­ nader. Det innebär att Aros Bostad tar upp sin proportionerliga andel av intresseföretagens och joint ventures intäkter och projektkostnader. Segmentsredovisningen ger enligt Aros Bostad den mest rättvisande bilden av företagets verksamhet och överensstämmer med företagets interna uppföljning och rapportering. Koncernens rapport över totalresultat i sammandrag 2023 2022 TSEK Segment Konsolidering IFRS Segment Konsolidering IFRS Vinstavräkning projekt 1 394 849 52 662 1 447 511 913 662 –913 662 – Förvaltningsarvoden 31 787 – 31 787 22 578 – 22 578 Övriga intäkter 6 079 2 287 8 366 18 211 349 18 560 Rörelsens intäkter 1 432 715 54 949 1 487 664 954 451 –913 313 41 137 Projektkostnader –1 148 231 –90 723 –1 238 955 –716 006 716 006 – Bruttoresultat 284 483 –35 775 248 709 238 444 –197 307 41 137 Rörelsens kostnader –110 785 –2 875 –113 660 –97 096 –23 134 –120 230 Resultat från andelar i intresseföretag och joint ventures – 74 314 74 314 – 16 543 16 543 Rörelseresultat 173 698 35 665 209 363 141 348 –203 898 –62 550 Finansnetto –43 333 2 272 –41 061 –5 228 5 227 –1 Skatt – 4 4 36 –58 –22 Årets resultat 130 366 37 940 168 306 136 156 –198 728 –62 572 31 dec 2023 31 dec 2022 TSEK Segment Konsolidering IFRS Segment Konsolidering IFRS Anläggningstillgångar 777 715 –584 835 192 880 1 465 434 –1 266 218 199 216 Projektfastigheter och pågående arbeten 972 691 903 863 1 876 554 528 589 1 664 898 2 193 487 Likvida medel 201 013 37 919 238 932 107 757 66 764 174 521 Övriga omsättningstillgångar 652 388 –420 060 232 328 328 491 –202 179 126 312 SUMMA TILLGÅNGAR 2 603 808 –63 114 2 540 694 2 430 271 263 265 2 693 536 Eget kapital 2 096 360 –308 387 1 787 973 1 910 034 –346 327 1 563 707 Långfristiga skulder 347 700 – 347 700 169 000 – 169 000 Kortfristiga skulder 159 747 245 274 405 021 351 237 609 592 960 829 SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 2 603 807 –63 114 2 540 694 2 430 271 263 265 2 693 536 Nyckeltal jan–dec 2023 jan–dec 2022 Segment Konsolidering IFRS Segment Konsolidering IFRS Bruttomarginal, % 19,9 –3,1 16,7 25,0 n/a n/a Rörelsemarginal, % 12,1 1,9 14,1 14,8 n/a neg. Resultat per aktie före utspädning, SEK 2,66 0,77 3,43 3,45 –5,04 –1,59 Soliditet, % 80,5 –10,1 70,4 78,6 –20,5 58,1 • NOT 2 Segmentredovisning ===== SIDA 54 ===== Verksamhet Hållbarhet Projekt Riskhantering Aros Bostads aktier > Finansiell information Segmentsredovisning Finansiella rapporter Förvaltningsberättelse Koncernen rapport över totalresultat Koncernens rapport över finansiell ställning Koncernens rapport över förändring i eget kapital Koncernens rapport över kassaflöden Koncernens noter Moderföretagets resultaträkning Moderföretagets balansräkning Rapport över förändringar i moderföretagets egna kapital Moderföretagets rapport över kassaflöden Moderföretagets noter Styrelsens och VDs undertecknade Revisionsberättelse Projektportfölj Styrelse Ledning Definition av nyckeltal Övrig information 54 Årsredovisning 2023 NOT 3 Bedömningar och uppskattningar Att upprätta de finansiella rapporterna i enlighet med IFRS kräver att företagsledningen gör bedömningar och uppskattningar samt gör antaganden som påverkar tillämpningen av redovisningsprinciperna och de redovisade beloppen av tillgångar, skulder, intäkter och kostnader. Verk­ ligt utfall kan avvika från dessa uppskattningar. Bostadsprojekt (intäktsredovisning samt intresseföretags och joint ventures bedömning av kontroll över brf) Aros Bostad har utrett huruvida koncernen innehar bestämmande infly­ tande över de bostadsrättsföreningar till vilka bostadsrättsköparna utgör kunder. Aros Bostad har gjort bedömningen att koncernen kontrollerar bostadsrättsföreningens relevanta verksamheter under produktions­ fasen av bostadsfastigheten samt kan använda kontrollen till att påverka avkastningen från projekten. Aros Bostad konsoliderar därför bostads­ rättsföreningen under produktionsfasen. Förvaltningsersättning enligt Uppdragsavtal (”Management fee”) För projektledning av projekten i Aros Bostads projektportfölj erhålls en förvaltningsersättning kontinuerligt över projektens löptid. Förvalt­ ningsersättningen faktureras under projektets gång enligt ett ”miles­ toneförfarande”, där viss andel av förvaltningsersättningen förfaller till betalning vid ett projekts särskilt viktiga hållpunkter så som exempelvis när detaljplan vinner laga kraft samt vid beviljande av bygglov. Sett över livslängden på ett projekt betalas cirka hälften av förvaltningsersätt­ ningen ut under utvecklings­ och detaljplanefasen samt resterande del under genomförandefasen. Från ett redovisningstekniskt perspektiv redovisas intäkten baserat på en input­metod med nedlagda kostnader som bas. Intäkten avseende projektledning redovisas som nettoomsättning. Bedömningar kring projektets storlek och löptid görs löpande och är förenade med en viss osäkerhet. Löptiden har erfarenhetsmässigt visat sig vara det mest svårbedömda. Skillnaden mellan vad som är fakturerat och vad som är upparbetat redovisas som fordran eller skuld. Projektfastigheter Projektfastigheter klassificeras som omsättningstillgångar och redovisas till det lägsta av anskaffningsvärdet och nettoförsäljningsvärdet. Bedöm­ ning av nettoförsäljningsvärdet baseras på en rad antaganden, till exem­ pel försäljningspriser, produktionskostnader, markpriser, hyresnivåer, avkastningskrav samt möjliga tidpunkter för produktionsstart och/eller försäljning. Aros Bostad prövar kontinuerligt gjorda antaganden och följer löpande marknadsutvecklingen. Skillnaden mellan bokfört värde och nettoförsäljningsvärde är i vissa fall små. En förändring i gjorda bedöm­ ningar kan leda till nedskrivningsbehov. NOT 5 Övriga externa kostnader 2023 2022 Lokalhyra 4 105 1 050 Projektkostnader – 22 928 Konsultkostnader 29 180 27 278 Revisionsarvode 5 024 4 325 Övriga externa kostnader 9 766 5 508 Övriga externa kostnader 48 075 61 089 NOT 6 Övriga intäkter 2023 2022 Intäkter från vidarefakturering 518 16 578 Hyresintäkter 4 173 1 982 Övriga intäkter 3 675 – Övriga intäkter 8 366 18 560 Intäkter från vidarefakturering har i jämförelseperioden bruttoredovisats, vilket innebär att kostnaden som ska vidarefaktureras redovisas som Extern kostnad och intäkten, som uppstår vid vidarefakturering, som en Övrig intäkt. Motsvarande vidarefakturering har nettoredovisats i år. Klassificering av rörelseförvärv eller tillgångsförvärv I de fall förvärv har skett sker alltid en bedömning med avseende på om förvärvet utgör ett rörelseförvärv eller ett tillgångsförvärv. En av flera faktorer som kan vara avgörande för gränsdragningen är kopplat till om personal övertas eller inte. I de fall personal övertas som en del av transaktionen men där personalen inte anses utföra en process som är kritisk för skapandet av output bedöms förvärvet utgöra ett tillgångsför­ värv, dock beaktas även andra faktorer i analysen. Andra faktorer som beaktas är huruvida projektkalkyler, strukturkapital eller annan ”know how” ingår i transaktionen. Sammantaget är det avgörande för klassifice­ ringen huruvida förvärvet innehåller resurser, ”input”, och en betydande, ”substantive”, process som tillsammans uppenbart bidrar väsentligt till förmågan att skapa avkastning ”output”. NOT 4 Nettoomsättning 2023 2022 Intäkter från projektutveckling av bostäder 1 447 511 – Intäkter från uppdragsavtal 31 787 22 578 Nettoomsättning 1 479 298 22 578 Nettoomsättning utgörs huvudsakligen av vinstavräkning från projekt i egen balansräkning och förvaltningsarvoden avseende projektledning. Vinstavräkning sker vid den tidpunkt när övervägande del (>50%) av bostadsrättsköparna har tillträtt bostäderna. Redovisning av förvaltnings­ arvoden görs över tid. Nettoomsättningen utgör i sin helhet intäkter från avtal med kunder. Avtalstillgångar som rubriceras som upparbetade ännu ej fakturerat i balansräkningen 31 dec 2023 31 dec 2022 Ingående anskaffningsvärden 33 024 33 912 Förändring upparbetade intäkter förvaltningsarvoden –9 166 –888 Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 23 858 33 024 Upparbetade intäkter är kopplade till projektledningsarvoden. Arvoden ökar med antal projekt. NOT 7 Arvode till revisorer Ernst & Young AB 2023 2022 Revisionsuppdraget 4 604 4 261 Annan revisionsverksamhet 25 48 Skatterådgivning – – Övriga tjänster 561 1 567 Totalt 5 190 5 875 • ===== SIDA 55 ===== Verksamhet Hållbarhet Projekt Riskhantering Aros Bostads aktier > Finansiell information Segmentsredovisning Finansiella rapporter Förvaltningsberättelse Koncernen rapport över totalresultat Koncernens rapport över finansiell ställning Koncernens rapport över förändring i eget kapital Koncernens rapport över kassaflöden Koncernens noter Moderföretagets resultaträkning Moderföretagets balansräkning Rapport över förändringar i moderföretagets egna kapital Moderföretagets rapport över kassaflöden Moderföretagets noter Styrelsens och VDs undertecknade Revisionsberättelse Projektportfölj Styrelse Ledning Definition av nyckeltal Övrig information 55 Årsredovisning 2023 NOT 8 Anställda och personalkostnader 2023 2022 Medelantal anställda Antal anställda varav kvinnor, % Antal anställda varav kvinnor, % Koncernen 38 60 34 54 Koncernen totalt 38 60 34 54 Löner och andra ersättningar, pensionskostnader samt sociala kostnader till styrelse och ledande befattningshavare samt övriga anställda 2023 2022 Koncernen Löner och andra ersättningar Sociala kostnader Löner och andra ersättningar Sociala kostnader Styrelse och ledande befattnings ­ havare 20 088 6 444 16 904 5 449 pensions kostnader 3 943 4 381 Övriga anställda 22 526 7 303 15 149 5 907 pensions kostnader 2 881 2 332 Totalt 42 614 20 571 32 053 18 069 varav pensions­ kostnader 6 824 6 713 Ledande befattningshavare inkluderar styrelsen samt verkställande direktören och övriga ledande befattningshavare. Pensioner Koncernens sammantagna kostnad för avgiftsbestämda pensions planer uppgick till 6 824 TSEK (6 713). Könsfördelning bland ledande befattningshavare 31 dec 2023 31 dec 2022 Andel kvinnor i styrelsen, % 33 38 Andel män i styrelsen, % 67 62 Andel kvinnor bland övriga ledande befattningshavare, % 56 17 Andel män bland övriga ledande befattningshavare, % 44 83 Upplysningar avseende ersättningar till styrelse och ledande befattningshavare 2023 Grundlön, styrelse­ arvode Pensions­ kostnad Rörlig ersättning Övrig ersättning Totalt Styrelseordförande Johan Gustavsson 450 – – – 450 Styrelse ledamöter Samir Taha 348 – – 1 017 1 365 Per Rutegård 413 – – 2 240 2 653 Ylva Lagesson 288 – – – 288 Jörgen Lundgren 368 – – – 368 Hanna Bilir 288 – – – 288 Teresa Isele 138 – – – 138 Joakim Alm 288 – – – 288 Ossian Ekdahl 165 – – – 165 Ledande befattningshavare VD Magnus Andersson 3 545 831 2 025 – 6 401 Övriga ledande befattningshavare (8 st) 10 391 3 112 1 385 2 175 17 063 Totalt 16 679 3 943 3 410 5 432 29 464 Upplysningar avseende ersättningar till styrelse och ledande befattningshavare 2022 Grundlön, styrelse­ arvode Pensions­ kostnad Rörlig ersättning Övrig ersättning Totalt Styrelseordförande Johan Gustavsson 500 – – – 500 Styrelse ledamöter Samir Taha 325 – – 2 200 2 525 Per Rutegård 275 – – 2 200 2 475 Göran Cöster 138 – – – 138 Ylva Lagesson 275 – – – 275 Jörgen Lundgren 345 – – – 345 Hanna Bilir 275 – – – 275 Teresa Isele 275 – – – 275 Joakim Alm 75 – – – 75 Ledande befattningshavare VD Magnus Andersson 3 326 1 160 1 230 – 5 716 Övriga ledande befattningshavare (6 st) 7 584 3 221 2 283 – 13 088 Totalt 13 393 4 381 3 513 4 400 25 687 Med övrig ersättning avses konsultarvoden för utförda tjänster som fakturerats bolaget. Ersättningar och villkor ledande befattningshavare VD har enligt sitt anställningsavtal rätt till en månatlig ersättning om 260 TSEK. VD är berättigad till rörlig ersättning i form av bonus som fastställs utifrån årligen definierade mål. Därutöver gör Aros Bostad varje månad pensionspremieavsättningar till VDs pensionsförsäkring. Både Aros Bostad och VD ska iaktta tolv månaders uppsägningstid. Vid upp­ sägning från Aros Bostads sida har Aros Bostad rätt att omedelbart skilja VD från dennes befattning och neka tillträde till Aros Bostads lokaler och egendom. Utöver uppsägningstiden har VD rätt till ett avgångsvederlag motsvarande tolv månadslöner, beräknat på VDs fasta månadslön, förut­ satt att det är Aros Bostad som sagt upp anställningsavtalet och VD inte har blivit avskedad. Majoriteten av de övriga ledande befattningshavarna har möjlighet till rörlig ersättning i form av bonus på fyra månadslöner per år, vilka fastställs utifrån årligen definierade mål. Aros Bostad och övriga ledande befattningshavarna ska iaktta uppsägningstid i enlighet med lagen om anställningsskydd och gällande anställningsavtal. Övriga ledande befatt­ ningshavare är därutöver ej berättigade till någon ersättning i anslutning till att deras anställning avslutas. De övriga ledande befattningshavarna har sedvanliga anställningsvillkor. Aktierelaterade incitamentsprogram Aros Bostad har ett utestående aktierelaterade incitamentsprogram som har beslutats på årsstämman 2023, optionsprogram 2023/2026. Optionsprogrammet riktar sig till alla anställda i syfte att skapa förut­ sättningar för att behålla samt öka motivationen hos anställda, ledande befattningshavare och övriga nyckelpersoner inom koncernen. Incita­ mentsprogrammet beskrivs närmare i Not 24 Aktierelaterade ersätt­ ningar. • ===== SIDA 56 ===== Verksamhet Hållbarhet Projekt Riskhantering Aros Bostads aktier > Finansiell information Segmentsredovisning Finansiella rapporter Förvaltningsberättelse Koncernen rapport över totalresultat Koncernens rapport över finansiell ställning Koncernens rapport över förändring i eget kapital Koncernens rapport över kassaflöden Koncernens noter Moderföretagets resultaträkning Moderföretagets balansräkning Rapport över förändringar i moderföretagets egna kapital Moderföretagets rapport över kassaflöden Moderföretagets noter Styrelsens och VDs undertecknade Revisionsberättelse Projektportfölj Styrelse Ledning Definition av nyckeltal Övrig information 56 Årsredovisning 2023 NOT 9 Finansiella intäkter 2023 2022 Ränteintäkter från tillgångar redovisade enligt upplupet anskaffningsvärde 4 913 24 Totalt 4 913 24 NOT 10 Finansiella kostnader 2023 2022 Räntekostnader från tillgångar redovisade enligt upplupen anskaffningsvärde –45 974 – Övriga finansiella kostnader – –25 Totalt –45 974 –25 NOT 11 Skatt på årets resultat 2023 2022 Aktuell skatt 4 – 22 Redovisad skatt 4 –22 Avstämning av effektiv skattesats 2023 2022 Resultat före skatt 168 302 –62 550 Skatt enligt gällande skattesats för moderföretaget 20,6% –34 670 12 885 Skatt avseende ej redovisad uppskjuten skattefordran 38 413 –4 752 Ej avdragsgilla kostnader –49 512 –24 851 Ej skattepliktiga intäkter 45 773 16 696 Redovisad skatt 4 –22 Effektiv skattesats, % 0 0 Koncernen har inga skatteposter som redovisas i övrigt totalresultat eller direkt mot eget kapital. Upplysningar om uppskjuten skattefordran och skatteskuld Ej skattepliktiga intäkter består huvudsakligen av resultat från intresse­ företag och joint ventures. Det finns skattemässiga underskottsavdrag för vilka uppskjutna skattefordringar inte har redovisats i balansräk­ ningen uppgående till 45 524 TSEK (41 964). Föregående års uppskjutna underskottsavdrag redovisades till 28 115 TSEK i föregående års årsredo­ visning, men har uppdaterats till att inkludera upparbetningen år 2022. Uppskjutna skattefordringar har inte redovisats för dessa poster, då det inte är sannolikt att koncernen kommer att utnyttja dem för avräkning mot framtida beskattningsbara vinster. NOT 12 Inventarier 31 dec 2023 31 dec 2022 Ingående anskaffningsvärden 1 197 1 197 Årets anskaffningar – – Försäljningar/utrangeringar – – Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 1 197 1 197 Ingående avskrivningar –1 185 –1 042 Årets avskrivningar –12 –143 Försäljningar/utrangeringar – – Utgående ackumulerade avskrivningar –1 197 –1 185 Utgående redovisat värde – 12 • ===== SIDA 57 ===== Verksamhet Hållbarhet Projekt Riskhantering Aros Bostads aktier > Finansiell information Segmentsredovisning Finansiella rapporter Förvaltningsberättelse Koncernen rapport över totalresultat Koncernens rapport över finansiell ställning Koncernens rapport över förändring i eget kapital Koncernens rapport över kassaflöden Koncernens noter Moderföretagets resultaträkning Moderföretagets balansräkning Rapport över förändringar i moderföretagets egna kapital Moderföretagets rapport över kassaflöden Moderföretagets noter Styrelsens och VDs undertecknade Revisionsberättelse Projektportfölj Styrelse Ledning Definition av nyckeltal Övrig information 57 Årsredovisning 2023 NOT 13 Andelar i intresseföretag och joint ventures 31 dec 2023 31 dec 2022 Ingående redovisat värde 171 949 126 377 Årets förvärv – 12 832 Andelar i intresseföretag och joint ventures resultat efter skatt 69 384 16 543 Årets utdelning –84 878 –12 387 Kapitaltillskott 9 310 28 413 Omklassificering av andelar i intresseföretag – 171 Utgående redovisat värde 165 765 171 949 31 dec 2023 31 dec 2022 Innehav i intresseföretag och joint ventures Huvudsaklig aktivitet Andel, % Redovisat värde Andel, % Redovisat värde Aros Bostad III AB Fastighetsinvestering och utveckling 20 11 998 20 – Aros Bostad IV AB Fastighetsinvestering och utveckling 20 15 100 20 30 557 Aros Sundbyberg Holding AB Fastighetsinvestering och utveckling 51,6 62 710 51,6 74 238 Ekelund Pampas Exploatering AB Fastighetsinvestering och utveckling 50,0 10 830 50,0 8 881 Rickomberga Utvecklings AB Fastighetsinvestering och utveckling 50,0 61 50,0 63 Snättringe Norra AB Fastighetsinvestering och utveckling 51,0 29 622 51,0 26 037 Snättringe Södra AB Fastighetsinvestering och utveckling 51,0 15 922 51,0 15 059 Bälinge Holding AB Fastighetsinvestering och utveckling 50,0 7 629 50,0 5 218 K­torp 474 AB Fastighetsinvestering och utveckling 50,0 11 894 50,0 11 896 Totalt 165 765 171 949 För samtliga innehav gör Aros Bostad en analys för att bedöma vilken typ av inflytande som föreligger, bestäm­ mande inflytande redovisas som dotterföretag, betydande inflytande redovisas som intresseföretag och gemen­ samt inflytande redovisas som joint venture. För de innehav som klassificeras som joint ventures men där Aros Bostad innehar mer än 50 procent av andelarna har bedömning gjorts att beslut kring innehavet kräver enighet mellan parterna samt att Aros Bostad är exponerad för rörlig avkastning. Således bedöms gemensamt bestäm­ mande inflytande föreligga och innehaven utgör joint ventures. Koncernen innehar 51,6 procent av andelarna i Aros Sundbyberg AB och 51 procent av andelarna i Snättringe Norra AB samt Snättringe Södra AB. Innehaven är joint ventures och klassificeras därmed som intresseandelar. Vidare innehar koncernen 50 procent av andelarna Bälinge Holding AB, Ekelund Pampas Exploatering AB, Rickomberga Utvecklings AB och K­torp 474 AB, 20 procent av andelarna i Aros Bostad III AB samt 20 procent i Aros Bostad IV AB. Aros Bostad klassificerar innehaven som intresseföretag som redovisas i koncernen enligt kapital andelsmetoden. Finansiell information i sammandrag, baserat på IFRS, och avstämning mot de redovi­ sade värdena i koncernens finansiella rapporter framgår nedan. Aros Bostad III AB Aros Bostad IV AB Aros Sundbyberg Holding AB Ekelund Pampas Exploatering AB Innehav i intresseföretag 2023 2022 2023 2022 2023 2022 2023 2022 Anläggningstillgångar – – 71 502 51 368 – – – – Omsättningstillgångar 76 161 467 625 1 377 489 1 474 210 478 516 694 651 22 968 19 096 Avsättningar – – 1 156 1 016 – – – – Långfristiga skulder – – 70 379 71 400 – – – – Kortfristiga skulder 16 172 155 940 438 440 565 503 356 986 550 778 1 309 1 333 Eget kapital 59 989 311 685 939 016 889 660 121 531 143 873 21 659 17 763 varav Eget kapital hänförligt till Aros Bostads ägarandel 11 998 –7 789 15 100 30 557 62 710 74 238 10 830 8 881 Koncernens redovisade värde för andelar i intresseföretag 11 998 – 15 100 30 557 62 710 74 238 10 830 8 881 Intäkter 44 090 694 53 622 17 985 103 387 595 – – Kostnader –2 225 –3282 –9 406 –21 379 –3 255 –690 –100 –100 Finansiella intäkter – – 62 – 2 – 4 1 Finansiella kostnader 0 – –4 320 –1 821 –975 –17 –7 –8 Resultat före skatt 41 864 –2 589 39 958 –5 215 99 158 –112 –103 –107 Skatt –10 – –2 441 –1 145 – – – – Årets resultat (kvarvarande verksamheter) 41 854 –2 589 37 517 –6 359 99 158 –112 –103 –107 Övrigt totalresultat – – – – – – – – Årets totalresultat 41 854 –2 589 37 517 –6 359 99 158 –112 –103 –105 • ===== SIDA 58 ===== Verksamhet Hållbarhet Projekt Riskhantering Aros Bostads aktier > Finansiell information Segmentsredovisning Finansiella rapporter Förvaltningsberättelse Koncernen rapport över totalresultat Koncernens rapport över finansiell ställning Koncernens rapport över förändring i eget kapital Koncernens rapport över kassaflöden Koncernens noter Moderföretagets resultaträkning Moderföretagets balansräkning Rapport över förändringar i moderföretagets egna kapital Moderföretagets rapport över kassaflöden Moderföretagets noter Styrelsens och VDs undertecknade Revisionsberättelse Projektportfölj Styrelse Ledning Definition av nyckeltal Övrig information 58 Årsredovisning 2023 Rickomberga AB Snättringe Norra AB Snättringe Södra AB Bälinge Holding AB K­torp 474 AB Innehav i intresseföretag och joint ventures 2023 2022 2023 2022 2023 2022 2023 2022 2023 2022 Anläggningstillgångar – – – 42 800 – 24 700 – – – – Omsättningstillgångar 872 858 58 576 52 662 90 571 36 033 58 211 53 397 23 877 23 831 Avsättningar – – – – – – – – – – Långfristiga skulder – – – 42 800 – 24 700 – – – – Kortfristiga skulder 749 733 496 1 608 59 351 6 506 42 954 42 960 89 – Eget kapital 122 125 58 080 51 054 31 220 29 527 15 258 10 437 23 788 23 792 varav Eget kapital hänförligt till Aros Bostads ägarandel 61 63 29 622 26 037 15 922 15 059 7 629 5 218 11 894 – Koncernens redovisade värde för andelar i intresseföretag och joint ventures 61 63 29 622 26 037 15 922 15 059 7 629 5 218 11 894 11 896 Intäkter – – – – – – – – – – Kostnader –3 –3 –73 –257 –1 207 –281 21 –88 –4 –40 Finansiella intäkter – – 0 – – – – – – – Finansiella kostnader – – 0 – – – – – – –139 Resultat före skatt –3 –3 –73 –257 –1 207 –281 21 –88 –4 –179 Skatt – – – – – – – – – – Årets resultat (kvarvarande verksamheter) –3 –3 –73 –257 –1 207 –281 21 –88 –4 –179 Övrigt totalresultat – – – – – – – – – – Årets totalresultat –3 –3 –73 –257 –1 207 –281 21 –88 –4 –179 Under året har utdelning erhållits från Aros Bostad III AB och Aros Bostad IV AB uppgående till 22 184 TSEK (12 387). Från övriga intresseföretag och joint ventures har utdelning erhållits om 62 694 TSEK (0). Det finns inga begränsningar vad gäller intresseföretagens eller joint ventures förmåga att överlåta medel i form av aktieutdelning. NOT 13 Andelar i intresseföretag och joint ventures, fortsättning • ===== SIDA 59 ===== Verksamhet Hållbarhet Projekt Riskhantering Aros Bostads aktier > Finansiell information Segmentsredovisning Finansiella rapporter Förvaltningsberättelse Koncernen rapport över totalresultat Koncernens rapport över finansiell ställning Koncernens rapport över förändring i eget kapital Koncernens rapport över kassaflöden Koncernens noter Moderföretagets resultaträkning Moderföretagets balansräkning Rapport över förändringar i moderföretagets egna kapital Moderföretagets rapport över kassaflöden Moderföretagets noter Styrelsens och VDs undertecknade Revisionsberättelse Projektportfölj Styrelse Ledning Definition av nyckeltal Övrig information 59 Årsredovisning 2023 NOT 14 Andra långfristiga värdepappersinnehav 31 dec 2023 31 dec 2022 Ingående anskaffningsvärden 520 520 Årets nedskrivningar –30 – Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 490 520 Andra långfristiga värdepappersinnehav avser 10 procent ägarandel i Ängsbotten Fastighetsutveckling AB. NOT 15 Andra långfristiga fordringar 31 dec 2023 31 dec 2022 Ingående anskaffningsvärden 26 734 26 734 Årets nedskrivningar –110 – Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 26 624 26 734 Andra långsiktiga fordringar avser främst handpenning erlagda för kommande projekt. NOT 16 Finansiella tillgångar och skulder Finansiella tillgångar och skulder per den 31 december 2023 Finansiella tillgångar/ skulder värderade till verkligt värde via resultatet Finansiella tillgångar/ skulder värderade till upplupet anskaffningsvärde Summa redovisat värde, överensstämmer med verkligt värde Tillgångar i balansräkningen Kundfordringar – 1 038 1 038 Fordringar hos intresseföretag – 18 309 18 309 Övriga kortfristiga fordringar – 172 239 172 239 Upplupna intäkter – 7 170 7 170 Likvida medel – 238 932 238 932 Totalt – 437 689 437 689 Skulder i balansräkningen Skulder till kreditinstitut – 491 856 491 856 Övriga långfristiga räntebärande skulder – 18 700 18 700 Leverantörsskulder – 17 095 17 095 Checkräkningskredit – 27 668 27 668 Övriga kortfristiga skulder – 139 269 139 269 Upplupna kostnader – 43 139 43 139 Totalt – 737 727 737 727 Finansiella tillgångar och skulder per den 31 december 2022 Finansiella tillgångar/ skulder värderade till verkligt värde via resultatet Finansiella tillgångar/ skulder värderade till upplupet anskaffningsvärde Summa redovisat värde, överensstämmer med verkligt värde Tillgångar i balansräkningen Kundfordringar – 1 663 1 663 Fordringar hos intresseföretag – 2 867 2 867 Övriga kortfristiga fordringar – 84 607 84 607 Upplupna intäkter – – – Likvida medel – 174 521 174 521 Totalt – 263 658 263 658 Skulder i balansräkningen Skulder till kreditinstitut – 861 593 861 593 Övriga kortfristiga räntebärande skulder – 24 900 24 900 Leverantörsskulder – 61 632 61 632 Checkräkningskredit – 41 620 41 620 Övriga kortfristiga skulder – 75 302 75 302 Upplupna kostnader – 64 338 64 338 Totalt – 1 129 385 1 129 385 Värdering finansiella tillgångar och skulder Räntebärande skulder löper i huvudsak med kort räntebindningstid, varvid det verkliga värdet bedöms i allt väsentligt överensstämma med dess redovisade värde. För samtliga övriga finansiella tillgångar och skulder, som likvida medel, kundfordringar och leverantörsskulder, antas redovisat värde utgöra en rimlig uppskattning av verkligt värde. Värdering till verkligt värde IFRS 13 Värdering till verkligt värde innehåller en värderingshierarki avseende indata till värderingarna. Denna värde­ ringshierarki indelas i tre nivåer, vilka utgörs av: Nivå 1 – Noterade priser (ojusterade) på aktiva marknader för identiska tillgångar eller skulder. Nivå 2 – Andra observerbara indata för tillgången eller skulder än note­ rade priser inkluderade i nivå 1, antingen direkt (som prisnote­ ringar) eller indirekt (härledda från prisnoteringar). Nivå 3 – Indata för tillgången eller skulden som inte baseras på observerbara marknadsdata (dvs. icke observerbara indata). För kortfristiga fordringar och skulder, som kundfordringar och leverantörsskulder, med en livslängd på mindre än tolv måna­ der anses det redovisade värdet reflektera verkligt värde. Därmed delas dessa poster inte in i nivåer enligt värderingshierarkin. • ===== SIDA 60 ===== Verksamhet Hållbarhet Projekt Riskhantering Aros Bostads aktier > Finansiell information Segmentsredovisning Finansiella rapporter Förvaltningsberättelse Koncernen rapport över totalresultat Koncernens rapport över finansiell ställning Koncernens rapport över förändring i eget kapital Koncernens rapport över kassaflöden Koncernens noter Moderföretagets resultaträkning Moderföretagets balansräkning Rapport över förändringar i moderföretagets egna kapital Moderföretagets rapport över kassaflöden Moderföretagets noter Styrelsens och VDs undertecknade Revisionsberättelse Projektportfölj Styrelse Ledning Definition av nyckeltal Övrig information 60 Årsredovisning 2023 NOT 17 Projektfastigheter 31 dec 2023 31 dec 2022 Ingående anskaffningsvärde 1 069 146 354 919 Tillgångsförvärv 395 896 696 400 Nyanskaffningar – 22 318 Försäljningar –245 251 –4 491 Utgående anskaffningsvärde 1 219 791 1 069 146 Utgående redovisat värde 1 219 791 1 069 146 Under 2022 tecknade Aros Bostad ett bindande avtal rörande förvärv av cirka 1 500 byggrätter från ALM Equity. Köpeskillingen uppgick till ca 1 465 MSEK vilket vid tidpunkten motsvarade en ägarandel om 35 pro­ cent av bolaget efter transaktionen. Betalningen av förvärvet sker i två steg. I första steget erläggs dels köpeskilling genom apportemission av stam­ och preferensaktier och dels via konvertibler som ska växlas till stamaktier i samband med till­ träde under 2023. Resterande del av köpeskilling erläggs via konvertibler som ska växlas till aktier under 2024 för ett fåtal av projekten i samband med tillträde vartefter förutsättningar för att överlåta dessa har uppfyllts. Konvertiblerna regleras endast genom konvertering till aktier och konver­ teringskursen fastställs vid emissionstillfället. Preferensaktierna erhåller enbart utdelning efter beslut av bolagsstämman, innehavarna har ingen rätt att kräva återbetalning vid likvidation eller påkalla betalning av ränta/ utdelning eller återbetalning av de inbetalade beloppen utan att Aros Bostad godkänner detta. Sammanfattningsvis klassificeras därmed såväl konvertiblerna som preferensaktierna som eget kapital. NOT 18 Pågående arbeten 31 dec 2023 31 dec 2022 Ingående anskaffningsvärde 1 124 341 179 346 Tillgångsförvärv 13 279 644 580 Nyanskaffningar 496 826 304 777 Försäljningar –977 684 –4 362 Utgående anskaffningsvärde 656 763 1 124 341 Utgående redovisat värde 656 763 1 124 341 Företagets pågående arbeten avser upparbetade kostnader i nystartade fastighetsprojekt. • ===== SIDA 61 ===== Verksamhet Hållbarhet Projekt Riskhantering Aros Bostads aktier > Finansiell information Segmentsredovisning Finansiella rapporter Förvaltningsberättelse Koncernen rapport över totalresultat Koncernens rapport över finansiell ställning Koncernens rapport över förändring i eget kapital Koncernens rapport över kassaflöden Koncernens noter Moderföretagets resultaträkning Moderföretagets balansräkning Rapport över förändringar i moderföretagets egna kapital Moderföretagets rapport över kassaflöden Moderföretagets noter Styrelsens och VDs undertecknade Revisionsberättelse Projektportfölj Styrelse Ledning Definition av nyckeltal Övrig information 61 Årsredovisning 2023 NOT 19 Finansiella risker Aros Bostads verksamhet influeras av olika omvärldsfaktorer. Dessa faktorers effekter på bolagets resultat samt finansiella ställning kan styras i varierande grad. Vid bedömning av koncernens framtida utveck­ ling är det av strategisk vikt att balansera möjligheter till en positiv resultatutveckling med ett tydligt förhållningssätt till hur bolaget bör hantera rådande riskfaktorer. De främsta riskerna i Aros Bostads verk­ samhet utgörs av omvärldsrisker såsom makroekonomisk utveckling och bostadsefterfrågan. Dessutom utsätts Aros Bostad för ett antal finansiella risker som bland annat är kopplade till bolagets likviditet och lånefinansiering av befintlig verksamhet. Målet med Aros Bostads risk­ hantering är att identifiera, kvantifiera, granska samt begränsa riskerna kopplat till bolaget befintliga verksamhet. Aros Bostad utsätts genom sin verksamhet för olika slags finansiella risker; kreditrisk, marknadsrisker (till exempel ränterisk) och likviditets­ risk. Koncernens övergripande riskhantering fokuserar på oförutsäg­ barheten på de finansiella marknaderna och eftersträvar att minimera potentiella ogynnsamma effekter på koncernens finansiella resultat. Koncernen har inrättat en funktion för riskhantering som ska övervaka att koncernens finanspolicy efterlevs och tillse att de uppdateras om det är påkallat med hänsyn till inträffade händelser i koncernen. Målsättningen är att minimera potentiella ogynnsamma effekter på koncernens finan­ siella resultat, kassaflöde och finansiell ställning. Kreditrisk Kreditrisk är risken att koncernens motpart i ett finansiellt instrument inte kan fullgöra sin skyldighet och därigenom förorsaka koncernen en finansiell förlust. Koncernen är exponerad för kreditrisker i förhållande till de banker i vilka koncernen placerar sina likvida medel eller annars har fordringar på. Om dessa motparter inte kan uppfylla sina åtaganden gentemot koncernen skulle det kunna ha en väsentlig negativ inverkan på koncernens verksamhet, resultat och finansiella ställning. Likvida medel placeras hos kreditvärdig storbank, i svenska penningmarknadsfonder alternativt i svenska statsskuldsväxlar vilket minimerar kreditrisken kopp­ lad till likvida medel. Koncernen har ingen väsentlig koncentration av kreditrisker. Kreditrisk i kundfordringar Koncernen har fastställda riktlinjer för att säkra att försäljning av tjänster sker till kunder med lämplig kreditbakgrund. Betalningsvillkoren uppgår till mellan 20–30 dagar beroende på motpart och kreditförlusterna upp­ går till ett ringa belopp i förhållande till koncernens omsättning. Åldersanalysen för förfallna, men ej nedskrivna fordringar på balans­ dagen anges nedan. 31 dec 2023 31 dec 2022 Ej förfallna kundfordringar 331 128 Förfallna kundfordringar 1–30 dagar 504 360 Förfallna kundfordringar 31–90 dagar 86 982 Förfallna kundfordringar >90 dagar 117 193 Redovisat värde 1 038 1 663 Kreditkvaliteten på fordringar som inte är och som är förfallna eller ned­ skrivna bedöms vara god. Marknadsrisker Marknadsrisk är att risken för att verkligt värde på eller framtida kassa­ flöden från ett finansiellt instrument varierar på grund av förändringar i marknadspriser. Marknadsrisker indelas av IFRS i tre typer, valutarisk, ränterisk och andra prisrisker. De marknadsrisker som påverkar koncer­ nen utgörs främst av ränterisk. Ränterisk Ränterisk är risken för att verkligt värde eller framtida kassaflöden från ett finansiellt instrument varierar på grund av förändringar i marknadsräntor. Koncernen har viss ränterisk då viss upplåning sker via kreditinstitut. Likviditetsrisk Likviditetsrisk är risken för att koncernen får svårigheter att fullgöra sina förpliktelser som sammanhänger med finansiella skulder. Likviditetsris­ ken hanteras löpande genom kontinuerlig uppföljning av kassaflödet för att reducera likviditetsrisken och säkerställa betalningsförmågan. Kon­ cernen framställer och arbetar löpande med en likviditetsplan för varje enskilt projekt och säkerställer likviditets beredskapen i god tid innan kapital ska allokeras. För att fullgöra sin förpliktelser kopplade till finan­ siella skulder nyttjar koncernen en checkräkningskredit. Refinansieringsrisk Med refinansieringsrisk avses risken att likvida medel inte finns tillgäng­ liga och att finansiering bara delvis eller inte alls kan erhållas alternativt till förhöjd kostnad. Om koncernen inte skulle kunna erhålla, alternativt bara kan erhålla sådan finansiering på oförmånliga villkor, skulle det kunna ha en väsentlig negativ inverkan på koncernens verksamhet, resultat och finansiella ställning. Koncernen har i sådana fall möjlighet att finansiera färdigställandet av befintliga projekt via finansiering från andra investerare. På ett övergripande plan hanterar Aros Bostad var tids rådande refinansieringsrisk genom att sträva efter god soliditet i kom­ bination med ha etablerade långsiktiga relationer med flera av de stora svenska affärsbankerna. Koncernens kontraktsenliga och odiskonterade räntebetalningar och återbetalningar av finansiella skulder framgår av tabellen nedan. Belopp i utländsk valuta har omräknats till SEK med balansdagens kurs. Finan­ siella instrument med rörlig ränta har beräknats med den ränta som förelåg på balansdagen. Skulder har inkluderats i den period när åter­ betalning tidigast kan krävas. 31 dec 2023 Löptidsanalys <6 mån 6–12 mån >12 mån Skulder till kreditinstitut 133 248 35 771 364 125 Övriga kortfristiga räntebärande skulder – 18 700 – Leverantörsskulder 17 095 – – Checkräkningskredit 27 668 – – Övriga kortfristiga skulder 41 906 98 103 – Upplupen räntekostnad 1 168 – – Övriga upplupna kostnader 56 905 – – Totalt 277 991 152 573 364 125 31 dec 2022 Löptidsanalys <6 mån 6–12 mån >12 mån Skulder till kreditinstitut – 692 593 169 000 Övriga kortfristiga räntebärande skulder – 24 900 – Leverantörsskulder 61 632 – – Checkräkningskredit 41 620 – – Övriga kortfristiga skulder 57 680 14 005 3 200 Upplupen räntekostnad 1 544 – – Övriga upplupna kostnader 63 237 – – Totalt 225 714 731 498 172 200 Villkor och återbetalningstidpunkter Valuta Förfall Ränta Redovisat värde 31 dec 2023 Skulder till kreditinstitut SEK 7 feb 2024 rörlig 71 394 Skulder till kreditinstitut SEK 30 juni 2024 rörlig 57 864 Skulder till kreditinstitut SEK 7 okt 2024 rörlig 24 817 Skulder till kreditinstitut SEK 31 okt 2024 rörlig 150 000 Skulder till kreditinstitut SEK 30 dec 2024 rörlig 3 500 Skulder till kreditinstitut SEK 31 dec 2026 fast 19 000 Skulder till kreditinstitut SEK 31 dec 2024 rörlig 5 280 Skulder till kreditinstitut SEK 22 dec 2026 rörlig 160 000 Övriga långfristiga räntebärande skulder SEK 30 dec 2026 rörlig 18 700 Checkräkningskredit SEK – rörlig 27 668 538 224 • ===== SIDA 62 ===== Verksamhet Hållbarhet Projekt Riskhantering Aros Bostads aktier > Finansiell information Segmentsredovisning Finansiella rapporter Förvaltningsberättelse Koncernen rapport över totalresultat Koncernens rapport över finansiell ställning Koncernens rapport över förändring i eget kapital Koncernens rapport över kassaflöden Koncernens noter Moderföretagets resultaträkning Moderföretagets balansräkning Rapport över förändringar i moderföretagets egna kapital Moderföretagets rapport över kassaflöden Moderföretagets noter Styrelsens och VDs undertecknade Revisionsberättelse Projektportfölj Styrelse Ledning Definition av nyckeltal Övrig information 62 Årsredovisning 2023 NOT 20 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 31 dec 2023 31 dec 2022 Förutbetalda lokalhyror – – Förutbetald leasingavgift – 15 Förutbetalda försäkringar 114 – Förutbetalda lånekostnader – 1 239 Upplupna intäkter 7 170 2 499 Övriga förutbetalda kostnader 9 599 398 Utgående redovisat värde 16 883 4 151 NOT 21 Likvida medel 31 dec 2023 31 dec 2022 Kassamedel 238 932 174 521 Utgående redovisat värde 238 932 174 521 NOT 22 Koncernföretag Andel kapital/röster, % Företag, huvudsaklig aktivitet fastighetsutveckling 31 dec 2023 31 dec 2022 Aros Bostadsutveckling AB Moderföretag Moderföretag Aros Bostad Förvaltning AB 100 100 Aros Bostad Invest AB 100 100 Aros Garanti AB 100 – AOS Holding I AB 100 100 Betan Utvecklings AB 100 100 Saro Projekt AB 100 100 Aros Hyresbostäder 100 100 Targabågen AB 100 100 Nockebyn Projekt Holding AB 100 100 Nockebyn Projekt 2 AB 100 100 Aros Bostadskapital 20 AB 100 100 Herrjärva Försäljnings AB 100 100 Aros Bostadskapital 22 AB 100 100 Brf Slottsparken i Bro 100 100 Bro Mälarstrand 41 AB 100 100 Aros Bostadskapital 23 AB 100 100 Aros Bostadskapital 24 AB 100 100 Aros Bostadskapital 25 AB 100 100 Aros Bostadskapital 26 AB 100 100 Aros Bostadskapital 27 AB 80 80 Edsviken Projekt AB 100 100 Edsviken Fastighet Halsringen 1 AB 100 100 Edsviken Fastighet Halsringen 4 AB 100 100 Aros Bostadskapital 28 AB 100 100 Aros Bostadskapital 29 AB 100 100 Slakthusgränd Projekt 1 AB 100 100 Aros Bostadskapital 100 AB 100 100 Aros Bostadskapital 101 AB 100 100 Viggbyholm Utvecklings AB 100 100 Viggbyholm 74:2 Stenhagen AB 100 100 Bostadsrättsföreningen Viggby Ängar 1 100 100 Bostadsrättsföreningen Viggby Ängar 2 100 100 Bostadsrättsföreningen Viggby Ängar 3 100 100 Bergahällen Bostäder i Åkersberg AB 100 100 Bostadsrättsföreningen Viggby Ängar 4 100 100 Aros Vallentuna AB 100 100 Aros Femöringen Holding AB 100 100 Aros Femöringen 2 AB 100 – Aros Femöringen 3 AB 100 – Rickomberga Holding AB 100 – Jumbo Holding AB 100 100 Jumbo Andelsägare 1 AB 100 100 Jumbo Andelsägare 2 AB 100 100 Aros Ekerö Holding AB 100 100 Bostadsrättsföreningen Ekerövallen Sjösidan 100 100 Andel kapital/röster, % Företag, huvudsaklig aktivitet fastighetsutveckling 31 dec 2023 31 dec 2022 Moderföretag Moderföretag Aros Ordlistan Holding 2 AB 100 100 Aros Åbyholm Holding AB 100 – Åbyholm Fastighets 2 AB 100 – Drabanten Holding AB 100 100 Nynäshamn Drabanten Fastighets AB 100 100 Eds Allé Holding AB 100 100 Bostadsrättsföreningen Sjöstråket 100 100 Bostadsrättsföreningen Sjöstråket 2 100 100 Bostadsrättsföreningen Tellus C3 100 100 Eds Allé Bostadsgaranti AB 100 100 Ekerö Brygga Holding AB 100 – Ekerö Brygga Fastighets AB 100 – Gällsta Holding AB 100 100 Guldkaggen Holding AB 100 100 Bostadsrättsföreningen Guldkaggen 100 100 Guldkaggen 1 AB 100 100 Kalkateljén Holding AB 100 100 Kalkateljén Fastighets AB 100 100 K­berga Holding AB 100 100 Kungsberga Fastighets AB 100 100 Lillängsvägen Holding AB 100 100 Lillängsvägen Fastighets AB 100 100 Ormsta Holding AB 100 100 Ormsta Fastighets AB 100 100 Parkvillorna Holding AB 100 100 Bostadsrättsföreningen Parkvillorna i Rönninge 100 100 Parkvillorna i Rönninge Holding AB 100 – Parkvillorna i Rönninge AB 100 – Rissne Gård Holding AB 100 100 Bostadsrättsföreningen Ryttmästaren Rissne gård 100 100 Rockstan Holding 1 AB 100 100 Bostadsrättsföreningen Råcksta glimten 100 100 Rockstan Holding 2 AB 100 100 Sjövillan Holding AB 100 100 Sjövillan Fastighets AB 100 100 Solsätra Holding AB 100 100 Södermalm Holding AB 100 – Södermalm Fastigheter AB 100 – Tyska Botten Holding AB 100 100 Bostadsrättsföreningen Ceremonimästaren 100 100 Tyska Botten Fastighets AB 100 100 Mörby Villatomter Holding AB 100 100 Mörby Villatomter Fastighets AB 100 100 • ===== SIDA 63 ===== Verksamhet Hållbarhet Projekt Riskhantering Aros Bostads aktier > Finansiell information Segmentsredovisning Finansiella rapporter Förvaltningsberättelse Koncernen rapport över totalresultat Koncernens rapport över finansiell ställning Koncernens rapport över förändring i eget kapital Koncernens rapport över kassaflöden Koncernens noter Moderföretagets resultaträkning Moderföretagets balansräkning Rapport över förändringar i moderföretagets egna kapital Moderföretagets rapport över kassaflöden Moderföretagets noter Styrelsens och VDs undertecknade Revisionsberättelse Projektportfölj Styrelse Ledning Definition av nyckeltal Övrig information 63 Årsredovisning 2023 NOT 23 Eget kapital Aktiekapital och övriga tillskjutet kapital Antal stamaktier Antal preferens ­ aktier Aktie ­ kapital Övrigt tillskjutet kapital Per den 1 januari 2022 37 920 147 5 544 789 869 1 017 797 Nyemission 9 942 470 2 953 161 258 516 748 Tvingande konvertibel 327 725 Per den 31 december 2022 47 862 617 8 497 950 1 127 1 862 270 Nyemission 6 045 409 0 121 7 840 Tvingande konvertibel 128 394 Per den 31 december 2023 53 908 026 8 497 950 1 248 1 998 504 Aktiekapital Per den 31 december 2023 omfattade det registrerade aktiekapitalet 53 908 026 stamaktier (47 862 617) och 8 497 950 preferensaktier (8 497 950). Kvotvärdet uppgick till 0,02 kr (0,02 kr). Innehavare av stam­ aktier är berättigade till utdelning som fastställs efter hand och aktie­ innehavet berättigar till en röst per aktie vid bolagsstämman. Innehavare av preferensaktier har företrädesrätt gentemot stamaktieägare till utdel­ ning. Innehavare av preferensaktierna berättigar till en tiondels röst vid bolagsstämman. Utdelning skall ske kvartalsvis på fastställda avstäm­ ningsdagar. Årlig preferensutdelning skall uppgå till 7,50 kronor per pre­ ferensaktie. Samtliga aktier är fullt betalda och inga aktier är reserverade för överlåtelse. Inga aktier innehas av bolaget eller dess dotterbolag. Övrigt tillskjutet kapital Övrigt tillskjutet kapital utgörs av kapital tillskjutet av företagets ägare, till exempel aktieägartillskott eller överkurs vid aktieteckning. Redovis­ ning av konvertibel beskrivs närmare i Not 17 Projektfastigheter. NOT 24 Aktierelaterade ersättningar Aros Bostad har ett utestående aktierelaterat incita mentsprogram som beslutades på årsstämman 2023, optionsprogram 2023/2026. Options­ programmet riktar in sig till alla anställda i syfte att skapa förutsättningar för att behålla samt öka motivationen hos anställda, ledande befattnings­ havare och övriga nyckelpersoner inom koncernen. De anställda har betalat verkligt värde för optionerna som har värderats genom prisätt­ ningsmodellen Black­Scholes. Teckningskursen för teckning av aktier genom utnyttjande av Incita­ mentsprogram 2023/2026 är 42,44 kronor. Om alla teckningsoptioner konverteras till aktier skulle det medföra en utspädnings effekt om 0 procent. Aros Bostads tidigare optionsprogram 2020/2023 samt 2021/2023 förföll under året, ingen teckning skedde. Optionsprogram 2023/2026 Antal optioner, styck Utestående per den 1 januari 2023 – Tilldelade under perioden 374 500 Förverkligade under perioden – Inlösta under perioden – Förfallna under perioden – Utestående per den 31 december 2023 374 500 NOT 25 Långfristig upplåning 31 dec 2023 31 dec 2022 Förfallotidpunkt 1–5 år från balansdagen 347 700 169 000 Senare än 5 år från balansdagen – – Totalt 347 700 169 000 NOT 26 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 31 dec 2023 31 dec 2022 Upplupna semesterlöner 5 263 5 155 Upplupna sociala avgifter 647 686 Upplupna räntekostnader 1 168 1 544 Förutbetalda intäkter 640 443 Upplupna projektkostnader 43 139 45 792 Övriga upplupna kostnader 7 217 11 162 Utgående redovisat värde 58 074 64 782 NOT 27 Avstämning finansiella skulder Förändringar av skulder hänförligt till finansieringsverksamheter 31 dec 2022 Upptagna lån Amortering Ej kassa flödes­ påverkande 31 dec 2023 Långfristiga låneskulder 169 000 300 000 –140 000 – 329 000 Övriga långfristiga skulder – – – 18 700 18 700 Kortfristiga låneskulder 717 493 259 985 –229 389 –585 233 162 856 Totala skulder från finansieringsverksamheten 886 493 559 985 –369 389 –566 533 510 556 Förändringar av skulder hänförligt till finansieringsverksamheter 31 dec 2021 Upptagna lån Amortering Ej kassa flödes­ påverkande 31 dec 2022 Långfristiga låneskulder 19 000 150 000 – – 169 000 Kortfristiga låneskulder 67 943 674 449 –24 900 – 717 493 Kortfristiga leasingskulder 861 – –861 – – Totala skulder från finansieringsverksamheten 87 804 824 449 –25 761 – 886 493 • ===== SIDA 64 ===== Verksamhet Hållbarhet Projekt Riskhantering Aros Bostads aktier > Finansiell information Segmentsredovisning Finansiella rapporter Förvaltningsberättelse Koncernen rapport över totalresultat Koncernens rapport över finansiell ställning Koncernens rapport över förändring i eget kapital Koncernens rapport över kassaflöden Koncernens noter Moderföretagets resultaträkning Moderföretagets balansräkning Rapport över förändringar i moderföretagets egna kapital Moderföretagets rapport över kassaflöden Moderföretagets noter Styrelsens och VDs undertecknade Revisionsberättelse Projektportfölj Styrelse Ledning Definition av nyckeltal Övrig information 64 Årsredovisning 2023 NOT 28 Transaktioner med närstående Transaktioner med nyckelpersoner i ledande ställning i koncernen 2023 2022 Försäljning av varor/tjänster – – Inköp av varor/tjänster 4 247 5 012 Övrigt – – Fordran på balansdagen – – Skuld på balansdagen – – Transaktioner med intresseföretag och joint ventures 2023 2022 Försäljning av varor/tjänster (fakturerat arvode) 17 726 11 245 Inköp av varor/tjänster – – Övrigt 21 963 368 Fordran på balansdagen 18 309 2 867 Skuld på balansdagen – – Styrelseledamot Per Rutegård har genom PRP Management AB, ett bolag i vilket även styrelseordförande Johan A. Gustavsson är styrelse­ suppleant, fakturerat Bolaget 2 240 TSEK (2 200) för konsulttjänster under perioden 1 januari till 31 december 2023. Styrelseledamot Samir Taha har under perioden 1 januari till 31 december 2023, genom Emiren AB, fakturerat Bolaget 1 017 (2 200) TSEK för konsulttjänster. Samir Tahas fru Pernilla Taha har fakturerat 890 TSEK (612) i konsult­ arvode under perioden. Styrelseordförande Johan Gustavsson har genom Vencom AB fakturerat bolaget 100 TSEK (0) för konsulttjänster under perioden 1 januari – 31 december 2023. Utöver de ovan beskrivna transaktionerna har inga andra transaktioner mellan styrelseledamöter eller andra närstående personer och koncern­ bolagen ägt rum under perioden 1 januari till 31 december 2023. För information om ersättningar till ledande befattningshavare se not 8 Anställda och personalkostnader. NOT 29 Ställda säkerheter och eventualförpliktelser Ställda säkerheter 31 dec 2023 31 dec 2022 Fastighetsinteckning 216 011 220 568 Företagsinteckning 10 000 10 000 Aktier i dotterbolag 775 608 127 165 Totalt 1 001 619 357 733 Eventualförpliktelser 31 dec 2023 31 dec 2022 Borgensförbindelse 464 060 100 000 Totalt 464 060 100 000 Koncernens ställda säkerheter uppgår till 1 001 619 TSEK (357 733) per den 31 december 2023. Koncernen har borgensåtaganden mot dotterföretag om totalt 464 060 TSEK (100 000) per den 31 december 2023. Dotterföretaget Aros Bostad Invest AB har den 20 januari 2017 ingått avtal om att förvärva samtliga aktier i Klövern Jonas AB och indirekt fastigheten Danderyd Timmerhuggaren 2 i Danderyd. Den preliminära köpeskillingen för aktierna uppgår till cirka 393 000 TSEK. Avtalet är villkorat av ett antal förutsättningar och godkännanden från tredje part, vilka per dagen för rapporten ännu inte är uppfyllda. Bolaget har även ingått ett borgensåtagande såsom för egen skuld avseende Aros Bostad Invest ABs förpliktelser enligt avtalet. NOT 31 Rörelseförvärv Den 31 januari 2024 offentliggjorde Aros Bostad ett rekommenderat uppköpserbjudande till aktieägarna i Besqab AB (publ) att överlåta samtliga aktier utgivna av Besqab till Aros Bostad, mot vederlag i form av nyemitterade stamaktier och preferensaktier av serie B i Aros Bostad. Den initiala acceptperioden för erbjudandet inledes den 20 februari 2024 och löpte ut den 12 mars 2024 och utfallet visade att accepter från cirka 96,6 procent av antal aktier och röster i Besqab. Således var fullföljan­ devillkoret om minst 90 procents anslutningsgrad uppfyllt och Aros Bostad beslutade om att fullfölja erbjudandet. Förvärvet genomfördes genom apportemission den 15 mars 2024. Aros Bostad har även förlängt acceptperioden till och med den 5 april 2024 vilket innebär att förvärv av ytterligare aktier kan ske tidigt under andra kvartalet 2024 innan en eventuellt tvångsinlösenprocess inleds. Koncernen avser redovisa innehav utan bestämmande inflytande till verkligt värde. Efter genomfört tvångsinlösenprocess är planen att inget innehav utan bestämmande inflytande ska finnas. Aktieägarna i Besqab erbjuds 1,03880 nyemitterade stamaktier och 0,06924 nyemitterade preferensaktier av serie B i Aros Bostad för varje befintlig aktie i Besqab. Vederlaget för de 96,6 procent av aktierna har beräknats till 1 453 mkr baserat på stängningskurs per aktie dagen före apportemissionen som skedde 15 mars 2024. Vederlaget bestod av 46 447 116 st stamaktier samt 3 095 878 st preferensaktier. Transaktions­ kostnader inkluderande arvoden till finansiella och legala rådgivare samt revisorer uppgår till cirka 20 mkr och redovisas som Försäljnings­ och administrationskostnader i koncernens resultaträkning. Utöver transak­ tionskostnaderna medförde rörelseförvärvet inget kassautflöde. Om förvärvet hade genomförts den 1 januari 2023 hade Besqabs bidrag till koncernens omsättning respektive nettoresultat uppgått till 2 385 mkr respektive ­254 mkr utifrån information från Besqabs bok­ slutskommuniké för räkenskapsåret 2023. Besqab är en ledande bostadsutvecklare i Storstockholm och Upp­ sala och genom samgåendet med Aros Bostad får den nya koncernen förstärkt marknadsposition och kunderbjudandet vilket gör det till en än mer relevant partner för kommuner, leverantörer och andra aktörer. Vid tidpunkten för utfärdandet av dessa finansiella rapporter är redo­ visningen av rörelseförvärvet ofullständigt. Eftersom förvärvet skedde en kort tid innan dessa finansiella rapporters avgivande har ännu inte bokslutet som ligger till grund för förvärvsbalansräkningen slutförts. Det är därför inte möjligt att lämna uppgifter om faktiskt förvärvade nettotill­ gångar och goodwill/negativ goodwill. Det förekom inga rörelseförvärv under räkenskapsåret 2022. NOT 30 Händelser efter balansdagen Aros Bostad sålde den sista av 52 bostadsrätter i Ektorpsbacken, Nacka. Det Svanen certifierade projektet, som är byggt i trä, färdigställdes under 2023. I januari 2024 offentliggjorde Aros Bostad ett rekommenderat upp­ köpserbjudande till aktieägarna i Besqab att överlåta samtliga aktier utgivna av Besqab till Aros Bostad, mot vederlag i form av nyemitterade stamaktier och preferensaktier av serie B i Aros Bostad. Aros Bostad har, efter accept från Besqabs aktieägare, beslutat att fullfölja erbjudandet. Tilltänkt koncernledning efter samgående mellan Aros Bostad och Besqab har presenterats. Koncernledningen, som kommer att bestå av medlemmar från respektive bolags befintliga ledningsgrupper, har en bred kompetens och gedigen samlad erfarenhet av bostadsutvecklings­ verksamhet. • ===== SIDA 65 ===== Verksamhet Hållbarhet Projekt Riskhantering Aros Bostads aktier > Finansiell information Segmentsredovisning Finansiella rapporter Förvaltningsberättelse Koncernen rapport över totalresultat Koncernens rapport över finansiell ställning Koncernens rapport över förändring i eget kapital Koncernens rapport över kassaflöden Koncernens noter Moderföretagets resultaträkning Moderföretagets balansräkning Rapport över förändringar i moderföretagets egna kapital Moderföretagets rapport över kassaflöden Moderföretagets noter Styrelsens och VDs undertecknade Revisionsberättelse Projektportfölj Styrelse Ledning Definition av nyckeltal Övrig information 65 Årsredovisning 2023 TSEK Not 2023 2022 Nettoomsättning 31 787 63 800 Övriga rörelseintäkter 6 849 257 Rörelsens intäkter 38 636 64 057 Personalkostnader 2 –54 808 –47 764 Övriga externa kostnader 3,4,5 –37 699 –49 772 Avskrivningar av materiella anläggningstillgångar 11 –12 –143 Rörelsens kostnader –92 519 –97 679 Rörelseresultat –53 883 –33 622 Resultat från andelar i koncernföretag 6 –22 220 –61 680 Övriga ränteintäkter och liknande resultatposter 7 33 436 19 662 Räntekostnader och liknande resultatposter 8 –3 378 –351 Resultat från finansiella poster 7 838 –42 369 Resultat efter finansiella poster –46 045 –75 991 Bokslutsdispositioner 9 20 415 – Skatt på årets resultat 10 – – Årets resultat –25 630 –75 991 Övrigt totalresultat – – Årets totalresultat –25 630 –75 991 Moderföretagets resultaträkning TSEK Not 31 dec 2023 31 dec 2022 TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Materiella anläggnings tillgångar Inventarier 11 – 12 Summa materiella anläggnings tillgångar – 12 Finansiella anläggnings tillgångar Andelar i koncernföretag 12 650 662 653 053 Fordringar hos koncernföretag 706 407 235 496 Andelar i intresseföretag 13 10 823 9 013 Andra långfristiga värde pappersinnehav 14 490 520 Andra långfristiga fordringar 15 25 624 25 734 Summa finansiella anläggnings tillgångar 1 394 006 923 815 Summa anläggnings tillgångar 1 394 006 923 827 Kortfristiga fordringar Kundfordringar 37 1 054 Fordringar hos koncernföretag 211 491 602 108 Fordringar hos intresseföretag 3 679 2 002 Övriga fordringar 51 575 53 286 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 16 25 472 32 979 Summa kortfristiga fordringar 292 254 691 429 Kassa och bank 1 252 13 Summa omsättnings tillgångar 293 506 691 442 SUMMA TILLGÅNGAR 1 687 512 1 615 269 Moderföretagets balansräkning TSEK Not 31 dec 2023 31 dec 2022 EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital Bundet eget kapital Aktiekapital 17 1 248 1 127 Summa bundet eget kapital 1 248 1 127 Fritt eget kapital Överkursfond 2 025 655 1 862 335 Balanserade vinst eller förlust –440 687 –284 365 Årets resultat –25 630 –75 991 Summa fritt eget kapital 1 559 338 1 501 979 Summa eget kapital 1 560 586 1 503 106 Kortfristiga skulder Leverantörsskulder 2 088 1 763 Checkräkningskredit 18 27 668 41 620 Skulder till koncernföretag 47 985 37 120 Övriga skulder 39 974 19 013 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 19 9 211 12 647 Summa skulder 126 926 112 163 SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 1 687 512 1 615 269 • • ===== SIDA 66 ===== Verksamhet Hållbarhet Projekt Riskhantering Aros Bostads aktier > Finansiell information Segmentsredovisning Finansiella rapporter Förvaltningsberättelse Koncernen rapport över totalresultat Koncernens rapport över finansiell ställning Koncernens rapport över förändring i eget kapital Koncernens rapport över kassaflöden Koncernens noter Moderföretagets resultaträkning Moderföretagets balansräkning Rapport över förändringar i moderföretagets egna kapital Moderföretagets rapport över kassaflöden Moderföretagets noter Styrelsens och VDs undertecknade Revisionsberättelse Projektportfölj Styrelse Ledning Definition av nyckeltal Övrig information 66 Årsredovisning 2023 Rapport över förändringar i moderföretagets egna kapital Moderföretagets rapport över kassaflöden TSEK 2023 2022 Den löpande verksamheten Rörelseresultat –53 883 –33 622 Justering för poster som inte ingår i kassaflödet Avskrivningar 12 143 Nedskrivningar –22 440 –61 680 Erhållen ränta 319 421 Erlagd ränta –2 153 –351 Betald inkomstskatt – – Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar av rörelsekapital –78 145 –95 089 Kassaflöde från förändringar i rörelsekapital Förändring av rörelsefordringar 298 082 88 908 Förändring av rörelseskulder 10 643 –31 587 Pågående projekt – – Kassaflöde från den löpande verksamheten 230 580 –37 768 Investeringsverksamheten Förvärv av intresseföretag och joint ventures –2 000 –5 001 Förvärv av koncernföretag – – Lån till koncernföretag –149 655 –80 576 Kassaflöde från investeringsverksamheten –151 655 –85 577 Finansieringsverksamheten Nyemission – – Nettoförändring checkräkningskredit –13 952 41 620 Utbetald utdelning –63 734 –41 586 Kassaflöde från finansieringsverksamheten –77 686 34 Årets kassaflöde 1 239 –123 311 Likvida medel vid årets början 13 123 324 Likvida medel vid årets slut 1 252 13 TSEK Bundet eget kapital Aktiekapital Fritt eget kapital Balanserat resultat Årets resultat Totalt Ingående eget kapital 1 jan 2022 869 804 412 –28 506 776 775 Omföring resultat föregående år – –28 506 28 506 – Årets resultat – – –75 991 –75 991 Årets övrigt totalresultat – – – – Årets totalresultat – –28 506 –47 485 –75 991 Transaktioner med ägare: Utdelning – –41 586 – –41 586 Avslutad nyemission 258 516 748 – 517 006 Kostnader för emission – –825 – –825 Tvingande konvertibel – 327 725 – 327 725 Summa transaktioner med ägare 258 802 063 – 802 321 Utgående eget kapital 31 dec 2022 1 127 1 577 969 –75 991 1 503 106 Ingående eget kapital 1 jan 2023 1 127 1 577 969 –75 991 1 503 106 Omföring resultat föregående år – –75 991 75 991 – Årets resultat – –25 630 –25 630 Årets övrigt totalresultat – – – – Årets totalresultat – –75 991 50 361 –25 630 Transaktioner med ägare: Utdelning – –80 331 – –80 331 Avslutad nyemission 121 34 988 – 35 109 Kostnader för emission – –63 – –63 Tvingande konvertibel – 128 504 – 128 504 Inlösen konvertibel – –109 – –109 Summa transaktioner med ägare 121 82 989 – 83 110 Utgående eget kapital 31 dec 2023 1 248 1 584 969 –25 630 1 560 586 • • ===== SIDA 67 ===== Verksamhet Hållbarhet Projekt Riskhantering Aros Bostads aktier > Finansiell information Segmentsredovisning Finansiella rapporter Förvaltningsberättelse Koncernen rapport över totalresultat Koncernens rapport över finansiell ställning Koncernens rapport över förändring i eget kapital Koncernens rapport över kassaflöden Koncernens noter Moderföretagets resultaträkning Moderföretagets balansräkning Rapport över förändringar i moderföretagets egna kapital Moderföretagets rapport över kassaflöden Moderföretagets noter Styrelsens och VDs undertecknade Revisionsberättelse Projektportfölj Styrelse Ledning Definition av nyckeltal Övrig information 67 Årsredovisning 2023 Moderföretagets noter Moderföretaget Not Sid 1 Redovisningsprinciper 68 2 Anställda och personalkostnader 68 3 Övriga externa kostnader 68 4 Arvode till revisorer 68 5 Leasingavtal 68 6 Resultat från andelar i koncernföretag 69 7 Övriga ränteintäkter och liknande resultatposter 69 8 Räntekostnader och liknande resultatposter 69 9 Bokslutsdispositioner 69 10 Skatt på årets resultat 69 11 Inventarier 69 12 Andelar i koncernföretag 69 13 Andelar i intresseföretag och joint ventures 69 14 Andra långfristiga värdepappersinnehav, moderföretaget 69 15 Andra långfristiga fordringar 70 16 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 70 17 Eget kapital 70 18 Skulder till kreditinstitut 70 19 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 70 20 Ställda säkerheter och eventualförpliktelser 70 21 Transaktioner med närstående 70 22 Förslag till vinstdisposition 71 23 Händelser efter balansdagen 71 • ===== SIDA 68 ===== Verksamhet Hållbarhet Projekt Riskhantering Aros Bostads aktier > Finansiell information Segmentsredovisning Finansiella rapporter Förvaltningsberättelse Koncernen rapport över totalresultat Koncernens rapport över finansiell ställning Koncernens rapport över förändring i eget kapital Koncernens rapport över kassaflöden Koncernens noter Moderföretagets resultaträkning Moderföretagets balansräkning Rapport över förändringar i moderföretagets egna kapital Moderföretagets rapport över kassaflöden Moderföretagets noter Styrelsens och VDs undertecknade Revisionsberättelse Projektportfölj Styrelse Ledning Definition av nyckeltal Övrig information 68 Årsredovisning 2023 NOT 1 Redovisningsprinciper, moderföretaget Moderföretaget har upprättat sin årsredovisning enligt årsredovisnings­ lagen och Rådet för finansiell rapporterings rekommendation RFR 2 ”Redovisning för juridisk person”. Skillnaderna mellan koncernens och moderföretagets redovisningsprinciper framgår nedan. De nedan angivna redovisningsprinciperna för moderföretaget har tillämpats konsekvent på samtliga perioder som presenteras i moderfö­ retagets finansiella rapporter, om inte annat anges. Leasingavtal I moderföretaget tillämpas undantaget i RFR 2 och samtliga leas ing­ avgifter redovisas som en kostnad linjärt över leasingperioden. För leasingavtal som även innehåller icke­leasingkomponenter redovisas även dessa komponenter enligt förenklingsregeln som leasing avgifter. Dotterföretag och intresseföretag samt joint ventures Andelar i dotterföretag redovisas i moderföretaget enligt anskaffnings­ värdemetoden. Detta innebär att transaktionsutgifter inkluderas i det redovisade värdet för innehav i dotterföretag. Finansiella instrument Med anledning av sambandet mellan redovisning och beskattning, tillämpas inte reglerna om finansiella instrument enligt IFRS 9 i moder­ bolaget som juridisk person. Moderföretaget tillämpar anskaffningsvär­ demetoden i enlighet med ÅRL. I moderbolaget värderas därmed finansiella anläggningstillgångar till anskaffningsvärde och finansiella omsättningstillgångar enligt lägsta värdets princip, med tillämpning av nedskrivning för förväntade kredit­ förluster enligt IFRS 9 avseende tillgångar som är skuldinstrument. För övriga finansiella tillgångar baseras nedskrivning på marknadsvärden. Koncernbidrag och aktieägartillskott Såväl erhållna som lämnade koncernbidrag redovisas som bokslutsdis­ position i enlighet med alternativregeln. Aktieägartillskott förs direkt mot eget kapital hos mottagaren och aktiveras i aktier och andelar hos givaren, i den mån nedskrivning ej erfordras. NOT 3 Övriga externa kostnader, moderföretaget 2023 2022 Lokalhyra 4 015 3 016 Konsultkostnader 18 681 25 452 Övriga kostnader 15 004 21 304 Totalt 37 699 49 772 NOT 4 Arvode till revisorer, moderföretaget Ernst & Young AB 2023 2022 Revisionsuppdraget 4 752 3 431 Annan revisionsverksamhet 25 48 Skatterådgivning – – Övriga tjänster 269 1 567 Totalt 5 046 5 045 NOT 5 Leasingavtal, moderföretaget Leasingavgifter hänförliga till icke ­uppsägnings ­ bara leasingavtal: 2023 2022 Inom ett år 4 454 5 520 Mellan ett år och fem år 14 167 – Senare än fem år – – Totalt 18 620 5 520 Under året kostnadsförda leasingavgifter uppgår till 5 492 TSEK (4 174). NOT 2 Anställda och personalkostnader, moderföretaget 2023 2022 Medelantal anställda Antal anställda varav kvinnor, % Antal anställda varav kvinnor, % Moderföretaget 34 64 29 60 Totalt 34 64 29 60 Löner och andra ersättningar, pensionskostnader samt sociala kostnader till styrelse och ledande befattningshavare samt övriga anställda 2023 2022 Moderföretaget Löner och andra ersättningar Sociala kostnader Löner och andra ersättningar Sociala kostnader Styrelse och ledande befattnings ­ havare 16 033 5 142 14 157 4 531 pensions­ kostnader 3 046 3 855 Övriga anställda 19 816 6 425 12 317 5 015 pensions­ kostnader 2 354 1 897 Totalt 35 849 16 967 26 474 15 298 varav pensions ­ kostnader 5 400 5 752 Pensioner I moderföretaget finns endast avgiftsbestämda pensionsplaner. Moder­ företagets sammantagna kostnad för avgiftsbestämda pensionsplaner uppgick till 5 400 TSEK (5 752).• ===== SIDA 69 ===== Verksamhet Hållbarhet Projekt Riskhantering Aros Bostads aktier > Finansiell information Segmentsredovisning Finansiella rapporter Förvaltningsberättelse Koncernen rapport över totalresultat Koncernens rapport över finansiell ställning Koncernens rapport över förändring i eget kapital Koncernens rapport över kassaflöden Koncernens noter Moderföretagets resultaträkning Moderföretagets balansräkning Rapport över förändringar i moderföretagets egna kapital Moderföretagets rapport över kassaflöden Moderföretagets noter Styrelsens och VDs undertecknade Revisionsberättelse Projektportfölj Styrelse Ledning Definition av nyckeltal Övrig information 69 Årsredovisning 2023 NOT 7 Övriga ränteintäkter och liknande resultatposter, moderföretaget 2023 2022 Koncernintern ränteintäkt 33 117 19 646 Övriga ränteintäkter och liknande resultatposter 319 17 Totalt 33 436 19 662 NOT 8 Räntekostnader och liknande resultatposter, moderföretaget 2023 2022 Nedskrivning av övriga värdepappersinnehav –220 – Räntekostnader till koncernföretag –1 005 – Övriga räntekostnader och liknande resultat ­ poster –2 152 – 351 Totalt –3 378 –3531 NOT 10 Skatt på årets resultat, moderföretaget 2023 2022 Aktuell skatt – – Justering avseende tidigare år – – Förändring av uppskjuten skatt avseende temporära skillnader – – Förändring av uppskjuten skattefordran avse ­ ende underskottsavdrag – – Redovisad skatt – – Avstämning av effektiv skattesats 2023 2022 Resultat före skatt –25 630 –75 991 Skatt enligt gällande skattesats för moderfö ­ retaget 20,6% 5 280 15 654 Skatt avseende ej redovisad uppskjuten skattefordran –599 –2 826 Ej avdragsgilla kostnader –4 683 –12 828 Ej skattepliktiga intäkter 2 – Skatt hänförlig till tidigare år – – Redovisad skatt – – Effektiv skattesats, % 0 0 Upplysningar om uppskjuten skattefordran och skatteskuld Det finns skattemässiga underskottsavdrag för vilka uppskjutna skatte fordringar inte har redovisats i balansräkningen uppgående till 13 135 TSEK (12 536). Uppskjutna skattefordringar har inte redovisats för dessa poster, då det inte är sannolikt att koncernen kommer att utnyttja dem för avräkning mot framtida beskattningsbara vinster. NOT 11 Inventarier, moderföretaget 31 dec 2023 31 dec 2022 Ingående anskaffningsvärden 1 198 1 198 Årets anskaffningar – – Försäljningar/utrangeringar – – Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 1 198 1 198 Ingående ackumulerade avskrivningar –1 186 –1 043 Årets avskrivningar –12 –143 Försäljningar/utrangeringar – – Utgående ackumulerade avskrivningar –1 198 –1 186 Utgående redovisat värde – 12 NOT 12 Andelar i koncernföretag, moderföretaget 31 dec 2023 31 dec 2022 Ingående anskaffningsvärden 653 053 62 227 Tillskott till dotterföretag 19 800 334 140 Nedskrivningar av andelar i dotterföretag –22 220 –61 680 Årets anskaffningar 30 318 367 Försäljningar – – Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 650 662 653 053 Utgående redovisat värde 650 662 653 053 NOT 13 Andelar i intresseföretag och joint ventures, moderföretaget 31 dec 2023 31 dec 2022 Ingående anskaffningsvärden 9 013 4 013 Tillskott till intresseföretag och joint ventures 2 000 5 000 Årets anskaffningar – – Försäljningar/utrangeringar – – Årets nedskrivningar –190 – Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 10 823 9 013 Utgående redovisat värde 10 823 9 013 NOT 14 Andra långfristiga värdepappersinnehav, moderföretag et 31 dec 2023 31 dec 2022 Ingående ackumulerade anskaffningsvärden 520 520 Årets nedskrivningar –30 – Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 490 520 NOT 6 Resultat från andelar i koncernföretag 2023 2022 Nedskrivning av koncernföretag –22 220 –61 680 Totalt –22 220 –61 680 Det redovisade värdet översteg återvinningsvärdet avseende ett koncern­ innehav. Därav har nedskrivning enligt IAS 36 gjorts. NOT 9 Bokslutsdispositioner 2023 2022 Erhållna koncernbidrag 20 415 – Totalt 20 415 – • ===== SIDA 70 ===== Verksamhet Hållbarhet Projekt Riskhantering Aros Bostads aktier > Finansiell information Segmentsredovisning Finansiella rapporter Förvaltningsberättelse Koncernen rapport över totalresultat Koncernens rapport över finansiell ställning Koncernens rapport över förändring i eget kapital Koncernens rapport över kassaflöden Koncernens noter Moderföretagets resultaträkning Moderföretagets balansräkning Rapport över förändringar i moderföretagets egna kapital Moderföretagets rapport över kassaflöden Moderföretagets noter Styrelsens och VDs undertecknade Revisionsberättelse Projektportfölj Styrelse Ledning Definition av nyckeltal Övrig information 70 Årsredovisning 2023 NOT 18 Skulder till kreditinstitut, moderföretaget 31 dec 2023 31 dec 2022 Checkräkningskredit 27 668 41 620 Totalt 27 668 41 620 Beviljad checkräkningskredit 60 000 60 000 NOT 19 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter, moderföretaget 31 dec 2023 31 dec 2022 Upplupna semesterlöner 1 405 1 507 Upplupna sociala avgifter 3 073 3 019 Upplupna inköpta tjänster 4 607 7 063 Övriga poster 125 1 058 Totalt 9 211 12 647 NOT 20 Ställda säkerheter och eventualförpliktelser, moderföretaget Ställda säkerheter 31 dec 2023 31 dec 2022 Företagsinteckning 10 000 10 000 Totalt 10 000 10 000 Eventualförpliktelser 31 dec 2023 31 dec 2022 Borgensförbindelse 671 844 717 848 Totalt 671 844 717 848 Moderföretagets ställda säkerheter i form av företagsinteckningar upp­ går till 10 000 TSEK per 31 december 2023, jämfört med 10 000 TSEK per 31 december 2022. Aros Bostadsutveckling AB har borgensåtag­ anden för koncern­ och intresseföretag samt joint ventures om totalt 671 844 TSEK per den 31 december 2023 jämfört med 717 848 TSEK per 31 december 2022. Aros Bostadsutveckling AB är från tid till annan inblandad i diverse processer och juridiska förfaranden som har uppstått genom den normala affärsverksamheten. Dessa anspråk relaterar till, men är inte begränsade till, koncernens affärspraxis, personalfrågor och skatte frågor. Vad gäller frågor som inte kräver några avsättningar anser koncernen, med utgångspunkt från information som för närvarande finns tillgänglig, att dessa inte kommer att ha någon betydande negativ effekt på koncer­ nens finansiella resultat. NOT 21 Transaktioner med närstående, moderföretaget Transaktioner med dotterbolag 2023 2022 Försäljning av varor/tjänster 3 928 4 798 Inköp av varor/tjänster – – Övrigt 2 520 6 941 Fordran på balansdagen 917 898 602 108 Skuld på balansdagen 47 985 37 120 Transaktioner med intresseföretag och joint ventures 2023 2022 Försäljning av varor/tjänster 17 726 11 245 Inköp av varor/tjänster – – Övrigt 4 064 94 Fordran på balansdagen 3 679 2 002 Skuld på balansdagen – – Övrigt i ovanstående avser vidarefakturerade kostnader. För information om ersättningar till ledande befattningshavare se koncernens not 8 Anställda och personalkostnader. För övriga transaktioner med närstående hänvisas till not 28 i koncern­ redovisningen. NOT 16 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter, moderföretaget 31 dec 2023 31 dec 2022 Förutbetalda hyror – – Förutbetalda försäkringar 114 – Förutbetalda leasingavgifter – 15 Upplupna intäkter 23 858 33 024 Övriga förutbetalda kostnader 1 499 –60 Totalt 25 472 32 979 NOT 17 Eget kapital, moderföretaget Per den 31 december 2023 består aktiekapitalet av 1 248 121 kronor (1 127 211) fördelat på 53 908 026 stamaktier (47 862 617) och 8 497 950 preferensaktier (8 497 950). Stamaktierna berättigar till röst­ rätt med en röst per aktie och varje preferensaktie berättigar till en tion­ dels röst per aktie. Aktierna utgivna av bolaget är denominerade i kronor och varje aktie har ett kvotvärde om 0,02 kronor. Se även upplysningar i koncernens not 23 Eget kapital. Aktieägarna har under året lämnat ovill­ korat aktieägartillskott som uppgår till 0 TSEK (0). NOT 15 Andra långfristiga fordringar, moderföretaget 31 dec 2023 31 dec 2022 Ingående ackumulerade anskaffningsvärden 25 734 25 734 Årets nedskrivningar –110 – Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 25 624 25 734 • ===== SIDA 71 ===== Verksamhet Hållbarhet Projekt Riskhantering Aros Bostads aktier > Finansiell information Segmentsredovisning Finansiella rapporter Förvaltningsberättelse Koncernen rapport över totalresultat Koncernens rapport över finansiell ställning Koncernens rapport över förändring i eget kapital Koncernens rapport över kassaflöden Koncernens noter Moderföretagets resultaträkning Moderföretagets balansräkning Rapport över förändringar i moderföretagets egna kapital Moderföretagets rapport över kassaflöden Moderföretagets noter Styrelsens och VDs undertecknade Revisionsberättelse Projektportfölj Styrelse Ledning Definition av nyckeltal Övrig information 71 Årsredovisning 2023 NOT 22 Förslag till vinstdisposition, moderföretaget Förslag till vinstdisposition Styrelsen föreslår till årsstämman den 3 juni 2024 att utdelning på preferensaktier B ska lämnas kvartalsvis, med 1,875 kronor (1,875) per preferensaktie, högst 7,50 kronor. På grund av tekniska begränsningar hos Euroclear Sweden AB föreslås att kvartalsvis utdelning varannan gång uppgår till 1,87 kronor och varannan gång till 1,88 kronor. Avstäm­ ningsdag och datum för utbetalning av utdelning fastställs vid års­ stämman 2024. Utdelning till innehavare av preferens aktier uppgår till 63 734 625 kronor baserat på 8 497 950 utestående preferensaktier per 31 december 2023. I samband med förvärv av Besqab kommer ytterli­ gare preferensaktier att emitteras. Ingen utdelning föreslås lämnas för stamaktier. Till årsstämmans förfogande står följande vinstmedel, SEK Balanserat resultat –440 686 734 Överkursfond 2 025 654 658 Årets resultat –25 629 894 Fria vinstmedel 1 559 338 030 Disponeras så att till stamaktieägarna utdelas (0 kronor per aktie) – till preferensaktieägarna utdelas (7,50 kronor per aktie) 63 734 625 i ny räkning överföres 1 495 603 406 Totalt 1 559 338 030 Styrelsen anser att förslaget är förenligt med försiktighetsregeln i 17 kap aktiebolagslagen enligt följande redogörelse: Bolaget har en stark finan­ siell ställning per den 31 december 2023 vilket ger utrymme för före­ slagen utdelning. Styrelsens förslag till utdelning har skett med hänsyn till de krav som verksamhetens art, omfattning och risk ställer moderfö­ retaget och koncernens egna kapital, samt med hänsyn till bolagets konsolideringsbehov, framtida expansionsplaner, likviditet och ställning i övrigt. Utdelningen bedöms inte innebära en försvagning av bolagets framtida förmåga att fullgöra sina förpliktelser. Vad beträffar bolagets resultat och ställning i övrigt hänvisas till efterföljande räkningar med tillhörande noter. NOT 23 Händelser efter balansdagen, moderföretaget För händelser efter balansdagen hänvisas till koncernens not 30 Händelser efter balansdagen. • ===== SIDA 72 ===== Verksamhet Hållbarhet Projekt Riskhantering Aros Bostads aktier Finansiell information > Styrelsens och VDs undertecknade Revisionsberättelse Projektportfölj Styrelse Ledning Definition av nyckeltal Övrig information 72 Årsredovisning 2023 Stockholm den 12 april 2024 Per Rutegård Styrelseordförande Joakim Alm Styrelseledamot Hanna Bilir Styrelseledamot Ossian Ekdahl Styrelseledamot Johan A. Gustavsson Styrelseledamot Ylva Lagesson Styrelseledamot Jörgen Lundgren Styrelseledamot Samir Taha Styrelseledamot Magnus Andersson VD Styrelsens och VDs undertecknande Stockholm den 12 april 2024 Ernst & Young AB Fredric Hävrén Auktoriserad Revisor ===== SIDA 73 ===== Verksamhet Hållbarhet Projekt Riskhantering Aros Bostads aktier Finansiell information Styrelsens och VDs undertecknade > Revisionsberättelse Projektportfölj Styrelse Ledning Definition av nyckeltal Övrig information 73 Årsredovisning 2023 Revisionsberättelse Till bolagsstämman i Aros Bostadsutveckling AB, org.nr 556699–1088 Rapport om årsredovisningen och koncern redovisningen Uttalanden Vi har utfört en revision av årsredovisningen och koncernredovis ­ ningen för Aros Bostadsutveckling AB för år 2023. Bolagets års­ redovisning och koncernredovisning ingår på sidorna 40–72 i detta dokument. Enligt vår uppfattning har årsredovisningen upprättats i enlighet med årsredovisningslagen och ger en i alla väsentliga avseenden rättvisande bild av moderbolagets finansiella ställning per den 31 dec ember 2023 och av dess finansiella resultat och kassaflöde för året enligt årsredovisningslagen. Koncernredovisningen har upprät ­ tats i enlighet med årsredovisningslagen och ger en i alla väsentliga avseenden rättvisande bild av koncernens finansiella ställning per den 31 december 2023 och av dess finansiella resultat och kassaflöde för året enligt International Financial Reporting Standards (IFRS Redovisningsstandarder), såsom de antagits av EU, och årsredovis ­ ningslagen. Förvaltningsberättelsen är förenlig med årsredovisning ­ ens och koncernredovisningens övriga delar. Vi tillstyrker därför att bolagsstämman fastställer rapport över totalresultat och rapport över finansiell ställning för koncernen samt resultaträkningen och balansräkningen för moderbolaget. Grund för uttalanden Vi har utfört revisionen enligt International Standards on Audi ­ ting (ISA) och god revisionssed i Sverige. Vårt ansvar enligt dessa standarder beskrivs närmare i avsnittet Revisorns ansvar. Vi är oberoende i förhållande till moderbolaget och koncernen enligt god revisorssed i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt yrkesetiska ansvar enligt dessa krav. Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckliga och ändamålsenliga som grund för våra uttalanden. Annan information än årsredovisningen och koncern redovisningen Detta dokument innehåller även annan information än årsredovis ­ ningen och koncernredovisningen och återfinns på sidorna 1–39 och sidorna 75­81. Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för denna andra information. Vårt uttalande avseende årsredovisningen och koncernredovis ­ ningen omfattar inte denna information och vi gör inget uttalande med bestyrkande avseende denna andra information. I samband med vår revision av årsredovisningen och koncernredo ­ visningen är det vårt ansvar att läsa den information som identifieras ovan och överväga om informationen i väsentlig utsträckning är oförenlig med årsredovisningen och koncernredovisningen. Vid denna genomgång beaktar vi även den kunskap vi i övrigt inhämtat under revisionen samt bedömer om informationen i övrigt verkar innehålla väsentliga felaktigheter. Om vi, baserat på det arbete som har utförts avseende denna infor ­ mation, drar slutsatsen att den andra informationen innehåller en väsentlig felaktighet, är vi skyldiga att rapportera detta. Vi har inget att rapportera i det avseendet. Styrelsens och verkställande direktörens ansvar Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för att årsredovisningen och koncernredovisningen upprättas och att de ger en rättvisande bild enligt årsredovisningslagen och, vad gäller koncernredovisningen, enligt IFRS Redovisningsstandarder såsom de antagits av EU. Styrelsen och verkställande direktören ansvarar även för den interna kontroll som de bedömer är nödvändig för att upprätta en årsredovisning och koncernredovisning som inte innehåller några väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag. Vid upprättandet av årsredovisningen och koncernredovisningen ansvarar styrelsen och verkställande direktören för bedömningen av bolagets förmåga att fortsätta verksamheten. De upplyser, när så är tillämpligt, om förhållanden som kan påverka förmågan att fortsätta verksamheten och att använda antagandet om fortsatt drift. Antagandet om fortsatt drift tillämpas dock inte om styrelsen och verkställande direktören avser att likvidera bolaget, upphöra med verksamheten eller inte har något realistiskt alternativ till att göra något av detta. Revisorns ansvar Våra mål är att uppnå en rimlig grad av säkerhet om att årsredovis ­ ningen och koncernredovisningen som helhet inte innehåller några väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag, och att lämna en revisionsberättelse som innehåller våra uttalanden. Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men är ingen garanti för att en revision som utförs enligt ISA och god revisionssed i Sverige alltid kommer att upptäcka en väsentlig felaktighet om en sådan finns. Felaktigheter kan uppstå på grund av oegentligheter eller misstag och anses vara väsentliga om de enskilt eller tillsammans rimligen kan förväntas påverka de ekonomiska beslut som använda ­ re fattar med grund i årsredovisningen och koncernredovisningen. Som del av en revision enligt ISA använder vi professionellt omdöme och har en professionellt skeptisk inställning under hela revisionen. Dessutom: • identifierar och bedömer vi riskerna för väsentliga felaktigheter i årsredovisningen och koncernredovisningen, vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag, utformar och utför gransknings­ åtgärder bland annat utifrån dessa risker och inhämtar revisions­ bevis som är tillräckliga och ändamålsenliga för att utgöra en grund för våra uttalanden. Risken för att inte upptäcka en väsentlig felaktighet till följd av oegentligheter är högre än för en väsentlig felaktighet som beror på misstag, eftersom oegentligheter kan inne­ fatta agerande i maskopi, förfalskning, avsiktliga utelämnanden, felaktig information eller åsidosättande av intern kontroll. • skaffar vi oss en förståelse av den del av bolagets interna kontroll som har betydelse för vår revision för att utforma gransknings­ åtgärder som är lämpliga med hänsyn till omständigheterna, men inte för att uttala oss om effektiviteten i den interna kontrollen. ===== SIDA 74 ===== Verksamhet Hållbarhet Projekt Riskhantering Aros Bostads aktier Finansiell information Styrelsens och VDs undertecknade > Revisionsberättelse Projektportfölj Styrelse Ledning Definition av nyckeltal Övrig information 74 Årsredovisning 2023 Revisionsberättelse, forts. • utvärderar vi lämpligheten i de redovisningsprinciper som används och rimligheten i styrelsens och verkställande direktörens upp ­ skattningar i redovisningen och tillhörande upplysningar. • drar vi en slutsats om lämpligheten i att styrelsen och verkställande direktören använder antagandet om fortsatt drift vid upprättandet av årsredovisningen och koncernredovisningen. Vi drar också en slutsats, med grund i de inhämtade revisionsbevisen, om det finns någon väsentlig osäkerhetsfaktor som avser sådana händelser eller förhållanden som kan leda till betydande tvivel om bolagets förmåga att fortsätta verksamheten. Om vi drar slutsatsen att det finns en väsentlig osäkerhetsfaktor, måste vi i revisionsberättelsen fästa uppmärksamheten på upplysningarna i årsredovisningen om den väsentliga osäkerhetsfaktorn eller, om sådana upplysningar är otillräckliga, modifiera uttalandet om årsredovisningen och koncernredovisningen. Våra slutsatser baseras på de revisions­ bevis som inhämtas fram till datumet för revisionsberättelsen. Dock kan framtida händelser eller förhållanden göra att ett bolag inte längre kan fortsätta verksamheten. • utvärderar vi den övergripande presentationen, strukturen och innehållet i årsredovisningen och koncernredovisningen, där ­ ibland upplysningarna, och om årsredovisningen och koncern ­ redovisningen återger de underliggande transaktionerna och händelserna på ett sätt som ger en rättvisande bild. • inhämtar vi tillräckliga och ändamålsenliga revisionsbevis av­ seende den finansiella informationen för enheterna eller affärs­ aktiviteterna inom koncernen för att göra ett uttalande avseende koncernredovisningen. Vi ansvarar för styrning, övervakning och utförande av koncernrevisionen. Vi är ensamt ansvariga för våra uttalanden. Vi måste informera styrelsen om bland annat revisionens planerade omfattning och inriktning samt tidpunkten för den. Vi måste också informera om betydelsefulla iakttagelser under revisionen, däri ­ bland de eventuella betydande brister i den interna kontrollen som vi identifierat. Rapport om andra krav enligt lagar och andra författningar Uttalanden Utöver vår revision av årsredovisningen och koncernredovisningen har vi även utfört en revision av styrelsens och verkställande direk­ törens förvaltning av Aros Bostadsutveckling AB för år 2023 samt av förslaget till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust. Vi tillstyrker att bolagsstämman disponerar vinsten enligt förslaget i förvaltningsberättelsen och beviljar styrelsens ledamöter och verk ­ ställande direktören ansvarsfrihet för räkenskapsåret. Grund för uttalanden Vi har utfört revisionen enligt god revisionssed i Sverige. Vårt ansvar enligt denna beskrivs närmare i avsnittet Revisorns ansvar. Vi är oberoende i förhållande till moderbolaget och koncernen enligt god revisorssed i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt yrkesetiska ansvar enligt dessa krav. Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckliga och ändamålsenliga som grund för våra uttalanden. Styrelsens och verkställande direktörens ansvar Det är styrelsen som har ansvaret för förslaget till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust. Vid förslag till utdelning innefattar detta bland annat en bedömning av om utdelningen är försvarlig med hänsyn till de krav som bolagets och koncernens verksamhetsart, omfattning och risker ställer på storleken av moder­ bolagets och koncernens egna kapital, konsolideringsbehov, likviditet och ställning i övrigt. Styrelsen ansvarar för bolagets organisation och förvaltningen av bolagets angelägenheter. Detta innefattar bland annat att fort­ löpande bedöma bolagets och koncernens ekonomiska situation och att tillse att bolagets organisation är utformad så att bokföringen, medelsförvaltningen och bolagets ekonomiska angelägenheter i övrigt kontrolleras på ett betryggande sätt. Verkställande direktören ska sköta den löpande förvaltningen enligt styrelsens riktlinjer och anvisningar och bland annat vidta de åtgärder som är nödvändiga för att bolagets bokföring ska fullgöras i överensstämmelse med lag och för att medelsförvaltningen ska skötas på ett betryggande sätt. Revisorns ansvar Vårt mål beträffande revisionen av förvaltningen, och därmed vårt uttalande om ansvarsfrihet, är att inhämta revisionsbevis för att med en rimlig grad av säkerhet kunna bedöma om någon styrelseledamot eller verkställande direktören i något väsentligt avseende: • företagit någon åtgärd eller gjort sig skyldig till någon försummelse som kan föranleda ersättningsskyldighet mot bolaget, eller • på något annat sätt handlat i strid med aktiebolagslagen, årsredo ­ visningslagen eller bolagsordningen. Vårt mål beträffande revisionen av förslaget till dispositioner av bolagets vinst eller förlust, och därmed vårt uttalande om detta, är att med rimlig grad av säkerhet bedöma om förslaget är förenligt med aktiebolagslagen. Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men ingen garanti för att en revision som utförs enligt god revisionssed i Sverige alltid kommer att upptäcka åtgärder eller försummelser som kan föranleda ersättningsskyldighet mot bolaget, eller att ett förslag till dispositioner av bolagets vinst eller förlust inte är förenligt med aktiebolagslagen. Som en del av en revision enligt god revisionssed i Sverige använder vi professionellt omdöme och har en professionellt skeptisk inställ ­ ning under hela revisionen. Granskningen av förvaltningen och förslaget till dispositioner av bolagets vinst eller förlust grundar sig främst på revisionen av räkenskaperna. Vilka tillkommande gransk ­ ningsåtgärder som utförs baseras på vår professionella bedömning med utgångspunkt i risk och väsentlighet. Det innebär att vi foku ­ serar granskningen på sådana åtgärder, områden och förhållanden som är väsentliga för verksamheten och där avsteg och överträdelser skulle ha särskild betydelse för bolagets situation. Vi går igenom och prövar fattade beslut, beslutsunderlag, vidtagna åtgärder och andra förhållanden som är relevanta för vårt uttalande om ansvarsfrihet. Som underlag för vårt uttalande om styrelsens förslag till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust har vi granskat styrelsens mo ­ tiverade yttrande samt ett urval av underlagen för detta för att kunna bedöma om förslaget är förenligt med aktiebolagslagen. Stockholm den 12 april 2024 Ernst & Young AB Fredric Hävrén Auktoriserad revisor ===== SIDA 75 ===== 75 Årsredovisning 2023 INNEHÅLL Arosbostaden För att design inte är färger och former utan upplevelsen av en funktion Verksamhet Hållbarhet Projekt Riskhantering Aros Bostads aktier Finansiell information Styrelsens och VDs undertecknande Revisionsberättelse Projektportfölj Styrelse Ledning Definition av nyckeltal Övrig information Projektportfölj Projektportfölj per den 31 december 2023 Namn Kommun Aros Bostads andel, % 1) Fond / Joint Venture /Egen Regi Ljus BTA, kvm Antal bygg­ rätter Mark­ anvisning Detaljplan för bostäder vid förvärv Aktuell status detaljplan Bygg ­ start Est. första inflytt Produktionsstartade projekt 1 T2 Fabriksparken Sundbyberg 52 Joint Venture 2) 8 995 99 Nej Laga kraft Laga kraft Q3 2021 Q1 2023 2 Invernesshöjden etapp 2 Danderyd 20 Aros Bostad IV 12 987 153 Nej Antagen Laga kraft Q3 2021 Q2 2024 3 Ekerövallen etapp 2 Ekerö 100 Egen regi 2 985 21 Ja Laga kraft Laga kraft Q2 2022 Q3 2023 4 Viggby Ängar etapp 2 Täby 100 Egen regi 5 065 46 Nej Planbesked Laga kraft Q2 2022 Q2 2024 5 Tallbacken småhus Södra Huddinge 51 Joint Venture 3) 2 160 15 Nej Laga kraft Laga kraft Q2 2022 Q2 2024 6 Slottsparken Bro Upplands­Bro 100 Egen regi 5 250 39 Nej Laga kraft Laga kraft Q2 2022 Q3 2023 7 T1 Fabriksparken Sundbyberg 52 Joint Venture 2) 8 548 92 Nej Laga kraft Laga kraft Q2 2022 Q4 2023 8 Tallbacken flerbostäder Huddinge 10 Aros Bostad IV 3) 10 924 156 Nej Laga kraft Laga kraft Q4 2022 Q1 2025 9 Femöringen Järva Krog Solna 100 Egen regi 15 632 213 Nej Laga kraft Laga kraft Q1 2023 2025 10 Invernesshöjden etapp 3 Danderyd 20 Aros Bostad IV 12 278 170 Nej Antagen Laga kraft Q2 2023 2026 11 Ekerövallen etapp 3 Ekerö 100 Egen regi 3 194 22 Ja Laga kraft Laga kraft Q3 2023 Q1 2025 12 Ceremonimästaren Stockholm 100 Egen regi 3 269 20 Ja Laga kraft Laga kraft Q3 2023 Q1 2025 13 Hildurs trädgårdar Uppsala 50 Joint Venture 4) 4 250 25 Nej Planbesked Laga kraft Q3 2023 Q2 2025 14 Viggby Ängar etapp 3 Täby 100 Egen regi 7 724 111 Nej Planbesked Laga kraft Q4 2023 2025 Summa 103 364 1 182 Projekt under utveckling 15 Blåslampan Sundbyberg 100 Egen regi 15 000 180 Nej Laga kraft Laga kraft Q2 2024 2026 16 Viggby Ängar brf 4 Täby 100 Egen regi 2 400 15 Nej Planbesked Laga kraft Q3 2024 2025 17 Brobyholm Strängnäs 100 Egen regi 3 000 20 Nej Laga kraft Laga kraft Q3 2024 2025 18 Tallbacken småhus Norra Huddinge 51 Joint Venture 3) 3 600 20 Nej Laga kraft Laga kraft Q3 2024 2025 19 Ormsta Vallentuna 100 Egen regi 11 670 70 Nej Laga kraft Laga kraft Q3 2024 2026 20 Invernesshöjden etapp 4 Danderyd 20 Aros Bostad IV 3 600 65 Nej Antagen Laga kraft Q4 2024 2026 21 Hägernäs Strand etapp 1 Täby 100 Egen regi 5 500 100 Nej Planbesked Samråd Q4 2024 2026 22 Fransyskan Stockholm 100 Egen regi 12 000 130 Ja Laga kraft Laga kraft Q4 2024 2027 23 Persikan Stockholm 100 Egen regi 9 480 110 Ja Laga kraft Laga kraft Q4 2024 2027 24 Åbyholm Radhus Vallentuna 100 Egen regi 2 100 15 Ja Laga kraft Laga kraft Q4 2024 2026 25 Ryttmästaren Sundbyberg 100 Egen regi 1 400 10 Ja Laga kraft Laga kraft Q4 2024 2026 26 Eds Allé 2 Upplands Väsby 100 Egen regi 2 100 15 Nej Laga kraft Laga kraft Q1 2025 2026 27 Glimten Stockholm 100 Egen regi 3 540 20 Nej Laga kraft Laga kraft Q1 2025 2026 28 Bällinge II etapp 1 Uppsala 50 Joint Venture 5) 15 000 100 Nej Planbesked Samråd Q1 2025 2026 29 Guldkaggen Gotland 100 Egen regi 1 330 20 Nej Laga kraft Laga kraft Q2 2025 2026 30 Kalkateljén Södertälje 100 Egen regi 960 10 Nej Laga kraft Laga kraft Q2 2025 2026 31 Sjövillan Södertälje 100 Egen regi 3 090 30 Nej Laga kraft Laga kraft Q2 2025 2026 32 Eds Allé 3 Upplands Väsby 100 Egen regi 2 050 15 Nej Laga kraft Laga kraft Q3 2025 2026 33 Ängsbotten Stockholm 10 Joint Venture 6) 9 600 130 Ja Planbesked Planbesked 2025 2026 34 Eneby Torg Danderyd 100 Egen regi 13 100 150 Nej Ingen plan Planstartad 2025 2026 >> Projekt har sålts som hyresrättsfastighet. > ===== SIDA 76 ===== 76 Årsredovisning 2023 INNEHÅLL Arosbostaden För att design inte är färger och former utan upplevelsen av en funktion Verksamhet Hållbarhet Projekt Riskhantering Aros Bostads aktier Finansiell information Styrelsens och VDs undertecknande Revisionsberättelse Projektportfölj Styrelse Ledning Definition av nyckeltal Övrig information 35 Vallentuna etapp 1 Vallentuna 100 Egen regi 13 750 150 Nej Översiktsplan Planbesked 2025 2027 36 Hägernäs Strand etapp 2 Täby 100 Egen regi 9 000 100 Nej Planbesked Samråd 2025 2027 37 Bälinge I Uppsala 100 Egen regi 8 500 60 Nej Planbesked Samråd 2025 2027 38 Mörby villatomter Ekerö 100 Egen regi 2 750 20 Nej Förstudie Planavtal  2025 2027 39 Mariehovsviken Mariefred Strängnäs 100 Egen regi 12 600 135 Nej Samråd Samråd 2025 2027 40 Gunsta Uppsala 100 Egen regi 14 680 95 Ja Granskning Granskning 2025 2027 41 Ekerö Brygga Ekerö 100 Egen regi 7 400 50 Nej Planbesked Planbesked 2025 2027 42 Pampas Eklund etapp 1 Solna 100 Egen regi 17 500 150 Nej Planbesked Samråd 2025 2028 43 Bällinge II etapp 2 Uppsala 50 Joint Venture 5) 15 000 100 Nej Planbesked Samråd  2026 2027 44 Kungsberga Ekerö 100 Egen regi 4 300 50 Nej Samråd Samråd  2026 2028 45 Lillängsvägen Haninge 100 Egen regi 9 970 65 Nej Planprogram Planprogram  2026 2028 46 Solsätra Haninge 100 Egen regi 7 700 50 Nej Planprogram Planavtal  2026 2028 47 Vallentuna etapp 2 Vallentuna 100 Egen regi 27 500 300 Nej Översiktsplan Planbesked 2026 2028 48 Liljeholmen Stockholm 100 Egen regi 36 520 350 Nej Samråd Samråd 2026 2029 49 Farsta Strand Stockholm 100 Egen regi 7 500 80 Ja Planstartad Planstartad  2026 2028 50 Hägernäs Strand etapp 3 Täby 100 Egen regi 6 100 100 Nej Planbesked Samråd 2026 2028 51 Timmerhuggaren Mörby Danderyd 100 Egen regi 27 000 375 Nej Ingen plan Översiktsplan  2026 2029 52 Pampas Eklund etapp 2 Solna 100 Egen regi 13 750 200 Nej Planbesked Samråd 2026 2029 53 Edsviken Sollentuna 80 Joint Venture 7) 4 500 50 Nej Planbesked Planbesked  2027 2028 54 Årstafältet Stockholm 100 Egen regi 8 000 90 Ja Planbesked Samråd  2027 2028 55 Slakthusområdet III Stockholm 100 Egen regi 10 000 95 Ja Planbesked Samråd  2027 2028 56 Väsjön Sollentuna 100 Egen regi 4 270 25 Ja Planprogram Planprogram 2027 2029 57 Tunadalen Bromma Stockholm 100 Egen regi 4 000 40 Ja Översiktsplan Planbesked 2027 2029 58 Vallentuna etapp 3 Vallentuna 100 Egen regi 13 750 150 Nej Översiktsplan Planbesked 2027 2029 59 Pampas Eklund etapp 3 Solna 100 Egen regi 13 750 200 Nej Planbesked Samråd 2027 2030 60 Förmannen Ella Gård Täby 20 Aros Bostad IV 40 000 500 Nej Planbesked Planbesked  2027 2030 61 Norra Djurgårdstaden Stockholm 100 Egen regi 14 700 150 Ja Granskning Samråd 2029 2031 SUMMA SAMTLIGA PROJEKT 578 374 6 137 1) Aros Bostads andel av vinst från projekt i fond Aros Bostad IV uppgår till 20 procent, ägandet i motsvarande projekt uppgår till cirka fem procent. 2) Joint Venture med Varma. 3) Joint Venture med Frentab. 4) Joint Venture med Stams Fastigheter och Tsering Capital. 5) Joint Venture med Profura Fastigheter. 6) Joint Venture med Revcap. 7) Joint Venture med Veidekke Entreprenad. >> Informationen om projektportföljen baseras på aktuella bedömningar av respektive projekt. Projekt kan komma att delas upp i flera etapper med olika byggstart. Till följd av utformning av detaljplaner, myndighets beslut och marknads utveckling samt att flera av projekten är i en planeringsfas kan planen för respektive projekt komma att förändras. Namn Kommun Aros Bostads andel, % 1) Fond / Joint Venture /Egen Regi Ljus BTA, kvm Antal bygg­ rätter Mark­ anvisning Detaljplan för bostäder vid förvärv Aktuell status detaljplan Bygg ­ start Est. första inflytt Projekt under utveckling, forts. >> > ===== SIDA 77 ===== 77 Årsredovisning 2023 INNEHÅLL Arosbostaden För att design inte är färger och former utan upplevelsen av en funktion Verksamhet Hållbarhet Projekt Riskhantering Aros Bostads aktier Finansiell information Styrelsens och VDs undertecknande Revisionsberättelse Projektportfölj Styrelse Ledning Definition av nyckeltal Övrig information Per Rutegård (1972) 3) Joakim Alm (1961) 1) Hanna Bilir (1983) 2) Ossian Ekdahl (1961) 2) Johan A. Gustavsson (1963) 1) Ylva Lageson (född 1971) 2) Jörgen Lundgren (1967) 2) Samir Taha (1970) 3) Funktion Grundare och styrelse ­ ordförande ledamot sedan 2006, ordförande sedan 2023 Styrelseledamot sedan 2022 Styrelseledamot sedan 2021 Styrelseledamot sedan 2023 Grundare och styrelse ­ ledamot sedan 2006 Styrelseledamot sedan 2018 Styrelseledamot sedan 2019 Grundare och styrelse­ ledamot sedan 2006 Utbildning Högskoleexamen i ekonomi (civil ekonom) vid Vrije Universitet i Bryssel. Ekonomistudier vid Uppsala universitet. Kandidatexamen (Bachelor of Arts) European Studies, med inriktning på ekonomi och tyska från Kings College London. Civilekonom och eko­ nomie licentiat från Handelshögskolan i Stockholm. Civilekonom från Handels högskolan i Stockholm. Civilingenjör från Luleå tekniska universitet. Civilekonom från Mittuniversitet. Ekonomiexamen från Uppsala universitet samt diplomerad Planner från RMI Berghs. Övrigt Per Rutegård har mång­ årig erfarenhet från fastig­ hets och finansbranschen. Han är bland annat med­ grundare av Aros Bostad och styrelseord förande i Revelop AB, Mine Storage International AB och Vidden Bostad AB. Joakim Alm har omfat­ tande erfarenhet inom fastighets­ och finans­ branschen och är bland annat grundare, VD, styrelseledamot till­ lika majoritetsägare av koncernen ALM Equity. Joakim är även styrelse­ ledamot i Svenska Nytto­ bostäder AB, Klövern AB, Kakel Max AB och 3E Property AB. Hanna Bilir har över 15 års erfarenhet av strategisk och finansiell kommuni­ kation. Hanna är delägare på Brunswick Group och leder firmans europeiska TMT (Technology, Media och Telecoms) team. Hanna är även styrelse­ ledamot i New Property Group. Ordförande i Internatio­ nella Kommittén inom StyrelseAkademien. Anställd på Första AP­fonden 1999 – 2023 i flera olika befatt­ ningar, senast som chef avseende Ägaransvar. Ledamot respektive ordförande i AP­fonder­ nas Etikråd under 2007 – 2022 samt ordförande, respektive styrelsele­ damot, i Institutionella Ägares Förenings (IÄF) vid flertalet tillfällen sedan 2003. Johan A. Gustavsson är medgrundare till Aros Bostad och grundare samt ordförande i Vencom Group, Albator och närstående bolag. Johan är även medgrundare och styrelse led amot i Artificial Solutions. Tidigare upp­ drag utgörs bland annat av ord förande i Hop Lun International Ltd samt Naturkompaniet AB. Ylva Lageson har en lång och gedigen erfarenhet från bygg­ och fastighets­ branschen bland annat som vice Sverige chef för NCC Building, EVP med ansvar för strategi och utveckling för NCC AB, samt VD för Nobelhuset AB. Jörgen Lundgren har en bred erfarenhet från såväl fastighetssektorn som finanssektorn, bland annat som VD för Annehem Fastig­ heter AB, VD för Solna­ berg Property AB (publ), VD för Norrporten samt ledande befattningar på Nordea och Danske Bank. Jörgen är även styrelseordförande för Hedern Fastigheter AB samt VD för noterade bolaget Nordic LEVEL Group AB. Samir Taha har mångårig erfarenhet av fastighets­ branschen, primärt inom områdena projektutveck­ ling och transaktion. Han är en av grundarna av Aros Bostad. Samir har tidigare erfarenhet från reklam­ och kommuni­ kationsbranschen och är idag aktiv som privatin­ vesterare inom tech­ och PropTech, som partner och Senior Adviser för investeringsplattformen PropTech Farm samt är styrelseordförande i de noterade bolagen Nordic LEVEL Group AB samt Awardit AB. Aktie­ innehav Stamaktier Preferensaktier 4 763 689 51 356 Stamaktier Preferensaktier 14 516 380 2 263 161 Stamaktier 6 000 Stamaktier 1 000 Stamaktier Preferensaktier 7 377 134 62 324 Stamaktier 4 500 Stamaktier 30 200 Stamaktier Preferensaktier 6 171 000 80 000 1) Oberoende i förhållande till bolaget och dess ledning. Beroende i förhållande till större aktieägare. 2) Oberoende i förhållande till bolaget och dess ledning. Oberoende i förhållande till större aktieägare. 3) Beroende i förhållande till bolaget och dess ledning. Beroende i förhållande till större aktieägare Styrelse Uppgifter avseende styrelseuppdrag och aktieinnehav avser förhållandena den 31 december 2023, om annat ej anges. I kallelse till extra bolagsstämma den 16 april föreslår valberedningen nyval av Olle Nordström, Sara Mindus, Zdravko Markovski, Andreas Philipson och Alexander Alm­Pandeya till styrelseledamöter. Det noteras att Johan A. Gustafson, Samir Taha och Per Rutegård kvarstår som styrelseledamöter och att Per Rutegård kvarstår som styrelseordförande. > ===== SIDA 78 ===== 78 Årsredovisning 2023 INNEHÅLL Arosbostaden För att design inte är färger och former utan upplevelsen av en funktion Verksamhet Hållbarhet Projekt Riskhantering Aros Bostads aktier Finansiell information Styrelsens och VDs undertecknande Revisionsberättelse Projektportfölj Styrelse Ledning Definition av nyckeltal Övrig information Ledning Magnus Andersson (1972) Daniel Bergström (1986) Hanna Bodbacka (1981) Emmy Fredenklo (1992) Anna Jepson (1983) David Johansson (1972) Funktion VD CIO Hållbarhetschef Chefsjurist CFO COO Utbildning Civilingenjör väg­ och vattenbyggnad från Luleå Tekniska Universitet och civilekonom med inrikt­ ning finansiering från Stockholms Universitet, samt kompletterande ledarskapsutbildning från IMD i Lausanne, Schweiz. Byggnadsingenjörs­ studier vid Kungliga Tekniska Högskolan och Nackademin. Kandidatexamen i konstvetenskap från Uppsala Universitet. Juristexamen från Stockholms Universitet. Civilekonom från Han­ delshögskolan i Stock­ holm och civilingenjör från Kungliga Tekniska Högskolan. Civilingenjör väg­ och vattenbyggnad från Kungliga Tekniska Hög­ skolan samt Executive Management Program IFL, Handelshögskolan i Stockholm. Övrigt VD i Aros Bostad sedan 2017. Magnus Anders­ son har lång erfarenhet från bygg­ och fastig­ hetsbranschen genom JM, Skanska och Oscar Properties, bland annat som VD för Skanskas bostadsutvecklingsverk ­ samhet i Storbritannien och COO för Oscar Properties. Finans­ och transaktions ­ chef i Aros Bostad sedan 2023. Daniel Bergström har innehaft positionen som transaktionsansvarig mellan 2014 och 2022 hos Aros Bostad och har tidigare arbetat på Svenska Hyreshus AB som transaktionsansvarig samt på Ebab AB med inriktning mot projekt­ ledning. Hållbarhetschef i Aros Bostad sedan 2022. Hanna Bodbacka har tidigare arbetat som verksamhetscontroller på Statens fastighets ­ verk, som seniorkonsult och utvecklingsansvarig på Goodpoint AB samt bedrivit egen kon­ sultverksamhet inom affärs­ och verksamhets­ utveckling med fokus på integrering av hållbarhet. Chefsjurist på Aros Bostad sedan 2022. Emmy Fredenklo har innehaft positionen som bolagsjurist hos Aros Bostad mellan 2021 och 2022 och har tidigare arbetat som chefsjurist på Tessin Nordic Holding AB (publ) och som biträ­ dande jurist på Skierfe Advokatfirma respektive Roschier Advokatbyrå med inriktning mot fast­ ighetstransaktioner. CFO i Besqab sedan 2023. Anna Jepson har en bakgrund som CFO på Svenska Handels­ fastigheter, CFO på Exerton, ekonomichef på Granen Fastighets­ utveckling och Chef Business Control på Skanska Nya Hem. Vice VD/COO i Aros Bostad sedan 2023. David Johansson har tidigare varit projektchef och fastighetschef på Humlegården Fastighe ­ ter samt regionchef på Fastighets AB Balder. Aktie­ innehav Stamaktier Preferensaktier 607 050 6 057 Stamaktier 19 100 – – – – Uppgifter avseende aktieinnehav avser förhållandena den 31 december 2023. > ===== SIDA 79 ===== 79 Årsredovisning 2023 INNEHÅLL Arosbostaden För att design inte är färger och former utan upplevelsen av en funktion Verksamhet Hållbarhet Projekt Riskhantering Aros Bostads aktier Finansiell information Styrelsens och VDs undertecknande Revisionsberättelse Projektportfölj Styrelse Ledning Definition av nyckeltal Övrig information Ledning, forts. David Lundgren (1970) Charlotte Roempke (1968) Anna Slåtteby (1975) Andreas Wik (1980) Anna Åkerlund (1975) Funktion Produktionschef HR­chef Försäljnings ­ och marknadschef Affärsutvecklingschef Chef IR och kommunikation Utbildning Högskoleingenjör från Kungliga Tekniska Högskolan. Kandidatexamen personal­ och arbets­ livsfrågor från Uppsala Universitet. Civilingenjör industriell ekonomi från Kungliga Tekniska Högskolan. Civilingenjör från Kungliga Tekniska Högskolan. Civilingenjör med inriktning fastighets­ ekonomi från Lunds Tekniska Högskola. Övrigt Chef produktion på Besqab sedan 2022. David Lundgren har tidi­ gare varit Chef produk­ tion på Bonava Sverige och innehaft olika befatt ­ ningar såsom regionchef, projektutvecklare och platschef på Småa AB och platschef på NCC Anläggning. HR­ansvarig i Besqab sedan 2022. Charlotte Roempke har en bakgrund som HR­chef på Roslagens Sparbank, HR­konsult på större och mindre bolag samt HR­chef och Senior HR Business Partner inom NCC­ koncernen. Chef försäljning & kunderbjudande på Besqab sedan 2020. Anna  Slåtteby har arbe­ tat som VD på Gysinge Centrum för Byggnads­ vård och har tidigare innehaft olika befatt­ ningar på Besqab under åren 2008–2013 samt återigen från 2017, bland annat som projektledare och affärschef. Chef projektutveckling och förvaltningsfastig ­ heter på Besqab sedan 2021. Andreas Wik har tidigare varit Head of Asset Management på Artmax, regionchef Stockholm på NCC Property Development och affärsområdeschef på Castellum. Kommunikations­ och IR­chef i Aros Bostad sedan 2018. Anna Åker­ lund har tidigare innehaft ett flertal ledningsposi­ tioner inom Skanskas bostads­ respektive kommersiella utvecklings­ enheter, varit kommuni­ kations och IR­chef för Sveafastigheter samt haft olika kommunika­ tions­ och HR­roller inom Brunswick Real Estate. Aktie­ innehav – – – – Preferensaktier 300 Maja Dahlén har innehaft rollen som CFO under 2023. Louise Saxholm har innehaft rollen som Försäljnings ­ och marknadschef under 2023. Uppgifter avseende aktieinnehav avser förhållandena den 31 december 2023. Fredric Hävrén (1971) Auktoriserad revisor Ernst & Young AB> ===== SIDA 80 ===== INNEHÅLL Arosbostaden För att design inte är färger och former utan upplevelsen av en funktion 80 Årsredovisning 2023 Verksamhet Hållbarhet Projekt Riskhantering Aros Bostads aktier Finansiell information Styrelsens och VDs undertecknande Revisionsberättelse Projektportfölj Styrelse Ledning Definition av nyckeltal Övrig information Aros Bostad presenterar vissa finansiella mått som inte definieras av IFRS, så kallade alternativa nyckeltal. Bolaget anser att dessa mått ger värde ­ full kompletterande information till investerare och bolagets ledning då de möjliggör utvärdering av trender och bolagets prestation. Företag kan beräkna finansiella mått på olika sätt, varför dessa inte alltid är jämförbara med andra företag. Alternativt nyckeltal Definition Motivering Rörelsens intäkter 1) Rörelsens intäkter utgörs av intäkter från vinst­ avräkning av projekt i egen balans, intäkter från vinstavräkning motsvarande ägarandelen av projekt i intresseföretag, förvaltningsarvoden avseende projektledning av bostadsprojekt, samt övriga intäkter. Rörelsens intäkter visar bolagets totala omsättning relaterat till samtliga pågående projekt, det vill säga både helägda projekt och Aros Bostads andelar av projekt i intresseföretag. Bruttoresultat 1) Rörelsens intäkter med avdrag för projekt kostnader för projekt i egen balans och andelar av projektkostnader i intresse­ företag. Bruttoresultat visar bolagets resultat innan adminis trativa kostnader, finansiella poster och skatt relaterat till samtliga pågående projekt, det vill säga både helägda projekt och Aros Bostads andelar av projekt i intresseföretag. Bruttomarginal 1) Bruttoresultat som andel av rörelsens intäkter i procent. Bruttomarginal ger en bild av bolagets lönsamhet innan administrativa kostnader, finansiella poster och skatt. Rörelseresultat 1) Rörelsens bruttoresultat med avdrag för rörelsens kostnader. Rörelseresultat visar bolagets resultat från rörelsen innan finansiella poster och skatt. Rörelsemarginal 2) Rörelseresultatet som andel av rörelsens intäkter i procent. Rörelsemarginal ger en bild av bolagets lönsamhet innan finansiella poster och skatt. Resultat per aktie 2) Periodens resultat i förhållande till vägt genomsnitt av under perioden utestående stamaktier. Framgår i enlighet med IAS 33 Resultat per aktie. Soliditet 2) Eget kapital i förhållande till balans­ omslutning i procent. Soliditet visar hur stor andel av balansomslutningen som utgörs av eget kapital och används för bedöm­ ning av bolagets kapitalstruktur. 1) Nyckeltal som härleds till segmentsredovisningen. 2) Nyckeltal som härleds till IFRS ­ och segmentsredovisningen där samma beräkningsmetod tillämpas men kvoten skiljer sig då beräkningen baseras på nyckeltal som definieras olika i de olika redovisningsmetoderna. Dessa finansiella mått ska inte ses som en ersätt ­ ning för mått som definieras enligt IFRS. Bolaget tillämpar European Securities and Markets Autho ­ rity’s (ESMA) riktlinjer om alternativa nyckeltal. Riktlinjerna syftar till att göra alternativa nyckeltal i finansiella rapporter mer begripliga, tillförlitliga och jämförbara och därmed främja deras använd ­ barhet. Bolaget definierar och motiverar nyckeltal och alternativa nyckeltal enligt nedan. Definition av nyckeltal > ===== SIDA 81 ===== INNEHÅLL Arosbostaden För att design inte är färger och former utan upplevelsen av en funktion 81 Årsredovisning 2023 Verksamhet Hållbarhet Projekt Riskhantering Aros Bostads aktier Finansiell information Styrelsens och VDs undertecknande Revisionsberättelse Projektportfölj Styrelse Ledning Definition av nyckeltal Övrig information T2 Fabriksparken, Sundbyberg Övrig information Offentliggörande Denna information är sådan information som Aros Bostads utveckling AB (publ) är skyldigt att offentliggöra enligt EUs marknads­ missbruksförordning 596/2014. Informationen lämnades, genom vidstående kontaktpersoners försorg, för offentliggörande den 12 april 2024 klockan 07:00 (CEST). Årsstämma i Aros Bostadsutveckling AB (publ) äger rum måndagen den 3 juni 2024. Kallelse till årsstämman kommer att kun­ göras under april 2024 och kommer finnas tillgänglig på bolagets hemsida För ytterligare information: Magnus Andersson, VD Telefon +46 73 410 12 43 E­post: magnus.andersson@arosbostad.se Anna Åkerlund, Chef IR och kommunikation Telefon +46 70 778 28 97 E­post: anna.akerlund@arosbostad.se Aros Bostadsutveckling AB Sveavägen 31 111 34 Stockholm www.arosbostad.se Kommande informationstillfällen Extra bolagsstämma 16 april 2024 Q1 2024 30 maj 2024 Årsstämma 3 juni 2024 Q2 2024 30 augusti 2024 Q3 2024 15 november 2024 Bokslutskommuniké 2024 14 februari 2025 Utdelning preferensaktie (preferensaktie B) 7 jun 2024 Utbetalning av utdelning till aktie­ ägare som äger preferens aktie sker den 7 juni 2024, (preferensaktie B) med avstämningsdag den 3 juni 2024. > ===== SIDA 82 =====