===== SIDA 1 ===== DELÅRSRAPPORT JANUARI –JUNI 202 3 Q2 ===== SIDA 2 ===== BE S QA B | D ELÅ RS RAP P ORT JA NUA RI –JU NI 2023 2 DELÅRSRAPPORT Januari–juni 2023 Januari–juni 2023 • Enligt segmentredovisningen 1 uppgick periodens intäkter till 752,2 Mkr (1 213,1) och rörelseresultatet till 12,8 Mkr (67,6). • Värdeförändringar förvaltningsfastigheter uppgick till −11,0 Mkr (13,0). • Periodens resultat efter skatt enligt segmentsredovisningen uppgick till −19,9 Mkr (71,1) och resultat per aktie till −0,72 kr (4,65). • Eget kapital enligt segmentsredovisningen uppgick per balansdagen till 1 965,4 Mkr (1 881,0) och eget kapital per aktie till 42,48 kr (121,50). • Likvida medel enligt segmentsredovisningen uppgick per balansdagen till 378,5 Mkr (620,0). • Antal produktionsstartade bostäder uppgick till 0 (232) varav 0 (0) avser bostäder för eget ägande. • Antal sålda bostäder uppgick till 95 (223). • Enligt IFRS uppgick intäkterna till 984,7 Mkr (1 143,0) och rörelseresultatet till −26,5 Mkr (84,4). Periodens resultat efter skatt enligt IFRS uppgick till −53,6 Mkr (83,6) motsvarande −1,94 kr per aktie ( 5,45). April–juni 2023 • Enligt segmentsredovisningen1 uppgick kvartalets intäkter till 408,6 Mkr (469,7) och rörelseresultatet till 6,2 Mkr (30,3). • Resultat efter skatt enligt segmentsredovisningen uppgick till −21,2 Mkr (27,5) och resultat per aktie uppgick till −0,53 kr (1,80). • Värdeförändringar förvaltningsfastigheter uppgick till −11,0 Mkr (0,0). • Antal produktionsstartade bostäder uppgick till 0 (40). • Antal sålda bostäder uppgick till 54 (101). • Enligt IFRS uppgick intäkterna till 232,8 Mkr (365,3) och rörelseresultatet till −37,6 Mkr (15,9). Kvartalets resultat efter skatt enligt IFRS uppgick till −63,9 Mkr (9,3) motsvarande −1,61 kr per aktie (0,62). Väsentliga händelser under andra kvartalet • Besqab har genomfört den beslutade företrädesemissionen vilken tillfört bolaget cirka 833 Mkr före emissionskostnader. • Besqabs samtliga utestående seniora icke säkerställda obligationer om totalt 800 Mkr med förfall i maj 2024 har återlösts i förtid. • Besqab har meddelat att organisationen anpassas för lägre produktionsvolymer till följd av det försämrade marknadslä- get och har lagt ett varsel om cirka 40 medarbetare. • Anna Jepson har rekryterats som ny CFO. Händelser efter rapportperiodens utgång Inga väsentliga händelser har inträffat efter rapportperiodens utgång. 0 95 3 400 Produktionsstartade Sålda bostads-/ Byggrätter för bostäder äganderätter bostadsutveckling (232) (223) (4 050) 1 Besqabs segmentsredovisning avspeglar det sätt på vilket bolagets styrelse och ledning följer verksamheten, se not 2 på sida 25. Jämförelsetal inom parentes avser för resultatposter motsvarande period 2022 och för balansposter motsvarande balansdag 2022. Definitioner av nyckeltal finns på sida 30. ===== SIDA 3 ===== BE S QA B | D ELÅ RS RAP P ORT JA NUA RI –JU NI 2023 3 VD-kommentar Under det andra kvartalet har vi förändrat och stärkt vår kapitalstruktur med stöd av vår företrädesemission och förtida inlösen av vårt obligationslån. Vi har fortsatt en hög pågående produktion där vi fokuserar på att leverera nya hållbara bo- städer till våra kunder under det kommande året. Samtidigt arbetar vi med ambitionen att kunna produktionsstarta nya attraktiva projekt under hösten. Det utmanade läget på bostadsmarknaden gör dock att vi tyvärr under det andra kvartalet tvingats ta beslut om att anpassa organisationen för en minskad produktionsvolym framåt. Kundnära försäljningsarbete I en utmanande marknad är det särskilt viktigt att ha attrak- tiva projekt och ett starkt och kundnära försäljningsarbete. Intresset för våra pågående bostadsprojekt är bra med hän- syn till rådande marknadsförutsättning ar men kunderna tar lång tid på sig att fatta köpbeslut. Vi sålde under det andra kvartalet sammanlagt 54 bostäder vilket summerar till 95 sålda bostäder hittills under 2023. Därtill hade vi vid halvårs- skiftet ett tiotal bokningsavtal som ännu inte konverterats till bindande avtal. Riskprofilen i pågående bostadsrättsprojekt är fortsatt låg och andelen sålda/bokade bostäder i vår pågående bostads- rättsproduktion uppgick vid utgången av delårsperioden till 64 procent. Under det andra kvartalet har vi färdigställt två bostadsrättsprojekt i Stockholm respektive Nacka om totalt 188 lägenheter. Båda projekten är slutsålda med undantag för en visningslägenhet i Nacka. Ambition att starta infill-projekt i södra Stockholm Hushållens minskade köpkraft, ränteutvecklingen och det höga kostnadsläget påverkar möjligheterna att starta projekt och vi har under det första halvåret 2023 inte produktionsstar- tat några nya bostäder. Under juni genomförde vi en säljstart i ett fint infill-projekt i Gröndal om totalt 40 bostadsrättslägen- heter som vi hoppas kunna produktionsstarta senare under året. Mottagandet vid säljstarten var bra och arbete pågår nu med att bearbeta inkomna köpanmälningar. Anpassar organisationen för lägre produktionsvolym Vår pågående produktion omfattade vid utgången av rapport- perioden 1 347 bostäder, varav 984 bostadsrätter och drygt 360 hyresrätter och vårdbostäder för eget ägande. Det är fortfarande en hög pågående produktionsvolym men på grund av de kraftigt förändrade marknadsförutsättningarna ser vi framför oss en minskad volym 2023 och 2024. De förändrade marknadsförutsättningarna på bostadsmark- naden gör det utmanande att starta nya projekt vilket tvingar oss att agera för att anpassa organisationen till en lägre produktionsvolym. I juni lämnade vi ett varsel för totalt cirka 40 medarbetare i koncernen. Det är ett tungt beslut att ta och drabbar flera av våra medarbetare. Samtidigt är det ett nödvändigt beslut för att fortsätta verksamheten under den tuffa period vi har framför oss och parallellt skapa förutsätt- ningar för ett starkt och konkurrenskraftigt bolag som med sin långa historik och starka ägare kan ta vara på det stora bostadsbehov som finns på våra marknader. Stärkt balansräkning men fortsatt pressat resultat Med den företrädesemission som vi framgångsrikt genomförde i april har vi förändrat och stärkt vår balansräkning. Under maj kunde vi som vi tidigare kommunicerat använda emissions- likviden till att i förtid lösa vårt gröna obligationslån som vi emitterade under 2021 med förfall i maj 2024. Tillsammans har dessa åtgärder stärkt vår soliditet, från drygt 30 procent vid in- gången av året till närmare 49 procent vid periodens utgång. Intäkterna enligt segmentsredovisningen minskade för peri- oden januari–juni 2023 till 752 Mkr (1 213), vilket i huvudsak förklaras av att inga bostäder produktionsstartades under perioden. Rörelseresultatet minskade till 13 Mkr (68) som en konsekvens av färre bostäder i pågående produktion, minskad försäljning och lägre marginaler till följd av kostnadsläget. I organisationen fortsätter vi vårt målinriktade arbete med kostnadseffektivisering parallellt med arbetet som pågår för att anpassa organisationen. Långsiktigt behov av hållbara hem och boendemiljöer Marknaden för bostadsutveckling kommer fortsätta vara ut- manande en tid framöver. Den svaga kronan har bidragit till ytterligare osäkerhet kring ränteutvecklingen och ett fortsatt högt kostnadsläge. Samtidigt har vi ett stort underskott av bostäder på våra marknader och vi vet att det finns ett lång- siktigt behov av hållbara hem och boendemiljöer där männi- skor kan leva gott och länge. Besqab har varit verksam som bostadsutvecklare i mer än 30 år och har varit med om konjunktursvängar tidigare. Med vår stärkta kapitalstruktur har vi förbättrat vår position och handlingsberedskap för att ta vara på affärsmöjligheter i den svagare konjunkturen. Vi fokuserar på att bygga vidare på vår förmåga att skapa attraktiva och hållbara boendemiljöer som ger Sveriges nöjdaste bostadsköpare. Danderyd i juli 2023 Carola Lavén, VD ===== SIDA 4 ===== BE S QA B | D ELÅ RS RAP P ORT JA NUA RI –JU NI 2023 4 Nyckeltal koncernen Finansiell utveckling – segmentsredovisning 1 jan–jun 2023 jan–jun 2022 apr–jun 2023 apr–jun 2022 jul 2022– jun 2023 jan–dec 2022 Intäkter, Mkr 752,2 1 213,1 408,6 469,7 1 777,1 2 238,0 Rörelseresultat, Mkr 12,8 67,6 6,2 30,3 −686,5 −631,7 Resultat efter skatt, Mkr −19,9 71,1 −21,2 27,5 −725,7 −634,8 Rörelsemarginal, % 1,7 5,6 1,5 6,5 neg neg Avkastning på eget kapital, % 2 neg 7,6 neg 5,9 neg neg Soliditet, % 48,7 40,1 48,7 40,1 48,7 30,1 Resultat per aktie före utspädning, kr −0,72 4,65 −0,53 1,80 −33,22 −40,34 Eget kapital per aktie, kr 42,48 121,50 42,48 121,50 42,48 76,44 Finansiell utveckling – IFRS jan–jun 2023 jan–jun 2022 apr–jun 2023 apr–jun 2022 jul 2022– jun 2023 jan–dec 2022 Intäkter, Mkr 984,7 1 143,0 232,8 365,3 2 008,3 2 166,6 Rörelseresultat, Mkr −26,5 84,4 −37,6 15,9 −349,5 −238,6 Resultat efter skatt, Mkr −53,6 83,6 −63,9 9,3 −454,3 −317,1 Rörelsemarginal, % neg 7,4 neg 4,4 neg neg Avkastning på eget kapital, % 2 neg 10,9 neg 2,4 neg neg Soliditet, % 26,7 23,3 26,7 23,3 26,7 17,6 Resultat per aktie före utspädning, kr −1,94 5,45 −1,61 0,62 −20,58 −19,76 Eget kapital per aktie, kr 41,02 99,52 41,02 99,52 41,02 74,24 Försäljning och produktion jan–jun 2023 jan–jun 2022 apr–jun 2023 apr–jun 2022 jul 2022– jun 2023 jan–dec 2022 Antal produktionsstartade bostäder, st 3 0 232 0 40 141 373 Antal bostäder i pågående produktion, st 3 1 347 1 696 1 347 1 696 1 347 1 638 Antal sålda bostäder, st 4 95 223 54 101 183 311 Andel sålda och bokade bostäder i pågående produktion, % 5 64 68 64 68 64 61 Antal osålda bostäder i avslutad produktion, st 5 1 1 1 1 1 3 – varav upptagna i balansräkningen, st 0 0 0 0 0 0 1 Besqabs segmentsredovisning avspeglar det sätt på vilket bolagets styrelse och ledning följer verksamheten, se not 2. 2 Avkastning på eget kapital har omräknats till helårstal. 3 Bostads-/äganderätter, hyresbostäder och vårdbostäder. 4 Bostads-/äganderätter och hyresbostäder sålda till externa investerare. 5 Bostads-/äganderätter. NACKA STRAND VERKSTADEN, färdigställt andra kvartalet 2023 ===== SIDA 5 ===== BE S QA B | D ELÅ RS RAP P ORT JA NUA RI –JU NI 2023 5 Marknadsutveckling Nyproduktionsmarknaden Årets andra kvartal har kännetecknats av ett fortsatt osäkert globalt marknadsläge, hög inflation, stigande räntor och en rekordsvag krona. I april valde Riksbanken att höja styrräntan med 0,50 procentenheter från 3,00 till 3,50 procent, i ett fort- satt försök att bromsa inflationsnivån. Ytterligare en höjning med 0,25 procentenheter till 3,75 procent meddelades i slutet av juni mot bakgrund av att inflationen inte dämpas tillräckligt snabbt till följd av ökade tjänstepriser och en mycket svag svensk krona. Enligt Riksbankens egen prognos ska styrräntan höjas minst en gång till i år. Bostadsköparna är fortfarande avvaktande i sina köpbeslut och även om antalet genomförda bostadsaffärer har ökat något är det betydligt färre än normalt med hänsyn till det stora utbudet. Priserna på successionsmarknaden har emellertid börjat stabilisera sig. Enligt data från Svensk Mäklarstatistik hade priserna på bostadsrätter i Stockholms län minskat med drygt 2 procent i maj 2023 jämfört med samma månad året innan, och drygt 7,5 procent sedan toppnoteringen i mars 2022. Höjda räntor samt ökade levnadskostnader påverkar hushål- lens betalningsförmåga och ovisshet kring prisutvecklingen på bostadsmarknaden påverkar även betalningsviljan. Detta påverkar särskilt nyproduktionsmarknaden där kunderna måste fatta köp beslut långt innan de kan tillträda bostaden. Hushållens förväntningar om den framtida prisutvecklingen på bostäder har dock i slutet av det andra kvartalet skiftat. Enligt SEB:s Boprisindikator tror nu, för första gången sedan maj 2022, en majoritet av hushållen på ökade bostadspriser om ett år. Antalet produktionsstartade bostäder är fortsatt kvar på mycket låga nivåer. Jämfört med maj 2022 har Byggfaktas Byggstartsindikator för bostäder fallit med cirka 38 procent. Den kraftiga nedgången i produktionsstarter i en bransch där ledtiderna är flera år innebär stora utmaningar för många aktörer. Det underliggande behovet av fler bostäder är dock stort, särskilt i Stockholms län och Uppsala. Enligt senast tillgängliga data från SCB:s Byggkostnadsindex (BKI) har byggkostnaderna fortsatt att öka under årets andra kvartal, även om ökningen i årstakt minskat till 10,9 procent i maj 2023 jämfört med 14,9 procent i mars 2023. Ökade kost- nader för löner bidrog till kostnadsutvecklingen under kvarta- let. Statistiken visar att entreprenörens kostnader stigit med 4,4 procent i årstakt, vilket påverkade BKI med 3,6 procenten- heter, och att byggherrens kostnader stigit med 41,9 procent, vilket påverkade BKI med 7,3 procentenheter. Drivande för byggherrekostnadernas kraftiga ökning är räntekostnaderna som steg med drygt 120 procent mellan maj 2022 och maj 2023. Kostnadsutvecklingen framåt är fortfarande osäker med hänsyn till den ihållande inflationen, en historiskt svag krona och fortsatt geopolitisk oro. Fastighetsmarknaden Aktiviteten på fastighetsmarknaden har under första halvan av 2023 varit svag och transaktionsvolymen fram till maj är cirka 65 procent lägre än motsvarande period 2022. Under årets inledning genomfördes ett antal större transaktioner inom bostadssegmentet. Köpare och säljare har börjat mötas på nya direktavkastningsnivåer om cirka fyra procent i affärer som i huvudsak omfattar miljöcertifierade nyproducerade hyresrättsprojekt med investeringsstöd. Utsikterna på fastig- hetsmarknaden är emellertid fortfarande svårbedömda för det kommande året och påverkas fortsatt av bland annat inflationen, ränteutvecklingen, arbetsmarknaden och det geopolitiska läget. NIVÅ, Mariehäll Stockholm, i pågående produktion ===== SIDA 6 ===== BE S QA B | D ELÅ RS RAP P ORT JA NUA RI –JU NI 2023 6 Bostadsproduktion och försäljning Produktionsstarter och pågående produktion Per den 30 juni 2023 hade Besqab 1 347 bostäder, inklusive vårdbostäder och hyresbostäder, i pågående produktion (1 696). Under det andra kvartalet färdigställdes 90 bostads- rättslägenheter i Nacka Strand Verkstaden samt 98 bostads- rättslägenheter i Legera Brf i Hagastaden i Stockholm. Besqab har inte produktionsstartat några nya bostäder (232) under perioden januari–juni 2023. Med ökande byggkostnader, sjunkande bostadspriser och osäkerhet kring den framtida makroekonomiska utvecklingen har möjligheterna att produkt- ionsstarta nya bostadsprojekt försämrats. Därutöver är myn- dighetsbeslut för detaljplaner och bygglov fortfarande viktiga faktorer för produktionsstarter. Utveckling av försäljning Antalet sålda bostäder uppgick under perioden januari–juni 2023 till 95 bostäder (181), varav 54 bostäder (101) såldes under det andra kvartalet. Per den 30 juni 2023 fanns därtill ett tiotal bokningsavtal som ännu inte konverterats till bindande avtal. Bostaden definieras som såld under förutsättning att projektet har produktionsstartat och det föreligger bindande förhandsavtal, och först då inleds projektets vinstavräkning. Per den 30 juni 2023 var 984 bostads-/äganderätter i på- gående produktion och av dem uppgick andelen bokade och sålda bostäder till 64 procent (68), varav 63 procentenheter avsåg sålda bostäder. Per balansdagen fanns en osåld bostad i avslutad produktion (1) vilket avser en visningslägenhet i pro- jektet Nacka Strand Verkstaden som färdigställdes under det andra kvartalet. Även det slutsålda projektet Legera Brf färdig- ställdes under kvartalet. Inflyttningar pågår i RAW Vallastaden etapp 1, vilket bedöms färdigställas under tredje kvartalet. I de bostadsrättsprojekt som färdigställs under 2023 fanns per den 30 juni 2023 sammanlagt 62 osålda bostäder vilket mots- varar en försäljningsgrad på 87 procent, att jämföra med 79 procent vid årets ingång. Bostäder i pågående produktion per 2023-06-30 Projekt Kommun Kategori Antal bostäder Produktionsstartat Planerat färdigställande Nacka Strand Magasinet Nacka Lägenheter, brf 56 Q4 2020 2023 Häggviks Dunge Sollentuna Lägenheter, brf 86 Q3 2021 2023 Norrberget Skutan & Eken Vaxholm Lägenheter, brf 58 Q4 2021 2023 RAW Vallastaden et 1 Linköping Lägenheter, brf 25 Q4 2022 2023 Solna Estrad Solna Lägenheter, brf 62 Q3 2021 2023 Kapellgärdet Uppsala Lägenheter, hr 146 Q4 2020 2023/2024 Fullerö Berså Uppsala Småhus, brf 40 Q2 2022 2024 Nacka Strand Fabriken Nacka Lägenheter, brf 49 Q2 2021 2024 Ella Allé Täby Lägenheter, brf 118 Q2 2021 2024 Solna Parad Solna Lägenheter, brf 116 Q3 2022 2024 Kapellgärdet Uppsala Vårdbostäder 80 Q4 2020 2024 Årsta Ljuva Stockholm Lägenheter, brf 70 Q4 2021 2024 Boston Stockholm Lägenheter, brf 47 Q1 2022 2024 Nivå Stockholm Lägenheter, brf 257 Q4 2021/Q1 2022 2024 Syrenbersån Uppsala Lägenheter, hr 137 Q4 2021 2024 Summa 1 347 0 100 200 300 400 500 600 Q3 2021 Q4 2021 Q1 2022 Q2 2022 Q3 2022 Q4 2022 Q1 2023 Q2 2023 Bostads-/äganderätter Samtliga bostäder, rull 4 kv Sålda bostäder (bostads-/äganderätter) antal 30% 40% 50% 60% 70% 80% 0 400 800 1 200 1 600 2 000 Q3 2021 Q4 2021 Q1 2022 Q2 2022 Q3 2022 Q4 2022 Q1 2023 Q2 2023 Vårdbostäder Hyresbostäder Bostads-/äganderätter Andel bokade eller sålda bostads-/äganderätter i produktion Bostäder i pågående produktion vid kvartalets utgång antal Målnivå andel bokade eller sålda bostads-/äganderätter i produktion 0 150 300 450 600 750 900 Q3 2021 Q4 2021 Q1 2022 Q2 2022 Q3 2022 Q4 2022 Q1 2023 Q2 2023 Vårdbostäder Hyresrätter Bostads-/äganderätter Samtliga bostäder, rull 4 kv Produktionsstartade bostäder antal ===== SIDA 7 ===== BE S QA B | D ELÅ RS RAP P ORT JA NUA RI –JU NI 2023 7 Projektutveckling Ägda Hem Inom affärsområdet tillika rörelsesegmentet Projektutveckling Ägda Hem utvecklar Besqab välplanerade bostäder upplåtna med bostadsrätt eller äganderätt i eftertraktade lägen i Stockholms län och Uppsala. Försäljning Aktiviteten på nyproduktionsmarknaden har det första halvåret 2023 varit avvaktande. Intresset för Besqabs projekt har varit och är fortsatt bra med välbesökta försälj- ningsevent, men osäkerheten hos kunderna är stor och det tar längre tid för att fatta köpbeslut där många behöver sälja sin befintliga bostad först eller vill invänta en stabilare marknad. För bostäder i projekt i välbelägna bostadslägen med låg konkurrens från annan nyproduktion är kunderna mer benägna att fatta köpbeslut, men efterfrågan i allmän- het är lägre än normalt. Antalet sålda bostäder i form av tecknade bindande för- handsavtal summerade under perioden januari –juni 2023 till 95 bostäder (223). Bostäder i produktion Per den 30 juni 2023 hade affärsområdet 984 bostäder (1 230) i pågående produktion. Av dessa var 6 4 procent (68) bokade eller sålda, varav 6 3 procentenheter avsåg sålda bostäder. Besqab har inte produktionsstartat några bostäder med bostadsrätt eller äganderätt under perioden januari–juni 2023 (232). Under perioden har två projekt om totalt 188 bostäder färdigställts: Nacka Strand Verkstaden och Legera Brf i Hagastaden. I avslutade projekt finns vid rapportperiodens utgång en osåld visningslägenhet i Nacka Strand Verksta- den. Övriga färdigställda proj ekt är slutsålda. Vid utgången av rapportperioden pågick inflyttning i bostads- rättsprojektet RAW Vallastaden etapp 1 i Linköping. RÖRELSESEGMENT Projektutveckling Ägda Hem Intäkterna för rörelsesegmentet Projektutveckling Ägda Hem uppgick för perioden januari –juni 2023 till 715,6 Mkr (1 086,1). Minskningen i intäkter beror i huvudsak på att inga nya projekt inlett vinstavräkningen under peri- oden. Segmentets rörelseresultat uppgick till − 3,4 Mkr (45,9) vilket gav en negativ rörelsemarginal (4,2). Det negativa rörelseresultatet är en konsekvens av färre bostäder i pågående produktion och ökade kostnader som bidragit till minskade marginaler. Projektutveckling Ägda Hem (segmentsredovisning) jan–jun 2023 jan–jun 2022 jul 2022– jun 2023 jan–dec 2022 Intäkter, Mkr 715,6 1 086,1 1 651,9 2 022,4 Bruttomarginal, % 8,4 9,1 neg neg Rörelseresultat, Mkr −3,4 45,9 –645,4 −687,9 Rörelsemarginal, % neg 4,2 neg neg Redovisat värde exploateringsfastigheter, Mkr 900,5 666,1 900,5 830,3 Antal produktionsstartade bostäder, st 0 232 141 373 Antal sålda bostäder, st 95 223 183 311 Antal bostäder i pågående produktion, st 984 1 230 984 1 172 Andel sålda och bokade bostäder i pågående produktion, % 64 68 64 61 ===== SIDA 8 ===== BE S QA B | D ELÅ RS RAP P ORT JA NUA RI –JU NI 2023 8 Projektutveckling Investeringsfastigheter Inom affärsområdet Projektutveckling Investeringsfastigheter utvecklar Besqab hyresbostäder, vårdfastigheter och annan samhällsservice för eget ägande eller för försäljning till investerare. Affärsområdet ingår i rörelsesegmentet Projekt- utveckling Investeringsfastigheter och Förvaltningsfastigheter. Fastigheter i produktion Per den 30 juni 2023 hade Besqab två projekt i produktion som uppförs för eget ägande och förvaltning. I Ultuna Träd- gårdsstad i Uppsala uppförs ett hyresrättsprojekt med totalt 137 lägenheter. Lägenheterna beräknas färdigställas under 2024 och har en uthyrbar yta om cirka 6 000 kvm. Därtill uppför Besqab projektet Kapellgärdet i Uppsala. Kapellgärdet består av 146 hyresbostäder, varav 127 upp- förs med beviljat investeringsstöd, ett vårdboende med 80 vårdbostäder samt en förskola. Projektet kommer att färdig- ställas i etapper med inflyttningar under 2023–2024. 15- åriga hyresavtal har ingåtts för såväl vårdboendet som förskolan. Förmedling och inflyttning av hyresbostäderna sker i etapper. Inflyttningar pågår i den första etappen om 66 lägenheter där samtliga lägenheter är uthyrda. Även den andra etappen om 27 lägenheter med inflyttning i sep- tember är fullt uthyrd. I den tredje etappen med inflyttning i november 2023 är hittills 21 av 34 lägenheter uthyrda vid rapportperiodens utgång. Planerade investeringsfastigheter Nya affärsmöjligheter samt utveckling av befintlig byggrätts- portfölj utvärderas löpande. Besqab arbetar bland annat med ett antal detaljplaner för uppförande av vårdboenden i Hässelby Villastad i Stockholm respektive Norrtälje, samt nya hyresrätter i Bromma i Stockholm. RÖRELSESEGMENT Projektutveckling Investeringsfastigheter och Förvaltningsfastigheter Intäkterna för rörelsesegmentet Projektutveckling Investe- ringsfastigheter och Förvaltningsfastigheter uppgick under perioden januari–juni 2023 till 36,6 Mkr (127,0). Intäkterna består i huvudsak av successiv vinstavräkning i det sålda hyresrättsprojektet Lindallén som färdigställdes under det första kvartalet och hyresintäkter från vårdboenden under förvaltning. Driftnettot från Besqabs fastigheter under förvaltning ökade för perioden till 17,4 Mkr (14,1). Segmentets rörelseresultat för perioden januari–juni 2023 uppgick till 17,1 Mkr (23,5). Minskningen i intäkter och resultat beror på att Lindallén endast vinstavräknats under del av rapportperioden. Orealiserade värdeförändringar från färdigställda för- valtningsfastigheter och förvaltningsfastigheter under uppförande uppgick till −11,0 Mkr (13,0). Projektutveckling Investeringsfastigheter och Förvaltningsfastigheter (segmentsredovisning) jan–jun 2023 jan–jun 2022 jul 2022– jun 2023 jan–dec 2022 Intäkter, Mkr 36,6 127,0 125,2 215,6 Rörelseresultat, Mkr 17,1 23,5 51,3 57,7 Rörelsemarginal, % 46,8 18,5 41,0 26,7 Värdeförändring förvaltningsfastigheter, Mkr −11,0 13,0 −11,0 13,0 Redovisat värde förvaltningsfastigheter, Mkr 1 296,1 1 029,0 1 296,1 1 159,5 Redovisat värde exploateringsfastigheter, Mkr 11,9 127,0 11,9 164,0 Antal bostäder i pågående produktion vid periodens slut, st 363 466 363 466 varav bostäder för eget ägande och förvaltning 363 363 363 363 varav bostäder sålda till externa investerare 0 103 0 103 Antal produktionsstartade bostäder, st 0 0 0 0 ===== SIDA 9 ===== BE S QA B | D ELÅ RS RAP P ORT JA NUA RI –JU NI 2023 9 Förvaltningsfastigheter Inom affärsområdet Förvaltningsfastigheter äger och förval- tar Besqab egenutvecklade hyresbostäder, vårdfastigheter och annan samhällsservice. Affärsområdet ingår i rörelse- segmentet Projektutveckling Investeringsfastigheter och Förvaltningsfastigheter. Fastigheter under förvaltning Per den 30 juni 2023 hade Besqab tre vårdboenden under för- valtning om totalt 180 vårdbostäder med en uthyrbar yta om cirka 13 000 kvm. Vårdboendet Villa Solhem i Spånga drivs av vårdoperatören Vardaga och Ersta Diakoni driver verksamheten i Sarahemmet i Nacka och Juliahemmet i Uppsala. Den genom- snittliga återstående löptiden för tecknade hyresavtal för fastig- heter under förvaltning var vid periodens utgång 13 år. Fastighetsvärdering Det redovisade verkliga värdet för samtliga färdigställda förvaltningsfastigheter baseras på en marknadsvärdering utförd av ett externt värderingsföretag varje kvartal. I sam- band med varje årsskifte görs en djupare analys av framtida kassaflöden för respektive fastighet med hänsyn till gällande hyreskontraktsvillkor, index, avkastningskrav, marknadsläge, hyresnivåer, drifts- och underhållskostnader samt genom- förda fastighetstransaktioner i närområdet genom ortspris- analys. För övriga kvartal gör det exter na värderingsföretaget en uppdatering av marknadsvärdet med hänsyn till föränd- ringar i framtida kassaflöden samt senast genomförda fastighetstransaktioner genom ortsprisanalys. Även förvalt- ningsfastigheter i produktion marknadsvärderas av ett externt värderingsföretag enligt samma princip som för färdigställda förvaltningsfastigheter minskat med bedömd återstående entreprenadutgift samt återstående bedömd projektrisk. Redovisat verkligt värde för samtliga förvaltningsfastigheter uppgick per den 30 juni 2023 till 1 296,1 Mkr (1 029,0), varav 768,3 Mkr (779,3) avser färdigställda förvaltningsfastigheter i egen förvaltning och 527,8 Mkr (249,7) avser förvaltningsfas- tigheter i produktion som är under uppförande inom affärs- området Projektutveckling Investeringsfastigheter. Oreali- serade värdeförändringar för perioden januari–juni 2023 uppgick till −11,0 Mkr (13,0). Genomsnittligt avkastningskrav har ökat något under det första halvåret 2023, vilket inte fullt ut kompenseras av ett förbättrat framtida driftnetto. De använda direktavkastningskraven i värderingen ligger i intervallet 3,9–4,3 procent. Det externa värderingsföretaget gör även en marknadsvärde- ring av det totala underliggande fastighetsvärdet och drift- nettot för Besqabs totala fastighetsportfölj, där förvaltnings- fastigheter i produktion marknadsvärderas som om de vore färdigställda. I den externa värderingen bedöms underlig- gande fastighetsvärde uppgå till cirka 1 633 Mkr (1 675) och det underliggande driftnettot till cirka 66 Mkr (60). Förvaltningsfastigheter jan–jun 2023 jan–jun 2022 jul 2022– jun 2023 jan–dec 2022 Hyresintäkter 19,1 15,8 36,8 33,5 Driftnetto 17,4 14,1 32,8 29,5 Värdeförändring −11,0 13,0 −11,0 13,0 Fastighetsvärde 1 296,1 1 029,0 1 296,1 1 159,5 varav färdigställda förvaltningsfastigheter 768,3 779,3 768,3 779,3 varav förvaltningsfastigheter i produktion 527,8 249,7 527,8 380,2 SARAHEMMET Nacka, vårdboende under förvaltning ===== SIDA 10 ===== BE S QA B | D ELÅ RS RAP P ORT JA NUA RI –JU NI 2023 10 Bedömt underliggande fastighetsvärde och driftnetto, fördelning per 2023-06-30 Färdigställda förvaltnings- fastigheter Förvaltningsfastigheter under produktion Färdigställda förvaltnings- fastigheter Förvaltningsfastigheter under produktion Färdigställda förvaltningsfastigheter per 2023-06-30 Projekt Kommun Kategori Antal bostäder Uthyrbar yta, kvm Årligt drift- netto, Mkr Uthyrnings- grad, % Färdigställt Sarahemmet Nacka Vårdboende 54 3 930 100 % Q2 2018 Villa Solhem Stockholm Vårdboende 57 4 120 100 % Q2 2019 Juliahemmet Uppsala Vårdboende 69 4 800 100 % Q1 2021 Summa färdigställda förvaltningsfastigheter 180 12 850 30 100 % Förvaltningsfastigheter i produktion per 2023-06-30 Projekt Kommun Kategori Antal bostäder Uthyrbar yta, kvm Förväntat årligt driftnetto, Mkr Uthyrnings- grad, % Påbörjad produktion Planerat färdigställande Kapellgärdet Uppsala Hyresbostäder 146 7 270 78 %1 Q4 2020 2023 Kapellgärdet Uppsala Vårdboende 80 4 900 100 % Q4 2020 2024 Kapellgärdet Uppsala Förskola – 550 100 % Q4 2020 2024 Ultuna Uppsala Hyresbostäder 137 6 000 – Q4 2021 2023/2024 Summa förvaltningsfastigheter i produktion 363 18 720 36 1 Förmedling pågår vid rapportperiodens utgång. Hittills har 127 av totalt 146 lägenheter lämnats för hyresförmedling. VILLA SOLHEM, Spånga i Stockholm, vårdboende i förvaltning Underliggande fastighetsvärde 1 633 Mkr Underliggande driftnetto 66 Mkr ===== SIDA 11 ===== BE S QA B | D ELÅ RS RAP P ORT JA NUA RI –JU NI 2023 11 Besqabs byggrättsportfölj Per den 30 juni 2023 hade Besqab drygt 3 400 byggrätter (4 050), varav cirka 480 byggrätter (475) avser Besqabs andel av projekt som utvecklas i den delägda verksamheten Bygg- nadsfirman Erik Wallin AB. Av de byggrätter som utvecklas i egen portfölj var cirka 900 byggrätter upptagna i balansräk- ningen vid rapportperiodens utgång. Antalet byggrätter i byggrättsportföljen baseras på aktuella bedömningar av respektive projekt och exkluderar bostäder i pågående produktion. För projekt utan detaljplan eller i detalj- planeskede kan utformning av planen, myndighetsbeslut och marknadsutveckling medföra att antalet byggrätter förändras. Med hänsyn till väsentligt förändrade marknadsförutsätt- ningar valde Besqab under kvartalet att inte förlänga det avtal som bolaget tecknade i december 2014 avseende förvärv av cirka 300 blivande bostadsbyggrätter i Lövholmen i Stock- holm. Byggrätterna har därmed utgått från portföljen. Byggrättsportföljen, fördelning antal byggrätter per 2023-06-30 Projekt i egen portfölj per 2023-06-30 Projekt Kommun Antal bygg- rätter, cirka Planerad upplåtelse Aktuell status detaljplan Bedömd produktionsstart1 Hägersten Stockholm 48 Brf Lagakraftvunnen 2023 Gröndal Stockholm 40 Brf Lagakraftvunnen 2023 Aspudden Stockholm 45 Brf Lagakraftvunnen 2023 Ulriksdals station Solna 100 Brf Lagakraftvunnen 2023 RAW Vallastaden Linköping 44 Brf Lagakraftvunnen 2023 Norrberget Vaxholm 160 Brf Lagakraftvunnen 2024 Ella Allé Täby 9 Brf Lagakraftvunnen 2024 Skeppskajen 2 Uppsala 500 Brf Lagakraftvunnen 2024 Ubby Vallentuna 7 Äganderätt Lagakraftvunnen 2024 Solna Centrum Solna 195 Brf, Hyresrätt Lagakraftvunnen 2024 RAW Öster Mälarstrand Västerås 80 Brf Lagakraftvunnen 2024 Kapellgärdet Uppsala 15 Brf Lagakraftvunnen 2025 Huvudsta Solna 30 Brf Antagen Q1 2022 2025 Saltängen Nacka 45 Brf Samråd 2025 Stureby Stockholm 50 Brf Samråd 2025 Skiftinge Eskilstuna 70 Vårdbostäder Lagakraftvunnen 2025 Bergvik Södertälje 40 Brf Startskede 2025 Fullerö Hage Uppsala 45 Brf Lagakraftvunnen 2025 Beckomberga Stockholm 60 Brf Startskede 2025 Åkeshov Stockholm 70 Hyresrätt Startskede 2025 Årstastråket Stockholm 100 Brf Startskede 2025 Malma Hage Uppsala 25 Brf Startskede 2025 Rönninge Salem 45 Brf Planförslag inför samråd 2026 Eriksberg Uppsala 70 Brf, hyresrätt Planbesked 2026 Ekudden Nacka 40 Ägarlägenhet Startskede 2026 Trollbäcken Tyresö 145 Brf Startskede 2026 Stuvsta Huddinge 70 Brf Planförslag inför samråd 2026 Huvudsta Solna 300 Brf Antagen Q1 2022 2026 Hässelby Villastad Stockholm 60 Vårdbostäder Antagandeskede 2026 Stadshagen Stockholm 40 Brf Lagakraftvunnen 2026 Kvisthamra Norrtälje 50 Vårdbostäder Samråd 2026 Ubby Vallentuna 50 Brf Planbesked 2027 Barkarby Centrum Järfälla 65 Brf Granskning 2027 RAW Barkarby Centrum Järfälla 40 Brf Granskning 2027 Roslags Näsby Täby 200 Brf Planbesked 2027 Summa 2 953 1 Produktionsstarter för stora projekt sker normalt i etapper över flera år. Produktionsstarter för projekt med lagakraftvunnen detaljplan kan påverkas av myndighetsbeslut för bygglov, utbyggnadsordning och kommunala exploateringsarbeten. 2 Utvecklas i JV delägt av Besqab 50 procent och Ikano Bostad 50 procent. Stockholm, 29% Uppsala, 19% Solna, 18% Täby, 6% Vaxholm, 5% Övriga, 23% Översikts - planering, 9% Pågående detaljplanearbete, 48% Lagakraftvunnen detaljplan, 43% ===== SIDA 12 ===== BE S QA B | D ELÅ RS RAP P ORT JA NUA RI –JU NI 2023 12 Delägare i bostadsutvecklaren Byggnadsfirman Erik Wallin AB Besqab äger 50 procent av aktierna i bostadsutvecklaren Byggnadsfirman Erik Wallin AB (Wallin). Verksamheten i Wallin bedrivs som joint venture tillsammans med Byggnadsfirman Erik Wallin Invest AB som äger resterande 50 procent av aktierna. Verksamhetens utveckling Under den andra kvartalet 2023 avslutade Wallin produktionen i två projekt som har utvecklats i JV-bolag delägt med NREP: 135 lägenheter i Kvartetten 2 i Haga- staden och 72 lägenheter i Triolen i Hammarbyhöjden. Per den 30 juni 2023 var båda projekten inflyttade och slutsålda. Inga nya bostäder har produktionsstartats under rapportperioden. Under perioden januari–juni 2023 såldes totalt sex bostäder. Samtliga tidigare färdigställda projekt är slutsålda. Besqabs andel av Wallins resultat för perioden januari– juni 2023 uppgick till 0,0 Mkr och redovisas enligt kapitalandelsmetoden i koncernens resultaträkning som resultat från andelar i joint ventures och i koncernens balansräkning som andelar i intressebolag. Wallin redovisar resultat vid färdigställande samt tillkommande resultat från utdelningar i koncern- och intressebolag. Nyckeltal Wallin1 jan–jun 2023 jan–jun 2022 Antal produktionsstartade bostäder, st 0 0 Antal bostäder i pågående produktion, st 0 207 Antal sålda bostäder, st 6 12 Andel bokade/sålda bostäder i pågående produktion, % – 97 Antal byggrätter, st 1 020 1 020 1 I antal redovisade bostäder och byggrätter ingår 100 procent av projekt som utvecklas i joint ventures. Nyckeltal för Wallin ingår ej i Besqabs redovisade produktions- och försäljningsrelaterade nyckeltal. Projekt i delägda bolaget Wallin1 (antal byggrätter avser Besqabs andel av totalt antal byggrätter i projektet, baserat på finansiell andel) Projekt Kommun Antal bygg- rätter, cirka Planerad upplåtelse Aktuell status detaljplan Bedömd produktionsstart2 Nytorget Stockholm 10 Hyresrätt Lagakraftvunnen 2023 Hagastaden Stockholm - Kontor/lokal Lagakraftvunnen 2023 Magelungen Stockholm 58 Brf Samråd 2024 Södra Värtan Stockholm 25 Brf Samråd 2026 Kråksätra Stockholm 25 Brf Startskede 2026 Örbyleden Stockholm 125 Brf/hyresrätt Startskede 2026 Stadshagen Stockholm 48 Brf Lagakraftvunnen 2027 Årsta Etapp 1 3 Stockholm 25 Brf Lagakraftvunnen 2027 Farsta strand Stockholm 35 Brf Samråd 2027 Valhallavägen Stockholm 25 Brf Programsamråd 2027 Årsta Etapp 4 Stockholm 108 Hyresrätt Planförslag till granskning 2028 Summa 480 1 Wallin delägs av Besqab till 50 procent och av Byggnadsfirman Erik Wallin Invest till 50 procent. 2 Produktionsstarter för stora projekt sker normalt i etapper över flera år. Produktionsstarter för projekt med lagakraftvunnen detaljplan kan påverkas av myndighetsbeslut för bygglov, utbyggnadsordning och kommunala exploateringsarbeten. 3 Utvecklas i JV delägt av Wallin 50 procent och NREP 50 procent. Wallins projekt Renstiernas gata vid Nytorget, Södermalm ===== SIDA 13 ===== BE S QA B | D ELÅ RS RAP P ORT JA NUA RI –JU NI 2023 13 Övrig information Hållbarhet För att säkerställa en affär som är uthållig och lönsam över tid har Besqab ett hållbarhetsperspektiv i samtliga delar av verk- samheten. Ett systematiskt hållbarhetsarbete sker inom priorite- rade områden baserat på de frågor som bolagets intressenter sätter högt på sin agenda och med fokus på var Besqab kan göra mest skillnad. Det ska vara enkelt att leva hållbart i Besqabs bostäder. De välplanerade bostäderna har bland annat närhet till hållbara transporter och system för att effektivisera bostädernas resursförbrukning. Gårdar och närmiljö utformas för att upp- muntra till rekreation och rörelse. Både bostaden och boende- miljön ska främja en hållbar och hälsosam livsstil. Besqab tar ansvar för att bidra till bostädernas minskade miljö- och klimatpåverkan och har valt att använda miljö- märkningen Svanen. Svanen är en tydlig kvalitetsstämpel och innebär att våra kunder kan känna en trygghet i att bostaden är externt granskad och kvalitetssäkrad sett till både människors hälsa och miljön. Svanens krav tillämpas från projektens tidiga skeden och målsättning en är att alla framtida projekt ska Svanenmärkas. Av samtliga 1 347 bostä- der i pågående produktion vid utgången av rapportperioden genomgår 79 procent processen för Svanenmärkning. Ett led i arbetet mot fler energieffektiva bostäder är också att öka andelen grön finansiering med målsättning att all finansie- ring framöver ska vara grön. Per den 30 juni 2023 var 25 procent av koncernens upptagna lån gröna, vilket inkluderar byggnadskreditiv och fastighetslån. Förtida inlösen av Besqabs gröna obligationer har medfört att andelen grön finansiering minskat väsentligt. Hållbarhetsnyckeltal 30 jun 2023 30 jun 2022 Andel bostäder i pågående produktion som ska Svanenmärkas, % 79 73 Andel grön finansiering, % 25 36 Genom att certifiera alla bostadsrättsföreningar med kvalitetsmärkningen Trygg BRF vill Besqab bidra till en sund bostadsrättsmarknad och en trygg bostadsaffär för kunder - na. Sedan arbetet påbörjades har 22 av Besqabs bostads- rättsföreningar ansökt om certifiering , vilket motsvarar samtliga nya föreningar med undantag för föreningar i RAW Property-projekt. Hittills har totalt sex bostadsrättsföreningar genomgått hela processen och erhållit certifiering . Risker och osäkerhetsfaktorer Besqabs verksamhet påverkas av ett antal omvärldsfaktorer vars effekter på resultat och finansiell ställning kan kontrolleras i varierande grad. Målet med Besqabs riskhantering är att iden- tifiera, mäta, kontrollera och begränsa riskerna i verksamheten. Väsentliga risker i Besqabs verksamhet utgörs av omvärldsrisker såsom försämrad makroekonomisk utveckling och minskad bo- stadsefterfrågan, operativa risker såsom pris- och projektrisker samt hållbarhetsrisker som ekonomisk brottslighet, leverantörs- risker, klimat- och miljörisker samt hälso-/säkerhetsrisker för kunder och medarbetare. Därtill exponeras Besqab mot ett antal finansiella risker som bland annat relaterar till bolagets likviditet och lånefinansiering av verksamheten. Ytterligare information om bolagets riskbild presenterades i årsredovisningen för 2022 på sidorna 53–55 och i not 21. Säsongsvariationer Besqabs verksamhet berörs inte av några tydliga säsongs- variationer. Däremot kan enstaka större projekt få betydande intäkts- och resultateffekt på enskilda kvartal. Intäkts- och resultatutvecklingen bör därför bedömas över en längre cykel. Personal Antalet tillsvidareanställda, inklusive provanställningar, i koncernen var vid periodens utgång 135 (141), varav 52 kvinnor (55) och 83 män (86). Besqab planerar att anpassa or- ganisationen för kommande lägre produktionsvolymer till följd av det försämrade marknadsläget och har under det andra kvartalet 2023 lagt ett varsel om cirka 40 medarbetare. Ny CFO rekryterad Besqab har rekryterat Anna Jepson som ny CFO med tillträde den 15 augusti 2023. Hon efterträder Magnus Ekström som efter fem år som CFO för Besqab väljer att lämna bolaget. Anna kommer närmast från rollen som CFO på Svenska Han- delsfastigheter och har tidigare varit CFO vid fastighetsbolaget Exerton samt haft ledande poster som ekonomi- och controller- chef i bygg- och fastighetsbranschen på bland annat Skanska och Arwidsro (före detta Granen). Moderbolaget Moderbolagets intäkter för perioden januari–juni 2023 uppgick till 16,1 Mkr (9,2) och avser koncerninterna tjänster. Rörelseresultatet uppgick till 0,0 Mkr (–2,3) och periodens resultat till –0,1 Mkr (59,2). Moderbolagets omsättningstill- gångar uppgick per balansdagen till 1 138,1 Mkr (1 013,2) och består i huvudsak av fordran på dotterbolag. Eget kapital uppgick till 1 562,8 Mkr (765,1). Transaktioner med närstående Besqab har under perioden inte haft några väsentliga trans- aktioner med närstående, utöver sedvanliga transaktioner mellan koncernbo lag och joint ventures. Transaktionerna har skett på marknadsmässiga villkor. Årsstämma 2023 Vid Besqabs årsstämma den 27 april 2023 beslutades att sty- relsen ska bestå av sex ledamöter. Till ledamöter omvaldes Olle Nordström, Carola Lavén, Zdravko Markovski, Sara Mindus och Andreas Philipson. Christian Olin valdes till ny ledamot. Olle Nordström omvaldes till styrelsens ordförande. Årsstämman beslutade, i enlighet med styrelsens förslag, att ingen utdelning ska utgå för räkenskapsåret 2022. Årsstäm- man godkände även styrelsens förslag beträffande riktlinjer för ersättning till ledande befattningshavare samt godkände sty- relsens ersättningsrapport 2022. ===== SIDA 14 ===== BE S QA B | D ELÅ RS RAP P ORT JA NUA RI –JU NI 2023 14 Företrädesemission I februari 2023 beslutade styrelsen att genomföra en fullt garanterad företrädesemission, villkorad av godkännande av efterföljande bolagsstämma som hölls den 29 mars 2023. Enligt de fastställda villkoren för företrädesemissionen erhöll registrerade aktieägare per avstämningsdagen den 3 april 2023 två teckningsrätter för varje innehavd aktie i Besqab där en teckningsrätt berättigade till teckning av en ny aktie i Besqab. Teckningskursen per aktie fastställdes till 27 kronor, vilket innebar att Besqab tillfördes cirka 833 miljoner kronor före emissionskostnader. Teckningsperioden löpte från och med den 6 april 2023 till och med den 20 april 2023. Företrä- desemissionen tecknades till 97,2 procent och därmed togs garantiåtagandena endast delvis i anspråk. Emissionen innebar att Besqabs aktiekapital ökade med 308 453 680 kronor genom nyemission av 30 845 368 aktier. Obligationer Besqab emitterade under 2021 seniora icke säkerställda gröna obligationer om totalt 800 Mkr med förfall den 14 maj 2024. Resultatet för det fjärde kvartalet 2022 medförde att Besqab inte längre uppfyllde vissa finansiella nyckeltal enligt villkoren för obligationerna. Mot bakgrund av detta medde- lade Besqab den 25 januari 2023 att bolaget avsåg att ge- nomföra en företrädesemission och nyttja nettolikviden för att i förtid lösa obligationerna . Obligationerna har den 24 maj 2023 inlösts i förtid inklusive upplupen ränta. Den förtida inlösen genomfördes med likviden från företrädesemissionen i maj 2023. Lösenpriset per obligat- ion motsvarande 101,3125 procent av det nominella beloppet. Ägarfördelning 31 maj 2023 Ägare Antal aktier Andel av kapital och röster Familjen Nordström (inkl. bolag) 17 062 256 36,8 % Familjen Douglas (inkl. bolag) 3 908 474 8,4 % Olle Engkvists stiftelse 3 536 398 7,6 % Sven Jemsten med familj (inkl. bolag) 3 412 651 7,4 % PriorNilsson AB 2 270 206 4,9 % Carl Wale med familj (inkl. bolag) 1 794 021 3,9 % Paradeigma Partners AB 1 206 189 2,6 % Kristian Wale med familj 944 722 2,0 % Försäkringsaktiebolaget Avanza Pension 862 970 1,9 % Lars Öberg med familj (inkl. bolag) 782 000 1,7 % Fjärde AP-fonden 685 459 1,5 % Nordnet Pensionsförsäkring 603 813 1,3 % Summa 12 största aktieägarna 37 069 159 80,0 % Övriga aktieägare 9 291 038 20,0 % Totalt 46 360 197 100,0 % Källa: Euroclear per 2023-05-31 Aktien och ägarna Besqabs aktier är noterade på Nasdaq Stockholm. Antalet aktieägare uppgick den 31 maj 2023 till 3 234. Den största ägaren i Besqab var familjen Nordström som privat och genom bolag representerade cirka 37 procent av aktiekapital och röster. De tolv största aktieägarna i bolaget kontrollerade 80 procent av kapital och röster per den 31 maj 2023. Med avdrag för 92 145 återköpta aktier i eget förvar uppgick anta- let utestående aktier vid rapportperiodens slut till 46 268 052. Sista betalkurs den 30 juni 2023 var 27,30 kronor per aktie, mot- svarande ett börsvärde om 1 263,1 Mkr. Besqabs egna kapital enligt IFRS uppgick per balansdagen till 1 897,8 Mkr. Händelser efter rapportperiodens utgång Inga väsentliga händelser har inträffat efter rapportperiodens utgång. ===== SIDA 15 ===== BE S QA B | D ELÅ RS RAP P ORT JA NUA RI –JU NI 2023 15 Koncernen – Segmentredovisning Resultaträkning i sammandrag – segmentsredovisning Bruttoresultat Intäkterna enligt segmentsredovisningen, där intäktsredovisning över tid tillämpas för samtliga projekt i enlighet med Besqabs interna rapportering, minskade under perioden januari−juni 2023 till 752,2 Mkr (1 213,1). Kostnader för produktion och drift minskade till −668,3 Mkr (−1 080,5) och bruttoresultatet summerade till 83,9 Mkr (132,6). Ett lägre bruttoresultat beror på färre bostäder i på- gående produktion och att det inte skett några produktionsstarter under perioden. Rörelseresultat Rörelseresultatet för perioden januari−juni 2023 uppgick till 12,8 Mkr (67,6) och rörelsemarginalen var 1,7 (5,6). Det minskade rörelseresultatet är en direkt konsekvens av försämrat bruttore- sultat. Försäljnings- och administrationskostnaderna har minskat från 72,3 till 66,7 Mkr, i huvudsak beroende på återförda avsätt- ningar avseende personalrelaterade STI - och LTI-program för tidigare år. Resultat före skatt och periodens resultat Resultat före skatt uppgick till −20,5 Mkr (77,1). Det försämrade resultatet före skatt jämfört med samma period föregående år beror främst på ett minskat rörelseresultat och ökade finansiella kostnader som följd av engångskostnader för förtidsinlösen av obligationslånet. Orealiserade värdeförändringar på förvaltnings- fastigheter uppgick till −11,0 (13,0). Periodens resultat efter skatt uppgick enligt segmentsredovisningen till −19,9 Mkr (71,0). -45% -30% -15% 0% 15% 30% 0 600 1 200 1 800 2 400 3 000 2019 2020 2021 2022 Q3 2022- Q2 2023 Intäkter, Mkr Rörelsemarginal, % Intäkter och rörelsemarginal, per år -45% -30% -15% 0% 15% 30% -750 -500 -250 0 250 500 Q3 2021 Q4 2021 Q1 2022 Q2 2022 Q3 2022 Q4 2022 Q1 2023 Q2 2023 Rörelseresultat, Mkr Rörelseresultat rullande 12 mån, Mkr Rörelsemarginal rullande 12 mån, % Rörelseresultat och rörelsemarginal, rullande 12 månader Belopp i Mkr jan–jun 2023 jan–jun 2022 apr–jun 2023 apr–jun 2022 jul 2022- jun 2023 jan–dec 2022 Intäkter 752,2 1 213,1 408,6 469,7 1 777,1 2 238,0 Kostnader för produktion och drift −668,3 −1 080,5 −363,2 −412,5 −2 307,6 −2 719,8 Bruttoresultat 83,9 132,6 45,4 57,2 −530,5 −481,8 Försäljnings- och administrationskostnader −66,7 −72,3 −36,8 −37,3 −135,3 −140,9 Resultat från andelar i joint ventures −4,4 7,3 −2,4 10,4 −20,7 −9,0 Rörelseresultat 12,8 67,6 6,2 30,3 −686,5 −631,7 Finansiella intäkter 4,3 0,8 2,4 0,5 6,7 3,2 Finansiella kostnader −26,6 −4,3 −20,3 −2,6 −33,6 −11,3 Resultat efter finansiella poster −9,5 64,1 −11,7 28,2 −713,4 −639,8 Orealiserad värdeförändring förvaltningsfastigheter −11,0 13,0 −11,0 0,0 −11,0 13,0 Resultat före skatt −20,5 77,1 −22,7 28,2 −724,4 −626,8 Skatter 0,6 −6,1 1,5 −0,7 −1,3 −8,0 Periodens resultat −19,9 71,0 −21,2 27,5 −725,7 −634,8 Resultat per aktie före utspädning, kr −0,72 4,65 −0,53 1,80 −33,22 −40,34 Genomsnittligt antal aktier före utspädning, st 27 622 009 15 412 753 39 687 275 15 422 684 21 472 212 15 417 759 ===== SIDA 16 ===== BE S QA B | D ELÅ RS RAP P ORT JA NUA RI –JU NI 2023 16 Koncernens finansiella ställning i sammandrag – segmentsredovisning Belopp i Mkr 30 jun 2023 30 jun 2022 31 dec 2022 TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Förvaltningsfastigheter 1 296,1 1 029,0 1 159,5 Övriga anläggningstillgångar 191,0 193,4 183,0 Summa anläggningstillgångar 1 487,1 1 222,4 1 342,5 Omsättningstillgångar Exploateringsfastigheter 912,4 793,1 994,6 Färdigställda bostäder – – – Räntebärande fordringar 244,5 200,5 200,5 Övriga kortfristiga fordringar 1 014,1 1 850,0 1 030,7 Likvida medel 378,5 620,0 327,4 Summa omsättningstillgångar 2 549,5 3 463,6 2 553,2 SUMMA TILLGÅNGAR 4 036,6 4 686,0 3 895,7 EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital 1 965,4 1 881,0 1 173,7 Långfristiga skulder Övriga långfristiga avsättningar 287,3 3,2 341,0 Räntebärande skulder 348,1 803,9 799,2 Övriga långfristiga skulder 35,3 95,4 35,3 Summa långfristiga skulder 670,7 902,5 1 175,5 Kortfristiga skulder Kortfristiga avsättningar 48,7 6,9 72,8 Räntebärande skulder 610,5 1 058,4 927,8 Övriga kortfristiga skulder 741,3 837,2 545,9 Summa kortfristiga skulder 1 400,5 1 902,5 1 546,5 SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 4 036,6 4 686,0 3 895,7 Koncernens rapport över förändringar i eget kapital i sammandrag – segmentsredovisning Belopp i Mkr 30 jun 2023 30 jun 2022 Eget kapital Ingående eget kapital, 1 januari 1 179,0 1 872,1 Periodens resultat –19,9 71,0 Nyemission 812,7 – Incitamentsprogram –1,2 0,7 Utdelning – –61,7 Förändring dotterföretag utan bestämmande inflytande –5,2 –1,1 Aktieägartillskott till dotterföretag utan bestämmande inflytande – – Utgående eget kapital 1 965,4 1 881,0 ===== SIDA 17 ===== BE S QA B | D ELÅ RS RAP P ORT JA NUA RI –JU NI 2023 17 Kommentarer till koncernens finansiella ställning – segmentsredovisning Koncernens balansomslutning har minskat främst beroende på färre antal bostäder i pågående produktion som påverkar balans- posterna övriga kortfristiga fordringar och skulder. Likvida medel uppgick till 378,5 Mkr per den 30 juni 2023. Förvaltningsfastigheter Förvaltningsfastigheterna redovisas till verkligt värde. Redovisat verkligt värde för förvaltningsfastigheter uppgick per den 30 juni 2023 till 1 296,1 Mkr (1 029,0), varav cirka 768 Mkr (779) avser fär- digställda vårdboenden i egen förvaltning och cirka 528 Mkr (250) avser förvaltningsfastigheter under uppförande. Förvaltningsfas- tigheter under uppförande avser produktion av 283 hyresrätter, ett vårdboende med 80 vårdbostäder och en förskola. Exploateringsfastigheter Redovisat värde för exploateringsfastigheter uppgick till 912,4 Mkr (793,1) och består av fastigheter, obebyggda eller bebyggda av- sedda för produktion av bostadsrätter/ägarlägenheter, hyresrätter sålda till extern part, småhus med äganderätt samt övriga projekte- ringskostnader i tidiga skeden. Övriga tillgångar Av övriga tillgångar utgjordes 1 014,1 Mkr (1 850,0) av övriga kortfristiga fordringar som till största del innefattar upparbetad ej fakturerad intäkt i pågående projekt med 765,4 Mkr (1 051,1). Avsättningar Lång- och kortfristiga avsättningar uppg ick till totalt 336,0 Mkr (10,1). Avsättningarna består av projektrelaterade avsättningar om 257,5 Mkr, avsättningar för uppskjuten skatt om 70,2 Mkr samt övriga avsättningar om 8,3 Mkr. Projektrelater ade avsätt- ningar hänförs främst till försiktigare antaganden om återstå- ende bedömda projektvinster med hänsyn till framtida försälj- ningsintäkter för osålda lägenheter. Övriga kortfristiga skulder Övriga kortfristiga skulder innefattar leverantörsskulder, leasing- skulder, personalrelaterade skulder, skuld avseende tillträdda men ännu ej slutbetalda exploateringsfastigheter samt andra kortfristiga skulder. Finansiering Räntebärande skulder uppgick per balansdagen till 958,6 Mkr (1 862,3). Av de räntebärande skulderna är cirka 786 Mkr skulder till kreditinstitut avseende pågående och färdigställda förvaltningsfastigheter och cirka 63 Mkr är skulder avseende exploateringsfastigheter. Obligationerna med ordinarie förfall den 14 maj 2024 har inlösts inklusive upplupen ränta den 24 maj 2023. Den förtida inlösen genomfördes med likviden från en fullt garanterad företrädes- emission om cirka 833 Mkr som blev klar den 5 maj 2023. Räntebärande nettoskuld Vid periodens slut uppgick räntebärande skulder till 958,6 Mkr (1 862,3). Beaktat likvida medel om 378,5 Mkr (620,0) uppgick därmed räntebärande nettoskuld till 580,1 Mkr (1 242,3). Den genomsnittliga räntan uppgick vid periodens slut till 5,4 procent (3,6). Den genomsnittliga räntebindningstiden vid peri- odens slut var 0,2 år (-). Den genomsnittliga kapitalbindningstiden inklusive lånelöften vid periodens slut var 1,0 år (-). Belåningsgrad Belåningsgraden1 uppgick vid periodens slut till 22,1 procent (56,2). För färdigställda förvaltningsfastigheter uppgick belåningsgraden till 57,3 procent (49,3). Soliditet och avkastning på eget kapital Soliditeten uppgick till 48,7 procent (40,1) vilket understiger det långsiktiga målet om 35 procent. Avkastningen på eget kapital var 0,1 (9,2). 0 900 1 800 2 700 3 600 4 500 5 400 Q2 2022 Q3 2022 Q4 2022 Q1 2023 Q2 2023 Exploateringsfastigheter Förvaltningsfastigheter Övriga tillgångar Fördelning av tillgångar, Mkr -2 000 -1 500 -1 000 -500 0 500 1 000 Q2 2022 Q3 2022 Q4 2022 Q1 2023 Q2 2023 Likvida medel Räntebärande skulder Nettofordran (+)/-skuld (–) Räntebärande nettofordran/-skuld, Mkr -45% -30% -15% 0% 15% 30% 0% 10% 20% 30% 40% 50% Q2 2022 Q3 2022 Q4 2022 Q1 2023 Q2 2023 Soliditet enligt segmentsredovisning (vänster axel) Avkastning på eget kapital enligt segmentsredovisningen (höger axel) Soliditet och avkastning på eget kapital 1 Definitionen för belåningsgrad är beskriven under avsnittet Definitioner på sid 30. ===== SIDA 18 ===== BE S QA B | D ELÅ RS RAP P ORT JA NUA RI –JU NI 2023 18 Koncernens rapport över kassaflöden – segmentsredovisning Belopp i Mkr jan-jun 2023 jan-jun 2022 apr–jun 2023 apr–jun 2022 jul 2022– jun 2023 jan–dec 2022 Den löpande verksamheten Rörelseresultat 12,8 67,6 6,2 30,2 −686,6 −631,8 Justering för poster som ej ingår i kassaflödet −74,1 −3,6 −13,1 −8,7 587,5 658,0 Erhållen ränta 4,3 0,8 2,4 0,5 6,7 3,2 Betald ränta −26,6 −4,3 −20,3 −2,6 −33,6 −11,3 Betald skatt −13,7 4,4 −5,5 −7,3 2,6 20,7 Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar av rörelsekapital −97,3 64,9 −30,3 12,1 −123,4 38,8 Förändring exploateringsfastigheter 82,2 220,5 −33,1 77,8 −438,8 −300,5 Förändring färdigställda bostäder – – – – – – Förändring rörelsefordringar −13,6 −103,5 −31,1 −59,6 789,5 699,6 Förändring rörelseskulder 195,7 2,5 214,8 48,8 −87,3 −280,5 Kassaflöde från den löpande verksamheten 167,0 184,4 120,3 79,1 140,0 157,4 Investeringsverksamheten Investering i förvaltningsfastigheter −147,6 −86,2 −90,1 −57,3 −278,1 −216,7 Förvärv av övriga materiella anläggningstillgångar – −0,8 – −0,8 −3,7 −4,5 Förändring andelar i joint ventures −12,5 −15,0 – −5,0 −8,5 −11,0 Kassaflöde från investeringsverksamheten −160,1 −102,0 −90,1 −63,1 −290,3 −232,2 Finansieringsverksamheten Upptagna lån 126,5 145,8 109,5 80,0 466,1 485,4 Amortering av skulder −895,0 −141,3 −799,7 −73,8 −1 370,0 −616,3 Nyemissioner 812,7 – 812,7 – 812,7 – Utbetald utdelning – −61,7 – −61,7 – −61,7 Kassaflöde från finansieringsverksamheten 44,2 −57,2 122,5 −55,5 −91,2 −192,6 Periodens kassaflöde 51,1 25,2 152,7 −39,5 −241,5 −267,4 Likvida medel vid periodens början 327,4 594,8 225,8 659,5 620,0 594,8 Likvida medel vid periodens slut 378,5 620,0 378,5 620,0 378,5 327,4 Kassaflödet från den löpande verksamheten Kassaflödet från den löpande verksamheten uppgick för perioden januari–juni 2023 till 167,0 Mkr (184,4), varav kassaflöde från för- ändringar i rörelsekapital uppgick till 264,3 Mkr (119,5). Förändring i exploateringsfastigheter har påverkat kassaflödet positivt genom avyttringar, främst genom projektet Lindallén till extern part. Övriga rörelsefordringar har ökat något vilket medfört ett negativt kassaflöde under perioden. Förändring av rörelseskulder beror i huvudsak på rörelserelaterade kortfristiga skulder vilka temporärt ökat. Justering av poster som ej ingår i kassaflödet består främst av förändring i projektrelaterade avsättningar. Betald ränta mot- svaras till största del av kostnader för ränta och lösen avseende obligationslånet samt räntekostnader för färdigställda förvaltnings- fastigheter. För bostäder under pågående produktion aktiveras räntan och ingår som en del av anskaffningskostnaden alternativt som en del av rörelseresultatet för projekt som vinstavräknas. Kassaflödet från investeringsverksamheten Investeringsverksamhetens kassaflöde uppgick för perioden januari– juni 2023 till −160,1 Mkr (−102,0). Investering i pågående produktion av förvaltningsfastigheter har gjorts med −147,6 Mkr (−86,2). Kassaflödet från finansieringsverksamheten Kassaflödet från finansieringsverksamheten uppgick för perioden januari–juni 2023 till 44,2 Mkr (−57,2). Amortering av skulder uppgick till −895,0 Mkr varav lösen av obligationslånet har skett med 800 Mkr. Därutöver har banklån för finansiering av bostäder under produktion amorterats i samband med färdigställandet och överlämnandet av den färdigställda fastigheten i projektet Lindal- lén till extern part. Periodens kassaflöde och likvida medel Kassaflödet för perioden januari–juni 2023 var 51,1 Mkr (25,2). Likvida medel uppgick per balansdagen till 378,5Mkr (620,0). ===== SIDA 19 ===== BE S QA B | D ELÅ RS RAP P ORT JA NUA RI –JU NI 2023 19 Koncernen – IFRS Koncernens rapport över totalresultat – IFRS Belopp i Mkr jan-jun 2023 jan-jun 2022 apr–jun 2023 apr–jun 2022 jul 2022– jun 2023 jan–dec 2022 Intäkter 984,7 1 143,0 232,8 365,3 2 008,3 2 166,6 Kostnader för produktion och drift −940,1 −993,7 −231,2 −322,6 −2 201,7 −2 255,3 Bruttoresultat 44,6 149,3 1,6 42,7 −193,4 −88,7 Försäljnings- och administrationskostnader −66,7 −72,2 −36,8 −37,2 −135,4 −140,9 Resultat från andelar i joint ventures −4,4 7,3 −2,4 10,4 −20,7 −9,0 Rörelseresultat −26,5 84,4 −37,6 15,9 −349,5 −238,6 Finansiella intäkter 4,3 0,7 2,4 0,4 6,8 3,2 Finansiella kostnader −26,6 −4,3 −20,3 −2,6 −33,6 −11,2 Resultat efter finansiella poster −48,8 80,8 −55,5 13,7 −376,3 −246,7 Orealiserade värdeförändringar förvaltningsfastigheter −11,0 13,0 −11,0 0,0 −11,0 13,0 Resultat före skatt −59,8 93,8 −66,5 13,7 −387,3 −233,7 Skatter 6,2 −10,2 2,6 −4,4 −67,0 −83,4 Periodens resultat −53,6 83,6 −63,9 9,3 −454,3 −317,1 Hänförligt till moderbolagets ägare −53,6 84,0 −63,9 9,6 −442,0 −304,4 Hänförligt till innehav utan bestämmande inflytande – −0,4 – −0,3 −12,3 −12,7 Periodens övriga totalresultat Poster som kan komma att återföras till resultatet – – – – – – Övrigt totalresultat, efter skatt – – – – – – Periodens totalresultat −53,6 83,6 −63,9 9,3 −454,3 −317,1 Hänförligt till moderbolagets ägare −53,6 84,0 −63,9 9,6 −442,0 −304,4 Hänförligt till innehav utan bestämmande inflytande – −0,4 – −0,3 −12,3 −12,7 Resultat per aktie före utspädning, kr −1,94 5,45 −1,61 0,62 −20,58 −19,76 Resultat per aktie efter utspädning, kr −1,94 5,42 −1,61 0,62 −20,54 −19,66 Antal utestående aktier vid periodens slut 46 268 052 15 422 684 46 268 052 15 422 684 46 268 052 15 422 684 Genomsnittligt antal aktier före utspädning 27 622 009 15 412 753 39 687 275 15 422 684 21 472 212 15 417 759 Genomsnittligt antal aktier efter utspädning1 27 652 670 15 498 486 39 696 635 15 497 386 21 521 467 15 494 324 1 Utspädning härrör från Besqabs aktierelaterade incitamentsprogram LTI 2018, LTI 2019 och LTI 2020 samt Konvertibelprogram 2021/2025 och Konvertibelprogram 2022/2026. Se not 3. Bruttoresultat och rörelseresultat Intäkterna enligt IFRS, där intäktsredovisning vid en viss tidpunkt tillämpas för samtliga projekt, uppgick för perioden januari–juni 2023 till 984,7 Mkr (1 143,0). Bruttoresultatet uppgick till 44,6 Mkr (149,3). Rörelseresultatet uppgick till −26,5 Mkr (84,4). Rörelsere- sultatet består av under perioden färdigställda bostads- och äganderätter där intäkterna och således resultatet avräknas vid en viss tidpunkt när tillträdet sker. Under perioden januari–juni 2023 har projektet Legera, sista etappen av Lindallén och pro- jektet Verkstaden i Nacka färdigställts och avräknats. Utöver detta har rörelseresultatet påverkats av justerade projektprognoser för projekt i pågående produktion. Resultat före skatt och periodens resultat Förvaltningsfastigheter värderade till verkligt värde har medfört en resultateffekt under perioden uppgående till −11,0 Mkr (13,0). Ett lägre resultat före skatt jämfört med samma period föregående år beror främst på ett minskat rörelseresultat. Ökade finansiella kost- nader är en följd av kostnader för förtidsinlösen av obligationslånet. Resultat före skatt uppgick till −59,8 Mkr (93,8) och resultat efter skatt uppgick till −53,6 Mkr (83,6). Skatter hänförs till uppskjuten skatt på temporära skillnader. -20% -15% -10% -5% 0% 5% 10% -400 -300 -200 -100 0 100 200 Q3 2021 Q4 2021 Q1 2022 Q2 2022 Q3 2022 Q4 2022 Q1 2023 Q2 2023 Mkr Rörelseresultat, Mkr Rörelseresultat 12 månader rullande, Mkr Rörelsemarginal 12 månader rullande, % Rörelseresultat och rörelsemarginal, rullande 12 månader ===== SIDA 20 ===== BE S QA B | D ELÅ RS RAP P ORT JA NUA RI –JU NI 2023 20 Koncernens rapport över finansiell ställning i sammandrag – IFRS Belopp i Mkr 30 jun 2023 30 jun 2022 31 dec 2022 TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Förvaltningsfastigheter 1 296,1 1 029,0 1 159,5 Övriga anläggningstillgångar 189,2 191,6 181,2 Summa anläggningstillgångar 1 485,3 1 220,6 1 340,7 Omsättningstillgångar Exploateringsfastigheter 913,3 749,2 1 008,3 Bostäder under produktion 3 384,3 3 127,7 3 285,3 Färdigställda bostäder – – – Räntebärande fordringar 248,5 200,5 200,5 Övriga kortfristiga fordringar 555,8 586,3 279,4 Likvida medel 508,8 737,9 360,2 Summa omsättningstillgångar 5 610,7 5 401,6 5 133,7 SUMMA TILLGÅNGAR 7 096,0 6 622,2 6 474,4 EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare 1 897,8 1 534,8 1 145,0 Innehav utan bestämmande inflytande – 7,2 −5,2 Summa eget kapital 1 897,8 1 542,0 1 139,8 Långfristiga skulder Övriga långfristiga avsättningar 119,4 3,2 125,7 Räntebärande skulder 348,1 803,9 799,2 Övriga långfristiga skulder 35,3 76,8 35,3 Summa långfristiga skulder 502,8 883,9 960,2 Kortfristiga skulder Kortfristiga avsättningar 2,9 3,6 2,9 Förskott från kunder 519,9 234,2 138,0 Räntebärande skulder 3 630,7 3 218,3 3 772,5 Övriga kortfristiga skulder 541,9 740,2 461,0 Summa kortfristiga skulder 4 695,4 4 196,3 4 374,4 SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 7 096,0 6 622,2 6 474,4 Ställda säkerheter och eventualförpliktelser, se not 6. Koncernens rapport över förändringar i eget kapital i sammandrag – IFRS Belopp i Mkr 30 sep 2022 30 jun 2023 30 jun 2022 Eget kapital hänförligt till moderbolagets ägare Ingående eget kapital, 1 januari 1 145,0 1 511,8 Periodens totalresultat −53,6 84,0 Nyemissioner 812,7 – Incitamentsprogram −1,1 0,7 Utdelning − −61,7 Förändring dotterföretag utan bestämmande inflytande −5,2 − Utgående eget kapital 1 897,8 1 534,8 Eget kapital hänförligt till innehav utan bestämmande inflytande Ingående eget kapital, 1 januari −5,2 8,7 Aktieägartillskott dotterföretag − – Förändring dotterföretag utan bestämmande inflytande 5,2 −1,1 Periodens totalresultat − −0,4 Utgående eget kapital − 7,2 Totalt utgående eget kapital 1 897,8 1 542,0 ===== SIDA 21 ===== BE S QA B | D ELÅ RS RAP P ORT JA NUA RI –JU NI 2023 21 Kommentarer till koncernens finansiella ställning – IFRS Förvaltningsfastigheter Förvaltningsfastigheterna redovisas till verkligt värde. Redovisat verkligt värde för förvaltningsfastigheter uppgick per den 30 juni 2023 till 1 296,1 Mkr (1 029,0), varav cirka 768 Mkr (779) avser färdig- ställda vårdboenden i egen förvaltning och cirka 528 Mkr (250) avser förvaltningsfastigheter under uppförande. Förvaltningsfastig- heter under uppförande avser produktion av 283 hyresrätter, ett vårdboende med 80 vårdbostäder och en förskola. Exploateringsfastigheter Redovisat värde för exploateringsfastigheter uppgick till 913,3 Mkr (749,2) och består av fastigheter, obebyggda eller bebyggda av- sedda för produktion av bostadsrätter/ägarlägenheter, hyresrätter sålda till extern part, småhus med äganderätt samt övriga projekte- ringskostnader i tidiga skeden. Bostäder under produktion I bostäder under produktion ingår fastigheter och nedlagda kost- nader för bostäder under pågående produktion. Bostäder under produktion uppgick per balansdagen till 3 384,3 Mkr (3 127,7) varav 3 384,3 Mkr avser bostadsrätter. Övriga tillgångar Likvida medel uppgår till 508,8 Mkr (737,9) varav 132,5 Mkr (120,6) hänförs till bostadsrättsföreningar i pågående produktion. Övriga kortfristiga fordringar uppgår till 555,8 Mkr (586,3). Övriga kortfristiga skulder Övriga kortfristiga skulder innefattar leverantörsskulder, leasing- skulder, personalrelaterade skulder, skuld avseende tillträdda men ännu ej slutbetalda exploateringsfastigheter samt andra kortfristiga skulder. Finansiering Räntebärande skulder uppgick per balansdagen till 3 978,8 Mkr (4 022,2). Av de räntebärande skulderna är 3 020,2 Mkr skulder till kreditinstitut i pågående bostadsrättsproduktion (byggnads- kreditiv), 799,7 Mkr skulder till kreditinstitut avseende pågående och färdigställda förvaltningsfastigheter och resterande 158,9 Mkr skulder för finansiering av övriga pågående projekt. Obligationerna med ordinarie förfall den 14 maj 2024 inlöstes inklusive upplupen ränta den 24 maj 2023. Inlösen genomfördes med likviden från företrädesemissionen om 833 Mkr som blev klar den 5 maj 2023. Skulderna till kreditinstitut i pågående bostadsrättsproduktion (byggnadskreditiv) avser kortfristig rörlig finansiering under pro- duktionsfasen. Skulderna avskiljs efter det att bestämmande infly- tande över bostadsrättsföreningarna inte längre anses föreligga och bostadsrättsföreningarna därmed inte är en del av koncernen. Räntebärande nettoskuld Vid periodens slut uppgick räntebärande skulder till 3 978,8 Mkr (4 022,2). Beaktat likvida medel om 508,8 Mkr (737,9) uppgick därmed räntebärande nettoskuld till 3 470,0 Mkr (3 284,3). Den genomsnittliga räntan up pgick vid periodens slut till 5,7 procent (2,9). Den genomsnittliga räntebindningstiden vid periodens slut var 0,2 år (-). Den genomsnittliga kapitalbindningstiden inklusive lånelöften vid periodens slut var 1,1 år (-). Belåningsgrad Belåningsgraden1 uppgick vid periodens slut till 57,7 procent (62,2). Belåningsgraden kan vid enskilda kvartal variera om exem- pelvis en kortfristig skuld (byggnadskreditiv) i ett projekt som i när- tid ska färdigställas ännu inte har avskilts från koncernens ränte- bärande skulder. Risken bör då ställas mot försäljningsgraden i pågående projekt. Av de räntebärande skulderna om 3 020,2 Mkr i pågående bo- stadsrättsproduktion (byggnadskreditiv) ska projekt motsvarande 970,7 Mkr färdigställas under 2023. Försäljningsgraden för de pro- jekten var vid periodens slut cirka 87 procent. Soliditet och avkastning på eget kapital Soliditeten uppgick per balansdagen till 26,7 (23,2) procent. Avkastningen på eget kapital var negativ (10,9). 0 1 500 3 000 4 500 6 000 7 500 Q2 2022 Q3 2022 Q4 2022 Q1 2023 Q2 2023 Exploateringsfastigheter Förvaltningsfastigheter Bostäder under produktion Övriga tillgångar Fördelning av tillgångar Mkr -6 000 -4 800 -3 600 -2 400 -1 200 0 1 200 Q2 2022 Q3 2022 Q4 2022 Q1 2023 Q2 2023 Räntebärande skulder Brf Räntebärande skulder Likvida medel Brf Likvida medel Nettofordran (+)/-skuld (–) Räntebärande nettoskuld Mkr -30% -15% 0% 15% 30% 45% 0% 10% 20% 30% 40% 50% Q2 2022 Q3 2022 Q4 2022 Q1 2023 Q2 2023 Soliditet enligt IFRS (vänster axel) Avkastning på eget kapital enligt IFRS (höger axel) Soliditet och avkastning på eget kapital 1 Definitionen för belåningsgrad är beskriven under avsnittet Definitioner på sid 30. ===== SIDA 22 ===== BE S QA B | D ELÅ RS RAP P ORT JA NUA RI –JU NI 2023 22 Koncernens rapport över kassaflöden – IFRS Belopp i Mkr jan–jun 2023 jan–jun 2022 apr–jun 2023 apr–jun 2022 jul 2022– jun 2023 jan–dec 2022 Den löpande verksamheten Rörelseresultat −26,5 84,4 −37,6 15,8 −349,8 −238,9 Justering för poster som ej ingår i kassaflödet 3,2 −3,6 1,0 −8,7 330,2 323,4 Erhållen ränta 4,3 0,7 2,4 0,4 6,8 3,2 Betald ränta −26,6 −4,3 −20,3 −2,6 −33,6 −11,3 Betald skatt −15,9 −14,5 −6,8 −7,2 6,1 7,5 Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar av rörelsekapital −61,5 62,7 −61,3 −2,3 −40,3 83,9 Förändring exploateringsfastigheter 95,1 228,9 −33,1 96,5 −483,5 −349,7 Förändring bostäder under produktion −99,0 −53,4 202,5 −266,7 −256,6 −211,0 Förändring färdigställda bostäder – – – – – – Förändring rörelsefordringar −308,7 −199,1 −227,8 −104,1 −23,8 85,8 Förändring rörelseskulder 463,1 27,3 169,2 213,7 96,2 −339,6 Kassaflöde från den löpande verksamheten 89,0 66,4 49,5 −62,9 −708,0 −730,6 Investeringsverksamheten Investering i förvaltningsfastigheter −147,6 −86,2 −90,1 −57,3 −278,1 −216,7 Förvärv av övriga materiella anläggningstillgångar – −0,8 – −0,8 −3,7 −4,5 Förändring andelar i joint ventures −12,5 −15,0 – −5,0 −8,5 −11,0 Kassaflöde från investeringsverksamheten −160,1 −102,0 −90,1 −63,1 −290,3 −232,2 Finansieringsverksamheten Upptagna lån 775,0 743,7 399,0 402,8 2 222,6 2 191,3 Amortering av skulder −1 368,0 −539,3 −942,7 −176,7 −2 266,1 −1 437,4 Nyemissioner 812,7 – 812,7 – 812,7 – Utbetald utdelning – −61,7 – −61,7 – −61,7 Kassaflöde från finansieringsverksamheten 219,7 142,7 269,0 164,4 769,2 692,2 Periodens kassaflöde 148,6 107,1 228,4 38,4 −229,1 −270,6 Likvida medel vid periodens början 360,2 630,8 280,4 699,5 737,9 630,8 Likvida medel vid periodens slut 508,8 737,9 508,8 737,9 508,8 360,2 Kassaflödet från den löpande verksamheten Kassaflödet från den löpande verksamheten uppgick för perioden januari–juni 2023 till 89,0 Mkr (66,4). Förändringen i rörelse- kapital förklaras av pågående bostadsprojekt som påverkat bostäder under produktion med −99,0 Mkr genom att balans - posten ökat som en följd av nedlagda kostna der, ökning av rörelseskulder med 463,1 Mkr, minskning av rörelsefordringar med 308,7 samt posten exploateringsfastigheter som ökat med 95,1 Mkr. Rörelseskulderna ökar i samband med att de slutliga förvärvarna av bostadsrätter erlägger betalning inför tillträden. Kassaflödet från investeringsverksamheten Investeringsverksamhetens kassaflöde uppgick för perioden januari–juni 2023 till −160,1 Mkr (−102,0) vilket till största del hän- förs till nedlagda kostnader på förvaltningsfastigheter under pro- duktion som har påverkat kassaflödet med −147,6 Mkr. Kassaflödet från finansieringsverksamheten Kassaflödet från finansieringsverksamheten uppgick för perioden januari–juni till 219,7 Mkr (142,7). Upptagna lån uppgår till 775,0 Mkr (743,7). Upptagna lån under perioden hänförs till banklån för finansiering (byggnadskreditiv) av bostäder under produktion. Amortering av skulder om −1 368,0 Mkr (−539,3) avser främst fär- digställande av bostadsprojekt då skulderna avskiljs från koncer- nen samt lösen av obligationslånet. Periodens kassaflöde och likvida medel Kassaflödet för perioden januari–juni 2023 var 148,6 Mkr (107,1). Likvida medel uppgick per balansdagen till 508,8 Mkr (737,9). Av de likvida medlen hänför sig 132,5 Mkr (120,6) till bostadsrätts- föreningar i pågående produktion. ===== SIDA 23 ===== BE S QA B | D ELÅ RS RAP P ORT JA NUA RI –JU NI 2023 23 Moderbolaget Resultaträkning Belopp i Mkr jan–jun 2023 jan–jun 2022 apr–jun 2023 apr–jun 2022 jul 2022– jun 2023 jan–dec 2022 Intäkter 16,1 9,2 10,6 4,4 30,9 24,0 Administrationskostnader −16,1 −11,5 −10,6 −5,5 −26,9 −22,3 Rörelseresultat 0,0 −2,3 0,0 −1,1 4,0 1,7 Utdelning och liknande resultatposter – 61,6 – 61,6 – 61,6 Ränteintäkter 40,8 22,9 24,2 11,7 69,7 51,8 Räntekostnader och liknande resultatposter −40,9 −23,0 −24,0 −11,8 −69,8 −51,9 Resultat efter finansiella poster −0,1 59,2 0,2 60,4 3,9 63,2 Skatter – – – – – − Periodens resultat −0,1 59,2 0,2 60,4 3,9 63,2 Balansräkning i sammandrag Belopp i Mkr 30 jun 2023 30 jun 2022 31 dec 2022 TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Aktier i dotterbolag 557,1 559,5 558,1 Övriga anläggningstillgångar 12,4 12,4 12,4 Summa anläggningstillgångar 569,5 571,9 570,5 Omsättningstillgångar Övriga kortfristiga fordringar 1 117,6 1 012,6 1 138,6 Kassa och bank 20,5 0,6 − Summa omsättningstillgångar 1 138,1 1 013,2 1 138,6 SUMMA TILLGÅNGAR 1 707,6 1 585,1 1 709,1 EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital Bundet eget kapital 463,6 155,1 155,1 Fritt eget kapital 1 099,2 610,0 612,4 Summa eget kapital 1 562,8 765,1 767,5 Skulder Långfristiga skulder – 803,9 799,2 Kortfristiga skulder 144,8 16,1 142,4 Summa skulder 144,8 820,0 941,6 SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 1 707,6 1 585,1 1 709,1 Ställda säkerheter och ansvarsförbindelser se not 6. ===== SIDA 24 ===== BE S QA B | D ELÅ RS RAP P ORT JA NUA RI –JU NI 2023 24 Noter NOT 1 Redovisningsprinciper Besqab tillämpar International Financial Reporting Standards (IFRS) sådana de antagits av EU. Denna delårsrapport är upprättad i enlig- het med IAS 34 Delårsrapportering samt årsredovisningslagen. De redovisningsprinciper som tillämpas överensstämmer med de som beskrivs i Besqabs årsredovisning för 2022. Moderbolaget tillämpar årsredovisningslagen och RFR 2 Redovisning för juridiska personer. Tillämpningen av RFR 2 innebär att moderbola- get i delårsrapporten för den juridiska personen tillämpar samtliga av EU godkända IFRS och uttalanden så långt detta är möjligt inom ra- men för årsredovisningslagen, tryggandelagen och med hänsyn till sambandet mellan redovisning och beskattning. Nya standarder från och med 2023 Inga förändrade IFRS-standarder som tillämpas från 2023 har haft påverkan på Besqabs finansiella rapportering. ===== SIDA 25 ===== BE S QA B | D ELÅ RS RAP P ORT JA NUA RI –JU NI 2023 25 NOT 2 Segmentsredovisning Besqabs segmentsredovisning avspeglar det sätt på vilket bolagets styrelse och ledning följer verksamheten. Vid segmentsrapporte- ringen av verksamhet avseende projektutveckling av bostäder och fastighetsutveckling hyresrätter tillämpas intäktsredovisning över tid för samtliga projekt samt klyvningsmetoden för vissa joint ven- tures. Skillnaden mot IFRS visas i kolumnen ”Avstämning mot IFRS” och hänför sig till att projektutveckling av bostäder, såväl ägande- rätter som bostadsrätter, samt fastighetsutveckling av hyresrätter sålda till externa investerare enligt IFRS inte intäktsredovisas över tid utan vid en tidpunkt i samband med tillträdet. Belopp i Mkr jan–jun 2023 Projekt- utveckling Ägda Hem Projektutveckling Inves- teringsfastigheter och Förvaltningsfastigheter Koncerngemen- samma poster och elimineringar Summa Avstämning mot IFRS Totalt Intäktskategorier Projektutveckling – äganderätt 9,5 9,5 3,1 12,6 Projektutveckling – bostadsrätt 705,4 705,4 46,7 752,1 Projektutveckling – hyresrätt 17,5 17,5 182,7 200,2 Hyresintäkter 19,1 19,1 19,1 Övrigt 0,7 0,7 0,7 Summa externa intäkter 715,6 36,6 752,2 232,5 984,7 Kostnader för produktion och drift −655,3 −13,0 −668,3 −271,8 −940,1 Bruttoresultat 60,3 23,6 83,9 −39,3 44,6 Bruttomarginal, % 8,4 64,5 11,2 4,5 Försäljnings- och administrationskostnader −59,3 −6,5 −0,9 −66,7 −66,7 Resultat andelar joint ventures −4,4 −4,4 −4,4 Rörelseresultat −3,4 17,1 −0,9 12,8 −39,3 −26,5 Rörelsemarginal, % neg 46,8 1,7 neg Finansnetto 4,3 −11,6 −15,0 −22,3 −22,3 Resultat efter finansiella poster 0,9 5,5 −15,9 −9,5 −39,3 −48,8 Orealiserad värdeförändring förvaltningsfastigheter −11,0 −11,0 −11,0 Resultat före skatt 0,9 −5,5 −15,9 −20,5 −39,3 −59,8 Skatter 0,6 0,6 5,6 6,2 Periodens resultat 0,9 −5,5 −15,3 −19,9 −33,7 −53,6 30 jun 2023 Förvaltningsfastigheter 1 296,1 1 296,1 1 296,1 Exploateringsfastigheter 900,5 11,9 912,4 0,9 913,3 Bostäder under produktion 0,0 3 384,3 3 384,3 Övriga tillgångar 1 828,1 1 828,1 –325,8 1 502,3 Summa tillgångar 900,5 1 308,0 1 828,1 4 036,6 3 059,4 7 096,0 Eget kapital 1 965,4 1 965,4 −67,6 1 897,8 Räntebärande skulder 958,6 958,6 3 020,2 3 978,8 Övriga skulder 1 112,6 1 112,6 106,8 1 219,4 Summa eget kapital och skulder 4 036,6 4 036,6 3 059,4 7 096,0 Rörelsemarginal, % 1,7 neg Avkastning på eget kapital, % neg neg Soliditet, % 48,7 26,7 ===== SIDA 26 ===== BE S QA B | D ELÅ RS RAP P ORT JA NUA RI –JU NI 2023 26 Belopp i Mkr jan–jun 2022 Projekt- utveckling Bostad Fastighets- utveckling och Fastigheter Koncerngemen- samma poster och elimineringar Summa Avstämning mot IFRS Totalt Intäktskategorier Projektutveckling Bostad – äganderätt 57,5 57,5 −57,5 Projektutveckling Bostad – bostadsrätt 1 028,6 1 028,6 −205,6 823,0 Fastighetsutveckling – hyresrätt 110,4 110,4 193,0 303,4 Hyresintäkter 15,8 15,8 15,8 Övrigt 0,8 0,8 0,8 Summa externa intäkter 1 086,1 127,0 1 213,1 −70,1 1 143,0 Kostnader för produktion och drift −986,5 −94,0 −1 080,5 86,8 −993,7 Bruttoresultat 99,6 33,0 132,6 16,7 149,3 Bruttomarginal, % 9,1 26,0 10,9 13,1 Försäljnings- och administrationskostnader −61,0 −9,5 −1,8 −72,3 0,1 −72,2 Resultat andelar joint ventures 7,3 7,3 7,3 Rörelseresultat 45,9 23,5 −1,8 67,6 16,8 84,4 Rörelsemarginal, % 4,2 18,5 5,6 7,4 Finansnetto −2,5 −1,0 −3,5 −0,1 −3,6 Resultat efter finansiella poster 45,9 21,0 −2,8 64,1 16,7 80,8 Orealiserad värdeförändring förvaltningsfastigheter 13,0 13,0 13,0 Resultat före skatt 45,9 34,0 −2,8 77,1 16,7 93,8 Skatter −6,1 −6,1 −4,1 −10,2 Periodens resultat 45,9 34,0 −8,9 71,0 12,6 83,6 30 jun 2022 Tillgångar Förvaltningsfastigheter 1 029,0 1 029,0 1 029,0 Exploateringsfastigheter 666,1 127,0 793,1 −43,9 749,2 Bostäder under produktion 3 127,7 3 127,7 Övriga tillgångar 2 863,9 2 863,9 −1 147,6 1 716,3 Summa tillgångar 666,1 1 156,0 2 863,9 4 686,0 1 936,2 6 622,2 Eget kapital och skulder Eget kapital 1 881,0 1 881,0 −339,0 1 542,0 Räntebärande skulder 1 862,3 1 862,3 2 159,9 4 022,2 Övriga skulder 942,7 942,7 115,3 1 058,0 Summa eget kapital och skulder 4 686,0 4 686,0 1 936,2 6 622,2 Rörelsemarginal, % 5,6 7,4 Avkastning på eget kapital, % 7,6 10,9 Soliditet, % 40,1 23,3 ===== SIDA 27 ===== BE S QA B | D ELÅ RS RAP P ORT JA NUA RI –JU NI 2023 27 Belopp i Mkr jan–dec 2022 Projekt- utveckling Ägda Hem Projektutveckling Inves- teringsfastigheter och Förvaltningsfastigheter Koncerngemen- samma poster och elimineringar Summa Avstämning mot IFRS Totalt Intäktskategorier Projektutveckling – äganderätt 89,9 89,9 452,7 542,6 Projektutveckling – bostadsrätt 1 932,5 1 932,5 −655,5 1 277,0 Projektutveckling – hyresrätt 178,7 178,7 131,4 310,1 Hyresintäkter 33,5 33,5 33,5 Övrigt 3,4 3,4 3,4 Summa externa intäkter 2 022,4 215,6 2 238,0 −71,4 2 166,6 Kostnader för produktion och drift −2 582,2 −137,6 −2 719,8 464,5 −2 255,3 Bruttoresultat −559,8 78,0 −481,8 393,1 −88,7 Bruttomarginal, % neg 36,2 neg neg Försäljnings- och administrationskostnader −119,1 −20,3 −1,5 −140,9 −140,9 Resultat andelar joint ventures −9,0 −9,0 −9,0 Rörelseresultat −687,9 57,7 −1,5 −631,7 393,1 −238,6 Rörelsemarginal, % neg 26,7 neg neg Finansnetto −7,1 −1,0 −8,1 −8,1 Resultat efter finansiella poster −687,9 50,6 −2,5 −639,8 393,1 −246,7 Orealiserad värdeförändring förvaltningsfastigheter 13,0 13,0 13,0 Resultat före skatt −687,9 63,6 −2,5 −626,8 393,1 −233,7 Skatter −8,0 −8,0 −75,4 −83,4 Periodens resultat −687,9 63,6 −10,5 −634,8 317,7 −317,1 31 dec 2022 Tillgångar Förvaltningsfastigheter 1 159,5 1 159,5 1 159,5 Exploateringsfastigheter 830,3 164,3 994,6 13,7 1 008,3 Bostäder under produktion 0,0 3 285,3 3 285,3 Övriga tillgångar 1 741,7 1 741,6 −720,3 1 021,3 Summa tillgångar 830,3 1 323,8 1 741,7 3 895,7 2 578,7 6 474,4 Eget kapital och skulder Eget kapital 1 173,7 1 173,7 −33,9 1 139,8 Räntebärande skulder 1 727,0 1 727,0 2 844,7 4 571,7 Övriga skulder 995,0 995,0 −232,1 762,9 Summa eget kapital och skulder 3 895,7 3 895,7 2 578,7 6 474,4 Rörelsemarginal, % neg neg Avkastning på eget kapital, % neg neg Soliditet, % 30,1 17,6 NOT 3 Aktierelaterade ersättningar LTI-program Besqab hade per den 30 juni 2023 ett utestående långsiktigt aktie- sparprogram (LTI-program) vilket godkänts av årsstämman 2020. Programmet riktar sig till samtliga anställda och syftar till att attrahera och behålla kompetent personal i koncernen. Antalet anmälda spar- aktier per den 30 juni 2023 uppgick sammanlagt till 8 843, vilket motsvarar en maximal tilldelning om 28 027 matchnings- och prestat- ionsaktier. LTI 2019 avslutades i februari 2023. Förutsättningarna för tilldelning av matchningsaktier och prestationsaktier uppfylldes ej då aktiens totalavkastning varit negativ under aktuell sparperiod. LTI 2019 och LTI 2020 Antal sparaktier Utestående 1 januari 2023 17 261 Förverkade −1 800 Inlösta – Förfallna −6 618 Utestående 30 juni 2023 8 843 Kostnaderna för programmen inklusive sociala avgifter har påverkat koncernens rapport över totalresultat enligt följande: Belopp i Mkr jan–jun 2023 jan–jun 2022 Försäljnings- och administrations- kostnader −1,2 0,4 Totalt −1,2 0,4 Under 2023 har en justering gjorts av tidigare års reserveringar för LTI 2020 vilket medfört en kostnadsminskning. Konvertibelprogram Besqab hade per den 30 juni 2023 två utestående konvertibelprogram vilka godkänts av årsstämmorna 2021 respektive 2022. I april 2023 läm- nade Besqab ett frivilligt återköpserbjudande riktat till samtliga konverti- belinnehavare inom de två programmen. Konvertibler till ett nominellt värde om cirka 8,7 Mkr återköptes. Per den 30 juni 2023 hade Besqab ute- stående konvertibler till ett nominellt värde om sammanlagt 0,6 Mkr inom de två programmen. De kvarvarande konvertiblerna löper med en genom- snittlig årlig ränta på 3,31 procent. Lånen förfaller till betalning den 7 juli 2025 respektive den 7 juli 2026 i det fall konvertering ej sker dessförinnan. Om samtliga konvertibler skulle konverteras till aktier blir utspädningen 0,01 procent baserat på det totala antalet aktier och röster i bolaget per balansdagen. Programmen medför inte några löpande personalkostnader. ===== SIDA 28 ===== BE S QA B | D ELÅ RS RAP P ORT JA NUA RI –JU NI 2023 28 NOT 4 Förvaltningsfastigheter Belopp i Mkr 30 jun 2023 Ingående verkligt värde 1 159,5 Orealiserade värdeförändringar −11,0 Omklassificering – Investeringar och förvärv 147,6 Utgående verkligt värde 1 296,1 Redovisat verkligt värde för förvaltningsfastigheter uppgick per den 30 juni 2023 till 1 296,1 Mkr. Redovisat verkligt värde består av tre färdigställda vårdboenden i egen förvaltning samt förvaltnings- fastigheter under uppförande. Förvaltningsfastigheter under uppförande avser uppförande av fastigheter bestående av 283 hyresrätter, ett vårdboende med 80 vårdbostäder och en förskola. Investeringar består av nedlagda kostnader i fastigheter under uppförande. Inga nya förvärv har gjorts under perioden. NOT 5 Finansiella tillgångar och skulder värderade till verkligt värde Räntebärande skulder löper i huvudsak med tre månaders räntebind- ningstid, varvid det verkliga värdet bedöms i allt väsentligt överens- stämma med dess redovisade värde. För samtliga övriga finansiella tillgångar och skulder, som likvida medel, kundfordringar och leveran- törsskulder, antas redovisat värde utgöra en rimlig u ppskattning av verkligt värde. NOT 6 Ställda säkerheter och eventualförpliktelser Koncernen Moderbolaget Belopp i Mkr 30 jun 2023 31 dec 2022 30 jun 2023 31 dec 2022 Ställda säkerheter För egna skulder Fastighetsinteckningar 1 905,8 1 957,4 – – Företagsinteckningar – 3,0 – – Summa 1 905,8 1 960,4 – – Eventualförpliktelser Borgen till förmån för bostadsrättsföreningar1 – – 3 841,4 4 016,4 Borgen till förmån för koncernföretag – – 1 049,2 1 013,9 Borgen till förmån för joint ventures2 333,3 733,3 333,3 733,3 Övriga borgensåtaganden3 159,5 159,5 – – Fullgörandegarantier utfärdade av tredje man 1,6 1,6 – – Ansvar för skulder i handelsbolag 1,9 2,0 – – Övriga4 100,0 55,8 – – Summa 596,3 952,2 5 223,9 5 763,6 1 Moderbolagets borgen till förmån för bostadsrättsföreningar avser i sin helhet borgen för bostadsrättsföreningarnas kortfristiga finansiering (byggnadskreditiv) under produktionstiden. Borgen upphör när byggnaden är färdigställd och bostadsrättsföreningen tar upp sin långfristiga finansiering. Utnyttjad kredit hos bostadsrättsföreningar vilka borgen ställts för uppgick per den 30 juni 2023 till 3 088 Mkr (2 292). Som lämnad säkerhet för upptagen kredit finns utöver borgen även uttagna pantbrev i bostadsrättsföreningars fastigheter. 2 Borgen till förmån för joint ventures avser borgen för förpliktelser i ingångna avtal som sker i joint venturesamverkan. Värdet av dessa borgensåtaganden har tagits upp till sina fulla belopp. Emellertid delas dessa åtaganden, genom solidariskt ansvar eller underborgen, med övriga parter i relevanta joint ventures. 3 Övriga borgensåtaganden gäller borgen för förpliktelser i tecknade förvärvsavtal. 4 En säljare av ett fastighetsägande bolag har under 2022 framställt ett krav på, och därefter under andra kvartalet 2023 även påkallat skiljeförfarande avseende, ytterligare betalning med påstående om att säljaren skulle ha rätt till en viss upp- räkning. Besqab har bedömt kravet som ogrundat och bestridit kravet, varför det inte har föranlett någon förändrad bedömning avseende köpeskillingens storlek. Nämnda krav förväntas därför inte i väsentlig grad negativt påverka Besqabs finansiella resultat eller ställning. Danderyd den 7 juli 2023 Besqab AB (publ) Styrelsen och verkställande direktören försäkrar att halvårs - rapporten ger en rättvisande översikt av moderbolagets och koncernens verksamhet, ställning och resultat samt beskriver de väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som moderbolaget och de företag som ingår i koncernen står inför. Olle Nordström Carola Lavén Styrelsens ordförande Styrelseledamot och VD Zdravko Markovski Sara Mindus Styrelseledamot Styrelseledamot Christian Olin Andreas Philipson Styrelseledamot Styrelseledamot Denna delårsrapport har inte varit föremål för översiktlig granskning av bolagets revisor. ===== SIDA 29 ===== BE S QA B | D ELÅ RS RAP P ORT JA NUA RI –JU NI 2023 29 Kvartalsöversikt Segmentsredovisning 1 Q2 2023 Q1 2023 Q4 2022 Q3 2022 Q2 2022 Q1 2022 Q4 2021 Q3 2021 Intäkter, Mkr 408,6 343,6 329,5 695,4 469,7 743,4 1 040,3 403,6 Rörelseresultat, Mkr 6,2 6,6 −705,9 6,5 30,3 37,4 103,8 32,8 Resultat före skatt, Mkr −22,7 2,2 −707,6 3,6 28,2 49,0 143,8 41,6 Resultat efter skatt, Mkr −21,2 1,2 −708,3 2,4 27,5 43,6 135,1 37,9 Rörelsemarginal, % neg 1,9 neg 0,9 6,5 5,0 10,0 8,1 Avkastning på eget kapital, % 2 neg 0,1 neg 0,5 5,9 9,2 31,0 9,0 Soliditet, % 48,7 31,4 30,1 41,9 40,1 41,0 40,1 45,1 Resultat per aktie före utspädning, kr −0,53 0,08 −45,17 0,19 1,80 2,86 8,80 2,46 Eget kapital per aktie, kr 42,48 76,11 76,44 121,61 121,50 123,68 121,03 112,21 IFRS-redovisning 3 Q2 2023 Q1 2023 Q4 2022 Q3 2022 Q2 2022 Q1 2022 Q4 2021 Q3 2021 Intäkter, Mkr 232,8 751,9 659,5 364,0 365,3 777,7 125,5 8,3 Rörelseresultat, Mkr −231,2 11,1 −354,0 30,9 15,9 68,5 −17,5 −18,6 Resultat före skatt, Mkr −66,5 6,7 −355,8 28,2 13,7 80,1 22,4 −9,7 Resultat efter skatt, Mkr −63,9 10,1 −416,8 16,0 9,3 74,3 18,0 −7,7 Rörelsemarginal, % neg 1,5 neg 8,5 7,4 8,8 neg neg Avkastning på eget kapital, % 2 neg 1,0 neg 4,2 2,4 19,1 4,8 neg Soliditet, % 26,7 17,1 17,6 21,9 23,3 25,6 23,9 29,9 Förvaltningsfastigheter, Mkr 1 296,1 1 217,1 1 159,5 1 078,2 1 029,0 971,7 929,8 848,5 Exploateringsfastigheter, Mkr 913,3 880,1 1 008,3 951,1 749,2 845,7 978,1 990,7 Bostäder under produktion, Mkr 3 384,3 3 586,8 3 285,3 3 364,5 3 127,7 2 861,0 3 074,3 1 944,5 Likvida medel, Mkr 508,8 280,4 360,2 549,1 737,9 699,5 630,8 632,5 Eget kapital, Mkr 1 897,8 1 148,8 1 139,8 1 556,9 1 542,0 1 594,1 1 520,5 1 502,0 Räntebärande kortfristiga fordringar, Mkr 248,5 200,5 200,5 200,5 200,5 120,8 120,5 121,1 Räntebärande kortfristiga skulder, Mkr 3 978,8 3 722,6 3 772,5 3 525,3 3 218,3 2 994,8 3 017,1 2 467,2 Kassaflöde från den löpande verksamheten, Mkr 49,5 39,5 −730,6 −446,8 −62,9 129,3 −809,5 −342,0 Kassaflöde från investeringsverksamheten, Mkr −90,1 −70,0 −232,2 −49,8 −63,1 −38,9 −42,9 0,8 Kassaflöde från finansieringsverksamheten, Mkr 269,0 −49,3 692,2 307,8 164,4 −21,7 850,7 382,2 Periodens kassaflöde, Mkr 228,4 −79,8 −270,6 −188,8 38,4 68,7 −1,7 41,0 Resultat per aktie före utspädning, kr −1,61 0,67 −26,26 1,07 0,62 4,84 0,84 −0,44 Eget kapital per aktie, kr 41,02 74,49 74,24 100,51 99,52 102,87 98,21 97,35 Aktiekurs vid periodens slut, kr 27,30 33,00 79,00 100,00 120,00 165,00 185,00 152,00 Försäljning och produktion Q2 2023 Q1 2023 Q4 2022 Q3 2022 Q2 2022 Q1 2022 Q4 2021 Q3 2021 Antal produktionsstartade bostäder, st 3 0 0 25 116 40 192 377 147 Antal bostäder i pågående produktion, st 3 1 347 1 535 1 638 1 819 1 696 1 907 1 786 1 459 Antal sålda bostäder, st 4 54 41 29 59 101 122 258 85 Andel sålda och bokade bostäder i pågående produktion, % 4 64 65 61 66 68 69 70 66 Antal osålda bostäder i avslutad produktion, st 4 1 0 3 1 1 0 0 1 – varav upptagna i balansräkningen, st 0 0 0 0 0 0 0 1 1 Besqabs segmentsredovisning avspeglar det sätt på vilket bolagets styrelse och ledning följer verksamheten, se not 2 sida 25. 2 Avkastning på eget kapital avser ackumulerad period från och med räkenskapsårets början och har omräknats till helårstal. 3 Bostads-/äganderätter, hyresbostäder och vårdbostäder. 4 Bostads-/äganderätter. ===== SIDA 30 ===== BE S QA B | D ELÅ RS RAP P ORT JA NUA RI –JU NI 2023 30 Definitioner och ordlista Besqab presenterar vissa finansiella mått i delårsrapporten som inte definieras av IFRS. Bolaget anser att dessa mått ger värdefull kompletterande information till investerare och bolagets ledning då de möjliggör utvärdering av bolagets prestation. Eftersom inte alla företag beräknar finansiella mått på samma sätt, är dessa inte alltid jämförbara med mått som används av andra företag. Dessa finansiella mått ska därför inte ses som en ersättning för mått som definieras enligt IFRS. Nyckeltalen nedan är inte definie- rade enligt IFRS om inte annat anges. DEFINITIONER Resultat per aktie Periodens resultat hänförligt till moderbolagets aktieägare, dividerat med genomsnittligt antal utestående aktier under perioden före och efter utspädning. Beräknas enligt IAS 33. Eget kapital per aktie Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare vid periodens slut dividerat med antalet utestående aktier vid periodens slut. Intäkter enligt segmentsredovisningen Intäkter enligt segmentsredovisningen varvid intäktsredovisning över tid tillämpas för samtliga projekt samt klyvningsmetoden tillämpas för vissa joint ventures. Besqabs segmentsredovisning avspeglar det sätt på vilket bolagets styrelse och ledning följer verksamheten. Bruttomarginal enligt segmentsredovisningen Bruttoresultat enligt segmentsredovisningen i procent av intäkter enligt segmentsredovisningen. Rörelseresultat enligt segmentsredovisningen Rörelseresultat enligt segmentsredovisningen varvid redov isning över tid tillämpas för samtliga projekt. Besqabs segmentsredo- visning avspeglar det sätt på vilket bolagets styrelse och ledning följer verksamheten. Rörelsemarginal enligt IFRS Rörelseresultatet i procent av intäkter. Rörelsemarginal enligt segmentsredovisningen Rörelseresultat enligt segmentsredovisningen i procent av intäkter enligt segmentsredovisningen. Avkastning på eget kapital enligt IFRS Periodens resultat hänförligt till moderbolagets aktieägare dividerat med genomsnittligt eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare. Vid del av år sker omräkning till helårstal. Avkastning på eget kapital enligt segmentsredovisningen Periodens resultat enligt segmentsredovisningen hänförligt till moderbolagets aktieägare dividerat med genomsnittligt eget kapital enligt segmentsredovisningen hänförligt till moderbolagets aktieägare. Vid del av år sker omräkning till helårstal. Soliditet enligt IFRS Eget kapital i procent av balansomslutningen vid periodens slut. Soliditet enligt segmentsredovisningen Eget kapital enligt segmentsredovisningen i procent av balansom- slutningen enligt segmentsredovisningen vid periodens slut. Belåningsgrad Räntebärande nettoskuld/-fordran dividerat med Värde. Räntebärande nettoskuld/-fordran Räntebärande skulder med avdrag för likvida medel. Värde Det sammanlagda värdet på förvaltningsfastigheter, andelar i intressebolag, utvecklingsfastigheter, exploateringsfastigheter, färdigställda bostäder och räntebärande fordringar. ORDLISTA Byggrätt Bedömd möjlighet att bebygga ett markområde. För bostäder motsvarar en byggrätt antingen en lägenhet, ett radhus eller ett fristående småhus. För att förfoga över en byggrätt krävs antingen ägande av marken eller någon form av avtal eller överenskommelse, såsom köpeavtal, markanvisningsavtal eller samarbetsavtal. Översiktsplan Kommunal plan som ger vägledning för beslut om användningen av mark och vattenområden samt om hur den byggda miljön ska utvecklas och bevaras. Översiktsplanen är inte juridiskt bindande. Detaljplan Kommunal plan med regler för markanvändning och utformning av byggnader och anläggningar inom ett visst område, vilken är juridiskt bindande och kan ligga till grund för bygglov. Planprocessen Planprocessen för detaljplaner regleras i plan- och bygglagen. Det är kommunen som beslutar om att påbörja planarbete. En planprocess kan inledas med ett planbesked om när planarbete kan påbörjas eller genom att kommunen själv tar initiativ till att påbörja ett planarbete. I planbeskedet anges riktlinjer för den fortsatta planeringen. I samband med att planarbetet inleds bedö- mer kommunen om det behövs ett planprogram. Ett eventuellt planprogram presenteras i ett programsamråd, innan det går vidare för godkännande. Kommunen tar fram ett planförslag tillsammans med fastighets- ägaren/exploatören som därefter skickas ut på samråd. Ett samråd pågår vanligtvis i sex veckor. Efter samrådet upprättar kommunen en samrådsredogörelse där alla synpunkter som har kommit in under samrådet sammanställs och bemöts. Ett omarbetat planförslag kommuniceras en andra gång genom att ställas ut på granskning. Granskningstiden är minst två veckor. Efter granskningstiden sammanställer och bemöter kommunen de inkomna synpunkterna i ett så kallat granskningsutlåtande. Efter granskningen får endast mindre justeringar av planförslaget göras innan beslut om antagande. Efter antagande kan detaljplanen över- klagas. Tiden för överklagande är tre veckor från det att kommunen tillkännagivit beslutet. Om detaljplanen inte upphävs eller överkla- gas, eller om överklaganden avslås i de högre instanserna, vinner detaljplanen laga kraft. Det betyder att detaljplanen är den gäl- lande regleringen av markanvändning och byggande inom området. Exploateringsfastigheter Exploaterbar fastighet, med eller utan byggnad. Avser främst ut- vecklingsbar mark med tillhörande byggrätter för framtida projekt. Förvaltningsfastigheter Förvaltningsfastigheter är fastigheter som innehas i syfte att gene- rera hyresintäkter och värdestegringar. Värderas till verkligt värde. ===== SIDA 31 ===== BE S QA B | D ELÅ RS RAP P ORT JA NUA RI –JU NI 2023 31 Pressmeddelanden under andra kvartalet 2023 2023-04-21 Besqab offentliggör preliminärt utfall i företrädesemissionen 2023-04-25 Besqab offentliggör slutligt utfall i företrädesemissionen 2023-04-26 Besqab kommer att påkalla villkorad förtida inlösen av dess seniora icke-säkerställda gröna obligationer om 800 Mkr med ordinarie förfall den 14 maj 2024 2023-04-27 Kommuniké från årsstämma i Besqab AB 2023-05-04 Besqab utser ny CFO 2023-05-05 Förtida inlösen av Besqabs obligationer (ISIN: SE0015950233) förklaras ovillkorad 2023-05-24 Genomförd förtida inlösen av Besqabs gröna obligationer 2023-05-31 Besqabs delårsrapport januari–mars 2023 2023-05-31 Ökat antal aktier och röster i Besqab 2023-06-15 Besqab förlänger inte avtal för byggrätter i Lövholmen 2023-06-19 Besqab varslar om uppsägningar Kommande rapporttillfällen Delårsrapport januari–september 2023 25 oktober 2023 Bokslutskommuniké 2023 2 februari 2024 Offentliggörande Denna information är sådan som Besqab är skyldigt att offentliggöra enligt EU:s marknadsmissbruksförordning och lagen om värdepappersmarknaden. Informationen lämnades, genom ovanstående kontaktpersoners försorg, för offentliggö- rande den 7 juli 2023 klockan 10:00 (CEST). Inbjudan till telefonkonferens med webbpresentation Tid: fredag den 7 juli 2023 klockan 11:00–12:00. VD Carola Lavén och CFO Magnus Ekström presenterar delårsrapporten. Presentationen avslutas med en frågestund. Presentationen hålls på svenska. För att delta i telefonkonferensen och frågestunden, vänligen registrera dig genom nedanstående länk för att få uppgifter om hur du ringer in: https://services.choruscall.it/DiamondPassRegistration/register?confirmatio nNumber=6817900&linkSecurityString=9c2023944 Konferensen kan också följas online genom följande länk: https://fronto.vancastvideo.com/event/LpKUthTu/8385/?lang=7730 Presentationen finns tillgänglig i samband med telefonkonferensen. Senare samma dag kommer även en inspelning av telefonkonferensen att finnas tillgänglig på hemsidan. Mer information finns på besqabgroup.se/investerare. Kontaktinformation Carola Lavén, VD Tel: 08-409 415 57 E-post: carola.laven@besqab.se Magnus Ekström, CFO Tel: 08-409 415 52 E-post: magnus.ekstrom@besqab.se Besqab AB (publ) Box 5, 182 11 Danderyd, besök: Golfvägen 2 Telefon: 08-409 416 00, e-post: info@besqab.se Organisationsnummer: 556693-8881