===== SIDA 1 ===== DELÅRSRAPPORT JANUARI –SEPTEMBER 202 3 Q3 ===== SIDA 2 ===== BE S QA B | D ELÅ RS RAP P ORT JA NUA RI –S EP TE MBE R 2023 2 DELÅRSRAPPORT Januari–september 2023 Januari–september 2023 • Enligt segmentredovisningen 1 uppgick periodens intäkter till 1 235,8 Mkr (1 908,5) och rörelseresultatet till 8,8 Mkr (74,1). • Värdeförändringar förvaltningsfastigheter uppgick till −24,0 Mkr (13,0). • Periodens resultat efter skatt enligt segmentsredovisningen uppgick till −36,2 Mkr (73,4) och resultat per aktie till −1,07 kr (4,84). • Eget kapital enligt segmentsredovisningen uppgick per balansdagen till 1 947,4 Mkr (1 882,3) och eget kapital per aktie till 42,09 kr (121,61). • Likvida medel enligt segmentsredovisningen uppgick per balansdagen till 166,4 Mkr (477,6). • Antal produktionsstartade bostäder uppgick till 0 (348). varav 0 (0) avser bostäder för eget ägande. • Antal färdigställda bostäder under perioden uppgick till 409 (315). • Antal sålda bostäder uppgick till 180 (282). • Enligt IFRS uppgick intäkterna till 1 428,5 Mkr (1 507,0) och rörelseresultatet till –60,7 Mkr (115,3). Periodens resultat efter skatt enligt IFRS uppgick till –95,4 Mkr (99,6) motsvarande –2,82 kr per aktie ( 6,52). Juli–september 2023 • Enligt segmentsredovisningen1 uppgick kvartalets intäkter till 483,6 Mkr (695,4) och rörelseresultatet till –4,0 Mkr (6,5). • Värdeförändringar förvaltningsfastigheter uppgick till –13,0 Mkr (0,0). • Resultat efter skatt enligt segmentsredovisningen uppgick till –16,3 Mkr (2,4) och resultat per aktie uppgick till –0,35 kr (0,19). • Antal produktionsstartade bostäder uppgick till 0 (116). • Antal färdigställda bostäder under kvartalet uppgick till 118 (225). • Antal sålda bostäder uppgick till 85 (59). • Enligt IFRS uppgick intäkterna till 443,8 Mkr (364,0) och rörelseresultatet till –34,2 Mkr (30,9). Kvartalets resultat efter skatt enligt IFRS uppgick till –41,8 Mkr (16,0) motsvarande –0,91 kr per aktie (1,07). Väsentliga händelser under tredje kvartalet Inga väsentliga händelser har inträffat under det tredje kvartalet. Händelser efter rapportperiodens utgång Inga väsentliga händelser har inträffat efter rapportperiodens utgång. 0 180 3 300 Produktionsstartade Sålda bostads-/ Byggrätter för bostäder äganderätter bostadsutveckling (348) (282) (3 900) 1 Besqabs segmentsredovisning avspeglar det sätt på vilket bolagets styrelse och ledning följer verksamheten, se not 2 på sida 25. Jämförelsetal inom parentes avser för resultatposter motsvarande period 2022 och för balansposter motsvarande balansdag 2022. Definitioner av nyckeltal finns på sida 31. ===== SIDA 3 ===== BE S QA B | D ELÅ RS RAP P ORT JA NUA RI –S EP TE MBE R 2023 3 VD-kommentar Det tredje kvartalet har fortsatt präglats av en utmanande bostadsmarknad med stigande marknadsräntor, få transakt- ioner och osäkerhet hos kunderna. De förändrade omvärlds- förutsättningarna sedan våren 2022 fortsätter att påverka bostadsmarknaden, även om priserna på andrahandsmark- naden stabiliserats. Statistik från SCB visar att antalet ny- startade bostäder är betydligt lägre jämfört med 2022. Att ny- produktionen minskar snabbt i Stockholm- och Uppsalareg- ionen är oroande, då behovet av nya bostäder här är stort. Stark försäljning i det tredje kvartalet I dessa utmanande marknadsförutsättningar är det glädjande att vi under det tredje kvartalet har sålt 85 bostäder och totalt 180 under året. Detta tack vare ett metodiskt och kundnära försäljningsarbete. Köpprocessen tar längre tid och vi måste ligga nära våra kunder och förstå den lokala marknaden. För- säljningsresultatet är också ett kvitto på att vi har bostäder med hög kvalitet i attraktiva lägen som kunderna efterfrågar. Andelen sålda bostäder i vår pågående bostadsrättsprodukt- ion är hög. I de bostadsrättsprojekt som färdigställs under 2023 fanns det per den 30 september 2023 sammanlagt 36 osålda bostäder, vilket motsvarar en försäljningsgrad på 92 procent, att jämföra med 79 procent vid årets ingång. Bra mottagande av säljstartade projekt Under året har det startats få nya bostadsprojekt i Stock- holmsregionen då kunderna är avvaktande till att köpa bostäder lång tid innan inflyttning i rådande marknadsläge. Det är därför extra glädjande att de två projekt i södra Stock- holm som vi säljstartat under sommaren har fått ett positivt mottagande med per idag ca 35 procent bokat. Nu fokuserar vi på att säkerställa produktionsstarter av dessa projekt under året. Fortsatt höjda räntor påverkar resultatet Resultatet för det tredje kvartalet påverkas negativt av kost- nadsökningar i pågående projekt, främst på grund av ökade räntekostnader. Marknadsräntorna har fortsatt att öka och har etablerats på en hög nivå för en längre tid. Resultatet för det tredje kvartalet påverkas också negativt av engångskost- nader för ett projekt i Linköping inom dotterbolaget RAW samt av ett försämrat resultat från vårt delägda bolag Wallin på grund av ökade räntekostnader. Anpassad organisation för en lägre produktionsvolym Samtidigt som vi fortfarande har en hög pågående produktion har vi anpassat organisationen för en minskad produktionsvo- lym framöver. Förändringarna slutfördes under det tredje kvartalet. Som en följd av det kommer organisationen succes- sivt att minska fram till början av 2024, i takt med att projekt färdigställs. Vi fortsätter nu att bygga vidare på vår kärnkompetens inom projektutveckling och produktion i en mindre och tydligare struktur. Vårt fokus är att ha en stark och konkurrenskraftig organisation som har beredskap att starta nya projekt. Långsiktigt behov av nya hållbara bostäder Bostäder är en viktig samhällsfunktion och viktig förutsättning för jobb och social trygghet. Såväl det ägda som hyrda boen- det påverkas av de försämrade marknadsförutsättningarna att bygga nya bostäder. Branschen är tydlig med att det snabbt behövs åtgärder för att vända den inbromsning som nu sker av nyproduktionen och samtidigt reformera bostads- marknaden för att säkra en långsiktig bostadsförsörjning. Det inkluderar även förutsättningar att finansiera nya bostads- projekt. Behovet av nya bostäder är fortsatt stort på de del- marknader vi är verksamma på. Stärkt balansräkning och beredskap att starta nya projekt Under våren förändrade och stärkte vi vår balansräkning ge- nom företrädesemissionen och vår förtida inlösen av obligat- ionen. Med en mindre organisation, attraktiva projekt i portföl- jen och ett stort underliggande bostadsbehov har vi förbättrat vår position och handlingsberedskap för att ta vara på affärs- möjligheter och starta nya hållbara boendemiljöer som ger Sverige nöjdaste kunder. Danderyd i oktober 2023 Carola Lavén, VD ===== SIDA 4 ===== BE S QA B | D ELÅ RS RAP P ORT JA NUA RI –S EP TE MBE R 2023 4 Nyckeltal koncernen Finansiell utveckling – segmentsredovisning 1 jan–sep 2023 jan–sep 2022 jul–sep 2023 jul–sep 2022 okt 2022– sep 2023 jan–dec 2022 Intäkter, Mkr 1 235,8 1 908,5 483,6 695,4 1 565,3 2 238,0 Rörelseresultat, Mkr 8,8 74,1 –4,0 6,5 –697,0 −631,7 Resultat efter skatt, Mkr –36,2 73,4 –16,3 2,4 –744,4 −634,8 Rörelsemarginal, % 0,7 3,9 neg 0,9 neg neg Avkastning på eget kapital, % 2 neg 5,2 neg 0,5 neg neg Soliditet, % 49,0 41,9 49,0 41,9 49,0 30,1 Resultat per aktie före utspädning, kr –1,07 4,84 –0,35 0,19 –25,45 −40,34 Eget kapital per aktie, kr 42,09 121,61 42,09 121,61 42,09 76,44 Finansiell utveckling – IFRS jan–sep 2023 jan–sep 2022 jul–sep 2023 jul–sep 2022 okt 2022– sep 2023 jan–dec 2022 Intäkter, Mkr 1 428,5 1 507,0 443,8 364,0 2 088,1 2 166,6 Rörelseresultat, Mkr –60,7 115,3 –34,2 30,9 –414,6 −238,6 Resultat efter skatt, Mkr –95,4 99,6 –41,8 16,0 –512,1 −317,1 Rörelsemarginal, % neg 7,7 neg 8,5 neg neg Avkastning på eget kapital, % 2 neg 8,6 neg 4,2 neg neg Soliditet, % 27,1 21,9 27,1 21,9 27,1 17,6 Resultat per aktie före utspädning, kr –2,82 6,52 –0,91 1,07 –17,11 −19,76 Eget kapital per aktie, kr 40,08 100,51 40,08 100,51 40,08 74,24 Försäljning och produktion jan–sep 2023 jan–sep 2022 jul–sep 2023 jul–sep 2022 okt 2022– sep 2023 jan–dec 2022 Antal produktionsstartade bostäder, st 3 0 348 0 116 25 373 Antal bostäder i pågående produktion, st 3 1 229 1 819 1 229 1 819 1 229 1 638 Antal sålda bostäder, st 4 180 282 85 59 209 311 Andel sålda och bokade bostäder i pågående produktion, % 5 72 66 72 66 72 61 Antal osålda bostäder i avslutad produktion, st 5 3 1 3 1 3 3 – varav upptagna i balansräkningen, st 0 0 0 0 0 0 1 Besqabs segmentsredovisning avspeglar det sätt på vilket bolagets styrelse och ledning följer verksamheten, se not 2. 2 Avkastning på eget kapital har omräknats till helårstal. 3 Bostads-/äganderätter, hyresbostäder och vårdbostäder. 4 Bostads-/äganderätter och hyresbostäder sålda till externa investerare. 5 Bostads-/äganderätter. NIVÅ, Mariehäll Stockholm, i pågående produktion ===== SIDA 5 ===== BE S QA B | D ELÅ RS RAP P ORT JA NUA RI –S EP TE MBE R 2023 5 Marknadsutveckling Nyproduktionsmarknaden Årets tredje kvartal har kännetecknats av ett fortsatt osäkert globalt marknadsläge. Hög inflation, stigande räntor och en fortsatt negativ trend för kronan. I september genomförde Riksbanken ytterligare höjning av styrräntan med totalt 0,25 procentenheter till 4,0 procent. Inflationstakten har under kvartalet sjunkit men är fortfarande över Riksbankens mål om 2 procent, varför ytterligare höjningar av styrräntan under året inte kan uteslutas. Bostadsköparna är fortfarande avvaktande i sina köpbeslut och antalet genomförda bostadsaffärer är fortfarande lågt samtidigt som utbudet är stort. Priserna på successionsmark- naden fortsätter vara stabila. Enligt data från Svensk Mäklar- statistik hade priserna på bostadsrätter i Stockholms län ökat med 3,6 procent i september 2023 jämfört med samma månad året innan, och minskat med drygt 8,1 procent sedan toppnoteringen i mars 2022. Höjda räntor samt ökade levnads omkostnader påverkar hus- hållens betalningsförmåga och ovisshet en kring prisutveckl- ingen på bostadsmarknaden påverkar betalningsviljan. Detta påverkar särskilt nyproduktionsmarknaden där kun- derna måste fatta köpbeslut långt innan de kan tillträda bo- staden. Hushållens förväntningar på den framtida prisutvecklingen på bostäder på ett års sikt är fortsatt positiv enligt SEB:s Bo- prisindikator i september, vilket också följer tidigare kvartal . Antalet produktionsstartade bostäder har fortsatt att sjunka. Byggfaktas Byggstartsindikator för bostäder fallit med cirka 39,2 procent i år. Den kraftiga nedgången i produktionsstarter i en bransch där ledtiderna är flera år innebär stora utma- ningar för många aktörer. Det underliggande behovet av fler bostäder är dock stort, särskilt i Stockholms län och Uppsala. Enligt senast tillgängliga data från SCB:s Byggkostnadsindex (BKI) har byggkostnaderna fortsatt att öka under årets tredje kvartal, även om ökningen i årstakt minskat till 9,1 procent i augusti 2023 jämfört med 14,9 procent i mars 2023. Ökade byggherrekostnader bidrog primärt till kostnadsutvecklingen under kvartalet. Drivande för byggherrekostnadernas kraftiga ökning är räntekostnaderna med en ökning på drygt 86 pro- cent mellan augusti 2022 och augusti 2023. Kostnadsutveckl- ingen framåt är fortfarande osäker med hänsyn till den ihål- lande inflationen, en historiskt svag krona och fortsatt geopoli- tisk oro. Fastighetsmarknaden Aktiviteten på fastighetsmarknaden har under årets tre första kvartal varit svag och transaktionsvolymen hittills är cirka 52 procent lägre än motsvarande period 2022 enligt Svefas sam- manställning i oktober. Om trenden håller året ut kommer vi se den lägsta transaktionsvolymen sedan 2013. Utsikterna på fastighetsmarknaden är emellertid fortfarande svårbedömda för det kommande året och påverkas fortsatt av bland annat inflationen, ränteutvecklingen, arbetsmarknaden och det geo- politiska läget. HÄGGVIKS DUNGE, Sollentuna, i pågående produktion ===== SIDA 6 ===== BE S QA B | D ELÅ RS RAP P ORT JA NUA RI –S EP TE MBE R 2023 6 Bostadsproduktion och försäljning Produktionsstarter och pågående produktion Per den 30 september 2023 hade Besqab 1 229 bostäder, inklu- sive vårdbostäder och hyresbostäder, i pågående produktion (1 819). Under perioden januari–september har tre projekt om totalt 213 bostäder färdigställts: RAW Vallastaden etapp 1 i Linköping, Nacka Strand Verkstaden i Nacka och Legera Brf i Hagastaden Stockholm. Besqab har inte produktionsstartat några nya bostäder (348) under perioden januari–september 2023. Med ökande bygg- kostnader, sjunkande bostadspriser, lägre köpkraft hos kun- derna och osäkerhet kring den framtida makroekonomiska ut- vecklingen har möjligheterna att produktionsstarta nya bo- stadsprojekt försämrats. Därutöver är myndighetsbeslut för de- taljplaner och bygglov fortfarande viktiga faktorer för produkt- ionsstarter. Utveckling av försäljning Antalet sålda bostäder uppgick under perioden januari– september 2023 till 180 bostäder (282), varav 85 bostäder (59) såldes under det tredje kvartalet. Bostaden definieras som såld under förutsättning att projektet har produktionsstartat och det föreligger bindande förhandsavtal. Först då inleds projektets vinstavräkning. Under sommaren säljstartades två projekt söder om Stockholm vilka har mottagits väl av marknaden med 35 procent bokat hittills. Per den 30 september 2023 var 959 bostads-/äganderätter i pågående produktion och av dem uppgick andelen sålda bostä- der till 72 procent (66). Per balansdagen fanns tre osålda bo- städer i avslutad produktion (1). Dessa avser bostadsrättslä- genheter i projektet RAW Vallastaden etapp 1 i Linköping som färdigställdes under det tredje kvartalet. Inflyttningar pågår i projekten Nacka Strand Magasinet i Nacka, Solna Estrad i Solna, Norrberget Skutan & Eken i Vaxholm, Häggviks Dunge i Sollentuna och Fullerö Berså i Uppsala. I de bostadsrättsprojekt som har färdigställts och kommer att färdigställas under 2023 fanns det per den 30 september 2023 sammanlagt 36 osålda bostäder, vilket motsvarar en försälj- ningsgrad på 92 procent, att jämföra med 79 procent vid årets ingång. Bostäder i pågående produktion per 2023-09-30 Projekt Kommun Kategori Antal bostäder Produktionsstartat Planerat färdigställande Nacka Strand Magasinet Nacka Lägenheter, brf 56 Q4 2020 2023 Häggviks Dunge Sollentuna Lägenheter, brf 86 Q3 2021 2023 Norrberget Skutan & Eken Vaxholm Lägenheter, brf 58 Q4 2021 2023 Solna Estrad Solna Lägenheter, brf 62 Q3 2021 2023 Kapellgärdet Uppsala Lägenheter, hr 53 Q4 2020 2023/2024 Fullerö Berså Uppsala Småhus, brf 40 Q2 2022 2024 Nacka Strand Fabriken Nacka Lägenheter, brf 49 Q2 2021 2024 Ella Allé Täby Lägenheter, brf 118 Q2 2021 2024 Solna Parad Solna Lägenheter, brf 116 Q3 2022 2024 Kapellgärdet Uppsala Vårdbostäder 80 Q4 2020 2024 Årsta Ljuva Stockholm Lägenheter, brf 70 Q4 2021 2024 Boston Stockholm Lägenheter, brf 47 Q1 2022 2024 Nivå Stockholm Lägenheter, brf 257 Q4 2021/Q1 2022 2024 Syrenbersån Uppsala Lägenheter, hr 137 Q4 2021 2024 Summa 1 229 Målnivå andel bokade eller sålda bostads-/äganderätter i produktion 0 150 300 450 600 750 900 Q4 2021 Q1 2022 Q2 2022 Q3 2022 Q4 2022 Q1 2023 Q2 2023 Q3 2023 Vårdbostäder Hyresrätter Bostads-/äganderätter Samtliga bostäder, rull 4 kv Produktionsstartade bostäder antal 30% 40% 50% 60% 70% 80% 0 400 800 1 200 1 600 2 000 Q4 2021 Q1 2022 Q2 2022 Q3 2022 Q4 2022 Q1 2023 Q2 2023 Q3 2023 Vårdbostäder Hyresbostäder Bostads-/äganderätter Andel bokade eller sålda bostads-/äganderätter i produktion Bostäder i pågående produktion vid kvartalets utgång antal 0 100 200 300 400 500 600 Q4 2021 Q1 2022 Q2 2022 Q3 2022 Q4 2022 Q1 2023 Q2 2023 Q3 2023 Bostads-/äganderätter Samtliga bostäder, rull 4 kv Sålda bostäder (bostads-/äganderätter) antal ===== SIDA 7 ===== BE S QA B | D ELÅ RS RAP P ORT JA NUA RI –S EP TE MBE R 2023 7 Projektutveckling Ägda Hem Inom affärsområdet tillika rörelsesegmentet Projektutveckling Ägda Hem utvecklar Besqab välplanerade bostäder upplåtna med bostadsrätt eller äganderätt i eftertraktade lägen i Stockholms län och Uppsala. Försäljning Aktiviteten på nyproduktionsmarknaden har det första halvåret 2023 varit avvaktande. Välbesökta visningar och säljstarter visar att det finns ett intresse för Besqabs bostä- der. Det osäkra marknadsläget gör dock kunderna osäkra och det tar längre tid att fatta köpbeslut då många behöver sälja sin befintliga bostad först, eller vill invänta en stabilare marknad. För bostäder i projekt i attraktiva lägen med låg konkurrens från annan nyproduktion är kunderna dock mer benägna att fatta köpbeslut. Antalet sålda bostäder i form av tecknade bindande för- handsavtal summerade under perioden januari –september 2023 till 180 bostäder (282). Bostäder i produktion Per den 30 september 2023 hade affärsområdet 959 bostä- der (1 353) i pågående produktion. Av dessa var 72 procent (66) sålda. Besqab har inte produktionsstartat några bo- städer med bostadsrätt eller äganderätt under perioden ja- nuari–september 2023 (348). Under perioden januari–september har tre projekt om totalt 213 bostäder färdigställts: RAW Vallastaden etapp 1 i Linkö- ping, Nacka Strand Verkstaden i Nacka och Legera Brf i Hagastaden Stockholm. I avslutade projekt finns vid rap- portperiodens utgång tre osålda lägenheter i RAW Vallasta- den etapp 1. Övriga färdigställda projekt är slutsålda. Vid utgången av rapportperioden pågick inflyttning i bostads- rättsprojekten Häggviks Dunge, Nacka Strand Magasinet, Solna Estrad, Norrberget Skutan & Eken och Fullerö Berså. RÖRELSESEGMENT Projektutveckling Ägda Hem Intäkterna för rörelsesegmentet Projektutveckling Ägda Hem uppgick för perioden januari–september 2023 till 1 189,6 Mkr (1 741,9). Minskningen i intäkter beror i hu- vudsak på att inga nya projekt har startats. Segmentets rörelseresultat uppgick till −13,8 Mkr (40,2) vilket gav en negativ rörelsemarginal (2,3). Det negativa rörelseresultatet är en konsekvens av färre bostäder i pågående produktion samt ökade kostnader för produktion främst på grund av ökade finansieringskostnader som bidragit till minskade marginaler för projekt i produktion. Projektutveckling Ägda Hem (segmentsredovisning) jan–sep 2023 jan–sep 2022 okt 2022– sep 2023 jan–dec 2022 Intäkter, Mkr 1 189,6 1 741,9 1 470,1 2 022,4 Bruttomarginal, % neg 7,1 neg neg Rörelseresultat, Mkr –13,8 40,2 –741,9 −687,9 Rörelsemarginal, % neg 2,3 neg neg Redovisat värde exploateringsfastigheter, Mkr 971,1 818,4 971,1 830,3 Antal produktionsstartade bostäder, st 0 348 25 373 Antal sålda bostäder, st 180 282 209 311 Antal bostäder i pågående produktion, st 959 1 353 959 1 172 Andel sålda och bokade bostäder i pågående produktion, % 72 66 72 61 NIVÅ, Mariehäll Stockholm, i pågående produktion ===== SIDA 8 ===== BE S QA B | D ELÅ RS RAP P ORT JA NUA RI –S EP TE MBE R 2023 8 Projektutveckling Investeringsfastigheter Inom affärsområdet Projektutveckling Investeringsfastigheter utvecklar Besqab hyresbostäder, vårdfastigheter och annan samhällsservice för eget ägande eller för försäljning till investerare. Affärsområdet ingår i rörelsesegmentet Projekt- utveckling Investeringsfastigheter och Förvaltningsfastigheter. Fastigheter i produktion Per den 30 september 2023 hade Besqab två projekt om to- talt 270 bostäder i produktion som uppförs för eget ägande och förvaltning. I stadsdelen Kvarngärdet i Uppsala uppförs projektet Kapell- gärdet som består av totalt 146 hyresbostäder, ett vårdbo- ende med 80 vårdbostäder och en förskola. 127 av hyresbo- städerna uppförs med beviljat investeringsstöd och är fullt uthyrda. Femtonåriga hyresavtal har ingåtts för såväl vård- boendet som förskolan. Projektet färdigställs i etapper med inflyttningar under 2023–2024. Under det tredje kvartalet färdigställdes och tillträddes den första och andra etappen om 66 respektive 27 hyreslägenheter. Den tredje etappen om 34 hyreslägenheter med beviljat investeringsstöd färdig- ställs under det fjärde kvartalet 2023. Den fjärde och sista etappen om totalt 19 hyreslägenheter, 80 vårdbostäder och förskolan färdigställs under första halvåret 2024 då också vårdboendet och förskolan tillträds av hyresgästerna. I Ultuna Trädgårdsstad i Uppsala uppförs projektet Syren- bersån som består av totalt 137 hyresbostäder. Lägenhet- erna beräknas färdigställas under 2024 och har en uthyr- ningsbar yta om cirka 6 000 kvm. Planerade investeringsfastigheter Nya affärsmöjligheter samt utveckling av befintlig byggrätts- portfölj utvärderas löpande. Besqab arbetar bland annat med ett antal detaljplaner för uppförande av vårdboenden i Hässelby Villastad i Stockholm respektive Norrtälje, samt nya hyresrätter i Bromma i Stockholm. RÖRELSESEGMENT Projektutveckling Investeringsfastigheter och Förvaltningsfastigheter Intäkterna för rörelsesegmentet Projektutveckling Investe- ringsfastigheter och Förvaltningsfastigheter uppgick under perioden januari–september 2023 till 46,2 Mkr (166,6). In- täkterna består i huvudsak av hyresintäkter från vårdbo- enden och hyresrätter under förvaltning samt successiv vinstavräkning i det sålda hyresrättsprojektet Lindallén som färdigställdes under första kvartalet. Driftnettot från Besqabs fastigheter under förvaltning ökade för perioden till 25,4 Mkr (21,8). Segmentets rörelseresultat för perioden januari–septem- ber 2023 uppgick till 24,0 Mkr (34,8). Minskningen i in- täkter och resultat beror på att Lindallén endast vinstav- räknats under del av rapportperioden. Orealiserade värdeförändringar från färdigställda för- valtningsfastigheter och förvaltningsfastigheter under uppförande uppgick till −24,0 Mkr (13,0). Projektutveckling Investeringsfastigheter och Förvaltningsfastigheter (segmentsredovisning) jan–sep 2023 jan–sep 2022 okt 2022– sep 2023 jan–dec 2022 Intäkter, Mkr 46,2 166,6 95,2 215,6 Rörelseresultat, Mkr 24,0 34,8 46,9 57,7 Rörelsemarginal, % 52,0 20,9 49,3 26,7 Värdeförändring förvaltningsfastigheter, Mkr –24,0 13,0 –24,0 13,0 Redovisat värde förvaltningsfastigheter, Mkr 1 313,3 1 078,2 1 313,3 1 159,5 Redovisat värde exploateringsfastigheter, Mkr 11,9 157,0 11,9 164,0 Antal bostäder i pågående produktion vid periodens slut, st 270 466 270 466 varav bostäder för eget ägande och förvaltning 270 363 270 363 varav bostäder sålda till externa investerare 0 103 0 103 Antal produktionsstartade bostäder, st 0 0 0 0 HEMMAPLAN, Kvarngärdet Uppsala, Hyresbostäder under förvaltning ===== SIDA 9 ===== BE S QA B | D ELÅ RS RAP P ORT JA NUA RI –S EP TE MBE R 2023 9 Förvaltningsfastigheter Inom affärsområdet Förvaltningsfastigheter äger och förval- tar Besqab egenutvecklade hyresbostäder, vårdfastigheter och annan samhällsservice. Affärsområdet ingår i rörelse- segmentet Projektutveckling Investeringsfastigheter och Förvaltningsfastigheter. Fastigheter under förvaltning Per den 30 september 2023 hade Besqab tre vårdboenden och ett hyresrättsprojekt under förvaltning om totalt 180 vårdbostä- der och 93 hyresbostäder. Den totala uthyrbara ytan uppgick till cirka 17 500 kvm och uthyrningsgraden var 100 procent. Vårdboendet Villa Solhem i Spånga drivs av vårdoperatören Vardaga och Ersta Diakoni driver verksamheten i Sarahemmet i Nacka och Juliahemmet i Uppsala. Den genomsnittliga åter- stående löptiden för tecknade hyresavtal för vårdboenden under förvaltning var vid periodens utgång 13 år. Under det tredje kvartalet 2023 övergick 93 hyresbostäder i projektet Kapellgärdet i Uppsala till förvaltning. 66 lägenheter tillträddes vid månadsskiftet juni/juli och 27 lägenheter tillträd- des under september. Fastighetsvärdering Det redovisade verkliga värdet för samtliga färdigställda förvaltningsfastigheter baseras på en marknadsvärdering utförd av ett externt värderingsföretag varje kvartal. I samband med varje årsskifte görs en djupare analys av fram- tida kassaflöden för respektive fastighet med hänsyn till gäl- lande hyreskontraktsvillkor, index, avkastningskrav, mark- nadsläge, hyresnivåer, drifts - och underhållskostnader samt genomförda fastighetstransaktioner i närområdet genom orts- prisanalys. För övriga kvartal gör det extern a värderingsföre- taget en uppdatering av marknadsvärdet med hänsyn till för- ändringar i framtida kassaflöden samt senast genomförda fastighetstransaktioner genom ortsprisanalys. Även förvalt- ningsfastigheter i produktion marknadsvärderas av ett externt värderingsföretag enligt samma princip som för färdigställda förvaltningsfastigheter. Värdet redovisas minskat med be- dömd återstående entreprenadutgift samt återstående be- dömd projektrisk. Redovisat verkligt värde för samtliga förvaltningsfastigheter uppgick per den 30 september 2023 till 1 313,3 Mkr (1 078,2), varav 862,3 Mkr (779,3) avser färdigställda förvaltningsfastig- heter i egen förvaltning och 451,0 Mkr (298,9) avser förvalt- ningsfastigheter i produktion som är under uppförande inom affärsområdet Projektutveckling Investeringsfastigheter. Orea- liserade värdeförändringar för perioden januari–september 2023 uppgick till −24,0 Mkr (13,0). Genomsnittligt avkastnings- krav har ökat något under året, vilket inte fullt ut kompenseras av ett förbättrat framtida driftnetto. De använda direktavkast- ningskraven i värderingen ligger i intervallet 4,0–4,4 procent. Det externa värderingsföretaget gör även en marknadsvärde- ring av det totala underliggande fastighetsvärdet och drift- nettot för Besqabs totala fastighetsportfölj, där förvaltnings- fastigheter i produktion marknadsvärderas som om de vore färdigställda. I den externa värderingen bedöms underlig- gande fastighetsvärde uppgå till cirka 1 631 Mkr (1 665) och det underliggande driftnettot till cirka 66 Mkr (63). Förvaltningsfastigheter jan–sep 2023 jan–sep 2022 okt 2022– sep 2023 jan–dec 2022 Hyresintäkter 28,7 24,8 37,4 33,5 Driftnetto 25,4 21,8 33,1 29,5 Värdeförändring −24,0 13,0 −24,0 13,0 Fastighetsvärde 1 313,3 1 078,2 1 313,3 1 159,5 varav färdigställda förvaltningsfastigheter 862,3 779,3 862,3 779,3 varav förvaltningsfastigheter i produktion 451,0 298,9 451,0 380,2 JULIAHEMMET, Uppsala, vårdboende under förvaltning JULIAHEMMET, Ultuna Trädgårdsstad Uppsala, vårdboende under förvaltning ===== SIDA 10 ===== BE S QA B | D ELÅ RS RAP P ORT JA NUA RI –S EP TE MBE R 2023 10 Bedömt underliggande fastighetsvärde och driftnetto, fördelning per 2023-09-30 Färdigställda förvaltnings- fastigheter Förvaltningsfastigheter under produktion Färdigställda förvaltnings- fastigheter Förvaltningsfastigheter under produktion Färdigställda förvaltningsfastigheter per 2023-09-30 Projekt Kommun Kategori Antal bostäder Uthyrbar yta, kvm Årligt drift- netto, Mkr Uthyrnings- grad, % Färdigställt Sarahemmet Nacka Vårdboende 54 3 930 100 % Q2 2018 Villa Solhem Stockholm Vårdboende 57 4 120 100 % Q2 2019 Juliahemmet Uppsala Vårdboende 69 4 800 100 % Q1 2021 Kapellgärdet Uppsala Hyresbostäder 93 4 590 100 % Q3 2023 Summa färdigställda förvaltningsfastigheter 273 17 440 36 100 % Förvaltningsfastigheter i produktion per 2023-09-30 Projekt Kommun Kategori Antal bostäder Uthyrbar yta, kvm Förväntat årligt driftnetto, Mkr Uthyrnings- grad, % Påbörjad produktion Planerat färdigställande Kapellgärdet Uppsala Hyresbostäder 53 2 680 64 %1 Q4 2020 2023/2024 Kapellgärdet Uppsala Vårdboende 80 4 900 100 % Q4 2020 2024 Kapellgärdet Uppsala Förskola – 550 100 % Q4 2020 2024 Ultuna Uppsala Hyresbostäder 137 6 000 – Q4 2021 2024 Summa förvaltningsfastigheter i produktion 270 14 130 30 1 34 av 53 lägenheter har lämnats för hyresförmedling och är uthyrda vid rapportperiodens utgång. KAPELLGÄRDET, Uppsala, hyresbostäder under förvaltning Underliggande fastighetsvärde 1 631 Mkr Underliggande driftnetto 66 Mkr ===== SIDA 11 ===== BE S QA B | D ELÅ RS RAP P ORT JA NUA RI –S EP TE MBE R 2023 11 Besqabs byggrättsportfölj Per den 30 september 2023 hade Besqab drygt 3 300 bygg- rätter (3 900), varav cirka 480 byggrätter (475) avser Besqabs andel av projekt som utvecklas i den delägda verksamheten Byggnadsfirman Erik Wallin AB. Av de byggrätter som utveck- las i egen portfölj var cirka 900 byggrätter upptagna i balans- räkningen vid rapportperiodens utgång. Antalet byggrätter i byggrättsportföljen baseras på aktuella bedömningar av respektive projekt och exkluderar bostäder i pågående produktion. För projekt utan detaljplan eller i detalj- planeskede kan utformning av planen, myndighetsbeslut och marknadsutveckling medföra att antalet byggrätter förändras. Byggrättsportföljen, fördelning antal byggrätter per 2023-09-30 Projekt i egen portfölj per 2023-09-30 Projekt Kommun Antal bygg- rätter, cirka Planerad upplåtelse Aktuell status detaljplan Bedömd produktionsstart1 Hägersten Stockholm 48 Brf Lagakraftvunnen 2023 Gröndal Stockholm 40 Brf Lagakraftvunnen 2023 Ella Allé Täby 9 Brf Lagakraftvunnen 2023 Aspudden Stockholm 46 Brf Lagakraftvunnen 2024 RAW Vallastaden Linköping 44 Brf Lagakraftvunnen 2024 Norrberget Vaxholm 160 Brf Lagakraftvunnen 2024 Ulriksdals station Solna 100 Brf Lagakraftvunnen 2024 Ubby Vallentuna 7 Äganderätt Lagakraftvunnen 2024 Solna Centrum Solna 195 Brf, Hyresrätt Lagakraftvunnen 2024 RAW Öster Mälarstrand Västerås 80 Brf Lagakraftvunnen 2024 Saltängen Nacka 45 Brf Granskning 2024 Skeppskajen 2 Uppsala 500 Brf Lagakraftvunnen 2025 Kapellgärdet Uppsala 15 Brf Lagakraftvunnen 2025 Huvudsta Solna 30 Brf Antagen Q1 2022 2025 Fullerö Hage Uppsala 47 Brf Lagakraftvunnen 2025 Beckomberga Stockholm 60 Brf Startskede 2025 Åkeshov Stockholm 70 Hyresrätt Startskede 2025 Årstastråket Stockholm 100 Brf Startskede 2025 Malma Hage Uppsala 25 Brf Startskede 2025 Bergvik Södertälje 40 Brf Startskede 2026 Ekudden Nacka 40 Ägarlägenhet Startskede 2026 Trollbäcken Tyresö 145 Brf Startskede 2026 Stuvsta Huddinge 70 Brf Samråd 2026 Huvudsta Solna 300 Brf Antagen Q1 2022 2026 Stureby Stockholm 50 Brf Samråd 2026 Hässelby Villastad Stockholm 60 Vårdbostäder Antagandeskede 2026 Kvisthamra Norrtälje 50 Vårdbostäder Samråd 2026 Skiftinge Eskilstuna 70 Vårdbostäder Lagakraftvunnen 2026 Rönninge Salem 45 Brf Planförslag inför samråd 2027 Stadshagen Stockholm 40 Brf Lagakraftvunnen 2027 Ubby Vallentuna 50 Brf Planbesked 2027 Barkarby Centrum Järfälla 65 Brf Granskning 2027 Eriksberg Uppsala 70 Brf, hyresrätt Planbesked 2027 Roslags Näsby Täby 80 Brf Planbesked 2027 RAW Barkarby Centrum Järfälla 40 Brf Granskning 2028 Summa 2 836 1 Produktionsstarter för stora projekt sker normalt i etapper över flera år. Produktionsstarter för projekt med lagakraftvunnen detaljplan kan påverkas av myndighetsbeslut för bygglov, utbyggnadsordning och kommunala exploateringsarbeten. 2 Utvecklas i JV delägt av Besqab 50 procent och Ikano Bostad 50 procent. Stockholm, 15% Uppsala, 19% Solna, 18% Vaxholm, 5% Tyresö, 4% Övriga, 23% Översikts - planering, 18% Pågående detaljplanearbete, 39% Lagakraftvunnen detaljplan, 43% ===== SIDA 12 ===== BE S QA B | D ELÅ RS RAP P ORT JA NUA RI –S EP TE MBE R 2023 12 Delägare i bostadsutvecklaren Byggnadsfirman Erik Wallin AB Besqab äger 50 procent av aktierna i bostadsutvecklaren Byggnadsfirman Erik Wallin AB (Wallin). Verksamheten i Wallin bedrivs som joint venture tillsammans med Byggnadsfirman Erik Wallin Invest AB som äger resterande 50 procent av aktierna. Verksamhetens utveckling Under den tredje kvartalet 2023 avslutade Wallin produktionen i två projekt som har utvecklats i JV-bolag delägt med NREP: 135 lägenheter i Kvartetten 2 i Haga- staden och 72 lägenheter i Triolen i Hammarbyhöjden. Inga nya bostäder har produktionsstartats under rapportperioden. Under perioden januari–september 2023 såldes totalt sex bostäder. Samtliga tidigare färdigställda projekt är slutsålda. Besqabs andel av Wallins resultat för perioden januari– september 2023 uppgick till –8,4 Mkr och redovisas enligt kapitalandelsmetoden i koncernens resultaträkning som resultat från andelar i joint ventures och i koncernens balansräkning som andelar i intressebolag. Wallin redovisar resultat vid färdigställande samt tillkommande resultat från utdelningar i koncern- och intressebolag. Nyckeltal Wallin1 jan–sep 2023 jan–sep 2022 Antal produktionsstartade bostäder, st 0 0 Antal bostäder i pågående produktion, st 0 207 Antal sålda bostäder, st 6 13 Andel bokade/sålda bostäder i pågående produktion, % – 97 Antal byggrätter, st 960 1 085 1 I antal redovisade bostäder och byggrätter ingår 100 procent av projekt som utvecklas i joint ventures. Nyckeltal för Wallin ingår ej i Besqabs redovisade produktions- och försäljningsrelaterade nyckeltal. Projekt i delägda bolaget Wallin1 (antal byggrätter avser Besqabs andel av totalt antal byggrätter i projektet, baserat på finansiell andel) Projekt Kommun Antal bygg- rätter, cirka Planerad upplåtelse Aktuell status detaljplan Bedömd produktionsstart2 Nytorget Stockholm 10 Hyresrätt Lagakraftvunnen 2023 Hagastaden Stockholm - Kontor/lokal Lagakraftvunnen 2023 Magelungen Stockholm 58 Brf Samråd 2027 Södra Värtan Stockholm 25 Brf Samråd 2028 Kråksätra Stockholm 25 Brf Startskede 2026 Örbyleden Stockholm 125 Brf/hyresrätt Startskede 2030 Stadshagen Stockholm 48 Brf Lagakraftvunnen 2027 Årsta Etapp 1 3 Stockholm 25 Brf Lagakraftvunnen 2027 Farsta strand Stockholm 35 Brf Samråd 2027 Valhallavägen Stockholm 25 Brf Programsamråd 2030 Årsta Etapp 4 Stockholm 108 Hyresrätt Planförslag till granskning 2028 Summa 480 1 Wallin delägs av Besqab till 50 procent och av Byggnadsfirman Erik Wallin Invest till 50 procent. 2 Produktionsstarter för stora projekt sker normalt i etapper över flera år. Produktionsstarter för projekt med lagakraftvunnen detaljplan kan påverkas av myndighetsbeslut för bygglov, utbyggnadsordning och kommunala exploateringsarbeten. 3 Utvecklas i JV delägt av Wallin 50 procent och NREP 50 procent. Wallins projekt Renstiernas gata vid Nytorget, Södermalm ===== SIDA 13 ===== BE S QA B | D ELÅ RS RAP P ORT JA NUA RI –S EP TE MBE R 2023 13 Övrig information Hållbarhet För att säkerställa en affär som är uthållig och lönsam över tid har Besqab ett hållbarhetsperspektiv i samtliga delar av verk- samheten. Ett systematiskt hållbarhetsarbete sker inom priorite- rade områden baserat på de frågor som bolagets intressenter sätter högt på sin agenda och med fokus på var Besqab kan göra mest skillnad. Det ska vara enkelt att leva hållbart i Besqabs bostäder. De välplanerade bostäderna har bland annat närhet till hållbara transporter och system för att effektivisera bostädernas resursförbrukning. Gårdar och närmiljö utformas för att upp- muntra till rekreation och rörelse. Både bostaden och boende- miljön ska främja en hållbar och hälsosam livsstil. Besqab tar ansvar för att bidra till bostädernas minskade miljö- och klimatpåverkan och har valt att använda miljö- märkningen Svanen. Svanen är en tydlig kvalitetsstämpel och innebär att våra kunder kan känna en trygghet i att bostaden är externt granskad och kvalitetssäkrad sett till både människors hälsa och miljön. Svanens krav tillämpas från projektens tidiga skeden och målsättningen är att alla framtida projekt ska Svanenmärkas. Av samtliga 1 229 bostä- der i pågående produktion vid utgången av rapportperioden genomgår 79 procent processen för Svanenmärkning. Ett led i arbetet mot fler energieffektiva bostäder är också att öka andelen grön finansiering med målsättning att all finansie- ring framöver ska vara grön. Per den 30 september 2023 var 29 procent av koncernens upptagna lån gröna, vilka består av gröna byggnadskreditiv och gröna fastighetslån. Förtida inlösen av Besqabs gröna obligationer har medfört att andelen grön finansiering minskat väsentligt jämfört med 2022. Hållbarhetsnyckeltal 30 sep 2023 30 sep 2022 Andel bostäder i pågående produktion som ska Svanenmärkas, % 79 75 Andel grön finansiering, % 29 36 Genom att certifiera alla bostadsrättsföreningar med kvalitetsmärkningen Trygg BRF vill Besqab bidra till en sund bostadsrättsmarknad och en trygg bostadsaffär för kunder - na. Sedan arbetet påbörjades har 23 av Besqabs bostads- rättsföreningar ansökt om certifiering , vilket motsvarar samtliga nya föreningar med undantag för föreningar i RAW Property-projekt. Hittills har totalt sex bostadsrättsföreningar genomgått hela processen och erhållit certifiering . Risker och osäkerhetsfaktorer Besqabs verksamhet påverkas av ett antal omvärldsfaktorer vars effekter på resultat och finansiell ställning kan kontrolleras i varierande grad. Målet med Besqabs riskhantering är att iden- tifiera, mäta, kontrollera och begränsa riskerna i verksamheten. Väsentliga risker i Besqabs verksamhet utgörs av omvärldsrisker såsom försämrad makroekonomisk utveckling och minskad bo- stadsefterfrågan, operativa risker såsom pris- och projektrisker samt hållbarhetsrisker som ekonomisk brottslighet, leverantörs- risker, klimat- och miljörisker samt hälso-/säkerhetsrisker för kunder och medarbetare. Därtill exponeras Besqab mot ett antal finansiella risker som bland annat relaterar till bolagets likviditet och lånefinansiering av verksamheten. Ytterligare information om bolagets riskbild presenterades i årsredovisningen för 2022 på sidorna 53–55 och i not 21. Säsongsvariationer Besqabs verksamhet berörs inte av några tydliga säsongs- variationer. Däremot kan enstaka större projekt få betydande intäkts- och resultateffekt på enskilda kvartal. Intäkts- och resultatutvecklingen bör därför bedömas över en längre cykel. Personal Antalet tillsvidareanställda, inklusive provanställningar, i koncernen var vid periodens utgång 127 (141), varav 48 kvinnor (56) och 79 män (85). Vi har anpassat organisationen för en minskad produktionsvolym till följd av det försämrade marknadsläget. Organisationen kommer successivt att minska fram till början av 2024, i takt med att projekt färdigställs. Moderbolaget Moderbolagets intäkter för perioden januari–september 2023 uppgick till 24,2 Mkr (24,0) och avser koncerninterna tjänster. Rörelseresultatet uppgick till 2,9 Mkr (7,9) och periodens resultat till 4,5 Mkr (69,3). Moderbolagets omsättningstill- gångar uppgick per balansdagen till 1 154,1 Mkr (1 167,1) och består i huvudsak av fordran på dotterbolag. Eget kapital uppgick till 1 581,9 Mkr (773,9). Transaktioner med närstående Besqab har under perioden inte haft några väsentliga trans- aktioner med närstående, utöver sedvanliga transaktioner mellan koncernbolag och joint ventures. Transaktionerna har skett på marknadsmässiga villkor. ===== SIDA 14 ===== BE S QA B | D ELÅ RS RAP P ORT JA NUA RI –S EP TE MBE R 2023 14 Aktien och ägarna Besqabs aktier är noterade på Nasdaq Stockholm. Antalet aktieägare uppgick den 30 september 2023 till 3 181. Den största ägaren i Besqab var familjen Nordström som privat och genom bolag representerade cirka 37 procent av aktie- kapital och röster. De tolv största aktieägarna i bolaget kontrollerade 80 procent av kapital och röster per den 30 september 2023. Med avdrag för 92 145 återköpta aktier i eget förvar uppgick antalet utestående aktier vid rapport - periodens slut till 46 268 052. Sista betalkurs per sista handelsdagen i kvartalet, den 29 september 2023, var 26,80 kronor per aktie. Det motsvarar ett börsvärde om 1 240,0 Mkr. Besqabs egna kapital enligt IFRS uppgick per balansdagen till 1 854,2 Mkr. Ägarfördelning 30 september 2023 Ägare Antal aktier Andel av kapital och röster Familjen Nordström (inkl. bolag) 17 062 256 36,8 % Familjen Douglas (inkl. bolag) 3 908 474 8,4 % Olle Engkvists stiftelse 3 536 398 7,6 % Sven Jemsten med familj (inkl. bolag) 3 412 651 7,4 % PriorNilsson AB 2 288 109 4,9 % Carl Wale med familj (inkl. bolag) 1 794 021 3,9 % Paradeigma Partners AB 1 206 189 2,6 % Kristian Wale med familj 944 722 2,0 % Försäkringsaktiebolaget Avanza Pension 840 774 1,8 % Lars Öberg med familj (inkl. bolag) 782 000 1,8 % Fjärde AP-fonden 683 414 1,5 % Nordnet Pensionsförsäkring 579 477 1,3 % Summa 12 största aktieägarna 37 038 485 80,0 % Övriga aktieägare 9 321 712 20,0 % Totalt 46 360 197 100,0 % Källa: Euroclear per 2023-09-30 Händelser efter rapportperiodens utgång Inga väsentliga händelser har inträffat efter rapportperiodens utgång. Solna Parad, Solna Centrum, under produktion ===== SIDA 15 ===== BE S QA B | D ELÅ RS RAP P ORT JA NUA RI –S EP TE MBE R 2023 15 Koncernen – Segmentredovisning Resultaträkning i sammandrag – segmentsredovisning Bruttoresultat Intäkterna enligt segmentsredovisningen, där intäktsredovisning över tid tillämpas för samtliga projekt i enlighet med Besqabs interna rapportering, minskade under perioden januari−september 2023 till 1 235,8 Mkr (1 908,5). Kostnader för produktion och drift minskade till −1 114,8 Mkr (−1 734,8) och bruttoresultatet summe- rade till 121,0 Mkr (173,7). Ett lägre bruttoresultat beror på färre bostäder i pågående produktion och att det inte skett några pro- duktionsstarter under perioden samt prognosförsämringar i pro- jekten främst på grund av ökade finansieringskostnader. Rörelseresultat Rörelseresultatet för perioden januari−september 2023 uppgick till 8,8 Mkr (74,1) och rörelsemarginalen var 0,7 (3,9). Det mins- kade rörelseresultatet är en direkt konsekvens av försämrat brut- toresultat. Rörelseresultatet har påverkats av det negativa resul- tatet från andelar i joint ventures, främst i det delägda dotterbo- laget Wallin. Försäljnings- och administrationskostnaderna har minskat från 103,3 till 94,6 Mkr, i huvudsak beroende på åter- förda avsättningar avseende personalrelaterade STI - och LTI- program för tidigare år. Resultat före skatt och periodens resultat Resultat före skatt uppgick till −38,7 Mkr (80,7). Det försämrade resultatet före skatt jämfört med samma period föregående år beror främst på ett minskat rörelseresultat och ökade finansiella kostnader som följd av kostnader för förtidsinlösen av obligat- ionslånet. Orealiserade värdeförändringar på förvaltningsfastig- heter uppgick till −24,0 (13,0). Periodens resultat efter skatt upp- gick enligt segmentsredovisningen till − 36,2 Mkr (73,4). -45% -30% -15% 0% 15% 30% 0 600 1 200 1 800 2 400 3 000 2019 2020 2021 2022 Q4 2022- Q3 2023 Intäkter, Mkr Rörelsemarginal, % Intäkter och rörelsemarginal, per år -750 -500 -250 0 250 500 Q3 2021 Q4 2021 Q1 2022 Q2 2022 Q3 2022 Q4 2022 Q1 2023 Q2 2023 Q3 2023 Rörelseresultat, Mkr Rörelseresultat rullande 12 mån, Mkr Rörelsemarginal rullande 12 mån, % Rörelseresultat och rörelsemarginal, rullande 12 månader Belopp i Mkr jan–sep 2023 jan–sep 2022 jul–sep 2023 jul–sep 2022 okt 2022- sep 2023 jan–dec 2022 Intäkter 1 235,8 1 908,5 483,6 695,4 1 565,3 2 238,0 Kostnader för produktion och drift −1 114,8 −1 734,8 −446,5 −654,3 −2 099,8 −2 719,8 Bruttoresultat 121,0 173,7 37,1 41,1 −534,5 −481,8 Försäljnings- och administrationskostnader −94,6 −103,3 −27,9 −31,0 −132,2 −140,9 Resultat från andelar i joint ventures −17,6 3,7 −13,2 −3,6 −30,3 −9,0 Rörelseresultat 8,8 74,1 −4,0 6,5 −697,0 −631,7 Finansiella intäkter 9,2 1,8 4,9 1,0 10,6 3,2 Finansiella kostnader −32,7 −8,2 −6,1 −3,9 −35,8 −11,3 Resultat efter finansiella poster −14,7 67,7 −5,2 3,6 −722,2 −639,8 Orealiserad värdeförändring förvaltningsfastigheter −24,0 13,0 −13,0 − −24,0 13,0 Resultat före skatt −38,7 80,7 −18,2 3,6 −746,2 −626,8 Skatter 2,5 −7,3 1,9 −1,2 1,8 −8,0 Periodens resultat −36,2 73,4 −16,3 2,4 −744,4 −634,8 Resultat per aktie före utspädning, kr −1,07 4,84 −0,35 0,19 −25,45 −40,34 Genomsnittligt antal aktier före utspädning, st 33 905 657 15 416 100 46 268 052 15 422 684 29 246 935 15 417 759 ===== SIDA 16 ===== BE S QA B | D ELÅ RS RAP P ORT JA NUA RI –S EP TE MBE R 2023 16 Koncernens finansiella ställning i sammandrag – segmentsredovisning Belopp i Mkr 30 sep 2023 30 sep 2022 31 dec 2022 TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Förvaltningsfastigheter 1 313,3 1 078,2 1 159,5 Övriga anläggningstillgångar 175,9 188,4 183,0 Summa anläggningstillgångar 1 489,2 1 266,6 1 342,5 Omsättningstillgångar Exploateringsfastigheter 983,0 975,4 994,6 Färdigställda bostäder – – – Räntebärande fordringar 244,5 200,5 200,5 Övriga kortfristiga fordringar 1 088,5 1 572,4 1 030,7 Likvida medel 166,4 477,6 327,4 Summa omsättningstillgångar 2 482,4 3 225,9 2 553,2 SUMMA TILLGÅNGAR 3 971,6 4 492,5 3 895,7 EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital 1 947,4 1 882,3 1 173,7 Långfristiga skulder Övriga långfristiga avsättningar 241,4 3,0 341,0 Räntebärande skulder 174,3 804,7 799,2 Övriga långfristiga skulder 35,3 96,5 35,3 Summa långfristiga skulder 451,0 904,2 1 175,5 Kortfristiga skulder Kortfristiga avsättningar 38,2 6,4 72,8 Räntebärande skulder 817,9 1 013,9 927,8 Övriga kortfristiga skulder 717,1 685,7 545,9 Summa kortfristiga skulder 1 573,2 1 706,0 1 546,5 SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 3 971,6 4 492,5 3 895,7 Koncernens rapport över förändringar i eget kapital i sammandrag – segmentsredovisning Belopp i Mkr 30 sep 2023 30 sep 2022 31 dec 2022 Eget kapital Ingående eget kapital, 1 januari 1 173,7 1 872,1 1 872,1 Periodens resultat −36,2 73,3 −634,8 Nyemission 811,0 – – Incitamentsprogram −1,2 −0,5 −0,7 Utdelning – −61,7 −61,7 Förändring dotterföretag utan bestämmande inflytande − −1,0 −1,2 Aktieägartillskott till dotterföretag utan bestämmande inflytande − – – Utgående eget kapital 1 947,4 1 882,2 1 173,7 ===== SIDA 17 ===== BE S QA B | D ELÅ RS RAP P ORT JA NUA RI –S EP TE MBE R 2023 17 Kommentarer till koncernens finansiella ställning – segmentsredovisning Koncernens balansomslutning har minskat främst beroende på färre antal bostäder i pågående produktion som påverkar balans- posterna övriga kortfristiga fordringar och skulder. Likvida medel uppgick till 166,4 Mkr per den 30 september 2023. Förvaltningsfastigheter Förvaltningsfastigheterna redovisas till verkligt värde. Redovisat verkligt värde för förvaltningsfastigheter uppgick per den 30 sep- tember 2023 till 1 313,3 Mkr (1 078,2), varav cirka 862 Mkr (779) av- ser färdigställda vårdboenden och hyresrätter i egen förvaltning och cirka 451 Mkr (299) avser förvaltningsfastigheter under uppfö- rande. Förvaltningsfastigheter under uppförande avser 190 hyres- rätter, ett vårdboende med 80 vårdbostäder och en förskola. Exploateringsfastigheter Redovisat värde för exploateringsfastigheter uppgick till 983,0 Mkr (975,4) och består av fastigheter, obebyggda eller bebyggda av- sedda för produktion av bostadsrätter/ägarlägenheter, hyresrätter, småhus med äganderätt samt övriga projekteringskostnader i tidiga skeden. Övriga tillgångar Av övriga tillgångar utgjordes 1 088,4 Mkr (1 572,4) av övriga kortfristiga fordringar som till största del innefattar upparbetad ej fakturerad intäkt i pågående projekt med 691,6 Mkr (1 055,9). Avsättningar Lång- och kortfristiga avsättningar uppg ick till totalt 279,6 Mkr (9,4). Avsättningarna består av projektrelaterade avsättningar om 196,3 Mkr, avsättningar för uppskjuten skatt om 7 3,6 Mkr samt övriga avsättningar om 9,7 Mkr. Projektrelaterade avsätt- ningar hänförs främst till försiktigare antaganden om återstå- ende bedömda projektvinster med hänsyn till framtida försälj- ningsintäkter för osålda lägenheter. Övriga kortfristiga skulder Övriga kortfristiga skulder innefattar leverantörsskulder, leasing- skulder, personalrelaterade skulder, skuld avseende tillträdda men ännu ej slutbetalda exploateringsfastigheter samt andra kortfristiga skulder. Finansiering Räntebärande skulder uppgick per balansdagen till 992,2 Mkr (1 818,6). Av de räntebärande skulderna är cirka 929 Mkr skulder till kreditinstitut avseende pågående och färdigställda förvaltningsfastigheter och cirka 63 Mkr är skulder avseende exploateringsfastigheter. Obligationerna med ordinarie förfall den 14 maj 2024 har inlösts inklusive upplupen ränta den 24 maj 2023. Den förtida inlösen genomfördes med likviden från en fullt garanterad företrädes- emission om cirka 833 Mkr som blev klar under andra kvartalet 2023. Räntebärande nettoskuld Vid periodens slut uppgick räntebärande skulder till 992,2 Mkr (1 818,6). Beaktat likvida medel om 166,4 Mkr (477,6) uppgick därmed räntebärande nettoskuld till 825,8 Mkr (1 341,0). Den genomsnittliga räntan uppgick vid periodens slut till 5,9 procent (4,3). Den genomsnittliga räntebindningstiden vid peri- odens slut var 0,2 år. Den genomsnittliga kapitalbindningstiden inklusive lånelöften vid periodens slut var 0,8 år. Belåningsgrad Belåningsgraden1 uppgick vid periodens slut till 30,6 procent (55,3). För färdigställda förvaltningsfastigheter uppgick belå- ningsgraden till 62,7 procent (35,5). Soliditet och avkastning på eget kapital Soliditeten uppgick till 49,0 procent (41,9) vilket överstiger det långsiktiga målet om 35 procent. Avkastningen på eget kapital var negativ (5,2). 0 900 1 800 2 700 3 600 4 500 5 400 Q3 2022 Q4 2022 Q1 2023 Q2 2023 Q3 2023 Exploateringsfastigheter Förvaltningsfastigheter Övriga tillgångar Fördelning av tillgångar, Mkr -2 000 -1 500 -1 000 -500 0 500 1 000 Q3 2022 Q4 2022 Q1 2023 Q2 2023 Q3 2023 Likvida medel Räntebärande skulder Nettofordran (+)/-skuld (–) Räntebärande nettofordran/-skuld, Mkr -45% -30% -15% 0% 15% 30% 0% 10% 20% 30% 40% 50% Q3 2022 Q4 2022 Q1 2023 Q2 2023 Q3 2023 Soliditet enligt segmentsredovisning (vänster axel) Avkastning på eget kapital enligt segmentsredovisningen (höger axel) Soliditet och avkastning på eget kapital 1 Definitionen för belåningsgrad är beskriven under avsnittet Definitioner på sid 31. ===== SIDA 18 ===== BE S QA B | D ELÅ RS RAP P ORT JA NUA RI –S EP TE MBE R 2023 18 Koncernens rapport över kassaflöden – segmentsredovisning Belopp i Mkr jan–sep 2023 jan–sep 2022 jul–sep 2023 jul–sep 2022 okt 2022– sep 2023 jan–dec 2022 Den löpande verksamheten Rörelseresultat 8,7 74,0 -4,1 6,4 −697,1 −631,8 Justering för poster som ej ingår i kassaflödet −109,2 0,6 -35,1 4,2 548,2 658,0 Erhållen ränta 9,2 1,8 4,9 1,0 10,6 3,2 Betald ränta −32,7 −8,2 -6,1 −3,9 −35,8 −11,3 Betald skatt −17,2 3,6 -3,5 −0,8 −0,1 20,7 Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar av rörelsekapital −141,2 71,8 -43,9 6,9 −174,2 38,8 Förändring exploateringsfastigheter 11,7 38,2 -70,5 −182,3 −327,0 −300,5 Förändring färdigställda bostäder − – - – − – Förändring rörelsefordringar −84,7 174,7 -71,1 278,2 336,9 699,6 Förändring rörelseskulder 171,4 −149,2 -24,3 −151,7 40,1 −280,5 Kassaflöde från den löpande verksamheten −42,8 135,5 -209,8 −48,9 −124,2 157,4 Investeringsverksamheten Investering i förvaltningsfastigheter −177,8 −135,4 -30,2 −49,2 −259,1 −216,7 Förvärv av övriga materiella anläggningstillgångar −4,1 −1,3 -4,1 −0,5 −7,3 −4,5 Förändring andelar i joint ventures −12,5 −15,0 - – −8,5 −11,0 Kassaflöde från investeringsverksamheten −194,4 −151,7 -34,3 −49,7 −274,9 −232,2 Finansieringsverksamheten Upptagna lån 244,1 203,3 117,6 57,5 526,6 485,4 Amortering av skulder −978,9 −242,6 -83,9 −101,3 −1 352,6 −616,3 Nyemissioner 811,0 – -1,7 – 811,0 – Utbetald utdelning − −61,7 - – − −61,7 Kassaflöde från finansieringsverksamheten 76,2 −101,0 32,0 −43,8 −15,4 −192,6 Periodens kassaflöde −161,0 −117,2 -212,1 −142,4 −414,5 −267,4 Likvida medel vid periodens början 327,4 594,8 378,5 620,0 580,9 594,8 Likvida medel vid periodens slut 166,4 477,6 166,4 477,6 166,4 327,4 Kassaflödet från den löpande verksamheten Kassaflödet från den löpande verksamheten uppgick för perioden januari–september 2023 till −42,8 Mkr (135,5), varav kassaflöde från förändringar i rörelsekapital uppgick till 98,4 Mkr (63,7). För- ändring i exploateringsfastigheter har påverkat kassaflödet posi- tivt genom avyttringar, främst genom projektet Lindallén till extern part. Övriga rörelsefordringar har ökat något vilket medfört ett ne- gativt kassaflöde under perioden. Förändring av rörelseskulder be- ror i huvudsak på rörelserelaterade kortfristiga skulder vilka tem- porärt ökat. Justering av poster som ej ingår i kassaflödet består främst av förändring i projektrelaterade avsättningar. Betald ränta motsvaras till största del av kostnader för ränta och lösen avse- ende obligationslånet samt räntekostnader för färdigställda för- valtningsfastigheter. För bostäder under pågående produktion ak- tiveras räntan och ingår som en del av anskaffningskostnaden al- ternativt som en del av rörelseresultatet för projekt som vinstavräk- nas. Kassaflödet från investeringsverksamheten Investeringsverksamhetens kassaflöde uppgick för perioden januari– september 2023 till −194,4 Mkr (−151,7). Investering i pågående pro- duktion av förvaltningsfastigheter har gjorts med −177,8 Mkr (−135,4). Kassaflödet från finansieringsverksamheten Kassaflödet från finansieringsverksamheten uppgick för perioden januari–september 2023 till 76,2 Mkr (−101,0). Amortering av skul- der uppgick till −978,9 Mkr varav lösen av obligationslånet har skett med 800 Mkr. Därutöver har banklån för finansiering av bo- städer under produktion amorterats i samband med färdigställan- det och överlämnandet av den färdigställda fastigheten i projektet Lindallén till extern part. Periodens kassaflöde och likvida medel Kassaflödet för perioden januari–september 2023 var −161,0 Mkr (−117,2). Likvida medel uppgick per balansdagen till 166,4 Mkr (477,6). ===== SIDA 19 ===== BE S QA B | D ELÅ RS RAP P ORT JA NUA RI –S EP TE MBE R 2023 19 Koncernen – IFRS Koncernens rapport över totalresultat – IFRS Belopp i Mkr jan–sep 2023 jan–sep 2022 jul–sep 2023 jul–sep 2022 okt 2022– sep 2023 jan–dec 2022 Intäkter 1 428,5 1 507,0 443,8 364,0 2 088,1 2 166,6 Kostnader för produktion och drift –1 377,0 −1 292,1 –436,9 −298,4 –2 340,2 −2 255,3 Bruttoresultat 51,5 214,9 6,9 65,6 –252,1 −88,7 Försäljnings- och administrationskostnader –94,6 −103,3 –27,9 −31,1 –132,2 −140,9 Resultat från andelar i joint ventures –17,6 3,7 –13,2 −3,6 –30,3 −9,0 Rörelseresultat –60,7 115,3 –34,2 30,9 –414,6 −238,6 Finansiella intäkter 9,2 1,8 4,9 1,1 10,6 3,2 Finansiella kostnader –32,7 −8,1 –6,1 −3,8 –35,9 −11,2 Resultat efter finansiella poster –84,2 109,0 –35,4 28,2 –439,9 −246,7 Orealiserade värdeförändringar förvaltningsfastigheter –24,0 13,0 –13,0 – –24,0 13,0 Resultat före skatt –108,2 122,0 –48,4 28,2 –463,9 −233,7 Skatter 12,8 −22,4 6,6 −12,2 –48,2 −83,4 Periodens resultat –95,4 99,6 –41,8 16,0 –512,1 −317,1 Hänförligt till moderbolagets ägare –95,4 100,6 –41,8 16,6 –500,4 −304,4 Hänförligt till innehav utan bestämmande inflytande – −1,0 – −0,6 –11,7 −12,7 Periodens övriga totalresultat Poster som kan komma att återföras till resultatet – – – – – – Övrigt totalresultat, efter skatt – – – – – – Periodens totalresultat –95,4 99,6 –41,8 16,0 –512,1 −317,1 Hänförligt till moderbolagets ägare –95,4 100,6 –41,8 16,6 –500,4 −304,4 Hänförligt till innehav utan bestämmande inflytande – −1,0 – −0,6 –11,7 −12,7 Resultat per aktie före utspädning, kr –2,82 6,52 –0,91 1,07 –17,11 −19,76 Resultat per aktie efter utspädning, kr –2,82 6,48 –0,91 1,06 –17,09 −19,66 Antal utestående aktier vid periodens slut 46 268 052 15 422 684 46 268 052 15 422 684 46 268 052 15 422 684 Genomsnittligt antal aktier före utspädning 33 905 657 15 416 100 46 268 052 15 422 684 29 246 935 15 417 759 Genomsnittligt antal aktier efter utspädning1 33 927 170 15 496 647 46 271 566 15 493 031 29 279 345 15 494 324 1 Utspädning härrör från Besqabs aktierelaterade incitamentsprogram LTI 2018, LTI 2019 och LTI 2020 samt Konvertibelprogram 2021/2025 och Konvertibelprogram 2022/2026. Se not 3. Bruttoresultat och rörelseresultat Intäkterna enligt IFRS, där intäktsredovisning vid en viss tidpunkt tillämpas för samtliga projekt, uppgick för perioden januari–sep- tember 2023 till 1 428,5 Mkr (1 507,0). Bruttoresultatet uppgick till 51,5 Mkr (214,9). Rörelseresultatet uppgick till −60,7 Mkr (115,3). Rörelseresultatet består av under perioden färdigställda bostads- och äganderätter där intäkterna och således resultatet avräknas vid en viss tidpunkt när tillträdet sker. Under perioden januari–sep- tember 2023 har projektet Legera, sista etappen av Lindallén och projektet Verkstaden i Nacka färdigställts och avräknats. Projekten Magasinet i Nacka, Häggviks Dunge och Solna Estrad är delvis färdigställda och avräknade i förhållande till tillträden. Utöver detta har rörelseresultatet påverkats negativt av justerade projekt- prognoser för projekt i pågående produktion. Resultat före skatt och periodens resultat Förvaltningsfastigheter värderade till verkligt värde har medfört en resultateffekt under perioden uppgående till −24,0 Mkr (13,0). Ett lägre resultat före skatt jämfört med samma period föregående år beror främst på ett minskat rörelseresultat. Ökade finansiella kost- nader är en följd av kostnader för förtidsinlösen av obligationslånet. Resultat före skatt uppgick till −108,2 Mkr (122,0) och resultat efter skatt uppgick till −95,4 Mkr (99,6). Skatter hänförs till uppskjuten skatt på temporära skillnader. -25% -20% -15% -10% -5% 0% 5% 10% -600 -500 -400 -300 -200 -100 0 100 200 Q4 2021 Q1 2022 Q2 2022 Q3 2022 Q4 2022 Q1 2023 Q2 2023 Q3 2023 Mkr Rörelseresultat, Mkr Rörelseresultat 12 månader rullande, Mkr Rörelsemarginal 12 månader rullande, % Rörelseresultat och rörelsemarginal, rullande 12 månader ===== SIDA 20 ===== BE S QA B | D ELÅ RS RAP P ORT JA NUA RI –S EP TE MBE R 2023 20 Koncernens rapport över finansiell ställning i sammandrag – IFRS Belopp i Mkr 30 sep 2023 30 sep 2022 31 dec 2022 TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Förvaltningsfastigheter 1 313,3 1 078,2 1 159,5 Övriga anläggningstillgångar 174,1 186,6 181,2 Summa anläggningstillgångar 1 487,4 1 264,8 1 340,7 Omsättningstillgångar Exploateringsfastigheter 980,4 951,1 1 008,3 Bostäder under produktion 2 930,3 3 364,5 3 285,3 Färdigställda bostäder – – – Räntebärande fordringar 251,5 200,5 200,5 Övriga kortfristiga fordringar 848,1 780,0 279,4 Likvida medel 336,3 549,1 360,2 Summa omsättningstillgångar 5 346,6 5 845,2 5 133,7 SUMMA TILLGÅNGAR 6 834,0 7 110,0 6 474,4 EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare 1 854,2 1 550,2 1 145,0 Innehav utan bestämmande inflytande – 6,7 −5,2 Summa eget kapital 1 854,2 1 556,9 1 139,8 Långfristiga skulder Övriga långfristiga avsättningar 119,2 3,0 125,7 Räntebärande skulder 174,3 804,7 799,2 Övriga långfristiga skulder 35,3 88,9 35,3 Summa långfristiga skulder 328,8 896,6 960,2 Kortfristiga skulder Kortfristiga avsättningar 5,0 3,2 2,9 Förskott från kunder 661,2 461,1 138,0 Räntebärande skulder 3 421,1 3 525,3 3 772,5 Övriga kortfristiga skulder 563,7 666,9 461,0 Summa kortfristiga skulder 4 651,0 4 656,5 4 374,4 SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 6 834,0 7 110,0 6 474,4 Ställda säkerheter och eventualförpliktelser, se not 6. Koncernens rapport över förändringar i eget kapital i sammandrag – IFRS Belopp i Mkr 30 sep 2023 30 sep 2022 31 dec 2022 Eget kapital hänförligt till moderbolagets ägare Ingående eget kapital, 1 januari 1 145,0 1 511,8 1 511,8 Periodens totalresultat –95,4 100,6 −304,4 Nyemissioner 811,0 – – Incitamentsprogram –1,2 −0,5 −0,7 Utdelning – −61,7 −61,7 Förändring dotterföretag utan bestämmande inflytande –5,2 – – Utgående eget kapital 1 854,2 1 550,2 1 145,0 Eget kapital hänförligt till innehav utan bestämmande inflytande Ingående eget kapital, 1 januari −5,2 8,7 8,7 Aktieägartillskott dotterföretag – – − Förändring dotterföretag utan bestämmande inflytande 5,2 −1,0 −1,2 Periodens totalresultat – −1,0 −12,7 Utgående eget kapital – 6,7 −5,2 Totalt utgående eget kapital 1 854,2 1 556,9 1 139,8 ===== SIDA 21 ===== BE S QA B | D ELÅ RS RAP P ORT JA NUA RI –S EP TE MBE R 2023 21 Kommentarer till koncernens finansiella ställning – IFRS Förvaltningsfastigheter Förvaltningsfastigheterna redovisas till verkligt värde. Redovisat verkligt värde för förvaltningsfastigheter uppgick per den 30 sep- tember 2023 till 1 313,3 Mkr (1 078,2), varav cirka 862 Mkr (779) av- ser färdigställda vårdboenden och hyresrätter i egen förvaltning och cirka 451 Mkr (299) avser förvaltningsfastigheter under uppfö- rande. Förvaltningsfastigheter under uppförande avser produktion av 190 hyresrätter, ett vårdboende med 80 vårdbostäder och en förskola. Exploateringsfastigheter Redovisat värde för exploateringsfastigheter uppgick till 980,4 Mkr (951,1) och består av fastigheter, obebyggda eller bebyggda av- sedda för produktion av bostadsrätter/ägarlägenheter, hyresrätter sålda till extern part, småhus med äganderätt samt övriga projekte- ringskostnader i tidiga skeden. Bostäder under produktion I bostäder under produktion ingår fastigheter och nedlagda kost- nader för bostäder i produktion. Bostäder under produktion upp- gick per balansdagen till 2 930,3 Mkr (3 364,5) varav 2 930,3 Mkr avser bostadsrätter. Övriga tillgångar Likvida medel uppgår till 336,3 Mkr (549,1) varav 172,0 Mkr (74,1) hänförs till bostadsrättsföreningar i pågående produktion. Övriga kortfristiga fordringar uppgår till 848,1 Mkr (780,0). Övriga kortfristiga skulder Övriga kortfristiga skulder innefattar leverantörsskulder, leasing- skulder, personalrelaterade skulder, skuld avseende tillträdda men ännu ej slutbetalda exploateringsfastigheter samt andra kortfristiga skulder. Finansiering Räntebärande skulder uppgick per balansdagen till 3 595,4 Mkr (4 330,0). Av de räntebärande skulderna är 2 603,1 Mkr skulder till kreditinstitut i pågående bostadsrättsproduktion (byggnads- kreditiv), 927,4 Mkr skulder till kreditinstitut avseende pågående och färdigställda förvaltningsfastigheter och resterande 63,9 Mkr skulder för finansiering av övriga pågående projekt. Obligationerna med ordinarie förfall den 14 maj 2024 inlöstes inklusive upplupen ränta den 24 maj 2023. Inlösen genomfördes med likviden från företrädesemissionen om 833 Mkr som blev klar den 5 maj 2023. Skulderna till kreditinstitut i pågående bostadsrättsproduktion (byggnadskreditiv) avser kortfristig rörlig finansiering under pro- duktionsfasen. Skulderna avskiljs efter det att bestämmande infly- tande över bostadsrättsföreningarna inte längre anses föreligga och bostadsrättsföreningarna därmed inte är en del av koncernen. Räntebärande nettoskuld Vid periodens slut uppgick räntebärande skulder till 3 595,4Mkr (4 330,0). Beaktat likvida medel om 336,3 Mkr (549,1) uppgick därmed räntebärande nettoskuld till 3 259,1 Mkr (3 780,9). Den genomsnittliga räntan uppgick vid periodens slut till 6,0 procent (3,8). Den genomsnittliga räntebindningstiden vid peri- odens slut var 0,2 år. Den genomsnittliga kapitalbindningstiden inklusive lånelöften vid periodens slut var 0,7 år. Belåningsgrad Belåningsgraden1 uppgick vid periodens slut till 57,9 procent (62,2). Belåningsgraden kan vid enskilda kvartal variera om exem- pelvis en kortfristig skuld (byggnadskreditiv) i ett projekt som i när- tid ska färdigställas ännu inte har avskilts från koncernens ränte- bärande skulder. Risken bör då ställas mot försäljningsgraden i pågående projekt. Av de räntebärande skulderna om 2 603,1 Mkr i pågående bo- stadsrättsproduktion (byggnadskreditiv) ska projekt motsvarande 324,3 Mkr färdigställas under 2023. Försäljningsgraden för de projekten var vid periodens slut cirka 70 procent. Soliditet och avkastning på eget kapital Soliditeten uppgick per balansdagen till 27,1 (21,9) procent. Avkastningen på eget kapital var negativ (8,6). 0 1 500 3 000 4 500 6 000 7 500 Q3 2022 Q4 2022 Q1 2023 Q2 2023 Q3 2023 Exploateringsfastigheter Förvaltningsfastigheter Bostäder under produktion Övriga tillgångar Fördelning av tillgångar Mkr -6 000 -4 800 -3 600 -2 400 -1 200 0 1 200 Q3 2022 Q4 2022 Q1 2023 Q2 2023 Q3 2023 Räntebärande skulder Brf Räntebärande skulder Likvida medel Brf Likvida medel Nettofordran (+)/-skuld (–) Räntebärande nettoskuld Mkr -30% -15% 0% 15% 30% 45% 0% 10% 20% 30% 40% 50% Q3 2022 Q4 2022 Q1 2023 Q2 2023 Q3 2023 Soliditet enligt IFRS (vänster axel) Avkastning på eget kapital enligt IFRS (höger axel) Soliditet och avkastning på eget kapital 1 Definitionen för belåningsgrad är beskriven under avsnittet Definitioner på sid 31. ===== SIDA 22 ===== BE S QA B | D ELÅ RS RAP P ORT JA NUA RI –S EP TE MBE R 2023 22 Koncernens rapport över kassaflöden – IFRS Belopp i Mkr jan–sep 2023 jan–sep 2022 jul–sep 2023 jul–sep 2022 okt 2022– sep 2023 jan–dec 2022 Den löpande verksamheten Rörelseresultat –60,7 115,3 –34,2 30,9 –414,9 −238,9 Justering för poster som ej ingår i kassaflödet 30,8 0,5 27,6 4,1 353,7 323,4 Erhållen ränta 9,2 1,8 4,9 1,1 10,6 3,2 Betald ränta –32,7 −8,2 –6,1 −3,9 –35,8 −11,3 Betald skatt –16,2 −15,3 –0,3 −0,8 6,6 7,5 Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar av rörelsekapital –69,6 94,1 –8,1 31,4 –79,8 83,9 Förändring exploateringsfastigheter 28,0 27,0 –67,1 −201,9 –348,7 −349,7 Förändring bostäder under produktion 355,1 −290,2 454,1 −236,8 434,3 −211,0 Förändring färdigställda bostäder – – – – – – Förändring rörelsefordringar –592,7 −392,2 –284,0 −193,1 –114,7 85,8 Förändring rörelseskulder 615,1 180,9 152,0 153,6 94,6 −339,6 Kassaflöde från den löpande verksamheten 335,9 −380,4 246,9 −446,8 –14,3 −730,6 Investeringsverksamheten Investering i förvaltningsfastigheter –177,8 −135,5 –30,2 −49,3 –259,0 −216,7 Förvärv av övriga materiella anläggningstillgångar –4,1 −1,3 –4,1 −0,5 –7,3 −4,5 Förändring andelar i joint ventures –12,5 −15,0 – – –8,5 −11,0 Kassaflöde från investeringsverksamheten –194,4 −151,8 –34,3 −49,8 –274,8 −232,2 Finansieringsverksamheten Upptagna lån 1 132,6 1 236,8 357,6 493,1 2 087,1 2 191,3 Amortering av skulder –2 109,0 −724,6 –741,0 −185,3 –2 821,8 −1 437,4 Nyemissioner 811,0 – –1,7 – 811,0 – Utbetald utdelning – −61,7 – – – −61,7 Kassaflöde från finansieringsverksamheten –165,4 450,5 –385,1 307,8 76,3 692,2 Periodens kassaflöde –23,9 −81,7 –172,5 −188,8 –212,8 −270,6 Likvida medel vid periodens början 360,2 630,8 508,8 737,9 549,1 630,8 Likvida medel vid periodens slut 336,3 549,1 336,3 549,1 336,3 360,2 Kassaflödet från den löpande verksamheten Kassaflödet från den löpande verksamheten uppgick för perioden januari–september 2023 till 335,9 Mkr (−380,4). Förändringen i rö- relsekapital förklaras av pågående bostadsprojekt som påverkat bostäder under produktion med 355,1 Mkr genom att balans - posten minskat som en följd av färdigställda projekt som till- trätts, ökning av rörelseskulder med 615,1 Mkr, ökning av rörelse- fordringar med 592,7 samt posten exploateringsfastigheter som ökat med 28,0 Mkr. Rörelseskulderna ökar i samband med att de slutliga förvärvarna av bostadsrätter erlägger betalning inför till- träden. Kassaflödet från investeringsverksamheten Investeringsverksamhetens kassaflöde uppgick för perioden januari–september 2023 till −194,4 Mkr (−151,8) vilket till största del hänförs till nedlagda kostnader på förvaltningsfastigheter under produktion som har påverkat kassaflödet med −177,8 Mkr. Kassaflödet från finansieringsverksamheten Kassaflödet från finansieringsverksamheten uppgick för perioden januari–september till −165,4 Mkr (450,5). Upptagna lån uppgår till 1 132,6 Mkr (1 236,8). Upptagna lån under perioden hänförs till banklån för finansiering (byggnadskreditiv) av bostäder under produktion. Amortering av skulder om −2 109,0Mkr (−724,6) avser främst färdigställande av bostadsprojekt då skulderna avskiljs från koncernen samt lösen av obligationslånet. Periodens kassaflöde och likvida medel Kassaflödet för perioden januari–september 2023 var −23,9 Mkr (−81,7). Likvida medel uppgick per balansdagen till 336,3 Mkr (549,1). Av de likvida medlen hänför sig 172,0 Mkr (74,1) till bo- stadsrättsföreningar i pågående produktion. ===== SIDA 23 ===== BE S QA B | D ELÅ RS RAP P ORT JA NUA RI –S EP TE MBE R 2023 23 Moderbolaget Resultaträkning Belopp i Mkr jan–sep 2023 jan–sep 2022 jul–sep 2023 jul–sep 2022 okt 2022– sep 2023 jan–dec 2022 Intäkter 24,2 24,0 8,1 14,8 24,2 24,0 Administrationskostnader –21,3 −16,1 –5,2 −4,6 –27,5 −22,3 Rörelseresultat 2,9 7,9 2,9 10,2 –3,3 1,7 Utdelning och liknande resultatposter – 61,6 – – – 61,6 Ränteintäkter 42,5 36,3 1,7 13,4 58,0 51,8 Räntekostnader och liknande resultatposter –40,9 −36,5 – −13,5 –56,3 −51,9 Resultat efter finansiella poster 4,5 69,3 4,6 10,1 –1,6 63,2 Skatter – – – – – – Periodens resultat 4,5 69,3 4,6 10,1 –1,6 63,2 Balansräkning i sammandrag Belopp i Mkr 30 sep 2023 30 sep 2022 31 dec 2022 TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Aktier i dotterbolag 557,1 558,2 558,1 Övriga anläggningstillgångar 12,4 12,4 12,4 Summa anläggningstillgångar 569,5 570,6 570,5 Omsättningstillgångar Övriga kortfristiga fordringar 1 133,6 1 167,1 1 138,6 Kassa och bank 20,5 0,0 – Summa omsättningstillgångar 1 154,1 1 167,1 1 138,6 SUMMA TILLGÅNGAR 1 723,6 1 737,7 1 709,1 EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital Bundet eget kapital 463,6 155,1 155,1 Fritt eget kapital 1 118,3 618,8 612,4 Summa eget kapital 1 581,9 773,9 767,5 Skulder Långfristiga skulder – 804,7 799,2 Kortfristiga skulder 141,7 159,1 142,4 Summa skulder 141,7 963,8 941,6 SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 1 723,6 1 737,7 1 709,1 Ställda säkerheter och ansvarsförbindelser se not 6. ===== SIDA 24 ===== BE S QA B | D ELÅ RS RAP P ORT JA NUA RI –S EP TE MBE R 2023 24 Noter NOT 1 Redovisningsprinciper Besqab tillämpar International Financial Reporting Standards (IFRS) sådana de antagits av EU. Denna delårsrapport är upprättad i enlig- het med IAS 34 Delårsrapportering samt årsredovisningslagen. De redovisningsprinciper som tillämpas överensstämmer med de som beskrivs i Besqabs årsredovisning för 2022. Moderbolaget tillämpar årsredovisningslagen och RFR 2 Redovisning för juridiska personer. Tillämpningen av RFR 2 innebär att moderbola- get i delårsrapporten för den juridiska personen tillämpar samtliga av EU godkända IFRS och uttalanden så långt detta är möjligt inom ra- men för årsredovisningslagen, tryggandelagen och med hänsyn till sambandet mellan redovisning och beskattning. Nya standarder från och med 2023 Inga förändrade IFRS-standarder som tillämpas från 2023 har haft påverkan på Besqabs finansiella rapportering. Lilla Häll, Hägersten Stockholm, säljstartat ===== SIDA 25 ===== BE S QA B | D ELÅ RS RAP P ORT JA NUA RI –S EP TE MBE R 2023 25 NOT 2 Segmentsredovisning Besqabs segmentsredovisning avspeglar det sätt på vilket bolagets styrelse och ledning följer verksamheten. Vid segmentsrapporte- ringen av verksamhet avseende projektutveckling av bostäder och fastighetsutveckling hyresrätter tillämpas intäktsredovisning över tid för samtliga projekt samt klyvningsmetoden för vissa joint ven- tures. Skillnaden mot IFRS visas i kolumnen ”Avstämning mot IFRS” och hänför sig till att projektutveckling av bostäder, såväl ägande- rätter som bostadsrätter, samt fastighetsutveckling av hyresrätter sålda till externa investerare enligt IFRS inte intäktsredovisas över tid utan vid en viss tidpunkt i samband med tillträdet. Belopp i Mkr jan–sep 2023 Projekt- utveckling Ägda Hem Projektutveckling Inves- teringsfastigheter och Förvaltningsfastigheter Koncerngemen- samma poster och elimineringar Summa Avstämning mot IFRS Totalt Intäktskategorier Projektutveckling – äganderätt 16,8 16,8 14,2 31,0 Projektutveckling – bostadsrätt 1 171,4 1 171,4 –4,2 1 167,2 Projektutveckling – hyresrätt 17,5 17,5 182,7 200,2 Hyresintäkter 28,7 28,7 28,7 Övrigt 1,4 1,4 1,4 Summa externa intäkter 1 189,6 46,2 1 235,8 192,7 1 428,5 Kostnader för produktion och drift –1 101,6 –13,2 –1 114,8 –262,2 –1 377,0 Bruttoresultat 88,0 33,0 121,0 –69,5 51,5 Bruttomarginal, % 7,4 71,5 9,8 3,6 Försäljnings- och administrationskostnader –84,2 –9,0 –1,4 –94,6 –94,6 Resultat andelar joint ventures –17,6 –17,6 –17,6 Rörelseresultat –13,8 24,0 –1,4 8,8 –69,5 –60,7 Rörelsemarginal, % neg 52,0 0,7 neg Finansnetto 7,3 –17,4 –13,4 –23,5 –23,5 Resultat efter finansiella poster –6,5 6,6 –14,8 –14,7 –69,5 –84,2 Orealiserad värdeförändring förvaltningsfastigheter –24,0 –24,0 –24,0 Resultat före skatt –6,5 –17,4 –14,8 –38,7 –69,5 –108,2 Skatter 2,5 2,5 10,3 12,8 Periodens resultat –6,5 –17,4 –12,3 –36,2 –59,2 –95,4 30 sep 2023 Förvaltningsfastigheter 1 313,3 1 313,3 1 313,3 Exploateringsfastigheter 971,1 11,9 983,0 –2,6 980,4 Bostäder under produktion 0,0 2 930,3 2 930,3 Övriga tillgångar 1 675,3 1 675,3 –65,3 1 610,0 Summa tillgångar 971,1 1 325,2 1 675,3 3 971,6 2 862,4 6 834,0 Eget kapital 1 947,4 1 947,4 –93,2 1 854,2 Räntebärande skulder 992,2 992,2 2 603,2 3 595,4 Övriga skulder 1 032,0 1 032,0 352,4 1 384,4 Summa eget kapital och skulder 0,0 0,0 3 971,6 3 971,6 2 862,4 6 834,0 Rörelsemarginal, % 0,7 neg Avkastning på eget kapital, % neg neg Soliditet, % 49,0 27,1 ===== SIDA 26 ===== BE S QA B | D ELÅ RS RAP P ORT JA NUA RI –S EP TE MBE R 2023 26 Belopp i Mkr jan–sep 2022 Projekt- utveckling Bostad Fastighets- utveckling och Fastigheter Koncerngemen- samma poster och elimineringar Summa Avstämning mot IFRS Totalt Intäktskategorier Projektutveckling Bostad – äganderätt 71,7 71,7 221,0 292,7 Projektutveckling Bostad – bostadsrätt 1 670,2 1 670,2 −785,9 884,3 Fastighetsutveckling – hyresrätt 139,8 139,8 163,4 303,2 Hyresintäkter 24,8 24,8 24,8 Övrigt 2,0 2,0 2,0 Summa externa intäkter 1 741,9 166,6 1 908,5 −401,5 1 507,0 Kostnader för produktion och drift −1 617,9 −116,9 −1 734,8 442,7 −1 292,1 Bruttoresultat 124,0 49,7 173,7 41,2 214,9 Bruttomarginal, % 7,1 29,8 9,1 14,3 Försäljnings- och administrationskostnader −87,5 −14,9 −0,9 −103,3 –103,3 Resultat andelar joint ventures 3,7 3,7 3,7 Rörelseresultat 40,2 34,8 −0,9 74,1 41,2 115,3 Rörelsemarginal, % 2,3 20,9 3,9 7,7 Finansnetto −4,3 −2,1 −6,4 0,1 −6,3 Resultat efter finansiella poster 40,2 30,5 −3,0 67,7 41,3 109,0 Orealiserad värdeförändring förvaltningsfastigheter 13,0 13,0 13,0 Resultat före skatt 40,2 43,5 −3,0 80,7 41,3 122,0 Skatter −7,3 −7,3 −15,1 −22,4 Periodens resultat 40,2 43,5 −10,3 73,4 26,2 99,6 30 sep 2022 Tillgångar Förvaltningsfastigheter 1 078,2 1 078,2 1 078,2 Exploateringsfastigheter 818,4 157,0 975,4 −24,3 951,1 Bostäder under produktion 3 364,5 3 364,5 Övriga tillgångar 2 438,9 2 438,9 −722,7 1 716,2 Summa tillgångar 818,4 1 235,2 2 438,9 4 492,5 2 617,5 7 110,0 Eget kapital och skulder Eget kapital 1 882,3 1 882,3 −325,4 1 556,9 Räntebärande skulder 1 818,6 1 818,6 2 511,4 4 330,0 Övriga skulder 791,6 791,6 431,5 1 223,1 Summa eget kapital och skulder 4 492,5 4 492,5 2 617,5 7 110,0 Rörelsemarginal, % 3,9 7,7 Avkastning på eget kapital, % 5,2 8,6 Soliditet, % 41,9 21,9 ===== SIDA 27 ===== BE S QA B | D ELÅ RS RAP P ORT JA NUA RI –S EP TE MBE R 2023 27 Belopp i Mkr jan–dec 2022 Projekt- utveckling Ägda Hem Projektutveckling Inves- teringsfastigheter och Förvaltningsfastigheter Koncerngemen- samma poster och elimineringar Summa Avstämning mot IFRS Totalt Intäktskategorier Projektutveckling – äganderätt 89,9 89,9 452,7 542,6 Projektutveckling – bostadsrätt 1 932,5 1 932,5 −655,5 1 277,0 Projektutveckling – hyresrätt 178,7 178,7 131,4 310,1 Hyresintäkter 33,5 33,5 33,5 Övrigt 3,4 3,4 3,4 Summa externa intäkter 2 022,4 215,6 2 238,0 −71,4 2 166,6 Kostnader för produktion och drift −2 582,2 −137,6 −2 719,8 464,5 −2 255,3 Bruttoresultat −559,8 78,0 −481,8 393,1 −88,7 Bruttomarginal, % neg 36,2 neg neg Försäljnings- och administrationskostnader −119,1 −20,3 −1,5 −140,9 −140,9 Resultat andelar joint ventures −9,0 −9,0 −9,0 Rörelseresultat −687,9 57,7 −1,5 −631,7 393,1 −238,6 Rörelsemarginal, % neg 26,7 neg neg Finansnetto −7,1 −1,0 −8,1 −8,1 Resultat efter finansiella poster −687,9 50,6 −2,5 −639,8 393,1 −246,7 Orealiserad värdeförändring förvaltningsfastigheter 13,0 13,0 13,0 Resultat före skatt −687,9 63,6 −2,5 −626,8 393,1 −233,7 Skatter −8,0 −8,0 −75,4 −83,4 Periodens resultat −687,9 63,6 −10,5 −634,8 317,7 −317,1 31 dec 2022 Tillgångar Förvaltningsfastigheter 1 159,5 1 159,5 1 159,5 Exploateringsfastigheter 830,3 164,3 994,6 13,7 1 008,3 Bostäder under produktion 0,0 3 285,3 3 285,3 Övriga tillgångar 1 741,7 1 741,6 −720,3 1 021,3 Summa tillgångar 830,3 1 323,8 1 741,7 3 895,7 2 578,7 6 474,4 Eget kapital och skulder Eget kapital 1 173,7 1 173,7 −33,9 1 139,8 Räntebärande skulder 1 727,0 1 727,0 2 844,7 4 571,7 Övriga skulder 995,0 995,0 −232,1 762,9 Summa eget kapital och skulder 3 895,7 3 895,7 2 578,7 6 474,4 Rörelsemarginal, % neg neg Avkastning på eget kapital, % neg neg Soliditet, % 30,1 17,6 NOT 3 Aktierelaterade ersättningar LTI-program Besqab hade per den 30 september 2023 ett utestående långsiktigt aktiesparprogram (LTI-program) vilket godkänts av årsstämman 2020. Programmet riktar sig till samtliga anställda och syftar till att attrahera och behålla kompetent personal i koncernen. Antalet anmälda sparak- tier per den 30 september 2023 uppgick sammanlagt till 8 243, vilket motsvarar en maximal tilldelning om 26 227 matchnings- och prestat- ionsaktier. LTI 2019 avslutades i februari 2023. Förutsättningarna för tilldelning av matchningsaktier och prestationsaktier uppfylldes ej då aktiens totalavkastning varit negativ under aktuell sparperiod. LTI 2019 och LTI 2020 Antal sparaktier Utestående 1 januari 2023 17 261 Förverkade −2 400 Inlösta – Förfallna −6 618 Utestående 30 september 2023 8 243 Kostnaderna för programmen inklusive sociala avgifter har påverkat koncernens rapport över totalresultat enligt följande: Belopp i Mkr jan–sep 2023 jan–sep 2022 Försäljnings- och administrations- kostnader −1,2 −1,4 Totalt −1,2 −1,4 Under 2023 har en justering gjorts av tidigare års reserveringar för LTI 2020 vilket medfört en kostnadsminskning då bedömning gjorts att förutsättningarna för tilldelning ej kommer att uppfyllas. Konvertibelprogram Vid utgången av rapportperioden hade Besqab två utestående konverti- belprogram vilka godkänts av årsstämmorna 2021 respektive 2022. I april 2023 lämnade Besqab ett frivilligt återköpserbjudande riktat till samtliga konvertibelinnehavare. Konvertibler till ett nominellt värde om cirka 8,7 Mkr återköptes. Per den 30 september 2023 uppgick det nominella värdet av bolagets utestående konvertibler till 0,6 Mkr. De kvarvarande konver- tiblerna löper med en genomsnittlig årlig ränta på 3,31 procent. Lånen för- faller till betalning den 7 juli 2025 respektive den 7 juli 2026 i det fall kon- vertering ej sker dessförinnan. Om samtliga konvertibler skulle konverteras till aktier blir utspädningen 0,01 procent baserat på det totala antalet ak- tier och röster i bolaget per balansdagen. Programmen medför inte några löpande personalkostnader. ===== SIDA 28 ===== BE S QA B | D ELÅ RS RAP P ORT JA NUA RI –S EP TE MBE R 2023 28 NOT 4 Förvaltningsfastigheter Belopp i Mkr 30 sep 2023 Ingående verkligt värde 1 159,5 Orealiserade värdeförändringar −24,0 Omklassificering – Investeringar och förvärv 177,8 Utgående verkligt värde 1 313,3 Redovisat verkligt värde för förvaltningsfastigheter uppgick per den 30 september 2023 till 1 313,3 Mkr. Redovisat verkligt värde består av tre färdigställda vårdboenden och hyresrätter i egen förvaltning samt förvaltningsfastigheter under uppförande. Förvaltningsfastig- heter under uppförande avser uppförande av fastigheter bestående av 190 hyresrätter, ett vårdboende med 80 vårdbostäder och en för- skola. Investeringar består av nedlagda kostnader i fastigheter under uppförande. Inga nya förvärv har gjorts under perioden. NOT 5 Finansiella tillgångar och skulder värderade till verkligt värde Räntebärande skulder löper i huvudsak med tre månaders räntebind- ningstid, varvid det verkliga värdet bedöms i allt väsentligt överens- stämma med dess redovisade värde. För samtliga övriga finansiella tillgångar och skulder, som likvida medel, kundfordringar och leveran- törsskulder, antas redovisat värde utgöra en rimlig uppskattning av verkligt värde. NOT 6 Ställda säkerheter och eventualförpliktelser Koncernen Moderbolaget Belopp i Mkr 30 sep 2023 31 dec 2022 30 sep 2023 31 dec 2022 Ställda säkerheter För egna skulder Fastighetsinteckningar 1 794,6 1 957,4 – – Företagsinteckningar – 3,0 – – Summa 1 794,6 1 960,4 – – Eventualförpliktelser Borgen till förmån för bostadsrättsföreningar1 – – 3 443,9 4 016,4 Borgen till förmån för koncernföretag – – 1 029,7 1 013,9 Borgen till förmån för joint ventures2 333,3 733,3 333,3 733,3 Övriga borgensåtaganden3 159,5 159,5 – – Fullgörandegarantier utfärdade av tredje man 1,6 1,6 – – Ansvar för skulder i handelsbolag 1,9 2,0 – – Övriga4 100,0 55,8 100,0 – Summa 596,3 952,2 4 906,9 5 763,6 1 Moderbolagets borgen till förmån för bostadsrättsföreningar avser i sin helhet borgen för bostadsrättsföreningarnas kortfristiga finansiering (byggnadskreditiv) under produktionstiden. Borgen upphör när byggnaden är färdigställd och bostadsrättsföreningen tar upp sin långfristiga finansiering. Utnyttjad kredit hos bostadsrättsföreningar vilka borgen ställts för uppgick per den 30 september 2023 till 3 074 Mkr (2 359). Som lämnad säkerhet för upptagen kredit finns utöver borgen även uttagna pantbrev i bostadsrättsföreningars fastigheter. 2 Borgen till förmån för joint ventures avser borgen för förpliktelser i ingångna avtal som sker i joint venturesamverkan. Värdet av dessa borgensåtaganden har tagits upp till sina fulla belopp. Emellertid delas dessa åtaganden, genom solidariskt ansvar eller underborgen, med övriga parter i relevanta joint ventures. 3 Övriga borgensåtaganden gäller borgen för förpliktelser i tecknade förvärvsavtal. 4 En säljare av ett fastighetsägande bolag har under 2022 framställt ett krav på, och därefter under andra kvartalet 2023 även påkallat skiljeförfarande avseende, ytterligare betalning med påstående om att säljaren skulle ha rätt till en viss upp- räkning. Besqab har bedömt kravet som ogrundat och bestridit kravet, varför det inte har föranlett någon förändrad bedömning avseende köpeskillingens storlek. Nämnda krav förväntas därför inte i väsentlig grad negativt påverka Besqabs finansiella resultat eller ställning. Danderyd den 25 oktober 2023 Besqab AB (publ) Carola Lavén Verkställande direktör Denna delårsrapport har varit föremål för översiktlig granskning av bolagets revisor. Revisors granskningsrapport återfinns på sida 29. ===== SIDA 29 ===== BE S QA B | D ELÅ RS RAP P ORT JA NUA RI –S EP TE MBE R 2023 29 Revisors granskningsrapport BESQAB AB (PUBL) ORG.NR 556693-8881 Inledning Vi har utfört en översiktlig granskning av den finansiella delårsinformationen i sammandrag (delårsrapporten) för Besqab AB (publ) per 30 september 2023 och den niomånadersperiod som slutade per detta datum. Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för att upprätta och presentera denna delårsrapport i enlighet med IAS 34 och årsredovis- ningslagen. Vårt ansvar är att uttala en slutsats om denna delårsrapport grundad på vår översiktliga granskning. Den översiktliga granskningens inriktning och omfattning Vi har utfört vår översiktliga granskning i enlighet med International Standard on Review Engagements ISRE 2410 Översiktlig granskning av finansiell delårsinform- ation utförd av företagets valda revisor . En översiktlig granskning består av att göra förfrågningar, i första hand till personer som är ansvariga för finansiella frågor och redovisningsfrågor, att utföra analytisk granskning och att vidta andra översiktliga gransk- ningsåtgärder. En översiktlig granskning har en annan inriktning och en betydligt mindre omfattning jämfört med den inriktning och omfattning som en revis ion enligt International Standards on Auditing och god revisionssed i övrigt har. De granskningsåtgärder som vidtas vid en översiktlig granskning gör det inte möjligt för oss att skaffa oss en sådan säkerhet att vi blir medvetna om alla viktiga omständigheter som skulle kunna ha blivit identifie- rade om en revision utförts. Den uttalade slutsatsen grundad på en översiktlig granskning har därför inte den säkerhet som en uttalad slutsats grundad på en revision har. Slutsats Grundat på vår översiktliga granskning har det inte kommit fram några omständigheter som ger oss anled- ning att anse att delårsrapporten inte, i allt väsentligt, är upprättad för koncernens del i enlighet med IAS 34 och årsredovisningslagen samt för moderbolagets del i enlighet med årsredovisningslagen. Stockholm den 25 oktober 2023 Ernst & Young AB Fredric Hävrén Auktoriserad revisor ===== SIDA 30 ===== BE S QA B | D ELÅ RS RAP P ORT JA NUA RI –S EP TE MBE R 2023 30 Kvartalsöversikt Segmentsredovisning 1 Q3 2023 Q2 2023 Q1 2023 Q4 2022 Q3 2022 Q2 2022 Q1 2022 Q4 2021 Intäkter, Mkr 483,6 408,6 343,6 329,5 695,4 469,7 743,4 1 040,3 Rörelseresultat, Mkr –4,0 6,2 6,6 −705,9 6,5 30,3 37,4 103,8 Resultat före skatt, Mkr –18,2 −22,7 2,2 −707,6 3,6 28,2 49,0 143,8 Resultat efter skatt, Mkr –16,3 −21,2 1,2 −708,3 2,4 27,5 43,6 135,1 Rörelsemarginal, % neg 1,5 1,9 neg 0,9 6,5 5,0 10,0 Avkastning på eget kapital, % 2 neg neg 0,1 neg 0,5 5,9 9,2 31,0 Soliditet, % 49,0 48,7 31,4 30,1 41,9 40,1 41,0 40,1 Resultat per aktie före utspädning, kr –0,35 −0,53 0,08 −45,17 0,19 1,80 2,86 8,80 Eget kapital per aktie, kr 42,09 42,48 76,11 76,44 121,61 121,50 123,68 121,03 IFRS-redovisning 3 Q3 2023 Q2 2023 Q1 2023 Q4 2022 Q3 2022 Q2 2022 Q1 2022 Q4 2021 Intäkter, Mkr 443,8 232,8 751,9 659,5 364,0 365,3 777,7 125,5 Rörelseresultat, Mkr –34,2 −231,2 11,1 −354,0 30,9 15,9 68,5 −17,5 Resultat före skatt, Mkr –48,4 −66,5 6,7 −355,8 28,2 13,7 80,1 22,4 Resultat efter skatt, Mkr –41,8 −63,9 10,1 −416,8 16,0 9,3 74,3 18,0 Rörelsemarginal, % neg neg 1,5 neg 8,5 7,4 8,8 neg Avkastning på eget kapital, % 2 neg neg 1,0 neg 4,2 2,4 19,1 4,8 Soliditet, % 27,1 26,7 17,1 17,6 21,9 23,3 25,6 23,9 Förvaltningsfastigheter, Mkr 1 313,3 1 296,1 1 217,1 1 159,5 1 078,2 1 029,0 971,7 929,8 Exploateringsfastigheter, Mkr 980,4 913,3 880,1 1 008,3 951,1 749,2 845,7 978,1 Bostäder under produktion, Mkr 2 930,3 3 384,3 3 586,8 3 285,3 3 364,5 3 127,7 2 861,0 3 074,3 Likvida medel, Mkr 336,3 508,8 280,4 360,2 549,1 737,9 699,5 630,8 Eget kapital, Mkr 1 854,2 1 897,8 1 148,8 1 139,8 1 556,9 1 542,0 1 594,1 1 520,5 Räntebärande kortfristiga fordringar, Mkr 251,5 248,5 200,5 200,5 200,5 200,5 120,8 120,5 Räntebärande kortfristiga skulder, Mkr 3 595,4 3 978,8 3 722,6 3 772,5 3 525,3 3 218,3 2 994,8 3 017,1 Kassaflöde från den löpande verksamheten, Mkr 246,9 49,5 39,5 −730,6 −446,8 −62,9 129,3 −809,5 Kassaflöde från investeringsverksamheten, Mkr –34,3 −90,1 −70,0 −232,2 −49,8 −63,1 −38,9 −42,9 Kassaflöde från finansieringsverksamheten, Mkr –385,1 269,0 −49,3 692,2 307,8 164,4 −21,7 850,7 Periodens kassaflöde, Mkr –172,5 228,4 −79,8 −270,6 −188,8 38,4 68,7 −1,7 Resultat per aktie före utspädning, kr –0,91 −1,61 0,67 −26,26 1,07 0,62 4,84 0,84 Eget kapital per aktie, kr 40,08 41,02 74,49 74,24 100,51 99,52 102,87 98,21 Aktiekurs vid periodens slut, kr 26,80 27,30 33,00 79,00 100,00 120,00 165,00 185,00 Försäljning och produktion Q3 2023 Q2 2023 Q1 2023 Q4 2022 Q3 2022 Q2 2022 Q1 2022 Q4 2021 Antal produktionsstartade bostäder, st 3 0 0 0 25 116 40 192 377 Antal bostäder i pågående produktion, st 3 1 229 1 347 1 535 1 638 1 819 1 696 1 907 1 786 Antal sålda bostäder, st 4 85 54 41 29 59 101 122 258 Andel sålda och bokade bostäder i pågående produktion, % 4 72 64 65 61 66 68 69 70 Antal osålda bostäder i avslutad produktion, st 4 3 1 0 3 1 1 0 0 – varav upptagna i balansräkningen, st 0 0 0 0 0 0 0 0 1 Besqabs segmentsredovisning avspeglar det sätt på vilket bolagets styrelse och ledning följer verksamheten, se not 2 sida 25. 2 Avkastning på eget kapital avser ackumulerad period från och med räkenskapsårets början och har omräknats till helårstal. 3 Bostads-/äganderätter, hyresbostäder och vårdbostäder. 4 Bostads-/äganderätter. ===== SIDA 31 ===== BE S QA B | D ELÅ RS RAP P ORT JA NUA RI –S EP TE MBE R 2023 31 Definitioner och ordlista Besqab presenterar vissa finansiella mått i delårsrapporten som inte definieras av IFRS. Bolaget anser att dessa mått ger värdefull kompletterande information till investerare och bolagets ledning då de möjliggör utvärdering av bolagets prestation. Eftersom inte alla företag beräknar finansiella mått på samma sätt, är dessa inte alltid jämförbara med mått som används av andra företag. Dessa finansiella mått ska därför inte ses som en ersättning för mått som definieras enligt IFRS. Nyckeltalen nedan är inte definie- rade enligt IFRS om inte annat anges. DEFINITIONER Resultat per aktie Periodens resultat hänförligt till moderbolagets aktieägare, dividerat med genomsnittligt antal utestående aktier under perioden före och efter utspädning. Beräknas enligt IAS 33. Eget kapital per aktie Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare vid periodens slut dividerat med antalet utestående aktier vid periodens slut. Intäkter enligt segmentsredovisningen Intäkter enligt segmentsredovisningen varvid intäktsredovisning över tid tillämpas för samtliga projekt samt klyvningsmetoden tillämpas för vissa joint ventures. Besqabs segmentsredovisning avspeglar det sätt på vilket bolagets styrelse och ledning följer verksamheten. Bruttomarginal enligt segmentsredovisningen Bruttoresultat enligt segmentsredovisningen i procent av intäkter enligt segmentsredovisningen. Rörelseresultat enligt segmentsredovisningen Rörelseresultat enligt segmentsredovisningen varvid redovisning över tid tillämpas för samtliga projekt. Besqabs segmentsredo- visning avspeglar det sätt på vilket bolagets styrelse och ledning följer verksamheten. Rörelsemarginal enligt IFRS Rörelseresultatet i procent av intäkter. Rörelsemarginal enligt segmentsredovisningen Rörelseresultat enligt segmentsredovisningen i procent av intäkter enligt segmentsredovisningen. Avkastning på eget kapital enligt IFRS Periodens resultat hänförligt till moderbolagets aktieägare dividerat med genomsnittligt eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare. Vid del av år sker omräkning till helårstal. Avkastning på eget kapital enligt segmentsredovisningen Periodens resultat enligt segmentsredovisningen hänförligt till moderbolagets aktieägare dividerat med genomsnittligt eget kapital enligt segmentsredovisningen hänförligt till moderbolagets aktieägare. Vid del av år sker omräkning till helårstal. Soliditet enligt IFRS Eget kapital i procent av balansomslutningen vid periodens slut. Soliditet enligt segmentsredovisningen Eget kapital enligt segmentsredovisningen i procent av balansom- slutningen enligt segmentsredovisningen vid periodens slut. Belåningsgrad Räntebärande nettoskuld/-fordran dividerat med Värde. Räntebärande nettoskuld/-fordran Räntebärande skulder med avdrag för likvida medel. Värde Det sammanlagda värdet på förvaltningsfastigheter, andelar i intressebolag, utvecklingsfastigheter, exploateringsfastigheter, färdigställda bostäder och räntebärande fordringar. ORDLISTA Byggrätt Bedömd möjlighet att bebygga ett markområde. För bostäder motsvarar en byggrätt antingen en lägenhet, ett radhus eller ett fristående småhus. För att förfoga över en byggrätt krävs antingen ägande av marken eller någon form av avtal eller överenskommelse, såsom köpeavtal, markanvisningsavtal eller samarbetsavtal. Översiktsplan Kommunal plan som ger vägledning för beslut om användningen av mark och vattenområden samt om hur den byggda miljön ska utvecklas och bevaras. Översiktsplanen är inte juridiskt bindande. Detaljplan Kommunal plan med regler för markanvändning och utformning av byggnader och anläggningar inom ett visst område, vilken är juridiskt bindande och kan ligga till grund för bygglov. Planprocessen Planprocessen för detaljplaner regleras i plan- och bygglagen. Det är kommunen som beslutar om att påbörja planarbete. En planprocess kan inledas med ett planbesked om när planarbete kan påbörjas eller genom att kommunen själv tar initiativ till att påbörja ett planarbete. I planbeskedet anges riktlinjer för den fortsatta planeringen. I samband med att planarbetet inleds bedö- mer kommunen om det behövs ett planprogram. Ett eventuellt planprogram presenteras i ett programsamråd, innan det går vidare för godkännande. Kommunen tar fram ett planförslag tillsammans med fastighets- ägaren/exploatören som därefter skickas ut på samråd. Ett samråd pågår vanligtvis i sex veckor. Efter samrådet upprättar kommunen en samrådsredogörelse där alla synpunkter som har kommit in under samrådet sammanställs och bemöts. Ett omarbetat planförslag kommuniceras en andra gång genom att ställas ut på granskning. Granskningstiden är minst två veckor. Efter granskningstiden sammanställer och bemöter kommunen de inkomna synpunkterna i ett så kallat granskningsutlåtande. Efter granskningen får endast mindre justeringar av planförslaget göras innan beslut om antagande. Efter antagande kan detaljplanen över- klagas. Tiden för överklagande är tre veckor från det att kommunen tillkännagivit beslutet. Om detaljplanen inte upphävs eller överkla- gas, eller om överklaganden avslås i de högre instanserna, vinner detaljplanen laga kraft. Det betyder att detaljplanen är den gäl- lande regleringen av markanvändning och byggande inom området. Exploateringsfastigheter Exploaterbar fastighet, med eller utan byggnad. Avser främst ut- vecklingsbar mark med tillhörande byggrätter för framtida projekt. Förvaltningsfastigheter Förvaltningsfastigheter är fastigheter som innehas i syfte att gene- rera hyresintäkter och värdestegringar. Värderas till verkligt värde. ===== SIDA 32 ===== BE S QA B | D ELÅ RS RAP P ORT JA NUA RI –S EP TE MBE R 2023 32 Pressmeddelanden under tredje kvartalet 2023 2023-07-07 Besqabs delårsrapport januari–juni 2023 2023-09-20 Valberedning inför Besqabs årsstämma 2024 Kommande rapporttillfällen Bokslutskommuniké 2023 2 februari 2024 Delårsrapport januari–mars 2024 24 april 2024 Offentliggörande Denna information är sådan som Besqab är skyldigt att offentliggöra enligt EU:s marknadsmissbruksförordning och lagen om värdepappersmarknaden. Informationen lämnades, genom ovanstående kontaktpersoners försorg, för offentliggö- rande den 25 oktober 2023 klockan 07:30 (CEST). Inbjudan till telefonkonferens med webbpresentation Tid: onsdag den 25 oktober 2023 klockan 09:00–10:00. VD Carola Lavén och CFO Anna Jepson presenterar delårsrapporten. Presentationen avslutas med en frågestund. Presentationen hålls på svenska. För att delta i telefonkonferensen och frågestunden, vänligen registrera dig genom nedanstående länk för att få uppgifter om hur du ringer in: https://services.choruscall.it/DiamondPassRegistration/register?confirmat- ionNumber=7824931&linkSecurityString=f5ff7ebc5 Konferensen kan också följas online genom följande länk: https://fronto.vancastvideo.com/event/n5jRuhpS/8830/?lang=8156 Presentationen finns tillgänglig i samband med telefonkonferensen. Senare samma dag kommer även en inspelning av telefonkonferensen att finnas tillgänglig på hemsidan. Mer information finns på besqabgroup.se/investerare. Kontaktinformation Carola Lavén, VD Tel: 08-409 415 57 E-post: carola.laven@besqab.se Anna Jepson, CFO Tel: 08-409 415 79 E-post: anna.jepson@besqab.se Besqab AB (publ) Box 5, 182 11 Danderyd, besök: Golfvägen 2 Telefon: 08-409 416 00, e-post: info@besqab.se Organisationsnummer: 556693-8881