===== SIDA 1 ===== BOKSLUTSKOMMUNIKÉ JANUARI –DEC EMBER 202 3 Q4 ===== SIDA 2 ===== BE S QA B | B OKS LU TS K OMMU NI K É 2023 2 BOKSLUTSKOMMUNIKÉ Januari–december 2023 Januari–december 2023 • Enligt segmentredovisningen 1 uppgick periodens intäkter till 1 939,2 Mkr (2 238,0) och rörelseresultatet till -21,0 Mkr (−631,7). Jämförande rörelseresultat inkluderar engångsposter om totalt −665 Mkr. • Värdeförändringar förvaltningsfastigheter uppgick till −141,0 Mkr (13,0). • Periodens resultat efter skatt enligt segmentsredovisningen uppgick till −129,3 Mkr (−634,8) och resultat per aktie till −3,49 kr (−40,34). • Eget kapital en ligt segmentsredovisningen uppgick per balansdagen till 1 854,2 Mkr (1 173,7) och eget kapital per aktie till 40,08 kr (76,44). • Likvida medel enligt segmentsredovisningen uppgick per balansdagen till 302,7 Mkr (327,4). • Antal produktionsstartade bostäder uppgick till 57 (373) varav 0 (0) avser bostäder för eget ägande. • Antal sålda bostäder uppgick till 302 (311). • Enligt IFRS uppgick intäkterna till 2 384,9 Mkr (2 166,6) och rörelseresultatet till −156,6 Mkr (−238,6). Periodens resultat efter skatt enligt IFRS uppgick till −253,8 Mkr (−317,1) motsvarande −6,86 kr per aktie ( −19,76). Jämförande siffror för rörelseresultat och periodens resultat efter skatt inkluderar engångsposter om totalt − 334 Mkr. • Styrelsen föreslår att ingen utdelning lämnas för räkenskapsåret 2023 ( 0). Oktober–december 2023 • Enligt segmentsredovisningen1 uppgick kvartalets intäkter till 703,4 Mkr (329,5) och rörelseresultatet till -29,7 Mkr (−705,9). Jämförande rörelseresultat inkluderar engångs- poster om totalt −665 Mkr. • Resultat efter skatt enligt segmentsredovisningen uppgick till −93,0 Mkr (−708,3) och resultat per aktie uppgick till −2,01 kr (−45,17). • Värdeförändringar förvaltningsfastigheter uppgick till −117,0 Mkr (-0,0). • Antal produktionsstartade bostäder uppgick till 57 (25). • Antal sålda bostäder uppgick till 122 (29). • Enligt IFRS uppgick intäkterna till 956,3 Mkr (659,5) och rörelseresultatet till −96,1 Mkr (−354,0). Kvartalets resultat efter skatt enligt IFRS uppgick till −158,5 Mkr (−416,8) motsvarande −3,43 kr per aktie (−26,26). Jämförande siffror för rörelseresultat och periodens resultat efter skatt inkluderar engångsposter om total −334 Mkr. Väsentliga händelser under fjärde kvartalet • Produktionsstart av ett nytt projekt med 48 bostadsrätts- lägenheter i Hägersten. • Försäljning av cirka 100 bostadsbyggrätter vid Ulriksdals station till Solna kommun • Bytesaffär med Solna Stad avseende cirka 300 framtida bostadsbyggrätter i Huvudsta. • Försäljning av fem mindre fastigheter i Trollbäcken i Tyresö. Väsentliga händelser efter rapportperiodens utgång • Den 30 januari ingicks avtal om försäljning av tre vårdfastig- heter till Nrep. Som en följd av försäljningen har fastigheterna per den 31 december 2023 värderats till överenskommet fastighetsvärde i avtalet. Försäljningen medför en negativ resultateffekt efter skatt om 52,4 Mkr på 2023 års resultat samt ett positivt nettokassaflöde under 2024 om 242 Mkr. • Den 31 januari 2024 lämnade Aros Bostadsutveckling AB (publ) ett offentligt uppköpserbjudande till aktieägarna i Besqab med avsikten att tillsammans bilda en ny ledande aktör inom bostadsutveckling. 57 302 3 000 Produktionsstartade Sålda bostads-/ Byggrätter för bostäder äganderätter bostadsutveckling (373) (311) (3 800) 1 Besqabs segmentsredovisning avspeglar det sätt på vilket bolagets styrelse och ledning följer verksamheten, se not 2 på sida 25. Jämförelsetal inom parentes avser för resultatposter motsvarande period 2022 och för balansposter motsvarande balansdag 2022. Definitioner av nyckeltal finns på sidan 29. ===== SIDA 3 ===== BE S QA B | B OKS LU TS K OMMU NI K É 2023 3 VD kommenterar År 2023 har präglats av en fortsatt mycket svag bostadsmark- nad. Omvärldsfaktorer som hög inflation, ökande kostnader, höjda räntor och minskad köpkraft har fått stora konsekvenser på bostadsmarknaden och vår bransch. Antalet bostadstrans- aktioner har enligt Mäklarstatistik minskat med 14 procent jämfört med 2022 och nyproduktionen har i stort sett avstan- nat i hela landet. Situationen har varit mer ihållande än vad många förutspådde för ett år sedan. Besqab kommunicerade i slutet av 2022 att vi såg framför oss en fortsatt avvaktande bostadsmarknad, vilket medförde att vi re- dan vid årsskiftet 2022/2023 genomförde ett antal åtgärder för att möta det. Sedan dess har vi fortsatt agera för att, i den om- värld vi befinner oss i, på olika sätt positionera oss för framtiden. Årets resultat präglas av en utmanande bostadsmarknad Årets resultat efter skatt om -129 Mkr (-635) är främst en kon- sekvens av den svaga marknad vi befinner oss i. Vi har endast startat 57 nya bostäder under året och marginalen i på- gående projekt pressas av ökade kostnader och prisjuste- ringar. Resultatet påverkas även av ett antal engångsposter. Genomförda och avtalade fastighets- och byggrättsförsälj- ningar påverkar årets resultat negativt med nästan 100 Mkr men bidrar med ett positivt nettokassflöde om ca 340 Mkr. Yt- terligare nedskrivningar om ca 30 Mkr, negativa värdeföränd- ringar i våra förvaltningsfastigheter, lösen av obligationer samt neddragning av personal utgör andra engångsposter med negativ resultatpåverkan. Även vårt hälftenägda bolag Wallin påverkades av marknaden och bidrog negativt till års- resultatet med -10 Mkr. Proaktiva åtgärder för att positionera oss för framtiden De nedskrivningar i vår byggrättsportfölj och de avsättningar i pågående projekt som vi genomförde vid årsskiftet 2022/2023 har följts av flera viktiga åtgärder och nödvändiga beslut under året för att möta dagens och morgondagens bostadsmarknad. För att stärka vår finansiella ställning genomförde vi en företrä- desemission i början av 2023. Utfallet visar styrkan av att ha långsiktiga och starka ägare även i turbulenta tider. Likviden från företrädesemissionen användes till att i förtid lösa vårt ob- ligationslån om 800 Mkr. Detta stärkte vår soliditet från 31,4 procent vid ingången av året till 47,4 procent vid utgången av 2023. Genom åtgärden tog vi också bort refinansieringsrisken när obligationen skulle förfalla i maj 2024. Under 2023 har vi haft en hög pågående produktion tack vare många produktionsstarter under 2021–2022. För att möta lägre produktionsvolymer framöver kommunicerade vi före sommaren en anpassning av organisationen med cirka en fjär- dedel av personalstyrkan ner till cirka 100 personer. Att fatta ett sådant beslut var tungt men nödvändigt. Under året har vi haft ett stort fokus på vår försäljning. Totalt har vi sålt 302 (311) bostäder under 2023 vilket är en stark för- säljning givet den marknad vi befinner oss i. Det gör också att vi vid utgången av året har en låg riskprofil i pågående produkt- ion med totalt 77 procent sålda bostäder. Vid årets utgång var samtliga färdigställda projekt slutsålda förutom två lägenheter i RAW-projektet Vallastaden i Linköping. Hög aktivitet under fjärde kvartalet och inledningen av 2024 Vi hade en stark försäljning under det fjärde kvartalet med totalt 122 (29) sålda bostäder. Tack vare ett metodiskt försälj- ningsarbete i kombination med projekt i attraktiva lägen var det extra glädjande att vi under december lyckades produkt- ionsstarta ett nytt projekt med 48 bostäder i Hägersten. Under fjärde kvartalet genomfördes även två affärer med för- säljning av byggrätter och under inledningen av 2024 har vi ingått avtal om försäljning av tre vårdfastigheter. Dessa tre af- färer påverkar resultatet 2023 negativt men bidrar med positiva nettokassaflöden om ca 340 mkr. Genom dessa fastighets- och byggrättsaffärer stärker vi vår handlingsberedskap att göra fler affärer inom vår kärnverksamhet bostadsutveckling. Ny ledande bostadsutvecklare i Stockholm och Uppsala Den 31 januari 2024 lämnade Aros Bostadsutveckling AB (publ) ett offentligt uppköpserbjudande till aktieägarna i Besqab med avsikten att tillsammans bilda en ny ledande aktör inom bo- stadsutveckling. Genom att gå samman skapar vi en stark och konkurrenskraftig aktör på bostadsmarknaden i Storstockholm och Uppsala. Det nya bolaget, som föreslås heta Besqab, kommer bygga på båda verksamheternas styrkor. Jag har stor tilltro till Besqabs förmåga att fortsätta den posi- tiva utvecklingen och att kombinationen Besqab och Aros Bo- stadsutveckling kommer att ha utmärkta förutsättningar att bli en konkurrenskraftig och långsiktigt stark aktör på bo- stadsmarknaden under VD Magnus Anderssons ledning. Danderyd i februari 2024 Carola Lavén, VD ===== SIDA 4 ===== BE S QA B | B OKS LU TS K OMMU NI K É 2023 4 Nyckeltal koncernen Finansiell utveckling – segmentsredovisning 1 jan–dec 2023 jan–dec 2022 okt–dec 2023 okt–dec 2022 Intäkter, Mkr 1 939,2 2 238,0 703,4 329,5 Rörelseresultat, Mkr -21,0 −631,7 -29,8 −705,9 Resultat efter skatt, Mkr -129,3 −634,8 -93,0 −708,3 Rörelsemarginal, % neg neg neg neg Avkastning på eget kapital, % 2 neg neg neg neg Soliditet, % 47,4 30,1 47,4 30,1 Resultat per aktie före utspädning, kr -3,49 −40,34 -2,01 −45,17 Eget kapital per aktie, kr 40,08 76,44 40,08 76,44 Finansiell utveckling – IFRS jan–dec 2023 jan–dec 2022 okt–dec 2023 okt–dec 2022 Intäkter, Mkr 2 384,9 2 166,6 956,3 659,5 Rörelseresultat, Mkr –156,6 −238,6 –96,1 −354,0 Resultat efter skatt, Mkr –253,8 −317,1 –158,5 −416,8 Rörelsemarginal, % neg neg neg neg Avkastning på eget kapital, % 2 neg neg neg neg Soliditet, % 25,5 17,6 25,5 17,6 Resultat per aktie före utspädning, kr –6,86 −19,76 –3,43 −26,26 Eget kapital per aktie, kr 36,65 74,24 36,65 74,24 Försäljning och produktion jan–dec 2023 jan–dec 2022 okt–dec 2023 okt–dec 2022 Antal produktionsstartade bostäder, st 3 57 373 57 25 Antal bostäder i pågående produktion, st 3 1 104 1 638 1 104 1 638 Antal sålda bostäder, st 4 302 311 122 29 Andel sålda och bokade bostäder i pågående produktion, % 5 77 61 77 61 Antal osålda bostäder i avslutad produktion, st 5 2 3 2 3 – varav upptagna i balansräkningen, st 0 0 0 0 1 Besqabs segmentsredovisning avspeglar det sätt på vilket bolagets styrelse och ledning följer verksamheten, se not 2. 2 Avkastning på eget kapital har omräknats till helårstal. 3 Bostads-/äganderätter, hyresbostäder och vårdbostäder. 4 Bostads-/äganderätter och hyresbostäder sålda till externa investerare. 5 Bostads-/äganderätter. NIVÅ, Mariehäll Stockholm, i pågående produktion ===== SIDA 5 ===== BE S QA B | B OKS LU TS K OMMU NI K É 2023 5 Marknadsutveckling Nyproduktionsmarknaden Året kännetecknades av fortsatt geopolitisk oro, hög inflation, höjda räntor och en rekordsvag krona. Riksbanken har höjt styrräntan i olika omgångar för att i september höjas till 4,0 procent. Kraftigt höjda bolåneräntor i kombination med ökade levnadskostnader och en allmän marknadsoro har gjort bo- stadsköparna priskänsliga och avvaktande i sina köpbeslut. Det minskade antalet genomförda bostadsaffärer har medfört ett historiskt högt utbud på successionsmarknaden och fal- lande bostadspriser. Priserna på successionsmarknaden har emellertid börjat stabilisera sig enligt Svensk Mäklarstatistik och priserna i snitt är nu tillbaka på 2020 års nivåer. Priserna för bostadsrätter i Stockholms län slutade i stort oförändrade sett över året. Jämfört med toppnoteringen i mars 2022 har priserna i länet minskat med 11 procent och jämfört med december 2022 har priserna ökat med 3 procent. Bostads- köparna är fortfarande avvaktande i sina köpbeslut och jäm- fört med förra året har antalet genomförda bostads-affärer ökat något men är betydligt färre än normalt med hänsyn till det stora utbudet. Höjda räntor samt ökade levnadskostnader påverkar hushål- lens betalningsförmåga och ovisshet kring prisutvecklingen på bostadsmarknaden påverkar även betalningsviljan. Detta påverkar särskilt nyproduktionsmarknaden där kunderna måste fatta köpbeslut långt i nnan de kan tillträda bostaden. Hushållens förväntningar om den framtida prisutvecklingen på bostäder har dock skiftat i slutet av året. Enligt SEB:s Bo- prisindikator är det nu fler hushåll som tror på ökade bo- stadspriser om ett år än de som tror att priser na kommer att sjunka. Antalet produktionsstartade bostäder är fortsatt kvar på mycket låga nivåer. Jämfört med december 2022 har Byggfaktas Byggstartsindikator för bostäder fallit med cirka 25 procent. Den kraftiga nedgången i produktionsstarter i en bransch där ledtiderna är flera år innebär stora utmaningar för många aktörer. Det underliggande behovet av fler bostä- der är dock stort, särskilt i Stockholms län och Uppsala. Enligt SCB har Byggkostnadsindex (BKI) ökat med 5,9 procent jämfört föregående år. Framtida kostnadsutveckling är osäker på grund av inflation, svag krona och geopolitisk oro. Kost- nadsökningen signalerar fortsatt utmaningar för byggsektorn, med risk för fortsatt ökande kostnader för material och arbets- kraft även om inflationstakten börjat avta. Fastighetsmarknaden Under hela 2023 har aktiviteten på fastighetsmarknaden varit svag, och transaktionsvolymen fram till december visar en be- tydande nedgång jämfört med samma period 2022. Trots den övergripande avmattningen genomfördes dock ett antal bety- dande transaktioner inom bostadssegmentet under årets in- ledning. Köpare och säljare har börjat mötas på nya direktav- kastningsnivåer där miljöcertifierade nyproducerade hyres- rättsprojekt med investeringsstöd särskilt har varit i fokus. Fastighetsmarknadens framtid förblir osäker på grund av på- verkan från inflation, räntor, arbetsmarknaden och det geopo- litiska läget. Denna osäkerhet skapar försiktighet bland poten- tiella investerare och marknadsaktörer. Trots initiala tecken på återhämtning så är marknaden fortsatt påverkad. Kostnadsut- vecklingen framåt är fortfarande svårbedömd med hänsyn till den ihållande inflationen och en historiskt svag krona. HÄGGVIKS DUNGE, Sollentuna, färdigställt i fjärde kvartalet ===== SIDA 6 ===== BE S QA B | B OKS LU TS K OMMU NI K É 2023 6 Bostadsproduktion och försäljning Produktionsstarter och pågående produktion Per den 31 december 2023 hade Besqab 1 104 bostäder, inklu- sive vårdbostäder och hyresbostäder, i pågående produktion (1 638). Under det fjärde kvartalet färdigställdes 142 bostads- rättslägenheter samt 34 hyresbostäder. Bostadsrättsprojekten som färdigställdes var Häggviks Dunge i Sollentuna och Maga- sinet i Nacka och hyresbostäderna utgjordes av projektet Hem- maplan i Uppsala. Med ökande byggkostnader, sjunkande bostadspriser och osä- kerhet kring den framtida makroekonomiska utvecklingen har möjligheterna att produktionsstarta nya bostadsprojekt för- sämrats. Därutöver är myndighetsbeslut för detaljplaner och bygglov fortfarande viktiga faktorer för produktionsstarter. Under perioden januari-december 2023 har Besqab, trots dessa utmaningar, produktionsstartat 57 (373) bostäder. Årets produktionsstarter avser 48 bostadsrättslägenheter i Lilla Häll samt 9 stadsradhus i bostadsrättsform i Ella Allé som produkt- ionsstartades under det fjärde kvartalet. Utveckling av försäljning Antalet sålda bostäder uppgick under perioden januari– december 2023 till 302 bostäder (311), varav 122 bostäder (29) såldes under det fjärde kvartalet. Per den 31 december 2023 fanns därtill omkring 10 bokade eller sålda bostäder i sälj- startade men inte produktionsstartade projekt. Bostaden definieras som såld under förutsättning att projektet har produktionsstartat och det föreligger bindande förhandsavtal, och först då inleds projektets resultatavräkning. Per den 31 december 2023 var 868 bostads-/äganderätter i på- gående produktion och av dem uppgick andelen bokade och sålda bostäder till 77 procent (61), varav samtliga bostäder av- såg sålda bostäder. Per balansdagen fanns 2 osålda bostäder i avslutad produktion (3) av vilka båda avser projektet RAW Vallastaden etapp 1 i Linköping som färdigställdes under det tredje kvartalet. I de bostadsrättsprojekt som färdigställs under 2024 fanns per den 31 december 2023 sammanlagt 116 osålda bostäder vilket motsvarar en försäljningsgrad på 83 procent, att jämföra med 79 procent vid årets ingång. Bostäder i pågående produktion per 2023-12-31 Projekt Kommun Kategori Antal bostäder Produktionsstartat Planerat färdigställande Nacka Strand Fabriken Nacka Lägenheter, brf 49 Q2 2021 2024 Solna Estrad Solna Lägenheter, brf 62 Q3 2021 2024 Kapellgärdet Uppsala Lägenheter, hr 19 Q4 2020 2024 Nivå Stockholm Lägenheter, brf 251 Q4 2021/Q1 2022 2024 Årsta Ljuva Stockholm Lägenheter, brf 70 Q4 2021 2024 Norrberget Skutan & Eken Vaxholm Lägenheter, brf 58 Q4 2021 2024 Syrenbersån Uppsala Lägenheter, hr 137 Q4 2021 2024 Boston Stockholm Lägenheter, brf 47 Q1 2022 2024 Kapellgärdet Uppsala Vårdbostäder 80 Q4 2020 2024 Fullerö Berså Uppsala Småhus, brf 40 Q2 2022 2024 Solna Parad Solna Lägenheter, brf 116 Q3 2022 2024 Ella Allé Täby Lägenheter, brf 127 Q2 2021 2025 Lilla Häll Stockholm Lägenheter, brf 48 Q4 2023 2025 Summa 1 104 Målnivå andel bokade eller sålda bostads-/äganderätter i produktion 0 150 300 450 600 750 900 Q1 2022 Q2 2022 Q3 2022 Q4 2022 Q1 2023 Q2 2023 Q3 2023 Q4 2023 Vårdbostäder Hyresrätter Bostads-/äganderätter Samtliga bostäder, rull 4 kv Produktionsstartade bostäder antal 0 100 200 300 400 500 600 Q1 2022 Q2 2022 Q3 2022 Q4 2022 Q1 2023 Q2 2023 Q3 2023 Q4 2023 Bostads-/äganderätter Samtliga bostäder, rull 4 kv Sålda bostäder (bostads-/äganderätter) antal 30% 40% 50% 60% 70% 80% 0 400 800 1 200 1 600 2 000 Q1 2022 Q2 2022 Q3 2022 Q4 2022 Q1 2023 Q2 2023 Q3 2023 Q4 2023 Vårdbostäder Hyresbostäder Bostads-/äganderätter Andel bokade eller sålda bostads-/äganderätter i produktion Bostäder i pågående produktion vid kvartalets utgång antal ===== SIDA 7 ===== BE S QA B | B OKS LU TS K OMMU NI K É 2023 7 Projektutveckling Ägda hem Inom affärsområdet tillika rörelsesegmentet Projektutveckling Ägda hem utvecklar Besqab välplanerade bostäder upplåtna med bostadsrätt eller äganderätt i eftertraktade lägen i Stockholms län och Uppsala. Försäljning Aktiviteten på nyproduktionsmarknaden har under 2023 va- rit avvaktande. Intresset för Besqabs projekt har varit och är fortsatt bra med välbesökta visningar, men osäkerheten hos kunderna är stor och det tar längre tid att fatta köpbeslut där många behöver sälja sin befintliga bostad först eller vill invänta en stabilare marknad. För bostäder i projekt i at- traktiva bostadslägen med låg konkurrens från annan ny- produktion är kunderna mer benägna att fatta köpbeslut. Antalet sålda bostäder i form av tecknade bindande för- handsavtal summerade under perioden januari–december 2023 till 302 bostäder (311), av vilka 122 bostäder (29) avser det fjärde kvartalet. Bostäder i produktion Per den 31 december 2023 hade affärsområdet 868 bostä- der (1 172) i pågående produktion. Av dessa var 77 procent (61) bokade eller sålda, varav samtliga bostäder avsåg sålda bostäder. Besqab har produktionsstartat 57 bostäder med bostadsrätt under perioden januari–decem- ber 2023 (373). Under året har fem projekt om totalt 355 bostäder färdigställts: Legera Brf Hagastaden i Stockholm, Verksta- den och Magasinet i Nacka strand, Häggviks Dunge i Sol- lentuna samt RAW Vallastaden i Linköping. I avslutade projekt finns vid rapportperiodens utgång två osålda lägenheter i RAW Vallastaden . Övriga färdigställda projekt är slutsålda. RÖRELSESEGMENT Projektutveckling Ägda hem Intäkterna för rörelsesegmentet Projektutveckling Ägda hem uppgick för perioden januari–december 2023 till 1 879,7 Mkr (2 022,4). Minskningen i intäkter beror i hu- vudsak på färre antal bostäder i pågående produktion och att antalet produktionsstartade bostäder minskat. Segmentets rörelseresultat uppgick till −49,9 Mkr (- 687,9) vilket gav en negativ rörelsemarginal (negativ). Det negativa rörelseresultatet är främst en konse- kvens av engångsposter i form av avyttringar av byggrätter och nedskrivningar om totalt 77,1 Mkr men även färre bostäder i pågående prod uktion och ökade kostnader. Projektutveckling (segmentsredovisning) jan–dec 2023 jan–dec 2022 Intäkter, Mkr 1 879,7 2 022,4 Bruttomarginal, % 4,6 neg Rörelseresultat, Mkr -49,9 −687,9 Rörelsemarginal, % neg neg Redovisat värde exploateringsfastigheter, Mkr 659,8 830,3 Antal produktionsstartade bostäder, st 57 373 Antal sålda bostäder, st 302 311 Antal bostäder i pågående produktion, st 868 1 172 Andel sålda och bokade bostäder i pågående produktion, % 77 61 ===== SIDA 8 ===== BE S QA B | B OKS LU TS K OMMU NI K É 2023 8 Projektutveckling Investeringsfastigheter Inom affärsområdet Projektutveckling Investeringsfastigheter utvecklar Besqab hyresbostäder, vårdfastigheter och annan samhällsservice för eget ägande eller för försäljning till investerare. Affärsområdet ingår i rörelsesegmentet Projekt- utveckling Investeringsfastigheter och Förvaltningsfastigheter. Fastigheter i produktion Per den 31 december 2023 hade Besqab två projekt i pro- duktion som uppförs för eget ägande och förvaltning. I Ul- tuna Trädgårdsstad i Uppsala uppförs ett hyresrättsprojekt med totalt 137 lägenheter, Syrenbersån. Lägenheterna be- räknas färdigställas under 2024 och har en uthyrbar yta om cirka 6 000 kvm. Därtill uppför Besqab projektet Kapellgärdet i Uppsala. Kapellgärdet består av 146 hyresbostäder, varav 127 upp- förs med beviljat investeringsstöd, ett vårdboende med 80 vårdbostäder samt en förskola. Projektet färdigställs i etap- per med inflyttningar under 2023–2024. 15-åriga hyresavtal har ingåtts för såväl vårdboendet som förskolan. För- medling och inflyttning av de 127 hyresbostäderna med in- vesteringsstöd har skett i etapper under hösten 2023 och samtliga lägenheter är uthyrda i flerfamiljshyreshuset. Vård- boendet och förskolan färdigställs under våren 2024 där det i de övre planen även finns 19 hyresbostäder. Planerade investeringsfastigheter Nya affärsmöjligheter samt utveckling av befintlig byggrätts- portfölj utvärderas löpande. Besqab arbetar bland annat med ett antal detaljplaner för uppförande av vårdboenden i Hässelby Villastad i Stockholm respektive Norrtälje, samt nya hyresrätter i Bromma i Stockholm. RÖRELSESEGMENT Projektutveckling Investeringsfastigheter och Förvaltningsfastigheter Intäkterna för rörelsesegmentet Projektutveckling Investe- ringsfastigheter och Förvaltningsfastigheter uppgick under perioden januari–december 2023 till 59,5 Mkr (215,6). In- täkterna består i huvudsak av successiv vinstavräkning i det sålda hyresrättsprojektet Lindallén som färdigställdes under det första kvartalet och hyresintäkter från vårdbo- enden under förvaltning. Driftnettot från Besqabs fastig- heter under förvaltning ökade för perioden till 37,1 Mkr (29,5). Segmentets rörelseresultat för perioden januari–decem- ber 2023 minskade till 31,2 Mkr (57,7). Minskningen i in- täkter och resultat beror på att Lindallén endast vinstav- räknats under del av rapportperioden. Föregående år vinstavräknades Lindallén under hela rapportperioden. Orealiserade värdeförändringar från färdigställda för- valtningsfastigheter och förvaltningsfastigheter under uppförande uppgick till −141,0 Mkr (13,0). -113 Mkr av värdeförändringen är hänförlig till överenskommet fas- tighetsvärde i ingånget avtal om försäljning av tre av fastigheterna. Projektutveckling Investeringsfastigheter och Förvaltningsfastigheter (segmentsredovisning) jan–dec 2023 jan–dec 2022 Intäkter, Mkr 59,5 215,6 Rörelseresultat, Mkr 31,2 57,7 Rörelsemarginal, % 52,4 26,7 Värdeförändring förvaltningsfastigheter, Mkr -141 13,0 Redovisat värde förvaltningsfastigheter, Mkr 1 344,2 1 159,5 Redovisat värde exploateringsfastigheter, Mkr 7,6 164,0 Antal bostäder i pågående produktion vid periodens slut, st 236 466 varav bostäder för eget ägande och förvaltning 236 363 varav bostäder sålda till externa investerare - 103 Antal produktionsstartade bostäder, st 0 0 ===== SIDA 9 ===== BE S QA B | B OKS LU TS K OMMU NI K É 2023 9 Förvaltningsfastigheter Inom affärsområdet Förvaltningsfastigheter äger och förval- tar Besqab egenutvecklade hyresbostäder, vårdfastigheter och annan samhällsservice. Affärsområdet ingår i rörelse- segmentet Projektutveckling Investeringsfastigheter och Förvaltningsfastigheter. Fastigheter under förvaltning Per den 31 december 2023 hade Besqab tre vårdboenden och ett hyresrättsprojekt under förvaltning om totalt 180 vårdbostä- der och 127 hyresbostäder med en uthyrbar yta om cirka 19 400 kvm. Vårdboendet Villa Solhem i Spånga drivs av vårdoperatö- ren Vardaga och Ersta Diakoni driver verksamheten i Sarahem- met i Nacka och Juliahemmet i Uppsala. Den genomsnittliga återstående löptiden för tecknade hyresavtal för fastigheter un- der förvaltning var vid periodens utgång 13 år. Fastighetsvärdering Det redovisade verkliga värdet för färdigställda förvaltningsfastigheter baseras på en marknadsvärdering utförd av ett externt värderingsföretag varje kvartal. I sam- band med varje årsskifte görs en djupare analys av framtida kassaflöden för respektive fastighet med hänsyn till gällande hyreskontraktsvillkor, index, avkastningskrav, marknadsläge, hyresnivåer, drifts- och underhållskostnader samt genom- förda fastighetstransaktioner i närområdet genom ortspris- analys. För övriga kvartal gör det exter na värderingsföretaget en uppdatering av marknadsvärdet med hänsyn till förändringar i framtida kassaflöden samt senast genomförda fastighetstransaktioner genom ortsprisanalys. Även förvalt- ningsfastigheter i produktion marknadsvärderas av ett exte rnt värderingsföretag enligt samma princip som för färdigställda förvaltningsfastigheter minskat med bedömd återstående entreprenadutgift samt återstående bedömd projektrisk. Redovisat verkligt värde för samtliga förvaltningsfastigheter uppgick per den 31 december 2023 till 1 344,2 Mkr (1 159,5), varav 938,1 Mkr (779) avser färdigställda förvaltningsfastig- heter i egen förvaltning och 406,1 Mkr (380) avser förvaltnings- fastigheter i produktion. Orealiserade värdeförändringar för perioden januari–december 2023 uppgick till -141,0 Mkr (13,0) och är till stor del hänförliga till ingånget avtal för försäljning av tre av fastigheterna vilka värderats utifrån överenskommet fastighetsvärde i avtalet med köparen. Genomsnittligt avkast- ningskrav för det fjärde kvartalet 2023 för övriga färdigställda fastigheter var i linje med tredje kvartalet 2023. De använda direktavkastningskraven i värderingen ligger i intervallet 3,7– 4,3 procent. Det externa värderingsföretaget gör även en marknadsvärde- ring av det totala underliggande fastighetsvärdet och drift- nettot för Besqabs totala fastighetsportfölj, där förvaltnings- fastigheter i produktion marknadsvärderas som om de vore färdigställda. I den externa värderingen bedöms underlig- gande fastighetsvärde uppgå till cirka 1 624 Mkr (1 637) och det underliggande driftnettot till cirka 68 Mkr (64). Förvaltningsfastigheter jan–dec 2023 jan–dec 2022 Hyresintäkter 42,1 33,5 Driftnetto 37,1 29,5 Värdeförändring -141,0 13,0 Fastighetsvärde 1 344,2 1 159,5 varav färdigställda förvaltningsfastigheter 938,1 779,3 varav förvaltningsfastigheter i produktion 406,1 380,2 JULIAHEMMET, Uppsala, vårdboende under förvaltning ===== SIDA 10 ===== BE S QA B | B OKS LU TS K OMMU NI K É 2023 10 Bedömt underliggande fastighetsvärde och driftnetto, fördelning per 2023-12-31 Färdigställda förvaltnings- fastigheter Förvaltningsfastigheter under produktion Färdigställda förvaltnings- fastigheter Förvaltningsfastigheter under produktion Färdigställda förvaltningsfastigheter per 2023-12-31 Projekt Kommun Kategori Antal bostäder Uthyrbar yta, kvm Årligt drift- netto, Mkr Uthyrnings- grad, % Färdigställt Sarahemmet Nacka Vårdboende 54 3 930 100 % Q2 2018 Villa Solhem Stockholm Vårdboende 57 4 120 100 % Q2 2019 Juliahemmet Uppsala Vårdboende 69 4 800 100 % Q1 2021 Kapellgärdet Uppsala Hyresbostäder 127 6 540 100 % Q4 2023 Summa färdigställda förvaltningsfastigheter 307 19 390 41 100 % Förvaltningsfastigheter i produktion per 2023-12-31 Projekt Kommun Kategori Antal bostäder Uthyrbar yta, kvm Förväntat årligt driftnetto, Mkr Uthyrnings- grad, % Påbörjad produktion Planerat färdigställande Kapellgärdet Uppsala Hyresbostäder 1 19 760 - Q4 2020 2024 Kapellgärdet Uppsala Vårdboende 80 5 050 100 % Q4 2020 2024 Kapellgärdet Uppsala Förskola – 560 100 % Q4 2020 2024 Ultuna Uppsala Hyresbostäder 137 6 060 23 %1 Q4 2021 2024 Summa förvaltningsfastigheter i produktion 236 12 430 27 1 Förmedling pågår vid rapportperiodens utgång. KAPELLGÄRDET, Uppsala, hyresbostäder under förvaltning Underliggande fastighetsvärde 1 624 Mkr Underliggande driftnetto 68 Mkr ===== SIDA 11 ===== BE S QA B | B OKS LU TS K OMMU NI K É 2023 11 Besqabs byggrättsportfölj Per den 31 december 2023 hade Besqab cirka 3 000 byggrät- ter (3 800), varav 470 byggrätter (440) avser Besqabs andel av projekt som utvecklas i den delägda verksamheten Bygg- nadsfirman Erik Wallin AB. Av de byggrätter som utvecklas i egen portfölj var cirka 800 byggrätter upptagna i balansräk- ningen vid rapportperiodens utgång. Antalet byggrätter i byggrättsportföljen baseras på aktuella bedömningar av respektive projekt och exkluderar bostäder i pågående produktion. För projekt utan detaljplan eller i detalj- planeskede kan utformning av planen, myndighetsbeslut och marknadsutveckling medföra att antalet byggrätter förändras. Byggrättsportföljen, fördelning antal byggrätter per 2023-12-31 Projekt i egen portfölj per 2023-12-31 Projekt Kommun Antal bygg- rätter, cirka Planerad upplåtelse Aktuell status detaljplan Bedömd produktionsstart1 RAW Vallastaden Linköping 44 Brf Lagakraftvunnen 2024 Aspudden Stockholm 46 Brf Lagakraftvunnen 2024 Gröndal Stockholm 40 Brf Lagakraftvunnen 2024 Ubby Vallentuna 7 Äganderätt Lagakraftvunnen 2024 Norrberget Vaxholm 160 Brf Lagakraftvunnen 2024 RAW Öster Mälarstrand Västerås 80 Brf Lagakraftvunnen 2024 Saltängen Nacka 45 Brf Granskning 2025 Solna Centrum Solna 195 Brf, hyresrätt Lagakraftvunnen 2024 Årstastråket Stockholm 100 Brf Samråd 2025 Skeppskajen2 Uppsala 500 Brf Lagakraftvunnen 2025 Fullerö Hage Uppsala 47 Brf Lagakraftvunnen 2025 Kapellgärdet Uppsala 15 Brf Lagakraftvunnen 2025 Skiftinge Eskilstuna 70 Vårdbostäder Lagakraftvunnen 2026 Stuvsta Huddinge 70 Brf Samråd 2026 Ekudden Nacka 40 Ägarlägenhet Samråd 2026 Kvisthamra Norrtälje 50 Vårdbostäder Samråd 2026 Stureby Stockholm 50 Brf Startskede 2026 Beckomberga Stockholm 60 Brf Startskede 2026 Åkeshov Stockholm 70 Hyresrätt Startskede 2026 Hässelby Villastad Stockholm 60 Vårdbostäder Antagandeskede 2026 Bergvik Södertälje 40 Brf Startskede 2026 Malma Hage Uppsala 25 Brf Samråd 2026 Barkarby Centrum Järfälla 65 Brf Granskning 2027 Rönninge Salem 45 Brf Planförslag inför samråd 2027 Stadshagen Stockholm 40 Brf Lagakraftvunnen 2027 Trollbäcken Tyresö 60 Brf Startskede 2027 Ubby Vallentuna 50 Brf Planbesked 2027 Solna Huvudsta Solna 300 Brf, hyresrätt Startskede 2027 RAW Barkarby Centrum Järfälla 40 Brf Granskning 2028 Roslags Näsby Täby 80 Brf Planbesked 2028 Summa 2 494 1 Produktionsstarter för stora projekt sker normalt i etapper över flera år. Produktionsstarter för projekt med lagakraftvunnen detaljplan kan påverkas av myndighetsbeslut för bygglov, utbyggnadsordning och kommunala exploateringsarbeten. 2 Utvecklas i JV delägt av Besqab 50 procent och Ikano Bostad 50 procent. Stockholm, 19% Uppsala, 24% Solna, 20% Täby, 3% Vaxholm, 6% Övriga, 28% Översikts - planering, 5% Pågående detaljplanearbete, 45% Lagakraftvunnen detaljplan, 50% ===== SIDA 12 ===== BE S QA B | B OKS LU TS K OMMU NI K É 2023 12 Delägare i bostadsutvecklaren Byggnadsfirman Erik Wallin AB Besqab äger 50 procent av aktierna i bostadsutvecklaren Byggnadsfirman Erik Wallin AB (Wallin). Verksamheten i Wallin bedrivs som joint venture tillsammans med Byggnadsfirman Erik Wallin Invest AB som äger rest- erande 50 procent av aktierna. Verksamhetens utveckling Under 2023 avslutade Wallin produktionen i två projekt som har utvecklats i JV-bolag delägt med Nrep: 135 lägenheter i Kvartetten 2 i Haga-staden och 72 lägen- heter i Triolen i Hammarbyhöjden. Under sista kvartalet produktionsstartades projektet Nytorget. Under perio- den januari–december 2023 såldes totalt sex bostäder. Samtliga tidigare färdigställda projekt är slutsålda. Besqabs andel av Wallins resultat för perioden januari– december 2023 uppgick till -9,7 Mkr och redovisas enligt kapitalandelsmetoden i koncernens resultaträkning som resultat från andelar i joint ventures och i koncernens balansräkning som andelar i intressebolag. Wallin redo- visar resultat vid färdigställande samt tillkommande resultat från utdelningar i koncern- och intressebolag. Nyckeltal Wallin1 jan–dec 2023 jan–dec 2022 Antal produktionsstartade bostäder, st 8 0 Antal bostäder i pågående produktion, st 8 207 Antal sålda bostäder, st 6 13 Andel bokade/sålda bostäder i pågående produktion, % – 97 Antal byggrätter, st 940 1 035 1 I antal redovisade bostäder och byggrätter ingår 100 procent av projekt som utvecklas i joint ventures. Nyckeltal för Wallin ingår ej i Besqabs redovisade produktions- och försäljningsrelaterade nyckeltal. Projekt i delägda bolaget Wallin1 (antal byggrätter avser Besqabs andel av totalt antal byggrätter i projektet, baserat på finansiell andel) Projekt Kommun Antal bygg- rätter, cirka Planerad upplåtelse Aktuell status detaljplan Bedömd produktionsstart2 Magelungen Stockholm 58 Brf Samråd 2024 Hagastaden Stockholm - Kontor/lokal Lagakraftvunnen 2026 Södra Värtan Stockholm 25 Brf Samråd 2026 Kråksätra Stockholm 25 Brf Startskede 2026 Örbyleden Stockholm 125 Brf/hyresrätt Startskede 2026 Stadshagen Stockholm 48 Brf Lagakraftvunnen 2027 Årsta Etapp 1 3 Stockholm 25 Brf Lagakraftvunnen 2027 Farsta strand Stockholm 35 Brf Samråd 2027 Valhallavägen Stockholm 25 Brf Programsamråd 2027 Årsta Etapp 4 Stockholm 108 Hyresrätt Planförslag till granskning 2028 Summa 470 1 Wallin delägs av Besqab till 50 procent och av Byggnadsfirman Erik Wallin Invest till 50 procent. 2 Produktionsstarter för stora projekt sker normalt i etapper över flera år. Produktionsstarter för projekt med lagakraftvunnen detaljplan kan påverkas av myndighetsbeslut för bygglov, utbyggnadsordning och kommunala exploateringsarbeten. 3 Utvecklas i JV delägt av Wallin 50 procent och Nrep 50 procent. Wallins projekt Renstiernas gata vid Nytorget, Södermalm ===== SIDA 13 ===== BE S QA B | B OKS LU TS K OMMU NI K É 2023 13 Övrig information Hållbarhet För att säkerställa en affär som är uthållig och lönsam över tid har Besqab ett hållbarhetsperspektiv i samtliga delar av verk- samheten. Ett systematiskt hållbarhetsarbete sker inom priorite- rade områden baserat på de frågor som bolagets intressenter sätter högt på sin agenda och med fokus på var Besqab kan göra mest skillnad. Det ska vara enkelt att leva hållbart i Besqabs bostäder. De välplanerade bostäderna har bland annat närhet till hållbara transporter och system för att effektivisera bostädernas resursförbrukning. Gårdar och närmiljö utformas för att upp- muntra till rekreation och rörelse. Både bostaden och boende- miljön ska främja en hållbar och hälsosam livsstil. Besqab tar ansvar för att bidra till bostädernas minskade miljö- och klimatpåverkan och har valt att använda miljö- märkningen Svanen. Svanen är en tydlig kvalitetsstämpel och innebär att våra kunder kan känna en trygghet i att bostaden är externt granskad och kvalitetssäkrad sett till både människors hälsa och miljön. Svanens krav tillämpas från projektens tidiga skeden och målsättningen är att alla framtida projekt ska Svanenmärkas. Av samtliga 1 104 bostä- der i pågående produktion vid utgången av rapportpe rioden genomgår 77 procent processen för Svanenmärkning. Ett led i arbetet mot fler energieffektiva bostäder är också att öka andelen grön finansiering med målsättning att all finansie- ring framöver ska vara grön. Per den 31 december 2023 var 28 procent av koncernens upptagna lån gröna, vilka består av gröna byggnadskreditiv och gröna fastighetslån. Förtida inlösen av Besqabs gröna obligationer har medfört att andelen grön finansiering minskat väsentligt jämfört med 2022. Hållbarhetsnyckeltal 31 dec 2023 31 dec 2022 Andel bostäder i pågående produktion som ska Svanenmärkas, % 77 77 Andel grön finansiering, % 25 37 Genom att certifiera alla bostadsrättsföreningar med kvalitetsmärkningen Trygg BRF vill Besqab bidra till en sund bostadsrättsmarknad och en trygg bostadsaffär för kunder - na. Sedan arbetet påbörjades har 24 av Besqabs bostads- rättsföreningar ansökt om certifiering , vilket motsvarar samtliga nya föreningar med undantag för föreningar i RAW Property-projekt. Hittills har totalt nio bostadsrättsföreningar genomgått hela processen och erhållit certifiering . Risker och osäkerhetsfaktorer Besqabs verksamhet påverkas av ett antal omvärldsfaktorer vars effekter på resultat och finansiell ställning kan kontrolleras i varierande grad. Målet med Besqabs riskhantering är att iden- tifiera, mäta, kontrollera och begränsa riskerna i verksamheten. Väsentliga risker i Besqabs verksamhet utgörs av omvärldsrisker såsom försämrad makroekonomisk utveckling och minskad bo- stadsefterfrågan, operativa risker såsom pris- och projektrisker samt hållbarhetsrisker som ekonomisk brottslighet, leverantörs- risker, klimat- och miljörisker samt hälso-/säkerhetsrisker för kunder och medarbetare. Därtill exponeras Besqab mot ett antal finansiella risker som bland annat relaterar till bolagets likviditet och lånefinansiering av verksamheten. Ytterligare information om bolagets riskbild presenterades i årsredovisningen för 2022 på sidorna 53–55 och i not 21. Säsongsvariationer Besqabs verksamhet berörs inte av några tydliga säsongs- variationer. Däremot kan enstaka större projekt få betydande intäkts- och resultateffekt på enskilda kvartal. Intäkts- och resultatutvecklingen bör därför bedömas över en längre cykel. Personal Antalet tillsvidareanställda, inklusive provanställningar, i koncernen var vid periodens utgång 110 (143), varav 41 kvinnor (56) och 69 män (87). I syftet att anpassa organisat- ionen för kommande lägre produktionsvolymer till följd av det försämrade marknadsläget varslade Besqab under det andra kvartalet 2023 om uppsägning av cirka 40 medarbetare. Uppsägningarna genomfördes under andra halvåret 2023. Ett tiotal personers uppsägningstider löper in i 2024. Moderbolaget Moderbolagets intäkter för perioden januari–december 2023 uppgick till 24,2 Mkr (24,0) och avser koncerninterna tjänster. Rörelseresultatet uppgick till -4,5 Mkr (1,7) och periodens resultat till -2,6 Mkr (63,2). Moderbolagets omsättningstill- gångar uppgick per balansdagen till 1 211,5 Mkr (1 138,6) och består i huvudsak av fordran på dotterbolag. Eget kapital uppgick till 1 574,7 Mkr (767,5). Transaktioner med närstående Besqab har under perioden i nte haft några väsentliga trans- aktioner med närstående, utöver sedvanliga transaktioner mellan koncernbolag och joint ventures. Transaktionerna har skett på marknadsmässiga villkor. Under fjärde kvartalet har ett avtal om lånelöfte ingåtts med Skirner AB. Avtalet innebär att ett lån om maximalt 200 Mkr kan upptas. Per rapportperiodens slut har inget lån upptagits. ===== SIDA 14 ===== BE S QA B | B OKS LU TS K OMMU NI K É 2023 14 Aktien och ägarna Besqabs aktier är noterade på Nasdaq Stockholm. Antalet aktieägare uppgick den 31 december 2023 till 3 150. Den största ägaren i Besqab var familjen Nordström som privat och genom bolag representerade cirka 37 procent av aktie- kapital och röster. De tolv största aktieägarna i bolaget kontrollerade 80 procent av kapital och röster per den 3 1 de- cember 2023. Med avdrag för 92 145 återköpta aktier i eget förvar uppgick antalet utestående aktier vid rapport - periodens slut till 46 268 052. Sista betalkurs per sista handelsdagen i kvartalet, den 29 december 2023, var 31,8 kronor per aktie. Det motsvarar ett börsvärde om 1 471,3 Mkr. Besqabs egna kapital enligt IFRS upp- gick per balansdagen till 1 695,8 Mkr. Ägarfördelning 31 december 2023 Ägare Antal aktier Andel av kapital och röster Familjen Nordström (inkl. bolag) 17 298 170 37,3 % Familjen Douglas (inkl. bolag) 3 908 474 8,4 % Olle Engkvists stiftelse 3 536 398 7,6 % Sven Jemsten med familj (inkl. bolag) 3 412 651 7,4 % PriorNilsson AB 2 263 870 4,9 % Carl Wale med familj (inkl. bolag) 1 794 281 3,9 % Paradeigma Partners AB 1 206 189 2,6 % Kristian Wale med familj 944 722 2,0 % Försäkringsaktiebolaget Avanza Pension 831 100 1,8 % Lars Öberg med familj (inkl. bolag) 782 000 1,7 % Fjärde AP-fonden 683 414 1,5 % Morgan Stanley & Co Intl Plc 611 723 1,3 % Summa 12 största aktieägarna 37 272 992 80,4 % Övriga aktieägare 9 087 205 19,6 % Totalt 46 360 197 100,0 % Källa: Euroclear per 2023-12-31 Väsentliga händelser efter rapportperiodens utgång • Den 30 januari ingicks avtal om försäljning av tre vård- fastigheter till Nrep. Som en följd av försäljningen har fastigheterna per den 31 december 2023 värderats till överenskommet fastighetsvärde i avtalet. Försäljningen medför en negativ resultateffekt efter skatt om 52,4 Mkr på 2023 års resultat samt ett positivt nettokassaflöde under 2024 om 242 Mkr. • Den 31 januari 2024 lämnade Aros Bostadsutveckling AB (publ) ett offentligt uppköpserbjudande till aktieägarna i Besqab med avsikten att tillsammans bilda en ny ledande aktör inom bostadsutveckling. ===== SIDA 15 ===== BE S QA B | B OKS LU TS K OMMU NI K É 2023 15 Koncernen – Segmentredovisning Resultaträkning i sammandrag – segmentsredovisning Bruttoresultat Intäkterna enligt segmentsredovisningen, där intäktsredovisning över tid tillämpas för samtliga projekt i enlighet med Besqabs interna rapportering, minskade under perioden januari−december 2023 till 1 939,2 Mkr (2 238,0). Kostnader för produktion och drift minskade till −1 809,4 Mkr (−2 719,8) och bruttoresultatet summe- rade till 129,8 Mkr (-481,8). Föregående år belastades bruttoresul- tatet med 665,0 mkr avseende nedskrivningar i pågående projekt och exploateringsfastigheter. Under året innefattar bruttoresulta- tet bostäder i pågående produktion med successiv vinstavräkning och driftnetto på förvaltningsfastigheter. Driftnettot uppgick till 37,1 Mkr. Därutöver har bruttoresultatet belastats med engångs- kostnader om ca 33 Mkr avseende nedskrivningar av exploate- ringsfastigheter och ca 44 Mkr avseende avyttrade exploaterings- fastigheter som frånträtts under 2023 eller kommer att frånträdas under första kvartalet 2024. Rörelseresultat Rörelseresultatet för perioden januari−december 2023 uppgick till -21,0 Mkr (-631,7) och rörelsemarginalen var liksom föregående år negativ. Rörelseresultatet har påverkats av resultat från andelar i joint ventures som var negativt. Försäljnings- och administrations- kostnaderna uppgick till -128,2 Mkr (-140,9), minskningen beror i huvudsak på neddragning av personalstyrkan samt återförda av- sättningar avseende personalrelaterade STI- och LTI-program för tidigare år. Resultat före skatt och periodens resultat Resultat före skatt uppgick till −192,6 Mkr (-626,8). Ökade finansi- ella kostnader är till övervägande del en följd av engångskostna- der för förtidsinlösen av obligationslånet. Orealiserade värdeför- ändringar på förvaltningsfastigheter uppg ick till −141,0 (13,0) varav -113,0 Mkr hänförs till värdejustering i samband med teck- nat avtal om avyttring av tre vårdfastigheter som frånträds under 2024. Resultateffekten från den avtalade avyttringen uppgår till 52,4 Mkr efter återförd avsättning för uppskjuten skatt. Periodens resultat efter skatt uppgick enligt segmentsredovisningen till −129,3 Mkr (-634,8). -45% -30% -15% 0% 15% 30% 0 600 1 200 1 800 2 400 3 000 2019 2020 2021 2022 2023 Intäkter, Mkr Rörelsemarginal, % Intäkter och rörelsemarginal, per år -45% -30% -15% 0% 15% 30% -750 -500 -250 0 250 500 Q2 2021 Q3 2021 Q4 2021 Q1 2022 Q2 2022 Q3 2022 Q4 2022 Q1 2023 Q2 2023 Q3 2023 Q4 2023 Rörelseresultat, Mkr Rörelseresultat rullande 12 mån, Mkr Rörelsemarginal rullande 12 mån, % Rörelseresultatoch rörelsemarginal, rullande 12 månader Belopp i Mkr jan–dec 2023 jan–dec 2022 okt–dec 2023 okt–dec 2022 Intäkter 1 939,2 2 238,0 703,4 329,5 Kostnader för produktion och drift –1 809,4 −2 719,8 –694,5 –984,9 Bruttoresultat 129,8 −481,8 8,9 −655,4 Försäljnings- och administrationskostnader –128,1 −140,9 –33,6 −37,8 Resultat från andelar i joint ventures –22,7 −9,0 –5,0 −12,7 Rörelseresultat –21,0 −631,7 –29,7 −705,9 Finansiella intäkter 13,1 3,2 3,9 1,4 Finansiella kostnader –43,7 −11,3 –11,0 −3,1 Resultat efter finansiella poster –51,6 −639,8 –36,8 −707,6 Orealiserad värdeförändring förvaltningsfastigheter –141,0 13,0 –117,0 – Resultat före skatt –192,6 −626,8 –153,8 −707,6 Skatter 63,3 −8,0 60,8 −0,7 Periodens resultat –129,3 −634,8 –93,0 −708,3 Resultat per aktie före utspädning, kr –3,49 −40,34 –2,01 −45,17 Genomsnittligt antal aktier före utspädning, st 37 021 658 15 417 759 46 268 052 15 422 684 ===== SIDA 16 ===== BE S QA B | B OKS LU TS K OMMU NI K É 2023 16 Koncernens finansiella ställning i sammandrag – segmentsredovisning Belopp i Mkr 31 dec 2023 31 dec 2022 TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Förvaltningsfastigheter 1 344,2 1 159,5 Övriga anläggningstillgångar 197,6 183,0 Summa anläggningstillgångar 1 541,8 1 342,5 Omsättningstillgångar Exploateringsfastigheter 667,4 994,6 Räntebärande fordringar 250,5 200,5 Övriga kortfristiga fordringar 1 146,0 1 030,7 Likvida medel 302,7 327,4 Summa omsättningstillgångar 2 366,6 2 553,2 SUMMA TILLGÅNGAR 3 908,4 3 895,7 EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital 1 854,2 1 173,7 Långfristiga skulder Övriga långfristiga avsättningar 12,3 341,0 Räntebärande skulder 172,1 799,2 Övriga långfristiga skulder 30,8 35,3 Summa långfristiga skulder 215,2 1 175,5 Kortfristiga skulder Kortfristiga avsättningar 63,9 72,8 Räntebärande skulder 851,2 927,8 Övriga kortfristiga skulder 923,8 545,9 Summa kortfristiga skulder 1 838,9 1 546,5 SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 3 908,4 3 895,7 Koncernens rapport över förändringar i eget kapital i sammandrag – segmentsredovisning Belopp i Mkr 31 dec 2023 31 dec 2022 Eget kapital Ingående eget kapital, 1 januari 1 179,0 1 872,1 Periodens resultat –129,3 −634,8 Nyemission 811,0 – Incitamentsprogram –1,2 −0,7 Utdelning – −61,7 Förändring dotterföretag utan bestämmande inflytande –5,2 −1,2 Aktieägartillskott till dotterföretag utan bestämmande inflytande – – Utgående eget kapital 1 854,2 1 173,7 ===== SIDA 17 ===== BE S QA B | B OKS LU TS K OMMU NI K É 2023 17 Kommentarer till koncernens finansiella ställning – segmentsredovisning Koncernens balansomslutning är i linje med föregående år. Likvida medel uppgick till 302,7 Mkr per den 31 december 2023. Förvaltningsfastigheter Förvaltningsfastigheterna redovisas till verkligt värde. Redovisat verkligt värde för förvaltningsfastigheter uppgick per den 31 de- cember 2023 till 1 344,2 Mkr (1 159,5), varav cirka 938 Mkr (779) avser färdigställda vårdboenden i egen förvaltning och cirka 406 Mkr (380) avser förvaltningsfastigheter under uppförande. Förvalt- ningsfastigheter under uppförande avser produktion av 156 hyres- rätter, ett vårdboende med 80 vårdbostäder och en förskola. Exploateringsfastigheter Redovisat värde för exploateringsfastigheter uppgick till 667,4 Mkr (994,6) och består av fastigheter, obebyggda eller bebyggda av- sedda för produktion av bostadsrätter/ägarlägenheter, småhus med äganderätt samt övriga projekteringskostnader i tidiga skeden. Övriga tillgångar Av övriga tillgångar utgjordes 1 146,0 Mkr (1 030,7) av övriga kortfristiga fordringar som till största del innefattar upparbetad ej fakturerad intäkt i pågående projekt med 601,6 Mkr (827,1). Avsättningar Lång- och kortfristiga avsättningar uppg ick till totalt 76,2 Mkr (413,8). Avsättningarna består av projektrelaterade avsättningar om 56,1 Mkr, avsättningar för uppskjuten skatt om 7, 4 Mkr samt övriga avsättningar om 12,7 Mkr. Projektrelaterade avsättningar hänförs främst till försiktigare antaganden om återstående be- dömda projektvinster med hänsyn till framtida försäljningsintäk- ter för osålda lägenheter. Övriga kortfristiga skulder Övriga kortfristiga skulder innefattar leverantörsskulder, leasing- skulder, personalrelaterade skulder, skuld avseende tillträdda men ännu ej slutbetalda exploateringsfastigheter samt andra kortfristiga skulder. Finansiering Räntebärande skulder uppgick per balansdagen till 1 023,3 Mkr (1 727,0). Av de räntebärande skulderna är 936,5 Mkr skulder till kreditinstitut avseende pågående och färdigställda förvaltningsfastigheter och 36,2 Mkr är skulder avseende exploateringsfastigheter resterande 50,6 avser kortfristig kredit. Obligationerna med ordinarie förfall den 14 maj 2024 har inlösts inklusive upplupen ränta den 24 maj 2023. Den förtida inlösen genomfördes med likviden från en fullt garanterad företrädes- emission om cirka 833 Mkr som blev klar den 5 maj 2023. Under året har avtal om en checkräkningskredit om 100 Mkr teck- nats i bank samt ett avtal om lånelöfte om 200 Mkr med bolagets största ägare Skirner AB. Räntebärande nettoskuld Vid periodens slut uppgick räntebärande skulder till 1023,3 Mkr (1 727,0). Beaktat likvida medel om 302,7 Mkr (327,4) uppgick därmed räntebärande nettoskuld till 720,6 Mkr (1 399,6). Den genomsnittliga räntan uppgick vid periodens slut till 5,9 procent (5,7). Den genomsnittliga räntebindningstiden vid peri- odens slut var 0,2 år (-). Den genomsnittliga kapitalbindningstiden inklusive lånelöften vid periodens slut var 1,5 år (-). Belåningsgrad Belåningsgraden1 uppgick vid periodens slut till 29,8 procent (57,1). För färdigställda förvaltningsfastigheter uppgick belåningsgraden till 55,0 procent (56,8). Soliditet och avkastning på eget kapital Soliditeten uppgick till 47,4 procent (30,1) vilket överstiger det långsiktiga målet om 35 procent. Avkastningen på eget kapital var negativt (neg). 0 900 1 800 2 700 3 600 4 500 Q4 2022 Q1 2023 Q2 2023 Q3 2023 Q4 2023 Exploateringsfastigheter Förvaltningsfastigheter Övriga tillgångar Fördelning av tillgångar, Mkr -2 000 -1 500 -1 000 -500 0 500 Q4 2022 Q1 2023 Q2 2023 Q3 2023 Q4 2023 Likvida medel Räntebärande skulder Nettofordran (+)/-skuld (–) Räntebärande nettofordran/-skuld, Mkr -45% -30% -15% 0% 15% 30% 0% 10% 20% 30% 40% 50% Q2 2022 Q3 2022 Q4 2022 Q1 2023 Q2 2023 Q3 2023 Q4 2023 Soliditet enligt segmentsredovisning (vänster axel) Avkastning på eget kapital enligt segmentsredovisningen (höger axel) Soliditet och avkastning på eget kapital 1 Definitionen för belåningsgrad är beskriven under avsnittet Definitioner på sid 29. ===== SIDA 18 ===== BE S QA B | B OKS LU TS K OMMU NI K É 2023 18 Koncernens rapport över kassaflöden – segmentsredovisning Belopp i Mkr jan–dec 2023 jan–dec 2022 okt–dec 2023 okt–dec 2022 Den löpande verksamheten Rörelseresultat –21,1 −631,8 –29,8 −705,8 Justering för poster som ej ingår i kassaflödet –186,9 658,0 –77,7 657,4 Erhållen ränta 13,1 3,2 3,9 1,4 Betald ränta –43,7 −11,3 –11,0 −3,1 Betald skatt 17,9 20,7 35,1 17,1 Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar av rörelsekapital -220,7 38,8 –79,5 −33,0 Förändring exploateringsfastigheter 267,3 −300,5 255,6 −338,7 Förändring färdigställda bostäder – – – – Förändring rörelsefordringar –183,3 699,6 –98,6 524,9 Förändring rörelseskulder 373,6 −280,5 202,2 −131,3 Kassaflöde från den löpande verksamheten 236,9 157,4 279,7 21,9 Investeringsverksamheten Investering i förvaltningsfastigheter –325,7 −216,7 –147,9 −81,3 Förvärv av övriga materiella anläggningstillgångar –4 −4,5 0,1 −3,2 Förändring andelar i joint ventures –22,5 -11,0 –10,0 4,0 Förändring andelar i bostadsrättsföreningar –16,7 – –16,7 - Kassaflöde från investeringsverksamheten -368,8 −232,2 –174,5 −80,5 Finansieringsverksamheten Upptagna lån 397,6 485,4 153,5 282,1 Amortering av skulder -1 101,3 −616,3 –122,4 −373,7 Nyemissioner 811,0 – – – Utbetald utdelning – −61,7 – – Kassaflöde från finansieringsverksamheten 107,3 −192,6 31,3 −91,6 Periodens kassaflöde –24,7 –267,4 136,3 −150,2 Likvida medel vid periodens början 327,4 594,8 166,4 477,6 Likvida medel vid periodens slut 302,7 327,4 302,7 327,4 Kassaflödet från den löpande verksamheten Kassaflödet från den löpande verksamheten uppgick för perioden januari–december 2023 till 236,9 Mkr (157,4), varav kassaflöde från förändringar i rörelsekapital uppgick till 457,6 Mkr (118,6). Förändring i exploateringsfastigheter har påverkat kassaflödet po- sitivt genom avyttringar och ett produktionsstartat projekt där fastigheten överlåtits till bostadsrättsförening. Övriga rörelseford- ringar har ökat något vilket medfört ett negativt kassaflöde under perioden. Förändring av rörelseskulder beror i huvudsak på rörel- serelaterade kortfristiga skulder vilka temporärt ökat. Justering av poster som ej ingår i kassaflödet består främst av förändring i pro- jektrelaterade avsättningar. Betald ränta motsvaras till största del av kostnader för ränta och lösen avseende obligationslånet samt räntekostnader för färdigställda förvaltningsfastigheter. För bostä- der under pågående produktion aktiveras räntan och ingår som en del av anskaffningskostnaden alternativt som en del av rörelsere- sultatet för projekt som vinstavräknas. Kassaflödet från investeringsverksamheten Investeringsverksamhetens kassaflöde uppgick för perioden januari– december 2023 till −368,8 Mkr (−232,2). Investering i pågående produktion av förvaltningsfastigheter har gjorts med −325,7 Mkr (−216,7). Investering i andelar i bostadsrättsföreningar har gjorts med -16,7 mkr avseende fyra bostadsrättslägenheter som hyrs ut som LSS bostäder till Solna stad. Kassaflödet från finansieringsverksamheten Kassaflödet från finansieringsverksamheten uppgick för perioden januari–december 2023 till 107,3 Mkr (−192,6). Amortering av skul- der uppgick till −1 101,3 Mkr varav lösen av obligationslånet har skett med 800 Mkr. Därutöver har banklån för finansiering av bo- städer under produktion amorterats i samband med färdigställan- det och överlämnandet av fastigheten i projektet Lindallén till ex- tern part. Periodens kassaflöde och likvida medel Kassaflödet för perioden januari–december 2023 var −24,7 Mkr (−267,4). Likvida medel uppgick per balansdagen till 302,7 Mkr (327,4). ===== SIDA 19 ===== BE S QA B | B OKS LU TS K OMMU NI K É 2023 19 Koncernen – IFRS Koncernens rapport över totalresultat i sammandrag – IFRS Belopp i Mkr jan–dec 2023 jan–dec 2022 okt–dec 2023 okt–dec 2022 Intäkter 2 384,9 2 166,6 956,3 659,5 Kostnader för produktion och drift –2 390,6 −2 255,3 –1 013,6 −963,2 Bruttoresultat –5,7 −88,7 –57,3 −303,7 Försäljnings- och administrationskostnader –128,2 −140,9 –33,8 −37,6 Resultat från andelar i joint ventures –22,7 −9,0 –5,0 −12,7 Rörelseresultat –156,6 −238,6 –96,1 −354,0 Finansiella intäkter 13,1 3,2 3,9 1,4 Finansiella kostnader –43,7 −11,2 –11,0 −3,2 Resultat efter finansiella poster –187,2 −246,7 –103,2 −355,8 Orealiserade värdeförändringar förvaltningsfastigheter –141,0 13,0 –117,0 − Resultat före skatt –328,2 −233,7 –220,2 −355,8 Skatter 74,4 −83,4 61,7 −61,0 Periodens resultat –253,8 −317,1 –158,5 −416,8 Hänförligt till moderbolagets ägare –253,8 −304,4 –158,5 −405,0 Hänförligt till innehav utan bestämmande inflytande – −12,7 – −11,7 Periodens övriga totalresultat Poster som kan komma att återföras till resultatet – – – – Övrigt totalresultat, efter skatt – – – – Periodens totalresultat –253,8 −317,1 –158,5 −416,8 Hänförligt till moderbolagets ägare –253,8 −304,4 –158,5 −405,0 Hänförligt till innehav utan bestämmande inflytande – −12,7 – −11,7 Resultat per aktie före utspädning, kr –6,86 −19,76 –3,43 –26,26 Resultat per aktie efter utspädning, kr –6,86 −19,66 –3,43 –26,15 Antal utestående aktier vid periodens slut 46 268 052 15 422 684 46 268 052 15 422 684 Genomsnittligt antal aktier före utspädning 37 021 658 15 417 759 46 268 052 15 422 684 Genomsnittligt antal aktier efter utspädning1 37 038 634 15 494 324 46 271 566 15 487 429 1 Utspädning härrör från Besqabs aktierelaterade incitamentsprogram LTI 2018, LTI 2019 och LTI 2020 samt Konvertibelprogram 2021/2025 och Konvertibelprogram 2022/2026. Se not 3. Bruttoresultat och rörelseresultat Intäkterna enligt IFRS, där intäktsredovisning vid en viss tidpunkt tillämpas för samtliga projekt, uppgick för perioden januari– december 2023 till 2 384,9 Mkr (2 166,6,0). Bruttoresultatet upp- gick till −5,7 Mkr (-88,7). Bruttoresultatet består av under perioden färdigställda bostads- och äganderätter där intäkterna och såle- des resultatet avräknas vid en viss tidpunkt när tillträdet sker. Un- der perioden januari–december 2023 har projektet Legera, sista etappen av Lindallén, projekten Verkstaden och Magasinet i Nacka, Häggviks Dunge, Norrberget Skutan, Solna Estrad, Boston, Fullerö och Vallastaden Etapp 1 färdigställts och avräknats. Utöver detta har bruttoresultatet påverkats negativt av justerade projekt- prognoser för projekt i pågående produktion. Rörelseresultatet uppgick till −156,6 Mkr (-238,6). Försäljnings- och administrations- kostnaderna uppgick till -128,2 Mkr (-140,9). Minskningen beror i huvudsak på neddragning av personalstyrkan samt återförda av- sättningar avseende personalrelaterade STI- och LTI-program för tidigare år. Resultat före skatt och periodens resultat Förvaltningsfastigheter värderade till verkligt värde har medfört en resultateffekt under perioden uppgående till −141,0 Mkr (13,0). Ökade finansiella kostnader är till övervägande del en följd av en- gångskostnader för förtidsinlösen av obligationslånet. Resultat före skatt uppgick till −328,2 Mkr (-233,7) och resultat efter skatt uppgick till −253,8,2 Mkr (-317,1). Skatter hänförs främst till uppskju- ten skatt avseende orealiserade värdeförändringar i förvaltningsfas- tigheter samt övrig uppskjuten skatt. -20% -15% -10% -5% 0% 5% 10% -500 -400 -300 -200 -100 0 100 200 Q1 2022 Q2 2022 Q3 2022 Q4 2022 Q1 2023 Q2 2023 Q3 2023 Q4 2023 Mkr Rörelseresultat, Mkr Rörelseresultat 12 månader rullande, Mkr Rörelsemarginal 12 månader rullande, % Rörelseresultatoch rörelsemarginal, rullande 12 månader ===== SIDA 20 ===== BE S QA B | B OKS LU TS K OMMU NI K É 2023 20 Koncernens rapport över finansiell ställning i sammandrag – IFRS Belopp i Mkr 31 dec 2023 31 dec 2022 TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Förvaltningsfastigheter 1 344,2 1 159,5 Övriga anläggningstillgångar 195,6 181,2 Summa anläggningstillgångar 1 539,8 1 340,7 Omsättningstillgångar Exploateringsfastigheter 667,4 1 008,3 Bostäder under produktion 2 791,5 3 285,3 Färdigställda bostäder – – Räntebärande fordringar 244,5 200,5 Övriga kortfristiga fordringar 1 083,4 279,4 Likvida medel 332,2 360,2 Summa omsättningstillgångar 5 119,0 5 133,7 SUMMA TILLGÅNGAR 6 658,8 6 474,4 EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare 1 695,8 1 145,0 Innehav utan bestämmande inflytande – −5,2 Summa eget kapital 1 695,8 1 139,8 Långfristiga skulder Övriga långfristiga avsättningar 53,9 125,7 Räntebärande skulder 172,1 799,2 Övriga långfristiga skulder 30,8 35,3 Summa långfristiga skulder 256,8 960,2 Kortfristiga skulder Kortfristiga avsättningar 4,7 2,9 Förskott från kunder 1 310,6 138,0 Räntebärande skulder 2 841,3 3 772,5 Övriga kortfristiga skulder 549,6 461,0 Summa kortfristiga skulder 4 706,2 4 374,4 SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 6 658,8 6 474,4 Ställda säkerheter och eventualförpliktelser, se not 6. Koncernens rapport över förändringar i eget kapital i sammandrag – IFRS Belopp i Mkr 31 dec 2023 31 dec 2022 Eget kapital hänförligt till moderbolagets ägare Ingående eget kapital, 1 januari 1 145,0 1 511,8 Periodens totalresultat –253,8 −304,4 Nyemissioner 811,0 – Incitamentsprogram –1,2 −0,7 Utdelning – −61,7 Förändring dotterföretag utan bestämmande inflytande –5,2 – Utgående eget kapital 1 695,8 1 145,0 Eget kapital hänförligt till innehav utan bestämmande inflytande Ingående eget kapital, 1 januari −5,2 8,7 Aktieägartillskott dotterföretag − Förändring dotterföretag utan bestämmande inflytande 5,2 −1,2 Periodens totalresultat −12,7 Utgående eget kapital 0 −5,2 Totalt utgående eget kapital 1 695,8 1 139,8 ===== SIDA 21 ===== BE S QA B | B OKS LU TS K OMMU NI K É 2023 21 Kommentarer till koncernens finansiella ställning – IFRS Förvaltningsfastigheter Förvaltningsfastigheterna redovisas till verkligt värde. Redovisat verkligt värde för förvaltningsfastigheter uppgick per den 31 decem- ber 2023 till 1 344,2 Mkr (1 159,5), varav cirka 938 Mkr (779) avser färdigställda vårdboenden i egen förvaltning och cirka 406 Mkr (380) avser förvaltningsfastigheter under uppförande. Förvaltnings- fastigheter under uppförande avser produktion av 156 hyresrätter, ett vårdboende med 80 vårdbostäder och en förskola. Exploateringsfastigheter Redovisat värde för exploateringsfastigheter uppgick till 667,4 Mkr (1 008,3) och består av fastigheter, obebyggda eller bebyggda av- sedda för produktion av bostadsrätter/ägarlägenheter, hyresrätter sålda till extern part, småhus med äganderätt samt övriga projekte- ringskostnader i tidiga skeden. Bostäder under produktion I bostäder under produktion ingår fastigheter och nedlagda kost- nader för bostäder under pågående produktion. Bostäder under produktion uppgick per balansdagen till 2 791,5 Mkr (3 258,3) och avser bostadsrätter. Övriga tillgångar Likvida medel uppgick till 332,2 Mkr (360,2) varav 31,4 Mkr (34,9) hänförs till bostadsrättsföreningar i pågående produktion. Övriga kortfristiga fordringar uppgick till 1 083,4 Mkr (279,4). Övriga kortfristiga skulder Övriga kortfristiga skulder innefattar leverantörsskulder, leasing- skulder, personalrelaterade skulder, skuld avseende tillträdda men ännu ej slutbetalda exploateringsfastigheter samt andra kortfristiga skulder. Finansiering Räntebärande skulder uppgick per balansdagen till 3 013,4 Mkr (4 571,7). Av de räntebärande skulderna var 1 990,1 Mkr skulder till kreditinstitut i pågående bostadsrättsproduktion (byggnads- kreditiv), 936.5 Mkr skulder till kreditinstitut avseende pågående och färdigställda förvaltningsfastigheter och resterande 86.8 Mkr skulder för finansiering av övriga pågående projekt och kort- fristig kredit. Obligationerna med ordinarie förfall den 14 maj 2024 inlöstes inklusive upplupen ränta den 24 maj 2023. Inlösen genomfördes med likviden från företrädesemissionen om 811 Mkr efter avdrag för kostnader. Företrädesemissionen blev klar den 5 maj 2023. Skulderna till kreditinstitut i pågående bostadsrättsproduktion (byggnadskreditiv) avser kortfristig rörlig finansiering under pro- duktionsfasen. Skulderna avskiljs efter det att bestämmande infly- tande över bostadsrättsföreningarna inte längre anses föreligga och bostadsrättsföreningarna därmed inte är en del av koncernen. Räntebärande nettoskuld Vid periodens slut uppgick räntebärande skulder till 3 013,4 Mkr (4 571,7). Beaktat likvida medel om 332,2 Mkr (360,2) uppgick därmed räntebärande nettoskuld till 2 681,2 Mkr (4 211,5). Den genomsnittliga räntan uppgick vid periodens slut till 6,2 procent (4,9). Den genomsnittliga räntebindningstiden vid peri- odens slut var 0,2 år ( -). Den genomsnittliga kapitalbindningstiden inklusive lånelöften vid periodens slut var 0,8 år (-). Belåningsgrad Belåningsgraden1 uppgick vid periodens slut till 51,5 procent (72,4). Belåningsgraden kan vid enskilda kvartal variera om exempelvis en kortfristig skuld (byggnadskreditiv) i ett projekt som i närtid ska färdigställas ännu inte har avskilts från koncernens räntebärande skulder. Risken bör då ställas mot försäljningsgraden i pågående projekt. Soliditet och avkastning på eget kapital Soliditeten uppgick per balansdagen till 25,5 (17,6) procent. Avkastningen på eget kapital var negativ (negativ). 0 1 500 3 000 4 500 6 000 7 500 Q4 2022 Q1 2023 Q2 2023 Q3 2023 Q4 2023 Exploateringsfastigheter Förvaltningsfastigheter Bostäder under produktion Övriga tillgångar Fördelning av tillgångar Mkr -6 000 -4 800 -3 600 -2 400 -1 200 0 1 200 Q4 2022 Q1 2023 Q2 2023 Q3 2023 Q4 2023 Räntebärande skulder Brf Räntebärande skulder Likvida medel Brf Likvida medel Nettofordran (+)/-skuld (–) Räntebärande nettoskuld Mkr -45% -30% -15% 0% 15% 30% 45% 0% 10% 20% 30% 40% 50% Q2 2022 Q3 2022 Q4 2022 Q1 2023 Q2 2023 Q3 2023 Q4 2023Soliditet enligt IFRS (vänster axel) Avkastning på eget kapital enligt IFRS (höger axel) Soliditet och avkastning på eget kapital 1 Definitionen för belåningsgrad är beskriven under avsnittet Definitioner på sidan 29. ===== SIDA 22 ===== BE S QA B | B OKS LU TS K OMMU NI K É 2023 22 Koncernens rapport över kassaflöden – IFRS Belopp i Mkr jan–dec 2023 jan–dec 2022 okt–dec 2023 okt–dec 2022 Den löpande verksamheten Rörelseresultat –156,8 −238,9 –96,1 –354,2 Justering för poster som ej ingår i kassaflödet 92,0 323,4 61,3 322,9 Erhållen ränta 13,1 3,2 3,9 1,4 Betald ränta –43,7 −11,3 –11,0 –3,1 Betald skatt 17,6 7,5 33,7 22,8 Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar av rörelsekapital –77,8 83,9 –8,1 –10,2 Förändring exploateringsfastigheter 281,0 −349,7 253,0 –376,7 Förändring bostäder under produktion 493,9 −211,0 138,8 79,2 Förändring färdigställda bostäder – – – – Förändring rörelsefordringar –860,3 85,8 –267,6 478,0 Förändring rörelseskulder 1 251,5 −339,6 636,4 –520,5 Kassaflöde från den löpande verksamheten 1 088,2 −730,6 752,4 –350,2 Investeringsverksamheten Investering i förvaltningsfastigheter –325,7 −216,7 –147,9 –81,2 Förvärv av övriga materiella anläggningstillgångar –3,9 −4,5 0,1 –3,2 Förändring andelar i joint ventures –22,5 −11,0 –10,0 4,0 Förändring andelar i bostadsrättsföreningar –16,7 – –16,7 – Kassaflöde från investeringsverksamheten –368,8 −232,2 –174,5 –80,4 Finansieringsverksamheten Upptagna lån 1 358,4 2 191,3 225,8 954,5 Amortering av skulder –2 916,7 −1 437,4 –807,8 –712,8 Nyemissioner 811,0 – – – Utbetald utdelning – −61,7 – – Kassaflöde från finansieringsverksamheten –747,3 692,2 –582,0 241,7 Periodens kassaflöde –28,0 −270,6 –4,0 –188,9 Likvida medel vid periodens början 360,2 630,8 336,2 549,1 Likvida medel vid periodens slut 332,2 360,2 332,2 360,2 Kassaflödet från den löpande verksamheten Kassaflödet från den löpande verksamheten uppgick för perioden januari–december 2023 till 1 088,2 Mkr (−730,6). Förändringen i rörelsekapital förklaras av pågående bostadsprojekt som påver- kat bostäder under produktion med 493,9 Mkr genom att ba- lansposten minskat som en följd av färdigställda b ostäder, ök- ning av rörelseskulder med 1 251,5 Mkr, ökning av rörelseford- ringar med 860,3 samt posten exploateringsfastigheter som ökat med 281,0 Mkr. Rörelseskulderna i form av förskott från kunder och rörelsefordringarna i form av kundfordringar ökar i samband med att de kommande bostadsrätts innehavarna erhåller betal- ningsansvar inför tillträden . Vid tillträdet erhålls likvider vilket minskar rörelsefordringarna i form av minskning av kundford- ringar. Kassaflödet från investeringsverksamheten Investeringsverksamhetens kassaflöde uppgick för perioden januari–december 2023 till −368,8 Mkr (−232,2) vilket till största del hänförs till nedlagda kostnader på förvaltningsfastigheter un- der produktion som har påverkat kassaflödet med −325,7 Mkr. In- vestering i andelar i bostadsrättsföreningar har gjorts med -16,7 mkr avseende fyra bostadsrättslägenheter som hyrs ut som LSS bostäder till Solna stad. Kassaflödet från finansieringsverksamheten Kassaflödet från finansieringsverksamheten uppgick för perioden januari–december till −747,3 Mkr (692,2). Upptagna lån uppgick till 1 358,4 Mkr (2 191,3). Upptagna lån under perioden hänförs främst till banklån för finansiering (byggnadskreditiv) av bostäder under produktion. Amortering av skulder om −2 916,7 Mkr (−1 437,4) avser till största del färdigställande av bostadsprojekt då skulderna av- skiljs från koncernen samt lösen av obligationslånet om 800 mkr. Periodens kassaflöde och likvida medel Kassaflödet för perioden januari–december 2023 var -28,0 Mkr (−270,6). Likvida medel uppgick per balansdagen till 332,2 Mkr (360,2). Av de likvida medlen hänför sig 31,4 Mkr (34,9) till bo- stadsrättsföreningar i pågående produktion. ===== SIDA 23 ===== BE S QA B | B OKS LU TS K OMMU NI K É 2023 23 Moderbolaget Resultaträkning i sammandrag Belopp i Mkr jan–dec 2023 jan–dec 2022 okt–dec 2023 okt–dec 2022 Intäkter 24,2 24,0 0,0 0,0 Administrationskostnader -28,8 −22,3 -7,5 −6,2 Rörelseresultat -4,5 1,7 -7,5 −6,2 Utdelning och liknande resultatposter 0,0 61,6 0,0 0,0 Ränteintäkter 42,8 51,8 0,3 15,5 Räntekostnader och liknande resultatposter -40,9 −51,9 0,0 −15,4 Resultat efter finansiella poster -2,6 63,2 -7,2 −6,1 Skatter 0,0 0,0 0,0 0,0 Periodens resultat -2,6 63,2 -7,2 −6,1 Periodens resultat överensstämmer med årets totalresultat Balansräkning i sammandrag Belopp i Mkr 31 dec 2023 31 dec 2022 TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Aktier i dotterbolag 557,1 558,1 Övriga anläggningstillgångar 12,4 12,4 Summa anläggningstillgångar 569,5 570,5 Omsättningstillgångar Övriga kortfristiga fordringar 1 068,9 1 138,6 Kassa och bank 142,6 – Summa omsättningstillgångar 1 211,5 1 138,6 SUMMA TILLGÅNGAR 1 781,0 1 709,1 EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital Bundet eget kapital 463,6 155,1 Fritt eget kapital 1 111,1 612,4 Summa eget kapital 1 574,7 767,5 Skulder Långfristiga skulder 0,6 799,2 Kortfristiga skulder 205,7 142,4 Summa skulder 206,3 941,6 SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 1 781,0 1 709,1 Ställda säkerheter och ansvarsförbindelser se not 6. ===== SIDA 24 ===== BE S QA B | B OKS LU TS K OMMU NI K É 2023 24 Noter NOT 1 Redovisningsprinciper Besqab tillämpar International Financial Reporting Standards (IFRS) sådana de antagits av EU. Denna delårsrapport är upprättad i enlig- het med IAS 34 Delårsrapportering, RFR 1 samt årsredovisningslagen. De redovisningsprinciper som tillämpas överensstämmer med de som beskrivs i Besqabs årsredovisning för 2022. Moderbolaget tillämpar årsredovisningslagen och RFR 2 Redovisning för juridiska personer. Tillämpningen av RFR 2 innebär att moderbola- get i delårsrapporten för den juridiska personen tillämpar samtliga av EU godkända IFRS och uttalanden så långt detta är möjligt inom ra- men för årsredovisningslagen, tryggandelagen och med hänsyn till sambandet mellan redovisning och beskattning. Nya standarder från och med 2023 Inga förändrade IFRS-standarder som tillämpas från 2023 har haft på- verkan på Besqabs finansiella rapportering under rapportperioden. ===== SIDA 25 ===== BE S QA B | B OKS LU TS K OMMU NI K É 2023 25 NOT 2 Segmentsredovisning Besqabs segmentsredovisning avspeglar det sätt på vilket bolagets styrelse och ledning följer verksamheten. Vid segmentsrapporte- ringen av verksamhet avseende projektutveckling av bostäder och fastighetsutveckling hyresrätter tillämpas intäktsredovisning över tid för samtliga projekt samt klyvningsmetoden för vissa joint ven- tures. Skillnaden mot IFRS visas i kolumnen ”Avstämning mot IFRS” och hänför sig till att projektutveckling av bostäder, såväl ägande- rätter som bostadsrätter, samt fastighetsutveckling av hyresrätter sålda till externa investerare enligt IFRS inte intäktsredovisas över tid utan vid en tidpunkt i samband med tillträdet. Belopp i Mkr jan–dec 2023 Projekt- utveckling Ägda Hem Projektutveckling Inves- teringsfastigheter och Förvaltningsfastigheter Koncerngemen- samma poster och elimineringar Summa Avstämning mot IFRS Totalt Intäktskategorier Projektutveckling – äganderätt 22,9 22,9 9,0 31,9 Projektutveckling – bostadsrätt 1 852,8 1 852,8 254,0 2 106,8 Projektutveckling – hyresrätt 17,5 17,5 182,7 200,2 Hyresintäkter 41,3 41,3 41,3 Övrigt 4,0 0,7 4,7 4,7 Summa externa intäkter 1 879,7 59,5 1 939,2 445,7 2 384,9 Kostnader för produktion och drift –1 793,6 –15,8 –1 809,4 –581,2 –2 390,6 Bruttoresultat 86,1 43,7 129,8 –135,5 –5,7 Bruttomarginal, % 4,6 73,5 6,7 neg Försäljnings- och administrationskostnader –113,4 –12,5 -2,3 –128,1 –0,1 –128,2 Resultat andelar joint ventures –22,7 –22,7 –22,7 Rörelseresultat –49,9 31,2 –2,3 –21,0 –135,6 –156,6 Rörelsemarginal, % neg 52,4 neg neg Finansnetto 10,5 –27,2 –14,0 –30,6 –30,6 Resultat efter finansiella poster –39,4 4,0 –16,3 –51,6 –135,6 –187,2 Orealiserad värdeförändring förvaltningsfastigheter –141,0 –141,0 –141,0 Resultat före skatt –39,4 –137,0 –16,3 –192,6 –135,6 –328,2 Skatter 63,3 63,3 11,1 74,4 Periodens resultat –39,4 –137,0 47,0 –129,3 –124,5 –253,8 31 dec 2023 Förvaltningsfastigheter 1 344,2 1 344,2 1 344,2 Exploateringsfastigheter 659,8 7,6 667,4 667,4 Bostäder under produktion 0,0 2 791,5 2 791,5 Övriga tillgångar 1 896,8 1 896,8 –41,1 1 855,7 Summa tillgångar 659,8 1 351,8 1 896,8 3 908,4 2 750,4 6 658,8 Eget kapital 1 854,2 1 854,2 –158,5 1 695,8 Räntebärande skulder 1 023,3 1 023,3 1 990,1 3 013,4 Övriga skulder 1 030,8 1 030,8 918,8 1 949,6 Summa eget kapital och skulder 3 908,3 3 908,3 2 750,4 6 658,8 Rörelsemarginal, % neg neg Avkastning på eget kapital, % neg neg Soliditet, % 47,4 25,5 ===== SIDA 26 ===== BE S QA B | B OKS LU TS K OMMU NI K É 2023 26 Belopp i Mkr jan–dec 2022 Projekt- utveckling Ägda Hem Projektutveckling Inves- teringsfastigheter och Förvaltningsfastigheter Koncerngemen- samma poster och elimineringar Summa Avstämning mot IFRS Totalt Intäktskategorier Projektutveckling – äganderätt 89,9 89,9 452,7 542,6 Projektutveckling – bostadsrätt 1 932,5 1 932,5 −655,5 1 277,0 Projektutveckling – hyresrätt 178,7 178,7 131,4 310,1 Hyresintäkter 33,5 33,5 33,5 Övrigt 3,4 3,4 3,4 Summa externa intäkter 2 022,4 215,6 2 238,0 −71,4 2 166,6 Kostnader för produktion och drift −2 582,2 −137,6 −2 719,8 464,5 −2 255,3 Bruttoresultat −559,8 78,0 −481,8 393,1 −88,7 Bruttomarginal, % neg 36,2 neg neg Försäljnings- och administrationskostnader −119,1 −20,3 −1,5 −140,9 −140,9 Resultat andelar joint ventures −9,0 −9,0 −9,0 Rörelseresultat −687,9 57,7 −1,5 −631,7 393,1 −238,6 Rörelsemarginal, % neg 26,7 neg neg Finansnetto −7,1 −1,0 −8,1 −8,1 Resultat efter finansiella poster −687,9 50,6 −2,5 −639,8 393,1 −246,7 Orealiserad värdeförändring förvaltningsfastigheter 13,0 13,0 13,0 Resultat före skatt −687,9 63,6 −2,5 −626,8 393,1 −233,7 Skatter −8,0 −8,0 −75,4 −83,4 Periodens resultat −687,9 63,6 −10,5 −634,8 317,7 −317,1 31 dec 2022 Tillgångar Förvaltningsfastigheter 1 159,5 1 159,5 1 159,5 Exploateringsfastigheter 830,3 164,3 994,6 13,7 1 008,3 Bostäder under produktion 0,0 3 285,3 3 285,3 Övriga tillgångar 1 741,7 1 741,6 −720,3 1 021,3 Summa tillgångar 830,3 1 323,8 1 741,7 3 895,7 2 578,7 6 474,4 Eget kapital och skulder Eget kapital 1 173,7 1 173,7 −33,9 1 139,8 Räntebärande skulder 1 727,0 1 727,0 2 844,7 4 571,7 Övriga skulder 995,0 995,0 −232,1 762,9 Summa eget kapital och skulder 3 895,7 3 895,7 2 578,7 6 474,4 Rörelsemarginal, % neg neg Avkastning på eget kapital, % neg neg Soliditet, % 30,1 17,6 NOT 3 Aktierelaterade ersättningar LTI-program Besqab hade per den 31 december 2023 ett utestående långsiktigt ak- tiesparprogram (LTI-program) vilket godkänts av årsstämman 2020. Programmet riktar sig till samtliga anställda och syftar till att attrahera och behålla kompetent personal i koncernen. Antalet anmälda sparak- tier per den 31 december 2023 uppgick sammanlagt till 8 243, vilket motsvarar en maximal tilldelning om 26 227 matchnings- och prestat- ionsaktier. LTI 2019 avslutades i februari 2023. Förutsättningarna för tilldelning av matchningsaktier och prestationsaktier uppfylldes ej då aktiens totalavkastning varit negativ under aktuell sparperiod. LTI 2019 och LTI 2020 Antal sparaktier Utestående 1 januari 2023 17 261 Förverkade −2 400 Inlösta – Förfallna −6 618 Utestående 31 december 2023 8 243 Kostnaderna för programmen inklusive sociala avgifter har påverkat koncernens rapport över totalresultat enligt följande: Belopp i Mkr jan–dec 2023 jan–dec 2022 Försäljnings- och administrations- kostnader -1,2 −1,7 Totalt -1,2 −1,7 Under 2023 har en justering gjorts av tidigare års reserveringar för LTI 2020 vilket medfört en kostnadsminskning. Konvertibelprogram Vid utgången av rapportperioden hade Besqab två utestående konverti- belprogram vilka godkänts av årsstämmorna 2021 respektive 2022. I april 2023 lämnade Besqab ett frivilligt återköpserbjudande riktat till samtliga konvertibelinnehavare inom de två programmen. Konvertibler till ett nomi- nellt värde om cirka 8,7 Mkr återköptes. Per den 31 december 2023 upp- gick det nominella värdet av bolagets utestående konvertibler till 0,6 Mkr. De kvarvarande konvertiblerna löper med en genomsnittlig årlig ränta på 3,31 procent. Lånen förfaller till betalning den 7 juli 2025 respektive den 7 juli 2026 i det fall konvertering ej sker dessförinnan. Om samtliga konver- tibler skulle konverteras till aktier blir utspädningen 0,01 procent baserat på det totala antalet aktier och röster i bolaget per balansdagen. Pro- grammen medför inte några löpande personalkostnader. ===== SIDA 27 ===== BE S QA B | B OKS LU TS K OMMU NI K É 2023 27 NOT 4 Förvaltningsfastigheter Belopp i Mkr 31 dec 2023 Ingående verkligt värde 1 159,5 Orealiserade värdeförändringar −141,0 Omklassificering – Investeringar och förvärv 325,7 Utgående verkligt värde 1 344,2 Redovisat verkligt värde för förvaltningsfastigheter uppgick per den 31 december 2023 till 1 344,2 Mkr. Redovisat verkligt värde består av 3 färdigställda vårdboenden i egen förvaltning , 3 färdigställda hy- resfastigheter med 127 hyresbostäder samt förvaltningsfastigheter under uppförande. Förvaltningsfastigheter under uppförande avser uppförande av fastigheter bestående av 156 hyresrätter, ett vårdbo- ende med 80 vårdbostäder och en förskola. Orealiserade värdeför- ändringar på förvaltningsfastigheter uppgick till −141,0 varav -113,0 Mkr hänförs till värdejustering i samband med tecknat avtal om a vytt- ring av tre vårdfastigheter som frånträds under 2024. Investeringar består av nedlagda kostnader i fastigheter under uppförande. Inga nya förvärv har gjorts under perioden. NOT 5 Finansiella tillgångar och skulder värderade till verkligt värde Räntebärande skulder löper i huvudsak med tre månaders räntebind- ningstid, varvid det verkliga värdet bedöms i allt väsentligt överens- stämma med dess redovisade värde. För samtliga övriga finansiella tillgångar och skulder, som likvida medel, kundfordringar och leveran- törsskulder, antas redovisat värde utgöra en rimlig uppskattning av verkligt värde. NOT 6 Ställda säkerheter och eventualförpliktelser Koncernen Moderbolaget Belopp i Mkr 31 dec 2023 31 dec 2022 31 dec 2023 31 dec 2022 Ställda säkerheter För egna skulder Fastighetsinteckningar 1 881,4 1 957,4 – – Företagsinteckningar – 3,0 – – Summa 1 881,4 1 960,4 – – Eventualförpliktelser Borgen till förmån för bostadsrättsföreningar1 – – 2 993,9 4 016,4 Borgen till förmån för koncernföretag – – 840,0 1 013,9 Borgen till förmån för joint ventures2 333,3 733,3 333,3 733,3 Övriga borgensåtaganden3 – 159,5 – – Fullgörandegarantier utfärdade av tredje man 1,6 1,6 – – Ansvar för skulder i handelsbolag 2,1 2,0 – – Övriga4 69,0 55,8 69,0 – Summa 406,0 952,2 4 236,2 5 763,6 1 Moderbolagets borgen till förmån för bostadsrättsföreningar avser i sin helhet borgen för bostadsrättsföreningarnas kortfristiga finansiering (byggnadskreditiv) under produktionstiden. Borgen upphör när byggnaden är färdigställd och bostadsrättsföreningen tar upp sin långfristiga finansiering. Utnyttjad kredit hos bostadsrättsföreningar vilka borgen ställts för uppgick per den 30 juni 2023 till 2 526 Mkr (2 868). Som lämnad säkerhet för upptagen kredit finns utöver borgen även uttagna pantbrev i bostadsrättsföreningars fastigheter. 2 Borgen till förmån för joint ventures avser borgen för förpliktelser i ingångna avtal som sker i joint venturesamverkan. Värdet av dessa borgensåtaganden har tagits upp till sina fulla belopp. Emellertid delas dessa åtaganden, genom solidariskt ansvar eller underborgen, med övriga parter i relevanta joint ventures. 3 Övriga borgensåtaganden gäller borgen för förpliktelser i tecknade förvärvsavtal. 4 En säljare av ett fastighetsägande bolag har under 2022 framställt ett krav på, och därefter under andra kvartalet 2023 även påkallat skiljeförfarande avseende, ytterligare betalning med påstående om att säljaren skulle ha rätt till en viss upp- räkning. Besqab har bedömt kravet som ogrundat och bestridit kravet, varför det inte har föranlett någon förändrad bedömning avseende köpeskillingens storlek. Nämnda krav förväntas därför inte i väsentlig grad negativt påverka Besqabs finansiella resultat eller ställning. Danderyd den 2 februari 2024 Besqab AB (publ) Carola Lavén Verkställande direktör Denna bokslutskommuniké har inte varit föremål för översiktlig granskning av bolagets revisor. ===== SIDA 28 ===== BE S QA B | B OKS LU TS K OMMU NI K É 2023 28 Kvartalsöversikt Segmentsredovisning 1 Q4 2023 Q3 2023 Q2 2023 Q1 2023 Q4 2022 Q3 2022 Q2 2022 Q1 2022 Intäkter, Mkr 703,4 483,6 408,6 343,6 329,5 695,4 469,7 743,4 Rörelseresultat, Mkr –29,7 -4,0 6,2 6,6 −705,9 6,5 30,3 37,4 Resultat före skatt, Mkr –153,8 -18,2 −22,7 2,2 −707,6 3,6 28,2 49,0 Resultat efter skatt, Mkr –93,0 -16,3 −21,2 1,2 −708,3 2,4 27,5 43,6 Rörelsemarginal, % neg neg 1,5 1,9 neg 0,9 6,5 5,0 Avkastning på eget kapital, % 2 neg neg neg 0,1 neg 0,5 5,9 9,2 Soliditet, % 47,4 49,0 48,7 31,4 30,1 41,9 40,1 41,0 Resultat per aktie före utspädning, kr -2,01 -0,35 −0,53 0,08 −45,17 0,19 1,80 2,86 Eget kapital per aktie, kr 40,08 42,09 42,48 76,11 76,44 121,61 121,50 123,68 IFRS-redovisning 3 Q4 2023 Q3 2023 Q2 2023 Q1 2023 Q4 2022 Q3 2022 Q2 2022 Q1 2022 Intäkter, Mkr 956,3 443,8 232,8 751,9 659,5 364,0 365,3 777,7 Rörelseresultat, Mkr -96,1 -34,2 −231,2 11,1 −354,0 30,9 15,9 68,5 Resultat före skatt, Mkr -220,2 -48,4 −66,5 6,7 −355,8 28,2 13,7 80,1 Resultat efter skatt, Mkr -158,5 -41,8 −63,9 10,1 −416,8 16,0 9,3 74,3 Rörelsemarginal, % neg neg neg 1,5 neg 8,5 7,4 8,8 Avkastning på eget kapital, % 2 neg neg neg 1,0 neg 4,2 2,4 19,1 Soliditet, % 25,5 27,1 26,7 17,1 17,6 21,9 23,3 25,6 Förvaltningsfastigheter, Mkr 1 344,2 1 313,3 1 296,1 1 217,1 1 159,5 1 078,2 1 029,0 971,7 Exploateringsfastigheter, Mkr 667,4 980,4 913,3 880,1 1 008,3 951,1 749,2 845,7 Bostäder under produktion, Mkr 2 791,5 2 930,3 3 384,3 3 586,8 3 285,3 3 364,5 3 127,7 2 861,0 Likvida medel, Mkr 332,2 336,3 508,8 280,4 360,2 549,1 737,9 699,5 Eget kapital, Mkr 1 695,8 1 854,2 1 897,8 1 148,8 1 139,8 1 556,9 1 542,0 1 594,1 Räntebärande kortfristiga fordringar, Mkr 244,5 251,5 248,5 200,5 200,5 200,5 200,5 120,8 Räntebärande kortfristiga skulder, Mkr 3 013,4 3 595,4 3 978,8 3 722,6 3 772,5 3 525,3 3 218,3 2 994,8 Kassaflöde från den löpande verksamheten, Mkr 752,4 246,9 49,5 39,5 −730,6 −446,8 −62,9 129,3 Kassaflöde från investeringsverksamheten, Mkr –174,5 -34,3 −90,1 −70,0 −232,2 −49,8 −63,1 −38,9 Kassaflöde från finansieringsverksamheten, Mkr –582,0 -385,1 269,0 −49,3 692,2 307,8 164,4 −21,7 Periodens kassaflöde, Mkr –4,1 -172,5 228,4 −79,8 −270,6 −188,8 38,4 68,7 Resultat per aktie före utspädning, kr –3,43 -0,91 −1,61 0,67 −26,26 1,07 0,62 4,84 Eget kapital per aktie, kr 36,65 40,08 41,02 74,49 74,24 100,51 99,52 102,87 Aktiekurs vid periodens slut, kr 31,80 26,80 27,30 33,00 79,00 100,00 120,00 165,00 Försäljning och produktion Q4 2023 Q3 2023 Q2 2023 Q1 2023 Q4 2022 Q3 2022 Q2 2022 Q1 2022 Antal produktionsstartade bostäder, st 3 57 0 0 0 25 116 40 192 Antal bostäder i pågående produktion, st 3 1 104 1 229 1 347 1 535 1 638 1 819 1 696 1 907 Antal sålda bostäder, st 4 122 85 54 41 29 59 101 122 Andel sålda och bokade bostäder i pågående produktion, % 4 77 72 64 65 61 66 68 69 Antal osålda bostäder i avslutad produktion, st 4 2 3 1 0 3 1 1 0 – varav upptagna i balansräkningen, st 0 0 0 0 0 0 0 0 1 Besqabs segmentsredovisning avspeglar det sätt på vilket bolagets styrelse och ledning följer verksamheten, se not 2 sida 25. 2 Avkastning på eget kapital avser ackumulerad period från och med räkenskapsårets början och har omräknats till helårstal. 3 Bostads-/äganderätter, hyresbostäder och vårdbostäder. 4 Bostads-/äganderätter. ===== SIDA 29 ===== BE S QA B | B OKS LU TS K OMMU NI K É 2023 29 Definitioner och ordlista Besqab presenterar vissa finansiella mått i delårsrapporten som inte definieras av IFRS. Bolaget anser att dessa mått ger värdefull kompletterande information till investerare och bolagets ledning då de möjliggör utvärdering av bolagets prestation. Eftersom inte alla företag beräknar finansiella mått på samma sätt, är dessa inte alltid jämförbara med mått som används av andra företag. Dessa finansiella mått ska därför inte ses som en ersättning för mått som definieras enligt IFRS. Nyckeltalen nedan är inte definie- rade enligt IFRS om inte annat anges. DEFINITIONER Resultat per aktie Periodens resultat hänförligt till moderbolagets aktieägare, dividerat med genomsnittligt antal utestående aktier under perioden före och efter utspädning. Beräknas enligt IAS 33. Eget kapital per aktie Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare vid periodens slut dividerat med antalet utestående aktier vid periodens slut. Intäkter enligt segmentsredovisningen Intäkter enligt segmentsredovisningen varvid intäktsredovisning över tid tillämpas för samtliga projekt samt klyvningsmetoden tillämpas för vissa joint ventures. Besqabs segmentsredovisning avspeglar det sätt på vilket bolagets styrelse och ledning följer verksamheten. Bruttomarginal enligt segmentsredovisningen Bruttoresultat enligt segmentsredovisningen i procent av intäkter enligt segmentsredovisningen. Rörelseresultat enligt segmentsredovisningen Rörelseresultat enligt segmentsredovisningen varvid redovisning över tid tillämpas för samtliga projekt. Besqabs se gmentsredo- visning avspeglar det sätt på vilket bolagets styrelse och ledning följer verksamheten. Rörelsemarginal enligt IFRS Rörelseresultatet i procent av intäkter. Rörelsemarginal enligt segmentsredovisningen Rörelseresultat enligt segmentsredovisningen i procent av intäkter enligt segmentsredovisningen. Avkastning på eget kapital enligt IFRS Periodens resultat hänförligt till moderbolagets aktieägare dividerat med genomsnittligt eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare. Vid del av år sker omräkning till helårstal. Avkastning på eget kapital enligt segmentsredovisningen Periodens resultat enligt segmentsredovisningen hänförligt till moderbolagets aktieägare dividerat med genomsnittligt eget kapital enligt segmentsredovisningen hänförligt till moderbolagets aktieägare. Vid del av år sker omräkning till helårstal. Soliditet enligt IFRS Eget kapital i procent av balansomslutningen vid periodens slut. Soliditet enligt segmentsredovisningen Eget kapital enligt segmentsredovisningen i procent av balansom- slutningen enligt segmentsredovisningen vid periodens slut. Belåningsgrad Räntebärande nettoskuld/-fordran dividerat med Värde. Räntebärande nettoskuld/-fordran Räntebärande skulder med avdrag för likvida medel. Värde Det sammanlagda värdet på förvaltningsfastigheter, andelar i intressebolag, utvecklingsfastigheter, exploateringsfastigheter, färdigställda bostäder och räntebärande fordringar. ORDLISTA Byggrätt Bedömd möjlighet att bebygga ett markområde. För bostäder motsvarar en byggrätt antingen en lägenhet, ett radhus eller ett fristående småhus. För att förfoga över en byggrätt krävs antingen ägande av marken eller någon form av avtal eller överenskommelse, såsom köpeavtal, markanvisningsavtal eller samarbetsavtal. Översiktsplan Kommunal plan som ger vägledning för beslut om användningen av mark och vattenområden samt om hur den byggda miljön ska utvecklas och bevaras. Översiktsplanen är inte juridiskt bindande. Detaljplan Kommunal plan med regler för markanvändning och utformning av byggnader och anläggningar inom ett visst område, vilken är juridiskt bindande och kan ligga till grund för bygglov. Planprocessen Planprocessen för detaljplaner regleras i plan- och bygglagen. Det är kommunen som beslutar om att påbörja planarbete. En planprocess kan inledas med ett planbesked om när planarbete kan påbörjas eller genom att kommunen själv tar initiativ till att påbörja ett planarbete. I planbeskedet anges riktlinjer för den fortsatta planeringen. I samband med att planarbetet inleds bedö- mer kommunen om det behövs ett planprogram. Ett eventuellt planprogram presenteras i ett programsamråd, innan det går vidare för godkännande. Kommunen tar fram ett planförslag tillsammans med fastighets- ägaren/exploatören som därefter skickas ut på samråd. Ett samråd pågår vanligtvis i sex veckor. Efter samrådet upprättar kommunen en samrådsredogörelse där alla synpunkter som har kommit in under samrådet sammanställs och bemöts. Ett omarbetat planförslag kommuniceras en andra gång genom att ställas ut på granskning. Granskningstiden är minst två veckor. Efter granskningstiden sammanställer och bemöter kommunen de inkomna synpunkterna i ett så kallat granskningsutlåtande. Efter granskningen får endast mindre justeringar av planförslaget göras innan beslut om antagande. Efter antagande kan detaljplanen över- klagas. Tiden för överklagande är tre veckor från det att kommunen tillkännagivit beslutet. Om detaljplanen inte upphävs eller överkla- gas, eller om överklaganden avslås i de högre instanserna, vinner detaljplanen laga kraft. Det betyder att detaljplanen är den gäl- lande regleringen av markanvändning och byggande inom området. Exploateringsfastigheter Exploaterbar fastighet, med eller utan byggnad. Avser främst ut- vecklingsbar mark med tillhörande byggrätter för framtida projekt. Förvaltningsfastigheter Förvaltningsfastigheter är fastigheter som innehas i syfte att gene- rera hyresintäkter och värdestegringar. Värderas till verkligt värde. ===== SIDA 30 ===== BE S QA B | B OKS LU TS K OMMU NI K É 2023 30 Pressmeddelanden under fjärde kvartalet 2023 2023-10-25 Delårsrapport januari-september 2023 2023-11-02 Besqab och Solna stad överens om byggrättsaffärer 2023-12-29 Besqab säljer fastigheter i Tyresö Kommande rapporttillfällen Årsredovisning 2023 21 mars 2024 Delårsrapport januari–mars 2024 24 april 2024 Delårsrapport januari-juni 2024 5 juli 2024 Delårsrapport januari-september 2024 23 oktober 2024 Offentliggörande Denna information är sådan som Besqab är skyldigt att offentliggöra enligt EU:s marknadsmissbruksförordning och lagen om värdepappersmarknaden. Informationen lämnades, genom ovanstående kontaktpersoners försorg, för offentliggö- rande den 2 februari 2024 klockan 07:30 (CEST). Inbjudan till digital presentation och telefonkonferens Tid: fredag den 2 februari 2023 klockan 10:00–11:00. VD Carola Lavén och CFO Anna Jepson presenterar rapporten. Presentationen avslutas med en frågestund. Presentationen hålls på svenska. Presentationen går att lyssna till i direktsändning via länken: https://ir.financialhearings.com/besqab-q4-report-2023 Via webbsändningen finns det möjlighet att ställa skriftliga frågor. Om du önskar delta vid telefonkonferens registrerar du dig via länken: https://conference.financialhearings.com/teleconference/?id=50049752 Efter registreringen får du telefonnummer och ett konferens-ID för att logga in till konferensen. Via telefonkonferensen finns möjlighet att ställa muntliga frågor. Uppgifter för telefonkonferensen finns även publicerade på Besqabs webbplats https://www.besqabgroup.se/investerare/ där även presentationsmaterialet kommer att finnas tillgängligt cirka en timme före presentationen. Kontaktinformation Carola Lavén, VD Tel: 08-409 415 57 E-post: carola.laven@besqab.se Anna Jepson, CFO Tel: 08-409 415 79 E-post: anna.jepson@besqab.se Besqab AB (publ) Box 5, 182 11 Danderyd, besök: Golfvägen 2 Telefon: 08-409 416 00, e-post: info@besqab.se Organisationsnummer: 556693-8881