===== SIDA 1 ===== Samhällsviktiga och lönsamma fastigheter i södra Sverige 2024 Årsredovisning och Hållbarhetsrapport ===== SIDA 2 ===== FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 2024 2 INLEDNING HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTER Innehållsförteckning INLEDNING Brinova i korthet 4 Året i korthet 5 VD har ordet 6 Marknadsöversikt 7–9 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE Affärsmodell, mål och strategier 11–13 Verksamheten 2024 14–17 Förvaltning 18–19 Projektutveckling 20 Bostadsfastigheter 21 Samhällsfastigheter 22 Kommersiella fastigheter 23 Fastighetsvärdering 24 Väsentliga händelser 25–26 Räntebärande skulder 27–28 Aktie och ägare 29–30 Riskhantering 31–36 Vinstdisposition 37 HÅLLBARHETSRAPPORT Hållbarhetsansvar 39 Ramverk för hållbarhet 40–42 Den framtida miljön 43–44 Engagerade medarbetare 45–46 Ansvarsfull verksamhet 47–48 Det trygga samhället 49–51 EU:s taxonomi och CSRD 52 ESG-frågor 53–54 Revisorns yttrande avseende den lagstadgade hållbarhetsrapporten 55 FINANSIELL INFORMATION Innehåll 57 Finansiella rapporter 58–63 Noter 64–93 Påteckning 94 Revisionsberättelse 95–97 Årsstämma Brinova Fastigheter ABs aktieägare hälsas välkomna till årsstämman som hålls den 7 maj 2025 klockan 15:00 på Hotell Mollberg, Stortorget 18 i Helsingborg. Rätt att delta i stämman Aktieägare som vill delta i årsstämman ska vara upp- tagen som aktieägare i den av Euroclear Sweden ABs förda aktiebok måndagen den 28 april 2025. Aktieäga - re kan även delta på stämman via ombud eller genom poströstning i enlighet med vad som anges i kallelsen. Anmälan till årsstämman ska göras senast onsdagen den 30 april 2025 via e-post till brinova@lindahl.se eller BOLAGSSTYRNING Bolagsstyrningsrapport 99–101 Styrelse och ledning 102–103 Revisorns yttrande om bolagsstyrningsrapporten 104 Styrelsens förslag om riktlinjer för ersättningar 105 ÖVERSIKTER Flerårsöversikt och definitioner 106–107 Härledning av nyckeltal 108 Fastighetsförteckning 109–110 Följ Brinova året runt 111 Reviderade avsnitt. Revisorns yttrande. per post till Brinova Fastigheter AB (publ), c/o Advokat- firman Lindahl KB, Pråmplatsen 4, 211 19 Malmö. Vid anmälan ska aktieägare uppge namn, person-/organi- sationsnummer, adress, telefonnummer, eventuella biträden samt antal aktier. Ombud samt företrädare för juridiska personer ombeds att i god tid före bolagsstäm- man till Lindahl inge kopia av fullmakt, registreringsbe- vis och andra behörighetshandlingar. Fullmakten och registreringsbeviset får inte vara äldre än ett år per dagen för stämman, dock att fullmaktens giltighetstid får vara längst fem år från utfärdandet om detta särskilt anges. Brinova Fastigheter AB är ett svenskt publikt aktie- bolag. Bolaget är bildat och registrerat enligt svensk På omslaget: Sandryggen 1. Brinova har omvandlat den tidigare kontorsfastig- heten ”Skatteskrapan” till ”Cykelskrapan” – ett mobilitetshus med 126 hyresrätter, varav 72 studentbostäder och 54 hyreslägenheter. Fast - igheten erbjuder ett bilfritt boendekoncept med cykel- och bilpool samt generösa cykelparkerings- och serviceytor. Fastigheten är fullt uthyrd och inflyttning påbörjades under januari, 2025. rätt med firmanamnet Brinova Fastigheter AB (publ) och organisationsnummer 556840-3918. Bolaget har sitt säte i Helsingborg, Sverige. Årsredovisningen är publicerad på bolagets webbplats www.brinova.se den 26 mars 2025. Tryckta exemplar skickas till aktieägare och andra intressenter efter beställning. Förvaltningsberättelsen omfattar sidorna 10–37. Den finansiella rapporteringen omfattar sidorna 56–94 och har upprättats i enlighet med IFRS. Alla värden uttrycks i Mkr om inte annat anges. Sifferuppgif- terna inom parentes avser 2023 om inget annat anges. Information om marknaden är baserad på Brinovas egen bedömning om ingen annan källa anges. Bedömningar ba- seras på bästa tillgängliga faktaunderlag vid årsredovis- ningens upprättande. Denna rapport innehåller framtids- inriktad information. Även om Brinovas ledning bedömer denna information som rimlig kan inga garantier lämnas för att dessa förväntningar kommer att visa sig korrekta. Följaktligen kan verkligt framtida utfall variera jämfört med vad som framgår i den framtidsinriktade informatio- nen beroende på bland annat förändrade förutsättningar avseende ekonomi, marknad och konkurrens, förändringar i lagkrav, andra politiska åtgärder och andra faktorer. För finansiella definitioner, se sidorna 106–107. ===== SIDA 3 ===== FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 2024 3 INLEDNING HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTER Det hållbara valet för hyresbostäder och samhällsfastigheter i södra Sverige Brinova äger, utvecklar och förvaltar hyresbostäder och samhällsfastigheter på orter i södra Sverige. På dessa orter är Brinova en viktig aktör på bostadsmarknaden och för de offentliga beslutsfattarna. Affärsmodellen skapar stabila kassaflöden som investeras i fortsatt lönsam värdetillväxt vilket gör Brinova till en attraktiv placering. Rosmarinen 34, Helsingborg ===== SIDA 4 ===== FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 2024 4 INLEDNING HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTER Detta är Brinova – staden med det goda grannskapet 8 540 Fastighetsvärde, Mkr 545 Hyresintäkter, Mkr 352 Uthyrbar yta, tkvm 354 Driftsöverskott, Mkr 591 Hyresvärde, Mkr 96 Uthyrningsgrad, % BRINOVASTADEN Tillsammans bygger vi goda grannskap. Tillsammans bygger vi Brinova-staden! Brinova i korthet Året i korthet VD har ordet Marknadsöversikt Brinova är en av södra Sveriges ledande samhälls- byggare med en växande portfölj av hyresbostäder och samhällsfastigheter. Vi bidrar till att bygga trygga samhällen och möter upp de ökande behoven av prisvärda boenden och lämpliga samhällsfastig- heter i närheten av arbetstillfällen och stadskärnor. Våra olika fastigheter samverkar för att skapa trygga kvarter, bra miljöer och goda grannskap. Som en stad i staden, Brinova-staden. • En tydlig tillväxtstrategi baserad på lönsamhet, med en betydande del från egen projektutveckling, som historiskt utgjort en betydande del. • En attraktiv portfölj av fastigheter med fokus på hyresbostäder och samhällsfastigheter som genererar stabila kassaflöden i tillväxtorter. Väl positionerat för fortsatt lönsam tillväxt kring södra Sveriges större stadskärnor Brinova som en investering • Kvalitativ och effektiv förvaltning i egen regi som bidrar till kundnöjd- het, lönsamhet och fortsatt tillväxt. • En stabil positiv resultatutveckling som byggt upp ett långsiktigt håll- bart substansvärde i bolaget. • En intjäningsförmåga som kan följa kostnadsutvecklingen i omvärlden då 61 procent av hyresintäkterna är KPI-indexerade och bostadshyror kompenseras på sikt för inflation. • En finansiering som känne- tecknas av traditionell bank- finansiering och är byggd på stabila och nära relationer med ett flertal etablerade nordiska banker. • Ett tydligt hållbarhetsfokus med ambitionen att vara en samhällsstödjande aktör. BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 20244 ===== SIDA 5 ===== FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 2024 5 INLEDNING HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTER Året i korthet Brinova i korthet Året i korthet VD har ordet Marknadsöversikt Fastighetsportföljens utveckling Hyresintäkter Kassaflöde före förändring av rörelsekapital Långsiktigt substans- värde per aktie 0 7 14 21 28 35 Kr 2020 2021 2022 2023 2024 0 150 300 450 600 Mkr 2020 2021 2022 2023 2024 0 3 000 6 000 9 000 Mkr 2020 2021 2022 2023 2024 0 50 100 150 200 Mkr 2020 2021 2022 2023 2024 Under 2024 uppvisade Brinova en stark tillväxt. Centrala nyckeltal som hyresintäkter och driftsöverskott ökade med 6 respektive 4 procent. Fastighetsportföljen, med fokus på hyresbostäder och samhällsfastigheter, fortsätter att visa sin styrka och möter en växande efterfrågan inom dessa segment. Utsikterna för hyresbostäder är fortsatt positiva, med låga vakanser och en stark hyresutveckling som förväntas överträffa utvecklingen inom lokalsektorn. Under 2023 var fokus på utveckling av vårt befintliga bestånd, medan 2024 präglades av tillväxt. Vi färdigställde våra stora projekt med nya bostäder i Malmö, Lund och Bromölla. Under året förvärvades också ett större äldreboende i Malmö. Året kröntes av förvärvsavtalet som slöts med K-Fast Holding AB och som kommer att betydligt stärka Brinovas position som en ledande fastighetsaktör i södra Sverige och Öresundsregionen. Läs mer om årets viktiga händelser på sidan 25–26. Läs mer om Brinovas verksamhet, strategier, operativa och finansiella mål på sidorna 11–17. +6% Hyresintäkterna ökade med 6 procent +3% Fastighetsvärdet ökade med 3 procent +4% Driftsöverskottet ökade med 4 procent +4% Långsiktiga substans- värdet ökade med 4 procent +12% Förvaltningsresultatet ökade med 12 procent ===== SIDA 6 ===== FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 2024 6 INLEDNING HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTER Brinova i korthet Året i korthet VD har ordet Marknadsöversikt Förvärvsavtal med K-Fastigheter kommer dubblera Brinovas verksamhet Avslutningen av verksamhetsåret 2024 präglades till avgörande del av det strategiska förvärvsavtal som Brinova i december slöt med K-Fastigheter. I ett slag mer än dubbleras Brinovas verksamhet och förvärvet ger stordriftsfördelar och en stark position som långsiktigt kommer att gynna Brinovas samtliga intressenter. Brinovas verksamhet under det fjärde kvartalet fortsatte att utvecklas starkt. Samtliga nyckeltal stärktes under kvartalet och för helåret i jämförelse med samma perioder 2023. Brinova förvärvar K-Fastigheters bestånd i Sydsverige och Danmark I början av december ingick Brinova Fastigheter AB och K-Fast Holding AB ett avtal där Brinova förvär- var K-Fastigheters fastigheter i Skåne, Småland och Danmark med ett överenskommet fastig - hetsvärde om 10,8 miljarder. Det nya beståndet tillträds den 1 april 2025 (förvärvet beskrivs på sidan 26). K-Fastigheter och Brinova har i hög utsträckning fastigheter på samma geografiska orter i södra Sverige, exempelvis i Helsingborg, Höör, Kristian- stad, Kävlinge, Landskrona, Malmö och Åhus. Genom det kombinerade fastighetsbeståndet kommer Brinova bli ett av södra Sveriges största fastighetsbolag med fokus på främst bostads- fastigheter och samhällsfastigheter. Brinova blir genom förvärvet signifikant större sett till bland annat fastighetsvärde, substansvärde, hyresin - täkter, förvaltningsresultat och antal aktier. Förvärvet har stort strategiskt värde för oss i Brinova. Det är en högklassig portfölj där 76 procent av de förvärvade fastigheterna är uppförda efter år 2015. Stordriftsfördelarna inom det nya samlade beståndet är tydliga och vi får ett starkt fokus på fastigheter som ger stabil avkastning och säkra kassaflöden. Koncentrationen av beståndet till ett antal strategiska städer i södra Sverige som har en positiv utveckling ger en stark position. Vi är samtidigt glada att få in K-Fastigheter som en kompetent ägare i Brinova och i förlängningen efter sakutdelning en bredare ägarbas. Ökat fokus på boende, samma starka affärsmodell Brinovas profil kommer med förvärvet att än tydliga- re fokusera på boende. De båda fastighetsbestån- den har närmare 65 procent bostadsfastigheter. Om Brinovas stora andel äldreboende, trygghets- boenden och LSS-boenden inom segmentet sam - hällsfastigheter adderas, blir fokuset än tydligare. Brinovas framgångsrika affärsmodell kommer däremot inte att förändras. Vi kommer fortsatt stå för en förstklassig lokal förvaltning med egen kunnig personal. Vi kommer fortsatt att förfina vårt bestånd och skapa tillväxt genom en egen profes- sionell projektutveckling. Det är så vi förfinar vårt värde. Det är så vi skapar hållbar lönsamhet. Långsiktigt, efter en genomtänkt integrering, kommer vår nya volym att ge oss en än mer kost- nadseffektiv förvaltning och vi kommer att få bättre förutsättningar att utvecklas och växa. Stark avslutning på 2024, viktiga inflyttningar När vi summerar verksamhetsåret 2024 kan vi leverera ett starkt resultat med tydliga förbätt- ringar jämfört med 2023. Vi förbättrar viktiga nyckeltal för både det fjärde kvartalet och året som helhet och vår tillväxt har fortsatt. Vårt förvärv i höstas av ett äldreboende i Malmö med 72 lägenheter är nu helt integrerat. Under fjärde kvartalet har vi också haft inflytt- ning i 34 lägenheter i vårt projekt i Oxie. Samtliga lägenheter är fullt uthyrda och den tillhörande livsmedelsbutiken lämnades över till hyresgästen den 3 februari. Vårt stora konverteringsprojekt i Lund, Sandryggen 1, är också fullt uthyrt. Under januari 2025 påbör- jades inflyttning i 72 studentlägenheter medans de 54 hyreslägenheterna hade inflyttning i början av februari. En för oss spännande inflyttning sker den 1 april 2025 avseende den första etappen av den bostadsfastighet i Köpenhamn som tillhör den del av K-Fastigheter förvärvet som vi tillträder samma dag. Ett nytt verksamhetsår. Ett nytt Brinova. Vi börjar verksamhetsåret 2025 med en rad nya förutsättningar. Under hösten 2024 antogs vår nya affärsplan för åren 2025–2027. Med förvärvet av K-Fast - igheters sydliga bestånd kommer vi att behöva justera planen och en reviderad plan kommer att antas under sommaren. Basen är dock orubbad. Med vårt fokus på hållbarhet och med våra väl definierade nyckeltal som styr hur vi arbetar. Successivt under 2024 har förutsättningarna i vår sektor ljusnat något. Det finns också signaler på faktorer som kan komma att påverka och förbättra vår sektor. Samtidigt ger flertalet geopolitiska händelser oss anledning att vara vaksamma, flexibla och redo för olika scenarier. En lyckosam integrering av K-Fastigheters syd- liga bestånd i Brinova kommer att vara 2025 års största uppgift där synergier och effektivisering skall matchas med Brinovas starka affärsmodell. Med en betydligt stärkt fastighetsportfölj, en kompetent organisation och en stark affärs - modell har vi alla förutsättningar att skapa långsiktigt starka värden för våra intressenter och fortsätta utvecklas och växa. Helsingborg, 26 mars 2025 Per Johansson, VD Strategiskt förvärvs- avtal med K-Fastigheter Viktiga inflyttningar 2024/2025 Fullt fokus på integrering 2025 ===== SIDA 7 ===== FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 2024 7 INLEDNING HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTER Marknadsöversikt Räntesänkningar präglade 2024 men osäkerheten kvarstår I Sverige inleddes räntesänkningarna i maj 2024, då styrräntan sänktes från toppnivån 4 procent till 3,75 procent. Därefter har ytterligare fyra sänk - ningar genomförts, vilket resulterat i en nuvarande styrränta på 2,50 procent. Trots detta har den svenska ekonomin återhämtat sig långsamt under året, även om slutet av året visade en viss styrka. För fjärde kvartalet som helhet steg BNP med 0,2 procent från föregående kvartal och med 1,1 procent jämfört med samma period 2023. Hushållens konsumtion förblev dämpad medan arbetslösheten steg till 7,1 procent i december. Samtidigt nådde antalet konkurser en ny rekord- nivå, med en ökning på 38 procent jämfört med året innan. De största konkurssiffrorna noterades inom fastighetssektorn, bilhandeln och industrin. Utsikterna för 2025 pekar på fortsatta ekonomis- ka utmaningar, men med räntesänkningar som kan bidra till ökad köpkraft och möjligheter för en gradvis återhämtning på arbetsmarknaden. På global nivå sänkte flera centralbanker styrräntan. I USA gick ekonomin stark till följd av en robust arbetsmarknad och fortsatt stark hushållskonsumtion. FED genomförde den första räntesänkningen i september och sänkte sedan ytterligare två gånger innan årets slut, vilket innebar en nedgång från 5,25–5,50 procent till 4,25–4,50 procent. Samtidigt justerade ECB ner räntan till 3,0 procent. Den globala tillväxten landade på 3,4 procent, men framtiden är osäker på grund av geopolitiska spänningar och ekono- miska utmaningar. Konflikter i Ukraina och Mellan- östern bidrar till instabilitet, och Donald Trumps återval i USA kan leda till ökad protektionism och påverka världshandeln negativt. Svensk fastighetsmarknad Trots kvarstående osäkerheter i omvärlden visade transaktionsmarknaden tecken på återhämtning under 2024, med en total volym på 140 miljarder kronor fördelat på 342 affärer. Detta motsvarar en ökning med 35 procent jämfört med 2023, men ligger fortfarande 30 procent under genomsnittet för perioden 2015–2023. De internationella investerarna var återhållsamma och deras andel av transaktionsvolymen sjönk till 17 procent från 30 procent året innan. Affärerna gällde i stor utsträckning fastigheter i attraktiva lägen samt objekt av hög kvalitet. Dä- remot genomfördes få transaktioner av byggrätter, vilket tyder på fortsatt osäkerhet kring nybyggnads- projekt. De mest aktiva aktörerna var finansiellt starka investerare, vilket speglar en marknad där möjligheter att förvärva kvalitativa tillgångar har tagits tillvara. Framöver väntas återhämtningen fortsätta, med stöd från ett förbättrat sentiment på både bank- och obligationsmarknaderna, vilket stärker incitamenten för fastighetsinvesteringar. Bostadssegmentet visar styrka trots utmaningar för nyproducerade bostäder Bostadssegmentet har återigen intagit positionen som det största segmentet på transaktionsmark- naden efter en tillfällig nedgång i marknadsan- delen under 2023. Bostadsaffärer uppgick till 42,8 miljarder kronor, vilket motsvarar cirka 31 procent av den totala transaktionsvolymen. Detta innebär en ökning med tio procentenheter jämfört med föregående år. En bidragande faktor till den ökade aktiviteten på transaktionsmarknaden är att bankerna, efter en försiktig kreditgivning under 2023, visade större vilja att finansiera fastig- hetsköp under 2024. Detta skedde i takt med fallande lånekostnader och ökad konkurrens från obligationsmarknaden. I Skåne genomfördes 12 bostadsaffärer av totalt 97 på riksnivå, medan aktiviteten i Blekinge var mer begränsad, med endast ett fåtal transaktioner. Bostadsfastigheter med hyresrätter har länge visat upp en stadig och betydande värdetillväxt och har historiskt genererat en hög avkastning samtidigt som de visat sig motståndskraftiga mot ekonomiska svängningar. Trots utmaningar som stigande räntor och höga byggkostnader förblir segmentet robust och bibehåller sin långsiktiga attraktionskraft. Genom åren har fastighetsägare kunnat kom- pensera för inflationen genom hyresjusteringar, även om de ofta sker med viss fördröjning. Framö- ver förväntas hyresnivåerna inom bostadssektorn öka i en snabbare takt än inom kommersiella fast- ighetssektorer, för att kompensera för den tidigare höga inflationen. Under de senaste åren har en tydlig trend blivit allt mer påtaglig – människor väljer i allt större utsträckning att flytta från stadskärnorna till mer prisvärda bostadsalternativ i mindre städer och förorter. Denna utveckling drivs av flera faktorer, däribland stigande bostadspriser och presumtions- hyror i storstäderna, förändrade arbetsmönster med ökad möjlighet till distansarbete samt en strävan efter bättre livskvalitet och större boende- yta. Denna urbanisering i omvänd riktning skapar gynnsamma förutsättningar för Brinovas fastig- hetsbestånd i kommuner med en stabil och positiv befolkningstillväxt, där efterfrågan på hyresbostä- der förväntas förbli stark även på längre sikt. Dessa områden erbjuder inte bara mer prisvärda bostäder utan även en välfungerande infrastruk- Brinova i korthet Året i korthet VD har ordet Marknadsöversikt 0 90 180 270 360 450 0 7 14 21 28 35 Mdkr SEK % 2019 2020 2021 2024202320222018201720162015 Kontor Bostad Handel Logistik, lager och industri Samhällsfastigheter Övrigt (t.ex. hotell, mark) Internationella investerare, % Källa: Newsec Segmentfördelning transaktionsvolym Sverige Transaktioner >=40 Mkr Transaktionsåret i siffror Geografisk fördelning • Stockholm: 45% • Regionstäder: 28% • Resterande delar av Sverige: 13% • Göteborg: 10% • Malmö: 4% Typ av investerare • Inhemska investerare: 83% • Internationella investerare: 17% Segmentfördelning • Logistik, Lager och Industri: 18% • Bostäder: 31% • Kontor: 26% • Övrigt (t.ex. hotell, mark): 10% • Samhällsfastigheter: 7% • Handelsfastigheter: 8% ===== SIDA 8 ===== FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 2024 8 INLEDNING HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTER tur, goda kommunikationer och närhet till service och natur – faktorer som blir allt viktigare för människor som söker ett långsiktigt boende- alternativ. Sjunkande byggtakt men fortsatt bostadsbrist Stigande byggkostnader, högre räntor och hus- hållens minskade köpkraft har hämmat bostads - produktionen. Enligt Boverkets prognoser för 2024 och 2025 väntas antalet färdigställda bostäder minska kraftigt och underskrida det faktiska behovet. Samtidigt rapporterar nu 148 av Sveriges kommuner att de har bostadsbrist – en minskning med 32 kommuner jämfört med året innan. Skåne I Boverkets bostadsmarknadsenkät för 2024 rapporterade 17 av Skånes 33 kommuner ett underskott på bostäder, en minskning från före- gående år då 24 kommuner upplevde bostads- brist. Osby sticker ut som en kommun med ett överskott på bostadsmarknaden. Bland de 14 skånska kommuner där Brinova har sitt fastighetsbestånd rapporterar 11 fortsatt bostadsunderskott, medan 12 kommuner förut- ser ett underskott inom tre år. Samtidigt förblir befolkningstillväxten stabil i dessa kommuner, med undantag för Bjuv, Kristianstad och Lomma, där befolkningen minskat det senaste året. KarlskronaHöga- näs Helsing- borg Kävlinge Staffans- torp Lund Malmö Svedala Trelleborg SkurupVellinge Lomma Karlshamn Sölves- borg Ås- torp Båstad Svalöv Hörby Tomelilla Hässleholm Bro- mölla Bjuv Höör Lands- krona Eslöv Kristianstad Olofström RonnebyÖstra Göinge Örkel- ljunga Pers- torp Klippan Burlöv Ängelholm Sjöbo Simris- hamn Ystad Osby Översikt bostadsbalans Skåne och Blekinge läns kommuner Kommuner med överskott Kommuner i balans Kommuner med underskott Brinova i korthet Året i korthet VD har ordet Marknadsöversikt Blekinge Av de fem kommunerna i Blekinge län bedömer tre att det råder ett underskott på bostäder, däribland Karlskrona – där Brinova har sitt fastig- hetsbestånd. Dessa kommuner förutser även ett fortsatt underskott inom de kommande tre åren. Karlskrona kommun identifierar flera faktorer som begränsar bostadsbyggandet i området. De främsta utmaningarna inkluderar svårigheter för både privatpersoner och byggherrar att få lån, krav på nedskrivningar, höga produktionskost - nader samt intressekonflikter kopplade till all - männa eller nationella intressen enligt plan- och bygglagen. Dessutom upplevs genomförandet av detaljplaner vara utmanande i samband med andra prövningsprocesser. Samhällsfastigheter Efter rekordåret 2022, då samhällsfastigheter stod för 21 procent av transaktionsvolymen, minskade aktiviteten under 2023, och seg - mentets andel sjönk till 12 procent. År 2024 inleddes svagare, och trots en markant ökning under det sista kvartalet landade segmentet på 7 procent av den totala transaktionsvolymen för helåret. Detta motsvarar en volym om 9,6 miljarder kronor, vilket är den lägsta nivån sedan 2015. Trots denna nedgång signalerar den ökade aktiviteten mot årets slut en positiv trend, där investerare i allt högre grad återvänder till segmentet. Transaktionsvolymen dominerades av äldre- boenden, där den demografiska utvecklingen – med en växande andel äldre i befolkningen – driver efterfrågan. Behovet av fler vård- och om- sorgsplatser är påtagligt, vilket gör äldreboenden till en fortsatt attraktiv investeringskategori. Fastigheter inom vård och utbildning förblir attraktiva, då de kännetecknas av stabilitet, långsiktiga hyresgäster och har en central roll i samhällsstrukturen. I en marknad präglad av osäkerhet blir stabil avkastning alltmer avgörande. Samhällsfastigheter utgör en robust och långsiktigt hållbar investering, understödd av starka demografiska trender, ökad aktivitet och en fortsatt hög efterfrågan på sam- hällskritiska fastigheter. Dessa faktorer bidrar till segmentets attraktiva framtidsutsikter och stärker dess roll som en stabil och långsiktigt hållbar investering. Befolkningsutveckling i Sverige Sveriges befolkning fortsätter att öka, men i en långsammare takt än tidigare. Den avmattning i befolkningstillväxt som Sverige såg under 2023 på 0,3 procent höll i sig under 2024 och i novem- ber nådde befolkningen cirka 10,59 miljoner, en ökning med 0,35 procent från året innan. Födelseöverskottet är fortsatt historiskt lågt men ökade med 50 procent från cirka 5 700 förra året till 8 500 i november 2024. Även invandrings- nettot är lågt ur ett historiskt perspektiv, trots en ökning med 37 procent från föregående år. Enligt Statistiska centralbyråns prognoser förväntas befolkningen öka med i genomsnitt 28 000 personer per år under de kommande åren – en lägre takt än under de senaste decennierna. År 2040 beräknas Sveriges befolkning uppgå till 11 miljoner. Samtidigt blir befolkningen allt äldre. År 2023 var mer än var femte person över 64 år, och denna andel väntas stiga till över en fjärdedel av befolkningen år 2070. Detta medför en ökad demografisk försörjningskvot, vilket innebär att färre personer i arbetsför ålder behöver försörja en växande andel äldre och yngre. Sammanfattningsvis står Sverige inför en period av långsammare befolkningstillväxt, en åldrande befolkning och förändrade demografiska utmaning- ar. Dessa faktorer kommer att ha stor påverkan på samhällsplanering, arbetsmarknaden och välfärds- systemet under de kommande decennierna. ===== SIDA 9 ===== FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 2024 9 INLEDNING HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTER Brinovas delmarknader i sammandrag Folkmängd 20241) Befolknings- utveckling 2019–2024 2), % Skåne län Bjuv 15 968 1,94 Eslöv 34 902 2,76 Helsingborg 151 994 2,54 Kristianstad 86 376 1,13 Kävlinge 32 522 2,37 Landskrona 47 322 2,48 Lomma 24 662 -0,48 Lund 131 701 4,38 Malmö 365 618 5,05 Staffanstorp 27 272 6,47 Svedala 23 556 5,92 Trelleborg 47 193 3,25 Vellinge 37 847 3,11 Ängelholm 45 058 5,40 Skurup 17 087 5,90 Blekinge län Karlskrona 66 316 0,06 1) T .o.m. 1 november 2024. 2) Månadsvis, december 2024. Siffra inom parentes anger förändring från samma månad föregående år. Källa: SCB, bearbetat av Newsec och Arbetsförmedlingen. Brinova i korthet Året i korthet VD har ordet Marknadsöversikt Framtidens boende är hållbart – energi- effektiva flerfamiljshus med solceller minskar klimatavtrycket och skapar långsiktigt värde för både hyres- gäster och fastighetsägare. Skåne Skåne län förväntas uppleva en fortsatt befolk - ningstillväxt under de kommande åren, om än i en något långsammare takt jämfört med tidigare perioder. Enligt Region Skånes befolkningsprognos förväntas länets befolkning öka med cirka 68 700 invånare mellan 2024 och 2033, vilket motsvarar en genomsnittlig årlig ökning på 0,5 procent. Befolkningsutvecklingen varierar dock inom länet beroende på områdesspecifika faktorer. I östra Skåne, där andelen äldre invånare är högre, förväntas antalet dödsfall överstiga antalet födslar under den kommande tioårsperioden. I kontrast förväntas Malmö och sydvästra Skåne, där en stor andel av invånarna är i barnafödande ålder, fort - sätta ha ett födelseöverskott. Trots detta beräknas tillväxttakten minska i samtliga av Skånes kom- muner jämfört med de senaste tio åren, till följd av lägre invandringsnivåer och en mer dämpad naturlig folkökning. Blekinge De senaste sex åren har invånarantalet sjunkit i Blekinge län och prognoser pekar på en fortsatt nedgång framöver, främst till följd av utflyttning och att antalet dödsfall överstiger antalet födslar. För att vända på denna utveckling satsar regionen och kommunerna på att attrahera nya invånare genom bostadsutveckling, anpassad utbildning och inter- nationell rekrytering. Initiativ som Live in Blekinge syftar till att marknadsföra länet som en attraktiv plats att bo och arbeta i. Dessa satsningar bidrar till Blekinges utveckling, attraherar kompetens och främjar en aktiv region. ===== SIDA 10 ===== Förvaltningsberättelse Styrelsen och verkställande direktören för Brinova Fastigheter AB (publ) (”Brinova” eller ”Bolaget”), med organisationsnummer 556840-3918, med säte i Helsingborg, Sverige, avger härmed redo visning för koncernen och moderbolaget för verksamhetsåret 2024. Årsredovisningen och koncernredovisningen är i miljoner kronor. Numeriska uppgifter inom parentes avser föregående räkenskapsår. Bara Värby 61:589, Svedala ===== SIDA 11 ===== BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 2024 11 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSEINLEDNING HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTER En värdeskapande affärsmodell som bygger på långsiktighet, samverkan och helhetsansvar Brinova har en tydlig vision om att bedriva hållbart fastighetsägande och projekt- utveckling av hyresbostäder och samhällsfastigheter i södra Sverige. Genom detta skapas starka kassaflöden som kan användas för att utveckla verksam - heten. Verksamheten kännetecknas av långsiktighet och samverkan med aktörer inom samhällssektorn samt en egen effektiv förvaltning och projekt- utveckling. Den fokuserade fastighetsportföljen ger goda förutsättningar för en bättre direktavkastning och starka kassaflöden. Affärsmodell, mål och strategier Verksamheten Förvaltning Projektutveckling Fastighetskategori Fastighetsvärdering Väsentliga händelser Räntebärande skulder Aktie och ägare Riskhantering Vinstdisposition Styrelsen och ledningen styr verksamheten utifrån finansiella mål som primärt fokuserar på en lönsam tillväxt kombinerat med finansiell stabilitet. För att nå dessa mål har strategier utarbetats som sedan följs upp genom ett antal interna operativa mål. Brinovas affärsplan för perioden 2022–2024 har legat till grund för det arbete som gjorts i Brinovas verksamhet. Ny affärsplan för perioden 2025–2027 är antagen, men kommer att arbetas om med hänsyn till genomfört förvärv av fastigheter från K-Fastighe- ter. Den kommer vara kommunicerad och förankrad hos medarbetare, styrelse och viktiga aktörer i vår marknad och med utgångspunkt i Brinovas vision, affärsidé och ramverk för hållbarhet. Brinovas vision Brinova har en tydlig vision om hållbart fastighets- ägande och projektutveckling av hyresbostäder och samhällsfastigheter i södra Sverige. Den bygger på: Lönsam tillväxt, fokus på fastighetstyp och geografi, effektiv förvaltning med egna medarbetare samt finansiell stabilitet. Affärsidén Brinovas verksamhet präglas av tre grund- begrepp som utgör grunden för vårt sätt att arbeta och göra affärer: Vi tror på långsiktighet Därför gör vi en noggrann analys innan vi satsar på en ny tillväxtort och strävar efter långa kundrelationer. Vi tror på samverkan Som en aktiv partner och med kunnig personal på plats är vi med och utvecklar utvalda platser där vi etablerar oss. Vi tror på helhetsansvar Vi skapar värden åt alla våra intressenter genom att ta ansvar för hela affärskedjan; förvärv – utveckling – förvaltning. En värdeskapande modell med hyresgästen i centrum Vi verkar lokalt nära våra samarbetspartners och hyresgäster genom egen närvaro på de orter där Brinova är etablerat. På så sätt kan de som bor i Brinovas hus erbjudas ett attraktivt boende och de som hyr lokaler kan erbjudas attraktiva lösningar. Samtidigt som vi kan vårda och förbättra våra rela- tioner med lokala beslutsfattare och bistå dem i den regionala utvecklingen. Värden skapas genom selektiva förvärv, effektiv projektutveckling och en aktiv förvaltning nära hyresgästerna med en snabb och tillgänglig service. Med egen närvaro ges Brinova också möjligheter att förvärva attraktiva fastigheter. Närheten till beslutsfattarna gör att vi kan identi- fiera projektmöjligheter och styra våra investeringar till fastighetsutveckling där efterfrågan är stor. En aktiv förvaltning gör det också möjligt att pro- aktivt underhålla och utveckla fastighetsbeståndet. ===== SIDA 12 ===== BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 2024 12 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSEINLEDNING HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTER Hässleholm Karlskrona Bromölla Älmhult Växjö Höganäs Helsing- borg Bjuv Höör Lands- krona Köpen- hamn Kävlinge Eslöv Staffanstorp Lund Malmö Svedala Trelleborg Skurup Kristianstad Vellinge Lomma Karlshamn Sölves- borg Olofström RonnebyÖstra Göinge Osby Tingsryd Lessebo Emmaboda Torsås Kalmar Nybro Högsby Mönsterås Oskarshamn Vimmerby Kinda Åtvidaberg Linköping Västervik HultsfredVetlandaSävsjö Värnamo Vaggeryd Gnosjö Gislaved Falkenberg Varberg Svenljunga Tranemo Ulricehamn Borås Härryda Mölndal Göteborg Bollebygd Kungsbacka Mark Jönköping Mullsjö Habo Nässjö Aneby Ydre Boxholm Mjölby Ödeshög Tranås Eksjö Borg- holm Mörby- långa Uppvidinge Alvesta Markaryd Laholm Halmstad Ljungby Hylte Örkel- ljunga Perstorp Åstorp Klippan Burlöv Ängelholm Båstad Svalöv Hörby Sjöbo Tomelilla Simrishamn Ystad En växande fastighetsportfölj med egen projektutveckling Brinova har vuxit med lönsamhet i fokus genom förvärv och projektutveckling. Fastighetsportföljen har vuxit från 1,0 miljard till 8,5 miljarder på nio år. Det har genererat ett långsiktigt substansvärde om 32,90 kronor per aktie. Vi har på balansdagen 124 fastigheter om totalt cirka 352,3 tkvm uthyrbar yta. I det ingår 2 497 hyreslägenheter som är färdiga eller som håller på att färdigställas. Brinova fokuserar på hyresbostäder och Projektutveckling Region väst Ekonomi/Finans/HR/IT/ IR/Hållbarhet/Marknad Region öst VD Förvaltning Ett ungt fastighetsbestånd skapar värde En stor del av vår historiska tillväxt har bestått av lönsam egen projektutveckling vilket innebär att en relativt stor del av vår portfölj är nyare, energi- effektiva och kvalitativa byggnader. Av Brinovas bostadsfastigheter är cirka 40 procent yngre än 10 år. Kompetent och erfaren organisation Vår organisation präglas av korta och tydliga beslutsvägar med decentraliserat ansvar där beslut fattas nära samarbetspartners och hyres- gäster. Verksamheten bedrivs primärt i Brinovas förvaltningsorganisation som består av två regio- ner där arbetet inom förvaltningsorganisationen utvecklas. Verksamheten stöds av koncernge- mensamma funktioner för ekonomi, finansiering, transaktioner, IT , kommunikation, hållbarhet, marknad, projektutveckling samt HR. Fokus på tillväxtorter i södra Sverige Brinova prioriterar orter i södra Sverige som ligger maximalt 30 minuters bilväg från förvaltningskon- toren, har en växande befolkning samt goda kom- munikationer till regionens största befolknings- centra. Orter där människor kan bo mer prisvärt i en attraktiv miljö som kan erbjuda småskalighet, natur och god samhällsservice. På de orter där vi verkar är vi en aktiv aktör. Hållbarhet och ansvarsfull verksamhet är viktiga delar i vårt erbjudande För de grundläggande strategierna och aktivite- terna i affärsplanen har vi utgått från fyra cen- trala begrepp som alla har underliggande mål, strategier och aktiviteter: Det trygga samhället, En lönsam och ansvarsfull verksamhet, Den framtida miljön och Effektiv förvaltning med engagerade medarbetare. Våra tre kärnvärden kommer att genomsyra vårt sätt att jobba i allt som vi företar oss. Som arbetsgivare, som samhällsaktör och som affärspartner gentemot hyresgäster, leverantö- rer, banker och andra aktörer visar vi att vi lever efter våra kärnvärden: Engagerade Pålitliga Ansvarstagande Affärsmodell, mål och strategier Verksamheten Förvaltning Projektutveckling Fastighetskategori Fastighetsvärdering Väsentliga händelser Räntebärande skulder Aktie och ägare Riskhantering Vinstdisposition Brinovas hållbarhetsarbete, långsiktiga perspektiv och samhällsengagemang är en integrerad del i verksamheten och ses som förutsättningar för framtida värdeskapande. Det systematiska arbetet med hållbarhet är också en viktig konkurrensfördel i arbetet med att söka markanvisningar och i samverkan med kommuner kring utvecklingen av samhällsfast- igheter och trygga och levande boendemiljöer. Brinovas ramverk för hållbarhet är baserat på FN:s 17 hållbarhetsmål under Agenda 2030 och fokuserat på de ekonomiska, sociala och miljöfrågor som är mest relevanta för Brinova och där vår verksamhet direkt eller indirekt bidrar. Läs mer i hållbarhetsrapporten på sidorna 39–54. samhällsfastigheter samt kompletterande fastigheter som bidrar till att öka attraktiviteten för hyresgästerna. Attraktiva hyresbostäder ger stabila intäkter från hyresgäster som prioriterar sitt boende. Anpassade samhällsfastigheter ger förutom trygga och stabila intäktsflöden också en god planeringshorisont tack vare långa hyresavtal. När Brinova utökar sin fastighetsportfölj är en egen projektutveckling prioriterat. Det ger oss de bästa möjligheterna att utforma moderna attraktiva bostäder och lokaler och för Brinova genererar det, i rätt konjunktur, den bästa avkast - ningen. ===== SIDA 13 ===== BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 2024 13 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSEINLEDNING HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTER Tydligt definierade mål i affärsplanen 2025–2027 Under hösten 2024 antogs en ny affärsplan för perioden 2025–2027. De finansiella målen är oförändrade, förutom mål om avkastning på eget kapital som tas bort. Mål om överskottsgrad är förändrat till att överstiga 66 procent, i övrigt är operativa mål oförändrade. Ett flertal hållbarhetsmål har justerats, läs mer på sidorna 39–54. I affärsplanen tydliggörs utdelningspolicyn med att Brinova ska över tid vara ett utdelande bolag, men kommer under de närmaste åren att prioritera tillväxt. Med anledning av förvärvsavtalet med K-fastigheter med tillträde 1 april 2025 kommer affärsplanen att revideras och presenteras under andra halvåret 2025. Belåningsgrad netto 60% 0 20 40 60 80 100 % 20242020 2021 2022 2023 Soliditet 0 10 20 30 40 50 % 20242020 2021 2022 2023 Fastighetsportföljens utveckling 0 2 000 4 000 6 000 8 000 10 000 Mkr 20242020 2021 2022 2023 10 Mdkr Räntetäckningsgrad 0 1 2 3 4 ggr 20242020 2021 2022 2023 1,75 ggr Affärsmodell, mål och strategier Verksamheten Förvaltning Projektutveckling Fastighetskategori Fastighetsvärdering Väsentliga händelser Räntebärande skulder Aktie och ägare Riskhantering Vinstdisposition 30% Brinovas finansiella mål för perioden 2022–2024 Utfall kopplat till finansiella mål 2022–2024 Det trygga samhället Vi ska förvalta och utveckla hyresbostäder och samhälls- fastigheter med rimlig hyres- nivå som bidrar till en hållbar stadsutveckling och skapar trygghet genom tillgänglighet och lokal närvaro. Fyra grundläggande strategier som styr vår verksamhet En lönsam och ansvarsfull verksamhet Vi är en långsiktig ägare, utvecklare och förvaltare av hyresbostäder och samhällsfastigheter som genom stabila kassaflöden skapar finan- siell kapacitet för våra åtaganden gentemot alla intressenter. Den framtida miljön Genom ett aktivt underhåll, energioptimeringar, hållbara inköp, gröna hyresavtal och effektiv energiprestanda tar vi ansvar för att minska klimat- avtrycket i stort och hållbar- hetsrisker för Brinova. Effektiv förvaltning, engagerade medarbetare Vi säkerställer ett framgångs- rikt verkställande av Brinovas strategier, gemensamma värderingar och uppförandekod genom en utvecklande arbets- miljö och stark företagskultur. >10 Mdkr Fastighetsvärde >4,5% Nöjd medarbetare-index (av 5) >65% Överskottsgrad >4,0% Nöjd kund-index (av 5) Avkastning på eget kapital Riskfri ränta +7% -15 -10 -5 0 5 10 15 20 % 20242020 2021 2022 2023 ===== SIDA 14 ===== BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 2024 14 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSEINLEDNING HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTER 2024: Ekonomisk tillväxt med fortsatt positiv utveckling Brinova hade en stark utveckling under 2024. Viktiga nyckeltal som hyresintäkter och driftsöverskott växte med 6 respektive 4 procent under året. Fastighetsportföljen, med fokus på hyresbostäder och samhällsfastigheter, visar styrka och en ökande efterfrågan inom dessa tillgångsslag. Framöver bedöms hyresbostäder bli än mer attraktiva, med fortsatt låga vakanser och en stark hyresutveckling, som förväntas överträffa den inom lokalsektorn. Brinova är ett fastighetsbolag med fokus på hyres- bostäder och samhällsfastigheter i södra Sverige. Bolagets B-aktier handlas på Mid Cap, Nasdaq, Stockholm (med ticker BRIN B). Brinova skapar avkastning för sina aktieägare genom att selektivt förvärva, aktivt förvalta och effektivt nyproducera fastigheter. Brinovas långsiktiga finansiella mål, fastslagna av styrelsen för perioden 2025–2027: • Belåningsgraden ska understiga 60 procent. • Räntetäckningsgraden ska överstiga 1,75 ggr. • Soliditeten ska överstiga 30 procent. För 2024 redovisar bolaget en avkastning på eget kapital på 1,6 procent (-11,3), soliditet på 33,1 procent (33,1) och en räntetäckningsgrad på 1,9 ggr (1,8). Koncernen bestod per 31 december av 116 aktiebolag (117), 1 handelsbolag (1) och 0 kom- manditbolag (1) där Brinova Fastigheter AB är mo- derbolag. Samtliga fastigheter ägs via dotterbolag förutom en fastighet som ägs av moderbolaget. Bolagsstyrningsrapporten finns som en separat del i Brinovas årsredovisning på sidorna 99–103. Koncernen i siffror 2024 2023 Förändring, % Hyresintäkter, Mkr 545,4 513,4 6 Driftsöverskott, Mkr 353,6 338,8 4 Överskottsgrad, % 64,8 66,0 Förvaltningsresultat, Mkr 150,8 135,0 12 Förvaltningsresultat per aktie, kr 1,54 1,38 12 Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar av rörelsekapital, Mkr 154,5 134,2 15 Värdeförändringar fastigheter, Mkr -6,2 -378,8 Värdeförändringar derivat, Mkr -39,5 -143,2 Periodens totalresultat, Mkr 46,0 -337,7 -114 Resultat per aktie före och efter utspädning, kr 0,47 -3,46 -114 Eget kapital per aktie, kr 29,37 28,90 2 Långsiktigt substansvärde per aktie, Mkr 32,90 31,56 4 Fastighetsvärde, Mkr 8 539,8 8 271,2 3 Uthyrbar yta, tkvm 352,3 345,5 2 Hyresvärde, Mkr 590,9 545,9 8 Uthyrningsgrad, % 95,6 95,5 Moderbolag och organisation Verksamheten i moderbolaget utgörs främst av koncernövergripande funktioner. Moderbolagets intäkter, huvudsakligen i form av management fee från koncernens fastighetsägande bolag, uppgick under perioden till 69,3 Mkr (67,6). Moderbolagets resultat efter skatt uppgick till 44,0 Mkr (-15,7). Likvida medel uppgick till 22,0 Mkr (102,2) och det egna kapitalet uppgick till 2 140,8 Mkr (2 096,8). Tjänster mellan koncernföretag debiteras enligt marknadsprissättning och på affärsmässiga villkor. Brinovas operativa organisation består av förvaltnings- och projekt- organisationen. Förvaltningen har anpassats efter de lokala marknadsmässiga förutsättningarna för att uppnå en effektiv och kundnära förvaltning. Förvaltning sker med egen personal. Koncernen har en separat funktion för projektutveckling som stöd för regionerna. På huvudkontoret finns funktioner som teknik, ekonomi, finans, IT , IR, marknad, analys, trans- aktion, hållbarhet och HR. Bokfört värde, Mkr1)Yta, tkvm Totalt: 8 540 MkrTotalt: 352 tkvm 33% 13% 4%2% 40% 44% 39% 38% 23% 39% 25% Totalt: 555 Mkr Kontrakterad hyra, Mkr Samhällsfastigheter 1) Det är den huvudsakliga användningen av fastigheten som styr vilken kategori fastighetens bokförda värde hamnar inom, därför kategoriseras fastigheter med blandad användning enbart i en av kategorierna. Bostadsfastigheter Kommersiella fastigheter Projektfastigheter/Mark Affärsmodell, mål och strategier Verksamheten Förvaltning Projektutveckling Fastighetskategori Fastighetsvärdering Väsentliga händelser Räntebärande skulder Aktie och ägare Riskhantering Vinstdisposition ===== SIDA 15 ===== BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 2024 15 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSEINLEDNING HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTER Fastighetsbeståndets utveckling Hyresintäkter Uthyrningsgrad 0 3 000 6 000 9 000 Mkr 2021 2022 20232020 2024 0 110 220 330 440 550 Mkr 2021 2022 20232020 2024 60 70 80 90 100 % 2021 2022 20232020 2024 Överskottsgrad Driftsöverskott Förvaltningsresultat 40 50 60 70 % 2021 2022 20232020 2024 0 50 100 150 200 250 300 350 400 Mkr 2021 2022 20232020 2024 0 50 100 150 200 Mkr 2021 2022 20232020 2024 Dessa funktioner driver koncerngemensam ut- veckling och stöttar förvaltningen med funktionell expertis. Huvudkontoret finns i Helsingborg. Därut- över finns förvaltningskontor i Eslöv, Helsingborg, Karlskrona, Kristianstad, Landskrona och Malmö. Antalet anställda vid årsskiftet uppgick till 53 (52), varav 28 män (28) och 25 kvinnor (24). Ersättningsfrågor avseende ledande befatt - ningshavare behandlas av styrelsens ersättnings- utskott och beslutas av styrelsen i sin helhet. Ledande befattningshavare är VD och vice VD. Dessa erbjuds en marknadsmässig kompensation som beaktas utifrån den enskildes ansvarsområ- den och erfarenheter. Ersättningen består av fast lön, pension och andra sedvanliga förmåner. För ytterligare beskrivning se ”Förslag till beslut om riktlinjer för ersättning till ledande befattnings- havare” på sidan 105 samt not 11 Anställda och personalkostnader i denna årsredovisning. I förslaget återfinns inga förslag på ändringar avseende ersättning till ledande befattnings- havare i jämförelse med föregående år. Fastighetsbeståndet Brinovas fastighetsbestånd, per den 31 decem- ber, bestod av 124 förvaltningsfastigheter (124) om totalt 352,3 tkvm (345,5), till ett värde av 8 539,8 Mkr (8 271,2). Brinovas fastighetsinnehav är koncentrerat till södra Sverige. Fastigheterna utgörs av hyres- bostäder samt samhällsfastigheter med mindre inslag av kommersiella fastigheter. Det totala hyresvärdet uppgick till 590,9 Mkr (545,9) och kontrakterade hyresintäkter på års- basis, till 554,6 Mkr (511,8). Den ekonomiska uthyrningsgraden uppgick till 95,6 procent (95,5). Läs mer på sidan 108. Hyresintäkter Hyresintäkter samt serviceintäkter för verksam- hetsåret 2024 uppgick till 545,4 Mkr (513,4). Det innebär jämfört med 2023 en ökning med 32,0 Mkr (49,6), eller 6,2 procent (10,7). Ökningen är primärt en effekt av nyuthyrningar, hyreshöjningar och färdigställda projekt. Kontraktsstruktur Kontrakt skrivs för bostäder med tre månaders uppsägningstid. Efterfrågan på bostäder är stor i alla de kommuner som Brinova verkar i, vilket idag innebär i princip noll vakanser. För samhällsfast- igheter skrivs avtal på löptider upp till 25 år och hyresnivån är reglerad via indexavtal kopplade till KPI. För kommersiella ytor regleras hyresnivåerna successivt då avtalen normalt sträcker sig tre till fem år. På balansdagen uppgick vakanserna för kommersiella fastigheter till 10,8 procent (17,5). I kommersiella fastigheter är befintliga lokalhy- reskontrakt normalt sett bundna till indexavtal kopplade till KPI, det vill säga helt eller delvis inflationsjusterade. Driftsöverskott och överskottsgrad Driftsöverskottet för året uppgick till 353,6 Mkr (338,8) vilket ger en överskottsgrad om 64,8 procent (66,0). Fastighetskostnaderna uppgick för perioden till 193,9 Mkr (182,7). Brinova har anställd personal, med kompetens inom drift- Andel av kontrakterad årshyra – tio största hyresgästerna Mkr Karlskrona Kommun 24,9 Region Skåne 24,4 Sparbanken Skåne AB 22,2 Landskrona Stad 21,7 Malmö Stad 21,6 Eslövs Kommun 16,5 Försäkringskassan 11,7 Attendo Sverige AB 10,0 Bromölla Kommun 9,0 Forenade Care AB 8,7 170,7 Affärsmodell, mål och strategier Verksamheten Förvaltning Projektutveckling Fastighetskategori Fastighetsvärdering Väsentliga händelser Räntebärande skulder Aktie och ägare Riskhantering Vinstdisposition och energiområdet, som löpande arbetar med att effektivisera drift och skötsel, för att optimera investeringarna, både kostnadsmässigt och för kundnyttan. ===== SIDA 16 ===== BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 2024 16 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSEINLEDNING HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTER Förändring fastighetsvärde Mkr Ingående verkligt värde 8 271,2 Fastighetsförvärv, förvärvat fastighetsvärde 113,0 Fastighetsförsäljningar -42,7 Investeringar i ny-, till- och ombyggnad 200,4 Orealiserade värdeförändringar på förvaltningsfastigheter -2,1 Summa 8 539,8 Lokal förvaltning Genom en aktiv förvaltning med egna medarbetare säkerställer vi kostnadskontroll, uthyrning och lönsamma förvaltningsprojekt. Vår förvaltningsorganisation hanterar fastighetsskötsel, drift, energioptimering, digitalisering, uthyrning och ekonomisk förvaltning från våra enhetskontor, alla inom 30 minuters bilfärd från våra fastig- heter. Detta möjliggör snabb respons och bättre förståelse för lokala behov. Förvaltningsresultat Förvaltningsresultatet för året uppgick till 150,8 Mkr (135,0). Jämfört med 2023 ökade förvaltningsresultatet med 12 procent. De finansiella kostnaderna om 178,4 Mkr (180,2) har minskat som en följd av en minskad underliggande basränta. I finansnettot ingår även kostnader för finansiella instrument i form av ränteswappar som tecknats. Periodens totalresultat Periodens totalresultat uppgick till 46,0 Mkr (-337,7). Orealiserade värdeförändringar på fastigheter för perioden uppgick till -2,1 Mkr (-380,2). Realiserade värdeförändringar från förvaltningsfastigheter uppgick till -4,1 Mkr (1,4). I totalresultatet ingick också värdeföränd - ringar på derivat med -39,5 Mkr (-143,2) samt realiserade värdeförändringar på långfristiga fordringar med -10,1 Mkr (0). Värdeförändringen för räntederivaten på - verkar inte kassaflödet, när derivatens löptid gått ut är alltid värdet noll, däremot påverkas kassaflödet löpande av den ränta som betalas eller erhålls. Fastighetsbeståndets utveckling Försäljningar Under det första kvartalet frånträdde Brinova fastigheten Yran 3 i Malmö. Fastigheten såldes i bolagsform med ett underliggande fastighets - värde om 4,4 Mkr. Under det fjärde kvartalet frånträdde Brinova fastigheten Sandryggen 4 i Lund. Fastigheten såldes i bolagsform med ett underliggande fastighetsvärde om 36,0 Mkr. Förvärv Under det tredje kvartalet tillträdde Brinova fastigheten Ögonstenen 2 i Malmö. Fastigheten förvärvades i bolagsform med ett underliggande fastighetsvärde om 115,0 Mkr. Under det fjärde kvartalet tecknade Brinova avtal om förvärv av fastigheter från K-fastigheter för ett överenskommet fastighetsvärde om 10,8 Mdkr. Fastigheterna förvärvas i bolagsform och tillträdet sker den 1 april 2025. Läs mer om Brinovas förvärv på sidan 25–26. Investeringar Under 2024 har investeringar i befintliga fastig- heter och projekt skett med 200,4 Mkr jämfört med 279,9 Mkr samma period 2023, varav större delen avser investeringar i fastigheten Sandryggen 1 i Lund där kommersiella ytor konverteras till 126 hyresbostäder, fastigheten Oxievång 7 i Malmö där en ny fastighet uppförs med 34 hyresbostäder och livsmedelsbutik samt fastigheten Lugnet 9 i Bro- mölla där ett före detta äldreboende konverterats till 23 trygghetsboenden. Affärsmodell, mål och strategier Verksamheten Förvaltning Projektutveckling Fastighetskategori Fastighetsvärdering Väsentliga händelser Räntebärande skulder Aktie och ägare Riskhantering Vinstdisposition ===== SIDA 17 ===== BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 2024 17 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSEINLEDNING HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTER Orealiserade värdeförändringar De orealiserade värdeförändringarna på Brinovas fastigheter under 2024 uppgick till -2,1 Mkr (-380,2). Brinova genomför varje kvartal en extern värdering av samtliga för - valtningsfastigheter. Den externa värderingen ligger till grund för de verkliga värden som finns upptagna i rapport över finansiell ställning. Projektportföljen värderas till nedlagda kost- nader, samt eventuellt nedskrivningsbehov. Samtliga koncernens förvaltningsfastigheter Hållbart boende i Hammar Fastigheten Hammar 9:198 i Kristianstad, uppförd 2019, erbjuder moderna hyreslägenheter med hög standard i den attraktiva stadsdelen Hammar. Utöver ljusa bostäder och digitala låssystem präglas fastig- heten av hållbara lösningar som solceller, elbilsladdare och gröna sedumtak, i en tilltalande utemiljö. bedöms vara i nivå 3 i värderingshierarkin. En utförligare beskrivning av värderingsprinciperna finns i Brinovas redovisningsprinciper samt not 15 Förvaltningsfastigheter. Hållbarhet Hållbarhet är en central del i Brinovas affär där fo- kus ligger på det trygga samhället, en lönsam och ansvarsfull verksamhet, den framtida miljön och effektiv förvaltning med engagerade medarbetare. Se ytterligare beskrivningar i hållbarhetsrapporten på sidorna 39–54. Förväntad framtida utveckling Brinova har fokus på växande attraktiva kom - muner i södra Sverige, där det råder en stabil efterfrågan på fastigheter för hyreslägenheter samt samhällsfastigheter för bostad, vård, utbildning, administration och fritid. Ansvarsfull egen förvaltning utvecklar löpande bolagets marknadskunnande och relationerna med lokala beslutsfattare. Det tillsammans med intressan - ta pågående och framtida projekt och en god finansiell ställning gör att vi ser positivt på vår utveckling de kommande åren. Affärsmodell, mål och strategier Verksamheten Förvaltning Projektutveckling Fastighetskategori Fastighetsvärdering Väsentliga händelser Räntebärande skulder Aktie och ägare Riskhantering Vinstdisposition Närstående Närstående transaktioner har skett med Advokat- firman Lindahl KB om cirka 1,1 Mkr. Under året har även beloppsmässigt mindre närstående transaktioner skett med olika motparter till mindre belopp och summerar för året till 1,2 Mkr. Tjäns- terna har utförts på marknadsmässiga villkor. Under fjärde kvartalet har Brinova frånträtt en byggrätt i Lund till K-Fastigheter till ett under- liggande fastighetsvärde om 36 Mkr. Till övriga närstående såsom VD och koncern- ledning har ersättning lämnats på sedvanliga villkor i enlighet med beslut i styrelsens ersätt- ningsutskott. Se även not 11 Anställda och personalkostna- der för ersättning till styrelse samt not 33 Upplys- ning om transaktioner med närstående. ===== SIDA 18 ===== BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 2024 18 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSEINLEDNING HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTER En värdeskapande förvaltningsmodell Brinovas fastighetsportfölj innehåller för närvarande 2 497 hyreslägenheter, färdiga eller under uppförande samt cirka 117 000 kvadratmeter samhälls- fastigheter. Vi strävar efter att förstärka och utveckla de fastighetsområden vi bygger upp på utvalda orter för att skapa synergier och attraktivitet. En aktiv förvaltning med egna medarbetare är därför en viktig del av Brinovas affärsmodell. Det är så vi säkerställer vår lönsamhet med kostnadskontroll, uthyrningar och lönsamma förvaltningsprojekt. Brinova har byggt upp en förvaltningsorganisation som arbetar med fastighetsskötsel, fastighetsdrift, energioptimering, digitalisering, uthyrning, ekono- misk förvaltning och utveckling. Med den aktiva förvaltningen av alla bolagets fastigheter, som utgår från kontoren i Eslöv, Helsingborg, Karls- krona, Kristianstad, Landskrona och Malmö, kan vi snabbt vara på plats. Förvaltningskontoren finns på maximalt 30 minuters bilfärd från Brinovas fastigheter. Möjligheterna att förstå lokala besluts- fattares behov ger ett bättre underlag för förvärv, projektutveckling, förtätning av det befintliga be- ståndet och en värdetillväxt i fastighetsportföljen. Synergier i fastigheter som förtätas och förvärv som adderas på orter vi är etablerade i, driver vår lönsamhet. Brinova är en viktig aktör i samhället Som en aktiv samhällsaktör har Brinova goda kunskaper om de demografiska förutsättningarna som kommuner har att hantera idag och i framti- den. Brinova har kompetens och erfarenhet för att möta behoven av kostnadseffektiva hyresbostäder för samtliga målgrupper, trygga service- och särskilda boenden för en växande äldre befolkning och andra ändamålsenliga samhällsfastigheter. Brinova arbetar också i en tydlig samverkan med kommuner och lokala aktörer för platsens utveckling, där trygghet och attraktivitet är värden som kommer alla till godo. Vi har alltid hyresgästen i centrum Den egna och närvarande förvaltningen gör att Brinova kan underlätta för hyresgästerna genom att snabbt vara på plats för att avhjälpa brister och svara på frågor för att öka hyresgästernas trivsel. Brinovas egna projektutveckling ger bolaget de bästa möjligheterna att leverera attraktiva lösning- ar för hyresgästerna. Utöver kontinuerlig dialog med våra hyresgäster följer och mäter Brinova noggrant vad hyresgäster- na tycker om sina bostäder och lokaler samt inte minst om Brinova som hyresvärd. Under 2024 genomfördes Brinovas NKI (Nöjd Kund Index)-undersökning för våra hyresbostäder som glädjande visade ett fortsatt högt betyg. Brinova uppnådde ett resultat om 4,1 på en fem- gradig skala. 2023 genomfördes NKI-undersökning specifikt avseende Brinovas offentliga/kommersiella loka- ler. Även här visade siffrorna på en hög kundnöjd- het från hyresgästerna med ett resultat på 3,9 av en femgradig skala. Mätningen avsåg bland annat hur nöjda hyresgästerna är med lokalerna, vår fastighetsskötsel och kontakten oss emellan. De två undersökningarna genomförs omväxlan- de vartannat år. För affärsplanen 2025–2027 har vi definierat mål för såväl Nöjd kund-index som skall överstiga 4,0 på en femgradig skala och Nöjd medarbetarindex ska överstiga 4,5 på en femgra- dig skala. Vi arbetar för trygga och attraktiva kvarter Brinova arbetar med en rad initiativ för att skapa trygghet i och kring våra fastigheter och öka att- raktiviteten för både det egna fastighetsbeståndet och samhället i stort. Satsningar på en attraktiv utemiljö som ger förutsättningar för en positiv fri- tid för såväl unga som vuxna är ett stående inslag i förvaltningsarbetet. Andra initiativ innefattar rena och ljusa miljöer som minskar skadegörelse och nedskräpning men också trygghetsvandringar tillsammans med lokala aktörer och boende för att skapa handlingsplaner för ökad trygghet. Ett aktivt samarbete med lokala föreningar är exempel på ytterligare initiativ. Proaktivt underhåll för attraktivitet och lönsam- Affärsmodell, mål och strategier Verksamheten Förvaltning Projektutveckling Fastighetskategori Fastighetsvärdering Väsentliga händelser Räntebärande skulder Aktie och ägare Riskhantering Vinstdisposition ===== SIDA 19 ===== BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 2024 19 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSEINLEDNING HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTER Andel av kontrakterad årshyra – tio största hyresgästerna % Mkr Karlskrona Kommun 4 24,9 Region Skåne 4 24,4 Sparbanken Skåne AB 4 22,2 Landskrona Stad 4 21,7 Malmö Stad 4 21,6 Eslövs Kommun 3 16,5 Försäkringskassan 2 11,7 Attendo Sverige AB 2 10,0 Bromölla Kommun 2 9,0 Forenade Care AB 2 8,7 31 170,7 69% uppkopplade energisystem het och Brinovas egna aktiva förvaltning ger också möjligheter för en löpande systematisk översyn av fastighetsbeståndet. Den ligger till grund för en långsiktig plan för kontinuerligt underhåll. Det ger lägre kostnader och nöjda hyresgäster som i sin tur ger höjda bruksvärden och hyror. Tillsammans med omedelbara åtgärder på uppkomna skador och problem påverkar det driftnettot liksom fast- ighetsvärdet positivt. Här utgör modulerna i vårt digitaliserade fastighetssystem kring underhåll och besiktning en ytterligare effektivisering. Ökad kontroll och service genom smart digitalisering Brinova har de senaste åren infört och implemen- terat ett digitaliserat gemensamt fastighetssystem med en rad moduler. Felanmälan, teknisk förvalt- ning med digitala arbetsordrar, delar av underhålls- arbetet, systematiskt brandskydd och ronderingar som ger bättre kontroll. Ekonomisk förvaltning, med en modul som säkerställer att intäkter och kostnader matchas är ett annat exempel. Ett ytterligare exempel är att besiktningsarbetet vid hyresgästbyten är digitaliserat. För en ökad service till hyresgästerna utvecklas kontinuerligt Brinovas mobil-app som förenklar för hyresgästen kring felanmälningar, lägenhetssök och blanketter för till exempel autogiro. Appen tillåter också Brinova att med hjälp av push-notiser informera hyresgäster om viktiga aktiviteter, vilket underlät- tat och skapat säkra rutiner. Värdeskapande åtgärder inom energieffektivitet och solceller En av bolagets största kostnader är förbrukning- en av energi. Energieffektiviseringar påverkar både driftnettot positivt och reducerar miljö- belastningen. Brinova bygger över tid värde genom energi- besparande åtgärder. Vi ligger i framkant och besitter en betydande kompetens. Under 2024 adderade vi solceller på alla nya projekt och på vissa fastigheter i det befintliga beståndet med en kommande kapacitet om cirka 260 000 kWh. I Brinovas fastighetsbestånd finns totalt sett installerade solceller med en kapacitet om cirka 1 238 000 kWh. Vi håller en hög takt på dessa investeringar med ambitionen att på sikt bli själv- försörjande avseende fastighetsel. En stark förvaltningsorganisation med en central energisamordnare arbetar med att öka tempot väsentligt för att minska vår förbrukning av el och värme samt hantera vår ökande produk- tion av egentillverkad el via solceller. Ett viktigt pågående projekt är att koppla upp Brinovas värme- och ventilationsanläggningar. Det sparar mycket tid och pengar när förvaltnings- organisationen kan driftoptimera anläggningarna på distans, tidigt kan få larm om avvikelser och se anläggningarnas status i realtid. Läs mer om Brinovas hållbarhetsarbete på sidorna 39–54. Affärsmodell, mål och strategier Verksamheten Förvaltning Projektutveckling Fastighetskategori Fastighetsvärdering Väsentliga händelser Räntebärande skulder Aktie och ägare Riskhantering Vinstdisposition Effektiv energistyrning för en hållbar framtid Brinovas energistrateg Ulf Alexandersson driver arbetet med att minska energiförbrukningen och öka produktionen av egen solenergi. Ett viktigt steg är att koppla upp värme- och ventilationsanläggningar, vilket möjliggör optimering i realtid och effektivare drift. ===== SIDA 20 ===== BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 2024 20 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSEINLEDNING HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTER Effektiv projektutveckling för fortsatt lönsam tillväxt Prioriterat för tillväxten är fortsatt egen projektutveckling. Det ger de bästa möjligheterna att bygga attraktiva hyresbostäder, optimera lokallösningar för hyresgäster och samarbetspartners och är det, i rätt konjunktur, lönsammaste sättet för Brinova att växa. För fortsatt pro- jektutveckling har Brinova både organisatorisk och finansiell kapacitet. Byggrätter säkrar framtida tillväxt1) Egenägda byggrätter i attraktiva lägen med an- tagna detaljplaner är en lönsam och snabb väg till att skapa tillväxt. Brinova hade vid årsskiftet, utöver nedan redovisade pågående projekt, pågående projekt- utveckling där detaljplanarbete är klart medan bygglovsprocess samt upphandling återstår om cirka 13 000 kvm BTA primärt belägna i Eslöv, Karlskrona, Kristianstad och Landskrona. För dessa finns det konkreta projekt som kan på- börjas relativt omgående. Dessutom pågår ett antal planprocesser om 1. Färdigställt projekt 2024 Billesholms Gård 9:467, Bjuv Sju hyresbostäder med en uthyrningsbar yta om 517 kvm, har färdigställts. 2. Färdigställt projekt 2024 Oxievång 7, Malmö 34 hyresbostäder med en uthyrningsbar area om 2 163 kvm, har färdigställts. 3 4 6 5 Affärsmodell, mål och strategier Verksamheten Förvaltning Projektutveckling Fastighetskategori Fastighetsvärdering Väsentliga händelser Räntebärande skulder Aktie och ägare Riskhantering Vinstdisposition 3. Färdigställt projekt 2024 Lugnet 9, Bromölla Konvertering av äldreboende till 23 trygghetsboenden med uthyrningsbar yta om 1 050 kvm, har färdigställts. 4. Pågående projektutveckling Sandryggen 1, Lund Konvertering av kommersiell yta om 4 030 kvm till 126 hyresbostäder. Beräknas färdigställas första kvartalet 2025. 5. Pågående projektutveckling Bjärred 30:16, Lomma Konvertering av kommersiell yta om 298 kvm till fyra hyresbostäder. Beräknas färdigställas andra kvartalet 2025. 6. Pågående projektutveckling Oxievång 7, Malmö Slutförandet av en livsmedelsbutik med uthyrningsbar yta om 862 kvm. Beräknas färdigställas första kvartalet 2025. cirka 24 000 kvm BTA. För att löpande kunna utveckla och utöka verksamheten pågår också ständiga processer för att på ett attraktivt sätt kunna förtäta våra befintliga fastigheter. Hållbara samarbeten som stärker affären Brinova har de senaste åren färdigställt hyres- bostäder inom Brinovas befintliga fastigheter i Rödeby, Nättraby och Jämjö i Karlskrona kom- mun samt centralt i Kristianstad. Brinova har under året färdigställt tre större projekt, se tabell över färdigställda projekt 2024 till höger samt beskrivning nedan. Brinova har höga kvalitetskrav från start och med våra kravspecifikationer och hållbarhets- perspektiv kan anpassade bostäder med rätt kvalitet till rätt hyra säkerställas. Större pågående projekt Fastighet Ort Kvm Lgh Typ Beräknat färdigt Oxievång 7 Malmö 862 - Livsmedelsbutik Q1-2025 Sandryggen 1 Lund 4 030 126 Bostäder Q1-2025 Bjärred 30:16 Lomma 298 4 Bostäder Q2-2025 Summa 5 190 130 Färdigställda projekt 2024 Fastighet Ort Kvm Lgh Typ Lugnet 9 Bromölla 1 050 23 Trygghetsboende Oxievång 7 Malmö 2 163 34 Bostäder Billesholms Gård 9:467 Bjuv 517 7 Bostäder Summa 3 730 64 1) Information om projektportföljen inkluderar såväl interna som externa bedömningar och antaganden. Bedömningarna och antagandena innebär osäkerheter och uppgifterna ovan ska inte ses som en prognos. ===== SIDA 21 ===== BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 2024 21 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSEINLEDNING HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTER Bostadsfastigheter Fördelning av storlek Hyres- värde, Mkr Hyresvärde/ kvm 1 rok 9 1 675 2 rok 79 1 645 3 rok 90 1 502 4 rok 27 1 374 5 rok 3 1 185 6 rok 1 884 Blockförhyrning 9 1 651 Summa 218 1 532 Med cirka 143 tkvm hyreslägenheter är Brinova en av de större privata hyresvärdarna i södra Sverige. Brinova verkar i växande orter nära arbetstillfällen och stadskärnor. Andelen bostadsfastigheter som del av Brinovas kontrakterade hyra motsvarar 38 procent. När Brinova utvärderar bostadsprojekt använder vi kriteriet att bostaden ska ligga på ett rimligt pendlingsavstånd till de större städerna och kosta så att en inkomsttagare med en genomsnittlig inkomst har råd att betala hyran. Effektiv boyta och närhet till kollektivtrafik är boendefördelar som många söker, liksom närhet till vardagsservice som förskolor och skolor, bibliotek, kultur, vårdan- läggningar och butiker. Av Brinovas bostadsfastig- heter är cirka 40 procent yngre än 10 år. Trygghet i och kring bostaden är viktiga argu- ment för våra hyresgäster visar våra kundunder- sökningar. Det skall vara lätt och tryggt att hyra bostad av Brinova. Konceptet Brinova Trygghet innefattar olika åtgärder för såväl inomhus- som utomhus- miljön som skall skapa ökad trygghet. Det innefattar åtgärder som rätt belysning, störningsjour dygnet runt, säkerhetsdörrar, fastighetsronderingar och välskött utemiljö. Aspekter som ökar attraktionen för våra bostadsfastigheter är hållbara val i material och solcellsanläggningar, laddstolpar i anslutning till våra fastigheter, en ökad digitalisering med trygg kommunikation via vår hyresgäst-app, trygg port- telefoni och digitala lås. Bostäder är ett tillgångsslag som karakteri- seras av låga vakansrisker, stor efterfrågan och som inflationsjusteras, även om det sker med viss fördröjning. Snitthyran i Brinovas bestånd av bostadsfastigheter är 1 532 kr/kvm efter den årliga uppräkningen som i genomsnitt blev 5,0 procent i 2024 års hyresförhandling. Förhand- lingen för 2025 pekar på en hyresökning runt 4,5–5,0 procent. Brinova har kompetens och erfarenhet för att möta behoven av kostnadseffektiva hyresbostä- der för samtliga målgrupper såväl som trygga service- och särskilda boenden för en växande äldre befolkning. Vi arbetar också i en tydlig samverkan med kommuner och lokala aktörer för platsens utveckling, där trygghet och attrakti- vitet är värden som kommer alla till godo. Brinova har som ambition att erbjuda det rätta boendet för livets alla skeenden. Från det första hemmet eller familjelägenheten till trygga boenden för äldre. 1 532 kr Genomsnittlig hyra/kvm Bajonetten 3, Kristianstad Fastighet som omfattar tre huskroppar med totalt 94 hyreslägenheter i varierande storlekar samt en livsmedelsbutik. Centrumnära läge med stads- och regionbuss strax utanför och ett par minuters gångavstånd till tågstation. Bostadsfastigheters hyresandel av Brinovas totala kontrakterade hyra 38% Affärsmodell, mål och strategier Verksamheten Förvaltning Projektutveckling Fastighetskategori Fastighetsvärdering Väsentliga händelser Räntebärande skulder Aktie och ägare Riskhantering Vinstdisposition ===== SIDA 22 ===== BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 2024 22 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSEINLEDNING HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTER Brinova är en av södra Sveriges större privata hyresvärdar för den offentliga sektorn med cirka 117 tkvm uthyrningsbar yta för samhällsfastig- heter. Andelen samhällsfastigheter som del av Brinovas kontrakterade hyra motsvarar 39 pro - cent. Samhällsfastigheter används till övervä - gande del av skattefinansierad verksamhet och är specifikt anpassad för samhällsservice. Det innebär att hyresgästen kan vara offentlig, det vill säga statlig, kommunal eller regional, men också privat. Exempel på samhällsfastigheter är fastigheter med samhällsservice, särskilt boende, vård, utbildning och friskvård. Brinova har bred erfarenhet av att både ut- veckla och förvalta samhällsfastigheter och har i sin portfölj allt från stora idrottsarenor, förskolor, skolor, bibliotek, vårdcentraler och folktandvård till särskilda boenden för äldre och LSS-boenden. Förutsättningarna för samhällsfastigheter kännetecknas av trygga hyresgäster med långa KPI-justerade kontrakt och säkra flöden. Genom- snittlig återstående hyrestid för hyreskontrakten i Brinovas samhällsfastigheter uppgår till 7,2 år. Efterfrågan för kvalitativa och anpassade samhällsfastigheter är fortsatt god med stora framtida behov. En aktiv förvaltning med egna medarbetare är en viktig del av Brinovas affärsmodell. Med lokal närvaro kan eventuella problem snabbt identifie- ras och åtgärdas. Närheten till lokala beslutsfat- tare innebär också att vi på ett enkelt sätt kan delta i kommunens utveckling med rätt lokaler för olika offentliga behov. Vi kan samhällsfastigheter och vi kan de orter vi finns etablerade på. Vi kan bygga långsiktiga relationer och synergier på våra orter. Fem största hyresgästerna Hyresgäst Yta, tkvm Hyres- värde, Mkr Region Skåne 12 24 Karlskrona Kommun 12 23 Malmö Stad 10 21 Landskrona Stad 7 14 Eslövs Kommun 9 14 Summa 50 96 Typer av samhällsfastigheter Typ Yta, tkvm Kontrakterad hyra, Mkr Kontrakterad hyra/kvm, kr Andel av kontrakterad hyra, % Vård 36 65 1 823 30 Särskilt boende 32 65 2 055 30 Utbildning/barnomsorg 25 49 1 943 23 Anpassad samhällsservice 16 24 1 447 11 Friskvård 8 12 1 454 6 Summa 117 215 1 834 100 Samhällsfastigheters hyresandel av Brinovas totala kontrakterade hyra 39% Ögonstenen 2, Malmö Brinovas förvärv av Segevångsgården i Malmö, med 72 moderna lägen- heter och en parkliknande utemiljö, stärker vårt bestånd av särskilda boenden. Med ett långt hyresavtal och ett växande behov av omsorgs- fastigheter är detta en investering för både stabilitet och samhällsnytta. 7,2 år Återstående hyrestid Samhällsfastigheter Affärsmodell, mål och strategier Verksamheten Förvaltning Projektutveckling Fastighetskategori Fastighetsvärdering Väsentliga händelser Räntebärande skulder Aktie och ägare Riskhantering Vinstdisposition ===== SIDA 23 ===== BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 2024 23 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSEINLEDNING HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTER Kommersiella fastigheter Brinova har ett tydligt fokus i sitt fastighetsbe- stånd på samhällsfastigheter och bostadsfastig- heter. Det är stabila tillgångsslag med en tydlig efterfrågan. Beståndet kompletteras med kommersiella fastigheter där de adderar till attraktionen för de boende eller där tydliga synergier finns i ortens samlade fastighetsbestånd. Kompletterande kommersiella fastigheter är typiskt livsmedelsbutiker, apotek, restauranger och caféer samt vårt lagerkoncept, Bolagret, som adderar till levande kvarter och ger service i närområdet. Bolagret förrådshotell är framtaget som ett koncept för att underlätta för Brinovas hyres - gäster, ett enkelt och tryggt sätt att förvara, och som även innefattar tillgång till släp och embal- lage. Bolagret finns idag etablerat i Karlskrona, Kristianstad och Malmö. I mindre omfattning kan också kontorslokaler hyras ut till privata aktörer när det ger logiska synergieffekter för ortens bestånd. Samtidigt fortsätter vi att framgångsrikt konvertera lokalytor till attraktiva hyreslägen- heter på de fastigheter och ytor som man finner lämpligt. Ett exempel på detta är fastigheten Sandryggen 1 i Lund där vi har ett pågående konverteringsprojekt avseende kontorslokaler till 126 hyresbostäder med beräknad inflyttning under januari och februari 2025. Andelen kommersiella fastigheter som del av Brinovas kontrakterade hyresintäkter motsvarar 23 procent. Av Brinovas totala kontrakterade hyresintäk- ter har en analys gjorts för att identifiera risk för uteblivna hyresbetalningar. Under 3 procent bedöms falla inom denna kategori, och består främst av mindre butiker och restauranger. Typer av kommersiella fastigheter Kontrakterad årshyra/kvm, kr Andel av kontrakterad hyra, % Ekonomisk uthyrnings- grad, % Kontor samhällsservice (offentliga kontor) 2 034 25 100 Butik 1 307 22 93 Bank 2 492 18 100 Kontor 1 683 16 71 Garage/parkering 2 429 7 81 Restaurang/kafé 1 751 6 91 Livsmedel/apotek 1 653 5 93 Lager/förråd 272 1 45 Summa 1 686 100 89 Fem största hyresgästerna Hyresgäst Hyresvärde, Mkr Sparbanken Skåne AB 22 Försäkringskassan 12 Trafikverket 7 Landskrona Stad 7 Johan Ahlberg Bil AB 6 Summa 54 25 % av kommersiella fastigheter är offentliga kontor Brinova förvaltar över 34 000 kvm i det populära Sjöhemsområdet i Kristianstad, där flera myndigheter och offentliga aktörer är hyresgäster. Området har en välutbyggd laddinfrastruktur, gott om parkeringar och goda kollektivtrafikförbindelser tack vare närheten till sjukhuset. Ett tioårigt hyresavtal har under året tecknats med Securitas för cirka 800 kvm i fastigheten Kristian- stad, Sjöhem 4, med inflyttning den 1 mars 2025. Kommersiella fastigheters hyresandel av Brinovas totala kontrakterade hyra 23% Affärsmodell, mål och strategier Verksamheten Förvaltning Projektutveckling Fastighetskategori Fastighetsvärdering Väsentliga händelser Räntebärande skulder Aktie och ägare Riskhantering Vinstdisposition ===== SIDA 24 ===== BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 2024 24 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSEINLEDNING HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTER Väl underbyggd fastighets- värdering skapar stabilitet Tydliga riktlinjer kopplat till välfungerande rutiner skapar förutsättningar för en rättvisande värdering av tillgångarna samt en stabil finansiering. De orealiserade värdeförändringarna på Brinovas fastigheter under 2024 uppgick till -2,1 Mkr (-380,2). Verkligt värde av förvaltningsfastigheter har bedömts av Newsec som har relevanta, profes- sionella kvalifikationer och erfarenhet av såväl aktuella marknadsområden som typ av fastig- heter. Newsec är oberoende. Den slutliga värde- bedömningen görs dock av Styrelse och VD. Brinova genomför varje kvartal en extern värdering av samtliga förvaltningsfastigheter. Beståndet gås igenom med uppdaterade hyres- uppgifter, investeringar, vakansgrader, bedömda vakanshyror, kalkylränta, driftskostnader samt avkastningskrav. Den externa värderaren får ta del av Brinovas budgeterade kostnader och kostnadsutfall. Besiktningar görs med ett treårsintervall eller när större ombyggnationer eller investeringar genomförts. Den externa värderingen ligger till grund för de verkliga värdena som finns upptag- na i rapport över finansiell ställning. Samtliga koncernens förvaltningsfastigheter bedöms vara i nivå 3 i värderingshierarkin. En ut- förligare beskrivning finns i not 15 Förvaltnings- fastigheter i denna årsredovisning. Fastigheter- nas marknadsvärde uppgick den 31 december 2024 till 8 539,8 Mkr (8 271,2), motsvarande cirka 24 200 kr per kvadratmeter (23 900). Under 2024 investerade Brinova 200,4 Mkr Antaganden I Brinovas värdering av fastigheter har följande indata använts: Kalkylperiod: 10–25 år. Årlig inflation: 1% 2025 och där efter 2% årligen. Årlig hyresutveckling lokalkontrakt: Enligt gällande kontrakt, 50–100% av KPI eller en fast uppräkning om 2–3% årligen. KPI för oktober 2024 uppgick till 1,6% vilket påverkar hyresutvecklingen för 2025. Framöver antas KPI motsvara bedömt inflationsantagande. Årlig hyresutveckling bostadskontrakt: 4,5% för 2024 till 2025, 3,0% för 2025 till 2026 och där efter 2% årligen. En fast- ighet med presumtionshyra i beståndet. Årlig ökning av drift- och underhåll: 100% av KPI. Kalkylränta för nuvärdesberäkning: Varierande beroende av fastigheternas geografiska läge och uthyrningsändamål. ++ = Fastighets- värde Restvärde Kassaflöde Hyresnivåer Inflation Driftskostnader Förädling Potential Kalkylränta (279,9) i nyproduktion och värdehöjande renove - ringar av fastigheter med högre teknisk standard, ökat hyresvärde och förbättrat driftnetto som följd. Direktavkastningskrav & kalkylränta Direktavkastningskrav och kalkylränta är baserade på värderarnas erfarenhetsmässiga bedömningar av marknadens förräntningskrav på jämförbara fastigheter. I den kalkylmodell som värdebedömningarna baseras på utgörs kalkylräntan av ett inflationsanpassat direktav - kastningskrav. Kalkylränta per fastighetstyp Fastighetstyp Intervall Bostadsfastigheter 5,1%–7,4% Samhällsfastigheter 5,2%–9,9% Kommersiella fastigheter 6,0%–10,3% Känslighetsanalys Fastighetsvärderingarna är gjorda enligt vedertag- na principer baserade på vissa antaganden. Fast- ighetens marknadsvärde kan endast säkerställas vid en transaktion mellan två oberoende parter. Ett osäkerhetsintervall ligger i en normal marknad på +/- 5–10 procent. I tabellen nedan redovisas hur värdet påverkas vid en förändring av vissa för värderingen antagna parametrar. Tabellen ger en förenklad bild då en enskild parameter troligtvis inte förändras isolerat. Se även not 15 Förvalt- ningsfastigheter i denna årsredovisning. Känslighetsanalys Förändring Värdepå- verkan, Mkr Hyresintäkter +/- 5% 238,8/-238,8 Driftskostnader +/- 5% -131,4/131,4 Direktavkastnings- krav +/- 0,25%- enheter -366,5/392,1 Affärsmodell, mål och strategier Verksamheten Förvaltning Projektutveckling Fastighetskategori Fastighetsvärdering Väsentliga händelser Räntebärande skulder Aktie och ägare Riskhantering Vinstdisposition ===== SIDA 25 ===== BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 2024 25 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSEINLEDNING HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTER Väsentliga händelser Kvartal 1 • Brinova prioriterar tillväxt och likviditet och därför föreslår styrelsen till bolagsstämman att ingen utdelning lämnas för 2023. • Brinova har beslutat att ej fullfölja planerat förvärv av bostadsprojektet Varmröken i Käv- linge då marknadsförutsättningarna förändrats sedan förvärvsavtalet som tecknades i augusti 2021. Detta resulterade i en realiserad förlust om 10,1 Mkr vilket hänförs till tidigare erlagd handpenning. Tillträde var planerat vid projek- tets färdigställande under det fjärde kvartalet 2024. • Under det första kvartalet så har Brinova sålt av fastigheten Yran 3 i Malmö. Fastigheten såldes i bolagsform med ett underliggande fastighetsvärde om 4,4 Mkr. Kvartal 2 • Vid årsstämman omvaldes sittande styrelse. Stämman biföll även styrelsens förslag om att ingen utdelning lämnas. • Brinova har valt att ej genomföra ett förvärv av bostadsprojektet Lerkruset 4 i Helsingborg. Beslutet medför ingen ekonomisk påverkan. • Under kvartalet har Brinova anställt en hållbar- hetsansvarig som börjar under hösten. Kvartal 3 • Trygghetsboendet i Bromölla är färdigställt och inflyttning påbörjades i början av juli. • Avtal om förvärv av samhällsfastigheten Malmö, Ögonstenen 2 tecknades. Fastigheten, som omfattar 72 moderna lägenheter för särskilt boende, förvärvades för ett underliggande fast- ighetsvärde om 115 Mkr. Tillträde skedde den 1 oktober 2024. Affärsmodell, mål och strategier Verksamheten Förvaltning Projektutveckling Fastighetskategori Fastighetsvärdering Väsentliga händelser Räntebärande skulder Aktie och ägare Riskhantering Vinstdisposition Hällan 1, Hässleholm Ett modernt punkthus med tio våningar med hiss och generösa balkonger i alla väderstreck. Ljusa, välplanerade lägenheter om 2–3 rum och kök, med hög standard och imponerande utsikt. Trollet 2, Växjö Trollet 2 består av 156 moderna hyreslägenheter i sex suterrängbyggda punkthus. Här erbjuds ljusa bostäder om 2–3 rum och kök med öppen planlösning, stora hörnbalkonger eller uteplatser samt hög standard i kök och badrum. Fastigheten har tre miljöhus och 135 parkeringsplatser. Kvartal 4 • Brinova har tecknat avtal om förvärv av fastig- heter från K-Fastigheter för ett överenskommet fastighetsvärde om 10,8 Mdkr. Tillträde sker den 1 april 2025. • Ett tioårigt hyresavtal är tecknat i fastigheten Kristianstad, Sjöhem 4, om cirka 800 kvm med inflyttning 1 mars 2025. • Affärsplanen för perioden 2022–2024 är nu avslutad varvid en ny affärsplan har antagits för perioden 2025–2027, som med anledning av affären med K-Fastigheter kommer revideras under år 2025. Händelser efter årets utgång • Brinova prioriterar tillväxt och likviditet och därför föreslår styrelsen till bolagsstämman att ingen utdelning lämnas för år 2024. • Den 7 mars gavs godkännande från extra bolagsstämma i Brinova Fastigheter AB att emittera aktier kopplat till förvärvet från K-Fastigheter. Tillträde av fastigheterna sker den 1 april 2025. ===== SIDA 26 ===== BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 2024 26 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSEINLEDNING HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTER Ett ledande svenskt fastighetsbolag inom bostäder i attraktiva Öresundsregionen Brinova efter förvärv av K-Fastigheters sydsvenska fastighetsportfölj: Brinova Fastigheter AB har genom ett avtal med K-Fast Holding AB tagit ett betydande steg för att befästa sin position som en ledande fastighetsaktör i södra Sverige och Öresundsregionen. Förvärvet omfattar K-Fastigheters fastighetsägande bolag i Skåne, Småland och Danmark och betalas genom nyemitterade aktier i Brinova till kursen 32,46 (Brinovas långsiktiga substans- värde vid 30 september 2024). Den 7 mars gavs godkännande från extra bolagsstämma i Brinova Fastigheter AB att emittera aktier kopplat till för- värvet från K-Fastigheter. Tillträde av fastigheterna sker den 1 april 2025. Det överenskomna fastighetsvärdet avseende den förvärvade portföljen uppgår till 10,8 Mdkr, vilket har baserats på en extern marknadsvärdering av Newsec per 30 september 2024, och omfattar to- talt 108 fastigheter, varav 76 procent är moderna fastigheter som färdigställts efter 2015. Köpeskil- lingen erläggs med nyemitterade aktier i Brinova och förväntas uppgå till högst totalt cirka 137,4 miljoner aktier A-aktier och B-aktier. Köpeskil - lingen kommer på tillträdesdagen beräknas som fastighetsvärdet efter avdrag för den då rådande skuldsättningen. Portföljen består huvudsakligen av bostäder med en total uthyrningsbar yta på 304 000 kvm och 4 279 hyresbostäder. I portföl- jen ingår också tre pågående projekt i Helsingborg, Malmö och Köpenhamn som beräknas stå färdiga mellan 2025 och 2027. Hyresvärdet för bostäder- na uppgår till 563,8 Mkr, med en vakansgrad på 5,1 procent och en genomsnittlig direktavkastning på 4,4 procent enligt externa värderingar. Genom transaktionen kommer Brinovas fast- ighetsvärde mer än dubbleras, från dagens 8,5 Mdkr till cirka 19,2 Mdkr (inkluderat projekten). Detta ger bolaget större operationell hävstång och förbättrade möjligheter till stordriftsfördelar, exempelvis genom effektivare förvaltning och bättre villkor för finansiering. Efter transaktionens genomförande kommer K-Fastigheter att äga högst 58,4 procent av aktierna och rösterna i Brinova, med avsikt att senare dela ut dessa aktier till sina egna aktie- ägare genom en sakutdelning. I samband med detta kommer Erik Selin Fastigheter AB, Jacob Karlsson AB och Backahill AB att bli de största aktieägarna i Brinova. Bakgrund och motiv Förvärvet av K-Fastigheters fastighetsportfölj passar väl in i Brinovas strategi att fokusera på bostadsfastigheter och samhällsfastigheter i södra Sverige. Båda bolagen har stark närvaro i områden som Helsingborg, Malmö och Kristian- stad, vilket skapar synergier och möjligheter till en mer effektiv förvaltning. Förvärv av fastigheter från K-Fastigheter Fastighetsvärde 10,8 Mdkr Antal fastigheter 108 st Uthyrningsbar yta 304 tkvm Antal hyresbostäder 4 279 st Ovan uppgifter inkluderar de tre nybyggnationsprojekt som ingår i förvärvet och färdigställs efter 2025-09-30. Alla villkor uppfyllda, tillträde sker 1 April 2025 Genom förvärvet av K-Fastigheter i södra Sverige skapar vi ökad förvaltningseffektivitet, med närliggande fastigheter som möjliggör bättre samordning och resurshantering. På bilden syns Hammar 9:198, 9:195 och 9:197 från Brinovas respektive K-fastigheters bestånd i Kristianstad. Affärsmodell, mål och strategier Verksamheten Förvaltning Projektutveckling Fastighetskategori Fastighetsvärdering Väsentliga händelser Räntebärande skulder Aktie och ägare Riskhantering Vinstdisposition Med det nya beståndet kommer Brinova att bli en av de största noterade fastighetsaktörerna i Öresundsregionen och erbjuda en stabil, attraktiv portfölj med fokus på långsiktig tillväxt. Samtidigt skapas förutsättningar för att öka bolagets synlig- het på kapitalmarknaden och eventuellt inkluderas i ledande fastighetsindex. Förvärvet markerar en viktig milstolpe i Brinovas utveckling och skapar nya möjligheter att förstärka bolagets roll som en ledande fastighetsägare i södra Sverige och Öresundsregionen. ”Jag är otroligt glad över detta förvärv. Det är en högklassig portfölj där 76 procent av de förvärvade fastigheterna är uppförda från 2015 och framåt. Med ett större Brinova, med mindre risk (mer bostäder) och mindre teknisk skuld skapas förut- sättningar för att hitta effektivitet som kompen- serar för lägre avkastningskrav. Vi kommer över tid att kunna trimma centrala kostnader, effektiv förvaltning med mera för att leverera samma vinst per aktie till mindre risk och samtidigt i ett betyd- ligt större bolag. Koncentrationen av beståndet till ett antal strategiska städer i södra Sverige som har en positiv utveckling ger en stark position. Jag är samtidigt glad att få in K-Fastigheter som ägare i Brinova” säger Per Johansson, VD för Brinova. ===== SIDA 27 ===== BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 2024 27 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSEINLEDNING HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTER Räntebärande skulder Brinovas skuldsättning är vid varje tillfälle väl avvägd för fortsatt tillväxt och för att balansera en finansiell trygghet och kapacitet mot en attraktiv avkastning. Belåningsgrad netto Låneförfall Swapförfall, slutår 0 10 20 30 40 50 60 70 % 2021 2022 20232020 2024 0 700 1 400 2 100 2 800 3 500 Mkr 2025 2026 2027 0 200 400 600 800 1 000 Mkr 2028 2029 2030 2031 2032 2033202720262025 Finanspolicy Styrelsen anger och beslutar om riktlinjer för bolagets agerande på finansmarknaden. Det sker genom att styrelsen fastställer finanspolicyn och fattar enskilda beslut i strategiska frågor. Finanspolicyn ska ses som ett ramverk som anger styrning och riktlinjer för finansförvalt - ningen i Brinova, vars syfte är att stödja Brinovas affärsidé. Val av finansiella instrument och arbetsmetoder samt motparter ska ske i enlighet med finanspolicyns fastställda mandat på ett sätt som optimerar det ekonomiska utfallet för koncernen. Finansförvaltning Brinovas finansförvaltning som regleras i finans- policyn svarar för att kapitaltillförsel och likviditet tryggas, att betalningssystemen är ändamåls- enliga och att koncernens riskexponering hålls inom angivna ramar. Finanspolicyn reglerar hur kapitaltillförsel ska säkras. Brinova eftersträvar en balans mellan kort- och långfristig upplåning uppdelad på ett antal finansieringskällor. Bolaget ska ha minst fem kreditgivare i låneportföljen. All upplåning ska ske i svensk valuta. För att hantera ränterisker använder Brinova finansiella instrument som ränteswappar. Bolagets räntebärande skulder utgörs idag av banklån, även om alternativa källor löpande utvärderas. Kapitalstruktur Koncernen är, på balansdagen, finansierad dels via eget kapital som uppgick till 2 870,4 Mkr (2 823,5) dels via skulder till kreditinstitut som uppgick till 5 226,9 Mkr (5 160,4) vilket motsvarar en soliditet om 33,1 procent (33,1). Brinovas lång- siktiga soliditetsmål är en kvot som ska överstiga 30 procent. Rörelsekapital och kassaflöde Fastighetsförvaltning binder begränsat rörelsekapi- tal då fastighetsintäkter betalas i förskott medan merparten av kostnaderna betalas i efterskott. Detta innebär att det normalt inte finns något rörelsekapital i förvaltningen att finansiera. Förvärv kräver dock ett utökat rörelsekapital som bolaget finansierar med löpande kassaflöden och lån inom ramen för bolagets finanspolicy. Det löpande kassaflödet före förändringar av rörelsekapital har under året ökat med 20,3 Mkr till 154,5 Mkr (134,2). Periodens kassaflöde upp- gick till -94,9Mkr (-47,8). Likvida medel vid årets slut uppgick till 31,0 Mkr (125,9). Affärsmodell, mål och strategier Verksamheten Förvaltning Projektutveckling Fastighetskategori Fastighetsvärdering Väsentliga händelser Räntebärande skulder Aktie och ägare Riskhantering Vinstdisposition ===== SIDA 28 ===== BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 2024 28 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSEINLEDNING HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTER Räntesäkringar via ränteswappar Startår Slutår Ränta, % Mkr 2019 2025 0,6 100,0 2019 2025 0,0 100,0 2022 2025 0,3 750,0 2016 2026 1,1 100,0 2019 2026 0,0 50,0 2018 2027 1,3 100,0 2019 2027 0,8 100,0 2021 2027 0,7 100,0 2018 2028 1,2 200,0 2023 2028 2,5 200,0 2023 2028 2,9 300,0 2021 2029 0,8 100,0 2024 2029 2,1 200,0 2020 2030 0,0 200,0 2023 2030 2,8 200,0 2021 2031 0,2 200,0 2021 2031 0,5 150,0 2023 2031 2,7 100,0 2025 2031 2,5 250,0 2023 2033 3,0 150,0 2023 2033 2,7 200,0 Totalt 3 850,0 Ränteförfall Period (år) Lånebelopp, Mkr Ränta, %1) Andel, % < 1 2 327 5,6 44 1–2 150 0,8 3 2–3 300 0,9 6 3–4 700 2,3 13 4–5 300 1,7 6 5–6 400 1,4 7 6–7 700 1,4 14 8–9 350 2,8 7 Totalt 5 227 3,4 100 1) Genomsnittlig kreditmarginal för rörlig ränta är inte utfördelad i det tidssegment då derivaten förfaller, varför snittränta <1 år ej reflekterar aktuell kreditränta vid upplåning. Snittränta <1 år exklusive derivat uppgår till 4,3 procent. Snitträntan redovisas inklusive kostnad för outnyttjade lånelöften. Kapitalbindning Period (år) Avtalsvolym, Mkr Utnyttjat, Mkr Ej utnyttjat, Mkr < 1 3 337 3 237 100 1–2 656 656 0 2–3 1 334 1 334 0 Totalt 5 327 5 227 100 Skulder till kreditinstitut Koncernens skulder till kreditinstitut uppgick till 5 226,9 Mkr (5 160,4) uppdelat på lån från sju (sju) svenska banker. Ökningen består av nyupp- tagna lån för finansiering av fastighetsförvärv. Den genomsnittliga kapitalbindningstiden upp- går till 1,3 år (1,7). Av den totala skulden är 62 procent (25) kortfristig. Brinova arbetar med att trygga den långsiktiga kapitalförsörjningen, bland annat genom att kontinuerligt föra en dialog med de aktuella bankerna avseende förlängning eller refinansiering. Nettobelåningsgraden vid utgången av det fjärde kvartalet uppgick till 60,8 procent (60,9) och räntetäckningsgraden uppgick till 1,9 ggr (1,8). Brinovas långsiktiga mål för rän- tetäckningsgraden är att den inte ska understiga 1,75 gånger. Ränterisker Skulderna löper med rörlig ränta, främst kopplad till Stibor 3 månader med tillägg av marginal. Den genomsnittliga räntan per balansdagen uppgick till 3,3 procent (3,6). Brinova använder sig av ränte- derivatinstrument i form av swappar för att erhålla en lägre risknivå i låneportföljen. Innehavet och översiktliga villkor finns i tabellen på nästa sida. Det fjärde kvartalets värdeförändring på Brinovas innehav av ränteswappar uppgår till 39,6 Mkr (-129,4) vilket innebär att marknadsvärdet uppgår till 36,6 Mkr (76,1). Värdeförändringen för ränte- derivaten påverkar inte kassaflödet, när derivatens löptid gått ut är alltid värdet noll. Däremot påver- kas kassaflödet löpande av den ränta som betalas eller erhålls. I enlighet med IFRS 9 redovisas räntederivaten till verkligt värde. De klassas i nivå 2 enligt IFRS 13. Affärsmodell, mål och strategier Verksamheten Förvaltning Projektutveckling Fastighetskategori Fastighetsvärdering Väsentliga händelser Räntebärande skulder Aktie och ägare Riskhantering Vinstdisposition Rosmarinen 34, Helsingborg ===== SIDA 29 ===== BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 2024 29 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSEINLEDNING HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTER Brinovaaktien och ägarna Brinova arbetar för att ge ägarna en långsiktigt hållbar och konkur- renskraftig avkastning på sin investering, till en balanserad risk. Långsiktigt substansvärde har ökat med 4 procent under 2024. Substansvärde Mkr kr/aktie Eget kapital enligt balansräkning 2 870,4 29,4 Återläggning Uppskjutna skatter 381,2 3,9 Räntederivat -36,6 -0,4 Långsiktigt substansvärde 3 215,0 32,9 Kursutveckling JF MAMJ 2024 2025 JA SO ND JF Index Antal aktier, tusental 0 500 1 000 1 500 2 000 0 10 20 30 40 OMX Stockholm_PI Carnegie Real Estate Index Brinova Omsatt antal aktier/månad, tusental 10 största ägare, 2025-02-28 Namn Antal A-aktier, tusental Antal B-aktier, tusental Andel av kapital, % Andel av röster, % Backahill AB 9 400 14 096 24,0 40,0 Fastighets AB Balder 7 400 11 020 18,9 31,4 ER-HO Förvaltning AB 2 400 7 716 10,4 11,7 Bevaclean AB 7 498 7,7 2,8 Länsförsäkringar Fondförvaltning AB 4 907 5,0 1,8 SEB Investment Management AB 4 243 4,3 1,6 Verdipapirfondet First Nordic Real Estate 2 967 3,0 1,1 Verdipapirfondet Odin Eiendom 2 688 2,8 1,0 Prior & Nilsson Fond- och Kapitalförvaltning AB 2 006 2,0 0,7 Lannebo Fonder 1 284 1,3 0,5 Övriga aktieägare 20 090 20,6 7,5 Summa 19 200 78 515 100,0 100,0 Brinovas aktie är noterad på Nasdaq Nordic Mid Cap i sektorn Real Estate. Aktien handlas under benämningen BRIN B. Kursutveckling och omsättning Kursen ökade under 2024 med cirka 3 procent från 19,35 den 31 december 2023 till 20,0 den 31 december 2024. Börsvärdet på balansdagen uppgick till cirka 1 954 Mkr (1 891). Som lägst handlades aktien till 16,40 kronor den 16 februari 2024 och som högst till 28,00 kronor den 26 september 2024. Börsen som helhet, mätt som Nasdaq Stockholms index OMXSPI, ökade med cirka 6 procent. Fastighetsindexet Carnegie Real Estate Index (CREX) minskade med cirka 4 procent. Under året omsattes på Nasdaq Stockholm 10 247 851 B-aktier, motsvarande en omsättningshastighet på cirka 10,5 procent. Aktier och aktiekapital Aktiekapitalet i Brinova ska utgöra lägst 160 000 000 kronor och högst 640 000 000 kronor. Antalet aktier ska uppgå till lägst 40 000 000 och högst 160 000 000. Aktiekapi- talet i Brinova Fastigheter AB uppgick, per den 31 december 2024 till 390,9 Mkr (390,9). Aktieka- pitalet är fördelat på 97,7 miljoner stamaktier (97,7) varav 19,2 miljoner aktier (19,2) är av serie A som berättigar till 10 röster och 78,5 miljoner aktier (78,5) av serie B som berättigar till en röst. Kvotvärdet per aktie är 4,00 kronor (4,00). Varje röstberättigad får vid årsstämman rösta för fulla antalet av denne ägda och företrädda aktier. Aktierna är inte föremål för några begränsningar i rätten att överlåta dem. Läs mer om aktiekapitalets utveckling på sidan 90, not 26 Aktiekapital och övrigt tillskjutet kapital. Likviditetsgaranti ABG Sundal Collier är likviditetsgarant för bolagets aktier. ABG förbinder sig därigenom att fortlöpan - de ställa köp- och säljkurser i Brinovas aktie. Syftet är att minska prisskillnaden mellan köp- och säljkurs och att öka volymen i aktiens orderbok. Likviditetsgarantin ger Brinova en högre likviditet i aktien, vilket ger en mer rättvisande värdering och en lägre riskpremie för investerarna. Substansvärde Substansvärdet är bolagets samlade kapital som bolaget har att förvalta för att skapa såväl en värdeutveckling som direktavkastning till ägarna. Med tillgångar och skulder upptagna till verk - ligt värde kan substansvärdet beräknas utifrån bolagets egna kapital. Hänsyn bör dock tas till skatteeffekter. Långsiktigt substansvärde beräknas till 32,90 kr/aktie (31,56). Det motsvarar 165 procent (163) av Brinovas aktiekurs på balansdagen. Affärsmodell, mål och strategier Verksamheten Förvaltning Projektutveckling Fastighetskategori Fastighetsvärdering Väsentliga händelser Räntebärande skulder Aktie och ägare Riskhantering Vinstdisposition ===== SIDA 30 ===== BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 2024 30 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSEINLEDNING HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTER IR-kontakt Malin Rosén, vVD och CFO. malin.rosen@brinova.se Per Johansson, VD. per.johansson@brinova.se 0 10 20 30 40 Kr 2021 2022 20232020 2024 Eget kapital per aktie, kr Data per aktie 2024 2023 2022 2021 2020 Börskurs vid årets slut, kr 20,0 19,4 25,8 49,8 28,6 Kursutveckling under året, % 3,4 -25,0 -48,2 74,1 -9,5 Högst betalt under året, kr 28,0 31,0 52,0 57,2 34,9 Lägst betalt under året, kr 16,4 13,0 18,0 27,9 17,5 Förvaltningsresultat per aktie, kr 1,5 1,4 1,6 1,7 1,5 Resultat per aktie, kr 0,5 -3,5 3,0 4,4 2,0 p/e-tal 42 ET 9 11 14 Eget kapital per aktie, kr 29,4 28,9 32,4 29,4 23,5 Antal aktier, miljoner 97,7 97,7 97,7 97,4 84,4 Genomsnittligt antal aktier, miljoner 97,7 97,7 97,6 90,7 79,1 Ägarförhållanden per 2025-02-28 Fördelning storlek på aktieinnehavet Antal Andel av kapital % Andel av röster, % 1–500 2 006 0,3 0,1 501–1 000 462 0,4 0,1 1 001–5 000 560 1,4 0,5 5 001–10 000 114 0,8 0,3 10 001–15 000 48 0,6 0,2 15 001–20 000 28 0,5 0,2 20 001– 125 96,0 98,6 Summa 3 343 100,0 100,0 Utdelningspolicy och utdelning Brinova prioriterar tillväxt och likviditet och därför föreslår styrelsen stämman att ingen utdelning ska lämnas för verksamhetsåret 2024. Brinova har, i affärsplanen för perioden 2022–2024, som långsiktig målsättning att lämna utdelning till sina aktieägare med 30 procent av förvaltnings- resultatet efter schablonberäknad skatt, efter att bolagets tillväxtmål om en fastighetsportfölj om 10 Mdkr har uppnåtts. Utdelning får endast ske till ett sådant belopp att det efter utdelning finns full teckning för bolagets bundna egna kapital och endast om utdelningen framstår som försvarlig med hänsyn till: • de krav som verksamhetens art, omfattning och risker ställer på storleken av det egna kapitalet • bolagets konsolideringsbehov, likviditet och ställning i övrigt enligt den så kallade ”försiktig- hetsregeln”. Incitamentsprogram Brinova har inga aktiebaserade incitaments- program. Ägare Per den 28 februari 2025 hade Brinova 3 343 aktieägare (3 443). Största ägare är Backahill AB med 24,0 procent (24,0) av kapitalet och 40,0 procent (40,0) av rösterna. Fastighets AB Balder var näst största ägare med 18,9 procent (18,9) av kapitalet och 31,4 procent (31,4) av rösterna. Utöver dessa två och den tredje största ägaren ER-HO Förvaltning AB med 10,4 procent (10,4) av kapitalet och 11,7 procent (11,7) av rösterna hade ingen ytterligare ägare mer än 10,0 procent av kapitalet och rösterna. På avstämningsdagen uppgick det utländska ägandet till 7,1 procent (9,5). Det svenska ägan- det fördelades på juridiska personer med 86,3 procent (84,4) av kapitalet med 95,0 procent (94,4) av rösterna och fysiska personer med 6,6 procent (6,1) av kapitalet med 2,4 procent (2,2) av rösterna. Brinova ägde inga egna aktier i bolaget. Aktiemarknadsinformation Brinova lämnar snabb, samtidig, korrekt och tillförlitlig information till befintliga och potentiella aktieägare och andra intressenter. Bolaget lämnar pressreleaser, delårsrapporter kvartalsvis, en bokslutskommuniké samt årsredovisning för hela verksamhetsåret. Dessutom medverkar Brinova löpande på olika kapitalmarknadsmöten arrange- rade av banker och branschen. På Brinovas webb- plats www.brinova.se finns aktuell information om Brinova som exempelvis pressmeddelanden och finansiella rapporter. Dessa kan också beställas direkt av Brinova per telefon eller via mail. Kalendarium 2025-04-24 Delårsrapport januari–mars 2025 2025-05-07 Årsstämma 2025 2025-07-11 Delårsrapport januari–juni 2025 2025-10-24 Delårsrapport januari–september 2025 0 10 20 30 40 50 0 10 20 30 40 50 Kr Kr 2021 2022 20232020 2024 Långsiktigt substansvärde vs aktiekurs Långsiktigt substansvärde per aktie Aktiekurs Affärsmodell, mål och strategier Verksamheten Förvaltning Projektutveckling Fastighetskategori Fastighetsvärdering Väsentliga händelser Räntebärande skulder Aktie och ägare Riskhantering Vinstdisposition ===== SIDA 31 ===== BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 2024 31 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSEINLEDNING HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTER Möjligheter och risker All företagsamhet handlar om att, till gagn för bolaget och alla dess intressenter, dra fördel av de möj- ligheter som en definierad marknad erbjuder och på bästa sätt hantera de risker som är förknippade med verksamheten. Rätt hanterat ska- par det värde likväl som en brist- fällig riskhantering kan få negativa konsekvenser. Risk definieras som osäkerheten om en händel- se kommer att inträffa och dess påverkan och konsekvenser på företagets förmåga att uppnå sina verksamhetsmål inom en given tidsperiod. Riskhantering är en viktig del i styrningen av Brinovas verksamhet. Den innefattar att löpande identifiera, prioritera, hantera och följa upp de risker som alltid är förknippade med en kommer- siell verksamhet. Identifierade risker För risker, som kan uppkomma i den löpande verksamheten och av beteenden som kan påverka företagets varumärke och förtroende, har styrelsen och ledningen utarbetat policyer, instruktioner och mandat som löpande följs upp. Risker utanför bolagets kontroll Risker som bygger på händelser som Brinova inte kan påverka men som kan leda till verksam- hetsavbrott utvärderas löpande. För att reducera skadeverkan tecknas väl avvägda försäkrings- lösningar. Även eventuella risker för skada på människor eller egendom som kan ha uppkom- mit som en följd av Brinovas agerande hanteras med försäkringslösningar till motsvarande värden som kan täcka tänkbara skador. I utvärderingen av riskerna prioriteras hantering- en av dessa så att de risker som, om de skulle inträffa, har den för tillfället största påverkan på bolaget. Det vill säga en avvägning mellan sanno- likheten att risken ska inträffa och den skada som kan uppkomma. I de nedan definierade riskerna står symbolerna för: lågt mellan högt riskvärde. Risk Hantering Exponering Riskvärde Strategiska risker Fastighetsförvärv Fastighetsförvärv sker oftast i bolagsform. Historiska beslut och åtgärder samt den framtida resultat- utvecklingen i de förvärvade bolagen kan påverka resultatet. Brinova har en god kompetens för att kunna göra en korrekt bedömning av förvärvens framtida potential. Inför varje förvärv gör Brinova en omfattande teknisk, miljömässig, legal och skatte- mässig due diligence för att minimera riskerna knutna till historiska beslut och åtgärder. Ansvarig: VD Demografiska risker En förändrad demografi kan leda till en förändrad efter- frågan på olika typer av fastigheter, t ex lägre födelsetal kan leda till sämre efterfrågan på förskolor och skolor. Brinova gör en noggrann utvärdering av det långsiktiga behovet av de fastigheter som finns i beståndet och säkerställer att det i nya projekt finns en flexibilitet för ändrad användning vid behov. Operativa risker Hyresintäkter och hyresnivå För samhällsfastigheter och kommersiella fastigheter råder marknadshyror, hyresutvecklingen påverkas främst av faktorer som efterfrågan, typ av lokal, utform- ning, standard och läge. Till skillnad från samhällsfastig- heter och kommersiella fastigheter omfattas bostads- fastigheter av regleringar som bland annat innebär att den så kallade bruksvärdesprincipen bestämmer hyressättningen som förhandlas fram inom det kollek- tiva förhandlingssystemet med de olika orternas lokala hyresgästföreningar. Det innebär en risk att generella kostnadsökningar inte får genomslag i hyresutveckling- en, eller att sådant genomslag sker med fördröjning. En viss överetablering kan noteras avseende privata aktörer inom vård och omsorg, signaler kommer att de ej kan fylla alla tillgängliga platser. Utvecklingen av centrumhandeln har påverkats av ändrade köpmönster (digitalisering). Efterfrågan på lokaler i samhällsfastigheter är i regionen god. Avtal skrivs på löptider upp till 25 år och hyresnivån är reglerad via indexavtal. Brinova för en proaktiv dialog med de privata aktörerna inom vård och omsorg för att se behov och eventuell omställning. För övriga kommersiella avtal regleras hyresnivåerna successivt då avtalen normalt sträcker sig 3–5 år. I kommersiella fastighe- ter är befintliga lokalhyreskontrakt normalt sett helt eller delvis bundna till konsumentprisindex, d.v.s. helt eller delvis inflationsjusterade. Centrumhandeln är en liten del i Brinovas bestånd vilket innebär att den justering av hyror som detta leder till ger en liten effekt. Brinova arbetar med att hitta alternativa användningsområden för lokaler, t.ex kommunal verksamhet eller konvertering till bostäder. Efterfrågan på bostäder är stor i alla de kommuner som Brinova verkar i, bolaget arbetar aktivt med att renovera lägenheter till modern standard och därmed höja hyresnivån. Ansvarig: VD Hyresvärde Samhällsfastigheter Bostadsfastigheter Kommersiella fastigheter Projektfastigheter Garage/p-plats37% 22% 37% 2% 2% Affärsmodell, mål och strategier Verksamheten Förvaltning Projektutveckling Fastighetskategori Fastighetsvärdering Väsentliga händelser Räntebärande skulder Aktie och ägare Riskhantering Vinstdisposition ===== SIDA 32 ===== BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 2024 32 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSEINLEDNING HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTER Risk Hantering Exponering Riskvärde Hyresintäkter – vakanser Förändringar i vakansgrad påverkar hyresintäkterna positivt eller negativt. Vakansgraden påverkas av bland annat den allmänna konjunkturutvecklingen, produk- tionstakten för nya fastigheter, förändring i infrastruktur samt befolkningstillväxt och sysselsättning. Risken för ökande vakanser i beståndet bedöms vara liten med hänsyn till fastighetsbeståndets sammansättning av bostäder och samhällsfastigheter med långa kontrakt, bra lägen och stabila kunder. Brinovas kommersiella ytor är primärt belägna i anslutning till bolagets bostäder och samhällsfastigheter vilket gör dem attraktiva för olika servicefunktioner. Efterfrågan på bostäder är stor i alla de kommuner Brinova verkar i, vilket gör det lätt att hyra ut bolagets lägenheter till nya hyresgäster i samband med avflyttning. Efterfrågan på lokaler i samhällsfastigheter är i regionen god och förväntas att förbli så även fortsättningsvis. Återstående löptid följs upp kontinuerligt. Ansvarig: VD Uthyrningsgrad Hyresintäkter – kundförluster Kunder har inte alltid möjlighet att fullfölja sina åtaganden. Brinovas största hyresgäster utgörs av kommuner, landsting eller andra myndigheter vilkas betalningsförmåga får anses som mycket god. Brinova arbetar aktivt för att minimera risken för kundförluster, för alla nya hyresgäster, såväl bostads- som kommersiella hyresgäster, görs en kreditprövning innan avtal tecknas. I vissa avtal garanteras hyresgästens förpliktelser av moder - bolag, borgen eller genom bankgaranti. Ansvarig: VD Andel av kontrakterad årshyra - tio största hyresgästerna, Mkr Karlskrona Kommun 24,9 Region Skåne 24,4 Sparbanken Skåne AB 22,2 Landskrona Stad 21,7 Malmö Stad 21,6 Eslövs Kommun 16,5 Försäkringskassan 11,7 Attendo Sverige AB 10,0 Bromölla Kommun 9,0 Forenade Care 8,7 170,7 Fastighetskostnader – drift och underhåll Kostnader för drift, underhåll och taxebundna kostnader som el och värme beror på prisnivåer och förbrukning. Ökar dessa mer än vad som kompenseras för genom avtalade hyror, kan det påverka resultatet. Även oförut- sedda renoveringsbehov kan påverka resultatet. Brinova arbetar löpande med att hitta kostnadseffektiva lösningar, inte minst på energiområdet. Brinova genomför kontinuerligt avtals- och villkorsöversyn för att ha kontroll på driftskostnader- na. Vid upphandlingar eftersträvas centrala avtal. Brinova har som mål att minst 50 procent av bedömd elvolym ska prissäkras. Brinova har inventerat sitt bestånd och lagt upp treårsplaner för fastighetsunderhåll. Därför utgörs oförutsedda kostnader som skulle kunna uppstå främst av skador för vilket Brinova har tecknat försäkringslösningar. Med en kraftig kostnadsinflation med kostnadsökningar främst inom energi ökar behovet av kostnadskontroll, nya lösningar och energi- effektiviseringar. Ansvarig: VD Överskottsgrad Värdeförändringar fastigheter Fastighetsinnehavet redovisas till dess bedömda marknadsvärde. Detta innebär att förändrade mark- nadsvärden till följd av dels fastighetsspecifika faktorer som hyresnivåer, vakansgrader, kontraktslängd och driftskostnader dels marknadsspecifika faktorer såsom ändrade krav på direktavkastning, detaljplaneproces- ser, tillgång och villkor för finansiering med mera kan komma att påverka Brinovas verksamhet, finansiella ställning och resultat. Fastighetsbeståndets sammansättning av bostäder och samhällsfastigheter med långa kontrakt, lägen och stabila kunder ger goda förutsättningar att bibehålla fastighetsvärdena även i sämre konjunktur. Förändringar inom det kommersiella beståndet påverkar marginellt då andelen är liten. En planerad utveckling av Brinovas projektportfölj i form av byggrätter kommer också i framtiden att skapa värdetillväxt i beståndet. Brinova värderar varje kvartal sina fastigheter externt av ett auktoriserat (Rics eller Samhällsbyggarna) värderingsinstitut. I takt med förändrade marknadsrän- tor påverkas fastighetsvärdena vilket delvis justeras med hyror. Kostnadskontrollen och uthyrnings- arbetet bli ännu mer viktigt för att kunna balansera fastighetsvärdena. Ansvarig: VD Orealiserade värdeförändringar 85 90 95 100 % -24-20 -21 -22 -23 50 55 60 65 70 % -24-20 -21 -22 -23 Affärsmodell, mål och strategier Verksamheten Förvaltning Projektutveckling Fastighetskategori Fastighetsvärdering Väsentliga händelser Räntebärande skulder Aktie och ägare Riskhantering Vinstdisposition -400 -200 0 200 400 Mkr -24-20 -21 -22 -23 ===== SIDA 33 ===== BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 2024 33 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSEINLEDNING HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTER Risk Hantering Exponering Riskvärde Projekt Vid genomförande av nybyggnation eller anpassningar av det befintliga fastighetsbeståndet är riskerna främst relaterade till tidplan, kostnadsnivå, och leverans av material. Men även att marknadens behov förändras innan projekten är klara att tas i bruk. Brinova har en god kompetens och lång erfarenhet av att kunna göra en korrekt bedömning av projektens framtida potential som också genomförs under strikt kontroll. Inför varje projekt gör Brinova en omfattande bedömning av projektets ekonomiska förutsättningar, och vid nybyggna- tion görs marknadsbedömningar av efterfrågan och betalningsviljan på orten. De flesta projekt görs med totalentreprenad som minskar risken för kostnadsökningar. I många fall kompenseras Brinova av eventuella kostnadsökningar av investeringstillägg i hyresavtal. Projektstart villkoras för alla projekt utom bostadsprojekt av att hyreskontrakt påtecknats. En noggrann uppföljning görs vid projektets avslutande. I en tid av ökade kostnader görs samtliga projekt såsom totalentreprenader med fast pris. Ansvarig: VD Projektutveckling Tekniska problem Riskförhållanden som är förknippade med den tekniska driften av fastigheten, såsom risken för konstruktionsfel och andra dolda fel eller brister. Vid varje förvärv genomförs en grundlig teknisk undersökning för att identifiera och reducera de risker som är förknippade med investeringen. Fastigheterna är fullvärdesförsäkrade. Bolaget har väl utarbetade rutiner för fastställande av periodiskt underhåll och rondering av fastigheternas tekniska system. Ansvarig: VD Personberoende Ett bolags framtida utveckling beror i hög grad på företagsledningens och andra nyckelpersoners kunskap, erfarenhet och engagemang. Brinova har en företags- och koncernledningsgrupp med god kunskap inom fastighetsutveckling, förvaltning och ekonomi. I och med Brinovas tillväxt så utökas kompetensbasen och minskar konsekvenserna vid personalförändringar av nyckelpersoner. För att motivera och behålla med- arbetare, samt attrahera och rekrytera kvalificerad personal arbetar Brinova fortlöpande med rekryteringsförfaranden, kultur och ledarskap, utbildningar, lön och annan ersättning, förmåner och arbetsplatsen. Årliga personalundersökningar genomförs för att tidigt fånga upp signaler som kräver åtgärder. Ansvarig: VD Per Johansson: VD sedan 2016. Han har över 30 års erfarenhet av fastigheter. Han har varit regionchef för Klövern AB och VD på Dagon AB samt Tribona AB. Malin Rosén: Vice VD sedan 2018 och CFO sedan 2015. Hon har 30 års erfarenhet av fastigheter. Hon har varit redo- visningschef på tidigare Brinova AB och Catena AB. Intressekonflikter Det kan finnas potentiella intressekonflikter mellan huvudaktieägare, styrelsemedlemmar eller ledning i koncernen. Några styrelsemedlemmar och medlemmar av ledningen äger direkt eller indirekt aktier i bolaget och har möjlighet att påverka besluten i koncernen. Det skall i möjligaste mån undvikas att dessa medlemmars intresse skiljer sig från övriga aktieägares intressen. Regler för närståendetransaktioner finns beskrivna i inköpspolicyn och innebär att sådana transak- tioner kräver styrelsens godkännande. Regler finns även angivna i koden för svensk bolagsstyrning som bolaget följer. Ansvarig: VD Antalet styrelseledamöter som är oberoende av bolagets närstående uppgick till sex av sex stycken. Antalet styrelseledamöter som är oberoende av bolagets större ägare uppgick till fyra av sex stycken. Bristfälliga rutiner och kontroll Bolaget kan lida skada som en följd av kriminellt eller ansvarslöst beteende från bolagets personal eller andra företrädare såsom underleverantörer. Risken finns att de inte uppfyller våra krav när det gäller arbetsrätt och mänskliga rättigheter. Oegentligheter kan skada vårt varumärke och bolag. Brinova har tydliga policys och instruktioner om hur alla processer ska genomföras. Uppförande- koden är implementerad såväl internt som hos våra leverantörer. En väl utvecklad intern kontroll som löpande följer upp verksamheten, ändamålsenliga administrativa system, samt kompetens- utveckling bidrar till att minska risken för skada. I det fall skada trots allt skulle uppstå är bolaget försäkrat. Ansvarig: VD Under de år Brinova har varit verksamt som fastighets- bolag, 2015–2024, har bolaget inte lidit någon skada som kan härledas till ett kriminellt eller ansvarslöst beteende. Oförutsedda händelser Ibland uppstår händelser såsom brand eller olyckor i fastigheterna eller på arbetsplatserna. Det kan också vara faktorer som påverkar hela samhället, till exempel en pandemi. Fastigheterna är fullvärdesförsäkrade. En krisplan finns för att hantera olika scenario som kan in- träffa, och hur dessa i så fall ska hanteras, både i det akuta och det uppföljande läget. Utbildning har genomförts med samtlig personal. Brinova gör noggranna analyser utifrån olika riskscenarion och hur påverkan blir för bolaget. Vid behov går företaget in i stabsläge och alla chefer blir en del av en krisgrupp som arbetar utifrån bolagets krisplan. Ansvarig: VD 0 100 200 300 400 500 Mkr -24-20 -21 -22 -23 Affärsmodell, mål och strategier Verksamheten Förvaltning Projektutveckling Fastighetskategori Fastighetsvärdering Väsentliga händelser Räntebärande skulder Aktie och ägare Riskhantering Vinstdisposition ===== SIDA 34 ===== BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 2024 34 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSEINLEDNING HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTER Risk Hantering Exponering Riskvärde Finansiella risker Finansiella instrument För att hantera ränterisken har Brinova finansiella instrument i form av räntederivat, så kallade ränte- swappar. Räntederivaten redovisas löpande till verkligt värde i rapport över finansiell ställning. Ett teoretiskt under- eller övervärde som inte är kassaflödespåverkande uppstår när marknads- räntorna förändras. Vid derivatens slutpunkt är under- eller övervärdet alltid noll. Bolaget agerar enligt mandat i finanspolicyn. Ansvarig: CFO Ränterisk Räntekostnaden utgör Brinovas enskilt största kostnadspost. Förändringar i marknadsräntor påverkar Brinovas resultat, både direkt via ränte- kostnad och indirekt via värdet på fastigheterna. Räntekostnaderna påverkas främst av nivån på aktuella marknadsräntor, kreditinstitutens margina- ler samt strategi för räntebindning. Brinova har en god dialog med samarbetsbankerna för att säkra marknadsmässiga lånevillkor. Brinova arbetar enligt finanspolicyn med räntebindning utifrån bedömd ränteutveckling, kassaflöde och kapitalstruktur. Räntebindning sker med räntederivat, i form av ränteswappar, för att begränsa ränterisker samt för att på ett flexibelt sätt påverka låne- portföljens genomsnittliga räntebindningstid. Ansvarig: CFO Ränteförfall År Belopp, Mkr Ränta, %1) Andel, % < 1 2 327 5,6 44 1–2 150 0,8 3 2–3 300 0,9 6 3–4 700 2,3 13 4–5 300 1,7 6 5–6 400 1,4 8 6–7 700 1,4 13 8–9 350 2,8 7 Totalt 5 227 3,4 100 1) Genomsnittlig kreditmarginal för rörlig ränta är inte ut- fördelad i det tidssegment då derivaten förfaller, varför snitträntan <1 år ej reflekterar aktuell kreditränta vid upplåning. Snittränta <1 år exklusive derivat uppgår till 4,3%. Snitträntan redovisas inklusive kostnad för outnyttjade lånelöften. Finansiering och refinansieringsrisk Brinovas finansiering består av traditionella banklån med fastighetsinteckningar som säkerhet. Risken finns att finansiering inte alls kan erhållas, eller endast till kraftigt ökade kostnader när ett lån förfaller till betalning eller villkoren omförhandlas. I vissa låne- avtal finns särskilda åtaganden som Brinova måste uppfylla, till exempel räntetäckningsgrad, belåningsgrad samt soliditet. Om Brinova skulle komma att bryta mot sådana finansiella villkor eller andra åtaganden kan det ge långivaren en rätt att säga upp lånen till omedelbar betalning, kräva extra amortering eller ta säkerheter i anspråk. Finanspolicyn reglerar hur kapitaltillförsel ska säkras. Brinova eftersträvar en balans mellan kort- och långfristig upplåning uppdelad på ett antal finansieringskällor. Revolverande kreditfaciliteter har tecknats med långivare för att minska risken för brist på kapital. Omförhandlingar initieras i god tid för att fånga upp frågeställningar i ett tidigt skede av såväl omförhandlingar som förhand- lingar om nytt kapital. Kvartalsvisa möten sker med befintliga banker och löpande även med nya möjliga finansieringskällor. En noggrann prognostisering görs av de finansiella åtagandena för att i god tid identifiera risken för att särskilda åtaganden bryts. Ansvarig: CFO Kapitalbindning Period (år) Avtals- volym, Mkr Utnyttjat, Mkr Ej utnyttjat, Mkr < 1 3 337 3 237 100 1–2 656 656 0 2–3 1 334 1 334 0 Totalt 5 327 5 227 100 Likviditetsrisk Likviditetsrisk innebär bristande tillgång till likvida medel eller kreditutrymme för att kunna uppfylla betalningsåtaganden. Brinova hanterar likviditetsrisken med outnyttjade lånelöften, checkräkningskredit samt likvida medel. Långsiktiga likviditetsprognoser upprättas kvartalsvis. Bolaget har löpande kontakter med finansieringsinstitut för att säkerställa tillgången till likvida medel. Ansvarig: CFO Värdeförändringar derivat -150 -100 -50 0 50 100 150 200 250 Mkr -24-20 -21 -22 -23 Affärsmodell, mål och strategier Verksamheten Förvaltning Projektutveckling Fastighetskategori Fastighetsvärdering Väsentliga händelser Räntebärande skulder Aktie och ägare Riskhantering Vinstdisposition Likvida medel vid periodens slut 0 45 90 135 180 Mkr -24-20 -21 -22 -23 ===== SIDA 35 ===== BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 2024 35 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSEINLEDNING HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTER Risk Hantering Exponering Riskvärde Legala risker Miljöförhållanden Såväl uppförandet av byggnader som den verksamhet som därefter bedrivs på fastigheter påverkar miljön. Företag som bedriver fastighetsförvaltning är därför föremål för miljö-, hälso- och säkerhetslagar och andra regelverk som relaterar till förvärv, ägande och förvaltning av fastigheter. Det finns risk att bolaget kan bli ansvarigt för sanering av föroreningar på befintliga eller i framtiden förvärvade fastigheter, oavsett om bolaget självt orsakat föroreningen eller ej. Risk finns även för att olika typer av extremväder som till exempel översvämningar kan drabba fastigheterna. Vid varje förvärv undersöker och identifierar Brinova eventuella miljörisker via tekniska besikt- ningar. Även befintliga fastigheter analyseras, och skulle några miljörisker förekomma, upprättas åtgärdsplaner. Vidare genomför förvaltningen fortlöpande brandsyn, ronderingar och genomför besiktningar för att uppfylla obligatoriska myndighetskrav enligt förutbestämda och reglerade intervall. Ett fullgott försäkringsskydd för fastighetsportföljen syftar till att minimera riskerna för att behöva täcka eventuella skador vid till exempel extremväder. Ansvarig: VD Under de år Brinova verkat som fastighetsbolag, 2015–2024, har inga incidenter som orsakat böter eller icke-monetära sanktioner till följd av miljölagstiftningen inträffat. Tvister Det är inte uteslutet att bolaget kan komma att bli in- blandat i någon rättslig tvist eller något skiljeförfarande som kan få betydande effekt på bolagets verksamhet, finansiella ställning och resultat. Brinova arbetar aktivt med att avtal och överenskommelser skall vara väl dokumenterade och genomarbetade. Vid tveksamheter konsulteras externa specialister för att säkerställa status. Ansvarig: VD Under de år Brinova har varit verksamt som fastighetsbolag, 2015–2024, har bolaget inte lidit skada av några betydande tvister. Skada på person och egendom Brinovas tillgångar kan förstöras av brand, stöld eller annan påverkan. Likaså kan Brinova genom till exempel oaktsamhet orsaka skada på person eller annans egendom. Fastigheterna är fullvärdesförsäkrade. För eventuella ansvars- och förmögenhetsskador har försäkringar tecknats. Ronderingar av fastigheterna enligt fast schema genomförs för att upptäcka och åtgärda eventuella brister som kan skapa skada. Bolaget arbetar aktivt med arbetsmiljöfrågor enligt framtagna checklistor. Ansvarig: VD Under de år Brinova har varit verksamt som fastighetsbolag, 2015–2024, har bolaget under 2018 haft en skada på en fastighet i form av brand. Den ekonomiska skadan täcktes fullt ut av Brinovas försäkringslösning. Lagar och tillstånd Att bedriva fastighetsverksamhet är i hög utsträckning beroende av lagar och andra förordningar samt myndig- hetsbeslut avseende exempelvis plan- och byggåtgärder, miljö, subventioner, säkerhet och byggnormer. Lagar och regelverk som omfattar fastighetsmarknaden styrs ofta av politiska åsikter och kan därför komma att ändras med kort varsel, vilket kan påverka koncernens dagliga verksamhet i olika avseenden. Förändringar i subventioner såsom investeringsstöd, skattelagstiftning och förordningar kan i betydande utsträckning påverka förutsättningarna för verksamheten. Synen på storleken och förekomsten av bolags-, mervärdes- och fastig- hetsskatt, liksom övriga pålagor och bidrag skiljer sig väsentligt mellan politiska partier och företagsskattelag- stiftningen är ofta föremål för översyn. Vidare består en del av verksamheten av nyproduktion och utveckling av befintliga fastigheter. För att förvaltningsfastigheter och projekt ska kunna användas och utvecklas som avsetts kan det krävas olika tillstånd och beslut, t.ex. bygglov, detaljplaner och fastighetsbildningar. Det politiska landskapet behöver följas löpande och utvärderas för att proaktivt förstå hur verk- samheten behöver anpassas. Specialister och rådgivare, såsom extern skatteexpertis, anlitas för att hantera effekten av förändrade lagar och regleringar och Brinova följer noggrant och agerar öp- pet och transparent gentemot myndigheter. Transaktioner som innebär aggressiv skatteplanering ska inte genomföras. Vidare, som medlem i Fastighetsägarna har koncernen möjlighet att ständigt vara informerade och uppdaterade om frågor som påverkar dess vardag. Genom att på olika sätt vara aktiva i branschorganisationen kan koncernen också påverka frågor som rör fastighetsmark- naden i form av bostadspolitik, stadsutveckling, digitalisering och hållbarhet. Ansvarig: VD Brinova följer noga utvecklingen på detta område. LOU I det fall en motpart I form av kommun, landsting eller statlig myndighet ej följer LOU, kan detta leda till att bola- get lider väsentlig skada i form av ogiltiga hyresavtal. Brinova har en väl utarbetad policy och handlingsplan för att säkerställa att LOU efterföljs i alla delar. Ansvarig: VD Affärsmodell, mål och strategier Verksamheten Förvaltning Projektutveckling Fastighetskategori Fastighetsvärdering Väsentliga händelser Räntebärande skulder Aktie och ägare Riskhantering Vinstdisposition ===== SIDA 36 ===== BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 2024 36 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSEINLEDNING HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTER Risk Hantering Exponering Riskvärde GDPR Om bolaget bryter mot regelverket kan det medföra väsentliga böter. Tydliga policys finns framtagna, samtlig personal är utbildad i frågan och rutiner finns för att säkerställa det löpande arbetet. Årlig digital utbildning med samtlig personal sker. Ansvarig: CFO Under de år Brinova har varit verksamt, 2015–2024, har ingen GDPR-incident uppstått. Varumärkesrisk Det är viktigt att vi kan identifiera och hantera känsliga frågor. Om de inte behandlas på ett korrekt sätt riskerar vi att påverka förtroendet från våra intressenter och skada vårt anseende. Regelbundna analyser görs för att identifiera känsliga frågor och riskerna förknippade med dessa. Ständig omvärldsbevakning, exempelvis av flödet i sociala medier ger oss möjlighet att följa aktuella frågor. Vår uppförandekod samt interna riktlinjer såsom policy för sociala medier skapar en tydlighet kring medarbetarnas förhållningssätt avseende varumärket. Ansvarig: CFO Känslighetsanalys I tabellen redovisas hur värdet påverkas vid en för- ändring av vissa för värderingen antagna parametrar. Tabellen ger en förenklad bild då en enskild parameter troligtvis inte förändras isolerat. Faktor Förändring, % Värdepåverkan, Mkr Hyresintäkter +/-5% 238,8/-238,8 Driftskostnader +/-5% -131,4/131,4 Direktavkastningskrav +/-0,25%-enheter -366,5/392,1 Affärsmodell, mål och strategier Verksamheten Förvaltning Projektutveckling Fastighetskategori Fastighetsvärdering Väsentliga händelser Räntebärande skulder Aktie och ägare Riskhantering Vinstdisposition ===== SIDA 37 ===== BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 2024 37 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSEINLEDNING HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTER Affärsmodell, mål och strategier Verksamheten Förvaltning Projektutveckling Fastighetskategori Fastighetsvärdering Väsentliga händelser Räntebärande skulder Aktie och ägare Riskhantering Vinstdisposition Förslag till vinstdisposition Till årsstämmans förfogande står moderbolagets fria egna kapital. Brinova har som långsiktig målsättning att lämna utdelning till sina aktie- ägare, men prioriterar tillväxt och likviditet och därför föreslår styrelsen att ingen utdelning läm- nas för 2024. Styrelsen föreslår att till förfogande stående vinstmedel disponeras enligt följande: Kr Överkursfond 1 361 719 572 Balanserat fritt eget kapital 344 199 378 Årets resultat 44 039 100 1 749 958 050 disponeras så att i ny räkning överförs 1 749 958 050 1 749 958 050 ===== SIDA 38 ===== Hållbarhetsrapport Bara Värby 44:565, Svedala ===== SIDA 39 ===== BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 2024 39 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSEINLEDNING HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTER Hållbarhetsansvar med helhetsperspektiv Som seriös samhällsaktör är det en självklarhet för oss att arbeta för en hållbar utveckling. Brinova vill vara en attraktiv partner för både hyresgäster och samhällsaktörer, och hållbarhet är en viktig fråga för oss. Under året har vi i ett antal projekt varit aktiva för att förbättra och stärka vårt hållbar- hetsarbete och tydliggöra våra målsättningar. Vi påverkar mest genom att hålla nere vårt energiut- tag, underhålla våra fastigheter, bygga miljövänligt och skapa trygga och inkluderande bostadsområ- den. Vårt hållbarhetsarbete, långsiktiga perspektiv och samhällsengagemang är en integrerad del av vår verksamhet, vilket vi anser är grunden för fram- tida värdeskapande och en metod för att minska riskerna som är förknippade med hållbarhets- Hållbarhetsansvar Ramverk för hållbarhet Den framtida miljön Engagerade medarbetare Ansvarsfull verksamhet Det trygga samhället EU:s taxonomi ESG Revisorns yttrande Jämställdhet Ett av delmålen är att säkerstäl- la fullt deltagande för kvinnor i ledarskap och beslutsfattande. Jämlikhet och mångfald är en prioritet och en framgångsfaktor för Brinova. Detta genomsyrar både våra rekryteringar och vårt interna arbete. Under 2024 placerade sig Brinova på femtonde plats på All- brights gröna lista över jämställda börsbolag. Vi tog även en hedrande tredje plats i Allbrightpriset, som förutom jämställdhet även bedömer mångfald och inkludering. Fredliga och inkluderande samhällen Ett av delmålen inom målet Fredliga och inkluderande samhällen handlar om att väsentligt minska alla for- mer av korruption och mu- tor. Vår affärsetik är väl be- skriven i vår uppförandekod och något vi utbildar i och följer upp årligen. Hållbar energi för alla Delmålen ”Tillgång till modern en- ergi för alla”, ”Fördubbla ökningen av energieffektivitet” och ”Öka andelen förnybar energi i världen” är alla mål som Brinova strävar efter i sin prioriterade satsning på energieffektiviseringar, energiinves- teringar vid nyproduktion och mål om fossilfri energi till 2030. 100 procent av Brinovas el är grön el. Anständiga arbetsvillkor och ekonomisk tillväxt Brinova arbetar för att uppnå delmålet ”Skydda arbetstagares rättigheter och främja trygg och säker arbetsmiljö för alla” genom att bedriva en lönsam verksamhet med stabil ekonomi, för att kunna återinvestera i verksamheten och därmed skapa trygga arbetstillfäl- len. Vi reglerar också i avtal vilka ansvar våra partners ska ta för affärsetik, miljö, arbetsförhållanden och säkerhet. Hållbara städer och samhällen Delmålen ”Säkra bostäder till överkomlig kostnad”, ”Inkluderande och hållbar urbanisering”, ”Skapa säkra och inkluderande grönområ- den för alla” och ”Främja nationell och regional utvecklingsplanering” är alla relevanta att sträva efter i Brinovas egna projektutveckling och i samarbeten med kommuner och lokala aktörer. Bekämpa klimat- förändringarna Brinova arbetar på flera sätt för att bekämpa klimatförändringarna och minska vår klimat- påverkan. Några av de huvudsakliga åtgärderna är energieffektivisering, installation av solceller för lokalproducerad för - nybar energi och hållbara transporter. frågor. Det systematiska arbetet med hållbarhet är också en viktig konkurrensfördel när vi söker markanvisningar och samarbetar med kommuner om utvecklingen av samhällsfastigheter och trygga boendemiljöer. Brinovas ramverk för hållbarhet är grunden för vår affärsplan och fungerar som ett styrmedel som vi regelbundet följer upp. Ramver- ket är baserat på FN:s 17 globala mål för hållbar utveckling enligt Agenda 2030 och fokuserar på de ekonomiska, sociala och miljömässiga aspekter som är mest relevanta för Brinova. Det identifierar områden där vår verksamhet, direkt eller indirekt, bidrar till en hållbar utveckling genom ansvarsfull styrning och strategiska beslut. ===== SIDA 40 ===== BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 2024 40 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSEINLEDNING HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTER Brinovas ramverk för hållbarhet – fyra tydliga fokusområden Brinovas ramverk för hållbarhet är grunden i vår affärsplan och är indelat i fyra fokusområden: lönsam och ansvarsfull verksamhet, den framtida miljön, det trygga samhället och engagerade medarbetare. Dessa områden definierar vad vi kan påverka inom koncernen och i samarbete med externa partners. Till varje fokusområde finns väsentliga hållbarhetsfrågor kopplade. För att alltid hålla hållbarhet högt prioriterat har vi en styrningsstruktur som underlättar ett tydligt ägandeskap för de olika delarna i varje fokusområde. Det är en viktig del av vårt operativa hållbar- hetsarbete att anpassa oss till de redovisnings- krav som EU och svensk lagstiftning ställer på oss, och vi arbetar kontinuerligt med det. Under 2025 kommer vi bland annat att inventera klimat- risker, beräkna utsläpp, genomföra en dubbel väsentlighetsanalys, gå igenom och komplettera policyer/riktlinjer/ramverk mm. Beskrivning av risker och riskhantering inom miljö, sociala förhållanden/personal, mänskliga rättigheter och anti-korruption återfinns under Riskhantering på sidorna 31–36. Den framtida miljön Ansvaret för vår framtida miljö är centralt i Brinovas verk- samhet. I vår affärsplan för 2022–2024 har ett antal hållbar- hetsmål skärpts och fem prioriterade områden för miljöarbetet har identifierats. Mål och prioriterade områden spänner över allt från energieffektiviseringar, hållbara inköp, gröna hyresavtal och alter- nativa energikällor till hållbar nyproduk- tion både vad avser energiförbrukning och materialval. Väsentliga hållbarhetsfrågor – CO2-avtryck över tid – Aktsam hantering av naturresurser – Energieffektivitet Läs mer på sidorna 43–44. Engagerade medarbetare Våra engagerade medarbetare är nyckeln till ett framgångs- rikt verkställande av Brinovas strategier. Gemensamma värderingar och uppförandekod är upprättade för att ge förutsättningarna för en utvecklande arbetsmiljö. Väsentliga hållbarhetsfrågor – Personlig utveckling och del- aktighet samt en kompetent organisation – God arbetsmiljö Läs mer på sidorna 45–46. Det trygga samhället Brinova är beroende av en samverkan med samhället för sin verksamhet. Med lokal närvaro, utvecklingskompetens och engagemang har vi kapaci- tet att vara en samtalspartner och rådgivare som kan bidra till det trygga samhället ur alla hållbarhets- aspekter. Väsentliga hållbarhetsfrågor – Tillgänglighet genom lokal närvaro som skapar trygghet – Bostäder och samhällsfastigheter med rimlig hyresnivå – Hållbar stads- och fastighetsutveckling Läs mer på sidorna 49–51. Lönsam och ansvars- full verksamhet Basen är en stabil eko - nomi och en lönsam verksamhet som skapar möjligheter till hållbar ut- veckling. Vårt hållbarhets- arbete är en viktig del av vårt erbjudande som bidrar till ökad lönsamhet och tillväxt. Ett fortsatt starkt förtroende skapar vi genom goda etiska och affärsmässiga relationer med våra intressenter. Väsentliga hållbarhetsfrågor – Ansvarsfullt agerande (affärsetik, anti-korruption, transparens). För risker och riskhantering se sidorna 31–36. – Stabila finanser/ekonomiskt resultat Läs mer på sidorna 47–48. Hållbarhetsansvar Ramverk för hållbarhet Den framtida miljön Engagerade medarbetare Ansvarsfull verksamhet Det trygga samhället EU:s taxonomi ESG Revisorns yttrande ===== SIDA 41 ===== BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 2024 41 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSEINLEDNING HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTER Hållbarhetsansvar Ramverk för hållbarhet Den framtida miljön Engagerade medarbetare Ansvarsfull verksamhet Det trygga samhället EU:s taxonomi ESG Revisorns yttrande Utmärkande för pristagarna av Allbrightpriset: 1. Jämställd ledning: Företagen har en hög andel kvinnor på ledande befattningar och i styrelser. De arbetar aktivt för att bryta köns- stereotyper och säkerställa en jäm - ställd representation på alla nivåer. 2. Strukturerat arbete för inkludering: De har integrerat jämställdhetsarbete i sin företagsstrategi och imple - menterat konkreta åtgärder, som inkluderande rekryteringsprocesser och jämställda karriärvägar. 3. Transparent rapportering: Pristagarna visar öppenhet kring sina målsätt - ningar och resultat när det gäller mångfald och jämställdhet, vilket gör det möjligt för andra att inspireras och lära av deras framgångar. 4. Positiv företagskultur: De har skapat en arbetsplats där alla medarbetare, oavsett kön eller bakgrund, känner sig inkluderade och har lika möjlig- heter att utvecklas. Brinova på pallplats – tredje plats i Allbrightpriset 2024 Allbrightpriset är en utmärkelse som årligen delas ut av Allbrightstiftelsen, en oberoende organisation som arbetar för jämställdhet och mångfald i näringslivet. Priset uppmärksammar företag som är förebilder inom jämställdhet och som har gjort betydande framsteg för att främja en inkluderande arbetsplatskultur. Allbrightpriset är en viktig signal till näringslivet om vikten av jämställdhet och hållbar förändring och fungerar som ett erkännande för företag som visar att framgång och inkludering går hand i hand. Brinova finalist för första gången Allbrightpriset firar tio-årsjubileum och 2024 års vinst går till medicinteknikbolaget Arjo. Bolaget belönas för sitt målmedvetna och långsiktiga arbete där jämställdhet och inkludering är inte- grerade delar av affärsstrategin. På andraplats kom investmentbolaget Kinnevik som fortsatt att fördjupa och bredda sitt inklude- ringsarbete sedan vinsten av Allbrightpriset 2021. Bolaget utmärker sig genom att vara en av få aktörer med en jämn könsfördelning i sitt invest- mentteam, vilket är resultatet av ett målmedvetet och strategiskt rekryteringsarbete. Tredjeplatsen tilldelades Brinova som upp - nådde en nästan hundraprocentig svarsfrekvens på Allbrights medarbetarenkät, och där samtliga rapporterade en mycket hög nivå av inkludering. Det är första gången som Brinova är finalist med en pallplats i Allbrightpriset, ett tydligt bevis på att Brinovas arbete kring jämställdhet och en inkluderande arbetskultur fungerar. ===== SIDA 42 ===== BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 2024 42 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSEINLEDNING HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTER Brinova Kompis – för ett tryggare och mer inkluderande samhälle Vad är Brinova Kompis? Brinova Kompis är vår plattform för att stödja och stärka föreningar, organisationer och individer i vårt närområde. Vi vill bidra till ett levande samhälle genom att möjliggöra aktivi- teter och insatser som förbättrar livskvaliteten för människor i alla åldrar. Vårt stöd kan inne- bära allt från ekonomiska bidrag till konkreta insatser som gör skillnad i vardagen. Vi riktar våra insatser dit där de behövs mest, oavsett om det gäller barn och ungdo- mar, äldre eller personer i en utsatt situation. Det kan handla om att: • Ge barn och unga möjligheten att delta i föreningsliv och idrott genom stöd till träningsutrustning, läxhjälp eller avgifter. • Skapa glädje och gemenskap för äldre genom riktade aktiviteter och evenemang. • Stödja organisationer som arbetar med sociala insatser i våra områden. Varje år utvärderar vi våra samarbeten och säkerställer att våra insatser skapar verklig nytta för dem vi stöttar. Hållbarhetsansvar Ramverk för hållbarhet Den framtida miljön Engagerade medarbetare Ansvarsfull verksamhet Det trygga samhället EU:s taxonomi ESG Revisorns yttrande Som fastighetsägare och samhällsutvecklare har Brinova ett ansvar att bidra till ett långsiktigt hållbart samhälle. Brinova Kompis är vårt övergripande koncept för social hållbarhet, där vi samlar och utvecklar våra insatser för att stärka lokalsamhället på de orter där vi verkar. Genom riktade initiativ och samarbeten skapar vi möjligheter för gemenskap, trygghet och inkludering – alltid med människan i centrum. Brinova Kompis 2024 – några av årets initiativ Under 2024 har vi genom Brinova Kompis genom- fört flera insatser för att bidra till ett tryggare och mer inkluderande samhälle: Tryggare barn på väg – vi har delat ut reflexvästar till förskolor i våra bestånd för att öka barns säker- het i trafiken. Guldåldersgalan – vi har stöttat en kväll i Lands- krona där äldre på vårdboenden fick uppleva en festlig och minnesvärd kväll. Stöd till utsatta hyresgäster – under julen delade vi ut presentkort till familjer med en tuff ekonomisk situation. Samarbete med Skåne Stadsmission – vi har bidra- git till organisationens arbete för människor i social utsatthet genom gåvor för mat- och klädpaket. Lika möjligheter i idrotten – vi har stöttat idrottslag med matchkläder för att säkerställa att alla barn och ungdomar inom laget har samma förutsättning- ar att delta. Brinova Kompis är en del av vår långsiktiga strategi för att skapa en levande och hållbar stadsutveck- ling. Genom att stärka gemenskapen och bidra till ökad trygghet i våra bostadsområden tar vi vårt ansvar för en positiv samhällsutveckling. ===== SIDA 43 ===== BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 2024 43 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSEINLEDNING HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTER KORT- OCH LÅNGSIKTIGA MÅL Väsentlig hållbarhetsfråga Mål i affärsplan 2022–2024 Kvantifierbara långsiktiga mål Energieffektivitet • Alla nya fastigheter ska uppföras i nivå med Green Building eller motsvarande. • Vid nytecknande av hyresavtal ska Gröna Hyresavtal alltid förordas. • Belysning konverteras till LED och närvarostyrd. • Uppkopplade energisystem så att de kan styras på distans. • Energiförbrukning för uppvärmning ska uppgå till max 75 kWh/kvm och år i genomsnitt på hela beståndet vid utgången av 2026. • Energiförbrukning för fastighetsesl ska uppgå till max 25 kWh/kvm och år i genomsnitt på hela beståndet vid utgången av 2026. • Alla fastigheters driftsystem ska vara uppkopplade vid utgången av 2026. CO2-avtryck över tid • CO2-avtryck ska kommuniceras. • Implementera förnybara energikällor så som solceller samt övrig ny teknik. • Fossilfri uppvärmning och kyla i så stor utsträckning som möjligt. • All upphandlad el skall vara förnybar (grön). • Uppsättning av minst 50 nya laddstolpar per år. • 25 procent av elanvändningen ska komma från egenproducerad el via ökat antal fastigheter med solpaneler till 2026. • Andelen nyproducerade fastigheter med energi- klassning C eller bättre ska uppgå till 100 prcent. • Nettonollavtryck CO2 till år 2045. • Laddstolpar ska finnas på alla fastigheter där det finns parkeringsmöjligheter. Aktsam hantering av naturresurser • Erbjuda bra källsortering. • Minska vattenförbrukningen. • Öka andelen av digital hantering av hyres- fakturering via autogiro eller e-faktura. • Bygga hus med en beräknad livslängd om minst 100 år. • Minska vattenförbrukningen per kvm med 20 procent till och med 2026 (basår 2020). • För varje hyresgäst som går över till digital fakturahantering skänker Brinova 10 kr till WWF. • Individuella vattenmätare installeras i alla nyproducerade bostäder. Gröna avtal Gröna avtal skapar en plattform för samverkan mellan hyresvärd och hyres- gäst i en gemensam strävan att minska lokalens miljöpåverkan. Det innebär bland annat att Brinova: • Är en aktiv samarbetspartner till hyresgästen i syfte att minska lokalens miljöpåverkan. • Använder förnybara energikällor. • Årligen rapporterar energi-, vatten- och klimatvärden för egen kontroll. Tydliga mål och tre prioriterade områden för vårt miljöarbete Brinovas ansvar för vår framtida miljö är centralt i hur vi driver vår verksamhet. Ansvaret reflekteras i vårt ramverk för hållbarhet och vår nuvarande affärsplan, där vi identifierat tre väsentliga hållbarhetsfrågor för vårt miljöarbete. Dessa områden täcker ett brett spektrum av åtgärder, inklusive energieffektivisering, hållbara inköp, gröna hyresavtal och källsortering, samt effektiv energiprestanda vid nyproduktion. Hållbarhetsansvar Ramverk för hållbarhet Den framtida miljön Engagerade medarbetare Ansvarsfull verksamhet Det trygga samhället EU:s taxonomi ESG Revisorns yttrande STATUS 2024 • Uppvärmning: 84,0 kWh/kvm och år. • Fastighetsel: 23,6 kWh/kvm och år. • Våra nyproducerade fastigheter byggs med energiklass C eller bättre. • Cirka 10 procent av elanvändning via egenproducerad el. • Vattenförbrukning: 689 liter/kvm och år. • Vattenförbrukning: har minskat med 12 procent jämfört med basår 2020. • Andel av uppkopplade driftsystem är 69 procent. • Bidrag till WWF 2024: 5 537 kronor. • 100 procent av upphandlad el är förnybar. • Antal uppsatta laddstolpar 2024: 25 stycken. ===== SIDA 44 ===== BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 2024 44 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSEINLEDNING HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTER • Under 2024 har vi haft fortsatt stort fokus på att minska vår energiförbrukning. • Vi har genomfört interna kompetenshöjande insatser i teknisk förvaltning med fokus på energibesparing. • Nackstycket 9, Utbyte av ett ventilations- aggregat till nytt med 80–90 procent åter- vinningsgrad på värmen. • Sjollen 13, utbyte av fjärrvärmeväxlare och installation av uppkopplad styr- och reglerut- rustning med temperaturgivare i byggnaderna för optimerad drift. • Kvadraten 1, utbyte av gaspanna till ny fjärr- värmeväxlare och installation av uppkopplad styr- och reglerutrustning med temperatur- givare i byggnaderna för optimerad drift (i vår strävan att fasa ut fossila bränslen). • Vannagården 2, utbyte av gaspanna till ny värmepumpsanläggning och installation av uppkopplad styr- och reglerutrustning med temperaturgivare i byggnaderna för optime- Viktigaste energiåtgärderna 2024 rad drift (i vår strävan att fasa ut fossila bränslen). • Bjärred 30:16, utbyte av gaspannor till ny värmepumpsanläggning och installation av uppkopplad styr- och reglerutrustning med temperaturgivare i byggnaderna för optime- rad drift (i vår strävan att fasa ut fossila bränslen). • Sjöhem 4, utbyte av fjärrvärmeväxlare och värmekulvert som betjänar tre byggnader, samt installation av uppkopplad styr- och reglerutrustning med temperaturgivare i byggnaderna för optimerad drift. • Fortsatt utbyte av reglerutrustning till uppkopplad styr- och reglerutrustning med temperaturgivare i byggnaderna för optime- rad drift i ytterligare fyra fastigheter. • Under året har vi installerat ytterligare 1 403 kvm solceller i fyra fastigheter, som tillsammans kommer att producera cirka 260 000 kWh el per år. Energieffektivitet ger största miljövinsten för Brinova En ökad energieffektivitet är strategiskt viktigt för Brinova, för investerare och för samhället eftersom energianvändningen är Brinovas största miljöpåverkan och förbrukningen påverkar det ekonomiska resultatet utifrån driftnettot. Brinova kan direkt bidra till ökad energieffektivitet genom val av byggnadsmaterial, byggnadsmetod och investeringar i energismarta lösningar. Indirekt påverkas effektiviteten via incitament till hyres- gäster med till exempel individuell mätning, gröna hyresavtal och information. Brinovas långsiktiga målsättning är att minska vår el- och energiförbrukning både vid nypro - duktion och förvaltning av befintligt bestånd. All energi som förbrukas ska också vara grön energi. Redan idag gör Brinova en kontinuerlig översyn av fastigheterna för att optimera energiförbruk- ningen. Förvaltningsverksamheten förbättrar kylsystem, skapar lufttäta byggnader och installerar behovs- styrd belysning. Samtliga lokalhyresgäster erbjuds gröna hyres- avtal. Alla nyproducerade fastigheter byggs med Energiklass C eller bättre. De insatser Brinova planerar att fortsatt arbeta med framåt innefattar bland annat uppkopplade energisystem och solceller i alla nya projekt. Ett minskat CO2-avtryck över tid Minskad CO2-påverkan från Brinovas samlade verksamhet är viktigt för alla våra intressenter. Bolaget kan påverka direkt via transporter och investeringar (byggmaterial med funktion över tiden, solceller, val av annan förnyelsebar energi). Indirekt påverkan sker genom att erbjuda hyres- Hållbarhetsansvar Ramverk för hållbarhet Den framtida miljön Engagerade medarbetare Ansvarsfull verksamhet Det trygga samhället EU:s taxonomi ESG Revisorns yttrande gäster möjlighet att minska sitt CO2-avtryck till exempel genom laddstolpar, poolbilar, lånecyklar samt ställa krav på leverantörer. Brinovas övergripande långsiktiga mål innefatt- ar att 100 procent av bolagets energianvändning ska fortsatt komma från förnybar el. Utifrån miljö- effektiva lösningar ska Brinova också minimera fastigheternas totala CO2-avtryck i ett 25-årigt perspektiv. Exempel på redan genomförda insatser för minskad CO2-påverkan är: • Under 2024 har vi producerat cirka 842 000 kWh el i våra egna solcellsanläggningar. • Ökande antal laddstolpar för elbilar. • All upphandlad el är förnybar (grön el). Framtida insatser innefattar: • Fortsatta investeringar i solenergi och laddstolpar. • Hyresgäster ska kunna erbjudas poolbilar och cyklar. • Uppkopplade energisystem. Aktsam hantering av naturresurser Med hänsyn till världens ändliga naturresurser samt de affärsmässiga fördelarna har Brinova mycket att vinna på att minimera all resursan- vändning och avfall. Genom den löpande förvalt- ningen, projektutveckling samt investeringar kan Brinova, direkt och indirekt, påverka hyresgäster och leverantörer. Brinovas långsiktiga mål är tydliga. Bolaget ska välja material utifrån miljöhänsyn och minimera spill och återanvända resurser genom innovativa lösningar. Andelen egenproducerad energi ska också ökas. Brinova har rutiner på plats och arbetar redan aktivt med: • att informera om källsortering • att digitalisera information via hyresgäst-appen • att uppmuntra hyresgäster till att övergå till autogiro • återbruk • kloka renoveringar • digital fakturahantering. ===== SIDA 45 ===== BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 2024 45 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSEINLEDNING HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTER Våra engagerade medarbetare är nyckeln till ett framgångsrikt verkställande av Brinovas strategier. Gemensamma värderingar och uppförandekod är upprättade för att ge förutsättningarna för en utvecklande arbetsmiljö. Per den 31 december uppgick antalet medarbetare, omräknat till heltids- tjänster (FTE – Full-Time Equivalent), till 53. Av dessa var 53 procent män och 47 procent kvinnor. Brinovas organisation präglas av korta och tydliga beslutsvägar med decentraliserat ansvar där beslut fattas nära kunden. Medarbetarna, som har en hög kompetens inom sina nyckelfunktioner, ges stora påverkansmöjligheter. Därför prioriterar vi våra medarbetares utveckling. Brinovas framgång bygger på engagerade medarbetare KORT- OCH LÅNGSIKTIGA MÅL Väsentlig hållbarhetsfråga Mål i affärsplan 2022–2024 Kvantifierbara långsiktiga mål Personlig utveckling och delaktighet • Brinova som arbetsplats ska karaktäriseras av trivsel, hälsa och möjlighet till utveckling. • Brinova tillhandahåller förmåner som ökar trivsel och hälsa. • Brinova ger möjlighet att påverka och säkerställer korta beslutsvägar. • Medarbetarundersökningar genomförs varje år. • Brinova bedriver ett kontinuerligt och aktivt arbete med att höja kompetensen inom relevanta områden. Detta sker bland annat genom en personlig utbild- ningsplan. • NMI >90 procent (4,5 av 5). • Uttag av friskvårdsbidrag >75 procent. God arbetsmiljö • Utveckla incitament för friskvård utöver frisk- vårdsbidrag. • Brinova som arbetsplats ska karaktäriseras av trivsel, hälsa och möjlighet till utveckling. • Brinova verkar för en hälsosam och säker arbetsmiljö. • Alla arbetsplatsolyckor följs upp. • Alla incidenter avseende diskriminering rapporteras och följs upp. • Utbildning sker löpande i regelverk, värderingar och policyer. • En jämställd könsmässig fördelning. Ansvarstagande Vi håller vad vi lovar och vi återkopplar snabbt. Brinovas lokala värdeord, EPA När bolaget agerar som arbetsgivare, samhällsaktör eller affärspartner gentemot kunder, leverantörer, banker och andra intressenter präglas verk- samheten av tre kärnvärden: Engagerade Vi är en långsiktig och seriös aktör. Pålitliga Vi förstår fastighetsförvaltning och fastighetsutveckling. Hållbarhetsansvar Ramverk för hållbarhet Den framtida miljön Engagerade medarbetare Ansvarsfull verksamhet Det trygga samhället EU:s taxonomi ESG Revisorns yttrande STATUS 2024 • NMI: 89 procent. • Uttag av friskvårdsbidrag: 78 procent. • Arbetsplatsolyckor: 0. • Diskriminering: 0. • Företagsgemensamma utbildningar: HLR-utbildning. Digital utbildning med samtlig personal i Uppförandekod och Brinovas policyer. • Könsmässig fördelning: 53 procent män, 47 procent kvinnor. ===== SIDA 46 ===== BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 2024 46 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSEINLEDNING HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTER Personlig utveckling och delaktighet i en kompetent organisation Brinovas utveckling är beroende av ett sunt ledarskap och en personalutveckling där med- arbetarna engageras, känner sig delaktiga och stolta och att de kan påverka verksamheten. Brinovas samarbetspartners (kommuner m.fl.) förutsätter att bolaget har de mest lämpade medarbetarna och organisation för att bedriva sin verksamhet långsiktigt. Brinova ska vara ett attraktivt och självklart val av arbetsgivare. Utvecklingsmöjligheter ska medföra att medarbetare väljer att stanna kvar. Brinova påverkar detta genom att möjliggöra för medarbetare att utvecklas och har systemstöd för att säkerställa att all personal har relevant utbildning och kunskap inom sitt ansvarsområde. Brinova har de senaste åren satt samman en be- tydande verktygslåda för att främja medarbetarnas utveckling och trivsel. Brinovas gemensamma ut- bildningar är ett bra exempel där kompetens- och kunskapsutveckling samlas. Kurser och utbildning- ar inom affärsmannaskap, förvaltning, fastighets- och hyresjuridik, arbetsmiljö och krishantering genomförs. Etablerade rutiner och styrdokument för utvecklingsplaner vid medarbetarsamtal är ett annat exempel. Det finns en utbildningsplan som är direkt kopplad till varje medarbetare, att avropas i samråd med närmaste chef. Brinova avser också utveckla konceptet Brinova Kompis vidare, se sidan 42. Inom Brinova ska fler tvärgrupper inom specifika frågor kunna bildas liksom tvärgrupper mellan kontor, yrkesroller och befattningar. Brinova skapar en trygg, inkluderande och utvecklande arbetsmiljö där alla medarbetare kan trivas och växa. Hållbarhetsansvar Ramverk för hållbarhet Den framtida miljön Engagerade medarbetare Ansvarsfull verksamhet Det trygga samhället EU:s taxonomi ESG Revisorns yttrande En god arbetsmiljö En långsiktig personalpolitik bygger på friska med- arbetare samt en arbetsmiljö som kännetecknas av jämställdhet och mångfald där medarbetare trivs. Brinova säkerställer en miljö som är trygg, res- pektfull, jämställd och inkluderande där hänsyn tas till att en bra arbetsmiljö skapas av mångfald. En viktig del i mångfaldsarbetet är att möjliggöra flexi- belt uttag av s.k. ”halvdagar” (dag innan röd dag) i den svenska kalendern. De 2,5 kalenderdagar som räknas som ”halvdagar” har av Brinova rundats upp till tre (3) hela dagar och kan tas ut valfritt under kalenderåret (jan–dec). Detta möjliggör firande av kulturella helgdagar som inte ges ledigt för enligt svensk kalender. Det övergripande målet är att Brinova som arbetsplats är en säker arbetsmiljö. Rutiner och metoder för en god arbetsmiljö som redan finns på plats innefattar ett dokumenterat arbetsmiljöarbete som följer planlagt årshjul, årliga medarbetarundersökningar, utökad företagshälso- vård med hälsoundersökningar, sjuk-, vård-, och olycksfallsförsäkring för samtliga anställda, max- imal friskvårdspeng, massage en gång i månad- en på arbetstid och årlig utbildning för chefer i arbetsmiljö. Ett visselblåsarsystem samt en aktiv skyddskommitté finns också etablerat. Vi har under året fortsatt utveckla rutiner kring on- och offboarding och att skapa ytterligare inci- tament kring friskvård utöver friskvårdspeng. Ett exempel på detta är att bolaget ger medarbetare en friskvårdstimme (Brinovatimmen) per vecka att disponera för fysisk aktivitet. ===== SIDA 47 ===== BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 2024 47 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSEINLEDNING HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTER En lönsam och ansvarsfull verksamhet Brinova är en långsiktig ägare, utvecklare och förvaltare av bostäder och samhällsfastigheter. Den tydliga affärs- modellen med stabila intäkter genererar ett starkt kassaflöde som bygger en finansiell kapacitet. Det ger Brinova möjligheter att utveckla verksamheten och fullfölja sina åtaganden gentemot Brinovas alla intressenter och ska- par värden. Vårt hållbarhetsarbete är en viktig del av vårt erbjudande som bidrar till ökad lönsamhet och tillväxt. Ett fortsatt starkt förtroende skapar vi genom goda etiska och affärsmässiga relationer med våra intressenter. KORT- OCH LÅNGSIKTIGA MÅL Väsentlig hållbarhetsfråga Mål i affärsplan 2022–2024 Kvantifierbara långsiktiga mål Ansvarsfullt agerande (affärsetik, anti-korruption, transparens) • All verksamhet präglas av etik, god kontroll och transparens. • Väl genomarbetad och implementerad uppförandekod. • Utveckla effektiva och kvalitativa rutiner kring fastighets-ronderingar och systematiskt brandskyddsarbete. • Inga incidenter avseende korruption. • Utbildning för alla nyanställda i upp- förandekoden och affärsetik. • Årlig uppdatering av uppförandekod med samtliga anställda. • Alla anställda undertecknar uppförandekoden vid nyanställning. • Alla leverantörer undertecknar Brinovas uppförandekod. Stabila finanser/ ekonomiskt resultat • Ramavtal och kapitalbindningstid överstigande 2 år samt säkra kassaflödet genom räntebindning av 50 procent av lånestocken. • När tillväxtmålet är uppfyllt, dela ut 30 procent av förvaltningsresultatet efter schablonberäknad skatt. • Finansiella mål i form av fastighetsvärde, räntetäckningsgrad, avkastning på eget kapital, soliditet samt belåningsgrad. • Strukturerade underhållsplaner med prioriterat underhåll i förebyggande syfte. • Fastighetsvärde överstigande 10 Mdkr. • Räntetäckningsgrad >1,75 ggr. • Avkastning eget kapital, riskfri ränta + 7 procent. • Soliditet >30 procent. • Belåningsgrad <60 procent. Hållbarhetsansvar Ramverk för hållbarhet Den framtida miljön Engagerade medarbetare Ansvarsfull verksamhet Det trygga samhället EU:s taxonomi ESG Revisorns yttrande Brinovas uppförandekod • Vi fattar inte beslut utifrån privata intressen utan enbart för företagets bästa. Vårt affärsmannaskap får aldrig ifrågasättas. • Vi agerar med måttfullhet och omdöme när det gäller gåvor. • Vi tolererar inte mutor och korruption. • Vi agerar inte i strid mot konkurrens- lagstiftningen. • Vi tror på jämlikhet och mångfald som en framgångsfaktor. STATUS 2024 • Korruption: 0 st • Alla nyanställda har genomgått utbildning i uppförandekod och affärsetik. • Årlig uppdatering av uppförandekod med samtliga anställda genomförd. • Alla ramavtalsleverantörer har undertecknat Brinovas uppförandekod • De finansiella mål som uppfylls är ränte- täckningsgrad och soliditet. ===== SIDA 48 ===== BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 2024 48 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSEINLEDNING HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTER Ansvarsfullt agerande avseende affärsetik, anti-korruption, transparens, mänskliga rättigheter Hyresgäster, leverantörer, medarbetare och investerare förutsätter att Brinova och bolagets partners agerar etiskt oklanderligt. För alla intressenter är det väsentligt att Brinova har ett högt förtroende i samhället. Brinova säkerställer det förtroendet genom högt ställda krav och samtliga medarbetares ansvarsfulla agerande. Brinova ska vara en långsiktig, självklar och tydlig aktör med högt förtroende och tydlig informationsgivning. Viktiga åtgärder för att säkerställa ett ansvarsfullt agerande är en årlig genomgång av uppförandekod med alla Brinovas med- arbetare. För alla nyanställda genomförs en grundlig introduktion till Brinovas värdegrund, uppförandekod och viktigaste policyer. Ytterligare åtgärder som implementerats är att alla nyanställda undertecknar uppförande- koden vid tecknandet av anställningskontrak- tet. Det finns även en visselblåsarfunktion implementerad, både för anställda men även för externa parter. För Brinova som fastighetsbolag är det avgörande att värna om de mänskliga rättig - heterna, särskilt när det gäller arbetsvillkor, social inkludering och hållbara boendemiljöer. Genom ett aktivt och långsiktigt arbete inom dessa områden kan bolaget bidra till att stär - ka de mänskliga rättigheterna både inom den egna verksamheten och i samhället i stort. Stabila finanser/ekonomiskt resultat Brinovas långsiktiga lönsamhet och finansiella stabilitet är grundläggande för medarbetare, aktieägare, långivare, hyresgäster, lokalsam- hällen och leverantörer. Vägen dit går via en sund affärsverksamhet där Brinova hanterar risker och säkerställer ansvar i värdekedjan. Målet är att ge aktieägarna en långsiktig sub- stansvärdetillväxt, att öka förvaltningsresultatet genom ansvarsfull och aktiv förvaltning samt projekthantering och att säkerställa trygg, stabil och grön finansiering. Brinova arbetar proaktivt med ett grundligt budgetarbete och en långsiktig underhålls- planering. Viktiga delar i Brinovas ekonomiska arbete innefattar resultatuppföljning, nyckeltalsupp- följning och ett proaktivt arbete att säkra finansieringsalternativ. Årligen genomförs också en översyn av rutiner, riskhantering och policyer. Som en del av vårt arbete att säkerställa lönsamhet och finansiell stabilitet utför vi: • Implementering av ronderingsrutiner för ett mer proaktivt underhålls- och reparationsarbete. • Detaljerade och längre underhållsplaner för respektive fastighet. • Gröna energiupphandlingar. • Ökad andel grön finansiering. Långsiktigt hållbara och välskötta bostäder skapas genom ansvarsfull förvaltning, transparens och etiskt agerande – för hyresgäster, medarbetare och samhället. Hållbarhetsansvar Ramverk för hållbarhet Den framtida miljön Engagerade medarbetare Ansvarsfull verksamhet Det trygga samhället EU:s taxonomi ESG Revisorns yttrande ===== SIDA 49 ===== BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 2024 49 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSEINLEDNING HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTER Brinova är beroende av en samverkan med samhället för sin verksamhet. Med lokal närvaro, utvecklingskompetens och engagemang har vi kapacitet att vara en profes- sionell aktör som kan bidra till det trygga samhället ur alla hållbarhetsaspekter. Brinova är en aktör som bidrar till det trygga samhället KORT- OCH LÅNGSIKTIGA MÅL Väsentlig hållbarhetsfråga Mål i affärsplan 2022–2024 Kvantifierbara långsiktiga mål Tillgänglighet genom lokal närvaro som skapar trygghet • Tillgängliga förvaltningskontor med hög servicenivå. • Kontinuerligt strukturerade möten med lokalhyres- gäster med lyhördhet för verksamhetsbehov eller önskemål att utveckla verksamheten. • Fördjupning av digitaliseringsarbetet. • Synlighet och närvaro i våra fastighetsområden. • Dialog med kommun och region. • Proaktivitet i lokala nätverk. • Trygghetscertifiera fastigheter enligt egen utarbetad standard. • Väl implementerad krisplan. • Ett socialt ansvar genom stöttning av främst ungdomsverksamhet. • Nöjd kund-undersökning genomförs vartannat år för bostadshyresgäster och vartannat år för kommersiella hyresgäster. Betyg ska uppgå till > 80 procent (4 av 5). Bostäder och samhällsfastig- heter med ansvarsfull hyresnivå • Brinova-standard som baseras på långsiktig förvaltning och optimerar värdekedjan. • Utvecklat koncepttänk i samarbete med leverantörer. • Omflyttning lägre än 15 procent. Hållbar stads- och fastighetsutveckling • Projektutveckling som är initierad, beställd, ledd och kvalitetssäkrad inom egen organisation. • Alternativa energilösningar. • Skapa förutsättningar för positiva utemiljöer för lek och idrott. • Arbeta med konceptet Brinovastaden, se vidare på sidan 4. • Uppsättning av minst 50 nya laddstolpar per år. • Minst ett sponsoravtal av ungdoms- aktivitet per lokalkontor. • Brinova Kompis ska ha maximal utdelning av avsatt budget. • Laddstolpar ska finnas på alla fastigheter där det finns parkerings- möjligheter. Hållbarhetsansvar Ramverk för hållbarhet Den framtida miljön Engagerade medarbetare Ansvarsfull verksamhet Det trygga samhället EU:s taxonomi ESG Revisorns yttrande STATUS 2024 • NKI: 83 procent avseende bostäder (2024). • Omflyttning bostäder: 17 procent. • Varje lokalkontor har minst ett samarbete med det lokala föreningslivet. • Brinova Kompis har utdelat 54 000 kr av budget 150 000 kr. • 25 stycken laddstolpar har satts upp. ===== SIDA 50 ===== BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 2024 50 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSEINLEDNING HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTER Tillgänglighet och trygghet genom lokal närvaro Brinova skapar trygghet och delaktighet för hyres- gäster, samhället och medarbetare genom hög till- gänglighet och nära samarbete med lokala aktörer. Målet är att hela fastighetsbeståndet ska präglas av säkerhet och tillgänglighet, både inomhus och i utemiljöer. Brinova främjar trygghet genom enkla kontakt- vägar, regelbundna hyresgästmöten, säkerhets- investeringar och kontinuerliga skyddsronder. Attraktiva utemiljöer skapas och underhålls, och ungdomar samt personer som har svårt att ta sig in på arbetsmarknaden erbjuds sommarjobb. Trygghetsarbetet omfattar även brandskydd, HLR-utbildningar, trygghetscertifiering av fastig- heter och säkra låssystem. Driftbilar och förvalt - ningskontor är utrustade med hjärtstartare, och årliga kundundersökningar säkerställer trivsel och trygghet. Prisvärda bostäder och samhällsfastigheter Brinova erbjuder hyresbostäder och lokaler till rimliga hyresnivåer för att främja långsiktiga sam- arbeten och låg omflyttning. Genom investeringar och utveckling bidrar bolaget till samhällsnyttiga fastigheter för privatpersoner, kommuner och myndigheter. Vid renoveringar tas hänsyn till både hyresnivå- er och miljöaspekter, och kontinuerliga analyser säkerställer rätt prisnivå på olika orter. Som en ledande aktör i regionen strävar Brinova efter att stärka samarbetet med kommuner och driva hållbar utveckling av bostäder och samhällsfastig- heter. Hållbar stads- och fastighetsutveckling Brinova arbetar för att skapa hållbara stadsmiljöer nära goda kommunikationer. Genom förtätning, dialog med kommuner och sociala initiativ bidrar bolaget till en välfungerande och positiv stadsut- veckling. Samarbeten med lokala föreningar organisationer och individer genom initiativet Brinova Kompis gör skillnad där det behövs mest. Brinova satsar även på laddinfrastruktur, utegym, grillplatser och förnybar energi. Lokal närvaro och hög tillgänglig- het skapar trygghet och trivsel för hyresgäster – varje dag. Hållbarhetsansvar Ramverk för hållbarhet Den framtida miljön Engagerade medarbetare Ansvarsfull verksamhet Det trygga samhället EU:s taxonomi ESG Revisorns yttrande Bolaget utvecklar kontinuerligt konceptet Brinova- staden – en helhetslösning för boende och sam- hällsservice. Läs mer på sidan 4. ===== SIDA 51 ===== BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 2024 51 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSEINLEDNING HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTER BRINOVAS VIKTIGASTE POLICYER OCH STYRDOKUMENT Policyer och styrdokument Delegerat Brinova Beslut kring policy Den framtida miljön • Miljö- och hållbarhetspolicy • Energiklassningar av byggnader • Energiledningssystem • Rese- och bilpolicy • Teknisk chef • Projektchef • Förvaltningschef • Koncernledning Ansvarsfull och lönsam verksamhet • Brinovas uppförandekod • Brinovas kommunikations- och insiderpolicy • Brinovas policy för offentliga affärer • Brinovas policy för behandling av personuppgifter • Styrelsens arbetsordning, VD-instruktion • Finanspolicy, Ekonomihandbok, Budget • Brinovas IT-policy • Företagsledningen • Koncernledningen • Styrelse • Bolagsstämma Aktiva medarbetare • Medarbetarsamtal, utvecklingsplan, uppföljning • Utbildningskartläggning med plan • Policy mot kränkande särbehandling • Policy mot trakasserier • Arbetsmiljöpolicy • Policy för mångfald, jämställdhet och likabehandling • Koncernledningen • Koncernledning Det trygga samhället • Förvaltningspolicy • Brinova-standard vid nyproduktion • Affärsplan • Företagsledningen • Koncernledningen • Koncernledning • Styrelse Viktiga frågor: Projektutveckling, förvaltning, närområdesutveckling Arenor för möten: Kundnöjdhetsindex, hyresgästträffar, fastighetsronderingar Hyres- gäster Viktiga frågor: Kontinuerligt miljöarbete, trygghetsfrågor Arenor för möten: Dialogmöten med samhällsrepresentanter och organisationer Samhället Kapital- marknad Viktiga frågor: Affärsmodell, finansiering, tillväxt, resultatutveckling Arenor för möten: Stämma, möten med investerings- och finansinstitut Viktiga frågor: Personlig utveckling, arbetsmiljö, Brinovas utveckling Arenor för möten: Utvärderingsmöten, utbildningar, personalkonferenser, medarbetarnöjdhetsindex Med- arbetare En aktiv intressentdialog Brinova har en aktiv dialog med sina intressenter där viktiga frågor kan diskuteras i olika kanaler som till exempel: Hållbarhetsansvar Ramverk för hållbarhet Den framtida miljön Engagerade medarbetare Ansvarsfull verksamhet Det trygga samhället EU:s taxonomi ESG Revisorns yttrande ===== SIDA 52 ===== BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 2024 52 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSEINLEDNING HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTER CSRD och hur Brinova tar sig an den nya lagstiftningen EU:s lagstiftning kring hållbarhetsredovisning (direktivet Corporate Sustainability Reporting Directive, CSRD) är just nu i förändring och det råder fortfarande viss osäkerhet kring omfattning av de nya kraven och hur de kommer att tillämpas på Brinova. Vi följer därför utvecklingen noggrant och analyserar hur lagstiftningen kan påverka oss. Syftet med CSRD är att skapa en mer omfat- tande, jämförbar och transparent rapportering av företags hållbarhetsarbete, med fokus på miljö- mässiga, sociala och styrningsrelaterade aspekter (ESG). CSRD är en del av EU:s bredare ambition att stärka företagens roll i omställningen till en mer hållbar och klimatneutral ekonomi, samtidigt som det underlättar för investerare att identifiera och stötta hållbara verksamheter. Oavsett den slutliga omfattningen ser vi CSRD som en viktig vägledning för framtidens hållbarhetsrapportering och ett värdefullt ramverk för att ytterligare stärka vårt hållbarhetsarbete. Vi har redan påbörjat en anpassning till de ökade transparens- och rapporteringskraven och kommer att fortsätta utveckla våra processer för att vara väl förberedda på eventuella förändring- ar. Genom att arbeta proaktivt säkerställer vi att vår hållbarhetsredovisning möter både framtida lagkrav och intressenternas förväntningar. Under 2025 kommer flera viktiga aktiviteter att prioriteras. Bland annat genomförs en fördjupad analys av aktiviteter och affärspartners i värde- kedjan för att identifiera de IRO:s (Impacts, Risks, and Opportunities) som är kopplade till dessa. En central del av arbetet kommer även vara att ut- föra en dubbel väsentlighetsanalys för att tydligt kartlägga och belysa Brinovas mest väsentliga hållbarhetsfrågor. För att uppfylla de nya kraven kommer det också vara avgörande att: • Säkerställa robusta processer för data- insamling och datakvalitet. • Tydliggöra kopplingen mellan hållbarhet och affärsnytta. • Bygga kompetens inom hållbarhetsområdet bland medarbetare och ledning. Brinova bidrar till en mer hållbar och motstånds- kraftig framtid genom ett systematiskt hållbar- hetsarbete, där de områden som innebär störst påverkan, risker och möjligheter prioriteras. Detta arbete stärker både vår verksamhet och samhället i stort. Brinova stärker sitt hållbarhetsarbete och har förstärkt organisationen med Annicka Jörgensen som hållbarhetsansvarig. Hållbarhetsansvar Ramverk för hållbarhet Den framtida miljön Engagerade medarbetare Ansvarsfull verksamhet Det trygga samhället EU:s taxonomi ESG Revisorns yttrande ===== SIDA 53 ===== BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 2024 53 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSEINLEDNING HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTER FRÅGA SVAR GENERELLT OM BRANSCHEN Ange branschens tre största hållbarhetsrelaterade utma- ningar. • Livscykelutsläpp av växthusgaser (GHG), både i bygg- och driftfasen av byggnaden. • Hälsa och säkerhet för anställda och entreprenörer. • Resurseffektivitet, avfallshantering och skapande av cirkulära och giftfria materialflöden. Hur står sig företaget i jäm- förelse med branschkollegor angående hållbarhetsinitiativ? Över, i nivå med eller under? Brinova är i nivå med eller bättre än branschkollegor när det gäller hållbarhetsinitiativ och vårt mål är att vara det ledande fastighetsbo- laget i vår region i kampen mot klimatförändringar. Vi har ett starkt fokus på att minska påverkan i hela vår värdekedja: från valet av grundmaterial vid nyproduktion, hur cementen framställs eller an- vändning av träråvara, till val av energikällor, men också på att skapa förutsättningar för de som arbetar i och bor kring fastigheterna att, exempelvis ha möjlighet att ta cykeln eller kollektivtrafiken till sina arbetsplatser eller tillgång till bilpooler med elfordon. Är företaget anslutet till FN:s Global Compact eller veten- skapsbaserade mål, rapporte- rar till CDP eller engagerad i något annat relevant hållbar- hetsinitiativ? Nej. Men vår hållbarhetsstrategi är baserad på FN:s mål för hållbar utveckling (SDG) och våra mål kartläggs därefter. MILJÖFRÅGOR Ange, om några, företagets klimatrelaterade möjligheter. • Energieffektivitet: 100 procent av våra fastigheter ska vara anslutna och övervakade genom ett energiledningssystem. Energiförbruk- ningen för uppvärmning respektive fastighetsel ska uppgå till max 75 respektive 25 kilowattimmar per kvadratmeter vid utgången av 2026. Vi kommer fortsatt tillse att alla bostadsfastigheter vi bygger har en energianvändning som är 25 procent lägre än nationell bygg- reglering. Producera förnybar energi genom att investera i solpaneler i alla nybyggnationer. • Konstruktionens påverkan: främja ökat byggande med prefabrice- rade modulbyggnader i trä – den i särklass mest klimatsmarta och miljövänliga metoden för bostadsproduktion och något vi vill främja vidare framöver. Ange företagets tre primära risker relaterade till klimat- förändring. • Koldioxidskatter. • Fysiska klimatrisker. • Mer intensiva temperaturvariationer. FRÅGA SVAR Förutser företaget några kli- matrelaterade investeringar? Klimatrelaterade risker är något vi redan tar hänsyn till i projektering- en av våra byggnader, men problemen kommer sannolikt att bli vanli- gare i framtiden – vilket kommer att öka behovet av klimatrelaterade investeringar även i befintliga byggnader. Förlitar sig företaget på några begränsade resurser för sina operationer? I så fall, vilka an- strängningar görs för att mildra risken med att dessa resurser blir ännu mer knapphändiga i framtiden, t.ex. återvinning, återanvändning, ersättning eller förbättrad resurseffekti- vitet? Fastighetssektorn är en stor konsument av ändliga resurser och ut- vinning och produktion av materiella resurser har betydande inverkan på miljön. Det är därför väsentligt för oss att arbeta för att minska vår konsumtion av sådana resurser och upprätthålla deras värde under längre perioder. Byggmaterialen vi använder ska ha lång livslängd och vi arbetar medvetet med cement och träråvara som vi väljer i kon- struktionen. 100 procent av energianvändningen, avseende el, inom Brinovas fastigheter, där Brinova har abonnemang, är förnybar energi. Om möjligt återbrukar Brinova material vid hyresgästanpassningar. Övergångsrelaterade risker (till exempel ändrade kund- preferenser eller lagstiftning): Förutser ni några risker eller möjligheter p g a övergången till ett koldioxidneutralt sam- hälle? Finns det några risker att företagets erbjudande påverkas negativt? Om ja, är företaget väl positionerat för att hantera den risken? • Medvetenheten om klimatförändringar hos kunderna ökar snabbt och Brinova måste möta detta krav. Som ett exempel har vi nyligen beslutat att, framöver, tillse att alla våra nya bostadsfastigheter uppfyller energiklassning C eller bättre. • Kunderna kommer i allt högre grad att kräva att byggnader använder förnybara energikällor, och det ligger högt på agendan för Brinova. Vårt mål är att investera i ytterligare solenergisystem till våra bygg- nader. • Kunder/anställda kommer i allt högre grad att behöva tillgång till elektriska laddstationer och tillgång till olika delningstjänster (snara- re än att äga själva fordonen). Brinova arbetar med flera initiativ för att främja användandet av elfordon. Det sker exempelvis genom att öka antalet installationer av laddstationer för elfordon och uppgrade- ring av vår egen flotta av driftbilar till eldrift. • Alla nya fastigheter som läggs till vår portfölj är valda efter olika kriterier, ett är närheten till kollektivtrafik. Ange företagets (1–2) primära sätt att skapa en positiv miljöpåverkan eller minimera negativ miljöpåverkan. (Om tillämpligt ange motsvarande mest relevanta FN-mål för hållbar utveckling.) Hur mäts eller kommuniceras de? Agenda 2030 för hållbar utveckling och dess 17 SDG:s utgör grunden för Brinovas hållbarhetsstrategi. Vi arbetar systematiskt med att genomföra initiativ som stödjer agendan och har identifierat de SDG:s där vi kan ha störst inverkan. Dessa inkluderar mål 5: Jämställdhet, mål 7: Hållbar energi för alla, mål 8: Anständiga arbetsvillkor och ekonomisk tillväxt, mål 11: Hållbara städer och samhällen, mål 13: Bekämpa klimatförändringarna och mål 16: Fred, rättvisa och starka institutioner. Mer information om hur vi bidrar till dessa mål beskrivs i vår hållbar- hetsstrategi och redovisas i vår hållbarhetsredovisning. Viktiga ESG-frågor för Brinova Hållbarhetsansvar Ramverk för hållbarhet Den framtida miljön Engagerade medarbetare Ansvarsfull verksamhet Det trygga samhället EU:s taxonomi ESG Revisorns yttrande ===== SIDA 54 ===== BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 2024 54 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSEINLEDNING HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTER FRÅGA SVAR SOCIALA FRÅGOR Har företaget en historia av olyckor? I så fall hur har dessa hanterats? Finns det några förebyggande åtgärder? Brinova har en mycket låg olycksfallsfrekvens jämfört med arbetade timmar. Förra året registrerades ingen förlorad tid relaterad till olycka. Hälso- och säkerhetsfrågor blir allt mer komplexa och viktiga inom byggprojekt. Brinova arbetar förebyggande med säkerhet genom bland annat interna rutiner och olika verktyg. Arbetsmiljöfrågor är viktiga för att minimera tillbud och olyckor och en nollvision för arbetsplats- olyckor gäller alla som arbetar för eller utför uppdrag för Brinova. Vi tar vårt ansvar som beställare och säkerställer förutsättningarna för god arbetsmiljö på arbetsplatsen. Brinova genomför löpande relevant utbildning med personalen för att säkerställa vår kvalitet i vår roll som beställare. Bedriver företaget några andra aktiviteter avseende samhällsengagemang förutom de som är direkt kopplade till verksamheten? Brinovas mål är att ha en positiv inverkan i de samhällen vi är en del av och driva vår verksamhet på ett socialt ansvarsfullt sätt. Vi har ett program där vi erbjuder ungdomar samt personer som har svårt att ta sig in på arbetsmarknaden sommarjobb inom underhållsarbete. Vi stödjer och stärker lokala föreningar organisationer och individer genom initiativet Brinova Kompis. Där riktas våra insatser dit där de gör störst skillnad och mottagarna är allt från barn och ungdomar, till äldre eller till personer i utsatta situationer. Cirkulär ekonomi: Hur hanteras inköp och avfall? Ange företa- gets krav på sina leverantörer, om tillämpligt. Brinova ställer krav på sina leverantörer, samt samarbetar med lokalhyresgästerna genom energirådgivning inom ramen för gröna hyresavtal. Finns det några mål, policyer, eller tillämpliga uppförandeko- der till företagets leverantörer? Hur ofta genomför företaget revisioner av sina leverantörer? Brinova arbetar med ramavtal med de största/viktigaste leverantö- rerna där minst en årlig uppföljning och avstämning krävs. Vi kräver också att dessa leverantörer signerar och följer vår uppförandekod STYRNING Får alla anställda fortbildning inom antikorruption? Finns det en extern visselblåsarfunktion? Finns det några pågående eller historiska incidenter som invol- verar korruption, karteller eller något annat oetisk uppträdan- de? Har förebyggande åtgärder vidtagits? Brinova har en uppförandekod som är väl kommunicerad till alla våra anställda såväl som till leverantörer och andra intressenter. Uppförandekoden revideras årligen och godkänns av styrelsen. Uppförandekoden signeras av samtliga anställda i samband med anställning. Vi har en visselblåsarfunktion, där alla anställda och externa parter har möjlighet att kontakta en extern advokatbyrå. Det finns inga pågående eller historiska incidenter. Vi har ett godkännandeflöde där minst två olika medarbetare ska attestera för alla kostnader. Både som dokumenterad rutin och automatiserad funktion i affärssystemet. Alla våra policyer kommuniceras med alla nyanställda och uppdateras årligen genom hela organisationen. FRÅGA SVAR Ange företagets företags- skattehemvist (dvs. där företaget betalar skatt). Sverige. Finns det oberoende ledamöter i styrelsen? Det finns fyra oberoende ledamöter av sex i styrelsen. Ange om och i vilken omfatt- ning, företaget har transaktio- ner med närstående? Närstående transaktioner har skett med Advokatfirman Lindahl KB om cirka 1,1 Mkr. Under året har även beloppsmässigt mindre närstående transaktioner skett med olika motparter till mindre belopp och sum- merar för året till 1,2 Mkr. Tjänsterna har utförts på marknadsmässiga villkor. Se not 33 Upplysning om transaktioner med närstående, för vidare information. Under fjärde kvartalet har Brinova frånträtt en byggrätt i Lund till K-Fastigheter till ett underliggande fastighetsvärde om 36 Mkr. Till närstående såsom VD och koncernledning har ersättning lämnats på sedvanliga villkor i enlighet med beslut i styrelsens ersättnings- utskott. Är ersättningen till VD och övriga medlemmar av ledningsgruppen i linje med branschsnittet? Vilka nyckeltal dikterar ersättning (särskilt om hållbarhet och genus/mång- fald ingår)? Ja, ersättningen är i linje med branschsnitt. Ersättningar till VD och koncernledningen godkänns av ersättningsutskottet. Ange fördelning av män/kvin- nor vid varje nivå i företaget, i synnerhet företagets styrelse och ledningsgrupp. Styrelsen: 17 procent kvinnor, 83 procent män. Koncernledningen: 50 procent kvinnor, 50 procent män. Företagsledningen: 67 procent kvinnor, 33 procent män. Företaget: 47 procent kvinnor, 53 procent män. Är hållbarhetsansvarig en del av ledningsteamet? Om inte, vem rapporterar personen till? Nej, hållbarhetsansvarig rapporterar till bolagets vice VD som ingår i koncernledningen. POLICYER OCH AVTAL Fackliga avtal: Nej, men alla våra anställningsvillkor är på samma nivå eller bättre än villkoren i relevant fackligt avtal. Uppförandekod: Ja. Mångfaldspolicy: Ja. Antikorruptionspolicy: Ja. Hållbarhetsansvar Ramverk för hållbarhet Den framtida miljön Engagerade medarbetare Ansvarsfull verksamhet Det trygga samhället EU:s taxonomi ESG Revisorns yttrande ===== SIDA 55 ===== BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 2024 55 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSEINLEDNING HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTER Revisorns yttrande avseende den lagstadgade hållbarhetsrapporten Till bolagsstämman i Brinova Fastigheter AB (publ) org. nr 556840-3918 Uppdrag och ansvarsfördelning Det är styrelsen som har ansvaret för hållbar - hetsrapporten för år 2024 på sidorna 38–54 och för att den är upprättad i enlighet med årsredovisningslagen i enlighet med den äldre lydelsen som gällde före den 1 juli 2024. Granskningens inriktning och omfattning Vår granskning har skett enligt FAR:s rekom- mendation RevR 12 Revisorns yttrande om den lagstadgade hållbarhetsrapporten. Detta innebär att vår granskning av hållbarhetsrapporten har en annan inriktning och en väsentligt mindre omfattning jämfört med den inriktning och omfattning som en revision enligt International Standards on Auditing och god revisionssed i Sverige har. Vi anser att denna granskning ger oss tillräcklig grund för vårt uttalande. Uttalande En hållbarhetsrapport har upprättats. Helsingborg den 26 mars 2025 KPMG AB Camilla Alm Andersson Auktoriserad revisor Huvudansvarig revisor Therese Johansson Auktoriserad revisor Hållbarhetsansvar Ramverk för hållbarhet Den framtida miljön Engagerade medarbetare Ansvarsfull verksamhet Det trygga samhället EU:s taxonomi ESG Revisorns yttrande ===== SIDA 56 ===== Finansiell information Skeppsbron 2, Karlskrona ===== SIDA 57 ===== BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 2024 57 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSEINLEDNING HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTER Innehåll RAPPORTER Koncernens rapport över totalresultat 58 Koncernens rapport över finansiell ställning 59 Koncernens rapport över förändringar i eget kapital 60 Koncernens kassaflödesanalys 60 Moderföretagets resultaträkning 61 Moderföretagets balansräkning 62 Moderföretagets rapport över förändringar i eget kapital 63 Moderföretagets kassaflödesanalys 63 NOTER Not 1. Bolagsinformation 64 Not 2. Väsentliga redovisningsprinciper 64–67 Not 3. Väsentliga uppskattningar och bedömningar 67 Not 4. Finansiell riskhantering 67–71 Not 5. Information om rörelsesegment 72–73 Not 6. Hyresintäkter/Nettoomsättningens fördelning/ Övriga intäkter 73 Not 7. Leasingavtal – leasegivare 74 Not 8. Fastighetskostnader och central administration 74 Not 9. Arvode till revisorer 74 Not 10. Leasingavtal – leasetagare 74–75 Not 11. Anställda och personalkostnader 75–76 Not 12. Resultat från andelar i koncernföretag 76 Not 13. Finansiella intäkter och kostnader redovisade i totalresultatet 77 Not 14. Skatt på årets resultat 78–79 Not 15. Förvaltningsfastigheter 80–84 Not 16. Inventarier 85 Not 17. Nyttjanderättstillgångar 85 Not 18. Andelar i koncernföretag 85 Not 19. Specifikation av andelar i koncernföretag 86–88 Not 20. Andra långfristiga fordringar 89 Not 21. Fordringar hos/skulder till koncernföretag 89 Not 22. Kundfordringar 89 Not 23. Övriga fordringar 89 Not 24. Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 89 Not 25. Likvida medel 89 Not 26. Aktiekapital och övrigt tillskjutet kapital 90 Not 27. Upplåning och räntederivat 90–91 Not 28. Övriga skulder 91 Not 29. Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 91 Not 30. Ställda säkerheter 91 Not 31. Eventualförpliktelser 91 Not 32. Tilläggsupplysningar till kassaflödesanalys 92 Not 33. Upplysning om transaktioner med närstående 93 Not 34. Händelser efter balansdagen 93 Not 35. Förslag till resultatdisposition 93 Finansiella rapporter Noter Påteckning Revisionsberättelse ===== SIDA 58 ===== BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 2024 58 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSEINLEDNING HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTER Finansiella rapporter Koncernens rapport över totalresultat Mkr Not 1, 2, 3, 4, 5, 33 2024 2023 Hyresintäkter 6, 7 522,2 491,6 Serviceintäkter 6, 7 23,2 21,8 Övriga intäkter 6 2,1 8,1 Fastighetskostnader 8 -193,9 -182,7 Driftsöverskott 353,6 338,8 Central administration 8, 9, 10, 11 -26,3 -27,4 Finansiella intäkter 13 1,9 3,8 Finansiella kostnader 10, 13 -178,4 -180,2 Förvaltningsresultat 150,8 135,0 Realiserade värdeförändringar långfristiga fordringar 20 -10,1 0,0 Realiserade värdeförändringar förvaltningsfastigheter 15 -4,1 1,4 Orealiserade värdeförändringar förvaltningsfastigheter 15 -2,1 -380,2 Värdeförändringar derivat 27 -39,5 -143,2 Resultat före skatt 95,0 -387,0 Aktuell skatt 14 -3,7 -0,5 Uppskjuten skatt 14 -45,3 49,8 Årets resultat 46,0 -337,7 Årets resultat och årets totalresultat hänförligt till: Moderbolagets aktieägare 46,0 -337,7 Innehav utan bestämmande inflytande 0,0 0,0 Resultat per aktie Resultat per aktie före och efter utspädning, kr 26 0,5 -3,5 Utdelning per aktie, kr 0,001) 0,00 1) Styrelsens förslag till utdelning 2024. Årets resultat motsvarar årets totalresultat och därför presenteras endast en resultaträkning utan separat rapport för övrigt totalresultat. Finansiella rapporter Noter Påteckning Revisionsberättelse ===== SIDA 59 ===== BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 2024 59 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSEINLEDNING HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTER Koncernens rapport över finansiell ställning Mkr Not 2024-12-31 2023-12-31 TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Förvaltningsfastigheter 15 8 539,8 8 271,2 Rörelsefastigheter 15 0,0 0,0 Inventarier 16 1,1 1,6 Nyttjanderättstillgångar 17 3,8 3,9 Uppskjuten skattefordran 14 0,0 13,2 Derivatinstrument 27 52,9 76,1 Andra långfristiga fordringar 20 2,0 11,7 Summa anläggningstillgångar 8 599,6 8 377,7 Omsättningstillgångar Kundfordringar 22 2,8 2,5 Övriga fordringar 23 11,3 5,0 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 24 17,3 24,8 Derivatinstrument 27 9,5 0,0 Likvida medel 4, 25 31,0 125,9 Summa omsättningstillgångar 71,9 158,2 SUMMA TILLGÅNGAR 8 671,5 8 535,9 Mkr Not 2024-12-31 2023-12-31 EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital 26 Aktiekapital 390,9 390,9 Övrigt tillskjutet kapital 1 361,7 1 361,7 Balanserat resultat 1 070,9 1 408,6 Årets resultat 46,0 -337,7 Summa eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare 2 869,5 2 823,5 Innehav utan bestämmande inflytande 0,9 0,0 Summa eget kapital 2 870,4 2 823,5 Långfristiga skulder Uppskjuten skatteskuld 14 381,2 349,2 Skulder till kreditinstitut 27, 30, 31 1 989,9 3 892,0 Derivatinstrument 27 25,8 0,0 Leasingskulder 10 29,7 29,2 Summa långfristiga skulder 2 426,6 4 270,4 Kortfristiga skulder Skulder till kreditinstitut 27, 30, 31 3 237,0 1 268,4 Leverantörsskulder 12,1 31,3 Aktuella skatteskulder 3,7 0,0 Leasingskulder 10 2,5 2,7 Övriga skulder 28 10,1 9,4 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 29 109,1 130,2 Summa kortfristiga skulder 3 374,5 1 442,0 SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 8 671,5 8 535,9 Finansiella rapporter Noter Påteckning Revisionsberättelse ===== SIDA 60 ===== BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 2024 60 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSEINLEDNING HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTER Koncernens rapport över förändringar i eget kapital Mkr Aktie- kapital Övrigt tillskjutet kapital Balanserat resultat inkl. årets resultat Innehav utan bestämmande inflytande Totalt eget kapital Ingående balans 2023-01-01 390,9 1 361,7 1 408,6 0,0 3 161,2 Årets resultat och årets totalresultat 0,0 0,0 -337,7 0,0 -337,7 Transaktioner med ägare 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 Utgående balans 2023-12-31 390,9 1 361,7 1 070,9 0,0 2 823,5 Ingående balans 2024-01-01 390,9 1 361,7 1 070,9 0,0 2 823,5 Årets resultat och årets totalresultat 0,0 0,0 46,0 0,0 46,0 Transaktioner med ägare: Kapitaltillskott från innehavare utan bestämmande inflytande 0,0 0,0 0,0 0,9 0,9 Utgående balans 2024-12-31 390,9 1 361,7 1 116,9 0,9 2 870,4 Koncernens kassaflödesanalys Mkr Not 32 2024 2023 Den löpande verksamheten Resultat före skatt 95,0 -387,0 Justeringar för poster som inte ingår i kassaflödet Realiserade värdeförändringar 10,1 0,0 Orealiserade värdeförändringar 41,7 523,4 Resultat försäljning anläggningstillgångar 4,1 -1,4 Avskrivningar av materiella anläggningstillgångar 0,7 1,1 Avskrivning nyttjanderättstillgångar 3,3 2,8 Betald skatt -0,4 -4,7 Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar av rörelsekapital 154,5 134,2 Förändringar i rörelsekapital Förändring av rörelsefordringar 0,1 -1,1 Förändring av rörelseskulder -58,7 3,8 Kassaflöde från den löpande verksamheten 95,9 136,9 Investeringsverksamheten Förvärv av förvaltningsfastigheter -82,7 -7,3 Avyttring av förvaltningsfastigheter 28,0 9,6 Investering i förvaltningsfastigheter -200,4 -279,9 Förvärv av inventarier -0,3 -0,8 Kassaflöde från investeringsverksamheten -255,4 -278,4 Finansieringsverksamheten Kapitaltillskott från innehav utan bestämmande inflytande 0,9 0,0 Nyemission 0,0 0,0 Upptagna lån 1 203,3 1 356,3 Leasingskulder -2,8 -2,8 Amortering av låneskulder -1 136,8 -1 259,8 Kassaflöde från finansieringsverksamheten 64,6 93,7 Årets kassaflöde -94,9 -47,8 Likvida medel vid årets början 125,9 173,7 Likvida medel vid årets slut 31,0 125,9 0 700 1 400 2 100 2 800 3 500 Mkr 20242020 2021 2022 2023 0 40 80 120 160 Mkr 20242020 2021 2022 2023 0 7 14 21 28 35 Kr 20242020 2021 2022 2023 0 40 80 120 160 200 Mkr 2020 2021 2022 2023 2024 Eget kapital, Mkr Kassaflöde före förändringar av rörelsekapital Eget kapital per aktie, kr Kassaflöde från den löpande verksam- heten före förändring av rörelsekapital Finansiella rapporter Noter Påteckning Revisionsberättelse ===== SIDA 61 ===== BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 2024 61 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSEINLEDNING HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTER Moderföretagets resultaträkning Mkr Not 1, 2, 3, 4, 33 2024 2023 Rörelsens intäkter Nettoomsättning 6, 7 69,3 67,6 Summa rörelsens intäkter 69,3 67,6 Rörelsens kostnader Övriga externa kostnader 6, 7, 8 -31,3 -31,7 Personalkostnader 8, 11 -51,3 -51,2 Avskrivningar och nedskrivningar av materiella anläggningstillgångar 8, 16 -2,1 -13,4 Summa rörelsens kostnader -84,7 -96,3 Rörelseresultat -15,4 -28,7 Resultat från finansiella poster Resultat från andelar i koncernföretag 12 6,0 10,7 Ränteintäkter och liknande resultatposter 13 94,3 85,7 Räntekostnader och liknande resultatposter 13 -58,8 -56,4 Resultat efter finansiella poster 26,1 11,3 Värdeförändringar derivat 27 -4,5 -68,5 Erhållna koncernbidrag 105,4 98,9 Lämnade koncernbidrag -76,9 -64,3 Resultat före skatt 50,1 -22,6 Aktuell skatt 0,0 0,0 Uppskjuten skatt 14 -6,1 6,9 Årets resultat 44,0 -15,7 Årets resultat motsvarar årets totalresultat och därför presenteras endast en resultaträkning utan separat rapport för övrigt totalresultat. Finansiella rapporter Noter Påteckning Revisionsberättelse ===== SIDA 62 ===== BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 2024 62 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSEINLEDNING HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTER Moderföretagets balansräkning Mkr Not 2024-12-31 2023-12-31 TILLGÅNGAR Materiella anläggningstillgångar Förvaltningsfastigheter 15 101,4 102,7 Inventarier 16 1,1 1,6 Summa materiella anläggningstillgångar 102,5 104,3 Finansiella anläggningstillgångar Andelar i koncernföretag 18, 19 1 093,3 966,0 Uppskjuten skattefordran 14 11,0 19,5 Andra långfristiga fordringar 20 1,0 0,0 Summa finansiella anläggningstillgångar 1 105,3 985,5 Summa anläggningstillgångar 1 207,8 1 089,8 Omsättningstillgångar Kortfristiga fordringar Kundfordringar 22 0,1 0,0 Fordringar hos koncernföretag 21 1 915,0 1 888,3 Övriga fordringar 23 0,7 0,8 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 24 8,6 14,3 Derivatinstrument 27 7,6 0,0 Likvida medel 25 22,0 102,2 Summa kortfristiga fordringar 1 954,0 2 005,6 Summa omsättningstillgångar 1 954,0 2 005,6 SUMMA TILLGÅNGAR 3 161,8 3 095,4 Mkr Not 2024-12-31 2023-12-31 EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital 26 Bundet eget kapital Aktiekapital 390,9 390,9 Summa bundet eget kapital 390,9 390,9 Fritt eget kapital Överkursfond 1 361,7 1 361,7 Balanserat resultat 344,2 359,9 Årets resultat 44,0 -15,7 Summa fritt eget kapital 1 749,9 1 705,9 Summa eget kapital 2 140,8 2 096,8 SKULDER Långfristiga skulder Skulder till kreditinstitut 27, 30, 31 118,3 120,3 Derivatinstrument 27 25,8 13,8 Uppskjuten skatteskuld 14 0,0 2,4 Summa långfristiga skulder 144,1 136,5 Kortfristiga skulder Skulder till kreditinstitut 27, 30, 31 2,0 1,8 Leverantörsskulder 2,1 4,3 Aktuella skatteskulder 14 0,3 0,5 Skulder till koncernföretag 21 853,5 837,0 Övriga skulder 28 4,1 4,0 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 29 14,9 14,5 Summa kortfristiga skulder 876,9 862,1 Summa skulder 1 021,0 998,6 SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 3 161,8 3 095,4 Finansiella rapporter Noter Påteckning Revisionsberättelse ===== SIDA 63 ===== BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 2024 63 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSEINLEDNING HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTER Moderföretagets kassaflödesanalys Mkr Not 32 2024 2023 Den löpande verksamheten Resultat före skatt 50,1 -22,6 Justeringar för poster som inte ingår i kassaflödet Orealiserade värdeförändringar 4,5 68,5 Avskrivningar och nedskrivningar 2,2 13,8 Betald skatt 0,0 -0,9 Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar av rörelsekapital 56,8 58,8 Förändringar i rörelsekapital Förändring av rörelsefordringar -29,5 452,4 Förändring av rörelseskulder -26,4 -205,1 Kassaflöde från den löpande verksamheten 0,9 306,1 Investeringsverksamheten Förvärv av materiella anläggningstillgångar -0,4 -1,0 Lämnade aktieägartillskott -107,4 -27,7 Lämnade koncernbidrag -76,9 -64,3 Kassaflöde från investeringsverksamheten -184,7 -93,0 Finansieringsverksamheten Amortering av lån -1,8 -371,3 Erhållna koncernbidrag 105,4 99,0 Kassaflöde från finansieringsverksamheten 103,6 -272,3 Årets kassaflöde -80,2 -59,2 Likvida medel vid årets början 102,2 161,4 Likvida medel vid årets slut 22,0 102,2 Moderföretagets rapport över förändringar i eget kapital Mkr Aktie- kapital Över- kursfond Balanserat resultat inkl. årets resultat Totalt eget kapital Ingående eget kapital 2023-01-01 390,9 1 361,7 359,9 2 112,5 Årets resultat 0,0 0,0 -15,7 -15,7 Transaktioner med ägare 0,0 0,0 0,0 0,0 Utgående balans 2023-12-31 390,9 1 361,7 344,2 2 096,8 Ingående balans 2024-01-01 390,9 1 361,7 344,2 2 096,8 Årets resultat 0,0 0,0 44,0 44,0 Transaktioner med ägare 0,0 0,0 0,0 0,0 Utgående eget kapital 2024-12-31 390,9 1 361,7 388,2 2 140,8 Finansiella rapporter Noter Påteckning Revisionsberättelse ===== SIDA 64 ===== BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 2024 64 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSEINLEDNING HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTER Noter NOT 1. Bolagsinformation Brinova Fastigheter AB (publ), organisationsnummer 556840-3918, har sitt säte i Helsingborg i Skåne län. Bolaget utgör moderbolag för en koncern med dotterföretag. Huvudkontorets adress är Stortorget 9, 252 20 Helsingborg. Moderbolagets aktier är noterade på Nasdaq Nordic Midcap i sektorn Real Estate (Ticker BRIN B). Brinova är ett fastighetsbolag med fokus på fastighetsutveckling i södra Sverige. Verksamheten är inriktad på hyresbostäder och sam- hällsfastigheter men har också kompletterande kommersiella lokaler. Verksamheten i moderföretaget, Brinova Fastigheter AB, består i huvudsak av koncernsamordnande uppgifter och tillgångarna består huvudsakligen av aktier och andelar i dotterföretag, som i sin tur äger fastigheter eller aktier i fastighetsbolag. Moderföretagets funk- tionella valuta är svenska kronor som även utgör rapporteringsvalu- tan för moderbolaget och koncernen. Det innebär att de finansiella rapporterna presenteras i svenska kronor. Samtliga belopp, om inte annat anges, är angivna i miljoner kronor. Årsredovisningen och koncernredovisningen har godkänts för publicering av styrelsen den 26 mars 2025 och föreläggs årsstämman den 7 maj 2025. NOT 2. Väsentliga redovisningsprinciper Grunder för koncernredovisningen Koncernredovisningen har upprättats i enlighet med Årsredovisnings- lagen och IFRS Redovisningsstandarder, utgivna av International Accounting Standards Board (IASB) samt tolkningsuttalanden från IFRS Interpretations Committée (IFRS IC) såsom de har godkänts av EU-kommissionen för tillämpning inom EU. Vidare tillämpar koncer- nen även Rådet för hållbarhets- och finansiell rapporterings rekom- mendation RFR 1 (Kompletterande redovisningsregler för koncerner), vilket specificerar de tillägg till IFRS upplysningar som krävs enligt bestämmelserna i Årsredovisningslagen. Förutsättningar vid upprättande av koncernens finansiella rapporter Koncernredovisningen har upprättats med antagande om fortlevnad enligt anskaffningsvärdemetoden, med undantag av förvaltningsfast- igheter och finansiella instrument, vilka värderats till verkligt värde. Nya och ändrade redovisningsstandarder som tillämpas av koncernen De nya eller ändrade standarder och tolkningar som trätt i kraft från och med den 1 januari 2024 har inneburit följande effekt på koncer- nens finansiella rapporter 2024: Ändringar i IAS 1 Utformning av finansiella rapporter (klassificering av skuld) Ändringarna syftar till att förtydliga när en skuld ska klassificeras som kortfristig eller långfristig, samt tillkommande upplysningar för skulder med covenanter. Förändringen i IAS 1 Utformning av finan- siella rapporter avseende klassificering av skulder som kort- eller långfristiga har inte haft någon väsentlig påverkan på koncernens finansiella rapport. Nya eller ändrade redovisningsstandarder och nya tolkningar som ännu inte trätt i kraft Ett antal nya och ändrade redovisningsstandarder och tolkningar har publicerats, vilka träder i kraft 2025 eller senare. IFRS 18 Presentation and Disclosure in Financial Statements Tillämpning enligt IASB fr.o.m 1 januari 2027, standarden är ännu inte godkänd av EU. IFRS 18 förändrar främst tre nyckelområden, strukturen på resul- taträkningen, införandet av upplysningar om ”management-defined performance measures” (MPM:er) samt förbättrad disaggregering och aggregering av information i de primära rapporterna och noterna. I resultaträkningen delas intäkter och kostnader in i tre ytterligare kategorier, rörelse, investering och finansiering, samt två nya resul- tatrader införs, bl.a. rörelseresultat. Upplysningarna om MPM:er ska lämnas i en samlad not. Den nya standarden kommer få en påverkan på utformningen av koncernens resultatrapport, utredning pågår i vilken omfattning. Vidare ska enligt IFRS 18 betald ränta redovisas i finansieringsverksamheten i rapporten över kassaflöden, medan erhållen ränta ska redovisas i Investeringsverksamheten. Enligt koncernens nuvarande redovisningsprinciper ingår såväl betald som erhållen ränta i kassaflödet från den löpande verksamheten. Övriga eventuella effekter har ännu inte utretts. Övriga nya och ändrade redovisningsstandarder Inga av de övriga nya och ändrade redovisningsstandarder och tolkningar förväntas innebära någon väsentlig effekt på koncernens finansiella rapporter. Segmentsrapportering Rörelsesegment rapporteras på ett sätt som överensstämmer med den interna rapporteringen som lämnas till den högste verkställande beslutsfattaren. Den högste verkställande beslutsfattaren är den funktion som ansvarar för tilldelning av resurser och bedömning av rörelsesegmentens resultat. I Brinova har denna funktion identifie- rats som koncernledning. Konsolideringsprinciper Dotterföretag Dotterföretag redovisas enligt förvärvsmetoden, om förvärv av dotter- bolag inneburit förvärv av rörelse och inte endast av tillgångar och skulder. När förvärv av dotterföretag innebär förvärv av förvaltnings- fastigheter som inte ingår i en rörelse, så kallat tillgångsförvärv, fördelas anskaffningskostnaden på de enskilda identifierbara tillgångarna och skulderna baserat på deras relativa verkliga värden vid förvärvs-tidpunkten. En sådan transaktion ger inte upphov till goodwill. Vid tillgångsförvärv redovisas inte uppskjuten skatt på de initiala temporära skillnaderna utan tillgången redovisas till ett an- skaffningsvärde motsvarande tillgångens verkliga värde minskat med eventuell rabatt för uppskjuten skatt. Uppskjuten skatt redovisas endast på de temporära skillnader som uppkommer efter förvärvstid- punkten. Vid efterföljande värdering av förvärvad fastighet kommer rabatt för uppskjuten skatt att helt eller delvis ersättas av redovisad värdeförändring. Samtliga förvärv av dotterföretag under 2024 och 2023 har redovisats som förvärv av tillgångar. Rörelsens intäkter Hyresintäkter Hyresintäkter och hyresrabatter redovisas linjärt i resultaträkningen baserat på villkoren i hyresavtal. Hyresintäkter i fastighetsförvaltning- en redovisas i den period som hyran avser. Förskottshyror redovisas som förutbetalda hyresintäkter. Intäkter från förtidsinlösen av hyres- kontrakt redovisas som intäkt den period då ersättningen erhållits, i de fall inga ytterligare prestationer krävs från Brinovas sida. Serviceintäkter Serviceintäkter består i huvudsak av det som benämns vidarefaktu- rering och intäkten redovisas i den period som den vidarefakturerade avgiften avser. För olika vidarefaktureringar kan distinktionen mellan huvudman och agent påverka intäktsredovisningen vilket i sin tur av- görs om Brinova agerar som huvudman eller agent. Brinova har gjort en analys om Brinova är huvudman eller agent för dessa tjänster och konkluderat att koncernen i sin roll som fastighetsägare i huvudsak agerar huvudman. Intäkter från fastighetsförsäljning Brinova redovisar intäkter och kostnader från förvärv och avyttringar av fastigheter vid den tidpunkt då kontroll övergått till köparen, vilket normalt sammanfaller med tillträdesdagen. Vid bedömning av när kontroll övergår till säljaren beaktas vad som avtalats mellan parterna beträffande risker och förmåner samt engagemang i den löpande förvaltningen. Därutöver beaktas omständigheter som kan påverka affärens utgång vilka ligger utanför Finansiella rapporter Noter Påteckning Revisionsberättelse ===== SIDA 65 ===== BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 2024 65 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSEINLEDNING HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTER säljarens och/eller köparens kontroll. Kriterierna för intäktsredovis- ning tillämpas på varje transaktion för sig. Rörelsens kostnader och finansiella intäkter och kostnader Fastighetskostnader I posten fastighetskostnader ingår kostnader för den löpande driften av koncernens fastigheter så som fastighetsskötsel, fastighetsadmi- nistration, reparationer och underhåll, taxebundna kostnader, fastig- hetsförsäkring samt övriga kostnader kopplade till fastigheterna. Central administration Här ingår kostnader på övergripande koncernnivå för bland annat koncernledning, personaladministration, marknad, IT och IR, revision samt finansiella rapporter. Finansiella intäkter och kostnader Finansiella intäkter och kostnader består av ränteintäkter på bank- medel och fordringar, räntekostnader på lån och utdelningsintäkter. Ränteintäkter på fordringar och räntekostnader på skulder beräknas med tillämpning av effektivräntemetoden. Ränteintäkter respektive räntekostnader inkluderar periodiserade belopp av transaktionskostnader och eventuella rabatter, premier och andra skillnader mellan det ursprungligen redovisade värdet av fordran respektive skuld och det belopp som regleras vid förfall. Utdelningsintäkter redovisas när rätten att erhålla betalning fastställts. Värdering till verkligt värde Verkligt värde är det pris som vid värderingstidpunkten skulle erhållas vid försäljning av en tillgång eller betalas vid överlåtelse av en skuld genom en ordnad transaktion mellan marknadsaktörer. De olika nivåerna i verkligt värdehierarkin definieras enligt följande: Nivå 1 – Noterade priser (ojusterade) på aktiva marknader för identiska tillgångar eller skulder Nivå 2 – Andra observerbara indata för tillgången eller skulden än noterade priser inkluderade i nivå 1, antingen direkt (d.v.s. som prisnoteringar) eller indirekt (d.v.s. härledda från prisnoteringar) Nivå 3 – Indata för tillgången eller skulden som inte baseras på observerbara marknadsdata (d.v.s. icke observerbara indata) Finansiella Instrument Redovisning och borttagande En finansiell tillgång eller finansiell skuld tas upp i balansräkningen när bolaget blir part enligt instrumentets avtalsmässiga villkor. Kund- fordringar inklusive hyresfordringar tas upp i balansräkningen när faktura har skickats och företagets rätt till ersättning är ovillkorlig. Skuld tas upp när motparten har presterat och avtalsenlig skyldighet föreligger att betala, även om faktura ännu inte mottagits. Leveran- törsskulder tas upp när faktura mottagits. Förvärv och avyttring av finansiella tillgångar redovisas på affärsda- gen, som utgör den dag då bolaget förbinder sig att förvärva eller avyttra tillgången. Vinster och förluster från borttagande ur balansräkning samt modifiering redovisas i resultatet. Klassificering och värdering av finansiella tillgångar Koncernens skuldinstrument, vilka framgår av not 4, tabell Värdering av finansiella tillgångar och skulder per 2024-12-31, redovisas till upplupet anskaffningsvärde. Finansiella tillgångar klassificerade till upplupet anskaffningsvärde värderas initialt till verkligt värde med tillägg av transaktionskostna- der. Kundfordringar och leasingfordringar redovisas initialt till det fakturerade värdet. Efter första redovisningstillfället värderas tillgång- arna enligt effektivräntemetoden. Egetkapitalinstrument: koncernen innehar aktier och andelar som redovisas till verkligt värde via resultatet. Derivat: klassificeras till verkligt värde via resultatet. Koncernen tillämpar ej säkringsredovisning. Verkligt värde fastställs genom en diskontering av framtida kassaflöden med noterad marknadsränta för respektive löptid. Klassificering och värdering av finansiella skulder Finansiella skulder klassificeras till upplupet anskaffningsvärde med undantag av derivat. Finansiella skulder redovisade till upplupet anskaffningsvärde värderas initialt till verkligt värde inklusive transak- tionskostnader. Efter det första redovisningstillfället värderas de till upplupet anskaffningsvärde enligt effektivräntemetoden. Derivat: klassificeras till verkligt värde via resultatet. Koncernen tillämpar ej säkringsredovisning. Verkligt värde fastställs genom en diskontering av framtida kassa- flöden med noterad marknadsränta för respektive löptid. Nedskrivning av finansiella tillgångar Koncernens finansiella tillgångar, förutom de som klassificeras till verkligt värde via resultatet, omfattas av nedskrivning för förväntade kreditförluster. Nedskrivning för kreditförluster är framåtblickande och en förlustreservering görs när det finns en exponering för kredit- risk, vanligtvis vid första redovisningstillfället. Den förenklade modellen tillämpas för kundfordringar inklusive hyresfordringar och avtalstillgångar. En förlustreserv redovisas, i den förenklade modellen, för fordrans eller tillgångens förväntade åter- stående löptid. För övriga poster som omfattas av förväntade kreditförluster tillämpas en nedskrivningsmodell med tre stadier. För övriga poster som omfattas av förväntade kreditförluster tillämpas den generella metoden (nedskrivningsmetod med tre stadier). Värderingen av förväntade kreditförluster baseras på olika meto- der. Metoden för kundfordringar, avtalstillgångar och hyresfordringar baseras på historiska kundförluster kombinerat med framåtblickande faktorer. Övriga fordringar och tillgångar skrivs ned enligt en rating- baserad metod genom extern kreditrating. Förväntade kreditförluster värderas till produkten av sannolikhet för fallissemang, förlust givet fallissemang samt exponeringen vid fallissemang. För kreditförsämra- de tillgångar och fordringar görs en individuell bedömning där hänsyn tas till historisk, aktuell och framåtblickande information. Värdering- en av förväntade kreditförluster beaktar eventuella säkerheter och andra kreditförstärkningar i form av garantier. Nedskrivningar av tillgångar som redovisas till upplupet anskaff- ningsvärde återförs om en senare ökning av upplupet anskaffnings- värde objektivt kan hänföras till en händelse som inträffat efter det att nedskrivningen gjordes. De finansiella tillgångarna redovisas i balansräkningen till upplu- pet anskaffningsvärde, det vill säga netto av bruttovärde och förlust- reserv. Förändringar av förlustreserven redovisas i resultaträkningen. Materiella anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar redovisas i koncernen till anskaff- ningsvärdet minskat med ackumulerade avskrivningar och eventuella nedskrivningar. I anskaffningsvärdet ingår inköpspriset samt kostna- der direkt hänförbara till tillgången för att bringa den på plats och i skick för att utnyttjas i enlighet med syftet med anskaffningen. Materiella anläggningstillgångar som består av delar med väsent- ligt olika nyttjandeperioder behandlas som separata komponenter av materiella anläggningstillgångar. Vinst eller förlust som uppkommer vid avyttring eller utrangering av en tillgång utgörs av skillnaden mellan försäljningspriset och tillgång- ens redovisade värde med avdrag för direkta försäljningskostnader. Vinst eller förlust redovisas som övrig rörelseintäkt/kostnad. Avskrivningsprinciper för materiella anläggningstillgångar Avskrivning sker linjärt över tillgångens beräknade nyttjandeperiod. Inventarier och installationer skrivs av på fem år. Använda avskriv- ningsmetoder och tillgångarnas restvärden och nyttjandeperioder omprövas vid varje års utgång. Förvaltningsfastigheter Med förvaltningsfastigheter avses fastigheter som innehas i syfte att generera hyresintäkter eller värdestegring eller en kombination av dessa. Förvaltningsfastigheterna redovisas initialt i balansräkningen till anskaffningsvärde, vilket inkluderar till förvärvet direkt hänförbara utgifter. Förvaltningsfastigheter redovisas därefter i balansräkningen till verkligt värde. Om koncernen påbörjar en ombyggnation av en be- fintlig förvaltningsfastighet för fortsatt användning som förvaltnings- fastighet redovisas fastigheten även under ombyggnationen som förvaltningsfastighet. Koncernen omklassificerar en fastighet från en förvaltningsfastighet endast när en ändring i användningsområdet sker. En ändring i användningsområdet sker när fastigheten uppfyller eller upphör att uppfylla definitionen av förvaltningsfastighet och det finns bevis för ändringen i användningsområdet. Omvärderingar av Finansiella rapporter Noter Påteckning Revisionsberättelse ===== SIDA 66 ===== BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 2024 66 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSEINLEDNING HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTER verkligt värde under löpande år finns närmare beskrivna i not 15. Värderingsmodellen innebär en nuvärdesberäkning av bedömda framtida betalningsströmmar. Brinova värderar löpande varje kvartal alla sina fastigheter externt. Fastigheter under uppförande och pro- jektfastigheter värderas till verkligt värde på byggrätten adderat för nedlagda kostnader i projektet samt eventuellt nedskrivningsbehov. Brinova redovisar inga projektvinster under uppförandets gång utan dessa redovisas först vid dess färdigställande. Brinova gör löpande uppföljningar av större hyresgästanpassningar och nybyggnations- projekt för att säkerställa att inga projekt är värderade högre än det bedömda marknadsvärdet vid färdigställandet. Om så är fallet redovisas en orealiserad värdeminskning på projektfastigheten. Samtliga koncernens förvaltningsfastigheter bedöms vara i nivå 3 i värderingshierarkin. Såväl orealiserade som realiserade värdeförändringar redovisas i resultaträkningen. Med realiserade värdeförändringar avses värde- förändringen under den senaste kvartalsrapporteringsperioden för sålda fastigheter. Med orealiserade värdeförändringar avses övriga värdeförändringar. Vid förvärv av fastigheter eller bolag, bokförs transaktionen vanligen per tillträdesdagen, eftersom risker och för- måner som följer av ägandet normalt övergår den dagen. Hyresintäk- ter och intäkter från fastighetsförsäljningar redovisas i enlighet med de principer som beskrivs under avsnittet Rörelsens intäkter. Ersättningar till anställda Pensioner Brinova har olika pensionsplaner. Pensionsplanerna finansieras vanligen genom betalningar till försäkringsbolag eller förvaltarad- ministrerade fonder, där betalningarna fastställs utifrån periodiska aktuariella beräkningar. Avtal om pensioner och andra ersättningar efter avslutad anställning klassificeras som antingen avgiftsbestäm- da eller förmånsbestämda pensionsplaner. Brinova har avgiftsbe- stämda pensionsplaner samt i dotterbolagen, åtaganden avseende pensioner enligt den så kallade ITP-planen som enligt ett uttalande från Rådet för hållbarhets- och finansiell rapportering UFR 10, är en förmånsbestämd plan som omfattar flera arbetsgivare. För räkenskapsåren 2024 och 2023 har bolaget inte haft tillgång till sådan information som gör det möjligt att redovisa sina åtagand- en enligt ITP-planen som en förmånsbestämd plan. Koncernen som leasetagare Tomträtter Tomträttsavtalen betraktas som eviga leasingavtal eftersom lease- tagaren inte kan säga upp dem. Både nyttjanderättstillgångar och leasingskulder hänförliga till tomträttsavtal värderas till ett initialt belopp. Eftersom skulden anses vara evig amorteras den inte, utan leasingbetalningarna blir i sin helhet räntekostnader. Således är lea- singskuldens värde oförändrat till nästa omförhandling av avgälden. Koncernen värderar nyttjanderättstillgångarna hänförliga till tomträtts- avtal till verkligt värde och även deras värde anses oförändrat fram till nästa omförhandling av avgälden eftersom ingen avskrivning sker. Omvärdering görs enbart om det tillkommer nya kontrakt eller någon större omförhandling, annars tillämpas samma diskonterings- ränta. Övriga nyttjanderättstillgångar Koncernen redovisar nyttjanderättstillgångar i rapporten över finan- siell ställning på inledningsdatumet för leasingavtalet, det vill säga det datum då den underliggande tillgången blir tillgänglig för använ- dande. Nyttjanderättstillgångar värderas till anskaffningsvärde efter avdrag för ackumulerade avskrivningar och eventuella nedskrivningar, samt justerat för omvärderingar av leasingskulden. Leasingskulder På inledningsdatumet för ett leasingavtal redovisar koncernen en leasingskuld motsvarande nuvärdet av de leasingbetalningar som ska erläggas under leasingperioden. Leasingperioden bestäms som den icke-uppsägningsbara perioden tillsammans med perioder att förlänga eller säga upp avtalet om koncernen är rimligt säker på att nyttja de optionerna. Leasingbetalningarna inkluderar fasta betalning- ar (efter avdrag för eventuella förmåner i samband med tecknandet av leasingavtalet som ska erhållas), variabla leasingavgifter som beror på ett index eller ett pris (till exempel en referensränta) och be- lopp som förväntas betalas enligt restvärdesgarantier. Leasingbetal- ningarna inkluderar dessutom lösenpriset för en option att köpa den underliggande tillgången eller straffavgifter som utgår vid uppsägning i enlighet med en uppsägningsoption, om sådana optioner är rimligt säkra att utnyttjas av Brinova. Variabla leasingavgifter som inte beror på ett index eller ett pris redovisas som en kostnad i den period som de är hänförliga till. För beräkning av nuvärdet av leasingbetalningarna använder koncernen den implicita räntan i avtalet om den kan fastställas och i övriga fall används koncernens marginella upplåningsränta per inledningsdatumet för leasingavtalet. Efter inledningsdatumet av ett leasingavtal ökar leasingskulden för att återspegla räntan på lea- singskulden och minskar med utbetalda leasingavgifter. Dessutom omvärderas värdet på leasingskulden till följd av modifieringar, för- ändringar av leasingperioden, förändringar i leasingbetalningar eller förändringar i en bedömning att köpa den underliggande tillgången. Tillämpning av praktiska undantag Brinova tillämpar de praktiska undantagen avseende korttidsleasing- avtal och leasingavtal där den underliggande tillgången är av lågt värde. Korttidsleasingavtal definieras som leasingavtal med en initial leasingperiod om maximalt tolv månader efter beaktande av eventuella optioner att förlänga leasingavtalet. Leasingavtal där den underliggande tillgången är av lågt värde har av koncernen definierats som avtal där den underliggande tillgången skulle kunna köpas för maximalt 50 000 kr och utgörs i koncernen till exempel av kontorsin- ventarier. Leasingbetalningar för korttidsleasingavtal och leasingavtal där den underliggande tillgången är av lågt värde kostnadsförs linjärt över leasingperioden. Koncernen som leasegivare I egenskap av hyresvärd innehar koncernen operationella hyresavtal med kunder, se not 7. Redovisningsprinciper för redovisning av hyresintäkter framgår av stycket Rörelsens intäkter. Moderföretagets redovisningsprinciper Moderföretaget tillämpar Rådet för hållbarhets- och finansiell rappor- terings rekommendation RFR 2 (Redovisning för juridiska personer). Koncernbidrag Moderföretaget redovisar koncernbidrag enligt alternativregeln, vilket innebär att koncernbidrag som erhålls eller lämnas redovisas som bokslutsdispositioner. Obeskattade reserver och uppskjuten skatt I juridisk person redovisas obeskattade reserver inklusive uppskjuten skatteskuld. Förvaltningsfastigheter Förvaltningsfastigheter i moderbolaget redovisas till anskaffnings- värde med avdrag för ackumulerade avskrivningar och eventuella nedskrivningar samt tillägg för eventuella uppskrivningar. I anskaffningsvärdet ingår utgifter som direkt kan hänföras till förvärvet av tillgången. Tillkommande utgifter läggs till tillgångens redovisade värde. Avskrivningar på förvaltningsfastigheter i moderbolaget görs linjärt över nyttjandeperioden enligt följande: Byggnader 1% Ombyggnader 1–50% Byggnadsinventarier 20% Markanläggningar 5–10% Markinventarier 20% Inga avskrivningar görs på mark. Dotterföretag Andelar i dotterföretag redovisas i moderföretaget enligt anskaff- ningsvärdemetoden. Finansiella instrument Med anledning av sambandet mellan redovisning och beskattning, tillämpas inte reglerna om finansiella instrument i moderbolaget, utan moderbolaget tillämpar reglerna i enlighet med RFR 2. Detta innebär att moderbolaget redovisar finansiella instrument med ut- gångspunkt i anskaffningsvärdet i enlighet med reglerna i Årsredovis- ningslagen. För koncerninterna fordringar som redovisas till upplupet an- skaffningsvärde redovisas en så kallad förlustriskreserv. Vidare Finansiella rapporter Noter Påteckning Revisionsberättelse ===== SIDA 67 ===== BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 2024 67 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSEINLEDNING HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTER innebär undantagen i RFR 2 att moderbolagets borgensåtaganden inte hanteras som en finansiell garanti enligt IFRS 9, utan istället hanteras utifrån reglerna i IAS 37 Avsättningar, Eventualförpliktelser och Eventualtillgångar. Således bedömer moderbolaget om det är sannolikt att ett utflöde av ekonomiska resurser kan komma att ske och beroende på bedömningen redovisar moderbolaget en avsättning eller en eventualförpliktelse. Reglerna om redovisning av leasingavtal tillämpas inte i moderbo- laget. Detta innebär att leasingavgifter redovisas som kostnad linjärt över leasingperioden, och att nyttjanderättstillgångar och leasingskul- der inte inkluderas i moderbolagets balansräkning. Identifiering av ett leasingavtal görs, d.v.s. att ett avtal är, eller innehåller, ett leasingav- tal om avtalet överlåter rätten att under en viss period bestämma över användningen av en identifierad tillgång i utbyte mot ersättning. Nedskrivningar De redovisade värdena för moderbolagets tillgångar kontrolleras vid varje balansdag för att utröna om det finns någon indikation på nedskrivningsbehov. Nedskrivningsprövning för materiella anläggningstillgångar samt andelar i dotterföretag mm Om indikation på nedskrivningsbehov finns, beräknas tillgångens återvinningsvärde som det högsta av nyttjandevärdet och verkligt värde minus försäljningskostnader. Vid beräkning av nyttjandevärdet diskonteras framtida kassaflöden till en räntesats före skatt som ska beakta marknadens bedömning av riskfri ränta och risk förknippad med den specifika tillgången. Om det inte går att fastställa väsentligen oberoende kassaflöden till en enskild tillgång ska tillgångarna vid prövning av nedskrivnings- behov grupperas till den lägsta nivå där det går att identifiera väsent- ligen oberoende kassaflöden (en så kallad kassagenererande enhet). NOT 3. Väsentliga uppskattningar och bedömningar För att kunna upprätta finansiella rapporter i enlighet med IFRS och god redovisningssed, krävs det att företagsledningen gör bedömning- ar och antaganden som påverkar bokslutets redovisade tillgångs- och skuldposter respektive intäkts- och kostnadsposter samt lämnad information i övrigt. Dessa bedömningar baseras på såväl historiska erfarenheter och andra faktorer som bedöms rimliga under rådande omständigheter. Faktiskt utfall kan skilja sig från dessa bedömning- ar om andra antaganden görs eller om förutsättningarna ändras. Bedömningar och antaganden ses över regelbundet. Ändringar av uppskattningar redovisas i den period ändringen görs om ändringen endast påverkat denna period, eller i den period ändringen görs och framtida perioder om ändringen påverkar både aktuell period och framtida perioder. Koncernens verksamhet, finansiella ställning och resultat kan påverkas av ett antal risker och osäkerhetsfaktorer. NOT 4. Finansiell riskhantering Finanspolicy Koncernens finansiella risktagande regleras av riskmandat fast- ställda av Brinovas styrelse. Finanspolicyn anger de övergripande reg- lerna för hur Brinovas finansfunktion ska hanteras och hur riskerna i finansverksamheten ska begränsas. Verksamheten finansieras med eget kapital och skulder, där huvuddelen av skulderna utgörs av räntebärande skulder. Koncernens finansförvaltning bedrivs i Brinova Fastigheter AB, som ska tillse att kapitaltillförsel och likviditet tryg- gas, att finansiella riskexponeringar hålls inom av styrelsen beslutat mandat samt att betalningssystemen är ändamålsenliga. Rapporte- ring sker till styrelsen kvartalsvis i enlighet med fastställda riktlinjer i finanspolicyn. Finansiella riskfaktorer Koncernen är genom sin verksamhet exponerad för olika slag av finansiella risker, vilka kan påverka bolagets finansiella ställning och resultat. I det följande beskrivs de huvudsakliga finansiella risker som Brinova-koncernen är exponerad för och hur ledningen valt att hantera dessa risker. Noten ska läsas tillsammans med de noter som närmare beskriver de finansiella tillgångar och skulder som koncernen har. Finansieringsrisk – Likviditetsrisk Koncernens verksamhet, i synnerhet avseende förvärv av fastigheter, finansieras till stor del genom lån från externa långivare. Räntekost- nader är en betydande kostnadspost och upplåning en väsentlig del av den totala balansomslutningen. Koncernens verksamhet är bland annat att projektleda fastighetsutvecklingsprojekt, vilka kan komma att fördröjas eller drabbas av oförutsedda eller ökade kostnader – på grund av faktorer inom eller utom koncernens kontroll. I det fall sådana omständigheter inträffar kan det innebära att projekten inte kan slutföras innan lånen förfaller, eller att sådana ökade kostnader inte ryms inom beviljade kreditfaciliteter. I det fall en sådan situation uppstår, där Brinova inte erhåller erforderliga krediter eller krediter till oförmånliga villkor, skulle en väsentlig negativ inverkan på koncer- nens verksamhet, resultat och finansiella ställning uppstå. Per den 31 december 2024 har koncernen en likviditet om 31,0 Mkr (125,9) samt en ej utnyttjad checkräkningskredit om 100,0 Mkr (50,0). Vidare har koncernen ej utnyttjade ramavtal uppgående till 0,0 Mkr (68,0). Likviditetsrisken hanteras, förutom med tillgång till likvida medel och checkräkningskredit som kan lyftas med kort varsel för att jämna ut svängningar i betalningsflöden även genom regelbundna likviditetsprognoser. Enligt finanspolicyn ska nettoskulden huvudsakligen vara täckt av medelfristig och långfristig upplåning d.v.s. med en genomsnittlig kapitalbindningstid uppgående till 2–10 år. Den genomsnittliga ka- pitalbindningstiden uppgick vid årsskiftet till 1,3 år (1,7). Kortsiktigt under förhandlingsperioder med bankerna kan kapitalbindningstiden understiga två år. Omförhandlingar initieras i god tid för att fånga upp frågeställ- ningar i ett tidigt skede av såväl omförhandlingar och förhandlingar om nytt kapital. Kvartalsvisa möten sker med befintliga banker och löpande även med nya möjliga finansieringskällor. I nedanstående tabell visas förfallostrukturen vid årets slut. Låneförfall Period, år Lånebelopp, Mkr Andel, % <1 3 237,0 62 1–2 655,9 12 2–3 1 334,0 26 Totalt 5 226,9 100 Koncernens kreditfacilitet är förenad med villkor som består av ett antal finansiella nyckeltal vilka är soliditet, belåningsgrad och ränte- täckningsgrad. 66,0 procent (64,8) av koncernens skulder är koppla- de till covenanter. Det föreligger olika nyckeltal samt beräknings- och rapporteringsgrunder till de olika kreditgivarna. De finansiella nyckel- talen rapporteras till kreditgivarna vid utgången av varje kvartal. Mot bakgrund av rådande marknadsläge förväntar sig Brinova att uppfylla de kvartalsvisa villkoren inom 12 månader efter balansdagen. Villkoren till kreditgivarna är utfärdade med marginal till Brinovas mål för finansförvaltningen enligt finanspolicyn. Målen är att uppvisa en soliditet om lägst 30 procent, en långsiktig belåningsgrad om högst 60 procent och en räntetäckningsgrad om minst 1,75 gånger. Per den 31 december 2024 var soliditeten 33,1 procent (33,1), belåningsgraden 61,2 procent (62,4) och räntetäckningsgraden 1,9 gånger (1,8). Brinova arbetar löpande med uppföljning av sina låne- villkor och styrelsen tar del av resultatet. Ränterisk Koncernens ränterisk uppstår genom långfristig upplåning. Upplåning som görs med rörlig ränta utsätter Koncernen för ränterisk avseen- de kassaflöde. Koncernen har uteslutande upplåning mot Stibor, eller liknande, plus en marginal. Detta innebär att koncernen är Finansiella rapporter Noter Påteckning Revisionsberättelse Osäkerheter i uppskattningar De risker som bedöms ha ett avgörande inflytande på koncernens resultatutveckling samt kassaflöde är variationerna i hyresintäkter, fastighetskostnader, ränteförändringar och fastighetsvärderingar. Värdering av förvaltningsfastigheter Fastigheterna värderas till verkligt värde med värdeförändring i resul- taträkningen vilket medför att resultatet kan variera såväl upp som ner under året. Fastighetsvärderingen påverkar även Brinovas finan- siella ställning och nyckeltal. Vidare information om värderingsunder- lag och värderingsmetod beskrivs i not 15 Förvaltningsfastigheter. ===== SIDA 68 ===== BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 2024 68 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSEINLEDNING HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTER exponerad mot svängningar i Stibor. Förändringar av räntor kan leda till förändringar av verkliga värden, förändringar i kassaflöden samt fluktuationer i koncernens resultat. En känslighetsanalys avseende räntekostnaderna visar att vid en ökning respektive minskning av marknadsräntan med 0,5 procent- enheter skulle räntekostnaden öka med 9,1 Mkr (6,7) respektive minskning med 9,1 Mkr (6,7). Känslighetsanalysen är enbart upp- skattad utifrån ett antagande om förändrade nivåer i Stibor inklusive räntederivat. Enligt finanspolicyn ska räntetäckningsgraden alltid överstiga 1,75 gånger, per årsskiftet var räntetäckningsgraden 1,9 gånger (1,8). Genom en kombination av lån med kort räntebindning och utnyttjande av finansiella instrument i form av ränteswappar kan räntebindningstiden samt räntenivån anpassas så att målen för finansverksamheten nås med begränsad ränterisk. Detta utan att underliggande lån behöver omförhandlas. Nedanstående tabell visar ränteförfallostrukturen per 31 decem- ber 2024. Ränteförfall Period, år Lånebelopp, Mkr Ränta, %¹) Andel, % <1 2 326,9 5,55 44 1–2 150,0 0,75 3 2–3 300,0 0,91 6 3–4 700,0 2,33 13 4–5 300,0 1,68 6 5–6 400,0 1,35 8 6–7 700,0 1,42 13 8–9 350,0 2,78 7 Totalt 5 226,9 3,43 100 ¹) Tabellen inkluderar effekten av räntederivat. Genomsnittlig kreditmarginal för rörlig ränta är inte utfördelad i det tidssegment då derivaten förfaller, varför snittränta <1 år ej reflekterar aktuell kreditränta vid upplåning. Snittränta <1 år exklusive derivat uppgår till 4,3 procent. Snitträntan redovisas inklusive kostnad för outnyttjade lånelöften. Brinovas räntederivatportfölj består av sammanlagt 3 850 Mkr (3 700) fördelat på 23 (24) ränteswappar. Se nedanstående tabell. Värdet på Brinovas derivatportfölj uppgår till 36,6 Mkr (76,1) vilket har inneburit en värdeförändring på -39,5 Mkr (-143,2) under året. Räntesäkringar via ränteswappar Startår Slutår Ränta, % Nominellt belopp, Mkr Värde 2024-12-31, Mkr Värde 2023-12-31, Mkr 2016 2024 0,8 - - 2,5 2019 2024 -0,1 - - 2,5 2019 2025 0,6 100,0 0,4 3,3 2019 2025 0,0 100,0 1,6 4,9 2022 2025 0,3 750,0 7,6 30,5 2016 2026 1,1 100,0 2,3 4,1 2019 2026 0,0 50,0 1,9 3,3 2018 2027 1,3 100,0 3,0 4,2 2019 2027 0,8 100,0 3,4 5,3 2021 2027 0,7 100,0 4,9 6,7 2018 2028 1,2 200,0 7,2 9,3 2023 2028 2,5 200,0 -0,8 -1,7 2023 2028 2,9 300,0 -7,9 -11,5 2021 2029 0,8 100,0 8,0 8,6 2024 2029 2,1 200,0 2,7 - 2020 2030 0,0 200,0 3,9 12,2 2023 2030 2,8 200,0 -3,4 -6,9 2021 2031 0,2 200,0 5,4 11,2 2021 2031 0,5 150,0 8,9 11,7 2023 2031 2,7 100,0 -2,7 -4,0 2025 2031 2,5 250,0 1,2 - 2023 2033 3,0 150,0 -2,7 -10,4 2023 2033 2,7 200,0 -8,3 -9,7 Totalt 3 850,0 36,6 76,1 Framtida likviditetsflöden Framtida likviditetsflöden hänförligt till krediter framgår nedan. Vid beräkningen av krediter samt de rörliga benen i ränteswapparna har Stiborräntan per bokslutsdagen använts. Utestående låneskuld och kreditmarginal har antagits vara densamma per bokslutsdagen fram till respektive förfall, då de antagits vara slutamorterade. Övriga långfristiga skulder avser undervärde på derivatinstrument. Leverantörsskulder är kortfristiga och förfaller inom ett år. I övriga skulder inkluderas leasingskulder. Brinovas åtaganden kopplade till de finansiella skulderna möts till största delen av hyresintäkter som förfaller månads- och kvartalsvis. Framtida likviditetsflöden krediter, beräknade per 2024-12-31 Förfall krediter Ränta krediter Ränta derivat Totalt 2025 3 237,0 174,3 -36,2 3 375,1 2026 706,8 70,9 -24,1 753,6 2027 1 283,1 34,7 -20,2 1 297,6 >2028 0,0 0,0 -43,4 -43,4 5 226,9 279,9 -123,9 5 382,9 Finansiella rapporter Noter Påteckning Revisionsberättelse ===== SIDA 69 ===== BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 2024 69 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSEINLEDNING HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTER Framtida likviditetsflöden krediter, beräknade per 2023-12-31 Förfall krediter Ränta krediter Ränta derivat Totalt 2024 1 268,4 271,8 -105,2 1 435,0 2025 2 933,9 45,3 -80,2 2 899,0 2026 564,2 10,5 -62,2 512,5 >2027 393,9 1,8 -179,1 216,6 5 160,4 329,4 -426,7 5 063,1 Framtida likviditetsflöden övriga skulder, beräknade per 2024-12-31 Leverantörs- skulder Övriga skulder1) Upplupna kostnader Totalt 2025 12,1 13,2 18,9 44,2 2026 0,0 1,5 0,0 1,5 2027 0,0 1,1 0,0 1,1 >2028 0,0 9,9 0,0 9,9 12,1 25,7 18,9 56,7 1) I posten övriga skulder ingår framtida likviditetsflöden för leasingskulder. Framtida likviditetsflöden övriga skulder, beräknade per 2023-12-31 Leverantörs- skulder Övriga skulder1) Upplupna kostnader Totalt 2024 31,3 12,7 37,1 81,1 2025 0,0 2,0 0,0 2,0 2026 0,0 0,7 0,0 0,7 >2027 0,0 10,2 0,0 10,2 31,3 25,6 37,1 94,0 1) I posten övriga skulder ingår framtida likviditetsflöden för leasingskulder. Motpartsrisk Med motpartsrisk avses risken att motpart inte kan fullgöra leverans eller betalning. I finansverksamheten uppstår motpartsrisk framförallt vid placering av likviditetsöverskott, vid tecknande av ränteswapav- tal samt vid erhållande av långfristiga kreditlöften. För att reducera motpartsrisken anges i finanspolicyn att Brinova endast ska arbeta med de större affärsbankerna som opererar i Sverige. Fördelningen av lån mellan olika kreditinstitut bör vara sådan att det åtminstone finns fem huvudsakliga kreditgivare och inget kreditinstitut bör svara för mer än 50 procent av den totala lånestocken. Vid årsskiftet fanns sju (sju) kreditgivare. Den största exponeringen mot en enskild långi- vare är 36 procent (35). Kreditrisk Fordringar utgörs i huvudsak av kund- och hyresfordringar för vilka koncernen valt att tillämpa den förenklade metoden för redovisning av förväntade kreditförluster. Detta innebär att förväntade kreditför- luster reserveras för återstående löptid, vilken förväntas understiga ett år för samtliga fordringar. Hyra faktureras i förskott, vilket innebär att samtliga redovisade kund- och hyresfordringar har förfallit till betalning. Koncernen reserverar för förväntade kreditförluster baserat på historiska kreditförluster samt framåtriktad information. Kreditris- ken bedöms initialt kollektivt för samtliga privatkunder, respektive samtliga företagskunder. Eventuella större enskilda fordringar be- döms per motpart. Brinova skriver bort en fordran när det inte längre finns någon förväntan på att erhålla betalning och då aktiva åtgärder för att erhålla betalning har avslutats. Sedvanliga kreditprövningar genomförs innan en ny hyresgäst accepteras. Vid nytecknande av avtal, för såväl bostads- som kommersiella hyresgäster, görs en kreditprövning. Vid behov kan hy- resavtalen kompletteras med olika säkerheter i form av till exempel depositioner, bankgarantier, borgensåtaganden eller liknande. Den maximala kreditexponeringen avseende kundfordringar motsvaras av dess redovisade värde, se not 22 Kundfordringar för åldersfördel- ning. De finansiella tillgångar som omfattas av reservering för förvän- tade kreditförluster enligt den generella metoden utgörs av likvida medel samt andra lång- och kortfristiga fordringar. Brinova tillämpar en ratingbaserad metod i kombination med annan känd information och framåtblickande faktorer för bedömning av förväntade kreditför- luster. Koncernen har definierat fallissemang som då betalning av fordran är 90 dagar försenad eller mer, eller om andra faktorer indi- kerar att betalningsinställelse föreligger. Undantag kan dock ske om det föreligger avbetalningsplaner som efterlevs av hyresgäst eller om fordran kan konstateras som betald efter bokslutstillfället. Väsentlig ökning av kreditrisk har per balansdagen inte bedömts föreligga för någon fordran eller tillgång. Sådan bedömning baseras på om betal- ning är 30 dagar försenad eller mer, eller om väsentlig försämring av rating sker, medförande en rating understigande investment grade. I de fall beloppen inte bedöms vara oväsentliga redovisas en reserv för förväntade kreditförluster även för dessa finansiella instrument. Moderföretaget tillämpar en ratingbaserad metod för beräkning av förväntade kreditförluster på koncerninterna fordringar utifrån sanno- likhet för fallissemang, förväntad förlust samt exponering vid fallisse- mang. Moderföretaget har definierat fallissemang som då betalning av fordran är 90 dagar försenad eller mer, eller om andra faktorer indikerar att betalningsinställelse föreligger. Undantag kan dock ske om det föreligger avbetalningsplaner som efterlevs av hyresgäst eller om fordran kan konstateras som betald efter bokslutstillfället. Moderföretaget bedömer att dotterföretagen i dagsläget har likartade riskprofiler och bedömning sker på kollektiv basis. Väsentlig ökning av kreditrisk har per balansdagen inte bedömts föreligga för någon koncernintern fordran. Sådan bedömning baseras på om betalning är 30 dagar försenad eller mer, eller om väsentlig försämring av rating sker, medförande en rating understigande investment grade. Moder- företagets fordringar på dess dotterföretag är efterställda externa långivares fordringar för vilka dotterföretagets fastigheter är ställda som säkerhet. Moderföretaget tillämpar den generella metoden på de koncerninterna fordringarna. Moderföretagets förväntade förlust vid fallissemang beaktar dotterföretagens genomsnittliga belånings- grad samt förväntat marknadsvärde vid en påtvingad försäljning. Baserat på moderföretagets bedömningar enligt ovanstående metod med beaktande av övrig känd information och framåtblickade fakto- rer bedöms förväntade kreditförluster inte vara väsentliga och ingen reservering har därför redovisats. Bruttoexponering kreditrisk per 2024-12-31, Mkr Förenklad modell Generell modell Kreditriskbetyg Kundfordringar Stadie 11) Stadie 2 Stadie 3 Totalt Utan kreditriskbetyg 2,8 20,0 0,0 0,0 22,8 AA-/Aa3 0,0 31,0 0,0 0,0 31,0 2,8 51,0 0,0 0,0 53,8 Bruttoexponering kreditrisk per 2023-12-31, Mkr Förenklad modell Generell modell Kreditriskbetyg Kundfordringar Stadie 11) Stadie 2 Stadie 3 Totalt Utan kreditriskbetyg 2,5 27,7 0,0 0,0 30,2 AA-/Aa3 0,0 125,9 0,0 0,0 125,9 2,5 153,6 0,0 0,0 156,1 1) I posten inkluderas andra långfristiga fordringar, övriga fordringar, upplupna intäkter samt likvida medel. Upplysningen i ovanstående tabeller avser endast finansiella tillgångar värderade till upplupet anskaffningsvärde. Avser ej tillgångar värderade till verkligt värde. Finansiella rapporter Noter Påteckning Revisionsberättelse ===== SIDA 70 ===== BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 2024 70 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSEINLEDNING HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTER Hantering av kapitalrisk Målet avseende kapitalstrukturen är att trygga koncernens förmåga att fortsätta sin verksamhet, så att den kan fortsätta att generera avkastning till aktieägarna och generera nytta för andra intressenter samt upprätthålla en optimal kapitalstruktur för att hålla kostnaderna för kapitalet nere. På samma sätt som andra företag i branschen bedömer Brinova kapitalet på basis av skuldsättningsgraden. Detta nyckeltal beräknas som nettoskuld dividerat med totalt kapital. Nettoskuld beräknas som total upplåning (omfattande posterna Långfristiga- och Kort- fristiga skulder till kreditinstitut i Koncernens rapport över finansiell ställning) med avdrag för likvida medel. Totalt kapital beräknas som Eget kapital i koncernens rapport över finansiell ställning plus net- toskulden. Skuldsättningsgraden per den 31 december 2024 och 2023 var som följer: Koncernen Mkr 2024-12-31 2023-12-31 Total upplåning 5 226,9 5 160,4 Avgår likvida medel -31,0 -125,9 Nettoskuld 5 195,9 5 034,5 Totalt eget kapital 2 870,4 2 823,5 Summa totalt kapital 8 066,3 7 858,0 Skuldsättningsgrad, % 64 59 Enligt affärsplanen som löpte ut per 31 december 2024 hade Brinova ett långsiktigt mål avseende belåningsgraden för fastighe- terna, att den maximalt skulle uppgå till 60 procent. Affärsplanen som antagits för perioden 2025–2027 uppvisar samma mål gällande belåningsgraden. Mot bakgrund av rådande marknadsläge och amorteringsplaner av skulder till kreditinstitut förväntar sig Brinova att belåningsgraden kontinuerligt kommer minska. Det långsiktiga målet avseende skuldsättningsgrad förväntas uppfyllas under 2025. Koncernen Mål 2024-12-31 2023-12-31 Belåningsgrad netto, % Max 60 60,8 60,9 I nedanstående tabell presenteras koncernens finansiella tillgångar och skulder, upptagna till redovisat värde respektive verkligt värde, klassificerade i kategorierna enligt IFRS 9. Värdering av finansiella tillgångar och skulder per 2024-12-31 Koncernen, Mkr Finansiella tillgångar/ skulder värderade till verkligt värde via resultatet Finansiella tillgångar/ skulder värderade till upplupet anskaffningsvärde Summa redovisat värde Verkligt värde Finansiella tillgångar Finansiella anläggningstillgångar 0,0 2,0 2,0 2,0 Kundfordringar 0,0 2,8 2,8 2,8 Övriga fordringar 0,0 11,3 11,3 11,3 Derivatinstrument 62,4 0,0 62,4 62,4 Upplupna intäkter 0,0 6,7 6,7 6,7 Likvida medel 0,0 31,0 31,0 31,0 Summa tillgångar 62,4 53,8 116,2 116,2 Finansiella skulder Långfristiga skulder till kreditinstitut 0,0 1 989,9 1 989,9 1 989,9 Derivatinstrument 25,8 0,0 25,8 25,8 Kortfristiga skulder till kreditinstitut 0,0 3 237,0 3 237,0 3 237,0 Leverantörsskulder 0,0 12,1 12,1 12,1 Övriga skulder 0,0 10,1 10,1 10,1 Upplupna kostnader 0,0 23,6 23,6 23,6 Summa skulder 25,8 5 272,7 5 298,5 5 298,5 Koncernens maximala kreditrisk utgörs av nettobeloppen i tabellen ovan. Koncernen har inte erhållit några ställda säkerheter för de finansiella nettotillgångarna. Finansiella rapporter Noter Påteckning Revisionsberättelse ===== SIDA 71 ===== BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 2024 71 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSEINLEDNING HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTER Värdering av finansiella tillgångar och skulder per 2023-12-31 Koncernen, Mkr Finansiella tillgångar/ skulder värderade till verkligt värde via resultatet Finansiella tillgångar/ skulder värderade till upplupet anskaffningsvärde Summa redovisat värde Verkligt värde Finansiella tillgångar Finansiella anläggningstillgångar 0,0 11,7 11,7 11,7 Kundfordringar 0,0 2,5 2,5 2,5 Övriga fordringar 0,0 5,0 5,0 5,0 Derivatinstrument 76,1 0,0 76,1 76,1 Upplupna intäkter 0,0 11,0 11,0 11,0 Likvida medel 0,0 125,9 125,9 125,9 Summa tillgångar 76,1 156,1 232,2 232,2 Finansiella skulder Långfristiga skulder till kreditinstitut 0,0 3 892,0 3 892,0 3 892,0 Kortfristiga skulder till kreditinstitut 0,0 1 268,4 1 268,4 1 268,4 Leverantörsskulder 0,0 31,3 31,3 31,3 Övriga skulder 0,0 9,4 9,4 9,4 Upplupna kostnader 0,0 45,0 45,0 45,0 Summa skulder 0,0 5 246,1 5 246,1 5 246,1 Finansiella instrument såsom kundfordringar, leverantörsskulder m.m. redovisas till upplupet anskaffningsvärde med avdrag för even- tuell nedskrivning, varför det verkliga värdet bedöms överensstämma med redovisat värde. Långfristiga räntebärande skulder löper i huvud- sak med kort räntebindning vilket sammantaget innebär att upplupet anskaffningsvärde överensstämmer väl med verkligt värde. Finansiella mål fastslagna av styrelsen 2025–2027 • Belåningsgrad ska understiga 60 procent. • Räntetäckningsgraden ska överstiga 1,75 ggr. • Soliditeten ska överstiga 30 procent. För härledning av nyckeltal se sidan 108. Finansiella rapporter Noter Påteckning Revisionsberättelse ===== SIDA 72 ===== BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 2024 72 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSEINLEDNING HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTER NOT 5. Information om rörelsesegment Verksamheten är inriktad på hyresbostäder och samhällsfastigheter men har också kompletterande kommersiella lokaler. I den interna rap- porteringen till koncernledningen följs verksamheten upp per region vilket utgör koncernens enda uppdelning i segment. Regionerna är Region Väst samt Region Öst. Indelning i fastighetskategorierna samhälls-, bostads- och kommersiella fastigheter görs inte i segmentsrapporteringen då koncernens fastighetsbestånd innehåller fastigheter med blandad användning och kostnadsmassan kan inte särredovisas för de enskilda kategorierna. Resultaträkning Region Väst Region Öst Koncerngemensamt Totalt Mkr 2024 2023 2024 2023 2024 2023 2024 2023 Hyresintäkter 340,0 323,6 182,2 168,0 – – 522,2 491,6 Serviceintäkter 11,4 10,8 11,8 11,0 – – 23,2 21,8 Övriga intäkter 0,0 3,5 0,0 2,8 2,1 1,8 2,1 8,1 Fastighetskostnader -127,5 -122,9 -66,4 -59,8 – – -193,9 -182,7 Driftsöverskott 223,9 215,0 127,6 122,0 2,1 1,8 353,6 338,8 Central administration – – – – -26,3 -27,4 -26,3 -27,4 Finansiella intäkter 0,0 0,0 0,0 0,0 1,9 3,8 1,9 3,8 Finansiella kostnader -179,7 -182,8 -89,5 -77,0 90,8 79,6 -178,4 -180,2 Förvaltningsresultat 44,2 32,2 38,1 45,0 68,5 57,8 150,8 135,0 Realiserade värdeförändringar långfristiga fordringar 0,0 0,0 0,0 0,0 -10,1 0,0 -10,1 0,0 Realiserade värdeförändringar förvaltningsfastigheter -4,1 -0,2 0,0 1,6 – – -4,1 1,4 Orealiserade värdeförändringar förvaltningsfastigheter -9,7 -321,9 7,6 -58,3 – – -2,1 -380,2 Orealiserade värdeförändringar derivat – – – – -39,5 -143,2 -39,5 -143,2 Resultat före skatt 30,4 -289,9 45,7 -11,7 18,9 -85,4 95,0 -387,0 Skatt – – – – -49,0 49,3 -49,0 49,3 Årets resultat 30,4 -289,9 45,7 -11,7 -30,1 -36,1 46,0 -337,7 Fastighetsvärden och investeringar per segment Fastighetsvärde 5 824,6 5 596,3 2 715,2 2 674,9 – – 8 539,8 8 271,2 Årets fastighetsförvärv 113,0 110,9 0,0 16,9 – – 113,0 127,8 Årets fastighetsförsäljningar -42,7 -180,0 0,0 -7,6 – – -42,7 -187,6 Övriga investeringar i fastigheter 167,5 155,4 32,9 124,5 – – 200,4 279,9 Brinova har ingen hyresgäst vars hyra utgör 10 procent eller mer av koncernens totala hyresintäkter. All verksamhet bedrivs i Sverige och således har total omsättning uppkommit i Sverige och samtliga anläggningstillgångar finns i Sverige. Finansiella rapporter Noter Påteckning Revisionsberättelse ===== SIDA 73 ===== BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 2024 73 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSEINLEDNING HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTER I nedanstående tabeller har uthyrningsbar yta, hyresvärde och kon- trakterad hyra delats upp per region Öst och Väst samt fastighetska- tegorierna samhälls-, bostads-, kommersiella- och projektfastigheter. Region Väst Region Öst Totalt 2024 2023 2024 2023 2024 2023 Uthyrbar yta, tkvm 229,4 222,9 122,9 122,6 352,3 345,5 Hyresvärde, Mkr 387,8 357,9 203,1 188,0 590,9 545,9 Kontrakterad hyra, Mkr 362,5 330,9 192,0 180,9 554,5 511,8 Bostadsfastigheter Samhällsfastigheter Kommersiella fastigheter Projektfastigheter Totalt 2024 2023 2024 2023 2024 2023 2024 2023 2024 2023 Uthyrbar yta, tkvm 142,6 138,3 116,8 135,9 86,9 63,7 6,0 7,6 352,3 345,5 Hyresvärde, Mkr 218,5 200,2 219,2 249,5 142,3 86,0 10,9 10,2 590,9 545,9 Kontrakterad hyra, Mkr 213,4 197,6 214,2 243,3 126,9 70,9 0,0 0,0 554,5 511,8 NOT 6. Hyresintäkter/Nettoomsättningens fördelning/Övriga intäkter Nettoomsättningen fördelar sig på verksamhetsgrenar enligt följande: Koncernen Moderföretaget Mkr 2024 2023 2024 2023 Hyresintäkter bostäder 207,7 189,4 0,0 0,0 Serviceintäkter bostäder 2,6 1,9 0,0 0,0 Hyresintäkter lokaler 306,3 293,7 14,5 13,8 Serviceintäkter lokaler 20,6 19,9 1,6 1,9 Hyresintäkter parkering 8,2 8,5 0,0 0,0 Hyresintäkter övrigt 0,0 0,0 0,0 0,0 545,4 513,4 16,1 15,7 I hyresintäkter ingår tillägg som debiterats till hyresgäst såsom kostnader för värme, el, fastighetsskatt och indexuppräkning av grundhyra. Variabla avgifter som ingår i periodens resultat uppgår till 23,2 Mkr (21,8). Av koncernens totala kontrakterade hyresintäkter utgör omsättningshyra 6,6 Mkr (6,6) i grundhyra. Utöver grundhyra tillkommer en rörlig del som bestäms i respektive avtal. Hyresintäkter och serviceintäkter fördelar sig på geografiska marknader enligt följande: Koncernen Moderföretaget Mkr 2024 2023 2024 2023 Region Väst 351,4 334,4 0,0 0,0 Region Öst 194,0 179,0 16,1 15,7 545,4 513,4 16,1 15,7 Nettoomsättning och övriga intäkter Koncernen Moderföretaget Mkr 2024 20231) 2024 20231) Hyres- och serviceintäkter 545,4 513,4 16,1 15,7 Koncernintern utfakturering 0,0 0,0 52,3 51,5 Övriga intäkter 2,1 8,1 0,9 0,4 547,5 521,5 69,3 67,6 1) Av koncernens övriga intäkter 2023 utgör 6,7 Mkr elstöd. I moderbolaget utgör elstödet 0,2 Mkr för 2023. Finansiella rapporter Noter Påteckning Revisionsberättelse ===== SIDA 74 ===== BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 2024 74 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSEINLEDNING HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTER NOT 7. Leasingavtal – leasegivare Operationell leasing Hyresintäkterna grundas på hyresavtal som är att betrakta som operationella leasingavtal där koncernen är leasegivare. I nedanstående tabell ingår ej bostäder med hänsyn till den korta uppsägningstiden som normalt sett uppgår till tre månader. Koncernen Moderföretaget Mkr 2024 2023 2024 2023 Framtida minimileaseavgifter avseende ej uppsägningsbara operationella leasingavtal (år): <1 341,3 349,4 14,8 14,6 1–2 285,3 265,2 14,7 14,4 2–3 232,8 216,9 14,7 14,4 3–4 185,4 171,2 14,6 14,3 4–5 140,5 139,6 14,5 14,3 >5 878,2 907,8 211,5 223,2 Summa 2 063,5 2 050,1 284,8 295,2 NOT 8. Fastighetskostnader och central administration Fastighetskostnader Koncernen Moderföretaget Mkr 2024 2023 2024 2023 Driftskostnader 66,8 60,1 1,3 1,4 Reparationer och underhåll 23,5 21,8 0,8 0,4 Fastighetsskötsel och teknisk tillsyn 41,8 38,8 4,4 4,0 Fastighetsskatt 12,0 12,3 0,0 0,0 Övriga externa kostnader 7,7 7,7 0,3 0,3 Fastighetsadministration 42,1 42,0 1,0 1,0 Summa fastighetskostnader 193,9 182,7 7,8 7,1 Central administration Mkr 2024 2023 2024 2023 Personalkostnader 52,9 52,9 51,3 51,2 Köpta tjänster 14,8 15,8 23,5 24,6 Vidarefakturering till dotterföretag -42,1 -42,0 0,0 0,0 Avskrivningar materiella anläggningstillgångar 0,7 0,7 2,1 13,4 Summa central administration 26,3 27,4 76,9 89,2 Summa fastighetskostnader samt central administration 220,2 210,1 84,7 96,3 Inom koncernen är en del av moderbolagets kostnader vidarefakturerade till dotterföretagen och klassificeras hos dotterföretag i respektive koncern som fastighetskostnader. NOT 9. Arvode till revisorer Koncernen Moderföretaget Mkr 2024 2023 2024 2023 KPMG AB Revisionsuppdraget 2,2 0,0 2,2 0,0 Skatterådgivning 0,0 0,0 0,0 0,0 Övriga tjänster 0,3 0,0 0,3 0,0 2,5 0,0 2,5 0,0 Ernst & Young AB Revisionsuppdraget 0,0 2,4 0,0 2,4 Skatterådgivning 0,0 0,0 0,0 0,0 Övriga tjänster 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 2,4 0,0 2,4 Med revisionsuppdrag avses revisors arbete för den lagstadgade revisionen och med revisionsverksamhet olika typer av kvalitetstjänster. Övriga tjänster är sådana som inte ingår i revisionsuppdrag, revisionsverk- samhet eller skatterådgivning. NOT 10. Leasingavtal - leasetagare Koncernens väsentliga leasingavtal som leasingtagare utgörs huvudsakligen av avtal avseende tomträt- ter, fordon och lokaler. I koncernens rapport över finansiell ställning redovisas nyttjanderätter i form av tomträtter i posten förvaltningsfastigheter medan fordon och lokaler redovisas i posten nyttjanderätts- tillgångar. I nedan tabell presenteras koncernens ingående och utgående balanser avseende nyttjande- rättstillgångar och leasingskulder samt förändringarna under året. Nedan presenteras även de belopp som redovisats i koncernens rapport över totalresultat hänförligt till leasingavtal som leasingtagare. För förfallostruktur avseende leasingskulderna se not 4. Nyttjanderättstillgångar Leasingskulder Mkr Tomträtter Fordon Lokaler Totalt Ingående balans 2024-01-01 28,0 3,9 0,0 31,9 31,9 Tillkommande avtal 0,0 2,7 0,0 2,7 2,7 Avskrivningar 0,0 -3,2 0,0 -3,2 0,0 Avslutade avtal 0,0 -0,1 0,0 -0,1 -0,1 Omvärdering av avtal 0,0 0,5 0,0 0,5 0,5 Räntekostnader 0,0 0,0 0,0 0,0 0,7 Leasingavgifter 0,0 0,0 0,0 0,0 -3,5 Utgående balans 2024-12-31 28,0 3,8 0,0 31,8 32,2 Finansiella rapporter Noter Påteckning Revisionsberättelse ===== SIDA 75 ===== BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 2024 75 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSEINLEDNING HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTER Nyttjanderättstillgångar Leasingskulder Mkr Tomträtter Fordon Lokaler Totalt Ingående balans 2023-01-01 28,0 5,5 0,1 33,6 33,5 Tillkommande avtal 0,0 1,3 0,0 1,3 1,3 Avskrivningar 0,0 -2,8 -0,1 -2,9 0,0 Avslutade avtal 0,0 -0,4 0,0 -0,4 -0,4 Omvärdering av avtal 0,0 0,3 0,0 0,3 0,3 Räntekostnader 0,0 0,0 0,0 0,0 0,7 Leasingavgifter 0,0 0,0 0,0 0,0 -3,5 Utgående balans 2023-12-31 28,0 3,9 0,0 31,9 31,9 Koncernen Mkr 2024 2023 Avskrivningar på nyttjanderättstillgångar 3,3 2,9 Räntekostnader på leasingskulder 0,7 0,7 Kostnad avseende korttidsleasingavtal 0,0 0,0 Kostnad för avtal där den underliggande tillgången är av lågt värde 0,6 0,5 Kostnader för variabla leasingavgifter 0,0 0,0 Summa 4,6 4,1 Moderföretaget Mkr 2024 2023 Kostnadsförda leasingavgifter avseende operationella leasingavtal 2,9 3,3 Framtida minimileaseavgifter avseende ej uppsägningsbara operationella leasingavtal: Ska betalas inom 1 år 2,4 2,7 Ska betalas mellan 1–5 år 1,6 1,5 Ska betalas senare än 5 år 0,0 0,0 Summa 4,0 4,2 NOT 11. Anställda och personalkostnader Medelantalet anställda 2024 2023 Antal anställda Varav män Antal anställda Varav män Moderföretaget Sverige 50 50% 49 50% 50 50% 49 50% Dotterföretag Sverige 3 100% 3 100% 3 100% 3 100% Koncernen totalt 53 53% 52 53% Könsfördelning bland ledande befattningshavare Koncernen Moderföretaget 2024-12-31 2023-12-31 2024-12-31 2023-12-31 Andel kvinnor i styrelsen 60% 54% 17% 17% Andel män i styrelsen 40% 46% 83% 83% Andel kvinnor bland övriga ledande befattningshavare 50% 50% 50% 50% Andel män bland övriga ledande befattningshavare 50% 50% 50% 50% Uppgifterna avser förhållandet på balansdagen. Principer Ersättning till verkställande direktören och andra ledande befattningshavare följer de riktlinjer som fastställdes av bolagsstämmorna 2023 och 2024 och utgörs av grundlön, övriga förmåner och pension. Övriga förmåner avser tjänstebil. Med andra ledande befattningshavare avses koncernledningen, som förutom VD består av vice VD/CFO. Till styrelsen utgår arvoden enligt beslut på årsstämman. För 2024 uppgick arvodet till styrelsens ledamöter till totalt 0,6 Mkr (0,6), som kommer utbetalas till Anders Jarl 140 Tkr (140), Johan Ericsson 140 Tkr (140), Anna Nordström Carlsson 140 Tkr (140) och Johan Tollgerdt 140 Tkr (140). Till styrelsens ordförande Erik Selin och styrelseledamot Lennart Mauritzson utgick ingen ersättning. Inga andra arvoden eller förmåner har utgått till styrelsen. Bonus & gratifikation Ingen bonus betalades ut i bolaget. För all personal i bolaget kan, när ett extraordinärt arbete eller resultat i koncernen utförts eller uppnåtts, utbetalning av en gratifikation ske. Pensioner Pensionsåldern för verkställande direktören är 65 år, men kan utökas. Pensionsinbetalningar sker med 35 procent av den pensionsmedförande månadslönen. Pensionsåldern för övriga ledande befattningshavare är 65 år. Årets avgifter för avgiftsbestämda pensionsförsäkringar som är tecknade i Alecta uppgår till 0,0 Mkr (0,1 ). För 2025 förväntas bolaget betala cirka 0,0 Mkr (0,1) till Alecta. Finansiella rapporter Noter Påteckning Revisionsberättelse ===== SIDA 76 ===== BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 2024 76 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSEINLEDNING HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTER Avgångsvederlag För verkställande direktören gäller, vid uppsägning från bolagets sida, en uppsägningstid på tolv månader. Något avgångsvederlag utgår inte. Vid uppsägning från verkställande direktörens sida är uppsägningstiden sex månader. Övriga ledande befattningshavare har, vid uppsägning från bolagets sida, en uppsägningstid på tolv månader. Något avgångsvederlag utgår inte. Vid uppsägning från övriga ledande befattningshavares sida är uppsägningstiden sex månader. Beredningsunderlag Lön och förmåner till verkställande direktören och vice VD/CFO för verksamhetsåret 2024 har beslutats av styrelsen och redovisas i ersättningsrapporten på årsstämman. Löner och övriga ersättningar Mkr 2024 2023 Moderföretaget VD – grundlön 2,3 2,2 VD – övriga ersättningar 0,3 0,4 Övriga ledande befattningshavare – grundlön 1,6 1,6 Övriga ledande befattningshavare – övriga ersättningar 0,1 0,1 Övriga anställda 29,5 29,1 Summa 33,8 33,4 Dotterföretag 1,2 1,1 Koncernen totalt 35,0 34,5 Pensionskostnader Mkr 2024 2023 Moderföretaget Verkställande direktören 0,8 0,8 Övriga ledande befattningshavare 0,6 0,81) Övriga anställda 3,9 3,8 Summa 5,3 5,4 Dotterföretag 0,1 0,1 Koncernen totalt 5,4 5,5 1) Utbetalning avseende pension har gjorts under 2023 som korrigerar felaktig utbetalning 2019–2022 med ett belopp om 0,3 Mkr. Belopp för 2023 uppgår där med till 0,5 Mkr. Lagstadgade sociala kostnader Mkr 2024 2023 Moderföretaget Verkställande direktören 1,2 1,0 Övriga ledande befattningshavare 0,7 0,7 Övriga anställda 10,2 9,9 Summa 12,1 11,6 Dotterföretag 0,4 0,4 Koncernen totalt 12,5 12,0 NOT 12. Resultat från andelar i koncernföretag Moderföretaget 2024 2023 Erhållen utdelning från koncernföretag 6,1 11,1 Nedskrivning av aktier i koncernföretag -0,1 -0,4 6,0 10,7 Finansiella rapporter Noter Påteckning Revisionsberättelse ===== SIDA 77 ===== BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 2024 77 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSEINLEDNING HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTER NOT 13. Finansiella intäkter och kostnader redovisade i totalresultatet Finansiella intäkter/Ränteintäkter och liknande resultatposter Koncernen Moderföretaget 2024 2023 2024 2023 Koncerninterna ränteintäkter 0,0 0,2 Erhållen swapränta 92,6 81,7 Övriga ränteintäkter 1,9 3,8 1,7 3,8 1,9 3,8 94,3 85,7 Finansiella kostnader/Räntekostnader och liknande resultatposter Koncernen Moderföretaget 2024 2023 2024 2023 Koncerninterna räntekostnader -29,2 -32,3 Räntekostnader lån -175,9 -177,4 -28,7 -22,9 Övriga räntekostnader -2,5 -2,8 -0,9 -1,2 Räntekostnader byggnadskreditiv -11,4 -4,5 0,0 0,0 Aktiverade räntekostnader byggnadskreditiv 11,4 4,5 0,0 0,0 -178,4 -180,2 -58,8 -56,4 Moderföretagets erhållna swapränta om 92,6 Mkr (81,7) har fördelats ut till koncernen och nettat ner räntekostnaderna på raden Räntekostnader lån. Av koncernens räntekostnader är 282,3 Mkr (266,5) hänförligt till skulder värderade till upplupet an- skaffningsvärde enligt effektivräntemetoden. Motsvarande för moderbolaget uppgår till 58,8 Mkr (56,4). Resterande räntekostnader avser löpande ränta hänförligt till Brinovas räntederivat. Koncernen Moderföretaget Mkr 2024 2023 2024 2023 Tillgångar och skulder obligatoriskt värderade till verkligt värde i resultatet: Nettovinster derivat 22,3 0,0 Nettoförluster derivat -61,8 -143,2 Summa redovisat i resultatet -39,5 -143,2 Tillgångar och skulder värderade till upplupet anskaffningsvärde: Ränteintäkter koncernföretag 0,0 0,2 Ränteintäkter övriga finansiella tillgångar 1,9 3,8 1,7 3,7 Summa ränteintäkter enligt effektivräntemetod 1,9 3,8 1,7 3,9 Räntekostnader lån -279,8 -263,7 -28,7 -22,9 Räntekostnader koncernföretag -29,2 -32,3 Räntekostnader övriga finansiella skulder -2,5 -2,8 -0,9 -1,2 Summa räntekostnader enligt effektivräntemetod -282,3 -266,5 -58,8 -56,4 Förväntade kreditförluster på finansiella tillgångar 0,0 0,0 0,0 0,0 Förväntade kreditförluster på finansiella tillgångar avseende koncernföretag 0,0 0,0 0,0 0,0 Nettovinster derivat redovisade enligt lägsta värdets princip 88,0 13,2 Nettoförluster derivat redovisade enligt lägsta värdets princip 0,0 0,0 Summa 0,0 0,0 88,0 13,2 Summa redovisat i totalresultatet -319,9 -405,9 30,9 -39,3 Reglerna i IFRS 9 Finansiella instrument tillämpas inte i moderföretaget som juridisk person. Istället tillämpas i enlighet med ÅRL anskaffningsvärdemetoden. Derivatinstrument med negativt verkligt värde redovisas därmed som en skuld till det negativa verkliga värdet med värdeförändring i resultatet. I netto- vinster för derivat ingår ränta med +92,6 Mkr (+81,7). Finansiella rapporter Noter Påteckning Revisionsberättelse ===== SIDA 78 ===== BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 2024 78 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSEINLEDNING HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTER NOT 14. Skatt på årets resultat Skattekostnaden i resultaträkningen utgörs av aktuell skatt och uppskjuten skatt. Den aktuella skatten har beräknats efter den gäl- lande skattesatsen i Sverige, 20,6 procent. Den uppskjutna skatten har värderats till 20,6 procent, den skattesats som gäller den dag skatten beräknas realiseras. Med aktuell skatt menas den skatt som ska betalas eller erhållas avseende det skattepliktiga resulta- tet för aktuellt år. Årets skattepliktiga resultat skiljer sig från årets redovisade resultat genom att det justerats för ej skattepliktiga och ej avdragsgilla poster. Uppskjuten skatt beräknas enligt balans- räkningsmetoden med utgångspunkt i temporära skillnader mellan redovisade och skattemässiga värden på tillgångar och skulder. För skillnaden mellan dessa värden har uppskjuten skatt uppbokats med 20,6 procent beroende på när de beräknas uppkomma. Avsikten är att beakta framtida skattekonsekvenser vid till exempel framtida försäljning av tillgångar eller utnyttjande av underskottsavdrag. Koncernen Moderföretaget 2024 2023 2024 2023 Aktuell skatt -3,7 -0,5 0,0 0,0 Förändring av uppskjuten skatt avseende temporära skillnader på fastigheter -44,9 14,8 -0,4 -0,3 Förändring av uppskjuten skatt avseende derivat 4,1 35,5 -3,1 8,3 Förändring av uppskjuten skatt avseende underskottsavdrag -4,2 -0,6 -2,6 -1,1 Förändring av uppskjuten skatt avseende periodiseringsfond -0,3 0,1 0,0 0,0 Summa redovisad skatt -49,0 49,3 -6,1 6,9 Avstämning av effektiv skattesats Redovisat resultat före skatt 95,0 -387,0 50,1 -22,6 Skatt på redovisat resultat enligt gällande skattesats 20,6 % (20,6): -19,6 79,7 -10,3 4,7 Skatteeffekt av: Ej avdragsgilla räntekostnader -25,4 -28,3 0,0 0,0 Övriga ej avdragsgilla kostnader -3,6 -13,1 -2,1 -0,2 Ej skattepliktiga intäkter 2,2 2,1 2,2 3,5 Skatt hänförlig till föregående år -0,1 0,9 0,0 0,2 Uppskjuten skatt underskott 0,0 -0,2 0,0 0,0 Omvärdering av uppskjuten skatt -2,6 -1,7 0.0 -2,0 Andra ej bokförda intäkter och kostnader 0,1 9,9 4,1 0,7 Redovisad skatt -49,0 49,3 -6,1 6,9 Koncernen Moderföretaget 2024-12-31 2023-12-31 2024-12-31 2023-12-31 Uppskjuten skattefordran Uppskjuten skattefordran hänför sig till: Undervärden derivat 5,8 0,0 5,8 8,9 Underskottsavdrag 9,9 13,2 8,0 10,6 Nettning uppskjuten skatt -15,7 0,0 -2,8 0,0 Summa uppskjutna skattefordringar 0,0 13,2 11,0 19,5 Ingående uppskjuten skattefordran 13,2 13,8 19,5 12,2 Årets förändring av uppskjuten skatt, undervärden derivat 5,8 0,0 -3,1 8,1 Årets förändring av uppskjuten skatt, underskottsavdrag -3,3 -0,6 -2,6 -0,8 Nettning uppskjuten skatt -15,7 0,0 -2,8 0,0 Utgående uppskjuten skattefordran 0,0 13,2 11,0 19,5 Finansiella rapporter Noter Påteckning Revisionsberättelse ===== SIDA 79 ===== BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 2024 79 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSEINLEDNING HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTER Koncernen Moderföretaget 2024-12-31 2023-12-31 2024-12-31 2023-12-31 Uppskjutna skatteskulder Uppskjuten skatteskuld hänför sig till: Temporära skillnader på fastigheter -382,8 -337,9 -2,8 -2,4 Temporära skillnader på leasingskuld 6,6 6,6 0,0 0,0 Temporära skillnader på nyttjanderättstillgångar -6,5 -6,6 0,0 0,0 Övervärden derivat -11,3 -9,6 0,0 0,0 Obeskattade reserver -2,9 -1,7 0,0 0,0 Nettning uppskjuten skatt 15,7 0,0 2,8 0,0 Summa uppskjutna skatteskulder -381,2 -349,2 0,0 -2,4 Ingående uppskjuten skatteskuld -349,2 -399,6 -2,4 -2,1 Årets förändring av uppskjuten skatt, temporära skillnader på fastigheter -44,9 14,8 -0,4 -0,3 Årets förändring av uppskjuten skatt, temporära skillnader på leasingskuld 0,0 -0,3 0,0 0,0 Årets förändring av uppskjuten skatt, temporära skillnader på nyttjanderättstillgångar 0,1 0,3 0,0 0,0 Årets förändring av uppskjuten skatt, övervärden derivat -1,7 35,5 0,0 0,0 Årets förändring av uppskjuten skatt, obeskattade reserver -1,2 0,1 0,0 0,0 Nettning uppskjuten skatt 15,7 0,0 2,8 0,0 Utgående uppskjuten skatteskuld -381,2 -349,2 0,0 -2,4 Summa uppskjutna skatter, netto -381,2 -336,0 11,0 17,1 Uppskjutna skattefordringar redovisas för skattemässiga underskottsavdrag i den utsträckning som det är sannolikt att de kan tillgodogöras genom framtida beskattningsbara vinster. Alla underskottsavdrag i koncernen är värderade som sannolika att kunna tillgodogöras. Av under- skottsavdragen om totalt 48,0 Mkr (64,0) är 48,0 Mkr (13,0) spärrade tidsmässigt mot utnyttjande mot övriga koncernbolag då underskotten är förvärvade. Ingående underskott om 64,2 Mkr (70,1) är delvis spärrade mot koncernbolag. Finansiella rapporter Noter Påteckning Revisionsberättelse ===== SIDA 80 ===== BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 2024 80 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSEINLEDNING HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTER NOT 15. Förvaltningsfastigheter Koncernen Förvaltningsfastigheter 2024-12-31 2023-12-31 Ingående verkligt värde 8 271,2 8 431,7 Fastighetsförvärv, förvärvat fastighetsvärde 113,0 127,8 Investeringar i ny-, till- och ombyggnad 200,4 277,9 Försäljningar -42,7 -187,6 Omklassificering till rörelsefastighet 0,0 -74,8 Omklassificering från rörelsefastighet 0,0 76,4 Orealiserade värdeförändringar -2,1 -380,2 Verkligt värde vid årets slut 8 539,8 8 271,2 Skattemässiga värden 4 384,2 4 378,2 Taxeringsvärde Byggnader 2 481,1 2 296,8 Mark 686,4 630,3 Totalt 3 167,5 2 927,1 Moderbolaget 2024-12-31 2023-12-31 Ingående anskaffningsvärde 164,8 164,6 Investeringar i ny-, till- och ombyggnad 0,0 0,2 Utgående ackumulerade anskaffningsvärde 164,8 164,8 Ingående avskrivningar -62,1 -49,4 Årets avskrivningar -1,3 -12,7 Utgående ackumulerade avskrivningar -63,4 -62,1 Utgående redovisat värde 101,4 102,7 Uppgifter om förvaltningsfastigheter Redovisat värde 101,4 102,7 Verkligt värde 205,0 209,0 Skattemässiga värden 87,9 90,9 Taxeringsvärde1) Byggnader 0 0 Mark 0 0 Totalt 0 0 1) Fastigheten är klassificerad som Specialenhet, därmed utgår inget taxeringsvärde. Koncernen Rörelsefastigheter 2024-12-31 2023-12-31 Ingående anskaffningsvärde 0,0 0,0 Omklassificering från förvaltningsfastighet 0,0 74,8 Investeringar i ny-, till- och ombyggnad 0,0 2,0 Omklassificering till förvaltningsfastighet 0,0 -76,8 Utgående ackumulerade anskaffningsvärde 0,0 0,0 Ingående avskrivningar 0,0 0,0 Årets avskrivningar 0,0 -0,4 Omklassificering till förvaltningsfastighet 0,0 0,4 Utgående ackumulerade avskrivningar 0,0 0,0 Utgående redovisat värde 0,0 0,0 Finansiella rapporter Noter Påteckning Revisionsberättelse ===== SIDA 81 ===== BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 2024 81 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSEINLEDNING HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTER Fastighetsvärdet för koncernen per region och fastighetskategori är fördelat enligt följande: Bostadsfastigheter Samhällsfastigheter Kommersiella fastigheter Projektfastigheter Totalt 2024-12-31 2023-12-31 2024-12-31 2023-12-31 2024-12-31 2023-12-31 2024-12-31 2023-12-31 2024-12-31 2023-12-31 Region Väst 2 752,0 2 721,9 2 288,0 2 279,5 465,8 327,7 318,8 267,2 5 824,6 5 596,3 Region Öst 1 031,4 1 015,7 1 023,9 1 257, 2 635,8 378,0 24,1 24,0 2 715,2 2 674,9 Summa 3 783,4 3 737,6 3 311,9 3 536,7 1 101,6 705,7 342,9 291,2 8 539,8 8 271,2 Samtliga fastigheter har kategoriserats in i ovanstående fyra kate- gorier. Obebyggd mark har klassificerats som projektfastighet. Det är den huvudsakliga användningen av fastigheten som styr vilken kategori fastigheten hamnar inom, därför kategoriseras fastigheter med blandad användning enbart i en av ovanstående kategorier. Brinovas samtliga fastigheter har den 31 december 2024 klassi- ficerats som förvaltningsfastigheter. Brinova hyr kontor i egna fast- igheter i Helsingborg, Landskrona, Eslöv, Malmö, Kristianstad och Karlskrona. Under 2023 hade en fastighet, Norden 9 i Helsingborg, klassificerats som rörelsefastighet då Brinova hyrde en betydan- de del av fastighetens uthyrbara yta. Under hösten 2023 flyttade Brinova ifrån delar av dessa ytor och en extern hyresgäst flyttade in. Därmed hade Brinova inte längre en betydande andel av fastighetens yta och fastigheten klassificerades återigen som förvaltningsfastighet den 31 december 2023. Hyresvärdet för den egna förhyrningen utgör i samtliga fall en obetydlig del av respektive fastighets totala hyres- värde, varför någon klassificering som rörelsefastighet inte gjorts. Brinova innehar ingen fastighet som förvärvats eller byggts om för att i nära anslutning därtill säljas, varför ingen fastighet redovisas som lagerfastighet. Verkligt värde motsvaras av fastigheternas bedömda marknadsvär- de. Verkligt värde av förvaltningsfastigheter har bedömts av externa, oberoende fastighetsvärderare, med relevanta, professionella kvalifikationer och med erfarenhet av såväl aktuella marknadsområ- den som typ av fastigheter. Värderingarna utförs av Newsec Advisory Sweden AB. Brinova genomför varje kvartal extern värdering av samt- liga förvaltningsfastigheter. Beståndet gås igenom med uppdaterade hyresuppgifter, vakansgrader, investeringar, drift- och underhåll, kalkylränta samt avkastningskrav. Besiktningar görs av värderings- männen med ett tre års intervall eller när större ombyggnationer eller investeringar genomförts. Brinovas fastigheter är främst lokaliserade till Eslöv, Helsing- borg, Karlskrona, Kristianstad, Landskrona, Lund och Malmö. Brinovas värdeförändringar härrör sig främst till förändrade avkast- ningskrav, förändrade hyresnivåer, vakansgrader, investeringar i fastigheterna samt eventuella fastighetsförsäljningar. Begreppet marknadsvärde Marknadsvärde är det bedömda belopp för vilket en tillgång eller skuld borde kunna överlåtas vid värdetidpunkten mellan en villig köpare och en villig säljare i oberoende ställning till varandra, efter sedvanlig marknadsföringstid, där parterna har handlat kunnigt, insiktsfullt och utan tvång. Bedömningar och antaganden Beräkningen av marknadsvärdet på Brinovas fastighetsbestånd är beroende av antaganden, bedömningar och uppskattningar. De gjorda bedömningarna påverkar det redovisade värdet i balansräk- ningen för posten förvaltningsfastigheter och i resultaträkningen för posten orealiserade värdeförändringar på förvaltningsfastighe- ter. För att spegla den osäkerhet som finns i gjorda antaganden, bedömningar och uppskattningar anges normalt ett värderingsin- tervall om +/- 5–10%. Väsentliga antaganden I verkligt värdehierarkin är förvaltningsfastigheter i nivå 3, data för tillgången baserar sig på icke observerbara data. I ovan gjorda värdering har följande indata använts: Kalkylperiod: 10–25 år. Årlig inflation: 1,0% för 2025 och därefter 2,0% årligen (Riksbankens inflationsmål) Årlig hyresutveckling lokalkontrakt: Enligt gällande hyreskontrakt, 50–100% av KPI eller en fast uppräkning om 2–3% årligen. KPI oktober 2024 uppgick till 1,6%, vilket påverkar hyresutvecklingen för 2025. Framöver antas KPI motsvara bedömt inflationsantagande. Årlig hyresutveckling bostadskontrakt: 4,5% för 2024 till 2025, 3% för 2025 till 2026 och därefter 2% årligen. En fastighet med presumtionshyra föreligger i beståndet. Årlig ökning av drift och underhåll: 100% av KPI. Kalkylränta för nuvärdesberäkning: Varierande beroende av fastighetens geografiska läge och uthyrningsändamål. Finansiella rapporter Noter Påteckning Revisionsberättelse ===== SIDA 82 ===== BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 2024 82 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSEINLEDNING HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTER Väsentliga icke observerbara indata för värdering till verkligt värde Bostadsfastigheter Samhällsfastigheter Kommersiella fastigheter 2024-12-31 2023-12-31 2024-12-31 2023-12-31 2024-12-31 2023-12-31 Förväntad normaliserad hyra vid kontraktsslut, kr/kvm 1 629 1 585 1 711 1 742 1 618 1 323 Aktuell hyra, kr/kvm 1 591 1 544 1 668 1 732 1 582 1 161 Genomsnittlig återstående kontraktslängd, år¹) - - 7,2 7,1 4,1 3,8 Förväntad långsiktig vakans vid restvärdesår, % 1,5 1,6 5,1 5,3 6,4 7,4 Initial vakans, % 2,2 2,2 4,3 3,9 8,6 11,4 Förväntat normaliserat driftsnetto vid restvärdesår, kr/kvm 1 090 1 064 1 210 1 248 1 132 909 Kalkylränta, % 6,67 6,66 6,82 6,95 8,09 8,11 Direktavkastningskrav för bedömning av restvärde, % 4,71 4,61 5,75 5,81 6,10 6,07 ¹) Ej applicerbart för bostäder då bostadskontrakt har en uppsägningstid på tre månader. I ovanstående tabell hänvisas till restvärdesår, vilket i Brinovas bestånd vanligtvis är i år 10, men kan variera mellan 10–25 år beroende på fastighetstyp och gällande kontrakt. Värderingsmetod Det bedömda marknadsvärdet på förvaltningsfastigheter har per 31 december fastställts genom extern fastighetsvärdering. Värderings- metoden för att fastställa Brinovas marknadsvärden utgörs primärt av avkastningsbaserad metod kompletterat med ortsprismetod som stöd, genom att marknaden kontinuerligt bevakas och att genom- förda transaktioner noteras samt analyseras. I nedanstående tabell avser andelen kopplat till ortsprismetoden befintliga byggrätter samt andelen för övrig värderingsmetod motsvaras av projektfastigheter. Fördelning av värderingsmetod Mkr % Avkastningsmetod 8 162,3 95 Ortsprismetod 60,0 1 Övrig värderingsmetod 317,5 4 Summa 8 539,9 100 Vid tillämpning av avkastningsmetoden genomförs en individuell värdering av varje fastighet. Detta görs genom att beräkna nuvärdet av fastighetens förväntade framtida driftnetton samt restvärdet. De bedömda hyresinbetalningarna och drifts- samt underhållsutgifter- na baseras på faktiska intäkter och kostnader tillsammans med värderarens erfarenhet av liknande objekt samt branschmässiga nyckeltal och bedömd marknadshyra. Ingående parametrar är såle- des avstämda gentemot marknaden. För att anpassa kassaflödet till marknaden beaktas eventuella förändringar i uthyrningsgrad och uthyrningsnivåer, samt marknadsmässiga nivåer på kalkylränta och direktavkastningskrav. Kalkylperioden för respektive fastighet varierar mellan 10–25 år beroende på löptiden av befintliga hyresavtal. Ortsprismetoden bygger på analyser av kända marknadsöverlå- telser för fastigheter som anses vara jämförbara med värderingsob- jektet. Metoden innebär att bedömningen görs med hjälp av betalda priser för liknande fastigheter på en fri och öppen marknad. Vid jämförelsen beaktas den värdeutveckling som inträffat mellan fastig- hetsöverlåtelsen och tidpunkten för värderingen. Har det genomförts få försäljningar i det för fastigheten aktuella området, studeras transaktioner i närliggande och/eller jämförbara orter. Vid bedömning av byggrätter tillämpar värderaren ortsprismetod, avkastningsmetod och en förenklad exploateringskalkyl. Värderaren grundar bedömningen på prisnivåerna i liknande marknader, mark- anvisningar och transaktioner samt på hur marknaden uppfattar det specifika objektet. Projektportföljen värderas till verkligt värde på byggrätten, nedlag- da kostnader i projekt samt eventuell nedskrivning. Vid värdering av pågående projekt beaktas även risker och osäkerhetsfaktorer såsom tidsaspekter, graden av färdigställande och lokala marknadsrisker för att säkerställa att inga projekt är värderade högre än det bedömda marknadsvärdet vid färdigställandet. Värderingsförutsättningar Fastighetsvärdering innehåller bedömningar och antaganden som är behäftade med en viss grad av osäkerhet. Direktavkastningskraven på Brinovas fastigheter har under 2024 genomsnittligt ökat med 6 punkter. Brinovas totala orealiserade värdeförändringar på förvalt- ningsfastigheter 2024 uppgick till -2,1 Mkr (-380,2). Brinovas fastighetsbestånd består primärt av bostads- och sam- hällsfastigheter. Brinovas kontrakterade hyror utgörs av 39 procent samhällsfastigheter som kännetecknas av långsiktiga och kredit- värdiga hyresgäster. Samhällsfastigheter används till övervägande del av skattefinansierad verksamhet och är specifikt anpassad för samhällsservice. Hyresavtalens genomsnittligt återstående löptid är per den 31 december 2024 7,2 år. 38 procent av Brinovas kontrak- terade hyror utgörs av bostadsfastigheter, som är ett tillgångsslag som karakteriseras av låga vakansrisker, stor efterfrågan och som inflationsjusteras på sikt. De fortsatta makroekonomiska osäkerheterna under året har medfört en låg aktivitet på transaktionsmarknaden för fastigheter ge- nerellt med lägre volym och färre transaktioner. Den låga aktiviteten kan försämra möjligheten till evidens för indata i värderingarna både vid framtagande av marknadsmässiga avkastningskrav nära värde- tidpunkten vid användning av avkastningsmetoden samt att hitta jäm- förbara transaktioner i närtid vid tillämpning av ortsprismetoden. Vid fastighetsvärderingar tas dock hänsyn till ett osäkerhetsintervall som även i en marknad med god tillgång på evidens för indata oftast upp- går till +/-5–10%, för att avspegla den osäkerhet som finns i gjorda antaganden och beräkningar. Se vidare under avsnittet känslighetsa- nalys. Kalkylränta Kalkylränta är det räntekrav fastighetsägaren förväntar sig av det i fastigheten knutna kapitalet. I den kalkylmodell som värdebedöm- ningarna baseras på utgörs kalkylräntan av ett inflationsanpassat direktavkastningskrav. Hur detta bedömts framgår av avsnittet ”direktavkastningskrav” nedan. Finansiella rapporter Noter Påteckning Revisionsberättelse ===== SIDA 83 ===== BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 2024 83 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSEINLEDNING HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTER I nedanstående tabell redovisas intervallet av kalkylräntor vid värderingarna: Bostadsfastigheter Samhällsfastigheter Kommersiella fastigheter Intervall kalkylränta, % 2024-12-31 2023-12-31 2024-12-31 2023-12-31 2024-12-31 2023-12-31 Region Väst 5,50–7,33 5,50–7,52 5,25–8,22 5,25–8,30 6,78–9,71 6,91–9,81 Region Öst 5,03–7,43 5,03–7,54 5,20–9,87 5,20–9,85 6,00–10,26 6,00–10,26 I nedanstående tabell redovisas genomsnittlig kalkylränta av värderingarna: Bostadsfastigheter Samhällsfastigheter Kommersiella fastigheter Genomsnittlig kalkylränta, % 2024-12-31 2023-12-31 2024-12-31 2023-12-31 2024-12-31 2023-12-31 Region Väst 6,66 6,63 6,81 6,96 7,81 7,92 Region Öst 6,70 6,73 6,84 6,93 8,30 8,28 Direktavkastningskrav Fastigheternas direktavkastningskrav analyseras med hänsyn till varje fastighets unika risk och med stöd av den externa värderarens kännedom om marknaden och hur investerare ser på marknaden genom analys av transaktioner som genomförs. Marknadsrisken rela- terar till den övergripande ekonomiska utvecklingen och påverkas av faktorer som investerares preferenser mellan olika tillgångsslag och finansieringsmöjligheter. Samtidigt påverkas den specifika fastighets- risken av variabler som fastighetens läge, fastighetstyp, standard på den uthyrningsbara ytan, kvalitet på installationer, hyresgäst och kontraktsvillkoren. De vid värderingen använda direktavkastningskraven är härledda från transaktioner på fastighetsmarknaden. Liten transaktionsvolym och få jämförbara transaktioner leder till större osäkerhet i värde- bedömningarna, men inte i sig till högre direktavkastningskrav. I grunden baseras marknadens direktavkastningskrav på en riskfri realränta, risktillägg som är beroende av den aktuella fastighetens och delmarknadens förutsättningar samt förväntningar om driftnetto- nas reala utveckling. Generellt sett leder stigande riskfria realräntor till stigande direktavkastningskrav på fastighetsmarknaden. Även osäkerhet om framtida hyres- och värdeutveckling leder till höjda direktavkastningskrav. I nedanstående tabell redovisas intervallet av direktavkastningskrav vid värderingarna: Intervall direkt- avkastningskrav % Bostadsfastigheter Samhällsfastigheter Kommersiella fastigheter 2024-12-31 2023-12-31 2024-12-31 2023-12-31 2024-12-31 2023-12-31 Region Väst 3,91–5,31 3,79–5,41 4,62–6,17 4,62–6,17 4,79–7,66 4,81–7,66 Region Öst 3,11–5,43 2,97–5,44 5,07–7,82 5,07–7,70 4,79–8,20 4,76–8,10 I nedanstående tabell redovisas genomsnittligt direktavkastningskrav av värderingarna: Genomsnittligt direkt- avkastningskrav, % Bostadsfastigheter Samhällsfastigheter Kommersiella fastigheter 2024-12-31 2023-12-31 2024-12-31 2023-12-31 2024-12-31 2023-12-31 Region Väst 4,70 4,58 5,55 5,54 5,81 5,82 Region Öst 4,74 4,69 6,19 6,33 6,34 6,30 Kr 2021 2022 2023 202420202019201820170 10 20 30 40 50 60 Långsiktigt substansvärde per aktie Aktiekurs Känslighetsanalys En fastighetsvärdering är en uppskattning av priset som en investera- re är villig att betala för fastigheten vid en given tidpunkt. Värdering- en är gjord utefter vedertagna modeller och vissa antaganden om oli- ka parametrar. Fastighetens marknadsvärde kan endast säkerställas via en transaktion mellan två oberoende parter. Ett osäkerhetsinter- vall ligger i en normal marknad på +/-5–10 procent. Marknadsvärde- ringarna på fastigheterna är gjorda med ett utifrån känslighetsanalys uppskattat osäkerhetsintervall om +/-5–10 procent. Vid en avvikelse i värde om fem procent på Brinovas fastighetsportfölj påverkas resul- tat och tillgång med 427 Mkr (414), dock ingen påverkan kassaflö- desmässigt då avvikelsen är orealiserad. Vid en förändring om +/-0,25 procent av direktavkastningskravet förändras fastighetsvärdet med cirka -367/392 Mkr (-354/379) vilket motsvarar en förändring i substansvärdet om cirka -3,8/4,1 kr/ aktie (-3,6/3,9). Brinovas stängningskurs den 31 december 2024 var 20,00 kr, vilket var 12,90 kr lägre per aktie jämfört med det långsiktiga substansvärdet om 32,90 kr vilket motsvarar en skillnad om – 39 procent. I nedan diagram redogörs för den historiska relationen mellan långsiktigt substansvärde och aktiekurs. Finansiella rapporter Noter Påteckning Revisionsberättelse ===== SIDA 84 ===== BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 2024 84 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSEINLEDNING HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTER Vid värdering på aktiemarknaden kan portföljpremier eller portföljra- batter prissättas, medan vid värdering av fastigheter bedöms varje fastighet enskilt. Belåningsgraden har även betydelse på aktiepriset då aktiepriset värderar det egna kapitalet, det vill säga skillnaden mellan tillgångar och skulder. Därtill hör att aktievärdering även påverkas av externa bedömningar av bolagets ägarbild, styrelse, ledning samt marknadens bedömning av bolagets makroekonomiska omvärld. Många fastighetsbolag handlas idag med en rabatt gentemot substansvärdering, vilket även är fallet för Brinova. Det kan delvis förklaras av att fastighetsvärderingar görs på många års sikt medan aktiekurser handlas på kortare sikt. Historiskt sett är dock korrela - tionen mellan priset av noterade fastighetsaktier och underliggande fastighetstillgångar förhållandevis starkt. På kortare sikt kan dock inte detta påvisas för att ge ett heltäckande svar när det gäller värdet på fastigheterna. Sammantaget gör detta att fastighetsvärde- ringar och aktievärderingar inte kan likställas. Fastighetsvärderingen följer en strikt disciplin syftande till att fastställa tillgångens försälj- ningsvärde under strukturerade förhållanden, medan aktievärdering inkluderar en analys av hela bolagets situation inklusive bolagets omvärld. Verkligt värde av fastigheter utgör en uppskattning av det troliga försäljningspriset på marknaden vid en viss värdetidpunkt. Trots detta kan det verkliga priset endast fastställas vid faktiskt genomför- ande av en transaktion. För att belysa osäkerheten kring bedöm- ningar av marknadsvärde, brukar ofta ett värdeintervall anges, vilket vanligtvis ligger inom spannet av +/- 5–10 procent. Denna variation kan dock variera beroende på faktorer såsom marknadssituation, fastighetens standard och investeringsbehov. Om data i värderings- modellen ändras skulle detta resultera i förändringar av fastigheter- nas värde enligt nedanstående tabeller. Direktavkastningskravet för en fastighet bedöms bland annat utifrån hyresnivå, vakans samt fastighetens driftskostnader. Utöver detta så bedöms direktavkastningskraven för en fastighet bland annat på realränta och riskpremien, där riskpremien till exempel påverkas av fastighetens läge, befintliga hyresgäster och löptid på hyreskontrakt. Således kan en ändring av exempelvis hyran påverka det bedömda direktavkastningskravet för fastigheten. I känslighetsa- nalysen nedan har dock ingen beaktning till detta gjorts utan bör ses som en information hur olika förändringar isolerat påverkar mark- nadsvärdet. Fastighetsvärde vid andra kalkylmässiga direktavkastningskrav, per fastighetskategori Bostadsfastigheter Samhällsfastigheter Kommersiella fastigheter Projektfastigheter¹) Totalt 2024-12-31 2023-12-31 2024-12-31 2023-12-31 2024-12-31 2023-12-31 2024-12-31 2023-12-31 2024-12-31 2023-12-31 0,50 procentenheter lägre 4 207,7 4 161,0 3 603,6 3 839,0 1 192,7 766,1 342,9 291,2 9 346,8 9 057,3 0,25 procentenheter lägre 3 986,9 3 940,5 3 453,2 3 683,2 1 145,8 735,0 342,9 291,2 8 928,8 8 649,9 Fastighetsvärde enligt vår bedömning 3 783,4 3 737,6 3 311,9 3 536,7 1 101,6 705,7 342,9 291,2 8 539,8 8 271,2 0,25 procentenheter högre 3 594,7 3 549,6 3 178,8 3 398,6 1 059,9 678,1 342,9 291,2 8 176,3 7 917,5 0,50 procentenheter högre 3 418,8 3 374,7 3 053,1 3 268,0 1 020,4 652,0 342,9 291,2 7 835,2 7 585,9 Fastighetsvärde vid förändrade hyresintäkter, per fastighetskategori Bostadsfastigheter Samhällsfastigheter Kommersiella fastigheter Projektfastigheter¹) Totalt 2024-12-31 2023-12-31 2024-12-31 2023-12-31 2024-12-31 2023-12-31 2024-12-31 2023-12-31 2024-12-31 2023-12-31 5 procentenheter högre 3 827,0 3 782,2 3 451,5 3 678,5 1 151,3 740,9 342,9 291,2 8 772,7 8 492,8 Fastighetsvärde enligt vår bedömning 3 783,4 3 737,6 3 311,9 3 536,7 1 101,6 705,7 342,9 291,2 8 539,8 8 271,2 5 procentenheter lägre 3 739,9 3 693,0 3 172,3 3 394,9 1 051,9 670,5 342,9 291,2 8 306,9 8 049,6 Fastighetsvärde vid förändrade driftskostnader, per fastighetskategori Bostadsfastigheter Samhällsfastigheter Kommersiella fastigheter Projektfastigheter¹) Totalt 2024-12-31 2023-12-31 2024-12-31 2023-12-31 2024-12-31 2023-12-31 2024-12-31 2023-12-31 2024-12-31 2023-12-31 5 procentenheter lägre 3 856,3 3 810,0 3 353,6 3 580,5 1 117,0 715,6 342,9 291,2 8 669,8 8 397,3 Fastighetsvärde enligt vår bedömning 3 783,4 3 737,6 3 311,9 3 536,7 1 101,6 705,7 342,9 291,2 8 539,8 8 271,2 5 procentenheter högre 3 710,5 3 665,2 3 270,2 3 492,9 1 086,2 695,8 342,9 291,2 8 409,8 8 145,1 ¹) Fastigheter under uppförande och projektfastigheter värderas till verkligt värde på byggrätten samt nedlagda kostnader samt eventuell nedskrivning. Finansiella rapporter Noter Påteckning Revisionsberättelse ===== SIDA 85 ===== BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 2024 85 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSEINLEDNING HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTER NOT 16. Inventarier Koncernen Moderföretaget 2024-12-31 2023-12-31 2024-12-31 2023-12-31 Ingående anskaffningsvärde 4,6 4,3 4,6 4,3 Årets anskaffningar 0,2 0,8 0,2 0,8 Årets utrangeringar 0,0 -0,5 0,0 -0,5 Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 4,8 4,6 4,8 4,6 Ingående avskrivningar -3,0 -2,8 -3,0 -2,8 Årets avskrivningar -0,7 -0,7 -0,7 -0,7 Årets utrangeringar 0,0 0,5 0,0 0,5 Utgående ackumulerade avskrivningar -3,7 -3,0 -3,7 -3,0 Summa inventarier 1,1 1,6 1,1 1,6 NOT 17. Nyttjanderättstillgångar Koncernens väsentliga leasingavtal som leasingtagare utgörs huvudsakligen av avtal avseende tomträtter och fordon. I koncernens rapport över finansiell ställning redovisas nyttjanderätter i form av tomträtter från och med räkenskapsår 2022 i posten förvaltnings- fastigheter medan fordon och lokaler redovisas i posten nyttjande- rättstillgångar. För löptidsanalys avseende nyttjanderättstillgångar se not för finansiell riskhantering. Koncernen 2024-12-31 2023-12-31 Ingående anskaffningsvärde 9,9 8,7 Tillkommande avtal 2,7 1,2 Omvärderade avtal 0,5 0,4 Avslutade avtal -2,0 -0,4 Utgående ackumulerat anskaffningsvärde 11,1 9,9 Ingående avskrivningar -6,0 -3,5 Årets avskrivningar -3,2 -2,9 Avslutade avtal 1,9 0,4 Utgående ackumulerade avskrivningar -7,3 -6,0 Utgående redovisat värde 3,8 3,9 NOT 18. Andelar i koncernföretag Moderföretaget 2024-12-31 2023-12-31 Ackumulerade anskaffningsvärden Ingående anskaffningsvärde 1 057,0 949,6 Lämnade kapitaltillskott 127,4 107,4 Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 1 184,4 1 057,0 Ackumulerade nedskrivningar Ingående ackumulerade nedskrivningar -91,0 -90,6 Årets nedskrivningar -0,1 -0,4 Utgående ackumulerade nedskrivningar -91,1 -91,0 Bokfört värde vid årets slut 1 093,3 966,0 Finansiella rapporter Noter Påteckning Revisionsberättelse ===== SIDA 86 ===== BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 2024 86 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSEINLEDNING HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTER NOT 19. Specifikation av andelar i koncernföretag Moderbolaget innehar, direkt eller indirekt, andelar i följande dotterbolag: Namn Org. nr. Säte Kapital-/ röstandel Antal andelar 2024-12-31 Redovisat värde 2023-12-31 Redovisat värde Verksamhet Brinova Holding AB 559084-7819 Helsingborg 100%/100% 50 000 285,4 167,4 Holdingbolag Brinova Färgaren AB 556979-2889 Helsingborg 100%/100% 1 000 0,0 0,0 Fastighetsbolag Brinova Eslöv Garvaren 17 AB 559113-8192 Helsingborg 100%/100% 50 000 0,0 0,0 Fastighetsbolag Brinova Holding Vellinge AB 559047-9712 Helsingborg 100%/100% 50 000 0,0 0,0 Holdingbolag Brinova Fina Fågeln AB 556694-4400 Helsingborg 100%/100% 1 000 0,0 0,0 Fastighetsbolag Brinova Rödebyholm AB 559081-5709 Helsingborg 100%/100% 500 0,0 0,0 Fastighetsbolag Brinova Sadeln AB 559111-1694 Helsingborg 100%/100% 50 000 0,0 0,0 Fastighetsbolag Brinova Trivselborgen AB 556196-5178 Helsingborg 100%/100% 1 000 0,0 0,0 Vilande Brinova Kristianstad 1 AB 559120-1719 Helsingborg 100%/100% 500 0,0 0,0 Fastighetsbolag Brinova Kristianstad 2 AB 559120-1701 Helsingborg 100%/100% 500 0,0 0,0 Fastighetsbolag Brinova Kristianstad 3 AB 559120-1636 Helsingborg 100%/100% 500 0,0 0,0 Fastighetsbolag Brinova Kristianstad 4 AB 559120-1644 Helsingborg 100%/100% 500 0,0 0,0 Fastighetsbolag Brinova Kristianstad 5 AB 559120-1610 Helsingborg 100%/100% 500 0,0 0,0 Fastighetsbolag Brinova Kristianstad 6 AB 559120-1628 Helsingborg 100%/100% 500 0,0 0,0 Fastighetsbolag Brinova Karlskrona Hammarby 1:123 AB 559068-9450 Helsingborg 100%/100% 500 0,0 0,0 Fastighetsbolag Brinova Mjövik 2:36 AB 559142-4394 Helsingborg 100%/100% 500 0,0 0,0 Fastighetsbolag Brinova Mjövik 2:76 AB 559142-4410 Helsingborg 100%/100% 500 0,0 0,0 Fastighetsbolag Brinova Bjärred AB 556677-0953 Helsingborg 100%/100% 1 600 0,0 0,0 Fastighetsbolag Brinova Kävlinge Bäcken AB 559059-5087 Helsingborg 100%/100% 50 000 0,0 0,0 Fastighetsbolag Brinova Kävlinge T-hörningen AB 556969-3129 Helsingborg 100%/100% 50 000 0,0 0,0 Fastighetsbolag Brinova Lund Soldaten 14 AB 556938-5866 Helsingborg 100%/100% 500 0,0 0,0 Fastighetsbolag Brinova Specialfastigheter AB 556599-5809 Helsingborg 100%/100% 1 000 0,0 0,0 Fastighetsbolag Brinova Tulpanen 8 AB 559323-9899 Helsingborg 100%/100% 250 - 0,0 Avyttrad Brinova Flaggskepparen 3 AB 556699-6442 Helsingborg 100%/100% 1 000 0,0 0,0 Fastighetsbolag Brinova Sjollen 13 AB 559155-5478 Helsingborg 100%/100% 50 000 0,0 0,0 Fastighetsbolag Brinova Bjuv Kvadraten AB 559008-1633 Helsingborg 100%/100% 50 000 0,0 0,0 Fastighetsbolag Brinova Karlskrona Frimuraren 2 AB 556173-8211 Helsingborg 100%/100% 1 000 0,0 0,0 Fastighetsbolag Brinova Karlskrona Västra Nättraby 10:87 AB 559079-3906 Helsingborg 100%/100% 500 0,0 0,0 Fastighetsbolag Brinova Tulpanen 9 AB 559230-5048 Helsingborg 100%/100% 500 0,0 0,0 Holdingbolag Brinova Ögonstenen 2 AB 559480-9765 Helsingborg 100%/100% 25 000 0,0 - Fastighetsbolag Brinova Karlskrona Rödeby AB 559223-2291 Helsingborg 100%/100% 500 0,0 0,0 Fastighetsbolag Brinova Binga 9:237 AB 559223-2309 Helsingborg 100%/100% 500 0,0 0,0 Fastighetsbolag Brinova Oxie Bostad AB 559198-7580 Helsingborg 100%/100% 500 0,0 0,0 Fastighetsbolag Brinova Bajonetten i Kristianstad 3 AB 559030-6352 Helsingborg 100%/100% 500 0,0 0,0 Fastighetsbolag Brinova Bajonetten 5 i Kristianstad AB 556825-9849 Helsingborg 100%/100% 500 0,0 0,0 Fastighetsbolag Brinova Bajonetten 6 i Kristianstad AB 559030-6345 Helsingborg 100%/100% 500 0,0 0,0 Fastighetsbolag Brinova Armborstet 8 AB 556760-6644 Helsingborg 100%/100% 1 000 0,0 0,0 Fastighetsbolag Finansiella rapporter Noter Påteckning Revisionsberättelse ===== SIDA 87 ===== BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 2024 87 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSEINLEDNING HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTER Brinova Nackstycket AB 556983-2495 Helsingborg 100%/100% 500 0,0 0,0 Fastighetsbolag Brinova Styrman AB 559081-2128 Helsingborg 100%/100% 50 000 0,0 0,0 Fastighetsbolag Brinova Helsingborg Rosmarinen AB 559010-5424 Helsingborg 100%/100% 50 000 0,0 0,0 Fastighetsbolag Brinova Tulpanen 1 AB 559242-6240 Helsingborg 100%/100% 250 0,0 0,0 Vilande Brinova Skurup Tell 13 AB 559260-6056 Helsingborg 100%/100% 250 0,0 0,0 Fastighetsbolag Radhus på fäladen AB 559323-9915 Helsingborg 50,4%/100% 250 0,0 0,0 Vilande Brinova Täppet AB 559242-6232 Helsingborg 100%/100% 250 0,0 0,0 Fastighetsbolag Brinova Ankarcrona AB 559028-2934 Helsingborg 100%/100% 50 000 0,0 0,0 Fastighetsbolag Brinova Järnsaxa AB 559164-1286 Helsingborg 100%/100% 500 0,0 0,0 Fastighetsbolag Brinova Skeppsbrokajen AB 559022-4274 Helsingborg 100%/100% 500 0,0 0,0 Fastighetsbolag Brinova Lugnet AB 559242-6224 Helsingborg 100%/100% 250 0,0 0,0 Fastighetsbolag Brinova O-diket 10 AB 556776-2660 Helsingborg 100%/100% 1 000 0,0 0,0 Fastighetsbolag Brinova Holding Bara AB 556858-4311 Helsingborg 100%/100% 1 000 0,0 0,0 Holdingbolag Brinova Bara Kuben AB 556715-1773 Helsingborg 100%/100% 1 000 0,0 0,0 Fastighetsbolag Brinova Bara Torghuset AB 556858-4360 Helsingborg 100%/100% 1 000 0,0 0,0 Fastighetsbolag Brinova Bara Centrumhuset AB 556858-4378 Helsingborg 100%/100% 1 000 0,0 0,0 Fastighetsbolag Brinova Hällbo AB 556847-2756 Helsingborg 100%/100% 500 0,0 0,0 Fastighetsbolag Brinova Karlskrona Hammaren 1 AB 556943-5000 Helsingborg 100%/100% 50 000 0,0 0,0 Fastighetsbolag Brinova Sandryggen AB 559034-8651 Helsingborg 100%/100% 500 0,0 0,0 Fastighetsbolag Brinova Slätthög 5 AB 556820-6592 Helsingborg 100%/100% 500 0,0 0,0 Fastighetsbolag Brinova Padel AB 559291-0177 Helsingborg 100%/100% 250 0,0 0,0 Padelverksamhet Brinova Ankaret AB 556030-8438 Helsingborg 100%/100% 1 000 0,0 0,0 Holdingbolag Brinova Göta AB 559253-1452 Helsingborg 100%/100% 500 0,0 0,0 Fastighetsbolag Brinova F-karen AB 556236-8208 Helsingborg 100%/100% 1 000 0,0 0,0 Fastighetsbolag Brinova M S-bock AB 559043-0640 Helsingborg 100%/100% 500 0,0 0,0 Fastighetsbolag Brinova Norden AB 559253-1460 Helsingborg 100%/100% 500 0,0 0,0 Fastighetsbolag Brinova Östra Rödeby AB 559224-9469 Helsingborg 100%/100% 500 0,0 0,0 Fastighetsbolag Brinova Passaren och Pennan AB 559088-3350 Helsingborg 100%/100% 50 000 0,0 0,0 Fastighetsbolag Brinova Brågarp 6:883 AB 559236-0282 Helsingborg 100%/100% 1 000 0,0 0,0 Fastighetsbolag Brinova Nattskärran AB 559315-6192 Helsingborg 100%/100% 500 0,0 0,0 Fastighetsbolag Brinova Dekoratören AB 556489-1322 Helsingborg 100%/100% 8 0,0 0,0 Fastighetsbolag Brinova Fältmarskalken AB 559018-4122 Helsingborg 100%/100% 50 000 0,0 0,0 Fastighetsbolag Brinova HK AB 556838-5966 Helsingborg 100%/100% 500 0,0 0,0 Fastighetsbolag Brinova Östermalm Holding AB 559341-7172 Helsingborg 100%/100% 25 000 0,0 0,0 Holdingbolag Brinova Östermalm 1 AB 559341-7180 Helsingborg 100%/100% 25 000 0,0 0,0 Vilande Brinova Östermalm 2 AB 559341-6943 Helsingborg 100%/100% 25 000 0,0 0,0 Vilande Brinova Östermalm 3 AB 559341-6950 Helsingborg 100%/100% 25 000 0,0 0,0 Fastighetsbolag Brinova Billesholms Gård 9:467 AB 559172-2516 Helsingborg 100%/100% 50 000 0,0 0,0 Fastighetsbolag Brinova Clerk AB 556955-7662 Helsingborg 100%/100% 500 0,0 0,0 Fastighetsbolag Brinova Vakteln AB 559146-5991 Helsingborg 100%/100% 500 0,0 0,0 Fastighetsbolag Brinova Sheldon AB 556901-3971 Helsingborg 100%/100% 500 0,0 0,0 Fastighetsbolag Brinova Klättermus AB 556745-5778 Helsingborg 100%/100% 1 000 0,0 0,0 Fastighetsbolag Brinova Skeppsbron 2 AB 559420-7150 Helsingborg 100%/100% 25 000 0,0 0,0 Fastighetsbolag Finansiella rapporter Noter Påteckning Revisionsberättelse ===== SIDA 88 ===== BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 2024 88 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSEINLEDNING HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTER Brinova Holding 1.2 AB 559429-5908 Helsingborg 100%/100% 25 000 0,0 0,0 Holdingbolag Brinova Järnåkraryggen AB 559429-5916 Helsingborg 100%/100% 25 000 - 0,0 Avyttrad Brinova Bankmannen 14 AB 559238-4324 Helsingborg 100%/100% 1 000 0,0 0,0 Fastighetsbolag Brinova Hjärup 4:306 AB 559341-5051 Helsingborg 100%/100% 250 0,0 0,0 Fastighetsbolag Brinova Projekt AB 559061-2940 Helsingborg 100%/100% 1 000 0,1 0,2 Projektbolag Brinova Invest AB 556549-0454 Helsingborg 100%/100% 1 000 0,1 0,1 Holdingbolag Brinova Bolagret AB 559175-3289 Helsingborg 100%/100% 500 0,1 0,1 Förrådsverksamhet Brinova Flexworks AB 559181-4107 Helsingborg 100%/100% 500 0,0 0,0 Vilande bolag Brinova Skooghs AB 556191-3129 Helsingborg 100%/100% 25 000 18,0 18,0 Fastighetsbolag Brinova Halmstad KB 916824-0977 Helsingborg 100%/100% 100 - 0,0 Likviderad Brinova Helsingborg AB 556349-8335 Helsingborg 100%/100% 136 594 0,2 0,2 Vilande Brinova Eslöv Holding AB 556933-5796 Helsingborg 100%/100% 500 228,7 228,7 Holdingbolag Brinova Dannemannen 33 AB 556933-5945 Helsingborg 100%/100% 500 0,0 0,0 Fastighetsbolag Brinova Gjutaregården AB 556933-5705 Helsingborg 100%/100% 500 0,0 0,0 Fastighetsbolag Brinova Berga AB 556937-4480 Helsingborg 100%/100% 500 0,0 0,0 Fastighetsbolag Brinova Dannemannen 36 AB 559058-8306 Helsingborg 100%/100% 500 0,0 0,0 Fastighetsbolag Brinova Dannemannen 37 AB 559058-8355 Helsingborg 100%/100% 500 0,0 0,0 Fastighetsbolag Brinova S-ärlan 3 AB 556775-4642 Helsingborg 100%/100% 1 000 39,3 37,3 Fastighetsbolag Brinova Karlskrona Lindblad AB 559046-9770 Helsingborg 100%/100% 1 000 0,7 0,7 Fastighetsbolag Brinova Karlskrona Bostäder AB 559075-4601 Helsingborg 100%/100% 1 000 0,5 0,5 Fastighetsbolag Brinova Tigern AB 556704-6460 Helsingborg 100%/100% 1 000 5,0 5,0 Fastighetsbolag Brinova Landskrona Holding AB 556715-5485 Helsingborg 100%/100% 1 000 180,5 180,5 Holdingbolag Brinova Landskrona 1 AB 556683-4460 Helsingborg 100%/100% 50 000 0,0 0,0 Fastighetsbolag Brinova Gallerian AB 556787-1776 Helsingborg 100%/100% 100 000 0,0 0,0 Fastighetsbolag Brinova Köpmannen AB 556787-1784 Helsingborg 100%/100% 100 000 0,0 0,0 Fastighetsbolag Brinova Landskrona 3 AB 556595-6546 Helsingborg 100%/100% 20 000 0,0 0,0 Fastighetsbolag Brinova Landskrona 2 AB 556728-8658 Helsingborg 100%/100% 1 000 0,0 0,0 Fastighetsbolag HB Elefanten i Oskarshamn 916423-3455 Helsingborg 100%/100% 100 0,0 0,0 Vilande Brinova Göingegeten AB 559061-1090 Helsingborg 100%/100% 500 1,5 0,8 Fastighetsbolag Brinova Lomma AB 559061-1082 Helsingborg 100%/100% 500 27,7 27,4 Fastighetsbolag Brinova B-stenen 5 AB 559061-1074 Helsingborg 100%/100% 500 16,9 16,3 Fastighetsbolag Brinova Stanstorp AB 559061-1116 Helsingborg 100%/100% 500 14,6 14,3 Fastighetsbolag Brinova Karaby AB 559061-7832 Helsingborg 100%/100% 500 7,0 6,7 Fastighetsbolag Brinova Malmö AB 556753-4960 Helsingborg 100%/100% 100 000 109,3 108,1 Fastighetsbolag Brinova Barsebäck AB 556741-6234 Helsingborg 100%/100% 1 000 16,8 16,8 Fastighetsbolag Brinova Oxie AB 556471-9317 Helsingborg 100%/100% 7 000 63,9 63,1 Fastighetsbolag Brinova Sjöhem AB 556785-5027 Helsingborg 100%/100% 100 000 69,0 65,8 Fastighetsbolag Brinova Ödåkra AB 559065-0155 Helsingborg 100%/100% 1 000 2,5 2,5 Fastighetsbolag Brinova Sjöhem 8 AB 556817-0475 Helsingborg 100%/100% 500 5,5 5,5 Fastighetsbolag 1 093,3 966,0 Finansiella rapporter Noter Påteckning Revisionsberättelse ===== SIDA 89 ===== BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 2024 89 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSEINLEDNING HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTER NOT 20. Andra långfristiga fordringar Koncernen Moderföretaget 2024-12-31 2023-12-31 2024-12-31 2023-12-31 Ingående anskaffningsvärden 11,7 1,0 0,0 0,0 Tillkommande fordringar 1,0 10,7 1,0 0,0 Amorteringar, avgående fordringar -10,7 0,0 0,0 0,0 Utgående redovisat värde 2,0 11,7 1,0 0,0 Andelar i Landskrona Stadsutveckling AB 1,0 1,0 0,0 0,0 Handpenning aktieöverlåtelseavtal 0,0 10,7 0,0 0,0 Övrigt 1,0 0,0 1,0 0,0 Redovisat värde 2,0 11,7 1,0 0,0 Under 2024 har beslut fattats att inte fullfölja tillträdet av fastigheten Varmröken 1 i Kävlinge. 10,1 Mkr av avgående fordringar avser nedskrivning av handpenning och återfinns i koncernens rapport över total- resultatet som realiserad värdeförändring av långfristig fordran. NOT 21. Fordringar hos/skulder till koncernföretag Fordringar Skulder Moderbolaget 2024-12-31 2023-12-31 2024-12-31 2023-12-31 Ingående balans 1 888,3 2 292,8 837,0 875,8 Årets nettoförändring 26,7 -404,5 16,5 -38,8 Utgående balans 1 915,0 1 888,3 853,5 837,0 Fastställd amorteringsplan saknas. NOT 22. Kundfordringar Koncernen Moderföretaget 2024-12-31 2023-12-31 2024-12-31 2023-12-31 Kundfordringar 5,9 5,4 0,1 0,0 Reservering kreditförluster -3,1 -2,9 0,0 0,0 Kundfordringar netto 2,8 2,5 0,1 0,0 Åldersfördelning – förfallna kundfordringar 0–30 dagar 0,7 1,4 0,1 0,0 31–60 dagar 0,3 0,2 0,0 0,0 61–90 dagar 0,3 0,3 0,0 0,0 >90 dagar 4,6 3,5 0,0 0,0 Reservering kreditförluster -3,1 -2,9 0,0 0,0 Summa 2,8 2,5 0,1 0,0 NOT 23. Övriga fordringar Koncernen Moderföretaget 2024-12-31 2023-12-31 2024-12-31 2023-12-31 Avräkning skattekonto 3,1 4,2 0,2 0,2 Fordran investeringsbidrag 4,0 0,0 0,0 0,0 Övriga fordringar 4,2 0,8 0,5 0,6 Redovisat värde 11,3 5,0 0,7 0,8 NOT 24. Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter Koncernen Moderföretaget 2024-12-31 2023-12-31 2024-12-31 2023-12-31 Upplupna finansiella intäkter 4,6 9,6 4,6 9,6 Upplupna övriga intäkter 2,1 1,4 0,5 0,4 Förutbetalda fastighetskostnader 5,9 7,9 0,0 0,0 Periodiserade hyresrabatter 1,2 1,6 0,0 0,0 Förutbetalda administrationskostnader 3,5 4,3 3,5 4,3 Redovisat värde 17,3 24,8 8,6 14,3 NOT 25. Likvida medel Koncernen Moderföretaget 2024-12-31 2023-12-31 2024-12-31 2023-12-31 Banktillgodohavanden 31,0 125,9 22,0 102,2 Utgående balans 31,0 125,9 22,0 102,2 Koncernen Moderföretaget 2024-12-31 2023-12-31 2024-12-31 2023-12-31 Ingående reserveringar -2,9 -4,5 0,0 0,0 Uppbokade reserveringar -4,1 -1,5 0,0 0,0 Vändning uppbokade reserveringar 3,9 3,1 0,0 0,0 Summa utgående reserveringar -3,1 -2,9 0,0 0,0 Totalt uppgick årets kostnad för konstaterade och befarade kundförluster till 1,1 Mkr (1,5). Det verkliga värdet på koncernens kundfordringar överensstämmer med det redovisade värdet. Den maximala exponeringen för kreditrisk på kundfordringar utgörs per balansdagen av det verkliga värdet. Koncernen har ingen pant som säkerhet. Finansiella rapporter Noter Påteckning Revisionsberättelse ===== SIDA 90 ===== BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 2024 90 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSEINLEDNING HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTER NOT 26. Aktiekapital och övrigt tillskjutet kapital Aktiekapitalet i moderföretaget Brinova Fastigheter AB uppgår till 390,9 Mkr (390,9) och fördelar sig på 97 715 301 aktier (97 715 301). Aktierna har ett kvotvärde på 4 kr per aktie. Aktierna är uppdelade på 19 200 000 aktier (19 200 000) av serie A där varje aktie motsvaras av tio röster samt 78 515 301 aktier (78 515 301) av serie B där varje aktie motsvaras av en röst. Alla per balansdagen registrerade aktier är fullt betalda. Övrigt tillskjutet kapital består av överskjutande kapital vid nyemissioner. Specifikation över förändringar i eget kapital återfinns i rapporten Förändringar i eget kapital, vilken följer närmast efter balansräkningen. Händelse Registrering bolagsverket Antal A-aktier Antal B-aktier Aktiekapital, kronor Nybildning 2011-02-02 500 50 000 Nyemission 2011-03-21 500 50 000 Split 2011-11-07 9 000 0 Nyemission 2011-12-16 1 490 000 14 900 000 Nyemission 2015-01-23 517 606 5 176 060 Nedsättning 2015-04-09 0 -2 017 606 Nyemission 2015-04-09 333 333 2 999 997 Nyemission 2015-05-07 704 348 6 339 132 Apportemission 2015-05-07 521 435 4 692 915 Nedsättning 2015-08-21 0 -17 883 610 Apportemission 2015-08-21 5 513 044 22 052 176 Apportemission 2015-12-09 30 923 957 123 695 828 Apportemission 2016-01-22 2 211 928 8 847 712 Uppdelning aktieslag 2016-04-06 19 200 000 -19 200 000 0 Nyemission 2016-05-26 10 365 068 41 460 272 Nyemission 2016-12-21 11 782 052 47 128 208 Nyemission 2016-12-28 1 365 627 5 462 508 Nyemission 2016-12-28 3 000 000 12 000 000 Nyemission 2016-12-29 3 575 050 14 300 200 Nyemission 2020-04-07 7 231 344 28 925 376 Nyemission 2020-09-08 4 837 614 19 350 456 Nyemission 2021-05-24 8 198 867 32 795 468 Nyemission 2021-09-15 4 816 063 19 264 252 Nyemission 2022-05-04 317 965 1 271 860 Utgående värde 19 200 000 78 515 301 390 861 204 Resultat per aktie Redovisat resultat per aktie motsvarar vinst efter skatt för koncernen dividerat med det genomsnittliga antalet utestående aktier under året. För 2024 uppgår genomsnittligt antal utestående aktier till 97 715 301 (97 715 301). NOT 27. Upplåning och räntederivat Koncernens räntebärande skulder till kreditinstitut uppgick vid rapportperiodens slut till 5 226,9 Mkr (5 160,4) innebärande en nettobelåningsgrad om 60,8 procent (60,9). Banklånen är tagna i Swedbank, Sparbanken Skåne, Danske Bank, Nordea, SBAB, SEB, Handelsbanken och är samtliga tagna i svenska kronor. Per 31 december 2024 fanns outnyttjade kreditlöften eller kreditramar om 100,0 Mkr (118,0). Lånen löper med rörlig ränta, därför anses det verkliga värdet på kort- och långfristig upplåning i det närmaste motsvara dess redovisade värden. Koncernen Moderföretaget 2024-12-31 2023-12-31 2024-12-31 2023-12-31 Långfristiga skulder till kreditinstitut Banklån 1 989,9 3 892,0 118,3 120,3 1 989,9 3 892,0 118,3 120,3 Kortfristiga skulder till kreditinstitut Banklån 3 237,0 1 268,4 2,0 1,8 3 237,0 1 268,4 2,0 1,8 Kreditfacilitet Checkräkningskredit, beviljat belopp 100,0 50,0 100,0 50,0 Ej utnyttjade ramavtal 0,0 68,0 0,0 68,0 100,0 118,0 100,0 118,0 Långfristiga räntebärande skulder uppgick till 1 989,9 Mkr (3 892,0). Den kortfristiga delen av de räntebä- rande skulderna uppgick samma dag till 3 237 Mkr (1 268,4). Kortfristiga räntebärande skulder utgörs av avtalsenliga amorteringar under kommande 12 månader med tillägg för lån som förfaller till återbetalning under motsvarande period. Brinova strävar efter att ha en lång kapitalbindning på sina lån för att därmed minska den kortfristiga finansieringsrisken. Brinova hade per 31 december 2024 en genomsnittlig kapital- bindning på de räntebärande skulderna till kreditinstitut om 1,3 år (1,7). Finansiella rapporter Noter Påteckning Revisionsberättelse ===== SIDA 91 ===== BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 2024 91 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSEINLEDNING HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTER Ränte- och kapitalbindning Ränteförfall Låneförfall Period, år Lånebelopp, Mkr Ränta, % 1) Andel, % Lånebelopp, Mkr Andel, % <1 2 326,9 5,55 44 3 237,0 62 1–2 150,0 0,75 3 655,9 12 2–3 300,0 0,91 6 1 334,0 26 3–4 700,0 2,33 13 0,0 0 4–5 300,0 1,68 6 0,0 0 5–6 400,0 1,35 8 0,0 0 6–7 700,0 1,42 13 0,0 0 7–8 0,0 0,0 0 0,0 0 8–9 350,0 2,78 7 0,0 0 Totalt 5 226,9 3,43 100 5 226,9 100 1) Genomsnittlig kreditmarginal för rörlig ränta är inte utfördelad i det tidssegment då derivaten förfaller, varför snittränta <1 år ej reflekterar aktuell kreditränta vid upplåning. Snittränta <1 år exklusive derivat uppgår till 4,3 procent. Snitträntan redovisas inklusive kostnad för outnyttjade lånelöfte. Räntesäkringar via ränteswap Startår Slutår Ränta, % Nominellt belopp, Mkr Värde 2024-12-31, Mkr Värde 2023-12-31, Mkr 2016 2024 0,8 - - 2,5 2019 2024 -0,1 - - 2,5 2019 2025 0,6 100,0 0,4 3,3 2019 2025 0,0 100,0 1,6 4,9 2022 2025 0,3 750,0 7,6 30,5 2016 2026 1,1 100,0 2,3 4,1 2019 2026 0,0 50,0 1,9 3,3 2018 2027 1,3 100,0 3,0 4,2 2019 2027 0,8 100,0 3,4 5,3 2021 2027 0,7 100,0 4,9 6,7 2018 2028 1,2 200,0 7,2 9,3 2023 2028 2,5 200,0 -0,8 -1,7 2023 2028 2,9 300,0 -7,9 -11,5 2021 2029 0,8 100,0 8,0 8,6 2024 2029 2,1 200,0 2,7 - 2020 2030 0,0 200,0 3,9 12,2 2023 2030 2,8 200,0 -3,4 -6,9 2021 2031 0,2 200,0 5,4 11,2 2021 2031 0,5 150,0 8,9 11,7 2023 2031 2,7 100,0 -2,7 -4,0 2025 2031 2,5 250,0 1,2 - 2023 2033 3,0 150,0 -2,7 -10,4 2023 2033 2,7 200,0 -8,3 -9,7 Totalt 3 850,0 36,6 76,1 NOT 28. Övriga skulder Koncernen Moderföretaget 2024-12-31 2023-12-31 2024-12-31 2023-12-31 Mervärdesskatterelaterade skulder 7,5 6,6 2,5 2,2 Övriga skulder 2,6 2,8 1,6 1,8 10,1 9,4 4,1 4,0 NOT 29. Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter Koncernen Moderföretaget 2024-12-31 2023-12-31 2024-12-31 2023-12-31 Upplupna personalkostnader 8,9 8,4 8,7 8,2 Upplupna administrationskostnader 2,5 2,6 2,5 2,6 Upplupna driftskostnader 16,4 34,5 0,0 0,0 Upplupna finansiella kostnader 4,7 7,9 0,0 0,0 Förutbetalda hyresintäkter 76,6 76,8 3,7 3,7 Redovisat värde 109,1 130,2 14,9 14,5 Finansiella rapporter Noter Påteckning Revisionsberättelse NOT 30. Ställda säkerheter Koncernen Moderföretaget 2024-12-31 2023-12-31 2024-12-31 2023-12-31 Säkerheter ställda för egna skulder till kreditinstitut: Fastighetsinteckningar 5 628,7 5 556,5 130,0 130,0 Pantsatta aktier i dotterbolag 1 414,9 1 329,1 1 292,4 1 135,0 Summa ställda säkerheter 7 043,6 6 885,6 1 422,4 1 265,0 För att ett ianspråktagande av tillgångarna ska ske krävs att en uppsägningsgrund inträffar. En uppsägningsgrund kan utgöras av betalningsdröjsmål, ej uppfyllda finansiella, större ägarförändring- ar eller andra åtaganden, felaktiga utfästelser från bolagets sida eller insolvens. NOT 31. Eventualförpliktelser Koncernen Moderföretaget 2024-12-31 2023-12-31 2024-12-31 2023-12-31 Borgensförbindelser till förmån för koncernföretags skulder till kredit- institut 0,0 0,0 5 111,7 5 054,3 Summa eventualförpliktelser 0,0 0,0 5 111,7 5 054,3 För att ett ianspråktagande av tillgångarna ska ske krävs att en uppsägningsgrund inträffar. En uppsägningsgrund kan utgöras av betalningsdröjsmål, ej uppfyllda finansiella, större ägarförändring- ar eller andra åtaganden, felaktiga utfästelser från bolagets sida eller insolvens. ===== SIDA 92 ===== BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 2024 92 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSEINLEDNING HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTER NOT 32. Tilläggsupplysningar till kassaflödesanalys Koncernen 2024 2023 Betalda räntor Erhållen ränta 1,9 3,8 Erlagd ränta -186,2 -184,2 Förvärv av dotterföretag1) Förvaltningsfastigheter 113,0 127,8 Rörelsefordringar 0,0 0,8 Likvida medel 0,0 0,0 Avsättningar 0,0 -0,8 Lån 0,0 0,0 Rörelseskulder -30,2 -120,5 Köpeskilling 82,8 7,3 Köpeskilling -82,8 -7,3 Avgår: Säljarreverser 0,0 0,0 Avgår: Likvida medel i den förvärvade verksamheten 0,0 0,0 Påverkan på likvida medel -82,8 -7,3 Avyttring av förvaltningsfastigheter Förvaltningsfastigheter 42,7 187,6 Övervärde vid avyttring förvaltningsfastigheter -4,1 1,4 Rörelsefordringar 0,0 1,2 Likvida medel 0,0 0,0 Avsättningar 0,0 0,0 Lån 0,0 0,0 Rörelseskulder -10,6 -180,6 Köpeskilling 28,0 9,6 Avgår: Säljarreverser 0,0 0,0 Påverkan på likvida medel 28,0 9,6 Förändring finansiella skulder Ingående finansiella skulder 5 116,2 4 943,9 Upptagna lån 1 203,3 1 356,3 Amortering av lån -1 136,8 -1 259,8 Förändring finansiell leasing -0,1 -1,6 Värdeförändring derivatinstrument 39,5 143,2 Förvärv förvaltningfastigheter 0,0 112,6 Avyttring förvaltningsfastigheter 0,0 -178,4 Utgående finansiella skulder 5 222,1 5 116,2 1) Inga rörelseförvärv har gjorts utan årets förvärv av aktier i dotterbolag har klassificerats som tillgångsförvärv och nettolikviden bestod av följande poster. Finansiella rapporter Noter Påteckning Revisionsberättelse Moderföretaget 2024 2023 Betalda räntor Erhållen ränta 90,7 138,2 Erlagd ränta -47,0 -34,5 Förändring finansiella skulder Ingående finansiella skulder 135,8 438,5 Upptagna lån 0,0 0,0 Amortering av lån -1,8 -371,3 Värdeförändring derivatinstrument 4,5 68,6 Utgående finansiella skulder 138,5 135,8 ===== SIDA 93 ===== BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 2024 93 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSEINLEDNING HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTER Finansiella rapporter Noter Påteckning Revisionsberättelse NOT 33. Upplysning om transaktioner med närstående Närstående transaktioner har skett med Advokatfirman Lindahl KB om cirka 1,1 Mkr. Under året har även beloppsmässigt mindre närstående transaktioner skett till bolag inom Backahill-koncernen om 0,5 Mkr, till bolag inom K-Fastigheter-koncernen om 0,1 Mkr, till Rögle BK om 0,2 Mkr samt till intresseorganisationen Fastighets- ägarna om 0,4 Mkr. Under fjärde kvartalet har Brinova frånträtt en byggrätt i Lund till K-Fastigheter till ett underliggande fastighetsvärde om 36 Mkr. Ovanstående transaktioner betraktas som närstående med hänsyn till att personer i Brinovas ledning eller styrelse finns representerade i ovan nämnda bolags styrelser eller på annat vis har inflytande i nämnda bolag. Tjänsterna har utförts på marknads- mässiga villkor. Till närstående såsom VD, koncernledning och styrelse har ersätt- ning lämnats på sedvanliga villkor i enlighet med beslut i styrelsens ersättningsutskott, se vidare information i not 11. NOT 34. Händelser efter balansdagen Brinova prioriterar tillväxt och likviditet och därför föreslår styrelsen till bolagsstämman att ingen utdelning lämnas för år 2024. Den 7 mars gavs godkännande från extra bolagsstämma i Brinova Fastigheter AB att emittera aktier kopplat till förvärvet från K-Fastig- heter. Tillträde av fastigheterna sker den 1 april 2025 NOT 35. Förslag till resultatdisposition Till årsstämmans förfogande står moderbolagets fria egna kapital. Brinova har som långsiktig målsättning att lämna utdelning till sina aktieägare, men prioriterar tillväxt och likviditet och därför föreslår styrelsen att ingen utdelning lämnas för 2024. Styrelsen föreslår att till förfogande stående vinstmedel disponeras enligt följande: Kr Överkursfond 1 361 719 572 Balanserat fritt eget kapital 344 199 378 Årets resultat 44 039 100 1 749 958 050 disponeras så att i ny räkning överförs 1 749 958 050 1 749 958 050 ===== SIDA 94 ===== BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 2024 94 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSEINLEDNING HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTER Påteckning Styrelsen och verkställande direktören intygar härmed att: • årsredovisningen har upprättats i enlighet med årsredovisningslagen samt RFR2 • årsredovisningen ger en rättvisande bild av företagets ställning och resultat samt • förvaltningsberättelsen ger en rättvisande översikt över utvecklingen av företagets verk- samhet, ställning och resultat samt beskriver väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som företaget står inför. Styrelsen och verkställande direktören intygar vidare att: • koncernredovisningen har upprättats i enlighet med de internationella redovisningsstandarder (IFRS) som avses i Europaparlamentets och rådets förordning (EG) nr 1606/2002 av den 19 juli 2002 om tillämpning av internationella redovisningsstandarder • koncernredovisningen ger en rättvisande bild av koncernens ställning och resultat, samt • förvaltningsberättelsen för koncernen ger en rättvisande översikt över utvecklingen av koncernens verksamhet, resultat och ställning samt beskriver väsentliga risker och osäker- hetsfaktorer som de företag som ingår i koncernen står inför. Helsingborg den 26 mars 2025 Erik Selin Lennart Mauritzson Anders Jarl Johan Tollgerdt Ordförande Styrelseledamot Styrelseledamot Styrelseledamot Johan Ericsson Anna Nordström Carlsson Per Johansson Styrelseledamot Styrelseledamot Verkställande direktör Vår revisionsberättelse har avgivits den 26 mars 2025 KPMG AB Finansiella rapporter Noter Påteckning Revisionsberättelse Camilla Alm Andersson Therese Johansson Auktoriserad revisor Auktoriserad revisor Huvudansvarig revisor ===== SIDA 95 ===== BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 2024 95 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSEINLEDNING HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTER Revisionsberättelse Till bolagsstämman i Brinova Fastigheter AB (publ), org. nr 556840-3918 RAPPORT OM ÅRSREDOVISNINGEN OCH KONCERNREDOVISNINGEN Uttalanden Vi har utfört en revision av årsredovisningen och koncernredovisningen för Brinova Fastigheter AB (publ) för år 2024. Bolagets årsredovisning och koncernredovisning ingår på sidorna 10–37 samt 56–94 i detta dokument. Enligt vår uppfattning har årsredovisningen upprättats i enlighet med årsredovisningslagen och ger en i alla väsentliga avseenden rättvisande bild av moderbolagets finansiella ställning per den 31 december 2024 och av dess finansiella resultat och kassaflöde för året enligt årsredovis- ningslagen. Koncernredovisningen har upprättats i enlighet med årsredovisningslagen och ger en i alla väsentliga avseenden rättvisande bild av kon- cernens finansiella ställning per den 31 december 2024 och av dess finansiella resultat och kassa- flöde för året enligt IFRS Redovisningsstandarder som de antagits av EU, och årsredovisningslagen. Förvaltningsberättelsen är förenlig med årsredovis- ningens och koncernredovisningens övriga delar. Vi tillstyrker därför att bolagsstämman fast- ställer resultaträkningen och balansräkningen för moderbolaget samt rapport över totalresultat och rapport över finansiell ställning för koncernen. Våra uttalanden i denna rapport om årsredovis- ningen och koncernredovisningen är förenliga med innehållet i den kompletterande rapport som har överlämnats till moderbolagets styrelse i enlighet med revisorsförordningens (537/2014) artikel 11. Grund för uttalanden Vi har utfört revisionen enligt International Stan- dards on Auditing (ISA) och god revisionssed i Sve- rige. Vårt ansvar enligt dessa standarder beskrivs närmare i avsnittet Revisorns ansvar. Vi är obero- ende i förhållande till moderbolaget och koncernen enligt god revisorssed i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt yrkesetiska ansvar enligt dessa krav. Detta innefattar att, baserat på vår bästa kunskap och övertygelse, inga förbjudna tjänster som avses i revisorsförordningens (537/2014) artikel 5.1 har tillhandahållits det granskade bolaget eller, i förekommande fall, dess moderföretag eller dess kontrollerade företag inom EU. Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckliga och ändamålsenliga som grund för våra uttalanden. Övriga upplysningar Revisionen av årsredovisningen och koncernre- dovisningen för år 2023 har utförts av en annan revisor som lämnat en revisionsberättelse daterad den 25 mars 2024 med omodifierade uttalanden i Rapport om årsredovisningen och koncernredo- visningen. Särskilt betydelsefulla områden Särskilt betydelsefulla områden för revisionen är de områden som enligt vår professionella bedöm- ning var de mest betydelsefulla för revisionen av årsredovisningen och koncernredovisningen för den aktuella perioden. Dessa områden behandla- des inom ramen för revisionen av, och i vårt ställ- ningstagande till, årsredovisningen och koncernre- dovisningen som helhet, men vi gör inga separata uttalanden om dessa områden. Värdering av förvaltningsfastigheter Se not 2 Väsentliga redovisningsprinciper på sidorna 65–67, not 3 Väsentliga uppskattningar och bedömningar och not 15 Förvaltningsfastig- heter på sidorna 80–84 i årsredovisningen och koncernredovisningen för detaljerade upplysningar och beskrivning av området. Beskrivning av området Förvaltningsfastigheter redovisas i koncernredo- visningen till verkligt värde. Det redovisade värdet uppgår till 8 539,8 Mkr per den 31 december 2024, vilket utgör ca 98 % av koncernens totala tillgångar. Koncernen genomför varje kvartal extern värde- ring av samtliga förvaltningsfastigheter. Under 2024 har 98 % av fastigheterna vid något tillfälle värderats externt. Varje kvartal jämförs den interna värderingen med de externa värderingarna. Givet förvaltningsfastigheternas väsentliga andel av koncernens totala tillgångar och det inslag av bedömningar och uppskattningar som ingår i värderingsprocessen utgör detta ett särskilt betydelsefullt område i vår revision. Risken är att det bokförda värdet på förvalt- ningsfastigheter kan vara över- eller underskattat och att varje justering av värdet direkt påverkar årets resultat. Hur området har beaktats i revisionen Vi har granskat och bedömt Brinovas rutiner för att ta fram indata till externa värderingar och att rutinerna är konsekvent tillämpade. Vi har övervägt om den tillämpade värderings- metodiken är rimlig genom att jämföra den med vår erfarenhet av hur andra fastighetsbolag och värderare arbetar och vilka antaganden som är normala vid värdering av jämförbara objekt. Vi har bedömt kompetensen och oberoendet hos de externa värderarna. Vi har haft möte med de externa värderaren i samband med årsbokslu- tet och gått igenom väsentliga antaganden. Vi har på stickprovsbasis testat ett urval av de upprättade fastighetsvärderingarna. Härvid har vi använt aktuella marknadsdata från externa källor, särskilt antaganden om direktavkastningskrav, diskonteringsräntor, hyresnivåer och vakanser. Vi har kontrollerat riktigheten i de upplysningar om förvaltningsfastigheterna som koncernen läm- nar i not 2, 3 och 15 i årsredovisningen, särskilt vad avser information kring bedömningar samt tillämpade nyckelantaganden. Annan information än årsredovisningen och koncernredovisningen Detta dokument innehåller även annan information än årsredovisningen och koncernredovisning- en och återfinns på sidorna 1–9, 38–54 samt 105–112. Den andra informationen består också av ersättningsrapporten som vi inhämtade före datumet för denna revisionsberättelse. Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för denna andra information. Vårt uttalande avseende årsredovisningen och koncernredovisningen omfattar inte denna infor- mation och vi gör inget uttalande med bestyrkande avseende denna andra information. I samband med vår revision av årsredovis- ningen och koncernredovisningen är det vårt ansvar att läsa den information som identifieras ovan och överväga om informationen i väsentlig utsträckning är oförenlig med årsredovisningen och koncernredovisningen. Vid denna genomgång beaktar vi även den kunskap vi i övrigt inhämtat under revisionen samt bedömer om informationen i övrigt verkar innehålla väsentliga felaktigheter. Om vi, baserat på det arbete som har utförts avseende denna information, drar slutsatsen att den andra informationen innehåller en väsentlig felaktighet, är vi skyldiga att rapportera detta. Vi har inget att rapportera i det avseendet. Styrelsens och verkställande direktörens ansvar Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för att årsredovisningen och koncernredovisningen upprättas och att de ger en rättvisande bild enligt årsredovisningslagen och, vad gäller koncernredovisningen, enligt IFRS Redovisningsstandarder som de antagits av EU. Styrelsen och verkställande direktören ansvarar även för den interna kontroll som de bedömer är nödvändig för att upprätta en årsredovisning och koncernredovisning som inte innehåller några väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag. Vid upprättandet av årsredovisningen och kon- cernredovisningen ansvarar styrelsen och verkstäl- lande direktören för bedömningen av bolagets och Finansiella rapporter Noter Påteckning Revisionsberättelse ===== SIDA 96 ===== BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 2024 96 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSEINLEDNING HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTER koncernens förmåga att fortsätta verksamheten. De upplyser, när så är tillämpligt, om förhållanden som kan påverka förmågan att fortsätta verksam- heten och att använda antagandet om fortsatt drift. Antagandet om fortsatt drift tillämpas dock inte om styrelsen och verkställande direktören avser att likvidera bolaget, upphöra med verksam- heten eller inte har något realistiskt alternativ till att göra något av detta. Revisorns ansvar Våra mål är att uppnå en rimlig grad av säkerhet om huruvida årsredovisningen och koncernre- dovisningen som helhet inte innehåller några väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag, och att lämna en revisionsberättelse som innehåller våra uttalan- den. Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men är ingen garanti för att en revision som utförs enligt ISA och god revisionssed i Sverige alltid kommer att upptäcka en väsentlig felaktighet om en sådan finns. Felaktigheter kan uppstå på grund av oegentligheter eller misstag och anses vara väsentliga om de enskilt eller tillsammans rimligen kan förväntas påverka de ekonomiska beslut som användare fattar med grund i årsredovisningen och koncernredovisningen. Som del av en revision enligt ISA använder vi professionellt omdöme och har en professionellt skeptisk inställning under hela revisionen. Dessut- om: • identifierar och bedömer vi riskerna för vä- sentliga felaktigheter i årsredovisningen och koncernredovisningen, vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag, utformar och utför granskningsåtgärder bland annat utifrån dessa risker och inhämtar revisionsbevis som är tillräckliga och ändamålsenliga för att utgöra en grund för våra uttalanden. Risken för att inte upptäcka en väsentlig felaktighet till följd av oegentligheter är högre än för en väsentlig felaktighet som beror på misstag, eftersom oegentligheter kan innefatta agerande i maskopi, förfalskning, avsiktliga utelämnan- den, felaktig information eller åsidosättande av intern kontroll. • skaffar vi oss en förståelse av den del av bolagets interna kontroll som har betydelse för vår revision för att utforma granskningsåtgärder som är lämpliga med hänsyn till omständighet- erna, men inte för att uttala oss om effektivite- ten i den interna kontrollen. • utvärderar vi lämpligheten i de redovisningsprin- ciper som används och rimligheten i styrelsens och verkställande direktörens uppskattningar i redovisningen och tillhörande upplysningar. • drar vi en slutsats om lämpligheten i att sty- relsen och verkställande direktören använder antagandet om fortsatt drift vid upprättandet av årsredovisningen och koncernredovisningen. Vi drar också en slutsats, med grund i de inhäm- tade revisionsbevisen, om huruvida det finns någon väsentlig osäkerhetsfaktor som avser sådana händelser eller förhållanden som kan leda till betydande tvivel om bolagets och kon- cernens förmåga att fortsätta verksamheten. Om vi drar slutsatsen att det finns en väsentlig osäkerhetsfaktor, måste vi i revisionsberättel- sen fästa uppmärksamheten på upplysningarna i årsredovisningen och koncernredovisningen om den väsentliga osäkerhetsfaktorn eller, om sådana upplysningar är otillräckliga, modifiera uttalandet om årsredovisningen och koncern- redovisningen. Våra slutsatser baseras på de revisionsbevis som inhämtas fram till datumet för revisionsberättelsen. Dock kan framtida händelser eller förhållanden göra att ett bolag och en koncern inte längre kan fortsätta verk- samheten. • utvärderar vi den övergripande presentationen, strukturen och innehållet i årsredovisningen och koncernredovisningen, däribland upplysningar- na, och om årsredovisningen och koncernredo- visningen återger de underliggande transaktio- nerna och händelserna på ett sätt som ger en rättvisande bild. • planerar och utför vi koncernrevisionen för att in- hämta tillräckliga och ändamålsenliga revisions- bevis avseende den finansiella informationen för företag eller affärsenheter inom koncernen som grund för att göra ett uttalande avseende koncernredovisningen. Vi ansvarar för styrning, övervakning och genomgång av det revisionsar- bete som utförts för koncernrevisionens syfte. Vi är ensamt ansvariga för våra uttalanden. Vi måste informera styrelsen om bland annat revi- sionens planerade omfattning och inriktning samt tidpunkten för den. Vi måste också informera om betydelsefulla iakttagelser under revisionen, däribland de eventuella betydande brister i den interna kontrollen som vi identifierat. Vi måste också förse styrelsen med ett uttalan- de om att vi har följt relevanta yrkesetiska krav av- seende oberoende, och ta upp alla relationer och andra förhållanden som rimligen kan påverka vårt oberoende, samt i tillämpliga fall åtgärder som har vidtagits för att eliminera hoten eller motåtgärder som har vidtagits. Av de områden som kommuniceras med styrel- sen fastställer vi vilka av dessa områden som varit de mest betydelsefulla för revisionen av årsre- dovisningen och koncernredovisningen, inklusive de viktigaste bedömda riskerna för väsentliga felaktigheter, och som därför utgör de för revision- en särskilt betydelsefulla områdena. Vi beskriver dessa områden i revisionsberättelsen såvida inte lagar eller andra författningar förhindrar upplysning om frågan. RAPPORT OM ANDRA KRAV ENLIGT LAGAR OCH ANDRA FÖRFATTNINGAR Revisorns granskning av förvaltning och förslag till disposition av bolagets vinst eller förlust Uttalanden Utöver vår revision av årsredovisningen och kon- cernredovisningen har vi även utfört en revision av styrelsens och verkställande direktörens förvalt- ning för Brinova Fastigheter AB (publ) för år 2024 samt av förslaget till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust. Vi tillstyrker att bolagsstämman disponerar vin- sten enligt förslaget i förvaltningsberättelsen och beviljar styrelsens ledamöter och verkställande direktören ansvarsfrihet för räkenskapsåret. Grund för uttalanden Vi har utfört revisionen enligt god revisionssed i Sverige. Vårt ansvar enligt denna beskrivs närma- re i avsnittet Revisorns ansvar. Vi är oberoende i förhållande till moderbolaget och koncernen enligt god revisorssed i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt yrkesetiska ansvar enligt dessa krav. Styrelsens och verkställande direktörens ansvar Det är styrelsen som har ansvaret för förslaget till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust. Vid förslag till utdelning innefattar detta bland annat en bedömning av om utdelningen är försvarlig med hänsyn till de krav som bolagets och koncernens verksamhetsart, omfattning och risker ställer på storleken av moderbolagets och koncernens egna kapital, konsolideringsbehov, likviditet och ställning i övrigt. Styrelsen ansvarar för bolagets organisation och förvaltningen av bolagets angelägenheter. Detta innefattar bland annat att fortlöpande bedöma bolagets och koncernens ekonomiska situation och att tillse att bolagets organisation är utformad så att bokföringen, medelsförvaltningen och bolagets ekonomiska angelägenheter i övrigt kontrolleras på ett betryggande sätt. Verkställande direktören ska sköta den löpande förvaltningen enligt styrelsens riktlinjer och anvis- ningar och bland annat vidta de åtgärder som är nödvändiga för att bolagets bokföring ska fullgöras i överensstämmelse med lag och för att medels- förvaltningen ska skötas på ett betryggande sätt. Revisorns ansvar Vårt mål beträffande revisionen av förvaltningen, och därmed vårt uttalande om ansvarsfrihet, är att inhämta revisionsbevis för att med en rimlig grad av säkerhet kunna bedöma om någon styrelse- ledamot eller verkställande direktören i något väsentligt avseende: • företagit någon åtgärd eller gjort sig skyldig till någon försummelse som kan föranleda ersätt- ningsskyldighet mot bolaget, eller • på något annat sätt handlat i strid med aktiebo- lagslagen, årsredovisningslagen eller bolagsord- ningen. Vårt mål beträffande revisionen av förslaget till dispositioner av bolagets vinst eller förlust, och därmed vårt uttalande om detta, är att med rimlig grad av säkerhet bedöma om förslaget är förenligt med aktiebolagslagen. Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men ingen garanti för att en revision som utförs enligt god revisionssed i Sverige alltid kommer att upptäcka åtgärder eller försummelser som kan Finansiella rapporter Noter Påteckning Revisionsberättelse ===== SIDA 97 ===== BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 2024 97 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSEINLEDNING HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTER föranleda ersättningsskyldighet mot bolaget, eller att ett förslag till dispositioner av bolagets vinst eller förlust inte är förenligt med aktiebolagslagen. Som en del av en revision enligt god revisions- sed i Sverige använder vi professionellt omdöme och har en professionellt skeptisk inställning un- der hela revisionen. Granskningen av förvaltningen och förslaget till dispositioner av bolagets vinst eller förlust grundar sig främst på revisionen av räkenskaperna. Vilka tillkommande gransknings- åtgärder som utförs baseras på vår professionella bedömning med utgångspunkt i risk och väsentlig- het. Det innebär att vi fokuserar granskningen på sådana åtgärder, områden och förhållanden som är väsentliga för verksamheten och där avsteg och överträdelser skulle ha särskild betydelse för bolagets situation. Vi går igenom och prövar fattade beslut, beslutsunderlag, vidtagna åtgärder och andra förhållanden som är relevanta för vårt uttalande om ansvarsfrihet. Som underlag för vårt uttalande om styrelsens förslag till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust har vi gran- skat om förslaget är förenligt med aktiebolagsla- gen. Revisorns granskning av Esef-rapporten Uttalande Utöver vår revision av årsredovisningen och kon- cernredovisningen har vi även utfört en granskning av att styrelsen och verkställande direktören har upprättat årsredovisningen och koncernredovis- ningen i ett format som möjliggör enhetlig elektro- nisk rapportering (Esef-rapporten) enligt 16 kap. 4 a § lagen (2007:528) om värdepappersmarkna- den för Brinova Fastigheter AB (publ) för år 2024. Vår granskning och vårt uttalande avser endast det lagstadgade kravet. Enligt vår uppfattning har Esef-rapporten upp- rättats i ett format som i allt väsentligt möjliggör enhetlig elektronisk rapportering. Grund för uttalande Vi har utfört granskningen enligt FARs rekommen- dation RevR 18 Revisorns granskning av Esef-rap- porten. Vårt ansvar enligt denna rekommendation beskrivs närmare i avsnittet Revisorns ansvar. Vi är oberoende i förhållande till Brinova Fastigheter AB (publ) enligt god revisorssed i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt yrkesetiska ansvar enligt dessa krav. Vi anser att de bevis vi har inhämtat är till- räckliga och ändamålsenliga som grund för vårt uttalande. Styrelsens och verkställande direktörens ansvar Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för att Esef-rapporten har upprättats i enlighet med 16 kap. 4 a § lagen (2007:528) om värdepappersmarknaden, och för att det finns en sådan intern kontroll som styrelsen och verkstäl- lande direktören bedömer är nödvändig för att upprätta Esef-rapporten utan väsentliga felaktig- heter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag. Revisorns ansvar Vår uppgift är att uttala oss med rimlig säkerhet om Esef-rapporten i allt väsentligt är upprättad i ett format som uppfyller kraven i 16 kap. 4 a § lagen (2007:528) om värdepappersmarknaden, på grundval av vår granskning. RevR 18 kräver att vi planerar och genomför våra granskningsåtgärder för att uppnå rimlig sä- kerhet att Esef-rapporten är upprättad i ett format som uppfyller dessa krav. Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men är ingen garanti för att en granskning som ut- förs enligt RevR 18 och god revisionssed i Sverige alltid kommer att upptäcka en väsentlig felaktighet om en sådan finns. Felaktigheter kan uppstå på grund av oegentligheter eller misstag och anses vara väsentliga om de enskilt eller tillsammans rimligen kan förväntas påverka de ekonomiska beslut som användare fattar med grund i Esef-rap- porten. Revisionsföretaget tillämpar International Stan- dard on Quality Management 1, som kräver att företaget utformar, implementerar och hanterar ett system för kvalitetsstyrning inklusive riktlinjer eller rutiner avseende efterlevnad av yrkesetiska krav, standarder för yrkesutövningen och tillämpliga krav i lagar och andra författningar. Granskningen innefattar att genom olika åtgärder inhämta bevis om Esef-rapporten har upprättats i ett format som möjliggör enhetlig elektronisk rapportering av årsredovisningen och koncern- redovisningen. Vi väljer vilka åtgärder som ska utföras, bland annat genom att bedöma riskerna för väsentliga felaktigheter i rapporteringen vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag. Vid denna riskbedömning beaktar vi de delar av den interna kontrollen som är relevanta för hur styrelsen och verkställande direktören tar fram underlaget i syfte att utforma granskningsåtgärder som är ändamålsenliga med hänsyn till omständig- heterna, men inte i syfte att göra ett uttalande om effektiviteten i den interna kontrollen. Granskning- en omfattar också en utvärdering av ändamålsen- ligheten och rimligheten i styrelsens och verkstäl- lande direktörens antaganden. Granskningsåtgärderna omfattar huvudsakligen validering av att Esef-rapporten upprättats i ett giltigt XHTML-format och en avstämning av att Esef-rapporten överensstämmer med den granska- de årsredovisningen och koncernredovisningen. Vidare omfattar granskningen även en bedöm- ning av huruvida koncernens resultat-, balans- och egetkapitalräkningar, kassaflödesanalys samt noter i Esef-rapporten har märkts med iXBRL i enlighet med vad som följer av Esef-förordningen. KPMG AB, Box 227, 201 22 , Malmö, utsågs till Brinova Fastigheter AB (publ)s revisor av bolags- stämman den 7 maj 2024. KPMG AB eller revi- sorer verksamma vid KPMG AB har varit bolagets revisor sedan 2024. Malmö den 26 mars 2025 KPMG AB Camilla Alm Andersson Auktoriserad revisor Huvudansvarig revisor Therese Johansson Auktoriserad revisor Finansiella rapporter Noter Påteckning Revisionsberättelse ===== SIDA 98 ===== BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 2024 98 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSEINLEDNING HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTER Bolagsstyrning Norden 9, Helsingborg ===== SIDA 99 ===== BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 2024 99 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSEINLEDNING HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTER Brinova är ett publikt svenskt aktiebolag, noterat på Nasdaq Stockholm Mid Cap i sektorn Real estate. De regelverk som tillämpas för styrning och kontroll av koncernen är i huvudsak bolagsordningen, aktie- bolagslagen, årsredovisningslagen, andra tillämpliga lagar och regler, Nasdaq Stockholms regelverk och rekommendationer för emittenter på den aktuella listan samt interna riktlinjer och policyer. Bolagsstyrningsrapport Brinovas styrelse och ledning strävar efter att Brinova ska leva upp till de krav som börsen, aktieägare och alla andra intressenter ställer på Brinova. Bolaget följer Svensk kod för bolagsstyrning. Avvikelser från koden Bolaget följer Svensk kod för bolagsstyrning med följande undantag: Bolaget har inte någon särskild funktion för internrevision. Styrelsen utvärderar årligen behovet av en sådan funktion och har bedömt att det löpande interna arbetet med intern kontroll som företrädesvis utförs av koncernledningen, utgör en tillräcklig granskningsfunktion med hänsyn till bolagets verksamhet och storlek. Bolagsstämmor Årsstämma Årsstämman är bolagets högsta beslutsfattande organ. Vid stämman ges samtliga aktieägare (se sidan 29 för Brinovas största aktieägare) möjlighet att utan begränsningar utöva det inflytande över bolaget som deras respektive aktieinnehav repre- senterar. Årsstämman utser styrelse och revisor samt fastställer principer för ersättning till styrel- se, revisor och koncernledning. Årsstämman fattar, i förekommande fall, bland annat också beslut om ändring av bolagsordning, utdelning och ändringar i aktiekapitalet. På årsstämman, som ska hållas inom sex månader efter räkenskapsårets utgång, ska också beslut om fastställelse av balans- och resultaträkningar, disposition av Brinovas vinst eller förlust samt om ansvarsfrihet för styrelse och VD fattas. Bolagsordningen innehåller inga särskilda bestämmelser om tillsättande och entledigande av styrelseledamöter eller om ändring av bolagsordningen. Årsstämma den 7 maj 2024 Efter att årsredovisningens balans- och resultat- räkningar fastställts, beslutade stämman att: • bevilja styrelseledamöterna och den verk- ställande direktören ansvarsfrihet. • att ingen utdelning ska utgå för räkenskapsåret 2023 och att till årsstämmans förfogande stående vinstmedel balanseras i ny räkning. • att godkänna styrelsens förslag avseende riktlin- jer för ersättning till ledande befattningshavare. • att antalet styrelseledamöter ska uppgå till sex utan styrelsesuppleanter. Till styrelseledamöter omvaldes Erik Selin, Johan Ericsson, Anders Jarl, Johan Tollgerdt, Lennart Mauritzson och Anna Nordström-Carlsson. Årsstämman omvalde Erik Selin till ordförande för styrelsen. • att styrelsearvode ska utgå med 140 000 kronor vardera till Johan Ericsson, Anders Jarl, Anna Nordström-Carlsson och Johan Tollgerdt. I arvodet ingår ersättning för eventuellt utskotts- arbete. Övriga styrelseledamöter ska inte erhålla något arvode. • att välja KPMG AB till ny revisor för tiden intill slutet av nästkommande årsstämma. • att godkänna styrelsens ersättningsrapport och anta styrelsens föreslagna riktlinjer för ersätt- ning till ledande befattningshavare. • att godkänna valberedningens förslag avseende principer för utseende av valberedning. • att, i enlighet med styrelsens förslag, bemyn- diga styrelsen att, vid ett eller flera tillfällen under tiden fram till nästa årsstämma, fatta beslut om nyemission av aktier av serie B om sammantaget högst 20 procent av aktiekapita- let. Styrelsen ska kunna besluta om emission av B-aktier med avvikelse från aktieägarnas företrädesrätt och/eller med bestämmelse om apport, kvittning eller annars med villkor. Valberedning Valberedningen förbereder och lämnar förslag på styrelse, styrelseordförande, styrelsearvoden, principer för utseende av valberedning, ordförande vid stämmor och i förekommande fall revisorer samt arvodering av revisorer. Brinovas årsstämma beslutade den 7 maj 2024 om principer för utseende av valberedning, vilka i huvudsak innebär att bolagets tre största aktieägare har rätt att utse en ledamot var till valberedningen. Valberedningens ledamöter samt de ägare de företräder ska i enlighet med beslutet offentliggöras så snart de har utsetts. I enlighet med beslutet har följande valberedning bildats 2024: Marcus Wallentin, utsedd av Backahill AB, Erik Selin, styrelsens ordförande utsedd av Fastig- hets AB Balder och Mats Nilsson, utsedd av ER-HO Förvaltning AB. A. Val B. Utvärdering och löpande rapporter C. Mål, strategi, policyer, instruktion D. Rapport, löpande utvärdering ÄGARE ÅRSSTÄMMAVALBEREDNING ERSÄTTNINGSUTSKOTT STYRELSE REVISIONSUTSKOTT AFFÄRSUTVECKLINGEKONOMI, FINANS, INFORMATION VD KONCERNLEDNING FÖRVALTNING REGION VÄST REGION ÖST Bromölla – Karlskrona – Kristianstad Eslöv – Helsingborg – Kävlinge – Landskrona – Lomma – Lund – Malmö – Skurup – Svedala – Trelleborg – Vellinge REVISOR Bolagsstyrningsrapport Styrelse Ledning Revisorns yttrande Ersättningsriktlinjer ===== SIDA 100 ===== BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 2024 100 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSEINLEDNING HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTER Valberedningens ordförande är Marcus Wallentin, medan styrelsens ordförande Erik Selin är sammankallande. De tre ägarrepresentanterna har tillsammans cirka 83 pro- cent av rösterna i Brinova per den 30 september 2024. Vid ägarförändring ska enligt beslut ny ägarrepresen- tant utses. Styrelsen Brinovas styrelse består av sex ledamöter och inga suppleanter enligt beslut på bolagets års- stämma den 7 maj 2024. Styrelsens övergripande uppgift är att, för ägarnas räkning, förvalta moderbolagets och koncernens angelägenheter på ett sådant sätt att ägarnas intresse av långsiktigt god kapital- avkastning tillgodoses på bästa möjliga sätt. Ledamöterna väljs årligen på årsstämman för tiden intill slutet av nästa årsstämma. Styrelsen bedriver sitt arbete enligt gällande föreskrifter i lag, regelverk, bolagsordning och arbetsordning. Styrelsen ska bestå av ledamöter, med för bolaget adekvat kompetens som kan stödja, följa och kontrollera verksamheten i bolaget. Mer information om styrelsens leda- möter finns i presentationen av styrelsen och koncernledningen på sidorna 102–103. Styrelsens arbete Styrelsens ordförande leder styrelsens arbete. Dessutom följer ordföranden koncernens utveck- ling löpande genom kontakter med VD i strate- giska frågor. Under 2024 hölls 8 protokollförda styrelsemöten, varav ett var konstituerande. Ledamöternas närvaro framgår av styrelse- presentationen på sidorna 102–103. Koncernens vice VD/CFO har under året varit styrelsens sekre- terare. På styrelsemötena har bolagets resultat- utveckling löpande följts upp. Liksom den finan- siella ställningen, värderingar av koncernens fastigheter och likviditeten. Styrelsen har också behandlat bolagets finansiering samt investerings- och avyttrings- beslut. Dessutom har marknadsfrågor, planer och strategier för koncernens utveckling behandlats. Brinovas dåvarande huvudansvariga revisor Stefan Svensson, Ernst & Young AB, var adjungerad vid styrelsemötet den 27 februari 2024 då rapporten för det fjärde kvartalet 2023 behandlades. Arbetsordning Styrelsen i Brinova arbetar efter en arbetsordning som behandlar arbetsfördelning och ekonomisk rapportering. Arbetsordningen är ett komplement till aktiebolagslagens bestämmelser och Brinovas bolagsordning. Den ses över varje år. Styrelsen utser VD och utvärderar också VD:s arbete. Styrelsen genomförde den 27:e februari 2024 en årlig utvärdering av VD:s prestationer. VD närvarar inte vid denna utvärdering. Styrelsen är också skyldig att fortlöpande följa upp och kontrollera Brinovas verksamhet. Det åligger därför styrelsen att se till att det finns fungerande rapporteringssystem. Systemen som utvärderats under året har visat sig tjäna sitt syfte väl. Löpande på styrelsemötena rapporteras Brinovas och koncernens ekonomiska och finansiella ställning, behandlas ärenden av investeringskaraktär och andra aktuella frågor. Årligen fastställer styrelsen också de över- gripande målen för koncernens verksamhet och beslutar om strategier för att nå målen. Även VD-instruktion samt interna policydokument revideras årligen. Utvärdering av styrelsen Varje år görs en utvärdering av styrelsens samman- sättning och funktion. Den genomförs som en enkät som går ut till alla styrelsens medlemmar. Resultatet av enkäten följs sedan upp i enskilda samtal med ledamöterna. Samtal som behandlar olika frågor om styrelsens uppgifter, arbetsformer och funktion. Men också den enskilda ledamotens roll och samverkan med övriga ledamöter. Dessutom dis- kuteras bolagets planer och de utmaningar som styrelsen ställs inför, i kombination med styrelse- ledamotens kompetens och engagemang. Resulta- tet diskuteras därefter också på ett styrelsemöte. Styrelsemötenas huvudsakliga innehåll 2024 2024-09-24 Godkännande av finansiellt avtal. 2024-11-07 Beslut om investeringar. Godkännande av rapport samt övrig ekonomisk rapporte- ring. Uppdatering av riskrapportering. 2024-12-10 Beslut om förvärv. 2024-03-25 Godkännande av årsredovisning, bolagsstyrningsrapport samt godkännande av kallelse till årsstämma och förslag till beslut. 2024-05-07 Konstituerande styrelsemöte. 2024-07-08 Beslut om investeringar och projektuppföljning. Godkännande av eko- nomisk redovisning. Årlig policyuppdatering. Genomgång och revidering av affärsplan. Fastställelse av kalendarium för 2025. Revisionsplanen godkändes. 2024-02-27 Beslut om investeringar och förvärv, uppföljning av projekt, godkännande av kommuniké och övrig ekonomisk redovisning, rapportering av revisionen för 2023, utvärdering av styrelse och VD, ersättning till ledande befatt- ningshavare, utvärdering av intern kontroll, beslut om utdelning. 2024-05-07 Godkännande av rapport, beslut om investeringar och förvärv, uppföljning av projekt, samt övrig ekonomisk rapportering. Bolagsstyrningsrapport Styrelse Ledning Revisorns yttrande Ersättningsriktlinjer ===== SIDA 101 ===== BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 2024 101 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSEINLEDNING HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTER Under 2024 var det på mötet den 27 februari. Utvärderingarna under åren har visat att Brinova har en väl sammansatt styrelse som fungerar väl. Styrelsens utskott Ersättningsutskott Brinovas styrelse har tillsatt ett ersättnings - utskott. Utskottet bereder frågor gällande ersätt- ning och andra anställningsvillkor för VD och vice VD. Ersättningar till övrig företagsledning beslutas av VD. Ersättningsutskottet består av Erik Selin och Lennart Mauritzson. Revisionsutskott Brinovas styrelse tillsatte våren 2017 ett revi - sionsutskott vars uppgift är att utöva tillsynen av koncernens rutiner för redovisning och finansiell rapportering, utveckla kontakten med koncer - nens revisor samt att utvärdera revisorns arbete. Revisionsutskottet utgörs av styrelsen och frågor behandlas på ordinarie styrelsemöten. Ledning VD leder med stöd av koncernledningen verk- samheten med utgångspunkt från av styrelsen upprättad och fastställd VD-instruktion. Denne ska även övervaka efterlevnaden av mål, policyer och strategiska planer som styrelsen fastställt, samt tillse att de vid behov underställs styrelsen för uppdatering eller över- syn. VD ska också säkerställa att styrelsens ledamöter löpande får information och rapporter om bolagets utveckling så att styrelsen kan fatta välgrundade beslut. Vidare ska VD också säkerställa att bolaget iakttar den informationsplikt som noteringsavtalet med Nasdaq Stockholm och tillämpliga lagar och regler påbjuder. Aktiemarknadsinformation Brinova lämnar snabb, samtidig, korrekt och tillförlitlig information till befintliga och potentiella aktieägare och andra intressenter. Bolaget lämnar pressreleaser, delårsrapporter kvartalsvis, en bokslutskommuniké samt årsredovisning för hela verksamhetsåret. Dessutom medverkar Brinova löpande på olika kapitalmarknadsmöten arrange- rade av banker och branschen. På Brinovas webb- plats www.brinova.se finns aktuell information om Brinova som exempelvis pressmeddelanden och finansiella rapporter som också kan beställas direkt av Brinova per telefon eller via mail. Kepler Chevreux bevakar Brinovas aktie. Revisor Revisorn rapporterar resultatet av sin granskning till aktieägarna genom revisionsberättelsen. Denna framläggs på årsstäm- man. Därutöver lämnar revisorn under året en detaljerad redo- görelse till Brinovas styrelse. Då förs också en diskussion om de iakttagelser som revisionen utmynnat i. Utöver revision har bolagets revisor även tillhandahållit tjänster inom områdena skatt och redovisning. Intern kontroll Styrelsen ansvarar, enligt den svenska aktie- bolagslagen och Svensk kod för bolagsstyrning, för den interna kontrollen. Denna bolagsstyrningsrapport har upprättats i enlighet med 6 kap § 6 årsredovisningslagen och är därmed avgränsad till intern kontroll och riskhantering avseende den finansiella rapporte- ringen. Basen för den interna kontrollen utgörs av den kontrollmiljö som styrelse och ledning verkar utifrån. Styrelsen har fastställt ett antal policyer och grundläggande riktlinjer av betydelse för arbetet med den interna kontrollen såsom finanspolicy, inköpspolicy, investeringspolicy samt kommunika- tions- och insiderpolicy. VD rapporterar regelbun- det till styrelsen utifrån fastställda rutiner och dokument. Brinovas interna kontrollstruktur bygger på en tydlig ansvars- och arbetsfördelning såväl mellan styrelse och VD som inom den operativa verksam- heten. Den operativa verksamheten innefattar bland annat verksamhetsstyrnings- och affärs- plansprocesser. Information kring riskhantering återfinns i förvaltningsberättelsen. Som exempel kan nämnas verktyg för uppfölj- ning av verksamheten, förberedelser inför köp och försäljningar av fastigheter/ bolag samt underlag för fastighetsvärderingar. Kontrollaktiviteter genom- förs på fastighetsnivå i form av löpande resultat- och investeringsuppföljningar, på övergripande nivå i form av till exempel resultatanalys på områdes- nivå, analys av nyckeltal och genomgångar av den legala koncernstrukturen. För att förebygga och upptäcka fel och avvi- kelser finns exempelvis system för attesträtter, avstämningar, godkännande och redovisning av affärstransaktioner, rapporteringsmallar, redo- visnings- och värderingsprinciper. Dessa system uppdateras kontinuerligt. Den interna informa- tionen och externa kommunikationen regleras på övergripande nivå av en kommunikations- och insiderpolicy. Den interna informationen sker genom regelbundet hållna informationsmöten som regleras i en mötespolicy samt via intranät. Bolagsstyrningsrapport Styrelse Ledning Revisorns yttrande Ersättningsriktlinjer ===== SIDA 102 ===== BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 2024 102 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSEINLEDNING HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTER Namn Erik Selin Lennart Mauritzson Anders Jarl Johan Tollgerdt Johan Ericsson Anna Nordström Carlsson Född 1967 1967 1956 1979 1951 1971 Befattning Styrelsens ordförande Ledamot Ledamot Ledamot Ledamot Ledamot Invald 2015 2020 2018 2018 2016 2021 Närvaro 6/8 8/8 7/8 8/8 8/8 8/8 Utbildning och erfarenheter Grundare av Fastighets AB Balder. Bred erfarenhet av fastighetsbranschen. Civilekonom samt utbildning inom juridik. Tidigare CFO på Thule Group (publ), CFO på Beijer Electronics AB (publ), Vice President Finance på Cardo AB. Civilingenjör. Jur kand. Johan ansvarar för Advokatfirman Lindahls fast- ighetsgrupp och har mångårig erfarenhet av fastighets- och entreprenadrättsliga fråge- ställningar. Civilekonom. Tidigare koncernchef Catella AB. Utbildning inom kommunika- tion och media, samt ekonomi. Huvudsaklig sysselsättning VD Fastighets AB Balder. VD och koncernchef på Backahill AB. Styrelseordförande i Wihlborgs Fastigheter AB. Advokat och delägare vid Advokatfirman Lindahl KB. Styrelsearbete i fastighets- branschen. CCO & Marketing Director på Malmö FF. Övriga befattningar Styrelseordförande Swedish Logistic Property AB, Norion Bank AB och K-fastigheter AB. Styrelseledamot Hedin Mobility Group AB (publ). Styrelseordförande i Catena AB, styrelseledamot i Fabege AB, Wihlborgs Fastigheter AB samt Rögle Marknads AB. Styrelseledamot i Platzer Fastigheter Holding AB och Malmö Cityfastigheter AB. Styrelseledamot i Advokatfir- man Lindahl i Malmö Aktiebo- lag, ZG Lighting Nordic AB, TLG Sweden Holdings AB, TANBA Förvaltning AB och Stiftelsen AF-Bostäder. Styrelseordförande i Nyfosa AB (publ), Fastighetsbolaget Emilshus AB (publ) samt Konstmässan Market AB, styrelseledamot i Torekov By AB, och AB Borudan Ett. Styrelseordförande i Navet Analytics AB, Media Evolution Southern Sweden AB, Media Evolution City i Malmö AB och Film i Skåne Aktiebolag. Egna och närståendes aktieinnehav 2024 7 400 000 A-aktier och 11 020 302 B-aktier genom Balder. 0 aktier. 2 000 aktier. 20 000 B-aktier. 10 000 B-aktier genom Castar Europe AB. 0 aktier. Beroende/ oberoende Oberoende av bolaget och närstående. Beroende av bolagets ägare. Oberoende av bolaget och närstående. Beroende av bolagets ägare. Oberoende av bolaget och närstående. Oberoende av bolagets ägare. Oberoende av bolaget och närstående. Oberoende av bolagets större ägare. Oberoende av bolaget och närstående. Oberoende av bolagets större ägare. Oberoende av bolaget och närstående. Oberoende av bolagets ägare. Styrelse Bolagsstyrningsrapport Styrelse Ledning Revisorns yttrande Ersättningsriktlinjer ===== SIDA 103 ===== BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 2024 103 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSEINLEDNING HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTER Koncernledning Företagsledning Namn Per Johansson Malin Rosén Stina Trimark Frida Carlsson Martin Wallin Caroline Holst Född 1960 1968 1967 1974 1972 1982 Befattning VD Vice VD och CFO Projekt- och fastighetschef Förvaltningschef Teknisk chef Ekonomichef Anställd sedan 2016 2015 2015 2020 2016 2017 Utbildning Gymnasieekonom Civilekonom Civilingenjör Väg & Vatten Civilingenjör, lantmäteri, LTH Högskoleingenjör fastighets- teknik Civilekonom Tidigare befattningar Verksam inom fastighets- branschen i Sverige under mer än 30 år. Regionchef Klövern AB samt VD Dagon AB och Tribona AB. Verksam inom fastighets- branschen i Sverige under mer än 25 år. Redovisnings- chef på tidigare Brinova AB och på Catena AB. Verksam i byggentreprenad- branschen sedan 1990 bl.a på Skanska AB och Peab AB samt 10 år i fastighets- branschen. Verksam inom fastighets- branschen under mer än 25 år. Fastighetchef på Wihlborgs Fastigheter AB och Klövern AB, Enhetschef och förvaltare på Dagon AB. Verksam inom fastighets- branschen under mer än 25 år. Regionchef Dagon AB, Enhetschef Klövern AB. Verksam inom revisions- och fastighetsbranschen närmre 20 år. Redovisningschef på Stendörren Fastigheter AB. Ekonomiansvarig Aberdeen Property Sweden AB. Revisor PricewaterhouseCoopers AB samt Ernst & Young AB. Övriga uppdrag Styrelseledamot i Fastighets- ägarna Syd, Bästa bostaden AB och styrelseordförande Landskrona Stadsutveckling. Inga övriga uppdrag. Styrelseledamot i fastig- hetsägarna Kristianstad och ordförande i Kristianstads damfotbollsförening. Styrelseledamot i Fastighets- ägarna Malmö och Kulla- gatans ekonomiska förening i Helsingborg. Styrelseledamot Fastighets- ägarna och Ciytfastighets- ägarna i Karlskrona. Inga övriga uppdrag. Egna och närståendes aktieinnehav 2024 20 340 B-aktier 15 000 B-aktier 7 500 B-aktier 17 187 B-aktier 246 597 B-aktier 11 115 B-aktier Bolagsstyrningsrapport Styrelse Ledning Revisorns yttrande Ersättningsriktlinjer ===== SIDA 104 ===== BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 2024 104 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSEINLEDNING HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTER Revisorns yttrande om bolagsstyrningsrapporten Till bolagsstämman i Brinova Fastigheter AB, org. nr 556840-3918 Uppdrag och ansvarsfördelning Det är styrelsen som har ansvaret för bolags- styrningsrapporten för år 2024 på sidorna 99–103 och för att den är upprättad i enlighet med årsredovisningslagen Granskningens inriktning och omfattning Vår granskning har skett enligt FARs rekom - mendation RevR 16 Revisorns granskning av bolagsstyrningsrapporten. Detta innebär att vår granskning av bolagsstyrningsrapporten har en annan inriktning och en väsentligt mindre omfatt- ning jämfört med den inriktning och omfattning som en revision enligt International Standards on Auditing och god revisionssed i Sverige har. Vi anser att denna granskning ger oss tillräcklig grund för våra uttalanden. Uttalande En bolagsstyrningsrapport har upprättats. Upp- lysningar i enlighet med 6 kap. 6 § andra stycket punkterna 2–6 årsredovisningslagen samt 7 kap. 31 § andra stycket samma lag är förenliga med årsredovisningen och koncernredovisningen samt är i överensstämmelse med årsredovisningslagen. Malmö den 26 mars 2025 KPMG AB Camilla Alm Andersson Auktoriserad revisor Huvudansvarig revisor Therese Johansson Auktoriserad revisor Rosmarinen 34, Helsingborg Bolagsstyrningsrapport Styrelse Ledning Revisorns yttrande Ersättningsriktlinjer ===== SIDA 105 ===== BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 2024 105 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSEINLEDNING HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTER STYRELSEN I BRINOVA FASTIGHETER AB (PUBL), ORG.NR 556840–3918 (”BOLAGET”) FÖRSLAG TILL BESLUT OM RIKTLINJER FÖR ERSÄTTNING TILL LEDANDE BEFATTNINGSHAVARE Styrelsen föreslår att årsstämman 2025 fast- ställer följande riktlinjer för bestämmande av ersättning och anställningsvillkor till verkställande direktören, styrelseledamöter och de personer som ingår i Bolagets koncernledning (”Ledande Befattningshavare”). Riktlinjerna ska tillämpas på ersättningar som avtalas och förändringar som görs i redan avtalade ersättningar efter det att riktlinjerna antagits av årsstämman 2025. Rikt- linjerna omfattar inte ersättningar som beslutas av bolagsstämman. Riktlinjernas främjande av Bolagets affärs- strategi, långsiktiga intressen och hållbarhet Bolagets övergripande målsättning med verksam- heten är att skapa en långsiktigt god värdetillväxt för aktieägarna. Detta ska ske genom att utveckla och förvalta hyresbostäder och samhällsfastighe- ter belägna på utvalda orter med goda kommu- nikationer, att verka lokalt nära sina samarbets- partners och hyresgäster genom egen närvaro på de orter där Bolaget är etablerat, samt genom att samverka med aktörer inom samhällssektorn. Hållbarhet är en central del i Bolagets affär där de prioriterade områdena är att bidra till en bättre miljö genom energieffektiva lösningar i fastigheter- na och att vara en ansvarstagande arbetsgivare som attraherar och utvecklar sina medarbetare. För ytterligare information om Bolagets affärsstra- tegi, långsiktiga intressen och hållbarhet hänvisas till Bolagets hemsida www.brinova.se. För att främja Bolagets affärsstrategi, långsikti- ga intressen och hållbarhet, och på så sätt skapa en långsiktigt god värdetillväxt för aktieägarna, ska Bolaget erbjuda konkurrenskraftig ersättning. Dessa riktlinjer möjliggör att Ledande Befattnings- havare kan erbjudas en konkurrenskraftig ersätt- ning. Formerna av ersättning m.m. Marknadsmässiga ersättningsnivåer och anställ- ningsvillkor är en förutsättning för att behålla och, vid behov, rekrytera personer till koncernledningen med den kompetens och erfarenhet som krävs. Den totala ersättningen ska baseras på faktorer så som befattning, prestation och individuell kvalifikation. Ersättningen får bestå av följande komponenter: fast lön, pensionsförmåner och an- dra förmåner. Bolagsstämman kan därutöver – och oberoende av dessa riktlinjer – besluta om exem- pelvis aktie- och aktiekursrelaterade ersättningar. Fast lön Ersättningen ska baseras på arbetsuppgifternas betydelse, krav på kompetens, erfarenhet och pre- station. Den fasta grundlönen ska anses motsvara en marknadsmässig kompensation för ett fullgott arbete. Den fasta grundlönen ska ses över årligen för att säkerställa att lönen är marknadsmässig och konkurrenskraftig. Rörlig lön Det utgår ingen rörlig ersättning till ledande befattningshavare. Pensionsförmåner Pensionsavsättningar kan göras för personer i koncernledningen motsvarande maximalt 35 pro- cent av fast årlig grundlön. Pensionsåldern är 65 år, men kan utökas. Personer i koncernledningen ska ha avgiftsbestämda pensionsplaner om inte personen omfattas av förmånsbestämd pension enligt tvingande kollektivavtalsbestämmelser. Andra förmåner Andra förmåner ska vara marknadsmässiga och bidra till att underlätta personens möjligheter att fullgöra sina arbetsuppgifter. Sådana förmåner kan utgå i form av exempelvis sjukvårdsförsäkring och bilförmån och får uppgå till maximalt 25 procent av fast årlig grundlön. Upphörande av anställning För verkställande direktören gäller, vid uppsägning från bolagets sida, en uppsägningstid om tolv månader. Något avgångsvederlag ska inte utgå. Vid uppsägning från verkställande direktörens sida är uppsägningstiden sex månader. Övriga ledande befattningshavare har, vid uppsägning från bola- gets sida, en uppsägningstid om tolv månader. Något avgångsvederlag utgår inte. Vid uppsägning från övriga ledande befattningshavares sida är uppsägningstiden sex månader. Lön och anställningsvillkor för anställda Vid framtagande av förslag till dessa ersättnings- riktlinjer har lön och anställningsvillkor för Bola- gets anställda beaktats genom att uppgifter om anställdas totalersättning, ersättningens kompo- nenter samt ersättningens ökning och ökningstakt över tid har utgjort en del av ersättningsutskottets och styrelsens beslutsunderlag vid utvärderingen av skäligheten av riktlinjerna och de begränsningar som följer av dessa. Beslutsprocessen för att fastställa, se över och genomföra riktlinjerna Styrelsen har inrättat ett ersättningsutskott med huvudsakliga uppgifter att bereda styrelsens beslut i frågor om ersättningsprinciper, ersätt- ningar och andra anställningsvillkor för personer i koncernledningen. Ersättningsutskottet ska således utarbeta förslag avseende riktlinjer för ersättning till styrelseledamöter och personer i koncernledningen, som styrelsen ska underställa årsstämman för beslut åtminstone vart fjärde år. Ersättningsutskottet ska vidare följa och utvärdera pågående och under året avslutade program för rörliga ersättningar till personer i koncernledning- en, samt följa och utvärdera tillämpningen av de riktlinjer för ersättningar till styrelseledamöter och koncernledningen som bolagsstämman beslutat om samt gällande ersättningsstrukturer och ersättningsnivåer i Bolaget. Styrelsens ordförande kan vara ordförande i utskottet. Övriga ledamöter ska vara oberoende i förhållande till Bolaget och koncernledningen. Om ersättningsutskottet anlitar extern uppdragstagare för sitt arbete ska utskottet försäkra sig om att ingen intressekonflikt föreligger i förhållande till andra uppdrag som denne kan ha för Bolaget eller koncernledningen. Verkställande direktörens och vice Verkställan- de direktörens ersättning bereds av ersättnings- utskottet och fastställs av styrelsen vid ordinarie styrelsemöte. Verkställande direktören deltar inte i detta beslut. Styrelsen uppdrar åt verkställande direktören att förhandla med övriga personer i koncernledningen i enlighet med dessa riktlinjer. Ersättningsutskottet godkänner på förslag från verkställande direktören ersättningsnivåer för övriga personer i koncernledningen. Om styrelseledamot utför arbete för Bolagets räkning, utöver styrelsearbetet, ska konsultarvode och annan ersättning för sådant arbete kunna utgå efter särskilt beslut av styrelsen. För styrelsearbete utgår ingen ersättning utöver det styrelsearvode som bolagsstämman beslutar om. Frångående av riktlinjerna Styrelsen har rätt att frångå ovanstående riktlinjer helt eller delvis om det i ett enskilt fall finns särskilda skäl som motiverar det. Som angivits ovan ingår det i ersättningsutskottets uppgifter att bereda styrelsens beslut i ersättningsfrågor, vilket innefattar beslut om avsteg från riktlinjerna. Avsteg får endast göras om det bedöms vara nödvändigt för att tillgodose Bolagets långsiktiga intressen och hållbarhet eller för att säkerställa Bolagets ekonomiska bärkraft. Om styrelsen gör avsteg från riktlinjerna för ersättning till styrelse- ledamöter och koncernledningen ska detta redovi- sas vid nästkommande årsstämma. Helsingborg i mars 2025 Brinova Fastigheter AB (publ) Styrelsen Bolagsstyrningsrapport Styrelse Ledning Revisorns yttrande Ersättningsriktlinjer ===== SIDA 106 ===== BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 2024 106 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSEINLEDNING HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTER Flerårsöversikt nyckeltal Nyckeltal 2024 2023 2022 2021 2020 Definitioner Syfte Fastighetsrelaterade Hyresintäkter, Mkr 545,4 513,4 463,8 399,0 311,4 Debiterade hyror jämte tillägg, såsom ersättning för värme och fastighetsskatt Åskådliggör koncernens intäkter från fastighetsuthyrning Driftsöverskott, Mkr 353,6 338,8 290,3 253,1 197,8 Hyresintäkter och övriga intäkter med avdrag för drifts- och underhållskostnader, fastighets- skatt och fastighetsadministration Ett relevant nyckeltal för att mäta förvaltningens lönsamhet före finansnetto och värdeförändringar Hyresvärde, Mkr 590,9 545,9 504,4 462,3 404,2 Utgående hyra på årsbasis med tillägg för bedömd marknadshyra för vakanta ytor Belyser koncernens intäktspotential Ekonomisk uthyrningsgrad, % 95,6 95,5 94,3 94,3 94,1 Kontrakterad årshyra för hyresavtal vilka löper vid periodens slut i procent av hyresvärde justerat för projektfastigheter Åskådliggör den ekonomiska nyttjandegraden av fastigheter Överskottsgrad, % 64,8 66,0 62,6 63,4 63,5 Driftsöverskott i procent av hyresintäkterna Ett relevant nyckeltal för att mäta förvaltningens lönsamhet före finansnetto och värdeförändringar Belåningsgrad netto, % 60,8 60,9 58,7 57,4 61,3 Skulder till kreditinstitut med avdrag för likvida medel i förhållande till fastigheternas värde vid periodens slut Belyser koncernens finansiella risk, beaktat med avdrag för likvida medel Belåningsgrad, % 61,2 62,4 60,8 58,3 63,2 Skulder till kreditinstitut i förhållande till fastigheternas värde vid periodens slut Belyser koncernens finansiella risk Uthyrbar yta, tkvm 352,3 345,5 347,8 328,2 304,8 Total yta som är tillgänglig för uthyrning. Belyser verksamhetens omfattning och intäktspotential Genomsnittligt direktavkastningskrav, % 5,3 5,3 4,9 4,7 4,9 Genomsnittligt direktavkastningskrav av koncernens samtliga fastigheter vid externt genomförda värderingar Åskådliggör antaganden i fastighets- portföljens redovisade marknadsvärde Finansiella Avkastning på eget kapital, % 1,6 -11,3 9,6 16,5 9,2 Periodens resultat i procent av ett genomsnittligt eget kapital Visar hur ägarnas kapital har förräntats under perioden Avkastning på totalt kapital, % 3,6 -0,8 3,3 7,6 5,3 Resultat före skatt med tillägg för finansiella kostnader i procent av en genomsnittlig balansomslutning Visar hur det totala kapitalet har förräntats under perioden Räntetäckningsgrad, ggr 1,9 1,8 2,5 3,0 3,1 Förvaltningsresultat med återläggning av finansiella poster i förhållande till finansiella poster Belyser koncernens finansiella risk Flerårsöversikt Nyckeltal Fastighetsförteckning Adresser ===== SIDA 107 ===== BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 2024 107 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSEINLEDNING HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTER Nyckeltal 2024 2023 2022 2021 2020 Definitioner Syfte Finansiella forts. Genomsnittlig ränta, % 3,3 3,6 3,1 1,8 1,8 Beräknad årsränta för skulder till kreditinstitut, baserat på aktuella låneavtal i förhållande till totala skulder till kreditinstitut Belyser koncernens ränterisk avseende räntebärande skulder Räntebindning, år 2,9 3,3 2,4 3,2 2,9 Viktad räntebindningstid för lån till kreditinstitut Belyser ränterisk för koncernens räntebärande skulder Kapitalbindning, år 1,3 1,7 2,2 1,3 1,7 Viktad kapitalbindningstid för lån till kreditinstitut Belyser (re-) finansieringsrisken för koncernens räntebärande skulder Soliditet, % 33,1 33,1 35,6 36,3 31,6 Eget kapital inklusive minoritetsintressen i procent av balansomslutningen Belyser koncernens finansiella stabilitet Förvaltningsresultat, Mkr 150,8 135,0 156,5 153,9 120,8 Resultat före skatt med återläggning av värdeförändringar Visar verksamhetens operativa resultat samt något förenklat kassaflöde från den löpande verksamheten exklusive betald skatt Resultat före skatt, Mkr 95,0 -387,0 387,9 514,5 209,6 Resultat före skatt enligt Rapport över totalresultat Åskådliggör resultat efter värdeförändringar Periodens resultat, Mkr -46,0 -337,7 289,7 399,8 160,5 Periodens resultat enligt Rapport över totalresultat Åskådliggör koncernens resultat för perioden Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar av rörelsekapital 154,5 134,2 154,6 152,4 121,6 Periodens kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar av rörelsekapital enligt Kassaflödesanalys Belyser förmåga att generera kassaflöde från den löpande verksamheten Balansomslutning, Mkr 8 671,5 8 535,9 8 889,0 7 875,1 6 254,5 Balansomslutning enligt Koncernens rapport över finansiell ställning i sammandrag Åskådliggör koncernens balansomslutning för perioden Aktierelaterade Eget kapital per aktie, kr 29,4 28,9 32,4 29,4 23,5 Eget kapital hänförligt till moderbolagets ägare i förhållande till antalet aktier vid periodens slut Beskriver respektive akties andel av det egna kapitalet Långsiktigt substansvärde, kr 32,9 31,6 34,1 32,3 26,1 Eget kapital med justering för uppskjutna skatter och verkligt värde på räntederivat i förhållande till antal utestående aktier vid periodens utgång Visar nettotillgångarnas långsiktiga värde utan omsättning av aktuell fastighetsportfölj Resultat per aktie, kr 0,5 -3,5 3,0 4,4 2,0 Periodens resultat hänförligt till moderbolagets ägare i förhållande till ett genomsnittligt antal utestående aktier Belyser resultat per aktie på ett för börsnoterade bolag enhetligt sätt Förvaltningsresultat per aktie, kr 1,5 1,4 1,6 1,7 1,5 Periodens förvaltningsresultat i förhållande till ett genomsnittligt antal utestående aktier Visar verksamhetens operativa resultat i relation till insatt kapital Antal utestående aktier, miljoner 97,7 97,7 97,7 97,4 84,4 Registrerat antal aktier per balansdagen Används för beräkning av balansnyckeltal Genomsnittligt antal utestående aktier, miljoner 97,7 97,7 97,6 90,7 79,1 Vägt genomsnitt av antalet utestående aktier under perioden Används för beräkning av resultatnyckeltal Flerårsöversikt Nyckeltal Fastighetsförteckning Adresser ===== SIDA 108 ===== BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 2024 108 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSEINLEDNING HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTER Härledning av nyckeltal Hän- visning 2024 2023 2022 2021 2020 Fastigheternas redovisade värde, Mkr Förvaltningsfastigheter, Mkr BR 8 539,8 8 271,2 8 431,7 7 697,6 6 048,1 Räntetäckningsgrad, ggr Förvaltningsresultat RR 150,8 135,0 156,5 153,9 120,8 Återläggning av finansiella poster, Mkr RR 176,5 176,4 107,0 77,2 57,2 Förvaltningsresultat efter återläggning av finansiella poster, Mkr 327,3 311,4 263,5 231,1 178,0 Räntetäckningsgrad, ggr 1,9 1,8 2,5 3,0 3,1 Avkastning på eget kapital, % Resultat efter skatt, Mkr RR 46,0 -337,7 289,7 399,8 160,5 Genomsnitt av IB och UB eget kapital, Mkr BR 2 847,0 2 992,4 3 010,4 2 419,4 1 743,6 Avkastning på eget kapital, % 1,6 -11,3 9,6 16,5 9,2 Soliditet, % Eget kapital, Mkr BR 2 870,4 2 823,5 3 161,2 2 859,6 1 979,1 Balansomslutning, Mkr BR 8 671,5 8 535,9 8 889,0 7 875,1 6 254,5 Soliditet, % 33,1 33,1 35,6 36,3 31,6 Belåningsgrad netto, % Skulder till kreditinstitut, Mkr BR 5 226,9 5 160,4 5 125,4 4 489,4 3 820,1 Likvida medel, Mkr BR -31,0 -125,9 -173,7 -69,8 -113,5 Förvaltningsfastigheter, Mkr BR 8 539,8 8 271,2 8 431,7 7 697,6 6 048,1 Belåningsgrad netto, % 60,8 60,9 58,7 57,4 61,3 Belåningsgrad, % Skulder till kreditinstitut, Mkr BR 5 226,9 5 160,4 5 125,1 4 489,4 3 820,1 Förvaltningsfastigheter, Mkr BR 8 539,8 8 271,2 8 431,7 7 697,6 6 048,1 Belåningsgrad, % 61,2 62,4 60,8 58,3 63,2 Hän- visning 2024 2023 2022 2021 2020 Avkastning på totalt kapital, % Resultat före skatt, Mkr RR 95,0 -387,0 387,9 514,5 209,6 Återläggning av finansiella poster, Mkr RR 176,5 176,4 107,0 77,2 57,2 Återläggning värdeförändringar derivat, Mkr RR 39,5 143,2 -218,3 -52,4 21,0 Genomsnitt av IB och UB balansomslutning, Mkr BR 8 603,7 8 712,5 8 382,1 7 064,8 5 382,0 Avkastning på totalt kapital, % 3,6 -0,8 3,3 7,6 5,3 Förvaltningsresultat per aktie, kr Förvaltningsresultat, Mkr RR 150,8 135,0 156,5 153,9 120,8 Genomsnittligt antal aktier under perioden, miljoner 97,7 97,7 97,6 90,7 79,1 Förvaltningsresultat per aktie, kr 1,54 1,38 1,60 1,70 1,53 Långsiktigt substansvärde per aktie, kr Eget kapital, Mkr BR 2 870,4 2 823,5 3 161,2 2 859,6 1 979,1 Uppskjuten skattefordran, Mkr BR 0,0 -13,2 -13,8 -10,1 -19,9 Verkligt värde räntederivat, Mkr BR -36,6 -76,1 -219,4 -1,1 51,3 Uppskjuten skatteskuld, Mkr BR 381,2 349,2 399,6 297,9 195,5 Långsiktigt substansvärde , Mkr 3 215,0 3 083,4 3 327,6 3 146,3 2 206,0 Antal utestående aktier vid årets utgång, st 97,7 97,7 97,7 97,4 84,4 Långsiktigt substansvärde per aktie, kr 32,9 31,6 34,1 32,3 26,1 Nedan redovisas härledning av de finansiella nyckeltalen som Brinova följer löpande och för vilka det finns fastslagna finansiella mål. Följande finansiella mål var fastslagna av styrelsen för perioden 2022–2024: • Tillväxt, målet är en fastighetsportfölj om 10 Mdkr före utgången av 2024. • Räntetäckningsgraden ska inte understiga 1,75 ggr. • Avkastningen på eget kapital ska uppgå till riskfri ränta plus 7 procent. • Soliditeten ska lägst vara 30 procent. Flerårsöversikt Nyckeltal Fastighetsförteckning Adresser ===== SIDA 109 ===== BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 2024 109 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSEINLEDNING HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTER Fastighetsförteckning Kvadratmeter Fastighet Bostadsyta Samhällsyta Kommersiell yta Projektyta Totalt Lugnet 9 1 627 3 575 126 0 5 328 S:a Bromölla 1 627 3 575 126 0 5 328 Bankmannen 14 785 0 0 0 785 Dannemannen 33 0 5 872 467 0 6 339 Dannemannen 36 0 0 0 0 0 Dannemannen 37 0 0 0 0 0 Färgaren 21 1 969 0 0 0 1 969 Garvaren 17 2 642 354 4 618 0 7 614 Gjutaren 15 0 3 020 0 0 3 020 Piggvaren 4 28 554 4 304 1 274 0 34 132 Sädesärlan 3 5 279 0 0 0 5 279 S:a Eslöv 39 229 13 550 6 359 0 59 138 Armborstet 8 0 830 0 0 830 Billesholms Gård 9:467 2 244 500 0 0 2 744 Fiskaren 27 242 2 297 2 087 0 4 626 Göta 1 0 1 800 2 114 0 3 914 Kvadraten 1 1 877 506 0 0 2 383 Magnus Stenbock 8 460 0 1 345 0 1 805 Nackstycket 8 0 0 0 0 0 Nackstycket 9 0 316 0 0 316 Norden 9 0 0 2 027 0 2 027 Rosmarinen 34 5 487 0 0 0 5 487 Sjollen 13 0 1 031 0 0 1 031 Tenoren 1 0 1 067 0 0 1 067 S:a Helsingborg 10 310 8 347 7 573 0 26 230 Alex 2 0 3 201 0 0 3 201 Hällbo 14 0 0 0 0 0 Hällbo 26 0 0 0 0 0 S:a Höör 0 3 201 0 0 3 201 Ankarcrona 4 1 357 0 0 0 1 357 Binga 9:237 790 139 0 0 929 Clerk 28 686 0 20 0 706 Dockan 10 0 0 3 244 0 3 244 Frimuraren 2 0 555 0 0 555 Gasverket 18 0 9 162 152 0 9 314 Hammarby 1:123 0 710 0 0 710 Hammaren 1 0 0 5 730 0 5 730 Jämjö 6:5 mfl. 1 566 0 0 0 1 566 Järnsaxa 1 0 443 0 0 443 Lindblad 24 365 538 7 615 0 8 518 Mjövik 2:36 672 0 0 0 672 Mjövik 2:47 1 144 0 0 0 1 144 Mjövik 2:76 285 550 353 0 1 188 Mo 1:64 336 0 0 0 336 Rödebyholm 1:42 2 216 341 0 0 2 557 Kvadratmeter Fastighet Bostadsyta Samhällsyta Kommersiell yta Projektyta Totalt Sheldon 4 502 0 632 0 1 134 Skeppsbron 2 0 0 400 0 400 Skeppsbron 4 0 0 1 940 0 1 940 Vakteln 8-11 587 0 72 0 659 Västra Nättraby 10:87 0 735 0 0 735 Östra Rödeby 3:1 1 158 0 0 440 1 598 S:a Karlskrona 11 664 13 173 20 158 440 45 435 Alkronan 3 0 0 2 050 0 2 050 Bajonetten 3 5 601 0 1 962 0 7 563 Bajonetten 5 2 253 0 43 0 2 296 Bajonetten 6 0 2 177 0 0 2 177 Bajonetten 7 0 0 0 0 0 Fältmarskalken 3 2 309 1 546 1 140 0 4 995 Getramsen 2 876 0 0 0 876 Hammar 9:198 3 573 0 0 0 3 573 Hans Kock 14 2 104 1 243 0 0 3 347 Hans Kock 9 1 417 0 262 0 1 679 Härlöv 50:157 0 0 0 0 0 Kamomillen 2 1 752 0 0 0 1 752 Kristianstad 3:86 0 0 150 0 150 Mats Lavesen 3 0 0 4 948 0 4 948 Näsby 35:42 0 0 530 0 530 Saxen 11 607 0 0 0 607 Sjöhem 10 0 1 370 1 797 0 3 167 Sjöhem 11 0 0 1 426 0 1 426 Sjöhem 2 0 4 501 6 271 0 10 772 Sjöhem 4 0 10 252 8 502 0 18 754 Sjöhem 8 0 0 816 0 816 Stinsen 9 0 0 456 0 456 Västerport 16-34 194 0 0 0 194 S:a Kristianstad 20 685 21 089 30 354 0 72 128 Barsebäck 42:53 0 2 398 0 0 2 398 Bäcken 9 1 048 0 0 0 1 048 Karaby 2:303 1 332 0 0 0 1 332 Trehörningen 15 2 899 540 25 0 3 464 S:a Kävlinge 5 278 2 938 25 0 8 241 Banér 1 507 0 405 0 912 Banér 11 612 0 192 0 804 Banér 8 1 050 0 0 0 1 050 Erik Dahlberg 1 370 0 591 0 961 Erik Dahlberg 13 430 0 513 0 943 Erik Dahlberg 14 1 429 0 1 344 0 2 773 Karl XV 17 514 430 2 568 0 3 512 Karl XV 18 0 7 875 4 610 0 12 485 Klas Klättermus 2 4 956 0 0 0 4 956 Flerårsöversikt Nyckeltal Fastighetsförteckning Adresser ===== SIDA 110 ===== BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 2024 110 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSEINLEDNING HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTER Gasverket 18, Karlskrona I centrala Karlskrona, på Trossö, ligger fastigheten Gasverket 18, som har namnet Brinova Arena. Fastigheten stod klar i maj 2019 och är en 9 000 kvm stor modern anläggning med flexibilitet för att kunna växla mellan olika parallella arrangemang inom event och idrottsevenemang. Hyreskontraktet löper till år 2044. Hållbarhet och teknik är centralt för fastigheten som är utrustad med Blekinges största takmonterade solcellsanläggning och försörjer hela arenan med energi samt leverans av överskottsenergi till det allmänna nätet. Flerårsöversikt Nyckeltal Fastighetsförteckning Adresser Kvadratmeter Fastighet Bostadsyta Samhällsyta Kommersiell yta Projektyta Totalt Köpmannen 13 1 217 0 301 0 1 518 Köpmannen 14 1 637 596 628 0 2 861 Köpmannen 2 659 0 280 0 939 Tigern 7 0 0 1 595 0 1 595 Östra Roten 21 6 817 1 746 2 422 0 10 985 S:a Landskrona 20 197 10 647 15 449 0 46 293 Bautastenen 4 1 516 0 0 0 1 516 Bjärred 30:16 956 435 0 298 1 689 Brågarp 6:883 1 336 0 0 0 1 336 Göingegeten 1 1 920 0 0 0 1 920 Lomma 27:133 1 764 0 0 0 1 764 Orkesterdiket 10 0 552 0 0 552 Sandryggen 1 0 0 0 5 263 5 263 Soldaten 14 0 549 0 0 549 Stanstorp 7:298 1 307 0 0 0 1 307 S:a Lund 8 798 1 536 0 5 561 15 895 Ask3 0 638 653 0 1 291 Brandvakten 3 0 580 0 0 580 Dekoratören 21 68 650 0 0 718 Flaggskepparen 3 0 1 281 0 0 1 281 Hjärup 4:306 2 006 0 0 0 2 006 Körmästaren 1 0 2 139 0 0 2 139 Nattskärran 7 1 918 0 0 0 1 918 Nattsländan 1 0 2 297 0 0 2 297 Oxievång 2, 3, 6 3 496 6 784 3 551 0 13 831 Oxievång 7 2 163 0 0 0 2 163 Slätthög 5 0 2 909 1 234 0 4 143 Sånekulla 16 0 2 235 0 0 2 235 Vannagården 2 0 741 0 0 741 Åkertisteln 1 0 336 0 0 336 Äggsvampen 1 0 1 525 0 0 1 525 Äggsvampen 3 0 828 0 0 828 Ögonstenen 2 0 4 354 0 0 4 354 S:a Malmö 9 651 27 297 5 437 0 42 386 Passaren 1 4 303 0 0 0 4 303 Pennan 1 570 0 0 0 570 Tell 13 1 193 0 67 0 1 260 S:a Skurup 6 065 0 67 0 6 132 Svedala Värby 44:565 0 1 645 722 0 2 367 Svedala Värby 61:586 0 3 039 0 0 3 039 Svedala Värby 61:587 0 0 0 0 0 Svedala Värby 61:589 5 849 527 338 0 6 714 Svedala Värby 61:590 2 144 0 274 0 2 418 S:a Svedala 7 993 5 211 1 334 0 14 538 Sadeln 2 486 2 280 0 0 2 766 S:a Trelleborg 486 2 280 0 0 2 766 Påfågeln 1 636 4 000 0 0 4 636 S:a Vellinge 636 4 000 0 0 4 636 Totalt BRINOVA 142 620 116 845 86 881 6 001 352 346 ===== SIDA 111 ===== BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 2024 111 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSEINLEDNING HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTER Följ Brinova året om Årsstämma Brinovas årsstämma kommer att hållas torsdagen den 7 maj 2025. Kalendarium Brinova lämnar delårsrapporter kvartalsvis, en bokslutskommuniké samt årsredovisning för hela verksamhetsåret. 2025-04-24 Delårsrapport januari–mars 2025-05-07 Årsstämma 2025 2025-07-11 Delårsrapport januari–juni 2025-10-24 Delårsrapport januari–september Delårsrapporter och årsredovisning skickas med post eller mail till dem som begärt detta och finns även på hemsidan. Kapitalmarknadsinformation Brinova strävar efter att ge en rättvisande bild av bolaget genom en kontinuerlig, omedelbar, korrekt och tillförlitlig information till befintliga och potentiella aktieägare och andra intres- senter. Informationsgivningen kännetecknas av öppenhet, samtidighet och likformighet i enlighet med gällande lagstiftning, Nasdaqs regelverk, Svensk kod för bolagsstyrning samt bolagets IR-policy. Brinova planerar in enskilda möten med investerare och banker. Bland annat presenterar Brinova traditionellt bolaget på kapitalmarknadsdagen i Båstad. Brinova deltar också i aktiespararträffar arrangerade av Aktiespararna. Analyshuset Kepler Chevreux har en aktiv bevakning av Brinova-aktien. Följ Brinova på webbplatsen På Brinovas webbplats www.brinova.se finns aktuell information om Brinovas fastigheter och verksamhet. Samt finansiell information, till exempel pressmeddelanden och finansiel- la rapporter. På webbplatsen kan bolagets intressenter också ladda ned finansiella publikationer från Brinova. Denna informa- tion kan även beställas direkt av Brinova per telefon eller via mail info@brinova.se. Här kan ni nå oss: Huvudkontor Brinova Fastigheter AB Stortorget 9 252 20 Helsingborg brinova.se info@brinova.se Förvaltningskontor Brinova – Eslöv Malmgatan 1 B 241 30 Eslöv Brinova – Helsingborg Stortorget 9 252 20 Helsingborg Brinova – Karlskrona Skeppsbrokajen 14 371 33 Karlskrona Brinova – Kristianstad Björkhemsvägen 15 C 291 54 Kristianstad Brinova – Landskrona Östergatan 29 261 34 Landskrona Brinova – Malmö Olsgårdsgatan 14 215 79 Malmö Flerårsöversikt Nyckeltal Fastighetsförteckning Adresser Pressreleaser 2024 i urval 2024-08-30 Brinova förvärvar samhällsfastighet i Malmö. 2024-11-07 Brinovas nya affärsplan 2025–2027. 2024-12-11 Brinova förvärvar fastigheter med ett överenskommet fastighetsvärde om 10,8 Mdkr från K-Fast Holding AB (publ). ===== SIDA 112 ===== Expansiv aktör inom hyresbostäder och samhällsfastigheter i södra Sverige Brinova utvecklar och förvaltar primärt bostäder och samhällsfastigheter belägna på utvalda orter med goda kommunikationer i södra Sverige. Verksamheten kännetecknas av långsiktighet, samverkan med aktörer inom samhällssektorn och inte minst en lokal egen engagerad förvaltning på de orter där bolaget valt att verka. Fastighetsbeståndet om cirka 352 000 kvm har ett marknadsvärde på 8,5 miljarder kronor. Värden skapas genom selektiva förvärv, effektiv fastighetsutveckling och en aktiv förvaltning. Ett starkt kassaflöde möjliggör en fortsatt tillväxt av bolaget. Brinovas B-aktie är noterad på Nasdaq Stockholm och handlas på Mid Cap-listan. Huvudkontoret finns i Helsingborg.