===== SIDA 1 ===== Samhällsviktiga och lönsamma fastigheter i södra Sverige 2025 Årsredovisning och Hållbarhetsrapport ===== SIDA 2 ===== FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 2025 2 INLEDNING HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTER Innehållsförteckning INLEDNING Brinova i korthet 4 Året i korthet 5 Vd har ordet 6 Marknadsöversikt 7–9 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE Affärsmodell, mål och strategier 11–13 Verksamheten 2025 14–17 Förvaltning 18–19 Projektutveckling 20–21 Hyresbostäder 22 Samhällsfastigheter 23 Kommersiella fastigheter 24 Fastighetsvärdering 25 Väsentliga händelser 26 Intjäningsförmåga 27 Räntebärande skulder 28–29 Aktie och ägare 30–31 Riskhantering 32–37 Vinstdisposition 38 HÅLLBARHETSRAPPORT Grundläggande information 40–45 Den framtida miljön 46–48 Det trygga samhället 49–51 Engagerade medarbetare 52–54 Lönsam och ansvarsfull verksamhet 55–56 Revisorns yttrande avseende den lagstadgade hållbarhetsrapporten 57 FINANSIELL INFORMATION Innehåll 59 Finansiella rapporter 60–65 Noter 66–96 Påteckning 97 Revisionsberättelse 98–100 Årsstämma Brinova Fastigheter ABs aktieägare hälsas välkomna till årsstämman som hålls den 7 maj 2026 klockan 15:00 på Elite Hotell Mollberg, Stortorget 18 i Helsingborg. Rätt att delta i stämman Aktieägare som vill delta i årsstämman ska vara upp- tagen som aktieägare i den av Euroclear Sweden ABs förda aktiebok tisdagen den 28 april 2026. Aktieägare kan även delta på stämman via ombud eller genom poströstning i enlighet med vad som anges i kallelsen. Anmälan till årsstämman ska göras senast torsdagen den 30 april 2026 via e-post till brinova@lindahl.se eller BOLAGSSTYRNING Bolagsstyrningsrapport 102–104 Styrelse och ledning 105–106 Revisorns yttrande om bolagsstyrningsrapporten 107 Styrelsens förslag om riktlinjer för ersättningar 108 ÖVERSIKTER Flerårsöversikt och definitioner 109–110 Härledning av nyckeltal 111 Fastighetsförteckning 112–114 Följ Brinova året runt 115 Reviderade avsnitt. Revisorns yttrande. per post till Brinova Fastigheter AB (publ), c/o Advokat- firman Lindahl KB, Pråmplatsen 4, 211 19 Malmö. Vid anmälan ska aktieägare uppge namn, person-/organisa- tionsnummer, adress, telefonnummer, eventuella biträden samt antal aktier. Ombud samt företrädare för juridiska personer ombeds att i god tid före bolagsstämman till Lindahl inge kopia av fullmakt, registreringsbevis och andra behörighetshandlingar. Fullmakten och registre - ringsbeviset får inte vara äldre än ett år per dagen för stämman, dock att fullmaktens giltighetstid får vara längst fem år från utfärdandet om detta särskilt anges. Brinova Fastigheter AB är ett svenskt publikt aktie- bolag. Bolaget är bildat och registrerat enligt svensk På omslaget: T4-området, Hässleholm Brinova är en betydande aktör i det expansiva och centrumnära T4-området, med en attraktiv mix av bostäder och kommersiella fastigheter i nära anslutning till natur och god infrastruktur. rätt med firmanamnet Brinova Fastigheter AB (publ) och organisationsnummer 556840-3918. Bolaget har sitt säte i Helsingborg, Sverige. Årsredovisningen är publicerad på bolagets webbplats www.brinova.se den 26 mars 2026. Tryckta exemplar skickas till aktieägare och andra intressenter efter beställning. Förvaltningsberättelsen omfattar sidorna 11–38. Den finansiella rapporteringen omfattar sidorna 59–97 och har upprättats i enlighet med IFRS. Alla värden uttrycks i Mkr om inte annat anges. Sifferupp- gifterna inom parentes avser 2024 om inget annat anges. Information om marknaden är baserad på Brinovas egen bedömning om ingen annan källa anges. Bedömningar baseras på bästa tillgängliga faktaunderlag vid årsredovis- ningens upprättande. Denna rapport innehåller framtids- inriktad information. Även om Brinovas ledning bedömer denna information som rimlig kan inga garantier lämnas för att dessa förväntningar kommer att visa sig korrekta. Följaktligen kan verkligt framtida utfall variera jämfört med vad som framgår i den framtidsinriktade informatio- nen beroende på bland annat förändrade förutsättningar avseende ekonomi, marknad och konkurrens, förändringar i lagkrav, andra politiska åtgärder och andra faktorer. För finansiella definitioner, se sidorna 109–110. ===== SIDA 3 ===== FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 2025 3 INLEDNING HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTER Det hållbara valet för hyresbostäder och samhällsfastigheter i södra Sverige Brinova äger, utvecklar och förvaltar hyresbostäder och samhällsfastigheter på orter i södra Sverige/Öresundsregionen. På dessa orter är Brinova en viktig aktör på bostadsmarknaden och för de offentliga beslutsfattarna. Affärsmodellen skapar stabila kassaflöden som investeras i fortsatt lönsam värdetillväxt vilket gör Brinova till en attraktiv placering. Bajonetten 3, Kristianstad Fastighet som omfattar tre huskroppar med totalt 94 hyreslägenheter i varierande storlekar samt en livsmedelsbutik. Centrumnära läge med stads- och regionbuss strax utanför och ett par minuters gångavstånd till tågstation. ===== SIDA 4 ===== FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 2025 4 INLEDNING HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTER Detta är Brinova – staden med det goda grannskapet 19 134 Fastighetsvärde, Mkr 942 Hyresintäkter, Mkr 645 Uthyrbar yta, tkvm 627 Driftsöverskott, Mkr 1 179 Hyresvärde, Mkr 94 Uthyrningsgrad, % BRINOVASTADEN Tillsammans bygger vi goda grannskap. Tillsammans bygger vi Brinova-staden! Brinova i korthet Året i korthet Vd har ordet Marknadsöversikt Brinova är en av södra Sveriges ledande samhällsbyggare med en portfölj av hyres- bostäder och samhällsfastigheter. Vi bidrar till att bygga trygga samhällen och möter upp de ökande behoven av prisvärda boenden och ändamålsenliga samhällsfastigheter i närheten av arbetstillfällen och stadskärnor. Våra olika fastigheter samverkar för att skapa trygga kvarter, bra miljöer och goda grann - skap. Som en stad i staden, Brinova-staden. • En tydlig tillväxtstrategi baserad på lönsamhet, med en del från egen projektutveckling och en del utifrån de förvärv som vi kan identifiera. • En attraktiv portfölj av fastigheter med fokus på hyresbostäder och samhällsfastigheter som genererar stabila kassaflöden i tillväxtorter. Väl positionerat för fortsatt lönsam tillväxt kring södra Sveriges större stadskärnor Brinova som en investering • Kvalitativ och effektiv förvaltning i egen regi som bidrar till kund- nöjdhet, lönsamhet och fortsatt värdetillväxt. • En stabil och positiv resultatutveck- ling som byggt upp ett långsiktigt hållbart substansvärde i bolaget. • En intjäningsförmåga som kan följa kostnadsutvecklingen i omvärlden då 36 procent av hyresintäkterna är KPI-indexerade och bostadshyror kompenseras på sikt för inflation. • En finansiering som känne- tecknas av traditionell bank- finansiering och är byggd på stabila och nära relationer med ett flertal etablerade nordiska banker. • Ett tydligt hållbarhetsfokus med ambitionen att vara en samhällsstödjande aktör. BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 20254 ===== SIDA 5 ===== FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 2025 5 INLEDNING HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTER Året i korthet Brinova i korthet Året i korthet Vd har ordet Marknadsöversikt Fastighetsportföljens utveckling Hyresintäkter Kassaflöde före förändring av rörelsekapital Långsiktigt substans- värde per aktie 0 7 14 21 28 35 Kr 2021 2022 2023 2024 2025 0 200 400 600 800 1 000 Mkr 2021 2022 2023 2024 2025 0 4 000 8 000 12 000 16 000 20 000 Mkr 2021 2022 2023 2024 2025 0 50 100 150 200 250 300 Mkr 2021 2022 2023 2024 2025 Året präglades av förvärvet av K-Fastigheter Syds fastighetsbestånd, vilket innebar ett viktigt steg i bolagets utveckling inom bostadssegmentet. Genom förvärvet samt utveckling av Brinovas initiala portfölj ökade hyresintäkter och driftsöverskott med 73 respektive 77 procent. Fokus har varit på integration av de tillkomna fastigheterna genom samordning av system, processer och organisation. Integrationsarbetet har till stora delar slutförts, men ett fortsatt arbete återstår för att realisera den fulla effekten av förvärvet. Den operativa utvecklingen har stärkts under året, med positiv nettouthyrning inom bostäder från augusti samt nyuthyrning inom lokaler om cirka 20 000 kvm. Projektet i Köpenhamn färdigställdes och är fullt uthyrt, medan projekten i Malmö och Helsingborg fortskrider enligt plan med inflyttning under 2026. Sammantaget går bolaget in i 2026 med en större och mer robust plattform. Läs mer om årets väsentliga händelser på sidan 26–27. Läs mer om Brinovas verksamhet, strategier, operativa och finansiella mål på sidorna 11–17. +73% Hyresintäkterna ökade med 73 procent +124% Fastighetsvärdet ökade med 124 procent +77% Driftsöverskottet ökade med 77 procent +1% Långsiktiga substans- värdet ökade med 1 procent +65% Förvaltningsresultatet ökade med 65 procent ===== SIDA 6 ===== FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 2025 6 INLEDNING HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTER Brinova i korthet Året i korthet Vd har ordet Marknadsöversikt Slutförd integration 2025, effektiviseringar och synergier 2026 Samtidigt ser vi tydliga tecken på stärkt operativ utveckling. Inom bostäder uppvisar vi positiv netto- uthyrning från augusti och framåt, där genomförda åtgärder inom uthyrning och aktivitetsstyrning börjar ge full effekt. På lokalsidan kan vi summera ett starkt år med nya avtal motsvarande cirka 20 000 kvm. Sammantaget går vi in i 2026 med en större och mer robust plattform – där nästa steg blir att fullt ut realisera synergierna, fortsätta effektivisera verksamheten och leverera på vår affärsplan. Fokus på uthyrningsgrad och effektiviseringar Med integrationen i huvudsak genomförd skiftar vi under 2026 fokus mot att fullt ut optimera vår löpande förvaltning och intjäning. Den viktigaste uppgiften blir, tillsammans med fortsatt effektiv projektutveckling, att öka vår uthyrningsgrad enligt vår affärsplan. Med ett större bestånd blir uthyrningen ännu viktigare – både för intjäningen och för vår långsiktiga stabilitet. Parallellt kommer vi att arbeta fokuserat med effektiviseringar och rationaliseringar inom drift och förvaltning där vi ser att synergier från för- värvet kan genereras genom både organisatorisk effektivitet och fortsatt integrering av fastighets- beståndet. Ett fortsatt systematiskt arbete med vår energi- förbrukning är ytterligare ett viktigt område som skapar förutsättningar för både lägre kostnader och stärkt hållbarhetsprofil, vilket är avgörande i ett långsiktigt ägarperspektiv. Effektiv projektutveckling, idag och imorgon Projektutveckling är en central del av vårt värde- skapande och en viktig komponent i den lång- siktiga portföljstrategin. Under året har vi färdig- ställt vårt danska projekt med 153 lägenheter, vilket är fullt uthyrt. Det bekräftar både efter- frågan och vår förmåga att genomföra projekt med kvalitet, tempo och kostnadskontroll. Våra pågående projekt i Malmö och Helsing- borg fortlöper enligt plan med inflyttning från september i år. Parallellt fortsätter arbetet med nya projektmöjligheter. Bland annat fortsätter vi att utveckla beståndet genom konvertering av mindre lönsamma kontors- ytor till moderna bostäder. Totalt har 2 500 kvm identifierats och projekteras i takt med att tidigare konverteringsprojekt färdigställs. Detta är ett resurseffektivt sätt att stärka portföljens långsiktiga avkastningsförmåga. Hyresgästen i centrum En stabil och långsiktig resultatutveckling förut- sätter hög kundnöjdhet och en förvaltning där hyresgästen står i fokus. Under 2025 genomförde vi en kundundersökning för våra lokalhyresgäster Vi summerar ett intensivt år där förvärvet av K-Fastigheter Syds fastighets - bestånd varit i centrum. Genom affären har vi tagit ett stort steg framåt och etablerat oss som en ledande aktör inom bostadssegmentet. Under året har vårt främsta fokus varit att integrera de fastigheter som tillkommit i affären – genom att föra samman system, processer och organisation. Det omfattande integrationsarbetet har krävt stort engagemang av hela bolaget och vi känner att vi nu i allt väsentligt har kommit i mål med detta. Det återstår dock ett fortsatt arbete att realisera den fulla effekten av årets förvärv. med fortsatt goda resultat, samtidigt som under- sökningen gav konkreta förbättringsinsikter som nu integreras i vårt utvecklingsarbete. Under 2026 genomför vi motsvarande undersökning bland bostadshyresgäster. För att stärka tillgänglighet och service har vi under året etablerat en central kundservice med utökade öppettider – det ska vara enkelt att kom- ma i kontakt med oss. Under 2026 tar vi ytterliga- re ett steg i vår digitalisering genom lanseringen av en ny hyresgästapp, som förbättrar kommunika- tion, informationsflöde, erbjudanden samt tillgång till dokumentation och serviceärenden. Vi fortsätter även att utveckla vårt arbete med social hållbarhet. Inom ramen för Brinova Kompis har vi genomfört uppskattade aktiviteter under året, bland annat läxläsning, ungdomsaktiviteter och stöd till lokalt föreningsliv. Detta bidrar till tryggare områden och stärker relationen mellan fastighetsägare och lokalsamhälle. Peter Ullmark utsedd till ny vd i Brinova Som tidigare kommunicerats har jag aviserat min pension och lämnar Brinova den sista juni. Peter Ullmark har utsetts till ny vd och kommer med sin erfarenhet och kompetens att bidra starkt till bolagets fortsatta utveckling. Peter är civilingenjör från LTH, med mångårig erfarenhet från ledande befattningar i fastighetsbranschen, bland annat som COO sedan 2020 för Victoria- hem AB samt tidigare inom Akelius, senast som Skandinavienchef. För egen del har det varit fantastiskt att få vara med på hela resan – från ett vitt papper till dagens position som en ledande aktör inom bostadsfastigheter. Under året har vi dessutom firat 10-årsjubileum, och kan med stolthet summe- ra en mycket stark utveckling. Vi går in i 2026 med en väsentligt större platt- form, tydliga prioriteringar och goda förutsättningar att leverera fortsatt stabil resultatutveckling. Med fullt fokus på uthyrning, effektiviseringar och realisering av synergier kommer vi också kunna synliggöra den positiva effekten av affären med K-Fastigheter – och därigenom fortsätta skapa långsiktigt värde för våra aktieägare. Per Johansson, vd Helsingborg, 26 mars 2026 ===== SIDA 7 ===== FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 2025 7 INLEDNING HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTER Marknadsöversikt Stabil global utveckling trots handelspolitisk osäkerhet Trots tilltagande osäkerhet kring handelspolitiken uppvisade världsekonomin en relativt god mot- ståndskraft under 2025. Den globala varuhandeln fortsatte att expandera, delvis till följd av att handelsflöden i ökad utsträckning styrdes om mellan ekonomier utanför USA. Den amerikanska ekonomin utvecklades stabilt samtidigt som inflationen successivt närmade sig centralbankens mål. Detta skapade utrymme för räntelättnader under årets andra hälft, samtidigt som arbetsmarknaden började visa tecken på av- mattning. I euroområdet föll inflationen tillbaka till nivåer nära målet, och BNP-tillväxten bedöms ha uppgått till omkring 1,0–1,5 procent för helåret. Även den svenska ekonomin visade under 2025 en tydlig förbättring jämfört med föregående år. Den fallande inflationen gav Riksbanken möjlighet att fortsätta sänka styrräntan, vilket bidrog till mer gynnsamma finansiella förutsättningar för både hushåll och företag. Den ekonomiska aktiviteten tilltog och BNP bedöms ha ökat med cirka 1,5–2,0 procent under året. Arbetslösheten låg kvar på relativt höga nivåer men sjönk något mot slutet av 2025. En stärkt sysselsättningsgrad och starkare hushållsfinanser bedöms successivt ge stöd åt konsumtionen och bidra till en gradvis konjunktur- förstärkning framåt. Svensk fastighetsmarknad Den svenska transaktionsmarknaden fortsatte att stärkas under 2025. Den totala transaktionsvo- lymen ökade med 17 procent jämfört med 2024 och uppgick till 164 miljarder kronor. Totalt genom- fördes 438 affärer under året, med en genomsnitt- lig transaktionsstorlek om 376 miljoner kronor. Trots uppgången låg den samlade volymen fortsatt under genomsnittet för perioden 2015–2024 om 192 miljarder kronor. Köparstrukturen förändrades något under året. Utländska investerare ökade sin närvaro och stod för cirka 32 procent av den totala förvärvsvolymen, vilket är den högsta andelen på tio år och tydligt över tioårssnittet om 21 procent. Utvecklingen tyder på en avtagande marknads- osäkerhet, vilket i kombination med förbättrade och mer förutsägbara finansieringsvillkor medförde ett ökat inflöde av både svenskt och utländskt kapital. Ett stärkt intresse för nyproducerade bostäder Under 2025 präglades bostadsmarknaden av en tydligare stabilisering och efterfrågan på hyres- bostäder i attraktiva lägen förblev hög. Utländska investerare ökade sin aktivitet i bostadssegmentet markant under året, med ett tydligt fokus på ny- produktion i expansiva regioner. Utvecklingen kan delvis kopplas till aviserade förändringar i regel- verket för presumtionshyror. De föreslagna juste- ringarna innebär att hyrorna i nyproduktion inte längre skulle vara låsta under presumtionstiden, utan i stället följa samma årliga hyresutveckling som det befintliga bostadsbeståndet. För fastighetsägare med en hög andel nypro- ducerade bostäder skapar detta bättre förutsätt- ningar att löpande justera hyresnivåerna utifrån kostnadsutveckling och marknadsläge. Samman- taget stärker detta den långsiktiga lönsamheten och bidrar till högre värden i fastighetsportföljerna. Produktionen av hyresbostäder ökade återigen under 2025. Enligt Boverkets prognos från decem- ber färdigställdes cirka 16 800 hyresrätter under året, motsvarande en ökning om cirka 8 procent jämfört med 2024. Utvecklingen drivs bland annat av ett minskat utbud på andrahandsmarknaden. I kombination med förbättrad hushållsekonomi och stabiliserade byggkostnader stärks förutsättningar- na för nyproduktionens konkurrenskraft framöver. Sammantaget framstår bostadssegmentet fortsatt som attraktivt ur ett investerarperspektiv, inte minst genom dess starka koppling till inflatio- nen jämfört med andra kommersiella fastighets- segment. Segmentet kännetecknas av stabila och förutsägbara kassaflöden som historiskt visat god motståndskraft även under svagare konjunktur. I takt med att inflationen dämpas och reallönerna återhämtas bedöms utrymmet för fortsatt hyres- tillväxt vara gott, utan att detta medför någon väsentlig ökning av vakansrisken. Skåne Bostadsmarknaden i Skåne präglas av en fortsatt hög underliggande efterfrågan, särskilt i tillväxtkommuner och större arbetsmarknadsnoder. Regionen uppvisar en stark befolkningstillväxt, där flera av Brinovas delmarknader haft en stadig ökning av invånarantalet under de senaste åren. Mellan 2020 och 2025 ökade befolkningen med omkring 3,6 procent i Brinovas skånska kommuner. Tillväxten har främst drivits av Skurup, Staffanstorp och Malmö. Samtidigt uppger endast 7 av de 19 kommunerna att det råder balans på bostadsmarknaden. I princip alla kommuner Brinova i korthet Året i korthet Vd har ordet Marknadsöversikt 0 90 180 270 360 450 0 7 14 21 28 35 Mdkr SEK % -19 -20 -21 -24 -25-23-22-18-17-16-15 Kontor Bostad Handel Logistik, lager och industri Samhällsfastigheter Övrigt (t.ex. hotell, mark) Internationella investerare, % Källa: Newsec Segmentfördelning transaktionsvolym Sverige Transaktioner >=40 Mkr Transaktionsåret i siffror Geografisk fördelning • Stockholm: 37 % • Regionstäder: 30 % • Resterande delar av Sverige: 15 % • Göteborg: 13 % • Malmö: 5 % Typ av investerare • Inhemska investerare: 68 % • Internationella investerare: 32 % Segmentfördelning • Logistik, Lager och Industri: 22 % • Bostäder: 28 % • Kontor: 15 % • Övrigt (t.ex. hotell, mark): 9 % • Samhällsfastigheter: 16 % • Handelsfastigheter: 11 % ===== SIDA 8 ===== FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 2025 8 INLEDNING HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTER rapporterar ett bostadsunderskott. Den demo- grafiska utvecklingen, i kombination med ett fortsatt begränsat bostadsutbud, indikerar ett strukturellt behov av fler hyresbostäder på både medellång och lång sikt. Samtidigt varierar de socioekonomiska för- utsättningarna inom regionen. Arbetslösheten minskade jämfört med föregående år i samtliga kommuner, med undantag för Lomma och Svedala där nivån var oförändrad. Arbetslösheten är fort- satt relativt hög i Malmö, Helsingborg, Landskrona och Bjuv, medan den är avsevärt lägre i flera min- dre kommuner såsom Lomma, Staffanstorp och Kävlinge. Den generellt nedåtgående arbetslös- heten är ett positivt tecken som stärker hushål- lens betalningsförmåga och bidrar till stabilare förutsättningar för efterfrågan på hyresrätter. Blekinge Kommunerna i Blekinge kännetecknas av en svagare demografisk utveckling jämfört med Skåne. Befolkningen har varit relativt oförändrad eller minskat något i vissa kommuner. Karlskrona noterade en marginell befolkningsminskning om cirka 0,8 procent mellan 2020 och 2025. Trots detta råder fortsatt underskott på bostäder i flera delar av länet, inklusive Karlskrona, vilket indikerar en underliggande efterfrågan på hyres- bostäder. Arbetslösheten i Karlskrona uppgår till cirka 5,9 procent, vilket är lägre än riket som helhet och indikerar relativt god betalningsförmåga bland hushållen i kommunen. Kronoberg Kronobergs län präglas av en god bostadsförsörj- ning, där majoriteten av kommunerna bedömer att det råder ett överskott på bostäder och övriga upplever balans på marknaden. I kommunerna där Brinova är verksam, Växjö och Älmhult, bedömer kommunerna att utbudet av bostäder för närva- rande överstiger efterfrågan, vilket i huvudsak är en följd av ett omfattande tillskott av nya bostäder under de senaste åren. I Växjö har produktionen av hyresrätter varit omfattande under de senaste åren, med en tydlig koncentration av färdigställda bostäder under 2023. När ett stort antal nya lägenheter tillförs mark- naden under en begränsad tidsperiod uppstår naturligt en fördröjning innan utbudet absorberas. Samtidigt bedömer kommunen att det fortsatt finns ett strukturellt behov av större bostäder samt prisvärda hyresrätter för hus- håll som inte har möjlighet att köpa bostad, vilket visar att den underliggande efterfrågan är god. Växjö uppvisar dessutom en stabil befolkningstillväxt i kombination med en relativt låg och sjunkande arbets- löshet, faktorer som långsiktigt stärker efterfrågan och betalningsförmågan på hyresrätter. Älmhult, som är en mindre kommun, har under senare tid haft en något minskande befolkning, men kännetecknas av en fortsatt stark arbetsmarknad med relativt låg arbets- löshet. Kommunen har även ett tydligt pendlingsutbyte med Växjö, vilket bidrar till stabilitet i efterfrågan på bostäder och förstärker regionens samlade attraktivitet. Hässleholm Karlskrona Bromölla Älmhult Växjö Höganäs Helsing- borg Bjuv Höör Lands- krona Kävlinge Eslöv Staffans- torp Lund Malmö Svedala Trelleborg Skurup Kristianstad Vellinge Lomma Karlshamn Sölves- borg Olofström RonnebyÖstra Göinge Osby Tingsryd Lessebo Uppvidinge Alvesta Markaryd Ljungby Örkel- ljunga Perstorp Åstorp Klippan Burlöv Ängelholm Båstad Svalöv Hörby Sjöbo Tomelilla Simrishamn Ystad Översikt bostadsbalans Skåne, Blekinge och Kronobergs läns kommuner Kommuner med överskott Kommuner i balans Kommuner med underskott Brinova i korthet Året i korthet Vd har ordet Marknadsöversikt ===== SIDA 9 ===== FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 2025 9 INLEDNING HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTER Brinovas delmarknader i sammandrag Folkmängd 20251) Befolknings- utveckling 2020–2025 2), % Arbetslöshet 2025**, % Skåne län Bjuv 16 033 2,21 10,8 (-0,1) Bromölla 12 508 -1,94 9,9 (-1,0) Eslöv 35 113 3,01 8,0 (-0,1) Helsingborg 152 851 2,38 10,9 (-0,9) Hässleholm 51 914 -0,23 8,9 (-1,0) Höganäs 28 477 5,00 5,6 (-0,6) Höör 17 664 5,11 5,2 (-0,7) Kristianstad 85 908 -0,37 9,2 (-0,8) Kävlinge 32 582 1,68 5,5 (-0,1) Landskrona 47 608 2,78 10,8 (-0,9) Lomma 24 665 -0,90 4,0 (0,1) Lund 132 542 5,08 6,1 (-0,2) Malmö 368 006 5,77 12,0 (-0,7) Osby 12 876 -2,37 7,9 (-0,7) Skurup 17 139 6,77 6,7 (-0,5) Staffanstorp 27 465 6,11 5,1 (-0,5) Svedala 23 708 4,60 5,5 (0,0) Trelleborg 47 373 3,28 7,8 (-0,5) Vellinge 37 831 2,61 4,3 (0,3) Kronobergs län Växjö 99 019 4,42 6,9 (-0,9) Älmhult 17 612 -1,44 6,6 (0,0) Blekinge län Karlskrona 66 058 -0,79 5,9 (-0,1) 1) Befolkningen i november 2025. 2) Månadsvis, december 2025. Siffra inom parentes anger förändring från samma månad föregående år. Källa: SCB, Arbetsförmedlingen bearbetad av Newsec. Brinova i korthet Året i korthet Vd har ordet Marknadsöversikt Passaren 1 , Skurup Fastighet med 57 hyreslägenheter, 1–5 RoK beläget i centrala Skurup. Samhällsfastigheter Transaktionsaktiviteten inom samhällsfastigheter ökade markant under året och svarade för 16 procent av den totala transaktionsvolymen. Jämfört med föregående år mer än fördubblades volymen, vilket i första hand speglar att fler aktörer återinträtt på marknaden snarare än en bredare investerarbas. En enskild affär hade stor påverkan på segmen- tets transaktionsvolym: Public Property Invests förvärv av en större portfölj från Samhällsbygg- nadsbolaget i Norden. Transaktionen stod för 55 procent av årets totala volym inom segmentet. Exklusive denna affär var aktiviteten betydligt lägre och koncentrerad till fastigheter inom rättsväsen- det samt vård och omsorg, medan utbildningsfast- igheter utgjorde en mer begränsad del av volymen. Fokuseringen på rättsväsende samt vård- och omsorgsfastigheter kan i stor utsträckning förkla- ras av underliggande demografiska och samhälls- ekonomiska faktorer. En åldrande befolkning driver ett långsiktigt behov av äldreomsorg, vårdboenden och tillhörande infrastruktur, vilket skapar stabil efterfrågan och relativt förutsägbara hyresintäkter. Parallellt har hög och på många håll ökande brottslighet genererat ett strukturellt investerings- behov inom rättsväsendet, inklusive kriminalvård, domstolar och polisfastigheter. I dessa fall är staten ofta hyresgäst, med långa avtal och hög kreditvärdighet. Sammantaget framstår samhällsfastigheter fortsatt som ett attraktivt investeringssegment, understött av stabila kassaflöden och ett starkt intresse från både svenska och internationella investerare. På längre sikt väntas efterfrågan fort- sätta att drivas av strukturella behov inom bland annat vård, utbildning, försvar och rättsväsende, vilket ytterligare stärker segmentets långsiktiga attraktivitet. ===== SIDA 10 ===== Förvaltningsberättelse Styrelsen och verkställande direktören för Brinova Fastigheter AB (publ) (”Brinova” eller ”Bolaget”), med organisationsnummer 556840-3918, med säte i Helsingborg, Sverige, avger härmed redo visning för koncernen och moderbolaget för verksamhetsåret 2025. Årsredovisningen och koncernredovisningen är i miljoner kronor. Numeriska uppgifter inom parentes avser föregående räkenskapsår. Magasinet 4, Hässleholm ===== SIDA 11 ===== BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 2025 11 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSEINLEDNING HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTER En värdeskapande affärsmodell som bygger på långsiktighet, samverkan och helhetsansvar Brinova har en tydlig vision om att bedriva hållbart fastighetsägande och projekt- utveckling av hyresbostäder och samhällsfastigheter i södra Sverige/Öresunds- regionen. Genom detta skapas starka kassaflöden som kan användas för att utveckla verksamheten. Verksamheten kännetecknas av långsiktighet och samverkan med aktörer inom samhällssektorn samt en egen effektiv förvalt- ning och projektutveckling. Den fokuserade fastighetsportföljen ger goda förutsättningar för en bättre direktavkastning och starka kassaflöden. Affärsmodell, mål och strategier Verksamheten Förvaltning Projektutveckling Fastighetskategori Fastighetsvärdering Väsentliga händelser Räntebärande skulder Aktie och ägare Riskhantering Vinstdisposition Styrelsen och ledningen styr verksamheten utifrån finansiella mål som primärt fokuserar på en lönsam tillväxt kombinerat med finansiell stabilitet. För att nå dessa mål har strategier utarbetats som sedan följs upp genom ett antal interna operativa mål. Ny reviderad affärsplan för perioden 2025–2027 antogs i juli 2025 efter genomfört förvärv av fast - igheter från K-Fastigheter. Den är kommunicerad och förankrad hos medarbetare, styrelse och viktiga aktörer i vår marknad och har sin utgångspunkt i Brinovas vision, affärsidé och ramverk för hållbarhet. Brinovas vision Brinovas vision är att vara den lönsammaste fastig- hetsaktören inom bostäder och samhällsfastigheter. Brinova ska vara känt för hållbara och trygga boen- den och lokaler där kunden står i centrum. Genom långsiktig strategi och egen förvaltning nära våra hus och hyresgäster skapar Brinova värde för kunder, ägare och samhället. Affärsidén Brinovas verksamhet präglas av tre grund- begrepp som utgör grunden för vårt sätt att arbeta och göra affärer: Vi tror på långsiktighet Därför gör vi en noggrann analys innan vi satsar på en ny tillväxtort och strävar efter långa kundrelationer. Vi tror på samverkan Som en aktiv partner och med kunnig personal på plats är vi med och utvecklar utvalda platser där vi etablerar oss. Vi tror på helhetsansvar Vi skapar värden åt alla våra intressenter genom att ta ansvar för hela affärskedjan; förvärv – utveckling – förvaltning. En värdeskapande modell med hyresgästen i centrum Vi verkar lokalt nära våra samarbetspartners och hyresgäster genom egen närvaro på de orter där Brinova är etablerat. På så sätt kan de som bor i Brinovas hus erbjudas ett attraktivt boende och de som hyr lokaler kan erbjudas attraktiva lösningar. Samtidigt som vi kan vårda och förbättra våra rela- tioner med lokala beslutsfattare och bistå dem i den regionala utvecklingen. Värden skapas genom selektiva förvärv, effektiv projektutveckling och en aktiv förvaltning nära hyresgästerna med en snabb och tillgänglig service. Med egen närvaro ges Brinova också möjligheter att förvärva attraktiva fastigheter. Närheten till beslutsfattarna gör att vi kan identi- fiera projektmöjligheter och styra våra investeringar till fastighetsutveckling där efterfrågan är stor. En aktiv förvaltning gör det också möjligt att pro- aktivt underhålla och utveckla fastighetsbeståndet. ===== SIDA 12 ===== BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 2025 12 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSEINLEDNING HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTER Hässleholm Karlskrona Bromölla Älmhult Växjö Höganäs Helsing- borg Bjuv Höör Lands- krona Köpen- hamn Kävlinge Eslöv Staffanstorp Lund Malmö Svedala Trelleborg Skurup Kristianstad Vellinge Lomma Karlshamn Sölves- borg Olofström RonnebyÖstra Göinge Osby Tingsryd Lessebo Emmaboda Torsås Kalmar Nybro Högsby Mönsterås Oskarshamn Vimmerby Kinda Åtvidaberg Linköping Västervik HultsfredVetlandaSävsjö Värnamo Vaggeryd Gnosjö Gislaved Falkenberg Varberg Svenljunga Tranemo Ulricehamn Borås Härryda Mölndal Göteborg Bollebygd Kungsbacka Mark Jönköping Mullsjö Habo Nässjö Aneby Ydre Boxholm Mjölby Ödeshög Tranås Eksjö Borg- holm Mörby- långa Uppvidinge Alvesta Markaryd Laholm Halmstad Ljungby Hylte Örkel- ljunga Perstorp Åstorp Klippan Burlöv Ängelholm Båstad Svalöv Hörby Sjöbo Tomelilla Simrishamn Ystad En växande fastighetsportfölj med hyresbostäder och samhällsfastigheter Brinova har haft en lönsam tillväxt genom förvärv och projektutveckling. Fastighetsportföljen har vuxit från 8,5 miljarder till 19,1 på ett år. Det har genererat ett långsik- tigt substansvärde om 33,18 kronor per aktie. Vi har på balansdagen 241 fastigheter om totalt cirka 644,5 tkvm uthyrbar yta. I det ingår 6 702 hyreslägenheter som är färdiga eller som håller på att färdigställas. Brinova fokuserar på hyresbostäder och samhällsfastig- heter samt kompletterande Projekt/Teknik Region väst Ekonomi/Finans/HR/IT/ IR/Hållbarhet/Marknad Region öst Vd Förvaltning Ett nyare fastighetsbestånd skapar värde En del av vår historiska tillväxt har bestått av lön- sam egen projektutveckling vilket innebär att en relativt stor del av vår portfölj är nyare, energieffek- tiva och kvalitativa byggnader. Av Brinovas bostads- fastigheter är cirka 73 procent yngre än 10 år. Kompetent och erfaren organisation Vår organisation präglas av korta och tydliga beslutsvägar med decentraliserat ansvar där beslut fattas nära samarbetspartners och hyres- gäster. Verksamheten bedrivs primärt i Brinovas förvaltningsorganisation som består av två regioner där arbetet inom förvaltningsorganisationen utveck- las. Verksamheten stöds av koncerngemensamma funktioner för ekonomi, finansiering, transaktioner, IT , kommunikation, hållbarhet, marknad, projekt, teknik samt HR. Hållbarhet och ansvarsfull verksamhet är viktiga delar i vårt erbjudande För de grundläggande strategierna och aktivite- terna i affärsplanen har vi utgått från fyra cen- trala begrepp som alla har underliggande mål, strategier och aktiviteter: Det trygga samhället, En lönsam och ansvarsfull verksamhet, Den framtida miljön och Effektiv förvaltning med engagerade medarbetare. Våra tre kärnvärden kommer att genomsyra vårt sätt att arbeta i allt som vi företar oss. Som arbetsgivare, som samhällsaktör och som affärspartner gentemot hyresgäster, leverantö- rer, banker och andra aktörer visar vi att vi lever efter våra kärnvärden: Engagerade Pålitliga Ansvarstagande Affärsmodell, mål och strategier Verksamheten Förvaltning Projektutveckling Fastighetskategori Fastighetsvärdering Väsentliga händelser Räntebärande skulder Aktie och ägare Riskhantering Vinstdisposition Brinovas hållbarhetsarbete, långsiktiga perspektiv och samhällsengagemang är en integrerad del i verksamheten och ses som förutsättningar för framtida värdeskapande. Det systematiska arbetet med hållbarhet är också en viktig konkurrensfördel i arbetet med att söka markanvisningar och i samverkan med kommuner kring utvecklingen av samhällsfast- igheter och trygga och levande boendemiljöer. Brinovas ramverk för hållbarhet är baserat på FN:s 17 hållbarhetsmål under Agenda 2030 och fokuserat på de ekonomiska-, sociala- och miljöfrågor som är mest relevanta för Brinova och där vår verksamhet direkt eller indirekt bidrar. Läs mer i hållbarhetsrapporten på sidorna 40–56. fastigheter som bidrar till att öka attraktiviteten för hyresgästerna. Attraktiva hyresbostäder ger stabila intäkter från hyresgäster som prioriterar sitt boende. Anpassade samhällsfastigheter ger förutom trygga och stabila intäktsflöden också en god planeringshorisont tack vare långa hyresavtal. När Brinova utökar sin fastighetsportfölj är en egen projektutveckling ett lönsamt alternativ. Det ger oss de bästa möjligheterna att utforma moderna attraktiva bostäder och lokaler och för Brinova genererar det, i rätt konjunktur, den bästa avkastningen. Fokus på tillväxtorter i södra Sverige Brinova prioriterar orter i södra Sverige som ligger maximalt 30 minuters bilväg från förvaltnings- kontoren, har en växande befolkning samt goda kommunikationer till regionens största befolknings- centra. Orter där människor kan bo prisvärt i en attraktiv och trygg miljö som kan erbjuda en god samhällsservice och allmänna kommunikationer. På de orter där vi verkar är vi en aktiv aktör. ===== SIDA 13 ===== BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 2025 13 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSEINLEDNING HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTER Affärsmodell, mål och strategier Verksamheten Förvaltning Projektutveckling Fastighetskategori Fastighetsvärdering Väsentliga händelser Räntebärande skulder Aktie och ägare Riskhantering Vinstdisposition Brinovas operativa mål för perioden 2025–2027 Brinovas finansiella mål för perioden 2025–2027 Tydligt definierade mål i den reviderade affärsplanen för 2025–2027 Det trygga samhället Vi ska förvalta och utveckla hyresbostäder och samhällsfastigheter med rimlig hyres- nivå som bidrar till en hållbar stadsutveck- ling och skapar trygghet genom tillgänglig- het och lokal närvaro. Fyra grundläggande strategier som styr vår verksamhet En lönsam och ansvarsfull verksamhet Vi är en långsiktig ägare, utvecklare och förvaltare av hyresbostäder och samhälls - fastigheter som genom stabila kassaflöden skapar finansiell kapacitet för våra åtaganden gentemot alla intressenter. Den framtida miljön Genom ett aktivt underhåll, energioptime- ringar, hållbara inköp, gröna hyresavtal och effektiv energiprestanda tar vi ansvar för att minska klimatavtrycket i stort och hållbarhetsrisker för Brinova. Effektiv förvaltning, engagerade medarbetare Vi säkerställer ett framgångsrikt verkställande av Brinovas strategier, gemensamma värderingar och uppförandekod genom en utvecklande arbetsmiljö och stark företagskultur. >4,5 Nöjd medarbetare-index (av 5) >70% Överskottsgrad >4,0 Nöjd kund-index – bostäder (av 5) >4,0 Nöjd kund-index – lokaler (av 5) Belåningsgrad netto 60% 0 20 40 60 80 100 % 20252021 2022 2023 2024 SkuldkvotRäntetäckningsgrad 0 1 2 3 4 ggr 20252021 2022 2023 2024 1,75 ggr 0 10 20 30 40 50 % 20252021 2022 2023 2024 30% Soliditet Finansiella mål • Belåningsgraden ska understiga 60 procent. • Räntetäckningsgraden ska överstiga 1,75 ggr. • Soliditeten ska överstiga 30 procent. • Skuldkvoten ska understiga 14 ggr. • Förvaltningsresultatet per aktie ska öka med minst 10 procent per år. Operativa mål • Överskottsgraden ska överstiga 70 procent. • Uthyrningsgraden ska överstiga 96 procent. • Nöjd kund-index ska överstiga 4,0 på en femgradig skala. Hållbarhetsmål • Energiåtgång för el och uppvärmning ska max uppgå till 90 kWh per kvadratmeter och år. • Vattenförbrukning ska minska med 10 procent under perioden. • Nöjd medarbetar-index ska överstiga 4,5 på en femgradig skala. Utdelningspolicy • Bolagets tillväxt prioriteras över aktieutdelning. Brinova ska över tid vara ett utdelande bolag, men kommer under de närmaste åren prioritera tillväxt genom investeringar i befintligt bestånd, förvärv samt i bolagets projektportfölj. I juli 2025 tog Brinovas styrelse beslut om revidering av befintlig affärsplan med uppdaterade mål avseende perioden 2025–2027. Nytt nyckeltal som baseras på intjäningsför- mågan redovisas för första gången under 2025. Mål Skuldkvot, ggr, understigande 14,0 Utfall 2025 Skuldkvot, ggr 15,3 ===== SIDA 14 ===== BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 2025 14 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSEINLEDNING HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTER 2025: Ett år präglat av tillväxt Brinova hade en betydande tillväxt under 2025 till följd av förvärvet av K-Fastigheter Syds fastighetsportfölj. Viktiga nyckeltal som hyres- intäkter och driftsöverskott växte med 73 respektive 77 procent under året. Fastighetsportföljen, med fokus på hyresbostäder och samhällsfastigheter, visar styrka och en ökande efterfrågan inom dessa tillgångsslag. Framöver bedöms hyresbostäder bli än mer attraktiva, med låga vakanser och en stark hyresutveckling, som förväntas överträffa den inom lokalsektorn. Brinova är ett fastighetsbolag med fokus på hyres- bostäder och samhällsfastigheter i södra Sverige. Bolagets B-aktier handlas på Mid Cap, Nasdaq, Stockholm (med ticker BRIN B). Brinova skapar avkastning för sina aktieägare genom att selektivt förvärva, aktivt förvalta och effektivt nyproducera fastigheter. Brinovas långsiktiga finansiella mål, fastslagna av styrelsen för perioden 2025–2027: • Belåningsgraden ska understiga 60 procent. • Räntetäckningsgraden ska överstiga 1,75 ggr. • Soliditeten ska överstiga 30 procent. • Skuldkvoten ska understiga 14 ggr. • Förvaltningsresultatet per aktie ska öka med minst 10 procent per år. För 2025 redovisar bolaget en skuldkvot på 15,3 ggr, soliditet på 37,0 procent (33,1), förvaltnings- resultat per aktie 1,3 kr (1,5) och en räntetäck- ningsgrad på 1,75 ggr (1,85). Koncernen bestod per 31 december av 168 aktiebolag (116) och 1 handelsbolag (1) där Brinova Fastigheter AB är moderbolag. Samtliga fastigheter ägs via dotterbolag förutom en fastig- het som ägs av moderbolaget. Koncernen i siffror 2025 2024 Förändring, % Hyresintäkter, Mkr 942,0 545,4 73 Driftsöverskott, Mkr 627,1 353,6 77 Överskottsgrad, % 66,6 64,8 Förvaltningsresultat, Mkr 249,1 150,8 65 Förvaltningsresultat per aktie, kr 1,3 1,5 -18 Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar av rörelsekapital, Mkr 254,5 154,5 65 Värdeförändringar fastigheter, Mkr -58,0 -6,2 Värdeförändringar derivat, Mkr -23,8 -39,5 Periodens totalresultat, Mkr 73,1 46,0 59 Resultat per aktie före och efter utspädning, kr 0,3 0,5 -32 Eget kapital per aktie, kr 31,1 29,4 6 Långsiktigt substansvärde per aktie, Mkr 33,2 32,7 1 Fastighetsvärde, Mkr 19 133,5 8 539,8 124 Uthyrbar yta, tkvm 644,5 352,3 83 Hyresvärde, Mkr 1 179,3 590,9 100 Ekonomisk uthyrningsgrad, % 93,9 95,6 Bolagsstyrningsrapporten finns som en sepa - rat del i Brinovas årsredovisning på sidorna 102–106. Moderbolag och organisation Verksamheten i moderbolaget utgörs främst av koncernövergripande funktioner. Moderbolagets intäkter, huvudsakligen i form av management fee från koncernens bolag, uppgick under perioden till 95,9 Mkr (69,3). Moderbolagets resultat efter skatt uppgick till 41,7 Mkr (44,0). Likvida medel uppgick till 96,2 Mkr (22,0) och det egna kapitalet uppgick till 6 416,3 Mkr (2 140,8). Tjänster mellan koncernföretag debite - ras enligt marknadsprissättning och på affärs - mässiga villkor. Brinovas operativa organisation består av förvaltnings- och projektorganisationen. Förvaltningen har anpassats efter de lokala marknadsmässiga förutsättningarna för att uppnå en effektiv och kundnära förvaltning. Förvaltning sker med egen personal. Koncernen har en sepa - rat funktion för projekthantering och teknikfrågor som stöd för regionerna. På huvudkontoret finns funktioner som ekono- mi, finans, IT , IR, marknad, analys, transaktion, hållbarhet och HR. Bokfört värde, Mkr1)Yta, tkvm Totalt: 19 134 MkrTotalt: 645 tkvm 64% 8% 6% 18% 17% 69% 20% 16% 64% 18% Totalt: 1 101 Mkr Kontrakterad hyra, Mkr Hyresbostäder 1) Det är den huvudsakliga användningen av fastigheten som styr vilken kategori fastighetens bokförda värde hamnar inom, därför kategoriseras fastigheter med blandad användning enbart i en av kategorierna. Samhällsfastigheter Kommersiella fastigheter Projektfastigheter/Mark Affärsmodell, mål och strategier Verksamheten Förvaltning Projektutveckling Fastighetskategori Fastighetsvärdering Väsentliga händelser Räntebärande skulder Aktie och ägare Riskhantering Vinstdisposition ===== SIDA 15 ===== BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 2025 15 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSEINLEDNING HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTER Fastighetsbeståndets utveckling Hyresintäkter Uthyrningsgrad 0 5 000 10 000 15 000 20 000 Mkr 2022 2023 20242021 2025 0 200 400 600 800 1 000 Mkr 2022 2023 20242021 2025 60 70 80 90 100 % 2022 2023 20242021 2025 Överskottsgrad Driftsöverskott Förvaltningsresultat 40 50 60 70 % 2022 2023 20242021 2025 0 100 200 300 400 500 600 700 Mkr 2022 2023 20242021 2025 0 50 100 150 200 250 Mkr 2022 2023 20242021 2025 Dessa funktioner driver koncerngemensam ut- veckling och stöttar förvaltningen med funktionell expertis. Huvudkontoret finns i Helsingborg. Därut- över finns förvaltningskontor i Eslöv, Helsingborg, Hässleholm, Karlskrona, Kristianstad, Landskrona, Malmö och Växjö. Antalet anställda vid årsskiftet uppgick till 91 (53), varav 49 män (28) och 42 kvinnor (25). Ersättningsfrågor avseende ledande befatt - ningshavare behandlas av styrelsens ersättnings- utskott och beslutas av styrelsen i sin helhet. Ledande befattningshavare är vd och vice vd. Dessa erbjuds en marknadsmässig kompensation som beaktas utifrån den enskildes ansvarsområ- den och erfarenheter. Ersättningen består av fast lön, pension och andra sedvanliga förmåner. För ytterligare beskrivning se ”Förslag till beslut om riktlinjer för ersättning till ledande befattnings- havare” på sidan 108 samt not 11 Anställda och personalkostnader i denna årsredovisning. I förslaget återfinns inga förslag på ändringar avseende ersättning till ledande befattnings- havare i jämförelse med föregående år. Fastighetsbeståndet Brinovas fastighetsbestånd, per den 31 decem- ber, bestod av 241 förvaltningsfastigheter (124) om totalt 644,5 tkvm (352,3), till ett värde av 19 133,5 Mkr (8 539,8). Brinovas fastighetsinnehav är främst kon - centrerat till södra Sverige. Fastigheterna utgörs av hyresbostäder samt samhällsfastigheter med mindre inslag av kommersiella fastigheter. Det totala hyresvärdet uppgick till 1 179,3 Mkr (590,9) och kontrakterade hyresintäkter på års - basis, till 1 100,8 Mkr (554,6). Den ekonomiska uthyrningsgraden uppgick till 93,9 procent (95,6). Läs mer på sidan 109. Hyresintäkter Hyresintäkter samt serviceintäkter för verksam- hetsåret 2025 uppgick till 942,0 Mkr (545,4). Det innebär jämfört med 2024 en ökning med 396,6 Mkr (32,0), eller 72,7 procent (6,2). Ökningen är primärt en effekt av förvärvet av K-Fastigheter Syds fastighetsbestånd samt hyreshöjningar och nyuthyrningar. Av de upp - visade hyresintäkterna för helåret hänför sig 362,2 Mkr hyresintäkter kopplade till förvärvade fastigheter från K-Fastigheter. Kontraktsstruktur Kontrakt skrivs för bostäder med tre månaders uppsägningstid. I bostadsbeståndet finns en viss tillfällig vakans på några orter där stor nyproduk- tion färdigställts under de senaste åren. Vakansen i bostadsbeståndet uppgår till 6,1 procent (2,3). För samhällsfastigheter skrivs avtal på löptider upp till 25 år och hyresnivån är reglerad via index- avtal kopplade till KPI. Vakansen på balansdagen för de ytor som är kopplade till samhällsfastighe- ter uppgick till 1,8 procent (2,3). För kommersiella ytor regleras hyresnivåerna successivt då avtalen normalt sträcker sig tre till fem år. På balansdagen uppgick vakanserna för kommersiella fastigheter till 10,7 procent (10,8). I kommersiella fastigheter är befintliga lokalhyreskontrakt normalt sett bund- na till indexavtal kopplade till KPI, det vill säga helt eller delvis inflationsjusterade. Driftsöverskott och överskottsgrad Driftsöverskottet för året uppgick till 627,1 Mkr (353,6) vilket ger en överskottsgrad om 66,6 procent (64,8). Fastighetskostnaderna uppgick för perioden till 316,6 Mkr (193,9). Brinova har anställd personal, med kompetens inom drift- och energiområdet, som löpande arbetar med Andel av kontraktsvärde – tio största hyresgästerna Mkr Karlskrona kommun 25,2 Region Skåne 24,6 Sparbanken Skåne AB 22,5 Landskrona Stad 22,2 Malmö Stad 22,0 Eslövs kommun 16,8 Försäkringskassan 11,9 Attendo Sverige AB 10,1 Bromölla kommun 9,0 Forenede Care AB 8,7 173,0 Affärsmodell, mål och strategier Verksamheten Förvaltning Projektutveckling Fastighetskategori Fastighetsvärdering Väsentliga händelser Räntebärande skulder Aktie och ägare Riskhantering Vinstdisposition att effektivisera drift och skötsel, för att optimera investeringarna, både kostnadsmässigt och för kundnyttan. ===== SIDA 16 ===== BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 2025 16 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSEINLEDNING HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTER Förändring fastighetsvärde Mkr Ingående verkligt värde 8 539,8 Fastighetsförvärv, förvärvat fastighetsvärde 10 320,2 Fastighetsförsäljningar -11,9 Investeringar i ny-, till- och ombyggnad 361,1 Orealiserade värdeförändringar på förvaltningsfastigheter -66,1 Omvärdering tomträtter -7,3 Förändring av erlagda förskott för projektfastigheter -0,6 Valutaomräkning -1,7 Summa 19 133,5 Förvaltningsresultat Förvaltningsresultatet för året uppgick till 249,1 Mkr (150,8). Jämfört med 2024 ökade förvaltningsresultatet med 65,2 procent. De finansiella kostnaderna om 333,3 Mkr (178,4) har ökat som en följd av upptagna lån i samband med förvärvet från K-Fastigheter. I finansnettot ingår även kostnader för finan - siella instrument i form av ränteswappar som tecknats. Periodens totalresultat Periodens totalresultat uppgick till 73,1 Mkr (46,0). Orealiserade värdeförändringar på fast- igheter för perioden uppgick till -66,1 Mkr (-2,1). Realiserade värdeförändringar från förvaltnings- fastigheter uppgick till 8,1 Mkr (-4,1). I totalresultatet ingick också värdeföränd- ringar på derivat med -23,8 Mkr (-39,5) samt realiserade värdeförändringar på långfristiga fordringar med 0,0 Mkr (-10,1). Värdeförändringen för räntederivaten påverkar inte kassaflödet, när derivatens löptid gått ut är alltid värdet noll, däremot påverkas kassaflödet löpande av den ränta som betalas eller erhålls. Fastighetsbeståndets utveckling Förvärv Brinova fullföljde den 1 april fastighetsförvärvet från K-Fast Holding AB, genomförde nyemission av cirka 132,5 miljoner aktier till en kurs om 32,46 kr per aktie samt tillträdde fastigheter till ett fastighetsvärde om 10,8 Mdr. Läs mer om Brinovas förvärv på sidorna 26–27. Investeringar Under 2025 har investeringar i befintliga fastig- heter och projekt skett med 361,1 Mkr jämfört med 200,4 Mkr samma period 2024, varav större delen avser investeringar i nybyggnation av 153 hyresrätter i Köpenhamn som färdig - ställts under 2025. Vidare har investeringar skett i projekt i Helsingborg och Malmö med ny- byggda hyresrätter som färdigställs under 2026. Orealiserade värdeförändringar De orealiserade värdeförändringarna på Brinovas fastigheter under 2025 uppgick till -66,1 Mkr (-2,1). Brinova genomför varje kvartal en extern värdering av samtliga förvaltningsfastigheter. Den externa värderingen ligger till grund för de verkliga värden som finns upptagna i rapport över finansiell ställning. Värdering av projekt sker till nedlagda kost- nader, byggrättsvärde samt med beaktande av eventuell negativ förändring i verkligt värde. Samtliga koncernens förvaltningsfastigheter bedöms vara i nivå 3 i värderingshierarkin. En utförligare beskrivning av värderingsprinciperna finns i Brinovas redovisningsprinciper samt not 15 Förvaltningsfastigheter. Hållbarhet och Hållbarhetsredovisning Hållbarhet är en central del i Brinovas affär där fokus ligger på det trygga samhället, en lönsam och ansvarsfull verksamhet, den framtida miljön och effektiv förvaltning med engagerade medar- betare. Brinova Fastigheter AB (publ) redovisar lag- stadgad hållbarhetsrapport enligt årsredovis- ningslagens (ÅRL) äldre lydelse som gällde före den 1 juli 2024, som en egen del i årsredovisning- en på sidan 39–56. Affärsmodell, mål och strategier Verksamheten Förvaltning Projektutveckling Fastighetskategori Fastighetsvärdering Väsentliga händelser Räntebärande skulder Aktie och ägare Riskhantering Vinstdisposition ===== SIDA 17 ===== BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 2025 17 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSEINLEDNING HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTER Förväntad framtida utveckling Brinova har fokus på växande attraktiva kommuner i södra Sverige/Öresundsregionen, där det råder en stabil efterfrågan på fastigheter för hyreslägen - heter samt samhällsfastigheter för boende och vård. Ansvarsfull egen förvaltning utvecklar löpan - de bolagets marknadskunnande och relationerna med lokala beslutsfattare. Det tillsammans med intressanta pågående och framtida projekt och en I det dagliga samarbetet omsätts strategi till handling. god finansiell ställning gör att vi ser positivt på vår utveckling de kommande åren. Närstående Närstående transaktioner har skett med K-Fast Holding AB där Brinova fullföljt fastighetsförvärv samt genomfört en riktad nyemission av cirka 132,5 miljoner aktier som erläggande av köpe- skil lingen för aktierna i de förvärvade bolagen som uppgår till cirka 4,3 Mdkr. Ytterligare transaktio ner med K-Fastigheter har skett med netto 124,2 Mkr, vilket till största del hänför sig till pågående projekt. Närstående transaktioner har även skett med Advokatfirman Lindahl KB om 2,4 Mkr. Intäkter från närstående avseende hyresintäkter har uppstått till Homestate AB om 1,2 Mkr och vidarefakturering till olika bolag inom K-Fastigheter koncernen om 4,0 Mkr. Affärsmodell, mål och strategier Verksamheten Förvaltning Projektutveckling Fastighetskategori Fastighetsvärdering Väsentliga händelser Räntebärande skulder Aktie och ägare Riskhantering Vinstdisposition Tjänsterna har utförts på marknadsmässiga villkor. Till närstående såsom vd och koncern- ledning har ersättning lämnats på avtalade villkor i enlighet med beslut i styrelsen. Se även not 11 Anställda och personalkostna- der för ersättning till styrelse samt not 33 Upplys- ning om transaktioner med närstående. ===== SIDA 18 ===== BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 2025 18 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSEINLEDNING HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTER En värdeskapande förvaltningsmodell Brinovas fastighetsportfölj innehåller för närvarande 6 702 hyreslägenheter, färdiga eller under uppförande samt cirka 117 000 kvadratmeter samhälls- fastigheter och 115 000 kvm kommersiella ytor. Vi strävar efter att förstärka och utveckla de fastighetsområden vi bygger upp på utvalda orter för att skapa synergier och attraktivitet. En aktiv förvaltning med egna medarbetare är därför en viktig del av Brinovas affärsmodell. Det är så vi säkerställer vår lönsamhet med kostnadskontroll, uthyrningar och lönsamma förvaltningsprojekt. Brinova har byggt upp en förvaltningsorganisation som arbetar med fastighetsskötsel, fastighets - drift, energioptimering, uthyrning, ekonomisk förvaltning och utveckling. Med den aktiva för- valtningen av alla bolagets fastigheter, som utgår från kontoren i Eslöv, Helsingborg, Hässleholm, Karlskrona, Kristianstad, Landskrona, Malmö och Växjö, kan vi snabbt vara på plats. Förvaltnings- kontoren finns på maximalt 30 minuters bilfärd från Brinovas fastigheter. Möjligheterna att förstå lokala beslutsfattares behov ger ett bättre under- lag för förvärv, projektutveckling, förtätning av det befintliga beståndet och en värdetillväxt i fastig- hetsportföljen. Synergier i fastigheter som förtätas och förvärv som adderas på orter vi är etablerade i, driver vår lönsamhet. Brinova är en viktig aktör i samhället Som en aktiv samhällsaktör har Brinova goda kunskaper om de demografiska förutsättningarna som kommuner har att hantera idag och i framti- den. Brinova har kompetens och erfarenhet för att möta behoven av kostnadseffektiva hyresbostäder för samtliga målgrupper, trygga service- och särskilda boenden för en växande äldre befolkning och andra ändamålsenliga samhällsfastigheter. Brinova arbetar också i en tydlig samverkan med kommuner och lokala aktörer för platsens utveckling, där trygghet och attraktivitet är värden som kommer alla till godo. Vi har alltid hyresgästen i centrum Den egna och närvarande förvaltningen gör att Brinova kan underlätta för hyresgästerna genom att snabbt vara på plats för att avhjälpa brister och svara på frågor för att öka hyresgästernas trivsel. Brinovas egna projektutveckling ger bolaget de bästa möjligheterna att leverera attraktiva lösningar för hyresgästerna. Utöver kontinuerlig dialog med våra hyresgäster följer och mäter Brinova noggrant vad hyresgäs- terna tycker om sina bostäder och lokaler samt inte minst om Brinova som hyresvärd. Under 2024 genomfördes Brinovas NKI-under- sökning (Nöjd Kund-Index) för våra hyresbostäder som glädjande visade ett fortsatt högt betyg. Brinova uppnådde ett resultat om 4,1 på en femgradig skala. 2025 genomfördes NKI-undersökning speci - fikt avseende Brinovas offentliga/kommersiella lokaler. Även här visade siffrorna på en hög kund- nöjdhet från hyresgästerna med ett resultat på 3,9 av en femgradig skala. Mätningen avsåg bland annat hur nöjda hyresgästerna är med lokalerna, vår fastighetsskötsel och kontakten oss emellan. De två undersökningarna genomförs omväxlan- de vartannat år. För affärsplanen 2025–2027 har vi definierat mål för såväl Nöjd kund-index som skall överstiga 4,0 på en femgradig skala och Nöjd medarbetarindex ska överstiga 4,5 på en femgradig skala. Vi arbetar för trygga och attraktiva kvarter Brinova arbetar med en rad initiativ för att skapa trygghet i och kring våra fastigheter och öka attraktiviteten för både det egna fastighetsbe - ståndet och samhället i stort. Satsningar på en attraktiv utemiljö som ger förutsättningar för en positiv fritid för såväl unga som vuxna är ett stående inslag i förvaltningsarbetet. Andra initiativ innefattar rena och ljusa miljöer som minskar skadegörelse och nedskräpning men också trygghetsvandringar tillsammans med lokala aktörer och boende för att skapa handlingsplaner för ökad trygghet. Ett aktivt samarbete med lokala föreningar är exempel på ytterligare initiativ. Affärsmodell, mål och strategier Verksamheten Förvaltning Projektutveckling Fastighetskategori Fastighetsvärdering Väsentliga händelser Räntebärande skulder Aktie och ägare Riskhantering Vinstdisposition ===== SIDA 19 ===== BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 2025 19 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSEINLEDNING HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTER Andel av kontraktsvärde – tio största hyresgästerna % Mkr Karlskrona kommun 2 25,2 Region Skåne 2 24,6 Sparbanken Skåne AB 2 22,5 Landskrona Stad 2 22,2 Malmö Stad 2 22,0 Eslövs kommun 2 16,8 Försäkringskassan 1 11,9 Attendo Sverige AB 1 10,1 Bromölla kommun 1 9,0 Forenede Care AB 1 8,7 16 173,0 55% uppkopplade energisystem Proaktivt underhåll för attraktivitet och lönsamhet och Brinovas egna aktiva förvaltning ger också möjligheter för en löpande systematisk översyn av fastighetsbeståndet. Den ligger till grund för en långsiktig plan för kontinuerligt underhåll. Det ger lägre kostnader och nöjda hyresgäster som i sin tur ger höjda bruksvärden och hyror. Tillsammans med omedelbara åtgärder på uppkomna skador och problem påverkar det driftnettot liksom fast- ighetsvärdet positivt. Här utgör modulerna i vårt digitaliserade fastighetssystem kring underhåll och besiktning en ytterligare effektivisering. Ökad kontroll och service genom smart digitalisering Brinova har de senaste åren infört och implemen- terat ett digitaliserat gemensamt fastighetssystem med en rad moduler. Felanmälan, teknisk förvalt- ning med digitala arbetsordrar, delar av underhålls- arbetet, systematiskt brandskydd och ronderingar som ger bättre kontroll. Ekonomisk förvaltning, med en modul som säkerställer att intäkter och kostnader matchas är ett annat exempel. Ett ytterligare exempel är att besiktningsarbetet vid hyresgästbyten är digitaliserat. För en ökad service till hyresgästerna utvecklas kontinuer- ligt Brinovas boendeapp som samlar service, kommunikation och administration i ett gemen- samt digitalt gränssnitt där hyresgäster kan göra felanmälningar, ta del av hyresavier och hantera blanketter som autogiro. Genom push-notiser kan Brinova snabbt informera om viktiga aktiviteter och driftinformation. Boendeappen är ett viktigt steg i Brinovas långsiktiga arbete med att stärka kundrelationer och utveckla ett attraktivt, tryggt och effektivt boendeerbjudande som successivt vidareutvecklas utifrån hyresgästernas behov. Värdeskapande åtgärder inom energieffektivitet och solceller En av bolagets största kostnader är förbrukning- en av energi. Energieffektiviseringar påverkar både driftnettot positivt och reducerar miljö- belastningen. Brinova bygger över tid värde genom energi- besparande åtgärder. Vi ligger i framkant och besitter en betydande kompetens. I Brinovas fastighetsbestånd finns totalt sett installerade solceller som 2025 producerade cirka 1 700 000 kWh. En stark förvaltningsorganisation med en central teknikgrupp arbetar med att öka tempot väsentligt för att minska vår förbrukning av el och värme samt hantera vår ökande produktion av egentillverkad el via solceller. Ett viktigt pågående projekt är att koppla upp Brinovas värme- och ventilationsanläggningar. Det sparar mycket tid och pengar när förvaltnings- organisationen kan driftoptimera anläggningarna på distans, tidigt kan få larm om avvikelser och se anläggningarnas status i realtid. Läs mer om Brinovas hållbarhetsarbete på sidorna 40–56. Affärsmodell, mål och strategier Verksamheten Förvaltning Projektutveckling Fastighetskategori Fastighetsvärdering Väsentliga händelser Räntebärande skulder Aktie och ägare Riskhantering Vinstdisposition Oden 8, Hässleholm ===== SIDA 20 ===== BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 2025 20 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSEINLEDNING HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTER Effektiv projektutveckling för lönsam tillväxt Projektutveckling ger bra möjligheter till att bygga attraktiva hyresbostäder, optimera lokallösningar för hyresgäster och är, i rätt konjunktur, ett lönsamt sätt för Brinova att växa. För fortsatt projektutveckling har Brinova både organisatorisk och finansiell kapacitet. Affärsmodell, mål och strategier Verksamheten Förvaltning Projektutveckling Fastighetskategori Fastighetsvärdering Väsentliga händelser Räntebärande skulder Aktie och ägare Riskhantering Vinstdisposition Större pågående projekt Projekt som är beslutade och byggstartade.14 040 Kvm vid projektavslut Pågående projektutveckling Projekt där detaljplanarbetet är klart men där bygglovsprocess samt upphandling återstår. 14 078 Kvm vid projektavslut Pågående planarbete Projekt där detaljplan- arbete pågår.23 000 Kvm vid projektavslut Egen projektutveckling ger en bra möjlighet att optimera lokallösningar för såväl nya som befintliga kunder, skapa attraktiva hyresbostäder och samhällsfastigheter samt genomföra till exempel energibesparande åtgärder som innebär en besparing både för bolaget och miljön. Brinova har en egen lokal förvaltning med väl utarbetade processer som främjar en aktiv dialog som gör det lättare att möta offentliga men också privata kunders existerande och framtida behov av såväl hyresbostäder som lokaler för special- boende, vård, utbildning, fritid och rekreation samt administration och samhällsservice. Brinovas projektportfölj delas upp i pågående projekt, pågående projektutveckling, pågående projekt som tillträds vid färdigställande och pågående planarbeten. Se definition i kolumnen till höger. Under året färdigställdes sista delen av nybygg- nation i Malmö, Oxie avseende livsmedelsdelen och i centrala Lund ett konverteringsprojekt om 126 lägenheter, där kontor har blivit attraktiva hyresbostäder samt 153 hyresbostäder i Köpen- hamsområdet. Dessutom har en ny butik för Jem & Fix uppförts i Hässleholm. Butiken är uthyrd på ett tioårigt avtal och är belägen i ett område där Dollar Store, Byggmax och Svenska Hem redan finns etablerade. Butiken uppgår till 1 100 kvm. Projektportföljen1) Pågående projekt I fastigheten Nattskärran 7 i Malmö pågår konver- tering av ett trygghetsboende till ett omsorgsbo- ende. Värderingen av projekten sker till nedlagda kostnader, byggrättsvärde samt med beaktande av eventuell negativ förändring i verkligt värde. I förvärvet av K-Fastigheter Syds fastigheter ingick tre pågående projekt som förvärvades till ett fastställt fastighetsvärde varpå inga projektvinster eller projektförluster kommer uppvisas i Brinovas resultaträkning. I förvärvet av dessa tre projekt garanterades även finansieringen. I Köpenhamns- området uppfördes 153 hyresbostäder som är färdigställda och inflyttade. I Helsingborg byggs 41 hyresbostäder samt livsmedelsbutik och i Malmö byggs 154 hyresbostäder som blir klara vid årsskiftet 2026–2027. 1) Information om projektportföljen inkluderar såväl interna som externa bedömningar och antaganden. Bedömningarna och antagandena innebär osäkerheter och uppgifterna ovan ska inte ses som en prognos. Information om pågående projekt och projektutveckling är baserad på bedömningar om storlek, inriktning och omfattning av pågående byggnationer och projektutveckling samt när i tiden projekt bedöms startas och färdigställas. För projekt som ej byggstartats har finansiering ej upphandlats, vilket innebär att finansiering av bygginvesteringar i projektutveckling är en osäkerhetsfaktor ===== SIDA 21 ===== BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 2025 21 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSEINLEDNING HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTER Affärsmodell, mål och strategier Verksamheten Förvaltning Projektutveckling Fastighetskategori Fastighetsvärdering Väsentliga händelser Räntebärande skulder Aktie och ägare Riskhantering Vinstdisposition 3 4 7 86 5 3. Färdigställt projekt 2025 Pederstrup By 1, Storköpenhamn Nybyggnation av 11 054 kvm bostadsyta, motsvarande 153 hyresbostäder. 4. Färdigställt projekt 2025 Linberedningen 1, Hässleholm Nybyggnation av 1 100 kvm lokalyta till butik för Jem & Fix. 0 30 60 90 120 150 Mkr Q1 -25 Q2 -25 Q3 -25 Q4 -25 Q1 -24 Q2 -24 Q3 -24 Q4 -24 Genomförda investeringar Större pågående projekt Fastighet Ort Kvm Lgh Typ Beräknat färdigt Nattskärran 7 Malmö 1 918 24 Bostäder Q2-2026 Viktoria 22 Helsingborg 3 125 41 Bostäder/Livs- medelsbutik Q3-2026 Skjutskontoret 3 Malmö 8 997 154 Bostäder Q1-2027 Summa 14 040 219 Färdigställda projekt 2025 Fastighet Ort Kvm Lgh Typ Oxievång 7 Malmö 862 - Livsmedels- butik Sandryggen 1 Lund 4 030 126 Bostäder Pederstrup By 1 Storköpenhamn 11 054 153 Bostäder Linberedningen 1 Hässleholm 1 100 - Butik Bjärred 30:16 Lomma 298 4 Bostäder Summa 17 344 2831. Färdigställt projekt 2025 Oxievång 7, Malmö Livsmedelsbutik med uthyrningsbar yta om 862 kvm. 2. Färdigställt projekt 2025 Sandryggen 1, Lund Konvertering av kommersiell yta om 4 030 kvm lokalyta till 126 hyresbostäder. 5. Färdigställt projekt 2025 Bjärred 30:16, Bjärred Konvertering av lokalyta om 298 kvm till fyra hyresbostäder. 6. Större pågående projekt Nattskärran 7, Malmö Konvertering av ett trygghetsboende till ett omsorgsboende med 24 lägenheter. Beräknas vara färdig- ställt under andra kvartalet 2026. 7. Större pågående projekt Viktoria 22, Helsingborg Nybyggnation av 3 125 kvm bostads- yta och lokalyta, motsvarande 41 hyresbostäder och livsmedelsbutik. Beräknas vara färdigställt under tredje kvartalet 2026. 8. Större pågående projekt Skjutskontoret 3, Malmö Nybyggnation av 8 997 kvm bostads- yta, motsvarande 154 hyresbostäder. Beräknas vara färdigställt under fjärde kvartalet 2026. ===== SIDA 22 ===== BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 2025 22 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSEINLEDNING HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTER Hyresbostäder Fördelning av storlek Hyres- värde, Mkr Hyresvärde/ kvm 1 rok 37 2 041 2 rok 268 1 894 3 rok 309 1 816 4 rok 105 1 702 5 rok 12 1 550 6 rok 2 1 159 Blockförhyrning 23 2 178 Summa 756 1 835 Med cirka 412 tkvm hyreslägenheter är Brinova en av de större privata hyresvärdarna i södra Sverige/ Öresundsregionen. Brinova verkar i växande orter nära arbetstillfällen och stadskärnor. Andelen bostadsfastigheter som del av Brinovas kontrakte- rade hyra motsvarar 64 procent. När Brinova utvärderar bostadsprojekt används kriteriet att bostaden ska ligga i eller på pend- lingsavstånd till större städer och med en prisvärd hyra. Effektiv boyta och närhet till spårbunden kollektivtrafik är boendefördelar som många söker, liksom närhet till vardagsservice som förskolor och skolor, bibliotek, kultur, vårdanläggningar och butiker. Av Brinovas bostadsfastigheter är cirka 73 procent yngre än 10 år. Trygghet i och kring bostaden är viktiga argu - ment för våra hyresgäster visar våra kundunder - sökningar. Det skall vara lätt och tryggt att hyra bostad av Brinova. Konceptet Brinova Trygghet innefattar olika åtgärder för såväl inom- som ut- omhusmiljön som skall skapa ökad trygghet. Det innefattar åtgärder som rätt belysning, störnings- jour dygnet runt, säkerhetsdörrar, ökad närvaro med fastighetsronderingar och välskött utemiljö. Andra aspekter som ökar attraktionen för våra bostadsfastigheter är hållbara val i material, sol- cellsanläggningar, laddstolpar i anslutning till våra fastigheter, en trygg kommunikation via vår hyres- gäst-app, säkerhet via port-telefoni och digitala lås. Bostäder är ett tillgångsslag som i de flesta marknader karaktäriseras av låga vakansrisker, stor efterfrågan och där hyrorna inflations- justeras, även om det sker med viss fördröjning. I marknader där stor nyproduktion skett kan det ta ett till två år innan efterfrågan kommer i balans med utbudet. Snitthyran i Brinovas bestånd av bostadsfastigheter avseende hyreslägenheter är 1 835 kr/kvm. Brinova har kompetens och erfarenhet för att möta behoven av kostnadseffektiva hyresbostäder för alla typer av boendekategorier. Vi arbetar också i en tydlig samverkan med kommuner och lokala aktörer för platsens utveckling, där trygghet och attraktivitet är värden som kommer alla till godo. Brinova har som ambition att erbjuda det rätta boendet för livets alla skeenden. Från det första hemmet eller familjelägenheten till trygga boenden för äldre. 1 835 kr Genomsnittlig hyra/kvm T4-området, Hässleholm Brinova är en betydande aktör i det expansiva och centrumnära T4-området i Hässleholm. På bilden syns fastigheterna Intendenten 4, Kokhuset 1, Kommissarien 1, Intendenten 5 och Smörjhallen 1 – samtliga moderna bostadsfastigheter i varierande utföranden. Området kännetecknas av närhet till natur, god tillgänglighet och en attraktiv blandning av boendeformer. Brinova har cirka 860 hyresbostäder i Hässleholm. andel av Brinovas totala kontrakterade hyra64% Affärsmodell, mål och strategier Verksamheten Förvaltning Projektutveckling Fastighetskategori Fastighetsvärdering Väsentliga händelser Räntebärande skulder Aktie och ägare Riskhantering Vinstdisposition ===== SIDA 23 ===== BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 2025 23 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSEINLEDNING HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTER Brinova är en av södra Sverige/Öresundsregionens större privata hyresvärdar för den offentliga sektorn med cirka 117 tkvm uthyrningsbar yta för samhällsfastigheter. Hyresandelen samhällsfastigheter som del av Brinovas kontrakterade årshyra motsvarar 20 procent. Samhällsfastigheter definieras enligt ovan. Det innebär att hyresgästen kan vara offentlig, det vill säga statlig, kommunal eller regional, men också privat. Exempel på samhälls- fastigheter är fastigheter för anpassade bostäder, utbildning och barnomsorg, fritid och vård. Brinova har bred erfarenhet av att både ut - veckla och förvalta samhällsfastigheter och har i sin portfölj allt från stora idrottsarenor, förskolor, skolor, bibliotek, vårdcentraler och folktandvård till särskilda boenden för äldre och LSS-boenden. Förutsättningarna för samhällsfastigheter känne - tecknas av trygga hyresgäster med långa KPI-jus - terade kontrakt och säkra flöden. Genomsnittlig återstående hyrestid för hyreskontrakten i Brinovas samhällsfastigheter uppgår till 7,0 år. Efterfrågan för kvalitativa och anpassade sam- hällsfastigheter är fortsatt god med stora framtida behov. En aktiv förvaltning med egna medarbetare är en viktig del av Brinovas affärsmodell. Med lokal närvaro kan eventuella problem snabbt identifieras och åtgärdas. Närheten till lokala beslutsfattare innebär också att vi på ett enkelt sätt kan delta i kommunens utveckling med rätt lokaler för olika offentliga behov. Vi kan samhällsfastigheter och de orter där vi är etablerade och vi bygger långsiktiga relationer och synergier på dessa orter. Fem största hyresgästerna Hyresgäst Yta, tkvm Hyres- värde, Mkr Region Skåne 12 25 Karlskrona Kommun 12 24 Malmö Stad 10 21 Eslövs Kommun 10 14 Landskrona Stad 7 14 Summa 51 98 Typer av samhällsfastigheter Typ Yta, tkvm Kontrakterad hyra, Mkr Kontrakterad hyra/kvm, kr Andel av kontrakterad hyra, % Särskilt boende 32 66 2 083 30 Vård 34 63 1 852 29 Utbildning/barnomsorg 25 50 1 973 23 Anpassad samhällsservice 17 26 1 492 12 Friskvård 9 12 1 403 6 Summa 117 217 1 853 100 andel av Brinovas totala kontrakterade hyra20% Soldaten 14, Lund Fastighet uthyrd till Lunds kommun och använd som LSS-boende, med sex fullt utrustade lägenheter med egna uteplatser samt gemensamma utrymmen för boende och personal i ett lugnt område i Lund. 7 år Återstående hyrestid Samhällsfastigheter Affärsmodell, mål och strategier Verksamheten Förvaltning Projektutveckling Fastighetskategori Fastighetsvärdering Väsentliga händelser Räntebärande skulder Aktie och ägare Riskhantering Vinstdisposition Samhällsfastighet Fastighet som brukas till övervägande del av skatte- finansierad verksamhet och är specifikt anpassad till samhällsservice. Dessutom inkluderas trygghets - boende under begreppet samhällsfastigheter. ===== SIDA 24 ===== BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 2025 24 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSEINLEDNING HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTER Kommersiella fastigheter En del av den kommersiella andelen ytor är ett bestånd med kontorsytor med hyresgäster som bedriver skattefinansierad verksamhet såsom Försäkringskassan, Skatteverket, Arbetsförmed- lingen samt Transportstyrelsen. Vidare är även banker en stor kommersiell hyresgäst. Beståndet kompletteras även med kommersiella ytor som adderar till attraktionen för de boende eller där tydliga synergier finns i ortens samlade fastighetsbestånd. Kompletterande övriga kommersiella ytor är typiskt livsmedelsbutiker, apotek, restauranger och caféer samt vårt lagerkoncept Bolagret. Dessa fastigheter adderar till levande kvarter och ger service i närområdet. Hyresandelen från kommersiella ytor som del av Brinovas kontrakterade hyresintäkter motsvarar 16 procent. Typer av kommersiella fastigheter Andel av kontrakterad hyra, % Kontrakterad hyra/kvm, kr Uthyrnings- grad, % Butik/livsmedel/apotek 29 1 349 93 Kontor samhällsservice (offentliga kontor) 17 2 049 93 Kontor 17 1 838 76 Bank 12 2 529 100 Garage/parkering 11 ET 85 Restaurang/kafé 7 1 992 98 Hotell 5 1 346 100 Lager/förråd 2 673 69 Summa 100 1 786 89 Fem största hyresgästerna, kommersiella fastigheter1) Hyresgäst Kontrakterad hyra, Mkr Sparbanken Skåne AB 22 Försäkringskassan 12 Landskrona Stad 7 Trafikverket 7 Stadshotellet i Hässleholm AB 6 Summa 54 1) Kontrakterat hyresvärde av de fem största hyresgästerna enligt ovan utgör 30 procent av den totala kontrakterade hyran för kommersiellt bestånd. 29 % av kommersiella fastigheter är offentliga kontor och banker Näsby 35:42 och Sjöhem 11 i Kristianstad Två av våra kommersiella fastigheter i Kristianstad där Sparbanken Skåne – en av våra största hyresgäster – har verksamhet. andel av Brinovas totala kontrakterade hyra 16% Affärsmodell, mål och strategier Verksamheten Förvaltning Projektutveckling Fastighetskategori Fastighetsvärdering Väsentliga händelser Räntebärande skulder Aktie och ägare Riskhantering Vinstdisposition ===== SIDA 25 ===== BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 2025 25 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSEINLEDNING HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTER Väl underbyggd fastighets- värdering skapar stabilitet Tydliga riktlinjer kopplat till välfungerande rutiner skapar förutsättningar för en rättvisande värdering av tillgångarna samt en stabil finansiering. De orealiserade värdeförändringarna på Brinovas fastigheter under 2025 uppgick till -66,1 Mkr (-2,1). Verkligt värde av förvaltningsfastigheter har bedömts av Newsec som har relevanta, profes- sionella kvalifikationer och erfarenhet av såväl aktuella marknadsområden som typ av fastig- heter. Newsec är oberoende. Den slutliga värde- bedömningen görs dock av Styrelse och vd. Brinova genomför varje kvartal en extern värdering av samtliga förvaltningsfastigheter. Beståndet gås igenom med uppdaterade hyresuppgifter, investeringar, vakansgrader, be- dömda vakanshyror, kalkylränta, driftskostnader samt avkastningskrav. Den externa värderaren får ta del av Brinovas budgeterade kostnader och kostnadsutfall. Besiktningar görs med ett treårsintervall eller när större ombyggnationer eller investeringar genomförts. Den externa värderingen ligger till grund för de verkliga värdena som finns upp- tagna i rapport över finansiell ställning. Samtliga koncernens förvaltningsfastigheter bedöms vara i nivå 3 i värderingshierarkin. En ut- förligare beskrivning finns i not 15 Förvaltnings- fastigheter i denna årsredovisning. Fastigheter- nas marknadsvärde uppgick den 31 december 2025 till 19 133,5 Mkr (8 539,8), motsvarande cirka 29 000 kr per kvadratmeter uthyrbar yta (24 200). Under 2025 investerade Brinova Antaganden I Brinovas värdering av fastigheter har följande indata använts: Kalkylperiod: 10–25 år. Årlig inflation: 1,5% för 2026, därefter 2% årligen (Riksbankens inflationsmål). Årlig hyresutveckling lokalkontrakt: Enligt gällande kontrakt, 50–100% av KPI eller en fast uppräkning om 2–3% årligen. KPI oktober 2025 uppgick till 0,92%, vilket påverkar hyresutvecklingen för 2026. Framöver antas KPI motsvara bedömt inflationsantagande. Årlig hyresutveckling bostadskontrakt: 3,25% för 2025 till 2026, 2,50% för 2026 till 2027 och därefter 2% årligen. En fastighet med presumtionshyra föreligger i beståndet. Årlig ökning av drift- och underhåll: 100% av KPI. Kalkylränta för nuvärdesberäkning: Varierande beroende av fastigheternas geografiska läge och uthyrningsändamål. ++ = Fastighets- värde Restvärde Kassaflöde Hyresnivåer Inflation Driftskostnader Förädling Potential Kalkylränta 361,1 Mkr (200,4) i nyproduktion och värde- höjande renoveringar av fastigheter med högre teknisk standard, ökat hyresvärde och förbättrat driftnetto som följd. Direktavkastningskrav & kalkylränta Direktavkastningskrav och kalkylränta är baserade på värderarnas erfarenhetsmässiga bedömningar av marknadens förräntningskrav på jämförbara fastigheter. I den kalkylmodell som värdebedömningarna baseras på utgörs kalkylräntan av ett inflationsanpassat direkt- avkastningskrav. Kalkylränta per fastighetstyp Fastighetstyp Intervall Bostadsfastigheter 5,12–7,45% Samhällsfastigheter 5,20–9,92% Kommersiella fastigheter 6,00–10,62% Känslighetsanalys Fastighetsvärderingarna är gjorda enligt vedertag- na principer baserade på vissa antaganden. Fast- ighetens marknadsvärde kan endast säkerställas vid en transaktion mellan två oberoende parter. Ett osäkerhetsintervall ligger i en normal marknad på +/- 5–10 procent. I tabellen nedan redovisas hur värdet påverkas vid en förändring av vissa för värderingen antagna parametrar. Tabellen ger en förenklad bild då en enskild parameter troligtvis inte förändras isolerat. Se även not 15 Förvalt- ningsfastigheter i denna årsredovisning. Känslighetsanalys Förändring Värdepå- verkan, Mkr Hyresintäkter +/- 5% 1 143,6/-1 143,6 Driftskostnader +/- 5% -285,3/285,3 Direktav- kastningskrav +/- 0,25%- enheter -913,4/985,1 Affärsmodell, mål och strategier Verksamheten Förvaltning Projektutveckling Fastighetskategori Fastighetsvärdering Väsentliga händelser Räntebärande skulder Aktie och ägare Riskhantering Vinstdisposition ===== SIDA 26 ===== BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 2025 26 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSEINLEDNING HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTER Väsentliga händelser Kvartal 1 • En extra bolagsstämma hölls den 7 mars 2025 där beslut togs om emissionsbemyndi- gande samt att ändra bolagsordningen för att möjliggöra fullföljandet av fastighetsförvärvet från K-Fast Holding AB. • Bolaget har tecknat avtal om refinansiering om cirka 2,5 Mdkr av befintliga fastigheter, finansiering av delar av de fastigheter som har förvärvats från K-Fast Holding AB, samt borgensåtaganden för dotterbolag gällande från 1 april 2025. • Under kvartalet har två hyresavtal med Eslövs kommun gällande förskolor förlängts på fyra år med en total yta om 1 748 kvm med i övrigt oförändrade villkor. Kvartal 2 • Brinova fullföljde den 1 april fastighetsför- värvet från K-Fast Holding AB, genomförde nyemission av cirka 132,5 miljoner aktier till en kurs om 32,46 kr per aktie samt tillträdde fastigheter till ett fastighetsvärde om 10,8 Mdr. Brinova blev genom denna affär initialt ett dotterbolag till K-Fast Holding AB, där deras avsikt är att vid en senare tidpunkt dela ut aktierna i Brinova till aktieägarna i K-Fastigheter genom en sakutdelning. • Bolaget har i samband med ovanstående tillträde tecknat avtal om finansiering och refinansiering av skulder hänförliga till de förvärvade fastigheterna om 3,5 Mdr samt borgensåtagande för dotterbolagens skulder. Bolaget har även refinansierat befintliga skulder om cirka 2,1 Mdr. • Genom förvärvet från K-Fast Holding AB övertog Brinova tre pågående projekt av hyresbostäder i Malmö, Helsingborg och Storköpenhamn. Den 1 april stod etapp 1 om 36 lägenheter klar i Storköpenhamn. • Brinova tecknade avtal med Landskrona Stad att utöka ytan för kulturskolan om 350 kvm som ger en totalyta om 2 100 kvm och samtidigt förlängt avtalet med 11 år. Affärsmodell, mål och strategier Verksamheten Förvaltning Projektutveckling Fastighetskategori Fastighetsvärdering Väsentliga händelser Räntebärande skulder Aktie och ägare Riskhantering Vinstdisposition Peter Ullmark har utsetts till ny vd för Brinova och tillträder senast den 16 juni 2026. Han efterträder Per Johansson, som går i pension efter tio år som vd. Lindblad 24, Karlskrona • Brinovas årsstämma hölls den 7 maj 2025 där befintlig styrelse omvaldes och Jacob Karlsson nyvaldes som ledamot. Beslut togs om att ingen utdelning lämnas för året 2024. Kvartal 3 • Brinova har vunnit en upphandling från Eslövs kommun gällande uppförande av ett LSS- boende med ett 15-årigt hyresavtal. • Brinova har ingått ett nytt hyresavtal med Försäkringskassan avseende ytterligare 693 kvm i fastigheten Lindblad 24 i Karlskrona. Samtidigt har det befintliga avtalet förlängts med sex år för den totala ytan om 3 958 kvm. Totalt hyr Försäkringskassan inom fastighets- området 6 289 kvm, med en genomsnittlig hyrestid om 5 år. Kvartal 4 • Brinovas vd, Per Johansson meddelar att han planerar att gå i pension vid halvårs- skiftet 2026. • Peter Ullmark har utsetts till ny vd för Brinova och tillträder senast den 16 juni 2026. • Projektet med 153 hyresbostäder i Stor- köpenhamn är klart och inflyttat. • Projektet med Jem & Fix i Hässleholm med en yta om 1 100 kvm blev slutbesiktigat och inflyttat. Händelser efter periodens utgång • Ett femårigt hyresavtal är tecknat med Spar- banken Syd avseende etablering i Landskrona om 418 kvm. • Brinova prioriterar tillväxt och likviditet och därför föreslår styrelsen till bolagsstämman att ingen utdelning lämnas för år 2025. • Styrelsen har beslutat att inleda processen med att notera bolagets aktier av serie A på Nasdaq Stockholm. Datum för sådan notering är ännu inte bestämd. ===== SIDA 27 ===== BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 2025 27 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSEINLEDNING HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTER Förvärv av K-Fast Holding AB Syds fastighetsportfölj Affärsmodell, mål och strategier Verksamheten Förvaltning Projektutveckling Fastighetskategori Fastighetsvärdering Väsentliga händelser Räntebärande skulder Aktie och ägare Riskhantering Vinstdisposition Aktuell intjäningsförmåga 1 januari 2026 Mkr Bedömd intjäningsförmåga per 1 januari 2026 Projekt som tillträds 2026 t.o.m. 20271) Totalt bedömd intjäningsförmåga efter tillträdda projekt Hyresintäkter2) 1 136 35 1 171 Fastighetskostnader -362 -4 -366 Driftsöverskott 774 31 805 Central administration -40 0 -40 Finansnetto -369 -14 -383 Förvaltningsresultat 365 17 382 Överskottsgrad, % 68 89 69 Räntetäckningsgrad, ggr 2,0 2,2 2,0 Antal aktier, miljoner 230,3 - 230,3 Förvaltningsresultat per aktie, kr 1,6 - 1,7 1) Inkluderar Skjutskontoret 3, Malmö och Viktoria 22, Helsingborg som om de vore färdigställda per den 1 januari 2026. 2) Vid upprättande av denna rapport är ej utfall av årets hyresförhandlingar klara för alla bostäder. I de fall de inte är klara har en schablon använts. Förvärvat värde 2025-04-01 Balanspost Mkr Förvaltningsfastigheter 9 691 Pågående projekt 629 Förskott pågående projekt 97 Övriga tillgångar 15 Summa tillgångar 10 432 Räntebärande skulder, Mkr 6 018 Övriga skulder 110 Summa 6 128 Förvärvade nettotillgångar 4 304 Emitterade aktier (132 545 872 st till teckningskurs 32,46 kr/aktie) 4 302 Justering till verkligt värde på förvärvade fastigheter samt på tillträdesdagen övertagna skulder -61 I eget kapital redovisat värde av nyemission exkl. emissionskostnader 4 241 Reverser 63 Summa 4 304 Den 1 april slutfördes affären mellan Brinova och K-Fast Holding AB. Brinova har övertagit K-Fastig- heters portfölj i region syd, medan K-Fastigheter erhållit betalning i 26 043 831 A-aktier och 106 502 041 B-aktier. Därmed äger K-Fastigheter 57,6 procent av Brinova både sett till röster och kapital. Brinova är initialt ett dotterbolag till K-Fast Holding AB, där deras avsikt är att vid en senare tidpunkt dela ut aktierna i Brinova till aktieägarna i K-Fastigheter genom en sakutdelning. De tre tidigare största ägarna, Backahill AB, Fastighets AB Balder och ER-HO Förvaltning AB äger nu 10,2 procent, 8,0 procent respektive 4,4 procent av kapitalet och 17,0 procent, 13,3 procent respektive 5,0 procent av rösterna i Brinova. Affären omfattar K-Fastigheters bolag med fastigheter i Skåne, Småland och Danmark, och medför att Brinovas fastighetsvärde mer än dubbleras – från 8,5 miljarder kronor per den 31 mars 2025 till cirka 19,3 miljarder kronor (som är det totala värdet inklusive värdet av de förvärvade pågående projekten vid färdigställandet av dessa). Förvärvet är i linje med Brinovas strategi att fokusera på bostäder och samhällsfastigheter i södra Sverige/Öresundsregionen. I och med förvärvet kommer andelen hyresbostäder i Brinova att uppgå till 66 procent av kontrakterad hyra när förvärvade projekt är färdigställda. De samman- slagna bestånden innebär stark närvaro i bland annat Helsingborg, Landskrona, Malmö och Kristianstad, vilket avser skapa ökad operationell hävstång och bättre möjligheter till stordriftsför- delar, som effektivare förvaltning och förbättrade finansieringsvillkor. Brinova har gjort bedömningen att förvärvet inte uppfyller kriterierna för att utgöra ett rörelse- förvärv enligt IFRS 3 Rörelseförvärv eftersom inga betydande processer eller någon personal följer med vid förvärvet. I stället redovisas förvärvet som ett förvärv av enskilda tillgångar och skulder, därmed har inte IFRS 3 ansetts tillämplig. Då den erlagda köpeskillingen består av nyemitterade aktier i Brinova, har förvärvet redovisats i enlig- het med IFRS 2 Aktierelaterade ersättningar. I enlighet med IFRS 2 värderas de erhållna tillgång- arna och övertagna skulderna till verkligt värde per tillträdesdagen, då Brinova gör bedömningen att detta värde kan uppskattas tillförlitligt. Mot- bokning görs mot eget kapital. Hänförliga trans- aktionskostnader redovisas som avdragspost från eget kapital. Köpeskillingen har fastställts som det överens- komna fastighetsvärdet per 30 september 2024 efter avdrag för den rådande skuldsättningen per tillträdesdagen den 1 april 2025 (samt totala byggnadskreditiv i de förvärvade ej färdigställda projekten). Köpeskillingen erläggs med nyemitterade aktier i Brinova med en teckningskurs om 32,46 kronor Intjäningsförmåga Ovan presenteras bedömd intjäningsförmåga på tolvmånadersbasis för Brinova per den 1 januari 2026. Intjäningsförmågan ska inte jämställas med en prognos för de kommande tolv månaderna. Brinovas resultaträkning påverkas dessutom av värdeutvecklingen i fastighetsbeståndet liksom av kommande fastighetsförvärv, investeringar och/ eller fastighetsförsäljningar. Ytterligare resultat - påverkande poster är värdeförändringar avseende per aktie, vilket motsvarar Brinovas substansvär- de per aktie per 30 september 2024. I samband med förvärvet ställde K-Fast Holding AB ut en revers om 63 Mkr som en del av ersättningen. Reversen kommer på sikt omvandlas till banklån i samband med refinansiering av byggnadskredi- tiv till slutfinansiering. derivat. Inget av detta har beaktats i intjänings- förmågan. Intjäningsförmågan baseras på fastighets- beståndets kontrakterade hyresintäkter. Intjänings- förmågan baseras ytterligare på bedömda fastig- hetskostnader under ett normalår samt kostnader för administration. Projekten räknas med hyres- nivåer enligt samma metod och en normaliserad vakans- och kostnadsgrad. Nyemissionen har i enlighet med IFRS 2 Aktierelaterade ersättningar värderats utifrån det verkliga värdet av förvärvade tillgångar och skulder. Aktierna emitterades till en teckningskurs om 32,46 kr per aktie vilket motsvarade Brinovas substansvärde per aktie den 30 september 2024. Detta ger ett värde för nyemissionen om 4 302,4 Mkr baserat på teckningskursen. Totalt uppgick emissions- kostnader hänförliga till förvärvet av fastighetsportföljen till 9,3 Mkr och har redovisats som en avdragspost i eget kapital om 7,3 Mkr efter skatt. Genom att förvärvet gjordes med nyemitterade Brinova- aktier (samt till mindre del genom utställd revers) har koncernens likvida medel endast påverkats av utbetalda transaktionsutgifter. ===== SIDA 28 ===== BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 2025 28 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSEINLEDNING HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTER Räntebärande skulder Brinovas skuldsättning är vid varje tillfälle väl avvägd för fortsatt tillväxt och för att balansera en finansiell trygghet och kapacitet mot en attraktiv avkastning Belåningsgrad netto Låneförfall Swapförfall, slutår 0 10 20 30 40 50 60 70 % 2022 2023 20242021 2025 0 1 375 2 750 4 125 5 500 Mkr 2027 2028 20292026 2030 0 200 400 600 800 1 000 1 200 Mkr 2029 2030 2031 2032 2033202820272026 Finanspolicy Styrelsen anger och beslutar om riktlinjer för bolagets agerande på finansmarknaden. Det sker genom att styrelsen fastställer finanspolicyn och fattar enskilda beslut i strategiska frågor. Finanspolicyn ska ses som ett ramverk som anger styrning och riktlinjer för finansförvaltningen i Brinova, vars syfte är att stödja Brinovas affärsidé. Val av finansiella instrument och arbetsmetoder samt motparter ska ske i enlighet med finanspoli- cyns fastställda mandat på ett sätt som optimerar det ekonomiska utfallet för koncernen. Finansförvaltning Brinovas finansförvaltning som regleras i finans- policyn svarar för att kapitaltillförsel och likviditet tryggas, att betalningssystemen är ändamåls- enliga och att koncernens riskexponering hålls inom angivna ramar. Finanspolicyn reglerar hur kapitaltillförsel ska säkras. Brinova eftersträvar en balans mellan kort- och långfristig upplåning uppdelad på ett antal finansieringskällor. Bolaget ska ha minst fem kreditgivare i låneportföljen. All upplåning ska ske i svensk eller dansk valuta kopplat till Brinovas danska verksamhet. För att hantera ränterisker använder Brinova finansiella instrument som ränteswappar. Bolagets räntebärande skulder utgörs idag av banklån, även om alternativa källor löpande utvärderas. Kapitalstruktur Koncernen är, på balansdagen, finansierad dels via eget kapital som uppgick till 7 170,2 Mkr (2 870,4) dels via skulder till kreditinstitut som uppgick till 11 371,9 Mkr (5 226,9) vilket motsva- rar en soliditet om 37,0 procent (33,1). Brinovas långsiktiga soliditetsmål är en kvot som ska överstiga 30 procent. Rörelsekapital och kassaflöde Fastighetsförvaltning binder begränsat rörelse- kapital då fastighetsintäkter betalas i förskott medan merparten av kostnaderna betalas i efterskott. Detta innebär att det normalt inte finns något rörelsekapital i förvaltningen att finansiera. Förvärv kräver dock ett utökat rörelsekapital som bolaget finansierar med löpande kassaflöden och lån inom ramen för bolagets finanspolicy. Det löpande kassaflödet före förändringar av rörelsekapital har under året ökat med 100,0 Mkr till 254,5 Mkr (154,5). Periodens kassaflöde upp- gick till 77,3 Mkr (-94,9). Likvida medel vid årets slut uppgick till 108,1 Mkr (31,0). Affärsmodell, mål och strategier Verksamheten Förvaltning Projektutveckling Fastighetskategori Fastighetsvärdering Väsentliga händelser Räntebärande skulder Aktie och ägare Riskhantering Vinstdisposition Den centrala kundservicefunktionen ansvarar för samordnad ärendehantering. ===== SIDA 29 ===== BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 2025 29 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSEINLEDNING HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTER Räntesäkringar via ränteswap Startår Slutår Ränta, % Mkr 2016 2026 1,1 100,0 2019 2026 0,0 50,0 2018 2027 1,3 100,0 2019 2027 0,8 100,0 2021 2027 0,7 100,0 2018 2028 1,2 200,0 2023 2028 2,5 200,0 2023 2028 2,9 300,0 2025 2028 2,2 200,0 2021 2029 0,8 100,0 2024 2029 2,1 200,0 2023 2030 2,8 200,0 2025 2030 2,1 200,0 2025 2030 2,0 200,0 2021 2031 0,2 200,0 2021 2031 0,5 150,0 2023 2031 2,7 100,0 2025 2031 2,5 250,0 2025 2032 1,9 200,0 2025 2032 2,0 300,0 2025 2032 2,2 200,0 2025 2032 1,9 400,0 2023 2033 3,0 150,0 2023 2033 2,7 200,0 2025 2033 3,4 257,31) Totalt 4 657,3 1) Avser swap DKK kronor omräknad till SEK per balansdagen. Swap som tillkom då Brinova övertog K-Fastigheters portfölj i region syd den 1 april 2025. Ränteförfall Period (år) Lånebelopp, Mkr Ränta, %1) Andel, % < 1 6 873 4,1 60 1–2 300 0,9 3 2–3 892 2,3 8 3–4 300 1,7 3 4–5 600 2,3 5 5–6 700 1,4 6 6–7 1 100 2,0 10 7–8 607 3,1 5 Totalt 11 372 3,3 100 1) Genomsnittlig kreditmarginal för rörlig ränta är inte utfördelad i det tidssegment då derivaten förfaller, varför snittränta <1 år ej reflekterar aktuell kreditränta vid upplåning. Snittränta <1 år exklusive derivat uppgår till 3,2 procent. Snitträntan redovisas inklusive kostnad för outnyttjade lånelöften. Kapitalbindning Period (år) Avtalsvolym, Mkr Utnyttjat, Mkr Ej utnyttjat, Mkr < 1 1 515 1 387 128 1–2 3 284 3 149 135 2–3 5 401 5 401 0 3–4 1 152 1 152 0 4–5 283 283 0 Totalt 11 635 11 372 263 Skulder till kreditinstitut Koncernens skulder till kreditinstitut uppgick till 11 371,9 Mkr (5 226,9) uppdelat på lån från nio svenska banker. Ökningen består av nyupptagna lån för finansiering av fastighetsförvärv. Den genomsnittliga kapitalbindningstiden uppgår till 2,0 år (1,3). Av den totala skulden är 12 procent (62) kortfristig. Brinova arbetar med att trygga den långsiktiga kapitalförsörjningen, bland annat genom att kontinuerligt föra en dialog med de aktuella bankerna avseende förlängning eller refinansiering. Nettobelåningsgraden vid utgången av det fjärde kvartalet uppgick till 58,9 procent (60,8) och räntetäckningsgraden uppgick till 1,8 ggr (1,9). Brinovas långsiktiga mål för räntetäck- ningsgraden är att den inte ska understiga 1,75 gånger. Ränterisker Skulderna löper med rörlig ränta, främst kopplad till Stibor 3 månader med tillägg av marginal. Den genomsnittliga räntan per balansdagen uppgick till 3,3 procent (3,3). Brinova använder sig av räntederivatinstrument i form av swappar för att Affärsmodell, mål och strategier Verksamheten Förvaltning Projektutveckling Fastighetskategori Fastighetsvärdering Väsentliga händelser Räntebärande skulder Aktie och ägare Riskhantering Vinstdisposition Framtidens boende är hållbart. Energieffektiva flerfamiljshus med solceller minskar klimatavtrycket och skapar långsiktigt värde för både hyresgäster och fastighetsägare. erhålla en lägre risknivå i låneportföljen. Innehavet och översiktliga villkor finns i tabellen. Det fjärde kvartalets värdeförändring på Brinovas innehav av ränteswappar uppgår till 17,6 Mkr (39,6) vilket innebär att marknadsvärdet som redovisas i balansräkningen uppgår till -1,9 Mkr (36,6). Värde- förändringen för räntederivaten påverkar inte kassa- flödet, när derivatens löptid gått ut är alltid värdet noll. Däremot påverkas kassaflödet löpande av den ränta som betalas eller erhålls. I enlighet med IFRS 9 redovisas räntederivaten till verkligt värde. De klassas i nivå 2 enligt IFRS 13. ===== SIDA 30 ===== BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 2025 30 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSEINLEDNING HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTER Brinovaaktien och ägarna Brinova arbetar för att ge ägarna en långsiktigt hållbar och konkurrens- kraftig avkastning på sin investering, till en balanserad risk. Långsiktigt substansvärde har ökat med 0,9 procent under 2025. Substansvärde Mkr kr/aktie Eget kapital enligt balansräkning 7 170,2 31,1 Återläggning Uppskjutna skatter 469 2 Räntederivat 2 0 Långsiktigt substansvärde 7 640,9 33,2 Kursutveckling JF MAMJ 2025 2026 JA SO ND JF Index Antal aktier, tusental 0 500 1 000 1 500 2 000 0 10 20 30 OMX Stockholm_PI Carnegie Real Estate Index Brinova Omsatt antal aktier/månad, tusental 10 största ägare, 2026-02-27 Namn Antal A-aktier, tusental Antal B-aktier, tusental Andel av kapital, % Andel av röster, % K-Fast Holding AB 26 044 106 502 57,6 57,6 Backahill AB 9 400 14 096 10,2 17,0 Fastighets AB Balder 7 400 11 020 8,0 13,3 HME Investment AB 1 200 3 858 2,2 2,5 EPEHO Invest AB 1 200 3 858 2,2 2,5 Bevaclean AB 7 498 3,3 1,2 Länsförsäkringar Fondförvaltning AB 4 467 1,9 0,7 SEB Investment Management AB 3 025 1,3 0,5 Verdipapirfondet First Nordic Real Estate 2 848 1,2 0,4 Odin Fonder 1 954 0,9 0,3 Övriga aktieägare 25 891 11,2 4,0 Summa 45 244 185 017 100,0 100,0 Brinovas aktie är noterad på Nasdaq Nordic Mid Cap i sektorn Real Estate. Aktien handlas under benämningen BRIN B. Kursutveckling och omsättning Kursen minskade under 2025 med cirka 21 procent från 20,0 den 1 januari 2025 till 15,9 den 31 december 2025. Börsvärdet på balansdagen uppgick till cirka 3 661 Mkr (1 954). Som lägst handlades aktien till 14,70 kronor den 2 och 3 oktober 2025 och som högst till 20,30 kronor den 2 januari 2025. Börsen som helhet, mätt som Nasdaq Stockholms index OMXSPI, ökade med cirka 6 procent. Fastighetsindexet Carnegie Real Estate Index (CREX) ökade med cirka 1 procent. Under året omsattes på Nasdaq Stockholm 10 920 793 Brinova B-aktier, motsvarande en omsättningshastighet på cirka 6,6 procent. Aktier och aktiekapital Aktiekapitalet i Brinova ska utgöra lägst 390 000 000 kronor och högst 1 560 000 000 kronor. Antalet aktier ska uppgå till lägst 97 500 000 och högst 390 000 000. Aktie- kapitalet i Brinova Fastigheter AB uppgick, per den 31 december 2025 till 921,0 Mkr (390,9). Aktie- kapitalet är fördelat på 230,3 miljoner stamaktier (97,7) varav 45,2 miljoner aktier (19,2) är av serie A som berättigar till 10 röster och 185,0 miljoner aktier (78,5) av serie B som berättigar till en röst. Kvotvärdet per aktie är 4,00 kronor (4,00). Varje röstberättigad får vid årsstämman rösta för fulla antalet av denne ägda och företrädda aktier. Aktierna är inte föremål för några begränsningar i rätten att överlåta dem. Läs mer om aktiekapitalets utveckling på sidan 93, not 26 Aktiekapital och övrigt tillskjutet kapital. Likviditetsgaranti ABG Sundal Collier är likviditetsgarant för bolagets aktier. ABG förbinder sig därigenom att fortlöpande ställa köp- och säljkurser i Brinovas aktie. Syftet är att minska prisskillnaden mellan köp- och säljkurs och att öka volymen i aktiens orderbok. Likviditetsgarantin ger Brinova en högre likviditet i aktien, vilket ger en mer rätt- visande värdering och en lägre riskpremie för investerarna. Substansvärde Substansvärdet är bolagets samlade kapital som bolaget har att förvalta för att skapa såväl en värdeutveckling som direktavkastning till ägarna. Med tillgångar och skulder upptagna till verkligt värde kan substansvärdet beräknas utifrån bolagets egna kapital. Hänsyn bör dock tas till skatteeffekter. Långsiktigt substansvärde beräknas till 33,2 kr/aktie (32,90). Det motsvarar 209 procent (165) av Brinovas aktiekurs på balansdagen. Affärsmodell, mål och strategier Verksamheten Förvaltning Projektutveckling Fastighetskategori Fastighetsvärdering Väsentliga händelser Räntebärande skulder Aktie och ägare Riskhantering Vinstdisposition ===== SIDA 31 ===== BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 2025 31 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSEINLEDNING HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTER Utdelningspolicy och utdelning Brinova har i den nya affärsplanen för perioden 2025–2027, antagit som utdelningspolicy att bola- gets tillväxt prioriteras över aktieutdelning och att Brinova över tid ska vara ett utdelande bolag men under de närmaste åren kommer att prioritera tillväxt genom investeringar i befintligt bestånd, förvärv samt i bolagets projektportfölj. Därför före- slår styrelsen stämman att ingen utdelning ska lämnas för verksamhetsåret 2025. Incitamentsprogram Brinova har inga aktiebaserade incitaments- program. Ägare Per den 27 februari 2026 hade Brinova 3 152 aktieägare (3 343). K-Fast Holding AB var största ägare med 57,6 procent (0,0) av kapitalet och 57,6 procent (0,0) av rösterna. Backahill AB var näst största ägare med 10,2 procent (24,0) av kapitalet och 17,0 procent (40,0) av rösterna. Fastighets AB Balder var tredje största ägare med 8,0 procent (18,9) av kapitalet och 13,3 procent (31,4) av rösterna. Utöver ovan nämnda tre ägare hade ingen ytterligare ägare mer än 10 procent av kapitalet eller rösterna. På avstämningsdagen uppgick det utländska ägandet till 2,8 procent (7,1) av kapitalet och 1,0 procent (2,6) av rösterna. Det svenska ägandet fördelades på juridiska personer med 94,2 procent (86,3) av kapitalet och med 97,9 procent (95,0) av rösterna och fysiska personer med 3,0 procent (6,6) av kapitalet och med 1,1 procent (2,4) av rösterna. Brinova ägde inga egna aktier i bolaget. Aktiemarknadsinformation Brinova lämnar snabb, samtidig, korrekt och tillförlitlig information till befintliga och potentiella aktieägare och andra intressenter. Bolaget lämnar pressreleaser, delårsrapporter kvartalsvis, en bokslutskommuniké samt årsredovisning för hela verksamhetsåret. Dessutom medverkar Brinova löpande på olika kapitalmarknadsmöten arrange- rade av banker och branschen. På Brinovas webb- plats www.brinova.se finns aktuell information om Brinova som exempelvis pressmeddelanden och finansiella rapporter. Dessa kan också beställas direkt av Brinova per telefon eller via mail. Kalendarium 2026-04-23 Delårsrapport januari–mars 2026 2026-05-07 Årsstämma 2026 2026-07-07 Delårsrapport januari–juni 2026 2026-10-23 Delårsrapport januari–september 2026 Affärsmodell, mål och strategier Verksamheten Förvaltning Projektutveckling Fastighetskategori Fastighetsvärdering Väsentliga händelser Räntebärande skulder Aktie och ägare Riskhantering Vinstdisposition IR-kontakt Malin Rosén, vvd och CFO malin.rosen@brinova.se Per Johansson, vd per.johansson@brinova.se 0 10 20 30 40 Kr 2022 2023 20242021 2025 Eget kapital per aktie, kr Data per aktie 2025 2024 2023 2022 2021 Börskurs vid årets slut, kr 15,9 20,0 19,4 25,8 49,8 Kursutveckling under året, % -20,5 3,4 -25,0 -48,2 74,1 Högst betalt under året, kr 20,3 28,0 31,0 52,0 57,2 Lägst betalt under året, kr 14,7 16,4 13,0 18,0 27,9 Förvaltningsresultat per aktie, kr 1,3 1,5 1,4 1,6 1,7 Resultat per aktie, kr 0,3 0,5 -3,5 3,0 4,4 p/e-tal 53 42 et 9 11 Eget kapital per aktie, kr 31,1 29,4 28,9 32,4 29,4 Antal aktier, miljoner 230,3 97,7 97,7 97,7 97,4 Genomsnittligt antal aktier, miljoner 197,1 97,7 97,7 97,6 90,7 Ägarförhållanden per 2026-02-27 Fördelning storlek på aktieinnehavet Antal Andel av kapital % Andel av röster, % 1–500 1 779 0,1 0,0 501–1 000 461 0,2 0,1 1 001–5 000 559 0,6 0,2 5 001–10 000 136 0,4 0,2 10 001–15 000 54 0,3 0,1 15 001–20 000 27 0,2 0,1 20 001– 136 98,2 99,3 Summa 3 152 100,0 100,0 0 10 20 30 40 50 0 10 20 30 40 50 Kr Kr 2022 2023 20242021 2025 Långsiktigt substansvärde vs aktiekurs Långsiktigt substans- värde per aktie Aktiekurs ===== SIDA 32 ===== BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 2025 32 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSEINLEDNING HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTER Möjligheter och risker All företagsamhet handlar om att, till gagn för bolaget och alla dess intressenter, dra fördel av de möjlig- heter som en definierad marknad erbjuder och på bästa sätt hantera de risker som är förknippade med verksamheten. Rätt hanterat skapar det värde likväl som en bristfällig riskhantering kan få negativa konsekvenser. Risk definieras som osäkerheten om en händel- se kommer att inträffa och dess påverkan och konsekvenser på företagets förmåga att uppnå sina verksamhetsmål inom en given tidsperiod. Riskhantering är en viktig del i styrningen av Brinovas verksamhet. Den innefattar att löpande identifiera, prioritera, hantera och följa upp de risker som alltid är förknippade med en kommer- siell verksamhet. Identifierade risker För risker, som kan uppkomma i den löpande verksamheten och av beteenden som kan påverka företagets varumärke och förtroende, har styrelsen och ledningen utarbetat policyer, instruktioner och mandat som löpande följs upp. Risker utanför bolagets kontroll Risker som bygger på händelser som Brinova inte kan påverka men som kan leda till verksam- hetsavbrott utvärderas löpande. För att reducera skadeverkan tecknas väl avvägda försäkrings - lösningar. Även eventuella risker för skada på människor eller egendom som kan ha uppkom- mit som en följd av Brinovas agerande hanteras med försäkringslösningar till motsvarande värden som kan täcka tänkbara skador. I utvärderingen av riskerna prioriteras hantering- en av dessa så att de risker som, om de skulle inträffa, har den för tillfället största påverkan på bolaget. Det vill säga en avvägning mellan sanno- likheten att risken ska inträffa och den skada som kan uppkomma. I de nedan definierade riskerna står symbolerna för: lågt mellan högt riskvärde. Risk Hantering Exponering Riskvärde Strategiska risker Fastighetsförvärv Fastighetsförvärv sker oftast i bolagsform. Historiska beslut och åtgärder samt den framtida resultat- utvecklingen i de förvärvade bolagen kan påverka resultatet. Brinova har en god kompetens för att kunna göra en korrekt bedömning av förvärvens framtida potential. Inför varje förvärv gör Brinova en omfattande teknisk, miljömässig, legal och skatte- mässig due diligence för att minimera riskerna knutna till historiska beslut och åtgärder. Ansvarig: Vd Demografiska risker En förändrad demografi kan leda till en förändrad efter- frågan på olika typer av fastigheter, t.ex. lägre födelsetal kan leda till sämre efterfrågan på förskolor och skolor. Brinova gör en noggrann utvärdering av det långsiktiga behovet av de fastigheter som finns i beståndet och säkerställer att det i nya projekt finns en flexibilitet för ändrad användning vid behov. Ansvarig: Vd Operativa risker Hyresintäkter och hyresnivå För samhällsfastigheter och kommersiella fastigheter råder marknadshyror, hyresutvecklingen påverkas främst av faktorer som efterfrågan, typ av lokal, utform- ning, standard och läge. Till skillnad från samhällsfastig- heter och kommersiella fastigheter omfattas bostads- fastigheter av regleringar som bland annat innebär att den så kallade bruksvärdesprincipen bestämmer hyressättningen som förhandlas fram inom det kollek- tiva förhandlingssystemet med de olika orternas lokala hyresgästföreningar. Det innebär en risk att generella kostnadsökningar inte får genomslag i hyresutveckling- en, eller att sådant genomslag sker med fördröjning. En viss överetablering kan noteras avseende privata aktörer inom vård och omsorg, signaler kommer att de ej kan fylla alla tillgängliga platser. Utvecklingen av centrumhandeln har påverkats av ändrade köpmönster (digitalisering). Efterfrågan på lokaler i samhällsfastigheter är i regionen god. Avtal skrivs på löptider upp till 25 år och hyresnivån är reglerad via indexavtal. Brinova för en proaktiv dialog med relevanta aktörer inom vård och omsorg för att se behov och eventuell omställning. För övriga kommersiella avtal regleras hyresnivåerna successivt då avtalen normalt sträcker sig 3–5 år. I kommersiella fastig- heter är befintliga lokalhyreskontrakt normalt sett helt eller delvis bundna till konsumentprisindex, d.v.s. helt eller delvis inflationsjusterade. Centrumhandeln är en liten del i Brinovas bestånd vilket innebär att den justering av hyror som detta leder till ger en liten effekt. Brinova arbetar med att hitta alternativa användningsområden för lokaler, t.ex. kommunal verksamhet eller konvertering till bostäder. Efterfrågan på bostäder är stor i alla de kommuner som Brinova verkar i, bolaget arbetar aktivt med att renovera lägenheter till modern standard och därmed höja attraktivitetsnivån. Ansvarig: Vd Kontrakterad hyra, Mkr Affärsmodell, mål och strategier Verksamheten Förvaltning Projektutveckling Fastighetskategori Fastighetsvärdering Väsentliga händelser Räntebärande skulder Aktie och ägare Riskhantering Vinstdisposition 20% 16% 64% Hyresbostäder Samhällsfastigheter Kommersiella fastigheter Projektfastigheter/Mark ===== SIDA 33 ===== BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 2025 33 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSEINLEDNING HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTER Risk Hantering Exponering Riskvärde Hyresintäkter bostäder – förhandlingsordning I de fastigheter där det inte finns en förhandlingsordning finns det risk att hyresnivån kan prövas i hyresnämnden med ett utfall som kan innebära krav på sänkning av hyran vilket både får effekter på långsiktiga intäkter och värdering av fastigheten. I de fall att någon hyresgäst inte betalar den årliga höjningen kan detta endast krävas in via hyresnämnden. Ett pågående arbete att införliva dessa fastigheter i förhandlingsordningen pågår. Brinova tillser att i nya bostadsprojekt hyressätta enligt bedömd marknadshyra så att egensatt hyra utan för- handlingsordning vid prövning hos hyresnämnden inte skapar ett negativt utfall. Ansvarig: Vd Andelen bostadsfastigheter utan förhandlingsordning är 63 procent. Hyresintäkter – vakanser Förändringar i vakansgrad påverkar hyresintäkterna positivt eller negativt. Vakansgraden påverkas av bland annat den allmänna konjunkturutvecklingen, produk- tionstakten för nya fastigheter, förändring i infrastruktur samt befolkningstillväxt och sysselsättning. Risken för ökande vakanser i beståndet bedöms vara liten med hänsyn till fastighetsbeståndets sammansättning av bostäder och samhällsfastigheter med långa kontrakt, bra lägen och stabila kunder. Brinovas kommersiella ytor är primärt belägna i anslutning till bolagets bostäder och samhällsfastigheter vilket gör dem attraktiva för olika servicefunktioner. Efterfrågan på bostäder är stor i de flesta kommuner Brinova verkar i, vilket gör det lätt att hyra ut bolagets lägenheter till nya hyresgäster i samband med avflyttning. Där efterfrågan är lägre bearbetas marknaden med ökade marknadsåtgärder och uthyrningsresurser. Efterfrågan på lokaler i samhällsfastigheter är i regionen god och förväntas att förbli så även fortsättningsvis. Återstående löptid följs upp kontinuerligt. Ansvarig: Vd Uthyrningsgrad Hyresintäkter – kundförluster Kunder har inte alltid möjlighet att fullfölja sina åtaganden. Brinovas största hyresgäster utgörs av kommuner, landsting eller andra myndigheter vilkas betalningsförmåga får anses som mycket god. Brinova arbetar aktivt för att minimera risken för kundförluster. För alla nya hyresgäster, såväl bostads- som kommersiella hyresgäster, görs en kreditprövning innan avtal tecknas. I vissa avtal garanteras hyresgästens förpliktelser av moder- bolag, borgen eller genom bankgaranti. Ansvarig: Vd Andel av kontraktsvärde – tio största hyresgästerna, Mkr Karlskrona kommun 25,2 Region Skåne 24,6 Sparbanken Skåne AB 22,5 Landskrona Stad 22,2 Malmö Stad 22,0 Eslövs kommun 16,8 Försäkringskassan 11,9 Attendo Sverige AB 10,1 Bromölla kommun 9,0 Forenade Care 8,7 173,0 Fastighetskostnader – drift och underhåll Kostnader för drift, underhåll och taxebundna kostnader som el och värme beror på prisnivåer och förbrukning. Ökar dessa mer än vad som kompenseras för genom avtalade hyror, kan det påverka resultatet. Även oförut- sedda renoveringsbehov kan påverka resultatet. Brinova arbetar löpande med att hitta kostnadseffektiva lösningar, inte minst på energiområdet. Brinova genomför kontinuerligt avtals- och villkorsöversyn för att ha kontroll på driftskostnaderna. Vid upphandlingar eftersträvas centrala avtal. Brinova har som mål att minst 50 procent av bedömd elvolym ska prissäkras. Brinova har inventerat sitt bestånd och lagt upp treårsplaner för fastighetsunderhåll. Därför utgörs oförutsedda kostnader som skulle kunna uppstå främst av skador för vilket Brinova har tecknat försäkringslösningar. Med en kraftig kostnadsinflation med kostnadsökningar främst inom energi ökar behovet av kostnadskontroll, nya lösningar och energi- effektiviseringar. Ansvarig: Vd Överskottsgrad 85 90 95 100 % -25-21 -22 -23 -24 50 55 60 65 70 % -25-21 -22 -23 -24 Affärsmodell, mål och strategier Verksamheten Förvaltning Projektutveckling Fastighetskategori Fastighetsvärdering Väsentliga händelser Räntebärande skulder Aktie och ägare Riskhantering Vinstdisposition ===== SIDA 34 ===== BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 2025 34 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSEINLEDNING HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTER Risk Hantering Exponering Riskvärde Värdeförändringar fastigheter Fastighetsinnehavet redovisas till dess bedömda marknadsvärde. Detta innebär att förändrade mark- nadsvärden till följd av dels fastighetsspecifika faktorer som hyresnivåer, vakansgrader, kontraktslängd och driftskostnader dels marknadsspecifika faktorer såsom ändrade krav på direktavkastning, detaljplaneproces- ser, tillgång och villkor för finansiering med mera kan komma att påverka Brinovas verksamhet, finansiella ställning och resultat. Fastighetsbeståndets sammansättning av bostäder och samhällsfastigheter med långa kontrakt, lägen och stabila kunder ger goda förutsättningar att bibehålla fastighetsvärdena även i sämre konjunktur. Förändringar inom det kommersiella beståndet påverkar marginellt då andelen är liten. En planerad utveckling av Brinovas projektportfölj i form av byggrätter kommer också i framtiden att skapa värdetillväxt i beståndet. Brinova värderar varje kvartal sina fastigheter externt av ett auktoriserat (Rics eller Samhällsbyggarna) värderingsinstitut. I takt med förändrade marknads- räntor påverkas fastighetsvärdena vilket delvis justeras med hyror. Ansvarig: Vd Orealiserade värdeförändringar Projekt Vid genomförande av nybyggnation eller anpassningar av det befintliga fastighetsbeståndet är riskerna främst relaterade till tidplan, kostnadsnivå, och leverans av material. Men även att marknadens behov förändras innan projekten är klara att tas i bruk. Brinova har en god kompetens och lång erfarenhet av att kunna göra en korrekt bedömning av projektens framtida potential som också genomförs under strikt kontroll. Inför varje projekt gör Brinova en omfattande bedömning av projektets ekonomiska förutsättningar, och vid nybyggna- tion görs marknadsbedömningar av efterfrågan och betalningsviljan på orten. De flesta projekt görs med totalentreprenad som minskar risken för kostnadsökningar. I många fall kompenseras Brinova av eventuella kostnadsökningar av investeringstillägg i hyresavtal. Projektstart villkoras för alla projekt utom bostadsprojekt av att hyreskontrakt påtecknats. En noggrann uppföljning görs vid projektets avslutande. Ansvarig: Vd Projektutveckling Tekniska problem Riskförhållanden som är förknippade med den tekniska driften av fastigheten, såsom risken för konstruktionsfel och andra dolda fel eller brister. Vid varje förvärv genomförs en grundlig teknisk undersökning för att identifiera och reducera de risker som är förknippade med investeringen. Fastigheterna är fullvärdesförsäkrade. Bolaget har väl utarbetade rutiner för fastställande av periodiskt underhåll och rondering av fastigheternas tekniska system. Ansvarig: Vd Personberoende Ett bolags framtida utveckling beror i hög grad på företagsledningens och andra nyckelpersoners kunskap, erfarenhet och engagemang. Brinova har en företags- och koncernledningsgrupp med god kunskap inom fastighetsutveckling, förvaltning och ekonomi. I och med Brinovas tillväxt så utökas kompetensbasen och minskar konsekvenserna vid personalförändringar av nyckelpersoner. För att motivera och behålla med- arbetare, samt attrahera och rekrytera kvalificerad personal arbetar Brinova fortlöpande med rekryteringsförfaranden, kultur och ledarskap, utbildningar, lön och annan ersättning, förmåner och arbetsplatsen. Årliga personalundersökningar genomförs för att tidigt fånga upp signaler som kräver åtgärder. Ansvarig: Vd Avgående Vd Per Johansson Vd sedan 2016. Han har över 30 års erfarenhet av fastigheter. Han har varit regionchef för Klövern AB och vd på Dagon AB samt Tribona AB. Tillträdande Vd Peter Ullmark Han har mångårig erfarenhet från ledande befattningar i fastighetsbranschen. Han är för närvarande COO på Victoriahem AB sedan 2020. Malin Rosén Vice vd sedan 2018 och CFO sedan 2015. Hon har 30 års erfarenhet av fastigheter. Hon har varit redo- visningschef på tidigare Brinova AB och Catena AB. Intressekonflikter Det kan finnas potentiella intressekonflikter mellan huvudaktieägare, styrelsemedlemmar eller ledning i koncernen. Några styrelsemedlemmar och medlemmar av ledningen äger direkt eller indirekt aktier i bolaget och har möjlighet att påverka besluten i koncernen. Det skall i möjligaste mån undvikas att dessa medlemmars intresse skiljer sig från övriga aktieägares intressen. Regler för närståendetransaktioner finns beskrivna i inköpspolicyn och innebär att sådana transak- tioner kräver styrelsens godkännande. Regler finns även angivna i koden för svensk bolagsstyrning som bolaget följer. Ansvarig: Vd Antalet styrelseledamöter som är oberoende av bolagets närstående uppgick till sex av sju stycken. Antalet styrelseledamöter som är oberoende av bolagets större ägare uppgick till fyra av sju stycken. 0 100 200 300 400 500 Mkr -25-21 -22 -23 -24 Affärsmodell, mål och strategier Verksamheten Förvaltning Projektutveckling Fastighetskategori Fastighetsvärdering Väsentliga händelser Räntebärande skulder Aktie och ägare Riskhantering Vinstdisposition -400 -200 0 200 400 Mkr -25-21 -22 -23 -24 ===== SIDA 35 ===== BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 2025 35 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSEINLEDNING HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTER Risk Hantering Exponering Riskvärde Bristfälliga rutiner och kontroll Bolaget kan lida skada som en följd av kriminellt eller ansvarslöst beteende från bolagets personal eller andra företrädare såsom underleverantörer. Risken finns att de inte uppfyller våra krav när det gäller arbetsrätt och mänskliga rättigheter. Oegentligheter kan skada vårt varumärke och bolag. Brinova har tydliga policys och instruktioner om hur alla processer ska genomföras. Uppförande- koden är implementerad såväl internt som hos våra leverantörer. En väl utvecklad intern kontroll som löpande följer upp verksamheten, ändamålsenliga administrativa system, samt kompetens- utveckling bidrar till att minska risken för skada. I det fall skada trots allt skulle uppstå är bolaget försäkrat. Ansvarig: Vd Under de år Brinova har varit verksamt som fastighets- bolag, 2015–2025, har bolaget inte lidit någon skada som kan härledas till ett kriminellt eller ansvarslöst beteende. Oförutsedda händelser Oförutsedda händelser kan vara händelser såsom brand eller olyckor i fastigheterna eller på arbets- platserna. Det kan också vara faktorer som påverkar hela samhället, till exempel en pandemi. Fastigheterna är fullvärdesförsäkrade. En krisplan finns för att hantera olika scenario som kan in- träffa, och hur dessa i så fall ska hanteras, både i det akuta och det uppföljande läget. Utbildning har genomförts med samtlig personal. Brinova gör noggranna analyser utifrån olika riskscenarion och hur påverkan blir för bolaget. Vid behov går företaget in i stabsläge och alla chefer blir en del av en krisgrupp som arbetar utifrån bolagets krisplan. Ansvarig: Vd Finansiella risker Finansiella instrument För att hantera ränterisken har Brinova finansiella instrument i form av räntederivat. Räntederivaten redovisas löpande till verkligt värde i rapport över finansiell ställning. Ett teoretiskt under- eller övervärde som inte är kassaflödespåverkande uppstår när marknads- räntorna förändras. Vid derivatens slutpunkt är under- eller övervärdet alltid noll. Bolaget agerar enligt mandat i finanspolicyn. Ansvarig: CFO Värdeförändringar derivat Ränterisk Räntekostnaden utgör Brinovas enskilt största kostnadspost. Förändringar i marknadsräntor påverkar Brinovas resultat, både direkt via ränte- kostnad och indirekt via värdet på fastigheterna. Räntekostnaderna påverkas främst av nivån på aktuella marknadsräntor, kreditinstitutens margina- ler samt strategi för räntebindning. Brinova har en god dialog med samarbetsbankerna för att säkra marknadsmässiga lånevillkor. Brinova arbetar enligt finanspolicyn med räntebindning utifrån bedömd ränteutveckling, kassaflöde och kapitalstruktur. Räntebindning sker med räntederivat, i form av ränteswappar, för att begränsa ränterisker samt för att på ett flexibelt sätt påverka låne- portföljens genomsnittliga räntebindningstid. Ansvarig: CFO Ränteförfall År Belopp, Mkr Ränta, %1) Andel, % < 1 6 873 4,1 60 1–2 300 0,9 3 2–3 892 2,3 8 3–4 300 1,7 3 4–5 600 2,3 5 5–6 700 1,4 6 6–7 1 100 2,0 10 7–8 607 3,1 5 Totalt 11 372 3,3 100 1) Genomsnittlig kreditmarginal för rörlig ränta är inte ut- fördelad i det tidssegment då derivaten förfaller, varför snitträntan <1 år ej reflekterar aktuell kreditränta vid upplåning. Snittränta <1 år exklusive derivat uppgår till 3,2%. Snitträntan redovisas inklusive kostnad för outnyttjade lånelöften. Affärsmodell, mål och strategier Verksamheten Förvaltning Projektutveckling Fastighetskategori Fastighetsvärdering Väsentliga händelser Räntebärande skulder Aktie och ägare Riskhantering Vinstdisposition -250 -125 0 125 250 Mkr -25-21 -22 -23 -24 ===== SIDA 36 ===== BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 2025 36 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSEINLEDNING HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTER Risk Hantering Exponering Riskvärde Finansiering och refinansieringsrisk Brinovas finansiering består av traditionella banklån med fastighetsinteckningar som säkerhet. Risken finns att finansiering inte alls kan erhållas, eller endast till kraftigt ökade kostnader när ett lån förfaller till betalning eller villkoren omförhandlas. I vissa låne- avtal finns särskilda åtaganden som Brinova måste uppfylla, till exempel räntetäckningsgrad, belåningsgrad samt soliditet. Om Brinova skulle komma att bryta mot sådana finansiella villkor eller andra åtaganden kan det ge långivaren en rätt att säga upp lånen till omedelbar betalning, kräva extra amortering eller ta säkerheter i anspråk. Finanspolicyn reglerar hur kapitaltillförsel ska säkras. Brinova eftersträvar en balans mellan kort- och långfristig upplåning uppdelad på ett antal finansieringskällor. Revolverande kreditfaciliteter har tecknats med långivare för att minska risken för brist på kapital. Omförhandlingar initieras i god tid för att fånga upp frågeställningar i ett tidigt skede av såväl omförhandlingar som förhand- lingar om nytt kapital. Kvartalsvisa möten sker med befintliga banker och löpande även med nya möjliga finansieringskällor. En noggrann prognostisering görs av de finansiella åtagandena för att i god tid identifiera risken för att särskilda åtaganden bryts. Ansvarig: CFO Kapitalbindning Period (år) Avtals- volym, Mkr Utnyttjat, Mkr Ej utnyttjat, Mkr < 1 1 515 1 387 128 1–2 3 284 3 149 135 2–3 5 401 5 401 0 3–4 1 152 1 152 0 4–5 283 283 0 Totalt 11 635 11 372 263 Likviditetsrisk Likviditetsrisk innebär bristande tillgång till likvida medel eller kreditutrymme för att kunna uppfylla betalningsåtaganden. Brinova hanterar likviditetsrisken med outnyttjade lånelöften, checkräkningskredit samt likvida medel. Långsiktiga likviditetsprognoser upprättas kvartalsvis. Bolaget har löpande kontakter med finansieringsinstitut för att säkerställa tillgången till likvida medel. Ansvarig: CFO Likvida medel vid periodens slut Legala risker Miljöförhållanden Såväl uppförandet av byggnader som den verksamhet som därefter bedrivs på fastigheter påverkar miljön. Företag som bedriver fastighetsförvaltning är därför föremål för miljö-, hälso- och säkerhetslagar och andra regelverk som relaterar till förvärv, ägande och förvalt- ning av fastigheter. Det finns risk att bolaget kan bli ansvarigt för sanering av föroreningar på befintliga eller i framtiden förvärvade fastigheter, oavsett om bolaget självt orsakat föroreningen eller ej. Risk finns även för att olika typer av extremväder som t.ex. översvämningar kan drabba fastigheterna. Vid varje förvärv undersöker och identifierar Brinova eventuella miljörisker via tekniska besikt- ningar. Även befintliga fastigheter analyseras, och skulle några miljörisker förekomma, upprättas åtgärdsplaner. Vidare genomför förvaltningen fortlöpande brandsyn, ronderingar och genomför besiktningar för att uppfylla obligatoriska myndighetskrav enligt förutbestämda och reglerade intervall. Ett fullgott försäkringsskydd för fastighetsportföljen syftar till att minimera riskerna för att behöva täcka eventuella skador vid till exempel extremväder. Ansvarig: Vd Under de år Brinova verkat som fastighetsbolag, 2015–2025, har inga incidenter som orsakat böter eller icke-monetära sanktioner till följd av miljölagstiftningen inträffat. Tvister Det är inte uteslutet att bolaget kan komma att bli in- blandat i någon rättslig tvist eller något skiljeförfarande som kan få betydande effekt på bolagets verksamhet, finansiella ställning och resultat. Brinova arbetar aktivt med att avtal och överenskommelser skall vara väl dokumenterade och genomarbetade. Vid tveksamheter konsulteras externa specialister för att säkerställa status. Ansvarig: Vd Under de år Brinova har varit verksamt som fastighetsbolag, 2015–2025, har bolaget inte lidit skada av några betydande tvister. Skada på person och egendom Brinovas tillgångar kan förstöras av brand, stöld eller annan påverkan. Likaså kan Brinova genom till exempel oaktsamhet orsaka skada på person eller annans egendom. Fastigheterna är fullvärdesförsäkrade. För eventuella ansvars- och förmögenhetsskador har försäkringar tecknats. Ronderingar av fastigheterna enligt fast schema genomförs för att upptäcka och åtgärda eventuella brister som kan skapa skada. Bolaget arbetar aktivt med arbetsmiljöfrågor enligt framtagna checklistor. Ansvarig: Vd Under de år Brinova har varit verksamt som fastighetsbolag, 2015–2025, har bolaget vid tre tillfällen haft skada på fastig- heter i form av brand. Den ekonomiska skadan täcktes fullt ut av Brinovas försäkringslösning. Affärsmodell, mål och strategier Verksamheten Förvaltning Projektutveckling Fastighetskategori Fastighetsvärdering Väsentliga händelser Räntebärande skulder Aktie och ägare Riskhantering Vinstdisposition 0 45 90 135 180 Mkr -25-21 -22 -23 -24 ===== SIDA 37 ===== BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 2025 37 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSEINLEDNING HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTER Risk Hantering Exponering Riskvärde Lagar och tillstånd Att bedriva fastighetsverksamhet är i hög utsträckning beroende av lagar och andra förordningar samt myndig- hetsbeslut avseende exempelvis plan- och byggåtgärder, miljö, subventioner, säkerhet och byggnormer. Lagar och regelverk som omfattar fastighetsmarknaden styrs ofta av politiska åsikter och kan därför komma att ändras med kort varsel, vilket kan påverka koncernens dagliga verksamhet i olika avseenden. Förändringar i subventioner såsom investeringsstöd, skattelagstiftning och förordningar kan i betydande utsträckning påverka förutsättningarna för verksamheten. Synen på storleken och förekomsten av bolags-, mervärdes- och fastig- hetsskatt, liksom övriga pålagor och bidrag skiljer sig väsentligt mellan politiska partier och företagsskattelag- stiftningen är ofta föremål för översyn. Vidare består en del av verksamheten av nyproduktion och utveckling av befintliga fastigheter. För att förvaltningsfastigheter och projekt ska kunna användas och utvecklas som avsetts kan det krävas olika tillstånd och beslut, t.ex. bygglov, detaljplaner och fastighetsbildningar. Det politiska landskapet behöver följas löpande och utvärderas för att proaktivt förstå hur verk- samheten behöver anpassas. Specialister och rådgivare, såsom extern skatteexpertis, anlitas för att hantera effekten av förändrade lagar och regleringar och Brinova följer noggrant och agerar öppet och transparent gentemot myndigheter. Transaktioner som innebär aggressiv skatteplane- ring ska inte genomföras. Vidare, som medlem i Fastighetsägarna, har koncernen möjlighet att ständigt vara informerade och uppdaterade om frågor som påverkar dess vardag. Genom att på olika sätt vara aktiva i branschorganisationen kan koncernen också påverka frågor som rör fastig- hetsmarknaden i form av bostadspolitik, stadsutveckling, digitalisering och hållbarhet. Ansvarig: Vd Brinova följer noga utvecklingen på detta område. LOU I det fall en motpart I form av kommun, landsting eller statlig myndighet ej följer LOU, kan detta leda till att bolaget lider väsentlig skada i form av ogiltiga hyresavtal. Brinova har en väl utarbetad policy och handlingsplan för att säkerställa att LOU efterföljs i alla delar. Ansvarig: Vd GDPR Om bolaget bryter mot regelverket kan det medföra väsentliga böter. Tydliga policys finns framtagna, samtlig personal är utbildad i frågan och rutiner finns för att säkerställa det löpande arbetet. Årlig digital utbildning med samtlig personal sker. Ansvarig: CFO Under de år Brinova har varit verksamt, 2015–2025, har ingen GDPR-incident uppstått. Varumärkesrisk Det är viktigt att vi kan identifiera och hantera känsliga frågor. Om de inte behandlas på ett korrekt sätt riskerar vi att påverka förtroendet från våra intressenter och skada vårt anseende. Regelbundna analyser görs för att identifiera känsliga frågor och riskerna förknippade med dessa. Ständig omvärldsbevakning, exempelvis av flödet i sociala medier ger oss möjlighet att följa aktuella frågor. Vår uppförandekod samt interna riktlinjer såsom policy för sociala medier skapar en tydlighet kring medarbetarnas förhållningssätt avseende varumärket. Ansvarig: CFO Känslighetsanalys I tabellen redovisas hur värdet påverkas vid en för- ändring av vissa för värderingen antagna parametrar. Tabellen ger en förenklad bild då en enskild parameter troligtvis inte förändras isolerat. Faktor Förändring, % Värdepåverkan, Mkr Hyresintäkter +/-5% 1 143,6/-1 143,6 Driftskostnader +/-5% -285,3/285,3 Direktavkastningskrav +/-0,25%-enheter -913,4/985,1 Affärsmodell, mål och strategier Verksamheten Förvaltning Projektutveckling Fastighetskategori Fastighetsvärdering Väsentliga händelser Räntebärande skulder Aktie och ägare Riskhantering Vinstdisposition ===== SIDA 38 ===== BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 2025 38 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSEINLEDNING HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTER Affärsmodell, mål och strategier Verksamheten Förvaltning Projektutveckling Fastighetskategori Fastighetsvärdering Väsentliga händelser Räntebärande skulder Aktie och ägare Riskhantering Vinstdisposition Förslag till vinstdisposition Till årsstämmans förfogande står moderbolagets fria egna kapital. Brinova har som långsiktig målsättning att lämna utdelning till sina aktie- ägare, men prioriterar tillväxt och likviditet och därför föreslår styrelsen att ingen utdelning läm- nas för 2025. Styrelsen föreslår att till förfogande stående vinstmedel disponeras enligt följande: Kr Överkursfond 5 065 353 908 Balanserat fritt eget kapital 388 238 472 Årets resultat 41 728 830 5 495 321 210 disponeras så att i ny räkning överförs 5 495 321 210 5 495 321 210 ===== SIDA 39 ===== Hållbarhetsrapport ===== SIDA 40 ===== BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 2025 40 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSEINLEDNING HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTER Inledning – Hållbarhet som en del av Brinovas affär och förvaltning Grundläggande information Den framtida miljön Det trygga samhället Engagerade medarbetare Lönsam och ansvarsfull verksamhet Revisorns yttrande I vår fastighetsverksamhet är miljömässiga, socia- la och affärsmässiga frågor tätt sammanlänkade. Vår påverkan uppstår framför allt genom energi- användning, materialval och byggprocesser. Därför arbetar vi aktivt med att minska utsläpp och resursanvändning – både i den löpande driften och genom hela fastigheternas livscykel. Hållbarhets- arbetet är en integrerad del av vår verksamhet och vägleder oss i planering, upphandling, projekt- genomförande samt i dialogen med hyresgäster och samarbetspartners. Vi tar ansvar för att driva och utveckla våra fast- igheter på ett resurseffektivt sätt med minskad klimatpåverkan, samtidigt som vi skapar trygga, funktionella och långsiktigt hållbara miljöer. I detta ingår att säkerställa en god arbetsmiljö, främja kompetensutveckling och stärka medarbetares engagemang. Vi ställer också tydliga krav på För oss handlar hållbarhet om sådant som märks i vardagen – hur våra fastigheter fungerar, hur de upplevs av hyresgäster och boende, hur vi tar hand om dem över tid och hur vi fattar beslut som påverkar både människor och klimat i många år framåt. Tabellen till höger sammanfattar hur Brinovas hållbarhetsarbete styrs genom policys, ansvar och uppföljning. Vi har ett antal styrande policydokument som vägleder vår verksamhet. Vår uppförandekod är offentligt tillgänglig via vår webbplats. Övriga policys och styrdokument är interna och används som stöd i det löpande arbetet. Policyramverket omfattar både miljö, sociala frågor och styrning, inklusive miljö- och hållbarhetspolicy, energiklassning och energiledningssystem, uppförandekod, arbetsmiljöpolicy, likabehandlings- och mångfaldspolicy samt riktlinjer för offentlig affär, informationssäkerhet och personuppgifter. Arbetet kopplas till ordinarie verksamhetsstyrning genom styrelsens arbetsordning, vd-instruktion och interna styrdokument som finanspolicy, budget, ekonomihandbok och förvaltningspolicy. Högsta ansvar för genomförandet ligger hos bolagets ledning, med stöd av relevanta funktioner i organisationen och vid behov extern kompetens. Policys och arbetssätt följs upp löpande och utvecklas över tid genom mål, nyckeltal och planerade initiativ. BRINOVAS VIKTIGASTE POLICYER OCH STYRDOKUMENT Policyer och styrdokument Delegerat Brinova Beslut kring policy Den framtida miljön • Hållbarhetspolicy • Energiklassningar av byggnader • Bilpolicy • Teknisk chef • Projektchef • Koncernledning Lönsam och ansvarsfull verksamhet • Brinovas uppförandekod • Brinovas kommunikations- och insiderpolicy • Brinovas policy för offentliga affärer • Brinovas policy för behandling av personuppgifter • Styrelsens arbetsordning, vd-instruktion • Finanspolicy, Ekonomihandbok, Budget • Brinovas IT-policy • Företagsledningen • Koncernledningen • Styrelse • Bolagsstämma Engagerade medarbetare • Medarbetarsamtal, utvecklingsplan, uppföljning • Utbildningskartläggning med plan • Policy mot kränkande särbehandling • Policy mot trakasserier • Arbetsmiljöpolicy • Policy för mångfald, jämställdhet och likabehandling • Koncernledningen • Koncernledning Det trygga samhället • Förvaltningspolicy • Brinova-standard vid nyproduktion • Affärsplan • Företagsledningen • Koncernledningen • Koncernledning • Styrelse affärsetik, socialt ansvar och regelefterlevnad i vår leverantörs- och entreprenörskedja. En betydande del av vår påverkan sker indirekt genom värdekedjan, exempelvis genom byggma- terial, entreprenader och upphandlade tjänster. Samtidigt har vi goda möjligheter att påverka genom vår roll som beställare, där val av mate- rial, tekniska lösningar och krav i upphandling kan bidra till energieffektiva, robusta och mer cirkulära fastigheter. Vi verkar i en omvärld i förändring, där klimat- förändringar, ökade krav på energieffektivitet, nya regelverk och förändrade behov hos hyresgäster och samhälle påverkar våra förutsättningar. För oss innebär hållbarhet därför både att minska vår negativa påverkan och att stärka bolagets långsiktiga motståndskraft, konkurrenskraft och förmåga att möta framtida krav och möjligheter. ===== SIDA 41 ===== BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 2025 41 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSEINLEDNING HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTER Kort om oss ur ett hållbarhetsperspektiv • Vi är ett publikt aktiebolag med huvudsaklig verksamhet och merparten av våra tillgångar i Sverige. Som aktör inom fastighetsförmedling och fastighetsförvaltning enligt Svenskt Närings- grensindex har vi ett långsiktigt ansvar för vår påverkan på klimat, människor och samhälle. Våra fastigheter är tillgångar med lång livslängd, vilket gör att många av de beslut vi fattar idag får konsekvenser under lång tid framåt – både för miljö och för människor som bor, arbetar och vistas i våra byggnader. • Fastighetsbeståndet är geografiskt koncentrerat till södra Sverige, med fastigheter i ett antal kommuner där vi verkar långsiktigt i nära sam- spel med lokalsamhällen. Den lokala närvaron är en viktig del av hur vi tar ansvar i praktiken. Det är genom den lokala närvaron vi fångar upp behov, skapar dialog och kan arbeta långsiktigt med trygghet, förvaltning och utveckling av våra områden. Genom ett fastighetsbestånd som omfattar bostäder, samhällsfastigheter och kommersiella lokaler möter vi olika typer av hyresgäster, vilket medför varierande behov och hållbarhetsutmaningar i förvaltningen. • Balansomslutning och omsättning speglar verksamhetens ekonomiska omfattning och vår långsiktiga förmåga att förvalta tillgångar och investera hållbart. En stabil finansiell grund är viktig för att kunna arbeta långsiktigt med underhåll, energieffektivisering och utveckling av fastigheter och boendemiljöer. Den ger oss också möjlighet att planera investeringar över tid och att hantera förändringar i omvärlden, till exempel ökade energipriser, nya krav eller behov av klimatanpassning. Läs mer i våra Finansiella rapporter med början på sidan 60. • Brinovas påverkan uppstår både i den egna verksamheten och i värdekedjan. Det gäller så- väl entreprenörer och leverantörer i uppströms- ledet som hur fastigheterna används av hyres- gäster och påverkar samhället i nedströms- ledet. Hållbarhetsarbetet fokuserar därför på de delar där Brinova har rådighet och möjlighet att påverka, särskilt genom inköp, upphand- ling, projektledning och löpande förvaltning. Uppgifter om den egna organisationen, inklusive antal anställda, redovisas i avsnittet om sociala nyckeltal på sidan 53. • Vi har i dagsläget inga hållbarhetsrelaterade certifieringar eller märkningar. Tidigare har vi certifierat utvalda fastigheter enligt Green Buil- ding. När det certifieringssystemet avvecklades valde vi att i stället prioritera utvecklingen av våra interna arbetssätt och processer inom hållbarhetsområdet. Vi följer dock utvecklingen av relevanta certifie- ringssystem och marknadens förväntningar, och är beredda att omvärdera vårt ställningstagande och återuppta certifiering om vi bedömer att det är affärsmässigt och strategiskt motiverat. Grundläggande information Den framtida miljön Det trygga samhället Engagerade medarbetare Lönsam och ansvarsfull verksamhet Revisorns yttrande ===== SIDA 42 ===== BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 2025 42 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSEINLEDNING HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTER Hur vi rapporterar och vad rapporteringen omfattar Vi hållbarhetsrapporterar som en del av vårt ansvarstagande och vår långsiktiga styrning. Rapporteringen synliggör hur vi påverkar miljö, människor och samhälle och hur vi systematiskt utvecklar vårt arbete över tid. För oss är den både en redovisning av genomförda insatser och ett verktyg för att stärka struktur, uppföljning och prioriteringar i verksamheten. Rapporten är också en viktig del av vår löpande dialog med omvärlden. Vi möter ökade förväntningar på tydlighet kring klimatpåverkan, resurseffektivitet, trygghet, arbetsmiljö och affärsetik. Genom vår rapportering visar vi hur dessa frågor integreras i vår verksamhet och hur vi arbetar långsiktigt för att skapa hållbara värden. Rapportstandard – VSME Brinovas hållbarhetsrapport utgör bolagets lagstadgade hållbarhetsrapport enligt årsredo- visningslagens (ÅRL) äldre lydelse som gällde före den 1 juli 2024. Rapporten är upprättad i enlighet med EU:s frivilliga standard för hållbar- hetsrapportering, VSME (Voluntary Sustainability Reporting Standard for SMEs). Vi tillämpar både Basmodulen (B) och den Utökade modulen (C). Detta ger oss en tydlig struktur och ett gemen- samt språk för att beskriva vårt hållbarhetsarbete på ett jämförbart och systematiskt sätt, samtidigt som rapporteringen kan utvecklas stegvis över tid. VSME är uppbyggd i linje med bredare euro- peiska principer för hållbarhetsrapportering, vilket innebär att vår rapportering kan vidareutvecklas och anpassas i takt med förändrade krav och ökade förväntningar från omvärlden. Det här kan du läsa om i vår rapport • Rapporten omfattar samma delar av verksam- heten som den finansiella redovisningen och är upprättad som en individuell rapport. Den utgår från vår egen verksamhet och vårt fastighets- bestånd, och beskriver hur påverkan, risker och möjligheter uppstår både i den egna verksam- heten och i värdekedjan. Grundläggande information Den framtida miljön Det trygga samhället Engagerade medarbetare Lönsam och ansvarsfull verksamhet Revisorns yttrande • Vi redovisar såväl övergripande inriktning som mer fördjupad information om vårt arbetssätt, våra prioriteringar, mål och uppföljning. Där det är relevant presenterar vi även nyckeltal och resultat som visar utvecklingen över tid. • Fastighetsverksamhet präglas av långa tids- horisonter, där betydande effekter uppstår över fastigheternas livslängd. Rapporten speglar därför både genomförda åtgärder och hur vi Lönsam och ansvarsfull verksamhet handlar om hur vi driver verksamheten på ett långsiktigt och ansvars- fullt sätt. Det omfattar bolags- styrning, regelefterlevnad, affärsetik och riskhantering, med målet att skapa stabilitet, förtroende och handlingsutrymme över tid. Läs mer på sidan 55. Engagerade medarbetare tar sin utgångs- punkt i att en hållbar verksamhet bygger på kompetenta och engage- rade medarbetare. Det omfattar arbetsmiljö, hälsa och säkerhet, kompetensutveckling samt förutsättningar för långsiktigt engagemang och ansvars- tagande i organisationen. Läs mer på sidan 52. Det trygga samhället samlar frågor som rör säkra och väl fungerande fastigheter, trygga boendemiljöer och vår roll i de lokalsamhällen där vi verkar. Arbetet omfattar bland annat trygg- hetsskapande åtgärder, samverkan med lokala aktörer och ett långsiktigt ansvar för hur våra fastigheter bidrar till social hållbarhet. Läs mer på sidan 49. Den framtida miljön omfattar vårt arbete med att minska klimatpåverkan och använda resurser mer effektivt. Det handlar bland annat om energieffektivisering i fast- ighetsbeståndet, minskade utsläpp över fastigheternas livscykel samt ett ansvarsfullt förhållningssätt till material, vatten och andra naturresurser. Läs mer på sidan 46. planerar att stärka hållbarhetsarbetet framåt, exempelvis genom investeringar och vidareut- veckling av arbetssätt. Vi har strukturerat hållbarhetsarbetet och rappor- teringen i fyra fokusområden. Dessa speglar de mest väsentliga hållbarhetsfrågorna i vår verksam- het och utgör grunden för våra prioriteringar och vår uppföljning över tid. Fokusområdena ramar in hur vi hanterar påverkan, risker och möjligheter – både i den egna verksamheten och i värdekedjan. Varje fokusområde innehåller en beskrivning av vårt arbetssätt samt en sammanställning av status och relevanta nyckeltal. Genom denna struktur samlar vi inriktning, genomförda insatser och uppföljning inom respektive område, och visar hur hållbarhetsarbetet utvecklas över tid. Brinovas fokusområden ===== SIDA 43 ===== BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 2025 43 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSEINLEDNING HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTER Hur vi arbetar Arbetet inom våra fyra fokusområden utgår från de krav och förväntningar som präglar fastighets- branschen och de sammanhang där vi verkar. Vi omsätter våra ambitioner i det dagliga arbetet genom tydlig prioritering, ansvarsfördelning och systematisk uppföljning. Hållbarhetsarbetet är integrerat i styrning och beslutsprocesser, från inriktning till genomförande och uppföljning. Vår hållbarhetspåverkan formas i stor utsträck- ning av operativa beslut och praktiska vägval. Planering av underhåll, uppföljning av energisys- tem, samordning av entreprenörer, projektutform- ning samt kravställning vid inköp och upphandling är exempel på områden där vi aktivt styr mot minskad påverkan och långsiktigt värdeskapande. Hållbarhetsfrågor är därmed en naturlig del av förvaltning, projektverksamhet och bolagsstyrning. Krav och förväntningar Vår verksamhet inom fastighetsförvaltning, drift samt ny- och ombyggnation innebär att vi verkar i en miljö med höga och föränderliga krav. Hyres- gäster, lokalsamhällen, myndigheter, finansiärer och affärspartners påverkar våra prioriteringar ge- nom förväntningar på energieffektivitet, ansvarsfull resursanvändning, trygga miljöer, god arbetsmiljö och socialt ansvar. Dessa krav är integrerade i hur vi planerar, genomför och utvecklar verksamheten över tid. Kravbilden präglar även våra affärsrelationer i hela värdekedjan. I uppströmsledet ställer vi krav på entreprenörer, tekniska leverantörer och kon- sulter avseende materialval, produktionsmetoder, arbetsmiljö, säkerhet och affärsetik. Genom våra val av material, tekniska lösningar och entre- prenadformer påverkar vi inte bara kostnad och kvalitet, utan även resursanvändning, klimatpåver- kan och förutsättningarna för långsiktigt hållbara fastigheter. I nyttjandeledet samverkar vi med hyresgäster och lokalsamhällen för att utveckla trygga, tillgäng- liga och väl fungerande miljöer. Energieffektiva lokaler och fastigheter som bidrar positivt till sin omgivning är en del av vårt långsiktiga ansvar. Sammantaget innebär detta att vi hanterar krav- bilden genom ett helhetsperspektiv på fastighe- ternas utveckling och förvaltning över tid. Arbetssätt Vårt hållbarhetsarbete är integrerat i den dagliga verksamheten och utgår från konkreta och upp- följningsbara arbetssätt. Genom energieffektiv drift, minskad resursanvändning och åtgärder för lägre klimatpåverkan utvecklar vi fastighets- beståndet i en mer hållbar riktning. Systematisk uppföljning av energianvändning och löpande analys ger underlag för prioritering av åtgärder på både kort och lång sikt. I förvaltningen arbetar vi strukturerat med säkerhet, service och tillgänglighet för att stärka trygga och väl fungerande boende- och verksam- hetsmiljöer. Det kundnära arbetet är en central del av hur vi påverkar trivsel, stabilitet och hur fastigheterna upplevs över tid. Som beställare i värdekedjan påverkar vi genom upphandling, kravställning och samverkan med entreprenörer och leverantörer. Våra proces- ser omfattar miljömässiga och sociala aspekter i projekt, underhåll och drift. Arbetssätten utveck- las successivt med fokus på ansvar i leverantörs- ledet, arbetsmiljö, säkerhet samt tydlig roll- och ansvarsfördelning vid genomförande. Kompetensutveckling, arbetsmiljö och lika- behandling är integrerade delar av styrningen. Medarbetare ges förutsättningar att ta ansvar genom tydliga arbetssätt, klara mandat och relevant kompetens. Styrning Hållbarhetsarbetet är integrerat i bolagets över- gripande styrning och regleras genom policys som omfattar miljömässiga, sociala och styr- ningsrelaterade frågor. Policyramverket fastställer inriktning, ansvarsfördelning och förväntningar, och är en del av den ordinarie verksamhetsstyr- ningen. En samlad översikt av gällande policys redovisas på sidan 40. Grundläggande information Den framtida miljön Det trygga samhället Engagerade medarbetare Lönsam och ansvarsfull verksamhet Revisorns yttrande Styrningen omfattar även beslutade och pågående initiativ för att successivt stärka hållbarhetsarbetet. Det inkluderar investeringar i energieffektivisering, utvecklade principer för materialval samt en för- stärkt uppföljning av hållbarhetsrelaterade mål och nyckeltal. Ambitioner och ansvar Fastställda mål och indikatorer ligger till grund för uppföljning av hållbarhetsarbetets genomförande och verksamhetens utveckling. Uppföljningen inte- greras i den ordinarie styrningen och rapporteringen och utgör underlag för prioriteringar, förbättringsåt- gärder och planering av kommande insatser. Arbetet bedrivs med inriktning på att minska negativ påver- kan och samtidigt stärka verksamhetens positiva bidrag till människor, miljö och samhälle över tid. De arbetssätt, policys och initiativ som redovi- sas i detta avsnitt kompletteras med fördjupade upplysningar där så är relevant. Det övergripande ansvaret för genomförandet ligger hos bolagets högsta ledning, som säkerställer integration av hållbarhetsfrågor i strategiska beslut, uppföljning och prioriteringar. Arbetet stöds av relevant kompe- tens inom organisationen samt, vid behov, extern sakkunskap. ===== SIDA 44 ===== BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 2025 44 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSEINLEDNING HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTER Viktiga milstolpar – kartläggning av värdekedja Under 2025 genomförde vi en kartläggning av hela värdekedjan. Arbetet identifierade var påverkan, risker och möjligheter uppstår – från leverantörs- ledet till hur fastigheterna används. Parallellt genomfördes en dubbel väsentlighetsanalys som fastställde vilka hållbarhetsfrågor som är mest betydelsefulla, både ur ett omvärldsperspektiv och för bolagets långsiktiga utveckling. Tillsammans utgör dessa analyser ett fördjupat underlag för styrning, prioritering och uppföljning samt tydliggör kopplingen mellan operativa åtgär- der och långsiktiga effekter över fastigheternas livscykel. Kartläggning av värdekedjan Under 2025 genomfördes en kartläggning av värde- kedjan för att identifiera var hållbarhetsrelaterad påverkan, risker och möjligheter uppstår. Som fast- ighetsägare och förvaltare påverkar vi miljö och samhälle både direkt och indirekt, särskilt genom materialval, entreprenader, leverantörsled samt fastigheternas användning. Kartläggningen identifierade: • var de mest väsentliga hållbarhetsfrågorna uppstår i värdekedjan • var bolaget har direkt rådighet respektive påverkar genom kravställning och samverkan • hur risker och möjligheter är kopplade till affärs- modell, investeringar och långsiktig förvaltning Analysen omfattade: • uppströmsledet (leverantörer, entreprenörer, byggmaterial och tjänster) • den egna verksamheten (förvaltning, drift, underhåll och projekt) • nedströmsledet (hyresgästers användning och påverkan på lokalsamhällen) Arbetet inkluderade centrala aktiviteter, väsentliga råvaror och insatsfaktorer, beroenden av natur- resurser såsom energi, vatten och material samt sociala resurser i form av arbetskraft och kompe- tens. Etablerade databaser och sektorsgenomsnitt användes för att identifiera typisk påverkan, risker och beroenden inom fastighetsbranschen. Tydligare bild av var påverkan uppstår Kartläggningen identifierar uppströmsledet som en central källa till betydande hållbarhetspåverkan, särskilt kopplat till materialval, energianvändning och entreprenadarbeten. En stor del av miljöpåver- kan uppstår genom byggmaterialens klimatavtryck och resursanvändning samt genom planering och genomförande av projekt. Den egna verksamheten är avgörande för fastigheternas långsiktiga funktion och prestanda. Drift, underhåll och strategisk planering påverkar energianvändning, resurseffektivitet, inomhusmiljö samt trygghet och funktion i det dagliga brukandet. I nedströmsledet finns möjligheter till positiv påverkan genom energieffektiva och långsiktigt hållbara fastigheter samt genom sociala värden kopplade till trygga boendemiljöer och bidrag till lokalsamhällen. Analysen visar även att hållbarhetspåverkan i fastighetsverksamhet i stor utsträckning är tids- beroende. Effekter byggs in genom beslut i projekt, renoveringar och investeringar och realiseras över fastigheternas livslängd. Grundläggande information Den framtida miljön Det trygga samhället Engagerade medarbetare Lönsam och ansvarsfull verksamhet Revisorns yttrande Uppströmsled Egen verksamhet Tvärgående flöden som sker i eller påverkar alla led i värdekedjan Tvärgående flöden som påverkar hela värdekedjan Nedströmsled Råmaterialutvinning Tillverkning av byggmaterial Tillverkning av el Tillverkning av fordon & ICT Infrastruktur Konsultstöd Extern förvaltning Entreprenad Projekt Fastighetsförvärv/bestånd Förvaltning Stab Avyttring Hyresgäster Påverkade samhällen Transporter av material och arbetskraft Ägarstyrning Avfallshantering och återbruk Intressentkrav (t.ex. Hyresgästföreningen) Reglering Politik och samhälle Markanvändning ===== SIDA 45 ===== BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 2025 45 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSEINLEDNING HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTER Klimatförändringar Arbetskraft i värdekedjan Cirkulär ekonomi Konsumenter och slutanvändare Ansvarsfullt företagande Biologisk mångfald Påverkade samhällen Egen arbetskraft Bidrar till klimatförändringar Indirekt ansvar via leveran- törer och entreprenörer Använder naturresurser och genererar avfall Påverkar trygghet, säkerhet och inkludering i vardagsmiljöer Påverkar transparens, etik och förtroende för branschen Påverkar ekosystemtjänster Påverkar stadsutvecklingen Direkt ansvar för arbetsmiljö och villkor Klimatförändringar Arbetskraft i värdekedjan Cirkulär ekonomi Konsumenter och slutanvändare Ansvarsfullt företagande Biologisk mångfald Påverkade samhällen Egen arbetskraft Beroende av energi och klimatanpassade miljöer Indirekt exponerad för sociala risker i leverantörsled Möts av krav på återbruk och resurseffektivitet Lyder under förväntningar på trygghet och kvalitet Styrs av lagkrav och rykte Beroende av ekosystemtjänster Lyder under kommunala krav och är beroende av social acceptans Ökade kompetens-, mångfalds- och arbetsmiljökrav Viktiga milstolpar – dubbel väsentlighetsanalys Med värdekedjekartläggningen som grund genom- fördes under 2025 en dubbel väsentlighetsana- lys. Hållbarhetsfrågorna bedömdes utifrån både faktisk och potentiell påverkan på omvärlden samt deras betydelse för bolagets långsiktiga affär. Analysen baserades på identifierade aktivi- teter, beroenden och påverkan i hela värdekedjan och resulterade i en strukturerad prioritering av väsentliga hållbarhetsfrågor. Analysen etablerar en gemensam grund för styrning och prioritering. Med hänsyn till fastig- hetsverksamhetens långa tidshorisonter – där effekter uppstår i drift, underhåll samt vid ny- och ombyggnation – möjliggör den en samlad bedöm- ning av vilka områden som är mest relevanta att hantera, följa upp och utveckla över tid. Dubbel väsentlighetsanalys – metod och bedömningsgrunder Bedömningen genomfördes enligt en strukture- rad och systematisk metod för att identifiera, analysera och prioritera bolagets mest väsentliga hållbarhetsfrågor utifrån ett dubbelt väsentlig- hetsperspektiv. Varje hållbarhetsfråga bedömdes utifrån två perspektiv: • Konsekventiell väsentlighet avser faktisk och potentiell påverkan på människor och miljö, både positiv och negativ. • Finansiell väsentlighet avser hur hållbarhets- frågor kan påverka bolagets ekonomiska ställ- ning och utveckling, exempelvis genom risker och möjligheter kopplade till fastighetsvärde, drift, investeringar och finansiering. Bedömningen omfattade bland annat: • allvarlighetsgrad och omfattning av påverkan • sannolikhet för att påverkan uppstår • tidshorisont (kort, medel och lång sikt) • var i värdekedjan frågan uppstår samt bolagets rådighet och påverkansmöjlighet Användning av analysen Den dubbla väsentlighetsanalysen utgör grund för den fortsatta utvecklingen av hållbarhetsarbetet. Den ligger till grund för prioritering av uppföljning och förbättringsåtgärder samt stärker kopplingen mellan hållbarhetsarbete, riskhantering och lång- siktiga investeringar. Analysen identifierar var i värdekedjan arbets- sätt, kravställning och datainsamling behöver utvecklas för att hantera områden med störst påverkan och risk. Den bidrar även till en struk- turerad och sammanhållen rapportering samt en tydlig intern organisering av arbetet. En samlad redovisning av vår väsentliga påverkan återfinns på sidorna 46–56, där de fyra fokusområdena presenteras och fördjupas. • Egen arbetskraft (arbetsvillkor, likabehandling och lika möjligheter) • Arbetskraft i värdekedjan (arbetsvillkor, likabe- handling och andra arbetsrelaterade rättigheter) • Påverkade samhällen (ekonomiska, sociala och kulturella rättigheter) • Konsumenter och slutanvändare (informations- relaterade konsekvenser, personlig säkerhet och social inkludering) • Ansvarsfullt företagande (företagskultur, leverantörsstyrning, korruption och mutor) De väsentliga hållbarhetsfrågorna omfattar miljö- mässiga, sociala och styrningsrelaterade aspekter och är integrerade i bolagets fyra fokusområden. Fokusområdena utgör därmed den strukturella ramen för hantering, uppföljning och vidareutveck- ling av de prioriterade frågorna över tid. Genomförande En preliminär väsentlighetsbedömning togs fram av hållbarhetsteamet och validerades därefter i workshop med ledningsgruppen. Processen etablerade en gemensam prioritering av väsentli- ga hållbarhetsfrågor och förankrade bedömningen i bolagets långsiktiga inriktning, styrning och utveckling. Väsentliga hållbarhetsfrågor Den dubbla väsentlighetsanalysen resulterade i en prioritering av de hållbarhetsfrågor som bedöms vara mest betydande för bolaget, ur såväl omvärlds- som affärsperspektiv. Följande hållbarhetsfrågor bedömdes som väsentliga: • Klimatförändringar (begränsning, anpassning och energi) • Biologisk mångfald (påverkan på och beroenden av ekosystemtjänster • Cirkulär ekonomi (resursinflöden, resurs- utflöden och avfall) Grundläggande information Den framtida miljön Det trygga samhället Engagerade medarbetare Lönsam och ansvarsfull verksamhet Revisorns yttrande ===== SIDA 46 ===== BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 2025 46 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSEINLEDNING HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTER Fokusområde: Den framtida miljön Fastighetssektorn påverkas av skärpta energikrav, förändrade kostnadsstrukturer kopplade till el- och fjärr- värmepriser samt ökade förväntningar från hyresgäster och finansiärer på energieffektiv drift och minskad klimatpåverkan. Samtidigt medför klimatförändringar ökade fysiska risker, såsom extremväder, med påverkan på drift, underhåll och investeringsbehov. Inom detta fokusområde prioriterar vi minskade utsläpp och effektiv resursanvändning samt åtgärder som stärker fastigheternas motståndskraft mot ett förändrat klimat över tid. Miljöpåverkan uppstår över fastigheternas hela livscykel, i såväl löpande drift som vid ny- och ombyggnation. Beslut som fattas i dag påverkar klimatavtryck, resursanvändning och kostnads- struktur över lång tid. Samtidigt påverkas verksam- heten av skärpta krav kopplade till klimatföränd- ringar, resursknapphet och förändrade samhälls- förväntningar. Inom fokusområdet prioriteras åtgärder som minskar negativ miljöpåverkan inom ramen för bolagets rådighet samt insatser som stärker beståndets robusthet, attraktivitet och långsiktiga hållbarhet i en föränderlig omvärld. Miljörelaterade frågor är integrerade i den operativa verksamheten och omfattar såväl direkt påverkan – exempelvis energianvändning, drift och underhåll – som indirekt påverkan i värdekedjan genom materialval, byggprocesser och entreprena- der. Förvaltning, investeringsplanering, upphand- ling och projektgenomförande utgör därmed centrala styrmedel för bolagets samlade miljö- påverkan. Energi och klimat – påverkan i drift och projekt Energianvändning i uppvärmning och drift utgör en betydande källa till direkt klimatpåverkan. Energi- effektivisering är därmed ett centralt styrmedel för att minska utsläpp samt stärka beståndets konkurrenskraft och motståndskraft mot framtida krav och prisvariationer. Ny- och ombyggnation påverkar klimatavtrycket över fastigheternas livslängd genom materialval, tekniska lösningar och projekteringsprinciper som styr resursbehov och funktion över tid. Energi- och klimatarbetet omfattar flera parallella åtgärdsområden: • förbättrad energieffektivitet och optimerad styrning i befintliga fastigheter • långsiktig planering av investeringar och under- håll med fokus på energi- och resurseffektivitet • kravställning i projekt och upphandling för att minska indirekt klimatpåverkan • successiv utveckling av uppföljning och data- kvalitet som underlag för prioritering av insatser. Klimatrisker – fysiska och omställningsrelaterade Verksamheten exponeras för både fysiska och omställningsrelaterade klimatrisker. Fysiska risker omfattar skyfall, översvämningar, värmeböljor och andra extrema väderhändelser med potentiell påverkan på fastigheternas tekniska funktion, drift och underhåll. Skador på byggnader, mark och installationer kan medföra driftstörningar, ökade kostnader och behov av akuta åtgärder samt påverka hyresgästers trygg- het och upplevelse. Omställningsrelaterade risker är kopplade till skärpta klimat- och energikrav, förändrade förväntningar från hyresgäster och finansiärer samt ekonomiska styrmedel relaterade till utsläpp och energianvändning. Bristande energiprestanda eller otillräcklig klimatanpassning kan påverka kostnadsnivå, efterfrågan och konkurrenskraft. Exponeringen har bedömts med utgångspunkt i fastighetsbeståndets geografiska placering, livslängd och värdekedja. Hög känslighet identi- fieras i drift och energianvändning samt i ny- och ombyggnation, där teknik- och materialval påverkar utsläpp och framtida anpassningsbehov. Indirekt exponering föreligger även genom leverantörsled, entreprenader, transporter och hyresgästers an- vändning av fastigheterna. Riskreducerande åtgärder omfattar energieffek- tivisering, ökad andel förnybar energi, digitaliserad driftoptimering och successiv utfasning av fossila energislag. Uppföljningen av energianvändning ut- vecklas löpande för att möjliggöra tidig identifiering av avvikelser och prioritering av åtgärder. Klimat- risker integreras även i ny- och ombyggnation samt i planering av underhåll och investeringar för att stärka beståndets långsiktiga robusthet. Grundläggande information Den framtida miljön Det trygga samhället Engagerade medarbetare Lönsam och ansvarsfull verksamhet Revisorns yttrande Klimatförändringar Cirkulär ekonomi Biologisk mångfald Bidrar till klimatförändringar Använder naturresurser och genererar avfall Påverkar ekosystemtjänster Klimatförändringar Cirkulär ekonomi Biologisk mångfald Beroende av energi och klimatanpassade miljöer Möts av krav på återbruk och resurseffektivitet Beroende av ekosystemtjänster ===== SIDA 47 ===== BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 2025 47 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSEINLEDNING HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTER Energieffektivitet i vardagen Energieffektivitet i den löpande förvaltningen syftar till att optimera varje fastighets energiprestanda och driftsstabilitet. Minskad energianvändning per kvadratmeter reducerar klimatpåverkan och stär- ker fastigheternas motståndskraft i en miljö med förändrade energipriser, krav och förväntningar. Arbetet omfattar både nya och befintliga fast- igheter och bygger på systematisk uppföljning av energianvändning, analys av förbrukningsmönster samt genomförande av prioriterade åtgärder. Insat- ser inkluderar driftoptimering, förbättrad styrning av tekniska installationer, systemuppgraderingar och kontinuerlig effektivisering över tid. Uppkopplade system och styrning Utveckling av uppkopplade energi- och driftsystem är en prioriterad del av arbetet med energieffekti- visering. Digitala system möjliggör förbättrad styr- ning, kontinuerlig uppföljning och snabb hantering av avvikelser i energianvändning och drift. Ökad datatillgänglighet och automatiserad över- vakning minskar risken för energitoppar, felaktiga inställningar och driftstörningar som kan påverka kostnadsnivå och inomhusmiljö. Den tekniska utvecklingen stärker därmed förutsättningarna för systematisk och förebyggande förvaltning. Nya fastigheter – krav från start Vid utveckling av nya fastigheter fattas tidiga beslut som påverkar energiprestanda och klimat- avtryck över byggnadens livslängd. Samtliga ny- producerade fastigheter ska uppföras med energi- klass B eller bättre. Energiprestanda, teknikval och resurseffekti- vitet integreras i kravställning, projektering och genomförande för att säkerställa långsiktigt håll- bara lösningar från projektets inledande skede. Mål enligt affärsplan 2025–2027 Styrning och uppföljning baseras på energi- användning per kvadratmeter, kompletterat med uppföljning av total energiförbrukning för att beakta förändringar i fastighetsbeståndets omfattning och användning. Till utgången av 2027 ska den genomsnittliga energianvändningen uppgå till högst: • 90 kWh/kvm Målen syftar till att minska klimatpåverkan samt hantera risker kopplade till energipriser, energi- tillgång och framtida regulatoriska krav. Klimatomställning och nettonoll 2045 Bolaget har beslutat att ansöka om validering av klimatmål i linje med Science Based Targets initiative (SBTi) med inriktning på nettonollutsläpp av CO2 senast 2045. Ansökan omfattar både kortsiktiga mål och ett Net Zero Target. Målsätt- ningen är att ansöka om validering under 2026. Validerade klimatmål etablerar en tydlig inrikt- ning för prioritering, uppföljning och långsiktig planering av drift, underhåll och investeringar. Nettonollutsläpp innebär successiv minskning av utsläpp i den egna verksamheten och fastig- hetsbeståndet samt systematisk hantering av indirekta utsläpp i värdekedjan, inklusive energi, byggmaterial, projekt och transporter. Utsläpp som kvarstår balanseras över tid i enlighet med etablerade principer. Klimatomställningen integreras i tidiga be- slutsprocesser, särskilt i investeringsplanering, projektutveckling och upphandling, med hänsyn till fastigheternas långa livslängd och inbyggda klimatpåverkan. Status 2025 • Total energianvändning 2025: 53 359 MWh*. • Uppvärmning 82,2 kWh/kvm Atemp *. • Fastighetsel 19,1 kWh/kvm Atemp *. • Andel uppkopplade driftsystem: cirka 55 procent. • Cirka 58 procent* av den el som produ- ceras i Brinovas solcellsanläggningar används i den egna verksamheten. Resterande andel matas ut på elnätet. • Andel upphandlad el som är förnybar: 88 procent. • Scope 1-utsläpp 17 (ton CO2e). • Scope 2-utsläpp 2 328 (ton CO2e) platsbaserad el. • Scope 3-utsläpp 8 692 (ton CO2e) platsbaserad el. • Utsläppsintensitet (totala utsläpp delat med omsättning): 11,7 g CO2e per SEK. Grundläggande information Den framtida miljön Det trygga samhället Engagerade medarbetare Lönsam och ansvarsfull verksamhet Revisorns yttrande • Energiklass – Bestånd per energiklass i procent av antal byggnader: B–C 22 procent. D–E 63 procent. F–G 15 procent. • Energiprestandan i fastighetsbeståndet har analyserats mot EU-taxonomins tekniska granskningskriterier för befintliga byggnader (förordning (EU) 2021/2139). Kriteriet inne - bär att byggnader uppförda före 31 december 2020 ska tillhöra de 15 procent mest energi- effektiva i det nationella eller regionala beståndet. 18,2 procent av Brinovas bestånd uppfyller denna nivå. 39,6 procent ligger inom de 30 procent mest energieffektiva byggna- derna, vilket redovisas som kompletterande indikator och inte utgör ett taxonomikriterium. Analysen avser enbart energiprestanda och är inte en fullständig bedömning av taxonomi- förenlighet. * Delvis prognos Beslutet omfattar följande åtgärder: • framtagande av mål i enlighet med SBTi:s kriterier • fastställande av målstruktur, basår och av- gränsning av omfattade verksamhetsdelar • integrering av klimatmål i ordinarie styrning och rapportering • utveckling av en omställningsplan med åtgärder mot nettonollutsläpp 2045 • integrerad uppföljning och rapportering i enlighet med SBTi:s krav ===== SIDA 48 ===== BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 2025 48 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSEINLEDNING HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTER Aktsam hantering av naturresurser Verksamheten är beroende av naturresurser och fungerande ekosystem, samtidigt som betydande påverkan uppstår indirekt i värdekedjan. Resurs- användning och naturmiljö påverkas genom beslut i bygg- och utvecklingsprojekt, upphandlingar samt genom hur fastigheterna förvaltas och utvecklas över tid. En ansvarsfull resurshantering omfattar mins- kad miljöpåverkan samt åtgärder som stärker fast- igheternas långsiktiga funktion och motståndskraft i en miljö med ökade kostnader, skärpta krav och begränsad tillgång till material, vatten och energi. Indirekt påverkan i värdekedjan Betydande påverkan på naturmiljöer och biologisk mångfald uppstår i leverantörsledet, särskilt vid utvinning och tillverkning av byggmaterial. Råvaru- utvinning och materialproduktion medför påverkan på ekosystem, biologisk mångfald, vattenmiljöer och markanvändning samt genererar omfattande materialflöden och avfall. Materialval, tekniska lösningar och kravställning i upphandling utgör därför centrala styrmedel, även när påverkan uppstår utanför den egna verksam- heten. Prioritering av lång livslängd, flexibilitet och resurseffektiv materialanvändning reducerar behovet av nya råvaror och framtida avfall över byggnaders livscykel. Direkta effekter i projekt och förvaltning I rollen som beställare utgör prioritering av resurs- effektiva lösningar, lång livslängd och flexibilitet centrala styrmedel för att reducera framtida resursbehov och avfall. Direkt påverkan uppstår även i projekt och förvaltning, exempelvis vid markarbeten och i den löpande driften. Projektering med hänsyn till lokala förutsättningar samt långsiktig planering av underhåll och investeringar bidrar till minskat resursuttag och begränsad miljöpåverkan över tid. Fastigheternas geografiska placering och känsliga områden Verksamheten bedrivs huvudsakligen i redan bebyggda och urbana miljöer. Brinovas fastighets- bestånd har översiktligt kartlagts mot Naturvårds- verkets karttjänster, inklusive nationalparker, naturreservat, Natura 2000-områden och vatten- skyddsområden. I kartläggningen har lokalisering i biodiversitetskänsliga områden tolkats som helt eller delvis överlappande med skyddat område enligt tillgängliga kartlager. Lokalisering nära har tolkats som fastigheter som bedömts vara direkt angränsande till skyddat område enligt karttjäns- ternas avgränsningar. Genomgången visar att inga fastigheter är lokaliserade inom eller i direkt angränsning till dessa områden. Status 2025 • Vattenförbrukning (liter/kvm): 1 148,3 liter/kvm. • Total årlig avfallsgenerering som uppstår i Brinovas egen organisation (exklusive hyresgästers och leverantörers avfall), fördelad på icke-farligt och farligt avfall: – Farligt avfall inkl. elavfall: 1 916 kg. – Icke-farligt avfall: 563 244 kg. • Total årlig mängd avfall från Brinovas egen verksamhet som sorteras och skickas till återvinning eller återan- vändning: 162 776 kg. Grundläggande information Den framtida miljön Det trygga samhället Engagerade medarbetare Lönsam och ansvarsfull verksamhet Revisorns yttrande Brinovas fastighetsbestånd omfattar 241 fastigheter med en sammanlagd tomtarea om 1 011 466 kvm. Uppgifterna avser hela beståndet och redovisas för att ge kontext till omfattningen av den genomförda kartläggningen. Resultatet beaktas i planering av projekt, markarbeten, dagvattenhantering samt i rutiner för drift och underhåll där särskild hänsyn kan krävas. Beroenden av ekosystemtjänster Fastighetsbeståndet är beroende av fungerande ekosystemtjänster, såsom tillgång till vatten, mark- stabilitet och effektiv dagvattenhantering. Dessa beroenden påverkar driftsäkerhet, underhållsbehov och långsiktig robusthet. I ett förändrat klimat ökar exponeringen mot störningar relaterade till naturresurser och eko- systemfunktioner, vilket förstärker kopplingen mellan naturresursförvaltning, riskhantering och kostnadsutveckling. Avfall och cirkulära arbetssätt Avfall genereras i såväl förvaltning som byggpro- jekt, särskilt vid renovering och materialutbyten. Resurseffektivitet, återbruk och strukturerad avfallshantering utgör centrala styrmedel för att minska miljöpåverkan. Cirkulära arbetssätt integreras successivt i projekt och förvaltning genom medvetna materialval, mini- mering av spill, planerat underhåll och åtgärder som förlänger byggnaders livslängd. Rutiner för sortering, återvinning samt hantering av farligt och icke-farligt avfall utvecklas löpande som en del av den operativa styrningen. ===== SIDA 49 ===== BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 2025 49 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSEINLEDNING HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTER Fokusområde: Det trygga samhället Arbetet i lokalsamhället påverkar fastigheternas funktion i vardagen samt bolagets roll som lång- siktig aktör. Verksamheten påverkas samtidigt av kommunala krav, social acceptans och hyresgäs- ters förväntningar på trygghet och kvalitet. En sammanhållen hantering av dessa faktorer bidrar till ökad trygghet, social inkludering och långsiktigt hållbar stadsutveckling. Brinovas roll i lokalsamhället Genom lokal närvaro, utvecklingskompetens och strukturerad samverkan bidrar bolaget till trygga och inkluderande livsmiljöer. Närvaro i bostads- områden, tillgänglig förvaltning samt dialog med hyresgäster och kommuner utgör centrala delar av arbetssättet. En nära förvaltningsorganisation möjliggör tidig identifiering av behov, tydlig kommunikation kring planerade förändringar samt skyndsam hantering av avvikelser. Detta stärker förutsättningarna för stabila relationer och förebyggande arbete. Trygghetsarbetet är integrerat i den löpande för- valtningen och kopplat till planering av underhåll, Brinovas verksamhet är integrerad i de lokalsamhällen där bolaget verkar och präglas av lång- siktiga relationer med hyresgäster, kommuner, föreningsliv och andra lokala aktörer. Fastighets- utveckling, förvaltning och användning påverkar boende- och verksamhetsmiljöer samt sociala förutsättningar över tid. Trygga och väl fungerande miljöer utgör en del av bolagets hållbarhets- arbete och bidrar till stabil förvaltning, långsiktiga relationer och värdeskapande. Grundläggande information Den framtida miljön Det trygga samhället Engagerade medarbetare Lönsam och ansvarsfull verksamhet Revisorns yttrande Konsumenter och slutanvändare Påverkade samhällen Påverkar trygghet, säkerhet och inkludering i vardagsmiljöer Påverkar stadsutvecklingen Konsumenter och slutanvändare Påverkade samhällen Lyder under förväntningar på trygghet och kvalitet Lyder under kommunala krav och är beroende av social acceptans investeringar och utvecklingsinsatser. Ansvaret omfattar såväl den fysiska miljön som service, bemötande och kommunikation. Trygghet i den fysiska miljön Trygghet i den fysiska miljön påverkas av fastigheters och utemiljöers skick, belysning, utformning av entréer samt funktion i gemen- samma ytor. Underhållsnivå och tydlig struktur i den byggda miljön har direkt betydelse för hur områden upplevs och används. Arbetet omfattar bland annat: • planerat underhåll och förbättringsåtgärder i fastigheter och utemiljöer • belysningsåtgärder och minimering av otrygga ytor • säkra entréer samt fungerande lås- och passersystem • ordning och funktion i gemensamma utrymmen • strukturerad och skyndsam hantering av felanmälningar och brister Tidig åtgärd av avvikelser minskar risken för följd- effekter och bidrar till stabila boendemiljöer samt långsiktigt förtroende. Dialog, service och relationer Dialog och tillgänglig service utgör centrala delar av arbetet med trygga och stabila boendemiljöer. Tydliga kontaktvägar och lokal närvaro stärker förutsättningarna för långsiktiga relationer. Återkommande dialoger och kundundersök- ningar används för att följa upp hyresgästers upplevelse av trygghet och trivsel. Resultaten integreras i planering och prioritering av åtgärder samt i det löpande förbättringsarbetet. Samverkan med lokala aktörer Trygghetsrelaterade frågor hanteras i samverkan med kommuner, föreningsliv och civilsamhälle. Genom strukturerat samarbete samordnas insatser och lokala behov beaktas i planering och genomförande. Samverkan bidrar till långsiktiga lösningar som stärker social stabilitet och trygghet i de områden där bolaget verkar. Samhälleliga faktorer och verksamhetens exponering Utvecklingen i lokalsamhället påverkar verksam- hetens förutsättningar. Socioekonomiska faktorer, upplevd trygghet och graden av lokal samverkan påverkar efterfrågan, hyresgästers stabilitet och fastighetsbeståndets långsiktiga utveckling. Områ- den med hög otrygghet eller svag samverkan kan medföra ökade kostnader och större förvaltnings- utmaningar, medan stabila lokalsamhällen bidrar till förutsägbarhet och långsiktig värdeutveckling. Utvecklingen följs genom dialog med kommuner, hyresgäster och andra aktörer samt genom uppfölj- ning av kundnöjdhet och omflyttning. Resultaten utgör underlag för prioritering av trygghetsskapan- de åtgärder och resursfördelning. Ambitionen är att fastighetsbeståndet ska bidra till stabila och attraktiva miljöer över tid. ===== SIDA 50 ===== BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 2025 50 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSEINLEDNING HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTER Hyresgäster, lokal närvaro och långsiktig områdesutveckling Hyresgäster Hyresgäster interagerar med verksamheten genom den dagliga användningen av bostäder, gemensam- ma utrymmen och utemiljöer. Förvaltningen omfattar såväl teknisk funktion som kvalitet och trygghet i boende- och verksamhetsmiljöer. Närvarande förvaltning samt strukturerad och skyndsam hantering av felanmälningar utgör cen- trala delar av arbetet. Tillgänglighet och tydlig åter- koppling bidrar till stabila relationer och långsiktig förvaltning av fastighetsbeståndet. Lokal närvaro och trygghetsarbete Lokal närvaro utgör en del av den långsiktiga förvalt- ningsmodellen och möjliggör fördjupad kunskap om områdesspecifika behov. Den operativa närvaron stärker förutsättningarna för förebyggande åtgärder och prioriterade insatser. Trygghetsarbetet omfattar samverkande faktorer i den fysiska miljön, såsom fungerande belysning, ordning i gemensamma ytor, tydlig ansvarsfördel- ning, säkra entréer och låssystem samt skyndsam hantering av skador. En strukturerad förvaltning av utemiljöer och gemensamma ytor bidrar till stabila och väl fungerande miljöer för boende och besökare. Ansvarsfull hyressättning och långsiktig stabilitet Uthyrning, service och hyressättning påverkar områ- dens stabilitet och funktion över tid. En ansvarsfull hyresnivå innebär att bostäder och lokaler erbjuds med långsiktigt hållbara kostnadsnivåer i relation till kvalitet och förvaltningsinsatser. Hyressättningen är nära kopplad till prioritering av underhåll, investeringar och drift. Ett långsiktigt och förebyggande arbetssätt minskar behovet av akuta åtgärder och kostnadstoppar samt bidrar till förutsägbarhet för både hyresgäster och verksam- heten. Dialog och förbättringsarbete Hyresgästers behov och förväntningar beaktas i utvecklingen av verksamheten och följs över tid. Frågor som trygghet, service, tillgänglighet och funktion i vardagen integreras i planering och prioritering. Regelbunden dialog, kundundersökningar och systematiskt förbättringsarbete används för att samla in synpunkter, säkerställa återkoppling och genomföra åtgärder. Löpande uppföljning stärker förutsättningarna för förebyggande insatser och långsiktig utveckling av såväl tekniska som socia- la aspekter. Kundnöjdhet och omflyttning Hyresgästers upplevelse av service, trygghet och trivsel följs genom kundundersökningar vart- annat år för bostads- respektive kommersiella hyresgäster. Målsättningen är ett resultat om minst 4,0 (av 5,0). Utfallet används som under- lag för prioritering av förbättringsåtgärder och fortsatt utveckling. Påverkan på lokalsamhället uppstår genom den löpande förvaltningen samt genom beslut i ny- och ombyggnation, renoveringar och hyres - gästanpassningar. Dessa beslut påverkar trygg- het, funktion och attraktivitet över fastigheternas livslängd. Utöver den direkta relationen till hyresgäster bedrivs samverkan och lokala initiativ, som Brinova Kompis, i de områden där bolaget verkar. Insatserna syftar till att stärka social stabilitet och sammanhållning med särskilt fokus på barn och unga. Läs mer om Brinova Kompis på nästa sida. Status 2025 • NKI (lokal, 2025): 3,9 (av 5,0). NKI (bostad, 2024): 4,1 (av 5,0). • Våra lokalkontor har samarbeten med lokala föreningar och organisationer inom ramen för Brinova Kompis. • I linje med vårt arbete för trygga, funk- tionella och långsiktigt hållbara boende- miljöer har 17 laddstolpar under 2025 installerats i beståndet för att möta hyresgästernas behov och bidra till omställningen till fossilfria transporter. Grundläggande information Den framtida miljön Det trygga samhället Engagerade medarbetare Lönsam och ansvarsfull verksamhet Revisorns yttrande ===== SIDA 51 ===== BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 2025 51 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSEINLEDNING HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTER Som fastighetsägare och samhällsutvecklare har Brinova ett långsiktigt ansvar för de platser och människor som finns i våra områden. Brinova Kompis är vårt övergripande koncept för social hållbarhet och ett samlat ramverk för hur vi arbetar med sponsring, stöd och samhällsengagemang. Genom Brinova Kompis stöttar vi föreningar, orga- nisationer och initiativ som bidrar till ett tryggare, mer inkluderande och levande samhälle på de orter där vi verkar. Fokus ligger på insatser som skapar verklig nytta för människor i vardagen och som stärker gemenskap, delaktighet och social trygghet – med särskild hänsyn till barn och unga, äldre samt personer i utsatta livssituationer. Brinova Kompis är också vårt sätt att arbeta med sponsring på ett hållbart och ansvarsfullt sätt. När vi ingår samarbeten utvärderar vi hur vårt stöd bidrar till långsiktiga sociala värden, snarare än att enbart synas genom traditionell exponering. Vårt mål är att våra insatser ska leda till konkreta förbättringar i lokalsamhället, exempelvis genom ökad tillgänglighet till föreningsliv, stärkta sociala nätverk eller insatser som ökar tryggheten i våra bostadsområden. Stödet inom Brinova Kompis kan ta olika former, från ekonomiska bidrag till samarbeten och gemensamma aktiviteter, men gemensamt för alla initiativ är att de ska ligga i linje med Brinovas värderingar och hållbarhetsmål. Våra samarbeten följs upp och utvärderas löpande för att säkerställa att de bidrar till den samhällsnytta vi eftersträvar. Genom Brinova Kompis integrerar vi social hållbarhet i vår affär och vårt varumärke. På så sätt tar vi ett aktivt ansvar för att våra bostadsom- råden inte bara är platser att bo på, utan platser där människor trivs, känner sig trygga och får möjlighet att utvecklas. Brinova Kompis – social hållbarhet i praktiken Grundläggande information Den framtida miljön Det trygga samhället Engagerade medarbetare Lönsam och ansvarsfull verksamhet Revisorns yttrande ===== SIDA 52 ===== BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 2025 52 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSEINLEDNING HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTER Fokusområde: Engagerade medarbetare En betydande del av verksamhetens påverkan uppstår i det dagliga arbetet, såsom drift, kund- kontakt, underhåll och projektgenomförande. Kompetens, engagemang och tydliga arbetssätt hos medarbetare utgör centrala faktorer för ett systematiskt och långsiktigt hållbarhetsarbete. Egen arbetsstyrka och hållbarhetspåverkan Den egna arbetsstyrkan påverkar hur verksam- heten omsätter hållbarhetskrav i praktiken. Genom förvaltning, utveckling och operativa beslut integreras hållbarhetsaspekter i drift, underhåll, projekt och i kontakten med hyres- gäster. Tydlig roll- och ansvarsfördelning samt etablerade arbetssätt bidrar till stabilitet i verksamheten och till kontinuerlig utveckling av hållbarhetsarbetet över tid. Verksamheten är beroende av såväl egna medarbetare som arbetskraft i värdekedjan, inklusive entreprenörer och leverantörer. Dessa aktörer påverkar utveckling, förvaltning och användning av fastigheterna. Organisering av arbete, kravställning och tydlig an- svarsfördelning utgör centrala förutsättningar för en god arbetsmiljö, hög säkerhet och långsiktig hållbarhet i verksamheten. Grundläggande information Den framtida miljön Det trygga samhället Engagerade medarbetare Lönsam och ansvarsfull verksamhet Revisorns yttrande Arbetskraft i värdekedjan Egen arbetskraft Indirekt ansvar via leveran- törer och entreprenörer Direkt ansvar för arbetsmiljö och villkor Arbetskraft i värdekedjan Egen arbetskraft Indirekt exponerad för sociala risker i leverantörsled Ökande kompetens-, mångfalds- och arbetsmiljökrav Förvaltning, drift och underhåll Förvaltning, drift och underhåll genererar betydan- de direkta hållbarhetseffekter, särskilt avseende energianvändning, resurseffektivitet, inomhus- miljö och trygghet. Den operativa förvaltningen möjliggör tidig identifiering och hantering av av- vikelser för att begränsa skador och kostnader. Planerat underhåll och löpande förbättrings- åtgärder förlänger livslängden på byggnader och installationer, minskar behovet av förtida utbyten och reducerar miljöpåverkan över tid. Arbetet omfattar även samordning och uppföljning av entreprenörer, där tydliga rutiner, strukturerad planering och effektiv kommunikation bidrar till kvalitet, säkerhet och god arbetsmiljö. Projekt och investeringar I projektverksamheten, där bolaget projektleder nyproduktion samt ny-, till- och ombyggnation, fattas beslut med långsiktig påverkan över fastigheternas livscykel. Kompetens inom byggteknik, materialval, energi och projektering påverkar framtida klimatavtryck, resursanvänd- ning och anpassningsförmåga. Betydande påverkan fastställs i tidiga projektskeden genom val av tekniska lösningar, energiprestanda, material och krav i upphand- ling. Förmågan att väga investeringskostnader mot långsiktigt värde utgör en central del av beslutsunderlaget. Renoveringar och investeringar i exempelvis solenergi, laddinfrastruktur och energioptime- ring reducerar klimatpåverkan och påverkar fastigheternas kostnadsstruktur över tid. Inves- teringsbeslut beaktar därmed både riskreducering och framtida regulatoriska och marknadsmässiga krav. Trygghet, trivsel och social påverkan Medarbetares arbete i bostadsområden påverkar den sociala hållbarheten genom operativ närvaro, dialog och samverkan med hyresgäster och lokala aktörer. Kundservice, uthyrning och ekonomisk förvaltning bidrar till tillgänglighet, bemötande och stabila boendeförhållanden. En betydande del av den sociala påverkan är indirekt och relaterad till de lokalsamhällen där fastigheterna är belägna. Lokal kunskap utgör ett viktigt underlag för behovsanalys och besluts- fattande. Genom förankring och samverkan integreras sociala och ekonomiska aspekter i utveckling och förvaltning över tid. ===== SIDA 53 ===== BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 2025 53 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSEINLEDNING HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTER Personlig utveckling, delaktighet och arbetsmiljö Långsiktig förvaltning och utveckling av fastighets- beståndet förutsätter en organisation med tydliga mandat, relevant kompetens och fungerande sam- verkan. Arbetsmiljö, engagemang och kompetens påverkar kvaliteten i leveransen samt verksamhet- ens hållbarhetspåverkan. Personlig utveckling och delaktighet integreras genom tydlig ansvarsfördelning, samverkan mellan funktioner samt strukturer för lärande och kontinuerlig förbättring. Kompetensutveckling och ledarskap utgör centrala delar av styrningen. Arbetsmiljöarbetet omfattar såväl fysiska som psykosociala faktorer. Risker kan uppstå i operativt arbete, genom arbetsbelastning eller vid föränd- ringsprocesser. Ett systematiskt arbetsmiljö- arbete tillämpas med tydlig ansvarsfördelning, förebyggande riskbedömningar och löpande uppföljning. Tillbud och olyckor analyseras för att minska risken för upprepning. Arbetet omfattar även kravställning och samordning i relation till entreprenörer och leverantörer för att säkerställa god arbetsmiljö och säkerhet i värdekedjan. Frågor om trygghet, likabehandling och rättvisa villkor integreras i organisationens styrning. Uppföljning sker genom ett urval av nyckeltal som ger en samlad bild av organisation, arbets- villkor, kompetensutveckling och arbetsmiljö. Grundläggande information Den framtida miljön Det trygga samhället Engagerade medarbetare Lönsam och ansvarsfull verksamhet Revisorns yttrande Status 2025 Organisation och anställning • Antal heltid medelanställda: 84 stycken. • Antal anställda per anställningsform: 77 stycken tillsvidareanställda och 7 stycken med tidsbegränsade anställningar. • Antal anställda per kön: 38 kvinnor och 46 män. • Antal anställda per land (om flera länder): Samtliga anställda är anställda i Sverige. • Vid räkenskapsårets utgång förekom varken egenföretagare utan personal som arbetade uteslutande för bolaget eller inhyrd personal från bemanningsföretag. Arbetsvillkor och ersättning • Företaget tillämpar lönevillkor som motsvarar eller överstiger nivåerna i tillämpliga kollektiv- avtal: Över. • Andel anställda som omfattas av kollektiv- avtal: 3 personer som är anställda i dotter- bolaget Brinova Landskrona Holding AB. • Löneskillnad i procent mellan kvinnor och män: Löneskillnaden mellan män och kvinnor uppgår till -8 procent, vilket innebär att kvinnor i genomsnitt har 8 procent högre fast bruttolön än män. Uppgiften baseras på genomsnittlig fast bruttolön per anställd och är ojusterad. Kompetens och utveckling • Genomsnittligt antal utbildningstimmar per anställd, uppdelat per kön: Genomsnittlig utbild- ningstid per man var 4 timmar, genomsnittlig utbildningstid per kvinna var 2 timmar. • Alla medarbetare genomgår företagsgemensam- ma utbildningar inom arbetsmiljö som ger en gemensam grund i arbetsmiljöpolicy, ansvar och förväntningar, och som stärker det förebyggande arbetsmiljöarbetet i vardagen. • Fördjupade arbetsmiljöutbildningar genomförs för chefer, med fokus på ledarskap, ansvar och praktisk tillämp- ning, för att säkerställa ett långsiktigt och systematiskt arbetsmiljöarbete i organisationen. Arbetsmiljö, hälsa och säkerhet • Antal och frekvens av arbetsrelaterade olyckor: 11 stycken totalt, varav 1 anmäldes till Arbetsmiljöverket. Övriga 10 var tillbud av mindre allvarlig art. Frekvens (enligt VSME): 12,5. • Antal dödsfall till följd av arbets- relaterade skador eller ohälsa: Inga. • Uttag av friskvårdsbidrag: friskvårds- bidraget har en nyttjandegrad på 73 procent och 83 procent av personalen har nyttjat någon del av sitt friskvårds- bidrag. Ledarskap och inflytande • Ledningsgruppen består av 4 kvinnor och 2 män, d.v.s. 67 procent kvinnor och 33 procent män. Personalomsättning, trivsel och likabehandling • Personalomsättning: 11 procent. Personalomsättningen avser tillsvidare- anställda och längre tidsbegränsade anställningar. Anställningar kortare än 3 månader, såsom sommaranställda, har exkluderats för att ge en mer rätt- visande bild av personalomsättningen. • Nöjd medarbetarindex (NMI): 3,8 av 5,0. • Bekräftade fall av diskriminering inom arbetsstyrkan: Inga. Av Brinovas tillsvidareanställda är 45 procent kvinnor och 55 procent män. ===== SIDA 54 ===== BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 2025 54 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSEINLEDNING HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTER Mänskliga rättigheter i vår vardag Arbetsmiljö, hälsa och säkerhet Respekt för mänskliga rättigheter integreras i bolagets arbetsmiljöarbete och omfattar villkor, bemötande och tydliga ramar för ansvar mellan arbetsgivare, ledare och medarbetare. I fastighetsverksamhet är arbetsmiljön nära kopplad till operativa aktiviteter i fastigheter och områden, inklusive projektgenomförande, kundkontakt samt kontors- och fältarbete. Goda arbetsvillkor, säker arbetsmiljö och professionellt bemötande utgör grundläggande förutsättningar för en stabil organisation och långsiktig kvalitet i leveransen. Uppförandekod och styrande policys En uppförandekod och tillhörande policys faststäl- ler ramarna för arbetsgivaransvar, beteende och beslutsfattande inom organisationen. Ramverket omfattar respekt för individen, likabehandling, nolltolerans mot diskriminering och trakasserier samt krav på trygga och rättvisa arbetsvillkor. Regelverket gäller samtliga medarbetare och integreras i introduktion, ledarskap, beslutspro- cesser och samarbete. Tydlig ansvarsfördelning och gemensamma principer bidrar till struktur och stabilitet även vid hög arbetsbelastning eller organisatorisk förändring. Likabehandling och respekt Likabehandling och respekt för individen är inte- grerade delar av bolagets arbete med mänskliga rättigheter. Samtliga medarbetare ska ges lika möjligheter till utveckling och delaktighet, oavsett personliga förutsättningar. Likabehandling omfattar även det dagliga sam- arbetet, inklusive kommunikation, återkoppling och hantering av konflikter. Tydliga förväntningar och etablerade rutiner bidrar till en förutsägbar och inkluderande arbetsmiljö över tid. Arbetsmiljö, hälsa och säkerhet Arbetsmiljöarbetet utgör en del av bolagets ansvar för mänskliga rättigheter och omfattar såväl fysiska som psykosociala aspekter. Risker identifieras i operativ verksamhet, exempelvis vid fastighets- drift, underhåll, tillsyn och projektarbete, samt i organisatoriska faktorer såsom arbetsbelastning, tempo och ansvarsfördelning. Arbetsmiljöarbetet bedrivs systematiskt med tydliga rutiner, ansvarsfördelning och regelbunden Grundläggande information Den framtida miljön Det trygga samhället Engagerade medarbetare Lönsam och ansvarsfull verksamhet Revisorns yttrande Upplysningskrav • Om uppförandekod/policy uttryckligen omfattar barnarbete, tvångsarbete och människohandel (JA/NEJ): Ja • Om policyn omfattar olycksförebyggan- de arbetsmiljöarbete (JA/NEJ): Ja • Om det finns en formell klagomåls- eller visselblåsarfunktion för den egna arbetsstyrkan (JA/NEJ): Ja • Om det under rapporteringsperioden förekommit några bekräftade allvarliga incidenter kopplade till mänskliga rättigheter i den egna arbetsstyrkan (JA/NEJ, sannolikt NEJ): Nej uppföljning. Riskbedömningar, uppföljning av tillbud och olyckor samt förebyggande åtgärder integreras i den löpande verksamhetsstyrningen. Hälsofrämjande insatser och organisatoriska förutsättningar beaktas som en del av en lång- siktigt hållbar arbetsmiljö, med inriktning på stabilitet och hållbar arbetskapacitet över tid. Arbetskraft i värdekedjan En betydande del av arbetet i och kring fastig- heterna utförs av externa aktörer, inklusive entreprenörer inom bygg, underhåll och tekniska tjänster. Påverkan på människor uppstår därmed även indirekt genom planering, beställning och uppföljning av uppdrag i värdekedjan. I rollen som beställare ställs krav på säkerhet, arbetsmiljö och efterlevnad av gällande regelverk. Samordning, uppföljning och tydliga avtal utgör centrala styrmedel för att säkerställa fungerande samarbete och hantering av avvikelser. ===== SIDA 55 ===== BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 2025 55 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSEINLEDNING HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTER Fokusområde: Lönsam och ansvarsfull verksamhet En stabil ekonomi och tydlig styrning möjliggör investeringar i underhåll, energieffektivisering, trygghet och andra åtgärder som påverkar fastig- heternas värde och funktion över tid. Långsiktig planering och finansiell stabilitet utgör därmed en grund för att hantera förändrade marknadsförutsättningar och fatta beslut med varaktig effekt. Stabilitet och handlingsutrymme över tid En ansvarsfull verksamhet förutsätter finansiell stabilitet och strukturerad planering. Långsiktig ekonomisk styrning möjliggör investeringar i drift, underhåll och utveckling även vid förändrade marknadsförutsättningar. Fastighetsförvaltning präglas av långsiktiga beslut. Kontroll över ekonomi och planerings- processer möjliggör förebyggande åtgärder och prioriterade investeringar som påverkar kvalitet och attraktivitet i fastighetsbeståndet över tid. Lönsamhet och ansvar integreras i bolagets långsiktiga affärsmodell. En stabil och hållbar verksam- het möjliggör förvaltning av fastighetsbeståndet, uppfyllande av åtaganden samt fortsatt utveckling av bostäder och samhällsfastigheter. Verksamheten påverkar och påverkas samtidigt av regulatoriska krav, marknadsförväntningar och bolagets anseende. Lagstiftning, branschkrav och intressentförväntningar ställer krav på transparens, affärsetik och regelefterlevnad. Strukturerad hantering av dessa områden stärker förtroendet för bolaget och bidrar till en ansvarsfull och transparent fastighetsmarknad. Grundläggande information Den framtida miljön Det trygga samhället Engagerade medarbetare Lönsam och ansvarsfull verksamhet Revisorns yttrande Ansvarsfullt företagande Påverkar transparens, etik och förtroende för branschen Ansvarsfullt företagande Styrs av lagkrav och rykte Förtroende och affärsetik Verksamheten är beroende av förtroende från hyresgäster, kommuner, leverantörer, investerare och andra samarbetspartners. Detta förutsätter regelefterlevnad, affärsetik och tydligt ansvars- tagande i samtliga affärsrelationer. Förtroende upprätthålls genom strukturerade processer, transparent kommunikation och kon- sekvent hantering av avvikelser. Transparens, etik och ordning i styrning och uppföljning integreras i den löpande verksamheten. Uppförandekod och affärsetik Uppförandekoden fastställer ramarna för bolagets agerande som arbetsgivare, fastighetsägare och affärspartner. Den omfattar affärsetik, respekt, integritet samt regler för hantering av gåvor, repre- sentation och intressekonflikter, med inriktning på att förebygga korruption och oegentligheter. Koden gäller hela organisationen och ingår i introduktionen för nya medarbetare samt i den löpande styrningen. Ansvar i värdekedjan – vår roll som beställare En betydande del av verksamheten genomförs genom upphandlade tjänster inom underhåll, renovering och byggprojekt. Värdekedjan utgör därmed en central del av bolagets påverkan. I rollen som beställare ställs krav på kvalitet, arbetsmiljö, affärsetik och regelefterlevnad. Tydliga avtal, strukturerad dialog och system- atisk uppföljning utgör centrala styrmedel för att säkerställa att uppdrag genomförs i enlighet med fastställda krav. Riskhantering Riskhantering är integrerad i bolagets styrning och beslutsprocesser. I fastighetsverksamhet uppstår risker bland annat genom förändrad lag- stiftning, kostnadsutveckling, energipriser, skador, klimatpåverkan samt faktorer som påverkar hyresgästers trygghet. Risker identifieras, bedöms och hanteras genom strukturerad analys, prioritering och lång- siktig planering. Arbetet syftar till att begränsa osäkerhet, reducera kostnadsexponering och stärka verksamhetens motståndskraft över tid. Ekonomisk uppföljning och långsiktig planering Finansiell stabilitet upprätthålls genom löpande uppföljning av resultat och nyckeltal, kontroll över kostnader och investeringar samt långsiktig planering av underhåll. Styrningen syftar till att balansera förvaltning av befintliga fastigheter med investeringar som påverkar kvalitet och attraktivitet över tid. Förebyggande underhåll och strukturerad pla- nering begränsar behovet av oplanerade åtgärder och reducerar kostnadsexponering. ===== SIDA 56 ===== BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 2025 56 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSEINLEDNING HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTER VSME-upplysningar (ansvarsfullt företagande) Transparens och intern kontroll Transparens och intern kontroll är integrerade delar av bolagets styrning och bidrar till en stabil och för- utsägbar verksamhet. Transparens avser tydlighet i arbetsprocesser, beslutsfattande och uppföljning, både internt och i relation till hyresgäster, kommu- ner, leverantörer och andra intressenter. Intern kontroll säkerställer att fastställda principer och krav omsätts genom strukturerade processer, tydlig ansvarsfördelning och löpande uppföljning. Detta omfattar bland annat inköp och upphandling, investeringar, underhållsplanering samt kvalitet och säkerhet i projekt. Robusta kontrollprocesser begränsar risken för avvikelser och kostnadsexponering samt stärker förutsättningarna för långsiktigt beslutsfattande i en föränderlig omvärld. Tydliga processer och dokumentation Fastighetsverksamhet omfattar både långsiktiga investeringar och löpande operativa beslut. Styrningen baseras därför på etablerade proces- ser inom ekonomi, investeringar, riskhantering, upphandling, arbetsmiljö, regelefterlevnad och hållbarhetsuppföljning. Strukturerad dokumentation säkerställer spårbarhet, kvalitet och tydlig ansvarsfördelning i organisationen. Dokumenterade beslut och processer möjliggör systematisk uppföljning, erfarenhetsåterföring och kontinuerlig verksam- hetsutveckling över tid. Visselblåsarfunktion Visselblåsarfunktionen utgör en del av bolagets styrnings- och kontrollsystem och möjliggör rap- VSME-upplysningar (ansvarsfullt företagande) • I bolagets styrande organ är könsför- delningen 14 procent kvinnor och 86 procent män, vilket motsvarar en kvinna och sex män i styrelsen. • Under rapporteringsperioden har vi inte haft några fällande domar eller ålagts några böter kopplade till brott mot anti-korruptions- eller anti-mutregler. Vårt arbete präglas av tydliga principer för affärsetik, regelefterlevnad och ett ansvarsfullt agerande i alla delar av verksamheten. • Vår verksamhet är inte inriktad mot affärsområden som enligt VSME-ram- verket bedöms som särskilt känsliga. Vi bedriver ingen verksamhet kopplad till kontroversiella vapen, tobaksodling eller tobaksproduktion, kemikalietillverkning eller fossila bränslen såsom kol, olja eller gas, och har därmed inga intäkter från dessa områden. • Upplysningen om exkludering från EU:s Paris-aligned referensindex är inte tillämplig för vår verksamhet, eftersom Brinova inte omfattas av kriterierna för inkludering i sådana index. Grundläggande information Den framtida miljön Det trygga samhället Engagerade medarbetare Lönsam och ansvarsfull verksamhet Revisorns yttrande portering av misstänkta oegentligheter eller andra allvarliga förhållanden. Funktionen kompletterar ordinarie rapporterings- och dialogvägar. En tydligt etablerad och konfidentiell kanal bidrar till tidig identifiering av avvikelser, stärker regelefterlevnaden och stödjer en organisation präglad av ansvarstagande och integritet. Mänskliga rättigheter arbetsvillkor Respekt för mänskliga rättigheter är integrerad i bolagets styrning och omfattar trygga och rättvisa arbetsvillkor, likabehandling samt säker arbets- miljö i såväl den egna organisationen som i värde- kedjan. En betydande del av påverkan uppstår indirekt genom entreprenörer och leverantörer. Planering, beställning och uppföljning av uppdrag utgör därför centrala styrmedel för att förebygga brister i arbetsvillkor och säkerställa efterlevnad av fastställda krav. Strukturerad organisering och uppföljning bidrar även till kvalitet och stabilitet i leveranserna. Malin Rosén, vice vd och CFO är ordförande för Brinovas kommitté för visselblåsning. ===== SIDA 57 ===== BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 2025 57 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSEINLEDNING HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTER Revisorns yttrande avseende den lagstadgade hållbarhetsrapporten Till bolagsstämman i Brinova Fastigheter AB (publ) org. nr 556840-3918 Uppdrag och ansvarsfördelning Det är styrelsen som har ansvaret för hållbar - hetsrapporten för år 2025 på sidorna 39–56 och för att den är upprättad i enlighet med årsredo - visningslagen i enlighet med den äldre lydelsen som gällde före den 1 juli 2024. Granskningens inriktning och omfattning Vår granskning har skett enligt FAR:s rekommen - dation RevR 12 Revisorns yttrande om den lag- stadgade hållbarhetsrapporten . Detta innebär att vår granskning av hållbarhetsrapporten har en annan inriktning och en väsentligt mindre omfatt - ning jämfört med den inriktning och omfattning som en revision enligt International Standards on Auditing och god revisionssed i Sverige har. Vi anser att denna granskning ger oss tillräcklig grund för vårt uttalande. Uttalande En hållbarhetsrapport har upprättats. Helsingborg den 26 mars 2026 KPMG AB Camilla Alm Andersson Auktoriserad revisor Huvudansvarig revisor Grundläggande information Den framtida miljön Det trygga samhället Engagerade medarbetare Lönsam och ansvarsfull verksamhet Revisorns yttrande Therese Johansson Auktoriserad revisor ===== SIDA 58 ===== Finansiell information Rosmarinen 34, Helsingborg ===== SIDA 59 ===== BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 2025 59 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSEINLEDNING HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTER Innehåll RAPPORTER Koncernens rapport över totalresultat 60 Koncernens rapport över finansiell ställning 61 Koncernens rapport över förändringar i eget kapital 62 Koncernens kassaflödesanalys 62 Moderföretagets resultaträkning 63 Moderföretagets balansräkning 64 Moderföretagets rapport över förändringar i eget kapital 65 Moderföretagets kassaflödesanalys 65 NOTER Not 1. Bolagsinformation 66 Not 2. Väsentliga redovisningsprinciper 66–69 Not 3. Väsentliga uppskattningar och bedömningar 69 Not 4. Finansiell riskhantering 69–73 Not 5. Information om rörelsesegment 74–75 Not 6. Hyresintäkter/Nettoomsättningens fördelning/ Övriga intäkter 75 Not 7. Leasingavtal – leasegivare 76 Not 8. Fastighetskostnader och central administration 76 Not 9. Arvode till revisorer 76 Not 10. Leasingavtal – leasetagare 76–77 Not 11. Anställda och personalkostnader 77–78 Not 12. Resultat från andelar i koncernföretag 78 Not 13. Finansiella intäkter och kostnader 79 Not 14. Skatt på årets resultat 80–81 Not 15. Förvaltningsfastigheter 82–86 Not 16. Inventarier 87 Not 17. Nyttjanderättstillgångar 87 Not 18. Andelar i koncernföretag 87 Not 19. Specifikation av andelar i koncernföretag 88–91 Not 20. Andra långfristiga fordringar 92 Not 21. Fordringar hos/skulder till koncernföretag 92 Not 22. Kundfordringar 92 Not 23. Övriga fordringar 93 Not 24. Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 93 Not 25. Likvida medel 93 Not 26. Aktiekapital och övrigt tillskjutet kapital 93 Not 27. Upplåning och räntederivat 94 Not 28. Övriga skulder 95 Not 29. Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 95 Not 30. Ställda säkerheter 95 Not 31. Eventualförpliktelser 95 Not 32. Tilläggsupplysningar till kassaflödesanalys 95–96 Not 33. Upplysning om transaktioner med närstående 96 Not 34. Händelser efter balansdagen 96 Not 35. Förslag till resultatdisposition 96 Finansiella rapporter Noter Påteckning Revisionsberättelse ===== SIDA 60 ===== BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 2025 60 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSEINLEDNING HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTER Finansiella rapporter Koncernens rapport över totalresultat Mkr Not 1, 2, 3, 4, 5, 33 2025 2024 Hyresintäkter 6, 7 907,5 522,2 Serviceintäkter 6, 7 34,5 23,2 Övriga intäkter 6 1,7 2,1 Fastighetskostnader 8 -316,6 -193,9 Driftsöverskott 627,1 353,6 Central administration 8, 9, 10, 11 -45,4 -26,3 Finansiella intäkter 13 0,7 1,9 Finansiella kostnader 10, 13 -333,3 -178,4 Förvaltningsresultat 249,1 150,8 Realiserade värdeförändringar långfristiga fordringar 20 0,0 -10,1 Realiserade värdeförändringar förvaltningsfastigheter 15 8,1 -4,1 Orealiserade värdeförändringar förvaltningsfastigheter 15 -66,1 -2,1 Värdeförändringar derivat 27 -23,8 -39,5 Resultat före skatt 167,3 95,0 Aktuell skatt 14 -4,8 -3,7 Uppskjuten skatt 14 -89,4 -45,3 Årets resultat 73,1 46,0 Övrigt totalresultat Omräkningsdifferens -1,7 0,0 Årets totalresultat 71,4 46,0 Årets resultat och årets totalresultat hänförligt till: Moderbolagets aktieägare 66,9 46,0 Innehav utan bestämmande inflytande 4,5 0,0 Resultat per aktie Resultat per aktie före och efter utspädning, kr 26 0,4 0,5 Utdelning per aktie, kr 0,001) 0,00 1) Styrelsens förslag till utdelning 2025. Finansiella rapporter Noter Påteckning Revisionsberättelse ===== SIDA 61 ===== BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 2025 61 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSEINLEDNING HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTER Koncernens rapport över finansiell ställning Mkr Not 2025-12-31 2024-12-31 TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Förvaltningsfastigheter 15 19 133,5 8 539,8 Inventarier 16 3,2 1,1 Nyttjanderättstillgångar 17 6,5 3,8 Derivatinstrument 27 26,5 52,9 Långfristiga fordringar koncernföretag 21 60,7 0,0 Andra långfristiga fordringar 20 1,0 2,0 Summa anläggningstillgångar 19 231,4 8 599,6 Omsättningstillgångar Kundfordringar 22 4,2 2,8 Kundfordringar koncernföretag 21, 22 0,4 0,0 Övriga fordringar 23 15,4 11,3 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 24 26,4 17,3 Derivatinstrument 27 1,4 9,5 Likvida medel 4, 25 108,1 31,0 Summa omsättningstillgångar 155,9 71,9 SUMMA TILLGÅNGAR 19 387,3 8 671,5 Mkr Not 2025-12-31 2024-12-31 EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital 26 Aktiekapital 921,0 390,9 Övrigt tillskjutet kapital 5 065,4 1 361,7 Balanserat resultat 1 112,4 1 070,9 Årets totalresultat 71,4 46,0 Summa eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare 7 170,2 2 869,5 Innehav utan bestämmande inflytande 0,0 0,9 Summa eget kapital 7 170,2 2 870,4 Långfristiga skulder Uppskjuten skatteskuld 14 468,8 381,2 Skulder till kreditinstitut 27, 30, 31 9 985,2 1 989,9 Derivatinstrument 27 29,8 25,8 Leasingskulder 10 42,3 29,7 Summa långfristiga skulder 10 526,1 2 426,6 Kortfristiga skulder Skulder till kreditinstitut 27, 30, 31 1 386,7 3 237,0 Leverantörsskulder 35,0 12,1 Aktuella skatteskulder 2,1 3,7 Leasingskulder 10 3,5 2,5 Skulder koncernföretag 21 63,8 0,0 Övriga skulder 28 17,2 10,1 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 29 182,7 109,1 Summa kortfristiga skulder 1 691,0 3 374,5 SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 19 387,3 8 671,5 Finansiella rapporter Noter Påteckning Revisionsberättelse ===== SIDA 62 ===== BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 2025 62 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSEINLEDNING HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTER Koncernens rapport över förändringar i eget kapital Mkr Aktie- kapital Övrigt tillskjutet kapital Balanserat resultat inkl. årets resultat Innehav utan bestämmande inflytande Totalt eget kapital Ingående balans 2024-01-01 390,9 1 361,7 1 070,9 0,0 2 823,5 Årets totalresultat 0,0 0,0 46,0 0,0 46,0 Transaktioner med ägare Kapitaltillskott från innehavare utan bestämmande inflytande 0,0 0,0 0,0 0,9 0,9 Utgående balans 2024-12-31 390,9 1 361,7 1 116,9 0,9 2 870,4 Ingående balans 2025-01-01 390,9 1 361,7 1 116,9 0,9 2 870,4 Årets totalresultat 0,0 0,0 66,9 4,5 71,4 Transaktioner med ägare Nyemission 530,1 3 711,0 0,0 0,0 4 241,1 Emissionskostnader 0,0 -9,2 0,0 0,0 -9,2 Skatt på emissionskostnader 0,0 1,9 0,0 0,0 1,9 Försäljning av dotterbolag 0,0 0,0 0,0 -5,4 -5,4 Utgående balans 2025-12-31 921,0 5 065,4 1 183,8 0,0 7 170,2 Koncernens kassaflödesanalys Mkr Not 32 2025 2024 Den löpande verksamheten Resultat före skatt 167,3 95,0 Justeringar för poster som inte ingår i kassaflödet Realiserade värdeförändringar 0,0 10,1 Orealiserade värdeförändringar 89,9 41,7 Resultat försäljning förvaltningsfastigheter -8,1 4,1 Avskrivningar av materiella anläggningstillgångar 1,2 0,7 Avskrivning nyttjanderättstillgångar 4,1 3,3 Orealiserade kursdifferenser 0,2 – Betald skatt -0,1 -0,4 Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar av rörelsekapital 254,5 154,5 Förändringar i rörelsekapital Förändring av rörelsefordringar 77,1 0,1 Förändring av rörelseskulder -34,2 -58,7 Kassaflöde från den löpande verksamheten 297,4 95,9 Investeringsverksamheten Förvärv av förvaltningsfastigheter 0,0 -82,7 Avyttring av förvaltningsfastigheter 8,9 28,0 Investering i förvaltningsfastigheter -361,1 -200,4 Förändring av finansiella tillgångar 3,1 – Förvärv av inventarier -3,2 -0,3 Kassaflöde från investeringsverksamheten -352,3 -255,4 Finansieringsverksamheten Kapitaltillskott från innehav utan bestämmande inflytande 0,0 0,9 Nyemission -9,2 0,0 Upptagna lån 9 135,0 1 203,3 Leasingskulder -4,0 -2,8 Amortering av låneskulder -8 989,6 -1 136,8 Kassaflöde från finansieringsverksamheten 132,2 64,6 Årets kassaflöde 77,3 -94,9 Likvida medel vid årets början 31,0 125,9 Kursdifferens i likvida medel -0,2 – Likvida medel vid årets slut 108,1 31,0 0 2 000 4 000 6 000 8 000 Mkr 20252021 2022 2023 2024 0 100 200 300 Mkr 20252021 2022 2023 2024 0 7 14 21 28 35 Kr 20252021 2022 2023 2024 -150 -100 -50 0 50 100 150 Mkr 2021 2022 2023 2024 2025 Eget kapital, Mkr Kassaflöde före förändringar av rörelsekapital Eget kapital per aktie, kr Kassaflöde Finansiella rapporter Noter Påteckning Revisionsberättelse ===== SIDA 63 ===== BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 2025 63 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSEINLEDNING HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTER Moderföretagets resultaträkning Mkr Not 1, 2, 3, 4, 33 2025 2024 Rörelsens intäkter Nettoomsättning 6, 7 95,9 69,3 Summa rörelsens intäkter 95,9 69,3 Rörelsens kostnader Övriga externa kostnader 6, 7, 8 -48,4 -31,3 Personalkostnader 8, 11 -79,0 -51,3 Avskrivningar och nedskrivningar av materiella anläggningstillgångar 8, 16 -2,4 -2,1 Summa rörelsens kostnader -129,8 -84,7 Rörelseresultat -33,9 -15,4 Resultat från finansiella poster Resultat från andelar i koncernföretag 12 4,7 6,0 Ränteintäkter och liknande resultatposter 13 65,4 94,3 Räntekostnader och liknande resultatposter 13 -56,2 -58,8 Värdeförändringar derivat 27 -2,4 -4,5 Resultat efter finansiella poster -22,4 21,6 Erhållna koncernbidrag 103,6 105,4 Lämnade koncernbidrag -29,3 -76,9 Resultat före skatt 51,9 50,1 Aktuell skatt 0,0 0,0 Uppskjuten skatt 14 -10,2 -6,1 Årets resultat 41,7 44,0 Årets resultat motsvarar årets totalresultat och därför presenteras endast en resultaträkning utan separat rapport för övrigt totalresultat. Finansiella rapporter Noter Påteckning Revisionsberättelse ===== SIDA 64 ===== BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 2025 64 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSEINLEDNING HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTER Moderföretagets balansräkning Mkr Not 2025-12-31 2024-12-31 TILLGÅNGAR Materiella anläggningstillgångar Förvaltningsfastigheter 15 100,2 101,4 Inventarier 16 3,1 1,1 Summa materiella anläggningstillgångar 103,3 102,5 Finansiella anläggningstillgångar Andelar i koncernföretag 18, 19 5 381,5 1 093,3 Uppskjuten skattefordran 14 2,7 11,0 Andra långfristiga fordringar 20 0,0 1,0 Långfristiga fordringar koncernföretag 21 60,7 0,0 Summa finansiella anläggningstillgångar 5 444,9 1 105,3 Summa anläggningstillgångar 5 548,2 1 207,8 Omsättningstillgångar Kortfristiga fordringar Kundfordringar 22 0,0 0,1 Fordringar hos koncernföretag 21 2 512,4 1 915,0 Övriga fordringar 23 0,2 0,7 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 24 7,1 8,6 Derivatinstrument 27 0,0 7,6 Likvida medel 25 96,2 22,0 Summa kortfristiga fordringar 2 615,9 1 954,0 Summa omsättningstillgångar 2 615,9 1 954,0 SUMMA TILLGÅNGAR 8 164,1 3 161,8 Mkr Not 2025-12-31 2024-12-31 EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital 26, 35 Bundet eget kapital Aktiekapital 921,0 390,9 Summa bundet eget kapital 921,0 390,9 Fritt eget kapital Överkursfond 5 065,4 1 361,7 Balanserat resultat 388,2 344,2 Årets resultat 41,7 44,0 Summa fritt eget kapital 5 495,3 1 749,9 Summa eget kapital 6 416,3 2 140,8 SKULDER Långfristiga skulder Skulder till kreditinstitut 27, 30, 31 0,0 118,3 Derivatinstrument 27 20,7 25,8 Summa långfristiga skulder 20,7 144,1 Kortfristiga skulder Skulder till kreditinstitut 27, 30, 31 113,2 2,0 Leverantörsskulder 4,5 2,1 Aktuella skatteskulder 14 0,4 0,3 Skulder till koncernföretag 21 1 584,6 853,5 Övriga skulder 28 5,5 4,1 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 29 18,9 14,9 Summa kortfristiga skulder 1 727,1 876,9 Summa skulder 1 747,8 1 021,0 SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 8 164,1 3 161,8 Finansiella rapporter Noter Påteckning Revisionsberättelse ===== SIDA 65 ===== BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 2025 65 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSEINLEDNING HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTER Moderföretagets kassaflödesanalys Mkr Not 32 2025 2024 Den löpande verksamheten Resultat före skatt 51,9 50,1 Justeringar för poster som inte ingår i kassaflödet Orealiserade värdeförändringar 2,4 4,5 Avskrivningar av materiella anläggningstillgångar 2,4 2,2 Betald skatt 0,0 0,0 Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar av rörelsekapital 56,7 56,8 Förändringar i rörelsekapital Förändring av rörelsefordringar -752,8 -23,1 Förändring av rörelseskulder 884,2 -39,0 Kassaflöde från den löpande verksamheten 188,1 -5,3 Investeringsverksamheten Förvärv av materiella anläggningstillgångar -3,2 -0,4 Lämnade aktieägartillskott -127,4 -107,4 Lämnade koncernbidrag -76,9 -64,3 Kassaflöde från investeringsverksamheten -207,5 -172,1 Finansieringsverksamheten Nyemissionskostnader -9,2 0,0 Amortering av lån -2,6 -1,8 Erhållna koncernbidrag 105,4 99,0 Kassaflöde från finansieringsverksamheten 93,6 97,2 Årets kassaflöde 74,2 -80,2 Likvida medel vid årets början 22,0 102,2 Likvida medel vid årets slut 96,2 22,0 Moderföretagets rapport över förändringar i eget kapital Mkr Aktie- kapital Över- kursfond Balanserat resultat inkl. årets resultat Totalt eget kapital Ingående balans 2024-01-01 390,9 1 361,7 344,2 2 096,8 Årets resultat 0,0 0,0 44,0 44,0 Transaktioner med ägare 0,0 0,0 0,0 0,0 Utgående eget kapital 2024-12-31 390,9 1 361,7 388,2 2 140,8 Ingående balans 2025-01-01 390,9 1 361,7 388,2 2 140,8 Årets resultat 0,0 0,0 41,7 41,7 Transaktioner med ägare Nyemission 530,1 3 711,0 0,0 4 241,1 Emissionskostnader 0,0 -9,2 0,0 -9,2 Skatt på emissionskostnader 0,0 1,9 0,0 1,9 Utgående eget kapital 2025-12-31 921,0 5 065,4 429,9 6 416,3 Finansiella rapporter Noter Påteckning Revisionsberättelse ===== SIDA 66 ===== BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 2025 66 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSEINLEDNING HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTER Noter NOT 1. Bolagsinformation Brinova Fastigheter AB (publ), organisationsnummer 556840-3918, har sitt säte i Helsingborg i Skåne län. Bolaget utgör moderbolag för en koncern med dotterföretag. Huvudkontorets adress är Stortorget 9, 252 20 Helsingborg. Moderbolagets aktier är noterade på Nasdaq Nordic Midcap i sektorn Real Estate (Ticker BRIN B). Brinova är ett fastighetsbolag med fokus på fastighetsutveckling i södra Sverige. Verksamheten är inriktad på hyresbostäder och sam- hällsfastigheter men har också kompletterande kommersiella lokaler. Verksamheten i moderföretaget, Brinova Fastigheter AB, består i huvudsak av koncernsamordnande uppgifter och tillgångarna består huvudsakligen av aktier och andelar i dotterföretag, som i sin tur äger fastigheter eller aktier i fastighetsbolag. Moderföretagets funk- tionella valuta är svenska kronor som även utgör rapporteringsvalu- tan för moderbolaget och koncernen. Det innebär att de finansiella rapporterna presenteras i svenska kronor. Samtliga belopp, om inte annat anges, är angivna i miljoner kronor. Årsredovisningen och koncernredovisningen har godkänts för publicering av styrelsen den 26 mars 2026 och föreläggs årsstämman den 7 maj 2026. NOT 2. Väsentliga redovisningsprinciper Grunder för koncernredovisningen Koncernredovisningen har upprättats i enlighet med Årsredovisnings- lagen och IFRS Redovisningsstandarder, utgivna av International Accounting Standards Board (IASB) samt tolkningsuttalanden från IFRS Interpretations Committée (IFRS IC) såsom de har godkänts av EU-kommissionen för tillämpning inom EU. Vidare tillämpar koncer- nen även Rådet för hållbarhets- och finansiell rapporterings rekom- mendation RFR 1 (Kompletterande redovisningsregler för koncerner), vilket specificerar de tillägg till IFRS upplysningar som krävs enligt bestämmelserna i Årsredovisningslagen. Förutsättningar vid upprättande av koncernens finansiella rapporter Koncernredovisningen har upprättats med antagande om fortlevnad enligt anskaffningsvärdemetoden, med undantag av förvaltningsfast- igheter och finansiella instrument, vilka värderats till verkligt värde. Nya och ändrade redovisningsstandarder som tillämpas av koncernen Inga av de nya eller ändrade standarder och tolkningar som trätt i kraft från och med den 1 januari 2025 har haft någon väsentlig effekt på koncernens finansiella rapporter för 2025. Nya eller ändrade redovisningsstandarder och nya tolkningar som ännu inte trätt i kraft Ett antal nya och ändrade redovisningsstandarder och tolkningar har publicerats, vilka träder i kraft 2026 eller senare. IFRS 18 Presentation and Disclosure in Financial Statements IFRS 18 är en ny standard utgiven av IASB som anger hur räkningar- na i de finansiella rapporterna ska utformas. Standarden ska tilläm- pas fr.o.m. den 1 januari 2027, vilket innebär att koncernens första finansiella rapport enligt IFRS 18 kommer att bli delårsrapporten för det första kvartalet 2027. Jämförelseåret kommer då att räknas om enligt IFRS 18. IFRS 18 förändrar främst tre nyckelområden, strukturen på resul- taträkningen, införandet av upplysningar om ”management-defined performance measures” (MPM:er) samt vägledning för när poster ska slås ihop eller redovisas separat i räkningarna eller noter. IFRS 18 anger att resultaträkningen ska delas in i nya kategorier i form av rörelseverksamheten, investeringsverksamheten respektive finansieringsverksamheten. Det införs också krav på vissa nya sum- marader. Vidare ställs krav på att nyckeltal som uppfyller definitionen av MPM ska redovisas samlat i en not till årsredovisningen. Den nya standarden kommer framför allt att få en påverkan på utformningen av koncernens resultatrapport. Brinova utvärderar för närvarande effekterna av den nya standarden. Vissa effekter är dock redan kända idag, såsom exempelvis att värdeförändringar på förvaltningsfastigheter ska ingå i rörelseresultatet samt att betald ränta i rapporten över kassaflöden ska redovisas i finansierings- verksamheten, medan erhållen ränta ska redovisas i investerings- verksamheten. Enligt koncernens nuvarande redovisningsprinciper ingår såväl betald som erhållen ränta i kassaflödet från den löpande verksamheten. Övriga nya och ändrade redovisningsstandarder Inga av de övriga nya och ändrade redovisningsstandarder och tolkningar förväntas innebära någon väsentlig effekt på koncernens finansiella rapporter. Segmentsrapportering Rörelsesegment rapporteras på ett sätt som överensstämmer med den interna rapporteringen som lämnas till den högste verkställande beslutsfattaren. Den högste verkställande beslutsfattaren är den funktion som ansvarar för tilldelning av resurser och bedömning av rörelsesegmentens resultat. I Brinova har denna funktion identifie- rats som koncernledning. Konsolideringsprinciper Dotterföretag Dotterföretag redovisas enligt förvärvsmetoden, om förvärv av dotter- bolag inneburit förvärv av rörelse och inte endast av tillgångar och skulder. När förvärv av dotterföretag innebär förvärv av förvaltnings- fastigheter som inte ingår i en rörelse, så kallat tillgångsförvärv, fördelas anskaffningskostnaden på de enskilda identifierbara till- gångarna och skulderna baserat på deras relativa verkliga värden vid förvärvstidpunkten. En sådan transaktion ger inte upphov till good- will. Vid tillgångsförvärv redovisas inte uppskjuten skatt på de initiala temporära skillnaderna utan tillgången redovisas till ett anskaffnings- värde motsvarande tillgångens verkliga värde minskat med eventuell rabatt för uppskjuten skatt. Uppskjuten skatt redovisas endast på de temporära skillnader som uppkommer efter förvärvstidpunkten. Vid efterföljande värdering av förvärvad fastighet kommer rabatt för uppskjuten skatt att helt eller delvis ersättas av redovisad värdeför- ändring. Samtliga förvärv av dotterföretag under 2025 och 2024 har redovisats som förvärv av tillgångar. Rörelsens intäkter Hyresintäkter Hyresintäkter och hyresrabatter redovisas linjärt i resultaträkningen baserat på villkoren i hyresavtal. Hyresintäkter i fastighetsförvaltning- en redovisas i den period som hyran avser. Förskottshyror redovisas som förutbetalda hyresintäkter. Intäkter från förtidsinlösen av hyres- kontrakt redovisas som intäkt den period då ersättningen erhållits, i de fall inga ytterligare prestationer krävs från Brinovas sida. Serviceintäkter Serviceintäkter består i huvudsak av det som benämns vidarefaktu- rering och intäkten redovisas i den period som den vidarefakturerade avgiften avser. För olika vidarefaktureringar kan distinktionen mellan huvudman och agent påverka intäktsredovisningen vilket i sin tur av- görs om Brinova agerar som huvudman eller agent. Brinova har gjort en analys om Brinova är huvudman eller agent för dessa tjänster och konkluderat att koncernen i sin roll som fastighetsägare i huvudsak agerar huvudman. Intäkter från fastighetsförsäljning Brinova redovisar intäkter och kostnader från förvärv och avyttringar av fastigheter vid den tidpunkt då kontroll övergått till köparen, vilket normalt sammanfaller med tillträdesdagen. Vid bedömning av när kontroll övergår till säljaren beaktas vad som avtalats mellan parterna beträffande risker och förmåner samt engagemang i den löpande förvaltningen. Därutöver beaktas omständigheter som kan påverka affärens utgång vilka ligger utanför säljarens och/eller köparens kontroll. Kriterierna för intäktsredovis- ning tillämpas på varje transaktion för sig. Finansiella rapporter Noter Påteckning Revisionsberättelse ===== SIDA 67 ===== BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 2025 67 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSEINLEDNING HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTER Rörelsens kostnader och finansiella intäkter och kostnader Fastighetskostnader I posten fastighetskostnader ingår kostnader för den löpande driften av koncernens fastigheter så som fastighetsskötsel, fastighetsadmi- nistration, reparationer och underhåll, taxebundna kostnader, fastig- hetsförsäkring samt övriga kostnader kopplade till fastigheterna. Central administration Här ingår kostnader på övergripande koncernnivå för bland annat koncernledning, personaladministration, marknad, IT och IR, revision samt finansiella rapporter. Finansiella intäkter och kostnader Finansiella intäkter och kostnader består av ränteintäkter på bank- medel och fordringar, räntekostnader på lån och utdelningsintäkter. Ränteintäkter på fordringar och räntekostnader på skulder beräk- nas med tillämpning av effektivräntemetoden. Ränteintäkter respektive räntekostnader inkluderar periodiserade belopp av transaktionskostnader och eventuella rabatter, premier och andra skillnader mellan det ursprungligen redovisade värdet av fordran respektive skuld och det belopp som regleras vid förfall. Utdelningsintäkter redovisas när rätten att erhålla betalning fastställts. Värdering till verkligt värde Verkligt värde är det pris som vid värderingstidpunkten skulle erhållas vid försäljning av en tillgång eller betalas vid överlåtelse av en skuld genom en ordnad transaktion mellan marknadsaktörer. De olika nivåerna i verkligt värdehierarkin definieras enligt följande: Nivå 1 – Noterade priser (ojusterade) på aktiva marknader för identiska tillgångar eller skulder Nivå 2 – Andra observerbara indata för tillgången eller skulden än noterade priser inkluderade i nivå 1, antingen direkt (d.v.s. som prisnoteringar) eller indirekt (d.v.s. härledda från prisnoteringar) Nivå 3 – Indata för tillgången eller skulden som inte baseras på observerbara marknadsdata (d.v.s. icke observerbara indata) Finansiella Instrument Redovisning och borttagande En finansiell tillgång eller finansiell skuld tas upp i balansräkningen när bolaget blir part enligt instrumentets avtalsmässiga villkor. Kund- fordringar inklusive hyresfordringar tas upp i balansräkningen när faktura har skickats och företagets rätt till ersättning är ovillkorlig. Skuld tas upp när motparten har presterat och avtalsenlig skyldighet föreligger att betala, även om faktura ännu inte mottagits. Leveran- törsskulder tas upp när faktura mottagits. Förvärv och avyttring av finansiella tillgångar redovisas på affärs- dagen, som utgör den dag då bolaget förbinder sig att förvärva eller avyttra tillgången. Vinster och förluster från borttagande ur balansräkning samt modifiering redovisas i resultatet. Klassificering och värdering av finansiella tillgångar Koncernens skuldinstrument, vilka framgår av not 4, tabell Värdering av finansiella tillgångar och skulder per 2025-12-31, redovisas till upplupet anskaffningsvärde. Finansiella tillgångar klassificerade till upplupet anskaffningsvärde värderas initialt till verkligt värde med tillägg av transaktionskostna- der. Kundfordringar och leasingfordringar redovisas initialt till det fakturerade värdet. Efter första redovisningstillfället värderas tillgång- arna enligt effektivräntemetoden. Egetkapitalinstrument: koncernen innehar aktier och andelar som redovisas till verkligt värde via resultatet. Derivat: klassificeras till verkligt värde via resultatet. Koncernen tillämpar ej säkringsredovisning. Verkligt värde fastställs genom en diskontering av framtida kassaflöden med noterad marknadsränta för respektive löptid. Klassificering och värdering av finansiella skulder Finansiella skulder klassificeras till upplupet anskaffningsvärde med undantag av derivat. Finansiella skulder redovisade till upplupet anskaffningsvärde värderas initialt till verkligt värde inklusive transak- tionskostnader. Efter det första redovisningstillfället värderas de till upplupet anskaffningsvärde enligt effektivräntemetoden. Derivat: klassificeras till verkligt värde via resultatet. Koncernen tillämpar ej säkringsredovisning. Verkligt värde fastställs genom en diskontering av framtida kassa- flöden med noterad marknadsränta för respektive löptid. Nedskrivning av finansiella tillgångar Koncernens finansiella tillgångar, förutom de som klassificeras till verkligt värde via resultatet, omfattas av nedskrivning för förväntade kreditförluster. Nedskrivning för kreditförluster är framåtblickande och en förlustreservering görs när det finns en exponering för kredit- risk, vanligtvis vid första redovisningstillfället. Den förenklade modellen tillämpas för kundfordringar inklusive hyresfordringar och avtalstillgångar. En förlustreserv redovisas, i den förenklade modellen, för fordrans eller tillgångens förväntade åter- stående löptid. För övriga poster som omfattas av förväntade kreditförluster tillämpas en nedskrivningsmodell med tre stadier. För övriga poster som omfattas av förväntade kreditförluster tillämpas den generella metoden (nedskrivningsmetod med tre stadier). Värderingen av förväntade kreditförluster baseras på olika meto- der. Metoden för kundfordringar, avtalstillgångar och hyresfordringar baseras på historiska kundförluster kombinerat med framåtblickande faktorer. Övriga fordringar och tillgångar skrivs ned enligt en rating- baserad metod genom extern kreditrating. Förväntade kreditförluster värderas till produkten av sannolikhet för fallissemang, förlust givet fallissemang samt exponeringen vid fallissemang. För kreditförsämra- de tillgångar och fordringar görs en individuell bedömning där hänsyn tas till historisk, aktuell och framåtblickande information. Värdering- en av förväntade kreditförluster beaktar eventuella säkerheter och andra kreditförstärkningar i form av garantier. Nedskrivningar av tillgångar som redovisas till upplupet anskaff- ningsvärde återförs om en senare ökning av upplupet anskaffnings- värde objektivt kan hänföras till en händelse som inträffat efter det att nedskrivningen gjordes. De finansiella tillgångarna redovisas i balansräkningen till upplu- pet anskaffningsvärde, det vill säga netto av bruttovärde och förlust- reserv. Förändringar av förlustreserven redovisas i resultaträkningen. Materiella anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar redovisas i koncernen till anskaff- ningsvärdet minskat med ackumulerade avskrivningar och eventuella nedskrivningar. I anskaffningsvärdet ingår inköpspriset samt kostna- der direkt hänförbara till tillgången för att bringa den på plats och i skick för att utnyttjas i enlighet med syftet med anskaffningen. Materiella anläggningstillgångar som består av delar med väsent- ligt olika nyttjandeperioder behandlas som separata komponenter av materiella anläggningstillgångar. Vinst eller förlust som uppkommer vid avyttring eller utrangering av en tillgång utgörs av skillnaden mellan försäljningspriset och tillgång- ens redovisade värde med avdrag för direkta försäljningskostnader. Vinst eller förlust redovisas som övrig rörelseintäkt/kostnad. Avskrivningsprinciper för materiella anläggningstillgångar Avskrivning sker linjärt över tillgångens beräknade nyttjandeperiod. Inventarier och installationer skrivs av på fem år. Använda avskriv- ningsmetoder och tillgångarnas restvärden och nyttjandeperioder omprövas vid varje års utgång. Förvaltningsfastigheter Med förvaltningsfastigheter avses fastigheter som innehas i syfte att generera hyresintäkter eller värdestegring eller en kombination av dessa. Förvaltningsfastigheterna redovisas initialt i balansräkningen till anskaffningsvärde, vilket inkluderar till förvärvet direkt hänförbara utgifter. Förvaltningsfastigheter redovisas därefter i balansräkningen till verkligt värde. Om koncernen påbörjar en ombyggnation av en be- fintlig förvaltningsfastighet för fortsatt användning som förvaltnings- fastighet redovisas fastigheten även under ombyggnationen som förvaltningsfastighet. Koncernen omklassificerar en fastighet från en förvaltningsfastighet endast när en ändring i användningsområdet sker. En ändring i användningsområdet sker när fastigheten uppfyller eller upphör att uppfylla definitionen av förvaltningsfastighet och det finns bevis för ändringen i användningsområdet. Omvärderingar av verkligt värde under löpande år finns närmare beskrivna i not 15. Värderingsmodellen innebär en nuvärdesberäkning av bedömda framtida betalningsströmmar. Brinova värderar löpande varje kvartal alla sina fastigheter externt. Fastigheter under uppförande och pro- jektfastigheter värderas till verkligt värde på byggrätten adderat för nedlagda kostnader i projektet med beaktande av eventuell negativ förändring i verkligt värde. Brinova gör löpande uppföljningar av större Finansiella rapporter Noter Påteckning Revisionsberättelse ===== SIDA 68 ===== BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 2025 68 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSEINLEDNING HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTER hyresgästanpassningar och nybyggnationsprojekt för att säkerställa att inga projekt är värderade högre än det bedömda marknadsvärdet vid färdigställandet. Om så är fallet redovisas en orealiserad värde- minskning på projektfastigheten. Samtliga koncernens förvaltnings- fastigheter bedöms vara i nivå 3 i värderingshierarkin. Såväl orealiserade som realiserade värdeförändringar redovisas i resultaträkningen. Med realiserade värdeförändringar avses värde- förändringen under den senaste kvartalsrapporteringsperioden för sålda fastigheter. Med orealiserade värdeförändringar avses övriga värdeförändringar. Vid förvärv av fastigheter eller bolag, bokförs transaktionen vanligen per tillträdesdagen, eftersom risker och för- måner som följer av ägandet normalt övergår den dagen. Hyresintäk- ter och intäkter från fastighetsförsäljningar redovisas i enlighet med de principer som beskrivs under avsnittet Rörelsens intäkter. Aktierelaterad ersättning Förvärv av fastighetsportfölj från K-Fastigheter Den 1 april 2025 förvärvade Brinova K-Fastigheters fastighetsportfölj i region syd. Brinova har gjort bedömningen att de förvärvade fastig- heterna inte utgjorde en rörelse enligt kriterierna i IFRS 3 Rörelseför- värv (se vidare under not 3). Då den erlagda köpeskillingen bestod av nyemitterade aktier i Brinova har förvärvet istället redovisats i enlighet med IFRS 2 Aktierelaterade ersättningar. Detta innebär att de erhållna tillgångarna och skulderna på tillträdesdagen har värde- rats till verkligt värde och motbokning har gjorts mot eget kapital. Hänförliga transaktionskostnader har redovisats som en avdragspost från eget kapital. För ytterligare upplysningar kring förvärvet se sidan 27 och not 15. Ersättningar till anställda Pensioner Brinova har olika pensionsplaner. Pensionsplanerna finansieras vanligen genom betalningar till försäkringsbolag eller förvaltarad- ministrerade fonder, där betalningarna fastställs utifrån periodiska aktuariella beräkningar. Avtal om pensioner och andra ersättningar efter avslutad anställning klassificeras som antingen avgiftsbestäm- da eller förmånsbestämda pensionsplaner. Brinova har avgiftsbe- stämda pensionsplaner samt i dotterbolagen, åtaganden avseende pensioner enligt den så kallade ITP-planen som enligt ett uttalande från Rådet för hållbarhets- och finansiell rapportering UFR 10, är en förmånsbestämd plan som omfattar flera arbetsgivare. För räkenskapsåren 2025 och 2024 har bolaget inte haft tillgång till sådan information som gör det möjligt att redovisa sina åtagand- en enligt ITP-planen som en förmånsbestämd plan. Koncernen som leasetagare Tomträtter Tomträttsavtalen betraktas som eviga leasingavtal eftersom lease- tagaren inte kan säga upp dem. Både nyttjanderättstillgångar och leasingskulder hänförliga till tomträttsavtal värderas till ett initialt belopp. Eftersom skulden anses vara evig amorteras den inte, utan leasingbetalningarna blir i sin helhet räntekostnader. Således är lea- singskuldens värde oförändrat till nästa omförhandling av avgälden. Koncernen värderar nyttjanderättstillgångarna hänförliga till tomträtts- avtal till verkligt värde och även deras värde anses oförändrat fram till nästa omförhandling av avgälden eftersom ingen avskrivning sker. Omvärdering görs enbart om det tillkommer nya kontrakt eller någon större omförhandling, annars tillämpas samma diskonterings- ränta. Övriga nyttjanderättstillgångar Koncernen redovisar nyttjanderättstillgångar i rapporten över finan- siell ställning på inledningsdatumet för leasingavtalet, det vill säga det datum då den underliggande tillgången blir tillgänglig för använ- dande. Nyttjanderättstillgångar värderas till anskaffningsvärde efter avdrag för ackumulerade avskrivningar och eventuella nedskrivningar, samt justerat för omvärderingar av leasingskulden. Leasingskulder På inledningsdatumet för ett leasingavtal redovisar koncernen en leasingskuld motsvarande nuvärdet av de leasingbetalningar som ska erläggas under leasingperioden. Leasingperioden bestäms som den icke-uppsägningsbara perioden tillsammans med perioder att förlänga eller säga upp avtalet om koncernen är rimligt säker på att nyttja de optionerna. Leasingbetalningarna inkluderar fasta betalning- ar (efter avdrag för eventuella förmåner i samband med tecknandet av leasingavtalet som ska erhållas), variabla leasingavgifter som beror på ett index eller ett pris (till exempel en referensränta) och be- lopp som förväntas betalas enligt restvärdesgarantier. Leasingbetal- ningarna inkluderar dessutom lösenpriset för en option att köpa den underliggande tillgången eller straffavgifter som utgår vid uppsägning i enlighet med en uppsägningsoption, om sådana optioner är rimligt säkra att utnyttjas av Brinova. Variabla leasingavgifter som inte beror på ett index eller ett pris redovisas som en kostnad i den period som de är hänförliga till. För beräkning av nuvärdet av leasingbetalningarna använder koncernen den implicita räntan i avtalet om den kan fastställas och i övriga fall används koncernens marginella upplåningsränta per inledningsdatumet för leasingavtalet. Efter inledningsdatumet av ett leasingavtal ökar leasingskulden för att återspegla räntan på leasing- skulden och minskar med utbetalda leasingavgifter. Dessutom omvärderas värdet på leasingskulden till följd av modifieringar, för- ändringar av leasingperioden, förändringar i leasingbetalningar eller förändringar i en bedömning att köpa den underliggande tillgången. Tillämpning av praktiska undantag Brinova tillämpar de praktiska undantagen avseende korttidsleasing- avtal och leasingavtal där den underliggande tillgången är av lågt värde. Korttidsleasingavtal definieras som leasingavtal med en initial leasingperiod om maximalt tolv månader efter beaktande av eventuella optioner att förlänga leasingavtalet. Leasingavtal där den underliggande tillgången är av lågt värde har av koncernen definierats som avtal där den underliggande tillgången skulle kunna köpas för maximalt 50 000 kr och utgörs i koncernen till exempel av kontorsin- ventarier. Leasingbetalningar för korttidsleasingavtal och leasingavtal där den underliggande tillgången är av lågt värde kostnadsförs linjärt över leasingperioden. Koncernen som leasegivare I egenskap av hyresvärd innehar koncernen operationella hyresavtal med kunder, se not 7. Redovisningsprinciper för redovisning av hyresintäkter framgår av stycket Rörelsens intäkter. Moderföretagets redovisningsprinciper Moderföretaget tillämpar Rådet för hållbarhets- och finansiell rappor- terings rekommendation RFR 2 (Redovisning för juridiska personer). Koncernbidrag Moderföretaget redovisar koncernbidrag enligt alternativregeln, vilket innebär att koncernbidrag som erhålls eller lämnas redovisas som bokslutsdispositioner. Obeskattade reserver och uppskjuten skatt I juridisk person redovisas obeskattade reserver inklusive uppskjuten skatteskuld. Förvaltningsfastigheter Förvaltningsfastigheter i moderbolaget redovisas till anskaffnings- värde med avdrag för ackumulerade avskrivningar och eventuella nedskrivningar samt tillägg för eventuella uppskrivningar. I anskaffningsvärdet ingår utgifter som direkt kan hänföras till förvärvet av tillgången. Tillkommande utgifter läggs till tillgångens redovisade värde. Avskrivningar på förvaltningsfastigheter i moderbolaget görs linjärt över nyttjandeperioden enligt följande: Byggnader 1% Ombyggnader 1–50% Byggnadsinventarier 20% Markanläggningar 5–10% Markinventarier 20% Inga avskrivningar görs på mark. Dotterföretag Andelar i dotterföretag redovisas i moderföretaget enligt anskaff- ningsvärdemetoden. Finansiella instrument Med anledning av sambandet mellan redovisning och beskattning, tillämpas inte reglerna om finansiella instrument i moderbolaget, utan moderbolaget tillämpar reglerna i enlighet med RFR 2. Detta innebär att moderbolaget redovisar finansiella instrument med ut- gångspunkt i anskaffningsvärdet i enlighet med reglerna i Årsredovis- ningslagen. För koncerninterna fordringar som redovisas till upplupet an- Finansiella rapporter Noter Påteckning Revisionsberättelse ===== SIDA 69 ===== BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 2025 69 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSEINLEDNING HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTER skaffningsvärde redovisas en så kallad förlustriskreserv. Vidare innebär undantagen i RFR 2 att moderbolagets borgensåtaganden inte hanteras som en finansiell garanti enligt IFRS 9, utan istället hanteras utifrån reglerna i IAS 37 Avsättningar, Eventualförpliktelser och Eventualtillgångar. Således bedömer moderbolaget om det är sannolikt att ett utflöde av ekonomiska resurser kan komma att ske och beroende på bedömningen redovisar moderbolaget en avsättning eller en eventualförpliktelse. Reglerna om redovisning av leasingavtal tillämpas inte i moderbo- laget. Detta innebär att leasingavgifter redovisas som kostnad linjärt över leasingperioden, och att nyttjanderättstillgångar och leasingskul- der inte inkluderas i moderbolagets balansräkning. Identifiering av ett leasingavtal görs, d.v.s. att ett avtal är, eller innehåller, ett leasingav- tal om avtalet överlåter rätten att under en viss period bestämma över användningen av en identifierad tillgång i utbyte mot ersättning. Nedskrivningar De redovisade värdena för moderbolagets tillgångar kontrolleras vid varje balansdag för att utröna om det finns någon indikation på nedskrivningsbehov. Nedskrivningsprövning för materiella anläggningstillgångar samt andelar i dotterföretag mm Om indikation på nedskrivningsbehov finns, beräknas tillgångens återvinningsvärde som det högsta av nyttjandevärdet och verkligt värde minus försäljningskostnader. Vid beräkning av nyttjandevärdet diskonteras framtida kassaflöden till en räntesats före skatt som ska beakta marknadens bedömning av riskfri ränta och risk förknippad med den specifika tillgången. Om det inte går att fastställa väsentligen oberoende kassaflöden till en enskild tillgång ska tillgångarna vid prövning av nedskrivnings- behov grupperas till den lägsta nivå där det går att identifiera väsent- ligen oberoende kassaflöden (en så kallad kassagenererande enhet). NOT 3. Väsentliga uppskattningar och bedömningar För att kunna upprätta finansiella rapporter i enlighet med IFRS och god redovisningssed, krävs det att företagsledningen gör bedömning- ar och antaganden som påverkar bokslutets redovisade tillgångs- och skuldposter respektive intäkts- och kostnadsposter samt lämnad information i övrigt. Dessa bedömningar baseras på såväl historiska erfarenheter och andra faktorer som bedöms rimliga under rådande omständigheter. Faktiskt utfall kan skilja sig från dessa bedömning- ar om andra antaganden görs eller om förutsättningarna ändras. Bedömningar och antaganden ses över regelbundet. Ändringar av uppskattningar redovisas i den period ändringen görs om ändringen endast påverkat denna period, eller i den period ändringen görs och framtida perioder om ändringen påverkar både aktuell period och framtida perioder. Koncernens verksamhet, finansiella ställning och resultat kan påverkas av ett antal risker och osäkerhetsfaktorer. NOT 4. Finansiell riskhantering Finanspolicy Koncernens finansiella risktagande regleras av riskmandat fast- ställda av Brinovas styrelse. Finanspolicyn anger de övergripande reg- lerna för hur Brinovas finansfunktion ska hanteras och hur riskerna i finansverksamheten ska begränsas. Verksamheten finansieras med eget kapital och skulder, där huvuddelen av skulderna utgörs av räntebärande skulder. Koncernens finansförvaltning bedrivs i Brinova Fastigheter AB, som ska tillse att kapitaltillförsel och likviditet tryg- gas, att finansiella riskexponeringar hålls inom av styrelsen beslutat mandat samt att betalningssystemen är ändamålsenliga. Rapporte- ring sker till styrelsen kvartalsvis i enlighet med fastställda riktlinjer i finanspolicyn. Finansiella riskfaktorer Koncernen är genom sin verksamhet exponerad för olika slag av finansiella risker, vilka kan påverka bolagets finansiella ställning och resultat. I det följande beskrivs de huvudsakliga finansiella risker som Brinova-koncernen är exponerad för och hur ledningen valt att hantera dessa risker. Noten ska läsas tillsammans med de noter som närmare beskriver de finansiella tillgångar och skulder som koncernen har. Finansieringsrisk – Likviditetsrisk Koncernens verksamhet, i synnerhet avseende förvärv av fastigheter, finansieras till stor del genom lån från externa långivare. Räntekost- nader är en betydande kostnadspost och upplåning en väsentlig del av den totala balansomslutningen. Koncernens verksamhet är bland annat att projektleda fastighetsutvecklingsprojekt, vilka kan komma att fördröjas eller drabbas av oförutsedda eller ökade kostnader - på grund av faktorer inom eller utom koncernens kontroll. I det fall sådana omständigheter inträffar kan det innebära att projekten inte kan slutföras innan lånen förfaller, eller att sådana ökade kostnader inte ryms inom beviljade kreditfaciliteter. I det fall en sådan situation uppstår, där Brinova inte erhåller erforderliga krediter eller krediter till oförmånliga villkor, skulle en väsentlig negativ inverkan på koncer- nens verksamhet, resultat och finansiella ställning uppstå. Per den 31 december 2025 har koncernen en likviditet om 108,1 Mkr (31,0) samt en ej utnyttjad checkräkningskredit om 100,0 Mkr (100,0). Vidare har koncernen ej utnyttjade ramavtal uppgående till 163,8 Mkr (0,00). Likviditetsrisken hanteras, förutom med tillgång till likvida medel och checkräkningskredit som kan lyftas med kort varsel för att jämna ut svängningar i betalningsflöden även genom regelbundna likviditetsprognoser. Enligt finanspolicyn ska nettoskulden huvudsakligen vara täckt av medelfristig och långfristig upplåning d.v.s. med en genomsnitt- lig kapitalbindningstid uppgående till 2–10 år. Den genomsnittliga kapitalbindningstiden uppgick vid årsskiftet till 2,0 år (1,3) Kortsiktigt under förhandlingsperioder med bankerna kan kapitalbindningstiden understiga två år. Omförhandlingar initieras i god tid för att fånga upp frågeställ- ningar i ett tidigt skede av såväl omförhandlingar som förhandlingar om nytt kapital. Kvartalsvisa möten sker med befintliga banker och löpande även med nya möjliga finansieringskällor. I nedanstående tabell visas förfallostrukturen vid årets slut. Kapitalbindning Period, år Lånebelopp, Mkr Andel, % <1 1 386,7 12 1–2 3 148,5 28 2–3 5 400,9 48 3–4 1 152,7 10 4–5 283,1 2 Totalt 11 371,9 100 Koncernens kreditfacilitet är förenad med villkor som består av ett antal finansiella nyckeltal vilka är soliditet, belåningsgrad och ränte- täckningsgrad. 75,0 procent (66,0) av koncernens skulder är koppla- de till covenanter. Det föreligger olika nyckeltal samt beräknings- och rapporteringsgrunder till de olika kreditgivarna. De finansiella nyckel- talen rapporteras till kreditgivarna vid utgången av varje kvartal. Mot bakgrund av rådande marknadsläge förväntar Brinova sig att uppfylla de kvartalsvisa villkoren inom 12 månader efter balansdagen. Finansiella rapporter Noter Påteckning Revisionsberättelse Viktiga bedömningar vid tillämpning av koncernens redovisningsprinciper Tillgångsförvärv Brinova förvärvade K-Fastigheters fastighetsportfölj i region Syd den 1 april 2025. Brinova har gjort bedömningen att förvärvet inte uppfyl- ler kriterierna för att utgöra ett rörelseförvärv enligt IFRS 3 Rörelseför- värv eftersom inga betydande processer eller någon personal följde med vid förvärvet. I stället har förvärvet redovisats som ett förvärv av enskilda tillgångar och skulder. Då den erlagda köpeskillingen bestod av nyemitterade aktier i Brinova, har förvärvet redovisats i enlighet med IFRS 2 Aktierelaterade ersättningar. De förvärvade fastigheterna redovisades per förvärvstidpunkten till verkligt värde per tillträdes- dagen, eftersom Brinova gjort bedömningen att detta värde kunde uppskattas tillförlitligt. Osäkerheter i uppskattningar De risker som bedöms ha ett avgörande inflytande på koncernens resultatutveckling samt kassaflöde är variationerna i hyresintäkter, fastighetskostnader, ränteförändringar och fastighetsvärderingar. Värdering av förvaltningsfastigheter Fastigheterna värderas till verkligt värde med värdeförändring i resul- taträkningen vilket medför att resultatet kan variera såväl upp som ner under året. Fastighetsvärderingen påverkar även Brinovas finan- siella ställning och nyckeltal. Vidare information om värderingsunder- lag och värderingsmetod beskrivs i not 15 Förvaltningsfastigheter. ===== SIDA 70 ===== BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 2025 70 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSEINLEDNING HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTER Villkoren till kreditgivarna är utfärdade med marginal till Brinovas mål för finansförvaltningen enligt finanspolicyn. Målen är att uppvisa en soliditet om lägst 30 procent, en långsiktig belåningsgrad om högst 60 procent och en räntetäckningsgrad om minst 1,75 gånger. Per den 31 december 2025 var soliditeten 37,0 procent (33,1), belåningsgraden 59,4 procent (61,2) och räntetäckningsgraden 1,8 gånger (1,9). Brinova arbetar löpande med uppföljning av sina lånevillkor och styrelsen tar del av resultatet. Ränterisk Koncernens ränterisk uppstår genom långfristig upplåning. Upplåning som görs med rörlig ränta utsätter Koncernen för ränterisk avseende kassaflöde. Koncernen har uteslutande upplåning mot Stibor, eller liknande, plus en marginal. Detta innebär att koncernen är expo- nerad mot svängningar i Stibor. Förändringar av räntor kan leda till förändringar av verkliga värden, förändringar i kassaflöden samt fluktuationer i koncernens resultat. En känslighetsanalys avseende räntekostnaderna visar att vid en ökning respektive minskning av marknadsräntan med 0,5 procent- enheter skulle räntekostnaden öka med 24,8 kr (9,1) respektive minskning med 24,8 kr (9,1). Känslighetsanalysen är enbart upp- skattad utifrån ett antagande om förändrade nivåer i Stibor inklusive räntederivat. Enligt finanspolicyn ska räntetäckningsgraden alltid överstiga 1,75 gånger, per årsskiftet var räntetäckningsgraden 1,8 gånger (1,9). Genom en kombination av lån med kort räntebindning och utnyttjande av finansiella instrument i form av ränteswappar kan räntebindningstiden samt räntenivån anpassas så att målen för finansverksamheten nås med begränsad ränterisk. Detta utan att underliggande lån behöver omförhandlas. Nedanstående tabell visar ränteförfallostrukturen per 31 decem- ber 2025. Ränteförfall Period, år Lånebelopp, Mkr Ränta, % Andel, % <1 6 873,0 4,11 60 1–2 300,0 0,91 3 2–3 891,6 2,33 8 3–4 300,0 1,68 3 4–5 600,0 2,28 5 5–6 700,0 1,42 6 6–7 1 100,0 1,98 10 7–8 607,3 3,05 5 Totalt 11 371,9 3,43 100 Tabellen inkluderar effekten av räntederivat. Genomsnittlig kreditmarginal för rörlig ränta är inte utfördelad i det tidssegment då derivaten förfaller, varför snittränta <1 år ej reflekterar aktuell kreditränta vid upplåning. Snittränta <1 år exklusive derivat uppgår till 3,2 procent. Snitträntan redovisas inklusive kostnad för outnyttjade lånelöften. Brinovas räntederivatportfölj består av sammanlagt 4 657,3 Mkr (3 850,0) fördelat på 29 (23) ränteswappar. Se nedanstående tabell. Värdet på Brinovas derivatportfölj uppgår till -1,9 Mkr (36,6) vilket har inneburit en värdeförändring på -23,8 Mkr (-39,5) under året, justerat för övertagna derivat från K-Fastigheter. Räntesäkringar via ränteswappar Startår Slutår Ränta, % Nominellt belopp, Mkr Värde 2025-12-31, Mkr Värde 2024-12-31, Mkr 2019 2025 0,0 (100,0) - 1,6 2019 2025 0,6 (100,0) - 0,4 2020 2025 0,0 (200,0) - 3,9 2022 2025 0,3 (750,0) - 7,6 2016 2026 1,1 100,0 0,8 2,3 2019 2026 0,0 50,0 0,6 1,9 2018 2027 1,3 100,0 1,6 3,0 2019 2027 0,8 100,0 1,5 3,4 2021 2027 0,7 100,0 2,9 4,9 2018 2028 1,2 200,0 4,3 7,2 2023 2028 2,5 200,0 -1,3 -0,8 2023 2028 2,9 300,0 -6,0 -7,9 2025 2028 2,2 200,0 -0,2 - 2021 2029 0,8 100,0 6,3 8,0 2024 2029 2,1 200,0 1,6 2,7 2023 2030 2,8 200,0 -2,7 -3,4 2025 2030 2,0 200,0 -0,1 - 2025 2030 2,0 200,0 -0,1 - 2021 2031 0,2 200,0 1,1 5,4 2021 2031 0,5 150,0 5,8 8,9 2023 2031 2,7 100,0 -1,9 -2,7 2025 2031 2,4 250,0 1,2 1,2 2025 2032 1,9 200,0 -0,1 - 2025 2032 1,9 200,0 0,0 - 2025 2032 1,9 200,0 0,2 - 2025 2032 2,2 200,0 0,1 - 2025 2032 2,1 100,0 -0,9 - 2025 2032 2,2 200,0 -0,9 - 2023 2033 2,7 200,0 -4,1 -8,3 2023 2033 3,0 150,0 -2,5 -2,7 2023 2033 3,4 257,31) -9,1 - Totalt 4 657,3 -1,9 36,6 1) Avser swap i DKK kronor omräknad till SEK per balansdagen. Swap som tillkom då Brinova övertog K-Fastigheters portfölj region Syd den 1 april 2025. Finansiella rapporter Noter Påteckning Revisionsberättelse Valutarisk Brinova har verksamhet i Danmark och genom denna finns en exponering mot danska kronor. Valutaexponeringen kan beskrivas i omräkningsexponering respektive transaktionsexponering. Brinova hanterar sin omräkningsexponering samt transaktionsexponering genom olika strategier. Finanspolicyn stipulerar vilka åtgärder som kan användas. Transaktionsexponering uppstår när Brinova köper och säljer i en annan valuta än sin funktionella valuta. Transaktionsexponeringen minimeras genom att externa affärstransaktioner huvudsakligen genomförs i dotterbolagens funktionella valuta. Fastighetsaffärer kan ske i annan valuta än Brinovas funktionella valuta varför dessa affärer är exponerade för en valutarisk. Omräkningsexponering uppstår när Brinova ska konsolidera sina utländska verksamheter och det egna kapitalet påverkas av hur valutan förändras vilket får en resultat- och balanseffekt i koncernen. Brinova kan anta flera strategier för att begränsa den här effekten vilka inkluderar att ta upp lån i utländsk valuta med säkerhet i SEK alternativt användning av valutaderivat. Framtida likviditetsflöden Framtida likviditetsflöden hänförligt till krediter framgår nedan. Vid beräkningen av krediter samt de rörliga benen i ränteswapparna har Stiborräntan per bokslutsdagen använts. Utestående låneskuld och kreditmarginal har antagits vara densamma per bokslutsdagen fram till respektive förfall, då de antagits vara slutamorterade. Övriga långfristiga skulder avser undervärde på derivatinstrument. Leverantörsskulder är kortfristiga och förfaller inom ett år. I övriga skulder inkluderas leasingskulder. Brinovas åtaganden kopplade till de finansiella skulderna möts till största delen av hyresintäkter som förfaller månads- och kvartalsvis. Framtida likviditetsflöden krediter, beräknade per 2025-12-31 Förfall & amortering krediter Ränta krediter Ränta derivat Totalt 2026 1 386,7 350,2 3,5 1 740,4 2027 3 349,4 278,2 0,9 3 628,5 2028 5 278,4 112,7 -9,5 5 381,6 2029 1 086,2 41,5 -17,7 1 110,0 >2030 271,2 2,3 -38,2 235,3 11 371,9 784,9 -60,9 12 095,8 ===== SIDA 71 ===== BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 2025 71 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSEINLEDNING HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTER Framtida likviditetsflöden krediter, beräknade per 2024-12-31 Förfall & amortering krediter Ränta krediter Ränta derivat Totalt 2025 3 237,0 174,3 -36,2 3 375,1 2026 706,8 70,9 -24,1 753,6 2027 1 283,1 34,7 -20,2 1 297,6 >2028 0,0 0,0 -43,4 -43,4 5 226,9 279,9 -123,9 5 382,9 Framtida likviditetsflöden övriga skulder, beräknade per 2025-12-31 Leverantörs- skulder Övriga skulder1) Upplupna kostnader Totalt 2026 35,0 21,2 45,7 101,9 2027 0,0 2,4 0,0 2,4 2028 0,0 2,0 0,0 2,0 >2029 0,0 10,4 0,0 10,4 35,0 36,0 45,7 116,7 1) I posten övriga skulder ingår framtida likviditetsflöden för leasingskulder. Framtida likviditetsflöden övriga skulder, beräknade per 2024-12-31 Leverantörs- skulder Övriga skulder1) Upplupna kostnader Totalt 2025 12,1 13,2 18,9 44,2 2026 0,0 1,5 0,0 1,5 2027 0,0 1,1 0,0 1,1 >2028 0,0 9,9 0,0 9,9 12,1 25,7 18,9 56,7 1) I posten övriga skulder ingår framtida likviditetsflöden för leasingskulder. Motpartsrisk Med motpartsrisk avses risken att motpart inte kan fullgöra leverans eller betalning. I finansverksamheten uppstår motpartsrisk framförallt vid placering av likviditetsöverskott, vid tecknande av ränteswapav- tal samt vid erhållande av långfristiga kreditlöften. För att reducera motpartsrisken anges i finanspolicyn att Brinova endast ska arbeta med de större affärsbankerna som opererar i Sverige och Danmark. Fördelningen av lån mellan olika kreditinstitut bör vara sådan att det åtminstone finns fem huvudsakliga kreditgivare och inget kreditinsti- tut bör svara för mer än 50 procent av den totala lånestocken. Vid årsskiftet fanns nio (sju) kreditgivare. Den största exponeringen mot en enskild långivare är 28 procent (36). Kreditrisk Fordringar utgörs i huvudsak av kund- och hyresfordringar för vilka koncernen valt att tillämpa den förenklade metoden för redovisning av förväntade kreditförluster. Detta innebär att förväntade kreditför- luster reserveras för återstående löptid, vilken förväntas understiga ett år för samtliga fordringar. Hyra faktureras i förskott, vilket innebär att samtliga redovisade kund- och hyresfordringar har förfallit till betalning. Koncernen reserverar för förväntade kreditförluster baserat på historiska kreditförluster samt framåtriktad information. Kreditris- ken bedöms initialt kollektivt för samtliga privatkunder, respektive samtliga företagskunder. Eventuella större enskilda fordringar be- döms per motpart. Brinova skriver bort en fordran när det inte längre finns någon förväntan på att erhålla betalning och då aktiva åtgärder för att erhålla betalning har avslutats. Sedvanliga kreditprövningar genomförs innan en ny hyresgäst accepteras. Vid nytecknande av avtal, för såväl bostads- som kommersiella hyresgäster, görs en kreditprövning. Vid behov kan hyresavtalen kompletteras med olika säkerheter i form av till exempel depositioner, bankgarantier, borgensåtaganden eller lik- nande. Den maximala kreditexponeringen avseende kundfordringar motsvaras av dess redovisade värde, se not 22 Kundfordringar för åldersfördelning. De finansiella tillgångar som omfattas av reservering för förvän- tade kreditförluster enligt den generella metoden utgörs av likvida medel samt andra lång- och kortfristiga fordringar. Brinova tillämpar en ratingbaserad metod i kombination med annan känd information och framåtblickande faktorer för bedömning av förväntade kredit- förluster. Koncernen har definierat fallissemang som då betalning av fordran är 90 dagar försenad eller mer, eller om andra faktorer indikerar att betalningsinställelse föreligger. Väsentlig ökning av kreditrisk har per balansdagen inte bedömts föreligga för någon fordran eller tillgång. Sådan bedömning baseras på om betalning är 30 dagar försenad eller mer, eller om väsentlig försämring av rating sker, medförande en rating understigande investment grade. I de fall beloppen inte bedöms vara oväsentliga redovisas en reserv för förväntade kreditförluster även för dessa finansiella instrument. Moderföretaget tillämpar en ratingbaserad metod för beräkning av förväntade kreditförluster på koncerninterna fordringar utifrån sannolikhet för fallissemang, förväntad förlust samt exponering vid fallissemang. Moderföretaget har definierat fallissemang som då betalning av fordran är 90 dagar försenad eller mer, eller om andra faktorer indikerar att betalningsinställelse föreligger. Moderföretaget bedömer att dotterföretagen i dagsläget har likartade riskprofiler och bedömning sker på kollektiv basis. Undantag kan dock ske om det föreligger avbetalningsplaner som efterlevs av hyresgäst eller om fordran kan konstateras som betald efter bokslutstillfället. Väsentlig ökning av kreditrisk har per balansdagen inte bedömts föreligga för någon koncernintern fordran. Sådan bedömning baseras på om betal- ning är 30 dagar försenad eller mer, eller om väsentlig försämring av rating sker, medförande en rating understigande investment grade. Moderföretagets fordringar på dess dotterföretag är efterställda externa långivares fordringar för vilka dotterföretagets fastigheter är ställda som säkerhet. Moderföretaget tillämpar den generella meto- den på de koncerninterna fordringarna. Moderföretagets förväntade förlust vid fallissemang beaktar dotterföretagens genomsnittliga belåningsgrad samt förväntat marknadsvärde vid en påtvingad försälj- ning. Baserat på moderföretagets bedömningar enligt ovanstående metod med beaktande av övrig känd information och framåtblickande faktorer bedöms förväntade kreditförluster inte vara väsentliga och ingen reservering har därför redovisats. Finansiella rapporter Noter Påteckning Revisionsberättelse Bruttoexponering kreditrisk per 2025-12-31, Mkr Förenklad modell Generell modell Kreditriskbetyg Kundfordringar Stadie 11) Stadie 2 Stadie 3 Totalt Utan kreditriskbetyg 4,6 81,4 0,0 0,0 86,0 AA-/Aa3 0,0 108,1 0,0 0,0 108,1 4,6 189,5 0,0 0,0 194,1 Bruttoexponering kreditrisk per 2024-12-31, Mkr Förenklad modell Generell modell Kreditriskbetyg Kundfordringar Stadie 11) Stadie 2 Stadie 3 Totalt Utan kreditriskbetyg 2,8 20,0 0,0 0,0 22,8 AA-/Aa3 0,0 31,0 0,0 0,0 31,0 2,8 51,0 0,0 0,0 53,8 1) I posten inkluderas andra långfristiga fordringar, fordringar på koncernföretag, övriga fordringar, upplupna intäkter samt likvida medel. Upplysningen i ovanstående tabeller avser endast finansiella tillgångar värderade till upplupet anskaffningsvärde. Avser ej tillgångar värderade till verkligt värde. ===== SIDA 72 ===== BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 2025 72 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSEINLEDNING HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTER Finansiella rapporter Noter Påteckning Revisionsberättelse Hantering av kapitalrisk Målet avseende kapitalstrukturen är att trygga koncernens förmåga att fortsätta sin verksamhet, så att den kan fortsätta att generera avkastning till aktieägarna och generera nytta för andra intressenter samt upprätthålla en optimal kapitalstruktur för att hålla kostnaderna för kapitalet nere. På samma sätt som andra företag i branschen bedömer Brinova kapitalet på basis av skuldsättningsgraden. Detta nyckeltal beräknas som nettoskuld dividerat med totalt kapital. Nettoskuld beräknas som total upplåning (omfattande posterna Långfristiga- och Kort- fristiga skulder till kreditinstitut i Koncernens rapport över finansiell ställning) med avdrag för likvida medel. Totalt kapital beräknas som Eget kapital i koncernens rapport över finansiell ställning plus netto- skulden. Skuldsättningsgraden per den 31 december 2025 och 2024 var som följer: Koncernen Mkr 2025-12-31 2024-12-31 Total upplåning 11 371,9 5 226,9 Avgår likvida medel -108,1 -31,0 Nettoskuld 11 263,8 5 195,9 Totalt eget kapital 7 170,2 2 870,4 Summa totalt kapital 18 434,0 8 066,3 Skuldsättningsgrad, % 61 64 För affärsplanen som under året antogs för 2025–2027 har Brinova ett långsiktigt mål avseende belåningsgraden för fastigheterna, att den maximalt ska uppgå till 60 procent. Koncernen Mål 2025-12-31 2024-12-31 Belåningsgrad netto, % Max 60 58,9 60,8 I nedanstående tabell presenteras koncernens finansiella tillgångar och skulder, upptagna till redovisat värde respektive verkligt värde, klassificerade i kategorierna enligt IFRS 9. Värdering av finansiella tillgångar och skulder per 2025-12-31 Koncernen, Mkr Finansiella tillgångar/ skulder värderade till verkligt värde via resultatet Finansiella tillgångar/ skulder värderade till upplupet anskaffningsvärde Summa redovisat värde Verkligt värde Finansiella tillgångar Finansiella anläggningstillgångar 0,0 1,0 1,0 1,0 Kundfordringar 0,0 4,6 4,6 4,6 Övriga fordringar 0,0 15,4 15,4 15,4 Derivatinstrument 27,9 0,0 27,9 27,9 Upplupna intäkter 0,0 4,2 4,2 4,2 Likvida medel 0,0 108,1 108,1 108,1 Summa tillgångar 27,9 133,3 161,2 161,2 Finansiella skulder Långfristiga skulder till kreditinstitut 0,0 9 985,2 9 985,2 9 985,2 Derivatinstrument 29,8 0,0 29,8 29,8 Kortfristiga skulder till kreditinstitut 0,0 1 386,7 1 386,7 1 386,7 Leverantörsskulder 0,0 35,0 35,0 35,0 Övriga skulder 0,0 17,2 17,2 17,2 Upplupna kostnader 0,0 54,3 54,3 54,3 Summa skulder 29,8 11 478,4 11 508,2 11 508,2 Koncernens maximala kreditrisk utgörs av nettobeloppen i tabellen ovan. Koncernen har inte erhållit några ställda säkerheter för de finansiella nettotillgångarna. ===== SIDA 73 ===== BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 2025 73 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSEINLEDNING HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTER Finansiella rapporter Noter Påteckning Revisionsberättelse Värdering av finansiella tillgångar och skulder per 2024-12-31 Koncernen, Mkr Finansiella tillgångar/ skulder värderade till verkligt värde via resultatet Finansiella tillgångar/ skulder värderade till upplupet anskaffningsvärde Summa redovisat värde Verkligt värde Finansiella tillgångar Finansiella anläggningstillgångar 0,0 2,0 2,0 2,0 Kundfordringar 0,0 2,8 2,8 2,8 Övriga fordringar 0,0 11,3 11,3 11,3 Derivatinstrument 62,4 0,0 62,4 62,4 Upplupna intäkter 0,0 6,7 6,7 6,7 Likvida medel 0,0 31,0 31,0 31,0 Summa tillgångar 62,4 53,8 116,2 116,2 Finansiella skulder Långfristiga skulder till kreditinstitut 0,0 1 989,9 1 989,9 1 989,9 Derivatinstrument 25,8 0,0 25,8 25,8 Kortfristiga skulder till kreditinstitut 0,0 3 237,0 3 237,0 3 237,0 Leverantörsskulder 0,0 12,1 12,1 12,1 Övriga skulder 0,0 10,1 10,1 10,1 Upplupna kostnader 0,0 23,6 23,6 23,6 Summa skulder 25,8 5 272,7 5 298,5 5 298,5 Finansiella instrument såsom kundfordringar, leverantörsskulder m.m. redovisas till upplupet anskaffningsvärde med avdrag för eventuell nedskrivning, varför det verkliga värdet bedöms överens- stämma med redovisat värde. Långfristiga räntebärande skulder löper i huvudsak med kort räntebindning vilket sammantaget innebär att upplupet anskaffningsvärde överensstämmer väl med verkligt värde. Finansiella mål fastslagna av styrelsen 2025–2027 • Räntetäckningsgraden ska överstiga 1,75 ggr. • Belåningsgraden ska understiga 60 procent. • Soliditeten ska överstiga 30 procent. • Skuldkvoten ska understiga 14 ggr. • Förvaltningsresultat per aktie ska öka med minst 10 procent per år. För härledning av nyckeltal se sidan 111. ===== SIDA 74 ===== BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 2025 74 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSEINLEDNING HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTER NOT 5. Information om rörelsesegment Verksamheten är inriktad på hyresbostäder och samhällsfastigheter men har också kompletterande kommersiella lokaler. I den interna rap- porteringen till koncernledningen följs verksamheten upp per region vilket utgör koncernens enda uppdelning i segment. Regionerna är Region Väst samt Region Öst. Indelning i fastighetskategorierna samhälls-, bostads- och kommersiella fastigheter görs inte i segmentsrapporteringen då koncernens fastighetsbestånd innehåller fastigheter med blandad användning och kostnadsmassan kan inte särredovisas för de enskilda kategorierna. Resultaträkning Region Väst Region Öst Koncerngemensamt Totalt Mkr 2025 2024 2025 2024 2025 2024 2025 2024 Hyresintäkter 586,6 340,0 320,9 182,2 – – 907,5 522,2 Serviceintäkter 17,7 11,4 16,8 11,8 – – 34,5 23,2 Övriga intäkter 0,0 0,0 0,0 0,0 1,7 2,1 1,7 2,1 Fastighetskostnader -196,6 -127,5 -120,0 -66,4 – – -316,6 -193,9 Driftsöverskott 407,7 223,9 217,7 127,6 1,7 2,1 627,1 353,6 Central administration – – – – -45,4 -26,3 -45,4 -26,3 Finansiella intäkter 0,0 0,0 0,0 0,0 0,7 1,9 0,7 1,9 Finansiella kostnader -229,5 -179,7 -121,9 -89,5 18,1 90,8 -333,3 -178,4 Förvaltningsresultat 178,2 44,2 95,8 38,1 -24,9 68,5 249,1 150,8 Realiserade värdeförändringar långfristiga fordringar 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 -10,1 0,0 -10,1 Realiserade värdeförändringar förvaltningsfastigheter 8,1 -4,1 0,0 0,0 – – 8,1 -4,1 Orealiserade värdeförändringar förvaltningsfastigheter -12,5 -9,7 -53,6 7,6 – – -66,1 -2,1 Orealiserade värdeförändringar derivat – – – – -23,8 -39,5 -23,8 -39,5 Resultat före skatt 173,8 30,4 42,2 45,7 -48,7 18,9 167,3 95,0 Skatt – – – – -94,2 -49,0 -94,2 -49,0 Årets resultat 173,8 30,4 42,2 45,7 -142,9 -30,1 73,1 46,0 Fastighetsvärden och investeringar per segment Fastighetsvärde 11 055,6 5 824,6 8 077,9 2 715,2 – – 19 133,5 8 539,8 Årets fastighetsförvärv 4 950,3 113,0 5 369,9 0,0 – – 10 320,2 113,0 Årets fastighetsförsäljningar -11,9 -42,7 0,0 0,0 – – -11,9 -42,7 Övriga investeringar i fastigheter 314,6 167,5 46,5 32,9 – – 361,1 200,4 Brinova har ingen hyresgäst vars hyra utgör 10 procent eller mer av koncernens totala hyresintäkter. Verksamhet bedrivs huvudsakligen i Sverige och i mindre omfattning i Danmark, vilket utgör en del av Region Väst. Den totala omsättningen har därmed till största delen genererats i Sverige, men anläggningstillgångar finns i både Sverige och Danmark. Finansiella rapporter Noter Påteckning Revisionsberättelse ===== SIDA 75 ===== BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 2025 75 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSEINLEDNING HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTER I nedanstående tabeller har uthyrningsbar yta, hyresvärde och kontrakterad hyra delats upp per region Väst och Öst samt fastighetskategorierna bostads-, samhälls-, kommersiella- och projektfastigheter. Region Väst Region Öst Totalt 2025 2024 2025 2024 2025 2024 Uthyrbar yta, tkvm 348,7 229,4 295,8 122,9 644,5 352,3 Hyresvärde, Mkr 656,0 387,8 523,3 203,1 1 179,3 590,9 Kontrakterad hyra, Mkr 621,7 362,5 479,1 192,0 1 100,8 554,5 Bostadsfastigheter Samhällsfastigheter Kommersiella fastigheter Projektfastigheter Totalt 2025 2024 2025 2024 2025 2024 2025 2024 2025 2024 Uthyrbar yta, tkvm 407,3 142,6 116,9 116,8 115,5 86,9 4,8 6,0 644,5 352,3 Hyresvärde, Mkr 749,0 218,5 220,7 219,2 202,5 142,3 7,1 10,9 1 179,3 590,9 Kontrakterad hyra, Mkr 703,5 213,4 216,6 214,2 180,7 126,9 0,0 0,0 1 100,8 554,5 I nedan tabell redovisas den geografiska fördelningen av intäkter och tillgångar mellan Sverige och Danmark. Sverige Danmark Totalt 2025 2024 2025 2024 2025 2024 Intäkter, Mkr 930,8 547,5 12,9 – 943,7 547,5 Andel av totala intäkter, % 99 100 1 – 100 100 Förvaltningsfastigheter, Mkr 18 558,4 8 539,8 575,1 – 19 133,5 8 539,8 Intäkterna är hänförliga till externa kunder och avser hyresintäkter från fastighetsförvaltning och -service samt övriga intäkter. NOT 6. Hyresintäkter/Nettoomsättningens fördelning/Övriga intäkter Nettoomsättningen fördelar sig på verksamhetsgrenar enligt följande: Koncernen Moderföretaget Mkr 2025 2024 2025 2024 Hyresintäkter bostäder 550,2 207,7 0,0 0,0 Serviceintäkter bostäder 8,2 2,6 0,0 0,0 Hyresintäkter lokaler 342,3 306,3 14,7 14,5 Serviceintäkter lokaler 26,3 20,6 1,7 1,6 Hyresintäkter parkering 15,0 8,2 0,0 0,0 942,0 545,4 16,4 16,1 I hyresintäkter ingår tillägg som debiterats till hyresgäst såsom kostnader för värme, el, fastighetsskatt och indexuppräkning av grundhyra. Variabla avgifter som ingår i periodens resultat uppgår till 34,5 Mkr (23,2). Hyresintäkter och serviceintäkter fördelar sig på geografiska marknader enligt följande: Koncernen Moderföretaget Mkr 2025 2024 2025 2024 Region Väst 604,3 351,4 0,0 0,0 Region Öst 337,7 194,0 16,4 16,1 942,0 545,4 16,4 16,1 Nettoomsättning och övriga intäkter Koncernen Moderföretaget Mkr 2025 2024 2025 2024 Hyres- och serviceintäkter 942,0 545,4 16,4 16,1 Koncernintern utfakturering 0,0 0,0 79,1 52,3 Övriga intäkter 1,7 2,1 0,4 0,9 943,7 547,5 95,9 69,3 Finansiella rapporter Noter Påteckning Revisionsberättelse ===== SIDA 76 ===== BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 2025 76 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSEINLEDNING HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTER NOT 7. Leasingavtal – leasegivare Operationell leasing Hyresintäkterna grundas på hyresavtal som är att betrakta som operationella leasingavtal där koncernen är leasegivare. I nedanstående tabell ingår ej bostäder med hänsyn till den korta uppsägningstiden som normalt sett uppgår till tre månader. Koncernen Moderföretaget Mkr 2025 2024 2025 2024 Framtida minimileaseavgifter avseende ej uppsägningsbara operationella leasingavtal (år): <1 382,5 341,3 14,9 14,8 1–2 339,6 285,3 14,9 14,7 2–3 284,3 232,8 14,7 14,7 3–4 207,4 185,4 14,6 14,6 4–5 173,7 140,5 14,6 14,5 >5 910,6 878,2 198,4 211,5 Summa 2 298,1 2 063,5 272,1 284,8 NOT 8. Fastighetskostnader och central administration Fastighetskostnader Koncernen Moderföretaget Mkr 2025 2024 2025 2024 Driftskostnader 111,7 66,8 1,3 1,3 Reparationer och underhåll 38,5 23,5 0,6 0,8 Fastighetsskötsel och teknisk tillsyn 78,6 41,8 4,9 4,4 Fastighetsskatt 15,6 12,0 0,0 0,0 Fastighetsförsäkringar 5,0 3,8 0,2 0,2 Övriga externa kostnader 10,1 3,9 0,1 0,1 Fastighetsadministration 57,1 42,1 0,7 1,0 Summa fastighetskostnader 316,6 193,9 7,8 7,8 Central administration Mkr 2025 2024 2025 2024 Personalkostnader 80,7 52,9 79,0 51,3 Köpta tjänster 20,6 14,8 40,6 23,5 Vidarefakturering till dotterföretag -57,1 -42,1 0,0 0,0 Avskrivningar materiella anläggningstillgångar 1,2 0,7 2,4 2,1 Summa central administration 45,4 26,3 122,0 76,9 Summa fastighetskostnader samt central administration 362,0 220,2 129,8 84,7 Inom koncernen är en del av moderbolagets kostnader vidarefakturerade till dotterföretagen och klassificeras hos dotterföretag i respektive koncern som fastighetskostnader. NOT 9. Arvode till revisorer Koncernen Moderföretaget Mkr 2025 2024 2025 2024 KPMG AB Revisionsuppdraget 3,2 2,2 3,2 2,2 Annan revisionsverksamhet 0,1 0,0 0,1 0,0 Skatterådgivning 0,0 0,0 0,0 0,0 Övriga tjänster 0,4 0,3 0,4 0,3 3,7 2,5 3,7 2,5 Christensen Kjaerulff Statsautoriserat Revisionsaktieselskap Revisionsuppdraget 0,1 0,0 0,0 0,0 Skatterådgivning 0,0 0,0 0,0 0,0 Övriga tjänster 0,4 0,0 0,0 0,0 0,5 0,0 0,0 0,0 Med revisionsuppdrag avses revisors arbete för den lagstadgade revisionen och med revisionsverksamhet för olika typer av kvalitetstjänster. Övriga tjänster är sådana som inte ingår i revisionsuppdrag, revisions- verksamhet eller skatterådgivning. NOT 10. Leasingavtal – leasetagare Koncernens väsentliga leasingavtal som leasingtagare utgörs huvudsakligen av avtal avseende tomträt- ter, fordon och lokaler. I koncernens rapport över finansiell ställning redovisas nyttjanderätter i form av tomträtter i posten förvaltningsfastigheter medan fordon och lokaler redovisas i posten nyttjanderätts- tillgångar. I nedan tabell presenteras koncernens ingående och utgående balanser avseende nyttjande- rättstillgångar och leasingskulder samt förändringarna under året. Nedan presenteras även de belopp som redovisats i koncernens rapport över totalresultat hänförligt till leasingavtal som leasingtagare. För förfallostruktur avseende leasingskulderna se not 4. Nyttjanderättstillgångar Leasingskulder Mkr Tomträtter Fordon Lokaler Totalt Ingående balans 2025-01-01 28,0 3,8 0,0 31,8 32,2 Tillkommande avtal 10,7 5,6 0,0 16,3 16,3 Avskrivningar 0,0 -4,1 0,0 -4,1 0,0 Avslutade avtal 0,0 -0,1 0,0 -0,1 -0,1 Omvärdering av avtal 0,0 1,3 0,0 1,3 1,3 Räntekostnader 0,0 0,0 0,0 0,0 1,1 Leasingavgifter 0,0 0,0 0,0 0,0 -5,0 Utgående balans 2025-12-31 38,7 6,5 0,0 45,2 45,8 Finansiella rapporter Noter Påteckning Revisionsberättelse ===== SIDA 77 ===== BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 2025 77 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSEINLEDNING HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTER Nyttjanderättstillgångar Leasingskulder Mkr Tomträtter Fordon Lokaler Totalt Ingående balans 2024-01-01 28,0 3,9 0,0 31,9 31,9 Tillkommande avtal 0,0 2,7 0,0 2,7 2,7 Avskrivningar 0,0 -3,2 0,0 -3,2 0,0 Avslutade avtal 0,0 -0,1 0,0 -0,1 -0,1 Omvärdering av avtal 0,0 0,5 0,0 0,5 0,5 Räntekostnader 0,0 0,0 0,0 0,0 0,7 Leasingavgifter 0,0 0,0 0,0 0,0 -3,5 Utgående balans 2024-12-31 28,0 3,8 0,0 31,8 32,2 Koncernen Mkr 2025 2024 Avskrivningar på nyttjanderättstillgångar 4,1 3,3 Räntekostnader på leasingskulder 1,1 0,7 Kostnad för avtal där den underliggande tillgången är av lågt värde 0,5 0,6 Summa 5,7 4,6 Moderföretaget Mkr 2025 2024 Kostnadsförda leasingavgifter avseende operationella leasingavtal 3,9 2,9 Framtida minimileaseavgifter avseende ej uppsägningsbara operationella leasingavtal: Ska betalas inom 1 år 3,3 2,4 Ska betalas mellan 1–5 år 3,8 1,6 Ska betalas senare än 5 år 0,0 0,0 Summa 7,1 4,0 NOT 11. Anställda och personalkostnader Medelantalet anställda 2025 2024 Antal anställda Varav män Antal anställda Varav män Moderföretaget Sverige 81 53% 50 50% 81 53% 50 50% Dotterföretag Sverige 3 100% 3 100% 3 100% 3 100% Koncernen totalt 84 53% 53 53% Könsfördelning bland ledande befattningshavare Koncernen Moderföretaget 2025-12-31 2024-12-31 2025-12-31 2024-12-31 Andel kvinnor i styrelsen 57% 60% 14% 17% Andel män i styrelsen 43% 40% 86% 83% Andel kvinnor bland övriga ledande befattningshavare 50% 50% 50% 50% Andel män bland övriga ledande befattningshavare 50% 50% 50% 50% Uppgifterna avser förhållandet på balansdagen. Principer Ersättning till verkställande direktören och andra ledande befattningshavare följer de riktlinjer som fastställdes av bolagsstämmorna 2024 och 2025 och utgörs av grundlön, övriga förmåner och pension. Övriga förmåner avser tjänstebil. Med andra ledande befattningshavare avses koncernledningen, som förutom vd består av vice vd/CFO. Till styrelsen utgår arvoden enligt beslut på årsstämman. För 2025 uppgick arvodet till styrelsens ledamöter till totalt 0,8 Mkr (0,6), som kommer utbetalas till Anders Jarl 150 tkr (140), Johan Ericsson 150 tkr (140), Anna Nordström Carlsson 150 tkr (140), Johan Tollgerdt Ronnell 150 tkr (140) och Jacob Karlsson 150 tkr (0). Till styrelsens ordförande Erik Selin och styrelseledamot Lennart Mauritzson utgick ingen ersättning. Inga andra arvoden eller förmåner har utgått till styrelsen. Bonus & gratifikation Ingen bonus betalades ut i bolaget. För all personal i bolaget kan, när ett extraordinärt arbete eller resultat i koncernen utförts eller upp- nåtts, utbetalning av en gratifikation ske. Pensioner Pensionsåldern för verkställande direktören är 65 år, men kan utökas. Pensionsinbetalningar sker med 35 procent av den pensionsmedförande månadslönen. Pensionsåldern för övriga ledande befattnings- havare är 65 år. Finansiella rapporter Noter Påteckning Revisionsberättelse ===== SIDA 78 ===== BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 2025 78 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSEINLEDNING HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTER Avgångsvederlag För verkställande direktören gäller, vid uppsägning från bolagets sida, en uppsägningstid på tolv månader. Något avgångsvederlag utgår inte. Vid uppsägning från verkställande direktörens sida är uppsägningstiden sex månader. Övriga ledande befattningshavare har, vid uppsägning från bolagets sida, en uppsägningstid på tolv månader. Något avgångsvederlag utgår inte. Vid uppsägning från övriga ledande befattningshavares sida är uppsägningstiden sex månader. Beredningsunderlag Lön och förmåner till verkställande direktören och vice vd/CFO för verksamhetsåret 2025 har beslutats av styrelsen och redovisas i ersättningsrapporten på årsstämman. Löner och övriga ersättningar Mkr 2025 2024 Moderföretaget Vd – grundlön 2,6 2,3 Vd – övriga ersättningar 0,1 0,3 Övriga ledande befattningshavare – grundlön 1,8 1,6 Övriga ledande befattningshavare – övriga ersättningar 0,1 0,1 Övriga anställda 46,2 29,5 Summa 50,8 33,8 Dotterföretag 1,2 1,2 Koncernen totalt 52,0 35,0 Pensionskostnader Mkr 2025 2024 Moderföretaget Verkställande direktören 0,9 0,8 Övriga ledande befattningshavare 0,7 0,6 Övriga anställda 5,6 3,9 Summa 7,2 5,3 Dotterföretag 0,1 0,1 Koncernen totalt 7,3 5,4 Lagstadgade sociala kostnader Mkr 2025 2024 Moderföretaget Verkställande direktören 1,1 1,2 Övriga ledande befattningshavare 0,7 0,7 Övriga anställda 15,8 10,2 Summa 17,6 12,1 Dotterföretag 0,4 0,4 Koncernen totalt 18,0 12,5 NOT 12. Resultat från andelar i koncernföretag Moderföretaget 2025 2024 Erhållen utdelning från koncernföretag 4,7 6,1 Nedskrivning av aktier i koncernföretag 0,0 -0,1 4,7 6,0 Finansiella rapporter Noter Påteckning Revisionsberättelse ===== SIDA 79 ===== BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 2025 79 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSEINLEDNING HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTER NOT 13. Finansiella intäkter och kostnader Finansiella intäkter/Ränteintäkter och liknande resultatposter Koncernen Moderföretaget 2025 2024 2025 2024 Koncerninterna ränteintäkter 39,4 0,0 Erhållen swapränta 25,5 92,6 Ränteintäkter cashpool 0,5 1,7 0,5 1,7 Övriga ränteintäkter 0,2 0,2 0,0 0,0 0,7 1,9 65,4 94,3 Finansiella kostnader/Räntekostnader och liknande resultatposter Koncernen Moderföretaget 2025 2024 2025 2024 Koncerninterna räntekostnader -48,0 -29,2 Räntekostnader lån -327,6 -175,9 -5,1 -28,7 Övriga räntekostnader -5,7 -2,5 -3,1 -0,9 Räntekostnader byggnadskreditiv -7,3 -11,4 0,0 0,0 Aktiverade räntekostnader byggnadskreditiv 7,3 11,4 0,0 0,0 -333,3 -178,4 -56,2 -58,8 Moderföretagets erhållna swapränta om 25,5 Mkr (92,6) har fördelats ut till koncernen och nettat ner räntekostnaderna på raden Räntekostnader lån. Av koncernens räntekostnader är 364,7 Mkr (282,3) hänförligt till skulder värderade till upplupet anskaffningsvärde enligt effektivräntemetoden. Motsvarande för moderbolaget uppgår till 56,2 Mkr (58,8). Resterande räntekostnader avser löpande ränta hänförligt till Brinovas räntederivat. Koncernen Moderföretaget Mkr 2025 2024 2025 2024 Tillgångar och skulder obligatoriskt värderade till verkligt värde i resultatet: Nettovinster derivat 13,7 22,3 Nettoförluster derivat -37,5 -61,8 Summa redovisat i resultatet -23,8 -39,5 Tillgångar och skulder värderade till upplupet anskaffningsvärde: Ränteintäkter koncernföretag 39,4 0,0 Ränteintäkter övriga finansiella tillgångar 0,7 1,9 0,5 1,7 Summa ränteintäkter enligt effektivräntemetod 0,7 1,9 39,9 1,7 Räntekostnader lån -359,0 -279,8 -5,1 -28,7 Räntekostnader koncernföretag -48,0 -29,2 Räntekostnader övriga finansiella skulder -5,7 -2,5 -3,1 -0,9 Summa räntekostnader enligt effektivräntemetod -364,7 -282,3 -56,2 -58,8 Förväntade kreditförluster på finansiella tillgångar 0,0 0,0 0,0 0,0 Förväntade kreditförluster på finansiella tillgångar avseende koncernföretag 0,0 0,0 0,0 0,0 Nettovinster derivat redovisade enligt lägsta värdets princip 23,1 88,0 Nettoförluster derivat redovisade enligt lägsta värdets princip 0,0 0,0 Summa 0,0 0,0 23,1 88,0 Summa redovisat i totalresultatet -387,8 -319,9 6,8 30,9 Reglerna i IFRS 9 Finansiella instrument tillämpas inte i moderföretaget som juridisk person. Istället tillämpas i enlighet med ÅRL anskaffningsvärdemetoden. Derivatinstrument med negativt verkligt värde redovisas därmed som en skuld till det negativa verkliga värdet med värdeförändring i resultatet. I netto- vinster för derivat ingår ränta med +25,5 Mkr (+92,6). Finansiella rapporter Noter Påteckning Revisionsberättelse ===== SIDA 80 ===== BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 2025 80 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSEINLEDNING HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTER NOT 14. Skatt på årets resultat Skattekostnaden i resultaträkningen utgörs av aktuell skatt och upp- skjuten skatt. Den aktuella skatten har beräknats efter den gällande skattesatsen i Sverige, 20,6 procent och i Danmark om 22 procent. Den uppskjutna skatten har värderats till 20,6 procent respektive 22 procent, den skattesats som gäller den dag skatten beräknas realiseras. Med aktuell skatt menas den skatt som ska betalas eller erhållas avseende det skattepliktiga resultatet för aktuellt år. Årets skattepliktiga resultat skiljer sig från årets redovisade resultat genom att det justerats för ej skattepliktiga och ej avdragsgilla pos- ter. Uppskjuten skatt beräknas enligt balansräkningsmetoden med utgångspunkt i temporära skillnader mellan redovisade och skatte- mässiga värden på tillgångar och skulder. För skillnaden mellan dessa värden har uppskjuten skatt uppbokats med 20,6 procent beroende på när de beräknas uppkomma. Avsikten är att beakta framtida skattekonsekvenser vid till exempel framtida försäljning av tillgångar eller utnyttjande av underskottsavdrag. Koncernen Moderföretaget 2025 2024 2025 2024 Aktuell skatt -4,8 -3,7 0,0 0,0 Förändring av uppskjuten skatt avseende temporära skillnader på fastigheter -85,6 -44,9 -0,4 -0,4 Förändring av uppskjuten skatt avseende derivat 6,2 4,1 -1,5 -3,1 Förändring av uppskjuten skatt avseende underskottsavdrag -8,9 -4,2 -8,3 -2,6 Förändring av uppskjuten skatt övrigt -1,1 -0,3 0,0 0,0 Summa redovisad skatt -94,2 -49,0 -10,2 -6,1 Avstämning av effektiv skattesats Redovisat resultat före skatt 167,3 95,0 51,9 50,1 Skatt på redovisat resultat enligt gällande skattesats 20,6 % (20,6): -34,5 -19,6 -10,7 -10,3 Skatteeffekt av: Ej avdragsgilla räntekostnader -41,6 -25,4 0,0 0,0 Övriga ej avdragsgilla kostnader -29,6 -3,6 -1,2 -2,1 Ej skattepliktiga intäkter 1,5 2,2 1,0 2,2 Skatt hänförlig till föregående år 0,1 -0,1 0,0 0,0 Uppskjuten skatt underskott 5,6 0,0 0,0 0,0 Omvärdering av uppskjuten skatt 4,3 -2,6 0.0 0.0 Andra ej bokförda intäkter och kostnader 0,0 0,1 0,7 4,1 Redovisad skatt -94,2 -49,0 -10,2 -6,1 Koncernen Moderföretaget 2025-12-31 2024-12-31 2025-12-31 2024-12-31 Uppskjuten skattefordran Uppskjuten skattefordran hänför sig till: Undervärden derivat 6,3 5,8 4,3 5,8 Underskottsavdrag 2,9 9,9 1,5 8,0 Nettning uppskjuten skatt -9,2 -15,7 -3,1 -2,8 Summa uppskjutna skattefordringar 0,0 0,0 2,7 11,0 Ingående uppskjuten skattefordran 0,0 13,2 11,0 19,5 Årets förändring av uppskjuten skatt, undervärden derivat 0,5 5,8 -1,5 -3,1 Årets förändring av uppskjuten skatt, underskottsavdrag -7,0 -3,3 -6,5 -2,6 Nettning uppskjuten skatt 6,5 -15,7 -0,3 -2,8 Utgående uppskjuten skattefordran 0,0 0,0 2,7 11,0 Finansiella rapporter Noter Påteckning Revisionsberättelse ===== SIDA 81 ===== BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 2025 81 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSEINLEDNING HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTER Koncernen Moderföretaget 2025-12-31 2024-12-31 2025-12-31 2024-12-31 Uppskjutna skatteskulder Uppskjuten skatteskuld hänför sig till: Temporära skillnader på fastigheter -468,4 -382,8 -3,1 -2,8 Temporära skillnader på leasingskuld 9,3 6,6 0,0 0,0 Temporära skillnader på nyttjanderättstillgångar -9,4 -6,5 0,0 0,0 Övervärden derivat -5,7 -11,3 0,0 0,0 Obeskattade reserver -3,8 -2,9 0,0 0,0 Nettning uppskjuten skatt 9,2 15,7 3,1 2,8 Summa uppskjutna skatteskulder -468,8 -381,2 0,0 0,0 Ingående uppskjuten skatteskuld -381,2 -349,2 0,0 -2,4 Årets förändring av uppskjuten skatt, temporära skillnader på fastigheter -85,6 -44,9 -0,3 -0,4 Årets förändring av uppskjuten skatt, temporära skillnader på leasingskuld 2,7 0,0 0,0 0,0 Årets förändring av uppskjuten skatt, temporära skillnader på nyttjanderättstillgångar -2,9 0,1 0,0 0,0 Årets förändring av uppskjuten skatt, övervärden derivat 5,6 -1,7 0,0 0,0 Årets förändring av uppskjuten skatt, obeskattade reserver -0,9 -1,2 0,0 0,0 Nettning uppskjuten skatt -6,5 15,7 0,3 2,8 Utgående uppskjuten skatteskuld -468,8 -381,2 0,0 0,0 Summa uppskjutna skatter, netto -468,8 -381,2 2,7 11,0 Uppskjutna skattefordringar redovisas för skattemässiga underskottsavdrag i den utsträckning som det är sannolikt att de kan tillgodogöras genom framtida beskattningsbara vinster. Alla underskottsavdrag i koncernen är värderade som sannolika att kunna tillgodogöras. Av under - skottsavdragen om totalt 14,2 Mkr (48,0) är 14,2 Mkr (48,0) delvis spärrade tidsmässigt mot koncernbolag. Finansiella rapporter Noter Påteckning Revisionsberättelse ===== SIDA 82 ===== BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 2025 82 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSEINLEDNING HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTER NOT 15. Förvaltningsfastigheter Koncernen Förvaltningsfastigheter 2025-12-31 2024-12-31 Ingående verkligt värde 8 539,8 8 271,2 Fastighetsförvärv, förvärvat fastighetsvärde 10 320,2 113,0 Investeringar i ny-, till- och ombyggnad 361,1 200,4 Försäljningar -11,9 -42,7 Orealiserade värdeförändringar -66,1 -2,1 Omvärdering tomträtter -7,3 0,0 Förändring av erlagda förskott för projektfastigheter -0,6 0,0 Valutaomräkning -1,7 0,0 Verkligt värde vid årets slut 19 133,5 8 539,8 Skattemässiga värden 10 290,3 4 384,2 Taxeringsvärde Byggnader 7 593,8 2 481,1 Mark 1 694,2 686,4 Totalt 9 288,0 3 167,5 Moderbolaget 2025-12-31 2024-12-31 Ingående anskaffningsvärde 164,8 164,8 Utgående ackumulerade anskaffningsvärde 164,8 164,8 Ingående avskrivningar -63,4 -62,1 Årets avskrivningar -1,2 -1,3 Utgående ackumulerade avskrivningar -64,6 -63,4 Utgående redovisat värde 100,2 101,4 Uppgifter om förvaltningsfastigheter Redovisat värde 100,2 101,4 Verkligt värde 209,0 205,0 Skattemässiga värden 85,0 87,9 Taxeringsvärde1) Byggnader 0 0 Mark 0 0 Totalt 0 0 1) Fastigheten är klassificerad som Specialenhet, därmed utgår inget taxeringsvärde. Finansiella rapporter Noter Påteckning Revisionsberättelse Den 1 april 2025 slutfördes affären mellan Brinova och K-Fast Holding AB. Brinova har övertagit K-Fast- igheters portfölj i region syd, medan K-Fastigheter erhållit betalning i 26 043 831 A-aktier och 106 502 041 B-aktier. Brinova har gjort bedöm- ningen att förvärvet inte uppfyller kriterierna för att utgöra ett rörelseförvärv enligt IFRS 3 Rörelseför- värv eftersom inga betydande processer eller någon personal följer med vid förvärvet. I stället redovisas förvärvet som ett förvärv av enskilda tillgångar och skulder, därmed har inte IFRS 3 ansetts tillämplig. Då den erlagda köpeskillingen består av nyemit- terade aktier i Brinova, har förvärvet redovisats i enlighet med IFRS 2 Aktierelaterade ersättningar. I enlighet med IFRS 2 värderas de erhållna tillgång- arna och övertagna skulderna till verkligt värde per tillträdesdagen, då Brinova gör bedömningen att detta värde kan uppskattas tillförlitligt. Motbokning görs mot eget kapital. Hänförliga transaktionskost- nader redovisas som avdragspost från eget kapital. Köpeskillingen har fastställts som det överenskom- na fastighetsvärdet per 30 september 2024 efter avdrag för den rådande skuldsättningen per tillträ- desdagen den 1 april 2025 (samt totala byggnads- kreditiv i de förvärvade ej färdigställda projekten). Köpeskillingen erläggs med nyemitterade aktier i Brinova med en teckningskurs om 32,46 kronor per aktie, vilket motsvarar Brinovas substansvärde per aktie per 30 september 2024. I samband med för- värvet ställde K-Fast Holding AB ut en revers om 63 Mkr som en del av ersättningen. Reversen kommer på sikt omvandlas till banklån i samband med refi- nansiering av byggnadskreditiv till slutfinansiering. Förvärvat värde 2025-04-01 Balanspost Mkr Förvaltningsfastigheter 9 691 Pågående projekt 629 Förskott pågående projekt 97 Övriga tillgångar 15 Summa tillgångar 10 432 Räntebärande skulder 6 018 Övriga skulder 110 Summa 6 128 Förvärvade nettotillgångar 4 304 Köpeskilling Emitterade aktier (132 545 872 st till teckningskurs 32,46 kr/aktie) 4 302 Justering för verkligt värde på för- värvade fastigheter på tillträdes- dagen samt övertagna skulder -61 I eget kapital redovisat värde av nyemission exkl emissionskostnader 4 241 Reverser 63 Summa 4 304 ===== SIDA 83 ===== BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 2025 83 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSEINLEDNING HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTER Fastighetsvärdet för koncernen per region och fastighetskategori är fördelat enligt följande: Bostadsfastigheter Samhällsfastigheter Kommersiella fastigheter Projektfastigheter Totalt 2025-12-31 2024-12-31 2025-12-31 2024-12-31 2025-12-31 2024-12-31 2025-12-31 2024-12-31 2025-12-31 2024-12-31 Region Väst 7 751,5 2 752,0 2 301,2 2 288,0 533,1 465,8 469,8 318,8 11 055,6 5 824,6 Region Öst 6 099,3 1 031,4 1 003,6 1 023,9 958,5 635,8 16,5 24,1 8 077,9 2 715,2 Summa 13 850,8 3 783,4 3 304,8 3 311,9 1 491,6 1 101,6 486,3 342,9 19 133,5 8 539,8 Samtliga fastigheter har kategoriserats in i ovanstående fyra kate- gorier. Obebyggd mark har klassificerats som projektfastighet. Det är den huvudsakliga användningen av fastigheten som styr vilken kategori fastigheten hamnar inom, därför kategoriseras fastigheter med blandad användning enbart i en av ovanstående kategorier. Brinovas samtliga fastigheter har den 31 december 2025 klassificerats som förvaltningsfastigheter. Brinova hyr kontor i egna fastigheter i Helsingborg, Landskrona, Eslöv, Malmö, Kristianstad, Hässleholm, Växjö och Karlskrona. Brinova innehar ingen fastig- het som förvärvats eller byggts om för att i nära anslutning därtill säljas, varför ingen fastighet redovisas som lagerfastighet. Verkligt värde motsvaras av fastigheternas bedömda marknads- värde. Verkligt värde av förvaltningsfastigheter har bedömts av externa, oberoende fastighetsvärderare, med relevanta, pro- fessionella kvalifikationer och med erfarenhet av såväl aktuella marknadsområden som typ av fastigheter. Värderingarna utförs av Newsec Advisory Sweden AB. Brinova genomför varje kvartal extern värdering av samtliga förvaltningsfastigheter. Beståndet gås igenom med uppdaterade hyresuppgifter, vakansgrader, investeringar, drift- och underhåll, kalkylränta samt avkastningskrav. Besiktningar görs av värderingsmännen med ett tre års intervall eller när större ombyggnationer eller investeringar genomförts. Brinovas fastigheter är främst lokaliserade till Helsingborg, Landskrona, Eslöv, Lund, Malmö, Kristianstad, Hässleholm, Växjö och Karlskrona. Brinovas värdeförändringar härrör sig främst till förändrade avkastningskrav, förändrade hyresnivåer, vakansgrader, taxebundna kostnader, investeringar i fastigheterna samt eventuella fastighetsförsäljningar. Begreppet marknadsvärde Marknadsvärde är det bedömda belopp för vilket en tillgång eller skuld borde kunna överlåtas vid värdetidpunkten mellan en villig köpare och en villig säljare i oberoende ställning till varandra, efter sedvanlig marknadsföringstid, där parterna har handlat kunnigt, insiktsfullt och utan tvång. Bedömningar och antaganden Beräkningen av marknadsvärdet på Brinovas fastighetsbestånd är beroende av antaganden, bedömningar och uppskattningar. De gjorda bedömningarna påverkar det redovisade värdet i balansräk- ningen för posten förvaltningsfastigheter och i resultaträkningen för posten orealiserade värdeförändringar på förvaltningsfastigheter. För att spegla den osäkerhet som finns i gjorda antaganden, bedöm- ningar och uppskattningar anges normalt ett värderingsintervall om +/- 5–10 procent. Väsentliga antaganden I verkligt värdehierarkin är förvaltningsfastigheter i nivå 3, data för tillgången baserar sig på icke observerbara data. I ovan gjorda värdering har följande indata använts: Kalkylperiod: 10–25 år. Årlig inflation: 1,5 procent för 2026 och därefter 2,0 procent årligen (Riksbankens inflationsmål) Årlig hyresutveckling lokalkontrakt: Enligt gällande hyreskontrakt, 50–100 procent av KPI eller en fast uppräkning om 2–3 procent årligen. KPI oktober 2025 uppgick till 0,92 procent, vilket påverkar hyresutvecklingen för 2026. Framöver antas KPI motsvara bedömt inflations- antagande. Årlig hyresutveckling bostadskontrakt: 3,25 procent för 2025 till 2026, 2,50 procent för 2026 till 2027 och därefter 2 procent årligen. En fastighet med pre- sumtionshyra föreligger i beståndet. Årlig ökning av drift och underhåll: 100 procent av KPI. Kalkylränta för nuvärdesberäkning: Varierande beroende av fastighetens geografiska läge och uthyrningsändamål. Finansiella rapporter Noter Påteckning Revisionsberättelse ===== SIDA 84 ===== BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 2025 84 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSEINLEDNING HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTER Väsentliga icke observerbara indata för värdering till verkligt värde Bostadsfastigheter Samhällsfastigheter Kommersiella fastigheter 2025-12-31 2024-12-31 2025-12-31 2024-12-31 2025-12-31 2024-12-31 Förväntad normaliserad hyra vid kontraktsslut, kr/kvm 1 899 1 629 1 758 1 711 1 539 1 618 Aktuell hyra, kr/kvm 1 895 1 591 1 684 1 668 1 532 1 582 Genomsnittlig återstående kontraktslängd, år 1) - - 7,0 7,2 4,9 4,1 Förväntad långsiktig vakans vid restvärdesår, % 0,8 1,5 5,1 5,1 6,0 6,4 Initial vakans, % 1,4 2,2 5,1 4,3 5,2 8,6 Förväntat normaliserat driftsnetto vid restvärdesår, kr/kvm 1 379 1 090 1 267 1 210 1 112 1 132 Kalkylränta, % 6,53 6,67 6,82 6,82 8,19 8,09 Direktavkastningskrav för bedömning av restvärde, % 4,49 4,71 5,72 5,75 6,15 6,10 ¹) Ej applicerbart för bostäder då bostadskontrakt har en uppsägningstid på tre månader. I ovanstående tabell hänvisas till restvärdesår, vilket i Brinovas bestånd vanligtvis är i år 10, men kan variera mellan 10–25 år beroende på fastighetstyp och gällande kontrakt. Värderingsmetod Det bedömda marknadsvärdet på förvaltningsfastigheter har per 31 december fastställts genom extern fastighetsvärdering. Värderings- metoden för att fastställa Brinovas marknadsvärden utgörs primärt av avkastningsbaserad metod kompletterat med ortsprismetod som stöd, genom att marknaden kontinuerligt bevakas och att genom- förda transaktioner noteras samt analyseras. I nedanstående tabell avser andelen kopplat till ortsprismetoden befintliga byggrätter samt andelen för övrig värderingsmetod motsvaras av projektfastigheter samt tomträttsvärden. Fördelning av värderingsmetod Mkr % Avkastningsmetod 18 581,9 97 Ortsprismetod 48,0 0 Övrig värderingsmetod 503,6 3 Summa 19 133,5 100 Vid tillämpning av avkastningsmetoden genomförs en individuell värdering av varje fastighet. Detta görs genom att beräkna nuvärdet av fastighetens förväntade framtida driftnetton samt restvärdet. De bedömda hyresinbetalningarna och drifts- samt underhållsutgifter- na baseras på faktiska intäkter och kostnader tillsammans med värderarens erfarenhet av liknande objekt samt branschmässiga nyckeltal och bedömd marknadshyra. Ingående parametrar är såle- des avstämda gentemot marknaden. För att anpassa kassaflödet till marknaden beaktas eventuella förändringar i uthyrningsgrad och uthyrningsnivåer, samt marknadsmässiga nivåer på kalkylränta och direktavkastningskrav. Kalkylperioden för respektive fastighet varierar mellan 10–25 år beroende på löptiden av befintliga hyresavtal. Ortsprismetoden bygger på analyser av kända marknadsöverlå- telser för fastigheter som anses vara jämförbara med värderingsob- jektet. Metoden innebär att bedömningen görs med hjälp av betalda priser för liknande fastigheter på en fri och öppen marknad. Vid jämförelsen beaktas den värdeutveckling som inträffat mellan fastig- hetsöverlåtelsen och tidpunkten för värderingen. Har det genomförts få försäljningar i det för fastigheten aktuella området, studeras transaktioner i närliggande och/eller jämförbara orter. Vid bedömning av byggrätter tillämpar värderaren ortsprismetod, avkastningsmetod och en förenklad exploateringskalkyl. Värderaren grundar bedömningen på prisnivåerna i liknande marknader, mark- anvisningar och transaktioner samt på hur marknaden uppfattar det specifika objektet. Projektportföljen värderas till nedlagda kostnader, byggrättsvär - de samt med beaktande av eventuell negativ förändring i verkligt värde. Vid värdering av pågående projekt beaktas även risker och osäkerhetsfaktorer såsom tidsaspekter, graden av färdigställande och lokala marknadsrisker för att säkerställa att inga projekt är vär- derade högre än det bedömda marknadsvärdet vid färdigställandet. Värderingsförutsättningar Fastighetsvärdering innehåller bedömningar och antaganden som är behäftade med en viss grad av osäkerhet. Direktavkastningskraven på Brinovas fastigheter i lika bestånd har under 2025 i princip varit oförändrat. Direktavkastningskravet vid utgången av 2024 jämfört med vid utgången av 2025 har minskat med 49 punkter, vilket primärt hänför sig till det förvärv som gjordes under 2025 av K-Fastig- heters fastighetsbestånd för region syd. Brinovas totala orealiserade värdeförändringar på förvaltningsfastigheter 2025 uppgick till -66,1 Mkr (-2,1), vilket till största del hänför sig till en ökning av taxebund- na kostnader. Brinovas fastighetsbestånd består primärt av bostads- och sam- hällsfastigheter. Brinovas kontrakterade hyror utgörs av 20 procent samhällsfastigheter som kännetecknas av långsiktiga och kredit- värdiga hyresgäster. Samhällsfastigheter används till övervägande del av skattefinansierad verksamhet och är specifikt anpassad för samhällsservice. Hyresavtalens genomsnittligt återstående löptid är per den 31 december 2025 7,0 år. 64 procent av Brinovas kontrak- terade hyror utgörs av bostadsfastigheter, som är ett tillgångsslag som karakteriseras av låga vakansrisker, stor efterfrågan och som inflationsjusteras på sikt. De fortsatta makroekonomiska osäkerheterna under året har med- fört en fortsatt låg aktivitet på transaktionsmarknaden för fastigheter generellt med lägre volym och färre transaktioner. Den låga aktivite- ten kan försämra möjligheten till evidens för indata i värderingarna både vid framtagande av marknadsmässiga avkastningskrav nära värdetidpunkten vid användning av avkastningsmetoden samt att hitta jämförbara transaktioner i närtid vid tillämpning av ortsprismeto- den. Vid fastighetsvärderingar tas dock hänsyn till ett osäkerhetsin- tervall som även i en marknad med god tillgång på evidens för indata oftast uppgår till +/- 5–10%, för att avspegla den osäkerhet som finns i gjorda antaganden och beräkningar. Se vidare under avsnittet känslighetsanalys. Kalkylränta Kalkylränta är det räntekrav fastighetsägaren förväntar sig av det i fastigheten knutna kapitalet. I den kalkylmodell som värdebedöm- ningarna baseras på utgörs kalkylräntan av ett inflationsanpassat direktavkastningskrav. Hur detta bedömts framgår av avsnittet ”direktavkastningskrav” nedan. Finansiella rapporter Noter Påteckning Revisionsberättelse ===== SIDA 85 ===== BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 2025 85 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSEINLEDNING HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTER I nedanstående tabell redovisas intervallet av kalkylräntor vid värderingarna: Bostadsfastigheter Samhällsfastigheter Kommersiella fastigheter Intervall kalkylränta, % 2025-12-31 2024-12-31 2025-12-31 2024-12-31 2025-12-31 2024-12-31 Region Väst 5,50–7,45 5,50–7,33 5,25–8,25 5,25–8,22 6,82–9,76 6,78–9,71 Region Öst 5,12–7,44 5,03–7,43 5,20–9,92 5,20–9,87 6,00–10,62 6,00–10,26 I nedanstående tabell redovisas genomsnittlig kalkylränta av värderingarna: Bostadsfastigheter Samhällsfastigheter Kommersiella fastigheter Genomsnittlig kalkylränta, % 2025-12-31 2024-12-31 2025-12-31 2024-12-31 2025-12-31 2024-12-31 Region Väst 6,48 6,66 6,85 6,81 7,82 7,81 Region Öst 6,60 6,70 6,74 6,84 8,40 8,30 Direktavkastningskrav Fastigheternas direktavkastningskrav analyseras med hänsyn till varje fastighets unika risk och med stöd av den externa värderarens kännedom om marknaden och hur investerare ser på marknaden genom analys av transaktioner som genomförs. Marknadsrisken re- laterar till den övergripande ekonomiska utvecklingen och påverkas av faktorer som investerares preferenser mellan olika tillgångsslag och finansieringsmöjligheter. Samtidigt påverkas den specifika fastighetsrisken av variabler som fastighetens läge, fastighetstyp, standard på den uthyrningsbara ytan, kvalitet på installationer, hyresgäst och kontraktsvillkoren. De vid värderingen använda direktavkastningskraven är härledda från transaktioner på fastighetsmarknaden. Liten transaktionsvolym och få jämförbara transaktioner leder till större osäkerhet i värde- bedömningarna, men inte i sig till högre direktavkastningskrav. I grunden baseras marknadens direktavkastningskrav på en riskfri realränta, risktillägg som är beroende av den aktuella fastighetens och delmarknadens förutsättningar samt förväntningar om driftnetto- nas reala utveckling. Generellt sett leder stigande riskfria realräntor till stigande direktavkastningskrav på fastighetsmarknaden. Även osäkerhet om framtida hyres- och värdeutveckling leder till höjda direktavkastningskrav. I nedanstående tabell redovisas intervallet av direktavkastningskrav vid värderingarna: Intervall direkt- avkastningskrav, % Bostadsfastigheter Samhällsfastigheter Kommersiella fastigheter 2025-12-31 2024-12-31 2025-12-31 2024-12-31 2025-12-31 2024-12-31 Region Väst 3,87–5,40 3,91–5,31 4,62–6,17 4,62–6,17 4,78–7,66 4,79–7,66 Region Öst 3,11–5,38 3,11–5,43 5,07–7,82 5,07–7,82 4,81–8,50 4,79–8,20 I nedanstående tabell redovisas genomsnittligt direktavkastningskrav av värderingarna: Genomsnittligt direkt- avkastningskrav, % Bostadsfastigheter Samhällsfastigheter Kommersiella fastigheter 2025-12-31 2024-12-31 2025-12-31 2024-12-31 2025-12-31 2024-12-31 Region Väst 4,44 4,70 5,54 5,55 5,76 5,81 Region Öst 4,56 4,74 6,14 6,19 6,37 6,34 Kr 2021 2022 2023 2024 202520202019201820170 10 20 30 40 50 60 Långsiktigt substansvärde per aktie Aktiekurs Känslighetsanalys En fastighetsvärdering är en uppskattning av priset som en investerare är villig att betala för fastigheten vid en given tidpunkt. Värderingen är gjord utefter vedertagna modeller och vissa antagan- den om olika parametrar. Fastighetens marknadsvärde kan endast säkerställas via en transaktion mellan två oberoende parter. Ett osäkerhetsintervall ligger i en normal marknad på +/-5–10 procent. Marknadsvärderingarna på fastigheterna är gjorda med ett utifrån känslighetsanalys uppskattat osäkerhetsintervall om +/- 5–10 procent. Vid en avvikelse i värde om fem procent på Brinovas fastig- hetsportfölj påverkas resultat och tillgång med 957 Mkr (427), dock ingen påverkan kassaflödesmässigt då avvikelsen är orealiserad. Vid en förändring om +/- 0,25 procent av direktavkastningskravet förändras fastighetsvärdet med cirka -913/985 Mkr (-367/392), vilket motsvarar en förändring i substansvärdet om cirka -4,0/4,3 kr/aktie (-3,8/4,1). Brinovas stängningskurs den 30 december 2025 var 15,90 kr, vilket var 17,28 kr lägre per aktie jämfört med det långsiktiga substansvärdet om 33,18 kr vilket motsvarar en skillnad om -52 procent. I nedan diagram redogörs för den historiska relationen mellan långsiktigt substansvärde och aktiekurs. Finansiella rapporter Noter Påteckning Revisionsberättelse ===== SIDA 86 ===== BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 2025 86 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSEINLEDNING HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTER Vid värdering på aktiemarknaden kan portföljpremier eller portfölj- rabatter prissättas, medan vid värdering av fastigheter bedöms varje fastighet enskilt. Belåningsgraden har även betydelse på aktiepriset då aktiepriset värderar det egna kapitalet, det vill säga skillnaden mellan tillgångar och skulder. Därtill hör att aktievärdering även påverkas av externa bedömningar av bolagets ägarbild, styrelse, ledning samt marknadens bedömning av bolagets makroekonomiska omvärld. Många fastighetsbolag handlas idag med en rabatt gentemot substansvärdering, vilket även är fallet för Brinova. Det kan delvis förklaras av att fastighetsvärderingar görs på många års sikt medan aktiekurser handlas på kortare sikt. Historiskt sett är dock korrela- tionen mellan priset av noterade fastighetsaktier och underliggande fastighetstillgångar förhållandevis starkt. På kortare sikt kan dock inte detta påvisas för att ge ett heltäckande svar när det gäller värdet på fastigheterna. Sammantaget gör detta att fastighetsvärde- ringar och aktievärderingar inte kan likställas. Fastighetsvärderingen följer en strikt disciplin syftande till att fastställa tillgångens försälj- ningsvärde under strukturerade förhållanden, medan aktievärdering inkluderar en analys av hela bolagets situation inklusive bolagets omvärld. Verkligt värde av fastigheter utgör en uppskattning av det troliga försäljningspriset på marknaden vid en viss värdetidpunkt. Trots det- ta kan det verkliga priset endast fastställas vid faktisk genomförande av en transaktion. För att belysa osäkerheten kring bedömningar av marknadsvärde, brukar ofta ett värdeintervall anges, vilket vanligtvis ligger inom spannet av +/- 5–10 procent. Denna variation kan dock variera beroende på faktorer såsom marknadssituation, fastighetens standard och investeringsbehov. Om data i värderingsmodellen ändras skulle detta resultera i förändringar av fastigheternas värde enligt nedanstående tabeller. Direktavkastningskravet för en fastighet bedöms bland annat utifrån hyresnivå, vakans samt fastighetens driftskostnader. Utöver detta så bedöms direktavkastningskraven för en fastighet bland annat på realränta och riskpremien, där riskpremien till exempel påverkas av fastighetens läge, befintliga hyresgäster och löptid på hyreskontrakt. Således kan en ändring av exempelvis hyran påverka det bedömda direktavkastningskravet för fastigheten. I känslighets- analysen nedan har dock ingen beaktning till detta gjorts utan bör ses som en information hur olika förändringar isolerat påverkar marknadsvärdet. Fastighetsvärde vid andra kalkylmässiga direktavkastningskrav, per fastighetskategori Bostadsfastigheter Samhällsfastigheter Kommersiella fastigheter Projektfastigheter¹) Totalt 2025-12-31 2024-12-31 2025-12-31 2024-12-31 2025-12-31 2024-12-31 2025-12-31 2024-12-31 2025-12-31 2024-12-31 0,50 procentenheter lägre 15 489,6 4 207,7 3 595,5 3 603,6 1 613,2 1 192,7 486,3 342,9 21 184,6 9 346,8 0,25 procentenheter lägre 14 634,6 3 986,9 3 455,1 3 453,2 1 550,3 1 145,8 486,3 342,9 20 126,3 8 928,8 Fastighetsvärde enligt vår bedömning 13 850,8 3 783,4 3 304,8 3 311,9 1 491,6 1 101,6 486,3 342,9 19 133,5 8 539,8 0,25 procentenheter högre 13 125,5 3 594,7 3 171,2 3 178,8 1 435,0 1 059,9 486,3 342,9 18 218,0 8 176,3 0,50 procentenheter högre 12 452,9 3 418,8 3 045,7 3 053,1 1 381,9 1 020,4 486,3 342,9 17 366,8 7 835,2 Fastighetsvärde vid förändrade hyresintäkter, per fastighetskategori Bostadsfastigheter Samhällsfastigheter Kommersiella fastigheter Projektfastigheter¹) Totalt 2025-12-31 2024-12-31 2025-12-31 2024-12-31 2025-12-31 2024-12-31 2025-12-31 2024-12-31 2025-12-31 2024-12-31 5 procentenheter högre 14 761,9 3 827,0 3 458,9 3 451,5 1 567,7 1 151,3 486,3 342,9 20 274,8 8 772,7 Fastighetsvärde enligt vår bedömning 13 850,8 3 783,4 3 304,8 3 311,9 1 491,6 1 101,6 486,3 342,9 19 133,5 8 539,8 5 procentenheter lägre 12 938,1 3 739,9 3 149,1 3 172,3 1 414,3 1 051,9 486,3 342,9 17 987,8 8 306,9 Fastighetsvärde vid förändrade driftskostnader, per fastighetskategori Bostadsfastigheter Samhällsfastigheter Kommersiella fastigheter Projektfastigheter¹) Totalt 2025-12-31 2024-12-31 2025-12-31 2024-12-31 2025-12-31 2024-12-31 2025-12-31 2024-12-31 2025-12-31 2024-12-31 5 procentenheter lägre 14 071,6 3 856,3 3 347,5 3 353,6 1 511,2 1 117,0 486,3 342,9 19 416,6 8 669,8 Fastighetsvärde enligt vår bedömning 13 850,8 3 783,4 3 304,8 3 311,9 1 491,6 1 101,6 486,3 342,9 19 133,5 8 539,8 5 procentenheter högre 13 628,4 3 710,5 3 260,5 3 270,2 1 470,8 1 086,2 486,3 342,9 18 846,0 8 409,8 ¹) Fastigheter under uppförande och projektfastigheter värderas till nedlagda kostnader, byggrättsvärde samt med beaktande av eventuell negativ förändring i verkligt värde. Finansiella rapporter Noter Påteckning Revisionsberättelse ===== SIDA 87 ===== BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 2025 87 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSEINLEDNING HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTER NOT 16. Inventarier Koncernen Moderföretaget 2025-12-31 2024-12-31 2025-12-31 2024-12-31 Ingående anskaffningsvärde 4,8 4,6 4,8 4,6 Årets anskaffningar 3,3 0,2 3,2 0,2 Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 8,1 4,8 8,0 4,8 Ingående avskrivningar -3,7 -3,0 -3,7 -3,0 Årets avskrivningar -1,2 -0,7 -1,2 -0,7 Utgående ackumulerade avskrivningar -4,9 -3,7 -4,9 -3,7 Summa inventarier 3,2 1,1 3,1 1,1 NOT 17. Nyttjanderättstillgångar Koncernens väsentliga leasingavtal som leasingtagare utgörs hu- vudsakligen av avtal avseende tomträtter och fordon. I koncernens rapport över finansiell ställning redovisas nyttjanderätter i form av tomträtter i posten förvaltningsfastigheter medan fordon och lokaler redovisas i posten nyttjanderättstillgångar. För löptidsanalys avseen- de nyttjanderättstillgångar se not 4 för finansiell riskhantering Koncernen 2025-12-31 2024-12-31 Ingående anskaffningsvärde 11,1 9,9 Tillkommande avtal 5,6 2,7 Omvärderade avtal 1,3 0,5 Avslutade avtal -1,9 -2,0 Utgående ackumulerat anskaffningsvärde 16,1 11,1 Ingående avskrivningar -7,3 -6,0 Årets avskrivningar -4,1 -3,2 Avslutade avtal 1,8 1,9 Utgående ackumulerade avskrivningar -9,6 -7,3 Utgående redovisat värde 6,5 3,8 NOT 18. Andelar i koncernföretag Moderföretaget 2025-12-31 2024-12-31 Ackumulerade anskaffningsvärden Ingående anskaffningsvärde 1 184,4 1 057,0 Årets förvärv 4 240,2 0,0 Årets anskaffningar 0,0 0,0 Lämnade kapitaltillskott 48,0 127,4 Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 5 472,6 1 184,4 Ackumulerade nedskrivningar Ingående ackumulerade nedskrivningar -91,1 -91,0 Årets nedskrivningar 0,0 -0,1 Utgående ackumulerade nedskrivningar -91,1 -91,1 Bokfört värde vid årets slut 5 381,5 1 093,3 Finansiella rapporter Noter Påteckning Revisionsberättelse ===== SIDA 88 ===== BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 2025 88 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSEINLEDNING HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTER NOT 19. Specifikation av andelar i koncernföretag Moderbolaget innehar, direkt eller indirekt, andelar i följande dotterbolag: Namn Org. nr. Säte Kapital-/ röstandel Rösträtts- andel Antal andelar 2025-12-31 Redovisat värde 2024-12-31 Redovisat värde Verksamhet Brinova Holding AB 559084-7819 Helsingborg 100% 100% 50 000 322,1 285,4 Holdingbolag Brinova Färgaren AB 556979-2889 Helsingborg 100% 100% 1 000 0,0 0,0 Fastighetsbolag Brinova Eslöv Garvaren 17 AB 559113-8192 Helsingborg 100% 100% 50 000 0,0 0,0 Fastighetsbolag Brinova Holding Vellinge AB 559047-9712 Helsingborg 100% 100% 50 000 0,0 0,0 Holdingbolag Brinova Fina Fågeln AB 556694-4400 Helsingborg 100% 100% 1 000 0,0 0,0 Fastighetsbolag Brinova Rödebyholm AB 559081-5709 Helsingborg 100% 100% 500 0,0 0,0 Fastighetsbolag Brinova Sadeln AB 559111-1694 Helsingborg 100% 100% 50 000 0,0 0,0 Fastighetsbolag Brinova Trivselborgen AB 556196-5178 Helsingborg 100% 100% 1 000 0,0 0,0 Vilande Brinova Kristianstad 1 AB 559120-1719 Helsingborg 100% 100% 500 0,0 0,0 Fastighetsbolag Brinova Kristianstad 2 AB 559120-1701 Helsingborg 100% 100% 500 0,0 0,0 Fastighetsbolag Brinova Kristianstad 3 AB 559120-1636 Helsingborg 100% 100% 500 0,0 0,0 Fastighetsbolag Brinova Kristianstad 4 AB 559120-1644 Helsingborg 100% 100% 500 0,0 0,0 Fastighetsbolag Brinova Kristianstad 5 AB 559120-1610 Helsingborg 100% 100% 500 0,0 0,0 Fastighetsbolag Brinova Kristianstad 6 AB 559120-1628 Helsingborg 100% 100% 500 0,0 0,0 Fastighetsbolag Brinova Karlskrona Hammarby 1:123 AB 559068-9450 Helsingborg 100% 100% 500 0,0 0,0 Fastighetsbolag Brinova Mjövik 2:36 AB 559142-4394 Helsingborg 100% 100% 500 0,0 0,0 Fastighetsbolag Brinova Mjövik 2:76 AB 559142-4410 Helsingborg 100% 100% 500 0,0 0,0 Fastighetsbolag Brinova Bjärred AB 556677-0953 Helsingborg 100% 100% 1 600 0,0 0,0 Fastighetsbolag Brinova Kävlinge Bäcken AB 559059-5087 Helsingborg 100% 100% 50 000 0,0 0,0 Fastighetsbolag Brinova Kävlinge T-hörningen AB 556969-3129 Helsingborg 100% 100% 50 000 0,0 0,0 Fastighetsbolag Brinova Lund Soldaten 14 AB 556938-5866 Helsingborg 100% 100% 500 0,0 0,0 Fastighetsbolag Brinova Specialfastigheter AB 556599-5809 Helsingborg 100% 100% 1 000 0,0 0,0 Fastighetsbolag Brinova Flaggskepparen 3 AB 556699-6442 Helsingborg 100% 100% 1 000 0,0 0,0 Fastighetsbolag Brinova Sjollen 13 AB 559155-5478 Helsingborg 100% 100% 50 000 0,0 0,0 Fastighetsbolag Brinova Bjuv Kvadraten AB 559008-1633 Helsingborg 100% 100% 50 000 0,0 0,0 Fastighetsbolag Brinova Karlskrona Frimuraren 2 AB 556173-8211 Helsingborg 100% 100% 1 000 0,0 0,0 Fastighetsbolag Brinova Karlskrona Västra Nättraby 10:87 AB 559079-3906 Helsingborg 100% 100% 500 0,0 0,0 Fastighetsbolag Brinova Tulpanen 9 AB 559230-5048 Helsingborg 100% 100% - 0,0 0,0 Fusionerat Brinova Ögonstenen 2 AB 559480-9765 Helsingborg 100% 100% 25 000 0,0 0,0 Fastighetsbolag Brinova Karlskrona Rödeby AB 559223-2291 Helsingborg 100% 100% 500 0,0 0,0 Fastighetsbolag Brinova Binga 9:237 AB 559223-2309 Helsingborg 100% 100% 500 0,0 0,0 Fastighetsbolag Brinova Oxie Bostad AB 559198-7580 Helsingborg 100% 100% 500 0,0 0,0 Fastighetsbolag Brinova Bajonetten i Kristianstad 3 AB 559030-6352 Helsingborg 100% 100% 500 0,0 0,0 Fastighetsbolag Brinova Bajonetten 5 i Kristianstad AB 556825-9849 Helsingborg 100% 100% 500 0,0 0,0 Fastighetsbolag Brinova Bajonetten 6 i Kristianstad AB 559030-6345 Helsingborg 100% 100% 500 0,0 0,0 Fastighetsbolag Brinova Armborstet 8 AB 556760-6644 Helsingborg 100% 100% 1 000 0,0 0,0 Fastighetsbolag Brinova Nackstycket AB 556983-2495 Helsingborg 100% 100% 500 0,0 0,0 Fastighetsbolag Brinova Styrman AB 559081-2128 Helsingborg 100% 100% 50 000 0,0 0,0 Fastighetsbolag Brinova Helsingborg Rosmarinen AB 559010-5424 Helsingborg 100% 100% 50 000 0,0 0,0 Fastighetsbolag Brinova Tulpanen 1 AB 559242-6240 Helsingborg 100% 100% 250 0,0 0,0 Vilande Finansiella rapporter Noter Påteckning Revisionsberättelse ===== SIDA 89 ===== BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 2025 89 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSEINLEDNING HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTER Namn Org. nr. Säte Kapital-/ röstandel Rösträtts- andel Antal andelar 2025-12-31 Redovisat värde 2024-12-31 Redovisat värde Verksamhet Brinova Skurup Tell 13 AB 559260-6056 Helsingborg 100% 100% 250 0,0 0,0 Fastighetsbolag Radhus på fäladen AB 559323-9915 Helsingborg 100% 100% 250 - - Avyttrad Brinova Täppet AB 559242-6232 Helsingborg 100% 100% 250 0,0 0,0 Fastighetsbolag Brinova Ankarcrona AB 559028-2934 Helsingborg 100% 100% 50 000 0,0 0,0 Fastighetsbolag Brinova Järnsaxa AB 559164-1286 Helsingborg 100% 100% 500 0,0 0,0 Fastighetsbolag Brinova Skeppsbrokajen AB 559022-4274 Helsingborg 100% 100% 500 0,0 0,0 Fastighetsbolag Brinova Lugnet AB 559242-6224 Helsingborg 100% 100% 250 0,0 0,0 Fastighetsbolag Brinova O-diket 10 AB 556776-2660 Helsingborg 100% 100% 1 000 0,0 0,0 Fastighetsbolag Brinova Holding Bara AB 556858-4311 Helsingborg 100% 100% 1 000 0,0 0,0 Holdingbolag Brinova Bara Kuben AB 556715-1773 Helsingborg 100% 100% 1 000 0,0 0,0 Fastighetsbolag Brinova Bara Torghuset AB 556858-4360 Helsingborg 100% 100% 1 000 0,0 0,0 Fastighetsbolag Brinova Bara Centrumhuset AB 556858-4378 Helsingborg 100% 100% 1 000 0,0 0,0 Fastighetsbolag Brinova Hällbo AB 556847-2756 Helsingborg 100% 100% 500 0,0 0,0 Fastighetsbolag Brinova Karlskrona Hammaren 1 AB 556943-5000 Helsingborg 100% 100% 50 000 0,0 0,0 Fastighetsbolag Brinova Sandryggen AB 559034-8651 Helsingborg 100% 100% 500 0,0 0,0 Fastighetsbolag Brinova Slätthög 5 AB 556820-6592 Helsingborg 100% 100% 500 0,0 0,0 Fastighetsbolag Brinova Padel AB 559291-0177 Helsingborg 100% 100% 250 0,0 0,0 Padelverksamhet Brinova Ankaret AB 556030-8438 Helsingborg 100% 100% 1 000 0,0 0,0 Holdingbolag Brinova Göta AB 559253-1452 Helsingborg 100% 100% 500 0,0 0,0 Fastighetsbolag Brinova F-karen AB 556236-8208 Helsingborg 100% 100% 1 000 0,0 0,0 Fastighetsbolag Brinova M S-bock AB 559043-0640 Helsingborg 100% 100% 500 0,0 0,0 Fastighetsbolag Brinova Norden AB 559253-1460 Helsingborg 100% 100% 500 0,0 0,0 Fastighetsbolag Brinova Östra Rödeby AB 559224-9469 Helsingborg 100% 100% 500 0,0 0,0 Fastighetsbolag Brinova Passaren och Pennan AB 559088-3350 Helsingborg 100% 100% 50 000 0,0 0,0 Fastighetsbolag Brinova Brågarp 6:883 AB 559236-0282 Helsingborg 100% 100% 1 000 0,0 0,0 Fastighetsbolag Brinova Nattskärran AB 559315-6192 Helsingborg 100% 100% 500 0,0 0,0 Fastighetsbolag Brinova Dekoratören AB 556489-1322 Helsingborg 100% 100% 8 0,0 0,0 Fastighetsbolag Brinova Fältmarskalken AB 559018-4122 Helsingborg 100% 100% 50 000 0,0 0,0 Fastighetsbolag Brinova HK AB 556838-5966 Helsingborg 100% 100% 500 0,0 0,0 Fastighetsbolag Brinova Östermalm Holding AB 559341-7172 Helsingborg 100% 100% 25 000 0,0 0,0 Holdingbolag Brinova Östermalm 1 AB 559341-7180 Helsingborg 100% 100% 25 000 0,0 0,0 Vilande Brinova Östermalm 2 AB 559341-6943 Helsingborg 100% 100% 25 000 0,0 0,0 Vilande Brinova Östermalm 3 AB 559341-6950 Helsingborg 100% 100% 25 000 0,0 0,0 Fastighetsbolag Brinova Billesholms Gård 9:467 AB 559172-2516 Helsingborg 100% 100% 50 000 0,0 0,0 Fastighetsbolag Brinova Clerk AB 556955-7662 Helsingborg 100% 100% 500 0,0 0,0 Fastighetsbolag Brinova Vakteln AB 559146-5991 Helsingborg 100% 100% 500 0,0 0,0 Fastighetsbolag Brinova Sheldon AB 556901-3971 Helsingborg 100% 100% 500 0,0 0,0 Fastighetsbolag Brinova Klättermus AB 556745-5778 Helsingborg 100% 100% 1 000 0,0 0,0 Fastighetsbolag Brinova Skeppsbron 2 AB 559420-7150 Helsingborg 100% 100% 25 000 0,0 0,0 Fastighetsbolag Brinova Holding 1.2 AB 559429-5908 Helsingborg 100% 100% 25 000 0,0 0,0 Holdingbolag Brinova Bankmannen 14 AB 559238-4324 Helsingborg 100% 100% 1 000 0,0 0,0 Fastighetsbolag Brinova Hjärup 4:306 AB 559341-5051 Helsingborg 100% 100% 250 0,0 0,0 Fastighetsbolag Brinova Projekt AB 559061-2940 Helsingborg 100% 100% 1 000 0,1 0,1 Projektbolag Finansiella rapporter Noter Påteckning Revisionsberättelse ===== SIDA 90 ===== BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 2025 90 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSEINLEDNING HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTER Namn Org. nr. Säte Kapital-/ röstandel Rösträtts- andel Antal andelar 2025-12-31 Redovisat värde 2024-12-31 Redovisat värde Verksamhet Brinova Invest AB 556549-0454 Helsingborg 100% 100% 1 000 0,1 0,1 Holdingbolag Brinova Bolagret AB 559175-3289 Helsingborg 100% 100% 500 0,1 0,1 Förrådsverksamhet Brinova Flexworks AB 559181-4107 Helsingborg 100% 100% 500 0,0 0,0 Vilande bolag Brinova Skooghs AB 556191-3129 Helsingborg 100% 100% 25 000 18,0 18,0 Fastighetsbolag Brinova Helsingborg AB 556349-8335 Helsingborg 100% 100% 136 594 0,2 0,2 Vilande Brinova Eslöv Holding AB 556933-5796 Helsingborg 100% 100% 500 228,7 228,7 Holdingbolag Brinova Dannemannen 33 AB 556933-5945 Helsingborg 100% 100% 500 0,0 0,0 Fastighetsbolag Brinova Gjutaregården AB 556933-5705 Helsingborg 100% 100% 500 0,0 0,0 Fastighetsbolag Brinova Berga AB 556937-4480 Helsingborg 100% 100% 500 0,0 0,0 Fastighetsbolag Brinova Dannemannen 36 AB 559058-8306 Helsingborg 100% 100% 500 0,0 0,0 Fastighetsbolag Brinova Dannemannen 37 AB 559058-8355 Helsingborg 100% 100% 500 0,0 0,0 Fastighetsbolag Brinova S-ärlan 3 AB 556775-4642 Helsingborg 100% 100% 1 000 41,0 39,3 Fastighetsbolag Brinova Karlskrona Lindblad AB 559046-9770 Helsingborg 100% 100% 1 000 0,7 0,7 Fastighetsbolag Brinova Karlskrona Bostäder AB 559075-4601 Helsingborg 100% 100% 1 000 0,8 0,5 Fastighetsbolag Brinova Tigern AB 556704-6460 Helsingborg 100% 100% 1 000 5,0 5,0 Fastighetsbolag Brinova Landskrona Holding AB 556715-5485 Helsingborg 100% 100% 1 000 180,5 180,5 Holdingbolag Brinova Landskrona 1 AB 556683-4460 Helsingborg 100% 100% 50 000 0,0 0,0 Fastighetsbolag Brinova Gallerian AB 556787-1776 Helsingborg 100% 100% 100 000 0,0 0,0 Fastighetsbolag Brinova Köpmannen AB 556787-1784 Helsingborg 100% 100% 100 000 0,0 0,0 Fastighetsbolag Brinova Landskrona 3 AB 556595-6546 Helsingborg 100% 100% 20 000 0,0 0,0 Fastighetsbolag Brinova Landskrona 2 AB 556728-8658 Helsingborg 100% 100% 1 000 0,0 0,0 Fastighetsbolag HB Elefanten i Oskarshamn 916423-3455 Helsingborg 100% 100% 100 0,0 0,0 Vilande Brinova Göingegeten AB 559061-1090 Helsingborg 100% 100% 500 2,0 1,5 Fastighetsbolag Brinova Lomma AB 559061-1082 Helsingborg 100% 100% 500 27,9 27,7 Fastighetsbolag Brinova B-stenen 5 AB 559061-1074 Helsingborg 100% 100% 500 17,4 16,9 Fastighetsbolag Brinova Stanstorp AB 559061-1116 Helsingborg 100% 100% 500 14,8 14,6 Fastighetsbolag Brinova Karaby AB 559061-7832 Helsingborg 100% 100% 500 7,3 7,0 Fastighetsbolag Brinova Malmö AB 556753-4960 Helsingborg 100% 100% 100 000 111,3 109,3 Fastighetsbolag Brinova Barsebäck AB 556741-6234 Helsingborg 100% 100% 1 000 16,8 16,8 Fastighetsbolag Brinova Oxie AB 556471-9317 Helsingborg 100% 100% 7 000 66,3 63,9 Fastighetsbolag Brinova Sjöhem AB 556785-5027 Helsingborg 100% 100% 100 000 69,0 69,0 Fastighetsbolag Brinova Ödåkra AB 559065-0155 Helsingborg 100% 100% 1 000 2,5 2,5 Fastighetsbolag Brinova Sjöhem 8 AB 556817-0475 Helsingborg 100% 100% 500 8,7 5,5 Fastighetsbolag Brinova Holding 1.1 AB 556995-9587 Helsingborg 100% 100% 500 4 240,2 0,0 Holdingbolag Brinova Danmark Aps DK 44622416 Köpenhamn 100% 100% 40 000 0,0 0,0 Holdingbolag Brinova Ballerup Holding Aps DK 44623927 Köpenhamn 100% 100% 40 000 0,0 0,0 Holdingbolag Brinova Ballerup Aps DK 41772867 Köpenhamn 100% 100% 40 000 0,0 0,0 Fastighetsbolag Brinova Ballerup Parkering Aps DK 44817659 Köpenhamn 100% 100% 40 000 0,0 0,0 Parkeringsbolag Brinova Parkerings AB 559077-1316 Helsingborg 100% 100% 500 0,0 0,0 Parkeringsbolag Brinova Helsingborg Viktoria AB 559311-8515 Helsingborg 100% 100% 500 0,0 0,0 Fastighetsbolag Brinova Amerika Norra AB 556750-2272 Helsingborg 100% 100% 1 000 0,0 0,0 Fastighetsbolag Brinova Söder AB 556915-0393 Helsingborg 100% 100% 500 0,0 0,0 Fastighetsbolag Brinova Brigaden AB 559076-5888 Helsingborg 100% 100% 500 0,0 0,0 Fastighetsbolag Finansiella rapporter Noter Påteckning Revisionsberättelse ===== SIDA 91 ===== BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 2025 91 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSEINLEDNING HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTER Namn Org. nr. Säte Kapital-/ röstandel Rösträtts- andel Antal andelar 2025-12-31 Redovisat värde 2024-12-31 Redovisat värde Verksamhet Brinova Magasinet AB 556978-8259 Helsingborg 100% 100% 1 000 0,0 0,0 Fastighetsbolag Brinova Mariehäll AB 556978-7848 Helsingborg 100% 100% 1 000 0,0 0,0 Fastighetsbolag Brinova Uven AB 556726-9377 Helsingborg 100% 100% 1 000 0,0 0,0 Fastighetsbolag Brinova Nyponrosen AB 556876-2909 Helsingborg 100% 100% 50 000 0,0 0,0 Fastighetsbolag Brinova Flora AB 556750-0979 Helsingborg 100% 100% 1 000 0,0 0,0 Fastighetsbolag Brinova Skymningen AB 559192-8444 Helsingborg 100% 100% 500 0,0 0,0 Fastighetsbolag Brinova Viken 1 AB 556995-8779 Helsingborg 100% 100% 500 0,0 0,0 Fastighetsbolag Brinova Viken 2 AB 556806-0791 Helsingborg 100% 100% 1 000 0,0 0,0 Fastighetsbolag Brinova Fogdaröd AB 559347-7481 Helsingborg 100% 100% 250 0,0 0,0 Fastighetsbolag Brinova Nocken AB 559093-6232 Helsingborg 100% 100% 500 0,0 0,0 Fastighetsbolag Brinova Pelikanen AB 559150-8725 Helsingborg 100% 100% 500 0,0 0,0 Fastighetsbolag Brinova Spoven AB 556806-8471 Helsingborg 100% 100% 15 000 0,0 0,0 Fastighetsbolag Brinova Växjö AB 559225-7967 Helsingborg 100% 100% 500 0,0 0,0 Fastighetsbolag Brinova Trollet 2 AB 559258-4642 Helsingborg 100% 100% 500 0,0 0,0 Fastighetsbolag Brinova Örnen 33 AB 559096-7195 Helsingborg 100% 100% 500 0,0 0,0 Fastighetsbolag Brinova Örnen 34 AB 559096-7245 Helsingborg 100% 100% 500 0,0 0,0 Fastighetsbolag Brinova Saltmästaren AB 559081-9693 Helsingborg 100% 100% 50 000 0,0 0,0 Fastighetsbolag Brinova Landskrona 4 AB 556837-4754 Helsingborg 100% 100% 500 0,0 0,0 Fastighetsbolag Brinova Landskrona 5 AB 556837-4747 Helsingborg 100% 100% 500 0,0 0,0 Fastighetsbolag Brinova Yxan AB 559276-4483 Helsingborg 100% 100% 500 0,0 0,0 Fastighetsbolag Brinova Höfånget AB 559094-9144 Helsingborg 100% 100% 50 000 0,0 0,0 Fastighetsbolag Brinova Hässjan AB 559023-2913 Helsingborg 100% 100% 50 000 0,0 0,0 Fastighetsbolag Brinova Högaffeln AB 559023-2921 Helsingborg 100% 100% 50 000 0,0 0,0 Fastighetsbolag Brinova Malmö 2 AB 556980-3553 Helsingborg 100% 100% 500 0,0 0,0 Fastighetsbolag Brinova Skjutskontoret AB 559169-2131 Helsingborg 100% 100% 50 000 0,0 0,0 Fastighetsbolag Brinova Hässleholm 1 AB 556827-7569 Helsingborg 100% 100% 500 0,0 0,0 Fastighetsbolag Brinova Limkokaren AB 556959-7643 Helsingborg 100% 100% 500 0,0 0,0 Fastighetsbolag Brinova Vagnmakaren AB 556419-6201 Helsingborg 100% 100% 1 000 0,0 0,0 Fastighetsbolag Brinova T4 AB 556040-3957 Helsingborg 100% 100% 50 000 0,0 0,0 Fastighetsbolag Brinova Älmhult AB 556977-8664 Helsingborg 100% 100% 500 0,0 0,0 Fastighetsbolag Brinova Maglegården AB 556772-6384 Helsingborg 100% 100% 1 000 0,0 0,0 Fastighetsbolag Brinova Stjärneholm 2 AB 559475-0050 Helsingborg 100% 100% 250 0,0 0,0 Fastighetsbolag Brinova Stjärneholm 3 AB 559475-0068 Helsingborg 100% 100% 250 0,0 0,0 Fastighetsbolag Brinova Stjärneholm 4 AB 559474-9888 Helsingborg 100% 100% 250 0,0 0,0 Fastighetsbolag Brinova Stjärneholm 5 AB 559474-9946 Helsingborg 100% 100% 250 0,0 0,0 Fastighetsbolag Brinova T4 Fastighets AB 556824-2969 Helsingborg 100% 100% 1 000 0,0 0,0 Fastighetsbolag Brinova Täppet 2 AB 559317-1191 Helsingborg 100% 100% 250 0,0 0,0 Fastighetsbolag Brinova Kristianstad 7 AB 559242-0839 Helsingborg 100% 100% 250 0,0 0,0 Fastighetsbolag Brinova Kristianstad Söderberg 1 AB 556722-8886 Helsingborg 100% 100% 1 0,0 0,0 Fastighetsbolag Brinova Stafvre AB 556639-9837 Helsingborg 100% 100% 1 000 0,0 0,0 Fastighetsbolag Brinova Torget AB 559027-5334 Helsingborg 100% 100% 500 0,0 0,0 Fastighetsbolag Brinova Kristianstad 8 AB 556846-9703 Helsingborg 100% 100% 5 000 0,0 0,0 Fastighetsbolag 5 381,5 1 093,3 Finansiella rapporter Noter Påteckning Revisionsberättelse ===== SIDA 92 ===== BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 2025 92 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSEINLEDNING HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTER NOT 20. Andra långfristiga fordringar Koncernen Moderföretaget 2025-12-31 2024-12-31 2025-12-31 2024-12-31 Ingående anskaffningsvärden 2,0 11,7 1,0 0,0 Tillkommande fordringar 0,0 1,0 0,0 1,0 Amorteringar, avgående fordringar -1,0 -10,7 -1,0 0,0 Utgående redovisat värde 1,0 2,0 0,0 1,0 Andelar i Landskrona Stadsutveckling AB 1,0 1,0 0,0 0,0 Övrigt 0,0 1,0 0,0 1,0 Redovisat värde 1,0 2,0 0,0 1,0 Under 2024 beslutades det att inte fullfölja tillträdet av fastigheten Varmröken 1 i Kävlinge. 10,1 Mkr av avgående fordringar avser nedskrivning av handpenning och återfinns i koncernens rapport över total- resultatet som realiserad värdeförändring av långfristig fordran. NOT 21. Fordringar hos/skulder till koncernföretag Långfristiga fordringar koncernföretag Koncernen Moderföretaget 2025-12-31 2024-12-31 2025-12-31 2024-12-31 Ingående balans 0,0 0,0 0,0 0,0 Årets nettoförändring 60,7 0,0 60,7 0,0 Redovisat värde 60,7 0,0 60,7 0,0 Redovisat värde om 60,7 Mkr för koncernen och moderbolaget avser fordringar på K-Fast Holding AB, hänförligt till förvärvade projekt som regleras i takt med dess färdigställande. Kundfordringar koncernföretag Koncernen Moderföretaget 2025-12-31 2024-12-31 2025-12-31 2024-12-31 Ingående balans 0,0 0,0 0,0 0,0 Årets nettoförändring 0,4 0,0 0,0 0,0 Redovisat värde 0,4 0,0 0,0 0,0 Redovisat värde om 0,4 Mkr för koncernen avser kundfordringar på K-Fast Holding AB koncernen. Kortfristiga fordringar koncernföretag Koncernen Moderföretaget 2025-12-31 2024-12-31 2025-12-31 2024-12-31 Ingående balans 0,0 0,0 1 915,0 1 888,3 Årets nettoförändring 0,0 0,0 597,4 26,7 Redovisat värde 0,0 0,0 2 512,4 1 915,0 För redovisat värde om 2 512,4 Mkr för moderföretaget föreligger det ingen formell amorteringsplan. Finansiella rapporter Noter Påteckning Revisionsberättelse Kortfristiga skulder koncernföretag Koncernen Moderföretaget 2025-12-31 2024-12-31 2025-12-31 2024-12-31 Ingående balans 0,0 0,0 853,5 837,0 Årets nettoförändring 63,8 0,0 731,1 16,5 Redovisat värde 63,8 0,0 1 584,6 853,5 Redovisat värde om 63,8 Mkr för koncernen avser 0,6 Mkr avseende skulder till K-Fast Holding AB kon- cernen främst hänförligt till projektverksamhet, samt 63,2 Mkr avser reverser utfärdade i samband med förvärvet av K-Fastigheters portfölj. Redovisat värde för moderföretaget avser 63,2 Mkr reverser utfärdade i samband med förvärvet av K-Fastigheters portfölj som regleras i samband med färdigställande av förvärvade projekt. 1 584,6 Mkr (853,5) avser koncernskulder inom Brinova koncernen där ingen formell amorteringsplan föreligger. NOT 22. Kundfordringar Koncernen Moderföretaget 2025-12-31 2024-12-31 2025-12-31 2024-12-31 Kundfordringar 18,3 5,9 0,0 0,1 Reservering kreditförluster -13,7 -3,1 0,0 0,0 Kundfordringar netto 4,6 2,8 0,0 0,1 Åldersfördelning – förfallna kundfordringar 0–30 dagar 2,7 0,7 0,0 0,1 31–60 dagar 1,3 0,3 0,0 0,0 61–90 dagar 0,9 0,3 0,0 0,0 >90 dagar 13,4 4,6 0,0 0,0 Reservering kreditförluster -13,7 -3,1 0,0 0,0 Summa 4,6 2,8 0,0 0,1 Koncernen Moderföretaget 2025-12-31 2024-12-31 2025-12-31 2024-12-31 Ingående reserveringar -3,1 -2,9 0,0 0,0 Uppbokade reserveringar -27,1 -4,1 0,0 0,0 Vändning uppbokade reserveringar 16,5 3,9 0,0 0,0 Summa utgående reserveringar -13,7 -3,1 0,0 0,0 Reservering görs för hyresfordringar som har varit förfallna i 60 dagar eller längre, med undantag där betalningsplan föreligger eller andra omständigheter bedöms säkerställa att kundfordran kommer att regleras. Totalt uppgick årets kostnad för konstaterade och befarade kundförluster till 6,6 Mkr (1,1). Det verkliga värdet på koncernens kundfordringar överensstämmer med det redovisade värdet. Den maximala exponeringen för kreditrisk på kundfordringar utgörs per balansdagen av det verkliga värdet. Koncernen har ingen pant som säkerhet. ===== SIDA 93 ===== BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 2025 93 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSEINLEDNING HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTER Finansiella rapporter Noter Påteckning Revisionsberättelse NOT 23. Övriga fordringar Koncernen Moderföretaget 2025-12-31 2024-12-31 2025-12-31 2024-12-31 Avräkning skattekonto 14,8 3,1 0,0 0,2 Fordran investeringsbidrag 0,0 4,0 0,0 0,0 Övriga fordringar 0,6 4,2 0,2 0,5 Redovisat värde 15,4 11,3 0,2 0,7 NOT 24. Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter Koncernen Moderföretaget 2025-12-31 2024-12-31 2025-12-31 2024-12-31 Upplupna finansiella intäkter 0,0 4,6 0,0 4,6 Upplupen hyresintäkt 1,7 0,0 0,0 0,0 Upplupna övriga intäkter 2,6 2,1 0,4 0,5 Förutbetalda fastighetskostnader 13,8 5,9 0,0 0,0 Periodiserade hyresrabatter 1,6 1,2 0,0 0,0 Förutbetalda administrationskostnader 6,7 3,5 6,7 3,5 Redovisat värde 26,4 17,3 7,1 8,6 NOT 25. Likvida medel Koncernen Moderföretaget 2025-12-31 2024-12-31 2025-12-31 2024-12-31 Banktillgodohavanden 108,1 31,0 96,2 22,0 Utgående balans 108,1 31,0 96,2 22,0 NOT 26. Aktiekapital och övrigt tillskjutet kapital Aktiekapitalet i moderföretaget Brinova Fastigheter AB uppgår till 921,0 Mkr (390,9) och fördelar sig på 230 261 173 aktier (97 715 301). Aktierna har ett kvotvärde på 4 kr per aktie. Aktierna är uppdelade på 45 243 831 aktier (19 200 000) av serie A där varje aktie motsvaras av tio röster samt 185 017 342 aktier (78 515 301) av serie B där varje aktie motsvaras av en röst. Alla per balansdagen registrerade aktier är fullt betalda. Övrigt tillskjutet kapital består av överskjutande kapital vid nyemissioner. Specifikation över förändringar i eget kapital återfinns i rapporten Förändringar i eget kapital, vilken följer närmast efter balansräkningen. Händelse Registrering bolagsverket Antal A-aktier Antal B-aktier Aktiekapital, kronor Nybildning 2011-02-02 500 50 000 Nyemission 2011-03-21 500 50 000 Split 2011-11-07 9 000 0 Nyemission 2011-12-16 1 490 000 14 900 000 Nyemission 2015-01-23 517 606 5 176 060 Nedsättning 2015-04-09 0 -2 017 606 Nyemission 2015-04-09 333 333 2 999 997 Nyemission 2015-05-07 704 348 6 339 132 Apportemission 2015-05-07 521 435 4 692 915 Nedsättning 2015-08-21 0 -17 883 610 Apportemission 2015-08-21 5 513 044 22 052 176 Apportemission 2015-12-09 30 923 957 123 695 828 Apportemission 2016-01-22 2 211 928 8 847 712 Uppdelning aktieslag 2016-04-06 19 200 000 -19 200 000 0 Nyemission 2016-05-26 10 365 068 41 460 272 Nyemission 2016-12-21 11 782 052 47 128 208 Nyemission 2016-12-28 1 365 627 5 462 508 Nyemission 2016-12-28 3 000 000 12 000 000 Nyemission 2016-12-29 3 575 050 14 300 200 Nyemission 2020-04-07 7 231 344 28 925 376 Nyemission 2020-09-08 4 837 614 19 350 456 Nyemission 2021-05-24 8 198 867 32 795 468 Nyemission 2021-09-15 4 816 063 19 264 252 Nyemission 2022-05-04 317 965 1 271 860 Nyemission 2025-04-01 26 043 831 106 502 041 530 183 488 Utgående värde 45 243 831 185 017 342 921 044 692 Resultat per aktie Redovisat resultat per aktie motsvarar vinst efter skatt för koncernen dividerat med det genomsnittliga antalet utestående aktier under året. För 2025 uppgår genomsnittligt antal utestående aktier till 197 136 219 (97 715 301). ===== SIDA 94 ===== BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 2025 94 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSEINLEDNING HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTER NOT 27. Upplåning och räntederivat Koncernens räntebärande skulder till kreditinstitut uppgick vid rapportperiodens slut till 11 371,9 Mkr (5 226,9) innebärande en nettobelåningsgrad om 58,9 procent (60,8). Banklånen är tagna i Danske Bank, Handelsbanken, Nordea, SBAB, SEB, Sparbanken i Karlshamn, Sparbanken Skåne, Sparbanken Syd och Swedbank. Lån om 11 075,4 Mkr (5 226,9) är upptagna i svenska kronor, medan 296,5 Mkr (0,0) är upptagna i danska kronor. Per 31 december 2025 fanns outnyttjade kreditlöften eller kreditramar om 263,8 Mkr (100,0). Lånen löper med rörlig ränta, därför anses det verkliga värdet på kort- och långfristig upplåning i det närmaste motsvara dess redovisade värden. Koncernen Moderföretaget 2025-12-31 2024-12-31 2025-12-31 2024-12-31 Långfristiga skulder till kreditinstitut Banklån 9 985,2 1 989,9 0,0 118,3 9 985,2 1 989,9 0,0 118,3 Kortfristiga skulder till kreditinstitut Banklån 1 386,7 3 237,0 113,2 2,0 1 386,7 3 237,0 113,2 2,0 Kreditfacilitet Checkräkningskredit, beviljat belopp 100,0 100,0 100,0 100,0 Ej utnyttjade ramavtal 163,8 0,0 0,0 0,0 263,8 100,0 100,0 100,0 Långfristiga räntebärande skulder uppgick till 9 985,2 Mkr (1 989,9). Den kortfristiga delen av de ränte- bärande skulderna uppgick samma dag till 1 386,7 Mkr (3 237,0). Kortfristiga räntebärande skulder utgörs av avtalsenliga amorteringar under kommande 12 månader med tillägg för lån som förfaller till åter- betalning under motsvarande period. Brinova strävar efter att ha en lång kapitalbindning på sina lån för att därmed minska den kortfristiga finansieringsrisken. Brinova hade per 31 december 2025 en genomsnittlig kapitalbindning på de räntebärande skulderna till kreditinstitut om 2,0 år (1,3). Ränte- och kapitalbindning Ränteförfall Låneförfall Period, år Lånebelopp, Mkr Ränta, % 1) Andel, % Lånebelopp, Mkr Andel, % <1 6 872,6 4,11 60 1 386,7 12 1–2 300,0 0,91 3 3 148,5 28 2–3 892,0 2,33 8 5 400,9 47 3–4 300,0 1,68 3 1 152,7 10 4–5 600,0 2,28 5 283,1 3 5–6 700,0 1,42 6 0,0 0 6–7 1 100,0 1,98 10 0,0 0 7–8 607,3 3,05 5 0,0 0 Totalt 11 371,9 3,28 100 11 371,9 100 1) Genomsnittlig kreditmarginal för rörlig ränta är inte utfördelad i det tidssegment då derivaten förfaller, varför snittränta <1 år ej reflekterar aktuell kreditränta vid upplåning. Snittränta <1 år exklusive derivat uppgår till 3,2 procent. Snitträntan redovisas inklusive kostnad för outnyttjade lånelöfte Finansiella rapporter Noter Påteckning Revisionsberättelse Räntesäkringar via ränteswap Startår Slutår Ränta, % Nominellt belopp, Mkr Värde 2025-12-31, Mkr Värde 2024-12-31, Mkr 2019 2025 0,0 (100,0) - 1,6 2019 2025 0,6 (100,0) - 0,4 2020 2025 0,0 (200,0) - 3,9 2022 2025 0,3 (750,0) - 7,6 2016 2026 1,1 100,0 0,8 2,3 2019 2026 0,0 50,0 0,6 1,9 2018 2027 1,3 100,0 1,6 3,0 2019 2027 0,8 100,0 1,5 3,4 2021 2027 0,7 100,0 2,9 4,9 2018 2028 1,2 200,0 4,3 7,2 2023 2028 2,5 200,0 -1,3 -0,8 2023 2028 2,9 300,0 -6,0 -7,9 2025 2028 2,2 200,0 -0,2 0,0 2021 2029 0,8 100,0 6,3 8,0 2024 2029 2,1 200,0 1,6 2,7 2023 2030 2,8 200,0 -2,7 -3,4 2025 2030 2,0 200,0 -0,1 0,0 2025 2030 2,0 200,0 -0,1 0,0 2021 2031 0,2 200,0 1,1 5,4 2021 2031 0,5 150,0 5,8 8,9 2023 2031 2,7 100,0 -1,9 -2,7 2025 2031 2,4 250,0 1,2 1,2 2025 2032 1,9 200,0 0,0 0,0 2025 2032 1,9 200,0 -0,1 0,0 2025 2032 1,9 200,0 0,2 0,0 2025 2032 2,0 200,0 0,1 0,0 2025 2032 2,1 100,0 -0,9 0,0 2025 2032 2,2 200,0 -0,9 0,0 2023 2033 2,7 200,0 -4,1 -8,3 2023 2033 3,0 150,0 -2,5 -2,7 2023 2033 3,4 257,31) -9,1 0,0 Totalt 4 657,3 -1,9 36,6 1) Avser swap i DKK kronor omräknat till SEK per balansdagen. Swap som tillkom då Brinova övertog K-fastigheters portfölj i region Syd den 1 april 2025. ===== SIDA 95 ===== BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 2025 95 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSEINLEDNING HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTER NOT 28. Övriga skulder Koncernen Moderföretaget 2025-12-31 2024-12-31 2025-12-31 2024-12-31 Mervärdesskatterelaterade skulder 3,7 7,5 2,6 2,5 Depositioner hyresgäster 10,3 0,0 0,0 0,0 Övriga skulder 3,2 2,6 2,9 1,6 17,2 10,1 5,5 4,1 NOT 29. Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter Koncernen Moderföretaget 2025-12-31 2024-12-31 2025-12-31 2024-12-31 Upplupna personalkostnader 11,2 8,9 10,9 8,7 Upplupna administrationskostnader 4,1 2,5 4,1 2,5 Upplupna driftskostnader 41,5 16,4 0,0 0,0 Upplupna finansiella kostnader 8,6 4,7 0,2 0,0 Förutbetalda hyresintäkter 117,3 76,6 3,7 3,7 Redovisat värde 182,7 109,1 18,9 14,9 Finansiella rapporter Noter Påteckning Revisionsberättelse NOT 30. Ställda säkerheter Koncernen Moderföretaget 2025-12-31 2024-12-31 2025-12-31 2024-12-31 Säkerheter ställda för egna skulder till kreditinstitut: Fastighetsinteckningar 12 529,6 5 628,7 130,0 130,0 Pantsatta aktier i dotterbolag 3 302,1 1 414,9 2 088,7 1 292,4 Summa ställda säkerheter 15 831,7 7 043,6 2 218,7 1 422,4 För att ett ianspråktagande av tillgångarna ska ske krävs att en uppsägningsgrund inträffar. En uppsägningsgrund kan utgöras av betalningsdröjsmål, ej uppfyllda finansiella, större ägarförändring- ar eller andra åtaganden, felaktiga utfästelser från bolagets sida eller insolvens. NOT 31. Eventualförpliktelser Koncernen Moderföretaget 2025-12-31 2024-12-31 2025-12-31 2024-12-31 Borgensförbindelser till förmån för koncernföretags skulder till kreditinstitut 0,0 0,0 10 817,4 5 107,3 Andra eventualförpliktelser 9,4 7,9 3,5 3,5 Summa eventualförpliktelser 9,4 7,9 10 820,9 5 110,8 För att ett ianspråktagande av tillgångarna ska ske krävs att en uppsägningsgrund inträffar. En uppsägningsgrund kan utgöras av betalningsdröjsmål, ej uppfyllda finansiella, större ägarförändring- ar eller andra åtaganden, felaktiga utfästelser från bolagets sida eller insolvens. NOT 32. Tilläggsupplysningar till kassaflödesanalys Koncernen 2025 2024 Betalda räntor Erhållen ränta 0,7 1,9 Erlagd ränta -333,3 -186,2 Förvärv av dotterföretag1) Förvaltningsfastigheter 10 320,2 113,0 Rörelsefordringar 112,3 0,0 Lån -6 018,5 0,0 Rörelseskulder -109,7 -30,2 Köpeskilling 4 304,3 82,8 Köpeskilling 4 304,3 -82,8 Avgår: Apportemission -4 241,1 0,0 Avgår: Säljarreverser -63,2 0,0 Påverkan på likvida medel 0,0 -82,8 Avyttring av förvaltningsfastigheter Förvaltningsfastigheter 11,9 42,7 Övervärde vid avyttring förvaltningsfastigheter 0,7 -4,1 Rörelsefordringar 2,0 0,0 Likvida medel 12,9 0,0 Rörelseskulder -5,7 -10,6 Köpeskilling 8,9 28,0 Påverkan på likvida medel 8,9 28,0 Förändring finansiella skulder Ingående finansiella skulder 5 222,1 5 116,2 Upptagna lån 9 135,0 1 203,3 Förvärv förvaltningsfastigheter 6 000,6 0,0 Amortering av lån -8 989,6 -1 136,8 Valutaomräkning lån -1,0 0,0 Förändring finansiell leasing -4,0 -0,1 Förvärvad finansiell leasing 18,0 0,0 Värdeförändring derivatinstrument 23,8 39,5 Förvärvade derivatinstrument 14,7 0,0 Utgående finansiella skulder 11 419,6 5 222,1 1) Inga rörelseförvärv har gjorts utan årets förvärv av aktier i dotterbolag har klassificerats som tillgångsförvärv och nettolikviden bestod av följande poster. ===== SIDA 96 ===== BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 2025 96 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSEINLEDNING HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTER Finansiella rapporter Noter Påteckning Revisionsberättelse Moderföretaget 2025 2024 Betalda räntor Erhållen ränta 65,4 90,7 Erlagd ränta -56,2 -47,0 Förändring finansiella skulder Ingående finansiella skulder 138,5 135,8 Upptagna lån 0,0 0,0 Amortering av lån -7,0 -1,8 Värdeförändring derivatinstrument 2,4 4,5 Utgående finansiella skulder 133,9 138,5 NOT 33. Upplysning om transaktioner med närstående Närstående transaktioner har skett med K-Fast Holding AB där Brinova fullföljt fastighetsförvärv samt genomfört en riktad ny- emission om cirka 132,5 miljoner aktier som erläggande av köpe- skillingen för aktierna i de förvärvade bolagen som uppgår till cirka 4,3 Mdkr. Ytterligare transaktioner med K-Fastigheter har skett med netto 124,2 Mkr, vilket till största del hänför sig till pågående projekt. Närstående transaktioner har även skett med Advokatfirman Lindahl KB om 2,4 Mkr (1,1). Intäkter från närstående avseende hyresintäkter har uppstått till Homestate AB om 1,2 Mkr (0,0) och vidarefakturering till olika bolag inom K-Fastigheter koncernen om 4,0 Mkr (0,1). Tjänsterna har utförts på marknadsmässiga villkor. Ovanstående transaktioner betraktas som närstående med hänsyn till att personer i Brinovas ledning och styrelse finns representerade i ovan nämnda bolags styrelser eller på annat vis har betydande inflytande i nämnda bolag. Till närstående såsom VD, koncernledning och styrelse har ersätt- ning lämnats på sedvanliga villkor i enlighet med beslut i styrelsens ersättningsutskott, se vidare information i not 11. NOT 34. Händelser efter balansdagen Ett femårigt hyresavtal är tecknat med Sparbanken Syd avseende etablering i Landskrona om 418 kvm. Brinova prioriterar tillväxt och likviditet och därför föreslår styrelsen till bolagsstämman att ingen utdelning lämnas för år 2025. Styrelsen har beslutat att inleda processen med att notera bolagets aktier av serie A på Nasdaq Stockholm. Datum för sådan notering är ännu inte bestämd. NOT 35. Förslag till resultatdisposition Till årsstämmans förfogande står moderbolagets fria egna kapital. Brinova har som långsiktig målsättning att lämna utdelning till sina aktieägare, men prioriterar tillväxt och likviditet och därför föreslår styrelsen att ingen utdelning lämnas för 2025. Styrelsen föreslår att till förfogande stående vinstmedel disponeras enligt följande: Kr Överkursfond 5 065 353 908 Balanserat fritt eget kapital 388 238 472 Årets resultat 41 728 830 5 495 321 210 disponeras så att i ny räkning överförs 5 495 321 210 5 495 321 210 ===== SIDA 97 ===== BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 2025 97 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSEINLEDNING HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTER Påteckning Styrelsen och verkställande direktören intygar härmed att: • årsredovisningen har upprättats i enlighet med årsredovisningslagen samt RFR2 • årsredovisningen ger en rättvisande bild av företagets ställning och resultat samt • förvaltningsberättelsen ger en rättvisande översikt över utvecklingen av företagets verk- samhet, ställning och resultat samt beskriver väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som företaget står inför. Styrelsen och verkställande direktören intygar vidare att: • koncernredovisningen har upprättats i enlighet med de internationella redovisningsstandarder (IFRS) som avses i Europaparlamentets och rådets förordning (EG) nr 1606/2002 av den 19 juli 2002 om tillämpning av internationella redovisningsstandarder • koncernredovisningen ger en rättvisande bild av koncernens ställning och resultat, samt • förvaltningsberättelsen för koncernen ger en rättvisande översikt över utvecklingen av koncernens verksamhet, resultat och ställning samt beskriver väsentliga risker och osäker- hetsfaktorer som de företag som ingår i koncernen står inför. Helsingborg den 26 mars 2026 Erik Selin Lennart Mauritzson Anders Jarl Johan Tollgerdt Ronnell Ordförande Styrelseledamot Styrelseledamot Styrelseledamot Johan Ericsson Jacob Karlsson Anna Nordström Carlsson Per Johansson Styrelseledamot Styrelseledamot Styrelseledamot Verkställande direktör Vår revisionsberättelse har avgivits den 26 mars 2026 KPMG AB Finansiella rapporter Noter Påteckning Revisionsberättelse Camilla Alm Andersson Therese Johansson Auktoriserad revisor Auktoriserad revisor Huvudansvarig revisor Årsredovisningens innehåll blev klart den 26 mars 2026 ===== SIDA 98 ===== BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 2025 98 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSEINLEDNING HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTER Revisionsberättelse Till bolagsstämman i Brinova Fastigheter AB (publ), org. nr 556840-3918 RAPPORT OM ÅRSREDOVISNINGEN OCH KONCERNREDOVISNINGEN Uttalanden Vi har utfört en revision av årsredovisningen och koncernredovisningen för Brinova Fastigheter AB (publ) för år 2025. Bolagets årsredovisning och koncernredovisning ingår på sidorna 10–38 samt 58–97 i detta dokument. Enligt vår uppfattning har årsredovisningen upprättats i enlighet med årsredovisningslagen och ger en i alla väsentliga avseenden rättvisande bild av moderbolagets finansiella ställning per den 31 december 2025 och av dess finansiella resultat och kassaflöde för året enligt årsredovis- ningslagen. Koncernredovisningen har upprättats i enlighet med årsredovisningslagen och ger en i alla väsentliga avseenden rättvisande bild av kon- cernens finansiella ställning per den 31 december 2025 och av dess finansiella resultat och kassa- flöde för året enligt IFRS Redovisningsstandarder som de antagits av EU, och årsredovisningslagen. Förvaltningsberättelsen är förenlig med årsredovis- ningens och koncernredovisningens övriga delar. Vi tillstyrker därför att bolagsstämman fast- ställer resultaträkningen och balansräkningen för moderbolaget samt rapport över totalresultat och rapport över finansiell ställning för koncernen. Våra uttalanden i denna rapport om årsredovis- ningen och koncernredovisningen är förenliga med innehållet i den kompletterande rapport som har överlämnats till moderbolagets styrelse i enlighet med revisorsförordningens (537/2014) artikel 11. Grund för uttalanden Vi har utfört revisionen enligt International Stan- dards on Auditing (ISA) och god revisionssed i Sve- rige. Vårt ansvar enligt dessa standarder beskrivs närmare i avsnittet Revisorns ansvar. Vi är obero- ende i förhållande till moderbolaget och koncernen enligt god revisorssed i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt yrkesetiska ansvar enligt dessa krav. Detta innefattar att, baserat på vår bästa kunskap och övertygelse, inga förbjudna tjänster som avses i revisorsförordningens (537/2014) artikel 5.1 har tillhandahållits det granskade bolaget eller, i förekommande fall, dess moderföretag eller dess kontrollerade företag inom EU. Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckliga och ändamålsenliga som grund för våra uttalanden. Särskilt betydelsefulla områden Särskilt betydelsefulla områden för revisionen är de områden som enligt vår professionella bedöm- ning var de mest betydelsefulla för revisionen av årsredovisningen och koncernredovisningen för den aktuella perioden. Dessa områden behandla- des inom ramen för revisionen av, och i vårt ställ- ningstagande till, årsredovisningen och koncern- redovisningen som helhet, men vi gör inga separa- ta uttalanden om dessa områden. Värdering av förvaltningsfastigheter Se not 2 Väsentliga redovisningsprinciper på sid- orna 66–68, not 3 Väsentliga uppskattningar och bedömningar på sidan 69 och not 15 Förvaltnings- fastigheter på sidorna 82–86 i årsredovisningen och koncernredovisningen för detaljerade upplys- ningar och beskrivning av området. Beskrivning av området Förvaltningsfastigheter redovisas i koncernredo- visningen till verkligt värde. Det redovisade värdet uppgår till 19 134 Mkr per den 31 december 2025, vilket utgör ca 99 % av koncernens totala tillgångar. Koncernen genomför varje kvartal extern vär- dering av samtliga förvaltningsfastigheter. Under 2025 har 100% av fastigheterna vid något tillfälle värderats externt. Varje kvartal jämförs den interna värderingen med de externa värderingarna. Givet förvaltningsfastigheternas väsentliga andel av koncernens totala tillgångar och det inslag av bedömningar och uppskattningar som ingår i värderingsprocessen utgör detta ett särskilt betydelsefullt område i vår revision. Risken är att det bokförda värdet på förvalt- ningsfastigheter kan vara över- eller underskattat och att varje justering av värdet direkt påverkar årets resultat. Hur området har beaktats i revisionen Vi har granskat och bedömt Brinovas rutiner för att ta fram indata till externa värderingar och att rutinerna är konsekvent tillämpade. Vi har övervägt om den tillämpade värderings- metodiken är rimlig genom att jämföra den med vår erfarenhet av hur andra fastighetsbolag och värderare arbetar och vilka antaganden som är normala vid värdering av jämförbara objekt. Vi har bedömt kompetensen och oberoendet hos de externa värderarna. Vi har haft möte med de externa värderaren i samband med årsbokslu- tet och gått igenom väsentliga antaganden. Vi har på stickprovsbasis testat ett urval av de upprättade fastighetsvärderingarna. Härvid har vi använt aktuella marknadsdata från externa källor, särskilt antaganden om direktavkastningskrav, diskonteringsräntor, hyresnivåer och vakanser. Vi har kontrollerat riktigheten i de upplysningar om förvaltningsfastigheterna som koncernen läm- nar i not 2, 3 och 15 i årsredovisningen, särskilt vad avser information kring bedömningar samt tillämpade nyckelantaganden. Förvärv och försäljning av fastigheter Se not 2 Redovisnings- och värderingsprinciper på sidan 66 och not 15 Förvaltningsfastigheter på sidan 82 i årsredovisningen och koncernredovis- ningen för detaljerade upplysningar och beskriv- ning av området Beskrivning av området Koncernen har under 2025 investerat i fastigheter för totalt 10 681 Mkr, varav 10 320 Mkr avsåg förvärv. Avyttringar har genomförts av fastigheter med ett bokfört värde om 11,9 Mkr. Risker vid för- värv och avyttringar utgörs främst av tidpunkten för redovisning av transaktionen samt av att specifika villkor i de enskilda transaktionerna ej beaktas korrekt i redovisningen, vilket kan ge en betydande påverkan på koncernens resultat och finansiella ställning. Hur området har beaktats i revisionen Vi har bedömt rutinen för förvärv och avyttringar av fastigheter och har för väsentliga transaktioner granskat underliggande avtal, tidpunkt för redovis- ning, köpeskilling och eventuella särskilda villkor. Vi har kontrollerat riktigheten i de upplysningar om förvärv och avyttringar av förvaltningsfastigheterna som bolaget lämnar i not 2 och 15 i årsredovis- ningen. Annan information än årsredovisningen och koncernredovisningen Detta dokument innehåller även annan information än årsredovisningen och koncernredovisningen och återfinns på sidorna 1–9, 39–56 samt 108–115. Den andra informationen består också av ersättningsrapporten som vi inhämtade före datumet för denna revisionsberättelse. Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för denna andra information. Vårt uttalande avseende årsredovisningen och koncernredovisningen omfattar inte denna information och vi gör inget uttalande med bestyrkande avseende denna andra information. I samband med vår revision av årsredovis- ningen och koncernredovisningen är det vårt ansvar att läsa den information som identifieras ovan och överväga om informationen i väsentlig utsträckning är oförenlig med årsredovisningen och koncernredovisningen. Vid denna genomgång beaktar vi även den kunskap vi i övrigt inhämtat under revisionen samt bedömer om informationen i övrigt verkar innehålla väsentliga felaktigheter. Om vi, baserat på det arbete som har utförts Finansiella rapporter Noter Påteckning Revisionsberättelse ===== SIDA 99 ===== BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 2025 99 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSEINLEDNING HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTER avseende denna information, drar slutsatsen att den andra informationen innehåller en väsentlig felaktighet, är vi skyldiga att rapportera detta. Vi har inget att rapportera i det avseendet. Styrelsens och verkställande direktörens ansvar Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för att årsredovisningen och koncernredovisningen upprättas och att de ger en rättvisande bild enligt årsredovisningslagen och, vad gäller koncernredovisningen, enligt IFRS Redovisningsstandarder som de antagits av EU. Styrelsen och verkställande direktören ansvarar även för den interna kontroll som de bedömer är nödvändig för att upprätta en årsredovisning och koncernredovisning som inte innehåller några väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag. Vid upprättandet av årsredovisningen och kon- cernredovisningen ansvarar styrelsen och verkstäl- lande direktören för bedömningen av bolagets och koncernens förmåga att fortsätta verksamheten. De upplyser, när så är tillämpligt, om förhållanden som kan påverka förmågan att fortsätta verksam- heten och att använda antagandet om fortsatt drift. Antagandet om fortsatt drift tillämpas dock inte om styrelsen och verkställande direktören avser att likvidera bolaget, upphöra med verksam- heten eller inte har något realistiskt alternativ till att göra något av detta. Revisorns ansvar Våra mål är att uppnå en rimlig grad av säkerhet om huruvida årsredovisningen och koncernre- dovisningen som helhet inte innehåller några väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag, och att lämna en revisionsberättelse som innehåller våra uttalan- den. Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men är ingen garanti för att en revision som utförs enligt ISA och god revisionssed i Sverige alltid kommer att upptäcka en väsentlig felaktighet om en sådan finns. Felaktigheter kan uppstå på grund av oegentligheter eller misstag och anses vara väsentliga om de enskilt eller tillsammans rimligen kan förväntas påverka de ekonomiska beslut som användare fattar med grund i årsredovisningen och koncernredovisningen. Som del av en revision enligt ISA använder vi professionellt omdöme och har en professionellt skeptisk inställning under hela revisionen. Dess- utom: • identifierar och bedömer vi riskerna för vä- sentliga felaktigheter i årsredovisningen och koncernredovisningen, vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag, utformar och utför granskningsåtgärder bland annat utifrån dessa risker och inhämtar revisionsbevis som är tillräckliga och ändamålsenliga för att utgöra en grund för våra uttalanden. Risken för att inte upptäcka en väsentlig felaktighet till följd av oegentligheter är högre än för en väsentlig felaktighet som beror på misstag, eftersom oegentligheter kan innefatta agerande i maskopi, förfalskning, avsiktliga utelämnan- den, felaktig information eller åsidosättande av intern kontroll. • skaffar vi oss en förståelse av den del av bolagets interna kontroll som har betydelse för vår revision för att utforma granskningsåtgärder som är lämpliga med hänsyn till omständighet- erna, men inte för att uttala oss om effektivite- ten i den interna kontrollen. • utvärderar vi lämpligheten i de redovisningsprin- ciper som används och rimligheten i styrelsens och verkställande direktörens uppskattningar i redovisningen och tillhörande upplysningar. • drar vi en slutsats om lämpligheten i att sty- relsen och verkställande direktören använder antagandet om fortsatt drift vid upprättandet av årsredovisningen och koncernredovisningen. Vi drar också en slutsats, med grund i de inhäm- tade revisionsbevisen, om huruvida det finns någon väsentlig osäkerhetsfaktor som avser sådana händelser eller förhållanden som kan leda till betydande tvivel om bolagets och kon- cernens förmåga att fortsätta verksamheten. Om vi drar slutsatsen att det finns en väsentlig osäkerhetsfaktor, måste vi i revisionsberättel- sen fästa uppmärksamheten på upplysningarna i årsredovisningen och koncernredovisningen om den väsentliga osäkerhetsfaktorn eller, om sådana upplysningar är otillräckliga, modifiera uttalandet om årsredovisningen och koncern- redovisningen. Våra slutsatser baseras på de revisionsbevis som inhämtas fram till datumet för revisionsberättelsen. Dock kan framtida händelser eller förhållanden göra att ett bolag och en koncern inte längre kan fortsätta verk- samheten. • utvärderar vi den övergripande presentationen, strukturen och innehållet i årsredovisningen och koncernredovisningen, däribland upplysningar- na, och om årsredovisningen och koncernredo- visningen återger de underliggande transaktio- nerna och händelserna på ett sätt som ger en rättvisande bild. • planerar och utför vi koncernrevisionen för att in- hämta tillräckliga och ändamålsenliga revisions- bevis avseende den finansiella informationen för företag eller affärsenheter inom koncernen som grund för att göra ett uttalande avseende koncernredovisningen. Vi ansvarar för styrning, övervakning och genomgång av det revisionsar- bete som utförts för koncernrevisionens syfte. Vi är ensamt ansvariga för våra uttalanden. Vi måste informera styrelsen om bland annat revi- sionens planerade omfattning och inriktning samt tidpunkten för den. Vi måste också informera om betydelsefulla iakttagelser under revisionen, däribland de eventuella betydande brister i den interna kontrollen som vi identifierat. Vi måste också förse styrelsen med ett uttalan- de om att vi har följt relevanta yrkesetiska krav av- seende oberoende, och ta upp alla relationer och andra förhållanden som rimligen kan påverka vårt oberoende, samt i tillämpliga fall åtgärder som har vidtagits för att eliminera hoten eller motåtgärder som har vidtagits. Av de områden som kommuniceras med styrel- sen fastställer vi vilka av dessa områden som varit de mest betydelsefulla för revisionen av årsredo- visningen och koncernredovisningen, inklusive de viktigaste bedömda riskerna för väsentliga felak- tigheter, och som därför utgör de för revisionen särskilt betydelsefulla områdena. Vi beskriver dessa områden i revisionsberättelsen såvida inte lagar eller andra författningar förhindrar upplysning om frågan. RAPPORT OM ANDRA KRAV ENLIGT LAGAR OCH ANDRA FÖRFATTNINGAR Revisorns granskning av förvaltning och förslag till disposition av bolagets vinst eller förlust Uttalanden Utöver vår revision av årsredovisningen och kon- cernredovisningen har vi även utfört en revision av styrelsens och verkställande direktörens förvalt- ning för Brinova Fastigheter AB (publ) för år 2025 samt av förslaget till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust. Vi tillstyrker att bolagsstämman disponerar vin- sten enligt förslaget i förvaltningsberättelsen och beviljar styrelsens ledamöter och verkställande direktören ansvarsfrihet för räkenskapsåret. Grund för uttalanden Vi har utfört revisionen enligt god revisionssed i Sverige. Vårt ansvar enligt denna beskrivs närma- re i avsnittet Revisorns ansvar. Vi är oberoende i förhållande till moderbolaget och koncernen enligt god revisorssed i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt yrkesetiska ansvar enligt dessa krav. Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckliga och ändamålsenliga som grund för våra uttalanden. Styrelsens och verkställande direktörens ansvar Det är styrelsen som har ansvaret för förslaget till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust. Vid förslag till utdelning innefattar detta bland annat en bedömning av om utdelningen är försvarlig med hänsyn till de krav som bolagets och koncernens verksamhetsart, omfattning och risker ställer på storleken av moderbolagets och koncernens egna kapital, konsolideringsbehov, likviditet och ställning i övrigt. Styrelsen ansvarar för bolagets organisation och förvaltningen av bolagets angelägenheter. Detta innefattar bland annat att fortlöpande bedöma bolagets och koncernens ekonomiska situation och att tillse att bolagets organisation är utformad så att bokföringen, medelsförvaltningen och bolagets ekonomiska angelägenheter i övrigt kontrolleras på ett betryggande sätt. Verkställande direktören ska sköta den löpande förvaltningen enligt styrelsens riktlinjer och anvis- Finansiella rapporter Noter Påteckning Revisionsberättelse ===== SIDA 100 ===== BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 2025 100 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSEINLEDNING HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTER ningar och bland annat vidta de åtgärder som är nödvändiga för att bolagets bokföring ska fullgöras i överensstämmelse med lag och för att medels- förvaltningen ska skötas på ett betryggande sätt. Revisorns ansvar Vårt mål beträffande revisionen av förvaltningen, och därmed vårt uttalande om ansvarsfrihet, är att inhämta revisionsbevis för att med en rimlig grad av säkerhet kunna bedöma om någon styrelse- ledamot eller verkställande direktören i något väsentligt avseende: • företagit någon åtgärd eller gjort sig skyldig till någon försummelse som kan föranleda ersätt- ningsskyldighet mot bolaget, eller • på något annat sätt handlat i strid med aktie- bolagslagen, årsredovisningslagen eller bolags- ordningen. Vårt mål beträffande revisionen av förslaget till dispositioner av bolagets vinst eller förlust, och därmed vårt uttalande om detta, är att med rimlig grad av säkerhet bedöma om förslaget är förenligt med aktiebolagslagen. Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men ingen garanti för att en revision som utförs enligt god revisionssed i Sverige alltid kommer att upptäcka åtgärder eller försummelser som kan föranleda ersättningsskyldighet mot bolaget, eller att ett förslag till dispositioner av bolagets vinst eller förlust inte är förenligt med aktiebolagslagen. Som en del av en revision enligt god revisions- sed i Sverige använder vi professionellt omdöme och har en professionellt skeptisk inställning un- der hela revisionen. Granskningen av förvaltningen och förslaget till dispositioner av bolagets vinst eller förlust grundar sig främst på revisionen av räkenskaperna. Vilka tillkommande gransknings- åtgärder som utförs baseras på vår professionella bedömning med utgångspunkt i risk och väsentlig- het. Det innebär att vi fokuserar granskningen på sådana åtgärder, områden och förhållanden som är väsentliga för verksamheten och där avsteg och överträdelser skulle ha särskild betydelse för bolagets situation. Vi går igenom och prövar fattade beslut, beslutsunderlag, vidtagna åtgärder och andra förhållanden som är relevanta för vårt uttalande om ansvarsfrihet. Som underlag för vårt uttalande om styrelsens förslag till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust har vi gran- skat om förslaget är förenligt med aktiebolagsla- gen. Revisorns granskning av Esef-rapporten Uttalande Utöver vår revision av årsredovisningen och kon- cernredovisningen har vi även utfört en granskning av att styrelsen och verkställande direktören har upprättat årsredovisningen och koncernredovis- ningen i ett format som möjliggör enhetlig elektro- nisk rapportering (Esef-rapporten) enligt 16 kap. 4 a § lagen (2007:528) om värdepappersmarkna- den för Brinova Fastigheter AB (publ) för år 2025. Vår granskning och vårt uttalande avser endast det lagstadgade kravet. Enligt vår uppfattning har Esef-rapporten upp- rättats i ett format som i allt väsentligt möjliggör enhetlig elektronisk rapportering. Grund för uttalande Vi har utfört granskningen enligt FARs rekommen- dation RevR 18 Revisorns granskning av Esef-rap- porten. Vårt ansvar enligt denna rekommendation beskrivs närmare i avsnittet Revisorns ansvar. Vi är oberoende i förhållande till Brinova Fastigheter AB (publ) enligt god revisorssed i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt yrkesetiska ansvar enligt dessa krav. Vi anser att de bevis vi har inhämtat är till- räckliga och ändamålsenliga som grund för vårt uttalande. Styrelsens och verkställande direktörens ansvar Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för att Esef-rapporten har upprättats i enlighet med 16 kap. 4 a § lagen (2007:528) om värdepappersmarknaden, och för att det finns en sådan intern kontroll som styrelsen och verkstäl- lande direktören bedömer är nödvändig för att upprätta Esef-rapporten utan väsentliga felaktig- heter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag. Revisorns ansvar Vår uppgift är att uttala oss med rimlig säkerhet om Esef-rapporten i allt väsentligt är upprättad i ett format som uppfyller kraven i 16 kap. 4 a § lagen (2007:528) om värdepappersmarknaden, på grundval av vår granskning. RevR 18 kräver att vi planerar och genomför våra granskningsåtgärder för att uppnå rimlig sä- kerhet att Esef-rapporten är upprättad i ett format som uppfyller dessa krav. Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men är ingen garanti för att en granskning som ut- förs enligt RevR 18 och god revisionssed i Sverige alltid kommer att upptäcka en väsentlig felaktighet om en sådan finns. Felaktigheter kan uppstå på grund av oegentligheter eller misstag och anses vara väsentliga om de enskilt eller tillsammans rimligen kan förväntas påverka de ekonomiska beslut som användare fattar med grund i Esef- rapporten. Revisionsföretaget tillämpar International Standard on Quality Management 1, som kräver att företaget utformar, implementerar och hanterar ett system för kvalitetsstyrning inklusive riktlinjer eller rutiner avseende efterlevnad av yrkesetiska krav, standarder för yrkesutövningen och tillämpli- ga krav i lagar och andra författningar. Granskningen innefattar att genom olika åtgärder inhämta bevis om Esef-rapporten har upprättats i ett format som möjliggör enhetlig elektronisk rapportering av årsredovisningen och koncernredovisningen. Vi väljer vilka åtgärder som ska utföras, bland annat genom att bedöma riskerna för väsentliga felaktigheter i rapportering- en vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag. Vid denna riskbedömning beaktar vi de delar av den interna kontrollen som är relevanta för hur styrelsen och verkställande direktören tar fram underlaget i syfte att utforma gransknings- åtgärder som är ändamålsenliga med hänsyn till omständigheterna, men inte i syfte att göra ett ut- talande om effektiviteten i den interna kontrollen. Finansiella rapporter Noter Påteckning Revisionsberättelse Granskningen omfattar också en utvärdering av ändamålsenligheten och rimligheten i styrelsens och verkställande direktörens antaganden. Granskningsåtgärderna omfattar huvudsakligen validering av att Esef-rapporten upprättats i ett giltigt XHTML-format och en avstämning av att Esef-rapporten överensstämmer med den granska- de årsredovisningen och koncernredovisningen. Vidare omfattar granskningen även en bedöm- ning av huruvida koncernens resultat-, balans- och egetkapitalräkningar, kassaflödesanalys samt noter i Esef-rapporten har märkts med iXBRL i enlighet med vad som följer av Esef-förordningen. KPMG AB, Box 227, 201 22 , Malmö, utsågs till Brinova Fastigheter AB (publ)s revisor av bolags- stämman den 7 maj 2025. KPMG AB eller revi- sorer verksamma vid KPMG AB har varit bolagets revisor sedan 2024. Malmö den 26 mars 2026 KPMG AB Camilla Alm Andersson Auktoriserad revisor Huvudansvarig revisor Therese Johansson Auktoriserad revisor ===== SIDA 101 ===== BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 2025 101 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSEINLEDNING HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTER Bolagsstyrning Fiskaren 27, Helsingborg ===== SIDA 102 ===== BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 2025 102 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSEINLEDNING HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTER Brinova är ett publikt svenskt aktiebolag, noterat på Nasdaq Stockholm Mid Cap i sektorn Real estate. De regelverk som tillämpas för styrning och kontroll av koncernen är i huvudsak bolagsordningen, aktie- bolagslagen, årsredovisningslagen, andra tillämpliga lagar och regler, Nasdaq Stockholms regelverk och rekommendationer för emittenter på den aktuella listan samt interna riktlinjer och policyer. Bolagsstyrningsrapport Brinovas styrelse och ledning strävar efter att Brinova ska leva upp till de krav som börsen, aktieägare och alla andra intressenter ställer på Brinova. Bolaget följer Svensk kod för bolagsstyrning. Avvikelser från koden Bolaget följer Svensk kod för bolagsstyrning med följande undantag: Bolaget har inte någon särskild funktion för internrevision. Styrelsen utvärderar årligen behovet av en sådan funktion och har bedömt att det löpan- de interna arbetet med intern kontroll som företrädesvis utförs av koncernledningen, utgör en tillräcklig granskningsfunktion med hänsyn till bolagets verksamhet och storlek. Bolagsstämmor Årsstämma Årsstämman är bolagets högsta beslutsfattande organ. Vid stämman ges samtliga aktieägare (se sidan 30 för Brinovas största aktieägare) möjlighet att utan begränsningar utöva det inflytande över bolaget som deras respektive aktieinnehav repre- senterar. Årsstämman utser styrelse och revisor samt fastställer principer för ersättning till styrel- se, revisor och koncernledning. Årsstämman fattar, i förekommande fall, bland annat också beslut om ändring av bolagsordning, utdelning och ändringar i aktiekapitalet. På årsstämman, som ska hållas inom sex månader efter räkenskapsårets utgång, ska också beslut om fastställelse av balans- och resultaträkningar, disposition av Brinovas vinst eller förlust samt om ansvarsfrihet för styrelse och vd fattas. Bolagsordningen innehåller inga särskilda bestämmelser om tillsättande och entledigande av styrelseledamöter eller om ändring av bolagsordningen. Årsstämma den 7 maj 2025 Efter att årsredovisningens balans- och resultat- räkningar fastställts, beslutade stämman att: • bevilja styrelseledamöterna och den verk- ställande direktören ansvarsfrihet. • att ingen utdelning ska utgå för räkenskapsåret 2024 och att till årsstämmans förfogande stående vinstmedel balanseras i ny räkning. • att antalet styrelseledamöter ska uppgå till sju utan styrelsesuppleanter. Till styrelseledamöter omvaldes Erik Selin, Johan Ericsson, Anders Jarl, Johan Tollgerdt Ronnell, Lennart Mauritzson och Anna Nordström-Carlsson samt nyvaldes Jacob Karlsson. Årsstämman omvalde Erik Selin till ordförande för styrelsen. • att styrelsearvode ska utgå med 150 000 kronor vardera till Johan Ericsson, Anders Jarl, Anna Nordström-Carlsson, Johan Tollgerdt Ronnell och Jacob Karlsson. I arvodet ingår ersättning för eventuellt utskottsarbete. Övriga styrelseledamöter ska inte erhålla något arvode. • att välja KPMG AB till revisor för tiden intill slutet av nästkommande årsstämma. • att godkänna styrelsens ersättningsrapport och anta styrelsens föreslagna riktlinjer för ersättning till ledande befattningshavare. • att godkänna valberedningens förslag avseende principer för utseende av valberedning. • att, i enlighet med styrelsens förslag, bemyndiga styrelsen att, vid ett eller flera tillfällen under tiden fram till nästa årsstämma, fatta beslut om nyemission av aktier av serie B om sammantaget högst 20 procent av aktiekapitalet. Styrelsen ska kunna besluta om emission av B-aktier med avvikelse från aktieägarnas företrädesrätt och/ eller med bestämmelse om apport, kvittning eller annars med villkor. Valberedning Valberedningen förbereder och lämnar förslag på styrelse, styrelseordförande, styrelsearvoden, prin- ciper för utseende av valberedning, ordförande vid stämmor och i förekommande fall revisorer samt arvodering av revisorer. Brinovas årsstämma beslutade den 7 maj 2025 om principer för utseende av valberedning, vilka i huvudsak innebär att bolagets tre största aktieäga- re har rätt att utse en ledamot var till valberedning- en. Valberedningens ledamöter samt de ägare de företräder ska i enlighet med beslutet offentliggö- ras så snart de har utsetts. I enlighet med beslutet har följande valberedning bildats 2025: Marcus Wallentin, utsedd av Backahill AB, Erik Selin, styrel- sens ordförande utsedd av Fastighets AB Balder och Jesper Mårtensson, utsedd av K-Fast Holding AB. Bolagsstyrningsrapport Styrelse Ledning Revisorns yttrande Ersättningsriktlinjer Region Väst Eslöv, Helsingborg, Höganäs, Höör, Kävlinge, Landskrona, Lomma, Lund, Malmö, Skurup, Staffanstorp, Svedala, Trelleborg, Vellinge Val Utvärdering och löpande rapporter Mål, strategi, policyer, instruktion Rapport, löpande utvärdering Region Öst Bromölla, Hässleholm, Karlskrona, Kristianstad, Osby, Växjö, Älmhult Förvaltning Vd Koncernledning Ekonomi, Finans, Information Affärsutveckling StyrelseErsättningsutskott Revisionsutskott ÅrsstämmaValberedning Revisor Ägare ===== SIDA 103 ===== BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 2025 103 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSEINLEDNING HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTER Valberedningens ordförande är Marcus Wallentin, medan styrelsens ordförande Erik Selin är sammankallande. De tre ägarrepresentanterna har tillsammans cirka 88 procent av rösterna i Brinova per den 30 september 2025. Vid ägarför- ändring ska enligt beslut ny ägarrepresentant utses. Styrelsen Brinovas styrelse består av sju ledamöter och inga suppleanter enligt beslut på bolagets årsstämma den 7 maj 2025. Styrelsens övergripande uppgift är att, för ägarnas räkning, förvalta moderbolagets och koncernens angelägenheter på ett sådant sätt att ägarnas intresse av långsiktigt god kapitalavkast- ning tillgodoses på bästa möjliga sätt. Ledamö- terna väljs årligen på årsstämman för tiden intill slutet av nästa årsstämma. Styrelsen bedriver sitt arbete enligt gällande föreskrifter i lag, regelverk, bolagsordning och arbetsordning. Styrelsen ska bestå av ledamöter, med för bolaget adekvat kompetens som kan stöd- ja, följa och kontrollera verksamheten i bolaget. Mer information om styrelsens ledamöter finns i presentationen av styrelsen och koncernledningen på sidorna 105–106. Styrelsens arbete Styrelsens ordförande leder styrelsens arbete. Dessutom följer ordföranden koncernens utveck- ling löpande genom kontakter med vd i strategiska frågor. Under 2025 hölls 14 protokollförda styrel- semöten, varav ett var konstituerande. Ledamöternas närvaro framgår av styrelsepre- sentationen på sidorna 105. Koncernens vice vd/ CFO har under året varit styrelsens sekreterare. På styrelsemötena har bolagets resultatutveckling löpande följts upp. Liksom den finansiella ställ- ningen, värderingar av koncernens fastigheter och likviditeten. Styrelsen har också behandlat bolagets finan- siering samt investerings- och avyttringsbeslut. Dessutom har marknadsfrågor, planer och strate- gier för koncernens utveckling behandlats. Brino- vas huvudansvariga revisor Camilla Alm Anders- son, KPMG AB, var adjungerad vid styrelsemötet den 14 februari 2025 då rapporten för det fjärde kvartalet 2024 behandlades och vid styrelsemötet den 6 november 2025. Arbetsordning Styrelsen i Brinova arbetar efter en arbetsordning som behandlar arbetsfördelning och ekonomisk rapportering. Arbetsordningen är ett komplement till aktiebolagslagens bestämmelser och Brinovas bolagsordning. Den ses över varje år. Styrelsen utser vd och utvärderar också vd:s arbete. Styrelsen genomförde den 14:e februari 2025 en årlig utvärdering av vd:s prestationer. Vd närvarar inte vid denna utvärdering. Styrelsen är också skyldig att fortlöpande följa upp och kontrollera Brinovas verksamhet. Det åligger därför styrelsen att se till att det finns fungerande rapporteringssystem. Systemen som utvärderats under året har visat sig tjäna sitt syfte väl. Löpande på styrelsemötena rapporteras Brinovas och koncernens ekonomiska och finan- siella ställning, behandlas ärenden av investe- ringskaraktär och andra aktuella frågor. Årligen fastställer styrelsen också de över- gripande målen för koncernens verksamhet och beslutar om strategier för att nå målen. Även vd-instruktion samt interna policy- dokument revideras årligen. Bolagsstyrningsrapport Styrelse Ledning Revisorns yttrande Ersättningsriktlinjer 2025-07-07 Beslut om investeringar och projekt- uppföljning. Godkännande av ekonomisk redovisning. Årlig policyuppdatering. Genomgång och revidering av affärsplan. 2025-10-08 Meddelande om vd:s pensionsavgång. 2025-12-18 Möte för godkännande av finansiellt avtal. 2025-11-06 Beslut om investeringar. Godkännande av rapport samt övrig ekonomisk rapportering. Uppdatering av risk- rapportering. Beslut om finansiell kalender för 2026. 2025-02-14 Beslut om investeringar och förvärv, uppföljning av projekt, godkännande av övrig ekonomisk redovisning, rapportering av revisionen för 2024, utvärdering av styrelse och vd, utvärdering av intern kontroll. 2025-03-25 Godkännande av årsredovisning, bolagsstyrningsrapport samt godkännande av kallelse till årsstämma och förslag till beslut. 2025-04-01 Två möten för beslut om nyemission samt kvittning och tilldelning. 2025-05-07 Godkännande av rapport, beslut om investeringar och förvärv, uppföljning av projekt, samt övrig ekonomisk rapportering. 2025-05-07 Konstituerande styrelsemöte. 2025-02-13 Godkännande av kommuniké och beslut om förslag till utdelning. 2025-03-25 Tre möten för godkännande av finansiella avtal. 2025 ===== SIDA 104 ===== BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 2025 104 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSEINLEDNING HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTER Utvärdering av styrelsen Varje år görs en utvärdering av styrelsens sam- mansättning och funktion. Den genomförs som en enkät som går ut till alla styrelsens medlemmar. Resultatet av enkäten följs sedan upp i enskilda samtal med ledamöterna. Samtal som behandlar olika frågor om styrelsens uppgifter, arbetsformer och funktion. Men också den enskilda ledamotens roll och samverkan med övriga ledamöter. Dessutom diskuteras bolagets planer och de utmaningar som styrelsen ställs inför, i kombi- nation med styrelseledamotens kompetens och engagemang. Resultatet diskuteras därefter också på ett styrelsemöte. Under 2025 var det på mötet den 14 februari. Utvärderingarna under åren har visat att Brinova har en väl sammansatt styrelse som fungerar väl. Styrelsens utskott Ersättningsutskott Brinovas styrelse har tillsatt ett ersättningsutskott. Utskottet bereder frågor gällande ersättning och andra anställningsvillkor för vd och vice vd. Ersättningar till övrig företagsledning beslutas av vd. Ersättningsutskottet består av Erik Selin och Lennart Mauritzson. Revisionsutskott Brinovas revisionsutskott har till uppgift att utöva tillsynen av koncernens rutiner för redovisning och finansiell rapportering, utveckla kontakten med koncernens revisor samt att utvärdera revisorns arbete. I utskottet har hela Brinovas styrelse deltagit. Ledning Vd leder med stöd av koncernledningen verk- samheten med utgångspunkt från av styrelsen upprättad och fastställd vd-instruktion. Denne ska även övervaka efterlevnaden av mål, policyer och strategiska planer som styrelsen fast- ställt, samt tillse att de vid behov underställs sty- relsen för uppdatering eller översyn. Vd ska också säkerställa att styrelsens ledamöter löpande får information och rapporter om bolagets utveckling så att styrelsen kan fatta välgrundade beslut. Vidare ska vd också säkerställa att bolaget iakttar den informationsplikt som noteringsavtalet med Nasdaq Stockholm och tillämpliga lagar och regler påbjuder. Aktiemarknadsinformation Brinova lämnar snabb, samtidig, korrekt och tillförlitlig information till befintliga och potentiella aktieägare och andra intressenter. Bolaget lämnar pressreleaser, delårsrapporter kvartalsvis, en bokslutskommuniké samt årsredovisning för hela verksamhetsåret. Dessutom medverkar Brinova löpande på olika kapitalmarknadsmöten arrange- rade av banker och branschen. På Brinovas webb- plats www.brinova.se finns aktuell information om Brinova som exempelvis pressmeddelanden och finansiella rapporter som också kan beställas direkt av Brinova per telefon eller via mail. Revisor Vid årsstämman 2025 omvaldes revisionsbolaget KPMG AB med auktoriserade revisorn Camilla Alm Andersson som huvudansva- rig revisor. Enligt god revisorssed i Sverige är revisorn är obero- ende i förhållande till Brinova fastigheter AB. Revisorn rapporterar resultatet av sin granskning till aktieägarna genom revisions- berättelsen. Denna framläggs på årsstämman. Därutöver lämnar revisorn under året en detaljerad redogörelse till Brinovas styrelse. Då förs också en diskussion om de iakttagelser som revisionen utmynnat i. Utöver revision har bolagets revisor även tillhandahållit tjänster inom områdena skatt och redovisning. Intern kontroll Styrelsen ansvarar, enligt den svenska aktie- bolagslagen och Svensk kod för bolagsstyrning, för den interna kontrollen. Denna bolagsstyrningsrapport har upprättats i enlighet med 6 kap § 6 årsredovisningslagen och är därmed avgränsad till intern kontroll och riskhantering avseende den finansiella rapporte- ringen. Basen för den interna kontrollen utgörs av den kontrollmiljö som styrelse och ledning verkar utifrån. Styrelsen har fastställt ett antal policyer och grundläggande riktlinjer av betydelse för arbetet med den interna kontrollen såsom finanspolicy, Bolagsstyrningsrapport Styrelse Ledning Revisorns yttrande Ersättningsriktlinjer inköpspolicy, investeringspolicy, riskstyrnings- policy, hållbarhetspolicy samt kommunikations- och insiderpolicy. Vd rapporterar regelbundet till styrelsen utifrån fastställda rutiner och doku- ment. Brinovas interna kontrollstruktur bygger på en tydlig ansvars- och arbetsfördelning såväl mellan styrelse och vd som inom den operativa verksamheten. Den operativa verksamheten innefattar bland annat verksamhetsstyrnings- och affärsplansprocesser. Information kring riskhantering återfinns i förvaltningsberättelsen. Som exempel kan nämnas verktyg för upp- följning av verksamheten, förberedelser inför köp och försäljningar av fastigheter/ bolag samt underlag för fastighetsvärderingar. Kontrollakti- viteter genomförs på fastighetsnivå i form av löpande resultat- och investeringsuppföljningar, på övergripande nivå i form av till exempel resultatanalys på områdesnivå, analys av nyckeltal och genomgångar av den legala koncernstrukturen. För att förebygga och upptäcka fel och avvi- kelser finns exempelvis system för attesträtter, avstämningar, godkännande och redovisning av affärstransaktioner, rapporteringsmallar, redo- visnings- och värderingsprinciper. Dessa system uppdateras kontinuerligt. Den interna informa- tionen och externa kommunikationen regleras på övergripande nivå av en kommunikations- och insiderpolicy. Den interna informationen sker genom regelbundet hållna informationsmöten som regleras i en mötespolicy samt via intranät. ===== SIDA 105 ===== BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 2025 105 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSEINLEDNING HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTER Namn Erik Selin Lennart Mauritzson Anders Jarl Johan Tollgerdt Ronnell Johan Ericsson Anna Nordström Carlsson Jacob Karlsson Född 1967 1967 1956 1979 1951 1971 1986 Befattning Styrelsens ordförande Ledamot Ledamot Ledamot Ledamot Ledamot Ledamot Invald 2015 2020 2018 2018 2016 2021 2025 Närvaro 14/14 14/14 13/14 14/14 13/14 13/14 5/5* Utbildning och erfarenheter Grundare av Fastighets AB Balder. Bred erfarenhet av fastighetsbranschen. Civilekonom samt utbild- ning inom juridik. Tidigare CFO på Thule Group (publ), CFO på Beijer Electronics AB (publ), Vice President Finance på Cardo AB. Civilingenjör. Tidigare vd Wihlborgs Fastigheter AB. Jur kand. Johan ansvarar för Advokatfirman Lindahls fastighetsgrupp och har mångårig erfarenhet av fastighets- och entrepre- nadrättsliga frågeställ- ningar. Civilekonom. Tidigare koncernchef Catella AB. Utbildning inom kommu- nikation och media, samt ekonomi. Grundare av K-Fast Holding AB. Fristående kurser med ekonomisk inriktning. Huvudsaklig sysselsättning Vd Fastighets AB Balder. Vd och koncernchef på Backahill AB. Styrelseordförande i Wihlborgs Fastigheter AB. Advokat och delägare vid Advokatfirman Lindahl KB. Styrelsearbete i fastig- hetsbranschen. CCO & Marketing Director på Malmö FF. Vd K-Fast Holding AB. Övriga befattningar Styrelseordförande i K-Fast Holding AB, SLP Swedish Logistic Property AB och Norion Bank AB samt styrelseledamot i Hedin Mobility Group AB. Styrelseordförande i Ca- tena AB, styrelseledamot i Fabege AB, Wihlborgs Fastigheter AB samt Rögle Marknads AB. Styrelseledamot i Platzer Fastigheter Holding AB och Malmö Cityfastigheter AB. Styrelseledamot i Advokat- firman Lindahl i Malmö Aktiebolag, ZG Lighting Nordic AB, TLG Sweden Holdings AB, TANBA För- valtning AB och Stiftelsen AF-Bostäder. Styrelseordförande i Fast- ighetsbolaget Emilshus AB, Prinsessan Estelles Kuturstiftelse, Konst- mässan Market AB och Torekov Kulturstiftelse. Styrelseledamot i Borundan Ett AB, Båstad- tennis & Hotell AB och Torekov By AB. Styrelseordförande i Navet Analytics AB, Media Evo- lution Southern Sweden AB, Media Evolution City i Malmö AB och Film i Skåne Aktiebolag. Styrelseledamot i K-Fast Holding AB, Mjöbäcks Entreprenad AB, Novum Samhällsfast- igheter AB och Swedish Logistic Property AB. Egna och när- ståendes aktie- innehav 2025 7 400 000 A-aktier och 11 020 302 B-aktier genom Balder. 26 044 000 A-aktier och 106 502 000 B-aktier genom K-Fast Holding AB. 0 aktier. 2 000 aktier. 20 000 B-aktier. 10 000 B-aktier genom Castar Europe AB. 0 aktier. 1 650 866 B-aktier. 26 044 000 A-aktier och 106 502 000 B-aktier genom K-Fast Holding AB. Beroende/ oberoende Oberoende av bolaget och närstående. Beroende av bolagets ägare. Oberoende av bolaget och närstående. Beroende av bolagets ägare. Oberoende av bolaget och närstående. Oberoende av bolagets större ägare. Oberoende av bolaget och närstående. Oberoende av bolagets större ägare. Oberoende av bolaget och närstående. Oberoende av bolagets större ägare. Oberoende av bolaget och närstående. Oberoende av bolagets större ägare. Beroende av bolaget och närstående. Beroende av bolagets ägare. * Invald vid årsstämman 7 maj 2025. Styrelse Bolagsstyrningsrapport Styrelse Ledning Revisorns yttrande Ersättningsriktlinjer ===== SIDA 106 ===== BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 2025 106 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSEINLEDNING HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTER Koncernledning Företagsledning Namn Per Johansson Malin Rosén Stina Trimark Frida Carlsson Niklas Larsson Caroline Holst Född 1960 1968 1967 1974 1990 1982 Befattning Vd Vice vd och CFO Projekt- och teknikchef Regionchef Öst Regionchef Väst Ekonomichef Anställd sedan 2016 2015 2015 2020 2025 2017 Utbildning Gymnasieekonom Civilekonom Civilingenjör Väg & Vatten Civilingenjör, lantmäteri, LTH Fastighetsföretagande, Malmö Högskola Civilekonom Tidigare befattningar Verksam inom fastighets- branschen i Sverige under mer än 30 år. Regionchef Klövern AB samt vd Dagon AB och Tribona AB. Verksam inom fastighets- branschen i Sverige under mer än 25 år. Redovisnings- chef på tidigare Brinova AB och på Catena AB. Verksam i byggentreprenad- branschen sedan 1990 bl.a. på Skanska AB och Peab AB samt 10 år i fastighets- branschen. Verksam inom fastighets- branschen under mer än 25 år. Fastighetchef på Wihlborgs Fastigheter AB och Klövern AB, Enhetschef och förvaltare på Dagon AB. Verksam inom fastighets- branschen närmre 15 år. Affärsområdeschef och led- ningsstöd på K-Fastigheter. Verksam inom revisions- och fastighetsbranschen i närmre 20 år. Redovisningschef på Stendörren Fastigheter AB. Ekonomiansvarig Aberdeen Property Sweden AB. Revisor PricewaterhouseCoopers AB samt Ernst & Young AB. Övriga uppdrag Styrelseledamot i Fastighets- ägarna Syd, Bästa bostaden AB och Landskrona Stads- utveckling. Inga övriga uppdrag. Styrelseledamot i fastig- hetsägarna Kristianstad och ordförande i Kristianstads damfotbollsförening. Styrelseordförande i Fastig- hetsägarna Hässleholm. Inga övriga uppdrag. Inga övriga uppdrag. Egna och närståendes aktieinnehav 2025 23 535 B-aktier. 21 000 B-aktier. 5 500 B-aktier. 17 187 B-aktier. Inget aktieinnehav. 11 115 B-aktier. Bolagsstyrningsrapport Styrelse Ledning Revisorns yttrande Ersättningsriktlinjer ===== SIDA 107 ===== BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 2025 107 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSEINLEDNING HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTER Revisorns yttrande om bolagsstyrningsrapporten Till bolagsstämman i Brinova Fastigheter AB, org. nr 556840-3918 Uppdrag och ansvarsfördelning Det är styrelsen som har ansvaret för bolags- styrningsrapporten för år 2025 på sidorna 101–106 och för att den är upprättad i enlighet med årsredovisningslagen Granskningens inriktning och omfattning Vår granskning har skett enligt FARs rekom - mendation RevR 16 Revisorns granskning av bolagsstyrningsrapporten . Detta innebär att vår granskning av bolagsstyrningsrapporten har en annan inriktning och en väsentligt mindre omfattning jämfört med den inriktning och omfattning som en revision enligt International Standards on Auditing och god revisionssed i Sverige har. Vi anser att denna granskning ger oss tillräcklig grund för våra uttalanden. Uttalande En bolagsstyrningsrapport har upprättats. Upp- lysningar i enlighet med 6 kap. 6 § andra stycket punkterna 2–6 årsredovisningslagen samt 7 kap. 31 § andra stycket samma lag är förenliga med årsredovisningen och koncernredovisningen samt är i överensstämmelse med årsredovisningslagen. Malmö den 26 mars 2026 KPMG AB Camilla Alm Andersson Auktoriserad revisor Huvudansvarig revisor Therese Johansson Auktoriserad revisor Gasverket 18, Karlskrona Bolagsstyrningsrapport Styrelse Ledning Revisorns yttrande Ersättningsriktlinjer ===== SIDA 108 ===== BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 2025 108 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSEINLEDNING HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTER STYRELSEN I BRINOVA FASTIGHETER AB (PUBL), ORG.NR 556840–3918 (”BOLAGET”) FÖRSLAG TILL BESLUT OM RIKTLINJER FÖR ERSÄTTNING TILL LEDANDE BEFATTNINGSHAVARE Styrelsen föreslår att årsstämman 2026 fast- ställer följande riktlinjer för bestämmande av ersättning och anställningsvillkor till verkställande direktören, styrelseledamöter och de personer som ingår i Bolagets koncernledning (”Ledande Befattningshavare”). Riktlinjerna ska tillämpas på ersättningar som avtalas och förändringar som görs i redan avtalade ersättningar efter det att riktlinjerna antagits av årsstämman 2026. Rikt- linjerna omfattar inte ersättningar som beslutas av bolagsstämman. Riktlinjernas främjande av Bolagets affärs- strategi, långsiktiga intressen och hållbarhet Bolagets övergripande målsättning med verksam- heten är att skapa en långsiktigt god värdetillväxt för aktieägarna. Detta ska ske genom att utveckla och förvalta hyresbostäder och samhällsfastighe- ter belägna på utvalda orter med goda kommu- nikationer, att verka lokalt nära sina samarbets- partners och hyresgäster genom egen närvaro på de orter där Bolaget är etablerat, samt genom att samverka med aktörer inom samhällssektorn. Hållbarhet är en central del i Bolagets affär där de prioriterade områdena är att bidra till en bättre miljö genom energieffektiva lösningar i fastigheter- na och att vara en ansvarstagande arbetsgivare som attraherar och utvecklar sina medarbetare. För ytterligare information om Bolagets affärsstra- tegi, långsiktiga intressen och hållbarhet hänvisas till Bolagets hemsida www.brinova.se. För att främja Bolagets affärsstrategi, långsikti- ga intressen och hållbarhet, och på så sätt skapa en långsiktigt god värdetillväxt för aktieägarna, ska Bolaget erbjuda konkurrenskraftig ersättning. Dessa riktlinjer möjliggör att Ledande Befattnings- havare kan erbjudas en konkurrenskraftig ersätt- ning. Formerna av ersättning m.m. Marknadsmässiga ersättningsnivåer och anställ- ningsvillkor är en förutsättning för att behålla och, vid behov, rekrytera personer till koncernledningen med den kompetens och erfarenhet som krävs. Den totala ersättningen ska baseras på faktorer så som befattning, prestation och individuell kvalifikation. Ersättningen får bestå av följande komponenter: fast lön, pensionsförmåner och an- dra förmåner. Bolagsstämman kan därutöver – och oberoende av dessa riktlinjer – besluta om exem- pelvis aktie- och aktiekursrelaterade ersättningar. Fast lön Ersättningen ska baseras på arbetsuppgifternas betydelse, krav på kompetens, erfarenhet och pre- station. Den fasta grundlönen ska anses motsvara en marknadsmässig kompensation för ett fullgott arbete. Den fasta grundlönen ska ses över årligen för att säkerställa att lönen är marknadsmässig och konkurrenskraftig. Rörlig lön Det utgår ingen rörlig ersättning till ledande befattningshavare. Pensionsförmåner Pensionsavsättningar kan göras för personer i koncernledningen motsvarande maximalt 35 pro- cent av fast årlig grundlön. Pensionsåldern är 65 år, men kan utökas. Personer i koncernledningen ska ha avgiftsbestämda pensionsplaner om inte personen omfattas av förmånsbestämd pension enligt tvingande kollektivavtalsbestämmelser. Andra förmåner Andra förmåner ska vara marknadsmässiga och bidra till att underlätta personens möjligheter att fullgöra sina arbetsuppgifter. Sådana förmåner kan utgå i form av exempelvis sjukvårdsförsäkring och bilförmån och får uppgå till maximalt 25 procent av fast årlig grundlön. Upphörande av anställning För verkställande direktören gäller, vid uppsägning från bolagets sida, en uppsägningstid om tolv månader. Något avgångsvederlag ska inte utgå. Vid uppsägning från verkställande direktörens sida är uppsägningstiden sex månader. Övriga ledande befattningshavare har, vid uppsägning från bola- gets sida, en uppsägningstid om tolv månader. Något avgångsvederlag utgår inte. Vid uppsägning från övriga ledande befattningshavares sida är uppsägningstiden sex månader. Lön och anställningsvillkor för anställda Vid framtagande av förslag till dessa ersättnings- riktlinjer har lön och anställningsvillkor för Bola- gets anställda beaktats genom att uppgifter om anställdas totalersättning, ersättningens kompo- nenter samt ersättningens ökning och ökningstakt över tid har utgjort en del av ersättningsutskottets och styrelsens beslutsunderlag vid utvärderingen av skäligheten av riktlinjerna och de begränsningar som följer av dessa. Beslutsprocessen för att fastställa, se över och genomföra riktlinjerna Styrelsen har inrättat ett ersättningsutskott med huvudsakliga uppgifter att bereda styrelsens beslut i frågor om ersättningsprinciper, ersätt- ningar och andra anställningsvillkor för personer i koncernledningen. Ersättningsutskottet ska således utarbeta förslag avseende riktlinjer för ersättning till styrelseledamöter och personer i koncernledningen, som styrelsen ska underställa årsstämman för beslut åtminstone vart fjärde år. Ersättningsutskottet ska vidare följa och utvärdera pågående och under året avslutade program för rörliga ersättningar till personer i koncernledning- en, samt följa och utvärdera tillämpningen av de riktlinjer för ersättningar till styrelseledamöter och koncernledningen som bolagsstämman beslutat om samt gällande ersättningsstrukturer och ersättningsnivåer i Bolaget. Styrelsens ordförande kan vara ordförande i utskottet. Övriga ledamöter ska vara oberoende i förhållande till Bolaget och koncernledningen. Om ersättningsutskottet anlitar extern uppdragstagare för sitt arbete ska utskottet försäkra sig om att ingen intressekonflikt föreligger i förhållande till andra uppdrag som denne kan ha för Bolaget eller koncernledningen. Verkställande direktörens och vice verkställan- de direktörens ersättning bereds av ersättnings- utskottet och fastställs av styrelsen vid ordinarie styrelsemöte. Verkställande direktören deltar inte i detta beslut. Styrelsen uppdrar åt verkställande direktören att förhandla med övriga personer i koncernledningen i enlighet med dessa riktlinjer. Ersättningsutskottet godkänner på förslag från verkställande direktören ersättningsnivåer för övriga personer i koncernledningen. Om styrelseledamot utför arbete för Bolagets räkning, utöver styrelsearbetet, ska konsultarvode och annan ersättning för sådant arbete kunna utgå efter särskilt beslut av styrelsen. För styrelsearbete utgår ingen ersättning utöver det styrelsearvode som bolagsstämman beslutar om. Frångående av riktlinjerna Styrelsen har rätt att frångå ovanstående riktlinjer helt eller delvis om det i ett enskilt fall finns särskilda skäl som motiverar det. Som angivits ovan ingår det i ersättningsutskottets uppgifter att bereda styrelsens beslut i ersättningsfrågor, vilket innefattar beslut om avsteg från riktlinjerna. Avsteg får endast göras om det bedöms vara nödvändigt för att tillgodose Bolagets långsiktiga intressen och hållbarhet eller för att säkerställa Bolagets ekonomiska bärkraft. Om styrelsen gör avsteg från riktlinjerna för ersättning till styrelse- ledamöter och koncernledningen ska detta redovi- sas vid nästkommande årsstämma. Helsingborg i mars 2026 Brinova Fastigheter AB (publ) Styrelsen Bolagsstyrningsrapport Styrelse Ledning Revisorns yttrande Ersättningsriktlinjer ===== SIDA 109 ===== BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 2025 109 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSEINLEDNING HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTER Flerårsöversikt nyckeltal Nyckeltal 2025 2024 2023 2022 2021 Definitioner Syfte Fastighetsrelaterade Hyresintäkter, Mkr 942,0 545,4 513,4 463,8 399,0 Debiterade hyror jämte tillägg, såsom ersättning för värme och fastighetsskatt. Åskådliggör koncernens intäkter från fastighetsuthyrning. Driftsöverskott, Mkr 627,1 353,6 338,8 290,3 253,1 Hyresintäkter och övriga intäkter med avdrag för drifts- och underhållskostnader, fastighets- skatt och fastighetsadministration. Ett relevant nyckeltal för att mäta förvaltningens lönsamhet före finansnetto och värdeförändringar. Hyresvärde, Mkr 1 179,3 590,9 545,9 504,4 462,3 Utgående hyra på årsbasis med tillägg för bedömd marknadshyra för vakanta ytor. Belyser koncernens intäktspotential. Ekonomisk uthyrningsgrad, % 93,9 95,6 95,5 94,3 94,3 Kontrakterad årshyra för hyresavtal vilka löper vid periodens slut i procent av hyresvärde justerat för projektfastigheter och hyresrabatter. Åskådliggör den ekonomiska nyttjandegraden av fastigheter. Överskottsgrad, % 66,6 64,8 66,0 62,6 63,4 Driftsöverskott i procent av hyresintäkterna. Ett relevant nyckeltal för att mäta förvaltningens lönsamhet före finansnetto och värdeförändringar. Belåningsgrad netto, % 58,9 60,8 60,9 58,7 57,4 Skulder till kreditinstitut med avdrag för likvida medel i förhållande till fastigheternas värde vid periodens slut. Belyser koncernens finansiella risk, beaktat med avdrag för likvida medel. Belåningsgrad, % 59,4 61,2 62,4 60,8 58,3 Skulder till kreditinstitut i förhållande till fastigheternas värde vid periodens slut. Belyser koncernens finansiella risk. Uthyrbar yta, tkvm 644,5 352,3 345,5 347,8 328,2 Total yta som är tillgänglig för uthyrning. Belyser verksamhetens omfattning och intäktspotential. Genomsnittligt direktavkastningskrav, % 4,8 5,3 5,3 4,9 4,7 Genomsnittligt direktavkastningskrav av koncernens samtliga fastigheter vid externt genomförda värderingar. Åskådliggör antaganden i fastighets- portföljens redovisade marknadsvärde. Finansiella Avkastning på eget kapital, % 1,5 1,6 -11,3 9,6 16,5 Periodens resultat i procent av ett genomsnittligt eget kapital. Visar hur ägarnas kapital har förräntats under perioden. Avkastning på totalt kapital, % 3,7 3,6 -0,8 3,3 7,6 Resultat före skatt med tillägg för finansiella kostnader och derivat i procent av en genomsnittlig balansomslutning. Visar hur det totala kapitalet har förräntats under perioden. Räntetäckningsgrad, ggr 1,8 1,9 1,8 2,5 3,0 Förvaltningsresultat med återläggning av finansiella poster i förhållande till finansiella poster. Belyser koncernens finansiella risk. Genomsnittlig ränta, % 3,3 3,3 3,6 3,1 1,8 Beräknad årsränta för skulder till kreditinstitut, baserat på aktuella låneavtal i förhållande till totala skulder till kreditinstitut. Belyser koncernens ränterisk avseende räntebärande skulder. Flerårsöversikt Nyckeltal Fastighetsförteckning Adresser ===== SIDA 110 ===== BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 2025 110 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSEINLEDNING HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTER Nyckeltal 2025 2024 2023 2022 2021 Definitioner Syfte Finansiella forts. Räntebindning, år 2,0 2,9 3,3 2,4 3,2 Viktad räntebindningstid för lån till kreditinstitut. Belyser ränterisk för koncernens räntebärande skulder. Kapitalbindning, år 2,0 1,3 1,7 2,2 1,3 Viktad kapitalbindningstid för lån till kreditinstitut. Belyser (re-) finansieringsrisken för koncernens räntebärande skulder. Soliditet, % 37,0 33,1 33,1 35,6 36,3 Eget kapital inklusive minoritetsintressen i procent av balansomslutningen. Belyser koncernens finansiella stabilitet. Skuldkvot, ggr1) 15,3 - - - - Externa skulder per balansdagen med avdrag för likvida medel i förhållande till driftsnetto efter avdrag för centrala administrationskostnader enligt redovisad intjäningsförmåga. Åskådliggör mängden skulder i förhållande till resultat. Förvaltningsresultat, Mkr 249,1 150,8 135,0 156,5 153,9 Resultat före skatt med återläggning av värdeförändringar. Visar verksamhetens operativa resultat samt något förenklat kassaflöde från den lö- pande verksamheten exklusive betald skatt. Resultat före skatt, Mkr 167,3 95,0 -387,0 387,9 514,5 Resultat före skatt enligt Rapport över totalresultat. Åskådliggör resultat efter värdeförändringar. Periodens resultat, Mkr 73,1 -46,0 -337,7 289,7 399,8 Periodens resultat enligt Rapport över totalresultat. Åskådliggör koncernens resultat för perioden. Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar av rörelsekapital 254,5 154,5 134,2 154,6 152,4 Periodens kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar av rörelsekapital enligt Kassaflödesanalys. Belyser förmåga att generera kassaflöde från den löpande verksamheten. Balansomslutning, Mkr 19 387,3 8 671,5 8 535,9 8 889,0 7 875,1 Balansomslutning enligt Koncernens rapport över finansiell ställning i sammandrag. Åskådliggör koncernens balansomslutning för perioden. Aktierelaterade 2) Eget kapital per aktie, kr 31,1 29,4 28,9 32,4 29,4 Eget kapital hänförligt till moderbolagets ägare i förhållande till antalet aktier vid periodens slut. Beskriver respektive akties andel av det egna kapitalet. Långsiktigt substansvärde, kr 33,2 32,9 31,6 34,1 32,3 Eget kapital med justering för uppskjutna skatter och verkligt värde på räntederivat i förhållande till antal utestående aktier vid periodens utgång. Visar nettotillgångarnas långsiktiga värde utan omsättning av aktuell fastighetsport- följ. Resultat per aktie, kr3) 0,3 0,5 -3,5 3,0 4,4 Periodens resultat hänförligt till moderbolagets ägare i förhållande till ett genomsnittligt antal utestående aktier. Belyser resultat per aktie på ett för börsnoterade bolag enhetligt sätt. Förvaltningsresultat per aktie, kr 1,3 1,5 1,4 1,6 1,7 Periodens förvaltningsresultat i förhållande till ett genomsnittligt antal utestående aktier. Visar verksamhetens operativa resultat i relation till insatt kapital. Antal utestående aktier, miljoner 230,3 97,7 97,7 97,7 97,4 Registrerat antal aktier per balansdagen. Används för beräkning av balansnyckeltal. Genomsnittligt antal utestående aktier, miljoner 197,1 97,7 97,7 97,6 90,7 Vägt genomsnitt av antalet utestående aktier under perioden. Används för beräkning av resultatnyckeltal. 1) Intjäningsförmågan har tidigare ej redovisats. 2) Någon utspädningseffekt föreligger ej då inga potentiella aktier (t.ex konvertibler) föreligger. 3) Definition enligt IFRS. Flerårsöversikt Nyckeltal Fastighetsförteckning Adresser ===== SIDA 111 ===== BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 2025 111 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSEINLEDNING HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTER Härledning av nyckeltal Hän- visning 2025 2024 2023 2022 2021 Fastigheternas redovisade värde, Mkr Förvaltningsfastigheter, Mkr BR 19 133,5 8 539,8 8 271,2 8 431,7 7 697,6 Räntetäckningsgrad, ggr Förvaltningsresultat RR 249,1 150,8 135,0 156,5 153,9 Återläggning av finansiella poster, Mkr RR 332,6 176,5 176,4 107,0 77,2 Förvaltningsresultat efter återläggning av finansiella poster, Mkr 581,7 327,3 311,4 263,5 231,1 Räntetäckningsgrad, ggr 1,8 1,9 1,8 2,5 3,0 Avkastning på eget kapital, % Resultat efter skatt, Mkr RR 73,1 46,0 -337,7 289,7 399,8 Genomsnitt av IB och UB eget kapital, Mkr BR 5 020,3 2 847,0 2 992,4 3 010,4 2 419,4 Avkastning på eget kapital, % 1,5 1,6 -11,3 9,6 16,5 Soliditet, % Eget kapital, Mkr BR 7 170,2 2 870,4 2 823,5 3 161,2 2 859,6 Balansomslutning, Mkr BR 19 387,3 8 671,5 8 535,9 8 889,0 7 875,1 Soliditet, % 37,0 33,1 33,1 35,6 36,3 Skuldkvot, ggr 1) Skulder till kreditinstitut, Mkr BR 11 371,9 - - - - Likvida medel, Mkr BR 108,1 - - - - Driftsnetto enligt intjäningsförmåga, Mkr 774,1 - - - - Administrationskostnader enligt intjäningsförmåga, Mkr 40,0 - - - - Skuldkvot, ggr 15,3 - - - - Belåningsgrad netto, % Skulder till kreditinstitut, Mkr BR 11 371,9 5 226,9 5 160,4 5 125,4 4 489,4 Likvida medel, Mkr BR -108,1 -31,0 -125,9 -173,7 -69,8 Förvaltningsfastigheter, Mkr BR 19 133,5 8 539,8 8 271,2 8 431,7 7 697,6 Belåningsgrad netto, % 58,9 60,8 60,9 58,7 57,4 Hän- visning 2025 2024 2023 2022 2021 Belåningsgrad, % Skulder till kreditinstitut, Mkr BR 11 371,9 5 226,9 5 160,4 5 125,4 4 489,4 Förvaltningsfastigheter, Mkr BR 19 133,5 8 539,8 8 271,2 8 431,7 7 697,6 Belåningsgrad, % 59,4 61,2 62,4 60,8 58,3 Avkastning på totalt kapital, % Resultat före skatt, Mkr RR 167,3 95,0 -387,0 387,9 514,5 Återläggning av finansiella poster, Mkr RR 332,6 176,5 176,4 107,0 77,2 Återläggning värdeförändringar derivat, Mkr RR 23,8 39,5 143,2 -218,3 -52,4 Genomsnitt av IB och UB balansomslutning, Mkr BR 14 029,4 8 603,7 8 712,5 8 382,1 7 064,8 Avkastning på totalt kapital, % 3,7 3,6 -0,8 3,3 7,6 Förvaltningsresultat per aktie, kr Förvaltningsresultat, Mkr RR 249,1 150,8 135,0 156,5 153,9 Genomsnittligt antal aktier under perioden, miljoner 197,1 97,7 97,7 97,6 90,7 Förvaltningsresultat per aktie, kr 1,3 1,5 1,4 1,6 1,7 Långsiktigt substansvärde per aktie, kr Eget kapital, Mkr BR 7 170,2 2 870,4 2 823,5 3 161,2 2 859,6 Uppskjuten skattefordran, Mkr BR 0,0 0,0 -13,2 -13,8 -10,1 Verkligt värde räntederivat, Mkr BR 1,9 -36,6 -76,1 -219,4 -1,1 Uppskjuten skatteskuld, Mkr BR 468,8 381,2 349,2 399,6 297,9 Långsiktigt substansvärde , Mkr 7 640,9 3 215,0 3 083,4 3 327,6 3 146,3 Antal utestående aktier vid årets utgång, st 230,3 97,7 97,7 97,7 97,4 Långsiktigt substansvärde per aktie, kr 33,2 32,9 31,6 34,1 32,3 1) Intjäningsförmågan har tidigare ej redovisats. Nedan redovisas härledning av de finansiella nyckeltalen som Brinova följer löpande och för vilka det finns fastslagna finansiella mål. Följande finansiella mål är fastslagna av styrelsen för perioden 2025–2027: Flerårsöversikt Nyckeltal Fastighetsförteckning Adresser • Räntetäckningsgraden ska överstiga 1,75 ggr. • Belåningsgraden ska understiga 60 procent. • Soliditeten ska överstiga 30 procent. • Skuldkvoten ska understiga 14 ggr. • Förvaltningsresultat per aktie ska öka med minst 10 procent per år. ===== SIDA 112 ===== BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 2025 112 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSEINLEDNING HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTER Fastighetsförteckning Kvadratmeter Fastighet Adress Bostads- yta Samhälls- yta Kommersiell yta Totalt Bromölla kommun Lugnet 9 Bronsåldersstigen 2-12 1 627 3 575 126 5 328 Summa Bromölla 1 627 3 575 126 5 328 Eslövs kommun Bankmannen 14 Storgatan 6 A-B 785 0 0 785 Dannemannen 33 Halabacken 15, Kronovägen 5, Odengatan 66 0 5 902 427 6 329 Dannemannen 36 Halabacken, Kronovägen 0 0 0 0 Dannemannen 37 Kronovägen 0 0 0 0 Färgaren 21 Villavägen 6 A-H 1 969 0 0 1 969 Garvaren 17 Kanalgatan 21, Malmgatan 1 A-B, Södergatan 1-8 2 642 354 4 623 7 619 Gjutaren 15 Bastugatan 10 0 3 020 0 3 020 Piggvaren 4 Bergavägen 1-17, Fiskaregatan 2-16, mfl 28 822 4 304 1 008 34 134 Sädesärlan 3 Kvarngränd 2,4, Lars Otterstedts väg 1,3 5 279 0 0 5 279 Summa Eslöv 39 497 13 580 6 058 59 135 Helsingborgs kommun Amerika Norra 54 Furutorpsgatan 35,37 1 878 0 739 2 617 Amerika Södra 27 Furutorpsgatan 36, Södergatan 97, 99 3 874 0 205 4 079 Armborstet 8 Lilla Garnisonsgatan 39 0 830 0 830 Billesholms Gård 9:467 Skolgatan 20-24, Billesholm 2 244 500 0 2 744 Brigaden 7 Larmvägen 15,17 5 828 0 0 5 828 Brigaden 8 Larmvägen 19, 21 4 267 0 0 4 267 Dirigenten 1 Venusgatan 8-12, Ödåkra 1 034 0 0 1 034 Fiskaren 27 Drottninggatan 62, Kullagatan 57, mfl 242 2 297 2 090 4 629 Göta 1 Järnvägsgatan 13, Möllegränden 2, mfl 0 1 800 2 114 3 914 Koriandern 1 Sparvhöksgatan 1-11, mfl 916 0 0 916 Krusmyntan 1 Gulsångaregatan 1-27, Sparvhöksgatan 13-37, mfl 4 607 0 0 4 607 Kvadraten 1 Industrigatan 23 A-C, Bjuv 1 877 506 0 2 383 Magasinet 3 Kajpromenaden 21 0 0 2 197 2 197 Magnus Stenbock 8 Kullagatan 6 460 0 1 345 1 805 Nackstycket 8 Hästskovägen, Laröd 0 0 0 0 Nackstycket 9 Tygelvägen 5, Laröd 0 316 0 316 Norden 9 Stortorget 9 0 0 2 027 2 027 Nyponrosen 4 Skaragatan 90-92, mfl 4 237 0 1 480 5 717 Rosmarinen 34 Bivråksg 3, 5, 7, Jaktfalksg 71, 73, mfl 5 487 0 0 5 487 Siv 1 Kullavägen 45, 47, Kurirgatan 39 A-L 5 590 0 100 5 690 Sjollen 13 Rönbecksgatan 2 A, mfl 0 1 031 0 1 031 Skördetröskan 5 Liegatan 1-23 1 740 0 0 1 740 Sångaren 1 Venusgatan 6 A-D, Ödåkra 376 0 0 376 Tenoren 1 Venusgatan 14-20, Ödåkra 0 1 067 0 1 067 Uven 9 Hälsovägen 40 611 0 148 759 Viktoria 22 Aschebergsgatan 3, Wrangelsgatan 1, 3 0 0 0 0 Årdern 1 Grepgatan 19-23, Liegatan 22-26 840 0 0 840 Summa Helsingborg 46 107 8 347 12 445 66 900 Kvadratmeter Fastighet Adress Bostads- yta Samhälls- yta Kommersiell yta Totalt Hässleholms kommun Attrappen 1 Depågatan 13, 15 180 0 0 180 Badaren 10 Vallgatan 28, 30, Östergatan 29 1 928 0 474 2 402 Björksäter 5 Björksäter 3-8, mfl 2 794 0 0 2 794 Björnen 4 Åkaregatan 9 A-F 480 0 0 480 Brunnsparken 1 Löjtnant Granlunds Väg 15-21, Malajgatan 2-14 1 725 0 0 1 725 Depån 1 Depågatan 14-18 180 0 0 180 Etappen 1 (del av Magasinet 1) Exercisgatan 1-2, Transportgatan 2, Kårgatan 4-12 1 433 0 0 1 433 Föraren 1 Depågatan 1-11 540 0 0 540 Hagberg 1 Malajgatan 16, 18 180 0 0 180 Hällan 1 Bokebergsgatan 14 2 528 0 0 2 528 Häradsskrivaren 12 Skolgatan 20, Vallgatan 19 2 055 0 159 2 214 Intendenten 4 Kårgatan 2-14 587 0 0 587 Intendenten 5 Kårgatan, Wendesvägen, Furagegatan mfl 1 124 0 0 1 124 Kokhuset 1 Furagegatan 13-23 2 808 0 0 2 808 Kommissarien 1 Wendesvägen 18-22 mfl 3 191 0 9 3 200 Köpmannen 4 Frykholmsg 12, Andra Avenyen 3, Vattug 11 0 726 995 1 721 Körplanen 2 (del av Magasinet 1) Stjärneholmsvägen 10 0 0 3 026 3 026 Körplanen 3 (del av Magasinet 1) Stjärneholmsvägen 10 0 0 2 487 2 487 Körplanen 4 (del av Magasinet 1) Kalibergatan 2 0 0 50 50 Linberedningen 1 (del av Magasinet 1) Stjärneholmsvägen 10 & 12 0 0 3 080 3 080 Limkokaren 16 Limkokaregatan 4-8, Finjagatan 5, 7, mfl 1 982 0 0 1 982 Limkokaren 17 Finjagatan 1 A-L 4 370 0 3 4 373 Loke 13 Mistelvägen 17-19, Ymersväg 23-25 640 0 0 640 Läkaren 5 Andra Avenyen 5, Frykholmsgatan 19, mfl 2 145 0 965 3 109 Magasinet 4 Manskapsgatan 2, 4, 6 4 293 0 0 4 293 Maglegården 2 Pål Tuas Väg 1-8, Österåsgatan 12-18 878 0 0 878 Nordlund 1 Malajgatan 13-17 225 0 0 225 Oden 8 Limkokargatan 5 A-C, Finjagatan 9 2 325 0 0 2 325 Skräddaren 5 Godtemplaregatan 21-25, Östergatan 24-32 5 673 0 268 5 941 Smörjhallen 1 Transportgatan 12-18 2 863 0 0 2 863 Spannaren 1 (del av Magasinet 1) Exercisgatan 2-6 1 034 0 0 1 034 Spelet 1 Löjtnant Granlunds väg 2 B 1 222 0 0 1 222 Spinnaren 1 Stadshusgatan 2-6, Östergatan 1 1 295 0 458 1 753 Tre Överstar 7 Löjtnant Granlunds Väg 18 1 924 0 0 1 924 Trängaren 1 Löjtnant Granlunds väg 2 471 0 435 906 Turbanen 2 Magasinsgatan 12, Maltgatan 17 A-C 931 0 77 1 008 Turbanen 3 Magasinsgatan 14, Maltgatan 19 A-B 978 0 54 1 032 Vagnmakaren 8 Frykholmsgatan 13, Första avenyen 3, mfl 0 0 6 940 6 940 Varmgaraget 1 Malajgatan 1-11 540 0 0 540 Varmgaraget 2 Depågatan 2-12 450 0 0 450 Vänhem 2 Frykholmsgatan 25 B-D 1 052 0 226 1 278 Summa Hässleholm 57 022 726 19 705 77 453 Flerårsöversikt Nyckeltal Fastighetsförteckning Adresser ===== SIDA 113 ===== BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 2025 113 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSEINLEDNING HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTER Flerårsöversikt Nyckeltal Fastighetsförteckning Adresser Kvadratmeter Fastighet Adress Bostads- yta Samhälls- yta Kommersiell yta Totalt Höganäs kommun Flora 13 Centralgatan 24-26, Järnvägsgatan 4 A-G 3 847 0 0 3 847 Skymningen 2 Allégatan 74 A-F, Lexikonvägen 5 A-D 2 839 0 20 2 859 Skymningen 3 Lexikonvägen 3 A-G, Teknikgatan 3 A-B 3 033 0 0 3 033 Stubbarp 33:27 Äpplegatan 36-46 570 0 0 570 Stubbarp 33:35 Äpplegatan 24-34 564 0 0 564 Stubbarp 33:39 Paradisäpplegatan 1-9 475 0 0 475 Stubbarp 33:42 Paradisäpplegatan 11-21 2 490 0 0 2 490 Stubbarp 33:52 Paradisäpplegatan 2 A-G 540 0 0 540 Stubbarp 33:56 Paradisäpplegatan 4 A-D, Äpplegatan 9 A-D 900 0 0 900 Stubbarp 33:60 Vildapelgatan 2-4 1 080 0 0 1 080 Stubbarp 39:5 Aromagatan 17, mfl 9 170 0 28 9 198 Summa Höganäs 25 508 0 48 25 556 Höörs kommun Alex 2 Gamla Torg 3 0 3 201 0 3 201 Fogdaröd 8:32 Tennisvägen 6-10, mfl 5 005 0 44 5 049 Hällbo 14 Ringsjövägen 0 0 0 0 Hällbo 26 Gamla Torg 7, Ringsjövägen 3 0 0 0 0 Summa Höör 5 005 3 201 44 8 251 Karskrona kommun Ankarcrona 4 Valhallavägen 2, Polhemsgatan 30, mfl 1 357 0 0 1 357 Binga 9:237 Bäckängavägen 1-4 790 139 0 929 Clerk 28 Styrmansgatan 27 686 0 20 706 Dockan 10 Dockegatan 2, Styrmansgatan 19 0 0 3 244 3 244 Frimuraren 2 Drottninggatan 38 0 555 0 555 Gasverket 18 Björkholmskajen 5 0 9 162 152 9 314 Hammarby 1:123 Villavägen 7 A och B 0 710 0 710 Hammaren 1 Gullbernavägen 22 0 0 5 730 5 730 Jämjö 6:5 mfl Randels väg 1, 3, 5, 8, 12, 14, 16, 18, 20 1 566 0 0 1 566 Järnsaxa 1 Nornornas väg 51 A-B, 53 A-B, 55, 57 A-B 0 443 0 443 Lindblad 24 Drottningg 54, Ölandsgatan 2, 6, Ö Hamng 17 365 538 7 615 8 518 Mjövik 2:36 Roslundavägen 38 A-G, Nättraby 672 0 0 672 Mjövik 2:47 Roslundavägen 36 A-D, Nättraby 1 144 0 0 1 144 Mjövik 2:76 Mjöviksvägen 58 B, C, Nättraby 285 550 353 1 188 Mo 1:64 Skogsvägen 5 A 336 0 0 336 Rödebyholm 1:42 Bohlins väg 2, Hultsväg 2, mfl, Rödeby 2 216 341 0 2 557 Sheldon 4 Norra Smedjegatan 2 502 0 632 1 134 Skeppsbron 2 Dockside Skeppsbrokajen 10 0 0 400 400 Skeppsbron 4 Skeppsbrokajen 14 0 0 1 955 1 955 Vakteln 8-11 Tromtögatan 14, 16, 18, 20 587 0 72 659 Västra Nättraby 10:87 Fasanstigen 38 A-C, Nättraby 0 735 0 735 Östra Rödeby 3:1 Lindvägen 14-20 1 158 0 440 1 598 Summa Karlskrona 11 664 13 173 20 613 45 451 Kristianstads kommun Alkronan 3 Alevägen 2 0 0 2 050 2 050 Bajonetten 3 Kanalgatan 50 A-C, Östra Kaserng 4 A-D, mfl 5 601 0 1 962 7 563 Bajonetten 5 Åldermannagatan 14-16 2 253 0 43 2 296 Bajonetten 6 Tredalagatan 5, Åldermannagatan 12 0 2 177 0 2 177 Bajonetten 7 Östra Kaserngatan 2 A, 2 B mfl 0 0 0 0 Betgrepen 2 Bataljonsvägen 31, 33, mfl 1 775 0 0 1 775 Betkvarnen 1 Herrestadsgatan 15, 17, mfl 1 560 0 0 1 560 Fältmarskalken 3 Tivolig, Döbelsg, V Vallg, V Storg, mfl 2 309 1 326 1 360 4 995 Getramsen 2 Åbroddsvägen 19, Åhus 876 0 0 876 Kvadratmeter Fastighet Adress Bostads- yta Samhälls- yta Kommersiell yta Totalt Getramsen 3 Grobladsvägen 3 A-D, mfl 2 166 0 0 2 166 Hammar 9:195 Stenskeppsvägen 1-15 7 455 0 14 7 469 Hammar 9:197 Stenskeppsvägen 23-27 3 144 0 0 3 144 Hammar 9:198 Stenskeppsvägen 17, 19, 21 3 573 0 0 3 573 Hans Kock 14 J H Dahlsgatan 20, 22, 24, mfl 2 104 1 243 0 3 347 Hans Kock 9 Östra Storgatan 17, mfl 1 417 0 262 1 679 Hovrätten 20 Christian IV:s gata, Västra Storgatan 25 mfl 1 039 0 1 917 2 956 Härlöv 50:157 Kung Knuts väg 72 0 0 0 0 Kamomillen 2 Gråbovägen 7, 9, Kamomillvägen 10, Åhus 1 752 0 0 1 752 Kristianstad 3:86 Björkhemsvägen 8 0 0 150 150 Mats Lavesen 3 Cardellsgatan 12 A-B, Östra Boulevarden 52 0 0 4 948 4 948 Näsby 35:42 Rosengårdsvägen 2 0 0 530 530 Saxen 11 Tollarps Storgata 6, 8, Tollarp 607 0 0 607 Självbindaren 1 Tvedegårdsvägen 26-36 930 0 0 930 Sjöhem 10 Björkhemsvägen 3 A-B, 5 0 1 370 1 797 3 167 Sjöhem 11 Blekingevägen 8 0 0 1 426 1 426 Sjöhem 2 Blekingevägen 6, Björkhemsvägen 1,7 0 4 501 6 271 10 772 Sjöhem 4 Björkhemsvägen 13, 15, 17 0 9 877 8 854 18 731 Sjöhem 8 Björkhemsvägen 11 0 0 816 816 Stafvre 7 Lasarettsboulevarden 16, 18 7 599 0 0 7 599 Stinsen 9 Köpmannagatan 4, Rundelsgatan 2, Åhus 0 0 456 456 Söderberg 1 Frans G Wibergs Väg 4, 6 2 941 0 0 2 941 Tätörten 1 Tätörtsvägen 11, 13, mfl 4 417 0 0 4 417 Västerport 16-34 Köpmannagatan 43 D, 45 B, Åhus 194 0 0 194 Årdret 1 Bataljonsvägen 75, 77, mfl 660 0 0 660 Öllsjö 7:47 Emmas Väg 4, 6 mfl 1 128 0 0 1 128 Östra Kasern 9 Östra Kaserngatan 5 4 410 0 0 4 410 Summa Kristianstad 59 909 20 494 32 856 113 259 Kävlinge kommun Barsebäck 42:53 Maria Montessoris väg 2 0 2 398 0 2 398 Bäcken 9 Gästgivaregatan 5, Olofsgatan 8, 10 1 048 0 0 1 048 Karaby 2:303, Dyselv 2, Rälsv 1,2 Spårv 1, Dösjebro 1 332 0 0 1 332 Saltmästaren 2 Drömgatan 1 3 878 0 0 3 878 Trehörningen 15 Kvarngatan 9, Unisonsgatan 1, 3 2 899 540 25 3 464 Summa Kävlinge 9 157 2 938 25 12 120 Landskrona kommun Banér 1 Järnvägsgatan 14, Borgmästargatan 1 507 0 413 920 Banér 11 Borgmästargatan 3 612 0 192 804 Banér 8 Järnvägsgatan 22, Skolallén 4 1 050 0 0 1 050 Erik Dahlberg 1 Rådhustorget 6, Rådhustorget 7 370 0 591 961 Erik Dahlberg 13 Nygatan 1, Östergatan 12 mfl 430 0 513 943 Erik Dahlberg 14 Nygatan 7, Östergatan 12 mfl 1 429 0 1 344 2 773 Gripen 19 Bryggargatan 11, 13, mfl 8 273 0 8 273 Karl XV 17 Järnvägsgatan 4, Östergatan 29 514 430 2 568 3 512 Karl XV 18 Järnvägsgatan 8, Rådmansgatan 7, mfl 0 7 875 4 610 12 485 Klas Klättermus 2 Klättermusgården 2, 4, 6, 8 4 956 0 0 4 956 Köpmannen 13 Storgatan 30, 32 1 217 0 301 1 518 Köpmannen 14 Storgatan 34,36, Norra Långgatan 14 1 637 596 628 2 861 Köpmannen 2 Drottninggatan 19, Storgatan 28 659 0 280 939 Laertes 5 Seminariegatan 15, Vasagatan 60 1 099 0 0 1 099 Laertes 6 Seminariegatan 13 651 0 0 651 Laertes 7 Seminariegatan 11 A-B mfl 1 144 0 20 1 164 Nimrod 30 Föreningsgatan 129, 131, mfl 904 0 0 904 ===== SIDA 114 ===== BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 2025 114 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSEINLEDNING HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTER Kvadratmeter Fastighet Adress Bostads- yta Samhälls- yta Kommersiell yta Totalt Tigern 7 Enoch Thulins väg 19/Rönnebergsg. 81 0 0 1 595 1 595 Torstensson 3 Föreningsgatan 24 500 0 0 500 Torstensson 8 Föreningsgatan 20 597 0 0 597 Torstensson 15 Föreningsgatan 16 648 0 31 679 Torstensson 19 Föreningsgatan 2, Eriksgatan 134 1 286 0 348 1 634 Torstensson 20 Föreningsgatan 4 1 216 0 0 1 216 Yxan 5 Murargatan 10 826 0 0 826 Yxan 9 Timmermansgatan 12 A-B mfl 1 126 0 25 1 151 Östra Roten 21 Rådhustorget 9, Nygatan 2 mfl 6 817 1 746 2 422 10 985 Summa Landskrona 38 466 10 647 15 881 64 993 Lomma kommun Bjärred 30:16 Idrottsvägen 3, 5, Bjärred 1 252 435 0 1 687 Lomma 27:133 Korngatan 3, 5 mfl 1 764 0 0 1 764 Summa Lomma 3 016 435 0 3 451 Lunds kommun Bautastenen 4 Bildstensvägen 4 A-B mfl 1 516 0 0 1 516 Göingegeten 1 Kattfotsgränden, Luktviolgränden mfl, Dalby 1 920 0 0 1 920 Orkesterdiket 10 Orkestervägen 59 0 552 0 552 Sandryggen 1 Järnåkravägen 3 A-D 4 078 0 0 4 078 Soldaten 14 Soldatgatan 12 0 549 0 549 Summa Lund 7 514 1 101 0 8 615 Malmö kommun Ask 3 Atlesgata 10, Sagas gränd 0 638 653 1 291 Brandvakten 3 Annetorpsvägen 8 0 580 0 580 Brita 2 Amiralsgatan 3 A-E 621 0 146 767 Dammsnäckan 2 Dammsnäcksgränd 1, 3 mfl 5 243 0 0 5 243 Dekoratören 21 Gröndalsgränd 7, 9, 11 68 650 0 718 Flaggskepparen 3 Signalgatan 9-13 0 1 281 0 1 281 Hässjan 1 Högatan 17 A-H, mfl 2 036 0 0 2 036 Höfånget 1 Blåsebergavägen 22, 24, Räfsgatan 1, 3, mfl 4 838 0 0 4 838 Högaffeln 1 Högatan 13 A-H, mfl 1 786 0 0 1 786 Körmästaren 1 Orkestergatan 13 A-B 0 2 139 0 2 139 Nattskärran 7 Järnvägsg 29, Tycho Braheg 52 1 918 0 0 1 918 Nattsländan 1 Niels Bunkeflos väg 1 0 2 297 0 2 297 Oxievång 2, 3, 6 Keramikv, Lertegelv,Stengodsv, mfl 3 496 6 665 3 670 13 831 Oxievång 7 Oxie stationstorg 5 2 163 0 862 3 025 Skjutskontoret 3 Rosendalsv. 15-17, Lundav 46 mfl 0 0 0 0 Slätthög 5 Olsgårdsgatan 10-14 0 2 909 1 234 4 143 Sånekulla 16 Nordmannagatan 6 A-B, Limhamnsvägen 74 0 2 235 0 2 235 Vannagården 2 Husie Kyrkoväg 1 0 741 0 741 Åkertisteln 1 Husievägen 74 0 336 0 336 Äggsvampen 1 Trolleholmsg 2, Vanåsg 60, Sövdeborgsg 51 mfl 0 1 525 0 1 525 Äggsvampen 3 Vanåsgatan 62, Bellevuevägen 91 0 828 0 828 Ögonstenen 2 Kronetorpsgatan 45 0 4 354 0 4 354 Summa Malmö 22 170 27 178 6 564 55 912 Osby kommun Dekoratören 14 Ängsgatan 2, 4 387 0 0 387 Rosen 2 Ängsgatan 1 A-C 255 0 0 255 Summa Osby 642 0 0 642 Kvadratmeter Fastighet Adress Bostads- yta Samhälls- yta Kommersiell yta Totalt Skurups kommun Passaren 1 Ingenjörsgatan 2 A-F 4 303 0 0 4 303 Pennan 1 Ingenjörsgatan 3 A-B 570 0 0 570 Tell 13 Svaneholmsvägen 22 A-C 1 193 0 67 1 260 Summa Skurup 6 065 0 67 6 132 Staffanstorps kommun Brågarp 6:883 Skolgatan 1 1 336 0 0 1 336 Hjärup 4:306 Parkallén 32 och 34 2 006 0 0 2 006 Stanstorp 7:298 Skånevägen 87 A-D 1 307 0 0 1 307 Summa Staffanstorp 4 649 0 0 4 649 Svedala kommun Svedala Värby 44:565 Centrumg 80, Torggatan 15, 17, 19, 23 0 1 645 722 2 367 Svedala Värby 61:586 Henriette Coyets Gata 11 0 3 039 0 3 039 Svedala Värby 61:587 Torggatan 22, 24B-C, 26-34, 24A 0 0 0 0 Svedala Värby 61:589 Torggatan 22, 24B-C, 26-34, 24A 5 849 527 338 6 714 Svedala Värby 61:590 Torggatan 16, 18, 20 2 144 0 274 2 418 Summa Svedala 7 993 5 211 1 334 14 538 Trelleborgs kommun Sadeln 2 Hedvägen 49, Rusthållaregatan 7 486 2 280 0 2 766 Summa Trelleborg 486 2 280 0 2 766 Vellinge kommun Påfågeln 1 Mejerigatan 40, Perstorpsgatan 636 4 000 0 4 636 Summa Vellinge 636 4 000 0 4 636 Växjö kommun Nocken 2 Edholmers Väg 1, 3, Vikaholmsallén 21 A-F 3 795 0 39 3 834 Pelikanen 27 Armborstvägen 12, 14, 16 3 495 0 0 3 495 Taket 2 Hammarstedts Väg, Schanders Väg, Malmqvists Väg 2 862 0 0 2 862 Trollet 1 Axel Ohlsson Gata 2-6 3 408 0 0 3 408 Trollet 2 Olga Bohlins gata 8-18 10 265 0 0 10 265 Spoven 1 Rotundan 4, 6 4 697 0 0 4 697 Örnen 33 Hagadalsvägen 36-42 7 438 0 0 7 438 Örnen 34 Rotundan 1, 3, 5 5 507 0 139 5 646 Örnen 28 Hagadalsvägen 0 0 0 0 Summa Växjö 41 467 0 178 41 646 Älmhults kommun Hultet 1 Murargränd 1-8 1 132 0 0 1 132 Kedjan 1 Prismagatan 4 A-G, 6, 10 3 283 0 0 3 283 Lyckan 1 Stenhuggarevägen 4-6 2 080 0 0 2 080 Röret 1 Kompassgatan 22, Prismagatan 3, 5, 7 2 471 0 0 2 471 Vången 2 Murargränd 1, 5, mfl 2 990 0 75 3 065 Summa Älmhult 11 956 0 75 12 031 Summa Sverige 400 554 116 887 116 020 633 460 Danmark Ballerup Telegrafvej 21-25 11 059 0 0 11 059 Summa Danmark 11 059 0 0 11 059 TOTALSUMMA 411 613 116 887 116 020 644 519 Flerårsöversikt Nyckeltal Fastighetsförteckning Adresser ===== SIDA 115 ===== BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 2025 115 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSEINLEDNING HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTER Följ Brinova året om Årsstämma Brinovas årsstämma kommer att hållas tisdagen den 7 maj 2026. Kalendarium Brinova lämnar delårsrapporter kvartalsvis, en bokslutskommuniké samt årsredovisning för hela verksamhetsåret. 2026-04-23 Delårsrapport januari–mars 2026-05-07 Årsstämma 2026 2026-07-07 Delårsrapport januari–juni 2026-10-23 Delårsrapport januari–september Delårsrapporter och årsredovisning skickas med post eller mail till dem som begärt detta och finns även på hemsidan. Kapitalmarknadsinformation Brinova strävar efter att ge en rättvisande bild av bolaget genom en kontinuerlig, omedelbar, korrekt och tillförlitlig information till befintliga och potentiella aktieägare och andra intres- senter. Informationsgivningen kännetecknas av öppenhet, samtidighet och likformighet i enlighet med gällande lagstiftning, Nasdaqs regelverk, Svensk kod för bolagsstyrning samt bolagets IR-policy. Brinova planerar in enskilda möten med investerare och banker. Bland annat presen- terar Brinova traditionellt bolaget på kapital- marknadsdagen i Båstad. Brinova deltar också i aktiespararträffar arrangerade av Aktiespararna. Följ Brinova på webbplatsen På Brinovas webbplats www.brinova.se finns aktuell information om Brinovas fastigheter och verksamhet. Samt finansiell information, till exempel pressmeddelanden och finansiel- la rapporter. På webbplatsen kan bolagets intressenter också ladda ned finansiella publikationer från Brinova. Denna informa- tion kan även beställas direkt av Brinova per telefon eller via mail info@brinova.se. Här kan ni nå oss Huvudkontor Brinova Fastigheter AB Stortorget 9 252 20 Helsingborg brinova.se info@brinova.se Förvaltningskontor Brinova – Eslöv Malmgatan 1 B 241 30 Eslöv Brinova – Helsingborg Hälsovägen 40 254 42 Helsingborg Brinova – Hässleholm Östergatan 29 281 32 Hässleholm Brinova – Karlskrona Skeppsbrokajen 14 371 33 Karlskrona Brinova – Kristianstad Björkhemsvägen 15 C 291 54 Kristianstad Brinova – Landskrona Östergatan 29 261 34 Landskrona Brinova – Malmö Olsgårdsgatan 14 215 79 Malmö Brinova – Växjö Rotundan 5 352 26 Växjö Flerårsöversikt Nyckeltal Fastighetsförteckning Adresser Pressreleaser 2025 i urval 2025-02-10 Brinova offentliggör informationsdokument med anledning av förvärv av fastighets- bestånd från K-Fast Holding AB. 2025-04-01 Brinova fullföljer fastighetsförvärv från K-Fastigheter, genomför nyemission av aktier samt offentliggör undantags- dokument för upptagande till handel av nyemitterade B-aktier. 2025-08-29 Brinovas nya affärsplan 2025–2027. 2025-10-08 Aviseras att Brinovas vd Per Johansson går i pension under 2026. 2025-12-16 Styrelsen har utsett Peter Ullmark till vd för koncernen, med tillträde senast 16 juni 2026. ===== SIDA 116 ===== Expansiv aktör inom hyresbostäder och samhällsfastigheter i södra Sverige/Öresundsregionen Brinova äger, utvecklar och förvaltar primärt hyresbostäder och samhällsfastigheter belägna på utvalda orter med goda kommunikationer i södra Sverige/Öresundsregionen. Verksamheten kännetecknas av långsiktighet, samverkan med aktörer inom samhällssektorn och inte minst en lokal egen engagerad förvaltning på de orter där bolaget valt att verka. Fastighetsbeståndet om cirka 645 000 kvm har ett marknadsvärde på 19,1 miljarder kronor per den 31 december 2025. Värden skapas genom selektiva förvärv, effektiv fastighetsutveckling och en aktiv förvaltning. Ett starkt kassaflöde möjliggör en fortsatt tillväxt av bolaget. Brinovas B-aktie är noterad på Nasdaq Stockholm och handlas på Mid Cap-listan. Huvudkontoret finns i Helsingborg.