===== SIDA 1 ===== 1 Diös Fastigheter AB Delårsrapport januari-mars 2023 Inledning Om bolaget Hållbarhet Resultaträkning Våra hyresgäster Balansräkning Kassaflöde Nyckeltal Aktien Övrigt Q12023 Diös Fastigheter delårsrapport januari–mars 2023 Kontoret är navet i en stad och vi satsar fullt ut på moderna, flexibla kontor i alla våra städer. Therese Borssén, affärsutvecklare kontor ===== SIDA 2 ===== 2 Diös Fastigheter AB Delårsrapport januari-mars 2023 Inledning Om bolaget Hållbarhet Resultaträkning Våra hyresgäster Balansräkning Kassaflöde Nyckeltal Aktien Övrigt Kvartalet i korthet Omslagsbilden: Therese Borssén, affärsutvecklare kontor. 2023 3 mån jan-mar 2022 3 mån jan-mar 2022 12 mån jan-dec Intäkter 617 539 2 209 Driftöverskott 389 336 1 469 Förvaltningsresultat 220 271 1 081 Resultat före skatt -423 892 1 045 Resultat efter skatt -333 708 830 Överskottsgrad, % 64 65 68 Uthyrningsgrad, % 92 90 91 Avkastning på eget kapital, % -1,7 22,6 7,0 Förvaltningsresultat per aktie, kr 7,3 7,8 7,6 Soliditet, % 37,4 40,8 38,1 Belåningsgrad fastigheter, % 53,7 49,3 51,9 Räntetäckningsgrad, ggr 2,5 6,8 4,6 Eget kapital per aktie, kr 83,2 88,2 85,6 EPRA NRV per aktie, kr 98,1 103,1 100,5 Diös hållbarhetslänkar sina lån med Handelsbanken, vilket skapar ännu starkare incitament för ett långsiktigt hållbarhetsarbete och stärker möjligheterna för lägre ränta. Nyproduktionsprojektet Polishuset i Umeå färdigställs med 15-årigt avtal och cirka 20 mkr i årlig hyresintäkt. Fastigheten Magne 5 miljöcertifieras enligt BREEAM-SE, very good. Måluppföljning Resultatsammanställning, mkr Någon utspädningseffekt föreligger ej då inga potentiella aktier (till exempel konvertibler) föreligger. Inledning Intäkterna ökade med 14 procent och uppgick till 617 mkr (539). Nettouthyrningen uppgick till 3 mkr (22). Förvaltningsresultatet minskade med 19 procent och uppgick till 220 mkr (271). Orealiserade värdeförändringar på fastigheterna uppgick till -564 mkr (533) och på derivaten till -79 mkr (88). Resultat efter skatt uppgick till -333 mkr (708). Resultat per aktie uppgick till -2,36 kr (5,00). Avkastning på eget kapital, % Växthusgasutsläpp, ton CO2e 0 2019 2020 2021 RTM Q1 2023 2022 15 20 5 10 25 Snittavkastning 0 1 000 2 000 2019 2020 2021 2022 RTM Q1 2023 3 000 4 000 8 000 7 000 6 000 5 000 Scope 1 Scope 2 -22% Viktiga händelser under kvartalet Våra två huvudmål är att nå minst 12 procents avkastning på eget kapital i snitt över en femårsperiod, samt att minska våra koldioxidutsläpp med 50 procent till 2030, jämfört med basåret 2018. Buntmakaren, Östersund. ===== SIDA 3 ===== 3 Diös Fastigheter AB Delårsrapport januari-mars 2023 Inledning Om bolaget Hållbarhet Resultaträkning Våra hyresgäster Balansräkning Kassaflöde Nyckeltal Aktien Övrigt Vi sammanfattar första kvartalet med en positiv nettouthyrning och fortsatt starkt intresse för vår marknad. Jag kan konstatera att våra fastigheter ligger i attraktiva lägen i rätt städer för att ta emot nya etableringar och utveckla våra hyresnivåer. Hyresintäkterna har ökat med 1 7 procent jämfört med samma period föregående år, och trots hög inflation och en mer osäker makroekonomisk utveckling leve­ rerar vi ett mycket bra operativt resultat. Hyresintäkterna ökar med 17 procent jämfört med första kvar- talet 2022 drivet av indexuppräkning, omförhandlingar och en ökad uthyrningsgrad. Uthyrningsgraden uppgick till 92 procent, vilket är den högsta någonsin och ett kvitto på vårt aktiva uthyr- ningsarbete och en stark marknad. Överskottsgraden uppgick till 64 procent vilket är starkt för ett första kvartal. Jämfört med föregående år har vi högre kostnader för snöröjning till följd av en snörik vinter. Våra räntekostnader ökar på grund av stigande marknadsräntor och en relativt kort räntebindning. Under kvartalet har vi omstrukturerat derivatportföljen och förlängt vår räntebindning för att skapa skydd för ännu högre räntor. Kapitalmarknaden börjar fungera allt bättre och vi har positiva dialoger med våra banker och jag känner mig trygg med inför kommande refinansieringar. Vi har höjt direktavkastningskravet med 0,11 procent till 5,85 procent vilket bidragit till en orealise- rade värdeutvecklingen på våra fastigheter om -564 mkr. Inflationstakten har varit stigande under 2022 men nu är min bedömning att inflationstoppen är bakom oss. Vi har fått högre prisnivåer i samhället, men även högre hyresnivåer till följd av indexjusteringen vi har i våra hyresavtal. När inflations- takten faller tillbaka tror jag att osäkerheten hos hyresgäster och investerare minskar och vi kommer få se en högre aktivitet på transaktionsmarknaden och att nyuthyrningarna ökar. Vidare ser vi att kommunledningar, politiker och tjänstemän jobbar alltmer tillsammans, med en gemensam drivkraft för utvecklingen. Vi ser en förståelse för att det krävs samarbete med såväl näringslivet, kommuner som den akademiska världen för att nå framgång, dock finns det mycket att göra med bland annat tillståndsprocesser för att öka takten ytterligare. Varje dag på jobbet möts jag av mina fantastiska medarbetare som ger energi och som bidrar till en positiv affärskultur i bolaget. Vår gemensamma drivkraft handlar om hög aktivitet och att vi mäter resultat utifrån handlingsplaner som är direkt kopplade till vårt starka operativa resultat. Jag är övertygad om att vi bara har sett början på det som speglar en intressant marknad i vår geografi och jag ser fram emot en intensiv och spännande resa framåt. Till- sammans med andra aktörer i norra Sverige skapar vi nya affärer i vår tids största gröna tillväxtrevolution. Med mina medarbetare, våra trygga och stabila ägare samt en mycket intressant investerar- marknad kommer vi att leverera fortsatt aktieägarvärde. VD-ord Vår starka marknad och höga aktivitet ger framtidstro Vi ser ljust på det stora intresset för vår marknad. Våra fastigheter ligger i rätt städer och spännande är att vi nu offererar hyror för nyproduktion inom kontorssegmentet på närmare 3 000 kr/kvm. Nyproduktion flyttar topphyresnivåer och ger oss ökade möjligheter att omförhandla befintliga hyreskontrakt på högre nivåer än tidigare. Nettouthyrningen är fortsatt positiv och uppgår till 3 mkr under kvartalet. Exempel på större uthyrningar och omförhandlingar som gjorts under kvartalet är Statens Servicecenter i Luleå och i Sundsvall samt Sweco i Luleå. I dagsläget har vi offererat cirka 30 000 kvm till presumtiva hyresgäster, vilket ytterligare de facto stärker det intresse vi erfar för vår marknad. De hyresgästanpassningar som färdigställts under kvartalet levererar enligt beslut med en direktavkastning om cirka 8 procent. De större projekten levererar också enligt beslut och plan vilket bidrar till ökade hyresintäkter, ökade hyresnivåer och ökat kassa- flöde. Det senaste nyproduktionsprojektet – Polishuset i Umeå – överlämnades under kvartalet till hyresgästen och bidrar med cirka 20 mkr i årlig hyresintäkt. I början av året satte vi spaden i jorden för projektet Kvarteret Vale i centrala Umeå som innefattar ett kontor till Försäkringskassan samt bostäder. Bostäderna, som upplåtes som bostadsrätter, har ett mycket attraktivt läge och redan nu är intresset för lägenheterna stort. Medialt nämns vår marknad – norra Sverige – ofta kring de enorma industriinvesteringar som görs kopplat till den gröna omställningen avseende bland annat fossilfritt stål och batteri- produktion. Vår affär kopplat till dessa investeringar blir att förse alla intressenter omkring industrin, med ändamålsenliga lokaler. Knut Rost, vd Våra fastigheter ligger på rätt plats i rätt städer. Inledning ===== SIDA 4 ===== 4 Diös Fastigheter AB Delårsrapport januari-mars 2023 Inledning Om bolaget Hållbarhet Resultaträkning Våra hyresgäster Balansräkning Kassaflöde Nyckeltal Aktien Övrigt Luleå Skellefteå Umeå Sundsvall Gävle Mora Borlänge Falun Östersund Åre Det här är Diös Vi är ett kommersiellt fastighetsbolag med en unik position i våra 10 tillväxtstäder i norra Sverige. Grunden i vår affär är uthyrning & förvaltning, projekt & affärsutveckling och transaktioner. Vårt erbjudande handlar om kommersiella lokaler – i första hand kontor – i rätt läge, för rätt hyresgäst samt i rätt fastighet, kvarter och stadsdel. Om bolaget Att skapa Sveriges mest inspirerande städer. Vi skapar Sveriges mest attraktiva platser med rätt innehåll där människor vill vara, bo, arbeta och mötas. Enkla. Vi är tydliga, öppna och ärliga. Nära. Vi är intresserade, lyssnar och är tillgängliga. Aktiva. Vi går från ord till handling, tar ansvar och vågar fatta beslut. Allt är möjligt! Vi vill att det ska gå bra för våra hyregäster och allt är möjligt! Hyre sgästerna är vårt primära fokus – går det bra för dem så går det bra för oss. Vision Värdegrund Mission Hyresgästlöfte Vårt DNA Vi har genom förande- förmåga, stark lokal förankring och sätter samarbete i fokus. Vi agerar på trender och påverkan s- faktorer där vi fångar upp möjligheter och förändrade behov. Idéer ligger till grund för vår utveckling. Affärsidé Genom att bygga goda relationer, ta tillvara kunskap och ta ansvar utvecklar vi fastigheter i utvalda tillväxtstäder och skapar långsiktiga, hållbara värden för våra hyres - gäster och våra ägare. ===== SIDA 5 ===== 5 Diös Fastigheter AB Delårsrapport januari-mars 2023 Inledning Om bolaget Hållbarhet Resultaträkning Våra hyresgäster Balansräkning Kassaflöde Nyckeltal Aktien Övrigt Antal fastigheter Fastighetsvärde, mdr Uthyrningsbar area, tkvm 361 30,9 1 628 Fastighetsvärde, mkr 5 000 10 000 15 000 25 000 30 000 2014 2015 2021 2022 Q1 20232016 2017 2018 2019 2020 20 000 35 000 Förvaltningsresultat, mkr 0 200 400 600 1 000 800 1 200 2014 2015 2021 2022 RTM Q1 2023 2016 2017 2018 2019 2020 Hyresintäkter, mkr 0 500 1 000 1 500 2 500 2 000 2014 2015 2021 2022 RTM Q1 2023 2016 2017 2018 2019 2020 Fastighetsvärde per affärsenhet, mkr Luleå, 4 785 mkr Skellefteå, 3 245 mkr Umeå, 4 681 mkr Östersund/Åre, 4 948 mkr Sundsvall, 4 817 mkr Gävle, 3 118 mkr Dalarna, 5 337 mkr Hyresvärde per lokalslag, % Kontor, 53% Butik, 16% Hotell/Restaurang, 9% Bostad, 8% Vård/utbildning, 6% Industri/Lager, 3% Övrigt, 5% Kontraktsvärde per kategori, % Privata, 63% Offentliga, 29% Bostäder, 8% Om bolaget ===== SIDA 6 ===== 6 Diös Fastigheter AB Delårsrapport januari-mars 2023 Inledning Om bolaget Hållbarhet Resultaträkning Våra hyresgäster Balansräkning Kassaflöde Nyckeltal Aktien Övrigt Aktuella projekt Stad: Luleå Fastighet: Porsön 1:446 Typ av projekt: Kontor Uthyrningsbar area: 5 452 kvm Färdigställt: Q2 2023 Hyresgäst: Pensionsmyndigheten m.fl. Investering: 182 mkr Om bolaget Stad: Luleå Fastighet: Biet 4, Västra Stranden Typ av projekt: Kontor Uthyrningsbar area: 4 920 kvm Färdigställt: Q2 2024 Hyresgäst: Försäkringskassan Investering: 206 mkr Stad: Borlänge Fastighet: Mimer 1 Typ av projekt: Utbildning Uthyrningsbar area: 13 332 kvm Färdigställt: Q2 2024 Hyresgäst: Högskolan Dalarna Investering: 484 mkr Stad: Umeå Fastighet: Vale 17, Kvarteret Vale Typ av projekt: Kontor, bostäder och lokaler för urban service Uthyrningsbar area: 7 830 kvm Färdigställt: Q1 2025 Investering: 338 mkr Enorma investeringar görs i norra Sverige, där våra projektinvesteringar bidrar till städernas attraktivitet. ===== SIDA 7 ===== 7 Diös Fastigheter AB Delårsrapport januari-mars 2023 Inledning Om bolaget Hållbarhet Resultaträkning Våra hyresgäster Balansräkning Kassaflöde Nyckeltal Aktien Övrigt Hållbarhet Hållbarhet Klimatmål Diös klimatmål innebär att vi ska minska våra direkta koldioxidut- släpp samt utsläpp från inköpt energi med minst 50 procent till år 2030 jämfört med 2018, för att senast år 2045 nå nettonoll, samt ta ansvar för bolagets påverkan i värdekedjan. Våra utsläpp från in- köpt energi presenteras enligt GHG-protokollets marknadsmetod (market based method). Målet är granskat och godkänt av Science Based Target initative, SBTi. En fullständig utsläppsredovisning presenterades i årsredovis- ningen för 2022. Växthusgaser, ton CO2e 2023 jan-mar 2022 2018¹ Scope 1 Drivmedel 13 51 92 Köldmedier2 113 450 450 Summa scope 1 125 501 542 Scope 2 El 0,06 0,26 0,26 Fjärrvärme och fjärrkyla 2 075 5 298 6 480 Summa scope 2 2 075 5 298 6 480 Per 31 dec 2022 har historiken räknats om med mer utförlig statistik. 1 Referensår. 2 Utsläpp från kylmedieläckaget justerades under 2022 och utgår nu ifrån historisk data från våra kylanläggningar och ersätter den tidigare uppskattade siffran. Planerade aktiviteter 2023 Återanvändning av stommen i projektet Nya Campus Borlänge Utbilda byggentreprenörer för att höja kompetensen i våra projekt Genomföra återbruksinventeringar i samtliga renoveringsprojekt Sänka utsläppsintensiteten i nyprpduktion genom att utföra tidiga klimatberäkningar Ställa om våra krav till taxonomilinjerade miljöcertifieringar Vi investerar i vår fastighetsportfölj för att göra den attraktivare, resurseffektivare och mer klimat­ anpassad. Vi vill ta ekonomiskt, miljömässigt och socialt ansvar genom hela affärsmodellen för att matcha efterfrågan från våra hyresgäster, med­ arbetare och aktieägare. 55% gröna fastigheter till 2026 är ett av Diös bolags- mål. Målet syftar till att driva utvecklingen av vårt fastighets- bestånd och mäts i procent av totalt marknads värde. Idag uppfyller 12 procent av beståndet våra kriterier gällande miljöcertifiering, klimatriskanalys samt primärenergital för att klassas som en gröna fastighet. Klimatmålsuppföljning, SBTi 0 1 000 2 000 3 000 4 000 5 000 8 000 7 000 6 000 2018 2020 2022 2026 20282024 2030 ton CO2e Under 2025 fasas torv ut från våra leverantörers energimix. av fastighets värdet är certifierat till lägst betyg ”very good” (BREEAM) eller motsvarande. av fastighetsvärdet har genomgått en klimatriskanalys. av fastighetsvärdet har ett primär energi tal under 85 kWh/kvm, Atemp. Direkta utsläpp och utsläpp från inköpt energi, scope 1 och 2 Våra utsläpp i denna kategori består till största del av utsläpp från fjärrvärme, utsläpp som är starkt kopplade till utomhustemperatur. Vårt energiarbete syftar till att skapa en god inomhusmiljö för våra hyresgäster med så effektiv energianvändning som möjligt. Att fokusera på energi- och effektoptimering bidrar både till låga energikostnader för driften och till låg klimatpåverkan. 27% 28% 45% Indirekta utsläpp, scope 3 Vår klimatkartläggning visar att byggproduktion är den största utsläppspost som vi har rådighet över. Vi arbetar för att utveckla, säkerställa och samla in statistik från dessa utsläpp. Utsläpp från tjänsteresor och privata bilar är en liten del av våra utsläpp och följs därför bara upp på årsbasis. Nedan presenteras åtgärder vi planerat under året för att minska våra utsläpp från byggproduktion. ===== SIDA 8 ===== 8 Diös Fastigheter AB Delårsrapport januari-mars 2023 Inledning Om bolaget Hållbarhet Resultaträkning Våra hyresgäster Balansräkning Kassaflöde Nyckeltal Aktien Övrigt Energianvändning i jämförbart bestånd 2023 3 mån jan-mar 2022 3 mån jan-mar 2022 12 mån jan-dec El kWh/kvm Atemp 12,1 12,3 42,8 Fjärrvärme kWh/kvm Atemp 33,4 33,9 70,8 Fjärrkyla kWh/kvm Atemp 1,6 2,2 14,3 Energi Energi är en viktig fråga för vår affär, vårt erbjudande och vårt klimatarbete. Vi köper ursprungsmärkt el från förnyelsebara energikällor för hela vårt bestånd. Diös energisparmål om -3 procent per år skapar förutsättningar för oss att nå bolagsmålet att halvera utsläppen till 2030. Kommentar och analys Energikostnader och klimatpåverkan från inköpt energi är direkt kopplade till den faktiska energianvändningen. Diagrammet visar faktisk energianvändning (ej normalårskorrigerad fjärrvärme) fördelat på total uthyrningsbar yta. Den faktiska energianvänd- ningen beror till stor del av utomhustemperatur, soltimmar och vind. Effektkostnaderna är en stor del av den totala energikost- naden vilket ytterligare förstärker sambandet mellan kostnad och utomhustemperatur. Genom att teckna gröna hyresavtal involverar vi hyresgästerna för att hitta gemensamma lösningar samt skapa engagemang för energieffektivisering som gynnar båda parter. Faktisk energianvändning per kvartal, kWh/kvm uthyrningsbar yta 0 30 20 10 40 50 60 Q2 Q3 Q4 Q1 Q3 Q1Q4Q2 2021 2022 2023 El kWh/kvm uthyrningsbar yta Fjärrvärme Fjärrkyla Kvarteret Vale, Umeå I centrala Umeå projekteras det för flexibla kontorslösningar, lokaler för urban service och välplanerade bostäder med utsikt mot Vasaplan i fastigheten Vale 1 7 . Byggnaden projekteras med hög miljöprofil och hållbarhets- prestanda. Kontorsdelen kommer certifieras enligt certifie- ringssystemet BREEAM In-Use med ambition att nå betyget very good och bostadsdelen certifieras utifrån den nordiska märkningen Svanen. I tidigt skede genomfördes en återbruksinventering där vi i projektet hittills har återbrukat dörrstängare, belysning, beslag, sanitära artiklar, köksinredning, ventilationsbafflar och rullarkiv. I projektet återanvänds befintlig källarplatta, källarväggar samt skyddsrum på mark som sedan tidigare är tagen i anspråk. EU-taxonomins krav för nyproducerade byggnader ska i möj- ligaste mån efterföljas. En tidig klimatberäkning är genomförd som kommer uppdateras enligt lagen om klimatdeklarationer och minst 50 procent av byggvarornas klimatpåverkan base- ras på produktspecifika miljövarudeklarationer, EPD. Därutöver kommer snålspolande vattenarmatur installeras och en digital loggbok finns upprättad för projektet. En klimatrisk- inventering genomförs för att upptäcka eventuella klimatrisker kring fastigheten och hur de i bästa mån kan åtgärdas. Kvarteret beräknas stå färdigt under år 2026. Återbruk i nyproduktion Kommentar och analys För första kvartalet 2023 når vi en energieffektivisering om -1,4 procent för el och fjärrvärme i jämförbart bestånd. På flera av våra affärsenheter ser vi utfallet från ett systematiskt energieffektivise- rings- och optimeringsarbete. I Umeå och Östersund/Åre har vi effektiviserat 6 procent respektive 4 procent. På två affärsenheter har vi uthyrningar där vi flyttat in nya hyresgäster i större lokaler som tidigare varit tomma vilket ställer krav på oss att öka fokuset på energifrågan för att nå det årliga målet på -3 procent. Vi inkluderar inte fjärrkyla i energieffektiviseringsmålet då datakvalitet och -täckning för statistiken är av lägre kvalitet vilket medför att data i större utsträckning prognostiseras. Därutöver står fjärrkyla för en liten del av vår totala energianvändning och har således en marginell påverkan. Hållbarhet ===== SIDA 9 ===== 9 Diös Fastigheter AB Delårsrapport januari-mars 2023 Inledning Om bolaget Hållbarhet Resultaträkning Våra hyresgäster Balansräkning Kassaflöde Nyckeltal Aktien Övrigt 2023 3 mån 2022 3 mån 2022 12 mån RESULTATRÄKNING Not jan-mar jan-mar jan-dec Hyresintäkter 568 484 1 789 Serviceintäkter 49 55 420 Övriga intäkter - - - Totala intäkter 1 617 539 2 209 Fastighetskostnader 2 -228 -203 -740 Driftöverskott 3 389 336 1 469 Central administration 4 -20 -18 -90 Finansnetto 5 -149 -47 -298 Förvaltningsresultat 6 220 271 1 081 Värdeförändring fastigheter 7 -564 533 -140 Värdeförändring räntederivat 8 -79 88 104 Resultat före skatt 9 -423 892 1 045 Aktuell skatt 10 -8 -20 -16 Uppskjuten skatt 10 98 -164 -199 Resultat efter skatt -333 708 830 Resultat hänförligt till moderbolagets aktieägare -333 708 830 Resultat hänförligt till innehav utan bestämmandeinflytande - - - Summa -333 708 830 TOTALRESULTATRÄKNING Resultat efter skatt -333 708 830 Periodens totalresultat -333 708 830 Totalresultat hänförligt till moderbolagets aktieägare -333 708 830 Totalresultat hänförligt till innehav utan bestämmandeinflytande - - - Summa -333 708 830 Resultat per aktie, kr -2,36 5,00 5,87 Antal utestående aktier vid periodens utgång 141 430 947 141 430 947 141 430 947 Genomsnittligt antal aktier 141 430 947 141 417 383 141 427 602 Antal aktier i eget förvar vid periodens utgång 354 218 354 218 354 218 Genomsnittligt antal aktier i eget förvar 354 218 367 782 357 563 Någon utspädningseffekt föreligger ej då inga potentiella aktier (till exempel konvertibler) föreligger. Redovisningsprinciper återfinns på sid 28. Avrundningar kan medföra att kolumner/rader inte summerar. Koncernens resultaträkning och totalresultaträkning i sammandrag, mkr Resultaträkning Förvaltningsresultat per aktie Driftöverskott och överskottsgrad Resultaträkning 0,00 0,50 1,00 1,50 2,00 2,50 5,50 6,00 6,50 7,00 7,50 8,50 Förvaltningsresultat per aktie (va), SEK Förvaltningsresultat per aktie rullande 12 mån (ha), SEK 8,00 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q4 Q1Q3Q2Q1 2019 2020 2021 2022 2023 200 250 300 350 400 20 30 40 50 60 80 70 Driftöverskott (va), mkr Överskottsgrad (ha), % Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q4 Q1Q3Q2Q1 2019 2020 2021 2022 2023 ===== SIDA 10 ===== 10 Diös Fastigheter AB Delårsrapport januari-mars 2023 Inledning Om bolaget Hållbarhet Resultaträkning Våra hyresgäster Balansräkning Kassaflöde Nyckeltal Aktien Övrigt Not 3 Driftöverskott Driftöverskottet uppgick till 389 mkr (336) och överskottsgraden till 64 procent (65). I jämförbart bestånd ökade drift överskottet med 8,7 procent jämfört med första kvartalet föregående år. Not 4 Centraladministration Kostnaderna för centraladministration uppgick till 20 mkr (18). I centraladministration ingår koncerngemensamma kostnader för stabsfunktioner, it, årsredovisning, revisionsarvoden, juridisk råd givning med mera. Not 5 Finansnetto Kvartalets finansnetto uppgick till -149 mkr (-47). Den högre kostnaden är främst relaterad till högre marknadsräntor och stör- re nettoskuld. Kvartalets ränte kostnader, inklusive kostnader för räntederivat och lånelöften, motsvarar upplåning till en genom- snittlig årsränta om 3,7 procent (1,1). Not 6 Förvaltningsresultat Kvartalets förvaltningsresultat, det vill säga resultat exklusive värde för ändringar och skatt, uppgick till 220 mkr (271). Det är en minskning med 19 procent jämfört med föregående år. I jämförbart bestånd minskade förvaltningsresultatet med 24,1 procent jämfört med första kvartalet föregående år. Not 1 Intäkter Intäkterna för kvartalet uppgick till 617 mkr (539) och den ekonomiska uthyrningsgraden till 92 procent (90). I jämförbart bestånd ökade kontrakterade hyresintäkter, exklusive projektfastig- heter, med 10,6 procent i kvartalet jämfört med före gående år. Övriga förvaltningsintäkter uppgick till 10 mkr (19) och bestod bland annat av vidarefaktureringar till hyresgäster avseende utförda arbeten i förhyrda lokaler. Av våra kommersiella hyresavtal har 96 procent indexuppräkning, där 93 procent löper med KPI-justering och 3 procent med fast uppräkning. UTVECKLING INTÄKTER 2023 jan-mar 2022 jan-mar Förändring % Jämförbart bestånd 553 500 10,6 Pågående projekt 9 9 Färdigställda projekt 28 11 Förvärvade fastigheter 18 0 Sålda fastigheter 0 0 Kontrakterade hyresintäkter 607 520 Övriga förvaltningsintäkter 10 19 Intäkter 617 539 Not 2 Fastighetskostnader Kvartalets fastighetskostnader uppgick till 228 mkr (203). Kost- nadsökningen är relaterad till ett större fastighetsbestånd och högre vinterrelaterade kostnader tillföljd av en mer snörik vinter än före- gående år. Av fastighetskostnaderna utgjorde 8 mkr (7) kostnader för arbeten i förhyrda lokaler vilket vidarefaktureras till hyresgäster. Resultatanalys januari-mars 2023 Resultaträkning Jörgen Johansson, kommersiell förvaltare, Julia Flink, hållbarhetsspecialist, och Göran Fonzén, affärschef, hos hyresgästen Trafikverket i Umeå. ===== SIDA 11 ===== 11 Diös Fastigheter AB Delårsrapport januari-mars 2023 Inledning Om bolaget Hållbarhet Resultaträkning Våra hyresgäster Balansräkning Kassaflöde Nyckeltal Aktien Övrigt forts. Resultatanalys januari-mars 2023 Resultaträkning Henrik Sjöstrand, transaktionsansvarig. Not 7 Värdeförändringar fastigheter Det genomsnittliga direktavkastningskravet i värderingen upp- gick vid utgången av kvartalet till 5,85 procent (5,47), en ökning om 0,11 procent sedan årsskiftet. Den orealiserade värdeföränd- ringen för kvartalet uppgick till -564 mkr (533), den realisera- de värdeförändringen uppgår till 0 mkr (1). Den orealiserade värdeförändringen förklaras av ett högre direktavkastningskrav som drivs främst av generellt högre marknadsräntor. För mer information, se not 11. Marknadsvärdet uppgick per 31 mars till 30 931 mkr (29 847). Under kvartalet har 0 fastigheter (9) förvärvats medan 2 fastigheter (8) har avyttrats. OREALISERADE VÄRDE- FÖRÄNDRINGAR FASTIGHETER, MKR 2023 3 mån jan-mar 2022 3 mån jan-mar Förvaltningsfastigheter -504 570 Projektfastigheter -54 -40 Byggrätter -6 3 Orealiserad värdeförändring -564 533 Not 8 Värdeförändringar derivat Portföljen av räntederivat har värderats till verkligt värde. Om den avtalade räntan avviker från marknadsräntan uppstår ett teoretiskt över- eller undervärde på räntederivaten. Värdeförändringen är orealiserad och påverkar inte kassaflödet. Under kvartalet uppgick orealiserade värdeförändringar för derivat instrumenten till -79 mkr (88), vilka i sin helhet har redovisats i resultaträkningen. Värdeförändringen är hänförlig till omstrukturering i derivatportföljen, fallande marknadsräntor och kortare tid till förfall. Not 9 Resultat före skatt Resultat före skatt uppgick till -423 mkr (892). Resultatföränd- ringen förklaras främst av negativa orealiserade värdeförändringar i fastigheter och derivatinstrument samt högre räntekostnader jämfört med föregående år. Not 10 Skatt Bolagsskatten i Sverige är nominellt 20,6 procent. Det finns inga skattemässiga underskott i koncernen. Det finns obeskattade re- server om 480 mkr (467). Fastigheternas verkliga värde över stiger dess skattemässiga värde med 15 788 mkr (16 195). Uppskjuten skatt har beräknats på 10 549 (10 956). Skillnaden är hänförlig till uppskjuten skatt på tillgångsförvärv. Diös har inga pågående skattetvister. SKATTEBERÄKNING, MKR 2023 3 mån jan-mar Resultat före skatt -423 Nominell skattesats 20,6% 87 Övriga skattemässiga justeringar 2 Redovisad skattekostnad 89 Varav aktuell skatt -8 Varav uppskjuten skatt 98 Aktuell skatt uppgick till -8 mkr (-20) och uppskjuten skatt uppgick till 98 mkr (-164). Förändringen i uppskjuten skatt är hänförlig till de orealiserade värdeförändringarna. ===== SIDA 12 ===== 12 Diös Fastigheter AB Delårsrapport januari-mars 2023 Inledning Om bolaget Hållbarhet Resultaträkning Våra hyresgäster Balansräkning Kassaflöde Nyckeltal Aktien Övrigt Antal kontrakt Årligt kontrakts- värde1, tkr Genomsnittlig kontraktstid1, år Trafikverket 21 99 930 6,9 Polismyndigheten 41 62 635 6,7 Nordic Choice Hotels 5 59 576 15,1 Arbetsförmedlingen 24 39 182 2,0 Falu kommun 12 35 084 7,1 Östersunds kommun 74 33 517 1,9 Försäkringskassan 23 29 895 2,2 Swedbank AB 13 25 584 2,5 Scandic Hotels AB 3 25 383 11,1 Telia Sverige AB 31 24 469 7,0 Summa 247 435 255 6,9 Hyresgäster med verksamhet på uppdrag av stat, landsting, kommun eller finansierad med kommunal skolpeng. 1 Inkluderar kontrakt med framtida tillträde. Hyresgäster Vår hyresgästbas är väl diversifierad sett utifrån både geografi och bransch. Antalet lokalhyreskontrakt uppgick till 3 204 (3 098) och antalet bostadskontrakt uppgick till 2 267 (2 008). De tio största hyresgästerna representerade 18 procent (16) av totala kontrakte- rade hyresintäkter. 29 procent av kontrakterade hyresintäkter per 31 mars kommer från hyresgäster med verksamhet på uppdrag av stat, landsting, kommun eller finansierad med kommunal skolpeng. Andelen kommersiella gröna hyresavtal uppgår till 14 procent av det årliga kontraktsvärdet. Nettouthyrning Nettouthyrningen för kvartalet uppgick till 3 mkr (22). Större uthyrningar under kvartalet var till Coop i Idun 10, Skellefteå och Statens Servicecenter i Badhuset 1, Sundsvall. Kontraktstid Genomsnittlig kontraktstid för lokaler uppgick per den 31 mars till 4,2 år (4,3). Vakanser Vakanserna uppgick per 31 mars till 8 procent (9) för ekonomisk vakansgrad och till 12 procent (13) för vakant area. Justerat för projekt och ej uthyrbara vakanser1 uppgick vakansgraden till 11 procent för vakant area. Störst är de ekonomiska vakanserna inom kontor och butiker medan areavakanserna är störst inom kontor och industri. 1 Projekt- och ej uthyrningsbara vakanser består av tomställda ytor för nyproduktion och ombyggnad samt redan uthyrda men ej tillträdda ytor. Antal kontrakt Kontraktsvärde, mkr Andel av värdet,% Lokalhyresavtal, förfalloår 2023 685 134 6 2024 992 538 22 2025 651 411 17 2026 591 390 16 2027+ 285 682 28 Summa 3 204 2 153 89 Bostäder 2 267 192 8 Övriga hyresavtal1 2 097 62 3 Totalt 7 568 2 406 100 1 Övriga hyresavtal består främst av garage- och parkeringsplatser. Våra hyresgäster Nettouthyrning, mkr -150 -50 -100 0 150 50 100 Q1 Q2 Q3 Q4 2019 Q1 Q2 Q3 Q4 2020 Q1 Q2 Q3 Q4 2021 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 2022 2023 Mkr Nytecknade avtal Uppsagda avtal NettouthyrningRullande 12 mån Våra största hyresgäster per 31 mars 2023 Hyreskontrakt och löptider Våra hyresgäster ===== SIDA 13 ===== 13 Diös Fastigheter AB Delårsrapport januari-mars 2023 Inledning Om bolaget Hållbarhet Resultaträkning Våra hyresgäster Balansräkning Kassaflöde Nyckeltal Aktien Övrigt Balansräkning och eget kapital Koncernens balansräkning i sammandrag, mkr Eget kapital Varav hänförligt till moderbolagets aktieägare Varav hänförligt till innehav utan bestämmande inflytande Eget kapital 2021-12-31 11 823 11 749 74 Periodens resultat efter skatt 830 830 0 Periodens totalresultat 830 830 0 Avyttring egna aktier 9 9 - Förvärv av minoritetsandel -65 8 -74 Utdelning -496 -496 - Eget kapital 2022-12-31 12 102 12 102 0 Periodens resultat efter skatt -333 -333 0 Periodens totalresultat -333 -333 0 Eget kapital 2023-03-31 11 768 11 768 0 Förändring eget kapital i sammandrag, mkr Balansräkning Kontor, 61% Butik, 19% Bostad 9% Industri/lager, 1% Övrigt, 10% Fastighetsvärde per kategori Luleå, 15% Umeå, 15% Skellefteå, 10% Åre, 2% Östersund, 14% Sundsvall, 16% Gävle, 10% Borlänge, 8% Falun, 8% Mora, 2% Fastighetsvärde per stad TILLGÅNGAR Not 2023 31 mar 2022 31 mar 2022 31 dec Förvaltningsfastigheter 11 30 931 29 847 31 136 Övriga anläggningstillgångar 95 71 77 Derivatinstrument 64 126 143 Kortfristiga fordringar 340 265 289 Likvida medel 14 58 247 88 Summa tillgångar 31 488 30 555 31 733 EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital 12 11 768 12 471 12 102 Uppskjuten skatteskuld 2 285 2 345 2 383 Skulder till kreditinstitut 13 9 864 12 144 10 781 Långfristig skuld leasing 68 54 52 Övrig långfristig skuld 17 - 17 Kortfristig del av skulder till kredinstitut 13 6 804 2 829 5 478 Checkräkningskredit 14 - - - Kortfristiga skulder 682 712 920 Summa eget kapital och skulder 31 488 30 555 31 733 ===== SIDA 14 ===== 14 Diös Fastigheter AB Delårsrapport januari-mars 2023 Inledning Om bolaget Hållbarhet Resultaträkning Våra hyresgäster Balansräkning Kassaflöde Nyckeltal Aktien Övrigt Kommentarer till balansräkningen Not 1 1 Förvaltningsfastigheter och fastighetsvärde Fastighetsbeståndet är koncentrerat till centrala lägen i tio priorite- rade städer i norra Sverige. Beståndet är väl diversifierat och består främst av kontorsfastigheter, lokaler för urban service och bostäder. 2023-03-31 2022-03-31 2022-12-31 FASTIGHETSBESTÅNDET Mkr Mkr Mkr Förvaltningsbestånd 27 929 26 977 28 246 Projektfastigheter 2 859 2 761 2 757 Byggrätter 143 109 133 Summa Förvaltningsfastigheter 30 931 29 847 31 136 Fastighetsvärde Samtliga fastigheter värderas vid varje kvartalsbokslut med syfte att fastställa fastigheternas individuella värde vid en försäljning. Eventuella portföljeffekter beaktas således inte. Vid värderingstill- fället 2023-03-31 har 85 procent av fastighetsvärdet externvärderat av CBRE. Värderingarna baseras på en kassaflödesmodell med en individuell bedömning för varje fastighet av dels framtida intjä- ningsförmåga, dels marknadens avkastningskrav. Vid bedömning av en fastighets framtida intjäningsförmåga har, utöver inflations- antagande om 5 procent för 2023 och 2 procent långsiktigt, hänsyn tagits till bedömda marknadshyror vid kontraktsförfall, uthyrningsgrad samt fastighetskostnader. Marknadens avkastnings- krav fastställs genom en analys av genomförda fastighetstransak- tioner för fastigheter med liknande standard och läge. Projekt och projektfastigheter har värderats enligt samma princip men med avdrag för återstående investering. Byggrätter har värderats utifrån ett bedömt marknadsvärde kr/kvm BTA för fastställda byggrätter. Genomsnittligt värde på byggrätterna i värderingen är cirka 1 300 kr/kvm BTA. Värderingarna har genomförts enligt IFRS 13 nivå 3. Förändring av fastighetsvärdet 2023-03-31 2022-03-31 2022-12-31 Mkr Antal Mkr Antal Mkr Antal Fastighetsbeståndets värde 1 jan 31 136 363 27 993 340 27 993 340 Förvärv - - 1 015 9 2 004 28 Investeringar i ny-, till-, ombyggnad 360 - 307 - 1 307 - Försäljningar 0 -2 -1 -8 -18 -10 Orealiserade värdeförändringar -564 - 533 - -150 - Fastighetsbeståndets värde vid periodens utgång 30 931 361 29 847 3391 31 136 3631 1 Fastighetsreglering har påverkat antalet fastigheter. Värderingsantaganden per fastighetskategori 2023-03-31 2022-12-31 Kontor Butik Bostäder Industri/ lager Övriga Kontor Butik Bostäder Industri/ lager Övriga Hyresvärde, kr per kvm 1 749 1 864 1 439 879 1 508 1 745 1 868 1 422 789 1 502 Drift & underhåll, kr per kvm 374 480 462 236 353 368 477 459 237 345 Direktavkastning för bedömning av restvärde, % 5,9 6,2 4,5 5,9 5,9 5,8 6,1 4,4 5,8 5,8 Kalkylränta för diskontering till nuvärde, % 8,3 8,7 6,9 8,4 8,3 8,2 8,6 6,9 8,3 8,2 Långsiktig vakans, % 6,4 6,8 3,3 10,0 5,6 6,3 6,6 3,5 10,1 5,6 Värderingsmodellen utgår i regel från en kalkylperiod om 10 år eller längre om faktiska avtal som löper längre än 10 år finns. Siffrorna är inte i jämförbart bestånd. Känslighetsanalys per fastighetskategori, tkr Kontor Butik Bostäder Industri Övrigt Total Hyresvärde, +/- 50 kr per kvm 677 758 -677 758 312 277 -312 277 146 951 -146 951 60 155 -60 155 159 846 -159 846 1 356 988 -1 356 988 Drift & underhåll, +/- 25 kr per kvm -338 879 338 879 -152 160 152 160 -73 476 73 476 -30 078 30 078 -79 923 79 923 -674 516 674 516 Direktavkastning, +/- 0,5% -781 881 931 721 -306 830 360 913 -170 724 215 482 -33 059 40 388 -142 509 169 293 -1 435 004 1 717 796 Kalkylränta, +/- 0,5% -597 512 626 315 -255 517 268 066 -96 689 101 487 -31 063 32 912 -138 428 146 502 -1 119 208 1 175 283 Långsiktigt vakansgrad, +/- 1% -210 903 210 903 -97 572 97 572 -33 056 33 047 -8 525 8 525 -37 354 33 458 -387 410 383 505 Direktavkastning för bedömning av restvärde 4,50 2017 2018 20202019 2022 Q1 20232021 6,00 5,00 5,50 % 6,50 Balansräkning ===== SIDA 15 ===== 15 Diös Fastigheter AB Delårsrapport januari-mars 2023 Inledning Om bolaget Hållbarhet Resultaträkning Våra hyresgäster Balansräkning Kassaflöde Nyckeltal Aktien Övrigt Investeringar Under kvartalet har 360 mkr (1 3221) investerats varav 0 mkr (1 015) avsåg fastighetsförvärv. Pågående projekt och investeringar fortgår enligt plan. Efterfrå- gan på hyresgästanpassningar är fortsatt god medan rådande mark- nadsförutsättningar har medfört att vi skjuter fram vissa projektstar- ter, framförallt gällande bostadsproduktion. 1Jämförelsetalen i kommentarer till balansräkningen motsvarar föregående räkenskapsår. INVESTERINGAR 2023-03-31 2022-03-31 2022-12-31 Investeringar i nyproduktion 58 93 275 Investeringar i förädlingsfastigheter 121 81 339 Investeringar i hyresgästanpassningar 181 132 693 Summa 360 307 1 307 Förvärv Inga fastighetsförvärv har genomförts under kvartalet. Avyttringar Under kvartalet har 2 stycken tomter avyttrats. Fastighetstransaktioner januari-mars 2023 AVYTTRADE OCH FRÅNTRÄDDA Fastighet Kvartal Stad Yta, kvm Pris2, mkr Tomter Arvesund 1 Åre - 0,4 Summa - 0,4 2 Underliggande fastighetsvärde. Projektportfölj Vi har en pågående projektportfölj om totalt 4 121 mkr varav 2 477 mkr är upparbetat per 31 mars. Vi gör löpande investeringar i beståndet för att förbättra, anpassa och effektivisera för våra hy- resgäster. Våra investeringar, exklusive projektvinster, bidrog till en ökning av fastighetsbeståndets värde med 360 mkr för perioden. Investeringar i befintligt bestånd avser ny-, om- och tillbyggna- tioner samt energibesparande åtgärder. Avkastningen på avslutade investeringar under kvartalet uppgick till 7,7 procent på investerat belopp medan avkastningen på de pågående projekten uppgick till 5,4 procent. Projektfastigheter Antalet projektfastigheter uppgår till 9 stycken med ett marknads- värde om 2 859 mkr. Inga nya projektfastigheter har tillskapas under kvartalet. Uthyrningsgraden för projektfastigheterna uppgår per 31 mars till 100 procent. T otal bedömd investering uppgår till 2 531 mkr där upparbetad investering per 31 mars uppgick till 1 770 mkr. Avslutade större projekt Under kvartalet har förädlingsprojektet i fastigheten Aeolus 5 i Sundsvall avslutats. Projektet avsåg en konvertering av kontorslo- kaler till moderna bostäder. Investeringen uppgick till 48 mkr och avsåg 2 597 kvm fördelat på 46 lägenheter. Byggrätter Vi har en identifierad byggrättsvolym om cirka 200 000 kvm BTA. I volymen ingår både fastställda och potentiella byggrätter för både bostäder och kommersiella lokaler. Cirka 50 procent av byggrättsvolymen är hänförlig till kommersiella lokaler. Vår ambition är att löpande tillskapa nya byggätter för antingen egen produktion eller försäljning. Under första kvartalet 2023 har fem nya byggrätter tagits upp för värdering. Ett aktivt arbete med att ta fram byggrätter för nya etableringar är en viktig del i att stärka vår affär genom nya affärer. 0 10 Luleå Umeå Skellefteå GävleDalarnaÅre/ Östersund Sundsvall 60 70 80 90 20 30 40 50 Mkr 100 Investering Förvärv Avyttring Balansräkning forts. Kommentarer till balansräkningen ===== SIDA 16 ===== 16 Diös Fastigheter AB Delårsrapport januari-mars 2023 Inledning Om bolaget Hållbarhet Resultaträkning Våra hyresgäster Balansräkning Kassaflöde Nyckeltal Aktien Övrigt Projektfastigheter Typ Stad Fastighet Fastighetstyp Uthyrningsbar area, kvm Uthyrningsgrad, % Investering, mkr Upparbetad investering, mkr Hyresvärde, mkr Färdigställt Miljöklass Pågående projekt Förädling Sundsvall Glädjen 4,9 Kontor 1 870 100 51 40 5,2 Q2 2023 BREEAM In-Use, planerad 2023 Nyproduktion Luleå Porsön 1:446 Kontor 5 452 100 182 128 11,7 Q2 2023 BREEAM-SE, planerad 2023 Förädling Borlänge Mimer 1 Utbildning 13 332 100 484 255 27,7 Q2 2024 BREEAM-SE, planerad 2023 Nyproduktion Luleå Biet 4 Kontor 4 920 100 206 102 14,1 Q2 2024 BREEAM-SE, planerad 2024 Förädling Umeå Vale 17 Kontor / Bostäder 5 030 / 2 800 1 001 338 14 14,61 Q1 2025 BREEAM-SE, Svanen1 Färdigställda eller delvis inflyttade projekt Nyproduktion Umeå Magne 5 Hotell 14 500 100 402 3902 26,2 Q3 2022 BREEAM-SE, very good Förädling Borlänge Intagan 1 Kontor 31 000 100 555 547 52,9 Q4 2022 BREEAM In-Use very good Nyproduktion Umeå Stigbygeln 2 Kontor 9 646 100 265 246 19,8 Q4 2022 BREEAM-SE, very good Förädling Sundsvall Aeolus 5 Bostäder 2 597 - 48 48 3,8 Q1 2023 - Summa 91 147 2 531 1 770 Hyresgäster med verksamhet på uppdrag av stat, landsting eller kommun. 1 Avser bostadsdelen. 2 Lyft av vilande moms vid färdigställande. Balansräkning Michael Nordström, fastighetstekniker, Stefan Jönsson, teknisk förvaltare, och Nina Uibo, fastighetstekniker, Östersund. ===== SIDA 17 ===== 17 Diös Fastigheter AB Delårsrapport januari-mars 2023 Inledning Om bolaget Hållbarhet Resultaträkning Våra hyresgäster Balansräkning Kassaflöde Nyckeltal Aktien Övrigt Not 1 2 Eget kapital Eget kapital uppgick per den 31 mars till 11 768 mkr (12 102). Solidi teten uppgick till 37,4 procent (38,1) och översteg därmed målet om minst 35 procent. Not 13 Räntebärande skulder Under kvartalet har vi hållbarhetslänkat majoriteten av uteståen- de banklån hos Handelsbanken. Andelen gröna och hållbarhets- länkad skuld uppgår nu till 53 procent. Vidare har ett förfall av en SFF-obligation om 300 mkr refinansierats i bank. Certifi- katmarknaden varit relativt stabil med bibehållna utestående volymer. Koncernens räntebärande skulder uppgick till 16 668 mkr (16 259). Förändringen beror på ett större fastighetsbestånd till följd av genomförda förvärv och projektinvesteringar. Av de rän- tebärande skulderna består 13 771 mkr (13 010) av bankfinansie- ring, 480 mkr (790) av säkerställda obligationer, 527 mkr (570) av certifikat samt 1 900 mkr (1 900) av icke säkerställda obligationer. Upplupet anskaffningsvärde på certifikaten uppgick till 525 mkr (568). Kommande refinansieringar slutförhandlas i normalfallet 3-9 månader före förfallodag. Belåningsgraden för koncernen upp- gick till 53,7 procent (51,9) vid periodens utgång. Den säkerställ- da belåningsgraden uppgick till 45,9 procent (44,0). Den årliga genomsnittsräntan inklusive kostnad för derivatinstrument och lånelöften uppgick vid periodens utgång till 4,1 procent (3,2) och räntetäckningsgraden för perioden uppgick till 2,5 (4,6). Ränte­ och kapitalbindning Den genomsnittliga räntebindningstiden inklusive derivat uppgick till 1,5 år (0,8) och genomsnittlig kapitalbindningstid uppgick till 2,3 år (2,4). Av koncernens utestående lån löper 527 mkr (570) med fast ränta varav 527 mkr (570) avser certifikat. Ränte- och marginalförfall Låneförfall Förfalloår Lånebelopp, mkr1 Årlig snitt- ränta2, % Kredit avtal, mkr Utnyttjat, mkr 2023 5 021 4,4 3 589 3 589 2024 8 565 4,7 6 484 6 234 2025 343 4,5 - - 2026 2 749 4,9 3 746 3 004 2027+ - - 3 851 3 851 Utnyttjat kreditutrymme 16 678 4,6 17 670 16 678 Outnyttjat kreditutrymme3 991 0,0 Finansiella instrument 6 250 -0,6 Totalt 4,1 1 Nominella belopp. 2 Årlig snittränta avser genomsnittlig ränta baserat på räntevillkor och aktuell skuld per 2023-03-31. 3 Kostnad för outnyttjat kreditutrymme påverkar den årliga snitträntan med 0,02 procentenheter. Ränte- och låneförfallostruktur per 31 mars 2023 Fördelning av räntebärande finansiering forts. Kommentarer till balansräkningen Bank, 78% SFF-obligation, 3% Obligation, 11% Certifikat, 3% Outnyttjat kreditutrymme, 5% Balansräkning Lägg in bild ===== SIDA 18 ===== 18 Diös Fastigheter AB Delårsrapport januari-mars 2023 Inledning Om bolaget Hållbarhet Resultaträkning Våra hyresgäster Balansräkning Kassaflöde Nyckeltal Aktien Övrigt Typ Nominellt belopp, mkr Återstående löptid, år Swapränta, % Marknadsvärde, mkr Ränteswap 1 500 4,9 1,99 10,5 Ränteswap 1 000 2,9 2,77 -9,1 Ränteswap 1 000 0,7 -0,05 27,3 Ränteswap 1 250 4,9 2,65 -19,4 Ränteswap 500 1,8 0,05 32,9 Ränteswap 500 1,3 0,00 25,9 Ränteswap 500 5,0 2,45 -4,3 Totalt 6 250 3,4 1,64 63,7 Derivatavtal per 31 mars 2023 Känslighetsanalys per 31 mars 20231 Nettoskuld, EBITDA, mkr Belåningsgrad, % Balansräkning Derivat Under kvartalet har nya derivat tecknats uppgående till 1 750 mkr. Vidare har ett derivat omstrukturerats och förlängts samt att ett derivat förlängts. Detta har påverkat att återstående löptid ökat till 3,4 år jämfört med 2,4 år vid årsskiftet. Förändringarna har genomförts för att begränsa effekten av ytterligare stigande marknadsräntor. Av koncernens totala räntebärande skulder har nu 6 250 mkr (4 500) räntesäkrats via derivatinstrument. Marknadsvärdet för derivatportföljen uppgick per den 31 mars 2023 till 64 mkr (143). De finansiella instrumenten begränsar eventuella ränteförändring- ars inverkan på vår genomsnittliga upplåningskostnad. Samtliga finansiella instrument värderas till verkligt värde och är klassifi- cerade i nivå 2 enligt IFRS 13, vilket innebär att värderingen är baserad på observerbara marknadsdata (se not 23 i Årsredovisning 2022). Värdeförändringar redovisas över resultaträkningen. Not 14 Likvida medel och checkräkningskredit Koncernens likvida medel uppgick vid periodens utgång till 58 mkr (88) och utnyttjad checkräkningskredit uppgick till 0 mkr (0). Beviljad kreditlimit på checkräkningskrediten uppgick till 600 mkr (600) och total likviditetsreserv med avdrag för utestående certifikat uppgår till 1 122 (1 218). 5,0 6,0 11,0 12,0 13,0 14,0 7,0 8,0 9,0 10,0 Mkr 15,0 Q2 Q4 Q2 Q4 Q2 Q4 Q4 Q1Q1Q1Q1Q1 Q3 Q3 Q3 Q3Q2 2019 2020 2021 2022 2023 40,0 45,0 50,0 55,0 60,0 % 65,0 Q2 Q4 Q2 Q4 Q2 Q4 Q4 Q1Q1Q1Q1Q1 Q3 Q3 Q3 Q3Q2 2019 2020 2021 2022 2023 forts. Kommentarer till balansräkningen Förändring årlig snitt- ränta, % Förändring årlig snittränte- kostnad, mkr Förändring marknads- värde, mkr Låneportfölj exkl. derivat 1,0 +162 Derivatportfölj -0,1 -20 +328 Låneportfölj inkl. derivat 0,9 +142 +328 1Om marknadsräntan stiger med 1 procentenhet ===== SIDA 19 ===== 19 Diös Fastigheter AB Delårsrapport januari-mars 2023 Inledning Om bolaget Hållbarhet Resultaträkning Våra hyresgäster Balansräkning Kassaflöde Nyckeltal Aktien Övrigt 2023 3 mån 2022 3 mån 2022 12 mån DEN LÖPANDE VERKSAMHETEN jan-mar jan-mar jan-dec Driftöverskott 389 336 1 469 Central administration -18 -18 -90 Återläggning avskrivningar och nedskrivningar 0 1 0 Erhållen ränta 1 0 4 Erlagd ränta -150 -47 -302 Betald skatt -8 -20 -16 Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapital 214 252 1 065 Förändringar i rörelsekapital Minskning (+)/ökning (-) av fordringar -50 -86 -106 Minskning (-)/ökning (+) av skulder -115 81 178 Summa förändring av rörelsekapital -165 -5 72 Kassaflöde från den löpande verksamheten 49 247 1 137 INVESTERINGSVERKSAMHETEN Investeringar i ny-, till- och ombyggnationer -360 -307 -1 307 Förvärv av fastigheter - -1 150 -2 004 Avyttring av fastigheter 0 2 28 Kassaflöde från investeringsverksamheten -360 -1 320 -3 283 Koncernens kassaflödesanalys i sammandrag, mkr Kassaflöde 2023 3 mån 2022 3 mån 2022 12 mån FINANSIERINGSVERKSAMHETEN jan-mar jan-mar jan-dec Utbetald utdelning -124 - -371 Avyttring egna aktier - 9 9 Förvärv av minoritetsandel - -68 -65 Nyupplåning räntebärande skulder 433 252 1 599 Amortering och lösen av räntebärande skulder -28 -23 -88 Förändring av checkräkningskredit - - - Kassaflöde från finansieringsverksamheten 281 170 1 084 Periodens kassaflöde -30 -903 -1 062 Likvida medel vid periodens början 88 1150 1 150 Likvida medel vid periodens slut 58 247 88 Kassaflöde ===== SIDA 20 ===== 20 Diös Fastigheter AB Delårsrapport januari-mars 2023 Inledning Om bolaget Hållbarhet Resultaträkning Våra hyresgäster Balansräkning Kassaflöde Nyckeltal Aktien Övrigt Rapportering per affärsenhet per den 31 mars Dalarna Gävle Sundsvall Åre/Östersund Umeå Skellefteå Luleå Koncernen Indelat per affärsenhet 2023 jan-mar 2022 jan-mar 2023 jan-mar 2022 jan-mar 2023 jan-mar 2022 jan-mar 2023 jan-mar 2022 jan-mar 2023 jan-mar 2022 jan-mar 2023 jan-mar 2022 jan-mar 2023 jan-mar 2022 jan-mar 2023 jan-mar 2022 jan-mar Hyresintäkter 102 78 58 50 84 76 97 98 83 66 56 47 88 80 569 495 Serviceintäkter 9 8 6 5 7 7 9 7 6 5 4 4 8 8 48 43 Övriga intäkter - - - - - - - - - - - - - - - - Reparation och underhåll -4 -3 -2 -1 -2 -2 -3 -3 -2 -2 -2 -2 -3 -2 -18 -16 Taxebundna kostnader -17 -14 -7 -7 -9 -13 -15 -16 -9 -9 -10 -9 -11 -10 -77 -77 Fastighetsskatt -4 -4 -3 -3 -5 -4 -5 -5 -5 -4 -3 -3 -6 -5 -32 -28 Övriga fastighetskostnader -13 -8 -7 -6 -10 -10 -16 -15 -14 -9 -7 -4 -12 -10 -79 -62 Fastighetsadministration -4 -4 -2 -2 -3 -3 -4 -4 -3 -3 -2 -2 -3 -3 -22 -20 Driftöverskott 69 53 41 36 61 51 62 63 57 44 36 32 62 57 389 336 Central administration/finansnetto - - - - - - - - - - - - - - -169 -65 Förvaltningsresultat - - - - - - - - - - - - - - 220 271 Fastighet, realiserad - - - - - - 0 - - - - - - - 0 - Fastighet, orealiserad -74 104 -64 94 -99 31 -71 106 -112 29 -51 96 -93 73 -564 533 Räntederivat - - - - - - - - - - - - - - -79 88 Resultat före skatt - - - - - - - - - - - - - - -423 892U thyrbar area, kvm 324 540 289 540 161 353 158 569 217 396 212 630 314 929 315 099 220 799 207 306 179 017 169 370 210 453 211 009 1 628 487 1 563 523 Hyresvärde 117 93 67 60 100 89 116 107 94 77 68 57 100 90 663 574 Ekonomisk uthyrningsgrad, % 93 91 93 89 89 88 89 90 94 91 87 88 96 95 92 90 Överskottsgrad, % 63 64 67 68 69 67 60 66 64 64 60 65 64 67 64 65 2023 jan-mar 2022 jan-dec 2023 jan-mar 2022 jan-dec 2023 jan-mar 2022 jan-dec 2023 jan-mar 2022 jan-dec 2023 jan-mar 2022 jan-dec 2023 jan-mar 2022 jan-dec 2023 jan-mar 2022 jan-dec 2023 jan-mar 2022 jan-dec Fastighetsbeståndet 1 januari 5 316 4 301 3 148 2 916 4 873 4 545 4 976 4 690 4 747 4 721 3 271 2 256 4 804 4 563 31 136 27 993 Förvärv - 545 - 68 - 172 - 154 - - - 948 - 118 - 2 004 Investeringar i ny-, till-, ombyggnad 95 385 34 102 43 147 43 192 46 128 25 108 74 244 360 1 307 Försäljningar - - - - - - - -1- - - - -17 - - 0 -18 Orealiserade värdeförändringar -74 86 -64 62 -99 9 -71 -60 -112 -102 -51 -25 -93 -121 -564 -150 Fastighetsbeståndet vid periodens utgång 5 337 5 316 3 118 3 148 4 817 4 873 4 948 4 976 4 681 4 747 3 245 3 271 4 785 4 804 30 931 31 136 Avrundningar kan medföra att kolumner/rader inte summerar. Klassificeringen av hyresintäkter respektive serviceintäkter är förändrad jämfört med föregående år, se sidan 28, redovisningsprinciper. Uppgifter i mkr om inget annat anges. Kassaflöde ===== SIDA 21 ===== 21 Diös Fastigheter AB Delårsrapport januari-mars 2023 Inledning Om bolaget Hållbarhet Resultaträkning Våra hyresgäster Balansräkning Kassaflöde Nyckeltal Aktien Övrigt 2023 3 mån 2022 3 mån 2022 12 mån BELÅNINGSGRAD jan-mar jan-mar jan-dec Räntebärande skulder 16 668 14 973 16 259 Återläggning Likvida medel -58 -247 -88 Utnyttjad checkräkningskredit - - - Nettoskuld 16 610 14 727 16 171 Förvaltningsfastigheter 30 931 29 847 31 136 Belåningsgrad, % 53,7 49,3 51,9 SÄKERSTÄLLD BELÅNINGSGRAD Nettoskuld 16 610 14 727 16 171 Ej säkerställd skuld -2 427 -4 107 -2 470 Säkerställd skuld 14 183 10 620 13 701 Förvaltningsfastigheter 30 931 29 847 31 136 Säkerställd belåningsgrad, % 45,9 35,6 44,0 RÄNTETÄCKNINGSGRAD Förvaltningsresultat 220 271 1 081 Återläggning Finansiella kostnader 150 47 302 Summa 370 318 1 382 Finansiella kostnader 150 47 302 Räntetäckningsgrad, ggr 2,5 6,8 4,6 I delårsrapporten presenteras nyckeltal som inte definieras enligt IFRS. Vi anser att dessa mått ger värdefull kompletterande information till investerare, bedömare och bolagets ledning då de möjliggör utvärdering av relevanta trender och bolagets prestation. Eftersom inte alla företag beräknar finansiella mått på samma sätt, är dessa inte alltid jämförbara med mått som används av andra företag. Dessa finansiella mått ska därför inte ses som en ersättning för mått som definieras enligt IFRS. I nedanstående tabell presenteras mått som inte definieras enligt IFRS, om inte annat anges. Vidare återfinns definitionerna av dessa mått på sidan 31 samt beskrivning av de olika nyckeltalens syfte i årsredovisningen för 2022. Finansiella mål för 2023 fastslagna av styrelsen återfinns på sidan 2 i denna rapport. Uppgifter i mkr om inget annat anges. FÖRVALTNINGSRESULTAT Resultat före skatt -423 892 1 045 Återläggning Värdeförändring fastighet 564 -533 140 Värdeförändring derivat 79 -88 -104 Förvaltningsresultat 220 271 1 081 EPRA EARNINGS (FÖRVALTNINGSRESULTAT EFTER SKATT) Förvaltningsresultat 220 271 1 081 Aktuell skatt hänförligt till förvaltningsresultat -8 -34 -16 Resultat hänförligt till innehav utan bestämmande inflytande - - - EPRA Earnings 212 237 1 064 EPRA Earnings per aktie, kr 1,50 1,68 7,52 2023 3 mån 2022 3 mån 2022 12 mån AKTIEN jan-mar jan-mar jan-dec Antal utestående aktier vid periodens utgång, tusen 141 431 141 431 141 431 Genomsnittligt antal aktier, tusen 141 431 141 417 141 428 Någon utspädningseffekt föreligger ej då inga potentiella aktier (till exempel konvertibler) föreligger. Finansiella nyckeltal Nyckeltal NETTOSKULD GENOM EBITDA Räntebärande skulder 16 668 14 973 16 259 Likvida medel -58 -247 -88 Checkräkningskredit - - - Nettoskuld 16 610 14 727 16 171 Driftöverskott 1 522 1 336 1 469 Central administration -92 -72 -90 Återläggning Avskrivningar 5 4 4 EBITDA 1 436 1 259 1 383 Nettoskuld genom EBITDA 11,6 11,7 11,7 ===== SIDA 22 ===== 22 Diös Fastigheter AB Delårsrapport januari-mars 2023 Inledning Om bolaget Hållbarhet Resultaträkning Våra hyresgäster Balansräkning Kassaflöde Nyckeltal Aktien Övrigt EPRA NRV/NTA Eget kapital 11 768 12 471 12 102 Eget kapital tillhörande innehav utan bestämmande inflytande - - - Återläggning Verkligt värde av finansiella instrument -64 -126 -143 Uppskjuten skatt på temporära skillnader 2 173 2 230 2 257 EPRA NRV 13 878 14 575 14 216 EPRA NRV per aktie 98,1 103,1 100,5 AVDRAG Verkligt värde av finansiella instrument 64 126 143 Bedömd verklig uppskjuten skatt på temporära skillnader, ca 4%1 -405 -424 -421 EPRA NTA 13 536 14 278 13 938 EPRA NTA per aktie 95,7 101,0 98,6 EPRA NDV Eget kapital 11 768 12 471 12 102 Eget kapital tillhörande innehav utan bestämmande inflytande - - - EPRA NDV 11 768 12 471 12 102 EPRA NDV per aktie 83,2 88,2 85,6 ÖVRIG INFORMATION Kontrakterade hyresintäkter, mkr 607 520 2 164 Ekonomisk uthyrningsgrad, % 92 90 91 Överskottsgrad, % 64 65 68 Skuldsättningsgrad, ggr 1,4 1,2 1,3 EPRA VAKANSGRAD Bedömd marknadshyra för vakanta ytor 198 195 204 Hyresvärde, årsbasis, hela portföljen 2 584 2 227 2 391 EPRA Vakansgrad, % 7,6 8,8 8,5 NETTOUTHYRNING, MKR Nytecknade kontrakt 87 66 227 Uppsagda kontrakt -84 -44 -150 Nettouthyrning 3 22 77 2023 3 mån 2022 3 mån 2022 12 mån ÖVRIGA NYCKELTAL jan-mar jan-mar jan-dec Avkastning på eget kapital, % -1,7 22,6 7,0 Eget kapital per aktie, kr 83,2 88,2 85,6 Resultat per aktie, kr -2,36 5,00 5,87 KASSAFLÖDE PER AKTIE, KR Resultat före skatt -423 892 1 045 Återläggning Fastigheter, orealiserad värdeförändring 564 -533 150 Derivat, orealiserad värdeförändring 79 -88 -104 Avskrivningar 2 1 4 Aktuell skatt -8 -20 -16 Summa 214 252 1 079 Genomsnittligt antal aktier, tusen 141 431 141 470 141 428 Kassaflöde per aktie, kr 1,51 1,78 7,63 2023 3 mån 2022 3 mån 2022 12 mån SOLIDITET jan-mar jan-mar jan-dec Eget kapital 11 768 12 471 12 102 Totala tillgångar 31 488 30 555 31 733 Soliditet, % 37,4 40,8 38,1 Nyckeltal 1 Bedömd verklig uppskjuten skatt har beräknats till ca 4 procent baserat på en diskonteringsränta om 3 procent. Beräkningen baseras på att fastighetsbeståndet realiseras under 50 år och där 10 procent säljs direkt med en nominell skattesats om 20,6 procent och resterande 90 procent säljs indirekt via bolag där nominell skattesats uppgår till 6 procent. ===== SIDA 23 ===== 23 Diös Fastigheter AB Delårsrapport januari-mars 2023 Inledning Om bolaget Hållbarhet Resultaträkning Våra hyresgäster Balansräkning Kassaflöde Nyckeltal Aktien Övrigt Kvartalsresultat i korthet 2023-03-31 2022-12-31 2022-09-30 2022-06-30 2022-03-31 2021-12-31 2021-09-30 2021-06-30 Q1 Q4 Q3 Q2 Q1 Q4 Q3 Q2 Intäkter, mkr 617 568 559 543 539 500 480 504 Driftöverskott, mkr 389 365 388 380 336 321 325 353 Förvaltningsresultat, mkr 220 213 283 313 271 250 261 288 Periodens resultat, mkr -333 -113 -120 356 708 965 402 435 Överskottsgrad, % 64 66 70 71 65 65 68 76 Ekonomisk uthyrningsgrad, % 92 91 92 91 90 89 89 88 Soliditet, % 37,4 38,1 38,1 39,1 40,8 40,2 36,5 36,0 Belåningsgrad fastigheter, % 53,7 51,9 51,8 50,4 49,3 48,6 52,7 53,8 Genomsnittlig ränta vid periodens slut, %1 4,1 3,2 2,5 1,8 1,1 1,1 1,1 1,1 Räntetäckningsgrad, ggr 2,5 2,8 5,7 7,1 6,8 5,9 6,4 7,0 Förvaltningsresultat per aktie, kr 1,56 1,51 2,00 2,21 1,92 1,83 1,95 2,15 Resultat per aktie efter skatt, kr -2,36 -0,80 -0,84 2,52 5,00 7,03 2,98 3,22 Eget kapital per aktie, kr 83,2 85,6 86,3 87,2 88,2 83,6 75,1 72,1 Börskurs per aktie, kr 68,9 75,5 70,5 71,1 102,4 118,8 85,4 88,7 1 Inkluderar kostnader för löftesprovision och derivat. forts. Finansiella nyckeltal Linnéa Lord, hållbarhetscontroller. Nyckeltal ===== SIDA 24 ===== 24 Diös Fastigheter AB Delårsrapport januari-mars 2023 Inledning Om bolaget Hållbarhet Resultaträkning Våra hyresgäster Balansräkning Kassaflöde Nyckeltal Aktien Övrigt 2023 2022 2022 3 mån 3 mån 12 mån RESULTATRÄKNING jan-mar jan-mar jan-dec Intäkter 51 43 189 Bruttoresultat 51 43 189 Central administration -58 -49 -232 Rörelseresultat -7 -6 -43 Resultat från andelar i koncernföretag - - 124 Finansiella intäkter 239 112 647 Finansiella kostnader -206 -85 -501 Resultat efter finansiella poster 26 21 227 Bokslutsdispositioner - - 15 Resultat efter bokslutsdispositioner 26 21 242 Aktuell skatt - - 0 Resultat efter skatt 26 21 242 TOTALRESULTATRÄKNING Resultat efter skatt 26 21 242 Årets totalresultat 26 21 242 Moderbolagets balansräkning i sammandrag, mkrModerbolagets resultaträkning och totalresultaträkning i sammandrag, mkr Moderbolaget Verksamheten i moderbolaget utgörs av koncerngemensamma funktioner samt ägande och drift av koncernens dotterbolag. Intäkterna uppgick till 51 mkr (43) och resultatet efter skatt till 26 mkr (21). Intäkterna bestod i huvudsak av sålda tjänster till koncernens dotter bolag. 2023 2022 2022 TILLGÅNGAR 31 mar 31 mar 31 dec Andelar koncernföretag 2 362 2 332 2 362 Fordringar koncernföretag 19 058 17 870 18 917 Övriga tillgångar 24 17 24 Likvida medel 12 221 36 Summa tillgångar 21 456 20 440 21 339 EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital 3 254 3 506 3 228 Obeskattade reserver 1 16 1 Räntebärande skulder 5 875 5 660 5 813 Skulder koncernföretag 12 283 11 200 12 115 Checkräkningskredit - - - Övriga skulder 43 58 182 Summa eget kapital och skulder 21 456 20 440 21 339 Nyckeltal Bolagets likvida medel uppgick per den 31 mars 2023 till 12 mkr (36) och utnyttjad checkkredit uppgick till 0 mkr (0). Ränte bärande externa skulder, exklusive check räkningskredit, uppgick till 5 875 mkr (5 813) varav utgivna företagscertifikat uppgick till 525 mkr (568). Den genomsnittliga årsräntan, exklusive räntesäkringar, baserad på förhållanden per den 31 mars 2023 uppgick till 4,6 procent (3,8). Moder bolaget tillämpar RFR 2 Redovisning för juridiska personer. ===== SIDA 25 ===== 25 Diös Fastigheter AB Delårsrapport januari-mars 2023 Inledning Om bolaget Hållbarhet Resultaträkning Våra hyresgäster Balansräkning Kassaflöde Nyckeltal Aktien Övrigt Taxonomirapportering EU:s taxonomiförordning syftar till att definiera ekonomiska aktivi- teter som är hållbara och lever upp till unionens tillväxtstrategi. Diös träffas ännu inte av rapporteringskraven från EU:s taxonomi men väljer att rapportera för ökad transparens och jämförbarhet inom branschen. Hela Diös verksamhet bedöms omfattas av EU:s taxonomi genom vår primära ekonomiska verksamhet som utgör förvärv och ägande av fastigheter, aktivitet 7.7. Förvaltningen inbegriper aktiviteter som kan klassas in under aktivitet 7.2–7.6. Om dessa inte genomförs separat redovisas de under aktivitet 7.7. De ekonomiska verksamheterna är exponerade mot miljömål 1 om att begränsa vår klimatpåverkan. Som fastighetsägare kan vi bidra till klimatomställningen i samhället genom att energieffektivisera våra fast- igheter, ställa krav mot våra leverantörer om förnybar energi samt verka för ett lågt klimatavtryck i samband med nyproduktion samt om- och tillbyggnation. Ekonomiska aktiviteter som omfattas av taxonomin Andel av totalen, % Belopp, tkr Väsentligt bidragande till mål: Innebär ingen väsentlig skada (DNSH) på mål: 1. Begränsning av klimatfärändringar 2. Anpassning till klimatförändringar 3. Vatten och marina resurser 4. Cirkulär ekonomi 5. Föroreningar 6. Biologisk mångfald och ekosystem AKTIVITETER SOM OMFATTAS AV TAXONOMIN 7.7 Förvärv och ägande av fastigheter Intäkter 100 495 860 - - - - - Kapitalutgifter 100 359 700 - - - - - Driftsutgifter 100 61 804 - - - - - MILJÖMÄSSIGT HÅLLBARA AKTIVITETER FÖRENLIGA MED TAXONOMIN (TAXONOMY ALIGNED) 7.7 Förvärv och ägande av fastigheter Intäkter 9,2 45 386 J J J J J Kapitalutgifter 1,8 6 476 J J J J J Driftsutgifter 7,8 4 804 J J J J J AKTIVITETER SOM OMFATTAS MEN EJ ÄR TAXONOMIFÖRENLIGA 7.7 Förvärv och ägande av fastigheter Intäkter 90,8 450 474 - - - - - Kapitalutgifter 98,2 353 224 - - - - - Driftsutgifter 92,2 57 000 - - - - - Nyckeltal finns på sidan 21. Tolkning av nyckeltal Intäkter: Hyresintäkter exklusive vidaredebiterad fastighetsskatt samt serviceintäkter som avser fastighetsskötsel. Kapitalutgifter: Avser aktiverade utgifter som höjer värdet på fastigheten inklusive ombyggnation, nybyggnation och förvärv samt tillkommande nyttjanderätter under 2023. Driftsutgifter: Alla löpande kostnader som rör intern- och extern fastighetsskötsel samt reparation och underhåll i syfte att bibehålla värdet på våra fastigheter. Fastigheter som uppfyller kriterierna för att väsentligt bidra till mål 1 är förenliga med taxonomins tekniska granskningskriterier. Fastighe- terna klassas därefter utifrån hur de möter upp mot kriterier avseende att inte orsaka skada mot övriga fem miljö- och klimatmål. Fastigheter med en klassificerad låg eller medelhög risk, alternativt att klimatrisken som sådan bedöms som låg vid lokal kartering, bedöms vara förenlig med taxonomins mål 2 och orsakar ingen skada för övriga miljö- och klimatmål. I Diös årsredovisning för 2022 finns ytterligare information om bolagets taxonomirapportering. Minimiskyddsåtgärder Fastighetsbranschen påverkar inte enbart miljö och klimat, taxonomin betonar även sociala frågor genom krav på sociala minimiskyddsåtgärder. Inga anmärkningar, rapporter eller anmälningar om överträdelse har inkommit under kvartalet. Diös bedöms således uppfylla EU-taxono- Nyckeltal mins krav på minimiskyddsåtgärder i enlighet med FN:s vägledande principer för företag och mänskliga rättigheter samt OECD:s riktlinjer för multinationella företag. Rapportering EU-taxonomi ===== SIDA 26 ===== 26 Diös Fastigheter AB Delårsrapport januari-mars 2023 Inledning Om bolaget Hållbarhet Resultaträkning Våra hyresgäster Balansräkning Kassaflöde Nyckeltal Aktien Övrigt Fyra skäl till att investera i Diös Unik position på en attraktiv marknad Långsiktigt hållbar affärsmodell Värdeskapande genom tre intäktsströmmar Starka stabila kassaflöden Diös Fastigheter OMX Stockholm 30 Index OMX Stockholm Real Estate PI Volym AKTIEKURS(SEK) VOLYM (TUSENTAL) 45 65 75 55 85 95 125 115 105 APR MAJ JUN JUL AUG SEP OKT NOV DEC JAN FEB MAR 1 000 0 2 000 3 000 9 000 8 000 7 000 4 000 5 000 6 000 Aktien ===== SIDA 27 ===== 27 Diös Fastigheter AB Delårsrapport januari-mars 2023 Inledning Om bolaget Hållbarhet Resultaträkning Våra hyresgäster Balansräkning Kassaflöde Nyckeltal Aktien Övrigt Aktieutveckling Aktiekursen vid periodens utgång stod i 68,9 kr per aktie (75,5) vilket motsvarar ett börsvärde om 9 762 mkr (10 698) samt en avkastning om -32,8 procent (-36,5) för de senaste 12 månaderna. Inkluderas utdelningen så uppgick aktiens totalavkastning till -29,7 procent (-34,3) för perioden. Avkastningen har för OMX Stockholm 30 Index varit 6,1 procent (-15,6) och OMX Stockholm Real Estate PI -40,3 procent (-44,7). Per den 31 mars hade Diös Fastigheter AB 18 711 aktieägare (19 057). Andelen utlandsägda aktier uppgick till 22,4 procent (21,1) av totala antalet aktier, som under perioden var oförändrat och uppgick till 141 785 165 (141 785 165). Enskilt största ägare var AB Persson Invest med 15,6 procent (15,6) av aktierna. De tio största ägarna stod för 54,6 procent (56,1) av innehav och röster. Årsstämman 2023 beslutade att bolaget får återköpa tio procent av samtliga utestående aktier i bolaget. Inga nya flaggningar av ägandeförändringar har ägt rum under perioden. Diös Fastigheter AB är noterad på Nasdaq OMX Nordiska Börs Stockholm, lista Large Cap. Aktiens id är DIOS och ISIN-koden är SE0001634262. Största aktieägare i Diös Fastigheter AB per den 31 mars 2023 Aktien ÄGARE Antal aktier Innehav och röster, % AB Persson Invest 22 074 488 15,6 Backahill Inter AB 14 857 452 10,5 Länsförsäkringar Fonder 8 846 038 6,2 Nordstjernan AB 8 237 931 5,8 Pensionskassan SHB Försäkringsförening 8 096 827 5,7 Karl Hedin 3 562 547 2,5 Vanguard 3 400 598 2,4 Avanza Pension 3 169 575 2,2 BlackRock 3 065 987 2,2 Sten Dybeck, inklusive bolag och familj 2 175 183 1,5 Summa största ägare 77 486 626 54,6 Innehav av egna aktier 354 218 0,2 Övriga ägare 63 944 321 45,1 Totalt 141 785 165 100,0 Källa: Monitor av Modular Finance AB. Sammanställd och bearbetad data från bland annat Euroclear, Morningstar och Finansinspektionen. Avkastning och substansvärde Vår målsättning är att avkastningen på eget kapital ska överstiga 12 procent. Avkastningen för perioden uppgick till -1,7 procent (7,0). Det egna kapitalet uppgick vid utgången av perioden till 11 768 mkr (12 102) och det långsiktiga substansvärdet, EPRA NRV , uppgick till 13 878 mkr (14 216). Beräknat per aktie uppgick EPRA NRV till 98,1 kr (100,5) vilket medför att aktiekursen per den 31 mars utgjorde 70 procent (75) av långsiktigt substansvärde. Substansvärdet uttryckt enligt EPRA NTA uppgick för perioden till 95,7 kr (98,6) per aktie. Intjäning Resultat per aktie för perioden uppgick till -2,36 kr (5,00) med- an det långsiktiga resultatet per aktie, uttryckt som EPRA EPS, uppgick till 1,50 kr (1,78). EPRA EPS ska visa på den långsiktiga intjäningsför mågan per aktie och beräknas som förvaltnings- resultatet med avdrag för 20,6 procents bolagsskatt hänförligt till förvaltningsresultatet minus minoritetens del av resultatet. Aktien ===== SIDA 28 ===== 28 Diös Fastigheter AB Delårsrapport januari-mars 2023 Inledning Om bolaget Hållbarhet Resultaträkning Våra hyresgäster Balansräkning Kassaflöde Nyckeltal Aktien Övrigt Personal och organisation Antalet anställda uppgick per den 31 mars 2023 till 160 personer (147), varav 65 kvinnor (61). Merparten av de anställda, 105 personer (95), arbetar på våra affärsenheter, resterande arbetar vid vårt huvudkontor i Östersund. Inom vårt koncept Pick-Pack-Post är vi idag 5 anställda (4), varav 5 kvinnor (4). Risker och osäkerhetsfaktorer Effekter av den militära konflikten i Ukraina Rysslands invasion av Ukraina i mitten av februari 2022 och den resulterande humanitära katastrofen är ett stort bakslag för världen. Sanktioner mot Ryssland och en förändrad världshandel påverkar globala flöden av varor och kapital samt energipriser. Den mest uppenbara effekten är stigande inflation, högre räntor och ökade riskpremier på kapitalmarknaden, vilket ger högre finansie- ringskostnader. Vidare finns tydliga risker för den ekonomiska tillväxten samt att tillgången till varor och produkter där konfliktländerna har haft stort produktionsbidrag begränsas. För vår del kan det leda till hö- gre kostnader för produktionsmaterial, utbudsbrist samt längre led- tider inom framför allt projektverksamheten. Generella risker Verksamhetens väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer inkluderar marknad och omvärld, affärsmodellen, fastigheterna, kassaflödet, finansieringen och hållbarhet. Global och svensk konjunktur, inflation och ränteläge påverkar efterfrågan och prisnivå för svensk fastighetsmarknad. Våra fastigheter redovisas löpande till verkligt värde där värdeför- ändringen redovisas i resultaträkningen. Effekterna av värdeföränd- ringar påverkar resultat- och balansräkning och således relaterade nyckeltal. Effekterna av större negativ påverkan hanteras genom ett diversifierat bestånd i centrala lägen i städer med tillväxt. Övrig information Förändring fastighetvärde, % KÄNSLIGHETSANALYS FASTIGHETSVÄRDE -7,5 0,0 +7,5 Fastighetsvärde, mkr 28 611 30 931 33 251 Soliditet, % 32,4 37,4 41,7 Belåningsgrad, % 58,1 53,7 50,0 Kassaflödet utgörs av intäkter och kostnader och är främst hän- förliga till hyresnivåer, fastighetskostnader, uthyrningsgrad och rän- tenvå. En förändring av dessa poster påverkar kassaflödet och således resultatet. Effekten för större negativ påverkan hanteras med en diversifierad hyresgäststruktur, god kostnadskontroll och aktiv rän- teriskhantering. KÄNSLIGHETSANALYS KASSAFLÖDE Förändring Resultateffekt, mkr1 Kontrakterade hyresintäkter +/- 1% +/- 6 Ekonomisk uthyrningsgrad +/- 1%-enhet +/- 7 Fastighetskostnader -/+ 1% +/- 8 Räntenivå för räntebärande skulder -/+ 1%-enhet +/- 142 1 Uppräknat till årstakt. Tillgång till finansiering är den största finansiella risken och en förutsättning för att bedriva fastighetsverksamhet. Risken begränsas genom goda relationer med banker, god diversifiering, tillgång till kapitalmarknaden och starka finanser och nyckeltal. En hållbar affärsmodell och ett hållbart agerande är en förut- sättning för långsiktigt värdeskapande. Genom god intern kontroll och rutiner tar vi ansvar för en långsiktigt hållbar verksamhet. För mer information kring risker och riskhantering hänvisas till Diös årsredovisning för 2022, sidorna 62-64, 78, 82 och 126-127. Transaktioner med närstående Inga väsentliga transaktioner med närstående har skett under perio- den. De transaktioner med närstående som förekommit bedöms ha skett till marknadsmässiga villkor. Säsongsvariationer Kostnader för drift och underhåll är föremål för säsongsvariationer. Kyla och snö påverkar kostnader för uppvärmning, snöröjning och takskottning. Normalt är kostnaderna högre under det första och fjärde kvartalet. Redovisningsprinciper Vi följer de av EU antagna IFRS-standarderna och tolkningarna av dessa (IFRIC). Denna delårsrapport är upprättad enligt IAS 34, Delårsrapportering samt Årsredovisningslagen. Moderbolagets redo visning upprättas enligt RFR 2, Redovisning för juridiska personer samt Års redovisningslagen. Samtliga fastighetstransak- tioner under kvartal ett redovisas med utgångspunkt i preliminära köpeskillingsberäkningar. Den slutliga köpeskillingsberäkning- en kommer erhållas under andra kvartalet 2023. Tillämpade redovisningsprinciper i delårsrapporten överensstämmer med de redovisnings principer som tillämpades vid upprättandet av koncern- och årsredo visningen för 2022, not 1. För räkenskapsåret 2023 är klassificeringen av hyresintäkter respektive serviceintäkter förändrad jämfört med föregående år. Ändringen innebär att en högre andel av företagets totala intäkter bedöms utgöra hyresintäkter. Jämförelseåret i rapporten är omräk- nat enligt den nya klassificeringen. Övriga ändrade och nya IFRS-standarder med ikraftträdande under året eller kommande perioder bedöms inte ha någon väsent- lig påverkan på koncernens redovisning och finansiella rapporter. Övrigt ===== SIDA 29 ===== 29 Diös Fastigheter AB Delårsrapport januari-mars 2023 Inledning Om bolaget Hållbarhet Resultaträkning Våra hyresgäster Balansräkning Kassaflöde Nyckeltal Aktien Övrigt Knut Rost Verkställande direktör Östersund den 28 april 2023 Bob Persson Ordförande Q2, Delårsrapport januari-juni 2023 7 juli 2023 Q3, Delårsrapport januari-september 2023 27 oktober 2023 Vid årsstämman 2023 den 18 april beslutades om utdelning enligt styrens förslag vid följande datum: Kalendarium Utdelning Rapportens undertecknande Styrelsen och verkställande direktören försäkrar att delårsrapporten ger en rättvisande översikt av företagets och koncernens verksamhet, ställning och resultat samt beskriver de väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som företaget och de företag som ingår i koncernen står inför. Denna delårsrapport har inte varit föremål för granskning av bolagets revisor. Finansiella rapporter finns i sin helhet tillgängliga på Diös hemsida www.dios.se. För ytterligare information, kontakta gärna Knut Rost, vd 0770-33 22 00, 070-555 89 33, knut.rost@dios.se Rolf Larsson, CFO 0770-33 22 00, 070-666 14 83, rolf.larsson@dios.se Denna information är sådan som Diös Fastigheter AB är skyldigt att offentliggöra enligt EU:s marknadsmissbruksförordning (EU nr 596/2014). Informationen lämnades, genom ovanstående kontaktpersons försorg, för offentliggörande den 28 april kl. 07:00 CET. Erika Olsén Ledamot Peter Strand Ledamot Ragnhild Backman Ledamot T obias Lönnevall Ledamot P-G Persson Ledamot Mathias Tallbom Ledamot Personalrepresentant 1:a utbetalningstillfälle, 25 april 2023 0,50 kr per aktie 2:a utbetalningstillfälle, 25 juli 2023 0,50 kr per aktie 3:e utbetalningstillfälle, 25 okt 2023 0,50 kr per aktie 4:e utbetalningstillfälle, 25 jan 2024 0,50 kr per aktie Väsentliga händelser efter rapportperioden Inga väsentliga händelser att rapportera efter rapportperiodens utgång. Övrigt ===== SIDA 30 ===== 30 Diös Fastigheter AB Delårsrapport januari-mars 2023 Inledning Om bolaget Hållbarhet Resultaträkning Våra hyresgäster Balansräkning Kassaflöde Nyckeltal Aktien Övrigt Definitioner Finansiella Antal aktier vid periodens utgång Faktiskt antal utestående aktier vid periodens utgång. Avkastning på eget kapital Periodens resultat hänförligt till moderbolagets aktieägare i förhållande till genomsnittligt eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare. Genomsnittligt eget kapital beräknas som summan av ingående och utgående balans dividerat med två. Avkastning på totalt kapital Resultat före skatt plus finansiella kostnader dividerat med genomsnittliga tillgångar. Genomsnittliga tillgångar beräknas som summan av ingående och utgående balans dividerat med två. Belåningsgrad fastigheter Nettoskuld dividerat med fastigheternas bokfördavärde vid periodens utgång. Säkerställd belåningsgrad Nettoskuld minus upplupet anskaffningsvärde på certfikaten samt nominellt belopp för ej säkerställda obligationer dividerat med fastigheternas bokförda värde vid periodens utgång. Nettoskuld Nettoskuld beräknas som räntebärande skulder minus likvida medel plus utnyttjad checkräkning. Räntetäckningsgrad Förvaltningsresultat med återläggning av finansiella kostnader i förhållande till finansiella kostnader under perioden. Serivceintäkter Intäkter avseende taxebunda delar och intäkter för fastighetskötsel. Skuldsättningsgrad Räntebärande skulder i förhållande till eget kapital vid periodens utgång. Soliditet Eget kapital dividerat med totala tillgångar vid periodens utgång. Aktierelaterade Eget kapital per aktie Eget kapital vid periodens utgång dividerat med antal utestående aktier vid periodens utgång. EBITDA Driftsöverskott minus centraladministration med återläggning av planenliga avskrivningar. Beräkningen görs med 12 månaders rullande utfall, om inget annat anges. EPRA Earnings Förvaltningsresultat med avdrag för nominell skatt hänförligt till förvaltningsresultatet, dividerat med genomsnittligt antal aktier. Med skattepliktigt förvaltningsresultat avses förvaltningsresultat med avdrag för bland annat skattemässigt avdragsgilla avskrivningar och ombyggnationer. EPRA Net Reinstatement Value (NRV) Eget kapital vid periodens utgång enligt balansräkningen med återläggning av räntederivat, uppskjuten skatt hänförlig till temporära skillnader i fastigheter och innehav utan bestämmande inflytandes del av kapitalet. EPRA Net Tangible Asset (NTA) Eget kapital vid periodens utgång enligt balansräkningen justerad för verkligt värde på räntederivat och verklig uppskjuten skatt hänförlig till temporära skillnader i fastighet er och innehav utan bestämmande inflytandes del av kapitalet. EPRA Net Disposal Value (NDV) Eget kapital vid periodens utgång enligt balansräkningen justerad för innehav utan bestämmande inflytandes del av kapitalet. Genomsnittligt antal utestående aktier Antal utestående aktier vid periodens början, justerat med antalet aktier som emitterats eller återköpts under perioden, viktat med antalet dagar som aktierna varit utestående i förhållande till totalt antal dagar i perioden. Kassaflöde per aktie Resultat före skatt, justerat för orealiserade värdeförändringar, plus avskrivningar minus aktuell skatt dividerat med genomsnittligt antal utestående aktier. Nettoskuld genom EBITDA Nettoskuld beräknas som räntebärande skulder minus likvida medel plus checkräkning. Nettoskulden delas sedan genom EBITDA. Resultat per aktie Periodens resultat efter skatt, hänförligt till innehavare av aktier, dividerat med genomsnittligt antal utestående aktier. Utdelning per aktie Beslutad eller föreslagen utdelning dividerat med antal utestående aktier vid periodens utgång. Fastighetsrelaterade /övriga Direktavkastning Periodens driftöverskott dividerat med fastigheternas marknadsvärde vid periodens utgång. Driftkostnader Kostnader för el, uppvärmning, vatten, fastighetsskötsel, renhållning, försäkringar samt löpande underhåll. Driftöverskott Hyresintäkter minus drift- och underhålls kostnader, tomträtts- avgäld, fastighetsskatt och fastighets administration. Ekonomisk uthyrningsgrad Periodens kontrakterade hyresintäkter dividerat med hyresvärdet vid periodens utgång. Ekonomisk vakansgrad Bedömd marknadshyra för outnyttjade lokaler dividerat med det totala hyresvärdet. EPRA vakansgrad Bedömd marknadshyra för vakanta ytor dividerat med hyresvärdet på årsbasis för hela fastighetsportföljen. Fastighetskategori Fastigheternas huvudsakliga användning baserat på areans fördelning. Den typ av lokalarea som svarar för den största andelen av fastighetens totala area avgör hur fastigheten definieras. Fastigheternas marknadsvärde Bedömt marknadsvärde enligt senast gjorda värdering. Förvaltningsresultat Intäkter minus fastighetskostnader, kostnader för central administration och finansnetto. Grönt hyresavtal En grön bilaga, framtagen av Fastighetsägarna, som läggs till det ordinarier hyresavtalet och som sätter ramarna för gemensamma insatser som bidrar till minskad miljöpåverkan och energianvändning. Koldioxidekvivalenter, CO2e Anger hur stor växthuseffekt ett utsläpp av en gas har i jämförelse med utsläpp av motsvarande mängd koldioxid (CO2). Kontrakterade hyresintäkter Periodens debiterade hyror minus hyres förluster och hyresrabatter inklusive serviceintäkter. Hyresvärde Debiterad hyra för perioden med tillägg för bedömd marknadshyra för vakanta ytor. Jämförbart bestånd Jämförbart bestånd avser de fastigheter som ägts under hela perioden och hela jämförelseperioden. Begreppet används för att belysa utvecklingen, exklusive engångseffekter för förtida avflyttningar och fastighets kostnader samt förvärvade och sålda fastigheter. Nettouthyrning Netto av årshyra, exklusive rabatter, för nytecknade, uppsagda och omförhandlade kontrakt. Ingen hänsyn tagen till kontraktstiden. Projektfastighet Nyproduktion eller förädlingsfastighet med en beslutad investe- ring uppgående till minst 20 procent av intitala marknadsvärdet och en projekttid överstigande 12 månader. En projektfastighet återförs som förvaltningsfastighet tidigast 12 månader efter färdigställande. Nyproduktion - mark och fastigheter med pågående nyproduktion/totalombyggnad. Förädlingsfastighet - fastigheter med pågående eller planera om- eller tillbyggnad som väsentligt påverkar fastighets driftsöverskott, standard och eller ändrar användningen av fastigheten. Hyresgästanpassning - fastigheter med pågående ombyggnad eller anpassning av lokaler som är av mindre karaktär. Yield-on-Cost (YoC) Driftöverskott i förhållande till investering Ytmässig uthyrningsgrad Uthyrd area i relation till total uthyrningsbar area. Överskottsgrad Periodens driftöverskott dividerat med periodens kontrakterade hyresintäkter. Övrigt ===== SIDA 31 ===== 31 Diös Fastigheter AB Delårsrapport januari-mars 2023 Inledning Om bolaget Hållbarhet Resultaträkning Våra hyresgäster Balansräkning Kassaflöde Nyckeltal Aktien Övrigt Diös Fastigheter AB (publ) Besöksadress: Hamngatan 14, Östersund Postadress: Box 188, 831 22 Östersund Telefon: 0770-33 22 00 Organisationsnummer: 556501-1771 Bolagets säte: Östersund www.dios.se DIÖS KOMMUNIKATION 2023. FOTOGRAFER: GÖRAN STRAND OCH JENNY REHNMAN. Presentation av delårsrapporten Vi presenterar delårsrapporten januari-mars 2023 för investerare, analytiker, media och andra intresserade den 28 april 2023 kl. 09.00. Vd Knut Rost och CFO Rolf Larsson presenterar resultatet som följs av en frågestund. Presentationen är på engelska och sker via en webb- sänd telekonferens. Detaljer och telefonnummer till telekonferensen finns tillgängliga på vår webbsida. Presentationen kan ses i efterhand.