===== SIDA 1 ===== Stabila tillgångar och stark underliggande verksamhet Q1 2024 Rosmarinen 34, Helsingborg I Helsingborgs attraktiva stadsdel Mariastaden äger Brinova Fastigheter 6 stycken huskroppar med sammanlagt 77 moderna hyreslägenheter med tilltalande interiör som är fördelade på 2–4 rum och kök. Bostäderna samlas kring en gemensam gård för lek och samvaro. Vackra natur- reservatet Pålsjö skog med sina härliga strövområden som bjuder på både motionsspår och utegym ligger alldeles i närheten. Nära ligger också kommunikationsmöjligheter med stadsbuss och tågstation liksom skola, skatepark, stor mataffär, gym, restauranger, konditori och biltvätt. ===== SIDA 2 ===== BRINOVA FASTIGHETER AB DELÅRSRAPPORT JANUARI–MARS 2024 2 Brinova äger, utvecklar och förvaltar samhällsviktiga fastigheter Koncernen i siffror 2024 jan–mar 2023 jan–mar Föränd- ring, % 2023 apr– 2024 mar 2023 jan–dec Hyresintäkter, Mkr 135,9 126,6 7 522,7 513,4 Driftsöverskott, Mkr 82,6 77,3 7 344,1 338,8 Överskottsgrad, % 60,8 61,1 65,8 66,0 Förvaltningsresultat, Mkr 29,9 33,3 -10 131,6 135,0 Förvaltningsresultat per aktie, kr 0,31 0,34 -9 1,35 1,38 Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar av rörelsekapital 30,1 29,7 1 134,6 134,2 Värdeförändringar fastigheter, Mkr 0,2 -98,4 -280,2 -378,8 Värdeförändringar derivat, Mkr 26,0 -25,2 -92,0 -143,2 Periodens resultat, Mkr 29,0 -80,2 136 -228,5 -337,7 Resultat per aktie före och efter utspädning, kr 0,30 -0,82 137 -2,34 -3,46 Eget kapital per aktie, kr 29,19 31,53 -7 29,19 28,90 Långsiktigt substansvärde per aktie, kr 31,76 33,40 -5 31,76 31,56 Fastighetsvärde, Mkr 8 312,5 8 379,8 -1 8 312,5 8 271,2 Uthyrbar yta, tkvm 345,1 352,8 -2 345,1 345,5 Hyresvärde, Mkr 570,8 551,3 4 570,8 545,9 Ekonomisk uthyrningsgrad, % 95,8 94,6 95,8 95,5 Januari–mars Hyresintäkterna ökade med 7 procent som en effekt av främst hyreshöjningar och färdigställda projekt. Som ett resultat av de ökade hyresintäkterna förbätt- rades även driftsöverskottet med 7 procent. Förvaltningsresultatet minskade med 10 procent främst på grund av ökade finansieringskostnader. Värdeförändringar på fastigheter uppgick till 0,2 Mkr (-98,4) och värdeförändringar på derivat till 26,0 Mkr (-25,2). Det gav sammantaget ett resultat om 29,0 Mkr (-80,2) motsvarande ett resultat per aktie om 0,30 kronor (-0,82). Väsentliga händelser under kvartalet • Brinova prioriterar tillväxt och likviditet och därför föreslår styrelsen till bolagsstämman att ingen utdelning lämnas för 2023. • Brinova har beslutat att ej fullfölja planerat förvärv av bostadsprojektet Varmröken i Kävlinge då marknadsförutsättningarna förändrats sedan förvärvsavtalet som tecknades i augusti 2021. Detta resulterade i en realiserad förlust om 10,1 Mkr vilket hänförs till tidigare erlagd handpenning. Tillträde var planerat vid projektets färdigställande under det fjärde kvartalet 2024. • Under det första kvartalet så har Brinova sålt av fastigheten Yran 3 i Malmö. Fastigheten såldes i bolagsform med ett underliggande fastighetsvärde om 4,4 Mkr. Händelser efter periodens utgång • Inga väsentliga händelser har skett efter periodens utgång. Fastighetsvärde Fastighetsvärde/kvm 8 313 Mkr 24 087 kr Uthyrbar yta 345 tkvm Hyresvärde 571 Mkr Ekonomisk uthyrningsgrad 96 % Läs mer om väsentliga händelser på sidan 18. Det trygga samhället Vi ska förvalta och utveckla hyresbostäder och samhälls- fastigheter med rimlig hyresnivå som bidrar till en hållbar stads- utveckling och skapar trygghet genom tillgänglighet och lokal närvaro. En lönsam och ansvarsfull verksamhet Vi är en långsiktig ägare, utveckla- re och förvaltare av hyresbostäder och samhällsfastigheter som genom stabila kassaflöden skapar finansiell kapacitet för våra åtag- anden gentemot alla intressenter. Den framtida miljön Genom ett aktivt underhåll, energioptimeringar, hållbara inköp, gröna hyresavtal och effektiv energiprestanda tar vi ansvar för att minska klimatavtrycket i stort och hållbarhetsrisker för Brinova. Effektiv förvaltning, engagerade medarbetare Vi säkerställer ett framgångsrikt verkställande av Brinovas strate- gier, gemensamma värderingar och uppförandekod genom en utvecklande arbetsmiljö och stark företagskultur. Fyra grundläggande strategier som styr vår verksamhet BRINOVA I KORTHET VD-ORD FINANSIELL INFORMATION FASTIGHETS- BESTÅNDET PROJEKT- UTVECKLING VÄSENTLIGA HÄNDELSER MODERBOLAGETS RÄKNINGAR AKTIEN HÅLLBARHETS- ARBETET ÖVRIG INFORMATION OCH NYCKELTAL BRINOVA JUST NU Jämförelsetalen inom parentes för resultatposter avser värden för perioden januari till mars 2023 och för balansposter per 31 december 2023. ===== SIDA 3 ===== BRINOVA FASTIGHETER AB DELÅRSRAPPORT JANUARI–MARS 2024 3 Väl förberedda inför ett ljusnande verksamhetsår Under 2024 kommer vi att lägga stort fokus på att fortsätta att utveckla våra vakanta ytor inom den kommersiella delen, och få dem uthyrda. Vi har i princip fullt uthyrt inom bostads- och samhälls- delen. Vi kommer även fortsätta vårt arbete med att konvertera mindre lönsamma kontor till attrak- tiva bostäder. Vi är sannolikt en av de aktörer i Sverige som har gjort flest av dessa omställningar vilket har varit en lönsam affär. Fortsatt god efterfrågan, avklarade hyres- förhandlingar Allt pekar på fortsatt och ökad efterfrågan för såväl hyresbostäder som ytor inom samhälls- kategorin. Inom dessa fastighetskategorier ser vi möjligheter att utveckla vårt bestånd under året med god lönsamhet. Vi är i princip klara med samtliga förhandlingar gällande bostadshyrorna och landar på strax över 5 procent i genomsnitt. Utifrån de 2-årsavtal som har tecknats så pekar höjningen för 2025 på mellan 4,5 och 5 procent vilket torde vara långt över den då rådande inflationen. Bostadshyrorna kommer därmed att börja takta den historiska kostnadsökningen på ett bra sätt. Vi har en låg genomsnittlig hyra på våra bostäder vilket också gör att vi kan höja hyrorna utan att möta betalningsmotstånd eller en ökad omflyttning. Detta trots att en stor del av våra hyresbostäder är av nyare karaktär. Ny kategorisering av Brinovas fastigheter Vi har beslutat att göra en förändring i vår kategorisering av våra fastigheter där vi kommer att använda en ”strängare” definition gällande samhällsfastigheter. Kategorin kommer fort - sättningsvis endast innehålla skattefinansierad verksamhet med specialanpassade ytor inom samhällskategorin så som t.ex. förskolor, skolor, idrottsarenor, vård, äldreboende, LSS-boende, trygghetsboende etc. Det innebär att exempelvis offentliga kontor kommer att kategoriseras som kommersiella fastigheter. Inom bostadskategorin samlar vi alla typer av bostäder som är hyresreg - lerade så som hyresrätter och studentboende. Vi ser att detta ökar transparensen och våra möjligheter till bättre analys av verksamheten. Fortsatt hållbarhetsfokus 2024 Under 2024 fortsätter vårt viktiga arbete med energibesparingar där vi fortsätter att investera i solceller på våra fastigheter och utökar vår ladd- infrastruktur. 20 procent av vår energiåtgång skall komma från egenproducerad energi via solceller innan utgången av 2026. Under året kommer vi också att anställa en hållbarhetsansvarig som kan fortsätta att utveckla vårt viktiga hållbarhetsarbete samt även hantera de ökade rapporteringskraven som följer inom detta område. Arbetet med att skapa trygga och bra miljöer för våra hyresgäster har varit lyckosamt, många bra steg har tagits under 2023, med uppdaterade låssystem, belysning, installation av porttelefoner, etc. Detta arbete fortsätter 2024 och är ett av våra viktiga långsiktiga hållbarhetsmål. Det skall alltid vara tryggt att bo hos oss. Stark utvecklingsportfölj, stora projekt löper enligt plan Våra stora projekt med nya bostäder i Malmö, Lund och Bromölla löper på enligt plan. Totalt omfattar projekten cirka 200 nya hyreslägenheter inom flera kategorier. Projekten kommer att vara redo för inflyttning under den senare delen av året och ge fullt resultat under första kvartalet 2025. Vi har en attraktiv byggrättsportfölj för bostäder och samhällsfastigheter som kommer att ytter- ligare förstärkas under 2024 med cirka 20 000 kvm BTA. Det gör det möjligt för oss att fortsätta att skapa lönsam tillväxt, och värden med vår projektutveckling, när marknaden medger detta. Ljusnande marknadsförutsättningar Det är fortsatt svårt att bedöma utvecklingen i närtid, hur konjunkturen kommer att utvecklas, arbetslösheten, inflationen, räntan och den geo- politiska situationen. Det är viktiga faktorer som har bäring på vår sektor och vi är ödmjuka och håller hög beredskap för att kunna navigera och agera utifrån olika scenarier. Samtidigt ser vi nu ljusare på marknadsför - utsättningarna med en inflation som är på väg ner till Riksbankens mål, och därmed kommande räntesänkningar, vilket sannolikt öppnar upp för möjlighet att starta nya projekt och skapa lönsam tillväxt. Jag är övertygad om att vi fortsatt kommer att kunna utveckla vårt bestånd och skapa värden till våra olika intressenter. Vi har en stark grund att stå på, både utifrån vår fastighetsportfölj, organi- sation och ställning på marknaden. Helsingborg 25 april 2024 Per Johansson, VD BRINOVA I KORTHET VD-ORD FINANSIELL INFORMATION FASTIGHETS- BESTÅNDET PROJEKT- UTVECKLING VÄSENTLIGA HÄNDELSER MODERBOLAGETS RÄKNINGAR AKTIEN HÅLLBARHETS- ARBETET ÖVRIG INFORMATION OCH NYCKELTAL BRINOVA JUST NU Med ett starkt 2023 bakom oss har vi de absolut bästa förutsättningarna att fortsätta det framgångsrika arbetet med att utveckla våra fastigheter och lön- samhet. Det första kvartalet är säsongsmässigt det svagaste kvartalet med högre kostnader framför allt inom energisidan. Samtidigt kunde vi under kvartalet öka hyresintäkterna med 7 procent som en effekt av hyreshöjningar och färdig- ställda projekt. Driftsöverskottet följde med och förbättrades med 7 procent. I stort sett fullt uthyrt inom bostads- och samhällsfastigheter Fortsatt konvertering av kontor till bostäder Fortsatt hållbarhetsfokus 2024 Ljusnande marknads- förutsättningar ===== SIDA 4 ===== BRINOVA FASTIGHETER AB DELÅRSRAPPORT JANUARI–MARS 2024 4 Intäkter och resultat Hyresintäkter I det första kvartalet ökade hyresintäkterna jämfört med motsvarande period föregående år med 7 procent till 135,9 Mkr (126,6). Ökningen är primärt en effekt av hyreshöjningar och färdigställda projekt. Av Brinovas kontrakterade hyresintäkter om 536,9 Mkr (512,1) utgörs 61 procent (63) av hyror som är kopplade till indexering och resterande 39 procent (37) utgörs av hyror på bostäder där höjning sker efter årlig förhand- ling. Bostadshyrorna höjs löpande när förhandling med Hyresgästföreningen är klar. I dagsläget återstår ett fåtal orter där förhandlingarna inte är klara men be - dömningen är att det i genomsnitt landar på en höjning på 5,0 procent, dessa ger dock först full effekt under andra kvartalet 2024. Ökningen för de övriga hyrorna justeras för KPI vilket landade på 6,5 procent vid 100 procent indexering (Brinova har indexavtal på intervall 70–100 procent). Driftsöverskott och överskottsgrad Fastighetskostnaderna för det första kvartalet uppgick till 53,7 Mkr (49,8). Driftsöverskottet för det första kvartalet ökade till 82,6 Mkr (77,3) vilket ger en överskottsgrad för perioden om 60,8 procent (61,1). Brinova har anställd personal, med kompetens inom drift- och energiområdet, som löpande arbetar med att effektivisera drift och skötsel, för att optimera investe- ringarna, både kostnadsmässigt och för kundnyttan. För att säkerställa en över tid stabil kostnadsutveck- ling gällande energi sker löpande upphandlingar och säkringar. Förvaltningsresultat Förvaltningsresultatet för det första kvartalet uppgick till 29,9 Mkr (33,3). Förvaltningsresultatet för perioden försämrades med 10 procent framförallt på grund av ökade finansieringskostnader. Jämförelsetalen inom parentes för resultatposter avser värden för perioden januari till mars 2023 och för balansposter per 31 december 2023. Överskottsgrad 0 20 40 60 80 100 % jul–sep okt–dec jan–marapr–jun -22 -23 -22 -23 -23 -24-22 -23 Kvartal Driftsöverskott 0 20 40 60 80 100 0 80 160 240 320 400 Mkr Mkr Q1 -23 Q2 -23 Q3 -23 Q4 -23 Q1 -24 Q2 -22 Q3 -22 Q4 -22 Kvartal Rullande 12 månader Förvaltningsresultat 0 10 20 30 40 50 Mkr Mkr 0 40 80 120 160 200 Q1 -23 Q2 -23 Q3 -23 Q4 -23 Q1 -24 Q2 -22 Q3 -22 Q4 -22 Kvartal Rullande 12 månader INTÄKTER OCH RESULTAT Koncernens rapport över totalresultat i sammandrag, Mkr 2024 jan–mar 2023 jan–mar 2023 apr– 2024 mar 2023 jan–dec Hyresintäkter1) 135,9 126,6 522,7 513,4 Övriga intäkter2) 0,4 0,5 8,0 8,1 Fastighetskostnader -53,7 -49,8 -186,6 -182,7 Driftsöverskott 82,6 77,3 344,1 338,8 Central administration -7,1 -6,8 -27,7 -27,4 Finansiella intäkter 0,8 0,8 3,8 3,8 Finansiella kostnader -46,4 -38,0 -188,6 -180,2 Förvaltningsresultat 29,9 33,3 131,6 135,0 Realiserade värdeförändringar långfristiga fordringar3) -10,1 0,0 -10,1 0,0 Realiserade värdeförändringar från förvaltningsfastigheter -1,2 0,5 -0,3 1,4 Orealiserade värdeförändringar från förvaltningsfastigheter 1,4 -98,9 -279,9 -380,2 Värdeförändringar derivat 26,0 -25,2 -92,0 -143,2 Resultat före skatt 46,0 -90,3 -250,7 -387,0 Skatt -17,0 10,1 22,2 49,3 Periodens resultat hänförligt till moderbolagets aktieägare 29,0 -80,2 -228,5 -337,7 Periodens resultat, kr per aktie före och efter utspädning 0,3 -0,8 -2,3 -3,5 Genomsnittligt antal utestående aktier, miljoner 97,7 97,7 97,7 97,7 Periodens/årets resultat motsvarar periodens/årets totalresultat och därför presenteras endast en resultaträkning utan separat rapport för övrigt totalresultat. 1) Av hyresintäkterna för perioden januari till mars 2024 utgör 6,5 Mkr (5,6) serviceintäkter. 2) Av övriga intäkter för perioden januari till december 2023 utgör 6,7 Mkr elstöd. 3) Realiserade långfristiga fordringar avser handpenning på Varmröken 1 som skrivs ner vid ej fullföljt tillträde. BRINOVA I KORTHET VD-ORD FINANSIELL INFORMATION FASTIGHETS- BESTÅNDET PROJEKT- UTVECKLING VÄSENTLIGA HÄNDELSER MODERBOLAGETS RÄKNINGAR AKTIEN HÅLLBARHETS- ARBETET ÖVRIG INFORMATION OCH NYCKELTAL BRINOVA JUST NU ===== SIDA 5 ===== BRINOVA FASTIGHETER AB DELÅRSRAPPORT JANUARI–MARS 2024 5 Segmentsredovisning, Mkr Region Väst Region Öst Koncerngemensamt Totalt 2024 jan–mar 2023 jan–mar 2024 jan–mar 2023 jan–mar 2024 jan–mar 2023 jan–mar 2024 jan–mar 2023 jan–mar Intäkter1) 86,9 83,6 49,0 43,0 0,4 0,5 136,3 127,1 Driftsöverskott 51,8 49,8 30,4 27,0 0,4 0,5 82,6 77,3 Förvaltningsresultat 2,9 12,8 6,7 12,1 20,3 8,4 29,9 33,3 Värdeförändringar fastigheter -0,5 -98,9 0,7 0,5 0,0 0,0 0,2 -98,4 Värdeförändringar derivat 0,0 0,0 0,0 0,0 26,0 -25,2 26,0 -25,2 Resultat före skatt 2,4 -86,1 7,4 12,6 36,2 -16,8 46,0 -90,3 Fastighetsvärde 5 626,4 5 743,4 2 686,1 2 636,4 - - 8 312,5 8 379,8 Årets fastighetsförsäljningar -5,0 0,0 0,0 -2,1 - - -5,0 -2,1 Årets fastighetsförvärv 0,0 0,0 0,0 14,9 - - 0,0 14,9 Övriga investeringar i fastigheter 34,3 10,1 10,6 24,2 - - 44,9 34,3 1) Av intäkterna utgör 3,1 Mkr (2,6) serviceintäkter från region Väst, respektive 3,4 Mkr (3,0) från region Öst. Finansnetto Finansnettot för det första kvartalet uppgick till -45,6 Mkr (-37,2). Den betalda genomsnittsrän - tan för perioden uppgick till 3,6 procent (2,9). De finansiella kostnaderna har ökat som en följd av en ökad underliggande basränta. För mer information, se sidan 7. Värdeförändringar Perioden har belastats med en post av engångs- karaktär avseende en realiserad värdeförändring på långfristiga fordringar som avser en tidigare erlagd handpenning som skrivits ner på grund av ej fullföljt tillträde av fastigheten Varmröken 1. De orealiserade värdeförändringarna på förvalt- ningsfastigheter för det första kvartalet uppgick till 1,4 Mkr (-98,9). Den negativa effekten av förändring av avkastningskravet på bostäder har kompenserats med förändringar av andra variabler som t. ex. marknadshyran och antaganden om drifts- och underhållskostnader. Läs mer under avsnittet fastighetsvärdering på sidan 10. Värdeförändringen på räntederivaten för det första kvartalet uppgick till 26,0 Mkr (-25,2). Läs mer på sidan 7. Skatt Det första kvartalets skatt uppgick till -17,0 Mkr (10,1), vilket huvudsakligen hänför sig till upp- skjuten skatt kopplad till orealiserade värdeför- ändringar på derivat och förvaltningsfastigheter. Periodens resultat Det första kvartalets totalresultat uppgick till 29,0 Mkr (-80,2). Närstående Inga närstående transaktioner har skett under kvartalet. Kvartalsöversikt 2024 jan–mar 2023 okt–dec 2023 jul–sep 2023 apr–jun 2023 jan–mar 2022 okt–dec 2022 jul–sep 2022 apr–jun Hyresintäkter, Mkr 135,9 128,1 128,7 130,0 126,6 117,7 116,9 115,0 Driftsöverskott, Mkr 82,6 79,0 96,8 85,7 77,3 68,6 80,1 72,8 Överskottsgrad, % 60,8 61,7 75,2 65,9 61,1 58,3 68,5 63,3 Ekonomisk uthyrningsgrad, % 95,8 95,5 95,8 95,9 94,9 94,3 94,2 93,4 Förvaltningsresultat, Mkr 29,9 24,7 43,0 34,0 33,3 26,8 46,9 42,3 Förvaltningsresultat per aktie, kr 0,31 0,25 0,44 0,35 0,34 0,27 0,48 0,43 Periodens resultat, Mkr 29,0 -138,3 -44,2 -75,0 -80,2 -32,1 49,4 109,7 Värdeförändringar fastigheter, Mkr 0,2 -56,9 -83,8 -139,7 -98,4 -44,0 -19,9 22,0 Värdeförändringar derivat, Mkr 26,0 -129,4 -3,8 15,2 -25,2 -10,1 34,5 81,3 Avkastning på eget kapital, % 1,0 -4,8 -1,5 -2,4 -2,6 -1,0 1,6 3,7 Avkastning på totalt kapital, % 0,8 0,2 0,0 -0,7 -0,3 0,2 2,1 1,0 Soliditet, % 33,3 33,1 34,5 34,5 35,0 35,6 36,1 36,0 Resultat per aktie före och efter utspädning, kr 0,30 -1,42 -0,45 -0,77 -0,82 -0,33 0,51 1,12 Eget kapital per aktie, kr 29,19 28,90 30,31 30,77 31,53 32,34 32,68 32,17 Långsiktigt substansvärde per aktie, kr 31,76 31,56 31,89 32,31 33,40 34,06 34,24 33,96 INTÄKTER OCH RESULTAT BRINOVA I KORTHET VD-ORD FINANSIELL INFORMATION FASTIGHETS- BESTÅNDET PROJEKT- UTVECKLING VÄSENTLIGA HÄNDELSER MODERBOLAGETS RÄKNINGAR AKTIEN HÅLLBARHETS- ARBETET ÖVRIG INFORMATION OCH NYCKELTAL BRINOVA JUST NU Segmentsrapportering I koncernens interna rapportering delas verksam- heten in i segment, regioner, vilka är desamma som redovisats i den senaste årsredovisningen. Indelning i fastighetskategorierna samhälls-, bostads- och kommersiella fastigheter görs inte i segmentsrapporteringen då koncernens fastig- hetsbestånd innehåller fastigheter med blandad användning och kostnadsmassan inte rättvisande kan särredovisas för de enskilda kategorierna. ===== SIDA 6 ===== BRINOVA FASTIGHETER AB DELÅRSRAPPORT JANUARI–MARS 2024 6 Finansiell ställning FINANSIELL STÄLLNING Jämförelsetalen inom parentes för resultatposter avser värden för perioden januari till mars 2023 och för balansposter per 31 december 2023. Koncernens rapport över finansiell ställning i sammandrag Mkr 2024-03-31 2023-03-31 2023-12-31 TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Förvaltningsfastigheter 8 312,5 8 303,81) 8 271,21) Rörelsefastigheter 0,0 76,01) 0,01) Inventarier 1,5 1,9 1,6 Nyttjanderättstillgångar 4,2 4,8 3,9 Uppskjuten skattefordran 11,8 11,8 13,2 Derivatinstrument 95,7 194,2 76,1 Andra långfristiga fordringar 1,6 1,0 11,7 Summa anläggningstillgångar 8 427,3 8 593,5 8 377,7 Omsättningstillgångar Kortfristiga fordringar 34,9 53,0 32,3 Derivatinstrument 6,5 0,0 0,0 Likvida medel 104,6 168,3 125,9 Summa omsättningstillgångar 146,0 221,3 158,2 SUMMA TILLGÅNGAR 8 573,3 8 814,8 8 535,9 Eget kapital och skulder Eget kapital hänförligt till moderbolagets ägare 2 852,5 3 081,0 2 823,5 Långfristiga skulder Uppskjuten skatteskuld 365,0 387,5 349,2 Skulder till kreditinstitut 3 793,9 4 042,2 3 892,0 Leasingskulder 29,1 30,1 29,2 Summa långfristiga skulder 4 188,0 4 459,8 4 270,4 Kortfristiga skulder Skulder till kreditinstitut 1 383,7 1 134,0 1 268,4 Leasingskulder 3,0 2,7 2,7 Övriga kortfristiga skulder 146,1 137,3 170,9 Summa kortfristiga skulder 1 532,8 1 274,0 1 442,0 Summa eget kapital och skulder 8 573,3 8 814,8 8 535,9 1) Fastigheten där Brinova har sitt huvudkontor omklassificerades till rörelsefastighet i Q1 2023. Då Brinova under Q3 2023 avsevärt reducerat nyttjandet av ytorna för eget bruk omklassificerades fastigheten åter till förvaltnings- fastighet. Koncernens rapport över förändring i koncernens eget kapital i sammandrag, Mkr 2024-03-31 2023-03-31 2023-12-31 Totalt eget kapital vid periodens början 2 823,5 3 161,2 3 161,2 Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare Belopp vid periodens början 2 823,5 3 161,2 3 161,2 Periodens resultat och totalresultat 29,0 -80,2 -337,7 Transaktioner med ägare 0,0 0,0 0,0 Belopp vid periodens slut 2 852,5 3 081,0 2 823,5 Eget kapital hänförligt till innehav utan bestämmande inflytande 0,0 0,0 0,0 Totalt eget kapital vid periodens slut 2 852,5 3 081,0 2 823,5 Eget kapital, soliditet och likvida medel Det egna kapitalet uppgick vid periodens slut till 2 852,5 Mkr, jämfört med 2 823,5 Mkr vid årets ingång, eller 29,2 kr per aktie (28,9). Soliditeten uppgick till 33,3 procent (33,1) vid kvartalets utgång och koncernens likvida medel vid samma tidpunkt uppgick till 104,6 Mkr (125,9). Eget kapital och avkastning1) Q1 -23 Q2 -23 Q3 -23 Q4 -23 Q1 -24 Q2 -22 Q3 -22 Q4 -22 % 1 000 1 750 2 500 3 250 4 000 -20 -10 0 10 20 30 40 Mkr Eget kapital Avkastning 1) Beräknat på rullande tolv månaders period. BRINOVA I KORTHET VD-ORD FINANSIELL INFORMATION FASTIGHETS- BESTÅNDET PROJEKT- UTVECKLING VÄSENTLIGA HÄNDELSER MODERBOLAGETS RÄKNINGAR AKTIEN HÅLLBARHETS- ARBETET ÖVRIG INFORMATION OCH NYCKELTAL BRINOVA JUST NU ===== SIDA 7 ===== BRINOVA FASTIGHETER AB DELÅRSRAPPORT JANUARI–MARS 2024 7 0 20 40 60 80 100 % Q1 -23 Q2 -23 Q3 -23 Q4 -23 Q1 -24 Q2 -22 Q3 -22 Q4 -22 Belåningsgrad netto Soliditet och räntetäckningsgrad ggr 0 10 20 30 40 % Q1 -23 Q2 -23 Q3 -23 Q4 -23 Q1 -24 Q2 -22 Q3 -22 Q4 -22 0 1 2 3 4 Soliditet Räntetäckningsgrad Skulder till kreditinstitut och räntederivat Koncernens skulder till kreditinstitut vid kvartalets utgång uppgick till 5 177,6 Mkr, jämfört med 5 160,4 vid årets ingång, uppdelat på lån från sju nordiska banker. Den genomsnittliga kapital- bindningstiden uppgick till 1,5 år (1,7). Av den totala skulden är 27 procent (25) kortfristig. Under kvartalet har cirka 115 mkr i Nordea refinansierats med en löptid om 2 år. Brinova arbetar med att trygga den långsiktiga kapitalförsörjningen, bland annat genom att kontinuerligt föra en dialog med de aktuella bankerna avseende förlängning eller refinansiering. Nettobelåningsgraden vid kvartalets utgång uppgick till 61,0 procent (60,9) och ränte- täckningsgraden uppgick till 1,7 ggr (1,8). Skul- derna har rörlig ränta, främst kopplad till Stibor 3 månader med tillägg av marginal. Den genomsnitt- liga räntan vid kvartalets utgång uppgick till 3,6 procent (3,6). Brinova använder sig av räntederi- vatinstrument i form av swappar för att erhålla en lägre risknivå i låneportföljen. Vid utgången av det första kvartalet uppgår säkringsgraden till 71,5 procent (71,7). Innehavet och översiktliga villkor finns i tabellen till höger. Kvartalets värdeförändring på Brinovas derivat- innehav uppgick till 26,0 Mkr (-129,4) vilket inne- bär att övervärdet uppgick till 102,2 Mkr (76,1). I enlighet med IFRS 9 redovisas räntederivaten till verkligt värde. De klassas i nivå 2 enligt IFRS 13. Brinova tillämpar ej säkringsredovisning. Brinovas räntebärande skulder är huvudsakligen säkerställda med pantbrev i fastigheter men i vissa fall även med aktier i dotterbolag. Ingen förändring av ställda säkerheter i form av pantbrev har skett sedan årsskiftet. För mer information om ställda säkerheter och eventualförpliktelser, se 2023 års årsredovisning. Kapitalbindning Period (år) Avtalsvolym, Mkr Utnyttjat, Mkr Ej utnyttjat, Mkr < 1 1 461 1 384 77 1–2 2 847 2 847 0 2–3 555 555 0 3–4 392 392 0 Totalt 5 255 5 178 77 Ränteförfall Period (år) Lånebelopp, Mkr Ränta, %1) Andel, % < 1 1 683 8,1 32 1–2 945 0,9 18 2–3 250 0,8 5 3–4 300 1,1 6 4–5 600 2,5 11 5–6 100 0,8 2 6–7 500 1,1 10 7–8 450 0,9 9 9–10 350 2,8 7 Totalt 5 178 3,6 100 1) Tabellen inkluderar effekten av räntederivat. Genomsnittlig kreditmarginal för rörlig ränta är inte ut- fördelad i det tidssegment då derivaten förfaller, varför snittränta < 1 år ej reflekterar aktuell kredit- ränta vid upplåning. Snittränta är < 1 år exklusive derivat uppgår till 5,6 procent. Snitträntan redo- visas inklusive kostnad för outnyttjade lånelöften. Räntesäkringar via ränteswap Startår Slutår Ränta, % Mkr 2016 2024 0,8 100,0 2019 2024 -0,1 100,0 2019 2025 0,6 100,0 2019 2025 0,0 100,0 2022 2025 0,3 750,0 2016 2026 1,1 100,0 2019 2026 0,0 50,0 2018 2027 1,3 100,0 2019 2027 0,8 100,0 2021 2027 0,7 100,0 2018 2028 1,2 200,0 2023 2028 2,5 200,0 2023 2028 2,9 300,0 2021 2029 0,8 100,0 2020 2030 0,0 300,0 2023 2030 2,8 200,0 2021 2031 0,2 200,0 2021 2031 0,5 150,0 2023 2031 2,7 100,0 2023 2033 3,0 150,0 2023 2033 2,7 200,0 Totalt 3 700,0 FINANSIELL STÄLLNING BRINOVA I KORTHET VD-ORD FINANSIELL INFORMATION FASTIGHETS- BESTÅNDET PROJEKT- UTVECKLING VÄSENTLIGA HÄNDELSER MODERBOLAGETS RÄKNINGAR AKTIEN HÅLLBARHETS- ARBETET ÖVRIG INFORMATION OCH NYCKELTAL BRINOVA JUST NU ===== SIDA 8 ===== BRINOVA FASTIGHETER AB DELÅRSRAPPORT JANUARI–MARS 2024 8 Koncernens kassaflödesanalys i sammandrag Mkr 2024 jan–mar 2023 jan–mar 2023 jan–dec Löpande verksamheten Resultat före skatt 46,0 -90,3 -387,0 Justeringar för poster som inte ingår i kassaflödet -15,5 124,7 525,91) Betald skatt -0,4 -4,7 -4,7 Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar av rörelsekapital 30,1 29,7 134,2 Förändring av rörelsefordringar -1,6 -7,3 -1,1 Förändring av rörelseskulder -24,3 -31,2 3,8 Kassaflöde från den löpande verksamheten 4,2 -8,8 136,9 Investeringsverksamheten Förvärv av förvaltningsfastigheter 0,0 -5,2 -7,3 Avyttring av förvaltningsfastigheter 2,8 2,6 9,6 Investering i förvaltningsfastigheter -44,9 -34,3 -279,9 Förvärv av inventarier 0,0 -0,5 -0,8 Kassaflöde från investerings- verksamheten -42,1 -37,4 -278,4 Finansieringsverksamheten Upptagna lån 210,0 175,5 1 356,3 Leasingskulder -0,7 -0,7 -2,8 Amortering av låneskulder -192,7 -134,0 -1 259,8 Kassaflöde från finansierings- verksamheten 16,6 40,8 93,7 Periodens kassaflöde -21,3 -5,4 -47,8 Likvida medel vid periodens början 125,9 173,7 173,7 Likvida medel vid periodens slut 104,6 168,3 125,9 1) Av totalbeloppet 2023-12-31 om 525,9 Mkr avser 524,5 Mkr orealiserade värdeförändringar på fastigheter samt derivat. Kassaflöde Kassaflödet från den löpande verksamheten före förändringar av rörelsekapital för det första kvartalet uppgick till 30,1 Mkr (29,7). Kassaflödet har främst påverkats av investe- ringar i förvaltningsfastigheter som uppgått till -44,9 Mkr (-39,5). Q1 -23 Q2 -23 Q3 -23 Q4 -23 Q1 -24 Q2 -22 Q3 -22 Q4 -22 0 15 30 45 60 Mkr Kassaflöde från den löpande verksam- heten före förändring i rörelsekapitalet Q1 -23 Q2 -23 Q3 -23 Q4 -23 Q1 -24 Q2 -22 Q3 -22 Q4 -22 0 50 100 150 200 250 Mkr Likvida medel vid periodens slut Väl förankrad affärsplan Brinovas affärsplan är väl förankrad i organisationen med finansiella nyckeltal som Brinova följer löpande och för vilka styrelsen fastslagit finansiella mål för perioden 2022–2024. Läs mer på sid 21. FINANSIELL STÄLLNING BRINOVA I KORTHET VD-ORD FINANSIELL INFORMATION FASTIGHETS- BESTÅNDET PROJEKT- UTVECKLING VÄSENTLIGA HÄNDELSER MODERBOLAGETS RÄKNINGAR AKTIEN HÅLLBARHETS- ARBETET ÖVRIG INFORMATION OCH NYCKELTAL BRINOVA JUST NU ===== SIDA 9 ===== BRINOVA FASTIGHETER AB DELÅRSRAPPORT JANUARI–MARS 2024 9 Moderbolagets räkningar Resultaträkning i sammandrag, Mkr 2024 jan–mar 2023 jan–mar 2023 jan–dec Nettoomsättning 17,0 16,8 67,6 Rörelsens kostnader -21,5 -23,6 -96,3 Rörelseresultat -4,5 -6,8 -28,7 Resultat från finansiella poster Resultat från andelar i koncernbolag 0,0 0,0 10,7 Övriga ränteintäkter och liknande resultatposter 34,6 26,5 85,7 Räntekostnader och liknande resultatposter -5,0 -9,2 -56,4 Värdeförändringar derivat 18,8 -5,5 -68,5 Resultat efter finansiella poster 43,9 5,0 -57,2 Bokslutsdispositioner 0,0 0,0 34,6 Resultat före skatt 43,9 5,0 -22,6 Skatt på periodens resultat -3,9 2,2 6,9 Periodens resultat och periodens totalresultat 40,0 7,2 -15,7 Balansräkning i sammandrag, Mkr 2024-03-31 2023-03-31 2023-12-31 TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Förvaltningsfastigheter 102,4 112,0 102,7 Materiella anläggningstillgångar 1,4 1,9 1,6 Övriga finansiella anläggningstillgångar 986,6 922,8 985,5 Summa anläggningstillgångar 1 090,4 1 036,7 1 089,8 Omsättningstillgångar Fordringar på koncernföretag 1 897,6 2 333,3 1 888,3 Kortfristiga fordringar 15,0 11,8 15,1 Kassa och bank 102,0 148,9 102,2 Summa omsättningstillgångar 2 014,6 2 494,0 2 005,6 SUMMA TILLGÅNGAR 3 105,0 3 530,7 3 095,4 Eget kapital och skulder Bundet eget kapital 390,9 390,9 390,9 Fritt eget kapital 1 745,9 1 729,0 1 705,9 2 136,8 2 119,9 2 096,8 Långfristiga skulder Skulder till kreditinstitut 119,8 122,6 120,3 Övriga långfristiga skulder 2,4 2,1 16,2 Summa långfristiga skulder 122,2 124,7 136,5 Kortfristiga skulder Skulder till kreditinstitut 1,8 355,1 1,8 Skulder till koncernföretag 822,8 910,5 837,0 Övriga kortfristiga skulder 21,4 20,5 23,3 Summa kortfristiga skulder 846,0 1 286,1 862,1 Summa eget kapital och skulder 3 105,0 3 530,7 3 095,4 BRINOVA I KORTHET VD-ORD FINANSIELL INFORMATION FASTIGHETS- BESTÅNDET PROJEKT- UTVECKLING VÄSENTLIGA HÄNDELSER MODERBOLAGETS RÄKNINGAR AKTIEN HÅLLBARHETS- ARBETET ÖVRIG INFORMATION OCH NYCKELTAL BRINOVA JUST NU ===== SIDA 10 ===== BRINOVA FASTIGHETER AB DELÅRSRAPPORT JANUARI–MARS 2024 10 Fastighetsbeståndet Jämförelsetalen inom parentes för resultatposter avser värden för perioden januari till mars 2023 och för balansposter per 31 december 2023. Fastighetsbestånd per region Region Antal fastigheter Fastighets- värde, Mkr Hyres- värde, Mkr Kontrakterad hyra, Mkr Uthyrnings- grad, % Yta, tkvm Väst 77 5 626 372 346 96 222 Öst 46 2 686 199 191 96 123 Summa 123 8 312 571 537 96 345 Förändring fastighetsvärde Mkr Ingående verkligt värde 8 271,2 Fastighetsförvärv, förvärvat fastighetsvärde 0,0 Fastighetsförsäljningar -5,0 Investeringar i ny-, till- och ombyggnad 44,9 Orealiserade värdeförändringar på förvaltningsfastigheter 1,4 Summa 8 312,5 Fastighetsbeståndet Fastighetsportföljens verkliga värde uppgick till 8 312,5 Mkr (8 271,2) vid kvartalets utgång. Detta är en ökning med 41,3 Mkr för året. Ök - ningen består främst av investeringar i pågående projekt i Lund, Malmö och Bromölla. Brinovas fastighetsinnehav är koncentrerat till södra Sverige. Fastigheterna utgörs främst av samhällsfastigheter och hyresbostäder. Fastig - hetsinnehavet består av 123 fastigheter (124) med en total uthyrningsbar yta om 345 tkvm (346) och är uppdelad på regionerna Väst och Öst. Det totala hyresvärdet för beståndet vid slutet av året uppgick till 570,8 Mkr (545,9). De kontrakterade hyresintäkterna uppgick till 536,9 Mkr (511,8). Den ekonomiska uthyrningsgraden uppgick till 96 procent (96). Till denna rapport har en översyn gjorts av klassificeringen av fastigheterna i respektive kategori för att definitionen av samhällsfastigheter ska överensstämma fullt ut med den vedertagna, ”Fastighet som brukas till övervägande del av skattefinansierad verksamhet och är specifikt an- passad till samhällsservice. Dessutom inkluderas trygghetsboende under begreppet samhällsfastig- heter”. Fastighetsvärdering Brinova genomför varje kvartal en extern värdering av samtliga förvaltningsfastigheter. Värderingen utförs av Newsec Advice AB. Varje fastighet är individuellt besiktigad, utifrån ett rullande schema över en treårsperiod eller när större ombyggnatio- ner eller investeringar genomförts. Värderingarna utgörs i huvudsak av en beräk- ning via avkastningsmetoden kompletterat med ortsprismetoden. Avkastningsmetoden innebär att en analys av framtida kassaflöden för respektive fastighet görs där hänsyn tagits till gällande hyreskontraktsvill- BRINOVA I KORTHET VD-ORD FINANSIELL INFORMATION FASTIGHETS- BESTÅNDET PROJEKT- UTVECKLING VÄSENTLIGA HÄNDELSER MODERBOLAGETS RÄKNINGAR AKTIEN HÅLLBARHETS- ARBETET ÖVRIG INFORMATION OCH NYCKELTAL BRINOVA JUST NU kor, hyresnivåer efter hyresavtalets utgång, drifts-, underhålls- och förvaltningsadministrations- kostnader samt behov av investeringar. Vidare görs en bedömning om det finns andra indikatio- ner på fastigheternas verkliga värde, dessa kan utgöras av utflyttningar, uppsägningar, och kom- mande inflyttningar och rådande marknadsläge. Ett restvärde bedöms efter kalkyltidens utgång. Nuvärdet av kassaflödet och restvärdet beräknas med marknadsmässiga nivåer på kalkylränta och direktavkastningskrav. Ortsprismetoden bygger på analyser av mark- nadsöverlåtelser för fastigheter som anses vara jämförbara. Projektportföljen värderas till nedlagda kost- nader. Värderingarna har ett genomsnittligt avkast - ningskrav vid kvartalets utgång avseende sam - hällsfastigheter om 5,7 procent (5,7), bostads - fastigheter 4,7 procent (4,6) samt kommersiella fastigheter 6,2 procent (6,2). Till följd av viss omklassificering mellan samhällsfastigheter och kommersiella fastigheter i det första kvartalet har jämförelsesiffrorna justerats. Vidare har ett långsiktigt inflationsantagande för hyresintäkter och kostnader avseende lokaler om 2,0 procent använts. Hyresutvecklingen för bostäder är bedömd till 4,0 procent för 2025, 3,0 procent för 2026 och därefter 2,0 procent årligen. Kalkylperioden för respektive fastighet varierar mellan 10–25 år beroende på löptiden av befintliga hyresavtal. Vid värdering av byggrätter tillämpas ortspris- metod, avkastningsmetod och en förenklad explo- ateringskalkyl. I redovisat fastighetsvärde ingår 96,0 Mkr (99,5) avseende byggrätter. Den externa värderingen ligger till grund för de verkliga värdena som finns upptagna i rapport över finansiell ställning. Kontrakterad hyra Samhällsfastigheter Hyresbostäder Kommersiella fastigheter 39% 23% 38% Q1 -23 Q2 -23 Q3 -23 Q4 -23 Q1 -24 Q2 -22 Q3 -22 Q4 -22 0 2 000 4 000 6 000 8 000 10 000 Mkr Fastighetsbestånd ===== SIDA 11 ===== BRINOVA FASTIGHETER AB DELÅRSRAPPORT JANUARI–MARS 2024 11 Samtliga koncernens förvaltningsfastigheter bedöms vara i nivå 3 i värderingshierarkin. En utförligare beskrivning av värderingsprinci- perna finns i Brinovas årsredovisning för 2023. Känslighetsanalys Fastighetsvärderingarna är gjorda enligt vedertag- na principer baserade på vissa antaganden. Fast- ighetens marknadsvärde kan endast säkerställas via en transaktion mellan två oberoende parter. Ett osäkerhetsintervall ligger i en normal marknad på +/- 5–10 procent. I tabellen nedan redovisas hur värdet påverkas vid en förändring av vissa för värderingen antagna parametrar. Tabellen ger en förenklad bild då en enskild parameter troligtvis inte förändras isolerat. Samhälls- fastigheter Hyres- bostäder Kommersiella fastigheter 0 25 50 75 100 % Ekonomisk uthyrningsgrad Ekonomisk uthyrningsgrad Vakans Känslighetsanalys Förändring Värde- påverkan, Mkr Hyresintäkter +/- 5% 230,5/-230,5 Driftskostnader +/- 5% -127,0/127,0 Direktavkast- ningskrav +/- 0,25%- enheter -355,9/380,8 Bjärred 30:16, Lomma I populära Bjärred förstärker Brinova sitt bostadsbestånd med en konvertering av lokaler som Lomma kommun tidigare hyrt till fyra moderna hyreslägenheter med centralt läge. BRINOVA I KORTHET VD-ORD FINANSIELL INFORMATION FASTIGHETS- BESTÅNDET PROJEKT- UTVECKLING VÄSENTLIGA HÄNDELSER MODERBOLAGETS RÄKNINGAR AKTIEN HÅLLBARHETS- ARBETET ÖVRIG INFORMATION OCH NYCKELTAL BRINOVA JUST NU Frånträdda fastigheter Fastighet Ort Typ Frånträde Yta, kvm Fastighets- värde, Mkr Hyresvärde, Mkr Yran 3 Malmö Vårdboende 2024-03-22 363 5 0 Summa 363 5 0 Ej tillträdda förvärv Fastighet Ort Typ Tillträde Yta, kvm Fastighets- värde, Mkr Hyresvärde, Mkr Lerkruset 4 Helsingborg Bostäder 2025-09-01 932 37 2 Summa 932 37 2 Vakansanalys Vakanserna består främst av kommersiella ytor. Totalt sett har vi cirka 17 800 kvm vakant yta. En del av ytan kommer att konverteras till bostäder eller till vårt koncept Bolagret, förrådshotell, medan resterande yta skall fyllas med kvalitativa aktörer som stödjer vår långsiktiga affär. Hyres- bostäderna är fullt uthyrda och innehåller endast kortare planerade vakansperioder där lägenheter är outhyrda med anledning av renovering vilket oftast också resulterar i en ökad hyra. Samhälls- fastighetsbeståndet är i princip fullt uthyrt. I beståndet finns cirka 7 600 kvm projektytor som är tomställda och där det pågår konvertering- ar till cirka 150 nya bostäder. Den genomsnittliga vakanshyran för de kommersiella ytorna är 1 169 kr/kvm. ===== SIDA 12 ===== BRINOVA FASTIGHETER AB DELÅRSRAPPORT JANUARI–MARS 2024 12 Bostadsfastigheter BOSTADSFASTIGHETER Fördelning av storlek Hyres- värde, Mkr Kontrakterad hyra/kvm 1 rok 9 1 640 2 rok 74 1 604 3 rok 87 1 463 4 rok 25 1 338 5 rok 3 1 129 6 rok 1 850 Blockförhyrning 9 1 651 Summa 208 1 495 Med cirka 138 tkvm hyreslägenheter är Brinova en av de större privata hyresvärdarna i södra Sverige. Brinova verkar i växande orter nära arbetstillfällen och stadskärnor. Andelen bostadsfastigheter som del av Brinovas kontrakterade hyra motsvarar 39 procent. När Brinova utvärderar bostadsprojekt använder vi kriteriet att bostaden ska ligga på ett rimligt pendlingsavstånd till de större städerna och kosta så att en inkomsttagare med en genomsnittlig inkomst har råd att betala hyran. Effektiv boyta och närhet till kollektivtrafik är boendefördelar som många söker, liksom närhet till vardagsservice som förskolor och skolor, bibliotek, kultur, vård- anläggningar och butiker. Av Brinovas bostads- fastigheter är cirka 40 procent yngre än 10 år. Trygghet i och kring bostaden är viktiga argu - ment för våra hyresgäster visar våra kundunder - sökningar. Det skall vara lätt och tryggt att hyra bostad av Brinova. Konceptet Brinova Trygghet innefattar olika åtgärder för såväl inomhus- som utomhus- miljön som skall skapa ökad trygghet. Det innefattar åtgärder som rätt belysning, störningsjour dygnet runt, säkerhetsdörrar, ökad närvaro med fastighetsronderingar och välskött utemiljö. Aspekter som ökar attraktionen för våra bostadsfastigheter är hållbara val i material, solcellsanläggningar, laddstolpar i anslutning till våra fastigheter, en trygg kommunikation via vår hyresgäst-app, säkerhet via porttelefoni och digitala lås. Bostäder är ett tillgångsslag som karakterise- ras av låga vakansrisker, stor efterfrågan och där hyrorna inflationsjusterats, även om det sker med viss fördröjning. Snitthyran i Brinovas bestånd av bostadsfastigheter är 1 495 kr/kvm efter den årliga uppräkningen som i genomsnitt blev 5,0 procent i 2024 års hyresförhandling som i stort sett är slutförd. Brinova har kompetens och erfarenhet för att möta behoven av kostnadseffektiva hyresbostäder för yngre och barnfamiljer. Vi arbetar också i en tydlig samverkan med kommuner och lokala aktörer för platsens utveckling, där trygghet och attraktivitet är värden som kommer alla till godo. Brinova har som ambition att erbjuda det rätta boendet för livets alla skeenden. Från det första hemmet eller familjelägenheten till trygga boenden för äldre. BRINOVA I KORTHET VD-ORD FINANSIELL INFORMATION FASTIGHETS- BESTÅNDET PROJEKT- UTVECKLING VÄSENTLIGA HÄNDELSER MODERBOLAGETS RÄKNINGAR AKTIEN HÅLLBARHETS- ARBETET ÖVRIG INFORMATION OCH NYCKELTAL BRINOVA JUST NU Bostadsfastigheters andel av Brinovas totala kontrakterade hyra.39% 1 495 kr Genomsnittlig hyra/kvm Rosmarinen 34, Helsingborg Rosmarinen är ett bostadsområde som faller väl in i konceptet Brinova Trygghet. Området har väl tilltagna grönytor för samvaro och lek och stor omsorg har lagts på tryggheten med säker utemiljö, entré och porttelefoner. ===== SIDA 13 ===== BRINOVA FASTIGHETER AB DELÅRSRAPPORT JANUARI–MARS 2024 13 Samhällsfastigheter Brinova är en av södra Sveriges större privata hyresvärdar för den offentliga sektorn med cirka 113 tkvm uthyrningsbar yta för samhällsfastig- heter. Andelen samhällsfastigheter som del av Brinovas kontrakterade hyra motsvarar 38 pro- cent. Samhällsfastigheter definieras enligt ovan. Det innebär att hyresgästen kan vara offentlig, det vill säga statlig, kommunal eller regional, men också privat. Exempel på samhällsfastig- heter är fastigheter för utbildning och barnom- sorg, fritid, vård och anpassade bostäder. Brinova har bred erfarenhet av att både utveckla och förvalta samhällsfastigheter och har i sin portfölj allt från stora idrottsarenor, förskolor, skolor, bibliotek, vårdcentraler och folk- tandvård till särskilda boenden för äldre och LSS-boenden. Förutsättningarna för samhälls- fastigheter kännetecknas av trygga hyresgäster med långa KPI-justerade kontrakt och säkra flöden. Genomsnittlig återstående hyrestid för hyreskontrakten i Brinovas samhällsfastigheter uppgår till 7,6 år. Efterfrågan för kvalitativa och anpassade samhällsfastigheter är fortsatt god med stora framtida behov. SAMHÄLLSFASTIGHETER En aktiv förvaltning med egna medarbetare är en viktig del av Brinovas affärsmodell. Med lokal närvaro kan eventuella problem snabbt identifieras och åtgärdas. Närheten till lokala beslutsfattare innebär också att vi på ett enkelt sätt kan delta i kommunens utveckling med rätt lokaler för olika offentliga behov. Vi kan samhällsfastigheter och vi kan de orter vi finns etablerade på. Vi kan bygga långsiktiga relationer och synergier på våra orter. Fem största hyresgästerna Hyresgäst Yta, tkvm Hyres- värde, Mkr Region Skåne 12 24 Karlskrona Kommun 13 23 Malmö Stad 10 21 Landskrona Stad 7 16 Eslövs Kommun 9 14 Summa 51 98 Typer av samhällsfastigheter Typ Yta, tkvm Kontrakterad hyra, Mkr Kontrakterad hyra/kvm, kr Andel av kontrakterad hyra, % Vård 36 65 1 796 32 Särskilt boende 28 57 2 065 27 Utbildning/barnomsorg 25 49 1 937 24 Anpassad samhällsservice 16 23 1 439 11 Friskvård 8 12 1 454 6 Summa 113 206 1 816 100 BRINOVA I KORTHET VD-ORD FINANSIELL INFORMATION FASTIGHETS- BESTÅNDET PROJEKT- UTVECKLING VÄSENTLIGA HÄNDELSER MODERBOLAGETS RÄKNINGAR AKTIEN HÅLLBARHETS- ARBETET ÖVRIG INFORMATION OCH NYCKELTAL BRINOVA JUST NU Samhällsfastigheters andel av Brinovas totala kontrakterade hyra.38% Sadeln 2, Trelleborg Sadeln 2 är en väldisponerad och modern samhällsfastighet som inrymmer folktand- vård samt förskola med sex avdelningar med Region Skåne och Trelleborgs kommun som respektive hyresgäster. 7,6 år Återstående hyrestid Samhällsfastighet Fastighet som brukas till övervägande del av skattefinansierad verksamhet och är specifikt anpassad till samhällsservice. Dessutom inkluderas trygghetsboende under begreppet samhällsfastigheter. ===== SIDA 14 ===== BRINOVA FASTIGHETER AB DELÅRSRAPPORT JANUARI–MARS 2024 14 Kommersiella fastigheter KOMMERSIELLT Den största delen av den kommersiella andelen av fastigheter är ett bestånd med offentliga kontor. Det ses som ett bra komplement till det övriga be- ståndet. Offentliga kontor är kontor som brukas av skattefinansierad verksamhet och banker. Typiska hyresgäster är Försäkringskassan, Skatteverket, Arbetsförmedlingen och Transportstyrelsen. Beståndet kompletteras även med kommersi- ella fastigheter som adderar till attraktionen för de boende eller där tydliga synergier finns i ortens samlade fastighetsbestånd. Kompletterande övriga kommersiella fastigheter är typiskt livsmedelsbutiker, apotek, restauranger och caféer samt vårt lagerkoncept Bolagret. Dessa fastigheter adderar till levande kvarter och ger service i närområdet. Andelen kommersiella fastigheter som del av Brinovas kontrakterade hyresintäkter motsvarar 23 procent. Av Brinovas totala kontrakterade hyresintäkter har en analys gjorts för att identifiera risk för ute- blivna hyresbetalningar. Under 3 procent bedöms falla inom denna kategori, och består främst av mindre butiker och restauranger. Typer av kommersiella fastigheter Andel av kontrakterad hyra, % Kontrakterad hyra/kvm, kr Ekonomisk uthyrnings- grad, % Kontor samhällsservice (offentliga kontor) 25 2 026 100 Butik 23 1 205 91 Bank 18 2 487 100 Kontor 16 1 155 71 Garage/parkering 6 2 204 80 Restaurang/café 6 1 795 91 Livsmedel/apotek 5 1 575 94 Lager/förråd 1 134 40 Summa 100 1 450 89 BRINOVA I KORTHET VD-ORD FINANSIELL INFORMATION FASTIGHETS- BESTÅNDET PROJEKT- UTVECKLING VÄSENTLIGA HÄNDELSER MODERBOLAGETS RÄKNINGAR AKTIEN HÅLLBARHETS- ARBETET ÖVRIG INFORMATION OCH NYCKELTAL BRINOVA JUST NU 10 största hyresgästerna Hyresgäst Kontrakterad hyra, Mkr Sparbanken Skåne AB 22 Försäkringskassan 12 Trafikverket 7 Landskrona Stad 6 Johan Ahlberg Bil AB 6 Peab Lokal AB 3 Telefonaktiebolaget LM Ericsson (LME) 3 Coop Syd AB 2 Migrationsverket 2 Dagab Inköp & Logistik AB (Willys) 2 Summa 65 Kommersiella fastigheters andel av Brinovas totala kontrakterade hyra.23% 25% Offentliga kontor Sjöhem 11, Kristianstad Brinova har ett flertal fastigheter i populära området Björkhem med goda kommunikationsmöjligheter och en uppbyggd infrastruktur. Området om- fattar allt ifrån diverse myndigheter till gym och vårdinstanser. Sjöhem 11 med sitt unika uttryck omfattar 1 425 kvm som hyrs av Sparbaken Skåne. ===== SIDA 15 ===== BRINOVA FASTIGHETER AB DELÅRSRAPPORT JANUARI–MARS 2024 15 Projektutveckling Projektutveckling är den bästa möjligheten att optimera lokallösningar för såväl nya som befint- liga kunder, skapa attraktiva hyresbostäder samt genomföra till exempel energibesparande åtgärder som innebär en besparing både för bolaget och miljön. Intjäningsförmågan, i en stabil marknad, i egna projekt jämfört med avkastning vid förvärv är oftast 25–35 procent bättre. I dagens miljö med volatila byggpriser ställs ännu högre krav på vår projektorganisation att kunna teckna entreprenad- avtal som stödjer våra avkastningskrav. Brinova har väl utarbetade processer och en egen lokal förvaltning och projektorganisation. Det främjar en aktiv dialog som gör det lättare att möta offentliga men också privata kunders existerande och framtida behov av såväl hyres - bostäder som lokaler för vård, utbildning, fritid och rekreation samt administration och samhälls- service. Brinovas projektportfölj delas upp i pågående projekt, pågående projektutveckling, pågående projekt som tillträtts vid färdigställande och pågående planarbeten. Se definition i kolumnen till höger. Projektportföljen1) Pågående projekt Beslutade investeringar i större pågående projekt uppgick vid periodens slut till 269 Mkr, varav 104 Mkr återstår att investera. Värderingen av projekten sker till löpande nedlagda kostnader. När projekten är färdiga redovisas de till den externa värderingen, som inkluderar projektvinst. En nybyggnation sker av 34 hyreslägenheter och livsmedelsbutik i Malmö (Oxievång 7), jämte Oxie station. I centrala Lund pågår ett konverteringsprojekt om 126 lägenheter, där kontor blir attraktiva hyres- bostäder. I Bromölla konverteras ett äldreboende till ett trygghetsboende med 23 lägenheter. Vidare pågår konvertering av en del kontorsytor till hyresbostäder som ett led att minska vakanser i Brinovas kommersiella fastighetsbestånd. 1) Information om projektportföljen inkluderar såväl interna som externa bedömningar och antaganden. Bedömningarna och antagandena innebär osäkerheter och uppgifterna ovan ska inte ses som en prognos. Information om pågående projekt och projektutveckling är baserad på bedömningar om storlek, inriktning och omfattning av pågående byggnationer och projektutveckling samt när i tiden projekt bedöms startas och färdigställas. För projekt som ej byggstartats har finansiering ej upphandlats, vilket innebär att finansiering av bygginvesteringar i projektutveckling är en osäkerhetsfaktor. 0 50 100 150 200 Mkr Q1 -23 Q2 -23 Q3 -23 Q4 -23 Q1 -24 Q2 -22 Q3 -22 Q4 -22 Genomförda investeringar BRINOVA I KORTHET VD-ORD FINANSIELL INFORMATION FASTIGHETS- BESTÅNDET PROJEKT- UTVECKLING VÄSENTLIGA HÄNDELSER MODERBOLAGETS RÄKNINGAR AKTIEN HÅLLBARHETS- ARBETET ÖVRIG INFORMATION OCH NYCKELTAL BRINOVA JUST NU Pågående projekt som tillträds vid färdigställande Fastighet Ort Kvm Lgh Typ Beräknat färdigt Lerkruset 4 Helsingborg 932 14 Bostäder Q3-2025 Summa 932 14 Större pågående projekt Fastighet Ort Kvm Lgh Typ Beräknat färdigt Lugnet 9 Bromölla 1 050 23 Bostäder Q2-2024 Billesholms Gård 9:467 Bjuv 517 7 Bostäder Q3-2024 Bjärred 30:16 Lomma 298 4 Bostäder Q3-2024 Sandryggen 1 Lund 4 030 126 Bostäder Q4-2024 Oxievång 7 Malmö 3 098 34 Bostäder & livs- medelsbutik Q4-2024 Summa 8 993 194 Större pågående projekt Projekt som är beslutade och byggstartade. 8 993 Kvm vid projektavslut Pågående projektutveckling Projekt där detaljplan- arbetet är klart men där bygglovsprocess samt upphandling återstår. 13 380 Kvm vid projektavslut cirka 200 lägenheter Pågående planarbete Projekt där detalj- planarbete pågår. 16 750 Kvm vid projektavslut cirka 100 lägenheter Pågående projekt som tillträds vid färdigställande Projekt som förvär- vas och tillträds vid färdigställande. 932 Kvm vid projektavslut ===== SIDA 16 ===== BRINOVA FASTIGHETER AB DELÅRSRAPPORT JANUARI–MARS 2024 16 Hållbarhetsarbetet Hållbarhetsarbetet Brinovas hållbarhetsarbete, långsiktiga perspektiv och samhällsengagemang är en integrerad del i verksamheten och ses som förutsättningar för framtida värdeskapande och ett sätt att minska de risker som finns kopplade till hållbarhetsfrågor. Brinovas ramverk för hållbarhet, som är base- rat på FN:s 17 hållbarhetsmål, har delats in i fyra fokusområden: lönsam och ansvarsfull verksam- het, den framtida miljön, det trygga samhället och engagerade medarbetare. Dessa områden definie- rar sådant vi kan påverka, inom koncernen och med externa partners. Till varje fokusområde har knutits både kort- och långsiktiga mål. Läs mer i Brinovas Hållbarhetsrapport på www.brinova.se. Från och med år 2025 kommer Brinova att omfattas av de nya direktiven från EU om att hållbarhetsredovisa enligt EU:s gröna giv, där rapporten ska innehålla information om sociala- och miljöfrågor för den egna verksamheten och enheter i värdekedjan som är väsentliga med avseende på påverkan, risker och möjligheter. Taxonomin är ramverket på vad som ska rapporte- ras, CSRD är direktivet som bestämmer vad som ska rapporteras och ESRS är en standard för hur rapporteringen ska gå till. Arbetet med att imple- mentera detta pågår och kommer att färdigställas under 2024. KORT- OCH LÅNGSIKTIGA MÅL Mål i affärsplan 2022–2024 • Alla nya fastigheter ska uppföras i nivå med Green Building eller motsvarande. • Vid nytecknande av hyresavtal ska Gröna Hyresavtal alltid förordas. • Belysning konverteras till LED och närvarostyrd. • Uppkopplade energisystem så att de kan styras på distans. • CO2-förbrukning ska kommuniceras. • Implementera förnybara energikällor så som solceller samt övrig ny teknik. • Fossilfri uppvärmning och kyla i så stor utsträckning som möjligt. • All upphandlad el skall vara förnybar (grön). • Laddstolpar ska finnas på alla fastigheter där det finns parkeringsmöjligheter. Kvantifierbara långsiktiga mål • Energiförbrukning för uppvärmning ska uppgå till max 75 kWh per kvm och år i genomsnitt på hela beståndet vid utgången av 2026. • Energiförbrukning för fastighetsel ska uppgå till max 25 kWh per kvm och år i genomsnitt på hela beståndet vid utgången av 2026. • Alla fastigheter ska vara uppkopplade vid utgången av 2026. • 25 procent av elanvändningen ska komma från egenproducerad el via ökat antal fastigheter med solpaneler till 2026. • Andelen nyproducerade fastigheter med energi- klassning C eller bättre ska uppgå till 100 procent. • Noll nettoavtryck CO2 till år 2045. • Uppsättning av minst 50 nya laddstolpar per år. -7,8% minskad el- förbrukning/kvm 2023 jmf med 2022 -6,7% minskad värme- förbrukning/kvm 2023 jmf med 2022 BRINOVA I KORTHET VD-ORD FINANSIELL INFORMATION FASTIGHETS- BESTÅNDET PROJEKT- UTVECKLING VÄSENTLIGA HÄNDELSER MODERBOLAGETS RÄKNINGAR AKTIEN HÅLLBARHETS- ARBETET ÖVRIG INFORMATION OCH NYCKELTAL BRINOVA JUST NU Gaverket 18, Karlskrona I centrala Karlskrona, på Trossö ligger fastigheten Gasverket 18, som har namnet Brinova Arena och stod klar i maj 2019. Fastigheten är en 9 000 kvm stor modern anläggning med flexibilitet för att kunna växla mellan olika parallella arrangemang inom event och idrottsevenemang. Hållbarhet och teknik är centralt för fastigheten som är utrustad med Blekinges största takmonterade solcellsanläggning och försörjer hela arenan med energi samt leverans av överskottsenergi till det allmänna nätet. Grunden i vår affärsplan är vårt ramverk för hållbarhet Brinovas ramverk för hållbarhet är grunden i vår affärsplan (2022–2024) som vi styr vår verksamhet med i dialog med våra intressenter. Vi har också ett antal kvantifierbara långsiktiga mål som är våra ledstjärnor i perspektivet bortom vår affärsplan. Exempel på Brinovas övergripande långsiktiga mål innefattar att 100 procent av bolagets energi- användning fortsatt ska komma från förnyelsebar el. Utifrån miljöeffektiva lösningar ska Brinova ock- så minimera fastigheternas totala CO2-avtryck i ett 25-årigt perspektiv (noll nettoavtryck CO2 2045). Mål och prioriterade områden spänner över allt från energieffektiviseringar, hållbara inköp, gröna hyresavtal och källsortering till miljöcertifieringar vid nyproduktion. ===== SIDA 17 ===== BRINOVA FASTIGHETER AB DELÅRSRAPPORT JANUARI–MARS 2024 17 Brinova-aktien Brinovas B-aktie är noterad på Nasdaq Nordic Midcap i sektorn Real Estate. Stängningskursen den 31 mars 2024 var 20,00 kronor, att jämföra med stängningskursen den 31 december 2023 som var 19,35 kronor, vilket innebär att kursen under kvartalet ökade med 3,4 procent. Fastig- hetsindexet Crex ökade under perioden med 2 procent. Börsens totalindex OMX Stockholm PI ökade med 7 procent. Under det första kvartalet har Brinova-aktien som högst noterats i 20,90 kronor den 14 mars och som lägst 16,40 kronor den 16 februari. Per den 31 mars 2024 hade Brinova 3 348 aktieägare (3 351) som totalt äger cirka 19,2 miljoner A-aktier och cirka 78,5 miljoner B-aktier. A-aktien berättigar till 10 röster och B-aktien till 1 röst. Utdelning och utdelningspolicy Brinova prioriterar tillväxt och likviditet och därför har styrelsen föreslagit bolagsstämman att ingen utdelning lämnas för 2023. Brinova har, i affärsplanen för perioden 2022–2024, som långsiktig målsättning att lämna utdelning till sina aktieägare med 30 procent av förvaltnings- resultatet efter schablonberäknad skatt, efter att bolagets långsiktiga tillväxtmål har uppnåtts. Kursutveckling Carnegie Real Estate Index OMX Stockholm_PI Brinova Omsatt antal aktier/månad, tusental Q1 -23 Q2 -23 Q3 -23 Q4 -23 Q1 -24 Q2 -22 Q3 -22 Q4 -22 0 5 10 15 20 25 30 35 Kr Eget kapital per aktie Resultat per aktie Brinovas aktie introducerades den 30 september 2016 på Nasdaq Stockholm, First North Premier. 2018 bytte bolaget lista till den reg- lerade Nasdaq Stockholms Small-Cap lista i sektorn Real Estate. Från 2021 är Brinovas B-aktie noterad på Nasdaq Nordic Mid-Cap i sektorn Real Estate. Aktien handlas under benämningen BRIN B. Q1 -23 Q2 -23 Q3 -23 Q4 -23 Q1 -24 Q2 -22 Q3 -22 Q4 -22 -2,0 -1,0 0,0 1,0 2,0 Kr Q1 -23 Q2 -23 Q3 -23 Q4 -23 Q1 -24 Q2 -22 Q3 -22 Q4 -22 0 10 20 30 40 0 10 20 30 40 Kr Kr Långsiktigt substansvärde vs aktiekurs Ägarstruktur 2024-03-28 Namn Antal A-aktier, tusental Antal B-aktier, tusental Andel av kapital, % Andel av röster, % Backahill AB 9 400 14 096 24,0 40,0 Fastighets AB Balder 7 400 11 020 18,9 31,4 ER-HO Förvaltning AB 2 400 7 716 10,4 11,7 Bevaclean AB 7 498 7,7 2,8 Länsförsäkringar Fondförvaltning AB 5 642 5,8 2,1 SEB Investment Management AB 4 157 4,3 1,5 Verdipapirfondet First Nordic Real Estate 3 700 3,8 1,4 Verdipapirfondet Odin Eiendom 3 380 3,5 1,2 Lannebo Fonder 2 134 2,2 0,8 Prior & Nilsson Fond- och Kapitalförvaltning AB 1 963 2,0 0,7 Övriga aktieägare 17 209 17,4 6,4 Summa 19 200 78 515 100,0 100,0 Aktieinformation Kortnamn: BRIN B ISIN-kod: SE0008347652 Sek Antal aktier 0 600 1 200 1 800 2 400 3 000 Jan Feb Mar Apr Maj Jun 2023 Jul Aug Sep Okt Nov Dec Jan Feb 2024 Mar0 10 20 30 40 BRINOVA I KORTHET VD-ORD FINANSIELL INFORMATION FASTIGHETS- BESTÅNDET PROJEKT- UTVECKLING VÄSENTLIGA HÄNDELSER MODERBOLAGETS RÄKNINGAR AKTIEN HÅLLBARHETS- ARBETET ÖVRIG INFORMATION OCH NYCKELTAL BRINOVA JUST NU Långsiktigt substansvärde per aktie Aktiekurs ===== SIDA 18 ===== BRINOVA FASTIGHETER AB DELÅRSRAPPORT JANUARI–MARS 2024 18 Väsentliga händelser Kvartal 1 • Brinova prioriterar tillväxt och likviditet och därför föreslår styrelsen till bolagsstämman att ingen utdelning lämnas för 2023. • Brinova har beslutat att ej fullfölja planerat förvärv av bostadsprojektet Varmröken i Kävlinge då marknadsförutsättningarna förändrats sedan förvärvsavtalet som teck - nades i augusti 2021. Detta resulterade i en realiserad förlust om 10,1 Mkr vilket hänförs till tidigare erlagd handpenning. Tillträde var planerat vid projektets färdigställande under det fjärde kvartalet 2024. BRINOVA I KORTHET VD-ORD FINANSIELL INFORMATION FASTIGHETS- BESTÅNDET PROJEKT- UTVECKLING VÄSENTLIGA HÄNDELSER MODERBOLAGETS RÄKNINGAR AKTIEN HÅLLBARHETS- ARBETET ÖVRIG INFORMATION OCH NYCKELTAL BRINOVA JUST NU • Under det första kvartalet så har Brinova sålt av fastigheten Yran 3 i Malmö. Fastigheten såldes i bolagsform med ett underliggande fastighetsvärde om 4,4 Mkr. Händelser efter periodens utgång • Inga väsentliga händelser har skett efter periodens utgång ===== SIDA 19 ===== BRINOVA FASTIGHETER AB DELÅRSRAPPORT JANUARI–MARS 2024 19 Övrig information Risker och osäkerhetsfaktorer För att kunna upprätta redovisningen enligt god redovisningssed måste företagsledningen göra bedömningar och antaganden som påverkar i bokslutet redovisade tillgångs- och skuldposter respektive intäkts- och kostnadsposter samt läm- nad information i övrigt. Faktiskt utfall kan skilja sig från dessa bedömningar. Koncernens verksam- het, finansiella ställning och resultat kan påverkas av ett antal risker och osäkerhetsfaktorer. De risker som bedöms ha ett avgörande inflytande på koncernens resultatutveckling samt kassaflöde är variationerna i hyresintäkter, fastighetskostnader och ränteförändringar. Fastigheterna värderas till verkligt värde med värdeförändring i resultaträk- ningen vilket medför att resultatet kan variera såväl upp som ner under året. Fastighetsvärdering- en påverkar även Brinovas finansiella ställning och nyckeltal. Hur stora värdeförändringarna blir beror dels på Brinovas egen förmåga att, genom föränd- ring och förädling av fastigheter samt avtals- och kundstruktur, höja fastigheternas marknadsvärde, dels på yttre faktorer som påverkar efterfrågan och utbudet på de fastighetsmarknader som bolaget verkar på. Vid fastighetsvärderingar bör hänsyn tas till ett osäkerhetsintervall som i en fungerande marknad oftast uppgår till +/- 5–10%, för att avspegla den osäkerhet som finns i gjorda antaganden och beräkningar. Utöver ovan tillkommer finansieringsrisken. Brinova är beroende av externa lån för att kunna fullfölja åtaganden och genomföra affärer. Risken hanteras via Brinovas finanspolicy som anger målsättning, riktlinjer och risklimiter för finans- verksamheten. Fortsatt hög inflation och oro på de finansiella marknaderna ökar risken för stigande marknads- räntor och avkastningskrav på fastighetsinveste- ringar. Inflationen påverkar också priser på t. ex. byggmaterial därmed kalkylerna i potentiella nya projekt. För att begränsa riskexponeringen finns interna regelverk och policyer. Brinovas väsentliga risker samt exponering och hantering av densam- ma beskrivs ytterligare i 2023 års årsredovisning. Inga väsentliga förändringar i bolagets bedöm- ning av risker utöver ovanstående har skett efter publiceringen av årsredovisningen 2023. Personal och organisation Antalet anställda uppgick på balansdagen till 52 personer jämfört med 52 personer vid ingången av året. De anställda är lokalt placerade i Eslöv, Helsingborg, Karlskrona, Kristianstad, Landskrona och Malmö. Marknadsutsikter Brinova har fokus på växande attraktiva kommuner i södra Sverige, där det råder en stabil efterfrågan på fastigheter för hyreslägenheter samt samhälls- fastigheter för bostad, vård, utbildning, administra- tion och fritid. Lokal ansvarsfull egen förvaltning utvecklar löpande bolagets marknadskunnande och relationerna med lokala beslutsfattare. Det tillsammans med intressanta pågående och fram- tida projekt och en god finansiell ställning gör att bolaget ser positivt på utvecklingen de kommande åren. Redovisnings- och värderingsprinciper Brinova följer i sin koncernredovisning den av Europeiska unionen antagna IFRS (IFRS Ac - counting Standards) och tolkningarna av dessa (IFRIC). Denna delårsrapport är upprättad enligt IAS 34 Delårsrapportering. Vidare har tillämpliga Finansiell kalender För vidare information, vänligen kontakta: Malin Rosén Brinovas CFO & Vice VD samt Brinovas IR-kontakt. Per Johansson VD per.johansson@brinova.se Tel. 0708-17 13 63 Malin Rosén Vice VD och CFO malin.rosen@brinova.se Tel. 0709-29 49 52 Årsstämma 7 maj 2024 Delårsrapport januari–juni 12 juli 2024 Delårsrapport januari–september 24 oktober 2024 Bokslutskommuniké 14 februari 2025 ÖVRIG INFORMATION bestämmelser i årsredovisningslagen tillämpats. Moderbolaget har upprättat sina finansiella rappor- ter i enlighet med årsredovisningslagen och RFR 2 Redovisning för juridiska personer. För fullständiga redovisningsprinciper hänvisas till Brinovas årsredovisning för 2023. Nya eller ändrade IFRS Redovisningsstandarder med tillämpning från 1 januari 2024 Flera ändringar ska tillämpas för första gången från 1 januari 2024. Förändringen i IAS 1 Utform- ning av finansiella rapporter avseende klassifice- ring av skulder som kort- eller långfristiga har inte haft någon påverkan på koncernens finansiella rapport. Övriga ändringar som ska tillämpas från 2024 har heller inte haft någon påverkan på kon- cernens finansiella rapport. BRINOVA I KORTHET VD-ORD FINANSIELL INFORMATION FASTIGHETS- BESTÅNDET VÄSENTLIGA HÄNDELSER MODERBOLAGETS RÄKNINGAR AKTIEN HÅLLBARHETS- ARBETET ÖVRIG INFORMATION OCH NYCKELTAL BRINOVA JUST NU PROJEKT- UTVECKLING ===== SIDA 20 ===== BRINOVA FASTIGHETER AB DELÅRSRAPPORT JANUARI–MARS 2024 20 Nyckeltal Brinova presenterar vissa finansiella mått i delårsrapporten som inte definieras enligt IFRS. Brinova anser att dessa mått ger värdefull komplet- terande information till investerare och bolagets ledning då de möjliggör utvärdering av bolagets prestation. Eftersom inte alla företag beräk- nar finansiella mått på samma sätt, är dessa inte alltid jämförbara med mått som används av andra företag. Dessa finansiella mått ska därför inte ses som ersättning för mått som definieras enligt IFRS. Nedan presenteras definitioner på mått som med några undantag, inte definieras enligt IFRS. Nyckeltalen är baserade på rapporter över resultat, finansiell ställning, förändring eget kapital och kassaflöde. Nyckeltal 2024 jan–mar 2023 jan–mar 2023 apr– 2024 mar 2023 jan–dec Definitioner2) Fastighetsrelaterade Hyresintäkter, Mkr 135,9 126,6 522,7 513,4 Hyresintäkter enligt Rapport över totalresultat Driftsöverskott, Mkr 82,6 77,3 344,1 338,8 Driftsöverskott enligt Rapport över totalresultat Hyresvärde, Mkr 570,8 551,3 570,8 545,9 Utgående hyra på årsbasis med tillägg för bedömd marknadshyra för vakanta ytor Ekonomisk uthyrningsgrad, % 95,8 94,6 95,8 95,5 Kontrakterad årshyra för hyresavtal vilka löper vid periodens slut i procent av hyresvärde justerat för projektfastigheter Överskottsgrad, % 60,8 61,1 65,8 66,0 Driftsöverskott i procent av hyresintäkterna Belåningsgrad netto, % 61,0 59,8 61,0 60,9 Skulder till kreditinstitut med avdrag för likvida medel i förhållande till fastig- heternas värde vid periodens slut Belåningsgrad, % 62,3 61,8 62,3 62,4 Skulder till kreditinstitut i förhållande till fastigheternas värde vid periodens slut Uthyrbar yta, tkvm 345,1 352,8 345,1 345,5 Genomsnittligt direktavkastningskrav, % 5,3 5,0 5,3 5,3 Genomsnittligt direktavkastningskrav av koncernens samtliga fastigheter vid externt genomförda värderingar Finansiella Avkastning på eget kapital, % 1,0 -2,6 -7,7 -11,3 Periodens resultat i procent av ett genomsnittligt eget kapital Avkastning på totalt kapital, % 0,8 -0,3 0,3 -0,8 Resultat före skatt med tillägg för finansiella poster och värdeförändringar i derivat i procent av en genomsnittlig balansomslutning Räntetäckningsgrad, ggr 1,7 1,9 1,7 1,8 Förvaltningsresultat med återläggning av finansiella poster i förhållande till finansiella poster Genomsnittlig ränta, % 3,6 3,4 3,6 3,6 Beräknad årsränta för skulder till kreditinstitut, baserat på aktuella låneavtal i förhållande till totala skulder till kreditinstitut Räntebindning, år 3,1 2,2 3,1 3,3 Viktad räntebindningstid för lån till kreditinstitut Kapitalbindning, år 1,5 2,0 1,5 1,7 Viktad kapitalbindningstid för lån till kreditinstitut Soliditet, % 33,3 35,0 33,3 33,1 Eget kapital inklusive minoritetsintressen i procent av balansomslutningen Förvaltningsresultat, Mkr 29,9 33,3 131,6 135,0 Resultat före skatt med återläggning av värdeförändringar Resultat före skatt, Mkr 46,0 -90,3 -250,7 -387,0 Resultat före skatt enligt Rapport över totalresultat Periodens resultat, Mkr 29,0 -80,2 -228,5 -337,7 Periodens resultat enligt Rapport över totalresultat Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar av rörelsekapital 30,1 29,7 134,6 134,2 Periodens kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar av rörelsekapital enligt Kassaflödesanalys Balansomslutning, Mkr 8 573,3 8 814,8 8 573,3 8 535,9 Balansomslutning enligt Koncernens rapport över finansiell ställning i sammandrag Aktierelaterade1) Eget kapital per aktie, kr 29,2 31,5 29,2 28,9 Eget kapital hänförligt till moderbolagets ägare i förhållande till antalet aktier vid periodens slut Långsiktigt substansvärde per aktie, kr 31,8 33,4 31,8 31,6 Eget kapital med justering för uppskjutna skatter och värdeförändringar på räntederivat i förhållande till antal utestående aktier vid periodens utgång Resultat per aktie, kr 0,3 -0,8 -2,3 -3,5 Periodens resultat hänförligt till moderbolagets ägare i förhållande till ett genomsnittligt antal utestående aktier Förvaltningsresultat per aktie, kr 0,3 0,3 1,4 1,4 Periodens förvaltningsresultat i förhållande till ett genomsnittligt antal utestående aktier Antal utestående aktier, miljoner 97,7 97,7 97,7 97,7 Genomsnittligt antal utestående aktier, miljoner 97,7 97,7 97,7 97,7 Vägt genomsnitt av antalet utestående aktier under perioden 1) Någon utspädningseffekt föreligger ej då inga potentiella aktier (till exempel konvertibler) föreligger. 2) Definition enligt IFRS. NYCKELTAL BRINOVA I KORTHET VD-ORD FINANSIELL INFORMATION FASTIGHETS- BESTÅNDET PROJEKT- UTVECKLING VÄSENTLIGA HÄNDELSER MODERBOLAGETS RÄKNINGAR AKTIEN HÅLLBARHETS- ARBETET ÖVRIG INFORMATION OCH NYCKELTAL BRINOVA JUST NU ===== SIDA 21 ===== BRINOVA FASTIGHETER AB DELÅRSRAPPORT JANUARI–MARS 2024 21 Hän- visning 2024 jan–mar 2023 jan–mar 2023 apr– 2024 mar 2023 jan–dec Fastigheternas redovisade värde, Mkr Förvaltningsfastigheter, Mkr BR 8 312,5 8 379,8 8 312,5 8 271,2 Räntetäckningsgrad, ggr Förvaltningsresultat, Mkr RR 29,9 33,3 131,6 135,0 Återläggning av finansiella poster, Mkr RR 45,6 37,2 184,8 176,4 Förvaltningsresultat efter återläggning av finansiella poster, Mkr 75,5 70,5 316,4 311,4 Räntetäckningsgrad, ggr 1,7 1,9 1,7 1,8 Avkastning på eget kapital, % Resultat efter skatt, Mkr RR 29,0 -80,2 -228,5 -337,7 Genomsnitt av IB och UB eget kapital, Mkr BR 2 838,0 3 121,1 2 966,8 2 992,4 Avkastning på eget kapital, % 1,0 -2,6 -7,7 -11,3 Soliditet, % Eget kapital, Mkr BR 2 852,5 3 081,0 2 852,5 2 823,5 Balansomslutning, Mkr BR 8 573,3 8 814,8 8 573,3 8 535,9 Soliditet, % 33,3 35,0 33,3 33,1 Belåningsgrad netto, % Skulder till kreditinstitut, Mkr BR 5 177,6 5 176,2 5 177,6 5 160,4 Likvida medel BR -104,6 -168,3 -104,6 -125,9 Förvaltningsfastigheter, Mkr BR 8 312,5 8 379,8 8 312,5 8 271,2 Belåningsgrad, % 61,0 59,8 61,0 60,9 Hän- visning 2024 jan–mar 2023 jan–mar 2023 apr– 2024 mar 2023 jan–dec Belåningsgrad, % Skulder till kreditinstitut, Mkr BR 5 177,6 5 176,2 5 177,6 5 160,4 Förvaltningsfastigheter, Mkr BR 8 312,5 8 379,8 8 312,5 8 271,2 Belåningsgrad, % 62,3 61,8 62,3 62,4 Avkastning på totalt kapital, % Resultat före skatt, Mkr RR 46,0 -90,3 -250,7 -387,0 Återläggning av finansiella poster, Mkr RR 45,6 37,2 184,8 176,4 Återläggning av värdeförändringar derivat, Mkr RR -26,0 25,2 92,0 143,2 Genomsnitt av IB och UB balans- omslutning, Mkr BR 8 554,6 8 851,9 8 694,1 8 712,5 Avkastning på totalt kapital, % 0,8 -0,3 0,3 -0,8 Förvaltningsresultat per aktie, kr Förvaltningsresultat, Mkr RR 29,9 33,3 131,6 135,0 Genomsnittligt antal aktier under perioden, miljoner RR 97,7 97,7 97,7 97,7 Förvaltningsresultat per aktie, kr RR 0,31 0,34 1,35 1,38 Långsiktigt substansvärde per aktie, kr Eget kapital, Mkr BR 2 852,5 3 081,0 2 852,5 2 823,5 Uppskjuten skattefordran, Mkr BR -11,8 -11,8 -11,8 -13,2 Verkligt värde räntederivat, Mkr BR -102,2 -194,2 -102,2 -76,1 Uppskjuten skatteskuld, Mkr BR 365,0 387,5 365,0 349,2 Långsiktigt substansvärde per aktie, Mkr 3 103,5 3 262,5 3 103,5 3 083,4 Antal utestående aktier, miljoner 97,7 97,7 97,7 97,7 Långsiktigt substansvärde per aktie, kr 31,8 33,4 31,8 31,6 I ovan tabell redovisas härledning av de finansiella nyckeltalen som Brinova följer löpande och för vilka styrelsen fastslagit finansiella mål för perioden 2022–2024. 0 2 000 4 000 6 000 8 000 10 000 Mkr 2021 2022 2023 2024 Fastighetsportföljens utveckling ggr 0 1 2 3 4 2021 2022 2023 2024 Räntetäckningsgrad Avkastning på eget kapital Riskfri ränta -15 -10 -5 0 5 10 15 20 2021 2022 2023 20241) % Soliditet 2021 2022 2023 2024 % 0 10 20 30 40 50 30% +7% 1,75 ggr 10 Mdkr Belåningsgrad netto % 0 20 40 60 80 100 2021 2022 2023 2024 60% HÄRLEDNING AV NYCKELTAL Härledning av nyckeltal Brinovas finansiella mål för perioden 2022–2024: BRINOVA I KORTHET VD-ORD FINANSIELL INFORMATION FASTIGHETS- BESTÅNDET PROJEKT- UTVECKLING VÄSENTLIGA HÄNDELSER MODERBOLAGETS RÄKNINGAR AKTIEN HÅLLBARHETS- ARBETET ÖVRIG INFORMATION OCH NYCKELTAL BRINOVA JUST NU 1) Rullande tolv månader. ===== SIDA 22 ===== BRINOVA FASTIGHETER AB DELÅRSRAPPORT JANUARI–MARS 2024 22 Rapportens undertecknande Styrelsen och verkställande direktören intygar härmed att kvartalsrapporten ger en rättvisande översikt av moderföretaget och koncernens verksamhet, ställning och resultat samt beskriver väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som företaget och de företag som ingår i koncernen står inför. Helsingborg den 25 april 2024 Erik Selin Anna Nordström Carlsson Johan Ericsson Ordförande Johan Tollgerdt Anders Jarl Lennart Mauritzson Per Johansson VD Rapporten har inte varit föremål för revisorns granskning. UNDERTECKNANDE BRINOVA I KORTHET VD-ORD FINANSIELL INFORMATION FASTIGHETS- BESTÅNDET PROJEKT- UTVECKLING VÄSENTLIGA HÄNDELSER MODERBOLAGETS RÄKNINGAR AKTIEN HÅLLBARHETS- ARBETET ÖVRIG INFORMATION OCH NYCKELTAL BRINOVA JUST NU ===== SIDA 23 ===== BRINOVA FASTIGHETER AB DELÅRSRAPPORT JANUARI–MARS 2024 23 Brinovastaden fortsätter att växa i Oxie BRINOVA I KORTHET VD-ORD FINANSIELL INFORMATION FASTIGHETS- BESTÅNDET PROJEKT- UTVECKLING VÄSENTLIGA HÄNDELSER MODERBOLAGETS RÄKNINGAR AKTIEN HÅLLBARHETS- ARBETET ÖVRIG INFORMATION OCH NYCKELTAL BRINOVA JUST NU Oxievång 7, Malmö Brinova fortsätter att expandera sitt fastighets- bestånd i Oxie utanför Malmö. Under 2023 togs första spadtaget till nästa etapp med bostäder strax intill Oxie station. Här växer ett nytt kvarter fram med 34 moderna lägenheter i storlekarna 1–4 RoK och en Willys Hemma i bottenplan. Brinova förväntas vara en aktiv samhällspartner på de orter vi är engagerade i. Då är vår egna lokala förvaltning det som gör skillnaden. I Oxie, en av de yttre stadsdelarna i Malmö, har de senaste åren gjorts stora insatser för att skapa en trygg kärna kring ortscentrum och ett attraktivt tillskott av bostäder med bra kommunikationer till Malmös stadskärna. De insatser, investeringar och förvärv vi gjort i Oxie de senaste åren är ett utmärkt exempel på konceptet Brinovastaden – med en bredd i samhälls- service, moderna och energieffektiva bostäder och trygga kvarter. Brinova är en av flera aktörer som gjort omvandlingen möjlig. Brinova förvaltar cirka 13 900 kvadratmeter i Oxie Centrum och förvärvade 2019 fastigheten Oxievång 7 med byggrätter för bostäder motsvarande 3 400 kvadratmeter. Oxie centrum är idag en trygg och attraktiv plats. Torget är tryggt med hyresgäster i lokaler som repre- senterar Brinovas hela bredd av samhällsfastigheter och bostäder. Som hyresgäster finns en vårdcentral, barnavårdscentral och en folktandvård finns på plats, liksom ett bibliotek. Här finns också två LSS-boenden med 14 lägenheter och 38 hyreslägenheter. Utöver detta har Brinova ett pågående projekt med 34 hyreslägenheter och livsmedelsbutik samt en ytterligare byggrätt som medger möjligheten att producera 32 hyreslägenheter och lokaler för samhällsservice. Att skapa trygga miljöer handlar inte bara om trivsamma lägenheter och ändamålsenliga lokaler. Tillsammans med polis, boende i området, väktare och socialtjänst har Brinova genomfört trygghets- vandringar för att skapa en handlingsplan för trygghet och attraktivitet. Brinova är också engagerade med lokala föreningar bland annat för att minska utanför- skap. Oxie är ett bra exempel på hur vi tillsammans med kommuner bedriver en aktiv stadsutveckling. Nya bostäder klara för inflyttning i slutet av 2024 Nu pågår nästa etapp av nya bostäder precis vid Oxie station. Från tåg- stationen nås Malmö C med tåg på bara 20 minuter. Hyreslägenheterna har en genomgående hög stan- dard med kakel, klinkers, HTH-kök, parkettgolv och balkong. Livsmedelsbutiken om cirka 3 000 kvadratmeter kommer att hyras ut till Axfood med deras koncept Willys. Energisnåla byggnader med solceller vars produktion täcker fastighetselen. Första spadtaget togs under andra kvartalet 2023 och inflyttningen av bostäderna är beräknad till slutet av 2024, butiken beräknas öppna första kvartalet 2025. Första spadtaget! ===== SIDA 24 ===== Karlskrona Landskrona Helsingborg Eslöv Malmö Kristianstad Lund Huvudkontor Förvaltningskontor Fastigheter Lista över fastigheterna finns på www.brinova.se Expansiv aktör inom hyresbostäder och samhällsfastigheter i södra Sverige Expansiv aktör inom hyresbostäder och samhällsfastigheter i södra Sverige. Brinova äger, utvecklar och förvaltar primärt hyresbostäder och samhällsfastigheter belägna på utvalda orter med goda kommunikationer i södra Sverige. Verk - samheten kännetecknas av långsiktighet, samverkan med aktörer inom samhällssektorn och inte minst en lokal egen förvaltning på de orter där bolaget valt att verka. Fastighetsbeståndet om cirka 345 000 kvm har ett marknadsvärde på 8,3 miljarder kronor. Värden skapas genom selektiva förvärv, effektiv fastighetsutveckling och en aktiv förvaltning. Ett starkt kassaflöde möjliggör en fortsatt tillväxt av bolaget. Brinovas B-aktie är noterad på Nasdaq Stockholm och handlas på Mid Cap-listan. Huvudkontoret finns i Helsingborg. Attraktiva orter för boende och samhällsservice Brinova äger, utvecklar och förvaltar primärt hyresbostäder och samhällsfastigheter belägna på utvalda orter med goda kommunikationer i södra Sverige. Verksamheten känneteck- nas av långsiktighet, samverkan med aktörer inom samhälls- sektorn och inte minst en lokal egen förvaltning på de orter där bolaget valt att verka. Denna information är sådan information som Brinova Fastigheter AB (publ) är skyldig att offentliggöra enligt EU:s marknadsmissbruksförordning. Informationen lämnades, genom de kontaktpersoner som visas på sidan 19, för offentliggörande den 25 april 2024. Huvudkontor Brinova Fastigheter AB Stortorget 9 252 20 Helsingborg brinova.se info@brinova.se Förvaltningskontor Brinova – Eslöv Malmgatan 1 B 241 30 Eslöv Brinova – Malmö Olsgårdsgatan 14 215 79 Malmö Brinova – Landskrona Östergatan 29 261 34 Landskrona Brinova – Helsingborg Stortorget 9 252 20 Helsingborg Brinova – Kristianstad Björkhemsvägen 15A 291 54 Kristianstad Brinova – Karlskrona Skeppsbrokajen 14 371 33 Karlskrona