===== SIDA 1 ===== Stabila tillgångar och stark underliggande verksamhet Q3 2023 Hjärup 4:306, Staffanstorp Tillträde av fastigheten har skett den 24 oktober. Bostadsyta om cirka 2 000 kvm fördelat på 34 bostadslägenheter, 2–3 RoK. Fastigheten håller hög kvalité avseende materialval och utrustning. Solceller är installerat på taket och sex parkeringsplatser med elbilsladdare finns att tillgå för kommande hyresgäster. Ett mycket fint läge i Hjärup, intill en stor grönskande park med direkt närhet till livsmedelsbutik, vårdcentral, skolor och förskolor samt ett kort pendlingsavstånd med tåg till Lund och Malmö. ===== SIDA 2 ===== BRINOVA FASTIGHETER AB DELÅRSRAPPORT JANUARI–SEPTEMBER 2023 2 Brinova äger, utvecklar och förvaltar samhällsviktiga fastigheter Koncernen i siffror 2023 jul–sep 2022 jul–sep Föränd- ring, % 2023 jan–sep 2022 jan–sep Föränd- ring, % 2022 okt– 2023 sep 2022 jan–dec Hyresintäkter, Mkr 128,7 116,9 10 385,3 346,1 11 503,0 463,8 Driftsöverskott, Mkr 96,8 80,1 21 259,8 221,7 17 328,4 290,3 Överskottsgrad, % 75,2 68,5 67,4 64,1 65,3 62,6 Förvaltningsresultat, Mkr 43,0 46,9 -8 110,3 129,7 -15 137,1 156,5 Förvaltningsresultat per aktie, kr 0,44 0,48 -8 1,13 1,33 -15 1,40 1,60 Kassaflöde från den löpande verksam- heten före förändringar av rörelsekapital 43,8 47,9 -9 108,5 126,9 -15 136,2 154,6 Värdeförändringar fastigheter, Mkr -83,8 -19,9 -321,9 57,1 -365,9 13,1 Värdeförändring derivat, Mkr -3,8 34,5 -13,8 228,4 -23,9 218,3 Periodens totalresultat, Mkr -44,2 49,4 -189 -199,4 321,8 -162 -231,5 289,7 Resultat per aktie före och efter utspädning, kr -0,45 0,51 -189 -2,04 3,30 -162 -2,37 2,97 Eget kapital per aktie, kr 30,31 32,68 -7 30,31 32,68 -7 30,31 32,36 Långsiktigt substansvärde per aktie, kr 31,89 34,24 -7 31,89 34,24 -7 31,89 34,06 Fastighetsvärde, Mkr 8 135,8 8 305,1 -2 8 135,8 8 305,1 -2 8 135,8 8 431,7 Uthyrbar yta, Tkvm 342,4 343,1 0 342,4 343,1 0 342,4 347,8 Hyresvärde, Mkr 542,4 496,2 9 542,4 496,2 9 542,4 504,4 Uthyrningsgrad, % 95,8 94,2 95,8 94,2 95,8 94,3 Januari–september Hyresintäkterna ökade under perioden januari–september med 11 procent som en effekt av förvärv, nyuthyrningar, hyreshöjningar och färdigställda projekt. Som ett resultat av de ökade hyresintäkterna samt erhållet elstöd om 6,2 Mkr förbättrades även driftsöverskottet med 17 procent. Förvaltningsresultatet minskade med 15 procent på grund av ökade finansieringskostnader. Värdeförändringar på fast- igheter uppgick till -321,9 Mkr (57,1) och värdeförändringar på derivat till -13,8 Mkr (228,4). Det gav sammantaget ett resultat om -199,4 Mkr (321,8) motsvarande ett resultat per aktie om -2,04 kronor (3,30). Väsentliga händelser under kvartalet • Byggstart avseende konvertering av kontorslokaler i Lund till 126 hyresbostäder, varav 80 studentbostäder. Inflytt- ningen är beräknad till slutet av 2024. • Uthyrning av 445 kvm till större samhällsaktörer på ett 5-årigt avtal och 711 kvm på ett 3-årigt avtal i Kristianstad. • Uthyrning av 862 kvm livsmedelsyta till Willys på ett 10-årigt hyresavtal i pågående nybyggnation i fastigheten Oxievång 7 utanför Malmö. • Uthyrningar i Helsingborgs city om totalt 450 kvm lokaler på 5 respektive 7 år. • Beslut om försäljning av Brinovas fyra fastigheter i Ängel- holm. Fastigheterna såldes i bolagsform med underliggan- de fastighetsvärde om 180 Mkr. Försäljningen villkorades av en extra stämma som hölls den 23 augusti där för- säljningen godkändes. Fastigheterna frånträddes den 1 september. • Byggstart av projektet att bygga om äldreboende till trygg- hetsboende med 24 hyreslägenheter i fastigheten Lugnet 9 i Bromölla. Händelser efter periodens utgång • Tillträde har skett den 24 oktober till bostadsfastigheterna Bankmannen 14 i Eslöv samt Hjärup 4:306 i Staffanstorp. Fastigheterna innehåller 13 respektive 34 hyreslägenheter om totalt 2 800 kvm BOA. Fastigheterna är utrustade med solceller och är energieffektiva. • Refinansiering har säkrats för cirka 500 Mkr i Swedbank. Ny löptid är cirka 2 år från förlängningen som sker i kvartal 4. Fastighetsvärde Fastighetsvärde/kvm 8 136 Mkr 23 789 kr Uthyrbar yta 342 tkvm Hyresvärde 542 Mkr Uthyrningsgrad 96 % Läs mer om väsentliga händelser på sidan 17. Det trygga samhället Vi ska förvalta och utveckla hyresbostäder och samhälls- fastigheter med rimlig hyresnivå som bidrar till en hållbar stads- utveckling och skapar trygghet genom tillgänglighet och lokal närvaro. En lönsam och ansvarsfull verksamhet Vi är en långsiktig ägare, utveckla- re och förvaltare av hyresbostäder och samhällsfastigheter som genom stabila kassaflöden skapar finansiell kapacitet för våra åtag- anden gentemot alla intressenter. Den framtida miljön Genom ett aktivt underhåll, energioptimeringar, hållbara inköp, gröna hyresavtal och effektiv energiprestanda tar vi ansvar för att minska klimatavtrycket i stort och hållbarhetsrisker för Brinova. Effektiv förvaltning, engagerade medarbetare Vi säkerställer ett framgångsrikt verkställande av Brinovas strate- gier, gemensamma värderingar och uppförandekod genom en utvecklande arbetsmiljö och stark företagskultur. Fyra grundläggande strategier som styr vår verksamhet BRINOVA I KORTHET VD-ORD FINANSIELL INFORMATION FASTIGHETS- BESTÅNDET PROJEKT- UTVECKLING VÄSENTLIGA HÄNDELSER MODERBOLAGETS RÄKNINGAR AKTIEN HÅLLBARHETS- ARBETET ÖVRIG INFORMATION OCH NYCKELTAL BRINOVA JUST NU Jämförelsetalen inom parentes för resultatposter avser värden för perioden januari till september 2022 och för balansposter per 31 december 2022. ===== SIDA 3 ===== BRINOVA FASTIGHETER AB DELÅRSRAPPORT JANUARI–SEPTEMBER 2023 3 Stabila tillgångar och stark underliggande verksamhet Långsiktigt värde i egen förvaltning, fortsatt stark efterfrågan I en mer osäker marknad blir värdet av förvaltning i egen regi, med aktiv närvaro i våra fastighetsom- råden och hos våra hyresgäster, allt tydligare. God kontroll på mikro-marknaden är viktigare än någon- sin, det ger oss bästa möjligheterna till långsiktigt goda nya affärer. Vår hyresbas består främst av samhällsfastig- heter och hyresbostäder som ger stabila förutsätt- ningar för vår lönsamhet. Avtal kring våra samhällsfastigheter – med stat, kommun, region och de stora privata aktörerna inom vård och omsorg – ger långsiktighet och trygghet. Hyresbostäder är över tid det absolut mest stabila tillgångsslaget med mycket låga vakans- risker, stor efterfrågan och inflationsjustering av hyresintäkterna, även om den sker med viss för- dröjning. När byggverksamheten av nya bostäder avtar kraftigt kommer värdet av befintliga bostäder att öka. Vår bedömning är att hyresförhandlingen för 2024 års hyror kommer överträffa utfallet för 2023 där vi fick ett snitt om 4,7 procent. Starkt kvartal för uthyrningar och inflyttningar Vi har haft ett starkt uthyrningskvartal med viktiga uthyrningar till Region Skåne och andra privata aktörer inom samhällssektorn. Totalt omfattar de nya hyresavtalen cirka 2 000 kvm som kommer att ge resultateffekter från Q4 och framåt. Vi ser också en fortsatt bra efterfrågan på våra lokaler. Under kvartalet har vi haft inflyttning av vår nybyggda fastighet Skeppsbron 4 i Karlskrona. Det är ett fantastiskt projekt med moderna och hållbart utformade lokaler belägna på Karlskronas absolut bästa läge. Fastigheten, med en grön energiklassificering, omfattar totalt 1 800 kvm är nu fullt uthyrd. Två bostadsprojekt har under kvartalet gått in i sin färdigställandefas. Den 1 november har vi inflyttning i Hjärup med 34 lägenheter och i Eslöv med 13 lägenheter. Det är energismarta bostäder i absolut bästa läge. Under kvartalet har vi av strategiska skäl sålt våra fastigheter i Ängelholm. Vi bedömde bestån- dets storlek som otillräckligt för att uppnå en effektiv förvaltning. Byggrätter för framtiden, fokus på hållbarhet och energi Just nu finns inte marknadsförutsättningarna för att sätta igång nya bostadsprojekt. Vi är dock över- tygade om att förutsättningarna åter finns inom ett till två år. Vi jobbar därför aktivt med att utveckla och förbereda nya byggrätter inom vårt befintliga bestånd för bostäder och samhällslokaler. Vår bedömning är att kunna få på plats cirka 20 000 kvm BTA innan årsskiftet. Vi kommer också att lägga en offensiv plan för 2024 där vi fortsätter med vår lönsamma konvertering av lokalytor till attraktiva hyresbostä- der. Vi har hittills konverterat, eller har pågående konverteringar, om cirka 10 000 kvm. Vi fortsätter också vårt starka fokus på att minska vår energiförbrukning. Det är en ambitiös plan med insatser för att få alla våra driftsystem uppkopplade, närvarostyrd belysning, LED-belys- ning, men även utbildning av vår driftspersonal inom driftsoptimering. Investeringsplanen gällande utbyggnad av sol- celler och laddpunkter för bilar ligger fast, och där vi ser att vi redan nu har säkrat upp målet för 2023. Fokus på maximal lönsamhet i vårt bestånd Vi bedömer marknaden som osäker ännu en tid där den förhållandevis snabba ökningen av räntan påverkar oss. Vi har inga refinansieringsrisker då vi endast har bankfinansiering och vi kan hantera alla våra åtagande på ett bra sätt. Nivån på räntan påverkar vår sektor både gällande transaktioner och projekt. Det är just nu historiskt låga volymer på transaktionsmarknaden. Därför blir vårt fokus i denna miljö att främst arbeta med vårt befintliga bestånd och göra det maximalt lönsamt. Till vår hjälp har vi en robust affärsmodell, sta- bila tillgångsslag och en fortsatt hög efterfrågan. Vi har alla möjligheter att på ett ansvarsfullt sätt utveckla verksamheten vidare. Helsingborg 26 oktober 2023 Per Johansson, VD Starkt inflyttningskvartal 20 000 kvm i nya byggrätter Fokus på maximal lönsamhet BRINOVA I KORTHET VD-ORD FINANSIELL INFORMATION FASTIGHETS- BESTÅNDET PROJEKT- UTVECKLING VÄSENTLIGA HÄNDELSER MODERBOLAGETS RÄKNINGAR AKTIEN HÅLLBARHETS- ARBETET ÖVRIG INFORMATION OCH NYCKELTAL BRINOVA JUST NU Brinovas position är stabil med en stark kärnverksamhet som fortsätter att prestera väl. Liksom övriga i fastighetsbranschen påverkas vi av ökade finansieringskostnader, med en effekt på förvaltningsresultatet. Samtidigt visar vår verksamhet på fortsatt stark efterfrågan för våra hyresbostäder och lokalytor, hög uthyrningsgrad, ökande hyresintäkter och driftsöverskott. Vårt fokus är nu främst att arbeta med vårt befintliga bestånd och utveckla det genom aktivt förvaltningsarbete och förberedelser för tillväxt. ===== SIDA 4 ===== BRINOVA FASTIGHETER AB DELÅRSRAPPORT JANUARI–SEPTEMBER 2023 4 Intäkter och resultat Hyresintäkter I det tredje kvartalet ökade hyresintäkterna jämfört med motsvarande period föregående år med 10 procent till 128,7 Mkr (116,9). För de tre första kvar- talen uppgick hyresintäkterna till 385,3 Mkr (346,1). Ökningen är en effekt av nyuthyrningar, hyreshöjningar och färdigställda projekt. Av Brinovas kontrakterade hyresintäkter om 510 Mkr utgörs 62 procent av hyror som är kopplade till indexering och resterande 38 procent utgörs av hyror på bostäder som hyresförhand- las årligen. Driftsöverskott och överskottsgrad Fastighetskostnaderna för det tredje kvartalet uppgick till 38,4 Mkr (37,3). En ökning med 1,1 Mkr på grund av färdigställda projekt samt allmän kostnadsökning. För de tre första kvartalen uppgick fastighetskostnader- na till 132,9 Mkr (125,5). Driftsöverskottet för det tredje kvartalet ökade till 96,8 Mkr (80,1), och för de tre första kvartalen till 259,8 Mkr (221,7), vilket ger en överskottsgrad för perioden om 67,4 procent (64,1). Brinova har anställd personal, med kompetens inom drift och energiområdet, som löpande arbetar med att effektivisera drift och skötsel, för att optimera investe- ringarna, både kostnadsmässigt och för kundnyttan. För att säkerställa en över tid stabil kostnadsutveck- ling gällande energi sker löpande upphandlingar och säkringar. Under 2023 är hälften av elförbrukningen säkrad till 48 öre per kilowattimme. För 2024 är större delen av elförbrukningen säkrad till ett pris på 1,16 kr per kilowattimme. Gasförbrukningen är förmånligt upphandlad för både 2023 och 2024. Förvaltningsresultat Förvaltningsresultatet för det tredje kvartalet uppgick till 43,0 Mkr (46,9), och för de tre första kvartalen 110,3 Mkr (129,7). Förvaltningsresultatet för de tre första kvartalen försämrades med 15 procent på grund av ökade finansieringskostnader. Jämförelsetalen inom parentes för resultatposter avser värden för perioden januari till september 2022 och för balansposter per 31 december 2022. Hyresintäkter Q1 -23 Q2 -23 Q3 -23 Q4 -21 Q1 -22 Q2 -22 Q3 -22 Q4 -22 0 35 70 105 140 Mkr Mkr 0 150 300 450 600 Kvartal Rullande 12 månader Driftsöverskott 0 20 40 60 80 100 0 70 140 210 280 350 Mkr Mkr Q1 -23 Q2 -23 Q3 -23 Q4 -21 Q1 -22 Q2 -22 Q3 -22 Q4 -22 Kvartal Rullande 12 månader Förvaltningsresultat 0 10 20 30 40 50 Mkr Mkr 0 40 80 120 160 200 Q1 -23 Q2 -23 Q3 -23 Q4 -21 Q1 -22 Q2 -22 Q3 -22 Q4 -22 Kvartal Rullande 12 månader INTÄKTER OCH RESULTAT Koncernens rapport över totalresultat i sammandrag, Mkr 2023 jul–sep 2022 jul–sep 2023 jan–sep 2022 jan–sep 2022 okt– 2023 sep 2022 jan–dec Hyresintäkter1) 128,7 116,9 385,3 346,1 503,0 463,8 Övriga intäkter2) 6,5 0,5 7,4 1,1 8,1 1,8 Fastighetskostnader -38,4 -37,3 -132,9 -125,5 -182,7 -175,3 Driftsöverskott 96,8 80,1 259,8 221,7 328,4 290,3 Central administration -7,0 -6,2 -21,0 -19,0 -28,8 -26,8 Finansiella intäkter 0,9 0,0 2,7 0,0 3,7 1,0 Finansiella kostnader -47,7 -27,0 -131,2 -73,0 -166,2 -108,0 Förvaltningsresultat 43,0 46,9 110,3 129,7 137,1 156,5 Realiserade värdeförändringar från förvaltningsfastigheter 0,8 0,0 1,3 0,0 -1,2 -2,5 Orealiserade värdeförändringar från förvaltningsfastigheter -84,6 -19,9 -323,2 57,1 -364,7 15,6 Värdeförändringar derivat -3,8 34,5 -13,8 228,43) -23,9 218,33) Resultat före skatt -44,6 61,5 -225,4 415,2 -252,7 387,9 Skatt 0,4 -12,1 26,0 -93,4 21,2 -98,2 Periodens resultat hänförligt till moderbolagets aktieägare -44,2 49,4 -199,4 321,8 -231,5 289,7 Periodens övriga totalresultat 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 Periodens totalresultat hänförligt till moderbolagets aktieägare -44,2 49,4 -199,4 321,8 -231,5 289,7 Periodens resultat, kr per aktie före och efter utspädning -0,5 0,5 -2,0 3,3 -2,4 3,0 Genomsnittligt antal utestående aktier, miljoner 97,7 97,7 97,7 97,6 97,7 97,6 1) Av hyresintäkterna för perioden januari till september 2023 utgör 16,3 Mkr (14,8) serviceintäkter. 2) Av övriga intäkter för perioden januari till september 2023 utgör 6,2 Mkr elstöd. 3) Av värdeförändringar derivat för perioden januari till december 2022 utgör 58,7 Mkr realiserade värdeförändringar. BRINOVA I KORTHET VD-ORD FINANSIELL INFORMATION FASTIGHETS- BESTÅNDET PROJEKT- UTVECKLING VÄSENTLIGA HÄNDELSER MODERBOLAGETS RÄKNINGAR AKTIEN HÅLLBARHETS- ARBETET ÖVRIG INFORMATION OCH NYCKELTAL BRINOVA JUST NU ===== SIDA 5 ===== BRINOVA FASTIGHETER AB DELÅRSRAPPORT JANUARI–SEPTEMBER 2023 5 Segmentsredovisning, Mkr Region Väst Region Öst Koncerngemensamt Totalt 2023 jan–sep 2022 jan–sep 2023 jan–sep 2022 jan–sep 2023 jan–sep 2022 jan–sep 2023 jan–sep 2022 jan–sep Intäkter1) 256,3 244,1 135,4 102,0 1,0 1,1 392,7 347,2 Driftsöverskott 166,9 155,2 91,9 65,4 1,0 1,1 259,8 221,7 Förvaltningsresultat 39,1 107,4 32,9 45,0 38,3 -22,7 110,3 129,7 Värdeförändringar fastigheter -281,1 16,6 -40,8 40,5 0,0 0,0 -321,9 57,1 Värdeförändringar derivat 0,0 0,0 0,0 0,0 -13,8 228,4 -13,8 228,4 Resultat före skatt -242,0 124,0 -7,9 85,5 24,5 205,7 -225,4 415,2 Fastighetsvärde 5 472,8 5 858,3 2 663,0 2 446,8 - - 8 135,8 8 305,1 Årets fastighetsförsäljningar -180,0 0,0 -4,5 0,0 - - -184,5 0,0 Årets fastighetsförvärv 0,0 269,0 15,1 55,7 - - 15,1 324,7 Övriga investeringar i fastigheter 101,7 62,5 95,4 163,1 - - 197,1 225,6 1) Av intäkterna utgör 7,9 Mkr (8,5) serviceintäkter från region Väst, respektive 8,4 Mkr (6,3) från region Öst. Finansnetto Finansnettot för det tredje kvartalet uppgick till -46,8 Mkr (-27,0) och för de tre första kvartalen -128,5 Mkr (-73,0). Den betalda genomsnitts- räntan för de tre första kvartalen uppgick till 3,4 procent (2,0). De finansiella kostnaderna har ökat som en följd av höjda marginaler i refinansieringar samt en ökad underliggande basränta. För Brinovas portfölj av finansiella instrument i form av ränteswappar, se sidan 7. Orealiserade värdeförändringar De orealiserade värdeförändringarna på förvalt- ningsfastigheter för det tredje kvartalet uppgick till -84,6 Mkr (-19,9) och för de tre första kvart- alen -323,2 Mkr (57,1). I det tredje kvartalet kan den negativa värdeförändringen övervägande hänföras till förändring av avkastningskrav. Värdeförändringen på räntederivaten för det tredje kvartalet uppgick till -3,8 Mkr (34,5) och för de tre första kvartalen -13,8 Mkr (228,4). Skatt Det tredje kvartalets skatt uppgick till 0,4 Mkr (-12,1) och för de tre första kvartalen 26,0 Mkr (-93,4), vilket huvudsakligen hänför sig till upp- skjuten skatt kopplad till orealiserade värdeföränd- ringar på derivat och förvaltningsfastigheter. Skatt beräknas med 20,6 procent på löpande beskatt- ningsbart resultat. Totalresultat Det tredje kvartalets totalresultat uppgick till -44,2 Mkr (49,4) och de tre första kvartalen -199,4 Mkr (321,8). Närstående I periodens har närståendetransaktioner avseende försäljning av fastigheter i Ängelholm till Backahill AB med ett underliggande fastighetsvärde om 180 Mkr. Till närstående såsom VD och koncernledning har ersättning lämnats på sedvanliga villkor i enlig- het med beslut i styrelsens ersättningsutskott. Kvartalsöversikt 2023 jul–sep 2023 apr–jun 2023 jan–mar 2022 okt–dec 2022 jul–sep 2022 apr–jun 2022 jan–mar 2021 okt–dec Hyresintäkter, Mkr 128,7 130,0 126,6 117,7 116,9 115,0 114,2 108,3 Driftsöverskott, Mkr 96,8 85,7 77,3 68,6 80,1 72,8 68,8 65,2 Överskottsgrad, % 75,2 65,9 61,1 58,3 68,5 63,3 60,2 60,2 Uthyrningsgrad, % 95,8 95,9 94,9 94,3 94,2 93,4 94,3 94,3 Förvaltningsresultat, Mkr 43,0 34,0 33,3 26,8 46,9 42,3 40,5 38,9 Förvaltningsresultat per aktie, kr 0,44 0,35 0,34 0,27 0,48 0,43 0,42 0,40 Periodens totalresultat, Mkr -44,2 -75,0 -80,2 -32,1 49,4 109,7 162,7 155,0 Värdeförändringar fastigheter, Mkr -83,8 -139,7 -98,4 -44,0 -19,9 22,0 55,0 144,2 Värdeförändringar derivat, Mkr -3,8 15,2 -25,2 -10,1 34,5 81,3 112,6 15,9 Avkastning på eget kapital, % -1,5 -2,4 -2,6 -1,0 1,6 3,7 5,5 5,6 Soliditet, % 34,5 34,5 35,0 35,6 36,1 36,0 36,1 36,3 Resultat per aktie före och efter utspädning, kr -0,45 -0,77 -0,82 -0,33 0,51 1,12 1,67 1,59 Eget kapital per aktie, kr 30,31 30,77 31,53 32,34 32,68 32,17 31,03 29,36 Långsiktigt substansvärde per aktie, kr 31,89 32,31 33,40 34,06 34,24 33,96 33,29 32,30 INTÄKTER OCH RESULTAT BRINOVA I KORTHET VD-ORD FINANSIELL INFORMATION FASTIGHETS- BESTÅNDET PROJEKT- UTVECKLING VÄSENTLIGA HÄNDELSER MODERBOLAGETS RÄKNINGAR AKTIEN HÅLLBARHETS- ARBETET ÖVRIG INFORMATION OCH NYCKELTAL BRINOVA JUST NU Segmentsrapportering I koncernens interna rapportering delas verksam- heten in i segment, regioner, vilka är desamma som redovisats i den senaste årsredovisningen. Indelning i fastighetskategorierna samhälls-, bostads- och kommersiella fastigheter görs inte i segmentsrapporteringen då koncernens fastig- hetsbestånd innehåller fastigheter med blandad användning och kostnadsmassan inte kan särredo- visas för de enskilda kategorierna. ===== SIDA 6 ===== BRINOVA FASTIGHETER AB DELÅRSRAPPORT JANUARI–SEPTEMBER 2023 6 Finansiell ställning FINANSIELL STÄLLNING Jämförelsetalen inom parentes för resultatposter avser värden för perioden januari till september 2022 och för balansposter per 31 december 2022. Koncernens rapport över finansiell ställning i sammandrag Mkr 2023-09-30 2022-09-30 2022-12-31 TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Förvaltningsfastigheter 8 135,81) 8 305,1 8 431,7 Rörelsefastigheter 0,01) 0,0 0,0 Inventarier 1,8 1,6 1,5 Nyttjanderättstillgångar 4,5 30,5 5,6 Uppskjuten skattefordran 8,6 7,2 13,8 Derivatinstrument 205,6 229,5 219,4 Andra långfristiga fordringar 1,0 1,0 1,0 Summa anläggningstillgångar 8 357,3 8 574,9 8 673,0 Omsättningstillgångar Kortfristiga fordringar 45,3 53,8 42,3 Likvida medel 193,5 221,0 173,7 Summa omsättningstillgångar 238,8 274,8 216,0 SUMMA TILLGÅNGAR 8 596,1 8 849,7 8 889,0 Eget kapital och skulder Eget kapital hänförligt till moderbolagets ägare 2 961,8 3 193,4 3 161,2 Långfristiga skulder Uppskjuten skatteskuld 368,1 388,5 399,6 Skulder till kreditinstitut 3 666,7 4 775,7 4 052,8 Leasingskulder 29,5 27,8 30,5 Summa långfristiga skulder 4 064,3 5 192,0 4 482,9 Kortfristiga skulder Skulder till kreditinstitut 1 433,9 326,0 1 072,6 Leasingskulder 2,7 2,7 3,0 Övriga kortfristiga skulder 133,4 135,6 169,3 Summa kortfristiga skulder 1 570,0 464,3 1 244,9 Summa eget kapital och skulder 8 596,1 8 849,7 8 889,0 1) Fastigheten där Brinova har sitt huvudkontor omklassificerades till rörelsefastighet i Q1 2023. Då Brinova under Q3 2023 avsevärt reducerat nyttjandet av ytorna för eget bruk omklassificeras fastigheten åter till förvaltningsfastighet per Q3 2023. Koncernens rapport över förändring i koncernens eget kapital i sammandrag, Mkr 2023-09-30 2022-09-30 2022-12-31 Totalt eget kapital vid periodens början 3 161,2 2 859,6 2 859,6 Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare Belopp vid periodens början 3 161,2 2 859,6 2 859,6 Periodens resultat -199,4 321,9 289,7 Övrigt totalresultat 0,0 0,0 0,0 Transaktioner med ägare: Nyemission 0,0 11,9 11,9 Belopp vid periodens slut 2 961,8 3 193,4 3 161,2 Eget kapital hänförligt till innehav utan bestämmande inflytande 0,0 0,0 0,0 Totalt eget kapital vid periodens slut 2 961,8 3 193,4 3 161,2 Eget kapital, soliditet och likvida medel Det egna kapitalet uppgick vid kvartalets utgång till 2 961,8 Mkr, jämfört med 3 161,2 Mkr vid årets ingång, eller 30,3 kr per aktie (32,7). Soli- diteten uppgick till 34,5 procent (36,1) vid kvar- talets utgång och koncernens likvida medel vid samma tidpunkt uppgick till 193,5 Mkr (221,0). Eget kapital och avkastning1) Q1 -23 Q2 -23 Q3 -23 Q4 -21 Q1 -22 Q2 -22 Q3 -22 Q4 -22 % 0 800 1 600 2 400 3 200 -10 0 10 20 30 40 Mkr Eget kapital Avkastning 1) Beräknat på rullande tolv månaders period. BRINOVA I KORTHET VD-ORD FINANSIELL INFORMATION FASTIGHETS- BESTÅNDET PROJEKT- UTVECKLING VÄSENTLIGA HÄNDELSER MODERBOLAGETS RÄKNINGAR AKTIEN HÅLLBARHETS- ARBETET ÖVRIG INFORMATION OCH NYCKELTAL BRINOVA JUST NU ===== SIDA 7 ===== BRINOVA FASTIGHETER AB DELÅRSRAPPORT JANUARI–SEPTEMBER 2023 7 0 20 40 60 80 100 % Q1 -23 Q2 -23 Q3 -23 Q4 -21 Q1 -22 Q2 -22 Q3 -22 Q4 -22 Belåningsgrad netto Soliditet och räntetäckningsgrad ggr 0 10 20 30 40 % Q1 -23 Q2 -23 Q3 -23 Q4 -21 Q1 -22 Q2 -22 Q3 -22 Q4 -22 0 1 2 3 4 Soliditet Räntetäckningsgrad Skulder till kreditinstitut Koncernens skulder till kreditinstitut vid utgången av kvartalet uppgick till 5 100,6 Mkr, jämfört med 5 125,4 vid årets ingång, uppdelat på lån från sex banker. Den genomsnittliga kapitalbindningstiden uppgick till 1,8 år (2,4). Av den totala skulden är 28 procent (6) kortfristig. Brinova arbetar med att trygga den långsiktiga kapitalförsörjningen, bland annat genom att kontinuerligt föra en dialog med de aktuella bankerna avseende förlängning eller refinansiering. Nettobelåningsgraden vid utgången av kvartalet uppgick till 60,3 procent (58,8) och räntetäckningsgraden uppgick till 1,9 ggr (2,8). Skulderna har rörlig ränta, främst kopplad till Stibor 3 månader med tillägg av marginal. Den genomsnittliga räntan vid utgången av kvartalet uppgick till 3,7 procent (2,6). Brinova använder sig av räntederivatinstrument i form av swappar för att erhålla en lägre risknivå i låneportföljen. Innehavet och översiktliga villkor finns i tabellen till höger. Andelen av lånen som är räntesäkrade uppgår till 59,8 procent (50,0). Kvartalets värdeförändring på Brinovas derivat- innehav uppgick till -3,8 Mkr (34,5) vilket innebär att övervärdet uppgick till 205,6 Mkr (229,5). I enlighet med IFRS 9 redovisas räntederivaten till verkligt värde. De klassas i nivå 2 enligt IFRS 13. Brinova tillämpar ej säkringsredovisning. Brinovas räntebärande skulder är huvudsakligen säkerställda med pantbrev i fastigheter men i vis- sa fall även med aktier i dotterbolag. Nyupptagna lån och försäljningar av fastigheter har inneburit en förändring av ställda säkerheter i form av pantbrev från och med årsskiftet med 55,6 Mkr. För mer information om ställda säkerheter och eventualförpliktelser, se 2022 års årsredovisning. Kapitalbindning Period (år) Avtalsvolym, Mkr Utnyttjat, Mkr Ej utnyttjat, Mkr < 1 1 497 1 434 63 1–2 2 803 2 729 74 2–3 544 544 0 3–4 394 394 0 Totalt 5 238 5 101 137 Ränteförfall Period (år) Lånebelopp, Mkr Ränta, %1) Andel, % < 1 2 154 7,4 42 1–2 1 050 0,4 21 2–3 50 0,0 1 3–4 197 1,0 4 4–5 400 1,1 8 6–7 400 1,6 8 7–8 650 0,6 12 9–10 200 2,7 4 Totalt 5 101 3,7 100 1) Genomsnittlig kreditmarginal för rörlig ränta är inte utfördelad i det tidssegment då derivaten förfaller. Snitträntan redovisas inklusive kostnad för outnyttjade lånelöften. Räntesäkringar via ränteswap Startår Slutår Ränta, % Mkr 2016 2024 0,8 100,0 2019 2024 -0,1 100,0 2019 2025 0,6 100,0 2019 2025 0,0 100,0 2022 2025 0,3 750,0 2016 2026 1,1 100,0 2019 2026 0,0 50,0 2018 2027 1,3 100,0 2019 2027 0,8 100,0 2021 2027 0,7 100,0 2018 2028 1,2 200,0 2021 2029 0,8 100,0 2020 2030 0,0 300,0 2023 2030 2,8 200,0 2021 2031 0,2 200,0 2021 2031 0,5 150,0 2023 2031 2,7 100,0 2023 2033 2,7 200,0 Totalt 3 050,0 FINANSIELL STÄLLNING BRINOVA I KORTHET VD-ORD FINANSIELL INFORMATION FASTIGHETS- BESTÅNDET PROJEKT- UTVECKLING VÄSENTLIGA HÄNDELSER MODERBOLAGETS RÄKNINGAR AKTIEN HÅLLBARHETS- ARBETET ÖVRIG INFORMATION OCH NYCKELTAL BRINOVA JUST NU ===== SIDA 8 ===== BRINOVA FASTIGHETER AB DELÅRSRAPPORT JANUARI–SEPTEMBER 2023 8 Koncernens kassaflödesanalys i sammandrag Mkr 2023 jan–sep 2022 jan–sep 2022 jan–dec Löpande verksamheten Resultat före skatt -225,4 415,2 387,9 Justeringar för poster som inte ingår i kassaflödet 338,6 -283,4 -228,4 Betald skatt -4,7 -4,9 -4,9 Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar av rörelsekapital 108,5 126,9 154,6 Förändring av rörelsefordringar 0,1 2,6 10,5 Förändring av rörelseskulder -29,7 -31,6 3,0 Kassaflöde från den löpande verksamheten 78,9 97,9 168,1 Investeringsverksamheten Förvärv av förvaltningsfastigheter -5,4 -138,2 -138,2 Avyttring av förvaltningsfastigheter 6,3 0,0 -2,5 Investering i förvaltningsfastigheter -197,1 -225,6 -365,8 Förvärv av inventarier -0,8 -0,6 -0,7 Förändring av finansiella tillgångar 0,0 6,4 8,9 Kassaflöde från investerings- verksamheten -197,0 -358,0 -498,3 Finansieringsverksamheten Nyemission 0,0 11,9 11,9 Upptagna lån 752,5 2 435,9 2 485,0 Leasingskulder -2,1 -1,7 -2,5 Amortering av låneskulder -612,5 -2 034,8 -2 060,3 Kassaflöde från finansierings- verksamheten 137,9 411,3 434,1 Periodens kassaflöde 19,8 151,2 103,9 Likvida medel vid periodens början 173,7 69,8 69,8 Likvida medel vid periodens slut 193,5 221,0 173,7 Kassaflöde Kassaflödet från den löpande verksamheten före förändringar av rörelsekapital för perio- den januari till september uppgick till 108,5 Mkr (126,9). Kassaflödet har främst påver- kats av investeringar i förvaltningsfastigheter som uppgått till -197,1 Mkr (-363,8). Q1 -23 Q2 -23 Q3 -23 Q4 -21 Q1 -22 Q2 -22 Q3 -22 Q4 -22 0 10 20 30 40 50 60 Mkr Kassaflöde från den löpande verksam- heten före förändring i rörelsekapitalet Q1 -23 Q2 -23 Q3 -23 Q4 -21 Q1 -22 Q2 -22 Q3 -22 Q4 -22 0 50 100 150 200 250 Mkr Likvida medel vid periodens slut Sandryggen 1, Lund Under det tredje kvartalet påbörjades konvertering av kontors- lokaler i Lund till 126 hyresbostäder, varav 80 studentbostäder. Inflyttningen är beräknad till slutet av 2024. FINANSIELL STÄLLNING BRINOVA I KORTHET VD-ORD FINANSIELL INFORMATION FASTIGHETS- BESTÅNDET PROJEKT- UTVECKLING VÄSENTLIGA HÄNDELSER MODERBOLAGETS RÄKNINGAR AKTIEN HÅLLBARHETS- ARBETET ÖVRIG INFORMATION OCH NYCKELTAL BRINOVA JUST NU ===== SIDA 9 ===== BRINOVA FASTIGHETER AB DELÅRSRAPPORT JANUARI–SEPTEMBER 2023 9 Moderbolagets räkningar Resultaträkning i sammandrag, Mkr 2023 jan–sep 2022 jan–sep 2022 jan–dec Nettoomsättning 49,5 44,5 65,2 Rörelsens kostnader -71,1 -66,9 -93,2 Rörelseresultat -21,6 -22,4 -28,0 Resultat från finansiella poster Resultat från andelar i koncernbolag 10,7 10,9 8,4 Övriga ränteintäkter och liknande resultatposter 94,7 45,1 70,4 Räntekostnader och liknande resultatposter -28,5 -38,5 -38,9 Värdeförändringar derivat -8,7 74,0 71,6 Resultat efter finansiella poster 46,6 69,1 83,5 Bokslutsdispositioner 0,0 0,0 10,6 Resultat före skatt 46,6 69,1 94,1 Skatt på periodens resultat -5,3 -3,1 0,4 Periodens resultat 41,3 66,0 94,5 Periodens övriga resultat 0,0 0,0 0,0 Periodens totalresultat 41,3 66,0 94,5 Balansräkning i sammandrag, Mkr 2023-09-30 2022-09-30 2022-12-31 TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Förvaltningsfastigheter 105,7 118,3 115,2 Materiella anläggningstillgångar 1,8 1,6 1,5 Långfristiga fordringar på koncernföretag 0,0 382,7 382,7 Övriga finansiella anläggningstillgångar 914,2 896,8 926,0 Summa anläggningstillgångar 1 021,7 1 399,4 1 425,4 Omsättningstillgångar Fordringar på koncernföretag 2 153,2 1 905,3 1 910,1 Kortfristiga fordringar 16,7 7,7 8,3 Kassa och bank 184,8 183,7 161,4 Summa omsättningstillgångar 2 354,7 2 096,7 2 079,8 SUMMA TILLGÅNGAR 3 376,4 3 496,1 3 505,2 Eget kapital och skulder Bundet eget kapital 390,9 390,9 390,9 Fritt eget kapital 1 762,9 1 693,1 1 721,6 2 153,8 2 084,0 2 112,5 Långfristiga skulder Skulder till kreditinstitut 120,9 470,5 123,3 Övriga långfristiga skulder 4,5 1,7 2,1 Summa långfristiga skulder 125,4 472,2 125,4 Kortfristiga skulder Skulder till kreditinstitut 255,4 30,1 370,1 Skulder till koncernföretag 820,5 893,6 875,8 Övriga kortfristiga skulder 21,3 16,2 21,4 Summa kortfristiga skulder 1 097,2 939,9 1 267,3 Summa eget kapital och skulder 3 376,4 3 496,1 3 505,2 BRINOVA I KORTHET VD-ORD FINANSIELL INFORMATION FASTIGHETS- BESTÅNDET PROJEKT- UTVECKLING VÄSENTLIGA HÄNDELSER MODERBOLAGETS RÄKNINGAR AKTIEN HÅLLBARHETS- ARBETET ÖVRIG INFORMATION OCH NYCKELTAL BRINOVA JUST NU ===== SIDA 10 ===== BRINOVA FASTIGHETER AB DELÅRSRAPPORT JANUARI–SEPTEMBER 2023 10 Fastighetsbeståndet Jämförelsetalen inom parentes för resultatposter avser värden för perioden januari till september 2022 och för balansposter per 31 december 2022. Q1 -23 Q2 -23 Q3 -23 Q4 -21 Q1 -22 Q2 -22 Q3 -22 Q4 -22 0 2 000 4 000 6 000 8 000 10 000 Mkr Samhälls- fastigheter Bostads- fastigheter Kommersiella fastigheter 0 25 50 75 100 % Fastighetsbestånd Uthyrningsgrad Fastighetsbestånd per region Region Antal fastigheter Fastighets- värde, Mkr Hyres- värde, Mkr Kontrakterad hyra, Mkr Uthyrnings- grad, % Yta, tkvm Väst 76 5 473 354 331 96 220 Öst 46 2 663 188 179 96 122 Summa 122 8 136 542 510 96 342 Tillträdda förvärv Fastighet Ort Typ Tillträde Yta, kvm Fastighets- värde, Mkr Hyresvärde, Mkr Skeppsbron 2 Karlskrona Kommersiell 2023-03-01 400 15 1 Summa 400 15 1 Ej tillträdda förvärv Fastighet Ort Typ Tillträde Yta, kvm Fastighets- värde, Mkr Hyresvärde, Mkr Bankmannen 14 Eslöv Bostäder 2023-10-24 777 27 2 Hjärup 4:306 Staffanstorp Bostäder 2023-10-24 2 000 83 4 Varmröken 1 Kävlinge Bostäder 2024-12-01 5 030 195 10 Lerkruset 4 Helsingborg Bostäder 2025-06-01 932 37 2 Summa 8 739 342 18 Förändring fastighetsvärde Mkr Ingående verkligt värde 8 431,7 Fastighetsförvärv, förvärvat fastighetsvärde 15,1 Fastighetsförsäljningar -184,5 Investeringar i ny-, till- och ombyggnad 197,1 Avskrivningar -0,4 Orealiserade värdeförändringar på förvaltningsfastigheter -323,2 Summa 8 135,8 Fastighetsbeståndet Fastighetsportföljens verkliga värde uppgick till 8 135,5 Mkr (8 431,7) vid kvartalets utgång. Detta är en minskning med 296,2 Mkr för de första tre kvartalen. Minskningen består främst av förändrade avkastningskrav samt försäljning av Brinovas fastigheter i Ängelholm. Brinovas fastighetsinnehav är koncentrerat till södra Sverige. Fastigheterna utgörs främst av samhällsfastigheter och hyresbostäder. Fastighets- innehavet består av 122 fastigheter (126) med en total uthyrningsbar yta om 342,4 tkvm (343,1) och är uppdelad på regionerna Väst och Öst. Det totala hyresvärdet för beståndet vid utgången av kvartalet uppgick till 542,4 Mkr (496,2). De kon- trakterade hyresintäkterna uppgick till 510,3 Mkr (464,2). Uthyrningsgraden uppgick till 96 procent (94). Fastighetsvärdering Brinova genomför varje kvartal en extern värdering av samtliga förvaltningsfastigheter. Värderingen utförs av Newsec Advice AB. Den externa värde- ringen ligger till grund för de verkliga värdena som finns upptagna i rapport över finansiell ställning. Projektportföljen värderas till nedlagda kostna- der, vilket bedöms motsvara verkligt värde. Samt- liga koncernens förvaltningsfastigheter bedöms vara i nivå 3 i värderingshierarkin. Genomsnittligt avkastningskrav för fastighetsbeståndet jämfört med utgången av 2022 uppgick för samhällsfast- igheter till 5,7 procent (5,4), bostadsfastigheter 4,2 procent (3,9) samt kommersiella fastigheter procent 6,4 (6,0). En utförligare beskrivning av vär- deringsprinciperna finns i Brinovas årsredovisning för 2022. Vakansanalys Vakanserna består främst av kommersiella ytor. Totalt sett har vi cirka 25 000 kvm vakant yta. En del av ytan kommer att konverteras till bostäder eller till vårt koncept Bolagret, förrådshotell, Kontrakterad hyra Samhällsfastigheter Bostadsfastigheter Kommersiella fastigheter Uthyrningsgrad Vakans 38% 14% 48% BRINOVA I KORTHET VD-ORD FINANSIELL INFORMATION FASTIGHETS- BESTÅNDET PROJEKT- UTVECKLING VÄSENTLIGA HÄNDELSER MODERBOLAGETS RÄKNINGAR AKTIEN HÅLLBARHETS- ARBETET ÖVRIG INFORMATION OCH NYCKELTAL BRINOVA JUST NU medan resterande yta skall fyllas med kvalitativa aktörer som stödjer vår långsiktiga affär. Hyres- bostäderna är 100 procent uthyrda och innehåller endast kortare planerade vakansperioder där lägen- heter är outhyrda med anledning av renovering vilket oftast också resulterar i en ökad hyra. Sam- hällsfastighetsbeståndet är i princip fullt uthyrt. Det finns en del projektyta som är tomställd och där det pågår konverteringar till bostäder. Vi har just nu pågående projekt som resulterar i totalt 200 nya lägenheter. Den genomsnittliga vakans- hyran är 1 226 kr/kvm. ===== SIDA 11 ===== BRINOVA FASTIGHETER AB DELÅRSRAPPORT JANUARI–SEPTEMBER 2023 11 Samhällsfastigheter Brinova är en av södra Sveriges större hyresvärdar för den offentliga sektorn med mer än 136 tkvm uthyrningsbar yta för samhällsfastigheter. Andelen samhällsfastigheter som del av Brinovas kontrakterade hyra motsvarar 48 procent. Samhällsfastigheter används till övervägande del av skattefinansierad verksamhet och är specifikt anpassad för samhällsservice. Det innebär att hyresgästen kan vara offentlig, det vill säga statlig, kommunal eller regional, men också privat. Ex- empel på samhällsfastigheter är fastigheter med samhällsservice, särskilt boende, vård, utbildning och friskvård. Brinova har bred erfarenhet av att både ut- veckla och förvalta samhällsfastigheter och har i sin portfölj allt från stora idrottsarenor, förskolor, skolor, bibliotek, vårdcentraler och folktandvård till särskilda boenden för äldre och LSS-boenden. Förutsättningarna för samhällsfastigheter kännetecknas av trygga hyresgäster med långa KPI-justerade kontrakt och säkra flöden. Genom- snittlig återstående hyrestid för hyreskontrakten i Brinovas samhällsfastigheter uppgår till 7,2 år. Efterfrågan för kvalitativa och anpassade sam- hällsfastigheter är fortsatt god med stora framtida behov. En aktiv förvaltning med egna medarbetare är en viktig del av Brinovas affärsmodell. Med lokal närvaro kan eventuella problem snabbt identifieras och åtgärdas. Närheten till lokala beslutsfattare innebär också att vi på ett enkelt sätt kan delta i kommunens utveckling med rätt lokaler för olika offentliga behov. Vi kan samhällsfastigheter och vi kan de orter vi finns etablerade på. Vi kan bygga långsiktiga relationer och synergier på våra orter. SAMHÄLLSFASTIGHETER 10 största hyresgästerna Hyresgäst Yta, tkvm Hyres- värde, Mkr Region Skåne 12 24 Karlskrona kommun 13 23 Sparbanken Skåne AB 9 21 Landskrona stad 10 21 Malmö stad 10 20 Eslövs kommun 9 14 Försäkringskassan 5 10 Attendo Sverige AB 4 9 Bromölla kommun 4 9 Trafikverket 4 8 Summa 80 159 Typer av samhällsfastigheter Typ Yta, tkvm Kontrakterad hyra, Mkr Kontrakterad hyra/kvm, kr Andel av kontrakterad hyra, % Samhällsservice 54 97 1 798 40 Särskilt boende 26 50 1 942 20 Vård 27 44 1 683 18 Utbildning 23 45 1 886 18 Friskvård 6 10 1 569 4 Summa 136 246 1 807 100 BRINOVA I KORTHET VD-ORD FINANSIELL INFORMATION FASTIGHETS- BESTÅNDET PROJEKT- UTVECKLING VÄSENTLIGA HÄNDELSER MODERBOLAGETS RÄKNINGAR AKTIEN HÅLLBARHETS- ARBETET ÖVRIG INFORMATION OCH NYCKELTAL BRINOVA JUST NU Samhällsfastigheters andel av kontrakterad hyra.48% Lugnet 9, Bromölla Brinovas chef för projektutveckling, Stina Trimark, byggstartar projektet att bygga om äldreboende till trygghetsboende i fastigheten Lugnet 9 i Bromölla. 7,2 år Återstående hyrestid ===== SIDA 12 ===== BRINOVA FASTIGHETER AB DELÅRSRAPPORT JANUARI–SEPTEMBER 2023 12 Bostadsfastigheter BOSTADSFASTIGHETER Fördelning av storlek Hyres- värde, Mkr Kontrakterad hyra/kvm 1 rok 8 1 580 2 rok 68 1 530 3 rok 81 1 404 4 rok 24 1 288 5 rok 3 1 117 6 rok 1 832 Blockförhyrning 9 1 566 Summa 194 1 425 Med cirka 136 tkvm hyreslägenheter är Brinova en av de större hyresvärdarna i södra Sverige. Brinova verkar i växande orter nära arbetstillfällen och stadskärnor. Andelen bostadsfastigheter som del av Brinovas kontrakterade hyra motsvarar 38 procent. När Brinova utvärderar bostadsprojekt använder vi kriteriet att bostaden ska ligga på ett rimligt pendlingsavstånd till de större städerna och kosta så att en inkomsttagare med en genomsnittlig inkomst har råd att betala hyran. Effektiv boyta och närhet till kollektivtrafik är boendefördelar som många söker, liksom närhet till vardagsservice som förskolor och skolor, bibliotek, kultur, vårdan- läggningar och butiker. Av Brinovas bostadsfastig- heter är cirka 35 procent yngre än 10 år. Trygghet i och kring bostaden är viktiga argu- ment för våra hyresgäster visar våra kundunder- sökningar. Det skall vara lätt och tryggt att hyra bostad av Brinova. Konceptet Brinova Trygghet innefattar olika åtgärder för såväl inomhus- som utomhus- miljön som skall skapa ökad trygghet. Det innefattar åtgärder som rätt belysning, störningsjour dygnet runt, säkerhetsdörrar, ökad närvaro med fastighetsronderingar och välskött utemiljö. Aspekter som ökar attraktionen för våra bostads- fastigheter är hållbara val i material och solcells- anläggningar, laddstolpar i anslutning till våra fast- igheter, en ökad digitalisering med trygg kommuni- kation via vår hyresgäst-app, trygg porttelefoni och digitala lås. Bostäder är ett tillgångsslag som karakteriseras av låga vakansrisker, stor efterfrågan och som inflationsjusteras, även om det sker med viss fördröjning. Snitthyran i Brinovas bestånd av bo- stadsfastigheter är 1 425 kr/kvm efter den årliga uppräkningen som i genomsnitt blev 4,7 procent i årets hyresförhandling. Brinova har kompetens och erfarenhet för att möta behoven av kostnadseffektiva hyresbostäder för yngre och barnfamiljer såväl som trygga service- och särskilda boenden för en växande äldre befolkning. Vi arbetar också i en tydlig samverkan med kommuner och lokala aktörer för platsens utveckling, där trygghet och attraktivitet är värden som kommer alla till godo. Brinova har som ambition att erbjuda det rätta boendet för livets alla skeenden. Från det första hemmet eller familjelägenheten till trygga boenden för äldre. BRINOVA I KORTHET VD-ORD FINANSIELL INFORMATION FASTIGHETS- BESTÅNDET PROJEKT- UTVECKLING VÄSENTLIGA HÄNDELSER MODERBOLAGETS RÄKNINGAR AKTIEN HÅLLBARHETS- ARBETET ÖVRIG INFORMATION OCH NYCKELTAL BRINOVA JUST NU Bostadsfastigheters andel av kontrakterad hyra.38% 1 425 kr Genomsnittlig hyra/kvm Bankmannen 14, Eslöv Efter periodens utgång, den 24 oktober, tillträddes bostadsfastigheten Bankmannen 14 i Eslöv. Fastigheten innehåller 13 hyreslägenheter om totalt 777 kvm BOA. Fastigheten är energieffektiv och utrustad med solceller. Goda kommunikationer till regionens stora arbetskrafts- orter är en avgörande faktor när Brinova väljer och utvecklar fastigheter på sina tillväxtorter. ===== SIDA 13 ===== BRINOVA FASTIGHETER AB DELÅRSRAPPORT JANUARI–SEPTEMBER 2023 13 Kommersiella fastigheter KOMMERSIELLT Brinova har ett tydligt fokus i sitt fastighetsbe- stånd på samhällsfastigheter och bostadsfastig- heter. Det är stabila tillgångsslag med en tydlig efterfrågan. Beståndet kompletteras med kommersiella fastigheter där de adderar till attraktionen för de boende eller där tydliga synergier finns i ortens samlade fastighetsbestånd. Kompletterande kommersiella fastigheter är typiskt livsmedelsbutiker, apotek, restauranger och caféer samt vårt lagerkoncept Bolagret. Dessa fastigheter adderar till levande kvarter och ger service i närområdet. I mindre omfattning kan också kontorslokaler hyras ut till privata aktörer när det ger logiska synergieffekter för ortens bestånd. Andelen kommersiella fastigheter som del av Brinovas kontrakterade hyresintäkter motsvarar 14 procent. Av Brinovas totala kontrakterade hyresintäkter har en analys gjorts för att identifiera risk för ute- blivna hyresbetalningar. Under 3 procent bedöms falla inom denna kategori, och består främst av mindre butiker och restauranger. Typer av kommersiella fastigheter Kontrakterad hyra/kvm, kr Andel av kontrakterad hyra, % Uthyrnings- grad, % Butik 1 143 39 91 Kontor 1 110 29 70 Livsmedel/Apotek 1 530 11 95 Garage/Parkering 2 086 10 77 Restaurang/Café 1 840 9 97 Lager/Förråd 164 2 50 Summa 1 118 100 82 BRINOVA I KORTHET VD-ORD FINANSIELL INFORMATION FASTIGHETS- BESTÅNDET PROJEKT- UTVECKLING VÄSENTLIGA HÄNDELSER MODERBOLAGETS RÄKNINGAR AKTIEN HÅLLBARHETS- ARBETET ÖVRIG INFORMATION OCH NYCKELTAL BRINOVA JUST NU 10 största hyresgästerna Hyresgäst Hyres- värde, Mkr Johan Ahlberg Bil AB 5 Peab Lokal AB 3 Telefonaktiebolaget LM Ericsson (LME) 3 Coop Syd AB 2 Dagab Inköp & Logistik AB 2 Leed Food AB 2 Cervera AB 1 ICA Sverige AB 1 Cederblads Revisionsbyrå AB 1 Halméns Musikinstrumenthandel AB 1 Summa 21 Kommersiella fastigheters andel av kontrakterad hyra.14% <3 % Risk för uteblivna hyresbetalningar Oxievång 7, Malmö Under kvartalet har ett 10-årigt avtal slutits om uthyrning av 862 kvm livsmedelsyta till Willys i den pågående nybyggnationen i fastigheten Oxievång 7 utanför Malmö. ===== SIDA 14 ===== BRINOVA FASTIGHETER AB DELÅRSRAPPORT JANUARI–SEPTEMBER 2023 14 Projektutveckling Projektutveckling är den bästa möjligheten att optimera lokallösningar för såväl nya som befint- liga kunder, skapa attraktiva hyresbostäder samt genomföra till exempel energibesparande åtgärder som innebär en besparing både för bolaget och miljön. Intjäningsförmågan, i en stabil marknad, i egna projekt jämfört med avkastning vid förvärv är oftast 25–35 procent bättre. I dagens miljö med volatila byggpriser ställs ännu högre krav på vår projektorganisation att kunna teckna entrepre- nadavtal som stödjer våra avkastningskrav. Brinova har väl utarbetade processer och en egen lokal förvaltning och projektorganisation. Det främjar en aktiv dialog som gör det lättare att möta offentliga men också privata kunders existerande och framtida behov av såväl hyres- bostäder som lokaler för vård, utbildning, fritid och rekreation samt administration och samhälls- service. Brinovas projektportfölj delas upp i pågående projekt, pågående projektutveckling, pågående projekt som tillträtts vid färdigställande och på- gående planarbeten. Se definition i kolumnen till höger. Projektportföljen1) Pågående projekt Beslutade investeringar i större pågående projekt uppgick per 30 september 2023 till 261 Mkr, varav 166 Mkr återstår att investera. Värderingen av projekten sker till löpande nedlagda kostnader. När projekten är färdiga redovisas de till den externa värderingen, som inkluderar projektvinst. I Rödeby i Karlskrona kommun uppför Brinova 18 klimatsmarta lägenheter med inflyttning löpande under 2023. En nybyggnation sker av 34 hyreslägenheter och livsmedelsbutik i Malmö (Oxievång 7), jämte Oxie station. I centrala Lund pågår ett konverteringsprojekt om 126 lägenheter, där kontor blir attraktiva hyres- bostäder. I Bromölla konverteras ett äldreboende till ett trygghetsboende med 23 lägenheter. Vidare pågår konvertering av en del kontorsytor till hyresbostäder som ett led att minska vakanser i Brinovas kommersiella fastighetsbestånd. 1) Information om projektportföljen inkluderar såväl interna som externa bedömningar och antaganden. Bedömningarna och antagandena innebär osäker- heter och uppgifterna ovan ska inte ses som en prognos. Information om pågående projekt och projektutveckling är baserad på bedömningar om storlek, inriktning och omfattning av pågående byggnationer och projektutveckling samt när i tiden projekt bedöms startas och färdigställas. För projekt som ej byggstartats har finansiering ej upphandlats, vilket innebär att finansiering av bygginvesteringar i projektutveckling är en osäkerhetsfaktor. 0 50 100 150 200 Mkr Q1 -23 Q2 -23 Q3 -23 Q4 -21 Q1 -22 Q2 -22 Q3 -22 Q4 -22 Genomförda investeringar BRINOVA I KORTHET VD-ORD FINANSIELL INFORMATION FASTIGHETS- BESTÅNDET PROJEKT- UTVECKLING VÄSENTLIGA HÄNDELSER MODERBOLAGETS RÄKNINGAR AKTIEN HÅLLBARHETS- ARBETET ÖVRIG INFORMATION OCH NYCKELTAL BRINOVA JUST NU Pågående projekt som tillträds vid färdigställande Fastighet Ort Kvm Lgh Typ Beräknat färdigt Bankmannen 14 Eslöv 777 13 Bostäder Q4-2023 Hjärup 4:306 Staffanstorp 2 000 34 Bostäder Q4-2023 Varmröken 1 Kävlinge 5 030 77 Bostäder Q4-2024 Lerkruset 4 Helsingborg 932 14 Bostäder Q2-2025 Summa 8 739 138 Större pågående projekt Fastighet Ort Kvm Lgh Typ Beräknat färdigt Östra Rödeby 3:1 etapp 2 Karlskrona 386 6 Bostäder Q4-2023 Billesholms Gård 9:467 Bjuv 517 7 Bostäder Q2-2024 Lugnet 9 Bromölla 1 050 23 Bostäder Q2-2024 Sandryggen 1 Lund 4 030 126 Bostäder Q4-2024 Oxievång 7 Malmö 3 098 34 Bostäder & livsmedelsbutik Q4-2024 Summa 9 081 196 Färdigställda projekt 2023 Fastighet Ort Kvm Lgh Typ Bajonetten 3 Kristianstad 5 790 94 Bostäder Alkronan 3 Kristianstad 2 050 - Kontor Lindblad 24 Karlskrona 2 096 - Samhällsservice Sjöhem 4 Kristianstad 1 061 - Vård Binga 9:237 Karlskrona 560 8 Bostäder Östra Rödeby 3:1 etapp 1 Karlskrona 386 6 Bostäder Östra Rödeby 3:1 etapp 2 Karlskrona 386 6 Bostäder Skeppsbron 4 Karlskrona 1 758 - Kontor Summa 14 087 114 Större pågående projekt Projekt som är beslutade och byggstartade. 9 081 Kvm vid projektavslut Pågående projektutveckling Projekt där detaljplan- arbetet är klart men där bygglovsprocess samt upphandling återstår. 13 380 Kvm vid projektavslut cirka 200 lägenheter Pågående planarbete Projekt där detalj- planarbete pågår. 16 750 Kvm vid projektavslut cirka 100 lägenheter Pågående projekt som tillträds vid färdigställande Projekt som förvär- vas och tillträds vid färdigställande. 8 739 Kvm vid projektavslut ===== SIDA 15 ===== BRINOVA FASTIGHETER AB DELÅRSRAPPORT JANUARI–SEPTEMBER 2023 15 Hållbarhetsarbetet Hållbarhetsarbetet Brinovas hållbarhetsarbete, långsiktiga perspektiv och samhällsengagemang är en integrerad del i verksamheten och ses som förutsättningar för framtida värdeskapande och ett sätt att minska de risker som finns kopplade till hållbarhetsfrågor. Brinovas ramverk för hållbarhet, som är base- rat på FN:s 17 hållbarhetsmål, har delats in i fyra fokusområden: lönsam och ansvarsfull verksam- het, den framtida miljön, det trygga samhället och engagerade medarbetare. Dessa områden definierar sådant vi kan påverka, inom koncernen och med externa partners. Till varje fokusområde har knutits både kort- och långsiktiga mål. Läs mer i Brinovas Hållbarhetsrapport på www.brinova.se. I januari 2023 har Brinova även publicerat information att bolaget kommer vara medfinansiär till ett nytt barnhem i Sydafrika. Barnhemmet stod klart i början av oktober 2023 och är ett hem för 24 föräldralösa barn. Grunden i vår affärsplan är vårt ramverk för hållbarhet Brinovas ramverk för håll- barhet är grunden i vår affärsplan (2022–2024) som vi styr vår verksamhet med i dialog med våra intressenter. Vi har också ett antal kvantifierbara långsiktiga mål som är våra ledstjärnor i perspektivet bortom vår affärsplan. Exempel på Brinovas övergripande långsiktiga mål innefattar att 100 procent av bolagets energi- användning fortsatt ska komma från förnyelsebar el. Utifrån miljöeffektiva lösningar ska Brinova ock- så minimera fastigheternas totala CO2-avtryck i ett 25-årigt perspektiv (noll nettoavtryck CO2 2045). Mål och prioriterade områden spänner över allt från energieffektiviseringar, hållbara inköp, gröna hyresavtal och källsortering till miljöcertifieringar vid nyproduktion. KORT- OCH LÅNGSIKTIGA MÅL Mål i affärsplan 2022–2024 • Alla nya fastigheter ska uppföras i nivå med Green Building eller motsvarande. • Vid nytecknande av hyresavtal ska Gröna Hyresavtal alltid förordas. • Belysning konverteras till LED och närvarostyrd. • Uppkopplade energisystem så att de kan styras på distans. • CO2-förbrukning ska kommuniceras. • Implementera förnybara energikällor så som solceller samt övrig ny teknik. • Fossilfri uppvärmning och kyla i så stor utsträckning som möjligt. • All upphandlad el skall vara förnybar (grön). • Laddstolpar ska finnas på alla fastigheter där det finns parkeringsmöjligheter. Kvantifierbara långsiktiga mål • Energiförbrukning för uppvärmning ska uppgå till max 75 kWh per kvm och år i genomsnitt på hela beståndet vid utgången av 2026. • Energiförbrukning för fastighetsel ska uppgå till max 25 kWh per kvm och år i genomsnitt på hela beståndet vid utgången av 2026. • Alla fastigheter ska vara uppkopplade vid utgången av 2026. • 25 procent av elanvändningen ska komma från egenproducerad el via ökat antal fastigheter med solpaneler till 2026. • Andelen nyproducerade fastigheter med energi- klassning C eller bättre ska uppgå till 100 pro- cent. • Noll nettoavtryck CO2 till år 2045. 58% uppkopplade energisystem BRINOVA I KORTHET VD-ORD FINANSIELL INFORMATION FASTIGHETS- BESTÅNDET PROJEKT- UTVECKLING VÄSENTLIGA HÄNDELSER MODERBOLAGETS RÄKNINGAR AKTIEN HÅLLBARHETS- ARBETET ÖVRIG INFORMATION OCH NYCKELTAL BRINOVA JUST NU Brinova har tydliga strategier och mål avseende energieffektivitet, utrullning av solceller på fastigheter och elbilsladdare vid sina parkeringsytor. ===== SIDA 16 ===== BRINOVA FASTIGHETER AB DELÅRSRAPPORT JANUARI–SEPTEMBER 2023 16 Brinova-aktien Brinovas B-aktie är noterad på Nasdaq Nordic Mid- cap i sektorn Real Estate. Stängningskursen den 30 september 2023 var 14,00 kronor, att jämföra med stängningskursen den 30 juni 2023 som var 16,60 kronor, vilket innebär att kursen under kvar- talet minskade med 16 procent. Fastighetsindexet Crex ökade under perioden med 2 procent. Börsens totalindex OMX Stockholm PI minska- de med 6 procent. Under det tredje kvartalet har Brinova-aktien som högst noterats i 18,60 kronor den 14 juli och som lägst 13,40 kronor den 26 och 28 september. Per den 30 september 2023 hade Brinova 3 300 aktieägare (3 520) som totalt äger cirka 19,2 miljoner A-aktier och cirka 78,5 miljoner B-aktier. A-aktien berättigar till 10 röster och B-aktien till 1 röst. Utdelning och utdelningspolicy Brinova prioriterar tillväxt och likviditet och därför har bolagsstämman beslutat att ingen utdelning lämnas för 2022. Brinova har, i affärsplanen för perioden 2022–2024, som långsiktig målsättning att lämna utdelning till sina aktieägare med 30 procent av förvaltningsresultatet efter schablon- beräknad skatt, efter att bolagets långsiktiga tillväxtmål har uppnåtts. Kursutveckling Carnegie Real Estate Index OMX Stockholm_PI Brinova Omsatt antal aktier/månad, tusental Q1 -23 Q2 -23 Q3 -23 Q4 -21 Q1 -22 Q2 -22 Q3 -22 Q4 -22 0 5 10 15 20 25 30 35 Kr Eget kapital per aktie Resultat per aktie Brinovas aktie introducerades den 30 september 2016 på Nasdaq Stockholm, First North Premier. 2018 bytte bolaget lista till den reglerade Nasdaq Stockholms Small-Cap lista i sektorn Real Estate. Från 2021 är Brinovas B-aktie noterad på Nasdaq Nordic Mid-Cap i sektorn Real Estate. Aktien handlas under benämningen BRIN B. Q1 -23 Q2 -23 Q3 -23 Q4 -21 Q1 -22 Q2 -22 Q3 -22 Q4 -22 -1,00 0,00 1,00 2,00 Kr Q1 -23 Q2 -23 Q3 -23 Q4 -21 Q1 -22 Q2 -22 Q3 -22 Q4 -22 0,00 0,34 0,68 1,02 1,36 1,70 ggr Börskurs/eget kapital per aktie per balansdag Ägarstruktur 2023-09-30 Namn Antal A-aktier, tusental Antal B-aktier, tusental Andel av kapital, % Andel av röster, % Backahill 9 400 14 096 24,0 40,0 Fastighets AB Balder 7 400 11 020 18,9 31,4 ER-HO Förvaltning AB 2 400 7 716 10,4 11,7 Bevaclean AB 7 498 7,7 2,8 Länsförsäkringar fondförvaltning AB 6 388 6,5 2,4 Verdipapirfondet Odin Eiendom 3 380 3,5 1,3 SEB AB, Luxembourg Branch 2 978 3,0 1,1 Verdipapirfondet First Nordic Real Estate 2 890 3,0 1,1 Prior & Nilsson Fond- och Kapitalförvaltning AB 1 967 2,0 0,7 SEB Nanocap 1 883 1,9 0,7 Övriga aktieägare 18 699 19,1 6,8 Summa 19 200 78 515 100,0 100,0 Aktieinformation Kortnamn: BRIN B ISIN-kod: SE0008347652 Sek Antal aktier 0 400 800 1 200 1 600 2 000 Jan Feb Mar Apr Maj Jun Apr Maj Jun SepAugJul 2022 Jul Aug Sep Okt Nov Dec Jan Feb 2023 Mar10 20 30 40 50 60 BRINOVA I KORTHET VD-ORD FINANSIELL INFORMATION FASTIGHETS- BESTÅNDET PROJEKT- UTVECKLING VÄSENTLIGA HÄNDELSER MODERBOLAGETS RÄKNINGAR AKTIEN HÅLLBARHETS- ARBETET ÖVRIG INFORMATION OCH NYCKELTAL BRINOVA JUST NU ===== SIDA 17 ===== BRINOVA FASTIGHETER AB DELÅRSRAPPORT JANUARI–SEPTEMBER 2023 17 Väsentliga händelser Kvartal 1 • Inflyttning har skett i fastigheten Bromölla Lugnet 9, ett nybyggt omsorgsboende med 40 lägenheter samt ytor till hemtjänsten. • Förvärv och tillträde till Karlskrona Skeppsbron 2 med en uthyrningsbar yta om 400 kvm med bland annat Karlskrona kommun som hyresgäst. • Inflyttning i 94 nybyggda hyreslägenheter i fastig- heten Kristianstad Bajonetten 3. • Inflyttning av Försäkringskassan i nyrenoverade lokaler om 2 100 kvm i fastigheten Karlskrona Lindblad 24, varvid fastigheten nu är fullt uthyrd. • Framgångsrikt uthyrningskvartal med 10 strategiskt viktiga tecknade hyresavtal om totalt 2 000 kvm. BRINOVA I KORTHET VD-ORD FINANSIELL INFORMATION FASTIGHETS- BESTÅNDET PROJEKT- UTVECKLING VÄSENTLIGA HÄNDELSER MODERBOLAGETS RÄKNINGAR AKTIEN HÅLLBARHETS- ARBETET ÖVRIG INFORMATION OCH NYCKELTAL BRINOVA JUST NU Kvartal 2 • Avtal har tecknats avseende försäljning av bygg- rätt i Lund om cirka 6 000 kvm BTA. Frånträde sker under hösten 2024. • Årsstämma genomfördes utan förändringar i styrelsesammansättningen. • Första spadtaget för 34 hyresbostäder och lokaler för livsmedel i Oxie, strax utanför Malmö. Inflyttningen är beräknad till slutet av 2024. • Räntesäkringar om totalt 400 Mkr är tecknade på genomsnittlig nivå om 2,7 procent och med en löptid mellan 5–10 år. • Avtal om refinansiering har säkrats för cirka 500 Mkr i Danske bank. Ny löptid är 2 år från förlängningen av lånen som sker 30 september. • Inflyttning har skett av första etappen i Karls- krona, Rödeby med 6 hyresbostäder och i Karls- krona, Jämjö med 7 hyresbostäder. Helsingborg City Under kvartalet tecknades hyresavtal på 5 respektive 7 år för lokaler om totalt 450 kvm. Hyresgästerna är fastig- hetsbyrån Croisette och modebutiken New House. Körsbärsträdet 6, Ängelholm Fastigheterna Karlslund 1, Körsbärsträdet 5 & 6 samt Örnen 28 i Ängelholm avyttrades under kvartalet. Beståndets storlek bedömdes som otillräckligt för att uppnå en effektiv förvaltning. Kvartal 3 • Byggstart avseende konvertering av kontors- lokaler i Lund till 126 hyresbostäder, varav 80 studentbostäder. Inflyttningen är beräknad till slutet av 2024. • Uthyrning av 445 kvm till större samhällsaktörer på ett 5-årigt avtal och 711 kvm på ett 3-årigt avtal i Kristianstad. • Uthyrning av 862 kvm livsmedelsyta till Willys på ett 10-årigt hyresavtal i pågående nybyggna- tion i fastigheten Oxievång 7 utanför Malmö. • Uthyrningar i Helsingborgs city om totalt 450 kvm lokaler på 5 respektive 7 år. • Beslut om försäljning av Brinovas fyra fastig- heter i Ängelholm. Fastigheterna, som säljs i bolagsform med underliggande fastighetsvärde om 180 Mkr. Försäljningen villkorades av en extra stämma som hölls den 23 augusti där försäljningen godkändes. Fastigheterna från- träddes den 1 september. • Byggstart av projektet att bygga om äldreboende till trygghetsboende med 24 hyreslägenheter i fastigheten Lugnet 9 i Bromölla. Händelser efter periodens utgång • Tillträde har skett den 24 oktober till bostads- fastigheterna Bankmannen 14 i Eslöv samt Hjärup 4:306 i Staffanstorp. Fastigheterna innehåller 13 respektive 34 hyreslägenheter om totalt 2 800 kvm BOA. Fastigheterna är utrustade med solceller och är energieffektiva. • Refinansiering har säkrats för cirka 500 Mkr i Swedbank. Ny löptid är cirka 2 år från för- längningen som sker i kvartal 4. ===== SIDA 18 ===== BRINOVA FASTIGHETER AB DELÅRSRAPPORT JANUARI–SEPTEMBER 2023 18 Övrig information Risker och osäkerhetsfaktorer För att kunna upprätta redovisningen enligt god redovisningssed måste företagsledningen göra bedömningar och antaganden som påverkar i bok- slutet redovisade tillgångs- och skuldposter res- pektive intäkts- och kostnadsposter samt lämnad information i övrigt. Faktiskt utfall kan skilja sig från dessa bedömningar. Koncernens verksamhet, finansiella ställning och resultat kan påverkas av ett antal risker och osäkerhetsfaktorer. De risker som bedöms ha ett avgörande inflytande på kon- cernens resultatutveckling samt kassaflöde är variationerna i hyresintäkter, fastighetskostnader och ränteförändringar. Fastigheterna värderas till verkligt värde med värdeförändring i resultaträk- ningen vilket medför att resultatet kan variera såväl upp som ner under året. Fastighetsvärdering- en påverkar även Brinovas finansiella ställning och nyckeltal. Hur stora värde förändringarna blir beror dels på Brinovas egen förmåga att, genom föränd- ring och förädling av fastigheter samt avtals- och kundstruktur, höja fastigheternas marknadsvärde, dels på yttre faktorer som påverkar efterfrågan och utbudet på de fastighetsmarknader som bolaget verkar på. Vid fastighets värderingar bör hänsyn tas till ett osäkerhetsintervall som i en fungerande marknad oftast uppgår till +/- 5–10%, för att avspegla den osäkerhet som finns i gjorda antaganden och beräkningar. Utöver ovan tillkommer finansieringsrisken. Brinova är beroende av externa lån för att kunna fullfölja åtaganden och genomföra affärer. Risken hanteras via Brinovas finans policy som anger målsättning, riktlinjer och risklimiter för finansverk- samheten. Fortsatt hög inflation och oro på de finansiella marknaderna ökar risken för stigande marknads- räntor och avkastningskrav på fastighetsinveste- ringar. Inflationen påverkar också priser på tex byggmaterial därmed kalkylerna i potentiella nya projekt. För att begränsa riskexponeringen finns interna regelverk och policyer. Brinovas väsentliga risker samt exponering och hantering av densamma beskrivs ytterligare i 2022 års årsredovisning. Inga väsentliga förändringar i bolagets bedöm- ning av risker utöver ovanstående har skett efter publiceringen av årsredovisningen 2022. Personal och organisation Antalet anställda uppgick på balansdagen till 52 personer jämfört med 52 personer vid ingången av året. De anställda är lokalt placerade i Eslöv, Helsingborg, Karlskrona, Kristianstad, Landskrona och Malmö. Marknadsutsikter Brinova har fokus på växande attraktiva kommuner i södra Sverige, där det råder en stabil efterfrågan på fastigheter för hyreslägenheter samt samhälls- fastigheter för bostad, vård, utbildning, administra- tion och fritid. Lokal ansvarsfull egen förvaltning utvecklar löpande bolagets marknadskunnande och relationerna med lokala beslutsfattare. Det tillsammans med intressanta pågående och framtida projekt och en god finansiell ställning gör att bolaget ser positivt på utvecklingen de kommande åren. Redovisnings- och värderingsprinciper Brinova följer i sin koncernredovisning den av Europeiska unionen antagna IFRS (International Financial Reporting Standards) och tolkningarna av dessa (IFRIC). Denna delårsrapport är upprättad enligt IAS 34 Delårsrapportering. Vidare har tillämpliga bestämmelser i årsredovisningslagen tillämpats. Moderbolaget har upprättat sina finan- siella rapporter i enlighet med årsredovisnings- lagen och RFR 2 Redovisning för juridiska personer. För fullständiga redovisningsprinciper hänvisas till Brinovas årsredovisning för 2022. Finansiell kalender För vidare information, vänligen kontakta: Malin Rosén Brinovas CFO & Vice VD samt Brinovas IR-kontakt. Per Johansson VD per.johansson@brinova.se Tel. 0708-17 13 63 Malin Rosén Vice VD och CFO malin.rosen@brinova.se Tel. 0709-29 49 52 Bokslutskommuniké 2023 27 februari 2024 Årsredovisning 2023 25 mars 2024 Delårsrapport januari–mars 25 april 2024 Årsstämma 7 maj 2024 Delårsrapport januari–juni 12 juli 2024 ÖVRIG INFORMATION Ändrad redovisningsprincip Förändringen i IAS 12 Inkomstskatter avseende uppskjutna skatter på leasingavtal har inte haft någon väsentlig påverkan på koncernen. Inga övriga redovisningsprinciper är ändrade jämfört med Årsredovisningen för 2022. Påverkan av nya eller omarbetade IFRS från 1 januari 2023 eller senare Inga av EU godkända och ändrade standarder samt tolkningsuttalanden från IFRS Interpretations Committee med ikraftträdande under kommande perioder bedöms påverka koncernens finansiella ställning i väsentlig omfattning. BRINOVA I KORTHET VD-ORD FINANSIELL INFORMATION FASTIGHETS- BESTÅNDET PROJEKT- UTVECKLING VÄSENTLIGA HÄNDELSER MODERBOLAGETS RÄKNINGAR AKTIEN HÅLLBARHETS- ARBETET ÖVRIG INFORMATION OCH NYCKELTAL BRINOVA JUST NU ===== SIDA 19 ===== BRINOVA FASTIGHETER AB DELÅRSRAPPORT JANUARI–SEPTEMBER 2023 19 Nyckeltal Brinova presenterar vissa finansiella mått i delårsrapporten som inte definieras enligt IFRS. Brinova anser att dessa mått ger värdefull komplet- terande information till investerare och bolagets ledning då de möjliggör utvärdering av bolagets prestation. Eftersom inte alla företag beräk- nar finansiella mått på samma sätt, är dessa inte alltid jämförbara med mått som används av andra företag. Dessa finansiella mått ska därför inte ses som ersättning för mått som definieras enligt IFRS. Nedan presenteras definitioner på mått som med några undantag, inte definieras enligt IFRS. Nyckeltalen är baserade på rapporter över resultat, finansiell ställning, förändring eget kapital och kassaflöde. Nyckeltal 2023 jan–sep 2022 jan–sep 2022 okt– 2023 sep 2022 jan–dec Definitioner2) Fastighetsrelaterade Hyresintäkter, Mkr 385,3 346,1 503,0 463,8 Hyresintäkter enligt Rapport över totalresultat Driftsöverskott, Mkr 259,8 221,7 328,4 290,3 Driftsöverskott enligt Rapport över totalresultat Hyresvärde, Mkr 542,4 496,2 542,4 504,4 Utgående hyra på årsbasis med tillägg för bedömd marknadshyra för vakanta ytor Ekonomisk uthyrningsgrad, % 95,8 94,2 95,8 94,3 Kontrakterad årshyra för hyresavtal vilka löper vid periodens slut i procent av hyresvärde justerat för projektfastigheter Överskottsgrad, % 67,4 64,1 65,3 62,6 Driftsöverskott i procent av hyresintäkterna Belåningsgrad netto, % 60,3 58,8 60,3 58,7 Skulder till kreditinstitut med avdrag för likvida medel i förhållande till fastigheternas värde vid periodens slut Belåningsgrad, % 62,7 61,4 62,7 60,8 Skulder till kreditinstitut i förhållande till fastigheternas värde vid periodens slut Uthyrbar yta, tkvm 342,4 343,1 342,4 347,8 Genomsnittligt direktavkastningskrav, % 5,2 4,6 5,2 4,9 Beräknat driftsöverskott på årsbasis i förhållande till fastigheternas verkliga värde vid periodens slut Finansiella Avkastning på eget kapital, % -6,5 10,6 -7,5 9,6 Periodens resultat i procent av ett genomsnittligt eget kapital Avkastning på totalt kapital, % -1,0 3,1 -0,8 3,3 Resultat före skatt med tillägg för finansiella kostnader och värdeförändringar i derivat i procent av en genomsnittlig balansomslutning Räntetäckningsgrad, ggr 1,9 2,8 1,8 2,4 Resultat före skatt med återläggning av finansiella kostnader och orealiserade värdeförändringar i förhållande till finansiella kostnader Genomsnittlig ränta, % 3,7 2,6 3,7 3,1 Beräknad årsränta för skulder till kreditinstitut, baserat på aktuella låneavtal i förhållande till totala skulder till kreditinstitut Räntebindning, år 2,7 2,5 2,7 2,4 Viktad räntebindningstid för lån till kreditinstitut Kapitalbindning, år 1,8 2,4 1,8 2,2 Viktad kapitalbindningstid för lån till kreditinstitut Soliditet, % 34,5 36,1 34,5 35,6 Eget kapital inklusive minoritetsintressen i procent av balansomslutningen Förvaltningsresultat, Mkr 110,3 129,7 137,1 156,5 Resultat före skatt med återläggning av värdeförändringar Resultat före skatt, Mkr -225,4 415,2 -252,7 387,9 Resultat före skatt enligt Rapport över totalresultat Periodens resultat, Mkr -199,4 321,8 -231,5 289,7 Periodens resultat enligt Rapport över totalresultat Balansomslutning, Mkr 8 596,1 8 849,7 8 596,1 8 889,0 Balansomslutning enligt Koncernens rapport över finansiell ställning i sammandrag Aktierelaterade1) Eget kapital per aktie, kr 30,3 32,7 30,3 32,4 Eget kapital hänförligt till moderbolagets ägare i förhållande till antalet aktier vid periodens slut Långsiktigt substansvärde per aktie, kr 31,9 34,2 31,9 34,1 Eget kapital med justering för uppskjutna skatter och värdeförändringar på räntederivat i förhållande till antal utestående aktier vid periodens utgång Resultat per aktie, kr -2,0 3,3 -2,4 3,0 Periodens resultat hänförligt till moderbolagets ägare i förhållande till ett genomsnittligt antal utestående aktier Förvaltningsresultat per aktie, kr 1,1 1,3 1,4 1,6 Periodens förvaltningsresultat i förhållande till ett genomsnittligt antal utestående aktier Antal utestående aktier, miljoner 97,7 97,7 97,7 97,7 Genomsnittligt antal utestående aktier, miljoner 97,7 97,6 97,7 97,6 Vägt genomsnitt av antalet utestående aktier under perioden 1) Någon utspädningseffekt föreligger ej då inga potentiella aktier (till exempel konvertibler) föreligger. 2) Definition enligt IFRS. NYCKELTAL BRINOVA I KORTHET VD-ORD FINANSIELL INFORMATION FASTIGHETS- BESTÅNDET PROJEKT- UTVECKLING VÄSENTLIGA HÄNDELSER MODERBOLAGETS RÄKNINGAR AKTIEN HÅLLBARHETS- ARBETET ÖVRIG INFORMATION OCH NYCKELTAL BRINOVA JUST NU ===== SIDA 20 ===== BRINOVA FASTIGHETER AB DELÅRSRAPPORT JANUARI–SEPTEMBER 2023 20 Hänvis- ning 2023 jan–sep 2022 jan–sep 2022 okt– 2023 sep 2022 jan–dec Fastigheternas redovisade värde, Mkr Förvaltningsfastigheter, Mkr BR 8 135,8 8 305,1 8 135,8 8 431,7 Räntetäckningsgrad, ggr Resultat före skatt, Mkr RR -225,4 415,2 -252,7 387,9 Återläggning av finansiella kostnader, Mkr RR 131,2 73,0 166,2 108,0 Orealiserade värdeförändringar, Mkr RR 337,0 -285,5 388,6 -233,9 Justerat resultat före skatt, Mkr 242,8 202,7 302,1 262,0 Räntetäckningsgrad, ggr 1,9 2,8 1,8 2,4 Avkastning på eget kapital, % Resultat efter skatt, Mkr RR -199,4 321,8 -231,5 289,7 Genomsnitt av IB och UB eget kapital, Mkr BR 3 061,5 3 026,5 3 077,6 3 010,4 Avkastning på eget kapital, % -6,5 10,6 -7,5 9,6 Soliditet, % Eget kapital, Mkr BR 2 961,8 3 193,4 2 961,8 3 161,2 Balansomslutning, Mkr BR 8 596,1 8 849,7 8 596,1 8 889,0 Soliditet, % 34,5 36,1 34,5 35,6 Belåningsgrad netto, % Skulder till kreditinstitut, Mkr BR 5 100,6 5 101,7 5 100,6 5 125,4 Likvida medel BR -193,5 -221,0 -193,5 -173,7 Förvaltningsfastigheter, Mkr BR 8 135,8 8 305,1 8 135,8 8 431,7 Belåningsgrad netto, % 60,3 58,8 60,3 58,7 Hänvis- ning 2023 jan–sep 2022 jan–sep 2022 okt– 2023 sep 2022 jan–dec Belåningsgrad, % Skulder till kreditinstitut, Mkr BR 5 100,6 5 101,7 5 100,6 5 125,4 Förvaltningsfastigheter, Mkr BR 8 135,8 8 305,1 8 135,8 8 431,7 Belåningsgrad, % 62,7 61,4 62,7 60,8 Avkastning på totalt kapital, % Resultat före skatt, Mkr RR -225,4 415,2 -252,7 387,9 Återläggning av finansiella poster, Mkr RR 128,5 73,0 162,5 107,0 Återläggning av värdeförändringar derivat, Mkr RR 13,8 -228,4 23,9 -218,3 Genomsnitt av IB och UB balans- omslutning, Mkr BR 8 742,6 8 362,4 8 722,9 8 382,1 Avkastning på totalt kapital, % -1,0 3,1 -0,8 3,3 Förvaltningsresultat per aktie, kr Förvaltningsresultat, Mkr RR 110,3 129,7 137,1 156,5 Genomsnittligt antal aktier under perioden, miljoner RR 97,7 97,6 97,7 97,6 Förvaltningsresultat per aktie, kr RR 1,13 1,33 1,40 1,60 Långsiktigt substansvärde per aktie, kr Eget kapital, Mkr BR 2 961,8 3 193,4 2 961,8 3 161,2 Uppskjuten skattefordran, Mkr BR -8,6 -7,2 -8,6 -13,8 Verkligt värde räntederivat, Mkr BR -205,6 -229,5 -205,6 -219,4 Uppskjuten skatteskuld, Mkr BR 368,1 388,5 368,1 399,6 Långsiktigt substansvärde, Mkr 3 115,7 3 345,2 3 115,7 3 327,6 Antal utestående aktier, miljoner 97,7 97,7 97,7 97,7 Långsiktigt substansvärde per aktie, kr 31,9 34,2 31,9 34,1 I ovan tabell redovisas härledning av de finansiella nyckeltalen som Brinova följer löpande och för vilka styrelsen fastslagit finansiella mål för perioden 2022–2024. 0 2 000 4 000 6 000 8 000 10 000 Mkr 2020 2021 2022 2023 Fastighetsportföljens utveckling ggr 0 1 2 3 4 2020 2021 2022 2023 Räntetäckningsgrad Avkastning på eget kapital 1) Rullande tolv månader. Riskfri ränta, +7%.0 5 10 15 20 2019 2020 2021 2022 20231) % Soliditet 2020 2021 2022 2023 % 0 10 20 30 40 50 30% +7% 1,75 ggr 10 Mdkr Belåningsgrad netto % 0 20 40 60 80 100 2020 2021 2022 2023 60% HÄRLEDNING AV NYCKELTAL Härledning av nyckeltal Brinovas finansiella mål för perioden 2022–2024: BRINOVA I KORTHET VD-ORD FINANSIELL INFORMATION FASTIGHETS- BESTÅNDET PROJEKT- UTVECKLING VÄSENTLIGA HÄNDELSER MODERBOLAGETS RÄKNINGAR AKTIEN HÅLLBARHETS- ARBETET ÖVRIG INFORMATION OCH NYCKELTAL BRINOVA JUST NU ===== SIDA 21 ===== BRINOVA FASTIGHETER AB DELÅRSRAPPORT JANUARI–SEPTEMBER 2023 21 Rapportens undertecknande Styrelsen och verkställande direktören intygar härmed att kvartalsrapporten ger en rättvisande översikt av moderföretaget och koncernens verksamhet, ställning och resultat samt beskriver väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som företaget och de företag som ingår i koncernen står inför. Helsingborg den 26 oktober 2023 Erik Selin Anna Nordström Carlsson Johan Ericsson Ordförande Johan Tollgerdt Anders Jarl Lennart Mauritzson Per Johansson VD UNDERTECKNANDE BRINOVA I KORTHET VD-ORD FINANSIELL INFORMATION FASTIGHETS- BESTÅNDET PROJEKT- UTVECKLING VÄSENTLIGA HÄNDELSER MODERBOLAGETS RÄKNINGAR AKTIEN HÅLLBARHETS- ARBETET ÖVRIG INFORMATION OCH NYCKELTAL BRINOVA JUST NU Revisors granskningsrapport Brinova Fastigheter AB (publ), org.nr 556840-3918 Till styrelsen Inledning Vi har utfört en översiktlig granskning av den finansiella delårsinformationen i sammandrag (delårsrapporten) för Brinova Fastigheter AB (publ) per 30 september 2023 och den nio- månadersperiod som slutade per detta datum. Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för att upprätta och presentera denna delårsrapport i enlighet med IAS 34 och årsredovisningslagen. Vårt ansvar är att uttala en slutsats om denna delårsrapport grundad på vår översiktliga granskning. Den översiktliga granskningens inriktning och omfattning Vi har utfört vår översiktliga granskning i enlighet med International Standard on Review Engagements ISRE 2410 Översiktlig granskning av finansiell delårsinformation utförd av företagets valda revisor. En översiktlig granskning består av att göra förfrågningar, i första hand till personer som är ansvariga för finansiella frågor och redovisningsfrågor, att utföra analytisk granskning och att vidta andra översiktliga granskningsåtgärder. En översiktlig granskning har en annan inriktning och en betydligt mindre omfattning jämfört med den inriktning och omfattning som en revision enligt International Standards on Auditing och god revisionssed i övrigt har. De granskningsåtgärder som vidtas vid en översiktlig granskning gör det inte möjligt för oss att skaffa oss en sådan säkerhet att vi blir medvetna om alla viktiga omständigheter som skulle kunna ha blivit identifierade om en revision utförts. Den uttalade slutsatsen grundad på en översiktlig granskning har därför inte den säkerhet som en uttalad slutsats grundad på en revision har. Slutsats Grundat på vår översiktliga granskning har det inte kommit fram några omständigheter som ger oss anledning att anse att delårsrapporten inte, i allt väsentligt, är upprättad för koncernens del i enlighet med IAS 34 och årsredovisningslagen samt för moderbolagets del i enlighet med årsredovisningslagen. Helsingborg den 26 oktober 2023 Ernst & Young AB Stefan Svensson Auktoriserad revisor ===== SIDA 22 ===== BRINOVA FASTIGHETER AB DELÅRSRAPPORT JANUARI–SEPTEMBER 2023 22 Den 14 september var det äntligen dags för invig- ning av Brinovas fastighet Skeppsbron 4 i Karls- krona, också kallad Docks. En fastighet där affärer och konferens står i fokus, med en matstudio i lobbyn, och där ett 15-tal företag flyttat in. Invigningen markerar slutet på ett framgångsrikt projekt där hela fastigheten nu är fullt uthyrd. Våra fastigheter kring Skeppsbron är unika och kommer att utgöra hjärtat i satsningen på att etablera Skeppsbron till en samlingsplats för event, nä- ringsliv och själva entrén till Karlskrona som stad. Skeppsbron 4 är ett lönsamt tillskott till vår fastighetsportfölj i Karlskrona och förser våra be- fintliga och nya hyresgäster med moderna, klimat- smarta lokaler i en unik marin miljö. Fastigheten omfattar cirka 1 800 kvm och kommer att kunna ingå i vårt gröna ramverk. Skeppsbron 4 är beläget på Karlskronas abso- lut bästa läge, både med tanke på närheten till infarten till Karlskrona, placeringen på kajkanten med en vidunderlig havsutsikt och närheten till vårt övriga fastighetsbestånd i området. Sedan tidigare äger och förvaltar Brinova kvarteret Lind- blad med moderna sammhällslokaler i klassisk miljö. I mars 2023 tillträdde Brinova också intillig- gande Skeppsbron 2 i Karlskrona. Fastigheten om 400 kvm ligger precis bredvid Skeppsbron 4, vilket kommer att skapa många goda synergier. Fastigheten har bland annat Karlskrona kommun som hyresgäst. Välkommen till Skeppsbron 4 – i hjärtat av Karlskrona BRINOVA I KORTHET VD-ORD FINANSIELL INFORMATION FASTIGHETS- BESTÅNDET PROJEKT- UTVECKLING VÄSENTLIGA HÄNDELSER MODERBOLAGETS RÄKNINGAR AKTIEN HÅLLBARHETS- ARBETET ÖVRIG INFORMATION OCH NYCKELTAL BRINOVA JUST NU 1 800 kvm På bästa läge vid entrén till Karlskrona ligger Skeppsbron 4. Inflyttning är nu genomförd och fastigheten är fullt uthyrd. Brinova, med VD Per Johansson i spetsen, fanns på plats när Skeppsbron 4, också kallad Docks, invigdes i september. Fastig- heten utgör det senaste tillskottet till Brinovas bestånd kring Skeppsbron i Karlskrona. Tidigare i år förvärvades och tillträddes Skeppsbron 2 med bland annat Karlskrona Kommun som hyresgäst och Brinova äger sedan tidigare också kvarteret Lindblad. ===== SIDA 23 ===== Karlskrona Landskrona Helsingborg Eslöv Malmö Kristianstad Lund Huvudkontor Förvaltningskontor Fastigheter Lista över fastigheterna finns på www.brinova.se Expansiv aktör inom hyresbostäder och samhällsfastigheter i södra Sverige Brinova äger, utvecklar och förvaltar primärt hyresbostäder och samhällsfastigheter belägna på utvalda orter med goda kommunikationer i södra Sverige. Verksamheten kännetecknas av långsiktighet, samverkan med aktörer inom samhällssektorn och inte minst en lokal egen förvaltning på de orter där bolaget valt att verka. Fastighetsbeståndet om cirka 342 000 kvm har ett marknadsvärde på 8,1 miljarder kronor. Värden skapas genom selektiva förvärv, effektiv fastighetsutveckling och en aktiv förvaltning. Ett starkt kassaflöde möjliggör en fortsatt tillväxt av bolaget. Brinovas B-aktie är noterad på Nasdaq Stockholm och handlas på Mid Cap-listan. Huvudkontoret finns i Helsingborg. Attraktiva orter för boende och samhällsservice Brinova äger, utvecklar och förvaltar primärt hyresbostäder och samhällsfastigheter belägna på utvalda orter med goda kommunikationer i södra Sverige. Verksamheten kännetecknas av långsiktighet, samverkan med aktörer inom samhällssektorn och inte minst en lokal egen förvaltning på de orter där bolaget valt att verka. Denna information är sådan information som Brinova Fastigheter AB (publ) är skyldig att offentliggöra enligt EU:s marknadsmissbruksförordning. Informationen lämnades, genom de kontaktpersoner som visas på sidan 18, för offentliggörande den 26 oktober 2023. Huvudkontor Brinova Fastigheter AB Stortorget 9 252 20 Helsingborg brinova.se info@brinova.se Förvaltningskontor Brinova – Eslöv Malmgatan 1 B 241 30 Eslöv Brinova – Malmö Olsgårdsgatan 14 215 79 Malmö Brinova – Landskrona Östergatan 29 261 34 Landskrona Brinova – Helsingborg Stortorget 9 252 20 Helsingborg Brinova – Kristianstad Björkhemsvägen 15A 291 54 Kristianstad Brinova – Karlskrona Skeppsbrokajen 14 371 33 Karlskrona