===== SIDA 1 ===== Ekonomisk tillväxt och stabila värden Q3 2024 Lugnet 9, Bromölla Trygghetsboende som omfattar 1 469 kvm, med 23 hyreslägenheter, lokal för gemensamma aktiviteter samt kommunalt tvätteri. Området utgörs av skola, bostäder och natur och fastigheten har direkt närhet till strövområden, kommersiell service samt goda kommunikationer i form av tåg och buss. ===== SIDA 2 ===== BRINOVA FASTIGHETER AB DELÅRSRAPPORT JANUARI–SEPTEMBER 2024 2 Brinova äger, utvecklar och förvaltar samhällsviktiga fastigheter Koncernen i siffror 2024 jul–sep 2023 jul–sep Föränd- ring, % 2024 jan–sep 2023 jan–sep Föränd- ring, % 2023 okt– 2024 sep 2023 jan–dec Hyresintäkter, Mkr 135,4 128,7 5 406,6 385,3 6 534,7 513,4 Driftsöverskott, Mkr 93,9 96,8 -3 266,4 259,8 3 345,4 338,8 Överskottsgrad, % 69,4 75,2 65,5 67,4 64,6 66,0 Förvaltningsresultat, Mkr 43,6 43,0 1 113,3 110,3 3 138,0 135,0 Förvaltningsresultat per aktie, kr 0,45 0,44 2 1,16 1,13 3 1,41 1,38 Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar av rörelsekapital 44,7 43,8 2 116,0 108,5 7 141,7 134,2 Värdeförändringar fastigheter, Mkr 11,6 -83,8 29,0 -321,9 -27,9 -378,8 Värdeförändringar derivat, Mkr -74,6 -3,8 -79,1 -13,8 -208,5 -143,2 Periodens resultat, Mkr -20,6 -44,2 53 23,2 -199,4 112 -115,1 -337,7 Resultat per aktie före och efter utspädning, kr -0,21 -0,45 53 0,24 -2,04 112 -1,18 -3,46 Eget kapital per aktie, kr 29,13 30,31 -4 29,13 30,31 -4 29,13 28,90 Långsiktigt substansvärde per aktie, kr 32,46 31,89 2 32,46 31,89 2 32,46 31,56 Fastighetsvärde, Mkr 8 448,2 8 135,8 4 8 448,2 8 135,8 4 8 448,2 8 271,2 Uthyrbar yta, tkvm 345,4 342,4 1 345,4 342,4 1 345,4 345,5 Hyresvärde, Mkr 576,3 542,4 6 576,3 542,4 6 576,3 545,9 Ekonomisk uthyrningsgrad, % 95,4 95,8 95,4 95,8 95,4 95,5 Januari–september Hyresintäkterna ökade med 6 procent som en effekt av främst hyreshöjningar och nyuthyrningar. Som ett resultat av de ökade hyresintäkterna för- bättrades även driftsöverskottet med 3 procent. Förvaltningsresultatet ökade även det med 3 procent. Värdeförändringar på fastigheter uppgick till 29,0 Mkr (-321,9) och värdeförändringar på derivat till -79,1 Mkr (-13,8). Det gav samman- taget ett resultat om 23,2 Mkr (-199,4) mot - svarande ett resultat per aktie om 0,24 kronor (-2,04). Väsentliga händelser under kvartalet • Trygghetsboendet i Bromölla är färdigställt och inflyttning påbörjades i början av juli. • Avtal om förvärv av samhällsfastigheten Malmö, Ögonstenen 2 tecknades. Fastig- heten, som omfattar 72 moderna lägen- heter för särskilt boende, förvärvades för ett underliggande fastighetsvärde om 115 Mkr. Tillträde skedde den 1 oktober 2024. Händelser efter periodens utgång • Ett tioårigt hyresavtal är tecknat i fastigheten Kristianstad, Sjöhem 4, om cirka 800 kvm med inflyttning 1 mars 2025. Fastighetsvärde Fastighetsvärde/kvm 8 448 Mkr 24 459 kr Uthyrbar yta 345 tkvm Hyresvärde 576 Mkr Ekonomisk uthyrningsgrad 95 % Läs mer om väsentliga händelser på sidan 18. Det trygga samhället Vi ska förvalta och utveckla hyresbostäder och samhälls- fastigheter med rimlig hyresnivå som bidrar till en hållbar stads- utveckling och skapar trygghet genom tillgänglighet och lokal närvaro. En lönsam och ansvarsfull verksamhet Vi är en långsiktig ägare, utvecklare och förvaltare av hyresbostäder och samhällsfastigheter som genom stabila kassaflöden skapar finansiell kapacitet för våra åtag- anden gentemot alla intressenter. Den framtida miljön Genom ett aktivt underhåll, energioptimeringar, hållbara inköp, gröna hyresavtal och effektiv energiprestanda tar vi ansvar för att minska klimatavtrycket i stort och hållbarhetsrisker för Brinova. Effektiv förvaltning, engagerade medarbetare Vi säkerställer ett framgångsrikt verkställande av Brinovas strate- gier, gemensamma värderingar och uppförandekod genom en utvecklande arbetsmiljö och stark företagskultur. Fyra grundläggande strategier som styr vår verksamhet BRINOVA I KORTHET VD-ORD FINANSIELL INFORMATION FASTIGHETS- BESTÅNDET PROJEKT- UTVECKLING VÄSENTLIGA HÄNDELSER MODERBOLAGETS RÄKNINGAR AKTIEN HÅLLBARHETS- ARBETET ÖVRIG INFORMATION OCH NYCKELTAL BRINOVA JUST NU Jämförelsetalen inom parentes för resultatposter avser värden för perioden januari till september 2023 och för balansposter per 31 december 2023. ===== SIDA 3 ===== BRINOVA FASTIGHETER AB DELÅRSRAPPORT JANUARI–SEPTEMBER 2024 3 Ekonomisk tillväxt med forsatt positiv utveckling Förvärv av samhällsfastighet i Malmö Vi gläds åt att ha genomfört ett förvärv – ett äldreboende i Malmö med 76 lägenheter och omfattande gemensamhetsytor. Tillträdet skedde den 1 oktober, och vi ser fram emot samarbetet med Förenade Care som bedriver verksamheten. Denna investering ligger helt i linje med vår strategi att möta den stora efterfrågan på bra och ändamålsenliga boenden för en växande åldrande befolkning. Projekt löper planenligt Våra större nyproduktionsprojekt fortskrider enligt plan. I Bromölla sker inflyttning successivt i vårt trygghetsboende med 23 lägenheter och i Billes- holm pågår ett förtätningsprojekt där vi tillför 7 hyresradhus, med inflyttning den 1 november 2024. Förtätningsprojekt är strategiskt viktiga då de möjliggör synergier genom att nyttja redan ägd mark. I Oxie, Malmö är inflyttning av 34 hyreslägen- heter planerad till den 1 november, medan den tillhörande livsmedelsbutiken öppnar den 1 januari 2025. Alla lägenheter är fullt uthyrda. Vårt lyckade konverteringsprojekt i Lund med 126 lägenheter har en preliminär inflyttning i januari 2025. Fortsatta satsningar inom hållbarhet Vi har under året tagit viktiga steg för att för- bättra tryggheten för våra hyresgäster genom uppgraderingar av bland annat säkerhetssystem, ett arbete som fortsätter i linje med våra håll- barhetsmål. Vi fortsätter också att prioritera vårt arbete inom energifrågor, med ökade investeringar i solceller och ladd-infrastruktur. Vi har förstärkt vårt team för att driva dessa satsningar och ytterligare minska vår energiförbrukning. Därtill är vår nya hållbarhetsansvariga nu på plats, en viktig resurs i vårt fortsatta viktiga hållbarhetsarbete och rapporter. Stabilare förutsättningar stödjer fortsatt lönsam tillväxt Efter något år av utmaningar ser vi nu stabilare förutsättningar. Vårt förvärv i Malmö under kvar- talet skall ses i det ljuset. Vi har det senaste året väsentligt stärkt vår verksamhet genom anpassningar. Stabilare förutsättningar och vår stärkta plattform är utgångspunkter i den affärsplan för 2025–2027 som vi presenterar i vår Q4-rapport i februari. Trots positiva signaler om en minskande inflation och potentiella räntesänkningar som kan skapa möjligheter för nya projekt, kvarstår osäkerheten kring det makroekonomiska läget. BRINOVA I KORTHET VD-ORD FINANSIELL INFORMATION FASTIGHETS- BESTÅNDET PROJEKT- UTVECKLING VÄSENTLIGA HÄNDELSER MODERBOLAGETS RÄKNINGAR AKTIEN HÅLLBARHETS- ARBETET ÖVRIG INFORMATION OCH NYCKELTAL BRINOVA JUST NU Under 2024 har vi haft en stark utveckling, med fortsatt tillväxt även under det tredje kvartalet. Viktiga nyckeltal som hyres- intäkter och driftsöverskott växte med 6 respektive 3 procent under perioden januari till september. Vår fastighetsportfölj med fokus på hyresbostäder och samhällsfastigheter visar styrka, och vi ser en ökande efterfrågan inom dessa tillgångsslag. Framöver bedömer vi att hyresbostäder kommer att bli än mer attraktiva, med fortsatt låga vakanser och en stark hyresutveckling, som förväntas överträffa den inom lokalsektorn. Förvärv av samhälls- fastighet i Malmö Projekt löper enligt plan, stora inflyttningar Fortsatta satsningar inom hållbarhet Faktorer som konjunkturen, arbetslöshet, inflation, räntor och geopolitiska händelser kan påverka vår sektor. Det är därför avgörande att vi förblir flexibla och förberedda för att navigera genom olika ekono- miska scenarier. Med en stark fastighetsportfölj, en kompetent organisation och en god position på marknaden är vi väl rustade för att fortsätta skapa värde för våra intressenter och driva tillväxt framåt. Helsingborg, 24 oktober 2024 Per Johansson, VD ===== SIDA 4 ===== BRINOVA FASTIGHETER AB DELÅRSRAPPORT JANUARI–SEPTEMBER 2024 4 Intäkter och resultat Hyresintäkter I det tredje kvartalet ökade hyresintäkterna jämfört med motsvarande period föregående år med 5 procent till 135,4 Mkr (128,7). För de tre första kvartalen uppgick hyresintäkterna till 406,6 Mkr (385,3). Ökningen är primärt en effekt av hyreshöjningar och nyuthyrningar. Av Brinovas kontrakterade hyresintäkter om 539,4 Mkr (510,3) utgörs 61 procent (62) av hyror som är kopplade till indexering och resterande 39 procent (38) utgörs av hyror på bostäder där höjning sker efter årlig förhandling. Driftsöverskott och överskottsgrad Fastighetskostnaderna för det tredje kvartalet uppgick till 41,8 Mkr (38,4). För de tre första kvartalen uppgick fastighetskostnaderna till 141,5 Mkr (132,9). Driftsöverskottet för det tredje kvartalet minskade till 93,9 Mkr (96,8) främst på grund av utbetalt elstöd om 6,2 Mkr i det tredje kvartalet 2023, och för de tre första kvartalen ökade driftsöverskottet till 266,4 Mkr (259,8), vilket ger en överskottsgrad för perioden om 65,5 procent (67,4). Brinova har kunnig personal, med kompetens inom drift- och energiområdet, som löpande arbetar med att effektivisera drift och skötsel, för att optimera investe- ringarna, både kostnadsmässigt och för kundnyttan. För att säkerställa en över tid stabil kostnadsutveck- ling gällande energi sker löpande upphandlingar och säkringar. Förvaltningsresultat Förvaltningsresultatet för det tredje kvartalet uppgick till 43,3 Mkr (43,0). Förvaltningsresultatet för perio- den förbättrades med 1 procent framför allt på grund av minskade finansiella kostnader. För de tre första kvartalen ökade förvaltningsresultatet med 3 procent till 113,3 Mkr (110,3). Finansnetto Finansnettot för det tredje kvartalet uppgick till -43,9 Mkr (-46,8) och för de tre första kvartalen till -132,1 Mkr (-128,8). Den betalda genomsnittsräntan för perioden uppgick till 3,4 procent (3,4). För mer information, se sidan 7. Jämförelsetalen inom parentes för resultatposter avser värden för perioden januari till september 2023 och för balansposter per 31 december 2023. Överskottsgrad 0 20 40 60 80 100 % Q1 -23 Q2 -23 Q3 -23 Q4 -23 Q1 -24 Q2 -24 Q3 -24 Q4 -22 Kvartal Driftsöverskott 0 25 50 75 100 0 100 200 300 400 Mkr Mkr Q1 -23 Q2 -23 Q3 -23 Q4 -23 Q1 -24 Q2 -24 Q3 -24 Q4 -22 Kvartal Rullande 12 månader Förvaltningsresultat 0 10 20 30 40 50 Mkr Mkr 0 40 80 120 160 200 Q1 -23 Q2 -23 Q3 -23 Q4 -23 Q1 -24 Q2 -24 Q3 -24 Q4 -22 Kvartal Rullande 12 månader INTÄKTER OCH RESULTAT Koncernens rapport över totalresultat i sammandrag, Mkr 2024 jul–sep 2023 jul–sep 2024 jan–sep 2023 jan–sep 2023 okt– 2024 sep 2023 jan–dec Hyresintäkter1) 135,4 128,7 406,6 385,3 534,7 513,4 Övriga intäkter2) 0,3 6,5 1,3 7,4 2,0 8,1 Fastighetskostnader -41,8 -38,4 -141,5 -132,9 -191,3 -182,7 Driftsöverskott 93,9 96,8 266,4 259,8 345,4 338,8 Central administration -6,3 -7,0 -21,0 -21,0 -27,4 -27,4 Finansiella intäkter 0,3 0,9 1,7 2,7 2,8 3,8 Finansiella kostnader -44,3 -47,7 -133,8 -131,2 -182,8 -180,2 Förvaltningsresultat 43,6 43,0 113,3 110,3 138,0 135,0 Realiserade värdeförändringar långfristiga fordringar3) 0,0 0,0 -10,1 0,0 -10,1 0,0 Realiserade värdeförändringar från förvaltningsfastigheter 0,0 0,8 -1,2 1,3 -1,1 1,4 Orealiserade värdeförändringar från förvaltningsfastigheter 11,6 -84,6 30,2 -323,2 -26,8 -380,2 Värdeförändringar derivat -74,6 -3,8 -79,1 -13,8 -208,5 -143,2 Resultat före skatt -19,4 -44,6 53,1 -225,4 -108,5 -387,0 Skatt -1,2 0,4 -29,9 26,0 -6,6 49,3 Periodens resultat -20,6 -44,2 23,2 -199,4 -115,1 -337,7 Periodens resultat hänförligt till Moderbolagets aktieägare -20,6 -44,2 23,2 -199,4 -115,1 -337,7 Innehav utan bestämmande inflytande 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 Periodens resultat, kr per aktie före och efter utspädning -0,2 -0,5 0,2 -2,0 -1,2 -3,5 Genomsnittligt antal utestående aktier, miljoner 97,7 97,7 97,7 97,7 97,7 97,7 Periodens/årets resultat motsvarar periodens/årets totalresultat och därför presenteras endast en resultaträkning utan separat rapport för övrigt totalresultat. 1) Av hyresintäkterna för perioden januari till september 2024 utgör 17,2 Mkr (16,3) serviceintäkter. 2) Av övriga intäkter för perioden januari till september 2023 utgör 6,2 Mkr elstöd, för helår 2023 uppgick det till 6,7 Mkr. 3) Realiserade långfristiga fordringar avser handpenning på Varmröken 1 som skrevs ner vid ej fullföljt tillträde. BRINOVA I KORTHET VD-ORD FINANSIELL INFORMATION FASTIGHETS- BESTÅNDET PROJEKT- UTVECKLING VÄSENTLIGA HÄNDELSER MODERBOLAGETS RÄKNINGAR AKTIEN HÅLLBARHETS- ARBETET ÖVRIG INFORMATION OCH NYCKELTAL BRINOVA JUST NU ===== SIDA 5 ===== BRINOVA FASTIGHETER AB DELÅRSRAPPORT JANUARI–SEPTEMBER 2024 5 Segmentsredovisning, Mkr Region Väst Region Öst Koncerngemensamt Totalt 2024 jan–sep 2023 jan–sep 2024 jan–sep 2023 jan–sep 2024 jan–sep 2023 jan–sep 2024 jan–sep 2023 jan–sep Intäkter1) 260,6 256,3 146,0 135,4 1,3 1,0 407,9 392,7 Driftsöverskott 166,9 166,9 98,2 91,9 1,3 1,0 266,4 259,8 Förvaltningsresultat 28,5 39,1 28,6 32,9 56,2 38,3 113,3 110,3 Värdeförändringar fastigheter 13,4 -281,1 15,6 -40,8 0,0 0,0 29,0 -321,9 Värdeförändringar derivat 0,0 0,0 0,0 0,0 -79,1 -13,8 -79,1 -13,8 Resultat före skatt 41,9 -242,0 44,2 -7,9 -33,0 24,5 53,1 -225,4 Fastighetsvärde 5 729,1 5 472,8 2 719,1 2 663,0 - - 8 448,2 8 135,8 Årets fastighetsförsäljningar -5,0 -180,0 0,0 -4,5 - - -5,0 -184,5 Årets fastighetsförvärv 0,0 0,0 0,0 15,1 - - 0,0 15,1 Övriga investeringar i fastigheter 123,1 101,7 28,7 95,4 - - 151,8 197,1 1) Av intäkterna utgör 8,4 Mkr (7,9) serviceintäkter från region Väst, respektive 8,8 Mkr (8,4) från region Öst. Värdeförändringar Det första kvartalet belastades med en post av engångskaraktär avseende en realiserad värdeförändring på långfristiga fordringar som avsåg en tidigare erlagd handpenning som skrivits ner på grund av ej fullföljt tillträde av fastigheten Varmröken 1 i Kävlinge. De orealiserade värdeförändringarna på förvalt- ningsfastigheter för det tredje kvartalet uppgick till 11,6 Mkr (-84,6) och för de tre första kvartalen till 30,2 Mkr (-323,2). I det tredje kvartalet har ingen förändring skett av avkastningskravet vid värdering- en av förvaltningsfastigheterna. Läs mer under avsnittet fastighetsvärdering på sidan 10. Värdeförändringen på räntederivaten för det tredje kvartalet uppgick till -74,6 Mkr (-3,8) och för de tre första kvartalen till -79,1 Mkr (-13,8). Läs mer på sidan 7. Skatt Det tredje kvartalets skatt uppgick till -1,2 Mkr (0,4) och för de tre första kvartalen till -29,9 Mkr (26,0), vilket huvudsakligen hänför sig till upp - skjuten skatt kopplad till orealiserade värdeför - ändringar på derivat och förvaltningsfastigheter. Periodens resultat Det tredje kvartalets totalresultat uppgick till -20,6 Mkr (-44,2) och för de tre första kvartalen till 23,2 Mkr (-199,4). Närstående Närstående transaktioner har skett med Advo- katfirman Lindahl KB om ca 500 tkr. Under året har även beloppsmässigt mindre närstående transaktioner skett med Hansan AB, Catena AB, Rögle Marknads AB och Backahill AB till ett värde om sammanlagt ca 500 tkr. Tjänsterna har utförts på marknadsmässiga villkor. Segmentsrapportering I koncernens interna rapportering delas verksam- heten in i segment, regioner, vilka är desamma som redovisats i den senaste årsredovisningen. Indelning i fastighetskategorierna samhälls-, bostads- och kommersiella fastigheter görs inte i Kvartalsöversikt 2024 jul–sep 2024 apr–jun 2024 jan–mar 2023 okt–dec 2023 jul–sep 2023 apr–jun 2023 jan–mar 2022 okt–dec Hyresintäkter, Mkr 135,4 135,3 135,9 128,1 128,7 130,0 126,6 117,7 Driftsöverskott, Mkr 93,9 89,9 82,6 79,0 96,8 85,7 77,3 68,6 Överskottsgrad, % 69,4 66,4 60,8 61,7 75,2 65,9 61,1 58,3 Ekonomisk uthyrningsgrad, % 95,4 95,8 95,8 95,5 95,8 95,9 94,9 94,3 Förvaltningsresultat, Mkr 43,6 39,8 29,9 24,7 43,0 34,0 33,3 26,8 Förvaltningsresultat per aktie, kr 0,45 0,41 0,31 0,25 0,44 0,35 0,34 0,27 Periodens resultat, Mkr -20,6 14,8 29,0 -138,3 -44,2 -75,0 -80,2 -32,1 Värdeförändringar fastigheter, Mkr 11,6 17,2 0,2 -56,9 -83,8 -139,7 -98,4 -44,0 Värdeförändringar derivat, Mkr -74,6 -30,5 26,0 -129,4 -3,8 15,2 -25,2 -10,1 Avkastning på eget kapital, % -0,7 0,5 1,0 -4,8 -1,5 -2,4 -2,6 -1,0 Avkastning på totalt kapital, % 1,2 1,1 0,8 0,2 0,0 -0,7 -0,3 0,2 Soliditet, % 33,1 33,3 33,3 33,1 34,5 34,5 35,0 35,6 Resultat per aktie före och efter utspädning, kr -0,21 0,15 0,30 -1,42 -0,45 -0,77 -0,82 -0,33 Eget kapital per aktie, kr 29,13 29,34 29,19 28,90 30,31 30,77 31,53 32,34 Långsiktigt substansvärde per aktie, kr 32,46 32,32 31,76 31,56 31,89 32,31 33,40 34,06 INTÄKTER OCH RESULTAT BRINOVA I KORTHET VD-ORD FINANSIELL INFORMATION FASTIGHETS- BESTÅNDET PROJEKT- UTVECKLING VÄSENTLIGA HÄNDELSER MODERBOLAGETS RÄKNINGAR AKTIEN HÅLLBARHETS- ARBETET ÖVRIG INFORMATION OCH NYCKELTAL BRINOVA JUST NU segmentsrapporteringen då koncernens fastig- hetsbestånd innehåller fastigheter med blandad användning och kostnadsmassan inte rättvisande kan särredovisas för de enskilda kategorierna. ===== SIDA 6 ===== BRINOVA FASTIGHETER AB DELÅRSRAPPORT JANUARI–SEPTEMBER 2024 6 Finansiell ställning FINANSIELL STÄLLNING Jämförelsetalen inom parentes för resultatposter avser värden för perioden januari till september 2023 och för balansposter per 31 december 2023. Koncernens rapport över finansiell ställning i sammandrag Mkr 2024-09-30 2023-09-30 2023-12-31 TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Förvaltningsfastigheter 8 448,2 8 135,81) 8 271,21) Rörelsefastigheter 0,0 0,01) 0,01) Inventarier 1,3 1,8 1,6 Nyttjanderättstillgångar 4,1 4,5 3,9 Uppskjuten skattefordran2) 0,0 8,6 13,2 Derivatinstrument 41,6 205,6 76,1 Andra långfristiga fordringar 1,4 1,0 11,7 Summa anläggningstillgångar 8 496,6 8 357,3 8 377,7 Omsättningstillgångar Kortfristiga fordringar 32,8 45,3 32,3 Derivatinstrument 15,7 0,0 0,0 Likvida medel 59,2 193,5 125,9 Summa omsättningstillgångar 107,7 238,8 158,2 SUMMA TILLGÅNGAR 8 604,3 8 596,1 8 535,9 Eget kapital och skulder Eget kapital hänförligt till moderbolagets ägare 2 846,7 2 961,8 2 823,5 Innehav utan bestämmande inflytande 0,8 0,0 0,0 Summa eget kapital 2 847,5 2 961,8 2 823,5 Långfristiga skulder Uppskjuten skatteskuld 365,8 368,1 349,2 Skulder till kreditinstitut 1 891,4 3 666,7 3 892,0 Derivatinstrument 60,2 0,0 0,0 Leasingskulder 29,4 29,5 29,2 Summa långfristiga skulder 2 346,8 4 064,3 4 270,4 Kortfristiga skulder Skulder till kreditinstitut 3 278,1 1 433,9 1 268,4 Leasingskulder 2,9 2,7 2,7 Övriga kortfristiga skulder 129,0 133,4 170,9 Summa kortfristiga skulder 3 410,0 1 570,0 1 442,0 Summa eget kapital och skulder 8 604,3 8 596,1 8 535,9 1) Fastigheten där Brinova har sitt huvudkontor omklassificerades till rörelsefastighet i Q1 2023. Då Brinova under Q3 2023 avsevärt reducerade nyttjandet av ytorna för eget bruk omklassificerades fastigheten åter till förvaltnings- fastighet. 2) Från och med Q3 2024 nettoredovisas samtliga uppskjutna skatter mot samma motpart. Koncernens rapport över förändring i koncernens eget kapital i sammandrag, Mkr 2024-09-30 2023-09-30 2023-12-31 Totalt eget kapital vid periodens början 2 823,5 3 161,2 3 161,2 Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare Belopp vid periodens början 2 823,5 3 161,2 3 161,2 Periodens resultat och totalresultat 23,2 -199,4 -337,7 Transaktioner med ägare 0,0 0,0 0,0 Utgående eget kapital 2 846,7 2 961,8 2 823,5 Eget kapital hänförligt till innehav utan bestämmande inflytande Belopp vid periodens början 0,0 0,0 0,0 Periodens resultat och totalresultat 0,0 0,0 0,0 Kapitaltillskott från innehavare utan bestämmande inflytande 0,8 0,0 0,0 Utgående eget kapital 0,8 0,0 0,0 Totalt eget kapital vid periodens slut 2 847,5 2 961,8 2 823,5 Eget kapital, soliditet och likvida medel Det egna kapitalet uppgick vid periodens slut till 2 847,5 Mkr, jämfört med 2 823,5 Mkr vid årets ingång, eller 29,1 kr per aktie (28,9). Soliditeten uppgick till 33,1 procent (33,1) vid kvartalets utgång och koncernens likvida medel vid samma tidpunkt uppgick till 59,2 Mkr (125,9). Eget kapital och avkastning1) Q1 -23 Q2 -23 Q3 -23 Q4 -23 Q1 -24 Q2 -24 Q3 -24 Q4 -22 % 1 000 1 750 2 500 3 250 4 000 -20 -10 0 10 20 30 40 Mkr Eget kapital Avkastning 1) Beräknat på rullande tolv månaders period. BRINOVA I KORTHET VD-ORD FINANSIELL INFORMATION FASTIGHETS- BESTÅNDET PROJEKT- UTVECKLING VÄSENTLIGA HÄNDELSER MODERBOLAGETS RÄKNINGAR AKTIEN HÅLLBARHETS- ARBETET ÖVRIG INFORMATION OCH NYCKELTAL BRINOVA JUST NU ===== SIDA 7 ===== BRINOVA FASTIGHETER AB DELÅRSRAPPORT JANUARI–SEPTEMBER 2024 7 0 20 40 60 80 100 % Q1 -23 Q2 -23 Q3 -23 Q4 -23 Q1 -24 Q2 -24 Q3 -24 Q4 -22 Belåningsgrad netto Soliditet och räntetäckningsgrad ggr 0 10 20 30 40 % Q1 -23 Q2 -23 Q3 -23 Q4 -23 Q1 -24 Q2 -24 Q3 -24 Q4 -22 0 1 2 3 4 Soliditet Räntetäckningsgrad R12 Skulder till kreditinstitut Koncernens skulder till kreditinstitut vid kvartalets utgång uppgick till 5 169,5 Mkr, jämfört med 5 160,4 vid årets ingång, uppdelat på lån från sju nordiska banker. Den genomsnittliga kapitalbind- ningstiden uppgick till 1,4 år (1,7). Av den totala skulden är 63 procent (25) kortfristig. Under det tredje kvartalet har cirka 800 Mkr refinansierats med en löptid om 3 år. Brinova arbetar med att trygga den långsiktiga kapitalförsörjningen, bland annat genom att kontinuerligt föra en dialog med de aktuella bankerna avseende förlängning eller refinansiering. Nettobelåningsgraden vid kvartalets utgång uppgick till 60,5 procent (60,9) och ränte- täckningsgraden uppgick till 1,9 ggr (1,8). Skul- derna har rörlig ränta, främst kopplad till Stibor 3 månader med tillägg av marginal. Den genomsnitt- liga räntan vid kvartalets utgång uppgick till 3,5 procent (3,6). Brinova använder sig av räntederi- vatinstrument i form av swappar för att erhålla en lägre risknivå i låneportföljen. Vid utgången av det tredje kvartalet uppgår säkringsgraden till 76,4 procent (71,7). Innehavet och översiktliga villkor finns i tabellen till höger. Kvartalets värdeförändring på Brinovas derivat- innehav uppgår till -74,6 Mkr (-129,4) och för de tre första kvartalen till -79,1 Mkr (-10,0) vilket innebär att övervärdet uppgick till 41,6 Mkr (76,1). I enlighet med IFRS 9 redovisas räntederivaten till verkligt värde. De klassas i nivå 2 enligt IFRS 13. Brinova tillämpar ej säkringsredovisning. Brinovas räntebärande skulder är huvudsakligen säkerställda med pantbrev i fastigheter men i vis- sa fall även med aktier i dotterbolag. Nyupptagna lån från och med årsskiftet har inneburit ytter - ligare 9,0 Mkr i utökade ställda säkerheter i form av pantbrev. För mer information om ställda säkerheter och eventualförpliktelser, se 2023 års årsredovisning. Kapitalbindning Period (år) Avtalsvolym, Mkr Utnyttjat, Mkr Ej utnyttjat, Mkr < 1 3 378 3 278 100 1–2 673 673 0 2–3 1 218 1 218 0 Totalt 5 269 5 169 100 Ränteförfall Period (år) Lånebelopp, Mkr Ränta, %1) Andel, % < 1 2 269 6,1 44 1–2 50 0,0 1 2–3 200 0,9 4 3–4 400 1,2 8 4–5 700 2,6 13 5–6 300 2,1 6 6–7 900 1,1 17 7–8 0 0,0 0 8–9 200 2,7 4 9–10 150 3,0 3 Totalt 5 169 3,5 100 1) Tabellen inkluderar effekten av räntederivat. Genomsnittlig kreditmarginal för rörlig ränta är inte ut- fördelad i det tidssegment då derivaten förfaller, varför snittränta <1 år ej reflekterar aktuell kredit- ränta vid upplåning. Snittränta är <1 år exklusive derivat uppgår till 5,0 procent. Snitträntan redovisas inklusive kostnad för outnyttjade lånelöften. Räntesäkringar via ränteswap Startår Slutår Ränta, % Mkr 2016 2024 0,8 100,0 2019 2025 0,6 100,0 2019 2025 0,0 100,0 2022 2025 0,3 750,0 2016 2026 1,1 100,0 2019 2026 0,0 50,0 2018 2027 1,3 100,0 2019 2027 0,8 100,0 2021 2027 0,7 100,0 2018 2028 1,2 200,0 2023 2028 2,5 200,0 2023 2028 2,9 300,0 2021 2029 0,8 100,0 2024 2029 2,1 200,0 2020 2030 0,0 200,0 2023 2030 2,8 200,0 2021 2031 0,2 200,0 2021 2031 0,5 150,0 2023 2031 2,7 100,0 2025 2031 2,5 250,0 2023 2033 3,0 150,0 2023 2033 2,7 200,0 Totalt 3 950,0 FINANSIELL STÄLLNING BRINOVA I KORTHET VD-ORD FINANSIELL INFORMATION FASTIGHETS- BESTÅNDET PROJEKT- UTVECKLING VÄSENTLIGA HÄNDELSER MODERBOLAGETS RÄKNINGAR AKTIEN HÅLLBARHETS- ARBETET ÖVRIG INFORMATION OCH NYCKELTAL BRINOVA JUST NU ===== SIDA 8 ===== BRINOVA FASTIGHETER AB DELÅRSRAPPORT JANUARI–SEPTEMBER 2024 8 Koncernens kassaflödesanalys i sammandrag Mkr 2024 jan–sep 2023 jan–sep 2023 jan–dec Löpande verksamheten Resultat före skatt 53,1 -225,4 -387,0 Justeringar för poster som inte ingår i kassaflödet 63,3 338,6 525,91) Betald skatt -0,4 -4,7 -4,7 Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar av rörelsekapital 116,0 108,5 134,2 Förändring av rörelsefordringar 1,4 0,1 -1,1 Förändring av rörelseskulder -42,4 -29,7 3,8 Kassaflöde från den löpande verksamheten 75,0 78,9 136,9 Investeringsverksamheten Förvärv av förvaltningsfastigheter 0,0 -5,4 -7,3 Avyttring av förvaltningsfastigheter 2,8 6,3 9,6 Investering i förvaltningsfastigheter -151,8 -197,1 -279,9 Förvärv av inventarier -0,2 -0,8 -0,8 Kassaflöde från investerings- verksamheten -149,2 -197,0 -278,4 Finansieringsverksamheten Kapitaltillskott från innehavare utan bestämmande inflytande 0,8 0,0 0,0 Upptagna lån 944,3 752,5 1 356,3 Leasingskulder -2,2 -2,1 -2,8 Amortering av låneskulder -935,4 -612,5 -1 259,8 Kassaflöde från finansierings- verksamheten 7,5 137,9 93,7 Periodens kassaflöde -66,7 19,8 -47,8 Likvida medel vid periodens början 125,9 173,7 173,7 Likvida medel vid periodens slut 59,2 193,5 125,9 1) Av totalbeloppet 2023-12-31 om 525,9 Mkr avser 524,5 Mkr orealiserade värdeförändringar på fastigheter samt derivat. Kassaflöde Kassaflödet från den löpande verksamheten före förändringar av rörelsekapital för perioden januari till september uppgick till 116,0 Mkr (108,5). Kassaflödet har främst påverkats av investeringar i förvaltningsfastigheter som uppgått till -151,8 Mkr (-197,1). Q1 -23 Q2 -23 Q3 -23 Q4 -23 Q1 -24 Q2 -24 Q3 -24 Q4 -22 0 15 30 45 60 Mkr Kassaflöde från den löpande verksam- heten före förändring i rörelsekapitalet Q1 -23 Q2 -23 Q3 -23 Q4 -23 Q1 -24 Q2 -24 Q3 -24 Q4 -22 0 50 100 150 200 Mkr Likvida medel vid periodens slut Östra Rödeby 3:1, Rödeby Fastighet med tre nyproducerade huskroppar i Östra Rödeby. Varje huskropp består av 6 lägenheter mellan 56,6–70,3 kvm i två plan med öppen planlösning, modern stil och hög kvalité avseende materialval. Byggnaderna klarar energiklass B med solceller på varje tak. Laddstolpe finns till varje lägenhets parkeringsplats. FINANSIELL STÄLLNING BRINOVA I KORTHET VD-ORD FINANSIELL INFORMATION FASTIGHETS- BESTÅNDET PROJEKT- UTVECKLING VÄSENTLIGA HÄNDELSER MODERBOLAGETS RÄKNINGAR AKTIEN HÅLLBARHETS- ARBETET ÖVRIG INFORMATION OCH NYCKELTAL BRINOVA JUST NU ===== SIDA 9 ===== BRINOVA FASTIGHETER AB DELÅRSRAPPORT JANUARI–SEPTEMBER 2024 9 Moderbolagets räkningar Resultaträkning i sammandrag, Mkr 2024 jan–sep 2023 jan–sep 2023 jan–dec Nettoomsättning 51,4 49,5 67,6 Rörelsens kostnader -64,1 -71,1 -96,3 Rörelseresultat -12,7 -21,6 -28,7 Resultat från finansiella poster Resultat från andelar i koncernbolag 6,1 10,7 10,7 Övriga ränteintäkter och liknande resultatposter 98,8 94,7 85,7 Räntekostnader och liknande resultatposter -14,9 -28,5 -56,4 Värdeförändringar derivat -34,3 -8,7 -68,5 Resultat efter finansiella poster 43,0 46,6 -57,2 Bokslutsdispositioner 0,0 0,0 34,6 Resultat före skatt 43,0 46,6 -22,6 Skatt på periodens resultat 0,2 -5,3 6,9 Periodens resultat och periodens totalresultat 43,2 41,3 -15,7 Balansräkning i sammandrag, Mkr 2024-09-30 2023-09-30 2023-12-31 TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Förvaltningsfastigheter 101,7 105,7 102,7 Materiella anläggningstillgångar 1,3 1,8 1,6 Övriga finansiella anläggningstillgångar 983,3 914,2 985,5 Summa anläggningstillgångar 1 086,3 1 021,7 1 089,8 Omsättningstillgångar Fordringar på koncernföretag 2 008,0 2 153,2 1 888,3 Kortfristiga fordringar 24,8 16,7 15,1 Kassa och bank 40,3 184,8 102,2 Summa omsättningstillgångar 2 073,1 2 354,7 2 005,6 SUMMA TILLGÅNGAR 3 159,4 3 376,4 3 095,4 Eget kapital och skulder Bundet eget kapital 390,9 390,9 390,9 Fritt eget kapital 1 749,0 1 762,9 1 705,9 2 139,9 2 153,8 2 096,8 Långfristiga skulder Skulder till kreditinstitut 118,9 120,9 120,3 Övriga långfristiga skulder 60,2 4,5 16,2 Summa långfristiga skulder 179,1 125,4 136,5 Kortfristiga skulder Skulder till kreditinstitut 1,8 255,4 1,8 Skulder till koncernföretag 817,4 820,5 837,0 Övriga kortfristiga skulder 21,2 21,3 23,3 Summa kortfristiga skulder 840,4 1 097,2 862,1 Summa eget kapital och skulder 3 159,4 3 376,4 3 095,4 BRINOVA I KORTHET VD-ORD FINANSIELL INFORMATION FASTIGHETS- BESTÅNDET PROJEKT- UTVECKLING VÄSENTLIGA HÄNDELSER MODERBOLAGETS RÄKNINGAR AKTIEN HÅLLBARHETS- ARBETET ÖVRIG INFORMATION OCH NYCKELTAL BRINOVA JUST NU ===== SIDA 10 ===== BRINOVA FASTIGHETER AB DELÅRSRAPPORT JANUARI–SEPTEMBER 2024 10 Fastighetsbeståndet Jämförelsetalen inom parentes för resultatposter avser värden för perioden januari till september 2023 och för balansposter per 31 december 2023. Fastighetsbestånd per region Region Antal fastigheter Fastighets- värde, Mkr Hyres- värde, Mkr Kontrakterad hyra, Mkr Uthyrnings- grad, % Yta, tkvm Väst 77 5 729 374 349 96 222 Öst 46 2 719 202 191 94 123 Summa 123 8 448 576 540 95 345 Förändring fastighetsvärde Mkr Ingående verkligt värde 8 271,2 Fastighetsförvärv, förvärvat fastighetsvärde 0,0 Fastighetsförsäljningar -5,0 Investeringar i ny-, till- och ombyggnad 151,8 Orealiserade värdeförändringar på förvaltningsfastigheter 30,2 Summa 8 448,2 Fastighetsbeståndet Fastighetsportföljens verkliga värde uppgick till 8 448,2 Mkr (8 271,2) vid kvartalets utgång. Detta är en ökning med 177,0 Mkr (-103,7) för de tre första kvartalen. Ökningen består främst av investeringar i pågående och avslutade projekt i Lund, Malmö och Bromölla. Brinovas fastighetsinnehav är koncentrerat till södra Sverige. Fastigheterna utgörs främst av hyresbostäder och samhällsfastigheter. Fastig- hetsinnehavet består av 123 fastigheter (124) med en total uthyrningsbar yta om 345 tkvm (346) och är uppdelad på regionerna Väst och Öst. Det totala hyresvärdet för beståndet vid periodens slut uppgick till 576,3 Mkr (545,9). De kontrakterade hyresintäkterna uppgick till 539,4 Mkr (511,8). Den ekonomiska uthyrningsgraden uppgick till 95 procent (96). Fastighetsvärdering Brinova genomför varje kvartal en extern värdering av samtliga förvaltningsfastigheter. Värderingen utförs av Newsec Advice AB. Varje fastighet är individuellt besiktigad, utifrån ett rullande schema över en treårsperiod eller när större ombyggnatio- ner eller investeringar genomförts. Värderingarna utgörs i huvudsak av en beräk- ning via avkastningsmetoden kompletterat med ortsprismetoden. Avkastningsmetoden innebär att en analys av framtida kassaflöden för respektive fastighet görs där hänsyn tagits till gällande hyreskontraktsvill- kor, hyresnivåer efter hyresavtalets utgång, drifts-, underhålls- och förvaltningsadministrationskost- nader samt behov av investeringar. Vidare görs en bedömning om det finns andra indikationer på fastigheternas verkliga värde, dessa kan utgöras av utflyttningar, uppsägningar, och kommande inflyttningar och rådande marknadsläge. Ett BRINOVA I KORTHET VD-ORD FINANSIELL INFORMATION FASTIGHETS- BESTÅNDET PROJEKT- UTVECKLING VÄSENTLIGA HÄNDELSER MODERBOLAGETS RÄKNINGAR AKTIEN HÅLLBARHETS- ARBETET ÖVRIG INFORMATION OCH NYCKELTAL BRINOVA JUST NU restvärde bedöms efter kalkyltidens utgång. Nuvärdet av kassaflödet och restvärdet beräknas med marknadsmässiga nivåer på kalkylränta och direktavkastningskrav. Ortsprismetoden bygger på analyser av mark- nadsöverlåtelser för fastigheter som anses vara jämförbara. Projektportföljen värderas till nedlagda kost- nader. Värderingarna har ett genomsnittligt avkast- ningskrav vid kvartalets utgång avseende sam- hällsfastigheter om 5,7 procent (5,7), bostads- fastigheter 4,7 procent (4,6) samt kommersiella fastigheter 6,2 procent (6,2). Till följd av viss omklassificering mellan samhällsfastigheter och kommersiella fastigheter i det första kvartalet har jämförelsesiffrorna justerats. Vidare har ett långsiktigt inflationsantagande för hyresintäkter och kostnader avseende lokaler om 2,0 procent använts. Hyresutvecklingen för bostäder är bedömd till 4,0 procent för 2025, 3,0 procent för 2026 och därefter 2,0 procent årligen. Kalkylperioden för respektive fastighet varierar mellan 10–25 år beroende på löptiden av befintli- ga hyresavtal. Vid värdering av byggrätter tillämpas ortspris- metod, avkastningsmetod och en förenklad explo- ateringskalkyl. I redovisat fastighetsvärde ingår 96,0 Mkr (99,5) avseende byggrätter. Avtal om försäljning av en byggrätt till ett värde om 36 Mkr tecknades i maj 2023, frånträde sker i kvartal 4. Den externa värderingen ligger till grund för de verkliga värdena som finns upptagna i rapport över finansiell ställning. Samtliga koncernens förvalt- ningsfastigheter bedöms vara i nivå 3 i värderings- hierarkin. En utförligare beskrivning av värderingsprinci- perna finns i Brinovas årsredovisning för 2023. Kontrakterad hyra Hyresbostäder Samhällsfastigheter Kommersiella fastigheter 38% 23% 39% Q1 -23 Q2 -23 Q3 -23 Q4 -23 Q1 -24 Q2 -24 Q3 -24 Q4 -22 0 2 000 4 000 6 000 8 000 10 000 Mkr Fastighetsbestånd ===== SIDA 11 ===== BRINOVA FASTIGHETER AB DELÅRSRAPPORT JANUARI–SEPTEMBER 2024 11 Känslighetsanalys Fastighetsvärderingarna är gjorda enligt vedertag- na principer baserade på vissa antaganden. Fast- ighetens marknadsvärde kan endast säkerställas via en transaktion mellan två oberoende parter. Ett osäkerhetsintervall ligger i en normal marknad på +/- 5–10 procent. I tabellen nedan redovisas hur värdet påverkas vid en förändring av vissa för värderingen antagna parametrar. Tabellen ger en förenklad bild då en enskild parameter troligtvis inte förändras isolerat. Samhälls- fastigheter Hyres- bostäder Kommersiella fastigheter 0 25 50 75 100 % Ekonomisk uthyrningsgrad Ekonomisk uthyrningsgrad VakansKänslighetsanalys Förändring Värde- påverkan, Mkr Hyresintäkter +/- 5% 236,5/-236,5 Driftskostnader +/- 5% -129,7/129,7 Direktavkast- ningskrav +/- 0,25%- enheter -359,6/384,9 Svedala Värby 44:565, Bara Fastighet i centrala Bara som består av tre byggnader: en med ICA-butik, en från 2018 som inrymmer folktandvården och en från 2020 där vårdcentralen har sin verksamhet. Mellan byggnaderna finns ett torg med cykelparkering, sittplatser och planteringar. Det centrala läget omges av bo- städer, bibliotek och skolor, med busstrafik precis i närheten. BRINOVA I KORTHET VD-ORD FINANSIELL INFORMATION FASTIGHETS- BESTÅNDET PROJEKT- UTVECKLING VÄSENTLIGA HÄNDELSER MODERBOLAGETS RÄKNINGAR AKTIEN HÅLLBARHETS- ARBETET ÖVRIG INFORMATION OCH NYCKELTAL BRINOVA JUST NU Försäljningar Fastighet Ort Typ Frånträde Yta, kvm Fastighets- värde, Mkr Hyresvärde, Mkr Yran 3 Malmö Vårdboende 2024-03-22 363 5 0 Summa 363 5 0 Ej tillträdda förvärv Fastighet Ort Typ Tillträde Yta, kvm Fastighets- värde, Mkr Hyresvärde, Mkr Ögonstenen 2 Malmö Samhälls- fastighet 2024-10-01 4 354 115 9 Summa 4 354 115 9 Vakansanalys Vakanserna består främst av kommersiella ytor. Totalt sett har vi cirka 20 700 kvm vakant yta, exkluderat för projektytor. En del av ytan kommer att konverteras till bostäder eller till vårt koncept Bolagret, förrådshotell, medan resterande yta skall fyllas med kvalitativa aktörer som stödjer vår långsiktiga affär. Hyresbostäderna är fullt uthyrda och innehåller endast kortare planerade vakansperioder där lägenheter är outhyrda med anledning av renovering vilket oftast också resul- terar i en ökad hyra. Samhällsfastighetsbeståndet är i princip fullt uthyrt. I beståndet finns cirka 6 300 kvm projektytor som är tomställda och där det pågår konvertering- ar till cirka 130 nya bostäder. Den genomsnittliga vakanshyran för de kommersiella ytorna är 1 155 kr/kvm. ===== SIDA 12 ===== BRINOVA FASTIGHETER AB DELÅRSRAPPORT JANUARI–SEPTEMBER 2024 12 Bostadsfastigheter BOSTADSFASTIGHETER Fördelning av storlek Hyres- värde, Mkr Hyres- värde/kvm 1 rok 9 1 665 2 rok 77 1 642 3 rok 88 1 495 4 rok 26 1 358 5 rok 3 1 185 6 rok 1 884 Blockförhyrning 9 1 651 Summa 213 1 526 Med cirka 140 tkvm hyreslägenheter är Brinova en av de större privata hyresvärdarna i södra Sverige. Brinova verkar i växande orter nära arbetstillfällen och stadskärnor. Andelen bostadsfastigheter som del av Brinovas kontrakterade hyra motsvarar 39 procent. När Brinova utvärderar bostadsprojekt använder vi kriteriet att bostaden ska ligga på ett rimligt pendlingsavstånd till de närliggande större stä- derna och kosta så att en inkomsttagare med en genomsnittlig inkomst har ekonomisk möjlighet att betala hyran. Effektiv boyta och närhet till kollektiv- trafik är boendefördelar som många söker, liksom närhet till vardagsservice som förskolor och skolor, bibliotek, kultur, vårdanläggningar och butiker. Av Brinovas bostadsfastigheter är cirka 40 procent yngre än 10 år. Trygghet i och kring bostaden är viktiga argu - ment för våra hyresgäster visar våra kundunder - sökningar. Det skall vara lätt och tryggt att hyra bostad av Brinova. Konceptet Brinova Trygghet innefattar olika åtgärder för såväl inomhus- som utomhus- miljön som skall skapa ökad trygghet. Det innefattar åtgärder som rätt belysning, störningsjour dygnet runt, säkerhetsdörrar, ökad närvaro med fastighetsronderingar och välskött utemiljö. Aspekter som ökar attraktionen för våra bostads- fastigheter är hållbara val i material, solcells - anläggningar, laddstolpar i anslutning till våra fastigheter, en trygg kommunikation via vår hyres- gäst-app, säkerhet via porttelefoni och digitala lås. Bostäder är ett tillgångsslag som karakterise- ras av låga vakansrisker, stor efterfrågan och där hyrorna inflationsjusteras, även om det sker med viss fördröjning. Snitthyran i Brinovas bestånd av bostadsfastigheter är 1 526 kr/kvm efter den årliga uppräkningen som i genomsnitt blev 5,0 procent i 2024 års hyresförhandling. Brinova har kompetens och erfarenhet för att möta behoven av kostnadseffektiva hyresbostäder för alla typer av boendekategorier. Vi arbetar också i en tydlig samverkan med kommuner och lokala aktörer för platsens utveckling, där trygghet och attraktivitet är värden som kommer alla till godo. Brinova har som ambition att erbjuda det rätta boendet för livets alla skeenden. Från det första hemmet eller familjelägenheten till trygga boenden för äldre. BRINOVA I KORTHET VD-ORD FINANSIELL INFORMATION FASTIGHETS- BESTÅNDET PROJEKT- UTVECKLING VÄSENTLIGA HÄNDELSER MODERBOLAGETS RÄKNINGAR AKTIEN HÅLLBARHETS- ARBETET ÖVRIG INFORMATION OCH NYCKELTAL BRINOVA JUST NU Bostadsfastigheters andel av Brinovas totala kontrakterade hyra.39% 1 526 kr Genomsnittlig hyra/kvm Klas klättermus 2, Landskrona På ett fantastiskt vackert läge ligger Klättermus- gården 2 och 4 med sina 76 bostäder. Fastigheten är belägen i norra delen av Landskrona med närhet till stadens serviceutbud, skolor och förskolor. ===== SIDA 13 ===== BRINOVA FASTIGHETER AB DELÅRSRAPPORT JANUARI–SEPTEMBER 2024 13 Samhällsfastigheter Brinova är en av södra Sveriges större privata hyresvärdar för den offentliga sektorn med cirka 113 tkvm uthyrningsbar yta för samhällsfastig- heter. Andelen samhällsfastigheter som del av Brinovas kontrakterade hyra motsvarar 38 pro- cent. Samhällsfastigheter definieras enligt ovan. Det innebär att hyresgästen kan vara offentlig, det vill säga statlig, kommunal eller regional, men också privat. Exempel på samhällsfastig- heter är fastigheter för utbildning och barnom- sorg, fritid, vård och anpassade bostäder. Brinova har bred erfarenhet av att både ut- veckla och förvalta samhällsfastigheter och har i sin portfölj allt från stora idrottsarenor, förskolor, skolor, bibliotek, vårdcentraler och folktandvård till särskilda boenden för äldre och LSS-boenden. Förutsättningarna för samhällsfastigheter känne- tecknas av trygga hyresgäster med långa KPI- justerade kontrakt och säkra flöden. Genomsnitt- lig återstående hyrestid för hyreskontrakten i Brinovas samhällsfastigheter uppgår till 7,2 år. Efterfrågan för kvalitativa och anpassade samhällsfastigheter är fortsatt god med stora framtida behov. SAMHÄLLSFASTIGHETER En aktiv förvaltning med egna medarbetare är en viktig del av Brinovas affärsmodell. Med lokal närvaro kan eventuella problem snabbt identifieras och åtgärdas. Närheten till lokala beslutsfattare innebär också att vi på ett enkelt sätt kan delta i kommunens utveckling med rätt lokaler för olika offentliga behov. Vi kan samhällsfastigheter och vi kan de orter vi finns etablerade på. Vi kan bygga långsiktiga relationer och synergier på våra orter. Fem största hyresgästerna Hyresgäst Yta, tkvm Hyres- värde, Mkr Region Skåne 12 24 Karlskrona Kommun 13 23 Malmö Stad 10 21 Landskrona Stad 7 16 Eslövs Kommun 9 14 Summa 51 98 Typer av samhällsfastigheter Typ Yta, tkvm Kontrakterad hyra, Mkr Kontrakterad hyra/kvm, kr Andel av kontrakterad hyra, % Vård 36 65 1 797 32 Särskilt boende 28 56 2 064 27 Utbildning/barnomsorg 25 49 1 942 24 Anpassad samhällsservice 16 24 1 449 11 Friskvård 8 12 1 454 6 Summa 113 206 1 819 100 BRINOVA I KORTHET VD-ORD FINANSIELL INFORMATION FASTIGHETS- BESTÅNDET PROJEKT- UTVECKLING VÄSENTLIGA HÄNDELSER MODERBOLAGETS RÄKNINGAR AKTIEN HÅLLBARHETS- ARBETET ÖVRIG INFORMATION OCH NYCKELTAL BRINOVA JUST NU Samhällsfastigheters andel av Brinovas totala kontrakterade hyra.38% Bajonetten 6, Kristianstad Förskola med 6 avdelningar och nattis. Unik utemiljö på taket. Hyresgäst är Kristianstad Kommun. I samma kvarter har vi även 126 hyresrätter och Willys Hemma, livsmedelsbutik. 7,2 år Återstående hyrestid Samhällsfastighet Fastighet som brukas till övervägande del av skattefinansierad verksamhet och är specifikt anpassad till samhällsservice. Dessutom inkluderas trygghetsboende under begreppet samhällsfastigheter. ===== SIDA 14 ===== BRINOVA FASTIGHETER AB DELÅRSRAPPORT JANUARI–SEPTEMBER 2024 14 Kommersiella fastigheter KOMMERSIELLT Den största delen av den kommersiella andelen av fastigheter är ett bestånd med offentliga kontor och bank. Det är ett bra komplement till det övriga beståndet. Offentliga kontor är kontor som brukas av skattefinansierad verksamhet och banker. Typiska hyresgäster är Försäkrings- kassan, Skatteverket, Arbetsförmedlingen och Transportstyrelsen. Beståndet kompletteras även med kommer- siella fastigheter som adderar till attraktionen för de boende eller där tydliga synergier finns i ortens samlade fastighetsbestånd. Kompletterande övriga kommersiella fast - igheter är typiskt livsmedelsbutiker, apotek, restauranger och caféer samt vårt lagerkoncept Bolagret. Dessa fastigheter adderar till levande kvarter och ger service i närområdet. Andelen kommersiella fastigheter som del av Brinovas kontrakterade hyresintäkter motsvarar 23 procent. Av Brinovas totala kontrakterade hyresintäk- ter har en analys gjorts för att identifiera risk för uteblivna hyresbetalningar. Under 3 procent av de kommersiella hyresintäkterna bedöms falla inom denna kategori, och består främst av mindre butiker och restauranger. Typer av kommersiella fastigheter Andel av kontrakterad hyra, % Kontrakterad hyra/kvm, kr Ekonomisk uthyrningsgrad, % Kontor samhällsservice (offentliga kontor) 25 2 028 100 Butik 23 1 314 93 Bank 18 2 492 100 Kontor 16 1 670 71 Garage/parkering 6 2 257 80 Restaurang/café 6 1 859 92 Livsmedel/apotek 5 1 653 93 Lager/förråd 1 268 44 Summa 100 1 680 89 BRINOVA I KORTHET VD-ORD FINANSIELL INFORMATION FASTIGHETS- BESTÅNDET PROJEKT- UTVECKLING VÄSENTLIGA HÄNDELSER MODERBOLAGETS RÄKNINGAR AKTIEN HÅLLBARHETS- ARBETET ÖVRIG INFORMATION OCH NYCKELTAL BRINOVA JUST NU 10 största hyresgästerna Hyresgäst Kontrakterad hyra, Mkr Sparbanken Skåne AB 22 Försäkringskassan 12 Trafikverket 7 Landskrona Stad 6 Johan Ahlberg Bil AB 6 Peab Lokal AB 3 Telefonaktiebolaget LM Ericsson (LME) 3 Coop Syd AB 2 Migrationsverket 2 Dagab Inköp & Logistik AB (Willys) 2 Summa 65 Kommersiella fastigheters andel av Brinovas totala kontrakterade hyra.23% 42% av kommersiella fastigheter är offentliga kontor och bank Skeppsbron 4, Karlskrona Modern och klimatsmart fastighet i Karlskrona som erbjuder 1 900 kvm kontor på ett fantastiskt läge. Fastigheten var färdigställd 2023 med ett stort innehåll av återbruk samt försedd med solceller. ===== SIDA 15 ===== BRINOVA FASTIGHETER AB DELÅRSRAPPORT JANUARI–SEPTEMBER 2024 15 Projektutveckling Egen projektutveckling är den bästa möjligheten att optimera lokallösningar för såväl nya som befintliga kunder, skapa attraktiva hyresbostäder samt genomföra till exempel energibesparande åtgärder som innebär en besparing både för bolaget och miljön. Intjäningsförmågan, i en stabil marknad, i egna projekt jämfört med avkastning vid förvärv är oftast 25–35 procent bättre. Brinova har en projektorganisation och en egen lokal förvaltning med väl utarbetade processer som främjar en aktiv dialog som gör det lättare att möta offentliga men också privata kunders existerande och framtida behov av såväl hyresbostäder som lokaler för vård, utbildning, fritid och rekreation samt administration och samhällsservice. Brinovas projektportfölj delas upp i pågående projekt, pågående projektutveckling, pågående projekt som tillträtts vid färdigställande och pågå - ende planarbeten. Under kvartalet färdigställdes trygghetsboendet i Bromölla med inflyttning från och med 1 juli. Se definition i kolumnen till höger. Projektportföljen1) Pågående projekt Beslutade investeringar i större pågående projekt uppgick vid periodens slut till 237 Mkr, varav 38 Mkr återstår att investera. Värderingen av projek- ten sker till löpande nedlagda kostnader. När projekten är färdiga redovisas de till den externa värderingen, som inkluderar projektvinst. De tre större pågående projekten är: En nybyggnation sker av 34 hyreslägenheter och livsmedelsbutik i Malmö (Oxievång 7), jämte Oxie station. I centrala Lund pågår ett konverteringsprojekt om 126 lägenheter, där kontor blir attraktiva hyres- bostäder. Vidare pågår konvertering av en del kontorsytor till hyresbostäder som ett led att minska vakanser i Brinovas kommersiella fastighetsbestånd. 1) Information om projektportföljen inkluderar såväl interna som externa bedömningar och antaganden. Bedömningarna och antagandena innebär osäkerheter och uppgifterna ovan ska inte ses som en prognos. Information om pågående projekt och projektutveckling är baserad på bedömningar om storlek, inriktning och omfattning av pågående byggnationer och projektutveckling samt när i tiden projekt bedöms startas och färdigställas. För projekt som ej byggstartats har finansiering ej upphandlats, vilket innebär att finansiering av bygginvesteringar i projektutveckling är en osäkerhetsfaktor. 0 50 100 150 200 Mkr Q1 -23 Q2 -23 Q3 -23 Q4 -23 Q1 -24 Q2 -24 Q3 -24 Q4 -22 Genomförda investeringar BRINOVA I KORTHET VD-ORD FINANSIELL INFORMATION FASTIGHETS- BESTÅNDET PROJEKT- UTVECKLING VÄSENTLIGA HÄNDELSER MODERBOLAGETS RÄKNINGAR AKTIEN HÅLLBARHETS- ARBETET ÖVRIG INFORMATION OCH NYCKELTAL BRINOVA JUST NU Färdigställda projekt 2024 Fastighet Ort Kvm Lgh Typ Lugnet 9 Bromölla 1 050 23 Trygghetsboende Summa 1 050 23 Större pågående projekt Fastighet Ort Kvm Lgh Typ Beräknat färdigt Billesholms Gård 9:467 Bjuv 517 7 Bostäder Q4-2024 Oxievång 7 Malmö 3 098 34 Bostäder & Livsmedelsbutik Q4-2024 Sandryggen 1 Lund 4 030 126 Bostäder Q1-2025 Bjärred 30:16 Lomma 298 4 Bostäder Q2-2025 Summa 7 943 171 Större pågående projekt Projekt som är beslutade och byggstartade. 7 943 Kvm vid projektavslut Pågående projektutveckling Projekt där detaljplan- arbetet är klart men där bygglovsprocess samt upphandling återstår. 10 000 Kvm vid projektavslut Pågående planarbete Projekt där detalj- planarbete pågår. 16 750 Kvm vid projektavslut ===== SIDA 16 ===== BRINOVA FASTIGHETER AB DELÅRSRAPPORT JANUARI–SEPTEMBER 2024 16 Hållbarhetsarbetet Hållbarhetsarbetet Brinovas hållbarhetsarbete, långsiktiga perspektiv och samhällsengagemang är en integrerad del i verksamheten och ses som förutsättningar för framtida värdeskapande och ett sätt att minska de risker som finns kopplade till hållbarhetsfrågor. Brinovas ramverk för hållbarhet, som är base- rat på FN:s 17 hållbarhetsmål, har delats in i fyra fokusområden: lönsam och ansvarsfull verksam- het, den framtida miljön, det trygga samhället och engagerade medarbetare. Dessa områden definie- rar sådant vi kan påverka, inom koncernen och med externa partners. Till varje fokusområde har knutits både kort- och långsiktiga mål. Läs mer i Brinovas Hållbarhetsrapport på www.brinova.se. Från och med år 2026 kommer Brinova att omfattas av de nya direktiven från EU om att hållbarhetsredovisa enligt CSRD och kommer i rapporten som släpps år 2027. Rapporten ska innehålla information om sociala, ledning/styrning och miljöfrågor för den egna verksamheten och enheter i värdekedjan som är väsentliga med avseende på påverkan, risker och möjligheter. Arbetet med att implementera detta pågår. KORT- OCH LÅNGSIKTIGA MÅL Mål i affärsplan 2022–2024 • Alla nya fastigheter ska uppföras i nivå med Green Building eller motsvarande. • Vid nytecknande av hyresavtal ska Gröna Hyresavtal alltid förordas. • Belysning konverteras till LED och närvarostyrd. • Uppkopplade energisystem så att de kan styras på distans. • Implementera förnybara energikällor så som solceller samt övrig ny teknik. • Fossilfri uppvärmning och kyla i så stor utsträckning som möjligt. • All upphandlad el skall vara förnybar (grön). • Laddstolpar ska finnas på alla fastigheter där det finns parkeringsmöjligheter. Kvantifierbara långsiktiga mål • Energiförbrukning för uppvärmning ska uppgå till max 75 kWh per kvm och år i genomsnitt på hela beståndet vid utgången av 2026. • Energiförbrukning för fastighetsel ska uppgå till max 25 kWh per kvm och år i genomsnitt på hela beståndet vid utgången av 2026. • Alla fastigheter ska vara uppkopplade vid utgången av 2026. • 25 procent av elanvändningen ska komma från egenproducerad el via ökat antal fastigheter med solpaneler till 2026. • Andelen nyproducerade fastigheter med energi- klassning C eller bättre ska uppgå till 100 procent. • Noll nettoavtryck CO2 till år 2045. • Uppsättning av minst 50 nya laddstolpar per år. -7% minskad värme- förbrukning/kvm 2023 jmf med 2022 BRINOVA I KORTHET VD-ORD FINANSIELL INFORMATION FASTIGHETS- BESTÅNDET PROJEKT- UTVECKLING VÄSENTLIGA HÄNDELSER MODERBOLAGETS RÄKNINGAR AKTIEN HÅLLBARHETS- ARBETET ÖVRIG INFORMATION OCH NYCKELTAL BRINOVA JUST NU Grunden i vår affärsplan är vårt ramverk för hållbarhet Brinovas ramverk för hållbarhet är grunden i vår affärsplan (2022–2024) som vi styr vår verksamhet med i dialog med våra intressenter. Vi har också ett antal kvantifierbara långsiktiga mål som är våra ledstjärnor i perspektivet bortom vår affärsplan. Exempel på Brinovas övergripande långsiktiga mål innefattar att 100 procent av bolagets energi- användning fortsatt ska komma från förnyelsebar el. Utifrån miljöeffektiva lösningar ska Brinova också minimera fastigheternas totala CO2-avtryck i ett 25-årigt perspektiv (noll nettoavtryck CO2 2045). I vår strävan att inverka positivt på våra lokalsamhällen erbjuder vi bland annat sommar- jobb till unga boende och har ett egenutvecklat stödprogram, ”Brinova Kompis”. Alla av våra medarbetare och leverantörer undertecknar vår uppförandekod. Mål och prioriterade områden spänner över allt från energieffektiviseringar, hållbara inköp, gröna hyresavtal och källsortering till jämställdhetsar- bete, trygghetsfrågor och nollvisionen avseende arbetsplatsolyckor. ===== SIDA 17 ===== BRINOVA FASTIGHETER AB DELÅRSRAPPORT JANUARI–SEPTEMBER 2024 17 Brinova-aktien Brinovas B-aktie är noterad på Nasdaq Nordic Midcap i sektorn Real Estate. Stängningskursen den 30 september 2024 var 26,90 kronor, att jämföra med stängningskursen den 30 juni 2024 som var 20,10 kronor, vilket innebär att kursen under kvartalet ökade med 34 procent. Fastighetsindexet Crex ökade under perio den med 15 procent. Börsens totalindex OMX Stockholm PI ökade med 4 procent. Under det tredje kvartalet har Brinova-aktien som högst noterats i 28,00 kronor den 26 september och som lägst 19,55 kronor den 5 augusti. Per den 30 september 2024 hade Brinova 3 372 aktieägare (3 294) som totalt äger cirka 19,2 miljoner A-aktier och cirka 78,5 miljoner B-aktier. A-aktien berättigar till 10 röster och B-aktien till 1 röst. Utdelning och utdelningspolicy Brinova prioriterar tillväxt och likviditet och därför har bolagsstämman beslutat att ingen utdelning lämnas för 2023. Brinova har, i affärsplanen för perioden 2022–2024, som långsiktig målsätt- ning att lämna utdelning till sina aktieägare med 30 procent av förvaltningsresultatet efter schablonberäknad skatt, efter att bolagets långsiktiga tillväxtmål har uppnåtts. Kursutveckling Carnegie Real Estate Index OMX Stockholm_PI Brinova Omsatt antal aktier/månad, tusental Q1 -23 Q2 -23 Q3 -23 Q4 -23 Q1 -24 Q2 -24 Q3 -24 Q4 -22 0 5 10 15 20 25 30 35 Kr Eget kapital per aktie Resultat per aktie Brinovas aktie introducerades den 30 september 2016 på Nasdaq Stockholm, First North Premier. 2018 bytte bolaget lista till den reg- lerade Nasdaq Stockholms Small-Cap lista i sektorn Real Estate. Från 2021 är Brinovas B-aktie noterad på Nasdaq Nordic Mid-Cap i sektorn Real Estate. Aktien handlas under benämningen BRIN B. Q1 -23 Q2 -23 Q3 -23 Q4 -23 Q1 -24 Q2 -24 Q3 -24 Q4 -22 -2,0 -1,0 0,0 1,0 2,0 Kr Q1 -23 Q2 -23 Q3 -23 Q4 -23 Q1 -24 Q2 -24 Q3 -24 Q4 -22 0 10 20 30 40 0 10 20 30 40 Kr Kr Långsiktigt substansvärde vs aktiekurs Ägarstruktur 2024-09-30 Namn Antal A-aktier, tusental Antal B-aktier, tusental Andel av kapital, % Andel av röster, % Backahill AB 9 400 14 096 24,0 40,0 Fastighets AB Balder 7 400 11 020 18,9 31,4 ER-HO Förvaltning AB 2 400 7 716 10,4 11,7 Bevaclean AB 7 498 7,7 2,8 Länsförsäkringar Fondförvaltning AB 5 094 5,2 1,9 SEB Investment Management AB 4 303 4,4 1,6 Verdipapirfondet First Nordic Real Estate 3 483 3,6 1,3 Verdipapirfondet Odin Eiendom 2 730 2,8 1,0 Lannebo Fonder 2 352 2,4 0,9 Prior & Nilsson Fond- och Kapitalförvaltning AB 2 101 2,2 0,8 Övriga aktieägare 18 122 18,4 6,6 Summa 19 200 78 515 100,0 100,0 Aktieinformation Kortnamn: BRIN B ISIN-kod: SE0008347652 Sek Antal aktier 0 600 1 200 1 800 2 400 3 000 Jan Feb Mar Apr Maj Jun 2023 Jul Aug Sep Okt Nov Dec Jan Feb 2024 Mar Apr Maj Jun Jul Aug Sep0 10 20 30 40 BRINOVA I KORTHET VD-ORD FINANSIELL INFORMATION FASTIGHETS- BESTÅNDET PROJEKT- UTVECKLING VÄSENTLIGA HÄNDELSER MODERBOLAGETS RÄKNINGAR AKTIEN HÅLLBARHETS- ARBETET ÖVRIG INFORMATION OCH NYCKELTAL BRINOVA JUST NU Långsiktigt substansvärde per aktie Aktiekurs ===== SIDA 18 ===== BRINOVA FASTIGHETER AB DELÅRSRAPPORT JANUARI–SEPTEMBER 2024 18 Väsentliga händelser Kvartal 1 • Brinova prioriterar tillväxt och likviditet och därför föreslår styrelsen till bolagsstämman att ingen utdelning lämnas för 2023. • Brinova har beslutat att ej fullfölja planerat förvärv av bostadsprojektet Varmröken i Kävlinge då marknadsförutsättningarna förändrats sedan förvärvsavtalet som teckna- des i augusti 2021. Detta resulterade i en realiserad förlust om 10,1 Mkr vilket hänförs till tidigare erlagd handpenning. Tillträde var planerat vid projektets färdigställande under det fjärde kvartalet 2024. BRINOVA I KORTHET VD-ORD FINANSIELL INFORMATION FASTIGHETS- BESTÅNDET PROJEKT- UTVECKLING VÄSENTLIGA HÄNDELSER MODERBOLAGETS RÄKNINGAR AKTIEN HÅLLBARHETS- ARBETET ÖVRIG INFORMATION OCH NYCKELTAL BRINOVA JUST NU • Under det första kvartalet så har Brinova sålt av fastigheten Yran 3 i Malmö. Fastigheten såldes i bolagsform med ett underliggande fastighets- värde om 4,4 Mkr. Kvartal 2 • Vid årsstämman omvaldes sittande styrelse. Stämman biföll även styrelsens förslag om att ingen utdelning lämnas. • Brinova har valt att ej genomföra ett förvärv av bostadsprojektet Lerkruset 4 i Helsingborg. Beslutet medför ingen ekonomisk påverkan. • Under kvartalet har Brinova anställt en hållbar- hetsansvarig som börjar under hösten. Kvartal 3 • Trygghetsboendet i Bromölla är färdigställt och inflyttning påbörjades i början av juli. • Avtal om förvärv av samhällsfastigheten Malmö, Ögonstenen 2 tecknades. Fastigheten, som omfattar 72 moderna lägenheter för särskilt boende, förvärvades för ett underliggande fastighetsvärde om 115 Mkr. Tillträde skedde den 1 oktober 2024. Händelser efter periodens utgång • Ett tioårigt hyresavtal är tecknat i fastigheten Kristianstad, Sjöhem 4, om cirka 800 kvm med inflyttning 1 mars 2025. ===== SIDA 19 ===== BRINOVA FASTIGHETER AB DELÅRSRAPPORT JANUARI–SEPTEMBER 2024 19 Övrig information Risker och osäkerhetsfaktorer För att kunna upprätta redovisningen enligt god redovisningssed måste företagsledningen göra bedömningar och antaganden som påverkar i bok- slutet redovisade tillgångs- och skuldposter res- pektive intäkts- och kostnadsposter samt lämnad information i övrigt. Faktiskt utfall kan skilja sig från dessa bedömningar. Koncernens verksamhet, finansiella ställning och resultat kan påverkas av ett antal risker och osäkerhetsfaktorer. De risker som bedöms ha ett avgörande inflytande på koncernens resultatutveckling samt kassaflöde är variationerna i hyresintäkter, fastighetskostnader och ränteförändringar. Fastigheterna värderas till verkligt värde med värdeförändring i resultaträk- ningen vilket medför att resultatet kan variera såväl upp som ner under året. Fastighetsvärdering- en påverkar även Brinovas finansiella ställning och nyckeltal. Hur stora värdeförändringarna blir beror dels på Brinovas egen förmåga att, genom föränd- ring och förädling av fastigheter samt avtals- och kundstruktur, höja fastigheternas marknadsvärde, dels på yttre faktorer som påverkar efterfrågan och utbudet på de fastighetsmarknader som bolaget verkar på. Vid fastighetsvärderingar bör hänsyn tas till ett osäkerhetsintervall som i en fungerande marknad oftast uppgår till +/- 5–10 procent, för att avspegla den osäkerhet som finns i gjorda antaganden och beräkningar. Utöver ovan tillkommer finansieringsrisken. Brinova är beroende av externa lån för att kunna fullfölja åtaganden och genomföra affärer. Risken hanteras via Brinovas finanspolicy som anger målsättning, riktlinjer och risklimiter för finans- verksamheten. Trots positiva signaler om en minskande inflation och potentiella räntesänkningar som kan skapa möjligheter för nya projekt, kvarstår osäkerheten kring det makroekonomiska läget. Faktorer som konjunkturen, arbetslöshet, inflation, räntor och geopolitiska händelser kan påverka vår sektor. För att begränsa riskexponeringen finns interna regelverk och policyer. Brinovas väsentliga risker samt exponering och hantering av densamma beskrivs ytterligare i 2023 års årsredovisning. Inga väsentliga förändringar i bolagets bedöm- ning av risker utöver ovanstående har skett efter publiceringen av årsredovisningen 2023. Personal och organisation Antalet anställda uppgick på balansdagen till 52 personer jämfört med 52 personer vid ingången av året. De anställda utgår ifrån lokala kontor i Eslöv, Helsingborg, Karlskrona, Kristianstad, Landskrona och Malmö. Marknadsutsikter Brinova har fokus på växande attraktiva kommuner i södra Sverige, där det råder en stabil efterfrågan på fastigheter för hyreslägenheter samt samhälls- fastigheter för bostad, vård, utbildning, administra- tion och fritid. Lokal ansvarsfull egen förvaltning utvecklar löpande bolagets marknadskunnande och relationerna med lokala beslutsfattare. Det tillsammans med intressanta pågående och fram- tida projekt och en god finansiell ställning gör att bolaget ser positivt på utvecklingen de kommande åren. Finansiell kalender För vidare information, vänligen kontakta: Malin Rosén Brinovas CFO & Vice VD samt Brinovas IR-kontakt. Per Johansson VD per.johansson@brinova.se Tel. 0708-17 13 63 Malin Rosén Vice VD och CFO malin.rosen@brinova.se Tel. 0709-29 49 52 Bokslutskommuniké 2024 14 februari 2025 Delårsrapport januari–mars 24 april 2025 Årsstämma 7 maj 2025 Delårsrapport januari–juni 11 juli 2025 ÖVRIG INFORMATION Redovisnings- och värderingsprinciper Brinova följer i sin koncernredovisning den av Europeiska unionen antagna IFRS (IFRS Accounting Standards) och tolkningarna av dessa (IFRIC). Denna delårsrapport är upprättad enligt IAS 34 Delårsrapportering. Vidare har tillämpliga bestämmelser i årsredovisningslagen tillämpats. Moderbolaget har upprättat sina finansiella rapporter i enlighet med årsredovisningslagen och RFR 2 Redovisning för juridiska personer. För fullständiga redovisningsprinciper hänvisas till Brinovas årsredovisning för 2023. Nya eller ändrade IFRS Redovisningsstandarder med tillämpning från 1 januari 2024 Flera ändringar ska tillämpas för första gången från 1 januari 2024. Förändringen i IAS 1 Utform- ning av finansiella rapporter avseende klassifice- ring av skulder som kort- eller långfristiga har inte haft någon påverkan på koncernens finansiella rapport. Övriga ändringar som ska tillämpas från 2024 har heller inte haft någon påverkan på koncernens finansiella rapport. BRINOVA I KORTHET VD-ORD FINANSIELL INFORMATION FASTIGHETS- BESTÅNDET VÄSENTLIGA HÄNDELSER MODERBOLAGETS RÄKNINGAR AKTIEN HÅLLBARHETS- ARBETET ÖVRIG INFORMATION OCH NYCKELTAL BRINOVA JUST NU PROJEKT- UTVECKLING ===== SIDA 20 ===== BRINOVA FASTIGHETER AB DELÅRSRAPPORT JANUARI–SEPTEMBER 2024 20 Nyckeltal Brinova presenterar vissa finansiella mått i delårsrapporten som inte definieras enligt IFRS. Brinova anser att dessa mått ger värdefull komplet- terande information till investerare och bolagets ledning då de möjliggör utvärdering av bolagets prestation. Eftersom inte alla företag beräk- nar finansiella mått på samma sätt, är dessa inte alltid jämförbara med mått som används av andra företag. Dessa finansiella mått ska därför inte ses som ersättning för mått som definieras enligt IFRS. Nedan presenteras definitioner på mått som med några undantag, inte definieras enligt IFRS. Nyckeltalen är baserade på rapporter över resultat, finansiell ställning, förändring eget kapital och kassaflöde. Definitioner samt syfte med valda nyckeltal finns på brinova.se/investe- rare/rapporter. Nyckeltal 2024 jan–sep 2023 jan–sep 2023 okt– 2024 sep 2023 jan–dec Definitioner Fastighetsrelaterade Hyresintäkter, Mkr 406,6 385,3 534,7 513,4 Debiterade hyror jämte tillägg, såsom ersättning för värme och fastighetsskatt Driftsöverskott, Mkr 266,4 259,8 345,4 338,8 Hyresintäkter och övriga intäkter med avdrag för drifts- och underhållskostnader, fastighetsskatt och fastighetsadministration Hyresvärde, Mkr 576,3 542,4 576,3 545,9 Utgående hyra på årsbasis med tillägg för bedömd marknadshyra för vakanta ytor Ekonomisk uthyrningsgrad, % 95,4 95,8 95,4 95,5 Kontrakterad årshyra för hyresavtal vilka löper vid periodens slut i procent av hyresvärde justerat för projektfastigheter Överskottsgrad, % 65,5 67,4 64,6 66,0 Driftsöverskott i procent av hyresintäkterna Belåningsgrad netto, % 60,5 60,3 60,5 60,9 Skulder till kreditinstitut med avdrag för likvida medel i förhållande till fastig- heternas värde vid periodens slut Belåningsgrad, % 61,2 62,7 61,2 62,4 Skulder till kreditinstitut i förhållande till fastigheternas värde vid periodens slut Uthyrbar yta, tkvm 345,4 342,4 345,4 345,5 Total yta som är tillgänglig för uthyrning Genomsnittligt direktavkastningskrav, % 5,3 5,2 5,3 5,3 Genomsnittligt direktavkastningskrav av koncernens samtliga fastigheter vid externt genomförda värderingar Finansiella Avkastning på eget kapital, % 0,8 -6,5 -4,0 -11,3 Periodens resultat i procent av ett genomsnittligt eget kapital Avkastning på totalt kapital, % 3,1 -1,0 3,3 -0,8 Resultat före skatt med tillägg för finansiella poster och värdeförändringar i derivat i procent av en genomsnittlig balansomslutning Räntetäckningsgrad, ggr 1,9 1,9 1,8 1,8 Förvaltningsresultat med återläggning av finansiella poster i förhållande till finansiella poster Genomsnittlig ränta, % 3,5 3,7 3,5 3,6 Beräknad årsränta för skulder till kreditinstitut, baserat på aktuella låneavtal i förhållande till totala skulder till kreditinstitut Räntebindning, år 3,1 2,7 3,1 3,3 Viktad räntebindningstid för lån till kreditinstitut Kapitalbindning, år 1,4 1,8 1,4 1,7 Viktad kapitalbindningstid för lån till kreditinstitut Soliditet, % 33,1 34,5 33,1 33,1 Eget kapital inklusive minoritetsintressen i procent av balansomslutningen Förvaltningsresultat, Mkr 113,3 110,3 138,0 135,0 Resultat före skatt med återläggning av värdeförändringar Resultat före skatt, Mkr 53,1 -225,4 -108,5 -387,0 Resultat före skatt enligt Rapport över totalresultat Periodens resultat, Mkr2) 23,2 -199,4 -115,1 -337,7 Periodens resultat enligt Rapport över totalresultat Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar av rörelsekapital 116,0 108,5 141,7 134,2 Periodens kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar av rörelsekapital enligt Kassaflödesanalys Balansomslutning, Mkr 8 604,3 8 596,1 8 604,3 8 535,9 Balansomslutning enligt Koncernens rapport över finansiell ställning i sammandrag Aktierelaterade1) Eget kapital per aktie, kr 29,1 30,3 29,1 28,9 Eget kapital hänförligt till moderbolagets ägare i förhållande till antalet aktier vid periodens slut Långsiktigt substansvärde per aktie, kr 32,5 31,9 32,5 31,6 Eget kapital med justering för uppskjutna skatter och värdeförändringar på räntederivat i förhållande till antal utestående aktier vid periodens utgång Resultat per aktie, kr2) 0,2 -2,0 -1,2 -3,5 Periodens resultat hänförligt till moderbolagets ägare i förhållande till ett genomsnittligt antal utestående aktier Förvaltningsresultat per aktie, kr 1,2 1,1 1,4 1,4 Periodens förvaltningsresultat i förhållande till ett genomsnittligt antal utestående aktier Antal utestående aktier, miljoner2) 97,7 97,7 97,7 97,7 Registrerat antal aktier per balansdagen Genomsnittligt antal utestående aktier, miljoner2) 97,7 97,7 97,7 97,7 Vägt genomsnitt av antalet utestående aktier under perioden 1) Någon utspädningseffekt föreligger ej då inga potentiella aktier (till exempel konvertibler) föreligger. 2) Definition enligt IFRS. NYCKELTAL BRINOVA I KORTHET VD-ORD FINANSIELL INFORMATION FASTIGHETS- BESTÅNDET PROJEKT- UTVECKLING VÄSENTLIGA HÄNDELSER MODERBOLAGETS RÄKNINGAR AKTIEN HÅLLBARHETS- ARBETET ÖVRIG INFORMATION OCH NYCKELTAL BRINOVA JUST NU ===== SIDA 21 ===== BRINOVA FASTIGHETER AB DELÅRSRAPPORT JANUARI–SEPTEMBER 2024 21 Hän- visning 2024 jan–sep 2023 jan–sep 2023 okt– 2024 sep 2023 jan–dec Fastigheternas redovisade värde, Mkr Förvaltningsfastigheter, Mkr BR 8 448,2 8 135,8 8 448,2 8 271,2 Räntetäckningsgrad, ggr Förvaltningsresultat, Mkr RR 113,3 110,3 138,0 135,0 Återläggning av finansiella poster, Mkr RR 132,1 128,5 180,0 176,4 Förvaltningsresultat efter återläggning av finansiella poster, Mkr 245,4 238,8 318,0 311,4 Räntetäckningsgrad, ggr 1,9 1,9 1,8 1,8 Avkastning på eget kapital, % Resultat efter skatt, Mkr RR 23,2 -199,4 -115,1 -337,7 Genomsnitt av IB och UB eget kapital, Mkr BR 2 835,5 3 061,5 2 904,7 2 992,4 Avkastning på eget kapital, % 0,8 -6,5 -4,0 -11,3 Soliditet, % Eget kapital, Mkr BR 2 847,5 2 961,8 2 846,7 2 823,5 Balansomslutning, Mkr BR 8 604,3 8 596,1 8 604,3 8 535,9 Soliditet, % 33,1 34,5 33,1 33,1 Belåningsgrad netto, % Skulder till kreditinstitut, Mkr BR 5 169,5 5 100,6 5 169,5 5 160,4 Likvida medel BR -59,2 -193,5 -59,2 -125,9 Förvaltningsfastigheter, Mkr BR 8 448,2 8 135,8 8 448,2 8 271,2 Belåningsgrad, % 60,5 60,3 60,5 60,9 Hän- visning 2024 jan–sep 2023 jan–sep 2023 okt– 2024 sep 2023 jan–dec Belåningsgrad, % Skulder till kreditinstitut, Mkr BR 5 169,5 5 100,6 5 169,5 5 160,4 Förvaltningsfastigheter, Mkr BR 8 448,2 8 135,8 8 448,2 8 271,2 Belåningsgrad, % 61,2 62,7 61,2 62,4 Avkastning på totalt kapital, % Resultat före skatt, Mkr RR 53,1 -225,4 -108,5 -387,0 Återläggning av finansiella poster, Mkr RR 132,1 128,5 180,0 176,4 Återläggning av värdeförändringar derivat, Mkr RR 79,1 13,8 208,5 143,2 Genomsnitt av IB och UB balans- omslutning, Mkr BR 8 570,1 8 742,6 8 600,2 8 712,5 Avkastning på totalt kapital, % 3,1 -1,0 3,3 -0,8 Förvaltningsresultat per aktie, kr Förvaltningsresultat, Mkr RR 113,3 110,3 138,0 135,0 Genomsnittligt antal aktier under perioden, miljoner RR 97,7 97,7 97,7 97,7 Förvaltningsresultat per aktie, kr RR 1,16 1,13 1,41 1,38 Långsiktigt substansvärde per aktie, kr Eget kapital, Mkr BR 2 846,7 2 961,8 2 846,7 2 823,5 Uppskjuten skattefordran, Mkr BR 0,0 -8,6 0,0 -13,2 Verkligt värde räntederivat, Mkr BR -41,6 -205,6 -41,6 -76,1 Uppskjuten skatteskuld, Mkr BR 365,8 368,1 365,8 349,2 Långsiktigt substansvärde per aktie, Mkr 3 170,9 3 115,7 3 170,9 3 083,4 Antal utestående aktier, miljoner 97,7 97,7 97,7 97,7 Långsiktigt substansvärde per aktie, kr 32,5 31,9 32,5 31,6 I ovan tabell redovisas härledning av de finansiella nyckeltalen som Brinova följer löpande och för vilka styrelsen fastslagit finansiella mål för perioden 2022–2024. HÄRLEDNING AV NYCKELTAL Härledning av nyckeltal BRINOVA I KORTHET VD-ORD FINANSIELL INFORMATION FASTIGHETS- BESTÅNDET PROJEKT- UTVECKLING VÄSENTLIGA HÄNDELSER MODERBOLAGETS RÄKNINGAR AKTIEN HÅLLBARHETS- ARBETET ÖVRIG INFORMATION OCH NYCKELTAL BRINOVA JUST NU 0 2 000 4 000 6 000 8 000 10 000 Mkr 2021 2022 2023 2024 Fastighetsportföljens utveckling ggr 0 1 2 3 2021 2022 2023 2024 Räntetäckningsgrad Avkastning på eget kapital Riskfri ränta -15 -10 -5 0 5 10 15 20 2021 2022 2023 20241) % Soliditet 2021 2022 2023 2024 % 0 10 20 30 40 30% +7% 1,75 ggr Belåningsgrad netto % 0 20 40 60 80 2021 2022 2023 2024 Brinovas finansiella mål för perioden 2022–2024: 1) Rullande tolv månader. 60% ===== SIDA 22 ===== BRINOVA FASTIGHETER AB DELÅRSRAPPORT JANUARI–SEPTEMBER 2024 22 Rapportens undertecknande Styrelsen och verkställande direktören intygar härmed att kvartalsrapporten ger en rättvisande översikt av moderföretaget och koncernens verksamhet, ställning och resultat samt beskriver väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som företaget och de företag som ingår i koncernen står inför. Helsingborg den dag som framgår av vår elektroniska underskrift. Erik Selin Anna Nordström Carlsson Johan Ericsson Ordförande Johan Tollgerdt Anders Jarl Lennart Mauritzson Per Johansson VD UNDERTECKNANDE BRINOVA I KORTHET VD-ORD FINANSIELL INFORMATION FASTIGHETS- BESTÅNDET PROJEKT- UTVECKLING VÄSENTLIGA HÄNDELSER MODERBOLAGETS RÄKNINGAR AKTIEN HÅLLBARHETS- ARBETET ÖVRIG INFORMATION OCH NYCKELTAL BRINOVA JUST NU Inledning Vi har utfört en översiktlig granskning av den finansiella delårsinformationen i sam- mandrag (delårsrapporten) för Brinova Fastigheter AB (publ) per den 30 september 2024 och den niomånadersperiod som slutade per detta datum. Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för att upprätta och presentera den- na delårsrapport i enlighet med IAS 34 och årsredovisningslagen. Vårt ansvar är att uttala en slutsats om denna delårsrapport grundad på vår översiktliga granskning. Den översiktliga granskningens inriktning och omfattning Vi har utfört vår översiktliga granskning i enlighet med International Standard on Review Engagements ISRE 2410 Översiktlig granskning av finansiell delårsinforma- tion utförd av företagets valda revisor. En översiktlig granskning består av att göra förfrågningar, i första hand till personer som är ansvariga för finansiella frågor och redovisningsfrågor, att utföra analytisk granskning och att vidta andra översiktliga granskningsåtgärder. En översiktlig granskning har en annan inriktning och en betydligt mindre omfattning jämfört med den inriktning och omfattning som en revision enligt ISA och god revisionssed i övrigt har. De granskningsåtgärder som vidtas vid en översiktlig granskning gör det inte möjligt för oss att skaffa oss en sådan säkerhet att vi blir medvetna om alla viktiga omständigheter som skulle kunna ha blivit identifierade om en revision utförts. Den uttalade slutsatsen grundad på en översiktlig granskning har därför inte den säkerhet som en uttalad slutsats grundad på en revision har. Slutsats Grundat på vår översiktliga granskning har det inte kommit fram några omständig- heter som ger oss anledning att anse att delårsrapporten inte, i allt väsentligt, är upprättad för koncernens del i enlighet med IAS 34 och årsredovisningslagen samt för moderbolagets del i enlighet med årsredovisningslagen. Helsingborg den 24 oktober 2024 KPMG AB Camilla Alm Andersson Therese Johansson Auktoriserad revisor Auktoriserad revisor Huvudansvarig revisor ===== SIDA 23 ===== BRINOVA FASTIGHETER AB DELÅRSRAPPORT JANUARI–SEPTEMBER 2024 23 Behovet av effektiva särskilda boenden växer stadigt BRINOVA I KORTHET VD-ORD FINANSIELL INFORMATION FASTIGHETS- BESTÅNDET PROJEKT- UTVECKLING VÄSENTLIGA HÄNDELSER MODERBOLAGETS RÄKNINGAR AKTIEN HÅLLBARHETS- ARBETET ÖVRIG INFORMATION OCH NYCKELTAL BRINOVA JUST NU Brinovas förvärv av fastigheten Malmö Ögonstenen 2, som består av det särskilda boendet Segevångsgården med 72 moderna lägenheter, ligger helt i linje med vår strategi. Fastigheten möter det ökande behovet av särskilda boenden och kompletterar vårt bestånd, vilket bidrar till effektiv förvaltning. Ett långt hyresavtal garanterar också ett stabilt kassaflöde. Ögonstenen 2, Malmö Segevångsgården rymmer 72 moderna och välplanerade lägenheter med tillhörande parkliknande trädgård med promenadstråk, uteplatser och boulebanor. I augusti förvärvade Brinova fastigheten med en uthyrningsbar yta om cirka 4 400 kvadratmeter och en total areal om 20 000 kvadratmeter. Segevångsgården rymmer 72 moderna och välplanerade lägenheter på 23–32 kvm. Entré- planet inrymmer även personalutrymmen, kontor, samlingssalar, läsrum, frisör, fotvård samt ett större tillagningskök. Boendet har sex avdelning- ar, varav fem för personer med demens och en för omsorgsboende. De boende har tillgång till en stor parkliknande trädgård med promenadstråk, uteplatser och boulebanor. Fastigheten har även 31 parkerings- platser för personal och besökare. Segevångsgården ligger nära grönområden som Sege park och Beijer park, med goda kom- munikationer till centrala Malmö. I samband med förvärvet tecknades ett 10-årigt hyresavtal med den befintliga operatören, Forenede Care. Detta avtal säkerställer en stabil och långsiktig hyresgäst och innebär att den nu- varande verksamheten kan fortsätta utan avbrott. Framtida behov av särskilda boenden På grund av Sveriges växande befolkning finns ett generellt behov av alla typer av samhällsfast- igheter. Vård och omsorg ses som ett långsiktigt och säkert segment med tanke på demografiska faktorer, som exempelvis Sveriges åldrande be- folkning. Bristen på äldreboenden och särskilda gruppboenden i kombination med Sveriges starka urbanisering gör segmentet till en långsiktigt attraktiv investering. Enligt SCB väntas ålderskategorin + 80 år öka från knappa 600 000 personer år 2022 till cirka 850 000 år 2032. ===== SIDA 24 ===== Karlskrona Landskrona Helsingborg Eslöv Malmö Kristianstad Lund Huvudkontor Förvaltningskontor Fastigheter Lista över fastigheterna finns på www.brinova.se Expansiv aktör inom hyresbostäder och samhällsfastigheter i södra Sverige Brinova äger, utvecklar och förvaltar primärt hyresbostäder och samhällsfastigheter belägna på utvalda orter med goda kommunikationer i södra Sverige. Verksamheten kännetecknas av långsiktighet, samverkan med aktörer inom samhällssektorn och inte minst en lokal egen för- valtning på de orter där bolaget valt att verka. Fastighetsbeståndet om cirka 345 000 kvm har ett marknadsvärde på 8,4 miljarder kronor. Värden skapas genom selektiva förvärv, effektiv fastighetsutveckling och en aktiv förvaltning. Ett starkt kassaflöde möjliggör en fortsatt tillväxt av bolaget. Brinovas B-aktie är noterad på Nasdaq Stockholm och handlas på Mid Cap-listan. Huvud- kontoret finns i Helsingborg. Attraktiva orter för boende och samhällsservice Brinova äger, utvecklar och förvaltar primärt hyresbostäder och samhällsfastigheter belägna på utvalda orter med goda kommunikationer i södra Sverige. Verksamheten kännetecknas av långsiktighet, samverkan med aktörer inom samhällssektorn och inte minst en lokal egen förvalt- ning på de orter där bolaget valt att verka. Denna information är sådan information som Brinova Fastigheter AB (publ) är skyldig att offentliggöra enligt EU:s marknadsmissbruksförordning. Informationen lämnades, genom de kontaktpersoner som visas på sidan 19, för offentliggörande den 24 oktober 2024. Huvudkontor Brinova Fastigheter AB Stortorget 9 252 20 Helsingborg brinova.se info@brinova.se Förvaltningskontor Brinova – Eslöv Malmgatan 1 B 241 30 Eslöv Brinova – Malmö Olsgårdsgatan 14 215 79 Malmö Brinova – Landskrona Östergatan 29 261 34 Landskrona Brinova – Helsingborg Stortorget 9 252 20 Helsingborg Brinova – Kristianstad Björkhemsvägen 15A 291 54 Kristianstad Brinova – Karlskrona Skeppsbrokajen 14 371 33 Karlskrona