===== SIDA 1 ===== Brinova äger, utvecklar och förvaltar samhällsviktiga fastigheter i en stark region Rosmarinen 34, Helsingborg Rosmarinen 34 var Brinovas första bostadsfastighet i Helsingborg. Med förvärvet från K-Fastigheter har beståndet vuxit från 309 lägenheter till 1 175 lägenheter och förvaltningsområdet är nu mer än dubbelt så stort – en tillväxt som skapar nya möjlig- heter för både Brinova och våra hyresgäster. I förvaltningsområde Helsingborg ingår också Bjuv och Höganäs kommun. Q3 2025 ===== SIDA 2 ===== BRINOVA FASTIGHETER AB DELÅRSRAPPORT JANUARI – SEPTEMBER 2025 2 BRINOVA I KORTHET VD-ORD FINANSIELL INFORMATION FASTIGHETS- BESTÅNDET PROJEKT- UTVECKLING VÄSENTLIGA HÄNDELSER MODERBOLAGETS RÄKNINGAR AKTIEN HÅLLBARHETS- ARBETET ÖVRIG INFORMATION OCH NYCKELTAL BRINOVA JUST NU Affären med K-Fastigheter skapar ett nytt Brinova Januari–september Hyresintäkterna ökade med 66 procent, primärt en effekt av förvärvet av K-Fastig - heter Syds fastighetsbestånd. Av de totala hyresintäkterna som uppvisas för perioden avser 241,3 Mkr hyresintäkter hänförligt till de förvärvade fastigheterna. Som ett resultat av de ökade hyresintäkterna förbättrades även driftsöverskottet med 73 procent. Förvaltningsresultatet ökade med 71 procent som en effekt av förvärvet av K-Fastigheter Syds fastighetsbestånd. Värdeförändringar på fastigheter uppgick till 2,5 Mkr (29,0) och värdeförändringar på derivat till -41,4 Mkr (-79,1). Periodens resul - tat uppgick till 96,8 Mkr (23,2). Periodens totalresultat hänförligt till moderbolagets ägare uppgick till 101,5 Mkr (23,2). Skillna - den mellan totalresultat hänförligt till moder - bolagets ägare och periodens totalresultat är hänförligt till ett delägt dotterbolag som avyttrats. Fastighetsvärde Fastighetsvärde/kvm 19 075 Mkr 28 946 kr Uthyrbar yta 643 tkvm Hyresvärde 1 166 Mkr Ekonomisk uthyrningsgrad 94 % Koncernen i siffror 2025 jul–sep 2024 jul–sep Föränd- ring, % 2025 jan–sep 2024 jan–sep Föränd- ring, % 2024 okt– 2025 sep 2024 jan–dec Hyresintäkter, Mkr 263,5 135,4 95 673,9 406,6 66 812,7 545,4 Driftsöverskott, Mkr 186,6 93,9 99 461,7 266,4 73 548,9 353,6 Överskottsgrad, % 70,8 69,4 68,5 65,5 67,5 64,8 Förvaltningsresultat, Mkr 78,6 43,6 80 194,1 113,3 71 231,6 150,8 Förvaltningsresultat per aktie, kr 0,34 0,45 -24 1,04 1,16 -10 1,41 1,54 Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar av rörelsekapital, Mkr 80,1 44,7 79 197,7 116,0 70 236,2 154,5 Värdeförändringar fastigheter, Mkr 1,6 11,6 2,5 29,0 -32,7 -6,2 Värdeförändringar derivat, Mkr 25,3 -74,6 -41,4 -79,1 -1,8 -39,5 Periodens resultat, Mkr 75,9 -20,6 468 96,8 23,2 317 119,6 46,0 Resultat per aktie före och efter utspädning, kr 0,33 -0,21 257 0,50 0,24 108 0,70 0,47 Eget kapital per aktie, kr 31,27 29,13 7 31,27 29,13 7 31,27 29,37 Långsiktigt substans- värde per aktie, kr 33,24 32,46 2 33,24 32,46 2 33,24 32,90 Fastighetsvärde, Mkr 19 075,4 8 448,2 126 19 075,4 8 448,2 126 19 075,4 8 539,8 Uthyrbar yta, tkvm 642,6 345,4 86 642,6 345,4 86 642,6 352,3 Hyresvärde, Mkr 1 166,2 576,3 102 1 166,2 576,3 102 1 166,2 590,9 Ekonomisk uthyrningsgrad, % 93,6 95,4 93,6 95,4 93,6 95,6 Det trygga samhället Vi ska förvalta och utveckla hyresbostäder och samhällsfastigheter som bidrar till en hållbar stadsutveckling och skapar trygghet genom tillgänglighet och lokal närvaro. En lönsam och ansvarsfull verksamhet Vi är en långsiktig ägare, utvecklare och förvaltare av hyresbostäder och samhällsfastigheter som genom stabila kassaflöden skapar finansiell kapacitet för våra åtaganden gentemot alla intressenter. Den framtida miljön Genom ett aktivt underhåll, energioptimeringar, hållbara inköp, gröna hyresavtal och effektiv energi- prestanda tar vi ansvar för att minska klimat- avtrycket i stort och hållbarhetsrisker för Brinova. Effektiv förvaltning, engagerade medarbetare Vi säkerställer ett framgångsrikt verkställande av Brinovas strategier, gemensamma värderingar och uppförandekod genom en utvecklande arbetsmiljö och stark företagskultur. Fyra grundläggande strategier som styr vår verksamhet Läs mer om väsentliga händelser på sidan 19. Väsentliga händelser under kvartalet • Brinova har vunnit en upphandling från Eslövs kommun gällande uppförande av ett LSS-boende med ett 15-årigt hyresavtal. • Brinova har ingått ett nytt hyresavtal med Försäkringskassan avseende ytterligare 693 kvm i fastigheten Lindblad 24 i Karls - krona. Samtidigt har det befintliga avtalet förlängts med sex år för den totala ytan om 3 958 kvm. Totalt hyr Försäkringskassan inom fastighetsområdet 6 289 kvm, med en genomsnittlig hyrestid om 5 år. • Refinansiering av 1,1 Mdkr med en ny kapitalbindningstid om 4 år. • Etapp 1–3 i projektet i Storköpenhamn är klart och inflyttat. De sista 24 lägenheterna flyttas in under november månad. Händelser efter periodens utgång • Brinovas VD, Per Johansson meddelar att han planerar att gå i pension vid halvårs - skiftet 2026. Jämförelsetalen inom parentes för resultatposter avser värden för perioden januari till september 2024 och för balansposter per 31 december 2024. ===== SIDA 3 ===== BRINOVA FASTIGHETER AB DELÅRSRAPPORT JANUARI – SEPTEMBER 2025 3 BRINOVA I KORTHET VD-ORD FINANSIELL INFORMATION FASTIGHETS- BESTÅNDET PROJEKT- UTVECKLING VÄSENTLIGA HÄNDELSER MODERBOLAGETS RÄKNINGAR AKTIEN HÅLLBARHETS- ARBETET ÖVRIG INFORMATION OCH NYCKELTAL BRINOVA JUST NU Större bolag, men affärsmodellen är densamma Revidering av vår affärsplan för 2025–2027 Vår affärsplan styr vår verksamhet med ett antal finansiella och operativa mål samt hållbarhetsmål. Under kvartalet tog Brinovas styrelse beslut om revidering av befintlig affärsplan med uppdaterade mål avseende perioden 2025–2027. Grunden är densamma med vår långsiktighet och vårt sätt att arbeta som organisation men med ett antal mål som förändrats i förhållande till vårt senaste förvärv. Som exempel är ett av de finansiella målen att förvaltningsresultat per aktie ska öka med minst 10 procent per år. För de operativa målen har överskottsgraden uppjusterats till att överstiga 70 procent. Vårt viktigaste hållbarhetsmål är att energi - åtgång för el och uppvärmning ska max uppgå till 90 kWh per kvadratmeter och år. De samlade styrande målen återspeglas i Brinovas vision där vi ska vara den lönsammaste fastighetsaktören inom bostäder och samhällsfastig - heter. Brinova ska vara känd för hållbara och trygga boenden och lokaler där kunden står i centrum. Genom långsiktig strategi och egen förvaltning nära våra hus och hyresgäster skapar Brinova värde för kunder, ägare och samhället. Beslutet om den revi - derade affärsplanen finns tillgänglig på vår hemsida. Förutsättningarna på vår marknad förbättras Förutsättningarna för vår del av fastighetssektorn har successivt förbättrats. Vi ser ett mer positivt läge på marknaden med fler transaktioner, en stark kapitalmarknad och ett tydligt ökande internationellt intresse, vilket ger förbättrade möjligheter till kapital- anskaffning. Förhandlingarna är nu också igång med hyresut- vecklingen för nästa år och det arbetet ser positivt ut. Vi kommer att se en utveckling av bostadshyrorna som blir väsentligt mycket större än den för lokalhyror kommer att lyckas leverera utifrån KPI. Vi noterar att marknaden för hyresbostäder den senaste tiden har blivit mer konkurrensutsatt, med fler tillgängliga lägenheter och ökande vakansgrader. Vi ser på sikt dock denna trend som en tydlig fördel för Brinova med vår höga andel moderna lägenheter, vår unika kundnära förvaltning och de trygga och attraktiva kvarter vi varit med att utveckla. För samhällsbyggnader såsom äldrebostäder och LSS-boende är efterfrågan fortsatt mycket stark. Vår långa erfarenhet och många referenser för projekt inom sektorn ger oss tydliga konkurrensfördelar. Viktiga inflyttningar, pågående och framtida projekt Egen projektutveckling är en central del av Brinovas tillväxtstrategi. Genom att själva utveckla och pro- ducera bostäder skapar vi attraktiva, hållbara och energieffektiva hem med hög boendestandard. Med långsiktigt ägande och egen förvaltning bygger vi för framtiden och säkerställer kvalitet, trygghet och ansvar i hela kedjan. I samband med affären med K-Fastigheter fick vi med ett antal attraktiva bostadsprojekt som vi Under andra och tredje kvartalet har vi haft ett högt tempo i integrationsarbetet kring vårt förvärv som vi tillträdde 1 april. Med en så stor affär är det många pusselbitar som skall falla på plats. Jag är glad att kunna konstatera att vi har kommit långt i detta arbete, och att vi nu börjar se resultatmässiga effekter av affären. Under Q2 2026 är bedömningen att vi är i mål med arbetet att få alla stordriftsfördelar och effektiviseringar på plats. Ett stort fokus är att ställa om hela vår uthyrningsorganisation att på ett ännu bättre sätt att kunna hantera större volym samt en tuffare uthyrningsmarknad. Här börjar vi komma i mål. Något som vi ser effekten av med positiv nettouthyrning de senaste månaderna. Vi kan nu se ett positivare läge kring vår sektor med fler transaktioner och förbättrade förutsättningar över lag. Det ligger väl i linje med den affärsplan som styrelsen beslutade om under kvartalet och som fastslår att vi de när- maste åren prioriterar tillväxt genom investeringar i befintligt bestånd, förvärv samt i vår projektportfölj. nu kan driva vidare i vår affärsmodell. På Tågaborg i Helsingborg uppförs 41 moderna lägenheter med butik, garage och grön innergård som färdigställs under 2026. I Malmö byggs 154 ljusa lägenheter i det växande området Kirseberg med inflyttning vid årsskiftet 2026/2027. I Green Park, Ballerup utanför Köpenhamn har majoriteten av de 153 bostäderna i projektet Green Park redan färdigställts, med slutlig inflyttning under fjärde kvartalet 2025. Läs mer på sidan 24. Brinova har dessutom av Eslövs kommun tilldelats uppdraget att uppföra ett LSS-boende med 16 lägen- heter – ett tydligt bevis på vår långa erfarenhet av samhällsbyggnader. Segmentet för boenden för äldre och personer med särskilda behov är ett område som väntas växa kraftigt framöver. Ett första spadtag väntas första kvartalet 2026. Dubbla värden i ett målfokuserat arbete kring vår energiåtgång Vårt hållbarhetsarbete är en integrerad del i våra verksamhetsplaner och vi har ett antal viktiga mål i vår affärsplan. Det arbetet ger både attraktivare kvarter och fastigheter och förbättrad lönsamhet. Vi har utökat vårt energiteam för att ytterligare sätta fart på omställningen för att få ner energiåtgången i våra fastighetsbestånd. Inga andra miljöåtgärder har samma påverkan på både miljön och värdet på våra anläggningar som detta arbete. Ett erfaret team identifierar och projekterar förbättringar. Vi fortsätter att digitalt koppla upp våra anläggningar för att förfina våra åtgärder. Förbättringar för energiåtgång, vatten- förbrukning jämte vårt trygghetsskapande arbete är fortsatt viktiga prioriteringar för alla våra fastigheter. Jag tog över som verkställande direktör för Brinova 2016. Sedan dess har Brinova vuxit och utvecklats till att vara en ledande aktör för boendefastigheter och samhällsbyggnader i södra Sverige, inte minst tack vare årets värdeskapande förvärv. Jag har nu valt att gå i pension under 2026 och känner stor tacksamhet gentemot alla medarbetare, kunder, samarbetspart- ners samt ägare för tio både spännande och utveck- lande år. Jag känner mig också trygg med och övertygad om att dagens betydligt stärkta Brinova har alla förut- sättningar att med kraft utveckla sina positioner och fortsätta sin framgångsresa. Per Johansson, VD Helsingborg, 24 oktober 2025 Ny reviderad affärsplan Förbättrade marknadsförutsättningar God projektutveckling Hög utveckling av bostadshyror ===== SIDA 4 ===== BRINOVA FASTIGHETER AB DELÅRSRAPPORT JANUARI – SEPTEMBER 2025 4 INTÄKTER OCH RESULTAT BRINOVA I KORTHET VD-ORD FINANSIELL INFORMATION FASTIGHETS- BESTÅNDET PROJEKT- UTVECKLING VÄSENTLIGA HÄNDELSER MODERBOLAGETS RÄKNINGAR AKTIEN HÅLLBARHETS- ARBETET ÖVRIG INFORMATION OCH NYCKELTAL BRINOVA JUST NU Intäkter och resultat Hyresintäkter I det tredje kvartalet ökade hyresintäkterna jäm- fört med motsvarande period föregående år med 95 procent till 263,5 Mkr (135,4). För de första tre kvartalen uppgick hyresintäkterna till 673,9 Mkr (406,6). Ökningen är primärt en effekt av förvärvet av K-Fastigheter Syds fastighetsbestånd samt hyreshöjningar och nyuthyrningar. Av de upp- visade hyresintäkterna för de tre första kvartalen hänför sig 241,3 Mkr hyresintäkter kopplade till förvärvade fastigheter från K-Fastigheter. Driftsöverskott och överskottsgrad Fastighetskostnaderna för det tredje kvartalet uppgick till 77,2 Mkr (41,8). För de första tre kvartalen uppgick fastighetskostnaderna till 213,4 Mkr (141,5). Av de uppvisade fastighets - kostnaderna för de tre första kvartalen hänför sig 69,8 Mkr fastighetskostnader kopplade till förvärvade fastigheter från K-Fastigheter. Driftsöverskottet för det tredje kvartalet ökade till 186,6 Mkr (93,9), och för de första tre kvartalen till 461,7 Mkr (266,4), vilket ger en överskottsgrad för perioden om 68,5 procent (65,5). Ökningen är primärt en effekt av förvär - vet av K-Fastigheter Syds fastighetsbestånd. Brinova har kunnig personal, med kompetens inom drift- och energiområdet som löpande arbetar med att effektivisera drift och skötsel, för att optimera investeringarna, både kostnads- mässigt och för kundnyttan. För att säkerställa en över tid stabil kost - nadsutveckling gällande energi sker löpande upphandlingar och säkringar. Förvaltningsresultat Förvaltningsresultatet för det tredje kvartalet uppgick till 78,6 Mkr (43,3). Förvaltningsresulta - tet för perioden ökades med 80 procent, som en effekt främst av förvärvet av K-Fastigheter Syds fastighetsbestånd. För de första tre kvartalen ökade förvaltningsresultatet med 71 procent till 194,1 Mkr (113,3). Jämförelsetalen inom parentes för resultatposter avser värden för perioden januari till september 2024 och för balansposter per 31 december 2024. Överskottsgrad 0 20 40 60 80 % Q1 -25 Q2 -25 Q3 -25 Q4 -23 Q1 -24 Q2 -24 Q3 -24 Q4 -24 % 0 20 40 60 80 Kvartal Driftsöverskott 0 50 100 150 200 0 250 500 750 1 000 Mkr Mkr Q1 -25 Q2 -25 Q3 -25 Q4 -23 Q1 -24 Q2 -24 Q3 -24 Q4 -24 Kvartal Rullande 12 månader Rullande 12 månader Förvaltningsresultat 0 20 40 60 80 Mkr Mkr 0 100 200 300 400 Q1 -25 Q2 -25 Q3 -25 Q4 -23 Q1 -24 Q2 -24 Q3 -24 Q4 -24 Kvartal Rullande 12 månader Koncernens rapport över totalresultat i sammandrag Mkr 2025 jul–sep 2024 jul–sep 2025 jan–sep 2024 jan–sep 2024 okt– 2025 sep 2024 jan–dec Hyresintäkter1) 263,5 135,4 673,9 406,6 812,7 545,4 Övriga intäkter 0,3 0,3 1,2 1,3 2,0 2,1 Fastighetskostnader -77,2 -41,8 -213,4 -141,5 -265,8 -193,9 Driftsöverskott 186,6 93,9 461,7 266,4 548,9 353,6 Central administration -11,3 -6,3 -32,3 -21,0 -37,6 -26,3 Finansiella intäkter 0,1 0,3 0,2 1,7 0,4 1,9 Finansiella kostnader -96,8 -44,3 -235,5 -133,8 -280,1 -178,4 Förvaltningsresultat 78,6 43,6 194,1 113,3 231,6 150,8 Realiserade värdeförändringar långfristiga fordringar2) 0,0 0,0 0,0 -10,1 0,0 -10,1 Realiserade värdeförändringar från förvaltningsfastigheter 0,0 0,0 8,1 -1,2 5,2 -4,1 Orealiserade värdeförändringar från förvaltningsfastigheter 1,6 11,6 -5,6 30,2 -37,9 -2,1 Värdeförändringar derivat 25,3 -74,6 -41,4 -79,1 -1,8 -39,5 Resultat före skatt 105,5 -19,4 155,2 53,1 197,1 95,0 Skatt -29,6 -1,2 -58,4 -29,9 -77,5 -49,0 Periodens resultat 75,9 -20,6 96,8 23,2 119,6 46,0 Övrigt totalresultat Omräkningsdifferens 0,3 0,0 4,7 0,0 4,7 0,0 Periodens totalresultat 76,2 -20,6 101,5 23,2 124,3 46,0 Periodens totalresultat hänförligt till Moderbolagets aktieägare 76,2 -20,6 97,0 23,2 119,8 46,0 Innehav utan bestämmande inflytande 0,0 0,0 4,5 0,0 4,5 0,0 Periodens resultat, kr per aktie före och efter utspädning 0,3 -0,2 0,5 0,2 0,7 0,5 Genomsnittligt antal utestående aktier, miljoner 230,3 97,7 186,0 97,7 164,0 97,7 1) Av hyresintäkterna för perioden januari till september 2025 utgör 24,9 Mkr (17,2) serviceintäkter. 2) Realiserade långfristiga fordringar avser handpenning på Varmröken 1 som skrevs ner vid ej fullföljt förvärv. ===== SIDA 5 ===== BRINOVA FASTIGHETER AB DELÅRSRAPPORT JANUARI – SEPTEMBER 2025 5 INTÄKTER OCH RESULTAT BRINOVA I KORTHET VD-ORD FINANSIELL INFORMATION FASTIGHETS- BESTÅNDET PROJEKT- UTVECKLING VÄSENTLIGA HÄNDELSER MODERBOLAGETS RÄKNINGAR AKTIEN HÅLLBARHETS- ARBETET ÖVRIG INFORMATION OCH NYCKELTAL BRINOVA JUST NU Segmentsredovisning Region Väst Region Öst Koncerngemensamt Totalt Mkr 2025 jan–sep 2024 jan–sep 2025 jan–sep 2024 jan–sep 2025 jan–sep 2024 jan–sep 2025 jan–sep 2024 jan–sep Intäkter1) 436,4 260,6 237,5 146,0 1,2 1,3 675,1 407,9 Driftsöverskott 301,1 166,9 159,4 98,2 1,2 1,3 461,7 266,4 Förvaltningsresultat 134,8 28,5 71,5 28,6 -12,2 56,2 194,1 113,3 Värdeförändringar fastigheter 39,8 13,4 -37,3 15,6 0,0 0,0 2,5 29,0 Värdeförändringar derivat 0,0 0,0 0,0 0,0 -41,4 -79,1 -41,4 -79,1 Resultat före skatt 174,6 41,9 34,2 44,2 -53,6 -33,0 155,2 53,1 Fastighetsvärde 10 999,4 5 729,1 8 076,0 2 719,1 - - 19 075,4 8 448,2 Årets fastighetsförvärv 4 950,3 0,0 5 369,9 0,0 - - 10 320,2 0,0 Årets fastighetsförsäljningar -11,9 -5,0 0,0 0,0 - - -11,9 -5,0 Övriga investeringar i fastigheter 247,5 123,1 28,2 28,7 - - 275,7 151,8 1) Av intäkterna utgör 13,2 Mkr (8,4) serviceintäkter från region Väst, respektive 11,7 Mkr (8,8) från region Öst. Finansnetto Finansnettot för det tredje kvartalet uppgick till -96,7 Mkr (-43,9) och för de första tre kvartalen till –235,3 Mkr (-132,1). Den genomsnittliga räntan vid periodens utgång uppgick till 3,3 procent (3,5). För mer information, se sidan 7. Värdeförändringar De orealiserade värdeförändringarna på förvalt - ningsfastigheter för det tredje kvartalet uppgick till 1,6 Mkr (11,6) och för de första tre kvartalen till -5,6 Mkr (30,2). Under de första tre kvartalen har i princip ingen förändring skett av det genomsnittliga avkastningskravet vid värderingen av förvaltnings - fastigheterna jämfört med årsskiftet. Under första kvartalet har ett delägt fastighets - projekt avyttrats vilket gett en realiserad värdeför - ändring som uppgick till 8,1 Mkr. Läs mer under avsnittet fastighetsvärdering på sidan 11. Värdeförändringen på räntederivaten för det tredje kvartalet uppgick till 25,3 Mkr (-74,6) och för de första tre kvartalen till -41,4 Mkr (-79,1). Läs mer på sidan 7. Skatt Det tredje kvartalets skatt uppgick till -29,6 Mkr (-1,2) och för de första tre kvartalen till -58,4 Mkr (-29,9), vilket huvudsakligen hänför sig till förändring av temporära skillnader på förvaltnings- fastigheter. Periodens resultat Det tredje kvartalets resultat uppgick till 75,9 Mkr (-20,6) och för de första tre kvartalen till 96,8 Mkr (23,2). Totalresultat hänförligt till moderbolagets ägare uppgick till 76,2 Mkr (-20,6) för kvartalet och 101,5 Mkr (23,2) för de första tre kvartalen. Närstående Närstående transaktioner har skett med K-Fast Holding AB där Brinova fullföljt fastighetsförvärv samt genomfört en riktad nyemission av cirka 132,5 miljoner aktier som erläggande av köpeskil - lingen för aktierna i de förvärvade bolagen som uppgår till cirka 4,3 Mdkr. Ytterligare transaktio - ner med K-Fastigheter har skett med netto 92,9 Mkr, vilket till största del hänför sig till pågående projekt. Närstående transaktioner har även skett med Advokatfirman Lindahl KB om 2,3 Mkr. Kvartalsöversikt 2025 jul–sep 2025 apr–jun 2025 jan–mar 2024 okt–dec 2024 jul–sep 2024 apr–jun 2024 jan–mar 2023 okt–dec Hyresintäkter, Mkr 263,5 266,2 144,2 138,8 135,4 135,3 135,9 128,1 Driftsöverskott, Mkr 186,6 186,4 88,7 87,2 93,9 89,9 82,6 79,0 Överskottsgrad, % 70,8 70,0 61,5 62,8 69,4 66,4 60,8 61,7 Ekonomisk uthyrningsgrad, % 93,6 94,1 95,5 95,6 95,4 95,8 95,8 95,5 Förvaltningsresultat, Mkr 78,6 76,4 39,1 37,5 43,6 39,8 29,9 24,7 Förvaltningsresultat per aktie, kr 0,34 0,33 0,40 0,38 0,45 0,41 0,31 0,25 Periodens resultat, Mkr 75,9 -0,5 21,4 22,8 -20,6 14,8 29,0 -138,3 Värdeförändringar fastigheter, Mkr 1,6 4,7 -3,8 -35,2 11,6 17,2 0,2 -56,9 Värdeförändringar derivat, Mkr 25,3 -67,5 0,8 39,6 -74,6 -30,5 26,0 -129,4 Avkastning på eget kapital, % 1,2 0,0 0,7 0,8 -0,7 0,5 1,0 -4,8 Avkastning på totalt kapital, % 0,9 0,9 0,9 0,5 1,2 1,1 0,8 0,2 Soliditet, % 37,1 37,1 33,3 33,1 33,1 33,3 33,3 33,1 Resultat per aktie före och efter utspädning, kr 0,33 0,00 0,17 0,23 -0,21 0,15 0,30 -1,42 Eget kapital per aktie, kr 31,27 30,94 29,54 29,37 29,13 29,34 29,19 28,90 Långsiktigt substansvärde per aktie, kr 33,24 32,90 33,18 32,90 32,46 32,32 31,76 31,56 intäkter från närstående avseende hyresintäkter har uppstått till Homestate AB om 1,2 Mkr och vidarefakturering till olika bolag inom K-Fastigheter koncernen om 0,3 Mkr. Tjänsterna har utförts på marknadsmässiga villkor. Till närstående såsom vd och koncernledning har ersättning lämnats på avtalade villkor i enlighet med beslut i styrelsen. Segmentsrapportering I koncernens interna rapportering delas verksam- heten in i segment, regioner, vilka är desamma som redovisats i den senaste årsredovisningen. I och med förvärvet av K-Fastigheter Syds fastig- hetsbestånd har region Väst adderats med orten Höganäs och Storköpenhamn och regionen Öst med orterna Hässleholm, Älmhult och Växjö. Indelning i fastighetskategorierna bostads-, samhälls- och kommersiella fastigheter görs inte i segmentsrapporteringen då koncernens fastig- hetsbestånd innehåller fastigheter med blandad användning och kostnadsmassan inte rättvisande kan särredovisas för de enskilda kategorierna. ===== SIDA 6 ===== BRINOVA FASTIGHETER AB DELÅRSRAPPORT JANUARI – SEPTEMBER 2025 6 FINANSIELL STÄLLNING BRINOVA I KORTHET VD-ORD FINANSIELL INFORMATION FASTIGHETS- BESTÅNDET PROJEKT- UTVECKLING VÄSENTLIGA HÄNDELSER MODERBOLAGETS RÄKNINGAR AKTIEN HÅLLBARHETS- ARBETET ÖVRIG INFORMATION OCH NYCKELTAL BRINOVA JUST NU Finansiell ställning Jämförelsetalen inom parentes för resultatposter avser värden för perioden januari till september 2024 och för balansposter per 31 december 2024. Koncernens rapport över finansiell ställning i sammandrag Mkr 2025-09-30 2024-09-30 2024-12-31 TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Förvaltningsfastigheter 19 075,4 8 448,2 8 539,8 Inventarier 2,7 1,3 1,1 Nyttjanderättstillgångar 6,9 4,1 3,8 Derivatinstrument 26,7 41,6 52,9 Andra långfristiga fordringar1) 108,1 1,4 2,0 Summa anläggningstillgångar 19 219,8 8 496,6 8 599,6 Omsättningstillgångar Kortfristiga fordringar 36,7 32,8 31,4 Derivatinstrument 0,9 15,7 9,5 Likvida medel 126,7 59,2 31,0 Summa omsättningstillgångar 164,3 107,7 71,9 SUMMA TILLGÅNGAR 19 384,1 8 604,3 8 671,5 Eget kapital och skulder Eget kapital hänförligt till moderbolagets ägare 7 200,4 2 846,7 2 869,5 Innehav utan bestämmande inflytande 0,0 0,8 0,9 Summa eget kapital 7 200,4 2 847,5 2 870,4 Långfristiga skulder Uppskjuten skatteskuld 435,0 365,8 381,2 Skulder till kreditinstitut 9 654,9 1 891,4 1 989,9 Derivatinstrument 47,4 60,2 25,8 Leasingskulder 42,3 29,4 29,7 Summa långfristiga skulder 10 179,6 2 346,8 2 426,6 Kortfristiga skulder Skulder till kreditinstitut 1 716,4 3 278,1 3 237,0 Leasingskulder 3,9 2,9 2,5 Övriga kortfristiga skulder2) 283,8 129,0 135,0 Summa kortfristiga skulder 2 004,1 3 410,0 3 374,5 SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 19 384,1 8 604,3 8 671,5 1) I posten ingår 107,1 Mkr som avser fordringar på K-Fast Holding AB koncernen främst hänförlig till projekt- verksamhet. 2) I posten ingår 4,5 Mkr avseende skulder till K-Fast Holding AB koncernen främst hänförligt till projektverk- samhet samt 63,2 Mkr avseende reverser utfärdade i samband med förvärvet av K-Fastigheters portfölj. Koncernens rapport över förändring i koncernens eget kapital i sammandrag Mkr 2025-09-30 2024-09-30 2024-12-31 Totalt eget kapital vid periodens början 2 870,4 2 823,5 2 823,5 Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare Belopp vid periodens början 2 869,5 2 823,5 2 823,5 Transaktioner med ägare Nyemission 4 241,1 0,0 0,0 Emissionskostnader -7,2 0,0 0,0 Periodens resultat och totalresultat 97,0 23,2 46,0 Utgående eget kapital 7 200,4 2 846,7 2 869,5 Eget kapital hänförligt till innehav utan bestämmande inflytande Belopp vid periodens början 0,9 0,0 0,0 Kapitaltillskott från innehavare utan bestämmande inflytande 0,0 0,8 0,9 Försäljning av dotterbolag -5,4 0,0 0,0 Periodens resultat och totalresultat 4,5 0,0 0,0 Utgående eget kapital 0,0 0,8 0,9 Totalt eget kapital vid periodens slut 7 200,4 2 847,5 2 870,4 Eget kapital, soliditet och likvida medel Det egna kapitalet uppgick vid periodens utgång till 7 200,4 Mkr, jämfört med 2 870,4 Mkr vid årets ingång, eller 31,3 kr per aktie (29,4). Soliditeten uppgick till 37,1 procent (33,1) vid periodens utgång och koncernens likvida medel vid samma tidpunkt uppgick till 126,7 Mkr (31,0). Förvärvet av fastighetsportföljen från K-Fastigheter har redovisats som ett förvärv av enskilda tillgångar och skulder då den för- värvade fastighetsportföljen inte utgjorde en rörelse. Eftersom köpeskillingen har erlagts i nyemitterade aktier i Brinova redovisas förvärvet i enlighet med principerna i IFRS 2 Aktierelaterade ersättningar. Detta innebär att de erhållna tillgångarna och övertagna skulderna har värderats och redovisats till deras verkliga värden på transaktionsdagen, Eget kapital och avkastning1) Q1 -25 Q2 -25 Q3 -25 Q4 -23 Q1 -24 Q2 -24 Q3 -24 Q4 -24 % 1 500 2 700 3 900 5 100 6 300 7 500 -20 -10 0 10 20 30 40 Mkr Eget kapital Avkastning 1) Beräknat på rullande tolv månaders period. med en motsvarande ökning av eget kapital (se vidare sidan 9). Den 1 april 2025 emitterade Brinova 26 043 831 A-aktier samt 106 502 041 B-aktier som köpeskilling för fastighetsport- följen. Aktierna emitterades till en tecknings- kurs om 32,46 kr per aktie vilket motsva- rade Brinovas substansvärde per aktie den 30 september 2024. Detta ger ett värde för nyemissionen om 4 302,4 Mkr baserat på teckningskursen. Eftersom verkligt värde på de med aktier förvärvade nettotillgångarna uppgick till 4 241,1 Mkr per transaktionsda- gen den 1 april 2025, har dock eget kapital i enlighet med IFRS 2 ökats med det senare beloppet och efter avdrag för emissionskost- nader om 7,2 Mkr, det vill säga med netto 4 233,8 Mkr. ===== SIDA 7 ===== BRINOVA FASTIGHETER AB DELÅRSRAPPORT JANUARI – SEPTEMBER 2025 7 FINANSIELL STÄLLNING BRINOVA I KORTHET VD-ORD FINANSIELL INFORMATION FASTIGHETS- BESTÅNDET PROJEKT- UTVECKLING VÄSENTLIGA HÄNDELSER MODERBOLAGETS RÄKNINGAR AKTIEN HÅLLBARHETS- ARBETET ÖVRIG INFORMATION OCH NYCKELTAL BRINOVA JUST NU 0 20 40 60 80 100 % Q1 -25 Q2 -25 Q3 -25 Q4 -23 Q1 -24 Q2 -24 Q3 -24 Q4 -24 Belåningsgrad netto Soliditet och räntetäckningsgrad ggr 0 10 20 30 40 % Q1 -25 Q2 -25 Q3 -25 Q4 -23 Q1 -24 Q2 -24 Q3 -24 Q4 -24 0 1 2 3 4 Soliditet Räntetäckningsgrad Kapitalbindning Period (år) Avtals- volym, Mkr Utnyttjat, Mkr Ej utnyttjat, Mkr < 1 2 030 1 716 314 1–2 2 145 2 145 0 2–3 6 351 6 351 0 4–5 1 159 1 159 0 Totalt 11 685 11 371 314 Ränteförfall Period (år) Lånebelopp, Mkr Ränta, %1) Andel, % <1 6 567 4,4 60 1–2 200 0,9 2 2–3 591 1,5 5 3–4 700 2,6 6 4–5 700 2,1 6 5–6 900 1,1 8 6–7 1 100 2,0 10 7–8 463 2,7 2 8–9 150 3,0 1 Totalt 11 371 3,3 100 1) Genomsnittlig kreditmarginal för rörlig ränta är inte utfördelad i det tidssegment då derivaten förfaller, varför snittränta <1 år ej reflekterar aktuell kreditränta vid upplåning. Snittränta <1 år exklusive derivat uppgår till 3,4 procent. Snitträntan redovisas inklusive kostnad för outnyttjade lånelöften. Räntesäkringar via ränteswap Startår Slutår Ränta, % Mkr 2016 2026 1,1 100,0 2019 2026 0,0 50,0 2018 2027 1,3 100,0 2019 2027 0,8 100,0 2021 2027 0,7 100,0 2018 2028 1,2 200,0 2023 2028 2,5 200,0 2023 2028 2,9 300,0 2025 2028 2,2 200,0 2021 2029 0,8 100,0 2024 2029 2,1 200,0 2020 2030 0,0 200,0 2023 2030 2,8 200,0 2025 2030 2,1 200,0 2025 2030 2,0 200,0 2021 2031 0,2 200,0 2021 2031 0,5 150,0 2023 2031 2,7 100,0 2025 2031 2,5 250,0 2025 2032 1,9 200,0 2025 2032 2,0 300,0 2025 2032 2,2 200,0 2025 2032 1,9 400,0 2023 2033 3,0 150,0 2023 2033 2,7 200,0 2025 2033 3,4 263,11) Totalt 4 863,1 1) Avser swap i DKK kronor omräknad till SEK per balansdagen. Skulder till kreditinstitut Koncernens skulder till kreditinstitut vid periodens utgång uppgick till 11 371,3 Mkr, jämfört med 5 226,9 vid årets ingång, uppdelat på lån från nio nordiska banker. Av de totala skulderna till kredit- institut avser 477,3 Mkr uttagna byggnadskreditiv hänförliga till pågående nybyggnationsprojekt, medan resterande skulder till kreditinstitut hänför sig till färdigställda fastigheter. Den genomsnittliga kapitalbindningstiden uppgick till 2,2 år (1,3). Av den totala skulden är 15 procent (63) kortfristig. Brinova arbetar med att trygga den långsiktiga kapitalförsörjningen, bland annat genom att konti- nuerligt föra en dialog med de aktuella bankerna avseende förlängning eller refinansiering. Netto- belåningsgraden vid periodens utgång uppgick till 58,9 procent (60,8) och räntetäckningsgraden uppgick till 1,8 ggr (1,9). Skulderna har rörlig ränta, främst kopplad till Stibor 3 månader med tillägg av marginal. Den genomsnittliga räntan vid periodens utgång uppgick till 3,3 procent (3,3). Brinova använder sig av räntederivatinstrument i form av swappar för att erhålla en lägre risknivå i låneportföljen. Vid utgången av det tredje kvartalet uppgick säkringsgraden till 42,8 procent (73,7). Innehavet och översiktliga villkor finns i tabellen till höger. Vid tillträdet den 1 april, till de fastigheter som förvärvats från K-Fast Holding AB, övertogs befintli- ga samt refinansierades lån om 6,0 Mdkr samt av borgensåtagande för dotterbolagens skulder. I det tredje kvartalet har 1,1 Mdkr refinansie- rats och räntesäkringar tecknats om 400 Mkr. Refinansieringarna under året har inneburit cirka 30 punkter lägre kreditmarginal i genomsnitt. Kvartalets värdeförändring på Brinovas derivat- innehav uppgår till 25,3 Mkr (-74,6) vilket innebär att värdet uppgick till -19,8 Mkr (36,6). I enlighet med IFRS 9 redovisas räntederivaten till verkligt värde. De klassas i nivå 2 enligt IFRS 13. Brinova tillämpar ej säkringsredovisning. Brinovas räntebärande skulder är huvudsakligen säkerställda med pantbrev i fastigheter men i vissa fall även med aktier i dotterbolag. Nyupptagna och övertagna lån från och med årets ingång har inneburit ytterligare 6 907,6 Mkr i utökade ställda säkerheter i form av pantbrev. För mer information om ställda säkerheter och eventualförpliktelser, se 2024 års årsredovisning. ===== SIDA 8 ===== BRINOVA FASTIGHETER AB DELÅRSRAPPORT JANUARI – SEPTEMBER 2025 8 FINANSIELL STÄLLNING BRINOVA I KORTHET VD-ORD FINANSIELL INFORMATION FASTIGHETS- BESTÅNDET PROJEKT- UTVECKLING VÄSENTLIGA HÄNDELSER MODERBOLAGETS RÄKNINGAR AKTIEN HÅLLBARHETS- ARBETET ÖVRIG INFORMATION OCH NYCKELTAL BRINOVA JUST NU Koncernens kassaflödesanalys i sammandrag Mkr 2025 jan–sep 2024 jan–sep 2024 jan–dec Löpande verksamheten Resultat före skatt 155,2 53,1 95,0 Justeringar för poster som inte ingår i kassaflödet 42,6 63,3 59,9 Betald skatt -0,1 -0,4 -0,4 Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar av rörelsekapital 197,7 116,0 154,5 Förändring av rörelsefordringar 48,6 1,4 0,1 Förändring av rörelseskulder -47,3 -42,4 -58,7 Kassaflöde från den löpande verksamheten 199,0 75,0 95,9 Investeringsverksamheten Förvärv av förvaltningsfastigheter 0,0 0,0 -82,7 Avyttring av förvaltningsfastigheter 8,9 2,8 28,0 Investering i förvaltningsfastigheter -275,7 -151,8 -200,4 Förändring av finansiella tillgångar 38,5 0,0 0,0 Förvärv av inventarier -2,2 -0,2 -0,3 Kassaflöde från investerings- verksamheten -230,5 -149,2 -255,4 Finansieringsverksamheten Kapitaltillskott från innehavare utan bestämmande inflytande 0,0 0,8 0,9 Nyemissionskostnader -9,2 0,0 0,0 Upptagna lån 8 813,5 944,3 1 203,3 Leasingskulder -2,9 -2,2 -2,8 Amortering av låneskulder -8 674,2 -935,4 -1 136,8 Kassaflöde från finansierings- verksamheten 127,2 7,5 64,6 Periodens kassaflöde 95,7 -66,7 -94,9 Likvida medel vid periodens början 31,0 125,9 125,9 Kursdifferens i likvida medel 0,0 - - Likvida medel vid periodens slut 126,7 59,2 31,0 Kassaflöde Kassaflödet från den löpande verksamheten före förändringar av rörelsekapital för perioden januari till september uppgick till 197,7 Mkr (116,0). Periodens kassaflöde har främst påverkats av investeringar i förvaltningsfastigheter som uppgått till -275,7 Mkr (-151,8). Eftersom förvärvet av fastighetsportföljen från K-Fastigheter gjordes med nyemitterade Brinova- aktier (samt till mindre del genom utställd revers) har transaktionen endast påverkat koncernens likvida medel med utbetalda emissionsutgifter om 9,2 Mkr före skatt som har redovisats inom Finansieringsverksamheten, se vidare sidan 9. Q1 -25 Q2 -25 Q3 -25 Q4 -23 Q1 -24 Q2 -24 Q3 -24 Q4 -24 0 20 40 60 80 Mkr Kassaflöde från den löpande verksam- heten före förändring i rörelsekapitalet Q1 -25 Q2 -25 Q3 -25 Q4 -23 Q1 -24 Q2 -24 Q3 -24 Q4 -24 0 30 60 90 120 150 Mkr Likvida medel vid periodens slut Stafvre, Kristianstad Fastigheten Stafvre i Parkstaden, Kristianstad, omfattar 105 bostäder. Den uthyrningsbara ytan är cirka 7 600 kvm i ett attraktivt läge nära både centralsjukhuset och centralstationen. ===== SIDA 9 ===== BRINOVA FASTIGHETER AB DELÅRSRAPPORT JANUARI – SEPTEMBER 2025 9 FINANSIELL STÄLLNING BRINOVA I KORTHET VD-ORD FINANSIELL INFORMATION FASTIGHETS- BESTÅNDET PROJEKT- UTVECKLING VÄSENTLIGA HÄNDELSER MODERBOLAGETS RÄKNINGAR AKTIEN HÅLLBARHETS- ARBETET ÖVRIG INFORMATION OCH NYCKELTAL BRINOVA JUST NU Aktuell intjäningsförmåga 1 oktober 2025–30 september 2026 Mkr Bedömd intjäningsförmåga 1 oktober 20251) Projekt som tillträds Q4 2025 t.o.m. 20272) Totalt bedömd intjäningsförmåga efter tillträdda projekt Hyresintäkter 1 103 42 1 145 Fastighetskostnader -347 -5 -352 Driftsöverskott 756 37 793 Central administration -40 0 -40 Finansnetto -370 -15 -385 Förvaltningsresultat 346 22 368 Överskottsgrad, % 69 88 69 Räntetäckningsgrad, ggr 1,9 2,6 2,0 Antal aktier, miljoner 230,3 - 230,3 Förvaltningsresultat per aktie, kr 1,5 - 1,6 1) Inkluderar 145 av 153 lägenheter av pågående projekt i Ballerup, Danmark. 2) Inkluderar 8 av 153 lägenheter av pågående projekt i Ballerup, Danmark samt Skjutskontoret 3, Malmö och Viktoria 22, Helsingborg som om de vore färdigställda per den 1 oktober 2025 Förvärvat värde 2025-04-01 Balanspost Mkr Förvaltningsfastigheter 9 691 Pågående projekt 629 Förskott pågående projekt 97 Övriga tillgångar 15 Summa tillgångar 10 432 Räntebärande skulder, Mkr 6 018 Övriga skulder 110 Summa 6 128 Förvärvade nettotillgångar 4 304 Emitterade aktier (132 545 872 st till teckningskurs 32,46 kr/aktie) 4 302 Justering till verkligt värde på förvärvade fastigheter samt på tillträdesdagen övertagna skulder -61 I eget kapital redovisat värde av nyemission exkl emissionskostnader 4 241 Reverser 63 Summa 4 304 Den 1 april slutfördes affären mellan Brinova och K-Fast Holding AB. Brinova har övertagit K-Fastig - heters portfölj i region syd, medan K-Fastigheter erhållit betalning i 26 043 831 A-aktier och 106 502 041 B-aktier. Därmed äger K-Fastigheter 57,6 procent av Brinova både sett till röster och kapital. Brinova är initialt ett dotterbolag till K-Fast Holding AB, där deras avsikt är att vid en senare tidpunkt dela ut aktierna i Brinova till aktieägarna i K-Fastigheter genom en sakutdel - ning. De tre tidigare största ägarna, Backahill AB, Fastighets AB Balder och ER-HO Förvaltning AB äger nu 10,2 procent, 8,0 procent respektive 4,4 procent av kapitalet och 17,0 procent, 13,3 pro - cent respektive 5,0 procent av rösterna i Brinova. Affären omfattar K-Fastigheters bolag med fastigheter i Skåne, Småland och Danmark, och medför att Brinovas fastighetsvärde mer än dubb - leras – från 8,5 miljarder kronor per den 31 mars 2025 till cirka 19,3 miljarder kronor (som är det totala värdet inklusive värdet av de förvärvade på - gående projekten vid färdigställandet av dessa). Förvärvet är i linje med Brinovas strategi att fokusera på bostäder och samhällsfastigheter i södra Sverige/Öresundsregionen. I och med för - värvet kommer andelen hyresbostäder i Brinova att uppgå till 66 procent av kontrakterad hyra när förvärvade projekt är färdigställda. De samman - slagna bestånden innebär stark närvaro i bland annat Helsingborg, Landskrona, Malmö och Kristianstad, vilket avser skapa ökad operationell hävstång och bättre möjligheter till stordriftsför - delar, som effektivare förvaltning och förbättrade finansieringsvillkor. Brinova har gjort bedömningen att förvärvet inte uppfyller kriterierna för att utgöra ett rörelse- förvärv enligt IFRS 3 Rörelseförvärv eftersom inga betydande processer eller någon personal följer med vid förvärvet. I stället redovisas förvärvet som ett förvärv av enskilda tillgångar och skulder, därmed har inte IFRS 3 ansetts tillämplig. Då den erlagda köpeskillingen består av nyemitterade aktier i Brinova, har förvärvet redovisats i enlig- het med IFRS 2 Aktierelaterade ersättningar. I enlighet med IFRS 2 värderas de erhållna tillgång - arna och övertagna skulderna till verkligt värde per tillträdesdagen, då Brinova gör bedömningen att detta värde kan uppskattas tillförlitligt. Mot- bokning görs mot eget kapital. Hänförliga trans - aktionskostnader redovisas som avdragspost från eget kapital. Köpeskillingen har fastställts som det överens - komna fastighetsvärdet per 30 september 2024 efter avdrag för den rådande skuldsättningen per tillträdesdagen den 1 april 2025 (samt totala byggnadskreditiv i de förvärvade ej färdigställda projekten). Köpeskillingen erläggs med nyemitterade aktier i Brinova med en teckningskurs om 32,46 kronor per aktie, vilket motsvarar Brinovas substansvärde per aktie per 30 september 2024. I samband med Förvärv av K-Fast Holding AB Syds fastighetsportfölj Intjäningsförmåga Ovan presenteras bedömd intjäningsförmåga på tolvmånadersbasis för Brinova per den 1 oktober 2025. Intjäningsförmågan ska inte jämställas med en prognos för de kommande tolv månaderna. Brinovas resultaträkning påverkas dessutom av värdeutvecklingen i fastighetsbeståndet liksom av kommande fastighetsförvärv, investeringar och/ eller fastighetsförsäljningar. Ytterligare resultat- påverkande poster är värdeförändringar avseende förvärvet ställde K-Fast Holding AB ut en revers om 63 Mkr som en del av ersättningen. Reversen kommer på sikt omvandlas till banklån i sam- band med refinansiering av byggnadskreditiv till slutfinansiering. derivat. Inget av detta har beaktats i intjänings- förmågan. Intjäningsförmågan baseras på fastighetsbe- ståndets kontrakterade hyresintäkter. Intjänings- förmågan baseras ytterligare på bedömda fastig- hetskostnader under ett normalår samt kostnader för administration. Projekten räknas med hyres- nivåer enligt samma metod och en normaliserad vakans- och kostnadsgrad. ===== SIDA 10 ===== BRINOVA FASTIGHETER AB DELÅRSRAPPORT JANUARI – SEPTEMBER 2025 10 BRINOVA I KORTHET VD-ORD FINANSIELL INFORMATION FASTIGHETS- BESTÅNDET PROJEKT- UTVECKLING VÄSENTLIGA HÄNDELSER MODERBOLAGETS RÄKNINGAR AKTIEN HÅLLBARHETS- ARBETET ÖVRIG INFORMATION OCH NYCKELTAL BRINOVA JUST NU Moderbolagets räkningar Resultaträkning i sammandrag Mkr 2025 jan–sep 2024 jan–sep 2024 jan–dec Nettoomsättning 63,6 51,4 69,3 Rörelsens kostnader -92,0 -64,1 -84,7 Rörelseresultat -28,4 -12,7 -15,4 Resultat från finansiella poster Resultat från andelar i koncernbolag 4,7 6,1 6,0 Övriga ränteintäkter och liknande resultatposter 73,8 98,8 94,3 Räntekostnader och liknande resultatposter -28,3 -14,9 -58,8 Värdeförändringar derivat -14,9 -34,3 -4,5 Resultat efter finansiella poster 6,9 43,0 21,6 Bokslutsdispositioner 0,0 0,0 28,5 Resultat före skatt 6,9 43,0 50,1 Skatt på periodens resultat -4,3 0,2 -6,1 Periodens resultat och totalresultat 2,6 43,2 44,0 Balansräkning i sammandrag Mkr 2025-09-30 2024-09-30 2024-12-31 TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Förvaltningsfastigheter 100,5 101,7 101,4 Materiella anläggningstillgångar 2,7 1,3 1,1 Övriga finansiella anläggningstillgångar1) 5 406,2 983,3 1 105,3 Summa anläggningstillgångar 5 509,4 1 086,3 1 207,8 Omsättningstillgångar Fordringar på koncernföretag 1 950,0 2 008,0 1 915,0 Kortfristiga fordringar 7,7 24,8 17,0 Kassa och bank 54,7 40,3 22,0 Summa omsättningstillgångar 2 012,4 2 073,1 1 954,0 SUMMA TILLGÅNGAR 7 521,8 3 159,4 3 161,8 Eget kapital och skulder Bundet eget kapital 921,0 390,9 390,9 Fritt eget kapital 5 456,2 1 749,0 1 749,9 6 377,2 2 139,9 2 140,8 Långfristiga skulder Skulder till kreditinstitut 0,0 118,9 118,3 Övriga långfristiga skulder 33,2 60,2 25,8 Summa långfristiga skulder 33,2 179,1 144,1 Kortfristiga skulder Skulder till kreditinstitut 113,0 1,8 2,0 Skulder till koncernföretag 910,4 817,4 853,5 Övriga kortfristiga skulder2) 88,0 21,2 21,4 Summa kortfristiga skulder 1 111,4 840,4 876,9 Summa eget kapital och skulder 7 521,8 3 159,4 3 161,8 1) I posten ingår 107,1 Mkr som avser fordringar på K-Fast Holding AB koncernen främst hänförlig till projektverksamhet. 2) I posten ingår 63,2 Mkr avseende reverser utfärdade i samband med förvärvet av K-Fastigheters portfölj. ===== SIDA 11 ===== BRINOVA FASTIGHETER AB DELÅRSRAPPORT JANUARI – SEPTEMBER 2025 11 BRINOVA I KORTHET VD-ORD FINANSIELL INFORMATION FASTIGHETS- BESTÅNDET PROJEKT- UTVECKLING VÄSENTLIGA HÄNDELSER MODERBOLAGETS RÄKNINGAR AKTIEN HÅLLBARHETS- ARBETET ÖVRIG INFORMATION OCH NYCKELTAL BRINOVA JUST NU Fastighetsbeståndet Jämförelsetalen inom parentes för resultatposter avser värden för perioden januari till september 2024 och för balansposter per 31 december 2024. Fastighetsbestånd per region Region Antal fastigheter Fastighets- värde Hyres- värde, Mkr Kontrakterad hyra, Mkr Uthyrnings- grad, % Yta, tkvm Väst 127 10 999 645 613 96 347 Öst 111 8 076 521 473 91 296 Summa 238 19 075 1 166 1 086 94 643 Förändring fastighetsvärde Mkr Ingående verkligt värde 8 539,8 Fastighetsförvärv, förvärvat fastighetsvärde 10 320,2 Fastighetsförsäljningar -11,9 Investeringar i ny-, till- och ombyggnad 275,7 Orealiserade värdeförändringar på förvaltningsfastigheter -5,6 Omvärdering tomträtter -7,3 Förändring av erlagda förskott för projektfastigheter1) -45,3 Valutaomräkning 9,8 Summa 19 075,4 1) Förändringen har redovisats mot i balansräkningen redovisade förskott. Fastighetsbeståndet Fastighetsportföljens verkliga värde uppgick till 19 075,4 Mkr (8 539,8) vid periodens utgång. Detta är en ökning med 10 535,6 Mkr sedan årsskiftet. Av fastighetsportföljens verkliga värde om 19 075,4 Mkr motsvarar 18 082,6 Mkr färdigställda fastigheter, 944,8 Mkr pågående nybyggnationsprojekt samt 48,0 Mkr byggrätter. Brinovas fastighetsinnehav är koncentrerat till södra Sverige/Öresundsregionen. Fastigheterna utgörs främst av hyresbostäder och samhälls - fastigheter. Fastighetsinnehavet består av 238 fastigheter (124) med en total uthyrningsbar yta om 643 tkvm (352). Det totala hyresvärdet för be- ståndet vid periodens utgång uppgick till 1 166,2 Mkr (590,9). De kontrakterade hyresintäkterna uppgick till 1 086,0 Mkr (554,6). Den ekonomis- ka uthyrningsgraden uppgick till 94 procent (96). Fastighetsvärdering Brinova genomför varje kvartal en extern värdering av samtliga förvaltningsfastigheter. Värderingen utförs av Newsec Advisory Sweden AB. Varje fast- ighet är individuellt besiktigad, utifrån ett rullande schema över en treårsperiod eller när större ombyggnationer eller investeringar genomförts. Värderingarna utgörs i huvudsak av en beräk- Kontrakterad hyra Hyresbostäder Samhällsfastigheter Kommersiella fastigheter 20% 16% 64% Hyres- bostäder Samhälls- fastigheter Kommersiella fastigheter 0 25 50 75 100 % Ekonomisk uthyrningsgrad Ekonomisk uthyrningsgrad Vakans Q1 -25 Q2 -25 Q3 -25 Q4 -23 Q1 -24 Q2 -24 Q3 -24 Q4 -24 0 5 000 10 000 15 000 20 000 Mkr Fastighetsbestånd Tillträdda förvärv1) Fastighet Ort Typ Tillträde Yta, kvm Fastighetsvärde, Mkr2) Förvärv från K-Fast Holding AB Helsingborg Övervägande bostäder 2025-04-01 40 656 1 666,3 Förvärv från K-Fast Holding AB Höganäs Övervägande bostäder 2025-04-01 25 507 1 057,0 Förvärv från K-Fast Holding AB Hässleholm Övervägande bostäder 2025-04-01 77 238 1 997,8 Förvärv från K-Fast Holding AB Kristianstad Övervägande bostäder 2025-04-01 41 290 1 419,2 Förvärv från K-Fast Holding AB Landskrona Övervägande bostäder 2025-04-01 18 668 366,5 Förvärv från K-Fast Holding AB Malmö Övervägande bostäder 2025-04-01 14 670 759,3 Förvärv från K-Fast Holding AB Växjö Övervägande bostäder 2025-04-01 41 606 1 559,0 Förvärv från K-Fast Holding AB Övriga Övervägande bostäder 2025-04-01 21 594 866,1 Summa 281 229 9 691,2 1) Tabellen visar tillträdda förvärv exklusive ej färdigställda projekt om cirka 1,2 Mdkr. Marknadsvärdet för de pågående projekten på tillträdesdagen var 629,0 Mkr. 2) Marknadsvärde på tillträdesdagen. ning via avkastningsmetoden kompletterat med ortsprismetoden. Avkastningsmetoden innebär att en analys av framtida kassaflöden för respektive fastighet görs där hänsyn tagits till gällande hyreskontraktsvill- kor, hyresnivåer efter hyresavtalets utgång, drifts-, underhålls- och förvaltningsadministrationskost- nader samt behov av investeringar. Vidare görs en bedömning om det finns andra indikationer på fastigheternas verkliga värde, dessa kan utgöras av utflyttningar, uppsägningar, och kommande inflyttningar och rådande marknadsläge. Ett rest- ===== SIDA 12 ===== BRINOVA FASTIGHETER AB DELÅRSRAPPORT JANUARI – SEPTEMBER 2025 12 BRINOVA I KORTHET VD-ORD FINANSIELL INFORMATION FASTIGHETS- BESTÅNDET PROJEKT- UTVECKLING VÄSENTLIGA HÄNDELSER MODERBOLAGETS RÄKNINGAR AKTIEN HÅLLBARHETS- ARBETET ÖVRIG INFORMATION OCH NYCKELTAL BRINOVA JUST NU värde bedöms efter kalkyltidens utgång. Nuvärdet av kassaflödet och restvärdet beräk- nas med marknadsmässiga nivåer på kalkylränta och direktavkastningskrav. Ortsprismetoden bygger på analyser av mark- nadsöverlåtelser för fastigheter som anses vara jämförbara. Projektportföljen värderas till nedlagda kostnader, byggrättsvärde samt eventuellt ned- skrivningsbehov. Värderingarna har ett genom- snittligt avkastningskrav vid periodens utgång avseende samhällsfastigheter om 5,7 procent (5,8), bostadsfastigheter 4,5 procent (4,7) samt kommersiella fastigheter 6,0 procent (6,1). Det totala genomsnittliga avkastningskravet för hela fastighetsportföljen uppgår till 4,8 procent (5,3). Förändringen i det genomsnittliga avkastnings- kravet sedan årsskiftet hänför sig främst till för- värvade fastigheter som primärt bestått i bostads- fastigheter. I värderingarna har följande indata använts: Nivån på den årliga framtida inflationen bedöms till 2,0 procent 2025 och 2026 och därefter 2,0 procent årligen. De värderingsantaganden som gjorts är en kalkylperiod på 10–25 år. Årlig hyres- utveckling på lokalkontrakt 50–100 procent av KPI eller en fast uppräkning om 2–3 procent årligen. Årlig hyresutveckling på bostadskontrakt 3,5 pro- cent för 2025 till 2026, 2,5 procent för 2026 till 2027 och därefter 2,0 procent årligen. Årlig ökning av drift och underhåll på 100 procent av KPI. Vid värdering av byggrätter tillämpas ortspris- metod, avkastningsmetod och en förenklad explo- ateringskalkyl. I redovisat fastighetsvärde ingår 48,0 Mkr (60,0) avseende byggrätter. Den externa värderingen ligger till grund för de verkliga värdena som finns upptagna i rapport över finansiell ställning. Samtliga koncernens förvalt- ningsfastigheter bedöms vara i nivå 3 i värderings- hierarkin. En utförligare beskrivning av värderingsprinci- perna finns i Brinovas årsredovisning för 2024. Känslighetsanalys Förändring Värde- påverkan, Mkr Hyresintäkter +/- 5% 1 103,9/-1 103,9 Driftskostnader +/- 5% -266,9/266,9 Direktavkast- ningskrav +/- 0,25% -882,9/951,0 Känslighetsanalys Fastighetsvärderingarna är gjorda enligt vedertag- na principer baserade på vissa antaganden. Fast- ighetens marknadsvärde kan endast säkerställas via en transaktion mellan två oberoende parter. Ett osäkerhetsintervall ligger i en normal marknad på +/- 5–10 procent. I tabellen nedan redovisas hur värdet påverkas vid en förändring av vissa för värderingen antagna parametrar. Tabellen ger en förenklad bild då en enskild parameter troligtvis inte förändras isolerat. Vakansanalys Vakanserna består främst av kommersiella ytor och bostadsytor. Totalt sett har vi cirka 46 200 kvm vakant yta. Vakanser avseende hyresbostäder uppgår till cirka 26 700 kvm. Hyresbostäder innehåller strukturella vakanser i Växjö som vi be - dömer kommer att normaliseras inom överskådlig tid. För övriga vakanser inom hyresbostäder bedömer vi att de är av mer kortsiktig karaktär. Vi ser en positiv nettouthyrning de senaste två månaderna. Vakanser avseende övriga ytor uppgår till cirka 19 500 kvm. En del av ytan kommer att konverteras till bostäder eller till vårt koncept Bolagret, förrådshotell, medan resterande yta skall fyllas med kvalitativa aktörer som stödjer vår långsiktiga affär. Samhällsfastighetsbeståndet är i princip fullt uthyrt. ===== SIDA 13 ===== BRINOVA FASTIGHETER AB DELÅRSRAPPORT JANUARI – SEPTEMBER 2025 13 HYRESBOSTÄDER BRINOVA I KORTHET VD-ORD FINANSIELL INFORMATION FASTIGHETS- BESTÅNDET PROJEKT- UTVECKLING VÄSENTLIGA HÄNDELSER MODERBOLAGETS RÄKNINGAR AKTIEN HÅLLBARHETS- ARBETET ÖVRIG INFORMATION OCH NYCKELTAL BRINOVA JUST NU Hyresbostäder Fördelning av storlek Hyres- värde, Mkr Hyres- värde/kvm 1 rok 37 2 032 2 rok 263 1 878 3 rok 300 1 789 4 rok 105 1 700 5 rok 12 1 546 6 rok 2 1 154 Blockförhyrning 25 2 341 Summa 744 1 827 Med cirka 408 tkvm hyreslägenheter är Brinova en av de större privata hyresvärdarna i södra Sverige/ Öresundsregionen. Brinova verkar i växande orter nära arbetstillfällen och stadskärnor. Andelen bostadsfastigheter som del av Brinovas kontrakte- rade hyra motsvarar 64 procent. När Brinova utvärderar bostadsprojekt används kriteriet att bostaden ska ligga i eller på pendlings- avstånd till större städer och med en ansvarsfull hyra. Effektiv boyta och närhet till spårbunden kollektivtrafik är boendefördelar som många söker, liksom närhet till vardagsservice som förskolor och skolor, bibliotek, kultur, vårdanläggningar och butiker. Av Brinovas bostadsfastigheter är cirka 73 procent yngre än 10 år. Trygghet i och kring bostaden är viktiga argu- ment för våra hyresgäster visar våra kundunder- sökningar. Det skall vara lätt och tryggt att hyra bostad av Brinova. Konceptet Brinova Trygghet innefattar olika åtgärder för såväl inom- som ut- omhusmiljön som skall skapa ökad trygghet. Det innefattar åtgärder som rätt belysning, störnings- jour dygnet runt, säkerhetsdörrar, ökad närvaro med fastighetsronderingar och välskött utemiljö. Andra aspekter som ökar attraktionen för våra bostadsfastigheter är hållbara val i material, solcellsanläggningar, laddstolpar i anslutning till våra fastigheter, en trygg kommunikation via vår hyresgäst-app, säkerhet via port-telefoni och digitala lås. Bostäder är ett tillgångsslag som i de flesta marknader karaktäriseras av låga vakansrisker, stor efterfrågan och där hyrorna inflations- justeras, även om det sker med viss fördröjning. I marknader där stor nyproduktion skett kan det ta ett till två år innan efterfrågan kommer i balans med utbudet. Snitthyran i Brinovas bestånd av bostadsfastigheter avseende hyreslägenheter är 1 827 kr/kvm. Brinova har kompetens och erfarenhet för att möta behoven av kostnadseffektiva hyresbostäder för alla typer av boendekategorier. Vi arbetar också i en tydlig samverkan med kommuner och lokala 73 % Andel nyare bestånd Pelikanen 27, Växjö Pelikanen 27 består av 54 lägenheter i tre punkthus med närhet till centrum, skolor och goda kommunikationer. Ett modernt och trivsamt boende i ett attraktivt område. aktörer för platsens utveckling, där trygghet och attraktivitet är värden som kommer alla till godo. Brinova har som ambition att erbjuda det rätta boendet för livets alla skeenden. Från det första hemmet eller familjelägenheten till trygga boenden för äldre. andel av Brinovas totala kontrakterade hyra64% ===== SIDA 14 ===== BRINOVA FASTIGHETER AB DELÅRSRAPPORT JANUARI – SEPTEMBER 2025 14 SAMHÄLLSFASTIGHETER BRINOVA I KORTHET VD-ORD FINANSIELL INFORMATION FASTIGHETS- BESTÅNDET PROJEKT- UTVECKLING VÄSENTLIGA HÄNDELSER MODERBOLAGETS RÄKNINGAR AKTIEN HÅLLBARHETS- ARBETET ÖVRIG INFORMATION OCH NYCKELTAL BRINOVA JUST NU Samhällsfastigheter Brinova är en av södra Sverige/Öresundsregionens större privata hyresvärdar för den offentliga sektorn med cirka 117 tkvm uthyrningsbar yta för samhälls- fastigheter. Hyresandelen samhällsfastigheter som del av Brinovas kontrakterade årshyra motsvarar 20 procent. Samhällsfastigheter definieras enligt ovan. Det innebär att hyresgästen kan vara offentlig, det vill säga statlig, kommunal eller regional, men också privat. Exempel på samhällsfastigheter är fastigheter för anpassade bostäder, utbildning och barnomsorg, fritid och vård. Brinova har bred erfarenhet av att både utveckla och förvalta samhällsfastigheter och har i sin portfölj allt från stora idrottsarenor, förskolor, skolor, bibliotek, vårdcentraler och folktandvård till särskilda boenden för äldre och LSS-boenden. Förutsättningarna för samhällsfastigheter känne- tecknas av trygga hyresgäster med långa KPI-jus- terade kontrakt och säkra flöden. Genomsnittlig återstående hyrestid för hyreskontrakten i Brinovas samhällsfastigheter uppgår till 7,0 år. Efterfrågan för kvalitativa och anpassade sam- hällsfastigheter är fortsatt god med stora framtida behov. En aktiv förvaltning med egna medarbetare är en viktig del av Brinovas affärsmodell. Med lokal närvaro kan eventuella problem snabbt identifieras och åtgärdas. Närheten till lokala beslutsfattare innebär också att vi på ett enkelt sätt kan delta i kommunens utveckling med rätt lokaler för olika offentliga behov. Vi kan samhällsfastigheter och de orter där vi är etablerade och vi bygger långsiktiga relationer och synergier på dessa orter. Typer av samhällsfastigheter Typ Yta, tkvm Kontrakterad hyra, Mkr Kontrakterad hyra/kvm, kr Andel av kontrakterad hyra, % Särskilt boende 32 66 2 084 30 Vård 34 63 1 850 29 Utbildning/barnomsorg 25 50 1 971 23 Anpassad samhällsservice 17 26 1 493 12 Friskvård 9 12 1 408 6 Summa 117 217 1 853 100 Ögonstenen 2, Malmö Särskilt boende på 4 400 kvm som omfattar 72 moderna lägenheter, personalutrymmen och allmänna ytor. Samhällsfastighet Fastighet som brukas till övervägande del av skatte- finansierad verksamhet och är specifikt anpassad till samhällsservice. Dessutom inkluderas trygghets - boende under begreppet samhällsfastigheter. Fem största hyresgästerna, samhällsfastigheter Hyresgäst Yta, tkvm Hyres- värde, Mkr Region Skåne 12 25 Karlskrona Kommun 12 24 Malmö Stad 10 21 Eslövs Kommun 10 14 Landskrona Stad 7 14 Summa 51 98 andel av Brinovas totala kontrakterade hyra20% 7,0 år Återstående kontraktstid ===== SIDA 15 ===== BRINOVA FASTIGHETER AB DELÅRSRAPPORT JANUARI – SEPTEMBER 2025 15 BRINOVA I KORTHET VD-ORD FINANSIELL INFORMATION FASTIGHETS- BESTÅNDET PROJEKT- UTVECKLING VÄSENTLIGA HÄNDELSER MODERBOLAGETS RÄKNINGAR AKTIEN HÅLLBARHETS- ARBETET ÖVRIG INFORMATION OCH NYCKELTAL BRINOVA JUST NU KOMMERSIELLA FASTIGHETER Typer av kommersiella fastigheter Andel av kontrakterad hyra, % Kontrakterad hyra/kvm, kr Uthyrnings- grad, % Butik/Livsmedel/Apotek 28 1 341 92 Kontor samhällsservice (offentliga kontor) 17 2 038 94 Kontor 17 1 829 75 Bank 12 2 528 100 Garage/Parkering 11 3 804 85 Restaurang/Cafe 7 1 995 98 Hotell 6 1 463 100 Lager/Förråd 2 658 69 Summa 100 1 759 89 Fem största hyresgästerna, kommersiella fastigheter1) Hyresgäst Kontrakterad hyra, Mkr Sparbanken Skåne AB 22 Försäkringskassan 12 Landskrona Stad 8 Trafikverket 7 Stadhotellet i Hässleholm AB 6 Summa 55 1) Kontrakterat hyresvärde av de fem största hyresgästerna enligt ovan utgör 31 procent av den totala kontrakterade hyran för kommersiellt bestånd. Här ingår även offentliga kontor Skeppsbron 4, Karlskrona Modern och klimatsmart fastighet i Karlskrona som erbjuder 1 900 kvm kontor på ett fantastiskt läge. Fastigheten var färdigställd 2023 med ett stort inne- håll av återbruk samt försedd med solceller Kommersiella fastigheter En del av den kommersiella andelen ytor är ett bestånd med kontorsytor med hyresgäster som driver skattefinansierad verksamhet eller banker. Typiska hyresgäster är Försäkringskassan, Skatte- verket, Arbetsförmedlingen samt Transportstyrel- sen. Beståndet kompletteras även med kommer - siella ytor som adderar till attraktionen för de boende eller där tydliga synergier finns i ortens samlade fastighetsbestånd. Kompletterande övriga kommersiella ytor är typiskt livsmedelsbutiker, apotek, restauranger och caféer samt vårt lagerkoncept Bolagret. Dessa fastigheter adderar till levande kvarter och ger service i närområdet. Hyresandelen från kommersiella ytor som del av Brinovas kontrakterade hyresintäkter motsvarar 16 procent. andel av Brinovas totala kontrakterade hyra16% ===== SIDA 16 ===== BRINOVA FASTIGHETER AB DELÅRSRAPPORT JANUARI – SEPTEMBER 2025 16 BRINOVA I KORTHET VD-ORD FINANSIELL INFORMATION FASTIGHETS- BESTÅNDET PROJEKT- UTVECKLING VÄSENTLIGA HÄNDELSER MODERBOLAGETS RÄKNINGAR AKTIEN HÅLLBARHETS- ARBETET ÖVRIG INFORMATION OCH NYCKELTAL BRINOVA JUST NU Projektutveckling Egen projektutveckling är den bästa möjligheten att optimera lokallösningar för såväl nya som befintliga kunder, skapa attraktiva hyresbostäder samt genomföra till exempel energibesparande åt- gärder som innebär en besparing både för bolaget och miljön. Intjäningsförmågan i egna projekt jäm- fört med avkastning vid förvärv är oftast 25–35 procent bättre. Brinova har en egen lokal förvaltning med väl utarbetade processer som främjar en aktiv dialog som gör det lättare att möta offentliga men också privata kunders existerande och framtida behov av såväl hyresbostäder som lokaler för special- boende, vård, utbildning, fritid och rekreation samt administration och samhällsservice. Brinovas projektportfölj delas upp i pågående projekt, pågående projektutveckling, pågående pro- jekt som tillträds vid färdigställande och pågående planarbeten. Se definition i kolumnen till höger. Under första kvartalet färdigställdes sista delen av nybyggnation i Malmö, Oxie avseende livsmed- elsdelen och i centrala Lund ett konverterings- projekt om 126 lägenheter, där kontor har blivit attraktiva hyresbostäder. Projektportföljen1) Pågående projekt I fastigheten Nattskärran 7 i Malmö pågår konver - tering av ett trygghetsboende till ett omsorgsbo - ende. Värderingen av projekten sker till nedlagda kostnader, byggrättsvärde samt eventuellt nedskrivningsbehov. I förvärvet av K-Fastigheter Syds fastigheter ingick tre pågående projekt som förvärvades till ett fastställt fastighetsvärde varpå inga projektvinster eller projektförluster kommer uppvisas i Brinovas resultaträkning. I förvärvet av dessa tre projekt garanterades även finansieringen. I Köpenhamns- området uppförs 153 hyresbostäder varav 106 är färdigställda och inflyttade medan resterande blir färdigställda och inflyttade under det fjärde kvartalet 2025. I Helsingborg byggs 41 hyres - bostäder samt livsmedelsbutik och i Malmö byggs 154 hyresbostäder som blir klara vid årsskiftet 2026–2027. Dessutom uppförs en ny butik till Jem & Fix, på ett tioårigt avtal, i Hässleholm i ett områ- de som redan består av Dollar Store, Byggmax och Svenska Hem. Butiken ska uppgå till 1 100 kvm och inflyttning är beräknad till kvartal 4, 2025. 1) Information om projektportföljen inkluderar såväl interna som externa bedömningar och antaganden. Bedömningarna och antagandena innebär osäkerheter och uppgifterna ovan ska inte ses som en prognos. Information om pågående projekt och projektutveckling är baserad på bedömningar om storlek, inriktning och omfattning av pågående byggnationer och projektutveckling samt när i tiden projekt bedöms startas och färdigställas. För projekt som ej byggstartats har finansiering ej upphandlats, vilket innebär att finansiering av bygginvesteringar i projektutveckling är en osäkerhetsfaktor 0 30 60 90 120 150 Mkr Q1 -25 Q2 -25 Q3 -25 Q4 -23 Q1 -24 Q2 -24 Q3 -24 Q4 -24 Genomförda investeringar Större pågående projekt Fastighet Ort Kvm Lgh Typ Beräknat färdigt Nattskärran 7 Malmö 1 918 24 Bostäder Q4-2025 Linberedningen 1 Hässleholm 1 100 - Butik Q4-2025 Pederstrup By 1 Storköpenhamn 3 478 47 Bostäder Q4-2025 Viktoria 22 Helsingborg 3 125 41 Bostäder & livsmedelsbutik Q3-2026 Skjutskontoret 3 Malmö 8 997 154 Bostäder Q4-2026 Summa 18 618 266 Färdigställda projekt 2025 Fastighet Ort Kvm Lgh Typ Oxievång 7 Malmö 862 - Livsmedelsbutik Sandryggen 1 Lund 4 030 126 Bostäder Pederstrup By 1 Storköpenhamn 7 576 106 Bostäder Bjärred 30:16 Lomma 298 4 Bostäder Summa 12 766 236 Större pågående projekt Projekt som är beslutade och byggstartade. 18 618 Kvm vid projektavslut Pågående projektutveckling Projekt där detaljplan- arbetet är klart men där bygglovsprocess samt upphandling återstår. 14 078 Kvm vid projektavslut Pågående planarbete Projekt där detalj- planarbete pågår. 23 000 Kvm vid projektavslut ===== SIDA 17 ===== BRINOVA FASTIGHETER AB DELÅRSRAPPORT JANUARI – SEPTEMBER 2025 17 BRINOVA I KORTHET VD-ORD FINANSIELL INFORMATION FASTIGHETS- BESTÅNDET PROJEKT- UTVECKLING VÄSENTLIGA HÄNDELSER MODERBOLAGETS RÄKNINGAR AKTIEN HÅLLBARHETS- ARBETET ÖVRIG INFORMATION OCH NYCKELTAL BRINOVA JUST NU Hållbarhet Hållbarhet, långsiktighet och samhällsengagemang är integrerade delar i Brinovas verksamhet och utgör viktiga förutsättningar för framtida värde - skapande. Samtidigt bidrar arbetet till att minska risker kopplade till klimat, sociala faktorer och andra hållbarhetsrelaterade utmaningar. Under kvartalet har en reviderad affärsplan (2025–2027) beslutats av styrelsen och den visar tydligt att hållbarhetsarbetet är en fortsatt Energi & klimat Enhet 2025 Mål per dec 2027 Notering Energianvändning värme kWh/m2 Atemp 79,2 75 Normalårs- korrigerad Energianvändning, fastighetsel kWh/m2 Atemp 20,0 15 Vattenförbrukning liter/m2 Atemp 982 -10% jämfört med basår 2024 Siffrorna är delvis prognostiserade värden. Medarbetare & kund Enhet Utfall Mål per dec 2027 Notering Antal anställda st FTE 85 Full-time equivalent, per sep 2025 Jämställdhet (% kvinnor/män) % 44/54 per sep 2025 NMI (nöjd medarbetarindex) 3,8 4,5 (av 5) NKI (nöjd kundindex, bostad) 4,1 4,0 (av 5) NKI för bostadshyresgäster och för lokalhyresgäster genomförs växelvis vartannat år. Energideklarationer, klasser Enhet B–C D–E F–G Bestånd per energiklass % av antal byggnader1) 22 63 15 1) där energideklaration upprättats. Energideklarationer, EU-taxonomin Byggnader byggda före 2020-12-31 Enhet 2025-09-30 Andel byggnader i topp < 15 % 17,2 Andel byggnader i topp < 30 % 38,5 central del i Brinovas affärsstrategi. Bolagets prioriteringar innefattar bla energieffektivisering, minskad klimatpåverkan, ansvarsfull styrning och en ambition att stärka både kundnöjdhet och medarbetarengagemang. Nedan presenteras ett urval av våra viktigaste nyckeltal inom hållbarhetsområdet. Läs mer i vår hållbarhetsrapport på www.brinova.se Ett av EU-taxonomins kriterier för att klassa en byggnad som grön och därmed väsentligt bidra till att begränsa klimatförändringarna (SC) är att den ska vara energiklass A eller bland topp 15 procent energieffektivaste byggnaderna i landet. Om byggnaden är bland de topp 30 procent energieffektivaste byggnaderna i landet uppfyller den ett av kriterierna för att inte orsaka betydande skada (DNSH). Detta gäller byggnader uppförda före 2020-12-31*. Fastighetsägarna Sveriges gränsvärden används som referens för att bedö - ma energieffektivitet i förhållande till dessa krav. * För byggnader uppförda efter 2020-12-31 gäller att energiprestandan ska vara minst 10% under kravet i byggreglerna (BBR). ===== SIDA 18 ===== BRINOVA FASTIGHETER AB DELÅRSRAPPORT JANUARI – SEPTEMBER 2025 18 BRINOVA I KORTHET VD-ORD FINANSIELL INFORMATION FASTIGHETS- BESTÅNDET PROJEKT- UTVECKLING VÄSENTLIGA HÄNDELSER MODERBOLAGETS RÄKNINGAR AKTIEN HÅLLBARHETS- ARBETET ÖVRIG INFORMATION OCH NYCKELTAL BRINOVA JUST NU Brinova-aktien Brinovas B-aktie är noterad på Nasdaq Nordic Mid- cap i sektorn Real Estate. Stängningskursen den 30 september 2025 var 15,00 kronor, att jämföra med stängningskursen den 30 juni 2025 som var 16,75 kronor, vilket innebär att kursen under kvartalet minskade med 10 procent. Under det tredje kvartalet har Brinova-aktien som högst noterats i 17,40 kronor bland annat den 15 juli och som lägst 14,95 kronor bland annat den 22 september. Per den 30 september 2025 hade Brinova 3 277 aktieägare (3 415) som totalt äger cirka 45,3 miljoner A-aktier och cirka 185,0 miljoner B-aktier. A-aktien berättigar till 10 röster och B-aktien till 1 röst. Under det andra kvartalet har styrelsen, med stöd av bemyndigande från extra bolagsstämma den 7 mars 2025, beslutat om en emission av 26 043 831 A-aktier och 106 502 041 B-aktier till en teckningskurs om 32,46 kr per aktie. Utdelning och utdelningspolicy Brinova har i den nya affärsplanen för perioden 2025–2027, antagit som utdelningspolicy att bola- gets tillväxt prioriteras över aktieutdelning och att Brinova över tid ska vara ett utdelande bolag men under de närmaste åren kommer att prioritera tillväxt genom investeringar i befintligt bestånd, förvärv samt i bolagets projektportfölj. Kursutveckling Carnegie Real Estate Index OMX Stockholm_PI Brinova Omsatt antal aktier/månad, tusental Q1 -25 Q2 -25 Q3 -25 Q4 -23 Q1 -24 Q2 -24 Q3 -24 Q4 -24 0 5 10 15 20 25 30 35 Kr Eget kapital per aktie Resultat per aktie Brinovas aktie introducerades den 30 september 2016 på Nasdaq Stockholm, First North Premier. 2018 bytte bolaget lista till den reglerade Nasdaq Stockholms Small-Cap lista i sektorn Real Estate. Från 2021 är Brinovas B-aktie noterad på Nasdaq Nordic Mid-Cap i sektorn Real Estate. Aktien handlas under benämningen BRIN B. Q1 -25 Q2 -25 Q3 -25 Q4 -23 Q1 -24 Q2 -24 Q3 -24 Q4 -24 -2,0 -1,0 0,0 1,0 2,0 Kr Q1 -25 Q2 -25 Q3 -25 Q4 -23 Q1 -24 Q2 -24 Q3 -24 Q4 -24 0 10 20 30 40 0 10 20 30 40 Kr Kr Långsiktigt substansvärde vs aktiekurs Ägarstruktur 2025-09-30 Namn Antal A-aktier, tusental Antal B-aktier, tusental Andel av kapital, % Andel av röster, % K-Fast Holding AB 26 044 106 502 57,6 57,6 Backahill AB 9 400 14 096 10,2 17,0 Fastighets AB Balder 7 400 11 020 8,0 13,3 HME Investment AB 1 200 3 858 2,2 2,5 EPEHO Invest AB 1 200 0 0,5 1,9 Bevaclean AB 7 498 3,3 1,2 Nordea Livförsäkring Sverige AB 4 775 2,1 0,7 Länsförsäkringar Fondförvaltning AB 4 467 1,9 0,7 SEB Investment Management AB 2 965 1,3 0,5 Verdipapirfondet First Nordic Real Estate 2 848 1,2 0,4 Övriga aktieägare 26 988 11,7 4,2 Summa 45 244 185 017 100,0 100,0 Källa: Euroclear. Aktieinformation Kortnamn: BRIN B ISIN-kod: SE0008347652 Sek Antal aktier 0 1 000 2 000 3 000 Jan Feb Mar Apr Maj Jun 2024 Jul Aug Sep Jan Feb Mar Apr Maj Jun Jul Aug SepOkt Nov Dec 2025 0 10 20 30 Långsiktigt substansvärde per aktie Aktiekurs ===== SIDA 19 ===== BRINOVA FASTIGHETER AB DELÅRSRAPPORT JANUARI – SEPTEMBER 2025 19 BRINOVA I KORTHET VD-ORD FINANSIELL INFORMATION FASTIGHETS- BESTÅNDET PROJEKT- UTVECKLING VÄSENTLIGA HÄNDELSER MODERBOLAGETS RÄKNINGAR AKTIEN HÅLLBARHETS- ARBETET ÖVRIG INFORMATION OCH NYCKELTAL BRINOVA JUST NU Väsentliga händelser Kvartal 1 • En extra bolagsstämma hölls den 7 mars 2025 där beslut togs om emissionsbemyndi- gande samt att ändra bolagsordningen för att möjliggöra fullföljandet av fastighetsförvärvet från K-Fast Holding AB. • Bolaget har tecknat avtal om refinansiering om cirka 2,5 Mdkr av befintliga fastigheter, finansiering av delar av de fastigheter som har förvärvats från K-Fast Holding AB, samt borgensåtaganden för dotterbolag gällande från 1 april 2025. • Under kvartalet har två hyresavtal med Eslövs Kommun gällande förskolor förlängts på fyra år med en total yta om 1 748 kvm med i övrigt oförändrade villkor. Kvartal 2 • Brinova fullföljde den 1 april fastighetsför- värvet från K-Fast Holding AB, genomförde nyemission av cirka 132,5 miljoner aktier till en kurs om 32,46 kr per aktie samt tillträdde fastigheter till ett fastighetsvärde om 10,8 Mdkr. Brinova blev genom denna affär initialt ett dotterbolag till K-Fast Holding AB, där deras avsikt är att vid en senare tidpunkt dela ut aktierna i Brinova till aktieägarna i K-Fastighe- ter genom en sakutdelning. • Bolaget har i samband med ovanstående tillträde tecknat avtal om finansiering och refinansiering av skulder hänförliga till de förvärvade fastigheterna om 3,5 Mdkr samt borgensåtagande för dotterbolagens skulder. Bolaget har även refinansierat befintliga skulder om cirka 2,1 Mdkr. Banér 8, Landskrona Fastigheten på Järnvägsgatan 22 i centrala Landskrona är uppförd 1934 och rymmer 18 lägenheter, 1–3 rum och kök. Här bor hyresgäster med närhet till stadskärnan, Citadellets grönområden och havet. • Genom förvärvet från K-Fast Holding AB övertog Brinova tre pågående projekt av hyresbostäder i Malmö, Helsingborg och Storköpenhamn. Den 1 april stod etapp 1 om 36 lägenheter klar i Storköpenhamn. • Brinova tecknade avtal med Landskrona Stad att utöka ytan för kulturskolan om 350 kvm som ger en totalyta om 2 100 kvm och samtidigt förlängt avtalet med 11 år. • Brinovas årsstämma hölls den 7 maj 2025 där befintlig styrelse omvaldes och Jacob Karlsson nyvaldes som ledamot. Beslut togs om att ingen utdelning lämnas för året 2024. Kvartal 3 • Brinova har vunnit en upphandling från Eslövs kommun gällande uppförande av ett LSS-boen- de med ett 15-årigt hyresavtal. • Brinova har ingått ett nytt hyresavtal med För- säkringskassan avseende ytterligare 693 kvm i fastigheten Lindblad 24 i Karlskrona. Samtidigt har det befintliga avtalet förlängts med sex år för den totala ytan om 3 958 kvm. Totalt hyr För- säkringskassan inom fastighetsområdet 6 289 kvm, med en genomsnittlig hyrestid om 5 år. Händelser efter periodens utgång • Brinovas vd, Per Johansson meddelar att han planerar att gå i pension vid halvårsskiftet 2026. ===== SIDA 20 ===== BRINOVA FASTIGHETER AB DELÅRSRAPPORT JANUARI – SEPTEMBER 2025 20 ÖVRIG INFORMATION BRINOVA I KORTHET VD-ORD FINANSIELL INFORMATION FASTIGHETS- BESTÅNDET VÄSENTLIGA HÄNDELSER MODERBOLAGETS RÄKNINGAR AKTIEN HÅLLBARHETS- ARBETET ÖVRIG INFORMATION OCH NYCKELTAL PROJEKT- UTVECKLING BRINOVA JUST NU Övrig information Risker och osäkerhetsfaktorer För att kunna upprätta redovisningen enligt god redovisningssed måste företagsledningen göra bedömningar och antaganden som påverkar i bok- slutet redovisade tillgångs- och skuldposter res- pektive intäkts- och kostnadsposter samt lämnad information i övrigt. Faktiskt utfall kan skilja sig från dessa bedömningar. Koncernens verksamhet, finansiella ställning och resultat kan påverkas av ett antal risker och osäkerhetsfaktorer. De risker som bedöms ha ett avgörande inflytande på koncernens resultatutveckling samt kassaflöde är variationerna i hyresintäkter, fastighetskostnader och ränteförändringar. Fastigheterna värderas till verkligt värde med värdeförändring i resultaträk- ningen vilket medför att resultatet kan variera såväl upp som ner under året. Fastighetsvärdering- en påverkar även Brinovas finansiella ställning och nyckeltal. Hur stora värdeförändringarna blir beror dels på Brinovas egen förmåga att, genom föränd- ring och förädling av fastigheter samt avtals- och kundstruktur, höja fastigheternas marknadsvärde, dels på yttre faktorer som påverkar efterfrågan och utbudet på de fastighetsmarknader som bolaget verkar på. Vid fastighetsvärderingar bör hänsyn tas till ett osäkerhetsintervall som i en fungerande marknad oftast uppgår till +/- 5–10 procent, för att avspegla den osäkerhet som finns i gjorda antaganden och beräkningar. Utöver ovan tillkommer finansieringsrisken. Brinova är beroende av externa lån för att kunna fullfölja åtaganden och genomföra affärer. Risken hanteras via Brinovas finanspolicy som anger målsättning, riktlinjer och risklimiter för finansverk- samheten. Trots positiva signaler om en minskande inflation och potentiella räntesänkningar som kan skapa möjligheter för nya projekt, kvarstår osäker- heten kring det makroekonomiska läget. Faktorer som konjunkturen, arbetslöshet, inflation, räntor och geopolitiska händelser kan påverka vår sektor. För att begränsa riskexponeringen finns interna regelverk och policyer. Brinovas väsentliga risker samt exponering och hantering av densamma beskrivs ytterligare i 2024 års årsredovisning. Inga väsentliga förändringar i bolagets bedöm- ning av risker utöver ovanstående har skett efter publiceringen av årsredovisningen 2024. Personal och organisation Antalet anställda uppgick på balansdagen till 85 personer jämfört med 53 personer vid ingången av året. De anställda utgår ifrån lokala förvaltnings- kontor i Eslöv, Helsingborg, Hässleholm, Karlskro- na, Kristianstad, Landskrona, Malmö och Växjö. Huvudkontoret ligger i Helsingborg. Marknadsutsikter Brinova har fokus på växande attraktiva kommuner i södra Sverige/Öresundsregionen, där det råder en stabil efterfrågan på fastigheter för hyreslä- genheter samt samhällsfastigheter för bostad, vård, utbildning, administration och fritid. Lokal ansvarsfull egen förvaltning utvecklar löpande bolagets marknadskunnande och relationerna med lokala beslutsfattare. Det tillsammans med intressanta pågående och framtida projekt och en god finansiell ställning gör att bolaget ser positivt på utvecklingen de kommande åren. Redovisnings- och värderingsprinciper Brinova följer i sin koncernredovisning den av Europeiska unionen antagna IFRS (IFRS Accoun- ting Standards) och tolkningarna av dessa (IFRIC). Finansiell kalender För vidare information, vänligen kontakta: Malin Rosén Brinovas CFO & Vice VD samt Brinovas IR-kontakt. Per Johansson VD per.johansson@brinova.se Tel. 0708-17 13 63 Malin Rosén Vice VD och CFO malin.rosen@brinova.se Tel. 0709-29 49 52 Bokslutskommuniké januari–december 16 februari 2026 Delårsrapport januari–mars 23 april 2026 Årsstämma 5 maj 2026 Denna delårsrapport är upprättad enligt IAS 34 Delårsrapportering. Vidare har tillämpliga bestämmelser i årsredovisningslagen tillämpats. Moderbolaget har upprättat sina finansiella rapporter i enlighet med årsredovisningslagen och RFR 2 Redovisning för juridiska personer. För koncernen och moderbolaget har samma redovis- ningsprinciper och beräkningsgrunder tillämpats som i den senaste årsredovisningen. För fullständiga redovisningsprinciper hänvisas till Brinovas årsredovisning för 2024. ===== SIDA 21 ===== BRINOVA FASTIGHETER AB DELÅRSRAPPORT JANUARI – SEPTEMBER 2025 21 NYCKELTAL BRINOVA I KORTHET VD-ORD FINANSIELL INFORMATION FASTIGHETS- BESTÅNDET PROJEKT- UTVECKLING VÄSENTLIGA HÄNDELSER MODERBOLAGETS RÄKNINGAR AKTIEN HÅLLBARHETS- ARBETET ÖVRIG INFORMATION OCH NYCKELTAL BRINOVA JUST NU Nyckeltal Brinova presenterar vissa finansiella mått i delårsrapporten som inte definieras enligt IFRS. Brinova anser att dessa mått ger värdefull komplet- terande information till investerare och bolagets ledning då de möjliggör utvärdering av bolagets prestation. Eftersom inte alla företag beräk- nar finansiella mått på samma sätt, är dessa inte alltid jämförbara med mått som används av andra företag. Dessa finansiella mått ska därför inte ses som ersättning för mått som definieras enligt IFRS. Nedan presenteras definitioner på mått som med några undantag, inte definieras enligt IFRS. Nyckeltalen är baserade på rapporter över totalresultat, finansiell ställning, förändring eget kapital och kassaflöde. Definitioner samt syfte med valda nyckeltal finns på: brinova.se/investerare/rapporter Nyckeltal 2025 jan–sep 2024 jan–sep 2024 okt– 2025 sep 2024 jan–dec Definitioner Fastighetsrelaterade Hyresintäkter, Mkr 673,9 406,6 812,7 545,4 Debiterade hyror jämte tillägg, såsom ersättning för värme och fastighetsskatt Driftsöverskott, Mkr 461,7 266,4 548,9 353,6 Hyresintäkter och övriga intäkter med avdrag för drifts- och underhållskostnader, fastighetsskatt och fastighetsadministration Hyresvärde, Mkr 1 166,2 576,3 1 166,2 590,9 Utgående hyra på årsbasis med tillägg för bedömd marknadshyra för vakanta ytor Ekonomisk uthyrningsgrad, % 93,6 95,4 93,6 95,6 Kontrakterad årshyra för hyresavtal vilka löper vid periodens slut i procent av hyresvärde justerat för projektfastigheter och hyresrabatter Överskottsgrad, % 68,5 65,5 67,5 64,8 Driftsöverskott i procent av hyresintäkterna Belåningsgrad netto, % 58,9 60,5 58,9 60,8 Skulder till kreditinstitut med avdrag för likvida medel i förhållande till fastigheternas värde vid periodens slut Belåningsgrad, % 59,6 61,2 59,6 61,2 Skulder till kreditinstitut i förhållande till fastigheternas värde vid periodens slut Uthyrbar yta, tkvm 642,6 345,4 642,6 352,3 Total yta som är tillgänglig för uthyrning Genomsnittligt direktavkastningskrav, % 4,8 5,3 4,8 5,3 Genomsnittligt direktavkastningskrav av koncernens samtliga fastigheter vid externt genomförda värderingar Finansiella Avkastning på eget kapital, % 1,9 0,8 2,4 1,6 Periodens resultat i procent av ett genomsnittligt eget kapital Avkastning på totalt kapital, % 3,1 3,1 3,4 3,6 Resultat före skatt med tillägg för finansiella poster och derivat i procent av en genomsnittlig balansomslutning Räntetäckningsgrad, ggr 1,8 1,9 1,8 1,9 Förvaltningsresultat med återläggning av finansiella poster i förhållande till finansiella poster Genomsnittlig ränta, % 3,3 3,5 3,3 3,3 Beräknad årsränta för skulder till kreditinstitut, baserat på aktuella låneavtal i förhållande till totala skulder till kreditinstitut Räntebindning, år 2,1 3,1 2,1 2,9 Viktad räntebindningstid för lån till kreditinstitut Kapitalbindning, år 2,2 1,4 2,2 1,3 Viktad kapitalbindningstid för lån till kreditinstitut Soliditet, % 37,1 33,1 37,1 33,1 Eget kapital inklusive minoritetsintressen i procent av balansomslutningen Skuldkvot, ggr1) 15,7 - 15,7 - Externa skulder per balansdagen med avdrag för likvida medel i förhållande till driftsnetto efter avdrag för centrala administrationskostnader enligt redovisad intjäningsförmåga Förvaltningsresultat, Mkr 194,1 113,3 231,6 150,8 Resultat före skatt med återläggning av värdeförändringar Resultat före skatt, Mkr 155,2 53,1 197,1 95,0 Resultat före skatt enligt Rapport över totalresultat Periodens resultat, Mkr 96,8 23,2 119,6 46,0 Periodens resultat enligt Rapport över totalresultat Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar av rörelsekapital, Mkr 197,7 116,0 236,2 154,5 Periodens kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar av rörelsekapital enligt Kassaflödesanalys Balansomslutning, Mkr 19 384,1 8 604,3 19 384,1 8 671,5 Balansomslutning enligt Koncernens rapport över finansiell ställning i sammandrag Aktierelaterade2) Eget kapital per aktie, kr 31,3 29,1 31,3 29,4 Eget kapital hänförligt till moderbolagets ägare i förhållande till antalet aktier vid periodens slut Långsiktigt substansvärde per aktie, kr 33,2 32,5 33,2 32,9 Eget kapital med justering för uppskjutna skatter och verkligt värde på räntederivat i förhållande till antal utestående aktier vid periodens utgång Resultat per aktie, kr3) 0,5 0,2 0,7 0,5 Periodens resultat hänförligt till moderbolagets ägare i förhållande till ett genomsnittligt antal utestående aktier Förvaltningsresultat per aktie, kr 1,0 1,2 1,4 1,5 Periodens förvaltningsresultat i förhållande till ett genomsnittligt antal utestående aktier Antal utestående aktier, miljoner3) 230,3 97,7 230,3 97,7 Registrerat antal aktier per balansdagen Genomsnittligt antal utestående aktier, miljoner3) 186,0 97,7 164,0 97,7 Vägt genomsnitt av antalet utestående aktier under perioden 1) Intjärningsförmåga har tidigare ej redovisats. 2) Någon utspädningseffekt föreligger ej då inga potentiella aktier (till exempel konvertibler) föreligger. 3) Definition enligt IFRS. ===== SIDA 22 ===== BRINOVA FASTIGHETER AB DELÅRSRAPPORT JANUARI – SEPTEMBER 2025 22 HÄRLEDNING AV NYCKELTAL BRINOVA I KORTHET VD-ORD FINANSIELL INFORMATION FASTIGHETS- BESTÅNDET PROJEKT- UTVECKLING VÄSENTLIGA HÄNDELSER MODERBOLAGETS RÄKNINGAR AKTIEN HÅLLBARHETS- ARBETET ÖVRIG INFORMATION OCH NYCKELTAL BRINOVA JUST NU Hän- visning 2025 jan–sep 2024 jan–sep 2024 okt– 2025 sep 2024 jan–dec Fastigheternas redovisade värde, Mkr Förvaltningsfastigheter, Mkr BR 19 075,4 8 448,2 19 075,4 8 539,8 Räntetäckningsgrad, ggr Förvaltningsresultat, Mkr RR 194,1 113,3 231,6 150,8 Återläggning av finansiella poster, Mkr RR 235,3 132,1 279,7 176,5 Förvaltningsresultat efter återläggning av finansiella poster, Mkr 429,4 245,4 511,3 327,3 Räntetäckningsgrad, ggr 1,8 1,9 1,8 1,9 Avkastning på eget kapital, % Resultat efter skatt, Mkr RR 96,8 23,2 119,6 46,0 Genomsnitt av IB och UB eget kapital, Mkr BR 5 035,4 2 835,5 5 024,0 2 847,0 Avkastning på eget kapital, % 1,9 0,8 2,4 1,6 Soliditet, % Eget kapital, Mkr BR 7 200,4 2 847,5 7 200,4 2 870,4 Balansomslutning, Mkr BR 19 384,1 8 604,3 19 384,1 8 671,5 Soliditet, % 37,1 33,1 37,1 33,1 Skuldkvot, ggr Skulder till kreditinstitut, Mkr BR 11 371,3 ET 11 371,3 ET Likvida medel, Mkr BR 126,7 ET 126,7 ET Driftsnetto enligt intjäningsförmåga, Mkr Intjänings- förmåga 756,0 ET 756,0 ET Administrationskostnader enligt intjäningsförmåga, Mkr Intjänings- förmåga 40,0 ET 40,0 ET Skuldkvot, ggr BR 15,7 ET 15,7 ET Belåningsgrad netto, % Skulder till kreditinstitut, Mkr BR 11 371,3 5 169,5 11 371,3 5 226,9 Likvida medel, Mkr BR -126,7 -59,2 -126,7 -31,0 Förvaltningsfastigheter, Mkr BR 19 075,4 8 448,2 19 075,4 8 539,8 Belåningsgrad, % 58,9 60,5 58,9 60,8 Belåningsgrad, % Skulder till kreditinstitut, Mkr BR 11 371,3 5 169,5 11 371,3 5 226,9 Förvaltningsfastigheter, Mkr BR 19 075,4 8 448,2 19 075,4 8 539,8 Belåningsgrad, % 59,6 61,2 59,6 61,2 Hän- visning 2025 jan–sep 2024 jan–sep 2024 okt– 2025 sep 2024 jan–dec Avkastning på totalt kapital, % Resultat före skatt, Mkr RR 155,2 53,1 197,1 95,0 Återläggning av finansiella poster, Mkr RR 235,3 132,1 279,7 176,5 Återläggning av värdeförändringar derivat, Mkr RR 41,4 79,1 1,8 39,5 Genomsnitt av IB och UB balansomslutning, Mkr BR 14 027,8 8 570,1 13 994,2 8 603,7 Avkastning på totalt kapital, % 3,1 3,1 3,4 3,6 Förvaltningsresultat per aktie, kr Förvaltningsresultat, Mkr RR 194,1 113,3 231,6 150,8 Genomsnittligt antal aktier under perioden, miljoner RR 186,0 97,7 164,0 97,7 Förvaltningsresultat per aktie, kr RR 1,0 1,2 1,4 1,5 Långsiktigt substansvärde per aktie, kr Eget kapital, Mkr BR 7 200,4 2 846,7 7 200,4 2 870,4 Uppskjuten skattefordran, Mkr BR 0,0 0,0 0,0 0,0 Verkligt värde räntederivat, Mkr BR 19,8 -41,6 19,8 -36,6 Uppskjuten skatteskuld, Mkr BR 435,0 365,8 435,0 381,2 Långsiktigt substansvärde per aktie, Mkr 7 655,2 3 170,9 7 655,2 3 215,0 Antal utestående aktier, miljoner 230,3 97,7 230,3 97,7 Långsiktigt substansvärde per aktie, kr 33,2 32,5 33,2 32,9 Ovan redovisas härledning av de finansiella nyckeltal som Brinova följer löpande och för vilka det finns fastslagna finansiella mål. Följande finansiella mål är fastslagna av sty- relsen för perioden 2025–2027: Härledning av nyckeltal ggr 0 1 2 3 2023 2024 2025 Räntetäckningsgrad 1,75 ggr Soliditet 2023 2024 2025 % 0 10 20 30 40 30% Belåningsgrad netto % 0 20 40 60 80 2023 2024 2025 60% • Räntetäckningsgraden ska överstiga 1,75 ggr. • Belåningsgraden ska understiga 60 procent. • Soliditeten ska överstiga 30 procent. • Skuldkvoten ska understiga 14 ggr. • Förvaltningsresultat per aktie ska öka med minst 10 procent per år. ===== SIDA 23 ===== BRINOVA FASTIGHETER AB DELÅRSRAPPORT JANUARI – SEPTEMBER 2025 23 UNDERTECKNANDE BRINOVA I KORTHET VD-ORD FINANSIELL INFORMATION FASTIGHETS- BESTÅNDET PROJEKT- UTVECKLING VÄSENTLIGA HÄNDELSER MODERBOLAGETS RÄKNINGAR AKTIEN HÅLLBARHETS- ARBETET ÖVRIG INFORMATION OCH NYCKELTAL BRINOVA JUST NU Rapportens undertecknande Styrelsen och verkställande direktören intygar härmed att delårsrapport ger en rättvisande översikt av moderföretaget och koncernens verksamhet, ställning och resultat samt beskriver väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som företaget och de företag som ingår i koncernen står inför. Helsingborg den dag som framgår av vår elektroniska underskrift Erik Selin Anna Nordström Carlsson Johan Ericsson Ordförande Johan Tollgerdt Jacob Karlsson Anders Jarl Lennart Mauritzson Per Johansson VD Inledning Vi har utfört en översiktlig granskning av den finansiella delårsinformationen i sam- mandrag (delårsrapporten) för Brinova Fastigheter AB (publ) per den 30 september 2025 och den niomånadersperiod som slutade per detta datum. Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för att upprätta och presentera den- na delårsrapport i enlighet med IAS 34 och årsredovisningslagen. Vårt ansvar är att uttala en slutsats om denna delårsrapport grundad på vår översiktliga granskning. Den översiktliga granskningens inriktning och omfattning Vi har utfört vår översiktliga granskning i enlighet med International Standard on Review Engagements ISRE 2410 Översiktlig granskning av finansiell delårsinforma- tion utförd av företagets valda revisor. En översiktlig granskning består av att göra förfrågningar, i första hand till personer som är ansvariga för finansiella frågor och redovisningsfrågor, att utföra analytisk granskning och att vidta andra översiktliga granskningsåtgärder. En översiktlig granskning har en annan inriktning och en betydligt mindre omfattning jämfört med den inriktning och omfattning som en revision enligt ISA och god revisionssed i övrigt har. De granskningsåtgärder som vidtas vid en översiktlig granskning gör det inte möjligt för oss att skaffa oss en sådan säkerhet att vi blir medvetna om alla viktiga omständigheter som skulle kunna ha blivit identifierade om en revision utförts. Den uttalade slutsatsen grundad på en översiktlig granskning har därför inte den säkerhet som en uttalad slutsats grundad på en revision har. Slutsats Grundat på vår översiktliga granskning har det inte kommit fram några omständig- heter som ger oss anledning att anse att delårsrapporten inte, i allt väsentligt, är upprättad för koncernens del i enlighet med IAS 34 och årsredovisningslagen samt för moderbolagets del i enlighet med årsredovisningslagen. Helsingborg den 24 oktober 2025 KPMG AB Camilla Alm Andersson Therese Johansson Auktoriserad revisor Auktoriserad revisor Huvudansvarig revisor ===== SIDA 24 ===== BRINOVA FASTIGHETER AB DELÅRSRAPPORT JANUARI – SEPTEMBER 2025 24 BRINOVA I KORTHET VD-ORD FINANSIELL INFORMATION FASTIGHETS- BESTÅNDET PROJEKT- UTVECKLING VÄSENTLIGA HÄNDELSER MODERBOLAGETS RÄKNINGAR AKTIEN HÅLLBARHETS- ARBETET BRINOVA JUST NU ÖVRIG INFORMATION OCH NYCKELTAL Egen projektutveckling – ett lönsamt sätt att skapa tillväxt För Brinova är egen utveckling och produktion av bostäder en central del i tillväxtstrategin. Vi skapar att- raktiva, effektiva och energismarta hem med hög boendestandard och långsiktigt ägande som utgångs- punkt. Vårt mål är att bygga och förvalta fastigheter med ett evighets- perspektiv – något som präglar hela vår projektagenda. Som långsiktig hyresvärd har vi ett stort ansvar att erbjuda trygga, välskötta och trivsamma bostäder. Genom lokal närvaro och egen förvaltning kan vi säkerställa kvalitet och skapa långsiktiga relationer med våra hyresgäster. Vår egenutvecklade Brinova- standard är grunden i alla projekt, med fokus på kostnadseffektivitet, trygghet och kvalitet. Med en egen väletablerad projektorganisation hanterar vi hela processen – från detaljplan till färdig byggnad – vilket säkerställer effektivt genomförande och ansvarstagande i varje steg. Nedan presenteras tre bostads- projekt som kommer att bli hem för många nya hyresgäster. Viktoria 22, Helsingborg På ett av Tågaborgs mest attraktiva lägen uppförs 41 moderna lägenheter i storlekar mellan 1–3 rum och kök. Projektet kombinerar stadslivets bekvämligheter med grönskande utemiljöer och genomtänkta gemensamma ytor. I bottenvåningen etableras en ICA-butik, vilket bidrar till en levande stadsdel och god service för de boende. Under huset byggs ett garage i två plan med 47 platser samt generösa cykelparkeringar. Den gemensamma innergården får riklig plantering, sittplatser och utrymme för social samvaro. Lägen- heterna får hög materialstandard, alla med disk- maskin, tvätt- och torkmöjligheter samt balkong. De översta våningarna erbjuder dessutom vacker utsikt mot sundet. BOA/LOA: 3 125 kvm Inflyttning: planerad till Q3 2026 (uthyrning startar Q1 2026) Skjutskontoret 3, Malmö I det expansiva området Kirseberg i Malmö uppförs 154 ljusa och välplanerade lägenheter i storlekar från 1–4 rum och kök. Området präglas av närhet till natur, service och goda kommunika- tioner, vilket skapar attraktiva boendemiljöer för både unga och familjer. Projektet inkluderar ett garage med 75 platser, kompletterat med utvändiga parkeringsplatser och goda cykelförvaringsmöjligheter. På den gröna gården planeras ytor för lek, umgänge och avkopp- ling. Lägenheterna får hög standard med moderna materialval, diskmaskin, tvätt- och torkmöjligheter samt balkong. BOA: 8 997 kvm Inflyttning: 1 januari 2027 (uthyrning startar Q1 2026) Green Park, Ballerup I centrala Ballerup utanför Köpenhamn utvecklas 153 bostäder fördelade på 11 byggnadskroppar, omgivna av rik grönska och sociala ytor. Projektet erbjuder ett väl tilltaget garage, god tillgång till parkeringsplatser och cykelparkeringar, samt en utemiljö med fokus på trivsel och möten mellan människor. Green Park ligger i ett attraktivt område med närhet till kollektivtrafik, handel, skolor och ser- vice. Stadsdelen präglas av trygghet, natur och ett rikt kultur- och föreningsliv – allt på bekvämt avstånd från storstadens puls, endast 20 minuter från Köpenhamns centrum. Projektet bidrar till om- rådets fortsatta utveckling och erbjuder moderna, hållbara hem i en levande stadsmiljö. BOA: 11 054 kvm Inflyttning: genomförs under 2025, med avslu- tande inflyttning i fjärde kvartalet när projektet färdigställs i sin helhet. ===== SIDA 25 ===== Lista över fastigheterna finns på www.brinova.se Expansiv aktör inom hyresbostäder och samhälls- fastigheter i södra Sverige/Öresundsregionen Brinova äger, utvecklar och förvaltar primärt hyres - bostäder och samhällsfastigheter belägna på utvalda orter med goda kommunikationer i södra Sverige/ Öresundsregionen. Verksamheten kännetecknas av långsiktighet, samverkan med aktörer inom samhälls- sektorn och inte minst en lokal egen förvaltning på de orter där bolaget valt att verka. Fastighetsbeståndet per 30 september 2025 upp- går till cirka 658 000 kvm med ett marknadsvärde om 19,3 miljarder kronor, inklusive pågående projekt vid färdigställande. Värden skapas genom selektiva förvärv, effektiv fastighetsutveckling och en aktiv förvaltning. Ett starkt kassaflöde möjliggör en fortsatt tillväxt av bolaget. Brinovas B-aktie är noterad på Nasdaq Stockholm och handlas på Mid Cap-listan. Huvudkontoret finns i Helsingborg. Denna information är sådan information som Brinova Fastigheter AB (publ) är skyldig att offentliggöra enligt EU:s marknadsmissbruksförordning. Informationen lämnades, genom de kontaktpersoner som visas på sidan 20, för offentliggörande den 24 oktober 2025. Huvudkontor Brinova Fastigheter AB Stortorget 9 252 20 Helsingborg brinova.se info@brinova.se Förvaltningskontor Brinova – Eslöv Malmgatan 1 B 241 30 Eslöv Brinova – Malmö Olsgårdsgatan 14 215 79 Malmö Brinova – Landskrona Östergatan 29 261 34 Landskrona Brinova – Hässleholm Kanslihusvägen 19 281 35 Hässleholm Brinova – Växjö Rotundan 5 352 46 Växjö Brinova – Helsingborg Hälsovägen 40 254 42 Helsingborg Brinova – Kristianstad Björkhemsvägen 15 C 291 54 Kristianstad Brinova – Karlskrona Skeppsbrokajen 14 371 33 Karlskrona Hässleholm Karlskrona Bromölla Älmhult Växjö Höganäs Helsing- borg Bjuv Höör Lands- krona Köpen- hamn Kävlinge Eslöv Staffanstorp Lund Malmö Svedala Trelleborg Skurup Kristianstad Vellinge Lomma Karlshamn Sölves- borg Olofström RonnebyÖstra Göinge Osby Tingsryd Lessebo Emmaboda Torsås Kalmar Nybro Högsby Mönsterås Oskarshamn Vimmerby Kinda Åtvidaberg Linköping Västervik HultsfredVetlandaSävsjö Värnamo Vaggeryd Gnosjö Gislaved Falkenberg Varberg Svenljunga Tranemo Ulricehamn Borås Härryda Mölndal Göteborg Bollebygd Kungsbacka Mark Jönköping Mullsjö Habo Nässjö Aneby Ydre Boxholm Mjölby Ödeshög Tranås Eksjö Borg- holm Mörby- långa Uppvidinge Alvesta Markaryd Laholm Halmstad Ljungby Hylte Örkel- ljunga Perstorp Åstorp Klippan Burlöv Ängelholm Båstad Svalöv Hörby Sjöbo Tomelilla Simrishamn Ystad Utvalda kommuner med närvaro Förvaltningskontor Huvudkontor