===== SIDA 1 ===== Stabil underliggande verksamhet, fortsatt god efterfrågan Q4 2023 Bankmannen 14, Eslöv Tillträde har skett den 24 oktober. Nyproducerad fastighet med en bostadsyta om cirka 785 kvm fördelat på 13 bostadslägenheter, 2–3 RoK. Fastigheten är energieffektiv genom solceller som är installerade på taket. På någon minuts avstånd ligger centralstationen med kommunikationer som buss och tåg till de större orterna runt om. Runt knuten finns all form av handel, service, vårdcentral, skolor och förskolor. ===== SIDA 2 ===== BRINOVA FASTIGHETER AB BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 2023 2 Brinova äger, utvecklar och förvaltar samhällsviktiga fastigheter Koncernen i siffror 2023 okt–dec 2022 okt–dec Föränd- ring, % 2023 jan–dec 2022 jan–dec Föränd- ring, % Hyresintäkter, Mkr 128,1 117,7 9 513,4 463,8 11 Driftsöverskott, Mkr 79,0 68,6 15 338,8 290,3 17 Överskottsgrad, % 61,7 58,3 66,0 62,6 Förvaltningsresultat, Mkr 24,7 26,8 -8 135,0 156,5 -14 Förvaltningsresultat per aktie, kr 0,25 0,27 -7 1,38 1,60 -14 Kassaflöde från den löpande verksam- heten före förändringar av rörelsekapital 25,7 27,7 -7 134,2 154,6 -13 Värdeförändringar fastigheter, Mkr -56,9 -44,0 -378,8 13,1 Värdeförändring derivat, Mkr -129,4 -10,1 -143,2 218,3 Periodens totalresultat, Mkr -138,3 -32,1 -331 -337,7 289,7 -217 Resultat per aktie före och efter utspädning, kr -1,42 -0,33 -330 -3,46 2,97 -216 Eget kapital per aktie, kr 28,90 32,36 -11 28,90 32,36 -11 Långsiktigt substansvärde per aktie, kr 31,56 34,06 -7 31,56 34,06 -7 Fastighetsvärde, Mkr 8 271,2 8 431,7 -2 8 271,2 8 431,7 -2 Uthyrbar yta, Tkvm 345,5 347,8 -1 345,5 347,8 -1 Hyresvärde, Mkr 545,9 504,4 8 545,9 504,4 8 Uthyrningsgrad, % 95,5 94,3 95,5 94,3 Januari–december Hyresintäkterna ökade med 11 procent som en effekt av nyuthyrningar, hyreshöjningar och färdigställda projekt. Som ett resultat av de ökade hyresintäkterna samt erhållet elstöd om 6,7 Mkr förbättrades även driftsöverskottet med 17 procent. Förvaltningsresultatet minskade med 14 procent främst på grund av ökade finansieringskostnader. Värdeförändringar på fastigheter uppgick till -378,8 Mkr (13,1) och värdeförändringar på derivat till -143,2 Mkr (218,3). De ovan nämnda värdeförändringarna är oreali- serade och är därmed inte kassaflödespåverkande. Det gav sammantaget ett resultat om -337,7 Mkr (289,7) motsvarande ett resultat per aktie om -3,46 kronor (2,97). Väsentliga händelser under kvartalet • Tillträde har skett den 24 oktober till de nyproduce- rade bostadsfastigheterna Bankmannen 14 i Eslöv samt Hjärup 4:306 i Staffanstorp. Fastigheterna innehåller 13 respektive 34 hyreslägenheter om totalt 2 791 kvm BOA. Fastigheterna är utrustade med solceller och är energieffektiva. • Refinansiering av cirka 500 Mkr med Swedbank med en löptid på två år. • Räntesäkringar om 650 Mkr har tecknats på löp- tider från 5–10 år och med ett fast pris på mellan 2,51–2,95 procent. • Inflyttning av den tredje etappen med 6 nyproducera- de lägenheter i Östra Rödeby, Karlskrona. Projektet om 18 lägenheter är nu klart och inflyttat. Händelser efter periodens utgång • Brinova prioriterar tillväxt och likviditet och därför föreslår styrelsen till bolagsstämman att ingen utdelning lämnas för år 2023. Fastighetsvärde Fastighetsvärde/kvm 8 271 Mkr 23 940 kr Uthyrbar yta 346 tkvm Hyresvärde 546 Mkr Uthyrningsgrad 96 % Läs mer om väsentliga händelser på sidan 18. Det trygga samhället Vi ska förvalta och utveckla hyresbostäder och samhälls- fastigheter med rimlig hyresnivå som bidrar till en hållbar stads- utveckling och skapar trygghet genom tillgänglighet och lokal närvaro. En lönsam och ansvarsfull verksamhet Vi är en långsiktig ägare, utveckla- re och förvaltare av hyresbostäder och samhällsfastigheter som genom stabila kassaflöden skapar finansiell kapacitet för våra åtag- anden gentemot alla intressenter. Den framtida miljön Genom ett aktivt underhåll, energioptimeringar, hållbara inköp, gröna hyresavtal och effektiv energiprestanda tar vi ansvar för att minska klimatavtrycket i stort och hållbarhetsrisker för Brinova. Effektiv förvaltning, engagerade medarbetare Vi säkerställer ett framgångsrikt verkställande av Brinovas strate- gier, gemensamma värderingar och uppförandekod genom en utvecklande arbetsmiljö och stark företagskultur. Fyra grundläggande strategier som styr vår verksamhet BRINOVA I KORTHET VD-ORD FINANSIELL INFORMATION FASTIGHETS- BESTÅNDET PROJEKT- UTVECKLING VÄSENTLIGA HÄNDELSER MODERBOLAGETS RÄKNINGAR AKTIEN HÅLLBARHETS- ARBETET ÖVRIG INFORMATION OCH NYCKELTAL BRINOVA JUST NU Jämförelsetalen inom parentes för resultatposter avser värden för perioden januari till december 2022 och för balansposter per 31 december 2022. ===== SIDA 3 ===== BRINOVA FASTIGHETER AB BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 2023 3 Stabil underliggande verksamhet, fortsatt god efterfrågan Ett fastighetsbestånd med stabila förutsättningar Vårt samlade fastighetsbestånd är tydligt fokuse- rat på samhällsfastigheter och hyresbostäder, vilket skapar stabila förutsättningar för vår lön- samhet. Båda segmenten har fortsatt och ökad efterfrågan. Avtalen kring våra samhällsfastigheter, ingångna med staten, kommuner, regioner och stora privata aktörer inom vård och omsorg, ger oss långsiktig stabilitet och trygghet. Hyresbostäder är över tid den mest pålitliga tillgångstypen med låga vakansrisker, hög efter- frågan och hyresintäkter som över tid justeras för inflation. När bostadsbyggandet nu avtar betydligt, förväntas värdet på befintliga bostäder dessut- om öka. Vi bedömer att snittökningen för 2024 kommer att landa strax över 5 procent. 61 procent av våra hyresintäkter är kopplade till KPI som för 2024 kommer ge en hyresökning på 6,5 procent. Stark inflyttning i fjärde kvartalet Under fjärde kvartalet har vi haft inflyttning av vårt bostadsprojekt i Karlskrona, Rödeby prästgård etapp III med sex lägenheter. Nu är samtliga 18 lägenheter inflyttade i detta fantastiska bostads- projekt som ligger i en mycket vacker och attraktiv del av Rödeby i Karlskrona. Vår ambition är att fortsätta utvecklingen av fastigheten med fler hyreslägenheter. Under november hade vi också en lyckad inflytt- ning av våra nya bostäder i Hjärup med 34 lägen- heter och i Eslöv med 13 lägenheter. Energismarta bostäder i absolut bästa läge. Fortsatt ansvarsfull projektutveckling, attraktiv byggrättsportfölj Under året har vi haft möjlighet att stärka vår position genom egen lönsam projektutveckling, även om det är på en lägre nivå. Våra stora pågående projekt – med 34 nya hyresbostäder och livsmedelsbutik i Oxie centrum, 126 hyreslägenheter i centrala Lund, samt 24 hyreslägenheter inom trygghetsboende i Bromölla – rullar på enligt fastställd plan både gällande tid och ekonomi. Det är projekt som kommer att ge positiva värden i vår resultaträkning under senare delen av 2024. En stor del av vår historiska tillväxt har bestått av lönsam egen projektutveckling vilket innebär att en relativt stor del av vår portfölj är med nyare, energieffektiva och kvalitativa byggnader. Vi har därför en mycket attraktiv fastighetsportfölj i attraktiva orter. Vi har därutöver en attraktiv byggrättsportfölj som ytterligare förstärks med egen projektutveck- ling under nästa år med cirka 17 000 kvm BTA. Det ger oss möjligheter till fortsatt lönsam tillväxt så snart marknaden medger detta. Trygghet, hållbarhet och energieffektivitet gynnar alla Vår plan för att minska vår energiförbrukning är ambitiös och offensiv, med insatser för att få alla våra driftsystem uppkopplade, närvarostyrd belysning, LED belysning, och utbildning av vår driftpersonal. Under 2023 minskade vår sam- lade energiförbrukning med cirka 800 000 kwh i jämförbart bestånd. Vårt mål är att under 2024 minska energiförbrukning med lika mycket. 2023 installerades solceller med ett förväntat energitillskott på cirka 250 000 kwh och cirka 50 elbilsladdare. Under 2024 fortsätter vi att investe- ra i solcellsutbyggnad samt fler billaddare som en viktig del i vårt hållbarhetsarbete. Vårt trygghetsarbete har varit lyckosamt under året, med bland annat uppdaterade låssystem, belysning och installation av porttelefoner. Detta arbete är ett av våra viktiga långsiktiga hållbar- hetsmål. Det skall alltid vara tryggt att bo hos oss. Robust affärsmodell – basen för långsiktigt värdeskapande 2023 var ett utmanande år med den geopolitiska utvecklingen, ränteutvecklingen, konjunkturen, hushållens ekonomi och inflationen. För vår sektor har det inneburit en kraftigt sänkt transaktionsmarknad och lika kraftig inbromsning av byggandet. Många aktörer har också haft en besvärande exponering mot obligationsmarknaden och en svår och dyr refinansiering. Vi har i denna miljö klarat oss mycket bra. Vi har ingen exponering mot obligationsmarknaden eller instrument som hybridkapital, D-aktier eller preferensaktier. Vi har kunnat använda hela vårt kassaflöde till amortering samt investeringar i att bygga fortsatta värden. Det är fortsatt svårt att bedöma utvecklingen i närtid. Vi är väl förberedda på olika scenarier för att kunna navigera i alla typer av konjunkturer. Vi kan dock i skrivande stund konstatera att de långa räntorna gått ner kraftigt och att marknaden förväntar sig räntesänkningar redan under 2024. En positiv vändning stärker då hyresbostäder som det mest attraktiva tillgångsslaget, med tanke på behoven och den låga vakansrisken. Jag är övertygad om att vi fortsatt kommer att kunna utveckla vårt bestånd och skapa värden till våra olika intressenter. Vi har en stark grund att stå på, både utifrån vår fastighetsportfölj, organi- sation och ställning på marknaden. Avslutningsvis vill jag rikta ett stort tack till alla medarbetare som med ett stort engagemang har gjort 2023 till ett riktigt bra år, med fokus på nöjda hyresgäster. Helsingborg 27 februari 2024 Per Johansson, VD BRINOVA I KORTHET VD-ORD FINANSIELL INFORMATION FASTIGHETS- BESTÅNDET PROJEKT- UTVECKLING VÄSENTLIGA HÄNDELSER MODERBOLAGETS RÄKNINGAR AKTIEN HÅLLBARHETS- ARBETET ÖVRIG INFORMATION OCH NYCKELTAL BRINOVA JUST NU 2023 var ännu ett år då Brinovas underliggande verksamhet gick starkt och vi kunde notera bra uthyrningsgrad och stärkt överskottsgrad för vårt samlade bestånd. Detta trots utmaningar som hög inflation och snabbt ökande räntor som slår mot sektorn vi verkar i. Vikten av en ansvarsfullt driven förvaltning i egen regi blir än tydligare i en osäker marknad. Närvaro i ”våra” kommuner och närhet till våra hyresgäster ger oss kontroll över verksamheten idag och möjlighet till långsiktigt goda, nya affärer i framtiden. Stabila tillgångsslag, fortsatt efterfrågan Stärkt överskottsgrad 17 000 kvm i nya byggrätter 2024 Fokus på trygghet och hållbarhet ===== SIDA 4 ===== BRINOVA FASTIGHETER AB BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 2023 4 Intäkter och resultat Hyresintäkter I det fjärde kvartalet ökade hyresintäkterna jämfört med motsvarande period föregående år med 9 procent till 128,1 Mkr (117,7). För helåret uppgick hyresintäk- terna till 513,4 Mkr (463,8). Ökningen är primärt en effekt av nyuthyrningar, hyreshöjningar och färdigställda projekt. Av Brinovas kontrakterade hyresintäkter om 511,8 Mkr (475,5) utgörs 61 procent (65) av hyror som är kopplade till indexering och resterande 39 procent (35) utgörs av hyror på bostäder där höjning sker efter årlig förhandling. Driftsöverskott och överskottsgrad Fastighetskostnaderna för det fjärde kvartalet uppgick till 49,8 Mkr (49,8). Ingen förändring, trots allmän kostnadsökning, tack vare årets intensiva arbete med effektiviseringar. För helåret uppgick fastighets- kostnaderna till 182,7 Mkr (175,3). Driftsöverskottet för det fjärde kvartalet ökade till 79,0 Mkr (68,6), och för helåret till 338,8 Mkr (290,3), vilket ger en överskottsgrad för året om 66,0 procent (62,6). Brinova har anställd personal, med kompetens inom drift och energiområdet, som löpande arbetar med att effektivisera drift och skötsel, för att optimera investe- ringarna, både kostnadsmässigt och för kundnyttan. För att säkerställa en över tid stabil kostnadsutveck- ling gällande energi sker löpande upphandlingar och säkringar. Förvaltningsresultat Förvaltningsresultatet för det fjärde kvartalet uppgick till 24,7 Mkr (26,8), och för helåret 135,0 Mkr (156,5). Förvaltningsresultatet för helåret försämrades med 14 procent på grund av ökade finansieringskostnader. Finansnetto Finansnettot för det fjärde kvartalet uppgick till -47,9 Mkr (-34,0) och för helåret -176,4 Mkr (-107,0). Den betalda genomsnittsräntan för helåret uppgick till 3,5 procent (2,3). De finansiella kostnaderna har ökat som en följd av en ökad underliggande basränta. För mer information, se sidan 7. Jämförelsetalen inom parentes för resultatposter avser värden för perioden januari till december 2022 och för balansposter per 31 december 2022. Överskottsgrad, % 0 20 40 60 80 100 % jul–sep okt–decjan–mar apr–jun -22 -23 -22 -23-22 -23 -22 -23 Kvartal Driftsöverskott 0 20 40 60 80 100 0 80 160 240 320 400 Mkr Mkr Q1 -23 Q2 -23 Q3 -23 Q4 -23 Q1 -22 Q2 -22 Q3 -22 Q4 -22 Kvartal Rullande 12 månader Förvaltningsresultat 0 10 20 30 40 50 Mkr Mkr 0 40 80 120 160 200 Q1 -23 Q2 -23 Q3 -23 Q4 -23 Q1 -22 Q2 -22 Q3 -22 Q4 -22 Kvartal Rullande 12 månader INTÄKTER OCH RESULTAT Koncernens rapport över totalresultat i sammandrag, Mkr 2023 okt–dec 2022 okt–dec 2023 jan–dec 2022 jan–dec Hyresintäkter1) 128,1 117,7 513,4 463,8 Övriga intäkter2) 0,7 0,7 8,1 1,8 Fastighetskostnader -49,8 -49,8 -182,7 -175,3 Driftsöverskott 79,0 68,6 338,8 290,3 Central administration -6,4 -7,8 -27,4 -26,8 Finansiella intäkter 1,1 1,0 3,8 1,0 Finansiella kostnader -49,0 -35,0 -180,2 -108,0 Förvaltningsresultat 24,7 26,8 135,0 156,5 Realiserade värdeförändringar från förvaltningsfastigheter 0,1 -2,5 1,4 -2,5 Orealiserade värdeförändringar från förvaltningsfastigheter -57,0 -41,5 -380,2 15,6 Värdeförändringar derivat -129,4 -10,1 -143,2 218,33) Resultat före skatt -161,6 -27,3 -387,0 387,9 Skatt 23,3 -4,8 49,3 -98,2 Periodens resultat hänförligt till moderbolagets aktieägare -138,3 -32,1 -337,7 289,7 Periodens övriga totalresultat 0,0 0,0 0,0 0,0 Periodens totalresultat hänförligt till moderbolagets aktieägare -138,3 -32,1 -337,7 289,7 Periodens resultat, kr per aktie före och efter utspädning -1,4 -0,3 -3,5 3,0 Genomsnittligt antal utestående aktier, miljoner 97,7 97,7 97,7 97,6 1) Av hyresintäkterna för perioden januari till december 2023 utgör 21,8 Mkr (19,9) serviceintäkter. 2) Av övriga intäkter för perioden januari till december 2023 utgör 6,7 Mkr elstöd. 3) Av värdeförändringar derivat för perioden januari till december 2022 utgör 58,7 Mkr realiserade värdeförändringar. BRINOVA I KORTHET VD-ORD FINANSIELL INFORMATION FASTIGHETS- BESTÅNDET PROJEKT- UTVECKLING VÄSENTLIGA HÄNDELSER MODERBOLAGETS RÄKNINGAR AKTIEN HÅLLBARHETS- ARBETET ÖVRIG INFORMATION OCH NYCKELTAL BRINOVA JUST NU ===== SIDA 5 ===== BRINOVA FASTIGHETER AB BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 2023 5 Segmentsredovisning, Mkr Region Väst Region Öst Koncerngemensamt Totalt 2023 jan–dec 2022 jan–dec 2023 jan–dec 2022 jan–dec 2023 jan–dec 2022 jan–dec 2023 jan–dec 2022 jan–dec Intäkter1) 337,9 325,8 181,8 138,0 1,8 1,8 521,5 465,6 Driftsöverskott 215,0 203,8 122,0 84,7 1,8 1,8 338,8 290,3 Förvaltningsresultat 32,2 126,9 45,0 50,2 57,8 -20,6 135,0 156,5 Värdeförändringar fastigheter -322,1 -63,4 -56,7 76,5 0,0 0,0 -378,8 13,1 Värdeförändringar derivat 0,0 0,0 0,0 0,0 -143,2 218,3 -143,2 218,3 Resultat före skatt -289,9 63,5 -11,7 126,7 -85,4 197,7 -387,0 387,9 Fastighetsvärde 5 596,3 5 832,3 2 674,9 2 599,4 - - 8 271,2 8 431,7 Årets fastighetsförsäljningar -180,0 0,0 -7,6 0,0 - - -187,6 0,0 Årets fastighetsförvärv 110,9 269,0 16,9 55,7 - - 127,8 324,7 Övriga investeringar i fastigheter 155,4 91,1 124,5 274,7 - - 279,9 365,8 1) Av intäkterna utgör 10,8 Mkr (11,4) serviceintäkter från region Väst, respektive 11,0 Mkr (8,6) från region Öst. Orealiserade värdeförändringar De orealiserade värdeförändringarna på förvalt- ningsfastigheter för det fjärde kvartalet uppgick till -57,0 Mkr (-41,5) och för helåret -380,2 Mkr (15,6). I det fjärde kvartalet kan den negativa värdeförändringen övervägande hänföras till för- ändring av avkastningskrav. Läs mer under avsnittet fastighetsvärdering sidan 10. Värdeförändringen på räntederivaten för det fjärde kvartalet uppgick till -129,4 Mkr (-10,1) och för helåret -143,2 Mkr (218,3). Läs mer på sidan 7. Skatt Det fjärde kvartalets skatt uppgick till 23,3 Mkr (-4,8) och för helåret 49,3 Mkr (-98,2), vilket huvudsakligen hänför sig till uppskjuten skatt kopplad till orealiserade värdeförändringar på derivat och förvaltningsfastigheter. Skatt beräknas med 20,6 procent på löpande beskattningsbart resultat. Totalresultat Det fjärde kvartalets totalresultat uppgick till -138,3 Mkr (-32,1) och för helåret -337,7 Mkr (289,7). Närstående I perioden har närståendetransaktioner skett avseende försäljning av fastigheter i Ängelholm till Backahill AB med ett underliggande fastighets- värde om 180 Mkr. Till närstående såsom VD och koncernledning har ersättning lämnats på sedvanliga villkor i enlig- het med beslut i styrelsens ersättningsutskott. Segmentsrapportering I koncernens interna rapportering delas verksam- heten in i segment, regioner, vilka är desamma som redovisats i den senaste årsredovisningen. Indelning i fastighetskategorierna samhälls-, bostads- och kommersiella fastigheter görs inte i segmentsrapporteringen då koncernens fastig- hetsbestånd innehåller fastigheter med blandad användning och kostnadsmassan inte rättvisande kan särredovisas för de enskilda kategorierna. Kvartalsöversikt 2023 okt–dec 2023 jul–sep 2023 apr–jun 2023 jan–mar 2022 okt–dec 2022 jul–sep 2022 apr–jun 2022 jan–mar Hyresintäkter, Mkr 128,1 128,7 130,0 126,6 117,7 116,9 115,0 114,2 Driftsöverskott, Mkr 79,0 96,8 85,7 77,3 68,6 80,1 72,8 68,8 Överskottsgrad, % 61,7 75,2 65,9 61,1 58,3 68,5 63,3 60,2 Ekonomisk uthyrningsgrad, % 95,5 95,8 95,9 94,9 94,3 94,2 93,4 94,3 Förvaltningsresultat, Mkr 24,7 43,0 34,0 33,3 26,8 46,9 42,3 40,5 Förvaltningsresultat per aktie, kr 0,25 0,44 0,35 0,34 0,27 0,48 0,43 0,42 Periodens totalresultat, Mkr -138,3 -44,2 -75,0 -80,2 -32,1 49,4 109,7 162,7 Värdeförändringar fastigheter, Mkr -56,9 -83,8 -139,7 -98,4 -44,0 -19,9 22,0 55,0 Värdeförändringar derivat, Mkr -129,4 -3,8 15,2 -25,2 -10,1 34,5 81,3 112,6 Avkastning på eget kapital, % -4,8 -1,5 -2,4 -2,6 -1,0 1,6 3,7 5,5 Soliditet, % 33,1 34,5 34,5 35,0 35,6 36,1 36,0 36,1 Resultat per aktie före och efter utspädning, kr -1,42 -0,45 -0,77 -0,82 -0,33 0,51 1,12 1,67 Eget kapital per aktie, kr 28,90 30,31 30,77 31,53 32,34 32,68 32,17 31,03 Långsiktigt substansvärde per aktie, kr 31,56 31,89 32,31 33,40 34,06 34,24 33,96 33,29 INTÄKTER OCH RESULTAT BRINOVA I KORTHET VD-ORD FINANSIELL INFORMATION FASTIGHETS- BESTÅNDET PROJEKT- UTVECKLING VÄSENTLIGA HÄNDELSER MODERBOLAGETS RÄKNINGAR AKTIEN HÅLLBARHETS- ARBETET ÖVRIG INFORMATION OCH NYCKELTAL BRINOVA JUST NU ===== SIDA 6 ===== BRINOVA FASTIGHETER AB BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 2023 6 Finansiell ställning FINANSIELL STÄLLNING Jämförelsetalen inom parentes för resultatposter avser värden för perioden januari till december 2022 och för balansposter per 31 december 2022. Koncernens rapport över finansiell ställning i sammandrag Mkr 2023-12-31 2022-12-31 TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Förvaltningsfastigheter 8 271,21) 8 431,7 Rörelsefastigheter 0,01) 0,0 Inventarier 1,6 1,5 Nyttjanderättstillgångar 3,9 5,6 Uppskjuten skattefordran 13,2 13,8 Derivatinstrument 76,1 219,4 Andra långfristiga fordringar 11,7 1,0 Summa anläggningstillgångar 8 377,7 8 673,0 Omsättningstillgångar Kortfristiga fordringar 32,3 42,3 Likvida medel 125,9 173,7 Summa omsättningstillgångar 158,2 216,0 SUMMA TILLGÅNGAR 8 535,9 8 889,0 Eget kapital och skulder Eget kapital hänförligt till moderbolagets ägare 2 823,5 3 161,2 Långfristiga skulder Uppskjuten skatteskuld 349,2 399,6 Skulder till kreditinstitut 3 892,0 4 052,8 Leasingskulder 29,2 30,5 Summa långfristiga skulder 4 270,4 4 482,9 Kortfristiga skulder Skulder till kreditinstitut 1 268,4 1 072,6 Leasingskulder 2,7 3,0 Övriga kortfristiga skulder 170,9 169,3 Summa kortfristiga skulder 1 442,0 1 244,9 Summa eget kapital och skulder 8 535,9 8 889,0 1) Fastigheten där Brinova har sitt huvudkontor omklassificerades till rörelsefastighet i Q1 2023. Då Brinova under Q3 2023 avsevärt reducerat nyttjandet av ytorna för eget bruk omklassificerades fastigheten åter till förvaltningsfastighet. Koncernens rapport över förändring i koncernens eget kapital i sammandrag, Mkr 2023-12-31 2022-12-31 Totalt eget kapital vid periodens början 3 161,2 2 859,6 Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare Belopp vid periodens början 3 161,2 2 859,6 Periodens resultat -337,7 289,7 Övrigt totalresultat 0,0 0,0 Transaktioner med ägare: Nyemission 0,0 11,9 Belopp vid periodens slut 2 823,5 3 161,2 Eget kapital hänförligt till innehav utan bestämmande inflytande 0,0 0,0 Totalt eget kapital vid periodens slut 2 823,5 3 161,2 Eget kapital, soliditet och likvida medel Det egna kapitalet uppgick vid årets slut till 2 823,5 Mkr, jämfört med 3 161,2 Mkr vid årets ingång, eller 28,9 kr per aktie (32,4). Soliditeten uppgick till 33,1 pro- cent (35,6) vid årets slut och koncernens likvida medel vid samma tidpunkt uppgick till 125,9 Mkr (173,7). Eget kapital och avkastning1) Q1 -23 Q2 -23 Q3 -23 Q4 -23 Q1 -22 Q2 -22 Q3 -22 Q4 -22 % 1 000 1 750 2 500 3 250 4 000 -20 -10 0 10 20 30 40 Mkr Eget kapital Avkastning 1) Beräknat på rullande tolv månaders period. BRINOVA I KORTHET VD-ORD FINANSIELL INFORMATION FASTIGHETS- BESTÅNDET PROJEKT- UTVECKLING VÄSENTLIGA HÄNDELSER MODERBOLAGETS RÄKNINGAR AKTIEN HÅLLBARHETS- ARBETET ÖVRIG INFORMATION OCH NYCKELTAL BRINOVA JUST NU ===== SIDA 7 ===== BRINOVA FASTIGHETER AB BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 2023 7 0 20 40 60 80 100 % Q1 -23 Q2 -23 Q3 -23 Q4 -23 Q1 -22 Q2 -22 Q3 -22 Q4 -22 Belåningsgrad netto Soliditet och räntetäckningsgrad ggr 0 10 20 30 40 % Q1 -23 Q2 -23 Q3 -23 Q4 -23 Q1 -22 Q2 -22 Q3 -22 Q4 -22 0 1 2 3 4 Soliditet Räntetäckningsgrad Skulder till kreditinstitut och räntederivat Koncernens skulder till kreditinstitut vid årets slut uppgick till 5 160,4 Mkr, jämfört med 5 125,4 vid årets ingång, uppdelat på lån från sex nordiska banker. Den genomsnittliga kapitalbindningstiden uppgick till 1,7 år (2,2). Av den totala skulden är 25 procent (21) kortfristig. Brinova arbetar med att trygga den långsiktiga kapitalförsörjningen, bland annat genom att kontinuerligt föra en dialog med de aktuella bankerna avseende förlängning eller refinansiering. Under det fjärde kvartalet har cirka 500 Mkr refinansierats med Swedbank på en ny löptid om cirka 2 år. Nettobelåningsgraden vid årets slut uppgick till 60,9 procent (58,7) och räntetäckningsgraden uppgick till 1,8 ggr (2,4). Skulderna har rörlig ränta, främst kopplad till Stibor 3 månader med tillägg av marginal. Den genomsnittliga räntan vid årets slut uppgick till 3,6 procent (3,1). Brinova använder sig av ränte- derivatinstrument i form av swappar för att erhålla en lägre risknivå i låneportföljen. Under det fjärde kvartalet har Brinova ökat säkringsgraden till 71,7 procent (49,8) genom upptagande av nya ränte- säkringar på 650 Mkr. Innehavet och översiktliga villkor finns i tabellen till höger. Kvartalets värdeförändring på Brinovas derivat- innehav uppgick till -129,4 Mkr (-10,1) och värde- förändringen för helåret uppgick till -143,2 Mkr (218,3) vilket innebär att övervärdet uppgick till 76,1 Mkr (219,4). I enlighet med IFRS 9 redovisas räntederivaten till verkligt värde. De klassas i nivå 2 enligt IFRS 13. Brinova tillämpar ej säkrings- redovisning. Brinovas räntebärande skulder är huvudsakligen säkerställda med pantbrev i fastigheter men i vis- sa fall även med aktier i dotterbolag. Nyupptagna lån och försäljningar av fastigheter har inneburit en förändring av ställda säkerheter i form av pantbrev från och med årsskiftet med 159,9 Mkr. För mer information om ställda säkerheter och eventualförpliktelser, se 2022 års årsredovisning. Kapitalbindning Period (år) Avtalsvolym, Mkr Utnyttjat, Mkr Ej utnyttjat, Mkr < 1 1 386 1 268 118 1–2 2 934 2 934 0 2–3 564 564 0 3–4 394 394 0 Totalt 5 278 5 160 118 Ränteförfall Period (år) Lånebelopp, Mkr Ränta, %1) Andel, % < 1 1 663 8,51) 32 1–2 947 0,3 18 2–3 150 0,8 3 3–4 300 0,9 6 4–5 700 2,3 13 5–6 100 0,8 2 6–7 500 1,1 10 7–8 450 0,9 9 9–10 350 2,8 7 Totalt 5 160 3,6 100 1) Genomsnittlig kreditmarginal för rörlig ränta är inte utfördelad i det tidssegment då derivaten förfaller, varför snitträntan år <1 år ej reflekterar aktuell kreditränta vid upplåning. Snittränta år <1 år exklusive derivat uppgår till 5,6%. Snitträntan redovisas inklusive kostnad för outnyttjade lånelöften. Räntesäkringar via ränteswap Startår Slutår Ränta, % Mkr 2016 2024 0,8 100,0 2019 2024 -0,1 100,0 2019 2025 0,6 100,0 2019 2025 0,0 100,0 2022 2025 0,3 750,0 2016 2026 1,1 100,0 2019 2026 0,0 50,0 2018 2027 1,3 100,0 2019 2027 0,8 100,0 2021 2027 0,7 100,0 2018 2028 1,2 200,0 2023 2028 2,5 200,0 2023 2028 2,9 300,0 2021 2029 0,8 100,0 2020 2030 0,0 300,0 2023 2030 2,8 200,0 2021 2031 0,2 200,0 2021 2031 0,5 150,0 2023 2031 2,7 100,0 2023 2033 3,0 150,0 2023 2033 2,7 200,0 Totalt 3 700,0 FINANSIELL STÄLLNING BRINOVA I KORTHET VD-ORD FINANSIELL INFORMATION FASTIGHETS- BESTÅNDET PROJEKT- UTVECKLING VÄSENTLIGA HÄNDELSER MODERBOLAGETS RÄKNINGAR AKTIEN HÅLLBARHETS- ARBETET ÖVRIG INFORMATION OCH NYCKELTAL BRINOVA JUST NU ===== SIDA 8 ===== BRINOVA FASTIGHETER AB BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 2023 8 Koncernens kassaflödesanalys i sammandrag Mkr 2023 jan–dec 2022 jan–dec Löpande verksamheten Resultat före skatt -387,0 387,9 Justeringar för poster som inte ingår i kassaflödet 525,91) -228,4 Betald skatt -4,7 -4,9 Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar av rörelsekapital 134,2 154,6 Förändring av rörelsefordringar -1,1 10,5 Förändring av rörelseskulder 3,8 3,0 Kassaflöde från den löpande verksamheten 136,9 168,1 Investeringsverksamheten Förvärv av förvaltningsfastigheter -7,3 -138,2 Avyttring av förvaltningsfastigheter 9,6 -2,5 Investering i förvaltningsfastigheter -279,9 -365,8 Förvärv av inventarier -0,8 -0,7 Förändring av finansiella tillgångar 0 8,9 Kassaflöde från investerings- verksamheten -278,4 -498,3 Finansieringsverksamheten Nyemission 0,0 11,9 Upptagna lån 1 356,3 2 485,0 Leasingskulder -2,8 -2,5 Amortering av låneskulder -1 259,8 -2 060,3 Kassaflöde från finansierings- verksamheten 93,7 434,1 Periodens kassaflöde -47,8 103,9 Likvida medel vid periodens början 173,7 69,8 Likvida medel vid periodens slut 125,9 173,7 1) Av totalbeloppet om 525,9 mkr (-228,4) avser 524,5 mkr (-233,9) orealiserade värde- förändringar på fastigheter samt derivat. Kassaflöde Kassaflödet från den löpande verksamheten före förändringar av rörelsekapital för helåret uppgick till 134,2 Mkr (154,6). Kassaflödet för helåret uppgick till -47,8 Mkr (103,9) och har främst påverkats av investeringar i förvaltningsfastigheter som uppgått till -279,9 Mkr (-504,0). Q1 -23 Q2 -23 Q3 -23 Q4 -23 Q1 -22 Q2 -22 Q3 -22 Q4 -22 0 10 20 30 40 50 60 Mkr Kassaflöde från den löpande verksam- heten före förändring i rörelsekapitalet Q1 -23 Q2 -23 Q3 -23 Q4 -23 Q1 -22 Q2 -22 Q3 -22 Q4 -22 0 50 100 150 200 250 Mkr Likvida medel vid periodens slut Östra Rödeby 3:1, Rödeby Under fjärde kvartalet flyttade hyresgäster in i den tredje och sista av de nyproducerade huskropparna i Östra Rödeby. Varje huskropp består av 6 lägenheter i två plan med öppen planlösning, modern stil och hög kvalité avseende materialval. Byggnaderna klarar energiklass B med sol- celler på varje tak. Laddstolpe finns till varje lägenhets parkeringsplats. FINANSIELL STÄLLNING BRINOVA I KORTHET VD-ORD FINANSIELL INFORMATION FASTIGHETS- BESTÅNDET PROJEKT- UTVECKLING VÄSENTLIGA HÄNDELSER MODERBOLAGETS RÄKNINGAR AKTIEN HÅLLBARHETS- ARBETET ÖVRIG INFORMATION OCH NYCKELTAL BRINOVA JUST NU ===== SIDA 9 ===== BRINOVA FASTIGHETER AB BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 2023 9 Moderbolagets räkningar Resultaträkning i sammandrag, Mkr 2023 jan–dec 2022 jan–dec Nettoomsättning 67,6 65,2 Rörelsens kostnader -96,3 -93,2 Rörelseresultat -28,7 -28,0 Resultat från finansiella poster Resultat från andelar i koncernbolag 10,7 8,4 Ränteintäkter och liknande resultatposter 85,7 70,4 Räntekostnader och liknande resultatposter -56,4 -38,9 Värdeförändringar derivat -68,5 71,6 Resultat efter finansiella poster -57,2 83,5 Bokslutsdispositioner 34,6 10,6 Resultat före skatt -22,6 94,1 Skatt på periodens resultat 6,9 0,4 Periodens resultat -15,7 94,5 Balansräkning i sammandrag, Mkr 2023-12-31 2022-12-31 TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Förvaltningsfastigheter 102,7 115,2 Materiella anläggningstillgångar 1,6 1,5 Långfristiga fordringar på koncernföretag 0,0 382,7 Övriga finansiella anläggningstillgångar 985,5 926,0 Summa anläggningstillgångar 1 089,8 1 425,4 Omsättningstillgångar Fordringar på koncernföretag 1 888,3 1 910,1 Kortfristiga fordringar 15,1 8,3 Kassa och bank 102,2 161,4 Summa omsättningstillgångar 2 005,6 2 079,8 SUMMA TILLGÅNGAR 3 095,4 3 505,2 Eget kapital och skulder Bundet eget kapital 390,9 390,9 Fritt eget kapital 1 705,9 1 721,6 2 096,8 2 112,5 Långfristiga skulder Skulder till kreditinstitut 120,3 123,3 Övriga långfristiga skulder 16,2 2,1 Summa långfristiga skulder 136,5 125,4 Kortfristiga skulder Skulder till kreditinstitut 1,8 370,1 Skulder till koncernföretag 837,0 875,8 Övriga kortfristiga skulder 23,3 21,4 Summa kortfristiga skulder 862,1 1 267,3 Summa eget kapital och skulder 3 095,4 3 505,2 BRINOVA I KORTHET VD-ORD FINANSIELL INFORMATION FASTIGHETS- BESTÅNDET PROJEKT- UTVECKLING VÄSENTLIGA HÄNDELSER MODERBOLAGETS RÄKNINGAR AKTIEN HÅLLBARHETS- ARBETET ÖVRIG INFORMATION OCH NYCKELTAL BRINOVA JUST NU ===== SIDA 10 ===== BRINOVA FASTIGHETER AB BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 2023 10 Fastighetsbeståndet Jämförelsetalen inom parentes för resultatposter avser värden för perioden januari till december 2022 och för balansposter per 31 december 2022. Fastighetsbestånd per region Region Antal fastigheter Fastighets- värde, Mkr Hyres- värde, Mkr Kontrakterad hyra, Mkr Uthyrnings- grad, % Yta, tkvm Väst 78 5 596 358 331 95 223 Öst 46 2 675 188 181 96 123 Summa 124 8 271 546 512 96 346 Förändring fastighetsvärde Mkr Ingående verkligt värde 8 431,7 Fastighetsförvärv, förvärvat fastighetsvärde 127,8 Fastighetsförsäljningar -187,6 Investeringar i ny-, till- och ombyggnad 279,9 Avskrivningar -0,4 Orealiserade värdeförändringar på förvaltningsfastigheter -380,2 Summa 8 271,2 Fastighetsbeståndet Fastighetsportföljens verkliga värde uppgick till 8 271,2 Mkr (8 431,7) vid årets slut. Detta är en minskning med 160,5 Mkr för året. Minskningen består främst av förändrade avkastningskrav samt försäljning av Brinovas fastigheter i Ängelholm. Brinovas fastighetsinnehav är koncentrerat till södra Sverige. Fastigheterna utgörs främst av samhällsfastigheter och hyresbostäder. Fastig- hetsinnehavet består av 124 fastigheter (126) med en total uthyrningsbar yta om 346 tkvm (348) och är uppdelad på regionerna Väst och Öst. Det totala hyresvärdet för beståndet vid slutet av året uppgick till 545,9 Mkr (504,4). De kontrakterade hyresintäkterna uppgick till 511,8 Mkr (475,5). Uthyrningsgraden uppgick till 96 procent (94). Fastighetsvärdering Brinova genomför varje kvartal en extern värdering av samtliga förvaltningsfastigheter. Värderingen utförs av Newsec Advice AB. Varje fastighet är individuellt besiktigad, utifrån ett rullande schema över en tre-årsperiod eller när större ombyggnatio- ner eller investeringar genomförts. Värderingarna utgörs i huvudsak av en beräk- ning via avkastningsmetoden kompletterat med ortsprismetoden. Avkastningsmetoden innebär att en analys av framtida kassaflöden för respektive fastighet görs där hänsyn tagits till gällande hyreskontraktsvill- kor, hyresnivåer efter hyresavtalet utgång, drifts-, underhålls- och förvaltningsadministrationskost- nader samt behov av investeringar. Vidare görs en bedömning om det finns andra indikationer på fastigheternas verkliga värde, dessa kan utgöras av utflyttningar, uppsägningar, och kommande inflyttningar och rådande marknadsläge. Ett BRINOVA I KORTHET VD-ORD FINANSIELL INFORMATION FASTIGHETS- BESTÅNDET PROJEKT- UTVECKLING VÄSENTLIGA HÄNDELSER MODERBOLAGETS RÄKNINGAR AKTIEN HÅLLBARHETS- ARBETET ÖVRIG INFORMATION OCH NYCKELTAL BRINOVA JUST NU restvärde bedöms efter kalkyltidens utgång. Nuvärdet av kassaflödet och restvärdet beräknas med marknadsmässiga nivåer på kalkylränta och direktavkastningskrav. Ortsprismetoden bygger på analyser av mark- nadsöverlåtelser för fastigheter som anses vara jämförbara. Projektportföljen värderas till nedlagda kostna- der. Värderingarna har ett genomsnittligt avkast- ningskrav vid utgången av 2023 avseende sam- hällsfastigheter om 5,8 procent (5,4), bostads- fastigheter 4,6 procent (4,1) samt kommersiella fastigheter 6,1 procent (5,6). Direktavkastnings- kravet i de externa värderingarna för befintliga fastigheter har på grund av ändrade marknadsför- utsättningar fortsatt ökat under fjärde kvartalet. Vidare har ett långsiktigt inflationsantagande om 2,0 procent använts. Hyresutvecklingen för bostäder är bedömd till 3,5 procent för 2024, 2,5 procent för 2025 och därefter 2,0 procent årligen. Kalkylperioden för respektive fastighet varierar mellan 10–25 år beroende på löptiden av befintli- ga hyresavtal. Vid värdering av byggrätter tillämpas ortspris- metod, avkastningsmetod och en förenklad explo- ateringskalkyl. I redovisat fastighetsvärde ingår 99,5 Mkr avseende byggrätter. Den externa värderingen ligger till grund för de verkliga värdena som finns upptagna i rapport över finansiell ställning. Samtliga koncernens förvaltningsfastigheter bedöms vara i nivå 3 i värderingshierarkin. En utförligare beskrivning av värderingsprinci- perna finns i Brinovas årsredovisning för 2022. Kontrakterad hyra Samhällsfastigheter Bostadsfastigheter Kommersiella fastigheter 39% 13% 48% Q1 -23 Q2 -23 Q3 -23 Q4 -23 Q1 -22 Q2 -22 Q3 -22 Q4 -22 0 2 000 4 000 6 000 8 000 10 000 Mkr Fastighetsbestånd ===== SIDA 11 ===== BRINOVA FASTIGHETER AB BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 2023 11 Känslighetsanalys Fastighetsvärderingarna är gjorda enligt vedertag- na principer baserade på vissa antaganden. Fast- ighetens marknadsvärde kan endast säkerställas via en transaktion mellan två oberoende parter. Ett osäkerhetsintervall ligger i en normal marknad på +/- 5–10 procent. I tabellen nedan redovisas hur värdet påverkas vid en förändring av vissa för värderingen antagna parametrar. Tabellen ger en förenklad bild då en enskild parameter troligtvis inte förändras isolerat. Samhälls- fastigheter Bostads- fastigheter Kommersiella fastigheter 0 25 50 75 100 % Uthyrningsgrad Uthyrningsgrad Vakans Känslighetsanalys Förändring Värdepå- verkan, Mkr Hyresintäkter +/- 5% 230,1/-230,1 Driftskostnader +/- 5% -127,9/127,9 Direktavkast- ningskrav +/- 0,25%- enheter -359,3/384,7 Brogården, kv Lugnet 9, Bromölla En del av beståndet med pågående ombyggnad som omfattar 1 706 kvm, varav 1 469 kvm är trygghetsboende med 23 hyreslägenheter, lokal för gemensamma aktiviteter samt kommunalt tvätteri. BRINOVA I KORTHET VD-ORD FINANSIELL INFORMATION FASTIGHETS- BESTÅNDET PROJEKT- UTVECKLING VÄSENTLIGA HÄNDELSER MODERBOLAGETS RÄKNINGAR AKTIEN HÅLLBARHETS- ARBETET ÖVRIG INFORMATION OCH NYCKELTAL BRINOVA JUST NU Tillträdda förvärv Fastighet Ort Typ Tillträde Yta, kvm Fastighets- värde, Mkr Hyresvärde, Mkr Skeppsbron 2 Karlskrona Kommersiell 2023-03-01 400 15 1 Bankmannen 14 Eslöv Bostäder 2023-10-24 785 27 2 Hjärup 4:306 Staffanstorp Bostäder 2023-10-24 2 006 83 4 Summa 3 191 125 7 Frånträdda fastigheter Fastighet Ort Typ Frånträde Yta, kvm Fastighets- värde, Mkr Hyresvärde, Mkr Vesslan 45 Åhus Bostad 2023-03-01 94 2 0 Karlslund 1 Ängelholm Samhäll 2023-09-01 781 17 1 Körsbärsträdet 5 Ängelholm Projekt 2023-09-01 3 727 27 3 Körsbärsträdet 6 Ängelholm Projekt 2023-09-01 3 186 19 3 Örnen 28 Ängelholm Samhäll 2023-09-01 5 546 117 8 Västerport 18 Åhus Bostad 2023-09-01 91 3 0 Västerport 26 Åhus Bostad 2023-11-01 91 3 0 Summa 13 516 188 15 Ej tillträdda förvärv Fastighet Ort Typ Tillträde Yta, kvm Fastighets- värde, Mkr Hyresvärde, Mkr Varmröken 1 Kävlinge Bostäder 2024-12-01 5 030 195 10 Lerkruset 4 Helsingborg Bostäder 2026-01-01 932 37 2 Summa 5 962 232 12 Vakansanalys Vakanserna består främst av kommersiella ytor. Totalt sett har vi cirka 24 200 kvm vakant yta. En del av ytan kommer att konverteras till bostäder eller till vårt koncept Bolagret, förrådshotell, medan resterande yta skall fyllas med kvalitativa aktörer som stödjer vår långsiktiga affär. Hyres- bostäderna är fullt uthyrda och innehåller endast kortare planerade vakansperioder där lägenheter är outhyrda med anledning av renovering vilket oftast också resulterar i en ökad hyra. Samhälls- fastighetsbeståndet är i princip fullt uthyrt. I beståndet finns cirka 7 600 kvm projektytor som är tomställda och där det pågår konvertering- ar till cirka 150 nya bostäder. Den genomsnittliga vakanshyran för de kommersiella ytorna är 1 163 kr/kvm, vilket ger utrymme för investeringar kopp- lade till hyresgästanpassningar. ===== SIDA 12 ===== BRINOVA FASTIGHETER AB BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 2023 12 Samhällsfastigheter Brinova är en av södra Sveriges större privata hyresvärdar för den offentliga sektorn med cirka 136 tkvm uthyrningsbar yta för samhälls- fastigheter. Andelen samhällsfastigheter som del av Brinovas kontrakterade hyra motsvarar 48 procent. Samhällsfastigheter används till övervägande del av skattefinansierad verksamhet och är specifikt anpassad för samhällsservice. Det innebär att hyresgästen kan vara offentlig, det vill säga statlig, kommunal eller regional, men också privat. Ex- empel på samhällsfastigheter är fastigheter med samhällsservice, särskilt boende, vård, utbildning och friskvård. Brinova har bred erfarenhet av att både ut- veckla och förvalta samhällsfastigheter och har i sin portfölj allt från stora idrottsarenor, förskolor, skolor, bibliotek, vårdcentraler och folktandvård till särskilda boenden för äldre och LSS-boenden. Förutsättningarna för samhällsfastigheter känne- tecknas av trygga hyresgäster med långa KPI- justerade kontrakt och säkra flöden. Genom- snittlig återstående hyrestid för hyreskontrakten i Brinovas samhällsfastigheter uppgår till 7,1 år. Efterfrågan för kvalitativa och anpassade sam- hällsfastigheter är fortsatt god med stora framtida behov. En aktiv förvaltning med egna medarbetare är en viktig del av Brinovas affärsmodell. Med lokal närvaro kan eventuella problem snabbt identifieras och åtgärdas. Närheten till lokala beslutsfattare innebär också att vi på ett enkelt sätt kan delta i kommunens utveckling med rätt lokaler för olika offentliga behov. Vi kan samhällsfastigheter och vi kan de orter vi finns etablerade på. Vi kan bygga långsiktiga relationer och synergier på våra orter. SAMHÄLLSFASTIGHETER 10 största hyresgästerna Hyresgäst Yta, tkvm Hyres- värde, Mkr Region Skåne 12 23 Karlskrona Kommun 13 23 Sparbanken Skåne AB 9 21 Landskrona Stad 10 21 Malmö Stad 10 20 Eslövs Kommun 9 14 Försäkringskassan 5 10 Attendo Sverige AB 4 9 Bromölla Kommun 4 9 Trafikverket 4 8 Summa 80 158 Typer av samhällsfastigheter Typ Yta, tkvm Kontrakterad hyra, Mkr Kontrakterad hyra/kvm, kr Andel av kontrakterad hyra, % Samhällsservice 55 97 1 786 40 Särskilt boende 26 50 1 940 21 Utbildning 23 44 1 886 18 Vård 26 42 1 622 17 Friskvård 6 10 1 569 4 Summa 136 243 1 790 100 BRINOVA I KORTHET VD-ORD FINANSIELL INFORMATION FASTIGHETS- BESTÅNDET PROJEKT- UTVECKLING VÄSENTLIGA HÄNDELSER MODERBOLAGETS RÄKNINGAR AKTIEN HÅLLBARHETS- ARBETET ÖVRIG INFORMATION OCH NYCKELTAL BRINOVA JUST NU Samhällsfastigheters andel av kontrakterad hyra.48% Bajonetten 6, Kristianstad Förskola med 6 avdelningar och nattis. Unik utemiljö på taket. Hyresgäst är Kristianstad kommun. I samma kvarter har vi även 126 hyresrätter och Willys Hemma, livsmedelsbutik. 7,1 år Återstående hyrestid ===== SIDA 13 ===== BRINOVA FASTIGHETER AB BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 2023 13 Bostadsfastigheter BOSTADSFASTIGHETER Fördelning av storlek Hyres- värde, Mkr Kontrakterad hyra/kvm 1 rok 9 1 572 2 rok 71 1 527 3 rok 83 1 402 4 rok 24 1 285 5 rok 3 1 112 6 rok 1 832 Blockförhyrning 9 1 566 Summa 200 1 429 Med cirka 139 tkvm hyreslägenheter är Brinova en av de större privata hyresvärdarna i södra Sverige. Brinova verkar i växande orter nära arbetstillfällen och stadskärnor. Andelen bostadsfastigheter som del av Brinovas kontrakterade hyra motsvarar 39 procent. När Brinova utvärderar bostadsprojekt använder vi kriteriet att bostaden ska ligga på ett rimligt pendlingsavstånd till de större städerna och kosta så att en inkomsttagare med en genomsnittlig inkomst har råd att betala hyran. Effektiv boyta och närhet till kollektivtrafik är boendefördelar som många söker, liksom närhet till vardags- service som förskolor och skolor, bibliotek, kultur, vårdanläggningar och butiker. Av Brinovas bostads- fastigheter är cirka 40 procent yngre än 10 år. Trygghet i och kring bostaden är viktiga argu- ment för våra hyresgäster visar våra kundunder- sökningar. Det skall vara lätt och tryggt att hyra bostad av Brinova. Konceptet Brinova Trygghet innefattar olika åtgärder för såväl inomhus- som utomhus- miljön som skall skapa ökad trygghet. Det innefattar åtgärder som rätt belysning, störningsjour dygnet runt, säkerhetsdörrar, ökad närvaro med fastighetsronderingar och välskött utemiljö. Aspekter som ökar attraktionen för våra bostads- fastigheter är hållbara val i material, solcellsan- läggningar, laddstolpar i anslutning till våra fastig- heter, en ökad digitalisering med trygg kommuni- kation via vår hyresgäst-app, trygg porttelefoni och digitala lås. Bostäder är ett tillgångsslag som karakterise- ras av låga vakansrisker, stor efterfrågan och som inflationsjusteras, även om det sker med viss fördröjning. Snitthyran i Brinovas bestånd av bostadsfastigheter är 1 429 kr/kvm efter den årliga uppräkningen som i genomsnitt blev 4,7 procent i 2023-års hyresförhandling. Förhandling- en för 2024 pekar på en hyresökning strax över 5 procent. Brinova har kompetens och erfarenhet för att möta behoven av kostnadseffektiva hyresbostäder för yngre och barnfamiljer såväl som trygga service och särskilda boenden för en växande äldre befolkning. Vi arbetar också i en tydlig samverkan med kommuner och lokala aktörer för platsens utveckling, där trygghet och attraktivitet är värden som kommer alla till godo. Brinova har som ambition att erbjuda det rätta boendet för livets alla skeenden. Från det första hemmet eller familjelägenheten till trygga boenden för äldre. BRINOVA I KORTHET VD-ORD FINANSIELL INFORMATION FASTIGHETS- BESTÅNDET PROJEKT- UTVECKLING VÄSENTLIGA HÄNDELSER MODERBOLAGETS RÄKNINGAR AKTIEN HÅLLBARHETS- ARBETET ÖVRIG INFORMATION OCH NYCKELTAL BRINOVA JUST NU Bostadsfastigheters andel av kontrakterad hyra.39% 1 429 kr Genomsnittlig hyra/kvm Banér 11, Landskrona Sekelskiftesfastighet från 1900, som nyligen genom- gått en större ombyggnad, med konvertering från lokaler till bostäder. Fastigheten är i 3 plan med hiss, 10 stycken lägenheter 2–3 RoK. Belägen mitt i centrum, med all service, handel, vård och kommunikationer på gångavstånd. ===== SIDA 14 ===== BRINOVA FASTIGHETER AB BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 2023 14 Kommersiella fastigheter KOMMERSIELLT Brinova har ett tydligt fokus i sitt fastighetsbe- stånd på samhällsfastigheter och bostadsfastig- heter. Det är stabila tillgångsslag med en tydlig efterfrågan. Beståndet kompletteras med kommersiella fastigheter där de adderar till attraktionen för de boende eller där tydliga synergier finns i ortens samlade fastighetsbestånd. Kompletterande kommersiella fastigheter är typiskt livsmedelsbutiker, apotek, restauranger och caféer samt vårt lagerkoncept Bolagret. Dessa fastigheter adderar till levande kvarter och ger service i närområdet. I mindre omfattning kan också kontorslokaler hyras ut till privata aktörer när det ger logiska synergieffekter för ortens bestånd. Andelen kommersiella fastigheter som del av Brinovas kontrakterade hyresintäkter motsvarar 13 procent. Av Brinovas totala kontrakterade hyresintäkter har en analys gjorts för att identifiera risk för ute- blivna hyresbetalningar. Under 3 procent bedöms falla inom denna kategori, och består främst av mindre butiker och restauranger. Typer av kommersiella fastigheter Kontrakterad hyra/kvm, kr Andel av kontrakterad hyra, % Uthyrningsgrad, % Butik 1 161 39 92 Kontor 1 089 28 69 Restaurang/café 1 855 11 98 Garage/parkering 2 178 11 80 Livsmedel/apotek 1 530 9 95 Lager/förråd 155 2 50 Summa 1 113 100 83 BRINOVA I KORTHET VD-ORD FINANSIELL INFORMATION FASTIGHETS- BESTÅNDET PROJEKT- UTVECKLING VÄSENTLIGA HÄNDELSER MODERBOLAGETS RÄKNINGAR AKTIEN HÅLLBARHETS- ARBETET ÖVRIG INFORMATION OCH NYCKELTAL BRINOVA JUST NU 10 största hyresgästerna Hyresgäst Kontrakterad hyra, Mkr Johan Ahlberg Bil AB 5 Peab Lokal AB 3 Telefonaktiebolaget LM Ericsson (LME) 3 Coop Syd AB 2 Dagab Inköp & Logistik AB (Willys) 2 Leed Food AB (Burger King) 2 Cervera AB 1 ICA Sverige AB 1 Cederblads Revisionsbyrå AB 1 Halméns Musikinstrumenthandel AB 1 Summa 21 Kommersiella fastigheters andel av kontrakterad hyra.13% <3 % Risk för uteblivna hyresbetalningar Fältmarskalken 3, Kristianstad Fastigheten som omfattar ett helt kvarter är centralt belägen vid Lilla Torg, omgiven av kommersiella fastigheter med butiker och kontor samt 28 hyreslägenheter och underjordiskt garage. Tack vare sin placering längs med gå- gatorna är här ett stort flöde av förbipasserande. I fastigheten finns bland annat Cervera och gymkedjan 24 seven. Kristianstad centralstation ligger cirka 500 meter norr om fastigheten med kommunikationer som buss och tåg. ===== SIDA 15 ===== BRINOVA FASTIGHETER AB BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 2023 15 Projektutveckling Projektutveckling är den bästa möjligheten att optimera lokallösningar för såväl nya som befint- liga kunder, skapa attraktiva hyresbostäder samt genomföra till exempel energibesparande åtgärder som innebär en besparing både för bolaget och miljön. Intjäningsförmågan, i en stabil marknad, i egna projekt jämfört med avkastning vid förvärv är oftast 25–35 procent bättre. Brinova har väl utarbetade processer och en egen lokal förvaltning och projektorganisation. I dagens miljö med volatila byggpriser ställs ännu högre krav på vår projektorganisation att kunna teckna entreprenadavtal som stödjer våra avkast- ningskrav. Det främjar en aktiv dialog som gör det lättare att möta offentliga men också privata kunders existerande och framtida behov av såväl hyres- bostäder som lokaler för vård, utbildning, fritid och rekreation samt administration och samhälls- service. Brinovas projektportfölj delas upp i pågående projekt, pågående projektutveckling, pågående projekt som tillträtts vid färdigställande och pågående planarbeten. Se definition i kolumnen till höger. Projektportföljen1) Pågående projekt Beslutade investeringar i större pågående projekt uppgick vid årets slut till 265 Mkr, varav 133 Mkr återstår att investera. Värderingen av projekten sker till löpande nedlagda kostnader. När projekten är färdiga redovisas de till den externa värderingen, varvid projektresultatet redovisas. I Rödeby i Karlskrona kommun har Brinova upp- fört 18 klimatsmarta lägenheter med inflyttning löpande under 2023. En nybyggnation sker av 34 hyreslägenheter och livsmedelsbutik i Malmö (Oxievång 7), jämte Oxie station. I centrala Lund pågår ett konverteringsprojekt om 126 lägenheter, där kontor blir attraktiva hyresbostäder. I Bromölla konverteras ett äldreboende till ett trygghetsboende med 23 lägenheter. Vidare pågår konvertering av en del kontorsytor till hyresbostäder som ett led att minska vakanser i Brinovas kommersiella fastighetsbestånd. 1) Information om projektportföljen inkluderar såväl interna som externa bedömningar och antaganden. Bedömningarna och antagandena innebär osäker- heter och uppgifterna ovan ska inte ses som en prognos. Information om pågående projekt och projektutveckling är baserad på bedömningar om storlek, inriktning och omfattning av pågående byggnationer och projekt-utveckling samt när i tiden projekt bedöms startas och färdigställas. För projekt som ej byggstartats har finansiering ej upphandlats, vilket innebär att finansiering av bygginvesteringar i projektutveckling är en osäkerhetsfaktor. 0 50 100 150 200 Mkr Q1 -23 Q2 -23 Q3 -23 Q4 -23 Q1 -22 Q2 -22 Q3 -22 Q4 -22 Genomförda investeringar BRINOVA I KORTHET VD-ORD FINANSIELL INFORMATION FASTIGHETS- BESTÅNDET PROJEKT- UTVECKLING VÄSENTLIGA HÄNDELSER MODERBOLAGETS RÄKNINGAR AKTIEN HÅLLBARHETS- ARBETET ÖVRIG INFORMATION OCH NYCKELTAL BRINOVA JUST NU Pågående projekt som tillträds vid färdigställande Fastighet Ort Kvm Lgh Typ Beräknat färdigt Varmröken 1 Kävlinge 5 030 77 Bostäder Q4-2024 Lerkruset 4 Helsingborg 932 14 Bostäder Q1-2026 Summa 5 962 91 Större pågående projekt Fastighet Ort Kvm Lgh Typ Beräknat färdigt Lugnet 9 Bromölla 1 050 23 Bostäder Q2-2024 Billesholms Gård 9:467 Bjuv 517 7 Bostäder Q3-2024 Bjärred 30:16 Lomma 298 4 Bostäder Q3-2024 Sandryggen 1 Lund 4 030 126 Bostäder Q4-2024 Oxievång 7 Malmö 3 098 34 Bostäder & livs- medelsbutik Q4-2024 Summa 8 993 194 Färdigställda projekt 2023 Fastighet Ort Kvm Lgh Typ Bajonetten 3 Kristianstad 5 790 94 Bostäder Alkronan 3 Kristianstad 2 050 - Kontor Lindblad 24 Karlskrona 2 096 - Samhällsservice Sjöhem 4 Kristianstad 1 061 - Vård Binga 9:237 Karlskrona 560 8 Bostäder Östra Rödeby 3:1 Karlskrona 1 158 18 Bostäder Skeppsbron 4 Karlskrona 1 758 - Kontor Bankmannen 14 Eslöv 785 13 Bostäder Hjärup 4:306 Staffanstorp 2 006 34 Bostäder Summa 17 264 167 Större pågående projekt Projekt som är beslutade och byggstartade. 8 993 Kvm vid projektavslut Pågående projektutveckling Projekt där detaljplan- arbetet är klart men där bygglovsprocess samt upphandling återstår. 17 220 Kvm vid projektavslut cirka 250 lägenheter Pågående planarbete Projekt där detalj- planarbete pågår. 17 250 Kvm vid projektavslut cirka 100 lägenheter Pågående projekt som tillträds vid färdigställande Projekt som förvär- vas och tillträds vid färdigställande. 5 962 Kvm vid projektavslut ===== SIDA 16 ===== BRINOVA FASTIGHETER AB BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 2023 16 Hållbarhetsarbetet Hållbarhetsarbetet Brinovas hållbarhetsarbete, långsiktiga perspektiv och samhällsengagemang är en integrerad del i verksamheten och ses som förutsättningar för framtida värdeskapande. Brinovas ramverk för hållbarhet, som är baserat på FN:s 17 hållbarhetsmål, har delats in i fyra fokusområden: lönsam och ansvarsfull verksam- het, den framtida miljön, det trygga samhället och engagerade medarbetare. Dessa områden definierar sådant vi kan påverka, inom koncernen och med externa partners. Till varje fokusområde har knutits både kort- och långsiktiga mål. Läs mer i Brinovas Hållbarhetsrapport på www.brinova.se. Från och med år 2025 kommer Brinova att omfattas av de nya direktiven från EU om att hållbarhetsredovisa enligt EU:s gröna giv, där rap- porten ska innehålla information om sociala- och miljöfrågor för den egna verksamheten och enhe- ter i värdekedjan som är väsentliga med avseende på påverkan, risker och möjligheter. Taxonomin är ramverket på vad som ska rapporteras, CSRD är direktivet som bestämmer vad som ska rapporte- ras och ESRS är en standard för hur rapportering- en ska gå till. Arbetet med att implementera detta pågår och kommer att färdigställas under 2024. KORT- OCH LÅNGSIKTIGA MÅL Mål i affärsplan 2022–2024 • Alla nya fastigheter ska uppföras i nivå med Green Building eller motsvarande. • Vid nytecknande av hyresavtal ska Gröna Hyresavtal alltid förordas. • Belysning konverteras till LED och närvarostyrd. • Uppkopplade energisystem så att de kan styras på distans. • CO2-förbrukning ska kommuniceras. • Implementera förnybara energikällor så som solceller samt övrig ny teknik. • Fossilfri uppvärmning och kyla i så stor utsträckning som möjligt. • All upphandlad el skall vara förnybar (grön). • Laddstolpar ska finnas på alla fastigheter där det finns parkeringsmöjligheter. Kvantifierbara långsiktiga mål • Energiförbrukning för uppvärmning ska uppgå till max 75 kWh per kvm och år i genomsnitt på hela beståndet vid utgången av 2026. • Energiförbrukning för fastighetsel ska uppgå till max 25 kWh per kvm och år i genomsnitt på hela beståndet vid utgången av 2026. • Alla fastigheter ska vara uppkopplade vid utgången av 2026. • 25 procent av elanvändningen ska komma från egenproducerad el via ökat antal fastigheter med solpaneler till 2026. • Andelen nyproducerade fastigheter med energi- klassning C eller bättre ska uppgå till 100 pro- cent. • Noll nettoavtryck CO2 till år 2045. 62% uppkopplade energisystem BRINOVA I KORTHET VD-ORD FINANSIELL INFORMATION FASTIGHETS- BESTÅNDET PROJEKT- UTVECKLING VÄSENTLIGA HÄNDELSER MODERBOLAGETS RÄKNINGAR AKTIEN HÅLLBARHETS- ARBETET ÖVRIG INFORMATION OCH NYCKELTAL BRINOVA JUST NU Piggvaren 4, Eslöv Området består av 20 stycken 3 våningshus med sammanlagt 360 stycken lägen- heter i storlekarna 1–4 RoK samt ett äldreboende. Ett tidigt prioriterat område för förnybara energikällor, med implementering av solceller om hela 1 550 m2. Grunden i vår affärsplan är vårt ramverk för hållbarhet Brinovas ramverk för hållbarhet är grunden i vår affärsplan (2022–2024) som vi styr vår verksamhet med i dialog med våra intressenter. Vi har också ett antal kvantifierbara långsiktiga mål som är våra ledstjärnor i perspektivet bortom vår affärsplan. Exempel på Brinovas övergripande långsiktiga mål innefattar att 100 procent av bolagets energi- användning fortsatt ska komma från förnyelsebar el. Utifrån miljöeffektiva lösningar ska Brinova ock- så minimera fastigheternas totala CO2-avtryck i ett 25-årigt perspektiv (noll nettoavtryck CO2 2045). Mål och prioriterade områden spänner över allt från energieffektiviseringar, hållbara inköp, gröna hyresavtal och källsortering till miljöcertifieringar vid nyproduktion. ===== SIDA 17 ===== BRINOVA FASTIGHETER AB BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 2023 17 Brinova-aktien Brinovas B-aktie är noterad på Nasdaq Nordic Midcap i sektorn Real Estate. Stängningskursen den 31 december 2023 var 19,35 kronor, att jämföra med stängningskursen den 30 september 2023 som var 14,00 kronor, vilket innebär att kursen under kvartalet ökade med 38 procent. Fastighetsindexet Crex ökade under perioden med 34 procent. Börsens totalindex OMX Stockholm PI ökade med 14 procent. Under det fjärde kvartalet har Brinova aktien som högst noterats i 21,70 kronor den 29 december och som lägst 13,00 kronor den 20 oktober. Per den 31 december 2023 hade Brinova 3 351 aktieägare (3 443) som totalt äger cirka 19,2 miljoner A-aktier och cirka 78,5 miljoner B-aktier. A-aktien berättigar till 10 röster och B-aktien till 1 röst. Utdelning och utdelningspolicy Brinova prioriterar tillväxt och likviditet och därför föreslår styrelsen till bolagsstämman att ingen utdelning lämnas för år 2023. Brinova har, i affärs- planen för perioden 2022–2024, som långsiktig målsättning att lämna utdelning till sina aktieägare med 30 procent av förvaltningsresultatet efter schablonberäknad skatt, efter att bolagets lång- siktiga tillväxtmål har uppnåtts. Kursutveckling Carnegie Real Estate Index OMX Stockholm_PI Brinova Omsatt antal aktier/månad, tusental Q1 -23 Q2 -23 Q3 -23 Q4 -23 Q1 -22 Q2 -22 Q3 -22 Q4 -22 0 5 10 15 20 25 30 35 Kr Eget kapital per aktie Resultat per aktie Brinovas aktie introducerades den 30 september 2016 på Nasdaq Stockholm, First North Premier. 2018 bytte bolaget lista till den reg- lerade Nasdaq Stockholms Small-Cap lista i sektorn Real Estate. Från 2021 är Brinovas B-aktie noterad på Nasdaq Nordic Mid-Cap i sektorn Real Estate. Aktien handlas under benämningen BRIN B. Q1 -23 Q2 -23 Q3 -23 Q4 -23 Q1 -22 Q2 -22 Q3 -22 Q4 -22 -2 -1 0 1 2 Kr Q1 -23 Q2 -23 Q3 -23 Q4 -23 Q1 -22 Q2 -22 Q3 -22 Q4 -22 0 10 20 30 40 50 0 10 20 30 40 50 Kr Kr Långsiktigt substansvärde vs aktiekurs Ägarstruktur 2023-12-31 Namn Antal A-aktier, tusental Antal B-aktier, tusental Andel av kapital, % Andel av röster, % Backahill AB 9 400 14 096 24,0 40,0 Fastighets AB Balder 7 400 11 020 18,9 31,4 ER-HO Förvaltning AB 2 400 7 716 10,4 11,7 Bevaclean AB 7 498 7,7 2,8 Länsförsäkringar Fondförvaltning AB 5 996 6,1 2,2 SEB Investment Management AB 4 234 4,3 1,6 Verdipapirfondet First Nordic Real Estate 3 500 3,6 1,3 Verdipapirfondet Odin Eiendom 3 380 3,5 1,3 Lannebo Fonder 2 053 2,1 0,8 Prior & Nilsson Fond- och Kapitalförvaltning AB 1 963 2,0 0,7 Övriga aktieägare 17 059 17,4 6,2 Summa 19 200 78 515 100,0 100,0 Aktieinformation Kortnamn: BRIN B ISIN-kod: SE0008347652 Sek Antal aktier 0 500 1 000 1 500 2 000 2 500 3 000 Jan Feb Mar Apr Maj Jun Apr Maj Jun Sep Okt Nov DecAugJul 2022 Jul Aug Sep Okt Nov Dec Jan Feb 2023 Mar0 10 20 30 40 50 60 BRINOVA I KORTHET VD-ORD FINANSIELL INFORMATION FASTIGHETS- BESTÅNDET PROJEKT- UTVECKLING VÄSENTLIGA HÄNDELSER MODERBOLAGETS RÄKNINGAR AKTIEN HÅLLBARHETS- ARBETET ÖVRIG INFORMATION OCH NYCKELTAL BRINOVA JUST NU Långsiktigt substansvärde per aktie Aktiekurs ===== SIDA 18 ===== BRINOVA FASTIGHETER AB BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 2023 18 Väsentliga händelser Kvartal 1 • Inflyttning har skett i fastigheten Bromölla Lugnet 9, ett nybyggt omsorgsboende med 40 lägenheter samt ytor till hemtjänsten. • Förvärv och tillträde till Karlskrona Skeppsbron 2 med en uthyrningsbar yta om 400 kvm med bland annat Karlskrona kommun som hyresgäst. • Inflyttning i 94 nybyggda hyreslägenheter i fastig- heten Kristianstad Bajonetten 3. • Inflyttning av Försäkringskassan i nyrenoverade lokaler om 2 100 kvm i fastigheten Karlskrona Lindblad 24, varvid fastigheten nu är fullt uthyrd. • Framgångsrikt uthyrningskvartal med 10 strategiskt viktiga tecknade hyresavtal om totalt 2 000 kvm. BRINOVA I KORTHET VD-ORD FINANSIELL INFORMATION FASTIGHETS- BESTÅNDET PROJEKT- UTVECKLING VÄSENTLIGA HÄNDELSER MODERBOLAGETS RÄKNINGAR AKTIEN HÅLLBARHETS- ARBETET ÖVRIG INFORMATION OCH NYCKELTAL BRINOVA JUST NU Kvartal 2 • Avtal har tecknats avseende försäljning av bygg- rätt i Lund om cirka 6 000 kvm BTA. Frånträde sker under hösten 2024. • Årsstämma genomfördes utan förändringar i styrelsesammansättningen. • Första spadtaget för 34 hyresbostäder och lokaler för livsmedel i Oxie, strax utanför Malmö. Inflyttningen är beräknad till slutet av 2024. • Räntesäkringar om totalt 400 Mkr är tecknade på genomsnittlig nivå om 2,7 procent och med en löptid mellan 5–10 år. • Avtal om refinansiering har säkrats för cirka 500 Mkr i Danske bank. Ny löptid är 2 år från förlängningen av lånen som sker 30 september. • Inflyttning har skett av första etappen i Karls- krona, Rödeby med 6 hyresbostäder och i Karls- krona, Jämjö med 7 hyresbostäder. Skeppsbron 4, Karlskrona Under kvartal 3 färdigställdes 1 800 kvm kontor på bästa läge. Samtliga ytor blev uthyrda och inflyttning genomfördes under samma kvartal. Oxievång , Malmö Under kvartal 2 hölls första spadtag för 34 hyresbostäder och lokaler för livsmedel, i Oxie strax utanför Malmö. Kvartal 3 • Byggstart avseende konvertering av kontors- lokaler i Lund till 126 hyresbostäder, varav 80 studentbostäder. Inflyttningen är beräknad till slutet av 2024. • Uthyrning av 445 kvm till större samhällsaktörer på ett 5-årigt avtal och 711 kvm på ett 3-årigt avtal i Kristianstad. • Uthyrning av 862 kvm livsmedelsyta till Willys på ett 10-årigt hyresavtal i pågående nybyggna- tion i fastigheten Oxievång 7 utanför Malmö. • Uthyrningar i Helsingborgs city om totalt 450 kvm lokaler på 5 respektive 7 år. • Beslut om försäljning av Brinovas fyra fastig- heter i Ängelholm. Fastigheterna, som säljs i bolagsform med underliggande fastighetsvärde om 180 Mkr. Försäljningen villkorades av en extra stämma som hölls den 23 augusti där försäljningen godkändes. Fastigheterna från- träddes den 1 september. • Byggstart av projektet att bygga om äldreboende till trygghetsboende med 24 hyreslägenheter i fastigheten Lugnet 9 i Bromölla. • Färdigställande av och inflyttning i kontorshuset Skeppsbron 4 i Karlskrona. 1 800 kvm på bästa centrala läge på Skeppsbrokajen. • Inflyttning har skett av den andra etappen i Öst- ra Rödeby med 6 nyproducerade hyresbostäder. Kvartal 4 • Tillträde har skett den 24 oktober till de nypro- ducerade bostadsfastigheterna Bankmannen 14 i Eslöv samt Hjärup 4:306 i Staffanstorp. Fastigheterna innehåller 13 respektive 34 hyreslägenheter om totalt 2 791 kvm BOA. Fastigheterna är utrustade med solceller och är energieffektiva. • Refinansiering av cirka 500 Mkr i Swedbank. Ny löptid är cirka 2 år från förlängningen. • Räntesäkringar om 650 Mkr har tecknats på löptider från 5–10 år och med ett fast pris på mellan 2,51–2,95 procent. • Inflyttning av den tredje etappen med 6 nyprodu- cerade lägenheter i Östra Rödeby, Karlskrona. Projektet om 18 lägenheter är nu klart och inflyttat. Händelser efter periodens utgång • Brinova prioriterar tillväxt och likviditet och därför föreslår styrelsen till bolagsstämman att ingen utdelning lämnas för år 2023. ===== SIDA 19 ===== BRINOVA FASTIGHETER AB BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 2023 19 Övrig information Risker och osäkerhetsfaktorer För att kunna upprätta redovisningen enligt god redovisningssed måste företagsledningen göra bedömningar och antaganden som påverkar i bokslutet redovisade tillgångs- och skuldposter respektive intäkts- och kostnadsposter samt lämnad information i övrigt. Faktiskt utfall kan skilja sig från dessa bedömningar. Koncernens verksamhet, finansiella ställning och resultat kan påverkas av ett antal risker och osäkerhetsfak- torer. De risker som bedöms ha ett avgörande inflytande på koncernens resultatutveckling samt kassaflöde är variationerna i hyresintäkter, fastig- hetskostnader, värdeförändringar på fastigheterna och ränteförändringar. Fastigheterna värderas till verkligt värde med värdeförändring i resultaträk- ningen vilket medför att resultatet kan variera såväl upp som ner under året. Fastighetsvärdering- en påverkar även Brinovas finansiella ställning och nyckeltal. Hur stora värdeförändringarna blir beror dels på Brinovas egen förmåga att, genom föränd- ring och förädling av fastigheter samt avtals- och kundstruktur, höja fastigheternas marknadsvärde, dels på yttre faktorer som påverkar efterfrågan och utbudet på de fastighetsmarknader som bolaget verkar på. Ökade makroekonomiska osäkerheter under 2023 har resulterat i en minskad aktivitet på transaktionsmarknaden för fastigheter, med lägre volym och färre transaktioner. Den minskade aktiviteten kan försämra möjligheten till evidens för indata i värderingarna både vid framtagande av marknadsmässiga avkastningskrav nära värdetid- punkten vid användning av avkastningsmetoden och att hitta jämförbara transaktioner i närtid vid tillämpning av ortsprismetoden. Vid fastighets- värderingar tas dock hänsyn till ett osäkerhetsin- tervall som även i en marknad med god tillgång på evidens för indata oftast uppgår till +/- 5–10 procent, för att avspegla den osäkerhet som finns i gjorda antaganden och beräkningar. Utöver ovan tillkommer finansieringsrisken. Brinova är beroende av externa lån för att kunna fullfölja åtaganden och genomföra affärer. Risken hanteras via Brinovas finanspolicy som anger målsättning, riktlinjer och risklimiter för finans- verksamheten. Fortsatt hög inflation och oro på de finansiella marknaderna ökar risken för stigande marknads- räntor och avkastningskrav på fastighetsinveste- ringar. Inflationen påverkar också priser på t.ex. byggmaterial därmed även kalkylerna i potentiella nya projekt. För att begränsa riskexponeringen finns interna regelverk och policyer. Brinovas väsentliga risker samt exponering och hantering av densamma beskrivs ytterligare i 2022 års årsredovisning. Inga väsentliga förändringar i bolagets bedöm- ning av risker utöver ovanstående har skett efter publiceringen av årsredovisningen 2022. Personal och organisation Antalet anställda uppgick på balansdagen till 52 personer jämfört med 52 personer vid ingången av året. De anställda är lokalt placerade i Eslöv, Helsingborg, Karlskrona, Kristianstad, Landskrona och Malmö. Marknadsutsikter Brinova har fokus på växande attraktiva kommuner i södra Sverige, där det råder en stabil efterfrågan på fastigheter för hyreslägenheter samt samhälls- fastigheter för bostad, vård, utbildning, administra- tion och fritid. Lokal ansvarsfull egen förvaltning utvecklar löpande bolagets marknadskunnande och relationerna med lokala beslutsfattare. Det tillsammans med intressanta pågående och fram- tida projekt och en god finansiell ställning gör att bolaget ser positivt på utvecklingen de kommande åren. Redovisnings- och värderingsprinciper Brinova följer i sin koncernredovisning den av Europeiska unionen antagna IFRS (International Financial Reporting Standards) och tolkningarna av dessa (IFRIC). Denna delårsrapport är upprät- tad enligt IAS 34 Delårsrapportering. Vidare har Finansiell kalender För vidare information, vänligen kontakta: Malin Rosén Brinovas CFO & Vice VD samt Brinovas IR-kontakt. Per Johansson VD per.johansson@brinova.se Tel. 0708-17 13 63 Malin Rosén Vice VD och CFO malin.rosen@brinova.se Tel. 0709-29 49 52 Årsredovisning 2023 25 mars 2024 Delårsrapport januari–mars 25 april 2024 Årsstämma 7 maj 2024 Delårsrapport januari–juni 12 juli 2024 Delårsrapport januari–september 24 oktober 2024 ÖVRIG INFORMATION tillämpliga bestämmelser i årsredovisningslagen tillämpats. Moderbolaget har upprättat sina finan- siella rapporter i enlighet med årsredovisningsla- gen och RFR 2 Redovisning för juridiska personer. För fullständiga redovisningsprinciper hänvisas till Brinovas årsredovisning för 2022. Ändrad redovisningsprincip Förändringen i IAS 12 Inkomstskatter avseende uppskjutna skatter på leasingavtal har inte haft någon väsentlig påverkan på koncernen. Inga övriga redovisningsprinciper är ändrade jämfört med Årsredovisningen för 2022. Påverkan av nya eller omarbetade IFRS från 1 januari 2023 eller senare Inga av EU godkända och ändrade standarder samt tolkningsuttalanden från IFRS Interpretations Committee med ikraftträdande under kommande perioder bedöms påverka koncernens finansiella ställning i väsentlig omfattning. Från och med år 2025 kommer Brinova att omfattas av de nya direktiven från EU om att hållbarhetsredovisa enligt EU:s gröna giv. Läs mer under vårt hållbarhetsavsnitt på sida 16. BRINOVA I KORTHET VD-ORD FINANSIELL INFORMATION FASTIGHETS- BESTÅNDET VÄSENTLIGA HÄNDELSER MODERBOLAGETS RÄKNINGAR AKTIEN HÅLLBARHETS- ARBETET ÖVRIG INFORMATION OCH NYCKELTAL BRINOVA JUST NU PROJEKT- UTVECKLING ===== SIDA 20 ===== BRINOVA FASTIGHETER AB BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 2023 20 Nyckeltal Brinova presenterar vissa finansiella mått i delårsrapporten som inte definieras enligt IFRS. Brinova anser att dessa mått ger värdefull komplet- terande information till investerare och bolagets ledning då de möjliggör utvärdering av bolagets prestation. Eftersom inte alla företag beräk- nar finansiella mått på samma sätt, är dessa inte alltid jämförbara med mått som används av andra företag. Dessa finansiella mått ska därför inte ses som ersättning för mått som definieras enligt IFRS. Nedan presenteras definitioner på mått som med några undantag, inte definieras enligt IFRS. Nyckeltalen är baserade på rapporter över resultat, finansiell ställning, förändring eget kapital och kassaflöde. Nyckeltal 2023 jan–dec 2022 jan–dec Definitioner2) Fastighetsrelaterade Hyresintäkter, Mkr 513,4 463,8 Hyresintäkter enligt Rapport över totalresultat Driftsöverskott, Mkr 338,8 290,3 Driftsöverskott enligt Rapport över totalresultat Hyresvärde, Mkr 545,9 504,4 Utgående hyra på årsbasis med tillägg för bedömd marknadshyra för vakanta ytor Ekonomisk uthyrningsgrad, % 95,5 94,3 Kontrakterad årshyra för hyresavtal vilka löper vid periodens slut i procent av hyresvärde justerat för projektfastigheter Överskottsgrad, % 66,0 62,6 Driftsöverskott i procent av hyresintäkterna Belåningsgrad netto, % 60,9 58,7 Skulder till kreditinstitut med avdrag för likvida medel i förhållande till fastigheternas värde vid periodens slut Belåningsgrad, % 62,4 60,8 Skulder till kreditinstitut i förhållande till fastigheternas värde vid periodens slut Uthyrbar yta, tkvm 345,5 347,8 Genomsnittligt direktavkastningskrav, % 5,3 4,9 Genomsnittligt direktavkastningskrav av koncernens samtliga fastigheter vid externt genomförda värderingar Finansiella Avkastning på eget kapital, % -11,3 9,6 Periodens resultat i procent av ett genomsnittligt eget kapital Avkastning på totalt kapital, % -0,8 3,3 Resultat före skatt med tillägg för finansiella kostnader och värdeförändringar i derivat i procent av en genomsnittlig balansomslutning Räntetäckningsgrad, ggr 1,8 2,4 Resultat före skatt med återläggning av finansiella kostnader och orealiserade värdeförändringar i förhållande till finansiella kostnader Genomsnittlig ränta, % 3,6 3,1 Beräknad årsränta för skulder till kreditinstitut, baserat på aktuella låneavtal i förhållande till totala skulder till kreditinstitut Räntebindning, år 3,3 2,4 Viktad räntebindningstid för lån till kreditinstitut Kapitalbindning, år 1,7 2,2 Viktad kapitalbindningstid för lån till kreditinstitut Soliditet, % 33,1 35,6 Eget kapital inklusive minoritetsintressen i procent av balansomslutningen Förvaltningsresultat, Mkr 135,0 156,5 Resultat före skatt med återläggning av värdeförändringar Resultat före skatt, Mkr -387,0 387,9 Resultat före skatt enligt Rapport över totalresultat Periodens resultat, Mkr -337,7 289,7 Periodens resultat enligt Rapport över totalresultat Balansomslutning, Mkr 8 535,9 8 889,0 Balansomslutning enligt Koncernens rapport över finansiell ställning i sammandrag Aktierelaterade1) Eget kapital per aktie, kr 28,9 32,4 Eget kapital hänförligt till moderbolagets ägare i förhållande till antalet aktier vid periodens slut Långsiktigt substansvärde per aktie, kr 31,6 34,1 Eget kapital med justering för uppskjutna skatter och värdeförändringar på räntederivat i förhållande till antal utestående aktier vid periodens utgång Resultat per aktie, kr -3,5 3,0 Periodens resultat hänförligt till moderbolagets ägare i förhållande till ett genomsnittligt antal utestående aktier Förvaltningsresultat per aktie, kr 1,4 1,6 Periodens förvaltningsresultat i förhållande till ett genomsnittligt antal utestående aktier Antal utestående aktier, miljoner 97,7 97,7 Genomsnittligt antal utestående aktier, miljoner 97,7 97,6 Vägt genomsnitt av antalet utestående aktier under perioden 1) Någon utspädningseffekt föreligger ej då inga potentiella aktier (till exempel konvertibler) föreligger. 2) Definition enligt IFRS. NYCKELTAL BRINOVA I KORTHET VD-ORD FINANSIELL INFORMATION FASTIGHETS- BESTÅNDET PROJEKT- UTVECKLING VÄSENTLIGA HÄNDELSER MODERBOLAGETS RÄKNINGAR AKTIEN HÅLLBARHETS- ARBETET ÖVRIG INFORMATION OCH NYCKELTAL BRINOVA JUST NU ===== SIDA 21 ===== BRINOVA FASTIGHETER AB BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 2023 21 Hänvisning 2023 jan–dec 2022 jan–dec Fastigheternas redovisade värde, Mkr Förvaltningsfastigheter, Mkr BR 8 271,2 8 431,7 Räntetäckningsgrad, ggr Resultat före skatt, Mkr RR -387,0 387,9 Återläggning av finansiella kostnader, Mkr RR 180,2 108,0 Orealiserade värdeförändringar, Mkr RR 523,4 -233,9 Justerat resultat före skatt, Mkr 316,6 262,0 Räntetäckningsgrad, ggr 1,8 2,4 Avkastning på eget kapital, % Resultat efter skatt, Mkr RR -337,7 289,7 Genomsnitt av IB och UB eget kapital, Mkr BR 2 992,4 3 010,4 Avkastning på eget kapital, % -11,3 9,6 Soliditet, % Eget kapital, Mkr BR 2 823,5 3 161,2 Balansomslutning, Mkr BR 8 535,9 8 889,0 Soliditet, % 33,1 35,6 Belåningsgrad netto, % Skulder till kreditinstitut, Mkr BR 5 160,4 5 125,4 Likvida medel BR -125,9 -173,7 Förvaltningsfastigheter, Mkr BR 8 271,2 8 431,7 Belåningsgrad netto, % 60,9 58,7 Hänvisning 2023 jan–dec 2022 jan–dec Belåningsgrad, % Skulder till kreditinstitut, Mkr BR 5 160,4 5 125,4 Förvaltningsfastigheter, Mkr BR 8 271,2 8 431,7 Belåningsgrad, % 62,4 60,8 Avkastning på totalt kapital, % Resultat före skatt, Mkr RR -387,0 387,9 Återläggning av finansiella poster, Mkr RR 176,4 107,0 Återläggning av värdeförändringar derivat, Mkr RR 143,2 -218,3 Genomsnitt av IB och UB balans- omslutning, Mkr BR 8 712,5 8 382,1 Avkastning på totalt kapital, % -0,8 3,3 Förvaltningsresultat per aktie, kr Förvaltningsresultat, Mkr RR 135,0 156,5 Genomsnittligt antal aktier under perioden, miljoner RR 97,7 97,6 Förvaltningsresultat per aktie, kr RR 1,38 1,60 Långsiktigt substansvärde per aktie, kr Eget kapital, Mkr BR 2 823,5 3 161,2 Uppskjuten skattefordran, Mkr BR -13,2 -13,8 Verkligt värde räntederivat, Mkr BR -76,1 -219,4 Uppskjuten skatteskuld, Mkr BR 349,2 399,6 Långsiktigt substansvärde, Mkr 3 083,4 3 327,6 Antal utestående aktier, miljoner 97,7 97,7 Långsiktigt substansvärde per aktie, kr 31,6 34,1I ovan tabell redovisas härledning av de finansiella nyckeltalen som Brinova följer löpande och för vilka styrelsen fastslagit finansiella mål för perioden 2022–2024. 0 2 000 4 000 6 000 8 000 10 000 Mkr 2020 2021 2022 2023 Fastighetsportföljens utveckling ggr 0 1 2 3 4 2020 2021 2022 2023 Räntetäckningsgrad Avkastning på eget kapital Riskfri ränta -15 -10 -5 0 5 10 15 20 2019 2020 2021 2022 2023 % Soliditet 2020 2021 2022 2023 % 0 10 20 30 40 50 30% +7% 1,75 ggr 10 Mdkr Belåningsgrad netto % 0 20 40 60 80 100 2020 2021 2022 2023 60% HÄRLEDNING AV NYCKELTAL Härledning av nyckeltal Brinovas finansiella mål för perioden 2022–2024: BRINOVA I KORTHET VD-ORD FINANSIELL INFORMATION FASTIGHETS- BESTÅNDET PROJEKT- UTVECKLING VÄSENTLIGA HÄNDELSER MODERBOLAGETS RÄKNINGAR AKTIEN HÅLLBARHETS- ARBETET ÖVRIG INFORMATION OCH NYCKELTAL BRINOVA JUST NU ===== SIDA 22 ===== BRINOVA FASTIGHETER AB BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 2023 22 Rapportens undertecknande Styrelsen och verkställande direktören intygar härmed att kvartalsrapporten ger en rättvisande översikt av moderföretaget och koncernens verksamhet, ställning och resultat samt beskriver väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som företaget och de företag som ingår i koncernen står inför. Helsingborg den 27 februari 2024 Erik Selin Anna Nordström Carlsson Johan Ericsson Ordförande Johan Tollgerdt Anders Jarl Lennart Mauritzson Per Johansson VD Rapporten har inte varit föremål för revisorns granskning. UNDERTECKNANDE BRINOVA I KORTHET VD-ORD FINANSIELL INFORMATION FASTIGHETS- BESTÅNDET PROJEKT- UTVECKLING VÄSENTLIGA HÄNDELSER MODERBOLAGETS RÄKNINGAR AKTIEN HÅLLBARHETS- ARBETET ÖVRIG INFORMATION OCH NYCKELTAL BRINOVA JUST NU ===== SIDA 23 ===== BRINOVA FASTIGHETER AB BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 2023 23 Cykelskrapan – framtidens boende i centrala Lund BRINOVA I KORTHET VD-ORD FINANSIELL INFORMATION FASTIGHETS- BESTÅNDET PROJEKT- UTVECKLING VÄSENTLIGA HÄNDELSER MODERBOLAGETS RÄKNINGAR AKTIEN HÅLLBARHETS- ARBETET ÖVRIG INFORMATION OCH NYCKELTAL BRINOVA JUST NU 126 hyresrätter i centrala Lund fördelat på 4 078 kvm, varav 80 hyresrätter är studentlägenheter och 46 är vanliga hyreslägenheter Sandryggen 1, Lund Ombyggnad pågår med konvertering av kontorslokaler till 126 hyresbostäder, varav 80 studentbostäder på cykelvänligt cityläge med närhet till Lunds stadspark och Lunds centralstation. Cykelskrapan – ett boende- koncept med bilfritt boende där hyresgästerna får tillgång till både bil- och cykelpool. Brinova bygger ett fastighetsbestånd för långsiktigt ägande med egen förvaltning. Det är också en uttalad ambition att växa genom egen projektutveckling av såväl befintliga fastigheter och nya projekt. Bostäder är över tid det absolut mest stabila tillgångsslaget med mycket låga vakansrisker, stor efterfrågan och över tid inflations- justering. När produktionen av nya bostäder som nu kraftigt avtar kommer värdet av befintliga bostäder att öka. Just nu utvecklar Brinova ett helt nytt hyresrättsbestånd i centrala Lund, nära den vackra stadsparken. Ett attraktivt boendekoncept där tidigare kontorslokaler omvandlas till moderna bostäder. Under 2020 förvärvade Brinova fastigheten Sandryggen 1, i folkmun kallad ”Skatteskrapan”, som med sina totalt 5 300 kvm uthyrningsbar yta fram tills nu varit en kontorsfastighet. Brinova har sedan förvärvet arbetat med en plan för att konvertera hela fastigheten till hyresbostäder och under 2022 erhölls bygglov för detta. ”Skatteskrapan” blir ”Cykelskrapan”. Ett boendekoncept med bilfritt boende, där hyresgästerna får tillgång till både bil- och cykelpool. Med mindre än en kilometer till Lunds stadspark, och mindre än två kilometer till Lunds central- station, är det här ett riktigt cykelvänligt cityläge! Fastigheten kommer att bestå av totalt 126 hyresrätter fördelat på 4 078 kvm, varav 80 hyresrätter är studentlägenheter och 46 är vanliga hyreslägen- heter. Huset kommer ha högt fokus på framtidens transportsätt, och därför ha stor källare med trygg förvaring av både ägodelar och cyklar. Samtliga lägenheter har inretts med varsamma byggmaterial och med modern utrustning. Fokus ligger också på energieffektivitet med bland annat solcellsanläggning på taket. Byggstart för konverteringen av fastigheten var i juli 2023 och inflyttning är beräknad i slutet av 2024. ===== SIDA 24 ===== Karlskrona Landskrona Helsingborg Eslöv Malmö Kristianstad Lund Huvudkontor Förvaltningskontor Fastigheter Lista över fastigheterna finns på www.brinova.se Expansiv aktör inom hyresbostäder och samhällsfastigheter i södra Sverige Expansiv aktör inom hyresbostäder och samhällsfastigheter i södra Sverige. Brinova äger, utvecklar och förvaltar primärt hyresbostäder och samhällsfastigheter belägna på utvalda orter med goda kommunikationer i södra Sverige. Verksam- heten kännetecknas av långsiktighet, samverkan med aktörer inom samhällssektorn och inte minst en lokal egen förvaltning på de orter där bolaget valt att verka. Fastighetsbeståndet om cirka 346 000 kvm har ett marknadsvärde på 8,3 miljarder kronor. Värden skapas genom selektiva förvärv, effektiv fastighetsutveckling och en aktiv för- valtning. Ett starkt kassaflöde möjliggör en fortsatt tillväxt av bolaget. Brinovas B-aktie är noterad på Nasdaq Stockholm och handlas på Mid Cap-listan. Huvudkontoret finns i Helsingborg. Attraktiva orter för boende och samhällsservice Brinova äger, utvecklar och förvaltar primärt hyresbostäder och samhällsfastigheter belägna på utvalda orter med goda kommunikationer i södra Sverige. Verksamheten kännetecknas av långsiktighet, samverkan med aktörer inom samhällssektorn och inte minst en lokal egen förvaltning på de orter där bolaget valt att verka. Denna information är sådan information som Brinova Fastigheter AB (publ) är skyldig att offentliggöra enligt EU:s marknadsmissbruksförordning. Informationen lämnades, genom de kontaktpersoner som visas på sidan 18, för offentliggörande den 27 februari 2024. Huvudkontor Brinova Fastigheter AB Stortorget 9 252 20 Helsingborg brinova.se info@brinova.se Förvaltningskontor Brinova – Eslöv Malmgatan 1 B 241 30 Eslöv Brinova – Malmö Olsgårdsgatan 14 215 79 Malmö Brinova – Landskrona Östergatan 29 261 34 Landskrona Brinova – Helsingborg Stortorget 9 252 20 Helsingborg Brinova – Kristianstad Björkhemsvägen 15A 291 54 Kristianstad Brinova – Karlskrona Skeppsbrokajen 14 371 33 Karlskrona