===== SIDA 1 ===== Förvärvsavtal med K-Fastigheter kommer dubblera Brinovas verksamhet Q4 2024 Sandryggen 1, Lund Brinova har omvandlat den tidigare kontorsfastigheten ”Skatteskrapan” till Cykelskrapan – ett mobilitetshus med 126 hyresrätter, varav 72 studentbostäder och 54 hyreslägenheter. Fastigheten erbjuder ett bilfritt boendekoncept med cykel- och bilpool samt generösa cykelparkerings- och serviceytor. Fastigheten är fullt uthyrd och Inflyttning påbörjades under januari 2025. ===== SIDA 2 ===== BRINOVA FASTIGHETER AB BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 2024 2 Brinova äger, utvecklar och förvaltar samhällsviktiga fastigheter Koncernen i siffror 2024 okt–dec 2023 okt–dec Föränd- ring, % 2024 jan–dec 2023 jan–dec Föränd- ring, % Hyresintäkter, Mkr 138,8 128,1 8 545,4 513,4 6 Driftsöverskott, Mkr 87,2 79,0 10 353,6 338,8 4 Överskottsgrad, % 62,8 61,7 64,8 66,0 Förvaltningsresultat, Mkr 37,5 24,7 51 150,8 135,0 12 Förvaltningsresultat per aktie, kr 0,38 0,25 52 1,54 1,38 12 Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar av rörelsekapital 38,5 25,7 50 154,5 134,2 15 Värdeförändringar fastigheter, Mkr -35,2 -56,9 -6,2 -378,8 Värdeförändringar derivat, Mkr 39,6 -129,4 -39,5 -143,2 Periodens resultat, Mkr 22,8 -138,3 116 46,0 -337,7 -114 Resultat per aktie före och efter utspädning, kr 0,23 -1,42 116 0,47 -3,46 -114 Eget kapital per aktie, kr 29,37 28,90 2 29,37 28,90 2 Långsiktigt substansvärde per aktie, kr 32,90 31,56 4 32,90 31,56 4 Fastighetsvärde, Mkr 8 539,8 8 271,2 3 8 539,8 8 271,2 3 Uthyrbar yta, tkvm 352,3 345,5 2 352,3 345,5 2 Hyresvärde, Mkr 590,9 545,9 8 590,9 545,9 8 Ekonomisk uthyrningsgrad, % 95,6 95,5 95,6 95,5 Januari–december Hyresintäkterna ökade med 6 procent som en effekt av främst hyreshöjningar och nyuthyrningar. Som ett resultat av de ökade hyresintäkterna för- bättrades även driftsöverskottet med 4 procent. Förvaltningsresultatet ökade även det med 12 procent. Värdeförändringar på fastigheter uppgick till -6,2 Mkr (-378,8) och värdeförändringar på derivat till -39,5 Mkr (-143,2). Resultatet uppgick till 46,0 Mkr (-337,7) motsvarande ett resultat per aktie om 0,47 kronor (-3,46). Väsentliga händelser under kvartalet • Brinova har tecknat avtal om förvärv av fastig- heter från K-Fastigheter för ett överenskommet fastighetsvärde om 10,8 Mdkr. Tillträdet förvän- tas ske den 1 april 2025. Läs mer på sidan 23. • Ett tioårigt hyresavtal är tecknat i fastigheten Kristianstad, Sjöhem 4, om cirka 800 kvm med inflyttning 1 mars 2025. • Affärsplanen för perioden 2022–2024 är nu avslutad varvid en ny affärsplan har antagits för perioden 2025–2027, som med anledning av affären med K-Fastigheter kommer revideras under år 2025. Uppföljning av de finansiella målen i affärsplanen med avslut sista december 2024 redovisas på sidan 21 och hållbarhets- målen på sidan 16. En mer utförlig beskrivning kommer att finnas i årsredovisningen för 2024 som publiceras vecka 13, 2025. Händelser efter årets utgång • Brinova prioriterar tillväxt och likviditet och därför föreslår styrelsen till bolagsstämman att ingen utdelning lämnas för år 2024. Fastighetsvärde Fastighetsvärde/kvm 8 540 Mkr 24 240 kr Uthyrbar yta 352 tkvm Hyresvärde 591 Mkr Ekonomisk uthyrningsgrad 96 % Läs mer om väsentliga händelser på sidan 18. Det trygga samhället Vi ska förvalta och utveckla hyresbostäder och samhälls- fastigheter med rimlig hyresnivå som bidrar till en hållbar stads- utveckling och skapar trygghet genom tillgänglighet och lokal närvaro. En lönsam och ansvarsfull verksamhet Vi är en långsiktig ägare, utvecklare och förvaltare av hyresbostäder och samhällsfastigheter som genom stabila kassaflöden skapar finansiell kapacitet för våra åtag- anden gentemot alla intressenter. Den framtida miljön Genom ett aktivt underhåll, energioptimeringar, hållbara inköp, gröna hyresavtal och effektiv energiprestanda tar vi ansvar för att minska klimatavtrycket i stort och hållbarhetsrisker för Brinova. Effektiv förvaltning, engagerade medarbetare Vi säkerställer ett framgångsrikt verkställande av Brinovas strate- gier, gemensamma värderingar och uppförandekod genom en utvecklande arbetsmiljö och stark företagskultur. Fyra grundläggande strategier som styr vår verksamhet BRINOVA I KORTHET VD-ORD FINANSIELL INFORMATION FASTIGHETS- BESTÅNDET PROJEKT- UTVECKLING VÄSENTLIGA HÄNDELSER MODERBOLAGETS RÄKNINGAR AKTIEN HÅLLBARHETS- ARBETET ÖVRIG INFORMATION OCH NYCKELTAL BRINOVA JUST NU Jämförelsetalen inom parentes för resultatposter avser värden för perioden januari till december 2023 och för balansposter per 31 december 2023. ===== SIDA 3 ===== BRINOVA FASTIGHETER AB BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 2024 3 Förvärvsavtal med K-Fastigheter kommer dubblera Brinovas verksamhet Brinova förvärvar K-Fastigheters bestånd i Sydsverige och Danmark I början av december ingick Brinova Fastigheter AB och K-Fast Holding AB ett avtal där Brinova förvär- var K-Fastigheters fastigheter i Skåne, Småland och Danmark med ett överenskommet fastighets- värde om 10,8 miljarder. Tillträde förväntas efter genomförda villkor genomföras den 1 april 2025 (förvärvet beskrivs på sidan 23). K-Fastigheter och Brinova har i hög utsträckning fastigheter på samma geografiska orter i södra Sverige, exempelvis i Helsingborg, Höör, Kristian- stad, Kävlinge, Landskrona, Malmö och Åhus. Genom det kombinerade fastighetsbeståndet kommer Brinova bli ett av södra Sveriges största noterade fastighetsbolag med fokus på främst bostadsfastigheter och samhällsfastigheter. Brinova blir genom förvärvet signifikant större sett till bland annat antal aktier, fastighetsvärde, sub- stansvärde, hyresintäkter och förvaltningsresultat. Förvärvet har stort strategiskt värde för oss i Brinova. Det är en högklassig portfölj där 76 procent av de förvärvade fastigheterna är uppförda efter år 2015. Stordriftsfördelarna inom det nya samlade beståndet är tydliga och vi får ett starkt fokus på fastigheter som ger stabil avkastning och säkra kassaflöden. Koncentrationen av beståndet till ett antal strategiska städer i södra Sverige som har en positiv utveckling ger en stark position. Vi är samtidigt glada att få in K-Fastigheter som en kompetent ägare i Brinova och i förlängningen efter sakutdelning en bredare ägarbas. Ökat fokus på boende, samma starka affärsmodell Brinovas profil kommer med förvärvet att än tydligare fokusera på boende. De båda fastighetsbestånden har närmare 65 procent bostadsfastigheter. Om Brinovas stora andel äldreboende, trygghetsboen- den och LSS-boenden inom segmentet samhälls- fastigheter adderas, blir fokuset än tydligare. Brinovas framgångsrika affärsmodell kommer däremot inte att förändras. Vi kommer fortsatt stå för en förstklassig lokal förvaltning med egen kunnig personal. Vi kommer fortsatt att förfina vårt bestånd och skapa tillväxt genom en egen profes- sionell projektutveckling. Det är så vi förfinar vårt värde. Det är så vi skapar hållbar lönsamhet. Långsiktigt, efter en genomtänkt integrering, kommer vår nya volym att ge oss en än mer kost- nadseffektiv förvaltning och vi kommer att få bättre förutsättningar att utvecklas och växa. Stark avslutning på 2024, viktiga inflyttningar När vi summerar verksamhetsåret 2024 kan vi leverera ett starkt resultat med tydliga förbättringar jämfört med 2023. Vi förbättrar alla viktiga nyckel- tal för både det fjärde kvartalet och året som hel- het och vår tillväxt har fortsatt. Vårt förvärv i höstas av ett äldreboende i Malmö med 72 lägenheter är nu helt integrerat. Under fjärde kvartalet har vi också haft inflytt- ning i 34 lägenheter i vårt projekt i Oxie. Samtliga lägenheter är fullt uthyrda och den tillhörande livsmedelsbutiken lämnades över till hyresgästen den 3 februari. Vårt stora konverteringsprojekt i Lund, Sandryggen 1, är också fullt uthyrt. Under januari 2025 påbör- jades inflyttning i 72 studentlägenheter medans de 54 hyreslägenheterna hade inflyttning i början av februari. En för oss spännande inflyttning sker den 1 april 2025 avseende den första etappen av den bostads- fastighet i Köpenhamn som tillhör den del av K-Fastigheter förvärvet som vi tillträder samma dag. Ett nytt verksamhetsår. Ett nytt Brinova. Vi börjar verksamhetsåret 2025 med en rad nya förutsättningar. Under hösten 2024 antogs vår nya affärsplan för åren 2025–2027. Med förvärvet av K-Fastigheters sydliga bestånd kommer vi att behöva justera planen och en reviderad plan kommer att antas under sommaren. Basen är dock orubbad. Med vårt fokus på hållbarhet och med våra väl definierade nyckeltal som styr hur vi arbetar. BRINOVA I KORTHET VD-ORD FINANSIELL INFORMATION FASTIGHETS- BESTÅNDET PROJEKT- UTVECKLING VÄSENTLIGA HÄNDELSER MODERBOLAGETS RÄKNINGAR AKTIEN HÅLLBARHETS- ARBETET ÖVRIG INFORMATION OCH NYCKELTAL BRINOVA JUST NU Avslutningen av verksamhetsåret 2024 präglades till avgörande del av det strategiska förvärvsavtal som Brinova i december slöt med K-Fastigheter. I ett slag mer än dubbleras Brinovas verksamhet och förvärvet ger stordriftsfördelar och en stark position som långsiktigt kommer att gynna Brinovas samtliga intressenter. Brinovas verksamhet under det fjärde kvartalet fortsatte att utvecklas starkt. Samtliga nyckeltal stärktes under kvartalet och för helåret i jämförelse med samma perioder 2023. Strategiskt förvärvs- avtal med K-fast Viktiga inflyttningar 2024/2025 Fullt fokus på integrering 2025 Successivt under 2024 har förutsättningarna i vår sektor ljusnat något. Det finns också signaler om att faktorer som konjunktur, inflation, ränteläge och arbetslöshet fortsatt kan komma att förbätt- ras. Samtidigt ger flertalet geopolitiska händelser oss anledning att vara vaksamma, flexibla och redo för olika scenarier. En lyckosam integrering av K-Fastigheters syd- liga bestånd i Brinova kommer att vara 2025 års största uppgift där synergier och effektivisering skall matchas med Brinovas starka affärsmodell. Med en betydligt stärkt fastighetsportfölj, en kompetent organisation och en stark affärsmodell har vi alla förutsättningar att skapa långsiktigt starka värden för våra intressenter och fortsätta utvecklas och växa. Helsingborg, 14 februari 2025 Per Johansson, VD ===== SIDA 4 ===== BRINOVA FASTIGHETER AB BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 2024 4 Intäkter och resultat Hyresintäkter I det fjärde kvartalet ökade hyresintäkterna jämfört med motsvarande period föregående år med 8 procent till 138,8 Mkr (128,1). För helåret uppgick hyresintäkterna till 545,4 Mkr (513,4). Ökningen är primärt en effekt av hyreshöjningar, nyuthyrningar, förvärv och färdigställda projekt. Av Brinovas kontrak- terade hyresintäkter om 554,6 Mkr (511,8) utgörs 61 procent (61) av hyror som är kopplade till indexe- ring och resterande 39 procent (39) utgörs av hyror på bostäder där höjning sker efter årlig förhandling. Driftsöverskott och överskottsgrad Fastighetskostnaderna för det fjärde kvartalet uppgick till 52,4 Mkr (49,8). För helåret uppgick fastighetskostnaderna till 193,9 Mkr (182,7). Driftsöverskottet för det fjärde kvartalet ökade till 87,2 Mkr (79,0), och för helåret ökade drifts- överskottet till 353,6 Mkr (338,8) vilket ger en överskottsgrad för året om 64,8 procent (66,0). Brinova har kunnig personal, med kompetens inom drift- och energiområdet, som löpande arbetar med att effektivisera drift och skötsel, för att opti- mera investeringarna, både kostnadsmässigt och för kundnyttan. För att säkerställa en över tid stabil kostnads- utveckling gällande energi sker löpande upphand- lingar och säkringar. Förvaltningsresultat Förvaltningsresultatet för det fjärde kvartalet uppgick till 37,5 Mkr (24,7). Förvaltningsresultatet för perioden förbättrades med 51 procent framför allt på grund av minskade finansiella kostnader. För helåret ökade förvaltningsresultatet med 12 procent till 150,8 Mkr (135,0). Finansnetto Finansnettot för det fjärde kvartalet uppgick till -44,4 Mkr (-47,9) och för helåret till -176,5 Mkr (-176,4). Den betalda genomsnittsräntan för året uppgick till 3,4 procent (3,5). För mer information, se sidan 7. Jämförelsetalen inom parentes för resultatposter avser värden för perioden januari till december 2023 och för balansposter per 31 december 2023. Överskottsgrad 0 20 40 60 80 % Q1 -23 Q2 -23 Q3 -23 Q4 -23 Q1 -24 Q2 -24 Q3 -24 Q4 -24 % 0 20 40 60 80 Kvartal Driftsöverskott 0 25 50 75 100 0 100 200 300 400 Mkr Mkr Q1 -23 Q2 -23 Q3 -23 Q4 -23 Q1 -24 Q2 -24 Q3 -24 Q4 -24 Kvartal Rullande 12 månader Rullande 12 månader Förvaltningsresultat 0 10 20 30 40 50 Mkr Mkr 0 40 80 120 160 200 Q1 -23 Q2 -23 Q3 -23 Q4 -23 Q1 -24 Q2 -24 Q3 -24 Q4 -24 Kvartal Rullande 12 månader INTÄKTER OCH RESULTAT Koncernens rapport över totalresultat i sammandrag, Mkr 2024 okt–dec 2023 okt–dec 2024 jan–dec 2023 jan–dec Hyresintäkter1) 138,8 128,1 545,4 513,4 Övriga intäkter2) 0,8 0,7 2,1 8,1 Fastighetskostnader -52,4 -49,8 -193,9 -182,7 Driftsöverskott 87,2 79,0 353,6 338,8 Central administration -5,3 -6,4 -26,3 -27,4 Finansiella intäkter 0,2 1,1 1,9 3,8 Finansiella kostnader -44,6 -49,0 -178,4 -180,2 Förvaltningsresultat 37,5 24,7 150,8 135,0 Realiserade värdeförändringar långfristiga fordringar3) 0,0 0,0 -10,1 0,0 Realiserade värdeförändringar från förvaltningsfastigheter -2,9 0,1 -4,1 1,4 Orealiserade värdeförändringar från förvaltningsfastigheter -32,3 -57,0 -2,1 -380,2 Värdeförändringar derivat 39,6 -129,4 -39,5 -143,2 Resultat före skatt 41,9 -161,6 95,0 -387,0 Aktuell skatt -3,7 0,0 -3,7 -0,5 Uppskjuten skatt -15,4 23,3 -45,3 49,8 Periodens resultat 22,8 -138,3 46,0 -337,7 Periodens resultat hänförligt till Moderbolagets aktieägare 22,8 -138,3 46,0 -337,7 Innehav utan bestämmande inflytande 0,0 0,0 0,0 0,0 Periodens resultat, kr per aktie före och efter utspädning 0,2 -1,4 0,5 -3,5 Genomsnittligt antal utestående aktier, miljoner 97,7 97,7 97,7 97,7 Periodens/årets resultat motsvarar periodens/årets totalresultat och därför presenteras endast en resultaträkning utan separat rapport för övrigt totalresultat. 1) Av hyresintäkterna för perioden januari till december 2024 utgör 23,2 Mkr (21,8) serviceintäkter. 2) Av övriga intäkter för perioden januari till december 2023 utgör 6,7 Mkr elstöd. 3) Realiserade långfristiga fordringar avser handpenning som skrivs ner vid ej fullföljt tillträde. BRINOVA I KORTHET VD-ORD FINANSIELL INFORMATION FASTIGHETS- BESTÅNDET PROJEKT- UTVECKLING VÄSENTLIGA HÄNDELSER MODERBOLAGETS RÄKNINGAR AKTIEN HÅLLBARHETS- ARBETET ÖVRIG INFORMATION OCH NYCKELTAL BRINOVA JUST NU ===== SIDA 5 ===== BRINOVA FASTIGHETER AB BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 2024 5 Segmentsredovisning, Mkr Region Väst Region Öst Koncerngemensamt Totalt 2024 jan–dec 2023 jan–dec 2024 jan–dec 2023 jan–dec 2024 jan–dec 2023 jan–dec 2024 jan–dec 2023 jan–dec Intäkter1) 351,4 337,9 194,0 181,8 2,1 1,8 547,5 521,5 Driftsöverskott 223,9 215,0 127,6 122,0 2,1 1,8 353,6 338,8 Förvaltningsresultat 44,2 32,2 38,1 45,0 68,5 57,8 150,8 135,0 Värdeförändringar fastigheter -13,8 -322,1 7,6 -56,7 0,0 0,0 -6,2 -378,8 Värdeförändringar derivat 0,0 0,0 0,0 0,0 -39,5 -143,2 -39,5 -143,2 Resultat före skatt 30,4 -289,9 45,7 -11,7 18,9 -85,4 95,0 -387,0 Fastighetsvärde 5 824,6 5 596,3 2 715,2 2 674,9 - - 8 539,8 8 271,2 Årets fastighetsförsäljningar -42,7 -180,0 0,0 -7,6 - - -42,7 -187,6 Årets fastighetsförvärv 113,0 110,9 0,0 16,9 - - 113,0 127,8 Övriga investeringar i fastigheter 167,5 155,4 32,9 124,5 - - 200,4 279,9 1) Av intäkterna utgör 11,4 Mkr (10,8) serviceintäkter från region Väst, respektive 11,8 Mkr (11,0) från region Öst. Värdeförändringar Det första kvartalet belastades med en post av engångskaraktär avseende en realiserad värde- förändring på långfristiga fordringar som avsåg en tidigare erlagd handpenning som skrivits ner på grund av ej fullföljt tillträde av fastigheten Varm- röken 1 i Kävlinge. De orealiserade värdeförändringarna på förvalt- ningsfastigheter för det fjärde kvartalet uppgick till -32,3 Mkr (-57,0) och för helåret till -2,1 Mkr (-380,2). I det fjärde kvartalet har ingen förändring skett av det genomsnittliga avkastningskravet vid värderingen av förvaltningsfastigheterna. Läs mer under avsnittet fastighetsvärdering på sidan 10. Värdeförändringen på räntederivaten för det fjärde kvartalet uppgick till 39,6 Mkr (-129,4) och för helåret till -39,5 Mkr (-143,2). Läs mer på sidan 7. Skatt Det fjärde kvartalets skatt uppgick till -19,1 Mkr (23,3) och för helåret till -49,0 Mkr (49,3), vilket huvudsakligen hänför sig till uppskjuten skatt kopplad till förvaltningsfastigheter. Årets resultat Det fjärde kvartalets totalresultat uppgick till 22,8 Mkr (-138,3) och för helåret till 46,0 Mkr (-337,7). Närstående Närstående transaktioner har skett med Advokat- firman Lindahl KB om cirka 1,1 Mkr. Under året har även beloppsmässigt mindre närstående transaktioner skett med olika motparter till mindre belopp och summerar för året till 1,2 Mkr. Tjäns- terna har utförts på marknadsmässiga villkor. Under fjärde kvartalet har Brinova frånträtt en byggrätt i Lund till K-Fastigheter till ett underliggan- de fastighetsvärde om 36 Mkr. Till närstående såsom VD och koncernledning har ersättning lämnats på sedvanliga villkor i enlig- het med beslut i styrelsens ersättningsutskott. Kvartalsöversikt 2024 okt–dec 2024 jul–sep 2024 apr–jun 2024 jan–mar 2023 okt–dec 2023 jul–sep 2023 apr–jun 2023 jan–mar Hyresintäkter, Mkr 138,8 135,4 135,3 135,9 128,1 128,7 130,0 126,6 Driftsöverskott, Mkr 87,2 93,9 89,9 82,6 79,0 96,8 85,7 77,3 Överskottsgrad, % 62,8 69,4 66,4 60,8 61,7 75,2 65,9 61,1 Ekonomisk uthyrningsgrad, % 95,6 95,4 95,8 95,8 95,5 95,8 95,9 94,9 Förvaltningsresultat, Mkr 37,5 43,6 39,8 29,9 24,7 43,0 34,0 33,3 Förvaltningsresultat per aktie, kr 0,38 0,45 0,41 0,31 0,25 0,44 0,35 0,34 Periodens resultat, Mkr 22,8 -20,6 14,8 29,0 -138,3 -44,2 -75,0 -80,2 Värdeförändringar fastigheter, Mkr -35,2 11,6 17,2 0,2 -56,9 -83,8 -139,7 -98,4 Värdeförändringar derivat, Mkr 39,6 -74,6 -30,5 26,0 -129,4 -3,8 15,2 -25,2 Avkastning på eget kapital, % 1,6 -0,7 0,5 1,0 -4,8 -1,5 -2,4 -2,6 Avkastning på totalt kapital, % 3,6 1,2 1,1 0,8 0,2 0,0 -0,7 -0,3 Soliditet, % 33,1 33,1 33,3 33,3 33,1 34,5 34,5 35,0 Resultat per aktie före och efter utspädning, kr 0,23 -0,21 0,15 0,30 -1,42 -0,45 -0,77 -0,82 Eget kapital per aktie, kr 29,37 29,13 29,34 29,19 28,90 30,31 30,77 31,53 Långsiktigt substansvärde per aktie, kr 32,90 32,46 32,32 31,76 31,56 31,89 32,31 33,40 INTÄKTER OCH RESULTAT BRINOVA I KORTHET VD-ORD FINANSIELL INFORMATION FASTIGHETS- BESTÅNDET PROJEKT- UTVECKLING VÄSENTLIGA HÄNDELSER MODERBOLAGETS RÄKNINGAR AKTIEN HÅLLBARHETS- ARBETET ÖVRIG INFORMATION OCH NYCKELTAL BRINOVA JUST NU Segmentsrapportering I koncernens interna rapportering delas verksam- heten in i segment, regioner, vilka är desamma som redovisats i den senaste årsredovisningen. Indelning i fastighetskategorierna samhälls-, bostads- och kommersiella fastigheter görs inte i segmentsrapporteringen då koncernens fastig- hetsbestånd innehåller fastigheter med blandad användning och kostnadsmassan inte rättvisande kan särredovisas för de enskilda kategorierna. ===== SIDA 6 ===== BRINOVA FASTIGHETER AB BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 2024 6 Finansiell ställning FINANSIELL STÄLLNING Jämförelsetalen inom parentes för resultatposter avser värden för perioden januari till december 2023 och för balansposter per 31 december 2023. Koncernens rapport över finansiell ställning i sammandrag Mkr 2024-12-31 2023-12-31 TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Förvaltningsfastigheter 8 539,8 8 271,21) Rörelsefastigheter 0,0 0,01) Inventarier 1,1 1,6 Nyttjanderättstillgångar 3,8 3,9 Uppskjuten skattefordran2) 0,0 13,2 Derivatinstrument 52,9 76,1 Andra långfristiga fordringar 2,0 11,7 Summa anläggningstillgångar 8 599,6 8 377,7 Omsättningstillgångar Kortfristiga fordringar 31,4 32,3 Derivatinstrument 9,5 0,0 Likvida medel 31,0 125,9 Summa omsättningstillgångar 71,9 158,2 SUMMA TILLGÅNGAR 8 671,5 8 535,9 Eget kapital och skulder Eget kapital hänförligt till moderbolagets ägare 2 869,5 2 823,5 Innehav utan bestämmande inflytande 0,9 0,0 Summa eget kapital 2 870,4 2 823,5 Långfristiga skulder Uppskjuten skatteskuld 381,2 349,2 Skulder till kreditinstitut 1 989,9 3 892,0 Derivatinstrument 25,8 0,0 Leasingskulder 29,7 29,2 Summa långfristiga skulder 2 426,6 4 270,4 Kortfristiga skulder Skulder till kreditinstitut 3 237,0 1 268,4 Leasingskulder 2,5 2,7 Övriga kortfristiga skulder 135,0 170,9 Summa kortfristiga skulder 3 374,5 1 442,0 Summa eget kapital och skulder 8 671,5 8 535,9 1) Fastigheten där Brinova har sitt huvudkontor omklassificerades till rörelsefastighet i Q1 2023. Då Brinova under Q3 2023 avsevärt reducerat nyttjandet av ytorna för eget bruk omklassificerades fastigheten åter till förvaltnings- fastighet. 2) Från och med Q3 2024 nettoredovisas samtliga uppskjutna skatter mot samma motpart. Koncernens rapport över förändring i koncernens eget kapital i sammandrag, Mkr 2024-12-31 2023-12-31 Totalt eget kapital vid periodens början 2 823,5 3 161,2 Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare Belopp vid periodens början 2 823,5 3 161,2 Periodens resultat och totalresultat 46,0 -337,7 Transaktioner med ägare 0,0 0,0 Utgående eget kapital 2 869,5 2 823,5 Eget kapital hänförligt till innehav utan bestämmande inflytande Belopp vid periodens början 0,0 0,0 Periodens resultat och totalresultat 0,0 0,0 Kapitaltillskott från innehavare utan bestämmande inflytande 0,9 0,0 Utgående eget kapital 0,9 0,0 Totalt eget kapital vid periodens slut 2 870,4 2 823,5 Eget kapital, soliditet och likvida medel Det egna kapitalet uppgick vid årets utgång till 2 870,4 Mkr, jämfört med 2 823,5 Mkr vid årets ingång, eller 29,4 kr per aktie (28,9). Soliditeten uppgick till 33,1 procent (33,1) vid årets utgång och koncernens likvida medel vid samma tidpunkt uppgick till 31,0 Mkr (125,9). Eget kapital och avkastning1) Q1 -23 Q2 -23 Q3 -23 Q4 -23 Q1 -24 Q2 -24 Q3 -24 Q4 -24 % 1 000 1 750 2 500 3 250 4 000 -20 -10 0 10 20 30 40 Mkr Eget kapital Avkastning 1) Beräknat på rullande tolv månaders period. BRINOVA I KORTHET VD-ORD FINANSIELL INFORMATION FASTIGHETS- BESTÅNDET PROJEKT- UTVECKLING VÄSENTLIGA HÄNDELSER MODERBOLAGETS RÄKNINGAR AKTIEN HÅLLBARHETS- ARBETET ÖVRIG INFORMATION OCH NYCKELTAL BRINOVA JUST NU ===== SIDA 7 ===== BRINOVA FASTIGHETER AB BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 2024 7 0 20 40 60 80 100 % Q1 -23 Q2 -23 Q3 -23 Q4 -23 Q1 -24 Q2 -24 Q3 -24 Q4 -24 Belåningsgrad netto Soliditet och räntetäckningsgrad ggr 0 10 20 30 40 % Q1 -23 Q2 -23 Q3 -23 Q4 -23 Q1 -24 Q2 -24 Q3 -24 Q4 -24 0 1 2 3 4 Soliditet Räntetäckningsgrad Skulder till kreditinstitut Koncernens skulder till kreditinstitut vid årets utgång uppgick till 5 226,9 Mkr, jämfört med 5 160,4 vid årets ingång, uppdelat på lån från sju nordiska banker. Den genomsnittliga kapitalbind- ningstiden uppgick till 1,3 år (1,7). Av den totala skulden är 62 procent (25) kortfristig. Under det fjärde kvartalet har cirka 260 Mkr refinansierats med en löptid om 3 år. Brinova arbetar med att trygga den långsiktiga kapitalförsörjningen, bland annat genom att kontinuerligt föra en dialog med de aktuella bankerna avseende förlängning eller refinansiering. Nettobelåningsgraden vid årets utgång uppgick till 60,8 procent (60,9) och ränte- täckningsgraden uppgick till 1,9 ggr (1,8). Skulderna har rörlig ränta, främst kopplad till Stibor 3 månader med tillägg av marginal. Den genomsnittliga räntan vid årets utgång upp- gick till 3,3 procent (3,6). Brinova använder sig av räntederivatinstrument i form av swappar för att erhålla en lägre risknivå i låneportföljen. Vid utgången av det fjärde kvartalet uppgår säkrings- graden till 73,7 procent (71,7). Innehavet och översiktliga villkor finns i tabellen till höger. Kvartalets värdeförändring på Brinovas derivat- innehav uppgår till 39,6 Mkr (-129,4) och för helåret till -39,5 Mkr (-143,2) vilket innebär att övervärdet uppgick till 36,6 Mkr (76,1). I enlighet med IFRS 9 redovisas räntederivaten till verkligt värde. De klassas i nivå 2 enligt IFRS 13. Brinova tillämpar ej säkringsredovisning. Brinovas räntebärande skulder är huvudsakligen säkerställda med pantbrev i fastigheter men i vissa fall även med aktier i dotterbolag. Nyupp- tagna lån från och med årets ingång har inneburit ytterligare 90,9 Mkr i utökade ställda säkerheter i form av pantbrev. För mer information om ställda säkerheter och eventualförpliktelser, se 2023 års årsredovisning. Kapitalbindning Period (år) Avtalsvolym, Mkr Utnyttjat, Mkr Ej utnyttjat, Mkr < 1 3 337 3 237 100 1–2 656 656 0 2–3 1 334 1 334 0 Totalt 5 327 5 227 100 Ränteförfall Period (år) Lånebelopp, Mkr Ränta, %1) Andel, % <1 2 327 5,6 44 1–2 150 0,8 3 2–3 300 0,9 6 3–4 700 2,3 13 4–5 300 1,7 6 5–6 400 1,4 8 6–7 700 1,4 13 8–9 350 2,8 7 Totalt 5 227 3,4 100 1) Genomsnittlig kreditmarginal för rörlig ränta är inte utfördelad i det tidssegment då derivaten förfaller, varför snittränta <1 år ej reflekterar aktuell kreditränta vid upplåning. Snittränta <1 år exklusive derivat uppgår till 4,3 procent. Snitträntan redovisas inklusive kostnad för outnyttjade lånelöften. Räntesäkringar via ränteswap Startår Slutår Ränta, % Mkr 2019 2025 0,6 100,0 2019 2025 0,0 100,0 2022 2025 0,3 750,0 2016 2026 1,1 100,0 2019 2026 0,0 50,0 2018 2027 1,3 100,0 2019 2027 0,8 100,0 2021 2027 0,7 100,0 2018 2028 1,2 200,0 2023 2028 2,5 200,0 2023 2028 2,9 300,0 2021 2029 0,8 100,0 2024 2029 2,1 200,0 2020 2030 0,0 200,0 2023 2030 2,8 200,0 2021 2031 0,2 200,0 2021 2031 0,5 150,0 2023 2031 2,7 100,0 2025 2031 2,5 250,0 2023 2033 3,0 150,0 2023 2033 2,7 200,0 Totalt 3 850,0 FINANSIELL STÄLLNING BRINOVA I KORTHET VD-ORD FINANSIELL INFORMATION FASTIGHETS- BESTÅNDET PROJEKT- UTVECKLING VÄSENTLIGA HÄNDELSER MODERBOLAGETS RÄKNINGAR AKTIEN HÅLLBARHETS- ARBETET ÖVRIG INFORMATION OCH NYCKELTAL BRINOVA JUST NU ===== SIDA 8 ===== BRINOVA FASTIGHETER AB BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 2024 8 Koncernens kassaflödesanalys i sammandrag Mkr 2024 jan–dec 2023 jan–dec Löpande verksamheten Resultat före skatt 95,0 -387,0 Justeringar för poster som inte ingår i kassaflödet 59,9 525,9 Betald skatt -0,4 -4,7 Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar av rörelsekapital 154,5 134,2 Förändring av rörelsefordringar 0,1 -1,1 Förändring av rörelseskulder -58,7 3,8 Kassaflöde från den löpande verksamheten 95,9 136,9 Investeringsverksamheten Förvärv av förvaltningsfastigheter -82,7 -7,3 Avyttring av förvaltningsfastigheter 28,0 9,6 Investering i förvaltningsfastigheter -200,4 -279,9 Förvärv av inventarier -0,3 -0,8 Kassaflöde från investerings- verksamheten -255,4 -278,4 Finansieringsverksamheten Kapitaltillskott från innehavare utan bestämmande inflytande 0,9 0,0 Upptagna lån 1 203,3 1 356,3 Leasingskulder -2,8 -2,8 Amortering av låneskulder -1 136,8 -1 259,8 Kassaflöde från finansierings- verksamheten 64,6 93,7 Periodens kassaflöde -94,9 -47,8 Likvida medel vid periodens början 125,9 173,7 Likvida medel vid periodens slut 31,0 125,9 Kassaflöde Kassaflödet från den löpande verksamheten före förändringar av rörelsekapital för perioden januari till december uppgick till 154,5 Mkr (134,2). Kassaflödet har främst påverkats av investeringar i förvaltningsfastigheter som uppgått till -200,4 Mkr (-279,9). Q1 -23 Q2 -23 Q3 -23 Q4 -23 Q1 -24 Q2 -24 Q3 -24 Q4 -24 0 15 30 45 60 Mkr Kassaflöde från den löpande verksam- heten före förändring i rörelsekapitalet Q1 -23 Q2 -23 Q3 -23 Q4 -23 Q1 -24 Q2 -24 Q3 -24 Q4 -24 0 50 100 150 200 Mkr Likvida medel vid periodens slut Bajonetten 3, Kristianstad Fastighet som omfattar tre huskroppar med totalt 94 hyreslägenheter i varierande storlekar samt en livsmedelsbutik. Centrumnära läge med stads- och regionbuss strax utanför och ett par minuters gångavstånd till tågstation. FINANSIELL STÄLLNING BRINOVA I KORTHET VD-ORD FINANSIELL INFORMATION FASTIGHETS- BESTÅNDET PROJEKT- UTVECKLING VÄSENTLIGA HÄNDELSER MODERBOLAGETS RÄKNINGAR AKTIEN HÅLLBARHETS- ARBETET ÖVRIG INFORMATION OCH NYCKELTAL BRINOVA JUST NU ===== SIDA 9 ===== BRINOVA FASTIGHETER AB BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 2024 9 Moderbolagets räkningar Resultaträkning i sammandrag, Mkr 2024 jan–dec 2023 jan–dec Nettoomsättning 69,3 67,6 Rörelsens kostnader -84,7 -96,3 Rörelseresultat -15,4 -28,7 Resultat från finansiella poster Resultat från andelar i koncernbolag 6,0 10,7 Övriga ränteintäkter och liknande resultatposter 94,3 85,7 Räntekostnader och liknande resultatposter -58,8 -56,4 Värdeförändringar derivat -4,5 -68,5 Resultat efter finansiella poster 21,6 -57,2 Bokslutsdispositioner 28,5 34,6 Resultat före skatt 50,1 -22,6 Skatt på periodens resultat -6,1 6,9 Periodens resultat och periodens totalresultat 44,0 -15,7 Balansräkning i sammandrag, Mkr 2024-12-31 2023-12-31 TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Förvaltningsfastigheter 101,4 102,7 Materiella anläggningstillgångar 1,1 1,6 Övriga finansiella anläggningstillgångar 1 105,3 985,5 Summa anläggningstillgångar 1 207,8 1 089,8 Omsättningstillgångar Fordringar på koncernföretag 1 915,0 1 888,3 Kortfristiga fordringar 17,0 15,1 Kassa och bank 22,0 102,2 Summa omsättningstillgångar 1 954,0 2 005,6 SUMMA TILLGÅNGAR 3 161,8 3 095,4 Eget kapital och skulder Bundet eget kapital 390,9 390,9 Fritt eget kapital 1 749,9 1 705,9 2 140,8 2 096,8 Långfristiga skulder Skulder till kreditinstitut 118,3 120,3 Övriga långfristiga skulder 25,8 16,2 Summa långfristiga skulder 144,1 136,5 Kortfristiga skulder Skulder till kreditinstitut 2,0 1,8 Skulder till koncernföretag 853,5 837,0 Övriga kortfristiga skulder 21,4 23,3 Summa kortfristiga skulder 876,9 862,1 Summa eget kapital och skulder 3 161,8 3 095,4 BRINOVA I KORTHET VD-ORD FINANSIELL INFORMATION FASTIGHETS- BESTÅNDET PROJEKT- UTVECKLING VÄSENTLIGA HÄNDELSER MODERBOLAGETS RÄKNINGAR AKTIEN HÅLLBARHETS- ARBETET ÖVRIG INFORMATION OCH NYCKELTAL BRINOVA JUST NU ===== SIDA 10 ===== BRINOVA FASTIGHETER AB BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 2024 10 Fastighetsbeståndet Jämförelsetalen inom parentes för resultatposter avser värden för perioden januari till december 2023 och för balansposter per 31 december 2023. Fastighetsbestånd per region Region Antal fastigheter Fastighets- värde, Mkr Hyres- värde, Mkr Kontrakterad hyra, Mkr Uthyrnings- grad, % Yta, tkvm Väst 78 5 825 388 363 96 229 Öst 46 2 715 203 192 95 123 Summa 124 8 540 591 555 96 352 Förändring fastighetsvärde Mkr Ingående verkligt värde 8 271,2 Fastighetsförvärv, förvärvat fastighetsvärde 113,0 Fastighetsförsäljningar -42,7 Investeringar i ny-, till- och ombyggnad 200,4 Orealiserade värdeförändringar på förvaltningsfastigheter -2,1 Summa 8 539,8 Fastighetsbeståndet Fastighetsportföljens verkliga värde uppgick till 8 539,8 Mkr (8 271,2) vid årets utgång. Detta är en ökning med 268,6 Mkr (-160,5) för helåret. Ökningen består främst av investeringar i pågå- ende och avslutade projekt i Lund, Malmö och Bromölla och förvärv av en samhällsfastighet i Malmö. Brinovas fastighetsinnehav är koncentrerat till södra Sverige. Fastigheterna utgörs främst av hyresbostäder och samhällsfastigheter. Fastighets- innehavet består av 124 fastigheter (124) med en total uthyrningsbar yta om 352 tkvm (346). Det totala hyresvärdet för beståndet vid årets utgång uppgick till 590,9 Mkr (545,9). De kontrakterade hyresintäkterna uppgick till 554,6 Mkr (511,8). Den ekonomiska uthyrningsgraden uppgick till 96 procent (96). Fastighetsvärdering Brinova genomför varje kvartal en extern värdering av samtliga förvaltningsfastigheter. Värderingen utförs av Newsec Advice AB. Varje fastighet är individuellt besiktigad, utifrån ett rullande schema över en treårsperiod eller när större ombyggnatio- ner eller investeringar genomförts. Värderingarna utgörs i huvudsak av en beräk- ning via avkastningsmetoden kompletterat med ortsprismetoden. Avkastningsmetoden innebär att en analys av framtida kassaflöden för respektive fastighet görs där hänsyn tagits till gällande hyreskontraktsvill- kor, hyresnivåer efter hyresavtalets utgång, drifts-, underhålls- och förvaltningsadministrationskost- nader samt behov av investeringar. Vidare görs en bedömning om det finns andra indikationer på fastigheternas verkliga värde, dessa kan utgöras av utflyttningar, uppsägningar, och kommande inflyttningar och rådande marknadsläge. Ett restvärde bedöms efter kalkyltidens utgång. BRINOVA I KORTHET VD-ORD FINANSIELL INFORMATION FASTIGHETS- BESTÅNDET PROJEKT- UTVECKLING VÄSENTLIGA HÄNDELSER MODERBOLAGETS RÄKNINGAR AKTIEN HÅLLBARHETS- ARBETET ÖVRIG INFORMATION OCH NYCKELTAL BRINOVA JUST NU Nuvärdet av kassaflödet och restvärdet beräknas med marknadsmässiga nivåer på kalkylränta och direktavkastningskrav. Ortsprismetoden bygger på analyser av mark- nadsöverlåtelser för fastigheter som anses vara jämförbara. Projektportföljen värderas till nedlagda kostnader samt eventuellt nedskrivningsbehov. Värderingarna har ett genomsnittligt avkastningskrav vid årets utgång avseende samhällsfastigheter om 5,8 procent (5,7), bostadsfastigheter 4,7 procent (4,6) samt kommersiella fastigheter 6,1 procent (6,2). Till följd av viss omklassificering mellan samhälls- fastigheter och kommersiella fastigheter i det första kvartalet har jämförelsesiffrorna justerats. I värderingarna har följande indata använts: Nivån på den årliga framtida inflationen bedöms till 1,0 procent 2025 och därefter 2,0 procent årligen. De värderingsantaganden som gjorts är en kalkylperiod på 10–25 år. Årlig hyresutveckling på lokalkontrakt 50–100 procent av KPI eller en fast uppräkning om 2–3 procent årligen. Årlig hy- resutveckling på bostadskontrakt 4,5 procent för 2024 till 2025, 3 procent för 2025 till 2026 och därefter 2 procent årligen. Årlig ökning av drift och underhåll på 100 procent av KPI. Vid värdering av byggrätter tillämpas ortspris- metod, avkastningsmetod och en förenklad exploateringskalkyl. I redovisat fastighetsvärde ingår 60,0 Mkr (99,5) avseende byggrätter. Under 2024 har en byggrätt i Lund sålts för 36 Mkr, vilket motsvarade bokfört värde. Den externa värderingen ligger till grund för de verkliga värdena som finns upptagna i rapport över finansiell ställning. Samtliga koncernens förvalt- ningsfastigheter bedöms vara i nivå 3 i värderings- hierarkin. En utförligare beskrivning av värderingsprinci- perna finns i Brinovas årsredovisning för 2023. Kontrakterad hyra Hyresbostäder Samhällsfastigheter Kommersiella fastigheter 39% 23% 38% Q1 -23 Q2 -23 Q3 -23 Q4 -23 Q1 -24 Q2 -24 Q3 -24 Q4 -24 0 2 000 4 000 6 000 8 000 10 000 Mkr Fastighetsbestånd ===== SIDA 11 ===== BRINOVA FASTIGHETER AB BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 2024 11 Känslighetsanalys Fastighetsvärderingarna är gjorda enligt vedertag- na principer baserade på vissa antaganden. Fast- ighetens marknadsvärde kan endast säkerställas via en transaktion mellan två oberoende parter. Ett osäkerhetsintervall ligger i en normal marknad på +/- 5–10 procent. I tabellen nedan redovisas hur värdet påverkas vid en förändring av vissa för värderingen antagna parametrar. Tabellen ger en förenklad bild då en enskild parameter troligtvis inte förändras isolerat. Samhälls- fastigheter Hyres- bostäder Kommersiella fastigheter 0 25 50 75 100 % Ekonomisk uthyrningsgrad Ekonomisk uthyrningsgrad VakansKänslighetsanalys Förändring Värde- påverkan, Mkr Hyresintäkter +/- 5% 238,8/-238,8 Driftskostnader +/- 5% -131,4/131,4 Direktavkast- ningskrav +/- 0,25%- enheter -366,5/392,1 Rosmarinen 34, Helsingborg Brinova äger sex hus i attraktiva Mariastaden, med totalt 77 moderna hyreslägenheter fördelat på 2–4 rum och kök. Bostäderna omges av en gemensam gård och ligger nära Pålsjö skogs naturreservat med motionsspår och utegym. I närheten finns även kollektivtrafik, skola, vårdcentral, mataffär, gym, restauranger och biltvätt. BRINOVA I KORTHET VD-ORD FINANSIELL INFORMATION FASTIGHETS- BESTÅNDET PROJEKT- UTVECKLING VÄSENTLIGA HÄNDELSER MODERBOLAGETS RÄKNINGAR AKTIEN HÅLLBARHETS- ARBETET ÖVRIG INFORMATION OCH NYCKELTAL BRINOVA JUST NU Tillträdda förvärv Fastighet Ort Typ Tillträde Yta, kvm Fastighets- värde, Mkr Hyresvärde, Mkr Ögonstenen 2 Malmö Samhällsfastighet 2024-10-01 4 354 115 9 Summa 4 354 115 9 Försäljningar Fastighet Ort Typ Frånträde Yta, kvm Fastighets- värde, Mkr Hyresvärde, Mkr Yran 3 Malmö Vårdboende 2024-03-22 363 5 0 Sandryggen 4 Malmö Mark 2024-11-29 0 36 0 Summa 363 41 0 Vakansanalys Vakanserna består främst av kommersiella ytor. Totalt sett har vi cirka 19 500 kvm vakant yta, exkluderat för projektytor. En del av ytan kommer att konverteras till bostäder eller till vårt koncept Bolagret, förrådshotell, medan resterande yta skall fyllas med kvalitativa aktörer som stödjer vår lång- siktiga affär. Hyresbostäderna är fullt uthyrda och innehåller endast kortare planerade vakansperio- der där lägenheter är outhyrda med anledning av renovering vilket oftast också resulterar i en ökad hyra. Samhällsfastighetsbeståndet är i princip fullt uthyrt. I beståndet finns cirka 6 000 kvm projektytor som är tomställda och där det pågår konvertering- ar till cirka 130 nya bostäder. Den genomsnittliga vakanshyran för de kommersiella ytorna är 1 122 kr/kvm. ===== SIDA 12 ===== BRINOVA FASTIGHETER AB BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 2024 12 Bostadsfastigheter BOSTADSFASTIGHETER Fördelning av storlek Hyres- värde, Mkr Hyresvärde hyra/kvm 1 rok 9 1 675 2 rok 79 1 645 3 rok 90 1 502 4 rok 27 1 374 5 rok 3 1 185 6 rok 1 884 Blockförhyrning 9 1 651 Summa 218 1 532 Med cirka 143 tkvm hyreslägenheter är Brinova en av de större privata hyresvärdarna i södra Sverige. Brinova verkar i växande orter nära arbetstillfällen och stadskärnor. Andelen bostadsfastigheter som del av Brinovas kontrakterade hyra motsvarar 38 procent. När Brinova utvärderar bostadsprojekt används kriteriet att bostaden ska ligga på ett rimligt pendlingsavstånd till de närliggande större stä- derna och kosta så att en inkomsttagare med en genomsnittlig inkomst har ekonomisk möjlighet att betala hyran. Effektiv boyta och närhet till kollektiv- trafik är boendefördelar som många söker, liksom närhet till vardagsservice som förskolor och skolor, bibliotek, kultur, vårdanläggningar och butiker. Av Brinovas bostadsfastigheter är cirka 40 procent yngre än 10 år. Trygghet i och kring bostaden är viktiga argu- ment för våra hyresgäster visar våra kundunder- sökningar. Det skall vara lätt och tryggt att hyra bostad av Brinova. Konceptet Brinova Trygghet innefattar olika åtgärder för såväl inomhus- som utomhus- miljön som skall skapa ökad trygghet. Det innefattar åtgärder som rätt belysning, störningsjour dygnet runt, säkerhetsdörrar, ökad närvaro med fastighetsronderingar och välskött utemiljö. Aspekter som ökar attraktionen för våra bostads- fastigheter är hållbara val i material, solcells- anläggningar, laddstolpar i anslutning till våra fastigheter, en trygg kommunikation via vår hyres- gäst-app, säkerhet via porttelefoni och digitala lås. Bostäder är ett tillgångsslag som karakteriseras av låga vakansrisker, stor efterfrågan och där hyrorna inflationsjusteras, även om det sker med viss fördröjning. Snitthyran i Brinovas bestånd av bostadsfastigheter är 1 532 kr/kvm efter den årliga uppräkningen som i genomsnitt blev 5,0 procent i 2024 års hyresförhandling. Brinova har kompetens och erfarenhet för att möta behoven av kostnadseffektiva hyresbostäder för alla typer av boendekategorier. Vi arbetar också i en tydlig samverkan med kommuner och lokala aktörer för platsens utveckling, där trygghet och attraktivitet är värden som kommer alla till godo. Brinova har som ambition att erbjuda det rätta boendet för livets alla skeenden. Från det första hemmet eller familjelägenheten till trygga boenden för äldre. BRINOVA I KORTHET VD-ORD FINANSIELL INFORMATION FASTIGHETS- BESTÅNDET PROJEKT- UTVECKLING VÄSENTLIGA HÄNDELSER MODERBOLAGETS RÄKNINGAR AKTIEN HÅLLBARHETS- ARBETET ÖVRIG INFORMATION OCH NYCKELTAL BRINOVA JUST NU Bostadsfastigheters hyresandel av Brinovas totala kontrakterade hyra 38% 1 532 kr Genomsnittlig hyra/kvm Kamomillen 2, Åhus Täppets bostadsområde i Åhus omfattar 48 effektiva hyresrätter i tvåplanshus, med balkonger och uteplatser. Det attraktiva läget nära hav, service och kommunikationer gör området till en eftertraktad boendemiljö. ===== SIDA 13 ===== BRINOVA FASTIGHETER AB BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 2024 13 Samhällsfastigheter Brinova är en av södra Sveriges större privata hyresvärdar för den offentliga sektorn med cirka 117 tkvm uthyrningsbar yta för samhällsfastig- heter. Hyresandelen samhällsfastigheter som del av Brinovas kontrakterade årshyra motsvarar 39 procent. Samhällsfastigheter definieras enligt ovan. Det innebär att hyresgästen kan vara offentlig, det vill säga statlig, kommunal eller regional, men också privat. Exempel på sam- hällsfastigheter är fastigheter för utbildning och barnomsorg, fritid, vård och anpassade bostäder. Brinova har bred erfarenhet av att både ut- veckla och förvalta samhällsfastigheter och har i sin portfölj allt från stora idrottsarenor, förskolor, skolor, bibliotek, vårdcentraler och folktandvård till särskilda boenden för äldre och LSS-boen- den. Förutsättningarna för samhällsfastigheter kännetecknas av trygga hyresgäster med långa KPI-justerade kontrakt och säkra flöden. Genom- snittlig återstående hyrestid för hyreskontrakten i Brinovas samhällsfastigheter uppgår till 7,2 år. Efterfrågan för kvalitativa och anpassade samhällsfastigheter är fortsatt god med stora framtida behov. SAMHÄLLSFASTIGHETER En aktiv förvaltning med egna medarbetare är en viktig del av Brinovas affärsmodell. Med lokal närvaro kan eventuella problem snabbt identifieras och åtgärdas. Närheten till lokala beslutsfattare innebär också att vi på ett enkelt sätt kan delta i kommunens utveckling med rätt lokaler för olika offentliga behov. Vi kan samhällsfastigheter och vi kan de orter vi finns etablerade på. Vi kan bygga långsiktiga relationer och synergier på våra orter. Fem största hyresgästerna Hyresgäst Yta, tkvm Hyres- värde, Mkr Region Skåne 12 24 Karlskrona Kommun 12 23 Malmö Stad 10 21 Landskrona Stad 7 14 Eslövs Kommun 9 14 Summa 50 96 Typer av samhällsfastigheter Typ Yta, tkvm Kontrakterad hyra, Mkr Kontrakterad hyra/kvm, kr Andel av kontrakterad hyra, % Vård 36 65 1 823 30 Särskilt boende 32 65 2 055 30 Utbildning/barnomsorg 25 49 1 943 23 Anpassad samhällsservice 16 24 1 447 11 Friskvård 8 12 1 454 6 Summa 117 215 1 834 100 BRINOVA I KORTHET VD-ORD FINANSIELL INFORMATION FASTIGHETS- BESTÅNDET PROJEKT- UTVECKLING VÄSENTLIGA HÄNDELSER MODERBOLAGETS RÄKNINGAR AKTIEN HÅLLBARHETS- ARBETET ÖVRIG INFORMATION OCH NYCKELTAL BRINOVA JUST NU Samhällsfastigheters hyresandel av Brinovas totala kontrakterade hyra 39% Barsebäck 42:53, Kävlinge I natursköna Barsebäck hyr Brinova ut en hög- kvalitativ skolbyggnad till en Montessoriskola för årskurs 0–9, med cirka 250 elever. 7,2 år Återstående hyrestid Samhällsfastighet Fastighet som brukas till övervägande del av skattefinansierad verksamhet och är specifikt anpassad till samhällsservice. Dessutom inkluderas trygghetsboende under begreppet samhällsfastigheter. ===== SIDA 14 ===== BRINOVA FASTIGHETER AB BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 2024 14 Kommersiella fastigheter KOMMERSIELLT Den största delen av den kommersiella andelen av fastigheter är ett bestånd med offentliga kontor och bank. Det är ett bra komplement till det övriga beståndet. Offentliga kontor är kontor som brukas av skattefinansierad verksamhet och banker. Typis- ka hyresgäster är Försäkringskassan, Skattever- ket, Arbetsförmedlingen och Transportstyrelsen. Beståndet kompletteras även med kommersi- ella fastigheter som adderar till attraktionen för de boende eller där tydliga synergier finns i ortens samlade fastighetsbestånd. Kompletterande övriga kommersiella fastigheter är typiskt livsmedelsbutiker, apotek, restauranger och caféer samt vårt lagerkoncept Bolagret. Dessa fastigheter adderar till levande kvarter och ger service i närområdet. Hyresandelen från kommersiella fastigheter som del av Brinovas kontrakterade hyresintäkter motsvarar 23 procent. Av Brinovas totala kontrakterade hyresintäkter har en analys gjorts för att identifiera risk för uteblivna hyresbetalningar. Under 3 procent av de kommersiella hyresintäkterna bedöms falla inom denna kategori, och består främst av mindre butiker och restauranger. Typer av kommersiella fastigheter Andel av kontrakterad hyra, % Kontrakterad årshyra/kvm, kr Ekonomisk uthyrningsgrad, % Kontor samhällsservice (offentliga kontor) 25 2 034 100 Butik 22 1 307 93 Bank 18 2 492 100 Kontor 16 1 683 71 Garage/parkering 7 2 429 81 Restaurang/café 6 1 751 91 Livsmedel/apotek 5 1 653 93 Lager/förråd 1 272 45 Summa 100 1 686 89 BRINOVA I KORTHET VD-ORD FINANSIELL INFORMATION FASTIGHETS- BESTÅNDET PROJEKT- UTVECKLING VÄSENTLIGA HÄNDELSER MODERBOLAGETS RÄKNINGAR AKTIEN HÅLLBARHETS- ARBETET ÖVRIG INFORMATION OCH NYCKELTAL BRINOVA JUST NU Fem största hyresgästerna Hyresgäst Kontrakterad årshyra, Mkr Sparbanken Skåne AB 22 Försäkringskassan 12 Trafikverket 7 Landskrona Stad 7 Johan Ahlberg Bil AB 6 Summa 54 Kommersiella fastigheters hyresandel av Brinovas totala kontrakterade hyra 23% 25% av kommersiella fastigheter är offentliga kontor Mats Lavesen 3, Kristianstad Fastighet i centrala Kristianstad med utmärkt läge. Byggnaden, uppförd 1969, omfattar nästan 5 000 kvm och inrymmer bland annat Sparbanken Skåne. ===== SIDA 15 ===== BRINOVA FASTIGHETER AB BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 2024 15 Projektutveckling Egen projektutveckling är den bästa möjligheten att optimera lokallösningar för såväl nya som befintliga kunder, skapa attraktiva hyresbostäder samt genomföra till exempel energibesparande åtgärder som innebär en besparing både för bolaget och miljön. Intjäningsförmågan i egna pro- jekt jämfört med avkastning vid förvärv är oftast 25–35 procent bättre. Brinova har en projektorganisation och en egen lokal förvaltning med väl utarbetade processer som främjar en aktiv dialog som gör det lättare att möta offentliga men också privata kunders existerande och framtida behov av såväl hyresbostäder som lokaler för vård, utbildning, fritid och rekreation samt administration och samhällsservice. Brinovas projektportfölj delas upp i pågående projekt, pågående projektutveckling, pågående projekt som tillträtts vid färdigställande och pågående planarbeten. Se definition i kolumnen till höger. Under kvartalet färdigställdes 7 radhus i Billesholm med inflyttning i november 2024 och 34 hyreslägenheter i projektet Oxievång även med inflyttning i november 2024. Projektportföljen1) Större pågående projekt Beslutade investeringar i större pågående projekt uppgick vid årets utgång till 144 Mkr, varav 26 Mkr återstår att investera. Värderingen av projekten sker till löpande nedlagda kostnader. När projekten är färdiga redovisas de till den externa värderingen, som inkluderar projektvinst. De tre större pågående projekten är: • Sista delen av nybyggnation i Malmö, Oxie avseende livsmedelsdelen. • I centrala Lund pågår ett konverteringsprojekt om 126 lägenheter, där kontor blir attraktiva hyresbostäder. • Vidare pågår konvertering av en del kontorsytor till hyresbostäder som ett led att minska vakan- ser i Brinovas kommersiella fastighetsbestånd. 1) Information om projektportföljen inkluderar såväl interna som externa bedömningar och antaganden. Bedömningarna och antagandena innebär osäkerheter och uppgifterna ovan ska inte ses som en prognos. Information om pågående projekt och projektutveckling är baserad på bedömningar om storlek, inriktning och omfattning av pågående byggnationer och projektutveckling samt när i tiden projekt bedöms startas och färdigställas. För projekt som ej byggstartats har finansiering ej upphandlats, vilket innebär att finansiering av bygginvesteringar i projektutveckling är en osäkerhetsfaktor. 0 25 50 75 100 Mkr Q1 -23 Q2 -23 Q3 -23 Q4 -23 Q1 -24 Q2 -24 Q3 -24 Q4 -24 Genomförda investeringar BRINOVA I KORTHET VD-ORD FINANSIELL INFORMATION FASTIGHETS- BESTÅNDET PROJEKT- UTVECKLING VÄSENTLIGA HÄNDELSER MODERBOLAGETS RÄKNINGAR AKTIEN HÅLLBARHETS- ARBETET ÖVRIG INFORMATION OCH NYCKELTAL BRINOVA JUST NU Större pågående projekt Fastighet Ort Kvm Lgh Typ Beräknat färdigt Oxievång 7 Malmö 862 - Livsmedelsbutik Q1-2025 Sandryggen 1 Lund 4 030 126 Bostäder Q1-2025 Bjärred 30:16 Lomma 298 4 Bostäder Q2-2025 Summa 5 190 130 Färdigställda projekt 2024 Fastighet Ort Kvm Lgh Typ Lugnet 9 Bromölla 1 050 23 Trygghetsboende Oxievång 7 Malmö 2 163 34 Bostäder Billesholms Gård 9:467 Bjuv 517 7 Bostäder Summa 3 730 64 Större pågående projekt Projekt som är beslutade och byggstartade. 5 190 Kvm vid projektavslut Pågående projektutveckling Projekt där detaljplan- arbetet är klart men där bygglovsprocess samt upphandling återstår. 13 380 Kvm vid projektavslut Pågående planarbete Projekt där detalj- planarbete pågår. 24 000 Kvm vid projektavslut ===== SIDA 16 ===== BRINOVA FASTIGHETER AB BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 2024 16 Hållbarhetsarbetet Hållbarhetsarbetet Brinovas hållbarhetsarbete, långsiktiga perspektiv och samhällsengagemang är en integrerad del i verksamheten och ses som förutsättningar för framtida värdeskapande och ett sätt att minska de risker som finns kopplade till hållbarhetsfrågor. Brinovas ramverk för hållbarhet, som är baserat på FN:s 17 hållbarhetsmål, har delats in i fyra fokusområden: lönsam och ansvarsfull verksam- het, den framtida miljön, det trygga samhället och engagerade medarbetare. Dessa områden definierar sådant vi kan påverka, inom koncernen och med externa partners. Till varje fokusområde har knutits både kort- och långsiktiga mål. Läs mer i Brinovas Hållbarhetsrapport på www.brinova.se. Grunden i vår affärsplan är vårt ramverk för hållbarhet Brinovas ramverk för hållbarhet är grunden i vår affärsplan (2022–2024) som vi styr vår verksamhet med i dialog med våra intressenter. Vi har också ett antal kvantifierbara långsiktiga mål som är våra ledstjärnor i perspektivet bortom vår affärsplan. Mål och prioriterade områden spänner över allt från energieffektiviseringar, hållbara inköp, gröna hyresavtal och källsortering till jämställdhetsar- bete, trygghetsfrågor och nollvisionen avseende arbetsplatsolyckor. En ny affärsplan har antagits för perioden 2025–2027 med tydliga hållbarhetsmål, som med anledning av affären med K--fastigheter kommer revideras under 2025. Ett antal signifikanta KORT- OCH LÅNGSIKTIGA MÅL Mål i affärsplan 2022–2024 • Alla nya fastigheter ska uppföras i nivå med Green Building eller motsvarande. • Vid nytecknande av hyresavtal ska Gröna Hyresavtal alltid förordas. • Belysning konverteras till LED och närvarostyrd. • Uppkopplade energisystem så att de kan styras på distans. • CO2-avtrycket ska kommuniceras. • Implementera förnybara energikällor så som solceller samt övrig ny teknik. • Fossilfri uppvärmning och kyla i så stor utsträckning som möjligt. • All upphandlad el skall vara förnybar (grön). • Laddstolpar ska finnas på alla fastigheter där det finns parkeringsmöjligheter. Kvantifierbara långsiktiga mål • Energiförbrukning för uppvärmning ska uppgå till max 75 kWh per kvm och år i genomsnitt på hela beståndet vid utgången av 2026. • Energiförbrukning för fastighetsel ska uppgå till max 25 kWh per kvm och år i genomsnitt på hela beståndet vid utgången av 2026. • Alla fastigheter ska vara uppkopplade vid utgången av 2026. • 25 procent av elanvändningen ska komma från egenproducerad el via ökat antal fastigheter med solpaneler till 2026. • Andelen nyproducerade fastigheter med energi- klassning C eller bättre ska uppgå till 100 procent. • Noll nettoavtryck CO2 till år 2045. • Uppsättning av minst 50 nya laddstolpar per år. BRINOVA I KORTHET VD-ORD FINANSIELL INFORMATION FASTIGHETS- BESTÅNDET PROJEKT- UTVECKLING VÄSENTLIGA HÄNDELSER MODERBOLAGETS RÄKNINGAR AKTIEN HÅLLBARHETS- ARBETET ÖVRIG INFORMATION OCH NYCKELTAL BRINOVA JUST NU Piggvaren 4, Eslöv Brinova arbetar aktivt med att öka andelen egenproducerad förnybar el och har under 2024 sänkt sina köpta kilowatt- timmar med 30 procent jämfört med samma period 2022. insatser har genomförts under den nu avslutade affärsplanen 2022–2024. Exempel på det är: • All upphandlad el är ursprungsmärkt och kommer från förnybara källor – en standard som vi kommer att fortsätta upprätthålla. • Under 2024 har vi producerat cirka 842 000 kWh el genom våra solcellsanläggningar, vilket motsvarar cirka 10 procent av vår totala elför- brukning. Vårt mål är att 25 procent av den el vi använder ska vara egenproducerad senast 2026. • Genom vårt initiativ ”Brinova Kompis” tar vi ansvar för att långsiktigt främja trivsel, sam- hörighet och trygghet i de lokalsamhällen där vi verkar. Programmet bidrar till förändring och värdefull utveckling genom gemensamma aktivi- teter och nätverk, vilket skapar positiva effekter för både människor och samhälle. Under perioden 2022–2024 har ”Brinova Kompis” betalat ut 141 270 kronor till olika aktiviteter och menings- full sysselsättning i våra lokala miljöer. • Under den gångna treårsperioden (2022–2024) har vi haft noll allvarliga arbetsplatsolyckor och inga rapporterade incidenter kopplade till diskriminering. • Samtliga medarbetare och leverantörer har undertecknat vår uppförandekod. • Genom våra energieffektiviserings- och solcells- projekt har vi tagit viktiga steg mot att minimera fastigheternas totala koldioxidavtryck och nå netto-noll senast 2045. Dessa och andra åtgärder utgör viktiga steg vi tagit för att bygga en hållbar framtid, både för oss som organisation och för de samhällen där vi verkar. ===== SIDA 17 ===== BRINOVA FASTIGHETER AB BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 2024 17 Brinova-aktien Brinovas B-aktie är noterad på Nasdaq Nordic Midcap i sektorn Real Estate. Stängningskursen den 31 december 2024 var 20,00 kronor, att jämföra med stängningskursen den 30 septem- ber 2024 som var 26,90 kronor, vilket innebär att kursen under kvartalet minskade med 26 procent. Fastighetsindexet Crex minskade under perioden med 16 procent. Börsens totalindex OMX Stockholm PI mins- kade med 6 procent. Under det fjärde kvartalet har Brinova-aktien som högst noterats i 26,90 kronor den 1 oktober och som lägst 19,15 kronor den 23 december. Per den 31 december 2024 hade Brinova 3 415 aktieägare (3 372) som totalt äger cirka 19,2 miljoner A-aktier och cirka 78,5 miljoner B-aktier. A-aktien berättigar till 10 röster och B-aktien till 1 röst. Utdelning och utdelningspolicy Brinova prioriterar tillväxt och likviditet och därför förslår styrelsen till bolagsstämman att ingen utdelning lämnas för 2024. Brinova har haft, i affärsplanen för perioden 2022–2024, som långsiktig målsättning att lämna utdelning till sina aktieägare med 30 procent av förvaltnings- resultatet efter schablonberäknad skatt, efter att bolagets långsiktiga tillväxtmål har uppnåtts. Kursutveckling Carnegie Real Estate Index OMX Stockholm_PI Brinova Omsatt antal aktier/månad, tusental Q1 -23 Q2 -23 Q3 -23 Q4 -23 Q1 -24 Q2 -24 Q3 -24 Q4 -24 0 5 10 15 20 25 30 35 Kr Eget kapital per aktie Resultat per aktie Brinovas aktie introducerades den 30 september 2016 på Nasdaq Stockholm, First North Premier. 2018 bytte bolaget lista till den reg- lerade Nasdaq Stockholms Small-Cap lista i sektorn Real Estate. Från 2021 är Brinovas B-aktie noterad på Nasdaq Nordic Mid-Cap i sektorn Real Estate. Aktien handlas under benämningen BRIN B. Q1 -23 Q2 -23 Q3 -23 Q4 -23 Q1 -24 Q2 -24 Q3 -24 Q4 -24 -2,0 -1,0 0,0 1,0 2,0 Kr Q1 -23 Q2 -23 Q3 -23 Q4 -23 Q1 -24 Q2 -24 Q3 -24 Q4 -24 0 10 20 30 40 0 10 20 30 40 Kr Kr Långsiktigt substansvärde vs aktiekurs Ägarstruktur 2024-12-31 Namn Antal A-aktier, tusental Antal B-aktier, tusental Andel av kapital, % Andel av röster, % Backahill AB 9 400 14 096 24,0 40,0 Fastighets AB Balder 7 400 11 020 18,9 31,4 ER-HO Förvaltning AB 2 400 7 716 10,4 11,7 Bevaclean AB 7 498 7,7 2,8 Länsförsäkringar Fondförvaltning AB 4 907 5,0 1,8 SEB Investment Management AB 4 295 4,4 1,6 Verdipapirfondet First Nordic Real Estate 3 342 3,4 1,2 Verdipapirfondet Odin Eiendom 2 688 2,8 1,0 Prior & Nilsson Fond- och Kapitalförvaltning AB 2 047 2,1 0,8 Lannebo Fonder 1 854 1,9 0,7 Övriga aktieägare 19 052 19,5 7,0 Summa 19 200 78 515 100,0 100,0 Aktieinformation Kortnamn: BRIN B ISIN-kod: SE0008347652 Sek Antal aktier 0 600 1 200 1 800 2 400 3 000 Jan Feb Mar Apr Maj Jun 2023 Jul Aug Sep Okt Nov Dec Jan Feb Mar Apr Maj Jun 2024 Jul Aug Sep Okt Nov Dec0 10 20 30 40 BRINOVA I KORTHET VD-ORD FINANSIELL INFORMATION FASTIGHETS- BESTÅNDET PROJEKT- UTVECKLING VÄSENTLIGA HÄNDELSER MODERBOLAGETS RÄKNINGAR AKTIEN HÅLLBARHETS- ARBETET ÖVRIG INFORMATION OCH NYCKELTAL BRINOVA JUST NU Långsiktigt substansvärde per aktie Aktiekurs ===== SIDA 18 ===== BRINOVA FASTIGHETER AB BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 2024 18 Väsentliga händelser Kvartal 1 • Brinova prioriterar tillväxt och likviditet och därför föreslår styrelsen till bolagsstämman att ingen utdelning lämnas för 2023. • Brinova har beslutat att ej fullfölja planerat för- värv av bostadsprojektet Varmröken i Kävlinge då marknadsförutsättningarna förändrats sedan förvärvsavtalet som tecknades i augusti 2021. Detta resulterade i en realiserad förlust om 10,1 Mkr vilket hänförs till tidigare erlagd hand- penning. Tillträde var planerat vid projektets färdigställande under det fjärde kvartalet 2024. • Under det första kvartalet så har Brinova sålt av fastigheten Yran 3 i Malmö. Fastigheten såldes i bolagsform med ett underliggande fastighets- värde om 4,4 Mkr. BRINOVA I KORTHET VD-ORD FINANSIELL INFORMATION FASTIGHETS- BESTÅNDET PROJEKT- UTVECKLING VÄSENTLIGA HÄNDELSER MODERBOLAGETS RÄKNINGAR AKTIEN HÅLLBARHETS- ARBETET ÖVRIG INFORMATION OCH NYCKELTAL BRINOVA JUST NU Kvartal 2 • Vid årsstämman omvaldes sittande styrelse. Stämman biföll även styrelsens förslag om att ingen utdelning lämnas. • Brinova har valt att ej genomföra ett förvärv av bostadsprojektet Lerkruset 4 i Helsingborg. Beslutet medför ingen ekonomisk påverkan. • Under kvartalet har Brinova anställt en hållbar- hetsansvarig som börjar under hösten. Kvartal 3 • Trygghetsboendet i Bromölla är färdigställt och inflyttning påbörjades i början av juli. • Avtal om förvärv av samhällsfastigheten Malmö, Ögonstenen 2 tecknades. Fastigheten, som omfattar 72 moderna lägenheter för särskilt boende, förvärvades för ett underliggande fast- ighetsvärde om 115 Mkr. Tillträde skedde den 1 oktober 2024. Hällan 1, Hässleholm Ett modernt punkthus med tio våningar med hiss och generösa balkonger i alla väderstreck. Ljusa, välplanerade lägenheter om 2–3 rum och kök, med hög standard och imponerande utsikt. Kvartal 4 • Brinova har tecknat avtal om förvärv av fastig- heter från K-Fastigheter för ett överenskommet fastighetsvärde om 10,8 Mdkr. Tillträdet förvän- tas ske den 1 april 2025. Läs mer på sidan 23. • Ett tioårigt hyresavtal är tecknat i fastigheten Kristianstad, Sjöhem 4, om cirka 800 kvm med inflyttning 1 mars 2025. • Affärsplanen för perioden 2022–2024 är nu avslutad varvid en ny affärsplan har antagits för perioden 2025–2027, som med anledning av affären med K-Fastigheter kommer revideras under år 2025. Uppföljning av de finansiella målen i affärsplanen med avslut sista december 2024 redovisas på sidan 21 och hållbarhets- målen på sidan 16. En mer utförlig beskrivning kommer att finnas i årsredovisningen för 2024 som publiceras vecka 13, 2025. Händelser efter årets utgång • Brinova prioriterar tillväxt och likviditet och därför föreslår styrelsen till bolagsstämman att ingen utdelning lämnas för år 2024. Trollet 2, Växjö Trollet 2 består av 156 moderna hyreslägenheter i sex suterrängbyggda punkthus. Här erbjuds ljusa bostäder om 2–3 rum och kök med öppen planlösning, stora hörnbalkonger eller uteplatser samt hög standard i kök och badrum. Fastigheten har tre miljöhus och 135 parkeringsplatser. ===== SIDA 19 ===== BRINOVA FASTIGHETER AB BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 2024 19 Övrig information Risker och osäkerhetsfaktorer För att kunna upprätta redovisningen enligt god redovisningssed måste företagsledningen göra bedömningar och antaganden som påverkar i bok- slutet redovisade tillgångs- och skuldposter res- pektive intäkts- och kostnadsposter samt lämnad information i övrigt. Faktiskt utfall kan skilja sig från dessa bedömningar. Koncernens verksamhet, finansiella ställning och resultat kan påverkas av ett antal risker och osäkerhetsfaktorer. De risker som bedöms ha ett avgörande inflytande på koncernens resultatutveckling samt kassaflöde är variationerna i hyresintäkter, fastighetskostnader och ränteförändringar. Fastigheterna värderas till verkligt värde med värdeförändring i resultaträk- ningen vilket medför att resultatet kan variera såväl upp som ner under året. Fastighetsvärdering- en påverkar även Brinovas finansiella ställning och nyckeltal. Hur stora värdeförändringarna blir beror dels på Brinovas egen förmåga att, genom föränd- ring och förädling av fastigheter samt avtals- och kundstruktur, höja fastigheternas marknadsvärde, dels på yttre faktorer som påverkar efterfrågan och utbudet på de fastighetsmarknader som bolaget verkar på. Vid fastighetsvärderingar bör hänsyn tas till ett osäkerhetsintervall som i en fungerande marknad oftast uppgår till +/- 5–10 procent, för att avspegla den osäkerhet som finns i gjorda antaganden och beräkningar. Utöver ovan tillkommer finansieringsrisken. Brinova är beroende av externa lån för att kunna fullfölja åtaganden och genomföra affärer. Risken hanteras via Brinovas finanspolicy som anger målsättning, riktlinjer och risklimiter för finans- verksamheten. Trots positiva signaler om en minskande inflation och potentiella räntesänkningar som kan skapa möjligheter för nya projekt, kvarstår osäkerheten kring det makroekonomiska läget. Faktorer som konjunkturen, arbetslöshet, inflation, räntor och geopolitiska händelser kan påverka vår sektor. För att begränsa riskexponeringen finns interna regelverk och policyer. Brinovas väsentliga risker samt exponering och hantering av densamma beskrivs ytterligare i 2023 års årsredovisning. Inga väsentliga förändringar i bolagets bedöm- ning av risker utöver ovanstående har skett efter publiceringen av årsredovisningen 2023. Vidare hänvisas till den information som lämnas kopplat till det förvärvsavtal som ingåtts mellan Brinova Fastigheter AB och K-Fast Holding som beskrivs på sidan 23. Personal och organisation Antalet anställda uppgick på balansdagen till 53 personer jämfört med 52 personer vid ingången av året. De anställda utgår ifrån lokala kontor i Eslöv, Helsingborg, Karlskrona, Kristianstad, Landskrona och Malmö. Marknadsutsikter Brinova har fokus på växande attraktiva kommuner i södra Sverige, där det råder en stabil efterfrågan på fastigheter för hyreslägenheter samt samhälls- fastigheter för bostad, vård, utbildning, administra- tion och fritid. Lokal ansvarsfull egen förvaltning utvecklar löpande bolagets marknadskunnande och relationerna med lokala beslutsfattare. Det tillsammans med intressanta pågående och framtida projekt och en god finansiell ställning Finansiell kalender För vidare information, vänligen kontakta: Malin Rosén Brinovas CFO & Vice VD samt Brinovas IR-kontakt. Per Johansson VD per.johansson@brinova.se Tel. 0708-17 13 63 Malin Rosén Vice VD och CFO malin.rosen@brinova.se Tel. 0709-29 49 52 Delårsrapport januari–mars 24 april 2025 Årsstämma 7 maj 2025 Delårsrapport januari–juni 11 juli 2025 ÖVRIG INFORMATION gör att bolaget ser positivt på utvecklingen de kommande åren. Redovisnings- och värderingsprinciper Brinova följer i sin koncernredovisning den av Europeiska unionen antagna IFRS (IFRS Accounting Standards) och tolkningarna av dessa (IFRIC). Denna delårsrapport är upprättad enligt IAS 34 Delårsrapportering. Vidare har tillämpliga bestämmelser i årsredovisningslagen tillämpats. Moderbolaget har upprättat sina finansiella rapporter i enlighet med årsredovisningslagen och RFR 2 Redovisning för juridiska personer. För fullständiga redovisningsprinciper hänvisas till Brinovas årsredovisning för 2023. Nya eller ändrade IFRS Redovisningsstandarder med tillämpning från 1 januari 2024 Flera ändringar ska tillämpas för första gången från 1 januari 2024. Förändringen i IAS 1 Utform- ning av finansiella rapporter avseende klassifice- ring av skulder som kort- eller långfristiga har inte haft någon påverkan på koncernens finansiella rapport. Övriga ändringar som ska tillämpas från 2024 har heller inte haft någon påverkan på koncernens finansiella rapport. BRINOVA I KORTHET VD-ORD FINANSIELL INFORMATION FASTIGHETS- BESTÅNDET VÄSENTLIGA HÄNDELSER MODERBOLAGETS RÄKNINGAR AKTIEN HÅLLBARHETS- ARBETET ÖVRIG INFORMATION OCH NYCKELTAL BRINOVA JUST NU PROJEKT- UTVECKLING ===== SIDA 20 ===== BRINOVA FASTIGHETER AB BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 2024 20 Nyckeltal Brinova presenterar vissa finansiella mått i delårsrapporten som inte definieras enligt IFRS. Brinova anser att dessa mått ger värdefull komplet- terande information till investerare och bolagets ledning då de möjliggör utvärdering av bolagets prestation. Eftersom inte alla företag beräknar finansiella mått på samma sätt, är dessa inte alltid jämförbara med mått som används av andra företag. Dessa finansiella mått ska därför inte ses som ersättning för mått som definieras enligt IFRS. Nedan presenteras definitioner på mått som med några undantag, inte definieras enligt IFRS. Nyckeltalen är baserade på rapporter över resultat, finansiell ställning, förändring eget kapital och kassaflöde. Definitioner samt syfte med valda nyckeltal finns på: brinova.se/investerare/rapporter Nyckeltal 2024 jan–dec 2023 jan–dec Definitioner Fastighetsrelaterade Hyresintäkter, Mkr 545,4 513,4 Debiterade hyror jämte tillägg, såsom ersättning för värme och fastighetsskatt Driftsöverskott, Mkr 353,6 338,8 Hyresintäkter och övriga intäkter med avdrag för drifts- och underhållskostnader, fastighetsskatt och fastighetsadministration Hyresvärde, Mkr 590,9 545,9 Utgående hyra på årsbasis med tillägg för bedömd marknadshyra för vakanta ytor Ekonomisk uthyrningsgrad, % 95,6 95,5 Kontrakterad årshyra för hyresavtal vilka löper vid periodens slut i procent av hyresvärde justerat för projektfastigheter Överskottsgrad, % 64,8 66,0 Driftsöverskott i procent av hyresintäkterna Belåningsgrad netto, % 60,8 60,9 Skulder till kreditinstitut med avdrag för likvida medel i förhållande till fastigheternas värde vid periodens slut Belåningsgrad, % 61,2 62,4 Skulder till kreditinstitut i förhållande till fastigheternas värde vid periodens slut Uthyrbar yta, tkvm 352,3 345,5 Total yta som är tillgänglig för uthyrning Genomsnittligt direktavkastningskrav, % 5,3 5,3 Genomsnittligt direktavkastningskrav av koncernens samtliga fastigheter vid externt genomförda värderingar Finansiella Avkastning på eget kapital, % 1,6 -11,3 Periodens resultat i procent av ett genomsnittligt eget kapital Avkastning på totalt kapital, % 3,6 -0,8 Resultat före skatt med tillägg för finansiella poster i procent av en genomsnittlig balansomslutning Räntetäckningsgrad, ggr 1,9 1,8 Förvaltningsresultat med återläggning av finansiella poster i förhållande till finansiella poster Genomsnittlig ränta, % 3,3 3,6 Beräknad årsränta för skulder till kreditinstitut, baserat på aktuella låneavtal i förhållande till totala skulder till kreditinstitut Räntebindning, år 2,9 3,3 Viktad räntebindningstid för lån till kreditinstitut Kapitalbindning, år 1,3 1,7 Viktad kapitalbindningstid för lån till kreditinstitut Soliditet, % 33,1 33,1 Eget kapital inklusive minoritetsintressen i procent av balansomslutningen Förvaltningsresultat, Mkr 150,8 135,0 Resultat före skatt med återläggning av värdeförändringar Resultat före skatt, Mkr 95,0 -387,0 Resultat före skatt enligt Rapport över totalresultat Periodens resultat, Mkr 46,0 -337,7 Periodens resultat enligt Rapport över totalresultat Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar av rörelsekapital 154,5 134,2 Periodens kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar av rörelsekapital enligt Kassaflödesanalys Balansomslutning, Mkr 8 671,5 8 535,9 Balansomslutning enligt Koncernens rapport över finansiell ställning i sammandrag Aktierelaterade1) Eget kapital per aktie, kr 29,4 28,9 Eget kapital hänförligt till moderbolagets ägare i förhållande till antalet aktier vid periodens slut Långsiktigt substansvärde per aktie, kr 32,9 31,6 Eget kapital med justering för uppskjutna skatter och verkligt värde på räntederivat i förhållande till antal utestående aktier vid periodens utgång Resultat per aktie, kr2) 0,5 -3,5 Periodens resultat hänförligt till moderbolagets ägare i förhållande till ett genomsnittligt antal utestående aktier Förvaltningsresultat per aktie, kr 1,5 1,4 Periodens förvaltningsresultat i förhållande till ett genomsnittligt antal utestående aktier Antal utestående aktier, miljoner2) 97,7 97,7 Registrerat antal aktier per balansdagen Genomsnittligt antal utestående aktier, miljoner2) 97,7 97,7 Vägt genomsnitt av antalet utestående aktier under perioden 1) Någon utspädningseffekt föreligger ej då inga potentiella aktier (till exempel konvertibler) föreligger. 2) Definition enligt IFRS. NYCKELTAL BRINOVA I KORTHET VD-ORD FINANSIELL INFORMATION FASTIGHETS- BESTÅNDET PROJEKT- UTVECKLING VÄSENTLIGA HÄNDELSER MODERBOLAGETS RÄKNINGAR AKTIEN HÅLLBARHETS- ARBETET ÖVRIG INFORMATION OCH NYCKELTAL BRINOVA JUST NU ===== SIDA 21 ===== BRINOVA FASTIGHETER AB BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 2024 21 Hänvisning 2024 jan–dec 2023 jan–dec Fastigheternas redovisade värde, Mkr Förvaltningsfastigheter, Mkr BR 8 539,8 8 271,2 Räntetäckningsgrad, ggr Förvaltningsresultat, Mkr RR 150,8 135,0 Återläggning av finansiella poster, Mkr RR 176,5 176,4 Förvaltningsresultat efter återläggning av finansiella poster, Mkr 327,3 311,4 Räntetäckningsgrad, ggr 1,9 1,8 Avkastning på eget kapital, % Resultat efter skatt, Mkr RR 46,0 -337,7 Genomsnitt av IB och UB eget kapital, Mkr BR 2 847,0 2 992,4 Avkastning på eget kapital, % 1,6 -11,3 Soliditet, % Eget kapital, Mkr BR 2 870,4 2 823,5 Balansomslutning, Mkr BR 8 671,5 8 535,9 Soliditet, % 33,1 33,1 Belåningsgrad netto, % Skulder till kreditinstitut, Mkr BR 5 226,9 5 160,4 Likvida medel BR -31,0 -125,9 Förvaltningsfastigheter, Mkr BR 8 539,8 8 271,2 Belåningsgrad, % 60,8 60,9 Hänvisning 2024 jan–dec 2023 jan–dec Belåningsgrad, % Skulder till kreditinstitut, Mkr BR 5 226,9 5 160,4 Förvaltningsfastigheter, Mkr BR 8 539,8 8 271,2 Belåningsgrad, % 61,2 62,4 Avkastning på totalt kapital, % Resultat före skatt, Mkr RR 95,0 -387,0 Återläggning av finansiella poster, Mkr RR 176,5 176,4 Återläggning av värdeförändringar derivat, Mkr RR 39,5 143,2 Genomsnitt av IB och UB balansomslutning, Mkr BR 8 603,7 8 712,5 Avkastning på totalt kapital, % 3,6 -0,8 Förvaltningsresultat per aktie, kr Förvaltningsresultat, Mkr RR 150,8 135,0 Genomsnittligt antal aktier under perioden, miljoner RR 97,7 97,7 Förvaltningsresultat per aktie, kr RR 1,54 1,38 Långsiktigt substansvärde per aktie, kr Eget kapital, Mkr BR 2 870,4 2 823,5 Uppskjuten skattefordran, Mkr BR 0,0 -13,2 Verkligt värde räntederivat, Mkr BR -36,6 -76,1 Uppskjuten skatteskuld, Mkr BR 381,2 349,2 Långsiktigt substansvärde per aktie, Mkr 3 215,0 3 083,4 Antal utestående aktier, miljoner 97,7 97,7 Långsiktigt substansvärde per aktie, kr 32,9 31,6I ovan tabell redovisas härledning av de finansiella nyckeltalen som Brinova följer löpande och för vilka styrelsen fastslagit finansiella mål för perioden 2022–2024. Alla finansiella mål förutom tillväxt i fastighetsportföljen och avkastning på eget kapital uppfylls under perioden. Under perioden har avtal tecknats för förvärv av fastigheter som tillträds den 1 april 2025 som innebär att fastighetsvärdet kommer att överstiga målet. Det ökade ränteläget har inneburit ökade finansiella kostnader under 2023 och 2024 och negativa orealiserade värdeförändringar som gett en lägre avkastning på eget kapital jämfört med målet. HÄRLEDNING AV NYCKELTAL Härledning av nyckeltal BRINOVA I KORTHET VD-ORD FINANSIELL INFORMATION FASTIGHETS- BESTÅNDET PROJEKT- UTVECKLING VÄSENTLIGA HÄNDELSER MODERBOLAGETS RÄKNINGAR AKTIEN HÅLLBARHETS- ARBETET ÖVRIG INFORMATION OCH NYCKELTAL BRINOVA JUST NU 0 2 000 4 000 6 000 8 000 10 000 Mkr 2022 2023 2024 Fastighetsportföljens utveckling ggr 0 1 2 3 2022 2023 2024 Räntetäckningsgrad Avkastning på eget kapital Riskfri ränta -12 -9 -6 -3 0 3 6 9 12 2022 2023 2024 % Soliditet 2022 2023 2024 % 0 10 20 30 40 30% +7% 1,75 ggr 10 Mdkr Belåningsgrad netto % 0 20 40 60 80 2022 2023 2024 60% Brinovas finansiella mål för perioden 2022–2024: ===== SIDA 22 ===== BRINOVA FASTIGHETER AB BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 2024 22 Rapportens undertecknande Styrelsen och verkställande direktören intygar härmed att bokslutskommunikén ger en rättvisande översikt av moderföretaget och koncernens verksamhet, ställning och resultat samt beskriver väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som företaget och de företag som ingår i koncernen står inför. Helsingborg den dag som framgår av vår elektroniska underskrift Erik Selin Anna Nordström Carlsson Johan Ericsson Ordförande Johan Tollgerdt Anders Jarl Lennart Mauritzson Per Johansson VD UNDERTECKNANDE BRINOVA I KORTHET VD-ORD FINANSIELL INFORMATION FASTIGHETS- BESTÅNDET PROJEKT- UTVECKLING VÄSENTLIGA HÄNDELSER MODERBOLAGETS RÄKNINGAR AKTIEN HÅLLBARHETS- ARBETET ÖVRIG INFORMATION OCH NYCKELTAL BRINOVA JUST NU ===== SIDA 23 ===== BRINOVA FASTIGHETER AB BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 2024 23 Ett ledande svenskt fastighetsbolag inom bostäder i attraktiva Öresundsregionen BRINOVA I KORTHET VD-ORD FINANSIELL INFORMATION FASTIGHETS- BESTÅNDET PROJEKT- UTVECKLING VÄSENTLIGA HÄNDELSER MODERBOLAGETS RÄKNINGAR AKTIEN HÅLLBARHETS- ARBETET ÖVRIG INFORMATION OCH NYCKELTAL BRINOVA JUST NU Brinova Fastigheter AB har genom ett avtal med K-Fast Holding AB tagit ett betydande steg för att befästa sin position som en ledande fastighetsaktör i södra Sverige och Öresundsregionen. Förvärvet omfattar K-Fastigheters fastighetsägande bolag i Skåne, Småland och Danmark och betalas genom nyemitterade aktier i Brinova till kursen 32,46 (Brinovas långsiktiga substansvärde vid 30 september 2024). Transaktionen är villkorad av godkännande från extra bolagsstämmor i Brinova och K-Fastigheter och tillträdet förväntas genomföras den 1 april 2025. Det överenskomna fastighetsvärdet avseende den förvärvade portföljen uppgår till 10,8 Mdkr och omfattar totalt 108 fastigheter, varav 76 procent är moderna fastigheter som färdigställts efter 2015. Portföljen består huvudsakligen av bostäder med en total uthyrningsbar yta på 304 000 kvm och 4 279 hyresbostäder. I portföljen ingår också tre pågående projekt i Helsingborg, Malmö och Köpenhamn som beräknas stå färdiga mellan 2025 och 2027. Hyresvärdet för bostäderna uppgår till 563,8 Mkr, med en vakansgrad på 5,1 procent och en genomsnittlig direktavkastning på 4,4 procent enligt externa värderingar. Genom transaktionen kommer Brinovas fast- ighetsvärde mer än dubbleras, från dagens 8,4 Mdkr till cirka 19,2 Mdkr (inkluderat projekten). Detta ger bolaget större operationell hävstång och förbättrade möjligheter till stordriftsfördelar, exempelvis genom effektivare förvaltning och bättre villkor för finansiering. Efter transaktionens genomförande kommer K-Fastigheter att äga högst 58,4 procent av akti- erna och rösterna i Brinova, med avsikt att senare dela ut dessa aktier till sina egna aktieägare genom en sakutdelning. I samband med detta kommer Erik Selin Fastigheter AB, Jacob Karlsson AB och Backahill AB att bli de största aktieägarna i Brinova. Bakgrund och motiv Förvärvet av K-Fastigheters fastighetsportfölj passar väl in i Brinovas strategi att fokusera på bostadsfastigheter och samhällsfastigheter i södra Sverige. Båda bolagen har stark närvaro i områden som Helsingborg, Malmö och Kristian- stad, vilket skapar synergier och möjligheter till en mer effektiv förvaltning. Med det nya beståndet kommer Brinova att bli en av de största noterade fastighetsaktörerna i Öresundsregionen och erbjuda en stabil, attraktiv portfölj med fokus på långsiktig tillväxt. Samtidigt skapas förutsättningar för att öka bolagets synlig- het på kapitalmarknaden och eventuellt inkluderas i ledande fastighetsindex. Förvärvet markerar en viktig milstolpe i Brinovas utveckling och skapar nya möjligheter att förstärka bolagets roll som en ledande fastighetsägare i södra Sverige och Öresundsregionen. Nyckeltal 30 september 2024 Före transaktion Efter transaktion Hyresvärde, Mkr 576 1 0731) Kontrakterad hyra, Mkr 539 1 0081) Ekonomisk uthyrningsgrad, % 95,4 94,81) Fastighetsvärde, Mdkr 8,4 19,22) Fastighetsvärde/kvm, Tkr 24,5 29,62) Räntetäckningsgrad 1,9 1,71) Belåningsgrad, % 60,5 60,51) Avkastningskrav, % 5,3 4,83) Antal fastigheter inkl. pågående projekt, st 123 231 Uthyrbar yta, tkvm 345 6502) Hyresvärde/kvm, Bostäder, Tkr 1 526 1 7111) Andel kontrakterad hyra, Samhälls- fastigheter, % 38,0 20,01) Andel kontrakterad hyra, Kommersiellt, % 23,0 16,01) Andel kontrakterad hyra, Bostäder, % 39,0 64,01) 1) Exklusive de tre pågående projekten, men beaktat ränteswapar i K-Fastigheters koncern. 2) Inklusive de tre pågående projekten som färdigställs efter 30/9. 3) Volymviktat genomsnittligt direktavkastningskrav. Brinova efter förvärv av K-Fastigheters sydsvenska fastighetsportfölj: Viktoria 22, Helsingborg Fastighet belägen i attraktiva stadsdelen Tågaborg, med omedelbar närhet till skog, hav, centrum, skolor och goda kommunikationer. Här planeras moderna lägen- heter med balkong samt en ICA-butik i bottenplan. ”Jag är otroligt glad över detta förvärv. Det är en högklassig portfölj där 76 procent av de förvärva- de fastigheterna är uppförda från 2015 och fram- åt. Med ett större Brinova, med mindre risk (mer bostäder) och mindre teknisk skuld skapas förut- sättningar för att hitta effektivitet som kompen- serar för lägre avkastningskrav. Vi kommer över tid att kunna trimma centrala kostnader, effektiv förvaltning med mera för att leverera samma vinst per aktie till mindre risk och samtidigt i ett betyd- ligt större bolag. Koncentrationen av beståndet till ett antal strategiska städer i södra Sverige som har en positiv utveckling ger en stark position. Jag är samtidigt glad att få in K-Fastigheter som ägare i Brinova” säger Per Johansson, VD för Brinova. ===== SIDA 24 ===== Karlskrona Landskrona Helsingborg Eslöv Malmö Kristianstad Lund Huvudkontor Förvaltningskontor FastigheterLista över fastigheterna finns på www.brinova.se Expansiv aktör inom hyresbostäder och samhällsfastigheter i södra Sverige Brinova äger, utvecklar och förvaltar primärt hyresbostäder och samhällsfastigheter belägna på utvalda orter med goda kommunikationer i södra Sverige. Verksamheten kännetecknas av långsiktighet, samverkan med aktörer inom samhällssektorn och inte minst en lokal egen för- valtning på de orter där bolaget valt att verka. Fastighetsbeståndet om cirka 352 000 kvm har ett marknadsvärde på 8,5 miljarder kronor. Värden skapas genom selektiva förvärv, effektiv fastighetsutveckling och en aktiv förvaltning. Ett starkt kassaflöde möjliggör en fortsatt tillväxt av bolaget. Brinovas B-aktie är noterad på Nasdaq Stockholm och handlas på Mid Cap-listan. Huvud- kontoret finns i Helsingborg. Denna information är sådan information som Brinova Fastigheter AB (publ) är skyldig att offentliggöra enligt EU:s marknadsmissbruksförordning. Informationen lämnades, genom de kontaktpersoner som visas på sidan 19, för offentliggörande den 14 februari 2025. Huvudkontor Brinova Fastigheter AB Stortorget 9 252 20 Helsingborg brinova.se info@brinova.se Förvaltningskontor Brinova – Eslöv Malmgatan 1 B 241 30 Eslöv Brinova – Malmö Olsgårdsgatan 14 215 79 Malmö Brinova – Landskrona Östergatan 29 261 34 Landskrona Brinova – Helsingborg Stortorget 9 252 20 Helsingborg Brinova – Kristianstad Björkhemsvägen 15 C 291 54 Kristianstad Brinova – Karlskrona Skeppsbrokajen 14 371 33 Karlskrona