===== SIDA 1 ===== 2023 Årsredovisning ===== SIDA 2 ===== Castellums årsredovisning Den legala årsredovisningen som innehåller förvaltningsberättelse och finansiella rapporter finns på sidorna 88–157 och 162. Castellums lagstadgade hållbarhetsrapport enligt Årsredovisningslagen finns på sidorna 4–13, 18, 27–28, 35–86, 97–101, 103–106 och 108–113. På sidorna 81–86 återfinns korsreferenser till de olika hållbarhets­ redovisningsramverk som Castellum tillämpar. 1. Inledning   3 Välkommen till Castellum   4 Vd har ordet  5 2. Strategi   8 Strategi, mål och resultat   9 Värdeskapandemodell   12 Hållbarhetsstrategi   13 3. Investera i Castellum   14 Castellum som investering   15 Castellumaktien   16 Hållbarhetsutmärkelser   18 4. Verksamhet   19 Marknad   20 Lokal närvaro   2 1 Hyresgäster   23 Fastighetsbestånd   26 Projektportfölj   30 Transaktioner   34 Hållbarhetsrapport   35 Revisors rapport   87 5. Förvaltningsberättelse   88 Verksamhet, finansiering och riskhantering   89 Bolagsstyrningsrapport   102 6. Finansiella rapporter   118 Översikt och nyckeltal   119 Finansiella rapporter   123 Förslag till vinstdisposition   156 Årsredovisningens undertecknande   157 Revisionsberättelse   158 7. Övrigt   161 Definitioner   162 Finansiell kalender, aktieägarinformation och kontaktuppgifter   163 Werket, Jönköping Innehåll Framsida: Under året färdigställde Castellum Godsfinkan 1 i Nyhamnen i Malmö för Domstolsverket. Domstolsfastigheten är en av norra Europas största arbetsplatser för jurister och är ett av Castellums största byggprojekt genom tiderna. Läs mer på sidan 25. 1. INLEDNING 2. STRATEGI 3. INVESTERA I CASTELLUM 4. VERKSAMHET 5. FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 6. FINANSIELLA RAPPORTER 7. ÖVRIGT 2 CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2023 ===== SIDA 3 ===== Inledning Välkommen till Castellum   4 Vd har ordet  5 1 Castellum färdigställde under året Sjustjärnan 1, E.ON:s nordiska huvudkontor i Malmö. Den stilbildande byggnaden kännetecknas av en karaktäristisk form och ett magnifikt öppet trapphus. 1. INLEDNING 2. STRATEGI 3. INVESTERA I CASTELLUM 4. VERKSAMHET 5. FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 6. FINANSIELLA RAPPORTER 7. ÖVRIGT3 CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2023 ===== SIDA 4 ===== Nyckeltal 2023 Castellum äger, förvaltar och utvecklar fastigheter och är ett av Nordens största börsnoterade fastig­ hetsbolag, noterat på Nasdaq Stockholm Large Cap. Castellum är specialiserat på flexibla arbetsplatser och smarta logistiklösningar och finns i huvudstäder och attraktiva tillväxtregioner i Norden. Castellums ambition är att vara det mest hållbara fastighetsbolaget i Norden och bolaget är det enda inom den nordiska fastighets­ och byggsektorn som är invalt i Dow Jones Sustainability Index. En ledande fastighetsägare i Norden Välkommen till Castellum Hållbarhetscertifierade fastigheter 50 % (45) av kvm Jämställdhet 41 % kvinnor (42) 59 % män (58) Energianvändning i jämförbart bestånd –4 % kWh/kvm (–4) Andel egenproducerad solel av årlig elkonsumtion Kontraktsvärde 9 243 mkr (9 063) Belåningsgrad 37 % (42) Förvaltningsresultat 4 373 mkr (4 510) Fastighetsvärde1 160 mdkr (181) 17 % (7) 1. Inklusive innehav i Entra. Havneholmen 25, Köpenhamn 1. INLEDNING 2. STRATEGI 3. INVESTERA I CASTELLUM 4. VERKSAMHET 5. FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 6. FINANSIELLA RAPPORTER 7. ÖVRIGT 4 CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2023 ===== SIDA 5 ===== Slutet på en långvarig period med nollränta kom- binerad med kraftiga monetära stimulanser blev smärtsam för hela samhället. Nordiska fastig- hetsbolag drabbades hårt av inflation och ränte- höjningar som satte bolagen under en finansiell press. Castellum befann sig då på toppen av en intensiv investerings- och expansionsfas med en alltför stor skuldbörda. Med beslutsamhet att tidigt vidta nödvändiga åtgärder har Castellum ridit ut stormen. Även om utmaningar fortfarande finns kvar är det med tillförsikt som vi går in i det nya året. Vid inledningen av 2023 befann sig Castellum i ett läge med stora obligationsförfall, ökande räntekost­ nader och ett kreditbetyg i fara. De åtgärder som planerats eller vidtagits under hösten 2022 fortsatte in i 2023. Tack vare företrädesemissionen på cirka Vd har ordet På stabil grund efter ett år med hårda prövningar 10 mdkr, försäljningar av fastigheter, minskad projekt­ volym, positivt kassaflöde och inställd utdelning kan 2023 summeras med hög likviditet och outnyttjade kreditfaciliteter om totalt 27 mdkr samt nettoskulder som minskat med 16 mdkr. Efter ett år med hårda prövningar kan vi nu konsta­ tera att Castellum står på en stabil finansiell grund. Stabila hyresgäster men tuff marknad Castellum strävar efter långsiktig tillväxt med låg finansiell risk. Vår kundbas är diversifierad med hyresgäster som utgör ett tvärsnitt av nordiskt näringsliv och offentlig sektor. Inget hyreskontrakt står för mer än 1,2 procent av hyresintäkterna. Hyresgästerna inkluderar myndigheter och verk, multinationella storföretag, starka medelstora företag och mindre entreprenörs­ och familjeföretag. Sammantaget sprider det här riskerna för hyres­ förluster och vakanser, samt förbättrar motstånds­ kraften och skapar stabilitet i kassaflödet. Efterfrågan på kontor och logistik var stark under året men med högre omsättning i beståndet. Vi note­ rade något större avflyttningar under sista kvartalet och också något ökande konkurser, dock från mycket låga nivåer. Hela 25 procent av Castellums intäkter kommer från offentlig sektor och våra hyresgäster har god betalningsförmåga. Vi ser stabila och på vissa håll stigande marknadshyror. Trots det är vi förbe­ redda på en tuffare hyresmarknad under 2024 där fler hyresgäster kan komma att drabbas av svagare konjunktur i spåren av inflationsbekämpningen. Hållbarhet är lönsamt och nödvändigt Bygg­ och fastighetsbranschen står för cirka 40 pro cent av världens samlade utsläpp av koldioxid. Utmaningarna för att nå de globala klimatmålen 27 mdkr Kassa och outnyttjade kreditfaciliteter. 16 mdkr Nettoskulden har under året minskat från 76 mdkr till 60 mdkr. 50 % Hälften av fastighetsbeståndet är hållbarhetscertifierat, två år före utsatt tid. Likviditet Minskad nettoskuld Hållbarhetscertifierat 1. INLEDNING 2. STRATEGI 3. INVESTERA I CASTELLUM 4. VERKSAMHET 5. FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 6. FINANSIELLA RAPPORTER 7. ÖVRIGT 5 CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2023 ===== SIDA 6 ===== Viktiga händelser 2023 Vd har ordet är något branschen delar med samhället i stort. Castellum arbetar intensivt med hållbarhets­ frågorna, däribland investeringar i storskalig utbygg­ nad av solcellsanläggningar och energibesparings­ åtgärder i våra fastigheter. Satsningen har nu resul­ terat i att Castellum har effektiviserat energianvänd­ ningen med 4 procent i fastighetsbeståndet under 2023, vilket överträffar det årliga effektiviserings­ målet om 2,5 procent. Under året uppnåddes också två av bolagets håll­ barhetsmål två år före utsatt tid, dels målet om att installera 100 solcellsanläggningar i fastighets­ beståndet, dels att minst hälften av fastigheterna ska hållbarhetscertifieras före utgången av 2025. Vi producerar själva hela 17 procent av den elektricitet som våra fastigheter använder. Minskade investeringar i projekt men stor potential Bolagets historiska tillväxt bygger till stor del på investeringar i ny­, till­ och ombyggnation samt förvärv. Till följd av den snabbt förändrade kapital­ marknaden, med ökad inflation och stigande mark­ nadsräntor, har förutsättningarna för investeringar i den egna projektportföljen utmanats under året. Vi räknar med att investeringsvolymerna under kommande år kommer att minska jämfört med de senaste åren. Castellum har valt att skjuta fram vissa större projektstarter tills mer stabila mark­ nadsförutsättningar infinner sig. Trots denna minskning kommer Castellum att vara en av Sveriges stora utvecklare av nya projekt ◼ Garanterad företrädesemission. En fullt garanterad företrädesemission om cirka 10 mdkr genomfördes med företrädesrätt för befintliga aktieägare i syfte att förstärka bolagets finansiella ställning. ◼ Pausad utdelning. Mot bakgrund av den förändrade kapitalmarknaden och den genomförda företrädesemissionen kommer styrelsen inte att föreslå årsstämman utdelning för 2023. ◼ Försäljningar och renodling. Castellum har fortsatt att geografiskt renodla portföljen och sålt fastigheter. Avyttringarna på sammanlagt 5,2 mdkr stöttar bolagets geografiska prioritering och stärker balansräkningen. ◼ Minskad nettoskuld. Genom amorteringar och genomförda försäljningar har Castellum minskat nettoskulden med cirka 16 mdkr. Obligationer och bankfaciliteter har refinansi­ erats om totalt 21 mdkr. Tillsammans med en minskad nettoskuld har det bidragit till att kapitalbindningstiden i låneportföljen ökat från 3,3 till 4,2 år. ◼ Färdigställda projekt. Åtta större fastighets­ projekt med ett totalt årligt hyresvärde om 326 mkr färdigställdes, däribland ett nordiskt huvudkontor till E.ON och en domstolsbyggnad åt Domstolsverket. ◼ Uppnådda hållbarhetsmål. I slutet av året invigde Castellum sin hundrade solcellsanläggning i fastighetsbeståndet och nådde därmed målet två år före utsatt tid. Dessutom är 50 procent av beståndet hållbarhetscertifierat, även detta två år före utsatt tid. under kommande år. Castellum har fortsatt mycket stor potential i projektportföljen som kommer att skapa möjligheter när den kommersiella och den finansiella marknaden tillåter. Det är en position att värna om. Bland fastighetsprojekt som förväntas stå klara 2024 och 2025 märks det nya Polishuset på Hisingen i Göteborg, det nya djursjukhuset Blå Stjärnan i Mölndal och en lager­ och logistikanläggning i Malmö. Genom god kapitaldisciplin och försälj­ ningar av icke prioriterade tillgångar har vi skapat investeringsutrymme som tillåtit oss att under i nledningen av 2024 starta projekteten Bägaren 5 (kontor i Norrköping), Amperen 1 (kontor och lager i  Västerås) och Gladan 6 (kontor i Stockholm). På längre sikt finns betydande värdeskapande projektmöjligheter på Gateway Säve i Göteborg, i Hagastaden i Stockholm och i Göteborgs Hamn. Förutsatt förbättrade marknadsförutsättningar och framdrift i detaljplaner bedömer Castellum att projekt motsvarande cirka 700 000 kvm kan startas framöver. Strategin ligger fast En effekt av att vi håller tillbaka investeringarna i nya projekt är att det inte är troligt att målen om en ökning av förvaltningsresultatet med 10 procent per aktie samt investeringar motsvarande 5 procent av fastighetsvärdet kommer att nås fullt ut under 2024, och heller inte gjorde det 2023. Castellums fastighetsbestånd är koncentrerat till nordiska huvudstäder och attraktiva tillväxtregioner Sjustjärnan 1, Malmö 1. INLEDNING 2. STRATEGI 3. INVESTERA I CASTELLUM 4. VERKSAMHET 5. FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 6. FINANSIELLA RAPPORTER 7. ÖVRIGT 6 CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2023 ===== SIDA 7 ===== Joacim Sjöberg verkställande direktör Vd har ordet i Sverige, Danmark och Finland. Genom intresse­ bolaget Entra har Castellum även exponering mot starka tillväxtområden i Norge, framför allt i centrala Oslo. Vi har en tydlig strategi att växa på tillväxt­ starka orter i Norden. De operationella, finansiella och marknadsmässiga fördelarna med att följa bolagets större hyresgäster ut i Norden är bety­ dande, liksom att sprida riskerna och att kunna välja de mest attraktiva regionerna för bolagets tillväxt i de stabila ekonomier som de nordiska länderna utgör. För att anpassa oss till nya förutsättningar ser vi kontinuerligt över vår organisation och kostnaderna. Under 2023 har vi därför avvecklat en del verksam­ heter inom koncernen. Helt i enlighet med strategin har Castellum fortsatt att geografiskt renodla port­ 0 2 000 4 000 6 000 8 000 10 000 2322212019 mkr Intäkter Driftöverskott 0 2 000 4 000 6 000 8 000 10 000 2322212019 mkr Förvaltningsresultat 0 1 000 2 000 3 000 4 000 5 000 2322212019 mkr Belåningsgrad 0 10 20 30 40 50 2322212019 % följen och sålt fastigheter, främst på mindre orter. Avyttringarna stöttar bolagets geografiska priorite­ ring, stärker balansräkningen och skapar samtidigt utrymme för nya värdeskapande investeringar. I strategin ligger också att fokusera verksamheten på kontor och lager/lätt industri. Som en konsekvens av avvecklingarna har vi drabbats av engångskostnader men den långsiktiga årliga besparingen är betydligt större. Fastighetsför­ valtning är en verksamhet med små marginaler och det ständiga arbetet med finjustering, kostnads­ sänkningar och effektivisering är själva grunden till vår lönsamhet. Strategin har tjänat Castellum väl genom åren och ligger fast. Vi har minskat nettoskulden och behåller kreditbetyget, vilket ger goda förutsättningar till fort­ satt tillgänglig finansiering och framtida expansions­ möjligheter. Väl rustat inför 2024 Efter ett år präglat av arbete med att skapa finansiell robusthet står Castellum nu stabilt och är väl rustat ”Efter ett år präglat av arbete med att skapa finansiell robusthet står Castellum nu stabilt och är väl rustat för såväl utmaningar som nya affärsmöjligheter.” för såväl utmaningar som nya affärsmöjligheter. Vi har en egen projektpipeline på 43 mdkr och kan öka den pågående projektvolymen igen med kort varsel så snart marknadsförutsättningarna är de rätta. Det har varit ett tufft år med svängningar i markna­ den som många i fastighetsbranschen aldrig tidigare upplevt. Jag vill tacka investerare, hyresgäster, sam­ arbetspartners och medarbetare för att vi tillsam­ mans tagit oss igenom en svår period och kommit ut på andra sidan som ett stärkt Castellum. 1. INLEDNING 2. STRATEGI 3. INVESTERA I CASTELLUM 4. VERKSAMHET 5. FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 6. FINANSIELLA RAPPORTER 7. ÖVRIGT 7 CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2023 ===== SIDA 8 ===== Strategi Strategi, mål och resultat   9 Värdeskapandemodell   12 Hållbarhetsstrategi   13 2 Med havet runt knuten ligger GreenHaus i Helsingborgs nya stadsdel Oceanhamnen. Fastigheten är certifierad enligt både Miljöbyggnad Guld och WELL som är en global byggstandard med människan i fokus. 1. INLEDNING 2. STRATEGI 3. INVESTERA I CASTELLUM 4. VERKSAMHET 5. FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 6. FINANSIELLA RAPPORTER 7. ÖVRIGT8 CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2023 ===== SIDA 9 ===== Castellum ska generera värde för aktieägarna över tid till låg finansiell risk. Castellum ska vara det självklara valet inom nordiskt näringsliv och offentlig sektor som en av Nordens främsta och mest hållbara förvaltare och utvecklare av kontors­ och logistikfastigheter. Castellums kunder utgörs av bolagets hyresgäster vilka speglar en bred mångfald av olika sektorer och branscher. Det ger en stark diversifiering och risk­ spridning i kontraktsportföljen. Castellum ska vara en attraktiv och ledande arbetsgivare, med en produktiv och resurseffektiv kultur. Bolaget arbetar mot tydliga hållbarhetsmål på såväl kort som lång sikt för att vara det mest hållbara fastighetsbolaget i Norden och aktivt bidra till en hållbar utveckling. Att verksamheten bedrivs på ett ansvarsfullt sätt är avgörande för Castellums framgång. Med en hållbar verksamhet kommer bolaget att skapa värde för alla sina intressenter. Strategi, mål och resultat En strategi för långsiktigt värdeskapande Affärsmodell Vision En värd bortom det förväntade. Investering och utveckling av kommersiella lokaler som förvaltas i en decentraliserad och kundfokuserad organisa­ tion. Castellum har fokus på kassaflöde och bedriver all verksamhet till låg finansiell risk. 10 % 10 procent årlig tillväxt i förvalt nings­ resultat i kr/aktie. –15,4 procent1 tillväxt i förvaltningsresultat i kr/aktie. Övergripande mål Måluppfyllelse 2023 Mission Skapa arbetsplatser där människor och organisationer utvecklas. Affärsidé Genom verklig närhet till kund, innovation och kompetens skapar vi framgångs­ rika och hållbara arbetsplatser i nord­ iska tillväxtregioner. Castellumandan Castellumandan är de kärnvärden som vägleder Castellum i det dagliga arbetet. 1. Affärsmässiga  2. Engagerade  3. Modiga 1. Minskningen i förvaltningsresultatet kronor/aktie är främst hänförlig till ökade räntekostnader och utspädningseffekten i årets företrädesemission. 1. INLEDNING 2. STRATEGI 3. INVESTERA I CASTELLUM 4. VERKSAMHET 5. FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 6. FINANSIELLA RAPPORTER 7. ÖVRIGT 9 CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2023 ===== SIDA 10 ===== Treårig strategiplan Castellums strategiarbete utgår från en treårig strategi plan som varje år revideras och antas av styrelsen. Arbetssättet säkerställer såväl långsiktig­ het som anpassning till aktuella marknadsförut­ sättningar. I strategin fastställs bolagets strategiska inriktning, prioriteringar och mål. Emigranten, Göteborg Förvaltning Fastighetsförvaltning och service sker i en decentraliserad orga­ nisation med lokal närvaro och egna medarbetare på samtliga av bolagets delmarknader. På det sättet skapas god lokalkänne­ dom, stor kunskap om den lokala hyresmarknaden och starka relationer med hyresgästerna. Castellum ska ha ett starkt och tydligt kundfokus, där lyhördhet och partnerskap genomsyrar hela verksamheten i syfte att skapa långsiktiga och värdeska­ pande relationer. För att kunna erbjuda attraktiva lokaler med minsta möjliga miljö­ och klimatpåverkan ska Castellum utveckla en effektiv fastighetsdrift med minskad resursförbruk­ ning i fastigheterna. En optimal drift skapar värde för hyresgäster och bolaget ur flera perspektiv, finansiellt, hållbarhetsmässigt och konkurrensmässigt. Mål: Högt Nöjd Kund­Index (NKI). Örnäs 1:17, Stockholm Fastighetsportfölj Castellum ska verka i flera nordiska länder för att möjliggöra bolagets tillväxtstrategi, bredda finansieringsmöjligheterna och öka riskspridningen. Castellum ska fokusera på ett fåtal segment och upprätthålla en god marknadskännedom och kunskap inom de valda segmenten kontor och lager/lätt industri. Castellums portföljförflyttning sker kontinuerligt mot högre kva­ litet genom att utveckla befintliga fastigheter och förflytta dem uppåt i värdekedjan eller genom nyproduktion, samt genom transaktioner på tillväxtmarknader i Norden. På respektive del­ marknad strävar bolaget efter geografisk koncentration och att vara marknadsledande för att uppnå en effektiv förvaltning och lönsamhet. Mål: Marknadsledande på bolagets samtliga delmarknader. Omkring 5 procent av fastighetsvärdet ska årligen nettoinvesteras, i genomsnitt under en konjunkturcykel. 1. INLEDNING 2. STRATEGI 3. INVESTERA I CASTELLUM 4. VERKSAMHET 5. FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 6. FINANSIELLA RAPPORTER 7. ÖVRIGT 10 CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2023 ===== SIDA 11 ===== Hållbarhet En hållbar verksamhet säkerställer god hushållning av såväl ekonomiska som miljömässiga och sociala resurser till nytta för hyresgäster, aktieägare och samhället. Bolagets 21 hållbarhets­ mål samverkar och är integrerade i hela verksamheten. Castellums uppförandekod baseras på FN Global Compacts principer och tydliggör Castellums ställningstagande gällande mänskliga rättigheter, arbetsvillkor, miljö, affärsetik och information. Bolagets hållbarhetsambitioner skapar både samhällsnytta och affärsnytta för bolagets intressenter. Finansiering Castellum ska ha låg finansiell risk. Castellum har som fast­ ställd ambition att ha ett kreditbetyg motsvarande Investment Grade, lägst BBB–/Baa3. Castellum prioriterar en stark balans­ räkning och värnar därigenom bolagets kreditbetyg. Den finan­ siella verksamheten ska bedrivas på sådant sätt att behovet av lång­ och kortfristig finansiering säkerställs. Vidare ska ett lågt och stabilt räntenetto eftersträvas med hänsyn tagen till bola­ gets fastställda riskmandat. Castellum påverkas till hög grad av utvecklingen på de finansiella marknaderna. Finansverksam­ heten ska därför spegla och stödja affärsverksamhetens mål och förutsättningar. Korsningen 1, ÖrebroThe Rotterdam District, Stockholm Riskmått: Belåningsgrad som varaktigt inte överstiger 40 procent. Räntetäckningsgrad om minst 3 gånger. Mål: År 2030 ska Castellum ha nettonoll koldioxidutsläpp i hela värdekedjan. Organisation Castellum ska vara en attraktiv arbetsplats med en öppen kultur, där medarbetare känner sig inkluderade och uppskattade. Alla medarbetare ska uppmuntras att utvecklas och vara sig själva. Mångfald, jämställdhet och inkludering ska vara en självklarhet. Löpande arbete ska ske för att definiera strategiska och kritiska kompetenser, kompetensförsörjning och successionsplanering, framför allt för chefer och nyckelpersoner. Genom detta arbete ska personberoendet och operationella risker minskas. Castellumandan är bolagets kärnvärden, kultur och personlig­ het. Den styr hur Castellums medarbetare är mot kunder, mot varandra och mot omvärlden för att skapa en tydlighet kring rikt­ ning och mål. Castellumandan bygger på gemensamma värde­ ringar och ambitionen att nå bolagets vision. Sjustjärnan 1, Malmö 1. INLEDNING 2. STRATEGI 3. INVESTERA I CASTELLUM 4. VERKSAMHET 5. FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 6. FINANSIELLA RAPPORTER 7. ÖVRIGT 11 CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2023 ===== SIDA 12 ===== Värdeskapandemodell Så skapar Castellum hållbara värden Bygg­ och fastighetsbranschen hör till de sektorer som släpper ut mest koldioxid, såväl i Sverige som ute i världen. De skadliga utsläppen måste minska för att nå FN:s uppsatta klimatmål. Genom att ta ansvar för att verksamheten sker med låg klimat­ påverkan bidrar Castellum till omställningen mot ett hållbart samhälle. Castellum strävar även efter att på olika sätt påverka och skapa positiva hållbarhets­ värden för bolagets intressenter och för samhället i stort. Värdet Castellum skapar för sina intressenter Nöjda och hållbara hyresgäster – NKI: 71 – 50 procent hållbarhetscertifierade fastigheter – 106 solcellsanläggningar installerade, motsvarande 18 832 kW – 1 189 laddplatser 110 400 aktieägare – 15 procent genomsnittlig totalavkastning per år sedan 1997 – 38 procent av omsättningen förenlig med EU:s taxonomiförordning – Grön aktie, Nasdaq Green Equity Designation Engagerade medarbetare som utvecklas – Fler än 16 000 genomförda utbildningstimmar – Låg sjukfrånvaro (2,4 procent) – God jämställdhet (41 procent kvinnor / 59 procent män) Starka och hållbara leverantörsrelationer – Uppförandekod som omfattar samtliga leverantörer – 381 mkr i energieffektiviseringsprojekt – Köpta produkter och tjänster: 7 094 mkr Castellums ambition är att bidra positivt till samhället Minskad miljö- och klimatpåverkan Castellum nyttjar naturresurser effektivt, minskar resursanvändningen och koldioxidutsläppen för att skapa en hållbar fastighetsportfölj: – 70 procent minskade koldioxidutsläpp sedan 2007 i Scope 1 och Scope 2 – 30 procent minskad energianvändning sedan 2007 – Ökad andel cirkulära material och positivt bidrag till den biologiska mångfalden Gynnsam samhällspåverkan – Utvecklar hållbara fastigheter som bidrar till en positiv stadsutveckling – Produktiva medarbetare och hyresgäster som upplever hälsa och välbefinnande – Genom WELL Portfolio påverkar Castellum närmare 16 300 av hyresgästernas medarbetare positivt när det gäller hälsa och välmående Värdefull finansiell påverkan Castellum är ett lönsamt företag som bidrar finansiellt till olika intressenter: – 603 mkr i löner och ersättningar till medarbetare – 7 094 mkr till leverantörer och entreprenörer – 590 mkr i fastighetsskatt, 12 mkr i inkomstskatt och 16 mkr i bidrag till lokalsamhället Fastighetsvärde1 Resurser som Castellum använder – 709 fastigheter till ett värde av 1381 mdkr och en yta om 5,5 miljoner kvm – Fler än 500 medarbetare – Ett starkt varumärke – Närmare 5 500 leverantörer och entreprenörer – 8 000 kommersiella kundkontrakt – 740 gröna hyresavtal – Energi, vatten och material Castellum kombinerar traditionell förvaltning, projekt och transaktions­ verksamhet – Förvaltning – Projektutveckling – Transaktioner 1. Exklusive innehav i Entra. 138 mdkr Omvärlden Klimatförändringar, geopolitiska konflikter, energipriser, inflation, räntor, hälsa och flexibilitet. 1. INLEDNING 2. STRATEGI 3. INVESTERA I CASTELLUM 4. VERKSAMHET 5. FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 6. FINANSIELLA RAPPORTER 7. ÖVRIGT 12 CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2023 ===== SIDA 13 ===== Planeten På ett ansvarsfullt och effektivt sätt ska Castellum minska resursanvändningen och utsläppen av växthusgaser. Framtidssäkring Castellums fastighetsportfölj ska hantera en värld i förändring. Välbefinnande Castellum ska främja hälsa, välbefinnande och produktivitetsökning. Uppförande Verksamheten ska drivas på ett ansvarsfullt sätt gentemot samhället och bolagets intressenter. Castellums mål om 100 installerade solcellsanläggningar har uppnåtts. Stora minskningar i Scope 3 utsläpp har gjort att Castellum har minskat totala utsläpp med 25 procent jämfört med 2022. Fortsatt arbete krävs i Scope 1 och 2 för att nå målen med fokus på att teckna avtal för grön fjärrvärme. Stora framsteg i projektutvecklingen där pågående och avslutade projekt under 2023 har en klimatbesparing på 37 pro­ cent. Castellum har även uppnått målet om 50 procent hållbarhetscertifierat bestånd två år före utsatt tid. Under 2023 ökar Castellums resultat i förtroendeindex till 8,2 jämfört med 7,9 för 2022. Resultatet är även över bransch­ snittet på 8,0. Bolaget har en fortsatt låg sjukfrånvaro. Andelen medarbetare med internationell bakgrund ökar till 12 procent. Castellum arbetar aktivt för att hjälpa ungdomar och långtidsarbetslösa att hitta in på arbetsmarknaden. Under 2023 var 9 procent av Castellums anställda praktikanter. Bolaget har även ökat sitt engagemang och sponsring till lokala samhällen med 26 procent jämfört med 2022. Energianvändningen Fossilfri energi –4 % (–4) kWh/kvm sedan 2022 97 % Utsläpp av växthusgaser Taxonomiförenlig omsättning –25 % totala CO2e sedan 2022 34 % (33) Hållbarhetscertifierad ny- och ombyggnation Hållbarhetscertifierad fastighetsportfölj 100 % (100) under 2023 50 % (45) Reducerad klimat- påverkan i större projekt Taxonomiförenliga kapitalutgifter –37 % under 2023 22 % (11) Jämställdhet Medarbetare med internationell bakgrund 41/59 % Kvinnor/män 12 % (10) Sjukfrånvaro1 Förtroendeindex 2,4 % (2,9) 8,2 (7,9) Hållbarhetsutbildning Ungdomar och långtidsarbetslösa 82 % (79) utbildade medarbetare 9 % (–) praktikanter2 Stöd till lokala samhällen och sponsring Arbetsskador och arbetsrelaterade skador 15,6 mkr (12,4) 19 st (22) Hållbarhetsstrategi Den hållbara staden 2030 2030 ska Castellum vara helt klimatneutralt. Hållbarhets- strategin, Den hållbara staden 2030, består av fyra fokus - områden: Planeten, Framtids- säkring, Välbefinnande och Uppförande. Strategin ska säkerställa att hållbarhets- målen nås och att bolaget är relevant och framgångsrikt, inte bara idag, utan under en lång tid framåt. 1. Avser både kort­ och långtidssjukfrånvaro. 2. Praktikanter avser feriearbetare, praktikanter, trainees och examensarbeten. Omarbetat mål för 2023. 1. INLEDNING 2. STRATEGI 3. INVESTERA I CASTELLUM 4. VERKSAMHET 5. FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 6. FINANSIELLA RAPPORTER 7. ÖVRIGT 13 CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2023 ===== SIDA 14 ===== Investera i Castellum Castellum som investering   15 Castellumaktien   16 Hållbarhetsutmärkelser   18 3 I Masthugget, i hjärtat av Göteborg, ligger Emigranten som är en systerbyggnad till det anrika Amerikahuset som färdigställdes 1925. Emigranten är en samtida tolkning med stor detaljrikedom och är byggt i danskt tegel som samspelar väl med Amerikahusets exteriör. 1. INLEDNING 2. STRATEGI 3. INVESTERA I CASTELLUM 4. VERKSAMHET 5. FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 6. FINANSIELLA RAPPORTER 7. ÖVRIGT14 CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2023 ===== SIDA 15 ===== 1 2 3 4 Fyra anledningar att investera i Castellum Castellum som investering Castellums mål är att långsiktigt skapa värde för aktieägarna genom god avkastning i förhållande till risk samt ha hög likviditet i aktien. Här är fyra anledningar till att investera i Castellumaktien. Stabilt bolag Castellum är ett stabilt bolag som skapar värde genom lång­ siktig tillväxt med låg finansiell risk. Sedan börsnoteringen 1997 har aktieägarna erhållit en genomsnittlig totalavkastning på 15 procent per år. Bolaget har under samma period ökat för­ valtningsresultatet med i genom­ snitt 11 procent per år. Väldiversifierad portfölj Castellum har en väldiversifierad portfölj och är ett självklart alter­ nativ för nordiskt näringsliv och offentlig sektor. Castellum är ett av Nordens största börsbolag inom fastighetssektorn med en portfölj i huvudsak koncentrerad till nordiska huvudstäder och till­ växtregioner. Bolagets hyresgäs­ ter representerar ett tvärsnitt av nordiskt näringsliv och offentlig sektor, vilket ger en stark diversi­ fiering och riskspridning i kon­ traktsportföljen. Hållbar verksamhet Hållbarhet är integrerat i hela Castellums verksamhet. Bolaget arbetar mot tydliga hållbarhets­ mål på såväl kort som lång sikt. Målsättningen är att vara det mest hållbara fastighetsbolaget i Norden och att aktivt bidra till en hållbar utveckling. Att verksam­ heten bedrivs på ett ansvarsfullt sätt är avgörande för Castellums framgång. Med en hållbar verk­ samhet kommer Castellum att skapa värde för såväl hyresgäster som investerare samt övriga intressenter. Ständig utvärdering av portföljen Castellum strävar efter att äga, förvalta och utveckla en fastig­ hetsportfölj som stödjer det övergripande målet om att skapa aktieägarvärde över tid. Castellum utvärderar kontinuerligt sitt inne­ hav avseende marknader och segment för att fortsätta ren­ odlingen av portföljen. Färdigut­ vecklade projekt och fastigheter som inte bedöms bidra till en framtida tillväxt avyttras. 1. INLEDNING 2. STRATEGI 3. INVESTERA I CASTELLUM 4. VERKSAMHET 5. FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 6. FINANSIELLA RAPPORTER 7. ÖVRIGT 15 CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2023 ===== SIDA 16 ===== Nasdaq Green Equity Designation Som första stora fastighetsbolag i Norden har Castellums aktie noterats som grön på Nasdaq. Syftet med Nasdaqs gröna märkning, Green Equity Designation, är att ge en ökad synlighet mot investerare som letar efter hållbara investeringar. För att uppfylla kriterierna som grön aktie ska minst 50 procent av omsättningen och investeringarna definieras som gröna och mindre än 5 procent av tillgångarna vara knutna till fossilt bränsle. Enligt en analys utförd 2023 av S&P Global Shades of Green definieras 58 procent av Castellums omsättning och 83 procent av investeringarna som gröna. Aktien noterad sedan 1997 Castellumaktien Med ett börsvärde på 70,6 mdkr är Castellum ett av Nordens största börsnoterade fastighetsbolag. Aktien handlas på Nasdaq Stockholm Large Cap där den är noterad sedan 1997. Castellums mål är att bolagets aktie långsiktigt ska ge en konkurrenskraftig avkastning i förhållande till risk samt ha hög likviditet i aktien. Risknivån ska vara lägre än genomsnittet i branschen. Allt agerande ska utgå från ett långsiktigt perspektiv och bolaget ska ha en frekvent, öppen och rättvisande redovisning till aktieägare, kapital­ och kreditmarknaden samt till media, allt för att underlätta en extern bedömning och värdering av företaget och aktien. Bolagets börs­ värde, det vill säga värdet av samtliga utestående aktier i Castellum, per den 31 december 2023, uppgick till 70,6 mdkr (43,6). Antal aktier efter nyemissionen Castellum genomförde i maj 2023 en nyemission med iakttagande av alla aktieägares lika rätt och hänsyn taget till svenska aktiemarknadsregler. Emis­ sionen fulltecknades, utan att använda utställda garantiåtaganden, och tillförde bolaget cirka 10 mdkr. Efter nyemissionen uppgår antal utestående aktier till 492 601 452 stycken (328 400 968). Jämförelsesiff­ rorna för nyckeltal kronor/aktie har omräknats för fondemissionselementet i emissionen med den beräknade justeringsfaktorn 1,1904. Pengarna har i det korta perspektivet använts till att återbetala obligationer som har förfallit och säker­ ställda kreditfaciliteter i bank. Genom företrädes­ emissionen har Castellums finansiella ställning stärkts vilket visar sig i förbättrade finansiella nyckel­ tal, så som belåningsgraden på 37, 4 procent (42,3). De tillförda medlen stärker också bolagets publika kreditbetyg samt gör det möjligt att fortsätta växa selektivt genom planerade och framtida värdeska­ pande utvecklingsprojekt. Under 2023 har totalt 487 247 000 aktier omsatts, motsvarande i genomsnitt 1 941 000 aktier per han­ delsdag (1 526 000). Detta motsvarar på årsbasis en omsättningshastighet om 108 procent (115).1 Pausad utdelning Castellum har som policy att dela ut minst 50 procent av bolagets förvaltningsresultat före skatt. Under rådande marknadsförutsättningar pausas dock bola­ gets utdelning för att stärka den finansiella ställ­ ningen. Möjligheterna till utdelning utvärderas konti­ nuerligt. Härigenom vill Castellum attrahera aktie­ ägare som söker totalavkastning inklusive utdelning under lågt finansiellt risktagande. Substansvärde Värdering av ett fastighetsbolag grundas ofta på substansvärdet, vilket enkelt uttryckt är skillnaden mellan fastighetsportföljens marknadsvärde och netto skulden. 70,6 Börsvärde, mdkr 1. Aktieomsättningen baseras på statistik från Nasdaq Stockholm, Cboe CXE EU, Turquoise och Cboe BXE EU. Substansvärdet kan sägas utgöra det samlade kapital som bolaget förvaltar åt sina ägare. Utifrån detta kapital vill bolaget skapa en stabil avkastning och tillväxt under lågt finansiellt risktagande. Då till­ gångar är värderade till verkligt värde kan substansvär­ det beräknas utifrån balansräkningens egna kapital. Castellums långsiktiga substansvärde (EPRA NRV) uppgår till 154 kr per aktie (203). Intjäning och avkastning Förvaltningsresultat per aktie uppgick till 9,69 kronor (11,45), vilket utifrån aktiekursen ger en avkastning om 6,8 procent (9,1). Resultatet efter skatt per aktie uppgick till –25,68 kr (4,44), vilket utifrån aktiekursen ger en avkastning om –17,9 procent (4,2). Totalavkastning över tid Totalavkastningen speglar aktiekursens utveckling med tillägg för lämnade utdelningar under perioden. Kursen på aktien vid årets slut var 143,30 kr (126,25) motsvarande ett börsvärde om 70,6 mdkr (43,6), beräknat på antalet utestående aktier. Under året har aktiens totalavkastning varit 35,1 procent (–45,1). Ingen utdelning lämnades. Värdeförändring kompletterar förvaltningsresultatet I fastighetsbolag avspeglar förvaltningsresultatet endast en del av det totala resultatet. Totalresultat 1. INLEDNING 2. STRATEGI 3. INVESTERA I CASTELLUM 4. VERKSAMHET 5. FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 6. FINANSIELLA RAPPORTER 7. ÖVRIGT 16 CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2023 ===== SIDA 17 ===== och substansvärde inkluderar också värdeföränd­ ringar enligt IFRS, den internationella standarden för redovisning av företagens ekonomi. Förvaltnings­ resultatet måste således kompletteras med en värdeförändringskomponent samt effektiv skatt för att ge en korrekt bild av resultat, avkastning och substansvärde. Värdeförändringar kan variera kraftigt mellan år och kvartal och medföra volatila resultat. Skapat aktieägarvärde Vid börsintroduktionen i maj 1997 uppgick Castellums fastighetsportfölj till cirka 10 mdkr, förvaltningsresultatet till cirka 300 mkr och ägarnas kapital till cirka 4 mdkr. Sedan dess har Castellum skapat aktieägarvärde genom att öka ägarnas kapital med 28 mdkr samtidigt som en total utdelning lämnats om cirka 18,3 mdkr och nyemissioner gjorts om cirka 35 mdkr. Fastighetsportföljen har under samma period växt till 138 mdkr medan förvaltnings­ resultatet ökat till 4 373 mkr. Fler än 100 000 aktieägare Vid utgången av 2023 hade Castellum drygt 110 000 aktieägare (106 000), vilket är en ökning med cirka 4 procent jämfört med årsskiftet 2022. Andelen registrerade aktier i utlandet uppgick vid årets slut till 22 procent (31). De största ägarsfärerna bekräf­ tade per den 31 december 2023 framgår av tabellen till höger. Regelbundna kontakter med aktiemarknaden I egenskap av börsnoterat bolag har Castellum regel­ bundna kontakter med aktiemarknaden. Dessa aktie­ marknadskontakter bygger framför allt på kvartalsvis ekonomisk rapportering, pressmeddelanden vid större affärshändelser och presentationer av Castellum. Presentationer sker dels i samband med kvartalsrapporter, dels vid besök från investerare och analytiker samt vid investerarträffar i såväl Sverige som utlandet. Den stora andelen utländska ägare gör att kontakten med utländska investerare är omfat­ tande. Därutöver lämnas kompletterande marknads­ och finansiell information på Castellums webbplats. Minskning av aktiekapitalet genom indragning av Castellums egna aktier Årsstämman 2023 beslutade om att minska Castellums aktiekapital med ett belopp om 8 665 500 kr genom indragning av 17 331 000 åter­ köpta egna aktier. Styrelsen har utnyttjat bemyn­ digandet i samband med företrädesemissionen, vilket innebär att Castellum ej längre innehar egna aktier. Minskningsbeloppet har avsatts till fritt eget kapital. Aktieägare per 2023-12-31 Aktieägare Antal tusental aktier Andel röster/kapital, % Akelius Residential Property 66 601 13,5 Länsförsäkringar Fonder 20 576 4,1 Gösta Welandson med bolag 19 638 4,0 Swedbank Robur Fonder 18 667 3,8 Vanguard 17 860 3,6 Nordea Fonder 17 812 3,6 BlackRock 17 004 3,5 Handelsbanken Fonder 16 719 3,4 Folksam 8 398 1,7 Cliens Fonder 7 702 1,6 Norges Bank 7 513 1,5 APG Asset Management 6 437 1,3 Tredje AP­fonden 6 279 1,3 Cardano Asset Management 5 500 1,1 State Street Global Advisors 4 743 1,0 15 största ägarna 241 449 49,0 Utländska aktieägare, övriga 106 773 21,7 Svenska aktieägare, övriga 144 379 29,3 Totalt utestående aktier 492 601 100,0 Källa: Holdings av Modular Finance AB. Sammanställd och bearbetad data från Euroclear, Morningstar, Finansinspektionen, Nasdaq och Millistream. Finansiella nyckeltal 2023 2022 Utfall Intäkt, kr/aktie 21,72 22,67 Hyresintäkt, kr/aktie 19,47 20,24 Förvaltningsresultat, kr/aktie 9,69 11,45 Årets resultat efter skatt, kr/aktie –25,68 4,44 Utdelning, kr/aktie — — Långsiktigt substansvärde, kr/aktie 154 203 Fastighetsbestånd, kr/aktie 279 393 Avkastning Avkastning långsiktigt substansvärde, % –15,3 2,2 Avkastning eget kapital, % –14,8 2,2 Avkastning totalt kapital, % –6,6 0,6 Värdering Förvaltningsresultat per aktie/Kurs, % 6,8 10,8 Förvaltningsresultat efter skatt per aktie (EPRA EPS)/Kurs, % 6,6 10,5 Utdelning/Kurs (direktavkastning), % — — Kurs/Substansvärde per aktie EPRA NRV , % 92,9 62,1 Aktien Börsvärde, mkr 70 590 43 649 Aktiens totalavkastning (inkl. utdelning) Castellum, % 35,1 –45,1 Nasdaq Sthlm (Six Return), % 19,3 –22,8 Fastighetsindex Sverige (EPRA), % 19,5 –44,1 Fastighetsindex Eurozone (EPRA), % 17,5 –36,7 Fastighetsindex Storbritannien (EPRA), % 10,7 –31,9 Utdelningsandel förvaltningsresultat, % — — Finansiell risk Belåningsgrad, % 37,4 42,3 Räntetäckningsgrad, ggr 3,0 3,9 1. INLEDNING 2. STRATEGI 3. INVESTERA I CASTELLUM 4. VERKSAMHET 5. FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 6. FINANSIELLA RAPPORTER 7. ÖVRIGT 17 CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2023 ===== SIDA 18 ===== Castellums ägare och investerare premierar bolagets välutvecklade hållbarhetsarbete. Detta framgår av de hållbarhetsutmärkelser och externa bedömningar som Castellum erhållit under året. Dow Jones Sustainability Indices För åttonde året i rad inkluderas Castellum som det enda nordiska fastighetsbolaget i Dow Jones Sustai­ nability Indices (DJSI). DJSI grundas på omdömen och ESG­betyg från S&P Global Corporate Sustaina­ bility Assessment (S&P CSA) där Castellum får topp­ betyg. S&P CSA är en prestigefull hållbarhetsunder­ sökning och en av världens mest omfattande data­ baser över börsnoterade företags hållbarhetsarbete och hållbarhetsresultat. Endast fem svenska bolag finns med i S&P CSA där 13 000 börsnoterade bolag globalt bjöds in 2023 och bara de bästa i respektive bransch kvalificerar in sig i indexet. Syftet med indexet är att styra investe­ rare mot mer hållbara investeringar. The Sustainability Yearbook Castellum rankas som etta i Europa och fyra globalt i The Sustainability Yearbook 2024, och är det enda nordiska fastighetsbolaget som är inkluderat. The Sustainability Yearbook produceras av S&P Global, världsledande på kreditbetyg, benchmarks och ana­ lyser på de globala kapital­ och råvarumarknaderna. Totalt granskades över 9 400 bolag i 62 branscher. Castellum prisas för hållbarhetsarbete MSCI ESG Ratings Castellum har betyget AAA på en skala mellan AAA och CCC av MSCI ESG Ratings assessment. Branschledande enligt GRESB Castellum har för åttonde året i rad rankats som Sector Leader, etta i världen, i kategorin hållbarhet i projektutveckling och bibehåller en hög position inom kategorin Kontor/Industri, av Global Real Estate Sustainability Benchmark (GRESB). GRESB är en internationell hållbarhetsundersökning som mäter och utvärderar fastighetsbolags och fastig­ hetsfonders hållbarhetsarbete. Årets studie omfat­ tade 2 084 fastighetsbolag och fonder i 75 länder och täcker därmed en stor del av den globala fastighetsmarknaden. EPRA Gold Varje år utser European Public Real Estate Associa­ tion (EPRA) genom Sustainability Best Practices Recommendations Awards (sBPR Awards) vilka bolag som får priset för bästa hållbarhetsrapporte­ ring enligt vinstskalan guld, silver eller brons. Castellum bibehåller utmärkelsen EPRA Gold vilket är ett bevis på att Castellum gör det som utlovas inom hållbarhet men också att bolaget är tydligt och transparent i sin hållbarhetskommunikation. CDP Castellum rapporterar till CDP och har betyget A– på skalan A till D. CDP är en oberoende, icke vinst­ drivande organisation med världens största insam­ ling av information kring företags klimatpåverkan. Sustainalytics Castellum har rankats som Region Top­Rated i Sustainalytics hållbarhetsbenchmark, vilken täcker över 15 000 bolag över hela världen. Klimatmål godkända av SBTi Castellum var det första nordiska fastighetsbolaget som fick sina mål om klimatneutral verksamhet, godkända av Science Based Targets initative (SBTi), redan 2018. Bolagets klimatmål är vetenskapligt för­ ankrade och i linje med Parisavtalets mål om att minska den globala uppvärmningen samt Sveriges nationella ambitioner om ett fossilfritt land. Hållbarhetsutmärkelser Castellums rating: 82/100 (enda nordiska fastighetsbolag som blivit inkluderat) Castellums rating: AAA sector l eader 2023 REAL ESTATE Castellums rating: 92/100 (global sektorledare) Castellums rating: Gold DISCLOSURE INSIGHT ACTION Castellums rating: A– Castellums rating: Region Top-Rated 1. THE USE BY Castellum OF ANY MSCI ESG RESEARCH LLC OR ITS AFFILIATES (“MSCI”) DATA, AND THE USE OF MSCI LOGOS, TRADEMARKS, SERVICE MARKS OR INDEX NAMES HEREIN, DO NOT CONSTITUTE A SPONSORSHIP , ENDORSEMENT, RECOMMENDATION, OR PROMOTION OF Castellum BY MSCI. MSCI SERVICES AND DATA ARE THE PROPERTY OF MSCI OR ITS INFORMATION PROVIDERS, AND ARE PROVIDED ‘AS­IS’ AND WITHOUT WARRANTY . MSCI NAMES AND LOGOS ARE TRADEMARKS OR SERVICE MARKS OF MSCI. Castellum arbetar med vetenskapligt förankrade klimatmål i linje med Parisavtalet. 1 1. INLEDNING 2. STRATEGI 3. INVESTERA I CASTELLUM 4. VERKSAMHET 5. FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 6. FINANSIELLA RAPPORTER 7. ÖVRIGT 18 CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2023 ===== SIDA 19 ===== Verksamhet Marknad   20 Lokal närvaro   21 Hyresgäster   23 Fastighetsbestånd   26 Projektportfölj   30 Transaktioner   34 Hållbarhetsrapport   35 Revisors rapport   87 4 Castellum äger flera fastigheter på Kalvebod Brygge som ligger vid Köpenhamns strandpromenad. Med sitt läge, tillgänglighet, arkitektur och panoramautsikt är dessa bland de mest eftertraktade kontorsadresserna i innerstaden. 1. INLEDNING 2. STRATEGI 3. INVESTERA I CASTELLUM 4. VERKSAMHET 5. FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 6. FINANSIELLA RAPPORTER 7. ÖVRIGT19 CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2023 ===== SIDA 20 ===== Marknad Hyresmarknaden har uppvisat motståndskraft Hyresmarknaden har uppvisat styrka under större delen av 2023. Efterfrågan på kommersi- ella lokaler på den nordiska marknaden har bestått, det ekonomiska läget till trots. Den nordiska hyresmarknaden, där Castellum verkar, har gått fortsatt bra och uppvisar inte de tendenser som setts i till exempel USA där kontors­ användningen i vissa städer minskat. Castellum kan istället se tillbaka på en stabil uthyrningsnivå på såväl kontor som logistikfastig­ heter på sina delmarknader under året. Inflationen driver upp hyresnivåerna Inflationen har genom inflationsindexerade hyres­ avtal drivit upp hyresnivåerna. En stark hyresmark­ nad för kontor på Castellums marknader, Nordens huvudstäder och tillväxtregioner, förklarar bolagets små hyresförluster. Hög omsättning på lokaler Omsättningen på lokaler har varit hög under året, vilket inneburit både hot och möjligheter. Under det fjärde kvartalet ökade antalet uppsägningar. Även konkurserna ökade, men från mycket låga nivåer. En tydlig trend är att hyresgästerna vill ha högre kvalitet i sina lokaler. Vidare söker sig företagen närmare service vilket innebär en flyttström bort från perifera lägen. Hela 25 procent av bolagets hyresintäkter kommer från offentliga hyresgäster. Såväl rätts vårdande myndigheter som andra delar av offentlig verksam­ het uppvisar en mycket stark efterfrågan på nya lokaler. Castellum tillgodoser efterfrågan både genom nyproduktion och renovering av kontor och särskilt anpassade lokaler. Stark efterfrågan på logistik Castellums affärssegment lager/lätt industri, som svarar för cirka 14 procent av bolagets affär, uppvi­ sar även det en stark efterfrågan med låga vakanser. Fler logistiklokaler behövs då efterfrågan fortsatt är större än utbudet. Däremot har priserna stabilise­ rats. Segmentet innefattar även verksamhetslokaler för utveckling, testning med mera och drivs framåt av flera globala trender såsom elektrifiering och automobilitet. Hyresnivåer och vakansgrad storstäderna Färdigställd nybyggnation logistik >10 000 kvm Nyproduktion kontor Hyresnivå CBD, kr/kvm (staplar) Vakansgrad CBD (kurvor), % Göteborg Malmö Stockholm Helsingfors Köpenhamn 0 1 000 2 000 3 000 4 000 5 000 6 000 7 000 8 000 2322212019181716151413 Källa: Newsec, JLL 0 2 4 6 8 10 12 14 16 tkvm Antal tkvm Antal objekt 0 300 600 900 1 200 1 500 1 800 2423222120191817161514131211100908 Avser Sverige Källa: Dagens Logistik 0 10 20 30 40 50 60 Total nyproduktion kontor, kvm (staplar) Göteborg Malmö Nyproduktion som andel av kontorsstock (kurvor), % Stockholm Helsingfors Köpenhamn Källa: Newsec 0 25 000 50 000 75 000 100 000 125 000 150 000 175 000 200 000 225 000 250 000 24p23p22212019181716151413 0,0 0,5 1,0 1,5 2,0 2,5 3,0 3,5 4,0 4,5 5,0 Fastighetsinnehav börsnoterade fastighetsbolag Yta, tkvm Fastighetsvärde, mdkr Källa: Resp. bolags Q3-rapport 2023. Avser bolag med ett fastighetsvärde >5 mdkr. Castellum 0 25 50 75 100 125 150 175 200 225 2500 1 000 2 000 3 000 4 000 5 000 6 000 7 000 1312 14 17 1516 11109 7 8 6 5 4 3 1 2 1 Balder 2 Castellum 3 SBB 4 Sagax 5 Nyfosa 6 Corem 7 Catena 8 Wihlborgs 9 NP3 10 Diös 11 FastPartner 12 Wallenstam 13 Fabege 14 Atrium Ljungberg 15 Platzer 16 Stendörren 17 Hufvudstaden Börsnoterade fastighetsbolag med ett fastighetsvärde >5mdkr Presenteras i diagrammet, Fastighetsinnehav börsnoterade fastighetsbolag 1. INLEDNING 2. STRATEGI 3. INVESTERA I CASTELLUM 4. VERKSAMHET 5. FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 6. FINANSIELLA RAPPORTER 7. ÖVRIGT 20 CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2023 ===== SIDA 21 ===== Lokal närvaro Stark lokal närvaro i Norden Väst Omfattar Göteborg, Kungsbacka och Borås med ett samlat fastig­ hetsvärde om cirka 26,5 mdkr, varav 51 procent avser kontor och 31 procent lager/lätt indu­ stri. Av fastighetsvärdet återfinns cirka 92 procent i Göteborg. Stockholm Omfattar Storstockholm med fastigheter från Upplands Väsby i norr till Södertälje i syd, men också Östersund. Detta är Castellums värdemässigt största region med ett samlat fastighets­ värde om cirka 43,8 mdkr, varav 70 procent avser kontor och 11 procent samhällsfastigheter. Av fastighetsvärdet återfinns 96 procent i Stockholm. Mitt Omfattar orterna Örebro, Linkö­ ping, Norrköping, Jönköping och Växjö med ett samlat fastighets­ värde om cirka 22,8 mdkr, varav 47 procent avser kontor och 37 procent avser samhällsfastig­ heter. Av fastighetsvärdet åter­ finns cirka 36 procent i Örebro. Mälardalen Omfattar orterna Västerås och Uppsala med ett samlat fastig­ hetsvärde om cirka 15,6 mdkr, varav 65 procent avser kontor och 22 procent avser lager/lätt industri. Av fastighetsvärdet åter­ finns cirka 71 procent i Västerås. 2023 2022 Andel av fastighetsvärdet, % 19 19 Antal fastigheter 209 214 Yta, tkvm 1 306 1 322 Fastigheternas värde, mkr 26 531 28 420 Hyresvärde, mkr 1 929 1 832 Driftöverskott, mkr 1 265 1 164 Nettoinvesteringar, mkr 379 517 Nettouthyrning, mkr –15 90 Medarbetare 80 77 2023 2022 Andel av fastighetsvärdet, % 32 32 Antal fastigheter 127 137 Yta, tkvm 1 185 1 221 Fastigheternas värde, mkr 43 819 49 611 Hyresvärde, mkr 2 858 2 683 Driftöverskott, mkr 1 868 1 738 Nettoinvesteringar, mkr –320 –1 227 Nettouthyrning, mkr –35 –3 Medarbetare 83 90 2023 2022 Andel av fastighetsvärdet, % 17 17 Antal fastigheter 148 154 Yta, tkvm 1 091 1 142 Fastigheternas värde, mkr 22 836 25 294 Hyresvärde, mkr 1 885 1 831 Driftöverskott, mkr 1 198 1 049 Nettoinvesteringar, mkr –861 1 103 Nettouthyrning, mkr 42 10 Medarbetare 85 98 2023 2022 Andel av fastighetsvärdet, % 11 11 Antal fastigheter 84 85 Yta, tkvm 822 835 Fastigheternas värde, mkr 15 664 17 191 Hyresvärde, mkr 1 333 1 250 Driftöverskott, mkr 813 757 Nettoinvesteringar, mkr 208 740 Nettouthyrning, mkr –2 38 Medarbetare 46 19 Castellums ambition är att vara marknads- ledande i nordiska huvudstäder och attraktiva tillväxtregioner i Sverige, Danmark och Finland. Verksamheten bedrivs inom geografiska regioner med egen förvaltning på de lokala marknaderna. En lokal kännedom och närhet till hyresgästerna är viktig för att möta hyresgästens behov och möjlig­ göra en effektiv förvaltning. Dessutom äger Castellum genom intressebolaget Entra ASA en tredjedel av Entras fastighetsbestånd med hög­ kvalitativa kommersiella fastigheter, framför allt i centrala Oslo. Ytterligare information om Entra finns i not 14 på sidan 148 eller på Entras webbplats, www.entra.no. Region Region Region Region 1. INLEDNING 2. STRATEGI 3. INVESTERA I CASTELLUM 4. VERKSAMHET 5. FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 6. FINANSIELLA RAPPORTER 7. ÖVRIGT 21 CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2023 ===== SIDA 22 ===== Göteborg Helsingfors MalmöKöpenhamn Stockholm Operativa regioner Indirekta operativa regioner (genom Entra) Oslo Öresund Omfattar Malmö, Helsingborg, Lund och Köpenhamn med ett samlat fastighetsvärde på cirka 21,8 mdkr, varav 62 procent avser kontor och 16 procent samhällsfastigheter. Av fastig­ hetsvärdet återfinns cirka 73 procent i Malmö, Helsingborg och Lund medan resterande 27 procent finns i Köpenhamn. Finland Omfattar fastighetsbeståndet i Helsingfors, Esbo, Lahtis, Tammerfors, Åbo och Vanda med ett totalt fastighetsvärde på cirka 6,9 mdkr, varav 96 procent avser kontor och resterande projekt och mark. 2023 2022 Andel av fastighetsvärdet, % 16 16 Antal fastigheter 121 139 Yta, tkvm 860 956 Fastigheternas värde, mkr 21 760 25 614 Hyresvärde, mkr 1 625 1 474 Driftöverskott, mkr 1 100 861 Nettoinvesteringar, mkr –1 180 1 488 Nettouthyrning, mkr –27 23 Medarbetare 59 63 2023 2022 Andel av fastighetsvärdet, % 5 5 Antal fastigheter 20 20 Yta, tkvm 221 221 Fastigheternas värde, mkr 6 942 7 433 Hyresvärde, mkr 801 687 Driftöverskott, mkr 353 316 Nettoinvesteringar, mkr 314 225 Nettouthyrning, mkr –29 3 Medarbetare 11 10 Region 1. INLEDNING 2. STRATEGI 3. INVESTERA I CASTELLUM 4. VERKSAMHET 5. FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 6. FINANSIELLA RAPPORTER 7. ÖVRIGT 22 CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2023 ===== SIDA 23 ===== En av Castellums styrkor är bolagets diversifierade kundbas, ett tvärsnitt av nordiskt näringsliv. Hyresgästerna representerar många olika branscher, geografier och kundstorlekar vilket sprider riskerna. Castellum har drygt 8 000 hyreskontrakt där det enskilt största kontraktet svarar för cirka 1,2 procent av bolagets totala hyresintäkter medan motsva­ rande siffra för den enskilt största hyresgästen är 2,3 procent. Var fjärde intäktskrona kommer från offentlig sektor och skapar ytterligare stabilitet i kassa flödet. Castellums fastigheter finns på starka tillväxtmark­ nader i Norden med tonvikt på nordiska huvudstäder. Närvaron i flera nordiska länder underlättar för bo ­ lagets tillväxtstrategi samtidigt som finansierings­ möjligheterna kan breddas och riskspridningen öka. Bolagets geografiska närvaro väljs utifrån ortens tillväxtpotential. En växande befolkning, fler före­ tagsetableringar och högre bruttoregionalprodukt gynnar efterfrågan på kommersiella lokaler och ger därmed högre hyresnivåer och förutsättningar för en god uthyrningsgrad. Kontor största segmentet Castellum är primärt verksamt inom segmenten kontor, samhällsfastigheter, lager/lätt industri och handel. Segmentet kontor utgör den största värde­ Hyresgäster En stabil och diversifierad kundbas i nordiskt näringsliv mässiga exponeringen, 62 procent, följt av sam­ hällsfastigheter om 15 procent och lager/lätt indu­ stri om 14 procent. Handel ligger runt 6 procent. Resterande 3 procent är projekt och mark. Effektiv och hållbar logistik Inom lager/lätt industri får hyresgästen hjälp med att skapa den mest effektiva och hållbara logistik­ kedjan, från större centrallager till citynära lägen för sista­milen­leveranser (Last Mile), som tar vardags­ inköpen hem till ytterdörren. Coworking genom United Spaces Coworking är det mest flexibla kontorserbjudandet och erbjuds genom United Spaces. United Spaces är en av Sveriges största coworkingaktörer med tio arenor på sex orter och förvärvades av Castellum 2019. Konceptet har fokus på flexibilitet, gemen­ skap, nätverkande, hög servicegrad och andra mer­ värden så som olika typer av tjänster som träning, frukost, seminarier med mera. Medlemskapet är flexibelt både vad gäller antal arbetsplatser och kontraktslängd, till exempel kan hyresgästen välja att enbart ha en sittplats eller att ha ett eget private office med plats för flera, men tillgången till service och nätverk är detsamma. Genom United Spaces stärker Castellum sitt kund erbjudande och kan möta företag och myndig­ heter i alla storlekar med en service och flexibilitet utöver det traditionella kontoret. Erbjudandet är enkelt, kostnadseffektivt och klimatsmart för medlems kunden. Närhet till hyresgästerna Castellum har lokal närvaro med egna medarbetare på de orter bolaget är verksamt. Det ger närhet till hyresgästerna och korta beslutsvägar. Som en av de största fastighetsägarna i den lokala marknaden samarbetar Castellum med kommuner och engage­ rar sig i lokala nätverk, som företagarföreningar, för att som en aktiv samhällsbyggare kunna skapa att­ raktiva arbetsmiljöer för hyresgästerna. Castellums ambition är att aktivt lyssna på hyres­ gästerna och genomför regelbundet kundundersök­ ningar. Varje år görs en mer omfattande kundmät­ ning, Nöjd Kund Index (NKI), med hjälp av extern expertis. I 2023 års undersökning fick Castellum 71 (75) i NKI­resultat av cirka 1 600 svarande hyresgäster. Gröna hyresavtal I linje med bolagets hållbarhetsprofil kan både nya och befintliga hyresgäster teckna gröna hyresavtal. Det är ett samverkansavtal som syftar till att minska lokalernas totala miljöbelastning. En grön bilaga, The Rotterdam District, Stockholm 1. INLEDNING 2. STRATEGI 3. INVESTERA I CASTELLUM 4. VERKSAMHET 5. FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 6. FINANSIELLA RAPPORTER 7. ÖVRIGT 23 CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2023 ===== SIDA 24 ===== som tagits fram av branschorganet Fastighets­ ägarna, läggs till det ordinarie hyresavtalet för att fokusera på att minska miljöbelastningen. Det innehåller information om till exempel energi­ användning, materialval och avfallshantering. Castellum har 740 (760) gröna hyresavtal som omfattar 1 059 028 kvm (1 096 829). För att öka takten i hyresgästernas klimatomställ­ ning och för att vara klimatneutrala senast år 2030 har en ny typ av hyresbilaga för klimatneutralitet arbetats fram. Denna förbinder hyresgäst och hyres­ värd att metodiskt mäta och minska gemensamma utsläpp av växthusgaser från lokalen till nettonoll. Rapport om framtidens arbetsliv Castellum har för fjärde året i rad undersökt vad kontorsarbetare förväntar sig av sina arbetsplatser, vilket presenteras i rapporten Framtidens arbetsliv. En majoritet, 90 procent, av kontorsarbetarna i Norden tillbringade merparten av sin arbetstid på den gemensamma arbetsplatsen under föregående år, men de flesta uppger också att distansarbete är en del i det nya normala efter coronapandemin. Det mesta tyder på att distansarbete kommer att finnas kvar i viss utsträckning, men som komple­ ment snarare än konkurrent till det gemensamma kontoret. Unga är generellt mer positiva till kontoret, liksom chefer. Rapporten visar att förekomsten av distansarbete är tätt kopplat till pendlingstider och är vanligare i storstäderna än på mindre orter. Distansarbete är också vanligare bland kvinnor i familje bildande åldrar än bland andra grupper. Så var det även innan coronapandemin. Till följd av en jämställd arbetsmarknad i Norden har flexibilitet kring var och när arbetet utförs varit en självklarhet för många nordiska arbetsgivare under lång tid. Förändringen i sättet att arbeta i Norden är därför mindre förändrad till följd av pandemin än den är i andra delar av västvärlden. Kontoren alltmer sofistikerade Castellums mission är att skapa arbetsplatser där människor och organisationer utvecklas. Som fastig­ hetsägare blir Castellum alltmer en rådgivare som hjälper sina hyresgäster att utforma arbetsplatsen efter deras önskemål och behov. Efter corona­ pandemin värderas det fysiska kontoret som en ännu viktigare kulturbärare för hyresgästerna. En plats för social samverkan, innovation och gemen­ skap, utöver en plats för individuellt arbete. Det finns därför goda anledningar att investera i och skapa en kontorsmiljö som skapar mervärde för både organisationer och individer som uppmuntrar till kunskapsdelning, relationsbyggande och nät­ verkande och på så sätt locka, såväl existerande som framtida medarbetare. Framtidens arbetsliv Framtidens arbetsliv är en rapport som Castellum tar fram varje år om kontors­ arbetares förväntningar på arbetsplatsen. Läs mer på Castellums hyresgäster En diversifierad kundportfölj De 10 största hyresgästerna Kontraktsvärde, mkr Polismyndigheten 212 AFRY 177 ABB 147 Domstolsverket 145 Svenska Handelsbanken 122 Försäkringskassan 118 Northvolt 116 Migrationsverket 85 Region Stockholm 83 Hedin 75 Kontraktsvärde – 10 största hyresgästerna 1 280 1. INLEDNING 2. STRATEGI 3. INVESTERA I CASTELLUM 4. VERKSAMHET 5. FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 6. FINANSIELLA RAPPORTER 7. ÖVRIGT 24 CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2023 ===== SIDA 25 ===== Castellum färdigställde under 2023 nya lokaler för Domstolsverket i Nyhamnen, Malmö. Dom- stolsfastigheten är en av norra Europas största arbetsplatser för jurister och är ett av Castellums största byggprojekt genom tiderna. Under våren 2020 togs det första spadtaget till fastig­ heten som nu är Malmös nya domstolsbyggnad. Hållbarhet, logistik och säkerhet är nyckelord som präglat hela processen. ”En stor utmaning i alla domstolsprojekt är att lösa säkerhet och logistik på ett effektivt sätt, så var det också i detta projekt och just säkerheten har blivit mer och mer viktig med tanke på det säker­ hetsläge Sverige befunnit sig i under de senaste åren” , säger Mikael Torstensson, projektchef i Malmö. Domstolsbyggnaden är ett nytt landmärke för Malmö med sin karaktärsfulla siluett och storlek i det centralt belägna området Nyhamnen, ett av Castellums största byggprojekt är Malmös nya landmärke Malmös viktigaste utvecklingsområden. Byggnaden uppgår totalt till drygt 33 000 kvm, varav cirka 27 000 kvm uthyrningsbar area, och rymmer bland annat 42 förhandlingssalar. Designförslaget är framtaget av arkitektbyrån Henning Larsen Architects. Byggnaden består av en huskropp i fyra plan med en gemensam grund. Ovanpå denna finns fem torn förskjutna i förhål­ lande till varandra med svängda sluttande tak som successivt trappas av på höjden. Totalt har bygg­ naden som högst 13 våningar. Byggnadens fasad består av tegel i tre plan ovan mark och glas i tornen. Materialvalen har skett med fokus på hållbarhet, energieffektivitet och lång livs­ längd. Fasadteglet har en livslängd på över 100 år, vilket gör det till ett långsiktigt och robust byggmate­ rial. Byggnaden vann Årets fasadpris med motive­ ringen: Den här imponerande byggnaden bidrar starkt till det omkringliggande stadsrummets prägel av nytänkande, framåtanda och rörelse. Castellum har haft höga miljökrav för Domstolsverkets nya byggnad i Malmö. Byggnaden är certifierad enligt Miljöbyggnad Guld. Mikael Torstensson Projektchef ”Vi är mycket stolta över att byggnaden blev så som den var tänkt på ritbordet trots att byggstarten var tuff då den sammanföll med coronapandemin och de restriktioner och störningar i leverans­ och försörjningskedjor som följde. Ändå klarade vi att leverera i rätt tid med överenskommen kvalitet till vår samhällsviktiga hyresgäst” , avslutar Mikael Torstensson. 1. INLEDNING 2. STRATEGI 3. INVESTERA I CASTELLUM 4. VERKSAMHET 5. FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 6. FINANSIELLA RAPPORTER 7. ÖVRIGT 25 CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2023 ===== SIDA 26 ===== Under året har Castellum fortsatt att geografiskt renodla portföljen efter förvärvet av Kungsleden. Orter som lämnats under året är till exempel Halmstad, Uddevalla och stora delar av Nyköping. Avyttringarna stöttar bolagets geografiska prio- ritering och stärker samtidigt balansräkningen. Samtidigt har flera stora fastighetsprojekt färdigställts vilka bidrar till ökad kvalitet och tillväxt. Efter avyttring av 48 fastigheter, sex fastighetsregle­ ringar samt två fastighetsförvärv under året äger Castellum totalt 709 (749) fastigheter till ett bokfört värde om 138 mdkr. Försäljningarna uppgick till 5,2 mdkr. Hyresvärdet per den 31 december 2023 uppgick till 10,4 mdkr (9,8) medan den sammanlagda uthyrningsbara ytan omfattade 5 485 tusen kvm (5 696). Fastighetsbeståndet är koncentrerat till nordiska huvudstäder och attraktiva tillväxtregioner i Sverige, Danmark och Finland. Fastigheterna är belägna i citylägen och i arbetsområden med goda kommuni­ kationer och utbyggd service. Genom intressebola­ get Entra har Castellum även exponering mot starka tillväxtområden i Norge, framför allt i centrala Oslo. Strategi att växa i Norden Castellums strategi är att växa på tillväxtstarka orter i Norden. De operationella, finansiella och marknads­ Fastighetsbestånd Geografisk renodling och ökad kvalitet i portföljen mässiga fördelarna med att följa bolagets större hyresgäster ut i Norden är betydande, liksom att sprida riskerna och att kunna välja de mest att­ raktiva regionerna för bolagets tillväxt i de stabila ekonomier som de nordiska länderna utgör. Castellums fastighetsinnehav i Sverige uppgår till ett värde av 124,9 mdkr, i Danmark till 5,7 mdkr, i Finland till 6,9 mdkr och i Norge, via intresseföretaget Entra ASA, till ett värde av 22 mdkr (Castellums andel). Castellums fastighetsbestånd består till största delen av kontor 62 procent, och därefter samhälls­ fastigheter 15 procent, lager/lätt industri 14 procent och handel 6 procent. Resterande 3 procent utgörs av projekt och mark. Castellum fokuserar på tillväxt inom kontor och lager/lätt industri samt att minska innehavet i handel. Castellum strävar efter att utveckla befintliga fastigheter och förflytta dem uppåt i värdekedjan. Minskad investeringsvolym Castellum investerar och utvecklar sin fastighets­ portfölj genom förvärv av fastigheter och byggrätter samt genom ny­, till­ och ombyggnation av fastig­ heter. Under 2023 har Castellum minskat sina investe­ ringar i projektutveckling på grund av en utmanande kapitalmarknad och ett högt kostnadsläge. Under året har Castellum inte förvärvat några fastigheter utöver tillträde av mark i redan ingångna avtal såsom fastigheterna Sorbonne 1 i Hagastaden, Förändring av fastighetsbeståndet mkr Bokfört värde, mkr Antal Fastighetsbestånd 1 januari 2023 153 563 749 + Förvärv 336 2 + Ny­, till­ och ombyggnation 3 410 — – Försäljningar –5 415 –48 +/– Fastighetsregleringar — 6 +/– Orealiserade värdeförändringar –14 325 — +/– Valutakursomräkning –17 — Fastighetsbestånd 31 december 2023 137 552 709 Under året frånträdde Castellum Götaland 9, en nyproducerad fastighet i Jönköping med Domstolsverket som enda hyresgäst. mkr Fastighetsförsäljningar Ny-, till- och ombyggnation Förvärv FinlandMälardalen ÖresundStockholm Väst Mitt -2 000 -1 500 -1 000 -500 0 500 1 000 Investeringar och försäljningar per region Stockholm och Flahult 80:10 i Jönköpings kommun. Under året har investeringar i fastigheter skett för totalt 3 746 mkr (5 911) varav 336 mkr (363) avser 1. INLEDNING 2. STRATEGI 3. INVESTERA I CASTELLUM 4. VERKSAMHET 5. FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 6. FINANSIELLA RAPPORTER 7. ÖVRIGT 26 CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2023 ===== SIDA 27 ===== förvärv och 3 410 mkr (5 548) ny­, till­ och ombygg­ nation. Försäljningar har skett med –5 206 mkr (–3 080), varigenom nettoinvesteringar uppgick till –1 460 mkr (2 831). Hållbarhetscertifiering av fastigheter Samtliga fastigheter i Castellums bestånd ska miljö­ inventeras och per den 31 december 2023 hade inventering genomförts i 93 procent av det jämför­ bara beståndet. Syftet med inventeringen är att identifiera och därefter åtgärda miljö­ och hälso­ risker. Resterande 7 procent ska inventeras inom de närmaste åren. Inventeringen kommer att uppdate­ ras vart tionde år för att skapa så hållbara fastigheter som möjligt. Castellum hållbarhetscertifierar också sitt fastig­ hetsbestånd, såväl nybyggnationer och ombyggna­ tioner som befintliga fastigheter. Syftet är att minska både miljö­ och klimatpåverkan, effektivisera driften, minska risker i beståndet och få nöjdare kunder. Certifieringsarbetet syftar också till att skapa attraktiva lokaler med förbättrad arbetsmiljö som främjar hälsa och välmående för Castellums hyresgäster. Målet är att 50 procent av fastighets­ beståndets yta ska vara hållbarhetscertifierad 2025. Under 2023 uppnåddes 50 procent certifierad andel av den totala ytan, motsvarande 263 (249) certifierade fastigheter. I samband med förvärv ana­ lyseras de förvärvade fastigheterna utifrån energi­ användning och miljörisker. Överlag bedöms miljö­ riskerna i Castellums fastighetsbestånd som låga. Castellums hållbarhetscertifierade fastigheter1 Färdigställda fastigheter Pågående projekt mkr Antal tkvm Antal tkvm EU Green Building 35 261 0 0 Miljöbyggnad 60 663 4 30 BREEAM 114 1 020 11 101 LEED 52 850 16 97 WELL 2 18 4 63 NollCO2 2 21 0 0 Hållbarhetscertifierade fastigheter2 263 2 749 35 291 1. Certifieringar kan avse fastighet, mark eller del av fastighet. 2. Vissa byggnader är certifierade med mer än en certifiering, för att undvika dubbelräkning så räknas endast en per byggnad, tabellen summerar därför inte i totalen. 0 20 40 60 80 100 2322212019 % av total yta i kvm Andel hållbarhetscertifierade fastigheter 1. INLEDNING 2. STRATEGI 3. INVESTERA I CASTELLUM 4. VERKSAMHET 5. FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 6. FINANSIELLA RAPPORTER 7. ÖVRIGT 27 CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2023 ===== SIDA 28 ===== NollCO2 För att bidra till en klimatneutral samhällsbyggnadssektor i Sverige har Sweden Green Building Council (SGBC) tagit fram certifieringen NollCO2. Certifieringen syftar till att klimatpåverkan i produktionsskedet ska minskas med minst 30 procent jämfört med traditionellt byggande. Under byggnadens hela livscykel ska byggnaden ha nettonoll klimatpåverkan. ™ Hållbarhetscertifieringssystem Eden, Malmö Miljöbyggnad Är ett svenskt system för att certifiera byggnader inom energi, inomhusmiljö och byggmaterial. I Miljöbyggnad ingår även hälso­ och säkerhetsaspekter. Systemet finns i tre nivåer – Guld, Silver och Brons – och används både för bostäder och lokaler. EU GreenBuilding Fokuserar på att effektivisera energianvändningen. Kravet är att effektivisera energianvändningen med 25 procent, alternativt att använda 25 procent mindre energi jämfört med nybyggnadskraven i Boverkets byggregler. GreenBuilding kommer att avvecklas till 2025 och omcertifieras enligt andra certifieringar. LEED Är från USA och är tillsammans med BREEAM det mest använda miljöcertifieringssystemet i världen. Systemet utvärderar och betygsätter byggnaders totala miljöpåverkan. Certifieringen finns i fyra nivåer: certified, silver, gold och platinum. Genom LEED (O+M) kan befintliga byggnader certifieras med fokus på dess drift och underhåll. WELL Certifieringen bygger på vetenskapliga studier och har utvecklats av WELL Building Institute (IWBI) med säte i New York. WELL är en certifiering för social hållbarhet i en byggnad, med fokus på hälsa och välbefinnande. WELL­standarden utgår från tio koncept som påverkar hälsa. Utöver att certifiera enskilda byggnader kan bolag ansluta sig till WELL Portfolio och ta ett samlat grepp kring hälsa och välmående i ett större antal byggnader samtidigt. BREEAM Är från Storbritannien och är tillsammans med LEED det mest använda miljöcertifieringssystemet i världen. Systemet utvärderar och betygsätter byggnaders totala miljöpåverkan. BREEAM In­Use används för att certifiera befintliga byggnader. 1. INLEDNING 2. STRATEGI 3. INVESTERA I CASTELLUM 4. VERKSAMHET 5. FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 6. FINANSIELLA RAPPORTER 7. ÖVRIGT 28 CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2023 ===== SIDA 29 ===== Fastighetsbestånd 31 december 2023 Kategori 2023-12-31 januari–december 2023 Antal Yta tkvm Fastighets- värde, mkr D:o kr/kvm Hyres- värde, mkr D:o kr/kvm Ekonomisk uthyrn.grad, % Intäkter, mkr Fastighets- kostnader, mkr D:o kr/kvm Drift- överskott, mkr Kontor Stockholm 55 699 30 720 43 919 2 015 2 881 89,9 1 772 406 581 1 366 Väst 78 475 13 540 28 532 955 2 012 90,9 867 225 475 642 Mitt 72 520 10 636 20 437 937 1 800 90,7 842 240 461 602 Mälardalen 33 410 10 226 24 959 819 1 999 92,6 751 196 479 554 Öresund 32 260 8 488 32 689 622 2 396 91,6 556 140 538 417 Danmark 14 143 4 952 34 684 379 2 656 90,5 373 100 700 273 Finland 18 203 6 693 32 938 739 3 639 89,3 649 248 1 219 401 Summa Kontor 302 2 710 85 255 31 462 6 466 2 386 90,6 5 810 1 555 574 4 255 Samhällsfastigheter Stockholm 7 126 4 684 37 106 291 2 310 97,4 280 51 403 230 Väst 19 146 2 893 19 882 232 1 594 96,4 222 49 337 172 Mitt 28 292 8 547 29 312 610 2 092 93,9 570 121 414 449 Mälardalen 7 37 974 26 283 71 1 920 98,7 69 11 312 58 Öresund 7 71 2 826 39 726 179 2 513 95,6 170 34 474 136 Danmark 1 12 636 52 065 38 3 153 93,3 37 6 521 31 Summa Samhällsfastigheter 69 684 20 560 30 070 1 421 2 080 95,4 1 348 272 398 1 076 Lager/Lätt industri Stockholm 35 208 3 956 19 062 289 1 394 91,2 263 53 254 211 Väst 89 610 8 278 13 580 630 1 035 95,1 582 133 218 450 Mitt 18 97 1 042 10 696 96 988 91,3 87 21 217 65 Mälardalen 27 310 3 379 10 889 362 1 167 94,9 343 116 373 227 Öresund 38 258 2 795 10 831 244 945 91,2 219 53 206 165 Danmark 1 17 150 8 631 14 827 94,2 13 4 256 9 Finland 1 — 81 — 9 — 87,5 8 1 — 7 Summa Lager/Lätt industri 209 1 500 19 681 13 118 1 644 1 097 93,5 1 515 381 264 1 134 Handel Stockholm 18 108 2 829 26 103 204 1 880 96,7 194 22 203 172 Väst 12 56 1 259 22 333 93 1 645 96,7 88 20 363 68 Mitt 18 105 1 652 15 785 156 1 492 94,2 144 33 311 112 Mälardalen 11 44 727 16 552 60 1 364 95,8 55 12 265 43 Öresund 17 72 1 372 19 045 125 1 736 95,6 115 25 354 89 Summa Handel 76 385 7 839 20 342 638 1 655 95,8 596 112 291 484 Summa förvaltningsfastigheter 656 5 279 133 335 25 258 10 169 1 927 92,1 9 269 2 320 440 6 949 Uthyrning och fastighetsadministration 566 107 566 Summa efter uthyrning och fastighetsadministration 656 5 279 133 335 25 258 10 169 1 927 92,1 9 269 2 886 547 6 383 Projekt 23 206 3 415 — 229 — — 98 52 — 46 Obebyggd mark 30 — 802 — 31 — — 30 16 — 14 Totalt 709 5 485 137 552 10 429 9 397 2 954 6 443 Fastighetsvärde per region Stockholm 32 % Väst 19 % Mitt 17 % Öresund 12 % Mälardalen 11 % Finland 5 % Danmark 4 % Skillnaden mellan redovisade driftöverskott om 6 443 mkr och resultaträkningens driftöverskott om 6 566 mkr förklaras dels av att driftöverskottet om 142 mkr under året för sålda fastigheter frånräknats, dels att driftöverskottet under året för förvärvade/ färdigställda fastigheter räknats upp med 57 mkr såsom de ägts eller varit färdigställda under hela året. I tabellen frånräknas även ej fastighetsrelaterade kostnader om 38 mkr. 1. INLEDNING 2. STRATEGI 3. INVESTERA I CASTELLUM 4. VERKSAMHET 5. FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 6. FINANSIELLA RAPPORTER 7. ÖVRIGT 29 CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2023 ===== SIDA 30 ===== Under 2023 har Castellum färdigställt några av bolagets hittills största projekt och med dessa skapat stora värden och ökad intjäning. Samtidigt har bolaget bromsat nyinvesteringstakten till följd av det förändrade marknadsläget. Castellum investerar kontinuerligt i sitt befintliga fastighetsbestånd och tillskapar nya fastigheter som ger en kvalitetsförflyttning av fastighetsbestån­ det till en mer hållbar och värdesäkrad fastighets­ portfölj. Investering i och utveckling av den egna projektportföljen sker genom markanvisningar och förvärv av byggrätter för nybyggnation samt genom om­ och tillbyggnation av befintligt bestånd. Ny­, till­ och ombyggnation har historiskt gett högre avkast­ ning än investering via förvärv. Nya marknadsförutsättningar Med ökad inflation och stigande marknadsräntor har förutsättningarna för investeringar i den egna projektportföljen utmanats under året. Därför har Castellum fokuserat på att färdigställa pågående projekt samt att starta upp ett färre antal noga utvalda nya projekt, bland annat en kontorsom­ byggnad av Bägaren 5 i Norrköping, en ny logistik­ anläggning åt AA­logistik på Finnslätten i Västerås samt en kontorsombyggnad av Gladan 6 på Västra Kungs holmen i Stockholm. Projektportfölj Projekt ger tillväxt och skapar värde Större pågående projekt Castellum har en pågående projektportfölj avse­ ende stora projekt om 2,5 mdkr, varav 1,4 mdkr åter­ står att investera. Projekt som förväntas stå klara under 2024 och 2025 är bland annat det nya Polis­ huset på Hisingen i Göteborg, det nya djursjukhuset Blå Stjärnan i Mölndal, en ny logistikanläggning åt AA­logistik på Finnslätten i Västerås, kontorsom­ byggnad av Werket i Jönköping samt en lager ­ och logistikanläggning i Malmö. Ökad intjäning med färdigställda projekt Årets färdigställda projekt bidrar med 326 mkr i årligt hyresvärde och den genomsnittliga kontraktsläng­ den för projekten är åtta år. Den genomsnittliga eko­ nomiska uthyrningsgraden i färdigställda projekt under året uppgick till 93 procent. Två av de färdigställda projekten är bland annat ett nordiskt huvudkontor till E.ON och en domstols­ byggnad där bland annat Domstolsverket flyttat in under hösten 2023. På Gateway Säve i Göteborg har ett huvudkontor och laboratorium färdigställts åt SEEL, Swedish Electric Transport Laboratory. Mot slutet av året färdigställdes också en fastighet till Northvolt i Västerås och en fastighet i Stockholm, där Martin & Servera får sitt nya huvudkontor. I november fick Castellum ta emot priset för årets BREEAM O+M­byggnad för Mimer 5 i Västerås av Sweden Green Building Awards. Blå Stjärnans Djursjukhus, Mölndal Gateway Säve, Göteborg 1. INLEDNING 2. STRATEGI 3. INVESTERA I CASTELLUM 4. VERKSAMHET 5. FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 6. FINANSIELLA RAPPORTER 7. ÖVRIGT 30 CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2023 ===== SIDA 31 ===== Hållbara ny- och ombyggnationer Nyproduktion av byggnader står för merparten av branschens utsläpp. Det är genom smarta material­ val, återbruk och fossilfri energiförsörjning, såsom solcellsinstallationer och energilagring, som Castellum minskar utsläppen från projektutveck­ lingen. Ett av Castellums delmål för att nå nettonoll koldioxidutsläpp 2030 är att halvera utsläppen vid nybyggnationer av kontor med ett jämförbart refe­ rensprojekt senast 2025. Genom Castellums gröna ramverk säkerställs att bolaget uppfyller EU:s taxo­ nomi för att anses vara en grön investering. Castellum hållbarhetscertifierar alla nybyggna­ tioner och större ombyggnationer. Inom fastighets­ sektorn finns flera sådana certifieringar. I oktober 2023 blev Castellum återigen sektor­ ledande med 100 poäng av 100 möjliga när GRESB, Global Real Estate Sustainability Benchmark, rankade 2 084 bolag över hela världen i hållbart byggande. Därtill bibehåller Castellum en hög position med 92 poäng av 100 inom kategorin Kontor/Industri. Castellums kontorsfastighet Sjustjärnan 1 i Malmö har certifierats enligt den högsta nivån, outstanding, i BREEAM, som jämte LEED är den vanligaste certi­ fieringen för byggnader i världen. Under 2023 färdigställdes Domstolsbyggnaden i Malmö och certifierades enligt Miljöbyggnad Guld. Den färdigställda byggnaden åt Northvolt på Finnslätten i Västerås var Castellums andra klimat­ neutrala projekt, efter att Korsningen 1 i Örebro färdigställdes under 2022, som certifierades enligt NollCO2. Certifieringen NollCO2 syftar till att uppnå nettonoll klimatpåverkan av en ny byggnad. Bygg­ naden är en kontorsfastighet med en så kallad hybridstomme där bjälklaget är i betong medan pelare och balkar är helt i trä. Utsläppen för bygg­ naden blev cirka 40 procent lägre än jämfört med en traditionell kontorsfastighet. Hållbarhetscertifieringarna integreras i projekten från start och skapar mervärde för såväl Castellum som för hyresgästerna. För Castellum skapas håll­ barhetsvärden och hyresgästerna får verka i lokaler med lägre miljö­ och klimatpåverkan. Korsningen 1, Örebro 1. INLEDNING 2. STRATEGI 3. INVESTERA I CASTELLUM 4. VERKSAMHET 5. FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 6. FINANSIELLA RAPPORTER 7. ÖVRIGT 31 CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2023 ===== SIDA 32 ===== Godsfinkan 1, domstolsbyggnad, Malmö Läge Malmö Yta 26 500 kvm Tillträde kvartal 1 2023 Investering 1 385 mkr Castellum har uppfört en ny domstolsbyggnad för bland annat Domstolsverket, tingsrätten och förvaltningsrätten i Malmö. Domstolsbyggnaden ger Malmö en ny siluett med de karaktäristiska sluttande tornen och fasaden i kakel och glas. Byggnaden ligger i den nya stadsdelen Nyhamnen i centrala Malmö. Domstolsbyggnaden består av totalt 13 våningsplan, innehåller omkring 40 förhandlingssalar och är därmed en av norra Europas största domstolsbyggnader. Fastigheten certifieras med Miljöbyggnad Guld. Backa 20:6, Polisen, Göteborg Läge Göteborg Yta 9 000 kvm Tillträde kvartal 4 2025 Investering 490 mkr På samma plats där Göteborgs­Postens gamla tryckeri en gång låg uppförs nu ett nytt polishus på Hisingen i Göteborg. Det nya polishuset är cirka 9 000 kvm stort och förväntas stå klart för inflyttning under andra kvartalet 2025. Polisen får en toppmodern fastighet som ligger nära E6:an. Busshållplatsen kommer att flyttas närmare fastigheten och en ny gångväg byggs för att öka tillgängligheten för de som inte åker bil. Fastigheten hållbarhetscertifieras med Miljöbyggnad Silver. Effekten 13 (Northvolt), Västerås Läge Västerås Yta 15 400 kvm Tillträde kvartal 3 2023 Investering 412 mkr En gång i tiden var Finnslätten i Västerås ett industriområde tillhörande Asea. Nu har Castellum uppfört en ny kontorsfastighet här, åt Northvolt Labs. Byggnaden, som är fullt integrerad med den redan etablerade forskningsanläggningen och fabriken, är byggd med ett stort inslag av trä och har en trä­ och betongstomme för att kunna certifieras enligt NollCO2. Energin som alstras i byggnadens solcellsanläggning lagras i ett energilager som Northvolt utvecklat. Byggnaden certifieras utöver det med LEED Gold. Tistlarna 9, Malmö Läge Malmö Yta 11 300 kvm Tillträde kvartal 1 2024 Investering 195 mkr På ett strategiskt läge i Östra Hamnen, med närhet till centrala Malmö och stadens alla ringleder och tillfartsvägar, uppförs en ny modern lager­ och logistikanläggning på Koksgatan 21. Det citynära läget utgör en unik möjlighet för det växande företaget som har behov av service, goda kommunikationer och snabba transportvägar. Anläggningen blir flexibel med möjlighet till olika storlekar på lager­ och kontorsytor. På taket byggs solceller på omkring 6 500 kvm. Byggnaden hållbarhetscertifieras med Miljöbyggnad Silver. Sjustjärnan 1 (E.ON), Malmö Läge Malmö Yta 31 500 kvm Tillträde kvartal 1 2023 Investering 1 362 mkr I Nyhamnen nära centralstationen i Malmö har ett nytt nordiskt huvudkontor åt E.ON uppförts för cirka 1 500 medarbetare. Byggnaden har blivit ett nytt landmärke i Malmö, och kontoret är utformat för att tillfredsställa en mängd olika krav och behov som finns på en stilbildande byggnad med hållbara arbetsplatser och tilltalande arkitektur. Nybyggnationen kommer att certifieras enligt BREEAM:s högsta miljöcertifieringsnivå, Outstanding, och enligt The WELL Building Standards högsta nivå, Platinum. Den senare med unika krav på människors hälsa och välbefinnande på arbetet. Tusenskönan 2, (Blå Stjärnan), Göteborg Läge Göteborg Yta 10 300 kvm Tillträde kvartal 4 2024 Investering 443 mkr Castellum och stiftelseägda Blå Stjärnans Djursjukhus utvecklar tillsammans ett nytt specialistdjursjukhus i Mölndal. Sjukhuset kommer att bli Sveriges största smådjursklinik och de 7 000 kvm kommer att innehålla en avancerad medicinsk praktik. Den centrala innergården blir en grön oas och rymmer möjlighet till både hundrastning och återhämtning för medarbetarna. Byggnadens nedersta plan blir parkeringsgarage om ytterligare 3 300 kvm. Fastigheten utvecklas med höga ambitioner kring hållbarhet och klassas Miljöbyggnad Silver. Större avslutade projekt Större pågående projekt ™ 1. INLEDNING 2. STRATEGI 3. INVESTERA I CASTELLUM 4. VERKSAMHET 5. FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 6. FINANSIELLA RAPPORTER 7. ÖVRIGT 32 CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2023 ===== SIDA 33 ===== Beslutade, ej startade projekt Kategori Typ av Investering Ort Projektstart Yta, kvm Hyresvärde, mkr Uthyrningsgrad, % Total investering, mkr Varav investerat, mkr Återstår att investera, mkr Bägaren 5 S O Norrköping Q1­24 6 400 18 100 134 9 125 Amperen 1 Lo N Västerås Q1­24 36 000 28 100 413 9 404 Gladan 6 K O Stockholm Q1­24 3 900 15 — 167 9 158 Summa ej startade projekt över 100 mkr 46 300 61 75 714 27 687 Pågående projekt Kategori Typ av Investering Ort Färdigställt Yta, kvm Hyresvärde, mkr Uthyrningsgrad, % Totalinvestering, mkr Varav investerat, mkr Återstår att investera, mkr Finnslätten 1 (del av) K/I O Västerås Q4­23 21 000 28 72 213 183 30 Bollbro 15 S O Helsingborg Q4­23 5 000 7 92 125 92 33 Tistlarna 9 Lo N Malmö Q1­24 11 300 13 97 195 188 7 Werket K O Jönköping Q2­24 21 000 47 58 302 208 94 Tusenskönan 2 S N Mölndal Q4­24 10 600 29 100 443 219 224 Backa 20:6 S N Göteborg Q4­25 9 000 40 100 490 162 328 Summa pågående projekt över 100 mkr 77 900 163 83 1 768 1 052 716 Färdigställda eller helt/delvis inflyttade projekt Kategori Typ av investering Ort Färdigställt Yta, kvm Hyresvärde, mkr Uthyrningsgrad, % Totalinvestering, mkr Varav investerat, mkr Återstår att investera, mkr Sjustjärnan 1 K N Malmö Q1­23 31 500 83 99 1 362 1 289 73 Godsfinkan 1 K/S N Malmö Q1­23 26 500 85 100 1 385 1 385 — Götaland 91 S N Jönköping Q2­23 9 200 23 100 340 340 — Åseby 1:5 I N Göteborg Q2­23 14 800 21 100 254 245 9 Borgarfjord 5 K O Stockholm Q2­23 9 300 28 45 131 131 — Effekten 13 K N Västerås Q3­23 15 400 34 100 412 409 3 Kungsängen Tibble 1:648 La N Stockholm Q3­23 15 200 20 86 303 299 4 Hornsberg 10 K O Stockholm Q4­23 8 700 32 85 268 245 23 Summa färdigställda projekt över 100 mkr 130 600 326 93 4 456 4 344 112 Totalsumma projekt över 100 mkr 254 800 550 88 6 937 5 423 1 514 1. Götaland 9 har avyttrats och frånträddes vid projektavslut. Kategori: K=Kontor, La=Lager, Lo=Logistik, S=Samhällsfastighet, I=Industri Typ av investering: N=Nybyggnation, O=Ombyggnation Stor potential i projektportföljen Projektpipeline Med ökad inflation och stigande marknadsräntor har förutsättningarna för investeringar i den egna projektportföljen utmanats under året. Därför har Castellum valt att skjuta fram vissa större projekt­ starter tills mer stabila marknadsförutsättningar infinner sig. Det innebär att volymen för bedömda projektstarter minskar jämfört med tidigare år. Castellum har fortsatt mycket stor potential i projektportföljen som kommer att skapa stora möjligheter när den kommersiella och den finan­ siella marknaden tillåter. Det är en position att värna om. Förutsatt förbättrade marknadsförutsättningar och framdrift i detaljplaner bedömer Castellum att projekt motsvarande cirka 700 000 kvm kan startas framöver. Av volymen utgör cirka 250 000 kvm kontor, 300 000 kvm logistik och 150 000 kvm övriga byggnader. 1. INLEDNING 2. STRATEGI 3. INVESTERA I CASTELLUM 4. VERKSAMHET 5. FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 6. FINANSIELLA RAPPORTER 7. ÖVRIGT 33 CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2023 ===== SIDA 34 ===== Under året såldes fastigheter för cirka 5,2 mdkr som bidrog till att ytterligare renodla portföljen geografiskt och samtidigt stärka bolagets balans- räkning. Under det första halvåret avyttrades totalt 29 fastig­ heter till ett värde om cirka 3,5 mdkr, som till största delen utgjordes av två fastigheter till hyresgästen Axis Communications i Lund samt fastigheterna Marievik 27 och 30 som frånträddes i april. Reste­ rande fastigheter som såldes bestod i huvudsak av mindre fastigheter i oprioriterade delmarknader och/eller segment såsom handel. I slutet av augusti såldes åtta fastigheter fördelade på fyra transaktioner i Haninge, Linköping, Malmö och Uddevalla. Försäljningspriserna summerade till cirka 430 mkr. Tre av fastigheterna var belägna i Uddevalla, en ort som Castellum därmed helt lämnade. Transaktioner Försäljningar har renodlat verksamheten och stärkt finanserna Minskad exponering mot handel I oktober 2023 såldes fyra handelsfastigheter belägna i Nyköping, Jönköping och Linköping för sammanlagt cirka 600 mkr. Försäljningarna med­ förde minskad exponering mot handelssegmentet. Vid samma tid avyttrades en industrifastighet i Västerås för cirka 300 mkr. I november färdigställdes byggnationen av Domstols verket i Jönköping och därmed frånträd­ des fastigheten Götaland 9 som undertecknades i december 2022. Under året tillträddes mark i redan ingångna avtal såsom fastigheterna Sorbonne 1 i Hagastaden, Stockholm för kontorsändamål och Flahult 80:10 i Jönköpings kommun för lager­ och logistikändamål. När året över bolagets transaktioner summeras har Castellum sålt 48 antal fastigheter för 5,2 mdkr, vilket kan jämföras med 25 stycken under 2022 för totalt 3,1 mdkr. Försäljningarna ligger i linje med bokförda värden. Förvärv av fastigheter har under 2023 uppgått till 336 mkr, att jämföra med 363 mkr året innan. Jägmästaren 1, Linköping Thorild 12, Uddevalla Effekten 4, Västerås Borgmästaren 2, Linköping 1. INLEDNING 2. STRATEGI 3. INVESTERA I CASTELLUM 4. VERKSAMHET 5. FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 6. FINANSIELLA RAPPORTER 7. ÖVRIGT 34 CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2023 ===== SIDA 35 ===== Hållbarhetsrapport Castellum arbetar långsiktigt med hållbarhet. Det är en förutsättning för att lyckas driva omställningen till ett hållbart samhälle. Senast 2030 ska bolaget ha nettonoll koldioxidutsläpp. Under 2023 har framsteg skett i hållbarhetsarbetet: ◼ Castellum behåller den gröna aktiemärkningen från Nasdaq. ◼ Topp­placering i GRESB:s kategori Hållbarhet i projekt. ◼ Castellums fastighet Eden har som första byggnad i Sverige certifierats enligt WELL Core Platinum. ◼ 50 procent av fastigheterna är hållbarhetscertifierade. Målet på 50 procent hållbarhetscertifierade fastigheter nås därmed två år före utsatt tid. ◼ Castellum har installerat den hundrade solcells­ anläggningen inom solcellsprogrammet 100 på sol, och uppnår därmed målet två år före utsatt tid. Produktionen motsvarar 17 procent av Castellums totala elanvändning. Hållbarhet är integrerat i hela Castellums verksam­ het. 263 fastigheter är hållbarhetscertifierade och fastigheternas energieffektivitet förbättras kontinu­ erligt. Växthusgasutsläppen minskar och bolaget installerar solceller och laddplatser löpande. Insat­ ser för att minska miljö­ och klimatpåverkan och utveckla ekosystemtjänster som bidrar till den bio­ logiska mångfalden genomförs. Tillsammans med hyresgästerna utvecklas både framtidens hållbara arbetsliv och det gemensamma samhället. Hållbarhetsvision Castellums vision för hållbarhets­ arbetet är att vara det mest hållbara fastighetsbolaget i Norden och att bidra till en hållbar utveckling. EU:s taxonomi 34 % (33) av Castellums omsättning är förenlig med kriterierna avseende att begränsa klimatförändringarna i EU:s taxonomiförordning. Hållbarhets­ rapport Allmänna upplysningar    36 Om hållbarhetsrapporten    36 Hållbarhetsstyrning    36 Hållbarhetsarbetet    37 Hållbarhetsstrategi    40 Mål och resultat    41 Intressenter    42 Väsentliga hållbarhetsfrågor    42 Hållbarhetsrelaterade policyer    43 Redovisningsprinciper    45 Miljöupplysningar    47 Klimatförändringar    47 Klimatscenarier – risker och möjligheter    57 Vatten    59 Biologisk mångfald    61 Resursanvändning och cirkulär ekonomi    61 Rapportering enligt EU:s taxonomiförordning    65 Sociala upplysningar    72 Medarbetare    72 Arbetare i värdekedjan    77 Samhällsengagemang    79 Hyresgäster    80 Styrningsrelaterade upplysningar    80 Rapportering enligt TCFD   81 GRI- och EPRA-index   82 Innehåll GreenHaus, Helsingborg 1. INLEDNING 2. STRATEGI 3. INVESTERA I CASTELLUM 4. VERKSAMHET 5. FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 6. FINANSIELLA RAPPORTER 7. ÖVRIGT35 CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2023 ===== SIDA 36 ===== Hållbarhetsrapport Allmänna upplysningar I hållbarhetsrapporten beskriver Castellum de prioriteringar som görs för att hållbarhetsmålen ska nås. Bolaget beskriver sina väsentliga håll- barhetsfrågor och hur det systematiska hållbar- hetsarbetet drivs och styrs. Påverkan, risker, möjligheter, åtgärder och framsteg presenteras i respektive del för de väsentliga hållbarhets- områdena. Om hållbarhetsrapporten Årsredovisningen 2023 inkluderar Castellums håll­ barhetsrapport som också utgör bolagets lagstad­ gade hållbarhetsrapport och är en del av förvalt­ ningsberättelsen för Castellum Aktiebolag, org. nr 556475­5550, hållbarhetsrapporten definieras på sida 2. Hållbarhetsrapporten har samma omfattning som den finansiella årsredovisningen, inkluderar samtliga helägda koncernbolag och omfattar perio­ den 1 januari till 31 december 2023. Castellums hållbarhetsrapport är upprättad i enlighet med GRI Standards 2021, de senaste rekommendationerna från EPRA (European Public Real Estate Association) och den tredje versionen av Best Practices Recom­ mendations on Sustainability Reporting sBPR från 2017. Hållbarhetsupplysningar lämnas för samtliga EPRA sBPR Performance Measures. Utgångspunkten för hållbarhetsrapporten är kontinuerligt genomförda intressentdialoger och väsentlighetsanalyser, den senast slutförda är från 2021 och bedöms vara aktuell även för 2023. Castellums ambition är att hållbarhetsarbetet ska vara integrerat i all verksamhet, varför hållbarhets­ arbetet beskrivs även på andra ställen i årsredovis­ ningen. I årets rapport har strukturen på hållbar­ hetsrapporten förändrats för att påbörja anpassning till kommande lagkrav Corporate Sustainability Reporting Disclosure (CSRD). Inga väsentliga för­ ändringar har skett i bolaget eller i leverantörskedjan under 2023. Hållbarhetsrapporten publiceras årligen. Årsredovisning 2023 publicerades den 9 april 2024 där hållbarhetsrapporten på sidorna 4–13, 18, 27–28, 35–86, 97–101, 103–106 och 108–113 har granskats översiktligt av Deloitte. Castellum stödjer sedan 2014 FN:s Global Compact. Bolagets Communication on Progress (CoP) rapporteras enligt det standardiserade fråge­ formuläret via Global Compacts digitala plattform. Castellum har signerat FN:s Global Compact, vilket är ett initiativ för att samordna frågor gällande mänskliga rättigheter, arbetsrätt och ansvarstagande gällande miljöfrågor och antikorruption. Global Compact omfattar tio principer. Filip Elland Chief Sustainability Officer filip.elland@castellum.se Hållbarhetsstyrning Castellums hållbarhetsstyrning ska säkerställa ett effektivt hållbarhetsarbete som resulterar i att bolaget levererar på hållbarhetsstrategin och når hållbarhetsmålen. Utifrån lagstiftning och frivilliga ramverk har en ändamålsenlig styrning utformats som ska bidra till en hållbar utveckling. Övergripande styrning Viktiga utgångspunkter för den övergripande styr­ ningen av Castellums hållbarhetsarbete är hållbar­ hetspolicyn, hållbarhetsstrategin, ambitionen att 2030 nå de egna långsiktiga hållbarhetsmålen samt att bidra till FN:s globala hållbarhetsmål och Paris­ avtalet. Andra utgångspunkter för hållbarhets­ styrningen är de krav som ställs på bolaget i lagar, redovisningsramverk och ­standarder. Styrelsens arbete med de väsentliga hållbarhetsfrågorna Castellums styrelse är ytterst ansvarig för bolagets hållbarhetsarbete. Styrelsen och koncernledningen antar årligen hållbarhetsstrategin med tillhörande mål och godkänner väsentlighetsanalysen när den uppdateras. Styrelsen antar även hållbarhets­ policyn och uppförandekoden samt följer upp hållbarhetsarbetet. Varje år rapporteras bolagets riskanalys till styrel­ sen vilket innebär att hållbarhetsrisker, inklusive klimatrelaterade risker och risker kopplade till mänskliga rättigheter, möjligheter samt åtgärder liksom interna processer ses över. Styrelsen tillsam­ mans med vd godkänner årligen Castellums håll­ barhetsredovisning i samband med godkännande av årsredovisningen. Styrelsen hanterar eventuella frågor relaterade till hållbarhetsredovisningen genom revisionsutskottet. För att säkerställa att styrelsen har ändamålsenlig hållbarhetskunskap informeras styrelsen löpande om för Castellum rele­ vanta hållbarhetsfrågor. Under 2023 beslutade styr­ elsen att skapa en arbetsgrupp för hållbarhetsfrågor med representanter från styrelsen och koncernled­ ningen, gruppen har påbörjat arbetet under 2024. Väsentliga klagomål, avvikelser och åtgärder kopplade till Castellums hållbarhetsarbete och uppförandekod rapporteras till styrelsen om och när sådana inträffar. För mer information om det förebyggande arbetet med uppförandekoden och visselblåsartjänsten, se sidan 43. Styrelsens arbete med hållbarhet beskrivs i bolagsstyrningsrapporten, sidorna 102–113. Koncernledningens arbete med de väsentliga hållbarhetsfrågorna Castellums vd har det strategiska ansvaret för bola­ gets hållbarhetsarbete. Ansvaret omfattar även att identifiera och hantera klimatrelaterade risker och möjligheter. Chief Sustainability Officer driver och 1. INLEDNING 2. STRATEGI 3. INVESTERA I CASTELLUM 4. VERKSAMHET 5. FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 6. FINANSIELLA RAPPORTER 7. ÖVRIGT 36 CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2023 ===== SIDA 37 ===== utvecklar hållbarhets­ och klimatarbetet för koncer­ nen, och rapporterar löpande direkt till Chief Opera­ ting Officer i koncernledningen. Chief Sustainability Officer informerar koncernledningen om resultatet av hållbarhetsarbetet vid minst fyra tillfällen per år eller när behov uppstår. Koncernledningen godkänner årligen hållbarhets­ redovisningen och väsentlighetsanalysen när den uppdateras. Det har inte funnits behov av att inrätta en speciell klimatkommitté på ledningsnivå efter­ som hållbarhetsteamet i organisationen driver klimat arbetet integrerat i hela verksamheten. Chief Sustainability Officer och övriga medarbetare i håll­ barhetsfunktionen ansvarar för att övervaka klimat­ relaterade risker och möjligheter, följa upp att bola­ gets hållbarhetspolicy efterlevs, att hållbarhets­ strategin realiseras samt att hållbarhetsmålen nås. Rörlig ersättning och effektiviteten i hållbarhetsarbetet Castellum tillämpar rörlig ersättning till ledande befattningshavare och samtliga medarbetare. Den rörliga ersättningen syftar till att främja långsiktigt värdeskapande och ett effektivt hållbarhetsarbete, som exempelvis energibesparing i fastigheterna. Läs mer om rörliga ersättningar i Bolagsstyrnings­ rapporten, sidan 110, och i Ersättningsrapporten som återfinns på bolagets webbplats. Hållbarhetsarbetet Det operativa hållbarhetsarbetet styrs med hjälp av ett ledningssystem som består av gemensamma policyer, riktlinjer, kort­ och långsiktiga mätbara mål samt detaljerade handlingsplaner som säkerställer lagefterlevnad. Castellum utgår från försiktighets­ principen vilken är integrerad i Castellums hållbar­ hetspolicy och i de verksamhetsprocesser som följs upp genom bolagets miljöledningssystem. Vid frågor om företagets policyer och uppförandekoder kan medarbetarna kontakta Chief Sustainability Officer. För att säkerställa och upprätthålla ett systema­ tiskt miljöarbete är den svenska och danska verk­ samheten certifierade enligt ISO 14001. Genom återkommande interna och externa ISO­revisioner kan bolaget dra lärdomar som resulterar i uppdate­ rade policyer och processer i syfte att åtgärda risker och avvikelser. Utgångspunkten i hållbarhetsarbetet är att agera, följa upp, dokumentera, utvärdera och förbättra. Castellums hållbarhetsarbete bygger på engage­ rade och kunniga medarbetare samt löpande utbild­ ning i hållbarhetsfrågor. Arbetet med att identifiera och hantera verksamhetens påverkan på människa och miljö samt de finansiella konsekvenserna av hållbarhetsrelaterade risker och möjligheter är dele­ gerat till Castellums hållbarhetsteam. Alla bolagets medarbetare genomgår en obligatorisk webbaserad utbildning inom hållbarhet. Utbildningen, som är en del av introduktionen för samtliga nya medarbetare, är uppdelad på fyra olika områden och fokuserar på hållbar utveckling, hållbarhetsarbetet, uppförande­ koden och frågor inom jämställdhet och mångfald. Bolaget genomför även så kallade nanoutbildningar som syftar till att kontinuerligt utbilda medarbetarna i olika hållbarhetsrelaterade områden och frågor. Dessutom genomförs riktade utbildningar till olika funktioner inom bolaget och interna webbinarier för att utveckla medarbetarnas hållbarhetskompetens. Hållbarhetsarbetet präglar hela verksamheten, såväl ägande, förvaltning och utveckling av fastig­ hetsportföljen, som relationerna med hyresgäster, medarbetare, leverantörer och finansiärer. Att verk­ samheten drivs på ett hållbart sätt skapar i sin tur nöjdare kunder, engagerade medarbetare och ökad lönsamhet. Utgångspunkter för hållbarhetsarbetet Castellum är en ansvarsfull samhällsutvecklare som ska bidra till en hållbar utveckling. Castellum betraktar försiktighets principen och lagar och förordningar som minimikrav. Ett väl fungerande hållbarhetsarbete förutsätter att Castellum: ◼ Agerar i enlighet med FN:s Global Compact. ◼ Bidrar till att realisera FN:s globala hållbarhetsmål och Parisavtalet. ◼ Följer Castellums uppförandekod och uppförandekod för leverantörer. Alla Castellums medarbetare och samarbetspartners ska förstå och följa respektive uppförandekod. ◼ Kontinuerligt höjer kompetensen inom hållbarhet genom utbildning och kommunikation av hållbarhetsfrågor. ◼ Regelbundet följer upp, redovisar och förbättrar bolagets hållbarhetsarbete. Hissmontören 4, Örebro 1. INLEDNING 2. STRATEGI 3. INVESTERA I CASTELLUM 4. VERKSAMHET 5. FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 6. FINANSIELLA RAPPORTER 7. ÖVRIGT 37 CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2023 ===== SIDA 38 ===== Planeten Framtidssäkring Välbefinnande Uppförande Väsentliga hållbarhetsfrågor – Miljö­ och klimatrisker – Förnybar energi – Minimera klimatpåverkan – Effektiv resursanvändning – Mer hållbara byggnadsmaterial och installationer – Samarbete med hyresgäster för ökad hållbarhetsprestanda, genom till exempel avfallshantering och grön mobilitet – Anpassa fastigheterna till klimatförändringarna – Ökad cirkularitet – Biologisk mångfald och ekosystemtjänster – Erbjuda framgångsrika och hållbara arbetsplatser – Hållbarhetscertifiering av byggnader – Attraktiv arbetsplats – Mångfald och lika möjligheter – Hälsa och säkerhet – Hälsosamma lokaler – Hälsosamma lokaler – Hållbar finansiering – God affärsetik och antikorruption – Säkerställa hållbara leverantörskedjor – Utveckla lokalsamhällen, till exempel genom praktikplatser Vad Castellum vill uppnå En klimatneutral verksamhet till 2030. En långsiktig hållbarhet i fastighetsbeståndet. En hälsosam, riskfri och inspirerande arbetsplats där människor känner sig engagerade och motiverade. Det ska ske med hög affärsetik och ansvarstagande. Värdeskapande arbetsplatser för bolaget och dess hyresgäster. Mål – Klimatneutralitet 2030 (tre färdplaner) – Energieffektivisering – Vattenbesparing – 100 procent fossilfri energi – 100 på sol – Långsiktig hållbarhet i fastighetsbeståndet – Certifierade byggnader – Återbruk i alla projekt och förnybart material – Ekosystemtjänster i större projekt – Inga fastigheter med allvarliga klimatrisker – Låg sjukfrånvaro – Mångfald – Jämställdhet – Ökad andel anonymiserade rekryteringar – Tillväxt i förvaltningsresultat – Nettoinvesteringar – Låg finansiell risk – 10 procent praktikanter – Noll arbetsrelaterade olyckor och sjukdomar GRI Standarder som Castellum rapporterar på GRI 302: Energi GRI 303: Vatten GRI 304: Biologisk mångfald GRI 305: Utsläpp GRI 306: Avfall Egen upplysning: Certifierade byggnader GRI 401: Anställningsförhållanden och arbetsvillkor GRI 403: Hälsa och säkerhet GRI 404: Utbildning GRI 405: Mångfald och jämställdhet GRI 416: Kunders hälsa och säkerhet GRI 201: Ekonomiskt resultat GRI 205: Antikorruption GRI 207: Skatt GRI 308: Utvärdering leverantörer avseende miljö GRI 414: Utvärdering leverantörer avseende sociala kriterier GRI 413: Lokala samhällen Castellums faktiska/poten­ tiella och positiva/negativa påverkan ur ett ekonomiskt, miljömässigt, socialt och mänskliga rättigheters perspektiv Castellum har negativ klimat­ och miljöpåverkan genom använ­ dande av naturresurser och koldioxidutsläpp. Genom att nyttja naturresurser effektivt och tillämpa försiktighetsprincipen kan Castellum minska dess negativa påverkan. Detta innebär också att bolaget kan säkerställa en positiv påverkan genom att ut ­ veckla fastigheterna så att de lever upp till framtida miljö­ och klimat krav. Det är viktigt att verksamheten bedrivs på ett ansvarsfullt sätt med hög etisk och stark moralisk kompass i relation till Castellums intressenter. Castellum kan bidra med positiv påver­ kan på omvärlden genom att ställa miljömässiga, sociala och mänskliga rättighetskrav i leverantörskedjan. Görs inte det finns risken att Castellum har en negativ påverkan på leverantörsked­ jan (exempelvis barn­ och tvångsarbete). Ett tydligt fokus på hälsosamma lokaler och certifierade fastigheter gör att Castellum har en positiv påverkan på hyresgästernas miljö. Att medarbetarna mår bra, utvecklas och erbjuds en trygg arbetsmiljö är en nyckel till att bolaget fortsatt utvecklas i en positiv riktning. Castellum kan bidra positivt med att agera enligt lagar och regler, leverera ett långsiktigt hållbart ekonomiskt resultat och betala skatt. Det är en förutsättning för verksamhetens fortsatta utveckling. Styrning av väsentliga hållbarhetsfrågor (GRI 3-3) 1. INLEDNING 2. STRATEGI 3. INVESTERA I CASTELLUM 4. VERKSAMHET 5. FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 6. FINANSIELLA RAPPORTER 7. ÖVRIGT 38 CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2023 ===== SIDA 39 ===== Planeten Framtidssäkring Välbefinnande Uppförande Ansvar och faktiskt/poten­ tiell och positiv/negativ påverkan Castellums ansvar är att använda resurser effektivt i verksamhe­ ten och samtidigt ställa krav på leverantörer och samarbeta med hyresgäster. Inom respektive område bidrar Castellum, tillsam­ mans med leverantörer och hyresgäster till den positiva och negativa påverkan på omvärlden som sker vid byggnation, inköp, förvaltning och utveckling. Castellum ansvarar för att ställa tydliga krav (miljömässiga, soci­ ala och med en stark koppling till mänskliga rättigheter) på leve­ rantörer och de har ett stort ansvar att efterleva dessa. Castellum ansvarar också för att fastigheterna är säkra för användarna och lokal samhället. Castellums roll i fastighetsbranschen gör att bolaget har en direkt positiv påverkan på omvärlden genom att erbjuda hälsosamma lokaler, bidra till utveckling av lokal­ samhället och genom att driva på arbetet med hållbarhets­ certifierade fastigheter. Formellt ansvar för medarbetarna och Castellum efter­ strävar en målorienterad organisation där alla känner sig engagerade. Castellum har direkt påverkan på med­ arbetarnas arbetsvardag vid byggnation, förvaltning och inköp. Genom att arbeta med mångfald och jämställd­ het har bolaget en positiv påverkan på medarbetarnas arbetsliv. Bolagets ansvar är att möta behovet från hyres­ gäster. Castellum utvecklar primärt fastighe­ terna tillsammans med hyresgästerna, men också andra intressentgrupper inkluderas i dessa processer. Castellum bidrar tillsammans med hyresgästerna till den påverkan på omvärl­ den som sker vid byggnation, inköp, förvaltning och utveckling. Begränsningar i rapportering Hållbarhetsdata som redovisas gäller Castellum som koncern. Castellum fokuserar på egen verksamhet, från planering till genomförande och förvaltning. Castellum rapporterar även kol­ dioxidutsläpp från såväl uppströms som nedströms i värdeked­ jan. Eventuella begränsningar anges vid respektive tabell. Rapportering sker i första hand för medarbetare med komplette­ rande uppgifter från leverantörer där det finns tillgängligt. Castellum rapporterar inte uppgifterna om hyresgästerna och användarna. Eventuella begränsningar anges vid respektive tabell. Rapportering sker i första hand för medarbetare med kompletterande uppgifter från leverantörer där det finns tillgängligt. Bolaget rapporterar inte uppgifterna om hyres gästerna och användarna. Eventuella begräns­ ningar anges vid respektive tabell. Hållbarhetsdata som redovisas gäller Castellum som koncern. Inga begränsningar finns i rappor­ teringen. Styrning av arbetet Genom att säkerställa resurseffektiv användning av material och naturresurser men också effektivt nyttjande av lokaler. Mer kan läsas under kapitel planeten och framtidssäkring. Genom att tydligt strukturera krav och förväntningar på bolagets leverantörer. Genom att tydligt strukturera krav och förväntningar på bolagets medarbetare. Castellum utvecklar fastigheter beaktat dagens och framtidens behov i dialog med hyresgäster och andra intressenter. Relevanta policyåtaganden – Hållbarhetspolicy – Riktlinjer för hållbarhetsmål – Uppförandekod – Uppförandekod för leverantörer – Riktlinjer för hållbara fordon och resor – Övriga rutiner – Hållbarhetspolicy – Riktlinjer för hållbarhetsmål – Uppförandekod för leverantörer – Övriga rutiner – Hållbarhetspolicy – Riktlinjer för hållbarhetsmål – Arbetsmiljöhandbok och arbetsmiljöpolicy – Uppförandekod – Personalhandbok och chefshandbok – Process för intern kontroll – Mångfald­ och jämställdhetsplan – Övriga rutiner – Hållbarhetspolicy – Ekonomihandbok – Finanspolicy – Skattepolicy – Övriga rutiner Åtaganden utöver lagar och riktlinjer – Klimatmål som godkänts av SBTi – Rapportering enligt TCFD och EU:s taxonomiförordning – Anslutna till Fossilfritt Sverige – Skrivit under FN:s Global Compact – Certifiering av byggnader – Skrivit under FN:s Global Compact – Skrivit under FN:s Global Compact – Skrivit under FN:s Global Compact – Anslutna till WELL Portfolio Castellums processer, projekt, program och initiativ – Miljöledningssystem – Metod för klimatberäkningar – Hållbarhetsutbildning – Webbinarier – Visselblåsarfunktion – Webbinarier – Hållbarhetsutbildning i uppförandekod och mångfald – Webbinarier – Utbildning i uppförandekod – Webbinarier Uppföljning av effektivite­ ten i de åtgärder som vidtagits – Uppföljning av resursanvändning och växthusgasutsläpp – Uppföljning av resursanvändning, miljöledningssystem och produktansvar görs inom ramen för koncernledningens årliga genomgång – Policyer utvärderas årligen och fastställs av styrelsen – Årsredovisningen – Uppföljning av ärenden i visselblåsarfunktionen i Revisions­ utskott – Uppföljning av lokala samhällen – Utvärdering av leverantörer på sociala kriterier, årligen på koncern ledningens genomgång – Årsredovisningen – Uppföljning av internkontroll – Uppföljning av mångfald och jämställdhet, hälsa och säkerhet – Policyer utvärderas årligen och fastställs av styrelsen – Årsredovisningen – Analys av Nöjd Kund Index (NKI) – Policyer utvärderas årligen och fastställs av styrelsen – Årsredovisningen Styrning av väsentliga hållbarhetsfrågor (GRI 3-3), forts. 1. INLEDNING 2. STRATEGI 3. INVESTERA I CASTELLUM 4. VERKSAMHET 5. FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 6. FINANSIELLA RAPPORTER 7. ÖVRIGT 39 CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2023 ===== SIDA 40 ===== Castellum är en långsiktig fastighetsägare. Senast 2030 ska bolaget vara helt klimatneutralt. Hållbarhetsstrategin, Den hållbara staden 2030, innehåller fyra fokusområden; Planeten, Framtids­ säkring, Välbefinnande och Uppförande. Hållbar­ hetsstrategin innehåller 21 mätbara mål och utgår från väsentlighetsanalysen, samt är en del av affärs­ strategin och affärs­ och värdeskapandemodellen. Under 2023 har Castellum antagit ett nytt mål kopplat till anpassning av klimatförändringar samt omformulerat målet kopplat till praktikanter. Castellum har dessutom antagit ytterligare en om ­ ställningsplan som behandlar klimatomställningen kopplat till hyresgäster – färdplan kundresan. Majo­ riteten av målen följs upp kvartalsvis och rapporte­ ras både internt och externt. Ett fåtal mål följs upp på årsbasis. De klimatrelaterade målen är veten­ skapligt baserade och godkända av Science Based Targets initiative (SBTi). Castellums hållbarhetsagenda Syftet med Castellums hållbarhetsstrategi är att säkerställa att bolaget genom att bidra till en hållbar utveckling inom utvalda fokusområden är ett relevant och framgångsrikt bolag – inte bara idag utan under lång tid framåt. Strategin har tagits fram genom analys, dialog och diskussion. Den har bland annat utgått ifrån: ◼ FN:s globala hållbarhetsmål för 2030. ◼ Parisavtalet. ◼ Sveriges färdplan för ett Fossilfritt Sverige. ◼ Lokala och globala utmaningar och möjligheter. ◼ Identifierade klimatrisker och möjligheter. ◼ Prioriteringar från hyresgäster, medarbetare och andra intressenter. ◼ Castellums förmåga att skapa aktie ägarvärde. ◼ Bolagets möjligheter att göra verklig skillnad. Hållbarhetsstrategi Emigranten, Göteborg FN:s globala hållbarhetsmål De nio globala hållbarhetsmålen med störst koppling till Castellums affärsverksamhet har integrerats i hållbarhetsstrategin. Målen har identifierats i en process där samtliga globala mål och delmål har analyserats. Planeten Framtidssäkring Välbefinnande Uppförande 1. INLEDNING 2. STRATEGI 3. INVESTERA I CASTELLUM 4. VERKSAMHET 5. FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 6. FINANSIELLA RAPPORTER 7. ÖVRIGT 40 CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2023 ===== SIDA 41 ===== Mål och resultat Löpande mål Utfall 2023 1 % vattenbesparing per år1 (–) 5 % 2,5 % energieffektivisering per år (–) 4 % Mål 2025 11 % energibesparing per kvm jämfört med 2021 (–) 4 % 70 % av Castellums fastigheter ska ha en energiprestanda lägre än 100 kWh/kvm, år 64 % 100 solcellsanläggningar inom solcellsprogrammet 100 på sol 106 st Mål 2030 Nettonoll koldioxidutsläpp, godkänt enligt Science Based Targets initiative. Uppnås genom följande färdplaner: Nettonoll inom fastighetsförvaltning (Scope 1 & 2) 1,9 kg/kvm Nettonoll inom projektutveckling (Scope 3) (–) 37 % 5 Nettonoll inom kundresan (Scope 3) 3,0 kg/kvm 100 % icke­fossil energi 97 % 100 % av Castellums fastigheter ska långsiktigt ha en energiprestanda lägre än 50 kWh/kvm, år2 27 % Planeten Framtidssäkring Välbefinnande Uppförande Löpande mål Utfall 2023 All nyproduktion och större ombyggnationer ska hållbarhetscertifieras 100 % Nettopositiv ökning av ekosystemtjänster i större projekt4 Kravställs Återbruk i alla projekt3 Kravställs Mål 2025 50 % av beståndet ska vara hållbarhetscertifierat 50 % Mål 2030 Återbruk och förnybart material ska vara betydande inslag i samtliga projekt Pågående4 Långsiktigt ska inga fastigheter ha allvarliga klimatrisker Pågående 2 Löpande mål Utfall 2023 10 % av medarbetarna ska vara praktikanter 9 % Inga arbetsskador eller arbetsrelaterade sjukdomar hos medarbetare och leverantörer 19 Löpande mål Utfall 2023 <2 % korttidssjukfrånvaro 1,0 % <3 % långtidssjukfrånvaro 1,4 % Ökad andel anonymiserade rekryteringar4 70 %5 Mål 2025 40–60 % jämställt i samtliga yrkeskategorier Kvinnor 41 % Män 59 % 20 % av Castellums medarbetare ska ha internationell bakgrund 12 % 1. I jämförbar portfölj (like­for­like). / 2. Målet är inte satt specifikt till år 2030, utan är ett långsiktigt mål. / 3. Implementeringen blev klar i slutet av 2022. Sedan dess arbetar bolaget med återbruk i alla projekt. Målet börjar följas upp mer detaljerat under 2024. 4. Målet är långsiktigt. Rapportering kommer att utvecklas de kommande åren. / 5. Avser utfall 2023. 1. INLEDNING 2. STRATEGI 3. INVESTERA I CASTELLUM 4. VERKSAMHET 5. FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 6. FINANSIELLA RAPPORTER 7. ÖVRIGT 41 CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2023 ===== SIDA 42 ===== Intressenter Castellum för löpande en dialog med bolagets intressenter för att möjliggöra kartläggning och anpassning av viktiga hållbarhetsfrågor till krav och förväntningar i omvärlden. Intressenterna involveras för att Castellum bättre ska förstå dels vilka hållbar­ hetsfrågor som olika intressentgrupper uppfattar är viktiga i relationen till Castellum, dels vilken bety­ dande påverkan som olika hållbarhetsfrågor har eller kan ha på omvärlden och specifika intressent­ grupper. Dialog sker i olika situationer och kanaler. Gene­ rellt används enkäter, mejl, möten och dialoger. Frågorna behandlas löpande, till exempel vid styrel­ semöten, koncernledningsmöten, träffar med aktie­ ägare och i den dagliga tvåvägskommunikationen med hyresgäster, medarbetare, samarbetspartners, leverantörer och olika samhällsaktörer. För att säkerställa att dialogerna är meningsfulla och att alla intressentgrupper inkluderas, arbetar bolaget med sociala program. De sociala programmen med mer än 141 olika insatser bygger i stor utsträckning på dialog med och analys av olika intressentgrup­ pers behov. Här spelar hyresgäster en stor och viktig roll. Utöver den löpande dialogen genomförs löpande intervjuer med utvalda intressenter som är experter inom hållbarhet i fastighetsbranschen eller som anses ha stor påverkan på, eller som påverkas av, Castellums verksamhet. Väsentliga hållbarhetsfrågor Castellum genomför löpande väsentlighetsanalyser för att identifiera, prioritera och fastställa bolagets väsentliga hållbarhetsfrågor. Den senaste väsentlig­ hetsanalysen genomfördes 2021. Under 2023 har Castellum gått igenom analysen och bedömt att de identifierade frågorna fortsatt är de mest aktuella för bolaget. Analysen utgår från Castellums olika håll­ barhetsfrågor, omvärlds­ och branschanalyser. Den syftar till att bedöma vilken betydande påverkan de olika frågorna har på människa och miljö. Analysen tar även hänsyn till hur bolaget och de olika hållbar­ hetsfrågorna påverkas av förändringar i omvärlden och hur dessa i sin tur påverkar Castellum finan­ siellt, både på kort och lång sikt. De finansiella analyserna och klimatriskanalyserna är en del av Castellums TCFD­rapportering. Viktiga inspel till väsentlighetsanalysen hämtas också från de löpande dialogerna med olika intressentgrupper och utifrån diskussioner med externa och interna experter. Väsentlighetsmatrisen på sidan 43 visar intres­ sentgruppernas uppfattning kring vilka hållbarhets­ frågor som är relevanta i deras relation till Castellum samt vilken påverkan Castellums hållbarhetsfrågor har på omvärlden. Alla hållbarhetsfrågor som pre­ senteras i analysen är viktiga för Castellum. Priorite­ ringen har gjorts utifrån perspektivet låg­mellan­hög relevans respektive påverkan. Den slutliga väsent­ lighetsanalysen godkänns av ledning och styrelse i samband med det årliga strategiarbetet. Många av Castellums hållbarhetsfrågor har stor påverkan längs med bolagets värdekedja, exempel­ vis hos hyresgäster, leverantörer och i de samhällen där bolaget är verksamt. Väsentlighetsanalysen har avgränsats till Castellums egen verksamhet och till områden där Castellum (direkt påverkan) eller bola­ gets affärsrelationer (indirekt påverkan) har stor påverkan, eller till områden där omvärlden har stor påverkan på Castellums verksamhet (direkt påverkan). I relation till tidigare väsentlighetsanalyser så bedömdes några av frågorna ha blivit mer respektive mindre väsentliga i analysen 2021. Till exempel anses frågan om miljö­ och klimatrisker vara mer väsentlig än tidigare, medan till exempel frågan om att utveckla lokalsamhällen värderades som något mindre väsentlig. Att minska Castellums klimatpå­ verkan och öka graden av cirkularitet har tillkommit som väsentliga hållbarhetsfrågor. Ingen ändring har skett i väsentlighetsanalysen under 2023. För att anpassa väsentlighetsanalysen till kom­ mande lagstiftning och rapporteringskrav påbörja­ des under 2023 arbetet med en mer omfattande dubbel väsentlighetsanalys enligt kraven i CSRD och European Sustainability Reporting Standards (ESRS). Arbetet med den dubbla väsentlighetsana­ lysen kommer att fortsätta under 2024. Väsentlighetsanalysen ligger till grund för bolagets hållbarhetsstrategi och hållbarhetsmål. Den ligger också till grund för Castellums analys av hållbarhets­ relaterade risker och möjligheter. Castellums viktigaste intressenter Castellum påverkar och påverkas av olika intressentgrupper. De intressenter som identifierats som mest centrala för Castellums verksamhet är: ◼ Hyresgäster ◼ Ägare ◼ Långivare ◼ Leverantörer ◼ Medarbetare The Rotterdam District, Stockholm 1. INLEDNING 2. STRATEGI 3. INVESTERA I CASTELLUM 4. VERKSAMHET 5. FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 6. FINANSIELLA RAPPORTER 7. ÖVRIGT 42 CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2023 ===== SIDA 43 ===== Hållbarhetsrelaterade policyer Castellums hållbarhetsarbete utgår från ett antal interna riktlinjer, exempelvis uppförandekoderna och hållbarhetspolicyn samt ett antal andra bety­ delsefulla policyer och riktlinjer. Uppförandekod Castellums uppförandekod tydliggör Castellums värderingar och syftar till att ge vägledning till samt­ liga medarbetare i den dagliga verksamheten. Upp­ förandekoden reglerar hur medarbetarna ska upp­ träda mot varandra, hyresgäster, leverantörer, sam­ arbetspartners och andra aktörer som de möter i den dagliga verksamheten. Uppförandekoden ger vägledning om de lagar och regler som Castellum och bolagets medarbetare ska förhålla sig till samt vad som gäller där förväntningarna är mer långt­ gående än den lagstadgade skyldigheten. Uppförandekoden baseras på de tio principerna i FN:s Global Compact, OECD:s riktlinjer för multi­ nationella företag, ILO:s kärnkonventioner och FN:s vägledande principer för företag och mänskliga rättigheter. Uppförandekoden utgår från de fyra områden som innefattas i FN:s Global Compact – mänskliga rättigheter, arbetsvillkor, miljö och affärs­ etik och antikorruption. För att säkerställa att alla medarbetare förstår innehållet i uppförandekoden inkluderas den i bola­ gets obligatoriska hållbarhetsutbildning. Respektive region­vd samt koncern­vd ansvarar för att upp­ förandekoden efterlevs och för att informera och utbilda medarbetare i den. Utöver det har samtliga medarbetare i koncernen ansvar för att följa upp­ förandekoden och agera i enlighet med den. Avvikelser från uppförandekoden ska rapporteras och diskuteras med närmaste chef eller, om det inte är möjligt, med annan företrädare för bolaget. Bety­ dande avvikelser ska rapporteras till Castellums compliancefunktion, tillika koncernens chefsjurist, som informerar bolagets revisionsutskott. Det är även möjligt för medarbetare och externa parter att anmäla oegentligheter genom bolagets visselblåsar­ funktion som nås via koncernens webbplats och intranät. Tjänsten möjliggör för anonym rapportering av överträdelser av uppförandekoden och hanteras av extern part. Alla överträdelser som rapporteras via visselblåsarfunktionen hanteras enligt fast­ ställda rutiner. Anmälaren får återkoppling inom sju dagar och ambitionen är att upprätthålla en dialog med anmälaren. Vid behov vidtas korrigerande åtgärder som en följd av det som rapporterats. Uppförandekoden finns på Castellums webbplats. Uppförandekod för leverantörer Castellum har samma höga förväntningar på leve­ rantörer som på bolagets egna medarbetare. Därför har Castellum tagit fram en uppförandekod och avtalsskrivningar för leverantörer som fastställer hur leverantörer ska uppträda i det arbete som utförs åt Castellum. Uppförandekoden för leverantörer och avtalsskrivningarna tydliggör att leverantörer ska bidra till en hållbar utveckling och ta ansvar för 1. Attraktiv arbetsplats 2. Erbjuda framgångsrika och hållbara arbetsplatser 3. Hälsosamma lokaler 4. Miljö­ och klimatrisker 5. Förnybar energi 6. Minimera klimatpåverkan 7. Effektiv resursanvändning 8. Mer hållbara byggnadsmaterial och installationer 9. Mångfald och lika möjligheter 10. Samarbeta med kunder för ökad hållbarhetsprestanda, genom till exempel avfallshantering och grön mobilitet 11. Hållbar finansiering 12. Anpassa fastigheterna till klimatförändringarna 13. Utveckla lokalsamhällen, till exempel genom praktikplatser 14. Hälsa och säkerhet 15. Hållbarhetscertifiering av byggnader 16. Säkerställa hållbara leverantörskedjor 17. Ökad cirkularitet 18. Biologisk mångfald och ekosystemtjänster 19. God affärsetik och antikorruption Castellums väsentliga hållbarhetsfrågor Resultatet av Castellums väsentlighetsanalys presenteras i en matris. Samtliga hållbarhetsfrågor i matrisen anses viktiga för bolaget, men de värderas utifrån perspektivet låg­mellan­hög relevans respektive påverkan. Hållbarhetsfrågans färgmarkering indikerar vilket av Castellums fyra övergripande hållbarhetsområde just den frågan faller under. 16 HögLåg Mellan Relevans för intressenter i relation till Castellum Låg Mellan Hög Castellums påverkan på omvärlden ur ett ekonomiskt, miljömässigt, socialt och mänskliga rättighetsperspektiv 1 5 6 1512 18 1413 19 7 8 2 11 4 9 3 10 17 Planeten Framtidssäkring Välbefinnande Uppförande Väsentlighetsmatris 1. INLEDNING 2. STRATEGI 3. INVESTERA I CASTELLUM 4. VERKSAMHET 5. FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 6. FINANSIELLA RAPPORTER 7. ÖVRIGT 43 CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2023 ===== SIDA 44 ===== frågor som mänskliga rättigheter, arbetsvillkor, miljö, affärsetik och antikorruption både i den egna verksamheten och i relationen till andra samarbets­ partners. Leverantörskoden baseras på de tio principerna i FN:s Global Compact, OECD:s riktlinjer för multina­ tionella företag och FN:s vägledande principer för företag och mänskliga rättigheter. Fokus är på de frågor som Castellum identifierat som mest rele­ vanta i relation till verksamhetens olika leverantörer. Respektive chef och projektansvarig ansvarar för uppförandekoden för leverantörer och att alla med­ arbetare inom Castellum har information om koden. Castellum följer upp efterlevnad av leverantörskoden genom samarbete, dialog och kontroll i utvalda större entreprenader, ambitionen är att ha en upp­ följning i samtliga affärsrelationer framgent. Om Castellum får information om att en leverantör brister i efterlevnad inleds dialog och stöd kan erhål­ las från Castellum. Leverantörssamarbeten kan avslutas om en leverantör fortsätter ha brister efter dialog och stöd. Uppförandekoden för leverantörer informerar även om bolagets visselblåsarfunktion och att anmälare är skyddade mot repressalier. Uppförandekod för leverantörer finns på Castellums webbplats. Hållbarhetspolicy Hållbarhetspolicyn fastställer hur Castellum ska driva sitt hållbarhetsarbete. Arbetet ska bidra till en hållbar utveckling och vara en integrerad och naturlig del i verksamheten. Hållbarhetspolicyn inkluderar Castellums syn på hållbarhet och hur bolaget ställer sig till klimatförändringar och planetens gränser. Hållbarhetspolicyn delar upp hållbarhet i tre dimensioner – ekologisk, social och ekonomisk håll­ barhet. Den behandlar också hur de av FN:s globala hållbarhetsmål som Castellum har starkast kopp­ ling till, har integrerats i hållbarhetsstrategin. Policyn omfattar alla Castellums medarbetare, styrelsen samt leverantörer och samarbetspartners. Koncernledningen och förvaltningsledningen är ansvariga för att följa upp att arbetet bedrivs i enlig­ het med policyn. Hållbarhetspolicyn finns på Castellums webbplats. Arbetsmiljöhandbok Arbetsmiljöhandboken bygger på 17 olika områden och behandlar arbetsmiljöpolicyn, fördelning av arbetsmiljöansvar, rapportering och administration om övertid, instruktioner för samordningsansvar, hantering av in­ och uthyrd personal samt lagstift­ ning och arbetsmiljöverkets föreskrifter. Arbets­ miljöhandboken innehåller också riktlinjer om: ◼ Riskbedömning ◼ Instruktioner för arbetsmiljön ◼ Handlingsplaner ◼ Skyddsronder ◼ Tillbud, olycksfall, ohälsa och arbetssjukdom ◼ Introduktion av nya medarbetare kopplat till kunskap om arbetsmiljön ◼ Första hjälpen och krisstöd ◼ Kränkande särbehandling ◼ Alkohol och droger ◼ Företagshälsovård kopplat till arbetsmiljöarbetet, arbetsanpassningar och rehabilitering I arbetsmiljöhandboken framgår vilken funktion som ansvarar för implementeringen inom respektive område. Arbetsmiljöpolicy Arbetsmiljöpolicyn syftar till att skapa förutsätt­ ningar för en god och säker arbetsmiljö utan olycks­ fall och ohälsa. Policyn fastställer att Castellum ska Externa riktlinjer som ligger till grund för uppförandekoden och uppförandekoden för leverantörer Uppförandekoden och uppförandekoden för leverantörer baseras på Castellums kärnvärden – Affärsmässiga, Engagerade och Modiga – de tio principerna om mänskliga rättigheter, arbetsrätt, miljö och antikorruption i FN:s Global Compact, OECD:s riktlinjer för multinationella företag, ILO:s kärnkonventioner samt FN:s vägledande principer för företag och mänskliga rättigheter. Externa riktlinjer som ligger till grund för hållbarhetspolicyn I hållbarhetspolicyn fastställs att Castellum stödjer internationella konventioner och initiativ som FN:s Global Compact, FN:s vägledande principer för företag och mänskliga rättigheter, FN:s konvention om barnets rättigheter, FN:s globala hållbarhetsmål, Parisavtalet, OECD:s riktlinjer för multinationella företag, ILO:s kärn­ konventioner samt Sveriges färdplan för ett fossilfritt Sverige. vara en attraktiv arbetsplats fri från kränkande sär­ behandling och diskriminering, där alla medarbe­ tare ska känna sig inkluderade. Den föreskriver också att det ska vara en arbetsplats med god fysisk och psykisk arbetsmiljö. Arbetsmiljöpolicyn tydlig­ gör hur arbetsmiljön ska följas upp och fastställer att Castellum tar sitt lagstadgade arbetsmiljöansvar för medarbetare, inhyrd personal samt samord­ ningsansvaret för entreprenörer i verksamheten. Arbetsmiljöpolicyn fastställs av styrelsen och vd ansvarar för att innehållet i policyn kommuniceras och förankras i bolaget. 1. INLEDNING 2. STRATEGI 3. INVESTERA I CASTELLUM 4. VERKSAMHET 5. FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 6. FINANSIELLA RAPPORTER 7. ÖVRIGT 44 CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2023 ===== SIDA 45 ===== Redovisningsprinciper Övergripande redovisningsprinciper Ambitionen är att alla väsentliga hållbarhetsfrågor ska inkluderas i hållbarhetsrapporten. Inga väsent­ liga upplysningar har medvetet exkluderats i 2023 års rapport. Inga förändringar har skett i historiska hållbarhetsdata sedan föregående år. Hänsyn tas till Castellums värdekedja i de beskrivningar som finns om påverkan, risker och möjligheter. Rapporte­ ringen kommer att utvecklas som ett led i anpass­ ningen till kraven i CSRD och ESRS. I klimatrapporte­ ringen är värdekedjan i form av övriga indirekta utsläpp (Scope 3) inkluderad. Tidsperspektivet i hållbarhetsrapporten är bakåtblickande, men en del upplysningar och beskrivningar är framåtriktade och kommenteras när så är fallet. Specifika avgräns­ ningar och redovisningsprinciper kommenteras i förekommande fall liksom osäkerheter i uppskatt­ ningar och beräkningar. Miljö- och klimatrelaterade redovisningsprinciper Castellum avgränsar redovisningen till de fastig­ heter där bolaget har operationell kontroll enligt principerna i Greenhouse Gas Protocol. Operatio­ nell kontroll har valts eftersom det ger Castellum bäst förutsättningar att redovisa statistik och data som Castellum direkt kan påverka. Fastigheter där hyresgästen är ansvarig för avtal avseende leverans av energi, vatten och avfall är därmed exkluderade. I de fall hyresgästen är ansvarig för avtalet äger Castellum inte heller mätdata och har därmed svårt att redovisa den typen av data. Omfattning på upplysningarna Castellum arbetar aktivt med att förbättra tillgången till relevant statistik. Att ha tillgång till mätdata är viktigt för Castellum. Det skapar förutsättningar för en effektiv och god teknisk förvaltning i bolagets byggnader. Castellum har idag god tillgång till mät­ data för nästan hela portföljen. Hur stor andel av fastigheterna som ingår i respektive indikator anges i anslutning till respektive nyckeltal. Notera att andelen möjliga objekt att rapportera under abso­ luta tal för respektive år inkluderar sålda objekt under gällande år exklusive mark. Castellum har dock inte tillgång till komplett mätdata för samtliga fastigheter. Främst saknas mätdata på avfall på grund av att avfallsentrepre­ nörer inte kan leverera komplett data. För energi­ och vattendata saknas också en del mätdata. Detta på grund av förändringar i portföljen med köpta, sålda och projektfastigheter vilket försvårar till­ gången till relevant data. I de fall abonnemang står på hyresgästen äger Castellum inte mätdata och kan därmed inte redovisa den. Totalt ägde Castellum 709 (749) fastigheter vid utgången av 2023. Styrdokument för hållbarhetsarbetet Nedan listas ett urval av de regelverk som styr Castellums hållbarhetsarbete. Hållbarhetspolicy samt uppförandekoder finns externt tillgängliga på Castellums webbplats. Externa lagar och riktlinjer ◼ Svenska aktiebolagslagen ◼ Årsredovisningslagen ◼ Miljöbalken ◼ Arbetsmiljölagen ◼ BBR­krav (Boverkets byggregler) ◼ FN:s vägledande principer för företag och mänskliga rättigheter ◼ FN:s konvention om barnets rättigheter ◼ EU:s taxonomiförordning Externa initiativ ◼ GRI Standards ◼ FN:s globala hållbarhetsmål ◼ Parisavtalet ◼ Sveriges färdplan för ett fossilfritt Sverige ◼ UN Global Compact ◼ OECD:s riktlinjer för multi­ nationella företag ◼ TCFD ◼ ISO 14001 ◼ Science Based Targets ◼ Hållbarhetscertifieringar – EU GreenBuilding – Miljöbyggnad – BREEAM – LEED – WELL – NollCO2 ◼ Lokala hållbarhetsprogram och klimatanpassningsplaner ◼ EPRA sBPR Viktiga interna regelverk ◼ Hållbarhetspolicy ◼ Arbetsmiljöhandbok ◼ Uppförandekod ◼ Uppförandekod för leverantörer ◼ Internt miljöledningssystem ◼ Processer för intern kontroll ◼ Krishanteringspolicy ◼ Ramprogram Kontor ◼ Ramprogram Logistik­ Höglager ◼ Hållbarhetskrav mindre projekt ◼ Arbetsmiljöpolicy ◼ Mångfald­ och jämställdhetsplan 1. INLEDNING 2. STRATEGI 3. INVESTERA I CASTELLUM 4. VERKSAMHET 5. FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 6. FINANSIELLA RAPPORTER 7. ÖVRIGT 45 CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2023 ===== SIDA 46 ===== Inga uppskattningar Inga hållbarhetsupplysningar är uppskattade, all mätdata och alla upplysningar som redovisas är uppmätt och säkerställd, om inte annat anges. Normalisering Castellum beräknar intensitetsnyckeltal genom att dividera med byggnadernas totala yta. Detta är den mest vedertagna metoden i fastighetsbranschen för att jämföra energianvändning och resursförbrukning. Castellum använder SMHI:s graddagar för normal i­ sering av energi för uppvärmning. Energi för kyla normalårkorrigeras inte i dagsläget. Segmentsrapportering (per typ av fastighet och geografi) Castellum redovisar hållbarhetsupplysningar upp­ delat på byggnadstyperna kontor, logistik, handel, offentliga byggnader och lätt industri. Då Castellum främst äger fastigheter i Sverige och till mindre del i Danmark och Finland är det inte relevant att redo­ visa statistiken geografiskt fördelad. De egna konto­ ren redovisas separat på sidan 55. Like-for-like Castellum redovisar absolut förbrukningsdata för hela beståndet, men även upplysningar i jämförbar portfölj, det vill säga i like­for­like­portföljen. De fastigheter som ingått i portföljen i minst 24 månader, exklusive projektfastigheter, inkluderas i like­for­like­ beståndet, enligt EPRA:s definition. Genom like­for­ like tas hänsyn till förändringar i storlek och samman­ sättningen av fastighets portföljen. Växthusgasutsläpp Castellum rapporterar och följer årligen upp växt­ husgasutsläpp enligt ramverket Greenhouse Gas Protocol (GHG Protocol). Basår 2017 är valt för Castellums mål om nettonoll koldioxidutsläpp 2030. Detta eftersom det var det första året då en fullständig Scope 3­inventering kunde genomföras. För Scope 1 och 2 samt för tjänsteresor finns data tillbaka till 2007 att jämföra med. Tabellen Omvandlingsfaktorer på sidan 53 redovi­ sar vilka aktiviteter, antaganden och omvandlings­ faktorer som ligger till grund för redovisning av Castellums energianvändning och växthusgasut­ släpp under 2023. 2021 ersattes databasen med emissionsfaktorer för de utsläpp inom Scope 3 som beräknas baserat på innevarande periods kostnader med en nyare databas, Exiobase 3. Denna databas anses vara den mest tillförlitliga för den här typen av beräkningar och har uppdaterade emissionsfaktorer som tar bättre hänsyn till de ekonomiska aktivite­ terna samt har bättre sektoriell granularitet. Från och med 2022 tillämpas också inflationsjustering vid beräkning av kostnadsbaserade utsläppsberäk­ ningar. År före 2022 har inte inflationsjusterats. Energianvändning Castellum rapporterar för den energi som bolaget köper in till fastigheterna, samt för den del av hyres­ gästers egen elförbrukning som Castellum köper. Redovisning av den av Castellum köpta energin baseras på faktisk uppmätt förbrukning. Detsamma gäller för hyresgästers elanvändning. Castellum rapporterar även egenproducerad el från solcells­ anläggningar. Absolut energianvändning anges i ton CO2e och intensitet i kg per kvm. För att räkna om kWh till gigajoules (GJ) används konverteringsfaktorn 3,6. Producerad el Totalt har 18 832 kW (11 939) solceller installerats på Castellums fastigheter, motsvarande 130 000 kvm (83 500) solceller. På helårsbasis genererar dessa en produktion på 18 832 MWh, vilket motsvarar cirka 17 procent (7) av Castellums totala årliga elbehov 2023. Castellums solcellsanläggningar har under 2023 genererat 8 293 MWh (7 339). Vatten Castellum redovisar enbart verksamhetens vatten­ användning. Hyresgäster med egna vattenavtal är inte inkluderade och inte heller det vatten som används på byggarbetsplatser i samband med nybyggnation. Avfall Castellum redovisar det avfall som bolagets hyres­ gäster genererar. Avfallsdata erhålls på 420 fastig­ heter (370), motsvarande 67 procent (54) av den totala ytan. Castellum äger och redovisar inte avfallsdata i de fall hyresgästen är abonnent. Inte heller avfall från byggnation redovisas. Medarbetarrelaterade redovisningsprinciper All medarbetardata är baserad på faktiska data. Datan är sammanställd och säkerställd av Castellums People & Culture­avdelning. Castellum rapporterar data gällande samtliga sina medarbe­ tare inom områdena anställning, utbildning, jäm­ ställdhet, mångfald, personalomsättning med mera. Bolaget rapporterar antal anställda i heltids­ ekvivalenter (FTE:er) per 31 december. Ingen geo­ grafisk nedbrytning av data görs eftersom antalet medarbetare i Castellums verksamheter i Finland respektive Danmark är begränsat. Dessa medarbe­ tare inkluderas i statistiken för Sverige. 1. INLEDNING 2. STRATEGI 3. INVESTERA I CASTELLUM 4. VERKSAMHET 5. FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 6. FINANSIELLA RAPPORTER 7. ÖVRIGT 46 CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2023 ===== SIDA 47 ===== Hållbarhetsrapport Miljöupplysningar Castellums fastighetsportfölj ska bidra till att begränsa de globala klimatförändringarna. Castellums verksamhet påverkar klimatet genom utsläpp av växthusgaser, användning av energi, vatten och naturresurser. Verksamheten ger även upphov till avfall. Bolagets miljö- och klimat- arbete handlar om att effektivisera energian- vändningen, använda naturresurser effektivt och ansvarsfullt, minska växthusgasutsläppen, avfallsmängderna och vattenanvändningen. Klimatförändringar Castellums verksamhet har en negativ påverkan på klimatet genom användningen av energi och utsläpp av växthusgaser. Bolaget arbetar aktivt för att minska sin klimatpåverkan genom energieffektiviseringar, skarpa krav i byggprojekt och åtgärder för att be gränsa de globala klimatförändringarna. Långsik­ tigt arbetar Castellum mot att 2030 uppnå nettonoll koldioxidutsläpp, eliminera allvarliga klimatrisker, enbart använda fossilfri energi och att fastigheter­ nas energiprestanda ska vara lägre än 50 kWh/kvm per år. Castellum erkänner de vetenskapliga bevisen om att mänsklig aktivitet bidrar negativt till klimat­ förändringar och att det innebär stora risker när pla­ netens gränser överskrids. Verksamheten bedrivs i linje med de 17 globala hållbarhetsmålen, Paris­ avtalet, de nationella ambitionerna om ett fossilfritt Sverige 2045 och ett klimatneutralt EU 2050. Mål Castellums klimatmål är vetenskapligt baserade och har godkänts av SBTi. Bolaget har åtagit sig att uppnå nettonoll koldioxidutsläpp i Scope 1, 2 och 3 till 2030. Det innebär att bolaget ska minska utsläp­ pen med minst 90 procent i relation till 2017, och resterande 10 procent kan klimatkompenseras. Målet ska uppnås med hjälp av de tre omställnings­ planerna, fastighetsförvaltning, projektutveckling och kundresan. Castellum ska också arbeta för att eliminera alla klimatrisker vilket innebär att åtgärder planeras in i långsiktigt underhåll och framtida investeringar för befintliga fastigheter. Vid nyproduk­ tion genomförs riskanalyser innan projektets start för att anpassa fastigheten mot klimatförändringar. Castellum har även löpande, medel­ och långsik­ tiga mål kopplat till energianvändning. Löpande ska bolaget vara 2,5 procent mer energieffektivt per år, till 2025 ska energianvändningen minska med 11 procent jämfört med 2021 och 100 solcellsanlägg­ ningar ska vara installerade. Det sistnämnda målet uppnåddes redan under 2023. 2030 ska Castellums energianvändning vara helt fossilfri och alla Castellums fastigheter ska ha en energiprestanda lägre än 50 kWh/kvm per år. Policy Castellums åtagande om att minska verksamhetens klimatpåverkan styrs av bolagets hållbarhetspolicy och uppförandekod. Hållbarhetspolicyn fastställer hur koncernens klimatarbete ska bedrivas. Upp­ förandekoden tydliggör bland annat att rutiner ska finnas på plats för att mäta och följa upp koncer­ nens miljöpåverkan och förbättra bolagets hållbar­ hetsprestanda. Läs mer om hållbarhetspolicyn och uppförande­ koden på sidorna 43–44. Åtgärder för anpassning till klimatförändringar Castellum ser ett förändrat klimat globalt, vilket innebär en ökande risk för bland annat höjd vatten­ nivå, ökad medeltemperatur, risker för jordskred och erosion. Dessa klimatrisker bedöms öka i frek­ vens och intensitet på lång sikt vilket utgör ett hot mot verksamheten och bolagets fastigheter. Möjliga konsekvenser för Castellum är fysiska skador eller störningar direkt på fastigheterna, samt finansiella konsekvenser kopplat till nödvändiga åtgärder, ökade underhållskostnader samt, i värsta fall, obso­ leta fastigheter och därmed förlorade hyresintäkter. För att minska risken för att negativ påverkan in ­ träffar arbetar Castellum aktivt med att identifiera klimatrisker och att möjliggöra klimatanpassning på olika sätt i verksamheten. Under de senaste åren har Castellum genomfört olika analyser kopplat till klimatförändringar. 2019 genomfördes en klimatscenarioanalys för att värdera klimatrisker, omställningsrisker och möjlig­ heter utifrån två klimatscenarier kopplade till hur världen kan se ut 2050. Analysen omfattade klimat­ riskernas­ och möjligheternas påverkan på hela bolaget vilket innebär att strategier, verksamhet och finansiella konsekvenser inkluderades i analysen. Resultatet av den klimatscenarioanalysen beskrivs mer utförligt på sidorna 57–58. 2022 utförde oberoende experter en klimatris­ kanalys på hela Castellums fastighetsbestånd där de fysiska klimatriskerna utvärderades för respek­ tive fastighet. Syftet med analysen var att öka kun­ skapen kring vilka fysiska klimatrisker fastighets­ 1. INLEDNING 2. STRATEGI 3. INVESTERA I CASTELLUM 4. VERKSAMHET 5. FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 6. FINANSIELLA RAPPORTER 7. ÖVRIGT 47 CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2023 ===== SIDA 48 ===== portföljen är utsatt för, samt att identifiera vilka fast­ igheter som är utsatta för en högre fysisk klimatrisk än andra. Granskningen utgick primärt från ett nutidsscenario samt ett scenario för 2100. Resulta­ tet visade att översvämning från skyfall samt över­ svämning från höjda sjöar och vattendrag är den vanligaste klimatrisken i Castellums bestånd, både i dag och 2100. De klimatrisker som prioriteras i ana­ lysen är de som har högst sannolikhet att inträffa i närtid i kombination med störst konsekvens för fast­ igheten. Andra fysiska klimatrisker som identifiera­ des som relevanta för bolaget och fastigheternas geografiska läge var översvämning från hav, värme­ stress, markstabilitet i form av skred och erosion samt snöfall. Totalt anses sju procent av fastighets­ värdet vara utsatt för relativt högre klimatrisk. För att utvärdera vilka åtgärder som krävs för att fastigheterna ska bli mer motståndskraftiga har Castellum under 2023 genomfört en djupare analys av de fastigheter som i tidigare klimatriskanalys identifierades ha en relativt högre fysisk klimatrisk. Förväntade finansiella effekter av klimatrelaterade risker och möjligheter Castellums långvariga fokus med att analysera risker och genomföra anpassningsåtgärder kommer sanno­ likt innebära att verksamheten kan utvecklas positivt trots klimatförändringar. Vidare har Castellum med hjälp av externa oberoende experter analyserat och kvantifierat risken för naturkatastrofer på befintlig fastighetsportfölj. Analysen visar att det idag är 10 procent sannolikhet att Castellums fastigheter drabbas av kostnader hänförliga till en naturkata­ strof, kostnaderna uppskattas uppgå till knappt 15 mkr per år eller 3 kr per kvm. Analysen visar även att det är 0,5 procent sannolikhet till kostnader som uppgår till knappt 1 100 mkr per år, vilket motsvarar en kostnad 201 kr per kvm utslaget på hela bestån­ det. Ett genomsnitt per år är beräknat till 31 mkr, motsvarande en kostnad om 6 kr per kvad ratmeter. Kostnaderna enligt de oberoende experterna är främst hänförliga till översvämning. Analysen grundar sig på historiska skador som uppstått i Castellums portfölj, fastigheternas lokalisering och geografi, det vill säga att potentiella skydds­ system eller byggnadskonstruktion ej tas i beakt­ ning. Historiskt har naturkatastrofsskador inom Castellums fastighetsbestånd varit begränsade och en genomsnittskostnad på skador under åren 2016–2022 understiger 1 mkr per år. Vidare ska detta primärt ses som en nulägesanalys och utan hänsyn till framtida klimatförändringar som på verkar den övergripande riskexponeringen. Därav genomförs de fördjupade analyserna inom Känslighetsanalys: Höjt energipris Castellum Ökade driftskostnader (mkr) Om energipriset ökar med 10 procent 86 Känslighetsanalys vid naturrelaterad katastrof Castellum Kostnad (mkr) 10­årshändelse idag 15 200­årshändelse idag 1 081 fastighetsportföljen för att reducera risker hänförda till specifika fastigheter. I de externa klimatriskanalyserna som genomförts för samtliga fastigheter i Castellums portfölj under 2022 och 2023 har de oberoende experterna Castellum anlitat också undersökt risken för perma­ nenta översvämningar till följd av stigande havs­ nivåer i portföljen. I dessa analyser har också över­ svämningsrisker på grund av kraftig nederbörd och närhet till vattendrag analyserats. Resultatet visar att inga fastigheter bedöms riskera permanent över­ svämning fram till 2100. De risker Castellum ser i analyserna är främst kopplade till tillfälliga natur­ relaterade skador som leder till tillfälligt bortfall av hyresintäkter och skador på fastigheter som behöver åtgärdas. Detta kan uppstå på fastigheten eller i infrastruktur som påverkar fastighetens bru­ kande. Det är därför viktigt att klimatanpassnings­ arbetet inte endast omfattar fastigheterna utan också bolagets omgivningar. För att uppnå det krävs framåt en samverkan mellan fastighetsägare, stad och kommun. Baserat på ett antagande om att 1 procent av Castellums fastigheter skadas årligen och leder till 6 månaders hyresbortfall innebär det ett bedömt intäktsbortfall om 48 mkr per år, vilket motsvarar 1 procent av driftöverskottet. Utöver det finns det en indirekt påverkan på Castellums verk­ 1. INLEDNING 2. STRATEGI 3. INVESTERA I CASTELLUM 4. VERKSAMHET 5. FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 6. FINANSIELLA RAPPORTER 7. ÖVRIGT 48 CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2023 ===== SIDA 49 ===== Arbetsprocess för klimatanpassning Prioritering av fastigheter utsatta för klimatrisk Djupare risk- och sårbarhetsanalys av prioriterade fastigheter Skrivbordsanalys av fastighetsbeståndet 1 Identifiering av klimatrisker per fastighet 2 3 4 Framtagning av åtgärdsplaner 5 Genomförande av åtgärder 6 Uppföljning 7 samhet. Det kan exempelvis vara ökade globala konflikter, ökad migration, eller vatten och matvaru­ brist som kan leda till större ekonomisk turbulens. Detta kan i sin tur påverka Castellum och bolagets hyresgäster. Under år 2023 har fördjupande klimatriskanalyser genomförts av externa oberoende experter för de identifierade fastigheterna som ansågs ha relativt högre risk från 2022 års klimatriskanalyser. För att mitigera och lindra de värsta klimatriskerna, primärt från höga vattenflöden, i dessa fastigheter bedöms det innebära investeringar om cirka 82 mkr. Castellum kommer att arbeta vidare med resulta­ tet från de fördjupade klimatriskanalyserna under kommande år för att sträva efter att anpassa dessa fastigheter inom det planerade underhållet och vid kommande investeringar. Inför varje investeringsbe­ slut granskas och analyseras klimatrisker utifrån en fastställd process. Genom att alltid beakta klimat­ risker i samband med investeringar minskar sanno­ likheten för negativa finansiella konsekvenser. Andra klimatrelaterade risker som har konsekven­ ser för Castellum är bland annat energipriser. El ­ priser har fluktuerat på högre nivåer de senaste åren till följd av omvärldssituationer och priset på övrig energi för uppvärmning har också påverkats. En känslighetsanalys visar hur bolaget påverkas finan­ siellt om energipriset ökar med 10 procent på samt­ liga av Castellums fastigheter. En sådan ökning hade resulterat i 86 mkr i ökade driftskostnader, utan hänsyn tagen till att delar av kostnaderna skulle belasta hyresgästerna. Förändringar i energi­ priser har stor påverkan på bolaget då 57 procent av Castellums totala driftskostnader utgörs av energi­ relaterade kostnader. Castellum hanterar situatio­ nen genom olika åtgärder. Solceller installeras på nybyggnationer samt enligt projektet 100 på sol och stora energibesparingsprojekt genomförs. Dess­ utom arbetas det dagligen med drift för att få en effektiv och optimerad energiförsörjning i hela bolagets portfölj. I klimatscenariona med de lägre temperatur­ ökningarna, RCP 2,6 och RCP 4,5, noteras att Castellum inte påverkas av några omedelbara fysiska klimatrisker som inte går att hantera. I klimat scenariona med de högre temperaturökning­ arna, RCP 8,5, finns påtagliga risker som kan få större finansiell påverkan. Därför är det viktigt att investeringarna i samhället fortsätter för att redu­ cera de klimatrelaterade utsläppen. ND­Gain, Notre Dame Global Adoptation Initia­ tive, publicerar årligen en studie där de bedömer olika länders sårbarhet för klimatförändringarna. I deras studie återses att de nordiska länderna Sverige, Danmark, Finland och Norge anses vara bäst rustade för att möta ett förändrat klimat. 1. INLEDNING 2. STRATEGI 3. INVESTERA I CASTELLUM 4. VERKSAMHET 5. FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 6. FINANSIELLA RAPPORTER 7. ÖVRIGT 49 CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2023 ===== SIDA 50 ===== Åtgärder för begränsning av klimatförändringar Castellums mest väsentliga påverkan är kopplad till den klimatpåverkan som byggnation, användning och förvaltning av fastigheterna ger upphov till. För att minska bolagets klimatpåverkan arbetar Castellum med energieffektiviseringar, öka andelen förnybar energi och minska växthusgasutsläppen. Dessutom ska Castellum engagera sig i hyresgäster­ nas och myndigheternas klimatplaner och policyer, visa ledarskap och i möjligaste mån inspirera bran­ schen till att minska sin klimatpåverkan. Castellums växthusgasutsläpp genereras främst i förvaltningen av fastigheter och i samband med pro­ jektutveckling. Bolaget har utformat tre omställ­ ningsplaner för att begränsa sin klimatpåverkan. Omställningsplan förvaltning fokuserar på att minska de direkta och indirekta utsläppen (Scope 1 och Scope 2). Omställningsplan projektutveckling innehåller definierade mål för den årliga minsk­ ningen av andra indirekta utsläpp (Scope 3) och omställningsplan kundresan innehåller aktiviteter och mål kopplat till hyresgästerna (Scope 3). Omställningsplanerna fungerar som ett verktyg för att nå det långsiktiga målet om nettonoll koldioxid­ utsläpp till 2030 vilket godkänts av SBTi. Omställ­ ningsplanerna är förenliga med Parisavtalet och i linje med ambitionen att begränsa den globala upp­ värmningen till 1,5 °C. Enligt SBTi får maximalt 10 procent av utsläppen kompenseras, vilket innebär att 90 procent av klimatpåverkan minst behöver reduceras jämfört med bolagets klimatmål. Castellums omställningsplaner för nettonoll koldioxidutsläpp 1. Reduktionsmålet avser 2021–2024 enbart nybyggnation. Projektets koldioxidutsläpp (kg CO2e per kvm) för A1­A5 (material, produktion, transporter) beräknas och jämförs med beräknat koldioxidutsläpp för en referensbyggnad (Referensvärde). Referensvärdet är unikt för varje projekt och tas fram enligt den metod SGBC utvecklat för NollCO2. Det första etappmålet 2021–2022 avsåg endast nyproduktion av kontorsbyggnader med en total investeringsvolym större än 50 mkr. Från och med 2023 skall klimatberäkning göras för samtliga nybyggnationer. Klimatberäkning ska även göras för ombyggnationer samt hyresgäst anpassningar över 1 000 kvm och de fem största klimatposterna bytas ut. Från och med 2024 omfattas ombyggnationer och hyresgästanpassningar oavsett storlek. 2. Målsättningarna för perioden 2026–2029 är preliminära och ger en indikation om riktning med nuvarande kunskap och kan justeras och kommer beslutas vid senare tidpunkt. Färdplan projektutveckling Nyckeltal avser besparing i kilogram koldioxidutsläpp per kvadratmeter för projektutvecklingsportföljen1. 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 Börja mäta nybygg­ nadsprojekt 15 % lägre utsläpp nybyggnation kontor 60 %, 70 %, 80 % respektive 90 % lägre utsläpp2 Alla projekt ska vara klimat­ neutrala 30 % lägre utsläpp nybygg­ nation. Börja mäta ombygg­ nation 40 % lägre utsläpp nybyggnation 50 % lägre utsläpp Färdplan förvaltning Nyckeltal avser kilogram koldioxidutsläpp per kvadratmeter för den totala fastighetsportföljen. Målsättning för färdplan förvaltning år 2022–2030 i kg CO2e per kvm 2023 1,7 2024 1,5 2025 1,2 2026 1,0 2027 0,7 2028 0,5 2029 0,2 2030 0,0 2022 1,9 Utfall 2022 2,3 Utfall 2023 1,9 2023 3,9 2024 3,4 2025 3,0 2026 2,6 2027 1,9 2028 1,3 2029 0,8 2030 0,0 Målsättning för färdplan kundresan 2023–2030 i kg CO2e per kvmFärdplan kundresan Nyckeltal avser kilogram koldioxidutsläpp per kvadratmeter för den totala fastighetsportföljen. Utfall 2023 3,0 1. INLEDNING 2. STRATEGI 3. INVESTERA I CASTELLUM 4. VERKSAMHET 5. FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 6. FINANSIELLA RAPPORTER 7. ÖVRIGT 50 CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2023 ===== SIDA 51 ===== Växthusgasutsläpp Av de växthusgasutsläpp som Castellum ger upphov till är 12 procent (11) direkta (Scope 1) och indirekta utsläpp (Scope 2) som kommer från användningen av olja, naturgas, bränslen till verksamhetens fordon, köldmedieläckage, samt den el och energi­ användning som bolaget självt ansvarar för. Castellum arbetar för att fasa ut användningen av fossila bränslen, bland annat genom att minska antalet oljepannor. Vid slutet av 2023 fanns 2 (4) oljepannor kvar. Resterande utsläpp, 88 procent (89), är andra indirekta utsläpp (Scope 3) som härrör från materi­ alanvändning, byggprocesser, tjänsteresor, arbets­ pendling, transporter, avfall, hyresgästers energi­ användning samt andra energirelaterade utsläpp som inte omfattas av Scope 1 och 2. Även om det finns utmaningar inom hela bygg­ och fastighets­ branschen kopplat till att ta fram konkreta åtgärder för att minska dessa utsläpp, är åtgärder inom det här området en förutsättning för att Castellum ska kunna nå målet om nettonoll koldioxidutsläpp. De växthusgasutsläpp som Castellum orsakar genom uppvärmning av fastigheter med hjälp av fjärrvärme står för en stor del av bolagets utsläpp inom Scope 1 och 2, 97 procent (95). Utsläppen är direkt kopplade till fjärrvärmetillverkarens bränsle­ mix och Castellum har under året fört dialog med de fjärrvärmeleverantörer som har högst utsläpp av växthusgaser per kWh, för att påverka dem att minska utsläppen. Övergång till grön fjärrvärme med förny­ bara bränslen pågår och motsvarar idag 45 pro cent (35) av Castellums fjärrvärmeleverantörer. Under året har Castellum arbetat med: ◼ Att utveckla och implementera en ny typ av hyresbilaga med syftet att minska hyresgästernas och Castellums gemensamma utsläpp över tid. ◼ Ökat antalet gröna hyresavtal med gemensam ambition att minska klimatpåverkan. ◼ Utvecklat färdplan kundresan för att bidra till att minska hyresgästers klimatpåverkan. ◼ Skarpta klimatkrav för projekt. ◼ Att tillhandahålla fler verktyg och samarbetsformer för att minska utsläppen av de övriga indirekta utsläppen (Scope 3). ◼ Övergått till grön fjärrvärme i Finland. ◼ Olika driftoptimeringsåtgärder. ◼ Uppkoppling av byggnader för fjärrstyrning. Energieffektivitet Energianvändningen bidrar till Castellums klimat­ påverkan. Bolaget följer löpande upp och analyserar fastigheternas energianvändning. Utifrån analy­ serna vidtas och prioriteras olika åtgärder. Under året har 381 mkr (124) investerats i energibesparings­ projekt. Driften av fastigheter effektiviseras på daglig basis och insatserna har resulterat i en minskning av energi till värme, kyla och el med 30 procent sedan 2007. Castellum använder 97 procent förnybar energi. Genom att använda ny teknik är Castellum med och driver utvecklingen framåt. Bolaget ställer krav på och erbjuder solceller och laddplatser i fastig­ heterna för att främja en hållbar utveckling och användning av förnybar energi. Under året har 30 nya solcellsanläggningar installerats vilket innebär Energiöversikt Omfattning 84 % Energi- användning Förnybar energi 458 163 MWh 447 083 MWh Castellum installerar 100 solcellsanläggningar på tak I slutet av 2023 invigde Castellum sin hundrade sol cellsanläggning i fastighets beståndet och nådde därmed ett av sina hållbarhetsmål två år före utsatt tid. Satsningen på solel genererar idag 17 procent av bolagets årliga elkonsumtion, motsvarande 18,8 GWh. År 2020 lanserade Castellum satsningen 100 på sol med målet att bygga 100 solcellsanläggningar innan utgången av 2025. Satsningen är en av Nordens största investeringar i solceller. Totalt har Castellum anlagt solceller på 130 000 kvm, motsvarande 24 fotbollsplaner, i sitt fastighetsbestånd. Bolagets största anläggning finns i Göteborg och är en av de största i norra Europa. Ytan på anläggningen är 30 000 kvm och producerar ca 3,3 GWh per år. I Göteborg ligger en av Europas största solcells ­ anläggningar på tak. Det är på Hisingen Logistikpark där Castellums hyresgäst Jollyroom har sina lokaler. 1. INLEDNING 2. STRATEGI 3. INVESTERA I CASTELLUM 4. VERKSAMHET 5. FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 6. FINANSIELLA RAPPORTER 7. ÖVRIGT 51 CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2023 ===== SIDA 52 ===== Fullständig inventering av växthusgasutsläpp (GRI 305-1, GRI 305-2, GRI 305-3, GRI 305-4, GRI 305-5, GHG-Dir-Abs, GHG-Indir-Abs (marknadsbaserad), GHG-Indir-Abs (anläggningsbaserad) 2023 2022 2021 2020 2019 Absoluta utsläpp Intensitet Absoluta utsläpp Intensitet Absoluta utsläpp Intensitet Absoluta utsläpp Intensitet Absoluta utsläpp Intensitet Beräkningsmetod1 Scope 1 Direkta utsläpp (GHG­Dir­Abs)2 292 0,1 550 0,1 322 0,1 284 0,1 458 0,1 Bränslebaserad Biogena utsläpp (GHG­Dir­Abs) 164 0,0 309 0,1 342 0,1 339 0,1 535 0,1 Bränslebaserad Scope 2 Marknadsbaserad metod (GHG­Indir­Abs) 10 260 1,8 12 756 2,2 5 403 1,4 3 991 0,9 5 764 1,4 Bränslebaserad Anläggningsbaserad metod (GHG­Indir­Abs) 29 675 5,4 31 091 5,5 16 418 4,3 18 128 4,1 37 222 8,8 Bränslebaserad Scope 1+2 (marknadsbaserad metod) 10 553 1,9 13 306 2,3 5 725 1,5 4 275 1,0 6 222 1,5 Scope 1+2 (anläggningsbaserad metod) 29 967 5,5 31 641 5,6 16 740 4,4 18 412 4,2 37 680 8,9 Scope 33 1. Köpta varor och tjänster 54 265 9,9 77 773 13,7 71 130 18,5 274 307 61,8 266 860 62,8 Kostnadsbaserad 3. Bränsle­ och energirelaterade aktiviteter4 4 101 0,8 3 596 0,6 3 452 0,9 — — — — Bränslebaserad 4. Transport och distribution, uppströms 6 0,0 525 0,1 465 0,1 227 0,1 172 0,1 Kostnadsbaserad 5. Avfall genererat i verksamheten 236 0,0 2 090 0,4 2 043 0,5 2 717 0,6 2 161 0,5 Kostnadsbaserad 6. Affärsresor5 540 0,1 64 0,0 35 0,0 49 0 127 0,0 Avståndsmetod 7. Anställdas pendling 269 0,1 203 0,0 169 0,0 160 0 166 0,0 Genomsnittsmetod 8. Leasade tillgångar, uppströms 0 0 0 0,0 20 0,0 88 0 68 0,0 Kostnadsbaserad 13. Leasade tillgångar, nedströms6 16 280 3,0 22 104 3,9 8 860 2,3 12 627 2,9 54 0,0 Genomsnittsmetod Biogena utsläpp — — — — — — — — — — Scope 3 75 697 13,8 106 355 18,7 86 174 22,4 290 175 65,4 269 608 63,4 Scope 1+2+3 (marknadsbaserad metod) 86 250 15,7 119 661 21,0 91 899 23,9 294 450 66,4 275 830 64,9 Scope 1+2+3 (anläggningsbaserad metod) 105 665 19,3 137 996 24,3 102 914 26,8 308 587 69,6 307 288 72,3 Absoluta utsläpp anges i ton CO2e och intensitet i kg CO2 e per kvm. Inga väsentliga utsläpp av växthusgaser har exkluderats. 2017 är satt som basår för Castellums Science Based Target, eftersom detta var det första året då Castellum mätt upp koncernens hela utsläpp inom Scope 3. Castellums totala växthusgasutsläppen under basåret 2017 uppgick till 332 061 ton CO2e, varav 1 122 ton i Scope 1, 6 133 ton i Scope 2 och 324 806 ton i Scope 3. Utsläpp från Scope 1 och 2 finns uppmätt från 2007. År 2007 uppgick utsläppen i Scope 1 och Scope 2 till 6,4 kg CO2e/kvm. 1. Enligt GHG Protocol Corporate Value Chain Standard. 2. Inkluderar förutom bränsleanvändning i fastigheter och köldmedia också utsläppen från Castellums egna fordon om 90 ton CO2e 2023, jämfört med 23 ton CO2e 2022. Ingen handel med växthusgaser har utförts under 2023. 3. Följande Scope 3­utsläpp anses inte relevanta för Castellum (godkänt av SBTi): 2. Kapitalvaror, 9. Nedströms transport och distribution, 10. Bearbetning av sålda produkter, 11. Användning av sålda produkter, 12. Slutbehandling av sålda produkter, 14. Franshiser, 15. Investeringar. 4. Castellum började beräkna utsläpp for bränsle­ och energirelaterade aktiviteter år 2021. 5. Castellum beräknar med kostnadsmetod för hotellövernattningar och resterande affärsresor är beräknade med avståndsmetod. 6. Emissionsfaktorn från år 2020 och framåt har uppdaterats enligt varje lands utsläppsfaktor för residualmix från Grexels databas. Castellum anser att Grexels utsläppsfaktorer på residualmix reflekterar koldioxidutsläppen från elkonsumtion bättre än Energimarknadsinspektionens viktade residualmixutsläppsfaktorer som använts tidigare år. Detta har ingen signifikant påverkan på det totala koldioxidavtrycket, mindre än 5 procent, varför tidigare år eller basåret inte uppdateras. att bolaget totalt har installerat 106 antal anlägg­ ningar sedan år 2020. Under 2023 har Castellum ökat andelen grön fjärr­ värme i Finland, vilket väntas minska utsläppen i Scope 2 under kommande år. Castellum har under året fortsatt arbetet med att bygga ut bolagets portal för webbaserad fastighets­ övervakning, där mätvärden avseende drift, larm, hissar och inpassering kan övervakas. Arbetet resul­ terar i besparingar av energi och tid vilket skapar kundnytta i form av bättre service genom förebyg­ gande arbete. Idag är 427 (339) fastigheter motsva­ rande 58 procent av ytan uppkopplade till portalen. 1. INLEDNING 2. STRATEGI 3. INVESTERA I CASTELLUM 4. VERKSAMHET 5. FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 6. FINANSIELLA RAPPORTER 7. ÖVRIGT 52 CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2023 ===== SIDA 53 ===== Scope Aktivitet Aktivitetsdata Omvandlingsfaktor Scope 1 Förbrukning av olja i fastigheter där hyresgästen inte har sepa­ rat mätning eller fakturering av verklig förbrukning. Intern inhämtning av statistik avseende för­ brukning i de fastigheter som värms med olja. Eldningsolja: 0,28 ton CO2e/MWh Källa: GHG Protocol, GWP 2014 IPCC Fifth Assessment Report Scope 1 Förbrukning av naturgas i fast­ igheter där hyresgästen inte har separat mätning eller faktu­ rering av verklig förbrukning. Intern inhämtning av statistik avseende för­ brukning i de fastigheter som värms med naturgas. Naturgas: 0,203 ton CO2e/MWh Källa: GHG Protocol, GWP 2014 IPCC Fifth Assessment Report Scope 1 Tjänsteresor med företagsbilar. Resor med företagsbil utgår ifrån avläsning av mätarställningar. Växthusgasutsläpp baseras på körd sträcka och medelförbruk­ ning blandad körning för respektive bil. Bensin: 0,0002375 ton CO2e/km Diesel: 0,0002798 ton CO2e/km Biobränsle: 0,000197 ton CO2e/km Fordonsgas: 0,0000505 ton CO2e/km Laddhybrid: 0,00005 ton CO2e/km Elfordon: 0 ton CO2e/km Källa: GHG Protocol, GWP 2014 IPCC Fifth Assessment Report Scope 1 Köldmedia. Utsläpp från köldmedia hämtas från respek­ tive fastighet enligt lag om obligatorisk köld­ mediarapport. Statistik från Svensk Kyl & Värmepumpsfören­ ingen. Datan redovisas med anknytning till f­gasförordningen, EU/517/2014 och till­ hörande svensk lagstiftning, som förklaras utifrån gällande praxis. Scope 2 Förbrukning av el i fastigheter där hyresgästen inte har separat mätning eller fakture­ ring av verklig förbrukning. Intern inhämtning av statistik i de fastigheter där Castellum ansvarar för elanvändningen. Ursprungsmärkt förnybar el: 0 g CO2e/MWh Residualmix: Sverige: 0,03895 ton CO2e/MWh Danmark: 0,5574 ton CO2e/MWh Finland: 0,52077 ton CO2e/MWh Källa: Grexel Scope 2 Förbrukning av fjärrvärme och fjärrkyla i fastigheter där hyres­ gästen inte har separat mät­ ning eller fakturering av verklig förbrukning. Intern inhämtning av statistik i de fastigheter där Castellum ansvarar för fjärrvärme och fjärrkyla. Fjärrvärmeförbrukningen justeras utifrån SMHI:s graddagar och vakansgrad. Statistik från respektive leverantör av fjärr­ värme1 Scope 3 Tjänsteresor taxi. Majoriteten av data från leverantörer samt manuell inhämtning. 0,000147 ton CO2e/km Källa: GHG Protocol, GWP 2014 IPCC Fifth Assesment Report Scope Aktivitet Aktivitetsdata Omvandlingsfaktor Scope 3 Tjänsteresor flyg. Majoriteten av data från leverantörer samt manuell inhämtning. Norden: 0,000171 ton CO2e/km Europa: 0,000092 ton CO2e/km Världen: 0,000083 ton CO2e/km Källa: GHG Protocol, GWP 2014 IPCC Fifth Assessment Report Scope 3 Tjänsteresor tåg. Majoriteten av data från leverantörer. 0,00000042 ton CO2e/km Källa: SJ Scope 3 Privata fordon i tjänst. Intern uppföljning av körda kilometer i tjänst med privat fordon. 0,000147 ton CO2e/km Källa: GHG Protocol, GWP 2014 IPCC Fifth Assesment Report Scope 3 Avfall Beräknas genom avfallsstatistik som räknas upp för att kombineras med emissionsfak­ torer från 2023 från Defra (Deparment for Environment, Food and Rural Affairs). Emissionsfaktorer per avfallstyp Källa: Defra Scope 3 Anställdas pendling. Anställdas pendling i km estimeras utifrån data från Trafikanalys som kombinerades med emissionsfaktorer från Naturvårds­ verket. Källa: Naturvårdsverket och Trafikanalys Scope 3 Nedströms hyrda tillgångar. Beräknas genom schablon av hyresgästers energianvändning. Residualmix: Sverige: 0,03895 ton CO2e/MWh Danmark: 0,55740 ton CO2e/MWh Finland: 0,52077 ton CO2e/MWh Källa: BELOK, Grexel Scope 3 Bränsle­ och energirelaterade aktiviteter. Beräknas genom faktisk uppföljning av energianvändning som kombineras med emissionsfaktorer från 2021 av Defra (Deparment for Environment, Food and Rural Affairs). Landsspecifika emissionsfaktorer Källa: Defra Scope 3 Övriga växthusgasutsläpp. Koldioxidpåverkan beräknades utifrån hur mycket som spenderas på leverantörer från olika industrisektorer (till exempel transport, resor, konsulttjänster etc.). Utsläppen beräk­ nas sen genom sektordata från Exiobase 3, enligt Greenhouse Gas protokollets rekom­ mendationer för en Scope 3 screening. Källa: Exiobase 3 1. Eftersom fjärrvärmeleverantörernas omvandlingsfaktorer för föregående år, 2023, först beräknas under 2024 används 2022 års omvandlingsfaktorer för utsläpp kopplat till traditionell fjärrvärme. 1. INLEDNING 2. STRATEGI 3. INVESTERA I CASTELLUM 4. VERKSAMHET 5. FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 6. FINANSIELLA RAPPORTER 7. ÖVRIGT 53 CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2023 ===== SIDA 54 ===== Totala växthusgasutsläpp per fastighetstyp, like-for-like (GHG-Dir-LfL, GHG-Int, GRI 305-1, GRI 305-2, GRI 305-4) Jämförelse mellan byggnadstyp (LfL) Kontor Lager/Lätt industri Handel Mätenhet 2023 2022 förändring, % 2023 2022 förändring, % 2023 2022 förändring, % Scope 1, Direkta utsläpp (GHG­Dir­LfL) Ton CO2e 162 444 –64 50 60 –17 11 2 450 Scope 2, Indirekta utsläpp (marknadsbaserad metod) Ton CO2e 5 492 7 225 –24 2 612 2 654 – 2 341 300 14 Scope 2, Indirekta utsläpp (anläggningsbaserad metod) Ton CO2e 18 617 15 858 17 4 886 4 704 4 1 227 1 141 8 Scope 1, Direkta utsläpp + Scope 2, Indirekta utsläpp (anläggningsbaserad metod) (GHG­Int) Kg CO2e/m², år 7,5 6,5 15 3,6 3,5 3 3,2 3,0 7 Jämförelse mellan byggnadstyp (LfL) Samhällsfastigheter Castellum totalt > forts. Mätenhet 2023 2022 förändring, % 2023 2022 förändring, % Scope 1, Direkta utsläpp (GHG­Dir­LfL) Ton CO2e 69 52 33 292 558 –48 Scope 2, Indirekta utsläpp (marknadsbaserad metod) Ton CO2e 1 186 1 090 9 9 631 11 269 –15 Scope 2, Indirekta utsläpp (anläggningsbaserad metod) Ton CO2e 3 083 2 645 17 27 813 24 348 14 Scope 1, Direkta utsläpp + Scope 2, Indirekta utsläpp (anläggningsbaserad metod) (GHG­Int) Kg CO2e/m², år 5,0 4,0 25 5,7 5,1 13 Tabellen visar utsläpp från fastighetsförvaltning, det vill säga utsläpp från bränslen och köldmedia i Scope 1 och utsläpp från energianvändning i Scope 2. GHG­intensiteten divideras med Castellums fastighetsyta för respektive fastighetskategori. Castellums totala Scope 3­utsläpp återses på sidan 52. Producerad energi (GRI 302-1, Elec-Abs) Absolut energi (MWh) 2023 Förändring 2022–2023, % 2022 2021 Producerad el från egna solcells anläggningar 8 293 13 7 339 4 637 Egenproducerad solel som används på plats 4 357 –9 4 306 1 946 Egenproducerad solel som säljs 3 936 44 3 033 2 691 Omfattning på upplysningar om egenproducerad solel 89/89 64/64 46/46 Fossilfritt 2023 2022 2021 Andel icke fossil energi, % 99 95 95 Fossilfria fordon, % 98 96 100 Antal laddpunkter för elbilar 1189 922 674 Installerade solcellsanläggningar, antal 106 76 46 1. INLEDNING 2. STRATEGI 3. INVESTERA I CASTELLUM 4. VERKSAMHET 5. FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 6. FINANSIELLA RAPPORTER 7. ÖVRIGT 54 CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2023 ===== SIDA 55 ===== Omfattning på rapporteringen 2023 2022 2021 Fastigheter som omfattas av upplysningar om elanvändning 556/709 527/749 395/554 Fastigheter som omfattas av upplysningar om fjärrvärme och fjärrkyla 533/590 547/560 401/414 Fastigheter som omfattas av upplysningar om bränsle 13/13 13/13 13/13 Energianvändning (GRI 302-1, 302-3, Elec-Abs, Fuels-Abs, DH&C-Abs, Energy-Int) Absolut energianvändning (MWh) Förnybar andel, % Energislag 2023 2022 2021 2023 2022 2021 Fastighetsel 104 931 106 489 61 587 100 100 100 El – Geovärme och kyla 5 373 4 562 1 532 100 100 100 El – Direktel 1 307 1 090 1 485 100 100 100 1. Total elanvändning (Elec-Abs) 111 611 112 141 64 604 100 100 100 Biogas 834 1 569 1 735 100 100 100 Total användning av förnybara bränslen 834 1 569 1 735 100 100 100 Naturgas 76 186 219 0 0 0 Olja 246 481 252 0 0 0 Total användning av icke-förnybara bränslen 322 667 471 0 0 0 2. Totala bränslen, inköpta av hyresvärd (Fuels-Abs) 1 156 2 236 2 206 72 70 79 Fjärrvärme 315 291 307 984 208 499 94 93 93 Fjärrkyla 30 105 33 738 16 022 100 100 100 3. Total användning av fjärrvärme och fjärrkyla (DH&C-Abs) 345 396 341 722 224 521 95 94 93 Total energianvändning (1+2+3) 458 163 456 099 291 331 96 95 95 Total energianvändning (normalårskorrigerad) 455 606 472 129 294 111 — — — Energiintensitet, byggnader (Energy­Int) 98 96 91 — — — Energiintensitet, byggnader (normalårskorrigerad) 97 99 92 — — — Hyresgästers elförbrukning (GRI 302-2) 2023 2022 förändring, % El (MWh)1 101 724 114 046 –8 % Omfattning på upplysningar om hyresgästers el2 244/709 233/749 1. Förbrukningen avser hyresgästernas verksamhetsel. 2. Omfattningen begränsas av att Castellum inte äger mätdatan i de fall hyresgästerna själva har avtal på verksamhetsel. Energianvändning och utsläpp för Castellums egna kontor (GRI 305-1, GRI 305-2, GRI 305-4) Utfall (Abs, Int) Mätenhet Indikator 2023 2022 2021 Total förbrukning, el MWh 3 153 3 359 2 930 Andel el från förnybara källor % 100 100 100 Total förbrukning, fjärrvärme och fjärrkyla MWh 3 755 3 882 3 829 Andel fjärrvärme och fjärrkyla från förnybara källor % 99 95 100 Total förbrukning, bränslen MWh 0 0 0 Andel bränslen från förnybara källor % — — — Energiintensitet (normalårskorrigerad) kWh/kvm, år 149 148 134 Omfattning på upplysningar om utsläpp från egna kontor Antal inkluderade byggnader 40/40 35/35 32/32 Andel energianvändning och växthusgaser som uppskattats i portfölj % 0 0 0 Scope 1 Ton CO2e Direkt 0 23 23 Scope 2 (marknadsbaserad) Ton CO2e Indirekt 192 53 139 Scope 2 (anläggningsbaserad) Ton CO2e Indirekt 283 60 212 Scope 1 & 2 utsläpp (marknadsbaserad) Kg CO2e/kvm, år GHG 0,3 1,6 3,5 Scope 1 & 2 utsläpp (anläggningsbaserad) Kg CO2e/kvm, år GHG 6,1 1,7 5,1 Den totala ytan för Castellums egna kontor uppmättes 2023 till 46 400 kvm. Detta inkluderar United Spaces kontor. 1. INLEDNING 2. STRATEGI 3. INVESTERA I CASTELLUM 4. VERKSAMHET 5. FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 6. FINANSIELLA RAPPORTER 7. ÖVRIGT 55 CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2023 ===== SIDA 56 ===== Energianvändning (levererad av fastighetsägare) fördelad per fastighetstyp, jämförelse, like-for-like (Elec-LfL, DH&C-LfL, Fuels-LfL, Energy-Int) Kontor Lager/Lätt industri Handel Mätenhet 2023 2022 förändring, % 2023 2022 förändring, % 2023 2022 förändring, % Total elanvändning (Elec-LfL) MWh 68 374 73 262 –7 14 330 15 142 – 5 5 524 5 800 –5 Omfattning på upplysningar om elanvändning kvm 259/286 259/286 — 131/191 131/191 49/75 49/75 Total fjärrvärme och fjärrkyla (DH&C-LfL) MWh 190 776 188 907 1 75 006 74 095 1 17 460 16 524 6 Omfattning på upplysningar om fjärrvärme och fjärrkyla kvm 252/263 252/263 141/151 141/151 51/53 51/53 Totala bränslen (Fuels-LfL) MWh 611 763 –7 420 447 –6 125 145 –14 Omfattning på upplysningar om bränsle kvm 7/7 7/7 5/5 5/5 1/1 1/1 Total energianvändning MWh 259 760 262 932 –1 89 756 89 684 0 23 109 22 469 3 Energianvändning (graddagskorrigerad) MWh 258 357 271 240 – 5 89 462 93 402 –4 22 993 23 231 3 Energiintensitet, byggnader (Energy­Int) kWh/kvm, år 112 113 –1 76 76 1 84 81 4 Energiintensitet, byggnader (graddagskorrigerad) kWh/kvm, år 111 116 –4 76 79 –4 83 84 –1 Samhällsfastigheter Castellum totalt > forts. Mätenhet 2023 2022 förändring, % 2023 2022 förändring, % Total elanvändning (Elec-LfL) MWh 16 819 17 631 –5 105 047 111 835 –6 Omfattning på upplysningar om elanvändning kvm 54/63 54/63 493/615 493/615 Total fjärrvärme och fjärrkyla (DH&C-LfL) MWh 42 967 40 674 6 326 209 320 199 2 Omfattning på upplysningar om fjärrvärme och fjärrkyla kvm 54/56 54/56 498/523 498/523 Totala bränslen (Fuels-LfL) MWh 0 0 0 1 156 1 355 –8 Omfattning på upplysningar om bränsle kvm 0/0 0/0 13/13 13/13 Total energianvändning MWh 59 787 58 306 3 432 412 433 389 0 Energianvändning (graddagskorrigerad) MWh 59 158 59 933 –1 429 970 447 806 –4 Energiintensitet, byggnader (Energy­Int) kWh/kvm, år 104 101 3 100 100 0 Energiintensitet, byggnader (graddagskorrigerad) kWh/kvm, år 102 104 –2 99 103 –4 1. INLEDNING 2. STRATEGI 3. INVESTERA I CASTELLUM 4. VERKSAMHET 5. FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 6. FINANSIELLA RAPPORTER 7. ÖVRIGT 56 CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2023 ===== SIDA 57 ===== Klimatscenarier – risker och möjligheter Castellum använder klimatscenarier för att identi­ fiera finansiella och operativa risker och möjligheter kopplade till klimatförändringar som påverkar bolaget, både på kort och lång sikt. Syftet är att säkerställa att både verksamheten och fastighets­ beståndet har förutsättningar att hantera klimat­ förändringar. Klimatrapportering Sedan fyra år tillbaka klimatrapporterar Castellum i enlighet med de frivilliga internationella rekommen­ dationerna från Task force on Climate­related Finan­ cial Disclosures (TCFD). Hänsyn har också tagits till TCFD:s uppdaterade rekommendationer för fastig­ hetssektorn. Syftet är att rapportera klimatrelate­ rade finansiella upplysningar och göra det möjligt för investerare och andra intressenter att bättre förstå bolagets exponering mot klimatrelaterade risker och möjligheter. Två klimatscenarier – världen 2050 Under 2019 genomfördes en analys för att värdera klimatrisker och möjligheter utifrån två olika klimat­ scenarier kopplade till hur världen kan se ut 2050. Klimatscenarierna som används har tagits fram av FN:s klimatpanel (IPCC): ◼ Vi uppnår Parisavtalet ◼ I gamla fotspår Vi uppnår Parisavtalet är ett scenario där vi lyckas begränsa temperaturökningen till 1,5–2 °C. I gamla fotspår, är ett ”business as usual”­scenario, där världen inte lyckats ställa om utan utsläppen av växthusgaser fortsätter att öka i nuvarande takt. Båda scenarierna innebär risker, men också möjlig­ heter för Castellum. Bolaget behöver vara mot­ ståndskraftigt och anpassa verksamheten utifrån ändrade klimatförhållanden både lokalt och nationellt. Värdering av klimatrisker Castellum gör en årlig kartläggning av bolagets alla risker utifrån perspektiven sannolikhet, påverkan, prioritet och utveckling för en period av upp till tio år. För klimatrisker har Castellum ett längre perspektiv och analyserar utifrån klimatscenarier fram till 2050. När det gäller klimatrisker bedöms både fysiska risker och omställningsrisker som kan följa av ett ändrat klimat. Inför investeringar i nyproduktion görs en värdering av klimatriskerna för en byggnad under dess tekniska livslängd, med tyngdpunkt på neder­ börd, extremt väder och översvämningsrisk. Då används även IPCC:s mellanscenario som innebär att utsläppen ökar fram till år 2040 men sedan avtar. Inför beslut om investeringar bedömer hållbarhets­ chefen investeringen ur ett hållbarhetsperspektiv, där klimatförändringar är en viktig fråga. Fastigheternas klimatmotståndskraft Castellum undersöker möjligheterna att värdera fastighetsbeståndets exponering mot klimatföränd­ ringar genom medverkan i det av EU finansierade forskningsprojektet Carbon Risk Real Estate Monitor (CRREM). Projektet ska definiera vetenskapligt baserade åtgärder för att minska koldioxidutsläppen i kommersiella fastigheter och bostäder i fastighets­ sektorn med syftet att uppnå Parisavtalet. Pågående åtgärder – klimatanalyser Utöver klimatscenarioanalysen, som berör både fysiska risker och omställningsrisker fram till 2050, har Castellum under 2023 utfört en djupare analys av de fastigheter som i klimatanalysen från 2022 identifierades ha en hög fysisk klimatrisk. Arbetet med denna analys är fortsatt pågående och presen­ teras utförligare på sidorna 48–49. Strategier som hanterar klimatrisker och klimat möjligheter ◼ Nettonoll koldioxidutsläpp i enlighet med Science Based Target initiative. ◼ Klimatsäkrade fastigheter. ◼ Produktion av förnybar energi och energilagring. ◼ Energieffektivisering och effektbegränsning. ◼ Hållbarhetsprogram för investeringar. ◼ Klimatkrav för större och mindre projekt. ◼ Hållbarhetscertifieringar och miljöinventeringar av byggnader. ◼ Analys av klimatförändringarnas fysiska påverkan på portfölj. ◼ Åtgärdsplaner för fastigheter utsatta för betydande fysisk klimatrisk (planeras). ◼ Ökat fokus på cirkularitet och återanvändning av resurser och material. Castellums solcellsprogram 100 på sol 1. INLEDNING 2. STRATEGI 3. INVESTERA I CASTELLUM 4. VERKSAMHET 5. FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 6. FINANSIELLA RAPPORTER 7. ÖVRIGT 57 CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2023 ===== SIDA 58 ===== 1. Källor: smhi.se/klimat/framtidens­klimat samt TCFD The Use of Scenario Analysis in Disclosure of Climate­Related Risks and Opportunities. ”Vi uppnår Parisavtalet” (RPC 2.6)1 – Utsläppen av växthusgaser halveras till 2050. – +1,5–3 °C nationell temperaturhöjning i Sverige. – Ny förnybar energiteknik införs i stor skala. – Låg energiintensitet. – Kraftiga omställningar av samhället, infrastrukturen och byggnader har genomförts. – Världens länder lyckas samarbeta om gemensamma initiativ. – Politiska beslut, skatter och regleringar införs gällande växthusgaser. – Ökade regleringar med hållbarhetskrav gällande markanvändning och byggnormer. – Ändrade krav från kunder och investerare. ”I gamla fotspår” (RPC 8.5)1 – Utsläppen av växthusgaser fortsätter att öka i dagens takt. – +2–4 °C nationell temperaturhöjning i Sverige. – Stigande havsnivåer. – Fler dagar med extrem­ väder och översvämningar. – Ökat antal skogsbränder. – Oförändrade beteenden och krav från kunder och investerare. – Hög energiintensitet och stort beroende av fossila bränslen. – Politiska klimatinitiativ och samarbeten misslyckas. – Sämre inomhusklimat påverkar människors hälsa. – Ökad befolkningsmängd och inflyttning till Sverige. – Verksamheten blir mer händelsestyrd, på grund av extremväder. Klimatscenario ”Vi uppnår Parisavtalet” Risker – Ökade regleringar, skatter och avgifter för koldioxidutsläpp, markanvändning, byggnormer etc. – Äldre fastigheter kan bli obsoleta. – Risk för olönsamma investeringar om oprövad teknik används för att snabbt påbörja omställningen. – Krav på nollutsläpp av växthusgaser i hela värdekedjan och cirkulär ekonomi kräver stora förändringar i affärsmodellen. – Prisökning på byggmaterial, transporter och energi på grund av politiska restriktioner. – Volatila eller dyrare energipriser. – Ökat investeringsbehov i ny teknik, nybyggnation och i befintliga fastigheter. Möjligheter – Ökad produktion av solenergi och ökad användning av förnybar energi. – Ökad efterfrågan på innovation och ny teknik. – Ökad urbanisering och behov av förtätning i stads kärnorna gör beståndet attraktivt. – Minskat energibehov på grund av effektivare resurs användning. – Ändrade kund­ och investerarpreferenser samt ökade hållbarhetskrav gör Castellum till en attraktiv fastighetsägare och investering. Potentiell påverkan på Castellums finansiella resultat – Ökade investeringar i omställningen. – Ökade kostnader för klimatanpassning. – Ökade driftskostnader. – Minskat värde på fastigheter som inte är klimatanpassade eller ligger i riskområden. – Ökat värde på klimatanpassade fastigheter. Klimatscenario ”I gamla fotspår” Risker – Vattenskador på grund av översvämningar i strandnära bebyggelse och lågt belägna zoner. – Skador på tak och fasad på grund av extremväder som stormar, värmeböljor och bränder. – Minskad efterfrågan på fastigheter som ligger i riskområden. – Risk för obsoleta fastigheter då kostnaden för klimat­ anpassningsåtgärder överstiger värdet. – Ökat behov av underhåll, reparationer och periodvis stängning av byggnader, då byggmaterial och teknik påverkas negativt av höjda temperaturer och ett fuktigt klimat. – Ökad el­ och energibrist, vilket drivs starkt av den ökade elektrifieringen och behovet av mer energi i samhället. – Ökad konkurrens från lågprisaktörer som saknar hållbar agenda. Möjligheter – Ökad produktion av solenergi och ökad användning av förnybar energi. – Energieffektiviseringsåtgärder blir mer lönsamma att genomföra. – Ökade krav på inomhusmiljön ställer krav på mer anpassningsbara fastigheter och stadsdelar. – Klimatanpassade fastigheter gör Castellum till en mer attraktiv fastighetsägare. Potentiell påverkan på Castellums finansiella resultat – Ökade investeringar i hantering av klimatförändringarna. – Ökade kostnader för klimatanpassning. – Volatila eller minskade hyresintäkter. – Volatila eller ökade energikostnader. – Ökning av driftskostnader. – Höjda försäkringskostnader. – Minskat värde på fastigheter som inte är klimatanpassade eller ligger i riskområden. – Ökat värde för klimatanpassade fastigheter. Världen 2050 1. INLEDNING 2. STRATEGI 3. INVESTERA I CASTELLUM 4. VERKSAMHET 5. FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 6. FINANSIELLA RAPPORTER 7. ÖVRIGT 58 CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2023 ===== SIDA 59 ===== Vatten I Castellums fastigheter används vatten och bolaget arbetar för att minska vattenanvändningen med en procent per år. Genomförda miljöutredningar och väsentlighetsanalyser visar att verksamheten har en begränsad påverkan på vatten. Fastigheterna ligger inte i områden som i nuläget kännetecknas av hög vattenstress. Castellum ska använda naturresurser på ett effektivt sätt och det är därför viktigt att arbeta för att minska vattenanvändningen och hantera spillvatten korrekt. Mål Castellum har en löpande målsättning kopplat till vatten som innebär att vattenanvändningen ska minska med en procent per år i den jämförbara portföljen (like­for­like). Policy Castellums fastigheter är ansluta till de allmänna vattensystemen och använder enbart kommunalt vatten. De utsläpp som sker hanteras av de kommu­ nala avloppsreningsverken och rening av avlopps­ vatten hanteras enligt Naturvårdsverkets fastställda miljökrav. Åtgärder för minskad vattenanvändning Castellum arbetar med uppföljning och åtgärder för att minska vattenanvändningen i fastigheterna. Taxonomiförordningen ställer krav kring högsta vatten­ flöde för toaletter och kranar vilka har arbetats in i ramprogram och även i riktlinjer för mindre projekt. Genom att ha vattenmätare i fastigheterna och mäta förbrukningen kan Castellum identifiera om och när det finns avvikande vattenflöden som behöver beaktas. Castellum installerar även snålspolande toaletter, läckagedetekteringssensorer och monito­ rering av perlatorer vilket gör att Castellum minskar vattenanvändningen i samband med förvaltning, ny­, till­ och ombyggnation. Bolaget arbetar även med att samla in regnvatten för toalettspolning i mindre skala. Total vattenanvändning (Water-Abs, Water-Int) Utfall Castellum totalt Mätenhet 2023 2022 2021 Kommunalt vatten (Water­Abs) kbm 1 157 134 1 205 264 683 540 Vattenintensitet, byggnader (Water­Int) kbm/kvm, år 0,24 0,26 0,23 Omfattning på upplysningar om vatten 564/709 592/749 454/554 Algen 2, Jönköping 1. INLEDNING 2. STRATEGI 3. INVESTERA I CASTELLUM 4. VERKSAMHET 5. FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 6. FINANSIELLA RAPPORTER 7. ÖVRIGT 59 CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2023 ===== SIDA 60 ===== Flerårsöversikt energi, koldioxidutsläpp och vatten 2023 2022 2021 2020 2019 2018 Absolut Intensitet Absolut Intensitet Absolut Intensitet Absolut Intensitet Absolut Intensitet Absolut Intensitet Total energianvändning 458 163 98 456 099 96 291 331 91 279 419 75 316 239 88 349 014 97 Total energianvändning normalårskorrigerad 455 606 97 472 129 99 294 111 92 326 287 87 340 645 95 371 220 103 1. varav faktiskt uppvärmning 317 790 67 312 767 63 213 722 65 193 718 50 223 576 60 238 494 64 2. varav normalårskorrigerad uppvärmning 315 232 66 328 797 66 216 502 66 240 586 62 247 983 67 260 700 70 3. varav el och kyla 140 374 31 143 332 33 77 609 26 85 701 25 92 662 28 110 520 33 Totala CO2e-utsläpp för fastighetsförvaltning1 10 552 1,9 13 306 2,3 5 725 1,5 4 275 1,0 6 222 1,5 5037 1,2 varav Scope 1 292 0,1 550 0,1 322 0,1 285 0,1 458 0,1 675 0,2 varav Scope 2 (marknadsbaserad) 10 260 1,8 12 756 2,2 5 403 1,4 3 990 0,9 5 764 1,4 4 362 1,00 Total vattenanvändning 1 157 134 0,24 1 205 264 0,26 683 540 0,23 874 785 0,25 995 345 0,29 969 783 0,3 Absolut energi anges i MWh och CO2 anges i ton. Intensitet anges i kWh per kvm, år och CO2 anges i kg per kvm. Absolut vatten anges i kbm, och intensitet vatten anges i kbm per kvm, år. Total energianvändning är summan av 1 och 3. Total energianvändning normalårskorrigerad är summan av 2 och 3. 1. Denna uppställning inkluderar samtliga CO2­utsläpp från fastighetsförvaltning, det vill säga Scope 1 och 2. Total vattenanvändning per fastighetstyp (Water-LfL, Water-Int) Jämförelse mellan byggnadstyp (LfL) Kontor Lager/Lätt industri Handel Mätenhet 2023 2022 förändring, % 2023 2022 förändring, % 2023 2022 förändring, % Kommunalt vatten (Water­LfL) kbm 655 539 648 362 1 216 248 290 319 –26 56 441 56 133 1 Vattenintensitet, Byggnader (Water­Int) kbm/kvm, år 0,28 0,28 1 0,18 0,24 –26 0,20 0,20 1 Omfattning på upplysningar om vatten 261/286 261/286 155/191 155/191 53/75 53/75 Jämförelse mellan byggnadstyp (LfL) Samhällsfastigheter Castellum totalt > forts. Mätenhet 2023 2022 förändring, % 2023 2022 förändring, % Kommunalt vatten (Water­LfL) kbm 170 358 165 082 3 1 098 586 1 159 896 –5 Vattenintensitet, Byggnader (Water­Int) kbm/kbm, år 0,28 0,27 3 0,25 0,26 –5 Omfattning på upplysningar om vatten 59/63 59/63 528/615 528/615 1. INLEDNING 2. STRATEGI 3. INVESTERA I CASTELLUM 4. VERKSAMHET 5. FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 6. FINANSIELLA RAPPORTER 7. ÖVRIGT 60 CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2023 ===== SIDA 61 ===== Biologisk mångfald Castellum ska ta ansvar för och bidra till att öka den biologiska mångfalden. Målsättningen är att alla större projekt ska medföra en nettopositiv ökning av ekosystemtjänster. Castellum minskar risken för negativ påverkan genom att ställa interna krav och nyttja arbetsverktyg för att stärka den biologiska mångfalden. Castellums verksamhet regleras av detaljplaner, lagar och regleringar. Artskyddet behandlas i svensk lag och innan detaljplaner antas och bygglov erhålls kartläggs platsen ur miljösyn­ punkt. Bygglov erhålls inte om den biologiska mång­ falden är hotad. Merparten av Castellums fastig­ heter ligger i miljöer som inte är skyddade ur per­ spektivet biologisk mångfald eller har ett högt biologiskt mångfaldsvärde. Omställningsplan Åtagandet om att Castellum ska bidra till att stärka den biologiska mångfalden är fastställt i bolagets hållbarhetspolicy och uppförandekod. I dagsläget bedöms bolagets påverkan på biologisk mång ­ fald vara begränsad och därför har Castellum inte antagit någon omställningsplan. Castellum kommer fortsätta att fokusera på, och utveckla arbetet med biologisk mångfald. Bolaget kommer även se över om omställningsplan för biologisk mångfald ska antas. Mål Castellum arbetar mot målet om att det ska vara en nettopositiv ökning av ekosystemtjänster i de större projekt som bolaget driver. Målet är löpande och omfattar den egna verksamheten. Policy I hållbarhetspolicyn fastställs att Castellum ska ta ansvar för och bidra till ökad biologisk mångfald. Uppförandekoden föreskriver att bolaget ska öka den biologiska mångfalden, bidra till fungerade ekosystemtjänster och begränsa användning och spridning av miljöfarliga produkter. Läs mer om hållbarhetspolicyn och uppförande­ koden på sidorna 43–44. Åtgärder Under 2023 har Castellum fortsatt att arbeta med ekosystemtjänster för att bidra till den biologiska mångfalden. Åtgärderna omfattar Castellums verk­ samhet och bolaget bidrar till att främja ekosys­ temstjänster genom att bland annat anlägga sedum­ och biotoptak och genom att placera bikupor på fastigheterna. Vid nybyggnation säker­ ställer bolaget en nettopositiv ökning på platsens ekosystemtjänster genom kravställning i projekt. Castellum har tagit fram ett verktyg anpassat till bolagets projektverksamhet för att säkerställa att påverkan alltid blir nettopositiv. Resultat Under året har 14 projekt pågått för nybyggnation och ombyggnation. Ingen del av marken ligger i områden som är känsliga ur perspektivet biologisk mångfald. Resursanvändning och cirkulär ekonomi Bygg­ och fastighetsbranschen ger upphov till omkring 30 procent av allt avfall i Sverige. Avfalls­ mängderna måste minska och andelen avfall som återvinns och återanvänds måste öka. Genom att använda naturresurser effektivt och främja cirkulära materialflöden ska Castellum bidra till en minskad negativ miljöpåverkan. I förvaltningen av fastigheter och som en del av ny­ och ombyggnation använder bolaget resurser i form av material. Avfall genereras i den egna verksamheten, genom hyresgästers verk­ samhet och i samband med ny­, till­ och ombyggna­ tion. Castellum fokuserar på återbruk och på att bygga och förvalta fastigheter utifrån ett cirkulärt perspektiv. Mål För att säkerställa att Castellum arbetar effektivt med resurser och cirkularitet har bolaget formulerat ett löpande och långsiktigt mål kopplat till återbruk. Det löpande målet innebär att återbruk ska vara en del i samtliga projekt. År 2030 ska återbruk och för­ nybart material vara ett betydande inslag i samtliga projekt. Målsättningarna omfattar Castellum och inkluderar även tydliga krav på leverantörer och entreprenörer. Som en del i att säkerställa att Castellum arbetar effektivt med resurser finns även uppsatta mål kopplat till hållbarhetscertifieringar. Det löpande målet är att all nyproduktion och alla större ombygg­ nationer ska hållbarhetscertifieras. Bolaget har även mål på medellång sikt vilket innebär att 50 pro­ cent av beståndet ska vara hållbarhetscertifierat till 2025. I slutet av 2023 var andelen hållbarhetscerti­ fierade fastigheter 50 procent (45). Policy Castellums åtaganden kopplat till resursanvänd­ ning och cirkulär ekonomi hanteras i bolagets håll­ barhetspolicy och uppförandekod. Hållbarhetspoli­ cyn och uppförandekoden fastställer att Castellum ska bygga och förvalta med livscykeltänkande och främja cirkulära modeller samt att återbruk ska vara en betydande del av alla projekt över tid. Uppförande­ koden behandlar även att bolaget inte ska äventyra planetens gränser och att avfall ska hanteras på ett ansvarsfullt sätt. Läs mer om hållbarhetspolicyn och uppförande­ koden på sidorna 43–44. Åtgärder Hållbara material och fastigheter Vid ny­ och ombyggnation ska material med negativ påverkan på miljö undvikas. Castellum tillämpar Byggvarubedömningen och upprättar loggbok i alla projekt för att säkerställa att materialen uppnår en viss standard. Alla fastigheter i beståndet ska även vara miljöinventerade för att få kännedom kring och implementera åtgärder om miljöskadliga material skulle identifieras. Alla nybyggnationer och större ombyggnationer ska hållbarhetscertifieras. I Sverige ska kontor­ och 1. INLEDNING 2. STRATEGI 3. INVESTERA I CASTELLUM 4. VERKSAMHET 5. FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 6. FINANSIELLA RAPPORTER 7. ÖVRIGT 61 CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2023 ===== SIDA 62 ===== butikslokaler certifieras enligt Miljöbyggnad nivå Guld. I särskilda fall kan nivå Silver tillämpas, men då krävs särskild utredning. Nyproducerade logistik­ byggnader ska certifieras enligt Miljöbyggnad, nivå Silver. I Danmark och Finland ska kontor­ och butiks­ lokaler certifieras enligt BREEAM, nivå Excellent eller LEED, nivå Gold. Vid nycertifiering av befintliga fastigheter tillämpas LEED O+M, minst nivå Gold. Avfall Castellum skapar förutsättningar för ansvarsfull hantering av avfall genom att minimera och före­ bygga föroreningar och genom att se avfallet som en resurs för återanvändning och återvinning. Castellum arbetar systematiskt med att minska mängden avfall till deponi och förbränning och öka andelen återvunnet avfall. Därför tillhandahåller bolaget källsortering för merparten av alla fastig­ heter som Castellum förvaltar. Dessutom ställs krav på avfallshantering på alla entreprenörer i samband med projekt. Vid nybyggnation finns krav på att avfallsplaner ska upprättas och krav som ställs enligt taxonomiförordningen har arbetats in i ram­ program samt i hållbarhetskrav för mindre projekt. Avfall som uppkommer på de egna kontoren källsorteras. Ja 92 % Nej 8 % Andel fastigheter som är miljöinventerade Andel projekt med återbruk Ja 33 % Nej 67 % Definition av återbruk: när material eller komponenter används på samma sätt som de är framställda att användas. Återbruk anses likvärdigt med återanvändning. Återbruksmålet implementerades i slutet av 2022 och uppföljningen kommer att utvecklas de kommande åren. I arbetet med att minska avfallet är det viktigt att ha tillgång till avfallsrelaterade data. Castellum arbetar löpande med att öka mängden tillgänglig data och har tecknat ramavtal med två avfalls­ leverantörer som kan tillhandahålla omfattande avfallsdata. Återbruk Castellum ska främja cirkulära materialflöden och tillämpa återbruk i alla projekt. Detta är en viktig del för att nå målet om nettonoll utsläpp till 2030. Under året har nya processer för arbetet med återbruk implementerats. Processen har konkretiserats med Återbrukstrappan som ska tillämpas i samtliga projekt. Den består av fem olika steg och innebär att Castellum i första hand ska bevara materialet på platsen och i sista hand låta det gå till avfall. Castellum har under 2023 fokuserat på kompe­ tensutveckling och utbildning inom återbruk. Utbild ­ ningarna har fokuserat på olika områden inom åter­ bruk och utbildningsinsatserna syftar till att alla medarbetare ska få en ökad kompetens för att mer effektivt kunna arbeta med återbruk i respektive projekt. Under 2023 har Castellum utvecklat återbruks­ hubbar och har ingått partnerskap med Kålltorp Totalt avfall (GRI 306-3, 306-4, 306-5, Waste-Abs) Totalt (abs) i ton 2023 2022 2021 Farligt avfall (Waste-Abs) 68 61 34 Deponi (Waste­Abs) 0 0 0 Återvinning (Waste­Abs) 54 47 26 Förbränning (Waste­Abs) 14 14 8 Icke-farligt avfall (Waste-Abs) 6 322 4 985 2 925 Deponi (Waste­Abs) 47 11 21 Återvinning (Waste­Abs) 2 910 2 025 1 228 Förbränning (Waste­Abs) 3 365 2 949 1 676 Total 6 391 5 046 2 959 Omfattning på upplysningar om avfall 420/709 370/749 254/554 1 2 3 4 5 Bevarad på plats Återbrukad i projektet Återbrukad inom organisationen Återbrukad av annan aktör Avfallshanterad Återbrukstrappan 1. INLEDNING 2. STRATEGI 3. INVESTERA I CASTELLUM 4. VERKSAMHET 5. FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 6. FINANSIELLA RAPPORTER 7. ÖVRIGT 62 CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2023 ===== SIDA 63 ===== Totalt avfall per fastighetstyp (Waste-LfL) Jämförelse mellan byggnadstyp (LfL) Kontor Lager/Lätt industri Handel Mätenhet 2023 2022 förändring, % 2023 2022 förändring, % 2023 2022 förändring, % Farligt avfall (Waste-LfL) Ton 57 51 12 3 2 50 1 0 0 Deponi (Waste­LfL) Ton 0 0 0 0 0 0 0 0 0 Återvinning (Waste­LfL) Ton 46 38 24 2 2 0 1 0 0 Förbränning (Waste­LfL) Ton 12 15 –21 1 0 0 0 0 0 Icke farligt avfall (Waste-LfL) Ton 4 334 3 431 26 361 391 –8 241 205 18 Deponi (Waste­LfL) Ton 17 43 –60 1 0 0 0 0 0 Återvinning (Waste­LfL) Ton 2 000 1 576 27 121 56 116 127 131 –3 Förbränning (Waste­LfL) Ton 2 317 1 812 28 239 335 –29 114 74 54 Total Ton 4 391 3 482 26 364 393 –7 242 205 18 Omfattning på upplysningar om avfall 261/286 261/286 81/191 81/191 28/75 28/75 Jämförelse mellan byggnadstyp (LfL) Samhällsfastigheter Castellum totalt > forts. Mätenhet 2023 2022 förändring, % 2023 2022 förändring, % Farligt avfall (Waste-LfL) Ton 2 2 0 64 56 14 Deponi (Waste­LfL) Ton 0 0 0 0 0 0 Återvinning (Waste­LfL) Ton 2 2 0 51 41 24 Förbränning (Waste­LfL) Ton 0 0 0 13 15 –13 Icke farligt avfall (Waste-LfL) Ton 998 510 96 5 934 4 535 31 Deponi (Waste­LfL) Ton 29 2 1 350 47 44 7 Återvinning (Waste­LfL) Ton 471 283 66 2 720 2 046 33 Förbränning (Waste­LfL) Ton 498 224 122 3 167 2 445 30 Total Ton 1 000 512 95 5 997 4 591 31 Omfattning på upplysningar om avfall 59/63 59/63 392/615 392/615 Tabellen avser hyresgästernas avfall. Avfall från byggnation är inte inkluderat. Omfattningen visar antalet fastigheter inom organisationen som inkluderas i data som redovisas för denna indikatorn. Brännbart avfall i Sverige används huvudsakligen som bränsle för energiutvinning. Bygg, Vasakronan och Platzer. Kålltorp Bygg öppnar en återbrukshub, Kålltorp REbygg, i Göteborg för att främja hållbart byggande. Återbrukshubben kommer erbjuda en helhetslösning för en cirkulär byggverksamhet genom att erbjuda tjänster som återbruksinventering, demontering, lagerhållning, rekonditionering och kvalitetsgranskning av material. Som en ytterligare del i arbetet med återbruk jobbar Castellum med CCBuild vilket är samhälls­ byggnadsbranschens gemensamma arena för cirku­ lärt byggande och förvaltning. Castellum har varit en del av CCBuild sedan start och har fortsatt arbetet med CCBuild som ett verktyg för återbruks­ inventering. 1. INLEDNING 2. STRATEGI 3. INVESTERA I CASTELLUM 4. VERKSAMHET 5. FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 6. FINANSIELLA RAPPORTER 7. ÖVRIGT 63 CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2023 ===== SIDA 64 ===== Antal hållbarhetscertifieringar (Cert-Tot)1 Castellum Miljöbyggnad EU GreenBuilding LEED BREEAM WELL NollCO2 Totalt antal certifieringar 2023 2022 2023 2022 2023 2022 2023 2022 2023 2022 2023 2022 2023 2022 förändring, % Antal certifierade byggnader (Cert­Tot)2 60 59 35 37 52 46 114 105 2 1 2 1 263 249 6 % Certifierad yta (i tusental kvm) (Cert­Tot)2 663 497 261 268 850 799 1 020 1 027 18 0 21 0 2 749 2 591 6 % Certifierad yta, andel av totalen (Cert­Tot)2, % 12 9 5 4 15 14 19 18 0 0 0 0 50 45 5 % 1. Certifieringar avser fastighet eller del av fastighet. 2. Vissa byggnader är certifierade med mer än en certifiering. För att undvika dubbelräkning räknas endast en per byggnad, tabellen summerar därför inte i totalen. Hållbarhetscertifierade fastigheter (exkl. mark) Kontor Lager/Lätt industri Handel Samhälls- fastigheter Projekt Castellum totalt Andel av portfölj, % Omsättning (Revenue), mkr 3 862 679 237 891 20 5 689 61 Driftsutgifter (OpEx), mkr –361 –76 –17 –52 –5 –510 53 Kapitalutgifter (CapEx), mkr –1 103 –372 –185 –221 –208 –2 089 58 Fastighetsvärde, mkr 59 795 9 822 3 340 14 711 761 88 429 64 Uthyrningsbar yta, kvm 1 537 131 619 393 134 697 399 151 29 162 2 719 534 50 Antal fastigheter 135 62 21 36 3 257 36 Omsättning, driftutgifter och kapitalutgifter följer samma definition som Castellums redovisning enligt EU:s taxonomiförordning taxonomi som redovisas på sidorna 65–71. 1. INLEDNING 2. STRATEGI 3. INVESTERA I CASTELLUM 4. VERKSAMHET 5. FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 6. FINANSIELLA RAPPORTER 7. ÖVRIGT 64 CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2023 ===== SIDA 65 ===== Följande ekonomiska aktiviteter berör Castellums hela verksamhet: ◼ Uppförande av nya byggnader (CCM 7.1/CE 3.2) ◼ Renovering av befintliga byggnader (CCM 7.2/CE 3.2) ◼ Installation, underhåll och reparation av energieffektiv utrustning (CCM 7.3) ◼ Förvärv och ägande av byggnader (CCM 7.7) För att vara förenlig med taxonomin ska den ekono­ miska aktiviteten väsentligt bidra till ett miljömål, samt utföras i överensstämmelse med så kallade minimiskyddsåtgärder (eng. minimum safeguards). Dessutom ska aktiviteten inte orsaka betydande skada (eng. Do no significant harm, DNSH) på något av de andra miljömålen. Castellums mest väsentliga bidrag är till det första miljömålet, Begränsning av klimatföränd­ ringar CCM, därmed redovisar bolaget förenlighet enbart med detta mål. Castellums bedömning av förenlighet presenteras i tabellerna på sidorna 68–70, det vill säga hur bolaget efterlever de tekniska granskningskriterierna och inte orsakar någon betydande skada på övriga miljömål. Dessutom beskrivs hur Castellum hanterar minimiskyddsåtgärder. Castellums fokus på hållbarhet, energieffektivi­ sering av byggnader och effektiv drift har en positiv påverkan på andelen av Castellums fastigheter som är förenliga med EU:s taxonomiförordning. Det betyder att de specifika fastigheterna bidrar till ett av miljömålen, att verksamheten agerar i överens­ stämmelse med taxonomiförordningens minimi­ skyddsåtgärder och inte orsakar betydande skada på något av de andra miljömålen. Redovisningsprinciper Hur stor andel av verksamheten som är miljömäs­ sigt hållbar enligt EU:s taxonomiförordning rappor­ teras genom tre finansiella nyckeltal: omsättning, kapitalutgifter och driftutgifter. Verksamheten måste identifiera hur stor andel av dessa nyckeltal som är förenliga med EU:s taxonomiförordning genom att de bidrar till ett av miljömålen, är i över­ ensstämmelse med taxonomiförordningens minimi­ skyddsåtgärder och samtidigt inte orsakar betydande skada på något av de andra miljömålen. För att verksamheten i en fastighet ska klassifice­ ras som nybyggnation respektive renovering ska investeringen överstiga 50 mkr, vilket är Castellums definition av stora projekt. Taxonomirapporteringen har kontrollerats för att undvika dubbelräkning. Risken för dubbelräkning minskar eftersom bolaget endast redovisar förenlig­ het med det första miljömålet, begränsning av klimatförändringar. Omsättning Redovisningen av total omsättning motsvarar kon­ cernens intäkter från totalresultat för koncernen, Not 2. I posten inkluderas hyresintäkter, service­ intäkter och intäkter coworking. Rapportering enligt EU:s taxonomiförordning EU:s taxonomiförordning ((EU) 2020/852) utgör ett ramverk och gemensamt klassificeringssystem för vilka ekonomiska aktiviteter som kan klassificeras som miljömässigt hållbara. Förordningen syftar till att styra kapitalströmmar genom investerare och marknaden mot mer miljömässigt hållbara investe­ ringar. På så vis är taxonomin ett verktyg för att bidra till den gröna omställningen och att uppnå EU:s sex miljömål för att uppfylla Parisavtalet. Bedömning av överensstämmelse med förordning 2021 infördes upplysningskravet på hur stor andel av verksamheten som omfattas av EU:s taxonomi­ förordning. Från och med 2022 är bolag skyldiga att rapportera förenlighet med förordningen på de två första miljömålen, begränsning respektive anpass­ ning till klimatförändringarna. I juli 2023 fastställdes tekniska granskningskriterier för de fyra återstående miljömålen, hållbar användning och skydd av vatten och marina resurser (WTR), övergång till cirkulär ekonomi (CE), förebyggande och kontroll av förore­ ningar (PPC) samt skydd och återställande av biolo­ gisk mångfald och ekosystem (BIO). Inom dessa tek­ niska granskningskriterier definieras vilka sektorer och tillhörande ekonomiska aktiviteter som omfat­ tas av taxonomiförordningen. Som ett bygg­ och fastighetsbolag omfattas hela Castellums verksam­ het av de två första miljömålen, CCM och CCA, samt av miljömål fyra, övergång till cirkulär ekonomi, CE. Kapitalutgifter Redovisning av totala kapitalutgifter avser tillägg till materiella tillgångar under året före avskrivningar, upp­ och nedskrivningar samt undantaget föränd­ ringar av verkligt värde. Vidare ingår materiella till­ gångar som härrör från rörelseförvärv. Se Not 10 avseende Ny­, till­ och ombyggnation och Förvärv. Utöver det omfattas också inventarier som utgör en kapitalutgift, se Not 11 samt Leasing, se Not 12. Driftutgifter Redovisningen av driftutgifter omfattar koncernens direkta kostnader som avser till exempel det dagliga underhållet och som krävs för säkerställandet av tillgångens fortlöpande och ändamålsenliga funk­ tion såsom löpande driftskostnader, byggnadsreno­ veringar som inte aktiveras som kapitalutgifter, kort­ siktiga leasingavtal och underhåll och reparationer. Kostnader för energianvändning är exkluderat ur driftskostnader. Se Not 4 och posterna Driftskost­ nader och Underhåll. Kontextuell information Castellum främsta bidrag är till Begränsning av kli­ matförändringarna CCM – och på den ekonomiska aktiviteten ”7.7 Förvärv och ägande av byggnader” . De ekonomiska aktiviteterna ”7.1 Nyproduktion av byggnad” samt ”7.7 Förvärv och ägande av bygg­ nader” är de huvudsakliga aktiviteterna i Castellums verksamhet samt de som genererar störst omsätt­ ning, driftutgifter och kapitalutgifter. I förhållande till CCM 7.1 och CCM 7.7 genererar CCM 7.2 och CCM 1. INLEDNING 2. STRATEGI 3. INVESTERA I CASTELLUM 4. VERKSAMHET 5. FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 6. FINANSIELLA RAPPORTER 7. ÖVRIGT 65 CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2023 ===== SIDA 66 ===== 7.3 ingen större omsättning, driftutgifter eller kapi­ talutgifter. Inom miljömålet Begränsning av klimat­ förändringar CCM är Castellums bedömning därmed att de ekonomiska aktiviteterna ”7.1 Ny produktion av byggnad” samt ”7.7 Förvärv och ägande av byggnader” har störst betydelse. Det är Castellums bedömning att tillräckliga tolkningar av DNSH­kriterierna samt att tillräcklig uppföljning inte finns för att kunna bedöma efterlevnad och bidrag till miljömål för cirkulär ekonomi, CE. Bolaget anser att CCM 7.7 Förvärv och ägande av byggnader är den ekonomiska aktivitet som är bety­ dande och som det finns tillräckliga externa under­ lag för att kunna bedöma huruvida kriterierna upp­ fylls. Bedömningen av Castellums förenlighet med taxonomin kan komma att utökas framåt i takt med att relevanta och trovärdiga underlag utvecklas. Castellum arbetar med hållbarhet i all nyproduk­ tion. Bolaget väljer dock att inte rapportera den andel av nyproduktion som är förenligt med EU:s taxonomiförordning då det saknas tolkningar av DNSH­kriterierna. Castellum fortsätter bevaka när tillräckliga tolkningar av kriterierna finns samt arbetar för att nyproduktion ska kunna inkluderas som en del av kapitalutgifterna framgent. Därmed anser bolaget att möjligheten att bedöma förenlig­ het med EU:s taxonomiförordning är otillräcklig. När dessa tolkningar finns på plats och bolaget kan inkludera nyproduktion i bedömningen väntas bola­ gets förenlighet med taxonomin öka. Castellum tar upp de kapitalutgifter för projekt där det finns en omsättning, därav är en kapitalutgiftsplan inte applicerbar. Castellum har aktivt engagerat och drivit på arbetet om att ta fram nationella riktlinjer och trös­ kelvärden och har återkopplat till regeringen och EU gällande EU:s taxonomiförordning. Detta har skett både inom Fastighetsägarnas Task Force för EU:s taxonomiförordning och EPRA Sustainability Com­ mittee. I december 2021 presenterade Fastighets­ ägarnas Task Force tröskelvärden för den berörda ekonomiska aktiviteten. Dessa uppdaterades i december 2022 och en bedömning har gjorts att de fastställda värdena är aktuella även för 2023. CCM 7.7 Förvärv och ägande av byggnader ska­ anses vara förenlig med EU:s taxonomiförordning genom det första miljömålet. För att den ekono­ miska aktiviteten ska vara förenlig med taxonomi­ förordningen ska fastigheten vara inom topp 15 pro­ cent mest energieffektiva byggnadsbeståndet inom respektive byggnadskategori, alternativt ha en energideklaration med betyg A. Topp 15 %-gräns för mest energieffektiva byggnader uppförda före 31 december 20201 Byggnadskategori kWh/m2 enligt BBR 29, primärenergital Lokalkategorier Kontor och förvaltning 80 Butiks­ och lagerlokaler för övrig handel 75 1. Tröskelvärden enligt Fastighetsägarnas rapport, 2022. Hermannin rantatie 8, Helsingfors 1. INLEDNING 2. STRATEGI 3. INVESTERA I CASTELLUM 4. VERKSAMHET 5. FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 6. FINANSIELLA RAPPORTER 7. ÖVRIGT 66 CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2023 ===== SIDA 67 ===== Miljömål 1. Begränsning av klimatförändringar Tekniska granskningskriterier Bedömning av Castellums efterlevnad 1. För byggnader som byggts före den 31 december 2020 har byggnaden en energi deklaration i klass A. Alternativt är byggnaden bland de 15 % bästa i det nationella eller regionala byggnadsbeståndet uttryckt i behov av primärenergi vid drift. 2. För byggnader som byggts efter den 31 decem­ ber 2020 uppfyller byggnaden de kriterier som anges i avsnitt 7.1. 3. Om byggnaden är en stor byggnad som inte är för bostadsändamål drivs den effektivt genom över­ vakning och bedömning av energiprestandan. 1. De av Castellums fastigheter som faller inom ramen för de 15 % bästa fastig­ heterna i primärenergital, enligt Fastighetsägarnas tolkning och tröskelvärden, anses uppfylla de tekniska granskningskriterierna. 2. De av Castellums fastigheter som fått bygglov efter 31 december 2020 ska följa de tekniska granskningskriterierna i avsnitt 7.1 Uppförande av nya bygg­ nader och 7.7 Förvärv och ägande av byggnader. 3. Castellum har ett väl fungerande energiledningssystem och arbetar systema­ tiskt med energianvändningen i fastigheterna. Energianvändningen, inklusive prestandan, följs upp och bedöms löpande. DNSH-kriterier Bedömning av Castellums efterlevnad Miljömål 2. Anpassning till klimatförändringar Verksamheten uppfyller de kriterier som anges i tillägg A till Kommissionens delegerade förord­ ning (EU) 2021/2139, den 4 juni 2021, "Allmänna kriterier för tillämpningen av principen om att inte orsaka betydande skada på klimatanpassnings­ åtgärder” . Under 2022 har Castellum låtit oberoende experter utföra en klimatriskbedöm­ ning av hela beståndet på fastighetsnivå, med syftet att bedöma och identifiera vilka fastigheter som är utsatta för fysiska klimatrelaterade risker. Analysen är utförd i enighet med Appendix A och tabell II Classification of climate­related hazards. Utsattheten på fastigheterna har bedömts utifrån ett förändrat klimat. De fysiska klimatrisker som är väsentliga för verksamheten har identifierats genom en robust klimatrisk­ och sårbarhetsanalys. Hänsyn har tagits till senaste vetenskapliga rön och metoder. Analysen identifierade följande risker som de mest relevanta att bedöma: • Översvämning från hav • Översvämning från sjöar och vattendrag • Översvämning vid skyfall • Värmestress • Markstabilitet (skred och erosion) • Snöfall Genom att bedöma fastigheterna efter risknivå kan bolaget avgöra vilka som ska prioriteras. Under 2023 har arbetet fortsatt med att arbeta med åtgärdsplaner för de identifierade fastigheterna: fastigheterna har analyserats mer djupgående och relevanta investeringar och insatser som ska genomföras för att anpassa de fastigheterna till ett förändrat klimat och öka deras motståndskraft ska definieras.1 DNSH-kriterier Bedömning av Castellums efterlevnad Miljömål 3. Hållbar användning och skydd av vatten och marina resurser Ej tillämpligt. Ej tillämpligt Miljömål 4. Omställning till en cirkulär ekonomi Ej tillämpligt. Ej tillämpligt Miljömål 5. Förebyggande och bekämpning av föroreningar Ej tillämpligt. Ej tillämpligt Miljömål 6. Skydd och återställande av biologisk mångfald och ekosystem Ej tillämpligt. Ej tillämpligt Minimiskyddsåtgärder Bedömning av Castellums efterlevnad Minimiskyddsåtgärder ska vara förfaranden som genomförs för att säkerställa att den ekonomiska verksamhet sker i enlighet med OECD:s riktlinjer för multinationella företag och FN:s vägledande principer för företag och mänskliga rättigheter. Castellum är en ansvarsfull samhällsutvecklare som ska vara med och bidra till en hållbar utveckling. Verksamheten ska bedrivas ansvarsfullt gentemot samhäl­ let och intressenter. Castellum betraktar försiktighetsprincipen och samhällets lagar och förordningar som minimikrav. Bolaget har skrivit under Global Com­ pact, och följer FN:s vägledande principer för företag och mänskliga rättigheter samt OECD:s riktlinjer för multinationella företag, inklusive Internationella arbetsorganisationens (ILO) deklaration om grundläggande rättigheter och principer i arbetslivet, ILO:s åtta kärnkonventioner och den internationella kon­ ventionen om mänskliga rättigheter. Genom väl förankrade och styrande dokument och processer säkerställer bolaget att inga kränkningar av mänskliga rättigheter och barns rättigheter sker i  verksamheten. Castellums uppförandekod bygger på Castellums värderingar, de tio principerna i Global Compact, FN:s vägledande principer för företag och mänskliga rättigheter, och OECD:s riktlinjer för multinationella företag. Upp­ förandekoden gäller alla medarbetare och tydliggör Castellums ställningstagande gällande mänskliga rättigheter, arbetsvillkor, affärsetik, och antikorruption. Risken för negativ påverkan i leverantörsledet minskas och förebyggs genom att ställa samma höga etiska krav på leverantörer och partners som på alla anställda i koncernen. Castellums uppförandekod för leverantörer tillämpas i samtliga affärsrelationer. Castellum bedömer faktiska och potentiella konse­ kvenser och risker för mänskliga rättigheter i bolagets affärspartners verksamhet samt som en del av due diligence­processen innan nya affärsrelationer inleds. Ekonomisk aktivitet: 7.7 Förvärv och ägande av byggnader 1. Fastighetsbeståndet har bedömts enligt klimatriskskalan låg, medel och hög. 1. INLEDNING 2. STRATEGI 3. INVESTERA I CASTELLUM 4. VERKSAMHET 5. FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 6. FINANSIELLA RAPPORTER 7. ÖVRIGT 67 CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2023 ===== SIDA 68 ===== Omsättning Räkenskapsår 2023 Kriterier för väsentligt bidrag Kriterier avseende att inte orsaka betydande skada (DNSH) Minimiskyddsåtgärder Andel förenlig med taxonomikraven (A.1) eller som omfattas av taxonomikraven (A.2) omsättning, år 2022 Kategori möjliggörande verksamhet Kategori omställnings­ verksamhetEkonomiska verksamheter Kod Omsättning Andel av omsättningen, år 2023 Begränsning av klimatförändringar Anpassning till klimatförändringar Vatten Föroreningar Cirkulär ekonomi Biologisk mångfald Begränsning av klimatförändringar Anpassning till klimatförändringar Vatten Föroreningar Cirkulär ekonomi Biologisk mångfald MSEK % J; N; N/EL J; N; N/EL J; N; N/EL J; N; N/EL J; N; N/EL J; N; N/EL J/N J/N J/N J/N J/N J/N J/N % E T A. VERKSAMHETER SOM OMFATTAS AV TAXONOMIN A.1 Miljömässigt hållbara (taxonomiförenliga) verksamheter Förvärv och ägande av byggnader CCM 7.7 3 338 34 % J N/EL N/EL N/EL N/EL N/EL ­ J ­ ­ ­ ­ J 33 % ­ ­ De miljömässigt hållbara (taxonomiförenliga) verksamheternas omsättning (A.1) 3 338 34 % 34 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % - J - - - - J 33 % Varav möjliggörande verksamheter 0 0 % ­ ­ ­ ­ ­ ­ ­ ­ ­ ­ ­ ­ ­ 0 % E Varav omställningsverksamheter 0 0 % ­ ­ ­ ­ ­ ­ ­ ­ 0 % T A.2 Verksamheter som omfattas av taxonomin men som inte är miljömässigt hållbara (ej taxonomiförenliga) EL; N/ EL EL; N/ EL EL; N/ EL EL; N/ EL EL; N/ EL EL; N/ EL Uppförande av nya byggnader CCM 7.1 215 2 % EL N/EL N/EL N/EL N/EL N/EL 1 % Renovering av befintliga byggnader CCM 7.2 242 2 % EL N/EL N/EL N/EL N/EL N/EL 4 % Förvärv och ägande av byggnader CCM 7.7 6 010 61 % EL N/EL N/EL N/EL N/EL N/EL 62 % Omsättning hos de verksamheter som omfattas av taxonomin men som inte är miljömässigt hållbara (ej taxonomiförenliga) (A.2) 6 468 66 % 66 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % 67 % A.Omsättning för verksamheter som omfattas av taxonomin (A.1+A.2) 9 806 100 % 100 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % 100 % B. VERKSAMHETER SOM INTE OMFATTAS AV TAXONOMIN Omsättningen hos verksamheter som inte omfattas av taxonomin 0 0 % TOTALT 9 806 100 % 1. INLEDNING 2. STRATEGI 3. INVESTERA I CASTELLUM 4. VERKSAMHET 5. FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 6. FINANSIELLA RAPPORTER 7. ÖVRIGT 68 CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2023 Andel av omsättningen/total omsättning Taxonomiförenlighet per mål Mål som omfattas av taxonomin CCM 34 % 66 % CCA 0 % 0 % WTR 0 % 0 % CE 0 % 0 % PPC 0 % 0 % BIO 0 % 0 % ===== SIDA 69 ===== Kapitalutgifter Räkenskapsår 2023 Kriterier för väsentligt bidrag Kriterier avseende att inte orsaka betydande skada (DNSH) Minimiskyddsåtgärder Andel förenlig med taxonomikraven (A.1.) eller som omfattas av taxonomikraven (A.2.) kapitalutgifter, år 2022 Kategori möjliggörande verksamhet Kategori omställnings­ verksamhetEkonomiska verksamheter Kod Kapital­ utgifter Andel av kapitalutgifterna, år 2023 Begränsning av klimatförändringar Anpassning till klimatförändringar Vatten Föroreningar Cirkulär ekonomi Biologisk mångfald Begränsning av klimatförändringar Anpassning till klimatförändringar Vatten Föroreningar Cirkulär ekonomi Biologisk mångfald MSEK % J; N; N/EL J; N; N/EL J; N; N/EL J; N; N/EL J; N; N/EL J; N; N/EL J/N J/N J/N J/N J/N J/N J/N % E T A. VERKSAMHETER SOM OMFATTAS AV TAXONOMIN A.1 Miljömässigt hållbara (taxonomiförenliga) verksamheter Förvärv och ägande av byggnader CCM 7.7 841 22 % J N/EL N/EL N/EL N/EL N/EL ­ J ­ ­ ­ ­ J 11 % ­ ­ Kapitalutgifter för de miljömässigt hållbara (taxonomiförenliga) verksamheterna (A.1) 841 22 % 22 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % - J - - - - J 11 % Varav möjliggörande verksamhet 0 0 % ­ ­ ­ ­ ­ ­ ­ ­ ­ ­ ­ ­ ­ 0 % E Varav omställningsverksamhet 0 0 % ­ ­ ­ ­ ­ ­ ­ ­ 0 % T A.2 Verksamheter som omfattas av taxonomin men som inte är miljömässigt hållbara (ej taxonomiförenliga) (A.2) EL; N/ EL EL; N/ EL EL; N/ EL EL; N/ EL EL; N/ EL EL; N/ EL Uppförande av nya byggnader CCM 7.1 793 20 % EL N/EL N/EL N/EL N/EL N/EL 39 % Renovering av befintliga byggnader CCM 7.2 294 8 % EL N/EL N/EL N/EL N/EL N/EL 12 % Förvärv och ägande av byggnader CCM 7.7 1 909 50 % EL N/EL N/EL N/EL N/EL N/EL 38 % Kapitalutgifter för verksamheter som omfattas av taxonomin men som inte är miljömässigt hållbara (ej taxonomiförenliga) (A.2) 2 996 78 % 78 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % 89 % A. Kapitalutgifter för de verksamheter som omfattas av taxonomin (A.1+A.2) 3 837 100 % 100 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % 100 % B. VERKSAMHETER SOM INTE OMFATTAS AV TAXONOMIN Kapitalutgifter för verksamheter som inte omfattas av taxonomin 0 0 % TOTALT 3 837 100 % 1. INLEDNING 2. STRATEGI 3. INVESTERA I CASTELLUM 4. VERKSAMHET 5. FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 6. FINANSIELLA RAPPORTER 7. ÖVRIGT 69 CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2023 Andel av kapitalutgifter/totala kapitalutgifter Taxonomiförenlighet per mål Mål som omfattas av taxonomin CCM 22 % 78 % CCA 0 % 0 % WTR 0 % 0 % CE 0 % 0 % PPC 0 % 0 % BIO 0 % 0 % ===== SIDA 70 ===== Driftutgifter Räkenskapsår 2023 Kriterier för väsentligt bidrag Kriterier avseende att inte orsaka betydande skada (DNSH) Minimiskyddsåtgärder Andel förenlig med taxonomikraven (A.1.) eller som omfattas av taxonomikraven (A.2.) driftutgifter, år 2022 Kategori möjlig­ görande verksamhet Kategori omställnings­ verksamhetEkonomiska verksamheter Kod Drift utgifter Andel av driftsutgifter, år 2023 Begränsning av klimatförändringar Anpassning till klimatförändringar Vatten Föroreningar Cirkulär ekonomi Biologisk mångfald Begränsning av klimatförändringar Anpassning till klimatförändringar Vatten Föroreningar Cirkulär ekonomi Biologisk mångfald MSEK % J; N; N/EL J; N; N/EL J; N; N/EL J; N; N/EL J; N; N/EL J; N; N/EL J/N J/N J/N J/N J/N J/N J/N % E T A. VERKSAMHETER SOM OMFATTAS AV TAXONOMIN A.1 Miljömässigt hållbara (taxonomiförenliga) verksamheter Förvärv och ägande av byggnader CCM 7.7 299 31 % J N/EL N/EL N/EL N/EL N/EL ­ J ­ ­ ­ ­ J 28 % ­ ­ Driftutgifter för de miljömässigt hållbara (taxonomiförenliga) verksamheterna (A.1) 299 31 % 31 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % - J - - - - J 28 % Varav möjliggörande verksamhet 0 0 % ­ ­ ­ ­ ­ ­ ­ ­ ­ ­ ­ ­ ­ 0 % E Varav omställningsverksamhet 0 0 % ­ ­ ­ ­ ­ ­ ­ ­ 0 % T A.2 Verksamheter som omfattas av taxonomin men som inte är miljömässigt hållbara (ej taxonomiförenliga) (A.2) EL; N/ EL EL; N/ EL EL; N/ EL EL; N/ EL EL; N/ EL EL; N/ EL Uppförande av nya byggnader CCM 7.1 14 1 % EL N/EL N/EL N/EL N/EL N/EL 1 % Renovering av befintliga byggnader CCM 7.2 32 3 % EL N/EL N/EL N/EL N/EL N/EL 4 % Förvärv och ägande av byggnader CCM 7.7 634 65 % EL N/EL N/EL N/EL N/EL N/EL 67 % Driftutgifter för verksamheter som omfattas av taxonomin men som inte är miljömässigt hållbara (ej taxonomiförenliga) (A.2) 680 69 % 69 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % 72 % A. Driftutgifter för de verksamheter som omfattas av taxonomin (A.1+A.2) 979 100 % 100 % 0% 0 % 0 % 0 % 0% 100 % B. VERKSAMHETER SOM INTE OMFATTAS AV TAXONOMIN Driftutgifter för verksamheter som inte omfattas av taxonomin 0 0 % TOTALT 979 100 % 1. INLEDNING 2. STRATEGI 3. INVESTERA I CASTELLUM 4. VERKSAMHET 5. FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 6. FINANSIELLA RAPPORTER 7. ÖVRIGT 70 CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2023 Andel av driftsutgifter/totala driftsutgifter Taxonomiförenlighet per mål Mål som omfattas av taxonomin CCM 31 % 69 % CCA 0 % 0 % WTR 0 % 0 % CE 0 % 0 % PPC 0 % 0 % BIO 0 % 0 % ===== SIDA 71 ===== Rad Kärnenergirelaterade verksamheter 1. Företaget utför, finansierar eller är exponerat mot forskning, utveckling, demonstration och utbyggnad av innovativa elproduktionsanläggningar som producerar energi från kärnenergiprocesser med minimalt avfall från bränslecykeln. Nej 2. Företaget utför, finansierar eller är exponerat mot uppförande och säker drift av nya kärntekniska anläggningar för produktion av el eller processvärme, inbegripet för fjärrvärme eller industriella processer, såsom vätgasproduktion, samt för säkerhetsuppgraderingar av dessa, med hjälp av bästa tillgängliga teknik. Nej 3. Företaget utför, finansierar eller är exponerat mot säker drift av befintliga kärntekniska anläggningar som producerar el eller processvärme, inbegripet för fjärrvärme eller industriella processer, såsom vätgasproduktion från kärnenergi, samt säkerhetsuppgraderingar av dessa. Nej Fossilgasrelaterade verksamheter 4. Företaget utför, finansierar eller är exponerat mot uppförande eller drift av elproduktionsanläggningar som producerar el med hjälp av fossila gasformiga bränslen. Nej 5. Företaget utför, finansierar eller är exponerat mot uppförande, renovering och drift av anläggningar för kombinerad produktion av värme/kyla och el med hjälp av fossila gasformiga bränslen. Nej 6. Företaget utför, finansierar eller är exponerat mot uppförande, renovering och drift av värmeproduktionsanläggningar som producerar värme/kyla med hjälp av fossila gasformiga bränslen. Nej Taxonomin Kärnenergi­ och fossilgasrelaterade verksamheter 1. INLEDNING 2. STRATEGI 3. INVESTERA I CASTELLUM 4. VERKSAMHET 5. FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 6. FINANSIELLA RAPPORTER 7. ÖVRIGT 71 CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2023 ===== SIDA 72 ===== Hållbarhetsrapport Sociala upplysningar Castellum ska vara en bra arbetsgivare, samar- betspartner, hyresvärd och kund. Bolaget ska engagera sig i samhället och bidra till en stads- utveckling som främjar integration och erbjuder hälsosamma och produktiva stadsmiljöer. Medarbetare Alla Castellums medarbetare ska vara välmående. Målet är en hälsosam och säker arbetsplats utan olyckor och med en god arbetsmiljö. Castellum har ett ansvar för att ingen medarbetare blir fysiskt eller psykiskt skadad eller sjuk på grund av sitt arbete. Castellum arbetar proaktivt och strukturerat med att stärka medarbetarnas hälsa, förebygga risker och undvika arbetsrelaterade skador och olyckor. Castellum ska präglas av jämställdhet, mångfald och lika rättigheter för alla. Medarbetarna ska spegla samhällets sammansättning och både köns­ fördelningen och ersättningen ska vara jämställd. För att förbättra jämställdheten inom de områden där det fortfarande råder obalans arbetar bolaget med systematiska riktlinjer och handlingsplaner. Mål Castellum har både löpande och medellångsiktiga mål kopplat till egna medarbetare. Målen har arbe­ tats fram med utgångspunkt i FN:s globala håll­ barhetsmål, som ligger till grund för samtliga av Castellums mål kopplat till hållbarhet. Till 2025 ska Castellum vara jämställt i samtliga yrkeskategorier och 20 procent av medarbetarna ska ha internatio­ nell bakgrund. De löpande målsättningarna är att korttidssjukfrånvaron ska vara mindre än 2 procent och långtidssjukfrånvaron mindre än 3 procent. Dessutom ska Castellum inte ha några arbetsska­ dor eller arbetsrelaterade sjukdomar och andelen anonymiserade rekryteringar ska öka. Målen omfattar den egna verksamheten och är kopplat till de egna anställda. Policy Castellums åtaganden kopplat till medarbetare styrs av bolagets uppförandekod, hållbarhetspolicy, arbetsmiljöhandbok och arbetsmiljöpolicy samt andra rutiner och kontroller som rör bolagets med­ arbetare. I uppförandekoden tydliggörs Castellums ställningstaganden när det gäller mänskliga rättig­ heter, medarbetarinflytande, arbetsmiljö, ledar­ skap, arbetsvillkor, mångfald, jämställdhet och icke­diskriminering. Där framgår tydligt att bolaget inte tillåter barn­ och tvångsarbete samt att alla medarbetare i Sverige är anslutna till kollektivavtal. I Castellums hållbarhetspolicy finns riktlinjer kring frågor som rör bolagets medarbetare. I policyn fastställs att bolaget ska värna om medarbetarnas rättigheter, välbefinnande och arbetsmiljö. Vidare tydliggörs att Castellum har nolltolerans när det gäller trakasserier, kränkande särbehandling och sexuella trakasserier samt att bolaget ska präglas av jämställdhet och mångfald. Arbetsmiljöhandboken är uppdelad på 17 olika områden och behandlar olika aspekter kopplat till arbetsmiljön. Den innehåller bland annat riktlinjer och hur arbetsmiljöansvaret är fördelat inom bolaget. Syftet med Arbetsmiljöpolicyn är att skapa förut­ sättningar för en god och säker arbetsmiljö utan olycksfall och ohälsa. Den fastställer att Castellum ska vara en arbetsplats fri från kränkande särbe­ handling och diskriminering och att alla medarbe­ tare ska känna sig inkluderade. Arbetsmiljöpolicyn föreskriver också att arbetsmiljön ska vara fysiskt och psykiskt god. Läs mer om uppförandekod, hållbarhetspolicy, arbetsmiljöhandbok och arbetsmiljöpolicy på sidorna 43–44. Åtgärder Jämställdhet och mångfald Jämställdhet, mångfald och lika rättigheter för alla ska prägla Castellums verksamhet. Oavsett kön, könsidentitet, könsuttryck, etnicitet, religion eller annan trosuppfattning, funktionsvariationer, sexuell läggning och ålder ska alla värderas och behandlas lika. Castellum arbetar därför systematiskt med rikt­ linjer och konkreta handlingsplaner för att främja ett mer jämställt bolag. Castellums mångfalds­ och jämställdhetsarbete ska främja likabehandling i frågor om anställnings­ och arbetsvillkor samt utveckling i arbetet. Bolagets ersättning är konkurrenskraftig och marknads­ mässig. Ersättningen till Castellums medarbetare baseras på kollektiva förhandlingar, arbetsuppgifter samt den individuella medarbetarens prestationer. Regelbunden utvärdering sker avseende prestation i relation till tydligt fastställda individuella mål. De individuella målen är ett viktigt verktyg i arbetet med jämställda och konkurrenskraftiga löner. För att säkerställa jämställda löner genomförs lönekart­ läggning och lönerevision årligen där Castellum använder extern lönestatistik. Ambitionen är att lik­ värdiga arbetsuppgifter genererar likvärdig ersätt­ ning. Vid förekomst av avvikelser beroende på kön vidtas åtgärder omgående. För en jämställd arbetsplats är föräldraskap i yrkeslivet en viktig fråga. Castellum anser att det ska vara möjligt att förena yrkesliv med föräldraskap och vill därför underlätta utöver de lagstadgade rättighe­ terna om föräldrapenning i Sverige. Castellum erbju­ der medarbetare en löneutfyllnad under max 180 dagar av föräldraledigheten som ger cirka 90 procent av den ordinarie lönen. Castellums medarbetare i andra länder erbjuds sedan 2021 samma förmåner för föräldraledighet som finns i Sverige. Varje kvartal genomför Castellum en medarbetar­ undersökning som är inriktad på frågor om jäm­ 1. INLEDNING 2. STRATEGI 3. INVESTERA I CASTELLUM 4. VERKSAMHET 5. FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 6. FINANSIELLA RAPPORTER 7. ÖVRIGT 72 CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2023 ===== SIDA 73 ===== ställdhet, mångfald och inkludering för att få infor­ mation och inspel från medarbetarna. Under året har Castellum även fokuserat på att öka kunskapen om jämställdhet, mångfald och inkludering i bola­ gets people and culture­funktion. Castellum ska spegla samhället sammansätt­ ning. För att öka mångfalden bland nyanställda arbetar bolaget med en anonymiserad rekryterings­ process. Diskriminering och trakasserier Castellum tar tydligt ställning mot diskriminering, trakasserier och sexuella trakasserier. Detta är tydligt fastställt i uppförandekoden, Castellums arbetsmiljöpolicy samt mångfald­ och jämställd­ hetsplan. Samtliga medarbetare genomför obligatorisk utbildning i hållbarhet vilken också inkluderar mångfald och syftar till att förebygga diskriminering och trakasserier. Medarbetare har möjlighet att anmäla diskriminering och trakasserier till sin närmsta chef som i sin tur rapporterar det inträffade till Head of People & Culture. Om diskriminerande beteenden eller trakasserier identifieras har Castellum en definierad upptrappningsprocess på plats. Denna avser rapportering av incidenter och korrigerande eller disciplinära åtgärder. Processen inkluderar följande: ◼ Bedöm risker för diskriminering inklusive trakasserier och sexuella trakasserier, och kartlägg disciplinära åtgärder som vidtas. ◼ Analysera orsaker till risker och hinder. ◼ Korrigera och genomför åtgärder för att förebygga diskriminering och främja lika rättigheter och möjligheter. ◼ Följ upp och utvärdera incidenter enligt Castellums riktlinjer. Hälsa och säkerhet Castellum har ett ansvar för att ingen medarbetare blir fysiskt eller psykiskt skadad eller sjuk på grund av sitt arbete. För att leva upp till ambitionen arbetar Castellum på ett strukturerat sätt med att proaktivt stärka medarbetarnas hälsa, förebygga risker och undvika arbetsrelaterade skador och olyckor. Castellum har ett lagstadgat arbetsmiljöansvar för alla egna medarbetare och för inhyrd personal som arbetar i verksamheten. Samtliga medarbetare omfattas av Castellums rutiner för hälsa och säker­ het. Arbetsmiljöarbetet utgår från arbetsmiljöhand­ boken som tydliggör hur arbetsmiljöansvaret är för­ delat. Respektive region­vd ansvarar för arbetsmil­ jöarbetet och fördelar det vidare ut i verksamheten. En eller flera chefer, arbetsledare eller andra arbets­ tagare får därmed i uppgift att verka för att risker i arbetet förebyggs och att en tillfredställande arbets­ miljönivå uppnås. Medarbetare eller arbetsgivare som har, eller har fått tilldelat ansvar för arbets­ miljöuppgifter, ska se till att kunskaperna gällande arbetet är tillräckliga, vilket också definieras i Castellums arbetsmiljöhandbok. Alla ledare ska ha genomgått en systematisk arbetsmiljöutbildning i syfte att ha den kunskap som krävs för det delege­ rade arbetsmiljöansvaret. Förebyggande arbete Att identifiera och förebygga hälso­ och säkerhets­ risker är grunden i Castellums arbetsmiljöarbete. Bolaget genomför årligen en risköversyn och vid behov en förnyad riskbedömning för varje del av verksamheten. Inför förändringar, exempelvis vid lokalflytt, nya verktyg, förändrad arbetsmetod eller inför anlitande av entreprenörer, genomförs också en riskbedömning. I det förebyggande arbetet är det viktigt att medar­ betarnas perspektiv tas i beaktning. Castellums medarbetare har stor påverkan på bolagets arbets­ miljö­ och hälsoarbete. Påverkan sker bland annat genom deltagande i riskbedömningar, skyddskom­ mittéer och friskvårdsgrupper. Inom Castellum finns lokala skyddskommittéer där representanter från både arbetsgivare och arbetstagare deltar och möten genomförs två gånger per år. I arbetsmiljö­ och hälsoarbetet har skyddsombuden en viktig roll och i samverkan utvecklas Castellums arbetsmiljö. Inom Castellum äger skyddsombuden rätt att avbryta ett arbete som bedöms som farligt eller kan medföra risk för skador och ohälsa. Inom Castellums projekt ska också tillbud och olyckor rapporteras i syfte att lära av erfarenheten och förebygga skador. I arbetet med att bedöma risker anlitas vid behov en extern företagshälsovård av Castellum med utgångspunkten att expertkunskap är nödvändig för att undersöka och bedöma de fysiska och psykiska risker som kan finnas kopplat till arbetsmiljön. Före­ tagshälsovården föreslår vid behov åtgärder och medverkar vid genomförandet av olika riskanalyser. Företagshälsovården är även en viktig resurs när rehabiliteringsutredningar ska göras och vid arbets­ anpassningsåtgärder för enskilda arbetstagare och grupper av anställda. Företagshälsovården är därmed en viktig del i bolagets förebyggande arbete avseende hälsa och säkerhet. Under 2023 har Castellum: ◼ Arbetat med projektet Fastighetsägarens ansvar som syftar till att säkra ansvarsfördelningen kopplat till roller och arbetsmiljö. ◼ Infört en ny digital utbildningsmodell kopplat till arbetsmiljö och som riktar sig till chefer. Syftet är att underlätta processen när behov av utbildning finns. ◼ På bolagets ledarforum informeras om hur chefer kan använda bolagets försäkringar och externa partners i arbetet med förebyggande friskvård med syftet att kunna agera snabbt vid risk för ohälsa. Hantering av incidenter Castellums arbetsrelaterade incidenter, tillbud och olyckor hanteras enligt fastställda rutiner. Om någon medarbetare råkar ut för arbetsrelaterad sjukdom eller olycksfall i arbetet eller om något tillbud inträffar i arbetet, ska vd för berörd verksam­ het, berörd chef, Head of People & Culture samt 1. INLEDNING 2. STRATEGI 3. INVESTERA I CASTELLUM 4. VERKSAMHET 5. FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 6. FINANSIELLA RAPPORTER 7. ÖVRIGT 73 CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2023 ===== SIDA 74 ===== arbetstagaren gemensamt utreda orsakerna så att risker för ohälsa och olycksfall fortsättningsvis kan förebyggas. Vid behov ändras rutiner och arbetssätt för att minimera risker. Region­vd för den del av verk­ samhet som berörs, alternativt berörd chef, ska utan dröjsmål anmäla allvarliga tillbud, olycksfall och/eller ohälsa till Arbetsmiljöverket. Region­vd för berörd del av verksamhet är även ansvarig för att rapportera arbetsrelaterade skador till Castellums juridikavdelning. Underlaget används i det systema­ tiska arbetsmiljöarbetet för att förebygga framtida olyckor. Anlitade entreprenörer är, i egenskap av arbetsgivare, formellt ansvariga för att utreda och genomföra åtgärder vid arbetsskador. Det är Castellums uppgift som byggherre att dra lärdom av det som inträffat för att sätta in åtgärder vid plane­ ring och projektering av projekt samt gällande över­ gripande förutsättningar för projektet. Medarbetarundersökning och medarbetarsamtal Castellum genomför kvartalsvis medarbetarunder­ sökningen Castellum Experience. Undersökningen består av ett antal frågor som syftar till att följa upp medarbetarnas engagemang och trender kopplat till engagemang samt identifiera behov av korrigerande åtgärder. Den senaste mätningen visar engagemang på 8,2 (7,9) vilket kan jämföras mot extern bench­ mark på 8,0. Resultatet delas in i tre kategorier, promotors, passiva och detractors. Den senaste mätning 2023 visade att 60 procent (47) var promo­ tors, det vill säga medarbetare som rekommenderar Castellum som arbetsgivare. Svarsfrekvens i mät­ ningen var 94 procent (90). Undersökningen följer även upp psykosociala arbetsmiljöfrågor och mål kopplat till den psykosociala arbetsmiljön sätts årligen. Alla medarbetare erbjuds kvartalsvis medarbetar­ samtal för att sätta och följa upp mål, identifiera eventuella behov av kompetensutveckling samt vid behov föra dialog kring att skapa en motiverande arbetssituation, engagemang och trivsel. Hälsovård Castellum erbjuder hälsokontroll till samtliga med­ arbetare med jämna mellanrum. Syftet med före­ tagshälsovården är att arbeta hälsofrämjande och förebyggande i enlighet med intentionerna i arbets­ miljölagen. Samtliga medarbetare har genom sin sjukvårdsförsäkring tillgång till ett flertal förebyg­ gande hälsotjänster som exempelvis samtalsstöd och e­hälsotjänster vilka är fria att använda och är tillgängliga dygnet runt. För att varje medarbetare ska få goda förutsättningar att ta hand om sin hälsa erbjuds även samtliga medarbetare arbetsmiljö­ undersökning med jämna mellanrum. För att inspirera våra medarbetare bjuder Castellum kontinuerligt in till olika hälsofrämjande aktiviteter som genomförs runt om i bolaget. Varje medarbetare har också tillgång till ett friskvårds­ bidrag på 5 000 kronor per år. Förtroendeindex (eNPS) 2023 2022 2021 Kvinnor 43 46 37 Män 54 47 48 20–29 år 64 58 50 20–50 år 59 51 41 över 50 år 59 40 40 1. INLEDNING 2. STRATEGI 3. INVESTERA I CASTELLUM 4. VERKSAMHET 5. FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 6. FINANSIELLA RAPPORTER 7. ÖVRIGT 74 CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2023 ===== SIDA 75 ===== Anställningstyp, antal personer (GRI 2-7) 2023 2022 Kvinnor Män Kvinnor Män Heltidsanställda 219 316 214 307 Deltidsanställda 8 3 9 4 Anställningsform, antal personer (GRI 2-7) 2023 2022 Kvinnor Män Kvinnor Män Tillsvidareanställda 221 316 219 308 Visstidsanställda1 3 6 4 3 1. Inklusive timanställda. Personalomsättning (GRI 401-1, Emp-Turnover) 2023 2022 2021 Personalomsättning1 Antal, st Andel kvinnor, % Antal, st Andel kvinnor, % Antal, st Andel kvinnor, % Nyanställda under året2 Under 30 år 8 62 17 53 6 39 30–50 år 33 58 34 53 16 50 Över 50 år 9 30 12 41 4 47 Totalt antal nyanställda 50 53 63 51 25 47 Andel nyanställda, % 10 % 5 12 6 6 3 Personer som slutat under året Under 30 år 5 37 5 31 7 33 30–50 år 21 34 38 72 21 44 Över 50 år 12 42 20 51 17 24 Totalt antal personer som slutat 38 37 63 62 45 35 Andel som slutat, % 7 % 3 12 7 11 4 Andel som slutat på egen begäran3, % 87 % 36 79 66 56 20 Genomsnittskostnaden för extern nyrekrytering under 2023 uppgick till 62 000 kr per rekrytering. 1. Castellum har övergått till beräkningsprincipen ’Full Time Equivalent’ , FTE, från och med 2018. FTE tar hänsyn till faktisk arbetad tid under året och avdrag görs för exempelvis tjänstgöringsgrad och faktisk anställningstid under året. Exempel: en anställd som börjar sin anställning den 1 juli och arbetar 70 procent till och med den 31 december räknas som 0,35 FTE (anställd 50 procent av året och med tjänstgöringsgrad 70 procent). 2. Av de som nyanställdes under året hade 22 procent internationell bakgrund. 3. Andel som slutat på egen begäran i relation till totalt antal som slutat. Kollektivavtal (GRI 2-30) Andelen anställda med kollektivavtal år 2023 var 95 procent. Medarbetare i Finland och Danmark har i dagsläget inte kollektivavtal utan anställnings­ villkor som följer respektive lands arbetsmiljölag­ stiftning och försäkringssystem. Medarbetarsamtal, % (GRI 404-3, Emp-Dev) 2023 2022 Kvinnor Män Total Kvinnor Män Total Genomförda medarbetar­ samtal (Emp­Dev) 90 90 90 78 85 82 Castellum bryter inte ner medarbetarsamtal per yrkeskategori då bolaget inte har tillgång till denna information. Informationen kan komma att utvecklas kommande år med ett gemensamt HR­system. Utbildning (GRI 404-1, Emp-Training) Utbildning, timmar Kvinnor Män Total Medelantal anställda under året 227 319 546 Antal utbildningstimmar under året 6 728 9 866 16 594 Under 30 år 646 1 013 1 659 30–50 år 4 108 5 255 9 363 Över 50 år 1 974 3 598 5 572 Snittimmar per anställd/år 30 31 30 Mångfald % 2023 2022 Andel medarbetare med internationell bakgrund 12 10 Ledarskapsutveckling, timmar Kvinnor Män Total Antal medarbetare som deltagit 45 49 94 Antal timmar 484 487 971 Castellum bryter inte ner utbildningstimmar per yrkeskategori då bolaget inte har tillgång till denna information. Informationen kan komma att utvecklas kommande år med ett koncern gemensamt HR­system. Genomsnittskostnad för utbildning per anställd uppgår för kvinnor till 20 000 kr och män till 21 000 kr, med ett genomsnitt på 21 000 kr för alla anställda under 2023. 1. INLEDNING 2. STRATEGI 3. INVESTERA I CASTELLUM 4. VERKSAMHET 5. FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 6. FINANSIELLA RAPPORTER 7. ÖVRIGT 75 CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2023 ===== SIDA 76 ===== Jämställdhet (GRI 405-1, Diversity-Emp) 2023 2022 2021 2020 Sammansättning av bolaget Antal, st Andel kvinnor, % Antal, st Andel kvinnor, % Antal, st Andel kvinnor, % Antal, st Andel kvinnor, % Styrelse 6 48 5 20 7 44 8 50 Under 30 år 0 0 0 — 0 — — — 30–50 år 0 0 0 — 0 — 1 100 Över 50 år 6 48 5 20 7 44 7 43 Ledning 13 37 12 54 8 50 8 50 Under 30 år 0 0 0 — 0 — — — 30–50 år 8 53 7 62 6 47 6 50 Över 50 år 5 12 5 42 2 58 2 50 Övriga anställda, inkl. ledning 546 42 534 42 427 43 413 40 Under 30 år 51 47 45 46 37 50 29 48 30–50 år 310 46 302 46 237 49 202 47 Över 50 år 185 33 187 33 153 31 182 30 Tabellen visar sammansättning av bolaget uppdelat på kön och ålder för olika nivåer av bolaget. Castellum följer inte upp anställdas minoritets­ tillhörighet. Castellum har valt att inte rapportera på de grupper inom bolaget som kallas regionala ledningsgrupper eftersom det inte motsvarar regionala ledningsgrupper ur ett globalt perspektiv, utan ur ett nationellt perspektiv. Åldersfördelning antal anställda (GRI 405-1) Åldersfördelning Kvinnor Män Total Antal anställda exkl. styrelse 227 319 546 Under 30 år 24 27 51 30–50 år 143 167 310 Över 50 år 60 125 185 Arbetsrelaterade skador och ohälsa (GRI 403-9, 403-10 H&S-Emp, H&S-Comp) 2023 2022 2021 Med- arbetare Leverantör Med- arbetare Leverantör Med- arbetare Leverantör Antal arbetsrelaterade dödsfall (H&S­Emp)1 0 0 0 0 0 0 Antal arbetsskador med frånvaro (LTI) 1 0 1 8 2 5 Skadefrekvens per 200 000 timmar (LTIFR) 0,2 0 0,2 0,2 0,5 0,2 Antal arbetsskador med allvarlig konsekvens2 0 0 0 3 0 0 Skadefrekvens per 200 000 timmar 0 0 0 0,1 0 0 Totalt antal registrerade arbetsskador 4 6 5 26 7 11 Skadefrekvens per 200 000 timmar (TRIFR) (H&S Emp) 0,7 0,14 0,9 0,5 1,7 0,3 Antal registrerade arbetssjukdomar3 (H&S­Comp) 9 mäts ej 10 mäts ej 13 mäts ej Korttidssjukfrånvaro i % av totalt arbetade timmar (H&S­Emp), % 1,0 mäts ej 1,3 mäts ej 1,1 mäts ej Långtidssjukfrånvaro i % av totalt arbetade timmar (förlorade arbetsdagar, anställda) (H&S­Emp), % 1,4 mäts ej 1,6 mäts ej 1,8 mäts ej Total frånvaro i % av totalt arbetade timmar (frånvaro, anställda) (H&S­Emp), % 2,4 mäts ej 2,9 mäts ej 2,9 mäts ej Totalt antal arbetade timmar 1 157 409 8 513 103 1 090 318 10 500 7144 840 212 6 712 0894 Begrepp: LTI = Lost Time Injury, LTIFR = Lost Time Injury Frequency Rate, TRIFR = Total Recordable Injury Frequency Rate. 1. Inga dödsfall har inträffat varpå dödsfall inte delas upp enligt arbetssjukdom eller arbetsolycka, därmed rapporteras heller inte någon dödsfallsfrekvens. 2. Allvarlig skada med över 6 månaders återhämtning exklusive dödsfall. 3. Castellums tolkning av GRI:s begrepp ”Work related ill health” . 4. Antalet arbetade timmar för leverantörer baseras på ett antagande att 60 procent utgör arbetskostnad och till ett timpris på 500 kronor per timme. Hälsa och säkerhet per fastighetstyp (H&S-Asset) Jämförelse mellan byggnadstyp Kontor Logistik Handel Samhällsfastigheter Castellum totalt 2023 2022 2021 2023 2022 2021 2023 2022 2021 2023 2022 2021 2023 2022 2021 Hälsa och säkerhetsutvärderingar (H&S­Asset) 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 1. INLEDNING 2. STRATEGI 3. INVESTERA I CASTELLUM 4. VERKSAMHET 5. FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 6. FINANSIELLA RAPPORTER 7. ÖVRIGT 76 CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2023 ===== SIDA 77 ===== Löneskillnad högst betalda relativt median, (GRI 2-21, Diversity-Pay) 2023 2022 Total ersättning till vd (högst betalda), mkr 5,1 4,8 Median årlig total ersättning för alla anställda (exkl. högsta årliga ersättning), mkr 0,6 0,6 Förhållande mellan högst betald och median (exkl. högst årliga ersättning) 4,4 5 Median löneökning alla anställda (exkl. högsta årliga ersättning), % 3,9 2,7 Löneökning vd 2022–2023, % 2,5 2,6 Ingen omräkning till FTE har gjorts. All ersättning har räknats in – det vill säga fast och rörlig ersättning. Bolagets vd är den med högst ersättning. Namn framgår i bolagets ersättningsrapport. Löneskillnader mellan könen, medel (GRI 2-21, GRI 405-2, Diversity-Pay) 2023 2022 % Kvinnors baslön Mäns baslön Kvinnors totala ersättning Mäns totala ersättning Kvinnors baslön Mäns baslön Kvinnors totala ersättning Mäns totala ersättning Koncernledning exkl. vd (Diversity­Pay) 71 142 86 117 80 126 79 127 Chefer (Diversity­Pay) 99 101 97 103 97 103 96 105 Anställda (Diversity­Pay) 103 97 103 97 99 101 98 102 Löneskillnader mellan könen, median (GRI 2-21, Diversity-Pay) 2023 2022 % Kvinnors baslön Mäns baslön Kvinnors totala ersättning Mäns totala ersättning Kvinnors baslön Mäns baslön Kvinnors totala ersättning Mäns totala ersättning Koncernledning exkl. vd 83 120 81 123 78 128 78 128 Chefer 103 97 91 110 96 104 98 102 Anställda 107 94 105 95 99 101 101 99 Sjukfrånvaro medarbetare 2023 2022 % Kvinnor Män Total Kvinnor Män Total Sjukfrånvaro Castellum 3,3 1,9 2,4 3,8 2,2 2,9 Varav korttidsfrånvaro 1,1 1,0 1,0 1,5 1,1 1,3 Varav långtidsfrånvaro (börjar räknas efter dag 15) 2,2 0,9 1,4 2,3 1,1 1,6 Arbetare i värdekedjan Castellum ska påverka arbetarna i värdekedjan posi­ tivt. Totalt arbetar Castellum med omkring 5 500 leve­ rantörer och det är av stor vikt att relationen med dessa bedrivs på ett ansvarsfullt sätt. Hälsa och säkerhet i leverantörskedjan är ett område som är viktigt för Castellum. Mål Castellum arbetar mot målsättningen att det inte ska förekomma några arbetsskador eller arbets­ relaterade sjukdomar hos leverantörerna. Målet har arbetats fram med utgångspunkt i FN:s globala håll­ barhetsmål, som ligger till grund för Castellums samtliga mål. Målet är löpande och omfattar arbetare i värde­ kedjan. Policy Arbetet med leverantörerna utgår från Castellums uppförandekod för leverantörer. Utgångspunkten är att alla Castellums leverantörer ska följa uppförande­ koden för leverantörer. Leverantörskoden är baserad på FN:s Global Compact, OECD:s riktlinjer för multi­ nationella företag, FN:s vägledande principer för företag och mänskliga rättigheter samt Castellums egen identifiering av de mest relevanta hållbarhets­ frågorna. Rubriksättningen i uppförandekoden utgår från de fyra huvudområdena i FN:s Global Compact: mänskliga rättigheter, arbetsvillkor, miljö och anti­ korruption. 1. INLEDNING 2. STRATEGI 3. INVESTERA I CASTELLUM 4. VERKSAMHET 5. FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 6. FINANSIELLA RAPPORTER 7. ÖVRIGT 77 CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2023 ===== SIDA 78 ===== Läs mer om uppförandekod för leverantörer på sidorna 43–44. Åtgärder kopplade till arbetare i värdekedjan Innan nya affärsrelationer inleds genomför Castellum en due diligence som inkluderar bedöm­ ning av faktiska och potentiella risker och konse­ kvenser avseende mänskliga rättigheter och bedömningen omfattar, men är inte begränsad till, egna anställda, kvinnor, barn, urfolk, migrant­ arbetare, utomstående kontrakterad arbetskraft och lokala samhällen. Castellum genomför även systematiska riskanaly­ ser av bolagets leverantörer med syftet att identi­ fiera leverantörer med hög risk för avvikelser mot bolagets uppförandekod samt att kunna implemen­ tera åtgärder vid behov. Att Castellum inte har iden­ tifierat några högriskleverantörer är en effekt av att bolaget främst anlitar lokala svenska, finska eller danska leverantörer med välutvecklat hållbarhets­ arbete. Under året har inga avvikelser mot upp­ förandekoden identifierats. Om arbetare i värdekedjan upptäcker oegentlig­ heter kan det rapporteras via Castellums vissel­ blåsarfunktion eller till närmsta chef som i sin tur rapporterar till Castellum och respektive region­vd. Vid större inköp och upphandlingar är ambitionen att granska leverantörer och entreprenörer enligt koncerngemensamma krav. Det är i sin tur klassifi­ ceringen av leverantören som styr hur uppföljning ställa tydliga krav har Castellum 26 centrala ram­ avtal med leverantörer. Under 2023 har Castellum köpt in varor och tjänster för 7 094 mkr (8 750) från totalt 5 589 (10 823) leverantörer, varav de största leverantörerna, med en inköpsvolym större än 10 mkr, stod för 72 (68) procent av inköpsvolymen. Om leverantören brister i efterlevnad av upp­ förande koden eller hållbarhets­ och arbetsmiljö­ kraven kan avtalet sägas upp. Under 2023 har inga centrala avtal med leverantörer sagts upp till följd av avvikelser kopplat till uppförandekoden för leveran­ törer eller hållbarhets­ och arbetsmiljökraven. Hälsa och säkerhet Castellum har ett riskförebyggande samarbete med leverantörer genom krav och förväntningar samt dialog och uppföljning. Bolaget ställer bland annat tydliga krav på arbetsmiljö och tar sitt lagstadgade samordningsansvar för entreprenörer som arbetar i verksamheten. Anlitade entreprenörer är, i egen­ skap av arbetsgivare, formellt ansvariga för att utreda och genomföra åtgärder vid arbetsskador. I egenskap av byggherre ska Castellum dock dra lärdom av vad som inträffat och sätta in åtgärder vid planering och projektering av projekt. Genom Castellums uppförandekod för leveran­ törer, tydliga krav i upphandlingsdokument och instruktioner för leverantörer säkerställer Castellum att även leverantörer arbetar i enlighet med bolagets arbetsmiljökrav. Mänskliga rättigheter i leverantörskedjan Castellum har nolltolerans när det gäller kränkningar av mänskliga rättigheter och barns rättigheter. Genom arbetet med utvärderingar som innehåller riskanalyser, genomlysningar och en väl utvecklad uppförandekod för leverantörer säkerställer Castellum att kontroller finns på plats för att förhindra kränkningar av mänskliga rättigheter och barns rättigheter. Bolaget tillåter inte barnarbete eller tvångsarbete varken i den egna verksamheten eller i den verksamhet som leverantörer bedriver på uppdrag av Castellum. Castellum följer de internationella standarder som finns såsom FN:s Global Compact, FN:s väg ledande principer för företag och mänskliga rättigheter samt OECD:s riktlinjer för multinationella företag. Risken för kränkningar av mänskliga rättigheter ingår som en komponent i bolagets årliga risk­ analys. Under de kommande åren ska Castellum utveckla sättet som bolaget genom lyser verk­ sam heten för att säkra att inga kränkningar av mänskliga rättigheter sker i den egna värdekedjan. Byggande av bostadshus och andra byggnader 32 % Försörjning av värme och kyla 6 % Byggnadssnickeriarbeten 4 % Teknisk konsultverksamhet inom bygg- och anläggningsteknik 3 % Mark- och grundarbeten 2 % Elinstallationer 2 % Värme- och sanitetsarbeten 2 % Teknisk konsultverksamhet inom energi-, miljö- och VVS-teknik 2 % Ventilationsarbeten 2 % Övrigt 46 % och granskning av leverantören genomförs vilket kan vara genom revisioner, besiktningar, enkäter eller platsbesök. I samtliga upphandlingar behöver leve­ rantören intyga att de har ett systematiskt hållbar­ hetsarbete samt arbete med arbetsmiljöledning. Som en del i att effektivisera leverantörskedjan och Leverantörer 2023 (Andel av total inköpsvolym) 1. INLEDNING 2. STRATEGI 3. INVESTERA I CASTELLUM 4. VERKSAMHET 5. FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 6. FINANSIELLA RAPPORTER 7. ÖVRIGT 78 CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2023 ===== SIDA 79 ===== Samhällsengagemang Castellum vill vara en ansvarsfull fastighetsägare och bidra till samhällena där bolaget verkar. För Castellum innebär samhällsengagemang att erbjuda hälsosamma och produktiva stadsmiljöer där människor mår bra. Bolaget vill också bidra med att möjliggöra för en stadsutveckling som uppmunt­ rar till integration mellan olika samhällsgrupper. En annan viktig aspekt är att bidra till att fler ungdomar och personer med utländsk bakgrund kommer in på arbetsmarknaden. Mål Castellums målsättningar kopplat till samhälls­ engagemang är att 10 procent av medarbetarna ska vara praktikanter. Bolaget ska även skapa arbetstill­ fällen för ungdomar och långtidsarbetslösa i projekt. Målsättningarna är löpande och har sin utgångs­ punkt i FN:s globala hållbarhetsmål. Policy Castellums hållbarhetspolicy beskriver att bolaget ska bidra till sysselsättning och ge ungdomar möjlig­ het att komma in på arbetsmarknaden och engagera sig i frågor av betydelse för samhällsutvecklingen. Läs mer om hållbarhetspolicyn på sidan 44. Åtgärder för att utveckla lokalsamhället Castellum samverkar med flera olika aktörer för att utveckla städer eller närområdet kring fastigheterna. I alla städer där bolaget är verksamt utvecklas sociala program genom intressentanalyser där de aktuella behoven identifieras och analyseras. Baserat på resultatet fattas lokala beslut om hur Castellum ska engagera sig. Oftast handlar insat­ serna om hur Castellum kan påverka miljön i en positiv riktning, förbättra det lokala samhället samt miljöerna i och kring fastigheterna. Exempel på de sociala programmen är citynätverk, hållbarhets­ nätverk och företagarföreningar där Castellum sam­ arbetar med hyresgäster, kommuner och andra samarbetspartners. I dagsläget omfattar de sociala programmen 100 procent av fastigheterna. För att lyckas i arbetet med att bidra till att fler kommer in på arbetsmarknaden för Castellum dialog med intressenter och ingår i gemensamma projekt med andra fastighetsägare och aktörer. Castellum har ett mål om att 10 procent av Castellums medarbetare ska vara praktikanter, vilket bolaget definierar som personer som går en yrkesskola med praktikperiod eller står långt ifrån arbetsmarknaden. Målet om praktikanter har revi­ derats under 2023, från 4 procent lärlingar till 10 pro­ cent praktikanter, för att inkludera bolagets nya defi­ nition. I alla större projekt ställs krav på att entrepre­ nörer ska anlita praktikanter. Bolaget samarbetar även exempelvis med Jobbsprånget, ett initiativ som ger nyanlända akademiker möjlighet att praktisera på företag. Castellum engagerar sig även i föreningslivet, skolor samt universitet för att erbjuda ungdomar praktikplatser och sommarjobb. Castellums arbete med sponsring och stöd till det lokala föreningslivet fokuserar främst på att främja utbildning och hälsa hos ungdomar. Under året har Castellum tillsam­ mans med My Dream Now anordnat studiebesök för ungdomar som inte känner sig välkomna till arbets­ livet, medverkat på en framtidsdag för att informera ungdomar om yrken i fastighetsbranschen och erbjudit bolagets medarbetare att bli utbildade till klasscoacher för att inspirera ungdomar till olika yrken och studievägar. Tillsammans med Fryshuset och Barn till ensamma mammor har Castellum sponsrat biovisning och julklappsinsamling. Under året har bolaget lämnat stöd till Bris, Barn­ cancerfonden, Hjärt­ och Lungfonden, Fryshuset, My Dream Now och lokala idrottsföreningar. Sammantaget har Castellum under 2023 lämnat 15,6 mkr (12,4) i direkt stöd genom sponsring och andra initiativ, varav 9,3 mkr (8,4) avsåg medlems­ avgifter till branschorganisationer och 6,3 mkr i väl­ görenhet. Utöver det har Castellum också bidragit med cirka 0,8 mkr (0,8) i omkostnader (overhead) och 0,8 mkr (0,8) i volontärarbete. Under året har Castellum genomfört 141 (110) olika insatser kopplat till sociala program. Bolaget har erbjudit 51 praktikplatser varav en genom Jobb­ språnget, haft 51 feriearbetare och möjliggjort genomförande av sju examensarbeten. Urval av branschorganisationer där Castellum är medlemmar ◼ Almega ◼ Centrum för Management i Byggsektorn (CMB), del av Chalmers tekniska högskola ◼ Chamber of Commerce (Handelskammaren) ◼ Energimyndighetens grupp for effektiv energianvändning i lokaler (BELOK) ◼ EPRA ◼ Fastighetsägarna ◼ Fossilfritt Sverige ◼ Sweden Green Building Council ◼ Green Building Council Denmark ◼ Green Building Council Finland ◼ Plattform för klimatneutralt byggande Göteborg ◼ Lokal Färdplan Malmö 2030 (LFM30) ◼ Klimatarena Stockholm ◼ Näringslivsgruppen ◼ UN Global Compact ◼ CCBuild 1. INLEDNING 2. STRATEGI 3. INVESTERA I CASTELLUM 4. VERKSAMHET 5. FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 6. FINANSIELLA RAPPORTER 7. ÖVRIGT 79 CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2023 ===== SIDA 80 ===== Hyresgäster Castellum ska erbjuda hållbara och hälsosamma fastigheter med hög kvalitet. För att säkerställa att fastigheter håller en hög standard arbetar Castellum med erkända hållbarhetscertifierings­ system. Mål Castellum har ingen målsättning kopplat till hyres­ gäster men möjligheterna till WELL­certifiering ska utvärderas i alla större projekt och investeringar. Policy I Castellums hållbarhetspolicy framgår det att bolaget ska erbjuda trygga och hälsosamma miljöer för människor i och kring fastigheterna. Läs mer om hållbarhetspolicyn på sidan 44. Åtgärder kopplade till hyresgästerna Castellum för löpande dialog med hyresgäster kopplat till olika situationer och kanaler. Varje år genomförs en omfattande kundmätning, Nöjd Kund Index (NKI), med hjälp av extern expertis. Bolaget ska vara en lyhörd hyresvärd som hjälper hyresgäs­ terna att bli mer hållbara. I årets NKI­undersökning får Castellum 71 (75) i NKI­resultat av drygt 1 600 svarande hyresgäster motsvarande en svarsfrek­ vens på 55 procent (35). Under 2023 har Castellum jobbat vidare med att teckna gröna hyresavtal och dessa gäller numera för samtliga nytecknade avtal. Genom de gröna hyres­ avtalet så kan Castellum och bolagets hyresgäster bland annat utbyta miljödata och samverka för att gemensamt bidra till ett miljömässigt hållbart hyres­ förhållande. Vidare så ska Castellum inte använda material i fastigheterna som kan få en negativ påverkan på människors hälsa. För att undvika det tillämpas Byggvarubedömningen, samtidigt som loggbok upp­ rättas i alla nyproduktioner. Alla fastigheter ska vara miljöinventerade. Om hälsofarliga material identi­ fieras implementeras korrigerande åtgärder. Ett verktyg i arbetet med att tillhandahålla hälso­ samma lokaler är WELL­certifieringssystemet. WELL är ett certifieringssystem som fokuserar på de som ska vistas i fastigheterna och utgår från sju områden kopplat till människors hälsa och välmå­ ende. Castellum ska alltid utreda möjligheten till att WELL­certifiera fastigheten vid nybyggnation. Under året har en av Castellums fastigheter (Eden i Hyllie, Malmö), som den första i Sverige, erhållit certifie­ ringen WELL Core Platinum vilket är certifieringens högsta nivå. Hållbarhetsrapport Styrningsrelaterade upplysningar Castellums verksamhet ska drivas ansvarsfullt gentemot samhället och intressenterna. Arbetet präglas av hög affärsmoral, god affärssed, ansvarskännande och opartiskhet. Ansvarsfullt företagande Castellum har nolltolerans när det gäller mutor och korruption. Uppförandekoden reglerar hur medar­ betarna ska agera för att inte exponeras mot affärs­ etiska risker. Bygg­ och fastighetsbranschen involve­ rar stora inköp och risken för korruption är som störst i samband med stora upphandlingar. Förebyggande arbete Alla medarbetare utbildas i Castellums uppförande­ kod och uppförandekod för leverantörer. Syftet är att arbeta förebyggande mot mutor och korruption. Castellum bedömer att största risken återfinns vid byggnation och projekt. Uppförandekod för leveran­ törer tillämpas därmed i den typen av större upp­ handlingar och avtal. Där framgår tydligt vilka förvänt­ ningar Castellum har på sina leverantörer när det gäller affärsetik, mutor och korruption. Framsteg Under 2023 har omkring fem affärsetiska ärenden rapporterats genom visselblåsarfunktionen. Alla har utretts och vid behov har korrigerande åtgärder vid­ tagits som en följd av det som rapporterats. Under 2023 har inga avtal med leverantörer sagts upp till följd av avvikelser (miljörelaterade, sociala eller mänskliga rättigheter) som kan kopplas till upp­ förandekoden för leverantörer eller hållbarhets­ och arbetsmiljökraven. Kritiska frågeställningar, väsentliga avvikelser och åtgärder kopplade till Castellums hållbarhetsarbete och uppförandekod rapporteras till styrelsen, genom bolagets revisionsutskott, om sådant inträffar. Skapat och fördelat ekonomiskt värde (GRI 201-1) mkr 2023 2022 2021 2020 Direkt skapat ekonomiskt värde 9 806 8 928 6 353 6 004 Intäkter 9 806 8 928 6 353 6 004 Fördelat ekonomiskt värde 6 663 7 079 5 410 4 955 Driftskostnader 3 240 3 089 2 007 1 669 Ägare 624 1 872 1 888 1 776 Medarbetare 603 560 490 470 Finansiärer 2 168 1 531 845 786 Skatter 12 15 173 247 Samhället 16 12 7 7 Behållet ekonomiskt värde 3 143 1 849 943 1 049 1. INLEDNING 2. STRATEGI 3. INVESTERA I CASTELLUM 4. VERKSAMHET 5. FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 6. FINANSIELLA RAPPORTER 7. ÖVRIGT 80 CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2023 ===== SIDA 81 ===== Rapportering enligt Task Force on Climate­ Related Financial Disclosures (TCFD) För femte gången har Castellum anpassat bolagets rapportering enligt rekommendationerna i TCFD:s ramverk för att beskriva hur vi strategiskt arbetar med klimatrelaterade risker och möjligheter. TCFD publicerade under 2021 bransch specifika rekommendationer. Castellum har påbörjat implementeringen av dessa. I nedanstående tabell beskrivs omfattningen av rapporteringen och sidhänvisningar görs till respektive område. Castellum har arbetat vidare med scenarioanalyser kopplade till klimatförändringarna, vilket redovisas på sidorna 47–50, 57–58 och 101. Styrning Strategi Riskhantering Indikatorer & Mål Rekommenderade upplysningar Rekommenderade upplysningar Rekommenderade upplysningar Rekommenderade upplysningar A. Styrelsens övervakning av klimatrelaterade risker och möjligheter Sidorna 36, 57, 97, 101, 104–107 A. Klimatrelaterade risker och möjligheter organisationen har identifierat. Sidorna 57–58 A. Organisationens processer för att identifiera klimat­ relaterade risker. Sidorna 42, 47–52, 57–58, 97–101 A. Organisationens indikatorer för att utvärdera klimatrelaterade risker och möjligheter. Sidorna 9–13, 40–41, 47–56 B. Ledningens roll avseende bedömning och hantering av klimatrelaterade risker och möjligheter Sidorna 36–37, 40, 43–45, 47–52, 57, 97, 101 B. Påverkan från risker och möjligheter på organisationens verksamhet, strategi och finansiella planering. Sidorna 5–6, 9–13, 47–52, 61–63 B. Organisationens processer för hantering av klimatrelaterade risker. Sidorna 47–52, 57–58, 61–63, 65–67, 97–101 B. Utsläpp av Scope 1, 2 och 3 enligt Greenhouse Gas Protocol. Sidorna 52–54 C. Beredskapen av organisationens strategi med hänsyn till olika klimatrelaterade scenarier. Sidorna 13, 40, 47–52, 57–58, 101 C. Integration av ovanstående processer i organisationens generella riskhantering. Sidorna 57–58, 97–101 C. Mål för att hantera klimatrelaterade risker och möjligheter. Sidorna 9–13, 40–41 Under året har inga väsentliga avvikelser kopplat till hållbarhetsarbetet eller uppförandekoden identifie­ rats eller rapporterats till styrelsen. Castellum, styrelsen eller ledningen har under 2023 inte erhållit någon information om att väsent­ liga händelser inträffat som påverkat hyresgäster­ nas hälsa och säkerhet negativt. Under de senaste åren har varken Castellum eller någon företrädare från bolaget dömts för något brott som kan kopplas till avvikelse mot bolagets uppfö­ randekod, korruption, konkurrenshämmande verk­ samhet eller brott mot monopollagstiftning. Under 2023 har Castellum inte heller dömts att betala skade­ stånd eller någon form av böter, varken kopplat till brott mot miljö­, arbetsmiljö­ eller monopollagstiftning. Lobbying Castellum har inte lämnat finansiella bidrag eller på annat sätt kompenserat politiska partier eller part­ Skatt – land för landrapport (GRI 207-4-a) 2023 2022 Sverige Finland Danmark Sverige Finland Danmark Antal anställda 524 11 12 512 10 12 Tillgångar exkl. likvida medel 131 343 19 987 5 918 153 249 18 940 6 683 Intäkter 8 682 700 424 7 962 616 350 Varav intäkter från försäljning till tredje part 8 682 700 424 7 962 616 350 Varav intäkter från koncerninterna transaktioner med andra skattejurisdiktioner 0 0 0 0 0 0 Resultat före skatt –13 713 –468 –427 3 035 –760 –38 Betald skatt –4 –8 0 –15 0 0 Uppskjuten skatt 3 009 19 0 –562 90 0 Årets resultat –10 708 –457 –427 2 458 –670 –38 politiska organisationer med syfte att påverka lag­ stiftningen. Företagskultur Castellum är ett värderingsdrivet företag där Affärs­ mässiga, Engagerade och Modiga är de kärnvärden som vägleder bolaget i olika arbetssituationer. Före­ tagskulturen styr hur bolagets medarbetare ska agera mot hyresgäster, varandra och omvärlden. Genom att ha hyresgästen i fokus och vara en pålitlig samarbetspartner är bolaget affärsmässigt. Genom att vara hängivna uppdraget och stötta varandra är bolaget engagerade. Genom att våga tänka nytt och utveckla hållbara lösningar är medarbetarna modiga. För mer information om Castellums värde­ ringar, se Hållbarhetsrelaterade policyer på bola­ gets webbplats. 1. INLEDNING 2. STRATEGI 3. INVESTERA I CASTELLUM 4. VERKSAMHET 5. FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 6. FINANSIELLA RAPPORTER 7. ÖVRIGT 81 CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2023 ===== SIDA 82 ===== Uttalande om användning: Castellum Aktiebolag har rapporterat i enighet med GRI Standards 2021 för rapporteringsperioden 1 januari till och med 31 december 2023. GRI 1 använd: GRI 1: Foundation 2021 GRI Standard 2021 och EPRA Best Practice Recommendations on Sustainability Reporting Avsteg GRI Standard Upplysning Hänvisning till EPRA­upplysning Sidhänvisning Avsteg från krav Orsak Förklaring GRI 2: GENERELLA UPPLYSNINGAR 2021 Organisationen och redovisningsprinciper 2­1 Information om organisationen 21–22, 89, 103 2­2 Enheter som omfattas av hållbarhetsredovisningen 36 2­3 Redovisningsperiod, frekvens och kontaktperson 36 2­4 Förändringar i tidigare rapporterade upplysningar 45, 52 2­5 Externt bestyrkande 36, 87 Aktiviteter och anställda 2­6 Aktiviteter, värdekedja och andra affärsförbindelser 4, 12, 20–24, 26–29, 39–40, 77–78 2­7 Medarbetare 75, 141 2­8 Medarbetare som inte är anställda Avsteg från 2­8 Inte tillämpligt. Castellums egna verksamhet drivs enbart med anställda medarbetare. Castellum har ett arbetsmiljöansvar för leverantörer som arbetar med bolagets fastigheter och rapporterar på frånvaro och skador för denna grupp. Styrning 2­9 Sammansättning och struktur för styrning Gov­Board (Sammansättning av hösta styrande organ) 36–37, 103–106, 109, 114–117, 141–142 2­10 Nominering och val av högsta styrande organ Gov­Select (Nominering och urval av hösta styrande organ) 104–105, 114–115 2­11 Ordförande för högsta styrande organ 114–116 2­12 Högsta styrande organets roll i arbetet med översyn och hantering av påverkan 36­37, 105–106, 108–111, 113 2­13 Delegering av beslutsfattande för att hantera påverkan 36–37 2­14 Högsta styrande organets roll i relation till hållbarhets redovisningen 36 2­15 Intressekonflikter Gov­Col (Process för intressekonflikter) 103–105, 114–115 2­16 Kommunikation av kritiska frågeställningar 36, 80–81 2­17 Den samlade kunskapen hos det högsta styrande organet 36 2­18 Utvärdering av det högsta styrande organets arbete 106 2­19 Ersättningspolicy 109–111, 141–142, Ersättningsrapport 2­20 Process för att fastställa ersättningar 109–110, Protokoll från Bolagsstämma 2023 2­21 Årlig total ersättning Diversity­Pay (Löneskillnader mellan könen) 77 GRI­ och EPRA­index 1. INLEDNING 2. STRATEGI 3. INVESTERA I CASTELLUM 4. VERKSAMHET 5. FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 6. FINANSIELLA RAPPORTER 7. ÖVRIGT 82 CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2023 ===== SIDA 83 ===== GRI Standard 2021 och EPRA Best Practice Recommendations on Sustainability Reporting Avsteg GRI Standard Upplysning Hänvisning till EPRA­ upplysning Sidhänvisning Avsteg från krav Skäl Förklaring Strategi, policyer och praxis 2­22 Uttalande om strategi för hållbar utveckling 5–7 2­23 Värderingar, principer, standarder och normer gällande uppförande 36–39, 43–45, 72–73, 77–78 2­24 Förankring av värderingar, principer, standarder och normer gällande uppförande 36–37, 44–45, 78–79, 80–81 2­25 Processer för att avhjälpa negativ påverkan 37–40, 47–50, 59, 61–62, 72–74, 77–78, 80 2­26 Mekanismer för rådgivning och rapportering av angelägenheter för organisationen 37, 43–44, 80–81 2­27 Efterlevnad av lagar och förordningar 81 2­28 Medlemskap i organisationer 79 Intressentengagemang 2­29 Metod för intressentengagemang 42 2­30 Kollektivavtal 75 GRI 3: VÄSENTLIGA FRÅGOR 2021 3­1 Process för att fastställa väsentliga frågor 42–43 3­2 Lista på väsentliga frågor 42–43 SPECIFIKA UPPLYSNINGAR – GRI 200: Ekonomi GRI 201: Ekonomiskt resultat 2016 3­3 Styrning av väsentliga frågor 12, 38–39, 41, 43–45, 80–81, 98–101 201­1 Genererat och distribuerat direkt ekonomiskt värde 80 201­2 Ekonomiska konsekvenser och andra risker och möjligheter som en följd av klimatförändringar 48–50, 57–58 Avsteg från 201­2 a.v Information saknas. Castellum redovisar inte kostnader för genomförda klimatanpassningsåtgärder. System för insamling av denna data saknas, men ska tas fram under de kommande åren. GRI 205: Antikorruption 2016 3­3 Styrning av väsentliga frågor 38–39, 41, 43–45, 80–81, 98, 101 205­1 Verksamheter utvärderade gällande risker relaterade till korruption 43, 78, 80–81, 98, 101 205­3 Bekräftade korruptionsincidenter och vidtagna åtgärder 81 GRI 206: Konkurrensbegränsande beteende 2016 3­3 Styrning av väsentliga frågor 36–39, 43–45, 80–81 206­1 Legala fall gällande konkurrensbegränsande praxis, konkurrenslagstiftning och dominerande marknadsställning 81 GRI 207: Skatt 2019 3­3 Styrning av väsentliga frågor 38–39, 80–81, 92, 98, 113, 139–140 207­1 Skatteansats 92, 113, 139–140 207­2 Styrning av skattefrågor, kontroller och riskhantering 92, 113, 139–140 207­3 Metod för samarbeten med intressenter och hantering av skattefrågor 80–81, 92, 139–140 207­4 Land­för­landrapportering 81 1. INLEDNING 2. STRATEGI 3. INVESTERA I CASTELLUM 4. VERKSAMHET 5. FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 6. FINANSIELLA RAPPORTER 7. ÖVRIGT 83 CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2023 ===== SIDA 84 ===== GRI Standard 2021 och EPRA Best Practice Recommendations on Sustainability Reporting Avsteg GRI Standard Upplysning Hänvisning till EPRA­upplysning Sidhänvisning Avsteg från krav Skäl Förklaring SPECIFIKA UPPLYSNINGAR – GRI 300: MILJÖ GRI 302: Energi 2016 3­3 Styrning av väsentliga frågor 12, 36–39, 41, 43–45, 47–53 302­1 Energianvändning inom den egna organisationen Elec­Abs (Total erhållen el) DH&C­Abs (Total erhållen fjärrvärme) Fuels­Abs (Totalt erhållna bränslen) 45–46, 54–55 302­2 Energianvändning utanför den egna organisationen Elec­Abs (Total erhållen el) DH&C­Abs (Total erhållen fjärrvärme) Fuels­Abs (Totalt erhållna bränslen) Elec­Lfl (Total erhållen el, jämförelse) DH&C­Lfl (Total erhållen fjärrvärme, jämförelse) Fuels­Lfl (Totalt erhållna bränslen, jämförelse) Energy­Int (Energiintensitet) 45–46, 54–56 302­3 Energiintensitet Energy­Int (Energiintensitet) 46, 55–56 302­4 Minskning av energianvändning 51 GRI 303: Vatten och utsläpp 2018 3­3 Styrning av väsentliga frågor 12, 36–37, 38–39, 41, 43–45, 59 303­1 Interaktioner med vatten som en delad resurs Water­Abs (Total vattenkonsumtion) Water­LfL (Total vattenkonsumtion, jämförelse) 59–60 303­2 Hantering av vattenrelaterad påverkan 59 303­5 Vattenanvändning Water­Abs (Total vattenkonsumtion) Water­LfL (Total vattenkonsumtion, jämförelse) Water­Int (Vattenintensitet) 59–60 GRI 304: Biologisk mångfald 2016 3­3 Styrning av väsentliga frågor 12, 36–39, 41, 43–45, 61 304­2 Signifikant påverkan på biologisk mångfald från verksamhet, produkter eller tjänster 61 GRI 305: Utsläpp 2016 3­3 Styrning av väsentliga frågor 12, 36–37, 41, 43–45, 47, 50–52 305­1 Direkta utsläpp av växthusgaser (Scope 1) GHG­Dir­Abs (Totala växthusgasutsläpp, Scope 1) GHG­Dir­LfL (Totala växthusgasutsläpp, Scope 1, jämförelse) GHG­Int (Växthusgasutsläppintensitet) 45–46, 52–55 305­2 Indirekta utsläpp av växthusgaser (Scope 2) GHG­Indir­Abs (Totala växthusgasutsläpp, Scope 2) GHG­Int (Växthusgasutsläppintensitet) 52–55 305­3 Övriga indirekta utsläpp av växthusgaser (Scope 3) 52–55 305­4 Utsläppsintensitet av växthusgaser GHG­Int (Växthusgasutsläppintensitet) 52, 54–55 305­5 Minskning av växthusgasutsläpp 52 1. INLEDNING 2. STRATEGI 3. INVESTERA I CASTELLUM 4. VERKSAMHET 5. FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 6. FINANSIELLA RAPPORTER 7. ÖVRIGT 84 CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2023 ===== SIDA 85 ===== GRI Standard 2021 och EPRA Best Practice Recommendations on Sustainability Reporting Avsteg GRI Standard Upplysning Hänvisning till EPRA­upplysning Sidhänvisning Avsteg från krav Skäl Förklaring GRI 306: Avfall 2020 3­3 Styrning av väsentliga frågor 12, 36–39, 41, 43–45, 61–63 306­1 Avfallsgenerering och signifikant avfallsrelaterad påverkan 61–63 306­2 Hantering av signifikant avfallsrelaterad påverkan 61–63 306­3 Genererat avfall Waste­Abs (Total avfallsvikt) Waste­LfL (Total avfallsvikt, jämförelse) 62–63 306­4 Återanvänt avfall Waste­Abs (Total avfallsvikt) Waste­LfL (Total avfallsvikt, jämförelse) 62–63 306­5 Bortskaffat avfall Waste­Abs (Total avfallsvikt) Waste­LfL (Total avfallsvikt, jämförelse) 52, 62–63 GRI 308: Bedömning av leverantörer utifrån miljökriterier 2016 3­3 Styrning av väsentliga frågor 12–13, 36–39, 41, 43–45, 78 308­1 Nya leverantörer som granskats enligt miljökriterier 78 SPECIFIKA UPPLYSNINGAR – GRI 400: Socialt GRI 401: Anställning 2016 3­3 Styrning av väsentliga frågor 12, 36–39, 41, 43–45, 72–74 401­1 Nyanställningar och personalomsättning Emp­Turnover (Nyanställda och personalomsättning) 75 401­2 Förmåner till heltidsanställda som inte ges till tillfälligt anställda eller deltidsanställda 72, 142 GRI 403: Hälsa och säkerhet 2018 3­3 Styrning av väsentliga frågor 12, 36–39, 41, 43–45, 72–74 403­1 Arbetsmiljöledningssystem 37, 73 403­2 Riskidentifiering, riskbedömning och incidentundersökning H&S­Emp (Hälsa och säkerhet) 73–74, 76 403­3 Arbetshälsovårdstjänster 73–74 403­4 Medarbetardeltagande, konsultation och kommunikation gällande hälsa och säkerhet 73–74 403­5 Träning och utbildning gällande hälsa och säkerhet 73–74 403­6 Främjande av medarbetares hälsa 73–74 403­7 Förebyggande och hantering av hälso­ och säkerhetspåverkan på arbetsplatsen direkt kopplade till affärsrelationer 73–74 403­8 Medarbetare som omfattas av arbetsmiljöledningssystem 73 403­9 Arbetsrelaterade skador H&S­Emp (Hälsa och säkerhet) 73–74, 76 403­10 Arbetsrelaterad ohälsa H&S­Emp (Hälsa och säkerhet) 74, 76–77 1. INLEDNING 2. STRATEGI 3. INVESTERA I CASTELLUM 4. VERKSAMHET 5. FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 6. FINANSIELLA RAPPORTER 7. ÖVRIGT 85 CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2023 ===== SIDA 86 ===== GRI Standard 2021 och EPRA Best Practice Recommendations on Sustainability Reporting Avsteg GRI Standard Upplysning Hänvisning till EPRA­upplysning Sidhänvisning Avsteg från krav Skäl Förklaring GRI 404: Träning och utbildning 2016 3­3 Styrning av väsentliga frågor 12, 36–39, 41, 43–45, 72­74 404­1 Genomsnittligt antal utbildningstimmar per år och anställd Emp­Training (Utbildning och utveckling) 75 404­2 Program för uppgradering av anställdas färdigheter och övergångsstöd 74, 79 404­3 Andel anställda som får regelbunden utvärdering av prestation och karriärutveckling Emp­Dev (Utvecklingssamtal) 74–75 GRI 405: Mångfald och lika möjligheter 2016 3­3 Styrning av väsentliga frågor 12, 36–39, 41, 43–45, 72–73 405­1 Mångfald i ledningar och bland medarbetare Diversity­Emp (Könsfördelning) 75–76 405­2 Förhållandet mellan kvinnors ock mäns grundlön och ersättningar Diversity­Pay (Löneförhållanden mellan könen) 77 GRI 413: Lokala samhällen 2016 3­3 Styrning av väsentliga frågor 36–39, 41, 43–45, 79 413­1 Verksamhet med lokalt samhällsengagemang, konsekvensanalys och utvecklingsprogram Comty­Eng (Samhällsengagemang, konsekvensanalyser och utvecklingsprogram) 79 413­2 Verksamhet med väsentlig, faktisk eller potentiell negativ påverkan på lokala samhällen 38–39, 79 GRI 414: Bedömning av leverantörer utifrån sociala kriterier 2016 3­3 Styrning av väsentliga frågor 36–39, 41, 43–45, 77–78 414­1 Nya leverantörer som granskats enligt sociala kriterier 78 414­2 Negativ social påverkan i leverantörsledet och vidtagna åtgärder 38–39, 43–44, 78, 80 GRI 416: Kunders hälsa och säkerhet 2016 3­3 Styrning av väsentliga frågor 36–39, 41, 43–45, 80 416­2 Efterlevnad gällande produkter och tjänsters påverkan på hälsa och säkerhet H&S Asset (Hälsa och säkerhetsutvärderingar) H&S­Comp (Regelefterlevnad, hälsa och säkerhet) 76, 80–81 Företagsspecifika upplysningar 3­3 Styrning av väsentliga frågor 38–39, 61, 80 Egen upplysning Certifierade byggnader Cert­Tot (Hållbarhetscertifierade fastigheter) 64 1. INLEDNING 2. STRATEGI 3. INVESTERA I CASTELLUM 4. VERKSAMHET 5. FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 6. FINANSIELLA RAPPORTER 7. ÖVRIGT 86 CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2023 ===== SIDA 87 ===== Revisorns rapport över översiktlig granskning av Castellum Aktiebolag hållbarhetsredovisning samt yttrande avseende den lagstadgade hållbarhetsrapporten Till Castellum Aktiebolag, org.nr 556475-5550 Inledning Vi har fått i uppdrag av styrelsen i Castellum Aktie­ bolag att översiktligt granska Castellum Aktiebolags hållbarhetsredovisning för år 2023. Företaget har definierat hållbarhetsredovisningens omfattning på sidan 2 i detta dokument vilket även omfattar den lagstadgade hållbarhetsrapporten. Styrelsens och företagsledningens ansvar Det är styrelsen och företagsledningen som har ansvaret för att upprätta hållbarhetsredovisningen inklusive den lagstadgade hållbarhetsrapporten i enlighet med tillämpliga kriterier respektive årsre­ dovisningslagen. Kriterierna framgår på sidan 36 i hållbarhetsredovisningen, och utgörs av de delar av ramverket för hållbarhetsredovisning utgivet av GRI (Global Reporting Initiative) som är tillämpliga för hållbarhetsredovisningen, samt av företagets egna framtagna redovisnings­ och beräkningsprinciper. Detta ansvar innefattar även den interna kontroll som bedöms nödvändig för att upprätta en hållbar­ hetsredovisning som inte innehåller väsentliga fel­ aktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag. Revisorns ansvar Vårt ansvar är att uttala en slutsats om hållbarhets­ redovisningen grundad på vår översiktliga gransk­ ning och lämna ett yttrande avseende den lagstad­ gade hållbarhetsrapporten. Vårt uppdrag är begrän­ sat till den historiska information som redovisas och omfattar således inte framtidsorienterade uppgifter. Vi har utfört vår översiktliga granskning i enlighet med ISAE 3000 (omarbetad) Andra bestyrkande- uppdrag än revisioner och översiktliga granskningar av historisk finansiell information. En översiktlig granskning består av att göra förfrågningar, i första hand till personer som är ansvariga för upprättandet av hållbarhetsredovisningen, att utföra analytisk granskning och att vidta andra översiktliga gransk­ ningsåtgärder. Vi har utfört vår granskning avseende den lagstadgade hållbarhetsrapporten i enlighet med FARs rekommendation RevR 12 Revisorns ytt­ rande om den lagstadgade hållbarhetsrapporten. En översiktlig granskning och en granskning enligt RevR 12 har en annan inriktning och en betydligt mindre omfattning jämfört med den inriktning och omfatt­ ning som en revision enligt International Standards on Auditing och god revisionssed i övrigt har. Revisionsföretaget tillämpar International Stan­ dard on Quality Management 1, som kräver att före­ taget utformar, implementerar och hanterar ett system för kvalitetsstyrning inklusive riktlinjer eller rutiner avseende efterlevnad av yrkesetiska krav, standarder för yrkesutövningen och tillämpliga krav i lagar och andra författningar. Vi är oberoende i förhållande till Castellum Aktiebolag enligt god revisorssed i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt yrkesetiska ansvar enligt dessa krav. De granskningsåtgärder som vidtas vid en över­ siktlig granskning och granskning enligt RevR 12 gör det inte möjligt för oss att skaffa oss en sådan säker­ het att vi blir medvetna om alla viktiga omständighe­ ter som skulle kunna ha blivit identifierade om en revision utförts. Den uttalade slutsatsen grundad på en översiktlig granskning och granskning enligt RevR 12 har därför inte den säkerhet som en uttalad slut­ sats grundad på en revision har. Vår granskning av hållbarhetsredovisningen utgår från de av styrelsen och företagsledningen valda kriterier, som definieras ovan. Vi anser att dessa kriterier är lämpliga för upprättande av hållbarhets­ redovisningen. Vi anser att de bevis som vi skaffat under vår granskning är tillräckliga och ändamålsenliga i syfte att ge mig oss grund för våra uttalanden nedan. Uttalanden Grundat på vår översiktliga granskning har det inte kommit fram några omständigheter som ger oss anledning att anse att hållbarhetsredovisningen inte, i allt väsentligt, är upprättad i enlighet med de ovan av styrelsen och företagsledningen angivna kriterierna. En lagstadgad hållbarhetsrapport har upprättats. Signerat enligt dag som framgår av vår elektroniska underskrift. Deloitte AB Harald Jagner Auktoriserad revisor 1. INLEDNING 2. STRATEGI 3. INVESTERA I CASTELLUM 4. VERKSAMHET 5. FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 6. FINANSIELLA RAPPORTER 7. ÖVRIGT 87 CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2023 ===== SIDA 88 ===== Verksamhet, finansiering och riskhantering    89 Bolagsstyrningsrapport   102 5 Förvaltnings­ berättelse I centrala Stockholm ligger Öskaret 1, ett välkänt landmärke i jugendstil som är varsamt renoverat. Här ryms Castellums egna coworkingbolag med alla fördelar det innebär i form av mötesrum och service. Castellums årsredovisning Den legala årsredovisningen som innehåller förvaltningsberättelse och finansiella rapporter finns på sidorna 88–157 och 162. I enlighet med Årsredovisningslagen 6 kap 11§ har Castellum upprättat den lagstadgade hållbarhetsrapporten som en från förvaltningsberättelsen avskild rapport och återfinns på sidorna 4–13, 18, 27–28, 35–86, 97–101, 103–106 och 108–113. 1. INLEDNING 2. STRATEGI 3. INVESTERA I CASTELLUM 4. VERKSAMHET 5. FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 6. FINANSIELLA RAPPORTER 7. ÖVRIGT 88 CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2023 ===== SIDA 89 ===== Verksamhet och resultat Styrelsen och verkställande direktören för Castellum Aktiebolag (publ) (” Castellum”) org.nr 556475-5550, får härmed avge årsredovisning och koncernredovisning för verksamhetsåret 2023. Bolaget har sitt säte i Göteborg men med två huvudkontor, belägna på Östra Hamngatan 16 i Göteborg samt på Hangövägen 20 i Stockholm. Års- och koncernredovisning föreslås fastställas på årsstämman den 7 maj 2024. Castellum är ett av Nordens största börsnoterade fastighetsbolag som utvecklar flexibla arbetsplatser och smarta logistik lösningar. Per den 31 december 2023 uppgick fastighets värdet till cirka 160 mdkr, inklusive ägarandelen i det norska intresseföretaget Entra. Castellum finns i attraktiva nordiska tillväxtregio­ ner och affärs modellen bygger på investering och utveckling av kommersiella lokaler som förvaltas i en decentraliserad och kundfokuserad organisation. Bolaget arbetar hela tiden med att utveckla erbju­ dandet så att det möter de snabba förändringarna i omvärlden. Affärsstrategin tar avstamp i en snabbt förändrad omvärld där målet hela tiden är att möta hyresgästernas behov och samtidigt vara en långsik­ tig stadsutvecklare. Det är så Castellum skapar framtidens hållbara städer. Verksamheten i korthet 70,6 4 373 (4 510) Börsvärde, mdkr Förvaltningsresultat, mkr Väsentliga händelser under året ◼ Under året genomförde Castellum en fullt garanterad företrädesemission om cirka 10 mdkr med företrädesrätt för befintliga aktieägare i syfte att stärka bolagets finansiella ställning. ◼ Mot bakgrund av den förändrade kapitalmarknaden och den genomförda företrädesemissionen kommer styrelsen inte att föreslå årsstämman utdelning för 2023. ◼ I slutet av året invigde Castellum sin hundrade solcellsanläggning i fastighetsbeståndet och nådde därmed målet två år före utsatt tid. Dess ­ utom är 50 procent av beståndet hållbarhets­ certifierat, vilket innebär att bolaget även uppfyllde detta hållbarhetsmål två år före utsatt tid. ◼ Castellum har under året minskat nettoskulden med cirka 16 mdkr samt refinansierat obligationer och bankfaciliteter om totalt 21 mdkr, vilket har bidragit till att kapitalbindningstiden i låneport­ följen har ökat från 3,3 till 4,2 år. Verksamhet, finansiering och riskhantering St Clemens 22, Lund Castellumaktien är noterad på Nasdaq Stockholm Large Cap och klassificeras som grön enligt Green Equity Designation. 1. INLEDNING 2. STRATEGI 3. INVESTERA I CASTELLUM 4. VERKSAMHET 5. FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 6. FINANSIELLA RAPPORTER 7. ÖVRIGT 89 CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2023 ===== SIDA 90 ===== 222120191817161514 23 mkr -700 -600 -500 -400 -300 -200 -100 0 100 200 300 400 500 600 700 Nytecknat i investeringar Nytecknat i befintligt Nettouthyrning rullande årsvärde Konkurser Uppsagt <18 mån Uppsagt >18 mån Nettouthyrning Förvaltningsresultat per aktie Koncernens resultat Förvaltningsresultat Ökade finansieringskostnader under 2023 tillsam­ mans med lägre förvaltningsresultat från intresse­ företaget Entra minskar förvaltningsresultatet för året till 4 373 mkr (4 510), vilket motsvarar 9,69 kr per aktie (11,45). Minskningen i jämförelse per aktie är främst hänförlig till utspädningseffekten av 2023 års siffror. Castellums ägarandel i Entra bidrar med 445 mkr (550) till förvaltningsresultatet. Segmentinformation Intäkter Driftöverskott mkr 2023 2022 2023 2022 Stockholm 2 543 2 409 1 868 1 738 Väst 1 829 1 685 1 265 1 164 Mitt 1 759 1 632 1 198 1 049 Mälardalen 1 254 1 123 813 757 Öresund 1 563 1 305 1 100 861 Finland 671 609 353 316 Coworking 266 232 –31 –35 Koncerngemensamt –79 –68 — –12 Intäkter 9 806 8 928 6 566 5 838 Intäkter Under året ökade de totala intäkterna med 9,8 pro­ cent till 9 806 mkr (8 928). Intäkterna fördelar sig på hyresintäkter 8 790 mkr (7 971) och serviceintäkter 1 016 mkr (957). Av hyresintäkterna utgör coworking 266 mkr (233). Ökningen förklaras framför allt av indexuppräkning av hyresavtal samt färdigställda projekt. För jämförbart bestånd av förvaltningsfas­ tigheter motsvarar ökningen 8,9 procent. Ekonomisk uthyrningsgrad för året uppgår till 92,1 procent (93,4). Utveckling intäkter mkr 2023 2022 Förändring, % Jämförbart bestånd 8 596 7 895 8,9 Projektfastigheter 782 408 Transaktion 241 461 Coworking 266 232 Koncerngemensamt –79 –68 Intäkter 9 806 8 928 9,8 Bruttouthyrningen, det vill säga årshyra för total uthyrning under året, uppgick till 612 mkr (666). Uppsägningar uppgick till 679 mkr (505), varav 59 mkr (8) avsåg konkurser och 4 mkr (43) uppsäg­ ningar med mer än 18 månaders återstående kon­ traktslängd. Nettouthyrningen under perioden uppgick därmed till –67 mkr (161). Tidsförskjutningen mellan nettouthyrning och resultat effekt bedöms till 9–18 månader i förvaltningsfastigheter och 12–24 månader för investeringar i ny­, till­ och ombyggnation. Nettouthyrning Region mkr Stock- holm Väst Mitt Mälar- dalen Öre- sund Fin- land Totalt Nytecknat Befintligt 106 97 120 40 132 26 521 Investeringar 41 2 19 10 19 — 91 Totalt 147 99 139 50 151 26 612 Uppsagt Befintligt –166 –85 –91 –49 –176 –53 –620 Konkurser –16 –29 –6 –3 –3 –2 –59 Totalt –182 –114 –97 –52 –179 –55 –679 Netto- uthyrning –35 –15 42 –2 –28 –29 –67 D:o 2022 –3 90 10 38 23 3 161 Kostnader Direkta fastighetskostnader uppgick till 2 456 mkr (2 356). För jämförbart bestånd av förvaltningsfas­ tigheter motsvarar ökningen 6,8 procent. Fastig­ hetsadministration uppgick för året till 566 mkr (522), motsvarande 107 kr/kvm (99). Centrala admi­ nistrationskostnader uppgick till 403 mkr (270). För­ ändringen inom centrala administrationskostnader hänförs dels till ett beslut att avveckla Castellums innovationsbolag, dels till kostnadsförda aktiverade administrationsprojekt, varav den senare offentlig­ gjorts tidigare. Därutöver har Castellum gjort en genomlysning av projekt i takt med mer begränsad investeringsvolym, varvid vissa projekt skjutits på Förvaltningsresultat kr/aktie rullande fyra kvartal, (staplar) -20 -15 -10 -5 0 5 10 15 20 Årlig tillväxt rullande fyra kvartal (kurva) och mål 10 % (streckad linje) 19 20 211817161514 2322 20 15 10 5 0 –5 –10 –15 –20 1. INLEDNING 2. STRATEGI 3. INVESTERA I CASTELLUM 4. VERKSAMHET 5. FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 6. FINANSIELLA RAPPORTER 7. ÖVRIGT 90 CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2023 ===== SIDA 91 ===== framtiden och vissa har stängts. Detta har resulterat i engångskostnader redovisade inom fastighets­ administration och underhåll. Utveckling av fastighetskostnader mkr 2023 2022 Förändring, % Jämförbart bestånd 2 180 2 042 6,8 Projektfastigheter 221 198 Transaktion 55 116 Direkta fastighetskostnader 2 456 2 356 4,2 Fastighetsadministration 566 522 Coworking 297 280 Koncernjustering –79 –68 S:a uthyrning och fastighetsadministration 784 734 Centraladministration 403 270 Kostnader totalt 3 643 3 360 8,4 Resultat från intresseföretag Resultat från intresseföretag avser Castellums andel av Entras resultat. Resultatet inkluderar såväl förvaltningsresultat och skatt som värdeföränd­ ringar i Entras fastighetsbestånd. På raden ”varav förvaltningsresultat” i resultaträkningen ingår endast Castellums andel av intresseföretagets för­ valtningsresultat, vilket för året uppgår till 445 mkr (550). Det innebär att värdeförändringar, skatt samt övrigt (som i huvudsak avser värdeförändringar i finansiella instrument) exkluderas i förvaltnings­ resultatet för koncernen. Varje kvartal utförs även ett nedskrivningstest på andelar i intresseföretag. Per balansdagen har nedskrivningsbehov identifierats om totalt 451 mkr på grund av lägre substansvärde i Entra. Årets valutakurspåverkan på Castellums innehav i Entra redovisas i övrigt totalresultat. Finansnetto Finansnettot uppgick till –2 235 mkr (–1 607). För­ ändringen förklaras framför allt av en högre under­ liggande marknadsränta. Genomsnittlig utgående ränta för låneportföljen uppgick per balansdagen till 3,0 procent (2,6). Värdeförändringar Fastigheter Castellum redovisar under året orealiserade värde­ förändringar om –14 325 mkr (–3 563), främst hän­ förligt till att marknadens avkastningskrav generellt stigit under året. Det genomsnittliga avkastnings­ kravet för Castellums bestånd uppgår per årsskiftet till 5,62 procent, motsvarande en ökning om 43 bas­ punkter från föregående kvartal och 61 baspunkter från årets ingång. Castellums genomförda fastighetsförsäljningar har under året medfört en realiserad värdeföränd­ ring om –209 mkr. Försäljningspris netto uppgick till 5 206 mkr efter avdrag för uppskjuten skatt och omkostnader om –219 mkr. Underliggande fastig­ hetsvärde i försäljningarna uppgick därmed till 5 425 mkr att jämföra med senaste värderingen om 5 415 mkr, en skillnad om 10 mkr. Värdeförändring fastighet mkr 2023 2022 Kassaflöde –2 936 6 380 Projektvinst/byggrätter –920 582 Avkastningskrav –10 469 –10 529 Förvärv — 4 Orealiserad värdeförändring –14 325 –3 563 D:o i, % –9,3 –2,3 Försäljningar –209 26 Totalt –14 534 –3 537 D:o i, % –9,5 –2,3 Finansiella instrument Castellum innehar både ränte­ och valutaderivat, vilka främst påverkas av förändrade långa mark­ nadsräntor och valutakursrörelser. Total värdeför­ ändring för derivaten uppgår under året till –1 394 mkr (3 309) varav –1 235 mkr (2 690) har redovisats i resultaträkningen och resterande del i övrigt total­ resultat som ett resultat av säkringsrelationer. De negativa värdeförändringarna förklaras av att räntor på längre löptider har sjunkit under året samt för­ ändrade valutakurser. Goodwill Goodwill har under året skrivits ned med totalt –474 mkr varav –156 mkr är hänförligt till avyttringar. Negativ värdeutveckling på fastigheter kopplade till goodwill påverkar med –293 mkr och goodwill hän­ förlig till United Spaces har skrivits ned med –25 mkr. Fastighetskostnader kr/kvm Kontor Samhälls- fastigheter Lager/Lätt industri Handel 2023 Totalt 2022 Totalt Driftskostnader 344 243 191 164 275 263 Underhåll 76 46 35 42 58 47 Fastighetsskatt 154 109 28 85 107 102 Fastighetskostnader 574 398 254 291 440 412 Fastighetsadministration — — — — 107 99 Totalt 574 398 254 291 547 511 1. INLEDNING 2. STRATEGI 3. INVESTERA I CASTELLUM 4. VERKSAMHET 5. FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 6. FINANSIELLA RAPPORTER 7. ÖVRIGT 91 CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2023 ===== SIDA 92 ===== Skatt I Castellum finns ett antal områden som beskattas – inkomstskatt på löpande intjäning, fastighetsskatt, mervärdesskatt, stämpelskatter och energiskatter. Politiska beslut, som förändringar i företagsbeskatt­ ning, skattelagstiftning eller dess tolkningar, kan leda till att Castellums skattesituation ökar eller minskar. Castellums strategi kring skattehantering regleras i en skatte policy. Skattepolicyn finns tillgänglig på bolaget webbplats. Policyn revideras regelbundet och ska minst en gång per år fastställas av styrelsen. Castellums CFO är dokumentägare och ansvarar för policyn. Överträdelser mot skattepolicyn ska rap­ porteras till bolagets compliancefunktion, tillika koncernens chefsjurist, som i sin tur meddelar vd. Castellum strävar efter att rätt skatt betalas i alla länder där Castellum bedriver verksamhet. Bolaget bevakar kontinuerligt förändringar i lag och rätts­ praxis för att skatten ska hanteras i enlighet med gällande lagar och regler. Det innebär bland annat att Castellums verksamhet ska bedrivas på ett ansvarsfullt sätt gentemot samhället och bolagets intressenter. Sedan 2016 har Castellum en uppförandekod som baseras på bolagets värderingar samt FN Global Compacts principer och i den tydliggör Castellum sitt ställningstagande gällande bland annat affärsetik och information, något som i hög grad inkluderar bolagets syn på skatt. Utvärdering av skattehanteringen ska ske som en integrerad del av bolagets affärsmässiga beslut och allmänna riskhantering. Denna utvärdering ska även beakta varumärkes­ och anseenderisker. Castellums kontakt med skattemyndigheten i respektive land ska präglas av öppenhet och trans­ parens. Bolaget ska öppet beskriva de principer som styr skattehanteringen och den skatt som ska betalas för sina intressenter. I de fall regelverk är otydliga eller tvetydiga ska lagens andemening tolkas och Castellum agera proaktivt och transpa­ rent genom öppna yrkanden, ansökan om förhands­ besked alternativt i dialog med skattemyndigheten. Total inkomstskatt för året uppgick till 3 016 mkr (–487) varav –12 mkr (–15) avsåg aktuell skatt. Vid tillämpning av nominell skatt om 20,6 procent på resultat före skatt uppgår teoretisk skatt till 3 009 mkr. Skillnaden om 7 mkr mot total skatt för året beror främst på uppskjuten skatt på sålda fastigheter om 702 mkr. Skillnaden har dessutom reducerats av att skatt inte utgår på resultatposter för Entra om –472 mkr eller goodwill om –98 mkr samt hybridobligationskupong om 72 mkr, ej avdrags gilla räntekostnader om –189 mkr och övriga poster om –8 mkr. Arbetsgivare i Sverige betalar 31,42 procent i sociala avgifter baserat på lön samt 24,26 procent i löneskatt på pensionspremier. Castellum har under 2023 betalat 136 mkr (122) i sociala avgifter och löneskatt. Efter ett år med fokus på att skapa finansiell robusthet står Castellum nu stabilt och är väl rustat för såväl utmaningar som nya affärs­ möjligheter. Efter företrädesemissionen och genomförda avyttringar under 2023 skapas utrymme för nya värdeskapande investeringar. Bolaget har en egen projektpipeline på cirka 41 mdkr och kan öka den pågående projekt­ volymen med kort varsel så snart marknads­ förutsättningarna är de rätta. Utsikter 2024 Förslag till vinstdisposition Till årsstämmans förfogande står, kronor: Balanserade vinster 49 863 178 728 Årets resultat –2 083 022 347 Summa 47 780 156 381 Styrelsen föreslår att vinstmedlen disponeras enligt följande: Överförs i ny räkning 47 780 156 381 Summa 47 780 156 381 I bolaget finns 492 601 452 aktier. Moderföretagets resultat Moderföretag är Castellum Aktiebolag (publ). Moder­ företagets verksamhet är att äga och förvalta aktier i de rörelsedrivande dotterföretagen, ansvara för frågor gentemot aktiemarknaden såsom koncern­ rapportering och aktiemarknadsinformation samt kreditmarknaden med upplåning och finansiell risk­ hantering. Resultat före skatt uppgick till –2 129 mkr (1 320). Det lägre resultatet är främst hänförligt till nedskrivning av andelar i koncernföretag och intresse företag, vilken motiveras av värdenedgång i dessa företags fastighetsvärden. Moderföretagets tillgångar uppgick till 102 647 mkr (112 689). Solidi teten uppgick till 47 procent (36). 1. INLEDNING 2. STRATEGI 3. INVESTERA I CASTELLUM 4. VERKSAMHET 5. FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 6. FINANSIELLA RAPPORTER 7. ÖVRIGT 92 CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2023 ===== SIDA 93 ===== Finansiering Policy Åtaganden Utfall Belåningsgrad Ej varaktigt över 40 procent Ej över 65 % 37 % Räntetäckningsgrad Minst 3 ggr Minst 1,5 ggr 3,0 ggr Andel säkerställd upplåning/totala tillgångar Ej över 45 % 16 % Finansieringsrisk – genomsnittlig kapitalbindning inkl. outnyttjade krediter, år Minst 2 år 3,6 år – förfall inom 1 år Högst 30 av utestående lån och outnyttjade kreditavtal 4 % – likviditetsbuffert Likviditetsreserv motsvarande 12 månaders kommande låneförfall Uppfyllt Ränterisk – genomsnittlig räntebindning 1,5–4,5 år 3,3 år – förfall inom 6 månader Högst 50 procent 18 % Kredit­ och motpartsrisk – ratingrestriktion Kreditinstitut med hög rating, lägst S&P BBB+ Uppfyllt Valutarisk – nettoexponering i utländsk valuta Maximalt 10 procent av balansomslutningen Uppfyllt Kapitalförsörjning 2023-12-31 Fördelning av räntebärande skulder 2023-12-31 Säkerställda och icke säkerställda krediter 2023-12-31 Icke säkerställda krediter 36 570 mkr (59 %) Säkerställda krediter 25 101 mkr (41 %) Vald kapitalstruktur har betydelse för ägarnas för­ väntade avkastning och exponering för risk. Några faktorer som påverkar valet är affärsrisk, skatte­ situation samt risk och kostnader förknippade med ökad belåning. Castellum fastställde redan vid börsnoteringen att bolaget skulle ha låg finansiell risk, vilket under året stärkts och uttrycks idag som att belåningsgraden varaktigt ej ska överstiga 40 pro­ cent och att räntetäckningsgraden ska vara minst 3 gånger. Per den 31 december 2023 uppgick Castellums tillgångar till 159 mdkr samtidigt som belåningsgraden var 37 procent, medan räntetäck­ ningsgraden under året uppgick till 3,0 gånger. Finanspolicy och uppföljning Den finansiella verksamheten i Castellum bedrivs i enlighet med den av styrelsen fastställda finanspoli­ cyn och ska bedrivas på sådant sätt att behovet av lång­ och kortfristig finansiering samt likviditet säkerställs. Vidare ska ett lågt och stabilt räntenetto eftersträvas med hänsyn tagen till fastställda risk­ mandat. Castellum påverkas i hög grad av utveck­ Verksamhet, finansiering och riskhantering lingen på de finansiella marknaderna. För finans­ verksamheten är det därför av vikt att spegla och stödja affärsverksamhetens mål och förutsätt­ ningar. Med stöd av finanspolicyn kan koncernen styra och hantera sina finansiella risker samt säker­ ställa riskhantering genom god kontroll och uppfölj­ ning. De finansiella riskerna följs upp och rapporte­ ras kvartalsvis till styrelsen. Styrelsen genomför även årligen översyn av finanspolicyn. Castellum följer regelbundet upp och över vakar framtida finansieringsbehov, baserat på antaganden Eget kapital 77 177 mkr (48 %) Räntebärande skulder 61 671 mkr (39 %) Uppskjuten skatteskuld 14 810 mkr (9 %) Övriga skulder 5 678 mkr (4 %) Obligationer 35 783 mkr (58 %) Lån i bank 25 101 mkr (41 %) Certifikat 787 mkr (1 %) 1. INLEDNING 2. STRATEGI 3. INVESTERA I CASTELLUM 4. VERKSAMHET 5. FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 6. FINANSIELLA RAPPORTER 7. ÖVRIGT 93 CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2023 ===== SIDA 94 ===== om intjäning, nettoinvesterings volym, fastigheter­ nas värdeutveckling samt befintlig skuldportföljs förfallostruktur, utrymme till kovenanter i kreditavtal och ränteriskexponering. Koncernen genomför även känslighetsanalyser för att förstå hur förändringar i fastighetsportföljen, liksom rörelser i marknads­ räntan och fastighetsvärdena, påverkar balans­ räkning och intjäning. Ränterisk Ränterisk är per definition risken för negativ påver­ kan i resultat­ och balansräkningen utifrån ett för­ ändrat ränteläge i marknaden. För att begränsa svängningar i räntenettot ska Castellum ha en mix av räntebindningstider i lån och räntederivat. Vid val av ränteprofil ska hänsyn tas till koncernens affärs­ plan samt förväntade in­ och utflöden. Räntekostnaden är den enskilt största kostnads­ posten och har stor påverkan på tillväxten i förvalt­ ningsresultatet. Ränte kostnaden påverkas dels av förändring i marknadsräntan, dels av den marginal som kreditgivare kräver i ersättning för att låna ut pengar. Den korta marknadsräntan styrs främst av Riksbanken medan den långa marknadsräntan främst påverkas av andra faktorer, såsom förvänt­ ningar om framtida tillväxt och inflation. Kredit­ marginalen styrs dels av tillgång och efterfrågan på  krediter, dels av regelverk på kredit­ och kapital­ marknaden. Förutsättningar på både ränte­ och kreditmarknaden kan förändras snabbt. Stigande marknadsräntor anses normalt bero på ökad ekonomisk tillväxt och stigande inflation, vilket även antas leda till ökad efterfrågan på kommersi­ ella lokaler och därmed stigande hyror och/eller minskade vakanser. Sjunkande marknadsräntor anses normalt ha motsatta orsaker och effekter. Givet detta resonemang möts alltså stigande res­ pektive sjunkande marknadsräntor av stigande eller sjunkande hyresintäkter över tid. Förändring av kreditmarginaler kan ske oberoende av konjunktur och har under senare tid påverkats av bland annat osäkerhet kring det geopolitiska läget, inflationen och ränteutvecklingen. Förändringar av marknads­ ränta och kreditmarginaler påverkar finansnettot. Hur snabbt och med hur mycket beror dels på vald räntebindningstid, dels på kreditmarginalernas bindningstid. För att säkerställa ett lågt och stabilt räntenetto har Castellum valt att begränsa andelen ränteförfall inom sex månader till max 50 procent av nettolåne­ skulden och att genomsnittlig räntebindning ska ligga inom intervallet 1,5–4,5 år. Räntetäckningsgraden är ett finansiellt mått som beskriver ett bolags risknivå och motståndskraft för förändringar i räntenettot. Castellums strategi inkluderar att ha en ränte­ täckningsgrad om minst 3 gånger. För 2023 uppgick räntetäckningsgraden till 3,0 gånger (3,9). Per den 31 december 2023 uppgick den genomsnittliga räntebindnings tiden till 3,3 år (2,7) medan andelen ränteförfall inom 6 månader var 18 procent. För utnyttjad lånevolym var genomsnittlig kapitalbind­ ning vid periodens utgång 4,2 år (3,1). Skuldkvoten vid utgången av året var 10 (14). Räntenettot 2023 uppgick till –2 168 mkr (–1 531) med en genomsnittlig ränta om 3,0 procent (2,6) och består av marknads ränta vid lånetillfället samt marginal till kreditgivarna. Finansieringsrisk Med finansieringsrisk avses risken att finansiering saknas eller är mycket oförmånlig vid en viss tid­ punkt. Finansieringsrisken är koncernens i särklass största finansiella risk. Koncernens tillgångar, som främst utgörs av kommersiella fastigheter, ska ses som en långsiktig investering och därmed följa krav på en långsiktig syn på fastighetsportföljens finan­ siering. Samtidigt ska dock hänsyn tas till prissätt­ ningen i kreditmarknaden. Castellum ska ha tillräcklig och konkurrenskraftig finansiering så att koncernens verksamhet kan bedrivas på ett ändamålsenligt och kostnads­ effektivt sätt. Finansieringsrisken hanteras genom god framförhållning, ändamålsenlig kapitalbind­ ningstid, väl avvägd kreditprissättning, diversifiering av finansieringskällor och löptider respektive rimlig likviditetsbuffert. Castellum hade vid årets utgång kreditavtal om 86 859 mkr (89 150), varav långfristigt uppgick till 81 372 mkr (75 867) och kortfristigt till 5 487 mkr (13 283). Av utnyttjad lånevolym vid utgången av året var 57 134 mkr (64 616) långfristigt och 4 537 mkr (12 233) kortfristigt. Räntebärande skulder netto efter avdrag för likvi­ ditet om 2 088 mkr (858) uppgick till 59 583 mkr (75 991), varav 35 783 mkr (44 503) avser utestående obligationer och 787 mkr (209) utestående företags­ certifikat. Under året har flertalet kreditfaciliteter i bank omförhandlats till marknadsmässiga villkor. Det har även avtalats om nya bankfaciliteter där nya säker­ heter har pantsatts. I obligationsmarknaden har Castellum under året genomfört obligationsemis­ sioner om totalt 2,65 mdkr, där likvid bland annat har använts till att återbetala obligationsförfall under året. Utfärdade åtaganden i kreditavtal, så kallade kovenanter, innebär primärt att koncernen inte får ha en belåningsgrad överstigande 65 procent samt 1. INLEDNING 2. STRATEGI 3. INVESTERA I CASTELLUM 4. VERKSAMHET 5. FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 6. FINANSIELLA RAPPORTER 7. ÖVRIGT 94 CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2023 ===== SIDA 95 ===== Kreditförfallostruktur 2023-12-31 Kreditavtal Bank Obligationer Certifikat Totalt ränte- bärande skulder Andel, % Ej utnyttjade krediter Summa tillgängliga krediter 2024 — 3 750 787 4 537 7 950 5 487 2025 3 347 11 680 — 15 027 24 7 150 22 177 2026 4 530 8 523 — 13 053 21 15 588 28 641 2027 2 591 2 699 — 5 290 9 — 5 290 2028 5 424 1 096 — 6 520 11 1 500 8 020 >2028 9 209 8 035 — 17 244 28 — 17 244 Totalt 25 101 35 783 787 61 671 100 25 188 86 859 att räntetäckningsgraden inte får understiga 1,5 gånger. Det finns även till viss del kovenanter på andelen säkerställd upplåning samt soliditetskrav. Vid utgången av året uppfyller Castellum samtliga kovenanter. Kredit- och motpartsrisk Med kredit­ och motpartsrisk avses risken att en motpart inte kan fullgöra sina åtaganden, som till­ handahållandet av likviditet eller betalning. Kredit­ och motpartsrisk i den finansiella verksamheten uppstår främst i samband med långfristiga kredit­ avtal, derivatavtal samt vid placering av likvida medel. Castellum begränsar denna risk genom krav på hög kreditvärdighet hos motparterna, vilka i nuläget främst utgörs av större nordiska banker. Valutarisk Med valutarisk avses risk för negativ påverkan på resultat­ och balansräkning samt kassaflöde på grund av förändringar i valutakurser. Castellum ägde vid årets utgång fastigheter i Danmark och Finland till ett värde om 12 681 mkr (13 689) och aktier i norska Entra, vilket innebär att koncernen är exponerad för valutarisk. Valutarisken hänför sig främst till resultat­ och balansräkning i utländsk valuta som räknas om till svenska kronor. Valuta­ risker ska begränsas, i första hand via matchning av tillgångar i utländsk valuta med skulder i samma valuta och i andra hand via derivatinstrument. Tillåten valutaexponering enligt finanspolicyn är en nettoexponering motsvarande 10 procent av balansomslutningen. Säkerställning av räntebärande skulder Långfristiga låneavtal i bank säkerställs i huvudsak med säkerhet i bolagets fastigheter. Utfärdade obligationer, företagscertifikat och vissa kortfristiga låneavtal i bank såsom koncernkontokrediter säkerställs ej. Av totala räntebärande skulder om 61 671 mkr (76 849) var 25 101 mkr (32 137) säker­ ställda med pantbrev och 36 570 mkr (44 712) icke säkerställda, vilket innebär att cirka 41 procent (42) av utestående låneskuld var säkerställd. Castellums andel icke säkerställda tillgångar uppgick till 59 procent (52) vid årets utgång. Säker­ ställd upplåning i förhållande till totala tillgångar uppgick till 16 procent (18). Ränteförfallostruktur 2023-12-31 Förfallotidpunkt mkr Andel, % Snittränta, % Genomsnittlig räntebind., år 0–1 år 16 894 27 6,4 0,4 1–2 år 10 227 17 1,2 1,3 2–3 år 8 358 14 1,6 2,7 3–4 år 4 749 8 4,4 3,7 4–5 år 3 896 6 1,5 4,8 >5 år 17 547 28 1,5 7,1 Totalt 61 671 100 3,0 3,3 1. INLEDNING 2. STRATEGI 3. INVESTERA I CASTELLUM 4. VERKSAMHET 5. FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 6. FINANSIELLA RAPPORTER 7. ÖVRIGT 95 CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2023 ===== SIDA 96 ===== Finansieringsfaciliteter Finansieringsfaciliteter Ram/ facilitets- volym Nyttjat, mkr 2023-12-31 MTN­obligationer 40 000 16 304 EMTN­obligationer 3 0001 19 479 Certifikat 10 000 787 Banklån inkl. checkkredit 50 289 25 101 1. EMTN program om 3 000 MEUR. Säkerställd upplåning, % 2023-12-31 Andel säkerställd upplåning/fastighetsvärde 19 Andel säkerställd upplåning/totala tillgångar 16 Andel utnyttjade säkerställda krediter 41 Derivat Räntederivat I enlighet med redovisningsreglerna IFRS 9 ska derivat marknadsvärderas. För räntederivat innebär det att ett över­ eller undervärde uppstår om den avtalade räntan avviker från aktuell marknadsränta, där värdeförändringen i Castellums fall redo visas i resultaträkningen. Genom att binda räntor på längre tid begränsas således den kassaflödesmässiga r änterisken, medan risken för redovisningsmässiga värdeförändringar ökar. Noterbart är att lån med lång räntebindning som är mindre flexibla, men ur ränteriskhänseende i huvudsak kan jämställas med förlängning via räntederivat, enligt gällande redovis­ ningsregler normalt inte marknadsvärderas. De negativa värdeförändringarna under 2023 förklaras av att räntor på längre löptider har sjunkit. Valutaderivat Castellums behov av finansiering i danska kronor, euro eller i norska kronor kan uppnås dels genom upplåning i respektive lokal valuta, dels genom valu­ taderivat. Exponeringen är densamma men i enlig­ het med redovisningsreglerna i IFRS 9 ska derivat marknads värderas vilket innebär att det uppstår ett över­ eller undervärde om den avtalade valutakursen avviker från aktuell valutakurs. Castellum tillämpar säkringsredovisning enligt IFRS 9, vilket innebär att den effektiva delen av värdeförändringen redovisas i övrigt totalresultat. De negativa värdeförändringarna förklaras av förändrade valutakurser och av att valuta ­ derivat löpt ut under året. 1. INLEDNING 2. STRATEGI 3. INVESTERA I CASTELLUM 4. VERKSAMHET 5. FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 6. FINANSIELLA RAPPORTER 7. ÖVRIGT 96 CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2023 ===== SIDA 97 ===== Risker och riskhantering Verksamhet, finansiering och riskhantering Risker och riskhantering Castellum definierar risk som en osäkerhetsfaktor vilken kan påverka företagets förmåga att uppnå uppsatta mål. Riskhantering syftar till att skapa en balansgång mellan önskan om att begränsa bola­ gets risker och uppnå bolagets mål. För att kunna uppskatta effekten av identifierade risker sker en årlig intern riskkartläggning där varje enskild risk bedöms, både utifrån påverkan och sannolikhet. Denna process avgör om riskerna bör bevakas ytter­ ligare, åtgärder behöver vidtas eller om de kan han­ teras genom sedvanlig översyn och förvaltning. Det sker sedan en konsolidering av samtliga risker vilket resulterar i Castellums övergripande riskbedömning som redovisas på efterföljande sidor. Riskerna analyseras primärt utifrån ett treårsperspektiv. För att underlätta riskhanteringen har Castellum valt att klassificera riskerna i följande kategorier: ◼ Omvärldsrisker – risker till följd av påverkan av externa faktorer och händelser samt risker kopplat till lagar och regler. ◼ Operationella risker – risker förknippade med den löpande förvaltningen av Castellums fastigheter. ◼ Finansiella risker – risker hänförliga till Castellums finansiering. ◼ Hållbarhetsrisker – risker förknippade med miljö, klimat, socialt ansvar samt människor i och omkring bolagets fastigheter. Riskbedömningar från bolagets avdelningar Identifiera, analysera och utvärdera risker Åtgärdande av risker, acceptera och mildra risker Uppföljning och utvärdering av efterlevnad Revisionsutskott behandlar riskbedömningar Styrelsen beslutar riskanalys och ­bedömningar Uppföljning riskbedömning av avdelningarna Castellum arbetar kontinuerligt och strukturerat med att identifiera samt aktivt övervaka finansiella risker och operativa risker som verksamheten möter eller står inför. Koncernens riskhantering sker utifrån noggranna analyser och besluts- underlag med syfte att begränsa konsekvenser. 1. INLEDNING 2. STRATEGI 3. INVESTERA I CASTELLUM 4. VERKSAMHET 5. FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 6. FINANSIELLA RAPPORTER 7. ÖVRIGT 97 CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2023 ===== SIDA 98 ===== Omvärldsrisker Förändrad bedömning på riskgrupp sedan föregående år Lägre Oförändrat Högre Bedömning risknivå Låg Medel Hög Risk Riskbeskrivning Hantering Castellums bedömning Makroekonomiska faktorer En konjunkturnedgång med ökad arbetslöshet, minskad tillväxt, sämre lönsamhet för företag och svårighet att få finansiering kan resultera i minskad efterfrågan på kontors­, logistik­ och lagerlokaler, sjunkande marknadshyror, ökad vakansgrad och högre finansieringskostnader. Castellum bevakar kontinuerligt utvecklingen i bolagets omvärld där den makroekonomiska potentiella påverkan, på såväl kunderbjudande och finansiell ställning bedöms. En stark balansräkning med en väl sammansatt finansieringsstruktur motverkar räntekostnads­ och refinansieringsrisker. På den operativa sidan består hyresgästportföljen av en spridning i uppsägningstid, bransch, hyresgäststorlek och geografiskt läge koncentrerat till tillväxtmarknader vilket reducerar risk för betydande hyresbortfall och vakanser. Omvärldsbevakning sker kontinuerligt där trender i marknaden följs och anpassningar genomförs kontinuerligt för att anpassa bolagets erbjudanden till kundernas behov och efterfrågan samt för att vara en konkurrenskraftig aktör inom fastighetsbranschen. Kriser Med kris avses en svårhanterlig händelse utanför Castellums kontroll som allvarligt påverkar eller sätter verksamheten ur spel, orsakar fara för liv eller hälsa, egendoms­ eller miljöskada eller skada för Castellums förtroende och rykte. I händelse av kris råder det även risk för att försäkringsskyddet inte räcker till eller är av sådan karaktär att försäkringen inte gäller. På Castellum är det grundläggande att samtliga fastigheter är fullvärdesförsäkrade för att minimera risken för stora ekonomiska konsekvenser orsakade av oförutsebara egendomsskador. Vidare samarbetar Castellum med ett brett nätverk av kontakter och branschorganisationer för att erhålla en bredare omvärldsbevakning. Inom Castellum finns det interna krisledningsgrupper och krisplaner, dels i varje region, dels på koncernnivå, som aktiveras vid behov. Det är krisledningsgrupperna som leder arbetet när en kris uppstår. I krisplanen finns det bland annat eskaleringskriterier för när den koncernövergripande krisplanen ska aktiveras. Krisplanen inkluderar även ett avsnitt om kriskommunikation med tydlig ansvarsfördelning och checklistor. Regelefterlevnad Oförmåga att efterleva lagar eller regler kan medföra att Castellum får oförutsedda kostnader, skatter och sanktioner eller riskerar att avnoteras. Vidare kan det resultera i förlorat anseende hos hyresgäster och aktieägare. Castellum verkar även i Danmark och Finland, samt indirekt i Norge via aktieinnehav i intressebolag, vilket innebär att bolaget även behöver följa tillämpliga regelverk i andra länder. Castellum arbetar med omvärldsbevakningar för att tidigt fånga upp politiska beslut och föreslagna ändringar i regelverk och lagar. Bolaget har även anställda inom olika specialistområden som exempelvis hållbarhetsansvariga, skattespecialister och bolagsjurister för att kunna hantera frågor med olika komplexitet och omfattning. Därutöver finns även en insiderkommitté för att säkerställa att insiderinformation hanteras korrekt. Det genomförs årliga interna revisioner utifrån bland annat tillämplig miljölagstiftning och skattelagstiftning samt regelbundna utbildningar inom IT­säkerhet, GDPR och hållbarhet för samtliga anställda. Därutöver arbetar Castellum med externa parter för att säkerställa kvaliteten inom verksamheten och minska risker för överträdelser av regelverk. Castellum har även utsett ett externt dataskyddsombud. Affärsetik, anseende och varumärke Oegentligheter, ageranden som inte är affäretiska eller tvister kan leda till skada av bolagets varumärke som i sin tur kan leda till ekonomiska konsekvenser och minskat förtroende. Centrala funktioner i flera led som arbetar strukturerat med hjälp av en intern kontrollfunktion och extern kvalitetssäkring av de externa rapporterna. Vid misstanke av oegentligheter kan vem som helst rapportera detta på Castellums webbplats genom visselblåsartjänsten som hanteras av extern part för att trygga anonymitet. Rapporteringar som kommer in hanteras omgående av Castellums chefsjurist, Head of People & Culture samt ordförande i revisionsutskottet. Castellum arbetar även med att säkerställa att anställda och externa följer tillämpliga policyer. För information om Castellums uppförandekoder, se mer information under risken ”Överträdelse av uppförandekod” .  IT- och informationsäkerhet Bristande IT­säkerhet genom exempelvis dataintrång och /eller ransomewareattacker kan få stora konsekvenser, exempelvis i form av förstörd eller förlorad data, läckt konfidentiell information. Det finns även risk för bedrägeriförsök, så som nätfiske och bluffakturor. Bristande informationssäkerhet kan även leda till personuppgiftsincident. Castellum arbetar aktivt med IT­säkerhet och har både löpande och årliga kontroller som minimerar risker kopplat till IT­säkerheten inom verksamheten. De årliga kontrollerna omfattar även ingångna partneravtal. Det finns en kontinuitetsplan för IT som anger åtgärder som bolaget ska vidta vid oförutsebara händelser. IT­avdelningen arbetar löpande med säkerhets­ förebyggande arbeten samt utför stresstester på bolagets IT­miljö. Information om aktuella hot kommuniceras omedelbart till bolagets personal. Det sker även löpande utbildningar i informationssäkerhet och behandling av personuppgifter. 1. INLEDNING 2. STRATEGI 3. INVESTERA I CASTELLUM 4. VERKSAMHET 5. FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 6. FINANSIELLA RAPPORTER 7. ÖVRIGT 98 CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2023 ===== SIDA 99 ===== Operationella risker Risk Riskbeskrivning Hantering Castellums bedömning Hyresintäkter och vakansrisk Castellums intäkter påverkas av erhållna hyresnivåer och uthyrnings ­ grad i fastigheterna. Både hyresnivån och uthyrningsgraden påverkas av det aktuella makroekonomiska läget, marknadskonkurrens samt demografisk tillväxt. Castellum har främst fastigheter på tillväxtmarknader där efterfrågan på lokaler generellt är hög. Vidare reduceras risken genom en diversifierad kontraktsportfölj, där en stor andel är offentliga och/eller statliga hyresgäster, hyresavtalslängd varierar samt att hyresgästernas betalningsförmåga kontrolleras på ett strukturerat sätt. Castellum arbetar med att genomföra riskbedömningar innan nya hyresavtal tecknas. Vidare eftersträvar Castellum långa kundrelationer och reducerar risken för avflytt genom att arbeta nära hyresgästerna och förstå deras behov. Innan avtalsutgång arbetar Castellum proaktivt med omförhandling av hyreskontrakt. Det genomförs även årligen en NKI­undersökning för att förstå hur bolagets hyresgäster värderar olika nyckeltal och hur marknadsbehov förändras och genom detta vidtas potentiella åtgärder. Drift- och underhållskostnader Skicket på fastigheterna samt plötsliga oförutsägbara händelser utgör risk för förhöjda kostnader vid reparation­ och underhållsarbeten. Eftersatt arbete med förbyggande riskhantering ökar risken för minskat värdet på fastigheterna, samt ökad risk för högre kostnader i form av försäkringspremier och incidenter. Castellum bevakar fastigheterna genom bland annat egenkontroller, riskbesiktningar, elrevisioner och incidentrapportering. I takt med att fastigheterna blir alltmer uppkopplade ökar möjligheten för att på distans upptäcka eventuella dysfunktioner med hänsyn till drift­ och underhåll på fastigheter. Castellum arbetar även med förebyggande åtgärder för att eliminera risken för såväl egendom­, person­, samt miljöskador. Löpande analyseras bolagets fastigheter för att kunna anpassas till fysiska klimatrisker som i sin tur kan orsaka skador och påverka drift och underhållsarbetet. Castellum arbetar dessutom med en väl genomarbetad energistrategi. Strategin syftar till att minimera risk och erhålla jämnare kostnadsutveckling samt minimera okontrollerade prisförändringar på elpriset för Castellum och dess hyresgäster. Fastighetsportföljens sammansättning Felaktiga investeringsbeslut kan medföra att Castellum äger fastigheter på fel delmarknad, stad eller läge. Risken kan även bestå i att Castellum äger defekta fastigheter med ett fastighetsbestånd som inte är framtidssäkrad utifrån hyresgästpreferenser, teknikkrav, myndighetskrav, mikroläge eller flexibilitet i användning och avtals­ villkor. Det kan resultera i att antalet framtida vakanser ökar och att fastighetsbeståndet minskar i värde. Castellum genomför årliga genomgångar av det befintliga fastighetsbeståndet och portföljens sammansättning utifrån bland annat land, ort och mikroläge. Efter det sker även årliga riskbedömningar av fastighetsbeståndet utifrån typ av fastighet, storlek, skick och standard på fastigheten. Inför ett potentiellt förvärv sker en riskbedömning enligt ovan som även inkluderar en bedömning av fastigheten avseende bland annat avkastning, framtida vakanser och miljö. Vidare görs ytterligare en bedömning för att avgöra om fastigheten skulle passa in i Castellums portfölj. Värdeförändring fastigheter Fastigheternas värde påverkas av ett antal faktorer såsom marknads­ utbud, vakansgrad, hyresnivå och driftskostnader, restvärde, avkast­ nings krav, allmänna konjunkturutvecklingar, räntor och inflation. Risk för att bolaget i den finansiella rapporteringen inte fångar upp dessa förekommer således och kan i sin tur inverka på koncernens finansiella ställning och resultat. Castellum har erfarna värderingsspecialister som bevakar marknaden löpande och gör känslighetsanalyser för att förebygga inneboende osäkerhet i marknadsbedömningar vid fastighetsvärderingar. Se känslighetsanalys i Not 10, Förvaltningsfastigheter. Castellum genomför i samband med kvartalsrapporter intern värdering av fastighetsbeståndet. Fastighetsbeståndet värderas även av externa specialister som jämförs med den interna värderingen och granskas av revisorer. Samtliga specialister besitter detaljerad kunskap om Castellums fastigheter och hyresavtal. Projekt Risk för att projekt och investeringar visar sig vara ineffektiva, dyrare än beräknat eller levereras senare än förväntat. Detta innebär en eventuell olönsam investering vilket i sin tur kan påverka verksamheten och värdet på Castellums fastigheter negativt. Castellum arbetar med noggranna utvärderingar av leverantörer och entreprenörer, inför ingång av samarbete, där tydliga krav på standard, säkerhet och hållbarhet samt bedömning av lämplighet tidigt är med i processen. Uppföljning av projektets lönsamhet och risker görs löpande under projektets gång. Från start till slut finns en noggrann beslutsprocess med tydliga hänvisningar till detaljerade ramprogram. Förändrad bedömning på riskgrupp sedan föregående år Lägre Oförändrat Högre Bedömning risknivå Låg Medel Hög 1. INLEDNING 2. STRATEGI 3. INVESTERA I CASTELLUM 4. VERKSAMHET 5. FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 6. FINANSIELLA RAPPORTER 7. ÖVRIGT 99 CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2023 ===== SIDA 100 ===== Finansiella risker Risk Riskbeskrivning Hantering Castellums bedömning Finansieringsrisk Brist på finansiering skulle leda till att Castellum inte kan vara tillräckligt konkurrenskraftiga samt att koncernens verksamhet inte kan bedrivas på ett ändamålsenligt och kostnadseffektivt sätt. Det finns även risk för att Castellum i samband med omförhandling av lån får sämre villkor. Denna risk skulle också infrias ifall Castellum skulle få ett sänkt kreditbetyg. Oförmåga att förhålla sig till kovenanterna skulle kunna leda till omedelbart kreditförfall. Finansieringsrisken och refinansieringsrisken hanteras genom god framförhållning, ändamålsenlig kapital­ bindningstid, väl avvägd kreditprissättning, diversifiering av finansieringskällor och löptider. Castellum arbetar även aktivt med att tillgodose verksamheten med rimlig likviditetsbuffert på ett förutseende sätt. Castellum har en försiktig och genomarbetad finanspolicy som följs upp löpande, denna förhåller sig till såväl bolagets kovenanter gentemot kreditinstituten som kraven från oberoende kreditbetygsgivare. Ränterisk Ränterisk är per definition risken för negativ påverkan i resultat­ och balansräkningen utifrån ett förändrat ränteläge i marknaden. För att begränsa fluktuationer i räntenettot ska Castellum ha en blandning av räntebindningstider i lån och räntederivat. Valutarisk Med valutarisk avses risk för negativ påverkan på resultat­ och balansräkning samt kassaflöde på grund av förändringar i valutakurser. Valutarisk kan delas upp i omräkningsexponering och transaktionsexponering. Castellums valutarisker begränsas i första hand genom naturlig hedge och genom att nettoexponeringen inte överstiger belopp motsvarande 10 procent av balansomslutningen. Kredit- och motpartsrisk Med kredit­ och motpartsrisk avses risken att motpart inte kan fullgöra sina åtaganden, som tillhandahållande av likviditet eller betalning. Kredit­ och motpartsrisk i den finansiella verksamheten uppstår främst i samband med långfristiga kreditavtal, derivatavtal samt vid placering av likvida medel. Castellum begränsar denna risk genom krav på hög kreditvärdighet hos motparterna, vilka i nuläget främst utgörs av större nordiska banker. Förändrad bedömning på riskgrupp sedan föregående år Lägre Oförändrat Högre Bedömning risknivå Låg Medel Hög 1. INLEDNING 2. STRATEGI 3. INVESTERA I CASTELLUM 4. VERKSAMHET 5. FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 6. FINANSIELLA RAPPORTER 7. ÖVRIGT 100 CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2023 ===== SIDA 101 ===== Hållbarhetsrisker Risk Riskbeskrivning Hantering Castellums bedömning Hållbara medarbetare Castellum är beroende av engagerade medarbetare med rätt kompetens för att skapa en konkurrenskraftig verksamhet och tillväxt. Det finns en risk att Castellum inte lyckas behålla kvalificerad personal vilket kan medföra kompetensbrist och att vissa positioner inte kan ersättas omedelbart vilket påverkar verksamheten samt förmågan att implementera strategier på kort sikt. Bolaget arbetar aktivt med medarbetarundersökningen Castellum Experience för att undersöka de anställdas välmående och trivsel. Utöver det följer Castellum kollektivavtal, arbetar med marknadsmässig och konkurrens­ kraftig ersättning samt kompetens­ och ledarskapsutveckling. Castellum har en successionsordning för att säkerställa att viktiga funktioner inte sätts ur spel om nyckelpersoner lämnar bolaget. Vidare försöker Castellum minska personberoendet genom att arbeta med dualitet vid kritiska arbetsmoment. Det finns även en skydds­ kommitté som följer upp att Castellums arbetsmiljöhandbok efterlevs och att det finns skyddsombud som anställda kan vända sig till avseende arbetsmiljöfrågor. Om det inträffar en olycka, finns det även interna rutiner och stöd för medarbetarna. Klimatförändringar Ur ett bolagsperspektiv innebär klimatförändringarna risk för skador på egendom orsakade av över tid ändrade väderförhållanden, högre medel­ temperatur, höjd vattennivå och ändringar i den fysiska miljön som påverkar fastigheter. Castellum bedömer att dessa risker ökar globalt över tid med högre intensitet och frekvens på lång sikt. Detta kan innebära ett ökat behov av investeringar i fastigheter lokaliserade i utsatta områden för att objekt inte ska bli defekta. Därtill kan miljöpolitiska beslut påverka Castellum inte minst i form av nödvändiga investeringar. Castellum arbetar för att säkerställa att både verksamheten och fastighetsbeståndet har förutsättningar att hantera ett förändrat klimat. Samtliga investeringar granskas ur ett klimatperspektiv för att bedöma fastighetens känslighet för klimatförändringar. Genom klimatscenarioanalyser, som upprättades 2019 och ses över årligen, kan Castellum identifiera finansiella och operativa risker och möjligheter hänförliga till klimatförändringar som påverkar bolaget, både på kort och lång sikt. Under 2022 utfördes en analys av hela beståndet för att screena vilka fastigheter som är utsatta för fysiska klimatrisker. Vidare har djupare analyser genomförts under 2023 för att identifiera nödvändiga åtgärder på de mest utsatta fastigheterna. Se djupare förklaring i avsnittet Miljöupplysningar på sidorna 47–50 samt av risker under avsnitt Klimatscenarier – risker och möjligheter sidorna 57–58. Operativa miljörisker Miljörisker direkt relaterade till Castellums verksamhet kan innefatta den fysiska miljön som påverkar människor och fastigheter. Miljöriskerna i bolagets verksamhet består i huvudsak av följande risker: – att föroreningar eller giftiga ämnen påträffas på fastigheter och i byggnader – utsläpp av växthusgaser (indirekta och direkta) – avfallshantering Castellums hållbarhetspolicy med tillhörande bilaga definierar hur bolagets verksamhet ska vara hållbar. Castellum hållbarhetscertifierar beståndet, kravställer effektiv resurshantering, minskar energianvändningen och ökar andelen förnybar energi. Bolaget miljöinventerar befintligt bestånd och i samband med förvärv av fastigheter för att identifiera och åtgärda miljö­ och hälsorisker. Läs mer om bolagets arbete på sidorna 9–13 och 27 samt hållbarhetsrapporter på sidorna 35–46. Överträdelse av uppförandekod Som en stor aktör inom bygg­ och fastighetsbranschen finns risker inom arbetsmiljö, socialt ansvar, korruption och mänskliga rättigheter som kan skada Castellums affärer och varumärke. Dessa risker kan finnas internt i bolaget men också hos anlitade leverantörer och partners som arbetar på uppdrag av Castellum. Castellum strävar efter att upprätthålla ett öppet affärsklimat, en hög affärsetik där säkerhet och respekt för alla människor som berörs av verksamheten involveras. Samtliga medarbetare utbildas i Castellums uppförandekoder, som utgör en betydande del av en obligatorisk hållbarhetsutbildning. Det finns två uppförandekoder som är fast ­ ställda av styrelsen; Uppförandekod samt Uppförandekod för leverantörer. Leverantörer till Castellum som är upphandlade via ramavtal är exempelvis skyldiga att efterleva Uppförandekod för leverantörer. Castellum genomför även systematiska riskanalyser av leverantörer för att identifiera leverantörer med hög risk för avvikelser mot uppförandekoden och att vid behov implementera åtgärder. Förändrad bedömning på riskgrupp sedan föregående år Lägre Oförändrat Högre Bedömning risknivå Låg Medel Hög 1. INLEDNING 2. STRATEGI 3. INVESTERA I CASTELLUM 4. VERKSAMHET 5. FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 6. FINANSIELLA RAPPORTER 7. ÖVRIGT 101 CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2023 ===== SIDA 102 ===== Bolagsstyrningsrapport Långsiktighet och handlingskraft Hög inflation, stigande räntor och geopolitisk oro har präglat det gångna året. För Castellum har det varit ett utmanande och lärorikt år. Den snabbt förändrade finansmarknaden har påver­ kat hela fastighetsbranschen under 2023 med högre finansieringskostnader och pressade fastighets­ värden. Till styrelsens främsta uppgifter i ett sådant läge är att stötta bolagsledningen och samtidigt behålla ett långsiktigt perspektiv. En god bolagsstyr­ ning ska säkerställa ett beslutsfattande som bidrar till att möta och hantera kortsiktiga utmaningar utan att släppa blicken från de strategiska målen. Bredd och kompetens i styrelsen Vid stämman i mars valdes två nya ledamöter in i styrelsen, Ann­Louise Lökholm och Louise Richnau. Under sommaren ersattes Leiv Synnes av Pål Ahlsén i styrelsen. Med detta ökar Castellums styrelse sin kompetens och bredd inom såväl finansiella frågor som hållbarhetsfrågor och fastighetsbranschen i ett internationellt perspektiv. Under året genomfördes en utvärdering av styrelsens funktion och effektivitet. Resultatet visar att styrelsens arbete präglas av ett stort engagemang och en mångfald av erfaren heter och perspektiv när beslut fattas. Ny verkställande direktör I mars tillsatte styrelsen en ny verkställande direk­ tör, Joacim Sjöberg, efter en gedigen rekryterings­ process. Joacim har sedan 2020 varit styrelseledamot i Castellum och har därmed en god förståelse och kunskap om bolaget. Han har dessutom lång erfaren­ het från branschen och djup kunskap inom bank­ och finanssektorn. Finansiell stabilitet för långsiktigt värdeskapande Styrelsen har under året lagt stor vikt vid bolagets finansiella stabilitet för att säkerställa att bolaget behåller sin investment­grade­rating. Genom nyemissionen, en rad fastighetsförsäljningar och det tråkiga, men nödvändiga, beslutet att pausa utdelningen har bolaget väsentligt stärkt sin finan­ siella ställning. Castellum kommer att stå stadigt även i sämre ekonomiska tider och har alla möjlig­ heter att fortsätta sin tillväxtresa i Norden när marknadsförutsättningarna är de rätta. Från styrelsens sida vill jag framföra ett stort tack till ledningen och övriga medarbetare. Jag vill också tacka mina kollegor i styrelsen för ett gott samar­ bete. Slutligen ett varmt tack till er aktieägare för ert engagemang under det gångna året. Per Berggren Styrelseordförande ”Den snabbt förändrade finansmarknaden har påverkat hela fastighetsbranschen med högre finansieringskostnader och pressade fastighetsvärden. Till styrelsens främsta uppgifter i ett sådant läge är att stötta bolagsledningen och samtidigt behålla ett långsiktigt perspektiv.” 1. INLEDNING 2. STRATEGI 3. INVESTERA I CASTELLUM 4. VERKSAMHET 5. FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 6. FINANSIELLA RAPPORTER 7. ÖVRIGT 102 CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2023 ===== SIDA 103 ===== Valberedning Aktieägare och årsstämma Externa revisorer People Committee Styrelse Revisionsutskott Vd Compliance, risk och intern kontroll Koncernfunktioner CFO Region-vd Bolagsstyrningsrapport Bolagsstyrning avser de beslutssystem genom vilka ägarna, direkt eller indirekt, styr bolaget. Denna rapport om Castellums bolagsstyrning avges i enlig­ het med årsredovisningslagen och Svensk kod för bolagsstyrning (”Koden”).1 Castellum Aktiebolag (publ) är ett svenskt publikt bolag vars aktier är note­ rade på Nasdaq Stockholm, Large Cap. Bolagets styrelse har sitt säte i Göteborg och föremålet för bolagets verksamhet är att direkt eller indirekt genom hel­ eller delägda bolag förvärva, förvalta, utveckla och försälja fast egendom och värde­ papper samt att bedriva annan därmed förenlig verksamhet. Ramverk för bolagsstyrningen Castellums bolagsstyrning regleras genom både externa och interna regelverk. De externa regelver­ ken inkluderar lagar och författningar som bland annat aktiebolagslagen och årsredovisningslagen, Koden, Nasdaq Stockholms regelverk för emitten­ ter, IFRS standards, EU:s revisionsförordning och FN:s Global Compact. De viktigaste interna regel­ 1. Koden finns tillgänglig på www.bolagsstyrning.se. 2. Efter indragning av 17 331 000 egna aktier, motsvarande 8 665 500 kronor i aktiekapital, i enlighet med årsstämmans beslut den 23 mars 2023. En hållbar och ansvarsfull bolagsstyrning God bolagsstyrning är grunden för en förtroendefull relation till aktieägare och andra viktiga intressenter i bolagets omvärld. Bolagsstyrningen är också en viktig komponent i att Castellum sköts hållbart och ansvars- fullt, allt i enlighet med gällande lagar, regler och god sed samt skräddarsydd utifrån Castellums verksamhet. verken är Castellums bolagsordning och interna styrdokument som bland annat omfattar styrelsens arbetsordning, policyer, riktlinjer samt processer för intern kontroll och riskhantering. Castellum har i alla avseenden följt Koden och Nasdaqs regelverk för emittenter samt god sed på aktiemarknaden under året. Aktieägare och aktier Castellum genomförde under 2023 en nyemission om cirka 10 mdkr med företrädesrätt för bolagets aktieägare. Genom företrädesemissionen ökade aktiekapitalet med 82 100 242 kronor till 246 300 726 kronor och antalet aktier ökade med 164 200 484 till 492 601 452 aktier.2 Per den 31 december 2023 uppgick aktiekapitalet till 246 300 726 kronor, fördelat på 492 601 452 aktier med ett kvotvärde om vardera 0,50 kr per aktie. Varje aktie har en röst och ger lika rätt till andel i Castellums kapital. Per den 31 december 2023 ägdes 62,7 procent av det totala aktiekapitalet av svenska institutioner, Struktur för bolagsstyrning fonder och privatpersoner och 37,3 procent av utländska investerare. Den största ägaren var Akelius Residential Property AB (publ), som ägde 13,52 procent av de utestående aktierna, vilket var den enda registrerade aktieägaren med ett innehav överstigande 10 procent av antalet röster för samt­ liga aktier i bolaget. Under avsnittet aktien och på bolagets webbplats redovisas ytterligare uppgifter om aktien. 1. INLEDNING 2. STRATEGI 3. INVESTERA I CASTELLUM 4. VERKSAMHET 5. FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 6. FINANSIELLA RAPPORTER 7. ÖVRIGT 103 CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2023 ===== SIDA 104 ===== Bolagsstämman är bolagets högsta beslutande organ och det är vid stämman som Castellums aktieägare har rätt att fatta beslut om bolagets an gelägenheter. I enlighet med Castellums bolags­ ordning sker kallelse till bolagsstämma genom annonsering i Post­ och Inrikes Tidningar och på bolagets webbplats. Att kallelse skett ska annonse­ ras i Dagens Industri. Castellums årsstämma ska hållas i Göteborg eller Stockholm under det första halvåret efter utgången av varje räkenskapsår. Års­ stämman beslutar bland annat om fastställande av bolagets årsredovisning, disposition av bolagets vinst eller förlust och om ansvarsfrihet för styrelse­ ledamöter och verkställande direktören. Årsstäm­ man utser också styrelseledamöter och revisorer samt beslutar om inrättande av valberedning, styrel­ sens och revisorernas arvoden samt riktlinjerna för bestämmande av lön och annan ersättning till vd och koncernledning. I enlighet med Castellums bolagsordning har styrelsen möjlighet att besluta om att aktieägarna ska kunna utöva sin rösträtt per post före en bolagsstämma. Årsstämma 2023 Castellums årsstämma ägde rum den 23 mars 2023 i Stockholm. Aktieägarna hade även möjlighet att utöva sin rösträtt genom poströstning. Vid stämman representerades 148 047 453 av aktierna och rös­ terna, vilka företrädde 42,8 procent av antalet aktier och röster. Bolagsstämma På årsstämman 2023 behandlades sedvanliga ärenden för årsstämman. Aktieägarna röstade också för att bemyndiga styrelsen att besluta om en företrädesemission om cirka 10 mdkr för att stärka bolagets finansiella ställning, säkra kreditbetyget och möjliggöra värdeskapande investeringar. Vid årsstämman beslutades om bemyndigande till styrelsen att besluta om förvärv och överlåtelse av egna aktier, där förvärv får ske av högst så många aktier som motsvarar tio procent av samtliga aktier i bolaget. Årsstämman beslutade även om ett bemyndigande till styrelsen att, vid ett eller flera tillfällen, besluta om nyemission av aktier motsva­ rande högst tio procent av bolagets aktiekapital vid tidpunkten för det första utnyttjandet av bemyndi­ gandet, med eller utan avvikelse från aktieägarnas företrädesrätt. Årsstämman beslutade också att minska aktiekapitalet genom indragning av egna aktier. Protokoll och andra handlingar från årsstäm­ man finns tillgängliga på bolagets webbplats. Extra bolagsstämma 2023 Den 13 juli 2023 hölls en extra bolagsstämma i Stockholm. Under extrastämman beslutades att styrelsen fortsatt ska bestå av sex ledamöter samt att Pål Ahlsén skulle väljas till ny styrelseledamot för tiden intill slutet av nästa årsstämma. Även vid den här bolagsstämman hade aktieägarna möjlighet att utöva sin rösträtt genom poströstning. Valberedning Castellums valberedning har till uppgift att lägga fram förslag till årsstämman om antalet styrelsele­ damöter, styrelsens sammansättning och förslag till styrelsens arvodering. Valberedningen ska också lägga fram förslag om styrelsens respektive års­ stämmans ordförande, om revisorer och deras arvodering, samt i förekommande fall om ändringar av instruktionen för utseende av valberedningen. Valberedningens förslag ska offentliggöras senast i samband med kallelsen till årsstämman. Castellums aktieägare har möjlighet att vända sig till valberedningen med förslag och synpunkter. Valberedningens ledamöter Castellums valberedning ska utgöras av styrelsens ordförande samt en ledamot utsedd av var och en av de till röstetalet fyra största ägarregistrerade aktie­ ägarna, eller de på annat sätt kända största ägarna. Under 2023 har bolagets ägarkrets förändrats och i tabellen framgår valberedningens sammansättning före och efter konstitutionen av valberedningen inför årsstämman 2024. Efter förändringarna represente­ rar valberedningens ledamöter tillsammans cirka 24,8 procent av det totala antalet aktier och röster i bolaget. Inför årsstämman 2023 Inför årsstämman 2024 Ledamot Utsedd av ägare Ledamot Utsedd av ägare Helen Fasth Gillstedt (valberedningens ordförande) Handelsbanken Fonder Helen Fasth Gillstedt (valberedningens ordförande) Handelsbanken Fonder Ralf Spann Akelius Residential Property AB (publ) Kerstin Engström Akelius Residential Property AB (publ) Patrik Tillman M2 Asset Management AB och M2 Capital Management AB Richard Torgerson Nordea Fonder Johannes Wingborg Länsförsäkringar Fondförvaltning AB (publ) Johannes Wingborg Länsförsäkringar Fondförvaltning AB (publ) Per Berggren (Castellums styrelseordförande) – Per Berggren (Castellums styrelseordförande) – 1. INLEDNING 2. STRATEGI 3. INVESTERA I CASTELLUM 4. VERKSAMHET 5. FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 6. FINANSIELLA RAPPORTER 7. ÖVRIGT 104 CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2023 ===== SIDA 105 ===== Styrelsen har det övergripande ansvaret för Castellums strategi och organisation. Därutöver är styrelsen ansvarig för att utse verkställande direk­ tör, tillvarata bolagets och aktieägarnas intresse samt kontrollera att tillämpliga lagar, bolagsord­ ningen och Koden följs. Styrelsen är även ansvarig för att fastställa och följa upp koncernens långsiktiga mål och strategier samt budget. Styrelsen ansvarar för frågor om inves­ teringar, kapitalstruktur och finansiering samt kon­ trollerar bolagets ekonomiska förhållanden. Därut­ över beslutar styrelsen om att anta relevanta policyer och för att säkerställa ett långsiktigt värdeskapande för verksamheten. Här ingår bland annat bolagets uppförandekod som sammanfattar bolagets ansvar och värderingar. Styrelsen fastställer varje år en arbetsordning för styrelsearbetet. I arbetsordningen beskrivs styrel­ sens arbetsuppgifter samt ansvarsfördelningen mellan styrelsen och den verkställande direktören. Av arbetsordningen framgår även vilka ärenden som ska hanteras på respektive styrelsemöte samt instruktioner avseende den ekonomiska rapporte­ ringen till styrelsen. Arbetsordningen föreskriver också att styrelsen ska ha ett revisionsutskott och en People Committee. Utskotten bereder och tar fram rekommendationer i olika ärenden till styrel­ Styrelsen sen. Ledamöterna i utskotten utses årligen av styrel­ sen och deras arbetsordning ingår i styrelsens arbetsordning. Styrelsens sammansättning Castellums styrelse ska enligt bolagsordningen bestå av lägst fyra och högst åtta ledamöter. Bolags­ ordningen innehåller inga restriktioner avseende styrelseledamöternas valbarhet. Aktieägarna väljer styrelseledamöter på årsstämma för tiden intill slutet av den första årsstämma som hålls efter det år då styrelseledamoten utsågs. Styrelsen har under 2023 bestått av fem till sju ledamöter. Ingen styrel­ seledamot har rätt till ersättning vid upphörande av uppdraget. Nya styrelseledamöter får en introduktion av bolaget och dess verksamhet samt genomgår vid behov börsens utbildning för styrelseledamöter i börsbolag. Därefter erhåller styrelsen kontinuerligt information om bland annat regeländringar och sådana frågor som rör verksamheten och styrelsens ansvar i ett noterat bolag. Styrelsen arbetar kontinu­ erligt med att uppdatera sin kollektiva kunskap inom hållbar utveckling och ESG­området. Information om styrelseledamöterna, deras uppdrag utanför koncernen och aktieinnehav i Castellum finns på sidorna 114–115. Styrelsens ordförande Styrelsens ordförande ansvarar bland annat för att tillse att styrelsens ledamöter, genom verkställande direktörens försorg, fortlöpande får den information som behövs för att kunna följa bolagets ställning, resultat, likviditet, ekonomiska planering och utveckling. Det åligger ordföranden att fullgöra uppdrag beslutat av årsstämman som inrättande av valberedning och att delta i dess arbete. Styrelsens oberoende Enligt Koden ska majoriteten av styrelsens stämmo­ valda ledamöter vara oberoende i förhållande till bolaget och bolagsledningen samt minst två av dessa även vara oberoende i förhållande till bola­ gets större aktieägare. Per den 31 december 2023 bestod Castellums styrelse av sex ledamöter, varav sex var oberoende i förhållande till bolaget och bolagsledningen samt fem var oberoende i förhål­ lande till bolagets större aktieägare. Mångfaldspolicy Valberedningen tillämpar punkt 4.1 i Koden som mångfaldspolicy i sitt arbete, med målet att åstad­ komma en, med hänsyn till bolagets verksamhet, utvecklingsskede och förhållanden i övrigt, ända­ målsenlig sammansättning, präglad av mångsidig­ het och bredd avseende de bolagsstämmovalda ledamöternas kompetens, erfarenhet och bak­ grund. Castellums nuvarande styrelse består av en ändamålsenlig sammansättning präglad av mång­ sidighet och bredd när det gäller ledamöternas kompetens och erfarenhet inom strategiskt viktiga områden för Castellum. Vidare ska en jämn köns­ fördelning eftersträvas, vilket återspeglas i att 50 procent av Castellums stämmovalda styrelse­ ledamöter är kvinnor och 50 procent är män. Information om styrelseledamöternas bakgrund och erfarenheter finns på sidorna 114–115. Styrelsens arbete under 2023 Castellums styrelse har under 2023 haft 27 samman­ träden, varav ett konstituerande sammanträde och tre styrelsemöten per capsulam. Enligt gällande arbetsordning ska styrelsen hålla minst sju ordinarie styrelsemöten per kalenderår utöver det konsti­ tuerande sammanträdet. Verkställande direktören närvarar på styrelsens möten och chefsjuristen är sekreterare. Vid behov deltar även andra medlem­ mar från koncernledningen. Vid varje möte behand­ las även frågan om eventuellt jäv eller om annan intressekonflikt föreligger i förhållande till någon av de frågor som ska behandlas på mötet. Styrelsen har löpande behandlat strategiska frågor avseende bolagets verksamhet och inriktning, uppföljning av tidigare genomförda förvärv och investeringar samt nya investeringar. En viktig del av styrelsearbetet är de finansiella rapporter som 1. INLEDNING 2. STRATEGI 3. INVESTERA I CASTELLUM 4. VERKSAMHET 5. FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 6. FINANSIELLA RAPPORTER 7. ÖVRIGT 105 CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2023 ===== SIDA 106 ===== presenteras kvartalsvis. Styrelsen får också löpande rapportering beträffande bolagets finansiella ställ­ ning. En av de viktigaste prioriteringarna för styrel­ sen under året har varit att utse en ny verkställande direktör för bolaget efter att sittande verkställande direktören meddelat sitt frånträde i början av året. En viktig prioritering för styrelsen under året var också att bereda förslaget och möjliggöra genom­ Tabell över deltagande på styrelsemöten Deltagande av totala möten Styrelseledamöter Arvode, tkr Styrelse1 People Committe Revisionsutskott Oberoende Per Berggren 1 282 26/27 4/4 5/5 Ja Anna­Karin Celsing 668 27/27 5/5 Ja Henrik Käll 553 27/27 5/5 Ja Ann­Louise Lökholm­Klasson4 407 17/17 3/3 Ja Louise Richnau4 426 17/17 3/3 Ja Pål Ahlsén5 262 8/8 2/2 Nej2 Leiv Synnes6 116 15/18 1/1 Nej2 Joacim Sjöberg7 24 9/10 1/1 Nej3 Rutger Arnhult8 45 1/2 Nej2 Anna­Kinberg Batra9 50 2/2 1/1 Ja 1. Det stora antalet styrelsemöten ska bland annat ses mot bakgrund av den företrädesemission som bolaget genomfört under året. 2. Inte oberoende i förhållande till större aktieägare. 3. Inte oberoende i förhållande till bolaget och bolagsledningen. 4. Styrelseledamoten tillträdde sin roll den 23 mars 2023. 5. Styrelseledamoten tillträdde sin roll den 13 juli 2023. 6. Styrelseledamoten lämnade sin roll den 7 juni 2023. 7. Styrelseledamoten lämnade sin roll den 23 mars 2023. 8. Styrelseledamoten lämnade sin roll den 6 februari 2023. 9. Styrelseledamoten lämnade sin roll den 3 februari 2023. förandet av företrädesemissionen om cirka 10 mdkr i syfte att stärka bolagets finansiella ställning, säkra kreditbetyget och möjliggöra värdeskapande inves­ teringar. Styrelsen arbetade också med andra strategiskt viktiga frågor, såsom kostnadskontroll och risk­ hantering samt bolagets långsiktiga strategi för att uppnå hållbarhetsmålen. Vidare har styrelsen Öskaret 1, Stockholm fördjupat sig i frågor avseende fastighetsbeståndet med fokus på beståndets sammansättning, risker och värdering. Styrelsen har även haft möten med revisorerna utan representation från koncernledningen. Någon ersättning utöver styrelsearvode samt arvoden för utskottsarbete har ej utgått. Styrelseutvärdering Styrelsen genomför årligen en utvärdering av resul­ tatet av styrelsens arbete, hur väl arbetssättet fungerar och hur det kan förbättras. Styrelsens ord­ förande har, genom extern konsult, under 2023 genomfört en utförlig utvärdering av styrelsens och utskottens arbete som följer riktlinjerna enligt Koden. Utvärderingen visade på ett högt engage­ mang samt ett öppet och konstruktivt styrelse­ klimat. Styrelseutvärderingen har presenterats för valberedningen och diskuterats i styrelsen. I utvär­ deringen granskades bland annat styrelsens roll och sammansättning, arbetsklimat, riskhantering, strategi och mål, uppföljning­ och kontrollsystem, integritet samt kommunikation. Utvärderingen och efterföljande styrelsediskussion tjänar som under­ lag för en fortlöpande utveckling av styrelsens arbetssätt och för att styrelsen ska kunna fatta välgrundade beslut. 1. INLEDNING 2. STRATEGI 3. INVESTERA I CASTELLUM 4. VERKSAMHET 5. FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 6. FINANSIELLA RAPPORTER 7. ÖVRIGT 106 CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2023 ===== SIDA 107 ===== Styrelsens arbete1 Styrelsen – Bokslutskommuniké – Ekonomi­ och finans­ rapport – Genomgång av affärsläget – Besluts­ och ärendelogg – Långsiktig finansiell strategi – Förslag till utdelning – STI­mål koncern­ ledning – Uppföljning strategi­ och hållbarhetsarbete – Extern omvärlds­ bevakning Revisionsutskottet – Avrapportering årets bokslut – Beredning av bok­ slutskommuniké – Avrapportering från bolagets revisorer – Genomgång revisions­ uppdraget – Beredning av årsredovisning – Genomgång av ev. materiella tvister – Incidentrapportering – Fastställande av utskottets årliga agenda Styrelsen – Inför årsstämman – Årsredovisningsfrågor – Genomgång revisorernas slutsatser från revisionen People Committee2 – Talangförsörjning och successionsfrågor – Bisysslor för ledande befattningshavare – Kultur­ och organisationsfrågor – Genomgång av personal­ rörlighet och sjukfrånvaro – Genomgång mångfaldsarbetet Revisionsutskottet – Beredning av kvartalsrapport – Revisionsplan – Utvärdering av revisionsinsatsen – Upphandling av revision – Information kring finansiell rapporteringsprocess – Rapport rörande regelefterlevnad – Incidentrapportering – Enskilt möte compliance Styrelsen – Första kvartals­ rapporten – Ekonomi­ och finansrapport – Genomgång av affärsläget – Besluts­ och ärendelogg – Policydokument antas – Uppföljning på investeringar, projekt­ uthyrning, vakanser Styrelsen – Strategigenomgång – Extern omvärlds­ bevakning – eNPS Styrelsen – Andra kvartals­ rapporten – Ekonomi­ och finansrapport – Genomgång av affärsläget – Besluts­ och ärendelogg Revisionsutskottet – Beredning av kvartalsrapport – Genomgång av revisorns genomförda till­ läggstjänster – Genomgång av ev. materiella tvister – Incident­ rapportering Styrelsen – Tredje kvartals­ rapporten – Ekonomi­ och finansrapport – Genomgång av affärsläget – Besluts­ och ärendelogg – Genomgång av revisorernas över­ siktliga granskning av Q3­rapporten – Uppföljning av investeringar, projektuthyrning, vakanser People Committee – Riktlinjer för ersättning till ledande befattningshavare – Beredning utfall och förslag nytt incitamentsprogram – Ersättningsrapport – Talangförsörjning och successionsfrågor – Genomgång av vd:s utvärdering ledande befattningshavare – Beredning utvärdering vd Jan Feb Mars April Maj Juni Juli Aug Sept Okt Nov Dec Styrelsen – Fastställande budget – eNPS – NKI – Successionsfrågor – Genomgång risker, fastställande av riskbedömning samt mitigerande åtgärder – Försäkringar – IT­säkerhet – Styrelseutvärdering – Fördjupningsämnen Revisionsutskottet – Beredning av kvartalsrapport – Revisorernas översiktliga granskning av kvartals­ rapporten – Revisorernas granskning av koncernens intern­ kontroll – Enskilt möte revisor – Avrapportering riskhante­ ringsprocess, kontroller samt riskbedömningar – Avrapportering intern­ kontroll – Enskilt möte compliance – Incidentrapportering Revisionsutskottet – Genomgång koncernens skattesituation – Rapport avseende regelefterlevnad – Rapport förändringar i regelverk – Utvärdering av effektiviteten interna kontroller – Utvärdering behov av internrevisor – Utvärdering av utskottets arbete – Fastställande av årsplan regelefterlevnad och kontroller av verksamhetsrisker 1. Det aktuella årshjulet började tillämpas under det fjärde kvartalet 2023. 2. Började tillämpas under det första kvartalet 2023. Konstituerande styrelsemöte – Firmatecknare utses – Utskottens samman­ sättning beslutas – Styrelsesekreterare utses – Arbetsordning och beslutsordning antas People Committee – Riktlinjer för ersättning till ledande befattnings­ havare – Incitamentsprogram – Lönerevision 1. INLEDNING 2. STRATEGI 3. INVESTERA I CASTELLUM 4. VERKSAMHET 5. FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 6. FINANSIELLA RAPPORTER 7. ÖVRIGT 107 CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2023 ===== SIDA 108 ===== Styrelsen har utsett en People Committee som löpande utvärderar ledande befattningshavares ersättningsvillkor mot bakgrund av gällande mark­ nadsvillkor. Utskottet bereder ärenden inom dessa områden för beslut i styrelsen. People Committee ska bestå av minst tre styrelse­ ledamöter som är oberoende i förhållande till bolaget och företagsledningen. People Committee har bland annat i uppgift att bereda rekryteringar till nyckelroller i koncernledningen och successionsfrågor, diskutera målstyrning rörande jämställdhets­ och mångfalds­ frågor, följa och utvärdera tillämpningen av de riktlin­ jer för ersättningar till ledande befattningshavare som årsstämman har beslutat samt följa och utvärdera pågående och under året avslutade program för rörliga ersättningar till koncernledningen. People Committee ska sammanträda minst tre gånger om året och under 2023 har utskottet sam­ manträtt fyra gånger. Frågor som hanterades på mötena var successionsplanering för lednings­ gruppen, vd­ och ledningsgruppsutvärdering, organisationens medarbetarundersökning, personal­ data, mångfaldsmål, lönerevision till ledande befattningshavare samt övergripande incitaments­ program STI och LTI inklusive utvärdering av STI mål. Vidare har People Committee utarbetat ett förslag till ersättningsrapporten. Information om ledamöterna i People Committee finns på sidorna 114–115. People Committee Styrelsen har utsett ett revisionsutskott som över­ vakar bland annat revisionsfrågor och bereder ärenden inom dessa områden för beslut i styrelsen. Revisionsutskottet ska bestå av minst tre styrelse­ ledamöter som inte är anställda av bolaget. Revi­ sionsutskottet har bland annat i uppgift att övervaka bolagets finansiella rapportering och riskarbete samt att hålla sig informerad om revisionen av års­ redovisningen och koncernredovisningen löpande under året. Vidare ska revisionsutskottet fortlö­ pande träffa koncernens revisorer för att informera sig om revisionens inriktning och omfattning samt diskutera synen på koncernens risker. Revisionsut­ skottet ska även granska och övervaka revisorernas opartiskhet och självständighet och då särskilt upp­ märksamma om revisorerna tillhandahåller andra tjänster än revision (icke revisionsnära tjänster) samt utvärdera revisionsinsatsen och informera bolagets valberedning om resultatet av utvärderingen. Revisionsutskott Revisionsutskottet ska sammanträda minst fem gånger om året, varav bolagets revisorer ska närvara vid minst två tillfällen. Under ett av de två tillfällena med revisorerna ska ingen från koncernledningen närvara. Under 2023 har utskottet sammanträtt fem gånger. Frågor som hanterades på mötena var bland annat finansiell rapportering inklusive översyn av framtida regelverk och dess eventuella påverkan på Castellum, värdering av fastighetsbeståndet, skatt, intern kontroll och riskhantering, revisorernas insats, opartiskhet och självständighet, eventuella pågående materiella tvister i koncernföretagen samt incidentrapportering från visselblåsartjänsten. Fördjupning har även skett i verksamhetsrelaterade frågor. Därtill har revisionsutskottet under året haft enskild tid med compliance och revisorerna utan koncernledningens närvaro. Information om ledamöterna i revisionsutskottet finns på sidan 114. Revisor Revisorn väljs av årsstämman och är en oberoende granskare av Castellums räkenskaper, bolagsstyr­ ningsrapport, hållbarhetsredovisning, rapport om gröna obligationer samt granskar även styrelsens och verkställande direktörens förvaltning. Årsstäm­ man har valt Deloitte till Castellums revisor för tiden intill slutet av årsstämman 2024. Huvudansvarig revisor hos Deloitte är den auktoriserade revisorn Harald Jagner. Harald Jagner Castellums revisor 1. INLEDNING 2. STRATEGI 3. INVESTERA I CASTELLUM 4. VERKSAMHET 5. FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 6. FINANSIELLA RAPPORTER 7. ÖVRIGT 108 CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2023 ===== SIDA 109 ===== Verkställande direktör och koncernledning Verkställande direktören ansvarar för bolagets löpande förvaltning och för att leda verksamheten i enlighet med styrelsens riktlinjer och anvisningar samt att styrelsen erhåller information och nödvän­ digt beslutsunderlag. Verkställande direktören leder arbetet i koncernledningen och fattar beslut efter samråd med dess ledamöter. Verkställande direktö­ ren är föredragande vid styrelsemöten och ska tillse att styrelsens ledamöter löpande tillställs den infor­ mation som behövs för att följa bolagets och kon­ cernens ställning, resultat, likviditet och utveckling. Castellums koncernledning bestod per den 31 december 2023 av den verkställande direktören, COO, CFO, Chief Investment Officer, chefsjuristen, kommunikationsdirektören, Head of People & Culture, samt de verkställande direktörerna i de fem regionerna. Under 2023 har koncernledningen haft 14 möten. Information om medlemmarna i koncernled­ ningen finns på sidorna 116–117. Ersättning till ledande befattningshavare De nuvarande riktlinjerna för ersättning till ledande befattningshavare antogs på Castellums års­ stämma 2022. Riktlinjerna omfattar ledande befattningshavare som ingår i Castellums koncernledning. Enligt riktlinjerna ska ersättningsnivåerna vara marknadsmässiga och konkurrenskraftiga. För ett fullgott arbete ska ersättning utgå i form av fast lön. Pensionsförmåner ska vara premiebestämda och inte överstiga 33 procent av den årliga lönen. Utöver fast lön ska rörliga ersättningar som belönar tydligt målrelaterade prestationer i enkla och transparenta konstruktioner enligt ett resultat­ och aktiekurs­ baserat incitamentsprogram erbjudas. Sådan rörlig ersättning ska syfta till att främja långsiktigt värde­ skapande samt hållbarhetsarbetet inom koncernen. Bolaget har under 2023 följt de av årsstämman 2022 beslutade riktlinjerna, med undantag för att styrelsen har valt att nyttja rätten i riktlinjerna att till­ fälligt göra avsteg om det finns särskilda skäl och beslutat att ge några ledande befattningshavare ett engångsbelopp, inom ramen för riktlinjernas total maximala ersättning, till följd av det extraordinära året med extra arbete på grund av företrädesemis­ sionen. För ytterligare information angående ersätt­ ning till koncernledningen, se not 9. Riktlinjer för ersättning till ledande befattningshavare På årsstämman 2022 antogs följande riktlinjer för bestämmande av lön och annan ersättning till ledande befattningshavare i Castellum Aktie- bolag (publ) som gäller tills vidare. Riktlinjernas främjande av Castellums affärs- strategi, långsiktiga intressen och hållbarhet En övergripande målsättning med verksamheten i Castellum är att skapa en god utveckling av aktie­ ägarvärde över tid, vilket ska uppnås genom att implementera bolagets affärsstrategi. Affärsstrate­ gin innebär i korthet att Castellum genom verklig närhet till kund, innovation och kompetens, ska skapa framgångsrika och hållbara arbetsplatser i nordiska tillväxtregioner (för ytterligare information om Castellums affärsstrategi, se . Castellum ska ha de ersättningsnivåer och anställ­ ningsvillkor som erfordras för att rekrytera och behålla en koncernledning med god kompetens och kapacitet att nå uppställda mål, implementera affärsstrategin och tillvarata Castellums långsiktiga intressen, inklusive dess hållbarhetsarbete. Styrel­ sen betraktar och utvärderar ersättningen som en helhet bestående av komponenterna fast lön, pen­ sionsförmåner, rörlig ersättning samt icke­monetära förmåner. Marknadsmässighet och konkurrenskraft ska gälla som övergripande principer för ersätt­ ningen till ledande befattningshavare i Castellum och dessa riktlinjer möjliggör att ledande befatt­ ningshavare kan erbjudas sådan ersättning. Beredning av frågor om ersättning till ledande befattningshavare I Castellum finns en People Committee som består av tre styrelseledamöter, inklusive styrelsens ord­ förande. People Committees ledamöter ska vara oberoende i förhållande till bolaget och bolagsled­ ningen. People Committee utser en av ledamöterna till ordförande i People Committee. I förhållande till styrelsen ska People Committee ha en beredande funktion i fråga om ersättningsprinciper, ersätt­ ningar och andra anställningsvillkor för ledande befattningshavare. People Committee ska således utarbeta förslag avseende riktlinjer för ersättning till ledande befattningshavare, som styrelsen ska underställa årsstämman för beslut, samt utvärdera tillämpningen av de riktlinjer årsstämman fattat beslut om. Vidare ska People Committee bereda, inom ramen för av årsstämman beslutade riktlinjer, förslag rörande ersättning till verkställande direk­ tören och övriga ledande befattningshavare. People Committee ska årligen utvärdera verkställande direktörens insatser. Vidare ska People Committee 1. INLEDNING 2. STRATEGI 3. INVESTERA I CASTELLUM 4. VERKSAMHET 5. FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 6. FINANSIELLA RAPPORTER 7. ÖVRIGT 109 CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2023 ===== SIDA 110 ===== följa och utvärdera under året pågående och avslu­ tade program för rörliga ersättningar till ledande befattningshavare samt gällande ersättningsstruk­ turer och ersättningsnivåer i Castellum. Dessutom ska People Committee årligen upprätta en ersätt­ ningsrapport som ska framläggas vid årsstämman för godkännande. Vid People Committees och styrelsens behandling av och beslut i ersättnings­ relaterade frågor ska inte verkställande direktören eller andra ledande befattningshavare som ingår i koncernledningen närvara, i den utsträckning de berörs av frågorna. Kretsen av befattningshavare och slag av ersättning som omfattas av riktlinjerna Riktlinjerna omfattar ledande befattningshavare som ingår i koncernledningen i Castellum. Rikt­ linjerna ska tillämpas på ersättningar som avtalas, och förändringar som görs i redan avtalade ersätt­ ningar, efter det att riktlinjerna antagits av årsstäm­ man 2022. Fast lön För ett fullgott arbete ska ersättning utgå i form av fast lön. Den fasta lönen ska grundas på mark­ nadsmässiga förutsättningar och fastställas med hänsyn tagen till kompetens, ansvarsområde och prestation. Pensionsförmåner Ledande befattningshavare ska erhålla pensionsför­ måner i form av ålderspension och premiebefrielse, som ska vara premiebestämda, samt sjukförsäk­ ring, som ska vara förmånsbestämd. Rörlig ersätt­ ning ska inte vara pensionsgrundande, om inte annat följer av tvingande kollektivavtalsbestämmel­ ser som är tillämpliga på den ledande befattnings­ havaren vid utbetalningstillfället (i vilket fall erfor­ derlig justering ska ske av den rörliga ersättningen så att kostnadsneutralitet uppnås för bolaget). Ledande befattningshavares pensionsförmåner får inte överstiga 33 procent av den årliga lönen (fast respektive rörlig), inklusive semesterersättning. Rörlig ersättning Utöver fast lön ska rörliga ersättningar som belönar tydligt målrelaterade prestationer i enkla och trans­ parenta konstruktioner, kunna erbjudas. De rörliga ersättningarna ska vara kopplade till förutbestämda och mätbara kriterier. Sådan rörlig ersättning ska syfta till att främja långsiktigt värdeskapande inom koncernen, genom att främja Castellums affärs­ strategi och långsiktiga intressen, inklusive dess hållbarhetsarbete, och ska utgå inom ramen för ett resultat­ och aktiekursrelaterat incitamentspro­ gram. Total rörlig ersättning per år får inte överstiga den fasta årliga lönen. Resultat- och aktiekursrelaterat incitamentsprogram Det resultat­ och aktiekursrelaterade incitaments­ programmet består av två delar, dels en ettårig ersättning som grundas på tillväxt i förvaltnings­ resultatet per aktie och utvecklingen av individuellt målsatta faktorer, dels en treårig ersättning som grundas på i vilken utsträckning uppställda mål upp­ nåtts avseende aktiekursutveckling under en treårs­ period. Programmets utformning ska ta sin utgångs­ punkt i målsättningen att sammanlänka koncern­ ledningens intressen med aktieägarnas intressen genom att de ledande befattningshavarna också är aktieägare i Castellum samt att öka andelen av den totala ersättningen som är kopplad till koncernens utveckling. Prestationsmålen enligt det resultat­ och aktiekursrelaterade incitamentsprogrammet har därmed en tydlig koppling till affärsstrategin och Castellums långsiktiga värdeskapande, inklusive dess hållbarhetsarbete, bland annat genom att knyta an ersättningen till utveckling av aktieägar­ värde samt genom att främja den ledande befatt­ ningshavarens långsiktiga personliga utveckling. Resultatbaserad ersättning Den resultatbaserade ersättningen har en ettårig prestations­ och intjänandeperiod som är respek­ tive räkenskapsår. Utfall av den årsvisa resultat­ baserade ersättningen baseras på tillväxt i förvalt­ ningsresultatet per aktie (det vill säga kassaflödes­ baserad tillväxt) samt på en helhetsbedömning av utvecklingen av vissa individuellt målsatta faktorer som styrelsen beslutar prioritera under det aktuella räkenskapsåret. För full rörlig ersättning krävs en tioprocentig årlig tillväxt i förvaltningsresultatet per aktie och att de individuellt målsatta faktorerna uppnås. Vid tillväxt i förvaltningsresultatet per aktie i spannet 0–10 procent sker en linjär beräkning av utfallet och den ersättning som ska utgå och mot­ svarande gäller i tillämpliga fall för de individuellt målsatta faktorerna. Maximalt utfall för den årsvisa resultatbaserade ersättningen per ledande befattningshavare uppgår till en halv årslön per räkenskapsår, baserat på res­ pektive deltagares årslön per juli månad respektive år. Om ersättning ska utgå sker utbetalning i form av lön årsvis efter det att bokslutet för det aktuella räkenskapsåret fastställs. Aktiekursrelaterad ersättning Den aktiekursrelaterade ersättningen har en treårig prestations­ och intjänandeperiod. Utfall av den tre­ åriga aktiekursrelaterade ersättningen baseras dels på Castellumaktiens totalavkastning i absoluta tal under treårsperioden, dels på Castellumaktiens totalavkastning i jämförelse med ett eller flera rele­ vanta index för fastighetsaktier under mätperioden. För full rörlig ersättning enligt det treåriga program­ 1. INLEDNING 2. STRATEGI 3. INVESTERA I CASTELLUM 4. VERKSAMHET 5. FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 6. FINANSIELLA RAPPORTER 7. ÖVRIGT 110 CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2023 ===== SIDA 111 ===== met krävs dels att totalavkastningen uppgår till minst 50 procent under perioden, dels att total­ avkastningen överstiger respektive indexutveckling med minst 5 procentenheter under perioden. Vid ett utfall i spannet 0–50 procent respektive 0–5 procent­ enheter sker en linjär beräkning av utfallet och den ersättning som ska utgå. Maximalt utfall för den aktiekursrelaterade ersätt­ ningen per ledande befattningshavare uppgår till en halv årslön per program (treårsperiod), baserat på ett genomsnitt av respektive deltagares årslön per juli månad för samtliga tre år som omfattas av res­ pektive aktiekursrelaterade incitamentsprogram. Styrelsen får varje år besluta att anta ett aktiekurs­ relaterat incitamentsprogram som omfattar tre räkenskapsår. Om ersättning ska utgå sker utbetal­ ning i form av lön efter utgången av respektive mät­ period om tre räkenskapsår. Deltagarna ska förbinda sig att förvärva Castellumaktier för minst halva beloppet av utfallande aktiekursrelaterad ersättning efter skatt. Generella föreskrifter Styrelsen beslutar om de detaljerade villkoren för det resultat­ och aktiekursrelaterade incitaments­ programmet inom ramen för de villkor som framgår av dessa riktlinjer. När mätperioden för uppfyllelse av kriterier för utbetalning av rörlig ersättning avslu­ tats ska en bedömning ske i vilken utsträckning kriterierna uppfyllts. Styrelsen ansvarar för sådan bedömning. Såvitt avser finansiella mål ska bedöm­ ningen baseras på den av Castellum senast offent­ liggjorda finansiella informationen. Utfallande ersättning enligt incitamentsprogrammet utbetalas i form av lön, inkluderar semesterersättning och ska inte vara pensionsgrundande, om inte annat följer av tvingande kollektivavtalsbestämmelser som är tillämpliga på den ledande befattningshavaren vid utbetalningstillfället. För det fall utfallande ersätt­ ning till den ledande befattningshavaren är pen­ sionsgrundande enligt tvingande kollektivavtals­ bestämmelser, ska erforderlig justering ske av ersättningen så att kostnadsneutralitet uppnås för bolaget. Icke-monetära förmåner De ledande befattningshavarnas icke­monetära förmåner får innefatta bland annat sjukvårdsförsäk­ ring, mobiltelefon och bilförmån. För den verkstäl­ lande direktören får premier och andra kostnader i anledning av sådana förmåner inte överstiga 2 pro­ cent av den fasta årliga lönen. För övriga ledande befattningshavare får premier och andra kostnader i anledning av sådana förmåner sammanlagt inte överstiga 5 procent av den totala fasta årliga lönen. Uppsägning och avgångsvederlag Uppsägningstiden ska, vid uppsägning från bolagets sida, inte överstiga sex månader för verkställande direktören, respektive tolv månader för övriga ledande befattningshavare. Uppsägningstiden ska, vid uppsägning från verkställande direktörens eller övriga ledande befattningshavares sida, vara sex månader. Under uppsägningstiden utgår full lön och andra anställningsförmåner, med avräkning för lön och annan ersättning som erhålls från annan anställning eller verksamhet som den anställde har under uppsägningstiden. Sådan avräkning sker inte beträffande den verkställande direktören. Vid bola­ gets uppsägning av verkställande direktören utgår ett avgångsvederlag om tolv fasta månadslöner, som inte ska reduceras till följd av andra inkomster den verkställande direktören erhåller. Lön och anställningsvillkor för övriga anställda Vid beredningen av styrelsens förslag till dessa ersättningsriktlinjer har lön och anställningsvillkor för Castellums övriga anställda beaktats genom att uppgifter om anställdas totalersättning, ersättning­ ens komponenter samt ersättningens ökning och ökningstakt över tid utgjort en del av People Com­ mittees och styrelsens beslutsunderlag vid utvärde­ ringen av skäligheten av riktlinjerna och de begräns­ ningar som följer av dessa. Frångående av riktlinjerna i fall där särskilda skäl föreligger Styrelsen får besluta att tillfälligt frångå riktlinjerna helt eller delvis, om det i ett enskilt fall finns sär­ skilda skäl för det och ett avsteg är nödvändigt för att tillgodose Castellums långsiktiga intressen, inklusive dess hållbarhetsarbete. Som angivits ovan ingår det i People Committees uppgifter att bereda styrelsen beslut i ersättningsfrågor, vilket innefattar beslut om avsteg från riktlinjerna. Aktieägarnas synpunkter Styrelsen har inte erhållit några synpunkter från aktieägarna på befintliga riktlinjer för ersättning till ledande befattningshavare. 1. INLEDNING 2. STRATEGI 3. INVESTERA I CASTELLUM 4. VERKSAMHET 5. FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 6. FINANSIELLA RAPPORTER 7. ÖVRIGT 111 CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2023 ===== SIDA 112 ===== Styrelsen ansvarar enligt aktiebolagslagen och Koden för att Castellum ska ha en fungerande intern kontroll och processer för att kontrollera den finansiella rapporteringen för att minska risken för oförutsebara avvikelser eller fel i rapporteringen. På Castellum finns en Internal Controller som tillsammans med compliance- ansvarig ansvarar för att säkerställa en god intern kontrollmiljö. Styrelsens rapport över intern kontroll avseende finansiell rapportering och regelefterlevnad Castellums interna kontroll består av fem delar: kontrollmiljö, riskbedömning, kontrollaktiviteter, information och kommunikation samt uppföljning. Nedan beskrivs den interna kontrollen för den finansiella rapporteringen. Kontrollmiljö Kontrollmiljön utgör basen för intern kontroll avse­ ende finansiell rapportering och består av olika delar som tillsammans formar den kultur och de värderingar som styr Castellum. Bolagets centrali­ serade ekonomifunktion är grunden för den interna kontrollen tillsammans med gemensamma styr­ dokument för koncernen, underkoncernen och samtliga legala enheter. Beslutsvägar, befogenheter och ansvar har dokumenterats i styrdokumenten som ligger till grund för de interna kontrollerna och upp dateras regelbundet i enlighet med tillämplig lag­ stiftning, redovisningsstandarder eller noteringskrav. Riskbedömning Riskhanteringen finns inbyggd i berörda processer och olika metoder används för att värdera och begränsa risker för att uppnå bolagets mål samt för att säkerställa att de risker som bolaget är utsatt för hanteras i enlighet med Castellums styrdokument. Bolaget har ett risk­ och complianceteam som arbetar med att bedöma koncernens risker däri, bland annat bedrägeririsken. Årliga genomgångar görs av det som har noterats utifrån de interna kon­ trollerna och riskkartläggningen samt uppföljning sker kring hanteringen. För mer information om verksamhetens risker och riskhantering, se sidorna 97–101. Kontrollaktiviteter De risker som identifierats avseende finansiell rapportering hanteras genom bolagets kontroll­ strukturer och resulterar i ett antal kontrollaktivi­ teter. Kontrollaktiviteterna omfattar bland annat analytisk uppföljning på flera nivåer i organisationen och jämförelse av resultatposter, kontoavstäm­ ningar, uppföljning och avstämning av styrelse­ beslut och av styrelsen fastställda policyer. Castellums ekonomi­ och finansfunktion admi­ nistreras från huvudkontoret med enhetliga rutiner och processer vilket skapar förutsättningar för ett effektivt arbetssätt samt möjliggör genomgång av kontroller på ett strukturerat sätt. Tydlig dokumenta­ tion av kontroller med löpande uppföljningar av dessa säkerställer kontinuerligt arbetet med att effektivisera processerna. Information och kommunikation Castellums styrdokument avseende finansiell r apportering kommuniceras till berörd personal. Vid nyanställning förväntas medarbetare ta del av dessa och det sker löpande utbildningar. Koncernledningen och styrelsen erhåller regelbundet finansiell infor­ mation med kommentarer till det finansiella resulta­ tet och riskerna. Vidare får styrelsen information om riskhantering, intern kontroll och finansiell rappor­ tering från bolagets risk­ och complianceteam samt från revisorerna genom revisionsutskottet. För extern informationsgivning finns en kommunika­ tionspolicy som säkerställer att informations­ givningen blir korrekt och fullständig. Uppföljning Styrelsen, genom revisionsutskottet, utvärderar regelbundet den information som bolagsledningen och revisorerna lämnar. Vidare avrapporterar bola­ gets revisorer iakttagelser och bedömning av den interna kontrollen direkt till revisionsutskottet minst två gånger per år. Därutöver har revisionsutskottet en årlig uppföljning av den genomförda riskbedöm­ ningen och beslutade åtgärder. Revisionsutskottets och styrelsens övervakning är av särskild betydelse för utvecklingen av den interna kontrollen och för att säkerställa att åtgärder vidtas rörande eventuella brister. Efter att ha utvärderat den interna kontroll­ miljön och effektiviteten i kontrollaktiviteter bedömer styrelsen att bolaget saknar behov av en internrevisionsfunktion. Göteborg i april 2024 Castellum Aktiebolag (publ) Styrelsen 1. INLEDNING 2. STRATEGI 3. INVESTERA I CASTELLUM 4. VERKSAMHET 5. FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 6. FINANSIELLA RAPPORTER 7. ÖVRIGT 112 CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2023 ===== SIDA 113 ===== Finanspolicy Fastställer övergripande mål och riktlinjer för finansiell risk och för hur den finansiella verksamheten ska bedrivas. Finanspolicyn anger vidare hur ansvaret för den finansiella verksamheten fördelas samt hur riskerna ska hanteras och rapporteras. Till finans­ policyn finns instruktioner för hur den operativa verksamheten ska bedrivas. Uppförandekod Ger riktlinjer för att verksamheten bedrivs på ett ansvarsfullt sätt med målsättningen att alla affärer ska präglas av hög affärsmoral och ansvarskännande. Styr koncernen i förhållande till medarbetare, uppdragstagare, kunder, leverantörer och andra intressenter. Castellums uppförandekod återfinns på bolagets webbplats. Uppförandekod för leverantörer Ger motsvarande riktlinjer för leverantörer som för koncernens medarbetare gällande att bedriva verksamheten på ett ansvarsfullt sätt med mål­ sättningen om att alla affärer ska präglas av hög affärsmoral och ansvarskännande. Castellums uppförandekod för leverantörer återfinns på bolagets webbplats. Insiderpolicy Säkerställer en god etisk hantering gentemot kapital ­ marknaden genom att beskriva handels­ och rapporteringskrav. Hållbarhetspolicy Ger riktlinjer för hur hållbarhets arbetet i koncernen ska bedrivas. Arbetet ska bidra till en hållbar utveckling och vara nedbrutet i konkreta och mätbara mål samt vara en integrerad och naturlig del i verksamheten och baserad på delaktighet och engagemang. Kommunikationspolicy Säkerställer att all kommunikation från koncernen är korrekt och att den ges på ett professionellt sätt vid rätt tidpunkt. Policyn omfattar såväl intern som extern kommunikation. Krishanteringspolicy Ger riktlinjer för hur koncernen ska agera och kommunicera vid en eventuell kris. Skattepolicy Säkerställa ett tydligt ramverk för skattehanteringen inom Castellumkoncernen som ett led i bolagets hållbarhetsarbete. Skattepolicyn fast ställer prin­ ciperna för efterlevnad av skatter i de länder som Castellum verkar. Arbetsmiljöpolicy Säkerställer att Castellum har en god arbetsmiljö och att bolaget gemensamt jobbar för den. Castellumkoncernen arbetar aktivt och före ­ byggande med frågor som rör arbetsmiljön enligt de lagar och förordningar som gäller. Närståendepolicy Säkerställer att såväl lagar som regler med hänsyn på närståendetransaktioner följs och att Castellums förtroende och rykte på kapitalmarknaden upprätt­ hålls. Policyn tydliggör även jävsregler enligt aktie­ bolagslagen, som riktar sig till styrelse och vd. Personuppgiftspolicy Säkerställer att personuppgifter behandlas i enlighet med tillämplig dataskyddslagstiftning. Policy avseende styrelsesammansättning, firmateckning, fullmakt och attest Fastställer styrelsesammansättningen i koncernens dotterbolag, hur firman ska tecknas och fullmakter utformas samt vad som gäller för attester. Castellums policyer Visselblåsning Castellum har en visselblåsartjänst som finns tillgänglig på bolagets webbplats och intranät. Visselblåsartjänsten ger både medarbetare och externa intressenter möjlighet att anonymt rapportera eventuella ageranden eller miss­ förhållanden som innebär konstaterad eller misstänkt överträdelse av bland annat lagar och styrdokument. Tjänsten administreras av en extern part för att säkerställa anonymitet och inkomna ärenden skickas till utsedda befattningshavare inom Castellum för hantering samt till ordförande i revisionsutskottet. 1. INLEDNING 2. STRATEGI 3. INVESTERA I CASTELLUM 4. VERKSAMHET 5. FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 6. FINANSIELLA RAPPORTER 7. ÖVRIGT 113 CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2023 ===== SIDA 114 ===== Styrelse Per Berggren Styrelseordförande sedan 2022 och styrelseledamot sedan 2007. Ledamot i revisionsutskottet och People Committee. Född: 1959 Utbildning: Civilingenjör, KTH och ekonomisk utbildning, Stockholms universitet. Tidigare befattningar: Vd i Hemsö Fastighets AB, vd i Jernhusen AB, affärsområdeschef i Fabege AB (publ), vd i Drott Kontor AB samt fastighetschef i Skanska Fastigheter Stockholm AB. Aktuella uppdrag: Styrelseordförande i Podium Fastigheter AB och Fondamentor AB. Styrelseledamot i White Arkitekter AB, White Intressenter AB, Förvaltnings AB Somsok, Brisas lnvest AB, Collegio AB, RetailFast Holding AB, Litsby Förvaltning AB, Förvaltnings AB Skarpäng samt Tingsvalvet Fastighets AB och i flera av dess dotterbolag. Per är även Senior Advisor för Slättö Förvaltning AB. Aktieinnehav: 21 997 Oberoende i förhållande till bolaget och bolagsledningen: Ja Oberoende i förhållande till bolagets större aktieägare: Ja Pål Ahlsén Styrelseledamot sedan 2023. Ledamot i revisionsutskottet. Född: 1972 Utbildning: Magisterexamen i nationalekonomi, Stockholms universitet. Tidigare befattningar: Lång erfarenhet från fastighetssektorn rörande fastighetsförvaltning, finansiering och transaktioner samt ledarskap. Har tidigare varit vd och koncernchef, Tysklandschef samt arbetat inom affärsutveckling på Akelius Residential Property AB (publ). Aktuella uppdrag: Styrelseordförande i Akelius Residential Property AB (publ) samt styrelsesuppleant i Tobias Frick Fastighet AB. Aktieinnehav: 0 aktier via eget innehav och 66 600 760 aktier via närståendeinnehav genom Akelius Residential Property AB (publ) Oberoende i förhållande till bolaget och bolagsledningen: Ja Oberoende i förhållande till bolagets större aktieägare: Nej Anna-Karin Celsing Styrelseledamot sedan 2021. Ordförande i revisionsutskottet. Född: 1962 Utbildning: Civilekonom, Handelshögskolan i Stockholm. Tidigare befattningar: Har en bakgrund inom bank, finans och investerarrelationer. Har tidigare bland annat varit chef för investerarrelationer på Swedbank och även ingått i koncernledningen på Ratos som informationschef. Aktuella uppdrag: Styrelseledamot i AKC Råd AB, Volati AB, Landshypotek Bank AB, OX2 AB, Peas lndustries AB, Lannebo Holding AB, Lannebo Fonder AB, KLOB i Stockholm AB, Svensk Husproduktion AB, Tim Bergling Foundation, Stiftelsen Orionteatern och Stiftelsen Beckmans Designhögskola. Aktieinnehav: 4 500 Oberoende i förhållande till bolaget och bolagsledningen: Ja Oberoende i förhållande till bolagets större aktieägare: Ja Henrik Käll Styrelseledamot sedan 2022. Ledamot i revisionsutskottet. Född: 1967 Utbildning: Civilekonom, Uppsala universitet och studier vid HEC. Tidigare befattningar: Lång bakgrund inom bank och finans och har bland annat varit globalt ansvarig för försäljning och trading på Nordea Markets. Dessförinnan, bland annat, verksam i London på bankerna Natixis och Dresdner Kleinwort. Styrelseledamot för Hoist Finance AB. Aktuella uppdrag: Styrelseordförande i Fxity AB samt styrelseledamot i Garantum Fondkommission AB, Bellmer Capital AB och Nordend AB. Aktieinnehav: 3 000 Oberoende i förhållande till bolaget och bolagsledningen: Ja Oberoende i förhållande till bolagets större aktieägare: Ja 1. INLEDNING 2. STRATEGI 3. INVESTERA I CASTELLUM 4. VERKSAMHET 5. FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 6. FINANSIELLA RAPPORTER 7. ÖVRIGT 114 CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2023 ===== SIDA 115 ===== forts. Styrelse Ann-Louise Lökholm Klasson Styrelseledamot sedan 2023. Ledamot i People Committee. Född: 1971 Utbildning: Computer Science, Göteborgs universitet och Advanced Strategic Management, IMD. Tidigare befattningar: Vd för Sweco Sverige AB sedan 2018. Har en bakgrund som chef och ledare på Ericsson och har haft flera olika ledande befattningar inom Swecokoncernen. Aktuella uppdrag: Vd och styrelseledamot i flera dotterbolag inom Swecokoncernen. Styrelseledamot i Innovationsföretagen, Svenskt Näringsliv, Sweco ÅF Healthcare AB och Bemsiq AB. Ann­Louise är även huvudmannaråd i Svenska Mässan och valberedningsledamot i Sweden Green Building Council. Aktieinnehav: 3 000 Oberoende i förhållande till bolaget och bolagsledningen: Ja Oberoende i förhållande till bolagets större aktieägare: Ja Louise Richnau Styrelseledamot sedan 2023. Ordförande i People Committee. Född: 1966 Utbildning: Civilingenjör, KTH samt CEFA­ och CESGA­certifikat. Tidigare befattningar: Lång bakgrund inom fastighetssektorn med investeringar, transaktioner, finansiering, etablering av nya verksamhetsområden, samt hållbarhetsfrågor. Tidigare erfarenhet från AP­fonderna (1–3), Drott Riks AB och Nordanö. Ansvarat för uppbyggnaden av Brunswick Real Estate Capital, den första nordiska institutionella fastighetskreditfonden (idag Niam Credit). Aktuella uppdrag: Styrelseledamot i Lotsberget AB samt styrelseordförande i Bantaba AB. Styrelseledamot i Nordanö Partners AB, Nordanö Intressenter AB, Nordanö Holding AB, FRT Jakobsgatan 6 AB, Lepano AB, Propel Capital V AB, Propel Capital VI AB, Sunna Group AB, Råsundapokalen AB och J6 Rådgivning AB. Louise är även styrelseledamot och Senior Advisor/Partner i Nordanö Partners AB. Aktieinnehav: 19 042 Oberoende i förhållande till bolaget och bolagsledningen: Ja Oberoende i förhållande till bolagets större aktieägare: Ja Malin Löveborg Chefsjurist, är styrelsens sekreterare. Uppgifterna avser förhållandet den 29 februari 2024. Aktieinnehavet omfattar eget, makas/makes, omyndiga och hemmavarande barns, närstående bolags innehav samt innehav via kapitalförsäkring. 1. INLEDNING 2. STRATEGI 3. INVESTERA I CASTELLUM 4. VERKSAMHET 5. FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 6. FINANSIELLA RAPPORTER 7. ÖVRIGT 115 CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2023 ===== SIDA 116 ===== Koncernledning Joacim Sjöberg Anställd som verkställande direktör och koncernchef sedan 2023. Född: 1964 Utbildning: Jur. kand., Stockholms universitet. Tidigare befattningar: Chefsroller hos Jones Lang LaSalle, Swedbank, Öhman Fondkommission, HSH Nordbank, Alfred Berg Fondkommission och Enskilda Securities. Advokat på Mannheimer Swartling Advokatbyrå. Styrelseordförande i Beijerinvest AB, Räckesbutiken Sweden AB, Centro Kakel & Klinker AB, JLL Transaction Services AB och Tendium Holding AB, samt styrelseledamot i JLL Capital Markets AB, G&L Beijer Import och export och Wästbygg. Aktuella uppdrag: Styrelseledamot i Valhalla Corporate Advisor AB, KlaraBo Sverige AB och Entra ASA. Aktieinnehav: 24 842 Sebastian Schlasberg Anställd som COO sedan 2023. Född: 1982 Utbildning: Bachelor of Science in Economics and Business Administration, Copenhagen Business School. Tidigare befattningar: Lång erfarenhet från ledande befattningar i fastighetsbranschen, bland annat som ansvarig för Asset management på Scius Partners, regionchef Stockholm på Corem Property Group och dessförinnan analytiker på Catella Corporate Finance. Aktuella uppdrag: – Aktieinnehav: 1 688 Jens Andersson Anställd som finanschef sedan 2022, och som CFO sedan 2023. Född: 1973 Utbildning: Civilekonom, Linköpings universitet och KTH. Tidigare befattningar: Lång erfarenhet från bank­, fastighets­ och kapital­ marknad. Finanschef och ansvarig för den amerikanska marknaden på Corem Property Group AB/Klövern AB samt vd för flera av dess dotterbolag. Projektledare på Catella Corporate Finance AB, grundare och CFO på Vanir AM AB samt dessförinnan First Vice President på Aareal Bank AG. Aktuella uppdrag: Styrelseledamot i samtliga dotterbolag inom Castellum­ koncernen samt i Trummelsberg Förvaltning AB. Aktieinnehav: 16 985 Mats Eriksson Anställd som verkställande direktör Region Mälardalen sedan 2022. Född: 1963 Utbildning: Gymnasieingenjör Hus & Stadsplanering, Rudbecksskolan Örebro. Tidigare befattningar: Regionchef Mälardalen Kungsleden Fastighets AB, affärsansvarig Retail Newsec Asset Management AB, chef fastighets­ utveckling Ica Fastigheter AB, affärs­ områdeschef NIAM AB och fastighets­ chef Siab AB. Aktuella uppdrag: – Aktieinnehav: 9 450 Hanna Brandström Anställd som Head of People & Culture sedan 2022. Född: 1980 Utbildning: Kandidatexamen i Företagsekonomi, Södertörns högskola. Tidigare befattningar: HR­chef General Motors Nordic, Opel/Chevrolet Sverige AB, General Manager HR & Legal på SC Motors Sweden AB och HR chef/Head of People & Culture på Kungsleden Fastighets AB. Aktuella uppdrag: – Aktieinnehav: 1 094 Per Gawelin Anställd sedan 2006 och som verkställande direktör Region Mitt sedan 2018. Född: 1978 Utbildning: Gymnasieekonom Tidigare befattningar: Erfarenhet från fastighetsbranschen och ledarerfarenhet som lagkapten och spelare i fotbollsklubben Örebro SK. Aktuella uppdrag: Styrelseledamot i Cleanica AB. Aktieinnehav: 5 287 1. INLEDNING 2. STRATEGI 3. INVESTERA I CASTELLUM 4. VERKSAMHET 5. FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 6. FINANSIELLA RAPPORTER 7. ÖVRIGT 116 CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2023 ===== SIDA 117 ===== forts. Koncernledning Malin Löveborg Anställd som chefsjurist sedan 2022. Född: 1978 Utbildning: Jur. kand. Tidigare befattningar: Lång erfarenhet från fastighetsbranschen, senast som chefsjurist på Corem Property Group AB/ Klövern AB samt dessförinnan advokat på Setterwalls advokatbyrå AB. Aktuella uppdrag: – Aktieinnehav: 2 500 Anna-Karin Nyman Anställd som kommunikationsdirektör sedan 2018. Född: 1983 Utbildning: Multimedia­journalism och genusvetenskap, Karlstads universitet. Tidigare befattningar: Erfarenhet från flera chefsbefattningar som kom­ munikationsdirektör på Jernkontoret, presschef på näringsdepartementet, stabschef på landsbygdsdepartementet, politiskt sakkunnig i riksdagen, journalist, redaktör och ledarskribent. Aktuella uppdrag: Styrelseledamot Byggherrarna. Aktieinnehav: 2 228 Ola Orsmark Anställd som verkställande direktör Region Öresund sedan 2014. Född: 1971 Utbildning: Civilingenjör. Certifierad styrelseledamot. Tidigare befattningar: Lång erfarenhet från fastighetsbranschen, senast som affärsområdeschef på Jernhusen. Aktuella uppdrag: Styrelseledamot i IDEON AB. Kommanditdelägare i Easy Kommanditbolag och i Ofcourse Kommanditbolag. Aktieinnehav: 14 175 Kristina Sawjani Anställd som Chief Investment Officer sedan 2020. Född: 1975 Utbildning: Civilingenjör. Tidigare befattningar: Lång erfarenhet från ledande positioner inom fastighetsbranschen som transaktionschef på AFA Fastigheter, Senior Investment Manager Folksam samt rådgivning på Catella. Aktuella uppdrag: Styrelseledamot i M&P Management AB, Sawjani 2019 AB och Sawjani 2022 AB. Aktieinnehav: 8 858 Örjan Rystedt Anställd som chef för projekt sedan 2019 och verkställande direktör Region Väst sedan 2023. Född: 1975 Utbildning: Civilingenjör, KTH. Tidigare befattningar: Omfattande erfarenhet från fastighetsbranschen, bland annat i ledande befattningar på Skanska. Aktuella uppdrag: Styrelseledamot i Halvorsäng Fastighets AB och Halvorsäng Holding AB. Aktieinnehav: 897 Sven Stork Anställd som verkställande direktör Region Stockholm sedan 2022. Född: 1967 Utbildning: Civilingenjör, KTH. Tidigare befattningar: Key Account Manager på Newsec Asset Management AB, Asset Manager på Niam AB, projektledare på NCC Property Development AB och regionchef Stockholm Kungsleden Fastighets AB. Aktuella uppdrag: Styrelseledamot i samverkansbolag för stadsutveckling i Kista som heter Kista Limitless AB. Aktieinnehav: 3 479 Uppgifterna avser förhållandet den 29 februari 2024. Aktieinnehavet omfattar eget, makas/makes, omyndiga och hemmavarande barns, närstående bolags innehav samt innehav via kapitalförsäkring. Vad avser verkställande direktören innehas inga väsentliga aktier eller delägarskap i företag som Castellum har betydande affärsförbindelser med. 1. INLEDNING 2. STRATEGI 3. INVESTERA I CASTELLUM 4. VERKSAMHET 5. FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 6. FINANSIELLA RAPPORTER 7. ÖVRIGT 117 CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2023 ===== SIDA 118 ===== Finansiella rapporter6 Översikt och nyckeltal   119 Finansiella rapporter   123 Förslag till vinstdisposition   156 Årsredovisningens undertecknande   157 Revisionsberättelse   158 Kontorsfastigheten K11 i Solna är ett toppmodernt hus i en dynamisk ny stadsdel som kombinerar funktionalitet och inspirerande miljöer. Varje kontorsplan har balkong, och huset kröns av en takterrass med utsikt över Brunnsviken. I gatuplan finns flera restauranger och butikslokaler. Byggnaden är certifierad enligt BREEAM Excellent. 1. INLEDNING 2. STRATEGI 3. INVESTERA I CASTELLUM 4. VERKSAMHET 5. FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 7. ÖVRIGT118 CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2023 6. FINANSIELLA RAPPORTER ===== SIDA 119 ===== Översikt och nyckeltal Flerårsöversikt 2023 2022 2021 2020 2019 2018 2017 2016 2015 2014 Resultaträkning, mkr Intäkter 9 806 8 928 6 353 6 004 5 821 5 577 5 182 4 533 3 299 3 318 Fastighetskostnader –3 240 –3 089 –2 007 –1 669 –1 708 –1 632 –1 605 –1 497 –1 074 –1 096 Driftöverskott 6 566 5 838 4 346 4 335 4 113 3 945 3 577 3 036 2 225 2 222 Centrala administrationskostnader –403 –270 –174 –149 –163 –158 –162 –143 –113 –108 Förvärvs­ och omstruktureringskostnader m.m. — –7 –103 –95 –9 — –5 –163 — — Resultat från andelar i intresseföretag/joint ventures –2 284 –373 1 142 — — — — 3 23 — Leasingkostnad/Tomträttsavgäld –67 –76 –27 –20 –22 — — — — — Räntenetto m.m. –2 168 –1 531 –784 –786 –782 –835 –885 –832 –602 –664 Resultat inkl. intressebolag/joint ventures 1 644 3 581 4 400 3 285 3 137 2 952 2 525 1 901 1 533 1 450 Nedskrivning goodwill –474 –440 –194 — –179 — — –373 — — Värdeförändringar fastigheter –14 534 –3 537 7 185 3 863 3 918 5 216 4 540 4 085 1 837 344 Värdeförändringar derivat –1 235 2 690 325 –120 –111 152 247 82 216 –660 Värdeförändringar finansiellt innehav –9 –57 42 — — — — — — — Omvärdering resultat stegvis förvärv — — 111 — — — — 27 –2 — Aktuell skatt –12 –15 –173 –186 –165 –74 –96 –23 –16 –11 Uppskjuten skatt 3 028 –472 132 –1 227 –950 –793 –1 340 –727 –687 88 Årets resultat –11 592 1 750 11 828 5 615 5 650 7 453 5 876 4 972 2 881 1 211 Övrigt totalresultat 138 –164 121 –172 45 8 –8 6 –8 8 Årets totalresultat –11 454 1 586 11 949 5 443 5 695 7 461 5 868 4 978 2 873 1 219 Balansräkning, mkr Förvaltningsfastigheter 137 552 153 563 153 146 103 042 95 168 89 168 81 078 70 757 41 818 37 599 Goodwill 4 495 4 969 5 544 1 673 1 691 1 659 1 659 1 659 — — Andelar i intresseföretag (joint ventures år 2015) 10 008 13 286 13 571 2 729 — — — — 526 — Derivat 1 948 3 214 — — — — — — — — Övriga tillgångar 3 245 3 841 4 174 2 311 1 953 1 070 772 5 640 269 442 Likvida medel 2 088 858 1 197 161 173 243 203 257 39 47 Summa tillgångar 159 336 179 731 177 632 109 916 98 985 92 140 83 712 78 313 42 652 38 088 Eget kapital 77 177 78 983 83 637 48 243 43 777 39 749 33 736 29 234 15 768 13 649 Uppskjuten skatteskuld 14 810 17 754 17 351 11 376 10 153 9 203 8 405 7 065 4 299 3 612 Derivat 596 468 563 1 132 715 716 1 352 1 582 1 117 1 357 Räntebärande skulder 61 671 76 849 70 829 45 720 40 826 40 358 38 226 38 467 20 396 18 446 Ej räntebärande skulder 5 082 5 677 5 252 3 445 3 514 2 114 1 993 1 965 1 072 1 024 Summa eget kapital och skulder 159 336 179 731 177 632 109 916 98 985 92 140 83 712 78 313 42 652 38 088 1. INLEDNING 2. STRATEGI 3. INVESTERA I CASTELLUM 4. VERKSAMHET 5. FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 7. ÖVRIGT 119 CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2023 6. FINANSIELLA RAPPORTER ===== SIDA 120 ===== 2023 2022 2021 2020 2019 2018 2017 2016 2015 2014 Fastighetrelaterade nyckeltal Hyresvärde, kr/kvm 1 927 1 758 1 648 1 538 1 495 1 407 1 341 1 304 1 095 1 064 Fastighetskostnader, kr/kvm 547 511 425 369 384 378 364 376 316 307 Driftöverskott, kr/kvm 1 209 1 048 1 008 1 039 1 001 933 853 816 673 637 Överskottsgrad, % 69 68 71 74 72 71 69 67 67 67 Ekonomisk uthyrningsgrad, % 92,1 93,4 93,2 93,1 92,6 93,2 90,9 91,3 90,3 88,7 Investeringar i fastigheter, mkr 3 746 5 911 59 946 5 158 6 112 5 292 6 488 31 491 3 553 2 525 Uthyrningsbar area vid periodens utgång, ’000 kvm 5 485 5 696 5 853 4 447 4 255 4 283 4 381 4 292 3 392 3 329 Antal fastigheter vid periodens utgång 709 749 762 642 632 647 676 665 597 583 Fastighetsvärde per balansdag, kr/kvm 25 258 26 737 26 667 23 549 22 363 20 417 18 268 16 558 12 282 11 118 Finansiella nyckeltal Avkastning totalt kapital, % –6,6 0,6 8,6 7,5 8,4 10,6 10,1 11,9 10,0 6,5 Avkastning eget kapital, % –14,8 2,2 22,7 13,0 14,5 22,6 20,6 20,1 21,7 9,5 Genomsnittlig utgående ränta, % 3,0 2,6 1,8 1,9 2,0 2,0 2,4 2,7 3,0 3,3 Räntetäckningsgrad, ggr 3,0 3,9 5,2 5,3 5,0 4,5 3,9 3,5 3,5 3,2 Belåningsgrad fastighet, % 43 50 45 44 43 45 47 50 49 49 Data per aktie¹ Aktiens börskurs vid periodens utgång, kr 143,30 106,06 204,81 175,32 186,49 137,22 116,26 104,92 101,39 102,57 Eget kapital, kr 157 202 206 146 135 122 104 90 70 61 Förvaltningsresultat, kr 9,69 11,45 10,46 10,38 9,67 9,08 7,78 7,40 6,81 6,44 Resultat efter skatt, kr –25,68 4,44 35,12 17,24 17,37 22,92 18,07 17,81 12,80 5,38 Kassaflöde före förändring av rörelsekapital, kr 9,06 10,24 9,73 9,77 9,65 8,95 7,81 7,55 6,68 6,31 Utdelning per aktie, kr — — 6,38 5,80 5,46 5,12 4,45 4,20 3,57 3,35 Utestående antal aktier, tusental¹ 492 601 390 929 405 384 329 852 325 218 325 218 325 218 325 218 225 002 225 002 Genomsnittligt antal aktier, tusental¹ 451 377 393 849 336 784 325 727 325 218 325 218 325 218 279 196 225 002 225 002 Nyckeltal enligt EPRA¹ EPRA EPS (förvaltningsresultat efter nominell skatt), kr 9,49 11,09 9,73 9,46 8,77 8,11 7,04 6,94 6,58 6,02 EPRA LTV (belåningsgrad fastigheter), % 52,1 55,6 51,4 46,0 44,6 46,1 48,5 56,9 50,6 50,5 EPRA NRV (långsiktigt substansvärde), kr 154 203 211 180 163 148 129 111 94 83 EPRA NTA (aktuellt substansvärde), kr 149 193 202 172 157 142 122 110 92 81 EPRA NDV (avyttringsvärde), kr 127 165 166 142 129 117 99 85 70 61 EPRA vakansgrad, % 7,9 6,7 7,8 6,8 6,7 6,4 9,2 10,0 10,3 11,2 1. Utestående och genomsnittligt antal aktier och nyckeltal baserade på dessa är omräknade med justeringsfaktorn 1,1904 för samtliga jämförelseår motsvarande utspädningen hänförlig till fondemissionselementet i årets företrädesemission. Flerårsöversikt, forts. 1. INLEDNING 2. STRATEGI 3. INVESTERA I CASTELLUM 4. VERKSAMHET 5. FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 7. ÖVRIGT 120 CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2023 6. FINANSIELLA RAPPORTER ===== SIDA 121 ===== Finansiella nyckeltal Castellum presenterar vissa finansiella nyckeltal som inte definieras enligt IFRS. Företaget anser att dessa nyckeltal ger värdefull komplet­ terande information till investerare och företagets ledning då de möj­ liggör utvärdering av bolagets prestation. Eftersom inte alla företag beräknar finansiella nyckeltal på samma sätt, är dessa inte alltid jäm­ förbara med nyckeltal som används av andra företag. Dessa finan­ siella nyckeltal ska därför inte ses som en ersättning för nyckeltal som definieras enligt IFRS. I nedanstående tabell presenteras nyckeltal som inte definieras enligt IFRS, om inte annat anges, samt avstämning av nyckeltalen. Vidare återfinns även definitionerna av dessa nyckeltal på sidan 162. 2023 2022 Förvaltningsresultat mkr kr/aktie mkr kr/aktie¹ Resultat före skatt –14 608 –32,36 2 237 5,68 Återläggning: Förvärvskostnader — — 7 0,02 Resultat intresseföretag exkl. förvaltningsresultat 2 729 6,05 922 2,34 Värdeförändring fastighet 14 534 32,20 3 537 8,98 Värdeförändring finansiellt innehav 9 0,02 57 0,14 Värdeförändring derivat 1 235 2,74 –2 690 –6,83 Nedskrivning goodwill 474 1,05 440 1,12 = Förvaltningsresultat 4 373 9,69 4 510 11,45 EPRA Earnings (Förvaltningsresultat efter skatt) Förvaltningsresultat 4 373 9,69 4 510 11,45 Avgår: Aktuell skatt förvaltningsresultat –90 –0,20 –141 –0,36 EPRA Earnings/EPRA EPS 4 283 9,49 4 369 11,09 2023 2022 Genomsnittligt antal aktier, tusen (resultaträkningsrelaterade nyckeltal)1 451 377 393 849 Antal utestående aktier, tusen (balansräkningsrelaterade nyckeltal)1 492 601 390 929 1. Utestående och genomsnittligt antal aktier och nyckeltal baserade på dessa är omräknade med justeringsfaktorn 1,1904 för samtliga jämförelseår motsvarande utspädningen hänförlig till fondemissionselementet i årets företrädesemission. 2023 2022 Substansvärde mkr kr/aktie mkr kr/aktie¹ Eget kapital enligt balansräkning 77 177 157 78 983 202 Återläggning: Hybridobligationer –10 169 –21 –10 169 –26 Beslutad, ej verkställd utdelning — — 624 2 Derivat enligt balansräkning –1 352 –3 –2 747 –7 Goodwill hänförlig till uppskjuten skatt –4 495 –9 –4 944 –13 Uppskjuten skatt enligt balansräkning 14 810 30 17 754 45 Substansvärde EPRA NRV 75 971 154 79 501 203 Avdrag: Goodwill hänförligt till förvärv av United Spaces — — –25 –0 Bedömd verklig uppskjuten skatt –2 337 –5 –3 860 –10 Substansvärde EPRA NTA 73 634 149 75 616 193 Återläggning: Derivat enligt ovan 1 352 3 2 747 7 Uppskjuten skatt i sin helhet –12 473 –25 –13 894 –35 Substansvärde EPRA NDV 62 513 127 64 467 165 EPRA LTV 2023 -12-31 Koncern enligt rapportering 2023-12-31 Vår andel av Entra 2023-12-31 Total Castellum inkl. Entra 2022-12-31 Total Castellum inkl. Entra Räntebärande skulder, mkr 61 671 12 869 74 540 91 124 Hybridobligationer, mkr 10 169 0 10 169 10 169 Valutadel av marknadsvärde på säkringar för lån i utländsk valuta –1 065 0 –1 065 –1 586 Rörelsekapital, netto (om skulder högre än fordringar) 2 035 0 2 035 2 192 Likvida medel, mkr –2 088 –56 –2 144 –938 Netto skulder, mkr 70 722 12 813 83 535 100 961 Förvaltningsfastigheter, mkr 137 552 22 685 160 237 181 437 Rörelsekapital, netto (om fordringar högre än skulder) 0 55 55 0 Totala tillgångar, mkr 137 552 22 740 160 292 181 437 EPRA LTV, % 51,4 56,3 52,1 55,6 1. INLEDNING 2. STRATEGI 3. INVESTERA I CASTELLUM 4. VERKSAMHET 5. FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 7. ÖVRIGT 121 CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2023 6. FINANSIELLA RAPPORTER ===== SIDA 122 ===== Finansiell risk Castellums strategi är att äga, utveckla och förvalta fastigheter under lågt finansiellt risktagande. Detta uttrycks i en belåningsgrad som var­ aktigt inte ska överstiga 40 procent och en räntetäckningsgrad om minst 3 gånger. Vidare utgör skuldkvoten, som uttrycker hur många år det tar för bolaget att återbetala sina ränte bärande lån, ett viktigt finansiellt riskmått. Räntetäckningsgrad 2023 2022 Förvaltningsresultat 4 373 4 510 Återläggning: Räntenetto 2 168 1 531 Förvaltningsresultat exkl. räntenetto 6 541 6 041 Räntetäckningsgrad, gånger 3,0 3,9 Belåningsgrad 2023-12-31 2022-12-31 Räntebärande skulder 61 671 76 849 Likvida medel –2 088 –858 Räntebärande skulder netto 59 583 75 991 Totala tillgångar 159 336 179 731 Belåningsgrad, % 37,4 42,3 Belåningsgrad fastighet 2023-12-31 2022-12-31 Räntebärande skulder netto enligt ovan 59 583 75 991 Förvaltningsfastigheter 137 552 153 563 Belåningsgrad fastighet, % 43,3 49,5 Skuldkvot 2023 2022 Räntebärande skulder 61 671 76 849 Likvida medel –2 088 –858 Räntebärande skulder netto 59 583 75 991 Driftöverskott 6 566 5 838 Centraladministration –403 –270 Rörelseresultat 6 163 5 568 Skuldkvot 9,7 13,6 Investering Nettoinvestering 2023 2022 Förvärv 336 363 Ny­, till­ och ombyggnation 3 410 5 548 Summa investering 3 746 5 911 Försäljningspris –5 206 –3 080 Nettoinvestering –1 460 2 831 Andel av fastighetsvärdet, % –1,1 1,9 Överskottsgrad 2023 2022 Driftöverskott 6 566 5 838 Återläggning: Intäkter Coworking –266 –232 Kostnader Coworking 297 280 Driftöverskott exkl. coworking 6 597 5 886 Hyresintäkter 8 524 7 739 Serviceintäkter 1 016 957 Summa hyres- och serviceintäkter 9 540 8 696 Överskottsgrad, % 69,2 67,7 Avkastning totalt kapital 2023 2022 Resultat före skatt –14 608 2 237 Återläggning: Räntenetto 2 168 1 531 Värdeförändring derivat 1 235 –2 690 Summa –11 205 1 078 Genomsnittligt totalt kapital 169 534 178 682 Avkastning totalt kapital, % –6,6 0,6 Avkastning eget kapital 2023 2022 Resultat efter skatt –11 592 1 750 Genomsnittligt eget kapital 78 080 81 310 Avkastning eget kapital, % –14,8 2,2 1. INLEDNING 2. STRATEGI 3. INVESTERA I CASTELLUM 4. VERKSAMHET 5. FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 7. ÖVRIGT 122 CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2023 6. FINANSIELLA RAPPORTER ===== SIDA 123 ===== Finansiella rapporter Totalresultat för koncernen   124 Balansräkning för koncernen   125 Resultaträkning och totalresultat för moderföretaget   126 Balansräkning för moderföretaget   127 Förändring av eget kapital   128 Kassaflödesanalys   129 Redovisningsprinciper och noter 1. Redovisnings­ och värderingsprinciper   130 2. Rörelsesegment   135 3. Intäkter   136 4. Kostnader   137 5. Resultat från intresseföretag   138 6. Ränte­ och finansiella intäkter och kostnader   139 7. Leasingkostnad/tomträttsavgäld   139 8. Inkomstskatter   139 9. Personal och styrelse   141 10. Förvaltningsfastigheter   143 11. Immateriella och materiella anläggningstillgångar   147 12. Leasingavtal, nyttjanderättstillgångar tomträtt och leasingskulder   147 13. Goodwill   147 14. Intresseföretag   148 15. Andra långfristiga tillgångar   149 16. Eget kapital och substansvärde   149 17. Skulder   150 18. Finansiella instrument   151 19. Avstämning av skulder hänförliga till finansieringsverksamheten   152 20. Övriga avsättningar   152 21. Derivat   152 22. Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter   154 23. Ställda säkerheter   154 24. Eventualförpliktelser   154 25. Andelar i koncernföretag   154 26. Långfristiga fordringar, koncernföretag   155 27. Tilläggsupplysningar för kassaflöden   155 28. Närståendetransaktioner   156 29. Händelser efter balansdagen   156 30. Förslag till vinstdisposition   156 1. INLEDNING 2. STRATEGI 3. INVESTERA I CASTELLUM 4. VERKSAMHET 5. FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 7. ÖVRIGT 123 CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2023 6. FINANSIELLA RAPPORTER ===== SIDA 124 ===== Totalresultat för koncernen mkr 2023 2022 Intäkter Not 2,3 9 806 8 928 Driftskostnader Not 4 –1 517 –1 490 Underhåll Not 4 –349 –286 Fastighetsskatt Not 4 –590 –580 Uthyrning och fastighetsadministration Not 4 –784 –734 Driftöverskott 6 566 5 838 Centrala administrationskostnader Not 4 –403 –270 Förvärvskostnader — –7 Resultat från andelar i intresseföretag Not 5 –2 284 –373 Finansnetto Ränteintäkter Not 6 39 0 Räntekostnader Not 6 –2 207 –1 531 Leasingkostnad/tomträttsavgäld Not 7 –67 –76 Förvaltningsresultat inkl. förvärvskostnader/finansiella avgifter 1 644 3 581 varav förvaltningsresultat1 4 373 4 510 Värdeförändringar Fastigheter Not 10 –14 534 –3 537 Finansiellt innehav –9 –57 Goodwill Not 13 –474 –440 Derivat –1 235 2 690 Resultat före skatt –14 608 2 237 Aktuell skatt Not 8 –12 –15 Uppskjuten skatt Not 8 3 028 –472 Årets resultat2 –11 592 1 750 mkr 2023 2022 Övrigt totalresultat Årets resultat –11 592 1 750 Poster som kommer att omföras till årets resultat Omräkningsdifferens utlandsverksamhet m.m. –921 530 Värdeförändring derivat, valutasäkring 1 059 –694 Årets totalresultat2 –11 454 1 586 Data per aktie (någon utspädningseffekt finns ej, då inga potentiella aktier förekommer) Genomsnittligt antal aktier, tusental3 451 377 393 849 Resultat per aktie, kr3 –25,68 4,44 1. För uträkning se finansiella nyckeltal på sidan 121. 2. Av Årets resultat är –11 592 mkr (1 750) hänförligt till moderföretagets aktieägare. Av Årets totalresultat är –11 454 mkr (1 586) hänförligt till moderföretagets aktieägare. 3. Utestående och genomsnittligt antal aktier och nyckeltal baserade på dessa är omräknade med justeringsfaktorn 1,1904 för samtliga jämförelseår motsvarande utspädningen hänförlig till fondemissionselementet i årets företrädesemission. 1. INLEDNING 2. STRATEGI 3. INVESTERA I CASTELLUM 4. VERKSAMHET 5. FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 7. ÖVRIGT 124 CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2023 6. FINANSIELLA RAPPORTER ===== SIDA 125 ===== Balansräkning för koncernen mkr 2023-12-31 2022-12-31 TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Förvaltningsfastigheter Not 10 137 552 153 563 Immateriella anläggningstillgångar Not 11 18 — Materiella anläggningstillgångar Not 11 108 210 Nyttjanderättstillgångar tomträtt Not 12 1 441 1 591 Goodwill Not 13 4 495 4 969 Andelar i intresseföretag Not 14 10 008 13 286 Derivat Not 21 1 780 2 795 Övriga långfristiga tillgångar Not 15 98 102 Summa anläggningstillgångar 155 500 176 516 Omsättningstillgångar Hyresfordringar Not 3 95 135 Derivat Not 21 168 420 Övriga fordringar 688 996 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 797 806 Likvida medel 2 088 858 Summa omsättningstillgångar 3 836 3 215 SUMMA TILLGÅNGAR 159 336 179 731 mkr 2023-12-31 2022-12-31 EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital Not 16 Aktiekapital 246 173 Övrigt tillskjutet kapital 38 942 29 027 Reserver –27 –164 Hybridobligationer 10 169 10 169 Balanserad vinst 27 847 39 778 Summa eget kapital hänförligt till moderföretagets aktieägare 77 177 78 983 Summa eget kapital 77 177 78 983 Skulder Not 17 Långfristiga skulder Uppskjuten skatteskuld Not 8 14 810 17 754 Övriga avsättningar Not 20 26 28 Derivat Not 21 498 311 Långfristiga räntebärande skulder Not 17 57 134 64 616 Leasingskuld Not 12 1 441 1 591 Summa långfristiga skulder 73 909 84 300 Kortfristiga skulder Kortfristiga räntebärande skulder Not 17 4 537 12 233 Leverantörsskulder 285 394 Skatteskulder 54 138 Derivat Not 21 98 158 Övriga skulder 625 1 165 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter Not 22 2 651 2 362 Summa kortfristiga skulder 8 250 16 450 Summa skulder 82 159 100 749 SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 159 336 179 731 1. INLEDNING 2. STRATEGI 3. INVESTERA I CASTELLUM 4. VERKSAMHET 5. FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 7. ÖVRIGT 125 CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2023 6. FINANSIELLA RAPPORTER ===== SIDA 126 ===== Resultaträkning för moderföretaget Totalresultat för moderföretaget mkr 2023 2022 Intäkter Not 3 325 211 Centrala administrationskostnader Not 4 –459 –360 Finansiella poster Resultat andelar i koncernföretag Not 6 948 475 Resultat andelar i intresseföretag Not 5 –2 532 333 Finansiella intäkter Not 6 1 771 1 170 Finansiella kostnader Not 6 –2 070 –1 941 Resultat före värdeförändringar och skatt –2 017 –112 Värdeförändringar Finansiell placering –9 –57 Derivat Not 21 –99 1 489 Resultat efter värdeförändringar –2 125 1 320 Bokslutsdispositioner –4 — Resultat före skatt –2 129 1 320 Aktuell skatt Not 8 –50 0 Uppskjuten skatt Not 8 96 –383 Årets resultat –2 083 937 mkr 2023 2022 Årets resultat enligt resultaträkningen –2 083 937 Övrigt totalresultat Poster som kommer att omföras till årets resultat Omräkningsdifferens utlandsverksamhet — 240 Värdeförändring valutaderivat 30 –326 Årets totalresultat –2 053 852 1. INLEDNING 2. STRATEGI 3. INVESTERA I CASTELLUM 4. VERKSAMHET 5. FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 7. ÖVRIGT 126 CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2023 6. FINANSIELLA RAPPORTER ===== SIDA 127 ===== Balansräkning för moderföretaget mkr 2023-12-31 2022-12-31 TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Immateriella anläggningstillgångar Not 11 14 — Materiella anläggningstillgångar Not 11 25 86 Finansiella anläggningstillgångar Andelar i koncernföretag Not 25 46 347 47 342 Andelar i intresseföretag Not 14 10 008 12 693 Derivat Not 21 1 287 1 764 Långfristiga fordringar, koncernföretag Not 26 42 503 38 923 Andra långfristiga fordringar 2 — Summa finansiella anläggningstillgångar 100 147 100 722 Summa anläggningstillgångar 100 186 100 808 Omsättningstillgångar Kortfristiga fordringar, koncernföretag 1 219 11 286 Derivat Not 21 103 419 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 65 49 Övriga fordringar 132 117 Likvida medel 942 10 Summa omsättningstillgångar 2 461 11 881 SUMMA TILLGÅNGAR 102 647 112 689 mkr 2023-12-31 2022-12-31 EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital Not 16 Bundet eget kapital Aktiekapital 246 173 Reservfond 20 20 Fritt eget kapital Fond för verkligt värde –69 –97 Överkursfond 31 131 25 026 Hybridobligationer 10 169 10 169 Balanserad vinst 8 632 4 223 Årets resultat –2 083 937 Summa eget kapital 48 046 40 451 Obeskattade reserver 4 — Skulder Not 17 Långfristiga skulder Derivat Not 21 498 170 Uppskjuten skatteskuld Not 8 171 321 Långfristiga räntebärande skulder Not 17 28 659 37 284 Långfristiga räntebärande skulder, koncernföretag 12 709 12 735 Summa långfristiga skulder 42 037 50 510 Kortfristiga skulder Kortfristiga räntebärande skulder 3 251 10 020 Kortfristiga skulder, koncernföretag 8 941 10 709 Derivat Not 21 98 158 Övriga kortfristiga skulder 57 637 Leverantörsskulder 4 27 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter Not 22 207 177 Summa kortfristiga skulder 12 558 21 728 Summa skulder 54 595 72 237 SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 102 647 112 689 1. INLEDNING 2. STRATEGI 3. INVESTERA I CASTELLUM 4. VERKSAMHET 5. FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 7. ÖVRIGT 127 CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2023 6. FINANSIELLA RAPPORTER ===== SIDA 128 ===== Förändring av eget kapital Hänförligt till moderföretagets aktieägare Innehav utan bestämmande inflytande Totalt eget kapitalKoncernen, mkr Antal utestående aktier, tusental Aktiekapital Övrigt tillskjutet kapital Valutaomräknings- reserv Valutasäkrings- reserv Hybridobligationer Balanserad vinst Eget kapital 2021-12-31 340 544 173 29 027 779 –780 10 164 43 581 693 83 637 Utdelning 2022 (7,60 kr/aktie) — — — — — — –2 496 — –2 496 Återköpta egna aktier –12 143 — — — — — –2 752 — –2 752 Utdelning hybridobligation — — — — — 5 –167 — –162 Transaktioner med innehav utan bestämmande inflytande — — — — — — –137 –693 –830 Årets resultat 2022 — — — — — — 1 750 — 1 750 Övrigt totalresultat 2022 — — — 530 –695 — — — –164 Eget kapital 2022-12-31 328 401 173 29 027 1 309 –1 475 10 169 39 779 — 78 983 Nyemission 164 200 82 10 098 — — — — — 10 180 Utgifter för nyemission¹ — — –183 — — — — — –183 Indragning egna aktier — –9 — — — — 9 — — Utdelning hybridobligation — — — — — — –349 — –349 Årets resultat 2023 — — — — — — –11 592 — –11 592 Övrigt totalresultat 2023 — — — –921 1 059 — — — 138 Eget kapital 2023-12-31 492 601 246 38 942 388 –416 10 169 27 847 — 77 177 Fond för verkligt värde Moderföretaget, mkr Antal utestående aktier, tusental Aktiekapital Reservfond Valutaomräknings- reserv Valutasäkrings- reserv Hybridobligationer Balanserad vinst Överkursfond Totalt eget kapital Eget kapital 2021-12-31 340 544 173 20 176 –188 10 164 9 638 25 026 45 009 Utdelning 2022 (7,60 kr/aktie) — — — — — — –2 496 — –2 496 Återköpta egna aktier –12 143 — — — — — –2 752 — –2 752 Utdelning hybridobligation — — — — — 5 –167 — –162 Årets resultat 2022 — — — — — — 937 — 937 Övrigt totalresultat 2022 — — — 241 –326 — — — –85 Eget kapital 2022-12-31 328 401 173 20 417 –514 10 169 5 160 25 026 40 451 Nyemission 164 200 82 — — — — — 10 098 10 180 Utgifter för nyemission¹ — — — — — — — –183 –183 Indragning egna aktier — –9 — — — — 3 818 –3 809 — Utdelning hybridobligation — — — — — — –349 — –349 Årets resultat 2023 — — — — — — –2 083 — –2 083 Övrigt totalresultat 2023 — — — –420 450 — — — 30 Eget kapital 2023-12-31 492 601 246 20 –3 –65 10 169 6 546 31 132 48 046 1. Utgifter för nyemission netto efter skatteeffekt om 48 mkr. 1. INLEDNING 2. STRATEGI 3. INVESTERA I CASTELLUM 4. VERKSAMHET 5. FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 7. ÖVRIGT 128 CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2023 6. FINANSIELLA RAPPORTER ===== SIDA 129 ===== Kassaflödesanalys Koncern Moderföretag mkr 2023 2022 2023 2022 Löpande verksamhet Driftöverskott/intäkter (moderföretaget) 6 566 5 838 325 211 Centrala administrationskostnader –403 –270 –459 –360 Justering för poster som inte ingår i kassaflödet Not 27 274 188 69 8 Erhållen ränta 39 0 1 550 1 170 Betald ränta –2 293 –1 579 –2 042 –1 942 Betald skatt –92 –144 –3 — Kassaflöde löpande verksamhet före förändring rörelsekapital 4 091 4 033 –560 –913 Kassaflöde från förändringar i rörelsekapital Förändring kortfristiga fordringar 326 153 8 109 –3 460 Förändring kortfristiga skulder 396 101 19 –31 Kassaflöde från löpande verksamhet 4 813 4 287 7 568 –4 404 Investeringsverksamheten Investeringar i ny­, till­ och ombyggnationer Not 10 –3 368 –5 446 — — Förvärv av fastigheter Not 27 –336 –72 — — Förvärv av fastigheter via bolag Not 27 — –286 — — Försäljning av fastigheter Not 27 120 21 — — Försäljning av fastigheter via bolag Not 27 4 354 3 022 — — Förvärv av maskiner och inventarier –93 –85 –16 — Försäljning av långfristigt värdepappersinnehav — 133 — 133 Investeringar i dotterföretag — — –22 –937 Erhållen utdelning 146 333 4 146 484 Investeringar i intresseföretag — — — –3 Investeringar i övrigt –23 –26 –10 –38 Kassaflöde från investeringsverksamheten 800 –2 406 4 098 –361 Koncern Moderföretag mkr 2023 2022 2023 2022 Finansieringsverksamheten Not 19 Nyemission 9 997 — 9 997 — Återköpta egna aktier — –2 752 — –2 752 Utbetald utdelning –624 –1 872 –624 –1 872 Hybridobligation –349 –167 –349 –167 Transaktioner med innehav utan bestämmande inflytande — –830 — — Upptagna lån 16 186 29 196 11 256 33 617 Amortering av lån –29 994 –24 999 –27 740 –20 432 Derivat 407 –733 535 –733 Förändring långfristiga fordringar –3 5 –3 809 –2 923 Kassaflöde från finansieringsverksamheten –4 380 –2 152 –10 734 4 738 Årets kassaflöde 1 233 –271 932 –27 Likvida medel ingående balans 858 1 197 10 37 Kursdifferens i likvida medel –3 –68 — — Likvida medel utgående balans Not 27 2 088 858 942 10 1. INLEDNING 2. STRATEGI 3. INVESTERA I CASTELLUM 4. VERKSAMHET 5. FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 7. ÖVRIGT 129 CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2023 6. FINANSIELLA RAPPORTER ===== SIDA 130 ===== Redovisningsprinciper och noter Not 1 Redovisnings­ och värderingsprinciper Allmän information Castellum Aktiebolag (publ), org.nr 556475­5550, är moderföretag i Castellumkoncernen. Castellum Aktiebolag (publ) har sitt säte i Göteborg, Sverige. Företaget har två huvudkontor, belägna på Östra Hamngatan 16 i Göteborg samt på Hangövägen 20 i Stockholm. Koncern­ och års redo visningen för Castellum Aktiebolag (publ) för räkenskapsåret som slutar 31 december 2023 har godkänts av styrelse och verkställande direktör den 9 april 2024 och kommer att föreläggas på årsstämman 7 maj 2024 för fastställande. Koncernens verksamhet beskrivs i förvaltningsberättelsen. Tillämpad normgivning och lagstiftning Castellums koncernredovisning har upprättats enligt de av EU antagna IFRS­standarderna samt tolkningsuttalanden från Inter­ national Financial Reporting Interpretations Committee (IFRIC) som har godkänts av EU. Vidare har koncernredovisningen upprättats i enlighet med svensk lag genom tillämpning av Rådet för finansiell rapporterings rekommendation RFR 1 (Kompletterande redovisnings­ regler för koncerner). Ändrade redovisningsprinciper 2023 Vid upprättande av koncernredovisningen används samma redovis­ nings­ och värderingsprinciper såsom de beskrivits i årsredovisningen för 2022. Uppdateringen av IAS 1 innebär att endast väsentliga och företagsspecifika redovisningsprinciper beskrivs. Övriga av EU god­ kända nya och ändrade standarder samt tolkningsuttalanden från IFRS Interpretations Committee bedöms inte påverka Castellums resultat eller finansiella ställning i väsentlig omfattning. Nya standarder som ännu inte börjat tillämpas Av EU godkända nya och ändrade standarder samt tolknings uttalanden från IFRS Interpretations Committee bedöms ej påverka Castellums resultat eller finansiella ställning i väsentlig omfattning. Samma sak gäller svenska regelverk. Koncernredovisning Koncernens balans­ och resultaträkning omfattar alla företag i vilka moderföretaget direkt eller indirekt har bestämmande inflytande, vilket erhålls då Castellum uppnår rösträttsmajoritet. Koncernen omfattar, utöver moderföretaget, de i Not 25 angivna koncernföretagen med till­ hörande underkoncerner. Bokslutet bygger på redovisningshandlingar upprättade för samtliga koncernföretag per den 31 december. Koncernredovisningen har upprättats enligt förvärvsmetoden. Intresseföretag Ett ägarintresse i ett annat företag redovisas som intresseföretag om Castellum utövar ett betydande inflytande över bolagets driftmässiga och finansiella styrning genom att Castellum innehar minst 20 procent och högst 50 procent av rösterna. I koncernredovisningen redovisas intresseföretag i enlighet med kapital andels metoden. Utländsk valuta Valutakursdifferenser avseende operationella och finansiella till­ gångar och skulder hänförs till övriga finansiella intäkter och kostna­ der. Omräkningsdifferenser på lån och andra finansiella instrument i utländsk valuta, vilka valutasäkrar nettotillgångar i utländska dotter­ företag och intresseföretag redovisas i övrigt totalresultat och acku­ muleras i en separat komponent i eget kapital, benämnd omräknings­ reserv. Valutakurseffekter på verkligt värde­ och kassaflödessäkringar hänförs till raden derivat i resultaträkningen. Kritiska bedömningar och uppskattningar För att upprätta redovisningen i enlighet med IFRS och god redovis­ ningssed krävs att det görs bedömningar och antaganden som i bok­ slutet påverkar redovisade tillgångar, skulder, intäkter och kostnader samt övrig information. Dessa bedömningar och antaganden baseras på historiska erfarenheter samt andra faktorer som bedöms vara rimliga under rådande omständigheter. Faktiskt utfall kan skilja sig från dessa bedömningar om andra antaganden görs eller andra förut­ sättningar föreligger. Uppskattningar och bedömningar ses över regel bundet. Förvaltningsfastigheter Inom området värdering av förvaltningsfastigheter kan bedömningar och antaganden ge en betydande påverkan på koncernens resultat och finansiella ställning. Värderingen kräver bedömning av och antaganden om framtida kassaflöde samt fastställande av diskonte­ ringsfaktor (avkastningskrav). För att avspegla den osäkerhet som finns i gjorda antaganden och bedömningar anges vanligtvis vid fastighetsvärdering ett osäkerhetsintervall. Information om detta samt de antaganden och bedömningar som har gjorts framgår av  Not 10. Tillgångsförvärv kontra rörelseförvärv Företagsförvärv kan klassificeras som antingen rörelseförvärv eller tillgångsförvärv. Företagsförvärv vars primära syfte är att förvärva före­ tagets fastighet och där företagets eventuella förvaltningsorganisation och administration är av under ordnad betydelse för förvärvet, klassi­ ficeras som tillgångsförvärv. Övriga företagsförvärv klassificeras som rörelseförvärv. Vid tillgångsförvärv redovisas ingen uppskjuten skatt hänförligt till fastighetsförvärvet, utan eventuell rabatt minskar istället fastighetens 1. INLEDNING 2. STRATEGI 3. INVESTERA I CASTELLUM 4. VERKSAMHET 5. FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 7. ÖVRIGT 130 CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2023 6. FINANSIELLA RAPPORTER ===== SIDA 131 ===== anskaffningsvärde. Det innebär att värdeförändringarna kommer att påverkas av skatterabatten vid efterföljande värdering. Rörelseförvärv redovisas enligt förvärvsmetoden. Fastställandet av verkligt värde kräver ofta att företagsledningen gör antaganden och uppskattningar av framtida händelser vilket i allmän­ het innebär stora bedömningar och uppskattningar. Förändringar i de antaganden eller uppskattningar som krävs för att fastställa det verk­ liga värdet för förvärvade tillgångar och skulder kan påverka beloppen som avser tillgångar, skulder och goodwill till följd av allokering av köpeskilling. Goodwill Uppskattningar och bedömningar görs också avseende goodwill i form av en nedskrivningsprövning. Vid nedskrivningsprövning av goodwill måste ett antal väsentliga antaganden och bedömningar beaktas för att kunna beräkna nyttjandevärdet hos den kassagenererande enheten. Dessa antaganden och bedömningar hänför sig till förvän­ tade framtida diskonterade kassaflöden samt riskfaktorer. Prognoser för framtida kassaflöden baseras på bästa möjliga bedömningar av framtida intäkter och kostnader samt allmänna marknadsförutsätt­ ningar och utveckling för branschen. Nedskrivningsprövning på good­ will hänförlig till tidigare förvärv av fastighetsportföljer görs i samband med avyttring, förändrad skattelagstiftning alternativt nedgång i fastig­ heternas värde vilket påverkar den temporära skillnaden. Intresseföretag Varje balansdag prövas de redovisade värdena av bolagets innehav i intresse företag för att bedöma om det finns indikationer på nedskriv­ ningsbehov för investeringen. Om så är fallet görs en beräkning av ned­ skrivningsbeloppet som motsvaras av skillnaden mellan det bedömda återvinningsvärdet och det redovisade värdet. Det föreligger väsentliga bedömningar i vad återvinningsvärdet uppgår till. Nedskrivningen redovisas på raden ”Resultat från intresseföretag” i resultaträkningen. Uppskjuten skatteskuld Enligt redovisningsreglerna ska uppskjuten skatt redovisas nominellt utan diskontering, beräknad efter beslutad skattesats om 20,6 pro­ cent i Sverige. För Danmark och Finland används lokala skattesatser, 22 procent respektive 20 procent. Den verkliga skatten är betydligt lägre på grund av dels möjligheten att sälja fastigheter på ett skatte­ effektivt sätt, dels tidsfaktorn. Definition av rörelsesegment Koncernens verksamhet organiseras, styrs och rapporteras per geo­ grafiskt område samt coworking. Rörelsesegment konsolideras enligt samma principer som koncernen i dess helhet. Intäkter och kostnader för respektive rörelsesegment är faktiska kostnader, utan någon för­ delning av gemensamma kostnader. Motsvarande gäller de tillgångar och skulder som redovisas i noten för segment. Kassaflödesanalys Kassaflödesanalysen har upprättats enligt indirekt metod. Intäkter Hyres- och serviceintäkter samt intäkter från coworking Intäkter, som ur ett redovisningsperspektiv även benämns intäkter från operationella leasingavtal, aviseras i förskott och periodiseras linjärt i resultaträkningen baserat på villkoren i hyresavtalen. Intäkterna fördelas i hyresintäkter och serviceintäkter. I det först­ nämnda ingår sedvanlig utdebiterad hyra inklusive index samt tilläggs­ debitering för investeringar och fastighetsskatt medan sistnämnda avser all annan tilläggs debitering såsom värme, kyla, sopor, vatten med mera. Serviceintäkter redovisas i den period som servicen utförs och levereras till hyresgästen. Hyres­ och ser vice intäkter betalas i för­ skott och förskottshyror redovisas som förutbetalda hyresintäkter. I de fall hyreskontrakt under viss tid medger en reducerad hyra som motsvaras av en vid annan tidpunkt högre hyra, periodiseras denna under respektive överhyra över kontraktets löptid. Rena rabatter såsom reduktion för successiv inflyttning belastar den period de avser. Intäkter från den helägda coworkingkoncernen United Spaces utgörs av medlems intäkter och försäljning av övrig service. Dessa redovisas i raden intäkter i resultaträkningen. Finansiella intäkter Finansiella intäkter består av ränteintäkter och redovisas i den period de avser. Vid beräkning av finansiella intäkter tillämpas effektivränte­ metoden. Finansiella kostnader Finansiella kostnader utgörs av räntekostnader (ränta och andra kostna­ der som uppkommer då pengar lånas) samt leasingkostnader och tomt­ rättsavgälder. Kostnader för uttagande av pantbrev betraktas ej som en finansiell kostnad utan aktiveras som värderingshöjande fastighetsin­ vestering. Finansiella kostnader resultatförs i den period de hänför sig till. Räntekostnader inkluderar även kostnader för räntederivatavtal och betalningsströmmar från dessa avtal resultatförs för den period de avser. Finans nettot påverkas ej av marknadsvärdering av ingångna derivatavtal vilka istället redovisas som värdeförändringar under sär­ skild rubrik. Den del av räntekostnaden som avser ränta under produk­ tionstiden för större ny­, till­ eller ombygg nader aktiveras. Räntan beräk­ nas utifrån genomsnittlig upplåningskostnad för koncernen. Leasingkostnad utgörs främst av hyresavtal i coworkingkoncernen United Spaces. Ersättningar till anställda Ersättningar till anställda redovisas i takt med utförandet av tjänster i utbyte mot ersättning. Ersättning enligt incitamentsprogram, vilken är kontantreglerad och utbetalas som ej pensionsgrundande lön, redo­ visas i takt med måluppfyllelse och programmets löptid. Pensioner och andra ersättningar efter avslutad anställning kan klassificeras som avgiftsbestämda planer eller förmånsbestämda planer. Huvuddelen av Castellumkoncernens åtaganden för pensio­ ner utgörs av avgiftsbestämda planer, vilka fullgörs genom fortlöpande utbetalningar till fristående myndig heter eller organ vilka administrerar forts. Not 1 1. INLEDNING 2. STRATEGI 3. INVESTERA I CASTELLUM 4. VERKSAMHET 5. FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 7. ÖVRIGT 131 CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2023 6. FINANSIELLA RAPPORTER ===== SIDA 132 ===== planerna. Förpliktelser avseende avgifter till avgiftsbestämda planer redovisas som kostnad när de uppstår. Ett mindre antal personer har förmånsbestämda ITP­planer med fortlöpande betalningar till Alecta. Dessa redovisas som avgiftsbestämd plan till följd av att Alecta inte levererar den information som krävs, varför brist råder på den informa­ tion som erfordras för att redovisa planen som en förmåns bestämd plan. Det finns dock inget som indikerar några väsentliga åtaganden överstigande vad som är utbetalt till Alecta. Inkomstskatter Inkomstskatt fördelas i resultaträkningen på aktuell och uppskjuten skatt. Inkomstskatten belastar resultaträkningen förutom i de fall den är hänförlig till transaktioner vilka redovisats direkt mot eget kapital då även skatteeffekten redovisas direkt mot eget kapital. Aktuell skatt beräknas utifrån gällande skatte sats om 20,6 procent i Sverige. För Danmark och Finland beräknas aktuell och uppskjuten skatt till 22 procent respektive 20 procent. Uppskjuten skatt Uppskjuten skatt på temporära skillnader, som uppkommer mellan en tillgångs eller skulds redovisade värde och dess skattemässiga värde, redovisas i Castellum enligt balansräkningsmetoden. Således finns en skatteskuld eller skattefordran som realiseras den dag tillgången eller skulden säljs. Undantag görs för temporära skillnader som uppkommit vid första redovisningen av tillgångar och skulder som utgör tillgångs­ förvärv. I Castellum finns framför allt fyra poster där det föreligger tem­ porära skillnader – fastigheter, finansiella instrument, underskottsav­ drag och obeskattade reserver. Uppskjuten skattefordran hänförlig till underskottsavdrag redovisas eftersom det är troligt att underskotts­ avdragen kommer att kunna kvittas mot framtida skattemässiga över­ skott. Uppskjuten skatteskuld beräknas på skillnaden mellan fastig­ heternas redovisade värde och deras skatte mässiga värde, likaså på finansiella instrument och obeskattade reserver. Vid förändring av ovan nämnda poster förändras således även den uppskjutna skatteskulden/­fordran, vilket redovisas i resultaträkningen som uppskjuten skatt. Undantagsregeln i IAS 12 tillämpas innebärande att uppskjuten skatt på temporära skillnader hänförligt till lagen om till­ läggskatt inte redovisas. Aktuell skatt Aktuell skatt som redovisas i resultaträkningen motsvarar den skatt bolaget är skyldig att betala utifrån årets skattepliktiga resultat, juste­ rat för eventuell aktuell skatt avseende tidigare perioder. Leasingavtal Leasingavtal där i allt väsentligt alla risker och förmåner förknippade med ägandet faller på leasegivaren klassificeras som operationellt leasingavtal. Samtliga nuvarande hyreskontrakt hänförliga till Castellums förvaltnings fastigheter är, sett ur ett redovisningsper­ spektiv, att betrakta som leasingavtal. Redovisning av dessa avtal framgår av principen för intäkter samt Not 3. Tomträttsavtal är, sett ur ett redovisningsperspektiv, leasingavtal och redovisas som nyttjanderättstillgångar. Det finns även ett mindre antal leasingavtal av ringa omfattning, där Castellum är leasetagare – dessa avser främst personbilar. Betalningar som görs under leasing­ perioden kostnadsförs i resultaträkningen linjärt över leasing perioden. Förvaltningsfastigheter Med förvaltningsfastighet avses fastighet som innehas i syfte att gene­ rera hyresintäkter eller värdestegring eller en kombination av dessa, snarare än för användning i eget företags verksamhet för produktion och tillhandahållande av varor, tjänster eller för administrativa ändamål samt försäljning i den löpande verksamheten. Samtliga av Castellum ägda eller via tomträttsavtal nyttjade fastigheter bedöms utgöra förvaltningsfastigheter. Om koncernen påbörjar investering i befintlig förvaltningsfastighet för fortsatt användning som förvalt­ ningsfastighet redovisas fastigheten även fortsättningsvis som förvaltnings fastighet. Värdering Förvaltningsfastigheter, vilka vid förvärvet redovisas till anskaffnings­ värde inklusive till förvärvet direkt hänförbara utgifter, har upptagits till verkligt värde. Verkligt värde har fastställts genom en intern värderings­ modell som finns beskriven i Not 10. Värdeförändring Värdeförändring redovisas i resultaträkningen och består av såväl oreali­ serad som realiserad värdeförändring. Orealiserad värdeförändring beräknas utifrån värderingen vid periodens slut jämfört med värderingen föregående år, alternativt anskaffningsvärdet om fastighet förvärvats under året, med tillägg för under perio den aktiverade tillkommande utgifter. För fastighet som sålts under året beräknas orealiserad värde­ förändring utifrån värdering vid senaste kvartalsrapport före försäljning jämfört med värdering vid utgången av föregående år, med justering för under perioden aktiverade tillkommande utgifter. Hur realiserade värde­ förändringen beräknas framgår av redovisningsprinciperna för intäkter från fastighetsförsäljningar. Tillkommande utgifter Tillkommande utgifter som medför en ekonomisk fördel för bolaget, det vill säga som är värderingshöjande, och som kan beräknas på ett tillförlitligt sätt aktiveras. Utgifter för reparation och underhåll kost­ nadsförs i den period de uppkommer. Vid större ny­, till­ och ombygg­ nader aktiveras ränteutgifter under produktionstiden. Förvärv och försäljning Förvärv konsolideras från och med tillträdesdagen och avyttringar fram till och med frånträdesdagen. Intäkter från fastighetsförsäljningar redovisas på frånträdesdagen. Försäljning av fastighet via bolag nettoredovisas avseende under­ liggande fastighetspris och lämnad skatterabatt. Resultat från för säljning av fastighet redovisas som värdeförändring och avser skillna­ den mellan erhållet försäljningspris efter avdrag för försäljnings­ forts. Not 1 1. INLEDNING 2. STRATEGI 3. INVESTERA I CASTELLUM 4. VERKSAMHET 5. FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 7. ÖVRIGT 132 CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2023 6. FINANSIELLA RAPPORTER ===== SIDA 133 ===== omkostnader, skatt och redovisat värde i senaste kvartalsrapport med justering för nedlagda investeringar efter senaste kvartalsrapport. Materiella anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar utgörs av inventarier, vilka har uppta­ gits till anskaffningsvärde med avdrag för ackumulerade avskrivningar och eventuellt gjorda nedskrivningar. Avskrivningar på inventarier baseras på historiska anskaffningsvärden efter avdrag för senare eventuellt gjorda nedskrivningar. Restvärdet bedöms vara obefintligt. På under året anskaffade tillgångar beräknas avskrivningar med beaktande av anskaffningstidpunkt. Avskrivningar görs linjärt, vilket innebär lika stora avskrivningar över nyttjandeperioden som normalt är fem år. Goodwill Goodwill i koncernredovisning utgör skillnaden mellan anskaffnings­ värde och koncernens andel av verkligt värde på förvärvade koncern­ företags identifierbara nettotillgångar vid förvärvstidpunkten. Vid förvärvstidpunkten värderas goodwill till anskaffningsvärde för att där efter värderas till anskaffningsvärde efter avdrag för eventuella nedskrivningar. Goodwill prövas minst årligen avseende eventuellt nedskrivningsbehov, eller när det finns en indikation på att redovisat värde inte är återvinningsbart. Finansiella instrument Finansiella instrument som redovisas i balansräkningen inkluderar bland tillgångarna likvida medel, hyresfordringar, finansiella tillgångar, övriga fordringar exklusive lånefordringar, samt bland skulderna ränte­ och valutaderivatinstrument, leverantörsskulder, övriga skulder och låneskulder. Finansiella instrument redovisas initialt till verkligt värde, motsva­ rande anskaffningsvärde, med tillägg för transaktionskostnader, med undantag för kategorin finansiella instrument redovisade till verkligt värde via resultaträkningen där transaktionskostnader istället kostnadsförs. En finansiell tillgång tas bort från balansräkningen när rättigheterna i avtalet realiseras, förfaller eller företaget förlorar kontrollen över den. En finansiell skuld tas bort från balansräkningen när förpliktelsen i avtalet fullgjorts eller på annat sätt utsläckts. Likvida medel Likvida medel utgörs enbart av disponibla tillgodohavanden i bank. Fordringar Finansiella tillgångar som inte är derivat, som har fastställda eller fast­ ställbara betalningar och som inte noteras på en aktiv marknad, redo­ visas som fordringar. Finansiella tillgångar klassificeras som upplupet anskaffningsvärde, verkligt värde via resultaträkningen eller verkligt värde via övrigt totaltresultat baserat på karaktären hos tillgångens kassaflöde och på den affärsmodell som tillgången omfattas av. Samt­ liga Castellums finansiella tillgångar som inte är derivat uppfyller kri­ teriet för kontraktsenliga kassaflöden och innehas i en affärsmodell vars syfte är att inkassera dessa kontraktsenliga kassaflöden. Ford­ ringarna redovisas därmed till upplupet anskaffningsvärde. I koncer­ nen finns främst hyresfordringar samt fordringar hänförligt till sålda fastigheter. Fordringar har, efter individuell värdering, upptagits till det belopp varmed de beräknas inflyta, vilket innebär att de redovisas till anskaffningsvärde med reservering för förväntade kreditförluster. För koncernens fordringar utom likvida medel används den förenk­ lade modellen för kreditreserveringar. Detta innebär att förväntade kreditförluster reserveras för återstående löptid, vilken förväntas understiga ett år för samtliga fordringar. Det görs löpande bedömning av kreditreserveringar baserat på historik samt nuvarande och framåt­ blickande faktorer. Koncernen definierar fallissemang som fordringar som är förfallna med mer än 90 dagar och i de fallen görs en individuell bedömning och reservering. För likvida medel bedöms reserven baserat på bankernas sannolikhet för fallissemang och framåtblick­ ande faktorer. Skulder Skulder avser krediter och rörelseskulder såsom till exempel leveran­ törsskulder. Krediterna redovisas i balansräkningen till upplupet anskaffningsvärde. Upplupna ej betalda räntor redovisas under posten upplupna kostnader. Leverantörsskulder och andra rörelse­ skulder med kort löptid redovisas till nominellt värde. Derivat Räntederivat utgör en finansiell tillgång eller skuld som värderas till verkligt värde med värdeförändringar via resultaträkningen. För att hantera exponering mot fluktuationer i marknadsräntan i enlighet med beslutad finanspolicy har Castellum ingått räntederivatavtal. Vid användning av räntederivat uppstår värde förändringar beroende på främst förändringar av marknadsräntan. Ränte derivat redovisas initialt i balansräkningen till anskaffningsvärde på affärsdag och värderas därefter till verkligt värde med värdeförändringar i resultat räkningen. Värdeförändringar kan vara såväl realiserade som orealiserade. Reali­ serade värdeförändringar avser lösta räntederivatavtal och utgör skill­ naden mellan åsatt pris vid inlösen och redovisat värde enligt senaste kvartalsrapport. Orealiserade värdeförändringar avser den värdeför­ ändring som uppstått under perioden på de räntederivatavtal Castellum hade vid utgången av perioden. Värdeförändringar beräk­ nas utifrån värderingen vid periodens slut jämfört med värderingen föregående år, alternativt anskaffningsvärdet om räntederivatavtal ingåtts under året. Castellum använder valutaderivat i syfte att valutasäkra investeringar i Danmark, Norge och Finland samt för att hantera valutarisk och anpassa räntestrukturen vid upplåning på den internationella kapital­ marknaden. Finansiering av investeringar i utlandet kan åstadkommas dels genom upptagande av krediter i utländska bolagets funktionella valuta, dels genom att ingå valutaderivat. Castellum tillämpar säk­ ringsredovisning för såväl nettoinvesteringar i utlandsverksamhet, negativa utvidgade nettoinvesteringar som valutaexponering till följd av upplåning i internationell kapitalmarknad i de fall där valutaderivat används. Dessa redovisas initialt i balansräkningen till anskaffnings­ forts. Not 1 1. INLEDNING 2. STRATEGI 3. INVESTERA I CASTELLUM 4. VERKSAMHET 5. FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 7. ÖVRIGT 133 CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2023 6. FINANSIELLA RAPPORTER ===== SIDA 134 ===== värde på affärsdagen och därefter till verkligt värde, där den effektiva delen av valutakursförändringen avseende säkringsinstrumentet redo­ visas i övrigt totalresultat medan den ineffektiva delen redovisas som värdeförändring i resultaträkningen. För att fastställa verkligt värde används balansdagens kurs. Vid tidpunkten för säkringarnas ingående finns säkringsdokumenta­ tion som beskriver säkringarna och bolagets strategi och riskhantering samt en beskrivning av säkringarnas effektivitet och hur den mäts och följs upp. Säkringarna bedöms som effektiva baserat på följande kriterier. Det föreligger ett ekonomiskt samband mellan den säkrade posten och säkringsinstrumentet. Effekten av kreditrisken dominerar inte de för­ ändringar som följer av det ekonomiska sambandet. Säkringskvoten för säkringsförhållandet är densamma som den som följer av den kvantitet av den säkrade posten som bolaget faktiskt säkrar och den kvantitet av säkringsinstrumentet som bolaget faktiskt använder för att säkra mängden säkrade poster. Om en säkring upphör att vara effektiv av skäl relaterat till säkringskvoten men inget förändras i riskstrategin kommer bolaget att ombalansera säkringen. Castellum designerar bara spot­ risken i säkringar med terminer och övriga delar av marknadsvärde redovisas i resultaträkningen. Koncernen avbryter säkringsredovisning bara när säkringen inte längre uppfyller kvalificeringskriterierna som när säkringsinstrumenten avyttras eller löses eller när en säkrad prognos inte längre uppfyller kraven på att vara mycket sannolik. Vid värdering av derivat till verkligt värde görs justering för motpartsrisk, så kallade CVA och DVA. Avsättningar Avsättningar avser skulder som är ovissa avseende betalningstidpunkt eller belopp. En avsättning redovisas då det föreligger avtalsmässiga förpliktelser, domstolsutslag eller annan legal grund som medför att det sannolikt kommer att innebära framtida utbetalningar. Bedömning av avsatt belopp sker löpande. Värdering av förpliktelser som förfaller om mer än ett år sker genom diskontering. Eget kapital Hybridobligation Castellum har emitterat en hybridobligation. Vid första redovisningstill­ fället har bedömningen gjorts att hybridobligationen ska klassificeras som eget kapital och inte som en finansiell skuld. Bedömningen som ligger till grund för klassificeringen är att det inte finns någon uttrycklig avtalsenlig förpliktelse att reglera avtalet genom att erlägga kontanter eller en annan finansiell tillgång. Det finns inte heller några andra omständigheter som indikerar att avtalet kommer att regleras i kon­ tanter eller annan finansiell tillgång. Denna bedömning gäller både för nominellt belopp och räntebetalningar. Castellum har rätt att skjuta utbetalningar avseende ränta på obestämd tid såtillvida hybrid­ obligationsinnehavare meddelas inom avtalad tid. Hybridobligationen är efterställd samtliga andra fordringsägare. Skillnad mellan koncernens och moderbolagets redovisningsprinciper Moderföretagets årsredovisning är upprättad i enlighet med Årsredo­ visningslagen och med tillämpning av Rådet för finansiell rapporte­ rings rekommendation RFR 2, Redovisning för juridiska personer. RFR 2 anger att en juridisk person ska tillämpa samma IFRS/IAS som tillämpas i koncernredovisningen, med undantag och tillägg beroende på lagbestämmelser i främst Årsredovisningslagen samt med hänsyn tagen till sambandet mellan redovisning och beskattning. Skillna­ derna mellan koncernens och moderföretagets redovisningsprinciper framgår nedan. Aktier i koncernföretag och intresseföretag Aktier i koncernföretag och intresseföretag redovisas i moderföretaget enligt anskaffningsvärdemetoden. Transaktionskostnader aktiveras som en del av anskaffningsvärdet för aktierna. Utdelningar redovisas som resultat från andelar i intresseföretag respektive koncernföretag. Det bokförda värdet prövas fortlöpande mot företagens koncern­ mässiga eget kapital. I de fall bokfört värde understiger företagens koncernmässiga värde, sker nedskrivning som belastar resultaträk­ ningen. I de fall en tidigare nedskrivning inte längre är motiverad sker återföring av denna. Fordringar Fordringar består främst av fordringar på dotterföretag, vilka redovisas till anskaffningsvärde. Förväntade kreditreserveringar beräknas med hänsyn till dotterföretagets återbetalningsförmåga och med hänsyn tagen till värdet av dess säkerheter. Aktieägartillskott Aktieägartillskott redovisas hos givaren som en ökning av aktiers bok­ förda värde och hos mottagaren som en ökning av fritt eget kapital. Utdelning Erhållna och anteciperade utdelningar redovisas som finansiell intäkt. Koncernbidrag Koncernbidrag som erhållits från ett dotterföretag redovisas som finansiell intäkt. Koncernbidrag som lämnas till dotterföretag redovi­ sas som investering i andelar i koncernföretag. Eventualförpliktelser Eventualförpliktelser till förmån för koncernföretag är finansiellt garantiavtal och redovisas i enlighet med RFR 2, Redovisning för juri­ diska personer, det vill säga de redovisas inte som en avsättning utan istället lämnas upplysning. Förändringar i svenska regelverk Förändringar under 2023 har inte haft någon väsentlig påverkan på Castellums redovisning. forts. Not 1 1. INLEDNING 2. STRATEGI 3. INVESTERA I CASTELLUM 4. VERKSAMHET 5. FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 7. ÖVRIGT 134 CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2023 6. FINANSIELLA RAPPORTER ===== SIDA 135 ===== Not 2 Rörelsesegment Castellum äger fastigheter i framför allt Sverige, men även i Danmark och Finland. Koncernens rörelsesegment utgörs av följande områden: Stockholm, Väst (Storgöteborg inklusive Borås och Halmstad), Mitt (Örebro, Linköping, Norrköping, Jönköping och Växjö), Mälardalen (Uppsala och Västerås), Öresund (Malmö, Lund, Helsingborg och Köpenhamn), Finland samt Coworking. Rörelsesegmenten är i stort identifierade efter geografiska verksamhetsområden, vilket är i enlig­ het med hur de följs upp och analyseras av den högste verkställande beslutsfattaren inom koncernen. Coworking, genom United Spaces verksamhet, redovisas från och med 2023 som ett eget segment. Retro aktiv omräkning av rörelse­ segmenten har gjorts i tabellen nedan. Föregående år redovisades coworking som koncerngemensamt. Stockholm Väst Mitt Mälardalen Öresund Finland Coworking Koncerngemensamt Summa segment Rörelsesegment 2023 2022 2023 2022 2023 2022 2023 2022 2023 2022 2023 2022 2023 2022 2023 2022 2023 2022 Hyresintäkter 2 279 2 174 1 658 1 518 1 625 1 496 1 136 917 1 376 1 175 563 524 232 232 –79 –65 8 790 7 971 Serviceintäkter 264 235 171 167 134 136 118 206 187 130 108 85 34 — — –3 1 016 957 Intäkter 2 543 2 409 1 829 1 685 1 759 1 632 1 254 1 123 1 563 1 305 671 609 266 232 –79 –68 9 806 8 928 Fastighetskostnader –675 –671 –564 –521 –561 –583 –441 –366 –463 –444 –318 –293 –297 –267 79 56 –3 240 –3 089 Driftöverskott 1 868 1 738 1 265 1 164 1 198 1 049 813 757 1 100 861 353 316 –31 –35 0 –12 6 566 5 838 Centraladministration –14 –18 –9 –6 –10 –7 –6 –3 –9 –9 –17 –48 — –13 –338 –167 –403 –270 Förvaltningsresultat intresseföretag — — — — — — — — — — — — — — 445 550 445 550 Ränteintäkter 2 119 2 27 2 34 1 4 2 22 1 13 — — 29 –219 39 0 Leasingavtal/tomträttsavgäld –40 –41 –6 –9 –1 –2 –1 –1 –4 –5 –4 –3 — — –11 –15 –67 –76 Räntenetto –684 –372 –387 –245 –456 –304 –253 –128 –148 –180 –259 –582 37 –9 –57 289 –2 207 –1 531 Förvaltningsresultat 1 132 1 426 865 931 733 770 554 629 941 689 74 –304 6 –57 68 425 4 373 4 510 Nedskrivning goodwill/transaktionskostnader –185 –199 –43 –46 –46 –1 –105 –14 –70 –12 — — –25 — 0 –175 –474 –447 Övrigt resultat intresseföretag — — — — — — — — — — — — — — –2 729 –922 –2 729 –922 Värdeförändring fastigheter –5 488 –1 323 –2 256 –528 –1 638 –568 –1 742 –330 –2 610 –177 –800 –611 — — — — –14 534 –3 537 Värdeförändring derivat — — — — — — — — — — — — — — –1 235 2 690 –1 235 2 690 Värdeförändring aktier — — — — — — — — — — — — — — –9 –57 –9 –57 Resultat före skatt –4 541 –96 –1 434 357 –951 201 –1 293 285 –1 739 500 –726 –915 –19 –57 –3 905 1 961 –14 608 2 237 Förvaltningsfastigheter 43 819 49 611 26 531 28 421 22 836 25 293 15 664 17 192 21 760 25 164 6 942 7 432 — — — — 137 552 153 563 varav årets investeringar 912 1 053 730 1 093 513 1 116 558 850 719 1 571 314 228 — — — — 3 746 5 911 Av koncernens externa hyresintäkter resp. förvaltningsfastigheter avser 333 mkr (292) och 563 mkr (524) hyresintäkter från hyresgäster i Danmark resp Finland samt 5 739 mkr (6 257) och 6 942 mkr (7 432) förvaltningsfastigheter belägna i Danmark resp Finland. 1. INLEDNING 2. STRATEGI 3. INVESTERA I CASTELLUM 4. VERKSAMHET 5. FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 7. ÖVRIGT 135 CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2023 6. FINANSIELLA RAPPORTER ===== SIDA 136 ===== Hyresvärde Koncernens intäkter uppgick till 9 806 mkr (8 928) och inkluderar såväl engångsersättningar om 64 mkr (14) till följd av förtida lösen av hyresavtal som avdrag för lämnade hyresrabatter om 193 mkr (191). Intäkterna utgörs av hyresvärdet med avdrag för värdet av under året vakanta ytor samt serviceintäkter. Med hyresvärde avses erhållna intäkter plus bedömd marknadshyra för ej uthyrda ytor, samt tillägg som vidaredebiteras hyresgäst, exempelvis värme, fastighetsskatt och indextillägg. Indextillägget regleras vanligtvis en gång per år, vilket innebär att reglering mot oktoberindex 2023 sker för de allra flesta avtalen från och med 1 januari 2024. Hyresnivåerna har i jämförbart bestånd ökat med 8,9 procent (7,2) mot föregående år. I årets intäkter ingår 266 mkr (232) från det helägda coworkingbolaget United Spaces. Tabellerna nedan visar såväl hyres ­ värde kr/kvm fördelat per fastighetskategori och geografiskt område som vilka delar som bidragit till intäkts­ utvecklingen. Not 3 Intäkter Kontor Samhällsfastigheter Lager/Lätt industri Handel Totalt Hyresvärde, kr/kvm 2023 2022 2023 2022 2023 2022 2023 2022 2023 2022 Stockholm 2 881 2 475 2 310 2 044 1 394 1 215 1 880 1 681 2 452 2 263 Väst 2 012 1 699 1 594 1 569 1 035 917 1 645 1 386 1 485 1 392 Mitt 1 800 1 532 2 092 1 878 988 850 1 492 1 338 1 774 1 642 Mälardalen 1 999 1 755 1 920 1 650 1 167 1 060 1 364 1 178 1 639 1 534 Öresund 2 396 2 012 2 513 1 874 945 826 1 736 1 396 1 770 1 562 Danmark 2 656 2 182 3 153 2 749 827 684 — — 2 506 2 187 Finland 3 639 3 032 — 1 829 — — — — 3 683 3 103 Totalt 2 386 2 181 2 080 1 915 1 097 1 026 1 655 1 488 1 927 1 758 Kontor Samhällsfastigheter Lager/Lätt industri Handel Totalt Ekonomisk uthyrningsgrad, % 2023 2022 2023 2022 2023 2022 2023 2022 2023 2022 Stockholm 89,9 92,3 97,4 97,3 91,2 93,6 96,7 98,8 91,3 93,5 Väst 90,9 92,4 96,4 96,7 95,1 94,1 96,7 93,5 93,2 93,6 Mitt 90,7 91,8 93,9 95,1 91,3 95,1 94,2 94,8 92,1 93,4 Mälardalen 92,6 91,9 98,7 98,2 94,9 94,7 95,8 95,6 93,7 93,3 Öresund 91,6 92,9 95,6 98,0 91,2 92,2 95,6 95,3 92,6 93,4 Danmark 90,5 94,7 93,3 98,6 94,2 77,2 — — 90,8 94,3 Finland 89,3 92,7 — 95,2 87,5 — — — 89,2 92,9 Totalt 90,6 92,4 95,4 96,3 93,5 93,8 95,8 96,0 92,1 93,4 Ekonomisk uthyrningsgrad Genomsnittlig ekonomisk uthyrningsgrad under 2023 uppgick till 92,1 procent (93,4). Bruttouthyrningen, det vill säga årshyra för total uthyrning, under året uppgick till 612 mkr (666), varav 91 mkr (145) avsåg uthyrning i samband med ny­, till­ och ombyggnation. Uppsägningarna uppgick till 679 mkr (505), varav 59 mkr (8) avsåg konkurser och 4 mkr (43) avsåg uppsägningar med mer än 18 månaders återstående uppsägningstid. Nettouthyrning för året uppgick därmed till –67 mkr (161). Tidsförskjutningen mellan nettouthyrningen och dess resultateffekt bedöms till 9–18 månader i förvaltningsfastigheter och 12–24 månader för investeringar i ny­, till­ och ombyggnation. 1. INLEDNING 2. STRATEGI 3. INVESTERA I CASTELLUM 4. VERKSAMHET 5. FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 7. ÖVRIGT 136 CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2023 6. FINANSIELLA RAPPORTER ===== SIDA 137 ===== forts. Not 3 Not 4 Kostnader Direkta fastighetskostnader uppgick till 2 456 mkr (2 356), motsva­ rande 440 kr/kvm (412). För jämförbart bestånd har fastighetskostna­ derna ökat med 4,2 procent. Vidare uppgår kostnader för coworking till 297 mkr (280). Driftskostnader I driftskostnader ingår kostnader för bland annat el, värme, vatten, fastighetsskötsel, renhållning, försäkring, hyresförlust samt fastig­ hetsspecifik marknadsföring. Merparten av kostnaderna vidaredebite­ ras hyresgästerna i form av tillägg till hyran. Avseende lager/lätt indu­ stri­fastigheter står, i flertalet fall, hyresgästerna själva direkt för mer­ parten av driftskostnaderna. Driftskostnaderna uppgick till 1 517 mkr (1 490), motsvarande 275 kr/kvm (263). Driftskostnaderna, som bedöms ligga på en för verksamheten normal nivå, är väderleksbero­ ende vilket innebär att de varierar mellan såväl olika år som årstider. I driftskostnaderna ingår hyresförluster med 20 mkr (30), motsvarande 0 procent av hyres intäkterna. Underhållskostnader Underhållskostnaderna består av löpande åtgärder för att vidmakt­ hålla fastighetens standard och tekniska system. Underhållet uppgick till 349 mkr (286), vilket innebär 58 kr/kvm (47). Fastighetsskatt Koncernens fastighetsskatt uppgick till 590 mkr (580) motsvarande 107 kr/kvm (102). Fastighetsskatten är en statlig skatt baserad på fastighetens taxeringsvärde. Skattesatsen i Sverige var 1,0 procent på taxeringsvärdet för kontor/handel och 0,5 procent för lager/lätt indu­ stri. I Danmark och Finland varierar skattesatserna beroende på vilken kommun fastigheterna är belägna i. En stor del av fastighetsskatten vidaredebiteras kund. Omförhandling Kommersiella hyreskontrakt, för vilka hyrorna betalas in kvartalsvis i förskott, är tecknade på viss tid, vilket innebär att förändring av mark­ nadshyrorna inte ger direkt utslag i hyresintäkterna. Avtalade hyres­ nivåer gäller formellt sett tills dess att respektive kontrakt förfaller till omförhandling. I de kommersiella kontrakten ingår en så kallad index­ klausul innebärande uppräkning av hyran motsvarande viss andel av inflation under föregående år. Kontraktförfallostrukturen avseende Castellums bestånd framgår av efterföljande tabell, där kontrakts­ värde avser årsvärde. Den vanligast förekommande löptiden på ett nytecknat kontrakt är 3–5 år med en uppsägningstid om nio månader. Genomsnittlig återstående kontraktslängd i portföljen kan beräknas till 3,8 år (3,9). Kontraktsförfallostruktur Antal kontrakt tkvm Kontrakts- värde, mkr Andel av värdet, % Kommersiellt, löptid 2024 3 009 957 1 739 19 2025 1 744 894 1 640 17 2026 1 504 962 1 678 18 2027 855 658 1 282 14 2028 275 374 805 9 2029+ 382 858 1 852 20 Summa 7 769 4 703 8 996 97 Bostäder 480 38 49 1 P­platser och övrigt 6 378 4 198 2 Totalt 14 627 4 745 9 243 100 Riskspridning, kreditrisk Castellum har stor riskspridning i kontraktsportföljen. Koncernen har cirka 8 000 kommersiella kontrakt och 500 bostadskontrakt, vars stor­ leksmässiga fördelning framgår av tabellen ovan till höger. Det enskilt största kontraktet svarar för 1,2 procent av koncernens totala hyres­ intäkter medan motsvarande siffra för den enskilt största kunden är cirka 2,3 procent, vilket innebär att Castellums exponering mot enskild hyresgästs kreditrisk är mycket låg. Kontraktsstorlek, mkr Antal kontrakt Andel, % Kontrakts- värde, mkr Andel, % Kommersiellt <0,25 3 430 23 236 3 0,25–0,5 1 145 8 423 5 0,5–1,0 1 242 8 878 9 1,0–3,0 1 277 9 2 172 23 >3,0 675 5 5 287 57 Summa 7 769 53 8 996 97 Bostäder 480 3 49 1 P­platser och övrigt 6 378 44 198 2 Totalt 14 627 100 9 243 100 Koncern Moderföretag Avtalade framtida hyresintäkter 2023 2022 2023 2022 Avtalade hyresintäkter år 1 Kommersiella kontrakt 8 479 8 286 — — Bostäder 16 24 — — Avtalade hyresintäkter mellan år 2 och 5 år 17 393 17 491 — — Avtalade hyresintäkter senare än 5 år 8 802 9 454 — — Summa 34 690 35 255 — — Hyresfordringar Hyrorna aviseras och betalas i förskott, vilket innebär att koncernens samtliga hyresfordringar om 95 mkr (135) har förfallit till betalning efter reserveringar/nedskrivningar om 51 mkr (46). Moderföretaget Moderföretaget bedriver endast koncerngemensamma funktioner och omsättningen utgörs i princip uteslutande av koncerninterna tjänster. 1. INLEDNING 2. STRATEGI 3. INVESTERA I CASTELLUM 4. VERKSAMHET 5. FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 7. ÖVRIGT 137 CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2023 6. FINANSIELLA RAPPORTER ===== SIDA 138 ===== forts. Not 4 Not 5 Resultat från intresseföretag Resultat från intresseföretag avser Castellums andel av Entras resul­ tat. Resultatet inkluderar såväl förvaltningsresultat, skatt som värde­ förändringar i Entras fastighetsbestånd. På raden ”varav förvaltnings­ resultat” i resultaträkningen ingår endast Castellums andel av intres­ seföretagets förvaltningsresultat, vilket för året uppgår till 445 mkr (550). Det innebär att värdeförändringar, skatt samt övrigt (avser i huvudsak värdeförändringar finansiella instrument) exkluderas. Varje kvartalsbokslut utförs även ett nedskrivningstest på andelen och för 2023 har nedskrivning gjorts om 451 kr (178), vilken föranletts av ett lägre substansvärde i företaget. Årets valutakurspåverkan på Castellums aktieinnehav i Entra redovisas i övrigt totalresultat. Netto­ investeringen i Entra är valutasäkrad. För ytterligare information om Entra, se Not 14. Koncern mkr 2023 2022 Förvaltningsresultat 445 550 Värdeförändring fastighet –2 676 –863 Skatt 427 –35 Övrigt –29 154 Castellums andel av intresseföretagets resultat –1 833 –195 Nedskrivning –451 –178 Total påverkan på årets resultat –2 284 –373 Omräkningsdifferens –847 420 Valutasäkring 847 –333 Total påverkan på årets totalresultat –2 284 –286 Resultat från intresseföretag i moderföretaget avser erhållen utdelning från Entra om 146 mkr (333) samt negativ omvärdering andel intresse­ företag om 2 678 mkr (—). Uthyrning och fastighetsadministration Koncernens kostnader för fastighetsadministration uppgick 2023 till 566 mkr (522), vilket innebär 107 kr/kvm (99). Med uthyrning och fast­ ighetsadministration avses indirekta kostnader för löpande fastighets­ förvaltning såsom kostnader för såväl uthyrningsverksamhet, hyres­ förhandling, hyreskontrakt, hyresdebitering och hyreskrav som redo­ visning samt kostnader för projektadministration och avskrivningar på inventarier och installationer i dotterföretag. Häri ingår även kostnader för coworking samt koncernjusteringar, se tabell till höger. Av kostna­ derna utgör 276 mkr (284) ersättningar till anställda och 49 mkr (32) avskrivningar på inventarier. Sammanfattning fastighetskostnader Nedan visas fastighetsrelaterade kostnader kr/kvm fördelade per kategori och kostnadsslag. Kontor Samhälls- fastigheter Lager/Lätt industri Fastighetskostnader, kr/kvm 2023 2022 2023 2022 2023 2022 Driftskostnader 344 327 243 258 191 175 Underhåll 76 62 46 42 35 28 Fastighetsskatt 154 149 109 102 28 26 Direkta fastighetskostnader 574 537 398 402 254 229 Handel Totalt Fastighetskostnader, kr/kvm 2023 2022 2023 2022 Driftskostnader 164 188 275 262 Underhåll 42 36 58 47 Fastighetsskatt 85 77 107 102 Direkta fastighetskostnader 291 301 440 411 Fastighetsadministration — — 107 99 Totalt 291 301 547 510 Uthyrning och fastighetsadministration, mkr 2023 2022 Fastighetsadministration 566 522 Coworking 297 280 Koncernjustering –79 –68 S:a Uthyrning och fastighetsadministration 784 734 Centrala administrationskostnader Centrala administrationskostnader består av kostnader för portfölj­ förvaltning, administration samt kostnader för upprätthållande av börsnotering. Detta inkluderar samtliga kostnader för Castellum inne­ fattande koncernledning, ekonomi­ och finansavdelning, IT, personal, investor relations, årsredovisning, revisionsarvoden, avskrivning på inventarier och installationer med mera. Vidare ingår kostnader på regionnivå för vd. Av kostnaderna, exklusive nedan nämnda incita­ mentsprogram, utgör 210 mkr (173) ersättningar till anställda och 8 mkr (8) avskrivning på inventarier. I centrala administrationskostnader ingår även kostnader avseende ett resultat­ och aktiekursrelaterat incitamentsprogram för koncern­ ledningen om 6 mkr (6). Ersättning till revisorer Koncern Moderföretag Ersättning till revisionsbyråer, mkr 2023 2022 2023 2022 Revisionsuppdrag 12 9 2 2 Revision utöver revisionsuppdraget 1 1 — — Övriga tjänster 1 1 — 1 Summa 14 11 2 3 Av koncernens totala ersättningar om 14 339 tkr (11 051) avser ersätt­ ning till Deloitte AB 11 645 tkr (9 951) och ersättning till Ernst & Young Aktiebolag 2 694 tkr (1 100). 1. INLEDNING 2. STRATEGI 3. INVESTERA I CASTELLUM 4. VERKSAMHET 5. FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 7. ÖVRIGT 138 CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2023 6. FINANSIELLA RAPPORTER ===== SIDA 139 ===== Not 8 Inkomstskatter Inkomstskatt Redovisad skatt uppgick till 3 016 mkr (–487), varav –12 mkr (–15) var aktuell skatt och 3 028 mkr (–472) uppskjuten skatt. Aktuell skatt utgår från årets skattepliktiga resultat vilket är lägre än redovisat resultat. Detta beror främst på möjligheten till skattemässiga avskrivningar på fastigheter, skattemässiga direktavdrag för vissa ombyggnationer på fastigheter som aktiverats redovisningsmässigt, skattefria försälj­ ningar av fastigheter samt befintliga underskottsavdrag. Betald skatt uppkommer främst till följd av att befintliga underskottsavdrag är inlåsta och därmed inte kan nyttjas fritt inom koncernen. Svensk redovisningslagstiftning tillåter inte redovisning av fastig­ heter till verkligt värde i juridisk enhet, varför värdeförändring på fastigheter enbart redovisas på koncernnivå och därmed inte påverkar bolagsbeskattningen. Vissa typer av finansiella instrument, såsom ränteswappar, får värderas till verkligt värde i juridisk enhet. Castellum har tidigare skattemässigt värderat derivat till verkligt värde men från och med 2022 tas dessa upp till anskaffningsvärde med uppskjutna skatter som följd. Uppskjuten skatt redovisas även avseende obeskat­ tade reserver och underskottsavdrag, i den mån de bedöms kvittnings­ bara mot framtida skattemässiga resultat. Not 6 Ränte­ och finansiella intäkter och kostnader Koncern Moderföretag Resultat andelar i koncernföretag 2023 2022 2023 2022 Nedskrivning aktier och andelar, dotterföretag — — –3 840 –97 Erhållna koncernbidrag, dotterföretag — — 713 572 Erhållen/anteciperad utdelning, dotterföretag — — 4 075 — Summa — — 948 475 Koncern Moderföretag Ränte- och finansiella intäkter, mkr 2023 2022 2023 2022 Ränteintäkter 39 — 21 — Ränteintäkter, dotterföretag — — 1 529 1 170 Övriga finansiella intäkter — — 221 — Summa 39 — 1 771 1 170 Ränteintäkter, såväl i koncernen som i moderföretaget, är hänförligt till fordringar värderade till upplupet anskaffningsvärde. Koncern Moderföretag Ränte- och finansiella kostnader, mkr 2023 2022 2023 2022 Räntekostnader 2 197 1 593 1 521 1 124 Avgår: aktiverad ränta –42 –101 — — Räntekostnader, dotterföretag — — 534 382 Övriga finansiella kostnader 52 39 15 435 Summa 2 207 1 531 2 070 1 941 Årets räntenetto uppgick till –2 168 mkr (–1 531). Under året har 42 mkr (101) i räntor aktiverats avseende investeringar i fastighetsportföljen där koncernens genomsnittliga räntenivå om 3,0 procent (2,6) använts. Av koncernens räntekostnader avser 2 609 mkr (1 357) räntor hänför­ ligt till skulder värderade till upp lupet anskaffningsvärde. Motsvarande för moderföretaget uppgår till 2 071 mkr (1 333). Övriga finansiella kostnader i moderföretaget avser valutakursförluster på långfristiga skulder värderade till upplupet anskaffningsvärde. Resterande ränte­ kostnader avser främst löpande ränta hänförligt till Castellums ränte­ och valutaräntederivat. Not 7 Leasingkostnad/tomträttsavgäld Tomträttsavgäld inklusive arrendeavgifter för 2023 uppgick till 65 mkr (58). Tomträttsavgäld är den avgift en ägare till byggnad på kommunalt ägd mark årligen betalar till kommunen. Avgälden för dessa beräknas för närvarande så att kommunen erhåller en realränta på markens uppskattade marknadsvärde. Tomträttsavgälden är fördelad över tid och omförhandlas oftast med 10 till 20 års intervall. Vid 2023 års utgång hade Castellum 86 (88) fastigheter upplåtna med tomträtt. Befintliga tomträttsavtal förfaller med en relativt jämn spridning över kommande 60 år. Vid uppsägning av tomträttsavtalen ska ofta fastig­ hets ägaren (kommunen) ersätta Castellum för byggnader med mera. Dock finns ett fåtal avtal där kommunen kan begära att tomten återställs. Koncern Moderföretag Avtalade framtida tomträttsavgälder, mkr 2023 2022 2023 2022 Avtalade tomträttsavgälder år 1 55 47 — — Avtalade tomträttsavgälder mellan år 2 och 5 198 178 — — Avtalade tomträttsavgälder senare än 5 år 1 101 1 004 — — Summa 1 354 1 229 — — Vidare uppgick räntekostnader för leasingavtal till 6 mkr (4) hänförligt till hyresavtal i det helägda coworkingbolaget United Spaces. 1. INLEDNING 2. STRATEGI 3. INVESTERA I CASTELLUM 4. VERKSAMHET 5. FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 7. ÖVRIGT 139 CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2023 6. FINANSIELLA RAPPORTER ===== SIDA 140 ===== Underlag 2023 Underlag 2022 Skatteberäkning i koncernen, mkr Aktuell skatt Uppskju- ten skatt Aktuell skatt Uppskju- ten skatt Förvaltningsresultat 4 373 — 4 510 — D:o intresseinnehav –445 — –550 — Skattemässigt avdragsgilla avskrivningar –2 556 2 556 –2 486 2 486 ombyggnationer –1 206 1 206 –835 835 Aktiverad ränta –42 42 –101 101 Hybridobligationsränta –349 — –162 — Ej avdragsgill ränta 916 — 1 224 — Övriga skattemässiga poster –255 –307 –916 477 Skattepliktigt förvaltningsresultat 436 3 497 684 3 899 Skatt på förvaltningsresultat –90 — –141 — Försäljning fastigheter 0 –3 564 0 –1 809 Värdeförändring fastigheter — –13 775 — –3 563 Värdeförändring derivat 348 –1 583 –11 3 162 Skattepliktigt resultat före underskottsavdrag 784 –15 425 673 1 690 Underskottsavdrag, ingående balans –1 635 1 635 –2 236 2 236 Underskottsavdrag, utgående balans 907 –907 1 635 –1 635 Skattepliktigt resultat 56 –14 697 72 2 291 Skatt enligt resultaträkning –12 3 028 –15 –472 Redovisad skatt i resultaträkningen Redovisad skatt avviker från nominell skatt då det finns redovisade intäkter/kostnader som inte är skattepliktiga/avdragsgilla eller till följd av andra typer av skattemässiga justeringar. Den effektiva skatten på årets förvaltningsresultat exklusive intresseföretag, oaktat nyttjande av underskottsavdrag, uppgår till 2 procent (4). Koncern Moderföretag Skattekostnad, mkr 2023 2022 2023 2022 Redovisat resultat före skatt –14 608 2 237 –2 129 1 321 Skatt enligt gällande skattesats 3 009 –461 439 –272 Skatteeffekt på grund av: ej avdragsgillt resultat från intresseföretag –472 –77 –523 69 ej skattepliktig förändring av goodwill –98 –91 — — ej skattepliktig försäljning fastigheter/ koncernföretag 702 373 — — hybridobligationsränta 72 33 72 33 ej avdragsgill ränta –189 –252 2 –185 omförd ränta till andra koncernföretag — — –48 — ej skattepliktig utdelning — — 839 70 ej avdragsgill nedskrivning aktier — — –791 –19 övriga skattemässiga justeringar –8 –12 56 –79 Redovisad skattekostnad 3 016 –487 46 –383 Castellum har inga pågående skattetvister. Uppskjuten skatt i balansräkningen Uppskjuten skatt redovisas utifrån nominell skattesats på samtliga temporära skillnader avseende tillgångar och skulder samt för de underskottsavdrag som beräknas kunna nyttjas. Undantag görs för uppskjuten skatteskuld hänförligt till förvärvstillfället för fastigheter redovisade som tillgångsförvärv. I dessa fall redovisas ingen uppskju­ ten skatt på de temporära skillnaderna som fanns vid förvärvstidpunk­ ten. Skillnaden mellan verkligt värde och skattemässigt restvärde för Castellums fastigheter uppgick per 31 december 2023 till 80 303 mkr (94 357), varav 70 662 mkr (83 942) är underlag för avsättning av upp­ skjuten skatteskuld. Underskottsavdrag utgörs av tidigare års skattemässiga förluster. Förlusterna, som inte är tidsbegränsade, rullas vidare till nästkom­ mande år och nyttjas genom kvittning mot framtida skattemässiga vinster. Kvarvarande underskottsavdrag är beräknade till 907 mkr. 2023 2022 Uppskjuten skatteskuld, mkr Underlag Skatt Underlag Skatt Underskottsavdrag 907 187 1 635 337 Fastigheter –70 662 –14 579 –83 942 –17 292 Derivat –1 389 –286 –3 113 –641 Obeskattade reserver –641 –132 –764 –157 Vid årets utgång i balansräkningen –71 785 –14 810 –86 185 –17 754 Vid årets ingång –86 185 –17 754 –84 226 –17 351 Förvärv/försäljning av bolag/eget kapital –549 –113 332 69 Årets förändring enligt totalresultat 14 949 3 057 –2 291 –472 Vid årets utgång i balansräkningen –71 785 –14 810 –86 185 –17 754 Total uppskjuten skatt i koncernen uppgår till 14 810 mkr (17 754). Ett bedömt verkligt värde för denna kan beräknas som alternativ till redovisad uppskjuten skatt utifrån gällande redovisningsstandarder. Verkligt värde enligt denna beräkning per 31 december 2023 bedöms uppgå till 2 337 mkr (3 860), se avsnitt substansvärde i Not 16. Uppskjuten skatt i moderföretagets balansräkning Uppskjuten skatteskuld i moderföretagets balansräkning uppgick per 31 december 2023 till 171 mkr (321) och är hänförlig till finansiella instrument. Nyheter i regelverk År 2024 träder lagen om tilläggsskatt i kraft. Den baseras på OECD:s modellregler Pillar 2 samt EU:s direktiv om säkerställande av en global minimiskattenivå för storskaliga koncerner i unionen. Koncernen bedöms komma att omfattas av lagen om tilläggsskatt eftersom intäkterna bedöms överstiga 750 miljoner euro. För bolagen i Sverige, Danmark och Finland beräknas dock ingen väsentlig tilläggsskatt att utgå. forts. Not 8 1. INLEDNING 2. STRATEGI 3. INVESTERA I CASTELLUM 4. VERKSAMHET 5. FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 7. ÖVRIGT 140 CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2023 6. FINANSIELLA RAPPORTER ===== SIDA 141 ===== Not 9 Personal och styrelse Löner, arvoden och förmåner Koncern Moderföretag Löner, arvoden och förmåner, mkr 2023 2022 2023 2022 Styrelseordförande 1,3 1,0 1,3 1,0 Övriga styrelseledamöter 2,5 3,1 2,5 3,1 Verkställande direktören och vice verkställande direktören Grundlön (inkl. avgångsvederlag)1 10,8 13,0 10,8 13,0 Rörlig ersättning2 (endast bonus) — 6,4 — 6,4 Förmåner — 0,2 — 0,2 Övriga ledande befattningshavare koncern: 13 (14), moderföretaget: 8 (8) Grundlön 21,9 25,0 12,0 13,2 Rörlig ersättning2 7,7 5,7 3,5 1,6 Förmåner 1,0 0,9 0,4 0,3 Övriga anställda 363,6 330,6 95,6 64,4 Summa 408,8 385,9 126,1 103,2 Avtalsenliga pensionskostnader Verkställande direktören och vice verkställande direktören1 2,0 2,9 2,0 2,9 Övriga ledande befattningshavare, för koncern 13 (14), för moderföretag 8 (8) 6,5 8,1 3,5 4,4 Övriga anställda 49,4 40,7 14,6 9,5 Summa 57,9 51,6 20,1 16,8 Lagstadgade sociala kostnader inkl. löneskatt Styrelsens ordförande 0,4 0,3 0,4 0,3 Övriga styrelseledamöter 0,8 1,0 0,8 1,0 Verkställande direktören och vice verkställande direktören1 3,9 5,6 3,9 5,6 Övriga ledande befattningshavare, för koncern 13 (14), för moderföretag 8 (8) 11,2 11,9 5,8 5,8 Övriga anställda 119,5 103,6 33,8 20,3 Summa 135,8 122,4 44,7 33,0 Totalt 602,5 559,9 190,9 153,0 1. Avser för 2023 Joacim Sjöberg, Rutger Arnhult samt Biljana Pehrsson och för 2022 Rutger Arnhult, Biljana Pehrsson, Henrik Saxborn samt Ylva Sarby Westman. 2. Avser utbetald bonus under 2023. Koncern Moderföretag Antal anställda 2023 2022 2023 2022 Medelantal anställda 547 534 123 87 varav kvinnor 227 223 72 54 varav Finland (varav kvinnor) 11 (7) 10 (5) — — varav Danmark (varav kvinnor) 12 (2) 12 (2) — — Vid årsskiftet hade moderföretaget 6 (6) styrelseledamöter, varav 3 (2) kvinnor, medan antalet styrelseledamöter i koncernens samtliga bolag uppgick till 20 (24), varav 6 (11) kvinnor. Koncernen hade vid årsskiftet 12 (13) ledande befattningshavare, varav 4 (6) kvinnor. Totala antalet perso­ ner i dotterbolagens samtliga ledningsgrupper och koncernens ledande befattningshavare uppgick till 59 (50) personer, varav 23 (21) kvinnor. Ersättning styrelse Styrelsens totala ersättning inklusive utskottsarbete beslutades av årsstämman 2023 att utgå med 4 145 tkr (4 155). Styrelsearvode utgår med 1 110 tkr (1 075) till styrelsens ordförande och 450 tkr (440) till envar av övriga styrelseledamöter. Ersättning för utskottsarbete utgår med totalt 785 tkr (680). Beloppen sträcker sig från årsstämman 2023­03­23 till och med årsstämman 2024­05­07. Styrelsearvode, tkr 2023 2022 Per Berggren 1 290 1 206 Pål Ahlsén 405 — Anna­Karin Celsing 670 660 Henrik Käll 555 404 Ann­Louise Lökholm Klasson 525 — Louise Richnau 550 — Leiv Synnes 116 — Rutger Arnhult — 445 Christina Karlsson Kazeem — 121 Anna Kinberg Batra — 599 Zdravko Markovski — 127 Joacim Sjöberg — 515 Totalt 4 111 4 077 Koncernledning Vid årsskiftet bestod koncernledningen av verkställande direktör och koncernchef, CFO, COO, Chief Investment Officer, chefsjurist, kommu­ nikationsdirektör och Head of People & Culture i Castellum Aktiebolag, samt de fem verkställande direktörerna i regionerna. Ersättning och förmåner Ersättning och förmåner till koncernledningen bereds av ersättnings­ utskottet och beslutas av styrelsen. Ersättningen består dels av en grundlön, dels av en rörlig ersättning enligt de incitamentsprogram som beskrivs nedan. Castellum har för närvarande två pågående resultat­ och aktiekursbaserade incitamentsprogram för perioden 2022–2024 samt 2023–2025 samt avslutade ett treårigt aktiekursprogram under året, gällande perioden 2020–2023. Det treåriga incitamentsprogrammet för 2020–2023 beskrivs nedan: ◼ En aktiekursrelaterad del som baseras dels på Castellumaktiens totalavkastning i absoluta tal under en treårsperiod, dels på Castellumaktiens totalavkastning i jämförelse med index för fastig­ hetsaktier under mätperioden. För fullt utfall krävs dels att total­ avkastningen uppgår till minst 50 procent under perioden, dels att totalavkastningen överstiger respektive indexutveckling med minst 5 procentenheter under perioden. Vid ett utfall i spannet 0–50 procent respektive 0–5 procentenheter sker en linjär beräkning av utfallet och den ersättning som ska utgå. Eventuell rörlig ersättning utbetalas som lön efter mätperioden juni 2020–maj 2023. Den aktie­ kursrelaterade delen kan maximalt under treårsperioden uppgå till en och en halv årslön, motsvarande en kostnad för Castellum om 20 mkr inklusive sociala kostnader. Befattningshavare som erhåller rörlig ersättning enligt incitamentsprogrammet förbinder sig att för­ värva Castellumaktier för minst halva beloppet av utfallande rörlig ersättning efter skatt. Utfallande rörlig ersättning utbetalas som ej pensions grundande lön. Slutlig avläsning och avräkning skedde i maj 2023 med ett utfall på 0 kronor. 1. INLEDNING 2. STRATEGI 3. INVESTERA I CASTELLUM 4. VERKSAMHET 5. FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 7. ÖVRIGT 141 CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2023 6. FINANSIELLA RAPPORTER ===== SIDA 142 ===== Incitamentsprogrammet för 2022–2024 och 2023–2025 består av två delar, en ettårsbaserad resultatrelaterad del (STI), samt en treårig aktiekursrelaterad del (LTI): ◼ En resultatrelaterad del som baseras på en jämförelse mellan för­ valtningsresultatet per aktie samt på en helhetsbedömning av utvecklingen av individuellt målsatta faktorer som styrelsen har beslutat prioritera under det aktuella räkenskapsåret. Den resultat­ baserade delen, som utbetalas som lön årsvis efter att bokslutet fastställts, kan maximalt uppgå till en halv fast årslön per år. Uppgår förvaltningsresultatet per aktie till, eller överstiger det en 10 procen­ tig årlig tillväxt, utgår rörlig ersättning med 37,5 procent av den fasta årslönen för vederbörande befattningshavare. Vid tillväxt i spannet 0 till 10 procent sker en linjär beräkning av utfallet. För de befatt­ ningshavare som deltar i programmet ska resultatjämförelsen avse hela Castellumkoncernen. För respektive region­vd ska jämförelsen avse såväl hela Castellumkoncernen som moder bolaget i den underkoncern som region­vd:n ansvarar för. Bedömningen av utfal­ let av de individuellt målsatta faktorerna ska göras i form av en hel­ hetsbedömning, där samtliga beslutade parametrar tas i beaktande. Vid bedömning fastställs den rörliga ersättningen i spannet 0 till 12,5 procent av den fasta årslönen. Utfallet för 2023 blev 30 procent (97) motsvarande en kostnad om 5 mkr (3) inklusive sociala avgifter. ◼ En treårig aktiekursrelaterad ersättning som grundas på Castellum­ aktiens totalavkastning i absoluta tal samt Castellumaktiens total­ avkastning i jämförelse med index för fastighetsaktier under mät­ perioden. För full rörlig ersättning enligt det treåriga programmet krävs dels att totalavkastningen uppgår till minst 50 procent under perioden, dels att totalavkastningen överstiger indexutvecklingen med minst 5 procentenheter under perioden. Vid utfall i spannet 0 till 50 procent respektive 0 till 5 procentenheter utgår rörlig ersätt­ ning med den procentsats av årslönen som erhålls vid en linjär beräkning mellan 0 procent och 25 procent av den fasta årslönen. Den aktiekursrelaterade ersättningen har en treårig prestations­ och intjänandeperiod och maximalt utfall uppgår till en halv årslön för treårsperioden. Utbetalning sker i form av lön, varvid befattnings­ havare ska förbinda sig att köpa Castellumaktier för minst halva nettobeloppet av utfallande ersättning. Periodisering sker över intjänandeperioden med ny bedömning årligen. Slutlig avläsning och avräkning sker januari 2025 och januari 2026. Pensioner Personer i koncernledningen har en avgiftsbestämd pension, utan några andra förpliktelser från bolaget än att under anställningstiden erlägga en årlig premie. Detta innebär att efter avslutad anställning har den anställde rätt att själv bestämma under vilken tid de tidigare avgiftsbestämda inbetalningarna och avkastning därpå tas ut som pension. Pensionsåldern för verkställande direktören och övriga i koncernledningen är 65 år. Uppsägning Uppsägningstiden ska, vid uppsägning från företagets sida, inte över­ stiga 6 månader för verkställande direktören respektive 12 månader för övriga befattningshavare. Uppsägningstiden ska, vid uppsägning från verkställande direktörens eller övriga befattningshavares sida, vara sex månader. Under uppsägningstid utgår full lön och andra anställningsförmåner, med avräkning för lön och ersättning som erhålls från annan anställning eller verksamhet. Sådan avräkning sker inte beträffande verkställande direktören. Vid bolagets uppsägning av verkställande direktören utgår ett avgångsvederlag om 12 fasta månadslöner som inte ska reduceras till följd av andra inkomster som den verkställande direktören erhåller. Pensioner övriga anställda Övriga anställda i Castellum har en avgiftsbestämd pension, utan några andra förpliktelser från bolaget än att under anställningstiden erlägga en årlig premie. Detta innebär att den anställde efter avslutad anställning har rätt att själv bestämma under vilken tid de tidigare avgiftsbestämda inbetalningarna och avkastning därpå tas ut som pension. Undantag finns dock för ett 50­tal anställda som i stället har förmånsbestämda ITP­planer med fortlöpande betalningar till Alecta. Årets kostnad för pensionsförsäkringar som är tecknade i Alecta uppgår till 4,1 mkr (1,5). Alectas överskott kan fördelas till försäkrings­ tagarna och/eller de försäkrade. Alectas överskott i form av den kollek­ tiva konsolideringsnivån per december har vid årsredovisningens undertecknande ej offentliggjorts varför denna inte kan anges. Alectas senaste preliminära konsolideringsnivå uppgick för 2023 till 157 pro­ cent (172). Den kollektiva konsolideringsnivån utgörs av marknadsvär­ det på Alectas tillgångar i procent av försäkrings åtaganden beräknade enligt Alectas försäkringstekniska beräkningsantaganden, vilka inte överensstämmer med IAS 19. forts. Not 9 1. INLEDNING 2. STRATEGI 3. INVESTERA I CASTELLUM 4. VERKSAMHET 5. FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 7. ÖVRIGT 142 CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2023 6. FINANSIELLA RAPPORTER ===== SIDA 143 ===== Årets förändring per kategori framgår av tabellen nedan. Moderföretaget äger inga fastigheter. Årets förändring per kategori, mkr Kontor Samhällsfastigheter Lager/Lätt industri Handel Projekt och mark Koncernen 2023 2022 2023 2022 2023 2022 2023 2022 2023 2022 2023 2022 Ingående balans 89 974 89 273 20 885 21 587 21 316 20 996 9 413 9 502 11 975 11 788 153 563 153 146 Kategoriförskjutningar 5 042 1 096 1 256 1 212 639 –189 97 –155 –7 034 –1 962 — — Ny­, till­ och ombyggnation 1 607 1 710 362 550 689 1 068 233 147 519 2 071 3 410 5 548 Förvärv — 47 — 31 — 179 — 2 336 104 336 363 Försäljningar –2 966 –361 –510 –2 177 –619 –346 –1 068 –83 –252 –113 –5 415 –3 080 Värdeförändring –8 386 –2 826 –1 432 –416 –2 344 –408 –836 — –1 327 87 –14 325 –3 563 Valutakursomräkning –16 1 035 –1 98 — 16 — — — — –17 1 149 Utgående balans 85 255 89 974 20 560 20 885 19 681 21 316 7 839 9 413 4 217 11 975 137 552 153 563 Fastighetsbestånd per region Region 2023-12-31 januari–december 2023 Antal Yta, tkvm Fastighets- värde, mkr D:o kr/kvm Hyres- värde, mkr D:o kr/kvm Ekonomisk uthyrn. grad, % Fastighets- kostnader, mkr D:o kr/kvm Driftöver- skott, mkr Stockholm 115 1 141 42 189 36 975 2 799 2 453 91,3 532 466 1 979 Väst 198 1 287 25 970 20 179 1 910 1 484 93,2 427 332 1 332 Mitt 136 1 014 21 877 21 575 1 799 1 774 92,1 415 409 1 228 Mälardalen 78 801 15 306 19 109 1 312 1 638 93,7 335 418 882 Öresund 110 833 21 219 25 473 1 601 1 922 92,1 362 435 1 120 Finland 19 203 6 774 33 369 748 3 685 89,2 249 1 227 408 Summa förvaltningsfastigheter 656 5 279 133 335 25 258 10 169 1 927 92,1 2 320 440 6 949 Uthyrning och fastighetsadministration 566 107 –566 Projekt 23 206 3 415 — 229 — — 52 — 46 Obebyggd mark 30 — 802 — 31 — — 16 — 14 Totalt 709 5 485 137 552 10 429 2 954 547 6 443 Koncern Specifikation årets förändring, mkr 2023 2022 Ingående balans 153 563 153 146 Ny­, till­ och ombyggnation 3 410 5 548 varav aktiverade räntekostnader 42 101 Förvärv 336 363 Försäljningar –5 415 –3 080 Värdeförändring –14 325 –3 563 Valutakursomräkning –17 1 149 Utgående balans 137 552 153 563 Specifikation taxeringsvärde Byggnader 42 771 41 215 Mark 16 615 16 238 Summa taxeringsvärde 59 386 57 452 Intäkter från förvaltningsfastigheter 9 269 8 544 Fastighetskostnader från förvaltningsfastigheter 2 320 2 181 Not 10 Förvaltningsfastigheter Årets investeringar Castellum har under 2023 investerat i fastigheter för totalt 3 746 mkr (5 911), varav 336 mkr (363) avser förvärv av fastigheter och 3 410 mkr (5 548) ny­, till­ och ombyggnation. Häri ingår aktiverad ränta om 42 mkr (101). Väsentliga åtaganden Därutöver har Castellum åtaganden om att färdigställa påbörjade projekt där återstående investeringsvolym uppgår till cirka 1,5 mdkr utöver vad som redo visas i balansräkningen. Pågående större investeringar Fastighet Investering, mkr Återstår att investera, mkr Färdigställd Finnslätten 1 (del av), Västerås 213 30 Kv 1 2024 Bollbro 15, Helsingborg 125 33 Kv 1 2024 Tistlarna 9, Malmö 195 7 Kv 1 2024 Werket, Jönköping 302 94 Kv 2 2024 Tusenskönan 2, Mölndal 443 224 Kv 4 2024 Backa 20:6, Göteborg 490 328 Kv 4 2025 1. INLEDNING 2. STRATEGI 3. INVESTERA I CASTELLUM 4. VERKSAMHET 5. FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 7. ÖVRIGT 143 CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2023 6. FINANSIELLA RAPPORTER ===== SIDA 144 ===== forts. Not 10 Värderingsmodell En tillgångs värde utgörs enligt vedertagen teori av det diskonterade nuvärdet av framtida kassaflöden som tillgången förväntas generera. Fastighetsbeståndets värde beräknas i en 10–20 årig kassaflödes­ modell. Värdet beräknas som nuvärdet av driftöverskott minskat med återstående investeringar på igångsatta projekt under kalkylperioden om 10–20 år samt nuvärdet av bedömt restvärde efter kassaflödes­ perioden. Restvärdet utgörs av nuvärdet av alla framtida driftöverskott efter kassaflödesperioden. Till detta läggs det bedömda marknads­ värdet av obebyggd mark och byggrätter. Värderingen sker således enligt IFRS 13, nivå 3. Av avgörande betydelse för fastighetsbeståndets beräknade värde är bedömningen avseende den framtida intjäningen och avkastnings­ kravet, vilka är de tyngst vägande värdedrivande faktorerna i värde­ ringsmodellen. Intjäningen baseras på befintliga kontrakt och mest sannolika uthyrningsscenario i respektive fastighet medan avkast­ ningskravet härleds från marknadstransaktioner på likvärdiga objekt. Intern värdering Castellum redovisar sina förvaltningsfastigheter till verkligt värde och har per den 31 december 2023 internvärderat samtliga fastigheter. Värderingen har genomförts på ett enhetligt sätt i ovan beskrivna kassa flödesmodell. Utgångspunkt för värderingen har varit dels en individuell bedömning för varje fastighet av framtida intjäningsför­ måga, dels marknadens avkastningskrav. Värderingarna utförs cen­ tralt av Castellums värderingsteam och kvalitetssäkras genom second opinion från externvärderare på cirka 45 procent av fastighetsvärdet under det fjärde kvartalet. Antaganden kassaflöde Vid bedömningen av en fastighets framtida intjäningsförmåga har, utöver ett inflationsantagande om 2 procent, hänsyn tagits till dels eventuella förändringar i hyresnivån utifrån respektive kontrakts hyra och förfallotidpunkt jämfört med bedömd aktuell marknadshyra, dels förändring i uthyrningsgrad och fastighetskostnader. För att uppnå bedömd marknadshyra i respektive fastighet krävs ofta en hyresgäst­ anpassning vilket beaktats i kalkylerna. Kassaflödet baseras på befint­ liga kontrakt och långsiktig vakans bedöms individuellt per fastighet, vilket slår genom i takt med att avtalen löper ut. Med fastighetskostna­ der avses kostnader för drift, underhåll, tomträttsavgäld, fastighets­ skatt och fastighetsadministration. Fastighetskostnaderna baseras på en kombination av utfall, budget och vedertagna schabloner för perio­ diskt underhåll och fastighetsadministration. Antaganden avkastningskrav Avkastningskravet är individuellt för varje fastighet och baseras på jämförbara transaktioner på fastighetsmarknaden. För att få en upp­ fattning om marknadens avkastningskrav följer Castellum genom­ förda fastighetstransaktioner. I avsaknad av transaktioner på en viss ort eller för en viss typ av fastighet hämtas jämförelseinformation istäl­ let från liknande ort eller liknande typ av fastighet. I avsaknad av jäm­ förbara transaktioner baseras uppfattningen på trender i underlig­ gande makroekonomiska faktorer, såsom inflation och riskfria räntor. Avkastningskravet är således specifik för varje fastighet och utgör en sammanvägd bedömning av fastighetens kategori, orten där fastighe­ ten är belägen, fastighetens läge på orten med hänsyn till fastighetens kategori, om fastigheten är rätt utformad, ändamålsenlig och yteffek­ tiv, dess tekniska standard såsom till exempel materialval, kvalitet på installationer, inredning och utrustning i lokaler och lägenheter, håll­ barhetsprofil och hållbarhetscertifieringar samt kontraktssamman­ sättningen, varvid hänsyn tas exempelvis till kontraktens längd, storlek och antal. Transaktionsvolymen i Sverige har minskat jämfört med tidigare år och uppgick enligt Newsec till cirka 104 mdkr fördelat på 328 transak­ tioner under 2023, att jämföra med cirka 220 mdkr och 607 transaktio­ ner under 2022. Den minskade volymen är framför allt driven av färre kontorstransaktioner. Speciellt noteras färre kontorstransaktioner i storstadsregionerna jämfört med föregående år, medan volymen likt tidigare år är relativt låg för kontorstransaktioner i regionstäder. Som en följd av den lägre transaktionsaktiviteten har Castellum, för att säkerställa värderingen och dess parametrar, valt att externvärdera en större andel av beståndet jämfört med tidigare år. Dessa värderingar konfirmerar att Castellums antaganden avseende avkastningskrav och fastighetsvärde är i nivå med externvärderarnas antaganden. Under året genomförda försäljningar av 48 fastigheter i nivå med bok­ förda värden är också en stark markör till att Castellums värderings­ antaganden är marknadsmässiga. I komplement till genomförda transaktioner har externvärderarna en form av ”aktörsbaserad metod” där de har en dialog med potentiella köpare/säljare/mäklare/banker etcetera för att bedöma marknadens betalningsvilja vid värderingstillfället. Castellums information om ortsprismaterial tillsammans med externvärderarnas bedömningar avseende marknadens avkastningskrav utgör grunden för Castellums slutliga bedömning. Avkastningskravet sätts således på samma sätt som tidigare år, det vill säga genom en samlad bedömning av obser­ verbar data inhämtad genom ovan beskrivna metoder. Avkastningskrav Fastigheter är en real tillgång med långsiktiga innehavsperioder och med ett mer trögrörligt avkastningskrav än ränte­ och aktiemarknaden, något som observerats under de senaste två åren där räntan ökat mer än avkastningskravet. Under året har en svensk 10­årig statsobliga­ tionsränta gått från cirka 2,4 procent vid ingången av året till 2,0 pro­ cent under slutet av året, med en topp runt 3 procent under hösten 2023. Svängningarna har varit historiskt snabba drivet av hög underlig­ gande inflationen och en förväntan om framtida sänkta styrräntor från världens centralbanker. Enligt Catella har det historiska yieldgapet mellan en 10­årig svensk statsobligation och avkastningskrav för kontor i Stockholm CBD varit i genomsnitt cirka 1,9 procentenheter från 2000 till 2023. Under de senaste åren, där statsobligationsrän­ torna varit nere runt 0 procent har yieldgapet varit historiskt högt på nivåer runt 3 procentenheter vilket ej speglar en historisk långsiktig nivå. Under 2023 har yieldgapet återigen minskat och är åter på histo­ riska nivåer runt 2 procentenheter, vilket speglar det långsiktiga yield­ gapet mellan statsobligationsräntor och avkastningskrav för centrala 1. INLEDNING 2. STRATEGI 3. INVESTERA I CASTELLUM 4. VERKSAMHET 5. FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 7. ÖVRIGT 144 CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2023 6. FINANSIELLA RAPPORTER ===== SIDA 145 ===== kontorsfastigheter i Stockholm. Catellas bedömning är att avkast­ ningskravet för kontor i Stockholm CBD vid slutet av 2023 uppgår till 4 procent, att jämföra med motsvarande siffra 2000 om 5,75 procent. Avkastningskravet för kontor i Stockholm CBD bottnade runt 3 procent under 2021. Sedan botten i kvartal 2, 2002 har Castellum höjt sitt avkastningskrav med 97 bps till 5,62 procent. Avkastningskravet som en potentiell köpare använder i en förvärvs­ kalkyl speglar den aktuelle köparens kapitalstruktur och är inte en direkt spegling av underliggande riskfria räntor och riskpremier. Avkastningskravet är ett långsiktigt avkastningskrav på den aktuella fastigheten där den initiala avkastningen kan vara både högre och lägre beroende på fastighetens bedömda framtida kassaflöden. Samtliga framtida kassaflöden nuvärdesberäknas med en kalkyl­ ränta motsvarande antaget avkastningskrav plus genomsnittligt infla­ tionsantagande under kalkylperioden. Castellum särskiljer i vissa fall kalkylräntan under kassaflödes perioden respektive restvärdet, exem­ pelvis i de fall risken i kassa flödet bedöms vara lägre än restvärdet. Castellum gör bedömningen att förändringar i avkastningskravet är det mest väsentliga antagandet och att ett rimligt intervall av utfall under nästa år indikeras av känslighetsanalyserna som presenteras på efterföljande sida. Värdeförändringar Castellum redovisar för året orealiserade värdeförändringar om –14 325 mkr (–3 563), främst hänförligt till en uppgång i det genom­ snittliga avkastningskravet med 61 punkter till 5,62 jämfört med 5,01 i början av året. Castellums genomförda fastighetsförsäljningar har under året medfört en realiserad värdeförändring om –209 mkr (26). Försäljningspris netto uppgick till 5 206 efter avdrag för uppskjuten skatt och omkostnader om –219 mkr. Underliggande fastighetsvärde i försäljningarna uppgick därmed till 5 425 mkr att jämföra med senaste värderingen om 5 415 mkr, en skillnad om 10 mkr. forts. Not 10 Projekt och byggrätter Igångsatta projekt har värderats enligt ovanstående princip men med avdrag för återstående investering. Byggrätter har värderats utifrån ett bedömt marknadsvärde för jämförbara transaktioner i kombination med byggrättskalkyler. Fastighetsbeståndets värde Den interna värderingen uppgår till 137 552 mkr (153 563), vilket mot­ svarar en värdeförändring om –9,3 procent (–2,3). Nedan framgår verk­ ligt värde fördelat per fastighetskategori och region. Fastighetsvärde, mkr 2023-12-31 Kontor Samhälls- fastigheter Lager/ Lätt industri Handel Projekt/ Mark Totalt Stockholm 30 720 4 684 3 956 2 829 1 630 43 819 Väst 13 540 2 893 8 278 1 259 561 26 531 Mitt 10 636 8 547 1 042 1 652 959 22 836 Mälardalen 10 226 974 3 379 727 358 15 664 Öresund 8 488 2 826 2 795 1 372 541 16 022 Danmark 4 952 636 150 — — 5 738 Finland 6 693 — 81 — 168 6 942 Summa 85 255 20 560 19 681 7 839 4 217 137 552 En fastighets marknadsvärde kan endast fastställas då den säljs. Fastighetsvärderingar är beräkningar gjorda enligt vedertagna princi­ per utifrån vissa antaganden. En sammanfattning av använda värde­ ringsantaganden redovisas nedan. 2023 2022 Värderingsantaganden Genomsnitt Intervall Genomsnitt Intervall Årlig inflation, % 2,00 — 2,20 — Viktad kalkylränta, % 7,62 5,80–10,25 7,21 5,20–7,50 Viktat direktkavkastningskrav, % 5,62 3,80–8,25 5,01 3,00–7,30 Genomsnittlig långsiktig vakans, % 5,80 1,00–15,00 5,00 1,00–15,00 Castellum har valt att fokusera på segmenten kontor och lager/lätt industri, vilka står för mer än 90 procent av fastighetsbeståndets värde. Hyresintervall för dessa kategorier framgår nedan där katego­ rierna kontor och samhällsfastigheter samredovisas då de har jämför­ bar indata. Hyresintervall kontor inkl. samhällsfastigheter i fastighetsvärderingar för 2023 Region Intervall, kr/kvm Genomsnitt, kr/kvm Stockholm 300–8 000 2 400 Väst 500–3 600 1 900 Mitt 400–4 700 1 900 Mälardalen 300–3 700 1 500 Öresund 300–6 700 1 900 Finland 600–5 500 2 500 Koncernen 300–8 000 2 000 Hyresintervall lager/lätt industri i fastighetsvärderingar för 2023 Region Intervall, kr/kvm Genomsnitt, kr/kvm Stockholm 150–3 600 1 300 Väst 300–2 800 1 000 Mitt 100–2 400 900 Mälardalen 100–3 200 900 Öresund 200–1 800 800 Finland 1 000–2 600 1 300 Koncernen 100–3 600 900 1. INLEDNING 2. STRATEGI 3. INVESTERA I CASTELLUM 4. VERKSAMHET 5. FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 7. ÖVRIGT 145 CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2023 6. FINANSIELLA RAPPORTER ===== SIDA 146 ===== forts. Not 10 Avkastningskrav per region och kategori framgår nedan. 2023 2022 Genomsnittligt avkastningskrav per region, % Genomsnitt Intervall Genomsnitt Intervall Stockholm 5,24 4,15–7,50 4,58 3,60–7,00 Väst 5,72 3,80–7,60 5,09 3,00–7,25 Mitt 6,02 4,75–8,25 5,47 3,85–7,30 Mälardalen 6,02 4,90–8,00 5,39 4,00–7,00 Öresund 5,44 4,20–8,00 4,94 3,75–7,00 Finland 5,97 5,10–8,00 5,35 4,00–7,10 Totalt 5,62 3,80–8,25 5,01 3,00–7,30 2023 2022 Genomsnittligt avkastningskrav per kategori, % Genomsnitt Intervall Genomsnitt Intervall Kontor 5,48 4,10–8,00 4,89 3,55–7,00 Samhällsfastigheter 5,35 4,15–7,35 4,85 3,60–7,10 Lager/Lätt industri 6,28 5,00–8,00 5,57 4,25–7,15 Handel 6,31 3,80–7,50 5,75 3,00–7,00 Projekt 5,54 4,40–8,25 4,58 3,75–7,30 Totalt 5,62 3,80–8,25 5,01 3,00–7,30 Osäkerhetsintervall och känslighetsanalys Känslighetsanalyserna visar känsligheten i Castellums fastighets­ värderingar för förändringar i driftnetto, ekonomisk uthyrningsgrad samt avkastningskrav. Känslighetsanalys region, påverkan på värde, mkr Stock- holm Väst Mitt Mälar- dalen Öresund Finland Totalt Driftnetto +/– 5%­enheter 2 096 755 1 130 1 292 789 632 6 694 Ekonomisk uthyrnings­ grad +/– 1 %­enhet 444 272 238 159 166 133 1 412 Avkastningskrav +0,25 %­enheter –1 904 –1 083 –901 –602 –669 –553 –5 712 Avkastningskrav – 0,25 %­enheter 2 091 1 182 979 654 731 606 6 243 Känslighetsanalys kategori, påverkan på värde, mkr Kontor Samhälls- fastigheter Lager/Lätt industri Handel Projekt Totalt Driftnetto +/– 5%­enheter 4 154 1 024 949 382 185 6 694 Ekonomisk uthyrnings­ grad +/– 1 %­enhet 876 216 200 81 39 1 412 Avkastningskrav + 0,25 %­enheter –3 620 –914 –727 –291 –160 –5 712 Avkastningskrav – 0,25 %­enheter 3 962 1 004 787 315 175 6 243 Förändringarna i de olika parametrarna bedöms rimliga utifrån histo­ riska genomsnittliga utfall för koncernen. Känslighetsanalysen ger dock en förenklad bild då en parameter sällan rör sig isolerat utan olika antaganden är sammankopplade avseende kassaflöde och avkast­ ningskrav. Det mest väsentliga inbördes sambandet mellan observer­ bara indata och andra icke observerbara indata är sambandet mellan fastighetens risk i kassaflödet och fastighetens bedömda avkastnings­ krav. En förändring i kontraktstruktur, exempelvis en uppsägning eller nyteckning, har en effekt i fastighetens bedömda framtida kassa­ flöden. Förändringen kan även ha en effekt på marknadens bedömda betalningsvilja avseende den aktuella fastigheten där mindre eller större risk i kassaflödet kan innebära ett lägre eller högre avkastnings­ krav. Efterföljande tabell sammanfattar hur en förändring i olika para­ metrar påverkar fastighetsvärderingen. Effekt på värdering + – Driftnetto ↑ ↓ Ekonomisk uthyrningsgrad ↑ ↓ Avkastningskrav ↓ ↑ Inflation ↑→↓ ↑→↓ Riskfri ränta ↓ ↑ Riskpremie ↓ ↑ En högre inflation leder till högre hyresintäkter, högre driftkostnader och kan även påverka avkastningskravet. Därav kan högre inflation bidra till både högre, oförändrad eller lägre fastighetsvärde. Extern värdering För att säkerställa värderingen har totalt 206 fastigheter motsvarande värdemässigt cirka 45 procent av beståndet externt värderats av Cushman & Wakefield med värderingstidpunkt 2023–12–31. 9 procent av fastighetsbeståndet, överlappande fastigheter, har även extern­ värderats på så kallad desktopbasis av CBRE. Under kvartal 1 2023, i samband med nyemissionen, externvärderades hela koncernens fastighetsbestånd av Cushman & Wakefield och Forum Fastighets­ ekonomi. Urvalet av fastigheter har gjorts med utgångspunkt från de värdemässigt största fastigheterna med syfte att spegla fastighetsbe­ ståndets sammansättning avseende kategori och geografi. De externa värderingarna som gjorts under året var i nivå med de interna och bekräftar därmed det bokförda värdet per den 31 december 2023. Externa oberoende experter har analyserat Castellums fastighets­ bestånd för risken för naturkatastrofer. Deras analys visar 10 procents sannolikhet för kostnader på 15 mkr per år och 0,5 procents sannolik­ het för kostnader på 1 100 mkr per år. Castellum bedömer inte dessa kostnader som väsentliga effekter på värderingar, utan detta regleras bland annat genom osäkerhet­ och risk för klimatrisker i det avkast­ ningskrav som åsätts fastigheten av värderare. 1. INLEDNING 2. STRATEGI 3. INVESTERA I CASTELLUM 4. VERKSAMHET 5. FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 7. ÖVRIGT 146 CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2023 6. FINANSIELLA RAPPORTER ===== SIDA 147 ===== Not 11 Immateriella och materiella anläggningstillgångar Koncern Moderföretag Immateriella anläggningstillgångar, mkr 2023 2022 2023 2022 Ingående anskaffningsvärde — — — — Inköp 8 — 4 — Omklassificering 12 — 12 — Utgående anskaffningsvärde 20 — 16 — Ingående avskrivningar — — — — Årets avskrivningar –2 — –2 — Utgående avskrivningar –2 — –2 — Bokfört värde 18 — 14 — Koncern Moderföretag Materiella anläggningstillgångar, mkr 2023 2022 2023 2022 Ingående anskaffningsvärde 483 437 142 93 Inköp 45 85 16 49 Omklassificering –12 — –12 — Försäljning/utrangering –162 –39 –73 — Utgående anskaffningsvärde 354 483 73 142 Ingående avskrivningar –273 –233 –56 –48 Försäljning/utrangering 103 14 14 — Årets avskrivningar –76 –54 –6 –8 Utgående avskrivningar –246 –273 –48 –56 Bokfört värde 108 210 25 86 Not 13 Goodwill Castellum redovisar goodwill om 4 495 mkr (4 969), varav 3 422 mkr (3 844) är hänförligt till förvärvet av Kungsleden år 2021 och — mkr (25) till förvärvet av United Spaces år 2019. Från förvärvet av bolagen CORHEI och Norrporten 2016 redovisas en goodwill hänförlig till uppskjuten skatt om 1 073 mkr (1 100). För Norrporten, CORHEI och Kungsleden bedöms de kassagenererande enheterna vara fastighe­ terna där skillnad mellan hantering av uppskjuten skatt på temporära skillnader beroende på rörelseförvärv och tillgångsförvärv blir good­ will. Indikation på nedskrivningsbehov för dessa kan uppstå vid avytt­ ring av den kassa genererande enheten, minskade temporära skillna­ der på fastigheterna eller ändrad skattelagstiftning. Nedskrivning har skett under året med –474 mkr (–440). Härav är –156 mkr (–200) en följd av avyttrade fastigheter och –318 mkr (–72) hänförligt till nedgång i fastighetsvärden. Goodwill hänförlig till den kassagenererande enheten United Spaces har skrivits ned med –25 mkr (–168). Nedskrivning har skett till följd av höjda avkastningskrav som en konsekvens av dels höjda räntor, dels högre riskpremier. Ingen retroaktiv justering har gjorts sett till belop­ pets storlek. Koncern Moderföretag mkr 2023 2022 2023 2022 Ingående anskaffningsvärde 4 969 5 544 — — Justering förvärvsanalys — –135 — — Förändring goodwill –474 –440 — — Bokfört värde 4 495 4 969 — — Not 12  Leasingavtal, nyttjanderättstillgångar tomträtt och leasingskulder Koncern Nyttjanderättstillgångar tomträtt, mkr 2023 2022 Redovisat värde vid årets början 1 591 1 741 Årets aktiveringar 110 146 Årets förvärv — 100 Avslutade avtal –137 — Ändrade antaganden –23 –257 Av­ och nedskrivningar –100 –139 Redovisat vid årets slut 1 441 1 591 Leasingskulder, mkr 2023 2022 Redovisat värde vid årets början 1 591 1 741 Nytecknade och omförhandlade avtal 110 146 Förvärvade avtal — 100 Avslutade avtal –137 –63 Ändrade antaganden vid beräkning av leasingskuld –23 –257 Amortering av leasingskuld –100 –76 Redovisat värde vid årets slut 1 441 1 591 Långfristiga leasingskulder 1 416 1 575 Kortfristiga leasingskulder 25 16 Förfallostruktur leasingskulder, mkr 2023 2022 Förfaller till betalning inom ett år 25 16 Förfaller till betalning inom ett till fem år 379 378 Förfaller till betalning senare än fem år 1 037 1 198 Summa 1 441 1 591 Resultatpåverkande poster hänförliga till leasing, mkr 2023 2022 Avskrivning av leasingavtal, nyttjanderätt –100 –110 Räntekostnader på leasingskulder –73 –80 Totala kostnader hänförliga till leasing –173 –190 1. INLEDNING 2. STRATEGI 3. INVESTERA I CASTELLUM 4. VERKSAMHET 5. FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 7. ÖVRIGT 147 CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2023 6. FINANSIELLA RAPPORTER ===== SIDA 148 ===== Entra Vid årets utgång ägde Castellum 60 710 624 aktier (60 710 624) i Entra ASA motsvarande 33,3 procent (33,3) av röstvärdet och kapitalet. Verkligt värde på Castellums innehav i Entra uppgick den 31 december till 6 916 mkr (6 791). Entra äger och förvaltar moderna kontorsfastigheter i centrala lägen med närhet till kollektivtrafik. Detta tillsammans med en stark kundbas med långa hyresavtal samt en stor och högkvalitativ projektportfölj, medför att bolaget är väl positionerat inför framtiden. Intresseföretag Org.nr Säte Kapitalandel, % Entra ASA 999 296 432 Oslo 33,3 Koncern Moderföretag Andelar intressebolag, mkr 2023 2022 2023 2022 Ingående anskaffningsvärde 13 286 13 571 12 693 12 690 Andel av intresseföretagets resultat –1 833 –195 — — Erhållen utdelning –146 –333 — — Nedskrivning –451 –178 –2 678 — Valutaförändring –848 420 –7 3 Utgående bokfört värde 10 008 13 286 10 008 12 693 Marknadsvärde Rullande 12 månader hyra Marknadshyra Entras fastighetsportfölj 2023 Antal fastigheter Yta, kvm Uthyrningsgrad, % Kontraktslängd, år SEKm SEKm/kvm SEKm SEKm/kvm Netto-yield, % SEKm SEKm/kvm Oslo 50 800 055 94,7 6,5 45 072 56 337 2 273 2 841 4,73 2 517 3 146 Trondheim 10 143 646 96,9 4,4 6 252 43 527 333 2 313 4,90 399 2 775 Bergen 13 187 474 94,8 4,9 6 518 34 766 402 2 142 5,74 405 2 160 Sandvika 9 129 255 96,4 5,8 4 196 32 461 257 1 984 5,79 257 1 986 Drammen 6 60 934 97,5 8,4 2 093 34 341 129 2 114 5,75 124 2 033 Stavanger 2 54 215 99,5 7,0 1 447 26 694 97 1 792 6,16 103 1 894 Förvaltningsportfölj 90 1 375 579 95,3 6,1 65 578 47 673 3 491 2 537 4,98 3 805 2 765 Projektportfölj 5 79 883 11,0 2 414 30 230 Utvecklingsprojekt 4 103 187 0,5 631 6114 Fastighetsportfölj 99 1 558 649 6,3 68 623 44 028 Resultaträkning i sammandrag, SEKm 2023 2022 Hyresintäkter, SEKm 3 436 3 323 Driftöverskott, SEKm 3 153 3 046 Förvaltningsresultat, SEKm 1 363 1 687 Årets resultat, SEKm –5 612 –599 varav minoritetens, SEKm –134 68 Övrigt totalresultat, SEKm –6 13 Castellums andel av: Förvaltningsresultat, SEKm 445 549 Årets resultat, SEKm –1 833 –200 Balansräkning i sammandrag, SEKm 2023-12-31 2022-12-31 Tillgångar Förvaltningsfastigheter 67 587 81 832 Övriga anläggningstillgångar 2 146 2 380 Omsättningstillgångar 2 488 2 411 Likvida medel 169 239 Summa tillgångar 72 390 86 862 Eget kapital och skulder Eget kapital 25 225 33 483 Uppskjuten skatteskuld 6 807 8 686 Långfristiga räntebärande skulder 37 664 40 270 Kortfristiga räntebärande skulder 946 2 562 Övriga skulder 1 748 1 861 Summa eget kapital och skulder 72 390 86 862 Entra 2023-12-31 2022-12-31 Antal fastigheter 99 102 Fastighetsvärde, SEKm 67 587 81 832 Uthyrningsbar yta, ’000 kvm 1 376 1 396 Kontraktslängd, år 6,1 6,3 Ekonomisk uthyrningsgrad, % 95,3 96,5 Räntebärande skulder, SEKm 38 610 42 832 Kapitalbindning, år 3,8 4,3 Räntebindning, år 4,2 4,7 Belåningsgrad, % 57,1 52,3 EPRA NRV , SEK/aktie 165 218 Börskurs, NOK/aktie 115,40 105,80 Not 14 Intresseföretag 1. INLEDNING 2. STRATEGI 3. INVESTERA I CASTELLUM 4. VERKSAMHET 5. FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 7. ÖVRIGT 148 CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2023 6. FINANSIELLA RAPPORTER ===== SIDA 149 ===== Not 15 Andra långfristiga tillgångar Övriga långfristiga tillgångar består av innehav i mindre, för koncernen ej väsentliga, intresseföretag samt andelar i andra företag, långfristiga fordringar och kapitalförsäkring. Vidare beslutade årsstämman 2023 att minska Castellums aktie­ kapital med ett belopp om 8 665 500 kronor genom indragning av 17 331 000 egna aktier. Minskningsbeloppet har avsatts till fritt eget kapital. Styrelsen har utnyttjat bemyndigandet i samband med före­ trädesemissionen, vilket innebär att Castellum ej längre innehar egna aktier. Aktiekapitalets utveckling Datum Antal aktier Kvotvärde/aktie Aktiekapital, kr Bildande A­aktier 1993­10­27 +500 100,00 +50 000 Nyemission, A­aktier 1994­09­27 +999 500 100,00 +99 950 000 Split 50:1 1997­03­25 +49 000 000 2,00 — Vid börsnotering 1997-05-23 50 000 000 2,00 100 000 000 Nyemission, C­aktier 2000­07­12 +7 142 857 2,00 +14 285 714 Inlösen, A­aktier 2000­07­12 –6 998 323 2,00 –13 996 646 Inlösen, C­aktier 2000­11­13 –7 142 857 2,00 –14 285 714 Aktiesplit 4:1 2006­04­27 +129 005 031 0,50 — Nyemission 2016­06­14 +82 000 000 0,50 +41 000 000 Apportemission 2016­06­15 +19 194 458 0,50 +9 597 229 Apportemission 2020­11­13 +4 061 745 0,50 +2 030 873 Apportemission 2021­11­10 +64 835 553 0,50 +32 417 776 Apportemission 2021­11­19 +3 633 504 0,50 +1 816 752 Nyemission 2023­06­07 +164 200 484 0,50 +82 100 242 Indragning egna aktier 2023­06­07 –17 331 000 0,50 –8 665 500 Årets utgång 2023-12-31 492 601 452 246 300 726 Substansvärde Substansvärde kan beräknas på lång och kort sikt. Långsiktigt sub­ stansvärde (EPRA NRV) utgår från balansräkningen med justering för poster som inte innebär någon utbetalning i närtid eller som inte tillhör stamaktieägarna, såsom i Castellums fall derivat, goodwill hänförligt till uppskjuten skatt, uppskjuten skatteskuld, hybridobligationen samt innehav utan bestämmande inflytande. Kortsiktigt substansvärde (EPRA NTA) utgörs av EPRA NRV med justering för bedömt verkligt värde av uppskjuten skatteskuld. Substansvärde mkr kr/aktie Eget kapital enligt balansräkning 77 177 157 Återläggning: Hybridobligationer –10 169 –21 Derivat enligt balansräkningen –1 352 –3 Goodwill hänförlig till uppskjuten skatt –4 495 –9 Uppskjuten skatt enligt balansräkningen 14 810 30 Substansvärde EPRA NRV 75 971 154 Avdrag: Bedömd verklig skuld uppskjuten skatt1 –2 337 –5 Substansvärde EPRA NTA 73 634 149 Återläggning: Derivat enligt ovan 1 352 3 Uppskjuten skatt i sin helhet –12 473 –25 Substansvärde EPRA NDV 62 513 127 1. Bedömt verkligt värde på uppskjuten skatteskuld har beräknats till 3 procent baserat på en diskonteringsränta om 3 procent. Fastigheterna beräknas realiseras indirekt via bolag under 50 år där köparens skatteavdrag är 5,15 procent. Vidare har antagits att kvarvarande under­ skottsavdrag nyttjas inom två år samt att derivat och bokslutsdispositioner realiseras under fem år, vilket ger en skattesats om 19 procent. Kapitalstruktur Castellum ska ha en stabil kapitalstruktur med låg finansiell risk, inne­ bärande en belåningsgrad som varaktigt inte ska överstiga 40 procent och en räntetäckningsgrad om minst 3 gånger. Castellums mål utgår från tillväxt i kassaflödet och målet är att kassaflödet, det vill säga förvaltningsresultat per aktie, ska ha en årlig tillväxt om minst 10 procent. Not 16 Eget kapital och substansvärde Poster i eget kapital Aktiekapital Aktiekapitalet var per den 31 december 2023 fördelat på 492 601 452 registrerade A­aktier med en röst per aktie och ett kvotvärde om 0,50 kronor per aktie. Samtliga aktier är fullt betalda. Inga restriktioner vad avser utdelning eller andra typer av återbetal­ ning föreligger. Några potentiella aktier, till exempel konvertibler, före­ kommer inte, ej heller någon företrädesrätt till ackumulativ utdelning, så kallade preferensaktier. Vid årsstämman i mars 2023 bemyndigades Castellums styrelse att besluta om nyemission av aktier med eller utan avvikelse från aktie­ ägarnas företrädesrätt. Årsstämman beslutade att bemyndiga styrel­ sen att, under tiden intill nästa årsstämma vid ett eller flera tillfällen, besluta om nyemission av aktier motsvarande högst tio procent av bolagets aktiekapital vid tidpunkten för det första utnyttjandet av bemyndigandet, med eller utan avvikelse från aktieägarnas företrädes­ rätt. Emissionskursen vid företrädesemissionen, som genomfördes under juni månad 2023, uppgick till 62 kronor per aktie, vilket mot­ svarar cirka 52 procent av aktiens verkliga värde per dagen före avskiljande av teckningsrätt. 1. INLEDNING 2. STRATEGI 3. INVESTERA I CASTELLUM 4. VERKSAMHET 5. FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 7. ÖVRIGT 149 CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2023 6. FINANSIELLA RAPPORTER ===== SIDA 150 ===== Förfallostrukturen för kreditavtalen nedan visar när i tiden kreditavtalen förfaller till omförhandling eller amortering. Koncernens finansiella risker framgår på sidan 100 samt övrig riskhantering framgår på sidorna 97–101. Kreditavtalens förfallostruktur, mkr Bank Obligationer Certifikat Totalt ränte - bärande skulder Andel, % Ej utnyttjade krediter Summa till gängliga krediter 2024 — 3 750 787 4 537 7 950 5 487 2025 3 347 11 680 — 15 027 24 7 150 22 177 2026 4 530 8 523 — 13 053 21 15 588 28 641 2027 2 591 2 699 — 5 290 9 — 5 290 2028 5 424 1 096 — 6 520 11 1 500 8 020 >2028 9 209 8 035 — 17 244 28 — 17 244 Totalt 25 101 35 783 787 61 671 100 25 188 86 859 Känslighetsanalys marknadsränta (alla belopp omräknade till SEKm) SEK DKK EUR NOK Räntebärande skulder 38 953 3 239 17 137 2 341 Fasträntelån >6m –5 388 0 –17 137 –1 749 Räntederivat >6m –29 900 0 2 610 938 Exponering mot marknadsränta 3 665 3 239 2 610 1 530 Marknadsränta Stibor Cibor Euribor Nibor Effekt på räntekostnader vid förändrad underliggande marknadsränta med +/– 1 %­enhet –/+ 37 –/+ 32 –/+ 26 –/+ 15 Not 17 Skulder Koncern Moderföretag mkr 2023 2022 2023 2022 Ej räntebärande skulder som förfaller inom ett år efter balansdagen 3 615 4 058 270 842 Räntebärande låneskulder som förfaller inom ett år efter balansdagen 4 626 12 233 12 192 20 729 mellan ett till fem år efter balansdagen 39 928 49 708 31 469 39 221 senare än fem år efter balansdagen 17 117 14 908 9 899 10 798 Summa skulder exkl. uppskjuten skatteskuld, leasingavtal, övriga avsättningar och derivat 65 286 80 907 53 830 71 591 Kreditavtal/ramar, mkr Belopp Utnyttjat Långfristiga bindande låneavtal i bank 49 339 25 101 Checkkredit 950 — Summa låneavtal 50 289 25 101 MTN­program (ram 40 000 mkr) 16 304 16 304 EMTN­program (ram 3 000 meur) 19 479 19 479 Företagscertifikat (ram 10 000 mkr) 787 787 Summa 86 859 61 671 1. INLEDNING 2. STRATEGI 3. INVESTERA I CASTELLUM 4. VERKSAMHET 5. FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 7. ÖVRIGT 150 CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2023 6. FINANSIELLA RAPPORTER ===== SIDA 151 ===== Not 18 Finansiella instrument 2023, mkr Finansiella tillgångar värderade till upplupet anskaffningsvärde Finansiella tillgångar värderade till verkligt värde via resultatet Derivat som används i säkringsredovisning Finansiella skulder värderade till verkligt värde via resultatet Finansiella skulder värderade till upplupet anskaffningsvärde Tillgångar Räntederivat — 1 089 — — — Valutaderivat — 794 65 — — Långfristiga fordringar 11 — — — — Hyresfordringar 95 — — — — Övriga fordringar 243 — — — — Kassa och bank 2 088 — — — — Summa tillgångar 2 437 1 883 65 — — Skulder Räntederivat — — — 324 — Valutaderivat — — 272 — — Räntebärande skulder — — — — 61 671 Leverantörsskulder — — — — 285 Övriga skulder — — — — 1 824 Summa skulder — — 272 324 63 780 2022, mkr Tillgångar Räntederivat — 2 096 — — — Valutaderivat — 682 437 — — Långfristiga fordringar 8 — — — — Hyresfordringar 135 — — — — Övriga fordringar 373 — — — — Kassa och bank 858 — — — — Summa tillgångar 1 374 2 778 437 — — Skulder Räntederivat — — — 196 — Valutaderivat — — 272 — — Räntebärande skulder — — — — 76 849 Leverantörsskulder — — — — 394 Övriga skulder — — — — 2 670 Summa skulder — — 272 196 79 913 Finansiella instrument såsom hyresfordringar, leverantörsskulder med mera redovisas till upplupet an skaffningsvärde med avdrag för nedskrivning, varför det verkliga värdet bedöms överensstämma med redovisat värde. Långfristiga räntebärande skulder redovisas till upplupet anskaffningsvärde. Verkligt värde för långfristiga obligationer uppgick till 29 279 mkr (27 984) medan verkligt värde för kortfristiga obligationer uppgick till 3 713 mkr (10 904). Valutaexponering och känslighetsanalys Exponering utländsk valuta DKKm EURm NOKm Verkligt värde fastigheter 3 855 626 —  Intresseföretag —   — 10 139 Räntebärande skulder –2 183 –1 550 –2 450 Exponering exkl. derivat och hybridobligation 1 672 –924 7 689 Hybridobligation¹  — –1 000 —  Nominellt belopp valutaderivat –533 1 647 –5 470 Nettoexponering utländsk valuta 1 139 –277 2 219 1. Redovisas i eget kapital. Förändring i Förändring valutakurs +/– 10 %, SEKm DKK EUR NOK Påverkan på: Förvaltningsfastigheter +/– 574 +/– 695 — Andelar i intresseföretag — — +/– 1 001 Räntebärande skulder –/+ 325 –/+ 1 720 –/+ 242 Valutaderivat –/+ 79 +/– 1 873 –/+ 530 Totalresultat exkl. skatt +/– 170 +/– 847 +/– 229 1. INLEDNING 2. STRATEGI 3. INVESTERA I CASTELLUM 4. VERKSAMHET 5. FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 7. ÖVRIGT 151 CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2023 6. FINANSIELLA RAPPORTER ===== SIDA 152 ===== Not 19 Avstämning av skulder hänförliga till finansieringsverksamheten Koncern, mkr 2022-12-31 Kassaflöde Värde- förändring Ändrad valutakurs Periodisering över/under- kurs 2023-12-31 Långfristiga räntebärande skulder 64 616 –7 071 — –398 –13 57 134 Kortfristiga räntebärande skulder 12 233 –7 322 — –395 21 4 537 Derivat –2 746 407 987 — — –1 352 Summa skulder hänförliga till finansieringsverksamheten 74 103 –13 986 987 –793 8 60 319 Koncern, mkr 2021-12-31 Kassaflöde Värde- förändring Ändrad valutakurs Periodisering över/under- kurs 2022-12-31 Långfristiga räntebärande skulder 51 997 10 810 — 1 822 –13 64 616 Kortfristiga räntebärande skulder 18 832 –6 615 — 16 — 12 233 Derivat 563 –733 –2 576 — — –2 746 Summa skulder hänförliga till finansieringsverksamheten 71 392 3 462 –2 576 1 838 –13 74 103 Ej kassaflödespåverkande poster Moderföretag, mkr 2022-12-31 Kassaflöde Värde- förändring Ändrad valutakurs Periodisering över/under- kurs 2023-12-31 Långfristiga räntebärande skulder 37 281 –8 320 — –293 –9 28 659 Kortfristiga räntebärande skulder 10 023 –6 399 — –396 23 3 251 Långfristiga räntebärande skulder till koncernföretag 12 735 — — –37 11 12 709 Kortfristiga räntebärande skulder till koncernföretag 10 708 –1 764 — –3 — 8 941 Derivat –1 855 535 526 — — –794 Summa skulder hänförliga till finansieringsverksamheten 68 892 –15 948 526 –729 25 52 766 Ej kassaflödespåverkande poster Moderföretag, mkr 2021-12-31 Kassaflöde Värde- förändring Ändrad valutakurs Periodisering över/under- kurs 2022-12-31 Långfristiga räntebärande skulder 28 387 8 646 — 258 –10 37 281 Kortfristiga räntebärande skulder 13 869 –3 862 — 16 — 10 023 Långfristiga räntebärande skulder till koncernföretag 6 596 5 186 — 953 — 12 735 Kortfristiga räntebärande skulder till koncernföretag 7 493 3 215 — — — 10 708 Derivat 619 –733 –1 741 — — –1 855 Summa skulder hänförliga till finansieringsverksamheten 56 964 12 452 –1 741 1 227 –10 68 892 Not 21 Derivat Värdering och värdeförändringar Castellum använder bland annat räntederivat för att hantera ränterisk och uppnå önskad räntebindningsstruktur. Denna strategi innebär att det över tid kommer att uppstå värdeförändringar i räntederivaten, främst till följd av förändrad marknadsränta. Castellum använder dessutom valutaderivat i syfte att valutasäkra investeringar i Danmark, Norge och Finland samt för att hantera valutarisk och anpassa ränte­ strukturen vid upplåning i den internationella kapitalmarknaden. Även dessa ger upphov till värdeförändringar vilka ingår i derivatportföljens marknadsvärde. För att fastställa verkligt värde används marknadsräntor för respek­ tive löptid och valutakurser, såsom de noteras på marknaden på bok­ slutsdagen. Ränteswappar värderas genom att framtida kassaflöden diskonteras till nuvärde medan instrument med optionsinslag värde­ ras till aktuellt återköpspris. Vid värdering av derivat till verkligt värde görs justering för motpartsrisk i form av Credit Value Adjustment (CVA) och Debt Value Adjustment (DVA). CVA utgörs av Castellums risk att lida kreditförlust i händelse av motparternas fallissemang medan DVA utgör det omvända. Justeringen beräknas på motpartsnivå utifrån för­ väntad framtida kreditexponering, risken för fallissemang, samt åter­ vinningsgraden av exponerade krediter. Per den 31 december 2023 uppgick marknadsvärdet i ränte­ och valutaderivatportföljen till 1 352 mkr (2 746) där verkligt värde är fastställt enligt nivå 2, IFRS 13. Not 20 Övriga avsättningar Övriga avsättningar avser pensionsavsättningar samt lämnade hyres­ garantier i samband med transaktioner med ett maximalt åtagande bedömt till 20 mkr (18). 1. INLEDNING 2. STRATEGI 3. INVESTERA I CASTELLUM 4. VERKSAMHET 5. FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 7. ÖVRIGT 152 CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2023 6. FINANSIELLA RAPPORTER ===== SIDA 153 ===== Moderföretaget Total värdeförändring för derivaten i moderföretaget uppgår under året till –1 061 mkr (2 474) varav –99 mkr (1 489) har bokats i resultaträk­ ningen och resterande del i övrigt totalresultat. De negativa värdeför­ ändringarna förklaras av att räntor på längre löptider har sjunkit under perioden samt förändrade valutakurser. Per den 31 december 2023 uppgick marknadsvärdet på räntederivatportföljen till 208 mkr (1 009) och valutaderivatportföljen till 587 mkr (847) där verkligt värde är fast­ ställt enligt nivå 2, IFRS 13. Motpartsrisk För att begränsa motpartsrisk har Castellum standardiserade netting­ avtal (ISDA) med samtliga motparter med vilka derivatavtal ingåtts vilket innebär att utestående positiva och negativa marknadsvärden kan nettas i händelse av fallissemang. 2023-12-31 2022-12-31 Koncern, mkr Tillgång Skuld Netto Tillgång Skuld Netto Räntederivat 1 089 –324 765 2 096 –197 1 899 Valutaderivat 859 –272 587 1 119 –272 847 Bruttovärde derivat 1 948 –596 1 352 3 215 –469 2 746 Omfattas av nettning –388 388 — –455 455 — Nettovärde derivat 1 560 –208 1 352 2 760 –14 2 746 2023-12-31 2022-12-31 Moderföretag, mkr Tillgång Skuld Netto Tillgång Skuld Netto Räntederivat 532 –324 208 1 064 –56 1 008 Valutaderivat 859 –272 587 1 119 –272 847 Bruttovärde derivat 1 391 –596 795 2 183 –328 1 855 Omfattas av nettning –388 388 — –324 324 — Nettovärde derivat 1 003 –208 795 1 859 –4 1 855 forts. Not 21 Slutdatum Belopp, mkr Anskaffnings- värde, mkr Marknads- värde, mkr Genomsnittlig ränta, % Marknadsvärde om ränta +1 %-enhet Marknadsvärde om ränta –1 %-enhet 2024 6 450 — 129 4,00 % 154 104 2025 6 250 — 268 2,86 % 304 232 2026 2 450 — 130 2,11 % 185 72 2027 3 750 — –61 –0,47 % 65 –194 2028 2 800 — 172 1,36 % 284 52 2029+ 11 388 — 25 0,04 % 680 –693 Summa 33 088 — 663 1,55 % 1 672 –427 Valutaderivat med ett marknadsvärde om 689 mkr (920) ingår ej i tabellen ovan då en förändring av marknadsräntan av dessa derivat har en oväsentlig påverkan på marknadsvärdet. Framtida likviditetsflöde Framtida likviditetsflöden hänförligt till räntederivat utgörs av betald minus erhållen ränta och framgår nedan. För att beräkna det rörliga benet i ett räntederivat har Stiborräntan och Ciborräntan såsom den noterades på boksluts dagen använts över hela derivatets löptid. Framtida likviditetsflöde derivat, mkr År Ränta att betala Ränta att erhålla Netto 2024 –1 323 2 039 716 2025 –1 002 1 284 282 2026 –905 768 –137 2027 –447 661 214 2028 –283 528 245 2029+ –680 1 213 533 Summa –4 640 6 493 1 853 Känslighetsanalys Följande tabell redovisar räntederivatportföljens nominella belopp netto, marknadsvärde per bokslutsdagen, genomsnittlig effektiv ränta samt påverkan på portföljens marknadsvärde vid en förändring av marknadsräntan med +/– 1 procentenhet. Räntederivatinstrument med optionsinslag har förfallomässigt fördelats i det segment deriva­ tet som längst kan göras gällande och i samma segment som före antagen ränteförändring. 1. INLEDNING 2. STRATEGI 3. INVESTERA I CASTELLUM 4. VERKSAMHET 5. FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 7. ÖVRIGT 153 CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2023 6. FINANSIELLA RAPPORTER ===== SIDA 154 ===== Not 22 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter Koncern Moderföretag mkr 2023 2022 2023 2022 Förskottsbetalda hyror 1 703 1 226 — — Upplupna räntor 299 277 177 147 Övrigt 649 858 30 30 Summa 2 651 2 362 207 177 Not 25 Andelar i koncernföretag Direktägda dotterföretag redovisas i tabellen nedan. Övriga i koncernen ingående bolag framgår av respek­ tive dotterföretags årsredovisning. Direktägda dotterföretag Org.nr Säte Kapitalandel, % Bokfört värde, mkr Castellum Stockholm AB 556002­8952 Stockholm 100 4 854 Castellum Mitt AB 556121­9089 Örebro 100 5 507 Castellum Väst AB 556122­3768 Göteborg 100 3 579 Castellum Öresund AB 556476­7688 Malmö 100 5 087 Castellum Norr AB 556594­3999 Sundsvall 100 971 United Spaces Network Offices AB 556668­1069 Stockholm 100 60 Fastighets AB Regeringsgatan 556571­4051 Göteborg 100 6 Castellum Finland AB 559154­9828 Göteborg 100 541 Castellum Projektutveckling AB 559249­3430 Göteborg 100 35 Castellum Innovation AB 559110­6538 Göteborg 100 97 Kungsleden AB 556545­1217 Stockholm 100 23 198 Castellum Mälardalen AB 559292­6678 Västerås 100 2 412 Summa 46 347 Principer för konsolidering av koncernföretag framgår av redovisningsprinciperna, not 1. Moderföretag Andelar koncernföretag, mkr 2023 2022 Ingående anskaffningsvärde 47 342 46 239 Förvärv — 855 Lämnade aktieägartillskott och koncernbidrag 2 825 345 Reversering av tidigare gjord nedskrivning 2 84 Nedskrivning –3 822 –181 Utgående anskaffningsvärde/bokfört värde 46 347 47 342 Not 24 Eventualförpliktelser Koncern Moderföretag mkr 2023 2022 2023 2022 Borgen för koncernföretag — — 28 068 26 503 Summa — — 28 068 26 503 I normalfallet är moderföretaget kredittagare, men i de fall upplåning sker direkt mot fastighetsägande bolag ställer moderföretaget borgen. Not 23 Ställda säkerheter Koncern Moderföretag mkr 2023 2022 2023 2022 Fastighetsinteckningar 45 170 37 385 — — Långfristiga fordringar koncernföretag — — 29 507 22 681 Summa 45 170 37 385 29 507 22 681 1. INLEDNING 2. STRATEGI 3. INVESTERA I CASTELLUM 4. VERKSAMHET 5. FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 7. ÖVRIGT 154 CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2023 6. FINANSIELLA RAPPORTER ===== SIDA 155 ===== Not 26 Långfristiga fordringar, koncernföretag Moderföretag mkr 2023 2022 Ingående anskaffningsvärde 38 923 35 578 Nyutlåning /amorteringar från koncernföretag 3 583 2 501 Valutakursomräkning –3 844 Utgående anskaffningsvärde/bokfört värde 42 503 38 923 Not 27 Tilläggsupplysningar för kassaflöden Koncern Moderföretag Justeringar för poster som inte ingår i kassaflödet 2023 2022 2023 2022 Av­ och nedskrivningar av immateriella och materiella anläggningstillgångar 183 160 8 8 Förändring av avsättningar –1 –11 2 — Utrangeringar av immateriella och materiella anläggningstillgångar 60 — 59 — Reserverade och konstaterade kundförluster 26 39 — — Valutakurseffekter och övrigt 6 — — — Summa 274 188 69 8 Likvida medel 2023 2022 2023 2022 Följande delkomponenter ingår i likvida medel: Kassa och bank 2 088 858 942 10 Summa 2 088 858 942 10 Förvärv av fastigheter via bolag 2023 2022 Köpta tillgångar och skulder Förvaltningsfastigheter — 291 Rörelsefordringar — 1 LIkvida medel — 2 Summa tillgångar — 294 Rörelseskulder — 5 Summa avsättningar och skulder — 5 Erlagd likvid aktier — –244 Erlagd likvid betalning av lån — –44 Avgår: likvida medel i förvärvade bolag — 2 Förvärv av fastigheter via bolag, netto av likvida medel — –286 Försäljning av fastigheter via bolag 2023 2022 Sålda tillgångar och skulder Förvaltningsfastigheter 5 290 3 051 Övriga anläggningstillgångar 9 — Rörelsefordringar 15 84 Likvida medel 24 0 Summa tillgångar 5 338 3 135 Uppskjuten skatteskuld 4 — Låneskulder 1 730 790 Leasingskulder 8 — Rörelseskulder 160 139 Summa avsättningar och skulder 1 902 929 Erhållen köpeskilling aktier 3 232 2 232 Erhållen likvid amortering lån 1 730 790 Totalt erhållen likvid 4 962 3 022 Avgår: likvida medel i avyttrade bolag –24 — Avgår: lösen av lån –584 — Försäljning av fastigheter via bolag 4 354 3 022 1. INLEDNING 2. STRATEGI 3. INVESTERA I CASTELLUM 4. VERKSAMHET 5. FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 7. ÖVRIGT 155 CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2023 6. FINANSIELLA RAPPORTER ===== SIDA 156 ===== Not 28 Närståendetransaktioner Koncernen har under 2023 anlitat Sweco Sverige AB avseende kon­ sulttjänster relaterade till fastighetsförvaltning och fastighetsutveck­ ling. Sweco Sverige AB är även hyresgäst till Castellum. Transaktioner med Sweco Sverige AB utgör (sedan den 23 mars 2023) närstående­ transaktioner. Sweco Sverige AB bedöms som närståendebolag till Castellum eftersom styrelseledamoten, Ann­Louise Lökholm­ Klasson, är vd på Sweco Sverige AB. Koncernen har under perioden köpt konsulttjänster för cirka 8,6 mkr och Sweco har erlagt hyra om cirka 6,4 mkr. I samband med den riktade företrädesemissionen 2023 uppstod en närståendetransaktion med Castellums största ägare Akelius Residential Property AB om cirka 55 mkr, då Akelius Residential Property AB gick in som garant för emissionen. Samtliga närstående­ transaktioner har varit marknadsmässiga och har gjorts på arm ­ längds avstånd. Vidare har ersättning erlagts till styrelseledamöter och ledande befattningshavare avseende utfört arbete, se not 9. Utöver ovan nämnda transaktioner avser koncernens närståendetransaktioner endast transaktioner med närstående företag inom koncernen samt transaktioner med intresseföretag i form av utdelning. Not 29 Händelser efter balansdagen Obligationsemissioner om totalt 3 000 mkr har genomförts vid två olika tillfällen, varav 1 750 mkr med fem års löptid och resterande med 3 års löptid. Castellumkoncernen har också återköpt befintliga obliga­ tioner till ett nominellt belopp om 4 510 mkr. Castellum inkluderades för åttonde året i rad i The Sustainability Yearbook som rangordnar världens främsta bolag inom hållbarhet. Som fastighetsbolag är Castellum 1:a i Norden, 1:a i Europa och 4:a globalt. Not 30 Förslag till vinstdisposition Till årsstämmans förfogande står: Balanserade vinster 49 863 178 728 kronor Årets resultat –2 083 022 347 kronor Summa 47 780 156 381 kronor Styrelsen föreslår att vinstmedlen disponeras enligt följande: Överförs i ny räkning 47 780 156 381 kronor Summa 47 780 156 381 kronor 1. INLEDNING 2. STRATEGI 3. INVESTERA I CASTELLUM 4. VERKSAMHET 5. FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 7. ÖVRIGT 156 CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2023 6. FINANSIELLA RAPPORTER ===== SIDA 157 ===== Årsredovisningens undertecknande Göteborg den 9 april 2024 Per Berggren Styrelseordförande Pål Ahlsén Styrelseledamot Anna-Karin Celsing Styrelseledamot Henrik Käll Styrelseledamot Ann-Louise Lökholm Klasson Styrelseledamot Joacim Sjöberg Verkställande direktör Louise Richnau Styrelseledamot Vår revisionsberättelse beträffande denna årsredovisning har lämnats den 9 april 2024. Deloitte AB Harald Jagner Auktoriserad revisor Såvitt vi känner till är årsredovisningen upprättad i överensstämmelse med god redovisningssed. Årsredovisningen ger en rättvisande bild av bolagets ställning och resultat, och förvaltningsberättelsen ger en rättvisande översikt över utvecklingen av bolagets verksamhet, ställ­ ning och resultat samt beskriver väsentliga risker och osäkerhets­ faktorer som bolaget står inför. Koncernredovisningen har upprättats i enlighet med de internatio­ nella redovisningsstandarder som avses i Europaparlamentets och rådets förordning (EG) nr 1606/2002 av den 19 juli 2002 om tillämpning av internationella redovisningsstandarder. Koncernredovisningen ger en rättvisande bild av koncernens ställning och resultat, och koncern­ förvaltningsberättelsen ger en rättvisande översikt över utvecklingen av koncernens verksamhet, ställning och resultat samt väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som de företag som ingår i koncernen står inför. 1. INLEDNING 2. STRATEGI 3. INVESTERA I CASTELLUM 4. VERKSAMHET 5. FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 7. ÖVRIGT 157 CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2023 6. FINANSIELLA RAPPORTER ===== SIDA 158 ===== Revisionsberättelse Till bolagsstämman i Castellum Aktiebolag organisationsnummer 556475­5550 Rapport om årsredovisningen och koncernredovisningen Uttalanden Vi har utfört en revision av årsredovisningen och koncernredovis­ ningen för Castellum Aktiebolag för räkenskapsåret 2023­01­01– 2023­12­31 med undantag för bolagsstyrningsrapporten på sidorna 102–117. Bolagets årsredovisning och koncernredovisning ingår på sidorna 88–157 samt 162 i detta dokument. Enligt vår uppfattning har årsredovisningen upprättats i enlighet med årsredovisningslagen och ger en i alla väsentliga avseenden rättvisande bild av moderbolagets finansiella ställning per den 31 december 2023 och av dess finansiella resultat och kassaflöde för året enligt årsredovis­ ningslagen. Koncernredovisningen har upprättats i enlighet med årsre­ dovisningslagen och ger en i alla väsentliga avseenden rättvisande bild av koncernens finansiella ställning per den 31 december 2023 och av dess finansiella resultat och kassaflöde för året enligt International Financial Reporting Standards (IFRS), så som de antagits av EU, och årsredovisningslagen. Våra uttalanden omfattar inte bolagsstyrnings­ rapporten på sidorna 102–117. Förvaltningsberättelsen är förenlig med årsredovisningens och koncernredovisningens övriga delar. Vi tillstyrker därför att bolagsstämman fastställer resultaträkningen och balansräkningen för moderbolaget och koncernen. Våra uttalanden i denna rapport om årsredovisningen och koncern­ redovisningen är förenliga med innehållet i den kompletterande rapport som har överlämnats till moderbolagets revisionsutskott i enlighet med Revisorsförordningens (537/2014/EU) artikel 11. Grund för uttalanden Vi har utfört revisionen enligt International Standards on Auditing (ISA) och god revisionssed i Sverige. Vårt ansvar enligt dessa standarder beskrivs närmare i avsnittet Revisorns ansvar. Vi är oberoende i förhål­ lande till moderbolaget och koncernen enligt god revisorssed i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt yrkesetiska ansvar enligt dessa krav. Detta innefattar att, baserat på vår bästa kunskap och övertygelse, inga för­ bjudna tjänster som avses i Revisorsförordningens (537/2014/EU) artikel 5.1 har tillhandahållits det granskade bolaget eller, i förekom­ mande fall, dess moderföretag eller dess kontrollerade företag inom EU. Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckliga och ändamålsenliga som grund för våra uttalanden. Särskilt betydelsefulla områden Särskilt betydelsefulla områden för revisionen är de områden som enligt vår professionella bedömning var de mest betydelsefulla för revisionen av årsredovisningen och koncernredovisningen för den aktuella perioden. Dessa områden behandlades inom ramen för revi­ sionen av, och i vårt ställningstagande till, årsredovisningen och kon­ cernredovisningen som helhet, men vi gör inga separata uttalanden om dessa områden. Särskilt betydelsefullt område Förvaltningsfastigheter redovisas i koncernredovisningen till verkligt värde. Det redovisade verkliga värdet uppgår till 137 552 Mkr per den 31 december 2023 och baseras på en intern värdering av respektive fastighet för Castellums bestånd. För att säkerställa den interna vär­ deringen har värdemässigt knappt halva fastighetsbeståndet värde­ rats externt. Värderingarna utförs genom en individuell bedömning för varje fastighet av framtida intjäningsförmåga och marknadens avkast­ ningskrav. Värdeförändringar kan uppstå antingen till följd av makro­ och mikroekonomiska eller fastighetsspecifika orsaker. Värderingarna bygger på bedömningar och antaganden som kan ge en betydande påverkan på koncernens resultat och finansiella ställning. Vad gäller värdering av pågående projekt tillkommer att bedöma koncernens process för projekthantering med särskilt beaktande av utgifterna för investeringarna samt eventuella ekonomiska åtaganden kopplade till dessa projekt. För ytterligare information hänvisas till avsnittet om risker och riskhantering på sidan 97, koncernens redovisningsprinci­ per och kritiska bedömningsområden på sidan 130 och not 10. Våra granskningsåtgärder Vår revision omfattade följande granskningsåtgärder men var inte begränsad till dessa: ◼ Vi har granskat den interna värderingsprocessen och utvärderat gjorda antaganden och dess tillämpning i den interna värderingsmodellen. ◼ Vi har granskat indata och beräkningar i den interna värderings­ modellen på fastighetsnivå för ett urval av fastigheter för bedömning av fullständighet och värdering. ◼ Vi har tagit del av de externa värderingarna och bedömt om skillna­ den mot de interna värderingarna ryms inom det normala osäker­ hetsintervallet. ◼ För investeringar i befintliga förvaltningsfastigheter har vi granskat Castellums rutiner för projekthantering och för ett urval av pågående projekt granskat aktivering av utgifter. ◼ Vi har granskat relevanta noter till de finansiella rapporterna. Annan information än årsredovisningen och koncernredovisningen Detta dokument innehåller även annan information än årsredovis­ ningen och koncernredovisningen och återfinns på sidorna 2–86, 161 samt 163–164. Den andra informationen består även av ersättnings­ rapporten som vi inhämtade före datumet för denna revisionsberät­ telse. Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för denna andra information. Vårt uttalande avseende årsredovisningen och koncernredovis­ ningen omfattar inte denna information och vi gör inget uttalande med bestyrkande avseende denna andra information. I samband med vår revision av årsredovisningen och koncernredo­ visningen är det vårt ansvar att läsa den information som identifieras 1. INLEDNING 2. STRATEGI 3. INVESTERA I CASTELLUM 4. VERKSAMHET 5. FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 7. ÖVRIGT 158 CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2023 6. FINANSIELLA RAPPORTER ===== SIDA 159 ===== ovan och överväga om informationen i väsentlig utsträckning är oförenlig med årsredovisningen och koncernredovisningen. Vid denna genomgång beaktar vi även den kunskap vi i övrigt inhämtat under revi­ sionen samt bedömer om informationen i övrigt verkar innehålla väsentliga felaktigheter. Om vi, baserat på det arbete som har utförts avseende denna in formation, drar slutsatsen att den andra informationen innehåller en väsentlig felaktighet, är vi skyldiga att rapportera detta. Vi har inget att rapportera i det avseendet. Styrelsens och verkställande direktörens ansvar Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för att årsredovisningen och koncernredovisningen upprättas och att de ger en rättvisande bild enligt årsredovisningslagen och, vad gäller koncern­ redovisningen, enligt IFRS så som de antagits av EU. Styrelsen och verkställande direktören ansvarar även för den interna kontroll som de bedömer är nödvändig för att upprätta en årsredovisning och koncern­ redovisning som inte innehåller några väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag. Vid upprättandet av årsredovisningen och koncernredovisningen ansvarar styrelsen och verkställande direktören för bedömningen av bolagets och koncernens förmåga att fortsätta verksamheten. De upp­ lyser, när så är tillämpligt, om förhållanden som kan påverka förmågan att fortsätta verksamheten och att använda antagandet om fortsatt drift. Antagandet om fortsatt drift tillämpas dock inte om styrelsen och verkställande direktören avser att likvidera bolaget, upphöra med verksamheten eller inte har något realistiskt alternativ till att göra något av detta. Styrelsens revisionsutskott ska, utan att det påverkar styrelsens ansvar och uppgifter i övrigt, bland annat övervaka bolagets finansiella rapportering. Revisorns ansvar Våra mål är att uppnå en rimlig grad av säkerhet om huruvida årsredo­ visningen och koncernredovisningen som helhet inte innehåller några väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag, och att lämna en revisionsberättelse som innehåller våra uttalanden. Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men är ingen garanti för att en revision som utförs enligt ISA och god revisionssed i Sverige alltid kommer att upptäcka en väsentlig felaktighet om en sådan finns. Felaktigheter kan uppstå på grund av oegentligheter eller misstag och anses vara väsentliga om de enskilt eller tillsammans rimligen kan förväntas påverka de ekonomiska beslut som användare fattar med grund i årsredovisningen och koncernredovisningen. En ytterligare beskrivning av vårt ansvar för revisionen av årsredovis­ ningen och koncernredovisningen finns på Revisorsinspektionens webbplats: www.revisorsinspektionen.se/revisornsansvar. Denna beskrivning är en del av revisionsberättelsen. Rapport om andra krav enligt lagar och andra författningar Uttalanden Utöver vår revision av årsredovisningen och koncernredovisningen har vi även utfört en revision av styrelsens och verkställande direktörens för­ valtning för Castellum Aktiebolag för år 2023­01­01–2023­12­31 samt av förslaget till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust. Vi tillstyrker att bolagsstämman disponerar vinsten enligt förslaget i förvaltningsberättelsen och beviljar styrelsens ledamöter och verk­ ställande direktören ansvarsfrihet för räkenskapsåret. Grund för uttalanden Vi har utfört revisionen enligt god revisionssed i Sverige. Vårt ansvar enligt denna beskrivs närmare i avsnittet Revisorns ansvar. Vi är obero­ ende i förhållande till moderbolaget och koncernen enligt god revisors­ sed i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt yrkesetiska ansvar enligt dessa krav. Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckliga och ända­ målsenliga som grund för våra uttalanden. Styrelsens och verkställande direktörens ansvar Det är styrelsen som har ansvaret för förslaget till dispositioner beträf­ fande bolagets vinst eller förlust. Vid förslag till utdelning innefattar detta bland annat en bedömning av om utdelningen är försvarlig med hänsyn till de krav som bolagets och koncernens verksamhetsart, omfattning och risker ställer på storleken av moderbolagets och koncer­ nens egna kapital, konsolideringsbehov, likviditet och ställning i övrigt. Styrelsen ansvarar för bolagets organisation och förvaltningen av bolagets angelägenheter. Detta innefattar bland annat att fortlöpande bedöma bolagets och koncernens ekonomiska situation, och att tillse att bolagets organisation är utformad så att bokföringen, medelsför­ valtningen och bolagets ekonomiska angelägenheter i övrigt kontrolle­ ras på ett betryggande sätt. Verkställande direktören ska sköta den löpande förvaltningen enligt styrelsens riktlinjer och anvisningar och bland annat vidta de åtgärder som är nödvändiga för att bolagets bokföring ska fullgöras i överensstämmelse med lag och för att medelsförvaltningen ska skötas på ett betryggande sätt. Revisorns ansvar Vårt mål beträffande revisionen av förvaltningen, och därmed vårt uttalande om ansvarsfrihet, är att inhämta revisionsbevis för att med en rimlig grad av säkerhet kunna bedöma om någon styrelseledamot eller verkställande direktören i något väsentligt avseende ◼ företagit någon åtgärd eller gjort sig skyldig till någon försummelse som kan föranleda ersättningsskyldighet mot bolaget, eller ◼ på något annat sätt handlat i strid med aktiebolagslagen, årsredo­ visningslagen eller bolagsordningen. Vårt mål beträffande revisionen av förslaget till dispositioner av bola­ gets vinst eller förlust, och därmed vårt uttalande om detta, är att med rimlig grad av säkerhet bedöma om förslaget är förenligt med aktie­ bolagslagen. Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men ingen garanti för att en revision som utförs enligt god revisionssed i Sverige alltid kommer att upptäcka åtgärder eller försummelser som kan föranleda ersätt­ ningsskyldighet mot bolaget, eller att ett förslag till dispositioner av bolagets vinst eller förlust inte är förenligt med aktiebolagslagen. Som en del av en revision enligt god revisionssed i Sverige använder vi professionellt omdöme och har en professionellt skeptisk inställ­ ning under hela revisionen. Granskningen av förvaltningen och försla­ 1. INLEDNING 2. STRATEGI 3. INVESTERA I CASTELLUM 4. VERKSAMHET 5. FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 7. ÖVRIGT 159 CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2023 6. FINANSIELLA RAPPORTER ===== SIDA 160 ===== get till dispositioner av bolagets vinst eller förlust grundar sig främst på revisionen av räkenskaperna. Vilka tillkommande granskningsåtgärder som utförs baseras på vår professionella bedömning med utgångs­ punkt i risk och väsentlighet. Det innebär att vi fokuserar granskningen på sådana åtgärder, områden och förhållanden som är väsentliga för verksamheten och där avsteg och överträdelser skulle ha särskild betydelse för bolagets situation. Vi går igenom och prövar fattade beslut, beslutsunderlag, vidtagna åtgärder och andra förhållanden som är relevanta för vårt uttalande om ansvarsfrihet. Som underlag för vårt uttalande om styrelsens förslag till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust har vi granskat om förslaget är förenligt med aktiebolagslagen. Revisorns uttalande om Esef-rapporten Uttalande Utöver vår revision av årsredovisningen och koncernredovisningen har vi även utfört en granskning av att styrelsen och verkställande direktö­ ren har upprättat årsredovisningen och koncernredovisningen i ett format som möjliggör enhetlig elektronisk rapportering (Esef­rapporten) enligt 16 kap. 4 a § lagen (2007:528) om värdepappersmarknaden för Castellum Aktiebolag för räkenskapsåret 2023­01­01–2023­12­31. Vår granskning och vårt uttalande avser endast det lagstadgade kravet. Enligt vår uppfattning har Esef­rapporten upprättats i ett format som i allt väsentligt möjliggör enhetlig elektronisk rapportering. Grund för uttalandet Vi har utfört granskningen enligt FARs rekommendation RevR 18 Revisorns granskning av Esef­rapporten. Vårt ansvar enligt denna rekommendation beskrivs närmare i avsnittet Revisorns ansvar. Vi är oberoende i förhållande till Castellum Aktiebolag enligt god revisors­ sed i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt yrkesetiska ansvar enligt dessa krav. Vi anser att de bevis vi har inhämtat är tillräckliga och ändamåls­ enliga som grund för vårt uttalande. Styrelsens och verkställande direktörens ansvar Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för att Esef­rapporten har upprättats i enlighet med 16 kap. 4 a § lagen (2007:528) om värdepappersmarknaden, och för att det finns en sådan intern kontroll som styrelsen och verkställande direktören bedömer nödvändig för att upprätta Esef­rapporten utan väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag. Revisorns ansvar Vår uppgift är att uttala oss med rimlig säkerhet om Esef­rapporten i allt väsentligt är upprättad i ett format som uppfyller kraven i 16 kap. 4 a § lagen (2007:528) om värdepappersmarknaden, på grundval av vår granskning. RevR 18 kräver att vi planerar och genomför våra granskningsåtgär­ der för att uppnå rimlig säkerhet att Esef­rapporten är upprättad i ett format som uppfyller dessa krav. Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men är ingen garanti för att en granskning som utförs enligt RevR 18 och god revisionssed i Sverige alltid kommer att upptäcka en väsentlig felaktighet om en sådan finns. Felaktigheter kan uppstå på grund av oegentligheter eller misstag och anses vara väsentliga om de enskilt eller tillsammans rimligen kan förväntas påverka de ekonomiska beslut som användare fattar med grund i Esef­rapporten. Revisionsföretaget tillämpar International Standard on Quality Management 1, som kräver att företaget utformar, implementerar och hanterar ett system för kvalitetsstyrning inklusive riktlinjer eller rutiner avseende efterlevnad av yrkesetiska krav, standarder för yrkesutöv­ ningen och tillämpliga krav i lagar och andra författningar. Granskningen innefattar att genom olika åtgärder inhämta bevis om att Esef­rapporten har upprättats i ett format som möjliggör enhetlig elektronisk rapportering av årsredovisning och koncernredovisning. Revisorn väljer vilka åtgärder som ska utföras, bland annat genom att bedöma riskerna för väsentliga felaktigheter i rapporteringen vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag. Vid denna riskbedömning beaktar revisorn de delar av den interna kontrollen som är relevanta för hur styrelsen och verkställande direktören tar fram underlaget i syfte att utforma granskningsåtgärder som är ändamålsenliga med hänsyn till omständigheterna, men inte i syfte att göra ett uttalande om effektiviteten i den interna kontrollen. Granskningen omfattar också en utvärdering av ändamålsenligheten och rimligheten i styrelsens och verkställande direktörens antaganden. Granskningsåtgärderna omfattar huvudsakligen validering av att Esef­rapporten upprättats i ett giltigt XHTML­format och en avstäm­ ning av att Esef­rapporten överensstämmer med den granskade årsredovisningen och koncernredovisningen. Vidare omfattar granskningen även en bedömning av huruvida koncernens resultat­, balans­ och egetkapitalräkningar, kassaflödes­ analys samt noter i Esef­rapporten har märkts med iXBRL i enlighet med vad som följer av Esef­förordningen. Revisorns granskning av bolagsstyrningsrapporten Det är styrelsen som har ansvaret för bolagsstyrningsrapporten på sidorna 102–117 och för att den är upprättad i enlighet med årsredo­ visningslagen. Vår granskning har skett enligt FARs rekommendation RevR 16 Revisorns granskning av bolagsstyrningsrapporten. Detta innebär att vår granskning av bolagsstyrningsrapporten har en annan inriktning och en väsentligt mindre omfattning jämfört med den inriktning och omfattning som en revision enligt International Standards on Auditing och god revisionssed i Sverige har. Vi anser att denna granskning ger oss tillräcklig grund för våra uttalanden. En bolagsstyrningsrapport har upprättats. Upplysningar i enlighet med 6 kap. 6 § andra stycket punkterna 2–6 årsredovisningslagen samt 7 kap. 31 § andra stycket samma lag är förenliga med årsredovisning­ ens och koncernredovisningens övriga delar samt är i överensstäm­ melse med årsredovisningslagen. Deloitte AB, utsågs till Castellum Aktiebolags revisor av bolagsstäm­ man 2023­03­23 och har varit bolagets revisor sedan 2017­03­23. Göteborg, signerad enligt dag som framgår av vår elektroniska underskrift Deloitte AB Harald Jagner Auktoriserad revisor 1. INLEDNING 2. STRATEGI 3. INVESTERA I CASTELLUM 4. VERKSAMHET 5. FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 7. ÖVRIGT 160 CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2023 6. FINANSIELLA RAPPORTER ===== SIDA 161 ===== Övrigt Definitioner   162 Finansiell kalender, aktieägarinformation och kontaktuppgifter   163 7 I centrala Jönköping har Castellum byggt om det gamla Statliga verken till en modern mötesplats med arbetsplatser, flexibla kontorslösningar och service som bland annat gym och restaurang. Vid ombyggnationen av fastigheten, som kallas för Werket, har Castellum haft stort fokus på åter­ bruk av material som till exempel tegel, glas och granbarkborreskadat trä. 1. INLEDNING 2. STRATEGI 3. INVESTERA I CASTELLUM 4. VERKSAMHET 5. FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 6. FINANSIELLA RAPPORTER 7. ÖVRIGT161 CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2023 ===== SIDA 162 ===== Definitioner Alternativa nyckeltal Castellum tillämpar European Securities and Markets authorities (ESMA) rikt­ linjer om alternativa nyckeltal. Med ett alternativ nyckeltal avses enligt dessa riktlinjer ett finansiellt mått över historisk eller framtida resultatutveckling, finansiell ställning, finansiellt resultat eller kassaflöden som inte definieras eller anges i tillämpliga regler för finansiell rapportering (IFRS och Årsredovisningslagen). Castellum är också medlemmar i branschorganisationen European Public Real Estate Associations (EPRA) varför de finansiella nyckeltalen EPRA EPS, EPRA LTV , EPRA NRV , EPRA NTA, EPRA NDV samt EPRA vakansgrad redovisas. Aktiens direktavkastning Utdelning i procent av aktiekursen vid periodens utgång. Avkastning eget kapital Resultat efter skatt i procent av genomsnittligt eget kapital. Vid delårsbokslut har avkastningen omräknats till helårsbasis utan hänsyn till säsongsvariationer som normalt uppstår i verksamheten. Avkastning totalt kapital Resultat före skatt med återläggning av finansnetto samt värdeförändring derivat i procent av under året genomsnittligt totalt kapital. Vid delårsbokslut har avkastningen om räknats till helårsbasis utan hänsyn till säsongsvariationer som normalt uppstår i verksamheten. Belåningsgrad Räntebärande skulder efter avdrag för likvida medel, i procent av totala tillgångar. Belåningsgrad fastighet Räntebärande skulder efter avdrag för likvida medel, i procent av fastigheternas verkliga värde med avdrag för förvärvade ej tillträdda fastig heter och med tillägg för sålda ej frånträdda fastigheter. Ekonomisk uthyrningsgrad Under perioden redovisade hyresintäkter exklusive rabatter i procent av hyresvärde avseende fastigheter ägda vid periodens utgång. Under perioden förvärvade/ färdigställda fastigheter har räknats upp såsom om de ägts eller varit färdigställda under hela året medan fastigheter som sålts helt har exkluderats. Projekt samt obebyggd mark har exkluderats. EPRA EPS – Earnings per Share Förvaltningsresultat med avdrag för nominell skatt hänförligt till förvaltningsresultatet, dividerat med genomsnittligt antal aktier. Med skatte pliktigt förvaltningsresultat avses förvaltningsresultat med avdrag för bland annat skattemässigt avdragsgilla avskrivningar och ombyggnationer. EPRA LTV – Loan to Value Räntebärande skulder med tillägg för hybridobligationer och justerat för valutadel av säkringar för lån i utländsk valuta och efter avdrag för likvida medel. Negativt rörelsekapital ökar räntebärande skulder medan positivt rörelsekapital läggs till värdet av förvaltningsfastigheter. Väsentliga intressebolag inkluderas proportionerligt utifrån ägd andel. EPRA NRV – Net Reinstatement Value Redovisat eget kapital med återläggning av hybridobligationer, beslutad ej verkställd utdelning, bokfört värde på derivat, goodwill som avser uppskjuten skatt samt nominell uppskjuten skatt. EPRA NTA – Net Tangible Assets Redovisat eget kapital med återläggning av hybridobligationer, beslutad ej verkställd utdelning, bokfört värde på derivat och goodwill, justerat för verkligt värde på uppskjuten skatt i stället för nominell uppskjuten skatt. EPRA NDV – Net Disposal Value Redovisat eget kapital med återläggning av hybridobligationer, beslutad ej verkställd utdelning samt bokfört värde på goodwill. EPRA Vakansgrad Bedömd marknadshyra för vakanta hyror dividerat med hyresvärdet på årsbasis för hela fastighetsportföljen exklusive fastigheter klassificerade som projektfastigheter. Förvaltningsresultat Resultat före skatt med återläggning av förvärvskostnader, nedskrivning goodwill, värdeförändringar samt Castellums andel av intresseföretags resultat exklusive förvaltningsresultat. Hyresintäkter Debiterade hyror jämte tillägg, såsom ersättning för värme och fastighets­ skatt. Hyresvärde Hyresintäkter med tillägg för bedömd marknadshyra för ej uthyrda ytor. Kontraktsvärde Hyres­ och serviceintäkter på helårs­ basis för Castellums hyresavtal. Nettouthyrning Hyres­ och serviceintäkter för under året tecknade hyresavtal för hela fastighetsbeståndet, reducerat med hyresintäkter för under året uppsagda avtal. Samtliga rabatter inkluderas för nytecknade avtal och räknas om till ett årsvärde utifrån avtalets längd. Räntetäckningsgrad Förvaltningsresultat med återläggning av räntenetto i procent av räntenetto. Skuldkvot Räntebärande skulder efter avdrag för likvida medel i relation till drift­ överskott med avdrag för centrala administrationskostnader. Vid delårsbokslut har driftöverskott med avdrag för centrala administrations­ kostnader räknats om till helårsbasis utan hänsyn till säsongsvariationer som normalt uppstår i verksamheten. Överskottsgrad Driftöverskott justerat för coworking i procent av hyres­ och serviceintäkter. Övriga definitioner Antal aktier Registrerat antal aktier – antalet registrerade aktier vid viss tidpunkt. Utestående antal aktier – antalet registrerade aktier med avdrag för återköpta egna aktier vid viss tidpunkt. Genomsnittligt antal aktier – vägt genomsnittligt antal utestående aktier under viss period. Data per aktie Vid beräkning av resultat och kassaflöde per aktie används genomsnittligt antal aktier och vid beräkning av tillgångar, eget kapital och substansvärde per aktie används antalet utestående aktier. Fastighetskategori Fastighetens huvudsakliga hyresvärde med avseende på lokalslag. Inom en fastighetskategori kan därför förekomma ytor som avser andra ändamål än den huvudsakliga användningen. Castellums fastighets­ kategorier är följande: kontor, samhällsfastigheter (kunder som direkt eller indirekt skattefinansieras), lager/ lätt industri, handel samt projekt. Fastighetskostnader I posten ingår såväl direkta fastighetskostnader, såsom kostnader för drift, underhåll, tomträttsavgäld och fastighetsskatt, som indirekta fastighetskostnader i form av uthyrning och fastighetsadministration. Kronor per kvm Fastighetsrelaterade nyckeltal, uttryckta i kronor per kvm, baseras på fastigheter ägda vid periodens utgång, varvid under året förvärvade/ färdigställda fastigheter har räknats upp såsom om de ägts eller varit färdigställda under hela året medan fastigheter som sålts helt har exklu­ derats. Projekt och obebyggd mark har exkluderats. Vid delårs bokslut har nyckeltalen omräknats till helårsbasis utan hänsyn till säsongsvariationer som normalt uppstår i verksamheten. 1. INLEDNING 2. STRATEGI 3. INVESTERA I CASTELLUM 4. VERKSAMHET 5. FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 6. FINANSIELLA RAPPORTER 7. ÖVRIGT 162 CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2023 ===== SIDA 163 ===== Finansiell kalender Delårsrapport januari–mars 2024 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3 maj 2024 Årsstämma 2024 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .7 maj 2024 Halvårsrapport januari–juni 2024 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 16 juli 2024 Delårsrapport januari–september 2024 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 25 oktober 2024 Årsstämma Årsstämma i Castellum Aktiebolag (publ) kommer att hållas tisdagen den 7 maj 2024 i Göteborg. Mer information och instruktioner om hur anmälan går till kommer framgå av kallelsen till årsstämman, vilken kommer offentlig göras genom ett separat pressmeddelande och finnas tillgänglig bland annat på Castellums webbplats. Kontaktuppgifter För mer information vänligen kontakta: Joacim Sjöberg, verkställande direktör, Castellum Aktiebolag, telefon 08­503 052 00 eller Jens Andersson, CFO, Castellum Aktiebolag, telefon 076­855 67 02. Castellum.se På Castellums webbplats kan du både ladda ner och prenumerera på pressmeddelanden och finansiella rapporter. Finansiell kalender, aktieägarinformation och kontaktuppgifter a:place, Stockholm Castellum i samarbete med Hallvarsson & Halvarsson Fotografer: Christoffer Edling, Christopher Schnauz, Fotograf Henrik Mill, Jesper Orrbeck Photography, Kalle Sanner, Semrén & Månsson Arkitekter, Kristian Holm, Lasse Olsson Photo, Magnus Anesund, Mikael Göthage, Ola Hansson, Pontus Orre, Simon Häggmyr, TantSara Visionsbilder: ET Cetera Arkitekter, FOJAB Architects, pixprovider.com, Rstudio for architecture AB, Sjögren Arkitekter AB/ Per Pixel Petersson 1. INLEDNING 2. STRATEGI 3. INVESTERA I CASTELLUM 4. VERKSAMHET 5. FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 6. FINANSIELLA RAPPORTER 7. ÖVRIGT 163 CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2023 ===== SIDA 164 ===== Castellum Aktiebolag (publ) Box 2269, 403 14 Göteborg Besöksadress: Östra Hamngatan 16 Telefon: 031 ­60 74 00 www.castellum.se Säte: Göteborg Org. nr: 556475 ­5550