===== SIDA 1 ===== På Castellums webbplats kan du ladda ner och prenumerera på pressmeddelanden och finansiella rapporter. castellum.se Delårsrapport januari – mars 2025 Q1 ===== SIDA 2 ===== CASTELLUM DELÅRSRAPPORT JANUARI -MARS 202 5 2 Perioden i korthet Januari – mars 2025  Intäkterna uppgick till 2 386 mkr (2 449). I jämförbart bestånd minskade hyresintäkterna med 0,2 procent (2,8) exklusive valutaeffekter.  Nyuthyrningar har gjorts med 62 000 kvadratmeter (64 000) och med en årshyra om 137 mkr (128). Nettouthyrningen uppgick till -184 mkr (3) för perioden och -174 mkr (-12) för rullande 12 månader.  Driftöverskottet uppgick till 1 572 mkr (1 618), vilket motsvarar en minskning om 2,8 procent. Driftöverskottet i jämförbart bestånd minskade med 0,1 procent (8,5) exklusive valutaeffekter.  Förvaltningsresultatet uppgick till 1 064 mkr (1 148), vilket motsvarar en minskning om 7,3 procent.  Periodens resultat efter skatt uppgick till 2 mkr (-180), vilket motsvarar 0,00 kronor (-0,37) per aktie före och efter utspädning.  Avkastning på eget kapital för rullande 12 månader uppgår till 3,3 procent (-9,4).  Nettoinvesteringarna uppgick till 358 mkr (235), varav 498 mkr (448) avser ny-, till- och ombyggnationer, 19 mkr (33) förvärv, och -159 mkr (-246) försäljningar.  Investeringarna i intresseföretag och joint venture uppgick till 387 mkr (—) för perioden.  Värdeförändringar i förvaltningsfastigheter uppgick under perioden till -368 mkr (-1 019) motsvarande -0,3 procent (-0,7). Fastighetsbeståndets värde uppgick till 135,0 mdkr (135,7) vid periodens utgång.  Belåningsgraden uppgick till 35,3 procent (35,6).  Räntetäckningsgraden för den senaste tolvmånaders- perioden uppgick till 3,2 gånger (3,3) och 74 procent (70) av låneportföljen var räntesäkrad (över 1 år) vid periodens utgång. Väsentliga händelser under perioden  Styrelsen föreslår utdelning om 2,48 kronor per aktie, uppdelat på fyra utbetalningstillfällen om vardera 0,62 kronor per aktie.  Castellum har förvärvat ytterligare aktier i norska fastighets- bolaget Entra och lämnat så kallat budpliktsbud att förvärva samtliga aktier i Entra enligt norska regler.  Kontorsprojektet Infinity på cirka 20 000 kvm uthyrningsbar yta i Hagastaden, Stockholm, startas med en återstående investeringsvolym om 1,25 mdkr.  Castellum har erhållit kreditbetyget BBB från S&P, vilket förbättrar bolagets position på kapitalmarknaden.  Castellum tilldelas högsta betyg i CDP:s klimatranking för första gången.  Valberedningen i Castellum föreslår nyval av Stefan Ränk till Castellums styrelse vid årsstämman den 7 maj 2025.  Castellum har emitterat icke säkerställda gröna obligationer på tre olika löptider om totalt 4 mdkr inom ramen för sitt befintliga MTN-program. Väsentliga händelser efter periodens utgång  Verkställande direktör Joacim Sjöberg har informerat Castellums styrelseordförande om att han önskar avgå som verkställande direktör under 2026. Castellums styrelse kommer nu att inleda en rekryteringsprocess av en efterträdare.  Castellum har uppdaterat sitt klimatmål enligt ny internationell standard vilket innebär att Castellum åtar sig att nå nettonollutsläpp av växthusgaser i hela värdekedjan senast 2040. Nyckeltal 2025 jan-mar 2024 jan-mar R12, apr 2024 - mar 2025 2024 jan-dec Intäkter, mkr 2 386 2 449 9 786 9 849 Driftöverskott, mkr 1 572 1 618 6 740 6 786 Förvaltningsresultat, mkr 1 064 1 148 4 735 4 819 Periodens resultat, mkr 2 -180 2 539 2 357 Kr/aktie, före och efter utspädning 0,00 -0,37 5,16 4,79 Avkastning på eget kapital, %, R12 3,3 -9,4 3,3 3,0 Nettoinvestering, mkr 358 235 -511 -634 Nettouthyrning, mkr -184 3 -174 13 Belåningsgrad, % 35,3 38,2 35,3 35,6 Räntetäckningsgrad, ggr 3,0 3,3 3,2 3,3 EPRA NRV, kr/aktie 159 151 159 157 Energiprestanda, graddagskorrigerad, kWh/kvm, R12 91 96 91 93 Energieffektivisering, jämförbart bestånd, graddagskorrigerad, %, R12 -5 -3 -5 -4 Bild framsida: Infinity, Stockholm ===== SIDA 3 ===== CASTELLUM DELÅRSRAPPORT JANUARI -MARS 202 5 3 Stabil finansiell ställning i en osäker omvärld Inledningen av året har varit mycket oroligt för hela världen. Osäkerheten leder till marknadsvolatilitet och pressar såväl de finansiella systemen som företagen. I det korta perspektivet har detta ingen större påverkan på Castellum, men i det längre perspektivet är det förstås av betydelse för oss och våra hyresgäster. Vi står finansiellt starka och med god beredskap och utrymme att fatta de rätta långsiktiga besluten. Vår strategi är oförändrad och vi kommer att fortsätta investera för att ytterligare öka kvaliteten och densiteten i beståndet och därigenom skapa aktieägarvärde. Risk för förskjuten återhämtning i nordisk ekonomi Det finns fortfarande goda förutsättningar för en förbättrad konjunktur grundad på stärkt köpkraft hos hushållen, expansiv finanspolitik, lägre räntor och stigande reallöner, men det föreligger en risk att det tar längre tid innan återhämtningen verkligen tar fart. För Castellum innebär det risk för att våra hyresgäster fortsätter med relativt modesta investeringar och avvaktande beslutsprocesser. Under vintern upplevde vi en positiv förändring hos våra hyresgäster vad avser deras syn på den ekonomiska utvecklingen men på senare tid har den positivismen fått sig en törn. Fullt fokus på uthyrningsverksamheten Vi har alltjämt en hög aktivitetsnivå och satsar än mer på vår uthyrningsverksamhet. Det handlar både om en tät dialog med våra befintliga hyresgäster och proaktivitet och uppsökande verksamhet vad avser nya hyresgäster. Vår egen organisation anpassas till fokuseringen. Castellums regionstäder fortsätter att uppvisa god utveckling och stabilitet och vi är glada för att vara ett fastighetsbolag med en betydande portfölj i dessa städer. Det finns fina affärsmöjligheter och vi ser framför oss en fortsatt gynnsam utveckling. Nettouthyrningen är negativ Vi inleder året med en negativ nettouthyrning och vi är allt annat än nöjda med det. Samtidigt speglar det den relativt tuffa hyresmarknaden på många av våra större delmarknader. Bruttouthyrningen är god och i linje med tidigare år, men vi straffas av större uppsägningar och fler konkurser. Den enskilt största händelsen som påverkar nettouthyrningen negativt är Northvolts konkurs. Samtidigt konstaterar jag att det rör sig om en nybyggd och attraktiv fastighet i Västerås som vi bedömer kommer vara eftertraktad för det fall nuvarande verksamhet inte kvarstår i en eller annan form. Vi fortsätter på inslagen väg och satsar framåt Vi har fortsatt öka takten i vår projektverksamhet. Pågående projekt löper på bra, vi har startat ett antal nya projekt och framför allt har vi arbetat med vår pipeline där vi har ett antal stora affärs- möjligheter med god avkastningspotential. Projekten inkluderar både befintliga byggnader och helt nya. Under det första kvartalet offentliggjorde vi att vi kommer att påbörja uppförandet av Infinity, en modern, anpassningsbar och hållbar kontorsfastighet i Hagastaden i Stockholm. Byggstart är planerad till tredje kvartalet 2025 och inflyttning beräknas ske från och med september 2027. Den totala investeringsvolymen uppgår till cirka 1 700 mkr, varav cirka 480 mkr redan har investerats, bland annat i markförvärv. Infinity är ett av våra absoluta prestigeprojekt och ett viktigt steg i vår strategi att förflytta fastighetsportföljen mot högre kvalitet och skapa värde för våra aktieägare. Efter periodens utgång offentliggjorde vi en investering om cirka 200 mkr i Jönköping. Castellum och Scandic förnyar sitt samarbete genom en omfattande utveckling av ett befintligt kvarter mitt i stadens hjärta. Med ett nytt 20-årigt hyresavtal och gemensamma investeringar i både interiör och exteriör tar parterna ett helhetsgrepp om en fastighet som varit en självklar del av stadsmiljön sedan 1963. Transaktionsmarknaden ytterligare bättre i första kvartalet Transaktionsvolymen på våra marknader ökade markant under det fjärde kvartalet förra året jämfört med kvartalen dessförinnan och har fortsatt på samma sätt under det första kvartalet i år. Det är fortsatt de inhemska aktörerna som dominerar marknaden där de noterade fastighetsbolagen och institutionella investerare är de främsta aktörerna på köpsidan. Ett av segmenten som ökat mest är kontorssegmentet. Det är vår uttalade ambition att vara nettoinvesterare i år. ”Vi står finansiellt starka med god beredskap och utrymme att fatta de rätta långsiktiga besluten.” Goda finansieringsmöjligheter Vi har under kvartalet fortsatt dra nytta av en gynnsam finansieringsmarknad och emitterat icke säkerställda gröna obligationer om totalt 4 mdkr under vårt befintliga MTN-program. Obligationsemissionen omfattade tre olika löptider mellan två år och fem år med kreditmarginaler mellan 0,70 procent och 1,30 procent. Den marknadsosäkerhet som jag berörde inledningsvis kommer antagligen att påverka det allmänna finansieringsklimatet men Castellum står starkt och vi har endast blygsamma refinansieringsbehov de närmaste åren. Vi har 22,3 mdkr i tillgänglig likviditet inklusive outnyttjade kreditfaciliteter. I februari erhöll vi kreditbetyget BBB från S&P. Det bekräftar vår affärsmodell och starka finansiella ställning. Betyget förbättrar vår position ytterligare på kapitalmarknaden och möjliggör lägre finansieringskostnader över tid. Belåningsgraden uppgår till låga 35,3 procent. Vi är mycket nöjda med balansräkningen och är väl rustade för kommande investeringsmöjligheter. Uppdaterat klimatmål Vi har uppdaterat vårt klimatmål och fått det godkänt av Science Based Targets initiative (SBTi) enligt nya standarder för branschen. Målet innebär att Castellum åtar sig att nå nettonollutsläpp av växthusgaser i hela värdekedjan senast 2040. Det nya målet har samma ambitionsnivå som tidigare mål, men räknas enligt en ny metodik med ett uppdaterat basår (2023). Det innebär att målen inte är direkt jämförbara, men den långsiktiga inriktningen är oförändrad, att reducera utsläppen i hela verksamheten. Vi har en tydlig ambition att bidra till omställningen i vår bransch, och vill arbeta med verktyg som håller hög internationell standard. ===== SIDA 4 ===== CASTELLUM DELÅRSRAPPORT JANUARI -MARS 202 5 4 Förvärv av aktier i Entra och genomfört budpliktsbud Entra är sedan 2020 vår exponering mot den norska fastighets- marknaden. Entra har en imponerande marknadsposition, fina tillgångar i huvudsakligen Oslo och en kompetent organisation. Under kvartalet förvärvade vi ytterligare aktier i Entra och utlöste därmed så kallat budpliktsbud enligt norska regler. Genom budet och förvärv i marknaden har vi köpt aktier för cirka 400 mkr och därmed en indirekt ökning av vårt fastighetsvärde om cirka 1,1 mdkr. Aktierna förvärvades till vad vi anser ett attraktivt genomsnittligt pris om 115,50 NOK motsvarande en substans- rabatt om cirka 30 procent och vi ökade vår ägarandel från 33,3 procent till 35,2 procent. Vi är övertygade om att det är en värdeskapande investering som kommer att bidra positivt till Castellums utveckling över tid. Förbereder VD-succession Jag har informerat styrelseordförande om att jag önskar avgå som verkställande direktör under 2026. För att sörja för en ordnad succession kommer jag kvarstå i min befattning fram till dess att en efterträdare tillträder, och kommer därefter och fram till och med den 31 december 2026 att vara anställd i Castellum som senior rådgivare. Joacim Sjöberg Verkställande direktör ===== SIDA 5 ===== CASTELLUM DELÅRSRAPPORT JANUARI -MARS 202 5 5 Totalresultat för koncernen i sammandrag mkr 2025 jan-mar 2024 jan-mar R12, apr 2024 - mar 2025 2024 jan-dec Hyres- och serviceintäkter 2 386 2 449 9 721 9 784 Övriga intäkter¹ — — 65 65 Intäkter 2 386 2 449 9 786 9 849 Driftkostnader -414 -440 -1 400 -1 426 Underhåll -67 -68 -317 -318 Fastighetsskatt -145 -144 -579 -578 Uthyrning och fastighetsadministration -188 -179 -750 -741 Driftöverskott 1 572 1 618 6 740 6 786 Centrala administrationskostnader -66 -68 -239 -241 Resultat från intresseföretag och joint ventures 188 -539 467 -260 Finansnetto Räntenetto -534 -492 -2 125 -2 083 Leasingkostnad/tomträttsavgäld -16 -16 -72 -72 Resultat inklusive intresseföretag och joint ventures 1 144 503 4 771 4 130 varav förvaltningsresultat² 1 064 1 148 4 735 4 819 Värdeförändringar Fastigheter -368 -1 019 -976 -1 627 Finansiellt innehav -4 — -9 -5 Goodwill -21 -52 -157 -188 Derivat -592 754 -895 451 Resultat före skatt 159 186 2 734 2 761 Aktuell skatt -102 -29 -245 -172 Uppskjuten skatt -55 -337 50 -232 Periodens resultat 2 -180 2 539 2 357 vit vit vit vit vit Övrigt totalresultat 2025 jan-mar 2024 jan-mar R12, apr 2024 - mar 2025 2024 jan-dec Periodens resultat 2 -180 2 539 2 357 Poster som kan komma att omföras till periodens resultat Omräkningsdifferens utlandsverksamhet -121 -53 -246 -178 Valutasäkring 128 -31 285 126 Periodens totalresultat 9 -264 2 578 2 305 Genomsnittligt antal aktier, tusental 492 446 492 601 492 476 492 515 Resultat, kronor/aktie före och efter utspädning 0,00 -0,37 5,16 4,79 1. Övriga intäkter avser bedömd försäkringsersättning i Q2 2024. 2. För uträkning, se finansiella nyckeltal på sidorna 26–28. ===== SIDA 6 ===== CASTELLUM DELÅRSRAPPORT JANUARI -MARS 202 5 6 Resultatanalys Jämförelser angivna inom parentes avser motsvarande period föregående år förutom i avsnitt som beskriver tillgångar och skulder där jämförelserna avser utgången av föregående år. Intäkter Intäkterna uppgick till 2 386 mkr (2 449). Genomförda fastighets- försäljningar innebar lägre intäkter om 66 mkr samtidigt som färdigställda projekt bidrog positivt till intäkterna med 5 mkr. I jämförbart bestånd minskade intäkterna med 4 mkr, motsvarande 0,2 procent, exklusive valutaeffekter. Index bidrar positivt till intäkterna, men motverkas av högre vakanser. Ekonomisk uthyrningsgrad uppgick till 90,6 procent (91,6). Den försämrade uthyrningsgraden beror på underliggande stigande vakans med 0,6 procentenheter samt effekter av en allmän översyn av vakanshyror om 0,4 procentenheter. Utveckling intäkter mkr 2025 jan-mar 2024 jan-mar Förändring, % Jämförbart bestånd 2 243 2 247 -0,2 Projektfastigheter 97 92 Transaktion 2 68 Coworking 62 67 Koncerneliminering -17 -25 Valutajustering¹ -1 — Hyres- och serviceintäkter 2 386 2 449 -2,6 Övriga intäkter — — Intäkter 2 386 2 449 -2,6 1. Innevarande år omräknat med jämförelseperiodens valutakurs. Kostnader Direkta fastighetskostnader uppgick till 626 mkr (652). I jämförbart bestånd minskade kostnaderna med 7 mkr, motsvararande 1,2 procent, exklusive valutaeffekter. Utveckling kostnader mkr 2025 jan-mar 2024 jan-mar Förändring, % Jämförbart bestånd 590 597 -1,2 Projektfastigheter 34 37 Transaktion 2 18 Valutajustering¹ 0 — Direkta fastighetskostnader 626 652 -4,0 Fastighetsadministration 135 131 Coworking 70 73 Koncerneliminering -17 -25 Uthyrning och fastighetsadministration 188 179 Centraladministration 66 68 Kostnader totalt 880 899 -2,1 1. Innevarande år omräknat med jämförelseperiodens valutakurs. Fastighetsadministration uppgick för perioden till 135 mkr (131), motsvarande 107 kr/kvm (98) och centraladministration uppgick till 66 mkr (68). Fastighetskostnader 12 mån, kr/kvm mkr Kontor Samhäll Lager/Lätt industri Handel Totalt Driftkostnader 387 293 232 230 318 Underhåll 64 46 31 44 51 Fastighetsskatt 158 119 29 89 110 Fastighetskostnader 609 458 292 363 479 Fastighetsadministration — — — — 107 Totalt 609 458 292 363 586 D:o R12, Q1 2024 622 444 298 335 581 Segmentinformation Intäkter Driftöverskott mkr 2025 jan-mar 2024 jan-mar 2025 jan-mar 2024 jan-mar Stockholm 591 643 412 466 Väst 455 462 316 315 Mitt 446 436 305 297 Mälardalen 317 337 206 216 Öresund 365 367 246 251 Finland 167 162 95 79 Coworking 62 67 -8 -6 Koncerneliminering -17 -25 — — Summa 2 386 2 449 1 572 1 618 Resultat från intresseföretag och joint ventures Resultat från intresseföretag och joint ventures avser Castellums andel av Entra ASA:s och Halvorsäng Fastighets AB:s resultat. På raden ”varav förvaltningsresultat” ingår Castellums andel av intresseföretagens förvaltningsresultat, vilket för perioden uppgår till 108 mkr (106). Under kvartalet har Castellum förvärvat 3 316 070 aktier i Entra till en snittkurs om 115,50 NOK/aktie. Per balansdagen har nedskrivning återförts på grund av högre substansvärde i Entra. Ackumulerad valutakurspåverkan på innehavet i Entra redovisas i övrigt totalresultat. För ytterligare information om Entra, se sidan 9. mkr 2025 jan-mar 2024 jan-mar Förvaltningsresultat 108 106 Värdeförändring fastigheter 1 -581 Skatt -24 108 Övrigt -20 49 Castellums andel av resultat från intresseföretag och joint ventures 65 -318 Nedskrivning/återföring av nedskrivning 123 -221 Total påverkan på periodens resultat 188 -539 Omräkningsdifferens -189 -19 Valutasäkring 148 11 Total påverkan på periodens totalresultat 147 -547 ===== SIDA 7 ===== CASTELLUM DELÅRSRAPPORT JANUARI -MARS 202 5 7 Finansnetto Finansnettot uppgick till -550 mkr (-508). De högre kostnaderna jämfört mot föregående år förklaras framför allt av en högre genomsnittlig ränta och ökade kostnader för valutasäkring med kort löptid. Genomsnittlig utgående ränta för låneportföljen, inklusive ränte- och valutasäkring med lång löptid, uppgick per balansdagen till 3,3 procent (3,1). Den genomsnittliga räntan visar en ögonblicksbild över senaste räntebindningen för derivat- och låneportföljen per balansdagen och exkluderar vissa poster i finansnettot såsom periodiseringar av låneomkostnader, övriga finansiella kostnader, valutasäkring med kort löptid samt i vissa fall valutaeffekter. mkr 2025 jan-mar 2024 jan-mar Finansiella intäkter 7 16 Räntekostnader -550 -514 Avgår: aktiverad ränta 8 9 Övriga finansiella kostnader 1 -3 Summa räntenetto -534 -492 Leasingkostnad/tomträttsavgäld -16 -16 Summa finansnetto -550 -508 Förvaltningsresultat Förvaltningsresultatet uppgick till 1 064 mkr (1 148), motsvarande 2,16 kronor per aktie (2,33). Minskningen i förvaltningsresultatet är framför allt relaterad till högre finansiella kostnader och stigande vakans. Vidare har senaste årets försäljningar haft en negativ påverkan på driftnettot. Castellums andel i intresseföretagen Entra och Halvorsäng bidrar med 108 mkr (106) till förvaltningsresultatet. Värdeförändringar Fastighet Castellum redovisar under perioden orealiserade värde- förändringar om -351 mkr (-1 029), främst drivet av kassaflödes- mässiga förändringar under perioden. Det genomsnittliga direkt- avkastningskravet för Castellums bestånd uppgår vid periodens utgång till 5,62 procent, motsvarande en minskning om 1 baspunkt från motsvarande tidpunkt föregående år samt från årets ingång. Castellums genomförda fastighetsförsäljningar har under perioden medfört en realiserad värdeförändring om -17 mkr. Försäljningspris netto uppgick till 159 mkr efter avdrag för uppskjuten skatt och omkostnader om -4 mkr. Underliggande fastighetsvärde i försäljningarna uppgick därmed till 163 mkr att jämföra med senaste värderingen om 172 mkr, en skillnad om -9 mkr. Därutöver har transaktionsrelaterade kostnader tillkommit med -4 mkr. Värdeförändringar – fastighet mkr 2025 jan-mar 2024 jan-mar Kassaflöde -556 -916 Projektvinst/Byggrätter 139 28 Avkastningskrav 66 -141 Orealiserad värdeförändring -351 -1 029 % av fastighetsvärde vid periodens ingång -0,3 -0,7 Försäljningar -17 10 Totalt -368 -1 019 % av fastighetsvärde vid periodens ingång -0,3 -0,7 Goodwill Förändring av goodwill uppgår till -21 mkr (-52) varav -8 mkr (-18) är hänförligt till avyttringar och -13 mkr (-34) är hänförligt till negativ värdeutveckling på fastigheter. Derivat Castellum innehar både ränte- och valutaderivat. I periodens resultat har derivaten genererat en värdeförändring om -592 mkr (754), vilket inkluderar både realiserade och orealiserade värde- förändringar. Det förklaras av att räntor på längre löptider har stigit under perioden samt förändrade valutakurser. Värdeförändringar som ett resultat av säkringsrelationer uppgår till 128 mkr (-31) och redovisas i övrigt totalresultat. Skatt Total skatt för perioden uppgick till -157 mkr (-366) varav -102 mkr (-29) avsåg aktuell skatt. Vid tillämpning av nominell skatt om 20,6 procent på resultat före skatt uppgår teoretisk skatt till -33 mkr. Skillnaden om -124 mkr beror främst på effekter vid skattemässig omvärdering av hybridobligationen. Kvarvarande underskotts- avdrag beräknade till 375 mkr (588) är spärrade för användning inom delar av koncernen. Skatteberäkning jan-mar 2025 mkr Underlag aktuell skatt Underlag uppskjuten skatt Förvaltningsresultat 1 064 varav intresseföretag och joint ventures -108 Skattemässigt avdragsgilla: avskrivningar -507 507 ombyggnationer -53 53 Hybridobligation -332 332 Ej avdragsgill ränta 162 — Övriga skattemässiga poster 152 42 Skattepliktigt förvaltningsresultat 378 934 Skatt på förvaltningsresultat -78 Försäljning fastigheter 0 -73 Värdeförändring fastigheter — -262 Värdeförändring derivat 330 -547 Skattepliktigt resultat före underskottsavdrag 708 52 Underskottsavdrag, ingående balans -588 588 Underskottsavdrag, utgående balans 375 -375 Skattepliktigt resultat 495 265 Periodens skatt enligt resultaträkning -102 -55 Avkastning på eget kapital Castellums övergripande finansiella mål är att avkastning på eget kapital ska uppgå till minst 10 procent per år över en konjunktur- cykel. Per 31 mars 2025 uppgår avkastning på eget kapital på rullande 12-månaderas basis till 3,3 procent (-9,4). -20 -15 -10 -5 0 5 10 15 20 25 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 Q1 Avkastning på eget kapital, R12 Avkastning på eget kapital, medel 5 år, % Avkastning på eget kapital, medel 10 år, % Mål, 10% ===== SIDA 8 ===== CASTELLUM DELÅRSRAPPORT JANUARI -MARS 202 5 8 Balansräkning för koncernen i sammandrag mkr 31 mar 2025 31 mar 2024 31 dec 2024 TILLGÅNGAR Förvaltningsfastigheter 135 020 137 244 135 711 Goodwill 4 286 4 443 4 307 Nyttjanderättstillgångar 1 441 1 460 1 464 Andelar i intresseföretag och joint ventures 10 311 9 450 9 924 Derivat 1 561 2 701 2 539 Övriga anläggningstillgångar 171 227 181 Övriga fordringar 1 710 1 853 1 333 Likvida medel 207 675 2 400 Summa tillgångar 154 707 158 053 157 859 EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital 78 906 76 634 79 174 Uppskjuten skatteskuld 15 004 15 020 14 900 Övriga avsättningar 32 16 15 Derivat 540 268 245 Räntebärande skulder 54 880 61 120 58 633 Leasingskulder 1 441 1 460 1 464 Ej räntebärande skulder 3 904 3 535 3 428 Summa eget kapital och skulder 154 707 158 053 157 859 Förändring eget kapital mkr Antal utestående aktier, tusental Aktie- kapital Övrigt tillskjutet kapital Omräknings- reserv Säkrings- reserv Balanserad vinst Hybrid- obligationer Totalt eget kapital Eget kapital 2023-12-31 492 601 246 38 942 388 -416 27 847 10 169 77 177 Utdelning hybridkapital — — — — — -351 — -351 varav skatteeffekt — — — — — 72 — 72 Periodens resultat jan-mar 2024 — — — — — -180 — -180 Övrigt totalresultat jan-mar 2024 — — — -53 -31 — — -84 Eget kapital 2024-03-31 492 601 246 38 942 335 -447 27 388 10 169 76 634 Utgifter för hybridobligation — — — — — — -10 -10 varav skatteeffekt — — — — — — 2 2 Återköpta egna aktier -155 — — — — -20 — -20 Periodens resultat apr-dec 2024 — — — — — 2 537 — 2 537 Övrigt totalresultat apr-dec 2024 — — — -125 157 — — 32 Eget kapital 2024-12-31 492 446 246 38 942 210 -290 29 905 10 161 79 174 Utdelning hybridkapital — — — — — -349 — -349 varav skatteeffekt — — — — — 72 — 72 Periodens resultat jan-mar 2025 — — — — — 2 — 2 Övrigt totalresultat jan-mar 2025 — — — -121 128 — — 7 Eget kapital 2025-03-31 492 446 246 38 942 89 -162 29 630 10 161 78 906 ===== SIDA 9 ===== CASTELLUM DELÅRSRAPPORT JANUARI -MARS 202 5 9 Kommentarer till balansräkningen Förvaltningsfastigheter Fastighetsbeståndet är koncentrerat till attraktiva nordiska tillväxt- orter i Sverige, Danmark och Finland. Genom intresseföretaget Entra har Castellum även exponering mot attraktiva områden i Norge, framförallt i centrala Oslo. Fastigheterna är belägna i citylägen och välbelägna arbetsområden med goda kommunika- tioner och utbyggd service. Per den 31 mars 2025 äger Castellum totalt 671 fastigheter till ett verkligt värde om cirka 135 mdkr. Förändring av fastighetsbeståndet mkr Bokfört värde, mkr Antal Fastighetsbestånd 1 januari 2025 135 711 672 + Förvärv 19 1 + Ny-, till- och ombyggnation 498 — - Försäljningar -177 -2 +/- Fastighetsregleringar — — +/- Orealiserade värdeförändringar -351 — +/- Valutakursomräkning -680 — Fastighetsbestånd per balansdag 135 020 671 Goodwill Castellum redovisar goodwill om 4 286 mkr (4 307) hänförligt till rörelseförvärv där skillnaden mellan avtalad skatt och nominell uppskjuten skatt redovisas som goodwill. Förändring av goodwill uppstår främst vid en större nedgång i fastighetsvärdena eller då fastigheter som ingick i transaktionerna avyttras. mkr 31 mar 2025 31 dec 2024 Ingående anskaffningsvärde 4 307 4 495 Försäljningar -8 -82 Nedskrivningar -13 -106 Utgående bokfört värde 4 286 4 307 Andelar i intresseföretag och joint ventures Under första kvartalet 2025 har Castellum förvärvat ytterligare 3 316 070 aktier i Entra ASA och ägde vid utgången av perioden totalt 64 026 694 aktier i Entra ASA, motsvarande 35,2 procent av rösterna och kapitalet. Castellum redovisar sitt innehav i Entra enligt kapitalandelsmetoden och utför ett nedskrivningstest på andelen vid varje kvartal. Andelen värderas till det högsta av nyttjandevärdet och verkligt värde efter försäljningskostnader. Verkligt värde efter försäljningskostnader har fastställts med utgångspunkt i aktuell börskurs medan nyttjandevärdet har beräknats och fastställts med utgångspunkt i EPRA NRV. Under första kvartalet 2025 har Castellum inte investerat ytterligare i sitt joint venture Halvorsäng. mkr 31 mar 2025 31 dec 2024 Ingående anskaffningsvärde 9 924 10 008 Förvärv 387 — Aktieägartillskott inkl. transaktionsutgift — 353 Andel av intresseföretag och joint ventures resultat 66 39 Nedskrivning/återföring nedskrivning 123 -299 Valutakursomräkning -189 -177 Utgående bokfört värde 10 311 9 924 Entra Entra Halvors- äng Halvors- äng mkr 2025 jan-mar 2024 jan-mar 2025 jan-mar 2024 jan-mar Hyresintäkter 746 868 — — Förvaltningsresultat 308 310 — — Castellums andel av förvaltningsresultat 108 106 — — Periodens resultat 204 -967 5 — Varav minoritetens andel 24 -13 — — Entra Entra Halvors- äng Halvors- äng 31 mar 2025 31 dec 2024 31 mar 2025 31 dec 2024 Antal fastigheter, st 81 81 1 1 Fastighetsvärde, mkr 57 779 58 638 582 539 Uthyrningsbar yta, tkvm 1 131 1 161 45 45 Ek. uthyrningsgrad, % 93,8 94,3 100,0 100,0 Kontraktslängd, år 6,0 6,1 12,0 12,0 Räntebärande skulder, mkr 29 869 30 443 — — Kapitalbindning, år 4,0 3,1 — — Räntebindning, år 4,4 3,5 — — Belåningsgrad, % 49,1 49,3 — — EPRA NRV, SEK/aktie 155 157 — — Börskurs, NOK/aktie 120,60 115,60 — — Fastigheten Halvorsäng är under uppförande med en beräknad inflyttning under andra kvartalet 2026. Uthyrningsbar yta är 45 tkvm och fastigheten är fullt uthyrd med en kontraktslängd om 12 år. Övriga nyckeltal är inte tillämpliga. Uppskjuten skatteskuld Uppskjuten skatteskuld uppgick till 15 004 mkr (14 900). Ett bedömt verkligt värde kan beräknas till 2 354 mkr (2 287), se antaganden i årsredovisning 2024. mkr Underlag Nominell skatteskuld Verklig skatteskuld Underskottsavdrag 375 77 74 Derivat -761 -157 -144 Obeskattade reserver -808 -166 -150 Fastigheter -80 525 -16 610 -2 134 Summa -81 719 -16 856 -2 354 Fastigheter, tillgångsförvärv 8 990 1 852 — Utgående värde per balansdag -72 729 -15 004 -2 354 Derivat Per den 31 mars 2025 uppgick marknadsvärdet för ränte- och valutaderivatportföljen till 1 021 mkr (2 294) fördelat på 997 mkr (856) för räntederivat respektive 24 mkr (1 438) för valutaderivat. Verkligt värde är fastställt enligt nivå 2, IFRS 13. ===== SIDA 10 ===== CASTELLUM DELÅRSRAPPORT JANUARI -MARS 202 5 10 Fastighetsportföljen Castellums ägarskap kännetecknas av hållbarhet och långsiktig- het och 67 procent av fastighetsportföljens värde är hållbarhets- certifierat. Bolaget arbetar kontinuerligt med att utveckla, förädla, modernisera och kundanpassa sina fastigheter. Castellum är Nordens ledande kommersiella fastighetsbolag och är ett av de bolag som äger flest fastigheter i Norden. Beståndet är koncen- trerat till attraktiva tillväxtorter i Sverige samt Köpenhamn och Helsingfors. Genom intresseföretaget Entra har Castellum även exponering mot attraktiva områden i Norge. Castellums geografiska fokus kombinerat med stabila hyres- gäster, exempelvis statliga och kommunala verksamheter, ger goda förutsättningar för stabilitet och långsiktig tillväxt. Det kommersiella beståndet består till största del av kontor 59 procent, och därefter samhällsfastigheter 17 procent, lager/lätt industri 15 procent och handel 5 procent. Gemensamt för dessa fastigheter är att de är belägna i eller nära citylägen, har goda kommunikationer och kompletterande service. Beståndets sista 4 procent består av projekt och mark. Castellums fastighetsbestånd per den 31 mars 2025 omfattade 671 fastigheter (672) med ett sammanlagt kontraktsvärde om 9 273 mkr (9 478) och en sammanlagd uthyrningsbar yta om 5 265 tkvm (5 282). Investeringar Castellum investerar i fastighetsportföljen främst genom ny-, till- och ombyggnation av fastigheter i det befintliga beståndet, men även genom förvärv. Under perioden har investeringar i fastigheter skett för totalt 517 mkr (481), varav 498 mkr (448) avser ny-, till- och ombyggnation och 19 mkr (33) avser förvärv. Efter försäljningar om -159 mkr (-246) uppgick nettoinvesteringen till 358 mkr (235). Nettoinvestering Nettoinvestering, mkr 2025 jan-mar 2024 jan-mar R12, apr 2024 - mar 2025 2024 jan-dec Förvärv 19 33 53 67 Ny-, till- och ombyggnation 498 448 2 552 2 502 Summa investering 517 481 2 605 2 569 Försäljning -159 -246 -3 116 -3 203 Nettoinvestering 358 235 -511 -634 Andel av fastighetsvärdet, % 0,2 0,2 -0,4 -0,5 Nettoinvesteringar per region Fastighetsvärde per region Fastighetsvärde per kategori -200 -150 -100 -50 0 50 100 150 200 Förvärv Fastighetsförsäljningar Ny, till- och ombyggnation Stockholm, 31% Väst, 20% Mitt, 17% Öresund, 12% Mälardalen, 11% Finland, 5% Danmark, 4% Kontor, 59% Samhällsfastigheter, 17% Lager/Lätt Industri, 15% Handel, 5% Projekt och mark, 4% ===== SIDA 11 ===== CASTELLUM DELÅRSRAPPORT JANUARI -MARS 202 5 11 Fastighetsbestånd Vit dummytext 2025-03-31 januari-mars 2025 Kategori Antal Yta, tkvm Fastighets- värde, mkr kr/kvm Hyres- värde, mkr kr/kvm Ekonomisk uthyrn.grad, % Intäkter, mkr Fastighets- kostnader, mkr kr/kvm Drift- överskott, mkr KONTOR Stockholm 52 639 27 998 43 800 483 3 021 86,9 397 99 620 298 Väst 80 471 13 198 28 023 245 2 077 87,7 211 58 492 153 Mitt 69 502 10 652 21 234 251 2 003 88,4 222 64 512 158 Mälardalen 26 350 8 868 25 349 194 2 218 90,8 174 50 567 124 Öresund 31 260 8 565 32 906 167 2 566 92,1 149 37 577 112 Danmark 12 125 4 651 37 155 85 2 710 84,8 70 21 676 49 Finland 18 204 5 866 28 717 190 3 718 86,5 163 59 1 155 104 Summa Kontor 288 2 551 79 798 31 276 1 615 2 531 88,1 1 386 388 609 998 SAMHÄLLSFASTIGHETER Stockholm 8 142 6 180 43 465 97 2 717 96,7 93 18 509 75 Väst 17 142 3 302 23 190 68 1 906 95,7 65 16 443 49 Mitt 27 275 8 418 30 627 155 2 259 95,7 147 31 446 116 Mälardalen 8 60 1 635 27 245 32 2 167 99,2 32 5 367 27 Öresund 5 62 2 670 43 416 43 2 793 98,5 42 8 495 34 Danmark 1 12 630 51 564 10 3 274 99,9 10 2 568 8 Summa Samhällsfastigheter 66 693 22 835 32 944 405 2 338 96,6 389 80 458 309 LAGER/LÄTT INDUSTRI Stockholm 29 182 3 571 19 584 68 1 493 87,9 56 17 377 39 Väst 83 611 8 601 14 078 173 1 130 94,4 158 34 223 124 Mitt 17 121 1 507 12 468 36 1 181 90,6 33 9 284 24 Mälardalen 25 304 3 297 10 845 98 1 286 94,9 91 31 409 60 Öresund 37 261 2 887 11 087 66 1 024 91,2 60 16 244 44 Danmark 1 17 154 8 813 4 848 94,5 4 2 537 2 Finland 1 — 71 — 2 — 90,3 2 0 — 2 Summa Lager/Lätt industri 193 1 496 20 088 13 427 447 1 195 92,7 404 109 293 295 HANDEL Stockholm 11 74 1 907 25 782 37 1 995 96,5 35 5 259 30 Väst 10 45 1 108 24 961 21 1 930 96,9 21 4 329 17 Mitt 18 105 1 610 15 369 41 1 577 92,1 37 9 346 28 Mälardalen 8 38 707 18 378 15 1 574 96,8 14 3 328 11 Öresund 15 68 1 260 18 558 31 1 837 94,6 27 9 547 18 Summa Handel 62 330 6 592 20 007 145 1 772 95,0 134 30 363 104 Summa Förvaltningsfastigheter 609 5 070 129 313 25 505 2 612 2 061 90,6 2 313 607 479 1 706 Fastighetsadministration vit vit vit vit vit vit vit vit 135 107 -135 Summa efter fastighets- administration 609 5 070 129 313 25 505 2 612 2 061 2 313 742 586 1 571 Projekt 27 195 4 849 65 — 17 14 3 Obebyggd mark 35 — 858 8 — 8 3 5 Totalt 671 5 265 135 020 2 685 2 061 2 338 759 1 579 2024-12-31 672 5 282 135 711 — — — — januari-mars 2024 — — — 2 743 2 442 789 1 653 Skillnaden mellan ovan redovisat driftöverskott om 1 579 mkr och resultaträkningens driftöverskott om 1 572 mkr förklaras dels av att driftöverskottet om 1 mkr för sålda fastigheter frånräknats, dels att driftöverskottet för under perioden förvärvade/färdigställda fastigheter räknats upp med 3 mkr såsom de ägts eller varit färdigställda under hela perioden samt övriga ej fastighetsrelaterade poster om 5 mkr. ===== SIDA 12 ===== CASTELLUM DELÅRSRAPPORT JANUARI -MARS 202 5 12 Stora projekt Pågående projekt över 50 mkr Castellum har en portfölj av större pågående projekt till ett sammanlagt värde om cirka 1,7 mdkr, varav 0,8 mdkr återstår att investera. Den genomsnittliga uthyrningsgraden för pågående projekt uppgår till 93 procent. Under kvartalet färdigställdes projektet för djursjukhuset Blå Stjärnan i Mölndal i fastigheten Tusenskönan 2. Castellum har under perioden fattat beslut om att starta ytterligare två projekt, en kontorsfastighet i Hagastaden i Stockholm och en lagerfastighet i Brunna i Stockholm. Beslutade, ej startade projekt Kategori Typ Ort Projektstart Yta, kvm Årligt hyresvärde, mkr Uthyrn. grad, % Total investering, mkr Varav investerat, mkr Återstår att investera, mkr Sorbonne 1 (Infinity) K N Stockholm Q3-25 20 100 107 0 1 716 481 1 235 Örnäs 1:28 La N Stockholm Q3-25 13 100 15 0 229 66 163 Summa ej startade projekt vit vit vit vit 33 200 122 0 1 945 547 1 398 Pågående projekt Kategori Typ Ort Färdigställs Yta, kvm Årligt hyresvärde, mkr Uthyrn. grad, % Total investering, mkr Varav investerat, mkr Återstår att investera, mkr Litografen 1 Ha N Örebro Q3-25 3 500 6 100 69 30 39 Amperen 1 Lo N Västerås Q3-25 37 200 29 100 382 288 94 Backa 20:6 S N Göteborg Q4-25 9 000 43 100 507 351 156 Gladan 6 K O Stockholm Q4-25 3 900 16 11 165 62 103 Bägaren 5 S O Norrköping Q4-25 6 400 18 100 105 50 55 Repslagaren 24 K O Örebro Q4-25 4 700 11 100 66 42 24 Gullbergsvass 1:15 Ho O Göteborg Q1-26 4 500 18 100 98 9 89 Rotterdam 1 K O Stockholm Q3-26 17 100 74 100 300 11 289 Summa pågående projekt vit vit 86 300 215 93 1 692 843 849 Färdigställda eller helt/delvis inflyttade projekt Kategori Typ Ort Färdigställt Yta, kvm Årligt hyresvärde, mkr Uthyrn. grad, % Total investering, mkr Varav investerat, mkr Återstår att investera, mkr Tusenskönan 2 Ö N Mölndal Q1-25 10 600 27 100 332 300 32 Summa färdigställt vit vit vit 10 600 27 100 332 300 32 Totalsumma projekt vit vit vit 130 100 364 63 3 969 1 690 2 279 Kategori: K=Kontor, La=Lager, Lo=Logistik, S=Samhällsfastighet, I=Industri, Ha=Handel, Ho=Hotell, Ö=Övrigt Typ av investering: N=Nybyggnation, O=Ombyggnation ===== SIDA 13 ===== CASTELLUM DELÅRSRAPPORT JANUARI -MARS 202 5 13 Projektpipeline Castellum har en stor potential i projektportföljen, som med framdrift i detaljplaner möjliggör att projekt motsvarande cirka 764 000 kvm kan startas framöver. Bland dessa framtida projekt kan nämnas betydande möjligheter på Nordic Hub Säve i Göteborg och Läkaren i centrala Stockholm. Framtida möjliga utvecklingsprojekt, 20 ytmässigt största Projekt Ort Typ Kategori Detaljplan Uthyrningsbar yta, kvm Nordic Hub Säve** Göteborg N La Pågående 215 000 Läkaren 10 Stockholm O K Gällande 28 600 Charkuteristen 1, 5, 6, 7, 8 Stockholm T K Pågående 28 000 Gullbergsvass 703:44* Göteborg N K Pågående 24 500 Höjdpunkten Lund N K Pågående 23 000 Mimer 5 Västerås O K Gällande 23 000 Sunnanå 8:51 Malmö N Lo Gällande 22 300 Smärgelskivan 3 Helsingborg N Lo Gällande 21 100 Palmbohult* Örebro N Lo Gällande 15 100 Solsten 1:172 Göteborg O La Gällande 15 100 Flahult 80:10 Jönköping N Lo Gällande 15 000 Druvan 22 Linköping N K Gällande 14 900 Hedenstorp* Jönköping N Lo Gällande 14 000 Flintan 4 Lund N Lo Gällande 14 000 Karl 15 Helsingborg O K Ej startad 13 400 Gaslyktan 11 Göteborg O K Gällande 13 000 Helsinki Kirjurinkatu 3 Helsingfors O K Gällande 12 900 Trucken 6 Borås N La Gällande 12 800 Brunna Örnäs 1:29 Upplands Bro N Lo Gällande 12 700 Väderö 18 Malmö N Lo Gällande 9 600 Totalt vit vit vit vit 548 000 Framtida möjliga utvecklingsprojekt per ort och kategori vit vit Uthyrningsbar yta, kvm Ort Kategori Detaljplan finns Detaljplaneändring krävs Totalt Borås La 12 800 0 12 800 Göteborg I 5 600 0 5 600 Göteborg K 13 000 24 500 37 500 Göteborg La 15 100 215 000 230 100 Göteborg S 0 9 100 9 100 Helsingborg K 0 13 400 13 400 Helsingborg Lo 21 100 0 21 100 Helsingfors K 12 900 0 12 900 Jönköping I 3 400 0 3 400 Jönköping K 4 500 7 700 12 200 Jönköping Lo 29 000 0 29 000 Jönköping Ö 7 400 0 7 400 Linköping K 28 500 3 700 32 200 Lund Ha 3 000 0 3 000 Lund K 5 500 23 000 28 500 Lund Lo 14 000 0 14 000 Malmö K 7 400 7 500 14 900 Malmö Lo 31 900 0 31 900 Norrköping K 11 600 0 11 600 Stockholm Ha 3 900 0 3 900 Stockholm K 52 800 42 600 95 400 Turku K 0 7 000 7 000 Upplands Bro Lo 20 400 0 20 400 Uppsala K 18 700 0 18 700 Västerås I 19 600 0 19 600 Västerås K 33 600 0 33 600 Västerås Ö 5 500 0 5 500 Örebro K 7 100 4 200 11 300 Örebro Lo 15 100 0 15 100 Örebro Ö 3 100 0 3 100 Totalt vit 406 500 357 700 764 200 Kategori: K=Kontor, La=Lager, Lo=Logistik, S=Samhällsfastighet, I=Industri, Ha=Handel, Ho=Hotell, Ö=Övrigt Typ av investering: N=Nybyggnation, T=Tillbyggnad, O=Ombyggnation * Markanvisning eller reservation ** Total yta kopplat till Säve uppgår till cirka 600 000 kvm LOA, varav 215 000 kvm bedöms kunna startas inom 5 år ===== SIDA 14 ===== CASTELLUM DELÅRSRAPPORT JANUARI -MARS 202 5 14 Hyresgäster Castellums exponering mot enskilda hyresgäster är mycket låg med en hyresavtalsportfölj som har stor spridning på många olika hyresgäster, kundstorlekar och branscher, vilket sprider risken för hyresförluster och vakanser. Koncernen har cirka 7 500 kommersiella kontrakt och cirka 500 bostadskontrakt, vars storleksmässiga fördelning framgår av tabellen nedan. Det enskilt största kontraktet svarar för 1,3 procent av koncernens totala hyresintäkter medan motsvarande siffra för den enskilt största kunden är 2,6 procent. Återstående genomsnittlig kontraktslängd per den 31 mars 2025 uppgick till 3,6 år (3,7). Största hyresgäster Kontrakts- värde, mkr Andel av totalt kontraktsvärde, % Polismyndigheten 242 2,6 AFRY 199 2,1 ABB 161 1,7 Försäkringskassan 155 1,7 Domstolsverket 141 1,5 Handelsbanken 135 1,5 E.ON Nordic 91 1,0 Region Stockholm 90 1,0 Migrationsverket 87 0,9 Hedin 82 0,9 Summa 10 största hyresgästerna 1 383 14,9 Kontraktsförfallostruktur mkr Antal kontrakt Kontrakts- värde, mkr Andel av värdet, % Kommersiellt, löptid vit vit vit 2025 2 274 1 212 13 2026 2 030 1 944 21 2027 1 394 1 802 19 2028 993 1 531 16 2029 271 610 7 2030+ 451 1 923 21 Summa kommersiellt 7 413 9 022 97 Bostäder 476 49 1 P-platser och övrigt 6 361 202 2 Totalt 14 250 9 273 100 Kontraktsstorlek mkr Antal kontrakt Kontrakts- värde, mkr Andel av värdet, % Kommersiellt <0,25 3 215 213 2 0,25 - 0,5 1 015 372 4 0,5 - 1,0 1 214 854 9 1,0 - 3,0 1 289 2 215 24 >3,0 680 5 368 58 Summa 7 413 9 022 97 Bostäder 476 49 1 P-platser och övrigt 6 361 202 2 Totalt 14 250 9 273 100 Kontraktsvärde per segment Nettouthyrning Under perioden har Castellum tecknat hyresavtal med ett årligt hyresvärde om 137 mkr (128). Uppsägningar uppgick till -321 mkr (-125), varav -86 mkr (-3) avsåg konkurser och -32 mkr (-4) uppsägningar med mer än 18 månaders återstående kontrakts- längd. Nettouthyrningen för perioden uppgick därmed till -184 mkr (3). Omförhandlingar motsvarande en årshyra om 73 mkr (67) har genomförts under perioden med en genomsnittlig hyresförändring om 4 procent (-1). Hyreskontrakt om 447 mkr förlängdes till oförändrade villkor. mkr Stockholm Väst Mitt Mälardalen Öresund Finland Totalt Nytecknat vit vit vit vit vit vit vit Förvaltningsfastigheter 38 20 36 6 31 6 137 Projektfastigheter — — — — — — — Totalt 38 20 36 6 31 6 137 Uppsagt vit vit vit vit vit vit vit Befintligt -44 -22 -36 -23 -98 -12 -235 Konkurser -7 -2 -2 -73 -2 — -86 Totalt -51 -24 -38 -96 -100 -12 -321 Nettouthyrning -13 -4 -2 -90 -69 -6 -184 januari-mars 2024 -12 3 -4 6 11 -1 3 Stockholm, 26% Väst, 20% Mitt, 20% Öresund, 15% Mälardalen, 13% Finland, 6% ===== SIDA 15 ===== CASTELLUM DELÅRSRAPPORT JANUARI -MARS 202 5 15 Finansiering Castellum har under kvartalet emitterat icke säkerställda gröna obligationer om totalt 4 mdkr på tre olika löptider. Genomsnittlig kreditmarginal i emissionen var 107 baspunkter. I samband med emissionen återköptes obligationer med kort löptid till ett nominellt belopp om 924 mkr. Andel räntesäkrat (över 1 år) uppgick vid balansdagen till 74 procent. Den rörliga delen består i huvudsak av exponering mot Stibor 3m. Genomsnittlig Stibor 3m uppgick under kvartalet till 2,36 procent jämfört med 2,74 procent under Q4 2024. Under kvartalet erhöll Castellum det långsiktiga kreditbetyget BBB med stabila utsikter från ratinginstitutet Standard & Poor’s Global Ratings (”S&P”). Betyget förbättrar positionen på kapitalmarknaden och möjliggör lägre finansieringskostnader över tid. Ränteförfallostruktur 2025-03-31 Förfallotidpunkt mkr Andel, % Snittränta, % Genomsnittlig räntebindning, år 0 - 1 år 14 167 26 6,7¹ 0,2 1 - 2 år 5 722 10 2,9 1,5 2 - 3 år 3 210 6 2,4 2,5 3 - 4 år 5 450 10 1,5 3,7 4 - 5 år 12 107 22 1,4 4,6 >5 år 14 225 26 2,5 7,3 Totalt 54 880 100 3,3 3,6 1. Inkluderar marginalen för hela den rörliga delen av skuldportföljen. Genomsnittlig ränta för rörliga skulder uppgår 4,0 procent. Kreditförfallostruktur 2025-03-31 Kreditavtal Bank, mkr Obligationer, mkr Certifikat, mkr Totalt räntebärande skulder, mkr Andel, % Outnyttjade kreditfaciliteter, mkr Summa tillgängliga krediter, mkr 2025 403 1 842 150 2 395 4 447 2 842 2026 899 5 765 — 6 664 12 7 183 13 847 2027 2 522 4 348 — 6 870 13 12 972 19 842 2028 6 388 3 458 — 9 846 18 1 500 11 346 2029 2 679 9 594 — 12 273 22 — 12 273 >2029 9 788 7 044 — 16 832 31 — 16 832 Totalt 22 679 32 051 150 54 880 100 22 102 76 982 Nyckeltal räntebärande finansiering 31 mar 2025 31 mar 2024 31 dec 2024 Räntebärande skulder, mkr 54 880 61 120 58 633 Utestående obligationer, mkr 32 051 34 120 36 032 Utestående företagscertifikat, mkr 150 844 — Bank, mkr 22 679 26 156 22 601 Likvida medel, mkr 207 675 2 400 Outnyttjade kreditlöften, mkr 22 102 23 903 23 988 Andel icke säkerställda tillgångar, % 51,3 47,0 50,4 Säkerställd upplåning av totala tillgångar, % 14,5 16,5 14,3 Belåningsgrad, % 35,3 38,2 35,6 Räntetäckningsgrad, ggr, R12 3,2 3,3 3,3 Nettoskuld/EBITDA, ggr, R12 8,4 9,7 8,6 Genomsnittlig kapitalbindning, år¹ 4,6 4,3 4,4 Genomsnittlig räntebindning, år 3,6 3,3 3,6 Kreditrating - S&P BBB, Stable Outlook — — Kreditrating - Moody's Baa3, Positive Outlook Baa3, Stable Outlook Baa3, Positive Outlook Genomsnittlig effektiv ränta exkl. löften, % 3,3 3,1 3,2 Genomsnittlig effektiv ränta inkl. löften, % 3,4 3,2 3,4 Marknadsvärde räntederivat, mkr 997 1 118 856 Marknadsvärde valutaderivat, mkr 24 1 315 1 438 1. Beräknas exklusive outnyttjade kreditfaciliteter fr.o.m. 2024 -06-30. ===== SIDA 16 ===== CASTELLUM DELÅRSRAPPORT JANUARI -MARS 202 5 16 Castellums finanspolicy och åtaganden i EMTN-program Policy Åtaganden i EMTN-program Utfall Belåningsgrad Ej varaktigt över 40 % Ej över 65 % 35,3% Räntetäckningsgrad, R12 Minst 3 ggr Minst 1,5 ggr 3,2 ggr Säkerställd upplåning av totala tillgångar Ej över 45 % 14% Finansieringsrisk • genomsnittlig kapitalbindning¹ Minst 2 år 4,6 år • förfall inom 1 år Högst 30 % av utestående lån och outnyttjade kreditavtal 4% • likviditetsbuffert Likviditetsreserv motsvarande 12 månaders kommande låneförfall. Uppfyllt Ränterisk • genomsnittlig räntebindning 1,5–4,5 år 3,6 år • förfall inom 6 månader Högst 50 % 23% Kredit– och motpartsrisk • ratingrestriktion Kreditinstitut med hög rating, lägst S&P BBB+ vit Uppfyllt Valutarisk • nettoexponering i utländsk valuta Maximalt 10 % av balansomslutningen vit Uppfyllt 1. Beräknas exklusive outnyttjade kreditfaciliteter fr .o.m. 2024-06-30. Känslighetsanalys Förändring, % Effekt på Belopp, mkr Ekonomisk uthyrningsgrad +/- 1 %-enhet Förvaltningsresultat +104/-104 Hyresintäkter +/- 1 % Förvaltningsresultat +94/-94 Fastighetskostnader +/- 1 % Förvaltningsresultat -30/+30 Underliggande marknadsräntor +/- 1 %-enhet Förvaltningsresultat -143/+143 Direktavkastningskrav +/- 0,25 %-enhet Förvaltningsfastigheter -5 700/+6 236 Fördelning räntebärande skulder 2025-03-31 Säkerställda och icke säkerställda krediter 2025-03-31 Obligationer, 32 051 mkr Lån i bank, 22 679 mkr Certifikat, 150 mkr Icke säkerställda krediter, 32 502 mkr Säkerställda krediter, 22 378 mkr ===== SIDA 17 ===== CASTELLUM DELÅRSRAPPORT JANUARI -MARS 202 5 17 Kassaflödesanalys för koncernen mkr 2025 jan-mar 2024 jan-mar R12, apr 2024 - mar 2025 2024 jan-dec Driftöverskott 1 572 1 618 6 740 6 786 Centrala administrationskostnader -66 -68 -239 -241 Justeringar för poster som inte ingår i kassaflödet 18 -3 82 61 Erhållen ränta 5 2 53 50 Betald ränta -631 -504 -2 379 -2 252 Betald skatt -39 -29 -30 -20 Kassaflöde löpande verksamhet före förändring av rörelsekapital 859 1 016 4 227 4 384 Förändring kortfristiga fordringar -380 -269 18 129 Förändring kortfristiga skulder 487 -85 355 -217 Kassaflöde från löpande verksamhet 966 662 4 600 4 296 Investeringar i ny-, till- och ombyggnationer -488 -438 -2 517 -2 467 Förvärv av fastigheter -19 -33 -53 -67 Försäljning av fastigheter — — 24 24 Försäljning av fastigheter via bolag 152 237 2 922 3 007 Förvärv av övriga anläggningstillgångar, netto 0 -9 -87 -96 Investeringar i intresseföretag och joint ventures -387 — -740 -353 Investeringar övrigt -4 -2 -4 -2 Kassaflöde från investeringsverksamhet -746 -245 -455 46 Återköp egna aktier — — -20 -20 Utbetald utdelning hybridobligation -349 -351 -349 -351 Utgifter för hybridobligation — — -10 -10 Upptagna lån 4 548 5 912 15 948 17 312 Amortering av lån -6 910 -7 230 -20 479 -20 799 Derivat 330 -204 331 -203 Förändring långfristiga fordringar 1 — 1 — Kassaflöde från finansieringsverksamhet -2 380 -1 873 -4 578 -4 071 Periodens kassaflöde -2 160 -1 456 -433 271 Likvida medel ingående balans 2 400 2 088 675 2 088 Kursdifferens i likvida medel -33 43 -35 41 Likvida medel utgående balans 207 675 207 2 400 vit vit vit vit vit Genomsnittligt antal aktier, tusen 492 446 492 601 492 476 492 515 Kassaflöde före förändring av rörelsekapital, kr/aktie 1,74 2,06 8,58 8,90 Kassaflödesanalysen har upprättats enligt indirekt metod. Nettoskulden per den 31 mars 2025 uppgick till 54 673 mkr (56 233). ===== SIDA 18 ===== CASTELLUM DELÅRSRAPPORT JANUARI -MARS 202 5 18 Nyckeltal 2025 jan-mar 2024 jan-mar 2024 jan-dec 2023 jan-dec 2022 jan-dec 2021 jan-dec 2020 jan-dec Fastighetsrelaterade nyckeltal Hyresvärde, kr/kvm 2 061 2 024 2 019 1 927 1 758 1 648 1 538 Fastighetskostnader, kr/kvm 586 581 542 547 511 425 369 Driftöverskott, kr/kvm¹ 1 200 1 239 1 275 1 209 1 048 1 008 1 039 Överskottsgrad, %¹ 67 67 70 68 68 71 74 Ekonomisk uthyrningsgrad, % 90,6 91,6 91,5 92,1 93,4 93,2 93,1 Uthyrningsbar area vid periodens utgång, '000 kvm 5 265 5 466 5 282 5 485 5 696 5 853 4 447 Antal fastigheter vid periodens utgång 671 709 672 709 749 762 642 Fastighetsvärde per balansdag, kr/kvm 25 505 25 146 25 475 25 258 26 737 26 667 23 549 Finansiella nyckeltal Avkastning totalt kapital, %, R12 3,7 -4,1 2,8 -6,6 0,6 8,6 7,5 Avkastning eget kapital, %, R12 3,3 -9,4 3,0 -14,8 2,2 22,7 13,0 Belåningsgrad fastighet, % 40,5 44,0 41,4 43,3 49,5 45,5 44,1 Genomsnittlig effektiv ränta exkl löften, % 3,3 3,1 3,2 3,0 2,6 1,8 1,9 Data per aktie Aktiens börskurs vid periodens utgång, kr 110,80 140,90 120,55 143,30 106,06 204,81 175,32 Eget kapital, kr 160 156 161 157 202 206 146 Resultat, kr, före och efter utspädning 0,00 -0,37 4,79 -25,68 4,44 35,12 17,24 Förvaltningsresultat, kr 2,16 2,33 9,78 9,69 11,45 10,46 10,38 Kassaflöde före förändring av rörelsekapital, kr 1,74 2,06 8,90 9,06 10,24 9,73 9,77 Utdelning per aktie, kr (2024 föreslagen) — — 2,48 — — 6,38 5,80 Utestående antal aktier vid periodens utgång, tusental 492 446 492 601 492 446 492 601 390 933 405 384 329 852 Genomsnittligt antal aktier, tusental 492 446 492 601 492 515 451 377 393 849 336 784 325 727 Nyckeltal enligt EPRA² EPRA EPS (förvaltningsresultat efter nominell skatt), kr 2,00 2,04 9,32 9,49 11,09 9,73 9,46 EPRA NRV (långsiktigt substansvärde), kr 159 151 157 154 203 211 180 EPRA NTA (aktuellt substansvärde), kr 155 146 152 149 193 202 172 EPRA NDV (avyttringsvärde), kr 131 126 131 127 165 166 142 EPRA LTV (belåningsgrad fastigheter), % 49,4 52,0 49,4 52,1 55,6 51,4 46,0 EPRA vakansgrad, % 9,6 8,6 8,8 7,9 6,7 7,8 6,8 1. Exklusive övriga intäkter om 65 mkr för perioden januari-december 2024. 2. För uträkning, se finansiella nyckeltal på sidorna 26–28. ===== SIDA 19 ===== CASTELLUM DELÅRSRAPPORT JANUARI -MARS 202 5 19 Hållbarhet Castellum uppdaterar sitt klimatmål enligt ny internationell standard Castellum har formulerat ett nytt klimatmål som är godkänt av Science Based Targets initiative (SBTi) och baseras på den nya standarden för bygg- och fastighetsbranschen. Målet innebär att Castellum åtar sig att nå nettonollutsläpp av växthusgaser i hela värdekedjan senast 2040. Castellum är det första företaget i Europa att få sina klimatmål godkända enligt denna nya standard för bygg- och fastighetsbolaget. Castellums tidigare mål var att nå klimatneutralitet i hela värdekedjan senast 2030. Det nya målet har samma ambitionsnivå, men räknas enligt en ny metodik med uppdaterat basår (2023). Det innebär att målen inte är direkt jämförbara, men den långsiktiga inriktningen är oförändrad, att minimera utsläppen i hela verksamheten. Hållbarhetsmål och strategi Castellum ska vara ett av de mest hållbara fastighetsbolagen i Norden. Bolagets hållbarhetsstrategi, Den hållbara staden, syftar till att säkerställa att Castellum är ett relevant, ansvarsfullt och framgångsrikt bolag. Hållbarhetsstrategin består av 23 mätbara mål och tre fokusområden: Framtidens fastigheter, Hållbara arbetsplatser och Sunda affärer. Bolaget arbetar med en bredd av aktiviteter för att nå målen, vilket inkluderar att installera solcellsanläggningar och laddplatser samt att certifiera fastighetsbeståndet. Energieffektiviteten förbättras hela tiden. Castellum arbetar tillsammans med hyresgästerna för att utveckla framtidens arbetsliv och det gemensamma samhället. Hållbarhetsresultat För första gången har Castellum tilldelats högsta betyg, A, i CDP:s klimatranking som är ett globalt system för redovisning av miljöpåverkan. Castellum är ett av få europeiska fastighetsbolag som har uppnått detta betyg. Dessutom har bolaget för nionde året i rad inkluderats i The Sustainability Yearbook, en prestigefylld ranking som lyfter fram världens främsta bolag inom hållbarhet. Castellum är rankat som nummer 1 i Norden, nummer 1 i Europa och nummer 8 globalt. Rankingen syftar till att vägleda investerare mot hållbara alternativ och främja affärsmodeller som bidrar till långsiktig klimatnytta. Castellum fortsätter också att samverka med sina hyresgäster för att skapa hållbara lösningar. För Omegapoints nya kontor vid Lilla Bommen i Göteborg valdes en hög grad av återbruk, vilket minskade klimatavtrycket med 32 procent jämfört med att köpa nytt. Även Kungsgatan 15 i Göteborg har renoverats med återbruk i fokus. Projektet drevs som en del av Kålltorp REbygg, en återbrukshubb som Castellum har etablerat tillsammans med samarbetspartners för att minska branschens klimatavtryck och främja återanvändning av material. Under Q1 emitterade Castellum gröna obligationer om 4 mdkr inom ramen för bolagets befintliga MTN-program. Emissionslikviden kommer användas i enlighet med Castellums ramverk för gröna obligationer. Ett stort fokus under 2025 ligger fortsatt på att minska energi- användningen. I den jämförbara fastighetsportföljen uppgår besparingen rullande 12 månader till – 5 procent, graddags- justerat. Castellum har ett fortsatt fokus på hållbarhetscertifierade byggnader och har per Q1 2025 certifierat 294 fastigheter motsvarande 54 procent av fastighetsytan. Ett annat fokus ligger på Castellums energiprojekt, i vilka bolaget under de senaste 12 månaderna har investerat drygt 298 miljoner kronor. Ett fortsatt fokus under 2025 kommer att vara Castellums solcellsprogram, som beslutades att förlängas i Q3 2024. Castellum kommer att fortsätta sin satsning på solceller med mål om att bygga 100 nya solcellsanläggningar till 2030 inom solcellsprogrammet 100 på sol. 0 10 20 30 40 50 60 0 50 100 150 200 250 300 350 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 Q1 Hållbarhetscertifierade fastigheter Antal hållbarhetscertifierade fastigheter Andel hållbarhetscertifierad yta Antal fastigheter 0 5 10 15 20 25 0 30 60 90 120 150 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 Q1 Solcellsanläggningar Antal solcellsanläggningar Installerad effekt, MW 80 85 90 95 100 105 110 115 120 125 130 Energiprestanda över tid, kWh/kvm Uppvärmning, kyla och fastighetsel (graddagsjusterat) kWh/kvm % 0,0 1,0 2,0 3,0 4,0 5,0 6,0 Utsläpp (Scope 1&2) kg CO2e/kvm kg CO2e/kvm MW ===== SIDA 20 ===== CASTELLUM DELÅRSRAPPORT JANUARI -MARS 202 5 20 2025 Q1 R12 2024 2023 Resurseffektivitet Total energiprestanda, kWh/kvm, år 87 91 98 Total energiprestanda, graddagskorrigerad, kWh/kvm, år 91 93 97 1. varav faktisk uppvärmning 59 62 67 2. varav graddagskorrigerad uppvärmning 63 64 66 3. varav el och kyla 28 29 31 Energieffektivisering/år, jämförbart bestånd, R12, graddagskorrigerad, % -5 -4 -4 Energieffektivisering/år, jämförbart bestånd, R12, faktisk energianvändning, % -12 -7 0 Total vattenanvändning, m³/kvm, år 0,2 0,3 0,2 Vattenbesparing per år, jämförbart bestånd R12, % -3 0 -5 Fossilfritt Andel icke fossil energi, % 99 99 97 Fossilfria fordon, % 99 99 98 Antal laddpunkter för elbilar 1 457 1 453 1 189 Installerade solcellsanläggningar, antal 116 116 106 Färdplan för klimatneutralitet 2030 Fastighetsförvaltning - utsläpp koldioxid i kg/kvm, år (market based) 0,9 1 1,9 varav scope 1 0,1 0,1 0,1 varav scope 2 - market based 0,8 0,9 1,8 varav scope 2 - location based 3,7 4 5,4 Projektutveckling - reducerade utsläpp i projektutvecklingsportfölj (scope 3) Uppfylls Uppfylls Uppfylls Hållbarhetscertifiering Hållbarhetscertifiering, % av kvm 55 54 50 Hållbarhetscertifiering, antal 294 287 260 Hållbarhetscertifiering, % av hyresintäkter 65 66 61 Hållbarhetscertifiering, % av fastighetsvärde 67 69 64 ESG-benchmarks DJSI poäng (0–100) TBA 76 77 CDP betyg (A till D-betyg) TBA A A- Sociala nyckeltal Sjukfrånvaro, % (lång- och korttidssjukfrånvaro) 3,4 2,6 2,4 Jämställdhet, kvinnor/män, % 44/56 43/57 41/59 Mångfald, internationell bakgrund, % 14 14 12 Praktikanter, % av medarbetare YTD¹ 3 7 9 1. Nytt hållbarhetsmål från 2023 om att 10 procent av medarbetare ska vara praktikanter på årsbasis. Ratings Castellums rating: 76/100 (enda nordiska fastighetsbolag som blivit inkluderat) Castellums rating: AAA Castellums rating: Gold Castellums rating: A List (högsta betyg) Castellums rating: Region Top-Rated 1. THE USE BY Castellum OF ANY MSCI ESG RESEARCH LLC OR ITS AFFILIATES (“MSCI”) DATA, AND THE USE OF MSCI LOGOS, TRADEMARKS, SERVICE MARKS OR INDEX NAMES HEREIN, DO NOT CONSTITUTE A SPONSORSHIP, ENDORSEMENT, RECOMMENDATION, OR PROMOTION OF Castellum BY MSCI. MSCI SERVICES AND DATA ARE THE PROPERTY OF MSCI OR ITS INFORMATION PROVIDERS, AND ARE PROVIDED ‘AS-IS’ AND WITHOUT WARRANTY. MSCI NAMES AND LOGOS ARE TRADEMARKS OR SERVICE MARKS OF MSCI. Castellum arbetar med vetenskapligt förankrade klimatmål i linje med Parisavtalet. ===== SIDA 21 ===== CASTELLUM DELÅRSRAPPORT JANUARI -MARS 202 5 21 Castellumaktien Castellum är noterat på Nasdaq Stockholm Large Cap och hade vid periodens utgång drygt 107 000 aktieägare. De 15 enskilt största aktieägarna per den 31 mars 2025 framgår i tabellen nedan. Aktieägare per 31 mars 2025 Aktieägare Antal tusen aktier Andel röster/kapital, % Akelius Apartments Ltd 66 601 13,5 BlackRock 24 909 5,1 Länsförsäkringar Fonder 19 703 4,0 Gösta Welandson med bolag 19 638 4,0 Vanguard 19 093 3,9 Nordea Funds 17 605 3,6 Swedbank Robur Fonder 12 731 2,6 Handelsbanken Fonder 9 550 1,9 Folksam 9 471 1,9 APG Asset Management 8 816 1,8 Cliens Fonder 7 932 1,6 Alecta Tjänstepension 7 750 1,6 Avanza Pension 6 825 1,4 Norges bank 6 627 1,3 Carnegie Fonder 5 616 1,1 15 största ägarna 242 867 49,3 Svenska aktieägare, övriga 150 064 30,5 Utländska aktieägare, övriga 99 515 20,2 Totalt utestående aktier 492 446 100,0 Återköpta egna aktier 155 0,0 Totalt registrerade aktier 492 601 100,0 Källa: Aktieägarstatistik från Modular Finance AB. Sammanställd och bearbetade data från Euroclear, Morningstar, Finansinspektionen, Nasdaq och Millistream. Utdelning Styrelsen har föreslagit årsstämman 2025 en utdelning om 2,48 kronor per aktie, uppdelat på fyra utbetalningstillfällen om vardera 0,62 kronor per aktie. Nyckeltal aktien 31 mar 2025 31 dec 2024 Aktiekurs, SEK 110,80 120,55 Börsvärde, mdkr 54,6 59,4 Omsättning, antal miljoner¹ 101 289 Omsättningshastighet, %¹ 83 58 Aktiens direktavkastning — — 1. Från respektive års början. Avser omsättning på Nasdaq Stockholm. Aktieägare per land 31 mars 2025 Sverige, 62% USA, 14% Norge, 4% Finland, 3% Övriga, 17% ===== SIDA 22 ===== CASTELLUM DELÅRSRAPPORT JANUARI -MARS 202 5 22 Moderföretaget Resultaträkning i sammandrag Kommentar till moderföretagets resultat Moderföretag är Castellum Aktiebolag (publ). Moderföretagets verksamhet är att äga och förvalta aktier i de rörelsedrivande dotterföretagen, ansvara för frågor gentemot aktiemarknaden såsom koncernrapportering och aktiemarknadsinformation samt kreditmarknaden med upplåning och finansiell riskhantering. Resultat före skatt uppgick till -151 mkr (-308). Förändringen av finansiella poster är till största delen hänförlig till omräknings- effekter av fodringar och skulder. Balansräkning i sammandrag mkr 31 mar 2025 31 mar 2024 31 dec 2024 Andelar i koncernföretag 49 213 46 114 49 193 Andelar i intresseföretag och joint ventures 10 274 9 450 9 890 Fordringar hos koncernföretag 47 112 45 652 47 325 Derivat 1 561 2 152 2 539 Övriga tillgångar 150 255 179 Likvida medel 61 19 1 758 Summa tillgångar 108 371 103 642 110 884 Eget kapital 48 482 47 218 49 042 Uppskjuten skatteskuld 156 327 133 Derivat 540 268 245 Räntebärande skulder 37 401 33 054 34 682 Skulder till koncernföretag 21 422 22 424 26 524 Ej räntebärande skulder 370 351 258 Summa eget kapital och skulder 108 371 103 642 110 884 Moderföretagets tillgångar uppgick till 108 371 mkr (110 884). Soliditeten uppgick till 45 procent (44). Moderföretagets eventualförpliktelser har minskat med 6,5 mdkr under perioden och uppgår per den 31 mars 2025 till 17,0 mdkr. Eventualförpliktelserna är hänförliga till borgensförbindelser för dotterföretag. mkr 2025 jan-mar 2024 jan-mar 2024 jan-dec Intäkter 65 97 260 Centrala administrationskostnader -101 -97 -385 Finansiella poster 300 -258 1 308 Resultat före värdeförändringar och skatt 264 -258 1 183 Nedskrivning andelar i koncernföretag 16 -233 -218 Nedskrivning andelar i intresseföretag -3 -558 -471 Värdeförändringar finansiella instrument -428 741 824 Resultat före skatt -151 -308 1 318 Skatt -131 -228 -95 Periodens resultat -282 -536 1 223 Övrigt totalresultat 2025 jan-mar 2024 jan-mar 2024 jan-dec Periodens resultat -282 -536 1 223 Poster som kan komma att omföras till periodens resultat Valutasäkring -2 -13 80 Periodens totalresultat -284 -549 1 303 ===== SIDA 23 ===== CASTELLUM DELÅRSRAPPORT JANUARI -MARS 202 5 23 Övrig information Risker och osäkerhetsfaktorer Castellums verksamhet, resultat och ställning påverkas av ett antal riskfaktorer. Dessa är främst relaterade till fastigheter, skatt och finansiering. Bolaget arbetar aktivt för att identifiera och hantera de risker och möjligheter som har stor betydelse för verksamheten. Castellum hanterar riskerna gentemot en föränderlig marknad genom att ha en stark balansräkning och bibehålla vår belåningsgrad låg. I kombination med aktiv kapitalförvaltning minskar vi risken för ökad kapitalkostnad. På den operativa sidan arbetar vi med en väl sammansatt hyresgäst- portfölj med en spridning i uppsägningstid, bransch, hyresgäst- storlek och geografiskt läge koncentrerat till tillväxtorter. För att underlätta riskhanteringen har Castellum valt att klassificera riskerna i kategorierna omvärldsrisker, operationella risker, finansiella risker samt hållbarhetsrisker. Mer information om Castellums risker och hantering av dessa återfinns i årsredo- visningen för 2024. Framtidsinriktad information En del redovisade poster i denna rapport är framåtriktade och det faktiska utfallet kan komma att se väsentligt annorlunda ut. Förutom de faktorer som uttryckligen har kommenterats kan även andra faktorer väsentligt påverka det faktiska utfallet, exempelvis ekonomisk tillväxt, räntenivå, finansieringsvillkor, avkastningskrav på fastighetstillgångar och politiska beslut. Redovisningsprinciper Castellums koncernredovisning upprättas i enlighet med International Financial Reporting Standards (IFRS). Delårs- rapporten är upprättad enligt IAS 34 Delårsrapportering och för moderföretaget enligt ÅRL 9 kap. Vidare har tillämpliga bestäm- melser i årsredovisningslagen och lagen om värdepappersmark- naden tillämpats. För koncernen och moderföretaget har samma redovisningsprinciper och beräkningsgrunder tillämpats som i den senaste årsredovisningen. Upplysningar enligt IAS 34.16A förekommer förutom i de finansiella rapporterna i övriga delar av delårsrapporten. Upprättandet av delårsrapporten kräver att företagsledningen gör bedömningar och uppskattningar samt gör antaganden som påverkat tillämpningen av redovisnings- principerna och de redovisade beloppen av tillgångar, skulder, intäkter och kostnader. Verkliga utfallet kan avvika från dessa uppskattningar och bedömningar. De kritiska bedömningar som görs och de källor till osäkerhet i uppskattningar som finns är samma som i den senast publicerade årsredovisningen. Värdering av fastighetsportföljen Castellum värderar internt hela fastighetsinnehavet varje kvartal, där klassificering sker i nivå 3 enligt IFRS 13. En tillgångs värde utgörs enligt vedertagen teori av det diskonterade nuvärdet av framtida kassaflöden som tillgången förväntas generera. Detta avsnitt syftar till att beskriva Castellums kassaflödesbaserade modell för beräkning av fastighetsbeståndets värde. Fastighets- beståndets värde beräknas i en 10–20 årig kassaflödesmodell. Värdet beräknas som nuvärdet av driftöverskott minskat med återstående investeringar på igångsatta projekt under kalkyl- perioden om 10–20 år samt nuvärdet av bedömt restvärde efter kassaflödesperioden. Restvärdet utgörs av nuvärdet av alla framtida driftöverskott efter kassaflödesperioden. Till detta läggs det bedömda marknadsvärdet av obebyggd mark och byggrätter. Värderingen sker således enligt IFRS 13, nivå 3. Av avgörande betydelse för fastighetsbeståndets beräknade värde är bedöm- ningen avseende den framtida intjäningen och avkastningskravet, vilka är de tyngst vägande värdedrivande faktorerna i värderings- modellen. Avkastningskravet är härlett från marknadstransak- tioner på likvärdiga objekt, så kallad ortsprismetod. Intjäningen baseras på befintliga kontrakt och mest sannolika uthyrnings- scenario i respektive fastighet. För ytterligare information om Castellums värdering av fastighetsbeståndet, se not 10 i årsredovisningen för räkenskapsåret 2024. Värdering av finansiella tillgångar och skulder För att fastställa verkligt värde på våra ränte- och valutaderivat används marknadsräntor för respektive löptid och valutakurser, såsom de noteras på marknaden på bokslutsdagen. Ränte- swappar värderas genom att framtida kassaflöden diskonteras till nuvärde. Vid värdering av derivat till verkligt värde görs justering för motpartsrisk i form av Credit Value Adjustment (CVA) och Debit Value Adjustment (DVA). CVA utgörs av Castellums risk att lida kreditförlust i händelse av motparternas fallissemang medan DVA utgör det omvända. Justeringen beräknas på motpartsnivå utifrån förväntad framtida kreditexponering, risken för fallissemang, samt återvinningsgraden av exponerade krediter. Närståendetransaktioner Ersättning har skett till styrelseledamöter och ledande befatt- ningshavare avseende utfört arbete. Närståendetransaktioner utöver detta har också skett med Sweco, som bedöms närstående då en av Castellums styrelseledamöter är i ledande befattning inom bolaget. Närståendetransaktioner med Sweco bedöms uppgå till ett värde om cirka 4 mkr netto. Närståendetransaktioner omfattar även Castellums fakturering om 0,2 mkr för utförda tjänster avseende projektledning och admi- nistration till Halvorsäng. Bolaget är ett joint venture tillsammans med Göteborgs Hamn AB. Samtliga närståendetransaktioner har gjorts på armlängds avstånd ===== SIDA 24 ===== CASTELLUM DELÅRSRAPPORT JANUARI -MARS 202 5 24 Rapportens undertecknande Verkställande direktören försäkrar härmed att delårsrapporten ger en rättvisande översikt av moderföretagets och koncernens verksamhet, ställning och resultat samt beskriver väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som företaget och de företag som ingår i koncernen står inför. Göteborg den 6 maj 2025 Joacim Sjöberg Verkställande direktör Denna delårsrapport har inte varit föremål för granskning av bolagets revisorer. Denna information är sådan information som Castellum Aktiebolag är skyldigt att offentliggöra enligt EU:s marknadsmissbruksförordning. Informationen lämnades, genom ovanstående kontaktpersons försorg, för offentliggörande den 6 maj 2025 kl. 08:00 CEST. ===== SIDA 25 ===== CASTELLUM DELÅRSRAPPORT JANUARI -MARS 202 5 25 Kvartalsöversikt 2025 jan-mar 2024 okt-dec 2024 jul-sep 2024 apr-jun 2024 jan-mar 2023 okt-dec 2023 jul-sep 2023 apr-jun Resultaträkning, mkr Intäkter 2 386 2 444 2 428 2 528 2 449 2 477 2 415 2 462 Fastighetskostnader -814 -792 -685 -755 -831 -850 -698 -777 Driftöverskott 1 572 1 652 1 743 1 773 1 618 1 627 1 717 1 685 Centrala administrationskostnader -66 -63 -50 -60 -68 -124 -78 -131 Resultat från intresseföretag och joint ventures 188 152 130 -3 -539 -828 -738 -701 Räntenetto -534 -558 -498 -534 -492 -545 -480 -576 Leasingkostnad/tomträttsavgäld -16 -24 -19 -14 -16 -22 -14 -14 Resultat inklusive intresseföretag och joint ventures 1 144 1 159 1 306 1 162 503 108 407 263 Värdeförändringar Fastigheter -368 5 -56 -557 -1 019 -6 304 -1 612 -651 Finansiellt innehav -4 -5 — — — — — — Goodwill -21 -60 -4 -72 -52 -183 -77 -83 Derivat -592 934 -684 -553 754 -1 767 -221 840 Aktuell skatt -102 -2 -54 -87 -29 85 -46 -26 Uppskjuten skatt -55 -42 -37 184 -337 1 759 88 138 Periodens resultat 2 1 989 471 77 -180 -6 302 -1 461 481 Övrigt totalresultat 7 85 -107 54 -84 75 -48 73 Periodens totalresultat 9 2 074 364 131 -264 -6 227 -1 509 554 Balansräkning, mkr Förvaltningsfastigheter 135 020 135 711 135 824 135 785 137 244 137 552 144 709 145 897 Goodwill 4 286 4 307 4 367 4 371 4 443 4 495 4 678 4 755 Andelar i intresseföretag och joint ventures 10 311 9 924 9 331 9 561 9 450 10 008 11 210 11 830 Derivat 1 561 2 539 1 744 2 114 2 701 1 948 4 223 4 577 Övriga tillgångar 3 322 2 978 3 240 3 336 3 540 3 245 3 774 3 758 Likvida medel 207 2 400 1 825 739 675 2 088 1 397 1 755 Summa tillgångar 154 707 157 859 156 331 155 906 158 053 159 336 169 991 172 572 Eget kapital 78 906 79 174 77 109 76 745 76 634 77 177 83 406 84 926 Uppskjuten skatteskuld 15 004 14 900 14 904 14 821 15 020 14 810 16 461 16 335 Derivat 540 245 621 326 268 596 185 487 Räntebärande skulder 54 880 58 633 59 087 59 222 61 120 61 671 65 687 65 480 Övriga skulder 5 377 4 907 4 610 4 792 5 011 5 082 4 252 5 344 Summa eget kapital och skulder 154 707 157 859 156 331 155 906 158 053 159 336 169 991 172 572 Nyckeltal Periodens resultat, kr/aktie (före och efter utspädning) 0,00 4,04 0,96 0,16 -0,37 -12,79 -2,97 1,12 Avkastning eget kapital, %, R12 3,3 3,0 -7,6 -9,9 -9,4 -14,5 -12,6 -11,2 Nettoinvestering, mkr 358 -307 147 -709 235 -397 774 -2 275 Nettouthyrning, mkr -184 23 -16 3 3 -51 15 21 Ekonomisk uthyrningsgrad, % 90,6 91,5 91,2 91,3 91,6 92,1 92,6 92,8 Belåningsgrad, % 35,3 35,6 36,6 37,5 38,2 37,4 37,8 36,9 Räntetäckningsgrad, ggr, R12 3,2 3,3 3,3 3,3 3,3 3,0 3,0 3,1 EPRA NRV, kr/aktie 159 157 155 153 151 154 164 167 ===== SIDA 26 ===== CASTELLUM DELÅRSRAPPORT JANUARI -MARS 202 5 26 Alternativa nyckeltal Bolaget presenterar vissa finansiella nyckeltal som inte definieras enligt IFRS. Bolaget anser att dessa nyckeltal ger värdefull kompletterande information till investerare och bolagets ledning, då de möjliggör utvärdering av bolagets prestation. Eftersom inte alla företag beräknar finansiella nyckeltal på samma sätt, är dessa inte alltid jämförbara med nyckeltal som används av andra företag. Dessa finansiella nyckeltal ska därför inte ses som en ersättning för nyckeltal som definieras enligt IFRS. I nedanstående tabell presenteras nyckeltal som inte definieras enligt IFRS, om inte annat anges, samt avstämning av nyckeltalen. Vidare återfinns även definitionerna av dessa nyckeltal på sidorna 29–30. vit dummytext 2025 jan-mar 2024 jan-mar R12, apr 2024 - mar 2025 2024 jan-dec Genomsnittligt antal aktier, tusen 492 446 492 601 492 476 492 515 Förvaltningsresultat mkr kr/aktie mkr kr/aktie mkr kr/aktie mkr kr/aktie Resultat före skatt 159 0,32 186 0,38 2 734 5,55 2 761 5,61 Återläggning: Resultat intresseföretag exkl. förvaltningsresultat -80 -0,16 645 1,31 -36 -0,07 689 1,40 Värdeförändring fastighet 368 0,75 1 019 2,07 976 1,98 1 627 3,30 Värdeförändring finansiellt innehav 4 0,01 — — 9 0,02 5 0,01 Värdeförändring goodwill 21 0,04 52 0,11 157 0,32 188 0,38 Värdeförändring derivat 592 1,20 -754 -1,53 895 1,82 -451 -0,92 Förvaltningsresultat 1 064 2,16 1 148 2,33 4 735 9,62 4 819 9,78 EPRA Earnings (förvaltningsresultat efter skatt) Förvaltningsresultat 1 064 2,16 1 148 2,33 4 735 9,62 4 819 9,78 Aktuell skatt på förvaltningsresultat -78 -0,16 -144 -0,29 -163 -0,33 -229 -0,46 EPRA Earnings/EPRA EPS 987 2,00 1 004 2,04 4 573 9,28 4 590 9,32 Avkastning eget kapital, R12 2025 jan-mar 2024 jan-mar R12, apr 2024 - mar 2025 2024 jan-dec Resultat efter skatt 2 539 -7 462 2 539 2 357 Genomsnittligt eget kapital 77 714 79 778 77 714 77 368 Avkastning eget kapital, % 3,3 -9,4 3,3 3,0 Räntetäckningsgrad 2025 jan-mar 2024 jan-mar R12, apr 2024 - mar 2025 2024 jan-dec Förvaltningsresultat, mkr 1 064 1 148 4 735 4 819 Återläggning: Räntenetto, mkr 534 492 2 125 2 083 Förvaltningsresultat exkl. räntenetto, mkr 1 598 1 640 6 860 6 902 Räntetäckningsgrad, ggr 3,0 3,3 3,2 3,3 Överskottsgrad 2025 jan-mar 2024 jan-mar R12, apr 2024 - mar 2025 2024 jan-dec Driftöverskott 1 572 1 618 6 740 6 786 Avgår: Övriga intäkter — — -65 -65 Återläggning: vit vit vit vit Intäkter coworking¹ -61 -61 -245 -245 Kostnader coworking¹ 54 54 209 209 Driftöverskott exkl. coworking 1 565 1 611 6 639 6 685 Hyresintäkter exkl. coworking 2 102 2 186 8 527 8 611 Serviceintäkter 223 202 949 928 Hyres- och serviceintäkter exkl. coworking 2 325 2 388 9 476 9 539 Överskottsgrad, % 67,3 67,5 70,1 70,1 1. Intäkter respektive kostnader med avdrag för koncerneliminering. Nettoinvestering, mkr 2025 jan-mar 2024 jan-mar R12, apr 2024 - mar 2025 2024 jan-dec Förvärv 19 33 53 67 Ny-, till- och ombyggnation 498 448 2 552 2 502 Summa investering 517 481 2 605 2 569 Försäljning -159 -246 -3 116 -3 203 Nettoinvestering 358 235 -511 -634 Andel av fastighetsvärdet, % 0,2 0,2 -0,4 -0,5 ===== SIDA 27 ===== CASTELLUM DELÅRSRAPPORT JANUARI -MARS 202 5 27 31 mar 2025 31 mar 2024 31 dec 2024 Antal utestående aktier, tusental 492 446 492 601 492 446 31 mar 2025 31 mar 2024 31 dec 2024 Substansvärde mkr kr/aktie mkr kr/aktie mkr kr/aktie Eget kapital enligt balansräkning 78 906 160,23 76 634 155,57 79 174 160,78 Återläggning: Hybridobligationer -10 161 -20,63 -10 169 -20,64 -10 161 -20,63 Beslutad ej verkställd utdelning — — — — — — Derivat enligt balansräkning -1 021 -2,07 -2 433 -4,94 -2 294 -4,66 Goodwill enligt balansräkning -4 286 -8,70 -4 443 -9,02 -4 307 -8,75 Uppskjuten skatt enligt balansräkning 15 004 30,47 15 020 30,49 14 900 30,26 Substansvärde EPRA NRV 78 442 159,29 74 609 151,46 77 312 157,00 Avdrag: Bedömt verkligt värde uppskjuten skatt -2 354 -4,78 -2 560 -5,20 -2 287 -4,64 Substansvärde EPRA NTA 76 088 154,51 72 049 146,26 75 025 152,35 Återläggning: Derivat enligt ovan 1 021 2,07 2 433 4,94 2 294 4,66 Uppskjuten skatt i sin helhet -12 650 -25,69 -12 460 -25,29 -12 613 -25,61 Substansvärde EPRA NDV 64 459 130,90 62 022 125,91 64 706 131,40 vit 31 mar 2025 31 mar 2025 31 mar 2025 31 mar 2024 31 dec 2024 EPRA LTV Koncern enligt rapportering Castellums andel av intresseföretag och JV Total Castellum inkl. intresseföretag och JV Total Castellum inkl. intresseföretag och JV Total Castellum inkl. intresseföretag och JV Räntebärande skulder, mkr 54 880 10 500 65 380 73 641 68 780 Hybridobligationer, mkr 10 161 — 10 161 10 169 10 161 Valutadel av marknadsvärde på säkringar för lån i utländsk valuta -232 — -232 -1 771 -1 603 Rörelsekapital, netto (om skulder högre än fordringar) 2 194 — 2 194 1 682 2 095 Likvida medel, mkr -207 -218 -425 -746 -2 652 Netto skulder, mkr 66 796 10 282 77 078 82 975 76 781 Förvaltningsfastigheter, mkr 135 020 20 600 155 620 159 414 155 257 Rörelsekapital, netto (om fordringar högre än skulder) — 277 277 11 35 Totala tillgångar, mkr 135 020 20 877 155 897 159 425 155 292 EPRA LTV, % 49,5 49,2 49,4 52,0 49,4 Belåningsgrad 31 mar 2025 31 mar 2024 31 dec 2024 Räntebärande skulder, mkr 54 880 61 120 58 633 Likvida medel, mkr -207 -675 -2 400 Räntebärande skulder netto, mkr 54 673 60 445 56 233 Totala tillgångar, mkr 154 707 158 053 157 859 Belåningsgrad, % 35,3 38,2 35,6 Belåningsgrad fastighet 31 mar 2025 31 mar 2024 31 dec 2024 Räntebärande skulder netto, mkr 54 673 60 445 56 233 Förvaltningsfastigheter, mkr 135 020 137 244 135 711 Belåningsgrad fastighet, % 40,5 44,0 41,4 Andel icke säkerställda tillgångar 31 mar 2025 31 mar 2024 31 dec 2024 Totala tillgångar, mkr 154 707 158 053 157 859 Avdrag för säkerställda tillgångar, mkr -75 310 -83 782 -78 369 Icke säkerställda tillgångar, mkr 79 397 74 271 79 490 Totala tillgångar, mkr 154 707 158 053 157 859 Andel icke säkerställda tillgångar, % 51,3 47,0 50,4 Säkerställda skulder/totala tillgångar 31 mar 2025 31 mar 2024 31 dec 2024 Säkerställda skulder, mkr 22 378 26 156 22 601 Totala tillgångar, mkr 154 707 158 053 157 859 Säkerställda skulder/totala tillgångar, % 14,5 16,5 14,3 ===== SIDA 28 ===== CASTELLUM DELÅRSRAPPORT JANUARI -MARS 202 5 28 Nettoskuld/EBITDA, R12 31 mar 2025 31 mar 2024 31 dec 2024 Räntebärande skulder netto, mkr 54 673 60 445 56 233 Driftöverskott, mkr 6 740 6 648 6 786 Centraladministration, mkr -239 -401 -241 Rörelseresultat, mkr 6 501 6 247 6 545 Nettoskuld/EBITDA, ggr 8,4 9,7 8,6 Aktiens direktavkastning 31 mar 2025 31 mar 2024 31 dec 2024 Beslutad utdelning — — — Aktiekurs vid periodens utgång 110,80 140,90 120,55 Aktiens direktavkastning, % — — — Hyres- och serviceintäkter i jämförbart bestånd 2025 jan-mar 2024 jan-mar R12, apr 2024 - mar 2025 2024 jan-dec Hyres- och serviceintäkter 2 386 2 449 9 721 9 784 Förvärvade-, sålda och projektfastigheter -99 -160 -707 -768 Coworking, koncerneliminering samt valutajustering -44 -42 -167 -165 Hyres- och serviceintäkter i jämförbart bestånd, mkr 2 243 2 247 8 847 8 851 ===== SIDA 29 ===== CASTELLUM DELÅRSRAPPORT JANUARI -MARS 202 5 29 Definitioner Alternativa nyckeltal Castellum tillämpar European Securities and Markets authorities (ESMA) riktlinjer om alternativa nyckeltal. Med ett alternativt nyckeltal avses enligt dessa riktlinjer ett finansiellt mått över historisk eller framtida resultatutveckling, finansiell ställning, finansiellt resultat eller kassa- flöden som inte definieras eller anges i tillämpliga regler för finansiell rapportering (IFRS® redovisningsstandarder och Årsredovisningslagen). Castellum är också medlem i branschorganisationen European Public Real Estate Associations (EPRA) varför de finansiellas nyckeltalen EPRA EPS, EPRA NRV, EPRA NTA, EPRA NDV, EPRA LTV samt EPRA vakansgrad redovisas. Aktiens direktavkastning Beslutad utdelning i procent av aktiekursen vid periodens utgång. Nyckeltalet belyser hur stor del av ägarnas investering de får tillbaka i utdelning. Andel icke säkerställda tillgångar Totalt bokfört värde på tillgångar som inte är föremål för säkerhet i procent av totala tillgångar. Nyckeltalet belyser finansiell risk. Avkastning eget kapital Resultat efter skatt i procent av genomsnittligt eget kapital. Nyckeltalet visar förmågan att generera resultat på koncernens egna kapital. Belåningsgrad Räntebärande skulder efter avdrag för likvida medel, i procent av totala tillgångar. Nyckeltalet belyser finansiell risk. Belåningsgrad fastighet Räntebärande skulder efter avdrag för likvida medel, i procent av fastigheternas verkliga värde. Nyckeltalet belyser finansiell risk. EPRA EPS – Earnings per Share Förvaltningsresultat med avdrag för aktuell skatt på förvaltningsresultat, dividerat med genomsnittligt antal aktier. Aktuell skatt har beräknats med bland annat hänsyn till skattemässigt avdragsgilla avskrivningar och ombyggnationer. Nyckeltalet är ett mått på resultatgenereringen i verksamheten med avdrag för nominell skatt. EPRA NRV – Net Reinstatement Value Redovisat eget kapital med återläggning av hybridobligationer, beslutad ej verkställd utdelning, bokfört värde på derivat och goodwill och nominell uppskjuten skatt. Nyckeltalet beskriver det totala egna kapital som Castellum förvaltar åt sina ägare. EPRA NTA – Net Tangible Assets Redovisat eget kapital med återläggning av hybridobligationer, beslutad ej verkställd utdelning, bokfört värde på derivat och goodwill, justerat för bedömt verkligt värde på uppskjuten skatt i stället för nominell uppskjuten skatt. Nyckeltalet är motsvarande EPRA NRV men med skillnaden att uppskjuten skatt baseras på bedömt verkligt värde. EPRA NDV – Net Disposal Value Redovisat eget kapital med återläggning av hybridobligationer, beslutad ej verkställd utdelning samt bokfört värde på goodwill. Nyckeltalet belyser ägarnas andel av eget kapital. EPRA LTV – Loan to Value Räntebärande skulder med tillägg för hybridobligation och justerat för valutadel av marknadsvärde på säkringar för lån i utländsk valuta och efter avdrag för likvida medel. Negativt rörelsekapital ökar räntebärande skulder, medan positivt rörelsekapital läggs till värdet av förvaltnings- fastigheter. Väsentliga intresseföretag inkluderas proportionerligt utifrån ägd andel. Nyckeltalet belyser finansiell risk. Förvaltningsresultat Resultat före skatt med återläggning av värdeförändring av fastigheter, derivat, finansiellt innehav och goodwill samt Castellums andel av intresseföretags och joint ventures resultat exklusive förvaltnings- resultat. Förvaltningsresultat är ett mått på resultatgenereringen i verksamheten, efter finansiella kostnader men exklusive värde- förändringar. Hyres- och serviceintäkter i jämförbart bestånd Hyres- och serviceintäkter från fastigheter som ingått i beståndet under hela rapporteringsperioden samt under hela jämförelseperioden. Projektfastigheter, coworking samt fastigheter som förvärvats eller sålts ingår ej. Nyckeltalet belyser utvecklingen av hyres- och serviceintäkter exklusive engångseffekter, exempelvis för förtida avflyttningar, opåverkat av förvärvade och sålda fastigheter. Nettoinvestering Nettot av fastighetsförvärv, investeringar i befintligt fastighetsbestånd samt fastighetsförsäljningar. Nyckeltalet belyser investeringsvolymen. Nettoskuld/EBITDA Räntebärande skulder efter avdrag av likvida medel i relation till driftöverskott med avdrag för centrala administrationskostnader under senaste 12 månaders period. Nyckeltalet belyser finansiell risk. Räntetäckningsgrad Förvaltningsresultat med återläggning av räntenettot dividerat med räntenettot. Nyckeltalet belyser finansiell risk. Säkerställda skulder av totala tillgångar Säkerställda skulder i procent av totala tillgångar. Nyckeltalet belyser finansiell risk. Överskottsgrad Driftöverskott justerat för coworking och övriga intäkter i procent av hyres- och serviceintäkter exklusive coworking. Nyckeltalet åskådliggör fastigheternas lönsamhet. Övriga nyckeltal och definitioner Antal aktier Registrerat antal aktier – antalet registrerade aktier vid viss tidpunkt. Utestående antal aktier – antalet registrerade aktier med avdrag för återköpta egna aktier vid viss tidpunkt. Genomsnittligt antal aktier – vägt genomsnittligt antal utestående aktier under viss period. Avkastning totalt kapital Resultat före skatt med återläggning av räntenetto samt värdeförändring derivat under senaste 12 månaders period i procent av genomsnittligt totalt kapital. Data per aktie Vid beräkning av resultat och kassaflöde per aktie används genom- snittligt antal aktier och vid beräkning av tillgångar, eget kapital och substansvärde per aktie används antalet utestående aktier. Ekonomisk uthyrningsgrad Under perioden redovisade hyresintäkter exklusive rabatter i procent av hyresvärde avseende fastigheter ägda vid periodens utgång. Under perioden förvärvade/färdigställda fastigheter har räknats upp såsom om de ägts eller varit färdigställda under hela året medan fastigheter som sålts helt har exkluderats. Projekt samt obebyggd mark har exkluderats. EPRA Vakansgrad Bedömd marknadshyra för vakanta hyror dividerat med hyresvärdet på årsbasis för hela fastighetsportföljen exklusive fastigheter klassificerade som projektfastigheter. Fastighetskategori Fastighetens huvudsakliga hyresvärde med avseende på lokalslag. Inom en fastighetskategori kan det därför förekomma ytor som avser andra ändamål än den huvudsakliga användningen. Castellums fastighets- kategorier är följande: kontor, samhällsfastigheter (kunder som direkt eller indirekt skattefinansieras), lager/lätt industri, handel samt projekt och mark . ===== SIDA 30 ===== CASTELLUM DELÅRSRAPPORT JANUARI -MARS 202 5 30 Fastighetskostnader I posten ingår såväl direkta fastighetskostnader, såsom kostnader för drift, underhåll, tomträttsavgäld och fastighetsskatt, som indirekta fastighetskostnader i form av uthyrning och fastighetsadministration. Hyresvärde Hyres- och serviceintäkter med tillägg för bedömd marknadshyra för vakanta ytor. Kontraktsvärde Hyres- och serviceintäkter på helårsbasis för Castellums hyresavtal. Kronor per kvm Fastighetsrelaterade nyckeltal, uttryckta i kronor per kvm, baseras på fastigheter ägda vid periodens utgång, varvid under året förvärvade/ färdigställda fastigheter har räknats upp såsom om de ägts eller varit färdigställda under hela året medan fastigheter som sålts helt har exkluderats. Projekt och obebyggd mark har exkluderats. Vid delårs- bokslut har nyckeltalen omräknats till helårsbasis utan hänsyn till säsongsvariationer som normalt uppstår i verksamheten. Nettouthyrning Hyres- och serviceintäkter för under perioden tecknade hyresavtal för hela fastighetsbeståndet, reducerat med hyresintäkter för under perioden uppsagda avtal. ===== SIDA 31 ===== Castellum Aktiebolag (publ) Box 2269, 403 14 Göteborg Besöksadress: Östra Hamngatan 16 Telefon: 031-60 74 00 www.castellum.se Säte: Göteborg Org. nr: 556475-5550 Finansiell kalender Årsstämma 2025 7 maj 2025 Halvårsrapport januari - juni 2025 15 juli 2025 Delårsrapport januari - september 2025 23 oktober 2025 Bokslutskommuniké 2025 18 februari 2026 Kontaktuppgifter För mer information vänligen kontakta: Joacim Sjöberg, verkställande direktör, telefon 08-503 052 00 eller Jens Andersson, CFO, telefon 076-855 67 02. Om Castellum Castellum är ett av Nordens största kommersiella fastighetsbolag med fokus på kontors- och logistikfastigheter i nordiska tillväxtstäder. Per den 31 mars 2025 uppgick fastighetsvärdet till cirka 155 mdkr, inklusive innehavet i norska Entra ASA. Bolaget är noterat på Nasdaq Stockholm Large Cap och klassificerat som grönt enligt Green Equity Designation. Castellum är det enda nordiska fastighetsbolaget i Dow Jones Sustainability Index (DJSI). En värd bortom det förväntade. www.castellum.se