===== SIDA 1 ===== Du i Halvårsrapport januari–juni 2023 ===== SIDA 2 ===== 2 Ökat driftsöverskott och lägre belåningsgrad Sammanfattning januari – juni 2023  Intäkterna för perioden januari-juni uppgick t ill 4 953 mkr (4 400). I det jämförbara beståndet av förvaltningsfastigheter ökade hyresintäkterna med 9,8 procent (4,4).  Driftsöverskottet för perioden januari-juni uppgick till 3 222 mkr (2 917), vilket motsvarar en ökning om 10,5 procent.  Förvaltningsresultatet uppgick till 2 093 mk r (2 375), motsvarande 4,98 kr per aktie (7,13).  Värdeförändringar på fastigheter uppgick till -6 618 mkr (2 812) och på derivat till 753 mkr (2 470).  Efter genomförd nyemission uppgår belåni ngsgraden till 36,9 procent (42,3)  71 procent av låneportföljen har en r äntebindningstid som överstiger ett år.  Totalt kontraktsvärde på samtliga kontrakt uppgick per den 30 juni 2023 till 9 376 mkr (8 888).  Uthyrningsgraden uppgick till 92,8 procent (93, 7). Minskningen är främst hänförlig till avyttring av fastigheter som var fullt uthyrda vid frånträdet.  Fastighetsförsäljningar summerar till 3 406 mkr (2 448). Nyckeltal För nyckeltalet periodens resultat, kr per aktie, har genomsnittligt antal aktier justerats med justeringsfaktor 1,1904 för samtliga jämförelseår i enlighet med IAS 33 Resultat per aktie. Inga övriga resultatrelaterade nyckeltal har justerats varför det blir en engångseffekt för jämförbarheten. Jämförelsetalen för resultatposter avser värden för motsvarande period 2022 och balansposter för tidpunkten 2022-12-31. 2023 apr-jun 2022 apr-jun 2023 jan-jun 2022 jan-jun R12 jul 2022- jun 2023 2022 jan-dec Intäkter, mkr 2 483 2 207 4 953 4 400 9 548 8 996 Driftsöverskott, mkr 1 685 1 512 3 222 2 917 6 141 5 838 Förvaltningsresultat, mkr 1 077 1 226 2 093 2 375 4 226 4 510 Kr/aktie 2,41 3,73 4,98 7,13 10,33 13,63 Tillväxt, % -35 22 -30 21 -24 10 Periodens resultat, mkr 481 3 320 -3 820 6 933 -9 005 1 750 Kr/aktie 1,08 8,50 -9,10 17,47 -22,02 4,44 Tillväxt, % -87 62 -152 3 -163 -87 Nettoinvestering, mkr -2 250 1 409 -1 837 377 617 2 831 Nettouthyrning, mkr 21 84 -31 109 21 161 Belåningsgrad, % 36,9 39,4 36,9 39,4 36,9 42,3 Räntetäckningsgrad, ggr 2,9 4,7 2,8 4,7 3,1 3,9 EPRA NRV, kr/aktie 166,97 263,42 166,97 263,42 166,97 242,09 EPRA NTA, kr/aktie 159,62 251,56 159,62 251,56 159,62 230,26 EPRA NDV, kr/aktie 142,11 214,62 142,11 214,62 142,11 196,39 ===== SIDA 3 ===== 3 Nyemissionen skapar finansiell stabilitet Castellum står starkt efter nyemissionen, genomförda fastighetsförsäljningar och omförhandlade hyror. Trots begynnande lågkonjunktur, högre styrränta och bister kapitalmarknad, visar andra kvartalet fortsatt stark efterfrågan på den nordiska kontors- och logistikmarknaden. Castellum har genomfört goda omförhandlingar och många nytecknade avtal. Detta, tillsammans med höjda hyresintäkter genom inflationsindexeringen, ger bolaget rekordhöga intäkter på 4 953 mkr, en ökning med 553 mkr jämfört med samma period föregående år. Världens fastighetsbolag har gått ifrån att gynnas starkt av centralbankernas expansiva penningpolitik, till att missgynnas av den globala inflationsbekämpningen. Den höga inflationen medför att styrräntan höjs i rask takt och vi har sannolikt ännu inte sett toppen innan det vänder. Ränte- läget försämras gradvis i takt med den höjda styrräntan men skyddas effektivt av ingångna räntesäkringsavtal som ökat proportionerligt till följd av amorteringar genomförda efter nyemissionen. Snitträntan har därför endast ökat från 2,6 procent vid årets ingång till 2,7 procent per balansdagen. Dessutom visar bolaget en ökning i driftsöverskott om ca 10,5 procent, främst tack vare inflationsindexerade avtal och en fortsatt stabil hyresmarknad. Kostnaderna har ökat under de senaste kvartalen, främst på grund av stigande elpriser och elprissäkringar gjorda på höga nivåer i höstas, men också till följd av högre fastighetsskatt och administrativa engångskostnader hänförliga till systemutveckling. Detta kvartal sjunker energikostnaderna tillbaka till mer normala nivåer och en anpassning av kostnaderna för det nya marknadsläget pågår. Höjd styrränta och underliggande marknadsräntor påverkar även avkastningskraven och därmed bolagets fastighetsvärden negativt. I föregående kvartal justerades avkastningskravet upp 15 punkter med anledning av högre marknadsränta. Castellum har under första halvåret skrivit ner fastighetsvärdena med ca 4,2 procent, motsvarande 6,5 mdkr. Värderingen bekräftas såväl av externa värderingar av hela beståndet under första kvartalet som genomförda försäljningar om 3,4 mdkr. Castellum har, sedan utgången av tredje kvartalet 2022, då toppen av värderingarna nåddes, skrivit ned fastighetstillgångarna med sammanlagt ca 13 mdkr, eller motsvarande ca 8,5 procent. Den sammanlagda justeringen av avkastningskravet uppgår under samma period till 41 punkter. Stärkt finansiell ställning genom företrädesemission Castellum genomförde under kvartalet en nyemission med iakttagande av alla aktieägares lika rätt och hänsyn taget till svenska aktiemarknadsregler. Emissionen fulltecknades, utan att använda utställda garantiåtaganden, och tillförde bolaget drygt 10 mdkr. Pengarna har i det korta perspektivet använts till att återbetala obligationer som har förfallit och säkerställda kreditfaciliteter i bank. Genom företrädes- emissionen har Castellums finansiella ställning stärkts vilket visar sig tydligt i förbättrade finansiella nyckeltal, så som belåningsgraden på 36,9 procent (42,3) och stärkt likviditets- position som täcker samtliga obligationsförfall de kommande tre åren. Detta ger Castellum stabilitet i oroliga tider och möjlighet att skapa långsiktigt värde framåt. I ett värsta scenario där kapitalmarknaden fortsätter vara stängd för fastighetsbranschen under överskådlig tid, så kan Castellum med enklare antagande om intjäning och försäljningar återbetala samtliga utställda obligationer i den takt de förfaller. I ett något bättre, och mer sannolikt scenario, återhämtar sig kapitalmarknaden framöver och styrräntan stannar eller viker nedåt kommande år. I det läget är Castellum väl rustat för att använda sitt kassaflöde till såväl värdeskapande investeringar som till utdelning igen. Färdigställda projekt ger ökad intjäning Under kvartalet färdigställdes bland annat den första anläggningen till SEEL, Swedish Electric Transport Laboratory, på Gateway Säve med ett årligt hyresvärde på drygt 20 mkr. Tidigare under året färdigställdes två större kontorsfastigheter i Malmö med ett samlat hyresvärde på 168 mkr och i slutet av 2023 färdigställs bland annat Effekten till Northvolt i Västerås och Hornsberg 1 i Stockholm, där Martin & Servera får sitt nya huvudkontor. Castellum står starkt efter nyemissionen, genomförda fastighetsförsäljningar och omförhandlade hyror. Trots begynnande lågkonjunktur, högre styrränta och bister kapitalmarknad, visar andra kvartalet fortsatt stark efterfrågan på den nordiska kontors- och logistikmarknaden. ===== SIDA 4 ===== 4 Totalt under året bidrar färdigställda projekt med 280 mkr i årligt hyresvärde och den genomsnittliga kontraktslängden på dessa är 11 år. Under rådande marknadsläge startar Castellum endast ett mycket begränsat antal nya projekt men står redo att investera igen när förutsättningarna förbättras. Bolagets projektportfölj är omfattande med en markbank på 660 000 kvm, varav markanvisningar med detaljplaner om ca 60 000 BTA kvm. Några spännande investeringsmöjligheter finns bland annat i Hagastaden och Slakthusområdet i Stockholm, på Gateway Säve i Göteborg, Pasila i Helsingfors och Främre Boländerna i centrala Uppsala. Under kvartalet flyttade bolaget fram tillträdet med upp till två år på ett av de planerade nybyggnadsprojekten i Hagastaden, Infinity, efter konstruktiva samtal med Stockholms stad. På så sätt skapas den flexibilitet som behövs för att optimera projektet i förhållande till marknadsläget. En nordisk och hållbar plattform Castellums långa och uthålliga fokus på hållbarhet kommer fortsatt att löna sig. 2020 beslutade Castellum att investera storskaligt i utbyggnaden av solceller. Så har också gjorts. Under kvartalet installerades den 87:e solcellsanläggningen i fastighetsbeståndet och idag bidrar dessa anläggningar med drygt 12 procent av bolagets energianvändning, motsvarande ca 13 600 MWh på årsbasis. Castellums enträgna arbete för att minska energi- användningen i fastighetsbeståndet har resulterat i att bolaget nu har en av branschens lägsta energianvändning, 45 procent lägre än genomsnittet i Sverige enligt Energimyndigheten. De senaste tolv månaderna har bolagets energianvändning minskat med 4 procent, vilket överträffar bolagets löpande mål om 2,5 procent årlig energibesparing. Castellums tillgångar finns fram för allt i nordiska storstäder och tillväxtorter, där bolaget vill fortsätta växa. Med den geografiska allokeringen, i segmenten kontor och logistik, samt med en väldiversifierad kundstock där cirka 25 procent av hyresintäkterna kommer från offentliga hyresgäster, är Castellum en unik nordisk plattform för såväl svenska som utländska investerare och kreditgivare. Joacim Sjöberg Verkställande direktör, Castellum AB Under 2023 färdigställs bland annat Hornsberg 1 i Stockholm, där Martin & Servera får sitt nya huvudkontor. ===== SIDA 5 ===== 5 Totalresultat för koncernen i sammandrag mkr 2023 apr-jun 2022 apr-jun 2023 jan-jun 2022 jan-jun R12 jul 2022-jun 2023 2022 jan-dec Hyresintäkter 2 169 1 948 4 336 3 907 8 232 7 803 Serviceintäkter 247 201 483 385 1 058 960 Intäkter coworking 67 58 134 108 258 232 Intäkter 2 483 2 207 4 953 4 400 9 548 8 996 Driftskostnader -366 -293 -872 -700 -1 662 -1 490 Underhåll -68 -63 -142 -115 -313 -286 Fastighetsskatt -148 -128 -297 -257 -620 -580 Kostnader coworking -72 -78 -144 -143 -281 -280 Uthyrning och fastighetsadministration -144 -133 -277 -268 -531 -522 Driftsöverskott 1 685 1 512 3 222 2 917 6 141 5 838 Centrala administrationskostnader -131 -87 -201 -156 -315 -270 Förvärvskostnad — — — — -7 -7 Resultat från intressebolag -701 -21 -718 917 -2 008 -373 Finansnetto Räntenetto -576 -334 -1 143 -648 -2 026 -1 531 Leasingkostnad/Tomträttsavgäld -14 -14 -31 -31 -76 -76 Resultat inkl. intressebolag 263 1 056 1 129 2 999 1 709 3 581 varav förvaltningsresultat1 1 077 1 22 6 2 093 2 375 4 226 4 510 Värdeförändringar Fastigheter -651 2 370 -6 618 2 812 -12 968 -3 537 Finansiellt innehav — -229 — -58 1 -57 Förändring goodwill -83 — -214 -151 -503 -440 Derivat 840 1 104 753 2 470 973 2 690 Resultat före skatt 369 4 301 -4 950 8 073 -10 788 2 237 Aktuell skatt -26 -90 -51 -187 121 -15 Uppskjuten skatt 137 -891 1 181 -953 1 662 -472 Periodens resultat 481 3 320 -3 820 6 933 -9 005 1 750 Övrigt totalresultat Poster som kommer omföras till periodens resultat Omräkningsdifferens utlandsverksamhet m.m. 215 871 -280 571 -321 530 Värdeförändring derivat, valutasäkring -142 -417 392 -107 -195 -694 Periodens totalresultat 554 3 774 -3 709 7 397 -9 521 1 586 Genomsnittligt antal aktier, tusental2 448 515 390 929 419 724 396 834 409 033 393 849 Resultat, kr/aktie2 1,08 8,50 -9,10 17,47 -22,02 4,44 1. För uträkning, se finansiella nyckeltal på sidan 23. 2. För nyckeltalet periodens resultat, kr per aktie, har genomsnittligt antal aktier justerats med justeringsfaktor 1,1904 för samtliga jämförelseår i enlighet med IAS 33 Resultat per aktie. JÄMFÖRELSER ANGIVNA INOM PARENTES Jämförelser angivna inom parentes avser motsvarande period föregående år förutom i avsnitt som beskriver tillgångar och finansiering där jämförelserna avser utgången av föregående år. ===== SIDA 6 ===== 6 Resultatanalys januari-juni 2023 Förvaltningsresultat Med kraftig prisutveckling för el och uppvärmning samt väsentligt ökade finansieringskostnader under 2023 jämfört med 2022 minskar förvaltningsresultatet för perioden till 2 093 mkr (2 375), vilket motsvarar 4,98 kr per aktie (7,13). Minskningen i jämförelse per aktie är främst hänförlig till utspädningseffekten på 2023 års siffror. Castellums andel i Entra bidrar med 246 mkr (293) till förvaltningsresultatet. För kvartalet uppgick förvaltningsresultatet till 1 077 mkr (1 226). FÖRVALTNINGSRESULTAT PER AKTIE Intäkter Under perioden ökade de totala intäkterna med 12,6 procent till 4 953 mkr (4 400). Ökningen förklaras framför allt av indexuppräkning av hyresavtal, färdigställda projekt samt ökad vidaredebitering av fastighetsskatt. För jämförbart bestånd av förvaltningsfastigheter motsvarar ökningen 9,8 procent. Ekonomisk uthyrningsgrad för perioden uppgår till 92,8 procent (93,7). UTVECKLING INTÄKTER mkr 2023 jan-jun 2022 jan-jun Förändring, % Jämförbart bestånd 4 060 3 697 9,8 Projektfastigheter 349 200 Transaktion 410 395 Coworking 134 108 Intäkter totalt 4 953 4 400 12,6 SEGMENTSINFORMATION Intäkter mkr 2023 jan-jun 2022 jan-jun Stockholm 1 277 1 201 Väst 915 827 Mitt 888 800 Mälardalen 628 560 Öresund 779 622 Finland 332 281 Coworking 134 108 Summa intäkter per segment 4 953 4 400 Kostnader Direkta fastighetskostnader ökade till 1 311 mkr (1 072). För jämförbart bestånd av förvaltningsfastigheter motsvarar ökningen 21,9 procent, främst till följd av högre kostnader för el, som ökar med ca 60 procent, men även på grund av ökade kostnader för fastighetsskatt efter nya taxeringsbeslut som reglerades först under det tredje kvartalet 2022. Fastighetsadministration uppgick för perioden till 277 mkr (268), motsvarande 105 kr/kvm (103). Centrala administrationskostnader uppgick till 201 mkr (156). Ökningen förklaras av en engångspost om -63 mkr hänförlig till kostnadsförda tidigare aktiverade administrationsprojekt. UTVECKLING KOSTNADER mkr 2023 jan-jun 2022 jan-jun Förändring, % Jämförbart bestånd 1 068 876 21,9 Projektfastigheter 103 65 Transaktion 140 131 Direkta fastighetskostnader 1 311 1 072 22,3 Coworking 144 143 Fastighetsadministration 277 268 Centraladministration 201 156 Kostnader totalt 1 933 1 639 17,9 FASTIGHETSKOSTNADER 12 MÅN, KR/KVM mkr Konto r Samhälls- fastigheter Lager/Lätt industri Handel Totalt Driftskostnader 380 300 237 196 314 Underhåll 58 38 37 36 48 Fastighetsskatt 154 107 27 87 106 Fastighetskostnader 592 446 300 319 467 Uthyrning och fastighetsadministration 105 Totalt 592 446 300 319 572 D:o R12, Q2 2022 491 362 227 264 380 Resultat från intressebolag Resultat från intressebolag avser Castellums andel av Entras resultat. Resultatet inkluderar såväl förvaltningsresultat, skatt som värdeförändringar i Entras fastighetsbestånd. På raden ”varav förvaltningsresultat” i resultaträkningen ingår endast Castellums andel av intressebolagets förvaltningsresultat, vilket för perioden uppgår till 246 mkr (293). Det innebär att värde- förändringar, skatt samt övrigt (som i huvudsak avser värde- förändringar finansiella instrument) exkluderas. Varje kvartal utförs även ett nedskrivningstest på andelar i intressebolag. Per balansdagen har nedskrivningsbehov identifierats om totalt - 269 mkr på grund av lägre substansvärde på Entra. Ackumulerad valutakurspåverkan på Castellums aktieinnehav i Entra redovisas i övrigt totalresultat. För ytterligare information om Entra, se sidan 18. Mkr 2023 jan-jun 2022 jan-jun Förvaltningsresultat 246 293 Värdeförändring fastighet -942 600 Skatt 138 -228 Övrigt 109 166 Castellums andel av intressebolagets resultat -449 831 Nedskrivning/återföring intressebolag -269 86 Total påverkan på periodens resultat -718 917 Valutaomräkning (övrigt totalresultat) -591 80 Totalt intressebolag i periodens totalresultat -1 309 997 -15 -10 -5 0 5 10 15 20 0 1 2 3 4 5 6 7 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 Förvaltningsresultat kr/aktie per kvartal (staplar) Årlig tillväxt R12 (kurva) och mål 10 % (streckad linje) ===== SIDA 7 ===== 7 Finansnetto Finansnettot uppgick till -1 174 mkr (-679). Ökningen förklaras framför allt av en högre underliggande marknads- ränta. Genomsnittlig utgående ränta för låneportföljen uppgick per balansdagen till 2,7 procent att jämföra med 2,6 procent vid årets ingång. Mkr 2023 jan-jun 2022 jan-jun Finansiella intäkter 0 0 Räntekostnader -1 129 -625 Avgår: aktiverad ränta 25 43 Tomträttsavgälder -31 -31 Övriga finansiella kostnader -39 -66 Summa finansnetto -1 174 -679 Värdeförändringar Fastighet Castellum redovisar under det första halvåret orealiserade värdeförändringar om 6 524 mkr (2 786), främst hänförligt till en uppgång i det genomsnittliga avkastningskravet till 5,16 procent jämfört med 5,01 procent i början av året. Marknadens avkastningskrav har, till följd av stigande räntor och kreditmarginaler, generellt stigit men vid vår intern- värdering av hela beståndet vid kvartalets utgång har koncernens avkastningskrav bedömts oförändrade mot årets första kvartal. Under våren har ett antal transaktioner genomförts där Castellum har avyttrat fastigheter i nivå med bokförda värden. Därtill har genomförda fastighetsförsäljningar medfört en värdeförändring om -93 mkr (26). Försäljningspris netto uppgick till 3 406 mkr efter avdrag för uppskjuten skatt och omkostnader om 153 mkr. Underliggande fastighetspris som således uppgick till 3 562 mkr, översteg senaste värdering om 3 499 mkr med 63 mkr. VÄRDEFÖRÄNDRINGAR – FASTIGHET mkr 2023 jan-jun 2022 jan-jun Kassaflöde -1 572 756 Projektvinst/Byggrätter -592 1 271 Avkastningskrav -4 361 760 Förvärv — 76 Orealiserad värdeförändring -6 524 2 786 D:o i % -4,2 1,8 Försäljningar -93 26 Totalt -6 618 2 812 D:o i % -4,3 1,8 Finansiella instrument Castellum innehar både ränte- och valutaderivat, vilka främst påverkas av förändrade långa marknadsräntor och valuta- kursrörelser. Total värdeförändring för derivaten uppgår under perioden till 1 344 mkr (3 030) varav 753 mkr (2 470) har redovisats i resultaträkningen och resterande del i övrigt total- resultat som ett resultat av säkringsrelationer. De positiva värdeförändringarna förklaras av att räntor på längre löptider har stigit under perioden samt förändrade valutakurser. Per den 30 juni 2023 uppgick marknadsvärdet i ränte- och valutaderivatportföljen till 4 090 mkr (2 467) där verkligt värde är fastställt enligt nivå 2, IFRS 13. Goodwill Goodwill har under första halvåret 2023 skrivits ned med totalt -214 mkr varav ca -64 mkr är hänförligt till avyttringar. Negativ värdeutveckling på fastigheter kopplade till goodwill påverkar med -125 mkr och goodwill hänförlig till United Spaces har skrivits ned med -25 mkr. Skatt Total skatt för perioden uppgick till 1 130 mkr (-1 140) varav -51 mkr (-187) avsåg aktuell skatt. Vid tillämpning av nominell skatt uppgår teoretisk skattekostnad till 1 020 mkr. Skillnaden om 110 mkr vid 20,6 procent skatt på resultat före skatt avser främst uppskjuten skatt på sålda fastigheter. SKATTEBERÄKNING JAN-JUN 2023 mkr Underlag aktuell skatt Underlag uppskjuten skatt Förvaltningsresultat 2 093 D:o intresseinnehav -246 Skattemässigt avdragsgilla avskrivningar -909 909 ombyggnationer -175 175 Övriga skattemässiga poster 191 448 Skattepliktigt förvaltningsresultat 955 1 531 Aktuell skatt om underskottsavdrag ej nyttjas -197 Försäljning fastigheter -1 855 Värdeförändring fastigheter -6 524 Värdeförändring derivat -387 791 Skattepliktigt resultat före underskottsavdrag 568 -6 057 Underskottsavdrag, ingående balans -1 635 1 635 Underskottsavdrag, utgående balans 1 313 -1 313 Skattepliktigt resultat 246 -5 735 Periodens skatt enligt res.räkning -51 1 181 UPPSKJUTEN SKATTESKULD NETTO 30 JUNI 2023 mkr Underlag Nominell skatteskuld Verklig skatteskuld1 Underskottsavdrag 1 313 270 270 Derivat -3 253 -670 -670 Obeskattade reserver -808 -166 -166 Fastigheter -85 554 -17 625 -3 082 Summa -88 302 -18 191 -3 648 Fastigheter, tillgångsförvärv 9 012 1 856 Utgående balans -79 290 -16 335 -3 648 1. Totalt uppgår avsatt uppskjuten skatt i koncernen till 16 335 mkr (18 299). Ett bedömt verkligt värde för den totala uppskjutna skatten kan beräknas som alternativ till redovisad uppskjuten skatt utifrån gällande redovisningsprinciper (se antagande i årsredovisning 2022, not 18). Det sammanlagda verkliga värdet för temporära skillnader för de fyra förekommande situationerna bedöms uppgå till en skuld om 3 648 mkr (3 701). ===== SIDA 8 ===== 8 Balansräkning för koncernen i sammandrag mkr 30 jun 2023 30 jun 2022 31 dec 2022 TILLGÅNGAR Förvaltningsfastigheter 145 897 156 888 153 563 Goodwill 4 755 5 392 4 969 Leasingavtal; nyttjanderätt 1 531 1 746 1 591 Intressebolag 11 830 14 402 13 286 Derivat 4 577 2 886 3 215 Övriga anläggningstillgångar 283 284 312 Övriga fordringar 1 944 2 051 1 937 Likvida medel 1 755 1 290 858 Summa tillgångar 172 572 184 939 179 731 EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital 84 926 84 789 78 983 Uppskjuten skatteskuld 16 335 18 299 17 754 Övriga avsättningar 28 27 28 Derivat 487 419 468 Räntebärande skulder 65 480 74 153 76 849 Leasingskuld 1 531 1 746 1 591 Ej räntebärande skulder 3 785 5 506 4 058 Summa eget kapital och skulder 172 572 184 939 179 731 Förändring eget kapital i sammandrag mkr 30 jun 2023 30 jun 2022 31 dec 2022 Eget kapital vid periodens ingång 78 983 83 637 83 637 Utdelning — -2 496 -2 496 Återköp egna aktier — -2 752 -2 752 Transaktioner med innehav utan bestämmande inflytande — -830 -830 Nyemission 10 000 — — Utdelning hybridkapital -349 -167 -162 Periodens resultat -3 820 6 933 1 750 Övrigt totalresultat för perioden 112 464 -164 Eget kapital vid periodens utgång 84 926 84 789 78 983 ===== SIDA 9 ===== 9 Kunder* Castellums exponering mot enskilda hyresgäster är mycket låg med en hyresavtalsportfölj som har stor spridning på många olika hyresgäster, kundstorlekar och branscher, vilket sprider risken för hyresförluster och vakanser. Koncernen har ca 8 000 kommersiella kontrakt och ca 500 bostadskontrakt, vars storleksmässiga fördelning framgår av tabellen nedan. Det enskilt största kontraktet svarar för 1,2 procent av koncernens totala hyresintäkter medan motsvarande siffra för den enskilt största kunden är 2,1 procent. Återstående genomsnittlig kontraktslängd per den 30 juni 2023 uppgick till 3,9 år (4,0). KONTRAKTSFÖRFALLOSTRUKTUR mkr Antal kontrakt Kontrakts- värde, mkr Andel av värdet, % Kommersiellt, löptid 2023 1 737 727 8 2024 2 156 1 714 18 2025 1 472 1 635 17 2026 1 424 1 713 18 2027 465 902 10 2028+ 555 2 435 26 Summa kommersiellt 7 809 9 125 97 Bostäder 494 50 1 P-platser och övrigt 6 358 201 2 Totalt 14 661 9 376 100 KONTRAKTSSTORLEK mkr Antal kontrakt Kontrakts- värde, mkr Andel av värdet, % Kommersiellt <0,25 3 432 242 3 0,25–0,5 1 136 420 4 0,5–1,0 1 264 896 10 1,0–3,0 1 296 2 210 23 >3,0 681 5 357 57 Summa 7 809 9 125 97 Bostäder 494 50 1 P-platser och övrigt 6 358 201 2 Totalt 14 661 9 376 100 NETTOUTHYRNING JANUARI–JUNI 2023 Under perioden har Castellum tecknat hyresavtal med ett årligt hyres- värde om 320 mkr (328). Uppsägningar uppgick till -351 mkr (-219), varav -26 mkr (-2) avsåg konkurser och -17 mkr (-13) uppsägningar med mer än 18 månaders återstående kontraktslängd. Nettouthyrningen för perioden uppgick därmed till -31 mkr (109). För kvartalet uppgick nettouthyrningen till 21 mkr (84). Tidsförskjutningen mellan nettouthyrning och resultateffekt bedöms till 9–18 månader i förvaltningsfastigheter och 12–24 månader för investeringar i ny-, till- och ombyggnation. NETTOUTHYRNING CASTELLUMS STÖRSTA HYRESGÄSTER Största hyresgäster Hyresvärde, mkr Polismyndigheten 195 AFRY Group 186 ABB 182 Domstolsverket 169 Handelsbanken 149 Försäkringskassan 116 Migrationsverket 86 Region Stockholm 81 Hedin Group 72 Northvolt 71 Summa hyresvärde största hyresgäster 1 307 -200 -140 -80 -20 40 100 160 220 280 340 400 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 Nytecknat i investeringar Nytecknat i befintligt Konkurser Uppsagt <18 mån Uppsagt >18 mån Nettouthyrning rullande årsvärde mkr Sthlm Väst Mitt Mälar- dalen Öresund Finland Totalt NYTECKNAT Befintligt 46 65 59 26 85 15 296 Investeringar 9 1 — 5 9 — 24 Totalt 55 66 59 31 94 15 320 UPPSAGT Befintligt -85 -47 -45 -21 -103 -24 -325 Konkurser -11 -9 -4 0 0 -2 -26 Totalt -96 -56 -49 -21 -103 -26 -351 Nettouthyrning -41 10 10 10 -9 -10 -31 D:o H1 2022 15 48 1 35 18 -9 109 *Exkl. Castellums innehav i Entra 30 juni 2023. ===== SIDA 10 ===== 10 Castellums fastighetsbestånd 2023–06–30 januari-juni 2023 Kategori Antal Yta, tkvm Fastighets- värde, mkr D:o kr/kvm Hyresvärde, mkr D:o kr/kvm Ekonomisk uthyrn.grad, % Intäkter, mkr Fastighets- kostnader, mkr D:o kr/kvm Driftsöverskott, mkr KONTOR Stockholm 53 663 30 879 46 599 946 2 854 91,0 845 192 580 653 Väst 79 479 14 215 29 689 479 1 999 91,8 442 126 526 316 Mitt 72 526 10 864 20 661 474 1 802 91,3 426 128 486 298 Mälardalen 29 381 10 203 26 774 399 2 095 92,1 365 105 553 259 Öresund 34 261 8 923 34 190 312 2 389 92,1 281 73 560 208 Danmark 14 141 5 585 39 572 183 2 590 93,1 167 43 614 124 Finland 18 203 7 425 36 571 367 3 610 90,8 328 118 1 164 210 Summa Kontor 299 2 654 88 095 33 199 3 158 2 380 91,5 2 854 786 592 2 068 SAMHÄLLSFASTIGHETER Stockholm 7 126 4 950 39 213 146 2 306 97,5 140 27 430 113 Väst 19 146 3 072 21 112 116 1 600 96,5 111 29 399 82 Mitt 29 301 9 106 30 231 314 2 085 95,1 293 71 472 222 Mälardalen 7 37 1 010 27 245 34 1 841 98,8 33 7 365 27 Öresund 7 71 2 967 41 707 90 2 533 96,4 86 18 494 69 Danmark 1 12 703 58 375 20 3 274 90,8 18 3 504 15 Summa Samhällsfastigheter 70 693 21 809 31 459 720 2 077 96,0 682 155 446 527 LAGER/LÄTT INDUSTRI Stockholm 34 193 3 813 19 799 134 1 392 91,6 125 27 281 98 Väst 85 603 8 435 13 988 328 1 086 95,3 304 85 281 219 Mitt 21 109 1 176 10 760 51 933 91,4 46 12 229 34 Mälardalen 28 338 3 823 11 320 187 1 109 95,6 176 73 430 103 Öresund 41 266 3 011 11 305 123 927 92,3 125 30 225 95 Danmark 1 17 169 9 725 7 804 94,1 7 2 287 4 Summa Lager/Lätt industri 210 1 526 20 426 13 383 830 1 088 94,1 783 229 300 554 HANDEL Stockholm 19 114 3 054 26 706 105 1 842 97,0 101 12 211 89 Väst 12 54 902 16 766 41 1 523 90,9 37 13 473 24 Mitt 19 130 2 240 17 256 100 1 536 95,5 93 20 311 73 Mälardalen 12 48 776 16 288 33 1 391 95,6 30 7 315 22 Öresund 16 72 1 439 19 974 63 1 738 95,4 57 14 393 43 Summa Handel 78 418 8 411 20 139 342 1 637 95,4 318 67 319 251 Summa Förvaltningsfastigheter 657 5 291 138 741 26 223 5 050 1 909 92,8 4 636 1 236 467 3 400 Uthyrning och fastighetsadministration — — — — — — — — 277 105 277 Summa efter uthyrning och fastighetsadministration 657 5 291 138 741 26 223 5 050 1 909 92,8 4 636 1 513 572 3 123 Projekt 40 266 6 076 — 184 — — 92 46 346 46 Obebyggd mark 22 9 1 080 — 25 — — 24 4 932 20 Totalt 719 5 565 145 897 — 5 259 — — 4 752 1 563 — 3 189 Skillnaden mellan ovan redovisade driftsöverskott om 3 189 mkr och resultaträkningens driftsöverskott om 3 222 mkr förklaras dels av att driftsöverskottet om 65 mkr under perioden för sålda fastigheter frånräknats, dels att driftsöverskottet i under perioden förvärvade/färdigställda fastigheter räknats ned med -30 mkr såsom de ägts eller varit färdigställda under hela perioden. I tabellen ovan ingår inte coworking om -10 mkr samt ej fastighetsrelaterade intäkter poster om 7 mkr. ===== SIDA 11 ===== 11 Förvaltningsfastigheter Per den 30 juni 2023 äger Castellum, efter avyttring av 30 fastigheter under perioden, totalt 719 fastigheter till ett bokfört värde om 146 mdkr. Fastighetsbeståndet är koncentrerat till tillväxtregioner i Sverige samt Köpenhamn och Helsingfors. Fastigheterna är belägna i citylägen och välbelägna arbetsområden med goda kommunikationer och utbyggd service. Castellums ägarskap kännetecknas av hållbarhet och långsiktighet och 59 procent av fastighets- portföljens värde är hållbarhetscertifierat. Bolaget arbetar kontinuerligt med att utveckla, förädla, modernisera och kundanpassa sina fastigheter. FÖRÄNDRING AV FASTIGHETSBESTÅNDET mkr Bokfört värde, mkr Antal Fastighetsbestånd 1 januari 2023 153 563 749 + Förvärv — — + Ny-, till- och ombyggnation 1 569 — - Försäljningar -3 499 -30 +/- Orealiserade värdeförändringar -6 524 — +/- Valutakursomräkning 788 — Fastighetsbestånd 30 juni 2023 145 897 719 FASTIGHETSRELATERADE NYCKELTAL 2023 jan-jun 2022 jan-jun 2022 jan-dec Hyresvärde, kr/kvm 1 909 1 717 1 758 Ekonomisk uthyrningsgrad, % 92,8 93,7 93,4 Fastighetskostnader, kr/kvm 572 483 511 Driftsöverskott, kr/kvm 1 180 1 021 1 048 Fastighetsvärde per balansdag, kr/kvm 26 223 27 498 26 737 Antal fastigheter, st 719 752 749 Uthyrningsbar yta, tkvm 5 565 5 757 5 696 Genomsnittligt avkastningskrav fastighete r, % 5,2 4,7 5,0 FASTIGHETSVÄRDE PER REGION FASTIGHETSVÄRDE PER KATEGORI Investeringar Under perioden har investeringar i fastigheter skett för totalt 1 569 mkr (2 825), varav 0 mkr (147) avser förvärv och 1 569 mkr (2 678) ny-, till- och ombyggnation. Efter försäljningar om -3 406 mkr (-2 448) uppgick nettoinvesteringen till -1 837 mkr (377). NETTOINVESTERING PER REGION Stockholm, 32% Väst, 19% Mitt, 17% Mälardalen, 12% Öresund, 11% Finland, 5% Danmark, 4% Kontor, 60% Samhällsfastigheter, 15% Lager/Lätt Industri, 14% Handel, 6% Projekt och mark, 5% -2 000 -1 750 -1 500 -1 250 -1 000 -750 -500 -250 0 250 500 Fastighetsförsäljningar Ny, till- och ombyggnation Förvärv ===== SIDA 12 ===== 12 Större pågående projekt Castellum har större pågående projekt om ca 2,8 mdkr, varav 1,2 mdkr kvarstår att investera. Genomsnittlig ekonomisk uthyrningsgrad i juli 2023 uppgår till 81 procent. Under delårsperioden har fem större projekt färdigställts, däribland två nybyggnationer i Malmö avseende en domstolsbyggnad och nytt huvudkontor till E.ON samt nybyggnation av laboratorium till SEEL i Säve, Göteborg. De färdigställda projekten har en genomsnittlig uthyrningsgrad om 92 procent och ett årligt hyresvärde om 217 mkr, exklusive Götaland 9 som är såld och frånträds vid projektavslut. Rådande marknadsförutsättningar har bromsat in projektvolymerna, men Castellum lägger stort fokus på riskhantering i de pågående projekten och har en attraktiv projektportfölj att starta upp med när marknads- förutsättningarna är mer gynnsamma. . Fastighet Kategori Typ av inv. Ort Färdig- ställt Yta, kvm Hyres- värde, mk r Uthyrn. grad, % Total investering, mk r Varav investerat, mk r Återstår att investera, mk r Backa 20:5 S N Göteborg Q4-25 9 000 40 100 490 68 422 Tusenskönan 2 S N Mölndal Q4-24 10 600 29 100 443 141 302 Effekten 13 K N Västerås Q3-23 15 400 34 100 435 376 59 Kungsängen Tibble 1:648 La N Stockholm Q3-23 15 200 20 77 301 252 49 Werket K O Jönköping Q1-26 25 500 47 44 300 147 153 Hornsberg 10 K O Stockholm Q4-23 8 700 32 82 268 213 55 Finnslätten 1 (del av) K/I O Västerås Q4-24 21 000 28 65 220 113 107 Tistlarna 9 Lo N Malmö Q1-24 11 300 13 97 195 150 45 Bollbro 15 S O Helsingborg Q3-23 3 800 7 92 125 87 38 Summa större pågående projekt 120 500 250 81 2 777 1 547 1 230 Färdigställda eller helt/delvis inflyttade projekt Sjustjärnan 1 K N Malmö Q1-23 31 500 83 99 1 362 1 240 122 Godsfinkan 1 K/S N Malmö Q1-23 26 500 85 98 1 350 1 350 0 Götaland 91 S N Jönköping Q2-23 9 200 23 100 323 293 30 Åseby 1:5 K/I N Göteborg Q2-23 14 800 21 100 283 231 43 Borgarfjord 5 K O Stockholm Q2-23 9 300 28 45 182 131 51 Summa projekt över 100 mkr 211 800 490 87 6 277 4 792 1 476 Mindre pågående projekt 10–100 mkr 2 645 2 104 541 1. Fastigheten har sålts och frånträdes vid projektavslut Kategori: K=Kontor, La=Lager, Lo=Logistik, S=Samhällsfastighet, I=Industri Typ av investering: N=Nybyggnation, O=Ombyggnation ===== SIDA 13 ===== 13 Castellums projektpipeline Med rådande marknadsläge kommer Castellum att skjuta fram vissa projektstarter tills mer stabila förutsättningar har infunnit sig. Det innebär att volymen för bedömda projektstarter under de närmaste fem åren minskar. Castellum har fortsatt stor potential i sin projektportfölj och bedömer i dagsläget att projekt motsvarande ca 660 000 kvm kan startas under de närmaste fem åren förutsatt förbättrade marknadsförutsättningar, en bra uthyrningstakt och god framdrift av detaljplaner. Av volymen utgör ca 315 000 kvm kontor och resterande främst logistik. Geografisk fördelning samt de ytmässigt 20 största utvecklingsprojekten framgår av efterföljande tabell. FRAMTIDA MÖJLIGA UTVECKLINGSPROJEKT, 20 YTMÄSSIGT STÖRSTA Projekt Ort Typ Kategori Detaljplan Uthyrningsbar yta, kvm Säve etapp 1 Göteborg N Lo Pågående 51 500 Halvorsäng Etapp III* Göteborg N Lo Gällande 50 500 Halvorsäng Etapp I* Göteborg N Lo Gällande 38 500 Läkaren 10 Stockholm O K Gällande 38 000 Del av Västerås 3:69** Västerås N Lo Pågående 32 000 Charkuteristerna 1–8 Stockholm O K Pågående 28 000 Finnslätten 1 Västerås N Lo Gällande 28 000 Norr om Nordstaden** Göteborg N K Pågående 25 000 Höjdpunkten Lund N K Pågående 22 000 Smärgelskivan Helsingborg N Lo Gällande 21 000 Infinity Stockholm N K Gällande 19 500 K3 Helsingfors O K Gällande 17 000 Flabohult Jönköping N Lo Gällande 15 000 Sunnanå 8:51 Malmö N Lo Gällande 13 000 Brunna Örnäs 1:28 Stockholm N Lo Gällande 12 500 Brunna Örnäs 1:29 Stockholm N Lo Gällande 12 500 Amasonen 3 Linköping O Ö Gällande 11 000 Gladan 5,6,7 Stockholm O K Gällande 11 000 Halvors äng Etapp V* Göteborg N Lo Gällande 10 000 Effekten 2 Västerås N K Gällande 10 000 Totalt 466 000 Kategori: K=Kontor, La=Lager, Lo=Logistik, S=Samhällsfastighet, I=Industri, Ö=Övrigt *Projekten drivs i JV där Castellums andel är 50 procent **Markanvisning FRAMTIDA MÖJLIGA UTVECKLINGSPROJEKT PER ORT OCH KATEGORI Uthyrningsbar yta, kvm Ort Kategori Detaljplan finns Detaljplaneändring krävs Göteborg Lo* 115 000 50 500 Göteborg K — 25 000 Göteborg Ö 5 500 — Helsingborg Lo 21 000 — Helsingborg K 1 500 — Helsingfors K 34 000 — Jönköping K 10 000 — Jönköping Lo 15 000 — Jönköping Ö 7 500 — Köpenhamn Lo 7 000 — Linköping K — 8 000 Linköping Ö 14 000 — Lund K — 22 000 Lund Ö 3 000 — Malmö K 6 000 22 500 Malmö Lo 13 000 — Norrköping K 9 000 — Stockholm K 84 000 63 000 Stockholm Lo 33 000 — Stockholm Ö — 7 500 Uppsala K 8 000 — Västerås K 20 500 — Västerås Lo 28 000 — Västerås Ö 9 500 — Örebro K 12 500 — Örebro Ö — 3 500 Totalt 457 000 202 000 *130 000 kvm avser projekt som drivs av JV där Castellums andel är 50 procent ===== SIDA 14 ===== 14 Nyckeltal hållbarhet 2023 Q2, R12 2022 2021 Resurseffektivitet Total energianvändning, kWh/kvm, år 98 96 91 Total energianvändning, graddagskorrigerad, kWh/kvm, år 100 99 92 Energibesparing/år, jämförbart bestånd, R12, % (graddagskorr) -4 -4 0 Energibesparing/år, jämförbart bestånd, R12, % (faktisk energianvändning) -4 -9 13 Total vattenanvändning, m3/kvm, år 0,3 0,3 0,2 Vattenbesparing per år, jämförbart bestånd R12, % -2 1 -6 Fossilfritt Andel icke fossil energi, % 97 95 95 Antal laddpunkter för elbilar 1 008 922 674 Installerade solcellsanläggningar, antal 87 76 55 Färdplan för klimatneutralitet 2030 Fastighetsförvaltning – utsläpp CO2 i kg/kvm, år (market based) 2,2 2,3 1,5 varav scope 1 0,1 0,1 0,1 varav scope 2 – market based 2,1 2,2 1,4 varav scope 2 – location based 4,1 5,5 4,3 Projektutveckling – reducerade utsläpp i projektutvecklingsportfölj (scope 3), % -32 -29 -15 Hållbarhetscertifiering Hållbarhetscertifiering, % av kvm 46 45 48 Hållbarhetscertifiering, antal 242 249 206 Hållbarhetscertifiering, % av fastighetsvärde 59 61 63 ESG-benchmarks GRESB poäng (0–100) TBA 92 95 DJSI poäng (0–100) TBA 82 80 CDP betyg (A till D-betyg) TBA B A- Sociala nyckeltal Sjukfrånvaro, % (lång- och korttidssjukfrånvaro) 2 2,9 2,9 Jämställdhet, kvinnor/män, % 43/57 42/58 43/57 Mångfald, internationell bakgrund, % 12 10 9 Lärlingar, % av medarbetare 1 2 4 EU Taxonomiförordning Kontextuell information för miljömål 11 Förenlig med taxonomin Q2 2023, % Andel av total omsättning (Turnover), % 35 Andel av totala driftutgifter (OpEx), % 31 Andel av totala investeringar och förvärv (CapEx), % 19 1. Fullständig information om rapportering enligt artikel 8 i Taxonomiförordningen finns i Castellums Års- och hållbarhetsredov isning 2022. Castellum ska vara ett av de mest hållbara fastighetsbolagen i Europa. Bolagets hållbarhetsagenda Den hållbara staden är indelad i fyra fokusområden: Planeten, Framtidssäkring, Välbefinnande och Uppförande. Fokusområdena ser till att verksamheten bedrivs på ett ansvarsfullt sätt och skapar långsiktiga lösningar ur såväl ekonomiska, ekologiska som sociala perspektiv. För mer detaljerad information, se Castellums Års- och hållbarhets- redovisning 2022 som publicerades i februari 2023. Hållbarhetsarbete Castellum arbetar hållbart. Miljöpåverkan minskar och ekosystemtjänster utvecklas för att bidra till den biologiska mångfalden. Nästan hälften av fastigheterna är hållbarhetscertifierade och energieffektiviteten förbättras hela tiden. Koldioxidutsläppen ska minska och bolaget installerar solceller och laddplatser. Tillsammans med hyresgästerna utvecklas både framtidens arbetsliv och vårt gemensamma samhälle. Hållbarhet är en naturlig del i allt Castellum gör och i bolagets samtliga investeringar. Hållbarhetsmål och strategi Castellums hållbarhetsmål är högt ställda. Senast år 2030 ska bolaget vara helt klimatneutralt. För att nå dit måste koldioxidutsläppen minska. Samtidigt måste arbetet med att bidra till att nå FN:s globala hållbarhetsmål vara framgångsrikt. Hållbarhetsstrategin, Den hållbara staden 2030, uppdateras årligen. Strategin syftar till att säkerställa att bolaget, genom att bidra till en hållbar utveckling inom valda områden, är ett relevant och framgångsrikt bolag – inte bara idag, utan en lång tid framåt. Hållbarhetsstrategin är integrerad i affärsstrategin och består av 23 mätbara mål. De klimatrelaterade målen är vetenskapligt baserade och godkända av Science Based Targets initiative (SBTi). Castellum arbetar ständigt för att nå målen inom respektive fokusområde. Det är så Castellum driver verksamheten till att bli mer hållbar och skapa lönsamma lösningar som bidrar till samhällsutvecklingen, både ur ett socialt, ekologiskt och ekonomiskt perspektiv. Hållbarhetsresultat 38 procent av Castellums omsättning är förenlig med kriterierna avseende att begränsa klimatförändringarna i EU:s taxonomiförordning. Ett stort fokus ligger på att minska energianvändningen och i den jämförbara fastighetsportföljen uppgår besparingen rullande 12 månader till 4 procent. 46 procent av bolagets bestånd är hållbarhetscertifierat, och Castellum väntas uppnå utsatt mål om 50 procent certifierat bestånd före 2025. Castellum har installerat 87 solcells- anläggningar inom solcellsprogrammet 100 på sol. De ägda solcellerna producerar el motsvarande 12 procent av Castellums totala elanvändning. Under föregående år har Castellum, som det första stora fastighetsbolaget i Norden, godkänts och klassats som en grön aktie på Nasdaq Stockholm. Hela Castellums fastighetsbestånd har analyserats utifrån klimatrisker, och 7 procent av fastighetsbeståndets värde har identifierats som utsatt för en högre risk. ===== SIDA 15 ===== 15 Finansiering Under kvartalet har nettolikvid från nyemissionen erhållits om totalt 10,1 mdkr. Utöver detta har nya lån om 1 mdkr utbetalats samt ytterligare 0,4 miljarder DKK, som avtalades under 2022. Likviden har primärt använts till att återbetala obligationer som förfallit om 3,4 mdkr under kvartalet samt till att återbetala dragna revolverande kreditfaciliteter. Detta har bl.a. resulterat i att belåningsgraden per balansdagen uppgick till 36,9 procent (42,3). Vid utgången av det andra kvartalet uppgick de ränte- bärande skulderna till 65 480 mkr (76 849). De ränte- bärande skulderna består av obligationslån om 40 676 mkr (44 503), lån i bank om 24 510 mkr (32 137) samt företags- certifikat om 294 mkr (209). Icke-säkerställda skulder mo- tsvarar 63 procent (58) av räntebärande skulder. Ränte- täckningsgraden (r12) uppgick till 3,1 gånger jämfört med 3,9 gånger för helår 2022 och belåningsgraden uppgick till 36,9 procent (42,3). Den genomsnittliga återstående ränte- och kapitalbindningen uppgick till 3,1 år (2,7) respektive 3,2 år (3,1). Castellum har räntesäkrat 71 procent av låneportföljen med en räntebindningstid som överstiger ett år. En ökning av den underliggande styrräntan med 100 baspunkter skulle därmed resultera i ökade räntekostnader om 190 mkr, jämfört med 655 mkr om hela låneportföljen hade haft rörlig ränta. Kassa och outnyttjade kreditfaciliteter uppgår på balansdagen till 24,4 mdkr. RÄNTEFÖRFALLOSTRUKTUR 2023-06-30 Förfallo- tidpunkt mk r Andel, % Snittränta, % Genom- snittlig räntebind ning, år 0–1 år 19 029 29 5,9 0,3 1–2 år 14 514 22 0,9 1,5 2–3 år 3 200 5 0,8 2,6 3–4 år 8 134 13 2,3 3,3 4–5 år 310 0 2,5 4,7 >5 år 20 293 31 1,4 7,0 Totalt 65 480 100 2,7 3,1 NYCKELTAL RÄNTEBÄRANDE FINANSIERING 30 jun 2023 30 jun 2022 31 dec 2022 Räntebärande skulder, mkr 65 480 74 153 76 849 Utestående obligationer, mkr 40 676 46 314 44 503 Utestående företagscertifikat, mkr 294 3 706 209 Bankkrediter m.m., mkr 24 510 24 133 32 137 Likvida medel, mkr 1 755 1 290 858 Outnyttjade kreditlöften, mkr 22 675 18 668 12 301 Andel icke säkerställda tillgångar, % 52 53 52 Andel säkerställd upplåning/fastighetsvärde, % 17 18 21 Andel säkerställd upplåning/totala tillgångar, % 14 13 18 Belåningsgrad, % 36,9 39,4 42,3 Räntetäckningsgrad, ggr 2,8 4,7 3,9 Nettoskuld/EBITDA, ggr 10,5 13,2 13,6 Genomsnittlig kapitalbindning, år 3,2 3,6 3,1 Genomsnittlig räntebindning, år 3,1 2,9 2,7 Kreditrating Baa3, Stable Outlook Baa2, Stable Outlook Baa3, Stable Outlook Genomsnittlig effektiv ränta exkl. löften, % 2,7 1,9 2,6 Genomsnittlig effektiv ränta inkl. löften, % 2,8 2,0 2,7 Marknadsvärde räntederivat, mkr 1 977 1 711 1 899 Marknadsvärde valutaderivat, mkr 2 112 756 847 ===== SIDA 16 ===== 16 KREDITFÖRFALLOSTRUKTUR 2023-06-30 Kreditavtal Bank, mk r Obligationer, mkr Certifikat, mkr Totalt räntebärande skulder, mkr Andel, % Ej utnyttjade krediter, mkr Summa tillgängliga krediter, mkr 2023 861 6 455 294 7 610 12 950 8 560 2024 1 484 3 750 — 5 234 8 4 400 9 634 2025 8 198 11 016 — 19 213 29 17 325 36 538 2026 4 528 7 165 — 11 694 18 — 11 694 2027 516 2 698 — 3 214 5 — 3 214 >2027 8 923 9 591 — 18 515 28 — 18 515 Totalt 24 510 40 676 294 65 480 100 22 675 88 155 CASTELLUMS FINANSPOLICY OCH ÅTAGANDEN I KREDITAVTAL Policy Åtaganden Utfall Belåningsgrad Ej varaktigt över 40 procent Ej över 65 procent 37% Räntetäckningsgrad, R12 Minst 3 ggr Minst 1,5 ggr 3,1 ggr Andel säkerställd upplåning/totala tillgångar Ej över 45 procent 14 % Finansieringsrisk • genomsnittlig kapitalbindning Minst 2 år 3,2 år • förfall inom 1 år Högst 30 procent av utestående lån och outnyttjade kreditavtal 12 % • likviditetsbuffert Likviditetsreserv motsvarande 12 månaders kommande låneförfall Uppfyllt Ränterisk • genomsnittlig räntebindning 1,5–4,5 år 3,1 år • förfall inom 6 månader Högst 50 procent 25 % Kredit– och motpartsrisk • ratingrestriktion Kreditinstitut med hög rating, lägst S&P BBB+ Uppfyllt Valutarisk • nettoexponering i utländsk valuta Maximalt 10 % av balansomslutningen Uppfyllt SÄKERSTÄLLDA OCH ICKE SÄKERSTÄLLDA KREDITER 2023-06-30 Icke säkerställda krediter, 63% Säkerställda krediter, 37% FÖRDELNING RÄNTEBÄRANDE SKULDER 2023-06-30 Obligationer, 62,1% Lån i bank, 37,5% Certifikat, 0,4% ===== SIDA 17 ===== 17 Kassaflödesanalys för koncernen i sammandrag mkr 2023 apr-jun 2022 apr-jun 2023 jan-jun 2022 jan-jun R12 jul 2022- jun 2023 2022 jan-dec Driftsöverskott 1 685 1 512 3 222 2 917 6 142 5 838 Centrala administrationskostnader -131 -89 -201 -156 -315 -270 Återläggning av avskrivningar 40 22 79 65 174 160 Betald ränta1 -516 -276 -1 051 -582 -1 947 -1 478 Betald skatt 6 -41 -32 -6 -170 -144 Omräkningsdifferens utlandsverksamhet -38 -58 -11 -13 9 7 Kassaflöde löpande verksamhet före förändring rörelsekapital 1 046 1 070 2 006 2 225 3 893 4 113 Förändring kortfristiga fordringar -68 137 -75 -154 117 38 Förändring kortfristiga skulder -33 104 106 379 -124 149 Kassaflöde från löpande verksamhet 945 1 311 2 037 2 450 3 886 4 300 Investeringar i ny-, till- och ombyggnationer -861 -1 483 -1 569 -2 678 -4 439 -5 548 Förvärv fastigheter 6 -72 0 -147 -216 -363 Förändring skuld vid förvärv fastigheter -52 -93 -58 -138 -62 -142 Försäljning fastigheter 3 105 75 3 406 2 377 4 109 3 080 Förändring fordran vid försäljning fastigheter 77 -1 76 69 -2 -9 Försäljning av långfristigt värdepappersinnehav — 133 — 133 — 133 Utbetald utdelning från intressebolag 146 165 146 165 314 333 Investeringar övrigt -15 -30 -58 -71 3 -10 Kassaflöde från investeringsverksamhet 2 406 -1 306 1 943 -290 -293 -2 526 Amortering av lån -15 385 -5 804 -19 626 -14 415 -30 210 -24 999 Upptagna lån 1 780 6 344 7 032 16 935 19 293 29 196 Förändring långfristiga fordringar 4 1 0 — -5 -5 Derivat 98 310 317 -271 -145 -733 Företrädesemission 10 089 — 10 089 — 10 089 — Återköp egna aktier — — — -2 752 — -2 752 Hybridobligation — — -349 -167 -349 -167 Transaktioner med innehav utan bestämmande inflytande — -490 — -830 — -830 Utbetald utdelning — -624 -624 -624 -1 872 -1 872 Kassaflöde från finansieringsverksamhet -3 414 -263 -3 161 -2 124 -3 199 -2 162 Periodens kassaflöde -63 -258 819 36 394 -388 Likvida medel ingående balans 1 757 1 505 858 1 197 1 290 1 197 Kursdifferens i likvida medel 61 43 78 57 71 49 Likvida medel utgående balans 1 755 1 290 1 755 1 290 1 755 858 Genomsnittligt antal aktier, tusen 448 515 328 401 419 724 333 362 409 033 330 854 Kassaflöde, kr/aktie -0,14 -0,79 1,95 0,11 0,96 -1,17 1. Per Q4 2022 tillämpades ändrad princip vilket innebär att erhållen och betald ränta med samma motpart nettoredovisas. CASTELLUMS KASSAFLÖDE Kassaflödesanalysen har upprättats enligt indirekt metod, vilket innebär att nettoresultatet justeras för transaktioner som inte medfört in- eller utbetalningar under perioden, samt för eventuella intäkter och kostnader som hänförs till investerings- eller finansieringsverksamhetens kassaflöden. Rörelsens kassaflöde efter förändring i rörelsekapital uppgick till 2 037 mkr. I befintliga fastigheter och projekt har 1 569 mkr investerats. Under första halvåret har 30 fastigheter frånträtts, vilka har en total erhållen köpeskilling om 3 406 mkr. Löpande säkring av valutapositioner har under perioden påverkat kassaflödet med 317 mkr. Utdelning till aktieägarna har utbetalats om 624 mkr vilket avser den sista utbetalningen av utdelningen för verksamhetsåret 2021. Även utbetalning avseende kupong på hybridobligationen har gjorts om 349 mkr. Nettoskulden per den 30 juni 2023 uppgick till 63 725 mkr. Detta efter att skulderna minskat med 11 369 mkr och medel i kassa och bank ökat med 898 mkr under perioden. ===== SIDA 18 ===== 18 Intressebolag Vid utgången av perioden ägde Castellum 60 710 624 aktier i Entra ASA motsvarande 33,3 procent av rösterna samt kapitalet. Entra äger och förvaltar moderna kontorsfastigheter i centrala lägen i Norge med närhet till kollektivtrafik. Detta tillsammans med en stark kundbas med långa hyresavtal samt en stor och högkvalitativ projektportfölj, medför att bolaget är väl positionerat inför framtiden. Castellum redovisar sitt innehav i Entra enligt kapitalandelsmetoden. ENTRAS FASTIGHETSPORTFÖLJ 30 JUNI 2023 CASTELLUMS FASTIGHETSVÄRDE PER LAND INKL. ENTRA CASTELLUMS UTHYRNINGSBARA YTA PER LAND INKL. ENTRA Oslo, 67% Bergen, 9% Trondheim, 9% Sandvika, 6% Drammen, 3% Stavanger, 2% Projekt och mark, 4% Sverige, 77% Norge, 15% Finland, 4% Danmark, 4% Sverige, 85% Norge, 9% Finland, 3% Danmark, 3% ===== SIDA 19 ===== 19 Nyckeltal 2023 jan-jun 2022 jan-jun 2022 jan-dec 2021 jan-dec 2020 jan-dec 2019 jan-dec 2018 jan-dec Fastighetsrelaterade nyckeltal Överskottsgrad, % 67 66 67 71 74 72 71 Uthyrningsgrad, % 92,8 93,7 93,4 93, 2 93,1 92,6 93,2 Uthyrningsbar area vid periodens utgång, ’000 kvm 5 565 5 757 5 696 5 853 4 447 4 255 4 283 Antal fastigheter vid periodens utgång 719 752 749 762 642 632 647 Finansiella nyckeltal Avkastning på totalt kapital, % -5,2 14,9 0,6 8,6 7,5 8,4 10,6 Avkastning på eget kapital, % -9,1 16,7 2,2 22,7 13,0 14,5 22,6 Genomsnittlig utgående ränta, % 2,7 1,9 2,6 1,8 1,9 2,0 2,0 Data per aktie Aktiens börskurs vid periodens utgång, kr 102,95 131,45 126,25 243,80 208,70 222,00 163,35 EPRA EPS (förvaltningsresultat efter nominell skatt), kr1 4,51 6,81 13,21 11,58 11,25 10,44 9,65 EPRA NRV (aktuellt substansvärde), kr1 167 263 242 251 214 195 176 EPRA NTA (långsiktigt substansvärde), kr1 160 252 230 241 205 187 169 EPRA NDV (eget kapital), kr1 142 215 196 197 168 154 139 Eget kapital, kr 172 254 239 296 176 160 145 Resultat, kr2 -9,10 17,47 4,44 35,12 17,24 17,37 22,92 Förvaltningsresultat, kr1 4,98 7,12 13,63 12,45 12,35 11,52 10,81 Kassaflöde, kr 1,95 0,28 -1,02 3,66 -0,04 -0,26 0,15 Utdelning per aktie, kr — — — 7,60 6,90 6,50 6,10 Antal vid periodens utgång, tusental 492 601 328 401 328 401 340 544 277 093 273 201 273 201 Genomsnittligt antal aktier, tusental 419 724 333 362 330 854 282 917 273 628 273 201 273 201 1. För uträkning, se finansiella nyckeltal på sidan 23. 2. För nyckeltalet resultat, kr per aktie, har genomsnittligt antal aktier justerats med justeringsfaktor 1,1904 för samtliga jämförelseår i enlighet med IAS 33 Resultat per aktie ===== SIDA 20 ===== 20 Castellumaktien Castellum är noterat på Nasdaq Stockholm Large Cap och hade vid periodens utgång ca 115 600 aktieägare. De 15 enskilt största aktieägarna bekräftade per den 30 juni 2023 framgår i tabellen nedan. AKTIEÄGARE PER 30 JUNI 2023 Aktieägare Antal tusen aktier Andel röster/kapital, % Akelius Residential Property 66 601 13,5 Länsförsäkringar Fonder 21 955 4,5 Gösta Welandsson m.b. 19 638 4,0 Handelsbanken Fonder 17 934 3,6 Nordea Fonder 16 591 3,4 BlackRock 15 471 3,1 Swedbank Robur Fonder 13 251 2,7 Vanguard 10 683 2,2 Futur Pension 10 450 2,1 Folksam 7 857 1,6 APG Asset Management 7 800 1,6 Fjärde AP-fonden 7 720 1,6 PGGM Pensioenfonds 6 701 1,4 Norges Bank 6 688 1,4 DWS Investments 4 652 1,2 15 största ägarna 233 992 47,5 Utländska aktieägare, övriga 112 198 22,8 Svenska aktieägare, övriga 146 411 29,7 Totalt utestående aktier 492 601 100,0 Källa: Holdings av Modular Finance AB. Sammanställd och bearbetad data från Euroclear, Morningstar, Finansinspektionen, Nasdaq och Millistream. Företrädesemission Vid årsstämman i mars 2023 bemyndigandes Castellums styrelse att besluta om nyemission av aktier med eller utan avvikelse från aktieägarnas företrädesrätt. Årsstämman beslutade att bemyndiga styrelsen att, under tiden intill nästa årsstämma vid ett eller flera tillfällen, besluta om nyemission av aktier motsvarande högst tio procent av bolagets aktie- kapital vid tidpunkten för det första utnyttjandet av bemyndigandet, med eller utan avvikelse från aktieägarnas företrädesrätt. Emissionskursen under företrädesemission genomförd under juni månad 2023 uppgick till 62 kronor per aktie vilket motsvarar ca 52 procent av aktiens verkliga värde per dagen före avskiljande av teckningsrätt. Jämförelse- siffrorna är omräknade som en konsekvens av företrädes- emissionen, med den beräknade bonusfaktorn 1,1904. Minskning av aktiekapitalet genom indragning av Castellums egna aktier Årsstämman 2023 beslutade om att minska Castellums aktiekapital med ett belopp om 8 665 500 kronor genom indragning av 17 331 000 egna aktier. Minskningsbeloppet ska avsättas till fritt eget kapital. Styrelsen har utnyttjat bemyndigandet i samband med företrädesemissionen, vilket innebär att Castellum ej längre innehar egna aktier. Utdelning För att värna bolagets kreditbetyg beslutade styrelsen om en skärpt finanspolicy och ett besparingsprogram med minskat investeringsutrymme under 2023 och 2024 i syfte att stärka bolagets balansräkning. Vid årsstämman 2023 föreslog Castellums styrelse ingen utdelning för räkenskapsåret 2022. Aktien 30 jun 2023 31 dec 2022 Aktiekurs, SEK 102,95 126,25 Börsvärde, mdkr 50,7 43,6 Omsättning, antal miljoner 294 386 Omsättningshastighet, % 142 11 5 Aktiens direktavkastning — 6,0 AKTIEÄGARE PER LAND 30 JUNI 2023 Sverige, 63% USA, 12% Nederländerna, 5% Finland, 4% Övriga, 16% ===== SIDA 21 ===== 21 Moderbolaget RESULTATRÄKNING I SAMMANDRAG mkr 2023 apr-jun 2022 apr-jun 2023 jan-jun 2022 jan-jun 2022 jan-dec Intäkter 39 72 77 101 211 Centrala administrationskostnader -161 -9 -255 -83 -360 Finansiella poster -216 -217 -293 -239 -20 Resultat före värdeförändringar och skatt -338 -154 -471 -221 -169 Nedskrivning andel koncernföretag — — -808 — — Nedskrivning andel intresseföretag -680 — -856 — — Värdeförändringar fin.instrument 626 1 331 1 238 1 600 1 489 Resultat före skatt -392 1 177 -897 1 379 1 320 Skatt -33 -204 -73 -262 -383 Periodens resultat -425 973 -970 1 117 937 Poster som kommer att omföras till periodens resultat Omräkningsdifferens utlandsverksamhet 17 128 31 128 241 Värdeförändring valutaderivat -19 -89 -34 -9 -326 Periodens totalresultat -427 1 012 -973 1 236 852 BALANSRÄKNING I SAMMANDRAG mkr 30 jun 2023 30 jun 2022 31 dec 2022 Andelar i koncernföretag 46 544 47 120 47 342 Andelar i intresseföretag 11 830 12 691 12 693 Fordringar koncernföretag 46 006 48 105 50 209 Derivat 3 603 1 953 2 183 Övriga fordringar 217 229 252 Likvida medel 69 34 10 Summa tillgångar 108 269 110 132 112 689 Eget kapital 49 129 40 835 40 451 Derivat 487 291 327 Räntebärande skulder 32 902 45 095 47 304 Skulder koncernföretag 24 975 21 477 23 444 Uppskjuten skatteskuld 394 207 321 Övriga skulder 382 2 227 842 Summa eget kapital och skulder 108 269 110 132 112 689 Moderbolagets eventualförpliktelser har ökat med 1,5 mdkr under perioden och uppgår per den 30 juni 2023 till 30,9 mdkr. Eventualförpliktelserna är hänförliga till borgensförbindelse åt dotterbolag. Moderbolagets resultat Moderbolag är Castellum AB (publ). Moderbolagets verksamhet är i huvudsak att äga aktier i de rörelsedrivande dotterbolagen. Resultat före skatt uppgick till -897 mkr (1 379). Det lägre resultatet är hänförligt till nedskrivning av andelar i koncernföretag, som motiveras av värdenedgång i fastighetsvärdet i koncernföretag. Resultat före skatt påverkas också av nedskrivning av andelar i intresseföretag, som primärt förklaras av nedgång i bedömt nyttjandevärde. Det lägre resultatet motverkas av en uppgång i orealiserade värdeförändringar på finansiella instrument, som under perioden uppgick till 1 238 mkr (1 600). Moderbolagets tillgångar uppgick till 108 269 mkr (110 132). Soliditeten uppgick till 45 procent (37). Övrig information Risker och osäkerhetsfaktorer Castellums verksamhet, resultat och ställning påverkas av ett antal riskfaktorer. Dessa är främst relaterade till fastigheter, skatt och finansiering. Bolaget arbetar aktivt för att identifiera och hantera de risker och möjligheter som har stor betydelse för verksamheten. Castellum hanterar riskerna gentemot en föränderlig marknad med att ha en stark balansräkning och bibehålla vår belåningsgrad låg. I kombination med aktiv kapitalförvaltning minskar vi risken för ökad kapitalkostnad. På den operativa sidan arbetar vi med en väl sammansatt hyresgäst- portfölj med en spridning i uppsägningstid, bransch, hyresgäststorlek och geografiskt läge koncentrerat till tillväxtmarknader. För att underlätta riskhanteringen har Castellum valt att klassificera riskerna i kategorierna omvärldsrisker, operationella risker, finansiella risker samt hållbarhetsrisker. Mer information om Castellums risker och hantering av dessa återfinns i årsredovisningen för 2022. Framtidsinriktad information En del redovisade poster i denna rapport är framåtriktade och det faktiska utfallet kan komma att se väsentligt annorlunda ut. Förutom de faktorer som uttryckligen har kommenterats kan även andra faktorer väsentligt påverka det faktiska utfallet, exempelvis ekonomisk tillväxt, räntenivå, finansieringsvillkor, avkastningskrav på fastighetstillgångar och politiska beslut. Redovisningsprinciper Castellums koncernredovisning upprättas i enlighet med International Financial Reporting Standards (IFRS). Delårsrapporten är upprättad enligt IAS 34 Delårsrapportering och för moderbolaget enligt ÅRL 9 kap. Vidare har tillämpliga bestämmelser i årsredovisningslagen och lagen om värdepappersmarknaden tillämpats. För koncernen och moderbolaget har samma redovisningsprinciper och beräkningsgrunder tillämpats som i den senaste årsredovisningen. Upplysningar enligt IAS 34.16A förekommer förutom i de finansiella rapporterna i övriga delar av delårsrapporten. Upprättandet av delårsrapporten kräver att företagsledning gör bedömningar och uppskattningar samt gör antaganden som påverkat tillämpningen av redovisningsprinciperna och de redovisade beloppen av tillgångar, skulder, intäkter och ===== SIDA 22 ===== 22 kostnader. Verkliga utfallet kan avvika från dessa uppskattningar och bedömningar. De kritiska bedömningar som görs och de källor till osäkerhet i uppskattningar som finns är samma som i den senast publicerade årsredovisningen. Castellum kommer under andra halvåret analysera effekterna av införandet av en s.k. global minimiskatt och effekterna av aviserade förändringar i IAS 12. VÄRDERING AV FASTIGHETSPORTFÖLJEN Castellum värderar internt hela fastighetsinnehavet varje kvartal, där klassificering sker i nivå 3 enligt IFRS 13. En tillgångs värde utgörs enligt vedertagen teori av det diskonterade nuvärdet av framtida kassaflöden som tillgången förväntas generera. Detta avsnitt syftar till att beskriva Castellums kassaflödesbaserade modell för beräkning av fastighetsbeståndets värde. Fastighetsbeståndets värde beräknas i en 10–20 årig kassaflödesmodell. Värdet beräknas som nuvärdet av driftsöverskott minskat med återstående investeringar på igångsatta projekt under kalkylperioden om 10–20 år samt nuvärdet av bedömt restvärde efter kassaflödesperioden. Restvärdet utgörs av nuvärdet av alla framtida driftöverskott efter kassaflödesperioden. Till detta läggs det bedömda marknadsvärdet av obebyggd mark och byggrätter. Värderingen sker således enligt IFRS 13, nivå 3. Av avgörande betydelse för fastighetsbeståndets beräknade värde är bedömningen avseende den framtida intjäningen och avkastningskravet, vilka är de tyngst vägande värdedrivande faktorerna i värderingsmodellen. Avkastningskravet är härlett från marknadstransaktioner på likvärdiga objekt, så kallad ortsprismetod. Intjäningen baseras på befintliga kontrakt och mest sannolika uthyrningsscenario i respektive fastighet. För ytterligare information om Castellums värdering av fastighetsbeståndet, se not 11 i års- och hållbarhetsredovisningen 2022. VÄRDERING AV FINANSIELLA TILLGÅNGAR OCH SKULDER För att fastställa verkligt värde på våra ränte- och valutaderivat används marknadsräntor för respektive löptid och valutakurser, såsom de noteras på marknaden på bokslutsdagen. Ränte- swappar värderas genom att framtida kassaflöden diskonteras till nuvärde. Vid värdering av derivat till verkligt värde görs justering för motpartsrisk i form av Credit Value Adjustment (CVA) och Debit Value Adjustment (DVA). CVA utgörs av Castellums risk att lida kreditförlust i händelse av motparternas fallissemang medan DVA utgör det omvända. Justeringen beräknas på motpartsnivå utifrån förväntad framtida kreditexponering, risken för fallissemang, samt återvinningsgraden av exponerade krediter. Närståendetransaktioner Ersättning har skett till styrelseledamöter och ledande befattningshavare avseende utfört arbete. Närståendetransaktioner utöver detta har också skett med Sweco, som bedöms närstående då en av Castellums styrelseledamöter är i ledande befattning inom bolaget. Närståendetransaktioner med Sweco bedöms uppgå till ett värde om 6 mkr. Samtliga närståendetransaktioner har gjorts med armlängdsavstånd. Moderbolagets närstående- transaktioner avser endast transaktioner med närstående bolag inom koncernen samt transaktioner med intressebolag i form av utdelning. Väsentliga händelser under rapportperioden  Castellums styrelse beslutade, med stöd av det bemyndigande som lämnades vid årsstämman den 23 mars 2023, om en fullt garanterad nyemission om ca 10 mdkr i syfte att stärka bolagets finansiella ställning. Företrädesemissionen fulltecknades och Castellum tillfördes 10 180 mkr före avdrag för emissionskostnader.  Under kvartalet avyttrade Castellum två fastigheter i Lund till hyresgästen Axis Communications. Tidigare under året avyttrades därutöver 18 mindre fastigheter som tillsammans med försäljningen i Lund summerar till 2,3 mdkr. Försäljningspriserna låg i linje med bokförda värden. Totalt under delårsperioden har Castellum frånträtt 30 fastigheter.  Leiv Synnes meddelade att han lämnar sin plat s i Castellums styrelse med omedelbar verkan. Akelius Residential Property meddelade Castellum att de avser nominera Pål Ahlsén till ny styrelseledamot. Händelser efter balansdagen I enlighet med valberedningen förslag valdes Pål Ahlsén till ny ledamot i Castellums styrelse vid den extra bolagsstämman den 13 juli 2023. Göteborg den 14 juli 2023 Per Berggren Styrelseordförande Pål Ahlsén Styrelseledamot Anna-Karin Celsing Styrelseledamot Henrik Käll Styrelseledamot Ann-Louise Lökholm Klasson Styrelseledamot Louise Richnau Styrelseledamot Joacim Sjöberg Verkställande direktör Denna information är sådan information som Castellum AB är skyldigt att offentliggöra enligt EU:s marknadsmissbruksförordning och lagen om värdepappersmarknaden. Informationen lämnades, genom ovanstående kontaktpersoners försorg, för offentliggörandeden den 14 juli 2023 kl. 08:00 CEST. Denna delårsrapport har inte varit föremål för granskning av bolagets revisorer. ===== SIDA 23 ===== 23 Finansiella nyckeltal Bolaget presenterar vissa finansiella nyckeltal som inte definieras enligt IFRS. Bolaget anser att dessa nyckeltal ger värdefull kompletterande information till investerare och bolagets ledning då de möjliggör utvärdering av bolagets prestation. Eftersom inte alla företag beräknar finansiella nyckeltal på samma sätt, är dessa inte alltid jämförbara med nyckeltal som används av andra företag. Dessa finansiella nyckeltal ska därför inte ses som en ersättning för nyckeltal som definieras enligt IFRS. I nedanstående tabell presenteras nyckeltal som inte definieras enligt IFRS, om inte annat anges, samt avstämning av nyckeltalen. Vidare återfinns även definitionerna av dessa nyckeltal på sidan 26. 2023 apr-jun 2022 apr-jun 2023 jan-jun 2022 jan-jun R12, jul 22 – jun 23 2022 jan-dec Genomsnittligt antal aktier, tusental 448 515 328 401 419 724 333 362 409 033 330 854 Förvaltningsresultat mkr kr/aktie mkr kr/aktie mkr kr/aktie mkr kr/aktie mkr kr/aktie mkr kr/aktie Resultat före skatt 369 0,82 4 301 13,10 -4 950 -11,80 8 073 24,22 -10 788 -26,37 2 237 6,76 Återläggning Förvärvskostnader — — — — — — — — 7 0,02 7 0,02 Resultat intressebolag exkl. förvaltningsresultat 814 1,81 170 0,52 964 2,30 -624 -1,87 2 510 6,14 922 2,79 Värdeförändring fastighet 650 1,45 -2 370 -7,22 6 618 15,77 -2 812 -8,44 12 968 31,70 3 537 10,69 Värdeförändring finansiellt innehav — — 229 0,70 — — 58 0,17 -1 0 57 0,17 Värdeförändring derivat -840 -1,87 -1 104 -3,36 -753 -1,79 -2 470 -7,41 -973 -2,38 -2 690 -8,13 Värdeförändring goodwill 83 0,19 0 0,00 214 0,51 151 0,45 503 1,23 440 1,33 = Förvaltningsresultat 1 077 2,41 1 226 3,73 2 093 4,98 2 375 7,13 4 226 10,33 4 510 13,63 EPRA Earnings (förvaltningsresultat efter skatt) Förvaltningsresultat 1 077 2,41 1 226 3,73 2 093 4,98 2 375 7,13 4 226 10,33 4 510 13,63 Återläggning: Aktuell skatt, förvaltningsresultat -141 -0,32 -11 -0,03 -197 -0,47 -104 -0,31 -234 -0,57 -141 -0,43 EPRA Earnings/EPRA EPS 938 2,09 1 215 3,70 1 895 4,51 2 271 6,81 3 992 9,76 4 369 13,21 Räntetäckningsgrad 2023 apr-jun 2022 apr-jun 2023 jan-jun 2022 jan-jun R12, jul 22 - jun 23 2022 jan-dec Förvaltningsresultat, mkr 1 077 1 226 2 093 2 375 4 226 4 510 Återläggning: Räntenetto, mkr 575 334 1 143 648 2 026 1 531 Förvaltningsresultat exkl. räntenetto, mkr 1 653 1 560 3 236 3 023 6 252 6 041 Räntetäckningsgrad, ggr 2,9 4,7 2,8 4,7 3,1 3,9 ===== SIDA 24 ===== 24 30 jun 2023 30 jun 2022 31 dec 2022 Antal utestående aktier, tusental 492 601 328 401 328 401 Substansvärde 30 jun 2023 30 jun 2022 31 dec 2022 mkr kr/aktie mk r kr/aktie mk r kr/aktie Eget kapital enligt balansräkning 84 926 172,40 84 789 258,19 78 983 240,51 Återläggning: Hybridobligationer -10 169 -20,64 -10 164 -30,95 -10 169 -30,97 Innehav utan bestämmande inflytande — — — — — — Beslutad ej verkställd utdelning — — 1 248 3,80 624 1,90 Derivat enligt balansräkning -4 090 -8,30 -2 467 -7,51 -2 747 -8,36 Goodwill hänförligt till uppskjuten skatt -4 755 -9,65 -5 199 -15,83 -4 944 -15,05 Uppskjuten skatt enligt balansräkning 16 335 33,16 18 299 55,72 17 754 54,06 Substansvärde EPRA NRV 82 247 166,97 86 506 263,42 79 501 242,09 Avdrag: Goodwill hänförligt till förvärv av United Spaces — — -193 -0,59 -25 -0,08 Bedömd verklig uppskjuten skatt, 4% -3 623 -7,35 -3 701 -11,27 -3 860 -11,75 Substansvärde EPRA NTA 78 624 159,62 82 612 251,56 75 616 230,26 Återläggning: Derivat enligt ovan 4 090 8,30 2 467 7,51 2 747 8,36 Uppskjuten skatt i sin helhet -12 712 -25,81 -14 598 -44,45 -13 870 -42,23 Substansvärde EPRA NDV 70 002 142,11 70 481 214,62 64 493 196,39 Belåningsgrad 30 jun 2023 30 jun 2022 31 dec 2022 Räntebärande skulder, mkr 65 480 74 153 76 849 Likvida medel, mkr -1 755 -1 290 -858 Räntebärande skulder netto, mkr 63 725 72 863 75 991 Totala tillgångar, mkr 172 572 184 939 179 731 Belåningsgrad, % 36,9 39,4 42,3 Belåningsgrad fastighet 30 jun 2023 30 jun 2022 31 dec 2022 Räntebärande skulder netto, mkr 63 725 72 863 75 991 Förvaltningsfastigheter, mkr 145 897 156 888 153 563 Förvärvade, ej tillträdda fastigheter, mkr 13 -49 -45 Sålda, ej frånträdda fastigheter, mkr 21 0 97 Förvaltningsfastigheter, mkr 145 931 156 839 153 615 Belåningsgrad fastighet, % 43,7 46,5 49,5 Skuldkvot 30 jun 2023 30 jun 2022 31 dec 2022 Räntebärande skulder netto, mkr 63 725 72 863 75 991 Driftsöverskott, mkr 3 222 2 917 5 838 Centraladministration, mkr -201 -156 -270 Rörelseresultat, mkr 3 021 2 761 5 568 Skuldkvot, ggr 10,5 13,2 13,6 ===== SIDA 25 ===== 25 Nettoinvestering, mkr 2023 apr-jun 2022 apr-jun 2023 jan-jun 2022 jan-jun R12, jul 22 - jun 23 2022 jan-dec Förvärv -6 72 — 147 216 363 Ny-, till- och ombyggnation 861 1 483 1 569 2 678 4 439 5 548 Summa investering 855 1 555 1 569 2 825 4 655 5 911 Försäljningspris -3 105 -146 -3 406 -2 448 -4 038 -3 080 Nettoinvestering -2 250 1 409 -1 837 377 617 2 831 Andel av fastighetsvärdet, % -1,5 0,9 -1,2 0,2 0,4 1,8 Övriga nyckeltal 2023 apr-jun 2022 apr-jun 2023 jan-jun 2022 jan-jun R12, jul 22 - jun 23 2022 jan-dec Överskottsgrad, % 70 71 67 66 66 67 Bruttouthyrning, mkr 189 192 320 328 658 666 Nettouthyrning, mkr 21 84 -31 109 21 161 Avkastning totalt kapital, % 0,2 33,1 -5,2 14,9 -5,4 0,6 Avkastning eget kapital, % 2,4 16,3 -9,1 16,7 -10,1 2,2 Fastighetsvärde, kr per aktie 296 478 296 478 296 468 ===== SIDA 26 ===== 26 Definitioner Alternativa nyckeltal Castellum tillämpar European Securities and Markets authorities (ESMA) riktlinjer om alternativa nyckeltal. Med ett alternativ nyckeltal avses enligt dessa riktlinjer ett finansiellt mått över historisk eller framtida resultatutveckling, finansiell ställning, finansiellt resultat eller kassaflöden som inte definieras eller anges i tillämpliga regler för finansiell rapportering (IFRS och Årsredovisningslagen). Castellum är också medlemmar i branschorganisationen European Public Real Estate Associations (EPRA) varför de finansiella nyckeltalen EPRA EPS, EPRA NRV, EPRA NTA samt EPRA NDV redovisas. Aktierelaterade nyckeltal Aktiens direktavkastning Utdelning i procent av aktiekursen vid periodens utgång. Antal aktier Registrerat antal aktier – antalet registrerade aktier vid viss tidpunkt. Utestående antal aktier – antalet registrerade aktier med avdrag för återköpta egna aktier vid viss tidpunkt. Genomsnittligt antal aktier – vägt genomsnittligt antal utestående aktier under viss period. Data per aktie Vid beräkning av resultat och kassaflöde per aktie används genomsnittligt antal aktier och vid beräkning av tillgångar, eget kapital och substansvärde per aktie används antalet utestående aktier. EPRA EPS – Earnings Per Share Förvaltningsresultat med avdrag för nominell skatt hänförligt till förvaltningsresultatet, dividerat med genomsnittligt antal aktier. Med skattepliktigt förvaltningsresultat avses förvaltningsresultat med avdrag för bl.a. skattemässigt avdragsgilla avskrivningar och ombyggnationer. EPRA NRV – Net Reinstatement Value Eget kapital enligt balansräkningen med avdrag för innehav utan bestämmande inflytande och hybridobligationer med återläggning av derivat och goodwill som avser uppskjuten skatt samt uppskjuten skatt i sin helhet. EPRA NTA – Net Tangible Assets Eget kapital enligt balansräkningen med avdrag för innehav utan bestämmande inflytande och hybridobligationer med återläggning av derivat och goodwill som avser uppskjuten skatt samt uppskjuten skatt i sin helhet, justerat för verkligt värde på uppskjuten skatt i stället för nominell uppskjuten skatt. EPRA NDV – Net Disposal Value Eget kapital enligt balansräkningen med avdrag för innehav utan bestämmande inflytande och hybridobligationer, justerat för goodwill som ej utgör uppskjuten skatt. Fastighetsrelaterade nyckeltal Bruttouthyrning Hyresintäkter för under perioden tecknade hyresavtal inklusive investeringar. Ekonomisk uthyrningsgrad Under perioden redovisade hyresintäkter exkl. rabatter i procent av hyresvärde avseende fastigheter ägda vid periodens utgång. Under perioden förvärvade/färdigställda fastigheter har räknats upp såsom om de ägts eller varit färdigställda under hela året medan fastigheter som sålts helt har exkluderats. Projekt samt obebyggd mark har exkluderats. Fastighetskategori Fastighetens huvudsakliga hyresvärde med avseende på lokalslag. Inom en fastighetskategori kan därför förekomma ytor som avser andra ändamål än den huvudsakliga användningen. Castellums fastighetskategorier är följande: kontor, samhällsfastigheter (kunder som direkt eller indirekt skattefinansieras), lager/lätt industri, handel samt projekt . Fastighetskostnader I posten ingår såväl direkta fastighetskostnader, såsom kostnader för drift, underhåll, tomträttsavgäld och fastighetsskatt, som indirekta fastighetskostnader i form av uthyrning och fastighetsadministration. Förvaltningsresultat Redovisat resultat med återläggning av förvärvs- och omstruktureringskostnader, omvärdering resultat stegvis förvärv, nedskrivning goodwill, värdeförändringar samt skatt i såväl koncern som i intressebolag/joint venture. Förvaltningsresultatet beräknas såväl före betald skatt som efter den teoretiska betalda skatt Castellum skulle betalat på förvaltningsresultatet såvida inga förlustavdrag förelåg. Hyresintäkter Debiterade hyror jämte tillägg, såsom ersättning för värme och fastighetsskatt. Hyresvärde Hyresintäkter plus bedömd marknadshyra för ej uthyrda ytor. Kronor per kvm Fastighetsrelaterade nyckeltal, uttryckta i kronor per kvm, baseras på fastigheter ägda vid periodens utgång, varvid under året förvärvade/ färdigställda fastigheter har räknats upp såsom om de ägts eller varit färdigställda under hela året medan fastigheter som sålts helt har exkluderats. Projekt och obebyggd mark har exkluderats. Vid delårsbokslut har nyckeltalen omräknats till helårsbasis utan hänsyn till säsongs- variationer som normalt uppstår i verksamheten. Nettouthyrning Bruttouthyrning reducerat med hyresintäkter för under perioden uppsagda avtal. Samtliga rabatter inkluderas för nytecknade avtal och räknas om till ett årsvärde utifrån avtalets längd. Överskottsgrad Driftsöverskott justerat för coworking i procent av hyres- och serviceintäkter. Finansiella nyckeltal Avkastning eget kapital Resultat efter skatt i procent av genomsnittligt eget kapital. Vid delårsbokslut har avkastningen om räknats till helårsbasis utan hänsyn till säsongsvariationer som normalt uppstår i verksamheten. Avkastning totalt kapital Resultat före skatt med återläggning av räntenetto samt värdeförändring derivat i procent av under året genomsnittligt totalt kapital. Vid delårsbokslut har avkastningen om räknats till helårsbasis utan hänsyn till säsongsvariationer som normalt uppstår i verksamheten. Belåningsgrad Räntebärande skulder efter avdrag för likvida medel, i procent av totala tillgångar. Belåningsgrad Fastighet Räntebärande skulder efter avdrag för likvida medel, i procent av fastigheternas verkliga värde med avdrag för förvärvade ej tillträdda fastigheter och med tillägg för sålda ej frånträdda fastigheter. Hybridobligation Castellum har emitterat hybridobligationer med en fast kupong om 3,125 procent. Hybridobligationerna redovisas som eget kapital enligt IFRS. Moody’s gav instrumentet en rating om Ba1 och bekräftar att de klassificerar 50 procent som eget kapital och 50 procent som skuld. Räntetäckningsgrad Förvaltningsresultat med återläggning av räntenetto i procent av räntenetto. Skuldkvot Räntebärande skulder efter avdrag för likvida medel i relation till driftsöverskott med avdrag för centrala administrationskostnader. Vid delårsbokslut har driftsöverskott med avdrag för centrala administrationskostnader räknats om till helårsbasis utan hänsyn till säsongsvariationer som normalt uppstår i verksamheten. ===== SIDA 27 ===== Castellum AB (publ) Box 2269, 403 14 Göteborg Besöksadress: Östra Hamngatan 16 Telefon: 031-60 74 00 www.castellum.se Säte: Göteborg Org. nr: 556475-5550 Finansiell kalender Delårsrapport januari-september 2023 27 oktober 2023 Bokslutskommuniké januari-december 2023 14 februari 2024 Delårsrapport januari-mars 2024 3 maj 2024 Årsstämma 2024 7 maj 2024 Halvårsrapport januari-juni 2024 16 juli 2024 www.castellum.se På Castellums webbplats kan du både ladda ner och prenumerera på pressmeddelanden och finansiella rapporter. Kontaktuppgifter För mer information vänligen kontakta: Joacim Sjöberg, verkställande direktör, Castellum AB, telefon 08-503 052 00 eller Jens Andersson, CFO, Castellum AB, telefon 076-855 67 02. Om Castellum Castellum är ett av Nordens största börsnoterade fastighetsbolag som utvecklar flexibla arbetsplatser och smarta logistiklösningar. Per den 30 juni 2023 uppgick fastighetsvärdet till ca 171 miljarder kronor, inklusive ägarandelen i norska Entra ASA. Vi finns i attraktiva nordiska tillväxtregioner. Ett av våra hållbarhetsmål är att vara helt klimatneutrala senast 2030. Castellum är det enda nordiska fastighets- och byggbolag som är invalt i Dow Jones Sustainability Index (DJSI). Castellumaktien är noterad på Nasdaq Stockholm Large Cap. En värd bortom det förväntade. www.castellum.se