===== SIDA 1 ===== På Castellums webbplats kan du ladda ner och prenumerera på pressmeddelanden och finansiella rapporter. castellum.se Q2 Halvårsrapport januari–juni 2025 ===== SIDA 2 ===== Perioden i korthet Januari – juni 2025 ◼ Intäkterna uppgick till 4 789 mkr (4 977). I jämförbart bestånd ökade hyresintäkterna med 0,1 procent (2,6) exklusive valutaeffekter. ◼ Nyuthyrningar har gjorts med 185 000 kvm (128 000) och med en årshyra om 389 mkr (263). Nettouthyrningen uppgick till -182 mkr (6) för perioden och -175 mkr (-30) för rullande 12 månader. ◼ Driftöverskottet uppgick till 3 206 mkr (3 391). Driftöverskottet i jämförbart bestånd minskade med 0,1 procent (5,6) exklusive valutaeffekter. ◼ Förvaltningsresultatet uppgick till 2 222 mkr (2 435), en förändring om -8,7 procent (16,3). ◼ Periodens resultat efter skatt uppgick till 191 mkr (-103), vilket motsvarar 0,39 kronor per aktie före och efter utspädning (-0,21). ◼ Avkastning på eget kapital för rullande 12 månader uppgick till 3,4 procent (-9,7). ◼ Nettoinvesteringarna uppgick till 2 823 mkr (-474), varav 1 288 mkr (1 024) avser investeringar, 1 700 mkr (52) förvärv, och -165 mkr (-1 550) försäljningar. ◼ Investeringar i intresseföretag och joint venture uppgick till 836 mkr (—) för perioden. ◼ Värdeförändringar i förvaltningsfastigheter uppgick under perioden till -1 168 mkr (-1 576) motsvarande -0,9 procent ( -1,1). Fastighetsbeståndets värde uppgick till 137,0 mdkr (135,7) vid periodens utgång. ◼ Belåningsgraden uppgick till 36,7 procent (35,6). ◼ Räntetäckningsgraden för den senaste tolvmånadersperioden uppgick till 3,2 gånger (3,3) och 74 procent (70) av låneportföljen var räntesäkrad (över 1 år) vid periodens utgång. April– juni 2025 ◼ Intäkterna uppgick till 2 403 mkr (2 528). I jämförbart bestånd ökade hyresintäkterna med 0,4 procent (2,4) exklusive valutaeffekter. ◼ Nyuthyrningar har gjorts med 123 000 kvm (64 000) och med en årshyra om 252 mkr (135). Nettouthyrningen uppgick till 2 mkr (3). ◼ Driftöverskottet uppgick till 1 634 mkr (1 773). Driftöverskottet i jämförbart bestånd minskade med 0,2 procent (2,9) exklusive valutaeffekter. ◼ Förvaltningsresultatet uppgick till 1 158 mkr (1 287), en förändring om -10,0 procent (19,5). ◼ Periodens resultat efter skatt uppgick till 189 mkr (77), vilket motsvarar 0,38 kronor per aktie före och efter utspädning (0,16). ◼ Nettoinvesteringarna uppgick till 2 465 mkr (-709), varav 790 mkr (576) avser investeringar, 1 681 mkr (19) förvärv, och -6 mkr (-1 304) försäljningar. ◼ Värdeförändringar i förvaltningsfastigheter uppgick under kvartalet till -800 mkr (-557) motsvarande -0,6 procent (-0,4). Väsentliga händelser under kvartalet ◼ Ratinginstitutet Moody’s har höjt kreditbetyget för Castellum till Baa2 med stabila utsikter. ◼ Akelius Apartments Ltd har kallat till en extra bolagsstämma i Castellum, som kommer att hållas den 18 juli 2025. Inför stämman har Louise Richnau, Stefan Ränk, Pål Ahlsén och Ann-Louise Lökholm Klasson meddelat att de lämnar sina uppdrag i Castellums styrelse. Valberedningen föreslår Ralf Spann som ny styrelseordförande, samt Marita Loft, Leif Norburg, Knut Rost och Stefan Wallander som nya styrelseledamöter. ◼ Castellum har förvärvat 5 fastigheter i Uppsala, Örebro och Linköping från Corem till ett underliggande fastighetsvärde om 1 740 mkr. Fastigheterna har även tillträtts under kvartalet. Nyckeltal 2025 apr-jun 2024 apr-jun 2025 jan-jun 2024 jan-jun R12, jul 2024 - jun 2025 2024 jan-dec Intäkter, mkr 2 403 2 528 4 789 4 977 9 661 9 849 Driftöverskott, mkr 1 634 1 773 3 206 3 391 6 601 6 786 Förvaltningsresultat, mkr 1 158 1 287 2 222 2 435 4 606 4 819 Periodens resultat, mkr 189 77 191 −103 2 651 2 357 Kr/aktie, före och efter utspädning 0,38 0,16 0,39 −0,21 5,38 4,79 Avkastning på eget kapital, %, R12 3,4 −9,9 3,4 −9,9 3,4 3,0 Nettoinvestering, mkr 2 465 −709 2 823 −474 2 663 −634 Nettouthyrning, mkr 2 3 −182 6 −175 13 Belåningsgrad, % 36,7 37,5 36,7 37,5 36,7 35,6 Räntetäckningsgrad, ggr 3,2 3,4 3,1 3,4 3,2 3,3 EPRA NRV , kr/aktie 159 153 159 153 159 157 Energiprestanda, graddagskorrigerad, kWh/kvm, R12 89 96 89 96 89 93 Energieffektivisering, jämförbart bestånd, graddagskorrigerad, %, R12 −6 −3 −6 −3 −6 −4 Bild framsida: Kungsängen 10:1, Uppsala 2 CASTELLUM HALVÅRSRAPPORT JANUARI–JUNI 2025 ===== SIDA 3 ===== Goda prestationer i en utmanande hyresmarknad De senaste månadernas turbulens påverkar oss alla på något sätt, även Castellum. Listan på händelser som kan komma att påverka oss och våra kunder är lång men ingen kan avgöra exakt vad påver- kan kommer att bli. Vi på Castellum gör således vårt bästa genom att helt fokusera på det vi själva kan påverka – dialogen med våra kunder, skötseln av våra hus och våra relationer på kapitalmarkna- den. Kapitalmarknaderna verkar vara motståndskraftiga mot nya kon- flikter och kriser. Och vi på Castellum kan alltjämt finansiera oss på mycket förmånliga villkor. Vi har förstås passat på att skapa ännu större förutsägbarhet och handlingsutrymme. I vårt närområde så tar konjunkturåterhämtningen i nordisk ekonomi längre tid än vad vi trott och hoppats på. Företagskonkur- ser, osäkra utsikter och ständiga lappkast inom exempelvis handel- spolitiken är företeelser som vi ständigt parerar. Men samtidigt så hyr vi ut ungefär lika mycket varje kvartal som vi gjort de senaste åren. Våra starka kundrelationer på samtliga delmarknader, vårt bestånds höga kvalitet och vår stabilitet ger oss fina uthyrningsmöj- ligheter. Så bruttouthyrningen är bra. Det är uppsägningarna som påverkar oss negativt. Vi motar dem genom att vara flexibla, affärs- mässiga och engagerade. Vi konstaterar också att majoriteten av våra hyresgäster är nöjda med sina nuvarande lokaler och förlänger hyresavtalen till oförändrade villkor. Och vår diversifierade kund- struktur hjälper vår affär – vi är inte särskilt exponerade mot någon särskild kund eller bransch. Under kvartalet förvärvade vi ett antal mycket fina fastigheter i Uppsala, Örebro och Linköping för 1,7 mdkr. Fastigheterna är exakt sådana som Castellum vill äga och de ligger dessutom granne med våra befintliga hus, nära centralstationer eller resecentrum. Vi kommer att kunna förvalta dem utan ytterligare resurser och med mycket hög effektivitet. I exempelvis Örebro finns det dessutom bra potential för vår lokala organisation att skapa värde genom att hyra ut återstående vakanser på bra nivåer. Fastigheterna i Uppsala är ett mycket välkommet tillskott för Castellum, i en prioriterad stad med god tillväxt. Genom förvärvet stärker vi vårt driftnetto och för- valtningsresultat. Vi fortsätter också att investera på flera andra sätt, allt för att skapa aktieägarvärde över tid. Under andra kvartalet har vi investerat ytter- ligare 400 MNOK i Entra och har därmed förvärvat aktier för totalt 783 MNOK under 2025 till en snittkurs om 118,72 NOK och uppnått en ägarandel om 37,0 procent. Vi har fattat investeringsbeslut avse- ende nybyggnation av en lager- och logistikanläggning i Malmö om 22 000 kvm med en total investeringsvolym om cirka 300 mkr. I Jön- köping har vi beslutat om en tillbyggnation av vår prisbelönade fast- ighet Werket där vi har tecknat ett hyresavtal med Polismyndigheten om 7 000 kvm varav 2 200 kvm är nyskapade ytor som vi börjar bygga under året. I samma stad har vi även beslutat om en ombyggnation av en fastighet mitt i centrum där Scandic är största hyresgäst och samtidigt skrivit ett nytt 20-årigt hyresavtal. Som jag nämnde inledningsvis så hyr vi volymmässigt ut ungefär på samma höga nivå som de senaste åren. Under kvartalet har vi tecknat flera viktiga hyresavtal, utöver ovan nämnda med Polismyn- digheten och Scandic har vi bland annat tecknat hyresavtal med försvarsindustrin Saab i Göteborg och med Knightec på Lindholmen i Göteborg. Starka hyresgäster i bra lägen. I Västerås har det varit hög aktivitet bland såväl ABB Robotics som Hitachi Energy. Båda bolagen har aviserat att de kommer skapa sina nya lokaler i egen regi på Finnslätten. Under kvartalet har vi omför- handlat samtliga hyresavtal för ABB Robotics med löptider till och med december 2027 respektive juni 2028. Detta skapar utrymme att proaktivt och strukturerat arbeta med nyuthyrningen på Finnslätten i Sveriges energihuvudstad. Efter periodens utgång har en av våra större hyresgäster AFRY meddelat att de kommer att flytta från en av våra fastigheter i Solna där de idag hyr cirka 23 000 kvm. Fastigheten har ett ypperligt skylt- läge precis intill E4:an och kommer lämpa sig perfekt för nästa hyresgäst. AFRY:s kontrakt löper till och med september 2028. Castellum är ett mycket stabilt bolag. Men, det har inte gått någon obemärkt förbi – att vår omvärld är mycket, mycket orolig. Ständigt nya konflikter blossar upp: politiska, ekonomiska och militära. ” Vi fokuserar på det vi själva kan påverka – dialogen med våra kunder, skötseln av våra hus och våra relationer på kapitalmarknaden.” 3 CASTELLUM HALVÅRSRAPPORT JANUARI–JUNI 2025 ===== SIDA 4 ===== Våra olika delmarknader skiljer sig åt en del just nu. Logistik, lager och lätt industri går generellt sett bra liksom fastigheter som riktar sig mot myndigheter och andra offentliga hyresgäster. Det senare segmentet har en uthyrningsgrad om 96,4 procent. Trots att kon- torsvakanserna i Stockholm och i Öresundsregionen fortsätter att öka så håller de sig på, för oss, klart hanterbara nivåer. Våra regions- täder uppvisar styrka och stabilitet i alla segment och jämnar därmed ut slagen i konjunkturen. Vår uthyrningsgrad på 90,3 procent är inte hotande men lägre än vad vi vill ha den på. Den lägre uthyrningsgraden förklaras till viss del av de senaste årens fastig- hetsförsäljningar av huvudsakligen fullt uthyrda tillgångar. Det vär- deskapande arbetet med att fylla vakanser, uppgradera lokaler, sänka kostnader och utveckla projekt pågår för fullt. Under kvartalet har kreditvärderingsinstitutet Moody’s höjt vårt kreditbetyg till Baa2 med stabila utsikter. Det är ett entydigt styrke- tecken och en bekräftelse på att balansräkningen är redo för ökad tillväxt. I slutet av kvartalet och under inledningen av tredje kvartalet tecknades avtal om betydande refinansiering av banklån om totalt 10 mdkr. Villkoren får betecknas som attraktiva och innefattar löpti- der på upp till 10 år. Den totala kostnadsbesparingen för refinansie- ringen uppgår till cirka 20 mkr per år. Refinansieringen innebär att vår kreditbindningstid har ökat till 4,6 år. Risken för att rådande osä- kerheter i omvärlden letar sig in på vår skuldsida är mycket liten. Bolagsstämman i maj beslutade i enlighet med styrelsens förslag att återgå till att betala utdelning till aktieägarna, 2,48 kronor per aktie eller totalt 1,2 mdkr. Ett tydligt tecken på vår stabilitet. Som tidigare offentliggjorts så håller Castellum extra bolags- stämma 18 juli i Castellums lokaler på Torsgatan 26 i Stockholm. Jag önskar alla aktieägare hjärtligt välkomna dit och tillönskar sam- tidigt medarbetare, aktieägare och alla andra intressenter en riktigt skön sommar! Joacim Sjöberg Verkställande direktör Olaus Petri, Örebro 4 CASTELLUM HALVÅRSRAPPORT JANUARI–JUNI 2025 ===== SIDA 5 ===== Totalresultat för koncernen i sammandrag mkr 2025 apr-jun 2024 apr-jun 2025 jan-jun 2024 jan-jun R12, jul 2024 - jun 2025 2024 jan-dec Hyres- och serviceintäkter 2 403 2 464 4 789 4 913 9 660 9 784 Övriga intäkter¹ — 64 — 64 1 65 Intäkter 2 403 2 528 4 789 4 977 9 661 9 849 Driftkostnader −356 −336 −770 −776 −1 420 −1 426 Underhåll −73 −74 −140 −142 −316 −318 Fastighetsskatt −139 −143 −284 −287 −575 −578 Uthyrnings- och fastighetsadministration −201 −202 −389 −381 −749 −741 Driftöverskott 1 634 1 773 3 206 3 391 6 601 6 786 Centrala administrationskostnader −70 −60 −136 −128 −249 −241 Resultat från intresseföretag och joint ventures 322 −3 510 −542 792 −260 Finansnetto Räntenetto −516 −534 −1 050 −1 027 −2 106 −2 083 Leasingkostnad/tomträttsavgäld −20 −14 −36 −29 −79 −72 Resultat inklusive intresseföretag och joint ventures 1 350 1 162 2 494 1 665 4 959 4 130 varav förvaltningsresultat² 1 158 1 287 2 222 2 435 4 606 4 819 Värdeförändringar Fastigheter −800 −557 −1 168 −1 576 −1 219 −1 627 Finansiellt innehav — — −4 — −9 −5 Goodwill −18 −72 −39 −124 −103 −188 Derivat −417 −553 −1 009 201 −759 451 Resultat före skatt 115 −20 274 166 2 869 2 761 Aktuell skatt −40 −87 −142 −116 −198 −172 Uppskjuten skatt 114 184 59 −153 −20 −232 Periodens resultat 189 77 191 −103 2 651 2 357 Övrigt totalresultat 2025 apr-jun 2024 apr-jun 2025 jan-jun 2024 jan-jun R12, jul 2024 - jun 2025 2024 jan-dec Periodens resultat 189 77 191 −103 2 651 2 357 Poster som kan komma att omföras till periodens resultat Omräkningsdifferens utlandsverksamhet 4 120 −117 67 −362 −178 Valutasäkring −25 −66 103 −97 326 126 Periodens totalresultat 168 131 177 −133 2 615 2 305 Genomsnittligt antal aktier, tusental 492 272 492 567 492 359 492 584 492 403 492 515 Resultat, kronor/aktie före och efter utspädning 0,38 0,16 0,39 −0,21 5,38 4,79 1. Övriga intäkter avser bedömd försäkringsersättning i Q2 2024. 2. För uträkning, se finansiella nyckeltal på sidorna 28–30. 5 CASTELLUM HALVÅRSRAPPORT JANUARI–JUNI 2025 ===== SIDA 6 ===== Resultatanalys Jämförelser angivna inom parentes avser motsvarande period före- gående år förutom i avsnitt som beskriver tillgångar och skulder där jämförelserna avser utgången av föregående år. Intäkter Intäkterna uppgick till 4 789 mkr (4 977). Genomförda fastighets- försäljningar innebar lägre intäkter om 112 mkr samtidigt som intäkter för projektfastigheter minskade med 13 mkr mot jämförelseperioden. Detta beror på att endast ett fåtal projekt färdigställts samtidigt som ytterligare projektfastigheter tillkommit. I jämförbart bestånd ökade intäkterna med 5 mkr, motsvarande 0,1 procent, exklusive valutaeffekter. Index bidrog positivt till intäkterna, men motverkades av högre vakanser. Vidare förklaras viss del av förändringen i intäkterna av övriga intäkter om 64 mkr hänförligt till en försäkringsersättning under jämförelseperioden. Ekonomisk uthyrningsgrad uppgick till 90,3 procent (91,3). Den försämrade uthyrningsgraden förklaras av underliggande stigande vakans med 0,6 procentenheter samt effekter av en allmän översyn av vakanshyror om 0,4 procentenheter. Utveckling intäkter mkr 2025 jan-jun 2024 jan-jun Förändring, % Jämförbart bestånd 4 546 4 541 0,1 Projektfastigheter 160 173 Transaktion 3 115 Coworking 124 134 Koncerneliminering −31 −50 Valutajustering¹ −13 — Hyres- och serviceintäkter 4 789 4 913 −2,5 Övriga intäkter — 64 Intäkter 4 789 4 977 −3,8 1. Innevarande år omräknat med jämförelseperiodens valutakurs. Kostnader Direkta fastighetskostnader uppgick till 1 194 mkr (1 205). I jämför- bart bestånd ökade kostnaderna med 14 mkr, motsvararande 1,2 procent, exklusive valutaeffekter. De direkta fastighets- kostnaderna i det jämförbara beståndet minskade under inledningen av året till följd av den milda vintern men steg under andra kvartalet framförallt till följd av ökande hyresförluster som uppgick till -25 mkr (-8). Fastighetsadministration uppgick för perioden till 281 mkr (286), motsvarande 110 kr/kvm (109) och centraladministration uppgick till 136 mkr (128). Utveckling kostnader mkr 2025 jan-jun 2024 jan-jun Förändring, % Jämförbart bestånd 1 134 1 120 1,2 Projektfastigheter 62 56 Transaktion 2 29 Valutajustering¹ −4 — Direkta fastighetskostnader 1 194 1 205 −0,9 Fastighetsadministration 281 286 Coworking 139 145 Koncerneliminering −31 −50 Uthyrnings- och fastighetsadministration 389 381 2,1 Centraladministration 136 128 Kostnader totalt 1 719 1 714 0,3 1. Innevarande år omräknat med jämförelseperiodens valutakurs. Fastighetskostnader 12 mån, kr/kvm mkr Kontor Samhäll Lager/Lätt industri Handel Totalt Driftkostnader 362 264 210 211 295 Underhåll 65 48 30 76 53 Fastighetsskatt 156 113 28 89 109 Fastighetskostnader 583 425 268 376 457 Fastighetsadministration — — — — 110 Totalt 583 425 268 376 567 Q2 2024, R12 570 413 237 317 554 Segmentinformation Intäkter Driftöverskott mkr 2025 jan-jun 2024 jan-jun 2025 jan-jun 2024 jan-jun Stockholm 1 207 1 287 857 948 Väst 913 920 642 643 Mitt 885 881 618 616 Mälardalen 635 660 413 439 Öresund 723 749 496 525 Finland 333 332 196 167 Coworking 124 134 −16 −11 Koncerneliminering −31 −50 — — Summa 4 789 4 913 3 206 3 327 Övriga intäkter — 64 — 64 Totalt 4 789 4 977 3 206 3 391 6 CASTELLUM HALVÅRSRAPPORT JANUARI–JUNI 2025 ===== SIDA 7 ===== Resultat från intresseföretag och joint ventures Resultat från intresseföretag och joint ventures avser Castellums andel av Entra ASA:s och Halvorsäng Fastighets AB:s resultat. På raden ”varav förvaltningsresultat” ingår Castellums andel av intresse- företagens förvaltningsresultat. Per balansdagen har nedskrivning återförts på grund av högre substansvärde i Entra. Ackumulerad valutakurspåverkan på innehavet i Entra redovisas i övrigt totalresultat. För ytterligare information om Entra, se sidan 10. mkr 2025 jan-jun 2024 jan-jun Förvaltningsresultat 238 228 Värdeförändring fastigheter 122 −612 Övrigt −76 58 Skatt −60 113 Castellums andel av resultat från intresseföretag och joint ventures 224 −213 Nedskrivning/återföring av nedskrivning 286 −329 Total påverkan på periodens resultat 510 −542 Omräkningsdifferens −275 95 Valutasäkring 212 −70 Total påverkan på periodens totalresultat 447 −517 Finansnetto Finansnettot uppgick till -1 086 mkr (-1 056). De högre kostnaderna jämfört mot föregående år förklaras framför allt av att räntederivat med låg fast ränta löpt ut och stigande kostnader för valutasäkring med kort löptid. Effekten motverkades av omförhandlingar till lägre marginaler samt lägre underliggande marknadsräntor. Genomsnittlig utgående ränta för låneportföljen, inklusive ränte- och valutasäkring med lång löptid, uppgick per balansdagen till 3,2 procent (3,2). Den genomsnittliga räntan visar en ögonblicksbild över senaste räntebindningen för derivat- och låneportföljen per balansdagen och exkluderar vissa poster i finansnettot såsom periodiseringar av låneomkostnader, övriga finansiella kostnader, valutasäkring med kort löptid samt i vissa fall valutaeffekter. mkr 2025 jan-jun 2024 jan-jun Finansiella intäkter 12 26 Räntekostnader −1 086 −1 057 Avgår: aktiverad ränta 25 21 Övriga finansiella kostnader −1 −16 Summa räntenetto −1 050 −1 027 Leasingkostnad/tomträttsavgäld −36 −29 Summa finansnetto −1 086 −1 056 Förvaltningsresultat Förvaltningsresultatet uppgick till 2 222 mkr (2 435), motsvarande 4,51 kronor per aktie (4,94). Minskningen i förvaltningsresultatet är framför allt relaterad till stigande vakans och högre finansiella kostnader. Vidare har senaste årets försäljningar haft en negativ påverkan på driftnettot medan årets förvärv ännu ej bidragit. Castellums andel i intresseföretagen Entra och Halvorsäng bidrog med 238 mkr (228) till förvaltningsresultatet. Värdeförändringar Fastighet Castellum redovisar under perioden orealiserade värdeförändringar om -1 150 mkr (-1 486), främst drivet av ändrade kassaflödes- mässiga bedömningar på enskilda fastigheter under perioden. Det genomsnittliga direktavkastningskravet för Castellums bestånd uppgick vid periodens utgång till 5,62 procent, oförändrat mot samma tidpunkt föregående år och en minskning med 1 baspunkt sedan årsskiftet. Under perioden har 17 procent av fastighetsvärdet externvärderats. De externa värderingarna är i nivå med de interna värderingarna och bekräftar Castellums bedömda marknadsvärde. Castellums genomförda fastighetsförsäljningar har under perioden medfört en realiserad värdeförändring om -18 mkr. Försäljningspris netto uppgick till 165 mkr efter avdrag för upp- skjuten skatt och omkostnader om -6 mkr. Underliggande fastighetsvärde i försäljningarna uppgick därmed till 171 mkr att jäm- föra med senaste värderingen om 183 mkr, en skillnad om -12 mkr. Värdeförändringar - fastighet mkr 2025 jan-jun 2024 jan-jun Kassaflöde −1 427 −1 212 Projektvinst/Byggrätter 210 57 Avkastningskrav −120 −331 Förvärv 187 — Orealiserad värdeförändring −1 150 −1 486 % av fastighetsvärde vid periodens ingång −0,8 −1,1 Försäljningar −18 −90 Totalt −1 168 −1 576 % av fastighetsvärde vid periodens ingång −0,9 −1,1 Goodwill Förändring av goodwill uppgick till -39 mkr (-124) varav -8 mkr (-54) är hänförligt till avyttringar och -31 mkr (-70) är hänförligt till negativ värdeutveckling på fastigheter. Derivat Castellum innehar både ränte- och valutaderivat. I periodens resultat har derivaten genererat en värdeförändring om -1 009 mkr (201), vilket inkluderar både realiserade och orealiserade värde- förändringar om 342 mkr (-244) respektive -1 351 mkr (445). Värdeförändringarna förklaras av sjunkande swapräntor och förändrade valutakurser under perioden. Värdeförändringar som ett resultat av säkringsrelationer uppgick till 103 mkr (-97) och redovisas i övrigt totalresultat. 7 CASTELLUM HALVÅRSRAPPORT JANUARI–JUNI 2025 ===== SIDA 8 ===== Skatt Total skatt för perioden uppgick till -83 mkr (-269) varav -142 mkr (-116) avsåg aktuell skatt. Vid tillämpning av nominell skatt på resultat före skatt uppgick teoretisk skatt till -56 mkr. Skillnaden om -27 mkr beror främst på effekter vid skattemässig omvärdering av hybridobligationen. Kvarvarande underskottsavdrag beräknade till 366 mkr (588) är spärrade för användning inom delar av koncernen. Skatteberäkning jan–jun 2025 mkr Underlag aktuell  skatt Underlag uppskjuten skatt Förvaltningsresultat 2 222 varav intresseföretag och joint ventures −238 Skattemässigt avdragsgilla: avskrivningar −1 097 1 097 ombyggnationer −144 144 Hybridobligation −370 370 Ej avdragsgill ränta 328 — Övriga skattemässiga poster −132 −201 Skattepliktigt förvaltningsresultat 569 1 410 Skatt på förvaltningsresultat −117 Försäljning fastigheter 0 −73 Värdeförändring fastigheter — −987 Värdeförändring derivat 342 −858 Skattepliktigt resultat före underskottsavdrag 911 −508 Underskottsavdrag, ingående balans −588 588 Underskottsavdrag, utgående balans 366 −366 Skattepliktigt resultat 689 −286 Periodens skatt enligt resultaträkning −142 59 Avkastning på eget kapital Castellums övergripande finansiella mål är att avkastning på eget kapital ska uppgå till minst 10 procent per år över en konjunktur- cykel. Per den 30 juni 2025 uppgick avkastning på eget kapital på rullande 12-månaderas basis till 3,4 procent (-9,9). -20 -15 -10 -5 0 5 10 15 20 25 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 Avkastning på eget kapital, R12 Avkastning på eget kapital, medel 5 år, % Avkastning på eget kapital, medel 10 år, % Mål, 10% 8 CASTELLUM HALVÅRSRAPPORT JANUARI–JUNI 2025 ===== SIDA 9 ===== Balansräkning för koncernen i sammandrag Förändring eget kapital mkr 30 jun 2025 30 jun 2024 31 dec 2024 TILLGÅNGAR Förvaltningsfastigheter 136 999 135 785 135 711 Goodwill 4 268 4 371 4 307 Nyttjanderättstillgångar 1 427 1 445 1 464 Andelar i intresseföretag och joint ventures 10 996 9 561 9 924 Derivat 1 342 2 114 2 539 Övriga anläggningstillgångar 169 207 181 Övriga fordringar 1 758 1 684 1 333 Likvida medel 174 739 2 400 Summa tillgångar 157 133 155 906 157 859 EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital 77 815 76 745 79 174 Uppskjuten skatteskuld 14 879 14 821 14 900 Övriga avsättningar 32 16 15 Derivat 518 326 245 Räntebärande skulder 57 881 59 222 58 633 Leasingskulder 1 427 1 445 1 464 Ej räntebärande skulder 4 581 3 331 3 428 Summa eget kapital och skulder 157 133 155 906 157 859 Hänförligt till moderföretagets aktieägare mkr Antal utestå- ende aktier, tusental Aktiekapital Övrigt tillskju- tet kapital Omräknings- reserv Säkrings- reserv Balanserad vinst Hybrid- obligationer Totalt eget kapital Eget kapital 2023-12-31 492 601 246 38 942 388 −416 27 847 10 169 77 177 Utdelning hybridobligation — — — — — −351 — −351 varav skatteeffekt — — — — — 72 — 72 Återköpta egna aktier −155 — — — — −20 — −20 Periodens resultat jan-jun 2024 — — — — — −103 — −103 Övrigt totalresultat jan-jun 2024 — — — 67 −97 — — −30 Eget kapital 2024-06-30 492 446 246 38 942 455 −513 27 445 10 169 76 745 Utgifter för hybridobligation — — — — — — −10 −10 varav skatteeffekt — — — — — — 2 2 Periodens resultat jul-dec 2024 — — — — — 2 460 — 2 460 Övrigt totalresultat jul-dec 2024 — — — −245 223 — — −22 Eget kapital 2024-12-31 492 446 246 38 942 210 −290 29 905 10 161 79 174 Utdelning (2,48 kr/aktie) — — — — — −1 221 — −1 221 Utdelning hybridobligation — — — — — −349 — −349 varav skatteeffekt — — — — — 72 — 72 Återköpta egna aktier −344 — — — — −39 — −39 Aktierelaterade ersättningar — — — — — 1 — 1 Periodens resultat jan-jun 2025 — — — — — 191 — 191 Övrigt totalresultat jan-jun 2025 — — — −117 103 — — −14 Eget kapital 2025-06-30 492 102 246 38 942 93 −187 28 560 10 161 77 815 9 CASTELLUM HALVÅRSRAPPORT JANUARI–JUNI 2025 ===== SIDA 10 ===== Kommentarer till balansräkningen Förvaltningsfastigheter Per den 30 juni 2025 äger Castellum totalt 678 fastigheter (672) till ett verkligt värde om cirka 137 mdkr (136). Förändring av fastighetsbeståndet mkr Bokfört värde, mkr Antal Fastighetsbestånd 1 januari 2025 135 711 672 + Förvärv 1 700 8 + Investeringar i befintliga fastigheter 1 288 — - Försäljningar −183 −2 +/- Orealiserade värdeförändringar −1 150 — +/- Valutakursomräkning −367 — Fastighetsbestånd per balansdag 136 999 678 Goodwill Castellum redovisar goodwill om 4 268 mkr (4 307) hänförligt till rörelseförvärv där skillnaden mellan avtalad skatt och nominell uppskjuten skatt redovisas som goodwill. Förändring av goodwill uppstår främst vid en större nedgång i fastighetsvärdena eller då fastigheter som ingick i transaktionerna avyttras. mkr 30 jun 2025 31 dec 2024 Ingående anskaffningsvärde 4 307 4 495 Försäljningar −8 −82 Nedskrivningar −31 −106 Utgående bokfört värde 4 268 4 307 Andelar i intresseföretag och joint ventures Under perioden har Castellum förvärvat ytterligare 6 594 495 aktier till en snittkurs om 118,72 NOK/aktie i Entra ASA och ägde vid utgången av perioden totalt 67 305 119 aktier i företaget, motsvarande 37,0 procent av rösterna och kapitalet. Castellum redovisar sitt innehav i Entra enligt kapitalandelsmetoden och utför ett nedskrivningstest på andelen vid varje kvartal. Andelen värderas till det högsta av nyttjandevärdet och verkligt värde efter försäljningskostnader. Verkligt värde efter försäljningskostnader har fastställts med utgångspunkt i aktuell börs kurs medan nyttjande- värdet har beräknats och fastställts med utgångspunkt i EPRA NRV . Under perioden har Castellum investerat ytterligare 66 mkr (—) i sitt joint venture Halvorsäng. mkr 30 jun 2025 31 dec 2024 Ingående anskaffningsvärde 9 924 10 008 Förvärv 770 — Aktieägartillskott 66 353 Andel av intresseföretag och joint ventures resultat 224 39 Nedskrivning/återföring nedskrivning 287 −299 Valutakursomräkning −275 −177 Utgående bokfört värde 10 996 9 924 Entra Entra Halvors- äng Halvors- äng mkr 2025 jan-jun 2024 jan-jun 2025 jan-jun 2024 jan-jun Hyresintäkter 1 469 1 715 — — Förvaltningsresultat 638 667 3 — Castellums andel av förvaltningsresultat 236 228 2 — Periodens resultat 612 −628 38 — Varav minoritetens andel 56 16 — — Entra Entra Halvors- äng Halvors- äng 30 jun 2025 31 dec 2024 30 jun 2025 31 dec 2024 Antal fastigheter, st 81 81 1 1 Fastighetsvärde, mkr 57 789 58 638 705 539 Uthyrningsbar yta, tkvm 1 133 1 161 45 45 Ek. uthyrningsgrad, % 94,6 94,3 100,0 100,0 Kontraktslängd, år 5,9 6,1 12,0 12,0 Räntebärande skulder, mkr 29 770 30 443 — — Kapitalbindning, år 3,8 3,1 — — Räntebindning, år 3,5 3,5 — — Belåningsgrad, % 49,1 48,3 — — EPRA NRV , SEK/aktie 156 157 — — Börskurs, NOK/aktie 133,60 115,60 — — Fastigheten Halvorsäng är under uppförande med en beräknad inflyttning under andra kvartalet 2026. Uthyrningsbar yta är 45 tkvm och fastigheten är fullt uthyrd med en kontraktslängd om 12 år. Övriga nyckeltal är inte tillämpliga. Uppskjuten skatteskuld Uppskjuten skatteskuld uppgick till 14 879 mkr (14 900). Ett bedömt verkligt värde kan beräknas till 2 274 mkr (2 287), se antaganden i årsredovisning 2024. mkr Underlag Nominell skatteskuld Verklig skatteskuld Underskottsavdrag 366 75 72 Derivat −135 −28 −26 Obeskattade reserver −875 −180 −162 Fastigheter −81 412 −16 793 −2 158 Summa −82 056 −16 926 −2 274 Fastigheter, tillgångsförvärv 9 936 2 047 — Utgående värde per balansdag −72 120 −14 879 −2 274 Derivat Per den 30 juni 2025 uppgick marknadsvärdet för ränte- och valuta- derivatportföljen till 824 mkr (2 294) fördelat på 366 mkr (856) för räntederivat respektive 458 mkr (1 438) för valutaderivat. Verkligt värde är fastställt enligt nivå 2, IFRS 13. 10 CASTELLUM HALVÅRSRAPPORT JANUARI–JUNI 2025 ===== SIDA 11 ===== -200 0 200 400 600 800 1 000 1 200 1 400 Stockholm Väst Mitt Mälardalen Öresund Finland Förvärv Fastighetsförsäljningar Investeringar i befintliga fastigheter Fastighetsportföljen Castellums ägarskap kännetecknas av hållbarhet och långsiktighet och 68 procent av fastighetsportföljens värde är hållbarhetscertifie- rat. Bolaget arbetar kontinuerligt med att utveckla, förädla, moder- nisera och kundanpassa sina fastigheter. Castellum är Nordens ledande kommersiella fastighetsbolag och är ett av de bolag som äger flest fastigheter i Norden. Beståndet är koncentrerat till attrak- tiva tillväxtorter i Sverige samt Köpenhamn och Helsingfors. Genom intresseföretaget Entra har Castellum även exponering mot attrak- tiva områden i Norge. Castellums geografiska fokus kombinerat med stabila hyres- gäster, exempelvis statliga och kommunala verksamheter, ger goda förutsättningar för stabilitet och långsiktig tillväxt. Det kommersiella beståndet består till största delen av kontor 60 procent, och däref- ter samhällsfastigheter 16 procent, lager/lätt industri 15 procent och handel 5 procent. Gemensamt för dessa fastigheter är att de är belägna i eller nära citylägen, har goda kommunikationer och kompletterande service. Beståndets sista 4 procent består av projekt och mark. Castellums fastighetsbestånd per den 30 juni 2025 omfattade 678 fastigheter (672) med ett sammanlagt kontraktsvärde om 9 458 mkr (9 478) och en sammanlagd uthyrningsbar yta om 5 265 tkvm (5 282). Investeringar Castellum har under perioden förvärvat fastigheter för 1 700 mkr (52) och investerat i befintliga fastigheter för 1 288 mkr (1 024). Efter försäljningar om -165 mkr (-1 550) uppgick nettoinvesteringen till 2 823 mkr (-474). Större fastighetstransaktioner jan-jun 2025 Förvärv Region Till-/från- träde Yta, kvm Årligt hyres- värde, mkr Total investe- ring, mkr Örebro Olaus Petri 3:234 Mitt Q2-25 10 075 24 317 Örebro Olaus Petri 3:250 Mitt Q2-25 8 755 21 305 Kungsängen 10:1 Mälardalen Q2-25 9 184 33 439 Kungsängen 10:2 Mälardalen Q2-25 10 132 31 424 Brevduvan 17 Mitt Q2-25 7 932 18 180 Nettoinvesteringar per region Fastighetsvärde per region Fastighetsvärde per kategori Nettoinvestering Nettoinvestering, mkr 2025 apr-jun 2024 apr-jun 2025 jan-jun 2024 jan-jun R12, jul 2024 - jun 2025 2024 jan-dec Förvärv 1 681 19 1 700 52 1 715 67 Investeringar i befintliga fastigheter 790 576 1 288 1 024 2 766 2 502 Summa investering 2 471 595 2 988 1 076 4 481 2 569 Försäljning −6 −1 304 −165 −1 550 −1 818 −3 203 Nettoinvestering 2 465 −709 2 823 −474 2 663 −634 Andel av fastighetsvärdet, % 1,8 −0,5 2,1 −0,3 2,0 −0,5 Stockholm, 31% Väst, 20% Mitt, 17% Mälardalen, 12% Öresund, 11% Finland, 5% Danmark, 4% Kontor, 60% Samhällsfastigheter, 16% Lager/Lätt Industri, 15% Handel, 5% Projekt och mark, 4% 11 CASTELLUM HALVÅRSRAPPORT JANUARI–JUNI 2025 ===== SIDA 12 ===== Fastighetsbestånd Skillnaden mellan ovan redovisat driftöverskott om 3 275 mkr och resultat räkningens driftöverskott om 3 206 mkr förklaras dels av att driftsöverskottet om 1 mkr under perioden för sålda fastigheter frånräknats, samt att driftsöverskottet under perioden förvärvade/färdigställda fastigheter räknats upp med 70 mkr såsom de ägts eller varit färdigställda under hela perioden. 2025-06-30 januari-juni 2025 Kategori Antal Yta, tkvm Fastig- hets- värde, mkr kr/kvm Hyres- värde, mkr kr/kvm Ekonomisk uthyrn. grad, % Intäkter, mkr Fastighets- kostnader, mkr kr/kvm Driftöver- skott, mkr KONTOR Stockholm 52 639 27 528 43 057 965 3 020 87,0 810 190 593 620 Väst 81 474 13 333 28 152 490 2 068 87,7 422 111 470 310 Mitt 72 529 11 660 22 059 534 2 021 87,9 466 124 468 343 Mälardalen 30 392 10 495 26 780 447 2 282 90,9 403 112 572 291 Öresund 31 260 8 501 32 658 331 2 545 91,9 296 72 551 225 Danmark 13 126 4 758 37 882 166 2 645 84,3 137 43 682 94 Finland 18 204 6 012 29 419 372 3 637 86,2 326 113 1 107 213 Summa Kontor 297 2 624 82 287 31 363 3 305 2 520 88,0 2 860 765 583 2 096 SAMHÄLLSFASTIGHETER Stockholm 8 142 6 188 43 509 195 2 740 96,8 193 33 466 160 Väst 17 142 3 277 23 019 136 1 914 95,5 129 29 413 100 Mitt 27 275 8 412 30 606 310 2 259 95,6 295 58 418 237 Mälardalen 7 45 1 189 26 270 49 2 147 98,8 47 9 399 39 Öresund 5 62 2 672 43 447 86 2 784 97,6 83 12 375 71 Danmark 1 12 652 53 348 20 3 307 99,7 20 3 572 16 Summa Samhällsfastigheter 65 678 22 390 33 003 796 2 346 96,4 767 144 425 623 LAGER/LÄTT INDUSTRI Stockholm 29 183 3 557 19 502 134 1 471 85,3 110 30 334 80 Väst 82 608 8 596 14 133 345 1 136 94,2 317 64 210 253 Mitt 18 127 1 518 12 012 72 1 141 91,5 66 15 239 51 Mälardalen 25 304 3 333 10 965 197 1 296 94,5 183 59 386 125 Öresund 37 260 2 918 11 206 134 1 026 91,1 121 29 222 92 Danmark 1 17 181 10 376 8 861 94,7 7 3 398 3 Finland 1 — 71 — 4 — 90,4 4 1 — 3 Summa Lager/Lätt industri 193 1 499 20 174 13 460 894 1 193 92,2 808 201 268 607 HANDEL Stockholm 11 74 1 895 25 521 75 2 008 96,5 76 15 392 61 Väst 10 44 1 110 25 247 43 1 954 97,2 41 7 342 34 Mitt 18 105 1 623 15 481 83 1 588 91,9 75 18 339 57 Mälardalen 8 38 703 18 296 31 1 602 96,5 29 5 288 23 Öresund 15 68 1 263 18 603 62 1 836 90,7 53 17 489 37 Summa Handel 62 329 6 594 20 020 294 1 784 94,1 274 62 376 212 Summa Förvaltningsfastigheter 617 5 130 131 445 25 622 5 289 2 062 90,3 4 709 1 172 457 3 538 Fastighetsadministration 281 110 −281 Summa efter fastighetsadministration 617 5 130 131 445 25 622 5 289 2 062 4 709 1 453 567 3 257 Projekt 26 186 4 699    116  —     32 22    10 Obebyggd mark 35  —  855    16  —     15 7    8 Totalt 678 5 316 136 999 5 421 2 062 4 756 1 482 3 275 2024-12-31 672 5 282 135 711 — — — — januari-juni 2024 — — — 5 377 4 781 1 476 3 306 12 CASTELLUM HALVÅRSRAPPORT JANUARI–JUNI 2025 ===== SIDA 13 ===== Stora projekt Pågående projekt över 50 mkr Castellum har en portfölj av större pågående projekt till en sam- manlagd investering om cirka 1,2 mdkr, varav 0,6 mdkr återstår att investera. Den genomsnittliga uthyrningsgraden för pågående projekt uppgick till 93 procent. Castellum har under kvartalet även fattat beslut om att starta ytterligare tre projekt, en lager- och logisitikanläggning Sunnanå 8:51 i Burlöv i Malmö, kontorslokaler i Götaland 5 till Polisen samt en ombyggnation av ett befintligt hotell i fastigheten Hotellet 8, båda i Jönköping. De två senare projekten är fullt uthyrda. Under kvartalet färdigställdes två projekt, en logistikfastighet i Västerås, Amperen 1 och kontorsfastigheten i Repslagaren 24 i Örebro med ett totalt årligt hyresvärde om 41 mkr. Kategori: K=Kontor, La=Lager, Lo=Logistik, S=Samhällsfastighet, I=Industri, Ha=Handel, Ho=Hotell, Ö=Övrigt Typ av investering: N=Nybyggnation, O=Ombyggnation, T=Tillbyggnad Beslutade, ej startade projekt Kategori Typ Ort Projektstart Yta, kvm Årligt hyresvärde, mkr Uthyrn. grad, % Total investering, mkr Varav investerat, mkr Återstår att investera, mkr Sunnanå 8:51 La N Malmö Q3-25 22 400 26 0 291 53 238 Götaland 5 (Werket) S O/T Jönköping Q3-25 7 700 20 100 166 2 164 Sorbonne 1 (Infinity) K N Stockholm Q3-25 20 100 107 0 1 716 499 1 217 Örnäs 1:28 La N Stockholm Q3-25 13 100 15 0 229 66 163 Hotellet 8 Ho O Jönköping Q1-26 7 400 18 100 198 6 192 Summa ej startade projekt 70 700 186 20 2 600 626 1 974 Pågående projekt Litografen 1 Ha N Örebro Q3-25 3 500 6 100 69 43 26 Backa 20:6 S N Göteborg Q4-25 9 000 40 100 503 397 106 Gladan 6 K O Stockholm Q4-25 3 900 16 20 165 102 63 Bägaren 5 S O Norrköping Q4-25 6 400 18 100 100 69 31 Gullbergsvass 1:15 Ho O Göteborg Q1-26 4 500 17 100 99 26 73 Rotterdam 1 K O Stockholm Q3-26 17 100 74 100 300 44 256 Summa pågående projekt 44 400 171 93 1 236 681 555 Färdigställda eller helt/delvis inflyttade projekt Repslagaren 24 K O Örebro Q2-25 4 700 11 100 68 60 8 Amperen 1 Lo N Västerås Q2-25 37 200 30 100 367 336 31 Tusenskönan 2 Ö N Mölndal Q1-25 10 600 27 100 332 304 28 Summa färdigställt 52 500 68 100 767 700 67 Totalsumma projekt 167 600 425 62 4 603 2 007 2 596 13 CASTELLUM HALVÅRSRAPPORT JANUARI–JUNI 2025 ===== SIDA 14 ===== Kategori: K=Kontor, La=Lager, Lo=Logistik, S=Samhällsfastighet, I=Industri, Ha=Handel, Ö=Övrigt Typ av investering: N=Nybyggnation, T=Tillbyggnad, O=Ombyggnation ** Markanvisning eller reservation ** Total yta kopplat till Säve uppgår till cirka 600 000 kvm LOA, varav 215 000 kvm bedöms kunna startas inom 5 år Framtida möjliga utvecklingsprojekt, 20 ytmässigt största Projekt Ort Typ Kategori Detaljplan Uthyrningsbar yta, kvm Nordic Hub Säve** Göteborg N La Pågående 215 000 Läkaren 10 Stockholm O K Gällande 28 600 Charkuteristen 1, 5, 6, 7, 8 Stockholm T K Pågående 28 000 Gullbergsvass 703:44* Göteborg N K Pågående 24 500 Mimer 5 Västerås O K Gällande 24 200 Höjdpunkten Lund N K Pågående 23 000 Smärgelskivan 3 Helsingborg N Lo Gällande 21 100 Palmbohult* Örebro N Lo Gällande 15 100 Solsten 1:172 Göteborg O La Gällande 15 100 Flahult 80:10 Jönköping N Lo Gällande 15 000 Druvan 22 Linköping N K Gällande 14 900 Hedenstorp* Jönköping N Lo Gällande 14 000 Flintan 4 Lund N Lo Gällande 14 000 Karl 15 Helsingborg O K Ej startad 13 400 Gaslyktan 11 Göteborg O K Gällande 13 000 Helsinki Kirjurinkatu 3 Helsingfors O K Gällande 12 900 Trucken 6 Borås N La Gällande 12 800 Brunna Örnäs 1:29 Upplands Bro N Lo Gällande 12 700 Amasonen 3 Linköping O K Pågående 10 500 Bägaren 3 & 5-7 Norrköping T K Pågående 9 700 Totalt 537 500 Framtida möjliga utvecklingsprojekt per ort och kategori Uthyrningsbar yta, kvm Ort Detaljplan finns Detaljplaneändring krävs Totalt Borås 12 800 0 12 800 Göteborg 42 800 248 900 291 700 Helsingborg 21 100 13 400 34 500 Helsingfors 12 900 0 12 900 Jönköping 44 500 0 44 500 Linköping 28 500 10 500 39 000 Lund 22 500 23 000 45 500 Malmö 17 000 7 500 24 500 Norrköping 11 600 9 700 21 300 Stockholm 56 700 42 600 99 300 Turku 0 7 000 7 000 Upplands Bro 20 400 0 20 400 Uppsala 25 800 0 25 800 Västerås 40 300 0 40 300 Örebro 25 300 4 200 29 500 Totalt 382 200 366 800 749 000 Kategori Kontor 200 400 142 400 342 800 Samhällsfastigheter 0 9 400 9 400 Lager 36 900 215 000 251 900 Industri 12 800 0 12 800 Logisitik 109 200 0 109 200 Handel 6 900 0 6 900 Övrigt 16 000 0 16 000 Totalt 382 200 366 800 749 000 Projektpipeline Castellum har en stor potential i projektportföljen, som med fram- drift i detaljplaner möjliggör att projekt motsvarande cirka 750 000 kvm kan startas framöver. Bland dessa framtida projekt kan nämnas betydande möjligheter på Nordic Hub Säve i Göteborg och Läkaren i centrala Stockholm. 14 CASTELLUM HALVÅRSRAPPORT JANUARI–JUNI 2025 ===== SIDA 15 ===== Hyresgäster Castellums exponering mot enskilda hyresgäster är mycket låg med en hyresavtalsportfölj som har stor spridning på många olika hyres- gäster, kundstorlekar och branscher, vilket sprider risken för hyres- förluster och vakanser. Koncernen har cirka 7 400 kommersiella kontrakt och cirka 500 bostadskontrakt, vars storleksmässiga för- delning framgår av tabellen nedan. Det enskilt största kontraktet svarar för 1,3 procent av koncernens totala hyresintäkter medan motsvarande siffra för den enskilt största kunden är 2,8 procent. Återstående genomsnittlig kontraktslängd per den 30 juni 2025 uppgick till 3,7 år (3,7). Nettouthyrning, januari–juni 2025 januari - juni 2025, mkr Stockholm Väst Mitt Mälardalen Öresund Finland Totalt Nytecknat Förvaltningsfastigheter 81 86 46 16 68 16 313 Projektfastigheter 1 34 41 — — — 76 Totalt 82 120 87 16 68 16 389 Uppsagt Befintligt −107 −74 −75 −38 −153 −17 −464 Konkurser −23 −4 −3 −74 −2 −1 −107 Totalt −130 −78 −78 −112 −155 −18 −571 Nettouthyrning −48 42 9 −96 −87 −2 −182 januari-juni 2024 −24 12 3 16 3 −4 6 Kontraktsstorlek mkr Antal kontrakt Kontrakts- värde, mkr Andel av värdet, % Kommersiellt <0,25 3 216 213 2 0,25 - 0,5 1 007 370 4 0,5 - 1,0 1 210 851 9 1,0 - 3,0 1 280 2 202 24 >3,0 711 5 569 59 Summa 7 424 9 205 98 Bostäder 470 49 0 P-platser och övrigt 6 381 204 2 Totalt 14 275 9 458 100 Största hyresgäster Kontrakts- värde, mkr Andel av totalt kontraktsvärde, % Polismyndigheten 262 2,8 AFRY 198 2,1 ABB 165 1,7 Försäkringskassan 155 1,6 Domstolsverket 142 1,5 Handelsbanken 133 1,4 Region Stockholm 91 1,0 E.ON Nordic 90 1,0 Migrationsverket 87 0,9 Hedin 81 0,8 Summa 10 största hyresgästerna 1 404 14,8 Kontraktsförfallostruktur mkr Antal kontrakt Kontraks- värde, mkr Andel av värdet, % Kommersiellt, löptid 2025 1 752 915 10 2026 2 147 1 855 20 2027 1 414 1 774 19 2028 1 195 1 677 18 2029 388 772 8 2030+ 528 2 212 23 Summa kommersiellt 7 424 9 205 98 Bostäder 470 49 0 P-platser och övrigt 6 381 204 2 Totalt 14 275 9 458 100 Nettouthyrning Under perioden har Castellum tecknat hyresavtal med ett årligt hyresvärde om 389 mkr (263). Uppsägningar uppgick till -571 mkr (-257), varav -107 mkr (-8) avsåg konkurser och -36 mkr (-19) upp- sägningar med mer än 18 månaders återstående kontraktslängd. Nettouthyrningen för perioden uppgick därmed till -182 mkr (6). Tidsförskjutningen mellan nettouthyrning och resultateffekt bedöms till 6–15 månader för förvaltningsfastigheter och 12–24 månader för projektfastigheter. Rapporterade konkurser har normalt sett en omedelbar resultateffekt. Omförhandlingar motsvarande en årshyra om 135 mkr (229) har genomförts under perioden med en genomsnittlig hyresförändring om 1 procent (-1). Hyreskontrakt om 801 mkr (702) förlängdes till oförändrade villkor. Kontraktsvärde per region Stockholm, 25% Väst, 20% Mitt, 20% Öresund, 15% Mälardalen, 14% Finland, 6% 15 CASTELLUM HALVÅRSRAPPORT JANUARI–JUNI 2025 ===== SIDA 16 ===== Finansiering Castellum har under kvartalet refinansierat banklån om 9 mdkr och ytterligare 1 mdkr i början på tredje kvartalet, totalt 10 mdkr. Den totala kostnadsbesparingen för refinansieringarna uppgick till cirka 20 mkr per år. Tillgången på externt kapital bedöms vara mycket god och marginaler i både kapitalmarknad och i bank är låga ur ett historiskt perspektiv. Andel räntesäkrat (över 1 år) uppgick vid balansdagen till 74 procent (70). Den rörliga delen består i huvudsak av exponering mot Stibor 3m. Genomsnittlig Stibor 3m uppgick under kvartalet till 2,28 procent jämfört med 2,36 procent under årets första kvartal. Under kvartalet höjde Moody’s det långsiktiga kreditbetyget för Castellum till Baa2 med stabila utsikter från tidigare Baa3 med positiva utsikter. Det för- bättrade kreditbetyget stärker positionen på kapitalmarknaden och möjliggör lägre finansieringskostnader över tid. Ränteförfallostruktur 2025-06-30 Förfallotidpunkt mkr Andel, % Snittränta, % Genomsnittlig räntebindning, år 0 - 1 år 14 879 26 6,4¹ 0,3 1 - 2 år 5 785 10 3,3 1,4 2 - 3 år 2 210 4 1,7 2,5 3 - 4 år 6 336 11 1,5 3,6 4 - 5 år 12 415 21 1,4 4,4 > 5 år 16 256 28 2,4 7,1 Totalt 57 881 100 3,2 3,6 1. Inkluderar marginalen för hela den rörliga delen av skuldportföljen. Genomsnittlig ränta för rörliga skulder uppgick till 3,7 procent (4,4). Kreditförfallostruktur 2025-06-30 Kreditavtal Banklån, mkr Obligationer, mkr Företags- certifikat, mkr Totalt räntebä- rande skulder, mkr Andel, % Outnyttjade kredit- faciliteter, mkr Summa tillgängliga krediter, mkr 2025 536 1 464 2 934 4 934 9 314 5 248 2026 899 5 824 — 6 723 12 — 6 723 2027 717 4 348 — 5 065 9 17 855 22 920 2028 4 552 3 449 — 8 001 14 1 500 9 501 2029 2 676 9 797 — 12 473 22 — 12 473 >2029 13 461 7 224 — 20 685 36 3 100 23 785 Totalt 22 841 32 106 2 934 57 881 100 22 769 80 650 Nyckeltal räntebärande finansiering 30 jun 2025 30 jun 2024 31 dec 2024 Räntebärande skulder, mkr 57 881 59 222 58 633 Utestående obligationer, mkr 32 106 34 049 36 032 Utestående företagscertifikat, mkr 2 934 1 172 — Banklån, mkr 22 841 24 001 22 601 Likvida medel, mkr 174 739 2 400 Outnyttjade kreditfaciliteter, mkr 22 769 25 925 23 988 Andel icke säkerställda tillgångar, % 52,9 46,6 50,4 Säkerställd upplåning av totala tillgångar, % 14,3 15,4 14,3 Belåningsgrad, % 36,7 37,5 35,6 Räntetäckningsgrad, ggr, R12 3,2 3,3 3,3 Nettoskuld/EBITDA, ggr, R12 9,1 9,1 8,6 Genomsnittlig kapitalbindning, år 4,6 4,2 4,4 Genomsnittlig räntebindning, år 3,6 3,5 3,6 Kreditrating - S&P BBB, Stabila utsikter — — Kreditrating - Moody’s Baa2, Stabila utsikter Baa3, Stabila utsikter Baa3, Positiva utsikter Genomsnittlig effektiv ränta exkl. löften, % 3,2 3,0 3,2 Genomsnittlig effektiv ränta inkl. löften, % 3,4 3,1 3,4 Marknadsvärde räntederivat, mkr 366 850 856 Marknadsvärde valutaderivat, mkr 458 938 1 438 16 CASTELLUM HALVÅRSRAPPORT JANUARI–JUNI 2025 ===== SIDA 17 ===== Castellums finanspolicy och åtaganden i EMTN-program Policy Åtaganden i EMTN-program Utfall Belåningsgrad Ej varaktigt över 40 % Ej över 65 % 36,7 % Räntetäckningsgrad, R12 Minst 3 ggr Minst 1,5 ggr 3,2 Andel säkerställd upplåning/totala tillgångar Ej över 45 % 14 % Finansieringsrisk • genomsnittlig kapitalbindning, år¹ Minst 2 år 4,6 • förfall inom 1 år Högst 30 % av utestående lån och outnyttjade kreditavtal 5 % • likviditetsbuffert Likviditetsreserv motsvarande 12 månaders kommande låneförfall. Uppfyllt Ränterisk • genomsnittlig räntebindning 1,5–4,5 år 3,6 år • förfall inom 6 månader Högst 50 % 24 % Kredit– och motpartsrisk • ratingrestriktion Kreditinstitut med hög rating, lägst S&P BBB+ Uppfyllt Valutarisk • nettoexponering i utländsk valuta Maximalt 10 % av balansomslutningen Uppfyllt 1. Beräknas exklusive outnyttjade kreditfaciliteter fr.o.m. 2024-06-30. Känslighetsanalys Förändring Effekt på Belopp, mkr Ekonomisk uthyrningsgrad +/- 1 %-enhet Förvaltningsresultat +106/-106 Hyresintäkter +/- 1 % Förvaltningsresultat +94/-94 Fastighetskostnader +/- 1 % Förvaltningsresultat -29/+29 Underliggande marknadsräntor +/- 1 %-enhet Förvaltningsresultat -150/+150 Direktavkastningskrav +/- 0,25 %-enhet Förvaltningsfastigheter -5 713/+6 247 Fördelning räntebärande skulder 2025-06-30 Säkerställda och icke säkerställda krediter 2025-06-30 Obligationer, 32 106 mkr Banklån, 22 841 mkr Företagscertifikat, 2 934 mkr Icke säkerställda krediter, 35 452 mkr Säkerställda krediter, 22 429 mkr 17 CASTELLUM HALVÅRSRAPPORT JANUARI–JUNI 2025 ===== SIDA 18 ===== Kassaflödesanalys för koncernen Kassaflödesanalysen har upprättats enligt indirekt metod. Netto skulden per den 30 juni 2025 uppgick till 57 707 mkr (56 233). mkr 2025 apr-jun 2024 apr-jun 2025 jan-jun 2024 jan-jun R12, jul 2024 - jun 2025 2024 jan-dec Driftöverskott 1 634 1 773 3 206 3 391 6 601 6 786 Centrala administrationskostnader −70 −60 −136 −128 −249 −241 Justeringar för poster som inte ingår i kassaflödet 47 28 65 48 78 61 Erhållen ränta 7 1 12 3 59 50 Betald ränta −504 −561 −1 135 −1 065 −2 322 −2 252 Betald skatt −1 −21 −40 −50 −10 −20 Kassaflöde löpande verksamhet före förändring av rörelsekapital 1 113 1 160 1 972 2 199 4 157 4 384 Förändring kortfristiga fordringar −21 256 −401 −13 −259 129 Förändring kortfristiga skulder −393 −239 95 −324 202 −217 Kassaflöde från löpande verksamhet 699 1 177 1 666 1 862 4 100 4 296 Investeringar i befintliga fastigheter −775 −565 −1 263 −1 003 −2 727 −2 467 Förvärv av fastigheter −12 −19 −31 −52 −46 −67 Förvärv av fastigheter via bolag −1 645 — −1 645 — −1 645 — Försäljning av fastigheter 0 0 0 — 24 24 Försäljning av fastigheter via bolag 5 1 278 157 1 515 1 649 3 007 Förvärv av övriga anläggningstillgångar, netto −5 −14 −5 −46 −55 −96 Investeringar i intresseföretag och joint ventures −449 — −836 — −1 189 −353 Investeringar övrigt — 0 −4 −2 −4 −2 Kassaflöde från investeringsverksamhet −2 881 680 −3 627 412 −3 993 46 Återköp egna aktier −39 −20 −39 −20 −39 −20 Utbetald utdelning −305 — −305 — −305 — Utbetald utdelning hybridobligation — — −349 −351 −349 −351 Utgifter för hybridobligation — — — — −10 −10 Upptagna lån 5 903 2 740 10 451 8 652 19 111 17 312 Amortering av lån −3 429 −4 365 −10 339 −11 595 −19 543 −20 799 Derivat 12 −40 342 −244 383 −203 Förändring långfristiga fordringar 0 −87 0 −87 87 — Kassaflöde från finansieringsverksamhet 2 142 −1 772 −239 −3 645 −665 −4 071 Periodens kassaflöde −40 85 −2 200 −1 371 −558 271 Likvida medel ingående balans 207 675 2 400 2 088 739 2 088 Kursdifferens i likvida medel 7 −21 −26 22 −7 41 Likvida medel utgående balans 174 739 174 739 174 2 400 Genomsnittligt antal aktier, tusen 492 272 492 567 492 359 492 584 492 403 492 515 Kassaflöde före förändring av rörelsekapital, kr/aktie 2,26 2,36 4,01 4,46 8,44 8,90 18 CASTELLUM HALVÅRSRAPPORT JANUARI–JUNI 2025 ===== SIDA 19 ===== Nyckeltal 2025 jan-jun 2024 jan-jun 2024 jan-dec 2023 jan-dec 2022 jan-dec 2021 jan-dec 2020 jan-dec Fastighetsrelaterade nyckeltal Hyresvärde, kr/kvm 2 062 2 017 2 019 1 927 1 758 1 648 1 538 Fastighetskostnader, kr/kvm 567 554 542 547 511 425 369 Driftöverskott, kr/kvm¹ 1 269 1 259 1 275 1 209 1 048 1 008 1 039 Överskottsgrad, %¹ 69 70 70 68 68 71 74 Ekonomisk uthyrningsgrad, % 90,3 91,3 91,5 92,1 93,4 93,2 93,1 Uthyrningsbar area vid periodens utgång, ’000 kvm 5 316 5 382 5 282 5 485 5 696 5 853 4 447 Antal fastigheter vid periodens utgång 678 692 672 709 749 762 642 Fastighetsvärde per balansdag, kr/kvm 25 622 25 237 25 475 25 258 26 737 26 667 23 549 Finansiella nyckeltal Avkastning totalt kapital, %, R12 3,7 −3,5 2,8 −6,6 0,6 8,6 7,5 Avkastning eget kapital, %, R12 3,4 −9,9 3,0 −14,8 2,2 22,7 13,0 Belåningsgrad, % 36,7 37,5 35,6 37,4 42,3 39,2 41,4 Belåningsgrad fastighet, % 42,1 43,1 41,4 43,3 49,5 45,5 44,1 Räntetäckningsgrad, ggr, R12 3,2 3,3 3,3 3,0 3,9 5,2 5,3 Genomsnittlig effektiv ränta exkl löften, % 3,2 3,0 3,2 3,0 2,6 1,8 1,9 Data per aktie Aktiens börskurs vid periodens utgång, kr 124,05 129,40 120,55 143,30 106,06 204,81 175,32 Eget kapital, kr 158 156 161 157 202 206 146 Resultat, kr, före och efter utspädning 0,39 −0,21 4,79 −25,68 4,44 35,12 17,24 Förvaltningsresultat, kr 4,51 4,94 9,78 9,69 11,45 10,46 10,38 Kassaflöde före förändring av rörelsekapital, kr 4,01 4,46 8,90 9,06 10,24 9,73 9,77 Utdelning per aktie, kr — — 2,48 — — 6,38 5,80 Utestående antal aktier vid periodens utgång, tusental 492 102 492 446 492 446 492 601 390 933 405 384 329 852 Genomsnittligt antal aktier, tusental 492 359 492 584 492 515 451 377 393 849 336 784 325 727 Nyckeltal enligt EPRA² EPRA EPS, kr 4,27 4,46 9,32 9,49 11,09 9,73 9,46 EPRA NRV , kr 159 153 157 154 203 211 180 EPRA NTA, kr 155 148 152 149 193 202 172 EPRA NDV , kr 131 126 131 127 165 166 142 EPRA LTV , % 50,8 52,1 49,4 52,1 55,6 51,4 46,0 EPRA vakansgrad, % 9,6 8,8 8,8 7,9 6,7 7,8 6,8 1. Exklusive övriga intäkter om 65 mkr för perioden januari–december 2024. 2. För uträkning, se finansiella nyckeltal på sidorna 28-30. 19 CASTELLUM HALVÅRSRAPPORT JANUARI–JUNI 2025 ===== SIDA 20 ===== 80 90 100 110 120 130 20112012201320142015201620172018201920202021202220232024 2025 Q2 Uppvärmning, kyla och fastighetsel (graddagsjusterat) kWh/kvm Hållbarhet Castellum uppdaterar sitt klimatmål enligt ny internationell standard Under det andra kvartalet fortsatte Castellum arbetet med att implementera det nya klimatmål som godkändes av Science Based Targets initiative (SBTi) tidigare i år. Målet, som baseras på den nya branschstandarden för bygg- och fastighetssektorn, innebär att Castellum åtar sig att nå nettonollutsläpp av växthusgaser i hela värdekedjan senast 2040. Castellum var först i Europa med att få sina mål godkända enligt denna nya standard. Det nya målet ersät- ter det tidigare målet om klimatneutralitet till 2030, men bibehåller samma höga ambitionsnivå. Eftersom målet utgår från ett nytt basår (2023) och en uppdaterad metodik är det inte direkt jämförbart med det tidigare, men den långsiktiga inriktningen kvarstår – att kraftigt minska utsläppen i hela verksamheten. Hållbarhetsmål och strategi Castellum ska vara ett av de mest hållbara fastighetsbolagen i Norden. Bolagets hållbarhetsstrategi, Den hållbara staden, syftar till att säkerställa att Castellum är ett relevant, ansvarsfullt och framgångsrikt bolag. Hållbarhetsstrategin består av 17 mätbara mål och tre fokusområden: Framtidens fastigheter, Hållbara arbetsplat- ser och Sunda affärer. Bolaget arbetar med en bredd av aktiviteter för att nå målen, vilket inkluderar att installera solcellsanläggningar och laddplatser samt att certifiera fastighetsbeståndet. Energi- effektiviteten förbättras hela tiden. Castellum arbetar tillsammans med hyresgästerna för att utveckla framtidens arbetsliv och det gemensamma samhället. Hållbarhetsresultat Castellum har utsetts till ett av världens mest hållbara företag av TIME Magazine – som enda nordiska fastighetsbolag på listan. Även inom social hållbarhet fortsätter bolaget att uppmärksammas och rankas återigen som ett av Sveriges främsta inom jämställdhet av Equileap, med en plats bland topp 10 nationellt och nummer 7 globalt inom fastighetssektorn. Under kvartalet togs också viktiga steg för att främja cirkulärt byg- gande. Tillsammans med Ragn-Sells har Castellum öppnat en ny återbrukshubb i en av bolagets lokaler i Kista. Den 2 600 kvm stora lokalen fungerar som logistiknav för insamling, mellanlagring och försäljning av byggmaterial. I Uppsala har Castellum, tillsammans med flera fastighetsaktörer, undertecknat en gemensam avsiktsför- klaring för att etablera en cirkulär materialhubb och utveckla en marknad för återbruk i regionen. Ett stort fokus under 2025 ligger fortsatt på att minska energian- vändningen. I den jämförbara fastighetsportföljen uppgick bespa- ringen rullande 12 månader till – 6 procent, graddagsjusterat. Castellum har ett fortsatt fokus på hållbarhetscertifierade bygg- nader och har per Q2 2025 certifierat 294 fastigheter motsvarande 55 procent av fastighetsytan. Ett annat fokus ligger på Castellums energiprojekt, i vilka bolaget under de senaste 12 månaderna har investerat drygt 279 mkr. Castellum fortsätter sin satsning på förnybar energi genom det förlängda solcellsprogrammet 100 på sol, med målet att uppföra 100 nya solcellsanläggningar till 2030. Energiprestanda över tid, kWh/kvm 0 15 30 45 60 0 100 200 300 400 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 Q2 Antal hållbarhetscertifierade fastigheter Andel hållbarhetscertifierad yta, % % Hållbarhetscertifierade fastigheter 0 2 4 6 8 10 12 14 202320242025202620272028202920302031203220332034203520362037203820392040 Castellums klimatmål 2040, förvaltningsfastigheter Sektorns färdplan mot nettonoll klimatrelaterade utsläpp (SBTi) Status Q2 2025 kg CO₂e per kvm, år Castellums klimatmål 2040, förvaltningsfastigheter* 0 5 10 15 20 25 0 30 60 90 120 150 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 Q2 Antal solcellsanläggningar Installerad effekt, MW MW Solcellsanläggningar * Scope 1, 2 och hyresgästers utsläpp i Scope 3 20 CASTELLUM HALVÅRSRAPPORT JANUARI–JUNI 2025 ===== SIDA 21 ===== Castellums rating: 76/100 (enda nordiska fastighetsbolag som blivit inkluderat) Castellums rating: AAA 1 THE USE BY Castellum OF ANY MSCI ESG RESEARCH LLC OR ITS AFFILIATES (“MSCI”) DATA, AND THE USE OF MSCI LOGOS, TRADEMARKS, SERVICE MARKS OR INDEX NAMES HEREIN, DO NOT CONSTITUTE A SPONSORSHIP , ENDORSEMENT, RECOMMENDATION, OR PROMOTION OF Castellum BY MSCI. MSCI SERVICES AND DATA ARE THE PROPERTY OF MSCI OR ITS INFORMATION PROVIDERS, AND ARE PROVIDED ‘AS-IS’ AND WITHOUT WARRANTY . MSCI NAMES AND LOGOS ARE TRADEMARKS OR SERVICE MARKS OF MSCI. INFORMATION PROVIDERS, AND ARE PROVIDED ‘AS-IS’ AND WITHOUT WARRANTY . MSCI NAMES AND LOGOS ARE TRADEMARKS OR SERVICE MARKS OF MSCI. 1 Castellum arbetar med vetenskapligt förankrade klimatmål i linje med Parisavtalet. Castellums rating: Gold Castellums rating: Region Top-Rated Ratings Nyckeltal hållbarhet 2025 Q2 R12 2024 2023 Resurseffektivitet Total energiprestanda, kWh/kvm, år 84 91 98 Total energiprestanda, graddagskorrigerad, kWh/kvm, år 89 93 97 1. varav faktisk uppvärmning 57 62 67 2. varav graddagskorrigerad uppvärmning 62 64 66 3. varav el och kyla 27 29 31 Energieffektivisering/år, jämförbart bestånd, R12, graddagskorrigerad, % −6 −4 −4 Energieffektivisering/år, jämförbart bestånd, R12, faktisk energianvändning, % −13 −7 0 Total vattenanvändning, m³/kvm, år 0,2 0,3 0,2 Vattenbesparing per år, jämförbart bestånd R12, % −3 0 −5 Fossilfritt Andel icke fossil energi (köpt), % 99 99 97 Fossiloberoende fordon, % 99 99 98 Antal laddpunkter för elbilar 1 447 1 453 1 189 Installerade solcellsanläggningar, antal 120 116 106 Klimatrelaterade utsläpp (kg CO₂ i kg/kvm, år varav scope 1 0,2 0,1 0,1 varav scope 2 - market based 0,7 0,9 1,8 varav scope 2 - location based 3,4 4,0 5,4 Hållbarhetscertifiering Hållbarhetscertifiering, % av kvm 55 54 50 Hållbarhetscertifiering, antal 294 287 260 Hållbarhetscertifiering, % av hyresintäkter 65 66 61 Hållbarhetscertifiering, % av fastighetsvärde 68 69 64 ESG-benchmarks MSCI ESG Score AAA — — DJSI poäng (0-100) TBA 76 77 CDP betyg (A till D-betyg) TBA A A- Sociala nyckeltal Sjukfrånvaro, % (lång- och korttidssjukfrånvaro) 3,1 2,6 2,4 Jämställdhet, kvinnor/män, % 44/56 43/57 41/59 Mångfald, internationell bakgrund, % 14 14 12 Praktikanter, % av medarbetare YTD¹ 3 7 9 1. Nytt hållbarhetsmål från 2023 om att 10 procent av medarbetare ska vara praktikanter på årsbasis. Castellums rating: A List (högsta betyg) 21 CASTELLUM HALVÅRSRAPPORT JANUARI–JUNI 2025 ===== SIDA 22 ===== Castellumaktien Källa: Aktieägarstatistik från Modular Finance AB. Sammanställd och bearbetade data från Euroclear, Morningstar, Finansinspektionen, Nasdaq och Millistream. Castellum är noterat på Nasdaq Stockholm Large Cap och hade vid periodens utgång drygt 105 000 aktieägare. De 15 enskilt största aktieägarna per den 30 juni 2025 framgår i tabellen nedan. Aktieägare per 30 juni 2025 Aktieägare Antal tusen aktier Andel röster/kapital, % Akelius Apartments Ltd 125 000 25,4 BlackRock 24 608 5,0 Nordea Funds 21 238 4,3 Gösta Welandson med bolag 19 638 4,0 Vanguard 19 587 4,0 Länsförsäkringar Fonder 15 748 3,2 Swedbank Robur Fonder 10 981 2,2 Folksam 10 384 2,1 Handelsbanken Fonder 9 175 1,9 APG Asset Management 8 816 1,8 Alecta Tjänstepension 8 250 1,7 Cliens Fonder 6 633 1,3 Norges bank 6 627 1,3 State Street Global Advisors 5 140 1,0 Tredje AP-fonden 5 095 1,0 15 största ägarna 296 920 60,3 Svenska aktieägare, övriga 146 597 29,8 Utländska aktieägare, övriga 48 585 9,9 Totalt utestående aktier 492 102 99,9 Återköpta egna aktier 499 0,1 Totalt registrerade aktier 492 601 100,0 Förvärv och överlåtelse av egna aktier Årsstämman 2024 gav styrelsen mandat att, längst intill nästa års- stämma, förvärva och överlåta aktier i syfte att säkerställa leverans av aktier till deltagare inom ramen för Prestationsaktieprogram 2025/2028 och att säkra Castellums exponering mot kostnader för sociala avgifter som kan uppstå till följd av Prestationsaktieprogram 2025/2028. Förvärv av aktier får ske med högst så många egna aktier att bolaget efter varje förvärv innehar högst 10 procent av samtliga aktier i bolaget. Under delårsperioden har återköp av 344 000 aktier skett till en snittkurs om 114,15 kr/aktie. Bolagets innehav av egna aktier uppgick per 30 juni 2025 till 499 403 aktier motsvarande 0,1 procent av antalet registrerade aktier. Direktavkastning Senast av årsstämman beslutad utdelning om 2,48 kr per aktie (—) motsvarar en direktavkastning om 2,0 procent (—) beräknat på kursen vid periodens utgång. Utdelning kommer att utbetalas upp- delat på fyra tillfällen om vardera 0,62 kronor per aktie. Under perio- den har utdelning betalats ut med avstämningsdag 9 maj. Följande tre tillfällen har avstämningsdagar 30 juni, 30 september och 30 december 2025. Nyckeltal aktien 30 jun 2025 31 dec 2024 Aktiekurs, SEK 124,05 120,55 Börsvärde, mdkr 61,0 59,4 Omsättning, antal miljoner¹ 237 289 Omsättningshastighet, %¹ 99 58 Aktiens direktavkastning 2,0 — 1. Från respektive års början. Avser omsättning på Nasdaq Stockholm. Aktieägare per land 30 juni 2025 Sverige, 47% Cypern, 25% USA, 13% Finland, 5% Övriga, 9% 22 CASTELLUM HALVÅRSRAPPORT JANUARI–JUNI 2025 ===== SIDA 23 ===== Moderföretaget Kommentar till moderföretagets resultat Moderföretag är Castellum Aktiebolag (publ). Moderföretagets verksamhet är att äga och förvalta aktier i de rörelsedrivande dotterföretagen, ansvara för frågor gentemot aktiemarknaden såsom koncernrapportering och aktiemarknadsinformation samt kredit marknaden med upplåning och finansiell riskhantering. Resultat före skatt uppgick till 817 mkr (383). Förändringen av finansiella poster är till största delen hänförlig till omräknings- effekter av fordringar och skulder. Resultaträkning i sammandrag mkr 2025 apr-jun 2024 apr-jun 2025 jan-jun 2024 jan-jun 2024 jan-dec Intäkter 68 61 133 158 260 Centrala administrationskostnader −107 −98 −208 −195 −385 Finansiella poster 1 127 1 309 1 427 1 051 1 308 Resultat före värdeförändringar och skatt 1 088 1 272 1 352 1 014 1 183 Nedskrivning andelar i koncernföretag 50 −203 66 −436 −218 Nedskrivning andelar i intresseföretag 219 111 216 −447 −471 Värdeförändringar finansiella instrument −389 −489 −817 252 824 Resultat före skatt 968 691 817 383 1 318 Skatt 144 93 13 −135 −95 Periodens resultat 1 112 784 830 248 1 223 Övrigt totalresultat 2025 apr-jun 2024 apr-jun 2025 jan-jun 2024 jan-jun 2024 jan-dec Periodens resultat 1 112 784 830 248 1 223 Poster som kan komma att omföras till periodens resultat Valutasäkring −47 −26 −49 −39 80 Periodens totalresultat 1 065 758 781 209 1 303 Balansräkning i sammandrag mkr 30 jun 2025 30 jun 2024 31 dec 2024 Andelar i koncernföretag 50 643 45 911 49 193 Andelar i intresseföretag och joint ventures 10 942 9 561 9 890 Fordringar hos koncernföretag 51 506 49 882 47 325 Derivat 1 342 1 681 2 539 Övriga tillgångar 180 176 179 Likvida medel 31 16 1 758 Summa tillgångar 114 644 107 227 110 884 Eget kapital 48 287 47 956 49 042 Uppskjuten skatteskuld 27 234 133 Derivat 518 326 245 Räntebärande skulder 42 140 32 204 34 682 Skulder till koncernföretag 22 406 26 310 26 524 Ej räntebärande skulder 1 266 197 258 Summa eget kapital och skulder 114 644 107 227 110 884 Moderföretagets tillgångar uppgick till 114 644 mkr (110 884). Soliditeten uppgick till 42 procent (44). Moderföretagets eventualförpliktelser har minskat med 8,2 mdkr under perioden och uppgick per den 30 juni 2025 till 15,3 mdkr. Eventualförpliktelserna är hänförliga till borgensförbindelser för dotterföretag. 23 CASTELLUM HALVÅRSRAPPORT JANUARI–JUNI 2025 ===== SIDA 24 ===== Övrig information Risker och osäkerhetsfaktorer Castellums verksamhet, resultat och ställning påverkas av ett antal riskfaktorer. Dessa är främst relaterade till fastigheter, skatt och finansiering. Bolaget arbetar aktivt för att identifiera och hantera de risker och möjligheter som har stor betydelse för verksamheten. Castellum hanterar riskerna gentemot en föränderlig marknad genom att ha en stark balansräkning och bibehålla vår belånings- grad låg. I kombination med aktiv kapitalförvaltning minskar vi risken för ökad kapitalkostnad. På den operativa sidan arbetar vi med en väl sammansatt hyresgästportfölj med en spridning i upp- sägningstid, bransch, hyresgäststorlek och geografiskt läge koncen- trerat till tillväxtorter. För att underlätta riskhanteringen har Castellum valt att klassificera riskerna i kategorierna omvärldsris- ker, operationella risker, finansiella risker samt hållbarhetsrisker. Mer information om Castellums risker och hantering av dessa åter- finns i årsredovisningen för 2024. Framtidsinriktad information En del redovisade poster i denna rapport är framåtriktade och det faktiska utfallet kan komma att se väsentligt annorlunda ut. Förutom de faktorer som uttryckligen har kommenterats kan även andra faktorer väsentligt påverka det faktiska utfallet, exempelvis ekonomisk tillväxt, räntenivå, finansieringsvillkor, avkastningskrav på fastighetstillgångar och politiska beslut. Redovisningsprinciper Castellums koncernredovisning upprättas i enlighet med Interna- tional Financial Reporting Standards (IFRS). Delårsrapporten är upprättad enligt IAS 34 Delårsrapportering och för moderföretaget enligt ÅRL 9 kap. Vidare har tillämpliga bestämmelser i årsredovis- ningslagen och lagen om värdepappersmarknaden tillämpats. För koncernen och moderföretaget har samma redovisningsprinciper och beräkningsgrunder tillämpats som i den senaste årsredovis- ningen. Upplysningar enligt IAS 34.16A förekommer förutom i de finansiella rapporterna i övriga delar av delårsrapporten. Upprättan- det av delårsrapporten kräver att företagsledningen gör bedöm- ningar och uppskattningar samt gör antaganden som påverkat till- lämpningen av redovisningsprinciperna och de redovisade belop- pen av tillgångar, skulder, intäkter och kostnader. Verkliga utfallet kan avvika från dessa uppskattningar och bedömningar. De kritiska bedömningar som görs och de källor till osäkerhet i uppskattningar som finns är samma som i den senast publicerade årsredovis- ningen. Värdering av fastighetsportföljen Castellum värderar internt hela fastighetsinnehavet varje kvartal, där klassificering sker i nivå 3 enligt IFRS 13. En tillgångs värde utgörs enligt vedertagen teori av det diskonterade nuvärdet av fram- tida kassaflöden som tillgången förväntas generera. Detta avsnitt syftar till att beskriva Castellums kassaflödesbaserade modell för beräkning av fastighetsbeståndets värde. Fastighetsbeståndets värde beräknas i en 10–20 årig kassaflödesmodell. Värdet beräknas som nuvärdet av driftöverskott minskat med åter- stående investeringar på igångsatta projekt under kalkylperioden om 10–20 år samt nuvärdet av bedömt restvärde efter kassaflödes- perioden. Restvärdet utgörs av nuvärdet av alla framtida driftöver- skott efter kassaflödesperioden. Till detta läggs det bedömda mark- nadsvärdet av obebyggd mark och byggrätter. Värderingen sker således enligt IFRS 13, nivå 3. Av avgörande betydelse för fastig- hetsbeståndets beräknade värde är bedömningen avseende den framtida intjäningen och avkastningskravet, vilka är de tyngst vägande värdedrivande faktorerna i värderingsmodellen. Avkast- ningskravet är härlett från marknadstransaktioner på likvärdiga objekt, så kallad ortsprismetod. Intjäningen baseras på befintliga kontrakt och mest sannolika uthyrningsscenario i respektive fastig- het. För ytterligare information om Castellums värdering av fastig- hetsbeståndet, se not 10 i årsredovisningen för räkenskapsåret 2024. Värdering av finansiella tillgångar och skulder För att fastställa verkligt värde på våra ränte- och valutaderivat används marknadsräntor för respektive löptid och valutakurser, såsom de noteras på marknaden på bokslutsdagen. Ränteswappar värderas genom att framtida kassaflöden diskonteras till nuvärde. Vid värdering av derivat till verkligt värde görs justering för motparts- risk i form av Credit Value Adjustment (CVA) och Debit Value Adjust- ment (DVA). CVA utgörs av Castellums risk att lida kreditförlust i händelse av motparternas fallissemang medan DVA utgör det omvända. Justeringen beräknas på motpartsnivå utifrån förväntad framtida kreditexponering, risken för fallissemang, samt återvin- ningsgraden av exponerade krediter. Närståendetransaktioner Ersättning har skett till styrelseledamöter och ledande befattnings- havare avseende utfört arbete. Närståendetransaktioner utöver detta har också skett med Sweco, som bedöms närstående då en av Castellums styrelseledamöter är i ledande befattning inom bolaget. Närståendetransaktioner med Sweco bedöms uppgå till ett värde om cirka 10 mkr netto. Närståendetransaktioner omfattar även Castellums fakturering om 0,9 mkr för utförda tjänster avseende projektledning och admi- nistration till Halvorsäng. Bolaget är ett joint venture tillsammans med Göteborgs Hamn AB. Samtliga närstående transaktioner har gjorts på armlängds avstånd. 24 CASTELLUM HALVÅRSRAPPORT JANUARI–JUNI 2025 ===== SIDA 25 ===== Rapportens undertecknande Göteborg den 15 juli 2025 Louise Richnau Styrelseordförande Denna delårsrapport har inte varit föremål för granskning av bolagets revisorer. Denna information är sådan information som Castellum Aktiebolag är skyldigt att offentliggöra enligt EU:s marknadsmissbruksförordning och lagen om värdepappersmarknaden. Informationen lämnades, genom ovanstående kontaktpersons försorg, för offentliggörande den 15 juli 2025 kl. 08:00 CEST. Pål Ahlsén Styrelseledamot Anna-Karin Celsing Styrelseledamot Henrik Käll Styrelseledamot Ann-Louise Lökholm Klasson Styrelseledamot Stefan Ränk Styrelseledamot Joacim Sjöberg Verkställande direktör 25 CASTELLUM HALVÅRSRAPPORT JANUARI–JUNI 2025 ===== SIDA 26 ===== Kvartalsöversikt 2025 apr-jun 2025 jan-mar 2024 okt-dec 2024 jul-sep 2024 apr-jun 2024 jan-mar 2023 okt-dec 2023 jul-sep Resultaträkning, mkr Intäkter 2 403 2 386 2 444 2 428 2 528 2 449 2 477 2 415 Fastighetskostnader −769 −814 −792 −685 −755 −831 −850 −698 Driftöverskott 1 634 1 572 1 652 1 743 1 773 1 618 1 627 1 717 Centrala administrationskostnader −70 −66 −63 −50 −60 −68 −124 −78 Resultat från intresseföretag och joint ventures 322 188 152 130 −3 −539 −828 −738 Räntenetto −516 −534 −558 −498 −534 −492 −545 −480 Leasingkostnad/tomträttsavgäld −20 −16 −24 −19 −14 −16 −22 −14 Resultat inklusive intresseföretag och joint ventures 1 350 1 144 1 159 1 306 1 162 503 108 407 Värdeförändringar Fastigheter −800 −368 5 −56 −557 −1 019 −6 304 −1 612 Finansiellt innehav — −4 −5 — — — — — Goodwill −18 −21 −60 −4 −72 −52 −183 −77 Derivat −417 −592 934 −684 −553 754 −1 767 −221 Aktuell skatt −40 −102 −2 −54 −87 −29 85 −46 Uppskjuten skatt 114 −55 −42 −37 184 −337 1 759 88 Periodens resultat 189 2 1 989 471 77 −180 −6 302 −1 461 Övrigt totalresultat 19 7 85 −107 54 −84 75 −48 Periodens totalresultat 208 9 2 074 364 131 −264 −6 227 −1 509 Balansräkning, mkr Förvaltningsfastigheter 136 999 135 020 135 711 135 824 135 785 137 244 137 552 144 709 Goodwill 4 268 4 286 4 307 4 367 4 371 4 443 4 495 4 678 Andelar i intresseföretag och joint ventures 10 996 10 311 9 924 9 331 9 561 9 450 10 008 11 210 Derivat 1 342 1 561 2 539 1 744 2 114 2 701 1 948 4 223 Övriga tillgångar 3 354 3 322 2 978 3 240 3 336 3 540 3 245 3 774 Likvida medel 174 207 2 400 1 825 739 675 2 088 1 397 Summa tillgångar 157 133 154 707 157 859 156 331 155 906 158 053 159 336 169 991 Eget kapital 77 815 78 906 79 174 77 109 76 745 76 634 77 177 83 406 Uppskjuten skatteskuld 14 879 15 004 14 900 14 904 14 821 15 020 14 810 16 461 Derivat 518 540 245 621 326 268 596 185 Räntebärande skulder 57 881 54 880 58 633 59 087 59 222 61 120 61 671 65 687 Övriga skulder 6 040 5 377 4 907 4 610 4 792 5 011 5 082 4 252 Summa eget kapital och skulder 157 133 154 707 157 859 156 331 155 906 158 053 159 336 169 991 Nyckeltal Periodens resultat, kr/aktie (före och efter utspädning) 0,38 0,00 4,04 0,96 0,16 −0,37 −12,79 −2,97 Avkastning eget kapital, %, R12 3,4 3,3 3,0 −7,6 −9,9 −9,4 −14,5 −12,6 Nettoinvestering, mkr 2 465 358 −307 147 −709 235 −397 774 Nettouthyrning, mkr 2 −184 23 −16 3 3 −51 15 Ekonomisk uthyrningsgrad, % 90,3 90,6 91,5 91,2 91,3 91,6 92,1 92,6 Belåningsgrad, % 36,7 35,3 35,6 36,6 37,5 38,2 37,4 37,8 Räntetäckningsgrad, ggr, R12 3,2 3,2 3,3 3,3 3,3 3,3 3,0 3,0 EPRA NRV , kr/aktie 159 159 157 155 153 151 154 164 26 CASTELLUM HALVÅRSRAPPORT JANUARI–JUNI 2025 ===== SIDA 27 ===== Alternativa nyckeltal Bolaget presenterar vissa finansiella nyckeltal som inte definieras enligt IFRS. Bolaget anser att dessa nyckeltal ger värdefull komplet- terande information till investerare och bolagets ledning, då de möj- liggör utvärdering av bolagets prestation. Eftersom inte alla företag beräknar finansiella nyckeltal på samma sätt, är dessa inte alltid jämförbara med nyckeltal som används av andra företag. Dessa finansiella nyckeltal ska därför inte ses som en ersättning för nyck- eltal som definieras enligt IFRS. I nedanstående tabell presenteras nyckeltal som inte definieras enligt IFRS, om inte annat anges, samt avstämning av nyckeltalen. Vidare återfinns även definitionerna av dessa nyckeltal på sidan 31. 2025 apr-jun 2024 apr-jun 2025 jan-jun 2024 jan-jun R12, jul 2024 - jun 2025 2024 jan-dec Genomsnittligt antal aktier, tusen 492 272 492 567 492 359 492 584 492 403 492 515 Förvaltningsresultat mkr kr/aktie mkr kr/aktie mkr kr/aktie mkr kr/aktie mkr kr/aktie mkr kr/aktie Resultat före skatt 115 0,23 −20 −0,04 274 0,56 166 0,34 2 869 5,83 2 761 5,61 Återläggning: Resultat intresseföretag exkl. förvaltningsresultat −192 −0,39 125 0,25 −272 −0,55 770 1,56 −353 −0,72 689 1,40 Värdeförändring fastighet 800 1,63 557 1,13 1 168 2,37 1 576 3,20 1 219 2,48 1 627 3,30 Värdeförändring finansiellt innehav — — — — 4 0,01 — — 9 0,02 5 0,01 Värdeförändring goodwill 18 0,04 72 0,15 39 0,08 124 0,25 103 0,21 188 0,38 Värdeförändring derivat 417 0,85 553 1,12 1 009 2,05 −201 −0,41 759 1,54 −451 −0,92 Förvaltningsresultat 1 158 2,35 1 287 2,61 2 222 4,51 2 435 4,94 4 606 9,35 4 819 9,78 EPRA Earnings (förvaltningsresultat efter skatt) Förvaltningsresultat 1 158 2,35 1 287 2,61 2 222 4,51 2 435 4,94 4 606 9,35 4 819 9,78 Aktuell skatt på förvaltningsresultat −39 −0,08 −96 −0,19 −117 −0,24 −240 −0,49 −106 −0,22 −229 −0,46 EPRA Earnings/EPRA EPS 1 119 2,27 1 191 2,42 2 105 4,27 2 195 4,46 4 500 9,14 4 590 9,32 Avkastning eget kapital, R12 R12, jul 2024 - jun 2025 R12, jul 2023 - jun 2024 2024 jan-dec Resultat efter skatt 2 651 −7 875 2 357 Genomsnittligt eget kapital 77 950 79 778 77 368 Avkastning eget kapital, % 3,4 −9,9 3,0 Avkastning totalt kapital, R12 R12, jul 2024 - jun 2025 R12, jul 2023 - jun 2024 2024 jan-dec Resultat före skatt 2 869 −9 492 2 761 Återläggning: Räntenetto 2 106 2 052 2 083 Värdeförändringar derivat 759 1 787 −451 Netto 5 734 −5 653 4 393 Genomsnittligt totalt kapital 156 387 163 172 157 497 Avkastning totalt kapital, % 3,7 −3,5 2,8 Räntetäckningsgrad 2025 apr-jun 2024 apr-jun 2025 jan-jun 2024 jan-jun R12, jul 2024 - jun 2025 2024 jan-dec Förvaltningsresultat, mkr 1 158 1 287 2 222 2 435 4 606 4 819 Återläggning: Räntenetto, mkr 516 534 1 050 1 027 2 106 2 083 Förvaltningsresultat exkl. räntenetto, mkr 1 674 1 821 3 272 3 462 6 712 6 902 Räntetäckningsgrad, ggr 3,2 3,4 3,1 3,4 3,2 3,3 27 CASTELLUM HALVÅRSRAPPORT JANUARI–JUNI 2025 ===== SIDA 28 ===== Överskottsgrad 2025 apr-jun 2024 apr-jun 2025 jan-jun 2024 jan-jun R12, jul 2024 - jun 2025 2024 jan-dec Driftöverskott 1 634 1 773 3 206 3 391 6 601 6 786 Avgår: Övriga intäkter — −64 — −64 −1 −65 Återläggning: Intäkter coworking¹ −59 −62 −120 −123 −242 −245 Kostnader coworking¹ 58 52 112 106 215 209 Driftöverskott exkl. coworking 1 633 1 699 3 198 3 310 6 573 6 685 Hyresintäkter exkl. coworking 2 108 2 095 4 210 4 281 8 540 8 611 Serviceintäkter 236 307 459 509 878 928 Hyres- och serviceintäkter exkl. coworking 2 344 2 402 4 669 4 790 9 418 9 539 Överskottsgrad, % 69,7 70,7 68,5 69,1 69,8 70,1 1. Intäkter respektive kostnader med avdrag för koncerneliminering Nettoinvestering, mkr 2025 apr-jun 2024 apr-jun 2025 jan-jun 2024 jan-jun R12, jul 2024 - jun 2025 2024 jan-dec Förvärv 1 681 19 1 700 52 1 715 67 Investeringar i befintliga fastigheter 790 576 1 288 1 024 2 766 2 502 Summa investering 2 471 595 2 988 1 076 4 481 2 569 Försäljning −6 −1 304 −165 −1 550 −1 818 −3 203 Nettoinvestering 2 465 −709 2 823 −474 2 663 −634 Andel av fastighetsvärdet, % 1,8 −0,5 2,1 −0,3 2,0 −0,5 30 jun 2025 30 jun 2024 31 dec 2024 Antal utestående aktier, tusental 492 102 492 446 492 446 30 jun 2025 30 jun 2024 31 dec 2024 Substansvärde mkr kr/aktie mkr kr/aktie mkr kr/aktie Eget kapital enligt balansräkning 77 815 158,13 76 745 155,84 79 174 160,78 Återläggning: Hybridobligationer −10 161 −20,65 −10 169 −20,65 −10 161 −20,63 Beslutad ej verkställd utdelning 915 1,86 — — — — Derivat enligt balansräkning −824 −1,67 −1 788 −3,63 −2 294 −4,66 Goodwill enligt balansräkning −4 268 −8,67 −4 371 −8,88 −4 307 −8,75 Uppskjuten skatt enligt balansräkning 14 879 30,24 14 821 30,10 14 900 30,26 Substansvärde EPRA NRV 78 356 159,23 75 238 152,78 77 312 157,00 Avdrag: Bedömt verkligt värde uppskjuten skatt −2 274 −4,62 −2 454 −4,98 −2 287 −4,64 Substansvärde EPRA NTA 76 082 154,61 72 784 147,80 75 025 152,35 Återläggning: Derivat enligt ovan 824 1,67 1 788 3,63 2 294 4,66 Uppskjuten skatt i sin helhet −12 605 −25,61 −12 367 −25,11 −12 613 −25,61 Substansvärde EPRA NDV 64 301 130,67 62 205 126,32 64 706 131,40 30 jun 2025 30 jun 2025 30 jun 2025 30 jun 2024 31 dec 2024 EPRA LTV Koncern enligt rapportering Castellums andel av intresseföretag och JV Total Castellum inkl. intresseföretag och JV Total Castellum inkl. intresseföretag och JV Total Castellum inkl. intresseföretag och JV Räntebärande skulder, mkr 57 881 11 006 68 887 71 743 68 780 Hybridobligationer, mkr 10 161 — 10 161 10 169 10 161 Valutadel av marknadsvärde på säkringar för lån i utländsk valuta, mkr −735 — −735 −1 508 −1 603 Rörelsekapital, netto (om skulder högre än fordringar), mkr 2 823 — 2 823 1 647 2 095 Likvida medel, mkr −174 −230 −404 −857 −2 652 Netto skulder, mkr 69 956 10 776 80 732 81 194 76 781 Förvaltningsfastigheter, mkr 136 999 21 717 158 716 155 908 155 257 Rörelsekapital, netto (om fordringar högre än skulder), mkr — 182 182 10 35 Totala tillgångar, mkr 136 999 21 899 158 898 155 918 155 292 EPRA LTV, % 51,1 49,2 50,8 52,1 49,4 28 CASTELLUM HALVÅRSRAPPORT JANUARI–JUNI 2025 ===== SIDA 29 ===== Belåningsgrad 30 jun 2025 30 jun 2024 31 dec 2024 Räntebärande skulder, mkr 57 881 59 222 58 633 Likvida medel, mkr −174 −739 −2 400 Räntebärande skulder netto, mkr 57 707 58 483 56 233 Totala tillgångar, mkr 157 133 155 906 157 859 Belåningsgrad, % 36,7 37,5 35,6 Belåningsgrad fastighet 30 jun 2025 30 jun 2024 31 dec 2024 Räntebärande skulder netto, mkr 57 707 58 483 56 233 Förvaltningsfastigheter, mkr 136 999 135 785 135 711 Belåningsgrad fastighet, % 42,1 43,1 41,4 Andel icke säkerställda tillgångar 30 jun 2025 30 jun 2024 31 dec 2024 Totala tillgångar, mkr 157 133 155 906 157 859 Avdrag för säkerställda tillgångar, mkr −74 003 −83 315 −78 369 Icke säkerställda tillgångar, mkr 83 130 72 591 79 490 Totala tillgångar, mkr 157 133 155 906 157 859 Andel icke säkerställda tillgångar, % 52,9 46,6 50,4 Säkerställda skulder/totala tillgångar 30 jun 2025 30 jun 2024 31 dec 2024 Säkerställda skulder, mkr 22 429 24 001 22 601 Totala tillgångar, mkr 157 133 155 906 157 859 Säkerställda skulder/totala tillgångar, % 14,3 15,4 14,3 Nettoskuld/EBITDA, R12 30 jun 2025 30 jun 2024 31 dec 2024 Räntebärande skulder netto, mkr 57 707 58 483 56 233 Driftöverskott, mkr 6 601 6 735 6 786 Centraladministration, mkr −249 −330 −241 Rörelseresultat, mkr 6 352 6 405 6 545 Nettoskuld/EBITDA, ggr 9,1 9,1 8,6 Aktiens direktavkastning 30 jun 2025 30 jun 2024 31 dec 2024 Beslutad utdelning 2,48 — — Aktiekurs vid periodens utgång 124,05 140,90 120,55 Aktiens direktavkastning, % 2,0 — — Hyres- och serviceintäkter i jämförbart bestånd 2025 apr-jun 2024 apr-jun 2025 jan-jun 2024 jan-jun R12, jul 2024 - jun 2025 2024 jan-dec Hyres- och serviceintäkter 2 403 2 464 4 789 4 913 9 660 9 784 Förvärvade-, sålda och projektfastig- heter −64 −286 −163 −446 −485 −768 Coworking, koncerneliminering samt valu- tajustering −36 −42 −80 −84 −161 −165 Hyres- och serviceintäkter i jämförbart bestånd, mkr 2 303 2 136 4 546 4 383 9 014 8 851 29 CASTELLUM HALVÅRSRAPPORT JANUARI–JUNI 2025 ===== SIDA 30 ===== Definitioner Aktiens direktavkastning Beslutad utdelning i procent av aktiekursen vid periodens utgång. Nyckeltalet belyser hur stor del av ägarnas investering de får tillbaka i utdelning. Andel icke säkerställda tillgångar Totalt bokfört värde på tillgångar som inte är föremål för säkerhet i procent av totala tillgångar. Nyckeltalet belyser finansiell risk. Avkastning eget kapital Resultat efter skatt i procent av genomsnittligt eget kapital. Nyckeltalet visar förmågan att generera resultat på koncernens egna kapital. Belåningsgrad Räntebärande skulder efter avdrag för likvida medel, i procent av totala tillgångar. Nyckeltalet belyser finansiell risk. Belåningsgrad fastighet Räntebärande skulder efter avdrag för likvida medel, i procent av fastigheternas verkliga värde. Nyckeltalet belyser finansiell risk. EPRA EPS – Earnings per Share Förvaltningsresultat med avdrag för aktuell skatt på förvaltningsresultat, dividerat med genomsnittligt antal aktier. Aktuell skatt har beräknats med bland annat hänsyn till skattemässigt avdragsgilla avskriv- ningar och ombyggnationer. Nyckeltalet är ett mått på resultatgenereringen i verksamheten med avdrag för nominell skatt. EPRA NRV – Net Reinstatement Value Redovisat eget kapital med återläggning av hybridobligationer, beslutad ej verkställd utdelning, bokfört värde på derivat och goodwill och nominell uppskjuten skatt. Nyckeltalet beskriver det totala egna kapital som Castellum förvaltar åt sina ägare. EPRA NTA – Net Tangible Assets Redovisat eget kapital med återläggning av hybrido- bligationer, beslutad ej verkställd utdelning, bokfört värde på derivat och goodwill, justerat för bedömt verkligt värde på uppskjuten skatt i stället för nomi- nell uppskjuten skatt. Nyckeltalet är motsvarande EPRA NRV men med skillnaden att uppskjuten skatt baseras på bedömt verkligt värde. EPRA NDV – Net Disposal Value Redovisat eget kapital med återläggning av hybridobligationer, beslutad ej verkställd utdelning samt bokfört värde på goodwill. Nyckeltalet belyser ägarnas andel av eget kapital. EPRA LTV – Loan to Value Räntebärande skulder med tillägg för hybridobliga- tion och justerat för valutadel av marknadsvärde på säkringar för lån i utländsk valuta och efter avdrag för likvida medel. Negativt rörelsekapital ökar räntebärande skulder, medan positivt rörelsekapital läggs till värdet av förvaltningsfastigheter. Väsentliga intresseföretag inkluderas proportionerligt utifrån ägd andel. Nyckeltalet belyser finansiell risk. Förvaltningsresultat Resultat före skatt med återläggning av värdeförändring av fastigheter, derivat, finansiellt innehav och goodwill samt Castellums andel av intresseföretags och joint ventures resultat exklusive förvaltningsresultat. Förvaltningsresultat är ett mått på resultatgenereringen i verksamheten, efter finan- siella kostnader men exklusive värdeförändringar. Hyres- och serviceintäkter i jämförbart bestånd Hyres- och serviceintäkter från fastigheter som ingått i beståndet under hela rapporteringsperioden samt under hela jämförelseperioden. Projektfast- igheter, coworking samt fastigheter som förvärvats eller sålts ingår ej. Nyckeltalet belyser utvecklingen av hyres- och serviceintäkter exklusive engångsef- fekter, exempelvis för förtida avflyttningar, opåverkat av förvärvade och sålda fastigheter. Nettoinvestering Nettot av fastighetsförvärv, investeringar i befintligt fastighetsbestånd samt fastighetsförsäljningar. Nyckeltalet belyser investeringsvolymen. Nettoskuld/EBITDA Räntebärande skulder efter avdrag av likvida medel i relation till driftöverskott med avdrag för centrala administrationskostnader under senaste 12 måna- ders period. Nyckeltalet belyser finansiell risk. Räntetäckningsgrad Förvaltningsresultat med återläggning av räntenettot dividerat med räntenettot. Nyckeltalet belyser finansiell risk. Säkerställda skulder av totala tillgångar Säkerställda skulder i procent av totala tillgångar. Nyckeltalet belyser finansiell risk. Överskottsgrad Driftöverskott justerat för coworking och övriga intäkter i procent av hyres- och serviceintäkter exklusive coworking. Nyckeltalet åskådliggör fastigheternas lönsamhet. Alternativa nyckeltal Castellum tillämpar European Securities and Markets authorities (ESMA) riktlinjer om alternativa nyckeltal. Med ett alternativt nyckeltal avses enligt dessa riktlinjer ett finansiellt mått över historisk eller framtida resultatutveckling, finansiell ställning, finansiellt resultat eller kassaflöden som inte definieras eller anges i tillämpliga regler för finansiell rapportering (IFRS® redovisningsstandarder och Årsredovisningslagen). Castellum är också medlem i branschorganisationen European Public Real Estate Associations (EPRA) varför de finansiellas nyckeltalen EPRA EPS, EPRA NRV , EPRA NTA, EPRA NDV , EPRA LTV samt EPRA vakansgrad redovisas. Övriga nyckeltal och definitioner Antal aktier Registrerat antal aktier – antalet registrerade aktier vid viss tidpunkt. Utestående antal aktier – antalet registrerade aktier med avdrag för återköpta egna aktier vid viss tidpunkt. Genomsnittligt antal aktier – vägt genomsnittligt antal utestående aktier under viss period. Avkastning totalt kapital Resultat före skatt med återläggning av räntenetto samt värdeförändring derivat under senaste 12 månaders period i procent av genomsnittligt totalt kapital. Data per aktie Vid beräkning av resultat och kassaflöde per aktie används genomsnittligt antal aktier och vid beräkning av tillgångar, eget kapital och substansvärde per aktie används antalet utestående aktier. Ekonomisk uthyrningsgrad Under perioden redovisade hyresintäkter exklusive rabatter i procent av hyresvärde avseende fastigheter ägda vid periodens utgång. Under perioden förvärvade/färdigställda fastigheter har räknats upp såsom om de ägts eller varit färdigställda under hela året medan fastigheter som sålts helt har exkluderats. Projekt samt obebyggd mark har exkluderats. EPRA Vakansgrad Bedömd marknadshyra för vakanta hyror dividerat med hyresvärdet på årsbasis för hela fastighetsportföljen exklusive fastigheter klassificerade som projektfastigheter. Fastighetskategori Fastighetens huvudsakliga hyresvärde med avseende på lokalslag. Inom en fastighetskategori kan det därför förekomma ytor som avser andra ändamål än den huvudsakliga användningen. Castellums fastighetskategorier är följande: kontor, samhällsfastigheter (kunder som direkt eller indirekt skattefinansieras), lager/lätt industri, handel samt projekt och mark. Fastighetskostnader I posten ingår såväl direkta fastighetskostnader, såsom kostnader för drift, underhåll, tomträttsavgäld och fastighetsskatt, som indirekta fastighetskostnader i form av uthyrning och fastighetsadministration. Hyresvärde Hyres- och serviceintäkter med tillägg för bedömd marknadshyra för vakanta ytor. Kontraktsvärde Hyres- och serviceintäkter på helårsbasis för Castellums hyresavtal. Kronor per kvm Fastighetsrelaterade nyckeltal, uttryckta i kronor per kvm, baseras på fastigheter ägda vid periodens utgång, varvid under året förvärvade/ färdigställda fastigheter har räknats upp såsom om de ägts eller varit färdigställda under hela året medan fastigheter som sålts helt har exkluderats. Projekt och obebyggd mark har exkluderats. Vid delårsbokslut har nyckeltalen omräknats till helårsbasis utan hänsyn till säsongsvariationer som normalt uppstår i verksamheten. Nettouthyrning Hyres- och serviceintäkter för under perioden tecknade hyresavtal för hela fastighetsbeståndet, reducerat med hyresintäkter för under perioden uppsagda avtal. 30 CASTELLUM HALVÅRSRAPPORT JANUARI–JUNI 2025 ===== SIDA 31 ===== Castellum Aktiebolag (publ) Box 2269, 403 14 Göteborg Besöksadress: Östra Hamngatan 16 Telefon: 031-60 74 00 www.castellum.se Säte: Göteborg Org. nr: 556475-5550 Om Castellum Castellum är ett av Nordens största kommersiella fastighetsbolag med fokus på kontors- och logistikfastigheter i nordiska tillväxtstä- der. Per den 30 juni 2025 uppgick fastighetsvärdet till cirka 159 mdkr, inklusive innehaven i norska Entra ASA och Halvorsäng. Bolaget är noterat på Nasdaq Stockholm Large Cap och klassifice- rat som grönt enligt Green Equity Designation. Castellum är det enda nordiska fastighetsbolaget i Dow Jones Sustainability Index (DJSI). En värd bortom det förväntade. www.castellum.se Kontaktuppgifter För mer information vänligen kontakta: Joacim Sjöberg, verkställande direktör, telefon 08-503 052 00 eller Jens Andersson, CFO, telefon 076-855 67 02. Finansiell kalender Extra bolagsstämma 18 juli 2025 Delårsrapport januari – september 2025 23 oktober 2025 Bokslutskommuniké 2025 18 februari 2026