===== SIDA 1 ===== På Castellums webbplats kan du ladda ner och prenumerera på pressmeddelanden och finansiella rapporter. castellum.se Q2 Halvårsrapport januari-juni 2026 ===== SIDA 2 ===== Nyckeltal 2026 apr-jun 2025 apr-jun 2026 jan-jun 2025 jan-jun R12, jul 2025 - jun 2026 2025 jan-dec Intäkter, mkr 2 420 2 403 4 741 4 789 9 546 9 593 Driftöverskott, mkr 1 696 1 634 3 215 3 206 6 534 6 524 Förvaltningsresultat, mkr 1 222 1 158 2 301 2 222 4 685 4 606 Periodens resultat, mkr 634 189 1 933 191 2 679 938 Kr/aktie, före och efter utspädning 1,37 0,38 4,07 0,39 5,54 1,91 Avkastning eget kapital, %, R12 3,4 3,4 3,4 3,4 3,4 1,2 Nettoinvestering, mkr −4 277 2 465 −3 598 2 823 −2 032 4 389 Nettouthyrning, mkr 28 2 110 −182 152 −140 Belåningsgrad, %¹ 37,3 36,7 37,3 36,7 37,3 36,5 Räntetäckningsgrad, ggr 3,2 3,2 3,1 3,1 3,2 3,2 EPRA NRV , kr/aktie¹ 167 159 167 159 167 160 Energiprestanda, graddagskorrigerad, kWh/kvm, R12 85 89 85 89 85 85 Energieffektivisering, jämförbart bestånd, graddagskorrigerad, %, R12 −2 −6 −2 −6 −2 −7 Perioden i korthet Jämförelser angivna inom parentes avser motsvarande period föregående år förutom i avsnitt som beskriver tillgångar och skulder där jämförelserna avser utgången av föregående år. Januari - juni 2026 ◼ Intäkterna uppgick till 4 741 mkr (4 789). I jämförbart bestånd förändrades hyresintäkterna −2,0 procent (0,1) exklusive valutaeffekter. ◼ Driftöverskottet uppgick till 3 215 mkr (3 206). Driftöverskottet i jämförbart bestånd minskade med 4,8 procent (−2,8) exklusive valutaeffekter. ◼ Förvaltningsresultatet uppgick till 2 301 mkr (2 222), en förändring om 3,6 procent (−8,7). ◼ Värdeförändringar förvaltningsfastigheter uppgick till 269 mkr (−1 168) motsvarande 0,2 procent (−0,9). Fastighetsbeståndets värde uppgick till 133,9 mdkr (137,0) vid periodens utgång. ◼ Periodens resultat efter skatt uppgick till 1 933 mkr (191), motsvarande 4,07 kronor per aktie före och efter utspädning (0,39). ◼ Nyuthyrningar har gjorts med 202 000 kvm (185 000) och med en årshyra om 576 mkr (389). Nettouthyrningen uppgick till 110 mkr (−182) för perioden och 152 mkr (−175) för rullande 12 månader. ◼ Nettoinvesteringarna uppgick till −3 598 mkr (2 823), varav 1 968 mkr (1 288) avser investeringar i befintliga fastigheter, 0 mkr (1 700) förvärv och −5 566 mkr (−1 550) försäljningar. ◼ Investeringar i intresseföretag och joint ventures uppgick till — mkr (836). ◼ Belåningsgraden1 uppgick till 37,3 procent (36,5). ◼ Räntetäckningsgraden för den senaste tolvmånadersperioden uppgick till 3,2 gånger (3,2) och 57 procent (68) av låneportföljen var räntesäkrad (över 1 år) vid periodens utgång. April - juni 2026 ◼ Intäkterna uppgick till 2 420 mkr (2 403). I jämförbart bestånd förändrades hyresintäkterna med −2,0 procent (0,4) exklusive valutaeffekter. ◼ Driftöverskottet uppgick till 1 696 mkr (1 634). Driftöverskottet i jämförbart bestånd minskade med 3,7 procent (−2,8) exklusive valutaeffekter. ◼ Förvaltningsresultatet uppgick till 1 222 mkr (1 158), en förändring om 5,5 procent (−10,0). ◼ Värdeförändringar förvaltningsfastigheter uppgick till −147 mkr (−800) motsvarande −0,1 procent (−0,6). ◼ Periodens resultat efter skatt uppgick till 634 mkr (189), motsvarande 1,37 kronor per aktie före och efter utspädning (0,38). ◼ Nyuthyrningar har gjorts med 105 000 kvm (123 000) och med en årshyra om 305 mkr (252). Nettouthyrningen uppgick till 28 mkr (2) för perioden och 152 mkr (−175) för rullande 12 månader. ◼ Nettoinvesteringarna uppgick till −4 277 mkr (2 465), varav 1 082 mkr (790) avser investeringar i befintliga fastigheter, — mkr (1 681) förvärv och −5 359 mkr (−6) försäljningar. Väsentliga händelser under perioden ◼ Castellum har ingått avtal om att sälja 95 fastigheter i Skåne för 13,3 mdkr till Wihlborgs. ◼ Castellum har ingått avtal om att sälja två fastigheter i Stockholm för 5,0 mdkr till Alecta. ◼ Castellum har hyrt ut ytterligare 13 000 kvm till Ericsson i Hagastaden. Ericsson avstår samtidigt från att utnyttja optionen att minska ytan i den tidigare förhyrningen av Infinity. ◼ Castellum rankas som världens mest hållbara fastighetsbolag av TIME Magazine. ◼ Två EMTN-obligationer har förtidsinlösts till ett värde om totalt 864 miljoner euro. ◼ Under perioden har 39 019 694 aktier återköpts till en genomsnittlig kurs om 116,88 kr/aktie, totalt 4 563 mkr. ◼ Castellum har genomfört indragning av 15 075 097 egna aktier. 1. Inkluderar Tillgångar som innehas för försäljning samt Skulder hänförliga till tillgångar som innehas för försäljning, se sidan 10. 2 CASTELLUM HALVÅRSRAPPORT JANUARI–JUNI 2026 Bild framsida: Västerås Ottar 6 ===== SIDA 3 ===== Försäljningar om 24 mdkr Under året har vi skrivit avtal om försäljningar för cirka 24 mdkr. Gemensam nämnare för samtliga försäljningar är att i vår regi kommer den förväntade avkastningen inte nå upp till vårt avkastningskrav. Vårt uppdrag från aktieägarna är glasklart; öka Castellums lönsamhet, och då kan vi inte äga fastigheter som inte förväntas ge tillräckligt hög avkastning. Det vore inte rätt mot våra aktieägare. 2 procent över bokfört värde Försäljningarna sker till priser som är strax över bokfört värde. AP7-försäljningen var 450 mkr över bokfört värde (9 procent), för- säljningen till Wihlborgs 600 mkr under bokfört värde (−4 procent) och försäljningen till Alecta 550 mkr över bokfört värde (12 procent). Aggregerat 2 procent eller 400 mkr över bokfört värde. När det gäller kommersiella fastigheter är det inte konstigt att det ser ut just så – försäljningspriser varierar allt mellan 12 procent över och 4 procent under bokfört värde. Det finns sällan jämförbara transaktioner att titta på när man gör en värdering, varför det alltid kommer vara ett visst osäkerhetsinter- vall mellan bokfört värde och faktiska priser. Ibland lägre, ibland högre. Fortsatt distribution till aktieägarna Affärerna ger oss rejält tillskott i kassan. För närvarande ser vi inte möjligheter att återinvestera till tillräckligt hög avkastning, varför vi kommer att fortsätta distribuera överskotten till aktieägarna. När det gäller Alecta-affären kommer vi att återbetala cirka 2 mdkr i lån och för resterande 3 mdkr kommer vi att återköpa aktier. Vad gäller Wihlborgs-affären kommer vi närmare tillträdet informera hur distribution kommer att ske. Men i skrivande stund är ambitionen att amortera lån om cirka 5 mdkr och distribuera cirka 8 mdkr till aktieägarna. Återköpt för 4,6 mdkr eller 39 miljoner aktier Vi har under första halvåret återköpt 39 miljoner aktier för 4,6 mdkr. Och, som det ser ut just nu kommer vi alltså fortsätta att köpa tillbaka aktier. Nettouthyrning 110 mkr Under kvartalet slöt vi avtal med Ericsson om förhyrning av Emerald House och Jubileumshuset med ett hyresvärde om 70 mkr. Dessa uthyrningar kommer emellertid inte ingå i nettouthyrningen förrän Ericssons option att kliva av avtalen löper ut under slutet av 2027. Däremot ingår hela förhyrningen till Ericsson i Infinity med ett hyres- värde om 140 mkr. Bortsett från Ericsson är nettouthyrningen således negativ om 30 mkr. Det är framförallt den redan aviserade uppsägningen från AFRY i Stora Frösunda, hyresvärde 95 mkr, som drar ner. Så, alltjämt segt på hyresmarknaden. Uthyrningsgrad 87,5 procent Uthyrningsgraden fortsätter att sjunka. Vi ligger nu på 87,5 procent vilket är 0,5 procentenhet lägre än vid slutet av förra kvartalet och 1,7 procentenheter lägre än vid början av året. Tillväxt hyresintäkter i jämförbart bestånd −2 procent Tillväxten i jämförbart bestånd är negativ om 2 procentenheter, såväl i kvartal två som för första halvåret. Det är primärt högre vakans som minskar intäkterna. Driftnettot minskar med 5 procent i jämförbart bestånd första halvåret och med 4 procent i kvartal två. Värdeförändring 300 mkr Försäljningen till Alecta ger 550 mkr, försäljningen till Wihlborgs ger ett minus om 700 mkr och försäljningen till AP7 ger 250 mkr i positiv värdeförändring fastigheter. Totalt ger således dessa affärer 100 mkr under första halvåret. Infinity är upp ytterligare 400 mkr under kvartal två, och totalt 700 mkr under halvåret. Resterande fastigheter är således ned 500 mkr, framför allt drivet av lägre förväntade kassaflöden. Vi fortsätter att utvärdera möjliga affärer, fokusera på uthyrningen, hålla i kostnader och sätta aktieägarnas intressen på första parkett. Back to basics. Pål Ahlsén Verkställande direktör 3 CASTELLUM HALVÅRSRAPPORT JANUARI–JUNI 2026 ===== SIDA 4 ===== Totalresultat för koncernen i sammandrag mkr 2026 apr-jun 2025 apr-jun 2026 jan-jun 2025 jan-jun R12, jul 2025 - jun 2026 2025 jan-dec Hyres- och serviceintäkter 2 420 2 403 4 741 4 789 9 546 9 593 Intäkter 2 420 2 403 4 741 4 789 9 546 9 593 Driftkostnader −340 −356 −779 −770 −1 409 −1 400 Underhåll −81 −73 −167 −140 −382 −354 Fastighetsskatt −147 −139 −292 −284 −585 −578 Uthyrning och fastighetsadministration −156 −201 −288 −389 −636 −737 Driftöverskott 1 696 1 634 3 215 3 206 6 534 6 524 Centrala administrationskostnader −32 −70 −56 −136 −185 −264 Resultat från andelar i intresseföretag och joint ventures −349 322 −309 510 −53 767 Finansnetto Räntenetto −556 −516 −1 080 −1 050 −2 112 −2 082 Leasingkostnad/tomträttsavgäld −9 −20 −26 −36 −61 −71 Resultat inklusive intresseföretag och joint ventures 750 1 350 1 744 2 494 4 123 4 874 varav förvaltningsresultat¹ 1 222 1 158 2 301 2 222 4 685 4 606 Värdeförändringar Fastigheter −147 −800 269 −1 168 −1 013 −2 450 Finansiellt innehav — — — −4 — −4 Goodwill −111 −18 −119 −39 −221 −141 Derivat −225 −417 113 −1 009 176 −945 Resultat före skatt 267 115 2 007 274 3 065 1 334 Aktuell skatt −69 −40 −132 −142 −245 −257 Uppskjuten skatt 436 114 58 59 −141 −139 Periodens resultat 634 189 1 933 191 2 679 938 Genomsnittligt antal aktier, tusental 462 695 492 272 475 516 492 359 483 877 492 229 Resultat, kronor/aktie före och efter utspädning 1,37 0,38 4,07 0,39 5,54 1,91 Övrigt totalresultat 2026 apr-jun 2025 apr-jun 2026 jan-jun 2025 jan-jun R12, jul 2025 - jun 2026 2025 jan-dec Periodens resultat 634 189 1 933 191 2 679 938 Poster som kan komma att omföras till periodens resultat Omräkningsdifferens utlandsverksamhet 149 4 795 −117 440 −472 Valutasäkring −146 −25 −273 103 −172 204 Periodens totalresultat 637 168 2 455 177 2 947 670 1. För uträkning, se finansiella nyckeltal på sidorna 26–28. 4 CASTELLUM HALVÅRSRAPPORT JANUARI–JUNI 2026 ===== SIDA 5 ===== Resultatanalys Intäkter Intäkterna uppgick till 4 741 mkr (4 789). Förändringen om –48 mkr förklaras av intäkter från projektfastigheter om 30 mkr, genomförda transaktioner om 118 mkr som inkluderar en engångsintäkt om 84 mkr avseende återföring av periodiserad annuitet i samband med frånträde. Vidare har avyttringen av United Spaces inneburit lägre intäkter om –93 mkr och intäkter i jämförbart bestånd har minskat med –90 mkr, motsvarande –2,0 procent, vilket främst är hänförligt till ökade vakanser om –113 mkr. Utveckling intäkter mkr 2026 jan-jun 2025 jan-jun Förändring, % Jämförbart bestånd 4 386 4 476 −2,0 Projektfastigheter 85 55 Transaktion 283 165 Coworking — 124 Koncerngemensamt — −31 Valutajustering¹ −13 — Intäkter totalt 4 741 4 789 −1,0 1. Innevarande år omräknat med jämförelseperiodens valutakurs. Kostnader Fastighetskostnader uppgick till 1 526 mkr (1 475). I jämförbart bestånd ökade kostnaderna med 56 mkr, motsvararande 4,0 procent, exklusive valutaeffekter. Kostnadsökningen förklaras främst av högre kostnader för snöröjning, uppvärmning, underhåll och fastighetsförsäkring om 83 mkr. Dessa kostnadsökningar motverkas till viss del av lägre kostnader för hyresförluster, vilka minskar med 43 mkr. Vidare har en förskjutning av kostnader mellan fastighetsadministration och centraladministration påverkat fastighetskostnaderna negativt om 47 mkr. Förskjutningen är ett resultat av den nya ansvarsfördelning mellan centrala funktioner och de regionala förvaltningsorganisationerna som etablerades i slutet av 2025. Den nya kostnadsfördelningen har tillämpats från och med 2026 och jämförelsesiffror har inte räknats om. Fastighets- och uthyrningsadministration uppgick till 288 mkr (389). Förändringen om 101 mkr är dels hänförlig till minskade kostnader hänförligt till United Spaces om 108 mkr, dels ökade kostnader på grund av radförskjutningen enligt ovan. Resterande del om 40 mkr hänförs till allmän kostnadsöversyn. Centraladministration uppgick till 56 mkr (136), en minskning om 80 mkr där 33 mkr hänförs till allmän kostnadsöversyn och resterande förklaras av kostnadsförskjutningen ovan. Utveckling kostnader mkr 2026 jan-jun 2025 jan-jun Förändring, % Jämförbart bestånd 1 452 1 396 4,0 Projektfastigheter 41 35 Transaktion 38 44 Valutajustering¹ −5 — Fastighetskostnader 1 526 1 475 3,5 Coworking — 139 Koncerngemensamt — −31 Centraladministration 56 136 Kostnader totalt 1 582 1 719 −8,0 1. Innevarande år omräknat med jämförelseperiodens valutakurs. Fastighetskostnader 12 mån, kr/kvm, R12¹ mkr Kontor Samhäll Lager/Lätt industri Handel Totalt Driftkostnader 334 246 187 190 271 Underhåll 77 79 57 55 70 Fastighetsskatt 153 105 34 105 109 Fastighetsadministration 132 99 94 105 115 Totalt 696 529 372 455 565 Q2 2025, R12 697 489 339 430 547 1. Tabellen presenterar från och med 2026 nyckeltalen som rullande 12 månader, vilket är en förändring från tidigare då nyckeltalen redovisades uppräknade till helår. Även jämförelsesiffrorna har justerats. Segmentsinformation Castellums verksamhet organiseras, styrs och rapporteras per ned- anstående geografiska områden. Under 2025 avyttrades United Spaces vilket medförde att Coworkingsegmentet utgår. Skillnaden mellan driftöverskott om 3 215 mkr (3 206) och resultat före skatt om 2 007 mkr (274) består av centrala administrations- kostnader om –56 mkr (–136), resultat från intresseföretag och joint ventures om –309 mkr (510), finansnetto om –1 106 mkr (–1 086) samt värdeförändringar fastigheter, finansiella innehav, goodwill och derivat om 263 mkr (–2 220). Intäkter Driftöverskott¹ mkr 2026 jan-jun 2025 jan-jun 2026 jan-jun 2025 jan-jun Stockholm 1 187 1 207 841 857 Väst² 1 015 913 720 642 Mitt 904 885 614 618 Mälardalen 636 635 410 413 Öresund 696 723 465 496 Finland 303 333 165 196 Coworking — 124 — −16 Koncerngemensamt — −31 — — Summa 4 741 4 789 3 215 3 206 1. Summa driftöverskott överensstämmer med redovisat driftöverskott i resultat- räkningen. 2. Inkluderar en engångsintäkt om 84 mkr avseende återföring av periodiserad annuitet. 5 CASTELLUM HALVÅRSRAPPORT JANUARI–JUNI 2026 ===== SIDA 6 ===== Resultat från intresseföretag och joint ventures Resultat från intresseföretag och joint ventures avser Castellums andel av Entra ASA:s och Halvorsäng Fastighets AB:s resultat. På raden ”varav förvaltningsresultat” ingår Castellums andel av intresse- företagets och joint ventures förvaltningsresultat. Per balansdagen har nedskrivning gjorts på grund av lägre substansvärde i Entra. Valutakurspåverkan på innehavet i Entra redovisas i övrigt totalresultat. För ytterligare information om Entra och Halvorsäng, se sidan 9. mkr 2026 jan-jun 2025 jan-jun Förvaltningsresultat 248 238 Värdeförändring fastigheter −463 122 Skatt 25 −60 Övrigt −45 −76 Castellums andel av resultat från intresseföretag och joint ventures −235 224 Nedskrivning/återföring av nedskrivning −74 286 Total påverkan på periodens resultat −309 510 Omräkningsdifferens 747 −275 Valutasäkring −340 212 Total påverkan på periodens totalresultat 98 447 Finansnetto Finansnettot uppgick till −1 106 mkr (−1 086). Under det andra kvar- talet har engångskostnader om totalt 48 mkr påverkat finansnettot. Av dessa är 31 mkr hänförligt till förtidslösen av två euroobligationer och resterande 17 mkr är relaterat till återköp av kortfristiga obliga- tioner till överkurs på den svenska marknaden. Den lägre tomträttsavgälden i andra kvartalet beror på att tidigare gjord reservering har lösts upp. Genomsnittlig utgående ränta för låneportföljen, inklusive ränte- och valutasäkring med lång löptid, uppgick per balansdagen till 3,5 procent (3,1). Den genomsnittliga räntan visar en ögonblicksbild över senaste räntebindningen för derivat- och låneportföljen per balansdagen och exkluderar vissa poster i finansnettot såsom peri- odiseringar av låneomkostnader, övriga finansiella kostnader, valu- tasäkring med kort löptid, samt i vissa fall valutaeffekter. mkr 2026 jan-jun 2025 jan-jun Finansiella intäkter 7 12 Räntekostnader, lån −1 066 −1 066 Ränteintäkter- och kostnader, räntederivat 41 120 Ränteintäkter- och kostnader, valutaderivat −73 −139 Avgår: aktiverad ränta 21 25 Övriga finansiella kostnader −9 −9 Valutakursdifferenser −1 7 Summa räntenetto −1 080 −1 050 Leasingkostnad/tomträttsavgäld −26 −36 Summa finansnetto −1 106 −1 086 Förvaltningsresultat Förvaltningsresultatet uppgick till 2 301mkr (2 222), motsvarande 4,84 kronor per aktie (4,51). Ökningen i förvaltningsresultatet är framför allt relaterad till effektivisering av huvudkontoret, en engångsintäkt om 84 mkr samt effekter av avyttring United Spaces. Castellums andel av intresseföretag och joint ventures bidrog med 248 mkr (238) till förvaltningsresultatet, varav 243 mkr (236) avsåg Entra och 5 mkr (2) avsåg Halvorsäng. Värdeförändringar Fastigheter Castellum redovisar under perioden orealiserade värdeförändringar om 236 mkr (–1 150), där den negativa effekten av försäljningen av 95 fastigheter till Wihlborgs under bokfört värde till stor del kompenseras av försäljningen av två fastigheter till Alecta samt försäljningen av nio fastigheter till AP7, båda över bokfört värde. Det genomsnittliga direktavkastningskravet för Castellums bestånd uppgår vid periodens utgång till 5,64 procent, 4 baspunkter högre än föregående kvartal främst drivet av försäljningen till Wihl- borgs. Under året har 15 procent av fastighetsvärdet externvärde- rats. De externa värderingarna är i nivå med de interna värderingarna och bekräftar Castellums bedömda marknadsvärde. Castellums genomförda fastighetsförsäljningar har under perioden medfört en realiserad värdeförändring om 33 mkr. Försälj- ningspris netto uppgick till 5 566 mkr efter avdrag för uppskjuten skatt, avdrag och omkostnader om –196 mkr. Underliggande fastighetsvärde i försäljningarna uppgick därmed till 5 762 mkr att jämföra med senaste värderingen om 5 533 mkr, en skillnad om 229 mkr. mkr 2026 jan-jun 2025 jan-jun Kassaflöde −709 −1 427 Projektvinst/byggrätter 816 210 Avkastningskrav 129 −120 Förvärv — 187 Orealiserad värdeförändring 236 −1 150 % av fastighetsvärde vid årets ingång 0,2 −0,8 Försäljningar 33 −18 Totalt värdeförändring 269 −1 168 % av fastighetsvärde vid årets ingång 0,2 −0,9 Goodwill Förändring av goodwill uppgick till −119 mkr (−39) varav −67 mkr (−8) är hänförligt till avyttringar och −52 mkr (−31) är hänförligt till negativ värdeutveckling på fastigheter. Derivat Castellum innehar både ränte- och valutaderivat. I periodens resul- tat har derivaten genererat en värdeförändring om 113 mkr (−1 009), vilket inkluderar realiserade värdeförändringar om −171 mkr (−342) och orealiserade värdeförändringar om 284 mkr (−1 351). Värdeförändringar som ett resultat av säkringsrelationer uppgick till –273 mkr (103) och redovisas i övrigt totalresultat. 6 CASTELLUM HALVÅRSRAPPORT JANUARI–JUNI 2026 ===== SIDA 7 ===== Skatt Total skatt för perioden uppgick till –74 mkr (–83) varav –132 mkr (–142) avsåg aktuell skatt. Vid tillämpning av nominell skatt på resultat före skatt uppgick teoretisk skatt till –413 mkr. Skillnaden om 339 mkr beror främst på uppskjuten skatt på sålda fastigheter och ej avdragsgill ränta. Kvarvarande underskottsavdrag beräknade till 37 mkr (351) är spärrade för användning inom delar av koncernen. Skatteberäkning januari–juni 2026 mkr Underlag aktuell skatt Underlag uppskjuten skatt Förvaltningsresultat 2 301 avgår intresseföretag och joint ventures −248 Skattemässigt avdragsgilla: avskrivningar −1 063 1 063 ombyggnationer −261 261 Hybridobligation −335 335 Ej avdragsgill ränta 860 — Övriga skattemässiga poster −122 249 Skattepliktigt förvaltningsresultat 1 132 1 908 Skatt på förvaltningsresultat −233 Försäljning fastigheter — −2 803 Värdeförändring fastigheter — 419 Värdeförändring derivat −179 −121 Skattepliktigt resultat före underskottsavdrag 953 −597 Underskottsavdrag, ingående balans −351 351 Underskottsavdrag, utgående balans 37 −37 Skattepliktigt resultat 639 −283 Periodens skatt enligt resultaträkning −132 58 Avkastning på eget kapital Castellums övergripande finansiella mål är att avkastning på eget kapital ska uppgå till minst 10 procent per år över en konjunktur- cykel. Per den 30 juni 2026 uppgår avkastning på eget kapital för rullande 12 månader till 3,4 procent (3,4). Mål – 10 % avkastning på eget kapital Castellum redovisar dessutom ett justerat avkastningsmått där hybridobligationen redovisas som skuldinstrument. Justerad avkastning på eget kapital för rullande 12 månader uppgår till 3,5 procent (3,4). Diagrammet nedan visar utfall för de två olika avkastningsmåtten. Jämförelse vid hybrid som skuldinstrument1 -20 -15 -10 -5 0 5 10 15 20 25 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 Avkastning eget kapital, R12, % Avkastning eget kapital, medel 5 år, % Avkastning eget kapital, medel 10 år, % Mål, 10% -20 -15 -10 -5 0 5 10 15 20 25 2021 Q3 2022 2023 2024 2025 2026 Avkastning eget kapital, R12, % Avkastning eget kapital, hybrid som skuld, R12, % 1. Hybridobligationen emitterades i augusti 2021. 7 CASTELLUM HALVÅRSRAPPORT JANUARI–JUNI 2026 ===== SIDA 8 ===== Balansräkning för koncernen i sammandrag Förändring eget kapital mkr 30 jun 2026 30 jun 2025 31 dec 2025 TILLGÅNGAR Förvaltningsfastigheter 120 548 136 999 136 919 Goodwill 3 634 4 268 4 166 Nyttjanderättstillgångar 1 024 1 427 1 105 Andelar i intresseföretag och joint ventures 11 269 10 996 10 905 Derivat 1 369 1 342 1 281 Övriga anläggningstillgångar 127 169 133 Övriga fordringar 1 387 1 758 1 260 Likvida medel 93 174 120 Tillgångar som innehas för försäljning 13 982 — — Summa tillgångar 153 433 157 133 155 889 EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital 75 939 77 815 78 311 Uppskjuten skatteskuld 13 597 14 879 15 139 Övriga avsättningar 25 32 75 Derivat 526 518 576 Räntebärande skulder 55 783 57 881 57 019 Leasingskulder 1 024 1 427 1 105 Ej räntebärande skulder 3 211 4 581 3 664 Skulder hänförliga till tillgångar som innehas för försäljning 3 328 — — Summa eget kapital och skulder 153 433 157 133 155 889 Hänförligt till moderföretagets aktieägare mkr Antal utestå- ende aktier, tusental Aktiekapital Övrigt tillskju- tet kapital Omräknings- reserv Säkrings- reserv Balanserad vinst Hybrid- obligation Totalt eget kapital Eget kapital 2024-12-31 492 446 246 38 942 210 −290 29 905 10 161 79 174 Utdelning (2,48 kr/aktie) — — — — — −1 221 — −1 221 Utdelning hybridobligation — — — — — −349 — −349 varav skatteeffekt — — — — — 72 — 72 Återköpta egna aktier −344 — — — — −39 — −39 Aktierelaterade ersättningar — — — — — 1 — 1 Periodens resultat jan-jun 2025 — — — — — 191 — 191 Övrigt totalresultat jan-jun 2025 — — — −117 103 — — −14 Eget kapital 2025-06-30 492 102 246 38 942 93 −187 28 560 10 161 77 815 Aktierelaterade ersättningar — — — — — 3 — 3 Periodens resultat jul-dec 2025 — — — — — 747 — 747 Övrigt totalresultat jul-dec 2025 — — — −355 101 — — −254 Eget kapital 2025-12-31 492 102 246 38 942 −262 −86 29 310 10 161 78 311 Utdelning hybridobligation — — — — — −335 — −335 varav skatteeffekt — — — — — 69 — 69 Återköpta egna aktier −39 020 — — — — −4 563 — −4 563 Indragning egna aktier — −8 — — — 8 — 0 Fondemission — 8 — — — −8 — 0 Aktierelaterade ersättningar — — — — — 2 — 2 Periodens resultat jan-jun 2026 — — — — — 1 933 — 1 933 Övrigt totalresultat jan-jun 2026 — — — 795 −273 — — 522 Eget kapital 2026-06-30 453 082 246 38 942 533 −359 26 416 10 161 75 939 8 CASTELLUM HALVÅRSRAPPORT JANUARI–JUNI 2026 ===== SIDA 9 ===== Kommentarer till balansräkningen Förvaltningsfastigheter Per den 30 juni 2026 äger Castellum totalt 655 fastigheter (673) till ett verkligt värde om cirka 134 mdkr (137). Förändring av fastighetsbeståndet Redovisat värde, mkr Antal Fastighetsbestånd 1 januari 2026 136 919 673 + Förvärv 0 — + Investeringar i befintliga fastigheter 1 968 — - Försäljningar −5 531 −16 +/- Fastighetsregleringar — −2 +/- Orealiserade värdeförändringar 236 — +/- Valutakursomräkning 276 — Fastighetsbeståndet per balansdag 133 868 655 - Avgår till Tillgångar som innehas för försäljning −13 320 −95 Utgående redovisat värde förvaltningsfastigheter 120 548 560 Goodwill Castellum redovisar en total goodwill om 4 047 mkr (4 166) hänför- ligt till rörelseförvärv där skillnaden mellan avtalad skatt och nomi- nell uppskjuten skatt redovisas som goodwill. Förändring av goodwill uppstår främst då fastigheter som ingick i transaktionerna avyttras eller vid en större nedgång i fastighets- värdena. mkr 30 jun 2026 31 dec 2025 Ingående redovisat värde 4 166 4 307 Försäljningar −67 −24 Nedskrivningar −52 −117 Summa 4 047 4 166 Avgår till Tillgångar som innehas för försäljning −413 — Utgående redovisat värde 3 634 4 166 Andelar i intresseföretag och joint ventures Vid utgången av perioden ägde Castellum totalt 67 305 119 aktier i Entra ASA, motsvarande 37,0 procent av kapitalet och 37,1 procent av rösterna. Castellum äger dessutom 50 procent av kapital och röster i Halvorsäng Fastighets AB. Castellum redovisar innehaven enligt kapitalandelsmetoden. Entra värderas med utgångspunkt i EPRA NRV . Vid varje kvartal utförs ett nedskrivningstest av andelen. mkr 30 jun 2026 31 dec 2025 Ingående redovisat värde 10 905 9 924 Förvärv — 770 Aktieägartillskott — 66 Andel av resultat från intresseföretag och joint ventures −235 433 Erhållen utdelning −74 −69 Nedskrivning/återföring nedskrivning −74 334 Valutakursomräkning 747 −553 Utgående redovisat värde 11 269 10 905 Entra Halvorsäng mkr 2026 jan-jun 2025 jan-jun 2026 jan-jun 2025 jan-jun Hyresintäkter 1 528 1 469 10 — Förvaltningsresultat 654 638 11 3 Periodens resultat −628 612 10 38 Varav minoritetens andel 17 56 — — Entra Halvorsäng 30 jun 2026 31 dec 2025 30 jun 2026 31 dec 2025 Antal fastigheter, st 79 80 1 1 Fastighetsvärde, mkr 59 304 56 596 951 863 Uthyrningsbar yta, tkvm 1 110 1 117 53 53 Ek. uthyrningsgrad, % 93,3 93,9 91,9 91,9 Kontraktslängd, år 5,9 6,0 11,6 11,6 Räntebärande skulder, mkr 30 257 28 307 100 — Kapitalbindning, år 4,0 3,6 1,0 — Räntebindning, år 3,5 3,4 0,3 — Belåningsgrad, % 48,7 48,0 neg — EPRA NRV , SEK/aktie 160 155 — — Börskurs, NOK/aktie 105,60 115,60 — — Redovisat värde, mkr 10 779 10 420 490 485 9 CASTELLUM HALVÅRSRAPPORT JANUARI–JUNI 2026 ===== SIDA 10 ===== Avyttringingsgrupp som innehas för försäljning Den 24 juni tecknade Castellum avtal om att sälja 95 fastigheter belägna i Malmö, Lund, Helsingborg, Ängelholm och Burlöv. Från- trädesdagen är beräknad till 1 oktober eller när avtalsvillkor är uppfyllda om det infaller senare. Försäljningen avser ett större bestånd i segmentet Öresund. Avyttringsgruppen är klassificerad som att den innehas för försäljning enligt IFRS 5. Nedan specificeras de tillgångar och skulder som ingår i denna avyttringsgrupp. mkr 30 jun 2026 Tillgångar som innehas för försäljning Förvaltningsfastigheter 13 320 Goodwill 413 Nyttjanderättstillgångar 101 Övriga anläggningstillgångar 5 Övriga fordringar 138 Likvida medel 5 Utgående redovisat värde 13 982 Skulder hänförliga till tillgångar som innehas för försäljning Uppskjuten skatteskuld 1 320 Övriga avsättningar 0 Räntebärande skulder 1 579 Leasingskulder 101 Ej räntebärande skulder 328 Utgående redovisat värde 3 328 Uppskjuten skatteskuld Total uppskjuten skatteskuld uppgick till totalt 14 917 mkr (15 139). Ett bedömt verkligt värde kan beräknas till 2 529 mkr (2 422), se antaganden i årsredovisning 2025. mkr Underlag Nominell skatteskuld Verklig skatte- skuld Underskottsavdrag 37 8 7 Derivat −460 −95 −87 Obeskattade reserver −925 −191 −172 Fastigheter −80 389 −16 581 −2 277 Summa −81 737 −16 859 −2 529 Fastigheter, tillgångsförvärv 9 425 1 942 — Summa −72 312 −14 917 −2 529 Avgår till Skulder hänförliga till till- gångar som innehas för försäljning 6 409 1 320 371 Utgående redovisat värde −65 903 −13 597 −2 158 Derivat Per den 30 juni 2026 uppgick marknadsvärdet för derivat portföljen till 843 mkr (705) fördelat på 546 mkr (776) för ränte derivat respektive 297 mkr (–71) för valutaderivat. Verkligt värde är fastställt enligt nivå 2, IFRS 13. 10 CASTELLUM HALVÅRSRAPPORT JANUARI–JUNI 2026 ===== SIDA 11 ===== -2 250 -2 000 -1 750 -1 500 -1 250 -1 000 -750 -500 -250 0 250 500 750 Stockholm Väst Mitt Mälardalen Öresund Finland Förvärv Fastighetsförsäljningar Investeringar i befintliga fastigheter Fastighetsportföljen Castellum är ett av Nordens ledande kommersiella fastighetsbolag. Beståndet är koncentrerat till attraktiva tillväxtorter i Sverige samt Köpenhamn och Helsingfors. Genom intresseföretaget Entra har Castellum även exponering mot attraktiva områden i Norge. Gemensamt för Castellums fastigheter är att de är belägna i eller nära citylägen, har goda kommunikationer och kompletterande service. Castellums geografiska fokus kombinerat med stabila hyres- gäster, exempelvis statliga och kommunala verksamheter, ger goda förutsättningar för stabilitet och långsiktig tillväxt. Det kommersiella beståndet består till största delen av kontor 61 procent, därefter lager/lätt industri 16 procent, samhällsfastigheter 14 procent och handel 5 procent. Beståndets sista 4 procent består av projekt och mark. Castellums fastighetsbestånd per den 30 juni 2026 omfattade 655 fastigheter (673) med ett sammanlagt kontraktsvärde om 8 692 mkr (9 299) och en sammanlagd uthyrningsbar yta om 5 156 tkvm (5 291). Ekonomisk uthyrningsgrad Ekonomisk uthyrningsgrad uppgick till 87,5 procent jämfört med 89,2 procent vid utgången av 2025. Av minskningen om 1,7 procent- enheter beror 0,3 procentenheter på sålda fastigheter med hög ekonomisk uthyrningsgrad och resterande del av minskningen beror på stigande vakans. Från och med 2026 tillämpas en ny definition för ekonomisk uthyrningsgrad, se sidan 29. Jämförelsesiffror har justerats. Investeringar Castellum har under perioden investerat 1 968 mkr (1 288) i befintliga fastigheter, varav 1 026 mkr (511) avser ny-, till- och ombyggnation, 560 mkr (441) avser hyresgästanpassningar, 44 mkr (77) avser energiinvesteringar, 317 mkr (247) avser underhållsinves- teringar och 21 mkr (12) avser övriga investeringar. Efter förvärv om 0 mkr (1 700) och försäljningar om –5 566 mkr (–165) uppgick netto- investeringen till –3 598 mkr (2 823). Större frånträdda fastigheter 2026 Försäljningar Region Från- träde Yta, tkvm Årligt hyres- värde, mkr Nettoför- säljnings- pris, mkr Hållstugan 28 Mitt Q1-26 8 16 170 Portfölj AP7, 8 fastigheter¹ Flera Q2-26 103 257 5 018 Portfölj Linköping, 3 fastigheter Mitt Q2-26 10 17 245 Nettoinvestering per region Fastighetsvärde per region Fastighetsvärde per kategori Nettoinvestering Nettoinvestering, mkr 2026 apr-jun 2025 apr-jun 2026 jan-jun 2025 jan-jun R12, jul 2025 - jun 2026 2025 jan-dec Förvärv — 1 681 0 1 700 385 2 085 Investeringar i befintliga fastigheter 1 082 790 1 968 1 288 3 895 3 215 Summa investering 1 082 2 471 1 968 2 988 4 280 5 300 Försäljningar −5 359 −6 −5 566 −165 −6 312 −911 Nettoinvestering −4 277 2 465 −3 598 2 823 −2 032 4 389 Andel av fastighetsvärdet, % −3,1 1,8 −2,6 2,1 −1,5 3,2 Stockholm, 32% Väst, 20% Mitt, 17% Mälardalen, 12% Öresund, 10% Finland, 5% Danmark, 4% Kontor, 61% Lager/Lätt Industri, 16% Samhällsfastigheter, 14% Handel, 5% Projekt och mark, 4% 1. En fastighet kvarstår att frånträda. Frånträde förväntas ske under kvartal tre. 11 CASTELLUM HALVÅRSRAPPORT JANUARI–JUNI 2026 ===== SIDA 12 ===== Fastighetsbestånd Skillnaden mellan ovan redovisat driftöverskott om 2 997 mkr och resultaträkningens driftöverskott om 3 215 mkr förklaras av att sålda fastig- heter ej är medräknade i tabellen. 2026-06-30 januari-juni 2026 Kategori Antal Yta, tkvm Fastig- hets- värde, mkr kr/kvm Hyres- värde, mkr kr/kvm¹ Ekonomisk uthyrn. grad, % Intäkter, mkr Fastighets- kostnader, mkr kr/kvm¹ Driftöver- skott, mkr KONTOR Stockholm 54 642 27 023 42 065 983 3 029 84,0 808 236 698 572 Väst 79 472 13 598 28 779 486 2 053 87,8 415 148 618 267 Mitt 73 539 12 353 22 929 558 2 048 84,6 472 170 604 302 Mälardalen 32 402 10 656 26 503 448 2 398 85,4 372 125 603 247 Öresund 30 257 8 115 31 615 307 2 573 85,1 284 92 688 192 Danmark 11 114 4 747 41 726 129 2 819 82,6 99 32 712 67 Finland 18 204 5 781 28 381 351 3 446 85,5 296 133 1 310 163 Summa Kontor 297 2 630 82 273 31 284 3 262 2 535 85,1 2 746 936 697 1 810 SAMHÄLLSFASTIGHETER Stockholm 8 143 6 501 45 513 202 2 773 94,2 187 41 549 146 Väst 14 119 2 510 21 230 112 1 879 92,4 103 33 559 70 Mitt 24 237 7 004 29 529 277 2 283 87,1 250 64 512 186 Mälardalen 7 45 1 207 26 694 49 2 178 96,0 48 13 655 35 Öresund 4 34 743 21 693 38 2 079 89,8 35 7 260 28 Danmark 1 12 638 52 077 20 3 201 100,0 19 4 588 15 Summa Samhällsfastigheter 58 590 18 603 31 532 698 2 320 91,2 642 162 529 480 LAGER/LÄTT INDUSTRI Stockholm 28 181 3 614 20 014 133 1 473 84,8 113 43 479 70 Väst 81 604 8 705 14 422 352 1 160 94,8 326 98 323 228 Mitt 18 127 1 617 12 746 78 1 195 94,3 73 24 363 49 Mälardalen 24 333 3 865 11 603 205 1 255 92,0 181 73 442 108 Öresund 37 261 2 904 11 127 132 1 065 91,1 118 45 319 73 Finland 1 — 75 — 5 — 90,7 4 1 — 3 Summa Lager/Lätt industri 189 1 506 20 780 13 806 905 1 211 92,1 815 284 372 531 HANDEL Stockholm 11 74 1 912 25 748 74 2 012 94,7 69 14 368 55 Väst 10 34 1 112 32 275 43 2 480 98,5 41 11 595 30 Mitt 16 95 1 450 15 346 74 1 550 92,3 66 22 441 44 Mälardalen 8 42 730 17 126 34 1 556 96,5 30 9 423 21 Öresund 15 68 1 236 18 200 51 1 744 85,8 40 17 518 23 Summa Handel 60 313 6 440 20 528 276 1 804 92,9 246 73 455 173 Summa 604 5 039 128 096 25 422 5 141 2 069 87,5 4 449 1 455 565 2 994 Projekt 22 117 4 937 78 19 22 −3 Obebyggd mark 29 — 835 10 9 3 6 Summa förvaltnings- fastigheter² 655 5 156 133 868 5 229 4 477 1 480 2 997 2025-12-31 673 5 282 135 711 — — — — januari-juni 2025 — — — 5 421 4 756 1 482 3 275 1. Endast beräknad på yta kopplad till förvaltningsfastigheter. 2. Inkluderar Tillgångar som innehas för försäljning, se sidan 10. 12 CASTELLUM HALVÅRSRAPPORT JANUARI–JUNI 2026 ===== SIDA 13 ===== Stora projekt Pågående projekt över 100 mkr Castellums portfölj av projekt över 100 mkr har en sammanlagd investering om 3,6 mdkr, varav 1,4 mdkr återstår att investera. Den genomsnittliga uthyrningsgraden uppgår till 86 procent. Under första kvartalet hyrde Castellum ut 24 000 kvm till Ericsson i kontorsfastigheten Sorbonne 1 (Infinity) i Hagastaden. Knappt hälften av uthyrningen var villkorad. Under andra kvartalet har hyresgästen meddelat att optionen att minska yta inte kommer att användas, varvid uthyrningsgraden för projektet stigit till 98%. Utöver Castellums hyresavtal med Ericsson om 24 000 kvm har bolaget tecknat två nya villkorade hyresavtal i projekten Emerald House och Jubileumshuset i Hagastaden. Avtalen omfattar totalt cirka 13 000 kvm. Eftersom avtalen är villkorade ingår de varken i projekttabellen nedan eller i redovisad nettouthyrning. Kategori: K=Kontor, La=Lager, Lo=Logistik, S=Samhällsfastighet, I=Industri, Ha=Handel, Ho=Hotell, Ö=Övrigt Typ av investering: N=Nybyggnation, O=Ombyggnation, T=Tillbyggnad Beslutade, ej startade projekt Kategori Typ Ort Projektstart Yta, kvm Årligt hyres- värde, mkr Uthyrn. grad, % Total inves- tering, mkr Varav inves- terat, mkr Återstår att investera, mkr Gladan 5 & 7 K O Stockholm Q3-26 6 200 32 0 220 36 184 Summa ej startade projekt 6 200 32 0 220 36 184 Pågående projekt Kategori Typ Ort Färdigstäl- lande Yta, kvm Årligt hyres- värde, mkr Uthyrn. grad, % Total inves- tering, mkr Varav inves- terat, mkr Återstår att investera, mkr Rotterdam 1 K O Stockholm Q3-26 17 100 74 100 300 272 28 Solsten 1:172 K O/T Göteborg Q3-26 15 100 34 100 134 96 38 Örnäs 1:28 (Brunna B3) La N Stockholm Q1-27 13 100 15 0 229 154 75 Tingstadsvassen 31:2 I N Göteborg Q1-27 5 900 9 54 101 28 73 Sunnanå 8:51¹ La N Malmö Q1-27 22 400 26 0 282 184 98 Götaland 5 (Werket) S O/T Jönköping Q2-27 7 700 20 100 166 54 112 Blandaren 18 K O/T Linköping Q3-27 5 000 13 83 143 29 114 Hotellet 8 Ho O Jönköping Q4-27 7 400 24 100 198 51 147 Sorbonne 1 (Infinity) K N Stockholm Q4-27 24 000 140 98 1 800 1 205 595 Amasonen 3 K O Linköping Q4-27 10 300 33 91 271 133 138 Summa pågående projekt 128 000 388 86 3 624 2 206 1 417 Färdigställda eller helt/delvis inflyttade projekt Kategori Typ Ort Färdigställt Yta, kvm Årligt hyres- värde, mkr Uthyrn. grad, % Total inves- tering, mkr Varav inves- terat, mkr Återstår att investera, mkr Gullbergsvass 1:15 Ho O Göteborg Q1-26 4 500 17 100 100 99 1 Summa färdigställt 4 500 17 100 100 99 1 Totalsumma projekt 138 700 437 81 3 944 2 341 1 602 1. Inkluderas i Tillgångar som innehas för försäljning, se sidan 10 13 CASTELLUM HALVÅRSRAPPORT JANUARI–JUNI 2026 ===== SIDA 14 ===== Hyresgäster Castellums exponering mot enskilda hyresgäster är mycket låg med en hyresavtalsportfölj som har stor spridning på många olika hyresgäster, kundstorlekar och branscher, vilket sprider risken för hyresförluster och vakanser. Koncernen har cirka 7 100 kommersiella kontrakt och cirka 400 bostadskontrakt, vars storleksmässiga fördelning framgår av tabellen intill. Det enskilt största kontraktet svarar för 1,3 procent av koncernens totala hyresintäkter medan motsvarande siffra för den enskilt största hyresgästen är 2,2 procent. Återstående genom- snittlig kontraktslängd per den 30 juni 2026 uppgick till 3,3 år (3,7). Nettouthyrning, januari-juni 20261 mkr Stockholm Väst Mitt Mälardalen Öresund Finland Totalt Nytecknat Förvaltningsfastigheter 101 65 62 54 114 13 409 Projektfastigheter 139 5 22 1 0 0 167 Totalt 240 70 84 55 114 13 576 Uppsagt Befintligt −175 −81 −65 −27 −94 −14 −456 Konkurser −1 −3 −6 0 0 0 −10 Totalt −176 −84 −71 −27 −94 −14 −466 Nettouthyrning 64 −14 13 28 20 −1 110 januari-juni 2025 −48 42 9 −96 −87 −2 −182 1. Inkluderar Tillgångar som innehas för försäljning, se sidan 10. Kontraktsstorlek mkr Antal kontrakt Kontrakts- värde, mkr Andel av värdet, % Kommersiellt, storlek <0,25 3 052 200 2 0,25 – 0,5 949 347 4 0,5 – 1,0 1 202 844 10 1,0 – 3,0 1 231 2 127 24 >3,0 620 4 945 57 Summa kommersiellt 7 054 8 463 97 Bostäder 410 45 1 P-platser och övrigt 5 933 184 2 Totalt 13 397 8 692 100 Största hyresgäster Kontrakts- värde, mkr Andel av totalt kontraktsvärde, % AFRY 193 2,2 Försäkringskassan 131 1,5 Polismyndigheten 130 1,6 Handelsbanken 129 1,5 ABB 124 1,4 E.ON Nordic Aktiebolag 91 1,0 Region Stockholm 92 1,1 Hitachi 78 0,9 Staten gm Fortfikationsverket 74 0,9 Nokia Solutions and Networks AM Oy 67 0,8 Summa 10 största hyresgästerna 1 111 12,9 Kontraktsförfallostruktur mkr Antal kontrakt Kontrakts- värde, mkr Andel av värdet, % Kommersiellt, löptid 2026 1 664 818 9 2027 2 028 1 728 20 2028 1 300 1 832 21 2029 1 214 1 513 17 2030 408 758 9 >2030 440 1 814 21 Summa kommersiellt 7 054 8 463 97 Bostäder 410 45 1 P-platser och övrigt 5 933 184 2 Totalt 13 397 8 692 100 Nettouthyrning Under perioden har Castellum tecknat hyresavtal med ett årligt hyresvärde om 576 mkr (389). Uppsägningar uppgick till –466 mkr (–571), varav –10 mkr (–107) avsåg konkurser och –115 mkr (–36) uppsägningar med mer än 18 månaders återstående kontrakts- längd. Nettouthyrningen för perioden uppgick därmed till 110 mkr (–182). Tidsförskjutningen mellan nettouthyrning och resultateffekt bedöms till 6–15 månader för förvaltningsfastigheter och 12–24 månader för projektfastigheter. Rapporterade konkurser har normalt sett en omedelbar resultateffekt. Omförhandlingar motsvarande en årshyra om 130 mkr (135) har genomförts under året med en genomsnittlig hyresförändring om –4,0 procent (1,0). Hyreskontrakt om 398 mkr (801) förlängdes till oförändrade villkor. 14 CASTELLUM HALVÅRSRAPPORT JANUARI–JUNI 2026 ===== SIDA 15 ===== Finansiering Castellum har under kvartalet förtidsinlöst två obligationer med ett sammanlagt utestående belopp om 864 meur. Inlösen av obligatio- nerna gjordes för att anpassa och harmonisera obligationsdoku- mentation i syfte att fullt möjliggöra ”Back to basics”-strategin genom en ökad transaktionshastighet. Inlösen av obligationerna har gjort att snitträntan ökat från 3,1 procent till 3,5 procent. Andel räntesäkrat (över 1 år) uppgick vid balansdagen till 57 procent (68). Den rörliga delen består i huvudsak av exponering mot Stibor 3m. Genomsnittlig Stibor 3m uppgick under kvartalet till 2,04 procent jämfört med 2,01 procent under Q1 2026. Under kvartalet avsluta- des den långfristiga kreditratingen från ratinginstitutet Standard & Poor’s Global Ratings (”S&P”). Castellum anser att endast en kre- ditrating är tillräcklig för att stödja strategin ”Back to basics” . Castellum kommer att behålla sin långfristiga kreditrating från Moody’s. Moody’s bekräftade under kvartalet Castellums kreditra- ting Baa2 med stabila utsikter. Ränteförfallostruktur 2026-06-30 Förfallotidpunkt Räntebärande skulder¹, mkr Andel, % Snittränta, % Genomsnittlig räntebindning, år 0 – 1 år 24 869 43 5,2² 0,2 1 – 2 år 2 210 4 1,7 1,5 2 – 3 år 6 404 11 1,5 2,5 3 – 4 år 5 200 9 2,1 3,6 4 – 5 år 7 279 13 2,5 4,6 > 5 år 11 400 20 2,3 7,2 Totalt 57 362 100 3,5 2,8 Kreditförfallostruktur 2026-06-30 Förfallotidpunkt Banklån, mkr Obligationer, mkr Företags- certifikat, mkr Totalt räntebärande skulder¹, mkr Andel, % Outnyttjade kredit- faciliteter, mkr Summa tillgängliga krediter, mkr 2026 52 1 370 4 578 6 000 11 798 6 798 2027 516 3 021 — 3 537 6 — 3 537 2028 4 915 4 939 — 9 854 17 10 390 20 244 2029 4 967 4 110 — 9 077 16 2 059 11 136 2030 2 597 7 149 — 9 746 17 2 971 12 717 >2030 17 201 1 947 — 19 148 33 300 19 448 Totalt 30 248 22 536 4 578 57 362 100 16 518 73 880 Nyckeltal räntebärande finansiering1 30 jun 2026 30 jun 2025 31 dec 2025 Räntebärande skulder, mkr 57 362 57 881 57 019 Utestående obligationer, mkr 22 536 32 106 30 695 Utestående företagscertifikat, mkr 4 578 2 934 4 004 Banklån, mkr 30 248 22 841 22 320 Likvida medel, mkr 98 174 120 Outnyttjade kreditfaciliteter, mkr 16 518 22 796 20 176 Andel icke säkerställda tillgångar, % 55,8 52,9 55,8 Säkerställd upplåning av totala tillgångar, % 19,7 14,3 14,2 Belåningsgrad, % 37,3 36,7 36,5 Räntetäckningsgrad, ggr, R12 3,2 3,2 3,2 Nettoskuld/EBITDA R12, ggr 9,0 9,1 9,1 Genomsnittlig kapitalbindning, år 4,5 4,6 4,3 Genomsnittlig räntebindning, år 2,8 3,6 3,3 Kreditrating - S&P Avslutad juni 2026 BBB, Stabila utsikter BBB, Stabila utsikter Kreditrating - Moody’s Baa2, Stabila utsikter Baa2, Stabila utsikter Baa2, Stabila utsikter Genomsnittlig effektiv ränta exkl. löften, % 3,5 3,2 3,1 Genomsnittlig effektiv ränta inkl. löften, % 3,5 3,4 3,2 Marknadsvärde räntederivat, mkr 546 366 776 Marknadsvärde valutaderivat, mkr 297 458 −71 1. Inkluderar Tillgångar som innehas för försäljning samt Skulder hänförliga till tillgångar som innehas för försäljning, se sidan 10. 2. Inkluderar marginalen för hela den rörliga delen av skuldportföljen. Genomsnittlig ränta för rörliga skulder uppgick till 3,3 procent (3,4). 15 CASTELLUM HALVÅRSRAPPORT JANUARI–JUNI 2026 ===== SIDA 16 ===== Castellums finanspolicy och åtaganden i EMTN-program Policy Åtaganden i EMTN-program Utfall Belåningsgrad Ej varaktigt över 40 % Ej över 65 % 37,3 % Räntetäckningsgrad, R12 Minst 3 ggr Minst 1,5 ggr 3,2 Andel säkerställd upplåning/totala tillgångar Ej över 45 % 20 % Finansieringsrisk • genomsnittlig kapitalbindning, år Minst 2 år 4,5 år • förfall inom 1 år Högst 30 % av utestående lån och outnyttjade kreditavtal 8% • likviditetsbuffert Likviditetsreserv motsvarande 12 månaders kommande låneförfall Uppfyllt Ränterisk • genomsnittlig räntebindning 1,5 – 4,5 år 2,8 år • förfall inom 6 månader Högst 50 % 41% Kredit– och motpartsrisk • ratingrestriktion Kreditinstitut med hög rating, lägst S&P BBB+ Uppfyllt Valutarisk • nettoexponering i utländsk valuta Maximalt 10 % av balansomslutningen Uppfyllt Känslighetsanalys Förändring Effekt på Belopp, mkr Ekonomisk uthyrningsgrad +/- 1 %-enhet Förvaltningsresultat +104/-104 Hyresintäkter +/- 1 % Förvaltningsresultat +89/-89 Fastighetskostnader +/- 1 % Förvaltningsresultat -28/+28 Underliggande marknadsräntor +/- 1 %-enhet Förvaltningsresultat -249/+249 Direktavkastningskrav +/- 0,25 %-enhet Förvaltningsfastigheter¹ -5 592/+6 116 1. Inkluderar Tillgångar som innehas för försäljning, se sidan 10. Fördelning räntebärande skulder 2026-06-30 Säkerställda och icke säkerställda krediter 2026-06-30 Obligationer, 22 536 mkr Banklån, 30 248 mkr Företagscertifikat, 4 578 mkr Icke säkerställda krediter, 27 164 mkr Säkerställda krediter, 30 198 mkr 16 CASTELLUM HALVÅRSRAPPORT JANUARI–JUNI 2026 ===== SIDA 17 ===== Kassaflödesanalys för koncernen Kassaflödesanalysen har upprättats enligt indirekt metod. mkr 2026 apr-jun 2025 apr-jun 2026 jan-jun 2025 jan-jun R12, jul 2025 - jun 2026 2025 jan-dec Driftöverskott 1 696 1 634 3 215 3 206 6 534 6 524 Centrala administrationskostnader −32 −70 −56 −136 −185 −264 Justeringar för poster som inte ingår i kassaflödet −13 47 −50 65 14 131 Erhållen ränta 4 7 7 12 31 36 Betald ränta −575 −504 −1 116 −1 135 −2 249 −2 268 Betald skatt −201 −1 −204 −40 −299 −135 Kassaflöde löpande verksamhet före förändring av rörelsekapital 879 1 113 1 796 1 972 3 846 4 024 Förändring kortfristiga fordringar 367 −21 −73 −401 411 83 Förändring kortfristiga skulder −537 −393 140 95 −141 −186 Kassaflöde från löpande verksamhet 709 699 1 863 1 666 4 116 3 921 Investeringar i befintliga fastigheter −1 070 −775 −1 946 −1 263 −3 849 −3 166 Förvärv av fastigheter — −12 0 −31 −345 −376 Förvärv av fastigheter via bolag — −1 645 — −1 645 — −1 645 Försäljning av fastigheter 58 0 58 0 98 40 Försäljning av fastigheter via bolag 5 271 5 5 477 157 6 089 769 Förvärv av övriga anläggningstillgångar, netto — −5 −2 −5 −9 −12 Erhållen utdelning från intresseföretag 74 0 74 0 143 69 Investeringar i intresseföretag och joint ventures — −449 — −836 — −836 Investeringar övrigt — — — −4 — −4 Kassaflöde från investeringsverksamhet 4 333 −2 881 3 661 −3 627 2 127 −5 161 Återköp egna aktier −2 591 −39 −4 563 −39 −4 563 −39 Utbetald utdelning — −305 −305 −305 −916 −916 Utbetald utdelning hybridobligation — — −335 −349 −335 −349 Upptagna lån 15 723 5 903 27 082 10 451 38 378 21 747 Amortering av lån −18 093 −3 429 −27 241 −10 339 −38 703 −21 801 Derivat −84 12 −179 342 −175 346 Kassaflöde från finansieringsverksamhet −5 045 2 142 −5 541 −239 −6 314 −1 012 Periodens kassaflöde −3 −40 −17 −2 200 −71 −2 252 Likvida medel ingående balans 104 207 120 2 400 174 2 400 Kursdifferens i likvida medel −4 7 −5 −26 −5 −28 Totala likvida medel 98 174 98 174 98 120 Avgår till Tillgångar som innehas för försäljning −5 — −5 — −5 — Likvida medel vid periodens slut 93 174 93 174 93 120 Genomsnittligt antal aktier, tusen 462 695 492 272 475 516 492 359 483 877 492 229 Kassaflöde före förändring av rörelsekapital, kr/aktie 1,90 2,26 3,78 4,01 7,95 8,18 17 CASTELLUM HALVÅRSRAPPORT JANUARI–JUNI 2026 ===== SIDA 18 ===== Nyckeltal 2026 jan-jun 2025 jan-jun 2025 jan-dec 2024 jan-dec 2023 jan-dec 2022 jan-dec 2021 jan-dec Fastighetsrelaterade nyckeltal Hyresvärde, kr/kvm¹ 2 069 2 064 2 072 2 019 1 927 1 758 1 648 Fastighetskostnader, kr/kvm¹ 565 547 551 542 547 511 425 Driftöverskott, kr/kvm¹’² 1 231 1 298 1 274 1 275 1 209 1 048 1 008 Överskottsgrad, %² 68 69 69 70 68 68 71 Ekonomisk uthyrningsgrad, %¹ 87,5 89,3 89,2 91,1 91,0 93,4 92,9 Uthyrningsbar area vid periodens utgång, ’000 kvm 5 156 5 316 5 291 5 282 5 485 5 696 5 853 Antal fastigheter vid periodens utgång 655 678 673 672 709 749 762 Fastighetsvärde per balansdag, kr/kvm 25 422 25 622 25 538 25 475 25 258 26 737 26 667 Finansiella nyckeltal Avkastning totalt kapital, %, R12 3,2 3,7 2,8 2,8 −6,6 0,6 8,6 Avkastning eget kapital, %, R12 3,4 3,4 1,2 3,0 −14,8 2,2 22,7 Belåningsgrad, %³ 37,3 36,7 36,5 35,6 37,4 42,3 39,2 Belåningsgrad fastighet, %³ 42,8 42,1 41,6 41,4 43,3 49,5 45,5 Räntetäckningsgrad, ggr, R12 3,2 3,2 3,2 3,3 3,0 3,9 5,2 Genomsnittlig effektiv ränta exkl löften, % 3,5 3,2 3,1 3,2 3,0 2,6 1,8 Data per aktie Aktiens börskurs vid periodens utgång, kr 127,30 124,05 106,40 120,55 143,30 106,06 204,81 Eget kapital, kr 168 158 159 161 157 202 206 Resultat, kr, före och efter utspädning 4,07 0,39 1,91 4,79 −25,68 4,44 35,12 Förvaltningsresultat, kr 4,84 4,51 9,36 9,78 9,69 11,45 10,46 Kassaflöde före förändring av rörelsekapital, kr 3,78 4,01 8,18 8,90 9,06 10,24 9,73 Utdelning per aktie, kr — — — 2,48 — — 6,38 Utestående antal aktier vid periodens utgång, tusental 453 082 492 102 492 102 492 446 492 601 390 933 405 384 Genomsnittligt antal aktier, tusental 475 516 492 359 492 229 492 515 451 377 393 849 336 784 Nyckeltal enligt EPRA³’⁴ EPRA EPS, kr 4,35 4,27 8,95 9,32 9,49 11,09 9,73 EPRA NRV , kr 167 159 160 157 154 203 211 EPRA NTA, kr 162 155 155 152 149 193 202 EPRA NDV , kr 136 131 131 131 127 165 166 EPRA LTV , % 51,2 50,8 50,4 49,4 52,1 55,6 51,4 EPRA vakansgrad, % 11,6 9,6 10,3 8,8 7,9 6,7 7,8 1. Ändrad definition från och med 2026. Jämförelsesiffror har omräknats. 2. Exklusive övriga intäkter om 65 mkr för perioden januari–december 2024. 3. Inkluderar Tillgångar som innehas för försäljning samt Skulder hänförliga till tillgångar som innehas för försäljning, se sidan 10. 4. För uträkning och definitioner, se sidorna 26-29. 18 CASTELLUM HALVÅRSRAPPORT JANUARI–JUNI 2026 ===== SIDA 19 ===== 80 90 100 110 120 20122013201420152016201720182019202020212022202320242025 2026 Q2 Uppvärmning, kyla och fastighetsel (graddagsjusterat) kWh/kvm Hållbarhet Castellum rankas som världens mest hållbara fastighetsbolag TIME Magazine och Statista rankar Castellum högst av alla fastighetsbolag globalt i ranking World’s Most Sustainable Compa- nies 2026. Bolaget placerar sig även högst bland svenska företag och rankas som nummer åtta globalt bland samtliga branscher. Rankingen omfattar 750 företag och bygger på en analys av drygt 5 800 bolag. Bedömningen baseras på mer än 20 indikatorer inom bland annat klimat, energi, transparens, rapportering, externa hållbarhetsbetyg och sociala nyckeltal. Hållbarhetsmål- och strategi Castellums hållbarhetsstrategi Den hållbara staden omfattar mål inom tre fokusområden: Framtidens fastigheter, Hållbara arbetsplatser och Sunda affärer. Strategin är integrerad i affärsmodellen och omfattar satsningar på attraktiva och inkluderande arbetsplatser samt ett ansvarsfullt företagande med tydliga processer för etik, regelefterlevnad och leverantörskedja. Genom att kombinera miljömässiga, sociala och styrnings- relaterade aspekter stärker Castellum sin konkurrenskraft och lång- siktiga lönsamhet, samtidigt som bolaget bidrar till ett mer hållbart samhälle. Hållbarhetsresultat I den jämförbara fastighetsportföljen uppgår energibesparingen, rullande 12 månader och graddagsjusterat, till –2,0 procent. Klimat- påverkan från förvaltningsfastigheter1 uppgår till 3,82 kgCO2e/kvm i jämförelse med målet för 2026 på 3,66 kgCO2e/kvm. Ökningen jämfört med Q4 2025 är främst kopplad till högre emissionsfaktorer från fjärrvärmeleverantörer. Målet är ett delmål till Castellums klimatmål om nettonollutsläpp till 2040. Antalet hållbarhetscertifierade byggnader fortsätter att öka och per Q2 2026 omfattar certifieringarna 315 fastigheter, motsvarande 60 procent av fastighetsytan. Under de senaste tolv månaderna har energieffektiviseringsprojekt motsvarande drygt 177 mkr genom- förts eller påbörjats. Under de senaste fem åren har den genom- snittliga årliga investeringen varit 212 mkr. Under kvartal två antog Castellums styrelse uppdaterade mål för jämställdhet och mångfald med fokus på att upprätthålla en jäm- ställd könsfördelning och en inkluderande arbetsplats med lika möjligheter för alla medarbetare.  Vid Näringslivsgalan i Upplands-Bro vann Castellum priset som ”Årets hållbara företag” för Brunna Logistikpark. Castellum prisades för utvecklingen av en logistikpark med företag inom håll- barhet, och därigenom bidrar till både resurseffektivitet och lokal hållbar tillväxt och är därmed en tydlig förebild för kommunen. Utöver detta har Castellum under våren skrivit under och står bakom Reduction Roadmap Sveriges kampanj för att införa nationella gränsvärden som minst halverar byggandets utsläpp till 2030 tillsammans med över 150 andra branschorganisationer. Satsningen på fossilfri energi fortsätter genom det förlängda solcellsprogrammet ”100 på sol” , med målet att bygga totalt 200 solcellsanläggningar till 2030. Vid periodens utgång har Castellum uppfört 132 solcellsanläggningar, vars produktion motsvarar cirka 26 procent av Castellums årliga elbehov. Energiprestanda över tid, kWh/kvm 0 25 50 75 100 0 100 200 300 400 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 Q2 Antal hållbarhetscertifierade fastigheter Andel hållbarhetscertifierad yta, % % Hållbarhetscertifierade fastigheter 0 2 4 6 8 10 12 14 202320242025 2026 Q2 20272028202920302031203220332034203520362037203820392040 Castellums klimatmål 2040, förvaltningsfastigheter¹ Sektorns färdplan mot nettonoll klimatrelaterade utsläpp (SBTi) Status kg CO₂e per kvm, år Castellums klimatmål 2040, förvaltningsfastigheter1,2 0 5 10 15 20 25 0 30 60 90 120 150 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 Q2 Antal solcellsanläggningar Installerad effekt, MW MW Solcellsanläggningar 1. Inkluderar Tillgångar som innehas för försäljning samt Skulder hänförliga till tillgångar som innehas för försäljning, se sidan 10. 2. Scope 1, 2 och utsläpp från hyresgäster el (Scope 3.13) 19 CASTELLUM HALVÅRSRAPPORT JANUARI–JUNI 2026 ===== SIDA 20 ===== Castellums rating: 74/100 (enda nordiska fastighetsbolag som blivit inkluderat) Castellums rating: AAA 1 THE USE BY Castellum OF ANY MSCI ESG RESEARCH LLC OR ITS AFFILIATES (“MSCI”) DATA, AND THE USE OF MSCI LOGOS, TRADEMARKS, SERVICE MARKS OR INDEX NAMES HEREIN, DO NOT CONSTITUTE A SPONSORSHIP , ENDORSEMENT, RECOMMENDATION, OR PROMOTION OF Castellum BY MSCI. MSCI SERVICES AND DATA ARE THE PROPERTY OF MSCI OR ITS INFORMATION PROVIDERS, AND ARE PROVIDED ‘AS-IS’ AND WITHOUT WARRANTY . MSCI NAMES AND LOGOS ARE TRADEMARKS OR SERVICE MARKS OF MSCI. INFORMATION PROVIDERS, AND ARE PROVIDED ‘AS-IS’ AND WITHOUT WARRANTY . MSCI NAMES AND LOGOS ARE TRADEMARKS OR SERVICE MARKS OF MSCI. 1 Castellum arbetar med vetenskapligt förankrade klimatmål i linje med Parisavtalet. Castellums rating: Gold Castellums rating: Low-carbon leader Ratings Nyckeltal hållbarhet 2026 Q2, R12 2025 2024 Resurseffektivitet Total energiprestanda, kWh/kvm, år 84 80 91 Total energiprestanda, graddagskorrigerad, kWh/kvm, år 85 85 93 1. varav faktisk uppvärmning 60 55 62 2. varav graddagskorrigerad uppvärmning 61 60 64 3. varav el och kyla 25 25 29 Energieffektivisering/år, jämförbart bestånd, R12, graddagskorrigerad, % −2 −7 −4 Energieffektivisering/år, jämförbart bestånd, R12, faktisk energianvändning, % 2 −10 −7 Taxonomilinjerade förvaltningsfastigheter, andel av fastighetsvärde, % 51 54 48 Total vattenanvändning, m³/kvm, år 0,2 0,2 0,3 Vattenbesparing per år, jämförbart bestånd R12, % −7 −7 0 Fossilfritt Andel icke fossil energi (köpt), % 99 99 99 Fossiloberoende fordon, % 100 100 99 Laddpunkter för elbilar, antal 1 642 1 627 1 453 Installerade solcellsanläggningar, antal 132 130 116 Klimatrelaterade utsläpp (kg CO₂e/ekvm, år) scope 1 0,1 0,1 0,1 scope 2 - marknadsbaserade 1,5 1,0 0,9 scope 2 - platsbaserade 3,5 3,3 4,0 Hållbarhetscertifiering Hållbarhetscertifiering, % av kvm 60 58 54 Sociala nyckeltal Anställda på balansdagen, antal 481 485 564 Jämställdhet, kvinnor/män, % 39/61 42/58 43/57 Sjukfrånvaro, % (lång- och korttidssjukfrånvaro) 2,8 2,7 2,6 Antal skador med frånvaro, anställda¹ 0 0 1 Skadefrefvens (LTIFR), anställda¹ 0 0 0,9 Antal skador med frånvaro, entreprenörer¹ 12 12 2 Skadefrekvens (LTIFR) entreprenörer¹ 2,3 2,3 0,4 Praktikanter, % av medarbetare YTD 7 13 7 ESG-benchmarks MSCI ESG Score TBA AAA AAA S&P CSA poäng (0-100) TBA 74 76 CDP betyg (A till D-betyg) TBA A- A 1 Nyckeltalet beräknas på helår och avser 2025. Castellums rating: A- 20 CASTELLUM HALVÅRSRAPPORT JANUARI–JUNI 2026 ===== SIDA 21 ===== Castellumaktien Källa: Aktieägarstatistik från Modular Finance AB. Sammanställd och bearbetade data från Euroclear, Morningstar, Finansinspektionen, Nasdaq och Millistream. Castellum är noterat på Nasdaq Stockholm Large Cap och hade vid periodens utgång drygt 92 000 aktieägare. De 15 enskilt största aktieägarna per den 30 juni 2026 framgår i tabellen nedan. Aktieägare per 30 juni 2026 Aktieägare Antal tusen aktier Andel kapital, % Andel röster, % Akelius Apartments Ltd 126 000 26,4 27,8 Gösta Welandson med bolag 19 638 4,1 4,3 BlackRock 17 286 3,6 3,8 Vanguard 17 238 3,6 3,8 Nordea Funds 17 208 3,6 3,8 Länsförsäkringar Fonder 12 416 2,6 2,7 Folksam 11 475 2,4 2,5 Handelsbanken Fonder 10 553 2,2 2,3 Alecta Tjänstepension 9 400 2,0 2,1 APG Asset Management 8 069 1,7 1,8 Norges Bank 7 534 1,6 1,7 Swedbank Robur Fonder 6 426 1,3 1,4 Tredje AP-fonden 4 929 1,0 1,1 State Street Investment Mgmt 4 560 1,0 1,0 Carnegie Fonder 4 199 0,9 0,9 15 största ägarna 276 932 58,0 61,1 Svenska aktieägare, övriga 139 349 29,2 30,8 Utländska aktieägare, övriga 36 801 7,7 8,1 Totalt utestående aktier 453 082 94,9 100,0 Aktier i eget förvar 24 444 5,1 Totalt registrerade aktier 477 526 100,0 Återköp och indragning av egna aktier Årsstämman 2026 beslutade om att initiera ett nytt återköpspro- gram av egna aktier. Programmet slutfördes senare under perioden. Syftet med återköpen av egna aktier är att justera bolagets kapitalstruktur och därigenom effektivt bidra till en ökning av aktie- ägarvärdet. Under perioden har återköp av 39 019 694 aktier skett till en snitt- kurs om 116,88 kr/aktie och ett totalt värde om 4 563 mkr. Vidare har en indragning av 15 075 097 egna aktier skett under perioden. För att återställa aktiekapitalet efter indragningen har även en fondemis- sion med ett belopp om 7,5 mkr skett, vilket motsvarar det belopp som aktiekapitalet har minskats med genom indragningen av egna aktier. Bolagets innehav av egna aktier uppgår vid periodens slut till 24 444 000 aktier, motsvarande 5,12 procent av antalet registrerade aktier vid periodens utgång Utdelning Årsstämman 2026 beslutade att ingen utdelning lämnas för räken- skapsåret 2025. Nyckeltal aktien 30 jun 2026 31 dec 2025 Aktiekurs, SEK 127,30 106,40 Börsvärde, mdkr 57,7 52,4 Omsättning, antal miljoner¹ 100 386 Omsättningshastighet, %¹ 90 79 Aktiens direktavkastning — 2,3 1. Från respektive års början. Avser omsättning på Nasdaq Stockholm. Aktieägare per land 30 juni 2026 Sverige, 48% Cypern, 26% USA, 12% Finland, 4% Övriga, 10% 21 CASTELLUM HALVÅRSRAPPORT JANUARI–JUNI 2026 ===== SIDA 22 ===== Moderföretaget Resultaträkning i sammandrag mkr 2026 apr-jun 2025 apr-jun 2026 jan-jun 2025 jan-jun 2025 jan-dec Intäkter 52 68 108 133 251 Centrala administrationskostnader −80 −107 −152 −208 −428 Resultat före finansiella poster −28 −39 −44 −75 −177 Resultat från koncernföretag 408 1 351 454 1 367 1 591 Resultat från intresseföretag −305 219 434 216 182 Finansiella intäkter 524 721 1 023 1 915 2 426 Finansiella kostnader −571 −895 −1 268 −1 789 −2 366 Resultat före värdeförändringar och skatt 28 1 357 599 1 634 1 656 Värdeförändringar Finansiellt innehav — — — — −4 Derivat −393 −389 −217 −817 −661 Resultat efter värdeförändringar −365 968 382 817 991 Bokslutsdispositioner — — — — −30 Resultat före skatt −365 968 382 817 961 Skatt 87 144 23 13 −157 Periodens resultat −278 1 112 405 830 804 Övrigt totalresultat 2026 apr-jun 2025 apr-jun 2026 jan-jun 2025 jan-jun 2025 jan-dec Periodens resultat −278 1 112 405 830 804 Poster som kan komma att omföras till periodens resultat Valutasäkring −14 −47 −11 −49 −27 Periodens totalresultat −292 1 065 394 781 777 Balansräkning i sammandrag mkr 30 jun 2026 30 jun 2025 31 dec 2025 Andelar i koncernföretag 40 098 50 643 41 729 Andelar i intresseföretag och joint ventures 11 198 10 942 10 839 Fordringar hos koncernföretag 53 911 51 506 54 492 Derivat 1 369 1 342 1 281 Övriga tillgångar 124 180 104 Likvida medel 17 31 21 Summa tillgångar 106 717 114 644 108 466 Eget kapital 43 853 48 287 48 286 Uppskjuten skatteskuld 64 27 156 Derivat 526 518 576 Räntebärande skulder 48 738 42 140 40 972 Skulder till koncernföretag 13 157 22 406 17 734 Ej räntebärande skulder 379 1 266 742 Summa eget kapital och skulder 106 717 114 644 108 466 Kommentar till moderföretagets resultat Moderföretag är Castellum Aktiebolag (publ). Resultat före skatt för perioden uppgick till 382 mkr (817). Resultat från andelar i koncernföretag har minskat mot förgående år vilket beror på större nedskrivningar. Moderföretagets eventualförpliktelser har minskat med 7 457 mkr under perioden och uppgick per den 30 juni 2026 till 8 112 mkr (15 569). Eventualförpliktelserna är hänförliga till borgensförbindelser för dotterföretag. 22 CASTELLUM HALVÅRSRAPPORT JANUARI–JUNI 2026 ===== SIDA 23 ===== Övrig information Risker och osäkerhetsfaktorer Castellums verksamhet, resultat och ställning påverkas av ett antal riskfaktorer. Dessa är främst relaterade till fastigheter, skatt och finansiering. Bolaget arbetar aktivt för att identifiera och hantera de risker och möjligheter som har stor betydelse för verksamheten. Castellum hanterar riskerna gentemot en föränderlig marknad genom att ha en stark balansräkning och bibehålla belåningsgraden låg. I kombination med aktiv kapitalförvaltning minskar bolaget risken för ökad kapitalkostnad. På den operativa sidan arbetar Castellum med en väl sammansatt hyresgästportfölj med en spridning i uppsägningstid, bransch, hyresgäststorlek och geografiskt läge koncentrerat till tillväxtorter. För att underlätta risk- hanteringen har Castellum valt att klassificera riskerna i kategorierna omvärldsrisker, operationella risker, finansiella risker samt hållbarhetsrisker. Mer information om Castellums risker och hantering av dessa återfinns i årsredovisningen för 2025. Framtidsinriktad information En del redovisade poster i denna rapport är framåtriktade och det faktiska utfallet kan komma att se väsentligt annorlunda ut. För– utom de faktorer som uttryckligen har kommenterats kan även andra faktorer väsentligt påverka det faktiska utfallet, exempelvis ekonomisk tillväxt, räntenivå, finansieringsvillkor, avkastningskrav på fastighetstillgångar och politiska beslut. Redovisningsprinciper Castellums koncernredovisning upprättas i enlighet med Interna- tional Financial Reporting Standards (IFRS). Delårsrapporten är upprättad enligt IAS 34 Delårsrapportering och för moderföretaget enligt ÅRL 9 kap. Vidare har tillämpliga bestämmelser i årsredovis- ningslagen och lagen om värdepappersmarknaden tillämpats. För koncernen och moderföretaget har samma redovisningsprinciper och beräkningsgrunder tillämpats som i den senaste årsredovis- ningen. Upplysningar enligt IAS 34.16A förekommer förutom i de finansiella rapporterna i övriga delar av delårs- rapporten. Upprättandet av delårsrapporten kräver att företags- ledningen gör bedömningar och uppskattningar samt gör antagan- den som påverkat tillämpningen av redovisningsprinciperna och de redovisade beloppen av tillgångar, skulder, intäkter och kostnader. Det verkliga utfallet kan avvika från dessa uppskattningar och bedömningar. De kritiska bedömningar som görs och de källor till osäkerhet i uppskattningar som finns är samma som i den senast publicerade årsredovisningen. Under perioden har de svenska fastigheterna i Öresundsregionen klassificerats som en avyttringsgrupp som innehas för försäljning enligt IFRS 5. Berörda tillgångar och skulder redovisas separat i rapporten över finansiell ställning. Omklassificeringen har påverkat presentationen av balansräkningen men inte koncernens resultat eller beräkningar av nyckeltal. Införandet av IFRS 18 som ersätter IAS 1 den 1 januari 2027 kommer att innebära förändringar i presentation och upplysningar i de finansiella rapporterna. Castellum utvärderar för närvarande effekterna på den finansiella rapporteringen och de olika policyval som finns i den nya standarden inklusive behov av systemanpass- ningar. Värdering av fastighetsportföljen Castellum värderar internt hela fastighetsinnehavet varje kvartal, där klassificering sker i nivå 3 enligt IFRS 13. En tillgångs värde utgörs enligt vedertagen teori av det diskonterade nuvärdet av de framtida kassaflöden som tillgången förväntas generera. Detta avsnitt syftar till att beskriva Castellums kassaflödesbaserade modell för beräkning av fastighetsbeståndets värde. Fastighetsbe- ståndets värde beräknas i en 10–20 årig kassaflödesmodell. Värdet beräknas som nuvärdet av driftöverskott minskat med återstående investeringar på igångsatta projekt under kalkylperio- den om 10–20 år samt nuvärdet av bedömt restvärde efter kassaflö- desperioden. Restvärdet utgörs av nuvärdet av alla framtida drift- överskott efter kassaflödesperioden. Till detta läggs det bedömda marknadsvärdet av obebyggd mark och byggrätter. Värderingen sker således enligt IFRS 13, nivå 3. Av avgörande betydelse för fastig- hetsbeståndets beräknade värde är bedömningen avseende den framtida intjäningen och avkastningskravet, vilka är de tyngst vägande värdedrivande faktorerna i värderingsmodellen. Avkast- ningskravet är härlett från marknadstransaktioner på likvärdiga objekt, så kallad ortsprismetod. Intjäningen baseras på befintliga kontrakt och mest sannolika uthyrningsscenario i respektive fastig- het. För ytterligare information om Castellums värdering av fastig- hetsbeståndet, se not 10 i årsredovisningen för räkenskapsåret 2025. Värdering av finansiella tillgångar och skulder För att fastställa verkligt värde på våra ränte- och valutaderivat används marknadsräntor för respektive löptid och valutakurser, såsom de noteras på marknaden på bokslutsdagen. Ränteswappar värderas genom att framtida kassaflöden diskonteras till nuvärde. Vid värdering av derivat till verkligt värde görs justering för motparts- risk i form av Credit Value Adjustment (CVA) och Debit Value Adjust- ment (DVA). CVA utgörs av Castellums risk att lida kreditförlust i händelse av motparternas fallissemang medan DVA utgör det om– vända. Justeringen beräknas på motpartsnivå utifrån förväntad framtida kreditexponering, risken för fallissemang, samt återvin- ningsgraden av exponerade krediter. Närståendetransaktioner Ersättning har skett till styrelseledamöter och ledande befattnings- havare avseende utfört arbete. Närståendetransaktioner omfattar även Castellums fakturering om 0,5 mkr för utförda tjänster avseende projektledning och admi- nistration till Halvorsäng som är ett joint venture tillsammans med Göteborgs Hamn AB. Samtliga närstående transaktioner har gjorts på armlängds avstånd. 23 CASTELLUM HALVÅRSRAPPORT JANUARI–JUNI 2026 ===== SIDA 24 ===== Rapportens undertecknande Göteborg den 15 juli 2026 Ralf Spann Styrelseordförande Anna-Karin Celsing Styrelseledamot Henrik Käll Styrelseledamot Marita Loft Styrelseledamot Leif Norburg Styrelseledamot Knut Rost Styrelseledamot Stefan Wallander Pål Ahlsén Styrelseledamot Verkställande direktör Denna delårsrapport har inte varit föremål för granskning av bolagets revisorer. Denna information är sådan information som Castellum Aktiebolag är skyldigt att offentliggöra enligt EU:s marknadsmissbruksförordning. Informationen läm- nades, genom ovanstående kontaktpersons försorg, för offentliggörande den 15 juli 2026 kl. 08:00 CEST 24 CASTELLUM HALVÅRSRAPPORT JANUARI–JUNI 2026 ===== SIDA 25 ===== Kvartalsöversikt 2026 apr-jun 2026 jan-mar 2025 okt-dec 2025 jul-sep 2025 apr-jun 2025 jan-mar 2024 okt-dec 2024 jul-sep Resultaträkning, mkr Intäkter 2 420 2 321 2 398 2 407 2 403 2 386 2 444 2 428 Fastighetskostnader −724 −802 −783 −705 −769 −814 −792 −685 Driftöverskott 1 696 1 519 1 615 1 702 1 634 1 572 1 652 1 743 Centrala administrationskostnader −32 −24 −87 −41 −70 −66 −63 −50 Resultat från intresseföretag och joint ventures −349 40 198 58 322 188 152 130 Räntenetto −556 −524 −526 −506 −516 −534 −558 −498 Leasingkostnad/tomträttsavgäld −9 −17 −17 −18 −20 −16 −24 −19 Resultat inklusive intresseföretag och joint ventures 750 994 1 183 1 195 1 350 1 144 1 159 1 306 Värdeförändringar Fastigheter −147 416 −1 051 −232 −800 −368 5 −56 Finansiellt innehav — — — — — −4 −5 — Goodwill −111 −8 −81 −21 −18 −21 −60 −4 Derivat −225 338 −76 140 −417 −592 934 −684 Aktuell skatt −69 −63 5 −120 −40 −102 −2 −54 Uppskjuten skatt 436 −378 −94 −104 114 −55 −42 −37 Periodens resultat 634 1 299 −114 858 189 2 1 989 471 Övrigt totalresultat 3 519 −240 −13 −21 7 85 −107 Periodens totalresultat 637 1 818 −354 845 168 9 2 074 364 Balansräkning, mkr Förvaltningsfastigheter 120 548 138 141 136 919 137 328 136 999 135 020 135 711 135 824 Goodwill 3 634 4 158 4 166 4 247 4 268 4 286 4 307 4 367 Andelar i intresseföretag och joint ventures 11 269 11 645 10 905 11 064 10 996 10 311 9 924 9 331 Derivat 1 369 1 645 1 281 1 373 1 342 1 561 2 539 1 744 Övriga tillgångar 2 538 2 941 2 498 3 091 3 354 3 322 2 978 3 240 Likvida medel 93 104 120 137 174 207 2 400 1 825 Tillgångar som innehas för försäljning 13 982 — — — — — — — Summa tillgångar 153 433 158 634 155 889 157 240 157 133 154 707 157 859 156 331 Eget kapital 75 939 77 892 78 311 78 663 77 815 78 906 79 174 77 109 Uppskjuten skatteskuld 13 597 15 380 15 139 14 974 14 879 15 004 14 900 14 904 Derivat 526 573 576 425 518 540 245 621 Räntebärande skulder 55 783 59 547 57 019 57 497 57 881 54 880 58 633 59 087 Övriga skulder 4 260 5 242 4 844 5 681 6 040 5 377 4 907 4 610 Skulder hänförliga till tillgångar som innehas för försäljning 3 328 — — — — — — — Summa eget kapital och skulder 153 433 158 634 155 889 157 240 157 133 154 707 157 859 156 331 Nyckeltal Periodens resultat, kr/aktie (före och efter utspädning) 1,37 2,66 −0,23 1,74 0,38 0,00 4,04 0,96 Avkastning eget kapital, %, R12 3,4 2,9 1,2 3,9 3,4 3,3 3,0 −7,6 Nettoinvestering, mkr −4 277 679 891 675 2 465 358 −307 147 Nettouthyrning, mkr 28 82 26 16 2 −184 23 −16 Ekonomisk uthyrningsgrad, %¹ 87,5 88,0 89,2 88,7 89,3 89,9 91,1 90,7 Belåningsgrad, %² 37,3 37,5 36,5 36,5 36,7 35,3 35,6 36,6 Räntetäckningsgrad, ggr, R12 3,2 3,2 3,2 3,2 3,2 3,2 3,3 3,3 EPRA NRV , kr/aktie² 167 164 160 160 159 159 157 155 1. Ändrad definition från och med 2026. Jämförelsesiffror har omräknats. 2. Inkluderar Tillgångar som innehas för försäljning samt Skulder hänförliga till tillgångar som innehas för försäljning, se sidan 10. 25 CASTELLUM HALVÅRSRAPPORT JANUARI–JUNI 2026 ===== SIDA 26 ===== Alternativa nyckeltal Bolaget presenterar vissa finansiella nyckeltal som inte definieras enligt IFRS. Bolaget anser att dessa nyckeltal ger värdefull komplet- terande information till investerare och bolagets ledning, då de möj- liggör utvärdering av bolagets prestation. Eftersom inte alla företag beräknar finansiella nyckeltal på samma sätt, är dessa inte alltid jämförbara med nyckeltal som används av andra företag. Dessa finansiella nyckeltal ska därför inte ses som en ersättning för nyck- eltal som definieras enligt IFRS. I nedanstående tabell presenteras nyckeltal som inte definieras enligt IFRS, om inte annat anges, samt avstämning av nyckeltalen. Vidare återfinns även definitionerna av dessa nyckeltal på sidan 29. Vid beräkning av nyckeltal inkluderas balansposter redovisade som Tillgångar som innehas för försäljning och Skulder hänförliga till tillgångar som innehas för försäljning enligt IFRS 5, se sidan 10, för att säkerställa jämförbarhet och en rättvisande bild av den underliggande verksamheten. 2026 apr-jun 2025 apr-jun 2026 jan-jun 2025 jan-jun R12, jul 2025 - jun 2026 2025 jan-dec Genomsnittligt antal aktier, tusen 462 695 492 272 475 516 492 359 483 877 492 229 Förvaltningsresultat mkr kr/aktie mkr kr/aktie mkr kr/aktie mkr kr/aktie mkr kr/aktie mkr kr/aktie Resultat före skatt 267 0,58 115 0,23 2 007 4,22 274 0,56 3 065 6,33 1 334 2,71 Återläggning: Resultat intresseföretag exkl förvaltningsresultat 472 1,02 −192 −0,39 557 1,17 −272 −0,55 562 1,16 −268 −0,54 Värdeförändring fastighet 147 0,32 800 1,63 −269 −0,57 1 168 2,37 1 013 2,09 2 450 4,98 Värdeförändring finansiellt innehav — 0,00 — — — 0,00 4 0,01 — 0,00 4 0,01 Värdeförändring goodwill 111 0,24 18 0,04 119 0,25 39 0,08 221 0,46 141 0,29 Värdeförändring derivat 225 0,49 417 0,85 −113 −0,24 1 009 2,05 −176 −0,36 945 1,92 Förvaltningsresultat 1 222 2,64 1 158 2,35 2 301 4,84 2 222 4,51 4 685 9,68 4 606 9,36 Aktuell skatt på förvaltningsresultat −128 −0,28 −39 −0,08 −233 −0,49 −117 −0,24 −314 −0,65 −198 −0,40 EPRA Earnings/EPRA EPS 1 094 2,36 1 119 2,27 2 068 4,35 2 105 4,27 4 371 9,03 4 408 8,95 Avkastning eget kapital R12, jul 2025 - jun 2026 R12, jul 2024 - jun 2025 2025 jan-dec Resultat efter skatt 2 679 2 651 938 Genomsnittligt eget kapital 77 724 77 950 78 574 Avkastning eget kapital, % 3,4 3,4 1,2 Avkastning eget kapital vid klassificering av hybrid som skuldinstrument R12, jul 2025 - jun 2026 R12, jul 2024 - jun 2025 2025 jan-dec Resultat efter skatt 2 679 2 651 938 Tillkommer: kupong som ränta −335 −348 −348 Resultat efter skatt inkl kupong som ränta 2 344 2 303 590 Genomsnittligt eget kapital enligt balansräkning 77 724 77 950 78 574 Avgår: genomsnittligt hybridkapital −10 161 −10 165 −10 161 Avgår: skatteeffekt som påverkat eget kapital −158 −101 −130 Genomsnittligt eget kapital exkl hybridobligation 67 405 67 684 68 283 Avkastning eget kapital vid klassificering av hybrid som skuldinstrument, % 3,5 3,4 0,9 26 CASTELLUM HALVÅRSRAPPORT JANUARI–JUNI 2026 ===== SIDA 27 ===== Avkastning totalt kapital R12, jul 2025 - jun 2026 R12, jul 2024 - jun 2025 2025 jan-dec Resultat före skatt 3 065 2 869 1 334 Återläggning: Räntenetto 2 112 2 106 2 082 Värdeförändringar derivat −176 759 945 Netto 5 001 5 734 4 361 Genomsnittligt totalt kapital 156 466 156 387 156 566 Avkastning totalt kapital, % 3,2 3,7 2,8 Räntetäckningsgrad 2026 apr-jun 2025 apr-jun 2026 jan-jun 2025 jan-jun R12, jul 2025 - jun 2026 2025 jan-dec Förvaltningsresultat, mkr 1 222 1 158 2 301 2 222 4 685 4 606 Återläggning: Räntenetto, mkr 556 516 1 080 1 050 2 112 2 082 Förvaltningsresultat exkl. räntenetto, mkr 1 778 1 674 3 381 3 272 6 797 6 688 Räntetäckningsgrad, ggr 3,2 3,2 3,1 3,1 3,2 3,2 Överskottsgrad 2026 apr-jun 2025 apr-jun 2026 jan-jun 2025 jan-jun R12, jul 2025 - jun 2026 2025 jan-dec Driftöverskott 1 696 1 634 3 215 3 206 6 534 6 524 Återläggning: Intäkter coworking¹ — −59 — −120 −138 −197 Kostnader coworking¹ — 58 — 112 103 161 Driftöverskott exkl. coworking 1 696 1 633 3 215 3 198 6 499 6 488 Hyresintäkter exkl. coworking 2 098 2 108 4 194 4 210 8 349 8 426 Serviceintäkter 322 236 547 459 1 059 970 Hyres- och serviceintäkter exkl. coworking 2 420 2 344 4 741 4 669 9 408 9 396 Överskottsgrad, % 70,1 69,7 67,8 68,5 69,1 69,1 1. Intäkter respektive kostnader med avdrag för koncerngemensamt. Nettoinvestering, mkr 2026 apr-jun 2025 apr-jun 2026 jan-jun 2025 jan-jun R12, jul 2025 - jun 2026 2025 jan-dec Förvärv — 1 681 0 1 700 385 2 085 Investeringar i befintliga fastigheter 1 082 790 1 968 1 288 3 895 3 215 Summa investering 1 082 2 471 1 968 2 988 4 280 5 300 Försäljningar −5 359 −6 −5 566 −165 −6 312 −911 Nettoinvestering −4 277 2 465 −3 598 2 823 −2 032 4 389 Andel av fastighetsvärdet, % −3,1 1,8 −2,6 2,1 −1,5 3,2 30 jun 2026 30 jun 2025 31 dec 2025 Antal utestående aktier, tusental 453 082 492 102 492 102 30 jun 2026 30 jun 2025 31 dec 2025 Substansvärde mkr kr/aktie mkr kr/aktie mkr kr/aktie Eget kapital 75 939 167,61 77 815 158,13 78 311 159,14 Återläggning: Hybridobligationer −10 161 −22,43 −10 161 −20,65 −10 161 −20,65 Beslutad ej verkställd utdelning — — 915 1,86 305 0,62 Derivat −843 −1,86 −824 −1,67 −705 −1,43 Goodwill −4 047 −8,93 −4 268 −8,67 −4 166 −8,47 Uppskjuten skatt enligt balansräkning 14 917 32,92 14 879 30,24 15 139 30,76 Substansvärde EPRA NRV 75 805 167,31 78 356 159,23 78 723 159,97 Avdrag: Bedömt verkligt värde uppskjuten skatt −2 529 −5,58 −2 274 −4,62 −2 422 −4,92 Substansvärde EPRA NTA 73 276 161,73 76 082 154,61 76 301 155,05 Återläggning: Derivat enligt ovan 843 1,86 824 1,67 705 1,43 Uppskjuten skatt i sin helhet −12 388 −27,34 −12 605 −25,61 −12 717 −25,84 Substansvärde EPRA NDV 61 731 136,25 64 301 130,67 64 289 130,64 27 CASTELLUM HALVÅRSRAPPORT JANUARI–JUNI 2026 ===== SIDA 28 ===== 30 jun 2026 30 jun 2026 30 jun 2026 30 jun 2025 31 dec 2025 EPRA LTV Koncern enligt rapportering Castellums andel av intresseföretag och JV Total Castellum inkl. intresseföretag och JV Total Castellum inkl. intresseföretag och JV Total Castellum inkl. intresseföretag och JV Räntebärande skulder, mkr 57 362 11 230 68 592 68 887 67 479 Hybridobligationer, mkr 10 161 — 10 161 10 161 10 161 Valutadel av marknadsvärde på säkringar för lån i utländsk valuta, mkr −608 — −608 −735 −149 Rörelsekapital, netto (om skulder högre än fordringar), mkr 2 014 41 2 055 2 823 2 493 Likvida medel, mkr −98 −122 −220 −404 −278 Netto skulder, mkr 68 831 11 149 79 980 80 732 79 706 Förvaltningsfastigheter, mkr 133 868 22 495 156 363 158 716 158 263 Rörelsekapital, netto (om fordringar högre än skulder), mkr — — — 182 — Totala tillgångar, mkr 133 868 22 495 156 363 158 898 158 263 EPRA LTV, % 51,4 49,6 51,2 50,8 50,4 Belåningsgrad 30 jun 2026 30 jun 2025 31 dec 2025 Räntebärande skulder, mkr 57 362 57 881 57 019 Likvida medel, mkr −98 −174 −120 Räntebärande skulder netto, mkr 57 264 57 707 56 899 Totala tillgångar, mkr 153 433 157 133 155 889 Belåningsgrad, % 37,3 36,7 36,5 Belåningsgrad fastighet 30 jun 2026 30 jun 2025 31 dec 2025 Räntebärande skulder netto, mkr 57 264 57 707 56 899 Förvaltningsfastigheter, mkr 133 868 136 999 136 919 Belåningsgrad fastighet, % 42,8 42,1 41,6 Andel icke säkerställda tillgångar 30 jun 2026 30 jun 2025 31 dec 2025 Totala tillgångar, mkr 153 433 157 133 155 889 Avdrag för säkerställda tillgångar, mkr −67 745 −74 003 −68 836 Icke säkerställda tillgångar, mkr 85 688 83 130 87 053 Totala tillgångar, mkr 153 433 157 133 155 889 Andel icke säkerställda tillgångar, % 55,8 52,9 55,8 Säkerställda skulder/totala tillgångar 30 jun 2026 30 jun 2025 31 dec 2025 Säkerställda skulder, mkr 30 198 22 429 22 093 Totala tillgångar, mkr 153 433 157 133 155 889 Säkerställda skulder/totala tillgångar, % 19,7 14,3 14,2 Nettoskuld/EBITDA R12 30 jun 2026 30 jun 2025 31 dec 2025 Räntebärande skulder netto, mkr 57 264 57 707 56 899 Driftöverskott, mkr 6 534 6 601 6 524 Centraladministration, mkr −185 −249 −264 Rörelseresultat, mkr 6 349 6 352 6 260 Nettoskuld/EBITDA, ggr 9,0 9,1 9,1 Aktiens direktavkastning 30 jun 2026 30 jun 2025 31 dec 2025 Beslutad utdelning — 2,48 2,48 Aktiekurs vid periodens utgång 127,30 124,05 106,40 Aktiens direktavkastning, % — 2,0 2,3 Hyres- och serviceintäkter i jämförbart bestånd 2026 apr-jun 2025 apr-jun 2026 jan-jun 2025 jan-jun R12, jul 2025 - jun 2026 2025 jan-dec Hyres- och serviceintäkter 2 420 2 403 4 741 4 789 9 546 9 593 Förvärvade-, sålda- och projektfastigheter −284 −64 −368 −220 −511 −291 Coworking, koncerngemensamt samt valutajustering 2 −36 13 −93 −59 −97 Hyres- och serviceintäkter i jämförbart bestånd, mkr 2 138 2 303 4 386 4 476 8 976 9 205 28 CASTELLUM HALVÅRSRAPPORT JANUARI–JUNI 2026 ===== SIDA 29 ===== Definitioner Aktiens direktavkastning Beslutad utdelning i procent av aktiekursen vid periodens utgång. Nyckeltalet belyser hur stor del av ägarnas investering de får tillbaka i utdelning. Andel icke säkerställda tillgångar Totalt bokfört värde på tillgångar som inte är föremål för säkerhet i procent av totala tillgångar. Nyckeltalet belyser finansiell risk. Avkastning eget kapital Resultat efter skatt i procent av genomsnittligt eget kapital. Nyckeltalet visar förmågan att generera resultat på koncernens egna kapital. Avkastning eget kapital (exkl hybrid) Resultat efter skatt efter avdrag för kupong som ränta i procent av genomsnittligt eget kapital exklusive genomsnittligt hybridkapital och skatteffekt som påverkat eget kapital. Nyckeltalet visar förmågan att generera resultat på koncernens egna kapital. Belåningsgrad Räntebärande skulder efter avdrag för likvida medel, i procent av totala tillgångar. Nyckeltalet belyser finansiell risk. Belåningsgrad fastighet Räntebärande skulder efter avdrag för likvida medel, i procent av fastigheternas verkliga värde. Nyckeltalet belyser finansiell risk. EPRA EPS – Earnings per Share Förvaltningsresultat med avdrag för aktuell skatt på förvaltningsresultat, dividerat med genomsnittligt antal aktier. Aktuell skatt har beräknats med bland annat hänsyn till skattemässigt avdragsgilla avskriv- ningar och ombyggnationer. Nyckeltalet är ett mått på resultatgenereringen i verksamheten med avdrag för akutell skatt på förvaltningsresultat. EPRA NRV – Net Reinstatement Value Redovisat eget kapital med återläggning av hybridobligationer, beslutad ej verkställd utdelning, bokfört värde på derivat och goodwill och nominell uppskjuten skatt. Nyckeltalet beskriver det totala egna kapital som Castellum förvaltar åt sina ägare. EPRA NTA – Net Tangible Assets Redovisat eget kapital med återläggning av hybrido- bligationer, beslutad ej verkställd utdelning, bokfört värde på derivat och goodwill, justerat för bedömt verkligt värde på uppskjuten skatt i stället för nomi- nell uppskjuten skatt. Nyckeltalet är motsvarande EPRA NRV men med skillnaden att uppskjuten skatt baseras på bedömt verkligt värde. EPRA NDV – Net Disposal Value Redovisat eget kapital med återläggning av hybridobligationer, beslutad ej verkställd utdelning samt goodwill. Nyckeltalet belyser ägarnas andel av eget kapital. EPRA LTV – Loan to Value Räntebärande skulder med tillägg för hybridobliga- tion och justerat för valutadel av marknadsvärde på säkringar för lån i utländsk valuta och efter avdrag för likvida medel. Negativt rörelsekapital ökar räntebärande skulder, medan positivt rörelsekapital läggs till värdet av förvaltningsfastigheter. Väsentliga intresseföretag inkluderas proportionerligt utifrån ägd andel. Nyckeltalet belyser finansiell risk. Förvaltningsresultat Resultat före skatt med återläggning av värdeförändring av fastigheter, derivat, finansiellt innehav och goodwill samt Castellums andel av intresseföretags och joint ventures resultat exklusive förvaltningsresultat. Förvaltningsresultat är ett mått på resultatgenereringen i verksamheten, efter finan- siella kostnader men exklusive värdeförändringar. Hyres- och serviceintäkter i jämförbart bestånd Hyres- och serviceintäkter från fastigheter som ingått i beståndet under hela rapporteringsperioden samt under hela jämförelseperioden, justerat för valuta. Projektfastigheter, coworking samt fastig- heter som förvärvats eller sålts ingår ej. Nyckeltalet belyser utvecklingen av hyres- och serviceintäkter exklusive engångseffekter, exempelvis för förtida avflyttningar, opåverkat av förvärvade och sålda fastigheter. Nettoinvestering Nettot av fastighetsförvärv, investeringar i befintligt fastighetsbestånd samt fastighetsförsäljningar. Nyckeltalet belyser investeringsvolymen. Nettoskuld/EBITDA Räntebärande skulder efter avdrag för likvida medel vid periodens slut i relation till driftöverskott med avdrag för centrala administrationskostnader under den senaste 12 månaders period. Nyckeltalet belyser finansiell risk. Räntetäckningsgrad Förvaltningsresultat med återläggning av räntenettot dividerat med räntenettot. Nyckeltalet belyser finansiell risk. Säkerställda skulder av totala tillgångar Säkerställda skulder i procent av totala tillgångar. Nyckeltalet belyser finansiell risk. Överskottsgrad Driftöverskott justerat för coworking och övriga intäkter i procent av hyres- och serviceintäkter exklusive coworking. Nyckeltalet åskådliggör fastigheternas lönsamhet. Alternativa nyckeltal Castellum tillämpar European Securities and Markets authorities (ESMA) riktlinjer om alternativa nyckeltal. Med ett alternativt nyckeltal avses enligt dessa riktlinjer ett finansiellt mått över historisk eller framtida resultatutveckling, finansiell ställning, finansiellt resultat eller kassaflöden som inte definieras eller anges i tillämpliga regler för finansiell rapportering (IFRS® redovisningsstandarder och Årsredovisningslagen). Castellum är också medlem i branschorganisationen European Public Real Estate Associations (EPRA) varför de finansiellas nyckeltalen EPRA EPS, EPRA NRV , EPRA NTA, EPRA NDV , EPRA LTV samt EPRA vakansgrad redovisas. Vid beräkning av nyckeltal inkluderas balansposter redovisade som Tillgångar som innehas för försäljning och Skulder hänförliga till tillgångar som innehas för försäljning enligt IFRS 5, för att säkerställa jämförbarhet och en rättvisande bild av den underliggande verksamheten. Övriga nyckeltal och definitioner Antal aktier Registrerat antal aktier – antalet registrerade aktier vid en viss tidpunkt. Utestående antal aktier – antalet registrerade aktier med avdrag för återköpta egna aktier vid en viss tidpunkt. Genomsnittligt antal aktier – vägt genomsnittligt antal utestående aktier under en viss period. Avkastning totalt kapital Resultat före skatt med återläggning av räntenetto samt värdeförändring derivat under den senaste 12 månaders period i procent av genomsnittligt totalt kapital. Data per aktie Vid beräkning av resultat och kassaflöde per aktie används genomsnittligt antal aktier. Vid beräkning av tillgångar, eget kapital och substansvärde per aktie används antalet utestående aktier. Ekonomisk uthyrningsgrad Kontrakterad årshyra exklusive rabatter på balansdagen, i procent av hyresvärde exklusive projektfastigheter på balansdagen. EPRA Vakansgrad Bedömd marknadshyra för vakanta hyror dividerat med hyresvärdet på årsbasis för hela fastighetsportföljen exklusive fastigheter klassificerade som projektfastigheter. Fastighetskategori Castellums fastighetskategorier är följande: kontor, samhällsfastigheter (kunder som direkt eller indirekt skattefinansieras), lager/lätt industri, handel samt projekt och mark. Fastigheten kategoriseras efter sitt huvudsakliga hyresvärde, även om andra kategorier kan finnas inom fastigheten. Fastighetskostnader I fastighetskostnader ingår kostnader för drift, underhåll, fastighetsskatt och uthyrning- och fastighetsadministration. Hyresvärde Hyres- och serviceintäkter med tillägg för bedömd marknadshyra för vakanta ytor. Kontraktsvärde Hyres- och serviceintäkter på helårsbasis för Castellums hyresavtal. Kronor per kvm Fastighetsrelaterade nyckeltal, uttryckta i kronor per kvm, baseras på fastigheter ägda vid periodens utgång, varvid under året förvärvade/ färdigställda fastigheter har räknats upp såsom om de ägts eller varit färdigställda under hela året medan fastigheter som sålts helt har exkluderats. Projekt och obebyggd mark har exkluderats. Vid delårsbokslut redovisas nyckeltalen för rullande 12 månader. Nettouthyrning Hyres- och serviceintäkter för under perioden tecknade hyresavtal för hela fastighetsbeståndet, reducerat med hyresintäkter för under perioden uppsagda avtal. 29 CASTELLUM HALVÅRSRAPPORT JANUARI–JUNI 2026 ===== SIDA 30 ===== Castellum Aktiebolag (publ) Box 2269, 403 14 Göteborg Besöksadress: Lilla Bommen 5c Telefon: 031-60 74 00 www.castellum.se Säte: Göteborg Org. nr: 556475-5550 Om Castellum Castellum är ett svenskt fastighetsbolag som äger, förvaltar och utvecklar kommersiella fastigheter i tillväxtstäder. Per den 30 juni 2026 uppgick fastighetsvärdet till cirka 134 mdkr. Bolaget är noterat på Nasdaq Stockholm Large Cap och klassificerat som grönt enligt Green Equity Designation. Castellum är det enda svenska fastig- hetsbolaget i Dow Jones Sustainability Index (DJSI). En värd bortom det förväntade. www.castellum.se Kontaktuppgifter För mer information vänligen kontakta: Pål Ahlsén, verkställande direktör, telefon 076-807 97 02 eller Christoffer Strömbäck, CFO, telefon 070-249 72 55. Finansiell kalender Delårsrapport januari-september 2026 22 oktober 2026 Bokslutskommuniké 2026 12 februari 2027