===== SIDA 1 ===== På Castellums webbplats kan du ladda ner och prenumerera på pressmeddelanden och finansiella rapporter. castellum.se Delårsrapport januari–september 2024 Q3 ===== SIDA 2 ===== CASTELLUM DEL ÅRSRAPPORT JANUARI -SEPTEMBER 2024 2 Perioden i korthet Januari – september 2024  Intäkterna uppgick till 7 405 mkr (7 328), varav 64 mkr (0) avser bedömd försäkringsersättning. I jämförbart bestånd ökade hyresintäkterna med 2,8 procent (8,6) exklusive valutaeffekter.  Nyuthyrningar har gjorts med 206 000 kvadratmeter (228 000) och med en årshyra om 399 mkr (437). Nettouthyrningen uppgick till -10 mkr (-16) för perioden och -61 mkr (-8) för rullande 12 månader.  Driftsöverskottet uppgick till 5 134 mkr (4 939), vilket motsvarar en ökning om 3,9 procent. Driftsöverskottet i jämförbart bestånd ökade med 4,7 procent (9,1) exklusive valutaeffekter.  Förvaltningsresultatet uppgick till 3 735 mkr (3 343), vilket motsvarar en ökning om 11,7 procent.  Nettoinvesteringarna uppgick till -327 mkr (-1 063), varav 1 588 mkr (2 321) avser ny-, till- och ombyggnationer, 54 mkr (327) förvärv, och -1 969 mkr (-3 711) försäljningar.  Värdeförändringar i förvaltningsfastigheter uppgick under perioden till -1 632 mkr (-8 230) motsvarande -1,2 procent (-6,0). Fastighetsbeståndets värde uppgick till 135,8 mdkr (137,6) vid periodens utgång.  Belåningsgraden uppgick till 36,6 procent (37,4).  Räntetäckningsgraden för den senaste tolvmånadsperioden uppgick till 3,3 gånger (3,0) och 71 procent (73) av låneportföljen var räntesäkrad vid periodens utgång. Juli – september 2024  Intäkterna uppgick till 2 428 mkr (2 415). I jämförbart bestånd ökade hyresintäkterna med 3,2 procent (7,4) exklusive valutaeffekter.  Nyuthyrningar har gjorts med 78 000 kvadratmeter (67 000) och med en årshyra om 136 mkr (117). Nettouthyrningen uppgick till -16 mkr (16).  Driftsöverskottet uppgick till 1 743 mkr (1 717), vilket motsvarar en ökning om 1,5 procent. Driftsöverskottet i jämförbart bestånd ökade med 3,3 procent (10,1) exklusive valutaeffekter.  F örvaltningsresultatet uppgick till 1 300 mkr (1 250), vilket motsvarar en ökning om 4,0 procent.  Nettoinvesteringarna uppgick till 147 mkr (774), varav 564 mkr (752) avser ny-, till- och ombyggnationer, 2 mkr (327) förvärv, och -419 mkr (-305) försäljningar.  Värdeförändringar i förvaltningsfastigheter uppgick under perioden till -56 mkr (-1 612) motsvarande -0,0 procent (-1,1). Väsentliga händelser under kvartalet  Castellum har, inom ramen för EMTN-programmet, emitterat ett icke säkerställt obligationslån om 500 miljoner euro på den europeiska kapitalmarknaden. Löptiden är 6,25 år och årlig kupong uppgår till 4,125 procent. Castellum har också återköpt obligationer till ett nominellt belopp om 186 miljoner euro.  Moody’s har under kvartalet bekräftat Castellums kreditbetyg Baa3 och justerat utsikterna från stabila till positiva. Nyckeltal 2024 jul-sep 2023 jul-sep 2024 jan-sep 2023 jan-sep R12, okt 2023 - sep 2024 2023 jan-dec Intäkter, mkr 2 428 2 415 7 405 7 328 9 883 9 806 Driftsöverskott, mkr 1 743 1 717 5 134 4 939 6 761 6 566 Förvaltningsresultat, mkr 1 300 1 250 3 735 3 343 4 765 4 373 Kr/aktie 2,64 2,54 7,58 7,64 9,67 9,69 Förändring, % 4 -19 -1 -16 -3 -15 Periodens resultat, mkr 471 -1 461 368 -5 281 -5 943 -11 592 Kr/aktie 0,96 -2,97 0,75 -12,07 -12,07 -25,68 Förändring, % 132 -314 106 -172 50 -678 Nettoinvestering, mkr 147 774 -327 -1 063 -724 -1 460 Nettouthyrning, mkr -16 15 -10 -16 -61 -67 Belåningsgrad, % 36,6 37,8 36,6 37,8 36,6 37,4 Räntetäckningsgrad, ggr 3,6 3,6 3,4 3,1 3,3 3,0 EPRA NRV, kr/aktie 155 164 155 164 155 154 Energiprestanda, graddagskorrigerad, kWh/kvm, R12 95 97 95 97 95 97 Energieffektivisering, jämförbart bestånd, graddagskorrigerad, %, R12 -2 -4 -2 -4 -2 -4 Jämförelsetalen för resultatposter avser värden för motsvarande period 2023 och balansposter för tidpunkten 2023-12-31. Bild framsida: Isotopen 1 i Stockholm ===== SIDA 3 ===== CASTELLUM DEL ÅRSRAPPORT JANUARI -SEPTEMBER 2024 3 Förutsättningar för ökad investeringstakt Fokus på kundrelationer Inflationen är enligt de flesta bedömningar under kontroll och styrräntorna har åter börjat sänkas. Vi ser samtidigt effekterna av de senaste årens inflationsbekämpning. Företag är generellt mer försiktiga med investeringar och nya satsningar. Många kunder har ett tydligare fokus på arbetsplatsen som en strategisk fråga. Men det går inte att bortse ifrån att de senaste årens indexeringar har medfört högre lokalkostnader. Höjningarna blir särskilt kännbara i storstäder där hyrorna redan innan indexeringarna var höga. Vi har mer dialog än vanligt med våra kunder och fortsatt positiv hyresförändring vid omförhandlade hyresavtal, trots de senaste årens indexeringar. Majoriteten av våra hyresavtal förlängs dock till oförändrade villkor. Vikten av förvaltningen av våra befintliga fastigheter och våra befintliga hyresgäster kan inte nog lyftas fram. Att kunna hjälpa företagen att få tillbaka medarbetarna till arbets- platserna är en viktig uppgift för vår förvaltning. Fördelarna med vår diversifierade fastighetsportfölj tydliggörs Vi är ett stort fastighetsbolag med en diversifierad portfölj. Vi är inte beroende av enskilda hyresgäster eller enskilda delmark- nader. Som vi beskrivit tidigare kvartal så går våra svenska region- städer lite bättre än våra storstadsregioner. Över tid ser vi att våra olika delmarknader balanserar varandra och ger oss en stabilise- rande effekt. Pågående projekt fortlöper enligt plan Efter att ha bromsat projektverksamheten kraftigt under 2023 så ökar vi nu successivt utvecklingstakten i vår portfölj. Ökningen sker med en viss fördröjning för att inte äventyra vår finansiella ställning. Vi har större pågående projekt om 1,8 mdkr, varav 1,0 mdkr återstår att investera. Uthyrningsgraden i samtliga projekt förutom ett uppgår till 100 procent. Vår ambition är att fortsätta starta fler fullt uthyrda projekt, men vi utesluter inte att vi kommer att starta projekt med en lägre uthyrningsgrad vid beslutet. Bland våra större pågående projekt kan nämnas ett nytt polishus i Göteborg, ett nytt djursjukhus i Mölndal utanför Göteborg, ett kontorsrenoveringsprojekt i Stockholm, en ny logistikanläggning i Västerås och en stor renovering av en tidigare vakant fastighet åt en statlig hyresgäst i Norrköping. Vår projektorganisation är intakt och projekten fortlöper enligt plan. Den kontinuerliga projektupp- följningen visar till och med något bättre avkastning än vid beslutstidpunkten. Nya projekt i Göteborg Göteborg är en tillväxtregion och näringslivet är dynamiskt. Under kvartalet har vi fattat beslut om att, tillsammans med Göteborgs Hamn i ett gemensamt bolag, uppföra en fullt uthyrd logistik- anläggning om 45 000 kvm i bästa läge på Halvorsäng på Hisingen i Göteborg. Hyresgästen är medicinteknikbolaget OneMed och hyresavtalet har en löptid om 12 år. Den totala investeringen för det gemensamma bolaget är 597 mkr. Vi skapar en ny, modern logistikpark med bra tillfartsvägar till Nordens största hamn och vi har möjlighet att bygga ytterligare cirka 100 000 kvm på området. I området Lilla Bommen i Göteborg kommer vi att omvandla kontor till hotell åt Scandic. Detta är en stor och viktig pusselbit i den fortsatta utvecklingen av hela området där nya aktörer och större utbud ger hela området liv och rörelse dygnet runt. Områ- det, som idag påverkas av de pågående infrastrukturarbetena i närheten, har ett centralt läge nära kommunikationer och förvän- tas bidra positivt till värdeutvecklingen. Portföljoptimeringen fortsätter Vi fortsätter att optimera fastighetsportföljen genom investeringar och försäljningar. Över tid kommer vi att växa det sammanlagda värdet av våra tillgångar. Under enskilda perioder kan det innebära att avyttringarna är större än investeringarna. Men som vi tidigare kommunicerat så säljer vi fastigheter för att vi vill, inte för att vi måste. Målet är högre kvalitet och densitet. Vi har sedan början av förra året sålt 76 fastigheter med ett genomsnittligt värde om cirka 100 mkr och en genomsnittlig uthyrbar area om cirka 5 000 kvm. Vi har under samma period investerat 5 mdkr i ny-, till- och ombyggnationer, huvudsakligen i ett antal större projekt. Vidare har vi förvärvat mark och tecknat exploateringsavtal, främst i Stockholmsområdet, som kommer möjliggöra framtida projekt i attraktiva lägen. Ständigt fokus på kostnader ger resultat Det dagliga arbetet från hela organisationen med ett tydligt fokus på kostnadskontroll är viktigt för oss. Vi har förvisso högre taxe- bundna kostnader men våra centrala administrationskostnader minskar och vi förbättrar kontinuerligt vår effektivitet. ”Med en stark finansiell ställning, ett starkt kassaflöde och en god finansieringsmarknad har vi alla förutsättningar att återigen vara en betydande aktör på den nordiska investerings- marknaden.” Framgångsrik obligationsemission på europeiska kapital- marknaden Moody’s förstärkte vårt kreditbetyg med tillägget “positive outlook” i början av september. I samband med det så emitterade vi ett icke säkerställt obligationslån om 500 miljoner euro på den europeiska kapitalmarknaden till en kreditmarginal om 1,75 procent och en löptid om 6,25 år. Det var vår första emission på den europeiska kapitalmarknaden sedan mars 2022. Intresset var mycket stort och vad vi förstår var det den största efterfrågan någonsin för ett nordiskt fastighetsbolag. Fokus inställt på att öka investeringstakten Med en stark finansiell ställning, ett starkt kassaflöde och en god finansieringsmarknad har vi alla förutsättningar att återigen vara en betydande aktör på den nordiska investeringsmarknaden. Vi kommer att investera betydligt mer framöver, både i fler projekt och i förvärv. Det är vår ambition att öka investeringstakten och fram till dess att vi trycker på startknappen så bygger vi investeringskapacitet. Men det är viktigt att det är rätt investeringar och vi kommer inte att låta oss hetsas utan är disciplinerade. Vi ser fler och fler intressanta möjligheter som vi bedömer kan ge en bra totalavkastning över tid. Joacim Sjöberg Verkställande direktör ===== SIDA 4 ===== CASTELLUM DEL ÅRSRAPPORT JANUARI -SEPTEMBER 2024 4 Totalresultat för koncernen i sammandrag mkr 2024 jul-sep 2023 jul-sep 2024 jan-sep 2023 jan-sep R12, okt 2023 - sep 2024 2023 jan-dec Hyres- och serviceintäkter 2 428 2 415 7 341 7 328 9 819 9 806 Övriga intäkter¹ — — 64 — 64 — Intäkter 2 428 2 415 7 405 7 328 9 883 9 806 Driftskostnader -310 -311 -1 086 -1 182 -1 421 -1 517 Underhåll -76 -71 -218 -213 -354 -349 Fastighetsskatt -145 -149 -432 -446 -576 -590 Uthyrning och fastighetsadministration -154 -167 -535 -548 -771 -784 Driftsöverskott 1 743 1 717 5 134 4 939 6 761 6 566 Centrala administrationskostnader -50 -78 -178 -279 -302 -403 Resultat från intresseföretag 130 -738 -412 -1 456 -1 240 -2 284 Finansnetto Räntenetto -498 -480 -1 525 -1 623 -2 070 -2 168 Leasingkostnad/Tomträttsavgäld -19 -14 -48 -45 -70 -67 Resultat inkl. intresseföretag 1 306 407 2 971 1 536 3 079 1 644 varav förvaltningsresultat² 1 300 1 250 3 735 3 343 4 765 4 373 Värdeförändringar Fastigheter -56 -1 612 -1 632 -8 230 -7 936 -14 534 Finansiellt innehav — — — — -9 -9 Goodwill -4 -77 -128 -291 -311 -474 Derivat -684 -221 -483 532 -2 250 -1 235 Resultat före skatt 562 -1 503 728 -6 453 -7 427 -14 608 Aktuell skatt -54 -46 -170 -97 -85 -12 Uppskjuten skatt -37 88 -190 1 269 1 569 3 028 Periodens resultat 471 -1 461 368 -5 281 -5 943 -11 592 Övrigt totalresultat 2024 jul-sep 2023 jul-sep 2024 jan-sep 2023 jan-sep R12, okt 2023 - sep 2024 2023 jan-dec Periodens resultat 471 -1 461 368 -5 281 -5 943 -11 592 Poster som kommer omföras till årets resultat Omräkningsdifferens utlandsverksamhet m.m. -304 55 -237 -226 -932 -921 Värdeförändring derivat, valutasäkring 197 -103 100 289 870 1 059 Periodens totalresultat 364 -1 509 231 -5 218 -6 005 -11 454 Genomsnittligt antal aktier, tusental 492 446 492 601 492 538 437 484 492 554 451 377 Resultat, kr/aktie 0,96 -2,97 0,75 -12,07 -12,07 -25,68 1. Övriga intäkter avser bedömd försäkringsersättning efter en större vattenskada i en av Castellums fastigheter där skadan påverkat fastighetsvärdet via negativ värdeförändring. Skadan har därmed inte haft någon påverkan på Castellums finansiella ställning. Övriga intäkter exkluderas i rapportens resultatanalys för nyckeltal avseende intäkter och driftsöverskott. 2. För uträkning, se finansiella nyckeltal på sidorna 24-26. ===== SIDA 5 ===== CASTELLUM DEL ÅRSRAPPORT JANUARI -SEPTEMBER 2024 5 Resultatanalys Jämförelser angivna inom parentes avser motsvarande period föregående år förutom i avsnitt som beskriver tillgångar och skulder där jämförelserna avser utgången av föregående år. Förvaltningsresultat Förvaltningsresultatet ökar till 3 735 mkr (3 343) motsvarande 7,58 kronor per aktie (7,64). Ökningen i förvaltningsresultat är framförallt relaterad till lägre kostnader avseende såväl direkta fastighetskostnader som kostnader för administration och finansiering. Minskningen av förvaltningsresultat per aktie beror på utspädningseffekten från företrädesemissionen under andra kvartalet 2023. Castellums andel i Entra bidrar med 352 mkr (351) till förvalt- ningsresultatet. Förvaltningsresultat per aktie Intäkter Intäkterna uppgick till 7 405 mkr (7 328), varav 64 mkr (0) avser bedömd försäkringsersättning redovisad i andra kvartalet. Genom- förda fastighetsförsäljningar innebar lägre intäkter om 267 mkr samtidigt som färdigställda projekt bidrog positivt till intäkterna med 119 mkr. I jämförbart bestånd ökade intäkterna med 178 mkr, motsvarande 2,8 procent, exklusive valutaeffekter. Förändringen inom jämförbart bestånd är framförallt driven av indexreglering, men motverkas av högre vakanser. Castellum har i vissa fall begränsningar i hyresavtalen som innebär att full indexering inte uppnås, samtidigt som indexeringen i Danmark och Finland har varit lägre än i Sverige. Intäktsökningen i jämförbart bestånd för det svenska beståndet uppgick till 3,5 procent. Ekonomisk uthyrnings- grad uppgick till 91,2 procent (92,6). Utveckling intäkter mkr 2024 jan-sep 2023 jan-sep Förändring, % Jämförbart bestånd 6 558 6 380 2,8 Projektfastigheter 565 446 Transaktion 98 365 Coworking 198 197 Koncerneliminering -73 -60 Valutajustering¹ -5 — Hyres- och serviceintäkter 7 341 7 328 0,2 Övriga intäkter 64 — Intäkter 7 405 7 328 1. Innevarande period omräknad med jämförelseperiodens valutakurs. Kostnader Direkta fastighetskostnader uppgick till 1 736 mkr (1 841). Direkta fastighetskostnader i jämförbart bestånd minskade med 30 mkr, motsvararande -1,9 procent, exklusive valutaeffekter. Kostnader för el minskade med 115 mkr jämfört med de osedvanligt höga elkostnaderna i det första kvartalet föregående år. Exklusive kostnader för el stiger direkta fastighetskostnaderna i jämförbart bestånd med 6,9 procent, motsvarande 83 mkr. Detta är primärt hänförligt till högre kostnader för snöröjning, uppvärmning och underhåll. Fastighetsadministration uppgick för perioden till 397 mkr (396), motsvarande 102 kr/kvm (99). Centrala administrationskostnader minskade till 178 mkr (279). Minskningen hänförs dels till den engångskostnad om 63 mkr som redovisades under föregående år. Därutöver påverkas centraladministrativa kostnader positivt som en följd av att Castellum avvecklade sin innovationsverksamhet under föregående år. Detta tillsammans med en allmän kostnads- översyn gör att centraladministration minskar med 38 mkr exklu- sive ovan nämnda engångspost. Utveckling kostnader mkr 2024 jan-sep 2023 jan-sep Förändring, % Jämförbart bestånd 1 564 1 594 -1,9 Projektfastigheter 145 127 Transaktion 29 120 Valutajustering¹ -2 — Direkta fastighetskostnader 1 736 1 841 -5,7 Fastighetsadministration 397 396 Coworking 211 212 Koncerneliminering -73 -60 Uthyrning och fastighetsadministration 535 548 Centraladministration 178 279 Kostnader totalt 2 449 2 668 -8,2 1. Innevarande period omräknad med jämförelseperiodens valutakurs. Fastighetskostnader 12 mån, kr/kvm mkr Kontor Samhäll Lager/Lätt industri Handel Totalt Driftskostnader 336 235 172 174 267 Underhåll 73 48 27 40 55 Fastighetsskatt 149 113 27 90 108 Fastighetskostnader 558 396 226 304 430 Fastighetsadministration — — — — 102 Totalt 558 396 226 304 532 D:o R12, Q3 2023 559 408 264 286 531 Segmentinformation Intäkter Driftsöverskott mkr 2024 jan-sep 2023 jan-sep 2024 jan-sep 2023 jan-sep Stockholm 1 911 1 907 1 411 1 381 Väst 1 369 1 360 975 946 Mitt 1 320 1 333 943 926 Mälardalen 979 924 670 589 Öresund 1 136 1 167 801 826 Finland 501 500 283 286 Coworking 198 197 -13 -15 Koncerneliminering -73 -60 — — Summa 7 341 7 328 5 070 4 939 Övriga intäkter 64 — 64 — Totalt 7 405 7 328 5 134 4 939 ===== SIDA 6 ===== CASTELLUM DEL ÅRSRAPPORT JANUARI -SEPTEMBER 2024 6 Resultat från intresseföretag Resultat från intresseföretag avser Castellums andel av Entra ASA:s resultat. På raden ”varav förvaltningsresultat” i total- resultaträkningen ingår Castellums andel av intresseföretagets förvaltningsresultat, vilket för perioden uppgår till 352 mkr (351). Per balansdagen har nedskrivningsbehov identifierats om totalt -227 mkr på grund av lägre substansvärde i Entra. Ackumulerad valutakurspåverkan på innehavet i Entra redovisas i övrigt total- resultat. För ytterligare information om Entra, se sidan 8. mkr 2024 jan-sep 2023 jan-sep Förvaltningsresultat 352 351 Värdeförändring fastigheter -629 -1 679 Skatt 103 244 Övrigt -11 118 Castellums andel av intresseföretagets resultat -185 -966 Nedskrivning -227 -490 Total påverkan på periodens resultat -412 -1 456 Omräkningsdifferens -265 -473 Valutasäkring 188 466 Total påverkan på periodens totalresultat -489 -1 463 Finansnetto Finansnettot uppgick till -1 573 mkr (-1 668). Nedgången mot 2023 förklaras framförallt av en lägre skuldvolym. Genomsnittlig ut- gående ränta för låneportföljen, inklusive ränte- och valutasäkring med lång löptid, uppgick per balansdagen till 3,4 procent (2,9). Den genomsnittliga räntan visar en ögonblicksbild över senaste räntebindningen för derivat- och låneportföljen per balansdagen och exkluderar vissa poster i finansnettot såsom periodiseringar av låneomkostnader, övriga finansiella kostnader, valutasäkring med kort löptid samt i vissa fall valutaeffekter. Uppgången i den genomsnittliga räntan under kvartalet förklaras framförallt av att räntederivat med låg fast kupong löpt ut samt av delåterköp av en euroobligation med låg fast kupong med ursprungligt förfall 2026. Vinsten av obligationsåterköpet har redovisats i finansnettot som en engångsintäkt om 29 mkr (netto efter stängning av valutaränte- derivat). mkr 2024 jan-sep 2023 jan-sep Finansiella intäkter 37 18 Räntekostnader -1 550 -1 648 Avgår: aktiverad ränta 26 36 Övriga finansiella kostnader -38 -29 Summa räntenetto -1 525 -1 623 Tomträttsavgälder -48 -45 Summa finansnetto -1 573 -1 668 Värdeförändringar Fastighet Castellum redovisar under perioden orealiserade värdeföränd- ringar om -1 544 mkr (-8 136), främst drivet av kassaflödesmässiga förändringar under perioden. Det genomsnittliga direktavkast- ningskravet för Castellums bestånd uppgår vid periodens utgång till 5,62 procent, motsvarande en ökning om 43 baspunkter från motsvarande tidpunkt föregående år och oförändrat jämfört med årets ingång. Castellums genomförda fastighetsförsäljningar har under perio- den medfört en realiserad värdeförändring om -88 mkr. Försälj- ningspris netto uppgick till 1 969 mkr efter avdrag för uppskjuten skatt och omkostnader om -98 mkr. Underliggande fastighets- värde i försäljningarna uppgick därmed till 2 067 mkr att jämföra med senaste värderingen om 2 056 mkr, en skillnad om 11 mkr. Värdeförändringar – fastighet mkr 2024 jan-sep 2023 jan-sep Kassaflöde -1 385 -2 354 Projektvinst/Byggrätter 193 -623 Avkastningskrav -352 -5 159 Orealiserad värdeförändring -1 544 -8 136 D:o i % -1,1 -5,3 Försäljningar -88 -94 Totalt -1 632 -8 230 D:o i % -1,2 -5,4 Goodwill Förändring av goodwill uppgår till -128 mkr (-291) varav -68 mkr (-79) är hänförligt till avyttringar och -60 mkr (-187) är hänförligt till negativ värdeutveckling på fastigheter. Derivat Castellum innehar både ränte- och valutaderivat, vilka främst påverkas av förändrade marknadsräntor och valutakursrörelser. I periodens resultat har derivaten genererat en värdeförändring om -483 mkr (532), vilket inkluderar både realiserade och orealiserade värdeförändringar. Värdeförändringar som ett resultat av säkrings- relationer uppgår till 100 mkr (289) i övrigt totaltresultat. De nega- tiva värdeförändringarna förklaras av att räntor på längre löptider har sjunkit under perioden samt förändrade valutakurser. Skatt Total skatt för perioden uppgick till -360 mkr (1 172) varav -170 mkr (-97) avsåg aktuell skatt. Vid tillämpning av nominell skatt om 20,6 procent på resultat före skatt uppgår teoretisk skatt till -150 mkr. Skillnaden om -210 mkr beror främst på ej avdragsgilla räntekost- nader om -183 mkr och att skatt inte utgår på resultatandel för Entrainnehavet om -85 mkr. Övriga skattemässiga justeringar uppgår till 58 mkr. Skatteberäkning jan-sep 2024 mkr Underlag aktuell skatt Underlag uppskjuten skatt Förvaltningsresultat 3 735 D:o intresseföretag -352 Skattemässigt avdragsgilla avskrivningar -1 702 1 702 ombyggnationer -644 644 Hybridobligation -351 351 Ej avdragsgill ränta 889 — Övriga skattemässiga poster -136 -87 Skattepliktigt förvaltningsresultat 1 439 2 610 Skatt på förvaltningsresultat -296 Försäljning fastigheter — -1 259 Värdeförändring fastigheter — -1 117 Värdeförändring derivat -144 220 Skattepliktigt resultat före underskottsavdrag 1 295 454 Underskottsavdrag, ingående balans -907 907 Underskottsavdrag, utgående balans 438 -438 Skattepliktigt resultat 826 923 Periodens skatt enligt resultaträkning -170 -190 ===== SIDA 7 ===== CASTELLUM DEL ÅRSRAPPORT JANUARI -SEPTEMBER 2024 7 Balansräkning för koncernen i sammandrag mkr 30 sep 2024 30 sep 2023 31 dec 2023 TILLGÅNGAR Förvaltningsfastigheter 135 824 144 709 137 552 Goodwill 4 367 4 678 4 495 Nyttjanderättstillgångar tomträtt 1 424 1 424 1 441 Andelar i intresseföretag 9 331 11 210 10 008 Derivat 1 744 4 223 1 948 Övriga anläggningstillgångar 206 249 224 Övriga fordringar 1 610 2 101 1 580 Likvida medel 1 825 1 397 2 088 Summa tillgångar 156 331 169 991 159 336 EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital 77 109 83 406 77 177 Uppskjuten skatteskuld 14 904 16 461 14 810 Övriga avsättningar 12 16 26 Derivat 621 185 596 Räntebärande skulder 59 087 65 687 61 671 Leasingskuld 1 424 1 424 1 441 Ej räntebärande skulder 3 174 2 812 3 615 Summa eget kapital och skulder 156 331 169 991 159 336 Förändring eget kapital Hänförligt till moderföretagets aktieägare mkr Antal utestående aktier, tusental Aktie- kapital Övrigt tillskjutet kapital Valuta- omräknings- reserv Valuta- säkrings- reserv Hybrid- obligationer Balanserad vinst Totalt eget kapital Eget kapital 2022-12-31 328 401 173 29 027 1 309 -1 475 10 169 39 779 78 983 Utdelning hybridkapital — — — — — — -349 -349 Nyemission 164 200 82 10 098 — — — — 10 180 Utgifter för nyemission — — -231 — — — — -231 D:o skatteeffekt — — 48 — — — — 48 Indragning egna aktier — -9 — — — — 9 0 Övriga transaktioner — — — — — — -6 -6 Periodens resultat jan-sep 2023 — — — — — — -5 281 -5 281 Övrigt totalresultat jan-sep 2023 — — — -226 289 — — 63 Eget kapital 2023-09-30 492 601 246 38 942 1 083 -1 186 10 169 34 152 83 406 Övriga transaktioner — — — — — — 6 6 Periodens resultat okt-dec 2023 — — — — — — -6 311 -6 311 Övrigt totalresultat okt-dec 2023 — — — -695 770 — — 75 Eget kapital 2023-12-31 492 601 246 38 942 388 -416 10 169 27 847 77 177 Utdelning hybridkapital — — — — — — -351 -351 D:o skatteeffekt — — — — — — 72 72 Återköpta egna aktier -155 — — — — — -20 -20 Periodens resultat jan-sep 2024 — — — — — — 368 368 Övrigt totalresultat jan-sep 2024 — — — -237 100 — — -137 Eget kapital 2024-09-30 492 446 246 38 942 151 -316 10 169 27 916 77 109 ===== SIDA 8 ===== CASTELLUM DEL ÅRSRAPPORT JANUARI -SEPTEMBER 2024 8 Kommentarer till balansräkningen Förvaltningsfastigheter Fastighetsbeståndet är koncentrerat till attraktiva nordiska tillväxt- orter i Sverige, Danmark och Finland. Genom intresseföretaget Entra har Castellum även exponering mot attraktiva områden i Norge, framförallt i centrala Oslo. Fastigheterna är belägna i citylägen och välbelägna arbetsområden med goda kommunika- tioner och utbyggd service. Per den 30 september 2024 äger Castellum totalt 684 fastig- heter till ett bokfört värde om knappt 136 mdkr. Förändring av fastighetsbeståndet mkr Bokfört värde, mkr Antal Fastighetsbestånd 1 januari 2024 137 552 709 + Förvärv 54 1 + Ny-, till- och ombyggnation 1 588 — - Försäljningar -2 056 -28 +/- Fastighetsregleringar — 2 +/- Orealiserade värdeförändringar -1 544 — +/- Valutakursomräkning 230 — Fastighetsbestånd per balansdag 135 824 684 Goodwill Castellum redovisar goodwill om 4 367 mkr (4 495) hänförligt till rörelseförvärv där skillnaden mellan avtalad skatt och nominell uppskjuten skatt redovisas som goodwill. Förändring av goodwill uppstår främst vid en större nedgång i fastighetsvärdena eller då fastigheter som ingick i transaktionerna avyttras. Goodwill mkr 2024 jan-sep 2023 jan-sep Ingående anskaffningsvärde 4 495 4 969 Förändring goodwill -128 -291 Utgående värde per balansdag 4 367 4 678 Andelar i intresseföretag Vid utgången av perioden ägde Castellum 60 710 624 aktier i Entra ASA motsvarande 33,3 procent av rösterna och kapitalet. Castellum redovisar sitt innehav i Entra enligt kapitalandels- metoden och utför ett nedskrivningstest på andelen vid varje kvartal. Andelen värderas till det högsta av nyttjandevärdet och verkligt värde efter försäljningskostnader. Verkligt värde efter försäljningskostnader har fastställts med utgångspunkt i aktuell börskurs medan nyttjandevärdet har beräknats och fastställts med utgångspunkt i EPRA NRV. Andelar i intresseföretag, mkr 30 sep 2024 31 dec 2023 Ingående bokfört värde 10 008 13 286 Andel av intresseföretagets resultat -185 -1 833 Erhållen utdelning — -146 Nedskrivning -227 -451 Valutakursomräkning -265 -848 Utgående bokfört värde 9 331 10 008 Entra, mkr 2024 jan-sep 2023 jan-sep Hyresintäkter 2 463 2 591 Förvaltningsresultat 976 1 073 Castellums andel av förvaltningsresultat 352 351 Periodens resultat -514 -2 992 Varav minoritetens andel 42 -81 Entra 30 sep 2024 30 sep 2023 Antal fastigheter, st 82 99 Fastighetsvärde, SEKm 58 540 73 505 Uthyrningsbar yta, tkvm 1 170 1 396 Kontraktslängd, år 6,3 6,2 Ekonomisk uthyrningsgrad, % 94,4 95,6 Räntebärande skulder, SEKm 30 522 40 068 Kapitalbindning, år 3,4 4,1 Räntebindning, år 3,7 2,2 Belåningsgrad, % 49,3 54,7 EPRA NRV, SEK/aktie 154 185 Börskurs, NOK/aktie 137,20 91,60 Uppskjuten skatteskuld Totalt uppgår uppskjuten skatteskuld i koncernen till 14 904 mkr (14 810). Ett bedömt verkligt värde av uppskjuten skatteskuld kan beräknas som alternativ till redovisad uppskjuten skatt utifrån gällande redovisningsprinciper (se antagande i årsredovisning 2023, not 16). Verkligt värde bedöms uppgå till en skuld om 2 412 mkr (2 337). mkr Underlag Nominell skatte- skuld Verklig skatteskuld Underskottsavdrag 438 90 88 Derivat -1 134 -234 -220 Obeskattade reserver -824 -170 -160 Fastigheter -80 007 -16 504 -2 120 Summa -81 527 -16 818 -2 412 Fastigheter, tillgångsförvärv 9 290 1 914 — Utgående värde per balansdag -72 237 -14 904 -2 412 Derivat Per den 30 september 2024 uppgick marknadsvärdet för ränte- och valutaderivatportföljen till 1 123 mkr (1 352) där verkligt värde är fastställt enligt nivå 2, IFRS 13. ===== SIDA 9 ===== CASTELLUM DEL ÅRSRAPPORT JANUARI -SEPTEMBER 2024 9 Fastighetsbestånd Vit dummytext 2024-09-30 januari-september 2024 Kategori Antal Yta, tkvm Fastighets- värde, mkr D:o kr/kvm Hyresvärde, mkr D:o kr/kvm Ekonomisk uthyrn.grad, % Intäkter, mkr Fastighets- kostnader, mkr D:o kr/kvm Driftsöver- skott, mkr KONTOR Stockholm 53 662 28 986 43 835 1 475 2 974 89,0 1 279 280 565 999 Väst 80 473 13 108 27 694 725 2 042 91,0 642 163 459 479 Mitt 68 496 10 314 20 793 735 1 976 91,0 664 165 443 499 Mälardalen 31 550 11 497 20 899 786 1 906 92,0 724 194 471 530 Öresund 35 283 8 767 30 997 519 2 445 91,0 458 111 525 347 Danmark 12 126 4 866 38 848 255 2 716 87,0 225 65 690 160 Finland 18 204 6 343 31 078 564 3 684 88,0 487 182 1 188 305 Summa Kontor 297 2 794 83 881 30 034 5 059 2 415 90,0 4 479 1 160 554 3 319 SAMHÄLLS- FASTIGHETER Stockholm 8 142 6 104 42 930 285 2 669 97,0 274 47 439 227 Väst 17 144 3 312 23 040 199 1 849 97,0 193 39 367 154 Mitt 30 301 8 835 29 396 490 2 174 91,0 446 88 389 358 Mälardalen 6 30 798 26 715 44 1 946 99,0 43 6 273 37 Öresund 6 68 2 801 40 949 136 2 654 91,0 126 22 433 104 Danmark 1 12 648 53 040 30 3 301 98,0 29 5 522 24 Summa Samhällsfastigheter 68 697 22 498 32 279 1 184 2 265 94,1 1 111 207 396 904 LAGER/LÄTT INDUSTRI Stockholm 35 208 3 976 19 158 226 1 450 90,0 200 37 241 163 Väst 82 599 8 110 13 539 494 1 101 93,0 446 96 213 350 Mitt 17 121 1 465 12 126 107 1 179 91,0 96 20 218 76 Mälardalen 23 160 1 875 11 737 142 1 189 94,0 131 34 286 97 Öresund 39 265 2 933 11 037 199 999 91,0 185 41 204 144 Danmark 1 17 158 9 047 11 833 94,0 10 4 293 6 Finland 1 0 80 0 7 0 89,0 6 1 0 5 Summa Lager/Lätt industri 198 1 370 18 597 13 572 1 186 1 154 92,0 1 074 233 226 841 HANDEL Stockholm 14 85 2 206 25 882 124 1 937 96,0 118 15 231 103 Väst 11 47 1 150 24 543 65 1 846 98,0 62 10 273 52 Mitt 18 105 1 621 15 466 122 1 555 93,0 112 26 333 86 Mälardalen 8 38 709 18 431 45 1 568 97,0 42 8 294 34 Öresund 17 72 1 370 19 013 97 1 788 96,0 88 20 370 68 Summa Handel 68 347 7 056 20 310 453 1 738 95,9 422 79 303 343 Summa Förvaltningsfastigheter 631 5 208 132 032 25 352 7 882 2 018 91,2 7 086 1 679 430 5 407 Fastighetsadministration vit vit vit vit vit vit vit vit 397 102 397 Summa efter fastighets- administration 631 5 208 132 032 25 352 7 882 2 018 91,2 7 086 2 076 532 5 010 Projekt 19 138 2 972 — 109 — — 17 25 — -8 Obebyggd mark 34 — 820 — 24 — — 23 9 — 14 Totalt 684 5 346 135 824 8 015 7 126 2 110 5 016 Skillnaden mellan ovan redovisat driftsöverskott om 5 016 mkr och resultaträkningens driftsöverskott om 5 134 mkr förklaras dels av att driftsöverskott om 60 mkr under perioden för sålda fastigheter frånräknats, samt att driftsöverskott under perioden förvärvade/färdigställda fastigheter räknats upp med 26 mkr såsom de ägts eller varit färdigställda under hela perioden. I tabellen frånräknas även en engångsersättning om 64 mkr samt övriga ej fastighetsrelaterade poster om 20 mkr. ===== SIDA 10 ===== CASTELLUM DEL ÅRSRAPPORT JANUARI -SEPTEMBER 2024 10 Fastighetsportföljen Castellums ägarskap kännetecknas av hållbarhet och långsiktig- het och 64 procent av fastighetsportföljens värde är hållbarhets- certifierat. Bolaget arbetar kontinuerligt med att utveckla, förädla, modernisera och kundanpassa sina fastigheter. Castellum är Nordens ledande kommersiella fastighetsbolag och är ett av de bolag som äger flest fastigheter i Norden. Beståndet är koncen- trerat till attraktiva tillväxtregioner i Sverige samt Köpenhamn och Helsingfors. Genom intresseföretaget Entra har Castellum även exponering mot attraktiva områden i Norge. Under året har Castellum fortsatt den geografiska koncentrationen samt minskat exponeringen mot handelssegmentet. Detta för att leverera på strategin samtidigt som Castellums finansiella ställning stärks. I förlängningen vill Castellum växa på sina starkaste marknader. Castellums geografiska fokus kombinerat med stabila hyres- gäster, exempelvis statliga och kommunala verksamheter, ger goda förutsättningar för stabilitet och långsiktig tillväxt. Det kommersiella beståndet består till största del av kontor (62 procent), och därefter samhällsfastigheter (17 procent), lager/lätt industri (14 procent) och handel (5 procent). Gemensamt för dessa fastigheter är att de är belägna i eller nära citylägen, har goda kommunikationer och kompletterande service. Beståndets sista 2 procent består av projekt och mark. Castellums fastighetsbestånd per den 30 september 2024 omfattade 684 fastigheter (716) med ett sammanlagt kontraktsvärde om 9 475 mkr (9 368) och en sammanlagd uthyrningsbar yta om 5 346 tkvm (5 570). Investeringar Castellum investerar i fastighetsportföljen främst genom ny-, till- och ombyggnation av fastigheter i det befintliga beståndet, men även genom förvärv. Under perioden har investeringar i fastigheter skett för totalt 1 642 mkr (2 648), varav 1 588 mkr (2 321) avser ny-, till- och ombyggnation och 54 mkr (327) avser förvärv. Efter försälj- ningar om -1 969 mkr (-3 711) uppgick nettoinvesteringen till -327 mkr (-1 063). Nettoinvestering per region Fastighetsvärde per region Fastighetsvärde per kategori ===== SIDA 11 ===== CASTELLUM DEL ÅRSRAPPORT JANUARI -SEPTEMBER 2024 11 Stora projekt Castellum har en pågående projektportfölj som omfattar större projekt om cirka 1,8 mdkr, varav 1,0 mdkr kvarstår att investera. Genomsnittlig uthyrningsgrad uppgår till 91 procent. Under kvartalet tillkom två projekt, en hotellfastighet i Göteborg, samt en fastighet inom kategorin Handel i Örebro. Fyra stora projekt har färdigställts under året med ett totalt hyresvärde om 103 mkr och en genomsnittlig uthyrningsgrad om 65 procent. Projektpipeline Castellum har en stor potential i projektportföljen, som med framdrift i detaljplaner möjliggör att projekt motsvarande cirka 700 000 kvm kan startas framöver. Bland dessa framtida projekt kan nämnas betydande projektmöjligheter på Nordic Hub Säve i Göteborg och i Hagastaden i Stockholm. Pågående projekt Kategori Typ av inv. Ort Färdigställs Yta, kvm Hyresvärde, mkr Uthyrn. grad, % Total investering, mkr Varav investerat, mkr Återstår att investera, mkr Tusenskönan 2 S N Mölndal Q1-25 10 600 27 100 349 263 86 Tullen 8 S O Örebro Q1-25 8 200 17 100 106 74 32 Litografen 1 Ha N Örebro Q3-25 3 500 6 100 69 0 69 Amperen 1 Lo N Västerås Q3-25 37 200 29 100 380 155 225 Backa 20:5/20:6 S N Göteborg Q4-25 9 000 40 100 496 277 219 Gladan 6 K O Stockholm Q4-25 3 900 16 0 164 14 150 Bägaren 5 S O Norrköping Q4-25 6 400 17 100 105 14 91 Repslagaren 24 K O Örebro Q4-25 4 700 11 100 66 5 61 Gullbergsvass 1:15 Ho O Göteborg Q1-26 4 500 18 100 97 2 95 Summa pågående projekt över 50 mkr vit vit 88 000 181 91 1 832 804 1 028 Färdigställda eller helt/delvis inflyttade projekt Kategori Typ av inv. Ort Färdigställt Yta, kvm Hyresvärde, mkr Uthyrn. grad, % Total investering, mkr Varav investerat, mkr Återstår att investera, mkr Finnslätten 1 (del av) K/I O Västerås Q2-24 21 000 28 72 189 189 0 Bollbro 15 S O Helsingborg Q2-24 5 000 7 92 129 129 0 Tistlarna 9 Lo N Malmö Q1-24 11 300 13 97 201 196 5 Götaland 5 (Werket) K O Jönköping Q1-24 22 000 55 51 344 230 114 Summa färdigställda projekt över 50 mkr vit vit vit 59 300 103 65 863 744 119 Totalsumma projekt över 50 mkr vit vit vit 147 300 284 82 2 695 1 548 1 147 Kategori: K=Kontor, La=Lager, Lo=Logistik, S=Samhällsfastighet, I=Industri, Ha=Handel, Ho=Hotell Typ av investering: N=Nybyggnation, O=Ombyggnation ===== SIDA 12 ===== CASTELLUM DEL ÅRSRAPPORT JANUARI -SEPTEMBER 2024 12 Hyresgäster Castellums exponering mot enskilda hyresgäster är mycket låg med en hyresavtalsportfölj som har stor spridning på många olika hyresgäster, kundstorlekar och branscher. Koncernen har cirka 7 000 kommersiella kontrakt och cirka 500 bostadskontrakt, vars storleksmässiga fördelning framgår av tabellen nedan. Det enskilt största kontraktet svarar för 1,3 procent av koncernens totala hyresintäkter medan motsvarande siffra för den enskilt största hyresgästen är 2,5 procent. Återstående genomsnittlig kontrakts- längd per den 30 september 2024 uppgick till 3,6 år (3,8). Kontraktsförfallostruktur mkr Antal kontrakt Kontrakts- värde, mkr Andel av värdet, % Kommersiellt, löptid vit vit vit 2024 1 056 416 4 2025 2 286 1 764 19 2026 1 610 1 791 19 2027 1 384 1 796 19 2028 584 1 150 12 2029+ 558 2 316 24 Summa kommersiellt 7 478 9 233 97 Bostäder 470 51 1 P-platser och övrigt 6 429 191 2 Totalt 14 377 9 475 100 Kontraktsstorlek mkr Antal kontrakt Kontrakts- värde, mkr Andel av värdet, % Kommersiellt <0,25 3 219 217 2 0,25 - 0,5 1 040 382 4 0,5 - 1,0 1 239 874 9 1,0 - 3,0 1 289 2 217 23 >3,0 691 5 543 59 Summa 7 478 9 233 97 Bostäder 470 51 1 P-platser och övrigt 6 429 191 2 Totalt 14 377 9 475 100 Största hyresgäster Kontrakts- värde, mkr Andel av totalt kontraktsvärde, % Polismyndigheten 235 2,5 AFRY 200 2,1 ABB 159 1,7 Försäkringskassan 156 1,6 Domstolsverket 139 1,5 Handelsbanken 133 1,4 Northvolt 125 1,3 Region Stockholm 89 0,9 Migrationsverket 86 0,9 Hedin 80 0,8 Summa kontraktsvärde 1 402 14,8 Nettouthyrning Under perioden har Castellum tecknat hyresavtal med ett årligt hyresvärde om 399 mkr (437). Uppsägningar uppgick till -409 mkr (-453), varav -22 mkr (-44) avsåg konkurser och -22 mkr (-18) uppsägningar med mer än 18 månaders återstående kontrakts- längd. Nettouthyrningen för perioden uppgick därmed till -10 mkr (-16). Omförhandlingar motsvarande en årshyra om 293 mkr har genomförts under perioden med en genomsnittlig hyresförändring om 1,0 procent. Hyreskontrakt om 1 183 mkr förlängdes till oförändrade villkor. Nettouthyrning, januari–september 2024 mkr Sthlm Väst Mitt Mälar- dalen Öre- sund Finland Totalt Nytecknat vit vit vit vit vit vit vit Förvaltnings- fastigheter 97 87 69 55 55 12 375 Projekt- fastigheter — 18 6 — — — 24 Totalt 97 105 75 55 55 12 399 Uppsagt vit vit vit vit vit vit vit Befintligt -110 -102 -64 -38 -51 -22 -387 Konkurser -2 -6 -5 -4 -1 -4 -22 Totalt -112 -108 -69 -42 -52 -26 -409 Netto- uthyrning -15 -3 6 13 3 -14 -10 D:o Q3 2023 -21 -1 21 11 -8 -18 -16 Nettouthyrning per kvartal ===== SIDA 13 ===== CASTELLUM DEL ÅRSRAPPORT JANUARI -SEPTEMBER 2024 13 Finansiering Under kvartalet har en icke säkerställd obligation om 500 miljoner euro emitterats på den europeiska kapitalmarknaden Löptiden är 6,25 år och årlig kupong uppgår till 4,125 procent. Likviden från obligationsemissionen har bland annat använts till att delåterköpa en euroobligation med ursprungligt förfall 2026 om 186 miljoner euro. Andel räntesäkrat (>1 år) uppgick vid balansdagen till 71 procent. Den rörliga delen består i huvudsak av exponering mot Stibor 3m. Under kvartalet uppgick genomsnittlig Stibor 3m till 3,45 procent jämfört med 3,82 procent under andra kvartalet 2024. Ränteförfallostruktur 2024-09-30 Förfallo- tidpunkt mkr Andel, % Snittränta, % Genomsnittlig räntebindning, år 0—1 år 17 126 29 6,9¹ 0,3 1—2 år 5 030 9 1,0 1,7 2—3 år 3 399 6 4,4 2,3 3—4 år 3 169 5 2,0 3,5 4—5 år 13 712 23 1,2 4,8 >5 år 16 651 28 2,4 7,6 Totalt 59 087 100 3,4 3,8 1. Genomsnittlig ränta för skulder med exponering mot marknadsränta är 5,1 procent. Kreditförfallostruktur 2024-09-30 Kreditavtal Bank, mkr Obligationer, mkr Certifikat, mkr Totalt räntebärande skulder, mkr Andel, % Ej utnyttjade krediter, mkr Summa tillgängliga krediter, mkr 2024 — 392 — 392 1 950 1 342 2025 — 8 142 — 8 142 14 — 8 142 2026 3 899 6 496 — 10 395 18 12 200 22 595 2027 2 568 3 949 — 6 517 11 10 317 16 834 2028 6 414 1 569 — 7 983 13 3 500 11 483 >2028 10 138 15 520 — 25 658 43 — 25 658 Totalt 23 019 36 068 — 59 087 100 26 967 86 054 Finansiella nyckeltal Nyckeltal räntebärande finansiering 30 sep 2024 30 sep 2023 31 dec 2023 Räntebärande skulder, mkr 59 087 65 687 61 671 Utestående obligationer, mkr 36 068 40 524 35 783 Utestående företagscertifikat, mkr — 874 787 Bank, mkr 23 019 24 289 25 101 Likvida medel, mkr 1 825 1 397 2 088 Outnyttjade kreditlöften, mkr 26 967 24 108 25 188 Andel icke säkerställda tillgångar, % 48 48 47 Andel säkerställd upplåning/totala tillgångar, % 15 14 16 Belåningsgrad, % 36,6 37,8 37,4 Räntetäckningsgrad, ggr 3,3 3,0 3,0 Skuldkvot, ggr 8,7 10,3 9,7 Genomsnittlig kapitalbindning, år¹ 4,4 3,8 4,2 Genomsnittlig räntebindning, år 3,8 2,9 3,3 Kreditrating Baa3, Positive Outlook Baa3, Stable Outlook Baa3, Stable Outlook Genomsnittlig effektiv ränta exkl. löften, % 3,4 2,9 3,0 Genomsnittlig effektiv ränta inkl. löften, % 3,5 3,0 3,2 Marknadsvärde räntederivat, mkr 224 2 071 765 Marknadsvärde valutaderivat, mkr 899 1 967 587 1. Beräknas exklusive outnyttjade kreditfaciliteter fr .o.m. 2024-06-30. ===== SIDA 14 ===== CASTELLUM DEL ÅRSRAPPORT JANUARI -SEPTEMBER 2024 14 Castellums finanspolicy och åtaganden i kreditavtal Policy Åtaganden Utfall Belåningsgrad Ej varaktigt över 40 % Ej över 65 % 36,6% Räntetäckningsgrad, R12 Minst 3 ggr Minst 1,5 ggr 3,3 ggr Andel säkerställd upplåning/totala tillgångar Ej över 45 % 15% Finansieringsrisk • genomsnittlig kapitalbindning, år¹ Minst 2 år 4,4 år • förfall inom 1 år Högst 30 % av utestående lån och outnyttjade kreditavtal 11% • likviditetsbuffert Likviditetsreserv motsvarande 12 månaders kommande låneförfall. Uppfyllt Ränterisk • genomsnittlig räntebindning 1,5–4,5 år 3,8 år • förfall inom 6 månader Högst 50 % 25% Kredit– och motpartsrisk • ratingrestriktion Kreditinstitut med hög rating, lägst S&P BBB+ vit Uppfyllt Valutarisk • nettoexponering i utländsk valuta Maximalt 10 % av balansomslutningen vit Uppfyllt 1. Beräknas exklusive outnyttjade kreditfaciliteter fr .o.m. 2024-06-30. Känslighetsanalys Förändring, % Effekt på Belopp, mkr Ekonomisk uthyrningsgrad +/- 1 %-enhet Förvaltningsresultat +105/-105 Hyresintäkter +/- 1 % Förvaltningsresultat +94/-94 Fastighetskostnader +/- 1 % Förvaltningsresultat -28/+28 Effekt på räntekostnader vid förändring av underliggande marknadsräntor +/- 1 %-enhet Förvaltningsresultat -171/+171 Direktavkastningskrav +/- 0,25 %-enhet Förvaltningsfastigheter -5 660/+6 190 Fördelning räntebärande skulder 2024-09-30 Säkerställda och icke säkerställda krediter 2024-09-30 ===== SIDA 15 ===== CASTELLUM DEL ÅRSRAPPORT JANUARI -SEPTEMBER 2024 15 Kassaflödesanalys för koncernen mkr 2024 jul-sep 2023 jul-sep 2024 jan-sep 2023 jan-sep R12, okt 2023 - sep 2024 2023 jan-dec Driftsöverskott 1 743 1 717 5 134 4 939 6 761 6 566 Centrala administrationskostnader -50 -78 -178 -279 -302 -403 Justeringar för poster som inte ingår i kassaflödet -2 148 46 149 171 274 Erhållen ränta 1 18 4 18 25 39 Betald ränta -582 -591 -1 647 -1 668 -2 272 -2 293 Betald skatt -23 -264 -73 -95 -70 -92 Kassaflöde löpande verksamhet före förändring rörelsekapital 1 087 950 3 286 3 064 4 313 4 091 Förändring kortfristiga fordringar 62 -185 49 -200 575 326 Förändring kortfristiga skulder -163 -659 -487 -606 515 396 Kassaflöde från löpande verksamhet 986 106 2 848 2 258 5 403 4 813 Investeringar i ny-, till- och ombyggnationer -560 -740 -1 563 -2 285 -2 646 -3 368 Förvärv av fastigheter -2 -327 -54 -327 -63 -336 Försäljning av fastigheter 20 -3 20 73 67 120 Försäljning av fastigheter via bolag 289 268 1 804 2 981 3 177 4 354 Förvärv av övriga anläggningstillgångar, netto -14 -10 -60 -67 -86 -93 Erhållen utdelning från intresseföretag — — — 146 — 146 Investeringar övrigt — — -2 — -25 -23 Kassaflöde från investeringsverksamhet -267 -812 145 521 424 800 Företrädesemission — -3 — 9 997 — 9 997 Återköp egna aktier — — -20 — -20 — Utbetald utdelning — — — -624 — -624 Utbetald utdelning hybridobligation — — -351 -349 -351 -349 Upptagna lån 5 679 2 673 14 331 9 705 20 812 16 186 Amortering av lån -5 412 -1 794 -17 007 -20 836 -26 165 -29 994 Derivat 100 -535 -144 -218 481 407 Förändring långfristiga fordringar -1 — -88 — -91 -3 Kassaflöde från finansieringsverksamhet 366 341 -3 279 -2 325 -5 334 -4 380 Periodens kassaflöde 1 085 -365 -286 454 493 1 233 Likvida medel ingående balans 739 1 755 2 088 858 1 397 858 Kursdifferens i likvida medel 1 7 23 85 -65 -3 Likvida medel utgående balans 1 825 1 397 1 825 1 397 1 825 2 088 Genomsnittligt antal aktier, tusen 492 446 492 601 492 538 437 484 492 554 451 377 Kassaflöde före förändring av rörelsekapital, kr/aktie 2,21 1,93 6,67 7,00 8,76 9,06 Kassaflödesanalysen har upprättats enligt indirekt metod, vilket innebär att nettoresultatet justeras för transaktioner som inte medfört in- eller utbetalningar under perioden, samt för eventuella intäkter och kostnader som hänförs till investerings- eller finansieringsverksamhetens kassaflöden. Nettoskulden per den 30 september 2024 uppgick till 57 262 mkr (59 583). ===== SIDA 16 ===== CASTELLUM DEL ÅRSRAPPORT JANUARI -SEPTEMBER 2024 16 Nyckeltal 2024 jan-sep 2023 jan-sep 2023 jan-dec 2022 jan-dec 2021 jan-dec 2020 jan-dec 2019 jan-dec Fastighetsrelaterade nyckeltal Hyresvärde, kr/kvm 2 018 1 906 1 927 1 758 1 648 1 538 1 495 Fastighetskostnader, kr/kvm 532 531 547 511 425 369 384 Driftsöverskott, kr/kvm¹ 1 282 1 208 1 209 1 048 1 008 1 039 1 001 Överskottsgrad, %¹ 71 69 69 68 71 74 72 Ekonomisk uthyrningsgrad, % 91,2 92,6 92,1 93,4 93,2 93,1 92,6 Uthyrningsbar area vid periodens utgång, '000 kvm 5 346 5 570 5 485 5 696 5 853 4 447 4 255 Antal fastighet vid periodens utgång 684 716 709 749 762 642 632 Fastighetsvärde per balansdag, kr/kvm 25 352 26 023 25 258 26 737 26 667 23 549 22 363 Finansiella nyckeltal Avkastning totalt kapital, % 2,3 -4,1 -6,6 0,6 8,6 7,5 8,4 Avkastning eget kapital, % 0,6 -8,7 -14,8 2,2 22,7 13,0 14,5 Belåningsgrad fastighet, % 42,2 44,4 43,3 49,5 45,5 44,1 42,6 Genomsnittlig effektiv ränta exkl löften, % 3,4 2,9 3,0 2,6 1,8 1,9 2,0 Data per aktie Aktiens börskurs vid periodens utgång, kr 148,85 111,35 143,30 106,06 204,81 175,32 186,49 Eget kapital, kr 157 169 157 202 206 146 135 Resultat, kr 0,75 -12,07 -25,68 4,44 35,12 17,24 17,37 Förvaltningsresultat, kr 7,58 7,64 9,69 11,45 10,46 10,38 9,67 Kassaflöde före förändring av rörelsekapital, kr 6,67 7,00 9,06 10,24 9,73 9,77 9,65 Utdelning per aktie, kr — — — — 6,38 5,80 5,46 Antal vid periodens utgång, tusental 492 446 492 601 492 601 390 933 405 384 329 852 325 218 Genomsnittligt antal aktier, tusental 492 538 437 484 451 377 393 849 336 784 325 727 325 218 Nyckeltal enligt EPRA² EPRA EPS (förvaltningsresultat efter nominell skatt), kr 6,98 6,86 9,49 11,09 9,73 9,46 8,77 EPRA NRV (långsiktigt substansvärde), kr 155 164 154 203 211 180 163 EPRA NTA (aktuellt substansvärde), kr 150 156 149 193 202 172 157 EPRA NDV (avyttringsvärde), kr 127 139 127 165 166 142 129 EPRA LTV (belåningsgrad fastigheter), % 50,1 50,8 52,1 55,6 51,4 46,0 44,6 EPRA vakansgrad, % 8,9 7,4 7,9 6,7 7,8 6,8 6,7 1. Exklusive övriga intäkter om 64 mkr. 2. För uträkning, se finansiella nyckeltal på sidorna 24-26. ===== SIDA 17 ===== CASTELLUM DEL ÅRSRAPPORT JANUARI -SEPTEMBER 2024 17 Hållbarhet Castellum fortsatt ett av de mest hållbara fastighetsbolagen i Norden Castellum arbetar hållbart och bolagets klimatpåverkan fortsätter att minska, men mer arbete kvarstår för att bolaget ska nå sina mål. Castellum installerar solcellsanläggningar, laddplatser och ekosystemtjänster utvecklas för att bidra till den biologiska mång- falden. Mer än hälften av Castellums fastighetsbestånd är nu hållbarhetscertifierat och energieffektiviteten förbättras hela tiden. Tillsammans med hyresgästerna utvecklas både framtidens arbetsliv och det gemensamma samhället. För mer detaljerad information, se Castellums årsredovisning 2023 som publicerades i april 2024. Hållbarhetsmål och strategi Castellum ska vara ett av de mest hållbara fastighetsbolagen i Norden. Bolagets hållbarhetsstrategi, Den hållbara staden 2030, syftar till att säkerställa att Castellum är ett relevant, ansvarsfullt och framgångsrikt bolag. Under 2024 omformulerades fokus- områdena i hållbarhetsstrategin och den består nu av tre fokus- områden: Framtidens fastigheter, Hållbara arbetsplatser och Sunda affärer. Hållbarhetsstrategin består av 23 mätbara mål, där de klimatrelaterade målen är vetenskapligt baserade och god- kända av Science Based Targets initiative (SBTi). För mer detaljerad information, se Castellums årsredovisning 2023. Hållbarhetsresultat Under tredje kvartalet har Castellum beslutat att fortsätta med bolagets solcellsprogram 100 på sol som gick i mål i december 2023, då bolaget invigde sin hundrade solcellsanläggning i fastig- hetsbeståndet, två år före utsatt tid. Efter en noga utvärdering av de hittills uppförda solcellanläggningarna har bolaget beslutat att fortsätta sin satsning på solceller med mål om att bygga 100 nya solcellsanläggningar till 2030 inom solcellsprogrammet 100 på sol. Med andra ord ska koncernen ha uppfört 200 solcellsanlägg- ningar till 2030. Castellum har återigen bekräftats som en grön aktie på Nasdaq Stockholm, vilket innebär att bolaget fortsatt uppfyller alla kriterier för att behålla sin Green Equity Designation. Castellum är därmed ett av få stora fastighetsbolag i Norden som återigen kvalificerar sig för denna viktiga klassificering. För att klassificeras som en grön aktie krävs att minst 50 procent av bolagets omsättning och investeringar anses vara gröna, samt att mindre än 5 procent av tillgångarna är knutna till fossila bränslen. Under 2024 genom- fördes en ny granskning, utförd av S&P Global Shades of Green, där Castellum uppfyller alla dessa kriterier. Granskningen visar att 55 procent av omsättningen och 82 procent av bolagets investe- ringar kan klassificeras som gröna. Castellums fastighet Werket i Jönköping har vunnit priset Placebrander of the year 2024 i kategorin Kvarter, stadsdelar, byar, parker och fastigheter. Werket erhöll priset för arbetet med hållbara och nytänkande lösningar och stort arbete med återbruk där gammalt har blivit nytt. Ett stort fokus ligger på att minska energianvändningen, i den jämförbara fastighetsportföljen uppgår besparingen rullande 12 månader till -2,3 procent. Castellum har ett fortsatt fokus på hållbarhetscertifierade byggnader och har per Q3 2024 certifierat 282 fastigheter motsvarande 53 procent av fastighetsytan. ===== SIDA 18 ===== CASTELLUM DEL ÅRSRAPPORT JANUARI -SEPTEMBER 2024 18 2024 Q3 R12 2023 2022 Resurseffektivitet Total energiprestanda, kWh/kvm, år 97 98 96 Total energiprestanda, graddagskorrigerad, kWh/kvm, år 95 97 99 1. varav faktisk uppvärmning 67 67 64 2. varav graddagskorrigerad uppvärmning 66 66 67 3. varav el och kyla 30 31 32 Energieffektivisering/år, jämförbart bestånd, R12, graddagskorrigerad, % -2 -4 -4 Energieffektivisering/år, jämförbart bestånd, R12, faktisk energianvändning, % 1 0 -9 Total vattenanvändning, m³/kvm, år 0,2 0,2 0,3 Vattenbesparing per år, jämförbart bestånd R12, % -6 -5 1 Fossilfritt Andel icke fossil energi, % 98 97 95 Fossilfria fordon, % 99 98 96 Antal laddpunkter för elbilar 1 414 1 189 922 Installerade solcellsanläggningar, antal 114 106 76 Färdplan för klimatneutralitet 2030 Fastighetsförvaltning - utsläpp koldioxid i kg/kvm, år (market based) 1,5 1,9 2,3 varav scope 1 0,1 0,1 0,1 varav scope 2 - market based 1,4 1,8 2,2 varav scope 2 - location based 5,5 5,4 5,5 Projektutveckling - reducerade utsläpp i projektutvecklingsportfölj (scope 3),% Uppfylls Uppfylls Uppfylls Hållbarhetscertifiering Hållbarhetscertifiering, % av kvm 53 50 45 Hållbarhetscertifiering, antal 282 260 249 Hållbarhetscertifiering, % av hyresintäkter 62 61 56 Hållbarhetscertifiering, % av fastighetsvärde 64 64 61 ESG-benchmarks GRESB poäng (0-100) 88 92 92 DJSI poäng (0-100) TBA 77 82 CDP betyg (A till D-betyg) TBA A- B Sociala nyckeltal Sjukfrånvaro, % (lång- och korttidssjukfrånvaro) 2,7 2,4 2,9 Jämställdhet, kvinnor/män, % 43/57 41/59 42/58 Mångfald, internationell bakgrund, % 13 12 10 Praktikanter, % av medarbetare YTD¹ 6 9 - 1. Nytt hållbarhetsmål från 2023 om att 10 procent av medarbetare ska vara praktikanter på årsbasis. Ratings Castellums rating: 77/100 (enda nordiska fastighetsbolag som blivit inkluderat) Castellums rating: AAA Castellums rating: Förvaltning: 88/100, (global sektorledare) Projektutveckling: 98/100 Castellums rating: Gold Castellums rating: A- Castellums rating: Region Top-Rated 1. THE USE BY Castellum OF ANY MSCI ESG RESEARCH LLC OR ITS AFFILIATES (“MSCI”) DATA, AND THE USE OF MSCI LOGOS, TRADEMARKS, SERVICE MARKS OR INDEX NAMES HEREIN, DO NOT CONSTITUTE A SPONSORSHIP, ENDORSEMENT, RECOMMENDATION, OR PROMOTION OF Castellum BY MSCI. MSCI SERVICES AND DATA ARE THE PROPERTY OF MSCI OR ITS INFORMATION PROVIDERS, AND ARE PROVIDED ‘AS-IS’ AND WITHOUT WARRANTY. MSCI NAMES AND LOGOS ARE TRADEMARKS OR SERVICE MARKS OF MSCI. Castellum arbetar med vetenskapligt förankrade klimatmål i linje med Parisavtalet. ===== SIDA 19 ===== CASTELLUM DEL ÅRSRAPPORT JANUARI -SEPTEMBER 2024 19 Castellumaktien Castellum är noterat på Nasdaq Stockholm Large Cap och hade vid periodens utgång drygt 108 000 aktieägare. De 15 enskilt största aktieägarna per den 30 september 2024 framgår i tabellen nedan. Aktieägare per 30 september 2024 Aktieägare Antal tusen aktier Andel röster/kapital, % Akelius Residential Property 51 801 10,5 BlackRock 24 909 5,1 Gösta Welandsson med bolag 19 638 4,0 Länsförsäkringar Fonder 19 596 4,0 Vanguard 18 950 3,8 Swedbank Robur Fonder 16 974 3,4 Handelsbanken Fonder 15 694 3,2 Akelius Apartments 14 800 3,0 Nordea Fonder 13 136 2,7 Norges Bank 9 966 2,0 Folksam 8 656 1,8 Cliens Fonder 8 282 1,7 APG Asset Management 7 572 1,5 Alecta Tjänstepension 6 065 1,2 State Street Global Advisors 4 954 1,0 15 största ägarna 240 993 48,9 Svenska aktieägare, övriga 155 399 19,5 Utländska aktieägare, övriga 96 054 31,6 Totalt utestående aktier 492 446 100,0 Återköpta egna aktier 155 0,0 Totalt registrerade aktier 492 601 100,0 Källa: Aktieägarstatistik från Modular Finance AB. Sammanställd och bearbetad data från Euroclear, Morningstar, Finansinspektionen, Nasdaq och Millistream. Förvärv av egna aktier Årsstämman 2024 gav styrelsen mandat att, som längst till nästa årsstämma, förvärva och överlåta egna aktier. Förvärv får ske av högst tio procent av samtliga aktier i bolaget. Under andra kvartalet har bolaget återköpt 155 403 aktier till en snittkurs om 129,49 kronor. Detta motsvarar 0,3 promille av antalet registrerade aktier. Återköpet har gjorts inom ramen för av årsstämman beslutat incitamentprogram. Nyckeltal aktien Aktien 30 sep 2024 31 dec 2023 Aktiekurs, SEK 148,85 143,30 Börsvärde, mdkr 73,3 70,6 Omsättning, antal miljoner¹ 218 425 Omsättningshastighet, %¹ 59 94 Aktiens direktavkastning — — 1. Från respektive års början. Avser omsättning på Nasdaq Stockholm. Utdelning För att värna bolagets kreditbetyg beslutade styrelsen om en skärpt finanspolicy och ett besparingsprogram med minskat investeringsutrymme under 2023 och 2024 i syfte att stärka bolagets balansräkning. Årsstämman 2024 har beslutat att ingen utdelning lämnas för räkenskapsåret 2023. Aktieägare per land 30 september 2024 ===== SIDA 20 ===== CASTELLUM DEL ÅRSRAPPORT JANUARI -SEPTEMBER 2024 20 Moderföretaget Resultaträkning i sammandrag mkr 2024 jul-sep 2023 jul-sep 2024 jan-sep 2023 jan-sep 2023 jan-dec Intäkter 63 39 221 116 325 Centrala administrationskostnader -82 -84 -277 -339 -459 Finansiella poster 6 4 094 1 057 3 801 4 630 Resultat före värdeförändringar och skatt -13 4 049 1 001 3 578 4 496 Nedskrivning andelar i koncernföretag 114 -745 -322 -1 553 -3 848 Nedskrivning andelar i intresseföretag -231 -620 -678 -1 476 -2 678 Värdeförändringar finansiella instrument -295 -318 -43 920 -99 Resultat före skatt -425 2 366 -42 1 469 -2 129 Skatt 62 -121 -73 -194 46 Periodens resultat -363 2 245 -115 1 275 -2 083 Poster som kommer att omföras till årets resultat Omräkningsdifferens utlandsverksamhet — -31 — — — Värdeförändring valutaderivat 35 55 -4 21 30 Periodens totalresultat -328 2 269 -119 1 296 -2 053 Kommentar till moderföretagets resultat Moderföretag är Castellum Aktiebolag (publ). Moderföretagets verksamhet är att äga och förvalta aktier i de rörelsedrivande dotterföretagen, ansvara för frågor gentemot aktiemarknaden såsom koncernrapportering och aktiemarknadsinformation samt kreditmarknaden med upplåning och finansiell riskhantering. Resultat före skatt uppgick till -42 mkr (1 469). Förändringen av finansiella poster är till största delen hänförlig till utdelning från dotterföretag. Balansräkning i sammandrag mkr 30 sep 2024 30 sep 2023 31 dec 2023 Andelar i koncernföretag 46 025 48 207 46 347 Andelar i intresseföretag 9 331 11 210 10 008 Fordringar koncernföretag 49 949 45 021 43 722 Derivat 1 497 3 321 1 390 Övriga tillgångar 163 302 238 Likvida medel 763 66 942 Summa tillgångar 107 728 108 127 102 647 Eget kapital 47 629 51 389 48 046 Uppskjuten skatteskuld 172 515 171 Derivat 621 185 596 Räntebärande skulder 33 499 32 938 31 910 Skulder koncernföretag 25 613 22 841 21 650 Övriga skulder 194 259 274 Summa eget kapital och skulder 107 728 108 127 102 647 Moderföretagets tillgångar uppgick till 107 728 mkr (102 647). Soliditeten uppgick till 44 procent (47). Moderföretagets eventualförpliktelser har minskat med 4,8 mdkr under perioden och uppgår per den 30 september 2024 till 23,3 mdkr (28,1). Eventualförpliktelserna är hänförliga till borgensförbindelser för dotterföretag. ===== SIDA 21 ===== CASTELLUM DEL ÅRSRAPPORT JANUARI -SEPTEMBER 2024 21 Övrig information Risker och osäkerhetsfaktorer Castellums verksamhet, resultat och ställning påverkas av ett antal riskfaktorer. Dessa är främst relaterade till fastigheter, skatt och finansiering. Bolaget arbetar aktivt för att identifiera och hantera de risker och möjligheter som har stor betydelse för verksamheten. Castellum hanterar riskerna gentemot en föränderlig marknad genom att ha en stark balansräkning och bibehålla vår belåningsgrad låg. I kombination med aktiv kapitalförvaltning minskar vi risken för ökad kapitalkostnad. På den operativa sidan arbetar vi med en väl sammansatt hyresgäst- portfölj med en spridning i uppsägningstid, bransch, hyresgäst- storlek och geografiskt läge koncentrerat till tillväxtmarknader. För att underlätta riskhanteringen har Castellum valt att klassificera riskerna i kategorierna omvärldsrisker, operationella risker, finansiella risker samt hållbarhetsrisker. Mer information om Castellums risker och hantering av dessa återfinns i årsredo- visningen för 2023. Framtidsinriktad information En del redovisade poster i denna rapport är framåtriktade och det faktiska utfallet kan komma att se väsentligt annorlunda ut. Förutom de faktorer som uttryckligen har kommenterats kan även andra faktorer väsentligt påverka det faktiska utfallet, exempelvis ekonomisk tillväxt, räntenivå, finansieringsvillkor, avkastningskrav på fastighetstillgångar och politiska beslut. Redovisningsprinciper Castellums koncernredovisning upprättas i enlighet med International Financial Reporting Standards (IFRS). Delårs- rapporten är upprättad enligt IAS 34 Delårsrapportering och för moderföretaget enligt ÅRL 9 kap. Vidare har tillämpliga bestäm- melser i årsredovisningslagen och lagen om värdepappersmark- naden tillämpats. För koncernen och moderföretaget har samma redovisningsprinciper och beräkningsgrunder tillämpats som i den senaste årsredovisningen. Upplysningar enligt IAS 34.16A förekommer förutom i de finansiella rapporterna i övriga delar av delårsrapporten. Upprättandet av delårsrapporten kräver att företagsledningen gör bedömningar och uppskattningar samt gör antaganden som påverkat tillämpningen av redovisnings- principerna och de redovisade beloppen av tillgångar, skulder, intäkter och kostnader. Verkliga utfallet kan avvika från dessa uppskattningar och bedömningar. De kritiska bedömningar som görs och de källor till osäkerhet i uppskattningar som finns är samma som i den senast publicerade årsredovisningen. Värdering av fastighetsportföljen Castellum värderar internt hela fastighetsinnehavet varje kvartal, där klassificering sker i nivå 3 enligt IFRS 13. En tillgångs värde utgörs enligt vedertagen teori av det diskonterade nuvärdet av framtida kassaflöden som tillgången förväntas generera. Detta avsnitt syftar till att beskriva Castellums kassaflödesbaserade modell för beräkning av fastighetsbeståndets värde. Fastighets- beståndets värde beräknas i en 10–20 årig kassaflödesmodell. Värdet beräknas som nuvärdet av driftsöverskott minskat med återstående investeringar på igångsatta projekt under kalkyl- perioden om 10–20 år samt nuvärdet av bedömt restvärde efter kassaflödesperioden. Restvärdet utgörs av nuvärdet av alla framtida driftsöverskott efter kassaflödesperioden. Till detta läggs det bedömda marknadsvärdet av obebyggd mark och byggrätter. Värderingen sker således enligt IFRS 13, nivå 3. Av avgörande betydelse för fastighetsbeståndets beräknade värde är bedöm- ningen avseende den framtida intjäningen och avkastningskravet, vilka är de tyngst vägande värdedrivande faktorerna i värderings- modellen. Avkastningskravet är härlett från marknadstransak- tioner på likvärdiga objekt, så kallad ortsprismetod. Intjäningen baseras på befintliga kontrakt och mest sannolika uthyrnings- scenario i respektive fastighet. För ytterligare information om Castellums värdering av fastighetsbeståndet, se not 10 i årsredovisningen för räkenskapsåret 2023. Värdering av finansiella tillgångar och skulder För att fastställa verkligt värde på våra ränte- och valutaderivat används marknadsräntor för respektive löptid och valutakurser, såsom de noteras på marknaden på bokslutsdagen. Ränte- swappar värderas genom att framtida kassaflöden diskonteras till nuvärde. Vid värdering av derivat till verkligt värde görs justering för motpartsrisk i form av Credit Value Adjustment (CVA) och Debit Value Adjustment (DVA). CVA utgörs av Castellums risk att lida kreditförlust i händelse av motparternas fallissemang medan DVA utgör det omvända. Justeringen beräknas på motpartsnivå utifrån förväntad framtida kreditexponering, risken för fallissemang, samt återvinningsgraden av exponerade krediter. Närståendetransaktioner Ersättning har skett till styrelseledamöter och ledande befatt- ningshavare avseende utfört arbete. Närståendetransaktioner utöver detta har också skett med Sweco, som bedöms närstående då en av Castellums styrelseledamöter är i ledande befattning inom bolaget. Närståendetransaktioner med Sweco bedöms uppgå till ett värde om cirka 2 mkr netto. Samtliga närstående- transaktioner har gjorts på armlängds avstånd. Moderföretagets närståendetransaktioner omfattar, utöver ovanstående, även transaktioner med närstående bolag inom koncernen. Händelser efter rapportperiodens utgång  Castellum Aktiebolags dotterföretag Kungsleden Aktiebolag har offentliggjort en kallelse till fordringshavarmöte under sitt MTN-program för att begära samtycke till att Castellum ersätter Kungsleden som emittent. ===== SIDA 22 ===== CASTELLUM DEL ÅRSRAPPORT JANUARI -SEPTEMBER 2024 22 Rapportens undertecknande Verkställande direktören försäkrar härmed att delårsrapporten ger en rättvisande översikt av moderföretagets och koncernens verksamhet, ställning och resultat samt beskriver väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som företaget och de företag som ingår i koncernen står inför. Göteborg den 25 oktober 2024 Joacim Sjöberg Verkställande direktör Denna information är sådan information som Castellum Aktiebolag är skyldigt att offentliggöra enligt EU:s marknadsmissbruksförordning. Informationen lämnades, genom ovanstående kontaktpersons försorg, för offentliggörande den 25 oktober 2024 kl. 08:00 CEST. Revisorns rapport avseende översiktlig granskning av delårsrapport Till styrelsen och verkställande direktören i Castellum Aktiebolag (publ), org nr 556475–5550 Inledning Vi har utfört en översiktlig granskning av den finansiella delårsinformationen (delårsrapport) för Castellum Aktiebolag (publ) per 30 september 2024 och den niomånadersperiod som slutade detta datum. Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för att upprätta och presentera denna delårsrapport i enlighet med IAS 34 och årsredovisningslagen. Vårt ansvar är att uttala en slutsats om denna delårsinformation grundad på vår översiktliga granskning. Den översiktliga granskningens inriktning och omfattning Vi har utfört vår översiktliga granskning i enlighet med International Standard on Review Engagements ISRE 2410 Översiktlig granskning av finansiell delårsinformation utförd av företagets valda revisor. En översiktlig granskning består av att göra förfrågningar, i första hand till personer som är ansvariga för finansiella frågor och redovisningsfrågor, att utföra analytisk granskning och att vidta andra översiktliga granskningsåtgärder. En översiktlig granskning har en annan inriktning och en betydligt mindre omfattning jämfört med den inriktning och omfattning som en revision enligt ISA och god revisionssed i övrigt har. De granskningsåtgärder som vidtas vid en översiktlig granskning gör det inte möjligt för oss att skaffa oss en sådan säkerhet att vi blir medvetna om alla viktiga omständigheter som skulle kunna ha blivit identifierade om en revision utförts. Den uttalade slutsatsen grundad på en översiktlig granskning har därför inte den säkerhet som en uttalad slutsats grundad på en revision har. Slutsats Grundat på vår översiktliga granskning har det inte kommit fram några omständigheter som ger oss anledning att anse att delårsrapporten inte, i allt väsentligt, är upprättad för koncernens del i enlighet med IAS 34 och årsredovisningslagen samt för moderbolagets del i enlighet med årsredovisningslagen. Signerat enligt dag som framgår av vår elektroniska underskrift Deloitte AB Harald Jagner Auktoriserad revisor ===== SIDA 23 ===== CASTELLUM DEL ÅRSRAPPORT JANUARI -SEPTEMBER 2024 23 Definitioner Alternativa nyckeltal Castellum tillämpar European Securities and Markets authorities (ESMA) riktlinjer om alternativa nyckeltal. Med ett alternativt nyckeltal avses enligt dessa riktlinjer ett finansiellt mått över historisk eller framtida resultatutveckling, finansiell ställning, finansiellt resultat eller kassa- flöden som inte definieras eller anges i tillämpliga regler för finansiell rapportering (IFRS och Årsredovisningslagen). Castellum är också medlem i branschorganisationen European Public Real Estate Associations (EPRA) varför de finansiella nyckeltalen EPRA EPS, EPRA NRV, EPRA NTA, EPRA NDV, EPRA LTV samt EPRA vakansgrad redovisas. Aktiens direktavkastning Utdelning i procent av aktiekursen vid periodens utgång. Avkastning eget kapital Resultat efter skatt i procent av genomsnittligt eget kapital. Vid delårsbokslut har avkastningen omräknats till helårsbasis utan hänsyn till säsongsvariationer som normalt uppstår i verksamheten . Avkastning totalt kapital Resultat före skatt med återläggning av räntenetto samt värdeförändring derivat i procent av under året genomsnittligt totalt kapital. Vid delårs- bokslut har avkastningen omräknats till helårsbasis utan hänsyn till säsongsvariationer som normalt uppstår i verksamheten. Belåningsgrad Räntebärande skulder efter avdrag för likvida medel, i procent av totala tillgångar. Belåningsgrad fastighet Räntebärande skulder efter avdrag för likvida medel, i procent av fastigheternas verkliga värde . Ekonomisk uthyrningsgrad Under perioden redovisade hyresintäkter exkl. rabatter samt förvärvade/ färdigställda fastigheter uppräknade såsom de ägts eller varit färdig- ställda under hela året. Sålda fastigheter, projekt samt obebyggd mark har exkluderats. EPRA EPS – Earnings per Share Förvaltningsresultat med avdrag för nominell skatt, dividerat med genomsnittligt antal aktier. Aktuell skatt har beräknats med bland annat hänsyn till skattemässigt avdragsgilla avskrivningar och ombyggnationer. EPRA NRV – Net Reinstatement Value Redovisat eget kapital med återläggning av hybridobligationer, beslutad ej verkställd utdelning, bokfört värde på derivat, goodwill som avser uppskjuten skatt samt nominell uppskjuten skatt. EPRA NTA – Net Tangible Assets Redovisat eget kapital med återläggning av hybridobligationer, beslutad ej verkställd utdelning, bokfört värde på derivat och goodwill, justerat för verkligt värde på uppskjuten skatt i stället för nominell uppskjuten skatt. EPRA NDV – Net Disposal Value Redovisat eget kapital med återläggning av hybridobligationer, beslutad ej verkställd utdelning samt bokfört värde på goodwill. EPRA LTV – Loan to Value Räntebärande skulder med tillägg för hybridobligation och justerat för valutadel av säkringar för lån i utländsk valuta och efter avdrag för likvida medel. Negativt rörelsekapital ökar räntebärande skulder, medan positivt rörelsekapital lägg till värdet av förvaltningsfastigheter. Väsent- liga intresseföretag inkluderas proportionerligt utifrån ägd andel. EPRA Vakansgrad Bedömd marknadshyra för vakanta hyror dividerat med hyresvärdet på årsbasis för hela fastighetsportföljen exklusive fastigheter klassificerade som projektfastigheter . Förvaltningsresultat Resultat före skatt med återläggning av förvärvskostnader, förändring goodwill, värdeförändringar samt Castellums andel av intresseföretags resultat exklusive förvaltningsresultat. Hyresvärde Hyres- och serviceintäkter med tillägg för bedömd marknadshyra för vakanta ytor. Kontraktsvärde Hyres- och serviceintäkter på helårsbasis för Castellums hyresavtal. Nettouthyrning Hyres- och serviceintäkter för under perioden tecknade hyresavtal för hela fastighetsbeståndet, reducerat med hyresintäkter för under perioden uppsagda avtal. Samtliga rabatter inkluderas för nytecknade avtal och räknas om till ett årsvärde utifrån avtalets längd. Räntetäckningsgrad Förvaltningsresultat med återläggning av räntenetto i procent av räntenetto. Skuldkvot Räntebärande skulder efter avdrag för likvida medel i relation till driftsöverskott med avdrag för centrala administrationskostnader. Vid delårsbokslut har driftsöverskott med avdrag för centrala administra- tionskostnader räknats om till helårsbasis utan hänsyn till säsongs- variationer som normalt uppstår i verksamheten. Överskottsgrad Driftsöverskott justerat för coworking i procent av hyres- och serviceintäkter. Övriga definitioner Antal aktier Registrerat antal aktier – antalet registrerade aktier vid viss tidpunkt. Utestående antal aktier – antalet registrerade aktier med avdrag för återköpta egna aktier vid viss tidpunkt. Genomsnittligt antal aktier – vägt genomsnittligt antal utestående aktier under viss period. Data per aktie Vid beräkning av resultat och kassaflöde per aktie används genom- snittligt antal aktier och vid beräkning av tillgångar, eget kapital och substansvärde per aktie används antalet utestående aktier. Fastighetskategori Fastighetens huvudsakliga hyresvärde med avseende på lokalslag. Inom en fastighetskategori kan det därför förekomma ytor som avser andra ändamål än den huvudsakliga användningen. Castellums fastighets- kategorier är följande: kontor, samhällsfastigheter (kunder som direkt eller indirekt skattefinansieras), lager/lätt industri, handel samt projekt. Fastighetskostnader I posten ingår såväl direkta fastighetskostnader, såsom kostnader för drift, underhåll, tomträttsavgäld och fastighetsskatt, som indirekta fastighetskostnader i form av uthyrning och fastighetsadministration. Kronor per kvm Fastighetsrelaterade nyckeltal, uttryckta i kronor per kvm, baseras på fastigheter ägda vid periodens utgång, varvid under året förvärvade/ färdigställda fastigheter har räknats upp såsom om de ägts eller varit färdigställda under hela året medan fastigheter som sålts helt har exkluderats. Projekt och obebyggd mark har exkluderats. Vid delårs- bokslut har nyckeltalen omräknats till helårsbasis utan hänsyn till säsongsvariationer som normalt uppstår i verksamheten. ===== SIDA 24 ===== CASTELLUM DEL ÅRSRAPPORT JANUARI -SEPTEMBER 2024 24 Alternativa nyckeltal Bolaget presenterar vissa finansiella nyckeltal som inte definieras enligt IFRS. Bolaget anser att dessa nyckeltal ger värdefull kompletterande information till investerare och bolagets ledning, då de möjliggör utvärdering av bolagets prestation. Eftersom inte alla företag beräknar finansiella nyckeltal på samma sätt, är dessa inte alltid jämförbara med nyckeltal som används av andra företag. Dessa finansiella nyckeltal ska därför inte ses som en ersättning för nyckeltal som definieras enligt IFRS. I nedanstående tabell presenteras nyckeltal som inte definieras enligt IFRS, om inte annat anges, samt avstämning av nyckeltalen. Vidare återfinns även definitionerna av dessa nyckeltal på sidan 23. vit dummytext 2024 jul-sep 2023 jul-sep 2024 jan-sep 2023 jan-sep R12, okt 2023 - sep 2024 2023 jan-dec Genomsnittligt antal aktier, tusen 492 446 492 601 492 538 437 484 492 554 451 377 Förvaltningsresultat mkr kr/aktie mkr kr/aktie mkr kr/aktie mkr kr/aktie mkr kr/aktie mkr kr/aktie Resultat före skatt 562 1,14 -1 503 -3,05 728 1,48 -6 453 -14,75 -7 427 -15,08 -14 608 -32,36 Återläggning Resultat intresseföretag exkl. förvaltningsresultat -6 -0,01 843 1,71 764 1,55 1 807 4,13 1 686 3,42 2 729 6,05 Värdeförändring fastighet 56 0,11 1 612 3,27 1 632 3,31 8 230 18,81 7 936 16,11 14 534 32,20 Värdeförändring finansiellt innehav — — — — — — — — 9 0,02 9 0,02 Värdeförändring goodwill 4 0,01 77 0,16 128 0,26 291 0,67 311 0,63 474 1,05 Värdeförändring derivat 684 1,39 221 0,45 483 0,98 -532 -1,22 2 250 4,57 1 235 2,74 Förvaltningsresultat 1 300 2,64 1 250 2,54 3 735 7,58 3 343 7,64 4 765 9,67 4 373 9,69 EPRA Earnings (förvaltningsresultat efter skatt) Förvaltningsresultat 1 300 2,64 1 250 2,54 3 735 7,58 3 343 7,64 4 765 9,67 4 373 9,69 Aktuell skatt på förvaltningsresultat -56 -0,11 -143 -0,29 -296 -0,60 -340 -0,78 -46 -0,09 -90 -0,20 EPRA Earnings/EPRA EPS 1 244 2,53 1 107 2,25 3 439 6,98 3 003 6,86 4 719 9,58 4 283 9,49 Räntetäckningsgrad 2024 jul-sep 2023 jul-sep 2024 jan-sep 2023 jan-sep R12, okt 2023 - sep 2024 2023 jan-dec Förvaltningsresultat, mkr 1 300 1 250 3 735 3 343 4 765 4 373 Återläggning: Räntenetto, mkr 498 480 1 525 1 623 2 070 2 168 Förvaltningsresultat exkl. räntenetto, mkr 1 798 1 730 5 260 4 966 6 835 6 541 Räntetäckningsgrad, ggr 3,6 3,6 3,4 3,1 3,3 3,0 Överskottsgrad 2024 jul-sep 2023 jul-sep 2024 jan-sep 2023 jan-sep R12, okt 2023 - sep 2024 2023 jan-dec Driftsöverskott 1 743 1 717 5 134 4 939 6 761 6 566 Avgår: Övriga intäkter — — -64 — -64 — Återläggning: Intäkter coworking -64 -63 -198 -197 -267 -266 Kostnader coworking 66 68 211 212 296 297 Driftsöverskott exkl. coworking 1 745 1 722 5 083 4 954 6 726 6 597 Hyresintäkter exkl. coworking 2 132 2 145 6 469 6 481 8 512 8 524 Serviceintäkter 165 227 674 710 980 1 016 Hyres- och serviceintäkter exkl. coworking 2 297 2 372 7 143 7 191 9 492 9 540 Överskottsgrad, % 76,0 72,6 71,2 68,9 70,9 69,2 Avkastning totalt kapital 2024 jul-sep 2023 jul-sep 2024 jan-sep 2023 jan-sep R12, okt 2023 - sep 2024 2023 jan-dec Resultat före skatt 562 -1 503 728 -6 453 -7 427 -14 608 Återläggning: Räntenetto 498 480 1 525 1 623 2 070 2 168 Värdeförändringar derivat 684 221 483 -532 2 250 1 235 Netto 1 744 -802 2 736 -5 362 -3 107 -11 205 Netto, uppräknat till helårsbasis 6 976 -3 208 3 648 -7 149 -3 107 -11 205 Genomsnittligt totalt kapital 156 119 171 282 157 834 174 861 163 161 169 534 Avkastning totalt kapital, % 4,5 -1,9 2,3 -4,1 -1,9 -6,6 ===== SIDA 25 ===== CASTELLUM DEL ÅRSRAPPORT JANUARI -SEPTEMBER 2024 25 Avkastning eget kapital 2024 jul-sep 2023 jul-sep 2024 jan-sep 2023 jan-sep R12, okt 2023 - sep 2024 2023 jan-dec Resultat efter skatt, uppräknat till helårsbasis 1 884 -5 844 491 -7 041 -5 943 -11 592 Genomsnittligt eget kapital 76 927 84 166 77 143 81 195 80 258 78 080 Avkastning eget kapital, % 2,4 -6,9 0,6 -8,7 -7,4 -14,8 Nettoinvestering, mkr 2024 jul-sep 2023 jul-sep 2024 jan-sep 2023 jan-sep R12, okt 2023 - sep 2024 2023 jan-dec Förvärv 2 327 54 327 63 336 Ny-, till- och ombyggnation 564 752 1 588 2 321 2 677 3 410 Summa investering 566 1 079 1 642 2 648 2 740 3 746 Försäljning -419 -305 -1 969 -3 711 -3 464 -5 206 Nettoinvestering 147 774 -327 -1 063 -724 -1 460 Andel av fastighetsvärdet, % 0,1 0,5 -0,2 -0,7 -0,5 -1,0 30 sep 2024 30 sep 2023 31 dec 2023 Antal utestående aktier, tusental 492 446 492 601 492 601 30 sep 2024 30 sep 2023 31 dec 2023 Substansvärde mkr kr/aktie mkr kr/aktie mkr kr/aktie Eget kapital enligt balansräkning 77 109 156,58 83 406 169,32 77 177 156,67 Återläggning: Hybridobligationer -10 169 -20,65 -10 169 -20,64 -10 169 -20,64 Beslutad ej verkställd utdelning — — — — — — Derivat enligt balansräkning -1 123 -2,28 -4 038 -8,20 -1 352 -2,74 Goodwill hänförligt till uppskjuten skatt -4 367 -8,87 -4 678 -9,50 -4 495 -9,13 Uppskjuten skatt enligt balansräkning 14 904 30,27 16 461 33,42 14 810 30,06 Substansvärde EPRA NRV 76 354 155,05 80 982 164,40 75 971 154,22 Avdrag: Bedömt verkligt värde uppskjuten skatt -2 412 -4,90 -3 961 -8,04 -2 337 -4,74 Substansvärde EPRA NTA 73 942 150,15 77 021 156,36 73 634 149,48 Återläggning: Derivat enligt ovan 1 123 2,28 4 038 8,20 1 352 2,74 Uppskjuten skatt i sin helhet -12 492 -25,37 -12 500 -25,38 -12 473 -25,32 Substansvärde EPRA NDV 62 573 127,07 68 559 139,18 62 513 126,90 vit 30 sep 2024 30 sep 2024 30 sep 2024 30 sep 2023 31 dec 2023 EPRA LTV Koncern enligt rapportering Castellums andel av Entra Total Castellum inkl. Entra Total Castellum inkl. Entra Total Castellum inkl. Entra Räntebärande skulder, mkr 59 087 10 173 69 260 78 917 74 540 Hybridobligationer, mkr 10 169 — 10 169 10 169 10 169 Valutadel av marknadsvärde på säkringar för lån i utländsk valuta -1 229 — -1 229 -2 324 -1 065 Rörelsekapital, netto (om skulder högre än fordringar) 1 564 9 1 573 750 2 035 Likvida medel, mkr -1 825 -69 -1 894 -1 453 -2 144 Netto skulder, mkr 67 766 10 113 77 879 86 059 83 535 Förvaltningsfastigheter, mkr 135 824 19 511 155 335 169 371 160 237 Rörelsekapital, netto (om fordringar högre än skulder) — — — — 55 Totala tillgångar, mkr 135 824 19 511 155 335 169 371 160 292 EPRA LTV, % 49,9 51,8 50,1 50,8 52,1 Belåningsgrad 30 sep 2024 30 sep 2023 31 dec 2023 Räntebärande skulder, mkr 59 087 65 687 61 671 Likvida medel, mkr -1 825 -1 397 -2 088 Räntebärande skulder netto, mkr 57 262 64 290 59 583 Totala tillgångar, mkr 156 331 169 991 159 336 Belåningsgrad, % 36,6 37,8 37,4 ===== SIDA 26 ===== CASTELLUM DEL ÅRSRAPPORT JANUARI -SEPTEMBER 2024 26 Belåningsgrad fastighet 30 sep 2024 30 sep 2023 31 dec 2023 Räntebärande skulder netto, mkr 57 262 64 290 59 583 Förvaltningsfastigheter, mkr 135 824 144 709 137 552 Belåningsgrad fastighet, % 42,2 44,4 43,3 Skuldkvot 30 sep 2024 30 sep 2023 31 dec 2023 Räntebärande skulder netto, mkr 57 262 64 290 59 583 Driftsöverskott, mkr 5 134 4 939 6 566 Centraladministration, mkr -178 -279 -403 Rörelseresultat, mkr 4 956 4 660 6 163 Skuldkvot, ggr 8,7 10,3 9,7 Aktiens direktavkastning 30 sep 2024 30 sep 2023 31 dec 2023 Beslutad utdelning — — — Börskurs vid periodens utgång 148,85 111,35 143,30 Aktiens direktavkastning, % — — — ===== SIDA 27 ===== Castellum Aktiebolag (publ) Box 2269, 403 14 Göteborg Besöksadress: Östra Hamngatan 16 Telefon: 031-60 74 00 www.castellum.se Säte: Göteborg Org. nr: 556475-5550 Finansiell kalender Bokslutskommuniké 2024 19 februari 2025 Årsredovisning 2024 8 april 2025 Delårsrapport januari - mars 2025 6 maj 2025 Årsstämma 2025 7 maj 2025 Halvårsrapport januari - juni 2025 15 juli 2025 Delårsrapport januari - september 2025 23 oktober 2025 Kontaktuppgifter För mer information vänligen kontakta: Joacim Sjöberg, verkställande direktör, telefon 08-503 052 00 eller Jens Andersson, CFO, telefon 076-855 67 02. Om Castellum Castellum är ett av Nordens största börsnoterade fastighetsbolag som utvecklar flexibla arbetsplatser och smarta logistiklösningar. Per den 30 september 2024 uppgick fastighetsvärdet till cirka 155 mdkr, inklusive ägarandelen i norska Entra ASA. Vi finns i attraktiva nordiska tillväxtregioner. Ett av våra hållbarhetsmål är att vara helt klimat- neutrala senast 2030. Castellum är det enda nordiska fastighets- och byggbolag som är invalt i Dow Jones Sustainability Index (DJSI). Castellumaktien är noterad på Nasdaq Stockholm Large Cap och klassificeras som grön enligt Green Equity Designation.