===== SIDA 1 ===== Bokslutskommuniké 2023 ===== SIDA 2 ===== 2 CASTELLUM BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 2023 Året i korthet Oktober – december 2023  Intäkterna uppgick till 2 477 mkr (2 247), en ökning med 10,2 procent.  Driftsöverskottet för kvartalet uppgick till 1 627 mkr (1 368), en ökning med 18,9 procent.  Förvaltningsresultatet uppgick under kvartalet till 1 030 mkr (912), motsvarande en ökning om 12,9 procent.  Värdeförändringar i förvaltningsfastigheter uppgick under kvartalet till -6 304 mkr (-6 394). Januari – december 2023  Intäkterna uppgick till 9 806 mkr (8 928). I jämförbart bestånd ökade hyresintäkterna med 8,9 procent (7,2).  Driftsöverskottet uppgick till 6 566 mkr (5 838), vilket motsvarar en ökning om 12,5 procent.  Förvaltningsresultatet uppgick till 4 373 mkr (4 510), vilket motsvarar en minskning om 3,0 procent.  Fastighetsförsäljningar om 5 206 mkr (3 080) har genomförts i linje med bokförda värden.  Värdeförändringar i förvaltningsfastigheter uppgick under året till -14 534 mkr (-3 537).  Belåningsgraden uppgick till 37,4 procent (42,3).  Räntetäckningsgraden uppgick till 3,0 gånger (3,9) under året och över 73 procent av låneportföljen var räntesäkrad vid årets utgång. Väsentliga händelser under året  Under året genomförde Castellum en fullt garanterad nyemission om cirka 10 mdkr med företrädesrätt för befintliga aktieägare i syfte att stärka bolagets finansiella ställning.  Mot bakgrund av den förändrade kapitalmarknaden och den genomförda företrädes- emissionen kommer styrelsen inte att föreslå årsstämman utdelning för 2023.  I slutet av året invigde Castellum sin hundrade solcellsanläggning i fastighetsbeståndet och nådde därmed målet två år före utsatt tid. Dessutom är 50 procent av beståndet hållbarhetscertifierat, vilket innebär att bolaget även uppfyllde detta hållbarhetsmål två år före utsatt tid.  Castellum har under året minskat nettoskulden med cirka 16 mdkr samt refinansierat obligationer och bankfaciliteter om totalt 21 mdkr, vilket har bidragit till att kapitalbind- ningstiden i låneportföljen har ökat från 3,3 till 4,2 år. 2023 okt-dec 2022¹ okt-dec 2023 jan-dec 2022¹ jan-dec Intäkter, mkr 2 477 2 247 9 806 8 928 Driftsöverskott, mkr 1 627 1 368 6 566 5 838 Förvaltningsresultat, mkr 1 030 912 4 373 4 510 Kr/aktie 2,09 2,33 9,69 11,45 Tillväxt, % -10 -1 -15 10 Periodens resultat, mkr -6 302 -4 903 -11 592 1 750 Kr/aktie -12,79 -12,54 -25,68 4,44 Tillväxt, % 2 49 -678 -87 Nettoinvestering, mkr -397 1 339 -1 460 2 868 Nettouthyrning, mkr -51 44 -67 161 Belåningsgrad, % 37,4 42,3 37,4 42,3 Räntetäckningsgrad, ggr 2,9 2,9 3,0 3,9 EPRA NRV, kr/aktie 154,22 203,36 154,22 203,36 EPRA NTA, kr/aktie 149,48 193,43 149,48 193,43 EPRA NDV, kr/aktie 126,90 164,97 126,90 164,97 1. Jämförelseåret är omräknat. Tidigare år inkluderades intäkter och kostnader brutto hänförligt till United Spaces , som nu eliminerats. Utestående och genomsnittligt antal aktier och nyckeltal baserade på dessa är omräknade med justeringsfaktorn 1,1904 för samtliga jämförelseår motsvarande utspädningen hänförlig till fondemissionselementet i årets företrädesemission. ===== SIDA 3 ===== 3 CASTELLUM BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 2023 Starkt driftnetto i en fortsatt osäker omvärld Trots att kriserna fortsatte att avlösa varandra under 2023 levererar Castellum ett stabilt resultat. Inflationen gav tydligt vika mot slutet av året och räntehöjningarna gav avtryck i den reala ekonomin, som förväntat, med något svagare generell efterfrågan som följd. Tack vare solida hyresgäster, en diversifierad tillgångsmassa och hårt arbete ökar Castellums intäkter till 9,8 mdkr. Oavsett om vi sett toppen på räntekurvan eller ej, kommer 2024 att bli ett år med utmaningar. Det är med ödmjukhet, men också tillförsikt, som vi går in i det nya året. Castellum levererar ett ökat driftnetto på 12,5 procent för 2023 och för sista kvartalet isolerat är det hela 18,9 procent. En stor del av intäktsökningen beror givetvis på de indexerade hyresavtalen men vårt idoga arbete med uthyrning och kostnadskontroll samt lägre energipriser gav driftnettot en rejäl skjuts under det sista kvartalet. Under året har Castellum haft engångskostnader hänförliga till fastighets- och central- administration på cirka 180 mkr. Kostnadsutvecklingen framåt förväntas, bortsett från dessa, ligga still. Hög omsättning på hyresmarknaden Vi har sett en fortsatt stark efterfrågan på kontor och logistik under hela året men också en högre omsättning. Nyuthyrningen i befintligt bestånd ligger på samma nivå som föregående år. Den volatila nettouthyrningen var negativ på 67 mkr på grund av större avflyttningar, framför allt under sista kvartalet. Däremot ökade de totala intäkterna med cirka 10 procent. Konkurserna ökar till 59 mkr, från mycket låga nivåer. Padeltennishallar står för en tredjedel av den summan. Övriga hyresgäster visar på god betalningsförmåga och vi ser stabila och på vissa håll stigande marknadshyror. Castellums hyresgäster utgör ett tvärsnitt av svenskt näringsliv och offentlig sektor. Inget hyreskontrakt står för mer än 1,2 procent av hyres- intäkterna, vilket skapar god stabilitet och stor riskspridning i kassaflödet. Trots det förbereder vi oss för en tuffare hyresmarknad där fler hyresgäster kan komma att drabbas av svagare konjunktur i spåren av inflationsbekämpningen. Viktiga prioriteringar under 2024 är täta dialoger med hyresgäster, uthyrning och fortsatt kostnadskontroll. Färdigställda projekt ger tillväxt - men nyinvesteringar minskar Castellum färdigställde under 2023 åtta större projekt med ett totalt årligt hyresvärde om 326 mkr. Castellums historiska tillväxt bygger till stor del på investeringar i ny- till- och ombyggna- tion samt förvärv. Kommande år minskar investeringsvolymerna jämfört med de senaste åren på grund av den snabbt förändrade kapitalmarknaden. Det är därför inte troligt att målen om ökning av förvaltningsresultatet med 10 procent per aktie samt investeringar motsvarande 5 procent av fastighetsvärdet kommer att nås fullt ut 2024 heller. Investeringsbehoven inom rättsväsendet är omfattande. Polisen är Castellums största hyresgäst men vi kan inte ensamma tillgodose den offentliga sektorns efterfrågan. En möjlighet är att det gemensamma pensionskapitalet mer aktivt direktinvesterar i svensk samhälls- utveckling inom ramen för sina mandat. Castellum är öppna för alternativa lösningar. Tillsammans har vi goda möjligheter att snabbare tillgodose de nybyggnationer som efterfrågas. Vi har fortsatt stor potential i projektportföljen och bedömer i dagsläget att projekt motsvarande cirka 700 000 kvm kan startas framöver, förutsatt förbättrade marknadsförut- sättningar och god framdrift av detaljplaner. Efter nyemissionen och några försäljningar har Castellum amorterat cirka 16 mdkr av sin nettoskuld. Detta har gett oss en stabilare finansiell grund, bibehållen investment grade rating och goda förutsättningar till fortsatt stärkt finansiering, säger Joacim Sjöberg. ===== SIDA 4 ===== 4 CASTELLUM BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 2023 Renodling i portföljen och höjda avkastningskrav Transaktionsmarknaden har varit trög under hela året med små transaktionsvolymer. Castellum har trots detta kunnat fortsätta renodlingen av portföljen där 5,2 mdkr har avyttrats i bland annat Halmstad, Nyköping, Uddevalla och Lund. Försäljningarna bidrar till en bättre koncentration på bolagets prioriterade orter och stärker samtidigt balansräkningen. De höjda avkastningskraven fortsätter att pressa fastighetsvärdena. Castellum externvärderade hela sitt bestånd första kvartalet inför nyemissionen och under sista kvartalet har 45 procent externvärderats igen och bekräftar bolagets interna värderingar. Ytterligare nedskrivningar görs i fjärde kvartalet med 4,3 procent, motsvarande 6,3 mdkr. Sammanlagt har nedskrivningar på cirka 14 procent gjorts från toppen, Q3 2022. Hållbarhetsmål nås i förväg I sista kvartalet uppnåddes två av bolagets hållbarhetsmål i förväg, nämligen målet om att installera 100 solcellsanläggningar i beståndet och att minst hälften av fastighetsbeståndet ska hållbarhetscertifieras innan utgången av 2025. Totalt har 106 solcellsanläggningar installerats vilka genererar 17 procent av koncernens egen elanvändning. Samtidigt har vi lyckats energieffektivisera med 4 procent, vilket med råge uppfyller det årliga effektiviserings- målet om 2,5 procent. På stabil grund Efter nyemissionen och försäljningar har bolaget amorterat cirka 16 mdkr av sin nettoskuld. Detta har gett bolaget en stabilare finansiell grund, bibehållen investment grade rating och goda förutsättningar till fortsatt stärkt finansiering. Under sista kvartalet har bolaget förlängt kapitalbindningen till 4,2 år jämfört med 3,8 år vid utgången av tredje kvartalet. Castellum har refinansierat i både bank- och obligationsmarknaden. Även om villkoren nu är acceptabla ser vi gärna längre löptider och, förstås, lägre räntenivåer på sikt. Det syns tecken på att obligations- marknaden kan komma att öppna för hela fastighetsbranschen igen vilket kommer att ge en stabilare utveckling framöver. Castellums snittränta har ökat med 0,4 procentenheter jämfört med samma tidpunkt föregående år och är stabil på 3,0 procent. Under samma period har den underliggande marknadsräntan stigit med nästan 1,4 procentenheter. Ödmjuk men med gott utgångsläge Fastighetsbranschen har ett tufft år bakom sig och vi bör förvänta oss en svagare hyresmark- nad framöver. Trots detta ser jag med lika delar ödmjukhet som tillförsikt fram emot kommande år. Castellum ska fortsätta vara väl rustat för såväl utmaningar som nya affärsmöjligheter. Våra fastigheter och vår organisation ger oss ett gott utgångsläge och rätt hanterat kan svårigheter skapa möjligheter. Det gångna året har ställt oss alla inför hårda prövningar. Investerare, hyresgäster, samarbetspartners och anställda har alla mött en helt annan marknad under 2023 än den vi vant oss vid. Mitt stora tack går till alla de som med beslutsamhet, uppfinningsrikedom och uthållighet har fått Castellum in på lugnare vatten. Joacim Sjöberg Verkställande direktör ===== SIDA 5 ===== 5 CASTELLUM BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 2023 Totalresultat för koncernen i sammandrag mkr 2023 okt-dec 2022 okt-dec 2023 jan-dec 2022 jan-dec Intäkter 2 477 2 247 9 806 8 928 Driftskostnader -333 -452 -1 517 -1 490 Underhåll -136 -93 -349 -286 Fastighetsskatt -144 -147 -590 -580 Uthyrning och fastighetsadministration -237 -187 -784 -734 Driftsöverskott 1 627 1 368 6 566 5 838 Centrala administrationskostnader -124 -57 -403 -270 Förvärvskostnad — -3 — -7 Resultat från intresseföretag -828 -46 -2 284 -373 Finansnetto Räntenetto -545 -486 -2 168 -1 531 Leasingkostnad/Tomträttsavgäld -22 -24 -67 -76 Resultat inkl. intresseföretag 108 752 1 644 3 581 varav förvaltningsresultat ¹ 1 030 912 4 373 4 510 Värdeförändringar Fastigheter -6 304 -6 394 -14 534 -3 537 Finansiellt innehav — 1 -9 -57 Goodwill -183 -289 -474 -440 Derivat -1 767 -22 -1 235 2 690 Resultat före skatt -8 146 -5 952 -14 608 2 237 Aktuell skatt 85 170 -12 -15 Uppskjuten skatt 1 759 879 3 028 -472 Årets resultat -6 302 -4 903 -11 592 1 750 Övrigt totalresultat 2023 okt-dec 2022 okt-dec 2023 jan-dec 2022 jan-dec Årets resultat -6 302 -4 903 -11 592 1 750 Poster som kommer omföras till årets resultat Omräkningsdifferens utlandsverksamhet m.m. -695 -11 -921 530 Värdeförändring derivat, valutasäkring 770 -319 1 059 -694 Årets totalresultat -6 227 -5 233 -11 454 1 586 Genomsnittligt antal aktier, tusental² 492 601 390 929 451 377 393 849 Resultat, kr/aktie² -12,79 -12,54 -25,68 4,44 1. För uträkning, se finansiella nyckeltal på sidan 2 8. 2. Utestående och genomsnittligt antal aktier och nyckeltal baserade på dessa är omräkna de med justeringsfaktorn 1,1904 för samtliga jämförelseår motsvarande utspädningen hänförlig till fondemissionselementet i årets företrädesemission. ===== SIDA 6 ===== 6 CASTELLUM BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 2023 Resultatanalys januari-december 2023 Förvaltningsresultat Ökade finansieringskostnader under 2023 tillsammans med lägre förvaltningsresultat från intresseföretaget Entra minskar förvaltningsresultatet för året till 4 373 mkr (4 510), vilket motsvarar 9,69 kr per aktie (11,45). Minskningen i jämförelse per aktie är främst hänförlig till utspädningseffekten av 2023 års siffror. Castellums andel i Entra bidrar med 445 mkr (550) till förvaltningsresultatet. För kvartalet uppgick förvaltningsresultatet i Castellumkoncernen till 1 030 mkr (912). Förvaltningsresultat per aktie Intäkter Under året ökade de totala intäkterna med 9,8 procent till 9 806 mkr (8 928). Intäkterna fördelar sig på hyresintäkter 8 790 mkr (7 971) och serviceintäkter 1 016 mkr (957). Av hyresintäkterna utgör coworking 266 mkr (233). Ökningen förklaras framför allt av indexuppräkning av hyres- avtal samt färdigställda projekt. För jämförbart bestånd av förvaltningsfastigheter motsvarar ökningen 8,9 procent. Ekonomisk uthyrningsgrad för året uppgår till 92,1 procent (93,4). Utveckling intäkter mkr 2023 jan-dec 2022 jan-dec Förändring, % Jämförbart bestånd 8 596 7 895 8,9 Projektfastigheter 782 408 Transaktion 241 461 Coworking 266 232 Koncernjustering -79 -68 Totalt 9 806 8 928 9,8 Segmentsinformation Intäkter Driftsöverskott mkr 2023 jan-dec 2022 jan-dec 2023 jan-dec 2022 jan-dec Stockholm 2 543 2 409 1 868 1 738 Väst 1 829 1 685 1 265 1 164 Mitt 1 759 1 632 1 198 1 049 Mälardalen 1 254 1 123 813 757 Öresund 1 563 1 305 1 100 861 Finland 671 609 353 316 Coworking 266 232 -31 -35 Koncernjustering -79 -68 — -12 Summa 9 806 8 928 6 566 5 838 Kostnader Direkta fastighetskostnader uppgick till 2 456 mkr (2 356). För jämförbart bestånd av förvaltningsfastigheter motsvarar ökningen 6,8 procent. Fastighetsadministration uppgick för året till 566 mkr (522), motsvarande 107 kr/kvm (99). Centrala administrationskostnader uppgick till 403 mkr (270). Förändringen inom centrala administrationskostnader hänförs dels till ett beslut att avveckla Castellums innovationsbolag, dels till kostnadsförda aktiverade administrationsprojekt, varav den senare offentliggjorts tidigare. Därutöver har Castellum gjort en genomlysning av projekt i takt med mer begränsad investeringsvolym, varvid vissa projekt skjutits på framtiden och vissa har stängts. Detta har resulterat i engångskostnader redovisade inom fastighetsadministration och underhåll. -20 -15 -10 -5 0 5 10 15 20 0 1 2 3 4 5 6 7 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 Förvaltningsresultat kr/aktie per kvartal (staplar) Årlig tillväxt R12 (kurva) och mål 10 % (streckad linje) ===== SIDA 7 ===== 7 CASTELLUM BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 2023 Utveckling kostnader mkr 2023 jan-dec 2022 jan-dec Förändring, % Jämförbart bestånd 2 180 2 042 6,8 Projektfastigheter 221 198 Transaktion 55 116 Direkta fastighetskostnader 2 456 2 356 4,2 Fastighetsadministration 566 522 Coworking 297 280 Koncernjustering -79 -68 S:a Uthyrning och fastighetsadministration 784 734 Centraladministration 403 270 Kostnader totalt 3 643 3 360 8,4 Fastighetskostnader, kr/kvm mkr Kontor Samhälls- fastigheter Lager/Lätt industri Handel Totalt Driftskostnader 344 243 191 164 275 Underhåll 76 46 35 42 58 Fastighetsskatt 154 109 28 85 107 Fastighetskostnader 574 398 254 291 440 Fastighetsadministration — — — — 107 Totalt 574 398 254 291 547 D:o Q4 2022 537 402 229 301 511 Resultat från intresseföretag Resultat från intresseföretag avser Castellums andel av Entras resultat. Resultatet inkluderar såväl förvaltningsresultat och skatt som värdeförändringar i Entras fastighetsbestånd. På raden ”varav förvaltningsresultat” i resultaträkningen ingår endast Castellums andel av intresseföretagets förvaltningsresultat, vilket för året uppgår till 445 mkr (550). Det innebär att värdeförändringar, skatt samt övrigt (som i huvudsak avser värdeförändringar i finansiella instrument) exkluderas i förvaltningsresultatet för koncernen. Varje kvartal utförs även ett nedskrivningstest på andelar i intresseföretag. Per balansdagen har nedskrivningsbehov identifierats om totalt 451 mkr på grund av lägre substansvärde i Entra. Ackumulerad valutakurspåverkan på Castellums innehav i Entra redovisas i övrigt totalresultat. För ytterligare information om Entra, se sidan 10. mkr 2023 jan-dec 2022 jan-dec Förvaltningsresultat 445 550 Värdeförändring fastighet -2 676 -863 Skatt 427 -35 Övrigt -29 153 Castellums andel av intresseföretagets resultat -1 833 -195 Nedskrivning -451 -178 Total påverkan på årets resultat -2 284 -373 Omräkningsdifferens -847 420 Valutasäkring 847 -333 Total påverkan på årets totalresultat -2 284 -286 Finansnetto Finansnettot uppgick till -2 235 mkr (-1 607). Förändringen förklaras framför allt av en högre underliggande marknadsränta. Genomsnittlig utgående ränta för låneportföljen uppgick per balansdagen till 3,0 procent (2,6). mkr 2023 jan-dec 2022 jan-dec Finansiella intäkter 39 0 Räntekostnader -2 197 -1 593 Avgår: aktiverad ränta 42 101 Tomträttsavgälder -67 -76 Övriga finansiella kostnader -52 -39 Summa finansnetto -2 235 -1 607 Värdeförändringar Fastighet Castellum redovisar under året orealiserade värdeförändringar om -14 325 mkr (-3 563), främst hänförligt till att marknadens avkastningskrav generellt stigit under året. Det genomsnittliga avkastningskravet för Castellums bestånd uppgår per årsskiftet till 5,62 procent, motsvarande en ökning om 43 baspunkter från föregående kvartal och 61 baspunkter från årets ingång. Castellums genomförda fastighetsförsäljningar har under året medfört en realiserad värdeförändring om -209 mkr. Försäljningspris netto uppgick till 5 206 mkr efter avdrag för uppskjuten skatt och omkostnader om -219 mkr. Underliggande fastighetsvärde i försäljningarna uppgick därmed till 5 425 mkr att jämföra med senaste värderingen om 5 415 mkr, en skillnad om 10 mkr. ===== SIDA 8 ===== 8 CASTELLUM BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 2023 Värdeförändringar – Fastighet mkr 2023 jan-dec 2022 jan-dec Kassaflöde -2 936 6 380 Projektvinst/Byggrätter -920 582 Avkastningskrav -10 469 -10 529 Förvärv — 4 Orealiserad värdeförändring -14 325 -3 563 D:o i % -9,3 -2,3 Försäljningar -209 26 Totalt -14 534 -3 537 D:o i % -9,5 -2,3 Goodwill Goodwill har under året skrivits ned med totalt -474 mkr varav -156 mkr är hänförligt till avyttringar. Negativ värdeutveckling på fastigheter kopplade till goodwill påverkar med -293 mkr och goodwill hänförlig till United Spaces har skrivits ned med -25 mkr. Derivat Castellum innehar både ränte- och valutaderivat, vilka främst påverkas av förändrade långa marknadsräntor och valutakursrörelser. Total värdeförändring för derivaten uppgår under året till -1 394 mkr (3 309) varav -1 235 mkr (2 690) har redovisats i resultaträkningen och resterande del i övrigt totalresultat som ett resultat av säkringsrelationer. De negativa värdeförändringarna förklaras av att räntor på längre löptider har sjunkit under året samt förändrade valutakurser. Skatt Total skatt för året uppgick till 3 016 mkr (-487) varav -12 mkr (-15) avsåg aktuell skatt. Vid tillämpning av nominell skatt om 20,6 procent på resultat före skatt uppgår teoretisk skatt till 3 009 mkr. Skillnaden om 6 mkr mot total skatt för året beror främst på uppskjuten skatt på sålda fastigheter om 702 mkr. Skillnaden har dessutom reducerats av att skatt inte utgår på resultatposter för Entra om -472 mkr eller goodwill om -98 mkr samt ej avdragsgilla räntekostnader om -189 mkr och övriga poster om 63 mkr. Skatteberäkning jan-dec 2023 mkr Underlag aktuell skatt Underlag uppskjuten skatt Förvaltningsresultat 4 373 D:o intresseföretag -445 Skattemässigt avdragsgilla avskrivningar -2 556 2 556 ombyggnationer -1 206 1 206 Hybridobligation -349 Ej avdragsgill ränta 916 Övriga skattemässiga poster -297 -265 Skattepliktigt förvaltningsresultat 436 3 497 Skatt på förvaltningsresultat -90 Försäljning fastigheter -3 564 Värdeförändring fastigheter -13 775 Värdeförändring derivat 348 -1 583 Skattepliktigt resultat före underskottsavdrag 784 -15 425 Underskottsavdrag, ingående balans -1 635 1 635 Underskottsavdrag, utgående balans 907 -907 Skattepliktigt resultat 56 -14 697 Periodens skatt enligt resultaträkning -12 3 028 ===== SIDA 9 ===== 9 CASTELLUM BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 2023 Balansräkning för koncernen i sammandrag mkr 31 dec 2023 31 dec 2022 TILLGÅNGAR Förvaltningsfastigheter 137 552 153 563 Goodwill 4 495 4 969 Nyttjanderättstillgångar tomträtt 1 441 1 591 Intresseföretag 10 008 13 286 Derivat 1 948 3 215 Övriga anläggningstillgångar 224 312 Övriga fordringar 1 580 1 937 Likvida medel 2 088 858 Summa tillgångar 159 336 179 731 EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital 77 177 78 983 Uppskjuten skatteskuld 14 810 17 754 Övriga avsättningar 26 28 Derivat 596 468 Räntebärande skulder 61 671 76 849 Leasingskuld 1 441 1 591 Ej räntebärande skulder 3 615 4 058 Summa eget kapital och skulder 159 336 179 731 Kommentarer till balansräkningen Förvaltningsfastigheter Fastighetsbeståndet är koncentrerat till nordiska huvudstäder och attraktiva tillväxtregioner i Sverige, Danmark och Finland. Genom intresseföretaget Entra har Castellum även exponering mot starka områden i Norge. Fastigheterna är belägna i citylägen och välbelägna arbets- områden med goda kommunikationer och utbyggd service. Per den 31 december 2023 äger Castellum (exkl. innehav i Entra), efter avyttring av 48 fastigheter, sex fastighetsregleringar samt två fastighetsförvärv under året, totalt 709 fastigheter till ett bokfört värde om 138 mdkr. Förändring av fastighetsbeståndet mkr Bokfört värde, mkr Antal Fastighetsbestånd 1 januari 2023 153 563 749 + Förvärv 336 2 + Ny-, till- och ombyggnation 3 410 — - Försäljningar -5 415 -48 +/- Fastighetsregleringar — 6 +/- Orealiserade värdeförändringar -14 325 — +/- Valutakursomräkning -17 — Fastighetsbestånd per balansdag 137 552 709 Goodwill Castellum redovisar goodwill om 4 495 mkr (4 969), varav 3 422 mkr (3 844) är hänförligt till förvärvet av Kungsleden och resterande 1 073 mkr (1 100) är hänförligt till förvärven av CORHEI och Norrporten. Goodwill hänförlig till förvärvet av United Spaces är under året nedskriven i sin helhet jämfört med 25 mkr vid årets ingång. För Norrporten, CORHEI och Kungsleden bedöms kassagenererande enheter vara fastigheterna, där skillnad mellan hantering av uppskjuten skatt på temporära skillnader beroende på rörelseförvärv och tillgångsförvärv blir goodwill. Indikation på nedskrivningsbehov för dessa kan uppstå vid avyttring av den kassagenererande enheten, minskade temporära skillnader på fastigheterna eller ändrad skattelagstiftning. mkr 2023 jan-dec 2022 jan-dec Ingående anskaffningsvärde 4 969 5 544 Justering förvärvsanalys — -135 Förändring goodwill -474 -440 Utgående balans per balansdag 4 495 4 969 ===== SIDA 10 ===== 10 CASTELLUM BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 2023 Intresseföretag Vid utgången av året ägde Castellum 60 710 624 aktier i Entra ASA motsvarande 33,3 procent av rösterna samt kapitalet. Castellum redovisar sitt innehav i Entra enligt kapitalandels- metoden och utför ett nedskrivningstest på andelen vid varje kvartal. Andelen värderas till det högsta av nyttjandevärdet och verkligt värde efter försäljningskostnader. Verkligt värde efter försäljningskostnader har fastställts med utgångspunkt i aktuell börskurs medan nyttjandevärdet har beräknats och fastställts med utgångspunkt i EPRA NRV. Andelar intresseföretag, mkr 31 dec 2023 31 dec 2022 Ingående anskaffningsvärde 13 286 13 571 Andel av intresseföretagets resultat -1 833 -195 Erhållen utdelning -146 -333 Nedskrivning -451 -178 Valutakursomräkning -848 420 Utgående anskaffningsvärde 10 008 13 286 Entra 2023 jan-dec 2022 jan-dec Hyresintäkter, NOKm 3 418 3 158 Förvaltningsresultat, NOKm 1 356 1 603 Castellums andel av förvaltningsresultat, NOKm 452 534 Årets resultat, NOKm -5 582 -569 Varav minoritetens, NOKm -133 65 Entra 31 dec 2023 31 dec 2022 Antal fastigheter, st 99 102 Fastighetsvärde, NOKm 68 470 77 404 Uthyrningsbar yta, tkvm 1 376 1 396 Kontraktslängd, år 6,1 6,3 Ekonomisk uthyrningsgrad, % 95,3 96,5 Räntebärande skulder, NOKm 39 114 40 515 Kapitalbindning, år 3,8 4,3 Räntebindning, år 4,2 4,7 Belåningsgrad, % 57,1 52,3 EPRA NRV, NOK/aktie 167 207 Börskurs, NOK/aktie 115,40 105,80 Uppskjuten skatteskuld Totalt uppgår uppskjuten skatt i koncernen till 14 810 mkr (17 754). Ett bedömt verkligt värde av uppskjuten skatteskuld kan beräknas som alternativ till redovisad uppskjuten skatt utifrån gällande redovisningsprinciper. Verkligt värde bedöms uppgå till en skuld om 2 337 mkr (3 860). mkr Underlag Nominell skatteskuld Verklig skatteskuld Underskottsavdrag 907 187 184 Derivat -1 389 -286 -269 Obeskattade reserver -641 -132 -124 Fastigheter -80 303 -16 565 -2 128 Summa -81 426 -16 796 -2 337 Fastigheter, tillgångsförvärv 9 641 1 986 — Utgående balans per balansdag -71 785 -14 810 -2 337 Derivat Per den 31 december 2023 uppgick marknadsvärdet för ränte- och valutaderivatportföljen till 1 352 mkr (2 747) där verkligt värde är fastställt enligt nivå 2, IFRS 13. ===== SIDA 11 ===== 11 CASTELLUM BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 2023 Förändring eget kapital Hänförligt till moderföretagets aktieägare mkr Antal utestående aktier, tusental Aktiekapital Övrigt tillskjutet kapital Valuta- omräkningsreserv Valuta- säkringsreserv Hybrid- obligationer Balanserad vinst Innehav utan best. inflytande Totalt eget kapital Eget kapital 2021-12-31 340 544 173 29 027 779 -780 10 164 43 581 693 83 637 Utdelning 2022 (7,60 kr/aktie) — — — — — — -2 496 — -2 496 Återköpta egna aktier -12 143 — — — — — -2 752 — -2 752 Utdelning hybridkapital — — — — — 5 -167 — -162 Transaktioner med innehav utan bestämmande inflytande — — — — — — -137 -693 -830 Årets resultat 2022 — — — — — — 1 750 — 1 750 Övrigt totalresultat 2022 — — — 530 -695 — — — -164 Eget kapital 2022-12-31 328 401 173 29 027 1 309 -1 475 10 169 39 779 — 78 983 Utdelning hybridkapital — — — — — — -349 — -349 Nyemission 164 200 82 9 915 — — — — — 9 997 Indragning egna aktier — -9 — — — — 9 — — Årets resultat 2023 — — — — — — -11 592 — -11 592 Övrigt totalresultat 2023 — — — -921 1 059 — — — 138 Eget kapital 2023-12-31 492 601 246 38 942 388 -416 10 169 27 847 — 77 177 ===== SIDA 12 ===== 12 CASTELLUM BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 2023 Fastighetsbestånd Vit dummytext 2023-12-31 januari-december 2023 Kategori Antal Yta, tkvm Fastighets- värde, mkr D:o kr/kvm Hyresvärde, mkr D:o kr/kvm Ekonomisk uthyrn.grad, % Intäkter, mkr Fastighets- kostnader, mkr D:o kr/kvm Driftsöverskott, mkr KONTOR Stockholm 55 699 30 720 43 919 2 015 2 881 89,9 1 772 406 581 1 366 Väst 78 475 13 540 28 532 955 2 012 90,9 867 225 475 642 Mitt 72 520 10 636 20 437 937 1 800 90,7 842 240 461 602 Mälardalen 33 410 10 226 24 959 819 1 999 92,6 751 196 479 554 Öresund 32 260 8 488 32 689 622 2 396 91,6 556 140 538 417 Danmark 14 143 4 952 34 684 379 2 656 90,5 373 100 700 273 Finland 18 203 6 693 32 938 739 3 639 89,3 649 248 1 219 401 Summa Kontor 302 2 710 85 255 31 462 6 466 2 386 90,6 5 810 1 555 574 4 255 SAMHÄLLSFASTIGHETER Stockholm 7 126 4 684 37 106 291 2 310 97,4 280 51 403 230 Väst 19 146 2 893 19 882 232 1 594 96,4 222 49 337 172 Mitt 28 292 8 547 29 312 610 2 092 93,9 570 121 414 449 Mälardalen 7 37 974 26 283 71 1 920 98,7 69 11 312 58 Öresund 7 71 2 826 39 726 179 2 513 95,6 170 34 474 136 Danmark 1 12 636 52 065 38 3 153 93,3 37 6 521 31 Summa Samhällsfastigheter 69 684 20 560 30 070 1 421 2 080 95,4 1 348 272 398 1 076 LAGER/LÄTT INDUSTRI Stockholm 35 208 3 956 19 062 289 1 394 91,2 263 53 254 211 Väst 89 610 8 278 13 580 630 1 035 95,1 582 133 218 450 Mitt 18 97 1 042 10 696 96 988 91,3 87 21 217 65 Mälardalen 27 310 3 379 10 889 362 1 167 94,9 343 116 373 227 Öresund 38 258 2 795 10 831 244 945 91,2 219 53 206 165 Danmark 1 17 150 8 631 14 827 94,2 13 4 256 9 Finland 1 0 81 0 9 0 87,5 8 1 0 7 Summa Lager/Lätt industri 209 1 500 19 681 13 118 1 644 1 097 93,5 1 515 381 264 1 134 HANDEL Stockholm 18 108 2 829 26 103 204 1 880 96,7 194 22 203 172 Väst 12 56 1 259 22 333 93 1 645 96,7 88 20 363 68 Mitt 18 105 1 652 15 785 156 1 492 94,2 144 33 311 112 Mälardalen 11 44 727 16 552 60 1 364 95,8 55 12 265 43 Öresund 17 72 1 372 19 045 125 1 736 95,6 115 25 354 89 Summa Handel 76 385 7 839 20 342 638 1 655 95,8 596 112 291 484 Summa Förvaltningsfastigheter 656 5 279 133 335 25 258 10 169 1 927 92,1 9 269 2 320 440 6 949 Uthyrning och fastighetsadministration vit vit vit vit vit vit vit vit 566 107 566 Summa efter uthyrning och fastighetsadministration 656 5 279 133 335 25 258 10 169 1 927 92,1 9 269 2 886 547 6 383 Projekt 23 206 3 415 — 229 — — 98 52 — 46 Obebyggd mark 30 — 802 — 31 — — 30 16 — 14 Totalt 709 5 485 137 552 10 429 9 397 2 954 6 443 Skillnaden mellan ovan redovisade driftsöverskott om 6 443 mkr och resultaträkningens driftsöverskott om 6 566 mkr förklaras dels av att driftsöverskottet om 142 mkr under året för sålda fastigheter frånräknats, dels att driftsöverskottet under året för förvärvade/färdigställda fastigheter räknats upp med 57 mkr såsom de ägts eller varit färdigställda under hela året . I tabellen frånräknas även ej fastighetsrelaterade kostnader om 38 mkr . ===== SIDA 13 ===== 13 CASTELLUM BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 2023 Fastighetsportföljen Castellums ägarskap kännetecknas av hållbarhet och långsiktighet och 64 procent av fastighetsportföljens värde är hållbarhetscertifierat. Bolaget arbetar kontinuerligt med att utveckla, förädla, modernisera och kundanpassa sina fastigheter. Castellum är Nordens ledande kommersiella fastighetsbolag och är ett av de bolag som äger flest fastigheter i Norden. Fastighetsbeståndet är koncentrerat till nordiska huvudstäder och attraktiva tillväxt- regioner i Sverige, Danmark och Finland. Genom intresseföretaget Entra har Castellum även exponering mot starka områden i Norge. Under året har Castellum fortsatt den geografiska koncentrationen samt minskat exponeringen mot handelssegmentet. Detta för att leverera på strategin samtidigt som Castellums finansiella ställning stärks. I förlängningen vill Castellum växa på sina starkaste marknader. Castellums geografiska fokus kombinerat med stabila hyresgäster, exempelvis statliga och kommunala verksamheter, ger goda förutsättningar för stabilitet och långsiktig tillväxt. Det kommersiella beståndet består till största del av kontor (62 procent), och därefter samhälls- fastigheter (15 procent), lager/lätt industri (14 procent) och handel (6 procent). Gemensamt för dessa fastigheter är att de är belägna i eller nära citylägen, har goda kommunikationer och kompletterande service. Beståndets resterande 3 procent består av projekt och mark. Castellums fastighetsbestånd per den 31 december 2023 omfattade 709 fastigheter (749) med ett sammanlagt kontraktsvärde om 9 243 mkr (9 063) och en sammanlagd uthyrningsbar yta om 5 485 tkvm (5 696). Transaktioner Transaktionsmarknaden är fortsatt aktiv i Castellums segment men det tar längre tid att nå avslut. De avyttringar som Castellum har tecknat under 2023 har sålts för 7 procent lägre än de bokförda värden som redovisades per Q3 2022, då Castellums bokförda värden var som högst. Försäljningsvärdena är därmed högre än den genomsnittliga nedskrivningen för hela portföljen som uppgår till cirka 14 procent under samma tidsperiod. Investeringar Castellum investerar i fastighetsportföljen främst genom ny-, till- och ombyggnation av fastigheter i det befintliga beståndet, men även genom förvärv. Det rådande marknadsläget innebär att aktiviteten i projektverksamheten skruvats ned. Under året har investeringar i fastigheter skett för totalt 3 746 mkr (5 911), varav 336 mkr (363) avser förvärv och 3 410 mkr (5 548) ny-, till- och ombyggnation. Efter försäljningar om -5 206 mkr (-3 080) uppgick netto- investeringen till -1 460 mkr (2 831). Nettoinvestering per region Fastighetsvärde per region -2 250 -2 000 -1 750 -1 500 -1 250 -1 000 -750 -500 -250 0 250 500 750 1 000 1 250 Stockholm Väst Mitt Mälardalen Öresund Finland mkr Ny, till- och ombyggnation Fastighetsförsäljningar Förvärv Stockholm, 32% Väst, 19% Mitt, 17% Öresund, 12% Mälardalen, 11% Finland, 5% Danmark, 4% ===== SIDA 14 ===== 14 CASTELLUM BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 2023 Stora projekt Castellum har en pågående projektportfölj som omfattar större projekt om cirka 2,5 mdkr, varav 1,4 mdkr kvarstår att investera. Genomsnittlig uthyrningsgrad uppgår till 81 procent. Under kvartalet färdigställdes ett större kontorsprojekt i Stockholm. Detta innebär att åtta större projekt har färdigställts under året med ett totalt hyresvärde om 326 mkr och en genomsnittlig uthyrningsgrad om 93 procent. Projektpipeline Med ökad inflation och stigande marknadsräntor har förutsättningarna för investeringar i den egna projektportföljen utmanats under året. Därför har Castellum valt att skjuta fram vissa större projektstarter tills mer stabila marknadsförutsättningar infinner sig. Det innebär att volymen för bedömda projektstarter minskar jämfört med tidigare år. Castellum har fortsatt mycket stor potential i projektportföljen som kommer att skapa stora möjligheter när den kommersiella och den finansiella marknaden tillåter. Det är en position att värna om. Förutsatt förbättrade marknadsförutsättningar och framdrift i detaljplaner bedömer Castellum att projekt motsvarande cirka 700 000 kvm kan startas framöver. Genom god kapitaldisciplin och försäljningar av icke prioriterade tillgångar har bolaget skapat investeringsutrymme som tillåter start av projekteten Bägaren 5, Amperen 1 och Gladan 6. Beslutade, ej startade projekt Kategori Typ av inv. Ort Projektstart Yta, kvm Hyresvärde, mkr Uthyrn. grad, % Total investering, mkr Varav investerat, mkr Återstår att investera, mkr Bägaren 5 S O Norrköping Q1-24 6 400 18 100 134 9 125 Amperen 1 Lo N Västerås Q1-24 36 000 28 100 413 9 404 Gladan 6 K O Stockholm Q1-24 3 900 15 0 167 9 158 Summa ej startade projekt över 100 mkr vit vit 46 300 61 75 714 27 687 Pågående projekt Kategori Typ av inv. Ort Färdigställt Yta, kvm Hyresvärde, mkr Uthyrn. grad, % Total investering, mkr Varav investerat, mkr Återstår att investera, mkr Finnslätten 1 (del av) K/I O Västerås Q4-23 21 000 28 72 213 183 30 Bollbro 15 S O Helsingborg Q4-23 5 000 7 92 125 92 33 Tistlarna 9 Lo N Malmö Q1-24 11 300 13 97 195 188 7 Werket K O Jönköping Q2-24 21 000 47 58 302 208 94 Tusenskönan 2 S N Mölndal Q4-24 10 600 29 100 443 219 224 Backa 20:6 S N Göteborg Q4-25 9 000 40 100 490 162 328 Summa pågående projekt över 100 mkr vit vit 77 900 163 83 1 768 1 052 716 Färdigställda eller helt/delvis inflyttade projekt Sjustjärnan 1 K N Malmö Q1-23 31 500 83 99 1 362 1 289 73 Godsfinkan 1 K/S N Malmö Q1-23 26 500 85 100 1 385 1 385 0 Götaland 9 ¹ S N Jönköping Q2-23 9 200 23 100 340 340 0 Åseby 1:5 I N Göteborg Q2-23 14 800 21 100 254 245 9 Borgarfjord 5 K O Stockholm Q2-23 9 300 28 45 131 131 0 Effekten 13 K N Västerås Q3-23 15 400 34 100 412 409 3 Kungsängen Tibble 1:648 La N Stockholm Q3-23 15 200 20 86 303 299 4 Hornsberg 10 K O Stockholm Q4-23 8 700 32 85 268 245 23 Summa färdigställda projekt över 100 mkr vit vit 130 600 326 93 4 456 4 344 112 Totalsumma projekt över 100 mkr vit vit 254 800 550 88 6 937 5 423 1 514 1. Götaland 9 har avyttrats och frånträddes vid projektavslut. Kategori: K=Kontor, La=Lager, Lo=Logistik, S=Samhällsfastighet, I=Industri Typ av investering: N=Nybyggnation, O=Ombyggnation ===== SIDA 15 ===== 15 CASTELLUM BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 2023 Hyresgäster Castellums exponering mot enskilda hyresgäster är mycket låg med en hyresavtalsportfölj som har stor diversifiering bland många olika hyresgäster, kundstorlekar och branscher, vilket sprider risken för hyresförluster och vakanser. Koncernen har cirka 8 000 kommersiella kontrakt och cirka 500 bostadskontrakt, vars storleksmässiga fördelning framgår av tabellen nedan. Det enskilt största kontraktet svarar för 1,2 procent av koncernens totala hyresintäkter medan motsvarande siffra för den enskilt största kunden är 2,3 procent. Återstående genom- snittlig kontraktslängd per den 31 december 2023 uppgick till 3,8 år (3,9). Kontraktsförfallostruktur mkr Antal kontrakt Kontraktsvärde, mkr Andel av värdet, % Kommersiellt, löptid 2024 3 009 1 739 19 2025 1 744 1 640 17 2026 1 504 1 678 18 2027 855 1 282 14 2028 275 805 9 2029+ 382 1 852 20 Summa kommersiellt 7 769 8 996 97 Bostäder 480 49 1 P-platser och övrigt 6 378 198 2 Totalt 14 627 9 243 100 Kontraktsstorlek mkr Antal kontrakt Kontraktsvärde, mkr Andel av värdet, % Kommersiellt <0,25 3 430 236 3 0,25—0,5 1 145 423 5 0,5—1,0 1 242 878 9 1,0—3,0 1 277 2 172 23 >3,0 675 5 287 57 Summa 7 769 8 996 97 Bostäder 480 49 1 P-platser och övrigt 6 378 198 2 Totalt 14 627 9 243 100 Nettouthyrning Under året har Castellum tecknat hyresavtal med ett årligt hyresvärde om 612 mkr (666). Uppsägningar uppgick till -679 mkr (-505), varav -59 mkr (-8) avsåg konkurser och -4 mkr (-43) uppsägningar med mer än 18 månaders återstående kontraktslängd. Nettouthyrningen för året uppgick därmed till -67 mkr (161) och för kvartalet till -50 mkr (8). Tidsförskjutningen mellan nettouthyrning och resultateffekt bedöms till 9–18 månader i förvaltningsfastigheter och 12–24 månader för investeringar i ny-, till- och ombyggnation. Nettouthyrning per region mkr Sthlm Väst Mitt Mälar- dalen Öresund Finland Totalt NYTECKNAT vit vit vit vit vit vit vit Befintligt 106 97 120 40 132 26 521 Investeringar 41 2 19 10 19 — 91 Totalt 147 99 139 50 151 26 612 UPPSAGT Befintligt -166 -85 -91 -49 -176 -53 -620 Konkurser -16 -29 -6 -3 -3 -2 -59 Totalt -182 -114 -97 -52 -179 -55 -679 Nettouthyrning -35 -15 42 -2 -28 -29 -67 D:o Q4 2022 -3 90 10 38 23 3 161 Största hyresgäster Kontraktsvärde, mkr Polismyndigheten 212 AFRY 177 ABB 147 Domstolsverket 145 Svenska Handelsbanken 122 Försäkringskassan 118 Northvolt 116 Migrationsverket 85 Region Stockholm 83 Hedin 75 Summa kontraktsvärde största hyresgäster 1 280 -240 -180 -120 -60 0 60 120 180 240 300 360 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 mkr Nytecknat i investeringar Nytecknat i befintligt Konkurser Uppsagt <18 mån Uppsagt >18 mån Nettouthyrning rullande årsvärde ===== SIDA 16 ===== 16 CASTELLUM BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 2023 Finansiering Under kvartalet har säkerställd finansiering om totalt 5,7 mdkr avtalats, varav 1,9 mdkr är ny finansiering och resterande är refinansiering och förlängning av befintliga krediter. Castellum har även emitterat icke säkerställda obligationer om totalt 1,65 mdkr på den svenska marknaden med 2,5–3 års löptid. Obligationerna emitterades till en kreditspread om 1,95–2,00 procent. Efter kvartalet har ytterligare en icke säkerställd obligation om totalt 1,0 mdkr emitterats på 5 års löptid. Obligationen löper med en kreditspread om 2,30 procent. Vid utgången av det fjärde kvartalet uppgick de räntebärande skulderna till 61 671 mkr (76 849). De räntebärande skulderna består av obligationslån om 35 783 mkr (44 503), lån i bank om 25 101 mkr (32 137) samt företagscertifikat om 787 mkr (209). Icke säkerställda skulder motsvarar 59 procent (58) av räntebärande skulder. Räntetäckningsgraden uppgick till 3,0 gånger jämfört med 3,9 gånger för helår 2022 och belåningsgraden uppgick till 37,4 procent (42,3). Den genomsnittliga återstående räntebindningstiden uppgick till 3,3 år (2,7) och kapitalbindningen inkl. outnyttjade kreditfaciliteter till 3,6 år (3,1). Kassa och outnyttjade kreditfaciliteter uppgår på balansdagen till 27,3 mdkr (13,2). Ränteförfallostruktur 2023-12-31 Förfallo- tidpunkt mkr Andel, % Snittränta, % Genomsnittlig räntebindning, år 0—1 år 16 894 27 6,4 0,4 1—2 år 10 227 17 1,2 1,3 2—3 år 8 358 14 1,6 2,7 3—4 år 4 749 8 4,4 3,7 4—5 år 3 896 6 1,5 4,8 >5 år 17 547 28 1,5 7,1 Totalt 61 671 100 3,0 3,3 Kreditförfallostruktur 2023-12-31 Kreditavtal Bank, mkr Obligationer, mkr Certifikat, mkr Totalt räntebärande skulder, mkr Andel, % Ej utnyttjade krediter, mkr Summa tillgängliga krediter, mkr 2024 — 3 750 787 4 537 7 950 5 487 2025 3 347 11 680 — 15 027 24 7 150 22 177 2026 4 530 8 523 — 13 053 21 15 588 28 641 2027 2 591 2 699 — 5 290 9 0 5 290 2028 5 424 1 096 — 6 520 11 1 500 8 020 >2028 9 209 8 035 — 17 244 28 0 17 244 Totalt 25 101 35 783 787 61 671 100 25 188 86 859 Nyckeltal räntebärande finansiering 31 dec 2023 31 dec 2022 Räntebärande skulder, mkr 61 671 76 849 Utestående obligationer, mkr 35 783 44 503 Utestående företagscertifikat, mkr 787 209 Bank, mkr 25 101 32 137 Likvida medel, mkr 2 088 858 Outnyttjade kreditlöften, mkr 25 188 12 301 Andel icke säkerställda tillgångar, % 47 52 Andel säkerställd upplåning/fastighetsvärde, % 19 21 Andel säkerställd upplåning/totala tillgångar, % 16 18 Belåningsgrad, % 37,4 42,3 Räntetäckningsgrad, ggr 3,0 3,9 Skuldkvot, ggr 9,7 13,6 Genomsnittlig kapitalbindning inkl outnyttjade kreditfaciliteter, år 3,6 3,1 Genomsnittlig kapitalbindning exkl outnyttjade kreditfaciliteter, år 4,2 3,3 Genomsnittlig räntebindning, år 3,3 2,7 Kreditrating Baa3, Stable Outlook Baa3, Stable Outlook Genomsnittlig effektiv ränta exkl löften, % 3,0 2,6 Genomsnittlig effektiv ränta inkl löften, % 3,2 2,7 Marknadsvärde räntederivat, mkr 765 1 899 Marknadsvärde valutaderivat, mkr 587 847 ===== SIDA 17 ===== 17 CASTELLUM BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 2023 Finanspolicy och åtaganden i kreditavtal Policy Åtaganden Utfall Belåningsgrad Ej varaktigt över 40 procent Ej över 65 procent 37,4% Räntetäckningsgrad, R12 Minst 3 ggr Minst 1,5 ggr 3,0 ggr Andel säkerställd upplåning/totala tillgångar Ej över 45 procent 16% Finansieringsrisk • genomsnittlig kapitalbindning inkl outnyttjade kreditfaciliteter, år Minst 2 år 3,6 år • förfall inom 1 år Högst 30 procent av utestående lån och outnyttjade kreditavtal 4% • likviditetsbuffert Likviditetsreserv motsvarande 12 månaders kommande låneförfall Uppfyllt Ränterisk • genomsnittlig räntebindning 1,5–4,5 år 3,3 år • förfall inom 6 månader Högst 50 procent 18% Kredit– och motpartsrisk • ratingrestriktion Kreditinstitut med hög rating, lägst S&P BBB+ Uppfyllt Valutarisk • nettoexponering i utländsk valuta Maximalt 10 % av balansomslutningen Uppfyllt Känslighetsanalys Förändring, % Effekt på Belopp, mkr Ekonomisk uthyrningsgrad +/- 1 %-enhet Förvaltningsresultat +102/-102 Hyresintäkter +/- 1 % Förvaltningsresultat +93/-93 Fastighetskostnader +/- 1 % Förvaltningsresultat -29/+29 Effekt på räntekostnader vid förändring av underliggande marknadsräntor +/- 1 %-enhet Förvaltningsresultat -169/+169 Avkastningskrav +/- 0,25 %-enhet Förvaltningsfastigheter -5 712/+6 243 Fördelning räntebärande skulder 2023-12-31 Säkerställda och icke säkerställda krediter 2023-12-31 Obligationer, 58,0% Lån i bank, 40,7% Certifikat, 1,3% Icke säkerställda krediter, 59% Säkerställda krediter, 41% ===== SIDA 18 ===== 18 CASTELLUM BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 2023 Kassaflödesanalys för koncernen i sammandrag mkr 2023 okt-dec 2022 okt-dec 2023 jan-dec 2022 jan-dec Driftsöverskott 1 627 1 368 6 566 5 838 Centrala administrationskostnader -124 -57 -403 -270 Justeringar för poster som inte ingår i kassaflödet 125 126 274 188 Erhållen ränta 21 — 39 — Betald ränta -625 -359 -2 293 -1 579 Betald skatt 3 -108 -92 -144 Kassaflöde löpande verksamhet före förändring rörelsekapital 1 027 970 4 091 4 033 Förändring kortfristiga fordringar 526 247 326 153 Förändring kortfristiga skulder 1 002 86 396 101 Kassaflöde från löpande verksamhet 2 555 1 303 4 813 4 287 Investeringar i ny-, till- och ombyggnationer -1 083 -1 829 -3 368 -5 446 Förvärv av fastigheter -9 -18 -336 -72 Förvärv av fastigheter via bolag — -31 — -286 Försäljning av fastigheter 47 20 120 21 Försäljning av fastigheter via bolag 1 373 553 4 354 3 022 Förvärv av maskiner och inventarier -26 -6 -93 -85 Försäljning av långfristigt värdepappersinnehav — — — 133 Erhållen utdelning från intresseföretag — 168 146 333 Investeringar övrigt -23 -26 -23 -26 Kassaflöde från investeringsverksamhet 279 -1 169 800 -2 406 Företrädesemission — — 9 997 — Återköp egna aktier — — — -2 752 Utbetald utdelning — -624 -624 -1 872 Utbetald utdelning hybridobligation — — -349 -167 Transaktioner med innehav utan bestämmande inflytande — — — -830 Upptagna lån 6 481 7 249 16 186 29 196 Amortering av lån -9 158 -7 541 -29 994 -24 999 Derivat 625 -363 407 -733 Förändring långfristiga fordringar -3 3 -3 5 Kassaflöde från finansieringsverksamhet -2 055 -1 276 -4 380 -2 152 Periodens kassaflöde 779 -1 142 1 233 -271 Likvida medel ingående balans 1 397 2 101 858 1 197 Kursdifferens i likvida medel -88 -101 -3 -68 Likvida medel utgående balans 2 088 858 2 088 858 Genomsnittligt antal aktier, tusen 492 601 390 929 451 377 393 849 Kassaflöde, kr/aktie 1,58 -2,92 2,73 -0,69 Kommentarer till kassaflödet Kassaflödesanalysen har upprättats enligt indirekt metod, vilket innebär att nettoresultatet justeras för transaktioner som inte medfört in- eller utbetalningar under året, samt för eventuella intäkter och kostnader som hänförs till investerings- eller finansieringsverksam- hetens kassaflöden. Enligt ny princip har förvärv och försäljningar av fastigheter delats upp på direkta förvärv/- försäljningar respektive förvärv/försäljningar via bolag vilket innebär att bolagstransaktioner redovisas med nettolikvid i underliggande transaktioner. Omklassificeringen påverkar även vissa andra poster i kassaflödesanalysen. Jämförelseperioder har omräknats. Rörelsens kassaflöde efter förändring i rörelsekapital uppgick till 4 813 mkr (4 287). I befintliga fastigheter och projekt har -3 368 mkr investerats. Under året har 48 fastigheter frånträtts, vilket har resulterat i en likvid om 4 474 mkr. Förvärv av två fastigheter har gjorts under året med en köpeskilling om 336 mkr. Löpande säkring av valutapositioner har under året påverkat kassaflödet med 407 mkr medan företrädesemissionen som genomfördes under andra kvartalet har bidragit positivt till kassaflödet med 9 997 mkr. Utdelning avseende hybridobligationen har gjorts om -349 mkr samt utbetalning avseende utdelning till aktieägarna om -624 mkr, vilket avser den sista utbetalningen av utdelningen för verksamhetsåret 2021. Nettoskulden per den 31 december 2023 uppgick till 59 583 mkr. Detta efter att skulderna minskat med 15 178 mkr och medel i kassa och bank ökat med 1 230 mkr under året. ===== SIDA 19 ===== 19 CASTELLUM BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 2023 Nyckeltal 2023 jan-dec 2022 jan-dec 2021 jan-dec 2020 jan-dec 2019 jan-dec 2018 jan-dec Fastighetsrelaterade nyckeltal Hyresvärde, kr/kvm 1 927 1 758 1 648 1 538 1 495 1 407 Fastighetskostnader, kr/kvm 547 511 425 369 384 378 Driftsöverskott, kr/kvm 1 209 1 048 1 008 1 039 1 001 933 Överskottsgrad, % 69 68 71 74 72 71 Ekonomisk uthyrningsgrad, % 92,1 93,4 93,2 93,1 92,6 93,2 Uthyrn.bar area vid periodens utgång, '000 kvm 5 485 5 696 5 853 4 447 4 255 4 283 Antal fastighet vid periodens utgång 709 749 762 642 632 647 Fastighetsvärde per balansdag, kr/kvm 25 258 26 737 26 667 23 549 22 363 20 417 Finansiella nyckeltal Avkastning totalt kapital, % -6,6 0,6 8,6 7,5 8,4 10,6 Avkastning eget kapital, % -14,8 2,2 22,7 13,0 14,5 22,6 Belåningsgrad fastighet, % 43,3 49,5 45,5 44,1 42,6 45,1 Genomsnittlig utgående ränta, % 3,0 2,6 1,8 1,9 2,0 2,0 Data per aktie Aktiens börskurs vid periodens utgång, kr 143,30 126,25 243,80 208,70 222,00 163,35 Eget kapital, kr 157 239 296 176 160 145 Resultat, kr¹ -25,68 4,44 35,12 17,24 17,37 22,92 Förvaltningsresultat, kr² 9,69 11,45 10,46 10,38 9,67 9,08 Kassaflöde, kr 2,73 -0,69 3,08 -0,04 -0,22 0,12 Utdelning per aktie, kr — — 7,60 6,90 6,50 6,10 Antal vid periodens utgång, tusental¹ 492 601 390 929 405 384 329 852 325 218 325 218 Genomsnittligt antal aktier, tusental¹ 451 377 393 849 336 784 325 727 325 218 325 218 Nyckeltal enligt EPRA¹ 2023 jan-dec 2022 jan-dec 2021 jan-dec 2020 jan-dec 2019 jan-dec 2018 jan-dec EPRA EPS (förvaltningsresultat efter nominell skatt), kr² 9,49 11,09 9,73 9,46 8,77 8,11 EPRA NRV (långsiktigt substansvärde), kr² 154 203 211 180 163 148 EPRA NTA (aktuellt substansvärde), kr² 149 193 202 172 156 142 EPRA NDV (eget kapital), kr² 127 165 166 142 129 117 EPRA LTV, %² 52,1 55,6 51,4 46,0 44,6 46,1 EPRA vakansgrad, % 7,9 6,7 7,8 6,8 6,7 6,4 1. Utestående och genomsnittligt antal aktier och nyckeltal baserade på dessa är omräkna de med justeringsfaktorn 1,1904 för samtliga jämförelseår motsvarande utspädningen hänförlig till fondemissionselementet i årets företrädesemission. 2. För uträkning, se finansiella nyckeltal på sidan 28. ===== SIDA 20 ===== 20 CASTELLUM BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 2023 Hållbarhet Castellums ambition är att arbeta hållbart. Bolagets miljöpåverkan minskar och ekosystem- tjänster utvecklas för att bidra till den biologiska mångfalden. Hälften av fastighetsbeståndet är nu hållbarhetscertifierat och energieffektiviteten förbättras hela tiden. Koldioxidutsläppen ska minska och bolaget installerar solceller och laddplatser. Tillsammans med hyresgästerna utvecklas både framtidens arbetsliv och vårt gemensamma samhälle. Hållbarhet är en naturlig del i allt Castellum gör och i bolagets samtliga investeringar. För mer detaljerad information, se Castellums Års- och hållbarhetsredovisning 2022 som publicerades i februari 2023. Hållbarhetsmål och strategi Castellum ska vara ett av de mest hållbara fastighetsbolagen i Norden. Bolagets hållbarhets- strategi, Den hållbara staden 2030, är indelad i fyra fokusområden: Planeten, Framtidssäkring, Välbefinnande och Uppförande. Strategin syftar till att säkerställa att bolaget är ett relevant, ansvarsfullt och framgångsrikt bolag, inte bara idag utan på lång sikt genom att bidra till en hållbar utveckling. Hållbarhetsstrategin uppdateras årligen och är integrerad i affärsstrategin och består av 21 mätbara mål. De klimatrelaterade målen är vetenskapligt baserade och godkända av Science Based Targets initiative (SBTi). Senast år 2030 ska bolaget vara helt klimatneutralt, för att nå dit måste koldioxidutsläppen minska. Samtidigt måste arbetet med att bidra till att nå FN:s globala hållbarhetsmål vara framgångsrikt. Hållbarhetsresultat Under det fjärde kvartalet fick Castellum för åttonde året i rad toppbetyg i S&P Corporate Sustainability Assessment (S&P CSA) och behåller därmed sin position som ett av de mest hållbara bolagen i sin bransch med en fjärdeplats av alla fastighetsbolag globalt. Castellum är det enda nordiska bygg- och fastighetsbolag som inkluderas i Dow Jones Sustainability Indices. Den 11 december invigde Castellum sin hundrade solcellsanläggning i fastighetsbeståndet och når därmed ett av sina hållbarhetsmål två år före utsatt tid. Satsningen på solel genererar idag 17 procent av bolagets årliga elkonsumtion, motsvarande 18,8 GWh. Vid utgången av 2023 har Castellum uppfört 106 solcellsanläggningar. Totalt har Castellum anlagt solceller på 130 000 kvm, motsvarande 24 fotbollsplaner, i sitt fastighetsbestånd. Bolagets största anläggning finns i Göteborg och är en av de största i norra Europa. Ytan på anläggningen är 30 000 kvm och producerar cirka 3,3 GWh per år. Av Castellums omsättning är 38 procent förenlig med kriterierna avseende att begränsa klimatförändringarna enligt EU:s taxonomi- förordning. Ett stort fokus ligger på att minska energianvändningen och i den jämförbara fastighetsportföljen uppgår besparingen rullande 12 månader till 4 procent. Under året har 157 större energieffektiviseringsprojekt genomförts med en investering om cirka 380 mkr. 50 procent av bolagets bestånd är nu hållbarhetscertifierat, och därmed fullföljer Castellum också detta mål två år före utsatt tid. Som ett led i att nå bolagets klimatmål behöver utsläppen från projekt reduceras då de står för lejonparten av bolagets utsläpp. Ett viktigt led i detta är ökad användning av cirkulärt byggnadsmaterial. I partnerskap med Castellum, Vasakronan och Platzer öppnar Kålltorp Bygg en återbrukshub, Kålltorp REbygg, för att främja hållbart byggande. Hubben är placerad i Castellums lokaler i Högsbo och planeras vara i bruk i januari 2024. EU Taxonomiförordning - kontextuell information på miljömål¹ Förenlig med taxonomin 2023, % Andel av total omsättning (Turnover), % 34 Andel av totala driftkostnader (OpEx), % 31 Andel av totala investeringar och förvärv (CapEx), % 22 1. Fullständig information om rapportering enligt artikel 8 i Taxonomi förordningen finns i Castellums Års- och hållbarhetsredovisning 2022 50 60 70 80 90 100 110 120 130 140 150 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 Energiförbrukning över tid 0 2 4 6 8 10 12 14 16 18 20 22 24 0 10 20 30 40 50 60 70 80 90 100 110 120 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 Antal solcellsanläggningar Mål 100 på Sol Installerad effekt, MW kWh/kvm Antal installerade solcellsanläggningar Installerad effekt, MW MÅL ===== SIDA 21 ===== 21 CASTELLUM BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 2023 2023 2022 2021 Resurseffektivitet Total energianvändning, kWh/kvm, år 98 96 91 Total energianvändning, graddagskorrigerad, kWh/kvm, år 97 99 92 1. varav faktisk uppvärmning 67 64 65 2. varav graddagskorrigerad uppvärmning 66 67 66 3. varav el och kyla 31 32 26 Energibesparing/år, jämförbart bestånd, R12, % (graddagskorrigerat) -4 -4 0 Energibesparing/år, jämförbart bestånd, R12, % (faktisk energianvändning) -1 -9 13 Total vattenanvändning, m³/kvm, år 0,2 0,3 0,2 Vattenbesparing per år, jämförbart bestånd R12, % -5 1 -6 Fossilfritt Andel icke fossil energi, % 97 95 95 Fossilfria fordon, % 98 96 100 Antal laddpunkter för elbilar 1 189 922 674 Installerade större solcellsanläggningar, antal 106 76 46 Färdplan för klimatneutralitet 2030 Fastighetsförvaltning - utsläpp CO₂ i kg/kvm, år (market based) 1,9 2,3 1,5 varav scope 1 0,1 0,1 0,1 varav scope 2 - market based 1,8 2,2 1,4 varav scope 2 - location based 5,4 5,5 4,3 Projektutveckling - reducerade utsläpp i projektutvecklingsportfölj (scope 3),% -37 -29 -15 Hållbarhetscertifiering Hållbarhetscertifiering, % av kvm 50 45 48 Hållbarhetscertifiering, antal 263 249 206 Hållbarhetscertifiering, % av hyresintäkter 61 56 61 Hållbarhetscertifiering, % av fastighetsvärde 64 61 63 ESG-benchmarks GRESB poäng (0—100) 92 92 95 DJSI poäng (0—100) 77 82 80 CDP betyg (A till D-betyg) A- B A- Sociala nyckeltal Sjukfrånvaro, % (lång- och korttidssjukfrånvaro) 2,4 2,9 2,9 Jämställdhet, kvinnor/män, % 41/59 42/58 43/57 Mångfald, internationell bakgrund, % 12 10 9 Praktikanter, % av medarbetare¹ 9 — — 1. Nytt hållbarhetsmål från 2023 om att 10 procent av medarbetarna ska vara praktikanter på årsbasis. Ratings Castellums rating: 82/100 (enda nordiska fastighetsbolag som blivit inkluderat) Castellums rating: AAA Castellums rating: 92/100 (global sektorledare) Castellums rating: Gold Castellums rating: A Castellums rating: Region Top-Rated 1. THE USE BY Castellum OF ANY MSCI ESG RESEARCH LLC OR ITS AFFILIATES (“MSCI”) DATA, AND THE USE OF MSCI LOGOS, TRADEMARKS, SERVICE MARKS OR INDEX NAMES HEREIN, DO NOT CONSTITUTE A SPONSORSHIP, ENDORSEMENT, RECOMMENDATION, OR PROMOTION OF Castellum BY MSCI. MSCI SERVICES AND DATA ARE THE PROPERTY OF MSCI OR ITS INFORMATION PROVIDERS, AND ARE PROVIDED ‘AS-IS’ AND WITHOUT WARRANTY. MSCI NAMES AND LOGOS ARE TRADEMARKS OR SERVICE MARKS OF MSCI. Castellum arbetar med vetenskapligt förankrade klimatmål i linje med Parisavtalet. ===== SIDA 22 ===== 22 CASTELLUM BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 2023 Castellumaktien Castellum är noterat på Nasdaq Stockholm Large Cap och hade vid årets utgång cirka 110 400 aktieägare. De 15 enskilt största aktieägarna per den 31 december 2023 framgår i tabellen nedan. Aktieägare per 31 december 2023 Aktieägare Antal tusen aktier Andel röster/kapital, % Akelius Residential Property 66 601 13,5 Länsförsäkringar Fonder 20 576 4,1 Gösta Welandson med bolag 19 638 4,0 Swedbank Robur Fonder 18 667 3,8 Vanguard 17 860 3,6 Nordea Fonder 17 812 3,6 BlackRock 17 004 3,5 Handelsbanken Fonder 16 719 3,4 Folksam 8 398 1,7 Cliens Fonder 7 702 1,6 Norges Bank 7 513 1,5 APG Asset Management 6 437 1,3 Tredje AP-fonden 6 279 1,3 Cardano Asset Management 5 500 1,1 State Street Global Advisors 4 743 1,0 15 största ägarna 241 449 49,0 Utländska aktieägare, övriga 106 773 21,7 Svenska aktieägare, övriga 144 379 29,3 Totalt utestående aktier 492 601 100,0 Källa: Holdings av Modular Finance AB. Sammanställd och bearbetad data från Euroclear, Morningstar, Finansinspektionen, Nasdaq och Millistream. Aktien 31 dec 2023 31 dec 2022 Aktiekurs, SEK 143,30 126,25 Börsvärde, mdkr 70,6 43,6 Omsättning, antal miljoner 487 386 Omsättningshastighet, % 108 115 Aktiens direktavkastning — 6,0 Aktieägare per land 31 december 2023 Företrädesemission Vid årsstämman i mars 2023 bemyndigades Castellums styrelse att besluta om nyemission av aktier med eller utan avvikelse från aktieägarnas företrädesrätt. Årsstämman beslutade att bemyndiga styrelsen att, under tiden intill nästa årsstämma vid ett eller flera tillfällen, besluta om nyemission av aktier motsvarande högst tio procent av bolagets aktiekapital vid tidpunkten för det första utnyttjandet av bemyndigandet, med eller utan avvikelse från aktieägarnas företrädesrätt. Emissionskursen under företrädesemission genomförd under juni månad 2023 uppgick till 62 kronor per aktie vilket motsvarar cirka 52 procent av aktiens verkliga värde per dagen före avskiljande av teckningsrätt. Minskning av aktiekapitalet genom indragning av Castellums egna aktier Årsstämman 2023 beslutade om att minska Castellums aktiekapital med ett belopp om 8 665 500 kronor genom indragning av 17 331 000 egna aktier. Minskningsbeloppet har avsatts till fritt eget kapital. Styrelsen har utnyttjat bemyndigandet i samband med företrädes- emissionen, vilket innebär att Castellum ej längre innehar egna aktier. Utdelning För att värna bolagets kreditbetyg beslutade styrelsen om en skärpt finanspolicy och ett besparingsprogram med minskat investeringsutrymme under 2023 och 2024 i syfte att stärka bolagets balansräkning. Årsstämman 2023 beslutade att ingen utdelning lämnas för räken- skapsåret 2022. Styrelsen kommer föreslå årsstämman 2024 att ingen utdelning lämnas för räkenskapsåret 2023. Sverige, 63% USA, 13% Finland, 4% Nederländerna, 3% Övriga, 17% ===== SIDA 23 ===== 23 CASTELLUM BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 2023 Moderföretaget Resultaträkning i sammandrag, mkr 2023 okt-dec 2022 okt-dec 2023 jan-dec 2022 jan-dec Intäkter 209 71 325 211 Centrala administrationskostnader -120 -91 -459 -360 Finansiella poster 829 414 4 630 -20 Resultat före värdeförändringar och skatt 918 394 4 496 -169 Nedskrivning andel koncernföretag -2 295 — -3 848 — Nedskrivning andel intresseföretag -1 202 — -2 678 — Värdeförändringar finansiella instrument -1 019 -154 -99 1 489 Resultat före skatt -3 598 240 -2 129 1 320 Skatt 240 44 46 -383 Årets resultat -3 358 284 -2 083 937 Poster som kommer att omföras till årets resultat Omräkningsdifferens utlandsverksamhet — — — 240 Värdeförändring valutaderivat 9 -99 30 -326 Årets totalresultat -3 349 185 -2 053 852 Kommentar till moderföretagets resultat Moderföretag är Castellum Aktiebolag (publ). Moderföretagets verksamhet är att äga och förvalta aktier i de rörelsedrivande dotterföretagen, ansvara för frågor gentemot aktiemarknaden såsom koncernrapportering och aktiemarknadsinformation samt kreditmarknaden med upplåning och finansiell riskhantering. Resultat före skatt uppgick till -2 129 mkr (1 320). De ökade kostnaderna inom centrala administrationskostnader är till största delen hänförlig till kostnadsförda, tidigare aktiverade, administrationsprojekt. Finansiella poster avser utdelning och koncernbidrag från dotterföretag om totalt 4 788 mkr och övriga finansiella poster om -158 mkr. Resultatet belastas även av nedskrivning av andelar i koncernföretag som motiveras av värdenedgång i fastighetsvärdet i koncernföretag. Resultat före skatt påverkas också av nedskrivning av andelar i intresseföretag, som primärt förklaras av nedgång i bedömt nyttjandevärde. Balansräkning i sammandrag, mkr 31 dec 2023 31 dec 2022 Andelar i koncernföretag 46 347 47 342 Andelar i intresseföretag 10 008 12 693 Fordringar koncernföretag 43 722 50 209 Derivat 1 390 2 183 Övriga tillgångar 238 252 Likvida medel 942 10 Summa tillgångar 102 647 112 689 Eget kapital 48 046 40 451 Uppskjuten skatteskuld 171 321 Derivat 596 327 Räntebärande skulder 31 910 47 304 Skulder koncernföretag 21 650 23 444 Övriga skulder 274 842 Summa eget kapital och skulder 102 647 112 689 Moderföretagets tillgångar uppgick till 102 647 mkr (112 689). Soliditeten uppgick till 47 procent (36) och ökningen är främst hänförlig till nyemissionen om cirka 10 mdkr i kvartal två. Moderföretagets eventualförpliktelser har ökat med 1,6 mdkr under året och uppgår per den 31 december 2023 till 28,1 mdkr. Eventualförpliktelserna är hänförliga till borgensförbindelser för dotterföretag. ===== SIDA 24 ===== 24 CASTELLUM BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 2023 Övrig information Risker och osäkerhetsfaktorer Castellums verksamhet, resultat och ställning påverkas av ett antal riskfaktorer. Dessa är främst relaterade till fastigheter, skatt och finansiering. Bolaget arbetar aktivt för att identifiera och hantera de risker och möjligheter som har stor betydelse för verksamheten. Castellum hanterar riskerna gentemot en föränderlig marknad med att ha en stark balansräkning och bibehålla vår belåningsgrad låg. I kombination med aktiv kapitalförvaltning minskar vi risken för ökad kapitalkostnad. På den operativa sidan arbetar vi med en väl sammansatt hyresgäst- portfölj med en spridning i uppsägningstid, bransch, hyresgäststorlek och geografiskt läge koncentrerat till tillväxtmarknader. För att underlätta riskhanteringen har Castellum valt att klassificera riskerna i kategorierna omvärldsrisker, operationella risker, finansiella risker samt hållbarhetsrisker. Mer information om Castellums risker och hantering av dessa återfinns i års- och hållbarhetsredovisningen för 2022. Framtidsinriktad information En del redovisade poster i denna rapport är framåtriktade och det faktiska utfallet kan komma att se väsentligt annorlunda ut. Förutom de faktorer som uttryckligen har kommenterats kan även andra faktorer väsentligt påverka det faktiska utfallet, exempelvis ekonomisk tillväxt, räntenivå, finansieringsvillkor, avkastningskrav på fastighetstillgångar och politiska beslut. Redovisningsprinciper Castellums koncernredovisning upprättas i enlighet med International Financial Reporting Standards (IFRS). Delårsrapporten är upprättad enligt IAS 34 Delårsrapportering och för moderföretaget enligt ÅRL 9 kap. Vidare har tillämpliga bestämmelser i årsredovisningslagen och lagen om värdepappersmarknaden tillämpats. För koncernen och moderbolaget har samma redovisningsprinciper och beräkningsgrunder tillämpats som i den senaste årsredo- visningen. Upplysningar enligt IAS 34.16A förekommer förutom i de finansiella rapporterna i övriga delar av delårsrapporten. Upprättandet av delårsrapporten kräver att företagsledning gör bedömningar och uppskattningar samt gör antaganden som påverkat tillämpningen av redo- visningsprinciperna och de redovisade beloppen av tillgångar, skulder, intäkter och kostnader. Verkliga utfallet kan avvika från dessa uppskattningar och bedömningar. De kritiska bedöm- ningar som görs och de källor till osäkerhet i uppskattningar som finns är samma som i den senast publicerade årsredovisningen. Värdering av fastighetsportföljen Castellum värderar internt hela fastighetsinnehavet varje kvartal, där klassificering sker i nivå 3 enligt IFRS 13. En tillgångs värde utgörs enligt vedertagen teori av det diskonterade nuvärdet av framtida kassaflöden som tillgången förväntas generera. Detta avsnitt syftar till att beskriva Castellums kassaflödesbaserade modell för beräkning av fastighetsbeståndets värde. Fastig- hetsbeståndets värde beräknas i en 10–20 årig kassaflödesmodell. Värdet beräknas som nuvärdet av driftsöverskott minskat med återstående investeringar på igångsatta projekt under kalkylåret om 10–20 år samt nuvärdet av bedömt restvärde efter kassaflödesåret. Restvärdet utgörs av nuvärdet av alla framtida driftöverskott efter kassaflödesåret. Till detta läggs det bedömda marknadsvärdet av obebyggd mark och byggrätter. Värderingen sker således enligt IFRS 13, nivå 3. Av avgörande betydelse för fastighetsbeståndets beräknade värde är bedömningen avseende den framtida intjäningen och avkastningskravet, vilka är de tyngst vägande värdedrivande faktorerna i värderingsmodellen. Avkastningskravet är härlett från marknadstransaktioner på likvärdiga objekt, så kallad ortsprismetod. Intjäningen baseras på befintliga kontrakt och mest sannolika uthyrningsscenario i respektive fastighet. För ytterligare information om Castellums värdering av fastighetsbeståndet, se not 11 i års- och hållbarhetsredovisningen 2022. Värdering av finansiella tillgångar och skulder För att fastställa verkligt värde på våra ränte- och valutaderivat används marknadsräntor för respektive löptid och valutakurser, såsom de noteras på marknaden på bokslutsdagen. Ränteswappar värderas genom att framtida kassaflöden diskonteras till nuvärde. Vid värdering av derivat till verkligt värde görs justering för motpartsrisk i form av Credit Value Adjustment (CVA) och Debit Value Adjustment (DVA). CVA utgörs av Castellums risk att lida kreditförlust i händelse av motparternas fallissemang medan DVA utgör det omvända. Justeringen beräknas på motpartsnivå utifrån förväntad framtida kreditexponering, risken för fallissemang, samt återvinningsgraden av exponerade krediter. Närståendetransaktioner Ersättning har skett till styrelseledamöter och ledande befattningshavare avseende utfört arbete. Närståendetransaktioner utöver detta har också skett med Sweco, som bedöms närstående då en av Castellums styrelseledamöter är i ledande befattning inom bolaget. Närståendetransaktioner med Sweco bedöms uppgå till ett värde om netto 2 mkr. I samband med den riktade företrädesemissionen 2023 uppstod en närståendetransaktion mot Castellums största ägare Akelius Residential Property om 55 mkr då Akelius Residential Property gick in som garant för emissionen. Samtliga närståendetransaktioner har gjorts med armlängds avstånd. Moderföretagets närståendetransaktioner avser, utöver ovan nämnda transaktion med Akelius Residential Property, endast transaktioner med närstående bolag inom koncernen samt transaktioner med intresseföretag i form av utdelning. ===== SIDA 25 ===== 25 CASTELLUM BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 2023 Händelser efter balansdagen  En icke säkerställd obligation om 1,0 mdkr har emitterats på 5 års löptid.  Castellum inkluderades för åttonde året i rad i The Sustainability Yearbook som rangordnar världens främsta bolag inom hållbarhet. Som fastighetsbolag är Castellum 1:a i Norden, 1:a i Europa och 4:a globalt. Rapportens undertecknande Göteborg den 14 februari 2024 Joacim Sjöberg Verkställande direktör Denna delårsrapport har inte varit föremål för granskning av bolagets revisor. Denna information är sådan information som Castellum A ktiebolag är skyldigt att offentliggöra enligt EU:s marknads- missbruksförordning. Informationen lämnades, genom ovanstående kontaktperson s försorg, för offentliggörande den 14 februari 2024 kl. 08:00 CET. ===== SIDA 26 ===== 26 CASTELLUM BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 2023 Definitioner Alternativa nyckeltal Castellum tillämpar European Securities and Markets authorities (ESMA) riktlinjer om alternativa nyckeltal. Med ett alternativt nyckeltal avses enligt dessa riktlinjer ett finansiellt mått över historisk eller framtida resultatutveckling, finansiell ställning, finansiellt resultat eller kassaflöden som inte definieras eller anges i tillämpliga regler för finansiell rapportering (IFRS och Årsredovisningslagen). Castellum är också medlemmar i branschorganisationen European Public Real Estate Associations (EPRA) varför de finansiella nyckeltalen EPRA EPS, EPRA LTV, EPRA NRV, EPRA NTA, EPRA NDV samt EPRA vakansgrad redovisas. Aktiens direktavkastning Utdelning i procent av aktiekursen vid årets utgång. Avkastning eget kapital Resultat efter skatt i procent av genomsnittligt eget kapital. Vid delårsbokslut har avkastningen omräknats till helårsbasis utan hänsyn till säsongsvariationer som normalt uppstår i verksamheten. Avkastning totalt kapital Resultat före skatt med återläggning av räntenetto samt värdeförändring derivat i procent av under året genomsnittligt totalt kapital. Vid delårsbokslut har avkastningen omräknats till helårsbasis utan hänsyn till säsongsvariationer som normalt uppstår i verksamheten. Belåningsgrad Räntebärande skulder efter avdrag för likvida medel, i procent av totala tillgångar. Belåningsgrad fastighet Räntebärande skulder efter avdrag för likvida medel, i procent av fastigheternas verkliga värde. Ekonomisk uthyrningsgrad Under året redovisade hyresintäkter exkl. rabatter samt förvärvade/färdigställda fastigheter uppräknade såsom de ägts eller varit färdigställda under hela året. Sålda fastigheter, projekt samt obebyggd mark har exkluderats. EPRA EPS – Earnings per Share Förvaltningsresultat med avdrag för nominell skatt, dividerat med genomsnittligt antal aktier. Aktuell skatt har beräknats med bl.a. hänsyn till skattemässigt avdragsgilla avskrivningar och ombyggnationer. EPRA LTV – Loan to Value Räntebärande skulder med tillägg för hybridobligationer och justerat för valutadel av säkringar för lån i utländsk valuta och efter avdrag för likvida medel. Negativt rörelsekapital ökar räntebärande skulder medan positivt rörelsekapital läggs till värdet av förvaltningsfastigheter. Väsentliga intresseföretag inkluderas proportionerligt utifrån ägd andel. EPRA NRV – Net Reinstatement Value Redovisat eget kapital med återläggning av hybridobligationer, beslutad ej verkställd utdelning, bokfört värde på derivat, goodwill som avser uppskjuten skatt samt nominell uppskjuten skatt. EPRA NTA – Net Tangible Assets Redovisat eget kapital med återläggning av hybridobligationer, beslutad ej verkställd utdelning, bokfört värde på derivat och goodwill, justerat för verkligt värde på uppskjuten skatt i stället för nominell uppskjuten skatt. EPRA NDV – Net Disposal Value Redovisat eget kapital med återläggning av hybridobligationer, beslutad ej verkställd utdelning samt bokfört värde på goodwill. EPRA Vakansgrad Bedömd marknadshyra för vakanta hyror dividerat med hyresvärdet på årsbasis för hela fastighetsportföljen exklusive fastigheter klassificerade som projektfastigheter. Förvaltningsresultat Resultat före skatt med återläggning av förvärvskostnader, nedskrivning goodwill, värdeförändringar samt Castellums andel av intresseföretags resultat exkl. förvaltningsresultat. Hyresvärde Hyres- och serviceintäkter med tillägg för bedömd marknadshyra för vakanta ytor. Kontraktsvärde Hyres- och serviceintäkter på helårsbasis för Castellums hyresavtal. Nettouthyrning Hyres- och serviceintäkter för under året tecknade hyresavtal för hela fastighetsbeståndet, reducerat med hyresintäkter för under året uppsagda avtal. Samtliga rabatter inkluderas för nytecknade avtal och räknas om till ett årsvärde utifrån avtalets längd. Räntetäckningsgrad Förvaltningsresultat med återläggning av räntenetto i procent av räntenetto. Skuldkvot Räntebärande skulder efter avdrag för likvida medel i relation till driftsöverskott med avdrag för centrala administrationskostnader. Vid delårsbokslut har driftsöverskott med avdrag för centrala administrationskostnader räknats om till helårsbasis utan hänsyn till säsongsvariationer som normalt uppstår i verksamheten. Överskottsgrad Driftsöverskott justerat för coworking i procent av hyres- och serviceintäkter. ===== SIDA 27 ===== 27 CASTELLUM BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 2023 Övriga definitioner Antal aktier Registrerat antal aktier – antalet registrerade aktier vid viss tidpunkt. Utestående antal aktier – antalet registrerade aktier med avdrag för återköpta egna aktier vid viss tidpunkt. Genomsnittligt antal aktier – vägt genomsnittligt antal utestående aktier under viss period. Data per aktie Vid beräkning av resultat och kassaflöde per aktie används genomsnittligt antal aktier och vid beräkning av tillgångar, eget kapital och substansvärde per aktie används antalet utestående aktier. Fastighetskategori Fastighetens huvudsakliga hyresvärde med avseende på lokalslag. Inom en fastighetskategori kan därför förekomma ytor som avser andra ändamål än den huvudsakliga användningen. Castellums fastighetskategorier är följande: kontor, samhällsfastigheter (kunder som direkt eller indirekt skattefinansieras), lager/lätt industri, handel samt projekt. Fastighetskostnader I posten ingår såväl direkta fastighetskostnader, såsom kostnader för drift, underhåll, tomträttsavgäld och fastighetsskatt, som indirekta fastighetskostnader i form av uthyrning och fastighetsadministration. Kronor per kvm Fastighetsrelaterade nyckeltal, uttryckta i kronor per kvm, baseras på fastigheter ägda vid årets utgång, varvid under året förvärvade/färdigställda fastigheter har räknats upp såsom om de ägts eller varit färdigställda under hela året medan fastigheter som sålts helt har exkluderats. Projekt och obebyggd mark har exkluderats. Vid delårsbokslut har nyckeltalen omräknats till helårsbasis utan hänsyn till säsongsvariationer som normalt uppstår i verksamheten. ===== SIDA 28 ===== 28 CASTELLUM BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 2023 Alternativa nyckeltal Bolaget presenterar vissa finansiella nyckeltal som inte definieras enligt IFRS. Bolaget anser att dessa nyckeltal ger värdefull kompletterande information till investerare och bolagets ledning då de möjliggör utvärdering av bolagets prestation. Eftersom inte alla företag beräknar finansiella nyckeltal på samma sätt, är dessa inte alltid jämförbara med nyckeltal som används av andra företag. Dessa finansiella nyckeltal ska därför inte ses som en ersättning för nyckeltal som definieras enligt IFRS. I nedanstående tabell presenteras nyckeltal som inte definieras enligt IFRS, om inte annat anges, samt avstämning av nyckeltalen. Vidare återfinns även definitionerna av dessa nyckeltal på sidorna 26-27. 2023 okt-dec 2022 okt-dec 2023 jan-dec 2022 jan-dec Genomsnittligt antal aktier, tusen¹ 492 601 390 929 451 377 393 849 Förvaltningsresultat mkr kr/aktie mkr kr/aktie mkr kr/aktie mkr kr/aktie Resultat före skatt -8 146 -16,54 -5 952 -15,23 -14 608 -32,36 2 237 5,68 Återläggning Förvärvskostnader — — 3 0,01 — — 7 0,02 Resultat intresseföretag exkl. förvaltningsresultat 922 1,87 157 0,40 2 729 6,05 922 2,34 Värdeförändring fastighet 6 304 12,80 6 394 16,36 14 534 32,20 3 537 8,98 Värdeförändring finansiellt innehav — — -1 — 9 0,02 57 0,14 Värdeförändring derivat 1 767 3,59 22 0,06 1 235 2,74 -2 690 -6,83 Värdeförändring goodwill 183 0,37 289 0,74 474 1,05 440 1,12 = Förvaltningsresultat 1 030 2,09 912 2,33 4 373 9,69 4 510 11,45 EPRA Earnings (förvaltningsresultat efter skatt) Förvaltningsresultat 1 030 2,09 912 2,33 4 373 9,69 4 510 11,45 Aktuell skatt på förvaltningsresultat 250 0,51 174 0,45 -90 -0,20 -141 -0,36 EPRA Earnings/EPRA EPS 1 280 2,60 1 086 2,78 4 283 9,49 4 369 11,09 Räntetäckningsgrad 2023 okt-dec 2022 okt-dec 2023 jan-dec 2022 jan-dec Förvaltningsresultat, mkr 1 030 912 4 373 4 510 Återläggning: Räntenetto, mkr 545 486 2 168 1 531 Förvaltningsresultat exkl. räntenetto, mkr 1 575 1 398 6 541 6 041 Räntetäckningsgrad, ggr 2,9 2,9 3,0 3,9 1. Utestående och genomsnittligt antal aktier och nyckeltal baserade på dessa är omräknade med justeringsfaktorn 1,1904 för samt liga jämförelseår motsvarande utspädningen hänförlig till fondemissionselementet i årets företrädesemission . ===== SIDA 29 ===== 29 CASTELLUM BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 2023 Överskottsgrad 2023 okt-dec 2022 okt-dec 2023 jan-dec 2022 jan-dec Driftsöverskott 1 627 1 368 6 566 5 838 Återläggning: Intäkter coworking -69 -68 -266 -232 Kostnader coworking 85 70 297 280 Driftsöverskott exkl. coworking 1 643 1 370 6 597 5 886 Hyresintäkter exkl. coworking 2 122 1 891 8 524 7 739 Serviceintäkter 286 288 1 016 957 Hyres- och serviceintäkter exkl. coworking 2 408 2 179 9 540 8 696 Överskottsgrad, % 68,2 62,9 69,2 67,7 Avkastning totalt kapital 2023 okt-dec 2022 okt-dec 2023 jan-dec 2022 jan-dec Resultat före skatt -8 146 -5 952 -14 608 2 237 Återläggning: Räntenetto 545 486 2 168 1 531 Värdeförändringar derivat 1 767 22 1 235 -2 690 Netto, uppräknat till helårsbasis -23 336 -21 776 -11 205 1 078 Genomsnittligt totalt kapital 164 664 183 102 169 534 178 682 Avkastning totalt kapital, % -14,2 -11,9 -6,6 0,6 Avkastning eget kapital 2023 okt-dec 2022 okt-dec 2023 jan-dec 2022 jan-dec Resultat efter skatt, uppräknat till helårsbasis -25 208 -19 612 -11 592 1 750 Genomsnittligt eget kapital 80 292 81 535 78 080 81 310 Avkastning eget kapital, % -31,4 -24,1 -14,8 2,2 Nettoinvestering, mkr 2023 okt-dec 2022 okt-dec 2023 jan-dec 2022 jan-dec Förvärv 9 51 336 363 Ny-, till- och ombyggnation 1 089 1 861 3 410 5 548 Summa investering 1 098 1 912 3 746 5 911 Försäljning -1 495 -573 -5 206 -3 043 Nettoinvestering -397 1 339 -1 460 2 868 Andel av fastighetsvärdet, % -0,3 0,9 -1,1 1,9 ===== SIDA 30 ===== 30 CASTELLUM BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 2023 31 dec 2023 31 dec 2022 Antal utestående aktier, tusental¹ 492 601 390 929 31 dec 2023 31 dec 2022 Substansvärde mkr kr/aktie mkr kr/aktie Eget kapital enligt balansräkning 77 177 156,67 78 983 202,04 Återläggning: Hybridobligationer -10 169 -20,64 -10 169 -26,01 Beslutad ej verkställd utdelning — — 624 1,60 Derivat enligt balansräkning -1 352 -2,74 -2 747 -7,03 Goodwill hänförligt till uppskjuten skatt -4 495 -9,13 -4 944 -12,65 Uppskjuten skatt enligt balansräkning 14 810 30,06 17 754 45,41 Substansvärde EPRA NRV 75 971 154,22 79 501 203,36 Avdrag: Goodwill hänförligt till förvärv av United Spaces — — -25 -0,06 Bedömd verklig uppskjuten skatt, 4 % -2 337 -4,74 -3 860 -9,87 Substansvärde EPRA NTA 73 634 149,48 75 616 193,43 Återläggning: Derivat enligt ovan 1 352 2,74 2 747 7,03 Uppskjuten skatt i sin helhet -12 473 -25,32 -13 870 -35,48 Substansvärde EPRA NDV 62 513 126,90 64 493 164,97 vit 31 dec 2023 31 dec 2023 31 dec 2023 31 dec 2022 EPRA LTV Koncern enligt rapportering Vår andel av Entra Total Castellum inkl. Entra Total Castellum inkl. Entra Räntebärande skulder, mkr 61 671 12 869 74 540 91 124 Hybridobligationer, mkr 10 169 0 10 169 10 169 Valutadel av marknadsvärde på säkringar för lån i utländsk valuta -1 065 0 -1 065 -1 586 Rörelsekapital, netto (om skulder högre än fordringar) 2 035 0 2 035 2 192 Likvida medel, mkr -2 088 -56 -2 144 -938 Netto skulder, mkr 70 722 12 813 83 535 100 961 Förvaltningsfastigheter, mkr 137 552 22 685 160 237 181 437 Rörelsekapital, netto (om fordringar högre än skulder) 0 55 55 0 Totala tillgångar, mkr 137 552 22 740 160 292 181 437 EPRA LTV, % 51,4 56,3 52,1 55,6 Belåningsgrad 31 dec 2023 31 dec 2022 Räntebärande skulder, mkr 61 671 76 849 Likvida medel, mkr -2 088 -858 Räntebärande skulder netto, mkr 59 583 75 991 Totala tillgångar, mkr 159 336 179 731 Belåningsgrad, % 37,4 42,3 1. Utestående och genomsnittligt antal aktier och nyckeltal baserade på dessa är omräknade med justeringsfaktorn 1,1904 för samtl iga jämförelseår motsvarande utspädningen hänförlig till fondemissionselementet i årets företrädesemission. ===== SIDA 31 ===== 31 CASTELLUM BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 2023 Belåningsgrad fastighet 31 dec 2023 31 dec 2022 Räntebärande skulder netto, mkr 59 583 75 991 Förvaltningsfastigheter, mkr 137 552 153 563 Belåningsgrad fastighet, % 43,3 49,5 Skuldkvot 31 dec 2023 31 dec 2022 Räntebärande skulder netto, mkr 59 583 75 991 Driftsöverskott, mkr 6 566 5 838 Centraladministration, mkr -403 -270 Rörelseresultat, mkr 6 163 5 568 Skuldkvot, ggr 9,7 13,6 Aktiens direktavkastning 31 dec 2023 31 dec 2022 Beslutad utdelning — 7,60 Börskurs vid periodens utgång 143,30 126,25 Aktiens direktavkastning, % — 6,0 ===== SIDA 32 ===== Castellum AB (publ) Box 2269, 403 14 Göteborg Besöksadress: Östra Hamngatan 16 Telefon: 031­60 74 00 www.castellum.se Säte: Göteborg Org. nr: 556475­5550 Castellum Aktiebolag (publ) Box 2269, 403 14 Göteborg Besöksadress: Östra Hamngatan 16 Telefon: 031­60 74 00 www.castellum.se Säte: Göteborg Org. nr: 556475­5550 Finansiell kalender Delårsrapport januari–mars 2024 3 maj 2024 Årsstämma 2024 7 maj 2024 Halvårsrapport januari–juni 2024 16 juli 2024 Delårsrapport januari–september 2024 25 oktober 2024 Kontaktuppgifter För mer information vänligen kontakta: Joacim Sjöberg, verkställande direktör, telefon 08-503 052 00 eller Jens Andersson, CFO, telefon 076-855 67 02. www.castellum.se På Castellums webbplats kan du både ladda ner och prenumerera på pressmeddelanden och finansiella rapporter. Om Castellum Castellum är ett av Nordens största börsnoterade fastighetsbolag som utvecklar flexibla arbetsplatser och smarta logistiklösningar. Per den 31 december 2023 uppgick fastighetsvärdet till cirka 160 mdkr, inklusive ägarandelen i norska Entra ASA. Vi finns i attraktiva nordiska tillväxtregioner. Ett av våra hållbarhetsmål är att vara helt klimatneutrala senast 2030. Castellum är det enda nordiska fastighets- och byggbolag som är invalt i Dow Jones Sustainability Index (DJSI). Castellumaktien är noterad på Nasdaq Stockholm Large Cap och klassificeras som grön enligt Green Equity Designation.