===== SIDA 1 ===== På Castellums webbplats kan du ladda ner och prenumerera på pressmeddelanden och finansiella rapporter. castellum.se Bokslutskommuniké 2024 Q4 ===== SIDA 2 ===== CASTELLUM BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 2024 2 Året i korthet Januari – december 2024  Intäkterna uppgick till 9 849 mkr (9 806), varav 65 mkr (0) avser bedömd försäkringsersättning. I jämförbart bestånd ökade hyresintäkterna med 2,3 procent (7,9) exklusive valutaeffekter.  Nyuthyrningar har gjorts med 287 000 kvadratmeter (307 000) och med en årshyra om 609 mkr (612). Nettouthyrningen uppgick till 13 mkr (-67) för året.  Driftöverskottet uppgick till 6 786 mkr (6 566), vilket motsvarar en ökning om 3,4 procent. Driftöverskottet i jämförbart bestånd ökade med 4,5 procent (8,7) exklusive valutaeffekter.  Förvaltningsresultatet uppgick till 4 819 mkr (4 373), vilket motsvarar en ökning om 10,2 procent.  Årets resultat efter skatt uppgick till 2 357 mkr (-11 592), vilket motsvarar 4,79 kronor (-25,68) per aktie före och efter utspädning.  Nettoinvesteringarna uppgick till -634 mkr (-1 460), varav 2 502 mkr (3 410) avser ny-, till- och ombyggnationer, 67 mkr (336) förvärv, och -3 203 mkr (-5 206) försäljningar.  Värdeförändringar i förvaltningsfastigheter uppgick under året till -1 627 mkr (-14 534) motsvarande -1,2 procent (-9,5). Fastighetsbeståndets värde uppgick till 135,7 mdkr (137,6) vid årets utgång.  Belåningsgraden uppgick till 35,6 procent (37,4).  Räntetäckningsgraden under året uppgick till 3,3 gånger (3,0) och 70 procent (73) av låneportföljen var räntesäkrad vid årets utgång. Oktober – december 2024  Intäkterna uppgick till 2 444 mkr (2 477). I jämförbart bestånd ökade hyresintäkterna med 1,0 procent (5,8) exklusive valutaeffekter.  Nyuthyrningar har gjorts med 81 000 kvadratmeter (79 000) och med en årshyra om 210 mkr (175). Nettouthyrningen uppgick till 23 mkr (-51).  Driftöverskottet uppgick till 1 652 mkr (1 627), vilket motsvarar en ökning om 1,5 procent. Driftöverskottet i jämförbart bestånd ökade med 3,9 procent (10,8) exklusive valutaeffekter.  Förvaltningsresultatet uppgick till 1 084 mkr (1 030), vilket motsvarar en ökning om 5,2 procent.  Periodens resultat efter skatt uppgick till 1 989 mkr (-6 302), vilket motsvarar 4,04 kronor (-12,79) per aktie före och efter utspädning.  Nettoinvesteringarna uppgick till -307 mkr (-397), varav 914 mkr (1 089) avser ny-, till- och ombyggnationer, 13 mkr (9) förvärv, och -1 234 mkr (-1 495) försäljningar.  Värdeförändringar i förvaltningsfastigheter uppgick under perioden till 5 mkr (-6 304) motsvarande 0,0 procent (-4,4). Väsentliga händelser under kvartalet  Castellum har tecknat ett 15-årigt hyreskontrakt med TV4 om cirka 16 000 kvm i Stockholms Hamnkvarter. Fastigheten ska anpassas för den nya verksamheten och inflyttning beräknas ske hösten 2026.  Valberedningen föreslår att nuvarande styrelseledamot och vice ordförande Louise Richnau väljs till styrelsens ordförande vid Castellums årsstämma den 7 maj 2025. Nuvarande styrelseordförande, Per Berggren, har avböjt omval. Väsentliga händelser efter årets utgång  Styrelsen föreslår utdelning om 2,48 kronor per aktie, uppdelat på fyra utbetalningstillfällen om vardera 0,62 kronor per aktie.  Castellum har förvärvat ytterligare aktier i norska fastighetsbolaget Entra och utlöst så kallat budpliktsbud enligt norska regler.  Kontorsprojektet Infinity på cirka 20 000 kvm uthyrningsbar yta i Hagastaden, Stockholm, startas med en återstående investeringsvolym om 1,25 mdkr.  Castellum har erhållit kreditbetyget BBB från S&P, vilket förbättrar bolagets position på kapitalmarknaden.  Castellum tilldelas högsta betyg i CDP:s klimatranking för första gången. Nyckeltal 2024 okt-dec 2023 okt-dec 2024 jan-dec 2023 jan-dec Intäkter, mkr 2 444 2 477 9 849 9 806 Driftöverskott, mkr 1 652 1 627 6 786 6 566 Förvaltningsresultat, mkr 1 084 1 030 4 819 4 373 Kr/aktie 2,20 2,09 9,78 9,69 Förändring, % 5 -10 1 -15 Årets resultat, mkr 1 989 -6 302 2 357 -11 592 Kr/aktie, före och efter utspädning 4,04 -12,79 4,79 -25,68 Nettoinvestering, mkr -307 -397 -634 -1 460 Nettouthyrning, mkr 23 -51 13 -67 Belåningsgrad, % 35,6 37,4 35,6 37,4 Räntetäckningsgrad, ggr 2,9 2,9 3,3 3,0 EPRA NRV, kr/aktie 157 154 157 154 Energiprestanda, graddagskorrigerad, kWh/kvm, R12 93 97 93 97 Energieffektivisering, jämförbart bestånd, graddagskorrigerad, %, R12 -4 -4 -4 -4 Bild framsida: Tyfonen 1, Malmö ===== SIDA 3 ===== CASTELLUM BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 2024 3 Positiv nettouthyrning och återgång till utdelning När vi nu summerar 2024 kan vi konstatera att de kraftfulla åtgärder vi vidtog åren innan gett oss den stabilitet och plattform för tillväxt som var avsikten. Fördelarna med vårt diversifierade fastighetsbestånd och vår storlek visar sig i ett stabilt förvaltningsresultat som ökar med 10,2 procent jämfört med förra året. Stabiliteten är inte minst tydlig i våra starka regionstäder som verkligen visar vägen och där vi är marknadsledare. Förutsättningar för återhämtning i nordisk ekonomi Det finns tecken på att konjunkturen är på väg att vända. Hus- hållens köpkraft förbättras till följd av expansiv finanspolitik, lägre räntor och stigande reallöner, vilket förväntas leda till ökad kon- sumtion. Statens investeringar ökar, inklusive upprustning av försvaret. Näringslivets investeringar påverkas av en förväntat svag konjunkturutveckling i euroområdet men stöds av inhemsk efter- frågan. Inflationen bedöms vara under kontroll och de flesta prog- nosmakarna förutspår relativt god BNP-ökning de närmaste åren. Med viss fördröjning förväntas även arbetslösheten sjunka och sysselsättningen öka. Fastighetsbranschen är sencyklisk. Vi upplever en positiv förändring hos våra hyresgäster vad avser deras syn på den ekonomiska utvecklingen de kommande åren. Men framtiden är, som alltid osäker. Hög aktivitet inom kärnaffären Vi har en hög aktivitetsnivå med befintliga och potentiella nya hyresgäster och det är generellt stort fokus från företag på arbets- platsen, inte bara ur ett kostnadsperspektiv. Vi får en alltmer rådgivande roll. Att erbjuda en attraktiv arbetsplats är inte enbart en konkurrensfördel för många företag utan också ett viktigt sätt att få medarbetarna att vilja komma tillbaka till kontoret. Efter pandemin har det varit mycket diskussioner om kontorsnärvaro och flexibilitet. Vi noterar en successiv ökning av kontorsnärvaron och en ökande vilja från medarbetare att vara på kontoret. Vår egen årliga, nordiska undersökning Framtidens arbetsliv, som drygt 4 000 kontorsanställda svarar på, visar att både tiden på kontoret och viljan att vara där ökar för tredje året i rad. I våra största städer har vakansgraden gått upp de senaste åren. Vår bedömning är att ökningen där har mattats av. En positiv faktor är den mer begränsade tillförseln av nyproducerade kontorsytor, till följd av lägre investeringstakt hos de flesta fastighetsbolag. Det går inte att utesluta att stabiliseringen av vakansgraden är tillfällig, men Castellum tål väldigt mycket sämre tider än såhär innan det blir besvärande. Den mediala fokuseringen på Stockholm missar ibland alla de delar av Sverige som faktiskt presterar bra. Castellums region- städer fortsätter att uppvisa god utveckling och stabilitet och vi är glada för att vara ett fastighetsbolag med en betydande portfölj i dessa städer. Det finns fina affärsmöjligheter och antalet offerter ökar. Stor uthyrning till TV4 I november tecknade vi ett 15-årigt hyreskontrakt med TV4 om cirka 16 000 kvm i Stockholms Hamnkvarter. I fastigheten Rotterdam 1 skapar vi ett mediahus i utvecklingens absoluta framkant. Investeringsvolymen uppgår till 300 mkr och totalt hyresvärde uppgår till 1 mdkr. TV-huset kommer också att bidra med en puls som gagnar hela detta expansiva område, som inom de närmaste åren kommer att se en hög utvecklingstakt. Positiv nettouthyrning För såväl det fjärde kvartalet som för helåret har vi en positiv nettouthyrning, för det fjärde kvartalet om 23 mkr och för helåret 13 mkr. Givetvis bidrar ovan nämnda uthyrning till TV4, men bakom de totala siffrorna återfinns ett stort antal uthyrningar och ett arbete av hela organisationen som jag är väldigt stolt över. Castellums fokus på uthyrningsverksamheten ger tydliga resultat. Successiv ökning av projekt Vi har under året höjt tempot i vår projektverksamhet. Pågående projekt löper på bra, vi har startat ett antal nya projekt och framför allt har vi arbetat med vår pipeline där vi har ett antal stora affärs- möjligheter med god avkastningspotential. Under det fjärde kvartalet har vi exempelvis påbörjat en byggna- tion i Linköping med 2 600 kvm, där Skatteverket etablerar delar av sin kontorsverksamhet. Vi har även haft första spadtaget för OneMeds nya logistikanläggning på Halvorsäng i Göteborg, vårt gemensamma projekt med Göteborgs Hamn där vi bygger 45 000 kvm logistikanläggning. Ökad aktivitet på transaktionsmarknaden Transaktionsvolymen på våra marknader ökade markant under det fjärde kvartalet jämfört med kvartalen dessförinnan men var fortsatt något under snittet det senaste decenniet. De inhemska aktörerna har dominerat marknaden där de noterade fastighets- bolagen och institutionella investerare är de främsta aktörerna på köpsidan. Ett av segmenten som ökat mest är kontorssegmentet. Vi har under kvartalet utvärderat ett antal förvärv. Våra tillväxt- ambitioner är fortsatt stora men långsiktigt aktieägarvärde skapas av att vi gör bra affärer. ”Det är glädjande att styrelsen har fattat beslut om att föreslå årsstämman en utdelning om 2,48 kronor per aktie.” Stabila fastighetsvärden och stark finansieringsmarknad Det är glädjande att konstatera att vi under det fjärde kvartalet hade positiva värdeförändringar på våra fastigheter, för första gången på många kvartal. Vi fortsätter att dra nytta av en gynnsam finansieringsmarknad. Bättre och bättre villkor från såväl obligationsmarknaden som bankmarknaden har skapat möjlighet att under 2024 emittera 9,2 mdkr på obligationsmarknaden, varav majoriteten i EUR, samt refinansierat banklån om 17,8 mdkr. Belåningsgraden uppgår till låga 35,6 procent och vår tillgängliga likviditet uppgår till 26,4 mdkr inklusive outnyttjade kreditfacili- teter. Vi är mycket nöjda med balansräkningen och väl rustade för framtida investeringsmöjligheter. ===== SIDA 4 ===== CASTELLUM BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 2024 4 Efter periodens utgång har vi erhållit kreditbetyget BBB från S&P. Det bekräftar vår affärsmodell och starka finansiella ställning. Betyget förbättrar vår position ytterligare på kapitalmarknaden och möjliggör lägre finansieringskostnader över tid. Anpassad organisation för långsiktig konkurrenskraft Vi har påbörjat en anpassning av organisationen där vi skapar en än mer enhetlig, kundorienterad och flexibel organisation som skapar möjligheter för mer standardiserade och digitaliserade processer. Ökat kundfokus och att mer resurser kan läggas på själva affären är viktiga anledningar. Förändringen kommer att stärka Castellum på lång sikt och möjliggöra ett ökat fokus för våra medarbetare i vardagen. Återigen toppbetyg inom hållbarhet För nionde året i rad erhöll vi toppbetyg i S&P Corporate Sustainability Assessment och är det enda nordiska fastighetsbo- laget i Dow Jones Sustainability Indices. Utmärkelsen befäster vår position som ett hållbart investeringsalternativ. I utvärderingen, som omfattar över 13 000 börsnoterade bolag globalt, rankades Castellum på en imponerande 8:e plats av fastighetsbolagen. Start av Infinity i Hagastaden i Stockholm Castellum kommer under året att påbörja uppförandet av Infinity, en modern och hållbar kontorsfastighet i Hagastaden i Stockholm. Byggstart är planerad till tredje kvartalet 2025 och inflyttning beräknas ske från och med september 2027. Den totala investe- ringsvolymen uppgår till cirka 1 700 mkr, varav cirka 450 mkr redan har investerats, bland annat i markförvärv. Infinity är ett av våra absoluta prestigeprojekt och ett viktigt steg i vår strategi att för- flytta fastighetsportföljen mot högre kvalitet och skapa värde för våra aktieägare. Förvärv av aktier i Entra Det norska fastighetsbolaget Entra är sedan 2020 Castellums exponering mot den dynamiska fastighetsmarknaden i Oslo och Bergen. Entra har en imponerande marknadsposition, fina till- gångar och en kompetent organisation. Den 13 februari förvärvade vi ytterligare aktier i Entra och utlöste därmed så kallat budplikts- bud enligt norska regler. Vi bedömer att förvärv av aktier i Entra är en värdeskapande investering som kommer att bidra positivt till Castellums utveckling över tid. Återgång till utdelning Efter två år med pausad utdelning är det glädjande att styrelsen har fattat beslut om att föreslå årsstämman en utdelning om 2,48 kronor per aktie eller totalt cirka 1,2 mdkr. Det motsvarar 25,3 procent av vårt förvaltningsresultat för 2024. Utblick 2025 Våra proaktiva åtgärder, starka marknadsposition, stabila hyres- gäster och solida finansiella ställning ger möjligheter att skapa aktieägarvärde under 2025. Vi har fler värdeskapande investe- ringsmöjligheter än på länge och en organisation som är riggad för att ta hand om dem. Organisationen är modig, affärsmässig och engagerad. Jag riktar ett innerligt tack till alla som har bidragit till Castellums verksam- het och hoppas att vi tillsammans gör 2025 till ett ännu bättre år. Joacim Sjöberg Verkställande direktör Infinity, Hagastaden i Stockholm ===== SIDA 5 ===== CASTELLUM BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 2024 5 Totalresultat för koncernen i sammandrag mkr 2024 okt-dec 2023 okt-dec 2024 jan-dec 2023 jan-dec Hyres- och serviceintäkter 2 443 2 477 9 784 9 806 Övriga intäkter¹ 1 — 65 — Intäkter 2 444 2 477 9 849 9 806 Driftkostnader -340 -333 -1 426 -1 517 Underhåll -100 -136 -318 -349 Fastighetsskatt -146 -144 -578 -590 Uthyrning och fastighetsadministration -206 -237 -741 -784 Driftöverskott 1 652 1 627 6 786 6 566 Centrala administrationskostnader -63 -124 -241 -403 Resultat från intresseföretag och joint ventures 152 -828 -260 -2 284 Finansnetto Räntenetto -558 -545 -2 083 -2 162 Leasingkostnad/tomträttsavgäld -24 -22 -72 -73 Resultat inklusive intresseföretag 1 159 108 4 130 1 644 varav förvaltningsresultat² 1 084 1 030 4 819 4 373 Värdeförändringar Fastigheter 5 -6 304 -1 627 -14 534 Finansiellt innehav -5 — -5 -9 Goodwill -60 -183 -188 -474 Derivat 934 -1 767 451 -1 235 Resultat före skatt 2 033 -8 146 2 761 -14 608 Aktuell skatt -2 85 -172 -12 Uppskjuten skatt -42 1 759 -232 3 028 Årets resultat 1 989 -6 302 2 357 -11 592 Övrigt totalresultat 2024 okt-dec 2023 okt-dec 2024 jan-dec 2023 jan-dec Årets resultat 1 989 -6 302 2 357 -11 592 Poster som kan komma att omföras till årets resultat Omräkningsdifferens utlandsverksamhet m.m. 59 -695 -178 -921 Värdeförändring derivat, valutasäkring 26 770 126 1 059 Årets totalresultat 2 074 -6 227 2 305 -11 454 Genomsnittligt antal aktier, tusental 492 446 492 601 492 515 451 377 Resultat, kronor/aktie före och efter utspädning 4,04 -12,79 4,79 -25,68 1. Övriga intäkter avser bedömd försäkringsersättning efter en större vattenskada i en av Castellums fastigheter i Finland där skadan påverkat fastighetsvärdet via negativ värdeförändring. Övriga intäkter exkluderas i rapportens resultatanalys för nyckeltal avseende intäkter och driftöverskott. 2. För uträkning, se finansiella nyckeltal på sidorna 26-28. ===== SIDA 6 ===== CASTELLUM BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 2024 6 Resultatanalys Jämförelser angivna inom parentes avser föregående år. Förvaltningsresultat Förvaltningsresultatet ökar till 4 819 mkr (4 373) motsvarande 9,78 kronor per aktie (9,69). Ökningen i förvaltningsresultat är framförallt relaterad till lägre kostnader avseende såväl direkta fastighetskostnader som kostnader för administration och finansiering. Castellums andel i intresseföretagen Entra och Halvorsäng bidrar med 429 mkr (445) till förvaltningsresultatet. Förvaltningsresultat per aktie Intäkter Intäkterna uppgick till 9 849 mkr (9 806), varav 65 mkr (0) avser bedömd försäkringsersättning. Genomförda fastighetsförsälj- ningar innebar lägre intäkter om 345 mkr samtidigt som färdig- ställda projekt bidrog positivt till intäkterna med 146 mkr. I jämför- bart bestånd ökade intäkterna med 199 mkr, motsvarande 2,3 procent, exklusive valutaeffekter. Förändringen inom jämförbart bestånd är framförallt driven av indexreglering, men motverkas av högre vakanser och rabatter. Under årets sista kvartal har vakans- ökningen mattats av. Övriga intäkter och lösen av kontrakt uppgick till 45 mkr (88). Castellum har i vissa fall begränsningar i hyres- avtalen som innebär att full indexering inte uppnås, samtidigt som indexeringen i Danmark och Finland var lägre än i Sverige. Intäkts- ökningen i jämförbart bestånd för det svenska beståndet uppgick till 3,0 procent. Ekonomisk uthyrningsgrad uppgick till 91,5 procent (92,1). Utveckling intäkter mkr 2024 jan-dec 2023 jan-dec Förändring, % Jämförbart bestånd 8 851 8 652 2,3 Projektfastigheter 600 454 Transaktion 168 513 Coworking 265 266 Koncerneliminering -96 -79 Valutajustering¹ -4 — Hyres- och serviceintäkter 9 784 9 806 Övriga intäkter 65 — Intäkter 9 849 9 806 0,4 1. Innevarande år omräknat med jämförelseårets valutakurs. Kostnader Direkta fastighetskostnader uppgick till 2 322 mkr (2 456). I jämför- bart bestånd minskade kostnaderna med 54 mkr, motsvararande 2,5 procent, exklusive valutaeffekter. Direkta fastighetskostnader exklusive engångskostnader redovisade i fjärde kvartalet 2023 om 55 mkr är således oförändrade. Elkostnaderna minskar men motverkas av högre kostnader för värme, vatten, snöröjning och underhåll. Utveckling kostnader mkr 2024 jan-dec 2023 jan-dec Förändring, % Jämförbart bestånd 2 131 2 185 -2,5 Projektfastigheter 156 131 Transaktion 36 140 Valutajustering¹ -1 — Direkta fastighetskostnader 2 322 2 456 -5,5 Fastighetsadministration 552 566 Coworking 285 297 Koncerneliminering -96 -79 Uthyrning och fastighetsadministration 741 784 Centraladministration 241 403 Kostnader totalt 3 304 3 643 -9,3 1. Innevarande år omräknat med jämförelseårets valutakurs. Fastighetsadministration, exklusive coworking, uppgick till 552 mkr (566), motsvarande 108 kr/kvm (107). Centrala admini- strationskostnader minskade till 241 mkr (403). Sammantaget minskar därmed administrativa kostnader med 176 mkr, varav 143 mkr hänförs till engångskostnader redovisade under 2023. Exklusive engångskostnader minskar administrativa kostnader med 33 mkr, motsvarande 4,0 procent som ett resultat av en allmän kostnadsöversyn. Fastighetskostnader 12 mån, kr/kvm mkr Kontor Samhäll Lager/Lätt industri Handel Totalt Driftkostnader 331 229 193 176 268 Underhåll 78 52 31 45 58 Fastighetsskatt 157 113 27 87 108 Fastighetskostnader 566 394 251 308 434 Fastighetsadministration — — — — 108 Totalt 566 394 251 308 542 D:o 2023 574 398 254 291 547 Segmentinformation Intäkter Driftöverskott mkr 2024 jan-dec 2023 jan-dec 2024 jan-dec 2023 jan-dec Stockholm 2 541 2 543 1 863 1 868 Väst 1 835 1 829 1 314 1 265 Mitt 1 752 1 759 1 251 1 198 Mälardalen 1 299 1 254 876 813 Öresund 1 505 1 563 1 049 1 100 Finland 683 671 388 353 Coworking 265 266 -20 -31 Koncerneliminering -96 -79 — — Summa 9 784 9 806 6 721 6 566 Övriga intäkter 65 — 65 — Totalt 9 849 9 806 6 786 6 566 ===== SIDA 7 ===== CASTELLUM BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 2024 7 Resultat från intresseföretag och joint ventures Resultat från intresseföretag och joint ventures avser Castellums andel av Entra ASA:s och Halvorsäng Fastighets AB:s resultat. På raden ”varav förvaltningsresultat” ingår Castellums andel av intresseföretagens förvaltningsresultat, vilket för året uppgår till 429 mkr (445). Per balansdagen har nedskrivningsbehov identifierats om totalt 299 mkr på grund av lägre substansvärde i Entra. Ackumulerad valutakurspåverkan på innehavet i Entra redovisas i övrigt total- resultat. För ytterligare information om Entra, se sidan 9. mkr 2024 jan-dec 2023 jan-dec Förvaltningsresultat 429 445 Värdeförändring fastigheter -447 -2 676 Skatt 34 427 Övrigt 23 -29 Castellums andel av resultat från intresseföretag och joint ventures 39 -1 833 Nedskrivning -299 -451 Total påverkan på årets resultat -260 -2 284 Omräkningsdifferens -177 -847 Valutasäkring 113 847 Total påverkan på årets totalresultat -324 -2 284 Finansnetto Finansnettot uppgick till -2 155 mkr (-2 235). Nedgången mot före- gående år förklaras framförallt av en lägre skuldvolym. Genom- snittlig utgående ränta för låneportföljen, inklusive ränte- och valutasäkring med lång löptid, uppgick per balansdagen till 3,2 procent (3,0). Den genomsnittliga räntan visar en ögonblicksbild över senaste räntebindningen för derivat- och låneportföljen per balansdagen och exkluderar vissa poster i finansnettot såsom periodiseringar av låneomkostnader, övriga finansiella kostnader, valutasäkring med kort löptid samt i vissa fall valutaeffekter. Under det fjärde kvartalet har 19 mkr hänförligt till valutasäkring med kort löptid relaterat till Entra kostnadsförts som ej ingår i snitträntan. Utöver detta har engångskostnader relaterat till refinansiering och förtidslösen av banklån samt novering av obligationer kostnads- förts med 14 mkr. mkr 2024 jan-dec 2023 jan-dec Finansiella intäkter 50 39 Räntekostnader -2 115 -2 191 Avgår: aktiverad ränta 36 42 Övriga finansiella kostnader -54 -52 Summa räntenetto -2 083 -2 162 Leasingkostnad/tomträttsavgäld -72 -73 Summa finansnetto -2 155 -2 235 Värdeförändringar Fastighet Castellum redovisar under året orealiserade värdeförändringar om -1 528 mkr (-14 325), främst drivet av kassaflödesmässiga föränd- ringar under året. Det genomsnittliga direktavkastningskravet för Castellums bestånd uppgår vid årets utgång till 5,63 procent, motsvarande en ökning om 1 baspunkt från motsvarande tidpunkt föregående år. Castellums genomförda fastighetsförsäljningar har under året medfört en realiserad värdeförändring om -99 mkr. Försäljnings- pris netto uppgick till 3 203 mkr efter avdrag för uppskjuten skatt och omkostnader om -147 mkr. Underliggande fastighetsvärde i försäljningarna uppgick därmed till 3 350 mkr att jämföra med senaste värderingen om 3 302 mkr, en skillnad om 48 mkr. Värdeförändringar – fastighet mkr 2024 jan-dec 2023 jan-dec Kassaflöde -1 190 -2 936 Projektvinst/Byggrätter 592 -920 Avkastningskrav -930 -10 469 Orealiserad värdeförändring -1 528 -14 325 D:o i % -1,1 -9,3 Försäljningar -99 -209 Totalt -1 627 -14 534 D:o i % -1,2 -9,5 Goodwill Förändring av goodwill uppgår till -188 mkr (-474) varav -82 mkr (-156) är hänförligt till avyttringar, -106 mkr (-293) är hänförligt till negativ värdeutveckling på fastigheter och 0 mkr (-25) hänförligt till United Spaces. Derivat Castellum innehar både ränte- och valutaderivat, vilka främst påverkas av förändrade marknadsräntor och valutakursrörelser. I årets resultat har derivaten genererat en värdeförändring om 451 mkr (-1 235), vilket inkluderar både realiserade och oreali- serade värdeförändringar. Värdeförändringar som ett resultat av säkringsrelationer uppgår till 126 mkr (1 059) och redovisas i övrigt totalresultat. De positiva värdeförändringarna förklaras av att räntor på längre löptider har stigit under året samt förändrade valutakurser. Skatt Total skatt för året uppgick till -404 mkr (3 016) varav -172 mkr (-12) avsåg aktuell skatt. Vid tillämpning av nominell skatt om 20,6 procent på resultat före skatt uppgår teoretisk skatt till -569 mkr. Skillnaden om 165 mkr beror främst på effekter från sålda fastig- heter. Kvarvarande underskottsavdrag beräknade till 588 mkr (907) är spärrade för användning inom delar av koncernen. Skatteberäkning jan-dec 2024 mkr Underlag aktuell skatt Underlag uppskjuten skatt Förvaltningsresultat 4 819 D:o intresseföretag och joint ventures -429 Skattemässigt avdragsgilla: avskrivningar -2 459 2 459 ombyggnationer -1 187 1 187 Hybridobligation -484 484 Ej avdragsgill ränta 1 090 — Övriga skattemässiga poster -237 184 Skattepliktigt förvaltningsresultat 1 113 4 314 Skatt på förvaltningsresultat -229 Försäljning fastigheter 0 -2 060 Värdeförändring fastigheter — -993 Värdeförändring derivat 39 -453 Skattepliktigt resultat före underskottsavdrag 1 152 808 Underskottsavdrag, ingående balans -907 907 Underskottsavdrag, utgående balans 588 -588 Skattepliktigt resultat 833 1 127 Årets skatt enligt resultaträkning -172 -232 ===== SIDA 8 ===== CASTELLUM BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 2024 8 Balansräkning för koncernen i sammandrag mkr 31 dec 2024 31 dec 2023 TILLGÅNGAR Förvaltningsfastigheter 135 711 137 552 Goodwill 4 307 4 495 Nyttjanderättstillgångar 1 464 1 441 Andelar i intresseföretag och joint ventures 9 924 10 008 Derivat 2 539 1 948 Övriga anläggningstillgångar 181 224 Övriga fordringar 1 333 1 580 Likvida medel 2 400 2 088 Summa tillgångar 157 859 159 336 EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital 79 174 77 177 Uppskjuten skatteskuld 14 900 14 810 Övriga avsättningar 15 26 Derivat 245 596 Räntebärande skulder 58 633 61 671 Leasingskulder 1 464 1 441 Ej räntebärande skulder 3 428 3 615 Summa eget kapital och skulder 157 859 159 336 Förändring eget kapital Hänförligt till moderföretagets aktieägare mkr Antal utestående aktier, tusental Aktie- kapital Övrigt tillskjutet kapital Valuta- omräknings- reserv Valuta- säkrings- reserv Balanserad vinst Hybrid- obligationer Totalt eget kapital Eget kapital 2022-12-31 328 401 173 29 027 1 309 -1 475 39 779 10 169 78 983 Utdelning hybridkapital — — — — — -349 — -349 Nyemission 164 200 82 10 098 — — — — 10 180 Utgifter för nyemission — — -231 — — — — -231 D:o skatteeffekt — — 48 — — — — 48 Indragning egna aktier — -9 — — — 9 — 0 Årets resultat 2023 — — — — — -11 592 — -11 592 Övrigt totalresultat 2023 — — — -921 1 059 — — 138 Eget kapital 2023-12-31 492 601 246 38 942 388 -416 27 847 10 169 77 177 Utdelning hybridkapital — — — — — -351 — -351 D:o skatteeffekt — — — — — 72 — 72 Utgifter för hybridobligation — — — — — — -10 -10 D:o skatteeffekt — — — — — — 2 2 Återköpta egna aktier -155 — — — — -20 — -20 Årets resultat 2024 — — — — — 2 357 — 2 357 Övrigt totalresultat 2024 — — — -178 126 — — -52 Eget kapital 2024-12-31 492 446 246 38 942 210 -290 29 905 10 161 79 174 ===== SIDA 9 ===== CASTELLUM BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 2024 9 Kommentarer till balansräkningen Förvaltningsfastigheter Fastighetsbeståndet är koncentrerat till attraktiva nordiska tillväxt- orter i Sverige, Danmark och Finland. Genom intresseföretaget Entra har Castellum även exponering mot attraktiva områden i Norge, framförallt i centrala Oslo. Fastigheterna är belägna i citylägen och välbelägna arbetsområden med goda kommunika- tioner och utbyggd service. Per den 31 december 2024 äger Castellum totalt 672 fastigheter till ett verkligt värde om knappt 136 mdkr. Förändring av fastighetsbeståndet mkr Bokfört värde, mkr Antal Fastighetsbestånd 1 januari 2024 137 552 709 + Förvärv 67 1 + Ny-, till- och ombyggnation 2 502 — - Försäljningar -3 302 -41 +/- Fastighetsregleringar — 3 +/- Orealiserade värdeförändringar -1 528 — +/- Valutakursomräkning 420 — Fastighetsbestånd per balansdag 135 711 672 Goodwill Castellum redovisar goodwill om 4 307 mkr (4 495) hänförligt till rörelseförvärv där skillnaden mellan avtalad skatt och nominell uppskjuten skatt redovisas som goodwill. Förändring av goodwill uppstår främst vid en större nedgång i fastighetsvärdena eller då fastigheter som ingick i transaktionerna avyttras. Goodwill mkr 31 dec 2024 31 dec 2023 Ingående anskaffningsvärde 4 495 4 969 Försäljningar -82 -156 Nedskrivningar -106 -318 Utgående värde per balansdag 4 307 4 495 Andelar i intresseföretag och joint ventures Vid utgången av året ägde Castellum 60 710 624 aktier i Entra ASA motsvarande 33,3 procent av rösterna och kapitalet. Castellum redovisar sitt innehav i Entra enligt kapitalandels- metoden och utför ett nedskrivningstest på andelen vid varje kvartal. Andelen värderas till det högsta av nyttjandevärdet och verkligt värde efter försäljningskostnader. Verkligt värde efter försäljningskostnader har fastställts med utgångspunkt i aktuell börskurs medan nyttjandevärdet har beräknats och fastställts med utgångspunkt i EPRA NRV. Castellum och Göteborgs Hamn AB har ingått ett joint venture där en 45 000 kvm stor logistikanläggning ska byggas på Halvors- äng i nära anslutning till Skandiahamnen på Hisingen. Under fjärde kvartalet har Castellum investerat 353 mkr i det gemensamt ägda bolaget. Andelar i intresseföretag och joint ventures, mkr 31 dec 2024 31 dec 2023 Ingående bokfört värde 10 008 13 286 Aktieägartillskott inkl. transaktionsutgift 353 — Andel av intresseföretagens resultat 39 -1 833 Erhållen utdelning — -146 Nedskrivning -299 -451 Valutakursomräkning -177 -848 Utgående bokfört värde 9 924 10 008 Entra 2024 jan-dec 2023 jan-dec Hyresintäkter 3 212 3 436 Förvaltningsresultat 1 286 1 363 Castellums andel av förvaltningsresultat 429 445 Årets resultat 74 -5 612 Varav minoritetens andel 60 -134 Entra 31 dec 2024 31 dec 2023 Antal fastigheter, st 81 99 Fastighetsvärde, SEKm 58 638 67 587 Uthyrningsbar yta, tkvm 1 161 1 376 Ekonomisk uthyrningsgrad, % 94,3 95,3 Kontraktslängd, år 6,1 6,1 Räntebärande skulder, SEKm 30 443 38 609 Kapitalbindning, år 3,1 3,8 Räntebindning, år 3,5 4,2 Belåningsgrad, % 48,3 57,1 EPRA NRV, SEK/aktie 157 165 Börskurs, NOK/aktie 115,60 115,40 Årets resultat i Halvorsäng uppgår till 69 mkr, bestående av värde- förändring i fastigheten och uppskjuten skatt. Fastighetsvärdet uppgår till 539 mkr. Fastigheten är under uppförande med en beräknad inflyttning under andra kvartalet 2026. Uthyrningsbar yta är 45 tkvm och fastigheten är fullt uthyrd med en kontraktslängd om 12 år. Övriga nyckeltal är inte tillämpliga. Uppskjuten skatteskuld Uppskjuten skatteskuld uppgick till 14 900 mkr (14 810). Ett bedömt verkligt värde kan beräknas till 2 287 mkr (2 337), se antaganden i årsredovisning 2023. mkr Underlag Nominell skatte- skuld Verklig skatteskuld Underskottsavdrag 588 121 117 Derivat -650 -134 -125 Obeskattade reserver -781 -161 -145 Fastigheter -80 539 -16 615 -2 134 Summa -81 382 -16 789 -2 287 Fastigheter, tillgångsförvärv 9 168 1 889 — Utgående värde per balansdag -72 214 -14 900 -2 287 Derivat Per den 31 december 2024 uppgick marknadsvärdet för ränte- och valutaderivatportföljen till 2 294 mkr (1 352) där verkligt värde är fastställt enligt nivå 2, IFRS 13. ===== SIDA 10 ===== CASTELLUM BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 2024 10 Fastighetsbestånd Vit dummytext 2024-12-31 januari-december 2024 Kategori Antal Yta, tkvm Fastighets- värde, mkr D:o kr/kvm Hyres- värde, mkr D:o kr/kvm Ekonomisk uthyrn.grad, % Intäkter, mkr Fastighets- kostnader, mkr D:o kr/kvm Driftöver- skott, mkr KONTOR Stockholm 52 639 27 923 43 686 1 889 2 955 89,0 1 648 370 579 1 278 Väst 80 474 13 152 27 776 971 2 051 91,0 860 210 444 649 Mitt 69 502 10 638 21 208 978 1 950 91,0 879 222 442 658 Mälardalen 28 366 9 147 24 977 766 2 091 93,0 706 181 493 525 Öresund 35 283 8 834 31 240 692 2 445 91,0 607 152 536 455 Danmark 12 125 4 956 39 569 342 2 732 87,0 298 89 713 209 Finland 18 204 6 307 30 855 761 3 723 88,0 665 245 1 198 420 Summa Kontor 294 2 593 80 957 31 222 6 399 2 468 90,0 5 663 1 469 566 4 194 SAMHÄLLSFASTIGHETER Stockholm 8 142 6 152 43 269 380 2 673 97,0 365 61 428 304 Väst 17 143 3 298 23 165 268 1 885 97,0 259 52 367 206 Mitt 27 275 8 382 30 510 604 2 196 92,0 556 105 381 451 Mälardalen 8 60 1 623 27 076 128 2 137 97,0 124 21 357 103 Öresund 6 68 2 813 41 123 182 2 664 92,0 168 30 432 139 Danmark 1 12 668 54 737 40 3 294 98,0 39 7 558 32 Summa Samhällsfastigheter 67 700 22 936 32 774 1 602 2 290 94,7 1 511 276 394 1 235 LAGER/LÄTT INDUSTRI Stockholm 29 182 3 554 19 544 266 1 461 89,0 233 45 247 188 Väst 82 600 8 182 13 641 665 1 109 93,0 603 127 212 476 Mitt 17 121 1 493 12 352 141 1 166 91,0 127 25 206 102 Mälardalen 25 306 3 333 10 901 390 1 274 95,0 363 115 378 248 Öresund 39 265 2 957 11 128 268 1 009 91,0 243 55 206 188 Danmark 1 17 163 9 368 14 829 94,0 14 5 314 8 Finland 1 — 75 — 9 — 89,0 8 1 — 7 Summa Lager/Lätt industri 194 1 491 19 757 13 247 1 753 1 175 92,6 1 591 373 251 1 217 HANDEL Stockholm 11 74 1 903 25 720 144 1 952 96,0 135 18 240 117 Väst 10 44 1 099 24 753 84 1 880 98,0 80 12 285 68 Mitt 18 105 1 627 15 526 163 1 552 93,0 149 34 324 115 Mälardalen 8 39 707 18 392 60 1 563 97,0 56 12 317 44 Öresund 15 68 1 291 19 003 121 1 781 96,0 108 25 365 84 Summa Handel 62 330 6 627 20 108 572 1 735 95,6 528 101 308 428 Summa Förvaltningsfastigheter 617 5 114 130 277 25 475 10 326 2 019 91,5 9 293 2 219 434 7 074 Fastighetsadministration vit vit vit vit vit vit vit vit 552 108 -552 Summa efter fastighets- administration 617 5 114 130 277 25 475 10 326 2 019 91,5 9 293 2 771 542 6 522 Projekt 21 168 4 578 — 235 — — 116 47 — 69 Obebyggd mark 34 — 856 — 32 — — 31 12 — 19 Totalt 672 5 282 135 711 10 593 9 440 2 830 6 610 Skillnaden mellan ovan redovisat driftöverskott om 6 610 mkr och resultaträkningens driftöverskott om 6 786 mkr förklaras dels av att driftöverskottet om 102 mkr för sålda fastigheter frånräknats, dels att driftöverskottet för under året förvärvade/färdigställda fastigheter räknats upp med 4 mkr såsom de ägts eller varit färdigställda under hela året, övriga ej fastighetsrelaterade poster om 5 mkr samt övriga intäkter om 65 mkr. ===== SIDA 11 ===== CASTELLUM BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 2024 11 Fastighetsportföljen Castellums ägarskap kännetecknas av hållbarhet och långsiktig- het och 69 procent av fastighetsportföljens värde är hållbarhets- certifierat. Bolaget arbetar kontinuerligt med att utveckla, förädla, modernisera och kundanpassa sina fastigheter. Castellum är Nordens ledande kommersiella fastighetsbolag och är ett av de bolag som äger flest fastigheter i Norden. Beståndet är koncen- trerat till attraktiva tillväxtorter i Sverige samt Köpenhamn och Helsingfors. Genom intresseföretaget Entra har Castellum även exponering mot attraktiva områden i Norge. Under året har Castellum fortsatt den geografiska koncentrationen samt minskat exponeringen mot handelssegmentet. Detta för att leverera på strategin samtidigt som Castellums finansiella ställning stärks. I förlängningen vill Castellum växa på sina starkaste marknader. Castellums geografiska fokus kombinerat med stabila hyres- gäster, exempelvis statliga och kommunala verksamheter, ger goda förutsättningar för stabilitet och långsiktig tillväxt. Det kommersiella beståndet består till största del av kontor 60 procent, och därefter samhällsfastigheter 17 procent, lager/lätt industri 14 procent och handel 5 procent. Gemensamt för dessa fastigheter är att de är belägna i eller nära citylägen, har goda kommunikationer och kompletterande service. Beståndets sista 4 procent består av projekt och mark. Castellums fastighetsbestånd per den 31 december 2024 omfattade 672 fastigheter (709) med ett sammanlagt kontrakts- värde om 9 478 mkr (9 243) och en sammanlagd uthyrningsbar yta om 5 282 tkvm (5 485). Investeringar Castellum investerar i fastighetsportföljen främst genom ny-, till- och ombyggnation av fastigheter i det befintliga beståndet, men även genom förvärv. Under året har investeringar i fastigheter skett för totalt 2 569 mkr (3 746), varav 2 502 mkr (3 410) avser ny-, till- och ombyggnation och 67 mkr (336) avser förvärv. Efter försälj- ningar om -3 203 mkr (-5 206) uppgick nettoinvesteringen till -634 mkr (-1 460). Nettoinvestering per region Fastighetsvärde per region Fastighetsvärde per kategori ===== SIDA 12 ===== CASTELLUM BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 2024 12 Stora projekt Pågående projekt över 50 mkr Castellum har en pågående projektportfölj som omfattar större projekt om cirka 2 mdkr, varav 1 mdkr kvarstår att investera. Genomsnittlig uthyrningsgrad uppgår till 94 procent. Fem stora projekt har färdigställts under året med ett totalt hyresvärde om 123 mkr och en genomsnittlig uthyrningsgrad om 73 procent. Beslutade, ej startade projekt Kategori Typ Ort Projektstart Yta, kvm Hyresvärde, mkr Uthyrn. grad, % Total investering, mkr Varav investerat, mkr Återstår att investera, mkr Rotterdam 1 K O Stockholm Q1-25 17 100 74 100 300 3 297 Summa ej startade projekt vit vit vit vit 17 100 74 100 300 3 297 Pågående projekt Kategori Typ Ort Färdigställs Yta, kvm Hyresvärde, mkr Uthyrn. grad, % Total investering, mkr Varav investerat, mkr Återstår att investera, mkr Tusenskönan 2 Ö N Mölndal Q1-25 10 600 27 100 337 292 45 Litografen 1 Ha N Örebro Q3-25 3 500 6 100 69 10 59 Amperen 1 Lo N Västerås Q3-25 37 200 29 100 382 251 131 Backa 20:5/20:6 S N Göteborg Q4-25 9 000 43 100 507 330 177 Gladan 6 K O Stockholm Q4-25 3 900 16 11 165 39 126 Bägaren 5 S O Norrköping Q4-25 6 400 17 100 105 32 73 Repslagaren 24 K O Örebro Q4-25 4 700 11 100 66 22 44 Gullbergsvass 1:15 Ho O Göteborg Q1-26 4 500 18 100 98 5 93 Summa pågående projekt vit vit 79 800 167 91 1 729 981 748 Färdigställda eller helt/delvis inflyttade projekt Kategori Typ Ort Färdigställt Yta, kvm Hyresvärde, mkr Uthyrn. grad, % Total investering, mkr Varav investerat, mkr Återstår att investera, mkr Tullen 8 S O Örebro Q4-24 8 200 17 100 106 92 14 Finnslätten 1 (del av) K/I O Västerås Q2-24 21 000 28 72 189 189 0 Bollbro 15 S O Helsingborg Q2-24 5 000 9 100 140 140 0 Tistlarna 9 Lo N Malmö Q1-24 11 300 13 97 205 205 0 Götaland 5 (Werket) K O Jönköping Q1-24 22 000 56 55 344 232 112 Summa färdigställt vit vit vit 67 500 123 73 984 858 126 Totalsumma projekt vit vit vit 164 400 364 87 3 013 1 842 1 171 Kategori: K=Kontor, La=Lager, Lo=Logistik, S=Samhällsfastighet, I=Industri, Ha=Handel, Ho=Hotell, Ö=Övrigt Typ av investering: N=Nybyggnation, O=Ombyggnation ===== SIDA 13 ===== CASTELLUM BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 2024 13 Projektpipline Castellum har en stor potential i projektportföljen, som med framdrift i detaljplaner möjliggör att projekt motsvarande cirka 820 000 kvm kan startas under de närmaste fem åren. Bland dessa framtida projekt kan nämnas betydande projektmöjligheter på Nordic Hub Säve i Göteborg och i Hagastaden i Stockholm. Framtida möjliga utvecklingsprojekt, 20 ytmässigt största Projekt Ort Typ Kategori Detaljplan Uthyrningsbar yta, kvm Nordic Hub Säve** Göteborg N La Pågående 215 000 Läkaren 10 Stockholm O K Gällande 35 700 Charkuteristen 1, 5, 6, 7, 8 Stockholm T K Pågående 28 000 Gullbergsvass 703:44* Göteborg N K Pågående 24 500 Mimer 5 Västerås O K Gällande 23 000 Sunnanå 8:51 Malmö N Lo Gällande 22 300 Smärgelskivan 3 Helsingborg N Lo Gällande 21 100 Infinity Stockholm N K Gällande 20 200 Helsinki Kirjurinkatu 3 Helsingfors O K Gällande 17 200 Palmbohult* Örebro N Lo Gällande 15 100 Flahult Jönköping N Lo Gällande 15 000 Kv. Druvan Linköping N K Gällande 14 900 Hedenstorp* Jönköping N Lo Gällande 14 000 Flintan 4 Lund N Lo Gällande 14 000 Karl 15 Helsingborg O K Ej startad 13 400 Gaslyktan 11 Göteborg O K Gällande 13 000 Trucken 6 Borås N La Gällande 12 800 Brunna Örnäs 1:28 Upplands Bro N Lo Gällande 12 700 Brunna Örnäs 1:29 Upplands Bro N Lo Gällande 12 700 Höjdpunkten etapp 1 Lund N K Pågående 11 500 Totalt vit vit vit vit 556 100 Framtida möjliga utvecklingsprojekt per ort och kategori vit vit Uthyrningsbar yta, kvm Ort Kategori Detaljplan finns Detaljplaneändring krävs Totalt Borås La 12 800 — 12 800 Göteborg I 5 900 — 5 900 Göteborg K 25 100 24 500 49 600 Göteborg La — 215 000 215 000 Göteborg S — 8 800 8 800 Helsingborg K 1 600 13 400 15 000 Helsingborg Lo 21 100 — 21 100 Helsingfors K 17 200 — 17 200 Jönköping K 4 500 2 000 6 500 Jönköping Lo 29 000 — 29 000 Jönköping Ö 7 700 — 7 700 Linköping K 39 500 — 39 500 Lund Ha 3 000 — 3 000 Lund K 5 500 23 000 28 500 Lund Lo 14 000 — 14 000 Malmö K 7 400 7 500 14 900 Malmö Lo 31 900 — 31 900 Norrköping K 11 600 — 11 600 Stockholm Ha 3 900 — 3 900 Stockholm K 82 100 42 600 124 700 Stockholm Ö 5 300 — 5 300 Turku K — 7 000 7 000 Upplands Bro Lo 33 100 — 33 100 Uppsala K 18 700 — 18 700 Västerås I 19 600 — 19 600 Västerås K 33 600 — 33 600 Västerås Ö 11 700 — 11 700 Örebro K 7 100 4 200 11 300 Örebro Lo 15 100 — 15 100 Örebro Ö 3 100 — 3 100 Totalt vit 471 100 348 000 819 100 Kategori: K=Kontor, La=Lager, Lo=Logistik, S=Samhällsfastighet, I=Industri, Ha=Handel, Ho=Hotell, Ö=Övrigt Typ av investering: N=Nybyggnation, T=Tillbyggnad, O=Ombyggnation * Markanvisning eller reservation ** Total yta kopplat till Säve uppgår till cirka 600 000 kvm LOA, varav 215 000 kvm bedöms kunna startas inom 5 år ===== SIDA 14 ===== CASTELLUM BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 2024 14 Hyresgäster Castellums exponering mot enskilda hyresgäster är mycket låg med en hyresavtalsportfölj som har stor spridning på många olika hyresgäster, kundstorlekar och branscher. Koncernen har cirka 7 500 kommersiella kontrakt och cirka 500 bostadskontrakt, vars storleksmässiga fördelning framgår av tabellen nedan. Det enskilt största kontraktet svarar för 1,3 procent av koncernens totala hyresintäkter medan motsvarande siffras för den enskilt största hyresgästen är 2,5 procent. Återstående genomsnittlig kontrakts- längd per den 31 december 2024 uppgick till 3,6 år (3,8). Kontraktsförfallostruktur mkr Antal kontrakt Kontrakts- värde, mkr Andel av värdet, % Kommersiellt, löptid vit vit vit 2025 2 916 1 782 19 2026 1 764 1 785 19 2027 1 402 1 796 19 2028 810 1 397 15 2029 257 613 6 2030+ 373 1 852 19 Summa kommersiellt 7 522 9 225 97 Bostäder 474 47 1 P-platser och övrigt 6 452 206 2 Totalt 14 448 9 478 100 Kontraktsstorlek mkr Antal kontrakt Kontrakts- värde, mkr Andel av värdet, % Kommersiellt <0,25 3 280 220 2 0,25 - 0,5 1 039 381 4 0,5 - 1,0 1 239 873 9 1,0 - 3,0 1 278 2 200 23 >3,0 686 5 552 59 Summa 7 522 9 226 97 Bostäder 474 47 1 P-platser och övrigt 6 452 205 2 Totalt 14 448 9 478 100 Största hyresgäster Kontrakts- värde, mkr Andel av totalt kontraktsvärde, % Polismyndigheten 240 2,5 AFRY 201 2,1 ABB 159 1,7 Försäkringskassan 158 1,7 Domstolsverket 139 1,5 Handelsbanken 133 1,4 Northvolt 128 1,4 Region Stockholm 89 0,9 Migrationsverket 86 0,9 Hedin 80 0,8 Summa kontraktsvärde 1 413 14,9 Nettouthyrning Under året har Castellum tecknat hyresavtal med ett årligt hyresvärde om 609 mkr (612). Uppsägningar uppgick till -596 mkr (-679), varav -39 mkr (-59) avsåg konkurser och -33 mkr (-23) uppsägningar med mer än 18 månaders återstående kontrakts- längd. Nettouthyrningen för året uppgick därmed till 13 mkr (-67). Omförhandlingar motsvarande en årshyra om 452 mkr har genomförts under året med en genomsnittlig hyresförändring om -1,0 procent. Hyreskontrakt om 1 706 mkr förlängdes till oförändrade villkor. Nettouthyrning, januari–december 2024 mkr Sthlm Väst Mitt Mälar- dalen Öre- sund Finland Totalt Nytecknat vit vit vit vit vit vit vit Förvaltnings- fastigheter 135 104 93 80 78 29 519 Projekt- fastigheter 66 18 6 — — — 90 Totalt 201 122 99 80 78 29 609 Uppsagt vit vit vit vit vit vit vit Befintligt -183 -121 -77 -51 -88 -37 -557 Konkurser -4 -9 -9 -9 -4 -4 -39 Totalt -187 -130 -86 -60 -92 -41 -596 Netto- uthyrning 14 -8 13 20 -14 -12 13 D:o 2023 -35 -15 42 -2 -28 -29 -67 Nettouthyrning per kvartal ===== SIDA 15 ===== CASTELLUM BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 2024 15 Finansiering Under kvartalet har säkerställd finansiering om 3,0 mdkr refi- nansierats och förlängts på en åttaårig löptid och en outnyttjad revolverande kreditfacilitet med ett rambelopp om 2,0 mdkr har avslutats. Andel räntesäkrat (>1 år) uppgick vid balansdagen till 70 procent. Den rörliga delen består i huvudsak av exponering mot Stibor 3m. Under kvartalet uppgick genomsnittlig Stibor 3m till 2,74 procent jämfört med 3,45 procent under Q3 2024. Efter att ha erhållit fordringshavarnas samtycke under fjärde kvartalet, tog Castellum Aktiebolag över som emittent i dotter- företaget Kungsledens MTN-program. Kungsleden Aktiebolag har därmed inga utestående obligationer kvar. I februari 2025 har Castellum erhållit kreditbetyget BBB med stabila utsikter från S&P. Betyget förbättrar positionen på kapital- marknaden och möjliggör lägre finansieringskostnader över tid. Ränteförfallostruktur 2024-12-31 Förfallo- tidpunkt mkr Andel, % Snittränta, % Genomsnittlig räntebindning, år 0 - 1 år 17 728 30 6,1¹ 0,3 1 - 2 år 5 758 10 1,5 1,7 2 - 3 år 3 399 6 4,1 2,7 3 - 4 år 4 779 8 1,5 3,9 4 - 5 år 11 231 19 1,2 4,7 >5 år 15 738 27 2,4 7,4 Totalt 58 633 100 3,2 3,6 1. Inkluderar marginalen för hela den rörliga delen av skuldportföljen. Genomsnittlig ränta för rörliga skulder uppgår 4,4 procent. Kreditförfallostruktur 2024-12-31 Kreditavtal Bank, mkr Obligationer, mkr Certifikat, mkr Totalt räntebärande skulder, mkr Andel, % Ej utnyttjade krediter, mkr Summa tillgängliga krediter, mkr 2025 — 8 238 — 8 238 14 850 9 088 2026 899 6 541 — 7 440 13 11 483 18 923 2027 2 529 3 948 — 6 477 11 10 155 16 632 2028 6 390 1 579 — 7 969 13 1 500 9 469 2029 2 683 10 017 — 12 700 22 — 12 700 >2029 10 100 5 709 — 15 809 27 — 15 809 Totalt 22 601 36 032 — 58 633 100 23 988 82 621 Finansiella nyckeltal Nyckeltal räntebärande finansiering 31 dec 2024 31 dec 2023 Räntebärande skulder, mkr 58 633 61 671 Utestående obligationer, mkr 36 032 35 783 Utestående företagscertifikat, mkr — 787 Bank, mkr 22 601 25 101 Likvida medel, mkr 2 400 2 088 Outnyttjade kreditlöften, mkr 23 988 25 188 Andel icke säkerställda tillgångar, % 50 47 Andel säkerställd upplåning/totala tillgångar, % 14 16 Belåningsgrad, % 35,6 37,4 Räntetäckningsgrad, ggr, R12 3,3 3,0 Skuldkvot, ggr 8,6 9,7 Genomsnittlig kapitalbindning, år¹ 4,4 4,2 Genomsnittlig räntebindning, år 3,6 3,3 Kreditrating Baa3, Positive Outlook Baa3, Stable Outlook Genomsnittlig effektiv ränta exkl. löften, % 3,2 3,0 Genomsnittlig effektiv ränta inkl. löften, % 3,4 3,2 Marknadsvärde räntederivat, mkr 856 765 Marknadsvärde valutaderivat, mkr 1 438 587 1. Beräknas exklusive outnyttjade kreditfaciliteter fr .o.m. 2024-06-30. ===== SIDA 16 ===== CASTELLUM BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 2024 16 Castellums finanspolicy och åtaganden i kreditavtal Policy Åtaganden Utfall Belåningsgrad Ej varaktigt över 40 % Ej över 65 % 35,6% Räntetäckningsgrad, R12 Minst 3 ggr Minst 1,5 ggr 3,3 ggr Andel säkerställd upplåning/totala tillgångar Ej över 45 % 14% Finansieringsrisk • genomsnittlig kapitalbindning, år¹ Minst 2 år 4,4 år • förfall inom 1 år Högst 30 % av utestående lån och outnyttjade kreditavtal 10% • likviditetsbuffert Likviditetsreserv motsvarande 12 månaders kommande låneförfall. Uppfyllt Ränterisk • genomsnittlig räntebindning 1,5–4,5 år 3,6 år • förfall inom 6 månader Högst 50 % 27% Kredit– och motpartsrisk • ratingrestriktion Kreditinstitut med hög rating, lägst S&P BBB+ vit Uppfyllt Valutarisk • nettoexponering i utländsk valuta Maximalt 10 % av balansomslutningen vit Uppfyllt 1. Beräknas exklusive outnyttjade kreditfaciliteter fr .o.m. 2024-06-30. Känslighetsanalys Förändring, % Effekt på Belopp, mkr Ekonomisk uthyrningsgrad +/- 1 %-enhet Förvaltningsresultat +103/-103 Hyresintäkter +/- 1 % Förvaltningsresultat +94/-94 Fastighetskostnader +/- 1 % Förvaltningsresultat -28/+28 Effekt på räntekostnader vid förändring av underliggande marknadsräntor +/- 1 %-enhet Förvaltningsresultat -178/+178 Direktavkastningskrav +/- 0,25 %-enhet Förvaltningsfastigheter -5 657/+6 184 Fördelning räntebärande skulder 2024-12-31 Säkerställda och icke säkerställda krediter 2024-12-31 ===== SIDA 17 ===== CASTELLUM BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 2024 17 Kassaflödesanalys för koncernen mkr 2024 okt-dec 2023 okt-dec 2024 jan-dec 2023 jan-dec Driftöverskott 1 652 1 627 6 786 6 566 Centrala administrationskostnader -63 -124 -241 -403 Justeringar för poster som inte ingår i kassaflödet 15 125 61 274 Erhållen ränta 46 21 50 39 Betald ränta -605 -625 -2 252 -2 293 Betald skatt 53 3 -20 -92 Kassaflöde löpande verksamhet före förändring av rörelsekapital 1 098 1 027 4 384 4 091 Förändring kortfristiga fordringar 168 526 129 326 Förändring kortfristiga skulder 270 1 002 -217 396 Kassaflöde från löpande verksamhet 1 536 2 555 4 296 4 813 Investeringar i ny-, till- och ombyggnationer -904 -1 083 -2 467 -3 368 Förvärv av fastigheter -13 -9 -67 -336 Försäljning av fastigheter 4 47 24 120 Försäljning av fastigheter via bolag 1 203 1 373 3 007 4 354 Förvärv av övriga anläggningstillgångar, netto -36 -26 -96 -93 Erhållen utdelning från intresseföretag — — — 146 Investeringar i intresseföretag och joint ventures -353 — -353 — Investeringar övrigt — -23 -2 -23 Kassaflöde från investeringsverksamhet -99 279 46 800 Företrädesemission — — — 9 997 Återköp egna aktier — — -20 — Utbetald utdelning — — — -624 Utbetald utdelning hybridobligation — — -351 -349 Utgifter för hybridobligation -10 — -10 — Upptagna lån 2 981 6 481 17 312 16 186 Amortering av lån -3 792 -9 158 -20 799 -29 994 Derivat -59 625 -203 407 Förändring långfristiga fordringar — -3 — -3 Kassaflöde från finansieringsverksamhet -880 -2 055 -4 071 -4 380 Årets kassaflöde 557 779 271 1 233 Likvida medel ingående balans 1 825 1 397 2 088 858 Kursdifferens i likvida medel 18 -88 41 -3 Likvida medel utgående balans 2 400 2 088 2 400 2 088 Genomsnittligt antal aktier, tusen 492 446 492 601 492 515 451 377 Kassaflöde före förändring av rörelsekapital, kr/aktie 2,23 2,08 8,90 9,06 Kassaflödesanalysen har upprättats enligt indirekt metod. Netto- skulden per den 31 december 2024 uppgick till 56 233 mkr (59 583). ===== SIDA 18 ===== CASTELLUM BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 2024 18 Nyckeltal 2024 jan-dec 2023 jan-dec 2022 jan-dec 2021 jan-dec 2020 jan-dec 2019 jan-dec Fastighetsrelaterade nyckeltal Hyresvärde, kr/kvm 2 019 1 927 1 758 1 648 1 538 1 495 Fastighetskostnader, kr/kvm 542 547 511 425 369 384 Driftöverskott, kr/kvm¹ 1 275 1 209 1 048 1 008 1 039 1 001 Överskottsgrad, %¹ 70 68 68 71 74 72 Ekonomisk uthyrningsgrad, % 91,5 92,1 93,4 93,2 93,1 92,6 Uthyrningsbar area vid årets utgång, '000 kvm 5 282 5 485 5 696 5 853 4 447 4 255 Antal fastighet vid årets utgång 672 709 749 762 642 632 Fastighetsvärde per balansdag, kr/kvm 25 475 25 258 26 737 26 667 23 549 22 363 Finansiella nyckeltal Avkastning totalt kapital, % 2,8 -6,6 0,6 8,6 7,5 8,4 Avkastning eget kapital, % 3,0 -14,8 2,2 22,7 13,0 14,5 Belåningsgrad fastighet, % 41,4 43,3 49,5 45,5 44,1 42,6 Genomsnittlig effektiv ränta exkl löften, % 3,2 3,0 2,6 1,8 1,9 2,0 Data per aktie Aktiens börskurs vid årets utgång, kr 120,55 143,30 106,06 204,81 175,32 186,49 Eget kapital, kr 161 157 202 206 146 135 Resultat, kr, före och efter utspädning 4,79 -25,68 4,44 35,12 17,24 17,37 Förvaltningsresultat, kr 9,78 9,69 11,45 10,46 10,38 9,67 Kassaflöde före förändring av rörelsekapital, kr 8,90 9,06 10,24 9,73 9,77 9,65 Utdelning per aktie, kr (2024 föreslagen) 2,48 — — 6,38 5,80 5,46 Utestående antal aktier vid årets utgång, tusental 492 446 492 601 390 933 405 384 329 852 325 218 Genomsnittligt antal aktier, tusental 492 515 451 377 393 849 336 784 325 727 325 218 Nyckeltal enligt EPRA² EPRA EPS (förvaltningsresultat efter nominell skatt), kr 9,32 9,49 11,09 9,73 9,46 8,77 EPRA NRV (långsiktigt substansvärde), kr 157 154 203 211 180 163 EPRA NTA (aktuellt substansvärde), kr 152 149 193 202 172 157 EPRA NDV (avyttringsvärde), kr 131 127 165 166 142 129 EPRA LTV (belåningsgrad fastigheter), % 49,4 52,1 55,6 51,4 46,0 44,6 EPRA vakansgrad, % 8,8 7,9 6,7 7,8 6,8 6,7 1. Exklusive övriga intäkter om 65 mkr. 2. För uträkning, se finansiella nyckeltal på sidorna 26-28. ===== SIDA 19 ===== CASTELLUM BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 2024 19 Hållbarhet Castellum fortsatt ett av de mest hållbara fastighetsbolagen i Norden Castellum arbetar hållbart och bolagets klimatpåverkan fortsätter att minska, men mer arbete kvarstår för att bolaget ska nå sina mål. Castellum installerar solcellsanläggningar och laddplatser, och ekosystemtjänster utvecklas för att bidra till den biologiska mångfalden. Mer än hälften av Castellums fastighetsbestånd är nu miljöcertifierat och energieffektiviteten förbättras hela tiden. Tillsammans med hyresgästerna utvecklas både framtidens arbetsliv och det gemensamma samhället. För mer detaljerad information, se Castellums årsredovisning 2024 som publiceras i april 2025. Hållbarhetsmål och strategi Castellum ska vara ett av de mest hållbara fastighetsbolagen i Norden. Bolagets hållbarhetsstrategi, Den hållbara staden 2030, syftar till att säkerställa att Castellum är ett relevant, ansvarsfullt och framgångsrikt bolag. Under 2024 omformulerades fokusom- rådena i hållbarhetsstrategin och den består nu av tre fokus- områden: Framtidens fastigheter, Hållbara arbetsplatser och Sunda affärer. Hållbarhetsstrategin består av 23 mätbara mål, där de klimatrelaterade målen är vetenskapligt baserade och god- kända av Science Based Targets initiative (SBTi). För mer detaljerad information, se Castellums årsredovisning 2024. Hållbarhetsresultat För nionde året i rad har Castellum fått toppbetyg i S&P Corporate Sustainability Assessment (S&P CSA) och är det enda nordiska fastighetsbolaget i Dow Jones Sustainability Indices. I årets utvärdering, som omfattar över 13 000 börsnoterade bolag globalt, rankades Castellum på en imponerande 8:e plats av fastighets- bolagen. S&P CSA är ett av världens mest omfattande hållbarhets- benchmark och utvärderingen inkluderar faktorer som bolags- styrning klimatstrategi, mänskliga rättigheter och riskhantering. Utmärkelsen befäster Castellums position som en betydande aktör inom hållbarhet. Castellum har också fått högsta betyg av CDP, A och ingår därmed på CDP A-lista. CDP utvärderade 2024 över 23 000 bolag avseende bolagens klimatarbete, vilket omfattar cirka 2/3 av det globala börsvärdet. Castellum har även klassats som ett Leading Company inom hållbarhetsrapportering av ESG Transparency Award 2024, som görs av EUPD research. Utmärkelsen baseras på en oberoende analys av bolagets ESG-arbete, där aspekter som transparens, mätbarhet och konkreta resultat har bedömts. Karriärföretagen har återigen utsett Castellum till en av Sveriges främsta arbetsgivare, med motiveringen att Castellum erbjuder en plats som ger chansen till personlig utveckling och till att skapa bestående förändring. I Universums undersökning Sveriges Bästa Arbetsgivare hamnar Castellum på en sjätteplats i kategorin Medelstora företag. Undersökningen syftar till att identifiera och ranka de bästa arbetsgivarna i Sverige, och mäter faktorer så som kultur, karriärmöjligheter, allmän nöjdhet och benägenhet att stanna kvar hos arbetsgivaren. Ett stort fokus ligger på att minska energianvändningen. I den jämförbara fastighetsportföljen uppgår besparingen rullande 12 månader till -3,5 procent, graddagsjusterat. Castellum har ett fortsatt fokus på hållbarhetscertifierade byggnader och har per Q4 2024 certifierat 287 fastigheter motsvarande 54 procent av fastig- hetsytan. Koldioxidutsläppen fortsätter att minska och överträffar bolagets klimatmål under 2024 för fastighetsförvaltning och projekt. Detta drivet dels av minskad energianvändning, fortsatt växling till köp av icke-fossil energi, dels reducerade utsläpp i projekt jämfört med branschgenomsnitt. Vidare har fokus under Q4 också varit på Castellums solcells- program, som beslutades att förlängas under Q3. Castellum kommer att fortsätta sin satsning på solceller med mål om att bygga 100 nya solcellsanläggningar till 2030 inom solcellspro- grammet 100 på sol. ===== SIDA 20 ===== CASTELLUM BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 2024 20 2024 2023 2022 Resurseffektivitet Total energiprestanda, kWh/kvm, år 91 98 96 Total energiprestanda, graddagskorrigerad, kWh/kvm, år 93 97 99 1. varav faktisk uppvärmning 62 67 64 2. varav graddagskorrigerad uppvärmning 64 66 67 3. varav el och kyla 29 31 32 Energieffektivisering/år, jämförbart bestånd, R12, graddagskorrigerad, % -4 -4 -4 Energieffektivisering/år, jämförbart bestånd, R12, faktisk energianvändning, % -7 0 -9 Total vattenanvändning, m³/kvm, år 0,3 0,2 0,3 Vattenbesparing per år, jämförbart bestånd R12, % 0 -5 1 Fossilfritt Andel icke fossil energi, % 99 97 95 Fossilfria fordon, % 99 98 96 Antal laddpunkter för elbilar 1 453 1 189 922 Installerade solcellsanläggningar, antal 116 106 76 Färdplan för klimatneutralitet 2030 Fastighetsförvaltning - utsläpp koldioxid i kg/kvm, år (market based) 1,0 1,9 2,3 varav scope 1 0,1 0,1 0,1 varav scope 2 - market based 0,9 1,8 2,2 varav scope 2 - location based 4,0 5,4 5,5 Projektutveckling - reducerade utsläpp i projektutvecklingsportfölj (scope 3) Uppfylls Uppfylls Uppfylls Hållbarhetscertifiering Hållbarhetscertifiering, % av kvm 54 50 45 Hållbarhetscertifiering, antal 287 260 249 Hållbarhetscertifiering, % av hyresintäkter 66 61 56 Hållbarhetscertifiering, % av fastighetsvärde 69 64 61 ESG-benchmarks GRESB poäng (0-100) 88 92 92 DJSI poäng (0-100) 76 77 82 CDP betyg (A till D-betyg) A A- B Sociala nyckeltal Sjukfrånvaro, % (lång- och korttidssjukfrånvaro) 2,6 2,4 2,9 Jämställdhet, kvinnor/män, % 43/57 41/59 42/58 Mångfald, internationell bakgrund, % 14 12 10 Praktikanter, % av medarbetare YTD¹ 7 9 — 1. Nytt hållbarhetsmål från 2023 om att 10 procent av medarbetare ska vara praktikanter på årsbasis. Ratings Castellums rating: 76/100 (enda nordiska fastighetsbolag som blivit inkluderat) Castellums rating: AAA Castellums rating: Förvaltning: 88/100, (global sektorledare) Projektutveckling: 98/100 Castellums rating: Gold Castellums rating: A List (högsta betyg) Castellums rating: Region Top-Rated 1. THE USE BY Castellum OF ANY MSCI ESG RESEARCH LLC OR ITS AFFILIATES (“MSCI”) DATA, AND THE USE OF MSCI LOGOS, TRADEMARKS, SERVICE MARKS OR INDEX NAMES HEREIN, DO NOT CONSTITUTE A SPONSORSHIP, ENDORSEMENT, RECOMMENDATION, OR PROMOTION OF Castellum BY MSCI. MSCI SERVICES AND DATA ARE THE PROPERTY OF MSCI OR ITS INFORMATION PROVIDERS, AND ARE PROVIDED ‘AS-IS’ AND WITHOUT WARRANTY. MSCI NAMES AND LOGOS ARE TRADEMARKS OR SERVICE MARKS OF MSCI. Castellum arbetar med vetenskapligt förankrade klimatmål i linje med Parisavtalet. ===== SIDA 21 ===== CASTELLUM BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 2024 21 Castellumaktien Castellum är noterat på Nasdaq Stockholm Large Cap och hade vid årets utgång drygt 106 000 aktieägare. De 15 enskilt största aktieägarna per den 31 december 2024 framgår i tabellen nedan. Aktieägare per 31 december 2024 Aktieägare Antal tusen aktier Andel röster/kapital, % Akelius Residential Property 51 801 10,5 BlackRock 24 909 5,1 Gösta Welandson med bolag 19 638 4,0 Vanguard 18 858 3,8 Länsförsäkringar Fonder 18 728 3,8 Swedbank Robur Fonder 16 598 3,5 Nordea Funds 15 496 3,1 Akelius Apartments 14 800 3,0 Handelsbanken Fonder 14 169 2,9 Norges Bank 9 966 2,0 Folksam 9 450 1,9 Cliens Fonder 7 933 1,6 APG Asset Management 7 572 1,5 Alecta Tjänstepension 7 000 1,4 Carnegie Fonder 5 269 1,1 15 största ägarna 242 187 49,2 Svenska aktieägare, övriga 156 987 31,9 Utländska aktieägare, övriga 93 272 18,9 Totalt utestående aktier 492 446 100,0 Återköpta egna aktier 155 0,0 Totalt registrerade aktier 492 601 100,0 Källa: Aktieägarstatistik från Modular Finance AB. Sammanställd och bearbetad data från Euroclear, Morningstar, Finansinspektionen, Nasdaq och Millistream. Förvärv av egna aktier Årsstämman 2024 gav styrelsen mandat att, som längst till nästa årsstämma, förvärva och överlåta egna aktier. Förvärv får ske av högst tio procent av samtliga aktier i bolaget. Under andra kvartalet har bolaget återköpt 155 403 aktier till en snittkurs om 129,49 kronor, motsvarande 0,3 promille av antalet registrerade aktier. Återköpet har gjorts inom ramen för av årsstämman beslutat incitamentprogram. Nyckeltal aktien Aktien 31 dec 2024 31 dec 2023 Aktiekurs, SEK 120,55 143,30 Börsvärde, mdkr 59,4 70,6 Omsättning, antal miljoner¹ 289 425 Omsättningshastighet, %¹ 58 94 Aktiens direktavkastning — — 1. Från respektive års början. Avser omsättning på Nasdaq Stockholm. Utdelning Styrelsen kommer att föreslå årsstämman 2025 en utdelning om 2,48 kronor per aktie, uppdelat på fyra utbetalningstillfällen om vardera 0,62 kronor per aktie. Aktieägare per land 31 december 2024 ===== SIDA 22 ===== CASTELLUM BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 2024 22 Moderföretaget Resultaträkning i sammandrag mkr 2024 okt-dec 2023 okt-dec 2024 jan-dec 2023 jan-dec Intäkter 39 209 260 325 Centrala administrationskostnader -108 -120 -385 -459 Finansiella poster 251 829 1 308 4 630 Resultat före värdeförändringar och skatt 182 918 1 183 4 496 Nedskrivning andelar i koncernföretag 104 -2 295 -218 -3 848 Nedskrivning andelar i intresseföretag 207 -1 202 -471 -2 678 Värdeförändringar finansiella instrument 867 -1 019 824 -99 Resultat före skatt 1 360 -3 598 1 318 -2 129 Skatt -22 240 -95 46 Årets resultat 1 338 -3 358 1 223 -2 083 Poster som kan komma att omföras till årets resultat Värdeförändring valutaderivat 84 9 80 30 Årets totalresultat 1 422 -3 349 1 303 -2 053 Kommentar till moderföretagets resultat Moderföretag är Castellum Aktiebolag (publ). Moderföretagets verksamhet är att äga och förvalta aktier i de rörelsedrivande dotterföretagen, ansvara för frågor gentemot aktiemarknaden såsom koncernrapportering och aktiemarknadsinformation samt kreditmarknaden med upplåning och finansiell riskhantering. Resultat före skatt uppgick till 1 318 mkr (-2 129). Förändringen av finansiella poster är till största delen hänförlig till lägre utdelning från dotterföretag samt valutaomräkningseffekter av fordringar och skulder. Balansräkning i sammandrag mkr 31 dec 2024 31 dec 2023 Andelar i koncernföretag 49 193 46 347 Andelar i intresseföretag och joint ventures 9 890 10 008 Fordringar hos koncernföretag 47 325 43 722 Derivat 2 539 1 390 Övriga tillgångar 179 238 Likvida medel 1 758 942 Summa tillgångar 110 884 102 647 Eget kapital 49 042 48 046 Uppskjuten skatteskuld 133 171 Derivat 245 596 Räntebärande skulder 34 682 31 910 Skulder till koncernföretag 26 524 21 650 Ej räntebärande skulder 258 274 Summa eget kapital och skulder 110 884 102 647 Moderföretagets tillgångar uppgick till 110 884 mkr (102 647). Soliditeten uppgick till 44 procent (47). Moderföretagets eventualförpliktelser har minskat med 4,6 mdkr under året och uppgår per den 31 december 2024 till 23,5 mdkr (28,1). Eventualförpliktelserna är hänförliga till borgensför- bindelser för dotterföretag. ===== SIDA 23 ===== CASTELLUM BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 2024 23 Övrig information Risker och osäkerhetsfaktorer Castellums verksamhet, resultat och ställning påverkas av ett antal riskfaktorer. Dessa är främst relaterade till fastigheter, skatt och finansiering. Bolaget arbetar aktivt för att identifiera och hantera de risker och möjligheter som har stor betydelse för verksamheten. Castellum hanterar riskerna gentemot en föränderlig marknad genom att ha en stark balansräkning och bibehålla vår belåningsgrad låg. I kombination med aktiv kapitalförvaltning minskar vi risken för ökad kapitalkostnad. På den operativa sidan arbetar vi med en väl sammansatt hyresgäst- portfölj med en spridning i uppsägningstid, bransch, hyresgäst- storlek och geografiskt läge koncentrerat till tillväxtorter. För att underlätta riskhanteringen har Castellum valt att klassificera riskerna i kategorierna omvärldsrisker, operationella risker, finansiella risker samt hållbarhetsrisker. Mer information om Castellums risker och hantering av dessa återfinns i årsredo- visningen för 2023. Framtidsinriktad information En del redovisade poster i denna rapport är framåtriktade och det faktiska utfallet kan komma att se väsentligt annorlunda ut. Förutom de faktorer som uttryckligen har kommenterats kan även andra faktorer väsentligt påverka det faktiska utfallet, exempelvis ekonomisk tillväxt, räntenivå, finansieringsvillkor, avkastningskrav på fastighetstillgångar och politiska beslut. Redovisningsprinciper Castellums koncernredovisning upprättas i enlighet med International Financial Reporting Standards (IFRS). Delårs- rapporten är upprättad enligt IAS 34 Delårsrapportering och för moderföretaget enligt ÅRL 9 kap. Vidare har tillämpliga bestäm- melser i årsredovisningslagen och lagen om värdepappersmark- naden tillämpats. För koncernen och moderföretaget har samma redovisningsprinciper och beräkningsgrunder tillämpats som i den senaste årsredovisningen. Upplysningar enligt IAS 34.16A förekommer förutom i de finansiella rapporterna i övriga delar av delårsrapporten. Upprättandet av delårsrapporten kräver att företagsledningen gör bedömningar och uppskattningar samt gör antaganden som påverkat tillämpningen av redovisnings- principerna och de redovisade beloppen av tillgångar, skulder, intäkter och kostnader. Verkliga utfallet kan avvika från dessa uppskattningar och bedömningar. De kritiska bedömningar som görs och de källor till osäkerhet i uppskattningar som finns är samma som i den senast publicerade årsredovisningen. Värdering av fastighetsportföljen Castellum värderar internt hela fastighetsinnehavet varje kvartal, där klassificering sker i nivå 3 enligt IFRS 13. En tillgångs värde utgörs enligt vedertagen teori av det diskonterade nuvärdet av framtida kassaflöden som tillgången förväntas generera. Detta avsnitt syftar till att beskriva Castellums kassaflödesbaserade modell för beräkning av fastighetsbeståndets värde. Fastighets- beståndets värde beräknas i en 10–20 årig kassaflödesmodell. Värdet beräknas som nuvärdet av driftöverskott minskat med återstående investeringar på igångsatta projekt under kalkyl- perioden om 10–20 år samt nuvärdet av bedömt restvärde efter kassaflödesperioden. Restvärdet utgörs av nuvärdet av alla framtida driftöverskott efter kassaflödesperioden. Till detta läggs det bedömda marknadsvärdet av obebyggd mark och byggrätter. Värderingen sker således enligt IFRS 13, nivå 3. Av avgörande betydelse för fastighetsbeståndets beräknade värde är bedöm- ningen avseende den framtida intjäningen och avkastningskravet, vilka är de tyngst vägande värdedrivande faktorerna i värderings- modellen. Avkastningskravet är härlett från marknadstransak- tioner på likvärdiga objekt, så kallad ortsprismetod. Intjäningen baseras på befintliga kontrakt och mest sannolika uthyrnings- scenario i respektive fastighet. För ytterligare information om Castellums värdering av fastighetsbeståndet, se not 10 i årsredovisningen för räkenskapsåret 2023. Värdering av finansiella tillgångar och skulder För att fastställa verkligt värde på våra ränte- och valutaderivat används marknadsräntor för respektive löptid och valutakurser, såsom de noteras på marknaden på bokslutsdagen. Ränte- swappar värderas genom att framtida kassaflöden diskonteras till nuvärde. Vid värdering av derivat till verkligt värde görs justering för motpartsrisk i form av Credit Value Adjustment (CVA) och Debit Value Adjustment (DVA). CVA utgörs av Castellums risk att lida kreditförlust i händelse av motparternas fallissemang medan DVA utgör det omvända. Justeringen beräknas på motpartsnivå utifrån förväntad framtida kreditexponering, risken för fallissemang, samt återvinningsgraden av exponerade krediter. Närståendetransaktioner Ersättning har skett till styrelseledamöter och ledande befatt- ningshavare avseende utfört arbete. Närståendetransaktioner utöver detta har också skett med Sweco, som bedöms närstående då en av Castellums styrelseledamöter är i ledande befattning inom bolaget. Närståendetransaktioner med Sweco bedöms uppgå till ett värde om cirka 2 mkr netto. Närståendetransaktioner omfattar även en investering om 353 mkr i Halvorsäng Fastighets AB. Castellum har fakturerat 0,9 mkr för utförda tjänster avseende projektledning och admi- nistration till Halvorsäng. Bolaget är ett joint venture tillsammans med Göteborgs Hamn AB. Samtliga närståendetransaktioner har gjorts på armlängds avstånd ===== SIDA 24 ===== CASTELLUM BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 2024 24 Rapportens undertecknande Verkställande direktören försäkrar härmed att delårsrapporten ger en rättvisande översikt av moderföretagets och koncernens verksamhet, ställning och resultat samt beskriver väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som företaget och de företag som ingår i koncernen står inför. Göteborg den 19 februari 2025 Joacim Sjöberg Verkställande direktör Denna delårsrapport har inte varit föremål för granskning av bolagets revisorer. Denna information är sådan information som Castellum Aktiebolag är skyldigt att offentliggöra enligt EU:s marknadsmissbruksförordning. Informationen lämnades, genom ovanstående kontaktpersons försorg, för offentliggörande den 19 februari 2025 kl. 08:00 CET. ===== SIDA 25 ===== CASTELLUM BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 2024 25 Definitioner Alternativa nyckeltal Castellum tillämpar European Securities and Markets authorities (ESMA) riktlinjer om alternativa nyckeltal. Med ett alternativt nyckeltal avses enligt dessa riktlinjer ett finansiellt mått över historisk eller framtida resultatutveckling, finansiell ställning, finansiellt resultat eller kassa- flöden som inte definieras eller anges i tillämpliga regler för finansiell rapportering (IFRS® redovisningsstandarder och Årsredovisningslagen). Castellum är också medlem i branschorganisationen European Public Real Estate Associations (EPRA) varför de finansiellas nyckeltalen EPRA EPS, EPRA NRV, EPRA NTA, EPRA NDV, EPRA LTV samt EPRA vakansgrad redovisas. Aktiens direktavkastning Utdelning i procent av aktiekursen vid periodens utgång. Avkastning eget kapital Resultat efter skatt i procent av genomsnittligt eget kapital. Vid delårsbokslut har avkastningen omräknats till helårsbasis utan hänsyn till säsongsvariationer som normalt uppstår i verksamheten. Avkastning totalt kapital Resultat före skatt med återläggning av räntenetto samt värdeförändring derivat i procent av under året genomsnittligt totalt kapital. Vid delårs- bokslut har avkastningen omräknats till helårsbasis utan hänsyn till säsongsvariationer som normalt uppstår i verksamheten. Belåningsgrad Räntebärande skulder efter avdrag för likvida medel, i procent av totala tillgångar. Belåningsgrad fastighet Räntebärande skulder efter avdrag för likvida medel, i procent av fastigheternas verkliga värde. Ekonomisk uthyrningsgrad Under perioden redovisade hyresintäkter exkl. rabatter samt förvärvade/ färdigställda fastigheter uppräknade såsom de ägts eller varit färdig- ställda under hela året. Sålda fastigheter, projekt samt obebyggd mark har exkluderats. EPRA EPS – Earnings per Share Förvaltningsresultat med avdrag för nominell skatt, dividerat med genomsnittligt antal aktier. Aktuell skatt har beräknats med bland annat hänsyn till skattemässigt avdragsgilla avskrivningar och ombyggnationer. EPRA NRV – Net Reinstatement Value Redovisat eget kapital med återläggning av hybridobligationer, beslutad ej verkställd utdelning, bokfört värde på derivat, goodwill som avser uppskjuten skatt samt nominell uppskjuten skatt. EPRA NTA – Net Tangible Assets Redovisat eget kapital med återläggning av hybridobligationer, beslutad ej verkställd utdelning, bokfört värde på derivat och goodwill, justerat för verkligt värde på uppskjuten skatt i stället för nominell uppskjuten skatt. EPRA NDV – Net Disposal Value Redovisat eget kapital med återläggning av hybridobligationer, beslutad ej verkställd utdelning samt bokfört värde på goodwill. EPRA LTV – Loan to Value Räntebärande skulder med tillägg för hybridobligation och justerat för valutadel av säkringar för lån i utländsk valuta och efter avdrag för likvida medel. Negativt rörelsekapital ökar räntebärande skulder, medan positivt rörelsekapital läggs till värdet av förvaltningsfastigheter. Väsent- liga intresseföretag inkluderas proportionerligt utifrån ägd andel. EPRA Vakansgrad Bedömd marknadshyra för vakanta hyror dividerat med hyresvärdet på årsbasis för hela fastighetsportföljen exklusive fastigheter klassificerade som projektfastigheter. Förvaltningsresultat Resultat före skatt med återläggning av förvärvskostnader, förändring goodwill, värdeförändringar samt Castellums andel av intresseföretags resultat exklusive förvaltningsresultat. Hyresvärde Hyres- och serviceintäkter med tillägg för bedömd marknadshyra för vakanta ytor. Kontraktsvärde Hyres- och serviceintäkter på helårsbasis för Castellums hyresavtal. Nettouthyrning Hyres- och serviceintäkter för under perioden tecknade hyresavtal för hela fastighetsbeståndet, reducerat med hyresintäkter för under perioden uppsagda avtal. Samtliga rabatter inkluderas för nytecknade avtal och räknas om till ett årsvärde utifrån avtalets längd. Räntetäckningsgrad Förvaltningsresultat med återläggning av räntenettot dividerat med räntenettot. Skuldkvot Räntebärande skulder efter avdrag för likvida medel i relation till driftöverskott med avdrag för centrala administrationskostnader. Vid delårsbokslut har driftöverskott med avdrag för centrala administra- tionskostnader räknats om till helårsbasis utan hänsyn till säsongs- variationer som normalt uppstår i verksamheten. Överskottsgrad Driftöverskott justerat för coworking i procent av hyres- och serviceintäkter. Övriga definitioner Antal aktier Registrerat antal aktier – antalet registrerade aktier vid viss tidpunkt. Utestående antal aktier – antalet registrerade aktier med avdrag för återköpta egna aktier vid viss tidpunkt. Genomsnittligt antal aktier – vägt genomsnittligt antal utestående aktier under viss period. Data per aktie Vid beräkning av resultat och kassaflöde per aktie används genom- snittligt antal aktier och vid beräkning av tillgångar, eget kapital och substansvärde per aktie används antalet utestående aktier. Fastighetskategori Fastighetens huvudsakliga hyresvärde med avseende på lokalslag. Inom en fastighetskategori kan det därför förekomma ytor som avser andra ändamål än den huvudsakliga användningen. Castellums fastighets- kategorier är följande: kontor, samhällsfastigheter (kunder som direkt eller indirekt skattefinansieras), lager/lätt industri, handel samt projekt. Fastighetskostnader I posten ingår såväl direkta fastighetskostnader, såsom kostnader för drift, underhåll, tomträttsavgäld och fastighetsskatt, som indirekta fastighetskostnader i form av uthyrning och fastighetsadministration. Kronor per kvm Fastighetsrelaterade nyckeltal, uttryckta i kronor per kvm, baseras på fastigheter ägda vid periodens utgång, varvid under året förvärvade/ färdigställda fastigheter har räknats upp såsom om de ägts eller varit färdigställda under hela året medan fastigheter som sålts helt har exkluderats. Projekt och obebyggd mark har exkluderats. Vid delårs- bokslut har nyckeltalen omräknats till helårsbasis utan hänsyn till säsongsvariationer som normalt uppstår i verksamheten. ===== SIDA 26 ===== CASTELLUM BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 2024 26 Alternativa nyckeltal Bolaget presenterar vissa finansiella nyckeltal som inte definieras enligt IFRS. Bolaget anser att dessa nyckeltal ger värdefull kompletterande information till investerare och bolagets ledning, då de möjliggör utvärdering av bolagets prestation. Eftersom inte alla företag beräknar finansiella nyckeltal på samma sätt, är dessa inte alltid jämförbara med nyckeltal som används av andra företag. Dessa finansiella nyckeltal ska därför inte ses som en ersättning för nyckeltal som definieras enligt IFRS. I nedanstående tabell presenteras nyckeltal som inte definieras enligt IFRS, om inte annat anges, samt avstämning av nyckeltalen. Vidare återfinns även definitionerna av dessa nyckeltal på sidan 25. vit dummytext 2024 okt-dec 2023 okt-dec 2024 jan-dec 2023 jan-dec Genomsnittligt antal aktier, tusen 492 446 492 601 492 515 451 377 Förvaltningsresultat mkr kr/aktie mkr kr/aktie mkr kr/aktie mkr kr/aktie Resultat före skatt 2 033 4,13 -8 146 -16,54 2 761 5,61 -14 608 -32,36 Återläggning Resultat intresseföretag exkl. förvaltningsresultat -75 -0,15 922 1,87 689 1,40 2 729 6,05 Värdeförändring fastighet -5 -0,01 6 304 12,80 1 627 3,30 14 534 32,20 Värdeförändring finansiellt innehav 5 0,01 — — 5 0,01 9 0,02 Värdeförändring goodwill 60 0,12 1 767 3,59 188 0,38 474 1,05 Värdeförändring derivat -934 -1,90 183 0,37 -451 -0,92 1 235 2,74 Förvaltningsresultat 1 084 2,20 1 030 2,09 4 819 9,78 4 373 9,69 EPRA Earnings (förvaltningsresultat efter skatt) Förvaltningsresultat 1 084 2,20 1 030 2,09 4 819 9,78 4 373 9,69 Aktuell skatt på förvaltningsresultat 67 0,14 250 0,51 -229 -0,47 -90 -0,20 EPRA Earnings/EPRA EPS 1 151 2,34 1 280 2,60 4 590 9,32 4 283 9,49 Räntetäckningsgrad 2024 okt-dec 2023 okt-dec 2024 jan-dec 2023 jan-dec Förvaltningsresultat, mkr 1 084 1 030 4 819 4 373 Återläggning: Räntenetto, mkr 558 545 2 083 2 162 Förvaltningsresultat exkl. räntenetto, mkr 1 642 1 575 6 902 6 535 Räntetäckningsgrad, ggr 2,9 2,9 3,3 3,0 Överskottsgrad 2024 okt-dec 2023 okt-dec 2024 jan-dec 2023 jan-dec Driftöverskott 1 652 1 627 6 786 6 566 Avgår: Övriga intäkter -1 — -65 — Återläggning: Intäkter coworking¹ -63 -67 -245 -257 Kostnader coworking¹ 55 68 209 227 Driftöverskott exkl. coworking 1 643 1 628 6 685 6 536 Hyresintäkter exkl. coworking 2 126 2 097 8 611 8 524 Serviceintäkter 254 313 928 1 016 Hyres- och serviceintäkter exkl. coworking 2 380 2 410 9 539 9 540 Överskottsgrad, % 69,0 67,6 70,1 68,5 1. Intäkter respektive kostnader med avdrag för koncerneliminering. Avkastning totalt kapital 2024 okt-dec 2023 okt-dec 2024 jan-dec 2023 jan-dec Resultat före skatt 2 033 -8 146 2 761 -14 608 Återläggning: Räntenetto 558 545 2 083 2 162 Värdeförändringar derivat -934 1 767 -451 1 235 Netto 1 657 -5 834 4 393 -11 211 Netto, uppräknat till helårsbasis 6 628 -23 336 4 393 -11 211 Genomsnittligt totalt kapital 157 095 164 664 158 598 169 534 Avkastning totalt kapital, % 4,2 -14,2 2,8 -6,6 ===== SIDA 27 ===== CASTELLUM BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 2024 27 Avkastning eget kapital 2024 okt-dec 2023 okt-dec 2024 jan-dec 2023 jan-dec Resultat efter skatt, uppräknat till helårsbasis 7 956 -25 208 2 357 -11 592 Genomsnittligt eget kapital 78 142 80 292 78 176 78 080 Avkastning eget kapital, % 10,2 -31,4 3,0 -14,8 Nettoinvestering, mkr 2024 okt-dec 2023 okt-dec 2024 jan-dec 2023 jan-dec Förvärv 13 9 67 336 Ny-, till- och ombyggnation 914 1 089 2 502 3 410 Summa investering 927 1 098 2 569 3 746 Försäljning -1 234 -1 495 -3 203 -5 206 Nettoinvestering -307 -397 -634 -1 460 Andel av fastighetsvärdet, % -0,2 -0,3 -0,5 -1,0 31 dec 2024 31 dec 2023 Antal utestående aktier, tusental 492 446 492 601 31 dec 2024 31 dec 2023 Substansvärde mkr kr/aktie mkr kr/aktie Eget kapital enligt balansräkning 79 174 160,78 77 177 156,67 Återläggning: Hybridobligationer -10 161 -20,63 -10 169 -20,64 Beslutad ej verkställd utdelning — — — — Derivat enligt balansräkning -2 294 -4,66 -1 352 -2,74 Goodwill hänförligt till uppskjuten skatt -4 307 -8,75 -4 495 -9,13 Uppskjuten skatt enligt balansräkning 14 900 30,26 14 810 30,06 Substansvärde EPRA NRV 77 312 157,00 75 971 154,22 Avdrag: Bedömt verkligt värde uppskjuten skatt -2 287 -4,64 -2 337 -4,74 Substansvärde EPRA NTA 75 025 152,35 73 634 149,48 Återläggning: Derivat enligt ovan 2 294 4,66 1 352 2,74 Uppskjuten skatt i sin helhet -12 613 -25,61 -12 473 -25,32 Substansvärde EPRA NDV 64 706 131,40 62 513 126,90 vit 31 dec 2024 31 dec 2024 31 dec 2024 31 dec 2023 EPRA LTV Koncern enligt rapportering Castellums andel av intresseföretag och JV Total Castellum inkl. intresseföretag och JV Total Castellum inkl. intresseföretag och JV Räntebärande skulder, mkr 58 633 10 147 68 780 74 540 Hybridobligationer, mkr 10 161 — 10 161 10 169 Valutadel av marknadsvärde på säkringar för lån i utländsk valuta -1 603 — -1 603 -1 065 Rörelsekapital, netto (om skulder högre än fordringar) 2 095 — 2 095 2 035 Likvida medel, mkr -2 400 -252 -2 652 -2 144 Netto skulder, mkr 66 886 9 895 76 781 83 535 Förvaltningsfastigheter, mkr 135 711 19 546 155 257 160 237 Rörelsekapital, netto (om fordringar högre än skulder) — 35 35 55 Totala tillgångar, mkr 135 711 19 581 155 292 160 292 EPRA LTV, % 49,3 50,5 49,4 52,1 Belåningsgrad 31 dec 2024 31 dec 2023 Räntebärande skulder, mkr 58 633 61 671 Likvida medel, mkr -2 400 -2 088 Räntebärande skulder netto, mkr 56 233 59 583 Totala tillgångar, mkr 157 859 159 336 Belåningsgrad, % 35,6 37,4 ===== SIDA 28 ===== CASTELLUM BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 2024 28 Belåningsgrad fastighet 31 dec 2024 31 dec 2023 Räntebärande skulder netto, mkr 56 233 59 583 Förvaltningsfastigheter, mkr 135 711 137 552 Belåningsgrad fastighet, % 41,4 43,3 Skuldkvot 31 dec 2024 31 dec 2023 Räntebärande skulder netto, mkr 56 233 59 583 Driftöverskott, mkr 6 786 6 566 Centraladministration, mkr -241 -403 Rörelseresultat, mkr 6 545 6 163 Skuldkvot, ggr 8,6 9,7 Aktiens direktavkastning 31 dec 2024 31 dec 2023 Beslutad utdelning — — Börskurs vid årets utgång 120,55 143,30 Aktiens direktavkastning, % — — ===== SIDA 29 ===== Castellum Aktiebolag (publ) Box 2269, 403 14 Göteborg Besöksadress: Östra Hamngatan 16 Telefon: 031-60 74 00 www.castellum.se Säte: Göteborg Org. nr: 556475-5550 Finansiell kalender Årsredovisning 2024, publiceras på bolagets webbplats 8 april 2025 Delårsrapport januari - mars 2025 6 maj 2025 Årsstämma 2025 7 maj 2025 Halvårsrapport januari - juni 2025 15 juli 2025 Delårsrapport januari - september 2025 23 oktober 2025 Kontaktuppgifter För mer information vänligen kontakta: Joacim Sjöberg, verkställande direktör, telefon 08-503 052 00 eller Jens Andersson, CFO, telefon 076-855 67 02. Om Castellum Castellum är ett av Nordens största börsnoterade fastighetsbolag som utvecklar flexibla arbetsplatser och smarta logistiklösningar. Per den 31 december 2024 uppgick fastighetsvärdet till cirka 155 mdkr, inklusive ägd andel i intresseföretag. Vi finns i attraktiva nordiska tillväxtorter. Ett av våra hållbarhetsmål är att vara helt klimatneutrala senast 2030. Castellum är det enda nordiska fastighets- och byggbolag som är invalt i Dow Jones Sustainability Index (DJSI). Castellumaktien är noterad på Nasdaq Stockholm Large Cap och klassificeras som grön enligt Green Equity Designation.