===== SIDA 1 ===== Fastigheter för framtidens logistik Årsredovisning med hållbarhetsrapport ÅR 2025 ===== SIDA 2 ===== 2 Catena AB Årsredovisning med hållbarhetsrapport 2025 Innehållsförteckning INLEDNING Catena i korthet Det här är vi 4 Vision värd att investera i 5 Vd-ord Varje steg är en del av vår långsiktiga resa 6–7 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE Affären Så skapar vi värde 9 Nära förvaltning 10 Effektiv fastighetsutveckling 10–11 Attraktiv markbank 12 Verksamheten 2025 2025 – ett stabilt år 13–15 Regionernas utveckling 16 Fastighetsförteckning 17–22 Fastighetsvärdering 23 Organisation 24 Finansiering Finansiering och kapitalstruktur 25–27 Aktuell intjäningsförmåga Aktuell intjäningsförmåga 28 Aktien och ägare Catena-aktiens utveckling 29–30 Marknadsutsikter Logistik- och fastighetsmarknaden – en översikt 31–32 Riskhantering Risker och riskhantering 33–36 HÅLLBARHETSRAPPORT Allmänna upplysningar Upprättande av hållbarhetsrapport 38 Hållbarhetsstyrning 39–40 Strategi, affärsmodell och värdekedja 41–42 Intressenternas perspektiv och synpunkter 43 Dubbel väsentlighetsbedömning 44–45 Grön finansiering 46 Miljöansvar Klimatförändringar 47–54 Biologisk mångfald 55–58 Resursanvändning och cirkulär ekonomi 59–61 EU:s Taxonomi 62–66 Samhällsansvar Den egna arbetskraften 67–71 Arbetare i värdekedjan 72–73 Berörda samhällen 74–75 Bolagsstyrning Ansvarsfullt företagande 76–77 Ekonomisk utveckling och skatt 78 Hållbarhetsnoter Redovisningsprinciper inom hållbarhetsrapporten 79–80 EPRA-noter 81–84 EPRA sBPR: Performance Measures 85 GRI-index 86–93 Revisorns rapport 94 FINANSIELL INFORMATION & BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT Koncernen Finansiella rapporter – koncernen 96–99 Noter – koncernen 100–120 Moderbolaget Finansiella rapporter – moderbolaget 121–123 Noter – moderbolaget 124–133 Bolagsstyrning Bolagsstyrningsrapport 134–139 Styrelse 140 Företagsledning 141 Förslag till årsstämman Förslag till vinstdisposition 142 Årsredovisningens undertecknande Årsredovisningens undertecknande 143 Revisionsberättelse 144–147 ÖVERSIKT OCH INFORMATION Översikt Flerårsöversikt 149–150 Information EPRA nyckeltal 151 Definitioner 152–153 Catena året om 154 Kontaktuppgifter 155 Om den här rapporten Catena redovisar koncernens finansiella och ickefinansiella information i en gemen- sam rapport. Rapporten speglar bolagets verksamhet och integrerar ekonomisk-, hållbarhets- och bolagsstyrningsinforma- tion för att ge en övergripande och sam- manhängande beskrivning. Catenas legala årsredovisning inkluderar förvaltnings- berättelse och finansiella rapporter och omfattar sidorna 9–36 och 96–143 samt har upprättats i enlighet med IFRS. Alla värden uttrycks i Mkr och sifferuppgifter inom parentes avser 2024, om inget annat anges. Catenas hållbarhetsrapport i enlighet med årsredovisningslagen omfattar sidorna 38–93. Catenas hållbarhetsrapport har upp- rättats enligt GRI-standarder, nivå Core. Catena har även beaktat EPRA Sustaina- bility Best Practices Recommendations Guidelines. På omslaget Catenas tekniska förvaltare Per Werner och hållbarhetssamordnare Tanja Varnica vid fastigheten Dansered 1:69 på Logistik- position Landvetter. ===== SIDA 3 ===== 3 Catena AB Årsredovisning med hållbarhetsrapport 2025 Inledning Catena i korthet Det här är vi 4 Vision värd att investera i 5 Vd-ord Varje steg är en del av vår långsiktiga resa 6–7 ===== SIDA 4 ===== 4 Catena AB Årsredovisning med hållbarhetsrapport 2025 INLEDNING Catena i korthet Det här är vi Vision värd att investera i VD-ord Varje steg är en del av vår långsiktiga resa FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE Affären Verksamheten 2025 Finansiering Intjäningsförmåga Aktien och ägare Marknadsutsikter Riskhantering HÅLLBARHETSRAPPORT Allmänna upplysningar Miljöansvar Samhällsansvar Bolagsstyrning Hållbarhetsnoter Revisors rapport FINANSIELL INFORMATION & BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT Koncernen Moderbolaget Bolagsstyrning Förslag till årsstämman Årsredovisningens undertecknande Revisionsberättelse ÖVERSIKT & INFORMATION Översikt Information Genom samarbete och på ett hållbart sätt utvecklar Catena effektiva logistikanläggningar som är anpassade för såväl dagens som morgondagens varuflöden. Anläggningarna förvaltas långsiktigt – vi brukar säga att vi har ett evighetsperspektiv både när det gäller fastigheter och hyresgästrelationer. Det här är vi Överträffar förväntningar I stort som smått är vi affärsmässiga och vi har kunskaper som matchar dagens och morgon- dagens behov. Med det som utgångspunkt gör vi alltid det lilla extra och vågar vara innovativa. Är engagerade Vi arbetar nära våra kunder och varandra och vi brinner för det vi gör. På Catena tror vi på att ha kul på jobbet och vi är inte rädda för att glädjen ska smitta av sig – det bjuder vi gärna på! Tar ansvar över tid Såväl vår egen arbetsmiljö som samhället i stort påverkas av hur vi agerar och de beslut vi fattar. Det vi levererar måste vara hållbart över tid – ekologiskt, socialt och ekonomiskt. Våra kärnvärdenNyckeltal 2025 Våra fastigheter 137 st Antal fastigheter 44 473 Mkr Fastighetsvärde 3 151 tkvm Uthyrbar yta 6,4 år Genomsnittlig kontraktstid 96,7 % Ekonomisk uthyrningsgrad 2 303 tkvm Miljöcertifierad yta 39,0 % Belåningsgrad 77% Förenlig omsättning EU:s taxonomi Öst Fastigheter i regionen: 48 Fastighetsvärde: 13 052 Mkr Hyresvärde: 837 Mkr Total uthyrbar yta: 864 tkvm Syd Fastigheter i regionen: 39 Fastighetsvärde: 13 476 Mkr Hyresvärde: 839 Mkr Total uthyrbar yta: 938 tkvm Väst Fastigheter i regionen: 36 Fastighetsvärde: 10 029 Mkr Hyresvärde: 675 Mkr Total uthyrbar yta: 827 tkvm Danmark Fastigheter i regionen: 14 Fastighetsvärde: 7 916 Mkr Hyresvärde: 470 Mkr Total uthyrbar yta: 522 tkvm / Catena i korthet +18 % Förvaltningsresultat per aktie ===== SIDA 5 ===== 5 Catena AB Årsredovisning med hållbarhetsrapport 2025 INLEDNING Catena i korthet Det här är vi Vision värd att investera i VD-ord Varje steg är en del av vår långsiktiga resa FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE Affären Verksamheten 2025 Finansiering Intjäningsförmåga Aktien och ägare Marknadsutsikter Riskhantering HÅLLBARHETSRAPPORT Allmänna upplysningar Miljöansvar Samhällsansvar Bolagsstyrning Hållbarhetsnoter Revisors rapport FINANSIELL INFORMATION & BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT Koncernen Moderbolaget Bolagsstyrning Förslag till årsstämman Årsredovisningens undertecknande Revisionsberättelse ÖVERSIKT & INFORMATION Översikt Information En fokuserad affärsmodell → Mer om affären på sidan 9. En marknadsledande markbank → Mer om markbanken på sidan 12. Långsiktiga kundrelationer → Mer om kunder på sidan 10. Fokus på hållbarhet ger ökad attraktivitet → Mer om hållbarhet på sidorna 37–93. Effektiv och hållbar projektutveckling → Mer om projekt på sidan 10. Fem faktorer som gör Catena marknadsledande Catena vill länka Skandinaviens godsflöden. Det är den tydliga vision som vi haft sedan 2013 då vi valde inriktning mot logistikfastigheter. Under arbetet för att nå dit har vi utvecklat en förmåga att ständigt förbättra vårt förvaltningsresultat och skapa tillväxt. Sedan starten har Catena stadigt skapat aktie- ägarvärde och ett starkt kassaflöde ger utrym- me för fortsatt utveckling. Vårt förvaltnings- resultat har sedan 2013 ökat med 23 procent per år i genomsnitt. Vår utdelningspolicy innebär att vi långsiktigt ska utdela minst 50 procent av förvaltningsresultatet efter scha- blonberäknad skatt. Valet att hålla fast vid vår fokuserade inriktning och fortsätta göra det vi är bäst på har bidragit till Catenas framgångar. Logistiken i centrum I en integrerad världsmarknad med komplexa, globala flöden blir logistikkedjorna alltmer kritiska för samhället och utgör i allt högre grad en del av kärnverksamheten i olika typer av verk- samheter. Geopolitiska spänningar, handels - hinder och ökade fraktkostnader innebär vidare att företag behåller större lager och försörjer fler funktioner. För att minska risken för stör- ningar i leveranskedjan ökar efterfrågan på fler hållbara och funktionella logistikfastigheter i rätt lägen. Globala trender bidrar till vår affär Den accelererande digitala utvecklingen skapar både nya behov och förväntningar som driver fortsatt tillväxt inom e-handeln. Automatisering, robotisering och AI bidrar dessutom till smartare och mer effektiv logistik och handel. Behovet av logistikytor växer och i takt med utvecklingen förändras dessutom kraven på utformningen av logistikfastigheter. Nya typer av logistiklösningar nära kund är en följd av urbaniseringen och efterfrågan på mer individanpassade leveranser ökar. Omställning som skapar möjligheter Klimatförändringarna tydliggör behovet av fungerande handel och varuflöden men bidrar också till ökad sårbarhet. Logistiken, och förmågan att optimera flöden med minimal påverkan för det totala resursuttaget, spelar en alltmer central roll och kraven på transparens i det logistiska nätverket ökar. Nya typer av ytor krävs som en följd av sam- hällets insikter om klimat- och miljöpåverkan, returflöden och cirkulära affärsmodeller kan få en ny och avgörande betydelse i samhället. Såväl nya som äldre fastigheter spelar en viktig roll i omställningen, i synnerhet för energiintensiva verksamheter. En energi- optimerad logistikanläggning kan göra stor skillnad. / Catena i korthet Vision värd att investera i ===== SIDA 6 ===== 6 Catena AB Årsredovisning med hållbarhetsrapport 2025 INLEDNING Catena i korthet Det här är vi Vision värd att investera i VD-ord Varje steg är en del av vår långsiktiga resa FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE Affären Verksamheten 2025 Finansiering Intjäningsförmåga Aktien och ägare Marknadsutsikter Riskhantering HÅLLBARHETSRAPPORT Allmänna upplysningar Miljöansvar Samhällsansvar Bolagsstyrning Hållbarhetsnoter Revisors rapport FINANSIELL INFORMATION & BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT Koncernen Moderbolaget Bolagsstyrning Förslag till årsstämman Årsredovisningens undertecknande Revisionsberättelse ÖVERSIKT & INFORMATION Översikt Information Varje steg är en del av vår långsiktiga resa Catenas övergripande mål är att generera ett starkt kassaflöde från den löpande verk- samheten för att möjliggöra hållbar tillväxt och stabil avkastning. Vi skapar vårt eget handlingsutrymme En stark finansiell ställning utgör basen för Catenas fortsatta tillväxt och vi tror på att växa selektivt, inte bara snabbt. För att sätta fokus på de värden vi skapar för ägare, kunder och samhälle så justerade Catena ett antal av företagets mål i affärsplanen inför 2026. Bland annat så tillfördes två företagsmål; vi ska öka vårt förvaltningsresultat med en sammansatt årlig tillväxttakt om lägst 10 procent per aktie, sett över en femårsperiod och vi ska generera en sammansatt årlig tillväxttakt om lägst 12 procent per aktie i substansvärde, sett över en femårsperiod. Det är två mål som tydliggör vår höga ambitionsnivå, skapar disciplin i kapital- allokering och risk, utgör en långsiktig kompass för hela bolaget och säkerställer att vår tillväxt gynnar våra aktieägare. I linje med vår tillväxtstrategi har Catena investerat cirka 3 Mdkr i förvärv och projekt under 2025. Förvärv har bland annat skett i danska Köge och Bröndby samt i Jönköping. I Torsviksområdet i Jönköping förvärvade Catena i juli Elgigantens ursprungliga nordiska distributionscenter, granne med den nybyggda logistikanläggning som Catena färdigställde för samma hyresgäst så sent som 2024. Mot slutet av året offentliggjordes även en avsiktsförkla- / Vd-ord ===== SIDA 7 ===== 7 Catena AB Årsredovisning med hållbarhetsrapport 2025 INLEDNING Catena i korthet Det här är vi Vision värd att investera i VD-ord Varje steg är en del av vår långsiktiga resa FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE Affären Verksamheten 2025 Finansiering Intjäningsförmåga Aktien och ägare Marknadsutsikter Riskhantering HÅLLBARHETSRAPPORT Allmänna upplysningar Miljöansvar Samhällsansvar Bolagsstyrning Hållbarhetsnoter Revisors rapport FINANSIELL INFORMATION & BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT Koncernen Moderbolaget Bolagsstyrning Förslag till årsstämman Årsredovisningens undertecknande Revisionsberättelse ÖVERSIKT & INFORMATION Översikt Information ring gällande förvärvet av en större nordisk fastighetsportfölj – avtalet för Catenas största förvärv någonsin, som dessutom innebär att vi tar klivet in i Finland, signerades i februari 2026. Att vi kan genomföra sådana förvärv är ett direkt resultat av vårt konsekventa fokus på lönsamhet och finansiell stabilitet. Det kan låta motsägelsefullt, men just vårt långsiktiga synsätt gör oss snabba och flexibla när det verkligen gäller – för oss är det dock självklart, och vi vet att det är detta som har lett oss dit vi är idag. Hållbarhet som konkurrensfördel Intresset för vårt hållbarhetsarbete är stort och vi får regelbundet förfrågningar om att dela våra metoder och resultat. Vi är övertygade om att öppenhet gynnar hela branschen och delar därför gärna med oss – exempelvis är både vår beräkningsmodell för biodiversitetsinsatser och våra anvisningar för klimatberäkningar tillgängliga för alla. Vi delar också gärna med oss av de resultat vårt arbete har lett till. Under 2025 certifierade vi ytterligare 950 000 kvm av våra ytor, samtidigt som vi lyckades minska den totala energiförbrukningen trots att vårt be- stånd har vuxit. Genom målmedvetna energi- effektiviseringsåtgärder har vi sänkt energi- intensiteten från 87 kWh/kvm till 78 kWh/kvm under året – ett resultat av hårt arbete som är positivt för miljön, affären och våra kunder. Våra intressenter ser att vi levererar kvalitet och att vi agerar proaktivt både vid nyproduktion och förvaltning av befintliga fastigheter. Det stärker inte bara intresset kring Catena utan positio- nerar oss också som en stark aktör och ger oss fördelar i affärsdiskussioner. Långsiktiga relationer Vi vill att våra kunder känner sig trygga med oss som fastighetsägare och förvaltare. Vi tar ett långsiktigt ansvar och våra regionala förvaltningsorganisationer arbetar nära våra kunder för att hålla fastigheterna i bästa skick men också för att löpande kunna bidra med kunskap och driva utveckling. Under 2025 resulterade det här arbetet i ett toppresultat i vår årliga kundundersökning – en återkoppling vi är mycket stolta över. Vi vet att det är de små insatserna och vårt stora engagemang, dag efter dag, som bygger förtroende över tid. Tillsammans formar vi framtiden Under de tre senaste åren har vi tagit oss från ett fastighetsvärde på 27 219 Mkr till 44 473 Mkr – en ökning med 55 procent. Det är en tillväxtresa som ställer höga krav på organisa- tionen. För att fortsätta vara relevanta behöver vi ständigt förnya våra arbetssätt och utveckla våra processer. Vi vill inte bara möta de nya behov som uppstår, utan också bidra med vår expertis och överträffa förväntningarna – att slå sig till ro är inget alternativ för ett bolag som Catena. Därför jobbar vi kontinuerligt med att trimma och förbättra både tekniska lösningar, samarbetsformer och kundrelationer. Jag mö- Vi vet vad vi vill och vad vi ska göra, och vi har en långsiktig agenda som leder oss framåt. Att slå sig till ro är inget alternativ för ett bolag som Catena. ter dagligen kollegor som visar att det är fullt möjligt att fortsätta vidareutveckla vår affär och det gör mig verkligen stolt. Under 2025 har vi lagt stor vikt vid att tydlig- göra våra mål och ambitioner för verksam - heten. Alla medarbetare har varit engagerade och delaktiga i diskussionerna om hur vi ska omsätta strategier och planer till konkret hand- ling. Vi vet vad vi vill och vad vi ska göra, och vi har en långsiktig agenda som leder oss framåt. Det ger oss förutsättningar att fatta de rätta besluten och tar Catena – och hela logistik- fastighetsbranschen – till nya nivåer. Helsingborg i mars 2026 Jörgen Eriksson, VD Catena AB / Vd-ord ===== SIDA 8 ===== Förvaltningsberättelse Affären Så skapar vi värde 9 Nära förvaltning 10 Effektiv fastighetsutveckling 10–11 Attraktiv markbank 12 Verksamheten 2025 2025 – ett stabilt år 13–15 Regionernas utveckling 16 Fastighetsförteckning 17–22 Fastighetsvärdering 23 Organisation 24 Finansiering Finansiering och kapitalstruktur 25–27 Intjäningsförmåga Aktuell intjäningsförmåga 28 Aktien och ägare Catena-aktiens utveckling 29–30 Marknadsutsikter Logistik- och fastighetsmarknaden – en översikt 31–32 Riskhantering Risker och riskhantering 33–36 ===== SIDA 9 ===== 9 Catena AB Årsredovisning med hållbarhetsrapport 2025 INLEDNING Catena i korthet VD-ord FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE Affären Så skapar vi värde Nära förvaltning Effektiv fastighetsutveckling Attraktiv markbank Verksamheten 2025 2025 – ett stabilt år Regionernas utveckling Fastighetsförteckning Fastighetsvärdering Organisation Finansiering Finansiering och kapitalstruktur Intjäningsförmåga Aktuell intjäningsförmåga Aktien och ägare Catena-aktiens utveckling Marknadsutsikter Logistik- och fastighetsmarknaden – en översikt Riskhantering Risker och riskhantering HÅLLBARHETSRAPPORT Allmänna upplysningar Miljöansvar Samhällsansvar Bolagsstyrning Hållbarhetsnoter Revisors rapport FINANSIELL INFORMATION & BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT Koncernen Moderbolaget Bolagsstyrning Förslag till årsstämman Årsredovisningens undertecknande Revisionsberättelse ÖVERSIKT & INFORMATION Översikt Information ÖVERGRIPANDE MÅL Ett starkt kassaflöde från den löpande verksamheten som möjliggör hållbar tillväxt och stabil avkastning VISION Att länka Skandinaviens godsflöden Så skapar vi värde Vi vill skapa långsiktigt hållbara värden för alla våra intressenter. Den ut- gångspunkten gör att vi ständigt flyttar fram positionerna och därmed bidrar vi också till att forma både framtidens logistik och samhälle. Catenas övergripande mål, att generera ett starkt kassaflöde från den löpande verksam- heten för att möjliggöra hållbar tillväxt och stabil avkastning, har resulterat i en total utdel- ning om 2 973 Mkr under de senaste 10 åren. Våra uttalade målsättningar Vi har slagit fast att vi vill vara förstahandsvalet på marknaden vid behov av större logistikytor, goda relationer och ett starkt varumärke är framgångsfaktorer. Catenas målsättning är att ständigt erbjuda fler hållbara och effektiva logistikanläggningar, egen projektutveckling och förvärv är viktiga delar i tillväxtstrategin. Ambitionen är att förvaltningsresultatet ska växa med minst 10 procent årligen. Genom att vi eftersträvar ett positivt in- flytande på affärspartners och miljö och genom att vara delaktiga i samhällsutveckling- en tar vi långsiktigt ansvar. Våra hållbarhetsmål med sikte på 2030 är att all uthyrningsbar yta i koncernen ska vara miljöcertifierad, vi ska ha nettonoll växthusgasutsläpp och hela bestån- det ska vara nettopositivt gällande biodiver- sitet. Vi har vidare ambitionen att nå ett Trust Index om minst 85 i den årliga medarbetar- undersökningen Great Place to Work. Ett antal finansiella mål säkerställer ända- målsenlig finansiering och skapar stabilitet: vi vill upprätthålla som lägst en Investment Grade rating, vår soliditet ska uppgå till minst 40 pro- cent, räntetäckningsgraden ska uppgå till minst 2 gånger, den genomsnittliga kapitalbindning- en ska uppgå till minst 2,5 år, belåningsgraden ska uppgå till högst 50 procent och netto- skuld/EBITDA ska understiga 9 gånger. → Mer om den marknad vi verkar i på sidorna 31–32. → Mer om aktuell fastighetsutveckling på sidorna 10–11. → Mer om hållbarhet på sidorna 37–93. → Mer om finansiering på sidorna 25–27. Mot nya mål 2026 Inför 2026 justeras ett antal av bolagets mål i affärsplanen. Den tidigare kommunicerade målsättningen att bolagets förvaltningsresultat ska öka med minst 10 procent årligen, ersätts med följande företagsmål: • Förvaltningsresultatet ska öka med en sam- mansatt årlig tillväxttakt om lägst 10 procent per aktie, sett över en femårsperiod • Bolaget ska generera en sammansatt årlig tillväxttakt om lägst 12 procent per aktie i substansvärde, sett över en femårsperiod Hållbarhetsmålet nettonoll växthusgasutsläpp till 2030 justeras till nettonoll växthusgasut- släpp i samtliga scope till 2040 med ett delmål om minst 50 procent till 2030. Biodiversitets- målet är oförändrat medan certifieringsmålet och den befintliga målsättningen att bolaget ska utöva ett positivt inflytande på intressenter och miljö genom att vara delaktiga i samhälls- utvecklingen inte anges i affärsplanen fortsatt. Ambitionerna kvarstår men bedöms snarare utgöra delmål och aktiviteter för att leverera på målen. Utdelningspolicy och finanspolicy är oförändrade. VÄRDEGRUND • Överträffa förväntningar • Ta ansvar över tid • Vara engagerade AFFÄRSIDÉ Catena ska på ett hållbart sätt och genom samarbete utveckla och långsiktigt förvalta effektiva logistikanlägg- ningar som försörjer storstadsregioner i Skandinavien / Affären ===== SIDA 10 ===== 10 Catena AB Årsredovisning med hållbarhetsrapport 2025 INLEDNING Catena i korthet VD-ord FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE Affären Så skapar vi värde Nära förvaltning Effektiv fastighetsutveckling Attraktiv markbank Verksamheten 2025 2025 – ett stabilt år Regionernas utveckling Fastighetsförteckning Fastighetsvärdering Organisation Finansiering Finansiering och kapitalstruktur Intjäningsförmåga Aktuell intjäningsförmåga Aktien och ägare Catena-aktiens utveckling Marknadsutsikter Logistik- och fastighetsmarknaden – en översikt Riskhantering Risker och riskhantering HÅLLBARHETSRAPPORT Allmänna upplysningar Miljöansvar Samhällsansvar Bolagsstyrning Hållbarhetsnoter Revisors rapport FINANSIELL INFORMATION & BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT Koncernen Moderbolaget Bolagsstyrning Förslag till årsstämman Årsredovisningens undertecknande Revisionsberättelse ÖVERSIKT & INFORMATION Översikt Information Nära förvaltning Catenas fastighetsportfölj är stor och varierad och under 2025 ägde Catena logistikanlägg- ningar från Odense i söder till Luleå i norr. Tack vare handlingskraftiga regionala förvaltnings- organisationer säkerställer vi goda och nära relationer med våra hyresgäster. Långsiktig partner Vi brukar tala om att vi har ett evighetsper- spektiv på våra fastigheter och som hyresgäst hos Catena kan du känna dig trygg med att fastigheten tas om hand på ett professionellt sätt – det utgör en långsiktig kvalitetssäkring även för oss. Ibland initieras förädlingen av en fastighet av Catena, och ibland sker det i samverkan med vår hyresgäst. Genom att vi alltid ligger i framkant och utmanar utvecklas vårt fastig- hetsbestånd och vi skapar samtidigt möjlig- heter att förfina vårt kunderbjudande och våra processer. Tillgängliga och flexibla Vår erfarna förvaltningsorganisation finns lokalt i regionerna och säkerställer att drift, underhåll och service fungerar som det ska – varje dag. Det gör det möjligt för oss att agera snabbt på problem som kan uppstå eller när nya be- hov blir tydliga. Våra kunder möter ett dedike- rat team med olika specialistkompetenser som tryggt kan hantera de utmaningar som uppstår eller smidigt driva anpassning och utveckling av fastigheten i takt med att kundens förutsätt- ningar eller behov förändras. Effektiv fastighetsutveckling Catenas ambition är att matcha våra hyres- gästers behov - nu och i framtiden. Ett sätt att göra det är att förädla befintliga fastigheter, ett annat är att säkerställa nya strategiska logistik- positioner. Genom att växa med befintliga och nya kunder kan vi i förlängningen fortsätta generera starka kassaflöden. Under 2025 investerade vi totalt 1 147 Mkr (2 461) i ny-, till- och ombyggnationer. Under de senaste fem åren har Catena i genomsnitt investerat för 1 576 Mkr årligen. Vi utvecklar, anpassar och förbättrar Genom förädling av fastigheter höjs såväl kvalitetsnivå som intjäningsförmåga i bestån- det. Det kan exempelvis handla om att anpassa fastigheten för ökad energieffektivitet, hante- ring av förändrade logistikflöden eller att skapa en mer attraktiv arbetsmiljö. Målsättningen är alltid att både vi och hyresgästen ska vinna på åtgärderna. Växer med nya projekt Vi vill växa genom aktiv projektutveckling. Enligt vår erfarenhet tillför logistikfastigheter, precis som kontor och bostäder, värde genom ett genomtänkt och noggrant avvägt erbju- dande och tydligt koncept vad gäller både funktion och design. / Affären Rekordresultat i årets kundundersökning! I kundundersökningen Fastighetsbarometern nådde Catena ett nöjd- kund-index om 81 – högst av alla fastighetsbolag inom segmentet lager och industri som deltog 2025. Resultatet ger oss energi och bekräftar att vår modell och vårt vardagliga arbete fungerar – i prakti- ken, varje dag. Framtiden formar vi tillsammans med våra kunder. ===== SIDA 11 ===== 11 Catena AB Årsredovisning med hållbarhetsrapport 2025 INLEDNING Catena i korthet VD-ord FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE Affären Så skapar vi värde Nära förvaltning Effektiv fastighetsutveckling Attraktiv markbank Verksamheten 2025 2025 – ett stabilt år Regionernas utveckling Fastighetsförteckning Fastighetsvärdering Organisation Finansiering Finansiering och kapitalstruktur Intjäningsförmåga Aktuell intjäningsförmåga Aktien och ägare Catena-aktiens utveckling Marknadsutsikter Logistik- och fastighetsmarknaden – en översikt Riskhantering Risker och riskhantering HÅLLBARHETSRAPPORT Allmänna upplysningar Miljöansvar Samhällsansvar Bolagsstyrning Hållbarhetsnoter Revisors rapport FINANSIELL INFORMATION & BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT Koncernen Moderbolaget Bolagsstyrning Förslag till årsstämman Årsredovisningens undertecknande Revisionsberättelse ÖVERSIKT & INFORMATION Översikt Information Under året har e-handelsföretaget Rugvista flyttat in i en 13 700 kvm stor logistikanläggning som Catena färdigställt på fastigheten Sockret 4 i Norra Hamnen i Malmö. Rugvista har även valt att förlägga sitt huvudkontor i anläggning- en. Därutöver har vi slutfört byggnationen av Menigos nya logistikanläggning på Logistik- position Landvetter. Den nya byggnaden är 42 800 kvm stor och består av både kyllager, fryslager och kontor. Totalt omfattar Catenas markområde på Logistikposition Landvetter 210 000 kvm, området återfinns på bästa logistikläge utmed väg 40 vid Landvetter flyg- plats i Härryda kommun. Catenas ambition är att bygga hållbart över tid. Vi vill bland annat minimera växthusgasut- släpp och arbeta för att öka biodiversiteten på fastigheterna. Alla nyproducerade logistikan- läggningar miljöcertifieras. Optimala förhållanden för Menigo på Logistik- position Landvetter Menigo, som levererar mat, dryck, för- brukningsartiklar och restaurangutrustning till privata och offentliga verksamheter, är nyinflyttad hyresgäst på Logistikposition Landvetter. Den nya anläggningen är självförsörjande på värme eftersom restvärme från kyl- och frysanläggningar återanvänds. Lagret har nio temperaturzoner, vilket innebär att produkter som kött, fisk, frukt och grönsaker förvaras under optimala förhållanden. Utöver lager- och kontorsytor finns även en lunch- restaurang, en eventlokal och ett showroom för restaurangutrustning i anläggningen. Färdigställda större projekt under året – ny- och tillbyggnad >75 Mkr Projekt/kund Fastighet Kommun Uthyr- ningsbar yta, kvm Bedömt driftsöver- skott, Mkr Uppskattad investering, Mkr Klart/ Uthyrningsgrad 2025-12-31 Miljö- certifiering Rugvista Sockret 4 Malmö 13 700 14 195 Q2 2025, 100% uthyrt Totalt färdigställda större projekt 13 700 14 195 SILVER / Affären Pågående större projekt under året – ny- och tillbyggnad >75 Mkr Projekt/kund Fastighet Kommun Uthyr- ningsbar yta, kvm Bedömt driftsöver- skott, Mkr Uppskattad investering, Mkr Upparbetat 2025-12-31, Mkr Klart/ Uthyrningsgrad 2025-12-31 Miljö- certifiering Nowaste Logistics/ ICA Fastigheter Vevaxeln 1 & Vipparmen 1 Helsingborg 76 800 98 1 390 1 026 Q4 2026, 73% uthyrt San Sac Mappen 4 Linköping 9 800 9 129 126 Q1 2026, 100% uthyrt Boozt Fullfilment & Logistics Norra Varalöv 31:11 Ängelholm 5 850 6 89 60 Q2 2026, 100% uthyrt Totalt pågående större projekt 92 450 113 1 608 1 212 ===== SIDA 12 ===== 12 Catena AB Årsredovisning med hållbarhetsrapport 2025 INLEDNING Catena i korthet VD-ord FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE Affären Så skapar vi värde Nära förvaltning Effektiv fastighetsutveckling Attraktiv markbank Verksamheten 2025 2025 – ett stabilt år Regionernas utveckling Fastighetsförteckning Fastighetsvärdering Organisation Finansiering Finansiering och kapitalstruktur Intjäningsförmåga Aktuell intjäningsförmåga Aktien och ägare Catena-aktiens utveckling Marknadsutsikter Logistik- och fastighetsmarknaden – en översikt Riskhantering Risker och riskhantering HÅLLBARHETSRAPPORT Allmänna upplysningar Miljöansvar Samhällsansvar Bolagsstyrning Hållbarhetsnoter Revisors rapport FINANSIELL INFORMATION & BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT Koncernen Moderbolaget Bolagsstyrning Förslag till årsstämman Årsredovisningens undertecknande Revisionsberättelse ÖVERSIKT & INFORMATION Översikt Information Attraktiv markbank Tack vare vår markbank kan vi investera i utvecklingen av nya logistiklägen och skapa unika möjligheter när tiden är rätt. Projekt- portföljen omfattar såväl projekt i egen bok som byggrätter och avtal. För att säkerställa en god säkerhetsmarginal startas nya projekt normalt först när Catena har tecknat ett hyreskontrakt med kund. Läget, läget, läget Catena har en potentiell markbank om cirka 4,5 miljoner kvm på strategiska logistiklägen – så kallade primelägen. Markbanken består av tillgångar i egen bok, via avtal och via joint ven- tures. Per årets utgång uppgår mark i egen bok till 2,7 miljoner kvm varav cirka 1,8 miljoner kvm är detaljplanerad. Ytterligare 2,4 miljoner kvm av den totala markbanken var i en på gående detaljplaneprocess. Under lång tid har vi utvecklat en värdefull kompetens för att i tidigt skede kunna iden tifiera och förvärva attraktiva marktillgångar och vi arbetar för långvariga relationer med kommuner och näringsliv för att noggrant kunna följa detalj planeprocessen. Det är en helt avgörande konkurrensfördel för nischade fastighetsbolag som Catena att kunna erbjuda kunder etablering på de allra bästa logistiklägena. Potential för framtiden I normalfallet begränsas affärsrisken genom att mark förvärvas med avtal där tillträde till mar- ken sker först när detaljplanen vinner laga kraft. Historiskt har Catena framgångsrikt förvärvat råmark i tidiga skeden med goda möjligheter att få en godkänd detaljplan för etablering. Den befintliga markbanken möjliggör en framtida investeringsvolym om uppskattningsvis 16,3 Mdkr. Vid en fullt detaljplanelagd markbank uppskattar Catena att den totala byggrätts- volymen uppgår till 1,6 miljoner kvm. Större möjliga projekt Område Kommun Total mark- yta, kvm Ägar- andel, % Prognos byggklar mark Ägda/delägda (i urval) Stockholm Syd Nykvarn/Södertälje 450 000 100 Omgående Logistikposition Sunnanå Burlöv 120 000 100 Omgående Folkestaleden Eskilstuna 75 000 100 Omgående Gårdsten Göteborg 47 000 100 Omgående Köpingegården Helsingborg 42 000 100 Omgående Hyltena Jönköping 50 000 100 Omgående Logistikposition Katrineholm Katrineholm 30 000 100 Omgående Logistikposition Söderåsen Bjuv 565 000 100 Omgående E-City Engelholm Ängelholm 490 000 100 Q3 2026 Örebro Syd Örebro 920 000 50 Q1 2027 Logistikposition Järna Södertälje 950 000 50 Q1 2028 Logistikposition Tostarp Helsingborg 345 000 100 Q1 2029 / Affären Århus Göteborg Kungälv Horsens Kolding Odense Köpenhamn Malmö Helsingborg Ängelholm Halmstad Kungsbacka Borås Kristianstad Växjö Nässjö Oskarshamn Norrköping Örebro Hallsberg Karlstad Katrineholm Södertälje Stockholm Eskilstuna Västerås Morgongåva Borlänge Gävle Sundsvall Östersund Umeå Luleå Linköping Jönköping Hilleröd Viktiga framtida pusselbitar i ett växande logistiskt nätverk – Catenas markbank Potentiell BTA 1 600 tkvm Potentiell investeringsvolym 16,3 Mdkr Stockholm Syd Nykvarn/Södertälje 450 000 kvm mark Detaljplan godkänd Logistikposition Järna (JV, 50%) Södertälje 950 000 kvm mark Inväntar detaljplan Örebro Syd (JV, 50%) Törsjö 920 000 kvm mark Inväntar detaljplan Logistikposition Söderåsen Bjuv 565 000 kvm mark Detaljplan godkänd E-City Engelholm Ängelholm 490 000 kvm mark Inväntar detaljplan Logistikposition Sunnanå Burlöv 120 000 kvm mark Detaljplan godkänd Total yta 4 500 tkvm ===== SIDA 13 ===== 13 Catena AB Årsredovisning med hållbarhetsrapport 2025 INLEDNING Catena i korthet VD-ord FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE Affären Så skapar vi värde Nära förvaltning Effektiv fastighetsutveckling Attraktiv markbank Verksamheten 2025 2025 – ett stabilt år Regionernas utveckling Fastighetsförteckning Fastighetsvärdering Organisation Finansiering Finansiering och kapitalstruktur Intjäningsförmåga Aktuell intjäningsförmåga Aktien och ägare Catena-aktiens utveckling Marknadsutsikter Logistik- och fastighetsmarknaden – en översikt Riskhantering Risker och riskhantering HÅLLBARHETSRAPPORT Allmänna upplysningar Miljöansvar Samhällsansvar Bolagsstyrning Hållbarhetsnoter Revisors rapport FINANSIELL INFORMATION & BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT Koncernen Moderbolaget Bolagsstyrning Förslag till årsstämman Årsredovisningens undertecknande Revisionsberättelse ÖVERSIKT & INFORMATION Översikt Information Catena levererade stabilt under 2025. Förvaltningsresultatet ökade med 28 procent, hyresintäkterna steg med 21 procent och uthyrningsgraden var fortsatt hög. Att vi värnar om en stark balansräkning och prioriterar att arbeta tillsammans med andra starka och stabila bolag på marknaden gör oss väl positionerade inom hållbar och framtidsorienterad logistikutveckling. 2025 – ett stabilt år Catenas fastighetsbestånd utgjordes per den 31 december 2025 (efter transaktioner och fastighetsregleringar) av 137 logistikfastigheter (137) belägna vid viktiga transportleder och be- folkningscentra i Sverige och Danmark. Den to- tala uthyrningsbara ytan uppgick till 3 151 tkvm (2 940) och det totala hyresvärdet uppgick till 2 821 Mkr (2 586) och kontrakterade hyresin- täkter på årsbasis uppgick till 2 727 Mkr (2 501). Intäkter och hyra Hyresintäkterna för året ökade med 21 procent till 2 651 Mkr (2 193), vilket motsvarar 868 kr/kvm (843). I jämförbart bestånd ökade hyresintäkterna 4 procent mot föregående år. Resterande intäktsökning avser färdigställda projekt samt effekten av transaktioner. Uthyrningsgraden, 97 procent, är oförändrad från förra året. Av Catenas kontrakterade årshyra utgör in- täkter från avtal med en löptid överstigande tre år cirka 77 procent (73) av den totala årshyran. Det innebär stabila intäkter som inte varierar nämnvärt mellan perioder, förutom vid förvärv och försäljning. Den genomsnittliga kvarvaran- de hyresavtalstiden uppgår till drygt 6 år. Uthyrning och inflyttning Under året flyttade 30 hyresgäster in med ny- tecknade kontrakt på en sammanlagd yta om 108 378 kvm. Kontraktsvärde avseende denna inflyttning uppgick till 102 Mkr (118) medan avflyttningen stannade på 30 Mkr (44) för 36 uppsagda kontrakt med en sammanlagd yta om 30 164 kvm. Det innebär en nettoinflyttning motsvarande ett värde på 72 Mkr (74). Kontraktsstruktur Kontraktsportföljen är långsiktig och Catenas hyresgäster utgörs till övervägande del av sto- ra, solida och väletablerade företag, verksam- ma inom olika sektorer. En betydande andel är e-handelsaktörer och tredjepartslogistiker. Di- versifieringen minskar risken för kundförluster. Driftsöverskott och överskottsgrad Driftsöverskottet, hyresintäkterna med avdrag för fastighetskostnader och fastighetsadmi- nistration, ökade under året med 23 procent till 2 198 Mkr (1 789). Primärt är det en följd av de ökade ytorna, den stabila uthyrningsgra- den och mer kostnadseffektiva fastigheter. Fastighetskostnaderna uppgick till -453 Mkr Fastighetsbeståndet per region, Mkr Sverige Syd, 13 476 Sverige Väst, 10 029 Sverige Öst, 13 052 Danmark, 7 916 Fastighetsbeståndets värdeutveckling 0 9 000 18 000 27 000 36 000 45 000 Mkr -21- 22 -23- 24 -25 Genomsnittlig kontraktstid (WALE) 0 2 4 6 8 År -21 -22- 23 -24- 25 Ekonomisk uthyrningsgrad 0 20 40 60 80 100 % -21- 22 -23- 24 -25 / Verksamheten 2025 ===== SIDA 14 ===== 14 Catena AB Årsredovisning med hållbarhetsrapport 2025 INLEDNING Catena i korthet VD-ord FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE Affären Så skapar vi värde Nära förvaltning Effektiv fastighetsutveckling Attraktiv markbank Verksamheten 2025 2025 – ett stabilt år Regionernas utveckling Fastighetsförteckning Fastighetsvärdering Organisation Finansiering Finansiering och kapitalstruktur Intjäningsförmåga Aktuell intjäningsförmåga Aktien och ägare Catena-aktiens utveckling Marknadsutsikter Logistik- och fastighetsmarknaden – en översikt Riskhantering Risker och riskhantering HÅLLBARHETSRAPPORT Allmänna upplysningar Miljöansvar Samhällsansvar Bolagsstyrning Hållbarhetsnoter Revisors rapport FINANSIELL INFORMATION & BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT Koncernen Moderbolaget Bolagsstyrning Förslag till årsstämman Årsredovisningens undertecknande Revisionsberättelse ÖVERSIKT & INFORMATION Översikt Information (-404), vilket motsvarar 148 kr/kvm (155). Den faktiska kostnadsökningen beror huvudsakli- gen på en större fastighetsportfölj men med en lägre kvadratmeterkostnad som beror på en kombination av förvärv och färdigställda projekt som är mer yteffektiva. Under året har överskottsgraden ökat till 83 procent (82), där framförallt större nyförvärv i Danmark med hög överskottsgrad har bidragit ökningen. Förvaltningsresultat Förvaltningsresultatet för året ökade med 352 Mkr till 1 613 Mkr jämfört med föregående år, vilket är en ökning med 28 procent. Förvalt- ningskostnaderna ligger på samma nivå som föregående år medan de finansiella kostnader- na har ökat något till följd av en större portfölj. Årets resultat Årets resultat ökade till 1 644 Mkr (1 080), vilket är 564 Mkr högre än föregående år. De ore- aliserade värdeförändringarna på fastigheter uppgick till 485 Mkr (114) och realiserade värde- förändringar uppgick till -3 Mkr (17). En kombi- nation av förändringar i direktavkastningskrav, vakans, omförhandlade hyreskontrakt och projekt är anledningarna bakom de orealisera- de värdeförändringarna. Värdeförändringen på derivat uppgick till -28 Mkr (-48). De orealisera- de värdeförändringarna är av redovisningska- raktär och påverkar inte kassaflödet. Förvärv Catena fortsatte under året att stärka sin po- sition som en av Nordens ledande utvecklare av moderna logistikanläggningar. I juli 2025 genomförde bolaget ett större, strategiskt förvärv i Jönköping då Elgigantens ursprung- liga nordiska distributionscenter förvärvades. Genom affären utökar Catena sitt bestånd av logistikytor i Torsviksområdet till över 200 000 kvadratmeter. Den nya fastigheten ligger i direkt anslutning till den moderna an- läggning som bolaget färdigställde för samma hyresgäst året innan, och förvärvet påvisar Catenas förmåga att förena långsiktiga kund- relationer med investeringar i högkvalitativa och strategiskt belägna logistikfastigheter. I december 2025 offentliggjordes att Catena har tecknat en avsiktsförklaring om ett förvärv av en större nordisk fastighetsportfölj med fastig heter i Sverige, Danmark och Finland. Investeringar Investeringar i ny-, om- och tillbyggnader i befintliga fastigheter har gjorts med 1 147 Mkr. Den största investeringen i befintliga fastighe- ter har skett på Logistikposition Ramlösa i Helsingborg där den sista av tre logistikanlägg- ningar om totalt cirka 75 000 kvm påbörjats. Större investeringar har också skett på Mappen 4 i Linköping där Catena uppför en logistikanläggning till hyresgästen San Sac. Därutöver pågår uppförande av en tillbyggnad åt Boozt på Norra Varalöv 31:11 i Ängelholm. Avyttringar Catena har under året genomfört försäljning av 3 mindre fastigheter till ett värde om 98 Mkr. Catenas 10 största kunder per 31 december 2025, kontraktsvärde 1. DSV, 18% 2. DHL, 8% 3. ICA, 6% 4. Elgiganten, 5% 5. PostNord, 4% 6. Martin & Servera, 4% 7. Nowaste Logistics, 3% 8. Boozt, 2% 9. Menigo, 2% 10. Rhenus Warehousing Solutions Denmark , 2% Kundgrupper, kontraktsvärde Logistik och transport, 48% Dagligvaror, 18% Sällanköpsvaror, 18% Sjukvård, 3% Bygg och inredning, 3% Industri, 3% Statlig, 2% Paketering, 1% Övrigt, 4% In- och utflyttning In Ut Netto Mkr -21- 22 -23- 24 -25 -150 -100 -50 0 50 100 150 Hyresintäkter och överskottsgrad Hyresintäkter Överskottsgrad 0 1 000 2 000 3 000 0 25 50 75 100 Mkr % -21- 22 -23- 24 -25 Driftsöverskott 0 500 1 000 1 500 2 000 2 500 Mkr -21- 22 -23- 24 -25 Förvaltningsresultat och kassaflöde före förändring av rörelsekapital Förvaltningsresultat Kassaflöde före förändring i rörelsekapital 0 500 1 000 1 500 2 000 Mkr -21- 22 -23- 24 -25 / Verksamheten 2025 ===== SIDA 15 ===== 15 Catena AB Årsredovisning med hållbarhetsrapport 2025 INLEDNING Catena i korthet VD-ord FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE Affären Så skapar vi värde Nära förvaltning Effektiv fastighetsutveckling Attraktiv markbank Verksamheten 2025 2025 – ett stabilt år Regionernas utveckling Fastighetsförteckning Fastighetsvärdering Organisation Finansiering Finansiering och kapitalstruktur Intjäningsförmåga Aktuell intjäningsförmåga Aktien och ägare Catena-aktiens utveckling Marknadsutsikter Logistik- och fastighetsmarknaden – en översikt Riskhantering Risker och riskhantering HÅLLBARHETSRAPPORT Allmänna upplysningar Miljöansvar Samhällsansvar Bolagsstyrning Hållbarhetsnoter Revisors rapport FINANSIELL INFORMATION & BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT Koncernen Moderbolaget Bolagsstyrning Förslag till årsstämman Årsredovisningens undertecknande Revisionsberättelse ÖVERSIKT & INFORMATION Översikt Information Fastighetsförvärv Fastighets- beteckning Tillträde Region Kommun Yta, kvm Fastighets- värde, Mkr Hyresintäkt/ år, Mkr Priorparken 385 2025-05-31 Danmark Bröndby 25 404 414 25 Barnarps Kråkebo 1:49 2025-09-01 Väst Jönköping 112 246 1 275 84 Åstorp 112:88 2025-09-25 Syd Åstorp mark 5 0 Idunsvej 2 2025-12-17 Danmark Köge 0 212 0 Totalt 137 650 1 906 109 Fastighetsförsäljningar Fastighets- beteckning Frånträde Region Kommun Yta, kvm Fastighets- värde, Mkr Resultat, Mkr Lejonet 6 2025-03-31 Syd Åstorp 1 985 7 0 Lejonet 7 2025-03-31 Syd Åstorp 3 624 18 -2 Klarinetten 1 2025-04-30 Väst Mölndal 4 257 73 -1 Totalt 9 866 98 -3 / Verksamheten 2025 Ersättningar till ledande befattningshavare Ingen väsentlig uppdatering har under året skett avseende riktlinjer för ersättningar till ledande befattningshavare, läs mer i not 8, An- ställda och Personalkostnader, sidorna 105–106. Moderbolagets resultat Moderbolag är Catena AB (publ). Moderbola- gets verksamhet består av koncernsamordnan- de uppgifter och äga aktier i rörelsedrivande bolag. Nettoomsättningen uppgick till 94 Mkr (88) och resultatet före skatt uppgick till 512 Mkr (637). Moderbolagets tillgångar uppgick till Väsentliga händelser under 2025 2025-04-03 Catena tecknar avtal om förvärv av en logistikanläggning som ska uppföras i danska Köge till ett fastighetsvärde om 289 MDkk. 2025-04-04 Catena har rekryterat Magnus Thagg som ny ekonomi- och finanschef som tillsammans med affärsutvecklingschef Adam Ekdahl tar plats i ledningsgruppen (sistnämnde har därefter bytt efternamn till Ljungviken). 2025-05-28 Catena tecknar avtal om ett fastighets- förvärv i Bröndby strax utanför Köpen- hamn i Danmark, till ett värde om cirka 285 MDkk. 2025-05-30 Uppdaterat grundprospekt för Catenas MTN-program – rambeloppet höjs till 8 miljarder kronor. 2025-07-03 Catena förvärvar logistikanläggning i Jönköping med Elgiganten som hyres- gäst till ett värde av 1 275 Mkr. 2025-10-06 Catena utser valberedning inför års- stämma 2026. 2025-10-10 Fitch bekräftar Catenas kreditbetyg BBB med stabila utsikter. 2025-10-23 Catena justerar tillväxt- och hållbarhetsmål 2025-11-19 Catena inleder sista etappen på Logistik- position Ramlösa. 2025-12-22 Catena tecknar avsiktsförklaring om för- värv av större nordisk fastighetsportfölj. 24 748 Mkr (22 745) och soliditeten uppgick till 52 procent (57). Vinstdisposition Moderbolagets fria egna kapital uppgick till 12 615 352 966 kronor. Styrelsen och verk- ställande direktören föreslår att beloppet disponeras som så att utdelning till aktie- ägarna sker med 9,50 kronor per aktie upp- gående till ett totalt belopp om 630 763 083 kronor. I ny räkning balanseras således 11 984 589 883 kronor. Läs mer om Catenas vinstdisposition på sidan 142. ===== SIDA 16 ===== 16 Catena AB Årsredovisning med hållbarhetsrapport 2025 INLEDNING Catena i korthet VD-ord FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE Affären Så skapar vi värde Nära förvaltning Effektiv fastighetsutveckling Attraktiv markbank Verksamheten 2025 2025 – ett stabilt år Regionernas utveckling Fastighetsförteckning Fastighetsvärdering Organisation Finansiering Finansiering och kapitalstruktur Intjäningsförmåga Aktuell intjäningsförmåga Aktien och ägare Catena-aktiens utveckling Marknadsutsikter Logistik- och fastighetsmarknaden – en översikt Riskhantering Risker och riskhantering HÅLLBARHETSRAPPORT Allmänna upplysningar Miljöansvar Samhällsansvar Bolagsstyrning Hållbarhetsnoter Revisors rapport FINANSIELL INFORMATION & BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT Koncernen Moderbolaget Bolagsstyrning Förslag till årsstämman Årsredovisningens undertecknande Revisionsberättelse ÖVERSIKT & INFORMATION Översikt Information Regionernas utveckling Catenas förvaltningsorganisation drivs via fyra regioner – de tre regionerna Syd, Väst och Öst på den svenska marknaden och Region Danmark. Region Syd Region Väst Region Öst Region Danmark Nyckeltal 2025 2024 För- ändr.% Överskottsgrad, % 79 80 -1,3 Kontrakterad årshyra, Mkr 788 746 5,6 Hyresvärde, Mkr 839 778 7,8 Förvaltnings- resultat, Mkr 438 286 53,1 Uthyrbar yta, tkvm 938 922 1,7 Antal fastigheter 39 41 -4,9 Antal kontrakt 174 158 10,1 Nyckeltal 2025 2024 För- ändr.% Överskottsgrad, % 80 83 -3,6 Kontrakterad årshyra, Mkr 670 501 33,7 Hyresvärde, Mkr 675 517 30,6 Förvaltnings- resultat, Mkr 291 221 31,7 Uthyrbar yta, tkvm 827 658 25,7 Antal fastigheter 36 36 0,0 Antal kontrakt 86 77 11,7 Nyckeltal 2025 2024 För- ändr.% Överskottsgrad, % 82 82 0,0 Kontrakterad årshyra, Mkr 799 784 1,9 Hyresvärde, Mkr 837 821 1,9 Förvaltnings- resultat, Mkr 536 470 14,0 Uthyrbar yta, tkvm 864 864 0,0 Antal fastigheter 48 48 0,0 Antal kontrakt 200 191 4,7 Nyckeltal 2025 2024 För- ändr.% Överskottsgrad, % 95 83 14,5 Kontrakterad årshyra, Mkr 470 470 0,0 Hyresvärde, Mkr 470 470 0,0 Förvaltnings- resultat, Mkr 354 107 230,8 Uthyrbar yta, tkvm 522 496 5,2 Antal fastigheter 14 12 16,7 Antal kontrakt 18 16 12,5 0 200 400 600 800 Mkr -21- 22 -23- 24 -25 0 100 200 300 400 500 600 Mkr -21- 22 -23- 24 -25 0 250 500 750 1 000 Mkr -21- 22 -23- 24 -25 0 100 200 300 400 500 Mkr -21- 22 -23- 24 -25 0 2 800 5 600 8 400 11 200 14 000 0 20 40 60 80 100 Mkr % -21- 22 -23- 24 -25 0 2 400 4 800 7 200 9 600 12 000 0 20 40 60 80 100 Mkr % -21- 22 -23- 24 -25 0 2 800 5 600 8 400 11 200 14 000 0 20 40 60 80 100 Mkr % -21- 22 -23- 24 -25 0 2 000 4 000 6 000 8 000 10 000 0 20 40 60 80 100 Mkr % -21- 22 -23- 24 -25 Hyresintäkter Driftsöverskott Hyresintäkter Driftsöverskott Hyresintäkter Driftsöverskott Hyresintäkter Driftsöverskott Fastighetsvärde Uthyrningsgrad Fastighetsvärde Uthyrningsgrad Fastighetsvärde Uthyrningsgrad Fastighetsvärde Uthyrningsgrad / Verksamheten 2025 ===== SIDA 17 ===== 17 Catena AB Årsredovisning med hållbarhetsrapport 2025 INLEDNING Catena i korthet VD-ord FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE Affären Så skapar vi värde Nära förvaltning Effektiv fastighetsutveckling Attraktiv markbank Verksamheten 2025 2025 – ett stabilt år Regionernas utveckling Fastighetsförteckning Fastighetsvärdering Organisation Finansiering Finansiering och kapitalstruktur Intjäningsförmåga Aktuell intjäningsförmåga Aktien och ägare Catena-aktiens utveckling Marknadsutsikter Logistik- och fastighetsmarknaden – en översikt Riskhantering Risker och riskhantering HÅLLBARHETSRAPPORT Allmänna upplysningar Miljöansvar Samhällsansvar Bolagsstyrning Hållbarhetsnoter Revisors rapport FINANSIELL INFORMATION & BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT Koncernen Moderbolaget Bolagsstyrning Förslag till årsstämman Årsredovisningens undertecknande Revisionsberättelse ÖVERSIKT & INFORMATION Översikt Information Typ, kvm Fastighet Postadress Adress Värdeår Tax.- värde, tkr Hyres- värde, tkr Kontr. hyra, tkr Logistik- lager Distri- bution Terminal Övrigt Totalt Region Syd 1 Sunnanå 12:51 Arlöv Flansbjersvägen 10 & 12 Spec 0 27 607 27 607 0 0 18 794 0 18 794 2 Sunnanå 12:52 Arlöv Flansbjersvägen 13-18 2018- 2021,2023 450 419 78 390 78 390 8 362 54 615 0 0 62 977 3 Plantehuset 3 Helsingborg Mineralgatan 14-17 2019, 2022 626 640 88 019 88 019 0 80 769 18 300 0 99 069 4 Tostarp 1:9 Helsingborg Tostarpsvägen Mark 4 404 27 27 0 0 0 0 0 5 Vasatorp 1:10 Mörarp Vasatorpsallén 166 Mark 19 800 120 120 0 0 0 0 0 6 Remmen 1 Åstorp Ji-Te Gatan 9 / Persbogatan 1 1978, 1985 18 420 5 017 3 339 0 6 782 0 0 6 782 7 Köpingegården 1 Helsingborg Trintegatan 10,13 Spec 2004,2013 160 401 35 605 35 605 14 403 0 25 818 0 40 221 8 Kopparverket 11 Helsingborg Stormgatan 11 2007 129 800 9 347 9 347 26 600 0 0 0 26 600 9 Plantehuset 2 Helsingborg Mineralgatan 11 2011 50 000 4 253 44 4 694 0 0 0 4 694 10 Hästhagen 4 Helsingborg Landskronav 5, 7 1956-2008 134 265 35 728 28 780 50 867 0 0 0 50 867 11 Förmannen 4 Ängelholm Transportgatan 13 1993 88 588 15 120 15 120 22 241 0 0 0 22 241 12 Rebbelberga 26:37 Ängelholm Framtidsgatan 3 2007 75 261 11 447 11 447 15 960 0 0 0 15 960 13 Norra Varalöv 31:11 Ängelholm Produktionsvägen 10 m.fl. 2018, 2023 286 000 75 074 74 646 89 449 0 0 0 89 449 14 Kärra 1:23 Ängelholm Helsingborgsvägen 528 1929 4 332 168 0 0 0 0 200 200 15 Rebbelberga 26:38 Ängelholm Framtidsgatan 5 1998-2010 4 733 847 847 849 0 0 0 849 16 Sockret 4 Malmö Lodgatan 9-13/ Tånggatan 4 2024 153 000 32 381 27 761 0 32 303 0 0 32 303 17 Tågarp 16:22 Arlöv Företagsvägen 14 1974 29 600 8 394 6 049 9 849 0 0 0 9 849 18 Vångagärdet 20 Helsingborg Landskronavägen 23, 25 A & B 1974- 1975,1990 108 213 33 743 27 756 25 690 0 0 0 25 690 19 Sunnanå 5:16 Arlöv Tullstorpsvägen 110 Mark 11 954 0 0 0 0 0 0 0 20 Morup 5 Malmö Kosterögatan 12-14 Spec 0 19 387 16 189 2 271 22 660 0 0 24 931 21 Kärra 1:9 Ängelholm Helsingborgsvägen 496 Mark 17 699 326 326 0 0 0 239 239 22 Vrams Gunnarstorp 1:15 Bjuv Mark 13 350 0 0 0 0 0 0 0 23 Åstorp 112:88 Bjuv Ottosminnes väg 15 1929 2 158 0 0 0 0 0 0 0 24 Broby 57:5 Åstorp Bronsgatan 11 2021 53 400 13 844 13 844 0 10 800 0 0 10 800 25 Vipparmen 1 Helsingborg Albergavägen 1 2024 174 800 15 140 5 958 16 753 0 0 0 16 753 26 Vevaxeln 1 Helsingborg Albergavägen 9 Under uppförande 189 000 0 0 0 0 0 0 0 27 Torbornahögen 7 Helsingborg Stenbrovägen 11 2024 230 600 25 465 25 465 29 105 0 0 0 29 105 28 Örja 1:22 Landskrona Norregårdsleden 14,16 2024 1 138 400 155 723 155 723 180 202 0 0 0 180 202 29 Bronsringen 1 & 3 Oxie Bronsgjutaregatan 4 2008 80 200 11 066 11 066 0 5 510 0 0 5 510 Region Syd → Tabellen över Region Syd fortsätter på nästa sida. 1 30 39 19 36 3 11 4 12 10 27 29 38 9 21 28 35 23 31 5 6 13 16 7 14 17 8 15 18 24 2 20 22 34 25 32 33 37 26 Fastighetsförteckning Regionvis per den 31 december 2025. / Verksamheten 2025 ===== SIDA 18 ===== 18 Catena AB Årsredovisning med hållbarhetsrapport 2025 INLEDNING Catena i korthet VD-ord FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE Affären Så skapar vi värde Nära förvaltning Effektiv fastighetsutveckling Attraktiv markbank Verksamheten 2025 2025 – ett stabilt år Regionernas utveckling Fastighetsförteckning Fastighetsvärdering Organisation Finansiering Finansiering och kapitalstruktur Intjäningsförmåga Aktuell intjäningsförmåga Aktien och ägare Catena-aktiens utveckling Marknadsutsikter Logistik- och fastighetsmarknaden – en översikt Riskhantering Risker och riskhantering HÅLLBARHETSRAPPORT Allmänna upplysningar Miljöansvar Samhällsansvar Bolagsstyrning Hållbarhetsnoter Revisors rapport FINANSIELL INFORMATION & BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT Koncernen Moderbolaget Bolagsstyrning Förslag till årsstämman Årsredovisningens undertecknande Revisionsberättelse ÖVERSIKT & INFORMATION Översikt Information Typ, kvm Fastighet Postadress Adress Värdeår Tax.- värde, tkr Hyres- värde, tkr Kontr. hyra, tkr Logistik- lager Distri- bution Terminal Övrigt Totalt Region Syd forts. 30 Hammaren 1 Klippan Stackarpsvägen 8 1977 32 000 9 357 8 958 18 456 0 0 18 456 18 456 31 Hammaren 2 Klippan Stackarpsvägen 10 2002 84 086 23 095 23 095 32 550 0 0 32 550 32 550 32 Tågarp 16:17 Arlöv Lagervägen 4 1976-1978 158 615 57 993 47 139 0 0 0 47 682 47 682 33 Bunkagården Mellersta 2 Helsingborg Bunkagårdsgatan 5 Spec 0 14 400 14 400 0 0 0 28 250 28 250 34 Slätthög 6 Malmö Olsgårdsgatan 8 B 2014 33 000 3 590 3 590 3 158 0 0 3 158 3 158 35 Tankbilen 9 Trelleborg Godsvägen 9 2008 40 024 6 984 6 984 8 700 0 0 8 700 8 700 36 Bunkagården Mellersta 1 Helsingborg Bunkagårdsgatan 1 2022 134 600 11 059 11 059 0 0 0 16 478 16 478 37 Olsgård 4 Malmö Olsgårdsgatan 11 2018 19 602 2 284 1 358 1 526 0 0 1 526 1 526 38 Slätthög 4 Malmö Olsgårdsgatan 8 A 2015 31 000 3 689 3 689 2 848 0 0 2 848 2 848 39 Slätthög 1 Malmö Olsgårdsgatan 6 2015 44 200 4 623 4 298 4 486 0 0 4 486 4 486 Totalt Region Syd 4 832 564 839 313 788 046 569 019 305 849 62 912 439 938 219 / Verksamheten 2025 ===== SIDA 19 ===== 19 Catena AB Årsredovisning med hållbarhetsrapport 2025 INLEDNING Catena i korthet VD-ord FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE Affären Så skapar vi värde Nära förvaltning Effektiv fastighetsutveckling Attraktiv markbank Verksamheten 2025 2025 – ett stabilt år Regionernas utveckling Fastighetsförteckning Fastighetsvärdering Organisation Finansiering Finansiering och kapitalstruktur Intjäningsförmåga Aktuell intjäningsförmåga Aktien och ägare Catena-aktiens utveckling Marknadsutsikter Logistik- och fastighetsmarknaden – en översikt Riskhantering Risker och riskhantering HÅLLBARHETSRAPPORT Allmänna upplysningar Miljöansvar Samhällsansvar Bolagsstyrning Hållbarhetsnoter Revisors rapport FINANSIELL INFORMATION & BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT Koncernen Moderbolaget Bolagsstyrning Förslag till årsstämman Årsredovisningens undertecknande Revisionsberättelse ÖVERSIKT & INFORMATION Översikt Information Region Väst 42 60 52 59 44 54 56 70 48 57 45 55 40 69 41 73 75 51 74 67 68 6661 58 71 72 53 63 64 65 5043 62 46 47 49 Typ, kvm Fastighet Postadress Adress Värdeår Tax.- värde, tkr Hyres- värde, tkr Kontr. hyra, tkr Logistik- lager Distri- bution Terminal Övrigt Totalt Region Väst 40 Vindtunneln 1 Borås Vevgatan 18 2002 101 481 15 065 15 065 16 897 0 0 0 16 897 41 Barnarps-Kråkebo 1:44 Jönköping Möbelvägen 39 1991 158 475 17 316 17 316 34 126 0 0 0 34 126 42 Dansered 1:69 Landvetter Depåvägen 11 2025 153 600 42 042 42 042 0 42 821 0 0 42 821 43 Dansered 1:70 Landvetter Depåvägen 12 2024 48 600 7 084 7 084 8 690 0 0 0 8 690 44 Backa 97:10 Hisings Backa Exportgatan 43 1979,2024 75 087 14 913 14 913 13 983 0 0 0 13 983 45 Lagret 1 Nässjö Terminalgatan 6 2004 84 323 17 960 17 960 0 24 404 0 0 24 404 46 Varla 6:15 Kungsbacka Kabelgatan 5 1980,1982 96 387 18 989 18 656 24 974 0 0 0 24 974 47 Lagret 4 Nässjö Logistikgatan 3 2018 131 619 18 598 18 598 25 152 0 0 0 25 152 48 Tahe 1:64 Taberg Målövägen 2 1986,1990 202 234 24 559 23 675 43 000 0 0 0 43 000 49 Barnarps-Kråkebo 1:56 Jönköping Stolsvägen 2 2001 32 373 3 531 3 531 4 030 0 0 0 4 030 50 Vindtunneln 2 Borås Segloravägen 6 2006 101 400 11 441 11 441 16 391 0 0 0 16 391 51 Postiljonen 1 Växjö Nylandavägen 2 1998 21 800 7 861 7 861 0 0 6 702 0 6 702 52 Däcket 1 Oskarshamn Lövgrensvägen 4 Spec 0 1 826 1 826 0 0 2 908 0 2 908 53 Björröd 1:205 Landvetter Västra Björrödsvägen 4 2018 34 800 8 177 8 177 0 3 380 0 0 3 380 54 Backa 23:2 Hisings Backa Exportgatan 20 A 2006 39 400 6 718 6 718 0 3 984 0 0 3 984 55 Muttern 6 Kungälv Bilgatan 25 2010 73 900 5 328 5 328 8 000 0 0 0 8 000 56 Åre 92 Borås Bergkantsgatan 6 2021 266 000 22 664 22 664 38 293 0 0 0 38 293 57 Hevea 3 Borås Norra Däckvägen 4 1986,1999 55 634 12 328 9 869 19 519 0 0 0 19 519 58 Björröd 1:208 Landvetter Västra Björrödsvägen 13 2021 48 915 6 332 6 332 7 550 0 0 0 7 550 59 Hyltena 1:102 Jönköping Moliden 22 2024 897 000 50 464 50 464 0 91 041 0 0 91 041 60 Vrangelsro 5:4 Holm Fraktgatan 2 2009 307 000 53 009 53 009 49 980 0 0 0 49 980 61 Gårdsten 45:24 Göteborg Gårdstensvägen Mark 28 000 0 0 0 0 0 0 0 62 Arendal 13:3 Göteborg Arendalsvägen 12 2020 185 000 21 243 21 243 17 307 0 0 0 17 307 63 Stigamo 1:49 Jönköping Norra Stigamovägen 2 2025 173 000 32 535 32 535 0 34 452 0 0 34 452 64 Äskatorp 4:9 Fjärås Äskatorpsvägen 4 2023 29 175 6 920 6 920 0 5 918 0 0 5 918 65 Äskatorp 4:26 Fjärås Äskatorpsvägen 6 2024 33 390 9 137 9 137 0 8 143 0 0 8 143 66 Barnarps Kråkebo 1:49 Jönköping Möbelvägen 51 1998 638 400 86 805 86 805 0 112 246 0 0 112 246 67 Konen 5 Halmstad Kristinehedsvägen 16 2011 6 342 1 400 1 400 0 727 0 0 727 68 Backa 23:5 Hisings Backa Exportgatan 14-16 2013, Spec 60 853 21 083 21 083 7 670 7 659 0 0 15 329 69 Fördelaren 1 Kungälv Truckgatan 15 1979, 1992, 2006 370 590 41 297 41 297 0 54 000 0 0 54 000 70 Bulten 1 Kungälv Bultgatan 27 1980 109 200 19 087 17 610 23 091 0 0 0 23 091 71 Fräsaren 12 Halmstad Fräsaregatan 6 Spec 0 5 365 5 365 0 0 5 435 0 5 435 72 Solsten 1:102 Mölnlycke Fibervägen 2-8 1987,2022 189 342 46 306 46 306 44 727 0 0 0 44 727 73 Rockan 2 Värnamo Torpvägen 2 Spec 0 7 822 7 822 0 0 9 809 0 9 809 74 Smeden 1 Växjö Ljungadalsgatan 10 Spec 0 6 795 6 795 0 0 8 210 0 8 210 75 Backa 23:9 Hisings Backa Exportgatan 20 2009 19 937 3 065 3 065 1 824 0 0 0 1 824 Totalt Region Väst 4 773 257 675 064 669 910 405 204 388 775 33 064 0 827 043 / Verksamheten 2025 ===== SIDA 20 ===== 20 Catena AB Årsredovisning med hållbarhetsrapport 2025 INLEDNING Catena i korthet VD-ord FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE Affären Så skapar vi värde Nära förvaltning Effektiv fastighetsutveckling Attraktiv markbank Verksamheten 2025 2025 – ett stabilt år Regionernas utveckling Fastighetsförteckning Fastighetsvärdering Organisation Finansiering Finansiering och kapitalstruktur Intjäningsförmåga Aktuell intjäningsförmåga Aktien och ägare Catena-aktiens utveckling Marknadsutsikter Logistik- och fastighetsmarknaden – en översikt Riskhantering Risker och riskhantering HÅLLBARHETSRAPPORT Allmänna upplysningar Miljöansvar Samhällsansvar Bolagsstyrning Hållbarhetsnoter Revisors rapport FINANSIELL INFORMATION & BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT Koncernen Moderbolaget Bolagsstyrning Förslag till årsstämman Årsredovisningens undertecknande Revisionsberättelse ÖVERSIKT & INFORMATION Översikt Information 83 110 114 89 104 86 93 113 115 107 118 94 117 78 84 7681 91 99 122 119 106 90 112 120100 101 103 108 109 82 88 95 92 96 97 98 121 79 77116 80 123 85 87 111 102 105 Region Öst Typ, kvm Fastighet Postadress Adress Värdeår Tax.- värde, tkr Hyres- värde, tkr Kontr. hyra, tkr Logistik- lager Distri- bution Terminal Övrigt Totalt Region Öst 76 Tuvängen 1 Södertälje Morabergsvägen 25 2000 25 750 3 646 3 646 0 2 640 0 0 2 640 77 Dikartorp 3:12 Järfälla Passadvägen 8 1977, 1985, 2002 205 253 30 100 21 374 29 585 0 0 0 29 585 78 Nattskiftet 11 Hägersten Elektrav 11-23/Drivhjulsv 42 Spec, 1960 11 185 53 486 49 854 0 25 617 0 0 25 617 79 Slottshagen 2:1 Norrköping Kommendantvägen 5 Spec 0 12 493 11 622 0 0 15 126 0 15 126 80 Sothönan 3 Katrineholm Industrigatan 7 1986, Spec 31 865 20 623 20 623 11 977 0 14 840 0 26 817 81 Terminalen 1 Hallsberg Hallsbergsterminalen 12-20 Spec 15 744 15 744 0 0 25 850 0 25 850 82 Jordbromalm 4:33 Haninge Lillsjövägen 19 2005 195 937 23 425 23 425 23 847 0 0 0 23 847 83 Skogskojan 1 Östersund Grindvägen 3 Spec 0 5 040 5 040 0 0 3 466 0 3 466 84 Drivremmen 1 Hägersten Drivhjulsv. 17/ Västberga Allé 41 Spec 0 33 206 33 206 0 0 33 123 0 33 123 85 Ekeby 2:2 Eskilstuna Folkestaleden 3 1976, Spec 4 045 4 455 4 455 0 0 7 976 0 7 976 86 Batteriet 7 & 8 Umeå Spårvägen 26 A & B Spec 0 2 404 2 404 0 0 4 376 0 4 376 87 Målås 4:4 Sundsvall Förmanslänken 9a Spec 0 4 702 4 702 0 0 8 120 0 8 120 88 Östanvinden 5 Karlstad Östanvindsgatan 4 1983 4 366 1 056 1 056 0 1 330 0 0 1 330 89 Basfiolen 7 Norrköping Moa Martinsons Gata 10 A 1983 5 357 722 722 0 1 318 0 0 1 318 90 Vasslan 1 Årsta Sockengränd 2 1986 54 125 8 048 7 848 0 5 431 0 0 5 431 91 Värdshuset 3 Sundsvall Värdshusvägen 5 1985 5 209 1 188 1 188 0 1 512 0 0 1 512 92 Sörby Urfjäll 38:2 Gävle Elektrikergatan 4 1990 7 675 1 324 1 324 0 1 427 0 0 1 427 93 Källstalöt 1:6, 1:7 Eskilstuna Brunnsta 19 1975, 2001 99 954 24 707 24 707 32 200 0 0 0 32 200 94 Stenvreten 8:33 Enköping Varggatan 17 2018 104 600 25 696 25 696 0 16 698 0 0 16 698 95 Rosersberg 11:81 Rosersberg Metallvägen 31 2010 245 400 27 495 27 495 0 30 045 0 0 30 045 96 Rosersberg 11:116 Rosersberg Metallvägen 60 2013 125 800 11 779 11 779 10 171 0 0 0 10 171 97 Statorn 31 Norrköping Malmgatan 14 1970, 2023 118 256 24 268 24 268 0 24 531 0 0 24 531 98 Törsjö 2:49 Örebro Paketvägen 1, 3 2002, 2004 255 535 37 223 37 223 56 955 0 0 0 56 955 99 Mosås 4:66 Örebro Paketvägen 10 Spec 0 8 917 8 917 0 0 8 885 0 8 885 100 Mosås 4:57 Örebro Paketvägen 6 1970 52 690 5 942 5 912 12 089 0 0 0 12 089 101 Snesholm 1:16 Morgongåva Molnebov. 10/ Tjusarvägen 40 2018 76 715 26 819 26 819 0 38 000 0 0 38 000 102 Lagret 1 Umeå Depåvägen 1 1991, 2024 Spec 173 799 25 872 24 177 52 24 892 0 104 25 048 103 Välingen 2 Karlstad Välsviksleden 218 2012 23 993 5 934 5 934 4 425 0 0 0 4 425 104 Magasinet 3 Järna Tuna Industriväg 35 1970 81 695 17 221 12 197 20 440 0 0 800 21 240 105 Storheden 2:1 Luleå Makadamvägen 12 2021 51 000 7 369 7 369 4 502 0 0 0 4 502 106 Morgongåva 15:33 Morgongåva Tjusarvägen 2022 80 142 23 643 23 643 38 069 0 0 0 38 069 107 Glasblåsaren 14 Linköping Tornbyvägen 9 2009 76 200 14 072 14 072 9 640 0 0 0 9 640 108 Ånsta 2:10 Nykvarn Almnäsvägen Mark 129 000 0 0 0 0 0 0 0 109 Ånsta 2:11 Nykvarn Almnäsvägen Mark 94 000 0 0 0 0 0 0 0 110 Logistiken 3 Umeå Godsvägen 2015 226 000 27 848 27 848 23 005 0 0 0 23 005 111 Klökan 1:25 Sundsvall Lagbasvägen 10 2024 28 176 9 243 9 243 5 012 0 0 0 5 012 → Tabellen över Region Öst fortsätter på nästa sida. / Verksamheten 2025 ===== SIDA 21 ===== 21 Catena AB Årsredovisning med hållbarhetsrapport 2025 INLEDNING Catena i korthet VD-ord FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE Affären Så skapar vi värde Nära förvaltning Effektiv fastighetsutveckling Attraktiv markbank Verksamheten 2025 2025 – ett stabilt år Regionernas utveckling Fastighetsförteckning Fastighetsvärdering Organisation Finansiering Finansiering och kapitalstruktur Intjäningsförmåga Aktuell intjäningsförmåga Aktien och ägare Catena-aktiens utveckling Marknadsutsikter Logistik- och fastighetsmarknaden – en översikt Riskhantering Risker och riskhantering HÅLLBARHETSRAPPORT Allmänna upplysningar Miljöansvar Samhällsansvar Bolagsstyrning Hållbarhetsnoter Revisors rapport FINANSIELL INFORMATION & BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT Koncernen Moderbolaget Bolagsstyrning Förslag till årsstämman Årsredovisningens undertecknande Revisionsberättelse ÖVERSIKT & INFORMATION Översikt Information Typ, kvm Fastighet Postadress Adress Värdeår Tax.- värde, tkr Hyres- värde, tkr Kontr. hyra, tkr Logistik- lager Distri- bution Terminal Övrigt Totalt Region Öst forts. 112 Viby 19:106 Kungsängen Mätarvägen 39 2020 57 200 11 793 11 793 7 335 0 0 7 335 7 335 113 Sköns Prästbord 2:4 Sundsvall Timmervägen 4 1973 42 738 26 656 24 544 0 0 0 24 600 24 600 114 Mätaren 6 Umeå Mätarvägen 3 1977 135 602 22 095 21 486 24 484 0 0 24 484 24 484 115 Planeraren 2 Borlänge Planerargatan 3 1989, 2004 139 630 40 273 40 273 0 0 0 38 459 38 459 116 Bleket 2 Karlstad Brisgatan 4/Lovartsgatan 6 1973 54 829 15 761 14 379 0 0 0 22 605 22 605 117 Frukthallen 3 Årsta Frukthandlarvägen 3-9 1968 129 800 36 282 31 978 0 0 0 22 500 22 500 118 Mappen 3 Linköping Köpetorpsgatan 8 1977 117 800 24 702 20 614 0 0 0 28 500 28 500 119 Jordbromalm 4:41 Jordbro Lillsjövägen 52 Spec 0 27 902 27 902 0 0 0 32 898 32 898 120 Slammertorp 3:3 Järfälla Mejerivägen 5 2000 139 000 20 245 20 245 0 0 0 17 545 17 545 121 Korsberga 1 Västerås Hackstavägen 11 2011 81 109 8 552 8 552 0 0 0 10 100 10 100 122 Adaptern 1 Norrköping Blygatan 25 1975, 2024 137 400 29 229 24 293 0 0 0 28 429 28 429 123 Mappen 4 Linköping Köpetorpsgatan 6, 10 1974, 1979, Spec 121 391 27 838 27 532 22 368 0 0 28 593 28 593 Totalt Region Öst 3 750 221 837 035 799 121 336 156 405 302 121 762 904 864 124 / Verksamheten 2025 ===== SIDA 22 ===== 22 Catena AB Årsredovisning med hållbarhetsrapport 2025 INLEDNING Catena i korthet VD-ord FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE Affären Så skapar vi värde Nära förvaltning Effektiv fastighetsutveckling Attraktiv markbank Verksamheten 2025 2025 – ett stabilt år Regionernas utveckling Fastighetsförteckning Fastighetsvärdering Organisation Finansiering Finansiering och kapitalstruktur Intjäningsförmåga Aktuell intjäningsförmåga Aktien och ägare Catena-aktiens utveckling Marknadsutsikter Logistik- och fastighetsmarknaden – en översikt Riskhantering Risker och riskhantering HÅLLBARHETSRAPPORT Allmänna upplysningar Miljöansvar Samhällsansvar Bolagsstyrning Hållbarhetsnoter Revisors rapport FINANSIELL INFORMATION & BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT Koncernen Moderbolaget Bolagsstyrning Förslag till årsstämman Årsredovisningens undertecknande Revisionsberättelse ÖVERSIKT & INFORMATION Översikt Information 126 124125 129 136 128 130 132 133 134131 127 135 137 Region Danmark Typ, kvm Fastighet Postadress Adress Värdeår Tax.- värde, tkr Hyres- värde, tkr Kontr. hyra, tkr Logistik- lager Distri- bution Terminal Övrigt Totalt Region Danmark 124 Lokesvej 18 Hilleröd Lokesvej 18 6 627 6 627 0 4 176 0 0 4 176 125 Kometvej 1 Horsens Kometvej 17 5 028 5 028 0 4 484 0 0 4 484 126 M.P Allerups Vej 61 Odense M.P Allerups Vej 61 4 466 4 466 0 2 340 0 0 2 340 127 Hammerholmen 47-49 Hvidovre Hammerholmen 47-49 14 319 14 319 16 489 0 0 0 16 489 128 Kokbjerg 15 Kolding Kokbjerg 15 13 795 13 795 15 327 0 0 0 15 327 129 Norddigesvej 3 Rsskov Norddigesvej 3 3 560 3 560 4 497 0 0 0 4 497 130 Bavnevej 13 Vamdrup Bavnevej 13 12 444 12 444 0 0 26 841 0 26 841 131 Kokmose 2-6 Kolding Kokmose 2-6 6 932 6 932 10 686 0 0 0 10 686 132 Egeskovvej 20 Horsens Egeskovvej 20 21 729 21 729 31 900 0 0 0 31 900 133 Egeskovvej 24 Horsens Egeskovvej 24 21 657 21 657 31 900 0 0 0 31 900 134 Jernholmen 49 Hvidovre Jernholmen 49 42 353 42 353 0 32 089 0 0 32 089 135 Mossvej 27-29 Horsens Mossvej 27-29 291 925 291 925 266 465 0 48 819 0 315 284 136 Priorparken 385 Brondby Priorparken 385 25 111 25 111 0 25 404 0 0 25 404 137 Idunsvej 2 Køge Idunsvej 2 0 0 0 0 0 0 0 Totalt Region Danmark 469 946 469 946 377 264 68 493 75 660 0 521 417 Totalt Catena 13 356 042 2 821 358 2 727 023 1 687 643 1 168 419 293 398 1 343 3 150 803 / Verksamheten 2025 ===== SIDA 23 ===== 23 Catena AB Årsredovisning med hållbarhetsrapport 2025 INLEDNING Catena i korthet VD-ord FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE Affären Så skapar vi värde Nära förvaltning Effektiv fastighetsutveckling Attraktiv markbank Verksamheten 2025 2025 – ett stabilt år Regionernas utveckling Fastighetsförteckning Fastighetsvärdering Organisation Finansiering Finansiering och kapitalstruktur Intjäningsförmåga Aktuell intjäningsförmåga Aktien och ägare Catena-aktiens utveckling Marknadsutsikter Logistik- och fastighetsmarknaden – en översikt Riskhantering Risker och riskhantering HÅLLBARHETSRAPPORT Allmänna upplysningar Miljöansvar Samhällsansvar Bolagsstyrning Hållbarhetsnoter Revisors rapport FINANSIELL INFORMATION & BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT Koncernen Moderbolaget Bolagsstyrning Förslag till årsstämman Årsredovisningens undertecknande Revisionsberättelse ÖVERSIKT & INFORMATION Översikt Information Fastighetsvärdering 2025 Tydliga riktlinjer och noggrannhet kopplat till välfungerande rutiner skapar förutsättningar för en rättvisande värdering av Catenas till- gångar. Värdeförändringar från förvaltningsfastigheter Per den 31 december 2025 redovisades Catenas förvaltningsfastigheter till ett verkligt värde om 44 473 Mkr (41 558). De orealiserade värdeförändringarna uppgick under året till 485 Mkr (114), och har uppstått som en effekt av förändringar i flertalet parametrar såsom direktavkastningskrav, vakans, omförhandlade hyreskontrakt och projektstatus. Under året har värdet påverkats negativt med -454 Mkr på grund av lägre valutakurs i DKK än vid utgång- en av 2024. Beprövad värderingsmodell Catena genomför varje kvartal en intern värdering av samtliga förvaltningsfastigheter. Den interna värderingen ligger till grund för de verkliga värden som finns upptagna i balans- räkningen. Den interna värderingen baseras på en 10-årig kassaflödesmodell för varje enskild fastighet som beräknar nuvärdet av prognosti- serade kassaflöden jämte restvärdet. Modellen är uppbyggd på faktiska intäkter, kostnader och bedömda investeringar med justering för en normaliserad framtida intjäningsförmåga både avseende intäkter och kostnader. Vid bedöm- ning av den framtida intjäningsförmågan har hänsyn tagits dels till förväntade förändringar i hyresnivå utifrån det enskilda kontraktets nuvarande hyra kontra marknadshyran vid respektive förfallotidpunkt, dels till förändringar i uthyrningsgrad och fastighetskostnader. Väsentliga variabler Förutom intjäningsförmågan är avkastningskravet en väsentlig variabel vid värdering. I avkastnings - kravet ingår antaganden om bland annat realrän- ta och riskpremie. Riskpremien bestäms bland annat av fastighetens läge, användningsområde och hyresgäststruktur. Ytterligare en viktig faktor är det sammantagna hållbarhetsarbetet med cer- tifiering och smarta energilösningar. Avkastnings- kravet baseras på analys av jämförbara transak - tioner på fastighetsmarknaden i perioden. Vid avsaknad av transaktioner förs ett resonemang med externa värderare. Som kalkylränta används fastställt avkastningskrav med tillägg för årlig in- flation. Catenas fastigheter har per balansdagen värderats till ett vägt genomsnittligt direkt- avkastningskrav (exit yield) om 5,9 procent (5,9) att jämföras med EPRA NIY om 5,6 procent (5,5). Sammanfattning Värdetidpunkt 31 december 2025 Verkligt värde 44 473 Mkr Kalkylperiod 10 år Direktavkastningskrav för bedömning av restvärde Mellan 5,0–7,8% Genomsnittligt direkt- avkastningskrav 5,9% Kalkylränta Mellan 7,0–9,8% Långsiktig vakans Normalt mellan 3–10% Inflationsutveckling Normalt 2% Fastighetsbestånd Mkr Verkligt värde Antal fastigheter Fastighetsbestånd vid årets ingång 41 558 137 Förvärv1 1 840 4 Nybyggnation2 610 Investering i befintliga fastigheter, ny yta2 57 Investering i befintliga fastigheter, annat2 262 Hyresgästanpassningar2 218 Försäljningar -98 -3 Omräkningsdifferenser -459 Fastighetsreglering mm -1 Orealiserade värdeförändringar 485 Fastighetsbestånd vid årets utgång 44 473 137 Totala investeringar 2 987 Investeringar via förvärv av aktier -1 835 Investeringar enligt kassaflödesanalys 1 152 1 Fastighetsvärde efter avdrag för uppskjuten skatt och transaktionskostnader. 2 Varav aktiverad ränta 38 Mkr (78). Projekt, byggrätter och markbank Pågående projekt värderas enligt samma princip som förvaltningsfastigheter, men med avdrag för återstående investering. Beroende på vilken fas projektet befinner sig i åsätts olika riskpåslag i avkastningskravet. Catenas markbank består av byggrätter på befintliga fastigheter, obebyggd mark, och avtal. Marken tas upp och värderas först när tillträde har skett och lagfart har erhållits. Byggrätter värderas utifrån ett bedömt marknadsvärde på respektive fastighet enligt ortsprismetoden. Avdrag sker för bedömda kostnader för väntetider och bedömd risk. Obebyggd mark värderas inledningsvis till anskaffningsvärde och marknadsvärderas när detaljplan vunnit laga kraft och övriga väsentliga villkor är uppfyllda. Extern värdering För att säkerställa den interna värderingen genomförs externa värderingar av bolagets fastigheter med cirka 20–30 procent per kvar- tal. De externvärderingar som Catena tar in för att säkerställa de interna värderingarna visar en fortsatt selektiv förändring av marknadens direktavkastningskrav. Under året har CBRE och Cushman & Wakefield värderat cirka 95 procent av beståndet, motsvarande ett värde om 42 Mdkr. Dessutom har några fastigheter externvärderats vid fler än ett tillfälle. Eftersom alla fastighetsvärderingar innehåller bedöm- ningsfaktorer med olika grader av osäkerhet anges vanligen ett visst osäkerhetsintervall i beräknade värden om +/-5–10 procent per fast- ighet. I ett samlat bestånd antas avvikelserna i enskilda fastigheter till stor del ta ut varandra. / Verksamheten 2025 ===== SIDA 24 ===== 24 Catena AB Årsredovisning med hållbarhetsrapport 2025 INLEDNING Catena i korthet VD-ord FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE Affären Så skapar vi värde Nära förvaltning Effektiv fastighetsutveckling Attraktiv markbank Verksamheten 2025 2025 – ett stabilt år Regionernas utveckling Fastighetsförteckning Fastighetsvärdering Organisation Finansiering Finansiering och kapitalstruktur Intjäningsförmåga Aktuell intjäningsförmåga Aktien och ägare Catena-aktiens utveckling Marknadsutsikter Logistik- och fastighetsmarknaden – en översikt Riskhantering Risker och riskhantering HÅLLBARHETSRAPPORT Allmänna upplysningar Miljöansvar Samhällsansvar Bolagsstyrning Hållbarhetsnoter Revisors rapport FINANSIELL INFORMATION & BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT Koncernen Moderbolaget Bolagsstyrning Förslag till årsstämman Årsredovisningens undertecknande Revisionsberättelse ÖVERSIKT & INFORMATION Översikt Information Organisation Catenas position som ledande inom logistik- fastigheter är till stor del ett resultat av kapaciteten som finns i organisationen samt förmågan att finnas vid kundernas sida och utvecklas tillsammans med dem. Vi når våra mål genom att samarbeta, arbeta effektivt och dra full nytta av våra kollektiva kunskaper. Catena är en effektiv organisation med korta beslutsvägar. Att företaget får full utväxling på de erfarenheter och kompetenser som finns inom verksamheten är affärskritiskt. Utgångs- punkten är den gemensamma värdegrunden och ledningen har övergripande ansvar för att verksamheten levererar i enlighet med kon- cernens målsättningar utifrån den långsiktiga strategi som fastställts av styrelsen. Regional närvaro Förvaltningen är organiserad i regionerna Danmark, Syd, Väst och Öst efter fastighe- ternas geografiska läge. Inom förvaltningen sker service och kontakt med hyresgäster för att snabbt identifiera och åtgärda problem, men också för att långsiktigt kunna utveckla kundrelationer och fastigheter. Catena arbetar både med interna förvaltare och drifttekniker samt externa fastighetsskötare och de regi- onala förvaltningsorganisationerna stöttas av centrala funktioner. Den flexibla och kundnära organisationen ger Catena stora möjligheter att hantera det växande beståndet och utveckla verksamheten på såväl kort som lång sikt. Region Danmark Uthyrningsbar yta 522 tkvm VD Koncernledning HREkonomi och finans Fastighet (förvaltningsorganisation) Region Syd Uthyrningsbar yta 938 tkvm Region Väst Uthyrningsbar yta 827 tkvm Region Öst Uthyrningsbar yta 864 tkvm Affärs- utveckling Projekt / Verksamheten 2025 HållbarhetMarknad och kommunikation Affär och projekt ===== SIDA 25 ===== 25 Catena AB Årsredovisning med hållbarhetsrapport 2025 INLEDNING Catena i korthet VD-ord FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE Affären Så skapar vi värde Nära förvaltning Effektiv fastighetsutveckling Attraktiv markbank Verksamheten 2025 2025 – ett stabilt år Regionernas utveckling Fastighetsförteckning Fastighetsvärdering Organisation Finansiering Finansiering och kapitalstruktur Intjäningsförmåga Aktuell intjäningsförmåga Aktien och ägare Catena-aktiens utveckling Marknadsutsikter Logistik- och fastighetsmarknaden – en översikt Riskhantering Risker och riskhantering HÅLLBARHETSRAPPORT Allmänna upplysningar Miljöansvar Samhällsansvar Bolagsstyrning Hållbarhetsnoter Revisors rapport FINANSIELL INFORMATION & BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT Koncernen Moderbolaget Bolagsstyrning Förslag till årsstämman Årsredovisningens undertecknande Revisionsberättelse ÖVERSIKT & INFORMATION Översikt Information Finansiering och kapitalstruktur Att utveckla, äga och förvalta logistikfastigheter ställer krav på god tillgång till kapital. Kombinationen av en väldiversifierad finansiering och en attraktiv fastighetsportfölj som genererar starka kassaflöden skapar utrymme för fortsatt hållbar tillväxt till goda villkor. Catena fokuserar på strategiskt belägna logistikfastigheter och utmärker sig genom långsiktiga och stabila kundrelationer. Detta möjliggör återkommande utdelningar till ak - tieägarna och fortsatt organisk tillväxt. Fastig- hetsportföljen består av 137 fastigheter och 263 kunder, varav flera representerar de mest välkända varumärkena i Sverige och Danmark inom sina respektive branscher. Denna stabi- litet skapar trygghet för såväl aktieägare som kreditgivare och säkerställer att bolaget kan fortsätta finansiera sin verksamhet på fördel- aktiga villkor både nu och i framtiden. Finansiell strategi Med utgångspunkt i Catenas affärsidé och finansiella tillväxtmål (se sidan 9) strävar bolaget efter att upprätthålla en välbalanserad kapitalstruktur som främjar en långsiktigt stark och riskjusterad avkastning. Genom en tydligt definierad finansiell strategi säkerställer Cate- Räntetäckningsgrad Genomsnittlig kapitalbindning Soliditet Belåningsgrad Nettoskuld/EBITDA (R12) Finansiell position – en sammanställning 2025 31 dec Finanspolicy 2024 31 dec Räntebärande skulder, Mkr 17 772 16 944 Andel grön finansiering, % 76,9 >50 70,8 Soliditet, % 51,2 >40 51,8 Räntetäckningsgrad, ggr 3,9 >2,0 3,6 Nettoskuld/EBITDA,(R12), ggr 7,8 <9 7,9 Kapitalbindning, år 4,5 >2,5 5,2 Kreditrating BBB Lägst IG BBB Belåningsgrad, % 39,0 <50 38,4 Räntebindning, år 2,4 2,6 Räntesäkringsgrad, % 60,7 61,0 Genomsnittlig ränta, % 3,2 3,4 Kassa och outnyttjad kredit, Mkr 3 194 3 740 0 1 2 3 4 5 6 ggr -21- 22 -23- 24 -25 0 2 4 6 År -21- 22 -23- 24 -25 0 10 20 30 40 50 60 % -21- 22 -23- 24 -25 0 10 20 30 40 50 60 70 % -21- 22 -23- 24 -25 0 3 6 9 12 ggr -21- 22 -23- 24 -25 na både en kostnadseffektiv kapitalförsörjning och en stabil likviditet, samtidigt som effektiva betalningssystem garanterar en smidig verk- samhet. Strategin anpassas till koncernens affärs- mässiga verksamhet och med beaktande av den finanspolicy som varje år prövas och fastställs av styrelsen. Finanspolicyn utgör ett internt ram- och regelverk för hur koncernens finansiella risker ska definieras och hanteras – i huvudsak ränte-, finansierings-, likviditets- och valutarisker. Catena styr sin finansiella ställning genom att följa upp utvalda nyckeltal som på olika sätt bidrar till att hantera de finansiella riskerna. Genom att aktivt verka för att bibe- hålla en god säkerhetsmarginal kopplad till skuldsättning och räntetäckning säkerställer Catena en attraktiv kreditprofil för aktieägare och kreditgivare. → Läs mer om finansiella risker på sidorna 33–36 samt i not 20. / Finansiering ===== SIDA 26 ===== 26 Catena AB Årsredovisning med hållbarhetsrapport 2025 INLEDNING Catena i korthet VD-ord FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE Affären Så skapar vi värde Nära förvaltning Effektiv fastighetsutveckling Attraktiv markbank Verksamheten 2025 2025 – ett stabilt år Regionernas utveckling Fastighetsförteckning Fastighetsvärdering Organisation Finansiering Finansiering och kapitalstruktur Intjäningsförmåga Aktuell intjäningsförmåga Aktien och ägare Catena-aktiens utveckling Marknadsutsikter Logistik- och fastighetsmarknaden – en översikt Riskhantering Risker och riskhantering HÅLLBARHETSRAPPORT Allmänna upplysningar Miljöansvar Samhällsansvar Bolagsstyrning Hållbarhetsnoter Revisors rapport FINANSIELL INFORMATION & BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT Koncernen Moderbolaget Bolagsstyrning Förslag till årsstämman Årsredovisningens undertecknande Revisionsberättelse ÖVERSIKT & INFORMATION Översikt Information Kapitalstruktur Under 2025 har Catena stärkt sitt egna kapital med 1 416 Mkr genom årets resultat och delat ut 543 Mkr till aktieägarna. Vid årsskiftet uppgick tillgångarna till 46 798 Mkr (44 586) varav värdet på fastighe- ter uppgick till 44 473 Mkr (41 558) och dessa finansierades dels av eget kapital om 23 972 Mkr (23 099) och dels av skulder uppgående till 22 826 Mkr (21 487). Skulderna bestod av en räntebärande del uppgående till 17 772 Mkr och en icke räntebä- rande del uppgående till 5 054 Mkr. Soliditeten motsvarar 51,2 procent (51,8) på balansdagen vilket mer än väl överstiger bolagets policy om lägst 40 procent. → Se rapport över finansiell ställning sidan 97. Rating I oktober 2025 bekräftade Fitch Ratings Catenas långsiktiga kreditbetyg till BBB med stabila utsikter i sin årliga översyn av bolaget. Detta bekräftar bolagets starka finansiella ställ- ning och dess långsiktiga strategi att upprätt- hålla en solid säkerhetsmarginal gentemot finansiella åtaganden. Kreditbetyget skapar dessutom möjligheter att attrahera kapital till fördelaktiga villkor, vilket är en viktig förutsätt- ning för Catenas fortsatta tillväxt. I februari 2025 avslutades kreditbetygsavtalet som Catena tidi- gare har haft med Nordic Credit Rating. Catenas kreditbetyg Ratinginstitut Långsiktig Utsikter Fitch Ratings BBB Stabila Hållbar finansiering Catena arbetar målmedvetet för att minska negativ miljöpåverkan genom sin verksamhet. Några av de initiativ som Catena har engagerat sig i inkluderar medlemskap i FN Global Com- pact för en hållbar framtid, TCFD för att kunna identifiera och belysa klimatrelaterade risker, Science Based Target (SBT) för att säkerställa att mål och arbete ligger i linje med vetenska- pen och EPRA Sustainability Standards för att säkerställa att rapporteringen är transparent och jämförbar med marknaden. Catena vill vidare utöva ett positivt inflytande på våra affärspartners och vår miljö genom att vara delaktiga i samhällsutvecklingen. Ett annat sätt att bidra till en mer hållbar utveckling och minimera eventuell skada på miljön (enligt principen om ”do no significant harm”) är att miljöcertifiera byggnader. På ba- lansdagen var 73 procent av Catenas bestånd miljöcertifierat. Målsättningen är att gröna tillgångar ska matchas med grön finansiering. På vår hemsida finns mer information om Catenas gröna finansieringsramverk kopplat till obligationsfinansiering som specificerar vilka krav som behöver uppfyllas för att kvalificera tillgångar som gröna och hållbara. På balans- dagen kvalificerade sig 49 procent (45) av fastighetsportföljen som grön enligt befintligt finansieringsramverk. 77 procent (71) av vår utestående kreditportfölj hade någon form av hållbarhetsstämpel inkluderat säkerställd bankfinansiering. I oktober 2025 uppdaterade Catena sitt företagscertifikatprogram. Uppda- teringen, som innebär att Catena kan välja att identifiera företagscertifikat som gröna, ligger i linje med Catenas hållbarhetsarbete och mar- kerar bolagets ambition att leverera fastigheter som är hållbara på lång sikt. Fram till 2030 är målsättningen att 100 procent av utestående kreditvolym ska vara hållbarhetsstämplad. Räntebärande skulder och struktur Under 2025 har Catena omförhandlat befint- liga kreditavtal om 2 741 Mkr (2 845). Catenas skuld har under året förändrats med 828 Mkr (5 052). Vid årets utgång uppgick de ränte- bärande skulderna till 17 772 Mkr (16 944). 71,6 procent av de räntebärande skulderna var säkerställda med pantbrev i fastigheter. Kapitalbindning År Avtals- volym, Mkr Nyttjat, Mkr Outnytt- jat, Mkr Andel nyttjat, % 0–1 2 456 2 456 0 14 1–2 6 360 3 610 2 750 20 2–3 5 367 5 367 0 30 3–4 1 720 1 720 0 10 4–5 400 400 0 2 5– 4 219 4 219 0 24 Totalt 20 522 17 772 2 750 100 Räntebindning¹ Lån Derivat 2, 3 Räntebindningsstruktur År Mkr Andel, % Mkr Fastränta, % Mkr Andel, % Ränta, % 0–1 17 068 96 550 1,2 8 140 46 3,3 1–2 0 0 1 367 1,3 1 367 8 2,4 2–3 181 1 1 287 1,5 1 468 8 3,0 3–4 0 0 1 678 1,8 1 678 9 2,9 4–5 523 3 1 824 2,3 2 347 13 3,5 5– 0 0 2 772 2,4 2 772 16 3,5 Totalt 17 772 100 9 478 1,9 17 772 100 3,2 ¹ Löftesprovisioner är jämnt fördelade över räntebindningsstrukturen. Detsamma gäller kreditmarginalerna för de rörliga lånen. ² Ränta avser betald fast ränta i kontrakten. ³ Tillkommer en forwardstartande ränteswap, på nominellt 200 Mkr med start 2026. 0 10 000 20 000 30 000 40 000 50 000 Mkr -21- 22 -23- 24 -25 Kapitalstruktur Procentsiffror avser eget kapital 51,9% 51,8% 51,2% 53,5% 43,6% Eget kapital Övriga skulder Räntebärande skulder Finansieringskälla 40% 23% 21% 11% 5% Banklån MTN icke säkerställda obligationer Danska Realkredit obligationer SFF säkerställda obligationer Certifikat Belåning och räntekostnad Belåningsgrad Snittränta 0 20 40 60 80 100 0 1 2 3 4 5 %% -21- 22 -23- 24 -25 Ej säkerställda skulder uppgick till 5 051 Mkr (3 625) och på balansdagen uppgick värdet på obelånade tillgångar till knappt 4 gånger den icke säkerställda skulden exkluderat värdet på mark. Belåningsgraden uppgick till 39,0 procent (38,4) varav den säkerställda be- låningsgraden uppgick till 27,6 procent (29,7). De räntebärande skulderna är diversifie- rade över flera finansieringskällor med olika löptider, inklusive banklån från Nordens största banker, icke säkerställda obligatio- ner via Catenas MTN-program, säkerställda obligationer via Svensk Fastighetsfinansiering, / Finansiering ===== SIDA 27 ===== 27 Catena AB Årsredovisning med hållbarhetsrapport 2025 INLEDNING Catena i korthet VD-ord FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE Affären Så skapar vi värde Nära förvaltning Effektiv fastighetsutveckling Attraktiv markbank Verksamheten 2025 2025 – ett stabilt år Regionernas utveckling Fastighetsförteckning Fastighetsvärdering Organisation Finansiering Finansiering och kapitalstruktur Intjäningsförmåga Aktuell intjäningsförmåga Aktien och ägare Catena-aktiens utveckling Marknadsutsikter Logistik- och fastighetsmarknaden – en översikt Riskhantering Risker och riskhantering HÅLLBARHETSRAPPORT Allmänna upplysningar Miljöansvar Samhällsansvar Bolagsstyrning Hållbarhetsnoter Revisors rapport FINANSIELL INFORMATION & BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT Koncernen Moderbolaget Bolagsstyrning Förslag till årsstämman Årsredovisningens undertecknande Revisionsberättelse ÖVERSIKT & INFORMATION Översikt Information danska realkreditobligationer och företagscer- tifikat. Den genomsnittliga och viktade kapital- bindningstiden för de räntebärande skulderna uppgick till 4,5 år (5,2). Under det kommande året förfaller cirka 14 procent (2,2) av portföljen för refinansiering enligt gällande avtal. För att minska refinansieringsrisker och skapa flexibi- litet arbetar Catena proaktivt med att inleda refinansieringsprocesser i god tid. Covenanter och ränterisker Under flera av Catenas kreditavtal ställs krav på att bibehålla vissa förutbestämda nivåer avseende belåningsgrad, räntetäckningsgrad och soliditet. Nivåerna som behöver uppfyl- las ligger mellan 60–77 procent för belåning, 1,5–2,0 ggr för räntetäckning och för soliditet mellan 20–25 procent. Catena opererar med goda marginaler till dessa nyckeltal vilket ska- par trygghet åt bolagets intressenter. Räntekostnader och känslighet Räntekostnader utgör en betydande del av Catenas resultat. De påverkas i huvudsak av förändringar i marknadsräntan men också av förändrade regler och förutsättningar på kreditmarknaden som i sin tur kan förändra kreditmarginalerna. Catena, med verksamhet i Sverige och Danmark, är främst beroende av hur de svenska och danska marknadsräntorna förändras. Under 2025 sjönk Stibor 3 månader från 2,5 procent vid årets ingång till 2,0 pro- cent vid årets slut. Cibor 6 månader sjönk från 2,6 procent till 2,2 procent. Mot bakgrund av lägre marknadsräntor i kombination med lägre marginaler beroende av stark kapitalmarknad och Catenas starka finansiella ställning har Catenas genomsnittliga räntekostnad gått ned under året. På balansdagen uppgick räntan på lån inklusive kostnad för derivat och outnyttja- de kreditlöften till 3,2 procent (3,4). För att begränsa koncernens ränterisk har Ca- tena historiskt använt sig av en kombination av fasträntelån och räntederivat för att säkerställa en tillfredsställande grad av fast ränta i port- följen. På balansdagen uppgick fasträntelån exklusive certifikat till 1 304 Mkr (1 228) och den nominella volymen av räntederivat uppgick till 9 478 Mkr (9 102). Tillsammans utgjorde de en räntesäkringsgrad av den totala låneport- följen om 61 procent (61). Derivatportföljens genomsnittliga räntebindningstid uppgick 4,0 år (4,5) på balansdagen. Cirka 46 procent (48) av portföljen skiftar ränta inom ett år och den genomsnittliga räntebindningen i hela portföl- jen inklusive räntederivat var 2,4 år (2,6). Utöver Catenas räntesäkringsstrategi bidrar också koncernens starka operativa kassaflöde till Catenas motståndskraft. På balansdagen uppgick uthyrningsgraden till 96,7 procent (96,7), räntetäckningsgraden till 3,9 ggr (3,6) och nettoskulden i förhållande till driftnetto minus centraladministration till 7,8 ggr (7,9) vilket gör att Catena med marginal uppfyller målsättningen i finanspolicyn och övriga finansiella åtaganden. → På sidan 114 kan du läsa mer om derivatportföljen samt se förfallostrukturen. Värdering av derivatportfölj och fasträntelån På balansdagen uppgick det bokförda värdet av räntederivat till 132 Mkr (160) och värde - förändringen på derivat till -28 Mkr (-48). Värdeförändringen på derivaten påverkar inte kassaflödet och när derivatens löptid gått ut är värdet alltid noll. Fasträntelån värderas till nominellt värde medan räntederivat löpande marknadsvärderas vilket medför att bokfört värde överensstämmer med verkligt värde, samtidigt som förändringen redovisas över resultaträkningen. Likviditet och outnyttjad kredit Den 31 december 2025 uppgick kassan till 444 Mkr (990) och tillsammans med be- kräftade revolverande krediter på 2 750 Mkr (2 750) uppgick den totala likviditeten till 3 194 Mkr. Utöver det fanns också en kontokredit uppgående till 200 Mkr. Catena strävar att vid var tid säkerställa tillräckligt med likvida medel inklusive fritt kassaflöde på årsbasis för att möta finansieringsbehovet under kommande 12 månader (likviditetskravet). På balansdagen bedöms likviditetskravet uppnått. Catena tillser dessutom att det vid varje givet tillfälle finns outnyttjade lånelöften för att täcka samtliga utestående certifikat. Koncernen har under året finansierat verk- samheten med kassaflöde från den löpande verksamheten uppgående till 1 576 Mkr (1 287). Investeringar i fastigheter enligt kassaflödes- analysen uppgick till 1 667 Mkr (4 415) . Valutaexponering Catena har genom sin verksamhet i Danmark exponering mot danska kronor. Huvudsakligen berör det hur värdet på nettotillgångar i Dan- mark påverkas av förändringar i valutakursen. På balansdagen uppgick värdet av det danska fastighetsbeståndet till 5 465 Mdkk (4 948) och nettovärdet till 2 956 Mdkk (2 713). Catena kan använda sig av flera olika strategier för att säkra delar av exponeringen. På balansdagen var 13 procent av valutaexponeringen säkrad. Svenska marknadsräntor Danska marknadsräntor SEK 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 -1,00 0,00 1,00 2,00 3,00 4,00 5,00 STIBOR 3m CIBOR 6m SE BMK 05Y DK BMK 05Y SEK IRS 05Y DKK IRS 05Y DKK -1,00 0,00 1,00 2,00 3,00 4,00 5,00 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 20252024 / Finansiering ===== SIDA 28 ===== 28 Catena AB Årsredovisning med hållbarhetsrapport 2025 INLEDNING Catena i korthet VD-ord FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE Affären Så skapar vi värde Nära förvaltning Effektiv fastighetsutveckling Attraktiv markbank Verksamheten 2025 2025 – ett stabilt år Regionernas utveckling Fastighetsförteckning Fastighetsvärdering Organisation Finansiering Finansiering och kapitalstruktur Intjäningsförmåga Aktuell intjäningsförmåga Aktien och ägare Catena-aktiens utveckling Marknadsutsikter Logistik- och fastighetsmarknaden – en översikt Riskhantering Risker och riskhantering HÅLLBARHETSRAPPORT Allmänna upplysningar Miljöansvar Samhällsansvar Bolagsstyrning Hållbarhetsnoter Revisors rapport FINANSIELL INFORMATION & BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT Koncernen Moderbolaget Bolagsstyrning Förslag till årsstämman Årsredovisningens undertecknande Revisionsberättelse ÖVERSIKT & INFORMATION Översikt Information Aktuell intjäningsförmåga Intjäningsförmåga Mkr 2025 31 dec1 2024 31 dec Hyresintäkter 2 708 2 557 Fastighetskostnader -472 -423 Driftsöverskott 2 236 2 134 Central administration -54 -55 Andel i resultat från intresseföretag -3 0 Finansnetto -532 -532 Tomträttsavgälder -8 -8 Förvaltningsresultat 1 639 1 539 Årets skatt -338 -317 Årets resultat 1 301 1 222 Nyckeltal Årets resultat, kr per aktie 19,59 20,20 Antal utestående aktier, miljoner 66,4 60,4 1 Tabellen inkluderar inte effekten av uppköpet från Urban Partners som signerades 2026. I tabellen presenterar Catena sin intjänings- förmåga på 12-månaders basis. Eftersom denna uppställning inte är att likställa med en prognos, utan avser att återspegla ett normalår, kan faktiskt utfall komma att skilja sig på grund av såväl beslut som påverkar utfallet positivt som negativt i förhållande till normalår som oförutsedda händelser. Den presenterade intjäningsförmågan innehåller ingen bedöm- ning av hyres-, vakans- eller ränteförändring. Catenas resultaträkning påverkas även av värdeförändring och förändringar i fastighets- beståndet samt av värdeförändringar avseende derivatinstrument. Inget av detta har beaktats Örja 1:22 i Landskrona / Intjäningsförmåga Catenas intjäningsförmåga avser kassaflöde och resultat från den löpande förvaltningen av fastigheter, exklusive orealiserade värdeförändringar och engångsposter. i den aktuella intjäningsförmågan. Driftsöver- skottet baseras på per balansdagen kontrak- terade hyresavtal och normaliserade fastig- hetskostnader för aktuellt bestånd, samt med tillägg för förhyrda projekt som färdigställs inom 12 månader. De finansiella kostnaderna baseras på Catenas genomsnittliga räntenivå inklusive säkringar för aktuell låneskuld med av- drag för aktiverad ränta i normal projektvolym. Skatten är schablonmässigt beräknad efter vid varje tidpunkt gällande skattesats. ===== SIDA 29 ===== 29 Catena AB Årsredovisning med hållbarhetsrapport 2025 INLEDNING Catena i korthet VD-ord FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE Affären Så skapar vi värde Nära förvaltning Effektiv fastighetsutveckling Attraktiv markbank Verksamheten 2025 2025 – ett stabilt år Regionernas utveckling Fastighetsförteckning Fastighetsvärdering Organisation Finansiering Finansiering och kapitalstruktur Intjäningsförmåga Aktuell intjäningsförmåga Aktien och ägare Catena-aktiens utveckling Marknadsutsikter Logistik- och fastighetsmarknaden – en översikt Riskhantering Risker och riskhantering HÅLLBARHETSRAPPORT Allmänna upplysningar Miljöansvar Samhällsansvar Bolagsstyrning Hållbarhetsnoter Revisors rapport FINANSIELL INFORMATION & BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT Koncernen Moderbolaget Bolagsstyrning Förslag till årsstämman Årsredovisningens undertecknande Revisionsberättelse ÖVERSIKT & INFORMATION Översikt Information Catena-aktiens utveckling Catena arbetar för att ge ägarna en långsiktigt hållbar och konkurrenskraftig totalavkastning på sin investering, till en balanserad risk. En rättvisande, tydlig, samtidig och transparent information underlättar marknadens värdering av bolaget. Catenas aktier introducerades den 26 april 2006 på Stockholmsbörsen Nasdaq Stock- holm, Nordiska listan Mid Cap i sektorn Real Estate, under benämningen CATE. Aktien bytte segment 2021 till Nordiska listan Large Cap. Stängningskursen den 30 december 2025 var 450,80 kronor mot stängningskursen den 30 december 2024 som var 473,00 kronor, vilket innebär att aktiekursen minskat med 4,7 procent under året. Catena-aktien har som högst under året handlats till 493,00 kronor och som lägst till 383,60 kronor. Aktiens totalavkastning uppgick 2025 till -2,7 procent (2,1). Under året omsattes på Nasdaq Stockholm 19 159 016 Catena-aktier (16 879 742), motsvarande en omsättnings- hastighet på cirka 32 procent (30) räknat på genomsnittligt antal aktier. Utdelningspolicy och utdelning Catenas utdelning till aktieägarna ska lång- siktigt uppgå till 50 procent av förvaltnings- resultatet, efter schablonberäknad skatt. För verksamhetsåret 2025 föreslår styrelsen en total utdelning om 631 Mkr (543), vilket utgör cirka 50 procent av förvaltningsresultatet efter schablonskatt. Per aktie blir det 9,50 kr (9,00), motsvarande en ökning om 6 procent att utbetalas vid två tillfällen om vardera 4,75 kr. Det motsvarar en direktavkastning på 2,1 procent (1,9). EPRA Catena ingår sedan 2017 i det internationella fastighetsindexet EPRA på Londonbörsen, vilket positivt påverkar bolagets förmåga att attrahera såväl befintliga som nya investerare. Aktier och aktiekapital Aktiekapitalet i Catena AB ska utgöra lägst 198 000 000 kronor och högst 792 000 000 kronor. Antalet aktier ska uppgå till lägst 45 000 000 och högst 180 000 000. Aktie- kapitalet i Catena AB uppgår per den 31 de- cember 2025 till 265 584 457,60 kronor med ett kvotvärde om 4,40 kronor vardera fördelat på 60 360 104 stamaktier. Varje aktie berätti- gar till en röst och varje röstberättigad får vid stämma rösta för det fulla antalet ägda och företrädda aktier. Samtliga aktier äger lika rätt till andel i bolagets tillgångar och vinst. Aktierna är inte föremål för några begränsningar i rätten att överlåta dem. Substansvärde Substansvärdet är bolagets samlade kapital som bolaget har att förvalta för att på så sätt skapa såväl en värdeutveckling som direktav- kastning till ägarna. Med tillgångar och skulder upptagna till verkligt värde kan substansvärdet beräknas utifrån bolagets egna kapital. Hänsyn bör dock tas till skatteeffekter. Långsiktigt substansvärde (EPRA NRV) beräknas till 445,89 kr/aktie (424,92). Det motsvarar 99 procent av Catenas aktiekurs vid årsskiftet. Ägare Per den 28 februari 2026 hade Catena AB enligt Monitor (Modular Finance) 17 037 aktieägare (17 514 ). Största ägare är Backahillgruppen med 18,6 procent (18,6) av kapitalet. De utländ- ska ägarna svarade för 46,1 procent (47,7) av kapitalet och det svenska ägandet uppgick till 53,9 procent (52,3). Privatpersoner svarade för 5,2 procent (5,9). Catena AB ägde inga egna aktier i Catena per den 28 februari 2026. → Läs om Catenas ägarstruktur och största ägare på sidan 135. Kursutveckling 2025-01-01 – 2026-02-28 0 500 1 000 1 500 2 000 2 500 Kronor Antal aktier 2025 2026 0 120 240 360 480 600 Catena Omsatt antal aktier/månad, 000 OMX Stockholm PI Carnegie Real Estate Index Kursutveckling 2014-01-01 – 2026-02-28 Kronor 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2025 20262024 0 120 240 360 480 600 Catena OMX Stockholm PI Carnegie Real Estate Index / Aktien och ägare ===== SIDA 30 ===== 30 Catena AB Årsredovisning med hållbarhetsrapport 2025 INLEDNING Catena i korthet VD-ord FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE Affären Så skapar vi värde Nära förvaltning Effektiv fastighetsutveckling Attraktiv markbank Verksamheten 2025 2025 – ett stabilt år Regionernas utveckling Fastighetsförteckning Fastighetsvärdering Organisation Finansiering Finansiering och kapitalstruktur Intjäningsförmåga Aktuell intjäningsförmåga Aktien och ägare Catena-aktiens utveckling Marknadsutsikter Logistik- och fastighetsmarknaden – en översikt Riskhantering Risker och riskhantering HÅLLBARHETSRAPPORT Allmänna upplysningar Miljöansvar Samhällsansvar Bolagsstyrning Hållbarhetsnoter Revisors rapport FINANSIELL INFORMATION & BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT Koncernen Moderbolaget Bolagsstyrning Förslag till årsstämman Årsredovisningens undertecknande Revisionsberättelse ÖVERSIKT & INFORMATION Översikt Information Data per aktie 2025 2024 Börskurs vid årets slut, kr 450,80 473,00 Kursutveckling under året, % -4,7 0,3 Högst betalt under året, kr 493,00 590,00 Lägst betalt under året, kr 383,60 412,80 Förvaltningsresultat per aktie, kr 26,72 22,59 Resultat per aktie, kr 27,24 19,36 Utdelning per aktie, kr 9,501 9,00 Aktiens direktavkastning, % 2,1 1,9 Aktiens totalavkastning, % -2,7 2,1 Kassaflöde före förändring av rörelsekapital per aktie, kr 25,66 22,49 Eget kapital per aktie, kr 397,14 382,69 Långsiktigt substansvärde EPRA NRV per aktie, kr 445,89 424,92 Aktuellt substansvärde EPRA NTA per aktie, kr 431,00 411,53 Avyttringsvärde EPRA NDV per aktie, kr 387,67 372,94 Antal aktier vid årets slut, tusental 60 360 60 360 Genomsnittligt antal aktier, tusental 60 360 55 800 1 Enligt styrelsens och VD:s förslag. Utdelning och utdelningsandel Aktiens direktavkastning Substansvärde, EPRA NRV och totalavkastning Börskurs relativt eget kapital per aktie 0 50 100 150 200 250 % -21- 22 -23- 24 -25 0 2 4 6 8 10 0 12 24 36 48 60 Kr/aktie % -21- 22 -23- 24 -25 1 1 Enligt styrelsens och VD:s förslag. 1 Enligt styrelsens och VD:s förslag. Utdelning Utdelningsandel Utdelning, totalt Direktavkastning Substansvärde Totalavkastning 0 100 200 300 400 500 600 700 0 1 2 3 4 5 6 7 Mkr % -21- 22 -23- 24 -25 1 0 90 180 270 360 450 -30 0 30 60 90 Kr/aktie % -21- 22 -23- 24 -25 Incitamentsprogram I Catena finns inga aktiebaserade incitaments- program, optioner eller konvertibla skuldebrev utfärdade. Inte heller några bemyndiganden att utfärda några sådana finansiella instrument förelåg för 2025. Följaktligen innehar inte någon i styrelsen eller någon av de ledande befattningshavarna optioner i Catena per den 31 december 2025. Morgongåva 15:33 i Heby / Aktien och ägare ===== SIDA 31 ===== 31 Catena AB Årsredovisning med hållbarhetsrapport 2025 INLEDNING Catena i korthet VD-ord FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE Affären Så skapar vi värde Nära förvaltning Effektiv fastighetsutveckling Attraktiv markbank Verksamheten 2025 2025 – ett stabilt år Regionernas utveckling Fastighetsförteckning Fastighetsvärdering Organisation Finansiering Finansiering och kapitalstruktur Intjäningsförmåga Aktuell intjäningsförmåga Aktien och ägare Catena-aktiens utveckling Marknadsutsikter Logistik- och fastighetsmarknaden – en översikt Riskhantering Risker och riskhantering HÅLLBARHETSRAPPORT Allmänna upplysningar Miljöansvar Samhällsansvar Bolagsstyrning Hållbarhetsnoter Revisors rapport FINANSIELL INFORMATION & BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT Koncernen Moderbolaget Bolagsstyrning Förslag till årsstämman Årsredovisningens undertecknande Revisionsberättelse ÖVERSIKT & INFORMATION Översikt Information Logistik- och fastighetsmarknaden – en översikt Makroekonomisk översikt Det globala ekonomiska läget under 2025 präglades av en ojämn men gradvis återhämt- ning, där centralbanker världen över fortsatte att genomföra räntesänkningar. Samtidigt påverkades omvärlden av fördjupade geo- politiska spänningar och osäkerheter kring handelstullar, vilket bidrog till marknadsvolatili- tet och ett mer avvaktande investeringsklimat. I USA mattades tillväxten av men förblev posi- tiv, i Europa stabiliserades ekonomin långsamt, med inflation nära målnivån och fortsatt låg arbetslöshet i euroområdet. Under hösten förbättrades stämningsläget, även om politiska och strukturella utmaningar bestod. Samman- taget avslutade världen 2025 i ett läge av försiktig återhämtning, med förhoppning om mer stabila inflations- och ränteutsikter under 2026. Den svenska ekonomin under 2025 prägla- des också av en gradvis återhämtning. BNP- tillväxten för 2025 förväntas landa kring 1,0–1,5 procent, däremot är prognoserna och tilltron inför 2026 högre med en förväntad tillväxt om cirka 2,5 procent. Inflationen låg under året konsekvent över Riksbankens mål om 2 procent, drivet av bland annat högre energi- och livsmedelspriser, men prisökningstakten visade tydliga tecken på dämpning. Inflationen i december, mätt i KPIF, uppgick till 2,1 procent, vilket är närmare Riksbankens långsiktiga mål. Samtidigt fortsatte Riksbanken att sänka rän- tan för att stödja konjunkturen, vilket började ge effekt i form av ett något stärkt stämnings- läge bland hushåll och företag. I slutet av året landade styrräntan på 1,75 procent. Arbets - lösheten i Sverige låg kvar på förhöjda nivåer under årets första månader, men förbättrades gradvis mot slutet av året. Vid utgången av 2025 uppgick den till 6,8 procent, att jämföra med 7,1 procent vid årets början. Danska regeringen justerade sina tillväxt- utsikter och den tidigare nedrevideringen av BNP-prognosen från 3,0 till 1,4 procent be- rodde bland annat på minskad export till USA och en svagare läkemedelssektor. Trots detta bedöms den danska ekonomin i stort som stabil med låg inflation och hög sysselsättning. Prognosen för BNP-tillväxt höjdes inför 2026 till 2,2 procent, drivet av ökad konsumtion och stabiliserad industriproduktion. EU förutspår fortsatt låg inflation, cirka 1 procent 2026, och arbetslösheten i Danmark ligger på 3 procent – bland de lägsta i Europa. Fastighetsmarknaden Under året har 438 fastighetstransaktioner genomförts i Sverige till ett värde över 40 mil- joner kronor . Den totala transaktionsvolymen uppgick till cirka 164 miljarder kronor, något högre än föregående år. Andelen utländskt kapital steg till 32 procent, en tydlig ökning från 17 procent under 2024. Stockholmsregionen står i centrum med 37 procent av volymen. Göteborg har stärkts och utgör 13 procent av den totala volymen. Lager och logistik står för 22 procent av årets totala transaktionsvolym och visar därmed fortsatt styrka. Logistik- sektorn utmärker sig dessutom med en ökad andel utländska investerare, 27 procent under året, upp med 19 procent året före. Segmentet rör sig från att vara ett säkert val i tider av osäkerhet till att också vara en av de mest attraktiva investeringsmöjligheterna i åter - hämtningsfasen. Avkastningsnivåerna för primeobjekt under 2025 sjönk till under 5 pro- cent, en tydlig signal om marknadens fortsatta tilltro till logistiksegmentet. Den svenska fastighetsmarknaden uppvisar en återhämtning under 2025 i princip i samt- liga segment. Lager och logistik är ett av de starkaste segmenten, med stabila eller svagt Transaktionsvolym Sverige Transaktioner >= 40MSEK Antal transaktioner -07 -08 -09 -10- 11 -12- 13 -14- 15 -16- 17 -18- 19 -20- 21 -22- 23 -24- 25 0 90 000 180 000 270 000 360 000 450 000 0 180 360 540 720 900 Svenska investerare Utländska investerare Bostad Logistik, industri & lager -07 -08 -09 -10- 11 -12- 13 -14- 15 -16- 17 -18- 19 -20- 21 -22- 23 -24- 25 0 100 000 200 000 300 000 400 000 Kontor SamhällsfastigheterHandel Övrigt (ex. mark, hotell) Transaktionsvolym Sverige: segmentsfördelning Transaktioner >=40 MSEK Källa: Newsec. Källa: Newsec. / Marknadsutsikter Tack vare en selektiv investeringsstrategi och fokus på rätt lägen för etableringar har Catena kunnat stärka sin närvaro i attraktiva områden där det finns en långsiktigt stabil efterfrågan, detta i tider som till stor del präglats av stigande vakansgrader inom logistiksegmentet. ===== SIDA 32 ===== 32 Catena AB Årsredovisning med hållbarhetsrapport 2025 INLEDNING Catena i korthet VD-ord FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE Affären Så skapar vi värde Nära förvaltning Effektiv fastighetsutveckling Attraktiv markbank Verksamheten 2025 2025 – ett stabilt år Regionernas utveckling Fastighetsförteckning Fastighetsvärdering Organisation Finansiering Finansiering och kapitalstruktur Intjäningsförmåga Aktuell intjäningsförmåga Aktien och ägare Catena-aktiens utveckling Marknadsutsikter Logistik- och fastighetsmarknaden – en översikt Riskhantering Risker och riskhantering HÅLLBARHETSRAPPORT Allmänna upplysningar Miljöansvar Samhällsansvar Bolagsstyrning Hållbarhetsnoter Revisors rapport FINANSIELL INFORMATION & BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT Koncernen Moderbolaget Bolagsstyrning Förslag till årsstämman Årsredovisningens undertecknande Revisionsberättelse ÖVERSIKT & INFORMATION Översikt Information 400 600 800 1 000 1 200 300 400 500 600 700 800 3,0 4,0 5,0 6,0 7,0 8,0 9,0 10,0 4,0 5,0 6,0 7,0 8,0 -07 -09 -11- 13 -15- 17 -19- 21 -23- 25 -07 -09 -11- 13 -15- 17 -19- 21 -23- 25 -07 -09 -11- 13 -15- 17 -19- 21 -23- 25 -07 -09 -11- 13 -15- 17 -19- 21 -23- 25 stigande hyror i de mest attraktiva lägena och ett tydligt återvänt intresse från utländska ak- törer som ser Sverige som en strategiskt viktig logistiknod. Utvecklingen stöttas av strukturella drivkrafter såsom förändrade försörjnings- kedjor och Sveriges geografiskt fördelaktiga position i norra Europa. Den danska transaktionsvolymen nådde cirka 55 miljarder DKK under året, vilket motsvarar en ökning om 18 procent jämfört med föregående år. Geografiskt sett domine- rade Köpenhamn och ”Greater Copenhagen” transaktionsmarknaden, med andelar om 43 procent och 15 procent. Andra större städer som Aarhus, Odense, Aalborg och trekants- området stod sammanlagt för 12 procent av volymen och övriga Danmark för 30 procent. Utländska investerare bidrog med 33 procent av den totala investeringsvolymen i Danmark, vilket är något lägre än föregående års andel. Logistikmarknaden I Sverige uppgick transaktionsvolymen inom lager och logistik till 36,5 miljarder kronor, en ökning från 25,4 miljarder kronor året innan. Ökningen förklaras delvis av att utländska investerare är tillbaka, andelen utländskt kapital ökade från 19 procent 2024 till 27 procent 2025. Geografiskt dominerade regionstäderna logistikmarknaden, med 44 procent av trans- aktionerna, Göteborg stor för 23 procent, Stockholm för 11 procent och Malmö för 6 procent. Yielden för ”prime logistik” sjönk till cirka 4,80 procent under året, vilket visar på fortsatt starkt intresse för segmentet. Däremot är yielden fortsatt högre än de rekordlåga nivå- er om cirka 3,5 procent som noterades 2021. Under 2024 och framförallt 2025 har den svenska logistikfastighetsmarknaden åter- hämtat sig. Trots att segmentet som helhet upplevt högre vakanser jämfört med tidigare år har transaktionsvolymen tydligt ökat och investerare riktar sitt fokus mot moderna, energieffektiva anläggningar med stabila hyresgäster och långa avtal. Tidigare års omfattande spekulationsbyggen har bidragit till en tillfällig vakansökning, däremot bedöms även dessa vakanser kunna absorberas suc- cessivt av marknaden i takt med en förbättrad konjunktur. Hållbarhetscertifierade byggnader fortsätter driva hyresnivåer i premiumlägen, och hyrorna är överlag stabila eller svagt stigande i landets mest attraktiva logistik- områden. Totalt färdigställdes omkring 570 000 kvadratmeter ny logistikyta under 2025 vilket tyder på en fortsatt tilltro för segmentet. Efter- frågan på strategiskt placerade fastigheter väntas stiga. Bland annat skapar ökade för- svarssatsningar i Sverige en stark tillväxt - potential för lager och logistikfastigheter. Aktörer som kan möta kraven på säkerhet och flexibilitet har goda möjligheter att växa inom segment nära kopplat till totalförsvarets utveckling. I Danmark uppgick den totala transaktions- volymen för logistiksegmentet till 5,7 miljarder DKK – en minskning jämfört med föregående år. Inom segmentet genomfördes sammanlagt 38 transaktioner och segmentet utgjorde 10 procent av den totala transaktionsvolymen. Prime yield för logistik i Köpenhamn sjönk under året till cirka 5,00 procent, vilket börjar närma sig nivåer som rådde under rekord- åren 2021–2022, motsvarande som lägst cirka 4,25 procent. Trots stigande vakanser i den breda marknaden, till följd av lägre efterfrågan och omfattande nyproduktion, är utbudet av moderna logistikfastigheter i strategiska lägen begränsat. Detta medförde att hyrorna för dansk prime-logistik fortsatte stiga under 2025. Den långvarigt positiva utvecklingen inom BNP, produktion, handel och transport har historiskt stärkt efterfrågan på industrilokaler. Den starka utsikten för dansk produktion och ekonomi, till- sammans med stabila finansiella förhållanden, ger en gynnsam prognos för logistiksegmentet framåt. Danmarks framtida position som logis- tiknation stärks dessutom av utvecklingen kring STRING-korridoren och Fehmarnbältförbindel- sen. När den nya tunneln mellan Danmark och Tyskland öppnar 2029 skapas en snabbare länk mellan Skandinavien och Centraleuropa, vilket gör Danmark till en ännu viktigare transitpunkt för godsflöden i norra Europa. Den förbättrade tillgängligheten väntas driva en ökad efter- frågan på moderna logistik- och industrifastig- heter, särskilt längs E47 och i regionerna nära Fehmarnbält och Öresund. De nya transport- möjligheterna kan även omforma logistikstruk- turen i hela regionen, med växande behov av strategiskt belägna distributionscentraler och lagerlösningar. Catenas position Under året har Catena stärkt sin position, främst genom strategiska förvärv men också via de utvecklingsprojekt som resulterat i att helt nya logistiknav etableras, exempelvis Logistikposition Ramlösa och Logistikposition Landvetter. Som tidigare nämnts har vakanser- na som helhet inom segmentet stigit till följd av tidigare omfattande spekulationsbyggen, både i svagare och i några traditionellt star - kare lägen. Denna överetablering har skapat tydligare skillnader mellan aktörer och Catena utmärker sig som en välpositionerad, drivande aktör inom hållbar och framtidsorienterad logistikutveckling. Hyresutveckling Sverige, kr Yieldutveckling Sverige, % Hyresutveckling Danmark, kr Yieldutveckling Danmark, % Stockholm Köpenhamn Göteborg Aarhus Helsingborg Triangle Area Jönköping Odense Övriga regionstäder Aalborg Källa: Newsec. / Marknadsutsikter ===== SIDA 33 ===== 33 Catena AB Årsredovisning med hållbarhetsrapport 2025 INLEDNING Catena i korthet VD-ord FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE Affären Så skapar vi värde Nära förvaltning Effektiv fastighetsutveckling Attraktiv markbank Verksamheten 2025 2025 – ett stabilt år Regionernas utveckling Fastighetsförteckning Fastighetsvärdering Organisation Finansiering Finansiering och kapitalstruktur Intjäningsförmåga Aktuell intjäningsförmåga Aktien och ägare Catena-aktiens utveckling Marknadsutsikter Logistik- och fastighetsmarknaden – en översikt Riskhantering Risker och riskhantering HÅLLBARHETSRAPPORT Allmänna upplysningar Miljöansvar Samhällsansvar Bolagsstyrning Hållbarhetsnoter Revisors rapport FINANSIELL INFORMATION & BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT Koncernen Moderbolaget Bolagsstyrning Förslag till årsstämman Årsredovisningens undertecknande Revisionsberättelse ÖVERSIKT & INFORMATION Översikt Information Risker och riskhantering Risker som hanteras väl kan skapa värde, medan risker som inte han- teras rätt kan leda till skador och förluster. Ansvarsfull och kontrolle- rad riskhantering är därför en viktig del av styrningen och kontrollen av Catenas verksamhet. Det övergripande ansvaret för Catenas risk - hantering är styrelsens, det operativa ansvaret är delegerat till VD. För identifierade risker finns utarbetade policyer, instruktioner och mandat som löpande följs upp. Risker som bygger på händelser utanför bolagets kontroll och som kan leda till verksamhetsavbrott utvärderas löpande och i den mån det är möjligt tecknas väl avvägda försäkringslösningar. På samma sätt hanteras risken för skada på människor eller egendom som kan ha uppkommit som en följd av Catenas agerande. För att möjliggöra en strukturerad riskhante- ring har Catena valt att klassificera riskerna i följande kategorier: Kategori Risk Påverkan Sannolikhet Prioritet Omvärld Makroekonomi och konjunktur Bevaka Kriser Bevaka Ansvarsfullt företagande Medmänniska Bevaka Medarbetare Bevaka Mutor, korruption och brott mot uppförandekoden Fokus Operationella risker Fastighetsvärden Fokus Uthyrningsgrad Fokus Fastighetskostnader Bevaka Projekt Fokus Hyresintäkter Bevaka Motpartsrisk Bevaka Förvärv Fokus Legala och efter- levanderisker Skattelagstiftning Bevaka Miljölagstiftning Fokus Hållbara fastigheter Climate action failure Fokus Operativa miljörisker Bevaka Energi Fokus Biodiversitet Fokus Extremt väder Fokus Föroreningar eller miljöskador på fastigheter/Ansvarsrisk Bevaka Finansiella risker Finansieringsrisk Fokus Ränterisk Fokus Valutarisk Bevaka Kreditrisk/Risk för kundförluster Bevaka Cyberrisker IT-attack Fokus Driftstörning Bevaka Informationsläckage Bevaka Låg Medel Hög / Riskhantering ===== SIDA 34 ===== 34 Catena AB Årsredovisning med hållbarhetsrapport 2025 INLEDNING Catena i korthet VD-ord FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE Affären Så skapar vi värde Nära förvaltning Effektiv fastighetsutveckling Attraktiv markbank Verksamheten 2025 2025 – ett stabilt år Regionernas utveckling Fastighetsförteckning Fastighetsvärdering Organisation Finansiering Finansiering och kapitalstruktur Intjäningsförmåga Aktuell intjäningsförmåga Aktien och ägare Catena-aktiens utveckling Marknadsutsikter Logistik- och fastighetsmarknaden – en översikt Riskhantering Risker och riskhantering HÅLLBARHETSRAPPORT Allmänna upplysningar Miljöansvar Samhällsansvar Bolagsstyrning Hållbarhetsnoter Revisors rapport FINANSIELL INFORMATION & BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT Koncernen Moderbolaget Bolagsstyrning Förslag till årsstämman Årsredovisningens undertecknande Revisionsberättelse ÖVERSIKT & INFORMATION Översikt Information Exponering Risk Riskbeskrivning Hantering/Möjligheter Påverkan Sannolikhet Omvärld Makroekonomi och konjunktur Globala handelskonflikter eller politiska spänningar är exem- pel på samhällsförändringar som kan ge påverkan på varuflöden och handelsmöns- ter. Det kan i sin tur påverka förutsättningarna för Catena. Catena genomför kontinuerligt analyser och studier och har en aktiv omvärldsbevakning för att skydda sig och sina kunders intressen. Kriser Omfattar kriser som uppstår i omvärlden och som Catena inte direkt kan påverka och som kan vara svåra att förutse. Exempel kan vara terrorist- attacker, cyberangrepp eller pandemi. Även om Catena inte direkt kan påverka riskerna så jobbar vi kontinu- erligt med omvärldsbevakning och krishanteringsplaner. Ansvarsfullt företagande Medmänniska Risk för att medarbetare, extern personal eller andra ska åsamkas skada, fysiskt eller psykiskt, i anslutning till Catenas fastigheter eller projekt. Catena arbetar aktivt för att minimera risken. Arbetsmiljöpolicy och leveran- törsuppförandekod är viktiga verktyg och vi använder oss av bygg- och ansvarsförsäkringar. Miljöcertifie - ringar hjälper oss att sätta människa och miljö i fokus och säkerställa en god miljö. Tät dialog med hyres- gäster bidrar också till säkerheten i fastigheterna. Medarbetare Vår framtida utveckling är i stor utsträckning beroende av vår förmåga att kunna rekrytera, utveckla och behålla medarbetare. Catena värnar om ett öppet och transparent arbetsklimat och arbetar aktivt med att kompetensutveckla medarbetare. Vi följer upp medarbe- tare och hur de trivs i samband med medarbetarsamtal och medarbetar- undersökning och vi arbetar aktivt med successionsmöjligheter för nyckelpersoner. Den koncerngemen- samma värdegrunden bidrar till vår förmåga att rekrytera, utveckla och behålla medarbetare. Mutor, korrup- tion och brott mot uppfö- randekoden Risker kan finnas internt eller hos leverantörer och under- leverantörer som jobbar på vårt uppdrag. Både Catenas varumärke och affär kan skadas av ansvarslöst eller kriminellt beteende. Catena arbetar aktivt för en företags- kultur som bygger på god affärsetik, utgångspunkten är vår värdegrund och uppförandekod. Obligatorisk intern utbildning i antikorruption sker för samtliga medarbetare. Det finns även en visselblåsarfunktion. Exponering Risk Riskbeskrivning Hantering/Möjligheter Påverkan Sannolikhet Operationella risker Fastighets- värden Catena redovisar sin fastig- hetsportfölj till marknads - värde. Marknadsvärdet, som bestäms av driftnetto och vilken förväntad avkastning marknaden accepterar, påverkar Catenas finansiella rapporter. Ett högre framtida driftnetto påverkar värdering- en positivt liksom ett lägre avkastningskrav. Genom långsiktigt arbete med förvaltning och utveckling i attraktiva områden skapar vi möjligheter för ett stabilare driftnetto. Marknadens avkastningskrav är en faktor som Catena inte direkt kan påverka. Uthyrnings- grad Negativ förändring av uthyrningsgraden påverkar intäkterna. Merparten av Catenas fastigheter är lokaliserade längs större transportle- der och befolkningscentra, vilket gör Catena mindre känsligt för makro- och mikroekonomisk påverkan. Lokal förvaltning med nära relationer till befintliga och potentiella hyresgäster gör att vi kan bemöta hyresgästernas behov och minska risk för vakanser. Fastighets- kostnader Fastighetskostnader påverkar driftnetto samt marknads- värde på vår fastighetsportfölj. Stora delar av fastighets - kostnaderna är kopplade till energianvändning. Delar av fastighetskostnaderna vidarefaktureras till hyresgäster vilket innebär att besparingar eller effektivi- tetsprojekt påverkar Catenas resultat- räkning i begränsad omfattning. Projekt I projektverksamheten utvecklar och uppför Catena egna fastigheter. Risk finns att projekt blir dyrare än planerat på grund av inköpspriser, fel- kalkyleringar, förseningar eller andra omständigheter. Catena använder sig av en strukture- rad beslutsprocess i vilken kompe- tens, marknadsförutsättningar och andra risker beaktas. Uppföljning av projekten sker kontinuerligt. Hyresintäkter Hyresintäkter påverkas av hur väl Catena lyckas utveckla och förvalta fastigheter. Hy- resintäkterna påverkas även av den generella ekonomiska utvecklingen. Catenas kontraktsportfölj är lång- fristig, vilket begränsar både risk och möjlighet. Motpartsrisk Risk för att motparten i en finansiell transaktion inte kan fullfölja sina betalnings- eller leveransåtaganden. För att begränsa motpartsrisken ställer Catena krav på hög kredit- värdighet. Förvärv Risk att bedömningar som görs gällande den förvärvade fastigheten inte stämmer vilket kan leda till sämre resultat- och värdeutveckling än förväntat. I samband med samtliga förvärv genomförs grundlig due-diligence- process. / Riskhantering ===== SIDA 35 ===== 35 Catena AB Årsredovisning med hållbarhetsrapport 2025 INLEDNING Catena i korthet VD-ord FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE Affären Så skapar vi värde Nära förvaltning Effektiv fastighetsutveckling Attraktiv markbank Verksamheten 2025 2025 – ett stabilt år Regionernas utveckling Fastighetsförteckning Fastighetsvärdering Organisation Finansiering Finansiering och kapitalstruktur Intjäningsförmåga Aktuell intjäningsförmåga Aktien och ägare Catena-aktiens utveckling Marknadsutsikter Logistik- och fastighetsmarknaden – en översikt Riskhantering Risker och riskhantering HÅLLBARHETSRAPPORT Allmänna upplysningar Miljöansvar Samhällsansvar Bolagsstyrning Hållbarhetsnoter Revisors rapport FINANSIELL INFORMATION & BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT Koncernen Moderbolaget Bolagsstyrning Förslag till årsstämman Årsredovisningens undertecknande Revisionsberättelse ÖVERSIKT & INFORMATION Översikt Information Exponering Risk Riskbeskrivning Hantering/Möjligheter Påverkan Sannolikhet Legala och efterlevanderisker Skattelag- stiftning Risk att Catena inte följer gällande regelverk. Catena har ett ramverk för intern kontroll och en koncernövergripande skattepolicy. Vi följer även utveckling- en av lagar, praxis och domstolsbeslut genom kontinuerlig bevakning och utbildning. Miljölag- stiftning Politiska, juridiska, tekniska och marknadsmässiga för- ändringar kan bli aktuella för att uppnå ett klimatneutralt samhälle. Utvecklingen avseende lagar, regler och praxis inom miljöområdet är av största vikt för Catena. Läs mer i vår hållbarhetsrapport på sidorna 37–94. Hållbara fastigheter Climate action failure Risk att regeringar och nä- ringsliv inte lyckas genomdri- va, förverkliga och investera i effektiv klimatbegränsande och klimatanpassade åtgär- der, bevara ekosystem och skydda människor i omställ- ningen mot ett koldioxidsnålt samhälle. Catena eftersträvar nettonoll växthus- gasutsläpp i samtliga scope. Att skala upp återbruk, fortsätta energieffek- tivisera vårt bestånd för att minska energianvändningen per kvm samt att bygga ut bland annat solcellsan- läggningar är några strategier för att nå målet. Operativa miljörisker Direkta miljörelaterade risker för Catena handlar dels om hur den fysiska miljön påver- kar människor och fastigheter, dels om att priser för material och energi kan komma att förändras. Catena miljöcertifierar all nybygg- nation och arbetar aktivt med att miljöcertifiera även befintliga fast- igheter. Systematiskt arbete med fysiska klimatrisker integreras i certifieringsprocessen och vidare in i fastighetsplaner för att säkerställa en god arbetsmiljö och motstånds- kraftiga fastigheter. Biodiversitet Risk att ej omvändbara konsekvenser för miljön, människor och samhälle samt en permanent förstörelse av naturkapital ger konsekven- sen att arter utrotas. I Catenas samtliga projekt sker en naturvärdesinventering med handlingsplan för att minska negativ påverkan på biodiversitet. Mål att till 2030 vara nettopositiva över hela vårt bestånd gällande biodiversitet. Energi Risk för energibrist, begrän- sad tillgång till förnyelsebar energi och ökade energikost- nader kan leda till missade klimatmål, ökade kostnader, minskade investeringar och minskad kundnöjdhet. Möjligheten till produktion av förny- elsebar energi på Catenas fastigheter bidrar till utfasning av fossil energi, nya intäktsströmmar, ökad flexibilitet för fastigheten samt möjlighet till flexibilitet i elnätet. Exponering Risk Riskbeskrivning Hantering/Möjligheter Påverkan Sannolikhet Hållbara fastigheter – forts. Extremt väder Risk hänförlig till global upp- värmning, en markant ökning av extrema väderhändelser och förhöjda vattennivåer är negativa effekter av den glo- bala uppvärmningen. På sikt kan klimatförändringar leda till skador på vårt fastighets- bestånd. Catena följer noggrant utvecklingen och de forskningsresultat som pre- senteras gällande klimatförändringar. Vi har under 2025 byggt vidare på redan genomförda klimatrisk- och sårbarhetsanalyser i enlighet med EU:s taxonomiförordning. Läs mer på sidorna 64–66. Föroreningar eller miljöska- dor på fastighe- ter/Ansvarsrisk Enligt Miljöbalken är den som bedrivit verksamhet som orsakat miljöskada ansvarig för efterbehandling. Fastig- hetsägaren kan bli skyldig att utföra och bekosta åtgärder om verksamhetsutövaren inte kan. Vid förvärv och nya projekt har Catena en rutin för att identifie- ra eventuella miljörisker. Rutinen identifierar hur fastigheten står sig mot förändringar i klimat och fysiska klimatrisker, hur fastigheten förhåller sig till EU:s taxonomimål samt om det finns miljörelaterade risker förknippa- de med fastigheten. Finansiella risker Finansierings- risk Risk att Catena inte kan fullgöra betalningsåtaganden på grund av brist på likvida medel och/eller att finansie- ring saknas eller endast kan ske till oförmånliga villkor vid viss tidpunkt. Stark balansräkning och låg be- låningsgrad underlättar framtida refinansieringar och hjälper till att försvara Catenas kreditrating. För att hantera omedelbar likviditetsbrist och säkerställa finansiering komman- de 12–18 månader förhandlar Catena om att vid var tid ha bekräftade och outnyttjade krediter. Genom att använda flera olika kreditvärdiga finansieringskällor och en förfallo- struktur fördelad över olika löptider begränsas finansieringsrisken. Utöver det startas eventuella omförhandling- ar i tidigt skede. Ränterisk Risk att förändringar i marknadsräntor och/eller kreditmarginaler påverkar resultat och kassaflöde nega- tivt, vilket i sin tur kan påverka viktiga nyckeltal. När och hur en sådan förändring får effekt beror på val av kapital- och räntebindningstid på lånat kapital. Styrelsen antar årligen en finans- policy som styr Catenas hantering av ränterisk. Genom en kombination av fasträntelån och räntederivat för att justera räntebindningen i låneportföljen begränsas effekten av förändrade marknadsräntor. Val av kapitalbindning har betydelse för när kreditmarginaler ska omförhandlas. Val av belåningsgrad förändrar inte ränterisken i absoluta termer, däre- mot påverkar den storlekens relativa betydelse av ränterisken. / Riskhantering ===== SIDA 36 ===== 36 Catena AB Årsredovisning med hållbarhetsrapport 2025 INLEDNING Catena i korthet VD-ord FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE Affären Så skapar vi värde Nära förvaltning Effektiv fastighetsutveckling Attraktiv markbank Verksamheten 2025 2025 – ett stabilt år Regionernas utveckling Fastighetsförteckning Fastighetsvärdering Organisation Finansiering Finansiering och kapitalstruktur Intjäningsförmåga Aktuell intjäningsförmåga Aktien och ägare Catena-aktiens utveckling Marknadsutsikter Logistik- och fastighetsmarknaden – en översikt Riskhantering Risker och riskhantering HÅLLBARHETSRAPPORT Allmänna upplysningar Miljöansvar Samhällsansvar Bolagsstyrning Hållbarhetsnoter Revisors rapport FINANSIELL INFORMATION & BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT Koncernen Moderbolaget Bolagsstyrning Förslag till årsstämman Årsredovisningens undertecknande Revisionsberättelse ÖVERSIKT & INFORMATION Översikt Information Exponering Risk Riskbeskrivning Hantering/Möjligheter Påverkan Sannolikhet Finansiella Risker – forts. Valutarisk Tillgångar och skulder i danska kronor skapar risk för att förändringar i valuta påverkar kassaflöde, resultat och balansräkning negativt i koncernen. Catenas rap- porteringsvaluta är svenska kronor, omräkningsdifferenser kan ge effekt på koncernens verksamhet och finansiella ställning. Valutarisken hanteras i huvudsak genom att tillgångar i danska kronor finansieras i danska kronor. Netto- exponering, tillgångar minus skulder reduceras genom användning av valutaderivat alternativt genom att ta upp finansiering i danska kronor för finansiering av svenska tillgångar. Transaktionsexponering hanteras normalt genom matchning av intäk- ter och kostnader i samma valuta. Kreditrisk/ Risk för kundförluster Risk att Catenas hyresgäster inte kan fullgöra sina betal- ningsförpliktelser. Respektive region utvärderar kontinu- erligt nya och befintliga hyresgästers förmåga att betala hyra enligt avtal. Cyberrisker IT-attack Risk att angrepp, av en extern aktör, på centrala IT-system innebär att Catenas IT-tjänster blir otillgängliga. Hanteras genom antivirustjänster, spam- och webbfilter samt brand- väggar. Utbildning i informationssä- kerhet sker kontinuerligt för samtliga medarbetare för att minimera ris- kerna. Driftstörning Risk att IT-tjänster blir otill- gängliga genom felaktigheter i hanteringen av hård- och mjukvara. IT-tjänster på Catena levereras av externa IT-partners, vilket innebär ett beroende av externa parters säkerhetsarbete. Riskanalyser och utvärderingar av riskerna sker kontinuerligt. Innan för- ändringar görs av vår IT-miljö sker en konsekvensanalys. Externa leverantö- rer av IT-tjänster måste kontinuerligt avrapportera hur de arbetar med att minimera riskerna. Informations- läckage Risken för att en extern part får åtkomst till känslig infor- mation. Catena har accesskontroller för kontobehörigheter och IT-utrustning som kombineras med flerfaktorau- tentisering. Arbete med att utbilda samtliga medarbetare i informations- säkerhet för att minimera risk sker kontinuerligt. / Riskhantering ===== SIDA 37 ===== Hållbarhetsrapport Allmänna upplysningar Upprättande av hållbarhetsrapport 38 Hållbarhetsstyrning 39–40 Strategi, affärsmodell och värdekedja 41 Intressenternas perspektiv och synpunkter 43 Dubbel väsentlighetsbedömning 44–45 Grön finansiering 46 Miljöansvar Klimatförändringar 47–54 Biologisk mångfald 55–58 Resursanvändning och cirkulär ekonomi 59–61 EU:s Taxonomi 62–66 Samhällsansvar Den egna arbetskraften 67–71 Arbetare i värdekedjan 72–73 Berörda samhällen 74–75 Bolagsstyrning Ansvarsfullt företagande 76–77 Ekonomisk utveckling och skatt 78 Hållbarhetsnoter Redovisningsprinciper inom hållbarhetsrapporten 79–80 EPRA-noter 81–84 EPRA sBPR: Performance Measures 85 GRI-index 86–93 Revisors rapport 94 ===== SIDA 38 ===== 38 Catena AB Årsredovisning med hållbarhetsrapport 2025 INLEDNING Catena i korthet VD-ord FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE Affären Verksamheten 2025 Finansiering Intjäningsförmåga Aktien och ägare Marknadsutsikter Riskhantering HÅLLBARHETSRAPPORT Allmänna upplysningar Upprättande av hållbarhetsrapport Hållbarhetsstyrning Strategi, affärsmodell och värdekedja Intressenternas perspektiv och synpunkter Dubbel väsentlighetsbedömning Grön finansiering Miljöansvar Klimatförändringar Biologisk mångfald Resursanvändning och cirkulär ekonomi EU:s Taxonomi Samhällsansvar Den egna arbetskraften Arbetare i värdekedjan Berörda samhällen Bolagsstyrning Ansvarsfullt företagande Ekonomisk utveckling och skatt Hållbarhetsnoter Redovisningsprinciper inom hållbarhetsrapporten EPRA-noter EPRA sBPR: Performance Measures GRI-index Revisors rapport FINANSIELL INFORMATION & BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT Koncernen Moderbolaget Bolagsstyrning Förslag till årsstämman Årsredovisningens undertecknande Revisionsberättelse ÖVERSIKT & INFORMATION Översikt Information Allmänna upplysningar Upprättande av hållbarhetsrapport Allmän grund för utarbetandet av hållbarhetsrapporten Catenas hållbarhetsrapport för 2025 omfattar perioden 1 januari till 31 december 2025. Håll- barhetsredovisningen avser Catena AB samt alla helägda dotterbolag och har samma om- fattning som den finansiella årsredovisningen. Rapporten publiceras årligen och är upprättad i enlighet med årsredovisningslagen och the European Real Estate Association (EPRA) Sustainability Best Practice Recommendations från 2024. Hållbarhetsupplysningar lämnas för samtliga EPRA sBPR Performance Measures. I hållbarhetsredovisningen rapporteras även information om klimatrelaterade risker i linje med rekommendationer från Task Force on Climate-related Financial Disclosures (TCFD). Hållbarhetsrapporten är översiktligt granskad av KPMG i enlighet med ISAE 3000. Catena tillämpar för räkenskapsåret 2025 ramverket Global Reporting Initiative (GRI). Under året har Catena analyserat effekten av EU-kommissionens Omnibusförslag på bola- gets hållbarhetsrapportering. För en enhetlig och transparent rapportering har vissa för - ändringar avseende såväl metod för väsentlig- hetsbedömning som rapportens struktur och innehåll implementerats. Under genomförandet av den dubbla väsentlig- hetsanalysen har Catenas värdekedja upp - ströms och nedströms tagits i beaktande. Den genomförda analysen utgör grunder för de hållbarhetsrelaterade upplysningar som redovisas i hållbarhetsrapporten. För varje väsentlig hållbarhetsaspekt redogör Catena för påverkan, risker och möjligheter samt vid- tagna åtgärder och uppnådda resultat. För mer information om Catenas dubbla väsentlig- hetsanalys, se sidan 44–45. Rapporten är strukturerad i följande avsnitt: allmänna upplysningar, miljöupplysningar, soci- ala upplysningar, styrningsrelaterade upplys- ningar samt avslutande noter. Upplysningar med avseende på särskilda omständigheter Catena tillämpar tidshorisonterna kort, medel- lång eller lång sikt i hållbarhetsrapporteringen. Kort sikt avser rapporteringsperioden, medel- lång sikt avser rapporteringsperioden upp till fem år och lång sikt avser mer än fem år. Tidsperspektivet är bakåtblickande, om inget annat anges. Hållbarhetsrapporten omfattar hela Catenas värdekedja inklusive tidigare och senare led. Klimatrapportering inkluderar således övriga indirekta utsläpp i värdekedjan (Scope 3). Ca- tena redovisar både absolut förbrukningsdata för hela fastighetsbeståndet och upplysningar i jämförbart bestånd (like-for-like). Enligt EPRA:s definition inkluderas de fastigheter som ingått i portföljen i minst 24 månader i like-for-like-portföljen. Samtliga av Catenas fastigheter inkluderas i redovisningen. Vid utgången av 2025 ägde Catena 137 fastig- heter (137) . Catena äger främst fastigheter i Sverige och till mindre del i Danmark. I dagsläget är det inte relevant att redovisa statistiken geo- grafiskt fördelad. Catena strävar alltid efter en öppen och transparent rapportering av våra väsentliga hållbarhets- frågor. Vi ser en transparent rapportering som ett verktyg för att visa våra åtaganden och skapa förutsättningar för dialog med våra intressenter. Det bidrar till att bygga förtroende och tydliggör vårt ansvar i vår hantering av hållbarhetsfrågor och de åtgärder vi vidtar för att hantera dem. Externa lagar, regelverk och initiativ för hållbarhetsarbetet Hållbarhetsrapporten 2025 utgår från externa lagar, riktlinjer och initiativ som styr hållbarhetsarbetet- och rapporteringen; Externa lagar och regelverk • Årsredovisningslagen • Aktiebolagslagen • Visselblåsarlagen • Arbetsmiljölagen • EU:s taxonomiförordning • Miljöbalken • Boverkets byggregler • FN:s vägledande principer för företag och mänskliga rättigheter • GDPR / Allmänna upplysningar Externa initiativ • Science Based Targets (SBTi) • TCFD • EPRA sBPR • Agenda 2030 • FN:s Global Compact • ISO 14001 • OECD:s riktlinjer för multinationella företag • Lokala klimatanpass- ningsplaner • Parisavtalet • Hållbarhetscertiferingar: - BREEAM - NollCO2 - WELL Viktiga övergripande antaganden och be- gränsningar avseende värdekedjan redovisas på sidan 44. All data och alla upplysningar som redovisas är uppmätt och säkerställd, om inte annat anges. Antaganden och begränsningar gällande enskilda mått anges i avsnittet Håll- barhetsnoter, sidan 79. För frågor gällande innehåll och uppgifter i hållbarhetsrapporten kontaktas Jörgen Eriksson, VD, jorgen.eriksson@catena.se. ===== SIDA 39 ===== 39 Catena AB Årsredovisning med hållbarhetsrapport 2025 INLEDNING Catena i korthet VD-ord FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE Affären Verksamheten 2025 Finansiering Intjäningsförmåga Aktien och ägare Marknadsutsikter Riskhantering HÅLLBARHETSRAPPORT Allmänna upplysningar Upprättande av hållbarhetsrapport Hållbarhetsstyrning Strategi, affärsmodell och värdekedja Intressenternas perspektiv och synpunkter Dubbel väsentlighetsbedömning Grön finansiering Miljöansvar Klimatförändringar Biologisk mångfald Resursanvändning och cirkulär ekonomi EU:s Taxonomi Samhällsansvar Den egna arbetskraften Arbetare i värdekedjan Berörda samhällen Bolagsstyrning Ansvarsfullt företagande Ekonomisk utveckling och skatt Hållbarhetsnoter Redovisningsprinciper inom hållbarhetsrapporten EPRA-noter EPRA sBPR: Performance Measures GRI-index Revisors rapport FINANSIELL INFORMATION & BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT Koncernen Moderbolaget Bolagsstyrning Förslag till årsstämman Årsredovisningens undertecknande Revisionsberättelse ÖVERSIKT & INFORMATION Översikt Information Hållbarhetsstyrning Förvaltnings-, lednings- och tillsynsorganens roll Catenas hållbarhetsstyrning säkerställer att hållbarhetsarbetet är effektivt och att bolaget levererar på strategin för att möjliggöra mål- uppfyllelse av hållbarhetsmålen. Styrningen har utformats utifrån gällande lagstiftning, regelverk och frivilliga ramverk för att bidra till hållbar utveckling. Utgångspunkter i styrningen är förutom Catenas egen hållbarhetspolicy och hållbarhetsstrategi att bidra till FN:s globala hållbarhetsmål och Parisavtalet. Styrelsen Styrelsen är ytterst ansvarig för Catenas håll- barhetsmål och -strategi och ansvarar för att anta hållbarhetspolicyn och uppförandekoden. Styrelsen övervakar årligen måluppfyllnad av hållbarhetsmålen, samt godkänner hållbarhets- redovisningen och väsentlighetsanalysen i samband med årsredovisningen. Hållbarhets- relaterade frågor hanteras av styrelsen genom det gemensamma hållbarhets- och revisions- utskottet. Styrelsens ansvar för hållbarhetsfrågor är fastställt i Catenas hållbarhetspolicy och uppförandekod. Rapportering av hållbarhets- relaterade frågor kopplat till påverkan, risker och möjligheter sker årligen till styrelsen eller oftare vid behov. Styrelsen hålls löpande informerad om relevanta hållbarhetsfrågor för att säkerställa ändamålsenlig kompetens inom området. Inför 2026 antog styrelsen uppdaterade hållbar - hetsmål: nettonoll koldioxidutsläpp till 2040 och reducering med 50 procent av utsläppen i samtliga Scope till 2030. Styrelsen förlitar sig även på de ämnesexperter som finns inom or- ganisationen för tillgång till fördjupad kunskap och rådgivning i hållbarhetsrelaterade frågor. Kompetensen är direkt kopplad till Catenas väsentliga hållbarhetsfrågor, som klimatpå- verkan, biologisk mångfald, sociala villkor och affärsetik. Styrelsens och ledningens sammansätt- ning, kompetens, erfarenhet, oberoende och mångfald framgår i Bolagsstyrningsrapporten på sidorna 140–141. Koncernledningen Catenas VD har det strategiska ansvaret för bolagets hållbarhetsarbete. Ansvaret omfattar identifiering och hantering av väsentliga frågor, påverkan, risker och möjligheter. I koncern- ledningen är det operativa hållbarhetsarbetet delegerat till hållbarhetschefen, som ansvarar för samordning, uppföljning och rapportering till ledningsgrupp och styrelse. Rapportering till koncernledning om resultatet av hållbarhets- arbetet sker löpande, och vidare till styrelsen enligt fastställd process. Ledningen godkänner årligen hållbarhets- redovisningen och väsentlighetsanalysen vid uppdatering. I dagsläget finns inget behov av en klimatkommitté på ledningsnivå. Hållbar- hetsstyrningen är integrerad i verksamheten via Catenas miljöledningssystem som är certi- fierat enligt ISO 14001. Systemet innehåller rutiner, mål, handlingsplaner och revisioner som säkerställer att hållbarhetsrelaterad på- verkan, risker och möjligheter beaktas i sam- spel med övriga interna funktioner i bolaget. Ansvaret för hållbarhetsfrågor är fördelat mellan samtliga chefer inom organisationen. Hållbarhetschefen ansvarar, tillsammans med övriga medarbetare inom hållbarhetsfunktio- nen, för att driva det operativa arbetet kopplat till hållbarhetsrelaterade möjligheter och risker, säkerställa efterlevnad av Catenas hållbarhets- policy samt verka för att hållbarhetsmålen uppnås. Hållbarhetsmålen är integrerade i affärsplanen och utgör en del av bolagets övergripande verksamhetsmål. Arbetet bedrivs i nära samverkan med hållbarhetssamordnare inom förvaltningen och hållbarhetsspecialister kopplade till nybyggnadsprojekten. Information och hållbarhetsfrågor som behandlas av företagets förvaltnings-, lednings- och tillsynsorgan Styrelsen informeras kontinuerligt om de hållbarhetsfrågor som är relevanta för Catena. Styrelsen tar årligen del av Catenas riskanalys, där risker kring klimat och mänskliga rättighe- ter samt åtgärder identifieras och hanteras. Därutöver tar styrelsen del av information om riskhantering och intern kontroll från revisorerna genom hållbarhets- och revisions- utskottet. I samband med den årliga översy- nen av bolagets strategi beaktar styrelsen de väsentliga hållbarhetsaspekternas påverkan, samt vilka risker och möjligheter som dessa medför. Under 2025 har styrelse och koncernled- ning hanterat hållbarhetsfrågor med fokus på påverkan, risker och möjligheter: klimat- förändringar, biologisk mångfald, cirkulär ekonomi, den egna arbetskraften, arbetare i värdekedjan, påverkade samhällen och ansvarsfullt företagande. Hållbarhetsarbetet Det operativa hållbarhetsarbetet styrs av Catenas interna miljöledningssystem, baserat på gemensamma rutiner, riktlinjer, policyer, mätbara mål och handlingsplaner som säker- ställer lagefterlevnad. Arbetet är certifierat enligt ISO 14001 som utgör grunden för håll- barhetsstyrningen och bidrar till att uppfylla sociala och miljömässiga krav. Miljölednings- arbetet utvärderas årligen genom interna och externa revisioner samt en mer omfattande extern revision vart tredje år. Revisionerna möjliggör identifiering av brister och förbätt- ringsområden vilka bidrar till kontinuerliga förbättringar av processer och riskhantering. Utgångspunkten är alltid att agera, följa upp, utvärdera och förbättra. Catenas hållbarhetsarbete vilar på medarbe- tarnas kompetens, engagemang och förståelse för sitt ansvar i att driva hållbarhetsarbetet utifrån sin roll. Alla medarbetare genomgår en obligatorisk grundutbildning i hållbarhet som del av introduktionen, och kompletterande Styrelse Koncernledning Löpande Årligen Kvartalsvis Hållbarhetsfrågor kan alltid lyftas med medlemmar ur ledningsgruppen utanför schemalagda möten Hållbarhetschef Pressmeddelanden vid specifika hållbarhetsåtaganden Det operativa hållbarhetsarbetet Hållbarhets- och revisionsutskott / Allmänna upplysningar ===== SIDA 40 ===== 40 Catena AB Årsredovisning med hållbarhetsrapport 2025 INLEDNING Catena i korthet VD-ord FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE Affären Verksamheten 2025 Finansiering Intjäningsförmåga Aktien och ägare Marknadsutsikter Riskhantering HÅLLBARHETSRAPPORT Allmänna upplysningar Upprättande av hållbarhetsrapport Hållbarhetsstyrning Strategi, affärsmodell och värdekedja Intressenternas perspektiv och synpunkter Dubbel väsentlighetsbedömning Grön finansiering Miljöansvar Klimatförändringar Biologisk mångfald Resursanvändning och cirkulär ekonomi EU:s Taxonomi Samhällsansvar Den egna arbetskraften Arbetare i värdekedjan Berörda samhällen Bolagsstyrning Ansvarsfullt företagande Ekonomisk utveckling och skatt Hållbarhetsnoter Redovisningsprinciper inom hållbarhetsrapporten EPRA-noter EPRA sBPR: Performance Measures GRI-index Revisors rapport FINANSIELL INFORMATION & BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT Koncernen Moderbolaget Bolagsstyrning Förslag till årsstämman Årsredovisningens undertecknande Revisionsberättelse ÖVERSIKT & INFORMATION Översikt Information utbildningar erbjuds löpande utifrån roll och behov. Riktade utbildningar till olika funktioner inom bolaget genomförs kontinuerligt. Vanliga teman inkluderar miljöcertifiering, energiupp- följning, biologisk mångfald och hållbarhets- redovisning. Medarbetare engageras även i hållbarhetsfrågor genom personalmöten och erbjuds möjlighet till vidareutbildning inom relevanta områden riktade mot sin roll. Hållbarhetsarbetet är integrerat i hela Catenas verksamhet – från förvaltning och fastighetsutveckling till relationer med leveran- törer, hyresgäster, medarbetare och finansiärer. Genom en tydlig hållbarhetsstyrning säkerställs ett effektivt arbete som stödjer uppfyllandet av bolagets övergripande hållbarhetsmål. Integration av hållbarhetsrelaterade resultat i incitamentssystemet Catena tillämpar rörlig ersättning till ledande befattningshavare och övriga medarbetare. Den rörliga ersättningen baseras på fördefini- erade och mätbara mål kopplade till ekono- miska och hållbarhetsrelaterade nyckeltal. Syftet med den rörliga ersättningen kopplad till hållbarhetsrelaterade nyckeltal är att främja långsiktigt och effektivt hållbarhetsarbete. Bonusen utgörs till 100 procent av koncern- övergripande mål och för 2025 är 20 procent av de bonusrelaterade målen kopplade till Catenas hållbarhetsmål om att miljöcertifiera samtliga byggnader i portföljen. Ersättningsnivåer och villkor för incitaments- program bereds av ersättningsutskottet och beslutas av styrelsen. De rörliga ersättningarna ska vara kopplade till bestämda och mätbara kriterier. Slutligt godkännande sker av års- stämman. Förklaring om tillbörlig aktsamhet Bolaget bedriver arbete med tillbörlig akt- samhet i enlighet med OECD:s riktlinjer för multinationella företag och FN:s vägledande principer för företag och mänskliga rättigheter. Arbetet syftar till att identifiera, förebygga, begränsa och hantera faktiska och potentiella negativa konsekvenser kopplade till miljö, soci- ala förhållanden och affärsetik. Tillbörlig aktsamhet genomförs löpande genom systematiska riskanalyser av den egna verksamheten, nybyggnadsprojekt och leve- rantörsledet. Risker bedöms utifrån sannolikhet och konsekvens och prioriteras utifrån allvarlig- hetsgrad och påverkan. Bolaget har även etablerade rutiner för av- vikelserapportering genom ledningssystemet och använder sig av ett uppföljningssystem för att rapportera in avvikelser, olyckor, riskobser- vationer och förbättringsförslag. Företaget har också en extern visselblåsarfunktion som finns tillgänglig på Catenas webbplats. Riskhantering och intern kontroll över hållbarhetsrapporteringen Catenas process för hållbarhetsrapportering utvärderas regelbundet. Processen är utfor- mad i linje med bolagets finansiella rapporte- ringsstruktur och etablerade kontrollprinciper. Arbetet omfattar manuella kontroller och systematiska rutiner som följs upp genom granskning av bolagets hållbarhetsfunktion. Bolaget använder även tredjepartsgranskning för att öka transparens och trovärdighet samt för att förbättra datakvalitet och redovisnings- rutiner. Riskbedömning sker löpande och omfattar både operativa och rapporteringsrelaterade risker. Risker identifieras, värderas och priori- teras baserat på dess sannolikhet, konsekvens och påverkan på rapportering. Risker som identifieras diskuteras i hållbarhets- och revi- sionsutskottet och förankras i bolagsledningen. Risker avser bland annat ofullständig eller inkonsekvent hållbarhetsrapportering samt manuella fel i datainsamling och rapporte - ringsprocessen. Strategier för att hantera och begränsa risker inkluderar manuell kontroll, stickprovskontroller, utveckling av rutiner samt utbildning inom hållbarhetsrapportering. Resultaten från riskbedömningen integreras / Allmänna upplysningar Stigamo 1:49 i Jönköping certifierad enligt BREEAM-SE Outstanding Under året blev Stigamo 1:49 i Jönköping certifierad enligt BREEAM-SE Outstanding, och därmed Catenas första egenutvecklade fastighet att nå detta betyg. Projektet nådde hela 88 procent – högst poäng hittills i den nya manualen v6.0. Ett fantastiskt kvitto på vårt arbete för att bygga robust och långsiktigt. Fastigheten, som omfattar 33 000 kvm, är byggd med trästomme och är hem för Nowaste Logistics och Mestergruppen Sverige. Den certifieras även enligt NollCO2 och uppfyller kraven för energiklass A. löpande i bolagets interna processer, vilket gör att processer kopplat till hållbarhetsrapporte- ring kontinuerligt utvecklas. Hållbarhetsfunk- tionen ansvarar för att följa upp efterlevnad av rutiner och kan samordna förbättringsinsatser tillsammans med andra interna funktioner. Väsentliga iakttagelser från interna kontroller och externa granskningsinsatser rapporteras regelbundet till bolagsledning och styrelse. Ut- fallet blir underlag i beslut om vidareutveckling av hållbarhetsrapportering och datakvalitet. ===== SIDA 41 ===== 41 Catena AB Årsredovisning med hållbarhetsrapport 2025 INLEDNING Catena i korthet VD-ord FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE Affären Verksamheten 2025 Finansiering Intjäningsförmåga Aktien och ägare Marknadsutsikter Riskhantering HÅLLBARHETSRAPPORT Allmänna upplysningar Upprättande av hållbarhetsrapport Hållbarhetsstyrning Strategi, affärsmodell och värdekedja Intressenternas perspektiv och synpunkter Dubbel väsentlighetsbedömning Grön finansiering Miljöansvar Klimatförändringar Biologisk mångfald Resursanvändning och cirkulär ekonomi EU:s Taxonomi Samhällsansvar Den egna arbetskraften Arbetare i värdekedjan Berörda samhällen Bolagsstyrning Ansvarsfullt företagande Ekonomisk utveckling och skatt Hållbarhetsnoter Redovisningsprinciper inom hållbarhetsrapporten EPRA-noter EPRA sBPR: Performance Measures GRI-index Revisors rapport FINANSIELL INFORMATION & BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT Koncernen Moderbolaget Bolagsstyrning Förslag till årsstämman Årsredovisningens undertecknande Revisionsberättelse ÖVERSIKT & INFORMATION Översikt Information / Allmänna upplysningar Strategi, affärsmodell och värdekedja Catena är en ledande aktör inom logistikfastig- heter i Norden och utvecklar, äger och förvaltar strategiskt belägna fastigheter som möjliggör en effektiv försörjningskedja. Verksamheten drivs genom en långsiktig och kundnära för- valtningsmodell med stark lokal närvaro. Den svenska marknaden följd av Danmark utgör basen i Catenas fastighetsportfölj, med fokus på logistiknav och regioner med hög tillväxt. Catena strävar efter att vara förstahands - valet för företag med behov av större ytor i moderna, miljöcertifierade och framtidssäk- rade fastigheter. Egen projektutveckling och förvärv av mark och fastigheter är viktiga delar av tillväxtstrategin. Genom fler robusta och effektiva logistikanläggningar ska bolaget vara ett bättre alternativ för kunder, placerare och medarbetare. Catenas hyresgäster representerar ett brett spektrum av branscher, vilket ger en god diver- sifiering och stabilitet i portföljen. Som arbets- givare vill Catena erbjuda en utvecklande och inkluderande arbetsmiljö där kompetens och engagemang står i centrum. Bolaget arbetar aktivt med lång- och kortsiktiga hållbarhetsmål för att bidra till en hållbar samhällsutveckling. Catenas hållbarhetsmål Inför 2026 justerades ett antal av bolagets mål i affärsplanen. Hållbarhetsmålet om nettonoll växthusgasutsläpp i samtliga scope till 2030 Anskaffning av mark • Nya byggnader tar stora ytor i anspråk och påverkar biologisk mångfald och ekosystem negativt. • Naturvärdesinventering enligt svensk standard genomförs av ekologer för målet om nettopositiv biodiversitet. • Löpande arbete för att öka eko- effektiv grönyta i nybyggnationer och befintligt bestånd. → Läs mer på sidorna 55–58. Byggande • Den största klimatpåverkan kom- mer från tillverkning och transport av byggmaterial. • Cirkulära materialflöden och material med lägre CO2-utsläpp minskar både direkt och indirekt klimatpåverkan. • Koldioxidbudgetar och livscykel- analyser används i alla nybygg- nadsprojekt. → Läs mer på sidorna 59–61. Användning • I användningsskedet har driftenergin den största påverkan på klimatet. • Vi minskar energianvändningen genom energieffektivisering, batteri- lösningar och lokal produktion av förnyelsebar energi. → Läs mer på sidorna 51–53. Samhällsutveckling • Våra fastigheter är en central del av det logistiska nätverket och påverkar stadens fysiska och sociala miljö. • Genom samarbete med elhandels- leverantörer och kunder bidrar vi till ett robust energisystem som möjliggör grön omställning i transportsektorn. • Genom vårt engagemang i lokalsamhäll- en, energisystem, miljö och kunder är vi med och påverkar samhällsutvecklingen. → Läs mer på sidorna 74–75. Slutskede och återbruk • I byggnadens slutskede står rivning och hantering av byggnadsdelar för den största klimatpåverkan. • Med medveten rivning och god sortering ökar vi möjligheten till återbruk av material. • Detta underlättar återvinning och minskar mängden avfall som går till deponi. → Läs mer på sidorna 59–61. flyttas till 2040 med ett delmål om minst 50 procent minskning till 2030. Justeringen motiveras av att bolaget idag har mer tillförlitlig och heltäckande data för såväl befintliga fast- igheter som nyproduktion jämfört med 2021, då de ursprungliga målen fastställdes. Vidare ser flera bolag i branschen över sina klimatmål för att bättre linjera med Sveriges övergripan- de klimatmål om nettonollutsläpp till 2045. Den nya tidplanen bedöms vara mer realistisk samtidigt som den linjerar med bolagets höga ambitionsnivå, där tidigare mål har bidragit till att bolaget kommit långt i omställningsarbetet. Målet om nettopositivitet kopplat till biodi- versitet är oförändrat medan certifieringsmålet och befintlig målsättning om att utöva ett positivt inflytande på intressenter och miljö genom att vara delaktiga i samhälls- utvecklingen inte längre anges som egna mål i affärsplanen. Ambitionerna består men betraktas i stället som delmål och aktiviteter kopplade till de övergripande målen. Efter justeringen i affärsplan är nu Catenas övergripande hållbarhetsmål: • Nettonoll växthusgasutsläpp i samtliga scope till 2040 med ett delmål om minst 50 procent till 2030. • Säkerställa ett nettopositivt bestånd gällande biodiversitet 2030. • Bibehålla certifiering som Great Place to Work med ett Trustindex om minst 85 för 2026 och minst 90 för 2030. ===== SIDA 42 ===== 42 Catena AB Årsredovisning med hållbarhetsrapport 2025 INLEDNING Catena i korthet VD-ord FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE Affären Verksamheten 2025 Finansiering Intjäningsförmåga Aktien och ägare Marknadsutsikter Riskhantering HÅLLBARHETSRAPPORT Allmänna upplysningar Upprättande av hållbarhetsrapport Hållbarhetsstyrning Strategi, affärsmodell och värdekedja Intressenternas perspektiv och synpunkter Dubbel väsentlighetsbedömning Grön finansiering Miljöansvar Klimatförändringar Biologisk mångfald Resursanvändning och cirkulär ekonomi EU:s Taxonomi Samhällsansvar Den egna arbetskraften Arbetare i värdekedjan Berörda samhällen Bolagsstyrning Ansvarsfullt företagande Ekonomisk utveckling och skatt Hållbarhetsnoter Redovisningsprinciper inom hållbarhetsrapporten EPRA-noter EPRA sBPR: Performance Measures GRI-index Revisors rapport FINANSIELL INFORMATION & BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT Koncernen Moderbolaget Bolagsstyrning Förslag till årsstämman Årsredovisningens undertecknande Revisionsberättelse ÖVERSIKT & INFORMATION Översikt Information / Allmänna upplysningar FN:s globala mål Catena arbetar sedan 2019 med FN:s globala hållbarhetsmål. Genom att våra hållbarhets- mål linjerar med de globala mål som har störst koppling till Catenas affärsverksamhet försäkrar vi oss om att vi genom våra dagliga aktiviteter bidrar till de globala målen. Hörnstenar i Catenas hållbarhetsarbete är bland annat FN:s 17 globala hållbarhetsmål, Parisavtalet och de tio principerna i FN:s Global Compact som Catena är anslutet till. Catenas prioriterade globala mål 7 Hållbar energi för alla 7.2 – Öka andelen förnybar energi i världen. 7.3 – Fördubbla ökningen av energieffektivitet. 2025 driftsattes högeffektsladdstationen för tung trafik på Catenas fastighet Plantehuset 2 i Helsingborg. 5 Jämställdhet 5.5 – Säkerställ fullt deltagande för kvinnor i ledarskap och beslutsfattande. Catena rankas som ett av börsens mest jäm- ställda bolag enligt Allbrightrapporten 2025. 11 Hållbara städer och samhällen 11.6 – Minska städers miljöpåverkan. 77 procent av Catenas omsättning är förenlig med EU-taxonomin. 13 Bekämpa klimatförändringarna 13.1 – Stärk motståndskraften mot och anpass- ningsförmågan till klimatrelaterade katastrofer. 100 procent av fastighetsbeståndet är analyserat utifrån en klimatriskbedömning i enlighet med EU:s taxonomi. 8 Anständiga arbetsvillkor och ekonomisk tillväxt 8.8 – Skydda arbetstagares rättigheter och främja trygg och säker arbetsmiljö för alla. 90 procent av Catenas medarbetare omfattas av kollektivavtal. Övriga 10 procent har avtal likställda med kollektivavtal. 16 Fredliga och inkluderande samhällen 16.5 – Bekämpa korruption och mutor. Samtliga medarbetare har skrivit under vår Uppförandekod. 9 Hållbar industri, innovation och infrastruktur 9.4 – Uppgradera all industri och infrastruktur för ökad hållbarhet. Under året har 950 000 kvm miljöcertifierats. 73 procent av beståndet är nu certifierat. 17 Genomförande och globalt partnerskap 17.17 – Uppmuntra effektiva partnerskap. Medlemskap i nätverk och forskningsprojekt som LFM30, CCBuild, Business and Biodiversity. 15 Ekosystem och biologisk mångfald 15.5 – Skydda den biologiska mångfalden och naturliga livsmiljöer. 2025 har naturvärdesinventeringar enligt svensk standard genomförts på ytor om knappt 700 000 kvm. Catena arbetar utifrån internationella ramverk och certifieringsprogram och är medlem i flera organisationer för att kunna kvalitetssäkra verksamheten. Hållbarhetslagar och förord- ningar ses som minimikrav och Catena strävar ständigt efter att förbättra hållbarhetsarbetet för att nå uppsatta hållbarhetsmål. De globala målen visar en tydlig koppling mellan miljö, samhälle och ekonomi och vikten av att integrera alla delar i affärsverksamheten. I Catenas fall är vi beroende av naturresurser för att driva vår verksamhet. Att aktivt arbeta för att bekämpa klimatförändringar och skydda biologisk mångfald är av stor vikt, samtidigt som det samhälleliga perspektivet återspeglar var Catena befinner sig och hur vi kan påverka genom exempelvis materialval och genom att främja produktion av förnyelsebar energi. Slutligen speglar det ekonomiska perspektivet resultatet av våra affärer och partnerskap. En omställning krävs i alla delar för att skapa för- utsättningar för att nå ett hållbart samhälle. ===== SIDA 43 ===== 43 Catena AB Årsredovisning med hållbarhetsrapport 2025 INLEDNING Catena i korthet VD-ord FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE Affären Verksamheten 2025 Finansiering Intjäningsförmåga Aktien och ägare Marknadsutsikter Riskhantering HÅLLBARHETSRAPPORT Allmänna upplysningar Upprättande av hållbarhetsrapport Hållbarhetsstyrning Strategi, affärsmodell och värdekedja Intressenternas perspektiv och synpunkter Dubbel väsentlighetsbedömning Grön finansiering Miljöansvar Klimatförändringar Biologisk mångfald Resursanvändning och cirkulär ekonomi EU:s Taxonomi Samhällsansvar Den egna arbetskraften Arbetare i värdekedjan Berörda samhällen Bolagsstyrning Ansvarsfullt företagande Ekonomisk utveckling och skatt Hållbarhetsnoter Redovisningsprinciper inom hållbarhetsrapporten EPRA-noter EPRA sBPR: Performance Measures GRI-index Revisors rapport FINANSIELL INFORMATION & BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT Koncernen Moderbolaget Bolagsstyrning Förslag till årsstämman Årsredovisningens undertecknande Revisionsberättelse ÖVERSIKT & INFORMATION Översikt Information / Allmänna upplysningar Intressentgrupp Exempel på samverkan Exempel på resultat från dialoger Ägare och investerare Årsstämma Kvartalsvisa rapporter Aktie- och analytikerträffar Kapitalmarknadsdag i Båstad Vårt eget event Logistiktrender Svar på frågor från investerare Omvärldsbevakning Medarbetare Medarbetarsamtal Enkäter Arbetstagarråd Utbildning och utveckling Årlig personalkonferens Kommunikation med ledning Policyuppdateringar Verksamhetsförbättringar Lokalsamhälle Samrådsmöten Samverkan och sponsring av lokala initiativ och föreningar Rundabordssamtal Stöd till lokala projekt Leverantörer Leverantörsdialoger- och träffar Platsbesök Värdering av hållbarhetsaspekter i upphandling Kunder och hyresgäster Aktiv förvaltningsorganisation Årlig kundundersökning Evenemang för kunder Samarbete inom hållbarhetsfrågor Energieffektiviseringsprojekt Serviceförbättringar Forskning och akademi Arbetsmarknadsmässor Forskningssamarbeten Studenter Deltagande i forskningssamarbeten Examensarbeten Icke-statliga och internationella organisationer Dialoger och möten Samordning i hållbarhetsfrågor Andra bolag i branschen Branschsamarbeten och partnerskap Medlemskap i organisationer Samarbete inom hållbarhetsfrågor Naturen Miljökonsekvensbedömningar Naturvärdesinventering enligt svensk standard (SS 199000) Intressenternas perspektiv och synpunkter Intressenters intressen och synpunkter Att förstå, bemöta och balansera olika åsikter, intressen och prioriteringar som Catenas olika intressentgrupper har är en utgångs - punkt för Catenas hållbarhetsarbete. Dialogen med intressenter ligger till grund för den dag- liga verksamheten och är samtidigt ett viktigt verktyg för både affärsmöjligheter och den långsiktiga strategin. För att Catena ska kunna skapa värde både för bolaget och för intres- senterna är ett meningsfullt och inkluderande samarbete en förutsättning. Intressentengagemanget utformas på flera olika sätt för att anpassas till respektive intressent, lokala förhållanden, gällande regler och aktuellt affärssammanhang. Se tabell för detaljerad information om Catenas viktigaste intressenter och typer av genomförda aktivi- teter. ===== SIDA 44 ===== 44 Catena AB Årsredovisning med hållbarhetsrapport 2025 INLEDNING Catena i korthet VD-ord FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE Affären Verksamheten 2025 Finansiering Intjäningsförmåga Aktien och ägare Marknadsutsikter Riskhantering HÅLLBARHETSRAPPORT Allmänna upplysningar Upprättande av hållbarhetsrapport Hållbarhetsstyrning Strategi, affärsmodell och värdekedja Intressenternas perspektiv och synpunkter Dubbel väsentlighetsbedömning Grön finansiering Miljöansvar Klimatförändringar Biologisk mångfald Resursanvändning och cirkulär ekonomi EU:s Taxonomi Samhällsansvar Den egna arbetskraften Arbetare i värdekedjan Berörda samhällen Bolagsstyrning Ansvarsfullt företagande Ekonomisk utveckling och skatt Hållbarhetsnoter Redovisningsprinciper inom hållbarhetsrapporten EPRA-noter EPRA sBPR: Performance Measures GRI-index Revisors rapport FINANSIELL INFORMATION & BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT Koncernen Moderbolaget Bolagsstyrning Förslag till årsstämman Årsredovisningens undertecknande Revisionsberättelse ÖVERSIKT & INFORMATION Översikt Information Dubbel väsentlighets- bedömning Arbetsgången för att fastställa och bedöma väsentlig påverkan, risker och möjligheter Under hösten 2023 påbörjades arbetet med att ta fram en dubbel väsentlighetsanalys i linje med Corporate Sustainability Reporting Directive (CSRD) och European Sustainability Reporting Standards (ESRS). Den dubbla vä- sentlighetsanalysen slutfördes 2024 och ligger till grund för 2025 års hållbarhetsrapportering. Analysen genomfördes av ett projektteam på koncernnivå med representanter från bolagets affärsområden. Teamet bestod av ämnesexperter inom miljö, regelefterlevnad och etik, ekonomi, personalfrågor, mänskliga rättigheter, marknad, riskhantering och strate- gi, vilket säkerställt en bred kompetensbas och tvärfunktionellt angreppssätt. Den dubbla väsentlighetsanalysen genomfördes i fem steg: 1. Kartläggning och analys av värdekedja och intressenter 2. Identifiering av väsentliga frågor 3. Bedömning av påverkan, risker och möjligheter 4. Översyn, prioritering och justering 5. Validering och fastställande av hållbar- hetsfrågor Kartläggning och analys av värdekedja och intressenter För en fullständig och ingående väsentlighets- bedömning analyserades Catenas värdekedja och intressenters perspektiv, vilka ligger till grund för den dubbla väsentlighetsanalysen. Analysen omfattar hela Catenas värdekedja för att säkerställa att relevanta hållbarhetsfrågor identifieras och bedöms utifrån ett fullständigt verksamhetsperspektiv. Inom ramen för den dubbla väsentlighetsanalysen har inga separata dialoger med externa intressenter genomförts. Externa intressenters perspektiv och synpunk- ter har beaktats indirekt genom deltagande av interna nyckelpersoner med regelbunden kontakt med externa aktörer. Identifiering av väsentliga frågor För att identifiera väsentliga hållbarhetsfrågor har tidigare väsentlighetsanalyser, värdekedja, omvärldsanalyser och de hållbarhetsfrågor med tillhörande underämnen som inkluderas i ESRS legat som utgångspunkt. Hänsyn togs även till kort-, medellång- och långsiktiga perspektiv. Initialt genomfördes en första kartläggning av samtliga hållbarhetsfrågor med underämnen. Alla frågor stämdes av med deltagarna i projekt- teamet och de frågor och ämnen som potenti- ellt kunde betraktas som väsentliga hållbarhets- frågor inkluderades i den fortsatta analysen. Bedömning av påverkan, risker och möjligheter Efter den initiala kartläggningen specificerades hållbarhetsfrågorna i detalj genom arbets- möten med Catenas hållbarhetsteam. Metoden för att fastställa påverkan, risker och möjligheter baserades på faktisk/potentiell och positiv/ negativ påverkan. En hållbarhetsfråga är väsentlig ur ett påver- kansperspektiv när den hänför sig till företagets väsentliga, faktiska eller potentiella, positiva eller negativa påverkan för människor eller miljön på kort, medel- och lång sikt. Faktisk positiv påverkan bedöms utifrån skala och omfattning. Faktisk negativ påverkan bedöms utifrån skala, omfattning och återställbarhet, samt allvarlig- hetsgrad. Potentiell positiv påverkan bedöms utifrån skala, omfattning och sannolikhet. Poten- tiell negativ påverkan bedöms utifrån sannolik- het och allvarlighetsgrad. Bedömningskriterier- na har upprättats baserat på kraven i ESRS 1. • Skala utvärderas från 1–5 baserat på hur svår/fördelaktig påverkan är eller kan vara för människa, samhälle och/eller miljö (1 = minimal påverkan och 5 = signifikant och långsiktig påverkan). / Allmänna upplysningar • Omfattning utvärderas från 1–5 beroende på hur utbredd påverkan är eller kan vara (1 = minimal utbreddhet som påverkar ett specifikt område eller fåtal individer/ fastigheter och 5 = global utbreddhet som påverkar ett mycket stort antal individer, intressentgrupper och/eller väsentlig del av fastighetsbeståndet). • Återställbarhet utvärderas från 1–5 beroende på möjligheten att återställa effekten till sitt tidigare tillstånd (1 = lätt att återställa på kort tid med få resurser och 5 = ej återställnings- bart). • Allvarlighetsgraden har beräknats som ett genomsnitt av skala, omfattning och återställbarhet för negativ påverkan och genomsnitt av skala och omfattning för positiv påverkan. Sammanställningen av konsekventiell väsent- lighet beräknas genom det geometriska med- elvärdet av allvarlighetsgrad och sannolikhet. I det finansiella perspektivet är en hållbar - hetsfråga väsentlig om den utlöser eller rimli- gen kan förväntas utlösa väsentliga finansiella effekter för företaget. Finansiella risker och möjligheter har bedömts utifrån parametrarna sannolikhet och omfattning. • Sannolikhet utvärderas från 1–5 beroende på sannolikheten att risken/möjligheten inträffar (1 = inte troligt och 5 = mycket hög sannolik- het, förväntas inträffa frekvent/har inträffat). • Omfattning utvärderas från den potentiella omfattningen av riskerna/möjligheternas finansiella effekter. Sammanställning av finansiell väsentlighet beräknas genom det geometriska medelvärdet av omfattning och sannolikhet. Utifrån beräkningarna sattes tröskelvärdet för konsekventiell påverkan till 3,5 och tröskel- värdet för finansiell påverkan till 3. Alla ämnen över tröskelvärdena anses vara väsentliga och utgör Catenas väsentliga hållbarhetsämnen. Översyn, prioritering och justering Processen med att förankra och validera resultaten av analysen var iterativ där hållbar- hetsfunktionen tillsammans med medlemmar ur projektteamet linjerat den dubbla väsent- lighetsanalysen med bolagets övergripande riskkartläggning. Resultatet analyserats sedan per hållbarhetsfråga för eventuella justeringar. Det slutliga utfallet av Catenas dubbla väsent- lighetsanalys redovisas på sidan 45. Den dubbla väsentlighetsanalysen godkän- des av styrelsen och koncernledningen under 2024 i samband med det årliga strategiarbetet. Kartläggning av relevans Analyser och rapporter Väsentliga hållbarhets- frågor Tidigare väsent- lighetsanalys Värdekedja ESRS standarder Identifiering av väsentliga frågor Bedömning av påverkan, risker och möjligheter Översyn ===== SIDA 45 ===== 45 Catena AB Årsredovisning med hållbarhetsrapport 2025 INLEDNING Catena i korthet VD-ord FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE Affären Verksamheten 2025 Finansiering Intjäningsförmåga Aktien och ägare Marknadsutsikter Riskhantering HÅLLBARHETSRAPPORT Allmänna upplysningar Upprättande av hållbarhetsrapport Hållbarhetsstyrning Strategi, affärsmodell och värdekedja Intressenternas perspektiv och synpunkter Dubbel väsentlighetsbedömning Grön finansiering Miljöansvar Klimatförändringar Biologisk mångfald Resursanvändning och cirkulär ekonomi EU:s Taxonomi Samhällsansvar Den egna arbetskraften Arbetare i värdekedjan Berörda samhällen Bolagsstyrning Ansvarsfullt företagande Ekonomisk utveckling och skatt Hållbarhetsnoter Redovisningsprinciper inom hållbarhetsrapporten EPRA-noter EPRA sBPR: Performance Measures GRI-index Revisors rapport FINANSIELL INFORMATION & BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT Koncernen Moderbolaget Bolagsstyrning Förslag till årsstämman Årsredovisningens undertecknande Revisionsberättelse ÖVERSIKT & INFORMATION Översikt Information Väsentlig fråga Typ Beskrivning Potentiell/ faktisk Kort/medel/ lång sikt Tidigare led Egen verksamhet Senare led Klimat- förändringar Klimatanpassning av fastigheter och hållbar förvaltning: Klimatanpassning av fastigheter kan begränsa effekter av klimatförändringar, som extremväder och översvämningar. Potentiell Alla X X Direkta och indirekta utsläpp av växthusgaser i värdekedjan: Förvaltning och byggnation orsakar stora växthusgasutsläpp och hög energianvändning, i synnerhet i Scope 3. Faktisk Alla X X X Klimatrelaterade fysiska- och omställningsrisker: Fysiska klimateffekter som skador på fastigheter, störda leverantörskedjor och ökade byggkostnader, och omställningsrisker där oförmåga att nå Catenas klimatmål kan skada varumärke, attraktionskraft och kapitaltillgång. Potentiell Alla X X X Energianvändning: Risk för energibrist, begränsad tillgång till förnyelsebart och ökade energikostnader vilket kan leda till missade klimatmål, ökade kostnader, minskade investeringar och minskad kundnöjdhet. Potentiell Alla X X X Energieffektivitet och produktion av förnybar energi: Effektivisering av energiförbrukning leder till minskad energikonsumtion och minskade kostnader. Produktion av förnybar energi kan leda till ökade intäkter, minskad klimatpåverkan, samt minskade driftskostnader. Potentiell Medel, lång X X X Biologisk mångfald Förlust av biologisk mångfald vid förvaltning och byggnation: Fastighetsförvaltning och produktion av byggmaterial medför negativ påverkan genom hårdgörande av ytor, försämrade livsmiljöer och reducering av arter. Faktisk Medel, lång X X Förlust av biologisk mångfald vid materialproduktion: Utvinning av material till byggprojekt har en negativ påverkan på biologisk mångfald genom reducering och försämring av livsmiljöer vid bland annat skövling av skog och brytning av metaller. Potentiell Lång X X Risker i projektgenomförande: Negativa effekter på biologisk mångfald kan medföra förseningar i tillståndsprocessen som kan leda till att projekt fördröjs eller avbryts. Följden kan bli begränsad intäktstillväxt, ökade kostnader eller reducering av värdering av aktuellt projekt. Potentiell Alla X Resursanvänd- ning, cirkulär ekonomi Materialanvändning vid ny-, om- och tillbyggnation: Materialanvändning vid ny-, om- och tillbyggnation kräver naturresurser och medför utsläpp vid materialproduktion. Faktisk Alla X Avfall från egen och kunders verksamhet: Catena genererar avfall från både egen och kunders verksamhet där återbruk fortfarande är begränsat. Faktisk Alla X X X Materialpriser: Risk för ökade och/eller volatila priser på hållbara och icke-hållbara material och begränsad tillgång till material kan leda till ökade kostnader, förseningar och försämrad kvalitet vid ny-, om- och tillbyggnation. Potentiell Medel, lång X X Egen arbetskraft Bristande arbetsvillkor: bristande villkor gällande trygg anställning, arbetsmiljöfrågor, hälsa och säkerhet samt konkurrenskraftig lönesättning. Potentiell Alla X Likabehandling och lika möjligheter: Bristande jämlikhet avseende lika lön för likvärdigt arbete, kompetensutveckling och utbildning, diskriminering och trakasserier, samt brister i rekryteringsprocesser. Potentiell Alla X Arbetskraft i värdekedjan Bristande arbetsvillkor i värdekedjan: bristande arbetsvillkor för arbetskraft i värdekedjan vid ny-, om- och tillbyggnation samt vid produktion av material, avseende bland annat hälsa och säkerhet, anställnings- och arbetsvillkor, föreningsfrihet, möjlighet till kollektivavtal och facklig representation. Potentiell Alla X X Likabehandling och mångfald i värdekedjan: bristande likabehandling av och mångfald bland arbetskraften i värdekedjan vid ny-, om- och tillbyggnation, avseende bland annat rättvis kompensation, lika lön för likvärdigt arbete, våld, diskriminering och trakasserier på arbetsplatsen. Potentiell Alla X X Bristande mänskliga rättigheter i värdekedjan: Potentiell negativ påverkan genom barnarbete, tvångsarbete eller andra olagliga arbetsformer i värdekedjan, primärt avseende underentreprenörer eller vid produktion av byggnadsmaterial. Potentiell Alla X X Påverkade samhällen Rättigheter i samhället: Positiv påverkan på samhälle genom skapande av arbetstillfällen, tillgång till varor, och genom Catenas samhällsengagemang Faktisk Alla X X Ansvarsfullt företagande God företagskultur: En god företagskultur leder till främjande av ansvarsfullt företagande, engagerade medarbetare och positiva kontakter med samhälle och intressenter. Potentiell Alla X X X Skydd för visselblåsare: Om visselblåsares anonymitet och integritet inte säkerställs och skyddas vid incidenter har det en negativ påverkan på bolaget. Potentiell Alla X X X Korruption och mutor: Oegentligheter, korruption, utpressning, mutor eller bestickning, samt insiderhandel kan påverka Catena negativt vid inblandning. Potentiell Alla X X X Skatt Skattefrågor: Bristande hantering av skattefrågor kan leda till negativ påverkan på människor och samhälle. Potentiell Alla X Positiv påverkan Negativ påverkan (Finansiell) Möjlighet (Finansiell) Risk / Allmänna upplysningar ===== SIDA 46 ===== 46 Catena AB Årsredovisning med hållbarhetsrapport 2025 INLEDNING Catena i korthet VD-ord FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE Affären Verksamheten 2025 Finansiering Intjäningsförmåga Aktien och ägare Marknadsutsikter Riskhantering HÅLLBARHETSRAPPORT Allmänna upplysningar Uppr ättande av hållbarhetsrapport Hållbarhetsstyrning S trategi, affärsmodell och värdekedja I ntressenternas perspektiv och synpunkter D ubbel väsentlighetsbedömning G rön finansiering Miljöansvar Klimatförändringar Biologisk mångfald Resursanvändning och cirkulär ekonomi EU:s Taxonomi Samhällsansvar Den egna arbetskraften Arbetare i värdekedjan Berörda samhällen Bolagsstyrning Ansvarsfullt företagande Ekonomisk utveckling och skatt Hållbarhetsnoter R edovisningsprinciper inom hållbarhetsrapporten EPRA-noter EPR A sBPR: Performance Measures GRI-index Revisors rapport FINANSIELL INFORMATION & BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT Koncernen Moderbolaget Bolagsstyrning Förslag till årsstämman Årsredovisningens undertecknande Revisionsberättelse ÖVERSIKT & INFORMATION Översikt Information Vårt arbete med grön finansiering En grön finansiering skapar bättre villkor och därigenom även lägre kostnader både hos banker och på kapitalmarknaden, sam- tidigt som den ger tillgång till ett bredare utbud av finansieringsalternativ. U nder 2025 uppgår andelen grön finansiering till 77 procent. Catenas mål är att 100 procent av Catenas finansiering ska vara grön senast år 2030. Catenas arbete kopplat till EU-taxonomin Under 2025 har klimatriskanalyser fortsatt varit ett kontinuerligt tema, ett arbete som vi påbörjade 2021 i samband med vår första klimatriskscreening. Genom detta arbete bedöms framtida fysiska klimatrisker och klimatanpassningar som bör göras för att minska långsiktiga risker identifieras. En viktig punkt inom taxonomin är energi- effektiva fastigheter, ett område där vi ligger långt fram och generellt ser goda resultat. Hela 76 procent av den totalt uthyrnings- bara ytan i Catenas fastighetsbestånd ligger inom de nationella gränsvärdena i Fastighetsägarnas topp 15 (definitionen i Fastighetsägarnas utredning visar att topp 15 procent inom lagerlokaler för övrig handel motsvarar byggnader med ett primärenergital under 67 kWh/kvm Atemp och lagerlokaler för livsmedel 75 kWh/kvm Atemp). F ör mer information, se vår fullständiga taxonomiredovisning på sidorna 62–66. För fördjupande information om vårt gröna ramverk, läs gärna vår investerar- rapport som publiceras i samband med bokslutskommunikén. → Ladda ner här! Grön finansiering Ett ambitiöst och strukturerat arbete med hållbarhetsfrågor har lagt grunden för Catenas gröna ramverk för finansiering. Ramverket uppdaterades under 2024 med en tydligare linjering mot EU:s taxonomiförordning och de kriterier som beskriver verksamheterna 7.1 Uppförande av nya byggnader och 7.7 Förvärv och ägande. Vårt ansvar Catenas finansiering utgörs idag av både gröna och icke-gröna banklån, gröna obligationer samt gröna och icke-gröna företagscertifikat. Catena upprätthåller löpande dialoger med investerare, lämnar regelbunden rapportering och deltar i diskussioner kopplat till utveckling av gröna låneprodukter. Utöver Catenas ram- verk for grön finansiering ligger även hållbar- hetspolicy, finanspolicy och skattepolicy till grund för Catenas arbete. Catenas gröna ramverk Catenas gröna ramverk för hållbar finansiering utvecklas kontinuerligt liksom de mål Catena sätter. Ramverket har granskats av det obero- ende analysinstitutet S&P för att säkerställa att det uppfyller de högt ställda hållbarhetskraven. Ramverket har tilldelats betyget ”Medium Green” för de gröna villkoren. Under våren 2024 uppdaterade Catena krite- rierna i ramverket för att tydligare linjera och över tid förenkla rapportering av verksamheten med taxonomiförordningens krav för nybygg- nation (7.1) och förvärv och ägande (7.7). Att notera är att Catenas investerarrapport och nyckeltalen som redovisas under taxonomi- rapporteringen inte går att jämföra då investerar- rapportens kategori 1 baseras på tillgångarnas värde. Uppda teringen av ramverket baseras på "the Green Bond Principles" (ICMA) med anpassning till EU-taxonomin och till ramverket hör Catenas strategi om att miljöcertifiera alla fastigheter. U nder 2025 har ramverket för företagscer - tifikat uppdaterats vilket gör att Catena nu kan emittera gröna företagscertifikat avsedda för att finansiera tillgångar som är godkända enligt ramverket. C atena etablerade 2021 ett eget MTN- program (Medium Term Notes) för att möjliggöra emission av gröna obligationer. MTN-programmet uppdaterades under 2025. Utöver det egna programmet har Catena även ett MTN-program genom Svensk Fastighets- Finansiering (SFF) som etablerades 2015 och uppdaterades under 2020. Rapportering enligt EU:s taxonomiförordning De ekonomiska aktiviteter som omfattas av taxonomin är enligt vår analys våra nybygg- nadsprojekt och fastigheter i vår förvaltning. Eftersom vi bedriver både nybyggnation och förvaltning av byggnader omfattas hela vår verksamhet av taxonomin. Catena äger 45 procent av bolaget Origon Park AB som inte omfattas av EU:taxonomins sektorstandard för bygg och fastighet. / Allmänna upplysningar Tillämplighet, 100% Förenlighet, 64% Tillämplighet, 100% Förenlighet, 58% Tillämplighet, 100% Förenlighet, 77% Driftsutgifter 64% Förenlighet 120 Mkr2 987 Mkr2 651 Mkr 58% Förenlighet 77% Förenlighet KapitalutgifterOmsättning Omsättningen avser totala hyresintäkter i resultaträkningen. Kapitalutgifter avser aktiverade utgifter som höjer värdet på våra fastigheter, inklusive om-/tillbyggnader, förvärv och nybyggnation. Driftsutgifter avser direkta utgifter för skötsel, repa- ration och underhåll av fastigheter. ===== SIDA 47 ===== 47 Catena AB Årsredovisning med hållbarhetsrapport 2025 INLEDNING Catena i korthet VD-ord FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE Affären Verksamheten 2025 Finansiering Intjäningsförmåga Aktien och ägare Marknadsutsikter Riskhantering HÅLLBARHETSRAPPORT Allmänna upplysningar Upprättande av hållbarhetsrapport Hållbarhetsstyrning Strategi, affärsmodell och värdekedja Intressenternas perspektiv och synpunkter Dubbel väsentlighetsbedömning Grön finansiering Miljöansvar Klimatförändringar Biologisk mångfald Resursanvändning och cirkulär ekonomi EU:s Taxonomi Samhällsansvar Den egna arbetskraften Arbetare i värdekedjan Berörda samhällen Bolagsstyrning Ansvarsfullt företagande Ekonomisk utveckling och skatt Hållbarhetsnoter Redovisningsprinciper inom hållbarhetsrapporten EPRA-noter EPRA sBPR: Performance Measures GRI-index Revisors rapport FINANSIELL INFORMATION & BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT Koncernen Moderbolaget Bolagsstyrning Förslag till årsstämman Årsredovisningens undertecknande Revisionsberättelse ÖVERSIKT & INFORMATION Översikt Information Klimatförändringar med vetenskapligt baserade utsläppsminsk- ningar i hela värdekedjan. Arbetet med mål- sättning enligt SBTi fortsätter 2026. Under hösten 2025 beslutade bolaget att justera ett antal mål i affärsplanen inför 2026. Målet om nettonollutsläpp av växthusgaser till 2030 justerades till att omfatta nettonoll- utsläpp av växthusgaser i samtliga scope till 2040, med ett delmål om minst 50 procents utsläppsminskning till 2030. Justeringen mo- tiveras av att flera bolag inom branschen ser över sina klimatmål för att bättre linjera med Sveriges övergripande klimatmål om netto- nollutsläpp till 2045. Catena arbetar med att ta fram en klimat- färdplan som syftar till att formalisera och vidareutveckla bolagets tidigare klimat- och energieffektiviseringsarbete. Omställnings- planen tydliggör mål, prioriteringar och ansvar samt konkretiserar åtgärder och uppföljning för att säkerställa en strukturerad och mätbar framdrift mot målet om nettonollutsläpp av växthusgaser i hela värdekedjan senast år 2040. Klimatfärdplanen ska omfatta samtliga utsläppskällor inom Catenas verksamhet och värdekedja, med särskilt fokus på de mest väsentliga utsläppen kopplade till nybyggna- tion och fastighetsdrift. Planen ska även täcka övriga utsläppskällor för att säkerställa ett heltäckande och sammanhållet klimatarbete. Klimatfärdplanen ska utformas för att säker- ställa linjering med Parisavtalet. I förvaltningen handlar det om att minska direkta och indirekta utsläpp i fastigheternas driftskede, framför allt i Scope 1 och 2. Fastig- hetsplaner specifika för varje fastighet tas fram i syfte att skapa direkta handlingsplaner för / Miljöansvar Integration av hållbarhetsrelaterade resultat i incitamentssystem Catena tillämpar rörlig ersättning till ledning och övriga anställda. För information om hur klimatrelaterade mål är kopplade till bolagets rörliga ersättningar, se sidan 40. Omställningsplan för begränsning av klimatförändringarna Catenas klimatstrategi och omställningsplan är integrerade i bolagets övergripande affärs- strategi. Hösten 2020 godkände Science Based Target initiative (SBTi) Catenas mål att minska växthusgasutsläpp i Scope 1 och Scope 2 med 50 procent till 2030, jämfört med basåret 2018. Under 2025 inleddes arbetet med att uppdatera Catenas klimatmål, inklu- sive ansökan om att omfatta utsläpp i Scope 3, i linje med Science Based Targets initiative (SBTi) uppdaterade standarder för byggnader. Arbetet syftar till att stärka bolagets klimat- ambition och säkerställa att målen är förenliga Catena har genom sitt fastighetsbestånd och projektportfölj negativ påverkan på klimatet. För att minska sin negativa påverkan på klimatförändringarna och minska koldioxidutsläpp fokuserar Catena på att bygga mer resurseffektivt vid ny- och till - byggnationer och jobbar strukturerat med energianvändningen i driftskedet. förvaltningen att arbeta efter. I projektorganisationen sätts mål för att minska indirekta utsläpp, fokuserat på Scope 3. Livscykelanalyser genomförs i tidigt skede i samtliga nybyggnationsprojekt och utsläpps- mål spetsas ytterligare. Läs mer om Catenas utsläppsmål på sidan 59. Catenas koncernledning och VD har det övergripande ansvaret för att säkerställa en strategi och styrning som möjliggör att klimat- färdplanen kan genomföras och klimatmålen uppnås. Operativt ansvar är delegerat till chefsledet, där regionchefer, projektchef och teknisk chef driver frågorna tillsammans med förvaltningen. Hållbarhetschefen samverkar i stor utsträckning med fastighetschefen som 0 10 000 20 000 30 000 40 000 50 000 60 000 70 000 2018 basår 2023 2024 2025 2030 mål -50% -90% 2040 mål Scope 1–3 utsläpp (location based) Ton CO2e Scope 1 Scope 2 Scope 3 Väsentlig hållbarhetsfråga Typ Klimatanpassning av fastigheter och hållbar förvaltning Påverkan (+) Direkta och indirekta växthusgasutsläpp Påverkan (-) Klimatrelaterade fysiska- och omställningsrisker Risk Energianvändning Risk Energieffektivitet och produktion av förnybar energi Möjlighet ===== SIDA 48 ===== 48 Catena AB Årsredovisning med hållbarhetsrapport 2025 INLEDNING Catena i korthet VD-ord FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE Affären Verksamheten 2025 Finansiering Intjäningsförmåga Aktien och ägare Marknadsutsikter Riskhantering HÅLLBARHETSRAPPORT Allmänna upplysningar Upprättande av hållbarhetsrapport Hållbarhetsstyrning Strategi, affärsmodell och värdekedja Intressenternas perspektiv och synpunkter Dubbel väsentlighetsbedömning Grön finansiering Miljöansvar Klimatförändringar Biologisk mångfald Resursanvändning och cirkulär ekonomi EU:s Taxonomi Samhällsansvar Den egna arbetskraften Arbetare i värdekedjan Berörda samhällen Bolagsstyrning Ansvarsfullt företagande Ekonomisk utveckling och skatt Hållbarhetsnoter Redovisningsprinciper inom hållbarhetsrapporten EPRA-noter EPRA sBPR: Performance Measures GRI-index Revisors rapport FINANSIELL INFORMATION & BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT Koncernen Moderbolaget Bolagsstyrning Förslag till årsstämman Årsredovisningens undertecknande Revisionsberättelse ÖVERSIKT & INFORMATION Översikt Information driver frågorna gemensamt och rapporterar löpande till koncernledning och styrelse om resultatet av hållbarhetsarbetet. Väsentlig påverkan, risker och möjligheter Catenas klimatriskanalyser är en del av bolagets TCFD-rapportering. Klimatrappor- teringen utgår från två scenarioanalyser för hur världen ser ut 2050, vilka har tagits fram av FN:s klimatpanel (IPCC). Catena använder dessa klimatscenarier för att identifiera och operativa och finansiella risker och möjligheter som påverkar bolaget på kort och lång sikt. De två klimatscenarier som använts är att vi uppnår Parisavtalet och det andra spåret är att vi fortsätter i gamla fotspår. Att vi uppnår Parisavtalet innebär ett scenario där ökning i temperaturen begränsas till 2 °C. För att nå Parisavtalets mål om att hålla den globala temperaturökningen till under 2 °C krävs att världens utsläpp av växthusgaser minskar snabbt. Det betyder att företag måste göra de förändringar som krävs för att kraftigt reducera sina utsläpp och aktivt bidra till målet. Att vi fortsätter i gamla fotspår innebär ett ”business as usual”-scenario där utsläppen av växthusgaser fortsätter öka i nuvarande takt och där världen inte lyckas ställa om. Båda scenarier innefattar risker, men också möjlig- heter för Catena. Överlag strävar bolaget framför allt efter att vara resilient och mot- ståndskraftigt och anpassa verksamheten utifrån ändrade klimatförhållanden i de områden vi verkar. Initialt inleddes arbetet med klimatrisker under 2021 vilket lagt grunden för olika aktiviteter och åtgärder kopplade till bolagets hållbarhetsarbete. Exempel på åtgärder som implementerats och som vi kontinuerligt arbetar vidare med är: • Hållbarhetsprogram (för projekt >10 miljoner, innehåller krav om koldioxidbudget och säkerställer hänsyn till material, ekologi, energi, avfall, transporter och vatten). Upp- dateras årligen. • Alltid krav på miljöcertifiering vid nybyggna- tion (BREEAM-SE minimum Very Good). • Analys av både fysiska och omställnings- risker för portfölj, vilken uppdateras årligen. • Integrering av klimatrisker i underhållsplaner, med hjälp av systemstödet Planima. • Justering av tillväxt- och hållbarhetsmål i affärsplanen inför 2026 i syfte att tydliggöra och effektivisera miljöarbetet. Styrning Uppföljning kring Catenas hållbarhetsmål sker löpande till ledning och styrelse samt genom kvartal- och årsrapportering. Catena tar årligen fram en affärsplan som sedan fastställs av styrelsen. I planen ingår också hållbarhets strategin nedbruten till både kort- och lång- siktiga mål. Målen följs upp kvartalsvis av ledning och styrelse. Förvaltningsorganisationen ansvarar för det dagliga arbetet kopplat till klimatrela - terade frågor för befintliga fastigheter, medan projektorganisationen ansvarar för klimatrelate- rade frågor för projekt. Strategi Som långsiktig ägare av logistikfastigheter är det självklart för Catena att klimatfrågan är en del av affärsplanen och en integrerad fråga i alla delar av organisationen. Bolaget ska drivas på ett effektivt sätt och hållbarhet ska påverka samtliga beslut som fattas. Sveriges klimatarbe- te regleras i Klimatlagen (2018) och senast 2045 ska Sverige nå nettonoll gällande växthusgas- utsläpp. Inför 2026 uppdaterade bolaget sin affärsplan och tillhörande målsättningar, där bolaget ska ha nettonoll växthusgasutsläpp i samtliga scope till 2040. En viktig del i arbetet mot klimatneutralitet i värdekedjan är våra utsläpp kopplade till ny- byggnation. Här är vårt arbete med materialval, återbruk och koldioxidbudgetar väldigt viktiga styrmedel. Hösten 2020 godkände Science Based Target initiative (SBTi) Catenas mål att minska växthusgasutsläpp i Scope 1 och Scope 2 med 50 procent till 2030, jämfört med basåret 2018. Under 2025 har ansökan om att även godkänna minskning av växthusgasutsläpp i Scope 3 enligt SBTi skickats in, ett arbete som fortsätter in i 2026. Catena arbetar kontinuerligt för att optimera och effektivisera energianvänd- ning i det befintliga beståndet genom energi- effektiviseringsprojekt och förnybar energi. / Miljöansvar Arbetsprocess för klimatanpassning Skrivbordsanalys av fastighetsbeståndet Identifiering av klimatrisker per fastighet Prioritering av fastigheter utsatta för klimatrisk Djupare risk- och sårbarhetsanalys av prioriterade fastigheter Framtagning av åtgärdsplaner Genomförande av åtgärder Uppföljning 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. Fysiska klimatrisker • Skyfallsrisk • Värmerisk/värmeböljor • Snöfall • Skogsbrand • Skred/sättning Omställningsrisker • Ökade koldioxidutsläpp • Politiska beslut kopplade till ökade energipriser eller hinder för utveckling • Ökade lagkrav på fastighets- och byggsektorn • Ökade material- och råvarukostnader • Förändrad kravbild från kunder, kommuner och finansiärer Klimatrelaterade möjligheter • Minskade koldioxidutsläpp vid nybyggnation och ombyggnation • Ökad andel egenproducerad energi • Ökad efterfrågan på certifierade fastigheter • Högre krav på hållbar samhälls- utveckling • Grön finansiering ger lägre finansieringskostnader ===== SIDA 49 ===== 49 Catena AB Årsredovisning med hållbarhetsrapport 2025 INLEDNING Catena i korthet VD-ord FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE Affären Verksamheten 2025 Finansiering Intjäningsförmåga Aktien och ägare Marknadsutsikter Riskhantering HÅLLBARHETSRAPPORT Allmänna upplysningar Upprättande av hållbarhetsrapport Hållbarhetsstyrning Strategi, affärsmodell och värdekedja Intressenternas perspektiv och synpunkter Dubbel väsentlighetsbedömning Grön finansiering Miljöansvar Klimatförändringar Biologisk mångfald Resursanvändning och cirkulär ekonomi EU:s Taxonomi Samhällsansvar Den egna arbetskraften Arbetare i värdekedjan Berörda samhällen Bolagsstyrning Ansvarsfullt företagande Ekonomisk utveckling och skatt Hållbarhetsnoter Redovisningsprinciper inom hållbarhetsrapporten EPRA-noter EPRA sBPR: Performance Measures GRI-index Revisors rapport FINANSIELL INFORMATION & BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT Koncernen Moderbolaget Bolagsstyrning Förslag till årsstämman Årsredovisningens undertecknande Revisionsberättelse ÖVERSIKT & INFORMATION Översikt Information Riskhantering Identifierade fysiska klimatrisker som bedöms som mest relevanta för Catenas fastigheter är skyfallsrisk och värmerisk, därefter kraftiga snöfall, skogsbrand, skred och översvämning. Skyfall är den enskilt största risken i både scenario 1 (RCP4,5) och scenario 2 (RCP8,5). En första inventering av Catenas befintliga bestånd utifrån både fysiska- och omställnings- risker genomfördes under hösten 2021 med hjälp av MSCI:s verktyg ”Climate Value-at-Risk”. Inventeringen kompletterades under 2022, när en djupare klimatriskbedömning genom- fördes på samtliga byggnader utifrån de 28 klimatrelaterade risker som listas i EU:s taxonomiförordning. Identifierade risker har vidare analyserats på fastighetsnivå. I möjli- gaste mån har klimatscenarier RCP4,5 och RCP8,5 analyserats. För de klimatrisker som har en tvågradig exponeringsklassning har fastigheterna bedömts utifrån klassningen ”låg exponering” eller ”ökad exponering”. Låg ex- ponering innebär att fastigheten ligger utanför riskområdet. Fastigheten kan då vara placerad precis utanför ett riskområde för exempelvis översvämning från vattendrag och därmed går det inte att säga att ingen risk föreligger och fastigheten klassas som låg exponering. Catena arbetar löpande med att identifiera och värdera klimatrelaterade risker och möjlig- heter på samtliga fastigheter. I processen för miljöcertifiering av befintligt fastighetsbestånd enligt BREEAM In-Use inkluderas indikator RSL 01 (indikator för översvämning) och RSL 03 (indikator för naturkatastrofer). Dessa indikato- rer tas också vid nybyggnation vid certifiering, enligt BREEAM-SE (indikator Wst 05). Därige- nom samlas underlag in för att framåtriktat kunna bedöma dess påverkan på bolaget. De fastigheter som förvärvats och färdigställts under året ingår också i den övergripande kartläggningen som uppdateras årligen. Enligt TCFD:s riktlinjer ska bolag lämna upplysningar utifrån styrning, strategi, risk- hantering, indikatorer och mål. Se samman- fattande tabell på sidan 50 med hänvisningar till bolagets klimatrelaterade rapportering. Indikatorer och mål Dagens klimatförändringar leder till att extremväder fortsätter öka i intensitet och frekvens. Hela Catenas fastighetsbestånd har bedömts utifrån dess exponering för klimat- relaterade risker, där åtta risker bedöms vara relevanta för både de svenska och danska fastigheterna. Båda länder bedöms ha snarlikt klimat och snarlika väderförhållanden, och fastigheterna bedöms vara utsatta för likartade risker. Riskerna inkluderar bland annat skyfall, skogsbrand, översvämning och skred. Genom denna kunskap kan Catena arbeta långsiktigt och förebyggande för att undvika klimatrelate- rade skador på byggnaderna. Generellt sett är skyfall och värmeböljor de vanligaste riskerna i Catenas bestånd. Fördelningen av klimatrisker visar att den största delen av fastighetsportföljen är utsatt för 1–4 klimatrisker och bedöms därmed ha en låg eller medel utsatthet. 9 procent av fastig- hetsbeståndet anses vara utsatt för hög risk, det vill säga utsatt för 5–6 klimatrisker. Ingen fastighet är utsatt för 7 eller fler risker. / Miljöansvar Risker Fastigheter som ej klassas som hållbara tappar i värde Stora investeringar för att ställa om fastigheter att bli mer miljövänliga Begränsad exploaterings- grad av mark Höga investeringskostna- der för ny otestad teknik med osäkert resultat Fel strategi kan leda till begränsade finansierings- möjligheter Möjligheter Genom att omvandla logistikanläggningar till energieffektiva och miljö- vänliga höjs fastigheternas ekonomiska värde Nya innovationer och teknologi ökar effektivitet, t. ex. inom energi, förvalt- ning, byggprocess osv. Bättre planering i bygg- processen kan leda till mer effektiv byggprocess med stora möjligheter att nyttja återbruk och minskat spill Risker Ökade drifts- och underhållskostna- der samt reparationer, ex varmare klimat ger ökat kylbehov i byggnader Ökade krav vid byggprojekt för att byggnader ska klara ett tuffare klimat, t. ex. dyrare byggmaterial Ökat regn och behov av större dag- vattendammar, risk för vattenskador Vissa kundsegment kan drabbas särskilt hårt av ökade väderorsakade störningar i logistikflöden Dyrare försäkringar i samband med osäkerhet och påverkan från klimatet Möjligheter Ökade krav i byggprocessen leder till bättre och mer hållbara byggnader Catena hittar nya byggsätt t. ex. bygga på höjden, bygga anpassat till kringliggande natur och kommande fysiska klimatrisker Stora takytor kan nyttjas för att återvinna regnvatten i fastigheten Minskad energikostnad genom att öka andelen egenproducerad, förnyelsebar energi (t. ex. solenergi), minskar även beroende av externa leverantörer Minskat uppvärmningsbehov på vintern Lönsamt att genomföra åtgärder för effektivisering av energi Vi når Parisavtalet Ökade investeringar för att mitigera fysiska och omställningsrisker Ökade drifts- kostnader Ökat värde på klimatanpassade fastigheter Minskat värde på fastigheter som inte är klimatanpassade (fysisk eller omställ- ningsrisk) Vi fortsätter i gamla fotspår Kraftigt ökade kostnader för nybyggnationsprojekt på grund av hantering av klimatförändringar Kraftigt ökade kostnader för klimatanpassningar av både befintliga byggnader och nyproduktion Volatila eller minskade hyresintäkter Kraftig höjning av drifts- kostnader Minskat eller förlorat värde på fastigheter med hög risk (fysisk eller omställningsrisk) Potentiell påverkan på Catenas finansiella resultat: Scenario 1 Vi når Parisavtalet Sverige 2050 RCP4.5: En global uppvärmning med 2°C Scenario 2 Vi fortsätter i gamla fotspår Sverige 2050 RCP8.5: En global uppvärmning över 4°C ===== SIDA 50 ===== 50 Catena AB Årsredovisning med hållbarhetsrapport 2025 INLEDNING Catena i korthet VD-ord FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE Affären Verksamheten 2025 Finansiering Intjäningsförmåga Aktien och ägare Marknadsutsikter Riskhantering HÅLLBARHETSRAPPORT Allmänna upplysningar Upprättande av hållbarhetsrapport Hållbarhetsstyrning Strategi, affärsmodell och värdekedja Intressenternas perspektiv och synpunkter Dubbel väsentlighetsbedömning Grön finansiering Miljöansvar Klimatförändringar Biologisk mångfald Resursanvändning och cirkulär ekonomi EU:s Taxonomi Samhällsansvar Den egna arbetskraften Arbetare i värdekedjan Berörda samhällen Bolagsstyrning Ansvarsfullt företagande Ekonomisk utveckling och skatt Hållbarhetsnoter Redovisningsprinciper inom hållbarhetsrapporten EPRA-noter EPRA sBPR: Performance Measures GRI-index Revisors rapport FINANSIELL INFORMATION & BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT Koncernen Moderbolaget Bolagsstyrning Förslag till årsstämman Årsredovisningens undertecknande Revisionsberättelse ÖVERSIKT & INFORMATION Översikt Information Samtidigt innebär bedömd utsatthet inte att fastigheten de facto är exponerad för en risk. Resultatet från klimatriskanalysen visar att vi generellt har en låg exponering för exempelvis översvämning från hav eftersom majoriteten av fastigheterna inte är havsnära. Fastigheten klassas dock fortfarande som utsatt för risk, om än exponeringen anses vara låg. Detsamma gäller bland annat utsatthet för skogsbrand, där fastigheter i anslutning till skog har en högre exponering. Övriga fastigheter klassas också vara utsatta, om än i låg utsträckning. Det är därför viktigt att ta lokala aspekter i beaktning när åtgärdsplaner för ökad resiliens ska upp- rättas. Likväl är det viktigt att beakta vilken klassificering som risken har. Syftet med klimatriskanalysen är att skapa en djupare kunskap om vilka fysiska klimatrisker fastighetsbeståndet är exponerat för och därigenom identifiera vilka fastigheter som är mer utsatta än andra. Catena arbetar strategiskt och operativt för att nå sina hållbarhetsmål. Omställningen till att bli mer resurseffektiva och minska klimatpåver- kan sker i alla delar av vår värdekedja. I nybygg- nationsprojekt är koldioxidbudgetar och en ökad andel återbrukat material viktiga verktyg. I det befintliga beståndet är smarta, energieffektiva lösningar och egen produktion av förnyelsebar energi särskilt viktiga hörnstenar. / Miljöansvar Diagrammet visar fördelning av portföljens utsatthet för klimatrisker. För låg risk anses fastigheten vara exponerad för 1–2 risker, för medel 3–4 risker och hög risk är 5–6 risker. Ingen fastighet är utsatt för fler än 7 risker. Fördelning portföljens utsatthet för klimatrisker Låg risk Medel risk Hög risk 32% 9% 59% Styrning Strategi Riskhantering Indikatorer och mål a) Styrelsens övervakning av klimatrelaterade risker och möjligheter, se sidorna 33–36, 39. a) Catenas identifierade klimatrelaterade risker och möjligheter, samt dess påver- kan, se sidorna 33–36. a) Catenas processer för att identifiera klimatrelaterade risker, se sidorna 48–50. a) Catenas indikatorer för att utvär- dera klimatrelaterade risker och möjligheter, se sidorna 48–50. b) Ledningens roll avseende bedömning och hantering av klimatrelaterade risker och möjligheter, se sidorna 33–36, 39. b) Påverkan från risker och möjligheter på organisationens verksamhet, strategi och finansiell planering, se sidorna 33–36. b) Catenas processer för hantering av klimatrelaterade risker, se sidorna 33–36, 48–50. b) Utsläpp av Scope 1, 2 och 3 enligt Greenhouse Gas Protocol, se tabell på sidan 54. c) Beredskapen av Catenas strategi med hänsyn till olika klimatrelaterade scena- rier, se sidorna 33–36, 48–50. c) Integration av ovanstående pro- cesser i organisationens generella riskhantering, se sidorna 33–36, 39–40. c) Mål för att hantera klimatrelatera- de risker, se Catenas hållbarhets- mål sidan 41. TCFD – sammanfattning och sidhänvisningar till upplysningar → Läs mer om hållbarhetsrelaterade risker i vårt riskavsnitt på sidorna 33–36. Arbete under 2025 Förvaltningsorganisationen arbetar löpande med att identifiera och åtgärda klimatrisker i beståndet. Under året har ett omfattande arbete pågått med digitalisering av fastighetsbeståndet i systemstödet Planima. Samtliga fastigheter har lyfts in i syfte att skapa en tydligare över- blick över det befintliga fastighetsbeståndet och möjliggöra en mer effektiv förvaltning där planering och kontroll är viktiga fokusområden. Identifierade klimatrisker från klimatriskanalysen har lyfts in i systemet för att linjera med övriga åtgärder i beståndet. Vid certifiering av befintligt bestånd enligt BREEAM In-Use inkluderas indikatorer som rör klimatrisker (RSL 01, RSL 03). ===== SIDA 51 ===== 51 Catena AB Årsredovisning med hållbarhetsrapport 2025 INLEDNING Catena i korthet VD-ord FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE Affären Verksamheten 2025 Finansiering Intjäningsförmåga Aktien och ägare Marknadsutsikter Riskhantering HÅLLBARHETSRAPPORT Allmänna upplysningar Upprättande av hållbarhetsrapport Hållbarhetsstyrning Strategi, affärsmodell och värdekedja Intressenternas perspektiv och synpunkter Dubbel väsentlighetsbedömning Grön finansiering Miljöansvar Klimatförändringar Biologisk mångfald Resursanvändning och cirkulär ekonomi EU:s Taxonomi Samhällsansvar Den egna arbetskraften Arbetare i värdekedjan Berörda samhällen Bolagsstyrning Ansvarsfullt företagande Ekonomisk utveckling och skatt Hållbarhetsnoter Redovisningsprinciper inom hållbarhetsrapporten EPRA-noter EPRA sBPR: Performance Measures GRI-index Revisors rapport FINANSIELL INFORMATION & BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT Koncernen Moderbolaget Bolagsstyrning Förslag till årsstämman Årsredovisningens undertecknande Revisionsberättelse ÖVERSIKT & INFORMATION Översikt Information / Miljöansvar Policyer för begränsning av och anpassning till klimatförändringarna I Catenas hållbarhetspolicy anges att Catena ska arbeta för att minska miljöpåverkan genom att utforma och förvalta fastigheter på ett sätt som minimerar utsläpp och resursanvän- dande samt ökar energieffektiviteten. Policyn fastställer följande punkter med avseende på klimatarbetet: • Integrerat miljöarbete i hela verksamheten. • Minimera utsläpp av växthusgaser. • Uppfylla tillämpliga lagar och regler. • Ökad energieffektivitet och andel förnybar energi. • Samarbete och dialog med kunder och andra intressenter. Catenas hållbarhetspolicy kommer uppdateras under 2026 för att linjera med de nya antagna hållbarhetsmålen. Catenas riktlinjer för resor ger tydlig väg- ledning till alla medarbetare om hur och när resor ska ske. Resor ska ske hållbart ur alla aspekter både miljömässigt, ekonomiskt och socialt. Riktlinjerna vägleder medarbetarna att välja hållbara transportalternativ och när det är möjligt att prioritera digitala möten. Tåg ska vara förstahandsval tillsammans med elbil och flygresa ska användas i sista hand för att bidra till vårt mål om att minska bolagets växthusga- ser. Affärsresor kan ibland påverka de anställ- das privatliv och riktlinjerna tar hänsyn till detta genom att väga in sociala hållbarhetsaspekter. Åtgärder och resurser med avseende på klimatförändringspolicyer Catena kartlägger och rapporterar bolagets utsläpp av växthusgaser i hela värdekedjan i enlighet med GHG-protokollet. Sedan 2022 följer bolaget Fastighetsägarnas vägledning för rapportering av utsläpp i Scope 3. Under 2025 publicerade Fastighetsägarna en utökad väg- ledning för rapportering av växthusgasutsläpp i Scope 1–3, vilken ligger till grund för Catenas fortsatta rapportering och bidrar till ökad tydlighet, jämförbarhet och datakvalitet. Catenas huvudsakliga växthusgasutsläpp härrör främst från indirekta utsläpp i värde - kedjan (Scope 3). Dessa utgörs dels av utsläpp kopplade till hyresgästernas energianvändning i fastigheterna, dels av utsläpp från bygg- och utvecklingsprojekt, bland annat relaterade till materialval, transporter och avfallshantering. Dessa utsläppskällor är prioriterade inom bolagets klimatarbete. Mål för begränsning av och anpassning till klimatförändringarna Redan 2020 satte Catena utsläppsmål enligt Science Based Targets initiative i syfte att minska växthusgasutsläppen i Scope 1 och 2 med 50 procent till 2030, med basåret 2018. Under 2021 uppdaterades och spetsades Catenas egna hållbarhetsmål där bolaget ska uppnå nettonoll koldioxidutsläpp till 2030. Hösten 2025 justerades ett antal av bolagets mål, där målet om nettonoll växthusgasutsläpp i samtliga scope till 2030 flyttas till 2040. Den nya målsättningen motiveras med att flera bolag justerar sina klimatmål för att linjera med Sveriges övergripande mål och strategi. För kalenderåret 2025 rapporterar Catena mot de hållbarhetsmål som sattes 2022. En del i att minska Catenas miljöpåverkan är arbetet med miljöcertifieringar. För befint- liga byggnader arbetar vi med det brittiska miljöcertifieringssystemet BREEAM In-Use, som är det mest spridda certifieringssystemet i Europa. För större nybyggnationsprojekt an- vänder vi alltid BREEAM-SE samt NollCO2-cer- tifiering där Catenas interna krav är att minst nivån Very Good uppnås. För oss innebär miljö- certifieringen en kvalitetssäkring av tredje part, som säkerställer en hög hållbarhetsprestanda som är transparent och etablerad. Under året har vi tagit stora kliv framåt och certifierat 950 000 kvm, vilket innebär att 73 procent av den totalt uthyrningsbara ytan nu är certifierad. Drivkrafter framåt för att minska klimatpåverkan och kopplade nyckelåtgärder Scope 1: Utfasning av fossila bränslen • Minska användning av naturgas genom att byta till utsläppssnåla alternativ. • Minska utsläpp från servicebilar genom att byta till utsläppsfria/elektriska alternativ. Scope 2: Energieffektivitet och användning av förnybar energi • Öka andelen förnybar energi genom utbyggnad av solceller och batterier. • Minska energianvändning genom att energieffektivisera befintligt bestånd. Scope 3, kapitalvaror: Minska klimatpåverkan vid nybyggnationsprojekt • Hållbarhetsprogram för projekt >10 miljoner, bland annat med krav om koldioxidbudget. • Klimatberäkning genomförs i tidigt skede för att säkerställa smarta och effektiva materialval. • Öka andelen återbrukat material vid ny- och ombyggnationer. Scope 3, nedströms hyrda tillgångar: Energieffektivitet och användning av förnybar energi • Energieffektiva byggnader där energianvändning fortsätter minska. • Utbyggnad av solceller genom dialog med hyresgäster. • Dialog och samarbete med hyresgäster för smartare energianvändning. Scope 3, affärsresor: Riktlinjer för resor • Minska klimatpåverkan från affärsresor genom vägledning mot mer utsläppssnåla resealternativ. Mål och ambitioner Nettonoll Koldioxidutsläpp Scope 1 och 2 år 2025 Nettonoll Koldioxidutsläpp Scope 3 år 2030 50%/100% Uthyrningsbar yta ska vara miljöcertifierad till 2025/2030 100% Fossilfri energi- användning 2028 Utfall 2 181 Ton CO2e Scope 1 och 2 (location based) 34 526 Ton CO2e Scope 3 (location based) 73% Miljöcertifierad yta 99% Fossilfri energi- användning i Scope 1 och 2 ===== SIDA 52 ===== 52 Catena AB Årsredovisning med hållbarhetsrapport 2025 INLEDNING Catena i korthet VD-ord FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE Affären Verksamheten 2025 Finansiering Intjäningsförmåga Aktien och ägare Marknadsutsikter Riskhantering HÅLLBARHETSRAPPORT Allmänna upplysningar Upprättande av hållbarhetsrapport Hållbarhetsstyrning Strategi, affärsmodell och värdekedja Intressenternas perspektiv och synpunkter Dubbel väsentlighetsbedömning Grön finansiering Miljöansvar Klimatförändringar Biologisk mångfald Resursanvändning och cirkulär ekonomi EU:s Taxonomi Samhällsansvar Den egna arbetskraften Arbetare i värdekedjan Berörda samhällen Bolagsstyrning Ansvarsfullt företagande Ekonomisk utveckling och skatt Hållbarhetsnoter Redovisningsprinciper inom hållbarhetsrapporten EPRA-noter EPRA sBPR: Performance Measures GRI-index Revisors rapport FINANSIELL INFORMATION & BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT Koncernen Moderbolaget Bolagsstyrning Förslag till årsstämman Årsredovisningens undertecknande Revisionsberättelse ÖVERSIKT & INFORMATION Översikt Information / Miljöansvar Energianvändning och energimix Under rapporteringsåret uppdaterades emis- sionsfaktorerna för nordisk elmix, vilka används vid beräkning av bolagets klimatpåverkan i Scope 2 och 3. De utsläpp som påverkas är utsläppen från elanvändningen i Scope 2 samt hyresgästers elförbrukning i Scope 3 kategori 13. Uppdateringen innebär att emissionsfakto- rer kopplade till elanvändning avviker väsentligt från de faktorer som användes föregående år, vilket påverkar de redovisade utsläppsnivåerna. Uppdateringen innebär en justering av genomsnittlig klimatpåverkan för nordisk elmix som justerats från 90 g CO 2e/kWh till 59 g CO2e/kWh. För Scope 2 innebär uppdatering- en en justering av emissionsfaktorn till 46 g CO2e/kWh och Scope 3 justeras till 13 g CO2e/ kWh. Förändringar i redovisad klimatpåverkan förklaras därför i huvudsak av metod- och datamässiga uppdateringar snarare än av faktiska förändringar i verksamhetens utsläpp. Uppdateringen har genomförts i syfte att säkerställa högre datakvalitet och bättre Scope 1 Scope 2 (location based) 0 1 000 2 000 3 000 4 000 2018 basår 2023 2024 2025 2030 mål 2040 mål -50% -90% Scope 1 & 2 utsläpp Ton CO2e Kapitalvaror Bränsle- och energirelaterade aktiviteter Anställdas pendling Nedströmshyrda tillgångar 0 10 000 20 000 30 000 40 000 50 000 60 000 70 000 2018 basår 20242023 2025 2030 mål 2040 mål -50% -90% Scope 3 utsläpp, per kategori Ton CO2e överensstämmelse med aktuella emissions- faktorer och vedertagen branschpraxis. Förändringen bedöms vara väsentlig i en- lighet med tillämpliga rapporteringsprinciper. Historiska jämförelsetal mellan år har därför inte räknats om, om inget annat anges. Växthusgasutsläpp inom Scope 1, 2 och 3 och totala växthusgasutsläpp Catenas totala växthusgasutsläpp enligt GHG-protokollet redovisas på sidan 54. Under året har vi implementerat ny be- räkningsmetod för klimatpåverkan i nybygg- nationsprojekt. Koldioxidutsläpp redovisas i förhållande till projektbudget och preliminär LCA istället för övergripande projektschablon. Metoden ger en jämnare CO2e-rapportering över tid och skapar en mer transparent rapportering. För att läsa mer om hur bolaget redovisar klimatpåverkan från nybyggnations- projekt, se sidorna 59–61. Under 2025 har byte av resebyrå genom- förts i bolaget vilket medför en förändring i datainsamlingen för beräkning av växthusgas- utsläpp från tågresor inom kategori 6. Affärs- resor. I nuvarande rapporteringsprocess inklu- deras enbart tågresor bokade via tågoperatö- ren SJ. Mindre, regionala tågoperatörer ingår därmed inte i underlaget. Då omfattningen av sådana resor är begränsad bedöms avvikelsen i de redovisade utsläppsnivåerna vara marginell och utan väsentlig påverkan på totalresultatet. Utfall och framsteg 2025 Under året har energieffektivisering och energi- projekt varit viktiga fokusområden, vilket blir tydligt vid årets utfall i klimatbokslutet. Energi- intensiteten minskar med cirka 9 kWh/kvm samtidigt som den uthyrningsbara ytan ökar med drygt 200 000 kvm. Energianvändningen i kWh har legat på liknande nivåer under både 2025 och 2024 vilket är en indikation på att vi gör tydliga framsteg i att energieffektivisera våra byggnader kopplat till både verksamhet- och fastighetsenergi. För detaljerad informa- tion om Catenas energianvändning, se sidorna 81–82 för rapportering i enlighet med EPRA:s rekommendationer. Sedan basåret 2018 har Catena minskat sin energianvändning för klimatkorrigerad värme med 45 procent (kWh/kvm) och elanvändning med 16 procent (kWh/kvm). Under samma period har den totala normalårskorrigerade energiintensiteten minskat med 55 procent. Bolaget ser också stora förflyttningar i ande- len producerad och nyttjad solenergi där själv- försörjningsgraden ökat från 4 procent under 2024 till 18 procent under 2025. Förflyttningen kan framför allt härledas förvärvet av Mossvej 27–29 i Horsens, Danmark, med en installerad effekt på 35 MWp, men också av att vi fortsät- ter installera solceller på våra fastigheter. Under året har drygt 4 MWp installerats på Catenas fastigheter. För året 2025 har Catenas klimatpåverkan i Scope 2 och 3 sjunkit med omkring 45 procent vardera jämfört med föregående år. Det är viktigt att notera att årets utfall framför allt påverkas av de uppdaterade emissionsfakto- rerna gällande den nordiska elmixen. ===== SIDA 53 ===== 53 Catena AB Årsredovisning med hållbarhetsrapport 2025 INLEDNING Catena i korthet VD-ord FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE Affären Verksamheten 2025 Finansiering Intjäningsförmåga Aktien och ägare Marknadsutsikter Riskhantering HÅLLBARHETSRAPPORT Allmänna upplysningar Upprättande av hållbarhetsrapport Hållbarhetsstyrning Strategi, affärsmodell och värdekedja Intressenternas perspektiv och synpunkter Dubbel väsentlighetsbedömning Grön finansiering Miljöansvar Klimatförändringar Biologisk mångfald Resursanvändning och cirkulär ekonomi EU:s Taxonomi Samhällsansvar Den egna arbetskraften Arbetare i värdekedjan Berörda samhällen Bolagsstyrning Ansvarsfullt företagande Ekonomisk utveckling och skatt Hållbarhetsnoter Redovisningsprinciper inom hållbarhetsrapporten EPRA-noter EPRA sBPR: Performance Measures GRI-index Revisors rapport FINANSIELL INFORMATION & BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT Koncernen Moderbolaget Bolagsstyrning Förslag till årsstämman Årsredovisningens undertecknande Revisionsberättelse ÖVERSIKT & INFORMATION Översikt Information 1 Fördelning mellan Catena och hyresgäst styrs av abonnemangsinnehav. 2 Ökning beror på ny datatäckning för Mossvej 27–29, som producerat 27 MWh under året. 3 Fördelning mellan Catena och hyresgäst styrs av investering. Energirelaterade nyckeltal 2025 2024 2023 Energiintensitet, kWh/kvm (normalårskorrigerad) 78 87 96 Fastigheter inkl kylda ytor, kWh/kvm 130 149 144 Fastigheter exkl kylda ytor, kWh/kvm 54 60 77 Energiintensitet, kWh/kvm (faktisk) 76 87 96 Egenproducerad solenergi totalt, MWh1, 2 42 195 9 810 7 934 – varav Catena 13 929 9 425 7 501 – varav hyresgäster 28 266 385 433 Solcellsanläggningar, antal3 53 42 34 – varav Catena 47 36 31 – varav hyresgäster 6 6 3 Totalt installerad effekt, kWp 75 031 68 533 12 863 – varav Catena 25 026 18 273 12 103 – varav hyresgäster 50 005 50 260 760 Andel fossilfri energi, scope 1–2, % 99 99 95 Fossilfria fordon, % 69 46 32 Laddpunkter för elbilar, antal 1 078 409 - / Miljöansvar Nyckelåtgärder Under 2025 har ett antal nyckelåtgärder genomförts för att minska bolagets klimatpå- verkan i såväl byggnation som fastighetsdrift: • Ytterligare knappt 950 000 kvm har miljöcertifierats under året. Arbetet med miljöcertifieringar är ett viktigt verktyg för att ta ett helhetsgrepp om klimatpåverkan och bidra till minskade utsläpp i både byggpro- cessen och den löpande driften. Beslut kring certifiering tas alltid i samråd med hållbar- hetsspecialist eller -samordnare, regionchef och interna projektledare i ett tidigt skede. • Energikartläggningar har genomförts på 30 stycken fastigheter i syfte att identifiera energieffektiviseringsåtgärder och möjlig- göra en förflyttning mot bättre energi- klasser. Underlaget ligger till grund både för de åtgärder som genomförts under 2025 och de som planeras genomföras under 2026, vilka bland annat innebär byte till LED-belysning, driftoptimering, ventila- tionsåtgärder och konvertering från fossila uppvärmningssystem till förnybara. A B C D E F G Energiklasser i fastighetsbeståndet Kvm LOA Sverige Danmark Energiklass A 1 210 148 422 173 Energiklass B 537 956 Energiklass C 322 320 73 840 Energiklass D 323 687 Energiklass E 117 886 Energiklass F 36 104 Energiklass G 54 446 Saknas 26 839 25 404 Summa 2 629 386 521 417 Sverige Danmark 02 04 06 08 01 00 I jämförelse med andra EU-medlemsstater har Sverige rela- tivt höga krav på energiklass A, B och C. Se bild nedan. Sveri- ges gränsvärden för energiklasser ger en högre andel bygg- nader i energiklasserna D, E och F samtidigt som Danmarks gränsvärden innebär att de har en större andel av byggna- derna i klass B, C och D. • Energieffektiviseringsåtgärder har genom- förts på flera fastigheter, bland annat genom optimering av tekniska system och förbättrad uppföljning av energianvändning. Arbetet med att mäta och följa upp energieffektivitet i Planima har vidareutvecklats för att stärka styrning och uppföljning. • Kravställning för återbruk i nybyggnation och förvaltning har tagits fram och tillämpats under året. Kraven har bland annat använts i projekten på fastigheterna Mappen 4 i Norrköping och Norra Varalöv 31:11 i Ängel- holm och syftar till att minska klimatpåverkan genom ökad cirkularitet och resurseffektivitet. • Beräkningsanvisningar för klimatpåverkan har vidareutvecklats och publicerats på Catenas webbplats. Dels för att säkerställa en enhetlig och kvalitetssäkrad beräkning av utsläpp i projekt och förvaltning, dels för att bidra till ökad transparens i byggbranschen. Sammantaget bidrar dessa åtgärder till att stärka Catenas systematiska klimatarbete och skapa förutsättningar för minskade utsläpp i linje med bolagets långsiktiga klimatmål. ===== SIDA 54 ===== 54 Catena AB Årsredovisning med hållbarhetsrapport 2025 INLEDNING Catena i korthet VD-ord FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE Affären Verksamheten 2025 Finansiering Intjäningsförmåga Aktien och ägare Marknadsutsikter Riskhantering HÅLLBARHETSRAPPORT Allmänna upplysningar Upprättande av hållbarhetsrapport Hållbarhetsstyrning Strategi, affärsmodell och värdekedja Intressenternas perspektiv och synpunkter Dubbel väsentlighetsbedömning Grön finansiering Miljöansvar Klimatförändringar Biologisk mångfald Resursanvändning och cirkulär ekonomi EU:s Taxonomi Samhällsansvar Den egna arbetskraften Arbetare i värdekedjan Berörda samhällen Bolagsstyrning Ansvarsfullt företagande Ekonomisk utveckling och skatt Hållbarhetsnoter Redovisningsprinciper inom hållbarhetsrapporten EPRA-noter EPRA sBPR: Performance Measures GRI-index Revisors rapport FINANSIELL INFORMATION & BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT Koncernen Moderbolaget Bolagsstyrning Förslag till årsstämman Årsredovisningens undertecknande Revisionsberättelse ÖVERSIKT & INFORMATION Översikt Information Totala växthusgasutsläpp enligt GHG Protocol rapporteringskategorier Datakälla/systemstöd Källa Emissionsfaktor Ton CO2e 2025 Ton CO2e 20242 Ton CO2e Basår 2018 Andel i % Omfattas av nettonoll mål Scope 1 Naturgas Mestro Naturvårdsverket Sverige, Energistyrelsen Danmark 0,205 kg CO2e/kWh 80 85 1 195 0 Ja Sprinkleranläggningar Rillion Ecopar A 0,275 kg CO2e/kWh 38 29 - 0 Ja Köldmedialäckage Köldmediarapporter med ett års eftersläpning Köldmediarapporter 242 176 257 1 Ja Servicebilar Autoplan Transportstyrelsen 0,137 kg CO2e/km (bensinbil) 0,162 kg CO2e/km (dieselbil) 0,0 kg CO2e/km (elbil) 16 44 165 0 Ja Totalt 376 334 1 617 Scope 2 Fjärrvärme (faktisk förbrukning) Mestro Miljövärden från fjv.-leverantör (ett års släp) 217 199 1 163 1 Ja El (location based) El (market based) Mestro Mestro IVL, nordisk elmix Vattenfalls emissionsfaktor för grönt elavtal 0,046 kg CO2e/kWh 0,00002 kg CO2e/kWh 1 5881 0 3 083 0 895 0 4 Ja Totalt (location based) 1 805 3 282 2 058 Scope 3 1 Köpta gods och tjänster Saknar data Ja 2 Kapitalvaror Extern export inom klimatberäkning Internt projektuppföljningssystem Klimatberäkning enligt Level(s) (från 2025) Catenas schablon för nybyggnation (före 2025) Se tabell på sidan 61 311 kg CO2e/BTA 29 252 47 050 13 661 80 Ja 3 Bränsle- och energirelaterade aktiviteter Rillion Drivkraft Sverige Energimyndigheten 0,273 kg CO2e/kWh (diesel) 0,233 kg CO2e/kWh (propan) 0,058 kg CO2e/kWh (HVO100) 97 57 - 0 Ja 4 Uppströms transport och distribution Transporter vid byggprojekt ingår i 2, kapitalvaror ingår i kapitalvaror 0 Ja 5 Avfall genererat från verksamheter Avfall vid byggprojekt ingår i 2, kapitalvaror Collecct, för avfall i förvaltade fastigheter UK Government GHG Conversion Factors for Company Reporting ingår i kapitalvaror 1 2 - 0 Ja 6 Affärsresor Fakturor, kontoplan, mm Egencia för affärsresor Respartner Transportstyrelsen - bensinbil Department for Environment, Food and Rural Affairs (DEFRA) SJ 0,137 kg CO2e/km Schablon från Egencia 0,00027 kg CO2e/km 13 22 46 0 Ja 7 Anställdas pendling Medarbetarenkät Transportstyrelsen NTM - moped/MC - buss - tåg 0,137 kg CO2e/km (bensinbil) 0,162 kg CO2e/km (dieselbil) 0,0 kg CO2e/km (elbil) 0,092 kg CO2e/km 0,085 kg CO2e/km 0,004 kg CO2e/km 49 40 42 0 Ja 13 Nedströms hyrda tillgångar Mestro IVL, nordisk elmix Miljövärden från fjv.-leverantör (ett års släp) 0,013 kg CO2e/kWh 5 1141 15 508 6 601 14 Ja 15 Investeringar Ej relevant för Catenas verksamhet n/a Totalt (location based) 34 526 62 679 20 350 TOTAL (location based) 36 707 66 295 24 025 100 / Miljöansvar 1 Minskning beror på uppdatering av emissionsfaktorer för nordisk elmix. För mer information, se sidan 52. ===== SIDA 55 ===== 55 Catena AB Årsredovisning med hållbarhetsrapport 2025 INLEDNING Catena i korthet VD-ord FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE Affären Verksamheten 2025 Finansiering Intjäningsförmåga Aktien och ägare Marknadsutsikter Riskhantering HÅLLBARHETSRAPPORT Allmänna upplysningar Upprättande av hållbarhetsrapport Hållbarhetsstyrning Strategi, affärsmodell och värdekedja Intressenternas perspektiv och synpunkter Dubbel väsentlighetsbedömning Grön finansiering Miljöansvar Klimatförändringar Biologisk mångfald Resursanvändning och cirkulär ekonomi EU:s Taxonomi Samhällsansvar Den egna arbetskraften Arbetare i värdekedjan Berörda samhällen Bolagsstyrning Ansvarsfullt företagande Ekonomisk utveckling och skatt Hållbarhetsnoter Redovisningsprinciper inom hållbarhetsrapporten EPRA-noter EPRA sBPR: Performance Measures GRI-index Revisors rapport FINANSIELL INFORMATION & BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT Koncernen Moderbolaget Bolagsstyrning Förslag till årsstämman Årsredovisningens undertecknande Revisionsberättelse ÖVERSIKT & INFORMATION Översikt Information Biologisk mångfald / Miljöansvar Omställningsplan och biologisk mångfald och ekosystem i strategi och affärsmodell Biologisk mångfald är en förutsättning för allt liv på jorden och tillhandahåller viktiga tjänster och funktioner för människan. Samtidigt är förlusten av biologisk mångfald ett växande hot mot mänskligheten och fler arter än någonsin är på väg att försvinna. Både globalt och natio- nellt är läget för den biologiska mångfalden all- varligt. Som ett bolag som både förvaltar och bygger nytt har Catena en negativ påverkan på biologisk mångfald i hela värdekedjan. Catenas verksamhet är relevant för två av de främsta drivkrafterna till förlusten av biologisk mång- fald, förändrad mark- och vattenanvändning samt överutnyttjande av resurser. Vid byggnation och uppförande av nya byggnader tar Catena stora markarealer i anspråk, vilket innebär negativ påverkan på olika ekosystem och att många organismers naturliga livsmiljöer krymper. Utveckling av samhällen och infrastruktur skapar en frag- mentering av landskapet som både försämrar livsmiljöer och begränsar arters möjligheter att sprida sig i naturen. Dessa faktorer innebär fysiska risker som försämrad dagvattenhante- ring, översvämningar, värmeöar samt förlust av naturliga buffertfunktioner och andra ekosystemtjänster. Det innebär också omställningsrisker på grund av förändrad lagstiftning och andra regleringar. EU:s förordning av restaurering av natur (EU) 2024/1991 kräver att fastighets- ägare bevarar, restaurerar och ökar förutsätt- ningarna för biologisk mångfald för målsätt- ningen om restaurerade ekosystem till 2050. Systemrisker kopplat till förlust av biologisk mångfald på nationell och global nivå påverkar därutöver tillgången på råmaterial, förmågan till klimatanpassning och långsiktiga funktioner i samhället. Att säkerställa att naturvärden identifieras, bevaras och utvecklas innan markexploate- ring sker eller under fastigheternas livstid ökar motståndskraften för biologisk mångfald. Vi vill stoppa och vända förlusten av biologisk mångfald och vår målsättning är att hela fastig- hetsbeståndet ska vara nettopositivt kopplat till biologisk mångfald år 2030. Genom strategiska verktyg som naturvärdesinventeringar enligt svensk standard, skadelindringshierarkin och grönytefaktorsberäkningar (GYF) ser vi stora möjligheter att minska bolagets påverkan på biologisk mångfald både idag och över tid. Strategin går i linje med globala och nationella målsättningar och är en långsiktig plan för att skydda och restaurera naturen på Catenas fastigheter. Målet om nettopositivitet kopplat till biologisk mångfald gör att Catenas fastigheter kan spela en viktig roll både kopplat till arters livsmiljöer och ekosystemtjänster. Väsentlig påverkan, risker och möjligheter Bland de största drivkrafterna bakom förlust av biologisk mångfald är förändrat markut - nyttjande, något fastighetsbranschen är starkt bidragande till vid framför allt ny- och tillbygg- nationer. Expansion av tätorter och utveckling av infrastruktur bryter upp och styckar landska- pet och försämrar ekosystem och livsmiljöer. Fastighetsutveckling är en viktig del av Catenas affärsmodell där fastighetsportföljen ska ex- pandera på strategiska lägen i närhet till viktig infrastruktur. Byggnation sker ofta på jord- bruks- eller råmark vilket får en direkt negativ påverkan på biologisk mångfald i området. Fastighetsutveckling innebär också tillgång till och produktion av råmaterial som trä, sten och betong, som alla kommer från naturen. Catena har ett direkt beroende av en trygg och långsiktig tillgång till olika material som används vid utveckling av nya logistikbyggna- der. Utvinning av material har en direkt negativ påverkan på biologisk mångfald högre upp i värdekedjan genom att arters livsmiljöer redu- ceras eller försämras genom bland annat utvin- ning av stenmaterial, skövling av skog eller vid Catena är ett bolag med både fastighetsförvaltning och projektutveckling. Det innebär att Catena har en negativ påverkan vid framför allt omvandling av naturmark och nyttjande av naturresurser vid nyproduktion och lokalan - passningar. Drivkrafter bakom förlusten av biologisk mångfald Figuren till höger visar IPBES definierade drivkrafter för förlust av biologisk mångfald och en indikation på fördelningen mellan dem. IPBES är FN:s forskarpanel för biologisk mångfald och ekosystemtjänster med syfte att förse beslutsfattare, företag och civilsamhälle med vetenskapligt grundad information. Förändrad mark- och vattenanvändning Överutnyttjande av resurser Klimat- förändringar Föroreningar Invasiva arter Övrigt Väsentlig hållbarhetsfråga Typ Biologisk mångfald vid fastighetsförvaltning och byggnation Påverkan (-) Förlust av biologisk mångfald vid materialproduktion Risk Risker i projektgenomförande Risk ===== SIDA 56 ===== 56 Catena AB Årsredovisning med hållbarhetsrapport 2025 INLEDNING Catena i korthet VD-ord FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE Affären Verksamheten 2025 Finansiering Intjäningsförmåga Aktien och ägare Marknadsutsikter Riskhantering HÅLLBARHETSRAPPORT Allmänna upplysningar Upprättande av hållbarhetsrapport Hållbarhetsstyrning Strategi, affärsmodell och värdekedja Intressenternas perspektiv och synpunkter Dubbel väsentlighetsbedömning Grön finansiering Miljöansvar Klimatförändringar Biologisk mångfald Resursanvändning och cirkulär ekonomi EU:s Taxonomi Samhällsansvar Den egna arbetskraften Arbetare i värdekedjan Berörda samhällen Bolagsstyrning Ansvarsfullt företagande Ekonomisk utveckling och skatt Hållbarhetsnoter Redovisningsprinciper inom hållbarhetsrapporten EPRA-noter EPRA sBPR: Performance Measures GRI-index Revisors rapport FINANSIELL INFORMATION & BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT Koncernen Moderbolaget Bolagsstyrning Förslag till årsstämman Årsredovisningens undertecknande Revisionsberättelse ÖVERSIKT & INFORMATION Översikt Information / Miljöansvar brytning av metaller. Materialutvinning bidrar till stora ingrepp i mark och natur och skapar homogena, livsfattiga miljöer där få arter kan leva. Catena har en potentiell markbank om cirka 4,5 miljoner kvm, se sidan 12. Det är i dessa områden den största påverkan på biologisk mångfald sker i form av förändrat markut- nyttjande vid utveckling av nya logistiknav. Det befintliga fastighetsbeståndet har likväl identifierats ha en negativ påverkan på naturvärden och ekosystem. En logistikfast- ighet består generellt av en eller flera stora byggnader som omgärdas av asfalt eller annan hårdgjord yta. Gröna områden och annan na- tur prioriteras i många fall bort för att ge plats åt tung trafik som kräver stora ytor för naviga- tion. Att gröna platser minskar i antal innebär svårigheter för arter att sprida sig mellan olika livsmiljöer vilket i förlängningen gör att fler arter påverkas negativt. Nationell hantering av påverkan på biolo- gisk mångfald är ofta en del av olika typer av miljötillståndsprocesser. Det kan därför uppstå risker för Catena kopplat till nya projekt med potentiella konsekvenser som förseningar, stoppade projekt eller förändringar i drifts- förutsättningar för befintliga fastigheter. Sam- mantaget kan detta leda till förlorade möjlig- heter och ökade kostnader om bygglov inte godkänns och byggnationer skjuts upp eller stoppas helt. Policyer för biologisk mångfald Arbetet med biologisk mångfald på och kring våra fastigheter styrs av Catenas hållbarhets- policy, interna hållbarhetsprogram samt vår handbok för biodiversitet. Därutöver regleras Catenas verksamhet av detaljplaner, lagar och regleringar. Innan detaljplan antas och bygglov tilldelas måste området vara kartlagt ur miljö- synpunkt. Artskyddet är införlivat i svensk lag och i kombination med Catenas interna krav och arbetsverktyg jobbar vi hårt för att minska vår verksamhets negativa påverkan på miljön. Byggnation sker inte på mark som är livsmiljö för hotade arter som listats på den europeiska röda listan. Catenas målsättning om nettopositivitet kopplat till biologisk mångfald 2030 innebär ett strukturerat och långsiktigt arbete i hela verksamheten. Målet utgör en central del av hållbarhetsstrategin och linjerar med ambitio- nerna i Kunming-Montreal Global Biodiversity Framework genom att prioritera restaurering, förbättring av livsmiljöer och stärka ekologiska funktioner i fastighetsbeståndet. Arbetet med och målsättningen om biologisk mångfald följer EU:s förordning av restaurering av natur (EU) 2024/1991 som trädde i kraft 2024. Särskilt vägledande är artikel 8 om restaurering av urbana ekosystem, som betonar de urbana grönområdenas betydelse av livsmiljöer för växter och djur. Catenas hållbarhetspolicy klargör åtagandet om att utforma och förvalta fastigheter på ett sätt som minimerar utsläpp och resursanvän- dande. Policyn betonar vikten av miljöhänsyn utifrån en cirkulär affärsmodell och från livs- cykelperspektiv samt genom att ta aktiv del av samhällsutvecklingen. Åtgärder och resurser för biologisk mångfald I samtliga nybyggnationsprojekt sker miljökart- läggningar och naturvärdesinventeringar enligt svensk standard (SS 199000) för att identifiera miljövärden och planera för bevarande av träd, naturmiljöer och vattenytor. Inventeringarna utförs alltid av externa ekologer. Vårt biodiversitetsarbete följer principen om skadelindringshierarkin – vi vill bevara, mini- mera skada, restaurera och i sista hand kom - pensera. Genom naturvärdesinventeringarna identifieras, klassificeras och dokumenteras naturvärden inom fastigheten. Resultatet blir underlag för vilka åtgärder som sedan genom- förs på platsen. Vid nybyggnationer kan vissa områden förbli orörda om de har klassats med högre naturvärden. Samtidigt får byggnation inte ske på mark som är livsmiljö för hotade arter eller som klassificerats med de högsta naturvärdesbedömningarna. Då beviljas inte bygglov. I de flesta fall förstärks befintliga natur - miljöer på fastigheten för att utveckla och fortsätta skapa förutsättningar för ett varierat djur- och växtliv. Detta gäller både nybyggna- tionsprojekt och för det befintliga fastighets- beståndet. När beställning av naturvärdesin- ventering görs inkluderas alltid platsspecifika åtgärdsförslag samt skötselplaner för att få information om vad som bör göras och prioriteras på fastigheten. Insatser görs aldrig utan att dessa först rekommen- derats av ekolog eller annan sakkunnig. Kompensation används inte av bolaget i dagsläget men möjligheten undersöks framåtriktat. ===== SIDA 57 ===== 57 Catena AB Årsredovisning med hållbarhetsrapport 2025 INLEDNING Catena i korthet VD-ord FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE Affären Verksamheten 2025 Finansiering Intjäningsförmåga Aktien och ägare Marknadsutsikter Riskhantering HÅLLBARHETSRAPPORT Allmänna upplysningar Upprättande av hållbarhetsrapport Hållbarhetsstyrning Strategi, affärsmodell och värdekedja Intressenternas perspektiv och synpunkter Dubbel väsentlighetsbedömning Grön finansiering Miljöansvar Klimatförändringar Biologisk mångfald Resursanvändning och cirkulär ekonomi EU:s Taxonomi Samhällsansvar Den egna arbetskraften Arbetare i värdekedjan Berörda samhällen Bolagsstyrning Ansvarsfullt företagande Ekonomisk utveckling och skatt Hållbarhetsnoter Redovisningsprinciper inom hållbarhetsrapporten EPRA-noter EPRA sBPR: Performance Measures GRI-index Revisors rapport FINANSIELL INFORMATION & BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT Koncernen Moderbolaget Bolagsstyrning Förslag till årsstämman Årsredovisningens undertecknande Revisionsberättelse ÖVERSIKT & INFORMATION Översikt Information / Miljöansvar I samtliga fastigheter strävar Catena efter att minska hårdgjorda ytor där det är möjligt. Alternativa lösningar kan vara gröna tak, gröna ytor och gräsarmerad betong – naturbaserade lösningar som dessutom stärker fastigheternas förmåga att hantera dagvatten på ett effektivt sätt. Catena för också dialoger med hyresgäs- ter om samverkan kring biodiversitetsprojekt på fastigheten. En mångfald av arter skapar inte bara ekologisk nytta, utan skänker också trevnad och andra estetiska värden till platsen. En uteplats eller gångstråk för utevistelse och återhämtning kan vara attraktiva attribut för en arbetsplats och genom att lyfta frågan skapas möjligheter att tillsammans skapa gröna kvali- teter på fastigheten. I bygg- och förvaltningsfasen strävar bolaget efter att minimera hårdgjorda ytor och skapa fler ekologiska element och gröna korridorer som ängsytor, diken eller dammar. Vanliga åt- gärder är plantering av blommande växter och buskar för pollinatörer och andra arter, eller anläggning av dammar och våtmarker för groddjur, insekter och dagvattenhantering. Catena arbetar med externa ekologer för att säkerställa att rätt åtgärder görs på våra fastigheter och använder grönytefaktorsberäk- ningar som planering- och uppföljningsmeto- dik. Uppföljning görs löpande under året och redovisning sker årligen. Under 2025 har ytterligare knappt 700 000 kvm kartlagts med ekologirapport. Underlaget i rapporterna kommer ligga till grund för de biodiversitetshöjande åtgärder som planeras under 2026. Under året har vi undersökt möjligheten att beräkna byggmaterials påverkan på bio- diversitet utifrån en klimatberäkning. Arbetet fortsätter under 2026. Mål för biologisk mångfald Catenas fastigheter i Sverige och Danmark omfattar en total yta om drygt 10,6 miljoner kvm. Både i nybyggnadsprojekt och i befintli- ga fastigheter strävar vi efter att kontinuerligt identifiera, bevara och skapa värdefulla natur- miljöer genom att minska hårdgjorda ytor och ersätta dem med ytor som är mer gynnsamma för biologisk mångfald. Redan år 2021 antog Catena målet om ett nettopositivt fastighetsbestånd gällande biodi- versitet till 2030 i affärsplanen. Målet innebär utmaningar men har samtidigt hjälpt oss skapa en systematik och transparens i sättet vi arbetar med biologisk mångfald på våra fastigheter. Delmålet om 100 procent yta kartlagd av ekolog medför dels kartläggning över natur- värden på en fastighet, dels förslag på åtgärder och insatser för att höja och bevara dessa. Ekologirapporten som beställs enligt svensk standard säkerställer att de åtgärder som genomförs är effektiva och platsspecifika. Målsättningen om antal biodiversitetsprojekt ska resultera i att andelen ekoeffektiva ytor på en fastighet ökar och därmed ger positiv förflyttning på Catenas GYF-värden. Mått på påverkan relaterade till biologisk mångfald Catena använder grönytefaktorsberäkningar (GYF) för att mäta och säkerställa att gröna och blå kvaliteter uppnås och/eller bevaras vid byggnation och i befintligt fastighetsbestånd. GYF är ett vanligt verktyg inom stadsplanering och används bland annat av Sveriges kommu- ner. För beräkning har Catena hämtat inspira- tion från Stockholms stad arbete med GYF och deras modell gällande beskrivning och viktning av faktorer. GYF-modellen är uppbyggd av ett poäng- system där olika typer av ytor ges olika många poäng beroende på nytta. Gröna ytor (vegeta- tionsyta), blåa ytor (vatten) och hårdgjord yta (asfalt, takyta, betong) kategoriseras som del- faktorer och utgör grunden i modellen. Deras totala yta ska överensstämma med den totala fastighetsarean. Enskilda element eller viktiga funktioner kategoriseras som tilläggsfaktorer och tilldelas också olika mycket poäng beroende på nytta. Det kan handla om olika typer av grönska, dagvattenhantering eller ytor för social aktivitet som uteplatser eller odlingsytor. I en GYF-be- räkning ges högre poäng ju fler nyttor en grön- eller blåyta kan ge. Om grönskan fyller flera olika funktioner och ger flera positiva effekter - till exempel både bidrar till pollinering, skänker skugga, skapar gröna rum för vistelse, fördröjer dagvatten och har vackra blommande växter - tilldelas den högre poäng. Poängviktningen görs efter olika principer. Hårdgjorda ytor som asfalt och takytor värde- ras lågt eftersom de saknar ekologisk nytta och bidrar med få eller inga tjänster. Växtbäddar med djup, träd och tillgängligt vatten ökar chansen för en motståndskraftig biologisk mångfald och värderas med högre poäng De ytor som bedömts ha positiva effekter för områdets ekosystem räknas som ekoeffektiva. Grönytefaktorn mäts som en poängkvot mellan mängden ekoeffektiv yta och den totala ytan på en fastighet. Beräkningen av GYF sker genom att alla grön- och blåytor summeras och divideras med fastighetens totala yta och resultatet blir en poängkvot som innebär det slutliga GYF-värdet. Mål och ambitioner Nettopositiva, befintligt/projekt Nettopositiva gällande biodiversitet med GYF-beräkningar 100% Yta kartlagd av ekolog enligt svensk standard för NVI 10 Biodiversitetsprojekt i befintlig bestånd/år Utfall Nettopositiva, 0,36/2,21 Nettopositiva gällande biodiversitet med GYF-beräkningar 44% Yta kartlagd av ekolog enligt svensk standard för NVI 6 Biodiversitetsprojekt i befintligt bestånd/år Biodiversitet på Catena I slutet av året släppte vi en uppdate- rad version av vår handbok för biolo- gisk mångfald. Den innehåller bland annat information om varför gröna ytor är viktiga på en logistikfastighet, vad man bör tänka på när man beställer en naturvärdesinventering och konkreta förslag på enkla åtgärder som gör stor nytta för omgivande natur. Vill du veta mer? Ta del av vår handbok som finns tillgänglig på vår webbplats. Där berättar vi mer om hur vi arbetar med biodiversitet på Catena, vi djup- dyker i metodiken Grönytefaktor och ger andra tips kring rapporte- ring, planering, utförande och uppföljning. → Ladda ner här! ===== SIDA 58 ===== 58 Catena AB Årsredovisning med hållbarhetsrapport 2025 INLEDNING Catena i korthet VD-ord FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE Affären Verksamheten 2025 Finansiering Intjäningsförmåga Aktien och ägare Marknadsutsikter Riskhantering HÅLLBARHETSRAPPORT Allmänna upplysningar Upprättande av hållbarhetsrapport Hållbarhetsstyrning Strategi, affärsmodell och värdekedja Intressenternas perspektiv och synpunkter Dubbel väsentlighetsbedömning Grön finansiering Miljöansvar Klimatförändringar Biologisk mångfald Resursanvändning och cirkulär ekonomi EU:s Taxonomi Samhällsansvar Den egna arbetskraften Arbetare i värdekedjan Berörda samhällen Bolagsstyrning Ansvarsfullt företagande Ekonomisk utveckling och skatt Hållbarhetsnoter Redovisningsprinciper inom hållbarhetsrapporten EPRA-noter EPRA sBPR: Performance Measures GRI-index Revisors rapport FINANSIELL INFORMATION & BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT Koncernen Moderbolaget Bolagsstyrning Förslag till årsstämman Årsredovisningens undertecknande Revisionsberättelse ÖVERSIKT & INFORMATION Översikt Information / Miljöansvar Biodiversitet i befintliga fastigheter exkl. projektområden Region Syd Region Väst Region Öst Region Danmark Total 2025 GYF-faktor per kvm, befintliga fastigheter 0,27 0,40 0,52 0,15 0,36 Markarea kvm, befintliga fastigheter 2 020 093 1 871 456 2 552 393 1 292 968 7 736 910 2024 GYF-faktor per kvm, befintliga fastigheter 0,24 0,39 0,52 0,15 0,35 Markarea kvm, befintliga fastigheter 2 033 092 1 647 087 2 552 393 1 239 818 7 472 390 Jämförbart bestånd GYF-faktor, befintliga fastigheter jämförbart bestånd 2025 0,28 0,44 0,52 0,16 0,38 GYF-faktor, befintliga fastigheter jämförbart bestånd 2024 0,26 0,39 0,52 0,15 0,36 Markarea kvm, befintliga fastigheter jämförbart bestånd 1 830 898 1 639 055 2 552 393 1 239 818 7 262 164 GYF-faktor jämförbart bestånd befintliga fastig- heter, % 10,76 12,76 0,87 0,22 5,48 Biodiversitet i projektområden Region Syd Region Väst Region Öst Region Danmark Total 2025 GYF-faktor per kvm, projektområden 1,57 2,08 4,65 0,00 2,21 Markarea kvm, projektområden 1 804 859 568 904 501 797 0 2 875 560 2024 GYF-faktor per kvm, projektområden 1,61 2,16 4,65 0,00 2,25 Markarea kvm, projektområden 1 804 859 568 904 501 797 0 2 875 560 Jämförbart bestånd GYF-faktor, projektområden jämförbart bestånd 2025 1,57 2,08 4,65 0,00 2,21 GYF-faktor, projektområden jämförbart bestånd 2024 1,61 2,16 4,65 0,00 2,25 Markarea kvm, projekt- områden jämförbart bestånd 1 804 859 568 904 501 797 0 2 875 560 GYF-faktor jämförbart bestånd projekt- områden, % -2,77 -3,69 0,00 - -1,95 GYF-värdet kan ses som en sammanvägning av ett områdes gröna och blåa ytors kvalitet och kvantitet. Utfall 2025 Under året fortsätter samverkan kring biologisk mångfald vara en viktig punkt. Catena är med- lem i flera nätverk som fokuserar på biologisk mångfald eftersom vi ser att vi kan göra mest påverkan tillsammans med andra samhällsak- törer och branschkollegor. Kunskapsdelning kring beräkningmetodik, åtgärder och om - världsbevakning bidrar till att Catenas arbete kopplat till biodiversitet fortsätter att utvecklas. Vi ser också att vi gör en positiv förflyttning kopplat till GYF-beräkningar i befintligt fastig- hetsbestånd, en indikation på att de insatser vi gör skapar resultat. Biodiversitetsprojekt som genomförts under året har bland annat handlat om att omvandla gräsmattor till ängsmark, plantering av träd och annan växtlighet samt utveckling av nya och befintliga livsmiljöer för olika arter. I projektområden är förflyttningen negativ, ett resultat av att vi tar naturmark i anspråk. Vi fortsätter utvärdera de insatser som redan görs samtidigt som vi under året undersökt möjligheten att räkna med CLIMB i en av våra större markfastigheter. Arbetet fortsätter in i 2026 och redovisas vid projektavslut. Under året har historisk data kopplat till GYF räknats om på grund av den förändrade regi- onsindelning som genomfördes den 1 januari 2024. Tidigare redovisad data är uppdaterad enligt den nya regionsindelningen vilket får en påverkan på tidigare redovisat utfall. Utveckling grönytefaktor 2025 2024 2023 2022 2021 (basår) Befintliga fastigheter 0,36 0,35 0,39 0,39 0,43 Projektområden 2,21 2,25 2,39 2,47 1,48 ===== SIDA 59 ===== 59 Catena AB Årsredovisning med hållbarhetsrapport 2025 INLEDNING Catena i korthet VD-ord FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE Affären Verksamheten 2025 Finansiering Intjäningsförmåga Aktien och ägare Marknadsutsikter Riskhantering HÅLLBARHETSRAPPORT Allmänna upplysningar Upprättande av hållbarhetsrapport Hållbarhetsstyrning Strategi, affärsmodell och värdekedja Intressenternas perspektiv och synpunkter Dubbel väsentlighetsbedömning Grön finansiering Miljöansvar Klimatförändringar Biologisk mångfald Resursanvändning och cirkulär ekonomi EU:s Taxonomi Samhällsansvar Den egna arbetskraften Arbetare i värdekedjan Berörda samhällen Bolagsstyrning Ansvarsfullt företagande Ekonomisk utveckling och skatt Hållbarhetsnoter Redovisningsprinciper inom hållbarhetsrapporten EPRA-noter EPRA sBPR: Performance Measures GRI-index Revisors rapport FINANSIELL INFORMATION & BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT Koncernen Moderbolaget Bolagsstyrning Förslag till årsstämman Årsredovisningens undertecknande Revisionsberättelse ÖVERSIKT & INFORMATION Översikt Information Resursanvändning och cirkulär ekonomi / Miljöansvar Väsentlig påverkan, risker och möjligheter Catena nyttjar stora mängder material vid ny- och ombyggnationer vilket medför en betydande miljöpåverkan då produktion av traditionella byggmaterial genererar stora växt- husgasutsläpp. Bolaget är till stor del beroende av tillgången till och produktion av nödvändiga råmaterial, vilket innebär såväl klimatrelaterade som resursmässiga risker. En ökad efterfrågan på material med låga utsläpp kan samtidigt leda till påverkan på både tillgång till nyckel- material och prisökningar på dessa. I längden kan detta leda till direkt påverkan på Catenas projektplanering och riskera att Catenas för- måga att nå sina klimatmål minskar. Materia- lanvändning vid ny- och tillbyggnation utgör därför en väsentlig risk för bolaget. Väsentlig påverkan uppstår även genom de stora avfallsmängder som genereras i ny- och tillbyggnadsprojekt. Att minska påverkan från avfall är en viktig fråga och avfallshantering följs löpande upp i nybyggnationsprojekt. För att säkerställa en långsiktigt hållbar verksamhet krävs en omfattande omställning där resurs- effektiva materialval, cirkulära principer och minimerat avfall blir en naturlig och integrerad del av hela byggprocessen. Att förlänga produkters livslängd och öka användningen av återbrukade material är exempel på åtgärder som minimerar miljöav- trycket. Catena strävar efter att välja material med låg klimatpåverkan i samtliga projekt och undvika de materialen med negativ påverkan på miljön. Arbetet med optimerad resurs- användning och cirkulära byggprocesser blir en allt tydligare del av Catenas strategi. Genom att utveckla metoder för ökat återbruk, utvärdera alternativa materialval och fortsätta minimera klimatpåverkan i varje projektskede skapas möjligheter att hantera väsentliga risker kopplat till resurser och avfall samtidigt som Catena fortsätter att utveckla resilienta och framtidssäkra fastigheter. Policyer för resursanvändning och cirkulär ekonomi Catenas hållbarhetspolicy anger att Catena alltid ska arbeta för att minska miljöpåverkan genom att utforma och förvalta fastigheter på ett sätt som minimerar resursanvändandet. Det inkluderar bland annat livscykelbaserade mate- rialval, effektiv resurshantering och minskning av avfall. Byggnader ska vara anpassningsbara och långsiktigt hållbara även vid förändrade omgivningsvillkor. I alla byggprojekt ställs krav på entreprenö- rer att följa Catenas hållbarhetsprogram, som linjerar med Catenas interna krav, miljöcer - tifieringskrav och krav från EU-taxonomin. Programmet följs för Catenas ny- och tillbygg- nadsprojekt med investering över 10 Mkr. Håll- barhetsprogrammet styr materialval mot låga utsläpp, prioriterar återvunna och återbrukade material, fokuserar på hållbar anskaffning och en effektiv avfallshantering. I alla nybyggnads- projekt upprättas en avfallsplan som omfattar både specifika mål för mängden avfall som ge- nereras samt rutiner för att säkerställa korrekt hantering och sortering. Ett utdrag ur hållbarhetsprogrammet: • Klimatberäkningar genomförs i alla projekt. Beräkning görs dels i förstudieskede för att säkerställa linjering med Catenas gränsvär- den, dels i samband med slutbesiktning vid färdig byggnad. • Vid val av byggvaror bör produkter med tredjepartscertifiering för ansvarsfull anskaff- ning eftersträvas. Träbaserade produkter som används i projekt kommer från FSC/ PEFC/Svanen-certifierade skogsbruk. Materialanvändning och avfall ger upphov till betydande miljöpåverkan vilket ställer höga krav på ett cirkulärt och resurseffektivt byggande. Genom smarta materialval, cirkulära byggprocesser och minskade avfallsmängder strävar Catena efter effektiv resurshantering och minskad negativ miljöpåverkan. I alla nybyggnationsprojekt arbetar vi med specificerade hållbarhetskrav som säker - ställer att vårt arbete linjerar med både våra egna mål och externa krav och regelverk. Hållbarhetsprogram Catenas interna gränsvärden (A1–A5) Byggår (inskickat bygglov) Standardhall (kg CO2e/kvm, BTA) Kyl- och/eller fryshall (kg CO2e/kvm, BTA) 2022 (basår) 285 300 2023 240 255 2024 204 217 2025 173 184 Väsentlig hållbarhetsfråga Typ Materialanvändning vid ny- och tillbyggnation Påverkan (-) Avfall från egen och kunders verksamhet Påverkan (-) Materialpriser Risk ===== SIDA 60 ===== 60 Catena AB Årsredovisning med hållbarhetsrapport 2025 INLEDNING Catena i korthet VD-ord FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE Affären Verksamheten 2025 Finansiering Intjäningsförmåga Aktien och ägare Marknadsutsikter Riskhantering HÅLLBARHETSRAPPORT Allmänna upplysningar Upprättande av hållbarhetsrapport Hållbarhetsstyrning Strategi, affärsmodell och värdekedja Intressenternas perspektiv och synpunkter Dubbel väsentlighetsbedömning Grön finansiering Miljöansvar Klimatförändringar Biologisk mångfald Resursanvändning och cirkulär ekonomi EU:s Taxonomi Samhällsansvar Den egna arbetskraften Arbetare i värdekedjan Berörda samhällen Bolagsstyrning Ansvarsfullt företagande Ekonomisk utveckling och skatt Hållbarhetsnoter Redovisningsprinciper inom hållbarhetsrapporten EPRA-noter EPRA sBPR: Performance Measures GRI-index Revisors rapport FINANSIELL INFORMATION & BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT Koncernen Moderbolaget Bolagsstyrning Förslag till årsstämman Årsredovisningens undertecknande Revisionsberättelse ÖVERSIKT & INFORMATION Översikt Information / Miljöansvar • Byggvaror som ingår i entreprenaden ska dels ha en godkänd bedömning i Bygg- varubedömningen, dels dokumenteras i Byggvarubedömningens Loggbok med placering och mängd samt eventuell av- vikelsemotivering. • Mängd, typ av avfall och behandlingsmetod i byggfasen ska dokumenteras och rappor- teras. • Minst 80 procent av icke-farligt bygg- och rivningsavfall ska materialåtervinnas i enlig- het med avfallshierarkin och EU:s protokoll för bygg- och rivningsavfall. Åtgärder och resurser för resursanvändning och cirkulär ekonomi Livscykelanalyser genomförs i alla ny- och tillbyggnationer med investering över 10 Mkr, både i tidigt skede och vid färdigställande av byggnaden. Den tidiga livscykelanalysen fungerar som grund för eventuella material- utbyten som ger koldioxidbesparingar, medan den slutgiltiga livscykelanalysen ger en över- blick av hela byggnadens livslängd och utgör värdefull information för framtida nybyggnads- projekt. Därutöver är de viktiga verktyg för att minska utsläppen i byggfasen och för att skapa transparens i byggbranschen. Materialval- och användning är viktiga frågor vid Catenas ny- och tillbyggnationsprojekt. I samtliga projekt kontrolleras alla material ge- nom noggrant definierade processer innan de används. Alla material dokumenteras via logg- boksverktyget Byggvarubedömningen, där eventuella avvikelser mot Catenas miljökrav motiveras. Endast material som är godkända och fria från farliga ämnen används, vilket sä- kerställer att inga skadliga ämnen sprids varken inomhus i byggnader eller i omgivande natur. Därigenom linjerar arbetet med Miljöbalkens försiktighetsprincip och säkerställer ansvarsfull materialanvändning. Genom att prioritera cirkulära lösningar och integrera återvunnet eller återbrukat byggmaterial där det är möjligt kan resursnytt- jandet avsevärt minskas. Genom att utveckla byggnader för att vara anpassningsbara och demonterbara, möjliggör vi framtida utbyten av byggkomponenter utan att skada materialet och skapar samtidigt förutsättningar för framti- da återbruk. Catena arbetar aktivt för att minska bygg- avfall i byggprojekt och säkerställa en hållbar avfallshantering. Avfallsstatistik loggas och rapporteras löpande under byggtiden för att säkerställa att både interna och externa håll- barhetsmål efterlevs. Denna statistik används som ett verktyg för att kontinuerligt förbättra avfallshanteringen och öka materialåtervin- ningsgraden. Byggavfall sorteras direkt på byggarbetsplatsen, vilket minskar behovet av deponi och brännbart avfall. Felbeställningar och överblivet material identifieras och skickas i möjligaste mån tillbaka till leverantör alter- nativt används i andra projekt. Vid rivningar genomförs en rivningsinventering för att identifiera material och byggdelar som kan demonteras och återbrukas i andra projekt i enlighet med avfallshierarkin och EU:s proto- koll för hantering av bygg- och rivningsavfall. Detta bidrar till ökad resurseffektivitet och minskad avfallsmängd. Resursutflöden Catena redovisar andel återvunnet byggavfall per slutfört byggprojekt för första gången år 2025 för att bidra till ökad transparens inom byggbranschen, se sidan 61. Vidare undersöker vi möjligheten till en intern målsättning kopplat till mängd avfall per kg/BTA i våra byggprojekt. I merparten av våra befintliga fastigheter tar våra hyresgäster själva ansvar för avfallshan- teringen. I övriga ansvarar Catena för avfall. Tillgängliga data för den mängd avfall som Catena har hanterat i förvaltade fastigheter under 2025 rapporteras i enlighet med EPRA:s rekommendationer på sidan 84. Materialval ger stor effekt på klimatpåverkan Genom tidiga livscykelanalyser och medvetna val i projekteringsfasen kan klimatpåverkan minskas väsentligt utan att kompromissa med funktion eller kvalitet. I nybyggnadsprojektet på Mappen 4 i Linköping har vi för första gången inkluderat en kravställning att samtliga entreprenörer ska inkludera minst ett återbrukat material i projektet. Detta krav har bidragit till flera konkreta åtgärder som minskat byggnadens klimatpåverkan, exempelvis:  • Fem återbrukade stålpelare, en total besparing om cirka 26 000 kg CO2e vid jämförelse med generiska data på konstruktionsstål från Boverket. • Återbrukat pentry, en besparing om cirka 1 200 kg CO2e. • Återbrukade textilmattor i kontorsdelen, bidrar till en besparing om cirka 2 000 kg CO2e. Smarta materialval i projektet bidrar till ytterligare minskad klimatpåverkan. Exempelvis användes återvunnet stål till takplåt, ytterväggar, pelare, balkar i stommen samt fackverk, vilket gav en samlad besparing om cirka 797 000 kg CO2e. För betong och grundplatta nyttjades klimatförbättrad betong nivå 3, det har resulterat i en besparing om cirka 279 000 kg CO2e. Totalt utfall redovisas vid projektavslut. ===== SIDA 61 ===== 61 Catena AB Årsredovisning med hållbarhetsrapport 2025 INLEDNING Catena i korthet VD-ord FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE Affären Verksamheten 2025 Finansiering Intjäningsförmåga Aktien och ägare Marknadsutsikter Riskhantering HÅLLBARHETSRAPPORT Allmänna upplysningar Upprättande av hållbarhetsrapport Hållbarhetsstyrning Strategi, affärsmodell och värdekedja Intressenternas perspektiv och synpunkter Dubbel väsentlighetsbedömning Grön finansiering Miljöansvar Klimatförändringar Biologisk mångfald Resursanvändning och cirkulär ekonomi EU:s Taxonomi Samhällsansvar Den egna arbetskraften Arbetare i värdekedjan Berörda samhällen Bolagsstyrning Ansvarsfullt företagande Ekonomisk utveckling och skatt Hållbarhetsnoter Redovisningsprinciper inom hållbarhetsrapporten EPRA-noter EPRA sBPR: Performance Measures GRI-index Revisors rapport FINANSIELL INFORMATION & BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT Koncernen Moderbolaget Bolagsstyrning Förslag till årsstämman Årsredovisningens undertecknande Revisionsberättelse ÖVERSIKT & INFORMATION Översikt Information / Miljöansvar Mål för resursanvändning och cirkulär ekonomi I alla större ny- och tillbyggnationer arbetar Catena med livscykelanalyser och gränsvärden för att begränsa och minska påverkan på klima- tet. Catenas interna gränsvärden vid uppfö- rande av nya byggnader linjerar med bolagets långsiktiga hållbarhetsmål. Gränsvärden ska förbättras med 15 procent årligen, där datum på inskickat bygglov ligger som utgångspunkt. I dagsläget är gränsvärdena begränsade till byggskedet, A1-A5. Det innebär att det finns en naturlig fördröjning från målsatta värden till färdigställda byggnaders klimatpåverkan kg CO2e/kWh. I och med uppdateringen av de hållbar - hetsrelaterade målen i affärsplanen inför 2026 ska också Catenas övergripande gränsvärde kopplat till nyproduktion uppdateras. Det nya gränsvärdet ska linjera med SBTI-ansökans Livscykelanalyser Gränsvärde vid bygglov Utfall kg CO2e/ kvm BTA Beräkning Fastighetsbeteckning Beräkningsmetodik Skede A1-A5 Skede A1-A5 Skede A-C 2025 Vipparmen 1, hus A BREEAM-SE Mat01 v6.0 240 210 234 2025* Vipparmen 1, hus B BREEAM-SE Mat01 v6.0 184 184 - 2025 Vevaxeln 1, hus C BREEAM-SE Mat01 v6.0 240 250 269 2025 Sockret 4, hus 2 BREEAM-SE Mat01 v6.0 204 230 368 2025 Dansered 1:69, hus A (kyl/frys) BREEAM-SE Mat01 2017 255 193 243 2024* Mappen 4, byggnad 3 BREEAM-SE Mat01 v6.0 204 204 - 2024* Norra Varalöv 31:11, tillbyggnad BREEAM-SE Mat01 v6.0 204 204 - 2024 Hyltena 1:102 BREEAM-SE Mat01 2017 240 253 316 2024 Klökan 1:25 (kyl/frys) BREEAM-SE Mat01 v6.0 255 214 329 2024 Sockret 4, hus 1 Klimatdeklaration 240 188 - 2024 Stigamo 1:49 BREEAM-SE Mat01 v6.0 240 212 264 2024 Dansered 1:70, hus B BREEAM-SE Mat01 2017 240 155 233 2023 Norra Varalöv 31:11, hus D BREEAM-SE Mat01 2017 285 225 491 2021 Broby 57:5 (kyl/frys) Klimatdeklaration - 311 - 2021 Lagret 4 Klimatdeklaration - 224 - * Preliminär. Mål och ambitioner 173 kg CO2e/kvm Koldioxidbudget per kvm 15% Förbättring årligen 80% Bygg- och rivningsavfall ska materialåtervinnas Utfall 219 kg CO2e/kvm1 Utsläpp per kvm 89% Bygg- och rivningsavfall som återvunnits godkännande för utsläpp i Scope 3 och pre- senteras vid godkänd ansökan. Catenas målsättning är att i alla nyproduk- tionsprojekt ska minst 80 procent av allt bygg- och rivningsavfall materialåtervinnas. Detta följs upp genom avfallsplaner i alla nybyggna- tionsprojekt. Utfall 2025 Catena har under 2025 tagit fram anvisningar för klimatberäkningar för att säkerställa att all nyproduktion klimatberäknas på ett standar- diserat, systematiskt och enhetligt sätt. Olika system har olika riktlinjer för klimatberäkning och Catenas anvisningar syftar till att hantera variationer mellan olika system för att säker- ställa ett enhetligt arbetssätt. Klimatberäkning- arna finns tillgängliga på Catenas webbplats. Catenas anvisningar för klimatberäkningar utgår från redovisningskrav för klimatberäk- ningar enligt Level(s), vilket är EU:s ramverk för beräkning av klimatpåverkan från nybyggna- tion. Redovisning enligt Level(s) används för att fastställa bevisning för att visa att kraven i EU-taxonomin avseende väsentligt bidrag till begränsning av klimatförändringar uppfylls. Anvisningarna är i stor del också anpassade till IVL:s anvisningar för LCA-beräkningar i bygg- projekt, vilka linjerar Level(s) beräknings- och rapporteringskrav till svenska marknadsförhål- landen. Avfallshantering och cirkulära processer är ett fortsatt fokus i verksamheten, bland annat Bygg- och rivningsavfall från byggprojekt Togs i drift Fastighetsbeteckning Andel återvunnet byggavfall, % Mängd avfall per BTA, kg/kvm 2025 Vevaxeln 1, hus C 90,2 4,0 2025 Sockret 4 , hus 2 93,6 10,9 2025 Dansered 1:69, hus A (kyl/frys) 84,2 10,1 2024 Hyltena 1:102 83,4 5,4 2024 Vipparmen 1, hus A 90,2 4,4 2024 Klökan 1:24 (kyl/frys) 97,0 20,7 2024 Stigamo 1:49 90,8 8,2 2024 Dansered 1:70, hus B 91,7 6,5 1 Beräkning genom att räkna klimatpåverkan/BTA för sex senast slutförda projekt och dividera med sammanlagd BTA. genom samarbeten och systemstöd. Samar- betet med CC-build, ett branschöverskridande nätverk för att dela kunskap och öka förutsätt- ningar för återbruk som inleddes 2023 fortlöp- te också under 2025. Inventering av material på våra fastigheter pågår kontinuerligt och laddas upp i portalen i syfte att säljas antingen internt eller externt. Under året har marknaden för livscykel- beräkningsverktyg fortsatt utvärderats för att hitta det lämpligaste verktyget för Catenas behov. Utvärderingar omfattar både verktyg för beräkningar i tidiga skeden och fullständiga LCA-beräkningar. ===== SIDA 62 ===== 62 Catena AB Årsredovisning med hållbarhetsrapport 2025 INLEDNING Catena i korthet VD-ord FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE Affären Verksamheten 2025 Finansiering Intjäningsförmåga Aktien och ägare Marknadsutsikter Riskhantering HÅLLBARHETSRAPPORT Allmänna upplysningar Upprättande av hållbarhetsrapport Hållbarhetsstyrning Strategi, affärsmodell och värdekedja Intressenternas perspektiv och synpunkter Dubbel väsentlighetsbedömning Grön finansiering Miljöansvar Klimatförändringar Biologisk mångfald Resursanvändning och cirkulär ekonomi EU:s Taxonomi Samhällsansvar Den egna arbetskraften Arbetare i värdekedjan Berörda samhällen Bolagsstyrning Ansvarsfullt företagande Ekonomisk utveckling och skatt Hållbarhetsnoter Redovisningsprinciper inom hållbarhetsrapporten EPRA-noter EPRA sBPR: Performance Measures GRI-index Revisors rapport FINANSIELL INFORMATION & BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT Koncernen Moderbolaget Bolagsstyrning Förslag till årsstämman Årsredovisningens undertecknande Revisionsberättelse ÖVERSIKT & INFORMATION Översikt Information EU:s Taxonomi Nationella gränsvärden: Fastighetsägarnas topp 15 respektive topp 30* Byggnadskategori Primärenergital topp 15 2025 Primärenergital topp 30 2025 Butik och lagerlokaler för livsmedel 75 101 Butik och lagerlokaler för övrig handel 67 85 * Topp 15 och 30 procent (fastighetsagarna.se). Catenas danska fastigheter har också inkluderats i denna klassificering eftersom det saknas danska gränsvärden. Fastigheter inom topp 15 ligger till grund för bolagets taxonomilinjering. / Miljöansvar Catena redovisar taxonomilinjering mot miljömål 1, begränsning av klimatförändringar, vilket också är grunden i vår taxonomirap- portering. Väsentligt bidrag till miljömål 1 är tydligt definierat per verksamhet, (7.1 och 7.7), för bygg- och fastighetsbranschen. Catenas kärnverksamhet och huvudsakliga omsättning avser hyresintäkter, vilka ingår i den ekonomis- ka verksamheten 7.7 Förvärv och ägande av byggnader. Utöver det rapporterar Catena på 7.1 där vi redovisar årets investeringar avseende nyproduktion. För varje verksamhet finns tekniska kriterier som måste vara uppfyllda för att verksam- heten ska anses vara hållbar. Verksamheten får heller inte ha en negativ påverkan (eng. Do no significant harm, DNSH) för något av de övriga miljömålen för att redovisas som förenlig med taxonomin. För 7.7 bedömer vi att DNSH kravet för anpassning till klimatförändringar är upp- fyllda genom den klimatriskanalys som gjorts för alla våra fastigheter. Bolaget bedömer även att övriga kriterier för 7.7 är uppfyllda, bland annat genom verifiering av energiprestanda genom energideklarationer samt efterlevnad av tillämplig miljö- och bygglagstiftning. För 7.1 bedömer vi att kraven uppfylls genom vårt interna hållbarhetsprogram och genom certi- feringen BREEAM-SE som linjerar med kraven i EU-taxonomin. Följande ekonomiska aktiviteter berör Catenas hela verksamhet: • Uppförande av nya byggnader (CCM 7.1) • Förvärv och ägande av byggnader (CCM 7.7) Catenas bedömning av förenlighet presenteras i tabellerna på sidorna 64–66. Där framkom- mer också hur bolaget efterlever de tekniska granskningskriterierna och inte orsakar någon betydande skada på övriga miljömål. Catenas hantering av minimiskyddsåtgärder beskrivs på sidan 63. Redovisningsprinciper Catenas tolkning av EU:s taxonomiförordning gäller den sjunde aktiviteten som avser bygg- nation och fastigheter. Catena redovisar på aktivitet 7.1, uppförande av nya byggnader, vid initierande av nybyggnationer för egen förvalt- ning, med andra ord nybyggnation i egen regi och/eller i nybyggnation i joint ventures där bolaget har operationell kontroll. Vi gör detta för att vi ser en stor samhälls- nytta i att kravställa de specifika kraven som avser 7.1 för att ställa om byggsektorn. Catena ser det som omöjligt för byggherrar att exempelvis möta krav som 7.1 på eget bevåg. För att accelerera omställningen mot ett mer resurseffektivt samhälle måste alltså den part som är beställare av tjänsten och betalare ställa kraven – annars ser vi inte att en faktisk förflytt- ning kommer ske. Vid förvärv av nybyggnation tolkar Catena att fastigheten är förenlig med taxonomiför- ordningen om den uppfyller kriterier för 7.7. Sammantaget, vid förvärv av nyproduktion ser vi inte att vi själva har rådighet att möta kriterierna för 7.1, vi ser samtidigt att praxis börjar utvecklas mot att följa den här typen av uppdelning. Vidare tolkar vi att mark med översiktsplan också kommer att detaljplaneläggas och därmed vara förenlig med EU-taxonomin. Taxonomirapporteringen har kontrollerats för att undvika dubbelräkning. EU:s taxonomiförordning bidrar till att styra kapital och investeringar för att främja en hållbar samhällsutveckling. Catena rapporterar frivilligt enligt EU:s taxonomiförordning (EU) 2026/73. Tillämplighet, 100% Förenlighet, 64% Tillämplighet, 100% Förenlighet, 58% Tillämplighet, 100% Förenlighet, 77% Driftsutgifter 64% Förenlighet 120 Mkr2 987 Mkr2 651 Mkr 58% Förenlighet 77% Förenlighet KapitalutgifterOmsättning Omsättningen avser totala hyresintäkter i resultaträkningen. Kapitalutgifter avser aktiverade utgifter som höjer värdet på våra fastigheter, inklusive om-/tillbyggnader, förvärv och nybyggnation. Driftsutgifter avser direkta utgifter för skötsel, repara- tion och underhåll av fastig- heter. ===== SIDA 63 ===== 63 Catena AB Årsredovisning med hållbarhetsrapport 2025 INLEDNING Catena i korthet VD-ord FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE Affären Verksamheten 2025 Finansiering Intjäningsförmåga Aktien och ägare Marknadsutsikter Riskhantering HÅLLBARHETSRAPPORT Allmänna upplysningar Upprättande av hållbarhetsrapport Hållbarhetsstyrning Strategi, affärsmodell och värdekedja Intressenternas perspektiv och synpunkter Dubbel väsentlighetsbedömning Grön finansiering Miljöansvar Klimatförändringar Biologisk mångfald Resursanvändning och cirkulär ekonomi EU:s Taxonomi Samhällsansvar Den egna arbetskraften Arbetare i värdekedjan Berörda samhällen Bolagsstyrning Ansvarsfullt företagande Ekonomisk utveckling och skatt Hållbarhetsnoter Redovisningsprinciper inom hållbarhetsrapporten EPRA-noter EPRA sBPR: Performance Measures GRI-index Revisors rapport FINANSIELL INFORMATION & BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT Koncernen Moderbolaget Bolagsstyrning Förslag till årsstämman Årsredovisningens undertecknande Revisionsberättelse ÖVERSIKT & INFORMATION Översikt Information / Miljöansvar DNSH (do not significant harm) DNSH-kriteriet innebär att verksamheten klas- sas som grön om aktiviteten gör ett väsentligt bidrag till ett eller flera miljömål samtidigt som ingen väsentlig skada påförs de övriga miljömålen och minimiskyddsåtgärder upp- rätthålls. Catena arbetar systematiskt för att säkerställa att DNSH-kriteriet upprätthålls. Mänskliga rättigheter, inkluderat arbetstagares rättigheter Catena arbetar för att skapa ett arbetsklimat där mångfald, inkludering och jämställdhet är självklara delar av verksamheten. Under 2023 togs en intern handlingsplan för mångfald och inkludering fram som riktar sig till alla som arbetar på Catena. Handlingsplanen utgår från diskrimineringslagen (2008:567), arbetsmiljö- lagen (1977:1160) samt Arbetsmiljöverkets före- skrifter om organisatorisk och social arbets- miljö, arbetsmiljöpolicy, riktlinjer för likabehand- ling samt rutiner för hantering av kränkningar och trakasserier. Handlingsplanen är framtagen av HR tillsam- mans med företagsledningen. Företagsled- ningen ansvarar för att följa upp och säker- ställa att de aktiviteter som finns beskrivna i likabehandlingsplanen genomförs. Ledningen ska också agera som föredöme i frågor som rör likabehandling. HR ansvarar för att inklu- dera likabehandlingsperspektivet i processer, verktyg och strategier samt för att följa upp likabehandlingsplanens mål och vid behov vidta åtgärder för uppfyllelse. Catenas uppförandekod är ett centralt dokument i organisationen. Under 2025 har vi tagit kliv framåt i riskhanteringsprocessen i vår projektverksamhet. Under året har vi initierat uppföljning och kontroller på plats i form av arbetsplatskontroller som ett steg i att kunna säkerställa att mänskliga rättigheter inte riskeras i våra projekt. En ledande princip har varit att kontroll av och samarbete med våra leverantörer ska ske genom hela leverantörs- processen (anbud, avtal, avslut), ett arbete som fortsätter in i 2026. Tillsammans med kraven i vår ISO-certifiering (14001) och kommande lagkrav krävs ännu bättre förutsättningar för uppföljning och kontroll av leverantörskedjan. Utöver vår visselblåsarfunktion undersöks han- tering och framtagande av en klagomålsme- kanism för hela vår värdekedja. Under året har Catena också varit aktiva i Fastighetsägarnas hållbarhetsråd och arbetsgruppen Hållbarhet i värdekedjan där vi i samverkan med andra fastighetsägare syftar till att ta fram vägledning i frågan. Catena har inte några fällande domstolsbe- slut mot sig i inom området mänskliga rättig- heter eller brott mot arbetstagares rättigheter. Antikorruption och mutor Catena är skyldiga att förhålla sig till de lagar och regler som handlar om givande och tagan- de av muta. I vår uppförandekod ”Vårt Ansvar” ges tydliga exempel på hur mutor kan se ut i vår verksamhet. Vi har policyer och riktlinjer som behandlar etiska frågor och förhållnings- sätt som beaktar Näringslivskoden. Som ett led i att underlätta för alla i bolaget att följa dessa styrande dokument och för det fall att möjlig- het inte funnits att rådgöra med närmsta chef, finns vår visselblåsarkommitté som hanterar alla inkomna ärenden från visselblåsarfunktionen. Catena eller dess högsta ledning har inte några fällande domstolsbeslut mot sig i inom området mutbrott. Skatt Catena ska sträva efter att skatter och avgifter betalas i tid och med rätt belopp. Bolaget bevakar och följer löpande upp nya förändringar i lagar och praxis för att säkra att skatt hanteras i enlighet med gällande lagstiftning. Bolaget har en publik skattepolicy som ett led i att vara affärsmässig i sin skattehantering och inte föra en aggressiv skatteplanering. Catena har inte några fällande domstols- beslut mot sig i inom området skatt. Rättvis konkurrens Catena är ett publikt bolag och ska vara resurs- hållande vid upphandling av leverantörer. Catena har rutiner och processer för att säker- ställa konkurrensutsättning vid till exempel upphandling av projekt eller längre uppdrag. Catena ska beakta miljöhänsyn och sociala och arbetsrättsliga hänsyn i upphandlingar. Vi har högt ställda ambitioner i att minska vår klimatpåverkan och öka graden av återbrukade produkter och material i vår verksamhet. Vi arbetar aktivt för att uppnå klimatneutralitet i förvaltnings- och projektverksamheten. Vid inköp och upphandling ska möjligheten till minskad klimatpåverkan och resurseffektivitet aktivt undersökas och i möjligaste mån prägla val av leverantör. Catena har inte några fällande domstols- beslut mot sig i inom området konkurrenslag- stiftningen. ===== SIDA 64 ===== 64 Catena AB Årsredovisning med hållbarhetsrapport 2025 INLEDNING Catena i korthet VD-ord FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE Affären Verksamheten 2025 Finansiering Intjäningsförmåga Aktien och ägare Marknadsutsikter Riskhantering HÅLLBARHETSRAPPORT Allmänna upplysningar Upprättande av hållbarhetsrapport Hållbarhetsstyrning Strategi, affärsmodell och värdekedja Intressenternas perspektiv och synpunkter Dubbel väsentlighetsbedömning Grön finansiering Miljöansvar Klimatförändringar Biologisk mångfald Resursanvändning och cirkulär ekonomi EU:s Taxonomi Samhällsansvar Den egna arbetskraften Arbetare i värdekedjan Berörda samhällen Bolagsstyrning Ansvarsfullt företagande Ekonomisk utveckling och skatt Hållbarhetsnoter Redovisningsprinciper inom hållbarhetsrapporten EPRA-noter EPRA sBPR: Performance Measures GRI-index Revisors rapport FINANSIELL INFORMATION & BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT Koncernen Moderbolaget Bolagsstyrning Förslag till årsstämman Årsredovisningens undertecknande Revisionsberättelse ÖVERSIKT & INFORMATION Översikt Information / Miljöansvar Överblick taxonomins miljömål Räkenskapsår (2025) KPI Totalt (2) Andel av verk- samhet som omfattas av taxonomin (3) Taxonomi- förenlig verk- samhet (4) Andel taxonomi- förenlig verk- samhet (5) Uppdelning efter miljömål för taxonomiförenlig verksamhet Andel möjliggörande verksamhet (12) Andel omställnings- verksamhet (13) Ej utvärderad verksamhet som bedöms som ej väsentlig (14) Taxonomi- förenlig verksamhet un- der föregående räkenskapsår (2024) (15) Andel taxo- nomiförenlig verksamhet un- der föregående räkenskapsår (2024) (16) Begränsning av klimat- förändringar (6) Anpassning till klimat- förändringar (7) Vatten (8) Cirkulär ekonomi (9) Föroreningar (10) Biologisk mångfald och ekosystem (11) Mkr % Mkr % % % % % % % % % % Mkr % Omsättning 2 651 100 2 029 77 77 0 0 0 0 0 - - - 2 197 71 Kapitalutgifter 2 987 100 1 746 58 58 0 0 0 0 0 - - - 11 079 93 Driftsutgifter 120 100 77 64 64 0 0 0 0 0 - - - 105 61 Omsättning Omfattar samtliga intäkter från ekonomiska ak- tiviteter som är kopplade till de fastigheter som Catena äger. Nyckeltal för omsättning totalt har definierats som intäkter från fastighetsförvalt- ningen i koncernens rapport över totalresultat. Övriga koncernintäkter som ej är relaterade till de fastigheter som bolaget äger omfattas inte. Kapitalutgifter Omfattar samtliga investeringar kopplat till bolagets fastigheter, även investeringar som enskilt är definierade i taxonomin. Omfattar ej investeringar i koncernen utöver de som rela- terar till fastigheterna, exempelvis inventarier och programvaror. Se not 12 på sidan 108. Driftsutgifter Omfattar enligt EU-taxonomins regler endast de fastighetskostnader kopplat till följande aktiviteter; forskning och utveckling, byggnadsrenovering, kortsiktiga leasingavtal, underhåll och reparation, samt övriga utgifter kopplade till löpande under- håll av den materiella anläggningstillgången som krävs för att säkerställa tillgångens fortlöpande och ändamålsenliga funktion, genomfört av bola- get eller av underleverantör. Omfattar ej utgifter för fjärrvärme, fastighetsel, biogas eller bio-olja (för uppvärmning eller löpande drift), vatten/VA, snöröjning, sophämtning, bredband, administra- tion, försäkringar, tomträttsavgäld, avskrivningar och fastighetsskatt. Fastighetskostnader för delar av fastigheten som används internt ingår ej. Se not 5 på sidan 104. Definitioner av nyckeltal ===== SIDA 65 ===== 65 Catena AB Årsredovisning med hållbarhetsrapport 2025 INLEDNING Catena i korthet VD-ord FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE Affären Verksamheten 2025 Finansiering Intjäningsförmåga Aktien och ägare Marknadsutsikter Riskhantering HÅLLBARHETSRAPPORT Allmänna upplysningar Upprättande av hållbarhetsrapport Hållbarhetsstyrning Strategi, affärsmodell och värdekedja Intressenternas perspektiv och synpunkter Dubbel väsentlighetsbedömning Grön finansiering Miljöansvar Klimatförändringar Biologisk mångfald Resursanvändning och cirkulär ekonomi EU:s Taxonomi Samhällsansvar Den egna arbetskraften Arbetare i värdekedjan Berörda samhällen Bolagsstyrning Ansvarsfullt företagande Ekonomisk utveckling och skatt Hållbarhetsnoter Redovisningsprinciper inom hållbarhetsrapporten EPRA-noter EPRA sBPR: Performance Measures GRI-index Revisors rapport FINANSIELL INFORMATION & BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT Koncernen Moderbolaget Bolagsstyrning Förslag till årsstämman Årsredovisningens undertecknande Revisionsberättelse ÖVERSIKT & INFORMATION Översikt Information / Miljöansvar Omsättning Räkenskapsår (2025) Ekonomiska verksamheter (1) Kod (2) Omsättning som omfattas av taxo- nomikraven (3) Taxonomiförenlig omsättning (4) Andel taxonomi- förenlig omsättning(5) Miljömål för taxonomiförenlig verksamhet Möjliggörande verksamhet (12) Omställnings- verksamhet (13) Andel taxonomi- förenlig av den andel som omfattas av taxo- nomikraven (14) Begränsning av klimatför- ändringar (6) Anpassning till klimatför- ändringar (7) Vatten (8) Cirkulär ekonomi (9) Föroreningar (10) Biologisk mångfald och ekosystem (11) % Mkr % % % % % % % (E i tillämpliga fall) (T i tillämpliga fall) % Förvärv och ägan- de av byggnader CCM 7.7 100 2 029 77 77% % % % % % - - % Summan av för- enlighet per mål % % % % % % Total omsättning 100 2 651 77 77% % % % % % - - 77% Kapitalutgifter Räkenskapsår (2025) Ekonomiska verksamheter (1) Kod (2) Kapitalutgifter som omfattas av taxonomikraven (3) Taxonomiförenliga kapitalutgifter (4) Andel taxonomi- förenliga kapital- utgifter (5) Miljömål för taxonomiförenlig verksamhet Möjliggörande verksamhet (12) Omställnings- verksamhet (13) Andel taxonomi- förenlig av den andel som omfattas av taxo- nomikraven (14) Begränsning av klimatför- ändringar (6) Anpassning till klimatför- ändringar (7) Vatten (8) Cirkulär ekonomi (9) Föroreningar (10) Biologisk mångfald och ekosystem (11) % Mkr % % % % % % % (E i tillämpliga fall) (T i tillämpliga fall) % Uppförande av nya byggnader CCM 7.1 100 539 18 18% % % % % % - - % Förvärv och ägan- de av byggnader CCM 7.7 100 1 207 40 40% % % % % % - - % Summan av för- enlighet per mål % % % % % % Totala kapital- utgifter 100 2 987 58 58% % % % % % - - 58% ===== SIDA 66 ===== 66 Catena AB Årsredovisning med hållbarhetsrapport 2025 INLEDNING Catena i korthet VD-ord FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE Affären Verksamheten 2025 Finansiering Intjäningsförmåga Aktien och ägare Marknadsutsikter Riskhantering HÅLLBARHETSRAPPORT Allmänna upplysningar Upprättande av hållbarhetsrapport Hållbarhetsstyrning Strategi, affärsmodell och värdekedja Intressenternas perspektiv och synpunkter Dubbel väsentlighetsbedömning Grön finansiering Miljöansvar Klimatförändringar Biologisk mångfald Resursanvändning och cirkulär ekonomi EU:s Taxonomi Samhällsansvar Den egna arbetskraften Arbetare i värdekedjan Berörda samhällen Bolagsstyrning Ansvarsfullt företagande Ekonomisk utveckling och skatt Hållbarhetsnoter Redovisningsprinciper inom hållbarhetsrapporten EPRA-noter EPRA sBPR: Performance Measures GRI-index Revisors rapport FINANSIELL INFORMATION & BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT Koncernen Moderbolaget Bolagsstyrning Förslag till årsstämman Årsredovisningens undertecknande Revisionsberättelse ÖVERSIKT & INFORMATION Översikt Information Driftsutgifter Räkenskapsår (2025) Ekonomiska verksamheter (1) Kod (2) Driftsutgifter som omfattas av taxonomikraven (3) Taxonomiförenliga driftsutgifter (4) Andel taxonomi- förenliga driftsutgifter (5) Miljömål för taxonomiförenlig verksamhet Möjliggörande verksamhet (12) Omställnings- verksamhet (13) Andel taxonomi- förenlig av den andel som omfattas av taxo- nomikraven (14) Begränsning av klimatför- ändringar (6) Anpassning till klimatför- ändringar (7) Vatten (8) Cirkulär ekonomi (9) Föroreningar (10) Biologisk mångfald och ekosystem (11) % Mkr % % % % % % % (E i tillämpliga fall) (T i tillämpliga fall) % Förvärv och ägan- de av byggnader CCM 7.7 100 77 64 64% % % % % % - - % Summan av för- enlighet per mål % % % % % % Totala drifts- utgifter 100 120 64 64% % % % % % - - 64% / Miljöansvar ===== SIDA 67 ===== 67 Catena AB Årsredovisning med hållbarhetsrapport 2025 INLEDNING Catena i korthet VD-ord FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE Affären Verksamheten 2025 Finansiering Intjäningsförmåga Aktien och ägare Marknadsutsikter Riskhantering HÅLLBARHETSRAPPORT Allmänna upplysningar Upprättande av hållbarhetsrapport Hållbarhetsstyrning Strategi, affärsmodell och värdekedja Intressenternas perspektiv och synpunkter Dubbel väsentlighetsbedömning Grön finansiering Miljöansvar Klimatförändringar Biologisk mångfald Resursanvändning och cirkulär ekonomi EU:s Taxonomi Samhällsansvar Den egna arbetskraften Arbetare i värdekedjan Berörda samhällen Bolagsstyrning Ansvarsfullt företagande Ekonomisk utveckling och skatt Hållbarhetsnoter Redovisningsprinciper inom hållbarhetsrapporten EPRA-noter EPRA sBPR: Performance Measures GRI-index Revisors rapport FINANSIELL INFORMATION & BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT Koncernen Moderbolaget Bolagsstyrning Förslag till årsstämman Årsredovisningens undertecknande Revisionsberättelse ÖVERSIKT & INFORMATION Översikt Information Den egna arbetskraften Väsentlig påverkan, risker och möjligheter Catena har ett ansvar att tillhandahålla en säker och inkluderande arbetsmiljö för sina medar- betare. Catena är beroende av hälsosamma, kompetenta och motiverade medarbetare för att kunna leverera kvalitet och effektivitet i alla delar av verksamheten. Ambitionen är alltid en hälsosam och säker arbetsplats med god arbetsmiljö utan olyckor. Catena svarar för att ingen medarbetare ska drabbas av ohälsa eller skada på grund av sitt arbete, varken fysiskt eller psykosocialt. En hållbar och trygg arbetsmiljö och arbetsplatskultur där mångfald, inkludering och jämställdhet är självklara delar av Catenas verksamhet. Att sträva efter en bred samman- sättning av medarbetare där alla ges samma möjlighet till utveckling bidrar till att olika perspektiv och synsätt tas till vara och hjälper Catena att utvecklas och växa. Catenas bedömning är att väsentlig på- verkan på den egna arbetskraften i första hand rör bolagets egna medarbetare. Egen arbetskraft och egna medarbetare definieras i detta sammanhang vara samma sak. Bolaget har inga större inslag av inhyrd personal eller beroenden av egenföretagare som utför arbetsuppgifter inom kärnverksamheten. I projektverksamheten ansvarar enligt avtal totalentreprenören för arbetsmiljö, vilket inne- bär att arbetsrelaterade risker huvudsakligen är kopplade till externa entreprenörer snarare än Catenas egen personal. Arbetsvillkor är det område där Catena bedöms ha störst påverkan kopplat till den egna arbetskraften. Det gäller framför allt faktisk negativ påverkan om Catena inte kan säkerställa säkra arbetsvillkor för egna med- arbetare och icke-anställda medarbetare av- seende bland annat hälsa och säkerhet, trygg anställning, geografisk spridning, arbetsmiljö- frågor samt konkurrenskraftig lönesättning. Catenas verksamhet innefattar vissa arbets- moment som kräver särskild riskhantering, främst inom förvaltningsorganisationen. Dessa inkluderar ensamarbete, arbete på hög höjd, heta arbete och moment där fall- och/eller klämskador kan uppstå, liksom risker i samband med resor. I kontorsmiljö kan risker främst hänföras till arbetsbelastning, stress och resor till och från arbetet. Genom ett systematiskt arbetsmiljöarbete identifieras och förebyggs dessa risker för att säkerställa en trygg och hälsosam arbetsmiljö. Ett fokus på arbets- miljö bidrar till medarbetarnas välbefinnande, regelefterlevnad och långsiktig kompetensför- sörjning vilket stärker bolagets konkurrenskraft. Likabehandling och lika möjligheter är cen- trala delar för Catena och utgör en grund för bolagets framgång. Vi har etablerade policyer och rutiner som förebygger diskriminering och trakasserier och säkerställer att alla med- arbetare ges samma möjlighet till utveckling. Catena arbetar aktivt för att upprätthålla en inkluderande kultur där mångfald och jäm - ställdhet är självklara delar av verksamheten. Frågor som rör rättvisa löner, rimliga arbets- tider och föreningsrätt är väl förankrade i lokal arbetsrätt och i våra processer. Genom konti- nuerlig uppföljning och förebyggande insatser minimerar vi risken för ojämlikhet, brister i rekryteringsprocesser eller avvikelser från principen om lika lön för lika/likvärdigt arbete. Detta stärker både medarbetarnas förtroende och bolagets långsiktiga konkurrenskraft. Policyer för den egna arbetskraften Catenas arbetsmiljöarbete utgår från arbets- miljölagstiftningen och är beskrivet i styrande dokument som arbetsmiljöhandbok, personal- handbok och policy om krishantering. I dessa dokument finns beskrivet hur arbetsmiljöarbe- tet drivs och hur ansvarsfördelning ser ut. Som stöd i arbetet med mångfald och inkludering har Catena en mångfald- och jämställdhets- policy, handlingsplan för mångfald och in- kludering samt riktlinjer vid rekrytering som innebär att vi tillämpar positiv särbehandling. Vid nyanställning ingår vår arbetsmiljöhandbok och arbetsmiljöpolicy som obligatoriska delar för att från början sätta tonen av vikten av god arbetsmiljö. Catena ska i förebyggande syfte alltid mot- verka direkt eller indirekt diskriminering och trakasserier. Vi har nolltolerans mot mobbning, utfrysning, oönskade närmanden och alla for- mer av trakasserier. Fall av diskriminering kan fångas upp via medarbetarenkäter, närmaste chef, HR, fackliga parter eller via Catenas vissel- blåsarfunktion. Rutiner för kontakter med medarbetare och deras företrädare Genom att värna om rättigheter, bygga en kultur som möjliggör vidareutveckling och / Samhällsansvar Catenas medarbetare är kärnan i organisationen och avgörande för den fort- satta utvecklingen. Catena ska vara ett bolag med en trygg, inkluderande och utvecklande arbetsmiljö där medarbetarna är bolagets viktigaste resurs. Pensioner, försäkringar och förmåner för anställda inom Catena • Tjänstepension • Tjänstegrupplivförsäkring • Olycksfallsförsäkring • Föräldraförsäkring • Sjukförsäkring • Företagshälsovård • Privat sjukvårdsförsäkring • Pensions- och försäkringsrådgivning Innehåll i försäkringar och förmåner i sin helhet framgår av kollektivavtal och personalhandbok. Väsentlig hållbarhetsfråga Typ Bristande arbetsvillkor Påverkan (-), Risk Likabehandling och lika möjligheter Påverkan (-), Risk ===== SIDA 68 ===== 68 Catena AB Årsredovisning med hållbarhetsrapport 2025 INLEDNING Catena i korthet VD-ord FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE Affären Verksamheten 2025 Finansiering Intjäningsförmåga Aktien och ägare Marknadsutsikter Riskhantering HÅLLBARHETSRAPPORT Allmänna upplysningar Upprättande av hållbarhetsrapport Hållbarhetsstyrning Strategi, affärsmodell och värdekedja Intressenternas perspektiv och synpunkter Dubbel väsentlighetsbedömning Grön finansiering Miljöansvar Klimatförändringar Biologisk mångfald Resursanvändning och cirkulär ekonomi EU:s Taxonomi Samhällsansvar Den egna arbetskraften Arbetare i värdekedjan Berörda samhällen Bolagsstyrning Ansvarsfullt företagande Ekonomisk utveckling och skatt Hållbarhetsnoter Redovisningsprinciper inom hållbarhetsrapporten EPRA-noter EPRA sBPR: Performance Measures GRI-index Revisors rapport FINANSIELL INFORMATION & BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT Koncernen Moderbolaget Bolagsstyrning Förslag till årsstämman Årsredovisningens undertecknande Revisionsberättelse ÖVERSIKT & INFORMATION Översikt Information säkerställa lika villkor skapas en attraktiv arbets- plats som kan hjälpa bolaget att leverera bättre resultat. Utbildning och möjlighet till utveckling är för Catena en prioriterad fråga. Medarbetare och bolag har ett gemensamt ansvar i att hålla kompetens uppdaterad och säkerställa rele- vant kompetens inför framtiden. Catenas rutin för hela organisationen är att årliga medarbe- tarsamtal genomförs med samtliga medarbe- tare där arbetsmiljö och utveckling följs upp. Vid behov eller önskemål tas utbildningsplaner fram, där viktiga områden är förvaltningsfrågor, hållbarhet, ekonomi och olika områden inom juridik. Detta arbete säkerställer kompetens- försörjning och stärker bolagets förmåga att leverera på strategiska mål. Genom samtalen lyfts perspektiv från grup- per som kan ha särskilda risker, som stress och arbetsbörda hos kontorspersonal eller fysiska risker som ensamarbete, fall- och klämskador eller heta arbeten hos förvaltningen, och beaktas i riskanalyser och utbildningsplaner. För medarbetare på väg in i pension erbjuds extra rådgivning via bolagets pensions- och försäkringsrådgivare, vilket stödjer en trygg övergång. Catena säkerställer strukturerad dialog och medarbetarinflytande genom lokala fackliga representanter i samtliga regioner i Sverige. Dessa har mandat att förhandla med bolagets centrala ledning och företräder arbetstagare i frågor som löneprocesser, organisationsför- ändringar och gemensamma policyer. Detta stärker transparens, delaktighet och förtroende i relation mellan bolaget och medarbetarna. Ansvaret om arbetsmiljö ligger hos VD och fördelas vidare till ledning och chefer med personalansvar, vilka behöver känna till arbets- miljölagstiftning och de arbetsmiljöregler som gäller för bolaget. Uppföljning och arbete kring arbetsmiljö sker löpande och är alltid en punkt på medarbetarsamtal. Vid fall av, eller risk för, en otrygg arbetssituation tas diskussion med ansvarig chef, HR-chef eller VD. Catena genomför årligen en medarbetar- undersökning via Great Place to Work, i syfte att få en bild över hur medarbetarna upplever Catena som arbetsplats. Frågorna rör dimen- sionerna likvärdighet, gemenskap, omsorg, tvåvägsdialog, rättvisa och kompetens. Resul- tatet utvärderas på bolagsnivå och bryts ner och målsätts på respektive avdelning. Under- sökningen har genomförts sedan 2021 och ger både en nulägesbild över organisationen samt identifierar utvecklingsområden. Resultatet stödjer kontinuerlig förbättring och bidrar till bolagets förmåga att skapa en attraktiv och hållbar arbetsmiljö. Rutiner för att hantera negativ påverkan och kanaler genom vilka medarbetare kan uppmärksamma problem Avvikelser från uppförandekod och andra poli- cyer som rör medarbetarna ska rapporteras till närmsta chef eller HR-avdelning, alternativt till facklig representant eller skyddsombud. Catena har därutöver en visselblåsarfunktion som möjliggör att anonymt anmäla oegentlig - heter och andra klagomål. Catenas ledningssystem för hälsa och säker- het gäller för alla anställda och är baserat på identifierade risker och övergripande lagkrav. I enlighet med Catenas miljöledningssystem ISO 14001 rapporteras avvikelser och eventu- ella brister i hälsa och säkerhet löpande under året. För att avvikelserapportering ska ske kon- sekvent krävs engagerat och synligt ledarskap och fullt engagemang av Catenas anställda. Rapporterade avvikelser följs upp i respektive avdelning och vid behov inrättas rutiner för att säkerställa att liknande händelser inte sker igen. Rapportering inkluderar både avvikelser i kontorsmiljö, i befintligt fastighetsbestånd och i projektverksamheten. Hälso- och säkerhetsfrågor behandlas lö - pande vid ledningsmöten, personalkonferenser och genom kontakt med företagshälsovården. Ledningsgruppen ansvarar för årlig uppfölj - ning av arbetsmiljö och samtliga medarbetare har möjlighet att skicka in ärenden eller delta vid specifika punkter under ledningsmöten. Systematiska undersökningar av arbetsmiljön genomförs en gång per år genom skyddsron- der på regionkontor och huvudkontoret av chefer med personalansvar. Både fysisk och organisatorisk/social arbetsmiljö undersöks och riskbedöms. Åtgärder och strategier för egen arbetskraft Catena arbetar kontinuerligt för att stärka arbetsmiljö, hälsa och kompetensförsörjning. Under året har flera insatser gjorts kopplat till bolagets medarbetare. För att främja en hållbar arbetsbelastning och egen prioriteringsförmåga har samtliga medarbetare utbildats i stresshantering och självledarskap. Bolaget har även genomfört en kompetenskartläggning med GAP-analys för att identifiera framtida kompetensbehov och påbörja planering av riktade utvecklingsinsats- er. Samtliga chefer har deltagit i utbildning om lönesättning och en lönekartläggning enligt diskrimineringslagen har genomförts. Därutöver har pulsmätning som komplement till den årliga medarbetarundersökningen genomförts, för att kunna följa upp resultatet mer löpande under årets gång. Som en del av / Samhällsansvar Mål och ambitioner 85 Trustindex om 85 till 2025 40/60 Fördelning kvinnor/män i organisationen 75% Nyttjande av friskvård Utfall 78 Trustindex om 85 till 2025 42/58 Fördelning kvinnor/män i organisationen 76% Nyttjande av friskvård bolagets säkerhetsarbete har också slumpmäs- siga alkohol- och drogtester implementerats. För att främja medarbetares hälsa har Cate- nas medarbetare tillgång till företagshälsovård och kontinuerliga hälsoundersökningar med förebyggande åtgärder. Samtliga medarbetare erbjuds möjlighet till privat sjukvårdsförsäkring som ger tillgång till förebyggande hälsotjänster och sjukvård. Alla medarbetare erbjuds frisk - vårdsbidrag på 4 500 kr årligen samt massage och träning på arbetstid. Mål för hur väsentlig negativ påverkan ska hanteras, positiv påverkan stärkas och väsentliga risker och möjligheter hanteras Catena har mål på både kort och medellång sikt kopplat till de egna medarbetarna. Målsättningen om Trustindex kopplat till Great Place to Work ska uppgå till 85 under 2025. Catena arbetar vidare med årets resultat som analyseras på bolagsnivå och bryts ner och målsätts på respektive avdelning. Catena strävar efter jämställdhet i samtliga yrkeskategorier och har målsatt en fördelning om 40/60 kvinnor och män i organisationen. Målet om nyttjandegrad kopplat till friskvård ses som en indikator för en välmående och hälsosam personalstyrka. ===== SIDA 69 ===== 69 Catena AB Årsredovisning med hållbarhetsrapport 2025 INLEDNING Catena i korthet VD-ord FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE Affären Verksamheten 2025 Finansiering Intjäningsförmåga Aktien och ägare Marknadsutsikter Riskhantering HÅLLBARHETSRAPPORT Allmänna upplysningar Upprättande av hållbarhetsrapport Hållbarhetsstyrning Strategi, affärsmodell och värdekedja Intressenternas perspektiv och synpunkter Dubbel väsentlighetsbedömning Grön finansiering Miljöansvar Klimatförändringar Biologisk mångfald Resursanvändning och cirkulär ekonomi EU:s Taxonomi Samhällsansvar Den egna arbetskraften Arbetare i värdekedjan Berörda samhällen Bolagsstyrning Ansvarsfullt företagande Ekonomisk utveckling och skatt Hållbarhetsnoter Redovisningsprinciper inom hållbarhetsrapporten EPRA-noter EPRA sBPR: Performance Measures GRI-index Revisors rapport FINANSIELL INFORMATION & BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT Koncernen Moderbolaget Bolagsstyrning Förslag till årsstämman Årsredovisningens undertecknande Revisionsberättelse ÖVERSIKT & INFORMATION Översikt Information Uppgifter om företagets anställda All medarbetardata är baserad på faktisk data och sammanställs av Catenas HR-funktion. Bolaget rapporterar antal anställda som antal personer per 31 december. Ingen geografisk uppdelning görs då antalet medarbetare i Danmark understiger 10 procent av bolagets totala antal anställda. Personalstyrka 2025 2024 2023 Total personalstyrka, st Antal Varav kvinnor Antal Varav kvinnor Antal Varav kvinnor Antal anställda 73 31 72 30 65 23 Tillsvidareanställda 73 31 70 29 65 23 Varav heltid 73 31 70 29 65 23 Varav deltid 0 0 0 0 0 0 Visstidsanställda 0 0 2 1 0 0 Tabellen visar totala antalet medarbetare och antalet kvinnor fördelat på olika anställningstyper. Inga säsongsvariationer i antalet anställda. All data hämtas ur HRM-systemet, Flex Employee. Icke-anställda i egen arbetskraft Catena anlitar konsulter vid behov. Den vanligaste formen av icke-anställda är konsulter inom ekonomi, byggprojekt och IT. Sedan 2024 redovisar Catena även antalet regist- rerade timmar för entreprenad och projektledare genom ID06. Inhyrd personal 2025 2024 Antal Varav kvinnor, % Antal Varav kvinnor, % Totalt antal konsulter 7 43 6 33 Totalt antal inhyrda timmar 4 225 45 2 337 11 Inhyrd personal som arbetar på Catenas kontor där Catena har fullt eller delat arbetsmiljöansvar. Personal i byggprojekt 2025 2024 Antal Antal Totalt antal arbetade timmar för entreprenad etc. 132 392 88 653 Totalt antal konsulter 67 45 Antal arbetade timmar är baserat på antalet registrerade ID06-timmar hos Skatteverket. Det innebär samtliga som arbetar på vår byggarbetsplats inklusive interna projektledare. Dessa timmar är dividerade med Catenas schemalagda årsarbetstid om 1 984 för att få ett genomsnitt på antal konsulter. Personer som anställts under året 2025 2024 2023 EPRA-code Antal % Antal % Antal % Emp- Turnover Totalt antal anställda under året 7 10 16 22 14 29 Antal kvinnor 3 4 8 11 6 9 Under 30 år 0 0 6 8 3 5 30–50 år 1 1 2 3 3 5 Över 50 år 2 3 0 0 0 0 Antal män 4 5 8 11 8 12 Under 30 år 2 3 2 3 1 2 30–50 år 2 3 6 8 7 11 Över 50 år 0 0 0 0 0 0 Tabellen visar antal och andel anställda som börjat under året fördelat på åldersgrupp och kön. Catena redovisas som en region över hela Sverige. Personer som slutat under året 2025 2024 2023 EPRA-code Antal % Antal % Antal % Emp- Turnover Totalt antal som slutat 6 8 7 10 5 8 Antal kvinnor 2 3 1 1 1 2 Under 30 år 0 0 1 1 0 0 30–50 år 1 1 0 0 1 2 Över 50 år 1 1 0 0 0 0 Antal män 4 5 6 8 4 6 Under 30 år 0 0 0 0 2 3 30–50 år 3 4 5 7 0 0 Över 50 år 1 1 1 1 2 3 Tabellen visar antal och andel anställda som slutat under året fördelat på åldersgrupp och kön. Catena redovisas som en region över hela Sverige. / Samhällsansvar ===== SIDA 70 ===== 70 Catena AB Årsredovisning med hållbarhetsrapport 2025 INLEDNING Catena i korthet VD-ord FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE Affären Verksamheten 2025 Finansiering Intjäningsförmåga Aktien och ägare Marknadsutsikter Riskhantering HÅLLBARHETSRAPPORT Allmänna upplysningar Upprättande av hållbarhetsrapport Hållbarhetsstyrning Strategi, affärsmodell och värdekedja Intressenternas perspektiv och synpunkter Dubbel väsentlighetsbedömning Grön finansiering Miljöansvar Klimatförändringar Biologisk mångfald Resursanvändning och cirkulär ekonomi EU:s Taxonomi Samhällsansvar Den egna arbetskraften Arbetare i värdekedjan Berörda samhällen Bolagsstyrning Ansvarsfullt företagande Ekonomisk utveckling och skatt Hållbarhetsnoter Redovisningsprinciper inom hållbarhetsrapporten EPRA-noter EPRA sBPR: Performance Measures GRI-index Revisors rapport FINANSIELL INFORMATION & BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT Koncernen Moderbolaget Bolagsstyrning Förslag till årsstämman Årsredovisningens undertecknande Revisionsberättelse ÖVERSIKT & INFORMATION Översikt Information / Samhällsansvar Mångfaldsindikatorer Catena redovisar fördelning mellan ålder och kön uppdelat på styrelse, företagsledning och övriga medarbetare. Bolaget redovisar inte på mångfald kopplat till internationell bakgrund. Personalsammansättning 2025 2024 2023 EPRA-code Antal % kvinnor Antal % kvinnor Antal % kvinnor Diversity-Emp Styrelse 7 43 7 43 8 38 Under 30 år 0 0 0 0 0 0 30–50 år 1 100 1 100 1 100 Över 50 år 6 33 6 33 7 29 Ledning 7 43 6 50 7 57 Under 30 år 0 0 0 0 0 0 30–50 år 5 40 4 50 4 50 Över 50 år 2 50 2 50 3 67 Övriga medarbetare 66 42 66 41 58 33 Under 30 år 12 67 11 82 7 86 30–50 år 37 43 40 40 37 32 Över 50 år 17 24 15 13 14 7 Tabellen visar sammansättning av företaget fördelat per kön och ålderskategori. All data hämtas ur HRM-systemet, Flex Employee. Inga väsentliga årsvariationer. Socialt skydd Samtliga av Catenas anställda omfattas av det sociala skydd som erbjuds genom samhället, inklusive sjukpenning, föräldrapenning, allmän pension, arbetslöshetsersättning och arbets- skadeersättning. Catena kompletterar även föräldraledigheten med en löneutfyllnad som resulterar i cirka 90 procent av ordinarie lön. För mer information om andra förmåner som Catena erbjuder, se sidan 67. Utbildningstimmar 2025 2024 2023 Genomsnitt samtliga 17 24 14 Kvinnor 19 20 13 Män 15 27 15 Ledning 30 62 24 Övriga medarbetare 15 22 13 Förvaltning 15 18 15 Projekt och affär 8 32 7 Administration 20 23 12 Tabellen visar genomsnittligt antal utbildningstimmar per anställd och per kategori anställd. Arbetsmiljö Samtliga medarbetare omfattas av Catenas systematiska arbetsmiljöarbete och miljöled- ningssystem. För mer information om arbets- miljöarbetet, se sidorna 67–68. Mått för utbildning och kompetensutveckling Arbetsrelaterade olyckor och olycksfallsfrekvens, egen arbetskraft 2025 2024 2023 Antal Frekvens Antal Frekvens Antal Frekvens Arbetsrelaterade dödsolyckor 0 0 0 0 0 0 Arbetsrelaterade olyckor* 0 0 1 1,8 2 2,0 Allvarliga arbetsrelaterade olyckor 0 0 0 0 0 0 Antal dagar arbetsrelaterad frånvaro 0 0 0 0 0 0 Med egen personal avses egen personal och internt inhyrd personal. Beräkning för 2025 baseras på sammanlagd arbetstid om 116 971 timmar. Olycksfallsfrekvensen redovisas per 200 000 timmar. *Skiljer från redovisningen från 2023 då vi från 2024 beräknar faktiskt arbetad tid (2023 beräknades enligt schablon). Arbetsrelaterade olyckor och olycksfallsfrekvens, entreprenör i byggprojekt 2025 2024 Antal Frekvens Antal Frekvens Arbetsrelaterade dödsolyckor 0 0 0 0 Arbetsrelaterade olyckor 4 6 0 0 Allvarliga arbetsrelaterade olyckor 0 0 2 4,5 Med byggprojekt avses Catenas nybyggnadsprojekt. Beräkning för 2025 baseras på sammanlagd arbetstid om 132 392 timmar som rapporterats via ID06 i nybyggnadsprojekt. Olycksfallsfrekvensen redovisas per 200 000 timmar. Allvarlig arbets- platsolycka definieras utifrån Arbetsmiljöverkets beskrivning; fraktur, svår blödning, svår skada på nerver, muskler och senor. Sjukfrånvaro 2025 2024 2023 Kvinnor, % 5,9 1,8 2,0 Män, % 1,9 1,4 2,5 Total frånvaro 3,6 1,6 2,3 Tabellen visar total sjukfrånvaro av totalt schemalagda arbetstimmar. Kollektivavtalstäckning och social dialog 90 procent av Catenas medarbetare omfattas av kollektivavtal. Övriga 10 procent har avtal likställda med kollektivavtal. Catena säkerställer strukturerad dialog och medarbetarinflytande genom lokala fackliga representanter i bolagets svenska regioner, ett arbetssätt som implementerades under 2025. ===== SIDA 71 ===== 71 Catena AB Årsredovisning med hållbarhetsrapport 2025 INLEDNING Catena i korthet VD-ord FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE Affären Verksamheten 2025 Finansiering Intjäningsförmåga Aktien och ägare Marknadsutsikter Riskhantering HÅLLBARHETSRAPPORT Allmänna upplysningar Upprättande av hållbarhetsrapport Hållbarhetsstyrning Strategi, affärsmodell och värdekedja Intressenternas perspektiv och synpunkter Dubbel väsentlighetsbedömning Grön finansiering Miljöansvar Klimatförändringar Biologisk mångfald Resursanvändning och cirkulär ekonomi EU:s Taxonomi Samhällsansvar Den egna arbetskraften Arbetare i värdekedjan Berörda samhällen Bolagsstyrning Ansvarsfullt företagande Ekonomisk utveckling och skatt Hållbarhetsnoter Redovisningsprinciper inom hållbarhetsrapporten EPRA-noter EPRA sBPR: Performance Measures GRI-index Revisors rapport FINANSIELL INFORMATION & BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT Koncernen Moderbolaget Bolagsstyrning Förslag till årsstämman Årsredovisningens undertecknande Revisionsberättelse ÖVERSIKT & INFORMATION Översikt Information Balans mellan arbete och fritid Lönerelation män och kvinnor, % 2025 2024 2023 Styrelse 81 81 87 Koncernledning 56 50 58 Koncernledning exkl. VD 80 80 88 Förvaltning (samtliga regioner) 73 76 71 Region Syd 83 84 - Region Väst 82 79 - Region Öst 89 89 - Region DK - - - Administration (HR, marknad, ekonomi och hållbarhet) - - 57 Projekt och affär - - - Catena arbetar strategiskt för ökad jämställdhet i samtliga medarbetarkategorier och tillämpar positiv särbehandling vid rekrytering. Sedan 2024 redovisas för första gången förvaltning på respektive regionnivå. Procentuell fördelning redovisas när det finns mer än en man respektive kvinna i gruppen. För administration redovisas ingen lönerelation sedan 2024 då det vid utgången av året inte finns mer än en man på arbetsstället. Tabellen visar löneskillnader för ledningsgrupp, förvaltning, res- pektive region exkl. personalansvarig chef, projekt och affär samt administration. Arbetslivserfarenhet och anställningstid är en viktig förklaringsfaktor till löneskillnader. VD och styrelseordförande är män. Social hållbarhet på Catenas fastigheter EPRA-code Indikator 2025 2024 2023 H&S-Asset Andel fastigheter där utvärdering av hälsa och säkerhet har utförts, % 100 100 100 H&S-Comp Tillfällen då hälsa och säkerhet har visat brister i Catenas fastigheter 21 34 16 Comty-Eng Andel fastigheter där samhällsprojekt har implementerats, % 100 100 100 Det genomförs minst en rondering per år och fastighet med hänsyn till hälsa och säkerhet. Brister avvikelserapporteras i enlighet med ISO 14001. Föräldraledighet 2025 Totalt antal, st varav antal kvinnor, st Andel kvinnor, % varav antal män, st Andel män, % Antal medarbetare som är berättigade till föräldraledighet 1 73 31 42 42 58 Antal medarbetare som tagit ut föräldraledighet under året 17 9 53 8 47 Antal medarbetare som återgått i arbete under året efter föräldraledighet 15 7 47 8 53 Antal medarbetare som återgått i arbete efter föräldraledighet och som fortfarande är anställda 12 månader efter sin återgång 18 8 44 10 56 Frekvens för återgång till arbetet efter föräldraledighet (Return to work rate) 2 15 7 100 8 100 1 Med medarbetare berättigade till föräldraledighet avses de anställda som omfattas av organisationens policyer, avtal eller lagar som innehåller rätt till föräldraledighet. 2 Antal medarbetare som återgått i arbete efter föräldraledighet delat med totalt antal medarbetare som skulle ha återgått i arbete efter föräldraledighet. Ersättningsmått (löneskillnader och total ersättning) För mer information om ersättningsmått, se Catenas ersättningsrapport. Incidenter, anmälningar och allvarlig påverkan på mänskliga rättigheter Antal incidenter och anmälningar och allvarlig påverkan på mänskliga rättigheter. Kopplat till böter, sanktioner, skadestånd under perioden. Antal anmälningar diskriminering, inkl trakasserier. Diskriminering 2025 2024 Antal Frekvens Antal Frekvens Antal rap- porterade fall av diskri- minering 0 0 0 0 Diskriminering kan anmälas via visselblåsarfunktionen eller enligt handlingsplan i personalhandboken. Inga fall har rapporterats. Korruptionsärenden 2025 2024 Antal Frekvens Antal Frekvens Administration 0 0 0 0 Affärs- utveckling 0 0 0 0 Ekonomi 0 0 0 0 Förvaltning 0 0 0 0 Projekt 0 0 0 0 Styrelse 0 0 0 0 Misstanke om oegentlighet/agerande som strider mot Catenas riktlinjer om antikorruption med mera anmäls till närmsta chef alternativt visselblåsarfunktionen. / Samhällsansvar ===== SIDA 72 ===== 72 Catena AB Årsredovisning med hållbarhetsrapport 2025 INLEDNING Catena i korthet VD-ord FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE Affären Verksamheten 2025 Finansiering Intjäningsförmåga Aktien och ägare Marknadsutsikter Riskhantering HÅLLBARHETSRAPPORT Allmänna upplysningar Upprättande av hållbarhetsrapport Hållbarhetsstyrning Strategi, affärsmodell och värdekedja Intressenternas perspektiv och synpunkter Dubbel väsentlighetsbedömning Grön finansiering Miljöansvar Klimatförändringar Biologisk mångfald Resursanvändning och cirkulär ekonomi EU:s Taxonomi Samhällsansvar Den egna arbetskraften Arbetare i värdekedjan Berörda samhällen Bolagsstyrning Ansvarsfullt företagande Ekonomisk utveckling och skatt Hållbarhetsnoter Redovisningsprinciper inom hållbarhetsrapporten EPRA-noter EPRA sBPR: Performance Measures GRI-index Revisors rapport FINANSIELL INFORMATION & BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT Koncernen Moderbolaget Bolagsstyrning Förslag till årsstämman Årsredovisningens undertecknande Revisionsberättelse ÖVERSIKT & INFORMATION Översikt Information Arbetare i värdekedjan / Samhällsansvar Väsentlig påverkan, risker och möjligheter Catena strävar efter att dess verksamhet ska ha en positiv påverkan på arbetare i värdekedjan. Därigenom är hälsa, säkerhet och mänskliga rättigheter för arbetare i värdekedjan viktiga områden. Catena arbetar med många leveran- törer i olika storlekar och i olika delar av landet och det är av stor betydelse att dessa relatio- ner hanteras med ansvar. Ouppmärksammade brister hos en leverantör kopplat till arbetsvill- kor innebär en risk att Catena indirekt bidrar till negativ påverkan för arbetare i värdekedjan, till exempel genom oskälig ersättning för arbete eller osäkra arbetsförhållanden. Arbetare i värdekedjan avser arbetare utanför den egna verksamheten, både upp- ströms och nedströms i värdekedjan. Här inkluderas frågor som rör hälsa och säkerhet, likabehandling, utbildning samt mänskliga rättigheter som barnarbete och tvångsarbete. I bygg- och fastighetsbranschen är brott mot mänskliga rättigheter mer förekommande än i andra branscher i både Sverige och Danmark. Företag spelar en viktig roll i att bidra till eko- nomisk, ekologisk och social utveckling, men behöver samtidigt säkerställa att verksam - heten inte sker på bekostnad av människors hälsa och säkerhet. Catena kompromissar inte mellan vinst och människors hälsa eller mellan tillverkning och miljömässigt ansvar. För ett bolag som inte bara förvaltar, utan som också bygger nytt, är dessa frågor av största vikt vid val av leverantörer och samarbetspartners. Catena har ett ansvar att välja de leverantörer som kan garantera att ingen som är inblandad i våra processer skadas eller förnekas rätten till sina mänskliga rättigheter. Väsentlig påverkan handlar framför allt om aspekter kopplat till hälsa och säkerhet för arbetare i värdekedjan. I pågående nybyggna- tionsprojekt ligger arbetsmiljöansvaret enligt avtal hos totalentreprenör. I de fall där det råder delad totalentreprenad ligger arbets - miljöansvar hos Catena. Då utses BAS-P och BAS-U, en arbetsmiljöplan upprättas och samordning av arbetsmiljöarbetet mellan inblandade entreprenörer säkerställs. Som byggherre och beställare har Catena alltid ett ansvar att arbeta proaktivt och riskförebyggan- de. Genom arbetsplatskontroller och leveran - törsgranskning arbetar Catena löpande efter att förebygga risker och motverka eventuella skador för de som vistas på våra byggarbets- platser. Policyer för arbetare i värdekedjan Att våra leverantörer delar Catenas perspektiv och att policyer och rutiner efterlevs är en förutsättning. Utgångspunkten är alltid vår värdegrund och vår uppförandekod – de ger vägledning kring hur vi ska agera i vardagen och hur vi ska interagera med våra kunder, leverantörer och andra intressenter. Catenas interna hållbarhetsprogram beskriver hur vi arbetar med leverantörsbedömningar i ny - byggnadsprojekt. Catena åtar sig årligen att följa FN Global Compacts tio principer och rapporterar årligen i enlighet med Global Compacts Communi - cation on Progress (COP). Catena stödjer FN:s allmänna förklaring om de mänskliga rättighe- terna, OECD:s riktlinjer för multinationella före- tag samt ILO:s deklaration om grundläggande principer och rättigheter i arbetslivet. Dessa internationella ramverk utgör sammantaget grunden för Catenas uppförandekod. Rutiner för kontakter med arbetare i värdekedjan angående påverkan Catena har ingen specifik rutin eller process för kontakt eller dialog med arbetare i värde - kedjan. Dock finns det ett flertal processer som inkluderar dialog med arbetare i värdekedjan genom deras ombud eller företrädare. Detta inkluderar visselblåsarfunktionen, kontroller vid platsbesök, insamling av data gällande incidenter och tillbud i våra byggprojekt samt vårt deltagande i flerpartsforum. Som fastighetsbolag som utför både nyproduktion och långsiktig förvaltning har vi ett ansvar för arbetsvillkor och mänskliga rättigheter i hela värdekedjan. Det omfattar såväl egna medarbetare som de som verkar hos entreprenörer, leverantörer och samarbetspartners i våra bygg- och förvaltningsprojekt. Majoriteten av kontakter med arbetare i värdekedjan sker genom bolagets projekt - funktion och affärsutvecklingsfunktion, vilka regelbundet besöker nybyggnationsprojekt. Rutiner för att hantera negativ påverkan och kanaler genom vilka arbetare i värdekedjan kan uppmärksamma problem En via hemsidan tillgänglig tredjepartsfunktion för visselblåsning möjliggör för Catenas an- ställda, leverantörer och kunder att anonymt anmäla allvarliga oegentligheter och andra klagomål till Catena. Alla anmälningar tas emot och utreds av en extern aktör som bedömer, utreder och hjälper bolaget att hantera olika typer av oegentligheter. En extern part, som hanterar Catenas externa visselblåsarfunktion, arbetar i samråd med Catenas visselblåsar- kommitté som består av tre personer som representerar styrelse, ledning och fastighets- förvaltning. Visselblåsarfunktionen möjliggör för både anställda och samarbetspartners att rapportera missförhållanden som strider mot gällande lagstiftning eller Catenas policyer och samtidigt vara garanterade fullständig anonymitet. Repressalier mot den som lyfter avvikelser på arbetsplatsen är förbjudna. Cate- na redovisar fall som efter utredning bedömts som faktiska visselblåsarärenden. Catena arbetar löpande med att öka med- vetenheten hos våra intressenter gällande visselblåsarfunktionen för att säkerställa att samtliga har kännedom om möjligheten att Väsentlig hållbarhetsfråga Typ Bristande arbetsvillkor i värdekedjan Påverkan (-), Risk Likabehandling och mångfald i värdekedjan Påverkan (-), Risk Bristande mänskliga rättigheter i värdekedjan Påverkan (-), Risk ===== SIDA 73 ===== 73 Catena AB Årsredovisning med hållbarhetsrapport 2025 INLEDNING Catena i korthet VD-ord FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE Affären Verksamheten 2025 Finansiering Intjäningsförmåga Aktien och ägare Marknadsutsikter Riskhantering HÅLLBARHETSRAPPORT Allmänna upplysningar Upprättande av hållbarhetsrapport Hållbarhetsstyrning Strategi, affärsmodell och värdekedja Intressenternas perspektiv och synpunkter Dubbel väsentlighetsbedömning Grön finansiering Miljöansvar Klimatförändringar Biologisk mångfald Resursanvändning och cirkulär ekonomi EU:s Taxonomi Samhällsansvar Den egna arbetskraften Arbetare i värdekedjan Berörda samhällen Bolagsstyrning Ansvarsfullt företagande Ekonomisk utveckling och skatt Hållbarhetsnoter Redovisningsprinciper inom hållbarhetsrapporten EPRA-noter EPRA sBPR: Performance Measures GRI-index Revisors rapport FINANSIELL INFORMATION & BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT Koncernen Moderbolaget Bolagsstyrning Förslag till årsstämman Årsredovisningens undertecknande Revisionsberättelse ÖVERSIKT & INFORMATION Översikt Information / Samhällsansvar anmäla oegentligheter anonymt. Information om hur man går till väga för att använda vissel- blåsarfunktionen finns på Catenas webbplats. Åtgärder och strategier för arbetare i värdekedjan Under 2025 etablerades en process för leve- rantörsgranskning, platskontroller och alkohol- och drogtester i nybyggnadsprojekt. Vidare har Catena implementerat ett systemstöd för leverantörsgranskning i projekt. Under året har de första platskontrollerna på Catenas nybyggnadsprojekt genomförts. Kon- trollerna syftar till att följa upp efterlevnaden av ställda krav avseende arbetsvillkor, arbetsmiljö och affärsetik hos entreprenörer och underen- treprenörer. Som en del av platskontrollerna genomfördes även alkohol- och drogtester, i enlighet med gällande rutiner, för att säker- ställa en säker och trygg arbetsmiljö. Erfaren - heterna från platskontrollerna utgör ett viktigt underlag för fortsatt utveckling av Catenas arbete med tillbörlig aktsamhet i värdekedjan. Under kommande år kommer den nya pro- cessen utvärderas för att säkerställa att vi hittat en tillförlitlig process. Beroende av projektets löptid så planeras kontrollerna in för att kont- rollera kritiska moment som till exempel rivning eller slutförande. Även frekvens av arbetsplats- kontroller kommer utvärderas under 2026. Kontinuerlig återrapportering av incidenter och tillbud inom Catenas projektverksamhet inleddes under 2024. Händelser rapporteras i samma rapporteringssystem som används för övriga delar av organisationen och följs upp och hanteras löpande som en stående punkt vid projektgruppens uppföljningsmöten. Arbetssättet har fungerat väl och hittills har identifierade avvikelser kunnat åtgärdas direkt i projekten, utan att personskador har upp- Mål och ambitioner 0 Allvarliga olyckor/dödsfall 0 Fall av brott mot mänskliga rättigheter Utfall 0 Allvarliga olyckor/dödsfall 0 Fall av brott mot mänskliga rättigheter kommit. Arbetet kommer att utvärderas mer i detalj under 2026. Uppföljning sker löpande, bland annat genom kvartalsvisa uppföljningar, och resultat från platskontroller redovisas även i kvartalsrapporteringen. Det systematiska arbetet med uppdaterade AF-delar, leverantörsgranskning och arbets- platskontroller utgör huvudkomponenterna i Catenas metodik för att säkerställa goda arbetsvillkor för arbetare i värdekedjan. Ge- nom tydlig kravställning i upphandlingsskedet, löpande uppföljning av leverantörer samt kon- troller på arbetsplatser skapas förutsättningar för att identifiera, förebygga och hantera risker kopplade till arbetsvillkor, arbetsmiljö och efterlevnad av bolagets uppförandekod. Metodiken är en integrerad del av Catenas arbete med tillbörlig aktsamhet och tillämpas i såväl nybyggnadsprojekt som i förvaltningen. Därutöver deltar Catena i olika flerparts- initiativ där vi samarbetar med andra branschföretag, icke-statliga organisationer samt civilsamhället för att samverka med arbetare i olika delar av värdekedjan angåen - de frågor som berör hälsa och säkerhet samt arbetsvillkor. Mål för hur väsentlig negativ påverkan ska hanteras, positiv påverkan stärkas och väsentliga risker och möjligheter hanteras Catenas mål för arbetare i värdekedjan handlar framför allt om hälsa och säkerhet och att säkerställa att inga brott mot mäns- kliga rättigheter sker. Framåtriktat undersöker vi möjligheten att målsätta platskontroller i våra byggprojekt för att fortsätta säkra efterlevnad av Catenas uppförandekod hos entreprenörer och leve- rantörer. ===== SIDA 74 ===== 74 Catena AB Årsredovisning med hållbarhetsrapport 2025 INLEDNING Catena i korthet VD-ord FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE Affären Verksamheten 2025 Finansiering Intjäningsförmåga Aktien och ägare Marknadsutsikter Riskhantering HÅLLBARHETSRAPPORT Allmänna upplysningar Upprättande av hållbarhetsrapport Hållbarhetsstyrning Strategi, affärsmodell och värdekedja Intressenternas perspektiv och synpunkter Dubbel väsentlighetsbedömning Grön finansiering Miljöansvar Klimatförändringar Biologisk mångfald Resursanvändning och cirkulär ekonomi EU:s Taxonomi Samhällsansvar Den egna arbetskraften Arbetare i värdekedjan Berörda samhällen Bolagsstyrning Ansvarsfullt företagande Ekonomisk utveckling och skatt Hållbarhetsnoter Redovisningsprinciper inom hållbarhetsrapporten EPRA-noter EPRA sBPR: Performance Measures GRI-index Revisors rapport FINANSIELL INFORMATION & BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT Koncernen Moderbolaget Bolagsstyrning Förslag till årsstämman Årsredovisningens undertecknande Revisionsberättelse ÖVERSIKT & INFORMATION Översikt Information Berörda samhällen / Samhällsansvar Väsentlig påverkan, risker och möjligheter Catenas affärsmodell bygger på att utveckla, äga och förvalta logistikfastigheter i strategiska lägen med närhet till städer, infrastruktur och tillväxtregioner. Det innebär att de samhällen som framför allt påverkas av Catenas verksam- het är lokalsamhällen i anslutning till bolagets fastigheter och logistikområden. Catena har identifierat väsentlig påverkan i anslutning till berörda samhällen kopplat till ekonomiska, sociala och kulturella rättigheter. Catenas verk- samhet bedöms ha en faktisk positiv påverkan på dessa genom skapande av arbetstillfällen, tillgång till varor, förbättrad infrastruktur och olika samhällsengagemang i form av spons - ring, ideella samarbeten och miljöinitiativ. För att hantera dessa intressen är samråd och dialog en integrerad del av affärsmodellen. Som svensk aktör och långsiktig fastighets- ägare värdesätter Catena detaljplaneproces- sen där ett syfte är att balansera och samordna olika samhällsintressen. Processen omfattar strukturerade samråd där berörda samhällen och deras företrädare ges möjlighet att lämna synpunkter och göra sina röster hörda. Kom- pletterande insatser som miljökonsekvens- bedömningar, sociala analyser och natur- värdesinventeringar säkerställer att potentiella risker hanteras och att kompensationsåtgärder vidtas där så krävs. Satsningar på hållbar infrastruktur, till exempel elektrifierade transportlösningar och solenergi stärker regioners attraktionskraft och bidrar till kommuners långsiktiga tillväxt. Genom att främja en hållbar stadsutveckling och aktivt delta i forum för samhällsutveckling stärks Catenas relationer till kommuner, kunder och civilsamhälle. Att utöva ett positivt inflytande på affärspartners, miljö och samhällsutveckling är därmed centralt för Catena – en inriktning som bidrar till både social hållbarhet och lång- siktigt värdeskapande för bolaget och berörda samhällen. Policyer för berörda samhällen Catena har ingen specifik policy som berör området berörda samhällen. Verksamheten regleras av detaljplaner, lagar och regleringar vilket innebär att innan en detaljplan antas och bygglov tilldelas måste området vara kartlagt ur olika perspektiv. Byggnation sker inte på mark som saknar beviljad detaljplan eller bygglov. I Catenas hållbarhetspolicy klargörs åtag- andet att utforma och förvalta fastigheter på ett sätt som minimerar utsläpp och resurs- användande och där betonas även vikten av att vara en aktiv del av samhällsutvecklingen. Rutiner för kontakter med berörda samhällen angående påverkan Catena bedriver sin verksamhet i nära samspel med lokalsamhällen, framför allt i samband med etablering av nya logistikfastigheter. Huvudsakligen sker kontakt via detaljplane- processen, som involverar kommun, Catena och berörda parter i närområdet. Processen säkerställer att intressen och perspektiv från samhällen och deras företrädare beaktas innan byggnation påbörjas. Berörda samhällen ges möjlighet att ta del av information, lämna syn- punkter och påverka utformningen av plan- förslaget. Kontakter sker främst via kommuner- nas samråds- och granskningsprocesser. Genom detaljplaneprocessen genomförs en social påverkansanalys och naturvärdesanalys av markområdet. Resultaten offentliggörs i en samrådshandling i syfte att samla informatio- nen och ge berörda parter möjlighet att lämna synpunkter. Utifrån synpunkterna beslutar kommunen om det finns skäl att ändra planför- slaget. Efter denna process ställs planuppdra- get ut för granskning, där berörda parter ges ytterligare möjlighet att lämna kommentarer. När granskningstiden löpt ut antas detaljpla- nen, där möjlighet att överklaga beslutet finns. Görs inte detta vinner detaljplanen laga kraft. Rutiner för att gottgöra för negativ påverkan och kanaler genom vilka berörda samhällen kan uppmärksamma problem Catena utgår från principen att eventuell negativ påverkan på berörda samhällen ska hanteras inom ramen för de etablerings- och planprocesser där de uppstår. I det fall verksamheten orsakar eller bidrar till negativ påverkan, exempelvis genom intrång på natur- mark eller störningar under byggskedet, ska dessa konsekvenser hanteras genom kompen- sationsåtgärder eller anpassningar i projekt- utformningen i samråd med berörda parter. I samband med miljökonsekvensbedöm- ningar och sociala påverkansanalyser identi- fieras potentiella negativa effekter, och Catena samarbetar med kommunen och andra berörda aktörer för att säkerställa att lämpliga skydds- och kompensationsåtgärder Catenas verksamhet är sammankopplad med de lokalsamhällen där bolaget utvecklar, äger och förvaltar logistikfastigheter. Genom olika samhällsengage- mang och satsningar på hållbar infrastruktur bidrar Catena till lokal utveckling och integrerar samhällsperspektiv i både projekt och långsiktig förvaltning. Laga kraftAntagandeGranskningPlanuppdrag Samråd Detaljplaneprocessen Väsentlig hållbarhetsfråga Typ Rättigheter i samhället Påverkan (-), Risk ===== SIDA 75 ===== 75 Catena AB Årsredovisning med hållbarhetsrapport 2025 INLEDNING Catena i korthet VD-ord FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE Affären Verksamheten 2025 Finansiering Intjäningsförmåga Aktien och ägare Marknadsutsikter Riskhantering HÅLLBARHETSRAPPORT Allmänna upplysningar Upprättande av hållbarhetsrapport Hållbarhetsstyrning Strategi, affärsmodell och värdekedja Intressenternas perspektiv och synpunkter Dubbel väsentlighetsbedömning Grön finansiering Miljöansvar Klimatförändringar Biologisk mångfald Resursanvändning och cirkulär ekonomi EU:s Taxonomi Samhällsansvar Den egna arbetskraften Arbetare i värdekedjan Berörda samhällen Bolagsstyrning Ansvarsfullt företagande Ekonomisk utveckling och skatt Hållbarhetsnoter Redovisningsprinciper inom hållbarhetsrapporten EPRA-noter EPRA sBPR: Performance Measures GRI-index Revisors rapport FINANSIELL INFORMATION & BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT Koncernen Moderbolaget Bolagsstyrning Förslag till årsstämman Årsredovisningens undertecknande Revisionsberättelse ÖVERSIKT & INFORMATION Översikt Information / Samhällsansvar vidtas. Bolaget utvärderar gottgörelsen genom att följa upp utfallet i samrådsprocesserna och de ändringar som görs i planförslag och projektdesign. Det huvudsakliga forumet för att lämna kommentarer är detaljplaneprocessens sam- råds- och granskningsskeden. Här ges samhäll- en, intresseorganisationer och privatpersoner möjlighet att lämna synpunkter som doku- menteras, utreds och kan leda till ändringar i planförslaget. sation och gottgörelse som förändringar i projektdesign och återställning av naturmiljöer genomförs i samråd med kommuner och berörda aktörer. Catena deltar även aktivt i en rad bransch- och samhällsengagemang på de platser vi är verksamma, i syfte att driva hållbar samhälls- utveckling. Att vara engagerade lokalt ser vi som en stor fördel då vi skapar möjligheter att utbyta viktiga erfarenheter och lärdomar som sedan kan nyttjas i alla delar av organisationen. Nedan är ett urval av de olika samhällsenga- gemang Catena är medlem i: • Helsingborgs klimatavtal • LFM30 • CC-build • ReBygg • Business & Biodiversity • Bee-Go: Biodiversity and Ecosystem Services in the Gothemburg Region • Handslaget för biologisk mångfald Genom olika samarbeten utvecklas lösningar för klimatanpassning, resurseffektivt byggande och biologisk mångfald som kan bidra till att minska verksamhetens långsiktiga risker på samhälle och miljö. Catena medverkar också i mötesplatser såsom Almedalen, där vi 2025 bjöd in till ett seminarium för att diskutera hur fastighetsbolag kan ta större ansvar för biolo- gisk mångfald i sina bestånd. Vid vårt årliga event Logistiktrender samlar vi branschens aktörer för diskussion och lärande om logistikens framtid. Årets tema var Bortom horisonterna. Eventet är ett mycket uppskattat tillfälle att omvärldsbevaka och djupdyka i Mål och ambitioner Utöva positivt inflytande genom att vara delaktiga i samhällsutvecklingen År 2023 genomfördes för första gången en kund- undersökning med hjälp av Fastighetsbarometern. Modellen analyserar tio områden som i hög grad påverkar nöjdhet och kundbeteenden. För 2025 klättrar Catena +5 i NKI- trappan och landar på 81, och får pris för att vara bäst inom lager och industri. Våra 10 största sponsorsamarbeten 2025 • Rögle BK • Maskrosbarn • Grunden BOIS • Helsingborgs Citysamverkan • Team BRA för Cancerfonden • Barncancerfonden • Olympic Viking HK • Engelholm Volley • Tågarps AIK • Nyköpings Boll- och Idrottssällskap relevanta frågeställningar kopplade till logistik. Det skapar också möjligheter till att träffa våra kunder, potentiella kunder och andra intressen- ter inom logistikbranschen. Sponsorskap och partnerskap är andra viktiga strategier för att stödja både lokala och nationella samhällsinitiativ. Under 2025 inledde Catena ett partnerskap med barnrättsorgani- sationen Maskrosbarn, som stöttar barn och unga som lever i svåra hemförhållanden. Orga- nisationen arbetar för att ge barnen trygghet, stöd och verktyg för att hantera sin vardag och skapa en ljusare framtid. Under året har Catena även bidragit med insatser i samband med student- och julfirande som Maskrosbarn arrangerar för ungdomar som av olika skäl inte har möjlighet att fira i sin hemmiljö. Vi har också valt att ge en gåva till Barncancer- fonden för varje svar vi fått i årets kundunder- sökning, sammantaget resulterade det i att Barncancerfonden blev en av årets största mottagare av sponsormedel från Catena. Samarbeten med föreningslivet, bland annat Rögle BK som är ett av Catenas mer omfattan- de sponsorsamarbeten, är ett annat exempel på sponsring som stärker social hållbarhet och dessutom bidrar till fysisk hälsa – inte minst bland barn och ungdomar. Mål för hur negativ påverkan ska hanteras, positiv påverkan stärkas och väsentliga risker och möjligheter hanteras I dagsläget har Catena inga specifika målsätt- ningar kopplat till berörda samhällen. Vi ser över möjligheten att målsätta åtgärder och strategier för att löpande kunna följa upp våra insatser relaterade till berörda samhällen. Åtgärder och strategier för berörda samhällen Catena arbetar med en rad åtgärder för att hantera den påverkan som verksamheten har på berörda samhällen. Dialog och samråd genom detaljplaneprocessen är en viktig del vid nybyggnation och markexploatering för att skapa acceptans i lokalsamhällen. Kompen - ===== SIDA 76 ===== 76 Catena AB Årsredovisning med hållbarhetsrapport 2025 INLEDNING Catena i korthet VD-ord FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE Affären Verksamheten 2025 Finansiering Intjäningsförmåga Aktien och ägare Marknadsutsikter Riskhantering HÅLLBARHETSRAPPORT Allmänna upplysningar Upprättande av hållbarhetsrapport Hållbarhetsstyrning Strategi, affärsmodell och värdekedja Intressenternas perspektiv och synpunkter Dubbel väsentlighetsbedömning Grön finansiering Miljöansvar Klimatförändringar Biologisk mångfald Resursanvändning och cirkulär ekonomi EU:s Taxonomi Samhällsansvar Den egna arbetskraften Arbetare i värdekedjan Berörda samhällen Bolagsstyrning Ansvarsfullt företagande Ekonomisk utveckling och skatt Hållbarhetsnoter Redovisningsprinciper inom hållbarhetsrapporten EPRA-noter EPRA sBPR: Performance Measures GRI-index Revisors rapport FINANSIELL INFORMATION & BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT Koncernen Moderbolaget Bolagsstyrning Förslag till årsstämman Årsredovisningens undertecknande Revisionsberättelse ÖVERSIKT & INFORMATION Översikt Information Väsentlig påverkan, risker och möjligheter Inom den svenska bygg- och fastighets - branschen anses korruption vara både omfattande och utbredd. Som ett ledande logistikfastighetsbolag på den skandinaviska marknaden är det därför viktigt att Catena har en arbetsstruktur som motverkar risken för korruption och andra oetiska förehavan- den. Efterlevnad av tillämplig lagstiftning och Catenas policyer och riktlinjer bidrar till att minska risker relaterat till bland annat korrup- tion, hälsa och säkerhet, mänskliga rättigheter, datasäkerhet och konkurrens. Catena har identifierat väsentlig påverkan relaterat till ansvarsfullt företagande kopplat till företagskultur som både bedöms ha en potentiell positiv påverkan genom främjande av goda företagsvärderingar och -kultur sam- tidigt som det är en potentiell risk om inte medarbetare eller partners efterlever de styrdokument som finns. Även skydd för visselblåsare bedöms ha en potentiell negativ påverkan om inte visselblåsarens anonymitet och integritet kan säkerställas och skyddas. Därutöver har korruption och mutor bedömts ha en potentiell negativ påverkan vid före - komst samt anses vara en risk som kan leda till merkostnader, böter och/eller skadat rykte. Förvaltnings-, tillsyns- och ledningsorganens ansvar För mer information om styrelsen och koncern- ledningens ansvarsområden, se sidan 39. Policyer för ansvarsfullt företagande Catenas uppförandekod sätter grunden för hur medarbetarna ska integrera bolagets vär- deringar med hur de förväntas uppträda och agera i det dagliga arbetet. Uppförandekoden beslutas och antas av styrelsen. Uppförande- koden ska följas i hela organisationen, varhelst den verkar och bedriver verksamhet. Den klargör bland annat Catenas regler och rikt- linjer gällande antikorruption, representation och gåvor. För nya medarbetare är utbildning om antikorruption och vår uppförandekod en obligatorisk del av onboardingprocessen. Tillsammans med visselblåspolicy, personal- Ansvarsfullt företagande / Bolagsstyrning Ett ansvarsfullt agerande och en stark företagskultur är grundläggande för Catenas långsiktiga affärsmodell och förtroendet hos våra intressen - ter. Genom tydliga styrdokument och höga etiska krav på medarbetare och leverantörer arbetar Catena systematiskt mot att förebygga oetiska beteenden och säkerställa lagefterlevnad. Väsentlig hållbarhetsfråga Typ God företagskultur Påverkan (+) Skydd för visselblåsare Påverkan (-) Korruption och mutor Påverkan (-) Viktigt engagemang för allas rätt till en trygg barndom Under 2025 initierade Catena ett partnerskap med barnrättsorganisationen Maskrosbarn som arbetar med att förbättra levnadsvillkoren för barn i Sverige med föräldrar som har ett missbruk, en psykisk sjukdom eller som utsätter dem för våld. Maskrosbarn ger dessa barn och ungdomar trygghet, stöd och verktyg för att hantera sin vardag, bland annat genom ungdomsgårdar, digitala stöd, coachprogram och föreläsningar. Förutom att sponsra verksamheten har Catena även bidragit med konkreta insatser av engagerade medarbetare som bakat till organisationens student- firanden och ordnat julklappsinslagning till barn och ungdomar som firar julafton på Maskrosbarns ungdomsgårdar i Stockholm, Göteborg och Malmö. ===== SIDA 77 ===== 77 Catena AB Årsredovisning med hållbarhetsrapport 2025 INLEDNING Catena i korthet VD-ord FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE Affären Verksamheten 2025 Finansiering Intjäningsförmåga Aktien och ägare Marknadsutsikter Riskhantering HÅLLBARHETSRAPPORT Allmänna upplysningar Upprättande av hållbarhetsrapport Hållbarhetsstyrning Strategi, affärsmodell och värdekedja Intressenternas perspektiv och synpunkter Dubbel väsentlighetsbedömning Grön finansiering Miljöansvar Klimatförändringar Biologisk mångfald Resursanvändning och cirkulär ekonomi EU:s Taxonomi Samhällsansvar Den egna arbetskraften Arbetare i värdekedjan Berörda samhällen Bolagsstyrning Ansvarsfullt företagande Ekonomisk utveckling och skatt Hållbarhetsnoter Redovisningsprinciper inom hållbarhetsrapporten EPRA-noter EPRA sBPR: Performance Measures GRI-index Revisors rapport FINANSIELL INFORMATION & BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT Koncernen Moderbolaget Bolagsstyrning Förslag till årsstämman Årsredovisningens undertecknande Revisionsberättelse ÖVERSIKT & INFORMATION Översikt Information Mål och ambitioner Hålla god standard för att förhindra korruption eller snedvriden konkurrens Utfall 0 Korruptionsärenden 0 Anmälningar i visselblåsarfunktionen 0 Rättsfall eller böter handbok och arbetsmiljöhandbok beskriver uppförandekoden hur medarbetare ska agera med gott omdöme. Catena följer ”Kod mot korruption i arbets- livet” som ges ut av Institutet mot mutor (IMM). Uppförandekoden styr arbetet för att motverka korruption med tydliga riktlinjer för hur med- arbetare på Catena förväntas agera i samarbe- ten med varandra, med våra kunder, i samhället och med övriga intressenter. God etik, hög inte- gritet och god affärsmoral är utgångspunkter. Hantering av förbindelser med leverantörer Det finns ett starkt engagemang inom Catena för att driva på utvecklingen för ett mer håll- bart logistiskt nätverk och ta ett långsiktigt miljö- och samhällsansvar. Catena har ett ansvar att välja de leverantörer som kan garantera att ingen som är inblandad i våra processer skadas eller förnekas rätten till sina mänskliga rättigheter. Att våra leverantörer delar Catenas per- spektiv och att policyer och rutiner efterlevs är en förutsättning. Utgångspunkten är alltid vår värdegrund och vår uppförandekod – de ger vägledning kring hur vi ska agera i vardagen och hur vi ska interagera med våra kunder, leverantörer och andra intressenter. Catenas interna hållbarhetsprogram beskriver hur vi arbetar med leverantörsbedömningar i nybyggnadsprojekt. Catena arbetar med ett stort antal leve- rantörer och det är viktigt att relationen med dessa hanteras ansvarsfullt. Om Catena sam- arbetar med leverantörer som inte erbjuder sina anställda schyssta villkor finns det risk att Catenas verksamhet indirekt bidrar till negativ påverkan i värdekedjan. För att stärka insynen hos Catenas leverantörer är leveran- törsbedömningar är ett viktigt verktyg för att säkerställa att dessa lever upp till våra krav. Innan leverantörer godkänns ska de skriva under vår Uppförandekod för leverantörer, Hållbarhetspolicy, delar av Catenas uppfö- randekod samt egendeklaration (för bolag med fler än 20 anställda). Under 2025 etablerades en process för leverantörsgranskning, inkluderande plats- kontroller och alkohol- och drogtester, i Ca- tenas nybyggnadsprojekt. Arbetet är dels en viktig del i att säkerställa en säker arbetsmiljö för de som arbetar på platsen, dels är det ett viktigt underlag för Catenas fortsatta arbete med tillbörlig aktsamhet och hanteringen av leverantörsförbindelser. Förebyggande arbete mot, och upptäckt av, korruption och mutor Under året har samtliga medarbetare signerat bolagets uppförandekod och tagit del av rikt - linjer för hur medarbetare på Catena ska agera med gott omdöme i olika situationer. Fall av korruption eller mutor Catena har inte haft några fall av korruption eller mutor under 2025. / Bolagsstyrning Insektshotell på Logistikposition Landvetter ===== SIDA 78 ===== 78 Catena AB Årsredovisning med hållbarhetsrapport 2025 INLEDNING Catena i korthet VD-ord FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE Affären Verksamheten 2025 Finansiering Intjäningsförmåga Aktien och ägare Marknadsutsikter Riskhantering HÅLLBARHETSRAPPORT Allmänna upplysningar Upprättande av hållbarhetsrapport Hållbarhetsstyrning Strategi, affärsmodell och värdekedja Intressenternas perspektiv och synpunkter Dubbel väsentlighetsbedömning Grön finansiering Miljöansvar Klimatförändringar Biologisk mångfald Resursanvändning och cirkulär ekonomi EU:s Taxonomi Samhällsansvar Den egna arbetskraften Arbetare i värdekedjan Berörda samhällen Bolagsstyrning Ansvarsfullt företagande Ekonomisk utveckling och skatt Hållbarhetsnoter Redovisningsprinciper inom hållbarhetsrapporten EPRA-noter EPRA sBPR: Performance Measures GRI-index Revisors rapport FINANSIELL INFORMATION & BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT Koncernen Moderbolaget Bolagsstyrning Förslag till årsstämman Årsredovisningens undertecknande Revisionsberättelse ÖVERSIKT & INFORMATION Översikt Information Diagrammet visar hur Catenas intäkter under 2025 har fördelats på olika intressentgrupper. Totalt distribuerat ekonomiskt värde uppgår till 1 672 Mkr. Behållet ekonomiskt värde, 1 011 Räntekostnader, 563 Utdelning till aktieägare, 543 Rörelsekostnader, 330 Skatter, 129 Personalkostnader, 107 Skapat och distribuerat ekonomiskt värde, Mkr 4% 38% 4% 12% 20% 21% Skatt – uppdelning per land 2025, Mkr Sverige Danmark Antal anställda 72 1 Tillgångar exkl. likvida medel 37 736 8 618 Intäkter 2 175 476 Varav intäkter från försäljning till tredje part 2 175 476 Varav intäkter från koncern- interna transaktioner med andra jurisdiktioner - - Resultat före skatt 1 600 467 Betald skatt -17 -39 Uppskjuten skatt -299 -68 Årets resultat 1 284 360 Sammanfattning av skatt som betalas, Mkr 2025 2024 Inkomstskatt 56 53 Fastighetsskatt 73 46 Mervärdesskatt 333 -121 Stämpelskatt 0 8 Energiskatt 15 15 Sociala avgifter och löneskatt 23 22 Summa betald skatt 500 7 Ekonomisk utveckling och skatt / Bolagsstyrning Väsentliga inverkningar, risker och möjligheter Catena ser skattefrågor som en väsentlig fråga och central del av vårt samhällsansvar och i vårt åtagande att växa på ett ansvarsfullt, håll- bart och socialt inkluderande sätt. Skatter hanteras vid alla tillfällen utifrån gällande lagstiftning och på ett sätt som balanserar aktieägarintresset med samhällsintresset. Catena strävar efter ökad skattetransparens och arbetar kontinuerligt för att bidra till en hållbar ekonomisk utveckling i de regioner där vi är verksamma. En bristande hantering av skattefrågor riskerar att leda till sanktioner i form av böter och skadat rykte. Policyer för ekonomisk utveckling och skatt Catena ska alltid verka etiskt, legalt och affärs- mässigt i sin skattehantering. Skattepolicyn fastställs årligen av bolagets styrelse och VD är ytterst ansvarig för att skattepolicyn följs. Skattepolicyn finns i sin helhet på Catenas webbplats och innebär bland annat: • Catena ska eftersträva att rätt skatt betalas i de länder där verksamhet bedrivs. Skatten ska kontrolleras, redovisas och betalas korrekt. Hantering av skattefrågor är en viktig del av Catenas samhällsansvar och bidrar till att skapa långsiktigt värde för både samhället och bolagets intressenter. Genom trans- parent och etisk skattepraxis säkerställer Catena efterlevnad av gällande regelverk. • Catena håller sig à jour och bevakar för- ändringar i lagar och rättspraxis för att hantera skatt enligt gällande lagar. • Catena förvärvar inte verksamheter för att få skattemässiga fördelar. Vid förvärv följs lagar och regler. • Catenas verksamhet kan generera olika slags skatter, exempelvis inkomstskatt, fast- ighetsskatt, mervärdesskatt, stämpelskatt, energiskatt, sociala avgifter och löneskatt. Mål och mått för ekonomisk utveckling och skatt Catenas affärsmodell om långsiktiga och hållbara logistiklösningar ska skapa värde för aktieägare och övriga intressenter. Skatte- policyn är kopplad till bolagets övergripande hållbarhetsmål och skattehantering ska bidra positivt till de samhällen där vi verkar. Aggressiv skatteplanering kan skada Catenas varumärke och relationer med våra intres- senter och ska inte ligga till grund för vårt agerande. Väsentliga affärstransaktioner granskas alltid ur ett skatteperspektiv. För en säker hantering finns definierade roller uppsatta i bolaget med ansvar för skattehantering. Catena strävar efter att alltid ha en öppen dialog med skattemyndigheter. För att kvantifiera bolagets direkta påverkan på våra intressenter utgår vi ifrån hur våra intäkter har fördelats mellan olika intressent- grupper, medarbetare, leverantörer samt samhället, genom skattebetalningar. Catena upprättar också land för land-rapportering för de länder där Catena har verksamhet. Catenas verksamhet innebär att ett antal olika områden beskattas. Förändringar i lag- stiftningen kan innebära att Catenas skatte- situation påverkas. Väsentlig hållbarhetsfråga Typ Skattefrågor Risk ===== SIDA 79 ===== 79 Catena AB Årsredovisning med hållbarhetsrapport 2025 INLEDNING Catena i korthet VD-ord FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE Affären Verksamheten 2025 Finansiering Intjäningsförmåga Aktien och ägare Marknadsutsikter Riskhantering HÅLLBARHETSRAPPORT Allmänna upplysningar Upprättande av hållbarhetsrapport Hållbarhetsstyrning Strategi, affärsmodell och värdekedja Intressenternas perspektiv och synpunkter Dubbel väsentlighetsbedömning Grön finansiering Miljöansvar Klimatförändringar Biologisk mångfald Resursanvändning och cirkulär ekonomi EU:s Taxonomi Samhällsansvar Den egna arbetskraften Arbetare i värdekedjan Berörda samhällen Bolagsstyrning Ansvarsfullt företagande Ekonomisk utveckling och skatt Hållbarhetsnoter Redovisningsprinciper inom hållbarhetsrapporten EPRA-noter EPRA sBPR: Performance Measures GRI-index Revisors rapport FINANSIELL INFORMATION & BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT Koncernen Moderbolaget Bolagsstyrning Förslag till årsstämman Årsredovisningens undertecknande Revisionsberättelse ÖVERSIKT & INFORMATION Översikt Information Redovisningsprinciper inom hållbarhetsrapporten Redovisningsprinciper är ett verktyg för Catena att säkerställa kvalitet gällande den in- formation som redovisas. Kvalitativ information tillåter läsaren att dra grundade slutsatser kring bolagets påverkan och dess bidrag till hållbar utveckling. Genom att följa GRI:s riktlinjer och principer för hållbarhetsredovisning försäkrar vi oss om att vår rapportering är trovärdig, transparent, heltäckande och tydlig. Hållbar- hetsupplysningar lämnas för Catenas väsentli- ga hållbarhetsfrågor utifrån GRI-standarderna och EPRA:s sBPR Performance Measures. Läs mer på sidorna 47–78. För att säkerställa att Catena redovisar med högsta möjliga precision gällande kvantitativ och kvalitativ data redogörs alltid för de anta- ganden görs, både i text och tabeller. I Catenas redovisning enligt GHG-protokollet inkluderas omräkningsfaktorer och källor till emissionsfak- torer, ett led i att redovisa med transparens. En stor del av vårt hållbarhetsarbete handlar om att redovisa data i olika processer för att över tid kunna visa på dels en positiv förflytt- ning, dels att vi minskar vår klimatpåverkan genom våra åtaganden, och att vi därmed stadigt jobbar mot våra hållbarhetsmål. Att redovisa sanningsenligt och balanserat är en förutsättning för att intressenter ska kunna skapa en rättvis bild av Catenas åtaganden och påverkan på klimatet. Catena redogör för samtliga hållbarhetsaktivi- teter som genomförts under året. Klimatpåver- kan i byggprojekt följs upp under kapitlet om Miljöansvar. Catenas hållbarhetsrapport publiceras tillsammans med årsredovisningen under årets första kvartal. Catena rapporterar även hållbarhetsdata löpande under året i bolagets delårsrapporter. På Catena arbetar vi med internkontroll av hållbarhetsdata – dels för att förbereda oss för kommande lagkrav, dels för att nå kravet gällande GRI:s redovisningsprincip om verifier- barhet. Catenas hållbarhetsrapport granskas av tredje part (våra hållbarhetsrevisorer), som i sin tur skriver ett bestyrkande, se sidan 94. För att redovisa i enlighet med GRI 2021 standarden följer Catena GRI:s åtta rapporte- ringsprinciper om precision, balans, tydlighet, jämförbarhet, fullständighet, hållbarhetssam- manhang, tid och verifierbarhet. Samtliga hållbarhetsfrågor som Catena bedömt som väsentliga har en positiv eller negativ påverkan, antingen potentiell eller faktisk, kortsiktig eller långsiktig. Under hösten 2023 påbörjades arbetet med att ta fram en dubbel väsentlighetsanalys i linje med CSRD och ESRS. Analysen slutfördes 2024 och ligger till grund för 2025 års hållbarhetsrapportering. De frågor som har bedömts som väsentliga har utvärderats enligt GRI:s rekommenderade process och metod. För mer information om bedömning av påverkan, risker och möjlighe- ter, se sidorna 44–45. Bakgrundsdata och kompletterande indikatorer Nedan redogör vi för metoder och antaganden samt omvandlingsfaktorer som används för att ta fram Catenas EPRA-nyckeltal samt GRI-in- dikatorer. Sedan 2024 redovisar Catena energian- vändning för en genomsnittsarea, bland annat på grund av stora förvärv som sker under året. Genomsnittsarea används också för räken- skapsåret 2025. Den beräknas med hjälp av ett medelvärde för Catenas totala uthyrningsbara yta för att skapa en så rättvis bild av energian- vändningen som möjligt. Catena redovisar all energianvändning i an- tingen MWh eller kWh. Sedan 2024 redovisar Catena också på både normalårskorrigerad och faktisk energiförbrukning. Rapporterad energiförbrukning är normalårskorrigerad om inte annat anges. Catena äger huvudsakligen fastigheter i Sverige och i begränsad omfattning i Danmark. Hållbarhetsrelaterad statistik redovisas inte geografiskt uppdelad. Klimatpåverkan kan dock variera mellan olika geografiska lägen beroende på lokala förutsättningar, som ener- gimix hos fjärrvärmeleverantörer, vilket beaktas i bolagets beräkningar av klimatpåverkan. Under 2025 är den största förändringen i rapporteringen enligt GHG-protokollet en uppdatering av genomsnittlig klimatpåver- kan för nordisk energimix, som justerats från 90 g CO2e/kWh till 59 g CO2e/kWh, enligt rapporten Emissionsfaktor för Nordisk elmix år 2021–2023, Svenska Miljöinstitutet (IVL) (2025). Uppdateringen får en påverkan på utsläpp kopplade till elanvändning i Scope 2 och 3. Catena beräknar utsläpp i CO2e genom att använda emissionsfaktorer som redan inkluderar samtliga relevanta växthusgaser, det vill säga CO2, CH4, N2O, HFCs, PFCs, SF6 och NF3. Det innebär att Global Warming Potential (GWP) har tillämpats via källorna. Catena ge- nomför inga egna omräkningar och tillämpar därför inget separat internt GWP-värde. Att kunna jämföra data, både historiskt och med andra bolag, eftersträvas alltid. För att över tid ha möjlighet att följa Catenas utveck- ling arbetar vi med mätetalet Like for like (LFL). Mätetalet används bland annat för att jämföra energianvändning per kvm, där samma ytor mäts över tid och jämförs för att kunna visa på en trend. Catena redovisar för 2025 sitt arbete och påverkan avseende biologisk mångfald enligt den nya GRI-standarden GRI 101: Biodiversity 2024, som ersätter den tidigare GRI 304: Biodiversity 2016. Den uppdaterade standar- den, framtagen av Global Reporting Initiative, syftar till att förbättra transparens och ge en helhetsbild över bolags påverkan på biologisk / Hållbarhetsnoter Hållbarhetsnoter Catenas hållbarhetsrapport har upprättats i enlighet med GRI-standard och utgör bolagets lagstadgade hållbarhetsrapport för kalenderåret 2025. Rapporten omfattar Catena AB och samtliga helägda dotterbolag, har översiktligt granskats av våra revisorer och kompletteras av hållbarhetsnoter. Catena redovisar även enligt EPRA:s Sustainability Best Practice Recommendations (sBPR). ===== SIDA 80 ===== 80 Catena AB Årsredovisning med hållbarhetsrapport 2025 INLEDNING Catena i korthet VD-ord FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE Affären Verksamheten 2025 Finansiering Intjäningsförmåga Aktien och ägare Marknadsutsikter Riskhantering HÅLLBARHETSRAPPORT Allmänna upplysningar Upprättande av hållbarhetsrapport Hållbarhetsstyrning Strategi, affärsmodell och värdekedja Intressenternas perspektiv och synpunkter Dubbel väsentlighetsbedömning Grön finansiering Miljöansvar Klimatförändringar Biologisk mångfald Resursanvändning och cirkulär ekonomi EU:s Taxonomi Samhällsansvar Den egna arbetskraften Arbetare i värdekedjan Berörda samhällen Bolagsstyrning Ansvarsfullt företagande Ekonomisk utveckling och skatt Hållbarhetsnoter Redovisningsprinciper inom hållbarhetsrapporten EPRA-noter EPRA sBPR: Performance Measures GRI-index Revisors rapport FINANSIELL INFORMATION & BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT Koncernen Moderbolaget Bolagsstyrning Förslag till årsstämman Årsredovisningens undertecknande Revisionsberättelse ÖVERSIKT & INFORMATION Översikt Information mångfald genom hela värdekedjan och i lokala kontexter. Fastighetsägarnas gränsvärden gällande topp-15 respektive topp-30 procent energieffektiva fastigheter Den 14 december 2022 publicerade Fastig- hetsägarna en uppdatering av gränsvärden för primärenergital (PET). Dessa utgör de nationella gränsvärden som fastighetssektorn i Sverige redovisar mot för att redovisa linjering / Hållbarhetsnoter EPpet är byggnadens primärenergital, kWh/m2 och år Euppv är energi för uppvärmning, kWh/år Fgeo är geografisk justeringsfaktor Ekyl är energi till komfortkyla, kWh/år Etvv är energi till tappvarmvatten, kWh/år Ef är energi till fastighetsel, kWh/år VFi är viktningsfaktor per energibärare, Atemp är byggnadens tempererade area, m2 mot taxonomin, med andra ord definitionerna för topp-15 och topp-30 i Sverige. Fastighetsägarnas gränsvärden bygger på framtagna värden per typ av byggnader och följer denna ekvation. Inga uppdateringar har skett sedan dess och samma gränsvärden gäller även för 2025. Tolkning av EU:s taxonomiförordning 2026/73 Catena redovisar på aktivitet 7.1 i Uppförande av nya byggnader vid initierande av nybygg- nation. Catena ser det inte som troligt att byggherrar kommer kravställa de krav som 7.1 innebär kopplat till begränsning av klimat- förändringar. För att accelerera omställ- ningen mot ett mer resurseffektivt samhälle måste alltså den part som är beställare och betalare av tjänsten ställa kraven – annars ser vi inte att en faktisk förflyttning kommer ske. Vidare tolkar vi att mark med översiktsplan också kommer att detaljplaneläggas och därmed vara förenlig med EU-taxonomin. Blomsteräng på Hästhagen 4 i Helsingborg ===== SIDA 81 ===== 81 Catena AB Årsredovisning med hållbarhetsrapport 2025 INLEDNING Catena i korthet VD-ord FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE Affären Verksamheten 2025 Finansiering Intjäningsförmåga Aktien och ägare Marknadsutsikter Riskhantering HÅLLBARHETSRAPPORT Allmänna upplysningar Upprättande av hållbarhetsrapport Hållbarhetsstyrning Strategi, affärsmodell och värdekedja Intressenternas perspektiv och synpunkter Dubbel väsentlighetsbedömning Grön finansiering Miljöansvar Klimatförändringar Biologisk mångfald Resursanvändning och cirkulär ekonomi EU:s Taxonomi Samhällsansvar Den egna arbetskraften Arbetare i värdekedjan Berörda samhällen Bolagsstyrning Ansvarsfullt företagande Ekonomisk utveckling och skatt Hållbarhetsnoter Redovisningsprinciper inom hållbarhetsrapporten EPRA-noter EPRA sBPR: Performance Measures GRI-index Revisors rapport FINANSIELL INFORMATION & BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT Koncernen Moderbolaget Bolagsstyrning Förslag till årsstämman Årsredovisningens undertecknande Revisionsberättelse ÖVERSIKT & INFORMATION Översikt Information Elanvändning Totalt Jämförbart bestånd EPRA-code Enhet 2025 2024 2017 (basår) 2025 2024 Förändring, % Elec-Abs Elec-Lfl MWh Inköpt hyresvärd 34 517 34 261 40 249 31 667 33 125 -4 varav undermätt till hyresgäst N/D N/D N/D N/D N/D Inköpt hyresgäst 138 068 137 044 63 870 126 668 132 499 -4 Egenproducerad hyresvärd 8 760 6 940 - 8 760 6 939 26 Egenproducerad hyresgäst 5 171 373 - 5 171 373 1 288 Total elanvändning 186 516 178 617 104 119 172 265 172 936 0 % Andel förnyelsebar 83 84 N/D N/D N/D kWh/kvm Intensitet 61 66 79 65 65 0 kvm LOA som avser elanvändning 3 080 827 2 721 415 1 322 819 2 646 122 2 646 122 0 % Andel datatäckning 100 100 80 100 100 Tabellen visar elförbrukning på Catenas helägda fastigheter fördelat på inköpta och egenproducerade källor. All nyttjad energi kommer från lokala solcellsanläggningar och har förbrukats i Cate- nas fastigheter. All el som Catena köper in är 100 procent förnybar via Vattenfall. För total producerad energi se sidan 53. Vi kan inte se andel undermätt i Mestro och har därför inte jämförelsetal. Fjärrvärmeanvändning Totalt Jämförbart bestånd EPRA-code Enhet 2025 2024 2017 (basår) 2025 2024 Förändring, % DH&C-Abs DH&C-LfL MWh Inköpt hyresvärd 3 981 4 411 27 430 3 663 -12 varav undermätt till hyresgäst N/D N/D N/D N/D N/D Inköpt hyresgäst 44 572 49 378 18 575 41 011 -12 Total fjärrvärmeanvändning (normalårskorrigerad) Total fjärrvärmeanvändning (faktisk) 48 553 42 664 53 788 52 730 46 187 - 44 675 -12 % Andel förnyelsebar 98 98 N/D 98 98 0 kWh/kvm Intensitet 29 27 42 24 27 -12 kvm LOA som avser fjärrvärmeanvändning 1 678 976 1 995 574 1 103 467 1 851 091 1 851 091 0 % Andel datatäckning 100 100 66 100 100 Tabellen visar fjärrvärmeförbrukning på Catenas fastigheter. Siffrorna är normalårskorrigerade enligt Mestros graddagar. Andelen varav undermätt till HG kan vi inte se i Mestro och därför har vi inga jämförelsetal. Catena redovisar faktisk energiförbrukning sedan 2024. Övriga siffror är normalårskorrigerade om inte annat anges. EPRA-noter / Hållbarhetsnoter ===== SIDA 82 ===== 82 Catena AB Årsredovisning med hållbarhetsrapport 2025 INLEDNING Catena i korthet VD-ord FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE Affären Verksamheten 2025 Finansiering Intjäningsförmåga Aktien och ägare Marknadsutsikter Riskhantering HÅLLBARHETSRAPPORT Allmänna upplysningar Upprättande av hållbarhetsrapport Hållbarhetsstyrning Strategi, affärsmodell och värdekedja Intressenternas perspektiv och synpunkter Dubbel väsentlighetsbedömning Grön finansiering Miljöansvar Klimatförändringar Biologisk mångfald Resursanvändning och cirkulär ekonomi EU:s Taxonomi Samhällsansvar Den egna arbetskraften Arbetare i värdekedjan Berörda samhällen Bolagsstyrning Ansvarsfullt företagande Ekonomisk utveckling och skatt Hållbarhetsnoter Redovisningsprinciper inom hållbarhetsrapporten EPRA-noter EPRA sBPR: Performance Measures GRI-index Revisors rapport FINANSIELL INFORMATION & BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT Koncernen Moderbolaget Bolagsstyrning Förslag till årsstämman Årsredovisningens undertecknande Revisionsberättelse ÖVERSIKT & INFORMATION Översikt Information Total energianvändning Totalt Jämförbart bestånd EPRA-code Enhet 2025 2024 2017 (basår) 2025 2024 Förändring, % Energy-Int MWh Inköpt/producerad av hyresvärd 47 787 45 716 73 920 48 833 48 983 0 varav undermätt till hyresgäst N/D N/D N/D N/D N/D Inköpt/producerad av hyresgäst 193 255 191 746 82 928 172 850 179 454 -4 Total energianvändning (normalårskorrigerad) Total energianvändning (faktisk) 241 042 235 153 237 462 231 764 156 848 - 221 683 228 437 -3 kWh/kvm Intensitet 78 87 122 84 86 -3 kvm LOA som avser total energianvändning 3 080 827 2 721 415 1 281 546 2 646 122 2 646 122 0 % Andel datatäckning 100 100 77 100 100 Tabellen visar energiintensiteten i Catenas fastigheter. Catena redovisar faktisk energiförbrukning sedan 2024. Övriga siffror är normalårskorrigerade om inte annat anges. Bränsleanvändning Totalt Jämförbart bestånd EPRA-code Enhet 2025 2024 2017 (basår) 2025 2024 Förändring, % Fuels-Abs Fuels-LfL MWh Inköpt hyresvärd 5 108 5 385 6 241 4 743 4 758 0 varav undermätt till hyresgäst N/D N/D N/D N/D N/D Inköpt hyresgäst 0 0 301 0 0 Total bränsleanvändning 5 108 5 385 6 542 4 743 4 758 0 % Andel förnyelsebar 0 0 - 0 0 kWh/kvm Intensitet 42 32 57 39 39 0 kvm LOA som avser bränsleanvändning 120 873 167 994 115 458 120 873 120 873 0 % Andel datatäckning 100 100 100 100 100 Tabellen visar bränsleförbrukning i Catenas fastigheter. Det är framförallt de danska fastigheterna som fortfarande har naturgas för uppvärmning. / Hållbarhetsnoter ===== SIDA 83 ===== 83 Catena AB Årsredovisning med hållbarhetsrapport 2025 INLEDNING Catena i korthet VD-ord FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE Affären Verksamheten 2025 Finansiering Intjäningsförmåga Aktien och ägare Marknadsutsikter Riskhantering HÅLLBARHETSRAPPORT Allmänna upplysningar Upprättande av hållbarhetsrapport Hållbarhetsstyrning Strategi, affärsmodell och värdekedja Intressenternas perspektiv och synpunkter Dubbel väsentlighetsbedömning Grön finansiering Miljöansvar Klimatförändringar Biologisk mångfald Resursanvändning och cirkulär ekonomi EU:s Taxonomi Samhällsansvar Den egna arbetskraften Arbetare i värdekedjan Berörda samhällen Bolagsstyrning Ansvarsfullt företagande Ekonomisk utveckling och skatt Hållbarhetsnoter Redovisningsprinciper inom hållbarhetsrapporten EPRA-noter EPRA sBPR: Performance Measures GRI-index Revisors rapport FINANSIELL INFORMATION & BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT Koncernen Moderbolaget Bolagsstyrning Förslag till årsstämman Årsredovisningens undertecknande Revisionsberättelse ÖVERSIKT & INFORMATION Översikt Information Växthusgasutsläpp EPRA-code Enhet Scope Utsläppskälla 2025 2024 2018 (basår) Förändring 2018–2025, % GHG-Dir-Abs GHG-Indir-Abs GHG-Int ton CO2e Scope 1 Sprinklersystem 38 29 1 195 -93 Naturgas uppvärmning 80 85 Scope 2 El (market-based) 0 0 0 -31 El (location-based) 1 588 3 083 895 77 Fjärrvärme 217 199 1 163 -81 Total Scope 1+2 (market-based) 335 313 2 358 -86 Total Scope 1+2 (location-based) 1 923 3 396 3 253 -41 kg CO2e/ kvm GHG intensitet (Scope 1+2,market-based) 0,11 0,11 1,57 -93 kg CO2e/ kvm GHG intensitet (Scope 1+2 location based) 0,62 1,25 2,16 -71 kvm LOA som avser växthusgasutsläpp 3 080 827 2 721 415 1 505 297 % Andel datatäckning 100 100 84 Tabellen visar direkta och indirekta (Scope 1 och 2) växthusgasutsläpp samt intensiteten som uppstår i samband med fastigheternas energiförbrukning. Övriga växthusgasutsläpp, inklusive Scope 3 redovisas på sidan 54 med källor till omräkningsfaktorerna. Under 2025 uppdaterades emissionsfaktorn för Nordisk elmix från 90 g CO2e/kWh till 59 g CO2e/kWh, vilket får en väsentlig påverkan på utsläpp från elanvändning i Scope 2. Vattenanvändning Totalt Jämförbart bestånd EPRA-code Enhet 2025 2024 2025 2024 Förändring, % Water-Abs Water-LfL Water-Int m3 Inköpt av hyresvärd 102 542 99 716 156 189 147 035 6 Inköpt hyresgäst 153 814 149 575 104 126 98 023 6 Total vattenanvändning 256 356 249 291 260 315 245 059 6 l/kvm Intensitet 104 115 110 104 6 kvm LOA som avser vattenanvändning 2 469 522 2 171 012 2 360 942 2 360 942 0 % Andel datatäckning 79 74 76 87 Tabellen visar vattenförbrukning i Catenas fastigheter. All förbrukning av vatten är inköpt via kommunala vattenleverantörer. Obligatorisk miljöcertifiering EPRA-code Enhet Miljöcertifieringssystem och nivå Cert-Tot Energideklaration (EPC) Totalt certifierade EPC A B C D E F G kvm 3 098 560 1 632 321 537 956 396 160 323 687 117 886 36 104 54 446 % av total yta 98 52 17 13 10 4 1 2 Energideklarationer ska genomföras på de fastigheter som har varit i drift i mer än 1 år. Energiberäkningar i nybyggnadsprojekt inkluderas fram till att energideklaration tas fram. För uppdelning av det svenska och danska beståndet, se sidan 53. / Hållbarhetsnoter ===== SIDA 84 ===== 84 Catena AB Årsredovisning med hållbarhetsrapport 2025 INLEDNING Catena i korthet VD-ord FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE Affären Verksamheten 2025 Finansiering Intjäningsförmåga Aktien och ägare Marknadsutsikter Riskhantering HÅLLBARHETSRAPPORT Allmänna upplysningar Upprättande av hållbarhetsrapport Hållbarhetsstyrning Strategi, affärsmodell och värdekedja Intressenternas perspektiv och synpunkter Dubbel väsentlighetsbedömning Grön finansiering Miljöansvar Klimatförändringar Biologisk mångfald Resursanvändning och cirkulär ekonomi EU:s Taxonomi Samhällsansvar Den egna arbetskraften Arbetare i värdekedjan Berörda samhällen Bolagsstyrning Ansvarsfullt företagande Ekonomisk utveckling och skatt Hållbarhetsnoter Redovisningsprinciper inom hållbarhetsrapporten EPRA-noter EPRA sBPR: Performance Measures GRI-index Revisors rapport FINANSIELL INFORMATION & BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT Koncernen Moderbolaget Bolagsstyrning Förslag till årsstämman Årsredovisningens undertecknande Revisionsberättelse ÖVERSIKT & INFORMATION Översikt Information Frivillig miljöcertifiering EPRA-code Enhet Miljöcertifieringssystem och nivå 2025 2024 2023 Cert-Tot kvm Certifierad enligt BREEAM-SE eller BREEAM In-Use 1 536 153 901 923 426 389 % av total yta 49 31 19 kvm Certifierad enligt Miljöbyggnad Silver eller Miljöbyggnad iDrift 452 006 451 592 457 113 % av total yta 14 15 20 kvm % av total yta Certiferad enligt DGNB 315 284 10 - - kvm Totalt certifierade 2 303 443 1 353 515 883 502 % av total yta 73 46 39 Antal byggnader 115 83 52 Tabellen visar antal byggnader som är miljöcertifierade samt certifierad uthyrbar area. Under året certifierades den danska byggnaden Mossvej 27–29 enligt det tyska certifieringssystemet DGNB. DGNB-certifieringen motsvarar BREEAM-certifie- ringens syfte men har en annan metodik och ett mer uttalat livscykelperspektiv. Avfall Totalt Jämförbart bestånd EPRA-code Enhet 2025 2024 2018 (basår) 2025 2024 Föränd- ring, % Waste-Abs Waste-LfL ton Farligt avfall 7 11 1 0 2 -91 ton varav till annan/ okänd behand- lingsmetod 0 6 1 0 0 % 0 55 100 0 0 ton Icke-farligt 172 212 248 131 131 0 ton varav till förbränning 68 71 23 56 48 16 % 39 33 9 43 37 ton varav till återvinning 16 79 114 15 43 -66 % 9 37 46 11 33 ton varav till deponi 0 0 11 0 0 0 % 0 0 4 0 0 ton varav till kompostering/ rötning 89 62 6 61 40 52 % 52 29 2 46 30 ton varav till annan/ okänd behand- lingsmetod 0 0 124 0 0 0 % 0 0 50 0 0 ton Totalt avfall 179 223 249 131 133 -1 LOA som avser avfallsrapporte- ring 538 782 629 552 481 556 382 165 382 165 0 Andel datatäckning 17 23 27 12 14 Tabellen visar mängder av avfall i de fastigheter där Catena anlitar avfallsbolag och där avfallsbolagen kan leverera behandla- de viktmängder till Catena. Få avfallsbolag har statistik tillgänglig och därför anses underlaget vara begränsat. Catenas huvudkontor EPRA-code Enhet 2025 2024 Förändring 2024–2025, % Elec-Abs, Lfl MWh Total elanvändning 64 62 3 DH&C-Abs, Lfl Total fjärrvärmeanvändning 108 87 24 Fuel-Abs, Lfl Total bränsleanvändning 0 0 Energy-Int kWh/kvm Intensitet 172 150 15 GHG-Dir-Abs ton CO2 Scope 1 0 0 GHG-Indir-Abs Scope 2 (market based) 0 0 GHG-Int kg CO2e/kvm Intensitet - - Water-Abs, Lfl m3 Total vattenanvändning 244 201 21 Water-Int l /kvm Intensitet 245 202 21 Waste-ABS, Lfl ton Total (icke-farligt, till åter- vinning och förbränning) 35 35 0 kvm LOA 995 995 Tabellen visar förbrukning på Catenas huvudkontor. Alla värden är uppskattade baserat på ytan vi tar i anspråk. Elavtalet står för förnybar energi genom Vattenfall. Under 2025 uppdaterades beräkningsmetoden för ett mer relevant utfall. Samma metod beräknas retroaktivt vilket får en påverkan på utfallet för 2024. / Hållbarhetsnoter ===== SIDA 85 ===== 85 Catena AB Årsredovisning med hållbarhetsrapport 2025 INLEDNING Catena i korthet VD-ord FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE Affären Verksamheten 2025 Finansiering Intjäningsförmåga Aktien och ägare Marknadsutsikter Riskhantering HÅLLBARHETSRAPPORT Allmänna upplysningar Upprättande av hållbarhetsrapport Hållbarhetsstyrning Strategi, affärsmodell och värdekedja Intressenternas perspektiv och synpunkter Dubbel väsentlighetsbedömning Grön finansiering Miljöansvar Klimatförändringar Biologisk mångfald Resursanvändning och cirkulär ekonomi EU:s Taxonomi Samhällsansvar Den egna arbetskraften Arbetare i värdekedjan Berörda samhällen Bolagsstyrning Ansvarsfullt företagande Ekonomisk utveckling och skatt Hållbarhetsnoter Redovisningsprinciper inom hållbarhetsrapporten EPRA-noter EPRA sBPR: Performance Measures GRI-index Revisors rapport FINANSIELL INFORMATION & BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT Koncernen Moderbolaget Bolagsstyrning Förslag till årsstämman Årsredovisningens undertecknande Revisionsberättelse ÖVERSIKT & INFORMATION Översikt Information EPRA sBPR: Performance Measures Catena rapporterar bolagets hållbarhets- nyckeltal utifrån EPRA:s senaste rekommenda- tioner; Best Practices Recommendations on Sustainability Reporting, sBPR, tredje versionen från september 2017. Catena rapporterar håll- barhetsnyckeltal för samtliga 28 EPRA:s sBPR Performance Measures. EPRA:s Rekommendationer EPRA (European Public Real Estate Associa- tion) främjar, utvecklar och representerar den europeiska fastighetssektorn. Organisationen har tagit fram rekommendationer inom håll- barhetsområdet, så kallade Sustainability Best Practice Recommendations (sBPR) som består av indikatorer inom energi, växthusgasutsläpp, vatten, avfall samt sociala och ledningsindi- katorer. Som EPRA-medlem tittar Catena på rekommendationerna och nyttjar indikatorerna för att visa utvecklingen av sitt hållbarhetsarbe- te i form av jämförbara siffror. För nyckeltalen som presenterades i årsredovisningen för 2020 tilldelades Catena utmärkelsen EPRA Silver och för årsredovisningen för 2021, 2022, 2023 och 2024 har Catena tilldelats EPRA Guld. Organisationsgränser Catena redovisar nyckeltal enligt Greenhouse Gas Protocol operational/financial control, det vill säga redovisad data avser samtliga Catenas helägda dotterföretag. Det är ingen skillnad mellan operational och financial control för Catena. Catena saknar förbrukningsdata för ett delägt bolag, detta bolag är inte relevant för EPRA-redovisning och ingår inte i total uthyrningsbar yta (LOA). Samtliga fastigheter som presenteras på sidorna 17–22 ingår i total uthyrningsbar yta, som för 2025 är 3 150 803 kvm. Rapportering Catena arbetar aktivt med att få tillgång till relevant mätdata på alla sina fastigheter. Detta är viktigt för att redovisa rätt data och skapa bra förutsättningar för en god och effektiv teknisk förvaltning. Idag har Catena tillgång till data för 100 procent av samtliga fastigheters energiförbrukning. Uthyrningsbar yta (LOA) och dess andel av Catenas total som ingår i mätningen på respektive indikator anges till- sammans med respektive nyckeltal i EPRA- tabellerna. Nyckeltalet jämförbart bestånd består av de fastigheter som vi har mätdata för både helår 2024 och 2025, viss avvikelse i yta beror på mindre tillbyggnader. Uppskattning av hyresvärdens förbrukning Redovisad data är uppmätt, säkerställd och inte uppskattad. Endast data för Catenas huvudkontor Vångagärdet 20 är uppskattad då Catena inte har undermätare på kontors- ytan som är del av en större byggnad. För att få fram förbrukningssiffror har Catena tagit användning av respektive indikator för den del av fastigheten som hyser Catenas kontor (6 900 kvm) delat med totala ytan för att sedan multiplicera med kontorsytan (995 kvm). Kontorsytans användning ingår även i de siffror som redovisas för totalen. Tredje parts granskning Catenas hållbarhetsrapport, upprättad i enlig- het med GRI-standard, är översiktligt granskad av KPMG i enlighet med ISAE 3000. I GRI- index på sidorna 86–93 markeras de indikato- rer som har granskats av revisorer. Se bestyrk- anderapport på sidan 94. Avgränsning – rapportering av hyresvärd och hyresgästens förbrukning Catena rapporterar statistik för el, värme, vatten och avfall där Catena står för abonne- manget. Catena rapporterar också förbrukning där kunden står för el, värme och vatten, då Catena inte bara vill påverka bolagets egen förbrukning, utan även hjälpa hyresgäster att effektivisera sin användning. Det är endast avseende avfall som Catena inte har statistik på alla sina kunders användning. Normalisering För 2025 redovisar Catena energianvändning för en genomsnittsarea för 2025, bland annat på grund av stora förvärv som skett under året. Den beräknas med hjälp av ett medelvärde för att skapa en så rättvis bild av energianvänd- ningen som möjligt. Catena använder graddagarna i Mestro (degreedays.net) för normalisering (normal- årskorrigering) av energi för uppvärmning. Segmentanalys (geografi, byggnadstyp, osv.) Catenas fastighetsinnehav består av logistik- fastigheter samt några få kontorsbyggnader. Eftersom andelen kontor är låg och ofta är placerade i logistikfastigheterna har Catena inte delat upp siffrorna i olika byggnadstyper. Siffrorna fördelas inte heller geografiskt då Catenas fastigheter har liknande geografiska förutsättningar. Geografisk fördelning kan vara intressant mellan Sverige och Danmark gällande bland annat energiförbrukning, då delar av Catenas fastighetsbestånd i Danmark fortfarande värms upp med naturgas till skill- nad mot de svenska fastigheterna. I dagsläget har vi dock ingen uppdelning mellan länder i rapporteringen. Rapportering av egna kontor Catena redovisar miljöindikatorer för sitt huvudkontor där cirka hälften av Catenas med- arbetare arbetar. För resterande kontor finns inga exakta siffror och en rimlig uppskattning kan inte göras då de är mindre enheter. Placering av EPRA Sustainability Performance i rapporten Se Catenas EPRA-index på sidorna 69–71 och 81–84. Förklaringar till utfall Förklaring till utfall av de olika indikatorerna presenteras i tabelltexterna under respektive tabell på sidorna 69–71 och 81–84. Ytterligare information och aktiviteter finns på sidorna 47–61 och 67–78. Rapporteringsperiod Rapporteringen för respektive år som redovi- sas i EPRA-tabellen avser kalenderår, 1 januari till 31 december. Väsentlighet Catenas väsentlighetsanalys redovisas på sidorna 44–45. / Hållbarhetsnoter ===== SIDA 86 ===== 86 Catena AB Årsredovisning med hållbarhetsrapport 2025 INLEDNING Catena i korthet VD-ord FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE Affären Verksamheten 2025 Finansiering Intjäningsförmåga Aktien och ägare Marknadsutsikter Riskhantering HÅLLBARHETSRAPPORT Allmänna upplysningar Upprättande av hållbarhetsrapport Hållbarhetsstyrning Strategi, affärsmodell och värdekedja Intressenternas perspektiv och synpunkter Dubbel väsentlighetsbedömning Grön finansiering Miljöansvar Klimatförändringar Biologisk mångfald Resursanvändning och cirkulär ekonomi EU:s Taxonomi Samhällsansvar Den egna arbetskraften Arbetare i värdekedjan Berörda samhällen Bolagsstyrning Ansvarsfullt företagande Ekonomisk utveckling och skatt Hållbarhetsnoter Redovisningsprinciper inom hållbarhetsrapporten EPRA-noter EPRA sBPR: Performance Measures GRI-index Revisors rapport FINANSIELL INFORMATION & BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT Koncernen Moderbolaget Bolagsstyrning Förslag till årsstämman Årsredovisningens undertecknande Revisionsberättelse ÖVERSIKT & INFORMATION Översikt Information GRI-index Statement of use Catena har rapporterat i enlighet med GRI Standards för perioden [2025-01-01 till 2025-12-31] GRI 1 GRI Standards 2021 Applicerbar GRI-sektor Ännu ej publicerad. Catena utgår från tidigare utgivna frågestandarder från GRI GRI-STANDARD SIDA UTELÄMNANDE KRAV ANLEDNING FÖRKLARING EPRA-KODER GRANSKAD AV REVISOR GRI 2: GENERELLA STANDARDUPPLYSNINGAR 2021 X 1. Bolaget och dess rapportförfarande X 2-1 Organisationsprofil X a. b. c. d. Bolagsnamn Ägandeform Huvudkontorets placering Länder med verksamhet 100 135 100 4 X 2-2 Organisationsenheter inkluderade i hållbarhetsrapporteringen X a. b. c. Organisationsenheter Hållbarhetsmässiga och finansiella anspråk Konsolidering av information 24 25, 39, 79 79 X 2-3 Rapportperiod, -cykel och kontaktuppgifter X a. b. c. d. Rapportperiod Rapportcykel Publikationsdatum Kontaktuppgifter 79 79 94 38 X 2-4 Väsentliga förändringar X a. Nya definitioner 38 X 2-5 Extern granskning X a. b. Externa deklarationer och principer Extern granskning av hållbarhetsrapporten 38 94 X 2. Ekonomiska aktiviteter och anställda X 2-6 Aktiviteter, värdekedja och andra affärsrelationer X a. b. c. d. Bransch (och marknad) Värdekedja Relevanta affärsrelationer Organisationsförändringar och förändringar i värdekedja 41 41 110 44 X 2-7 Anställda X a. b. c. d. e. Anställda per kön och region Anställda per anställningsform Metodologi och antaganden Kontextuell datahantering Väsentliga årsvariationer 69 69 69 69 69 a, b Uppdelning per region. Vi har bara en anställningsform. Med hänsyn till organisatio- nens storlek har vi valt att inte redovisa uppdelat per region. X 2-8 Icke-anställda X a. b. c. Icke-anställda Metodologi och antaganden Väsentliga årsvariationer 69 69 69 X / Hållbarhetsnoter ===== SIDA 87 ===== 87 Catena AB Årsredovisning med hållbarhetsrapport 2025 INLEDNING Catena i korthet VD-ord FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE Affären Verksamheten 2025 Finansiering Intjäningsförmåga Aktien och ägare Marknadsutsikter Riskhantering HÅLLBARHETSRAPPORT Allmänna upplysningar Upprättande av hållbarhetsrapport Hållbarhetsstyrning Strategi, affärsmodell och värdekedja Intressenternas perspektiv och synpunkter Dubbel väsentlighetsbedömning Grön finansiering Miljöansvar Klimatförändringar Biologisk mångfald Resursanvändning och cirkulär ekonomi EU:s Taxonomi Samhällsansvar Den egna arbetskraften Arbetare i värdekedjan Berörda samhällen Bolagsstyrning Ansvarsfullt företagande Ekonomisk utveckling och skatt Hållbarhetsnoter Redovisningsprinciper inom hållbarhetsrapporten EPRA-noter EPRA sBPR: Performance Measures GRI-index Revisors rapport FINANSIELL INFORMATION & BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT Koncernen Moderbolaget Bolagsstyrning Förslag till årsstämman Årsredovisningens undertecknande Revisionsberättelse ÖVERSIKT & INFORMATION Översikt Information GRI-STANDARD SIDA UTELÄMNANDE KRAV ANLEDNING FÖRKLARING EPRA-KODER GRANSKAD AV REVISOR 3. Styrning X 2-9 Styrningsstruktur och styrelsens sammansättning X a. b. c. Styrningsstruktur Styrningsansvar för hållbarhetsfrågor Sammansättning av styrelse 39, 134–136 39, 138 140 Gov-Board X 2-10 Tillsättning av styrelse X a. b. Tillsättning av styrelse Urvalskriterier för styrelsen 136 136 Gov-Select X 2-11 Styrelseordförande X a. b. Styrelseordförandes operationella roll och ansvar Hantering av intressekonflikter 136–138 136–137 Gov-Col X 2-12 Styrelsens ansvar och inflytande X a. b. c. Styrelsens strategiska och taktiska roll Styrelsens strategiska och taktiska påverkan på hållbarhetsprocesser Styrelsens uppföljningsarbete 39, 136–138 39, 138 39, 138 X 2-13 Delegering av ansvar X a. b. Styrelsens delegering av hållbarhetsansvar Återrapportering 39, 138 39, 138 X 2-14 Styrelsens roll i hållbarhetsrapporteringen X a. b. Styrelsens roll och ansvar för hållbarhetsinformation Delegering av ansvar kopplat till hållbarhetsrapportering 39, 138 39, 138 X 2-15 Hantering av intressekonflikter X a. b. Styrelsens hantering av intressekonflikter Rapportering av intressekonflikter 136–137 136 Gov-Col X 2-16 Kritiska angelägenheter X a. b. Kommunikation av kritiska angelägenheter till styrelsen Antal kritiska angelägenheter som rapporterades 39, 139 139 X 2-17 Kollektiv kunskap för hållbar utveckling X a. Kollektiv kunskap för hållbar utveckling 39, 138 X 2-18 Utvärdering av styrelsens arbete X a. b. c. Utvärderingsprocess Utvärderingsförfarande Åtgärder i förhållande till utvärderingsprocessen 139 139 139 X 2-19 Styrdokument för ersättning/Ersättningsriktlinjer/policy Ersättningsriktlinjer* X a. b. Ersättningspolicy Hållbarhetsviktning av ersättningspolicy X 2-20 Process för ersättningsbestämmelser X a. b. Process för ersättningsbestämmelser Intressenters deltagande i processen Ersättningsriktlinjer, Ersättningsrapport X 2-21 Årsersättningsförhållanden X a. b. c. Ersättningsförhållanden Ersättningsutveckling Datahantering för årsersättningsförhållanden 105–106 a–c Redovisar medellön och ersättning till VD. X / Hållbarhetsnoter ===== SIDA 88 ===== 88 Catena AB Årsredovisning med hållbarhetsrapport 2025 INLEDNING Catena i korthet VD-ord FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE Affären Verksamheten 2025 Finansiering Intjäningsförmåga Aktien och ägare Marknadsutsikter Riskhantering HÅLLBARHETSRAPPORT Allmänna upplysningar Upprättande av hållbarhetsrapport Hållbarhetsstyrning Strategi, affärsmodell och värdekedja Intressenternas perspektiv och synpunkter Dubbel väsentlighetsbedömning Grön finansiering Miljöansvar Klimatförändringar Biologisk mångfald Resursanvändning och cirkulär ekonomi EU:s Taxonomi Samhällsansvar Den egna arbetskraften Arbetare i värdekedjan Berörda samhällen Bolagsstyrning Ansvarsfullt företagande Ekonomisk utveckling och skatt Hållbarhetsnoter Redovisningsprinciper inom hållbarhetsrapporten EPRA-noter EPRA sBPR: Performance Measures GRI-index Revisors rapport FINANSIELL INFORMATION & BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT Koncernen Moderbolaget Bolagsstyrning Förslag till årsstämman Årsredovisningens undertecknande Revisionsberättelse ÖVERSIKT & INFORMATION Översikt Information GRI-STANDARD SIDA UTELÄMNANDE KRAV ANLEDNING FÖRKLARING EPRA-KODER GRANSKAD AV REVISOR 4. Strategi, styrdokument och processtyrning X 2-22 VD-ord om bolagets hållbarhetsstrategi och utveckling X a. VD-ord 6–7 X 2-23 Värderingar, principer och styrande dokument X a. b. c. d. e. f. Värderingar, principer och uppförandekod Åtagande gällande mänskliga rättigheter Hänvisningar till styrdokument Beslutande nivå Policyåtaganden och omfattning Kommunikation av styrdokument 38–40 38, 72 38–39 39 38–39 38–39 X 2-24 Operationell styrning X a. Hantering av policy i egna och extern verksamhet 38–39, 51, 56, 59, 67, 72, 74, 76 X 2-25 Processer för att avhjälpa negativ påverkan X a. b. c. d. e. Hantering av negativ påverkan Klagomålshantering Andra processer för att lindra negativ påverkan Intressenters deltagande i klagomålsprocessen Utvärdering av klagomålsprocessen 51, 55, 68, 72, 74 72 139 72 – e Saknas process för utvärdering av klagomålsprocessen. X 2-26 Mekanismer för råd och delaktighet X a. Visselblåsarfunktion 72 X 2-27 Lag- och regelefterlevnad X a. b. c. d. Förbrytelser och regelöverträdelser Summering av de väsentliga överträdelsernas ekonomiska påverkan Väsentliga överträdelser Beslut om väsentliga överträdelser 77 - 77 - b, d Catena har inte haft några väsentliga överträdelser. X 2-28 Medlemskap X a. Delaktighet i medlemskapsorganisationer 38, 75 X 5. Intressentdialog X 2-29 Intressentdialog X a. Intressentkommunikation, intressentlista, identifiering av intressenter 43 X 2-30 Kollektivavtal X a. b. Antal anställda med kollektivavtal Övriga anställda utan kollektivavtal 70 70 X GRI 3: VÄSENTLIGA ÄMNEN/ASPEKTER 2023 X 3. Hantering av väsentliga aspekter X GRI 3: Väsentliga aspekter 3-1 Process för att besluta om väsentliga aspekter X a. b. Rapportens innehåll och ramar Intressentdeltagande/Intressenter delaktiga i processen 44 44 X 3-2 Väsentliga aspekter X a. b. Väsentliga aspekter Förändringar i rapportering 45 45 X Antikorruption, regelefterlevnad och etik X GRI 3: Väsentliga aspekter 3-3 Hantering av väsentliga aspekter 76–77 X / Hållbarhetsnoter ===== SIDA 89 ===== 89 Catena AB Årsredovisning med hållbarhetsrapport 2025 INLEDNING Catena i korthet VD-ord FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE Affären Verksamheten 2025 Finansiering Intjäningsförmåga Aktien och ägare Marknadsutsikter Riskhantering HÅLLBARHETSRAPPORT Allmänna upplysningar Upprättande av hållbarhetsrapport Hållbarhetsstyrning Strategi, affärsmodell och värdekedja Intressenternas perspektiv och synpunkter Dubbel väsentlighetsbedömning Grön finansiering Miljöansvar Klimatförändringar Biologisk mångfald Resursanvändning och cirkulär ekonomi EU:s Taxonomi Samhällsansvar Den egna arbetskraften Arbetare i värdekedjan Berörda samhällen Bolagsstyrning Ansvarsfullt företagande Ekonomisk utveckling och skatt Hållbarhetsnoter Redovisningsprinciper inom hållbarhetsrapporten EPRA-noter EPRA sBPR: Performance Measures GRI-index Revisors rapport FINANSIELL INFORMATION & BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT Koncernen Moderbolaget Bolagsstyrning Förslag till årsstämman Årsredovisningens undertecknande Revisionsberättelse ÖVERSIKT & INFORMATION Översikt Information GRI-STANDARD SIDA UTELÄMNANDE KRAV ANLEDNING FÖRKLARING EPRA-KODER GRANSKAD AV REVISOR GRI 205: Anti- korruption 2016 205-1 Riskfyllda aktiviteter med hänseende till korruption X a. b. Antal och andel ekonomiska aktiviteter i risk för korruptionsrelaterade ärenden Väsentliga korruptionsrisker 76–77 76–77 X 205-2 Kommunikation och utbildning för att motverka korruption/kopplad till antikorruptionspolicy och processer X a. b. c. d. e. Antal och andel från koncernledning som mottagit kommunikationsinsatser gällande korruption Antal och andel medarbetare som mottagit kommunikationsinsatser gällande korruption, per region Antal och andel externa samarbetspartner som deltagit i utbildnings- och kommunikationsinsatser gällande korruption Antal och andel av koncernledningen som deltagit i utbildningsinsatser gällande korruption Antal och andel av medarbetare som deltagit i utbildningsinsatser gällande korruption 77 77 - - - c, d, e Inga utbildningsinsatser kopplat till antikorruption har genomförts under 2025. X 205-3 Bekräftade korruptionsfall X a. b. c. d. Bekräftade korruptionsfall och dess karaktär Bekräftade korruptionsfall som lett till repressalier för medarbetare Bekräftade korruptionsfall som lett till avslutade samarbeten eller avtal Legala påföljder för bekräftade fall 77 - - - b, c, d Catena har inte haft några korruptionsfall. X Materialval X GRI 3: Väsentliga aspekter 3-3 Hantering av väsentliga aspekter 59 X GRI 301: Materialval 301-1 Material använda i vikt eller volym 54 X a. Total vikt eller volym av material a Ingår i LCA vid nybyggnation. Redo- visas som del i klimatpåverkan/kvm. X 301-2 Andel återbruk X a. Andel återbrukat material 61 X Energi X GRI 3: Väsentliga aspekter 3-3 Hantering av väsentliga aspekter 47 X GRI 302: Energi 2016 302-1 Energianvändning X a. b. c. d. e. f. g. Total bränsleförbrukning från fossila källor, per bränsletyp Total bränsleförbrukning från fossilfria källor, per bränsletyp Energikonsumtion per energislag Energiförsäljning, Total energiförbrukning Metodologi, beräkningar och antaganden Omvandlingsfaktor 81–82 81–82 81–82 81–82 88 52, 81–82 54 Försäljning av värme, kyla och gas. Vi säljer endast tillbaka elenergi från våra solpaneler. Fuels-Abs, Fuels-Lfl DH&C-Abs, DH&C- Lfl Elec-Abs, Elec-Lfl X 302-2 Energikonsumtion utanför den egna organisationen X a. b. c. Extern energikonsumtion Metodologi, beräkningar och antaganden Omvandlingsfaktor 54, 81–82 52, 54 54 X 302-3 Energiintensitet X a. b. c. d. Energiintensitet Beräkningens nämnare Inkluderade energislag Avgränsningar 53, 81–82 53, 81–82 53, 81–82 53 Energy-Int X / Hållbarhetsnoter ===== SIDA 90 ===== 90 Catena AB Årsredovisning med hållbarhetsrapport 2025 INLEDNING Catena i korthet VD-ord FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE Affären Verksamheten 2025 Finansiering Intjäningsförmåga Aktien och ägare Marknadsutsikter Riskhantering HÅLLBARHETSRAPPORT Allmänna upplysningar Upprättande av hållbarhetsrapport Hållbarhetsstyrning Strategi, affärsmodell och värdekedja Intressenternas perspektiv och synpunkter Dubbel väsentlighetsbedömning Grön finansiering Miljöansvar Klimatförändringar Biologisk mångfald Resursanvändning och cirkulär ekonomi EU:s Taxonomi Samhällsansvar Den egna arbetskraften Arbetare i värdekedjan Berörda samhällen Bolagsstyrning Ansvarsfullt företagande Ekonomisk utveckling och skatt Hållbarhetsnoter Redovisningsprinciper inom hållbarhetsrapporten EPRA-noter EPRA sBPR: Performance Measures GRI-index Revisors rapport FINANSIELL INFORMATION & BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT Koncernen Moderbolaget Bolagsstyrning Förslag till årsstämman Årsredovisningens undertecknande Revisionsberättelse ÖVERSIKT & INFORMATION Översikt Information GRI-STANDARD SIDA UTELÄMNANDE KRAV ANLEDNING FÖRKLARING EPRA-KODER GRANSKAD AV REVISOR Vatten X GRI 3: Väsentliga aspekter 3-3 Hantering av väsentliga aspekter - Vatten bedöms vara ej väsentlig för Catenas verksamhet enligt uppdaterad DMA. Vi följer branschpraxis och redo- visar enligt EPRA:s rekommendationer. X GRI 303: Vatten- användning 2018 303-1 Vattenanvändning X a. b. c. d. Total vattenförbrukning Vattenförbrukning i områden med vattenstress Vattenlagring Metodologi, beräkningar och antaganden 83 - - 83 b, c Vatten bedöms vara ej väsentlig för Catenas verksamhet enligt uppdaterad DMA. Vi följer branschpraxis och redo- visar enligt EPRA:s rekommendationer. Water-Abs, Water- Lfl, Water-Int X Biodiversitet X GRI 3: Väsentliga aspekter 3-3 Hantering av väsentliga aspekter 55 X GRI 101: Bio- diversitet 2024 101-1 Policyer för att stoppa och vända förlusten av biologisk mångfald X a. b. c. Policyer och åtaganden samt hur dessa är informerade av 2050-målen och målen i Kunming-Montreals globala ramverk för biologisk mångfald. Vilken utsträckning policyer och åtaganden gäller för bolagets aktiviteter och affärsrelationer. Mål och delmål för att stoppa och vända förlusten av biologisk mångfald. 56 55–56 57 X 101-2 Hantering av påverkan på biologisk mångfald X a. b. c. d. e. f. Hur bolaget tillämpar skadelindringshierarkin genom att beskriva åtgärder för att minimera negativ påverkan. Områden med de mest betydande effekterna på biologisk mångfald. Mål och geografisk plats för dessa områden. Vilka av dessa områden som har en förvaltningsplan och varför de andra saknar detta. Hur bolaget förstärker synergier och minskar avvägningar mellan åtgärder som vidtas för att hantera biologisk mångfald. Hur bolaget säkerställer att åtgärder maximerar positiva och minimerar negativa effekter för intressenter. 35, 56–57 12, 56 12, 56 12 - 74 e Saknar information om detta i nuläget med aktuell beräkningsmetodik. X 101-3 Tillgång och nyttodelning X a. b. Efterlevnad av regler och åtgärder för fördelning av nytta. Frivilliga åtgärder som vidtagits för att främja tillgång och nytta utöver rättsliga skyldigheter. - a, b Catenas verksamhet omfattar i nuläget inte dessa frågor. 101-4 Identifiering av påverkan på biologisk mångfald X a. Hur bolaget fastställer vilka anläggningar och produkter/tjänster i värde- kedjan som har mest faktisk och potentiell påverkan på biologisk mångfald. 55–56 X 101-5 Områden med påverkan på biologisk mångfald X a. b. c. d. Storlek och läge på de områden med störst påverkan För varje områden, ange avstånd till ekologiskt känsliga områden. Redovisa de aktiviteter som äger rum i dessa områden. Redovisa de produkter/tjänster i värdekedjan med störst påverkan på biologisk mångfald och de områden där förknippade aktiviteter äger rum. 12 - 55–56 55–56 b Catena saknar i dagsläget data, fram- åtriktat undersöker vi möjligheter att kunna samla in detta. X / Hållbarhetsnoter ===== SIDA 91 ===== 91 Catena AB Årsredovisning med hållbarhetsrapport 2025 INLEDNING Catena i korthet VD-ord FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE Affären Verksamheten 2025 Finansiering Intjäningsförmåga Aktien och ägare Marknadsutsikter Riskhantering HÅLLBARHETSRAPPORT Allmänna upplysningar Upprättande av hållbarhetsrapport Hållbarhetsstyrning Strategi, affärsmodell och värdekedja Intressenternas perspektiv och synpunkter Dubbel väsentlighetsbedömning Grön finansiering Miljöansvar Klimatförändringar Biologisk mångfald Resursanvändning och cirkulär ekonomi EU:s Taxonomi Samhällsansvar Den egna arbetskraften Arbetare i värdekedjan Berörda samhällen Bolagsstyrning Ansvarsfullt företagande Ekonomisk utveckling och skatt Hållbarhetsnoter Redovisningsprinciper inom hållbarhetsrapporten EPRA-noter EPRA sBPR: Performance Measures GRI-index Revisors rapport FINANSIELL INFORMATION & BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT Koncernen Moderbolaget Bolagsstyrning Förslag till årsstämman Årsredovisningens undertecknande Revisionsberättelse ÖVERSIKT & INFORMATION Översikt Information GRI-STANDARD SIDA UTELÄMNANDE KRAV ANLEDNING FÖRKLARING EPRA-KODER GRANSKAD AV REVISOR 101-6 Direkta drivkrafter för förlust av biologisk mångfald X a. b. c. d. e. f. Storleken på de områden som redovisades under 101-5-a där aktiviteter leder till förändringar i markanvändning och storleken på mark som konverterats och typ av ekosystem före och efter omvandling. Arter som skördas, mängd, typ och utrotningsrisk samt vattenuttag- och förbrukning. Mängd och typ av genererade föroreningar. Hur invasiva arter introduceras eller kan introduceras. Ovan information nedbrutet på land eller jurisdiktion där verksamhet finns. Standarder, metoder och antaganden som används 12 - - 55 58 55–57 b, c Catena saknar i dagsläget data, fram- åtriktat undersöker vi möjligheter att kunna samla in detta. X 101-7 Förändringar i den biologiska mångfaldens tillstånd X a. b. Hur ekosystem påverkats i de områden som redovisades under 101-5-a. Standarder, metoder och antaganden som används - - Catena saknar i dagsläget data, men det är en viktig fråga som vi framåtrik- tat undersöker och vill redovisa på. X 101-8 Ekosystemtjänster X a. b. Ekosystemtjänster och förmånstagare som påverkas av bolagets aktiviteter. Hur dess påverkan eller kan påverkas av bolagets aktiviteter. - - Catena saknar i dagsläget data, men det är en viktig fråga som vi framåtrik- tat undersöker och vill redovisa på. Växthusgasutsläpp X GRI 3: Väsentliga aspekter 3-3 Hantering av väsentliga aspekter 47 X GRI 305: Utsläpp 2016 305-1 Direkta GHG-utsläpp, Scope 1 54, 83 X a. b. c. d. e. f. g. Utsläpp, Scope 1 Utsläppsgaser Biogena utsläpp Basår Emissionsfaktor Konsolideringsmodell Metodologi, beräkningar och antaganden GHG-Dir-Abs GHG-Int, Cert-Tot X 305-2 Indirekta GHG-utsläpp från köpt energi, Scope 2 54, 83 X a. b. c. d. e. f. g. Scope 2-utsläpp enligt location-basedmetoden Scope 2-utsläpp enligt market-based-metoden Utsläppsgaser Basår Emissionsfaktor Konsolideringsmodell Metodologi, beräkningar och antaganden GHG-Indir-Abs X 305-3 Övriga indirekta GHG-utsläpp, Scope 3 54 X a. b. c. d. e. f. g. Utsläpp, Scope 3 Utsläppsgaser Biogenautsläpp Inkluderade utsläppskategorier Basår Emissionsfaktor Metodologi, beräkningar och antaganden X Utsläpp till vatten, luft och mark X GRI 3: Väsentliga aspekter 3-3 Hantering av väsentliga aspekter 59 X GRI 306: Avfall 2020 306-1 Genererat avfall och betydande avfallsrelaterade effekter 60–61, 84 Waste-Abs, Waste-Lfl X 306-3 Total avfallsvikt per typ och hanteringsmetod 84 X / Hållbarhetsnoter ===== SIDA 92 ===== 92 Catena AB Årsredovisning med hållbarhetsrapport 2025 INLEDNING Catena i korthet VD-ord FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE Affären Verksamheten 2025 Finansiering Intjäningsförmåga Aktien och ägare Marknadsutsikter Riskhantering HÅLLBARHETSRAPPORT Allmänna upplysningar Upprättande av hållbarhetsrapport Hållbarhetsstyrning Strategi, affärsmodell och värdekedja Intressenternas perspektiv och synpunkter Dubbel väsentlighetsbedömning Grön finansiering Miljöansvar Klimatförändringar Biologisk mångfald Resursanvändning och cirkulär ekonomi EU:s Taxonomi Samhällsansvar Den egna arbetskraften Arbetare i värdekedjan Berörda samhällen Bolagsstyrning Ansvarsfullt företagande Ekonomisk utveckling och skatt Hållbarhetsnoter Redovisningsprinciper inom hållbarhetsrapporten EPRA-noter EPRA sBPR: Performance Measures GRI-index Revisors rapport FINANSIELL INFORMATION & BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT Koncernen Moderbolaget Bolagsstyrning Förslag till årsstämman Årsredovisningens undertecknande Revisionsberättelse ÖVERSIKT & INFORMATION Översikt Information GRI-STANDARD SIDA UTELÄMNANDE KRAV ANLEDNING FÖRKLARING EPRA-KODER GRANSKAD AV REVISOR 306-4 Avfall till återanvändning och återvinning 61, 84 X 306-5 Avfall till förbränning och deponering 84 X Arbetsmiljö X GRI 3: Väsentliga aspekter 3-3 Hantering av väsentliga aspekter 67 X GRI 401: Anställ- ning 2016 401-1 Personalomsättning 69 Emp-Turnover X 401-2 Förmåner för heltidsanställda som inte ges tillfälligt anställda eller deltidsanställda 67 X 401-3 Föräldraledighet 71 X GRI 404: Kompetens- utveckling 404-1 Utbildningstimmar X a. Antal utbildningstimmar, fördelat på kön och region 70 Emp-Training X 404-2 Kompetensutveckling X a. b. Kompetensutvecklingsprogram Kompetensutvecklingsprogram för övergångsassistering 68 68 X 404-3 Utvecklingssamtal X a. Andel medarbetare som deltagit i utvecklingssamtal, per kön och anställningsform 68 Emp-Dev X GRI 405: Mång- fald och lika möjligheter 405-1 Sammansättning av bolaget X a. b. Mångfald inom styrelse och koncernledning Medarbetares mångfald, per anställningsform 70 70 b Catena har bara en anställningsform. Diversity-Emp X 405-2 Jämlik lönefördelning och ersättning X a. b. Jämlik löne- och ersättningsnivå, per anställningskategori operationell nivå Definitionsbestämmelse för operationell nivå 71 Diversity-Pay X Hälsa och säkerhet X GRI 3: Väsentliga aspekter 3-3 Hantering av väsentliga aspekter 67 X GRI 403: Hälsa och säkerhet 2018 403-1 Ledningssystem för hälsa och säkerhet X a. b. Ledningssystem Anställda, icke-anställda och arbetsplatser som omfattas 39 68 X 403-2 Identifikation av risk, bedömning och incidentutredning 68 H&S-Emp, H&S-As- set, H&S-Comp X 403-3 Företagshälsovård 68 X 403-4 Arbetstagares medverkan, samråd och kommunikation om hälsa och säkerhet på arbetsplatsen 68 X 403-5 Arbetarutbildning om arbetshälsa och säkerhet 68 X / Hållbarhetsnoter ===== SIDA 93 ===== 93 Catena AB Årsredovisning med hållbarhetsrapport 2025 INLEDNING Catena i korthet VD-ord FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE Affären Verksamheten 2025 Finansiering Intjäningsförmåga Aktien och ägare Marknadsutsikter Riskhantering HÅLLBARHETSRAPPORT Allmänna upplysningar Upprättande av hållbarhetsrapport Hållbarhetsstyrning Strategi, affärsmodell och värdekedja Intressenternas perspektiv och synpunkter Dubbel väsentlighetsbedömning Grön finansiering Miljöansvar Klimatförändringar Biologisk mångfald Resursanvändning och cirkulär ekonomi EU:s Taxonomi Samhällsansvar Den egna arbetskraften Arbetare i värdekedjan Berörda samhällen Bolagsstyrning Ansvarsfullt företagande Ekonomisk utveckling och skatt Hållbarhetsnoter Redovisningsprinciper inom hållbarhetsrapporten EPRA-noter EPRA sBPR: Performance Measures GRI-index Revisors rapport FINANSIELL INFORMATION & BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT Koncernen Moderbolaget Bolagsstyrning Förslag till årsstämman Årsredovisningens undertecknande Revisionsberättelse ÖVERSIKT & INFORMATION Översikt Information GRI-STANDARD SIDA UTELÄMNANDE KRAV ANLEDNING FÖRKLARING EPRA-KODER GRANSKAD AV REVISOR 403-6 Friskvård 68 X 403-7 Förebyggande åtgärder inom hälsa och säkerhet direkt länkat till affärsrelationer 68 X 403-8 Anställda som omfattas av ledningssystemet X a. b. c. Ledningssystemets omfattning (inkludering) Undantag Metodologi, beräkningar och antaganden 68 68 68 X 403-9 Arbetsrelaterade skador X a. b. c. d. e. f. g. Anställdas skadefrekvens inkl. totalt antal Icke-anställdas skadefrekvens inkl. totalt antal Skadebenägna och riskfyllda arbeten Skadeförebyggande åtgärder Kalkyleringsunderlag Undantag Metodologi, beräkningar och antaganden 70 70 68 68 70 70 70 X 403-10 Arbetsrelaterad ohälsa X a. b. c. d. e. Antal fall av arbetsrelaterad ohälsa och typ, anställda Antal fall av arbetsrelaterad ohälsa och typ, icke-anställda Arbeten frekvent relaterade till ohälsa och förebyggande åtgärder Undantag Metodologi, beräkningar och antaganden 70 - 68 70 70 b Catena redovisar enbart på ohälsa för egen personal, i form av sjukfrånvaro. X Mänskliga rättigheter X GRI 3: Väsentliga aspekter 3-3 Hantering av väsentliga aspekter 72 X GRI 406: Icke diskriminering 406-1 Diskrimineringsincidenter 71 X Markanvändning X GRI 3: Väsentliga aspekter 3-3 Hantering av väsentliga aspekter 55, 74 X GRI 413: Lokal- samhället 413-1 Lokalsamhället 71, 74 i, iii-viiii Dataunderlag saknas. Comty-Eng X 413-2 Verksamhet med betydande faktisk och potentiell negativ påverkan på lokalsamhällen 71, 74 X Särskilda upplysningar X GRI 201: Ekono- misk utveckling 2016 201-1 Skapat och fördelat direkt ekonomiskt värde 78 X GRI 207: Skatt 2019 207-1 Tillvägagångssätt för skatt 78 X 207-2 Skattestyrning, kontrollramverk och riskhantering 45 X 207-3 Intressenternas engagemang och hantering av skattefrågor 44–45 X 207-4 Land för land rapportering 45 X / Hållbarhetsnoter ===== SIDA 94 ===== 94 Catena AB Årsredovisning med hållbarhetsrapport 2025 INLEDNING Catena i korthet VD-ord FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE Affären Verksamheten 2025 Finansiering Intjäningsförmåga Aktien och ägare Marknadsutsikter Riskhantering HÅLLBARHETSRAPPORT Allmänna upplysningar Upprättande av hållbarhetsrapport Hållbarhetsstyrning Strategi, affärsmodell och värdekedja Intressenternas perspektiv och synpunkter Dubbel väsentlighetsbedömning Grön finansiering Miljöansvar Klimatförändringar Biologisk mångfald Resursanvändning och cirkulär ekonomi EU:s Taxonomi Samhällsansvar Den egna arbetskraften Arbetare i värdekedjan Berörda samhällen Bolagsstyrning Ansvarsfullt företagande Ekonomisk utveckling och skatt Hållbarhetsnoter Redovisningsprinciper inom hållbarhetsrapporten EPRA-noter EPRA sBPR: Performance Measures GRI-index Revisors rapport FINANSIELL INFORMATION & BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT Koncernen Moderbolaget Bolagsstyrning Förslag till årsstämman Årsredovisningens undertecknande Revisionsberättelse ÖVERSIKT & INFORMATION Översikt Information Revisors rapport från granskning med begränsad säkerhet av Catena AB:s (publ) hållbarhetsredovisning Till Catena AB (publ) org. nr 556294-1715 Slutsats Vi har fått i uppdrag av styrelsen i Catena AB (publ) att översiktligt granska hållbarhetsredo- visningen för Catena AB (publ) för räkenskaps- året 2025. Hållbarhetsredovisningen ingår på sidorna 37–93 i detta dokument. Grundat på vår granskning som beskrivs i avsnittet Revisorns ansvar har det inte kommit fram några omständigheter som ger oss anled- ning att anse att hållbarhetsredovisningen inte, i allt väsentligt är upprättad i enlighet med ramverket för hållbarhetsredovisning utgivet av GRI (Global Reporting Initiative) som är tillämpliga för hållbarhetsredovisningen, samt företagets egna framtagna redovisnings- och beräkningsprinciper. Grund för slutsats Vi har utfört granskningen enligt ISAE 3000 (omarbetad) Andra bestyrkandeuppdrag än revisioner och översiktliga granskningar av his- torisk finansiell information. Vårt ansvar enligt denna rekommendation beskrivs närmare i avsnittet Revisorns ansvar. Vi anser att de bevis vi har inhämtat är till- räckliga och ändamålsenliga som grund för vår slutsats. Styrelsens och verkställande direktörens ansvar Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för att hållbarhetsredovis- ningen har upprättats i enlighet med tillämp- liga kriterier, vilka framgår på sidorna 79–80 i hållbarhetsredovisningen, och utgörs av ramverket för hållbarhetsredovisning utgivet av GRI (Global Reporting Initiative) som är till- lämpliga för hållbarhetsredovisningen, samt av företagets egna framtagna redovisnings- och beräkningsprinciper. Detta ansvar innefattar även att det finns en sådan intern kontroll som styrelsen och verkställande direktören bedö- mer nödvändig för att upprätta en hållbar- hetsredovisning utan väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag. Revisorns ansvar Vårt ansvar är att uttala en slutsats om hållbar- hetsredovisningen på grundval av vår gransk- ning. Granskningen har utförts enligt ISAE 3000 (omarbetad) Andra bestyrkandeuppdrag än revisioner och översiktliga granskningar av historisk finansiell information. Denna rekom- mendation kräver att vi planerar och utför våra granskningsåtgärder för att uppnå begränsad säkerhet att hållbarhetsredovisningen är upp- rättad i enlighet med de under avsnittet ”Sty- relsens och verkställande direktören ansvar” angivna kriterierna. De granskningsåtgärder som har utförts för att inhämta bevis är mer begränsade än för ett uppdrag där uttalandet görs med rimlig säkerhet och den säkerhet som har uppnåtts är därför lägre än för ett uppdrag där uttalandet görs med rimlig säkerhet. Det innebär att det inte är möjligt för oss att skaffa oss en sådan säkerhet att vi blir medvetna om alla viktiga omständigheter som skulle kunna ha blivit identifierade om ett uppdrag där uttalandet görs med rimlig säkerhet utförts. Revisionsföretaget tillämpar ISQM 1 (Interna- tional Standard on Quality Management), som kräver att företaget utformar, implementerar och hanterar ett system för kvalitetsstyrning inklusive riktlinjer eller rutiner avseende efter- levnad av yrkesetiska krav, standarder för yrkes- utövningen och tillämpliga krav i lagar och andra författningar. Vi är oberoende i förhållande till Catena AB (publ) enligt god revisorssed i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt yrkesetiska ansvar enligt dessa krav. Granskningen innefattar att genom olika åtgärder inhämta underlag till hållbarhetsre- dovisningen. Revisorn väljer vilka åtgärder som ska utföras, bland annat genom att bedöma riskerna för väsentliga felaktigheter i håll- barhetsredovisningen vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag. Vid denna riskbedömning beaktar revisorn de delar av den interna kontrollen som är relevanta för hur styrelsen och verkställande direktören upprät- tar hållbarhetsredovisningen i syfte att utforma granskningsåtgärder som är ändamålsenliga med hänsyn till omständigheterna, men inte i syfte att uttala en slutsats om effektiviteten i den interna kontrollen. Granskningen består av att göra förfrågningar, i första hand till personer som är ansvariga för upprättandet av hållbarhetsredovisningen, att utföra analytisk granskning och att vidta andra översiktliga granskningsåtgärder. Granskningsåtgärderna omfattar huvud- sakligen: • Genom förfrågningar, erhålla förståelse för interna kontroller, rapporteringsprocesser och informationssystem relevanta för fram- tagandet av informationen i hållbarhetsredo- visningen. • Utvärdera att struktur och information i hållbarhetsredovisningen är presenterad på ett tydligt och transparent sätt. • Utföra substansgranskning på utvalda upplysningar i hållbarhetsredovisningen. • Analytisk granskning genom analys av Catenas AB:s utfall. Malmö den 20 mars 2026 KPMG AB Camilla Alm Andersson Auktoriserad revisor Torbjörn Westman Specialistmedlem i FAR Revisors rapport / Hållbarhetsnoter ===== SIDA 95 ===== Finansiell information Koncernen Rapport över totalresultat 96 Rapport över finansiell ställning 97 Förändringar i eget kapital 98 Kassaflödesanalys 99 Not 1. Allmän information 100 Not 2. Redovisningsprinciper 100–102 Not 3. Information om rörelsesegment 103–104 Not 4. Hyresintäkter 104 Not 5. Fastighetskostnader och central administration 104 Not 6. Arvode och kostnadsersättning till revisorer 104 Not 7. Leasing 105 Not 8. Anställda och personalkostnader 105–106 Not 9. Finansiella intäkter och kostnader 106 Not 10. Skatt 106–107 Not 11. Goodwill 107 Not 12. Förvaltningsfastigheter 108–109 Not 13. Materiella anläggningstillgångar 109 Not 14. Andelar i intresseföretag och samarbetsarr. 110–111 Not 15. Övriga långfristiga fordringar 111 Not 16. Kundfordringar 111 Not 17. Övriga fordringar 111 Not 18. Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 111 Not 19. Eget kapital och resultat per aktie 112 Not 20. Finansiella instrument och finansiell riskhantering 112–114 Not 21. Klassificering av finansiella instrument 115-116 Not 22. Ställda säkerheter och eventualförpliktelser 116 Not 23. Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 116 Not 24. Närstående 116 Not 25. Viktiga händelser efter räkenskapsårets utgång 116 Not 26. Kassaflödesanalys 117–118 Not 27. Alternativa nyckeltal 119–120 Moderbolaget Resultaträkning 121 Balansräkning 122 Förändringar i eget kapital 123 Kassaflödesanalys 123 Not 1. Redovisningsprinciper 124 Not 2. Viktiga uppskattningar och bedömningar för redovisningsändamål 124 Not 3. Nettoomsättning 124 Not 4. Kostnad för utförda tjänster 124 Not 5. Anställda och personalkostnader 124 Not 6. Arvode och kostnadsersättning till revisorer 125 Not 7. Leasingavgifter 125 Not 8. Finansiella intäkter och kostnader 125 Not 9. Skatt 125 Not 10. Materiella anläggningstillgångar 126 Not 11. Andelar i koncernföretag 126–128 Not 12. Kundfordringar 129 Not 13. Finansiella instrument och finansiell riskhantering 129 Not 14. Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 130 Not 15. Eget kapital 130 Not 16. Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 130 Not 17. Ställda säkerheter och ansvarsförbindelser 130 Not 18. Kassaflödesanalys 131 Not 19. Klassificering av finansiella instrument 132 Not 20. Närstående 133 Not 21. Viktiga händelser efter räkenskapsårets utgång 133 ===== SIDA 96 ===== 96 Catena AB Årsredovisning med hållbarhetsrapport 2025 INLEDNING Catena i korthet VD-ord FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE Affären Verksamheten 2025 Finansiering Intjäningsförmåga Aktien och ägare Marknadsutsikter Riskhantering HÅLLBARHETSRAPPORT Allmänna upplysningar Miljöansvar Samhällsansvar Bolagsstyrning Hållbarhetsnoter Revisors rapport FINANSIELL INFORMATION & BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT Koncernen Finansiella rapporter – koncernen Noter – koncernen Moderbolaget Finansiella rapporter – moderbolaget Noter – moderbolaget Bolagsstyrning Bolagsstyrningsrapport Styrelse Företagsledning Förslag till årsstämman Förslag till vinstdisposition Årsredovisningens undertecknande Revisionsberättelse ÖVERSIKT & INFORMATION Översikt Information Rapport över totalresultat, koncernen Mkr Not 3 2025-01-01 -2025-12-31 2024-01-01 -2024-12-31 Hyresintäkter 4 2 651 2 193 Fastighetskostnader 5 -453 -404 Driftsöverskott 2 198 1 789 Central administration 5, 6, 7, 8 -57 -58 Övriga rörelseintäkter 15 5 Andelar i resultat från intresseföretag 14 -7 -31 Finansiella intäkter 9 27 57 Finansiella kostnader 9 -555 -493 Finansiella kostnader avseende leasingavtal 7 -8 -8 Förvaltningsresultat 1 613 1 261 Realiserade värdeförändringar från förvaltningsfastigheter 12 -3 17 Orealiserade värdeförändringar från förvaltningsfastigheter 12 485 114 Värdeförändringar derivat 20 -28 -48 Resultat före skatt 2 067 1 344 Aktuell skatt 10 -56 -53 Uppskjuten skatt 10 -367 -211 Årets resultat 19 1 644 1 080 Övrigt totalresultat Omräkningsdifferens som omförts eller kan omföras till årets resultat -228 20 Årets totalresultat 1 416 1 100 Årets resultat hänförligt till: Moderbolagets aktieägare 19 1 644 1 080 Innehav utan bestämmande inflytande – – Årets totalresultat hänförligt till: Moderbolagets aktieägare 1 416 1 100 Innehav utan bestämmande inflytande – – Resultat per aktie Resultat per aktie, kr 19 27,24 19,36 Finansiella rapporter – koncernen / Koncernen ===== SIDA 97 ===== 97 Catena AB Årsredovisning med hållbarhetsrapport 2025 INLEDNING Catena i korthet VD-ord FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE Affären Verksamheten 2025 Finansiering Intjäningsförmåga Aktien och ägare Marknadsutsikter Riskhantering HÅLLBARHETSRAPPORT Allmänna upplysningar Miljöansvar Samhällsansvar Bolagsstyrning Hållbarhetsnoter Revisors rapport FINANSIELL INFORMATION & BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT Koncernen Finansiella rapporter – koncernen Noter – koncernen Moderbolaget Finansiella rapporter – moderbolaget Noter – moderbolaget Bolagsstyrning Bolagsstyrningsrapport Styrelse Företagsledning Förslag till årsstämman Förslag till vinstdisposition Årsredovisningens undertecknande Revisionsberättelse ÖVERSIKT & INFORMATION Översikt Information Rapport över finansiell ställning, koncernen Mkr Not 2025-12-31 2024-12-31 TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Goodwill 11 582 582 Förvaltningsfastigheter 12 44 473 41 558 Materiella anläggningstillgångar 13 – 1 Nyttjanderättstillgång tomträtt 7 276 277 Andelar i intresseföretag 14 287 322 Övriga långfristiga fordringar 15, 20, 21 269 313 Summa anläggningstillgångar 45 887 43 053 Omsättningstillgångar Kundfordringar 16 16 14 Övriga fordringar 17 287 376 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 18 164 153 Likvida medel 20 444 990 Summa omsättningstillgångar 911 1 533 SUMMA TILLGÅNGAR 21 46 798 44 586 Mkr Not 2025-12-31 2024-12-31 EGET KAPITAL OCH SKULDER Aktiekapital 266 266 Övrigt tillskjutet kapital 12 326 12 326 Valutaomräkningsreserv -152 76 Balanserat resultat 11 532 10 431 Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare 23 972 23 099 Innehav utan bestämmande inflytande – – Summa eget kapital 19 23 972 23 099 Räntebärande skulder 20, 21, 22 15 182 16 404 Uppskjuten skatteskuld 10 3 657 3 290 Leasingskuld 21 275 275 Övriga långfristiga skulder 20 1 32 Summa långfristiga skulder 21 19 115 20 001 Räntebärande skulder 20, 21, 22 2 590 540 Leverantörsskulder 129 231 Aktuella skatteskulder 103 107 Övriga skulder 448 213 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 23 441 395 Summa kortfristiga skulder 21 3 711 1 486 SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 46 798 44 586 Uppskjutna skatter presenteras netto per skattejurisdiktion. / Koncernen ===== SIDA 98 ===== 98 Catena AB Årsredovisning med hållbarhetsrapport 2025 INLEDNING Catena i korthet VD-ord FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE Affären Verksamheten 2025 Finansiering Intjäningsförmåga Aktien och ägare Marknadsutsikter Riskhantering HÅLLBARHETSRAPPORT Allmänna upplysningar Miljöansvar Samhällsansvar Bolagsstyrning Hållbarhetsnoter Revisors rapport FINANSIELL INFORMATION & BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT Koncernen Finansiella rapporter – koncernen Noter – koncernen Moderbolaget Finansiella rapporter – moderbolaget Noter – moderbolaget Bolagsstyrning Bolagsstyrningsrapport Styrelse Företagsledning Förslag till årsstämman Förslag till vinstdisposition Årsredovisningens undertecknande Revisionsberättelse ÖVERSIKT & INFORMATION Översikt Information Förändringar i eget kapital, koncernen Mkr Aktiekapital Övrigt tillskjutet kapital Valuta omräkningsreserv Balanserat resultat Summa moder- bolagets aktieägare Innehav utan bestämmande inflytande Summa eget kapital Ingående eget kapital 2024-01-01 221 7 273 56 9 841 17 391 – 17 391 Årets totalresultat – – 20 1 080 1 100 – 1 100 Nyemission 45 5 109 – – 5 154 – 5 154 Emissionskostnader, netto efter skatt – -56 – – -56 – -56 Utdelning – – – -490 -490 – -490 Utgående eget kapital 2024-12-31 266 12 326 76 10 431 23 099 – 23 099 Ingående eget kapital 2025-01-01 266 12 326 76 10 431 23 099 – 23 099 Årets totalresultat – – -228 1 644 1 416 – 1 416 Utdelning – – – -543 -543 – -543 Utgående eget kapital 2025-12-31 266 12 326 -152 11 532 23 972 – 23 972 / Koncernen ===== SIDA 99 ===== 99 Catena AB Årsredovisning med hållbarhetsrapport 2025 INLEDNING Catena i korthet VD-ord FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE Affären Verksamheten 2025 Finansiering Intjäningsförmåga Aktien och ägare Marknadsutsikter Riskhantering HÅLLBARHETSRAPPORT Allmänna upplysningar Miljöansvar Samhällsansvar Bolagsstyrning Hållbarhetsnoter Revisors rapport FINANSIELL INFORMATION & BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT Koncernen Finansiella rapporter – koncernen Noter – koncernen Moderbolaget Finansiella rapporter – moderbolaget Noter – moderbolaget Bolagsstyrning Bolagsstyrningsrapport Styrelse Företagsledning Förslag till årsstämman Förslag till vinstdisposition Årsredovisningens undertecknande Revisionsberättelse ÖVERSIKT & INFORMATION Översikt Information Kassaflödesanalys, koncernen Mkr Not 26 2025-01-01 -2025-12-31 2024-01-01 -2024-12-31 Löpande verksamheten Resultat före skatt 2 067 1 344 Justeringar för poster som inte ingår i kassaflödet -447 -52 Betald skatt -71 -37 Kassaflöde före förändringar av rörelsekapital 1 549 1 255 Förändringar av rörelsekapital Förändring av rörelsefordringar och lager 62 12 Förändring av rörelseskulder -35 20 Kassaflöde från den löpande verksamheten 1 576 1 287 Investeringsverksamheten Förvärv av tillgångar via dotterföretag -627 -1 995 Avyttring av tillgångar via dotterföretag 73 229 Investeringar i förvaltningsfastigheter -1 152 -2 649 Förändringar av finansiella tillgångar 39 – Kassaflöde från investeringsverksamheten -1 667 -4 415 Finansieringsverksamheten Nyemission – 5 098 Upptagna lån 4 982 12 355 Amortering av lån -4 885 -13 277 Utbetald utdelning -543 -490 Kassaflöde från finansieringsverksamheten -446 3 686 Årets kassaflöde -537 558 Likvida medel vid årets början 990 430 Kursdifferens i likvida medel -9 2 Likvida medel vid årets slut 444 990 / Koncernen ===== SIDA 100 ===== 100 Catena AB Årsredovisning med hållbarhetsrapport 2025 INLEDNING Catena i korthet VD-ord FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE Affären Verksamheten 2025 Finansiering Intjäningsförmåga Aktien och ägare Marknadsutsikter Riskhantering HÅLLBARHETSRAPPORT Allmänna upplysningar Miljöansvar Samhällsansvar Bolagsstyrning Hållbarhetsnoter Revisors rapport FINANSIELL INFORMATION & BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT Koncernen Finansiella rapporter – koncernen Noter – koncernen Moderbolaget Finansiella rapporter – moderbolaget Noter – moderbolaget Bolagsstyrning Bolagsstyrningsrapport Styrelse Företagsledning Förslag till årsstämman Förslag till vinstdisposition Årsredovisningens undertecknande Revisionsberättelse ÖVERSIKT & INFORMATION Översikt Information Noter – koncernen Not 1. Allmän information Catena AB (publ), organisationsnummer 556294- 1715, har sitt säte i Helsingborg i Skåne län, Sve- rige. Bolaget utgör moderbolag för en koncern med dotterföretag. Huvudkontorets postadress är Box 5003, 250 05 Helsingborg, och besöks- adressen är Landskronavägen 23 i Helsingborg. Catena ska aktivt förvalta, förädla och utveckla fastighetsbeståndet genom att identifiera och genomföra värdehöjande åtgärder som ökar fastigheternas attraktivitet och avkastning med beaktande av risk. Catena ska också avyttra fastigheter där möjligheten att skapa ytterligare värdetillväxt bedöms som begränsad. Verksamheten i moderbolaget Catena AB består enbart av koncernsamordnande uppgifter och tillgångarna består huvudsakligen av aktier och andelar i dotterföretag, som i sin tur äger fastigheter eller aktier i fastighetsbolag. Moderföretaget är noterat på NASDAQ Stock- holm Large Cap. Årsredovisningen och koncernredovisningen har godkänts för publicering av styrelsen och VD den 20 mars 2026 och föreläggs årsstämman den 23 april 2026. Catenas styrelse har avgett hållbarhetsrapport i enlighet med årsredovisningslagen kapitel 6, vilken återfinns på sidorna 38–93 i denna rapport. Hållbarhetsrapporten avser Catena AB samt alla helägda dotterbolag för kalenderåret 2025 och har genomgått översiktlig granskning av revisor. Catenas hållbarhetsrapport har upprät- tats enligt GRI Standarder, nivå Core. Catena har även beaktat EPRA Sustainability Best Practices Recommendations Guidelines. Not 2. Redovisnings- och värderingsprinciper Belopp i Mkr om inget annat anges. Överensstämmelse med lagstiftning och normgivning Koncernredovisningen har upprättats i enlighet med IFRS® redovisningsstandarder utgivna av International Accounting Standards Board (IASB) samt tolkningsuttalanden från International Financial Reporting Interpretations Committee (IFRIC) såsom de antagits i EU. Vidare tillämpar koncernen även rekommen- dationen från Rådet för hållbarhets- och finansiell rapportering, RFR 1 Kompletterande redovis- ningsregler för koncerner, vilket specificerar de tillägg till IFRS upplysningar som krävs enligt bestämmelserna i Årsredovisningslagen. Moderbolaget tillämpar även Årsredovisnings- lagen, RFR 2 Kompletterande redovisningsregler för juridiska personer, vilket innebär samma re- dovisningsprinciper som koncernen utom i de fall som anges i moderbolagets not 1. De avvikelser som förekommer mellan moderbolagets och koncernens principer föranleds av begränsningar i möjligheterna att tillämpa IFRS i moderbolaget till följd av ÅRL samt i vissa fall av skatteskäl. Moderbolagets funktionella valuta är svenska kronor som även utgör rapporteringsvalutan för moderbolaget och koncernen. Det innebär att de finansiella rapporterna presenteras i svenska kronor. Samtliga belopp, om inte annat anges, är angivna i miljoner kronor. De nedan angivna redovisningsprinciperna har tillämpats konsekvent på samtliga perioder som presenteras i koncernens finansiella rapporter, om inte annat framgår nedan. Nya och ändrade standarder som tillämpas av koncernen Inga ändringar av standarder är gjorda under året som innebär någon inverkan på koncernen. Nya standarder och tolkningar som ännu inte har tillämpats av koncernen Ett antal nya och ändrade redovisningsstan- darder träder, när de godkänts av EU, i kraft för räkenskapsår som börjar efter 1 januari 2026. Dessa har inte tillämpats vid upprättandet av denna finansiella rapport. IFRS 18 Presentation och Disclosure in Financial Statements, med till- lämpning från 1 januari 2027, förväntas ha väsent- lig inverkan på koncernens finansiella rapporter. Standarden är godkänd av EU. IFRS 18 förändrar strukturen på resultaträkningen vilket innebär ökade krav på upplysningar i form av alternativa nyckeltal. IAS 7 ändras från och med 1 januari 2027 för att standardisera kassaflödesanalysen och förbättra jämförbarheten. Ändringarna med- för att rörelseresultat används som utgångspunkt för indirekt metod. Bedömningar och uppskattningar För att upprätta redovisningen i enlighet med IFRS redovisningsstandarder och god redovis- ningssed krävs att det görs bedömningar och antaganden som i bokslutet påverkar redovisade tillgångar, skulder, intäkter och kostnader samt övrig information. Dessa bedömningar och anta- ganden baseras på historiska erfarenheter samt faktorer som bedöms vara rimliga under rådande förhållanden. Bedömningar som är gjorda av företagsled- ningen och som har en betydande inverkan på de finansiella rapporterna och gjorda uppskatt- ningar som kan medföra väsentliga justeringar i påföljande års finansiella rapporter beskrivs i not till den post som skulle kunna bli föremål för justering. Resultaträkningens uppställning Resultaträkningen är uppställd enligt kostnads- slagsindelning i enlighet med IAS 1. Utöver de obligatoriska posterna enligt standarden har koncernen valt att presentera vissa delsum- meringar för att ge en mer rättvisande bild av verksamhetens resultat. Dessa delsummeringar är konsekvent tillämpade över tid och baseras på poster som ingår i resultaträkningen. Konsolideringsprinciper Dotterföretag Förvärv av dotterföretag kan klassificeras anting- en som rörelseförvärv eller som tillgångsförvärv. Vid varje enskilt förvärv görs en individuell be- dömning. I de fall förvärvet i huvudsak omfattar fastighet och inget värde åsätts intellektuellt ka- pital, väsentliga processer eller dylikt, klassificeras förvärvet som ett tillgångsförvärv. Övriga förvärv klassificeras som rörelseförvärv och innehåller då som regel en komplett organisation och strate- giska processer. Sedan 2013 har endast förvärvet av Tribona AB under 2016 samt förvärvet av Bockasjö AB under 2023 klassificerats som rö- relseförvärv. Vid tillgångsförvärv redovisas initialt ingen uppskjuten skatt hänförlig till temporära skillnader mellan verkligt värde och skattemäs- sigt restvärde. Eventuell erhållen rabatt för ej skattemässigt avdragsgillt värde minskar i stället fastighetens anskaffningsvärde. Vid efterföljan- de värdering av förvärvad fastighet till verkligt värde kommer skatterabatten, helt eller delvis, att materialiseras i form av en redovisad orealiserad värdeförändring från förvaltningsfastighet. Trans- aktionskostnader aktiveras i förvärvande bolag och ökar värdet på den förvärvade fastigheten i förvärvsanalysen. I det fall att det i köpeskillingen ingår avtal om villkorade tilläggsköpeskillingar som ska utgå till säljaren redovisas dessa initialt som en del av den förvärvade tillgången och efterföljande värdering redovisas som en föränd- ring av tillgångens värde. Dotterföretag inkluderas i koncernredovisning- en från och med den dag då det bestämmande inflytandet överförs till koncernen och exkluderas ur koncernredovisningen från och med den dag då det bestämmande inflytandet upphör. Koncerninterna fordringar och skulder samt internvinster elimineras i sin helhet. Intresseföretag och joint ventures Catena redovisar sina andelar i intressebolag och joint ventures enligt IAS 28. Ett bolag redovisas som Intresseföretag då Catena har ett innehav mellan 20 procent till 50 procent av rösterna, eller på annat sätt har ett betydande, men inte bestämmande inflytande över den driftsmässiga och finansiella styrning- en. Innehav i intresseföretag och joint ventures redovisas inledningsvis till anskaffningsvärde och därefter enligt kapitalandelsmetoden. I koncer- nens resultaträkning redovisas ”Andelar i resultat från intresseföretag” som en del av förvaltnings- resultatet. Erhållna utdelningar från investerings- → / Koncernen ===== SIDA 101 ===== 101 Catena AB Årsredovisning med hållbarhetsrapport 2025 INLEDNING Catena i korthet VD-ord FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE Affären Verksamheten 2025 Finansiering Intjäningsförmåga Aktien och ägare Marknadsutsikter Riskhantering HÅLLBARHETSRAPPORT Allmänna upplysningar Miljöansvar Samhällsansvar Bolagsstyrning Hållbarhetsnoter Revisors rapport FINANSIELL INFORMATION & BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT Koncernen Finansiella rapporter – koncernen Noter – koncernen Moderbolaget Finansiella rapporter – moderbolaget Noter – moderbolaget Bolagsstyrning Bolagsstyrningsrapport Styrelse Företagsledning Förslag till årsstämman Förslag till vinstdisposition Årsredovisningens undertecknande Revisionsberättelse ÖVERSIKT & INFORMATION Översikt Information objektet minskar innehavets redovisade värde. Förändringar av det ägda bolagets övriga total- resultat justeras mot Catenas övriga totalresultat. Innehav i gemensam verksamhet Ett innehav i gemensam verksamhet är ett samarbetsarrangemang genom vilket de parter som har gemensamt bestämmande inflytande över verksamheten har rätt till de tillgångar och har förpliktelser avseende de skulder som härrör från verksamheten. Gemensamt bestämman- de inflytande är reglerat i avtal och föreligger enbart när det krävs att de parter som delar det bestämmande inflytandet måste ge sitt samtycke till de relevanta verksamheterna. För gemensam- ma verksamheter redovisar Catena sin andel av tillgångar, skulder, intäkter och kostnader samt sin andel av gemensamma tillgångar, skulder, intäkter och kostnader post för post i koncernens finansiella rapporter. Transaktioner och andra mellanhavanden med gemensamma verksam- heter elimineras i koncernredovisning. Catena redovisar sin andel enligt IFRS 11, Samarbets- arrangemang. Transaktioner och balansposter i utländsk valuta Koncernens finansiella rapporter redovisas i svenska kronor (SEK), vilket även är moderföre- tagets funktionella valuta. Transaktioner i utländsk valuta omräknas till den funktionella valutan enligt de valutakurser som gäller på transaktionsdagen. Balansposter i utländsk valuta omräknas till balansdagskursen. Valutakursvinster och -förluster som uppkommer vid betalning av sådana transaktioner och vid omräkning av tillgångar och skulder i utländsk valuta, redovisas i resultaträkningen. Valutakurs- vinster och -förluster som hänför sig till lån och likvida medel redovisas i resultaträkningen som finansiella intäkter eller kostnader. Valutakursdifferenser som uppstår vid omräk- ning av innehav i utländska dotterföretag samt derivat redovisas i övrigt totalresultat och ack- umuleras inom eget kapital. Det ackumulerade beloppet omklassificeras till resultaträkningen när nettoinvesteringen avyttras. Rörelsens intäkter Operationell leasingintäkt Koncernen innehar operationella leasingavtal i form av hyresintäkter. Både hyresintäkter och hyresrabatter redovisas linjärt i resultaträkningen baserat på villkoren i hyresavtal. Förskottshyror hanteras som förutbetalda hyresintäkter och periodiseras linjärt över leasingperioden. Intäkter från förtidsinlösen av hyreskontrakt redovisas, i de fall inga ytterligare prestationer krävs från Catenas sida, som intäkt den period då ersätt- ningen erhållits. Vidaredebiterade kostnader Vidaredebiterade kostnader där Catena är huvudman, redovisas brutto som hyresintäkter då dessa är direkt kopplade till hyresavtalen. Detta avser all annan tilläggsdebitering såsom värme, kyla, fastighetsskatt, vatten etc. Intäkterna redovisas i den period som servicen tillhandahålls och levereras till hyresgästen. Finansiell leasingintäkt Catena är också leasegivare avseende auto- mationsutrustning i begränsad omfattning. Leasingintäkten redovisas enligt IFRS 16 som ränteintäkt över leasingperioden, beräknad enligt effektivräntemetoden. Fordran redovisas som finansiell fordran och intäkten som ränteintäkt i finansnettot. Intäkter från fastighetsförsäljning Catena redovisar intäkter och kostnader från förvärv och avyttringar av fastigheter (oavsett om fastigheten säljs separat eller via bolag), vid den tidpunkt då kontroll övergått till köparen, vilket normalt sammanfaller med tillträdesdagen. Vid bedömning av intäktsredovisningstidpunkt beak- tas vad som avtalats mellan parterna beträffande risker och förmåner samt engagemang i den löpande förvaltningen. Därutöver beaktas om- ständigheter som kan påverka affärens utgång vilka ligger utanför säljarens och/eller köparens kontroll. Resultat från en försäljningstransaktion beräknas utifrån senaste värdering, vilket normalt är per föregående kvartal. Detta innebär att det inte redovisas någon orealiserad värdeförändring under försäljningskvartalet. Kriterierna för intäkts- redovisning tillämpas på varje transaktion för sig. Finansiella intäkter och kostnader Finansnetto består av ränteintäkter och ränte- kostnader beräknade enligt effektivräntemeto- den samt ränteswappar, leasingkostnader och leasingintäkter samt valutajusteringar på finan- siella tillgångar och skulder i utländsk valuta. Ränteintäkter respektive räntekostnader inklu- derar även periodiserade transaktionskostnader och eventuella rabatter, premier och andra skill- nader mellan det ursprungligen redovisade vär- det av fordran respektive skuld och det belopp som regleras vid förfall. Eventuella uppläggnings- avgifter periodiseras över lånens löptid. Koncernens lång- och kortfristiga räntebärande skulder är värderade till upplupet anskaffnings- värde med tillämpning av effektivräntemetoden. Finansiella kostnader som är direkt hänförbara till fastighetsprojekt och som tar betydande tid i anspråk att färdigställa för avsedd användning eller försäljning inkluderas i tillgångens anskaff- ningsvärde. Aktivering av räntekostnader sker under förutsättningen att det är troligt att det kommer att leda till framtida ekonomiska fördelar och kostnaderna kan mätas på ett tillförlitligt sätt. Finansiella kostnader avseende derivat Räntederivat är klassificerade som finansiella instrument enligt IAS 32. Catena tillämpar inte säkringsredovisning enligt IFRS 9 kap 6. Samtliga derivat redovisas till verkligt värde i kategorierna ”Finansiella tillgångar” respektive ”Finansiella skulder” i koncernens balansräkning. Bruttoredo- visning tillämpas. Räntederivat redovisas initialt i balansräkningen till anskaffningsvärde när bolaget blir part enligt instrumentets avtalsmässiga villkor och värderas därefter till verkligt värde med värdeförändringar i resultaträkningen. Löpande betalningsströmmar under avtalen resultatförs som räntekostnad för den period de avser. Valutakursdifferenser på lån i utländsk valuta nettoredovisas antingen som en finansiell intäkt eller finansiell kostnad. Kovenanter som koncernen måste uppfylla, vid eller före rapportperiodens slut, beaktas när skulder med kovenanter ska klassificeras som kort- eller långfristiga. Kovenanter som koncer- nen är skyldig att uppfylla efter rapportperiodens utgång påverkar inte klassificeringen på balans- dagen. Skatt Inkomstskatter utgörs av aktuell skatt och uppskjuten skatt. Inkomstskatter redovisas i resultaträkningen utom då underliggande trans- aktion redovisas direkt mot eget kapital varvid tillhörande skatteeffekt redovisas i eget kapital. Aktuell och uppskjuten skatt beräknas utifrån gällande skattesats om 20,6 procent i Sverige. För Danmark beräknas aktuell och uppskjuten skatt till 22 procent. Uppskjuten skatt Uppskjuten skatt redovisas på samtliga tempo- rära skillnader avseende tillgångar och skulder samt för underskottsavdrag i den mån det är sannolikt att dessa kommer att kunna utnyttjas. Undantag är vid tillgångsförvärv enligt nedan. Temporära skillnader uppkommer mellan redo- visade och skattemässiga värden och relaterar sig framförallt till fastighetstillgångar, finansiella instrument, underskottsavdrag och obeskattade reserver. Ett förvärv av andelar i dotterföretag utgör antingen ett förvärv av rörelse eller förvärv av tillgångar. Vid rörelseförvärv redovisas uppskju- ten skatt till nominellt gällande skattesats utan diskontering. Vid tillgångsförvärv redovisas ingen separat uppskjuten skatt vid anskaffningstidpunk- ten utan tillgången redovisas till ett anskaffnings- värde motsvarande tillgångens verkliga värde minskat med uppskjuten skatt. Efter förvärvstid- punkten för ett tillgångsförvärv redovisas upp- skjuten skatt endast på förändring av redovisat värde och förändringar av skattemässigt värde som uppkommer efter förvärvstidpunkten. Uppskjutna skattefordringar och -skulder netto- redovisas när det föreligger en legal kvittningsrätt för aktuella skattefordringar och skatteskulder och när de uppskjutna skattefordringarna och skatteskulderna hänför sig till skatter debiterade av en och samma skattemyndighet och avser antingen samma skattesubjekt eller olika skatte- subjekt, där det finns en avsikt att reglera saldona genom nettobetalningar. Aktuell skatt Aktuell skatt motsvarar den skatt bolaget är skyl- digt att betala utifrån årets skattepliktiga resultat, justerat för eventuell aktuell skatt avseende tidigare perioder. Förvaltningsfastigheter Med förvaltningsfastighet avses fastighet som innehas i syfte att generera hyresintäkter eller värdeökning för koncernen. Koncernen innehar inga rörelsefastigheter. Förvaltningsfastigheterna redovisas initialt i balansräkningen till anskaff- ningsvärde, vilket inkluderar till förvärvet direkt hänförbara utgifter. Förvaltningsfastigheter redovisas därefter i balansräkningen till verkligt värde på nivå 3 IFRS 13. Omvärderingar av verk- ligt värde under löpande år sker genom en intern värderingsmodell som finns närmare beskriven i not 12, där även en mer detaljerad beskrivning av värdering av projekt, byggrätter och obebyggd mark återfinns. Den internt utförda värdering- en kvalitetskontrolleras genom att majoriteten av fastighetsbeståndet externvärderas årligen → / Koncernen ===== SIDA 102 ===== 102 Catena AB Årsredovisning med hållbarhetsrapport 2025 INLEDNING Catena i korthet VD-ord FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE Affären Verksamheten 2025 Finansiering Intjäningsförmåga Aktien och ägare Marknadsutsikter Riskhantering HÅLLBARHETSRAPPORT Allmänna upplysningar Miljöansvar Samhällsansvar Bolagsstyrning Hållbarhetsnoter Revisors rapport FINANSIELL INFORMATION & BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT Koncernen Finansiella rapporter – koncernen Noter – koncernen Moderbolaget Finansiella rapporter – moderbolaget Noter – moderbolaget Bolagsstyrning Bolagsstyrningsrapport Styrelse Företagsledning Förslag till årsstämman Förslag till vinstdisposition Årsredovisningens undertecknande Revisionsberättelse ÖVERSIKT & INFORMATION Översikt Information varefter en avstämning sker mellan internt och externt utförd värdering. Värdeförändringen redovisas som orealiserade värdeförändringar i resultaträkningen. Tillkommande utgifter läggs till det redovisade värdet endast om det är värderingshöjande och kan beräknas på ett tillförlitligt sätt. Alla andra till- kommande utgifter redovisas som kostnad i den period de uppkommer. Reparationer kostnads- förs i samband med att utgiften uppkommer. Ränteutgifter för större ny-, till- eller ombyggna- der som tar betydande tid i anspråk att färdig- ställa aktiveras under produktionstiden. Vid förvärv och försäljning av fastigheter eller bolag, bokförs transaktionen per tillträdesdagen, om inte risker och förmåner övergått till köparen vid ett annat tillfälle. Resultatet från försäljning av fastighet redovisas som realiserad värdeföränd- ring i resultaträkningen. Hyresintäkter och intäkter från fastighetsförsälj- ningar redovisas i enlighet med de principer som beskrivs under avsnittet Rörelsens intäkter. Goodwill Goodwill uppstår om det är en skillnad mellan anskaffningsvärde och koncernens andel av verkligt värde på förvärvade koncernföretags identifierbara nettotillgångar vid förvärvstidpunk- ten. Goodwill redovisas vid rörelseförvärv, och består dels av skillnaden mellan avtalad skatt och nominell uppskjuten skatt och dels know-how och framtida synergieffekter. Vid förvärvstid- punkten värderas goodwill till anskaffningsvärde och därefter prövas värdet årligen avseende eventuellt nedskrivningsbehov, eller när det finns en indikation på att redovisat värde inte är återvinningsbart. De redovisade värdena för koncernens tillgång- ar kontrolleras vid varje balansdag för att utröna om det finns någon indikation på nedskrivnings- behov. IAS 36 tillämpas för prövning av nedskriv- ningsbehov. Finansiella instrument Finansiella tillgångar och skulder redovisade till verkligt värde via resultaträkningen Koncernen redovisar derivatinstrument i balans- räkningen på affärsdagen och de värderas till verkligt värde med redovisning av värdeför- ändringen över resultaträkningen. Koncernen tillämpar inte säkringsredovisning. Bolaget mark- nadsvärderar samtliga derivat genom avstäm- ning mot extern part. Derivatens värde påverkas av rådande marknadsränta, derivatens räntenivå samt återstående löptid. I samtliga fall tillämpas nivå 2 enligt IFRS 13. Se även not 21. Finansiella tillgångar och skulder redovisade till upplupet anskaffningsvärde Låne- och kundfordringar är finansiella tillgångar som innehas i syfte att inkassera avtalsenliga kassaflöden. Kundfordringar redovisas till det belopp som förväntas inflyta efter avdrag för förlustriskreservering. Kundfordringars förvän- tade löptid är kort, varför värdet redovisats till nominellt belopp utan diskontering. Upplupet anskaffningsvärde för de långfristiga fordringarna beräknas som nuvärdet av de förväntade framtida kassaflödena, diskontera- de med den effektivränta som fastställdes vid anskaffningstillfället. Catena tillämpar i enlighet med reglerna i IFRS 9 en förenklad metod för nedskrivningsprövning av kundfordringar. Det innebär att löpande bedömning görs av nedskrivningsbehov, baserat på historik samt kännedom om övriga yttre faktorer kring kunden. Koncernen definierar fallissemang som fordring- ar som är förfallna sedan mer än 90 dagar och i de fallen görs en individuell bedömning och reservering. Nedskrivningen redovisas i resultaträkningen som en minskning av rörelsens intäkter och en nedskrivning av en reversfordran redovisas i posten finansiella kostnader. Långfristiga skulder har en förväntad löptid som är längre än ett år medan kortfristiga skulder har en löptid om högst ett år. Ränteskillnadsersättningar vid förtidslösen av lån utan att nytt lån tas upp redovisas i resultat- räkningen vid lösentidpunkten. Leverantörsskul- der och andra rörelseskulder som har en kort förväntad löptid redovisas därför normalt till nominellt värde. Leasing Koncernen innehar tomträtter som klassificeras som leasingavtal enligt IFRS 16. Dessa avtal avser mark med mycket lång eller evig nyttjanderätt. Leasingskulden redovisas som nuvärdet av framtida betalningar, diskonterade med den implicita räntan i kontrakten. Rätten att använda marken redovisas som en tillgång och nyttjande- perioden bedöms vara evig. Tomträtter redovisas som nyttjanderätter och en motsvarande skuld från den dagen tillgången är tillgänglig för användning. Eftersom tomträtter bedöms ha en evig nyttjandeperiod redovisas hela betalningen som ränta och ingen avskrivning sker. Koncernen innehar även leasingavtal avseen- de tjänstebilar, där den årliga leasingkostnaden fördelas mellan amortering av skulden och ränta. / Koncernen ===== SIDA 103 ===== 103 Catena AB Årsredovisning med hållbarhetsrapport 2025 INLEDNING Catena i korthet VD-ord FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE Affären Verksamheten 2025 Finansiering Intjäningsförmåga Aktien och ägare Marknadsutsikter Riskhantering HÅLLBARHETSRAPPORT Allmänna upplysningar Miljöansvar Samhällsansvar Bolagsstyrning Hållbarhetsnoter Revisors rapport FINANSIELL INFORMATION & BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT Koncernen Finansiella rapporter – koncernen Noter – koncernen Moderbolaget Finansiella rapporter – moderbolaget Noter – moderbolaget Bolagsstyrning Bolagsstyrningsrapport Styrelse Företagsledning Förslag till årsstämman Förslag till vinstdisposition Årsredovisningens undertecknande Revisionsberättelse ÖVERSIKT & INFORMATION Översikt Information Not 3. Information om rörelsesegment Sverige Syd Sverige Väst Sverige Öst Danmark Övrigt/eliminering Summa Resultaträkning 2025 2024 2025 2024 2025 2024 2025 2024 2025 2024 2025 2024 Hyresintäkter 779 685 589 474 810 786 473 248 – – 2 651 2 193 (varav vidarefakturerade kostnader) (73) (59) (38) (26) (65) (60) (18) (25) – – (194) (170) Fastighetskostnader -164 -137 -119 -82 -146 -144 -24 -41 – – -453 -404 Driftsöverskott 615 548 470 392 664 642 449 207 – – 2 198 1 789 Central administration – – – – – – – – -57 -58 -57 -58 Övriga rörelseintäkter 1 – 1 – 7 3 – – 6 2 15 5 Andelar i intresseföretags resultat – – – – – – – – -7 -31 -7 -31 Finansiella intäkter 36 47 21 31 72 132 12 10 -114 -163 27 57 Finansiella kostnader -227 -320 -201 -202 -199 -299 -107 -110 179 438 -555 -493 Finansiella kostnader avseende leasingavtal – – – – -8 -8 – – – – -8 -8 Förvaltningsresultat 425 275 291 221 536 470 354 107 7 188 1 613 1 261 Realiserade värdeförändringar från förvaltningsfastigheter -18 -5 -28 -15 – – – -31 43 68 -3 17 Orealiserade värdeförändringar från förvaltningsfastigheter 290 -19 142 -132 -49 149 102 117 – -1 485 114 Värdeförändringar derivat – – – – – – – – -28 -48 -28 -48 Resultat före skatt 697 251 405 74 487 619 456 193 22 207 2 067 1 344 Skatt -423 -264 -423 -264 Årets resultat 1 644 1 080 Sverige Syd Sverige Väst Sverige Öst Danmark Övrigt/eliminering Summa Övriga upplysningar 2025 2024 2025 2024 2025 2024 2025 2024 2025 2024 2025 2024 Goodwill 102 102 125 125 235 235 – – 120 120 582 582 Förvaltningsfastigheter 13 476 12 726 10 029 8 551 13 052 12 662 7 916 7 619 – – 44 473 41 558 Investeringar via förvärv 5 2 972 1 207 131 – – 628 5 515 – – 1 840 8 618 Investeringar i anläggningstillgångar 481 792 202 1 157 439 477 25 35 – – 1 147 2 461 → / Koncernen ===== SIDA 104 ===== 104 Catena AB Årsredovisning med hållbarhetsrapport 2025 INLEDNING Catena i korthet VD-ord FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE Affären Verksamheten 2025 Finansiering Intjäningsförmåga Aktien och ägare Marknadsutsikter Riskhantering HÅLLBARHETSRAPPORT Allmänna upplysningar Miljöansvar Samhällsansvar Bolagsstyrning Hållbarhetsnoter Revisors rapport FINANSIELL INFORMATION & BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT Koncernen Finansiella rapporter – koncernen Noter – koncernen Moderbolaget Finansiella rapporter – moderbolaget Noter – moderbolaget Bolagsstyrning Bolagsstyrningsrapport Styrelse Företagsledning Förslag till årsstämman Förslag till vinstdisposition Årsredovisningens undertecknande Revisionsberättelse ÖVERSIKT & INFORMATION Översikt Information Rörelsens segment Catenas rörelsesegment, som utgörs av regioner, har fastställts baserat på hur ledningen regel- bundet följer upp verksamheten. VD, som är koncernens högsta verkställande beslutsfattare, inhämtar denna information från regionerna för att utvärdera och fatta strategiska beslut. Koncernens segment består av följande regioner: Sverige Syd – utgörs av 39 fastigheter Sverige Väst – utgörs av 36 fastigheter Sverige Öst – utgörs av 48 fastigheter Danmark – utgörs av 14 fastigheter För mer information om regionernas fastigheter, se fastighetsförteckningen i förvaltningsberät- telsen. I segmentens resultat, tillgångar och skulder inkluderas direkt hänförbara poster samt poster som kan fördelas på segmenten på ett rimligt och tillförlitligt sätt. Utfördelning av fastighetsad- ministration har skett med yta som huvudsaklig fördelningsgrund. I segmentens investeringar i materiella anläggningstillgångar och förvaltnings- fastigheter ingår samtliga investeringar frånsett investeringar i korttidsinventarier och inventarier av mindre värde. Återstoden av koncernens resultat, efter even- tuell utfördelning av administrationskostnader, visas i kolumnen övrigt/elimineringar. Alla kostna- der och balansposter som är hänförliga direkt till en fastighet fördelas ner till respektive bolag och region. Catena har en hyresgäst som enskilt svarar för cirka 18 procent av koncernens intäkter. Dessa intäkter, som samlat uppgår till cirka 474 Mkr, för- delas på regionerna Sverige Syd och Danmark. Vakansrisken bedöms som liten då avtalsparten är en stor global koncern med långa hyreskon- trakt. Not 4. Hyresintäkter Löptider för hyreskontrakt per 2025-12-31 För- fallo- år Antal kontrakt Kontrakterad årshyra, Mkr Kontrakterad årshyra, % 2026 184 209 8 2027 75 179 6 2028 57 248 9 2029 57 319 12 2030 30 216 8 2031 24 220 8 2032+ 51 1 336 49 Totalt 478 2 727 100 Koncernen hyr ut sina ägda logistikfastigheter till tredje part med avtalade, icke uppsägningsbara, hyresvillkor med genomsnittlig återstående kon- traktslängd i portföljen på 6,4 år. Hyresintäkterna grundar sig på hyresavtal som är att betrakta som operationella leasingavtal där koncernen är leasegivare. Catenas kontrakt innehåller vanligtvis index klausuler som reglerar hyresnivån i linje med KPI. I Danmark, där kontrakten uppgår till 18 stycken och har ett kontraktsvärde om 470 Mkr, innehåller de flesta kontrakt olika former av tak- och golvklausuler länkat till KPI. Kontrakterad hyresintäkt per kontraktsstorlek, Mkr Antal kontrakt Kontrakterade hyresintäkter, % >40 7 26 20–40 27 26 10–20 48 24 5–10 45 11 1–5 114 11 <1 237 2 Totalt 478 100 Not 5. Fastighetskostnader och central administration Fastighetskostnader 2025 2024 Driftskostnader 124 123 Reparationer och underhåll 77 66 Fastighetsskötsel och teknisk tillsyn 47 45 Fastighetsskatt 73 46 Övriga externa kostnader 56 60 Fastighetsadministration 76 64 Totalt 453 404 I fastighetskostnader ingår de kostnader som är direkt relaterade till skötsel av fastigheterna. Vissa av dessa kostnader vidarefaktureras till hyresgästerna. Central administration 2025 2024 Personalkostnader 28 24 Köpta tjänster 28 33 Avskrivningar materiella anläggningstillgångar 1 1 Totalt 57 58 Centrala administrationskostnader består av kostnader för övergripande koncernförvaltning, administration samt kostnader för upprätthållan- de av börsnotering. Detta inkluderar koncernled- ning, ekonomi- och finansavdelning, IT, personal, investor relations, årsredovisning, revisionsarvo- den, avskrivning på inventarier med mera. Not 6. Arvode och kostnadsersättning till revisorer 2025 2024 Revisionsuppdrag KPMG 3,1 2,9 Skatterådgivning KPMG 0,2 0,3 Övriga tjänster KPMG 0,7 1,0 EY 0,1 – Totalt 4,1 4,2 Med revisionsuppdrag avses arvode för den lagstadgade revision av års- och koncernredo- visningen och bokföringen samt styrelse och verkställande direktörens förvaltning samt revi- sion och annan granskning utförd i enlighet med överenskommelse eller avtal. / Koncernen ===== SIDA 105 ===== 105 Catena AB Årsredovisning med hållbarhetsrapport 2025 INLEDNING Catena i korthet VD-ord FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE Affären Verksamheten 2025 Finansiering Intjäningsförmåga Aktien och ägare Marknadsutsikter Riskhantering HÅLLBARHETSRAPPORT Allmänna upplysningar Miljöansvar Samhällsansvar Bolagsstyrning Hållbarhetsnoter Revisors rapport FINANSIELL INFORMATION & BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT Koncernen Finansiella rapporter – koncernen Noter – koncernen Moderbolaget Finansiella rapporter – moderbolaget Noter – moderbolaget Bolagsstyrning Bolagsstyrningsrapport Styrelse Företagsledning Förslag till årsstämman Förslag till vinstdisposition Årsredovisningens undertecknande Revisionsberättelse ÖVERSIKT & INFORMATION Översikt Information Not 7. Leasing 2025 2024 Kassautflöde 10 10 Totalt 10 10 Av kassautflödet har 8 Mkr (8) redovisats som räntekostnader. Framtida odiskonterade kassaflöden avseende kontrakterade perioder förfaller till betalning: 2025 2024 Inom ett år 10 10 Mellan ett och fem år 36 36 Senare än fem år 206 215 Totalt 252 261 Koncernens leasingavtal består huvudsakligen av tomträttsavtal och till mindre del av billeasingav- tal. Tomträtter har en förfallotidpunkt senare än 5 år. Nyttjanderättstillgångar 2025 2024 Ingående värde 277 275 Tillkommande nyttjanderätter 1 4 Avskrivningar (fordon) -2 -2 Summa 276 277 Av det totala värdet för nyttjanderätter består 270 Mkr (271) av tomträtter och 6 Mkr (6) av billeasingavtal. Tomträtter bedöms ha en evig tidshorisont och hela betalningen hanteras därmed som finansiell kostnad i resultaträkningen. Dessa nyttjanderät- ter är därmed inte heller föremål för avskrivning. Avgälder kan komma att ändras och kommer då att resultera i förändring av värde på nyttjande- rätt och leasingskuld. Årets kostnad för korttidsleasingavtal (arren- den) uppgår till 2 Mkr och redovisas som fastig- hetskostnader. Årets kostnad för leasingavtal där den under- liggande tillgången är av lågt värde understiger 1 Mkr och redovisas som central administration. Not 8. Anställda och personalkostnader Medelantalet varav varav anställda 2025 män 2024 män Anställda i Sverige 66 62% 63 66% Anställda i Danmark* 1 100% 1 100% * Anställning i Danmark ligger i dotterbolag. 2025 2024 Könsfördelning Män Kvinnor Män Kvinnor Styrelse 57% 43% 57% 43% Ledning 57% 43% 43% 57% Löner, arvoden, förmåner och övriga ersättningar 2025 2024 Styrelseordförande 0,5 0,5 Övriga styrelseledamöter 1,7 1,5 Verkställande direktören Grundlön 4,4 4,1 Övriga ersättningar 0,9 0,8 Övriga ledande befattningshavare Grundlön 7,3 7,6 Övriga ersättningar 1,9 2,0 Övriga anställda 51,3 48,4 Summa 68,0 64,9 Pensionskostnader 2025 2024 Verkställande direktören 1,5 1,6 Övriga ledande befattningshavare 2,1 2,9 Övriga anställda 7,9 6,0 Summa 11,5 10,5 Lagstadgade sociala kostnader inklusive löneskatt 2025 2024 Styrelseordförande 0,2 0,2 Övriga styrelseledamöter 0,5 0,4 Verkställande direktören 2,0 1,9 Övriga ledande befattningshavare 3,2 3,5 Övriga anställda 17,6 16,2 Summa 23,5 22,2 Totalt 103,0 97,6 Arvode styrelseledamot, Tkr (årligt styrelsearvode beslutat av års- stämman april 2025 respektive april 2024) 2025 2024 Styrelse- arvode varav för utskotts- arbete Styrelse- arvode varav för utskotts- arbete Gustaf Hermelin 230 – 215 – Caesar Åfors 330 100 315 100 Hélène Briggert 250 20 235 20 Katarina Wallin 270 40 255 40 Joost Uwents 230 – 215 – Vesna Jovic 280 50 265 50 Lennart Mauritzson 530 70 500 70 Summa 2 120 280 2 000 280 Lön till styrelse och verkställande direktör avser styrelse och verkställande direktör i moder- bolaget. På årsstämman 2025 togs beslut att ersättning för medverkan i ersättningsutskottet skall utgå med 40 Tkr till ersättningsutskottets ordförande samt vardera 20 Tkr till övriga två ledamöter. Arvode utgår även till revisionsut- skottets ordförande med 100 Tkr och vardera 50 Tkr till övriga två ledamöter. Styrelsearvoden och ledande befattnings- havares anställnings- och uppsägningsvillkor Principer Ersättning till verkställande direktören och andra ledande befattningshavare utgörs av grundlön, övriga ersättningar (som består av bonus och milersättningar) och pension. Med andra ledande befattningshavare avses i Catena de sju personer (fem) som, vid årets utgång, tillsammans med verkställande direktören utgör företagsledning- en. För företagsledningens sammansättning, se sidan 141. → / Koncernen Pensionsförmåner samt övriga ersättningar till verkställande direktör och andra ledande befattningshavare utgår som del av den totala ersättningen. Till styrelsen utgår arvoden enligt beslut på års- stämma. För 2025 uppgick arvodet till totalt 2,1 Mkr (2,0), varav styrelsens ordförande har erhållit 0,5 Mkr (0,5). Marknadsmässig ersättning om 48 Tkr (291) för utförda tjänster som konferensmoderator, utgick till bolag ägt av styrelseledamot Katarina Wallin. Beloppet ingår ej i tabellen ovan. Bonus Huvudprincipen i koncernen är fast månadslön. När ett extraordinärt arbete utförts eller resultat i koncernen uppnåtts, kan bonus utgå. Beslut om bonus, som är pensionsgrundande, tas i ersätt- ningsutskottet årsvis i efterskott. Rörlig ersättning baserad på 2024 års utfall utbetalades i maj 2025. Ersättningen baserades på mål kopplade till driftsöverskott efter fastig- ===== SIDA 106 ===== 106 Catena AB Årsredovisning med hållbarhetsrapport 2025 INLEDNING Catena i korthet VD-ord FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE Affären Verksamheten 2025 Finansiering Intjäningsförmåga Aktien och ägare Marknadsutsikter Riskhantering HÅLLBARHETSRAPPORT Allmänna upplysningar Miljöansvar Samhällsansvar Bolagsstyrning Hållbarhetsnoter Revisors rapport FINANSIELL INFORMATION & BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT Koncernen Finansiella rapporter – koncernen Noter – koncernen Moderbolaget Finansiella rapporter – moderbolaget Noter – moderbolaget Bolagsstyrning Bolagsstyrningsrapport Styrelse Företagsledning Förslag till årsstämman Förslag till vinstdisposition Årsredovisningens undertecknande Revisionsberättelse ÖVERSIKT & INFORMATION Översikt Information hetsadministration, nytecknade avtal på vakans i befintligt bestånd och på nyproducerade ytor samt antal inskickade miljöcertifieringar till SGB. För rörlig ersättning till ledning och övriga medarbetare baserad på 2025 års utfall, för utbetalning i maj 2026, gäller kriterier relaterade till driftsöverskott efter fastighetsadministration, nytecknade avtal på vakans i befintligt bestånd och på nyproducerade ytor, antal inskickade miljöcertifieringar till SGB samt Nöjd-kund-index. Bonus till verkställande direktör kan maximalt uppgå till 50 procent av årlig fast lön. För övriga ledande befattningshavare kan bonus utgå till högst 25 procent av årlig fast lön och för övrig personal med maximalt en månadslön. För per- sonal som tillkommit via förvärvet av Bockasjö- rörelsen har bonusvillkor ännu inte harmonierats med övriga Catenakoncernen utan utgörs av fastställda belopp. Ersättningsutskottet bereder frågan om bolagets åtaganden och avsättning har skett för bonus för 2025 med 9,5 Mkr (10,2) inklusive sociala avgifter. Bonussystemet omfattar endast ett år i sänder, för närvarande endast 2025. Ersättningsutskottet svarar för utvärdering av system och utfall. Pensioner Pensionsinbetalningar för bolagets verkställande direktör sker med maximalt 35 procent av grund- lön och bonus. För övriga ledande befattningsha- vare sker pensionsinbetalningar enligt ITP-planen och genom försäkringar som beräknas utifrån de förmåner som gäller enligt ITP-planen. Pensio- nens andel av den totala ersättningen är alltså enligt ITP-planen med de högsta begränsningar som därav följer. Vidare omfattas även all övrig personal av ITP-avtalet. Pensionskostnaden motsvarar kostnader för avgiftsbestämda planer enligt IAS19. Not 9. Finansiella intäkter och kostnader Finansiella intäkter 2025 2024 Ränteintäkter1 27 57 Summa 27 57 Finansiella kostnader 2025 2024 Räntekostnader lån -606 -703 avgår: aktiverad ränta 38 78 Kupongränta räntederivat 38 157 Övriga finansiella kostnader -25 -25 Finansiella kostnader avseende leasingskuld -8 -8 Summa -563 -501 Finansnetto -536 -444 1 Ränteintäkter avser huvudsakligen ränta på bankmedel och externa fordringar. Årets räntenetto uppgick till 528 Mkr (436). Av årets räntekostnader har 38 Mkr (78) kapitali- serats i projekt, till en genomsnittlig ränta på 3,3 procent (3,7). Not 10. Skatt Redovisad i rapport över totalresultat 2025 2024 Aktuell skatt Årets skatt -56 -53 Summa -56 -53 Uppskjuten skatt Förvaltningsfastigheter -309 -168 Derivat 12 5 Skattemässiga underskott -7 16 Obeskattade reserver -74 -58 Övriga uppskjutna skatter 11 -6 Summa -367 -211 Totalt redovisad skatt -423 -264 Avstämning av effektiv skatt 2025 2024 Resultat före skatt 2 067 1 344 Skatt enligt gällande skattesats, 20,6% (20,6) -426 -277 Effekt av utländsk skatt -6 -2 Ej avdragsgilla kostnader inkl. ränteavdragsbegränsning -8 -11 Skatt i intressebolags resultat 10 -5 Skatt hänförlig till tidigare år - -12 Förändring av temporära skillnader för vilka uppskjuten skatt ej redovisas 8 38 Ej skattepliktiga bolags- försäljningar mm 2 5 Övrigt -3 – Redovisad effektiv skatt -423 -264 Den redovisade effektiva skatten i procent upp- går till 20,4 (19,6). → / Koncernen Avgångsvederlag För verkställande direktören utgår, vid uppsäg- ning från bolagets sida, lön under 12 månaders uppsägningstid. Inget avgångsvederlag utgår. I det fall verkställande direktören erhåller annan anställning eller övergår till egen verksamhet reduceras lönen under uppsägningstiden med inkomst från ny arbetsgivare. Vid uppsägning från verkställande direktörens sida är uppsäg- ningstiden 6 månader. För övriga medlemmar i ledningsgruppen gäller en uppsägningstid från arbetsgivarens sida på mellan 6–12 månader. Vid uppsägning från medlemmarna i ledningsgruppens sida är uppsägningstiden mellan 4–6 månader. Inget avgångsvederlag har utbetalts till ledande befattningshavare som slutat sin anställning. Berednings- och beslutsprocess Ersättningsutskottet har under året givit styrelsen rekommendationer gällande principer för ersätt- ning till ledande befattningshavare. Rekommen- dationen har innefattat proportionerna mellan fast och rörlig ersättning samt storleken på eventuella löneökningar. Det av styrelsen utsedda ersättningsutskottet bereder, förhandlar och läm- nar förslag till styrelsen avseende verkställande direktörens villkor. Efter förslag från verkställande direktören beslutar ersättningsutskottet om övriga ledande befattningshavares ersättningar. Ersättningsutskottet beslutar även om eventu- ell bonus och utvärderar sedan systemet och utfallet. Samtliga beslut tagna av ersättningsutskottet återrapporteras till styrelsen. Ersättningsutskottet har sammanträtt vid fyra tillfällen under 2025. ===== SIDA 107 ===== 107 Catena AB Årsredovisning med hållbarhetsrapport 2025 INLEDNING Catena i korthet VD-ord FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE Affären Verksamheten 2025 Finansiering Intjäningsförmåga Aktien och ägare Marknadsutsikter Riskhantering HÅLLBARHETSRAPPORT Allmänna upplysningar Miljöansvar Samhällsansvar Bolagsstyrning Hållbarhetsnoter Revisors rapport FINANSIELL INFORMATION & BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT Koncernen Finansiella rapporter – koncernen Noter – koncernen Moderbolaget Finansiella rapporter – moderbolaget Noter – moderbolaget Bolagsstyrning Bolagsstyrningsrapport Styrelse Företagsledning Förslag till årsstämman Förslag till vinstdisposition Årsredovisningens undertecknande Revisionsberättelse ÖVERSIKT & INFORMATION Översikt Information Uppskjuten skatt redovisad i de finansiella rapporterna 2024 2025 Uppskjuten skattefordran IB 2024 Redovisat över resultatet Redovisat i eget kapital Förvärv/avyttring av bolag UB 2024 Redovisat över resultatet Redovisat i eget kapital Förvärv/avyttring av bolag UB 2025 Skattemässiga underskott 4 16 – 3 23 -7 -1 – 15 Derivat 8 -2 – – 6 – – – 6 Summa uppskjuten skattefordran 12 14 – 3 29 -7 -1 – 21 Uppskjuten skatteskuld Förvaltningsfastigheter 2 840 168 2 – 3 010 309 -8 1 3 312 Derivat 51 -7 – -2 42 -12 – – 30 Obeskattade reserver 206 58 – -1 263 74 – -2 335 Övrigt 6 6 -7 -1 4 -11 8 – 1 Summa uppskjuten skatteskuld 3 103 225 -5 -4 3 319 360 – -1 3 678 Netto (skuld) enligt balansräkningen 3 091 3 290 3 657 Utöver de ovan redovisade skattemässiga underskotten finns inga väsentliga outnyttjade underskottsavdrag för vilka uppskjuten skattefordran inte redovisats. Not 11. Goodwill Goodwill 2025 2024 Ingående anskaffningsvärden 582 582 Utgående anskaffningsvärden 582 582 Den 4 oktober 2023 förvärvade koncernen 100 procent av aktierna och rösterna i det onoterade bolaget Bockasjö AB. Förvärvet var i huvudsak ett rörelseförvärv som genererade en goodwill om 120 Mkr. I goodwillvärdet ingår värdet av en projektorganisation med ett gediget know-how avseende projektutveckling samt en effektiv arbetsmodell för detta. Förvärvet bedöms leda till synergieffekter i form av effektivare processer för projektutveckling. Utöver detta finns dessutom till den förvärvade projektorganisationen ett gediget nätverk bland logistikaktörer och leverantörer. Ingen del av goodwill förväntas vara skattemäs- sigt avdragsgill. Återvinningsvärde per 2025-12-31 för goodwill från Bockasjöförvärvet har fastställts genom en beräkning av nyttjandevärdet. Beräkningsmo- dellen bygger på en diskontering av framtida prognostiserade kassaflöden som jämförts med redovisat värde. De framtida kassaflödena har ba- serats på 5-årsprognoser framtagna av ledning- en. Vid test av goodwill har en evig horisont an- tagits och extrapolering av kassaflöden för åren efter prognosperioden har baserats på tillväxttakt på cirka 2 procent. Prognostiserade kassaflöden samt restvärde diskonteras till nuvärde med en vägd kapitalkostnad enligt WACC (Weighted-av- erage cost of capital) uppgående till 8,0 procent efter skatt. Återvinningsvärdet överstiger med god marginal det redovisade värdet. Även förvärvet av Tribona 2016 utgjorde ett rörelseförvärv och redovisas i enlighet med IFRS 3 Rörelseförvärv. Detta innebär, till skillnad från tillgångsförvärv, att uppskjuten skatt beaktas på samtliga temporära skillnader. Återstående redovisad goodwill om 462 Mkr per balansda- gen är i sin helhet en effekt av att full nominell uppskjuten skatt avseende temporära skillnader mellan verkligt värde och skattemässigt värde redovisas. Årlig nedskrivningsprövning utförs genom att säkerställa att återstående uppskjuten skatteskuld avseende den fastighet till vilken goodwill allokererats, beloppsmässigt överstiger goodwillbeloppet. Balansposten kommer följakt- ligen att förändras i takt med att fastigheter med goodwill säljs eller omvärderas till värde under sitt förvärvsvärde. / Koncernen ===== SIDA 108 ===== 108 Catena AB Årsredovisning med hållbarhetsrapport 2025 INLEDNING Catena i korthet VD-ord FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE Affären Verksamheten 2025 Finansiering Intjäningsförmåga Aktien och ägare Marknadsutsikter Riskhantering HÅLLBARHETSRAPPORT Allmänna upplysningar Miljöansvar Samhällsansvar Bolagsstyrning Hållbarhetsnoter Revisors rapport FINANSIELL INFORMATION & BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT Koncernen Finansiella rapporter – koncernen Noter – koncernen Moderbolaget Finansiella rapporter – moderbolaget Noter – moderbolaget Bolagsstyrning Bolagsstyrningsrapport Styrelse Företagsledning Förslag till årsstämman Förslag till vinstdisposition Årsredovisningens undertecknande Revisionsberättelse ÖVERSIKT & INFORMATION Översikt Information Not 12. Förvaltningsfastigheter 2025 2024 Fastighetsbestånd Verkligt värde Antal fastigheter Verkligt värde Antal fastigheter Fastighetsbestånd vid årets ingång 41 558 137 30 872 132 Förvärv1 1 840 4 8 618 8 Nybyggnation2 610 1 825 Investering i befintliga fastigheter, ny yta2 57 54 Investering i befintliga fastigheter, annat2 262 428 Hyresgästanpassningar2 218 154 Försäljningar -98 -3 -658 -4 Omräkningsdifferenser -459 151 Fastighetsreglering mm - -1 - 1 Orealiserade värdeförändringar 485 114 Fastighetsbestånd vid årets utgång 44 473 137 41 558 137 Totala investeringar 2 987 11 079 Investeringar via förvärv av aktier -1 835 -8 430 Investeringar enligt kassaflödesanalys 1 152 2 649 1 Fastighetsvärde efter avdrag för uppskjuten skatt och transaktionskostnader. 2 Varav aktiverad ränta 38 Mkr (78). Genomsnittlig ränta hänförbar till projekt uppgår till 3,3 procent (3,7). Kommentar till EPRA Core Recommendations – koncernen har inga materiella förvaltningsfastigheter i joint ventures eller intressebolag. Taxeringsvärden 2025 2024 Taxeringsvärden, byggnader 10 001 5 667 Taxeringsvärden, mark (varav innehav med tomträtt 51 Mkr) 3 353 2 041 Totalt 13 354 7 708 Catena har valt att, enligt IAS 40, redovisa förvalt- ningsfastigheterna till verkligt värde. Varje kvartal genomförs en intern värdering av samtliga förvaltningsfastigheter. Den interna värdering- en ligger till grund för de verkliga värden som finns upptagna i balansräkningen. Beräkningen av verkligt värde görs för varje enskild fastighet genom en tioårig kassaflödesmodell. Värderingskategorier för förvaltningsfastigheter Koncernens samtliga fastigheter har bedömts vara i nivå 3 i värderingshierarkin. Koncernens fastigheter består primärt av logistikfastigheter, vilka har liknande riskprofil och värderingsmeto- dik. Koncernen har även inslag av projekt. Direktavkastningskrav och real tillväxt De väsentligaste variablerna, som är avgörande för det beräknade verkliga värdet i modellen, är intjäningsförmåga och direktavkastningskrav. Vid bedömning av den framtida intjäningsförmågan har hänsyn tagits dels till förväntade förändringar i hyresnivå utifrån det enskilda kontraktets nuva- rande hyra kontra marknadshyran vid respektive förfallotidpunkt, dels till förändringar i uthyrnings- grad. Drift- och underhållskostnader har bedömts med utgångspunkt i bolagets verkliga kostna- der och är anpassade efter fastighetens ålder och skick. Ökade driftskostnader kompenseras vanligen av ökade hyresintäkter då majoriteten av Catenas hyresavtal ger rätten att vidarefakturera denna kostnad till hyresgästen. Till grund för fastställande av direktavkastnings- kravet ligger realräntan och riskpremien för den enskilda fastigheten. Riskpremien för enskilda fastigheter bestäms bland annat av fastighetens läge, användningsområde och hyresgäststruk- tur. Direktavkastningskravet är fastighetens normaliserade driftsöverskott dividerat med marknadsvärdet. Som kalkylränta används fast- ställt direktavkastningskrav med tillägg för årlig inflation. Nivån på den årliga framtida inflationen bedöms normalt till 2 procent. Driftsöverskott och vakansnivå Driftsöverskott är skillnaden mellan hyresintäkter- na och drift- och underhållskostnader (fastighets- kostnader före fastighetsadministration). Utgångspunkten är aktuell prognos för drifts- överskottet baserat på senaste årets utfall. Intäk- terna och/eller drifts- och underhållskostnaderna för ett enskilt år kan dock vara påverkade av faktorer som inte är vanligt förekommande under fastighetens långsiktiga livstid. Om så skulle vara fallet för aktuella prognosvärden sker en norma- lisering av det enskilda årets belopp. Intäkterna kan normaliseras om den bedömda hyresutveck- lingen under aktuell tioårsperiod bedöms avvika från utgångsprognosens. Detta sker i så fall uti- från förväntade förändringar i hyresintäkterna ba- serat på de enskilda kontraktens nuvarande hyra kontra bedömd marknadshyra vid kontraktens förfallotidpunkt och förändringar i den långsiktiga vakansnivån. Även drift- och underhållskostnader kan bli föremål för normalisering utifrån en analys av såväl historiska som aktuella kostnader med hänsyn till hyresgästens respektive hyresvärdens åtagande enligt hyresavtalet. Projekt, byggrätter och obebyggd mark Pågående projekt värderas enligt samma princip som förvaltningsfastigheter men med avdrag för återstående investering. Beroende på vilken fas projektet befinner sig i åsätts olika riskpå- slag i avkastningskravet. Byggrätter värderas utifrån ett bedömt marknadsvärde på respektive fastighet enligt ortsprismetoden. Avdrag sker för bedömda kostnader för väntetider och bedömd risk. Obebyggd mark värderas inledningsvis till anskaffningsvärde och marknadsvärderas när detaljplan vunnit laga kraft och övriga väsentliga villkor är uppfyllda. Beräkning När alla variabler fastställts utifrån ovanstående beskrivning sker en beräkning av nuvärdet av de kommande nio årens driftsöverskott i kassaflö- desmodellen. Dessutom beräknas nuvärdet av restvärdet baserat på det tionde årets drifts- överskott i denna modell. Därefter sker eventuellt en justering för värdet av pågående projekt och mark med outnyttjade byggrätter. Summan av dessa värden utgör det beräknade verkliga värdet. Sammanställning En fastighets verkliga marknadsvärde kan fastställas först när den säljs. I beräkningar av verkligt värde enligt ovan beskrivna modell ingår olika bedömningsfaktorer som innehåller viss grad av osäkerhet. För att säkerställa den interna värderingen genomförs externa värderingar av bolagets fastigheter med cirka 20–30 procent per kvartal. CBRE och Cushman & Wakefield har värderat cirka 95 procent av beståndet, motsva- rande ett värde av 42 Mdkr under 2025. → / Koncernen ===== SIDA 109 ===== 109 Catena AB Årsredovisning med hållbarhetsrapport 2025 INLEDNING Catena i korthet VD-ord FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE Affären Verksamheten 2025 Finansiering Intjäningsförmåga Aktien och ägare Marknadsutsikter Riskhantering HÅLLBARHETSRAPPORT Allmänna upplysningar Miljöansvar Samhällsansvar Bolagsstyrning Hållbarhetsnoter Revisors rapport FINANSIELL INFORMATION & BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT Koncernen Finansiella rapporter – koncernen Noter – koncernen Moderbolaget Finansiella rapporter – moderbolaget Noter – moderbolaget Bolagsstyrning Bolagsstyrningsrapport Styrelse Företagsledning Förslag till årsstämman Förslag till vinstdisposition Årsredovisningens undertecknande Revisionsberättelse ÖVERSIKT & INFORMATION Översikt Information Sverige Syd Sverige Väst Sverige Öst Danmark Totalt Verkligt värde, Mkr 13 476 10 029 13 052 7 916 44 473 Hyresvärde, Mkr 839 675 837 470 2 821 Ekonomisk uthyrningsgrad, % 94 99 95 100 97 Antal fastigheter 39 36 48 14 137 Uthyrningsbar yta, tkvm 938 827 864 522 3 151 Direktavkastningskrav för bedömning av restvärde, % 5,15–7,75 5,05–7,30 5,10–7,80 5,25–6,85 5,05–7,80 Direktavkastningskrav, snitt % 5,8 5,8 6,0 5,8 5,9 Andel värderade fastigheter 2025 2024 Antal fastigheter 128 130 Externt värde, Mkr 42 340 39 059 Motsvarande internt värde, Mkr 42 653 39 338 Avvikelse, Mkr 313 280 Avvikelse i % 0,7 0,7 Redovisat värde 44 473 41 558 Externvärderad andel, % 95,2 94,7 Värdering Eftersom alla fastighetsvärderingar innehåller bedömningsfaktorer med olika grader av osäker- het anges vanligen ett visst osäkerhetsintervall i beräknade värden om +/-5–10 procent per fastig- het. Vid jämförelse mellan de internt beräknade värdena och de externa värderingarna accepte- ras därför ett avvikelseintervall på +/-10 procent per enskild fastighet innan de interna värdena eventuellt omprövas. I ett samlat bestånd antas avvikelserna i enskilda fastigheter till stor del ta ut varandra. Känslighetsanalys De parametrar som väsentligt påverkar värdet på en fastighet är avkastningskravet och hyresvär- det (bedömd marknadshyra). Avkastningskravet baseras på analys av jämförbara transaktioner på fastighetsmarknaden. Hyresvärdet speglar mark- nadsbilden för vad hyresgästerna är villiga att betala för fastighetsytor. Driftskostnaderna är av avsevärt mindre påverkan då en ökning av dessa, till största del, vidarefaktureras till hyresgästen. För att belysa hur en förändring på +/-0,5 pro- centenheter för avkastningskrav och årlig hyres- utveckling påverkar beräknat verkligt värde och belåningsgraden kan följande känslighetsanalys göras. Beräkningen ger en förenklad ögonblicks- bild då en parameter sällan rör sig ensam. Känslighets- analys Förändr. i %- enheter Påverkan värde, Mkr Belå- nings- grad, % Avkastnings- krav +0,5 -3 241 42,3 -0,5 3 857 36,0 Antagen årlig hyresutveckling +0,5 1 497 37,9 -0,5 -1 446 40,5 Not 13. Materiella anläggningstillgångar Inventarier 2025 2024 Ingående anskaffningsvärden 9 9 Utgående anskaffningsvärden 9 9 Ingående avskrivningar -8 -7 Årets avskrivningar -1 -1 Utgående avskrivningar -9 -8 Redovisat värde – 1 Avskrivningar fördelar sig på nedanstående rader i resultatet 2025 2024 Central administration 1 1 Avskrivningar görs enligt en bedömd nyttjande- period som varierar mellan 3–10 år. / Koncernen ===== SIDA 110 ===== 110 Catena AB Årsredovisning med hållbarhetsrapport 2025 INLEDNING Catena i korthet VD-ord FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE Affären Verksamheten 2025 Finansiering Intjäningsförmåga Aktien och ägare Marknadsutsikter Riskhantering HÅLLBARHETSRAPPORT Allmänna upplysningar Miljöansvar Samhällsansvar Bolagsstyrning Hållbarhetsnoter Revisors rapport FINANSIELL INFORMATION & BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT Koncernen Finansiella rapporter – koncernen Noter – koncernen Moderbolaget Finansiella rapporter – moderbolaget Noter – moderbolaget Bolagsstyrning Bolagsstyrningsrapport Styrelse Företagsledning Förslag till årsstämman Förslag till vinstdisposition Årsredovisningens undertecknande Revisionsberättelse ÖVERSIKT & INFORMATION Översikt Information Not 14. Andelar i intresseföretag och samarbetsarrangemang I följande tabell visas ägarandel och koncernens redovisade värde avseende intresseföretag och joint ventures, Mkr. 2025 Klassificering Org. Nr. Säte Ägar- andel Redovisat värde BRA Framtid 42 AB Joint Venture 559430-6424 Göteborg 50% -1 Origon Park AB Intressebolag 559122-6617 Bjuv 45% 71 Södertuna utveckling AB Joint Venture 559184-0367 Södertälje 50% 56 Sörreds Logistikpark Holding AB Joint Venture 559240-4874 Göteborg 50% 145 Törsjö Logistik AB Joint Venture 559014-0272 Örebro 50% 16 Totalt 287 2024 Klassificering Org. Nr. Säte Ägar- andel Redovisat värde BRA Framtid 42 AB Joint Venture 559430-6424 Göteborg 50% 1 Origon Park AB Intressebolag 559122-6617 Bjuv 45% 76 Södertuna utveckling AB Joint Venture 559184-0367 Södertälje 50% 51 Sörreds Logistikpark Holding AB Joint Venture 559240-4874 Göteborg 50% 178 Törsjö Logistik AB Joint Venture 559014-0272 Örebro 50% 16 Totalt 322 Ägarandelen av kapitalet avses, vilket även överensstämmer med andelen av rösterna. Intresseföretag Origon Park AB äger och utvecklar tre fastigheter i Bjuv. Bolaget ägs till 45 procent av Catena, 47,5 procent av Backahill AB och 7,5 procent Mikael Halling. 2025 2024 Ackumulerade anskaffningsvärden Vid årets början 76 108 Årets andel av resultat efter skatt -5 -32 Redovisat värde vid årets slut 71 76 Intresseföretagens resultat- och balansräkningar i sammandrag (100%) 2025 2024 Resultaträkning Hyresintäkter 45 69 Driftsöverskott -3 23 Årets resultat -18 229 2025-12-31 2024-12-31 Balansräkning Anläggningstillgångar 317 295 Omsättningstillgångar 15 73 Summa tillgångar 332 368 Eget kapital 130 149 Övriga skulder 202 219 Summa eget kapital och skulder 332 368 Joint Ventures Södertuna utveckling AB ägs till 50 procent av Catena AB och till 50 procent av Gerstaberg Gård AB. Bolagets syfte är att utveckla 1 000 000 kvm mark sydväst om Stockholm för logistik- ändamål. Sörreds Logistikpark Holding AB ägs till 50 procent av Catena Projekt JV AB och till 50 procent av AB Platzer Artrosa. Bolaget äger en projektfastighet i Sörreds Industripark. Avsikten är att fastigheterna ska avyttras efter färdigstäl- lande och kommer således inte att ingå i Catenas fastighetsportfölj. BRA Framtid 42 AB ägs till 50 procent av Cate- na AB och till 50 procent av BRA Framtid 41 AB. Bolagets syfte är att exploatera fastighet genom nybyggnad. Törsjö Logistik AB ägs till 50 procent av Catena AB och 50 procent av AB Lokalhusman i Örebro 2. Törsjö Logistik AB äger mark och utvecklar logistikposition i Örebro. 2025 2024 Ackumulerade anskaffningsvärden Vid årets början 246 270 Förvärv – 4 Omklassificering 47 36 Årets andel av resultat efter skatt -2 1 Årets aktieägartillskott 5 – Årets utdelning från joint venture -80 -65 Redovisat värde vid årets slut 216 246 Sammantagna tillgångar, skulder, intäkter och kostnader för ovanstående innehav, som var för sig inte är väsentliga, presenteras i följande tabeller. Joint Ventures resultat- och balansräkningar i sammandrag (100%) 2025 2024 Resultaträkningen Hyresintäkter 17 18 Driftsöverskott 10 5 Årets resultat 5 9 2025-12-31 2024-12-31 Balansräkning Anläggningstillgångar 408 481 Omsättningstillgångar 85 28 Summa tillgångar 493 509 Eget kapital 140 188 Övriga skulder 353 321 Summa eget kapital och skulder 493 509 → / Koncernen I samband med förvärvet av projektorganisa- tionen i Bockasjö 2023 förvärvade koncernen även tre pågående projekt som har avyttrats, respektive kommer att avyttras till extern part ef- ter färdigställande och blir sålunda inte en del av Catenas fastighetsportfölj. Koncernen har genom förvärvet av projektfastigheterna även förbundit sig att till säljarna av Bockasjö erlägga ett belopp motsvarande det rearesultat som uppstår vid avyttringen av respektive projektfastighet efter färdigställande, vilket innebär att Catena inte be- håller något resultat som uppstår vid avyttringen av fastigheterna. Förvärvet av fastigheterna har ansetts utgöra transaktioner skiljda från förvärvet av projektverksamheten i Bockasjö AB och har redovisats som separata tillgångsförvärv. De två kvarvarande av dessa fastigheter ligger i Sörreds Logistikpark Holding AB som samägs med AB Platzer Artrosa och redovisas som Andelar i intresseföretag. ===== SIDA 111 ===== 111 Catena AB Årsredovisning med hållbarhetsrapport 2025 INLEDNING Catena i korthet VD-ord FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE Affären Verksamheten 2025 Finansiering Intjäningsförmåga Aktien och ägare Marknadsutsikter Riskhantering HÅLLBARHETSRAPPORT Allmänna upplysningar Miljöansvar Samhällsansvar Bolagsstyrning Hållbarhetsnoter Revisors rapport FINANSIELL INFORMATION & BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT Koncernen Finansiella rapporter – koncernen Noter – koncernen Moderbolaget Finansiella rapporter – moderbolaget Noter – moderbolaget Bolagsstyrning Bolagsstyrningsrapport Styrelse Företagsledning Förslag till årsstämman Förslag till vinstdisposition Årsredovisningens undertecknande Revisionsberättelse ÖVERSIKT & INFORMATION Översikt Information Gemensam verksamhet Koncernen har en väsentlig gemensam verk- samhet. Catena bedriver finansiell verksamhet i ett intresseföretag, SFF Holding AB, nedan kallat SFF, via dotterbolaget Svensk FastighetsFinan- siering AB (publ), i form av upptagande av lån på kapitalmarknaden genom utgivande av obligatio- ner (MTN-Medium Term Notes) samt utlånings- verksamhet genom utgivande av kontantlån. Bolaget ägs av Catena AB, Diös Fastigheter AB, Fabege AB, Platzer Fastigheter Holding AB och Wihlborgs Fastigheter AB till 20 procent vardera. För denna gemensamma verksamhet redovisar Catena sin andel av gemensamma tillgångar, skulder, intäkter och kostnader post för post i koncernens finansiella rapporter. Transaktioner och andra mellanhavanden med den gemen- samma verksamheten har eliminerats i koncern- redovisningen. Tillgångar och skulder som ingår i koncernen hänförliga till verksamheten i SFF utgörs främst av obligationslån samt andel av kortfristiga placeringar. Per den 31 december 2025 hade Catena utestående obligationer om totalt 1 868 Mkr (1 418) via SFF vilka beskrivs mer i detalj i årsredovisningens finansieringsavsnitt på sidorna 25–27. Kortfristiga placeringar uppgick per 31 december 2025 till 82 Mkr (81). Not 15. Övriga långfristiga fordringar 2025-12-31 2024-12-31 Verkligt värde derivatinstrument 132 160 Fordran uthyrd auto- mationsutrustning/ finansiell anläggnings- tillgång 56 63 Fordringar intresseföretag 67 70 Kapitalförsäkringar 1 1 Förutbetalda kreditavgifter 13 19 Totalt 269 313 Not 16. Kundfordringar Förfallostruktur för kundfordringar 2025-12-31 2024-12-31 <30 dagar 0 1 31–60 dagar 0 -1 61–90 dagar 0 1 >91 dagar 8 6 Summa förfallna 8 7 Ej förfallna 12 11 Summa 20 18 Nedskrivna fordringar Reservering vid årets början -4 -18 Reservering för befarade förluster -5 -3 Konstaterade förluster 5 17 Reservering vid årets slut -4 -4 Totala kundfordringar 16 14 Koncernen tillämpar den förenklade metoden för beräkning av förväntade kreditförluster. Metoden innebär att förväntade förluster under fordrans hela löptid används som utgångspunkt. För att beräkna förväntade kreditförluster har kundfordringar grupperats baserat på kreditka- rakteristika och antal dagars dröjsmål. Förlust- historik används tillsammans med nuvarande och framåtblickande information som kan påverka kundernas möjlighet att betala fordran. Konsta- terade förluster på hyresfordringar uppstår när kunder försätts i konkurs eller av andra skäl inte kan fullfölja sina betalningsåtaganden. Not 17. Övriga fordringar 2025-12-31 2024-12-31 Mervärdesskatt och övriga skatte- fordringar 160 215 Kortfristiga placeringar 82 81 Övriga fordringar 45 80 Totalt 287 376 Not 18. Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 2025-12-31 2024-12-31 Administration och fastighetskostnader 11 11 Förutbetalda projektkostnader 39 41 Förutbetalda försäkringspremier 8 8 Övriga förutbetalda kostnader 7 9 Periodiserade hyresrabatter 78 64 Upplupna intäkter 21 20 Totalt 164 153 / Koncernen ===== SIDA 112 ===== 112 Catena AB Årsredovisning med hållbarhetsrapport 2025 INLEDNING Catena i korthet VD-ord FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE Affären Verksamheten 2025 Finansiering Intjäningsförmåga Aktien och ägare Marknadsutsikter Riskhantering HÅLLBARHETSRAPPORT Allmänna upplysningar Miljöansvar Samhällsansvar Bolagsstyrning Hållbarhetsnoter Revisors rapport FINANSIELL INFORMATION & BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT Koncernen Finansiella rapporter – koncernen Noter – koncernen Moderbolaget Finansiella rapporter – moderbolaget Noter – moderbolaget Bolagsstyrning Bolagsstyrningsrapport Styrelse Företagsledning Förslag till årsstämman Förslag till vinstdisposition Årsredovisningens undertecknande Revisionsberättelse ÖVERSIKT & INFORMATION Översikt Information Not 19. Eget kapital och resultat per aktie Antal registrerade aktier Antal aktier Totalt antal aktier Nyemission 1999-05-17 490 754 11 555 662 Fondemission 2006-03-09 8 838 11 564 500 Riktad nyemission 2013-10-18 13 630 952 25 195 452 Riktad nyemission 2014-03-10 446 469 25 641 921 Riktad nyemission 2016-01-22 7 246 971 32 888 892 Riktad nyemission 2016-02-15 346 614 33 235 506 Riktad nyemission 2016-10-11 2 500 000 35 735 506 Riktad nyemission 2017-12-19 1 678 017 37 413 523 Riktad nyemission 2018-07-09 285 330 37 698 853 Riktad nyemission 2021-03-01 527 911 38 226 764 Riktad nyemission 2021-03-31 3 000 000 41 226 764 Riktad nyemission 2022-04-04 4 122 676 45 349 440 Riktad nyemission 2022-11-30 4 534 944 49 884 384 Riktad nyemission 2023-10-04 328 094 50 212 478 Riktad nyemission 2024-03-12 4 660 344 54 872 822 Riktad nyemission 2024-08-28 5 487 282 60 360 104 Antal registrerade aktier 60 360 104 Resultat per aktie, räknat på resultat hänförligt till moderbolagets aktieägare under året (uttryckt i kr per aktie) 2025 2024 Resultat per aktie Årets resultat 1 644 1 080 Utestående stamaktier 60 360 104 60 360 104 Vägt antal utestående stamaktier 60 360 104 55 800 332 Resultat per aktie, kr1 27,24 19,36 1 Ingen utspädningseffekt föreligger, då inga potentiella aktier förekommer. Not 20. Finansiella instrument och finansiell riskhantering Finanspolicy Catena är exponerad mot finansiella risker och det är finansavdelningen, vilken sköts centralt i Catena AB, som har det operativa ansvaret för hur finansverksamheten bedrivs. Styrelsen i Cate- na AB ser årligen över och beslutar om innehållet i finanspolicyn, vilken reglerar finansavdelningens mandat samt fastställer vilka finansiella risker koncernen är exponerad mot och hur dessa skall hanteras. Finansverksamhetens övergripande målsättning kan sammanfattas i fyra delar, dels säkerställa koncernens kapitalbehov på kort och lång sikt, dels inom finanspolicyns ramar och rikt- linjer minimera koncernens finansiella kostnader, dels säkerställa att koncernens tillgängliga likvi- ditet uppgår till en tillfredsställande nivå och att därmed betalningsförmåga tryggas på kort och lång sikt och slutligen säkerställa att finansverk- samheten bedrivs med god intern kontroll. Finanspolicy Mål 2025 Utfall 2025 Aktieutdelning ska lång- siktigt uppgå till 50% av förvaltningsresultatet, reducerad med schablon- beräknad skatt 640 Mkr 631 Mkr Kapitalbindning >2,5 år 4,5 år Räntetäckningsgrad >2,0 ggr 3,9 ggr Soliditet >40% 51,2% Nettoskuld/EBITDA, (R12) <9 ggr 7,8 ggr Belåningsgrad <50% 39,0% Investment grade rating Lägst IG BBB Andel grön finansiering >50 76,9% Finansiering Räntebärande skulder i Catena består till merpar- ten av lån från de stora nordiska bankerna men också av obligationer, realkreditobligationer och företagscertifikat. Räntebärande skulder uppgick per 2025-12-31 till 17 772 Mkr (16 944), varav 153 Mkr (174) under befintliga avtal kommer amor- teras under 2026. Cirka 72 procent av skulderna var säkerställda med pant i fastigheter, direkt eller indirekt genom säkerhet i form av revers- fordringar på dotterbolag med vidhängande pant. I vissa fall är även dotterföretagens aktier pantsatta och borgen lämnad av moderbolag. Likviditetsrisk Likviditetsrisk föreligger om Catena inte förmår att fullgöra sina betalningsåtaganden på grund av brist på likvida medel eller att de kan fullgöras endast genom upplåning till avsevärt högre kost- nad än normalt alternativt genom att tillgångar måste avyttras till pris under marknadsnivå. Catena följer noggrant kassaflödets utveckling för att vid var tid säkerställa en tillräcklig mängd likvida medel inklusive outnyttjade lånelöften för att täcka åtminstone 12 månaders låneförfall. Per 2025-12-31 uppgick kassan till 444 Mkr och det fanns kreditlöften om 2 750 Mkr (2 750) varav 2 750 Mkr (2 750) var outnyttjat. Utöver detta fanns på balansdagen en kassakredit uppgående till 200 Mkr. → / Koncernen ===== SIDA 113 ===== 113 Catena AB Årsredovisning med hållbarhetsrapport 2025 INLEDNING Catena i korthet VD-ord FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE Affären Verksamheten 2025 Finansiering Intjäningsförmåga Aktien och ägare Marknadsutsikter Riskhantering HÅLLBARHETSRAPPORT Allmänna upplysningar Miljöansvar Samhällsansvar Bolagsstyrning Hållbarhetsnoter Revisors rapport FINANSIELL INFORMATION & BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT Koncernen Finansiella rapporter – koncernen Noter – koncernen Moderbolaget Finansiella rapporter – moderbolaget Noter – moderbolaget Bolagsstyrning Bolagsstyrningsrapport Styrelse Företagsledning Förslag till årsstämman Förslag till vinstdisposition Årsredovisningens undertecknande Revisionsberättelse ÖVERSIKT & INFORMATION Översikt Information Tabellen nedan visar när de finansiella tillgångarna och skulderna förfaller med hänsyn tagen till avtalade amorteringar. Förfallostruktur finansiella tillgångar och skulder 2025-12-31 Finansiella skulder Betalningsflöden Finansiella tillgångar Lån Leverantör Upplupet Outnyttjade kreditlöften räntor på lån1 räntor på derivat1 0–3 mån 482 400 129 143 – 128 -1 3–12 mån 42 2 057 – – – 367 -5 1–2 år 125 3 610 – – 2 750 672 13 2–5 år 116 7 487 – – – 466 25 Över 5 år 63 4 218 – – – 897 9 Totalt 828 17 772 129 143 2 750 2 530 41 1 Vid aktuellt ränteläge. Förfallostruktur finansiella tillgångar och skulder 2024-12-31 Finansiella skulder Betalningsflöden Finansiella tillgångar Lån Leverantör Upplupet Outnyttjade kreditlöften räntor på lån1 räntor på derivat1 0–3 mån 1 026 – 231 140 – 157 -17 3–12 mån 16 366 – – – 465 -48 1–2 år 122 4 133 – – – 932 -56 2–5 år 156 7 927 – – 2 750 559 -99 Över 5 år 89 4 518 – – – 887 -14 Totalt 1 409 16 944 231 140 2 750 3 000 -234 1 Vid aktuellt ränteläge. Låneavtalens förfallostruktur Förfalloår 2025 2024 2025 – 366 2026 2 457 4 133 2027 3 610 4 129 2028 5 367 3 018 2029 1 720 780 >2030 4 618 4 518 Totalt 17 772 16 944 Förfallostruktur för redovisade långfristiga räntebärande skulder 2025-12-31 2024-12-31 Förfallotidpunkt, 1–5 år från balansdagen 10 990 11 963 Förfallotidpunkt, senare än fem år från balansdagen 4 448 4 747 Totalt 15 438 16 710 Lånevillkor, ränta och förfallostruktur Nominellt belopp Genomsnittlig ränta 2025-12-31 2024-12-31 2025-12-31 2024-12-31 Räntebärande skulder 17 772 16 944 3,2% 3,4% Den genomsnittliga räntan tar hänsyn till ränte- derivat samt kostnad för löftesprovision kopplad till outnyttjade revolverande krediter. Marginal är jämnt fördelad över räntebindningstiden. Total utestående nominell volym avseende avtal om ränteswappar uppgår till 9 478 Mkr (9 102). Finansierings- och refinansieringsrisk Avser risken för att finansiering vid investeringar alternativt vid omförhandlingar inte kan erhållas eller att de endast kan erhållas till, för koncernen, ofördelaktiga villkor. För att säkerställa finansie- ring idag och i framtiden samt för att minimera kostnaden för upplåning använder sig Catena av flera finansieringskällor med varierande kapitalbindningstider. Utöver det framhåller Catenas finanspolicy att bolaget vid var tid måste upprätthålla vissa nivåer avseende skuldsättning i förhållande till fastighetsvärden och kassaflöden, soliditet och räntetäckning för att säkerställa ett högt kreditvärde. Catena ska agera ansvarsfullt samt bedriva en verksamhet som ur styrnings, miljö- och sociala aspekter säkerställer kapital idag och på sikt. Ränterisk Ränterisken avser risken för att förändringar i marknadsräntor och/eller kreditmarginaler påverkar finansnettot eller det verkliga värdet på finansiella tillgångar och skulder. När och hur en sådan förändring får effekt beror på valet av kapital- och räntebindningstid. Majoriteten av koncernens räntebärande skulder har en ränte- bindning som är kortare än ett år och huvud- sakligen använder sig Catena av fasträntelån och räntederivat för att justera den aggregerade räntebindningen i låneportföljen. Inkluderat effekten av räntederivat uppgick på balansdagen den genomsnittliga räntebindningstiden till 2,4 år (2,6) och den genomsnittliga räntan till 3,2 pro- cent (3,4). Inom 12 månader kommer 46 procent av portföljen ändra ränta. Räntetäckningsgraden uppgick till 3,9 år (3,6). Ränta på de rörliga lånen baseras typiskt på 3-månaders Stibor eller 6-må- naders Cibor med tillägg av en kreditmarginal. → / Koncernen ===== SIDA 114 ===== 114 Catena AB Årsredovisning med hållbarhetsrapport 2025 INLEDNING Catena i korthet VD-ord FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE Affären Verksamheten 2025 Finansiering Intjäningsförmåga Aktien och ägare Marknadsutsikter Riskhantering HÅLLBARHETSRAPPORT Allmänna upplysningar Miljöansvar Samhällsansvar Bolagsstyrning Hållbarhetsnoter Revisors rapport FINANSIELL INFORMATION & BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT Koncernen Finansiella rapporter – koncernen Noter – koncernen Moderbolaget Finansiella rapporter – moderbolaget Noter – moderbolaget Bolagsstyrning Bolagsstyrningsrapport Styrelse Företagsledning Förslag till årsstämman Förslag till vinstdisposition Årsredovisningens undertecknande Revisionsberättelse ÖVERSIKT & INFORMATION Översikt Information Ränteförfallostruktur År Lån inkl. derivat, Mkr Andel i % Ränte- derivat, Mkr Räntederivat, Kontraktsränta 2026 8 140 46 550 1,2 2027 1 367 8 1 367 1,3 2028 1 468 8 1 287 1,5 2029 1 678 9 1 678 1,8 2030 2 347 13 1 824 2,3 2031 850 5 850 2,5 2032 990 6 990 2,1 2033 700 4 700 2,5 2034 232 1 232 2,5 Totalt 17 772 100% 9 478 1,9% Avser aktuell genomsnittlig ränta per 2025-12-31. Marginal är fördelad jämnt över räntebindningstiden. För känslighetsanalys hänvisas till finansieringsavsnittet på sidorna 25–27. Nominellt värde Verkligt värde (exklusive upplupen ränta) Redovisat värde 2025-12-31 2024-12-31 2025-12-31 2024-12-31 2025-12-31 2024-12-31 Räntederivat (erhåller rörlig, betalar fast ränta) 9 478 9 102 132 160 132 160 Av redovisat värde avser 132 Mkr (160) långfristig del. Tabellen ovan visar att verkligt och bokfört värde på koncernens samtliga derivat inte skiljer sig åt. Valutarisk Catena har genom sin verksamhet i Danmark exponering mot danska kronor. Valutaexpone- ringen kan beskrivas i omräkningsexponering respektive transaktionsexponering. Catena han- terar sin omräkningsexponering samt transak- tionsexponering genom olika strategier som kan inkludera valutasäkringar. Finanspolicyn stipulerar vilka åtgärder som kan användas. Transaktionsexponering Transaktionsexponering uppstår när Catena säl- jer och köper i en annan valuta än sin funktionella valuta. Transaktionsexponeringen minimeras genom att externa affärstransaktioner huvudsak- ligen genomförs i dotterbolagens funktionella valuta. Fastighetsaffärer kan ske i annan valuta än Catenas funktionella valuta varför dessa affärer är exponerade för en valutarisk. Omräkningsexponering När Catena ska konsolidera sina utländska verksamheter kommer det egna kapitalet att påverkas av hur valutan förändras vilket får en resultat- och balanseffekt i koncernen. Catena kan anta flera strategier för att begränsa den här effekten vilka inkluderar att ta upp lån i utländsk valuta med säkerhet i SEK alternativt användning av valutaderivat. På balansdagen var 13 procent av det egna kapitalet i Danmark valutasäkrat. Nettovinst/förlust på finansiella instrument redovisade i resultaträkningen Nettovinst/förlust utgörs av resultat hänförbara till finansiella instrument exklusive räntor. För uppgifter om ränteintäkter och räntekostnader se not 9 Finansiella intäkter och kostnader. 2025 Nettovinst/förlust i resultaträkningen Lånefordringar och kundfordringar -5 Finansiella tillgångar och skulder värderade till verkligt värde via RR -28 2024 Nettovinst/förlust i resultaträkningen Lånefordringar och kundfordringar -17 Finansiella tillgångar och skulder värderade till verkligt värde via RR -48 Kredit- och motpartsrisk Kredit- och motpartsrisk avser dels risker kopp- lade till att hyresgäster och leverantörer inte kan fullgöra sina förpliktelser gentemot Catena och dels till risken för att Catena inte kan fullgöra sina åtaganden vilket kraftigt kan reducera bolagets kreditvärdighet. I det första fallet kan kreditrisken i huvudsak hänföras till utestående kundfordring- ar men kan likväl innebära att större leverantörer som banker och/eller entreprenörer inte fullföljer sina åtaganden. Kreditrisken härigenom anses vara låg då Catenas kunder och leverantörer på aggregerad nivå har hög kreditvärdighet. En kreditprövning genomförs normalt på våra kun- der och där osäkerhet föreligger kräver Catena ofta bankgaranti eller borgensförbindelse. I det andra fallet säkerställer Catena den egna kredit- värdigheten genom att upprätthålla ett stabilt kassaflöde, en tillfredsställande likviditet samt nyckeltal gällande skuldsättning, soliditet och räntetäckning på trygga nivåer. För att begränsa motpartsrisken kopplad till skulder, derivat och placeringar ställer Catena krav på hög kreditvär- dighet, motsvarande lägst "investment grade". Kreditriskexponering 2025-12-31 2024-12-31 Likvida medel 444 990 Kundfordringar 16 14 Övriga kortfristiga fordringar 287 376 Övriga långfristiga fordringar 269 313 Totalt 1 016 1 693 / Koncernen ===== SIDA 115 ===== 115 Catena AB Årsredovisning med hållbarhetsrapport 2025 INLEDNING Catena i korthet VD-ord FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE Affären Verksamheten 2025 Finansiering Intjäningsförmåga Aktien och ägare Marknadsutsikter Riskhantering HÅLLBARHETSRAPPORT Allmänna upplysningar Miljöansvar Samhällsansvar Bolagsstyrning Hållbarhetsnoter Revisors rapport FINANSIELL INFORMATION & BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT Koncernen Finansiella rapporter – koncernen Noter – koncernen Moderbolaget Finansiella rapporter – moderbolaget Noter – moderbolaget Bolagsstyrning Bolagsstyrningsrapport Styrelse Företagsledning Förslag till årsstämman Förslag till vinstdisposition Årsredovisningens undertecknande Revisionsberättelse ÖVERSIKT & INFORMATION Översikt Information Not 21. Klassificering av finansiella instrument 2025 Värderingskategorier Finansiella tillgångar Värderade till verkligt värde via resultat Värderade till upplupet anskaffningsvärde Redovisat värde Övriga långfristiga fordringar – 123 123 Räntederivat, använda för säkringsändamål 132 – 132 Kundfordringar – 16 16 Övriga kortfristiga fordringar – 92 92 Upplupna intäkter – 21 21 Likvida medel – 444 444 Summa 132 696 828 Icke finansiella tillgångar 45 970 Totalt 46 798 Finansiella skulder Långfristiga räntebärande skulder – -13 314 -13 314 Obligationslån – -1 868 -1 868 Leasingsskuld – -275 -275 Övriga långfristiga skulder – – – Kortfristiga räntebärande skulder – -2 590 -2 590 Leverantörsskulder – -129 -129 Övriga kortfristiga skulder – -336 -336 Upplupna kostnader – -143 -143 Summa – -18 655 -18 655 Icke finansiella skulder -4 171 Totalt -22 826 Redovisat värde för Catenas räntebärande skulder uppgick till totalt 17 772 Mkr per 31 december 2025, det verkliga värdet bedöms uppgå till 17 855 Mkr. För övriga finansiella tillgångar och finansiella skulder bedöms det redovisade värdet utgöra en rimlig approximation av verkligt värde. Catena har under året omförhandlat finansieringsavtal med totala ramar om cirka 2,7 Mdkr. 2024 Värderingskategorier Finansiella tillgångar Värderade till verkligt värde via resultat Värderade till upplupet anskaffningsvärde Redovisat värde Övriga långfristiga fordringar – 134 134 Räntederivat, använda för säkringsändamål 160 – 160 Kundfordringar – 14 14 Övriga kortfristiga fordringar – 91 91 Upplupna intäkter – 20 20 Likvida medel – 990 990 Summa 160 1 249 1 409 Icke finansiella tillgångar 43 177 Totalt 44 586 Finansiella skulder Långfristiga räntebärande skulder – -14 986 -14 986 Obligationslån – -1 418 -1 418 Leasingsskuld – -275 -275 Övriga långfristiga skulder – -31 -31 Kortfristiga räntebärande skulder – -540 -540 Leverantörsskulder – -231 -231 Övriga kortfristiga skulder – -132 -132 Upplupna kostnader – -140 -140 Summa – -17 753 -17 753 Icke finansiella skulder -3 734 Totalt -21 487 Redovisat värde för Catenas räntebärande skulder uppgick till totalt 16 944 Mkr per 31 december 2024, det verkliga värdet bedöms uppgå till 16 951 Mkr. För övriga finansiella tillgångar och finansiella skulder bedöms det redovisade värdet utgöra en rimlig approximation av verkligt värde. Catena har under året omförhandlat finansieringsavtal med totala ramar om cirka 2,8 Mdkr. / Koncernen → ===== SIDA 116 ===== 116 Catena AB Årsredovisning med hållbarhetsrapport 2025 INLEDNING Catena i korthet VD-ord FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE Affären Verksamheten 2025 Finansiering Intjäningsförmåga Aktien och ägare Marknadsutsikter Riskhantering HÅLLBARHETSRAPPORT Allmänna upplysningar Miljöansvar Samhällsansvar Bolagsstyrning Hållbarhetsnoter Revisors rapport FINANSIELL INFORMATION & BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT Koncernen Finansiella rapporter – koncernen Noter – koncernen Moderbolaget Finansiella rapporter – moderbolaget Noter – moderbolaget Bolagsstyrning Bolagsstyrningsrapport Styrelse Företagsledning Förslag till årsstämman Förslag till vinstdisposition Årsredovisningens undertecknande Revisionsberättelse ÖVERSIKT & INFORMATION Översikt Information Not 22. Ställda säkerheter och eventualförpliktelser Ställda säkerheter 2025-12-31 2024-12-31 Fastighetsinteck- ningar för skulder till kreditinstitut 13 122 14 016 Aktier för skulder till kreditinstitut1 7 749 8 223 Totalt 20 871 22 239 1 Avser aktier i koncernföretag. Eventualförpliktelser 2025-12-31 2024-12-31 Borgensförbindelser till förmån för intresseföretag 36 46 Övriga eventual- förpliktelser 266 266 Totalt 302 312 Not 23. Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 2025-12-31 2024-12-31 Förskottsbetalda hyror 294 253 Upplupna ränte- kostnader 40 42 Upplupna löne- relaterade kostnader 28 27 Upplupna drifts- kostnader 20 18 Övriga poster 59 55 Totalt 441 395 Not 24. Närstående Närståenderelationer Inget bolag har bestämmande inflytande över Catena AB (publ). Backahill AB, som ägs till 50 procent vardera av Sara Karlsson och Svante Paulsson, har betydande inflytande över bolaget. Backahills innehav uppgick per 2025-12-31 till 18,6 procent (18,6) av rösterna i koncernens moderbolag. Backahills inflytande leder till att koncernen har närståendetransaktioner med, det av Backahill helägda bolaget, Hansan AB. Närståendetransaktion har även skett med av styrelseledamot Katarina Wallin ägt bolag. Under 2025 har Catena AB köpt tjänster av Hansan AB, Evidens BLW AB och Rögle Marknads AB till ett värde understigande 1 Mkr. Tjänsterna har utförts på marknadsmässiga villkor. Utöver ovanstående närståenderelationer äger Catena AB, själv eller via koncernföretag, följande intresseföretag, Törsjö Logistik AB, Södertuna utveckling AB, BRA Framtid 42 AB, Sörreds Lo- gistikpark Holding AB och Origon Park AB samt gemensam verksamhet i form av innehav i SFF Holding AB. Transaktioner i form av aktieägar- tillskott, lån och räntor med SFF har eliminerats i koncernredovisningen. Istället redovisas Catenas andel av SFFs externa engagemang i koncernens finansiella rapporter. Se not 14 Andelar i intresse- företag och samarbetsarrangemang. Ingen styrelseledamot eller ledande befatt- ningshavare i Catena AB eller i dess dotter- företag har själv, via bolag eller närstående haft någon direkt delaktighet i affärstransaktion ge- nomförd av Catena, som var eller är ovanlig i sin karaktär eller sina villkor och som inträffat under 2025. Se not 8 Anställda och personalkostnader. Catena har i ett fall utställt borgensförbindelse för koncernföretags intresseföretag, se not 22 Ställda säkerheter och eventualförpliktelser. 2025 2024 Transaktioner med koncern- företags intresseföretag Försäljning 1 1 Ränteintäkter 5 6 Kortfristiga fordringar 10 11 Långfristiga fordringar 67 70 Räntebärande skulder 7 – Kortfristiga skulder – – Borgensförbindelser 36 46 Transaktioner med andra närstående Inköp 1 1 Övrig information Skulder och fordringar till närstående avser avräkningssaldon som räntebelastas. Transaktioner med närstående är prissatta på marknadsmässiga villkor. Not 25. Viktiga händelser efter räkenskapsårets utgång Catena genomförde den 20 januari en riktad ny- emission, vilket tillfört bolaget 2,8 Mdkr samt ökat antalet aktier med 6 036 010 stycken till totalt 66 396 114 aktier. Förändringar i Catenas ledningsgrupp – hållbar- hetschef Amanda Thynell har valt att avsluta sin anställning och Johan Jaxell tillträder som teknik- och hållbarhetschef i ledningsgruppen. Catena har ingått avtal om förvärv av en portfölj av logistikfastigheter från Urban Partners, genom fastighetsfonderna NIP, NSF III, NSF IV och NSF V. Portföljen omfattar 20 fastigheter i Sverige, Danmark och Finland. Den uthyrningsba- ra ytan i den förvärvade portföljen uppgår totalt till 612 000 kvm, varav den nya finska marknaden utgör 153 000 kvm. Fastigheternas markareal uppgår till drygt 1 300 000 kvm varav cirka 70 000 kvm utgörs av byggrätter. Förvärvet sker som bolagsaffärer till ett underliggande fastig- hetsvärde om cirka 8,8 Mdkr med avdrag för la- tent skatt, förvärvet finansieras med egna medel samt externa krediter. Uthyrningsgraden är cirka 96,5 procent och den genomsnittliga hyrestiden uppgår till cirka 11 år. Fastigheterna i portföljen förväntas, vid full uthyrning, generera ett årligt driftnetto om totalt cirka 483 Mkr. Tillträdesdag är den 1 april 2026. Valberedningen har lämnat förslag till styrelse inför årsstämman den 23 april 2026. Föreslås att antalet styrelseledamöter ska uppgå till sex och att omval sker av Katarina Wallin, Hélène Briggert, Vesna Jovic, Lennart Mauritzson och Joost Uwents, nyval av Karl Thorngren, samt omval av Lennart Mauritzson som styrelsens ordförande. Gustaf Hermelin och Caesar Åfors har avböjt omval. Vidare föreslår valberedningen omval av revisionsbolaget KPMG med auktoriserade revisorn Camilla Alm Andersson som ansvarig revisor. Inga övriga väsentliga händelser har inträffat efter balansdagen som påverkar bedömningen av koncernens finansiella ställning. / Koncernen Kovenanter Catena har ingått låneavtal med olika banker som innehåller kovenantvillkor. Låneavtalen kräver att bolagen uppfyller följande nyckeltal kvartalsvis: Nyckeltal Gränsvärden Räntetäckningsgrad, ggr >1,5–2,0 Belåningsgrad, % <60–70 Belåningsgrad/fastighetsvärde, % <50 Soliditet, % >25 Kovenanterna rapporteras kvartalsvis till lån- givarna. Per 31 december 2025 uppfyllde bolagen samtliga kovenanter. Ledningen bedömer risken som låg för att de långfristiga skulderna ska bli återbetalningsbara inom 12 månader efter rapportperiodens utgång. Lånen är klassificera- de som långfristiga förutsatt att kovenanterna uppfylls. Redovisat värde på de skulder som har kovenanter per 2025-12-31 är 11 257 Mkr. ===== SIDA 117 ===== 117 Catena AB Årsredovisning med hållbarhetsrapport 2025 INLEDNING Catena i korthet VD-ord FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE Affären Verksamheten 2025 Finansiering Intjäningsförmåga Aktien och ägare Marknadsutsikter Riskhantering HÅLLBARHETSRAPPORT Allmänna upplysningar Miljöansvar Samhällsansvar Bolagsstyrning Hållbarhetsnoter Revisors rapport FINANSIELL INFORMATION & BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT Koncernen Finansiella rapporter – koncernen Noter – koncernen Moderbolaget Finansiella rapporter – moderbolaget Noter – moderbolaget Bolagsstyrning Bolagsstyrningsrapport Styrelse Företagsledning Förslag till årsstämman Förslag till vinstdisposition Årsredovisningens undertecknande Revisionsberättelse ÖVERSIKT & INFORMATION Översikt Information Not 26. Kassaflödesanalys Tilläggsupplysningar till kassaflödesanalys 2025-01-01 -2025-12-31 2024-01-01 -2024-12-31 Betalda räntor och erhållen utdelning Erhållen ränta 27 57 Erlagd ränta -579 -545 Justeringar för poster som inte ingår i kassaflödet Av- och nedskrivningar av tillgångar 1 1 Förändringar i värdet av förvaltningsfastigheter -485 -114 Förändringar i värdet av derivat 28 48 Resultatandel i intresseföretag 7 31 Realisationsresultat vid avyttring av anläggningstillgångar 3 -17 Andra ej likviditetspåverkande resultatposter -1 -1 -447 -52 Förvärv av tillgångar via dotterföretag Nettolikviden för tillgångsförvärv bestod av följande poster: Förvärvade tillgångar och skulder: Förvaltningsfastigheter 1 835 8 431 Finansiella anläggningstillgångar – 3 Rörelsefordringar 3 214 Likvida medel 1 7 Lån -971 -6 425 Rörelseskulder -240 -228 Summa nettotillgångar 628 2 002 Erlagd köpeskilling 628 2 002 Summa 628 2 002 Avgår: Likvida medel i den förvärvade enheten -1 -7 Påverkan på likvida medel 627 1 995 Tilläggsupplysningar till kassaflödesanalys 2025-01-01 -2025-12-31 2024-01-01 -2024-12-31 Avyttring av verksamheter Avyttrade tillgångar och skulder: Förvaltningsfastigheter 98 658 Lagertillgångar – 246 Rörelsefordringar – 5 Likvida medel – 3 Uppskjutna skatteskulder – -2 Lån – -521 Rörelseskulder -22 -177 Realisationsresultat -3 17 Summa 73 229 Erhållen köpeskilling 73 232 Avgår: Likvida medel i den avyttrade verksamheten – -3 Påverkan på likvida medel 73 229 Förändringar av finansiella tillgångar Investeringar i intresseföretag 28 -24 Förändringar i räntebärande poster 11 24 Summa investering i finansiella tillgångar 39 – → / Koncernen ===== SIDA 118 ===== 118 Catena AB Årsredovisning med hållbarhetsrapport 2025 INLEDNING Catena i korthet VD-ord FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE Affären Verksamheten 2025 Finansiering Intjäningsförmåga Aktien och ägare Marknadsutsikter Riskhantering HÅLLBARHETSRAPPORT Allmänna upplysningar Miljöansvar Samhällsansvar Bolagsstyrning Hållbarhetsnoter Revisors rapport FINANSIELL INFORMATION & BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT Koncernen Finansiella rapporter – koncernen Noter – koncernen Moderbolaget Finansiella rapporter – moderbolaget Noter – moderbolaget Bolagsstyrning Bolagsstyrningsrapport Styrelse Företagsledning Förslag till årsstämman Förslag till vinstdisposition Årsredovisningens undertecknande Revisionsberättelse ÖVERSIKT & INFORMATION Översikt Information Avstämning av nettoskuld Likvida medel1 Skuld till intressebolag Fastighetslån Övriga skulder Summa Nettoskuld per 31 december 2023 430 – -11 892 -33 -11 495 Kassaflöde 558 – 890 33 1 481 Förvärv – – -6 425 – -6 425 Avyttringar – – 521 – 521 Valutakursdifferenser 2 – -38 – -36 Nettoskuld per 31 december 2024 990 – -16 944 – -15 954 Kassaflöde -537 – -97 – -634 Förvärv – – -971 – -971 Avyttringar – – – – – Valutakursdifferenser -9 – 240 – 231 Nettoskuld per 31 december 2025 444 – -17 772 – -17 328 1 Likvida medel består av banktillgodohavanden. / Koncernen ===== SIDA 119 ===== 119 Catena AB Årsredovisning med hållbarhetsrapport 2025 INLEDNING Catena i korthet VD-ord FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE Affären Verksamheten 2025 Finansiering Intjäningsförmåga Aktien och ägare Marknadsutsikter Riskhantering HÅLLBARHETSRAPPORT Allmänna upplysningar Miljöansvar Samhällsansvar Bolagsstyrning Hållbarhetsnoter Revisors rapport FINANSIELL INFORMATION & BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT Koncernen Finansiella rapporter – koncernen Noter – koncernen Moderbolaget Finansiella rapporter – moderbolaget Noter – moderbolaget Bolagsstyrning Bolagsstyrningsrapport Styrelse Företagsledning Förslag till årsstämman Förslag till vinstdisposition Årsredovisningens undertecknande Revisionsberättelse ÖVERSIKT & INFORMATION Översikt Information Not 27. Alternativa nyckeltal Hän- visning Formel- referens 2025-12-31 2024-12-31 Fastighetsrelaterade Överskottsgrad, % Driftsöverskott RR A 2 198 1 789 Hyresintäkter RR B 2 651 2 193 Överskottsgrad = A/B 82,9 81,6 Belåningsgrad, % Långfristiga räntebärande skulder BR A 15 182 16 404 Kortfristiga räntebärande skulder BR B 2 590 540 Likvida medel BR C 444 990 Förvaltningsfastigheter BR D 44 473 41 558 Belåningsgrad = (A+B-C)/D 39,0 38,4 Finansiella Avkastning på eget kapital, % Årets resultat RR A 1 644 1 080 Summa eget kapital vid årets ingång BR B 23 099 17 391 Summa eget kapital vid årets utgång BR C 23 972 23 099 Avkastning på eget kapital = A/((B+C)/2) 7,0 5,3 Avkastning på totalt kapital, % Resultat före skatt RR A 2 067 1 344 Återläggning av finansiella kostnader RR B 555 493 Återläggning orealiserad värdeförändring derivat RR C 28 48 Summa tillgångar vid årets ingång BR D 44 586 33 499 Summa tillgångar vid årets utgång BR E 46 798 44 586 Avkastning på totalt kapital = A+B+C/((D+E)/2) 5,8 4,8 Räntetäckningsgrad, ggr Förvaltningsresultat RR A 1 613 1 261 Återläggning av finansiella kostnader RR B 555 493 Räntetäckningsgrad = (A+B)/B 3,9 3,6 Genomsnittlig ränta, % se Ränteförfallostruktur i Not 20 3,2 3,4 Räntebindning, år se Ränteförfallostruktur i Not 20 2,4 2,6 Räntebärande skulder avseende fastigheter, Mkr Långfristiga räntebärande skulder BR A 15 182 16 404 Kortfristiga räntebärande skulder BR B 2 590 540 Räntebärande skulder avseende fastigheter =A+B 17 772 16 944 Hän- visning Formel- referens 2025-12-31 2024-12-31 Kapitalbindning, år se Låneavtalens förfallostruktur i Not 20 4,5 5,2 Nettoskuld/EBITDA, (R12) ggr Driftsöverskott RR A 2 198 1 789 Central administration RR B 57 58 Summa räntebärande skulder vid årets ingång BR C 16 944 11 892 Likvida medel vid årets ingång BR D 990 430 Summa räntebärande skulder vid årets utgång BR E 17 772 16 944 Likvida medel vid årets utgång BR F 444 990 Nettoskuld/EBITDA =(((C-D)+(E-F))/2)/(A-B) 7,8 7,9 Nettoskuld/Framåtriktad EBITDA, ggr Driftsöverskott Aktuell intjä- ningsförmåga A 2 236 2 134 Central administration Aktuell intjä- ningsförmåga B 54 55 Summa räntebärande skulder vid årets utgång BR C 17 772 16 944 Likvida medel vid årets utgång BR D 444 990 Nettoskuld/Framåtriktad EBITDA=(C-D)/(A-B) 7,9 7,7 Skuldsättningsgrad, ggr Räntebärande skulder avseende fastigheter, Mkr A 17 772 16 944 Summa eget kapital vid årets utgång BR B 23 972 23 099 Skuldsättningsgrad = A/B 0,7 0,7 Soliditet, % Summa eget kapital vid årets utgång BR A 23 972 23 099 Summa tillgångar vid årets utgång BR B 46 798 44 586 Soliditet = A/B 51,2 51,8 Soliditet exklusive goodwill och nyttjanderättstillgångar, % Summa eget kapital vid årets utgång BR A 23 972 23 099 Summa tillgångar vid årets utgång BR B 46 798 44 586 Avdrag goodwill BR C 582 582 Avdrag nyttjanderättstillgångar tomträtt BR D 276 277 Soliditet exkl. goodwill = A/(B-C-D) 52,2 52,8 Aktierelaterade Aktiens direktavkastning, % Föreslagen utdelning per aktie, kr A 9,50 9,00 Aktiekurs vid årets utgång B 450,80 473,00 Aktiens direktavkastning = A/B 2,1 1,9 → / Koncernen ===== SIDA 120 ===== 120 Catena AB Årsredovisning med hållbarhetsrapport 2025 INLEDNING Catena i korthet VD-ord FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE Affären Verksamheten 2025 Finansiering Intjäningsförmåga Aktien och ägare Marknadsutsikter Riskhantering HÅLLBARHETSRAPPORT Allmänna upplysningar Miljöansvar Samhällsansvar Bolagsstyrning Hållbarhetsnoter Revisors rapport FINANSIELL INFORMATION & BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT Koncernen Finansiella rapporter – koncernen Noter – koncernen Moderbolaget Finansiella rapporter – moderbolaget Noter – moderbolaget Bolagsstyrning Bolagsstyrningsrapport Styrelse Företagsledning Förslag till årsstämman Förslag till vinstdisposition Årsredovisningens undertecknande Revisionsberättelse ÖVERSIKT & INFORMATION Översikt Information Hän- visning Formel- referens 2025-12-31 2024-12-31 Aktiens totalavkastning, % Utbetald utdelning per aktie, kr A 9,00 8,50 Aktiekurs vid årets ingång B 473,00 471,40 Aktiekurs vid årets utgång C 450,80 473,00 Aktiens totalavkastning = (C-B+A)/B -2,7 2,1 Eget kapital per aktie, kr Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare, Mkr BR A 23 972 23 099 Antal utestående aktier vid årets utgång B 60 360 104 60 360 104 Eget kapital per aktie = A/B 397,14 382,69 Förvaltningsresultat per aktie, kr Förvaltningsresultat, Mkr RR A 1 613 1 261 Genomsnittligt antal utestående aktier B 60 360 104 55 800 332 Förvaltningsresultat per aktie = A/B 26,72 22,59 Kassaflöde före förändring i rörelsekapital per aktie, kr Kassaflöde före förändring i rörelsekapital, Mkr KA A 1 549 1 255 Genomsnittligt antal utestående aktier B 60 360 104 55 800 332 Kassaflöde före förändring i rörelsekapital per aktie = A/B 25,66 22,49 2025 2024 Mkr kr/aktie Mkr kr/aktie EPRA EPRA Earnings (Förvaltningsresultat efter aktuell skatt) Förvaltningsresultat (A) 1 613 1 261 Ej avdragsgill och aktiverad ränta -10 40 Skattemässiga avskrivningar -1 277 -934 Direktavdrag – -44 Övriga skattemässiga justeringar -1 17 Skattepliktigt förvaltningsresultat 324 340 Aktuell skatt om underskottsavdrag ej utnyttjas (B) (-67) (-70) Underskottsavdrag – – Tillfälligt investeringsavdrag m.m. – -93 Försäljning fastigheter -35 – Skattepliktigt resultat 289 248 Årets aktuella skatt enligt Rapport över totalresultat -56 -53 EPRA Earnings (A-B) 1 546 25,62 1 191 21,33 2025 2024 Mkr kr/aktie Mkr kr/aktie Substansvärde Eget kapital enligt balansräkningen 23 972 397,14 23 099 382,69 Verkligt värde på derivat -132 -160 Goodwill associerad med uppskjuten skatt -582 -582 Uppskjuten skatt enligt balansräkningen 3 657 3 290 EPRA NRV Långsiktigt substansvärde 26 914 445,89 25 647 424,92 Bedömd verklig uppskjuten skatt 3,5% -899 -808 EPRA NTA Aktuellt substansvärde 26 015 431,00 24 839 411,53 Verkligt värde på derivat 132 160 Uppskjuten skatt i sin helhet -2 758 -2 482 Verkligt värde fasträntelån 10 -7 EPRA NDV Avyttringsvärde 23 400 387,67 22 510 372,94 Antal utestående aktier, miljoner 60,4 60,4 Antal aktier, genomsnittligt, miljoner 60,4 55,8 2025 2024 % % Direktavkastning Förvaltningsfastigheter enligt balansräkningen 44 473 41 558 Avgår pågående projekt och utvecklingsmark -4 478 -4 090 Justerad fastighetsportfölj (A) 39 995 37 468 Kontrakterad hyra minus kontantrabatter 2 695 2 480 Fastighetskostnader -445 -409 Driftsöverskott (B) 2 250 2 071 Återläggning av kontantrabatter 32 21 "Topped-up" driftsöverskott (C) 2 282 2 092 EPRA NIY (Direktavkastning) (B/A) 5,6 5,5 EPRA "Topped-up" NIY (Direktavkastning) (C/A) 5,7 5,6 EPRA Vacancy rate (Vakansgrad) Hyresvärde (A) 2 821 2 586 Kontrakterad hyra (B) 2 727 2 501 Bedömt hyresvärde för vakanta lokaler C=(A-B) 94 85 EPRA Vakansgrad (C/A) 3,3 3,3 / Koncernen ===== SIDA 121 ===== 121 Catena AB Årsredovisning med hållbarhetsrapport 2025 INLEDNING Catena i korthet VD-ord FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE Affären Verksamheten 2025 Finansiering Intjäningsförmåga Aktien och ägare Marknadsutsikter Riskhantering HÅLLBARHETSRAPPORT Allmänna upplysningar Miljöansvar Samhällsansvar Bolagsstyrning Hållbarhetsnoter Revisors rapport FINANSIELL INFORMATION & BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT Koncernen Finansiella rapporter – koncernen Noter – koncernen Moderbolaget Finansiella rapporter – moderbolaget Noter – moderbolaget Bolagsstyrning Bolagsstyrningsrapport Styrelse Företagsledning Förslag till årsstämman Förslag till vinstdisposition Årsredovisningens undertecknande Revisionsberättelse ÖVERSIKT & INFORMATION Översikt Information Resultaträkning, moderbolaget Mkr Not 2025-01-01 -2025-12-31 2024-01-01 -2024-12-31 Nettoomsättning 3 94 88 Kostnad för utförda tjänster 4, 5, 6, 7 -145 -138 Rörelseresultat -51 -50 Finansiella intäkter och kostnader 8 Ränteintäkter och liknande resultatposter 793 990 Resultat från andelar i koncernföretag 212 155 Räntekostnader och liknande resultatposter -442 -458 Resultat före skatt 512 637 Periodiseringsfond 2 – Skatt på årets resultat 9 -106 -91 Årets totalresultat 408 546 I moderbolaget återfinns inga poster som redovisas i övrigt totalresultat varför summa totalresultat överensstämmer med årets resultat. Finansiella rapporter – moderbolaget / Moderbolaget ===== SIDA 122 ===== 122 Catena AB Årsredovisning med hållbarhetsrapport 2025 INLEDNING Catena i korthet VD-ord FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE Affären Verksamheten 2025 Finansiering Intjäningsförmåga Aktien och ägare Marknadsutsikter Riskhantering HÅLLBARHETSRAPPORT Allmänna upplysningar Miljöansvar Samhällsansvar Bolagsstyrning Hållbarhetsnoter Revisors rapport FINANSIELL INFORMATION & BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT Koncernen Finansiella rapporter – koncernen Noter – koncernen Moderbolaget Finansiella rapporter – moderbolaget Noter – moderbolaget Bolagsstyrning Bolagsstyrningsrapport Styrelse Företagsledning Förslag till årsstämman Förslag till vinstdisposition Årsredovisningens undertecknande Revisionsberättelse ÖVERSIKT & INFORMATION Översikt Information Balansräkning, moderbolaget Mkr Not 2025-12-31 2024-12-31 TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar Inventarier 10 0 1 Finansiella anläggningstillgångar Andelar i koncernföretag 11 3 235 3 235 Räntederivat 13 118 175 Fordringar hos koncernföretag 13 125 133 Övrig långfristig fordran 6 10 Summa finansiella anläggningstillgångar 3 484 3 553 Summa anläggningstillgångar 3 484 3 554 Omsättningstillgångar Kortfristiga fordringar Kundfordringar 12 0 0 Fordringar hos koncernföretag 13 20 975 18 287 Fordringar hos intresseföretag 7 9 Övriga fordringar 14 14 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 14 15 20 Summa kortfristiga fordringar 21 011 18 330 Kassa och bank 253 861 Summa omsättningstillgångar 21 264 19 191 SUMMA TILLGÅNGAR 19 24 748 22 745 Mkr Not 2025-12-31 2024-12-31 EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital 15 Bundet eget kapital Aktiekapital 266 266 Reservfond 10 10 Summa bundet eget kapital 276 276 Fritt eget kapital Överkursfond 12 162 12 162 Balanserat resultat 44 41 Årets totalresultat 408 546 Summa fritt eget kapital 12 614 12 749 Summa eget kapital 12 890 13 025 Obeskattade reserver Periodiseringsfond 15 17 Summa obeskattade reserver 15 17 Avsättningar Uppskjuten skatteskuld 9 24 36 Summa avsättningar 24 36 Skulder Långfristiga skulder Räntebärande skulder 13, 17 5 714 4 271 Skulder till koncernföretag 13 575 584 Summa långfristiga skulder 6 289 4 855 Kortfristiga skulder Räntebärande skulder 13, 17 967 376 Leverantörsskulder 2 6 Skulder till koncernföretag 13 4 489 4 371 Skulder till intresseföretag 13 5 – Övriga skulder 5 4 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 16 62 55 Summa kortfristiga skulder 5 530 4 812 Summa skulder 19 11 819 9 667 SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 24 748 22 745 / Moderbolaget ===== SIDA 123 ===== 123 Catena AB Årsredovisning med hållbarhetsrapport 2025 INLEDNING Catena i korthet VD-ord FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE Affären Verksamheten 2025 Finansiering Intjäningsförmåga Aktien och ägare Marknadsutsikter Riskhantering HÅLLBARHETSRAPPORT Allmänna upplysningar Miljöansvar Samhällsansvar Bolagsstyrning Hållbarhetsnoter Revisors rapport FINANSIELL INFORMATION & BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT Koncernen Finansiella rapporter – koncernen Noter – koncernen Moderbolaget Finansiella rapporter – moderbolaget Noter – moderbolaget Bolagsstyrning Bolagsstyrningsrapport Styrelse Företagsledning Förslag till årsstämman Förslag till vinstdisposition Årsredovisningens undertecknande Revisionsberättelse ÖVERSIKT & INFORMATION Översikt Information Förändringar i eget kapital, moderbolaget Bundet eget kapital Fritt eget kapital Mkr Aktie- kapital Reserv- fond Över- kursfond Balanserat resultat Årets total- resultat Totalt eget kapital Ingående eget kapital 2024-01-01 221 10 7 109 430 101 7 871 Omföring totalresultat – – – 101 -101 – Årets totalresultat – – – – 546 546 Nyemission 45 – 5 109 – – 5 154 Emissionskostnader, netto efter skatt – – -56 – – -56 Utdelning – – – -490 – -490 Utgående eget kapital 2024-12-31 266 10 12 162 41 546 13 025 Ingående eget kapital 2025-01-01 266 10 12 162 41 546 13 025 Omföring totalresultat – – – 546 -546 – Årets totalresultat – – – – 408 408 Utdelning – – – -543 – -543 Utgående eget kapital 2025-12-31 266 10 12 162 44 408 12 890 Kassaflödesanalys, moderbolaget Mkr Not 18 2025-01-01 -2025-12-31 2024-01-01 -2024-12-31 Löpande verksamheten Resultat före skatt 514 637 Justeringar för poster som inte ingår i kassaflödet -97 -172 Betald skatt -5 -6 Kassaflöde före förändringar av rörelsekapital 412 459 Förändringar av rörelsekapital Förändring av rörelsefordringar 2 -31 Förändring av rörelseskulder -111 -48 Kassaflöde från den löpande verksamheten 303 380 Investeringsverksamheten Förvärv av finansiella tillgångar -2 679 -8 419 Ej kontantreglerad utdelning 616 458 Kassaflöde från investeringsverksamheten -2 063 -7 961 Finansieringsverksamheten Nyemission – 5 098 Upptagna lån 4 987 7 117 Amortering av lån -3 292 -3 648 Utdelning -543 -490 Kassaflöde från finansieringsverksamheten 1 152 8 077 Årets kassaflöde -608 496 Likvida medel vid årets början 861 365 Kursdifferens i likvida medel – – Likvida medel vid årets slut 253 861 / Moderbolaget ===== SIDA 124 ===== 124 Catena AB Årsredovisning med hållbarhetsrapport 2025 INLEDNING Catena i korthet VD-ord FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE Affären Verksamheten 2025 Finansiering Intjäningsförmåga Aktien och ägare Marknadsutsikter Riskhantering HÅLLBARHETSRAPPORT Allmänna upplysningar Miljöansvar Samhällsansvar Bolagsstyrning Hållbarhetsnoter Revisors rapport FINANSIELL INFORMATION & BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT Koncernen Finansiella rapporter – koncernen Noter – koncernen Moderbolaget Finansiella rapporter – moderbolaget Noter – moderbolaget Bolagsstyrning Bolagsstyrningsrapport Styrelse Företagsledning Förslag till årsstämman Förslag till vinstdisposition Årsredovisningens undertecknande Revisionsberättelse ÖVERSIKT & INFORMATION Översikt Information Not 1. Redovisningsprinciper Belopp i Mkr om inget annat anges. Catena AB (publ), 556294-1715, är moderbolag i en koncern innefattande bolag som äger och för- valtar fastigheter, eller driver fastighetsrelaterade projekt. Alla koncernsamordnande funktioner är samlade i moderbolaget. Moderbolaget har upprättat sin årsredovisning enligt årsredovisningslagen och Rådet för håll- barhets- och finansiell rapporterings rekommen- dation, Redovisning för juridiska personer, RFR 2, som innebär att moderbolagets årsredovisning för den juridiska personen skall tillämpa samtliga av EU godkända IFRS och uttalanden så långt som detta är möjligt inom ramen för årsredo- visningslagen och med hänsyn till sambandet mellan redovisning och beskattning. Rekommen- dationen anger vilka undantag och tillägg som skall göras från IFRS. Moderbolaget tillämpar samma redovisnings- principer som koncernen, beskrivna i koncernens not 2 Redovisningsprinciper, utom i de fall som anges nedan. Skillnader mellan koncernens och moderbolagets redovisningsprinciper De nedan angivna redovisningsprinciperna för moderbolaget har tillämpats konsekvent på samtliga perioder som presenteras i moder- bolagets finansiella rapporter, utom i de fall där det särskilt anges. Finansiella instrument IFRS 9 skall i moderbolaget även appliceras på koncerninterna fordringar och skulder. Då marknadsvärde på de underliggande tillgångarna i dotterföretagen till betydande utsträckning överstiger bokfört värde, har ingen förlustrisk- reservering gjorts på koncerninterna mellanha- vande. Denna bedömning uppdateras till varje ny redovisningsperiod och sätts i relation till då rådande marknadsläge. Noter – moderbolaget Dotterföretag, intresseföretag och joint venture Andelar i dotterföretag, intresseföretag och joint venture redovisas i moderbolaget enligt anskaff- ningsvärdemetoden. Aktieägartillskott och koncernbidrag Aktieägartillskott redovisas direkt mot eget kapital hos mottagaren och aktiveras i aktier och andelar hos givaren. Koncernbidrag som lämnas till dotterföretag redovisas som en ökning av aktier i dotterföretag, därefter prövas värdet för att se om det finns något nedskrivningsbehov. Skatteeffekten redovisas i resultaträkningen. Koncernbidrag som erhålls från dotterföretag är att jämställa med utdelning och redovisas som finansiell intäkt i resultaträkningen. Skatteeffekten redovisas i resultaträkningen. Andelar i dotterföretag, intresseföretag och joint venture redovisas i moderbolaget enligt anskaffningsvärdemetoden. Uppställningsform för resultat- och balansräkning Moderbolaget följer ÅRLs uppställningsform för resultat- och balansräkningen, vilket bland annat innebär en annan uppställningsform för eget kapital och att andra avsättningar redovisas som egen huvudrubrik i balansräkningen. Not 3. Nettoomsättning Omsättning utgörs i huvudsak av koncerninternt administrationsarvode. Not 4. Kostnad för utförda tjänster 2025 2024 Personalkostnader 97 87 Övriga externa kostnader 47 50 Avskrivningar materiella anläggningstillgångar 1 1 Totalt 145 138 Not 2. Viktiga uppskattningar och bedömningar för redovisningsändamål Uppskattningar och bedömningar utvärderas löpande och baseras på historisk erfarenhet och andra faktorer, inklusive förväntningar på framti- da händelser som anses rimliga under rådande förhållanden. De beskrivningar som finns i koncernen över viktiga uppskattningar och bedömningar för redovisningsändamål är tillämpliga även för moderbolaget. Not 5. Anställda och personalkostnader Medeltalet anställda 2025 varav män 2024 varav män Anställda i Sverige 61 59% 58 62% Könsfördelning i företags- ledningen Styrelse Ledande befattnings- havare 2025 2024 2025 2024 Män 57% 57% 50% 43% Kvinnor 43% 43% 50% 57% 2025 2024 Löner, arvoden, förmåner och övriga ersättningar Styrelseordförande 0,5 0,5 Övriga styrelseledamöter 1,7 1,5 Verkställande direktören Grundlön 4,4 4,1 Övriga ersättningar 0,9 0,8 Övriga ledande befattningshavare Grundlön 6,6 7,6 Övriga ersättningar 1,6 2,0 Övriga anställda 43,8 38,8 Summa 59,5 55,3 2025 2024 Pensionskostnader Verkställande direktören 1,5 1,6 Övriga ledande befattningshavare 1,9 2,9 Övriga anställda 7,2 5,1 Summa 10,6 9,6 Lagstadgade sociala kostna- der inklusive löneskatt 2025 2024 Styrelseordförande 0,2 0,2 Övriga styrelseledamöter 0,5 0,4 Verkställande direktören 2,0 1,9 Övriga ledande befattningshavare 2,9 3,5 Övriga anställda 15,6 13,4 Summa 21,2 19,4 Totalt 91,3 84,3 För information om styrelsearvoden och ledande befattningshavares anställnings- och uppsäg- ningsvillkor, ersättningar till närstående, bonus, pensioner, avgångsvederlag mm hänvisas till kon- cernens not 8 Anställda och personalkostnader. / Moderbolaget ===== SIDA 125 ===== 125 Catena AB Årsredovisning med hållbarhetsrapport 2025 INLEDNING Catena i korthet VD-ord FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE Affären Verksamheten 2025 Finansiering Intjäningsförmåga Aktien och ägare Marknadsutsikter Riskhantering HÅLLBARHETSRAPPORT Allmänna upplysningar Miljöansvar Samhällsansvar Bolagsstyrning Hållbarhetsnoter Revisors rapport FINANSIELL INFORMATION & BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT Koncernen Finansiella rapporter – koncernen Noter – koncernen Moderbolaget Finansiella rapporter – moderbolaget Noter – moderbolaget Bolagsstyrning Bolagsstyrningsrapport Styrelse Företagsledning Förslag till årsstämman Förslag till vinstdisposition Årsredovisningens undertecknande Revisionsberättelse ÖVERSIKT & INFORMATION Översikt Information Not 6. Arvode och kostnadsersättning till revisorer 2025 2024 Revisionsuppdrag KPMG 2,7 2,4 Revisionsverksamhet utöver revisionsuppdrag KPMG 0,3 0,3 Skatterådgivning KPMG 0,2 0,1 Övriga tjänster KPMG 0,2 0,6 Totalt 3,3 3,4 Med revisionsuppdrag avses arvode för den lagstadgade revision av års- och koncernredo- visningen och bokföringen samt styrelse och verkställande direktörens förvaltning samt revision och annan granskning utförd i enlighet med över- enskommelse eller avtal. Detta inkluderar övriga arbetsuppgifter som det ankommer på bolagets revisor att utföra samt rådgivning eller annat biträde som föranleds av iakttagelser vid sådan granskning eller genom- förandet av sådana övriga arbetsuppgifter. Not 7. Leasingavgifter Catena AB disponerar i huvudsak bilar genom leasingavtal. Kostnaden redovisas linjärt under leasingperioden. 2025 2024 Leasingkostnad 2 2 Framtida odiskonterade kassautflöden som hänför sig till leasingavtalen fördelas enligt följande: Inom ett år 2 2 Mellan ett och fem år 4 4 Totalt 6 6 Not 8. Finansiella intäkter och kostnader Ränteintäkter och liknande resultatposter 2025 2024 Ränteintäkter, koncernföretag 723 734 Kupongränta räntederivat 42 152 Ränteintäkter, övriga 13 40 Valutakursvinst 15 64 Summa 793 990 Resultat från andelar i koncernföretag 2025 2024 Utdelning från dotterföretag 50 – Mottagna koncernbidrag 616 458 Nedskrivning av aktier i dotterföretag -454 -303 Summa 212 155 Räntekostnader och liknande resultatposter 2025 2024 Räntekostnader, koncernföretag -155 -240 Räntekostnader, lån -195 -157 Räntederivat, värdeförändringar -57 -27 Övriga finansiella kostnader -22 -23 Valutakursförlust -13 -11 Summa -442 -458 Finansnetto 563 687 Uppskjuten skatteskuld IB 2024 Redovisat över resultat- räkningen 2024 Redovisat i eget kapital UB 2024 Redovisat över resultat- räkningen 2025 Redovisat i eget kapital UB 2025 Derivatinstrument -42 6 – -36 12 – -24 Emissionskostnader – -15 15 – – – – Summa uppskjuten skatteskuld -42 -9 15 -36 12 – -24 Not 9. Skatt Redovisad i resultaträkningen 2025 2024 Aktuell skatt Årets skatt -118 -82 Uppskjuten skatt Uppskjuten skatt avseende temporära skillnader 12 -9 Totalt redovisad skatt -106 -91 Avstämning av effektiv skatt 2025 2024 Resultat efter boksluts- dispositioner 514 637 Skatt enligt gällande skattesats 20,6% (20,6) -106 -131 Ej skattepliktiga utdelningar 10 – Kvittning räntenetto 84 104 Ej avdragsgilla kostnader -94 -64 Redovisad effektiv skatt -106 -91 Den redovisade effektiva skatten i procent upp- går till 20,6 (14,3). / Moderbolaget ===== SIDA 126 ===== 126 Catena AB Årsredovisning med hållbarhetsrapport 2025 INLEDNING Catena i korthet VD-ord FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE Affären Verksamheten 2025 Finansiering Intjäningsförmåga Aktien och ägare Marknadsutsikter Riskhantering HÅLLBARHETSRAPPORT Allmänna upplysningar Miljöansvar Samhällsansvar Bolagsstyrning Hållbarhetsnoter Revisors rapport FINANSIELL INFORMATION & BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT Koncernen Finansiella rapporter – koncernen Noter – koncernen Moderbolaget Finansiella rapporter – moderbolaget Noter – moderbolaget Bolagsstyrning Bolagsstyrningsrapport Styrelse Företagsledning Förslag till årsstämman Förslag till vinstdisposition Årsredovisningens undertecknande Revisionsberättelse ÖVERSIKT & INFORMATION Översikt Information Not 11. Andelar koncernföretag 2025-12-31 2024-12-31 Ackumulerade anskaffningsvärden Vid årets början 5 131 4 828 Lämnade koncernbidrag1 454 303 Vid årets slut 5 585 5 131 Ackumulerade nedskrivningar Vid årets början -1 896 -1 593 Årets nedskrivningar2 -454 -303 Vid årets slut -2 350 -1 896 Redovisat värde vid årets slut 3 235 3 235 1 Koncernbidrag som lämnas till dotterföretag redovisas som en ökning av aktier i dotterföretag, därefter prövas värdet för att se om det finns något nedskrivningsbehov. Koncernbidrag som erhålls från dotterföretag är att jäm- ställa med utdelning och redovisas som finansiell intäkt i resultaträkningen. 2 Årets nedskrivningar ingår i resultaträkningens rad "Resul- tat från andelar i koncernföretag", se not 8 Finansiella in- täkter och kostnader. Specifikation av moderbolagets direkta innehav av andelar i dotterföretag 2025-12-31 2024-12-31 Dotterföretag Org. Nr. Säte Antal andelar Andel i %1) Redovisat värde Redovisat värde Catena Logistik AB 556922-7365 Helsingborg 1 000 100 1 155 1 155 Catena Fastigheter AB 556754-0843 Helsingborg 1 000 100 0 0 Catena Obl. Holding AB 556984-8467 Helsingborg 1 000 100 15 15 Tribona AB 556870-4646 Helsingborg 48 657 051 100 2 065 2 065 Totalt 3 235 3 235 1 Ägarandelen av kapitalet avses, vilket även överensstämmer med andelen av rösterna. Not 10. Materiella anläggningstillgångar Inventarier 2025 2024 Ingående anskaffnings- värden 9 9 Utgående anskaffnings- värden 9 9 Ingående avskrivningar -8 -7 Årets avskrivningar -1 -1 Utgående avskrivningar -9 -8 Redovisat värde 0 1 Avskrivningar fördelar sig på nedanstående rader i resultaträkningen 2025 2024 Kostnad för utförda tjänster 1 1 → / Moderbolaget ===== SIDA 127 ===== 127 Catena AB Årsredovisning med hållbarhetsrapport 2025 INLEDNING Catena i korthet VD-ord FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE Affären Verksamheten 2025 Finansiering Intjäningsförmåga Aktien och ägare Marknadsutsikter Riskhantering HÅLLBARHETSRAPPORT Allmänna upplysningar Miljöansvar Samhällsansvar Bolagsstyrning Hållbarhetsnoter Revisors rapport FINANSIELL INFORMATION & BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT Koncernen Finansiella rapporter – koncernen Noter – koncernen Moderbolaget Finansiella rapporter – moderbolaget Noter – moderbolaget Bolagsstyrning Bolagsstyrningsrapport Styrelse Företagsledning Förslag till årsstämman Förslag till vinstdisposition Årsredovisningens undertecknande Revisionsberättelse ÖVERSIKT & INFORMATION Översikt Information Firma Org. nr. Säte Catena Hyltena AB 559342-4400 Helsingborg Catena Hästhagen AB 556252-1616 Helsingborg Catena Idunsvej 2 ApS DK 38 15 28 90 Gentofte Catena Invest AB 556649-9108 Helsingborg Catena Jakobsberg AB 556607-0925 Helsingborg Catena Jernholmen ApS DK 41853212 Gentofte Catena Jordbromalm 4:41 AB 556731-8554 Helsingborg Catena Järfälla AB 556605-0737 Helsingborg Catena Jönköping AB 556536-7587 Helsingborg Catena Karlstad AB 556605-0695 Helsingborg Catena Klippan AB 556536-7579 Helsingborg Catena Klippan Mega AB 556594-2603 Helsingborg Catena Klökan 1:25 AB 559369-7179 Helsingborg Catena Kokmose A/S DK 31264596 Gentofte Catena Kometvej ApS DK 39610809 Gentofte Catena Konen AB 556802-4771 Helsingborg Catena Kopparverket AB 556700-1275 Helsingborg Catena Korsberga 1 AB 556834-6539 Helsingborg Catena Kungsbacka AB 556969-5439 Helsingborg Catena Källstalöt AB 556499-4076 Helsingborg Catena Köpingegården HB 916626-8806 Helsingborg Catena Lagret 1 AB 556660-1539 Helsingborg Catena Lagret 4 AB 559007-5544 Helsingborg Catena Lake AB 559248-3365 Helsingborg Catena Linköping AB 556605-0471 Helsingborg Catena Logistiken 3 AB 559177-6686 Helsingborg Catena Logistikpark 7H AB 559369-1230 Helsingborg Catena Logistikposition Helsingborg AB 556688-6635 Helsingborg Catena Lokesvej ApS DK 39605260 Gentofte Catena M.P. Allerups Vej 61 ApS DK 40895108 Gentofte Catena Magasinet 3 AB 559002-1126 Helsingborg Catena Mappen 4 AB 559100-3776 Helsingborg Catena Midco 1 AB 559177-6710 Helsingborg Catena Midco 2 AB 559177-6702 Helsingborg Catena Morgongåva 15:33 AB 559246-5438 Helsingborg Catena Morup 5 AB 556632-3621 Helsingborg Catena Mossvej A/S DK 41964537 Gentofte Catena Mosås AB 556710-4459 Helsingborg Catena Målås 4:4 AB 559083-7133 Helsingborg Catena Mölnlycke AB 556990-3379 Helsingborg Specifikation av indirekt ägda dotterföretag Firma Org. nr. Säte Catena Adaptern 1 AB 556606-3631 Helsingborg Catena Arendal 13:3 AB 556998-3314 Helsingborg Catena Backa 23:5 KB 916624-0797 Helsingborg Catena Backa 23:9 AB 556822-2433 Helsingborg Catena Backa 97:10 AB 556595-0002 Helsingborg Catena Backa Invest AB 556758-6838 Helsingborg Catena Backanet AB 556720-9035 Helsingborg Catena Basfiolen AB 556697-7129 Helsingborg Catena Batteriet AB 559083-7182 Helsingborg Catena Bavnevej A/S DK 11483690 Gentofte Catena Björröd 1:208 AB 559207-0873 Helsingborg Catena Björröd AB 559106-8829 Helsingborg Catena B-Kråkebo 1:49 AB 556964-5335 Helsingborg Catena B-Kråkebo 1:56 AB 559016-9198 Helsingborg Catena Borlänge AB 556605-0620 Helsingborg Catena Borås Två AB 556537-6141 Helsingborg Catena Broby AB 559246-1015 Helsingborg Catena Bronsringen AB 556702-8153 Helsingborg Catena Bulten 1 AB 556968-2478 Helsingborg Catena Bunkagården M 1 AB 556445-0087 Helsingborg Catena Bunkagården M 2 AB 556912-0339 Helsingborg Catena Burlöv AB 556605-0992 Helsingborg Catena Dansered AB 556537-6166 Helsingborg Catena Dansered Två AB 559351-2410 Helsingborg Catena DK Invest ApS DK 43746685 Gentofte Catena Drivremmen 1 AB 559083-7117 Helsingborg Catena Däcket 1 AB 559083-7166 Helsingborg Catena Egeskovvej 20 ApS DK 42604771 Gentofte Catena Egeskovvej 24 ApS DK 42865583 Gentofte Catena Ekeby 2:2 AB 559081-1880 Helsingborg Catena Fosie 4 AB 556775-7819 Helsingborg Catena Fräsaren 12 AB 556987-6773 Helsingborg Catena Fördelaren 1 AB 556605-2097 Helsingborg Catena Förmannen AB 556667-7299 Helsingborg Catena Glasblåsaren 14 AB 556721-8531 Helsingborg Catena Gårdsten 45:24 559369-7161 Helsingborg Catena Gävle AB 556697-7194 Helsingborg Catena Haninge AB 556660-1596 Helsingborg Catena Hevea 3 AB 556895-8812 Helsingborg Catena HKN A/S DK 12377347 Gentofte → / Moderbolaget ===== SIDA 128 ===== 128 Catena AB Årsredovisning med hållbarhetsrapport 2025 INLEDNING Catena i korthet VD-ord FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE Affären Verksamheten 2025 Finansiering Intjäningsförmåga Aktien och ägare Marknadsutsikter Riskhantering HÅLLBARHETSRAPPORT Allmänna upplysningar Miljöansvar Samhällsansvar Bolagsstyrning Hållbarhetsnoter Revisors rapport FINANSIELL INFORMATION & BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT Koncernen Finansiella rapporter – koncernen Noter – koncernen Moderbolaget Finansiella rapporter – moderbolaget Noter – moderbolaget Bolagsstyrning Bolagsstyrningsrapport Styrelse Företagsledning Förslag till årsstämman Förslag till vinstdisposition Årsredovisningens undertecknande Revisionsberättelse ÖVERSIKT & INFORMATION Översikt Information Firma Org. nr. Säte Catena Torbornahögen 7 AB 559354-7200 Helsingborg Catena Tostarp AB 556667-8784 Helsingborg Catena Tostarp Fyra AB 559351-2386 Helsingborg Catena Tostarp Tre AB 559211-5124 Helsingborg Catena Tostarp Två AB 559025-2259 Helsingborg Catena Transportstaden Örebro AB 556591-2309 Helsingborg Catena Tågarp 16:22 AB 559018-0880 Helsingborg Catena Umeå AB 556605-0562 Helsingborg Catena Umeå Två AB 556708-3422 Helsingborg Catena Varalöv AB 556663-0025 Helsingborg Catena Vasslan AB 556697-7137 Helsingborg Catena Viby 19:106 AB 559132-0170 Helsingborg Catena Vindtunneln 2 AB 556685-3064 Helsingborg Catena Vissol AB 556140-0135 Helsingborg Catena Vissol Två AB 556717-7653 Helsingborg Catena Vrams AB 559211-4259 Helsingborg Catena Vrangelsro 5:4 AB 559177-6694 Helsingborg Catena Vångagärdet AB 559086-8021 Helsingborg Catena Välingen KB 969728-6160 Helsingborg Catena Värdshuset AB 556697-7145 Helsingborg Catena Värnamo AB 556950-7592 Helsingborg Catena Växjö Ett AB 556222-2595 Helsingborg Catena Ånsta AB 559162-0611 Helsingborg Catena Åre 92 AB 559177-3980 Helsingborg Catena Årsta AB 556605-0760 Helsingborg Catena Äskatorp 4:26 AB 559315-4288 Helsingborg Catena Äskatorp 4:9 AB 559341-1860 Helsingborg Catena Örebro AB 556636-3270 Helsingborg Catena Örja 1:22 AB 559325-2199 Helsingborg Catena Östanvinden AB 556697-7111 Helsingborg Hallsbergs Terminal AB 556317-5966 Helsingborg Logistikposition Karlshamn AB 556752-6040 Helsingborg Logistikposition Katrineholm AB 556692-4147 Katrineholm Queenswall AB 559001-6696 Helsingborg Queenswall Två AB 559164-2979 Helsingborg Logistikposition Karlshamn AB 556752-6040 Helsingborg Logistikposition Katrineholm AB 556692-4147 Katrineholm Queenswall AB 559001-6696 Helsingborg Queenswall Två AB 559164-2979 Helsingborg Firma Org. nr. Säte Catena Obl. AB 556984-8426 Helsingborg Catena Priorparken 385 DK 45646599 Gentofte Catena Projekt AB 556824-7570 Helsingborg Catena Projekt JV 2 AB 559306-0717 Helsingborg Catena Projekt JV 3 AB 559306-0691 Helsingborg Catena Projekt JV AB 559248-3381 Helsingborg Catena Projektutveckling AB 559248-3373 Helsingborg Catena Projektutveckling Holding AB 559224-5483 Helsingborg Catena PU1 AB 559373-9906 Helsingborg Catena Ramlösa AB 559351-2378 Helsingborg Catena Rollsbo AB 559053-0266 Helsingborg Catena Rosersberg 11:116 AB 556893-9325 Helsingborg Catena Rosersberg 11:81 AB 559130-9629 Helsingborg Catena Service AB 556750-7917 Helsingborg Catena Skogskojan 1 AB 556972-7547 Helsingborg Catena Slottshagen 2:1 AB 556703-2809 Helsingborg Catena Slätthög 1 AB 556929-6873 Helsingborg Catena Slätthög 4 AB 556872-7639 Helsingborg Catena Slätthög 6 AB 556929-6881 Helsingborg Catena Smeden 1 AB 556950-7584 Helsingborg Catena Snesholm 1:16 AB 559043-5995 Helsingborg Catena Sockret 4 AB 559025-6698 Helsingborg Catena Sockret 7 AB 559029-1208 Helsingborg Catena Staby 7:34 AB 559305-5006 Helsingborg Catena Statorn AB 559130-9637 Helsingborg Catena Stenvreten AB 556791-3982 Helsingborg Catena Stigamo 1:49 AB 559097-7657 Helsingborg Catena Stockholm AB 556519-4148 Helsingborg Catena Storheden 2:1 AB 559197-0149 Helsingborg Catena Sundsvall AB 556605-0596 Helsingborg Catena Sunnanå 5:16 AB 559071-0090 Helsingborg Catena Sunnanå AB 556699-7788 Helsingborg Catena Sunnanå Tre AB 556809-9955 Helsingborg Catena Sunnanå Två AB 559023-3911 Helsingborg Catena Södertälje AB 556524-7433 Helsingborg Catena Söderåsen Fastighets AB 556634-8776 Helsingborg Catena Tahe AB 556102-5304 Helsingborg Catena Tankbilen 9 AB 556956-0690 Helsingborg Catena Terminal AB 559081-1948 Helsingborg Catena Terminalen 1 AB 556312-0236 Helsingborg / Moderbolaget ===== SIDA 129 ===== 129 Catena AB Årsredovisning med hållbarhetsrapport 2025 INLEDNING Catena i korthet VD-ord FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE Affären Verksamheten 2025 Finansiering Intjäningsförmåga Aktien och ägare Marknadsutsikter Riskhantering HÅLLBARHETSRAPPORT Allmänna upplysningar Miljöansvar Samhällsansvar Bolagsstyrning Hållbarhetsnoter Revisors rapport FINANSIELL INFORMATION & BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT Koncernen Finansiella rapporter – koncernen Noter – koncernen Moderbolaget Finansiella rapporter – moderbolaget Noter – moderbolaget Bolagsstyrning Bolagsstyrningsrapport Styrelse Företagsledning Förslag till årsstämman Förslag till vinstdisposition Årsredovisningens undertecknande Revisionsberättelse ÖVERSIKT & INFORMATION Översikt Information Not 13. Finansiella instrument och finansiell riskhantering Finanspolicy Moderbolagets finansiella risktagande regleras av riskmandat fastställda av Catenas styrelse. Mål och policy finns beskrivna i koncernens not 20 Finansiella instrument och finansiell riskhantering. Finansiering och finansieringsrisker Lånevillkor, ränta och förfallostruktur Nominellt belopp i originalvaluta Genomsnittlig ränta 2025-12-31 2024-12-31 2025-12-31 2024-12-31 Företagscertifikat* 901 609 2,5% 3,3% Skulder till kreditinstitut 1 630 1 022 3,1% 3,9% Obligationslån 4 150 3 016 3,3% 3,8% Skulder till koncernföretag 5 064 4 955 3,1% 5,0% Skulder till intresseföretag 5 – 3,0% – * Genomsnittlig ränta anges med hänsyn till kostnad för backupfacilitet. I moderbolaget är det koncernens ränterisk som säkras. Samtliga redovisade värden i moderbolaget motsvarar verkliga värden. Nedanstående tabell visar redovisade värden på bokslutsdagen. Nominellt värde Redovisat värde 2025-12-31 2024-12-31 2025-12-31 2024-12-31 Ränteswapavtal 7 683 7 194 118 175 En höjning av räntenivån för räntebärande skulder med en procentenhet vid antagande om oförändrad lånevolym och räntebindningstid med beaktande av derivatavtal ger en resultateffekt om +25 Mkr (+36). Not 12. Kundfordringar Moderbolagets kundfordringar uppgår till 0 Mkr (0). Av dessa är 0 Mkr (0) förfallna. I moderbo- laget har inga kundförluster uppkommit under året. / Moderbolaget ===== SIDA 130 ===== 130 Catena AB Årsredovisning med hållbarhetsrapport 2025 INLEDNING Catena i korthet VD-ord FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE Affären Verksamheten 2025 Finansiering Intjäningsförmåga Aktien och ägare Marknadsutsikter Riskhantering HÅLLBARHETSRAPPORT Allmänna upplysningar Miljöansvar Samhällsansvar Bolagsstyrning Hållbarhetsnoter Revisors rapport FINANSIELL INFORMATION & BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT Koncernen Finansiella rapporter – koncernen Noter – koncernen Moderbolaget Finansiella rapporter – moderbolaget Noter – moderbolaget Bolagsstyrning Bolagsstyrningsrapport Styrelse Företagsledning Förslag till årsstämman Förslag till vinstdisposition Årsredovisningens undertecknande Revisionsberättelse ÖVERSIKT & INFORMATION Översikt Information Not 15. Eget kapital Antalet utgivna aktier per 31 december 2025 Aktieslag Antal registrerade aktier Aktiens kvot- värde, kronor Totalt kvot- värde, kronor Antal röster per aktie Totalt antal röster Stamaktie 60 360 104 4,40 kr 265 584 457,60 kr 1 60 360 104 Samtliga aktier medför lika rätt till andel i bolagets tillgångar och vinst. Aktiekapitalets utveckling År Transaktion Ökning aktiekapital, kronor Totalt aktiekapital, kronor Ökning antal registrerade aktier Totalt antal registrerade aktier Totalt antal utestående aktier 1999 Nyemission 49 075 400 50 000 000 490 754 11 555 662 11 555 662 2006 Fondemission 883 800 50 883 800 8 838 11 564 500 11 564 500 2013 Riktad nyemission 59 976 189 110 859 989 13 630 952 25 195 452 25 195 452 2014 Riktad nyemission 1 964 464 112 824 452 446 469 25 641 921 25 641 921 2016 Riktad nyemission 31 886 672 144 711 125 7 246 971 32 888 892 32 888 892 2016 Riktad nyemission 1 525 102 146 236 226 346 614 33 235 506 33 235 506 2016 Riktad nyemission 11 000 000 157 236 226 2 500 000 35 735 506 35 735 506 2017 Riktad nyemission 7 383 275 164 619 501 1 678 017 37 413 523 37 413 523 2018 Riktad nyemission 1 255 452 165 874 953 285 330 37 698 853 37 698 853 2021 Riktad nyemission 2 322 808 168 197 762 527 911 38 226 764 38 226 764 2021 Riktad nyemission 13 200 000 181 397 762 3 000 000 41 226 764 41 226 764 2022 Riktad nyemission 18 139 774 199 537 536 4 122 676 45 349 440 45 349 440 2022 Riktad nyemission 19 953 754 219 491 290 4 534 944 49 884 384 49 884 384 2023 Riktad nyemission 1 443 614 220 934 903 328 094 50 212 478 50 212 478 2024 Riktad nyemission 20 505 514 241 440 417 4 660 344 54 872 822 54 872 822 2024 Riktad nyemission 24 144 041 265 584 458 5 487 282 60 360 104 60 360 104 De utdelningar som fastställdes på årsstämman och betalades ut under 2025 uppgick till 9,00 kr per aktie och totalt 543 Mkr. För 2025 föreslår styrelsen en ordinarie utdelning om 9,50 kronor per aktie. Beräknat på antalet utestående aktier som berättigar till utdelning för verksamheten 2025, innebär den föreslagna utdelningen ett totalt utdelningsbelopp om 631 Mkr. Utdelningsbeloppet motsvarar 99 procent av aktie- utdelningen av Catenas finansiella mål, 640 Mkr. Moderbolagets mål med kapitalförvaltning samt finansiella mål överensstämmer med koncernens och framgår av not 20 Finansiella instrument och finansiell riskhantering för koncernen. Not 16. Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 2025-12-31 2024-12-31 Upplupna löne- relaterade kostnader 24 21 Upplupna räntekostnader 35 29 Övriga upplupna kostnader 3 5 Totalt 62 55 Not 17. Ställda säkerheter och ansvarsförbindelser Ställda säkerheter 2025-12-31 2024-12-31 Garantiförpliktelser – – Totalt – – Ansvarsförbindelser 2025-12-31 2024-12-31 Borgensförbindelse till förmån för koncernföretag 12 721 13 319 Borgensförbindelser till förmån för intresseföretag 36 46 Totalt 12 757 13 365 Not 14. Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 2025-12-31 2024-12-31 Förutbetald avgift för kreditfacilitet 7 9 Upplupna ränte- intäkter 1 3 Förutbetald lokalhyra 2 2 Övriga förutbetalda kostnader 5 6 Totalt 15 20 / Moderbolaget ===== SIDA 131 ===== 131 Catena AB Årsredovisning med hållbarhetsrapport 2025 INLEDNING Catena i korthet VD-ord FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE Affären Verksamheten 2025 Finansiering Intjäningsförmåga Aktien och ägare Marknadsutsikter Riskhantering HÅLLBARHETSRAPPORT Allmänna upplysningar Miljöansvar Samhällsansvar Bolagsstyrning Hållbarhetsnoter Revisors rapport FINANSIELL INFORMATION & BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT Koncernen Finansiella rapporter – koncernen Noter – koncernen Moderbolaget Finansiella rapporter – moderbolaget Noter – moderbolaget Bolagsstyrning Bolagsstyrningsrapport Styrelse Företagsledning Förslag till årsstämman Förslag till vinstdisposition Årsredovisningens undertecknande Revisionsberättelse ÖVERSIKT & INFORMATION Översikt Information Not 18. Kassaflödesanalys Tilläggs- upplysningar 2025-01-01 -2025-12-31 2024-01-01 -2024-12-31 Betalda räntor och erhållen utdelning Erhållen ränta 736 774 Erlagd ränta -302 -223 Justeringar för poster som inte ingår i kassaflödet Av- och nedskriv- ningar av tillgångar 1 1 Förändring i värdet av derivat 57 27 Mottagna koncern- bidrag (utdelning) -616 -458 Nedskrivning av finansiella tillgångar (lämnade koncern- bidrag) 454 303 Andra ej likviditets- påverkande resultat- poster 7 -45 Totalt -97 -172 Avstämning av förändring i nettoskuld Likvida medel1 Fordringar på intresseföretag Räntebärande koncernfordringar Skulder till intresseföretag Lån Räntebärande koncernskulder Summa Nettoskuld per 31 december 2023 365 19 9 991 – -1 647 -4 235 4 493 Kassaflöde 496 -10 8 429 – -3 001 -468 5 446 Valutakursdifferenser – – – – – 52 52 Andra ej likviditetspåverkade förändringar – – – – – -303 -303 Nettoskuld per 31 december 2024 861 9 18 420 – -4 648 -4 954 9 688 Kassaflöde -608 -2 2 680 -5 -2 033 342 374 Valutakursdifferenser – – – – – 2 2 Andra ej likviditetspåverkande förändringar – – – – – -454 -454 Nettoskuld per 31 december 2025 253 7 21 100 -5 -6 681 -5 064 9 610 1 Likvida medel består av banktillgodohavanden. / Moderbolaget ===== SIDA 132 ===== 132 Catena AB Årsredovisning med hållbarhetsrapport 2025 INLEDNING Catena i korthet VD-ord FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE Affären Verksamheten 2025 Finansiering Intjäningsförmåga Aktien och ägare Marknadsutsikter Riskhantering HÅLLBARHETSRAPPORT Allmänna upplysningar Miljöansvar Samhällsansvar Bolagsstyrning Hållbarhetsnoter Revisors rapport FINANSIELL INFORMATION & BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT Koncernen Finansiella rapporter – koncernen Noter – koncernen Moderbolaget Finansiella rapporter – moderbolaget Noter – moderbolaget Bolagsstyrning Bolagsstyrningsrapport Styrelse Företagsledning Förslag till årsstämman Förslag till vinstdisposition Årsredovisningens undertecknande Revisionsberättelse ÖVERSIKT & INFORMATION Översikt Information Not 19. Klassificering av finansiella instrument 2025 Finansiella tillgångar Värderade till verkligt värde via resultat Värderade till verkligt värde via övrigt totalresultat Värderade till upplupet anskaffningsvärde Redovisat värde Övriga långfristiga fordringar – – 125 125 Räntederivat, använda för säkringsändamål 118 – – 118 Övriga kortfristiga fordringar – – 20 982 20 982 Likvida medel – – 253 253 Summa 118 – 21 360 21 478 Icke finansiella tillgångar 3 270 Totalt 24 748 Finansiella skulder Långfristiga räntebärande skulder – – -1 613 -1 613 Övriga långfristiga skulder – – -575 -575 Företagscertifikat – – -901 -901 Obligationslån – – -4 150 -4 150 Övriga kortfristiga räntebärande skulder – – -17 -17 Leverantörsskulder – – -2 -2 Övriga kortfristiga skulder – – -4 494 -4 494 Upplupna kostnader – – -62 -62 Summa – – -11 814 -11 814 Icke finansiella skulder -5 Totalt -11 819 För alla balansposter överensstämmer redovisat värde i allt väsentligt med verkligt värde. 2024 Finansiella tillgångar Värderade till verkligt värde via resultat Värderade till verkligt värde via övrigt totalresultat Värderade till upplupet anskaffningsvärde Redovisat värde Övriga långfristiga fordringar – – 133 133 Räntederivat, använda för säkringsändamål 175 – – 175 Övriga kortfristiga fordringar – – 18 299 18 299 Likvida medel – – 861 861 Summa 175 – 19 293 19 468 Icke finansiella tillgångar 3 277 Totalt 22 745 Finansiella skulder Långfristiga räntebärande skulder – – -1 012 -1 012 Övriga långfristiga skulder – – -584 -584 Företagscertifikat – – -609 -609 Obligationslån – – -3 016 -3 016 Övriga kortfristiga räntebärande skulder – – -10 -10 Leverantörsskulder – – -6 -6 Övriga kortfristiga skulder – – -4 371 -4 371 Upplupna kostnader – – -55 -55 Summa – – -9 663 -9 663 Icke finansiella skulder -4 Totalt -9 667 För alla balansposter överensstämmer redovisat värde i allt väsentligt med verkligt värde. / Moderbolaget ===== SIDA 133 ===== 133 Catena AB Årsredovisning med hållbarhetsrapport 2025 INLEDNING Catena i korthet VD-ord FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE Affären Verksamheten 2025 Finansiering Intjäningsförmåga Aktien och ägare Marknadsutsikter Riskhantering HÅLLBARHETSRAPPORT Allmänna upplysningar Miljöansvar Samhällsansvar Bolagsstyrning Hållbarhetsnoter Revisors rapport FINANSIELL INFORMATION & BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT Koncernen Finansiella rapporter – koncernen Noter – koncernen Moderbolaget Finansiella rapporter – moderbolaget Noter – moderbolaget Bolagsstyrning Bolagsstyrningsrapport Styrelse Företagsledning Förslag till årsstämman Förslag till vinstdisposition Årsredovisningens undertecknande Revisionsberättelse ÖVERSIKT & INFORMATION Översikt Information Not 21. Viktiga händelser efter räkenskapsårets utgång Catena genomförde den 20 januari en riktad ny- emission, vilket tillfört bolaget 2,8 Mdkr samt ökat antalet aktier med 6 036 010 stycken till totalt 66 396 114 aktier. Förändringar i Catenas ledningsgrupp – hållbar- hetschef Amanda Thynell har valt att avsluta sin anställning och Johan Jaxell tillträder som teknik- och hållbarhetschef i ledningsgruppen. Catena har ingått avtal om förvärv av en portfölj av logistikfastigheter från Urban Partners, genom fastighetsfonderna NIP, NSF III, NSF IV och NSF V. Portföljen omfattar 20 fastigheter i Sverige, Danmark och Finland. Den uthyrningsba- ra ytan i den förvärvade portföljen uppgår totalt till 612 000 kvm, varav den nya finska marknaden utgör 153 000 kvm. Fastigheternas markareal uppgår till drygt 1 300 000 kvm varav cirka 70 000 kvm utgörs av byggrätter. Förvärvet sker som bolagsaffärer till ett underliggande fastig- hetsvärde om cirka 8,8 Mdkr med avdrag för la- tent skatt, förvärvet finansieras med egna medel samt externa krediter. Uthyrningsgraden är cirka 96,5 procent och den genomsnittliga hyrestiden uppgår till cirka 11 år. Fastigheterna i portföljen förväntas, vid full uthyrning, generera ett årligt driftnetto om totalt cirka 483 Mkr. Tillträdesdag är den 1 april 2026. Valberedningen har lämnat förslag till styrelse inför årsstämman den 23 april 2026. Föreslås att antalet styrelseledamöter ska uppgå till sex och att omval sker av Katarina Wallin, Hélène Brig- gert, Vesna Jovic, Lennart Mauritzson och Joost Uwents, nyval av Karl Thorngren, samt omval av Lennart Mauritzson som styrelsens ordförande. Gustaf Hermelin och Caesar Åfors har avböjt omval. Vidare föreslår valberedningen omval av revisionsbolaget KPMG med auktoriserade revisorn Camilla Alm Andersson som ansvarig revisor. Inga övriga väsentliga händelser har inträffat efter balansdagen som påverkar bedömningen av moderbolagets finansiella ställning. Not 20. Närstående Närståenderelationer Moderbolaget har, utöver de närståenderelatio- ner som anges för koncernen not 24, ett bestäm- mande inflytande över sina dotterföretag, se not 11 Andelar i koncernföretag. 2025 2024 Transaktioner med dotterföretag Inköp 5 5 Försäljning 91 85 Ränteintäkter 723 734 Räntekostnader 155 240 Mottagen utdelning – – Mottagna koncernbidrag redovisade som utdelning 616 458 Lämnade koncernbidrag 571 364 Kortfristiga fordringar 20 975 18 420 Räntebärande skulder 5 063 4 955 Borgensförbindelser 12 721 13 319 Transaktioner med koncern- företags intresseföretag Försäljning – – Ränteintäkter 2 2 Kortfristiga fordringar 7 9 Långfristiga fordringar – – Räntebärande skulder 6 – Borgensförbindelser 36 46 Transaktioner med andra närstående Inköp 1 1 Övrig information Skulder och fordringar till närstående avser avräkningssaldon som räntebelastas. Transaktioner med närstående är prissatta på marknadsmässiga villkor. / Moderbolaget ===== SIDA 134 ===== 134 Catena AB Årsredovisning med hållbarhetsrapport 2025 Årsredovisning med hållbarhetsrapport 2025 / Bolagsstyrning INLEDNING Catena i korthet VD-ord FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE Affären Verksamheten 2025 Finansiering Intjäningsförmåga Aktien och ägare Marknadsutsikter Riskhantering HÅLLBARHETSRAPPORT Allmänna upplysningar Miljöansvar Samhällsansvar Bolagsstyrning Hållbarhetsnoter Revisors rapport FINANSIELL INFORMATION & BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT Koncernen Finansiella rapporter – koncernen Noter – koncernen Moderbolaget Finansiella rapporter – moderbolaget Noter – moderbolaget Bolagsstyrning Bolagsstyrningsrapport Styrelse Företagsledning Förslag till årsstämman Förslag till vinstdisposition Årsredovisningens undertecknande Revisionsberättelse ÖVERSIKT & INFORMATION Översikt Information Det förtroende som är centralt för Catenas fortsatta framgångar bygger på en väl definierad bolagsstyrning. Alla affärsbeslut i Catena ska vara försvarbara ur ett ekonomiskt, hållbart och etiskt perspektiv. Genom öppenhet och tillgänglighet ges aktieägare och andra intressenter insikt i beslutsvägar, ansvar, befogenheter och kontrollsystem. Bolagsstyrningsrapport Aktieägare Årsstämma Styrelse Affär och fastighet VD Koncernledning HR, Hållbarhet, Marknad och Kommunikation Revisor Revisionsutskott Valberedning Ersättningsutskott Ekonomi, Finans Val Utvärdering och löpande rapporter Mål, strategi, policyer, instruktion Rapport, löpande utvärdering Region Danmark Region Syd Region Väst Region Öst Affärs- utveckling Projekt Jag och styrelsen är väldigt stolta över Catenas arbete och leveranser. Det senaste året har präglats av stabil och genomtänkt tillväxt, där viktiga steg har tagits samtidigt som bolaget fortsätter bygga på en solid grund. För mig är det tydligt hur värdefullt långsiktigt ägande är — det ger goda förutsättningar att tänka hållbart, fatta kloka beslut och skapa en trygg riktning för framtiden. Jag känner en stor tillförsikt inför det fortsatta arbetet, och framför allt en stor uppskattning för alla medarbetare på Catena som möjliggör utveckling och affärsframgångar. Helsingborg, mars 2026 Lennart Mauritzson, styrelsens ordförande ===== SIDA 135 ===== 135 Catena AB Årsredovisning med hållbarhetsrapport 2025 / Bolagsstyrning INLEDNING Catena i korthet VD-ord FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE Affären Verksamheten 2025 Finansiering Intjäningsförmåga Aktien och ägare Marknadsutsikter Riskhantering HÅLLBARHETSRAPPORT Allmänna upplysningar Miljöansvar Samhällsansvar Bolagsstyrning Hållbarhetsnoter Revisors rapport FINANSIELL INFORMATION & BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT Koncernen Finansiella rapporter – koncernen Noter – koncernen Moderbolaget Finansiella rapporter – moderbolaget Noter – moderbolaget Bolagsstyrning Bolagsstyrningsrapport Styrelse Företagsledning Förslag till årsstämman Förslag till vinstdisposition Årsredovisningens undertecknande Revisionsberättelse ÖVERSIKT & INFORMATION Översikt Information Catenas organisation är uppbyggd på en kundnära förvaltningsorganisation uppdelad i fyra regioner. Därutöver finns de koncernge- mensamma funktionerna ekonomi, finans, HR, marknad- och kommunikation samt hållbar- het. Koncernledningen har det övergripande ansvaret för utveckling, ekonomistyrning, resultatuppföljning samt kommunikation med bolagets intressenter. Ekonomi och finans sva- rar för den löpande redovisningen som bygger på internationella standarder samt koncer- nens finansiering. De koncerngemensamma funktionerna ansvarar tillsammans med VD för koncernens profilering samt kommunikationen med finansmarknader och samhälle. Bolagsstyrning Catena är ett publikt svenskt aktiebolag med säte i Helsingborg, noterat på Nasdaq Stockholm. Catenas bolagsstyrning baseras på svenska regler och svensk lagstiftning, främst den svenska aktiebolagslagen, men även no- teringsavtalet med Nasdaq Stockholm, Svensk kod för bolagsstyrning, bolagsordningen och andra relevanta regelverk. Utöver tillämpliga lagar och regelverk strävar Catenas styrelse och ledning efter att Catena ska leva upp till de krav som börsen, aktieägare och andra intressenter ställer på Catena. Svensk kod för bolagsstyrning finns tillgänglig via bolagsstyr- ning.se. Avvikelser från koden ska motiveras och förklaras. Svensk kod för bolagsstyrning Bolaget följer Svensk kod för bolagsstyrning och har inte rapporterat några avvikelser från denna under 2025. Aktieägare Catenas aktie handlas på Nasdaq Stockholm Large Cap. Aktiekapitalet i Catena AB uppgår per den 31 december 2025 till 265 584 457,60 kronor med ett kvotvärde om 4,4 kronor vardera fördelat på 60 360 104 stamaktier. Största ägare per 2026-02-28 är Backahill med 18,6 procent (18,6) av kapitalet och WDP NV/SA med 10,0 procent (10,0) av kapitalet, vilka är de enda aktieägarna med ett innehav överstigan- de 10 procent av aktierna i bolaget. Varje aktie berättigar till en röst och varje röstberättigad får vid stämma rösta för det fulla antalet ägda och företrädda aktier. → Läs mer om Catenas aktie och ägare på sidorna 29–30. Ägarfördelning efter innehav, per 2026–02-28 Antal Ägare Andel, % 1–500 16 154 94,8 501–1 000 440 2,6 1 001–5 000 238 1,4 5 001–10 000 46 0,3 10 001–20 000 28 0,2 20 001– 131 0,8 Totalt 17 037 100,0 Källa: Monitor (Modular Finance). Ägarstruktur 2026–02-28, största ägare Antal aktier, tusental Röster, % Backahill 12 343 18,59 WDP NV/SA 6 649 10,01 Länsförsäkringar Fonder 3 550 5,35 Swedbank Robur Fonder 2 912 4,39 Alecta Tjänstepension 2 193 3,30 SEB Funds 2 046 3,08 Vanguard 2 039 3,07 BlackRock 1 612 2,45 PGGM Pensioenfonds 1 177 1,77 AFA Försäkring 1 175 1,77 Cliens Fonder 1 162 1,75 Fjärde AP-fonden 1 157 1,74 Norges Bank Investment Management 971 1,61 Gustaf Hermelin 1 064 1,60 APG Asset Management 827 1,37 Handelsbanken Fonder 891 1,34 ODIN 742 1,12 AMF Pension & Fonder 650 0,98 Janus Henderson Investors 535 0,81 DWS Investments 493 0,77 Totalt topp 20 44 188 66,87 Övriga 22 208 33,13 Totalt 66 396 100,00 Källa: Monitor (Modular Finance). Externa regelverk Aktiebolagslagen Årsredovisningslagen Andra tillämpliga lagar IFRS Nasdaqs regelverk för emittenter Svensk kod för bolagsstyrning Global Compact EU:s marknadsmissbruksförordning (MAR) Global Reporting Initiative (GRI) EPRA Interna regelverk Bolagsordning Styrelsens arbetsordning Befattningsinstruktioner Värdegrund Uppförandekod Finanspolicy Hållbarhetspolicy Informations- och insiderpolicy Andra policyer, handböcker och instruktioner Ersättningsriktlinjer Årsstämma Årsstämman är bolagets högsta beslutsfattan- de organ. Vid stämman ges samtliga aktieäga- re möjlighet att utan begränsningar utöva det inflytande över bolaget som deras respektive aktieinnehav representerar. Bolaget tillämpar inte några särskilda arrangemang i fråga om årsstämmans funktion, varken på grund av bestämmelser i bolagsordningen eller, såvitt är känt för bolaget, aktieägaravtal. Årsstäm- man utser styrelse och revisor samt fastställer principer för ersättning till styrelse, revisor och koncernledning. Årsstämman fattar, i före- kommande fall, också beslut om ändring av bolagsordning, utdelning och ändringar i aktie- kapitalet. På årsstämman, som ska hållas inom sex månader efter räkenskapsårets utgång, ska beslut om fastställelse av balans- och resultat- räkningar, beslut om disposition av Catenas vinst eller förlust samt beslut om ansvarsfrihet för styrelse och VD fattas. Årsstämma den 28 april 2025 Årsstämma hölls den 28 april 2025 i Helsing- borg och följande beslut fattades i enlighet med framlagda förslag: • Fastställande av räkenskaperna för 2024 och beviljande av ansvarsfrihet för styrelse och VD • Beslut om utdelning om 9,00 kr per aktie att utbetalas vid två tillfällen om vardera 4,50 kr per aktie • Beslut om att antalet styrelseledamöter ska vara sju ordinarie ledamöter utan supple- anter samt omval enligt valberedningens för- slag av Lennart Mauritzson, Hélène Briggert, Gustaf Hermelin, Vesna Jovic, Joost Uwents, Katarina Wallin och Caesar Åfors som ordi- narie styrelseledamöter • Omval av styrelsens ordförande Lennart Mauritzson, som ej innehar någon annan befattning på Catena ===== SIDA 136 ===== 136 Catena AB Årsredovisning med hållbarhetsrapport 2025 / Bolagsstyrning INLEDNING Catena i korthet VD-ord FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE Affären Verksamheten 2025 Finansiering Intjäningsförmåga Aktien och ägare Marknadsutsikter Riskhantering HÅLLBARHETSRAPPORT Allmänna upplysningar Miljöansvar Samhällsansvar Bolagsstyrning Hållbarhetsnoter Revisors rapport FINANSIELL INFORMATION & BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT Koncernen Finansiella rapporter – koncernen Noter – koncernen Moderbolaget Finansiella rapporter – moderbolaget Noter – moderbolaget Bolagsstyrning Bolagsstyrningsrapport Styrelse Företagsledning Förslag till årsstämman Förslag till vinstdisposition Årsredovisningens undertecknande Revisionsberättelse ÖVERSIKT & INFORMATION Översikt Information • Omval av KPMG AB som revisionsbolag • Godkännande av ersättning till styrelse och revisionsbolag • Fastställande av ersättningsriktlinjer och godkännande av ersättningsrapport • Bemyndigande för styrelsen att förvärva och avyttra egna aktier. Förvärv respektive avyttring får högst ske av 1/10 av bolagets samtliga aktier och beslut kan fattas vid ett eller flera tillfällen • Bemyndigande för styrelsen i enlighet med framlagda förslag att förvärva och avyttra egna aktier, samt att besluta om nyemission av aktier eller konvertibler. Förvärv av aktier, tillsammans med antalet nya aktier, respek- tive avyttring, får omfatta högst sammanlagt 1/10 av bolagets samtliga aktier och beslut kan fattas vid ett eller flera tillfällen. Nyemis- sion kan ske med eller utan företrädesrätt för aktieägarna och med eller utan föreskrift om apport eller kvittning. Nyemission ska ske på marknadsmässiga villkor → Klicka här för fullständigt protokoll. Valberedning Valberedningen har till uppgift att förbereda och lämna förslag på styrelse, styrelseordföran- de, styrelsearvoden, principer för utseende av valberedning, ordförande vid stämmor och i förekommande fall revisorer samt arvodering av revisorer. Valberedningen består av företrä- dare för de fyra största aktieägarna samt styrel- sens ordförande. Valberedningens ledamöter samt de ägare dessa företräder ska i enlighet med beslutet offentliggöras så snart de utsetts. Valberedningen har under 2025 haft följande sammansättning, se tabell ovan. → Klicka här för aktuell valberedning. Valberedningens ordförande är Markus Wal- lentin, medan styrelsens ordförande Lennart Mauritzson är sammankallande. De fyra ägarrepresentanterna har tillsammans cirka 39,7 procent av rösterna i Catena per den 1 september 2025. Vid ägarförändringar ska enligt beslut ny ägarrepresentant utses. Samtliga valberedningsledamöter har grundligt tagit ställning till om det föreligger någon intressekonflikt att acceptera uppdra- get som ledamot av valberedningen i Catena. Riktlinjer från de största ägarna inför nomine- ring till Catenas styrelse är att styrelsen ska ha en balanserad mix av kunskaper och erfaren- heter som är relevanta för bolaget och dess utveckling. Valberedningen har tillämpat regel 4.1 i Svensk kod för bolagsstyrning som mång- faldspolicy vid framtagandet av sitt förslag, som ska leda till att styrelsen får en lämplig sammansättning och mångfald vad gäller kön, bakgrund och ålder. Valberedningen har tagit upp de frågor som det åligger valberedning att behandla enligt Svensk kod för bolagsstyrning och har bland annat diskuterat följande: • Styrelsens storlek • Kompetensområden som bör finnas i styrelsen • Hur nuvarande styrelse uppfyller de krav som kommer att ställas med hänsyn till Catenas utveckling framöver • Styrelsens sammansättning med hänsyn tagen till kön, erfarenhet, ålder och bakgrund • Möjlighet för återväxt i styrelsen • Förekomst av eventuella intressekonflikter i styrelsearbetet • Val av revisorer och dess ersättningar • Beslut om principer för utseende av valberedning Catenas valberedning anser att styrelseleda- möterna har hög kompetens och omfattande erfarenhet beträffande fastigheter, logistik, finanser, offentlig verksamhet, styrning, e-han- del och hållbarhet. Vidare anser valberedning- en att det bland styrelseledamöterna finns en bredd vad gäller nationalitet, utbildning, ålder och erfarenhet. Styrelsen bestod vid utgången av 2025 av fyra män och tre kvinnor motsva- rande 57,1 procent (57,1) män och 42,9 procent (42,9) kvinnor. Styrelse Styrelsens övergripande uppgift är att, för ägarnas räkning, förvalta Catenas och koncer- nens angelägenheter på ett över tid hållbart sätt så att ägarnas intresse av långsiktigt god kapitalavkastning tillgodoses på bästa möjliga sätt. Ledamöterna väljs årligen på årsstämman för tiden intill slutet av nästa årsstämma. Styrelsens arbete ska ske i enlighet med föreskrifter i lag, regelverk, bolagsordning och arbetsordning. Arbetsordningen tas upp på konstituerande styrelsemöte och fastställs årligen. I styrelsens sammansättning ska finnas kompetens och erfarenhet från områden som är av stor betydelse för att kunna stödja, följa och kontrollera verksamheten i ett fastighets- bolag. Bland ledamöterna finns kunskaper om fastigheter, fastighetsmarknaden, hållbar- het, finansiering, logistik, digital handel och affärsutveckling. Catenas styrelse ska enligt bolagsordningen bestå av lägst fem och högst nio ledamöter utan suppleanter. Catenas styrelse består av sju ledamöter som valdes vid årsstämman den 28 april 2025. För ytterligare information om styrelsens ledamöter se pre- sentation av styrelsen och företagsledningen på sidorna 140–141. Styrelsens arbete Det ankommer på styrelsens ordförande att leda styrelsens arbete på ett effektivt och ändamålsenligt sätt. Förutom att leda styrel- sens arbete följer ordföranden koncernens utveckling löpande genom kontakter med VD i strategiska frågor. Under 2025 hölls 8 protokoll- förda styrelsemöten, varav 1 var konstituerande. Ledamöternas närvaro framgår på sidan 138. Koncernens ekonomi- och finanschef har under året varit styrelsens sekreterare. På styrelsemötena har, förutom listade punkter, marknadsfrågor, planer och strategier för kon- cernens utveckling behandlats liksom löpande uppföljning av resultat och ställning, värde - ringar av koncernens fastigheter, likviditet och Årsstämma 2026 Catenas årsstämma hålls den 23 april 2026 klockan 16.00 på Hotel Radisson Blu Metropol i Helsingborg. Aktieägare som vill delta i stämman ska vara upptagen i den av Euroclear Sweden AB framställda aktieboken och anmäla sig och eventuellt biträde till stämman senast den 17 april. Aktieägare som inte kan/vill deltaga på stämman kan rösta via ombud, poströstning, per brev eller digitalt via BankID. Utförlig information om årsstämman finns på Catenas webbplats catena.se. Valberedning Ledamot Utsedd av ägare Lennart Maurtizson Backahill Inter AB samt styrelseordförande Markus Wallentin, valberedningens ordförande WDP NV/SA Johannes Wingborg Länsförsäkringar Fondförvaltning AB Stephan Müchler Swedbank Robur catena.se/om-oss/bolagsstyrning/arsstam- ma/tidigare-arsstammor/ catena.se/om-oss/bolagsstyrning/valbered- ning ===== SIDA 137 ===== 137 Catena AB Årsredovisning med hållbarhetsrapport 2025 / Bolagsstyrning INLEDNING Catena i korthet VD-ord FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE Affären Verksamheten 2025 Finansiering Intjäningsförmåga Aktien och ägare Marknadsutsikter Riskhantering HÅLLBARHETSRAPPORT Allmänna upplysningar Miljöansvar Samhällsansvar Bolagsstyrning Hållbarhetsnoter Revisors rapport FINANSIELL INFORMATION & BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT Koncernen Finansiella rapporter – koncernen Noter – koncernen Moderbolaget Finansiella rapporter – moderbolaget Noter – moderbolaget Bolagsstyrning Bolagsstyrningsrapport Styrelse Företagsledning Förslag till årsstämman Förslag till vinstdisposition Årsredovisningens undertecknande Revisionsberättelse ÖVERSIKT & INFORMATION Översikt Information finansiering och hållbarhetsrapportering samt investerings- och avyttringsbeslut. I Catenas uppförandekod som beskriver hur Catena och dess anställda ska agera för att leva upp till den värdegrund och ställnings- taganden som styrelsen beslutat, behandlas även risker för intressekonflikter för styrelse- ledamöter och hur de undviks. Uppförande- koden tar hänsyn till samtliga intressenter såsom kunder, medarbetare, ägare, leverantö- rer och andra intressenter som stat och kom- muner. Styrelsen har löpande kontakter med externa intressenter, deltar för Catenas räkning i olika intresseorganisationer och följer även löpande upp bolagets arbete med kund- undersökningar, Catenas varumärke och arbe- tet med Great Place to Work. Samtliga policyer beslutas av styrelsen och de följer löpande upp arbetet och efterlevnaden av dessa. Uppföljning sker kvartalsvis av koncernled- ning och därefter av styrelsen för samtliga mål, fastighetsutveckling, marknad, finansiella såväl som hållbarhetsmål. Vidare rapporteras löpan- de kring intern kontroll och IT. Varje medlem i ledningsgruppen har ansvar för sitt respektive område och rapporterar till styrelsen i olika omfattning. Ekonomi, finans, hållbarhet, mark- nad och kommunikation, HR samt affär, projekt och förvaltning. Catenas huvudansvariga revisor, Camilla Alm Andersson, KPMG, har varit adjungerad vid ett tillfälle, i samband med styrelsemötet den 19 februari 2025, då det även hölls ett separat möte med revisorn då medlemmar ur ledning- en inte deltog. Styrelsen har under 2025 genomfört en utvärdering av sitt arbete under året. Under- sökningen utvärderar elva olika aspekter av sty- relsearbetet, till exempel: styrelsemedlemmars insatser och kompetenser, strategi, riskhante- ring och hållbarhet. Utvärderingen visade på en stabil, adaptiv och strategisk styrelse. 19 februari – Ordinarie styrelsemöte Bokslutskommuniké 2024, utdelningsförslag, investeringar, finansieringsfrågor 21 mars – Ordinarie styrelsemöte Fastställande av årsredovisning med hållbarhetsrapport och ersättningsrapport, förberedelser årsstämma 6 februari – Ersättningsutskott Måluppfyllnad 2024, ersättningsriktlinjer m.m. 17 februari – Revisionsutskott Årsbokslut 2024, hållbarhetsrapportering, revisorernas bokslutsgranskning 28 april – Ordinarie styrelsemöte Delårsrapport Q1, investeringsbeslut, finansieringsfrågor, redogörelse Omnibus 28 april – Konstituerande styrelsemöte Styrelsens arbetsordning och VD-instruktion, firmateckning, instruktioner arvode, sammansättning utskott, policydokument osv. 24 april – Revisionsutskott Delårsrapport Q1, arbetssätt hållbarhetsrap- portering, stämmodokument, revisionsplan 3 juli – Ordinarie styrelsemöte Delårsrapport Q2, finansieringsfrågor, investeringar 9 september – Ordinarie styrelsemöte Strategi, affärsplan 3 juli – Revisionsutskott Delårsrapport Q2, IT-granskning, IT-miljö, revisorernas översiktliga granskning av Q2 9 september – Ersättningsutskott Formalia, bonusmål för samtliga personal m.m. 23 oktober – Ordinarie styrelsemöte Delårsrapport Q3, finansieringsfrågor, investeringar 25 november – Ordinarie styrelsemöte Budget 2026, genomgång risk- och krishantering, styrelse- utvärdering, investeringsbeslut 2 oktober - Ersättningsutskott Fastställande av bonusmål 16 oktober – Ersättningsutskott Utskottsåret 2025/2026 20 oktober – Revisionsutskott Delårsrapport Q3, ekonomiprocesser, IT-uppföljning, rapportering hållbarhet Styrelsens arbete 2025 Nedanstående redovisar i stora drag vad som behandlats på styrelsemötena och härutöver har löpande fattats beslut om bland annat investeringar, transaktioner och finansiering. Under året har totalt 8 styrelsemöten ägt rum. Kv 2 Kv 3 Kv 4 Kv 1 ===== SIDA 138 ===== 138 Catena AB Årsredovisning med hållbarhetsrapport 2025 / Bolagsstyrning INLEDNING Catena i korthet VD-ord FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE Affären Verksamheten 2025 Finansiering Intjäningsförmåga Aktien och ägare Marknadsutsikter Riskhantering HÅLLBARHETSRAPPORT Allmänna upplysningar Miljöansvar Samhällsansvar Bolagsstyrning Hållbarhetsnoter Revisors rapport FINANSIELL INFORMATION & BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT Koncernen Finansiella rapporter – koncernen Noter – koncernen Moderbolaget Finansiella rapporter – moderbolaget Noter – moderbolaget Bolagsstyrning Bolagsstyrningsrapport Styrelse Företagsledning Förslag till årsstämman Förslag till vinstdisposition Årsredovisningens undertecknande Revisionsberättelse ÖVERSIKT & INFORMATION Översikt Information Arbetet med riskhantering och att ta vara på fördelarna med att driva verksamheten med ett hållbarhetsfokus är de största möjligheterna för styrelsen framöver. Styrelseutvärderingen har presenterats för valberedningen och där gran- skas styrelsens roll och sammansättning. För styrelsen blir utvärderingen en fortlöpande utveckling av arbetssätt och säkerställer att styrelsen kan fatta välgrundade beslut. Styrning av hållbarhetsarbetet Styrelsen har det övergripande ansvaret för Catenas hållbarhetsmål och dessa är inte- grerade i bolagets affärsstruktur. De ansvarar för och beslutar om hållbarhetspolicy och uppförandekod samt godkänner den årliga hållbarhetsredovisningen. Hållbarhetsmålen, som långsiktigt löper till 2030, ingår i affärspla- nen som årligen beslutas av styrelsen. VD och koncernledning har det löpande och övergri- pande ansvaret för att genomföra strategi och mål för hållbarhet på Catena. Hållbarhetsche- fen agerar talesperson för, samordnar och styr hållbarhetsarbetet och rapporterar löpande i koncernledningen där denna ingår samt rapporterar även årligen till styrelsen. Hållbar- hetsteamet implementerar hållbarhetsfrågor och koordinerar löpande även med övriga verksamhetsområden inom bolaget. Varje år rapporteras och diskuteras även Catenas risk- analys, inkluderade klimatrelaterade risker och risker kring mänskliga rättigheter i styrelsen. Styrelsen godkänner bolagets riskhantering i samband med godkännandet av bolagets årsredovisning med hållbarhetsrapport. Catena arbetar även efter miljölednings- system ISO 14001, ett arbete som bygger på engagemang och kunskap hos de anställda. Vidare får både personal och styrelse, intern och extern utbildning inom hållbarhet, upp- förandekoden och bolagets policyer. All ny personal får en introduktionsutbildning inom hållbarhet som en del i Catenas onboarding- process. Styrelsens kompetens i hållbarhets- frågor utvecklas även kontinuerligt genom det löpande arbetet. Härutöver följer Catena – som en del i sam- hällsutvecklingen av det logistiska nätverket – även FN Global Compact, FN:s globala håll- barhetsmål och Parisavtalet. Styrelsens arbetsordning Styrelsen i Catena arbetar efter en arbets- ordning innehållande instruktioner avseende arbetsfördelning och ekonomisk rapportering. Arbetsordningen utgör ett komplement till aktiebolagslagens bestämmelser och Catenas bolagsordning och är föremål för årlig översyn. Styrelsen utser VD och utvärderar också VD:s arbete. Denne närvarar inte vid denna utvärde- ring. Styrelsen är skyldig att fortlöpande följa upp och kontrollera Catenas verksamhet. Det åligger därför styrelsen att se till att det finns fungerade rapporteringssystem. Systemen som utvärderats under året har visat sig tjäna sitt syfte och fungera väl. Löpande på styrelse- mötena sker avrapportering kring Catenas och koncernens ekonomiska och finansiella ställning, utveckling av hållbarhet, aktuella marknadsfrågor, projektredovisning samt i förekommande fall underlag för investerings- beslut, förvärv och fastighetsförsäljningar. Utöver att ansvara för Catenas organisation och förvaltning är styrelsens viktigaste uppgift att fatta beslut i strategiska frågor. Årligen fastställer styrelsen de övergripande målen för koncernens verksamhet och beslutar om strategier för att nå målen. Även VD-instruktion samt interna policydokument revideras konti- nuerligt. Utvärdering av styrelsen Varje år genomför Catenas styrelseordförande en utvärdering av styrelsens förmåga att lösa sin uppgift, dess arbetssätt och sammansätt- ning visavi den inriktning och de utmaningar som bolaget står inför. De enskilda styrelse- ledamöternas kompetens, engagemang och, ur en rad aspekter, lämplighet prövas genom öppna frågor som respektive ledamot har att ta ställning till. Frågeunderlaget berör också styrelsens sammansättning, dess funktion inkluderande struktur och processer samt samverkan med ledningen. Det vill säga frågor som värderar styrelsens funktion och kapaci- tet att fatta korrekta beslut och styra bolaget på ett ansvarsfullt sätt. Dessa överväganden ligger till grund för en, mellan ordföranden, valberedningen och den enskilde ledamoten, privat dialog som utgår ifrån bolagets plane- ring och förväntningarna på ledamoten likväl som ledamotens förväntningar på styrelsen. Valberedningen som också har samtal med bolagets VD och revisor föreslår, bland annat utifrån den gjorda utvärderingen av styrelsen, på årsstämman en styrelse för det kommande verksamhetsåret. Processen har i betraktelse av styrelsens balanserade sammansättning avseende framför allt kompetens men också kön och ålder visat sig fungera väl. Styrelsens utskott Ersättningsutskott Ersättningsutskottet ska hantera frågor om bland annat ersättning och andra anställnings- villkor för VD och ledande befattningshavare samt ersättningsramverk för övriga anställda och frågor om eventuella rörliga ersättnings- program inom koncernen. Ersättningsutskottet har bestått av Katarina Wallin (ordförande), Lennart Mauritzson samt Hélène Briggert. De i utskottet utsedda ledamöterna har specialist- kompetenser inom organisationsledning, HR och ersättningar. Revisionsutskott Revisionsutskottets uppgift är att upprätthålla och effektivisera kontakten med koncernens revisor samt utöva tillsyn över rutinerna för redovisning, finansiell- och hållbarhetsrap- portering, IT och intern kontroll. Utskottet ska även utvärdera revisorns arbete och följa hur redovisningsprinciper och krav på redovisning utvecklas. Revisionsutskottet har bestått av Caesar Åfors (ordförande), Vesna Jovic och Lennart Mauritzson. De i utskottet utsedda ledamöterna har specialistkompetenser inom ekonomi, finans, hållbarhet och styrning. Vid utskottets möten har också VD, ekonomi- och finanschef, redovisningschef, hållbarhetschef och ansvarig revisor samt hållbarhetsrevisor, KPMG deltagit. Deltagande på styrelsemöten 2025 Deltagande av totala möten Styrelse Ersättningsutskott Revisionsutskott Oberoende Lennart Mauritzson 8/8 4/4 4/4 Nej* Hélène Briggert 8/8 4/4 Ja Gustaf Hermelin 5/8 Nej* Vesna Jovic 7/8 4/4 Ja Joost Uwents 8/8 Nej* Katarina Wallin 8/8 4/4 Ja Caesar Åfors 7/8 4/4 Ja * Beroende i förhållande till större aktieägare, oberoende i förhållande till bolaget och bolagsledningen. ===== SIDA 139 ===== 139 Catena AB Årsredovisning med hållbarhetsrapport 2025 / Bolagsstyrning INLEDNING Catena i korthet VD-ord FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE Affären Verksamheten 2025 Finansiering Intjäningsförmåga Aktien och ägare Marknadsutsikter Riskhantering HÅLLBARHETSRAPPORT Allmänna upplysningar Miljöansvar Samhällsansvar Bolagsstyrning Hållbarhetsnoter Revisors rapport FINANSIELL INFORMATION & BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT Koncernen Finansiella rapporter – koncernen Noter – koncernen Moderbolaget Finansiella rapporter – moderbolaget Noter – moderbolaget Bolagsstyrning Bolagsstyrningsrapport Styrelse Företagsledning Förslag till årsstämman Förslag till vinstdisposition Årsredovisningens undertecknande Revisionsberättelse ÖVERSIKT & INFORMATION Översikt Information Revisor Revisorn rapporterar resultatet av sin gransk- ning till aktieägarna genom revisionsberät- telsen. Denna framläggs på årsstämman. Därutöver lämnar revisorn årligen en detal- jerad redogörelse till styrelsen. Vid denna redogörelse förs också en diskussion om de iakttagelser som revisionen utmynnat i. Utöver revision har revisionsbyrån även tillhandahållit tjänster inom områdena skatt, redovisning och hållbarhetsrapportering. Vid årsstämman 2025 nyvaldes revisions- bolaget KPMG AB med auktoriserade revisorn Camilla Alm Andersson som huvudansvarig revisor för en period om ett år. Enligt god revisorssed i Sverige är revisorn oberoende i förhållande till Catena AB. → Se not 6, Arvode och kostnadsersättning till revisorer. VD VD leder verksamheten med utgångspunkt från av styrelsen upprättad och fastställd VD-instruktion. VD ska enligt instruktionen se till att styrelsens ledamöter löpande får infor- mation och rapporter om Catenas utveckling så att de kan göra goda bedömningar och fatta välgrundade beslut. VD ska vidare tillse att Catena iakttar de skyldigheter beträffande information med mera som följer av noterings- avtalet med Nasdaq Stockholm. VD ska även övervaka efterlevnaden av mål, policyer och strategiska planer som styrelsen fastställt, samt tillse att de vid behov underställs styrelsen för uppdatering eller översyn. Aktiemarknadsinformation Catena ska lämna snabb, samtidig, korrekt och tillförlitlig information till befintliga och potentiella aktieägare och andra intressenter. Catena lämnar delårsrapporter kvartalsvis, en bokslutskommuniké samt årsredovisning för hela verksamhetsåret. Aktuell information om Catena som exempelvis pressmeddelanden och finansiella rapporter finns på Catenas webbplats catena.se. Informationen kan även beställas direkt av Catena per telefon eller via e-post. Intern kontroll och riskhantering Styrelsen ansvarar enligt den svenska aktiebo- lagslagen och Svensk kod för bolagsstyrning för den interna kontrollen. Denna bolagsstyr- ningsrapport har upprättats i enlighet med 6 kap. 6 § årsredovisningslagen och punkt 10 i Svensk kod för bolagsstyrning och är därmed avgränsad till intern kontroll och riskhantering avseende den finansiella rapporteringen. Basen för den interna kontrollen utgörs av den kontrollmiljö som styrelse och ledning verkar utifrån. Catena har inte någon särskild funktion för internrevision. Styrelsen utvärderar årligen behovet av en sådan funktion och har bedömt att det löpande interna arbetet med intern kontroll, som företrädesvis utförs av företags- ledningen, utgör en tillräcklig granskningsfunk- tion med hänsyn till bolagets verksamhet och storlek. Styrelsen har fastställt ett antal policyer och grundläggande riktlinjer av betydelse för arbe- tet med den interna kontrollen och VD rappor- terar regelbundet till styrelsen utifrån fast- ställda rutiner och dokument. Catenas interna kontrollstruktur bygger på en tydlig ansvars- och arbetsfördelning såväl mellan styrelse och VD som inom den operativa verksamheten. Den operativa verksamheten innefattar bland annat verksamhetsstyrnings- och affärsplans- processer. Som exempel kan nämnas verktyg för uppföljning av verksamheten och hållbar- hetsarbetet, förberedelser inför köp och för- säljningar av fastigheter/bolag samt underlag för fastighetsvärderingar. Kontrollaktiviteter genomförs i bolagets kritiska processer, såväl på fastighetsnivå som på regionnivå genom löpande resultatuppföljning. Analys av nyckeltal sker även i den legala koncernstrukturen. För att förebygga och upptäcka fel och avvikelser finns exempelvis system för attesträtter, av- stämningar, och redovisning av affärstransak- tioner, rapporteringsmallar, redovisnings- och värderingsprinciper. Dessa system uppdateras kontinuerligt. Det övergripande ansvaret för Catenas risk- hantering är styrelsens, det operativa ansvaret är delegerat till VD. För identifierade risker som kan uppkomma i verksamheten och av bete- enden som skulle kunna påverka företagets varumärke och förtroende finns utarbetade policyer, instruktioner och mandat som löpan- de följs upp. Risker som bygger på händelser utanför bolagets kontroll och som kan leda till verksamhetsavbrott utvärderas löpande. För att reducera den skadeverkan som det kan medföra tecknas väl avvägda försäkrings- lösningar. På samma sätt hanteras risken för skada på människor eller egendom som kan ha uppkommit som en följd av Catenas agerande. Slutligen finns en visselblåsartjänst som underlättar för anställda och samarbetspart- ners som anonymt vill lämna information om missförhållanden som strider mot gällande lagstiftning, etik, moral eller Catenas policyer. Anmälningar tas emot och utreds av en extern aktör. Väsentliga avvikelser och eventuella åtgärder som uppkommer kommuniceras till styrelsen vid behov om och när sådana inträffar. Under 2025 har inga väsentliga händelser kopplat till hållbarhet, uppförandekod eller övriga policyer rapporterats till styrelsen. Extern kommuni- kation regleras på övergripande nivå av en Informations- och insiderpolicy. Den interna informationen sker främst genom regelbundna möten samt via bolagets intranät. → Se också sidorna 33–36, Risker och risk- hantering. Helsingborg i mars 2026 Styrelsen Gemensam värdegrund Intern och extern kommunikation Risk- hantering Policyer, riktlinjer och styrdoku- ment Verksam- hets- processer Kontroll Utvärdering Utveckling ===== SIDA 140 ===== 140 Catena AB Årsredovisning med hållbarhetsrapport 2025 / Bolagsstyrning INLEDNING Catena i korthet VD-ord FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE Affären Verksamheten 2025 Finansiering Intjäningsförmåga Aktien och ägare Marknadsutsikter Riskhantering HÅLLBARHETSRAPPORT Allmänna upplysningar Miljöansvar Samhällsansvar Bolagsstyrning Hållbarhetsnoter Revisors rapport FINANSIELL INFORMATION & BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT Koncernen Finansiella rapporter – koncernen Noter – koncernen Moderbolaget Finansiella rapporter – moderbolaget Noter – moderbolaget Bolagsstyrning Bolagsstyrningsrapport Styrelse Företagsledning Förslag till årsstämman Förslag till vinstdisposition Årsredovisningens undertecknande Revisionsberättelse ÖVERSIKT & INFORMATION Översikt Information Styrelse LENNART MAURITZSON Styrelseordförande Nationalitet: Sverige Födelseår: 1967 Invald år: 2021 Utbildning: Civilekonom från Halmstad Högskola/Lunds universitet. Juristutbildning, Lunds universitet Huvudsysselsättning: VD och koncernchef, Backahill AB Övriga uppdrag: Styrelseledamot Brinova Fastigheter AB, Wihlborgs Fastigheter AB, Fabege AB och Rögle Marknads AB Aktieinnehav: 1 000 aktier KATARINA WALLIN Styrelseledamot Nationalitet: Sverige Födelseår: 1970 Invald år: 2013 Utbildning: Civilingenjör från Kungliga Tekniska högskolan. Beteendevetenskap och företags- ekonomi vid Stockholms universitet Huvudsysselsättning: Strategikonsult och delägare i Evidensgruppen Övriga uppdrag: Styrelseordförande, Evimetrix AB, Bernow Lindqvist Wallin AB och Au Point AB. Styrelseledamot i Evidens blw AB, AB Borudan Ett, John Mattson Fastighetsföretagen AB och Leda snyggt AB Aktieinnehav: 245 aktier HÉLÈNE BRIGGERT Styrelseledamot Nationalitet: Sverige Födelseår: 1985 Invald år: 2017 Utbildning: Civilekonom från Lunds universitet Huvudsysselsättning: VD och delägare i The Active Brands Group Scandinavia AB och HEG Invest AB Övriga uppdrag: Styrelseledamot i bolag inom HEG-koncernen Aktieinnehav: 800 aktier JOOST UWENTS Styrelseledamot Nationalitet: Belgien Födelseår: 1969 Invald år: 2022 Utbildning: Ingenjör från KULeuven samt MBA, Vlerik Business School Huvudsysselsättning: VD, WDP Övriga uppdrag: Styrelseledamot i Xior Student Housing Aktieinnehav: Inga aktier GUSTAF HERMELIN Styrelseledamot Nationalitet: Sverige Födelseår: 1956 Invald år: 2013 Utbildning: Ekonomistudier, Handelshögskolan i Stockholm Huvudsysselsättning: Egen verksamhet inom jord- och skogsbruk samt fastighetsutveckling Aktieinnehav: 1 064 000 aktier VESNA JOVIC Styrelseledamot Nationalitet: Sverige Födelseår: 1961 Invald år: 2020 Utbildning: Socionomutbildning Huvudsysselsättning: Kommundirektör, Järfälla kommun Övriga uppdrag: Styrelseledamot i chefs- föreningen inom Akademikerförbundet och SIQ-Institutet för kvalitetsutveckling Aktieinnehav: 200 aktier CAESAR ÅFORS Styrelseledamot Nationalitet: Sverige Födelseår: 1959 Invald år: 2020 Utbildning: Jägmästarexamen Huvudsysselsättning: Egen verksamhet på Virå Bruk Övriga uppdrag: Styrelseordförande i Intea Fastigheter AB samt styrelseledamot i Silvestica Forest AB, Silvestica 2 Forest AB och CRK Forest Management AB Aktieinnehav: Inga aktier • Uppgifter avser förhållandet den 28 februari 2026. • Aktieinnehavet omfattar eget, makas/makes, omyndiga och hemmavarande barns, närstående bolags innehav samt innehav via kapitalförsäkring. ===== SIDA 141 ===== 141 Catena AB Årsredovisning med hållbarhetsrapport 2025 / Bolagsstyrning INLEDNING Catena i korthet VD-ord FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE Affären Verksamheten 2025 Finansiering Intjäningsförmåga Aktien och ägare Marknadsutsikter Riskhantering HÅLLBARHETSRAPPORT Allmänna upplysningar Miljöansvar Samhällsansvar Bolagsstyrning Hållbarhetsnoter Revisors rapport FINANSIELL INFORMATION & BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT Koncernen Finansiella rapporter – koncernen Noter – koncernen Moderbolaget Finansiella rapporter – moderbolaget Noter – moderbolaget Bolagsstyrning Bolagsstyrningsrapport Styrelse Företagsledning Förslag till årsstämman Förslag till vinstdisposition Årsredovisningens undertecknande Revisionsberättelse ÖVERSIKT & INFORMATION Översikt Information Företagsledning JÖRGEN ERIKSSON Befattning: VD Födelseår: 1972 Anställd sedan: 2016 Utbildning: Civilekonom Tidigare befattningar: Affärs- och fastighets- chef samt regionchef på Catena. Innan dess bland annat VD på Falvir och ekonomiansva- rig på Helsingborgs Storbildsbolag AB. Övriga uppdrag: Styrelseledamot Intea Fastigheter AB. Aktieinnehav: 7 500 aktier JOHAN FRANZÉN Befattning: Fastighetschef Födelseår: 1978 Anställd sedan: 2022 Utbildning: Ekonomstudier Tidigare befattningar: Affärsområdeschef Industri/Logistik på Platzer. Innan dess bak- grund inom logistik och fastigheter, bland annat som regionchef på Catena. Aktieinnehav: 328 aktier ANNIE NYBLOM Befattning: Marknads- och kommunikations- chef Födelseår: 1978 Anställd sedan: 2018 Utbildning: Informations- och kommunika- tionsstudier Tidigare befattningar: Bakgrund inom kommunikation och marknadsföring på bland annat Helsingborgshem och Studentlitteratur. Aktieinnehav: 100 aktier MALIN NISSEN Befattning: HR-chef Födelseår: 1967 Anställd sedan: 2020 Utbildning: Ekonom Tidigare befattningar: Chef affärsstöd på Catena. Rekryteringskonsult på Dreamwork och olika chefsbefattningar inom offentlig verksamhet. Aktieinnehav: 610 aktier MAGNUS THAGG Befattning: Ekonomi- och finanschef Födelseår: 1976 Anställd sedan: 2025 Utbildning: Civilekonom Tidigare befattningar: Tidigare Vice Presi- dent Treasury & Tax på Diaverum, innan dess Group Treasurer på Thule Group. Aktieinnehav: 1 000 aktier ADAM LJUNGVIKEN Befattning: Affärs- och projektchef Födelseår: 1990 Anställd sedan: 2023 Utbildning: Civilekonom Tidigare befattningar: Delägare och affärsutvecklingschef på Bockasjö AB. Aktieinnehav: 32 809 aktier • Uppgifter avser förhållandet den 28 februari 2026. • Aktieinnehavet omfattar eget, makas/makes, omyndiga och hemmavarande barns, närstående bolags innehav samt innehav via kapitalförsäkring. • David Silvesjö avslutade sin anställning som finanschef, offentliggjordes i mars 2025. • Amanda Thynell avslutade sin anställning som hållbarhetschef, offentliggjordes i februari 2026. ===== SIDA 142 ===== 142 Catena AB Årsredovisning med hållbarhetsrapport 2025 / Förslag till årsstämman INLEDNING Catena i korthet VD-ord FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE Affären Verksamheten 2025 Finansiering Intjäningsförmåga Aktien och ägare Marknadsutsikter Riskhantering HÅLLBARHETSRAPPORT Allmänna upplysningar Miljöansvar Samhällsansvar Bolagsstyrning Hållbarhetsnoter Revisors rapport FINANSIELL INFORMATION & BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT Koncernen Finansiella rapporter – koncernen Noter – koncernen Moderbolaget Finansiella rapporter – moderbolaget Noter – moderbolaget Bolagsstyrning Bolagsstyrningsrapport Styrelse Företagsledning Förslag till årsstämman Förslag till vinstdisposition Årsredovisningens undertecknande Revisionsberättelse ÖVERSIKT & INFORMATION Översikt Information Förslag till vinstdisposition Styrelsen bedömer att bolagets och koncernens finansiella status är tillräckligt solid för att såväl utveckla verksamheten som att före- slå en kontant utdelning i linje med bolagets utdelningspolicy. Vinstdisposition Styrelsens yttrande enligt 18 kap. 4 § Aktiebolagslagen. Förslag till vinstdisposition Till årsstämmans förfogande står följande belopp: Kr Balanserat resultat 12 207 304 780 Årets resultat 408 048 186 Summa 12 615 352 966 Styrelsen och verkställande direktören föreslår att beloppet disponeras enligt följande: Kr Till aktieägarna utdelas 9,50 kr per aktie 630 763 083 I ny räkning balanseras 11 984 589 883 Summa 12 615 352 966 Styrelsens förslag I förslag till vinstdisposition föreslår styrelsen inför årsstämman 2026, att Catena ska lämna en utdelning om 9,50 kronor per aktie avseende räkenskapsåret 2025, vilket innebär en total utdelning på 630 763 083 kronor (543 240 936). Av årsredovisningen framgår att Catenas soliditet uppgår till 51,2 procent i koncernen. Efter avdrag för den föreslagna utdelningen uppgår soliditeten i koncernen till cirka 50,6 procent. Catena har som ett av sina finansiella mål att soliditeten i koncernen ska uppgå till lägst 40 procent. Styrelsens motivering Med hänvisning till vad som angetts ovan, anser styrelsen att den föreslagna utdelning- en till aktieägarna är försvarlig med hänsyn till de krav som uppställs i 17 kap. 3 § andra och tredje styckena i aktiebolagslagen. Styrelsen finner att det finns full täckning för bolagets bundna egna kapital efter den föreslagna vinstutdelningen. Efter den föreslagna vinstutdelningen bedömer styrelsen att bolagets och koncernens egna kapital samt likviditet kommer att vara tillräckligt med hänsyn till verksamhetens art, omfattning och risker. Styrelsen bedömer att den föreslagna aktieutdelningen inte kommer att påverka Catenas förmåga att fullgöra sina förpliktelser på kort eller lång sikt. Styrelsen bedömer också att de för verksamheten nödvändiga investe- ringarna inte påverkas negativt. Vad beträffar företagets resultat och ställning i övrigt, hän- visas till finansiella rapporter med tillhörande bokslutskommentarer, se sidorna 96–133. ===== SIDA 143 ===== 143 Catena AB Årsredovisning med hållbarhetsrapport 2025 / Årsredovisningens undertecknande INLEDNING Catena i korthet VD-ord FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE Affären Verksamheten 2025 Finansiering Intjäningsförmåga Aktien och ägare Marknadsutsikter Riskhantering HÅLLBARHETSRAPPORT Allmänna upplysningar Miljöansvar Samhällsansvar Bolagsstyrning Hållbarhetsnoter Revisors rapport FINANSIELL INFORMATION & BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT Koncernen Finansiella rapporter – koncernen Noter – koncernen Moderbolaget Finansiella rapporter – moderbolaget Noter – moderbolaget Bolagsstyrning Bolagsstyrningsrapport Styrelse Företagsledning Förslag till årsstämman Förslag till vinstdisposition Årsredovisningens undertecknande Revisionsberättelse ÖVERSIKT & INFORMATION Översikt Information Styrelsen och verkställande direktören försäkrar att årsredovisningen har upprättats i enlighet med god redovisningssed i Sverige och kon- cernredovisningen har upprättats i enlighet med de internationella redovisningsstandarder som avses i Europaparlamentets och Rådets förordning (EG) nr 1606/2002 av den 19 juli 2002 om tillämpning av internationella redovis- ningsstandarder. Årsredovisningen respektive koncernredovisningen ger en rättvisande bild av moderbolagets och koncernens ställning och resultat. Förvaltningsberättelsen ger en rättvi- sande översikt över utvecklingen av verksamhet, ställning och resultat samt beskriver väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som koncernen står inför. Årsredovisningen och koncernredovisning - en har godkänts för utfärdande av styrelsen den 20 mars 2026. Koncernens rapport över totalresultat, rapport över finansiell ställning och moderbolagets resultat- och balansräkning blir föremål för fastställelse på årsstämman den 23 april 2026. Helsingborg den 20 mars 2026 Lennart Mauritzson Styrelseordförande Hélène Briggert Styrelseledamot Vesna Jovic Styrelseledamot Gustav Hermelin Styrelseledamot Caesar Åfors Styrelseledamot Joost Uwents Styrelseledamot Katarina Wallin Styrelseledamot Vår revisionsberättelse har avlämnats den 20 mars 2026 KPMG AB Camilla Alm Andersson Therese Johansson Auktoriserad revisor Auktoriserad revisor Huvudansvarig revisor Årsredovisningens undertecknande Jörgen Eriksson Verkställande Direktör ===== SIDA 144 ===== 144 Catena AB Årsredovisning med hållbarhetsrapport 2025 / Revisionsberättelse INLEDNING Catena i korthet VD-ord FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE Affären Verksamheten 2025 Finansiering Intjäningsförmåga Aktien och ägare Marknadsutsikter Riskhantering HÅLLBARHETSRAPPORT Allmänna upplysningar Miljöansvar Samhällsansvar Bolagsstyrning Hållbarhetsnoter Revisors rapport FINANSIELL INFORMATION & BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT Koncernen Finansiella rapporter – koncernen Noter – koncernen Moderbolaget Finansiella rapporter – moderbolaget Noter – moderbolaget Bolagsstyrning Bolagsstyrningsrapport Styrelse Företagsledning Förslag till årsstämman Förslag till vinstdisposition Årsredovisningens undertecknande Revisionsberättelse ÖVERSIKT & INFORMATION Översikt Information Revisionsberättelse Till bolagsstämman i Catena AB (publ), org. nr 556294-1715 Rapport om årsredovisningen och koncernredovisningen Uttalanden Vi har utfört en revision av årsredovisningen och koncernredovisningen för Catena AB (publ) för år 2025 med undantag för bolags- styrningsrapporten på sidorna 134–141. Bola- gets årsredovisning och koncernredovisning ingår på sidorna 8–36, 95–133 samt 142–143 i detta dokument. Enligt vår uppfattning har årsredovisningen upprättats i enlighet med årsredovisningslagen och ger en i alla väsentliga avseenden rättvi- sande bild av moderbolagets finansiella ställ- ning per den 31 december 2025 och av dess fi- nansiella resultat och kassaflöde för året enligt årsredovisningslagen. Koncernredovisningen har upprättats i enlighet med årsredovis- ningslagen och ger en i alla väsentliga avseen- den rättvisande bild av koncernens finansiella ställning per den 31 december 2025 och av dess finansiella resultat och kassaflöde för året enligt IFRS Redovisningsstandarder som de antagits av EU, och årsredovisningslagen. Våra uttalanden omfattar inte bolagsstyrningsrap- porten på sidorna 134–141. Förvaltningsberät- telsen är förenlig med årsredovisningens och koncernredovisningens övriga delar. Vi tillstyrker därför att bolagsstämman fast- ställer resultaträkningen och balansräkningen för moderbolaget samt rapport över totalre- sultat och rapport över finansiell ställning för koncernen. Våra uttalanden i denna rapport om års- redovisningen och koncernredovisningen är förenliga med innehållet i den kompletterande rapport som har överlämnats till moderbola- gets revisionsutskott i enlighet med revisors- förordningens (537/2014) artikel 11. Grund för uttalanden Vi har utfört revisionen enligt International Standards on Auditing (ISA) och god revisions- sed i Sverige. Vårt ansvar enligt dessa stan- darder beskrivs närmare i avsnittet Revisorns ansvar. Vi är oberoende i förhållande till moderbolaget och koncernen enligt god revisorssed i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt yrkesetiska ansvar enligt dessa krav. Detta innefattar att, baserat på vår bästa kunskap och övertygelse, inga förbjudna tjänster som avses i revisorsförordningens (537/2014) artikel 5.1 har tillhandahållits det granskade bolaget eller, i förekommande fall, dess moderföretag eller dess kontrollerade företag inom EU. Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckliga och ändamålsenliga som grund för våra uttalanden. Särskilt betydelsefulla områden Särskilt betydelsefulla områden för revisionen är de områden som enligt vår professionella bedömning var de mest betydelsefulla för revisionen av årsredovisningen och koncern- redovisningen för den aktuella perioden. Dessa områden behandlades inom ramen för revisionen av, och i vårt ställningstagande till, årsredovisningen och koncernredovisningen som helhet, men vi gör inga separata uttalan- den om dessa områden. VÄRDERING AV FÖRVAL TNINGSFASTIG- HETER Se not 2 Redovisnings- och värderingsprin- ciper på sidorna 100–102 och not 12 Förvalt- ningsfastigheter på sidorna 108–109 i årsre- dovisningen och koncernredovisningen för detaljerade upplysningar och beskrivning av området. Beskrivning av området Förvaltningsfastigheter redovisas i koncern- redovisningen till verkligt värde. Det redovi- sade värdet uppgår till 44 473 Mkr per den 31 december 2025, vilket utgör ca 95 procent av koncernens totala tillgångar. Koncernen gör kvartalsvisa värderingar av samtliga fastighe- ter med hjälp av en intern värderingsmodell. Koncernen gör dessutom externa värderingar enligt ett rullande schema. Under 2025 har 95 procent av fastigheterna vid något tillfälle vär- derats externt. Varje kvartal jämförs den interna värderingen med de externa värderingarna. Gi- vet förvaltningsfastigheternas väsentliga andel av koncernens totala tillgångar och det inslag av bedömningar och uppskattningar som ingår i värderingsprocessen utgör detta ett särskilt betydelsefullt område i vår revision. Risken är att det bokförda värdet på förvaltningsfastig- heter kan vara över- eller underskattat och att varje justering av värdet direkt påverkar årets resultat. Hur området har beaktats i revisionen Vi har granskat och bedömt Catenas rutiner för att ta fram indata till externa värderingar och att rutinerna är konsekvent tillämpade. Vi har övervägt om den tillämpade värderings- metodiken är rimlig genom att jämföra den med vår erfarenhet av hur andra fastighetsbo- lag och värderare arbetar och vilka antaganden som är normala vid värdering av jämförbara objekt. Vi har bedömt kompetensen och obero- endet hos de externa värderarna. Vi har haft möten med en av värderarna i samband med årsbokslutet och gått igenom väsentliga anta- ganden. Vi har på stickprovsbasis testat ett urval av de upprättade fastighetsvärderingarna. Härvid har vi använt aktuella marknadsdata från exter- na källor, särskilt antaganden om direktavkast- ningskrav, diskonteringsräntor, hyresnivåer och vakanser. Vi har kontrollerat upplysningarna om för- valtningsfastigheter som bolaget lämnar i not 2 och 12 i årsredovisningen, särskilt vad avser information kring bedömningar samt tillämpa- de nyckelantaganden. FÖRVÄRV OCH FÖRSÄLJNING AV FASTIGHETER Se not 2 Redovisnings- och värderingsprin- ciper på sidorna 100–102 och not 12 Förvalt- ningsfastigheter på sidorna 108–109 i årsre- dovisningen och koncernredovisningen för detaljerade upplysningar och beskrivning av området. Beskrivning av området Koncernen har under 2025 investerat i fast- igheter för totalt 2 987 Mkr, varav 1 840 Mkr avsåg förvärv. Avyttringar har genomförts av ===== SIDA 145 ===== 145 Catena AB Årsredovisning med hållbarhetsrapport 2025 / Revisionsberättelse INLEDNING Catena i korthet VD-ord FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE Affären Verksamheten 2025 Finansiering Intjäningsförmåga Aktien och ägare Marknadsutsikter Riskhantering HÅLLBARHETSRAPPORT Allmänna upplysningar Miljöansvar Samhällsansvar Bolagsstyrning Hållbarhetsnoter Revisors rapport FINANSIELL INFORMATION & BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT Koncernen Finansiella rapporter – koncernen Noter – koncernen Moderbolaget Finansiella rapporter – moderbolaget Noter – moderbolaget Bolagsstyrning Bolagsstyrningsrapport Styrelse Företagsledning Förslag till årsstämman Förslag till vinstdisposition Årsredovisningens undertecknande Revisionsberättelse ÖVERSIKT & INFORMATION Översikt Information fastigheter med ett bokfört värde om 98 Mkr. Risker vid förvärv och avyttringar utgörs främst av tidpunkten för redovisning av transaktionen samt av att specifika villkor i de enskilda trans- aktionerna ej beaktas korrekt i redovisningen, vilket kan ge en betydande påverkan på kon- cernens resultat och finansiella ställning Hur området har beaktats i revisionen Vi har bedömt rutinen för förvärv och avytt- ringar av fastigheter och har för väsentliga transaktioner granskat underliggande avtal, tidpunkt för redovisning, köpeskilling och eventuella särskilda villkor. Vi har kontrollerat riktigheten i de upplysningar om förvärv och avyttringar av förvaltningsfastigheterna som bolaget lämnar i not 2 och 12 i årsredovisning- en. Annan information än årsredovisningen och koncernredovisningen Detta dokument innehåller även annan information än årsredovisningen och koncern- redovisningen och återfinns på sidorna 1–7, 148–156 samt hållbarhetsrapporten på sidorna 37–93. Den andra informationen består också av ersättningsrapporten som vi inhämtade före datumet för denna revisionsberättelse. Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för denna andra information. Vårt uttalande avseende årsredovisningen och koncernredovisningen omfattar inte denna information och vi gör inget uttalande med be- styrkande avseende denna andra information. I samband med vår revision av årsredovis- ningen och koncernredovisningen är det vårt ansvar att läsa den information som identifieras ovan och överväga om informationen i väsent- lig utsträckning är oförenlig med årsredovis- ningen och koncernredovisningen. Vid denna genomgång beaktar vi även den kunskap vi i övrigt inhämtat under revisionen samt bedö- mer om informationen i övrigt verkar innehålla väsentliga felaktigheter. Om vi, baserat på det arbete som har utförts avseende denna information, drar slutsatsen att den andra informationen innehåller en väsentlig felaktighet, är vi skyldiga att rappor- tera detta. Vi har inget att rapportera i det avseendet. Styrelsens och verkställande direktörens ansvar Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för att årsredovisningen och koncernredovisningen upprättas och att de ger en rättvisande bild enligt årsredovis- ningslagen och, vad gäller koncernredovisning- en, enligt IFRS Redovisningsstandarder som de antagits av EU. Styrelsen och verkställande di- rektören ansvarar även för den interna kontroll som de bedömer är nödvändig för att upprätta en årsredovisning och koncernredovisning som inte innehåller några väsentliga felaktighe- ter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag. Vid upprättandet av årsredovisningen och koncernredovisningen ansvarar styrelsen och verkställande direktören för bedömningen av bolagets och koncernens förmåga att fortsätta verksamheten. De upplyser, när så är tillämpligt, om förhållanden som kan påverka förmågan att fortsätta verksamheten och att använda antagandet om fortsatt drift. Anta- gandet om fortsatt drift tillämpas dock inte om styrelsen och verkställande direktören avser att likvidera bolaget, upphöra med verksamheten eller inte har något realistiskt alternativ till att göra något av detta. Styrelsens revisionsutskott ska, utan att det påverkar styrelsens ansvar och uppgifter i öv- rigt, bland annat övervaka bolagets finansiella rapportering. Revisorns ansvar Våra mål är att uppnå en rimlig grad av säker- het om huruvida årsredovisningen och kon- cernredovisningen som helhet inte innehåller några väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag, och att lämna en revisionsberättelse som innehåller våra uttalanden. Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men är ingen garanti för att en revision som utförs enligt ISA och god revi- sionssed i Sverige alltid kommer att upptäcka en väsentlig felaktighet om en sådan finns. Felaktigheter kan uppstå på grund av oegent- ligheter eller misstag och anses vara väsentliga om de enskilt eller tillsammans rimligen kan förväntas påverka de ekonomiska beslut som användare fattar med grund i årsredovisningen och koncernredovisningen. Som del av en revision enligt ISA använder vi professionellt omdöme och har en professio- nellt skeptisk inställning under hela revisionen. Dessutom: • identifierar och bedömer vi riskerna för vä- sentliga felaktigheter i årsredovisningen och koncernredovisningen, vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag, utformar och utför granskningsåtgärder bland annat utifrån dessa risker och inhämtar revisions- bevis som är tillräckliga och ändamålsenliga för att utgöra en grund för våra uttalanden. Risken för att inte upptäcka en väsentlig fel- aktighet till följd av oegentligheter är högre än för en väsentlig felaktighet som beror på misstag, eftersom oegentligheter kan innefatta agerande i maskopi, förfalskning, avsiktliga utelämnanden, felaktig information eller åsidosättande av intern kontroll. • skaffar vi oss en förståelse av den del av bolagets interna kontroll som har betydelse för vår revision för att utforma gransknings- åtgärder som är lämpliga med hänsyn till omständigheterna, men inte för att uttala oss om effektiviteten i den interna kontrollen. • utvärderar vi lämpligheten i de redovisnings- principer som används och rimligheten i styrelsens och verkställande direktörens uppskattningar i redovisningen och tillhöran- de upplysningar. • drar vi en slutsats om lämpligheten i att sty- relsen och verkställande direktören använder antagandet om fortsatt drift vid upprättan- det av årsredovisningen och koncernredo- visningen. Vi drar också en slutsats, med grund i de inhämtade revisionsbevisen, om huruvida det finns någon väsentlig osäker- hetsfaktor som avser sådana händelser eller förhållanden som kan leda till betydande tvivel om bolagets och koncernens förmå- ga att fortsätta verksamheten. Om vi drar slutsatsen att det finns en väsentlig osäker- hetsfaktor, måste vi i revisionsberättelsen fästa uppmärksamheten på upplysningarna i årsredovisningen och koncernredovisningen om den väsentliga osäkerhetsfaktorn eller, om sådana upplysningar är otillräckliga, modifiera uttalandet om årsredovisningen och koncernredovisningen. Våra slutsatser baseras på de revisionsbevis som inhämtas fram till datumet för revisionsberättelsen. Dock kan framtida händelser eller förhållan- den göra att ett bolag och en koncern inte längre kan fortsätta verksamheten. • utvärderar vi den övergripande presentatio- nen, strukturen och innehållet i årsredovis- ningen och koncernredovisningen, däribland upplysningarna, och om årsredovisningen och koncernredovisningen återger de un- derliggande transaktionerna och händelser- na på ett sätt som ger en rättvisande bild. • planerar och utför vi koncernrevisionen för att inhämta tillräckliga och ändamålsenliga revisionsbevis avseende den finansiella informationen för företag eller affärsenheter inom koncernen som grund för att göra ett uttalande avseende koncernredovisningen. Vi ansvarar för styrning, övervakning och ge- nomgång av det revisionsarbete som utförts för koncernrevisionens syfte. Vi är ensamt ansvariga för våra uttalanden. ===== SIDA 146 ===== 146 Catena AB Årsredovisning med hållbarhetsrapport 2025 / Revisionsberättelse INLEDNING Catena i korthet VD-ord FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE Affären Verksamheten 2025 Finansiering Intjäningsförmåga Aktien och ägare Marknadsutsikter Riskhantering HÅLLBARHETSRAPPORT Allmänna upplysningar Miljöansvar Samhällsansvar Bolagsstyrning Hållbarhetsnoter Revisors rapport FINANSIELL INFORMATION & BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT Koncernen Finansiella rapporter – koncernen Noter – koncernen Moderbolaget Finansiella rapporter – moderbolaget Noter – moderbolaget Bolagsstyrning Bolagsstyrningsrapport Styrelse Företagsledning Förslag till årsstämman Förslag till vinstdisposition Årsredovisningens undertecknande Revisionsberättelse ÖVERSIKT & INFORMATION Översikt Information Vi måste informera styrelsen om bland annat revisionens planerade omfattning och inrikt- ning samt tidpunkten för den. Vi måste också informera om betydelsefulla iakttagelser under revisionen, däribland de eventuella betydande brister i den interna kontrollen som vi identi- fierat. Vi måste också förse styrelsen med ett uttalande om att vi har följt relevanta yrkese- tiska krav avseende oberoende, och ta upp alla relationer och andra förhållanden som rimligen kan påverka vårt oberoende, samt i tillämpliga fall åtgärder som har vidtagits för att eliminera hoten eller motåtgärder som har vidtagits. Av de områden som kommuniceras med styrelsen fastställer vi vilka av dessa områden som varit de mest betydelsefulla för revisionen av årsredovisningen och koncernredovisning- en, inklusive de viktigaste bedömda riskerna för väsentliga felaktigheter, och som därför utgör de för revisionen särskilt betydelsefulla områdena. Vi beskriver dessa områden i revi- sionsberättelsen såvida inte lagar eller andra författningar förhindrar upplysning om frågan. RAPPORT OM ANDRA KRAV ENLIGT LAGAR OCH ANDRA FÖRFATTNINGAR Revisorns granskning av förvaltning och förslag till disposition av bolagets vinst eller förlust Uttalanden Utöver vår revision av årsredovisningen och koncernredovisningen har vi även utfört en revision av styrelsens och verkställande direktörens förvaltning för Catena AB (publ) för år 2025 samt av förslaget till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust. Vi tillstyrker att bolagsstämman disponerar vinsten enligt förslaget i förvaltningsberät- telsen och beviljar styrelsens ledamöter och verkställande direktören ansvarsfrihet för räkenskapsåret. Grund för uttalanden Vi har utfört revisionen enligt god revisionssed i Sverige. Vårt ansvar enligt denna beskrivs närmare i avsnittet Revisorns ansvar. Vi är oberoende i förhållande till moderbolaget och koncernen enligt god revisorssed i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt yrkesetiska ansvar enligt dessa krav. Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckliga och ändamålsenliga som grund för våra uttalanden. Styrelsens och verkställande direktörens ansvar Det är styrelsen som har ansvaret för förslaget till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust. Vid förslag till utdelning innefattar detta bland annat en bedömning av om ut- delningen är försvarlig med hänsyn till de krav som bolagets och koncernens verksamhetsart, omfattning och risker ställer på storleken av moderbolagets och koncernens egna kapital, konsolideringsbehov, likviditet och ställning i övrigt. Styrelsen ansvarar för bolagets organisation och förvaltningen av bolagets angelägenheter. Detta innefattar bland annat att fortlöpande bedöma bolagets och koncernens ekonomiska situation och att tillse att bolagets organisation är utformad så att bokföringen, medelsförvalt- ningen och bolagets ekonomiska angelägen- heter i övrigt kontrolleras på ett betryggande sätt. Verkställande direktören ska sköta den lö- pande förvaltningen enligt styrelsens riktlinjer och anvisningar och bland annat vidta de åtgärder som är nödvändiga för att bolagets bokföring ska fullgöras i överensstämmelse med lag och för att medelsförvaltningen ska skötas på ett betryggande sätt. Revisorns ansvar Vårt mål beträffande revisionen av förvaltning- en, och därmed vårt uttalande om ansvarsfri- het, är att inhämta revisionsbevis för att med en rimlig grad av säkerhet kunna bedöma om någon styrelseledamot eller verkställande direktören i något väsentligt avseende: • företagit någon åtgärd eller gjort sig skyldig till någon försummelse som kan föranleda ersättningsskyldighet mot bolaget, eller • på något annat sätt handlat i strid med aktiebolagslagen, årsredovisningslagen eller bolagsordningen. Vårt mål beträffande revisionen av förslaget till dispositioner av bolagets vinst eller förlust, och därmed vårt uttalande om detta, är att med rimlig grad av säkerhet bedöma om förslaget är förenligt med aktiebolagslagen. Rimlig säkerhet är en hög grad av säker- het, men ingen garanti för att en revision som utförs enligt god revisionssed i Sverige alltid kommer att upptäcka åtgärder eller försummelser som kan föranleda ersättnings- skyldighet mot bolaget, eller att ett förslag till dispositioner av bolagets vinst eller förlust inte är förenligt med aktiebolagslagen. Som en del av en revision enligt god revi- sionssed i Sverige använder vi professionellt omdöme och har en professionellt skeptisk inställning under hela revisionen. Granskningen av förvaltningen och förslaget till dispositio- ner av bolagets vinst eller förlust grundar sig främst på revisionen av räkenskaperna. Vilka tillkommande granskningsåtgärder som utförs baseras på vår professionella bedömning med utgångspunkt i risk och väsentlighet. Det innebär att vi fokuserar granskningen på sådana åtgärder, områden och förhållanden som är väsentliga för verksamheten och där avsteg och överträdelser skulle ha särskild betydelse för bolagets situation. Vi går igenom och prövar fattade beslut, beslutsunderlag, vidtagna åtgärder och andra förhållanden som är relevanta för vårt uttalande om ansvarsfrihet. Som underlag för vårt uttalande om styrelsens förslag till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust har vi granskat styrelsens mo- tiverade yttrande samt ett urval av underlagen för detta för att kunna bedöma om förslaget är förenligt med aktiebolagslagen. REVISORNS GRANSKNING AV ESEF-RAPPORTEN Uttalanden Utöver vår revision av årsredovisningen och koncernredovisningen har vi även utfört en granskning av att styrelsen och verkställande direktören har upprättat årsredovisningen och koncernredovisningen i ett format som möjlig- gör enhetlig elektronisk rapportering (Esef-rap- porten) enligt 16 kap. 4 a § lagen (2007:528) om värdepappersmarknaden för Catena AB (publ) för år 2025. Vår granskning och vårt uttalande avser endast det lagstadgade kravet. Enligt vår uppfattning har Esef-rapporten upprättats i ett format som i allt väsentligt möjliggör enhetlig elektronisk rapportering. Grund för uttalanden Vi har utfört granskningen enligt FARs re- kommendation RevR 18 Revisorns granskning av Esef-rapporten. Vårt ansvar enligt denna rekommendation beskrivs närmare i avsnittet Revisorns ansvar. Vi är oberoende i förhållande till Catena AB (publ) enligt god revisorssed i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt yrkesetiska ansvar enligt dessa krav. Vi anser att de bevis vi har inhämtat är tillräckliga och ändamålsenliga som grund för vårt uttalande. Styrelsens och verkställande direktörens ansvar Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för att Esef-rapporten har upprättats i enlighet med 16 kap. 4 a § lagen (2007:528) om värdepappersmarknaden, och för att det finns en sådan intern kontroll som styrelsen och verkställande direktören bedö- ===== SIDA 147 ===== 147 Catena AB Årsredovisning med hållbarhetsrapport 2025 / Revisionsberättelse INLEDNING Catena i korthet VD-ord FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE Affären Verksamheten 2025 Finansiering Intjäningsförmåga Aktien och ägare Marknadsutsikter Riskhantering HÅLLBARHETSRAPPORT Allmänna upplysningar Miljöansvar Samhällsansvar Bolagsstyrning Hållbarhetsnoter Revisors rapport FINANSIELL INFORMATION & BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT Koncernen Finansiella rapporter – koncernen Noter – koncernen Moderbolaget Finansiella rapporter – moderbolaget Noter – moderbolaget Bolagsstyrning Bolagsstyrningsrapport Styrelse Företagsledning Förslag till årsstämman Förslag till vinstdisposition Årsredovisningens undertecknande Revisionsberättelse ÖVERSIKT & INFORMATION Översikt Information mer är nödvändig för att upprätta Esef-rappor- ten utan väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag. Revisorns ansvar Vår uppgift är att uttala oss med rimlig sä- kerhet om Esef-rapporten i allt väsentligt är upprättad i ett format som uppfyller kraven i 16 kap. 4 a § lagen (2007:528) om värdepap- persmarknaden, på grundval av vår granskning. RevR 18 kräver att vi planerar och genomför våra gransknings¬åtgärder för att uppnå rimlig säkerhet att Esef-rapporten är upprättad i ett format som uppfyller dessa krav. Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men är ingen garanti för att en granskning som utförs enligt RevR 18 och god revisionssed i Sverige alltid kommer att upptäcka en väsent- lig felaktighet om en sådan finns. Felaktigheter kan uppstå på grund av oegentligheter eller misstag och anses vara väsentliga om de enskilt eller tillsammans rimligen kan förväntas påverka de ekonomiska beslut som användare fattar med grund i Esef-rapporten. Revisionsföretaget tillämpar International Standard on Quality Management 1, som krä- ver att företaget utformar, implementerar och hanterar ett system för kvalitetsstyrning inklu- sive riktlinjer eller rutiner avseende efterlevnad av yrkesetiska krav, standarder för yrkesutöv- ningen och tillämpliga krav i lagar och andra författningar. Granskningen innefattar att genom olika åtgärder inhämta bevis om Esef-rapporten har upprättats i ett format som möjliggör enhetlig elektronisk rapportering av årsredo- visningen och koncernredovisningen. Vi väljer vilka åtgärder som ska utföras, bland annat genom att bedöma riskerna för väsentliga felaktigheter i rapporteringen vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag. Vid denna riskbedömning beaktar vi de delar av den interna kontrollen som är relevanta för hur styrelsen och verkställande direktören tar fram underlaget i syfte att utforma gransk- ningsåtgärder som är ändamålsenliga med hänsyn till omständigheterna, men inte i syfte att göra ett uttalande om effektiviteten i den interna kontrollen. Granskningen omfattar också en utvärdering av ändamålsenligheten och rimligheten i styrelsens och verkställande direktörens antaganden. Granskningsåtgärderna omfattar huvudsakli- gen validering av att Esef-rapporten upprättats i ett giltigt XHTML-format och en avstämning av att Esef-rapporten överensstämmer med den granskade årsredovisningen och koncern- redovisningen. Vidare omfattar granskningen även en bedömning av huruvida koncernens resultat-, balans- och egetkapitalräkningar, kassaflödes- analys samt noter i Esef-rapporten har märkts med iXBRL i enlighet med vad som följer av Esef-förordningen. Revisorns granskning av bolagsstyrningsrapporten Det är styrelsen som har ansvaret för bolags- styrningsrapporten på sidorna 134-141 och för att den är upprättad i enlighet med årsredovis- ningslagen. Vår granskning har skett enligt FARs rekom- mendation RevR 16 Revisorns granskning av bolagsstyrningsrapporten. Detta innebär att vår granskning av bolagsstyrningsrapporten har en annan inriktning och en väsentligt min- dre omfattning jämfört med den inriktning och omfattning som en revision enligt International Standards on Auditing och god revisionssed i Sverige har. Vi anser att denna granskning ger oss tillräcklig grund för våra uttalanden. En bolagsstyrningsrapport har upprättats. Upplysningar i enlighet med 6 kap. 6 § andra stycket punkterna 2-6 årsredovisningslagen samt 7 kap. 31 § andra stycket samma lag är förenliga med årsredovisningens och koncern- redovisningens övriga delar samt är i överens- stämmelse med årsredovisningslagen. Revisorns yttrande avseende den lagstadgade hållbarhetsrapporten Det är styrelsen som har ansvaret för hållbar- hetsrapporten på sidorna 37–93 och för att den är upprättad i enlighet med årsredovisningsla- gen i enlighet med den äldre lydelsen som gällde före den 1 juli 2024. Vår granskning har skett enligt FARs rekom- mendation RevR 12 Revisorns yttrande om den lagstadgade hållbarhetsrapporten. Detta inne- bär att vår granskning av hållbarhetsrapporten har en annan inriktning och en väsentligt min- dre omfattning jämfört med den inriktning och omfattning som en revision enligt International Standards on Auditing och god revisionssed i Sverige har. Vi anser att denna granskning ger oss tillräcklig grund för vårt uttalande. En hållbarhetsrapport har upprättats. KPMG AB, Box 227, 201 22 , Malmö, utsågs till Catena AB (publ)s revisor av bolagsstämman den 28 april 2025. KPMG AB eller revisorer verksamma vid KPMG AB har varit bolagets revisor sedan 2022. Malmö den 20 mars 2026 KPMG AB Camilla Alm Andersson Therese Johansson Auktoriserad revisor Auktoriserad revisor Huvudansvarig revisor ===== SIDA 148 ===== Översikt och information Översikt Flerårsöversikt 149–150 Information EPRA nyckeltal 151 Definitioner 152–153 Catena året om 154 Kontaktuppgifter 155 ===== SIDA 149 ===== 149 Catena AB Årsredovisning med hållbarhetsrapport 2025 / Översikt INLEDNING Catena i korthet VD-ord FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE Affären Verksamheten 2025 Finansiering Intjäningsförmåga Aktien och ägare Marknadsutsikter Riskhantering HÅLLBARHETSRAPPORT Allmänna upplysningar Miljöansvar Samhällsansvar Bolagsstyrning Hållbarhetsnoter Revisors rapport FINANSIELL INFORMATION & BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT Koncernen Moderbolaget Bolagsstyrning Förslag till årsstämman Årsredovisningens undertecknande Revisionsberättelse ÖVERSIKT & INFORMATION Översikt Flerårsöversikt Information EPRA nyckeltal Definitioner Catena året om Kontaktuppgifter Flerårsöversikt Alternativa nyckeltal Bolaget presenterar vissa finansiella mått i rap- porten utöver vad som definieras enligt IFRS. Bolaget menar att dessa mått ger värdefull kompletterande information till investerare och ledning då de möjliggör utvärdering av bolagets prestation. Eftersom inte alla företag beräknar finansiella mått på samma sätt, är dessa inte alltid jämförbara med mått som används av andra företag. Nyckeltal, koncernen 2025 2024 2023 2022 2021 2020 2019 2018 2017 2016 NYCKELTAL Hyresintäkter, Mkr 2 651 2 193 1 808 1 544 1 387 1 264 1 183 1 091 892 787 Driftsöverskott, Mkr 2 198 1 789 1 447 1 220 1 095 1 004 903 828 671 578 Förvaltningsresultat, Mkr 1 613 1 261 1 107 954 824 719 627 571 440 316 Resultat före skatt, Mkr 2 067 1 344 1 335 2 445 3 367 1 924 1 523 940 759 387 Årets resultat, Mkr 1 644 1 080 986 1 996 2 692 1 527 1 224 823 635 338 Resultat per aktie, kr1 27,24 19,36 19,74 44,68 66,63 40,51 32,46 21,93 16,08 10,20 Kassaflöde före förändring av rörelsekapital, Mkr 1 549 1 255 1 029 888 805 713 613 551 419 294 Fastigheternas verkliga värde, Mkr 44 473 41 558 30 872 27 219 23 400 18 612 16 271 14 721 13 131 10 786 Balansomslutning, Mkr 46 798 44 586 33 499 31 206 25 821 20 324 17 685 15 809 14 247 12 345 Antal utestående aktier, miljoner 60,4 60,4 50,2 49,9 41,2 37,7 37,7 37,7 37,4 35,7 Antal utestående aktier, genomsnittligt, miljoner1 60,4 55,8 50,0 44,7 40,4 37,7 37,7 37,5 35,8 33,2 ALTERNATIVA NYCKELTAL Fastighetsrelaterade Överskottsgrad, % 82,9 81,6 80,0 79,0 79,0 79,4 76,3 75,9 75,2 73,5 Belåningsgrad, % 39,0 38,4 37,1 31,7 43,1 50,1 53,2 55,9 56,9 58,5 Finansiella Avkastning på eget kapital, % 7,0 5,3 5,8 14,3 28,6 22,0 21,1 16,6 14,9 10,6 Avkastning på totalt kapital, % 5,8 4,8 6,2 7,2 14,7 11,1 10,2 7,6 7,1 6,9 Genomsnittlig ränta, % 3,2 3,4 3,7 3,0 1,9 2,3 2,6 2,7 3,2 3,6 Genomsnittlig räntebindning, år 2,4 2,6 3,0 3,2 3,0 3,1 2,3 3,0 4,1 3,5 Genomsnittlig kapitalbindning, år 4,5 5,2 3,8 3,6 3,3 2,2 1,3 1,4 1,9 1,5 Nettoskuld/EBITDA, (R12) ggr 7,8 7,9 7,2 7,9 9,2 9,3 9,7 9,9 10,8 8,7 Nettoskuld/Framåtriktad EBITDA, ggr 7,9 7,7 7,5 6,4 9,1 9,5 9,7 9,7 Räntebärande skulder, Mkr 17 772 16 944 11 892 10 782 11 068 9 735 8 785 8 517 7 568 6 457 Räntetäckningsgrad, ggr 3,9 3,6 4,0 4,9 4,5 4,0 4,1 3,4 3,5 2,3 Skuldsättningsgrad, ggr 0,7 0,7 0,7 0,6 1,0 1,3 1,4 1,6 1,6 1,7 Soliditet, %2 51,2 51,8 51,9 53,5 43,6 37,4 35,7 33,6 32,3 31,6 Soliditet exklusive goodwill, %2 52,2 52,8 53,3 54,8 45,0 39,0 37,5 34,7 33,4 33,3 Beräkning av alternativa nyckeltal återfinns i not 27, Alternativa nyckeltal. 1 Före och efter utspädning. 2 Historiska siffror är justerade utifrån nuvarande presentation av balansräkning. 3 Styrelsens förslag. 4 Pro forma. ===== SIDA 150 ===== 150 Catena AB Årsredovisning med hållbarhetsrapport 2025 / Översikt INLEDNING Catena i korthet VD-ord FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE Affären Verksamheten 2025 Finansiering Intjäningsförmåga Aktien och ägare Marknadsutsikter Riskhantering HÅLLBARHETSRAPPORT Allmänna upplysningar Miljöansvar Samhällsansvar Bolagsstyrning Hållbarhetsnoter Revisors rapport FINANSIELL INFORMATION & BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT Koncernen Moderbolaget Bolagsstyrning Förslag till årsstämman Årsredovisningens undertecknande Revisionsberättelse ÖVERSIKT & INFORMATION Översikt Flerårsöversikt Information EPRA nyckeltal Definitioner Catena året om Kontaktuppgifter Nyckeltal, koncernen 2025 2024 2023 2022 2021 2020 2019 2018 2017 2016 Aktierelaterade Aktiens direktavkastning, % 2,1 1,9 1,8 2,1 1,4 1,9 1,6 2,6 2,9 2,7 Aktiens totalavkastning, % -2,7 2,1 23,4 -29,7 48,4 -5,3 90,1 44,7 23,7 14,3 Eget kapital per aktie, kr 397,14 382,69 346,34 334,71 273,00 201,34 167,59 140,82 122,86 109,13 Förvaltningsresultat per aktie, kr1 26,72 22,59 22,15 21,35 20,40 19,06 16,63 15,21 12,30 9,53 Kassaflöde före förändringar i rörelsekapital per aktie, kr1 25,66 22,49 20,60 19,88 19,93 18,91 16,25 14,67 11,70 8,87 EPRA NRV Långsiktigt substansvärde per aktie, kr 445,89 424,92 392,17 371,39 323,74 245,08 202,87 169,53 149,85 135,80 EPRA NTA Aktuellt substansvärde per aktie, kr 431,00 411,53 378,12 358,54 310,78 234,49 193,99 161,86 141,91 128,24 EPRA NDV Avyttringsvärde per aktie, kr 387,67 372,94 335,33 327,36 261,07 188,00 154,25 127,48 109,41 95,06 EPRA Earnings per aktie, kr (Förvaltningsresultat efter aktuell skatt) 25,62 21,33 21,09 20,94 19,75 18,47 16,12⁴ 14,75⁴ 11,90⁴ 9,21⁴ EPRA NIY Direktavkastning, % 5,6 5,5 5,4 4,8 4,9 5,5 5,8 6,2 6,3 EPRA "topped up" NIY Direktavkastning, % 5,7 5,6 5,5 5,0 5,1 5,7 6,1 6,4 6,7 EPRA vakansgrad, % 3,3 3,3 3,4 2,8 5,3 3,8 5,0 4,1 5,3 7,0 Hållbarhetsrelaterade Total energianvändning (normalårskorrigerad), kWh/kvm 78 87 96 105 113 Total energianvändning, MWh 241 042 237 877 219 435 212 775 224 274 Egenproducerad solenergi, MWh 42 195 9 810 7 934 6 724 3 597 Andel egenproducerad solel av total, % 18 4 4 3 2 Andel fossilfri energi, % 99 99 95 97 99 Installerad effekt solceller, kWp 75 031 68 533 12 863 10 663 6 400 Scope 1, ton CO2e 376 334 208 518 399 Scope 2, market based, ton CO2e 217 199 198 145 1 381 Scope 2, location based, ton CO2e 1 805 3 282 3 053 2 296 2 233 Scope 3, market based, ton CO2e 32 732 48 122 9 783 31 996 20 320 Scope 3, location based, ton CO2e 34 526 62 679 23 797 39 916 19 590 Totala utsläpp Scope 1, 2, 3, ton CO2e (market-based) 33 325 48 655 10 189 32 659 22 100 Miljöcertifiering, % av total yta 73 46 39 25 15 ÖVRIGA NYCKELTAL Antal anställda 73 72 65 55 47 46 42 38 38 33 Fastighetsrelaterade Antal fastigheter 137 137 132 125 126 113 109 107 109 94 Uthyrbar yta, tkvm 3 151 2 940 2 278 2 185 2 126 1 948 1 843 1 792 1 662 1 491 Hyresvärde, Mkr 2 821 2 586 1 897 1 645 1 521 1 389 1 265 1 216 1 110 926 Ekonomisk uthyrningsgrad, % 96,7 96,7 96,6 97,2 94,7 96,2 95,0 95,9 94,7 93,0 Aktierelaterade Börskurs, kr 450,80 473,00 471,40 388,60 564,00 385,00 413,50 220,50 155,50 128,50 Börsvärde, Mkr 27 210 28 550 23 670 19 385 23 252 14 514 15 588 8 313 5 818 4 592 Högst betalt under året, kr 493,00 590,00 477,80 594,00 593,00 446,00 421,50 224,50 158,50 145,00 Lägst betalt under året, kr 383,60 412,80 339,40 288,60 363,00 213,50 213,00 148,00 128,50 109,25 Utdelning per aktie, kr 9,503 9,00 8,50 8,26 8,00 7,50 6,50 5,75 4,50 3,50 Beräkning av alternativa nyckeltal återfinns i not 27, Alternativa nyckeltal. 1 Före och efter utspädning. 2 Historiska siffror är justerade utifrån nuvarande presentation av balansräkning. 3 Styrelsens förslag. 4 Pro forma. ===== SIDA 151 ===== 151 Catena AB Årsredovisning med hållbarhetsrapport 2025 INLEDNING Catena i korthet VD-ord FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE Affären Verksamheten 2025 Finansiering Intjäningsförmåga Aktien och ägare Marknadsutsikter Riskhantering HÅLLBARHETSRAPPORT Allmänna upplysningar Miljöansvar Samhällsansvar Bolagsstyrning Hållbarhetsnoter Revisors rapport FINANSIELL INFORMATION & BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT Koncernen Moderbolaget Bolagsstyrning Förslag till årsstämman Årsredovisningens undertecknande Revisionsberättelse ÖVERSIKT & INFORMATION Översikt Flerårsöversikt Information EPRA nyckeltal Definitioner Catena året om Kontaktuppgifter / Information EPRA nyckeltal EPRA European Public Real Estate Association är en intresseorganisation för börsnoterade fastighetsbolag och investerare i Europa som bland annat sätter standard för, till IFRS kompletterande, finansiell rapportering. EPRAs rekommendationer för redovisning och rapportering beskrivs i EPRA Best Practices Recommendation Guidelines (EPRA BPR). Re- kommendationen syftar till att öka transparens och jämförbarhet mellan Europas börsnotera- de fastighetsbolag. Catena rapporterar nedan nyckeltal i enlighet med denna rekommenda- tion. 2025, jan–dec 2024, jan–dec Mkr Kr/aktie Mkr Kr/aktie EPRA Earnings Förvaltningsresultat efter aktuell skatt 1 546 25,62 1 190 21,33 Förvaltningsresultat efter den teoretiska skatt hänförlig till förvaltningsresultat som Catena skulle betala utan hänsyn till underskottsavdrag. EPRA Earnings per aktie (EPS) beräknas utifrån vägt genomsnittligt antal utestående aktier. EPRA NRV Långsiktigt substansvärde 26 914 445,89 25 648 424,92 Långsiktigt substansvärde är tänkt att visa nettotillgångarnas långsiktiga värde utan omsättning av aktuell fastighetsportfölj. Detta innebär att tillgångar och skulder, som inte innebär någon utbetalning i närtid, exkluderas. För Catenas del innebär det att EPRA NRV beräknas utifrån eget kapital med återläggning av verkligt värde på derivat, uppskjuten skatt och goodwill associerad med uppskjuten skatt. EPRA NTA Aktuellt substansvärde 26 015 431,00 24 840 411,53 Antagandet bakom aktuellt substansvärde EPRA NTA är att det sker omsättning i fastighetsportföljen som innebär realisering av viss andel av de uppskjutna skatteskulderna. Catena har, baserat på transaktionshistorik, gjort antagande att fastigheterna realise- ras under 50 år där 10 procent görs som fastighetstransaktioner och 90 procent säljs indirekt via bolag där köparens skatteavdrag är 5,15 procent. EPRA NTA beräknas som EPRA NRV med den skillnad att justering görs för beräknad verklig uppskjuten skatt. EPRA NDV Avyttringsvärde 23 400 387,67 22 510 372,94 EPRA NDV är tänkt att representera ett avyttringsvärde där samtliga tillgångar avyttras (som fastighetstransaktioner) och inga skulder hålls till förfall. Avyttringsvärdet beräknas som eget kapital med återläggning av goodwill samt justerad med verkligt värde på räntebärande skulder. 2025, jan–dec 2024, jan–dec % % EPRA NIY Direktavkastning 5,6 5,5 NIY baseras på kontrakterad årshyra för fastigheter i egen portfölj samt vår andel av årshyra i fastigheter ägda i joint ventures, efter avdrag för instegsrabatter. Från dessa årshyror görs avdrag för förväntade drifts- och underhållskostnader, fastighetsskatt och fast- ighetsadministration. Detta överskott ställs i relation till förvaltningsfastigheter enligt koncernens balansräkning med tillägg för andel av förvaltningsfastigheter ägda i joint ventures och efter avdrag för utvecklingsmark och ännu ej färdigställda projekt. EPRA ”Topped-up” NIY Direktavkastning 5,7 5,6 I beräkning av EPRA "topped-up" NIY används kontrakterad årshyra utan avdrag för initiala rabatter. EPRA Vacancy rate Vakansgrad 3,3 3,3 EPRA Vacancy rate visar hur stor del av hyresvärdet som inte erhålls på grund av vakanser. EPRA Vakansgrad beräknas som hyresvärdet för outhyrda ytor vid periodens slut i procent av hyresvärde för hela fastighetsportföljen. ===== SIDA 152 ===== 152 Catena AB Årsredovisning med hållbarhetsrapport 2025 / Information INLEDNING Catena i korthet VD-ord FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE Affären Verksamheten 2025 Finansiering Intjäningsförmåga Aktien och ägare Marknadsutsikter Riskhantering HÅLLBARHETSRAPPORT Allmänna upplysningar Miljöansvar Samhällsansvar Bolagsstyrning Hållbarhetsnoter Revisors rapport FINANSIELL INFORMATION & BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT Koncernen Moderbolaget Bolagsstyrning Förslag till årsstämman Årsredovisningens undertecknande Revisionsberättelse ÖVERSIKT & INFORMATION Översikt Flerårsöversikt Information EPRA nyckeltal Definitioner Catena året om Kontaktuppgifter Definitioner Flerårsöversikt, definitioner Nyckeltal Definition Syfte Aktiens direktavkastning Föreslagen utdelning i förhållande till aktiekursen vid årets slut. Belyser den kassaflödesgenererande avkastningen för aktieinnehavet. Aktiens totalavkastning Aktiekursens utveckling under året med tillägg för utbetald utdelning i förhållande till aktiekursen vid årets början. Belyser den totala värdetillväxten för aktieinnehavet. Andel egenproducerad solel av total Andel egenproducerad solel i procent av total energianvändning. Mäta hur stor del av Catenas totala energibehov som täcks av egen- producerad förnybar energi och följa utvecklingen av lokal energi- produktion. Andel fossilfri energi Andel fossilfri energi innefattar energi som är inköpt eller egen- producerad och nyttjad av Catena. Följa upp i vilken utsträckning Catenas energianvändning baseras på fossilfria energikällor och möjlig- göra uppföljning av omställningen bort från fossil energi. Antal anställda Medelantal anställda, beräknat på heltidsekvivalenter. Ger en översikt över arbetsplatsens personal. Antal utestående aktier Registrerat antal aktier per balansdagen. Används för beräkning av balansnyckeltal. Antal utestående aktier, genomsnittligt Vägt genomsnittligt antal aktier. Används för beräkning av resultat- och avkastningsnyckeltal. Avkastning på eget kapital Årets resultat i procent av genom- snittligt eget kapital. Visar hur ägarnas kapital har förräntats under perioden. Avkastning på totalt kapital Resultat före skatt med tillägg för finansiella kostnader i procent av genomsnittlig balansomslutning. Visar hur det totala kapitalet har förräntats under perioden. Belåningsgrad Räntebärande skulder avseende fastigheter efter avdrag för likvida medel, i procent av bokfört värde på fastigheter vid årets slut. Belyser koncernens finansiella risk. Börsvärde Antalet utestående aktier multipli- cerat med senast betalt på angiven dag. Börsvärdet anger det samlade värdet för alla aktier i Catena. Driftsöverskott Hyresintäkter med avdrag för drifts- och underhållskostnader, fastighetsskatt och fastighets- administration. Ett relevant nyckeltal för att mäta förvaltningens lönsamhet före finansnetto och värdeförändringar. Nyckeltal Definition Syfte Egenproducerad solenergi Egenproducerad solenergi innefattar all energi som produ- ceras med solceller på Catenas fastigheter. Synliggöra omfattningen av Catenas egen produktion av förnybar energi samt dess bidrag till minskad klimat- påverkan och ökad självförsörjnings- grad. Eget kapital per aktie Eget kapital hänförligt till moderbo- lagets ägare i förhållande till antalet utestående aktier vid årets slut. Beskriver respektive akties andel av det egna kapitalet. Ekonomisk uthyrningsgrad Kontrakterad hyra för hyresavtal vilka löper vid årets slut i procent av hyresvärde. Åskådliggör den ekonomiska nytt- jandegraden av Catenas fastigheter. EPRA Earnings Förvaltningsresultat efter den teoretiska skatt hänförlig till detta resultat som skulle betalas utan hänsyn till underskottsavdrag. Ett internationellt erkänt mått på verksamhetens operativa resultat. EPRA NDV Avyttringsvärde Eget kapital med återläggning av goodwill samt justerat med skillnad mot verkligt värde på räntebärande skulder, beräknad per aktie. Representerar ett avyttringsvärde där samtliga tillgångar avyttras (som fastighetstransaktioner) och inga skulder hålls till förfall. EPRA NIY Direktavkastning Driftsöverskott i relation till förvalt- ningsfastigheter enligt koncernens balansräkning justerat för andel via joint ventures och avdrag för utvecklingsmark och ej färdig- ställda projekt. Ger uttryck för den förväntade avkastningen år 1 på balansdagens hyresgenererande fastighetsportfölj. EPRA ”Topped-up” NIY Direktavkastning Som EPRA NIY med återläggning av värdet av initiala rabatter. Ger uttryck för en normaliserad avkastning på balansdagens hyres- genererande fastighetsportfölj. EPRA NRV Långsiktigt substansvärde per aktie Eget kapital med återläggning av verkligt värde på derivat, uppskju- ten skatt och goodwill associerad med uppskjuten skatt, beräknad per aktie. Visar nettotillgångarnas långsiktiga värde utan omsättning av aktuell fastighetsportfölj. EPRA NTA Aktuellt substansvärde per aktie Eget kapital med återläggning av verkligt värde på derivat och good- will samt justerad med bedömd verklig uppskjuten skatt, beräknad per aktie. Visar substansvärdet med anta- gande om att det sker omsättning i fastighetsportföljen som innebär realisering av viss andel av de upp- skjutna skatteskulderna. EPRA Vakansgrad Hyresvärdet för outhyrda ytor vid årets slut i procent av hyresvärdet för hela fastighetsportföljen. Visar hur stor del av hyresvärdet som inte erhålls på grund av vakanta ytor. ===== SIDA 153 ===== 153 Catena AB Årsredovisning med hållbarhetsrapport 2025 / Information INLEDNING Catena i korthet VD-ord FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE Affären Verksamheten 2025 Finansiering Intjäningsförmåga Aktien och ägare Marknadsutsikter Riskhantering HÅLLBARHETSRAPPORT Allmänna upplysningar Miljöansvar Samhällsansvar Bolagsstyrning Hållbarhetsnoter Revisors rapport FINANSIELL INFORMATION & BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT Koncernen Moderbolaget Bolagsstyrning Förslag till årsstämman Årsredovisningens undertecknande Revisionsberättelse ÖVERSIKT & INFORMATION Översikt Flerårsöversikt Information EPRA nyckeltal Definitioner Catena året om Kontaktuppgifter Flerårsöversikt, definitioner Nyckeltal Definition Syfte Fastigheternas verkliga värde Det sannolika pris som vid värde- ringspunkten skulle erhållas vid försäljning på den allmänna fastig- hetsmarknaden. Ge en rättvisande, transparent och marknadsbaserad nulägesbild av vad fastigheterna är värda. För rapporter, bättre beslutsunderlag och tydligare förståelse för risker och värdeför- ändringar. Förvaltningsresultat Resultat före skatt med återlägg- ning av värdeförändringar. Visar verksamhetens operativa resultat samt något förenklat kassa- flöde från den löpande verksam- heten exklusive betald skatt. Förvaltningsresultat per aktie Förvaltningsresultat i förhållande till genomsnittligt antal utestående aktier. Visar verksamhetens operativa resultat i relation till insatt kapital. Genomsnittlig kapitalbind- ning Genomsnittlig återstående kapital- bindningstid på låneportföljen. Belyser (re-) finansieringsrisken för koncernens räntebärande skulder. Genomsnittlig ränta Genomsnittlig ränta för låneport- följen med hänsyn tagen till derivat. Belyser koncernens ränterisk avseende räntebärande skulder. Genomsnittlig räntebindning Genomsnittlig återstående ränte- bindningstid på låneportföljen med hänsyn tagen till derivat. Belyser ränterisk för koncernens räntebärande skulder. Hyresintäkter Debiterade hyror jämte tillägg, såsom ersättning för värme och fastighetsskatt. Åskådliggör koncernens intäkter från fastighetsuthyrning. Hyresvärde Utgående hyra på årsbasis, med tillägg för bedömd marknadshyra för vakanta ytor. Belyser koncernens intäktspotential. Kassaflöde före förändring av rörelsekapital Årets kassaflöde före förändring av rörelsekapital enligt kassaflödes- analys. Belyser Catenas förmåga att gene- rera kassaflöde från den löpande verksamheten. Miljöcertifiering Andel av Catenas uthyrnings- bara yta som är certifierad enligt BREEAM In-Use, BREEAM SE eller motsvarande. Säkerställa och följa upp en hög och verifierad miljöprestanda i fastighetsbeståndet samt möjlig- göra jämförelser över tid och mot branschstandarder. Nettoskuld/EBITDA, (R12), ggr Räntebärande skulder minskad med räntebärande tillgångar i ge- nomsnitt i förhållande till driftsöver- skottet minskat med kostnader för central administration. Beräknat på rullande 12 månader. Ett mått på koncernens finansiella risk. Mäter nettoskuldsättning i för- hållande till intjäning. Nettoskuld/Framåtriktad EBITDA, ggr Räntebärande skulder minskad med räntebärande tillgångar på balansdagen i förhållande till drifts- överskottet minskat med kostnader för central administration enligt aktuell intjäningsförmåga. Ett mått på koncernens finansiella risk. Mäter nettoskuldsättning i för- hållande till framtida intjäning enligt intjäningsförmågan. Nyckeltal Definition Syfte Resultat före skatt Resultat före skatt enligt Rapport över totalresultat. Åskådliggör resultat efter värdeförändringar. Resultat per aktie Årets resultat hänförligt till moder- bolagets aktieägare i förhållande till vägt genomsnittligt antal uteståen- de aktier. Belyser Catenas resultat per aktie på ett för börsnoterade bolag enhetligt sätt. Räntetäckningsgrad Resultat före skatt med återlägg- ning av finansiella kostnader och orealiserade värdeförändringar i förhållande till finansiella kostnader. Belyser koncernens finansiella stabilitet och betalningsförmåga. Skuldsättningsgrad Räntebärande skulder i förhållande till eget kapital vid årets slut. Belyser koncernens finansiella stabilitet och betalningsförmåga. Soliditet Eget kapital inklusive minoritets- intressen i procent av balans- omslutningen. Belyser koncernens finansiella stabilitet. Soliditet exklusive goodwill Eget kapital inklusive minoritets- intressen i procent av balans- omslutningen med avdrag för goodwill. Belyser koncernens finansiella stabilitet, som om rörelseförvärv hade varit tillgångsförvärv. Totala utsläpp, Scope 1, 2 och 3 (marknadsbaserade) Utsläpp beräknade enligt den marknadsbaserade metodiken, där hänsyn tas till ursprungsmärkning och gröna elavtal. Redovisar Catenas klimatpåverkan utifrån faktiska energival och inköps- avtal samt synliggöra effekten av aktiva åtgärder för att minska växt- husgasutsläpp. Total energianvändning Total energianvändning innefattar all energi som förbrukas i Catenas fastigheter, inklusive både verksam- hetsenergi och fastighetsenergi. Ger en samlad bild av energian- vändningen i fastighetsbeståndet och utgöra grund för uppföljning av energieffektivisering och energi- relaterade klimatmål. Uthyrbar yta Total yta som är tillgänglig för uthyrning. Belyser verksamhetens omfattning och intäktspotential. Årets resultat Årets resultat enligt Rapport över totalresultat. Åskådliggör koncernens resultat för perioden. Överskottsgrad Driftsöverskott i procent av hyresintäkterna. Ett relevant nyckeltal för att mäta förvaltningens lönsamhet före finansnetto och värdeförändringar. ===== SIDA 154 ===== 154 Catena AB Årsredovisning med hållbarhetsrapport 2025 / Information INLEDNING Catena i korthet VD-ord FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE Affären Verksamheten 2025 Finansiering Intjäningsförmåga Aktien och ägare Marknadsutsikter Riskhantering HÅLLBARHETSRAPPORT Allmänna upplysningar Miljöansvar Samhällsansvar Bolagsstyrning Hållbarhetsnoter Revisors rapport FINANSIELL INFORMATION & BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT Koncernen Moderbolaget Bolagsstyrning Förslag till årsstämman Årsredovisningens undertecknande Revisionsberättelse ÖVERSIKT & INFORMATION Översikt Flerårsöversikt Information EPRA nyckeltal Definitioner Catena året om Kontaktuppgifter Catena året om Catena har som mål att underlätta marknadens värdering av företaget genom tydlig information. Catena arbetar för en snabb och öppen redovisning till aktieägare, finansmarknad och andra intressenter. Informationsgivning sker i enlighet med gällande lagstiftning, Nasdaqs regelverk, Svensk kod för bolags- styrning samt bolagets insiderpolicy. Kapitalmarknadsinformation Catena informerar löpande om sin verksam- het, aktuella händelser och förändringar som sker genom att regelbundet träffa analytiker, investerare, aktieägare och finansiärer. Ca- tena planerar in egna, enskilda möten med exempelvis investerare och banker samt deltar i sammanhang som aktiesparträffar och kapitalmarknadsdagar och möten som arrangeras av banker. I samband med publicering av delårsrap- porterna webbsänds presentation av delårs- bokslutet. Årsstämma 2026 Catenas årsstämma hålls den 23 april 2026 klockan 16.00 på hotell Radisson Blu Metro- pol i Helsingborg. Aktieägare som vill delta i stämman ska vara upptagen i den av 2026-04-23 Delårsrapport januari–mars 2026 2026-04-23 Årsstämma 2026 2026-05-26 Logistiktrender, event i Helsingborg 2026-07-06 Delårsrapport januari–juni 2026 2026-10-23 Delårsrapport januari–september 2026 2027-02-19 Bokslutskommuniké 2026 2027-04-29 Årsstämma 2027 Viktiga datum Euroclear Sweden AB framställda aktieboken och anmäla sig och eventuellt biträde till stämman senast den 17 april 2026. Aktieägare som inte kan/vill deltaga på stämman kan rösta via ombud, poströstning, per brev eller digitalt via BankID. Utförlig information om årsstämman finns på Catenas webbplats catena.se. I framkant Catena är drivande inom både logistikområdet och i fastighetsbranschen genom att samver- ka för innovation och utveckling på olika sätt och i olika forum. Bolaget arrangerar semina- riet Logistiktrender årligen – en uppskattad mötesarena för ny kunskap och inspiration. 2026 bjuder Catena in till Logistiktrender den 26 maj. ===== SIDA 155 ===== 155 Catena AB Årsredovisning med hållbarhetsrapport 2025 / Information INLEDNING Catena i korthet VD-ord FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE Affären Verksamheten 2025 Finansiering Intjäningsförmåga Aktien och ägare Marknadsutsikter Riskhantering HÅLLBARHETSRAPPORT Allmänna upplysningar Miljöansvar Samhällsansvar Bolagsstyrning Hållbarhetsnoter Revisors rapport FINANSIELL INFORMATION & BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT Koncernen Moderbolaget Bolagsstyrning Förslag till årsstämman Årsredovisningens undertecknande Revisionsberättelse ÖVERSIKT & INFORMATION Översikt Flerårsöversikt Information EPRA nyckeltal Definitioner Catena året om Kontaktuppgifter Regionkontor Tel vxl 042-449 22 00 Region Syd Landskronavägen 23 252 32 Helsingborg Lagervägen 4 232 37 Arlöv Region Väst Fibervägen 2 435 33 Mölnlycke Region Öst Gasverksvägen 1 611 35 Nyköping Frukthandlarvägen 5 120 44 Årsta Depåvägen 1 901 37 Umeå Orvar Bergmarks Plats 2D 702 23 Örebro Adresser Huvudkontor Catena AB (publ) Box 5003 250 05 Helsingborg Tel vxl 042-449 22 00 Bud/besöksadress Landskronavägen 23 252 32 Helsingborg Följ Catena På bolagets webbplats catena.se finns aktuell information om verksamheten, fastighetsbeståndet, projektutveckling, finansiella rapporter, nyckeltal, aktieinfor- mation och mycket mer. Informationen på webbplatsen finns även på engelska. För att få information löpande kan en prenumerationstjänst på företagets webbplats användas. Den finansiella informationen kan även beställas direkt av Catena per telefon eller via e-post. Genom att följa Catenas sociala me- dier, LinkedIn, Facebook och Instagram, finns möjlighet att få ytterligare informa- tion om vad som händer i bolaget. Kontaktuppgifter An English version will as from March 24, 2026 be available at catena.se. Catena AB är ett svenskt publikt aktiebolag. Bolaget är bildat och registrerat enligt svensk rätt med firmanamnet Catena AB (publ) och organisationsnummer 556294- 1715. Bolaget har sitt säte i Helsingborg, Sverige. Catenas årsredovisning publiceras på svenska och engelska. Den svenska versionen är den officiella. Årsredovisningen är publicerad på bolagets webbplats (catena.se) den 24 mars 2026. Utskrivet exemplar skickas till aktieägare och andra intressenter efter beställning. Information om marknaden är baserad på Catenas egen bedömning om ingen annan källa anges. Bedöm- ningar baseras på bästa tillgängliga faktaunderlag vid årsredovisningens upprättande. Denna rapport innehåller framtidsinriktad information. Även om Catenas ledning bedömer denna information som rimlig kan inga garantier lämnas för att dessa förväntningar kommer att visa sig kor- rekta. Följaktligen kan verkligt framtida utfall variera jämfört med vad som framgår i den framtidsinriktade informatio- nen beroende på bland annat förändrade förutsättningar avseende ekonomi, marknad och konkurrens, förändringar i lagkrav och andra politiska åtgärder, variationer i valuta- kurser och andra faktorer. Kontaktuppgifter För mer information, vänligen kontakta: VD Jörgen Eriksson telefon 0730-70 22 42 jorgen.eriksson@catena.se Ekonomi- och finanschef Magnus Thagg telefon 0704-25 90 33 magnus.thagg@catena.se ===== SIDA 156 ===== 156 Catena AB Årsredovisning med hållbarhetsrapport 2025 Catena är ett börsnoterat fastighetsbolag som på ett hållbart sätt och genom samarbete utvecklar och långsiktigt förvaltar effektiva logistikanläggningar. De strategiskt placerade fastigheterna försörjer Skandinaviens storstadsregioner och är anpassade för såväl dagens som morgondagens varuflöden. Det övergripande målet är att generera ett starkt kassaflöde från den löpande verksamheten för att möjliggöra hållbar tillväxt och stabil avkastning. Catena-aktien handlas på Nasdaq Stockholm, Large Cap. catena.se Överträffar förväntningar I stort som smått är vi affärsmässiga och vi har kunskaper som matchar dagens och morgondagens behov. Med det som utgångspunkt gör vi alltid det lilla extra och vågar vara innovativa. Är engagerade Vi arbetar nära våra kunder och var- andra och vi brinner för det vi gör. På Catena tror vi på att ha kul på jobbet och vi är inte rädda för att glädjen ska smitta av sig – det bjuder vi gärna på! Tar ansvar över tid Såväl vår egen arbetsmiljö som samhället i stort påverkas av hur vi agerar och de beslut vi fattar. Det vi levererar måste vara hållbart över tid – ekologiskt, socialt och ekonomiskt.