===== SIDA 1 ===== Delårsrapport januari – juni 2023 Vi växer med våra kunder • Hyresintäkterna ökade med 17 procent till 892 Mkr (760). • Driftsöverskottet ökade med 19 procent till 723 Mkr (605). • Förvaltningsresultatet ökade med 23 procent till 583 Mkr (474). • Förvaltningsresultat per aktie ökade med 6 procent till 11,69 (10,97). • Värdeförändringar på fastigheter uppgick till -558 Mkr (1 305). • Periodens resultat minskade till -35 Mkr (1 860) motsvarande ett resultat per aktie om -0,70 kr (43,04). • Långsiktigt substansvärde EPRA NRV per aktie minskade till 364,23 kr (372,15). • 33 procent av uthyrningsbar yta är miljö- certifierad vilket motsvarar 735 tkvm. Väsentliga händelser under andra kvartalet • Fitch Ratings publicerar Catenas långsiktiga kreditbetyg BBB- med stabila utsikter. • Utvecklingen av Logistikposition Ramlösa inleds. Väsentliga händelser efter periodens slut • Catena accelererar sin projektutveckling genom förvärv av Bockasjö. Q2 2023 ===== SIDA 2 ===== Catena utvecklar och förvaltar långsiktigt effektiva logistikanläggningar som försörjer storstadsregioner i Skandinavien. Genom samarbete och på ett hållbart sätt länkar vi Skandinaviens godsflöden. Catena i korthet 2 255 tkvm uthyrbar yta 5,3 år genomsnittlig kontraktstid 96,7 % ekonomisk uthyrningsgrad 36,7 % belåningsgrad 129 fastigheter 28 806 Mkr fastighetsvärde Fokuserad affärsmodell Med en inriktning på strategiskt placerade logistikfastigheter har Catena etablerat värdefull specialistkompetens och erfarenhet – tillsammans med ett långsiktigt ägarskap säkerställer det Catenas starka ställning på marknaden och ger bolagets kunder en proaktiv partner som tar ansvar över tid. Långsiktiga kundrelationer Ett starkt kassaflöde säkerställs genom långa relationer med en stor bredd av kunder där flera av dem tillhör marknadens största aktörer och många har samhällsbärande funktioner. Det utgör en trygg och stabil grund för Catena. Fokus på hållbarhet ger ökad attraktivitet Förmågan att erbjuda smarta ytor och optimera flöden med minimal påverkan är avgörande i en omställ- ning där klimatförändringar bidrar till ökad sårbarhet och ställer krav på en fungerande handel. Cirkulära affärsmodeller skapar helt nya logistiska behov. Marknadsledande markbank Historiskt har Catena framgångsrikt förvärvat råmark med goda, framtida möjlig- heter för etablering. Det gör att vi idag har en stor markbank i strategiska logistiklägen. Vision värd att investera i Sedan Catena valde inriktning mot logistik- fastigheter 2013 har visionen varit tydlig – Catena länkar Skandinaviens godsflöden. Fem företagsspecifika faktorer bidrar till att skapa värde och visar vägen framåt. Hållbar och effektiv projektutveckling Utveckling och förädling skapar förutsätt- ningar för värdetillväxt i befintligt bestånd eller genom nybyggnadsprojekt. Med ett fokus på hållbara och effektiva logistikfastigheter i anslut- ning till viktiga logistiska nav kommer skalfördelar. Catena AB | Q2 2023 2 Catena i korthet VD-ord Intäkter och resultat Kunder och fastighetsbestånd Fastighetsutveckling Hållbarhet Finansiering Marknad Finansiella rapporter Moderbolagets räkningar Aktien Intjäningsförmåga Nyckeltal Definitioner Information ===== SIDA 3 ===== Vi växer med våra kunder Catenas hyresintäkter för perioden steg 17 procent till 892 Mkr och förvaltnings- resultatet uppgick till 583 Mkr vilket är en ökning med 23 procent i jämförelse med förra året. Catena fortsätter trots en utmanade omvärld att vinna attraktiva affärer till följd av en unik markbank och långsiktiga kundrelationer. En partner i alla tider Det nuvarande marknadsläget påminner oss om betydelsen av starka kassaflöden och god säkerhetsmarginal. Transaktionsmark- naden är fortsatt avvaktande om än att köpare och säljare nu så sakta börja mötas på nya nivåer. Vi ser goda avkastningsmöjlig- heter i våra nybyggnadsprojekt då efterfrågan på moderna och effektiva logistikanläggningar är fortsatt stor. Catena har två starka fundament för att kunna vinna och genomföra dessa affärer, vår unika markbank och vår starka finansiella profil. Markbanken som vi har byggt upp under en längre tid omfattar större möjliga logistikytor på bästa läge runtom i Sverige. I takt med en ökad efterfrågan minskar tillgänglig mark för nya etableringar – det gör oss till en mer attraktiv partner då vi kan tillgodose kunder som behöver utöka sina logistikytor på strategiska lägen. Förutom markbanken krävs det även en stark finansiell profil för att genom- föra projekten och förvalta dessa anläggningar för våra kunder genom samtliga marknadscykler. Jag är glad att vi under kvartalet kunde meddela marknaden att vi fått ett ”BBB-” kreditbetyg av både NCR och Fitch motsvarande ”Investment Grade”. Att i en orolig tid uppnå och kvarhålla denna nivå är i linje med vår ambi- tion att vara en stabil och långsiktig partner, oavsett makromiljö. Stärker vår kapacitet för fortsatt tillväxt I linje med målsättningen att maximera värdet i vår landbank annonserade vi efter kvartalets utgång ett förvärv av Bockasjö, ett framgångsrikt fastighetsutvecklingsbolag med fokus på logistikfastigheter. Genom förvärvet stärker vi kapaciteten i vår projektorganisation med möjlighet till förbättrad lönsamhet i våra nuvarande och framtida projekt. Transaktionen beräknas fullgöras i oktober 2023. Jag välkomnar Bockasjö till Catena och ser framemot att arbeta på våra spän- nande projekt framgent. Catenas största projekt någonsin Catena växer gärna vidare med befintliga kunder vilket är det bästa kvittot på en sund och långsiktig relation. När kundens behov växer står vi redo att stödja deras tillväxtplaner. Ett exempel på detta är Nowaste Logistics, en snabbväxande tredjepartslogistik- aktör som hyrde sin första anläggning av oss år 2018. Idag äger vi 3 anläggningar där de har verksamhet och nyligen har vi signerat ett Letter Of Intent (”LOI”) för det som kommer att bli Catenas största projekt någonsin. På nya Logistikposition Ramlösa i Helsing- borg, uppförs tre logistikanläggningar om totalt 75 000 kvm i vilka Nowaste Logistics kan fortsätta att utveckla sin verksamhet. Projektet ligger helt i linje med tidigare samarbeten då vi initialt tecknat LOI som sedermera genererat fullt uthyrda anläggningar. Projektet bryter även ny mark inom hållbarhet då projektet är det första i Sverige att registreras i BREEAMS nya manual som i sin tur har en tydlig linjering med EU:s taxonomiförordning för nyproduktion. Vi kommer bland annat fokusera på att öka andelen återbrukat material för att minska den negativa klimatpåverkan som uppstår vid nybyggnation. Fastigheten kommer rymma innovativa lösningar gällande vattenbesparing och energi – där storskalig solcellsutbyggnad i kombination med batterilagring utgör en viktig del. Den biologiska mångfalden i området bevaras och gynnas i så hög grad som möjligt i form av genomtänkta grönytor. Det är centralt i projektet att skapa attraktiva arbets- platser och ett område som uppskattas av både de som arbetar där och besökare. Vår strategi som ger resultat Sedan 2013, då beslutet togs att specialisera oss på logistikfast- igheter, står nu Catena starkt med en kvalitativ fastighetsportfölj med unika tillväxtmöjligheter. Genom åren har vi samlat expertis inhouse och format en nära relation till de starkaste kunderna inom vårt segment. I en tid där omvärldsfaktorer tvingar företag att ändra sin strategi känns det bra att Catena står fast vid sin långsiktiga inriktning, att äga de bästa logistikfastigheterna på de bästa lägena med de bästa kunderna. Den tydligheten har tjänat oss väl. Med hårt arbetande medarbetare och starka ägare i ryggen kan jag konstatera att vi har förutsättningarna att fortsätta resan för att länka Skandinaviens godsflöden och kunna generera värde för alla våra intressenter. Helsingborg i juli 2023 Jörgen Eriksson, VD Catena AB | Q2 2023 3 Catena i korthet VD-ord Intäkter och resultat Kunder och fastighetsbestånd Fastighetsutveckling Hållbarhet Finansiering Marknad Finansiella rapporter Moderbolagets räkningar Aktien Intjäningsförmåga Nyckeltal Definitioner Information ===== SIDA 4 ===== Hyresintäkter Hyresintäkterna under perioden ökade med 17 procent till 892 Mkr (760) vilket mot svarar 804 kr/kvm (700). I jämförbart bestånd ökade hyresintäkterna 11,9 procent mot föregående år. Resterande intäktsökning avser färdig ställda projekt samt effekten av transaktioner. Sedan februari 2022 har kriget i Ukraina haft en betydande påverkan på marknadsläget vilket bidragit till högre marknads- räntor och inflation. Catena har per idag ingen verksamhet eller affärskoppling till Ryssland eller Ukraina varför den affärsmässiga exponeringen är låg. Fastighetskostnader Fastighetskostnaderna ökade till -169 Mkr (-155), vilket motsvarar 152 kr/kvm (144). Högre elpriser och driftkostnader är huvudanled- ningen till den högre kostnaden per kvm. En stor del av kostnads- ökningen vidarefaktureras till kund. Fastighetsportföljen har sedan årsskiftet ökat med totalt 69 730 kvm i uthyrningsbar yta. Finansnetto De finansiella kostnaderna exklusive kostnader för leasing skuld uppgick till -167 Mkr (-111) under perioden. Räntekostnaderna har ökat mot bakgrund av högre marknadsräntor. I perioden har ränta uppgående till 11 Mkr aktiverats i projekt. Samtidigt uppgick de finansiella intäkterna till 19 Mkr (5). De består till största delen av ränta på placeringar. Intäkter och resultat Hyresintäkter Driftsöverskott Förvaltningsresultat Mkr Mkr 0 100 200 300 400 500 0 500 1 000 1 500 2 000 2 500 Q1 -23 Q2 -23 Q3 -21 Q4 -21 Q1 -22 Q2 -22 Q3 -22 Q4 -22 Mkr Mkr 0 100 200 300 400 0 400 800 1 200 1 600 Q1 -23 Q2 -23 Q3 -21 Q4 -21 Q1 -22 Q2 -22 Q3 -22 Q4 -22 Mkr Mkr 0 100 200 300 400 0 400 800 1 200 1 600 Q1 -23 Q2 -23 Q3 -21 Q4 -21 Q1 -22 Q2 -22 Q3 -22 Q4 -22 Kvartal Rullande 12 mån Catena AB | Q2 2023 4 Catena i korthet VD-ord Intäkter och resultat Kunder och fastighetsbestånd Fastighetsutveckling Hållbarhet Finansiering Marknad Finansiella rapporter Moderbolagets räkningar Aktien Intjäningsförmåga Nyckeltal Definitioner Information 4 ===== SIDA 5 ===== Resultat Förvaltningsresultatet för året ökade med 109 Mkr till 583 Mkr jämfört med föregående år, vilket är en ökning med 23 procent. De främsta anledningarna till det förbättrade förvaltningsresul- tatet är förvärv, färdigställda projekt och hyresökningar. Även en värdeförändring på grund av färdigställt projekt i intressebolaget Foodhills Fastigheter har påverkat resultatet positivt med 35 Mkr. Periodens resultat uppgick till -35 Mkr, till följd av negativa orea- liserade värdeförändringar. De orealiserade värdeförändringarna på fastigheter uppgick till -558 Mkr (1 253). Högre avkastningskrav är huvudanledningen bakom de negativa orealiserade värdeför- ändringarna. Värdeförändringen på derivat uppgick till -32 Mkr (521). Sjunkande långa marknadsräntor har påverkat värdet på derivatportföljen negativt. De orealiserade värdeförändringarna är av redovisnings karaktär och påverkar inte kassaflödet. Hyresintäkter regioner 2023, apr–jun 2022, apr–jun 2023, jan–jun 2022, jan–jun Rullande 12 mån 2022, jan–dec Mkr Intäkt Varav vidare- fakturerat* Intäkt Varav vidare- fakturerat* Intäkt Varav vidare- fakturerat* Intäkt Varav vidare- fakturerat* Intäkt Varav vidare- fakturerat* Intäkt Varav vidare- fakturerat* Stockholm 171 11 149 8 347 24 295 20 663 52 611 48 Helsingborg 87 8 73 6 174 15 143 10 320 24 290 20 Malmö 91 13 76 15 181 25 152 29 339 56 310 59 Göteborg 73 4 61 4 145 8 117 7 270 15 242 14 Jönköping 23 1 24 3 45 3 53 6 83 5 91 8 Totalt 445 37 383 36 892 75 760 72 1 675 152 1 544 149 * Vidarefakturerade kostnader. Driftsöverskott regioner Mkr 2023 apr–jun 2022 apr–jun 2023 jan–jun 2022 jan–jun Rullande 12 mån 2022 jan–dec Stockholm 144 125 287 245 545 503 Helsingborg 67 60 133 114 244 225 Malmö 69 55 139 110 248 219 Göteborg 63 52 126 98 231 204 Jönköping 20 18 38 38 69 69 Totalt 363 310 723 605 1 337 1 220 Kvartalsöversikt 2023 Q2 2023 Q1 2022 Q4 2022 Q3 2022 Q2 2022 Q1 2021 Q4 2021 Q3 Hyresintäkter, Mkr 445 446 395 390 383 377 360 354 Driftsöverskott, Mkr 363 359 309 306 310 295 274 283 Överskottsgrad, % 81,6 80,5 78,3 78,5 80,9 78,4 76,1 80,1 Ekonomisk uthyrningsgrad, % 96,7 97,5 97,2 96,5 96,2 95,2 94,7 95,9 Förvaltningsresultat, Mkr 303 278 230 249 247 227 213 212 Periodens resultat, Mkr 409 -444 -139 273 951 909 1 077 513 Avkastning på eget kapital, % 2,5 -2,7 -0,9 1,8 7,0 7,8 10,1 5,2 Soliditet, % 52,2 52,7 53,5 50,7 50,0 45,1 43,6 42,3 Börskurs vid periodens slut, kr 394,80 384,00 388,60 331,00 371,20 569,00 564,00 474,00 Kassaflöde före förändring i rörelsekapital per aktie, kr 5,21 5,17 3,84 6,18 5,47 4,70 5,08 5,09 Resultat per aktie, kr 8,20 -8,90 -2,93 6,32 21,04 22,04 26,13 12,42 Långsiktigt substansvärde EPRA NRV per aktie, kr 364,23 362,73 371,39 375,58 372,15 347,74 323,74 292,75 Catena AB | Q2 2023 5 Catena i korthet VD-ord Intäkter och resultat Kunder och fastighetsbestånd Fastighetsutveckling Hållbarhet Finansiering Marknad Finansiella rapporter Moderbolagets räkningar Aktien Intjäningsförmåga Nyckeltal Definitioner Information ===== SIDA 6 ===== Kunder och fastighetsbestånd Strategi Catena strävar efter att skapa långa kundrelationer med lön- samma och kreditstarka hyresgäster. Strategin innefattar också en vilja om att ingå långa kontrakt med förfallostruktur som fördelar sig jämnt över tid. På så sätt sjunker risken för materiella förändringar i vakansgraden. Kunderna fördelar sig över flera sektorer och utgör både ren- odlade logistikföretag, grossister och detaljhandelsföretag. Den största andelen består av starka och välkända tredjepartslogistik- företag samt företag inom mat och dryck. Det hjälper till att skapa en stabil hyresintäkt över tid. Hyreskontrakt Catenas kontrakt innehåller vanligtvis indexklausuler som reglerar hyresnivån i linje med KPI. I Sverige, där kontrakten uppgår till 420 stycken och har ett kontraktsvärde om 1 630 Mkr innehåller majoriteten av alla kontrakt indexklausuler som reglerar hyres- Löptider för hyreskontrakt Förfalloår Antal kontrakt Kontrakterad årshyra, Mkr Kontrakterad årshyra, % 2023 62 73 4,0 2024 135 189 10,5 2025 60 184 10,2 2026 61 314 17,4 2027 29 165 9,2 2028 27 151 8,4 2029+ 62 726 40,3 Totalt 436 1 802 100,0 Hyresgäster per segment, kontraktsvärde Logistik och transport, 39% Dagligvaror, 24% Sällanköpsvaror, 18% Sjukvård, 4% Bygg och inredning, 3% Industri, 3% Paketering, 2% Statlig, 2% Övrigt, 5% Genomsnittlig kontraktstid Uthyrningsgrad 10 största hyresgästerna, kontraktsvärde DHL, 11% ICA, 8% Martin & Servera, 6% PostNord, 5% Boozt, 3% Nowaste Logistics, 3% DKI Logistics, 3% Dagab, 2% Intervare, 2% Menigo Foodservice, 2% Övriga, 55% nivån med motsvarande 100 procent av KPI. I Danmark där kontrakten uppgår till 16 stycken och har ett kontraktsvärde om 172 Mkr innehåller de flesta kontrakt olika former av tak- och golvklausuler länkat till KPI. Merparten av Catenas kontrakt utgörs av avtal som bygger på tripple-net eller dubbel-net, vilket innebär att kostnader så- som uppvärmning, el, vatten och fastighetsskatt betalas av hyresgästen. Kunder På balansdagen kom Catenas hyresintäkter från totalt 271 kunder fördelade på 436 kontrakt. De tio största hyresgästerna stod för 45 procent av intäkterna och fördelade sig över totalt 70 kontrakt med en genomsnittlig kontraktstid om 5,3 år. Bland Catenas största hyresgäster finns statligt ägda PostNord och delvis statligt ägda DHL som tillsammans står för 16 procent av totala kontraktsvärdet. Dessa två aktörer har 33 enskilda kontrakt kopplade till 29 fastigheter vilket ger en diversifierad hyresstruktur sett till den enskilda hyresgästen. Vakansrisken bedöms som liten då alternativen för att ersätta den större logistikinfrastruktur vi kan erbjuda är begränsad. Fastigheter Catena utvecklar och äger fastigheter med ett långsiktigt perspektiv. Strategin utgår dels ifrån att fastigheterna ska vara placerade på attraktiva positioner som försörjer befolkningstäta regioner idag och i framtiden, dels att fastigheterna upprätthål- ler en hög kvalitet kopplat till funktionalitet och hållbarhet samt kundernas välmående. Detta förhållningssätt ökar chansen att attrahera och behålla kunder över tid. År 0 2 4 6 8 -18 -19 -20 -21 -22 Q2 -23 % 90 92 94 96 98 100 -18 -19 -20 -21 -22 Q2 -23 5,3 96,7 Catena AB | Q2 2023 6 Catena i korthet VD-ord Intäkter och resultat Kunder och fastighetsbestånd Fastighetsutveckling Hållbarhet Finansiering Marknad Finansiella rapporter Moderbolagets räkningar Aktien Intjäningsförmåga Nyckeltal Definitioner Information ===== SIDA 7 ===== Hyresvärde per region Fastighetsvärde per region Totalt: 1 863 Mkr Totalt: 28 806 Mkr Stockholm, 39% Malmö, 20% Helsingborg, 19% Göteborg, 16% Jönköping, 6% Stockholm, 38% Malmö, 20% Helsingborg, 18% Göteborg, 18% Jönköping, 6% Förvärv, investeringar och avyttringar 0 700 1 400 2 100 2 800 Mkr Q3 -22 Q4 -22 Q1 -23 Q2 -23 Q3 -21 Q4 -21 Q1 -22 Q2 -22 -700 Förvärv Investeringar Avyttringar Fastigheter per region Regioner Antal fastigheter Uthyrbar yta, tkvm Verkligt värde, Mkr Hyres- värde, Mkr Ekonomisk uthyrningsgrad, % Kontrakterad årshyra, Mkr Överskotts- grad, % Stockholm 1 47 844 11 092 732 95 699 83 Helsingborg 26 501 5 106 354 97 342 77 Malmö 2 24 386 5 812 369 98 363 77 Göteborg 21 366 5 059 305 97 296 87 Jönköping 11 158 1 737 103 99 102 85 Totalt 129 2 255 28 806 1 863 97 1 802 81 1 Inkluderar fastigheterna norr om Stockholm. 2 Inkluderar fastigheterna i Danmark. Värdering Catena genomför varje kvartal en intern värdering av samtliga förvaltningsfastigheter som ligger till grund för de verkliga värden som finns upptagna i balansräkningen. Under perioden har cirka 64 procent av fastighetsbeståndet värderats externt. De extern- värderingar som Catena tar in för att säkerställa de interna vär- deringarna visar en höjning om 10–35 baspunkter av marknadens direktavkastningskrav under första kvartalet, för att sedan ligga stabilt under andra kvartalet. Orealiserade värdeförändringar på Catenas fastigheter har främst uppstått som en effekt av högre direktavkastningskrav i viss mån motverkat av omförhandlade hyreskontrakt samt väl genomförda projekt och uppgick till -558 Mkr. Detta motsvarar 1,9 procent av totala portföljvärdet före justering. Catenas fastigheter har per balansdagen värderats Känslighetsanalys Förändr. i %-enheter Påverkan värde, Mkr Belånings- grad, % Avkastningskrav +0,5 -2 300 39,4 -0,5 2 737 32,9 Antagen årlig hyresutveckling +0,5 1 059 34,9 -0,5 -1 024 37,5 till ett vägt genomsnittligt direktavkastningskrav (exit yield) om 5,6 procent. De parametrar som väsentligt påverkar värdet på en fastighet är exempelvis hyresutveckling, vakansgrad och föränd- ring av direktavkastningskravet. Catena AB | Q2 2023 7 Catena i korthet VD-ord Intäkter och resultat Kunder och fastighetsbestånd Fastighetsutveckling Hållbarhet Finansiering Marknad Finansiella rapporter Moderbolagets räkningar Aktien Intjäningsförmåga Nyckeltal Definitioner Information ===== SIDA 8 ===== Fastighetsförvärv Fastighetsbeteckning Tillträde Region Kommun Yta, kvm Fastighets- värde, Mkr Hyresintäkt/ år, Mkr Egeskovvej 24 2023-01-23 Malmö Horsens, DK 31 900 492 21 Arendal 13:3 2023-02-01 Göteborg Göteborg 17 307 300 19 Viby 19:106 2023-02-01 Stockholm Upplands-Bro 7 335 200 11 Stigamo 1:49 2023-03-13 Jönköping Jönköping mark 72 0 Gårdsten 45:24 2023-06-09 Göteborg Göteborg mark 42 0 Totalt 56 542 1 106 51 Fastighetsförsäljningar Fastighetsbeteckning Frånträde Region Kommun Yta, kvm Fastighets- värde, Mkr Resultat, Mkr Källbäcksryd 1:408 2023-03-01 Göteborg Borås 1 247 9 1 Totalt 1 247 9 1 Transaktioner Catena har under perioden förvärvat fem fastigheter, varav två markfastigheter, till ett sammanlagt värde om 1 106 Mkr. En fast- ighet är belägen i Horsens, Danmark med DKI Logistics A/S som hyresgäst. Två fastigheter tillträddes från ICA Fastigheter med densamma som hyresgäst via en sale and leaseback-transaktion. Dessa är belägna i Stockholm och Göteborg. Markfastigheterna ligger i Jönköping och Göteborg. Investeringar Investeringar i ny-, om- och tillbyggnader i befintliga fastigheter har gjorts med 977 Mkr. Den största investeringen i befintliga fastigheter under året har skett på Hyltena 1:98 där Catena uppför en 86 600 kvm stor logistikanläggning för hyresgästen Elgiganten. Större investeringar har också skett på Logistik- position Landvetter utanför Göteborg där Catena uppför en ny kyl- och frysanläggning till hyresgästen Menigo Foodservice och i Malmö på Sockret 4 där Catena uppför en 18 700 kvm stor logistikanläggning till hyresgästen Lekia. Större hyresgästanpassningar har gjorts på bland annat fastig- heten Adaptern 1 i Norrköping. Fastighetsbestånd Q2 2023 Q2 2022 Mkr Verkligt värde Antal fastigheter Verkligt värde Antal fastigheter Fastighetsbestånd vid årets ingång 27 219 125 23 400 126 Förvärv 1 1 059 5 1 937 5 Nybyggnation 2 652 428 Investering i befintliga fastigheter, ny yta 2 131 1 Investering i befintliga fastigheter, annat 2 109 172 Hyresgästanpassningar 2 85 62 Försäljningar -9 -1 -505 -6 Omräkningsdifferenser 118 46 Orealiserade värdeförändringar -558 1 253 Fastighetsbestånd vid periodens utgång 28 806 129 26 794 125 Totala investeringar 2 036 2 600 Investeringar via förvärv av aktier -1 017 -1 794 Investeringar enligt kassaflödesanalys 1 019 806 1 Fastighetsvärde efter avdrag för uppskjuten skatt och transaktionskostnader. 2 Varav aktiverad ränta 11 Mkr (2). Catena AB | Q2 2023 8 Catena i korthet VD-ord Intäkter och resultat Kunder och fastighetsbestånd Fastighetsutveckling Hållbarhet Finansiering Marknad Finansiella rapporter Moderbolagets räkningar Aktien Intjäningsförmåga Nyckeltal Definitioner Information ===== SIDA 9 ===== Fastighetsutveckling Catena har en ambition att växa genom investeringar i ut- vecklingsprojekt. Det innefattar både investeringar i tillbygg- nad och förädling av befintliga fastigheter samt nyproduktion och utveckling av bolagets markbank. Genom att förvalta det nuvarande beståndet väl och utveckla nya moderna logistik- fastigheter genererar Catena ett starkt värde för alla sina intressenter. Mark Catena identifierar och förvärvar råmark i tidigt skede och arbetar nära samtliga intressenter för att få en detaljplan på plats för att kunna etablera logistikanläggningar. Detta arbete har pågått en längre tid och lett till att bolaget idag har en potentiell markbank om cirka 4,6 miljoner kvm på attraktiva logistiklägen. Andel detaljplanerad yta, markbank Detaljplanerad yta, 16% Pågående detaljplaneprocess, 50% Ej påbörjad, 34% 15,5 Mdkr Potentiell investeringsvolym 1,7 miljoner kvm Uppskattad uthyrningsbar yta Helsingborg kommun Byggnationen av Logisitikposition Ramlösa inleds 75 000 kvm Inflyttning Q1 2026 De nya anläggningarna uppförs av Catena på fastigheterna Vevaxeln 1 och Vipparmen 1 för vilka Catena och Nowaste Logistics tilldelades markanvisning 2021 efter en markanvisnings- tävling på initiativ av Helsingborgs Stad. En avsiktsförklaring har skrivits med hyresgästen Nowaste Logistics om att förhyra samtliga ytor. Helsingborgsregionen är sedan länge ett erkänt logistikläge med utmärkta transport- förbindelser och närhet till befolkningscentra i Öresund och Europa – det aktuella markom- rådet omfattar cirka 154 000 kvm invid E6, i höjd med Ramlösa i Helsingborg och beteck- nas som ett av de bästa lägena i regionen. BREEAM Excellent Catena AB | Q2 2023 9 Catena i korthet VD-ord Intäkter och resultat Kunder och fastighetsbestånd Fastighetsutveckling Hållbarhet Finansiering Marknad Finansiella rapporter Moderbolagets räkningar Aktien Intjäningsförmåga Nyckeltal Definitioner Information 9 ===== SIDA 10 ===== Större pågående projekt 1 Kund Fastighet Kommun Uthyr- ningsbar yta, kvm Bedömt driftsöver- skott, Mkr Uppskattad investering, Mkr Upparbetat per Q2 2023, Mkr Uthyr nings- grad på balans dag, % Klart 2 SGD Statorn 31 Norrköping 8 400 6 115 91 100 Q3 2023 Lekia Sockret 4 Malmö 18 700 13 208 162 62 Q1 2024 Menigo Dansered 1:66 Härryda 42 300 38 607 312 100 Q3 2024 MM-Sport Dansered 1:66 Härryda 8 690 6 105 65 100 Q2 2024 Hus C Dansered 1:66 Härryda 33 120 24 344 106 0 * Elgiganten Hyltena 1:98 Jönköping 86 600 45 813 421 100 Q2 2024 Carepa Norra Varalöv 31:11 Ängelholm 6 900 5 83 73 100 Q3 2023 Coop Stenvreten 8:33 Enköping 5 800 8 124 34 100 Q1 2024 Nowaste Logistics Stigamo 1:49 Jönköping 33 000 25 379 51 38 Q4 2024 Kyl & Frys Ex- pressen Nord Klökan 1:25 Sundsvall 5 012 8 120 4 100 Q2 2024 Nowaste Logistics Vevaxeln 1 & Vipparmen 1 Helsingborg 75 000 67 950 4 0 Q1 2026 Totalt pågående större projekt 323 522 245 3 848 1 323 1 Mindre hyresgästanpassningar och projekt tillkommer utöver de större projekt som redovisas i tabellen. 2 Ett projekt anses av Catena som färdigställt när vi erhåller slutbevis och/eller när hyresgäst erlägger första hyresbetalning. * Pausat för vidare dialog med Trafikverket. Större möjliga projekt Område Kommun Total markyta, kvm Ägarandel, % Prognos byggklar mark Ägda/delägda (i urval) Stockholm Syd Nykvarn/Södertälje 450 000 100 Omgående Logistikposition Sunnanå Burlöv 120 000 100 Omgående Folkestaleden Eskilstuna 75 000 100 Omgående Köpingegården Helsingborg 42 000 100 Omgående Mappen Linköping 40 000 100 Omgående Logistikposition Katrineholm Katrineholm 30 000 100 Omgående Logistikposition Söderåsen Bjuv 566 000 100 Q1 2024 Örebro Syd Örebro 920 000 50 Q1 2024 E-City Engelholm Ängelholm 490 000 100 Q4 2024 Logistikposition Tostarp Helsingborg 345 000 100 Q1 2027 Logistikposition Järna Södertälje 1 000 000 50 Q2 2027 Nyproduktion Ökad efterfrågan på moderna och hållbara logistikfastigheter bidrar till en kraftig obalans mellan efterfrågan och utbud av attraktiv mark, i synnerhet eftersom planprocesser ofta är för- knippade med långa ledtider. Det här fenomenet sätter fart på markpriser och synliggör värdet av Catenas markreserv samt ger bolaget en unik konkurrensfördel. Historiskt har vi befunnit oss på en marginal över marknadens avkastningskrav på uppe- mot 2–3 procentenheter i samband med nyproduktion. I normalfallet startar vi nya projekt först när vi har tecknat hyreskontrakt med kund för att säkerställa en god säkerhets- marginal. Utveckling av befintligt bestånd Catena arbetar kontinuerligt för att effektivisera och utveckla befintligt bestånd. Genom lokal närvaro och tack vare en egen förvaltningsorganisation skapar vi nära relationer med våra hyres- gäster och optimala förutsättningar för ständiga förbättringar i fastigheterna över tid. Catena har ett evighetsperspektiv med sitt ägande och utforskar kontinuerligt nya sätt att höja stan- dard och effektivitet. På så sätt kan vi minska driftkostnader och klimatavtryck vilket förbättrar fastigheterna över tid och gör dem mer attraktiva för både befintliga och nya hyresgäster. Logistikfastigheter uppförs oftast på större markområden där möjlighet till expansion finns. I takt med växande godsflöden drivet av bland annat tillväxten inom e-handeln behöver våra hyresgäster ofta möjlighet att bygga ut en befintlig fastighet för att kunna hantera större volymer. Genom att vi kan erbjuda detta stärks kunderbjudandet och tillväxtmöjligheterna, både för Catena och våra hyresgäster. Catena AB | Q2 2023 10 Catena i korthet VD-ord Intäkter och resultat Kunder och fastighetsbestånd Fastighetsutveckling Hållbarhet Finansiering Marknad Finansiella rapporter Moderbolagets räkningar Aktien Intjäningsförmåga Nyckeltal Definitioner Information ===== SIDA 11 ===== Catenas hållbarhetsarbete Mål och strategi Hållbarhet är en strategisk horisont som Catena verkar utifrån. Catena följer utvecklingen av EU-taxonomin och rapporterar på föreslagna parametrar. Catena har skrivit under FN:s Global Compact och bolagets klimatmål för Scope 1 och 2 är godkända av SBTi (Science Based Target), vidare är Catenas samtliga mål inom hållbarhet linjerade mot 2025 och 2030. I kvartalsrapporten beskrivs en kortfattad version av hur vi arbetar mot våra övergripande hållbarhetsmål. För en helhetsbild av vårt hållbarhetsarbete, läs gärna vår hållbar- hetsrapport som publiceras årligen. Hållbarhetsmål Q2 2023 2022 2021 Trend Nettonoll växthusgasutsläpp 2030 – Scope 1–2, ton CO2e (location based) 1 533 2 814 2 632 – Scope 3, ton CO2e (location based) 12 200 39 916 19 590 Hela beståndet ska vara nettopositivt gällande biodiversitet till 2030, grönytefaktor * – 0,39 0,42 100 procent av koncernens uthyrningsbara yta ska vara miljöcertifierad 2030 33 25 15 Certifierade som GPTW > 85 procent * – 88 88 * Grönytefaktor och GPTW redovisas per helår. För mer information, se vår årsredovisning för 2022. → Läs mer om hållbarhetsnyckeltal på sidan 23. tkvm -18- 19 -20- 21 -22R 12 -23 kWh/kvm 0 500 1 000 1 500 2 000 2 500 80 90 100 110 120 130 LOA där Catena saknar energidata LOA där Catena har energidata Energianvändning per kvm Energiintensitet, 2018–2023 Catena AB | Q2 2023 11 Catena i korthet VD-ord Intäkter och resultat Kunder och fastighetsbestånd Fastighetsutveckling Hållbarhet Finansiering Marknad Finansiella rapporter Moderbolagets räkningar Aktien Intjäningsförmåga Nyckeltal Definitioner Information 11 ===== SIDA 12 ===== Sammanfattning av tillämplighet och förenlighet enligt taxonomiförordningen Q2 2023, Mkr Eligible enligt EU-taxonomin, % Aligned enligt EU-taxonomin, % Omsättning 1 892 100 54 Capex 2 2 036 100 75 Opex 3 40 100 39 Betyg och utmärkelser 1 Omsättningen avser totala hyresintäkter i resultaträkningen. 2 Investeringar (Capex) avser aktiverade utgifter som höjer värdet på våra fastigheter, inklusive om-/tillbyggnader, förvärv och nybyggnation. 3 Kostnader (Opex) avser direkta utgifter för skötsel, reparation och underhåll av fastigheter. Catena redovisar frivilligt på taxonomin, läs gärna mer i årsredovisningen för 2022, se redovisningsprinciper sidan 100. Återrapportering #HusFörHus Hösten 2022 var Catena en av initiativtagarna bakom energisparkampanjen #HusFörHus. Målet med kampan- jen var att bidra till minskad energianvändning genom att samverka, dela kunskap, och inspirera så många som möjligt att spara energi. Genom hashtaggen #HusFörHus går kampanjen att följa i sociala medier. På aggregerad nivå har den totala fjärrvärmeanvänd- ningen minskat med 4 procent i snitt vilket motsvarar 180 MWh. Den totala energianvändningen har minskat med 2 procent, vilket motsvarar 4 500 MWh under pe- rioden november 2022–april 2023. I enskilda projekt har energianvändningen minskat med 15 procent. Catena AB | Q2 2023 12 Catena i korthet VD-ord Intäkter och resultat Kunder och fastighetsbestånd Fastighetsutveckling Hållbarhet Finansiering Marknad Finansiella rapporter Moderbolagets räkningar Aktien Intjäningsförmåga Nyckeltal Definitioner Information ===== SIDA 13 ===== Finansiering Finansiell position – en sammanställning 2023-06-30 Finans- policy 2022-12-31 Räntebärande skulder, Mkr 11 070 10 782 Andel grön finansiering, % 42,0 >50 28,1 Soliditet, % 52,2 >40 53,5 Räntetäckningsgrad, ggr 4,5 >2,0 4,9 Nettoskuld/EBITDA, (R12) ggr 7,9 <9 ggr 7,9 Genomsnittlig kapital- bindning, år 4,2 >2,5 3,6 Kreditrating BBB- Lägst IG BBB- Belåningsgrad, % 36,7 <50 31,7 Genomsnittlig räntebindning, år 2,9 3,2 Räntesäkringsgrad, % 68,2 70,8 Snittränta, % 3,5 3,0 Kassa och outnyttjad kredit, Mkr 3 092 4 417 Kapitalstruktur Eget kapital Övriga skulder Räntebärande skulder Soliditet, % Banklån, 60% Danska Realkredit obligationer, 16% MTN icke säkerställda obligationer, 12% SFF säkerställda obligationer, 11% Certifikat, 1% Finansieringskällor 0 8 000 16 000 24 000 32 000 2023 Q2 2022202120202019 0 15 30 45 60 Mkr % Att utveckla, äga och förvalta logistikfastigheter ställer krav på god tillgång till kapital. Kombinationen av en väl diversifierad finansiering och en attraktiv fastighetsportfölj som genererar starka kassaflöden skapar utrymme för fortsatt hållbar tillväxt. Catenas finansieringsstrategi Catena arbetar kontinuerligt för att uppnå en ändamålsenlig kapitalstruktur vilken styrs av affärsmässiga motiv samt av en finanspolicy som beslutas och vid behov revideras av styrelsen. Catena styr sin finansiella ställning genom att följa upp utvalda nyckeltal som på olika sätt bidrar till att hantera finansiella risker. Genom att aktivt verka för att bibehålla en god säkerhets- marginal kopplad till skuldsättning, soliditet och räntetäckning säkerställer vi en långsiktigt attraktiv kreditprofil för investerare och långivare. Tillsammans med starka kassaflöden från det befintliga beståndet och nyutvecklade fastigheter genereras hållbar tillväxt till våra intressenter över lång tid. I linje med denna målsättning eftersträvar vi att alltid uppnå och bibehålla ett kreditbetyg om lägst Investment Grade, motsvarande BBB-. Catenas kreditbetyg Ratinginstitut Långsiktig Utsikter Fitch Ratings BBB- Stabila Nordic credit rating BBB- Positiva Marknadsläget Under 2023 har flera av världens centralbanker fortsatt att höja styrräntorna för att bekämpa effekten av ökad inflation. Efter sex respektive åtta efterföljande höjningar, ligger på rapportdagen styrräntan på 3,5 procent i Sverige och 3,1 procent i Danmark. Samtidigt pekar indikatorer på att inflationstakten minskar. Vi bedömer att länder på kort och medellång sikt kan tvingas tillämpa olika räntestrategier beroende på inflationsutfall kom- mande 6–12 månader. Finansieringsvillkor i marknaden har generellt blivit mindre generösa och kapitalmarknaden genom obligationsmarknaden vittnar om fortsatt osäkerhet där kreditspreadar ligger kvar på förhöjda nivåer. Catenas starka finansiella ställning och operativa verksamhet skapar dock både alternativ och förhandlingsutrymme för goda villkor framåtriktat. Utestående obligationer (icke säkerställd MTN) Mkr Räntevillkor, % Löptid, år Förfall, årtal 950 1,35+Stibor 3M 4 2025 450 1,588 4 2025 Finansiering och likviditet Catenas lånebehov tillgodoses via de större nordiska bankerna samt kapitalmarknaden. Under det andra kvartalet har Catena tagit upp nya banklån på 1 540 Mkr med löptider på mellan 3 och 4 år och löst banklån på 1 747 Mkr. Bolaget har även tagit upp ett Realkreditlån i Danmark på cirka 130 Mdkk med en löptid på 15 år. Belåningsgraden uppgår till 36,7 procent vilket medför en trygg och samtidigt flexibel möjlighet att kunna fortsätta investera i lön- samma investeringsprojekt alternativt strategiskt viktiga förvärv. På balansdagen uppgick säkerställd skuld till 86 procent av låne- portföljen vilket motsvarar en säkerställd belåningsgrad om 32 procent. Vidare på balansdagen uppgick likvida medel inklusive outnyttjade lånelöften till 3 092 Mkr vilket skapar en trygg buffert Catena AB | Q2 2023 13 Catena i korthet VD-ord Intäkter och resultat Kunder och fastighetsbestånd Fastighetsutveckling Hållbarhet Finansiering Marknad Finansiella rapporter Moderbolagets räkningar Aktien Intjäningsförmåga Nyckeltal Definitioner Information ===== SIDA 14 ===== för att hantera och täcka upp för framtida refinansieringsbehov. Catena eftersträvar att vid var tid behålla en likviditet inklusive fritt kassaflöde för att täcka kommande 12 månaders låneförfall. Bankfinansiering utgör den mest betydande delen av bolagets finansiering. Utöver det finns en andel kapitalmarknadsfinansie- ring, dels genom företagscertifikat upp till max 2 Mdkr och dels genom obligationer (MTN) på den nordiska marknaden med en ram upp till 5 Mdkr. Catena tillser att det vid varje givet tillfälle finns outnyttjade lånelöften för att täcka samtliga utestående certifikat. Utöver Catenas egna MTN-program finns en möjlighet att låna säkerställd kapitalmarknadsfinansiering genom Svensk Räntebindning 1 Lån Derivat 2, 3 Räntebindningsstruktur År Mkr Andel, % Mkr Fastränta, % Mkr Andel, % Ränta, % 0–1 9 662 87 500 1,7 4 015 36 4,9 1–2 600 5 1 061 1,9 1 661 15 3,0 2–3 606 6 500 0,5 1 106 10 2,1 3–4 0 0 600 0,2 600 6 1,5 4–5 202 2 600 0,1 802 7 2,5 5– 0 0 2 886 1,8 2 886 26 3,1 Totalt 11 070 100 6 147 1,4 11 070 100 3,5 1 Löftesprovisioner är jämnt fördelade över räntebindningsstrukturen. Detsamma gäller kreditmarginalerna för de rörliga lånen. 2 Ränta avser betald fast ränta i kontrakten. 3 Tillkommer en forwardstartande ränteswap på nominellt 200 Mkr med start 2026. Kapitalbindning År Avtalsvolym Nyttjat Outnyttjat Andel nyttjat, % 0–1 1 294 1 294 0 12 1–2 3 244 3 244 0 29 2–3 5 029 2 429 2 600 22 3–4 1 475 1 475 0 13 4–5 883 883 0 8 5– 1 745 1 745 0 16 Totalt 13 670 11 070 2 600 100 FastighetsFinansiering (SFF) som till lika delar ägs av Catena, Diös, Fabege, Platzer och Wihlborgs. Kraven på säkerheternas, dvs. fastigheternas, beskaffenhet är höga varför utsikten för refinansie- ringar kopplade till dessa obligationer bedöms som mycket goda. SFF innehar en kreditrating motsvarande BBB+ från NCR. Mer om SFF finns att läsa på Svenskfastighetsfinansiering.se. Kapital- och räntebindning Catena eftersträvar en förutsägbar finansiering och söker därmed en diversifierad uppsättning av finansieringskällor med spridd kapitalbindningsstruktur. Inom 12 månader förfaller lån om cirka 1,3 Mdkr varav ungefär 60 procent är banklån och 40 procent är säkerställda obligationer genom SFF. Den genomsnittliga kapital- bindningen på balansdagen var 4,2 år (3,5). För att uppnå önskad ränteförfallostruktur och därmed hantera ränterisken arbetar Catena både med fasträntelån och räntederivat. Vid periodens slut uppgick fasträntelånen inklusive ränteswappar till 68 procent av totala räntebärande skulder vilket mildrar effekten av de ökade marknadsräntor vi upplevt under 2022 och 2023. Den genom- snittliga räntebindningstiden uppgår till 2,9 år (3,1). Räntekänslighetsanalys Marknadsränta (Stibor, Cibor), procentenheter +1 -1 Räntekostnad + ökning/- minskning, Mkr +34 -34 Catena AB | Q2 2023 14 Catena i korthet VD-ord Intäkter och resultat Kunder och fastighetsbestånd Fastighetsutveckling Hållbarhet Finansiering Marknad Finansiella rapporter Moderbolagets räkningar Aktien Intjäningsförmåga Nyckeltal Definitioner Information 14 ===== SIDA 15 ===== Räntederivat Catena använder räntederivat för att uppnå önskad räntebind- ningsstruktur. Under kvartalet har vi ingått en ny swap med ett nominellt belopp på 129 Mdkk och en löptid på 5 år med start den 1 juli 2023. På balansdagen uppgick det verkliga värdet av räntederivat, tillhörande nivå 2 i värderingshierarkin, till 474 Mkr (399), och värde förändringen påverkade resultaträkningen med -30 Mkr (521). % 0 10 20 30 40 50 60 2023 Q2 2022202120202019 ggr 0 3 6 9 12 2023 Q2 2022202120202019 % 0 10 20 30 40 50 60 70 2023 Q2 2022202120202019 ggr 0 2 4 6 2023 Q2 2022202120202019 År 0 1 2 3 4 5 2023 Q2 2022202120202019 FINANSIELLA MÅL Genomsnittlig kapitalbindning Räntetäckningsgrad Soliditet Nettoskuld/EBITDA (R12)*Belåningsgrad MÅL >2,5 år MÅL >2 ggr MÅL >40% MÅL <50% MÅL <9 ggr * Under 2023 adderades Nettoskuld/EBITDA i bolagets finansiella målsättning. Den gröna omställningen Catena arbetar målmedvetet för att anpassa verksamheten till bolagets långsiktiga hållbarhetsmål. I maj 2021 etablerades ett finansieringsramverk för gröna obligationer. Syftet är att locka finansiering till investeringar i fastigheter och projekt som främjar miljö- och klimatomställning. På balansdagen uppgick den gröna delen av låneportföljen till 42 procent och till senast 2025 ska minst 50 procent vara klassificerad som grön finansiering. Mer information finns att läsa i vår investerarrapport som varje år uppdateras och publiceras på vår webbplats. Catena AB | Q2 2023 15 Catena i korthet VD-ord Intäkter och resultat Kunder och fastighetsbestånd Fastighetsutveckling Hållbarhet Finansiering Marknad Finansiella rapporter Moderbolagets räkningar Aktien Intjäningsförmåga Nyckeltal Definitioner Information 15Catena AB | Q2 2023 ===== SIDA 16 ===== Marknadsutveckling Utvecklingen för logistikfastigheter Drivkrafterna för logistikfastigheter har sin grund i globala megatrender som har lett till att förflyttningen av varor behöver ske snabbare, mer effektivt och hållbart. En ökande befolkning tillsammans med urbanisering skapar nya behov av moderna logistikfastigheter för att försörja framförallt de växande städerna. Det, tillsammans med digitaliseringstrenden, har förändrat männ- iskors konsumentbeteenden och preferenser vilket accelererar behovet av ny infrastruktur. Dessa megatrender gynnar e-handeln som i Sverige har vuxit från 14 Mdkr i försäljningsvolym 2006 till 136 Mdkr 2022. Idag står e-handeln för 15 procent av den totala detaljhandelsförsäljningen i Sverige. En fortsatt växande e-handel över tid innebär ökande gods- och varuflöden och därmed ett starkt behov av moderna logistikanläggningar. Utöver det finns ett ökat behov att flytta sin verksamhet från föråldrade fastigheter till nya som bättre uppfyller dagens krav på en logistikfastighet. På grund av äldre detaljplaner kan en renovering av gamla indu- strifastigheter vara tidsödande men också kostsamma. Samtidigt kommer konvertering av gamla fastigheter på sikt vara en nyckel till en mer effektiv och hållbar utveckling. Synen på logistikfastig- hetssegmentet har förändrats i takt med den ökade efterfrågan på logistikanläggningar hos e-handelsbolag, tredjepartslogistik- företag och kylförvaringsbolag. Processen för att konvertera mark för att etablera logistikfastigheter kan uppgå till 5–10 år och värderingarna stiger när utbudet av moderna logistikfastigheter i rätt lägen begränsas. Tillsammans med en ökad transaktionsvo- lym i form av en tilltagande andel internationella investerare har detta bidragit till segmentets attraktiva karaktär som en långsik- tigt lönsam investering. Catena förutspådde detta paradigmskifte och är därför ett ledande logistikfastighetsbolag med modernt och växande fastighetsbestånd. Makroutveckling Catena är en aktiv part på finansmarknaderna för att finansiera både organiska och icke organiska tillväxtinitiativ till en attraktiv säkerhetsmarginal och goda villkor. Vi påverkas av den makro- ekonomiska utvecklingen och följer därför noggrant hur den utvecklas. I kölvattnet av Covid-19, krigsutbrottet i Ukraina och allt större osäkerhet om geopolitikens långsiktiga effekter brottas nu företag och hushåll med inflationstryck och recessionsrisker. Centralbanker i utvecklade länder visar tecken på en mera av- vaktande hållning över eventuella justeringar på styrränta. I Sverige uppmättes KPI på årsbasis till 9,7 procent i juni och till 2,9 procent för Danmark i maj. Prisutvecklingen är avtagande och har delvis inneburit en mindre volatil räntemarknad. Sam- tidigt varierar kreditspreadar fortfarande stort mellan bolagen och osäkerheten bidrar till trendutvecklingen. För Catena kan marknadsläget utgöra en möjlighet att kapitalisera givet att lönsamheten bedöms ge en tillräcklig säkerhetsmarginal. Catena AB | Q2 2023 16 Catena i korthet VD-ord Intäkter och resultat Kunder och fastighetsbestånd Fastighetsutveckling Hållbarhet Finansiering Marknad Finansiella rapporter Moderbolagets räkningar Aktien Intjäningsförmåga Nyckeltal Definitioner Information 16 ===== SIDA 17 ===== Finansiella rapporter Koncernens resultat i sammandrag Mkr 2023 apr–jun 2022 apr–jun 2023 jan–jun 2022 jan–jun Rullande 12 mån 2022 jan–dec Hyresintäkter 445 383 892 760 1 675 1 544 Fastighetskostnader -82 -73 -169 -155 -338 -324 Driftsöverskott 363 310 723 605 1 337 1 220 Central administration -13 -10 -25 -19 -50 -44 Övriga rörelseintäkter – – 1 1 2 2 Andel i resultat från intresseföretag 35 – 36 -2 38 – Finansiella intäkter 9 2 19 5 47 33 Finansiella kostnader -89 -53 -167 -111 -303 -247 Finansiella kostnader avseende leasingskuld -2 -2 -4 -5 -8 -10 Förvaltningsresultat 303 247 583 474 1 063 954 Realiserade värdeförändringar från förvaltningsfastigheter – 52 – 52 48 100 Orealiserade värdeförändringar från förvaltningsfastigheter 152 496 -558 1 253 -1 046 765 Värdeförändringar derivat 53 359 -32 521 73 626 Resultat före skatt 508 1 154 -7 2 300 138 2 445 Periodens skatt -99 -203 -28 -440 -37 -449 Periodens resultat 409 951 -35 1 860 101 1 996 Övrigt totalresultat Omräkningsdifferens 36 5 47 14 65 32 Periodens totalresultat 445 956 12 1 874 166 2 028 Periodens totalresultat fördelat på moderbolagets aktieägare 445 956 12 1 874 166 2 028 Nyckeltal Eget kapital, kr per aktie 326,69 328,86 326,69 328,86 326,69 334,71 Långsiktigt substansvärde EPRA NRV, kr 364,23 372,15 364,23 372,15 364,23 371,39 Periodens resultat, kr per aktie 1 8,20 21,04 -0,70 43,04 2,11 44,68 Antal utestående aktier, miljoner 49,9 45,3 49,9 45,3 49,9 49,9 1 Före och efter utspädning. Catena AB | Q2 2023 17 Catena i korthet VD-ord Intäkter och resultat Kunder och fastighetsbestånd Fastighetsutveckling Hållbarhet Finansiering Marknad Finansiella rapporter Moderbolagets räkningar Aktien Intjäningsförmåga Nyckeltal Definitioner Information 17 ===== SIDA 18 ===== Koncernens kassaflöde i sammandrag Mkr 2023 jan–jun 2022 jan–jun 2022 jan–dec Resultat före skatt -7 2 300 2 445 Justering för poster som inte ingår i kassaflödet 552 -1 823 -1 512 Betald skatt -27 -36 -45 Kassaflöde före förändringar av rörelsekapital 518 441 888 Förändring av rörelsefordringar -55 -17 120 Förändring av rörelseskulder -72 187 233 Kassaflöde från den löpande verksamheten 391 611 1 241 Förvärv av tillgångar via dotterföretag -454 -917 -1 169 Avyttring av verksamheter 4 314 655 Investeringar i förvaltnings- fastigheter -1 019 -806 -1 558 Avyttring av förvaltnings- fastigheter – 129 132 Förvärv av materiella anläggningstillgångar – – -1 Förändring av finansiella tillgångar -22 -71 -12 Kassaflöde från investeringsverksamheten -1 491 -1 351 -1 953 Nyemission – 2 148 3 777 Förändring av lån -373 -1 042 -1 544 Utbetald utdelning -206 -181 -363 Kassaflöde från finansieringsverksamheten -579 925 1 870 Periodens kassaflöde -1 679 185 1 158 Likvida medel vid periodens början 2 167 993 993 Kursdifferens i likvida medel 4 4 16 Likvida medel vid periodens slut 492 1 182 2 167 Koncernens balansräkning i sammandrag Mkr 2023 30 jun 2022 30 jun 2022 31 dec Tillgångar Anläggningstillgångar Goodwill 461 461 461 Förvaltningsfastigheter 28 806 26 794 27 219 Materiella anläggningstillgångar 2 2 2 Nyttjanderättstillgångar 275 365 275 Finansiella anläggningstillgångar 761 638 729 Omsättningstillgångar Kortfristiga fordringar 442 379 353 Likvida medel 492 1 182 2 167 Summa tillgångar 31 239 29 821 31 206 Eget kapital och skulder Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare 16 297 14 914 16 697 Långfristiga skulder Räntebärande skulder 9 674 9 198 7 806 Uppskjuten skatteskuld 2 808 2 823 2 796 Leasingskuld 273 362 272 Övriga långfristiga skulder 1 1 1 Kortfristiga skulder Räntebärande skulder 1 396 1 716 2 976 Övriga kortfristiga skulder 790 807 658 Summa eget kapital och skulder 31 239 29 821 31 206 Uppskjutna skatter presenteras netto per skattejurisdiktion. Justering av presentation har gjorts för Q2 2022. Förändring i eget kapital i sammandrag Mkr 2023 30 jun 2022 30 jun 2022 31 dec Ingående balans 16 697 11 255 11 255 Periodens totalresultat 12 1 874 2 028 Lämnad utdelning aktieägare -412 -363 -363 Nyemission – 2 148 3 777 Utgående balans 16 297 14 914 16 697 Catena AB | Q2 2023 18 Catena i korthet VD-ord Intäkter och resultat Kunder och fastighetsbestånd Fastighetsutveckling Hållbarhet Finansiering Marknad Finansiella rapporter Moderbolagets räkningar Aktien Intjäningsförmåga Nyckeltal Definitioner Information ===== SIDA 19 ===== Moderbolagets räkningar Balansräkning i sammandrag, moderbolaget Mkr 2023 30 jun 2022 30 jun 2022 31 dec Tillgångar Anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar 2 2 2 Finansiella anläggningstillgångar 3 289 3 237 3 237 Långfristiga fordringar 429 32 533 Omsättningstillgångar Fordringar på koncernföretag 8 850 7 149 7 295 Fordringar på intresseföretag 10 32 16 Kortfristiga fordringar 24 9 15 Likvida medel 464 1 171 2 149 Summa tillgångar 13 068 11 632 13 247 Eget kapital och skulder Eget kapital 7 727 6 218 8 063 Obeskattade reserver 34 34 34 Långfristiga skulder Uppskjuten skatteskuld 98 78 104 Räntebärande skulder 1 499 1 001 1 750 Kortfristiga skulder Räntebärande skulder – 684 30 Skulder till koncernföretag 3 463 3 391 3 222 Skulder till intressebolag 1 – – Övriga kortfristiga skulder 246 226 44 Summa eget kapital och skulder 13 068 11 632 13 247 Resultaträkning i sammandrag, moderbolaget Mkr 2023 jan–jun 2022 jan–jun 2022 jan–dec Nettoomsättning 38 32 64 Kostnad för utförda tjänster -66 -52 -111 Rörelseresultat -28 -20 -47 Finansiella intäkter och kostnader Övriga ränteintäkter och liknande intäkter 210 651 885 Resultat från andelar i koncernbolag – – 135 Räntekostnader och liknande kostnader -100 -69 -121 Resultat före bokslutsdispositioner och skatt 82 562 852 Skatt på periodens resultat -6 -116 -190 Periodens totalresultat 76 446 662 I moderbolaget återfinns inga poster som redovisas i övrigt totalresultat varför summa totalresultat överensstämmer med periodens resultat. Catena AB | Q2 2023 19 Catena i korthet VD-ord Intäkter och resultat Kunder och fastighetsbestånd Fastighetsutveckling Hållbarhet Finansiering Marknad Finansiella rapporter Moderbolagets räkningar Aktien Intjäningsförmåga Nyckeltal Definitioner Information ===== SIDA 20 ===== Aktie och ägare Aktien Catena-aktien var på bokslutsdagen registrerad på Nasdaq Stock- holm – Nordiska listan Large Cap. Stängningskursen den 30 juni 2023 var 394,80 kronor mot stängningskursen den 30 december 2022 som var 388,60 kronor, vilket innebär att aktiekursen ökat med 1,6 procent under perioden. Catena- aktien har som högst under perioden handlats till 469,40 kronor och som lägst till 350,20 kronor. Catenas aktie ingår sedan hösten 2017 i det inter- nationella fastighetsindexet EPRA. Per 31 maj 2023 har Catena 16 372 registrerade aktieägare och antalet aktier i Catena uppgår till 49 884 384 stycken. Utdelningspolicy Catena ska långsiktigt utdela minst 50 procent av förvaltnings- resultatet efter schablonberäknad skatt. 2021, juli 2023, juni Kronor 200 315 430 545 660 Kursutveckling 2021-07-01–2023-06-30 Catena OMX Stockholm PI Carnegie Real Estate Index Ägarstruktur per 2023-05-31, största ägare Antal aktier, tusental Röster, % Backahill 11 221 22,5 WDP NV/SA 4 988 10,0 Länsförsäkringar Fonder 2 366 4,7 PGGM Pensioenfonds 1 978 4,0 Vanguard 1 374 2,8 SEB Fonder 1 272 2,6 BlackRock 1 130 2,3 Fjärde AP-fonden 1 098 2,2 Gustaf Hermelin 1 064 2,1 Cohen & Steers 997 2,0 Norges Bank 842 1,7 AFA Försäkring 822 1,6 Columbia Threadneedle 555 1,1 Aberdeen Investment Management 552 1,1 Handelsbanken Fonder 520 1,0 Övriga aktieägare 19 105 38,3 Totalt 49 884 100,0 På årsstämman den 27 april 2023 beslutades att utdelning ska lämnas med 8,26 kr per aktie uppdelat på två tillfällen om vardera 4,13 kr per aktie. Under perioden har första delen om 206,0 Mkr utbetalats. Catena AB | Q2 2023 20 Catena i korthet VD-ord Intäkter och resultat Kunder och fastighetsbestånd Fastighetsutveckling Hållbarhet Finansiering Marknad Finansiella rapporter Moderbolagets räkningar Aktien Intjäningsförmåga Nyckeltal Definitioner Information Catena AB | Q2 2023 ===== SIDA 21 ===== Aktuell intjäningsförmåga Intjäningsförmåga Mkr 2023 30 jun 2023 31 mar 2022 31 dec 2022 30 sep 2022 30 jun 2022 31 mar 2021 31 dec 2021 30 sep Hyresintäkter 1 794 1 777 1 740 1 551 1 531 1 508 1 473 1 429 Fastighetskostnader -355 -352 -345 -320 -334 -329 -321 -312 Driftsöverskott 1 439 1 425 1 395 1 231 1 197 1 179 1 152 1 117 Central administration -47 -47 -47 -39 -39 -39 -39 -37 Andel i resultat från intresseföretag 0 0 0 0 0 0 0 -5 Finansnetto -381 -350 -320 -280 -214 -206 -212 -214 Tomträttsavgälder -8 -8 -8 -8 -11 -10 -10 -10 Förvaltningsresultat 1 003 1 020 1 020 904 933 924 891 851 Periodens skatt -206 -210 -210 -186 -192 -190 -184 -175 Periodens resultat 797 810 810 718 741 734 707 676 Nyckeltal Periodens/Årets resultat, kr per aktie 16,0 16,2 16,2 15,8 16,3 17,8 17,2 16,4 Antal utestående aktier, miljoner 49,9 49,9 49,9 45,3 45,3 41,2 41,2 41,2 I tabellen presenterar Catena sin intjäningsförmåga på 12-månaders basis. Eftersom denna uppställning inte är att likställa med en prognos, utan avser att återspegla ett normalår, kan faktiskt utfall komma att skilja sig på grund av såväl beslut som påverkar utfallet positivt som negativt i förhållande till normalår som oförutsedda händelser. Den presenterade intjäningsförmågan innehåller ingen be- dömning av hyres-, vakans- eller ränteförändring. Catenas resultaträkning påverkas även av värdeförändringar och förändringar i fastighetsbeståndet samt av värdeförändring- ar avseende derivatinstrument. Inget av detta har beaktats i den aktuella intjäningsförmågan. Driftsöverskottet baseras på per balansdagen kontrakterade hyresavtal och normali- serade fastighetskostnader för aktuellt bestånd. De finansiella kostnaderna baseras på Catenas genom- snittliga räntenivå inklusive säkringar för aktuell låneskuld på balansdag med avdrag för aktiverad ränta i normal projekt- volym. Skatten är schablonmässigt beräknad efter vid varje tidpunkt gällande skattesats. Catena AB | Q2 2023 21 Catena i korthet VD-ord Intäkter och resultat Kunder och fastighetsbestånd Fastighetsutveckling Hållbarhet Finansiering Marknad Finansiella rapporter Moderbolagets räkningar Aktien Intjäningsförmåga Nyckeltal Definitioner Information 21Catena AB | Q2 2023 ===== SIDA 22 ===== Redovisnings- och värderingsprinciper Catena AB upprättar koncernredovisningen i enlighet med International Financial Reporting Standards (IFRS) utgivna av International Accounting Standards Board (IASB) samt tolknings- uttalanden från IFRS Interpretations Committee (IFRIC) såsom de har godkänts av EU-kommissionen för tillämpning inom EU. Moderbolaget tillämpar samma redovisningsprinciper som koncernen dock med beaktande av rekommendationer från Rådet för finansiell rapportering: RFR 2, Redovisning för juridiska personer. Denna delårsrapport är upprättad i enlighet med IAS 34 Del- årsrapportering för koncernen och enligt årsredovisningslagen för moderbolaget. De tillämpade redovisningsprinciperna är oförändrade jämfört med årsredovisningen för föregående år. Upplysningar enligt IAS 34 16A framkommer förutom i de finansiella rapporterna även i övriga delar av delårsrapporten. Verkligt värde för finansiella instrument Redovisat värde för Catenas räntebärande skulder uppgick till totalt 11 070 Mkr (10 914) per den 30 juni 2023 medan verkligt värde bedöms uppgå till 10 978 Mkr (10 702). Skillnaden mellan redovisat värde och verkligt värde är framför allt hänförlig till påverkan av ändrade marknadsräntor på värdet av skulder som Granskningsrapport Inledning Vi har utfört en översiktlig granskning av den finansiella delårs- informationen i sammandrag (delårsrapporten) för Catena AB (publ) per den 30 juni 2023 och den sexmånadersperiod som slutade per detta datum. Det är styrelsen och verkställande direk- tören som har ansvaret för att upprätta och presentera denna delårsrapport i enlighet med IAS 34 och årsredovisningslagen. Vårt ansvar är att uttala en slutsats om denna delårsrapport grundad på vår översiktliga granskning. Den översiktliga granskningens inriktning och omfattning Vi har utfört vår översiktliga granskning i enlighet med Interna- tional Standard on Review Engagements ISRE 2410 Översiktlig granskning av finansiell delårsinformation utförd av företagets valda revisor. En översiktlig granskning består av att göra förfråg- ningar, i första hand till personer som är ansvariga för finansiella frågor och redovisningsfrågor, att utföra analytisk granskning och att vidta andra översiktliga granskningsåtgärder. En översikt- lig granskning har en annan inriktning och en betydligt mindre omfattning jämfört med den inriktning och omfattning som en revision enligt ISA och god revisionssed i övrigt har. De gransk- ningsåtgärder som vidtas vid en översiktlig granskning gör det inte möjligt för oss att skaffa oss en sådan säkerhet att vi blir medvetna om alla viktiga omständigheter som skulle kunna ha blivit identifierade om en revision utförts. Den uttalade slutsatsen grundad på en översiktlig granskning har därför inte den säkerhet som en uttalad slutsats grundad på en revision har. Slutsats Grundat på vår översiktliga granskning har det inte kommit fram några omständigheter som ger oss anledning att anse att delårs- rapporten inte, i allt väsentligt, är upprättad för koncernens del i enlighet med IAS 34 och årsredovisningslagen samt för moder- bolagets del i enlighet med årsredovisningslagen. Malmö den 6 juli 2023 KPMG AB Camilla Alm Andersson Therese Johansson Auktoriserad revisor Auktoriserad revisor Huvudansvarig revisor löper med fast ränta. För övriga finansiella tillgångar och finan- siella skulder bedöms det redovisade värdet utgöra en rimlig approximation av verkligt värde. Catena har vidare utestående räntederivat som värderas till verkligt värde. Verkligt värde för dessa derivat uppgick per den 30 juni 2023 till 474 Mkr (399). Värderingen tillhör nivå 2 i värderingshierarkin. Risker och osäkerhetsfaktorer För att kunna upprätta redovisningen enligt god redovisnings- sed måste företagsledningen göra bedömningar och antaganden som påverkar i bokslutet redovisade tillgångs- och skuldposter respektive intäkts- och kostnadsposter samt lämnad information i övrigt. Faktiskt utfall kan skilja sig från dessa bedömningar. Cate- nas finansiella risker beskrivs i årsredovisningen 2022 i not 20 på sidorna 145–147 samt sidorna 123–124. Styrelsen och verkställande direktören intygar att denna rap- port ger en rättvisande bild av koncernens och moderbolagets finansiella ställning och resultat samt beskriver de väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som koncernen och de företag som ingår i koncernen står inför. Helsingborg 6 juli 2023 Catena AB Väsentliga händelser efter periodens utgång Catena accelererar sin projektkapacitet genom förvärv av Bockasjö Den 4 juli 2023 pressmeddelande Catena förvärv av fastighets- utvecklaren Bockasjö AB. Affären sker som ett bolagsförvärv där Catena förvärvar Bockasjö till en köpeskilling om 462 Mkr före till- läggsköpeskillingar som baseras på framtida projekt, varav 125 Mkr betalas via nyemitterade Catena-aktier. Förvärvet är beräknat att slutföras i oktober 2023. Förvärvet sker med bakgrund av Catenas tillväxtplaner och projektutveckling av den befintliga markbanken och väntas stärka kapaciteten för och lönsamheten i befintliga och nya projekt. Catena AB | Q2 2023 22 Catena i korthet VD-ord Intäkter och resultat Kunder och fastighetsbestånd Fastighetsutveckling Hållbarhet Finansiering Marknad Finansiella rapporter Moderbolagets räkningar Aktien Intjäningsförmåga Nyckeltal Definitioner Information ===== SIDA 23 ===== Nyckeltal, koncernen Nyckeltal 1 2023 jan–jun 2022 jan–jun Rullande 12 mån 2022 jan–dec Fastighetsrelaterade Hyresintäkter, Mkr 892 760 1 675 1 544 Driftsöverskott, Mkr 723 605 1 337 1 220 Överskottsgrad, % 81,1 79,7 79,8 79,0 Hyresvärde, Mkr 1 863 1 605 1 863 1 645 Ekonomisk uthyrningsgrad, % 96,7 96,2 96,7 97,2 Belåningsgrad,% 36,7 36,3 36,7 31,7 Uthyrbar yta, tkvm 2 255 2 139 2 255 2 185 Hållbarhetsrelaterade Total energianvändning, kWh/kvm 53 56 110 105 Total energianvändning, MWh 119 388 103 240 240 422 212 775 Egenproducerad solenergi, MWh 4 399 2 522 6 173 6 724 Andel egenproducerad solel av total, % 4 2 3 3 Andel fossilfri energi, % 97 91 97 97 Installerad effekt solceller, kWp 10 152 8 909 10 152 10152 Scope 1, ton CO2e 245 313 302 518 Scope 2 market based, ton CO2e 81 844 618 145 Scope 2 location based, ton CO2e 1 288 1 382 1 288 2 296 Scope 3 market based, ton CO2e 6 442 17 256 9 506 31 996 Scope 3 location based, ton CO2e 12 200 16 736 15 054 39 916 Totala utsläpp Scope 1, 2, 3, ton CO2e (market-based) 6 767 18 413 10 425 32 659 Miljöcertifiering, % av total yta 33 19 33 25 Nyckeltal 1 2023 jan–jun 2022 jan–jun Rullande 12 mån 2022 jan–dec Finansiella Förvaltningsresultat, Mkr 583 474 1 063 954 Resultat före skatt, Mkr -7 2 300 138 2 445 Periodens resultat, Mkr -35 1 860 101 1 996 Balansomslutning, Mkr 31 239 29 821 31 239 31 206 Avkastning på eget kapital, % -0,2 14,2 0,7 14,3 Avkastning på totalt kapital, % 0,6 6,8 1,2 7,2 Nettoskuld/EBITDA, (R12) ggr 7,9 8,6 7,9 7,9 Nettoskuld/Framåtriktad EBITDA, ggr 3 7,6 8,4 7,6 6,4 Räntetäckningsgrad, ggr 4,5 5,3 4,5 4,9 Genomsnittlig ränta, % 3,5 2,2 3,5 3,0 Räntebindning, år 2,9 3,1 2,9 3,2 Kapitalbindning, år 4,2 3,5 4,2 3,6 Soliditet, % 52,2 50,0 52,2 53,5 Soliditet exklusive goodwill och leasingtillgångar, % 53,4 51,4 53,4 54,8 Aktierelaterade Börskurs vid periodens slut, kr 394,80 371,20 394,80 388,60 Kassaflöde före förändring i rörelsekapital per aktie, kr 2 10,38 10,20 1,60 19,88 Eget kapital per aktie, kr 326,69 328,86 326,69 334,71 Förvaltningsresultat per aktie, kr 2 11,69 10,97 22,14 21,35 Resultat per aktie, kr 2 -0,70 43,04 2,11 44,68 Antal utestående aktier, miljoner 49,9 45,3 49,9 49,9 P/E-tal 195 5 187 9 1 För uppdelning i Kategori IFRS, alternativa och övriga nyckeltal hänvisas till Catenas årsredovisning för 2022 sidan 182. 2 Före och efter utspädning. 3 Baserad på aktuell intjäningsförmåga → För definitioner av nyckeltal, se sidan 25. Catena AB | Q2 2023 23 Catena i korthet VD-ord Intäkter och resultat Kunder och fastighetsbestånd Fastighetsutveckling Hållbarhet Finansiering Marknad Finansiella rapporter Moderbolagets räkningar Aktien Intjäningsförmåga Nyckeltal Definitioner Information ===== SIDA 24 ===== Nyckeltal 1 2023 jan–jun 2022 jan–jun 2022 jan–dec Mkr Kr/aktie Mkr Kr/aktie Mkr Kr/aktie EPRA EPRA Earnings (Förvaltningsresultat efter aktuell skatt) 566 11,34 459 10,62 936 20,94 EPRA NRV Långsiktigt substansvärde 18 170 364,23 16 877 372,15 18 527 371,39 EPRA NTA Aktuellt substansvärde 17 525 351,31 16 290 359,14 17 886 358,54 EPRA NDV Avyttringsvärde 15 928 319,29 14 665 323,37 16 330 327,36 2023 jan–jun 2022 jan–jun 2022 jan–dec % % % EPRA NIY Direktavkastning 5,3 4,7 4,8 EPRA ”Topped-up” NIY Direktavkastning 5,5 4,8 5,0 EPRA Vacancy rate (Vakansgrad) 3,3 3,8 2,8 1 För uppdelning i Kategori IFRS, alternativa och övriga nyckeltal hänvisas till Catenas årsredovisning för 2022 sidan 182. EPRA European Public Real Estate Association är en intresse- organisation för börsnoterade fastighetsbolag och investerare i Europa som bland annat sätter standard för, till IFRS komplet- terande, finansiell rapportering. EPRAs rekommendationer för redovisning och rapportering beskrivs i EPRA Best Practices Recommendation Guidelines (EPRA BPR). Rekommendatio- nen syftar till att öka transparens och jämförbarhet mellan Europas börsnoterade fastighetsbolag. Catena rapporterar ovan nyckeltal i enlighet med denna rekommendation. Catena AB | Q2 2023 24 Catena i korthet VD-ord Intäkter och resultat Kunder och fastighetsbestånd Fastighetsutveckling Hållbarhet Finansiering Marknad Finansiella rapporter Moderbolagets räkningar Aktien Intjäningsförmåga Nyckeltal Definitioner Information 24 ===== SIDA 25 ===== Definitioner FINANSIELLA DEFINITIONER Aktiens direktavkastning Föreslagen utdelning i förhållande till aktiekursen vid årets slut. Aktiens totalavkastning Aktiekursens utveckling under året med tillägg för utbetald utdelning i förhållande till aktiekursen vid årets början. Aktuellt substansvärde EPRA NTA per aktie Eget kapital med återläggning av verkligt värde på derivat och goodwill samt justerat med bedömd verklig uppskjuten skatt, beräknat per aktie. Antal utestående aktier Registrerat antal aktier per balansdagen. Antal utestående aktier, genomsnittligt Vägt genomsnittligt antal aktier. Avkastning på eget kapital Periodens/årets resultat i procent av genomsnitt- ligt eget kapital. Avkastning på totalt kapital Resultat före skatt med tillägg för finansiella kostnader i procent av genomsnittlig balansom- slutning. Avyttringsvärde EPRA NDV per aktie Eget kapital med återläggning av goodwill samt justerat med skillnad mot verkligt värde på ränte- bärande skulder. Belåningsgrad Räntebärande skulder avseende fastigheter efter avdrag för likvida medel, i procent av bokfört värde på fastigheter vid periodens/årets slut. Börsvärde Antalet utestående aktier multiplicerat med senast betalt på angiven dag. Driftsöverskott Hyresintäkter med avdrag för drifts- och under- hållskostnader, fastighetsskatt och fastighetsadmi- nistration. Eget kapital per aktie Eget kapital hänförligt till moderbolagets ägare i förhållande till antalet utestående aktier vid perio- dens/årets slut. Ekonomisk uthyrningsgrad Kontrakterad hyra för hyresavtal vilka löper vid perio- dens/årets slut i procent av hyresvärde. Förvaltningsresultat Resultat före skatt med återläggning av värdeför- ändring. Förvaltningsresultat per aktie Förvaltningsresultat i förhållande till genomsnittligt antal utestående aktier vid periodens/årets slut. Genomsnittlig kontraktstid Viktad genomsnittlig kvarvarande hyresperiod. Genomsnittlig ränta Genomsnittlig ränta på låneportföljen med hänsyn tagen till derivat. Hyresintäkter Debiterade hyror jämte tillägg, såsom ersättning för värme och fastighetsskatt. Hyresvärde Utgående hyra på årsbasis, med tillägg för bedömd marknadshyra för vakanta ytor. Kapitalbindning Genomsnittlig återstående kapitalbindningstid på låneportföljen. Kassaflöde före förändring av rörelsekapital Årets kassaflöde före förändring av rörelsekapitalet enligt kassaflödesanalys. Kontrakterad årshyra Hyresvärdet med avdrag för vakanshyror. Långsiktigt substansvärde per aktie EPRA NRV Eget kapital per aktie med återläggning av verkligt värde på derivat, uppskjuten skatt och goodwill associerad med uppskjuten skatt, beräknat per aktie. Nettoskuld/EBITDA, (R12) ggr Räntebärande skulder minskad med räntebärande tillgångar i genomsnitt i förhållande till driftöverskot- tet minskad med kostnader för central administra- tion. Beräknat på rullande 12 månader (R12). Nettoskuld/Framåtriktad EBITDA, ggr Räntebärande skulder minskad med räntebärande tillgångar på balansdagen i förhållande till driftöver- skottet minskad med kostnader för central adminis- tration enligt aktuell intjäningsförmåga. p/e-tal Aktiekurs vid periodens/årets slut i förhållande till periodens/årets resultat per aktie. Resultat före skatt Resultat före skatt enligt Rapport över totalresultat. Resultat per aktie Periodens/årets resultat hänförligt till moderbola- gets aktieägare i förhållande till vägt genomsnittligt antal utestående aktier. Räntebindning, år Genomsnittlig återstående räntebindningstid på låneportföljen med hänsyn tagen till derivat. Räntetäckningsgrad, ggr Resultat före skatt med återläggning av finansiella kostnader och orealiserade värdeförändringar i förhållande till finansiella kostnader. Soliditet Eget kapital inklusive minoritetsintressen i procent av balansomslutningen. Soliditet exklusive goodwill och leasingtillgångar Eget kapital inklusive minoritetsintressen i procent av balansomslutningen med avdrag för goodwill och leasingtillgångar. Uthyrbar yta Total yta som är tillgänglig för uthyrning. Årets resultat Periodens/årets resultat enligt Rapport över total- resultat. Överskottsgrad Driftsöverskott i procent av hyresintäkterna. HÅLLBARHETSDEFINITIONER Andel fossilfri energi, % Andel fossilfri energi innefattar energi som är inköpt av Catena. Egenproducerad solenergi, MWh Egenproducerad solenergi innefattar all energi som produceras med solceller på Catenas fastigheter. Installerad effekt solceller, kWp Toppeffekt av de solceller som är installerade på Catenas fastigheter. Location-based Med ”location-based method” menas att utsläpps- faktorn motsvarar den totala produktionen i det kraftnät eller det fjärrvärmenät från vilket Catena hämtar sin energi. Market-based Med ”market-based method” menas att utsläpps- faktorn utgår från produktionen i det nät Catena hämtar sin energi från, men med korrigering utifrån ursprungsmärkning eller gröna avtal. Miljöcertifiering, % av total yta Hur stor del av Catenas uthyrningsbara yta som är certifierad enligt Miljöbyggnad Silver eller motsva- rande. Miljöcertifiering, % av hyresintäkter Hur stor del av Catenas hyresintäkter som kommer från miljöcertifierade fastigheter. Miljöcertifiering, % av fastighetsvärde Hur stor del av Catenas fastighetsvärde som kom- mer från fastigheter som är miljöcertifierade. Scope 1, tonCO2e Direkta utsläpp från egenkontrollerade källor. Scope 2, tonCO2e Indirekta utsläpp från nätburen energianvändning. Scope 3, tonCO2e Övriga indirekta utsläpp som organisationen inte har direkt kontroll över men som sker på grund av dess verksamhet. Dessa siffror är begränsade till hyresgästernas energianvändning, våra medarbe- tares pendling, färdigställda ny- och tillbyggnader samt tjänsteresor. Total energianvändning Total energianvändning innefattar total energi som förbrukas i Catenas fastigheter (verksamhetsenergi och fastighetsenergi). Catena AB | Q2 2023 25 Catena i korthet VD-ord Intäkter och resultat Kunder och fastighetsbestånd Fastighetsutveckling Hållbarhet Finansiering Marknad Finansiella rapporter Moderbolagets räkningar Aktien Intjäningsförmåga Nyckeltal Definitioner Information ===== SIDA 26 ===== Information VD Jörgen Eriksson telefon 042-449 22 42 jorgen.eriksson@catena.se Vice VD, CFO Sofie Bennsten telefon 042-449 22 41 sofie.bennsten@catena.se Finanschef David Silvesjö telefon 042-449 22 22 david.silvesjo@catena.se Finansiell rapportering 2023-10-27 Delårsrapport januari–september 2023 2024-02-22 Bokslutskommuniké 2023 2024-04-25 Årsstämma 2024 2024-04-25 Delårsrapport januari–mars 2024 Kvartalspresentation Presentation av Catenas delårsrapport för första halvåret 2023 webbsänds den 7 juli kl 10:00 – för deltag ande se instruktioner på Catenas webbplats. Aktuell finansiell information finns alltid tillgänglig på svenska och engelska på Catenas webbplats. Kalender Huvudkontor Catena AB (publ) Box 5003 250 05 Helsingborg Tel vxl 042-449 22 00 Bud/besöksadress Landskronavägen 23 252 32 Helsingborg Regionkontor Helsingborg Landskronavägen 23 252 32 Helsingborg Tel vxl 042-449 22 00 Malmö Lagervägen 4 232 37 Arlöv Tel vxl 042-449 22 00 Stockholm Gasverksvägen 1 611 35 Nyköping Tel vxl 042-449 22 00 Göteborg/Jönköping Fibervägen 2 435 33 Mölnlycke Tel vxl 042-449 22 00 Kapitalmarknad Catena informerar löpande om sin verksamhet, aktuella händelser och förändringar som sker genom att regelbundet träffa analytiker, investerare, aktieägare och finansiärer. Catena planerar in egna, enskilda möten med exempelvis investerare och banker samt deltar i sammanhang som aktiesparträffar och kapitalmarknadsdagar och möten som arrangeras av banker. Följ Catena På bolagets webbplats finns aktuell information om verksam- heten, fastighetsbeståndet, projektutveckling, finansiella rappor- ter, nyckeltal, aktieinformation och mycket mer. Informationen på webbplatsen finns även på engelska. För att få information löpande kan en prenumerationstjänst på företagets webbplats användas. Den finansiella informationen kan även beställas direkt av Catena per telefon eller via e-post. Information AdresserKontakter, IR Denna information är sådan information som Catena AB (publ) är skyldigt att offentliggöra enligt EU:s marknadsmiss- bruksförordning och lagen om värdepappersmarknaden. Informationen lämnades, genom ovanstående kontaktperso- ners försorg, för offentliggörande den 7 juli klockan 08:00. Catena AB | Q2 2023 26 Catena i korthet VD-ord Intäkter och resultat Kunder och fastighetsbestånd Fastighetsutveckling Hållbarhet Finansiering Marknad Finansiella rapporter Moderbolagets räkningar Aktien Intjäningsförmåga Nyckeltal Definitioner Information ===== SIDA 27 ===== Catena är ett börsnoterat fastighetsbolag som på ett hållbart sätt och genom samarbete utvecklar och långsiktigt förvaltar effektiva logistikanläggningar. De strategiskt placerade fastigheterna försörjer Skandinaviens storstadsregioner och är anpassade för såväl dagens som morgondagens varuflöden. Det övergripande målet är att generera ett starkt kassaflöde från den löpande verksamheten för att möjliggöra hållbar tillväxt och stabil avkastning. Catena-aktien handlas på Nasdaq Stockholm, Large Cap. catena.se Överträffar förväntningar I stort som smått är vi affärsmässiga och vi har kunskaper som matchar dagens och morgondagens behov. Med det som utgångspunkt gör vi alltid det lilla extra och vågar vara innovativa. Är engagerade Vi arbetar nära våra kunder och var- andra och vi brinner för det vi gör. På Catena tror vi på att ha kul på jobbet och vi är inte rädda för att glädjen ska smitta av sig – det bjuder vi gärna på! Tar ansvar över tid Såväl vår egen arbetsmiljö som samhället i stort påverkas av hur vi agerar och de beslut vi fattar. Det vi levererar måste vara hållbart över tid – ekologiskt, socialt och ekonomiskt.