===== SIDA 1 ===== Delårsrapport januari – juni 2025 Tillväxtresan fortsätter • Hyresintäkterna ökade med 26 procent till 1 288 Mkr (1 020). • Driftsöverskottet ökade med 31 procent till 1 085 Mkr (827). • Förvaltningsresultatet ökade med 32 procent till 801 Mkr (608). • Förvaltningsresultat per aktie uppgick till 13,27 kr (11,46). • EPRA Earnings per aktie uppgick till 12,52 kr (10,91). • Värdeförändringar på fastigheter uppgick till 171 Mkr (-161). • Periodens resultat ökade till 671 Mkr (365) motsvarande ett resultat per aktie om 11,11 kr (6,89). • EPRA NRV Långsiktigt substansvärde per aktie ökade till 427,62 kr (396,00). • Totalt 54 procent av uthyrningsbar yta är miljöcertifierad, vilket motsvarar 1 621 tkvm. Väsentliga händelser under andra kvartalet • Catena har uppdaterat grundprospektet för sitt MTN- program, rambeloppet höjs till åtta miljarder kronor. • Catena har rekryterat Magnus Thagg som ny ekonomi- och finanschef som tillsammans med Adam Ekdahl, nuvarande affärsutvecklingschef på Catena, tar plats i ledningsgruppen. • Catena har tecknat avtal om förvärv av en logistikanläggning som ska uppföras i danska Köge till ett fastighets- värde om 289 MDkk. Q2 2025 • Catena har tecknat avtal om ett fastighetsförvärv i Bröndby strax utanför Köpenhamn i Danmark, till ett värde om cirka 285 MDkk. Väsentliga händelser efter periodens slut • Catena förvärvar logistikanläggning i Jönköping med Elgiganten som hyresgäst. ===== SIDA 2 ===== Catena ska på ett hållbart sätt och genom samarbete utveckla och långsiktigt förvalta effektiva logistikanlägg- ningar som försörjer storstadsregioner i Skandinavien. Catena i korthet 3 026 tkvm uthyrbar yta 6,6 år genomsnittlig kontraktstid (WALE) 96,5 % ekonomisk uthyrningsgrad 38,6 % belåningsgrad 134 fastigheter 42 346 Mkr fastighetsvärde Fokuserad affärsmodell Med en inriktning på strategiskt placerade logistikfastigheter har Catena etablerat värdefull specialistkompetens och erfarenhet. Tillsammans med ett långsiktigt ägarskap säkerställer det Catenas starka ställning på marknaden och ger bolagets kunder en proaktiv partner som tar ansvar över tid. Långsiktiga kundrelationer Ett starkt kassaflöde säkerställs genom långa relationer med en stor bredd av kunder där flera av dem tillhör marknadens största aktörer och många har samhällsbärande funktioner. Det utgör en trygg och stabil grund för Catena. Fokus på hållbarhet ger ökad attraktivitet Förmågan att erbjuda smarta ytor och optimera flöden med minimal påverkan är avgörande i en omställning där klimatförändringar bidrar till ökad sårbarhet och ställer krav på en fungerande handel. Cirkulära affärsmodeller skapar helt nya logistiska behov. Marknadsledande markbank Historiskt har Catena framgångsrikt förvärvat råmark med goda, framtida möjlig- heter för etablering. Det gör att vi idag har en stor markbank i strategiska logistiklägen. Vision värd att investera i Sedan Catena valde inriktning mot logistik- fastigheter 2013 har visionen varit tydlig – att länka Skandinaviens godsflöden. Fem företagsspecifika faktorer bidrar till att skapa värde och visar vägen framåt. Hållbar och effektiv projektutveckling Utveckling och förädling skapar förutsätt- ningar för värdetillväxt i befintligt bestånd eller genom nybyggnadsprojekt. Med ett fokus på håll- bara och effektiva logistikfastigheter i anslutning till viktiga logistiska nav kommer skalfördelar. Catena i korthet VD-ord Intäkter och resultat Kunder och fastighetsbestånd Fastighetsutveckling Hållbarhet Finansiering Marknad Finansiella rapporter Moderbolagets räkningar Aktien Intjäningsförmåga Nyckeltal Definitioner Information Catena AB | Q2 2025 2 ===== SIDA 3 ===== Tillväxtresan fortsätter Förvaltningsresultatet för perioden ökar med 32 procent jämfört med förra året till 801 Mkr och hyresintäkterna stiger med 26 procent. En fortsatt avvaktande marknad till trots visar Catena stabila resultat och strategiskt viktiga transaktioner har kommit till avslut. Fortsatta makroekonomiska osäkerheter påverkar Catenas intressenter. Främst ger det effekt på projektsidan där kundernas avvaktande förhållningssätt håller i sig. På transaktionsmarknaden upplever vi dock ökad aktivitet – intresset kring logistikfast - igheter från investerare har varit påtagligt det senaste kvartalet. Det öppnar upp för nya affärer och med vår finansiella styrka och förmågan att kombinera en långsiktig hållning med ett snabbt agerande utgör vi en intressant köpare. Förvärv som tillväxtdrivare Vi arbetar målmedvetet för att öka vårt bestånd på de bästa lägena i linje med visionen ”att länka Skandinaviens godsflöden”. Under årets första halva har vi identifierat flera förvärvsmöjligheter på den danska marknaden. Efter förvärvet av en nybyggd logistikanläggning i Köge i april med tillträde i december 2025 har vi under senaste kvar- talet offentliggjort ännu ett danskt förvärv till ett värde om 285 MDkk på attraktivt läge i Köpenhamnsregionen. Den aktuella fastig- heten ligger i Bröndby med nära access till såväl de centrala delarna av Köpenhamn som till Kastrup flygplats, ett svårslaget läge för last-mile-transporter och effektiv citylogistik. PostNord är hyresgäst i den 25 400 kvm stora anläggningen som redan har tillträtts. Ytterligare ett förvärv presenterades efter periodens utgång. Vi är stolta att vi nu adderar Elgigantens 112 000 kvm stora distributions- center i Jönköping till Catenas fastighetsport- följ. Fastigheten som förvärvats är granne med den nybyggda logistikanläggning som Catena färdigställde så sent som under 2024 till sam- ma hyresgäst. Mellan de båda anläggningarna löper E4, en av Sveriges viktigaste transport- leder. Avtalet tecknades den 3 juli och tillträde sker den 1 september. Därmed står Catena som fastighetsägare för totalt 200 000 kvm logistikyta i Torsviksområdet med Elgiganten som hyresgäst. Genom att ständigt utvärdera förvärvs- möjligheter säkerställer vi att vår fastighets - portfölj växer kontrollerat och med kvalitet. Samverkan leder till utveckling Framtiden för logistikfastighetsägare innebär betydligt mer än att tillfredsställa behov av yta. Våra hyresgästers behov är oftast större och förutsättningarna för logistikaktörer förändras i rask takt, inte minst vad gäller omställning och elektrifiering. Vi har en fördel av att arbeta nära våra hyresgäster och vara en del av deras vardag samtidigt som vi har en god känsla för de omvärldsfaktorer som påverkar logistiken. Att koppla samma kompetenser tar oss ofta närmre en lösning. Ett utmärkt exempel är vårt samarbete med Einride som resulterat i att vår första laddstation för tyngre transporter har öppnat på fastigheten Adaptern 1 i Norrköping – ett samarbete som gör det möjligt för oss att bidra till omställning inom en sektor där varje initiativ gör stor skillnad. Ett annat viktigt tillfälle för kunskapsdelning är i samband med vårt uppskattade event Logistiktrender. I maj bjöd vi in till ett soligt Helsingborg för att utforska den omvälvande tid som logistiken befinner sig i. Fehmarn Bält, geostrategiska tendenser, elektrifiering, AI, humanoida robotar och klimatutmaningarna var några av ämnena som berördes. En slutsats från dagen var att det finns mycket som vi vet kommer hända, frågan är bara exakt när. Jag kan intyga att tajmingfrågan kan vara utmanande för oss som företag men en sak är jag helt säker på, för alla oss som arbetar på Catena är det nu hög tid för en välförtjänt semester. Helsingborg i juli 2025 Jörgen Eriksson, VD Catena i korthet VD-ord Intäkter och resultat Kunder och fastighetsbestånd Fastighetsutveckling Hållbarhet Finansiering Marknad Finansiella rapporter Moderbolagets räkningar Aktien Intjäningsförmåga Nyckeltal Definitioner Information Catena AB | Q2 2025 3 ===== SIDA 4 ===== Hyresintäkter Hyresintäkterna under perioden ökade med 26 procent till 1 288 Mkr (1 020), vilket mot svarar 868 kr/kvm (850). I jämförbart bestånd ökade hyresintäkterna 2 procent mot föregående år. Resterande intäktsökning avser färdig ställda projekt samt effekten av transaktioner. Fastighetskostnader Fastighetskostnaderna uppgick till -203 Mkr (-193), vilket motsvarar 137 kr/kvm (161). I jäm- förbart bestånd ökade fastighetskostnaderna Intäkter och resultat Hyresintäkter Driftsöverskott Förvaltningsresultat Mkr Mkr 0 200 400 600 800 0 1 000 2 000 3 000 4 000 -23 Q3 -23 Q4 -24 Q1 -24 Q2 -24 Q3 -24 Q4 -25 Q1 -25 Q2 Mkr Mkr 0 100 200 300 400 500 600 0 500 1 000 1 500 2 000 2 500 -23 Q3 -23 Q4 -24 Q1 -24 Q2 -24 Q3 -24 Q4 -25 Q1 -25 Q2 Mkr Mkr 0 90 180 270 360 450 0 400 800 1 200 1 600 -23 Q3 -23 Q4 -24 Q1 -24 Q2 -24 Q3 -24 Q4 -25 Q1 -25 Q2 Kvartal Rullande 12 mån I Helsingborg bygger Catena just nu Logistikposition Ramlösa. med 5 procent. Den faktiska kostnadsökningen beror dels på en större fastighetsportfölj, men också på kostnader av engångskaraktär i sam- band med försäkringsärende. Kostnaden per kvadratmeter minskar till följd av att tillkom - mande ytor genom förvärv och färdigställda projekt är mer yteffektiva och driftsoptimerade, samt att hyresgästerna står för merparten av kostnaderna. Fastighetsportföljen har sedan årsskiftet ökat med 3 procent, motsvarande 86 263 kvm, i uthyrningsbar yta. Finansnetto De finansiella kostnaderna exklusive kostnader för leasing skuld uppgick till -271 Mkr (-220) under perioden. Räntekostnaderna har ökat i absoluta tal till följd av en större låneportfölj. Samtidigt har den relativa kostnaden minskat, tack var lägre marginaler och sjunkande marknadsräntor. Under perioden har ränta uppgående till 22 Mkr (39) aktiverats i projekt. Samtidigt uppgick de finansiella intäkterna till 13 Mkr (29). De består till största delen av ränta på placeringar. Catena i korthet VD-ord Intäkter och resultat Kunder och fastighetsbestånd Fastighetsutveckling Hållbarhet Finansiering Marknad Finansiella rapporter Moderbolagets räkningar Aktien Intjäningsförmåga Nyckeltal Definitioner Information Catena AB | Q2 2025 4 ===== SIDA 5 ===== Hyresintäkter regioner 2025, apr–jun 2024, apr–jun 2025, jan–jun 2024, jan–jun Rullande 12 mån 2024, jan–dec Mkr Intäkt Varav vidare- fakturerat1 Intäkt Varav vidare- fakturerat1 Intäkt Varav vidare- fakturerat1 Intäkt Varav vidare- fakturerat1 Intäkt Varav vidare- fakturerat1 Intäkt Varav vidare- fakturerat1 Sverige Syd 190 16 162 13 382 32 306 28 761 62 685 59 Sverige Väst 137 7 120 8 273 15 229 14 518 27 474 26 Sverige Öst 202 15 196 13 403 31 394 31 795 60 786 60 Danmark 115 4 49 9 230 8 91 17 387 17 248 25 Totalt 644 42 527 43 1 288 86 1 020 90 2 461 166 2 193 170 1 Vidarefakturerade kostnader. Driftsöverskott regioner Mkr 2025 apr–jun 2024 apr–jun 2025 jan–jun 2024 jan–jun Rullande 12 mån 2024 jan–dec Sverige Syd 157 132 312 241 619 548 Sverige Väst 113 99 225 191 426 392 Sverige Öst 171 165 331 326 647 642 Danmark 108 37 217 69 355 207 Totalt 549 433 1 085 827 2 047 1 789 Kvartalsöversikt 2025 Q2 2025 Q1 2024 Q4 2024 Q3 2024 Q2 2024 Q1 2023 Q4 2023 Q3 Hyresintäkter, Mkr 644 644 627 546 527 493 465 452 Driftsöverskott, Mkr 549 536 513 449 433 394 359 365 Överskottsgrad, % 85,3 83,3 81,8 82,3 82,0 80,0 77,2 80,8 Ekonomisk uthyrningsgrad, % 96,5 96,5 96,7 96,8 96,2 95,6 96,6 96,4 Förvaltningsresultat, Mkr 403 398 350 303 323 285 258 266 Periodens resultat, Mkr 245 426 483 232 245 120 815 205 Avkastning på eget kapital, % 1,1 1,8 2,1 1,1 1,3 0,7 4,8 1,3 Soliditet, % 51,7 52,6 51,8 51,1 50,3 53,0 51,9 51,4 Börskurs vid periodens slut, kr 482,60 435,00 473,00 580,00 528,00 523,00 471,40 380,00 Kassaflöde före förändring i rörelsekapital per aktie, kr 6,62 5,44 5,64 5,80 5,83 5,19 4,92 5,30 Resultat per aktie, kr 4,05 7,06 8,02 4,07 4,47 2,35 16,25 4,11 EPRA NRV Långsiktigt substansvärde per aktie, kr 427,62 429,48 424,92 416,41 396,00 398,75 392,17 367,75 Resultat Förvaltningsresultatet för perioden ökade med 193 Mkr till 801 Mkr jämfört med föregå- ende år, vilket är en ökning med 32 procent. De främsta anledningarna till det förbättra- de förvaltningsresultatet är en kombination av förvärv och färdigställda projekt, lägre relativa finansieringskostnader samt effektivare drift genom optimering. Periodens resultat uppgick till 671 Mkr. De orealiserade värdeförändringarna på fastig- heter uppgick till 174 Mkr (-161) och realiserade värdeförändringar uppgick till -3 Mkr (0). En kombination av förändringar i direktavkast- ning, hyra, vakans och projekt är anledningar- na bakom de orealiserade värdeförändring- arna. För mer information om värdering, se sidan 7. Värdeförändringen på derivat uppgick till -129 Mkr (22) och är en effekt av högre långa marknadsräntor. De orealiserade värdeförändringarna är av redovisnings karaktär och påverkar inte kassa- flödet. Catena i korthet VD-ord Intäkter och resultat Kunder och fastighetsbestånd Fastighetsutveckling Hållbarhet Finansiering Marknad Finansiella rapporter Moderbolagets räkningar Aktien Intjäningsförmåga Nyckeltal Definitioner Information Catena AB | Q2 2025 5 ===== SIDA 6 ===== Kunder och fastighetsbestånd Strategi Catena strävar efter att skapa långa kund- relationer med lönsamma och kreditstarka hyresgäster. Strategin innefattar också en vilja om att ingå långa kontrakt med förfallostruktur som förde- lar sig jämnt över tid. På så sätt sjunker risken för materiella förändringar i vakansgraden. Kunderna fördelar sig över flera sektorer och utgör både renodlade logistikföretag, grossis- ter och detaljhandelsföretag. Den största ande- len består av starka och välkända tredjeparts- logistikföretag samt företag inom mat och dryck. Det hjälper till att skapa en stabil hyres- intäkt över tid. Hyreskontrakt Catenas kontrakt innehåller vanligtvis index- klausuler som reglerar hyresnivån i linje med KPI. I Sverige, där kontrakten uppgår till 452 stycken och har ett kontraktsvärde om 2 128 Mkr, innehåller majoriteten av alla kontrakt indexklausuler som reglerar hyresnivån med motsvarande 100 procent av KPI. I Danmark, där kontrakten uppgår till 17 stycken och har ett kontraktsvärde om 472 Mkr, innehåller de flesta kontrakt olika former av tak- och golv- klausuler länkat till KPI. Merparten av Catenas kontrakt utgörs av avtal som bygger på triple-net eller double-net, vilket innebär att kostnader såsom uppvärm- ning, el, vatten och fastighetsskatt betalas av hyresgästen. Kunder På balansdagen kom Catenas hyresintäkter från totalt 259 kunder (277) fördelade på 469 kontrakt (453). De tio största hyresgästerna stod för 54 procent (46) av intäkterna och fördelade sig över totalt 76 kontrakt (76), med en genomsnittlig kontraktstid (WALE) om 8,2 år (6,7). Catenas tre största hyresgäster består av DSV, delvis statligt ägda DHL, och ICA, som är ett av de ledande detaljhandels- företagen. Under perioden har Menigo flyttat in i den nybyggda fastigheten Dansered 1:69 i Landvetter och blir därmed en av Catenas tio största hyres gäster. DSV blev Catenas största hyresgäst under fjolåret genom förvärven av tre större logistikanläggningar i Helsingborg, Landskrona och Horsens. DSV-koncernen är ett av världens största transport- och logistik- företag och har verksamhet i över åttio länder. Anläggningen i Landskrona är ett av Nordens största logistikcentrum och den i Horsens ett av Europas största. De tre största hyres - gästerna har 39 enskilda kontrakt kopplade till 29 fastigheter, vilket ger en diversifierad hyresstruktur sett till den enskilda hyresgästen. Vakansrisken bedöms som liten då alternativen för att ersätta den större logistikinfrastruktur vi kan erbjuda är begränsade. Fastigheter Catena utvecklar och äger fastigheter med ett långsiktigt perspektiv. Strategin utgår dels ifrån att fastigheterna ska vara placerade på attrakti- va positioner som försörjer befolkningstäta regioner idag och i framtiden, dels att fastighe- terna upprätthåller en hög kvalitet kopplat till funktionalitet och hållbarhet samt kundernas välmående. Detta förhållningssätt ökar chan- sen att attrahera och behålla kunder över tid. Löptider för hyreskontrakt Förfalloår Antal kontrakt Kontrakterad årshyra, Mkr Kontrakterad årshyra, % 2025 54 47 2 2026 173 237 9 2027 51 188 7 2028 55 249 9 2029 43 277 11 2030 30 224 9 2031+ 63 1 378 53 Totalt 469 2 600 100 Hyresgäster per segment, kontraktsvärde Logistik och transport, 51% Dagligvaror, 18% Sällanköpsvaror, 15% Bygg och inredning, 4% Sjukvård, 3% Industri, 3% Statlig, 2% Paketering, 1% Övrigt, 3% Genomsnittlig kontraktstid (WALE) Uthyrningsgrad 10 största hyresgästerna, kontraktsvärde DSV, 18% DHL, 8% ICA, 6% Martin & Servera, 5% PostNord, 5% Nowaste Logistics, 3% Boozt, 3% Menigo, 2% Rhenus Warehousing Solutions Denmark , 2% Elgiganten, 2% Övriga, 46% År 0 2 4 6 8 -20 -21 -22 -23 -24 -25 Q2 % 90 92 94 96 98 100 -20 -21 -22 -23 -24 -25 Q2 6,6 96,5 Catena i korthet VD-ord Intäkter och resultat Kunder och fastighetsbestånd Fastighetsutveckling Hållbarhet Finansiering Marknad Finansiella rapporter Moderbolagets räkningar Aktien Intjäningsförmåga Nyckeltal Definitioner Information Catena AB | Q2 2025 6 ===== SIDA 7 ===== Hyresvärde per region Fastighetsvärde per region Totalt: 2 693 Mkr Totalt: 42 346 Mkr Sverige Syd, 30% Sverige Väst, 21% Sverige Öst, 31% Danmark, 18% Sverige Syd, 31% Sverige Väst, 20% Sverige Öst, 31% Danmark, 18% Förvärv, investeringar och avyttringar 0 1 100 2 200 3 300 4 400 5 500 Mkr -1 100 -23 Q3 -23 Q4 -24 Q1 -24 Q2 -24 Q3 -24 Q4 -25 Q1 -25 Q2 Investeringar Förvärv Avyttringar Fastigheter per region Regioner Antal fastigheter Uthyrbar yta, tkvm Verkligt värde, Mkr Hyres- värde, Mkr Ekonomisk uthyrningsgrad, % Kontrakterad årshyra, Mkr Överskotts- grad, % Sverige Syd 38 926 13 030 813 95 770 82 Sverige Väst 35 715 8 650 568 98 557 82 Sverige Öst 48 864 12 890 839 96 801 82 Danmark 13 521 7 776 473 100 472 95 Totalt 134 3 026 42 346 2 693 97 2 600 84 Värdering Catenas förvaltningsfastigheter redovisas till ett verkligt värde om 42 346 Mkr (35 865). De orealiserade värdeförändringarna uppgick un- der perioden till 174 Mkr (-161) och har uppstått som en effekt av förändringar i direktavkast- ningskrav, vakans, omförhandlade hyreskon- trakt och projekt. Detta motsvarar 0,4 procent (-0,4) av totala portföljvärdet före justering. Under första kvartalet påverkades värdet negativt med anledning av lägre valutakurs i DKK. Kursen har under andra kvartalet vänt uppåt igen, dock ej till samma nivå som vid utgången av 2024. Catenas fastigheter har per balansdagen värderats till ett vägt genomsnitt- ligt direktavkastningskrav (exit yield) om 5,9 procent (5,9) att jämföras med EPRA NIY om 5,6 procent (5,6). Catena genomför varje kvartal en intern värdering av samtliga förvaltningsfastigheter som ligger till grund för de verkliga värden som finns upptagna i balansräkningen. För att säkerställa den interna värderingen genomförs Känslighetsanalys Förändr. i %-enheter Påverkan värde, Mkr Belånings- grad, % Avkastningskrav +0,5 -3 015 41,8 -0,5 3 587 35,8 Antagen årlig hyresutveckling +0,5 1 359 37,6 -0,5 -1 314 40,0 externa värderingar av bolagets fastigheter. Under perioden har cirka 46 procent av fastig- hetsbeståndet värderats externt. Eftersom alla fastighetsvärderingar innehåller bedöm- ningsfaktorer med olika grader av osäkerhet anges vanligen ett visst osäkerhetsintervall per fastighet som i ett samlat bestånd till stor del antas ta ut varandra. Vilket även en jämförelse mellan de interna och externa värderingarna i Catenas bestånd visar. De parametrar som väsentligt påverkar värdet på en fastighet är exempelvis hyresut- veckling och förändring av direktavkastnings- kravet. Driftskostnaderna är av avsevärt mindre påverkan då en ökning av dessa, till största del, vidarefaktureras till hyresgästen. För att belysa hur en förändring på +/-0,5 procentenheter för avkastningskrav och årlig hyresutveckling påverkar verkligt värde och belåningsgraden kan följande känslighetsanalys göras. Beräk- ningen ger en förenklad ögonblicksbild då en parameter sällan rör sig ensam. Catena i korthet VD-ord Intäkter och resultat Kunder och fastighetsbestånd Fastighetsutveckling Hållbarhet Finansiering Marknad Finansiella rapporter Moderbolagets räkningar Aktien Intjäningsförmåga Nyckeltal Definitioner Information Catena AB | Q2 2025 7 ===== SIDA 8 ===== Fastighetsförvärv Fastighetsbeteckning Tillträde Region Kommun Yta, kvm Fastighets- värde, Mkr Hyresintäkt/ år, Mkr Priorparken 385 2025-05-31 Danmark Bröndby 25 404 414 25 Totalt 25 404 414 25 Fastighetsförsäljningar Fastighetsbeteckning Frånträde Region Kommun Yta, kvm Fastighets- värde, Mkr Resultat, Mkr Lejonet 6 2025-03-31 Syd Åstorp 1 985 7 0 Lejonet 7 2025-03-31 Syd Åstorp 3 624 18 -2 Klarinetten 1 2025-04-30 Väst Mölndal 4 257 73 -1 Totalt 9 866 98 -3 Transaktioner Catena har under perioden förvärvat en fastighet i Danmark till ett värde motsvarande 414 Mkr. Fastigheten, som är 25 400 kvm stor, är belägen i Bröndby i Köpenhamnsregionen och har PostNord som hyresgäst. Catena har under perioden även genomfört försäljning av 3 mindre fastigheter till ett värde om 98 Mkr med frånträde den 31 mars och 30 april. Investeringar Investeringar i ny-, om- och tillbyggnader i befintliga fastigheter har gjorts med 570 Mkr. Den största investeringen i befintliga fastig - heter har skett på Logistikposition Ramlösa i Helsingborg där den sista av tre logistikanlägg- ningar om totalt cirka 75 000 kvm påbörjats. Större investeringar har också skett på Sockret 4 i Malmö där Catena färdigställt en ny 14 000 kvm stor logistikanläggning till hyres- gästen Rugvista. Fastighetsbestånd Q2 2025 Q2 2024 Mkr Verkligt värde Antal fastigheter Verkligt värde Antal fastigheter Fastighetsbestånd vid årets ingång 41 558 137 30 872 132 Förvärv 1 414 1 3 725 7 Nybyggnation 2 305 1 068 Investering i befintliga fastigheter, ny yta 2 9 34 Investering i befintliga fastigheter, annat 2 154 165 Hyresgästanpassningar 2 102 82 Försäljningar -98 -3 – Omräkningsdifferenser -272 80 Fastighetsreglering mm – -1 – 1 Orealiserade värdeförändringar 174 -161 Fastighetsbestånd vid periodens utgång 42 346 134 35 865 140 Totala investeringar 984 5 074 Investeringar via förvärv av aktier -414 -3 539 Investeringar enligt kassaflödesanalys 570 1 535 1 Fastighetsvärde efter avdrag för uppskjuten skatt och transaktionskostnader. 2 Varav aktiverad ränta 22 Mkr (39). Catena i korthet VD-ord Intäkter och resultat Kunder och fastighetsbestånd Fastighetsutveckling Hållbarhet Finansiering Marknad Finansiella rapporter Moderbolagets räkningar Aktien Intjäningsförmåga Nyckeltal Definitioner Information Catena AB | Q2 2025 8 ===== SIDA 9 ===== Fastighetsutveckling Catena har en ambition att växa genom in- vesteringar i utvecklingsprojekt. Det innefattar både investeringar i tillbyggnad och förädling av befintliga fastigheter samt nyproduktion och utveckling av bolagets markbank. Genom att förvalta det nuvarande beståndet väl och utveckla nya moderna logistikfastigheter gene- rerar Catena värde för alla sina intressenter. Andel detaljplanerad yta, markbank Detaljplanerad yta, 40% Pågående detaljplaneprocess, 52% Ej påbörjad, 8% 16,3 Mdkr Potentiell investeringsvolym 1,6 miljoner kvm Uppskattad uthyrningsbar yta Nyinflyttat i centrala Malmö! På Lodgatan i Malmös hamnområden har Catena uppfört ytterligare en toppmodern logistikanläggning, granne med den anlägg - ning som vi nyligen färdigställt för Lekia. Här välkomnar vi e-handelsförtaget Rugvista som samlar både huvudkontor och lager under samma tak – totalt 14 000 kvadratmeter med utsikt öv er hamnbassängen. Stor vikt har lagts vid att skapa en god arbetsmiljö, Rugvistas medarbetare kan exempelvis nyttja ett fullt utrustat gym. Fastigheten kommer att miljöcertifieras enligt BREEAM Excellent, är utrustad med en solcellsanläggning på 1 020 kWp och ett energieffektivt golvvärmesystem. Mark Catena identifierar och förvärvar råmark i tidigt skede och arbetar nära samtliga intressenter för att få en detaljplan på plats för att kunna etable- ra logistikanläggningar. Detta arbete har pågått en längre tid och lett till att bolaget idag har en potentiell markbank om cirka 4,5 miljoner kvm på attraktiva logistiklägen. Catena i korthet VD-ord Intäkter och resultat Kunder och fastighetsbestånd Fastighetsutveckling Hållbarhet Finansiering Marknad Finansiella rapporter Moderbolagets räkningar Aktien Intjäningsförmåga Nyckeltal Definitioner Information 9 Catena AB | Q2 20259 ===== SIDA 10 ===== Större pågående projekt 1 Kund Fastighet Kommun Uthyr- ningsbar yta, kvm Bedömt driftsöver- skott, Mkr Uppskattad investering, Mkr Upparbetat per Q2 2025, Mkr Uthyr nings- grad på balans dag, % Klart 2 Nowaste Logistics Vevaxeln 1 & Vipparmen 1 Helsingborg 75 000 67 950 729 35 Q1 2026 San Sac Mappen 4 Linköping 9 800 9 129 27 100 Q1 2026 Boozt Norra Varalöv 31:11 Ängelholm 5 850 6 89 14 100 Q2 2026 Totalt pågående större projekt 90 650 82 1 168 770 1 Mindre hyresgästanpassningar och projekt tillkommer utöver de större projekt som redovisas i tabellen. 2 Ett projekt anses av Catena som färdigställt när vi erhåller slutbevis och/eller när hyresgäst erlägger första hyresbetalning. Större möjliga projekt Område Kommun Total markyta, kvm Ägarandel, % Prognos byggklar mark Ägda/delägda (i urval) Stockholm Syd Nykvarn/Södertälje 450 000 100 Omgående Logistikposition Sunnanå Burlöv 120 000 100 Omgående Folkestaleden Eskilstuna 75 000 100 Omgående Gårdsten Göteborg 47 000 100 Omgående Köpingegården Helsingborg 42 000 100 Omgående Hyltena Jönköping 50 000 100 Omgående Logistikposition Katrineholm Katrineholm 30 000 100 Omgående Logistikposition Söderåsen Bjuv 565 000 100 Omgående E-City Engelholm Ängelholm 490 000 100 Q2 2026 Örebro Syd Örebro 920 000 50 Q2 2026 Logistikposition Järna Södertälje 950 000 50 Q1 2028 Logistikposition Tostarp Helsingborg 345 000 100 Q1 2029 Nyproduktion Efterfrågan är större än utbudet av attraktiva mark för logistik och planprocesser är ofta förknippade med långa ledtider. Det här feno- menet synliggör värdet av Catenas markreserv och ger bolaget en unik konkurrensfördel. I normalfallet startar vi nya projekt först när vi har tecknat hyreskontrakt med kund för att säkerställa en god säkerhetsmarginal. Utveckling av befintligt bestånd Catena arbetar kontinuerligt för att effektivise- ra och utveckla befintligt bestånd. Genom lokal närvaro och tack vare en egen förvaltningsor- ganisation skapar vi nära relationer med våra hyresgäster och optimala förutsättningar för ständiga förbättringar i fastigheterna över tid. Vi har ett evighetsperspektiv med vårt ägande och utforskar kontinuerligt nya sätt att höja standard och effektivitet. På så sätt kan vi minska driftskostnader och klimatavtryck, vilket förbättrar fastigheterna över tid och gör dem mer attraktiva för både befintliga och nya hyresgäster. Logistikfastigheter uppförs oftast på större markområden där möjlighet till expansion finns. I takt med växande godsflöden, drivet av bland annat tillväxten inom e-handeln, behöver våra hyresgäster ofta möjlighet att bygga ut en befintlig fastighet för att kunna hantera större volymer. Vår förmåga att erbjuda detta stärker kunderbjudandet och tillväxtmöjligheterna, både för Catena och för våra hyresgäster. Catena i korthet VD-ord Intäkter och resultat Kunder och fastighetsbestånd Fastighetsutveckling Hållbarhet Finansiering Marknad Finansiella rapporter Moderbolagets räkningar Aktien Intjäningsförmåga Nyckeltal Definitioner Information Catena AB | Q2 2025 10 ===== SIDA 11 ===== Catenas hållbarhetsarbete Energiklasser i fastighetsbeståndet Kvm/LOA Sverige Danmark Energiklass A 1 023 500 422 173 Energiklass B 502 814 Energiklass C 395 711 73 738 Energiklass D 347 937 Energiklass E 117 730 Energiklass F 36 104 Energiklass G 54 446 Saknas 26 839 25 404 Summa 2 505 081 521 315 Sveriges gränsvärden för energiklasser ger en högre andel byggnader i energiklasserna D, E och F samtidigt som Dan- marks gränsvärden innebär att de har en större andel av byggnaderna i klass B, C och D. Catenas hållbarhetsmål 2025 R12 2024 2023 2021 (basår) Nettonoll växthusgasutsläpp 2030 1 Scope 1, ton CO2e (location based) 368 334 208 399 Scope 2 , ton CO2e (location based) 3 394 3 282 3 053 2 233 Scope 3, ton CO2e (location based) 48 192 2 62 679 23 797 19 591 100 procent av koncernens uthyrningsbara yta ska vara miljöcertifierad 2030 57 46 39 15 Hela beståndet ska vara nettopositivt gällande biodiversitet till 2030, grönytefaktor 3 Bebyggda fastigheter - 0,35 0,39 0,42 Projektområden - 2,20 1,99 1,49 Certifierade som GPTW > 85 procent 3 - 81 81 88 1 Under 2024 justerades beräkningsmetoden fördelning av utsläpp i Scope 1 och 3. Samma metod har tillämpats retroaktivt för 2023, vilket påverkar utfallen i Scope 1 och 3. 2 Minskning av utfall R12 Scope 3 jämfört med Q1 beror främst på minskad nybyggnationstakt. 3 Grönytefaktor och GPTW redovisas per helår. För mer information, se vår årsredovisning för 2024. Sammanfattning av tillämplighet och förenlighet enligt taxonomiförordningen Q2 2025, Mkr Tillämplighet, % Förenlighet, % Omsättning 1 1 288 100 76 Capex 2 984 100 15 Opex 3 46 100 76 1 Omfattar alla intäkter från ekonomiska aktiviteter kopplade till Catenas egna fastigheter. 2 Investeringar (Capex) avser aktiverade utgifter som höjer värdet på våra fastigheter, inklusive om-/tillbyggnader, förvärv och nybyggnation. 3 Kostnader (Opex) avser direkta utgifter för skötsel, reparation och underhåll av fastigheter. A B C D E F G Sverige Danmark 02 04 06 08 01 00 Väsentliga händelser under andra kvartalet • På Logistikposition Sunnanå utanför Malmö omvandlas en 3 000 m² grusplan till en grönare och mer inbjudande miljö för att förbättra arbetsmiljön och främja den lokala biologiska mångfalden. • Catena deltar vid Almedalsveckan för att bland annat genom ett panelsamtal lyfta hur fastighetsägare kan ta ett större ansvar för den biologiska mångfalden i sina fastighets- bestånd. • Extern revision av Catenas miljölednings- system ISO 14001 genomförs på region- kontoren i Nyköping och Arlöv. • Hållbarhetschef Amanda Thynell deltar i Fastighetsägarnas hållbarhetsråd i Stock- holm. Catenas väsentliga områden Hållbarhet är en strategisk horisont som Catena verkar utifrån. Catena har skrivit under FN:s Global Compact och bolagets klimatmål för Scope 1 och 2 är godkända av SBTi (Science Based Target). Vidare är Catenas samtliga mål inom hållbarhet linjerade mot 2025 och 2030. Hållbarhet är en komplex fråga där sociala, miljömässiga och ekonomiska aspekter hänger samman. Enligt Catenas uppdaterade dubbla väsentlighetsanalys är följande områden be- dömda som väsentliga: • Klimatförändringar • Biologisk mångfald och ekosystem • Resursanvändning och cirkulär ekonomi • Den egna arbetskraften • Arbetstagare i värdekedjan • Påverkade samhällen • Ansvarsfullt företagande Samtliga väsentliga områden följs upp med kvantitativa eller kvalitativa mål. Betyg och utmärkelser Catena i korthet VD-ord Intäkter och resultat Kunder och fastighetsbestånd Fastighetsutveckling Hållbarhet Finansiering Marknad Finansiella rapporter Moderbolagets räkningar Aktien Intjäningsförmåga Nyckeltal Definitioner Information Catena AB | Q2 2025 11 ===== SIDA 12 ===== Vi driver på elektrifieringen av tyngre transporter I maj invigdes en ny laddstation på vår fastighet Adaptern 1 i Norrköping, där vi nu erbjuder högeffektsladdning för tunga transporter. Etablering- en har skett i samarbete med fraktteknikföretaget Einride. Vi finansierar och äger laddstationen, medan Einride ansvarar för daglig drift och den digitala integreringen. Totalt ryms 9 laddplatser på stationen, varav 4 är högkapacitetsplatser med upp till 400 kW – redo att leverera kraft till framtidens eldrivna transporter. Förarnas behov har varit i fokus och vi erbjuder bekvämligheter såsom toalett, dusch och kök. De kan även enkelt följa laddningsstatus, återstående tid, effektuttag och prestanda via skärmar i en förarlounge. Näst på tur står Helsingborg, där byggnation pågår av ytterligare en laddstation på Logistikposition Tostarp. 2025 apr–jun, rullande 12 mån 2024 2023 Klimatförändringar 1 Energiintensitet, kWh/kvm (normalårskorrigerad) 84 87 96 Fastigheter inkl kylda ytor, kWh/kvm 140 149 144 Fastigheter exkl kylda ytor, kWh/kvm 54 60 77 Energiintensitet, kWh/kvm (faktisk) 84 87 96 varav faktisk uppvärmning, MWh 52 938 52 730 51 965 varav el och kyla, MWh 176 490 171 391 158 659 Antal laddpunkter, st 943 409 - Totalt installerad effekt solceller, kWp 2 71 172 68 533 12 863 varav ägs av Catena 20 912 18 273 12 103 varav ägs av hyresgäst 50 260 50 260 760 Totalt installerad effekt batterier, kW 2 22 180 16 080 2 590 varav ägs av Catena 14 180 8 080 2 590 varav ägs av hyresgäst 8 000 8 000 - Producerad förnyelsebar energi, MWh 3 23 505 9 810 7 934 Energieffektiviseringsprojekt, Tkr 273 510 257 525 118 787 Fastighetsförvaltning utsläpp, kg CO2e/kvm (location based) 6,83 7,03 7,56 varav scope 1 0,11 0,11 0,07 varav scope 2 1,18 1,21 1,34 varav scope 3 5,54 5,72 6,15 Miljöcertifiering, % av hyresintäkter 54,1 46,7 - Miljöcertifiering, % av fastighetsvärde 55,6 49,0 - Biologisk mångfald Andel yta kartlagd med ekologirapport, % 38,5 36,4 39,7 Antal genomförda projekt med fokus biologisk mångfald, st 2 5 7 Andel yta med genomförda biodiversitetsprojekt, % 12,2 11,0 8,2 Resursanvändning och cirkulär ekonomi Projektutveckling – genomsnitt (rullande 6 senaste färdigställda) a1–a5 2 223 227 - Den egna arbetskraften1 Sjukfrånvaro, % 2,2 1,6 2,3 Jämställdhet kvinnor/män 43/57 42/58 35/65 Personalomsättning, % 9,7 10,3 9,1 2025 apr–jun, rullande 12 mån 2024 2023 Arbetstagare i värdekedjan Genomförda platskontroller - - - Ansvarsfullt företagande 1, 4, 5 Antal arbetsrelaterade tillbud och olyckor 25 18 - varav tillbud 18 15 - varav olyckor 7 1 - varav allvarliga olyckor - 2 - varav dödsfall - - - 1 Energirelaterade nyckeltal, egen arbetskraft och ansvarsfullt företagande redovisas med en månads eftersläpning. 2 Redovisar faktisk siffra. 3 Ökning beror på ny datatäckning för Mossvej 27–29, som producerat 12 MWh under året. 4 Skadad person är egen personal/entreprenör/övrig person. Allvarlig arbetsolycka följer Arbetsmiljöverkets definition. 5 Ökning av antal i R12 beror på förbättrad uppföljningsrutin under 2024. Catena i korthet VD-ord Intäkter och resultat Kunder och fastighetsbestånd Fastighetsutveckling Hållbarhet Finansiering Marknad Finansiella rapporter Moderbolagets räkningar Aktien Intjäningsförmåga Nyckeltal Definitioner Information Catena AB | Q2 2025 12 ===== SIDA 13 ===== Finansiering Finansiell position – en sammanställning 2025-06-30 Finanspolicy 2024-12-31 Räntebärande skulder, Mkr 16 729 16 944 Andel grön finansiering, % 73,0 >50 70,8 Soliditet, % 51,7 >40 51,8 Räntetäckningsgrad, ggr 4,0 >2,0 3,6 Nettoskuld/EBITDA, (R12) ggr 7,6 <9 7,9 Kapitalbindning, år 4,8 >2,5 5,2 Kreditrating BBB Lägst IG BBB Belåningsgrad, % 38,6 <50 38,4 Räntebindning, år 2,7 2,6 Räntesäkringsgrad, % 61,0 61,0 Genomsnittlig ränta, % 3,2 3,4 Kassa och outnyttjad kredit, Mkr 3 137 3 740 Banklån, 42% Danska Realkredit obligationer, 23% MTN icke säkerställda obligationer, 19% SFF säkerställda obligationer, 11% Certifikat, 5% Finansieringskällor Att utveckla, äga och förvalta logistikfastigheter ställer krav på god tillgång till kapital. Kombina- tionen av en väl diversifierad finansiering och en attraktiv fastighetsportfölj som genererar starka kassaflöden skapar utrymme för fortsatt hållbar tillväxt. Catenas finansieringsstrategi Catena arbetar kontinuerligt för att uppnå en ändamålsenlig kapitalstruktur, vilken styrs av affärsmässiga motiv samt av en finanspolicy som beslutas och vid behov revideras av styrel- sen. Catena styr sin finansiella ställning genom att följa upp utvalda nyckeltal som på olika sätt bidrar till att hantera finansiella risker. Genom att aktivt verka för att bibehålla en god säkerhetsmarginal kopplad till skuldsätt- ning, soliditet och räntetäckning säkerställer vi en långsiktigt attraktiv kreditprofil för inves- terare och långivare. Tillsammans med starka kassaflöden från det befintliga beståndet och nyutvecklade fastigheter genereras hållbar tillväxt till våra intressenter över lång tid. I linje med denna målsättning eftersträvar vi att alltid uppnå och bibehålla ett kreditbetyg om lägst Investment Grade. Catenas kreditbetyg Ratinginstitut Långsiktig Utsikter Fitch Ratings BBB Stabila Marknadsläget Under andra kvartalet har marknaden präglats av fortsatt osäkerhet kring ränteläget och stats- finansiella utsikter, särskilt i ljuset av växande obligationsutbud i både USA och Europa. I Sverige och Danmark har centralbankerna genomfört ytterligare sänkningar. Trots att inflationsförväntningarna är i avtagande biter Kapitalstruktur Eget kapital Övriga skulder Räntebärande skulder Soliditet, % 0 20 000 40 000 60 000 0 20 40 60 Mkr % -21 -22 -23 -24 -25 Q2 volatiliteten sig fast. Detta speglar investe- rarnas försiktighet snarare än en förändrad inflationsbild. Kapitalmarknaden förblir selektiv. Bolag med starka kassaflöden, transparenta strukturer och hållbara affärsmodeller har fortsatt god tillgång till finansiering. Vi ser därmed fortsatt möjlighet att balansera investeringar med kapitalstruktur förbättringar i linje med bolagets strategi. Utestående obligationer (icke säkerställd MTN) Mkr Räntevillkor, % Löptid, år Förfall, årtal Re-offer, % 1 300 1,90+Stibor 3M 2,5 2026 300 4,810 2,5 2026 500 1,00+Stibor 3M 3 2027 700 1,50+Stibor 3M 4 2028 500 1,35+Stibor 3M 5 2029 350 1,90+Stibor 3M 2 2026 0,90+Stibor 3M 500 0,95+Stibor 3M 3 2028 1 Re-offer avser den yield till löptid som fastställdes vid emissionstillfället, baserat på den kurs till vilken obligationen erbjöds investerare på primärmarknaden. Catena i korthet VD-ord Intäkter och resultat Kunder och fastighetsbestånd Fastighetsutveckling Hållbarhet Finansiering Marknad Finansiella rapporter Moderbolagets räkningar Aktien Intjäningsförmåga Nyckeltal Definitioner Information Catena AB | Q2 2025 13 ===== SIDA 14 ===== Räntebindning 1 Lån Derivat 2, 3 Räntebindningsstruktur År Mkr Andel, % Mkr Fastränta, % Mkr Andel, % Ränta, % 0–1 16 243 97 500 1,0 7 572 45 3,2 1–2 300 2 600 0,2 900 5 2,9 2–3 186 1 1 072 1,0 1 259 8 2,7 3–4 0 0 1 653 2,3 1 653 10 3,5 4–5 0 0 1 894 1,9 1 894 11 3,1 5– 0 0 3 451 2,4 3 451 21 3,5 Totalt 16 729 100 9 170 1,9 16 729 100 3,2 1 Löftesprovisioner är jämnt fördelade över räntebindningsstrukturen. Detsamma gäller kreditmarginalerna för de rörliga lånen. ² Ränta avser betald fast ränta i kontrakten. ³ Tillkommer en, ej medräknad, forwardstartande ränteswap, på nominellt 200 Mkr med start 2026. Kapitalbindning År Avtalsvolym Nyttjat Outnyttjat Andel nyttjat, % 0–1 1 021 1 021 0 6 1–2 3 905 3 905 0 23 2–3 7 842 5 092 2 750 31 3–4 1 874 1 874 0 11 4–5 500 500 0 3 5– 4 337 4 337 0 26 Totalt 19 479 16 729 2 750 100 Finansiering Under det andra kvartalet ökade Catenas externa låneportfölj med 224 Mkr till följd av en ny obligation via SFF samt ökad volym certifi- katsupplåning. På balansdagen uppgick belåningsgraden till 38,6 procent och säkerställd skuld uppgick till 76 procent av låneportföljen, vilket motsvarar en säkerställd belåningsgrad om 29,2 procent. Värdet av obelånade tillgångar uppgick till drygt 4 gånger den icke säkerställda skulden exkluderat värdet på mark. Under kvartalet har Catena uppdaterat grundprospektet för sitt MTN-program för upplåning på den nordiska kapitalmarknaden. Samtidigt har rambeloppet i programmet höjts från tidigare fem till åtta miljarder kronor. Utöver Catenas egna MTN-program finns en möjlighet att låna säkerställd kapitalmark- nadsfinansiering genom Svensk Fastighets- Finansiering (SFF). SFF innehar en kreditrating motsvarande BBB+ från NCR. Läs mer på Svenskfastighetsfinansiering.se. Likviditet På balansdagen uppgick likvida medel inklu- sive outnyttjade lånelöften till 3 137 Mkr, och utöver det en checkkredit uppgående till 200 Mkr. Catena strävar efter att upprätthålla en tillräcklig likviditet, inkluderat ett fritt kassa- flöde motsvarande 12 månader för att täcka kommande låneförfall under samma period. Därtill säkerställer Catena att det alltid finns outnyttjade lånelöften för att täcka utestående företagscertifikat. Kapital- och räntebindning Catena eftersträvar en förutsägbar finansiering och söker därmed en diversifierad uppsättning av finansieringskällor med spridd kapitalbind- ningsstruktur. Inom 12 månader förfaller lån om cirka 1 Mdkr varav 39 procent består av kapitalmarknadsfinansiering. Den genomsnittli- ga kapitalbindningen på balansdagen var 4,8 år (3,6). För att uppnå önskad ränteförfallostruk- tur och därmed hantera ränterisken arbetar Catena både med fasträntelån och räntederi- vat. Vid periodens slut uppgick fasträntelånen inklusive ränteswapar till 61 procent av totala räntebärande skulder, vilket minskar effekten av förändrade korta marknadsräntor. Den genomsnittliga räntebindningstiden uppgår till 2,7 år (2,6). Räntekänslighetsanalys Marknadsränta (Stibor, Cibor), procentenheter +1% -1% Räntekostnad + ökning/- minskning, Mkr +55 -55 Catena i korthet VD-ord Intäkter och resultat Kunder och fastighetsbestånd Fastighetsutveckling Hållbarhet Finansiering Marknad Finansiella rapporter Moderbolagets räkningar Aktien Intjäningsförmåga Nyckeltal Definitioner Information 14 Catena AB | Q2 202514 ===== SIDA 15 ===== Derivat På balansdagen uppgick det verkliga värdet av derivat, tillhörande nivå 2 i värderingshierarkin, till 31 Mkr (230), och värdeförändringen påver- kade resultaträkningen med -129 Mkr (22). Valutaexponering Catena har genom sin verksamhet i Danmark exponering mot danska kronor. Under perio- % 0 10 20 30 40 50 60 2021 2022 2023 2024 2025 Q2 ggr 0 3 6 9 12 2021 2022 2023 2024 2025 Q2 % 0 10 20 30 40 50 60 70 2021 2022 2023 2024 2025 Q2 ggr 0 2 4 6 2021 2022 2023 2024 2025 Q2 År 2021 2022 2023 2024 2025 Q2 0 1 2 3 4 5 6 FINANSIELLA MÅL Genomsnittlig kapitalbindning Räntetäckningsgrad Soliditet Nettoskuld/EBITDA (R12)Belåningsgrad MÅL >2,5 år MÅL >2 ggr MÅL >40% MÅL <50% MÅL <9 ggr den uppgick intäkterna i Danmark till cirka 18 procent av de totala hyresintäkterna. Den hu- vudsakliga exponeringen ligger i nettotillgång- ar i danska kronor vilket påverkas av föränd- ringar i valutakursen. På balansdagen uppgick nettotillgångar i utländsk valuta till 2 821 MDkk, varav 13 procent var säkrad. Valutaexponering- en bedöms löpande av styrelse och ledning. Den gröna omställningen Catena arbetar målmedvetet för att anpassa verksamheten till bolagets långsiktiga hållbar- hetsmål. Under 2024 uppdaterade Catena sitt gröna finansieringsramverk med influenser från de senaste EU-direktiven. Syftet är att uppmuntra finansiering till investeringar i fast- igheter och projekt som främjar miljö- och kli- Fastigheten Hyltena 1:102 i Jönköping är 91 000 kvm och har 72 portar. matomställning. På balansdagen uppgick den gröna delen av låneportföljen till 73 procent vilket innebär att Catena har uppnått målet om att ha minst 50 procent grön finansiering till 2025. Mer information finns att läsa i vår investerar- rapport som varje år uppdateras och publicer- as på vår webbplats. Catena i korthet VD-ord Intäkter och resultat Kunder och fastighetsbestånd Fastighetsutveckling Hållbarhet Finansiering Marknad Finansiella rapporter Moderbolagets räkningar Aktien Intjäningsförmåga Nyckeltal Definitioner Information 15 Catena AB | Q2 202515 ===== SIDA 16 ===== Marknadsutveckling Utvecklingen för logistikfastigheter Drivkrafterna för logistikfastigheter har sin grund i globala megatrender som har resulte- rat i en mer komplex, men också en mer flexibel, leveranskedja. Teknisk utveckling har möjliggjort ett nytt konsumtionsbeteende som skapar behov av nya sätt att lagra och sälja produkter vidare. Transaktionsvolymen för industrisegmentet uppgick under årets första kvartal till 5,6 mil- jarder, vilket står för 14,2 procent av den totala transaktionsvolymen. Under det andra kvartalet tillkom ytterligare 7,6 miljarder i industriseg- mentet och andelen av totala transaktioner ökar. Andelen utländska investerare är fortsatt låg. Primeyielderna ligger stabilt, men i övrigt blir det mer och mer segregerat då skillnaden på bra logistik med långa avtal och övrig logis- tik blir större. Makroutveckling Efter en serie räntesänkningar i början av året har centralbankerna nu intagit en mer avvaktande hållning. Riksbanken sänkte dock ytterligare i juni och lämnade styrräntan på 2,00 procent, medan Danmarks Nationalbank sänkte ytterligare till 1,85 procent i april. Fem- åriga swapräntor har rört sig ned men behåller oregelbundenhet, till följd av global osäkerhet och växande farhågor kring geopolitik och statsfinansiella utmaningar. Per utgången av juni noterades femåriga swapräntor till 2,13 procent i Sverige och 2,38 procent i Danmark. Geopolitiska och handelspolitiska faktorer fortsätter alltså att påverka det makroekono- miska klimatet. USA:s tilltagande protektionism och ökade användning av riktade handelstullar gentemot såväl Kina som EU skapar nya osä- kerheter kring leverantörskedjor och investe- ringar, särskilt inom kapitalintensiva sektorer. Samtidigt bidrar Europas inrikespolitiska frag- mentering till en försiktigare investeringsvilja bland internationella aktörer. På kapitalmarknaden märks en tudelning. Bolag med stabila intäktsflöden, god trans- parens och tydlig affärsmodell har fortsatt tillgång till såväl obligations- som bankfinan- siering, även om selektivitet och prissättning varierar. Förväntningar om en stabiliserad räntemiljö längre fram i år har dock bidragit till ett visst återvänt intresse på primärmarknaden under slutet av kvartalet. Omfattande regulatoriska reformer – inklusi- ve föreslagna justeringar av Omnibus-paketet och EU:s hållbarhetsregler – skapar ett skifte mot ökad förenkling som kan komma att under- lätta för vissa bolag och sektorer att fokusera resurser effektivt. För fastighetssektorn, där kapitalintensitet och långsiktighet är centrala faktorer, skulle detta på sikt kunna bidra till mer I Jönköping har Catena nyligen färdigställt fastigheten Stigamo 1:49 till hyresgästerna Nowaste Logistics och Mestergruppen. effektiva kapitalflöden och lägre trösklar för investeringar. Mot denna bakgrund ser Catena fortsatt goda möjligheter att agera långsiktigt, genom selektiva investeringar, nära investerarrelatio- ner och genom att fortsätta utveckla vårt erbjudande och vårt fastighetsbestånd i enlig- het med bolagets affärsidé och strategi. Källa statistiska uppgifter: CBRE. Catena i korthet VD-ord Intäkter och resultat Kunder och fastighetsbestånd Fastighetsutveckling Hållbarhet Finansiering Marknad Finansiella rapporter Moderbolagets räkningar Aktien Intjäningsförmåga Nyckeltal Definitioner Information 16 Catena AB | Q2 202516 ===== SIDA 17 ===== Finansiella rapporter Koncernens resultat i sammandrag Mkr 2025 apr–jun 2024 apr–jun 2025 jan–jun 2024 jan–jun Rullande 12 mån 2024 jan–dec Hyresintäkter 644 527 1 288 1 020 2 461 2 193 Fastighetskostnader -95 -94 -203 -193 -414 -404 Driftsöverskott 549 433 1 085 827 2 047 1 789 Central administration -14 -14 -27 -26 -59 -58 Övriga rörelseintäkter 2 – 7 2 10 5 Andel i resultat från intresseföretag -2 1 -2 – -33 -31 Finansiella intäkter 5 16 13 29 41 57 Finansiella kostnader -136 -111 -271 -220 -544 -493 Finansiella kostnader avseende leasingskuld -1 -2 -4 -4 -8 -8 Förvaltningsresultat 403 323 801 608 1 454 1 261 Realiserade värdeförändringar från förvaltningsfastigheter -1 – -3 – 14 17 Orealiserade värdeförändringar från förvaltningsfastigheter 71 38 174 -161 449 114 Värdeförändringar derivat -168 -51 -129 22 -199 -48 Resultat före skatt 305 310 843 469 1 718 1 344 Periodens skatt -60 -65 -172 -104 -332 -264 Periodens resultat 245 245 671 365 1 386 1 080 Övrigt totalresultat Omräkningsdifferens 77 -11 -132 34 -146 20 Periodens totalresultat 322 234 539 399 1 240 1 100 Periodens totalresultat fördelat på moderbolagets aktieägare 322 234 539 399 1 240 1 100 Nyckeltal Eget kapital, kr per aktie 382,62 353,51 382,62 353,51 382,62 382,69 EPRA NRV Långsiktigt substansvärde, kr per aktie 427,62 396,00 427,62 396,00 427,62 424,92 Periodens resultat, kr per aktie 1 4,05 4,47 11,11 6,89 23,30 19,36 Antal utestående aktier, miljoner 60,4 54,9 60,4 54,9 60,4 60,4 ¹ Före och efter utspädning. Blomsterprakt på Logistikposition Sunnanå i Arlöv. Catena i korthet VD-ord Intäkter och resultat Kunder och fastighetsbestånd Fastighetsutveckling Hållbarhet Finansiering Marknad Finansiella rapporter Moderbolagets räkningar Aktien Intjäningsförmåga Nyckeltal Definitioner Information Catena AB | Q2 2025 17 ===== SIDA 18 ===== Koncernens kassaflöde i sammandrag Mkr 2025 jan–jun 2024 jan–jun 2024 jan–dec Resultat före skatt 843 469 1 344 Justering för poster som inte ingår i kassaflödet -42 138 -52 Betald skatt -73 -22 -37 Kassaflöde före förändringar av rörelsekapital 728 585 1 255 Förändring av rörelsefordringar och lager -2 -250 12 Förändring av rörelseskulder -89 298 20 Kassaflöde från den löpande verksamheten 637 633 1 287 Förvärv av tillgångar via dotterföretag -403 -892 -1 995 Avyttring av verksamheter 74 -3 229 Investeringar i förvaltningsfastigheter -570 -1 535 -2 649 Förändringar av finansiella tillgångar -3 6 – Kassaflöde från investeringsverksamheten -902 -2 424 -4 415 Nyemission – 2 074 5 098 Förändring av lån -61 -40 -922 Utbetald utdelning -272 -233 -490 Kassaflöde från finansieringsverksamheten -333 1 801 3 686 Periodens kassaflöde -598 10 558 Likvida medel vid periodens början 990 430 430 Kursdifferens i likvida medel -5 1 2 Likvida medel vid periodens slut 387 441 990 Koncernens balansräkning i sammandrag Mkr 2025 30 jun 2024 30 jun 2024 31 dec Tillgångar Anläggningstillgångar Goodwill 582 582 582 Förvaltningsfastigheter 42 346 35 865 41 558 Materiella anläggningstillgångar 1 2 1 Nyttjanderättstillgångar 277 280 277 Finansiella anläggningstillgångar 497 690 635 Omsättningstillgångar Kortfristiga fordringar 551 712 543 Likvida medel 387 441 990 Summa tillgångar 44 641 38 572 44 586 Eget kapital och skulder Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare 23 095 19 397 23 099 Långfristiga skulder Räntebärande skulder 15 559 12 143 16 404 Uppskjuten skatteskuld 3 427 3 143 3 290 Leasingskuld 275 275 275 Övriga långfristiga skulder 32 34 32 Kortfristiga skulder Räntebärande skulder 1 170 2 229 540 Övriga kortfristiga skulder 1 083 1 351 946 Summa eget kapital och skulder 44 641 38 572 44 586 Förändring i eget kapital i sammandrag Mkr 2025 30 jun 2024 30 jun 2024 31 dec Ingående balans 23 099 17 391 17 391 Periodens totalresultat 539 399 1 100 Lämnad utdelning aktieägare -543 -467 -490 Nyemission – 2 074 5 098 Utgående balans 23 095 19 397 23 099 Catena i korthet VD-ord Intäkter och resultat Kunder och fastighetsbestånd Fastighetsutveckling Hållbarhet Finansiering Marknad Finansiella rapporter Moderbolagets räkningar Aktien Intjäningsförmåga Nyckeltal Definitioner Information Catena AB | Q2 2025 18 ===== SIDA 19 ===== Moderbolagets räkningar Balansräkning i sammandrag, moderbolaget Mkr 2025 30 jun 2024 30 jun 2024 31 dec Tillgångar Anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar 1 2 1 Finansiella anläggningstillgångar 3 235 3 235 3 235 Fordringar på koncernföretag 126 – 133 Långfristiga fordringar 49 247 185 Omsättningstillgångar Fordringar på koncernföretag 19 178 15 217 18 287 Fordringar på intresseföretag 17 43 9 Kortfristiga fordringar 22 39 34 Likvida medel 312 331 861 Summa tillgångar 22 940 19 114 22 745 Eget kapital och skulder Eget kapital 12 528 9 672 13 025 Obeskattade reserver 17 17 17 Långfristiga skulder Uppskjuten skatteskuld 8 48 36 Räntebärande skulder 4 964 2 654 4 271 Skulder till koncernföretag 576 – 584 Kortfristiga skulder Räntebärande skulder 10 1 254 376 Skulder till koncernföretag 4 481 5 148 4 371 Övriga kortfristiga skulder 356 321 65 Summa eget kapital och skulder 22 940 19 114 22 745 Resultaträkning i sammandrag, moderbolaget Mkr 2025 jan–jun 2024 jan–jun 2024 jan–dec Nettoomsättning 49 46 88 Kostnad för utförda tjänster -71 -70 -138 Rörelseresultat -22 -24 -50 Finansiella intäkter och kostnader Övriga ränteintäkter och liknande intäkter 394 455 990 Resultat från andelar i koncernbolag – – 155 Räntekostnader och liknande kostnader -316 -189 -458 Resultat före bokslutsdispositioner och skatt 56 242 637 Skatt på periodens resultat -10 -49 -91 Periodens totalresultat 46 193 546 I moderbolaget återfinns inga poster som redovisas i övrigt totalresultat varför summa totalresultat överensstämmer med periodens resultat. Catena i korthet VD-ord Intäkter och resultat Kunder och fastighetsbestånd Fastighetsutveckling Hållbarhet Finansiering Marknad Finansiella rapporter Moderbolagets räkningar Aktien Intjäningsförmåga Nyckeltal Definitioner Information Catena AB | Q2 2025 19 ===== SIDA 20 ===== Aktie och ägare Aktien Catena-aktien var på bokslutsdagen regist- rerad på Nasdaq Stockholm – Nordiska listan Large Cap. Stängningskursen den 30 juni 2025 var 482,60 kronor mot stängningskursen den 30 december 2024 som var 473,00 kronor, vilket innebär att aktiekursen ökat med 2,0 procent under perioden. Catena- aktien har som högst under perioden handlats till 493,00 kronor och som lägst till 383,60. Catenas aktie ingår sedan hösten 2017 i det internationella fastighetsindexet EPRA. Per 31 maj 2025 har Catena 17 579 regist- rerade aktieägare och antalet aktier i Catena uppgår till 60 360 104 stycken. Utdelningspolicy Catena ska långsiktigt utdela minst 50 procent av förvaltnings resultatet efter schablonberäk- nad skatt. På årsstämman den 28 april 2025 beslutades att utdelning ska lämnas med 9,00 kr per aktie uppdelat på två tillfällen om vardera 4,50 kr per aktie. Under perioden har första delen om 272 Mkr utbetalats. 2023, jul 2025, jun Kronor 300 350 400 450 500 550 600 Kursutveckling 2023-07-01–2025-06-30 Catena OMX Stockholm PI Carnegie Real Estate Index Ägarstruktur per 2025-06-30, största ägare Antal aktier, tusental Röster, % Backahill 11 221 18,6 WDP NV/SA 6 045 10,0 Länsförsäkringar Fonder 4 020 6,7 Swedbank Robur Fonder 2 842 4,7 PGGM Pensioenfonds 2 310 3,8 SEB Funds 1 910 3,2 Vanguard 1 853 3,1 BlackRock 1 066 1,8 Gustaf Hermelin 1 064 1,8 AFA Försäkring 1 064 1,8 Alecta Tjänstepension 880 1,5 Fjärde AP-fonden 875 1,5 Handelsbankens Fonder 861 1,4 Norges Bank Investment Management 860 1,4 APG Asset Management 838 1,4 Övriga aktieägare 22 651 37,5 Totalt 60 360 100 20 maj arrangerade Catena eventet ”Logistiktrender” för fjortonde året i rad. Catena i korthet VD-ord Intäkter och resultat Kunder och fastighetsbestånd Fastighetsutveckling Hållbarhet Finansiering Marknad Finansiella rapporter Moderbolagets räkningar Aktien Intjäningsförmåga Nyckeltal Definitioner Information Catena AB | Q2 2025 20 ===== SIDA 21 ===== Aktuell intjäningsförmåga Intjäningsförmåga Mkr 2025 30 jun 2025 31 mar 2024 31 dec 2024 30 sep 2024 30 jun 2024 31 mar 2023 31 dec 2023 30 sep Hyresintäkter 2 589 2 557 2 557 2 498 2 221 2 063 1 967 1 815 Fastighetskostnader -428 -423 -423 -413 -418 -409 -389 -359 Driftsöverskott 2 161 2 134 2 134 2 085 1 803 1 654 1 578 1 456 Central administration -55 -55 -55 -52 -52 -52 -52 -47 Andel i resultat från intresseföretag -2 – – – – – – – Finansnetto -511 -510 -532 -550 -487 -450 -407 -398 Tomträttsavgälder -8 -8 -8 -8 -8 -8 -8 -8 Förvaltningsresultat 1 585 1 561 1 539 1 475 1 256 1 144 1 111 1 003 Periodens skatt -327 -322 -317 -304 -259 -235 -229 -206 Periodens resultat 1 258 1 239 1 222 1 171 997 909 882 797 Nyckeltal Periodens/Årets resultat, kr per aktie 20,85 20,51 20,20 19,40 18,20 16,50 17,60 16,00 Antal utestående aktier, miljoner 60,4 60,4 60,4 60,4 54,9 54,9 50,2 49,9 I tabellen presenterar Catena sin intjäningsför- måga på 12-månaders basis. Denna uppställ- ning ska inte likställas med en prognos, utan avser att återspegla ett normalår. Därför kan faktiskt utfall komma att skilja sig på grund av såväl beslut som påverkar utfallet positivt som negativt i förhållande till normalår som oförut- sedda händelser. Den presenterade intjänings- förmågan innehåller ingen bedömning av hyres-, vakans- eller ränteförändring. Catenas resultaträkning påverkas även av värdeföränd- ringar och förändringar i fastighetsbeståndet samt av värdeförändringar avseende derivat- instrument. Inget av detta har beaktats i den aktuella intjäningsförmågan. Driftsöverskottet baseras på per balansdagen kontrakterade hyresavtal och valutakurs samt normaliserade fastighetskostnader för aktuellt bestånd, samt med tillägg för förhyrda projekt som färdig- ställts inom 12 månader. De finansiella kostnaderna baseras på Catenas genomsnittliga räntenivå inklusive räntesäkringar för utestående låneskuld på balansdagen. Från detta görs avdrag för aktive- rad ränta hänförlig till pågående projekt samt en schablonmässig ränteintäkt på normali- serad kassanivå. Skatten är schablonmässigt beräknad efter vid varje tidpunkt gällande skattesats. Gångbro på fastigheten Norra Varalöv 31:11 i Ängelholm. Catena i korthet VD-ord Intäkter och resultat Kunder och fastighetsbestånd Fastighetsutveckling Hållbarhet Finansiering Marknad Finansiella rapporter Moderbolagets räkningar Aktien Intjäningsförmåga Nyckeltal Definitioner Information Catena AB | Q2 2025 21 ===== SIDA 22 ===== Redovisnings- och värderingsprinciper Catena AB upprättar koncernredovisningen i enlighet med IFRS® Redovisningsstandarder (IFRS) utgivna av International Accounting Standards Board (IASB) samt tolkningsutta- landen från IFRS Interpretations Committee (IFRIC) såsom de har godkänts av EU-kommis- sionen för tillämpning inom EU. Moderbolaget tillämpar samma redovis - ningsprinciper som koncernen, dock med beaktande av rekommendationer från Rådet för hållbarhets- och finansiell rapportering: RFR 2, Redovisning för juridiska personer. Denna delårsrapport är upprättad i enlighet med IAS 34 Delårsrapportering för koncernen och enligt årsredovisningslagen för moderbo- laget. De tillämpade redovisningsprinciperna är oförändrade jämfört med årsredovisningen för föregående år. Upplysningar enligt IAS 34 16A framkommer förutom i de finansiella rapporterna även i övriga delar av delårsrapporten. Verkligt värde för finansiella instrument Redovisat värde för Catenas räntebärande skulder uppgick till totalt 16 729 Mkr (14 372) per den 30 juni 2025, medan verkligt värde be- döms uppgå till 16 739 Mkr (14 358). Skillnaden mellan redovisat värde och verkligt värde är framför allt hänförlig till påverkan av ändrade marknadsräntor på värdet av skulder som löper med fast ränta. För övriga finansiella tillgångar och finansiella skulder bedöms det redovisa- de värdet utgöra en rimlig approximation av verkligt värde. Catena har vidare utestående räntederivat som värderas till verkligt värde. Verkligt värde för dessa derivat uppgick per den 30 juni 2025 till 31 Mkr (230). Värderingen tillhör nivå 2 i värderingshierarkin. Risker och osäkerhetsfaktorer För att kunna upprätta redovisningen enligt god redovisningssed måste företagsled - ningen göra bedömningar och antaganden som påverkar i bokslutet redovisade till - gångs- och skuldposter respektive intäkts- och kostnadsposter samt lämnad informa - tion i övrigt. Faktiskt utfall kan skilja sig från dessa bedömningar. Catenas finansiella risker beskrivs i årsredovisningen 2024 i not 21 på sidorna 113–115 samt sidorna 39–40. Styrelsen och verkställande direktören Väsentliga händelser efter periodens utgång Catena förvärvar logistikanläggning i Jönköping med Elgiganten som hyresgäst Den 3 juli 2025 pressmeddelade Catena att bolaget har tecknat avtal med en fond förvaltad av Niam om ett fastighetsförvärv i Jönköping till ett värde om cirka 1 275 Mkr. Lennart Mauritzson Styrelseordförande Hélène Briggert Styrelseledamot Vesna Jovic Styrelseledamot Gustaf Hermelin Styrelseledamot Caesar Åfors Styrelseledamot Joost Uwents Styrelseledamot Katarina Wallin Styrelseledamot Jörgen Eriksson Verkställande Direktör Granskningsrapport Inledning Vi har utfört en översiktlig granskning av den finansiella delårs- informationen i sammandrag (delårsrapporten) för Catena AB (publ) per den 30 juni 2025 och den sexmånadersperiod som slutade per detta datum. Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för att upprätta och presentera denna delårsrapport i enlighet med IAS 34 och årsredovis - ningslagen. Vårt ansvar är att uttala en slutsats om denna delårsrapport grundad på vår översiktliga granskning. Den översiktliga granskningens inriktning och omfattning Vi har utfört vår översiktliga granskning i enlighet med Interna- tional Standard on Review Engagements ISRE 2410 Översiktlig granskning av finansiell delårsinformation utförd av företagets valda revisor. En översiktlig granskning består av att göra förfrågningar, i första hand till personer som är ansvariga för finansiella frågor och redovisningsfrågor, att utföra analytisk granskning och att vidta andra översiktliga granskningsåtgär- der. En översiktlig granskning har en annan inriktning och en betydligt mindre omfattning jämfört med den inriktning och omfattning som en revision enligt ISA och god revisionssed i övrigt har. De granskningsåtgärder som vidtas vid en översiktlig granskning gör det inte möjligt för oss att skaffa oss en sådan säkerhet att vi blir medvetna om alla viktiga omständigheter som skulle kunna ha blivit identifierade om en revision utförts. Den uttalade slutsatsen grundad på en översiktlig granskning har därför inte den säkerhet som en uttalad slutsats grundad på en revision har. Slutsats Grundat på vår översiktliga granskning har det inte kommit fram några omständigheter som ger oss anledning att anse att delårsrapporten inte, i allt väsentligt, är upprättad för koncer- nens del i enlighet med IAS 34 och årsredovisningslagen samt för moderbolagets del i enlighet med årsredovisningslagen. Malmö den 3 juli 2025 KPMG AB Camilla Alm Andersson Therese Johansson Auktoriserad revisor Auktoriserad revisor Huvudansvarig revisor intygar att denna rapport ger en rättvi- sande bild av koncernens och moder- bolagets finansiella ställning och resultat samt beskriver de väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som koncernen och de företag som ingår i koncernen står inför. Helsingborg 3 juli 2025 Catena AB Styrelsen Catena i korthet VD-ord Intäkter och resultat Kunder och fastighetsbestånd Fastighetsutveckling Hållbarhet Finansiering Marknad Finansiella rapporter Moderbolagets räkningar Aktien Intjäningsförmåga Nyckeltal Definitioner Information Catena AB | Q2 2025 22 ===== SIDA 23 ===== Nyckeltal, koncernen Nyckeltal 1 2025 jan–jun 2024 jan–jun Rullande 12 mån 2024 jan–dec Fastighetsrelaterade Fastighetsvärde, Mkr 42 346 35 865 42 346 41 558 Exit yield, % 5,9 5,9 5,9 5,9 Hyresintäkter, Mkr 1 288 1 020 2 461 2 193 Driftsöverskott, Mkr 1 085 827 2 047 1 789 Överskottsgrad, % 84,3 81,0 83,2 81,6 Hyresvärde, Mkr 2 693 2 309 2 693 2 586 Kontrakterad årshyra, Mkr 2 600 2 220 2 600 2 501 Ekonomisk uthyrningsgrad, % 96,5 96,2 96,5 96,7 Uthyrbar yta, tkvm 3 026 2 648 3 026 2 940 Genomsnittlig kontraktstid (WALE), år 6,6 5,8 6,6 6,7 Antal fastigheter 134 140 134 137 Hållbarhetsrelaterade 2 Total energianvändning 3, kWh/kvm 45 48 84 87 Total energianvändning, MWh 133 165 126 717 244 324 237 877 Egenproducerad solenergi, MWh 16 760 3 065 23 505 9 810 Andel egenproducerad solel av total, % 12,6 2,4 9,6 4,1 Andel fossilfri energi, % 98,6 85,9 98,9 98,7 Installerad effekt solceller, kWp 71 172 13 697 71 172 4 68 533 Scope 1, ton CO2e 169 136 368 334 Scope 2 market based, ton CO2e 131 111 219 199 Scope 2 location based, ton CO2e 1 743 1 631 3 394 3 282 Scope 3 market based, ton CO2e 24 390 38 030 34 482 48 122 Scope 3 location based, ton CO2e 30 862 45 349 48 192 62 679 Totala utsläpp Scope 1, 2, 3, ton CO2e (market based) 24 691 38 276 35 069 48 655 Miljöcertifiering, % av total yta 53,6 41,3 56,7 46,0 Nyckeltal 1 2025 jan–jun 2024 jan–jun Rullande 12 mån 2024 jan–dec Finansiella Förvaltningsresultat, Mkr 801 608 1 454 1 261 Resultat före skatt, Mkr 843 469 1 718 1 344 Balansomslutning, Mkr 44 641 38 572 44 641 44 586 Avkastning på eget kapital, % 2,9 2,0 6,5 5,3 Avkastning på totalt kapital, % 2,8 1,9 5,9 4,8 Nettoskuld/EBITDA, (R12) ggr 7,6 8,2 7,6 7,9 Nettoskuld/Framåtriktad EBITDA, ggr 5 7,8 8,0 7,8 7,7 Räntetäckningsgrad, ggr 4,0 3,8 3,7 3,6 Belåningsgrad, % 38,6 38,8 38,7 38,4 Genomsnittlig ränta, % 3,2 3,8 3,2 3,4 Räntebindning, år 2,7 2,6 2,7 2,6 Kapitalbindning, år 4,8 3,6 4,8 5,2 Soliditet, % 51,7 50,3 51,7 51,8 Aktierelaterade Börskurs vid periodens slut, kr 482,60 528,00 482,60 473,00 Kassaflöde före förändring i rörelsekapital per aktie, kr 6 12,06 11,04 23,50 22,49 Eget kapital per aktie, kr 382,62 353,51 382,62 382,69 Förvaltningsresultat per aktie, kr 6 13,27 11,46 24,44 22,59 Resultat per aktie, kr 6 11,11 6,89 23,30 19,36 Antal utestående aktier, miljoner 60,4 54,9 60,4 60,4 Genomsnittligt antal aktier, perioden 6 60,4 53,0 59,5 55,8 Övriga Antal anställda (R12) 73,5 68,0 73,5 64,2 1 För uppdelning i Kategori IFRS, alternativa och övriga nyckeltal hänvisas till Catenas årsredovisning för 2024 sidorna 150-152. 2 Under 2024 justerades beräkningsmetoden fördelning av utsläpp i Scope 1 och 3. Samma metod tillämpas retroaktivt för Q2 2024, vilket påverkar utfallen i Scope 1 och 3. 3 Normalårskorrigerad. 4 Faktisk installerad effekt. 5 Baserad på aktuell intjäningsförmåga. 6 Före och efter utspädning. → För definitioner av nyckeltal, se sidan 25. Catena i korthet VD-ord Intäkter och resultat Kunder och fastighetsbestånd Fastighetsutveckling Hållbarhet Finansiering Marknad Finansiella rapporter Moderbolagets räkningar Aktien Intjäningsförmåga Nyckeltal Definitioner Information Catena AB | Q2 2025 23 ===== SIDA 24 ===== Nyckeltal 1 2025 jan–jun 2024 jan–jun 2024 jan–dec Mkr Kr/aktie Mkr Kr/aktie Mkr Kr/aktie EPRA EPRA Earnings – Förvaltningsresultat efter aktuell skatt 756 12,52 578 10,91 1 191 21,33 EPRA NRV – Långsiktigt substansvärde 25 811 427,62 21 729 396,00 25 647 424,92 EPRA NTA – Aktuellt substansvärde 24 980 413,85 21 014 382,95 24 839 411,53 EPRA NDV – Avyttringsvärde 22 504 372,82 18 831 343,17 22 510 372,94 2025 jan–jun 2024 jan–jun 2024 jan–dec % % % EPRA NIY – Direktavkastning 5,6 5,6 5,5 EPRA ”Topped-up” NIY – Direktavkastning 5,8 5,8 5,6 EPRA Vacancy rate – Vakansgrad 3,5 3,8 3,3 1 För uppdelning i Kategori IFRS, alternativa och övriga nyckeltal hänvisas till Catenas årsredovisning för 2024 sidorna 150-152. EPRA European Public Real Estate Association är en intresseorganisation för börsnoterade fastig- hetsbolag och investerare i Europa som bland annat sätter standard för, till IFRS kompletterande, finansiell rapportering. EPRAs rekommendationer för redovisning och rapportering beskrivs i EPRA Best Practices Recommendation Guidelines (EPRA BPR). Rekommendationen syftar till att öka trans- parens och jämförbarhet mellan Europas börsno- terade fastighetsbolag. Catena rapporterar nedan nyckeltal i enlighet med denna rekommendation. Fastigheten Solsten 1:102 i Mölnlycke. Betyg och utmärkelser Catena i korthet VD-ord Intäkter och resultat Kunder och fastighetsbestånd Fastighetsutveckling Hållbarhet Finansiering Marknad Finansiella rapporter Moderbolagets räkningar Aktien Intjäningsförmåga Nyckeltal Definitioner Information 24 Catena AB | Q2 202524 ===== SIDA 25 ===== Definitioner Andel fossilfri energi, % Andel fossilfri energi innefattar energi som är inköpt av Catena. Antal anställda Medeltal anställda, beräknat på rullande 12 månader (R12). Antal utestående aktier Registrerat antal aktier per balans- dagen. Avkastning på eget kapital Periodens/årets resultat i procent av genomsnittligt eget kapital. Avkastning på totalt kapital Resultat före skatt med tillägg för finansiella kostnader i procent av genomsnittlig balansomslutning. Belåningsgrad Räntebärande skulder avseende fastigheter efter avdrag för likvida medel, i procent av bokfört värde på fastigheter vid periodens/årets slut. Driftsöverskott Hyresintäkter med avdrag för drifts- och underhållskostnader, fastighets- skatt och fastighetsadministration. Egenproducerad solenergi, MWh Egenproducerad solenergi innefattar all energi som produceras med sol- celler på Catenas fastigheter. Eget kapital per aktie Eget kapital hänförligt till moderbo- lagets ägare i förhållande till antalet utestående aktier vid periodens/årets slut. Ekonomisk uthyrningsgrad Kontrakterad hyra för hyresavtal vilka löper vid periodens/årets slut i procent av hyresvärde. EPRA NDV Avyttringsvärde per aktie Eget kapital med återläggning av good- will samt justerat med skillnad mot verkligt värde på räntebärande skulder. EPRA NRV Långsiktigt substansvärde per aktie Eget kapital per aktie med återläggning av verkligt värde på derivat, uppskjuten skatt och goodwill associerad med uppskjuten skatt, beräknat per aktie. EPRA NTA Aktuellt substansvärde per aktie Eget kapital med återläggning av verkligt värde på derivat och goodwill samt justerat med bedömd verklig uppskjuten skatt, beräknat per aktie. Exit yield Viktat genomsnittligt direktavkast- ningskrav. Används för att beräkna fastigheternas värde i perioden och representerar det värde som investe- rare förväntas kräva vid en exit samt i diskonterade kassaflödesmodeller (DCF) för att uppskatta fastigheternas terminalvärde. Förvaltningsresultat Resultat före skatt med återläggning av värdeförändring. Förvaltningsresultat per aktie Förvaltningsresultat i förhållande till genomsnittligt antal utestående aktier. Genomsnittligt antal aktier, perioden Vägt genomsnittligt antal aktier. Genomsnittlig ränta Genomsnittlig ränta på låneportföljen med hänsyn tagen till derivat. Hyresintäkter Debiterade hyror jämte tillägg, såsom ersättning för värme och fastighets- skatt. Hyresvärde Utgående hyra på årsbasis, med tillägg för bedömd marknadshyra för vakanta ytor. Installerad effekt solceller, kWp Toppeffekt av de solceller som är installerade på Catenas fastigheter. Kapitalbindning, år Genomsnittlig återstående kapital- bindningstid på låneportföljen. Kassaflöde före förändring av rörelsekapital Årets kassaflöde före förändring av rörelsekapitalet enligt kassa- flödesanalys. Kontrakterad årshyra Hyresvärdet med avdrag för vakans- hyror. Location based Med ”location based method” menas att utsläppsfaktorn motsvarar den tota- la produktionen i det kraftnät eller det fjärrvärmenät från vilket Catena hämtar sin energi. Market based Med ”market based method” menas att utsläppsfaktorn utgår från produktio- nen i det nät Catena hämtar sin energi från, men med korrigering utifrån ur- sprungsmärkning eller gröna avtal. Miljöcertifiering, % av total yta Hur stor del av Catenas uthyrningsbara yta som är certifierad enligt BREEAM In-Use, BREEAM SE eller motsvarande. Nettoskuld/EBITDA, (R12) ggr Räntebärande skulder minskad med räntebärande tillgångar i genomsnitt i förhållande till driftsöverskottet minskad med kostnader för central administration. Beräknat på rullande 12 månader (R12). Nettoskuld/Framåtriktad EBITDA, ggr Räntebärande skulder minskad med räntebärande tillgångar på balans- dagen i förhållande till driftsöverskottet minskad med kostnader för central administration enligt aktuell intjänings- förmåga. Normalårskorrigering Justering av energiförbrukning för uppvärmning utifrån ett normalår med genomsnittliga klimatförhållanden, för att möjliggöra rättvis jämförelse över tid. Resultat före skatt Resultat före skatt enligt Rapport över totalresultat. Resultat per aktie Periodens/årets resultat hänförligt till moderbolagets aktieägare i för- hållande till vägt genomsnittligt antal utestående aktier. Räntebindning, år Genomsnittlig återstående räntebind- ningstid på låneportföljen med hänsyn tagen till derivat. Räntetäckningsgrad, ggr Resultat före skatt med återläggning av finansiella kostnader och värdeför- ändringar i förhållande till finansiella kostnader. Scope 1, ton CO2e Direkta utsläpp från egenkontrollerade källor. Scope 2, ton CO2e Indirekta utsläpp från nätburen energianvändning. Scope 3, ton CO2e Övriga indirekta utsläpp som organisa- tionen inte har direkt kontroll över men som sker på grund av dess verksamhet. Soliditet Eget kapital inklusive minoritetsintres- sen i procent av balansomslutningen. Total energianvändning Total energianvändning innefattar total energi som förbrukas i Catenas fastigheter (verksamhetsenergi och fastighetsenergi). Uthyrbar yta Total yta som är tillgänglig för uthyrning. Genomsnittlig kontraktstid (WALE), år (Weighted Average Lease Expiry, dvs. viktad genomsnittlig återstående hyrestid). Mäter risk och stabilitet i en fastighets kassaflöde, beräknas genom att ta återstående hyreslängd för varje hyresgäst viktad efter deras andel av fastighetens totala kontrakterade årshyra. Årets resultat Periodens/årets resultat enligt Rapport över totalresultat. Överskottsgrad Driftsöverskott i procent av hyresintäkterna. Catena i korthet VD-ord Intäkter och resultat Kunder och fastighetsbestånd Fastighetsutveckling Hållbarhet Finansiering Marknad Finansiella rapporter Moderbolagets räkningar Aktien Intjäningsförmåga Nyckeltal Definitioner Information Catena AB | Q2 2025 25 ===== SIDA 26 ===== Information VD Jörgen Eriksson telefon 042-449 22 42 jorgen.eriksson@catena.se Finanschef David Silvesjö telefon 042-449 22 22 david.silvesjo@catena.se Finansiell rapportering 2025-10-24 Delårsrapport januari–september 2025 2026-02-20 Bokslutskommuniké 2025 2026-04-23 Årsstämma 2026 2026-04-23 Delårsrapport januari-mars 2026 Kvartalspresentation Presentation av Catenas delårsrapport för januari–juni 2025 webbsänds den 4 juli kl 10:00 – för deltag ande se instruktioner på Catenas webbplats. Aktuell finansiell infor - mation finns alltid tillgänglig på svenska och engelska på Catenas webbplats. Kalender Huvudkontor Catena AB (publ) Box 5003 250 05 Helsingborg Tel vxl 042-449 22 00 Bud/besöksadress Landskronavägen 23 252 32 Helsingborg Regionkontor Tel vxl 042-449 22 00 Region Syd Landskronavägen 23 252 32 Helsingborg Lagervägen 4 232 37 Arlöv Region Väst Fibervägen 2 435 33 Mölnlycke Region Öst Gasverksvägen 1 611 35 Nyköping Depåvägen 1 901 37 Umeå Om innehållet i rapporten Denna information är sådan information som Catena AB (publ) är skyldigt att offentliggöra enligt EU:s marknadsmissbruksförordning och lagen om värdepappersmarknaden. Informationen lämnades, genom ovanstående kontaktpersoners försorg, för offentliggörande den 4 juli 2025 klockan 08:00. Kapitalmarknad Catena informerar löpande om sin verksam- het, aktuella händelser och förändringar som sker genom att regelbundet träffa analytiker, investerare, aktieägare och finansiärer. Catena planerar in egna, enskilda möten med exempel- vis investerare och banker samt deltar i sam - manhang som aktiesparträffar och kapital - marknadsdagar och möten som arrangeras av banker. Följ Catena På bolagets webbplats finns aktuell information om verksamheten, fastighetsbeståndet, projekt- utveckling, finansiella rapporter, nyckeltal, aktie- information och mycket mer. Informationen på webbplatsen finns även på engelska. För att få information löpande kan en prenumerations - tjänst på företagets webbplats användas. Den finansiella informationen kan även beställas direkt av Catena per telefon eller via e-post. Information AdresserKontakter, IR Catena i korthet VD-ord Intäkter och resultat Kunder och fastighetsbestånd Fastighetsutveckling Hållbarhet Finansiering Marknad Finansiella rapporter Moderbolagets räkningar Aktien Intjäningsförmåga Nyckeltal Definitioner Information Catena AB | Q2 2025 26 ===== SIDA 27 ===== Catena är ett börsnoterat fastighetsbolag som på ett hållbart sätt och genom samarbete utvecklar och långsiktigt förvaltar effektiva logistikanläggningar. De strategiskt placerade fastigheterna försörjer Skandinaviens storstads- regioner och är anpassade för såväl dagens som morgondagens varuflöden. Det övergripande målet är att generera ett starkt kassaflöde från den löpande verksamheten för att möjliggöra hållbar tillväxt och stabil avkastning. Catena-aktien handlas på Nasdaq Stockholm, Large Cap. catena.se Överträffar förväntningar I stort som smått är vi affärsmässiga och vi har kunskaper som matchar dagens och morgondagens behov. Med det som utgångspunkt gör vi alltid det lilla extra och vågar vara innovativa. Är engagerade Vi arbetar nära våra kunder och var- andra och vi brinner för det vi gör. På Catena tror vi på att ha kul på jobbet och vi är inte rädda för att glädjen ska smitta av sig – det bjuder vi gärna på! Tar ansvar över tid Såväl vår egen arbetsmiljö som samhället i stort påverkas av hur vi agerar och de beslut vi fattar. Det vi levererar måste vara hållbart över tid – ekologiskt, socialt och ekonomiskt.