===== SIDA 1 ===== Bokslutskommuniké januari – december 2023 Goda förutsättningar för fortsatt tillväxt • Hyresintäkterna ökade med 17 procent till 1 808 Mkr (1 544). • Driftsöverskottet ökade med 19 procent till 1 447 Mkr (1 220). • Förvaltningsresultatet ökade med 16 procent till 1 107 Mkr (954). • Förvaltningsresultat per aktie ökade med 4 procent till 22,15 kr (21,35). • Värdeförändringar på fastigheter uppgick till 524 Mkr (865). • Årets resultat minskade till 986 Mkr (1 996) motsvarande ett resultat per aktie om 19,74 kr (44,68). • Långsiktigt substansvärde EPRA NRV per aktie ökade till 392,17 kr (371,39). • 39 procent av uthyrningsbar yta är miljö- certifierad, vilket motsvarar 883 tkvm. • Styrelsen föreslår en utdelning på 8,50 kr (8,26) per aktie, motsvarande en ökning om 3 procent att utbetalas vid två tillfällen om vardera 4,25 kr. Väsentliga händelser under fjärde kvartalet • Catena tillträder förvärvet av Bockasjö och genomför en riktad nyemission av aktier. Q4 2023 ===== SIDA 2 ===== Catena ska på ett hållbart sätt och genom samarbete utveckla och långsiktigt förvalta effektiva logistikanlägg- ningar som försörjer storstadsregioner i Skandinavien. Catena i korthet 2 278 tkvm uthyrbar yta 5,1 år genomsnittlig kontraktstid 96,6 % ekonomisk uthyrningsgrad 37,1 % belåningsgrad 132 fastigheter 30 872 Mkr fastighetsvärde Fokuserad affärsmodell Med en inriktning på strategiskt placerade logistikfastigheter har Catena etablerat värdefull specialistkompetens och erfarenhet. Tillsammans med ett långsiktigt ägarskap säkerställer det Catenas starka ställning på marknaden och ger bolagets kunder en proaktiv partner som tar ansvar över tid. Långsiktiga kundrelationer Ett starkt kassaflöde säkerställs genom långa relationer med en stor bredd av kunder där flera av dem tillhör marknadens största aktörer och många har samhällsbärande funktioner. Det utgör en trygg och stabil grund för Catena. Fokus på hållbarhet ger ökad attraktivitet Förmågan att erbjuda smarta ytor och optimera flöden med minimal påverkan är avgörande i en omställ- ning där klimatförändringar bidrar till ökad sårbarhet och ställer krav på en fungerande handel. Cirkulära affärsmodeller skapar helt nya logistiska behov. Marknadsledande markbank Historiskt har Catena framgångsrikt förvärvat råmark med goda, framtida möjlig- heter för etablering. Det gör att vi idag har en stor markbank i strategiska logistiklägen. Vision värd att investera i Sedan Catena valde inriktning mot logistik- fastigheter 2013 har visionen varit tydlig – att länka Skandinaviens godsflöden. Fem företagsspecifika faktorer bidrar till att skapa värde och visar vägen framåt. Hållbar och effektiv projektutveckling Utveckling och förädling skapar förutsätt- ningar för värdetillväxt i befintligt bestånd eller genom nybyggnadsprojekt. Med ett fokus på hållbara och effektiva logistikfastigheter i anslut- ning till viktiga logistiska nav kommer skalfördelar. Catena AB | Q4 2023 2 Catena i korthet VD-ord Intäkter och resultat Kunder och fastighetsbestånd Fastighetsutveckling Hållbarhet Finansiering Marknad Finansiella rapporter Moderbolagets räkningar Aktien Intjäningsförmåga Nyckeltal Definitioner Information ===== SIDA 3 ===== Goda förutsättningar för fortsatt tillväxt Catenas hyresintäkter för 2023 steg 17 procent till 1 808 Mkr. Förvaltningsresultatet uppgick till 1 107 Mkr – en ökning med 16 procent jämfört med förra året. Med ett starkt resultat och en stabil balansräkning har Catena de bästa förutsättningarna att fortsatt vidareutveckla sin redan starka position. Logistikfastighetsmarknaden har lyckats hålla emot väl trots en makroekonomiskt utmanande miljö 2023. En något mer försiktig marknad är en realitet och det tar längre tid att komma till avslut i affärsdialogerna. Marknaden har ett tydligare fokus på lönsamhet och tillväxten kommer i andra hand. Catenas fastighetsvärden justeras markant upp för kvartalet. Den främsta anledningen är att detaljplanen för Logistikposition Söderåsen har antagits och att den vattendom som vi väntat på för Stockholm Syd nu har fastställts. Med detta återstår inga hinder för vidare exploatering på dessa positioner. Ett händelserikt år Catenas verksamhet utvecklas snabbt. Med årets resultat kan vi slå fast att vårt erbjudande och arbetssätt matchar samhällets behov och kraven som ställs på framtidens logistikfastigheter. Vi tror på vår idé och vi kan konstatera att våra intressenter också gör det. Att Catena haft ett händelserikt år är positivt, men tyvärr har händelseutvecklingen i vår omvärld oftare varit av motsatt karaktär. Det ekonomiska och säkerhetspolitiska läget är fortsatt pressat och förutsättningarna för näringslivet skiftar snabbt. Vi är väl inför- stådda med att makrofaktorer direkt kan påverka både vår och våra kunders affär. Framgångsreceptet för att kunna hantera sväng- ningar och nya förutsättningar är att vara snabbfotade, samtidigt som vi bibehåller ett långsiktigt förhållningssätt och ett utpräglat kvalitetstänk. Genom åren har vi visat att det inte finns någon motsättning i detta, snarare tvärtom. Vi kan agera omgående när det krävs just för att vi har de långsiktiga perspektiven klara för oss och för att våra intressenter är trygga med oss som en långsiktig partner. Det ger oss konkurrensfördelar och skapar handlingskraft oavsett omvärldsläge. Tillväxt och progress Projektutvecklingen är central för att vässa vårt bestånd och skapa tillväxt. Samtidigt är det viktigt att vi parallellt utvärderar förvärvs- möjligheter och vi ser en stor potential att öka vår intjäning ytterli- gare genom nya förvärv under 2024. Att tillföra kvalitativa logistik- fastigheter på bra lägen är alltid intressant för oss och vi arbetar intensivt för att bibehålla vårt tempo och hela tiden skapa förut- sättningar för både nya affärer och framtida nyproduktion. För tillfället pågår Catenas nybyggnationer i sex svenska kommuner från söder till norr. Några av projekten är nyligen på- började, som den andra anläggningen på vår fastighet Sockret 4 i Malmö. Där etablerar vi en logistikanläggning med huvudkontor för e-handelsaktören Rugvista. I Helsingborg har byggnationerna på Logistikposition Ramlösa inletts och i Jönköping uppförs en ny anläggning på fastigheten Stigamo 1:49. Båda sker i samarbete med hyresgästen Nowaste Logistics. Andra projekt närmar sig färdigställande, exempelvis Elgigantens nya logistikanläggning i Jönköping med inflyttning i maj. När vi bygger nytt sker en naturlig förflyttning mot målsätt- ningen att 100 procent av vår uthyrningsbara yta ska vara miljö- certifierad 2030. Glädjande nog rör vi oss snabbt mot målet, då även andelen äldre fastigheter i vårt bestånd som certifieras ökar i rask takt. Under året har vi nått en nivå om 39 procent miljöcerti- fierad yta. Certifieringarna utgör en del av kvalitetssäkringen av våra fastigheter. Vi vill ständigt utveckla våra hyresgästers lokaler och omgivningen runtom dem. Laget före jaget Under hösten 2023 genomfördes en kundundersökning där vi kunde konstatera ett nöjd-kundindex om 76, vilket ligger strax över branschindex för undersökningens övriga fastighetsbolag inom segmentet lager/industri. Vi är tacksamma för den fina feedbacken från våra kunder och det gör mig stolt att vi ändå strävar efter att förbättra oss. Ännu stoltare gör det mig att vi tar oss an den upp- giften som ett lag. Vi har arbetat med att utveckla rollerna i vår förvaltning, något som under året har resulterat i tydligare kund- team. I teamen tas våra medarbetares olika kompetenser tillvara och vi skapar större möjligheter att hitta den bästa vägen framåt. Nyligen införde vi dessutom en ny regionindelning i förvaltnings- organisationen för att skapa ytterligare möjligheter till samarbete och synergier. Ett väl fungerande samarbete i alla delar av organi- sationen gynnar våra kunder och den fortsatta utvecklingen av vår verksamhet och affär. Jag kan intyga att det också gör det roligare att arbeta på Catena – något som förhoppningsvis leder till att ännu fler kompetenta lagspelare väljer just oss framöver. Helsingborg i februari 2024 Jörgen Eriksson, VD Catena AB | Q4 2023 3 Catena i korthet VD-ord Intäkter och resultat Kunder och fastighetsbestånd Fastighetsutveckling Hållbarhet Finansiering Marknad Finansiella rapporter Moderbolagets räkningar Aktien Intjäningsförmåga Nyckeltal Definitioner Information ===== SIDA 4 ===== Hyresintäkter Hyresintäkterna under året ökade med 17 procent till 1 808 Mkr (1 544), vilket mot svarar 802 kr/kvm (711). I jämförbart bestånd ökade hyresintäkterna 11,6 procent mot föregående år. Reste- rande intäktsökning avser färdig ställda projekt samt effekten av transaktioner. Sedan inledningen av 2022 har det geopolitiska orosläget trappats upp i omvärlden med högre inflation och marknads- räntor som följd. Detta har haft en positiv påverkan på hyres- indexeringar som till stora delar kunnat kompensera för högre räntekostnader. Fastighetskostnader Fastighetskostnaderna ökade till -361 Mkr (-324), vilket motsvarar 160 kr/kvm (150). Högre elpriser och driftskostnader är huvud- anledningarna till den högre kostnaden per kvm. En stor del av kostnadsökningen vidarefaktureras till kund. Fastighetsportföljen har sedan årsskiftet ökat med totalt 92 547 kvm i uthyrningsbar yta. Finansnetto De finansiella kostnaderna exklusive kostnader för leasing skuld uppgick till -363 Mkr (-247) under året. Räntekostnaderna har ökat mot bakgrund av högre marknadsräntor och en större låneportfölj. Under året har ränta uppgående till 41 Mkr aktiverats i projekt. Samtidigt uppgick de finansiella intäkterna till 35 Mkr (33). De består i år till största delen av ränta på placeringar. Intäkter och resultat Hyresintäkter Driftsöverskott Förvaltningsresultat Mkr Mkr 0 100 200 300 400 500 0 500 1 000 1 500 2 000 2 500 Q1 -23 Q2 -23 Q3 -23 Q4 -23 Q1 -22 Q2 -22 Q3 -22 Q4 -22 Mkr Mkr 0 100 200 300 400 0 400 800 1 200 1 600 Q1 -23 Q2 -23 Q3 -23 Q4 -23 Q1 -22 Q2 -22 Q3 -22 Q4 -22 Mkr Mkr 0 100 200 300 400 0 400 800 1 200 1 600 Q1 -23 Q2 -23 Q3 -23 Q4 -23 Q1 -22 Q2 -22 Q3 -22 Q4 -22 Kvartal Rullande 12 mån Catena AB | Q4 2023 4 Catena i korthet VD-ord Intäkter och resultat Kunder och fastighetsbestånd Fastighetsutveckling Hållbarhet Finansiering Marknad Finansiella rapporter Moderbolagets räkningar Aktien Intjäningsförmåga Nyckeltal Definitioner Information 4 ===== SIDA 5 ===== Resultat Förvaltningsresultatet för året ökade med 153 Mkr till 1 107 Mkr jämfört med föregående år, vilket är en ökning med 16 procent. De främsta anledningarna till det förbättrade förvaltningsresul- tatet är förvärv, färdigställda projekt och hyresökningar. Även en värdeförändring på grund av färdigställt projekt i intressebolaget Foodhills Fastighet AB har påverkat resultatet positivt med 35 Mkr. Årets resultat uppgick till 986 Mkr. De orealiserade värdeför- ändringarna på fastigheter uppgick till 524 Mkr (765). För mark är värdeförändringarna markant positiva (se vidare beskrivning under värdering) medan högre avkastningskrav är huvudanled- ningen bakom negativa orealiserade värdeförändringar för övriga beståndet. Värdeförändringen på derivat uppgick till -296 Mkr (626). I slutet av året sjönk de långa marknadsräntorna kraftigt vilket har påverkat värdet på derivatportföljen negativt över året som helhet. De orealiserade värdeförändringarna är av redovisnings karaktär och påverkar inte kassaflödet. Hyresintäkter regioner 2023, okt–dec 2022, okt–dec 2023, jan–dec 2022, jan–dec Mkr Intäkt Varav vidare- fakturerat* Intäkt Varav vidare- fakturerat* Intäkt Varav vidare- fakturerat* Intäkt Varav vidare- fakturerat* Stockholm 182 17 159 16 705 54 611 48 Helsingborg 90 10 75 4 347 32 290 20 Malmö 93 16 79 13 369 56 310 59 Göteborg 75 4 62 3 294 16 242 14 Jönköping 25 2 20 2 93 7 91 8 Totalt 465 49 395 38 1 808 165 1 544 149 * Vidarefakturerade kostnader. Driftsöverskott regioner Mkr 2023 okt–dec 2022 okt–dec 2023 jan–dec 2022 jan–dec Stockholm 141 128 579 503 Helsingborg 66 56 261 225 Malmö 72 57 280 219 Göteborg 62 52 251 204 Jönköping 18 16 76 69 Totalt 359 309 1 447 1 220 Kvartalsöversikt 2023 Q4 2023 Q3 2023 Q2 2023 Q1 2022 Q4 2022 Q3 2022 Q2 2022 Q1 Hyresintäkter, Mkr 465 452 445 446 395 390 383 377 Driftsöverskott, Mkr 359 365 363 359 309 306 310 295 Överskottsgrad, % 77,2 80,8 81,6 80,5 78,3 78,5 80,9 78,4 Ekonomisk uthyrningsgrad, % 96,6 96,4 96,7 97,5 97,2 96,5 96,2 95,2 Förvaltningsresultat, Mkr 258 266 303 278 230 249 247 227 Periodens resultat, Mkr 815 205 409 -444 -139 273 951 909 Avkastning på eget kapital, % 4,8 1,3 2,5 -2,7 -0,9 1,8 7,0 7,8 Soliditet, % 51,9 51,4 52,2 52,7 53,5 50,7 50,0 45,1 Börskurs vid periodens slut, kr 471,40 380,00 394,80 384,00 388,60 331,00 371,20 569,00 Kassaflöde före förändring i rörelsekapital per aktie, kr 4,92 5,30 5,21 5,17 3,84 6,18 5,47 4,70 Resultat per aktie, kr 16,25 4,11 8,20 -8,90 -2,93 6,32 21,04 22,04 Långsiktigt substansvärde EPRA NRV per aktie, kr 392,17 367,75 364,23 362,73 371,39 375,58 372,15 347,74 Catena AB | Q4 2023 5 Catena i korthet VD-ord Intäkter och resultat Kunder och fastighetsbestånd Fastighetsutveckling Hållbarhet Finansiering Marknad Finansiella rapporter Moderbolagets räkningar Aktien Intjäningsförmåga Nyckeltal Definitioner Information ===== SIDA 6 ===== Kunder och fastighetsbestånd Strategi Catena strävar efter att skapa långa kundrelationer med lön- samma och kreditstarka hyresgäster. Strategin innefattar också en vilja om att ingå långa kontrakt med förfallostruktur som fördelar sig jämnt över tid. På så sätt sjunker risken för materiella förändringar i vakansgraden. Kunderna fördelar sig över flera sektorer och utgör både ren- odlade logistikföretag, grossister och detaljhandelsföretag. Den största andelen består av starka och välkända tredjepartslogistik- företag samt företag inom mat och dryck. Det hjälper till att skapa en stabil hyresintäkt över tid. Hyreskontrakt Catenas kontrakt innehåller vanligtvis indexklausuler som reglerar hyresnivån i linje med KPI. I Sverige, där kontrakten uppgår till 430 stycken och har ett kontraktsvärde om 1 681 Mkr, innehåller majoriteten av alla kontrakt indexklausuler som reglerar hyres- Löptider för hyreskontrakt Förfalloår Antal kontrakt Kontrakterad årshyra, Mkr Kontrakterad årshyra, % 2024 152 198 11 2025 81 179 10 2026 64 306 17 2027 42 197 11 2028 30 144 8 2029 18 104 5 2030+ 59 704 38 Totalt 446 1 832 100 Hyresgäster per segment, kontraktsvärde Logistik och transport, 38% Dagligvaror, 25% Sällanköpsvaror, 17% Sjukvård, 4% Bygg och inredning, 4% Industri, 3% Paketering, 2% Statlig, 2% Övrigt, 5% Genomsnittlig kontraktstid Uthyrningsgrad 10 största hyresgästerna, kontraktsvärde DHL, 10% ICA, 8% Martin & Servera, 6% PostNord, 5% Boozt, 3% Nowaste Logistics, 3% DKI Logistics, 3% Dagab, 2% Intervare, 2% Menigo Foodservice, 2% Övriga, 56% nivån med motsvarande 100 procent av KPI. I Danmark, där kontrakten uppgår till 16 stycken och har ett kontraktsvärde om 151 Mkr, innehåller de flesta kontrakt olika former av tak- och golvklausuler länkat till KPI. Merparten av Catenas kontrakt utgörs av avtal som bygger på triple-net eller double-net, vilket innebär att kostnader så- som uppvärmning, el, vatten och fastighetsskatt betalas av hyresgästen. Kunder På balansdagen kom Catenas hyresintäkter från totalt 274 kunder fördelade på 446 kontrakt. De tio största hyresgästerna stod för 44 procent av intäkterna och fördelade sig över totalt 75 kontrakt med en genomsnittlig kontraktstid om 5,4 år. Bland Catenas största hyresgäster finns delvis statligt ägda DHL, statligt ägda PostNord, och ett av de ledande detaljhandelsföre- tagen ICA. Dessa tre aktörer har 50 enskilda kontrakt kopplade till 38 fastigheter, vilket ger en diversifierad hyresstruktur sett till den enskilda hyresgästen. Vakansrisken bedöms som liten då alternati- ven för att ersätta den större logistikinfrastruktur vi kan erbjuda är begränsade. Fastigheter Catena utvecklar och äger fastigheter med ett långsiktigt perspektiv. Strategin utgår dels ifrån att fastigheterna ska vara placerade på attraktiva positioner som försörjer befolkningstäta regioner idag och i framtiden, dels att fastigheterna upprätthål- ler en hög kvalitet kopplat till funktionalitet och hållbarhet samt kundernas välmående. Detta förhållningssätt ökar chansen att attrahera och behålla kunder över tid. År 0 2 4 6 8 -18 -19 -20 -21 -22 -23 % 90 92 94 96 98 100 -18 -19 -20 -21 -22 -23 5,1 96,6 Catena AB | Q4 2023 6 Catena i korthet VD-ord Intäkter och resultat Kunder och fastighetsbestånd Fastighetsutveckling Hållbarhet Finansiering Marknad Finansiella rapporter Moderbolagets räkningar Aktien Intjäningsförmåga Nyckeltal Definitioner Information ===== SIDA 7 ===== Hyresvärde per region Fastighetsvärde per region Totalt: 1 897 Mkr Totalt: 30 872 Mkr Stockholm, 40% Helsingborg, 19% Malmö, 19% Göteborg, 17% Jönköping, 5% Stockholm, 39% Helsingborg, 19% Malmö, 18% Göteborg, 17% Jönköping, 7% Förvärv, investeringar och avyttringar 0 700 1 400 2 100 2 800 Mkr Q3 -22 Q4 -22 Q1 -23 Q2 -23 Q3 -23 Q4 -23 Q1 -22 Q2 -22 -700 Förvärv Investeringar Avyttringar Fastigheter per region Regioner Antal fastigheter Uthyrbar yta, tkvm Verkligt värde, Mkr Hyres- värde, Mkr Ekonomisk uthyrningsgrad, % Kontrakterad årshyra, Mkr Överskotts- grad, % Stockholm 1 48 852 12 036 757 96 729 82 Helsingborg 27 510 5 822 364 98 356 75 Malmö 2 24 386 5 655 357 95 340 76 Göteborg 22 372 5 351 316 97 305 85 Jönköping 11 158 2 008 103 99 102 82 Totalt 132 2 278 30 872 1 897 97 1 832 80 1 Inkluderar fastigheterna norr om Stockholm. 2 Inkluderar fastigheterna i Danmark. Värdering Catena genomför varje kvartal en intern värdering av samtliga förvaltningsfastigheter som ligger till grund för de verkliga värden som finns upptagna i balansräkningen. Under perioden har cirka 94 procent av fastighetsbeståndet värderats externt. De extern- värderingar som Catena tar in för att säkerställa de interna vär- deringarna visar en höjning av marknadens direktavkastningskrav under året om 40–70 baspunkter för merparten av fastigheterna i Sverige och 15–35 baspunkter i Danmark. Orealiserade värde- förändringar på Catenas fastigheter har främst uppstått som en effekt av högre direktavkastningskrav i viss mån motverkat av indexjusteringar, omförhandlade hyreskontrakt samt väl genom- förda projekt. Därutöver har värdena för mark ökat markant då detaljplanen för Logistikposition Söderåsen och vattendomen för Stockholm Syd vunnit laga kraft. Orealiserade värdeförändringar uppgick till 524 Mkr. Detta motsvarar 1,7 procent av totala port- Känslighetsanalys Förändr. i %-enheter Påverkan värde, Mkr Belånings- grad, % Avkastningskrav +0,5 -2 251 40,2 -0,5 2 727 34,2 Antagen årlig hyresutveckling +0,5 1 117 35,9 -0,5 -947 38,4 följvärdet före justering. Catenas fastigheter har per balansdagen värderats till ett vägt genomsnittligt direktavkastningskrav (exit yield) om 5,8 procent att jämföras med EPRA NIY om 5,4 procent. De parametrar som väsentligt påverkar värdet på en fastighet är exempelvis hyresutveckling, vakansgrad och förändring av direkt- avkastningskravet. Förändrad regionsindelning 2024 Regionsindelningen inför 2024 justeras och fem regioner blir fyra: • Region Syd (tidigare Region Malmö utan Danmark samt Region Helsingborg förutom Halmstad) • Region Väst (tidigare Region Göteborg och Jönköping samt Halmstad) • Region Öst (tidigare Region Stockholm) • Region Danmark (tidigare del i Region Malmö) Med den nya regionindelningen avspeglas läget för samtliga fastigheter och regionerna i Sverige blir storleksmässigt mer enhetliga. Förändringen ligger i linje med Catenas strategi och skapar ytterligare möjligheter till synergier i takt med att bolaget växer. Catena AB | Q4 2023 7 Catena i korthet VD-ord Intäkter och resultat Kunder och fastighetsbestånd Fastighetsutveckling Hållbarhet Finansiering Marknad Finansiella rapporter Moderbolagets räkningar Aktien Intjäningsförmåga Nyckeltal Definitioner Information ===== SIDA 8 ===== Fastighetsförvärv Fastighetsbeteckning Tillträde Region Kommun Yta, kvm Fastighets- värde, Mkr Hyresintäkt/ år, Mkr Egeskovvej 24 2023-01-23 Malmö Horsens, DK 31 900 492 21 Arendal 13:3 2023-02-01 Göteborg Göteborg 17 307 300 19 Viby 19:106 2023-02-01 Stockholm Upplands-Bro 7 335 200 11 Stigamo 1:49 2023-03-13 Jönköping Jönköping mark 72 0 Gårdsten 45:24 2023-06-09 Göteborg Göteborg mark 42 0 Klökan 1:25 2023-07-13 Stockholm Sundsvall mark 3 0 Äskatorp 4:9 2023-09-01 Göteborg Kungsbacka 5 918 113 7 Vasatorp 1:10 2023-10-27 Helsingborg Helsingborg mark 37 0 Totalt 62 460 1 259 58 Fastighetsförsäljningar Fastighetsbeteckning Frånträde Region Kommun Yta, kvm Fastighets- värde, Mkr Resultat, Mkr Källbäcksryd 1:408 2023-03-01 Göteborg Borås 1 247 9 1 Totalt 1 247 9 1 Transaktioner Catena har under året förvärvat åtta fastigheter, varav fyra mark- fastigheter, till ett sammanlagt värde om 1 209 Mkr. En fastighet är belägen i Horsens, Danmark med DKI Logistics A/S som hyresgäst. Två fastigheter tillträddes från ICA Fastigheter med densamma som hyresgäst via en sale and leaseback-transaktion. Dessa är belägna i Stockholm och Göteborg. Tillträde till en av två förvärvade fastigheter i Kungsbacka har också genomförts. Markförvärven ligger i Helsingborg, Jönköping, Göteborg och Sundsvall. Investeringar Investeringar i ny-, om- och tillbyggnader i befintliga fastigheter har gjorts med 1 939 Mkr. Den största investeringen i befintliga fastigheter under året har skett på Hyltena 1:102 där Catena uppför en 86 600 kvm stor logistikanläggning till hyresgästen Elgiganten. Större investeringar har också skett på Logistik- position Landvetter utanför Göteborg där Catena uppför en ny kyl- och frysanläggning till hyresgästen Menigo Foodservice och i Malmö på Sockret 4 där Catena uppfört en 18 700 kvm stor logistikanläggning till hyresgästen Lekia. Större hyresgästanpassningar har gjorts på bland annat fastig- heten Adaptern 1 i Norrköping. Fastighetsbestånd 2023 2022 Mkr Verkligt värde Antal fastigheter Verkligt värde Antal fastigheter Fastighetsbestånd vid årets ingång 27 219 125 23 400 126 Förvärv 1 1 209 8 2 398 6 Nybyggnation 2 1 342 819 Investering i befintliga fastigheter, ny yta 2 214 121 Investering i befintliga fastigheter, annat 2 211 93 Hyresgästanpassningar 2 172 385 Försäljningar -9 -1 -906 -7 Omräkningsdifferenser -10 144 Orealiserade värdeförändringar 524 765 Fastighetsbestånd vid periodens utgång 30 872 132 27 219 125 Totala investeringar 3 148 3 816 Investeringar via förvärv av aktier -1 128 -2 258 Investeringar enligt kassaflödesanalys 2 020 1 558 1 Fastighetsvärde efter avdrag för uppskjuten skatt och transaktionskostnader. 2 Varav aktiverad ränta 41 Mkr (10). Catena AB | Q4 2023 8 Catena i korthet VD-ord Intäkter och resultat Kunder och fastighetsbestånd Fastighetsutveckling Hållbarhet Finansiering Marknad Finansiella rapporter Moderbolagets räkningar Aktien Intjäningsförmåga Nyckeltal Definitioner Information ===== SIDA 9 ===== Fastighetsutveckling Catena har en ambition att växa genom investeringar i ut- vecklingsprojekt. Det innefattar både investeringar i tillbygg- nad och förädling av befintliga fastigheter samt nyproduktion och utveckling av bolagets markbank. Genom att förvalta det nuvarande beståndet väl och utveckla nya moderna logistik- fastigheter genererar Catena värde för alla sina intressenter. Mark Catena identifierar och förvärvar råmark i tidigt skede och arbetar nära samtliga intressenter för att få en detaljplan på plats för att kunna etablera logistikanläggningar. Detta arbete har pågått en längre tid och lett till att bolaget idag har en potentiell markbank om cirka 4,6 miljoner kvm på attraktiva logistiklägen. Andel detaljplanerad yta, markbank Detaljplanerad yta, 40% Pågående detaljplaneprocess, 52% Ej påbörjad, 8% 16,5 Mdkr Potentiell investeringsvolym 1,7 miljoner kvm Uppskattad uthyrningsbar yta En gammal industritomt får nytt liv Uppförandet av ytterligare en logistik- anläggning på fastigheten Sockret 4 i Malmö är ett viktigt led i förvandlingen av en nedgången del av stadens hamn- kvarter. Lekia har nyligen flyttat in i nya lokaler på en del av fastigheten (bilden). På den återstående tomtytan bygger vi nu en 13 700 kvm stor anläggning till e-handels- företaget Rugvista. Deras nya lokaler inrymmer både lager, logistik och en omfattande kontorsdel då Rugvista även kommer att placera sitt huvudkontor i anläggningen. På båda byggnaderna installeras sol- celler på taken och utrymme för grönytor skapas i den mån det är möjligt. Bland annat använder vi armerat gräs i stor ut- sträckning. Etableringarna bidrar till om- rådets attraktivitet och den spännande utvecklingen av Malmös hamnområden. Catena AB | Q4 2023 9 Catena i korthet VD-ord Intäkter och resultat Kunder och fastighetsbestånd Fastighetsutveckling Hållbarhet Finansiering Marknad Finansiella rapporter Moderbolagets räkningar Aktien Intjäningsförmåga Nyckeltal Definitioner Information ===== SIDA 10 ===== Större pågående projekt 1 Kund Fastighet Kommun Uthyr- ningsbar yta, kvm Bedömt driftsöver- skott, Mkr Uppskattad investering, Mkr Upparbetat per Q4 2023, Mkr Uthyr nings- grad på balans dag, % Klart 2 Lekia Sockret 4 Malmö 18 700 13 208 224 62 Q1 2024 Menigo Dansered 1:66 Härryda 42 300 38 607 433 100 Q4 2024 MM-Sport Dansered 1:66 Härryda 8 690 6 105 108 100 Q1 2024 Hus C Dansered 1:66 Härryda 33 120 24 344 107 0 * Elgiganten Hyltena 1:102 Jönköping 86 600 45 813 704 100 Q2 2024 Coop Stenvreten 8:33 Enköping 5 800 8 124 97 100 Q1 2024 Nowaste Logistics Stigamo 1:49 Jönköping 33 000 25 379 117 38 Q4 2024 Kyl- & Frysex- pressen Nord Klökan 1:25 Sundsvall 5 012 8 120 36 100 Q2 2024 Nowaste Logistics Vevaxeln 1 & Vipparmen 1 Helsingborg 75 000 67 950 84 0 Q1 2026 Rugvista Sockret 4 Malmö 13 700 14 195 2 100 Q2 2025 Totalt pågående större projekt 321 922 248 3 845 1 912 1 Mindre hyresgästanpassningar och projekt tillkommer utöver de större projekt som redovisas i tabellen. 2 Ett projekt anses av Catena som färdigställt när vi erhåller slutbevis och/eller när hyresgäst erlägger första hyresbetalning. * Pausat för vidare dialog med Trafikverket. Större möjliga projekt Område Kommun Total markyta, kvm Ägarandel, % Prognos byggklar mark Ägda/delägda (i urval) Stockholm Syd Nykvarn/Södertälje 450 000 100 Omgående Logistikposition Sunnanå Burlöv 120 000 100 Omgående Folkestaleden Eskilstuna 75 000 100 Omgående Gårdsten Göteborg 47 000 100 Omgående Köpingegården Helsingborg 42 000 100 Omgående Mappen Linköping 40 000 100 Omgående Logistikposition Katrineholm Katrineholm 30 000 100 Omgående Logistikposition Söderåsen Bjuv 565 000 100 Q2 2024 Örebro Syd Örebro 920 000 50 Q3 2024 E-City Engelholm Ängelholm 490 000 100 Q2 2025 Logistikposition Järna Södertälje 1 000 000 50 Q1 2027 Logistikposition Tostarp Helsingborg 345 000 100 Q1 2029 Nyproduktion Ökad efterfrågan på moderna och hållbara logistikfastigheter bidrar till en kraftig obalans mellan efterfrågan och utbud av attraktiv mark, i synnerhet eftersom planprocesser ofta är för- knippade med långa ledtider. Det här fenomenet sätter fart på markpriser vilket synliggör värdet av Catenas markreserv och ger bolaget en unik konkurrensfördel. Historiskt har vi befunnit oss på en marginal över marknadens avkastningskrav på upp emot 2–3 procentenheter i samband med nyproduktion. I normalfallet startar vi nya projekt först när vi har tecknat hyreskontrakt med kund för att säkerställa en god säkerhets- marginal. Utveckling av befintligt bestånd Catena arbetar kontinuerligt för att effektivisera och utveckla befintligt bestånd. Genom lokal närvaro och tack vare en egen förvaltningsorganisation skapar vi nära relationer med våra hyres- gäster och optimala förutsättningar för ständiga förbättringar i fastigheterna över tid. Catena har ett evighetsperspektiv med sitt ägande och utforskar kontinuerligt nya sätt att höja stan- dard och effektivitet. På så sätt kan vi minska driftskostnader och klimatavtryck, vilket förbättrar fastigheterna över tid och gör dem mer attraktiva för både befintliga och nya hyresgäster. Logistikfastigheter uppförs oftast på större markområden där möjlighet till expansion finns. I takt med växande godsflöden, drivet av bland annat tillväxten inom e-handeln, behöver våra hyresgäster ofta möjlighet att bygga ut en befintlig fastighet för att kunna hantera större volymer. Vår förmåga att erbjuda detta stärker kunderbjudandet och tillväxtmöjligheterna, både för Catena och våra hyresgäster. Catena AB | Q4 2023 10 Catena i korthet VD-ord Intäkter och resultat Kunder och fastighetsbestånd Fastighetsutveckling Hållbarhet Finansiering Marknad Finansiella rapporter Moderbolagets räkningar Aktien Intjäningsförmåga Nyckeltal Definitioner Information ===== SIDA 11 ===== Catenas hållbarhetsarbete Mål och strategi Hållbarhet är en strategisk horisont som Catena verkar utifrån. Vi följer utvecklingen av EU-taxonomin och rapporterar på föreslagna parametrar. Catena har skrivit under FN:s Global Compact och bolagets klimatmål för Scope 1 och 2 är godkända av SBTi (Science Based Target). Vidare är Catenas samtliga mål inom hållbarhet linjerade mot 2025 och 2030. I kvartalsrapporten beskriver vi en kortfattad version av hur vi arbetar mot våra övergripande hållbarhetsmål. För en helhetsbild av vårt hållbarhetsarbete, läs gärna vår hållbarhetsrapport som publiceras årligen. Hållbarhetsmål Q4 2023 2022 2021 Trend Nettonoll växthusgasutsläpp 2030 – Scope 1–2, ton CO2e (location based) 3 612 2 814 2 632 – Scope 3, ton CO2e (location based) 23 422 39 916 19 590 Hela beståndet ska vara nettopositivt gällande biodiversitet till 2030, grönytefaktor * 0,38 0,39 0,42 100 procent av koncernens uthyrningsbara yta ska vara miljöcertifierad 2030 39 25 15 Certifierade som GPTW > 85 procent * 81 88 88 * Grönytefaktor och GPTW redovisas per helår. För mer information, se vår årsredovisning för 2022. → Läs mer om hållbarhetsnyckeltal på sidan 23. tkvm -18- 19 -20- 21 -22- 23 kWh/kvm 0 500 1 000 1 500 2 000 2 500 80 90 100 110 120 130 LOA där Catena saknar energidata LOA där Catena har energidata Energianvändning per kvm Energiintensitet, 2018–2023 Vi undersöker hur vi kan bidra till den biologiska mångfalden på våra fastig- heter. Att skapa habitat för fjärilar, insekter och bin är ett sätt. Catena AB | Q4 2023 11 Catena i korthet VD-ord Intäkter och resultat Kunder och fastighetsbestånd Fastighetsutveckling Hållbarhet Finansiering Marknad Finansiella rapporter Moderbolagets räkningar Aktien Intjäningsförmåga Nyckeltal Definitioner Information 11 ===== SIDA 12 ===== Sammanfattning av tillämplighet och förenlighet enligt taxonomiförordningen Q4 2023, Mkr Eligible enligt EU-taxonomin, % Aligned enligt EU-taxonomin, % Omsättning 1 1 808 100 56 Capex 2 3 148 100 74 Opex 3 100 100 42 Betyg och utmärkelser 1 Omsättningen avser totala hyresintäkter i resultaträkningen. 2 Investeringar (Capex) avser aktiverade utgifter som höjer värdet på våra fastigheter, inklusive om-/tillbyggnader, förvärv och nybyggnation. 3 Kostnader (Opex) avser direkta utgifter för skötsel, reparation och underhåll av fastigheter. Catena redovisar frivilligt på taxonomin, läs gärna mer i årsredovisningen för 2022, se redovisningsprinciper sidan 100. Catena fick 72 av 100 poäng. Miljöcertifiering – ett värdefullt verktyg Vi ser arbetet med miljöcertifiering av både nyproduktion och befintliga byggnader som ett viktigt verktyg för att säker- ställa miljöprestanda. Miljöcertifieringarna ger oss en metod för att systematiskt förbättra våra anläggningar över tid och de granskas av tredje part, vilket är viktigt för att säkerställa tillförlitlighet för externa intressenter. Under året har Catena ökat tempot med certifieringar av befintliga fastigheter. Total andel miljöcertifierat för hela året uppgår till 39 procent av total uthyrningsbar yta, vilket motsvarar drygt 883 000 kvm och en ökning med 14 procent i absoluta tal sedan Q4 2022. Miljöcertifieringar om cirka 150 000 kvm som avser både nyproduktion och befintliga fastigheter har vidare skickats in för granskning och ytterliga- re certifieringsarbeten om 300 000 kvm pågår. Catena AB | Q4 2023 12 Catena i korthet VD-ord Intäkter och resultat Kunder och fastighetsbestånd Fastighetsutveckling Hållbarhet Finansiering Marknad Finansiella rapporter Moderbolagets räkningar Aktien Intjäningsförmåga Nyckeltal Definitioner Information ===== SIDA 13 ===== Finansiering Finansiell position – en sammanställning 2023-12-31 Finans- policy 2022-12-31 Räntebärande skulder, Mkr 11 892 10 782 Andel grön finansiering, % 48,9 >50 28,1 Soliditet, % 51,9 >40 53,5 Räntetäckningsgrad, ggr 4,0 >2,0 4,9 Nettoskuld/EBITDA, (R12) ggr 7,2 <9 ggr 7,9 Genomsnittlig kapital- bindning, år 3,8 >2,5 3,6 Kreditrating BBB- Lägst IG BBB- Belåningsgrad, % 37,1 <50 31,7 Genomsnittlig räntebindning, år 3,0 3,2 Räntesäkringsgrad, % 68,2 70,8 Snittränta, % 3,7 3,0 Kassa och outnyttjad kredit, Mkr 3 030 4 417 Kapitalstruktur Eget kapital Övriga skulder Räntebärande skulder Soliditet, % Banklån, 62% Danska Realkredit obligationer, 14% MTN icke säkerställda obligationer, 12% SFF säkerställda obligationer, 10% Certifikat, 2% Finansieringskällor 0 7 000 14 000 21 000 28 000 35 000 20232022202120202019 0 15 30 45 60 Mkr % Att utveckla, äga och förvalta logistikfastigheter ställer krav på god tillgång till kapital. Kombinationen av en väl diversifierad finansiering och en attraktiv fastighetsportfölj som genererar starka kassaflöden skapar utrymme för fortsatt hållbar tillväxt. Catenas finansieringsstrategi Catena arbetar kontinuerligt för att uppnå en ändamålsenlig kapitalstruktur vilken styrs av affärsmässiga motiv samt av en finanspolicy som beslutas och vid behov revideras av styrelsen. Catena styr sin finansiella ställning genom att följa upp utvalda nyckeltal som på olika sätt bidrar till att hantera finansiella risker. Genom att aktivt verka för att bibehålla en god säkerhets- marginal kopplad till skuldsättning, soliditet och räntetäckning säkerställer vi en långsiktigt attraktiv kreditprofil för investerare och långivare. Tillsammans med starka kassaflöden från det befintliga beståndet och nyutvecklade fastigheter genereras hållbar tillväxt till våra intressenter över lång tid. I linje med denna målsättning eftersträvar vi att alltid uppnå och bibehålla ett kreditbetyg om lägst Investment Grade, motsvarande BBB-. Catenas kreditbetyg Ratinginstitut Långsiktig Utsikter Fitch Ratings BBB- Stabila Nordic credit rating BBB- Positiva Marknadsläget Under fjärde kvartalet har inflationstakten fortsatt att gå ner. I kombination med tecken på en alltmer pressad realekonomi har förväntningar på lägre marknadsräntor fått fäste. Vid årsskiftet stod den svenska femårs-swapen på 2,36 procent, tre månader tidigare uppgick den till 3,55 procent. Den här utvecklingen har bidragit till ökad optimism om fler investeringar i sektorn. I inledningen av 2024 har kapitalmarknaden åter öppnat upp med flera emissioner i primärmarknaden där spreadar kommit ned för bolag med stabila kreditbetyg. Den svenska och danska central- banken startar det nya året med styrräntor på 4,0 procent respek- tive 3,6 procent och förväntningarna är att få se åtminstone några räntesänkningar under året. Catenas starka finansiella ställning ger handlingsutrymme för fortsatt tillväxt under 2024. Utestående obligationer (icke säkerställd MTN) Mkr Räntevillkor, % Löptid, år Förfall, årtal 950 1,35+Stibor 3M 4 2025 450 1,588 4 2025 Finansiering och likviditet Catenas lånebehov tillgodoses framför allt via de större nordiska bankerna samt via kapitalmarknaden. Under året har Catenas skuld förändrats med 1 110 Mkr och under det fjärde kvartalet med 294 Mkr. På balansdagen uppgick räntebärande skulder till 11 892 Mkr, varav en nyttjad checkkredit om 125 Mkr tillkom i sam- band med förvärvet av Bockasjö AB i oktober. Denna checkkredit är tillfällig och kopplad till ett pågående projekt, den kommer därmed att lösas bort när projektet färdigställs och säljs. Belå- ningsgraden uppgår till 37,1 procent vilket medför en trygg och samtidigt flexibel möjlighet att kunna fortsätta investera i lönsam- ma projekt alternativt strategiskt viktiga förvärv. På balansdagen uppgick säkerställd skuld till 85 procent av låneportföljen, vilket motsvarar en säkerställd belåningsgrad om 31 procent. Vidare på balansdagen uppgick likvida medel inklusive outnyttjade Catena AB | Q4 2023 13 Catena i korthet VD-ord Intäkter och resultat Kunder och fastighetsbestånd Fastighetsutveckling Hållbarhet Finansiering Marknad Finansiella rapporter Moderbolagets räkningar Aktien Intjäningsförmåga Nyckeltal Definitioner Information ===== SIDA 14 ===== lånelöften till 3 030 Mkr, vilket skapar en trygg buffert för att hantera och täcka upp för framtida refinansieringsbehov. Catena eftersträvar att vid var tid åtminstone behålla en likviditet inklude- rat 12 månaders fritt kassaflöde för att täcka upp för kommande 12 månaders låneförfall. Catena tillser dessutom att det vid varje givet tillfälle finns outnyttjade lånelöften för att täcka samtliga utestående certifikat. På balansdagen uppgick värdet på obelå- nade tillgångar till över 4 gånger den icke säkerställda skulden exkluderat värdet på mark. Utöver Catenas egna MTN-program finns en möjlighet att låna säkerställd kapitalmarknadsfinansiering genom Svensk FastighetsFinansiering (SFF) som till lika delar ägs av Catena, Diös, Räntebindning 1 Lån Derivat 2, 3 Räntebindningsstruktur År Mkr Andel, % Mkr Fastränta, % Mkr Andel, % Ränta, % 0–1 10 683 90 500 1,4 4 547 38 5,1 1–2 1 018 9 761 1,8 1 779 15 2,8 2–3 0 0 300 0,7 300 3 2,0 3–4 0 0 600 0,2 600 5 1,5 4–5 191 1 1 293 1,5 1 483 12 3,2 5– 0 0 3 183 1,9 3 183 27 3,2 Totalt 11 892 100 6 637 1,5 11 892 100 3,7 1 Löftesprovisioner är jämnt fördelade över räntebindningsstrukturen. Detsamma gäller kreditmarginalerna för de rörliga lånen. 2 Ränta avser betald fast ränta i kontrakten. 3 Tillkommer en forwardstartande ränteswap på nominellt 200 Mkr med start 2026. Kapitalbindning År Avtalsvolym Nyttjat Outnyttjat Andel nyttjat, % 0–1 2 547 2 547 0 21 1–2 4 282 2 282 2 000 19 2–3 3 425 2 825 600 24 3–4 2 165 2 165 0 18 4–5 0 0 0 0 5– 2 073 2 073 0 18 Totalt 14 492 11 892 2 600 100 Fabege, Platzer och Wihlborgs. Kraven på säkerheternas, det vill säga fastigheternas, beskaffenhet är höga varför utsikten för refi- nansieringar kopplade till dessa obligationer bedöms som mycket goda. SFF innehar en kreditrating motsvarande BBB+ från NCR. Mer om SFF finns att läsa på Svenskfastighetsfinansiering.se. Kapital- och räntebindning Catena eftersträvar en förutsägbar finansiering och söker därmed en diversifierad uppsättning av finansieringskällor med spridd kapitalbindningsstruktur. Inom 12 månader förfaller lån om cirka 2,5 Mdkr varav ungefär 59 procent är banklån och 41 procent är säkerställda obligationer genom SFF. Den genomsnittliga kapitalbindningen på balansdagen var 3,8 år (3,6). För att uppnå önskad ränteförfallostruktur och därmed hantera ränterisken arbetar Catena både med fasträntelån och räntederivat. Vid årets slut uppgick fasträntelånen inklusive ränteswappar till 68 procent av totala räntebärande skulder vilket mildrar effekten av de ökade marknadsräntor vi upplevt under 2022 och 2023. Den genom- snittliga räntebindningstiden uppgår till 3,0 år (3,2). Räntekänslighetsanalys Marknadsränta (Stibor, Cibor), procentenheter +1 -1 Räntekostnad + ökning/- minskning, Mkr +35 -35 Plantehuset 3 på Logistikposition Tostarp i Helsingborg. Catena AB | Q4 2023 14 Catena i korthet VD-ord Intäkter och resultat Kunder och fastighetsbestånd Fastighetsutveckling Hållbarhet Finansiering Marknad Finansiella rapporter Moderbolagets räkningar Aktien Intjäningsförmåga Nyckeltal Definitioner Information 14 ===== SIDA 15 ===== Värdeförändring derivat Catena använder räntederivat för att uppnå önskad räntebind- ningsstruktur. Under kvartalet ingick Catena två ny ränteswapar i SEK på nominellt 500 Mkr med löptid på 5 år till en ränta på cirka 2,4 procent. På balansdagen uppgick det verkliga värdet av derivat, tillhörande nivå 2 i värderingshierarkin, till 208 Mkr (504), och värdeförändringen påverkade resultaträkningen med -296 Mkr (626). % 0 10 20 30 40 50 60 20232022202120202019 ggr 0 3 6 9 12 20232022202120202019 % 0 10 20 30 40 50 60 70 20232022202120202019 ggr 0 2 4 6 20232022202120202019 År 0 1 2 3 4 5 20232022202120202019 FINANSIELLA MÅL Genomsnittlig kapitalbindning Räntetäckningsgrad Soliditet Nettoskuld/EBITDA (R12)*Belåningsgrad MÅL >2,5 år MÅL >2 ggr MÅL >40% MÅL <50% MÅL <9 ggr * Under 2023 adderades Nettoskuld/EBITDA i bolagets finansiella målsättning. Den gröna omställningen Catena arbetar målmedvetet för att anpassa verksamheten till bolagets långsiktiga hållbarhetsmål. I maj 2021 etablerades ett finansieringsramverk för gröna obligationer. Syftet är att locka finansiering till investeringar i fastigheter och projekt som främjar miljö- och klimatomställning. På balansdagen uppgick den gröna delen av låneportföljen till 49 procent och till senast 2025 ska minst 50 procent vara klassificerad som grön finansiering. Mer information finns att läsa i vår investerarrapport som varje år uppdateras och publiceras på vår webbplats. Catena AB | Q4 2023 15 Catena i korthet VD-ord Intäkter och resultat Kunder och fastighetsbestånd Fastighetsutveckling Hållbarhet Finansiering Marknad Finansiella rapporter Moderbolagets räkningar Aktien Intjäningsförmåga Nyckeltal Definitioner Information 15Catena AB | Q4 2023 ===== SIDA 16 ===== Marknadsutveckling Utvecklingen för logistikfastigheter Drivkrafterna för logistikfastigheter har sin grund i globala mega- trender som har resulterat i en mer komplex men också en mer flexibel leveranskedja. Den tekniska utvecklingen har möjliggjort ett nytt konsumtionsbeteende som skapat behov av nya sätt att lagra och sälja produkter vidare. Sedan 2006 har den digitala handeln ökat från 14 Mdkr till 136 Mdkr 2022 och idag står den digitala handeln för cirka 15 procent av den totala detaljhandeln. Under 2023 har försäljningsvolymen inom e-handel visserligen gått ner men antalet paketleveranser ökar, vilket tyder på att konsumtionen har riktat in sig på billigare varor. Demografin spelar också roll, där en allt större koncentration av människor på mindre ytor ökar behovet av ny och förbättrad varuförsörjning. Som en konsekvens av högre kapitalkostnader och en allt snävare arbetsmarknad har fokus på effektiva lagerhållningsmetoder ökat dramatiskt. Investeringar i, och användning av robotiserade lager, har blivit allt vanligare och detta adderar till det totala värdet av logistikfastighetens betydelse i samhället. Vi upplever också att geopolitiska risker omprioriterar läget för företagens produktion och lagerhållning. Slutligen har kundens behov av hållbara och energieffektiva lösningar blivit viktigare än någonsin vilket initialt krymper stocken av tillgängliga och tillräckligt moderna logisti- kytor. Sammantaget bedömer vi att den långsiktiga efterfrågan på logistikytor kommer vara fortsatt god. Makroutveckling Catena påverkas av den ekonomiska utvecklingen i samhället i stort och är beroende av kapitalmarknaden. I kölvattnet av pande- min, krigsutbrottet i Ukraina, eskalerande konflikt i Mellanöstern och allt större osäkerhet om det geopolitiska lägets långsiktiga effekter brottas nu företag och hushåll med efterdyningar av infla- tionstryck och recessionsrisker. I takt med ett lägre inflationstryck har centralbanker börjat tillämpa en mjukare retorik under senare delen av 2023 och in- ledningen av 2024. Marknaden förväntar sig flera räntesänkning- ar inom 12 månader. KPI på årsbasis uppmättes till 4,4 procent i Sverige och till 0,7 procent i Danmark. Prisutvecklingen har varit i en nedåtgående trend sedan ett år tillbaka, dock är det fortfaran- de en osäkerhet kopplad till utvecklingen framåtriktat. Samtidigt har kreditspreadar på obligationer kommit ner generellt även om det varierar stort mellan bolagen och osäkerheten bidrar till trendutvecklingen. För Catena kan marknadsläget utgöra en möjlighet att kapitalisera givet att lönsamheten bedöms ge en tillräcklig säkerhetsmarginal. Solsten 1:102 i Mölnlycke. Catena AB | Q4 2023 16 Catena i korthet VD-ord Intäkter och resultat Kunder och fastighetsbestånd Fastighetsutveckling Hållbarhet Finansiering Marknad Finansiella rapporter Moderbolagets räkningar Aktien Intjäningsförmåga Nyckeltal Definitioner Information 16 ===== SIDA 17 ===== Finansiella rapporter Koncernens resultat i sammandrag Mkr 2023 okt–dec 2022 okt–dec 2023 jan–dec 2022 jan–dec Hyresintäkter 465 395 1 808 1 544 Fastighetskostnader -106 -86 -361 -324 Driftsöverskott 359 309 1 447 1 220 Central administration -14 -14 -50 -44 Övriga rörelseintäkter 3 1 7 2 Andel i resultat från intresseföretag 2 – 39 – Finansiella intäkter 6 11 35 33 Finansiella kostnader -96 -75 -363 -247 Finansiella kostnader avseende leasingskuld -2 -2 -8 -10 Förvaltningsresultat 258 230 1 107 954 Realiserade värdeförändringar från förvaltningsfastigheter – – – 100 Orealiserade värdeförändringar från förvaltningsfastigheter 1 127 -365 524 765 Värdeförändringar derivat -310 -18 -296 626 Resultat före skatt 1 075 -153 1 335 2 445 Periodens skatt -260 14 -349 -449 Periodens resultat 815 -139 986 1 996 Övrigt totalresultat Omräkningsdifferens -29 10 1 32 Periodens totalresultat 786 -129 987 2 028 Periodens totalresultat fördelat på moderbolagets aktieägare 786 -129 987 2 028 Nyckeltal Eget kapital, kr per aktie 346,34 334,71 346,34 334,71 Långsiktigt substansvärde EPRA NRV, kr 392,17 371,39 392,17 371,39 Periodens resultat, kr per aktie 1 16,25 -2,93 19,74 44,68 Antal utestående aktier, miljoner 50,2 49,9 50,2 49,9 1 Före och efter utspädning. Solcellsanläggning på fastigheten Morgongåva 15:33. Catena AB | Q4 2023 17 Catena i korthet VD-ord Intäkter och resultat Kunder och fastighetsbestånd Fastighetsutveckling Hållbarhet Finansiering Marknad Finansiella rapporter Moderbolagets räkningar Aktien Intjäningsförmåga Nyckeltal Definitioner Information 17 ===== SIDA 18 ===== Koncernens kassaflöde i sammandrag Mkr 2023 jan–dec 2022 jan–dec Resultat före skatt 1 335 2 445 Justering för poster som inte ingår i kassaflödet -267 -1 512 Betald skatt -39 -45 Kassaflöde före förändringar av rörelsekapital 1 029 888 Förändring av rörelsefordringar och lager -32 120 Förändring av rörelseskulder 65 233 Kassaflöde från den löpande verksamheten 1 062 1 241 Förvärv av tillgångar via dotterföretag -681 -1 169 Förvärv av rörelse, netto likvidpåverkan 20 - Avyttring av verksamheter 4 655 Investeringar i förvaltningsfastigheter -2 020 -1 558 Avyttring av förvaltningsfastigheter 1 132 Förvärv av materiella anläggningstillgångar -2 -1 Förändringar av finansiella tillgångar -28 -12 Kassaflöde från investeringsverksamheten -2 706 -1 953 Nyemission – 3 777 Förändring av lån 321 -1 544 Utbetald utdelning -413 -363 Kassaflöde från finansieringsverksamheten -92 1 870 Periodens kassaflöde -1 736 1 158 Likvida medel vid periodens början 2 167 993 Kursdifferens i likvida medel -1 16 Likvida medel vid periodens slut 430 2 167 Koncernens balansräkning i sammandrag Mkr 2023 31 dec 2022 31 dec Tillgångar Anläggningstillgångar Goodwill 582 461 Förvaltningsfastigheter 30 872 27 219 Materiella anläggningstillgångar 2 2 Nyttjanderättstillgångar 275 275 Finansiella anläggningstillgångar 701 729 Omsättningstillgångar Exploateringsfastigheter 227 – Kortfristiga fordringar 410 353 Likvida medel 430 2 167 Summa tillgångar 33 499 31 206 Eget kapital och skulder Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare 17 391 16 697 Långfristiga skulder Räntebärande skulder 9 238 7 806 Uppskjuten skatteskuld 3 091 2 796 Leasingskuld 273 272 Övriga långfristiga skulder 33 1 Kortfristiga skulder Räntebärande skulder 2 654 2 976 Övriga kortfristiga skulder 819 658 Summa eget kapital och skulder 33 499 31 206 Uppskjutna skatter presenteras netto per skattejurisdiktion. Förändring i eget kapital i sammandrag Mkr 2023 31 dec 2022 31 dec Ingående balans 16 697 11 255 Periodens totalresultat 987 2 028 Lämnad utdelning aktieägare -413 -363 Nyemission 120 3 777 Utgående balans 17 391 16 697 Catena AB | Q4 2023 18 Catena i korthet VD-ord Intäkter och resultat Kunder och fastighetsbestånd Fastighetsutveckling Hållbarhet Finansiering Marknad Finansiella rapporter Moderbolagets räkningar Aktien Intjäningsförmåga Nyckeltal Definitioner Information ===== SIDA 19 ===== Moderbolagets räkningar Balansräkning i sammandrag, moderbolaget Mkr 2023 31 dec 2022 31 dec Tillgångar Anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar 2 2 Finansiella anläggningstillgångar 3 235 3 237 Långfristiga fordringar 210 533 Omsättningstillgångar Fordringar på koncernföretag 9 991 7 295 Fordringar på intresseföretag 19 16 Kortfristiga fordringar 31 15 Likvida medel 365 2 149 Summa tillgångar 13 853 13 247 Eget kapital och skulder Eget kapital 7 871 8 063 Obeskattade reserver 17 34 Långfristiga skulder Uppskjuten skatteskuld 42 104 Räntebärande skulder 1 647 1 750 Kortfristiga skulder Räntebärande skulder - 30 Skulder till koncernföretag 4 235 3 222 Övriga kortfristiga skulder 41 44 Summa eget kapital och skulder 13 853 13 247 Resultaträkning i sammandrag, moderbolaget Mkr 2023 jan–dec 2022 jan–dec Nettoomsättning 77 64 Kostnad för utförda tjänster -126 -111 Rörelseresultat -49 -47 Finansiella intäkter och kostnader Övriga ränteintäkter och liknande intäkter 490 885 Resultat från andelar i koncernbolag 97 135 Räntekostnader och liknande kostnader -440 -121 Resultat före bokslutsdispositioner och skatt 98 852 Bokslutsdispositioner 17 - Skatt på årets resultat -14 -190 Årets totalresultat 101 662 I moderbolaget återfinns inga poster som redovisas i övrigt totalresultat varför summa totalresultat överensstämmer med periodens resultat. Catena AB | Q4 2023 19 Catena i korthet VD-ord Intäkter och resultat Kunder och fastighetsbestånd Fastighetsutveckling Hållbarhet Finansiering Marknad Finansiella rapporter Moderbolagets räkningar Aktien Intjäningsförmåga Nyckeltal Definitioner Information ===== SIDA 20 ===== Aktie och ägare Aktien Catena-aktien var på bokslutsdagen registrerad på Nasdaq Stockholm – Nordiska listan Large Cap. Stängningskursen den 29 december 2023 var 471,40 kronor mot stängningskursen den 30 december 2022 som var 388,60 kronor, vilket innebär att aktie- kursen ökat med 21,3 procent under perioden. Catena- aktien har som högst under perioden handlats till 477,80 kronor och som lägst till 339,40 kronor. Catenas aktie ingår sedan hösten 2017 i det internationella fastighetsindexet EPRA. Per 31 december 2023 har Catena 16 653 registrerade aktie- ägare och antalet aktier i Catena uppgår till 50 212 478 stycken. Utdelningspolicy Catena ska långsiktigt utdela minst 50 procent av förvaltnings- resultatet efter schablonberäknad skatt. 2022, januari 2024, januari Kronor 200 300 400 500 600 Kursutveckling 2022-10-01–2023-12-30 Catena OMX Stockholm PI Carnegie Real Estate Index Ägarstruktur per 2024-01-31, största ägare Antal aktier, tusental Röster, % Backahill 11 221 22,4 WDP NV/SA 5 026 10,1 Länsförsäkringar Fonder 2 800 5,6 PGGM Pensioenfonds 2 240 4,5 SEB Fonder 1 556 3,1 Vanguard 1 351 2,7 BlackRock 1 104 2,2 Gustaf Hermelin 1 064 2,1 Columbia Threadneedle 1 003 2,0 Fjärde AP-fonden 963 1,9 AFA Försäkring 876 1,7 Norges Bank 842 1,7 AXA 657 1,3 Handelsbanken Fonder 615 1,2 ODIN Fonder 592 1,2 Övriga aktieägare 18 302 36,3 Totalt 50 212 100,00 På årsstämman den 27 april 2023 beslutades att utdelning ska lämnas med 8,26 kr per aktie uppdelat på två tillfällen om vardera 4,13 kr per aktie. Under året har utdelning om 413 Mkr utbetalats. Logistiken 3, Umeå. Catena AB | Q4 2023 20 Catena i korthet VD-ord Intäkter och resultat Kunder och fastighetsbestånd Fastighetsutveckling Hållbarhet Finansiering Marknad Finansiella rapporter Moderbolagets räkningar Aktien Intjäningsförmåga Nyckeltal Definitioner Information Catena AB | Q4 2023 ===== SIDA 21 ===== Aktuell intjäningsförmåga Intjäningsförmåga Mkr 2023 31 dec 2023 30 sep 2023 30 jun 2023 31 mar 2022 31 dec 2022 30 sep 2022 30 jun 2022 31 mar Hyresintäkter 1 967 1 815 1 794 1 777 1 740 1 551 1 531 1 508 Fastighetskostnader -389 -359 -355 -352 -345 -320 -334 -329 Driftsöverskott 1 578 1 456 1 439 1 425 1 395 1 231 1 197 1 179 Central administration -52 -47 -47 -47 -47 -39 -39 -39 Andel i resultat från intresseföretag 0 0 0 0 0 0 0 0 Finansnetto -407 -398 -381 -350 -320 -280 -214 -206 Tomträttsavgälder -8 -8 -8 -8 -8 -8 -11 -10 Förvaltningsresultat 1 111 1 003 1 003 1 020 1 020 904 933 924 Periodens skatt -229 -206 -206 -210 -210 -186 -192 -190 Periodens resultat 882 797 797 810 810 718 741 734 Nyckeltal Periodens/Årets resultat, kr per aktie 17,6 16,0 16,0 16,2 16,2 15,8 16,3 17,8 Antal utestående aktier, miljoner 50,2 49,9 49,9 49,9 49,9 45,3 45,3 41,2 I tabellen presenterar Catena sin intjäningsförmåga på 12-månaders basis. Denna uppställning ska inte likställas med en prognos, utan avser att återspegla ett normalår. Därför kan faktiskt utfall komma att skilja sig på grund av såväl beslut som påverkar utfallet positivt som negativt i förhållande till normalår som oförutsedda händelser. Den presenterade intjäningsförmågan innehåller ingen be- dömning av hyres-, vakans- eller ränteförändring. Catenas resultaträkning påverkas även av värdeförändringar och förändringar i fastighetsbeståndet samt av värdeförändring- ar avseende derivatinstrument. Inget av detta har beaktats i den aktuella intjäningsförmågan. Driftsöverskottet baseras på per balansdagen kontrakterade hyresavtal och normali- serade fastighetskostnader för aktuellt bestånd. De finansiella kostnaderna baseras på Catenas genom- snittliga räntenivå inklusive säkringar för aktuell låneskuld på balansdag med avdrag för aktiverad ränta i normal projekt- volym. Skatten är schablonmässigt beräknad efter vid varje tidpunkt gällande skattesats. Broby 57:5 , Åstorp. Catena AB | Q4 2023 21 Catena i korthet VD-ord Intäkter och resultat Kunder och fastighetsbestånd Fastighetsutveckling Hållbarhet Finansiering Marknad Finansiella rapporter Moderbolagets räkningar Aktien Intjäningsförmåga Nyckeltal Definitioner Information 21Catena AB | Q4 2023 ===== SIDA 22 ===== Redovisnings- och värderingsprinciper Catena AB upprättar koncernredovisningen i enlighet med International Financial Reporting Standards (IFRS) utgivna av International Accounting Standards Board (IASB) samt tolknings- uttalanden från IFRS Interpretations Committee (IFRIC) såsom de har godkänts av EU-kommissionen för tillämpning inom EU. Moderbolaget tillämpar samma redovisningsprinciper som koncernen dock med beaktande av rekommendationer från Rådet för finansiell rapportering: RFR 2, Redovisning för juridiska personer. Denna delårsrapport är upprättad i enlighet med IAS 34 Del- årsrapportering för koncernen och enligt årsredovisningslagen för moderbolaget. De tillämpade redovisningsprinciperna är oförändrade jämfört med årsredovisningen för föregående år. Upplysningar enligt IAS 34 16A framkommer förutom i de finansiella rapporterna även i övriga delar av delårsrapporten. Verkligt värde för finansiella instrument Redovisat värde för Catenas räntebärande skulder uppgick till totalt 11 892 Mkr (10 782) per den 31 december 2023, medan verkligt värde bedöms uppgå till 11 863 Mkr (10 687). Skillnaden mellan redovisat värde och verkligt värde är framför allt hänförlig till påverkan av ändrade marknadsräntor på värdet av skulder som löper med fast ränta. För övriga finansiella tillgångar och finansiella skulder bedöms det redovisade värdet utgöra en rimlig approximation av verkligt värde. Catena har vidare utestående räntederivat som värderas till verkligt värde. Verkligt värde för dessa derivat uppgick per den 31 december 2023 till 208 Mkr (504). Värderingen tillhör nivå 2 i värderingshierarkin. Risker och osäkerhetsfaktorer För att kunna upprätta redovisningen enligt god redovisnings- sed måste företagsledningen göra bedömningar och antaganden som påverkar i bokslutet redovisade tillgångs- och skuldposter respektive intäkts- och kostnadsposter samt lämnad information i övrigt. Faktiskt utfall kan skilja sig från dessa bedömningar. Cate- nas finansiella risker beskrivs i årsredovisningen 2022 i not 20 på sidorna 145–147 samt sidorna 123–124. Styrelsen och verkställande direktören intygar att denna rap- port ger en rättvisande bild av koncernens och moderbolagets Väsentliga händelser efter årets utgång Inga väsentliga händelser har inträffat efter årets utgång. Nattskiftet 11, Hägersten. finansiella ställning och resultat samt beskriver de väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som koncernen och de företag som ingår i koncernen står inför. Helsingborg 21 februari 2024 Catena AB Styrelsen Denna rapport har inte varit föremål för särskild granskning av bolagets revisorer. Catena AB | Q4 2023 22 Catena i korthet VD-ord Intäkter och resultat Kunder och fastighetsbestånd Fastighetsutveckling Hållbarhet Finansiering Marknad Finansiella rapporter Moderbolagets räkningar Aktien Intjäningsförmåga Nyckeltal Definitioner Information Catena AB | Q4 2023 ===== SIDA 23 ===== Effekter av förvärvet av Bockasjökoncernens projektorganisation Mkr Det förvärvade företagets nettotillgångar vid förvärvstidpunkten: Övriga fordringar 2 Likvida medel 164 Leverantörsskulder och övriga rörelseskulder -18 Netto identifierbara tillgångar och skulder 148 Koncerngoodwill 120 Köpeskilling 268 Överförd ersättning och påverkan på likvida medel Mkr Likvida medel 144 Emitterade aktier (328 094 stamaktier) 120 Skuld för slutreglering av köpeskilling 4 Total överförd ersättning 268 Del av överförd ersättning som utgjordes av likvida medel -144 Likvida medel i den förvärvade verksamheten 164 Påverkan på koncernens likvida medel 20 Rörelseförvärv Den 4 oktober 2023 förvärvade koncernen 100 procent av aktier- na och rösterna i det onoterande bolaget Bockasjö AB (Bockasjö). Verksamheten består av att utveckla logistikfastigheter. Genom förvärvet tillförs Catena värdefull projektkapacitet och det finns goda möjligheter att ytterligare förfina Catenas processer för pro- jektutveckling genom att forma en ”best practice” utifrån de mest framgångsrika och effektiva arbetsmodellerna i båda bolagen. I Bockasjös organisation finns dessutom ett gediget nätverk bland både logistikaktörer och leverantörer. I samband med förvärvet av projektorganisationen i Bockasjö förvärvade koncernen även tre pågående projekt som kommer att avyttras till extern part efter färdigställande och blir sålunda inte en del av Catenas fastighets- portfölj. Koncernen har genom förvärvet av projektfastigheterna även förbundit sig att till säljarna av Bockasjö erlägga ett belopp motsvarande det rearesultat som uppstår vid avyttringen av respektive projektfastighet efter färdigställande, vilket innebär att Catena inte behåller något resultat som uppstår vid avyttringen av fastigheterna. Förvärvet av fastigheterna har ansetts utgöra transaktioner skilda från förvärvet av projektverksamheten i Bockasjö och har redovisats som separata tillgångsförvärv (Exploateringsfastighet och Andelar i intresseföretag). Intäkter och resultat Projektverksamheten i Bockasjö har sedan förvärvsdatumet bidragit med 1,1 Mkr till koncernens intäkter och med 0,6 Mkr till koncernens resultat efter skatt. Om projektverksamheten konso- liderats från räkenskapsårets början skulle det har bidragit med 26 Mkr till koncernens intäkter och 18 Mkr till koncernens resultat efter skatt. Förvärvade fordringar Samtliga fordringar är upptagna till verkligt värde i förvärvsa- nalysen, vilket sammanfaller med det värde som koncernens förväntas erhålla. Goodwill I goodwillvärdet ingår värdet av en projektorganisation med ett gediget know-how avseende projektutveckling samt en effektiv arbetsmodell för detta. Förvärvet bedöms leda till synergieffekter i form av effektivare processer för projektutveckling. Utöver detta finns dessutom till den förvärvade projektorganisation ett gediget nätverk bland logistikaktörer och leverantörer. Ingen del av good- will förväntas vara skattemässigt avdragsgill. Förvärvsrelaterade utgifter Förvärvsrelaterade utgifter uppgår till 2 Mkr och avser arvoden till konsulter i samband med due diligence. Dessa utgifter har redovisats på raden Central administration i resultaträkningen för koncernen. Verkligt värde på 328 094 aktier som utfärdats som en del av den överförda ersättningen baseras på slutkursen för Catenas aktie på Nasdaq Stockholm den 3 oktober 2023, vilken uppgick till 367,00 kronor per aktie . Totalt överförd ersättning i form av likvida medel för både projektverksamheten i Bockasjö och de tre projektfastigheterna uppgick till 344 Mkr, varav 144 Mkr avsåg rörelseförvärvet och resterande 200 Mkr förvärvet av de tre projektfastigheterna. Redovisat värde vid förvärvstidpunkten uppgick till 190 Mkr för exploateringsfastighet samt 203 Mkr för andelarna i joint ventu- res. Catena AB | Q4 2023 23 Catena i korthet VD-ord Intäkter och resultat Kunder och fastighetsbestånd Fastighetsutveckling Hållbarhet Finansiering Marknad Finansiella rapporter Moderbolagets räkningar Aktien Intjäningsförmåga Nyckeltal Definitioner Information ===== SIDA 24 ===== Nyckeltal, koncernen Nyckeltal 1 2023 jan–dec 2022 jan–dec Fastighetsrelaterade Hyresintäkter, Mkr 1 808 1 544 Driftsöverskott, Mkr 1 447 1 220 Överskottsgrad, % 80,0 79,0 Hyresvärde, Mkr 1 897 1 645 Ekonomisk uthyrningsgrad, % 96,6 97,2 Belåningsgrad,% 37,1 31,7 Uthyrbar yta, tkvm 2 278 2 185 Hållbarhetsrelaterade Total energianvändning, kWh/kvm 96 105 Total energianvändning, MWh 219 435 212 775 Egenproducerad solenergi, MWh 7 934 6 724 Andel egenproducerad solel av total, % 4 3 Andel fossilfri energi, % 98 97 Installerad effekt solceller, kWp 12 199 10 152 Scope 1, ton CO2e 559 518 Scope 2 market based, ton CO2e 198 145 Scope 2 location based, ton CO2e 3 053 2 296 Scope 3 market based, ton CO2e 9 783 31 996 Scope 3 location based, ton CO2e 23 422 39 916 Totala utsläpp Scope 1, 2, 3, ton CO2e (market-based) 10 540 32 659 Miljöcertifiering, % av total yta 39 25 Nyckeltal 1 2023 jan–dec 2022 jan–dec Finansiella Förvaltningsresultat, Mkr 1 107 954 Resultat före skatt, Mkr 1 335 2 445 Årets resultat, Mkr 986 1 996 Balansomslutning, Mkr 33 499 31 206 Avkastning på eget kapital, % 5,8 14,3 Avkastning på totalt kapital, % 6,2 7,2 Nettoskuld/EBITDA, (R12) ggr 7,2 7,9 Nettoskuld/Framåtriktad EBITDA, ggr 3 7,5 6,4 Räntetäckningsgrad, ggr 4,0 4,9 Genomsnittlig ränta, % 3,7 3,0 Räntebindning, år 3,0 3,2 Kapitalbindning, år 3,8 3,6 Soliditet, % 51,9 53,5 Soliditet exklusive goodwill och leasingtillgångar, % 53,3 54,8 Aktierelaterade Börskurs vid periodens slut, kr 471,40 388,60 Kassaflöde före förändring i rörelsekapital per aktie, kr 2 20,60 19,88 Eget kapital per aktie, kr 346,34 334,71 Förvaltningsresultat per aktie, kr 2 22,15 21,35 Resultat per aktie, kr 2 19,74 44,68 Antal utestående aktier, miljoner 50,2 49,9 1 För uppdelning i Kategori IFRS, alternativa och övriga nyckeltal hänvisas till Catenas årsredovisning för 2022 sidan 182. 2 Före och efter utspädning. 3 Baserad på aktuell intjäningsförmåga. → För definitioner av nyckeltal, se sidan 25. Catena AB | Q4 2023 24 Catena i korthet VD-ord Intäkter och resultat Kunder och fastighetsbestånd Fastighetsutveckling Hållbarhet Finansiering Marknad Finansiella rapporter Moderbolagets räkningar Aktien Intjäningsförmåga Nyckeltal Definitioner Information ===== SIDA 25 ===== Nyckeltal 1 2023 jan–dec 2022 jan–dec Mkr Kr/aktie Mkr Kr/aktie EPRA EPRA Earnings (Förvaltningsresultat efter aktuell skatt) 1 054 21,09 936 20,94 EPRA NRV Långsiktigt substansvärde 19 692 392,17 18 527 371,39 EPRA NTA Aktuellt substansvärde 18 986 378,12 17 886 358,54 EPRA NDV Avyttringsvärde 16 838 335,33 16 330 327,36 2023 jan–dec 2022 jan–dec % % EPRA NIY Direktavkastning 5,4 4,8 EPRA ”Topped-up” NIY Direktavkastning 5,5 5,0 EPRA Vacancy rate (Vakansgrad) 3,4 2,8 1 För uppdelning i Kategori IFRS, alternativa och övriga nyckeltal hänvisas till Catenas årsredovisning för 2022 sidan 182. EPRA European Public Real Estate Association är en intresseorganisation för börsnoterade fastighetsbolag och investerare i Europa som bland annat sätter standard för, till IFRS komplette- rande, finansiell rapportering. EPRAs rekommendationer för redovisning och rapportering beskrivs i EPRA Best Practi- ces Recommendation Guidelines (EPRA BPR). Rekommendationen syftar till att öka transparens och jämförbarhet mellan Europas börsnoterade fastighetsbolag. Catena rapporterar nedan nyckeltal i enlighet med denna rekommendation. Plantehuset 3, Helsingborg. Betyg och utmärkelser Catena AB | Q4 2023 25 Catena i korthet VD-ord Intäkter och resultat Kunder och fastighetsbestånd Fastighetsutveckling Hållbarhet Finansiering Marknad Finansiella rapporter Moderbolagets räkningar Aktien Intjäningsförmåga Nyckeltal Definitioner Information 25Catena AB | Q4 2023 ===== SIDA 26 ===== Definitioner FINANSIELLA DEFINITIONER Aktiens direktavkastning Föreslagen utdelning i förhållande till aktiekursen vid årets slut. Aktiens totalavkastning Aktiekursens utveckling under året med tillägg för utbetald utdelning i förhållande till aktiekursen vid årets början. Aktuellt substansvärde EPRA NTA per aktie Eget kapital med återläggning av verkligt värde på derivat och goodwill samt justerat med bedömd verklig uppskjuten skatt, beräknat per aktie. Antal utestående aktier Registrerat antal aktier per balansdagen. Antal utestående aktier, genomsnittligt Vägt genomsnittligt antal aktier. Avkastning på eget kapital Periodens/årets resultat i procent av genomsnitt- ligt eget kapital. Avkastning på totalt kapital Resultat före skatt med tillägg för finansiella kostnader i procent av genomsnittlig balansom- slutning. Avyttringsvärde EPRA NDV per aktie Eget kapital med återläggning av goodwill samt justerat med skillnad mot verkligt värde på ränte- bärande skulder. Belåningsgrad Räntebärande skulder avseende fastigheter efter avdrag för likvida medel, i procent av bokfört värde på fastigheter vid periodens/årets slut. Börsvärde Antalet utestående aktier multiplicerat med senast betalt på angiven dag. Driftsöverskott Hyresintäkter med avdrag för drifts- och under- hållskostnader, fastighetsskatt och fastighetsadmi- nistration. Eget kapital per aktie Eget kapital hänförligt till moderbolagets ägare i förhållande till antalet utestående aktier vid perio- dens/årets slut. Ekonomisk uthyrningsgrad Kontrakterad hyra för hyresavtal vilka löper vid perio- dens/årets slut i procent av hyresvärde. Förvaltningsresultat Resultat före skatt med återläggning av värdeför- ändring. Förvaltningsresultat per aktie Förvaltningsresultat i förhållande till genomsnittligt antal utestående aktier vid periodens/årets slut. Genomsnittlig kontraktstid Viktad genomsnittlig kvarvarande hyresperiod. Genomsnittlig ränta Genomsnittlig ränta på låneportföljen med hänsyn tagen till derivat. Hyresintäkter Debiterade hyror jämte tillägg, såsom ersättning för värme och fastighetsskatt. Hyresvärde Utgående hyra på årsbasis, med tillägg för bedömd marknadshyra för vakanta ytor. Kapitalbindning Genomsnittlig återstående kapitalbindningstid på låneportföljen. Kassaflöde före förändring av rörelsekapital Årets kassaflöde före förändring av rörelsekapitalet enligt kassaflödesanalys. Kontrakterad årshyra Hyresvärdet med avdrag för vakanshyror. Långsiktigt substansvärde per aktie EPRA NRV Eget kapital per aktie med återläggning av verkligt värde på derivat, uppskjuten skatt och goodwill associerad med uppskjuten skatt, beräknat per aktie. Nettoskuld/EBITDA, (R12) ggr Räntebärande skulder minskad med räntebärande tillgångar i genomsnitt i förhållande till driftöverskot- tet minskad med kostnader för central administra- tion. Beräknat på rullande 12 månader (R12). Nettoskuld/Framåtriktad EBITDA, ggr Räntebärande skulder minskad med räntebärande tillgångar på balansdagen i förhållande till driftöver- skottet minskad med kostnader för central adminis- tration enligt aktuell intjäningsförmåga. Resultat före skatt Resultat före skatt enligt Rapport över totalresultat. Resultat per aktie Periodens/årets resultat hänförligt till moderbola- gets aktieägare i förhållande till vägt genomsnittligt antal utestående aktier. Räntebindning, år Genomsnittlig återstående räntebindningstid på låneportföljen med hänsyn tagen till derivat. Räntetäckningsgrad, ggr Resultat före skatt med återläggning av finansiella kostnader och värdeförändringar i förhållande till finansiella kostnader. Soliditet Eget kapital inklusive minoritetsintressen i procent av balansomslutningen. Soliditet exklusive goodwill och leasingtillgångar Eget kapital inklusive minoritetsintressen i procent av balansomslutningen med avdrag för goodwill och leasingtillgångar. Uthyrbar yta Total yta som är tillgänglig för uthyrning. Årets resultat Periodens/årets resultat enligt Rapport över total- resultat. Överskottsgrad Driftsöverskott i procent av hyresintäkterna. HÅLLBARHETSDEFINITIONER Andel fossilfri energi, % Andel fossilfri energi innefattar energi som är inköpt av Catena. Egenproducerad solenergi, MWh Egenproducerad solenergi innefattar all energi som produceras med solceller på Catenas fastigheter. Installerad effekt solceller, kWp Toppeffekt av de solceller som är installerade på Catenas fastigheter. Location-based Med ”location-based method” menas att utsläpps- faktorn motsvarar den totala produktionen i det kraftnät eller det fjärrvärmenät från vilket Catena hämtar sin energi. Market-based Med ”market-based method” menas att utsläpps- faktorn utgår från produktionen i det nät Catena hämtar sin energi från, men med korrigering utifrån ursprungsmärkning eller gröna avtal. Miljöcertifiering, % av total yta Hur stor del av Catenas uthyrningsbara yta som är certifierad enligt Miljöbyggnad Silver eller motsva- rande. Miljöcertifiering, % av hyresintäkter Hur stor del av Catenas hyresintäkter som kommer från miljöcertifierade fastigheter. Miljöcertifiering, % av fastighetsvärde Hur stor del av Catenas fastighetsvärde som kom- mer från fastigheter som är miljöcertifierade. Scope 1, tonCO2e Direkta utsläpp från egenkontrollerade källor. Scope 2, tonCO2e Indirekta utsläpp från nätburen energianvändning. Scope 3, tonCO2e Övriga indirekta utsläpp som organisationen inte har direkt kontroll över men som sker på grund av dess verksamhet. Dessa siffror är begränsade till hyresgästernas energianvändning, våra medarbe- tares pendling, färdigställda ny- och tillbyggnader samt tjänsteresor. Total energianvändning Total energianvändning innefattar total energi som förbrukas i Catenas fastigheter (verksamhetsenergi och fastighetsenergi). Catena AB | Q4 2023 26 Catena i korthet VD-ord Intäkter och resultat Kunder och fastighetsbestånd Fastighetsutveckling Hållbarhet Finansiering Marknad Finansiella rapporter Moderbolagets räkningar Aktien Intjäningsförmåga Nyckeltal Definitioner Information ===== SIDA 27 ===== Information VD Jörgen Eriksson telefon 042-449 22 42 jorgen.eriksson@catena.se Vice VD, CFO Sofie Bennsten telefon 042-449 22 41 sofie.bennsten@catena.se Finanschef David Silvesjö telefon 042-449 22 22 david.silvesjo@catena.se Finansiell rapportering 2024-04-25 Årsstämma 2024 2024-04-25 Delårsrapport januari–mars 2024 2024-07-05 Delårsrapport januari–juni 2024 Kvartalspresentation Presentation av Catenas bokslutskommuniké för 2023 webb- sänds den 22 februari kl 09:30 – för deltag ande se instruktioner på Catenas webbplats. Aktuell finansiell information finns alltid tillgänglig på svenska och engelska på Catenas webbplats. Kalender Huvudkontor Catena AB (publ) Box 5003 250 05 Helsingborg Tel vxl 042-449 22 00 Bud/besöksadress Landskronavägen 23 252 32 Helsingborg Regionkontor Tel vxl 042-449 22 00 Region Syd Landskronavägen 23 252 32 Helsingborg Lagervägen 4 232 37 Arlöv Region Väst Fibervägen 2 435 33 Mölnlycke Region Öst Gasverksvägen 1 611 35 Nyköping Depåvägen 1 901 37 Umeå Kapitalmarknad Catena informerar löpande om sin verksamhet, aktuella händelser och förändringar som sker genom att regelbundet träffa analytiker, investerare, aktieägare och finansiärer. Catena planerar in egna, enskilda möten med exempelvis investerare och banker samt deltar i sammanhang som aktiesparträffar och kapitalmarknadsdagar och möten som arrangeras av banker. Följ Catena På bolagets webbplats finns aktuell information om verksam- heten, fastighetsbeståndet, projektutveckling, finansiella rappor- ter, nyckeltal, aktieinformation och mycket mer. Informationen på webbplatsen finns även på engelska. För att få information löpande kan en prenumerationstjänst på företagets webbplats användas. Den finansiella informationen kan även beställas direkt av Catena per telefon eller via e-post. Information AdresserKontakter, IR Denna information är sådan information som Catena AB (publ) är skyldigt att offentliggöra enligt EU:s marknadsmissbruksför- ordning och lagen om värdepappersmarknaden. Informationen lämnades, genom ovanstående kontaktpersoners försorg, för offentliggörande den 22 februari klockan 08:00. Catena AB | Q4 2023 27 Catena i korthet VD-ord Intäkter och resultat Kunder och fastighetsbestånd Fastighetsutveckling Hållbarhet Finansiering Marknad Finansiella rapporter Moderbolagets räkningar Aktien Intjäningsförmåga Nyckeltal Definitioner Information ===== SIDA 28 ===== Catena är ett börsnoterat fastighetsbolag som på ett hållbart sätt och genom samarbete utvecklar och långsiktigt förvaltar effektiva logistikanläggningar. De strategiskt placerade fastigheterna försörjer Skandinaviens storstadsregioner och är anpassade för såväl dagens som morgondagens varuflöden. Det övergripande målet är att generera ett starkt kassaflöde från den löpande verksamheten för att möjliggöra hållbar tillväxt och stabil avkastning. Catena-aktien handlas på Nasdaq Stockholm, Large Cap. catena.se Överträffar förväntningar I stort som smått är vi affärsmässiga och vi har kunskaper som matchar dagens och morgondagens behov. Med det som utgångspunkt gör vi alltid det lilla extra och vågar vara innovativa. Är engagerade Vi arbetar nära våra kunder och var- andra och vi brinner för det vi gör. På Catena tror vi på att ha kul på jobbet och vi är inte rädda för att glädjen ska smitta av sig – det bjuder vi gärna på! Tar ansvar över tid Såväl vår egen arbetsmiljö som samhället i stort påverkas av hur vi agerar och de beslut vi fattar. Det vi levererar måste vara hållbart över tid – ekologiskt, socialt och ekonomiskt.