===== SIDA 1 ===== 2025 1 JANUARI 2025– 31 DECEMBER 2025 Årsredovisning Vi skapar värde för våra aktieägare genom att investera i livsmedels- och dagligvarufastigheter. ===== SIDA 2 ===== 2 Inledning 3 Detta är Cibus Nordic 3 Året i korthet 4 Tidslinje 5 Kommentar från VD 7 Strategisk inriktning 8 Affärsidé och mål 8 Cibus som investering 9 Att investera i Cibus 9 Aktien & aktieägare 10 Utdelning 12 Dagligvarumarknaden 13 Fastighetsmarknaden 16 Verksamhet 17 Intjäningsförmåga 17 Hyresgäster och hyresavtalsstruktur 18 Fastighetsbestånd 20 Geografiskt läge 22 Aktiv Förvaltning 23 Finansiering 24 Hållbarhet 28 Cibus Hållbarhetsredovisning 28 Allmän information om hållbarhetsrapporten 28 Miljö 39 Samhällsansvar 50 Ansvarsfullt företagande 57 Appendix för hållbarhetsrapport 60 EPRA -Nyckeltal 66 Lagstadgad hållbarhetsrapport 68 Risk och riskhantering 69 Bolagsstyrning 71 Bolagsstyrningsrapport 71 Styrelse, ledning och revisor 77 Finansiella rapporter 79 Förvaltningsberättelse 80 Koncernens resultaträkning och rapport över totalresultat 85 Koncernens rapport över finansiell ställning 86 Koncernens rapport över förändringar i eget kapital 87 Koncernens rapport över kassaflöden 88 Moderbolagets resultaträkning och rapport över totalresultat 89 Moderbolagets balansräkning 90 Moderbolagets förändring i eget kapital 91 Moderbolagets kassaflödesanalys 92 Redovisningsprinciper och noter 93 Revisionsberättelse 112 Definitioner och avstämning nyckeltal 116 Fastighetslista 118 Innehållsförteckning Kiljavantie 5, Finland 2 ===== SIDA 3 ===== 3 Detta är Cibus Cibus Nordic Real Estate AB (publ) “Cibus” affärsidé är att förvärva, utveckla och förvalta fastigheter i Europa med välrenommerade livsmedelsbutiker och dagligvarukedjor som ankarhyresgäster för att kunna ge en god månadsvis utdelning till våra aktieägare. Cibus är specialiserat på att äga och förvalta fastigheter med hyresgäster verksamma inom livsmedels- och dagligvaruhandeln, vilka i allmänhet har två huvudsakliga kännetecken som skiljer dem från de flesta andra typer av handelsfastigheter. Dessa egenskaper är verksamhetens konjunktursoberoende natur och motståndskraft mot den negativa effekten av e-handeln. Per den 31 december 2025 bestod Cibus fastighetsbestånd av 672 butiksfastigheter, belägna främst i tillväxtregioner i Finland, Sverige, Norge, Danmark, Belgien, Nederländerna och Luxemburg. 81% av hyresintäkterna kommer ifrån hyresgäster inom livsmedels-och dagligvaruhandeln och ca 95% av fastigheterna är ankrade av en hyresgäst inom livsmedels- och dagligvaruhandeln. Total uthyrningsbar area var 1,4 miljoner kvm. De största hyresgästerna var Kesko (19 % av hyresintäkterna), Tokmanni (14 %), Coop Sverige (8 %), S-gruppen (5 %), Rema 1000 (5 %) och Salling (4 %). Portföljen utgör ett strategiskt distributionsnätverk med utlämningsställen för andra varor handlade online. Egenskaperna ger en högre stabilitet och lägre risk jämfört med andra handelsfastigheter, vilket visade sig inte minst under Covid-19 pandemin, men även under tider med hög inflation. Bolaget strävar efter att ge sina aktieägare en god månatlig utdelning som ska öka på sikt. Detta uppnås genom en god lönsamhet i den underliggande fastighetsportföljen tillsammans med tilläggsinvesteringar i nya fastigheter. Fastigheter med hyresgäster verksamma inom livsmedels- och dagligvaruhandeln ägs i stor utsträckning av institutioner, livsmedels- och dagligvarukedjor själva eller av ett samriskföretag mellan båda. Cibus erbjuder investerare samma möjligheter till en god direktavkastning från segmentets starka kassaflöde. Styrelsen föreslår årsstämman 2026 en oförändrad utdelning om 0,90 EUR (0,90) per aktie fördelat på 12 utbetalningstillfällen. 2,6 fastighetsvärde, miljarder EUR 1,4 uthyrningsbar area, miljoner kvm 0,90 Föreslagen utdelning per aktie, EUR 6,6 Direktavkastning, %1 INLEDNING 2En aktieägare som förvärvade en aktie i Cibus första handelsdagen 2025 erhöll under 2025 en direktavkastning genom utbetald utdelning på 6,6 %. Källa: Pareto Securities ===== SIDA 4 ===== 4 Lidl Heikkiläntie 4, Finland INLEDNING Året i korthet Helår 2025 Hyresintäkterna uppgick till 166,7 MEUR (122,4) och ökade i huvudsak genom förvärv och av att hyresintäkterna ökar med index (KPI). Driftnettot uppgick till 157,6 MEUR (116,5), vilket resulterade i en överskottsgrad på 94,5 % (95,2). Då många av våra hyresavtal är ”double- net" eller "triple-net" avtal där hyresgästerna står för merparten av fastighetskostnaderna är driftnettot ett av de viktigaste jämförelsetalen. Beroende på hyresavtalens villkor kan kostnaderna debiteras hyresgästerna direkt eller via Cibus. Detta innebär att bruttohyrorna, kostnaderna och serviceintäkter kan variera över tid, även om driftnettot förblir stabilt. Förvaltningsresultatet uppgick till 98,6 MEUR (46,9) . Förvaltningsresultatet exklusive kostnader av engångskaraktär samt valutakurseffekt uppgick till 80,6 MEUR (52,4), vilket motsvarar 1,03 EUR (0,89) per aktie. Periodens resultat efter skatt uppgick till 91,4 MEUR (-4,8) vilket motsvarar 1,14 EUR (-0,12) per aktie. Orealiserade värdeförändringar ingår i resultatet och uppgick till -0,5 MEUR (-44,7) på fastigheter och -1,4 MEUR (-9,8) på räntederivat. Fastighetsportföljens marknadsvärde uppgick till 2 641,3 MEUR (1 870,1). Cibus fastigheter externvärderas varje kvartal. Nyemission om totalt 5 800 000 aktier genomfördes i juni 2025. Nyemissionen tillförde 1 001 MSEK. Kapitalet har använts för att finansiera förvärv som har ökat intjäningsförmågan per aktie. Apportemission om totalt 13 313 895 aktier genomfördes i januari, vilket har använts för att finansiera förvärv av fastigheter i Benelux. Gröna obligationer har emitterats om totalt 80 MEUR. Cibus har under 2025 förvärvat totalt 207 fastigheter med ett fastighetsvärde om ca 770 MEUR. Styrelsen ämnar föreslå årsstämman 2026 en oförändrad utdelning om 0,90 EUR (0,90) per aktie fördelat på 12 utbetalningstillfällen. Stina Lindh Hök tillträdde som VD för bolaget den 2 december 2025. 4 ===== SIDA 5 ===== 5 2025 INLEDNING Tidslinje 10 JANUARI Den 10 januari meddelade Cibus att man emitterat seniora icke säkerställda gröna obligationer om 50 MEUR. Obligationerna har en löptid om 4,0 år och löper med en ränta om 3 månaders EURIBOR + 250 baspunkter och slutligt förfall är 17 januari 2029. 14 JANUARI Den 14 januari hölls en extra bolagsstämma där bland annat styrelsen fick mandat att genomföra förvärvet av Forum Estates. 27 JANUARI Den 27 januari meddelade Cibus att man genomför förvärvet av samtliga aktier i Forum Estates och beslutar om apportemission av 13 313 895 aktier som vederlag för förvärvet. Apportegendomen har ett sammanlagt värde om 204 MEUR, varav 114 MEUR avser aktierna och 90 MEUR avser lånefordringar. Forum Estate äger och förvaltar fastigheter för livsmedel och dagligvaror i Benelux. Portföljen består av 149 fastigheter med ett underliggande fastighetsvärde om 512 MEUR. 5 FEBRUARI Den 5 februari meddelades att samtliga av de nio tidigare kommunicerade fastigheterna i Danmark hade förvärvats och tillträtts. 10 APRIL På årstämman den 10 april 2025 beslutades: — Oförändrad utdelning om 0,90 EUR per aktie och år, att betalas ut månadsvis. — Styrelsen har tilldelats ett mandat att emittera upp till 20 % nya aktier utifrån antalet utestående aktier vid tidpunkten för årsstämman, med eller utan avvikelse från aktieägarnas företrädesrätt. — Tidigare ordförande Patrick Gylling valdes till ordinarie styrelseledamot och Stefan Gattberg, Elisabeth Norman, Victoria Skoglund samt Nils Styf omvaldes som styrelseledamöter. Stina Lindh Hök valdes till ny styrelseledamot. Stefan Gattberg valdes till ny styrelseordförande. — Anta två långsiktiga incitamentsprogram riktade till medarbetare i koncernen, varav det ena riktar sig till medarbetare i Norden och det andra till medarbetare i Belgien. 17 APRIL Den 17 april meddelade Cibus att man förvärvat två fastigheter i Belgien och Finland till ett underliggande fastighetsvärde om totalt 9,3 MEUR, avyttrat sex fastigheter i Belgien, Finland och Sverige för totalt 20,2 MEUR samt refinansierar 232,5 MEUR av banklån till lägre marginal. 5 JUNI Den 5 juni meddelade Cibus att man förvärvat två fastigheter i Nederländerna och Danmark till ett underliggande fastighetsvärde om totalt 9,5 MEUR samt avyttrar två fastigheter i Belgien till ett underliggande fastighetsvärde om totalt 4,5 MEUR. Den 5 juni meddelade Cibus att man rekryterat en Head of Sustainability och en Investment Manager. 11 JUNI Den 11 juni meddelade Cibus att man genomfört en riktad nyemission om 5,8 miljoner aktier och tillförts drygt 1 miljard SEK. Teckningskursen fastställdes till 172,60 SEK. Teckningskursen motsvarade en premie om 25 % mot EPRA NRV per aktie i Cibus. Nettolikviden kommer i huvudsak användas för att finansiera framtida förvärv i befintliga marknader i enlighet med Cibus tillväxtstrategi. Utöver investeringar i nya förvärv kommer en del av likviden att användas för att återbetala de återstående efterställda lånen om 12,2 MEUR till tidigare aktieägare i Forum Estates. 8 JULI Cibus meddelade den 8 juli att bolaget förvärvat sex fastigheter i Finland till ett underliggande fastighetsvärde om 61,4 MEUR. Fem av fastigheterna, med ett underliggande fastighetsvärde om 21,6 MEUR, förvärvades från Tokmanni genom en sale-and-leaseback- affär med 10-åriga hyresavtal. Den sjätte fastigheten är en Prisma-stormarknad i Helsingforsregionen med ett underliggande fastighetsvärde om 39,8 MEUR. Fastigheten är under uppförande och beräknas vara färdigställd under tredje kvartalet 2026. 16 JULI Den 16 juli meddelade Cibus att bolaget förvärvat tio fastigheter i Sverige, Danmark och Belgien genom fyra separata transaktioner till ett underliggande fastighetsvärde om 36,5 MEUR. Under kvartalet har en hyresgäst utnyttjat sin förköpsrätt för en av de sju danska fastigheterna, vilken därmed utgick ur affären. 23 JULI Cibus meddelade den 23 juli att bolaget har uppdaterat sitt MTN-program och offentliggjort ett nytt grundprospekt. MTN- programmet har en ram om 500 MEUR (eller motsvarande i SEK, NOK eller DKK) och uppdateras årligen. Det nya grundprospektet har godkänts av Finansinspektionen och finns tillgängligt på Cibus och Finansinspektionens webbplatser. 30 SEPTEMBER Cibus meddelade den 30 september att bolaget tecknat avtal om att förvärva 12 dagligvarubutiker i Nordnorge för cirka 40,3 MEUR. Portföljen har 100 % uthyrningsgrad och en genomsnittlig återstående avtalstid på 7,7 år. Huvudhyresgäster är REMA 1000, Kiwi, Spar och Bunnpris. Tillträde sker i två steg under hösten 2025. Cibus meddelade den 30 september att bolaget har öppnat ett kontor i Danmark och utsett Anders Vibe Andreasen till Head of Asset Management för Cibus Danmark. Anders tillträdde tjänsten den 1 september 2025. ===== SIDA 6 ===== 6 10 OKTOBER Cibus emitterade den 10 oktober en andra tranch om 20 MEUR under obligationen med lånnummer 108. Obligationen, som förfaller i januari 2029, emitterades till 101,228 % av nominellt belopp med en rörlig ränta om 3 månaders EURIBOR + 210 bps. Den 13 oktober utökades emissionen med ytterligare 10 MEUR till samma villkor, vilket innebär att det totala utestående beloppet uppgår till 80 MEUR. 15 OKTOBER Cibus förvärvade den 15 oktober resterande 69,35 % av aktierna i det belgiska fastighetsbolaget One+ NV och blev ensam ägare. Förvärvet av One+ tillför fem handelsfastigheter med ett underliggande värde om 38,6 MEUR. Samtidigt bildades ett nytt 50/50-joint venture med TS33, Two+ NV, med fokus på nybyggda dagligvaruankrade fastigheter i Belgien. Det nya joint venture-bolaget säkerställer ett fortsatt strategiskt partnerskap, inklusive Cibus förköpsrätt till TS33:s framtida belgiska detaljhandelsprojekt. 2 DECEMBER Cibus meddelade den 2 december att Stina Lindh Hök har tillträtt som VD efter att Christian Fredrixon lämnat sin tjänst. 19 DECEMBER Cibus meddelade den 19 december att man förvärvat 11 fastigheter i fem separata transaktioner i Sverige, Finland, Danmark och Belgien. Förvärvspriset uppgick till 41,9 MEUR, med årliga hyresintäkter om 2,7 MEUR och en WAULT på 11,6 år. 9 JANUARI 2026 Den 9 januari meddelade Cibus ett erbjudande om återköp av sina utestående seniora icke-säkerställda gröna obligationer om 50 MEUR (lån 105) till 101,50 % av nominellt belopp. Återköpet genomfördes i samband med bolagets övervägda emission av nya gröna obligationer, och en villkorad förtida inlösen av kvarvarande obligationer. 13 JANUARI 2026 Cibus meddelade den 13 januari att man emitterat en senior icke säkerställd grön obligation om 85 MEUR. Obligationen har en löptid om 4,0 år och löper med en ränta om 3 månaders EURIBOR + 210 bps. 14 JANUARI 2026 Cibus meddelade den 14 januari resultatet av sitt återköpserbjudande av lån 105. Obligationer motsvarande 43,5 MEUR har giltigt anmälts och accepterats för återköp av bolaget. 20 JANUARI 2026 Cibus meddelade den 20 januari att villkoren för den tidigare kommunicerade förtida inlösen av obligationer har uppfyllts. De utestående obligationerna har lösts in till 101,25 % av nominellt belopp plus upplupen ränta, med avstämningsdag 28 januari 2026 och likviddag 4 februari 2026. 4 FEBRUARI 2026 Den 4 februari meddelade valberedningen att Louise Richnau och Stefan Dahlbo föreslås som nya ledamöter i Cibus styrelse. Elisabeth Norman, Stefan Gattberg, Patrick Gylling och Victoria Skoglund föreslås för omval. Omval föreslås av Stefan Gattberg som ordförande. Nils Styf har avböjt omval. 26 FEBRUARI 2026 Den 26 februari meddelade Cibus att bolaget initierat en process för att undersöka möjligheten att emittera ny hybridobligation om cirka EUR 50 miljoner, samtidigt som man tillkännagav ett återköpserbjudande och ett skriftligt förfarande avseende den befintliga efterställda eviga obligationen. 4 MARS 2026 Den 4 mars meddelade Cibus att man emitterat en hybridobligation med fast ränta om 6,25 % utan slutdatum om totalt EUR 60 miljoner under emittentens MTN-program (de "Nya Hybridobligationerna"). 6 MARS 2026 Den 6 mars meddelade Cibus resultatet av återköpserbjudandet och meddelade förtida inlösen av den befintliga efterställda eviga obligationen om 30 MEUR. 16 MARS 2026 Den 16 mars meddelade Cibus att Ann-Sofie Lindroth har utsetts till ny CFO efter Pia-Lena Olofsson. Ann-Sofie Lindroth, som närmast kommer från rollen som CFO på Nyfosa, tillträder i juli. Pia-Lena Olofsson kvarstår som CFO fram till dess att Ann- Sofie Lindroth tillträder. INLEDNING Händelser efter periodens utgång ===== SIDA 7 ===== 7 Cibus summerar ett intensivt år med fortsatt tillväxt inom dagligvarusegmentet vilket medför ett ökat förvaltnings‑ resultat per aktie med 16 % för helåret. Steget in i Benelux har varit en betydande del av tillväxten men även förvärven i våra befintliga marknader har varit och är en viktig del av arbetet. Under 2025 ökade antalet fastigheter med 189, och vid årets slut uppgick beståndet till totalt 672 (483) fastigheter i Sverige, Finland, Danmark, Norge och Benelux‑länderna, med ett sammanlagt värde om 2 641 (1 870) MEUR. Som en följd av fortsatt stabila kassaflöden föreslår styrelsen oförän‑ drad utdelning mot föregående år om 0,9 EUR per aktie med månadsutdelning. Stärkt förvaltningsresultat Driftnettot ökade med 35 % till 157,6 (116,5) MEUR för helåret och förvaltningsresultatet uppgick till 98,6 (46,9) MEUR exkluderat poster av engångskaraktär uppgick förvaltningsresultatet till 80,6 MEUR, vilket är en ökning med 65 %. Det förbättrade förvaltningsresultatet är primärt en följd av tillväxt genom intjäningshöjande affärer men också ett resultat av sänkta marknadsräntor och bättre marginaler i kreditmarknaden. Intjäningsförmågan ökar under helåret till 1,08 (0,99) EUR per aktie och som en konsekvens av fortsatt starka kassaflöden föreslår styrelsen en oförändrad utdelning om 0,9 EUR per aktie med månadsutdelning. Ökar närvaron Cibus finns nu i sju länder, Sverige, Norge, Finland, Danmark och Benelux-länderna. I takt med att vi fortsätter växa pågår också ett arbete att bygga upp kontoren i respektive land. Det är med närvaro som vi fortsätter skapa affärer både med befintliga hyresgäster och på den lokala transaktionsmarknaden. Under året har kontoret i Danmark öppnat och nu har vi egna medarbetare i alla marknader förutom Norge. Med lokal närvaro kan vi bli ännu mer proaktiva i att förstärka samarbetet med våra hyresgäster och när man kommer närmare marknaden uppstår också fler möjligheter. Aktivitet i uthyrningsarbetet Det har varit ett aktivt år även avseende uthyrningsarbetet. Våra dagligvaruhyresgäster flyttar sällan men det finns alltid ett visst pågående ny- och omflyttningsarbete och under 2025 tecknades som följd av det över 50 hyresavtal till ett värde om 3,3 MEUR. Det pågår vidare ett flertal projekt kopplat till ombyggnation, omställning av lokaler samt energibesparingar där vi också tecknar nya avtal i samband med projekten. Totalt har vi investerat 10 MEUR i kassaflödesstärkande projekt under 2025. Hyreskontraktslängden har ökat till 6 år och uthyrningsgraden uppgick till 95,5 % vid årets slut. Stabila värderingar Fastighetsvärdena ökade med 771,2 MEUR till 2 641,3 (1870,1) MEUR under året, drivet främst av förvärv och justerade antaganden om lägre vakanser. Den genomsnittliga yielden uppgick till 6,4 %, i linje med föregående år. Orealiserade värdeförändringar på fastigheterna uppgick till -0,5 MEUR (-44,7). Fastigheternas marknadsvärde steg eller var stabilt på samtliga marknader utom i Finland, där antaganden om längre uthyrningscykler hade negativ påverkan. Förbättrade finansiella nyckeltal Den genomsnittliga räntan sjönk under året och uppgick till 4,0 (4,2) procent. Räntetäckningsgraden ligger fast på 2,4 ggr och räntebindningstiden har förlängts till 2,7 år med 98 procentig räntesäkringsgrad. Cibus har fortsatt varit aktiva på kreditmarknaden och har efter kvartalet både refinansierat och emitterat nya obligationer om totalt 85 MEUR. Vid utgången av fjärde kvartalet 2025 uppgick den genomsnittliga kreditmarginalen för banklån till 1,4 % och den genomsnittliga kapitalbindningstiden till 2,4 år. Fokus framåt Vår inriktning står fast. Cibus ska fortsätta att investera i livsmedels- och dagligvarufastigheter med stabila kassaflöden. Vi ska fortsatt öka vår lokala närvaro i takt med att vi växer. Vi ser möjligheter till tillväxt i våra befintliga marknader och parallellt utvärderar vi nya marknader i Kontinentaleuropa. Som ny VD är det naturligtvis tacksamt att kunna presentera ett bra årsbokslut och nu ligger fokus framåt - att få fortsätta växa och utveckla Cibus i linje med mottot ”Converting food into yield”. "Cibus summerar ett intensivt år med fortsatt tillväxt inom daglig ‑ varusegmentet vilket medför ett ökat förvaltningsresultat per aktie med 16 procent för helåret" — Stina Lindh Hök, VD VD ORD TILL ÅR 2025 Stockholm 18 mars 2026 Stina Lindh Hök ===== SIDA 8 ===== 8 Affärsidé och mål Cibus affärsidé är att förvärva, utveckla och förvalta fastigheter i Europa med ansedda livsmedels- och dagligvarukedjor som ankarhyresgäster. Mål Cibus har två finansiella mål. Dessa är följande: — Att ge en stabil månadsvis utdelning. Målsättningen är att successivt höja den över tid. — Att nettobelåningsgrad skall ligga mellan 55 - 65 %. Utdelningsmålet är satt för att återspegla bolagets starka kassaflöde och för att ge aktieägarna en stabil och förutsägbar direktavkastning. Målet med nettobelåningsgraden är satt för att säkerställa att de finansiella riskerna hanteras på ett ändamålsenligt och betryggande sätt. Affärsidé Cibus affärsidé är att skapa långsiktig tillväxt och värdeökning genom förvärv, utveckling och förvaltning av fastigheter i Europa med en tydlig förankring inom dagligvaruhandeln. Det huvudsakliga målet med bolagets affärsidé är att säkerställa och bibehålla portföljens solida kassaflöden för att möjliggöra en god månadsvis utdelning till sina aktieägare. Den strategi som bolaget tillämpar för att uppnå målet innefattar en aktiv och hyresgästnära förvaltning med en strävan att ha finansiellt starka hyresgäster i marknadsledande positioner samt att räntesäkra våra skulder för att hålla snitträntan på en förutsägbar och hållbar nivå. Fastigheter inom dagligvaruhandeln har i allmänhet två huvudsakliga kännetecken som skiljer dem från de flesta andra typer av handelsfastigheter. Dessa kännetecken är följande: — Verksamhetens konjunkturoberoende natur samt långsiktigheten i butiksläget — Fastigheter som gynnas av e-handeln då de agerar som ett distributionsnät för andra varor handlade online Hållbarhet Cibus har ett helhetsperspektiv på hållbarhet. Företaget arbetar för att minska miljöpåverkan, bidra till trygga och levande närsamhällen samt säkerställa hög affärsetik och god bolagsstyrning. Detta resulterar i ett bättre samhälle och gynnar ekonomisk tillväxt. Vid fastighetsaffärer, fastighetsförvaltning samt i övrigt agerande ingår alltid överväganden kring effekten på ett hållbart samhälle i beslutsunderlaget. Hållbarhetsarbetet sker inom tre huvudsakliga områden vilka också utgör viktiga åtaganden för Cibus. STRATEGISK INRIKTNING 3 långsiktiga åtaganden 1 Vara en hållbar samarbetspartner genom att ha ett högt engagemang för hyresgästerna, erbjuda innovativa upplägg samt ha god ordning i affärerna. 2 Agera för klimatet genom att underlätta för hyresgäster att minska både sina egna och slutkonsumenternas klimatavtryck samt nå netto noll växthusgasutsläpp senast 2045. 3 Skapa tillgängliga marknadsplatser genom att tillhandahålla marknadsplatser i både tätorter och på mindre orter som ger slutkonsumenterna levande och trygga närsamhällen, säker service, dagligvaror och e-handelsleveranser. Läs mer på sid 28 Hållbarhet ===== SIDA 9 ===== 9 Att investera i Cibus Cibus investerar och förvaltar livsmedelsbutiker och dagligvaruhandel i Europa. Det långsiktiga målet är att skapa en god avkastning månadsvis till aktieägarna. Det segment där Cibus är verksamt är generellt stabilt och ger bra avkastning. Dagligvaror och framför allt livsmedel är icke-cykliska produkter och utvecklas stabilt över tid. Fastighetsportföljer med livsmedelsbutiker och dagligvaruhandel har varit intressanta för institutionella investerare under en längre tid. I och med börsintroduktionen 2018 öppnade Cibus upp denna marknad för såväl institutionella som privata investerare som kan ta del av den långsiktigt stabila och goda avkastning som segmentet kan erbjuda. — Livsmedels- och dagligvarubranschen är stabil och förutsägbar, vilket vi har sett under Covid-19 pandemin såväl i tider av hög inflation. — Livsmedels- och dagligvarubranschen är motståndskraftig mot den negativa effekten av e-handel. — Butiksnätverket bildar ett strategiskt distributionsnät som är idealiskt för post- och andra tjänster, vilket gynnas av ökad e-handel. — Portföljens stabila kassaflöde som möjliggör den månadsvisa utdelningen. — Genomsnittlig återstående avtalstid på cirka 6 år. — Etablerade och välrenommerade hyresgäster inom daglivaruhandeln såsom Kesko, Tokmanni, Coop, S-gruppen, Rema 1000, Salling, Lidl, Dagrofa och Carrefour, som är ankarhyresgäster i cirka 95 % av portföljens fastigheter. — Hyreskontraktens längd varierar och därmed löper kontrakten ut jämnt utspritt över tiden. — Ett stort antal fastigheter i samma storleksklass begränsar risken för en enskild tillgång. Ingen enskild fastighet står för mer än 1,2 % av portföljens driftnetto. — Strikt kostnadskontroll tack vare den höga kostnadstäckningen från hyresgästerna. Segmentets attraktivitet generellt samt egenskaper specifika för Cibus fastighetsportfölj kan sammanfattas enligt följande: CIBUS SOM INVESTERING 9 ===== SIDA 10 ===== 10 Aktien & Aktieägare Cibus är noterat Cibus är noterat på Nasdaq Stockholm MidCap. Aktien har ISIN SE0010832204. Aktiekursens utveckling Slutkurs på Cibus aktie per den 31 december 2025 var 146,95 SEK, vilket motsvarar ett marknadsvärde på drygt 12,1 miljarder SEK. Den genomsnittliga totala omsättningen under Q4 2025 uppgick till 92 MSEK per dag, varav 40 MSEK var på Nasdaq Stockholm. Perioden 1 januari 2025 - 31 december 2025 handlades Cibus börsvärde 1,7 gånger. Det var drygt 112 % mer, sett till marknadsvärde, än genomsnittet för andra fastighetsbolag med ett börsvärde på över 10 miljarder SEK på Nasdaq Stockholm. (Källa: Pareto Securities) Börsvärde på balansdagen 12,1 miljarder SEK Marknad Nasdaq Stockholm MidCap Antal aktIeägare Ca 61 000 Antal stamaktier på balansdagen 82 086 045 Balansdagens kurs 146,95 SEK ISIN SE0010832204 CIBUS SOM INVESTERING 150 100 50 0 60 40 20 0 31 Dec 2025 30 Sep 2025 30 Jun 2025 31 Mar 2025 31 Dec 2024 30 Sep 2024 30 Jun 2024 31 Mar 2024 31 Dec 2023 30 Sep 2023 30 Jun 2023 Stängningskurs (SEK) Omsättning Nasdaq (MSEK) Cibus aktie har hög likviditet med mer än 112 % högre handel, sett till marknadsvärde, än andra större fastighetsbolag på Nasdaq Stockholm ===== SIDA 11 ===== 11 CIBUS SOM INVESTERING 11 Rema 1000 Melbu, Norge11 Källa: Modular Finance Cibus aktieägare Cibus är noterat på Nasdaq Stockholm MidCap. Cibusaktien har ISIN SE0010832204. Bolaget har cirka 61 000 aktieägare per den 31 december 2025. De 15 största aktieägarna innehar ca 39% av rösterna. Ingen aktieägare har ett innehav som per den 31 december 2025 uppgick till 10 % eller mer av Cibus röster. Aktieägare per den 31 december 2025 Namn Antal aktier Andel, % Länsförsäkringar Fonder 5 015 310 6,11% Fjärde AP-fonden 4 893 408 5,96% Vanguard 3 771 866 4,60% BlackRock 2 757 093 3,36% Avanza Pension 2 209 701 2,69% Columbia Threadneedle 2 153 203 2,62% Sensor Fonder 1 699 170 2,07% Handelsbanken Fonder 1 641 367 2,00% Carnegie Fonder 1 309 152 1,59% Tredje AP-fonden 1 229 063 1,50% Nordnet Pensionsförsäkring 1 196 589 1,46% Heeren & Vandersmissen 1 175 746 1,43% State Street Investment Management 1 163 519 1,42% DWS Investments 779 684 0,95% Nordea Funds 681 724 0,83% Ägarlista topp 15 31 676 595 38,59% Övriga 50 409 450 61,41% Totalt 82 086 045 100,00% ===== SIDA 12 ===== 12 Utdelning Genom att förvärva, utveckla och förvalta våra fastigheter inom livsmedels- och dagligvaruhandeln ger vi en god månadsvis utdelning till våra aktieägare. CIBUS SOM INVESTERING Spar Risskov, Danmark 12 Utdelningspolicy Bolaget gör månadsvisa utdelningar och utdelningen skall öka över tid. Utdelningens nivå är satt för att tydliggöra den långsiktiga utdelningsförmågan för bolaget samt för att återspegla bolagets starka kassaflöde och för att ge aktieägarna en stabil och förutsägbar direktavkastning. Styrelsens rekommendation till årsstämman gällande utdelning Styrelsen ämnar föreslå årsstämman 2026 en oförändrad utdelning om 0,90 EUR (0,90) per aktie fördelat på 12 utbetalningstillfällen. 12 6,6 % Direktavkastning vid föreslagen utdelning (Baserat på en börskurs 31 december 2025 dvs 146,95 SEK) ===== SIDA 13 ===== 13 Dagligvarumarknaden CIBUS SOM INVESTERING Finland När 2025 inleddes låg Kesko fortsatt efter S-gruppen på den finska dagligvarumarknaden. Tillväxtgapet hade dock gradvis minskat sedan mitten av 2023. Mot hösten, och särskilt under det fjärde kvartalet, växte Kesko snabbare än den totala dagligvarumarknaden och sannolikt även snabbare än S-gruppen. Enligt Kesko drevs tillväxten av hypermarknaderna K-Citymarket, som överträffade marknaden under hela året. Under Q4 lyckades samtliga Keskos dagligvarukedjor växa snabbare än marknaden. I Q4 2025 ökade Kesko sin marknadsandel med 0,5 procentenheter. En del av hypermarknadernas tillväxt kom från nya butiksöppningar. De viktigaste drivkrafterna var dock troligen Keskos prissänkningar i januari 2025 samt den gradvisa återhämtningen i den finska ekonomin. Flera aktörer inom sällanköpshandel, såsom Motonet och Jysk, rapporterade också starkare tillväxt under året. Sverige Under årets första månader var den svenska dagligvarumarknaden, och särskilt tillsynsmyndigheterna, oroade över den snabba ökningen av livsmedelsinflationen. Den högre inflationen minskade försäljningsvolymerna för dagligvaruhandeln i Sverige. Under 2025 minskade försäljningsvolymerna jämfört med föregående år under fyra månader, jämfört med endast en månad 2024. Som följd kom merparten av dagligvarumarknadens omsättningstillväxt 2025 från prisökningar snarare än från ökade volymer. Tillväxten på den svenska dagligvarumarknaden kom främst från tre källor: onlinekanalen, ICA Maxi och Willy’s. Onlineförsäljningen växte snabbare än butikshandeln under hela året. Endast under två månader växte butikerna snabbare än online. Detta ökade onlineandelen av dagligvaruförsäljningen från 4,1 procent 2024 till 4,3 procent 2025. Under året drev ICA Maxi-hypermarknaderna tillväxten inom ICA och växte också snabbare än den totala marknaden. Under året planade ICAs tillväxt ut och låg nära marknadens genomsnittliga tillväxt. Samtidigt som ICAs tillväxt över marknaden bromsade in, återgick huvudkonkurrenten Axfood till att växa snabbare än marknaden. Axfoods tillväxt drevs av den revitaliserade lågpriskedjan Willy’s. Efter explosiv tillväxt 2022 och 2023 uppvisade Willy’s endast låg ensiffrig tillväxt 2024. Tillväxten accelererade något efter första kvartalet 2025. Framöver följer den svenska dagligvarumarknaden noga den planerade halveringen av livsmedelsmomsen i april. Det återstår att se hur de olika kedjorna kommer att agera. Norge Under 2025 förblev Norge det nordiska land som hade högst livsmedelsinflation. Inflationen nådde en topp på 8,5 procent i mars, enligt uppgift den näst högsta nivån i Europa efter Turkiet. Livsmedelsinflationen låg över 5 procent under större delen av året. Skäl som anges för den höga inflationen är bland annat jordbrukssubventionssystemet, höga livsmedelstullar, en svag norsk valuta samt generellt höga kostnader (löner, logistik, hyror och andra utgifter). Precis som i Sverige ledde den höga inflationen till offentlig debatt i Norge om dagligvaruhandelns roll i prisökningarna. Både statsministern och näringsministern deltog i diskussionen. En av de mest betydelsefulla händelserna på den norska dagligvarumarknaden var Konkurranseklagenemndas beslut i augusti 2025 att fastställa böter som Konkurransetilsynet utdömt, totalt 4,9 miljarder NOK (cirka 420 miljoner euro). Alla tre stora dagligvarugrupper bötfälldes: NorgesGruppen (2,3 miljarder NOK), Rema 1000 (1,3 miljarder NOK) och Coop (1,3 miljarder NOK). En annan stor händelse var NorgesGruppens förvärv av landets näst största apotekskedja, Vitusapotek. NorgesGruppen överträffade Reitan i budgivningen. Reitan har indikerat att bolaget fortfarande kan komma att etablera sig på apoteksmarknaden. Danmark Livsmedelsinflationen förblev hög i Danmark trots att den totala inflationen sjönk under 2 procent och under EU-genomsnittet. Detta ledde till mediedebatt om varför livsmedelsinflationen förblev hög medan den bredare inflationen föll. Liksom i Sverige och Norge deltog även politiker i den offentliga diskussionen om matpriser. Under 2025 blev Rema 1000 den största dagligvarukedjan i Danmark enligt Retail Institute Scandinavia. Rema, med en marknadsandel på 18,2 procent, gick om Netto som hade 17,9 procent. Rema har vuxit snabbt. Före pandemin låg kedjan 1,7 procentenheter efter Netto. En viktig drivkraft bakom Remas tillväxt har varit förvärvet av butiker som lämnats av Aldi när bolaget lämnade Danmark. Salling Group, Nettos moderbolag, växte också genom förvärv. I början av 2025 förvärvade Salling 33 butiker från Coop Danmark. Detta ökade antalet Salling-butiker i Danmark till över 600. Trots stark tillväxt för lågprisaktörerna har Lidl hållit tillbaka nyetableringar under 2025, fram till sommaren. Efter att ha öppnat en ny butik i Hillerød i juni meddelade företaget att de planerar att öppna sex till sju nya butiker under året. Lågpriskedjan Netto, del av sallinggruppen, expanderar också. Företaget uppgav att de ska växa sitt butiksnät från 574 till 600 under året. En stor del av denna expansion kommer från omvandlingen av tidigare förvärvade Coop-butiker till Netto-butiker. Belgien Det harmoniserade konsumentprisindexet (HIKP) i Belgien steg med 3,0 procent under 2025, en nedgång från 4,3 procent 2024. Livsmedel bidrog i ännu högre grad till inflationen, då inflationen för livsmedel (och alkoholfria drycker) ökade från 2,1 procent 2024 till 2,7 procent 2025. Konkurrensen på den belgiska dagligvarumarknaden intensifierades under 2025. Cora meddelade att bolaget stänger sina sju hypermarknader, vilket markerar slutet för Louis Delhaize Groups verksamhet i Belgien. De kvarvarande aktörerna möter hård konkurrens till följd av den snabba expansionen av nederländska kedjor (Albert Heijn och Jumbo) och franska Intermarché, aggressiva kampanjstrategier, fortsatt pristryck samt en utbredd användning av söndagsöppna butiker. Samtidigt fortsätter marknadsledaren Colruyt att tappa marknadsandelar. Bolaget möter Ahold Delhaizes dubbla strategi – aggressiv priskonkurrens via Albert Heijn och ökad bekvämlighet via Delhaize – samt ett intensifierat tryck från de tyska lågpriskedjorna Aldi och Lidl. Enligt Colruyt påverkar också en ojämn spelplan när det gäller liberaliserade öppettider och söndagsöppet bolagets konkurrenskraft negativt. ===== SIDA 14 ===== 14 CIBUS SOM INVESTERING Nederländerna Den totala inflationen i Nederländerna uppgick i genomsnitt till 2,7 procent under 2025, en minskning från 3,2 procent 2024. Samtidigt ökade prisinflationen för livsmedel (och alkoholfria drycker) från 1,7 procent 2024 till 3,3 procent 2025. Livsmedelsinflationen dominerade den offentliga debatten i Nederländerna, särskilt med tanke på pressen på låginkomsttagare och stigande insatskostnader. I april hölls en så kallad ”inflationsdebatt” i representanthuset, och i september inledde ACM (den nederländska konkurrensmyndigheten) en granskning av stormarknaders prissättningsmetoder för livsmedel. Den höga livsmedelsinflationen har lett till en 20-procentig ökning av gränshandel jämfört med föregående år. Totalt spenderas 2,7 procent av nederländska konsumenters dagligvarubudget utomlands. Albert Heijn fortsätter att stärka sitt marknadsledarskap och har under 2025 mött begränsat motstånd på vägen mot en marknadsandel på 40 procent. Pris- och tillväxtjämförelse per 31 december Land HICP1 KPI2 Livsmedelsinflation Finland 1,7 % 0,2 % 2,0 % Sverige 2,1 % 0,3 % 3,6 % Norge 3,0 % 3,2 % 5,2 % Danmark 1,9 % 1,9 % 3,5 % Belgien 2,2 % 2,1 % 2,7 % Nederländerna 2,7 % 2,8 % 3,3 % EU 2,3 % 2,8 % 1. Harmonised Index of Consumer Prices år-över-år (senast tillgängliga). Harmoniserad beräkning av prisförändring inom EU 2. Konsumentprisindex år-över år: Beräknad på resepktive lands prisförändring. Källa: Eurostat HICP, Tilastokeskus, Statistiska centralbyrån, Statistisk sentralbyrå. Statistics Denmark, Statbel, Statistics Netherlands, PTY, Dagligvaruindex, Dagligvarefasiten, Dagligvaruhandeln. Livsmedelsinflation Under 2025 upplevde Norge, Sverige och Danmark hög livsmedelsinflation, med årliga ökningstakter över 5 procent. Detta väckte en intensiv offentlig debatt i Sverige om de stora dagligvarukedjornas roll i att driva upp matpriserna. I Sverige och Danmark dämpades livsmedelsinflationen mot slutet av året, medan Norge fortsatte att se en förhöjd livsmedelsinflation. Finland noterade den lägsta livsmedelsinflationen bland länderna i denna genomgång, klart under EU-genomsnittet. Belgien hade också relativt låg livsmedelsinflation under året, medan livsmedelsinflationen i Nederländerna avtog mot slutet av året. Trots låg livsmedelsinflation i Belgien var det harmoniserade konsumentprisindexet (HICP) högt i början av 2025. Mot slutet av året normaliserades HICP-tillväxten till omkring EU-genomsnittet. Finland hade även den lägsta HICP-tillväxten. De övriga nordiska länderna följde EU-genomsnittet, om än på något högre nivåer än Finland. Harmoniserad konsumentprisökningMat och icke-alkoholhaltiga drycker Belgien Danmark EU Finland Nederländerna Norge Sverige /two.lt/five.lt/percent.lt /two.lt/zero.lt/percent.lt /one.lt/five.lt/percent.lt /one.lt/zero.lt/percent.lt /five.lt/percent.lt /zero.lt/percent.lt -/five.lt/percent.lt /two.lt/zero.lt/one.lt/nine.lt-/zero.lt/four.lt /two.lt/zero.lt/one.lt/nine.lt-/one.lt/two.lt /two.lt/zero.lt/two.lt/zero.lt-/zero.lt/eight.lt /two.lt/zero.lt/two.lt/one.lt-/zero.lt/four.lt /two.lt/zero.lt/two.lt/one.lt-/one.lt/two.lt /two.lt/zero.lt/two.lt/two.lt-/zero.lt/eight.lt /two.lt/zero.lt/two.lt/three.lt-/zero.lt/four.lt /two.lt/zero.lt/two.lt/three.lt-/one.lt/two.lt /two.lt/zero.lt/two.lt/four.lt-/zero.lt/eight.lt /two.lt/zero.lt/two.lt/five.lt-/zero.lt/four.lt /two.lt/zero.lt/two.lt/five.lt-/one.lt/two.lt /two.lt/five.lt/percent.lt /two.lt/zero.lt/percent.lt /one.lt/five.lt/percent.lt /one.lt/zero.lt/percent.lt /five.lt/percent.lt /zero.lt/percent.lt -/five.lt/percent.lt /two.lt/zero.lt/one.lt/nine.lt-/zero.lt/four.lt /two.lt/zero.lt/one.lt/nine.lt-/one.lt/two.lt /two.lt/zero.lt/two.lt/zero.lt-/zero.lt/eight.lt /two.lt/zero.lt/two.lt/one.lt-/zero.lt/four.lt /two.lt/zero.lt/two.lt/one.lt-/one.lt/two.lt /two.lt/zero.lt/two.lt/two.lt-/zero.lt/eight.lt /two.lt/zero.lt/two.lt/three.lt-/zero.lt/four.lt /two.lt/zero.lt/two.lt/three.lt-/one.lt/two.lt /two.lt/zero.lt/two.lt/four.lt-/zero.lt/eight.lt /two.lt/zero.lt/two.lt/five.lt-/zero.lt/four.lt /two.lt/zero.lt/two.lt/five.lt-/one.lt/two.lt Källa hela avsnittet Ada Insights förutom dagligvarumarknaden Belgien och Nederländerna (Cibus). ===== SIDA 15 ===== 15 CIBUS SOM INVESTERING Dagligvaruhandlares andel i Cibus hemmamarknader 51% 25% 17% 6% 44% 24% 3% 29% 49% 34% 9% 5% 27% 24%13% 9% 5% 8% 11% 28% 37% 28% 18% 5%12% 22% 20% 6% 8% 38% ICA Axfood Coop Lidl City Gross Övriga Norges gruppen Coop Rema Bunnpris S-Group K-Group Lidl Tokmanni Övriga Salling Group Coop Rema Dagrofa Lidl Övriga Colruyt Group Ahold Delhaize Carrefour Aldi Lidl Intermarché Louis DelHaize Jumbo Övriga Albert Heijn Jumbo Plus Aldi Hoogvliet Spar Poiesz Boon's Markt Coop Övriga 1Avser 2024; 2Uppdaterat under 2025 Källa: Daqliqvarukartan, PTY, Gondola Academy Retail Insights och NielsenIQ SVERIGE 1 NORGE 1 FINLAND 1 BELGIEN 2 DANMARK 1 NEDERLÄNDERNA 2 2% 3% 1% 2%1% 2% 1% 0% 15 ===== SIDA 16 ===== 16 CIBUS SOM INVESTERING Fastighetsmarknaden Den europeiska fastighetsinvesteringsvolymen ökade till 241 miljarder EUR under 2025, motsvarande en uppgång om 13 % jämfört med 2024. Investeringarna i handelsfastigheter steg samtidigt med 11 % till 38 miljarder EUR. De största transaktionerna i Europa utgjordes huvudsakligen av sale-and-leaseback-arrangemang. I Storbritannien genomförde dagligvarukedjan Asda flera sale-and- leaseback-transaktioner omfattande totalt cirka 650 MEUR och 24 stormarknader. Köpare inkluderade Blue Owl, ett joint venture mellan Blue Owl och Supermarket Income REIT, samt DTZ Investors. Vidare etablerade det Londonnoterade Supermarket Income REIT (SUPR) en ny plattform för livsmedelsfastigheter genom att överföra åtta tillgångar till ett värde om cirka 460 MEUR från den befintliga portföljen. SUPR avyttrade därefter 50 % av plattformen till fonder förvaltade av Blue Owl Capital för cirka 230 MEUR, med målsättningen att på sikt öka tillgångarnas värde till omkring 1,15 miljarder EUR. ICG Real Estate tecknade avtal om förvärv av en portfölj om 24 livsmedelsbutiker i Storbritannien, Irland och Spanien från Lidl till ett pris om 204 MEUR. Fastigheterna befinner sig i olika byggskeden, där det första förvärvet slutfördes i oktober 2025 och den sista transaktionen är planerad till juli 2026. I Italien genomförde ICG Real Estate, tillsammans med GRR Garbe och en tysk institutionell investerare, en sale-and-leaseback-transaktion med Coop Italia till ett värde om 222 MEUR. I Portugal förvärvade ett joint venture mellan LeadCrest och en fond förvaltad av Apollo 49 % av Alcapredial, fastighetsbolaget inom dagligvarugruppen Groupement Mousquetaire, till ett värde nära 500 MEUR. I Tyskland annonserade Slate Asset Management flera transaktioner omfattande totalt över 50 livsmedelsfastigheter till ett sammanlagt värde om mer än 500 MEUR. Därtill förvärvade Habona Invest en portfölj bestående av 22 lokala livsmedelsbutiker från en tysk institutionell investerare för 132 MEUR. I Frankrike genomförde det SUPR flera sale-and-leaseback-transaktioner med Carrefour, omfattande totalt 29 butiker till ett uppskattat värde om cirka 160 MEUR. Affärerna följde bolagets inträde på marknaden 2024 genom förvärv av 17 stormarknader till ett värde om 75 MEUR. Finland I Finland mer än fördubblades transaktionsvolym för handelsfastigheter under 2025 till närmare 800 MEUR efter ett par relativt lugna år. Volymen bestod till största delen av transaktioner inom livsmedelsbutiker, hypermarkets och så kallade big box- fastigheter. Handel var den tredje mest omsatta tillgångsklassen och stod för 17 % av den totala transaktionsvolymen. Den största transaktionen i Finland var den svenska pensionsförvaltaren AMF:s försäljning av en tredjedel av aktierna i det finska fastighetsbolaget Mercada, som sedan 2015 har samägts tillsammans med Kesko och försäkringsbolaget Ilmarinen. Mercada äger 35 Kesko-ankrade fastigheter i Finland med en uthyrningsbar yta om cirka 290 000 kvadratmeter. Den nya partnern i joint venture- bolaget är Keskos handlare genom K-Köpmannaförbundet. Under året etablerade sig även det börsnoterade bolaget Prisma Properties på den finska marknaden. Bolaget genomförde flera transaktioner och förvärvade totalt 17 fastigheter till ett värde om cirka 110 MEUR. Det största förvärvet var en sale-and-leaseback-affär omfattande tio butiker med Kesko, till ett värde om cirka 60 MEUR. Sverige Investeringarna i handelsfastigheter i Sverige uppgick till cirka 1,4 miljarder EUR under 2025. Handel var den femte största tillgångsklassen och stod för cirka 9 % av den totala transaktionsvolymen. Ökningen av handelsrelaterade transaktioner uppgick till 36 %, vilket var betydligt högre än den totala marknadens tillväxt om 25 %. Årets största affärer inkluderade ICA Fastigheters förvärv av Alecta Fastigheters 50-procentiga ägarandel i joint venture-bolaget Ancore. Transaktionen omfattar totalt 32 fastigheter med en uthyrningsbar yta om cirka 270 500 kvadratmeter och ett underliggande fastighetsvärde om cirka 740 MEUR. Vidare förvärvade ABG Fastena en handelsfastighetsportfölj bestående av 16 fastigheter från Svenska Handelsfastigheter till ett värde om cirka 150 MEUR. Det onoterade fastighetsbolaget Vendus genomförde dessutom en riktad nyemission till riskkapitalbolaget Nordika och tillfördes därigenom 351 MSEK. Det börsnoterade Prisma Properties förvärvade tre handelsfastigheter från NP3 Fastigheter för 463 MSEK, där dagligvaru- och lågpriskedjor är de huvudsakliga hyresgästerna. NP3 Fastigheter genomförde även en sale-and-leaseback-transaktion med Coop Mitt omfattande 22 fastigheter med ett årligt hyresvärde om cirka 5,2 MEUR. Norge I Norge uppgick investeringsvolymen inom handelsfastigheter under 2025 till cirka 1,0 miljard EUR, motsvarande en årstillväxt om 23 %, i linje med den totala marknadens tillväxt om 25 %. Den största livsmedelsrelaterade fastighetstransaktionen i Norge var Cibus förvärv av 12 butiker från AKA Eiendom i norra Norge. Danmark Investeringsvolymen för handelsfastigheter i Danmark uppgick under 2025 till cirka 874 MEUR, vilket motsvarar en ökning om 41 % jämfört med föregående år och något över den totala marknadens tillväxt om 35 %. Den största transaktionen genomfördes av Nrep tillsammans med StepStone Real Estate, som avyttrade en portfölj bestående av fem dagligvarurelaterade handelsfastigheter samt två angränsande bostadsfastigheter i Storköpenhamn. Portföljen förvärvades av ett joint venture mellan Slate Asset Management och OneIM. Belgien I Belgien uppgick investeringsvolymen inom handelsfastigheter under 2025 till 1 084 MEUR, motsvarande cirka 25 % av den totala fastighetsinvesteringsvolymen i landet. Därmed var handel den tredje mest aktiva sektorn efter kontor och industri. Investeringsaktiviteten var stark inom samtliga handelssegment. Retail warehousing stod för 38 % av volymen, följt av köpcentrum med 36 % och high street- handel med 27 %. Större transaktioner drev tillväxten inom samtliga kategorier. Cibus förvärv av Forum Estates, som slutfördes i januari 2025, var den största transaktionen inom sektorn under året. En annan uppmärksammad affär, inom noterade aktier, var AB Sagax förvärv av 10,8 % av aktierna i Retail Estates NV, ett börsnoterat fastighetsbolag på Euronext i Bryssel och Amsterdam, till ett värde om cirka 110 MEUR. Nederländerna Investeringsvolymen i nederländska handelsfastigheter uppgick under 2025 till närmare 1,3 miljarder EUR, vilket motsvarar en ökning om cirka 56 % jämfört med föregående år. En av de viktigaste händelserna på marknaden för livsmedelsfastigheter var Annexums övertagande av fyra snabbköpsfonder från Blauwdruk. Den totala portföljen består av 15 stormarknader och andra handelsfastigheter fördelade på nio platser, med en sammanlagd uthyrningsbar yta om cirka 37 500 kvadratmeter och ett underliggande fastighetsvärde överstigande 115 MEUR. 16 ===== SIDA 17 ===== 17 VERKSAMHET Intjäningsförmåga Den aktuella intjäningsförmågan presenteras baserad på den fastighetsportfölj som Cibus ägde per 1 januari 2026 för de kommande tolv månaderna. Intjäningsförmågan är inte en prognos utan en ögonblicksbild vars syfte är att presentera intäkter och kostnader på årsbasis givet fastighetsbestånd, finansieringskostnader, kapitalstruktur och organisation vid en bestämd tidpunkt. Intjäningsförmågan innehåller inga estimat för den kommande perioden vad gäller utveckling av hyror, uthyrningsgrad, fastighetskostnader, räntor, värdeförändringar eller andra resultatpåverkande faktorer. Aktuell intjäningsförmåga Belopp i MEUR 1 jan 2025 1 apr 2025 1 jul 2025 1 okt**** 2025 1 jan 2026 Förändring (1 jan 2026 - 1 jan 2025) Hyresintäkter 130,3 165,7 165,4 174,2 177,8 Fastighetskostnader -8,0 -9,4 -9,1 -9,2 -10,1 Driftnetto 122,3 156,3 156,3 165,0 167,7 +37 % Administrationskostnader -9,8 -13,5 -13,7 -14,3 -14,8 Finansnetto* -50,6 -64,5 -63,0 -63,9 -65,4 Resultat från intresseföretag** - 0,3 0,3 - - Förvaltningsresultat 61,9 78,6 79,9 86,9 87,5 Utdelning hybridobligation -2,3 -2,2 -2,1 -2,0 -2,0 Förvaltningsresultat plus utdelning hybridobligation 59,6 76,4 77,8 84,9 85,5 Justering ej kassapåverkande poster 2,7 2,8 2,6 2,6 2,8 Summa förvaltningsresultat exkl ej kassapåverkande poster plus utdelning hybridobligation 62,3 79,2 80,4 87,5 88,3 Förvaltningsresultat per aktie exkl ej kassapåverkande poster plus utdelning hybridobligation EUR*** 0,99 1,04 1,05 1,07 1,08 +9 % Utestående antal aktier*** 62 972 150 76 286 045 76 286 045 82 086 045 82 086 045 *Tomträttsavgäld ingår i enlighet med IFRS16 bland finansiella kostnader. I finansiella kostnader ingår även förutbetalda uppläggningsavgifter som inte påverkar kassaflödet framöver. **Avser resultat ifrån intressebolaget One+ som tillkom i samband med förvärvet av Forum Estates. Cibus har per den 15 oktober 2025 förvärvat samtliga aktier i One+ och bolaget konsolideras därmed som ett helägt dotterbolag. ***I samband med förvärvet av Forum Estates den 27 januari 2025 emitterades 13 313 895 aktier, vilket ökade det totala antalet aktier till 76 286 045. Den 11 juni 2025 genomfördes en riktad emission om 5,8 miljoner aktier, vilket tillförde bolaget 91,4 MEUR. Eftersom dessa medel ännu inte hade utnyttjats per den 1 juli 2025, användes det tidigare antalet aktier vid beräkningen av förvaltningsresultat per aktie för kvartalet. Intjäningsförmåga per aktie per den 1 oktober 2025 inklusive förvärven av nio fastigheter i Norge samt förvärvet av One+ är beräknad baserat på 82 086 045 aktier. ****Innehåller samtliga transaktioner som tillträtts fram till och med den 1 oktober 2025, samt förvärvet av den norska portföljen – som kommunicerades den 30 september och där första delen med nio fastigheter tillträddes i mitten av oktober – samt förvärvet av One+, som tillträddes den 15 oktober. Eftersom medel från emissionen i juni har använts för dessa förvärv var det mer rättvisande att inkludera dem i intjäningsförmågan. Emissionen av obligationen om 20 MEUR, som genomfördes den 10 oktober, ingick också i intjäningsförmågan då dessa medel delvis finansierade förvärven. Följande information utgör grunden för den uppskattade intjäningsförmågan: — Hyresintäkterna baseras på undertecknade hyresavtal på årsbasis (inklusive tillägg och eventuella hyresrabatter som inte är av engångskaraktär) samt övriga fastighetsrelaterade intäkter per den 1 januari 2026 utifrån gällande hyresavtal. — Fastighetskostnader efter underhållshyror och andra underhållsrelaterade tillägg baserade på ett normalt verksamhetsår med underhåll. I driftkostnaderna ingår fastighetsrelaterad administration. Fastighetsskatt beräknas utifrån fastigheternas aktuella taxeringsvärden. Fastighetsskatt ingår i posten fastighetskostnader. — Centrala administrationskostnader beräknas utifrån den aktuella organisationen och fastighetsportföljens storlek. Kostnader av engångskaraktär, prestationsbaserade ersättningar mm är inte medtagna. — Finansnettot baseras på ingångna låne- och derivatavtal samt den räntesats som respektive avtal har per det datum då intjäningsförmågan beräknas. — Vid omräkning av den svenska verksamheten har växelkursen 11,50 SEK/EUR, för den norska verksamheten har växelkursen 11,50 NOK/EUR och för den danska verksamheten har växelkursen 7,44 DKK/EUR använts för intjäningsförmågan. Kommentarer avseende den aktuella intjäningsförmågan Intjäningsförmågan gällande förvaltningsresultat per aktie exkl ej kassapåverkande poster har för de kommande tolv månaderna per 2026-01-01 jämfört med tolvmånadersperspektivet per 2025-01-01 ökat med 9 %. Detta i huvudsak på grund av högre hyresintäkter till följd av förvärv samt lägre räntekostnader. ===== SIDA 18 ===== 18 Hyresgäster och hyresavtalsstruktur Hyresgäster Cirka 95 % av driftnettot härrör från fastigheter där dagligvarukedjorna är ankarhyresgäster. De största hyresgäster är Kesko, Tokmanni, Coop Sverige, S-gruppen, Rema 1000, Salling och Coop Danmark. Bland övriga hyresgäster inom dagligvaruhandeln finns till exempel Lidl, Jumbo, Dagrofa, Carrefour och Ahold Delhaize, och tillsammans står alla dagligvarukedjor för cirka 81 % av hyresintäkter. I diagrammen nedan visas hyresintäkter per hyresgäst samt hur 19 % av hyresintäkter från andra hyresgäster fördelar sig på olika segment. VERKSAMHET Hyresintäkter per hyresgäst Hyresintäkter per hyresgästkategori Kesko Tokmanni Coop Sverige S-gruppen Rema 1000 Salling Group Coop Danmark Lidl Jumbo Dagrofa Carrefour Ahold Delhaize Spar Colruyt Norgesgruppen ICA Axfood Övrig dagligvaruhandel Övrigt 5% 3%3%3% 3% 5%4% 5% 8% 14% 19%19% 1% 2% 81,2% Livsmedel och dagligvaror 18,8% Övrigt 2,0% Specerier, drycker och restauranger 3,2% Lågprishandel 3,1% Tjänster och gym 2,2% Bygghandel (DIY) 4,4% Övrig detaljhandel 0,8% Offentliga hyresgäster 0,5% Apotek 2,6% Övrigt Proxy Delhaize Engsbergen, Belgien ===== SIDA 19 ===== 19 VERKSAMHET 0 5 10 15 20 25 2035- 2055 2027 2028 2029 2031 2032 2033 203420302026 1.0 0.0 2.0 3.0 4.0 5.0 Q1 ‘20 Q2 ‘20 Q3 ‘20 Q4 ‘20 Q1 ‘23 Q4 ‘22 Q4 ‘25 Q3 ‘25 Q2 ‘25 Q1 ‘25 Q4 ‘24 Q3 ‘24 Q2 ‘24 Q1 ‘24 Q4 ‘23 Q3 ‘23 Q2 ‘23 Q3 ‘22 Q2 ‘22 Q1 ‘22 Q4 ‘21 Q3 ‘21 Q2 ‘21 Q1 ‘21 Q4 ‘19 Q3 ‘19 Q1 ‘19 Q2 ‘19 Sammanfattning av hyresavtalen Nedan går det att utläsa att hyresavtalens förfallostruktur är väl fördelad över de kommande åren. Det typiska hyresavtalet innehåller en option för hyresgästen att förlänga avtalet, vanligen i tre eller fem år, till samma villkor som det gällande hyresavtalet. Detta görs i majoriteten av fallen. Tabellen nedan illustrerar hyresavtalens löptid om inga sådana optioner utnyttjas från hyresgästens sida. Eftersom optionerna oftast utnyttjas, och ungefär samma antal hyresavtal förlängs årligen, har den genomsnittliga återstående avtalstiden hittills varit relativt stabil över tiden. Portföljens genomsnittliga återstående avtalstid var 6,0 år (WAULT). I belgiska hyresavtal för kommersiella fastigheter är avtalstiden vanligtvis mellan 9 och 27 år, för matbutiker oftast mellan 18 och 27 år. I butikslokaler har hyresgästen dock en lagstadgad rätt att säga upp avtalet vid slutet av varje treårsperiod genom att lämna sex månaders uppsägning. Om uppsägning inte har skett i tid förlängs avtalet automatiskt till nästa treårsperiod. Portföljens genomsnittliga återstående avtalstid inklusive de belgiska uppsägningsrätterna var 4,3 år (WAULB). I grafer nedan visas portföljens genomsnittliga återstående avtalstid både med (WAULB) och utan de belgiska uppsägningsrätter (WAULT). *Se kommentar ovanför under Sammanfattning av hyresavtal WAULB inkl. uppsägningsrätter i Belgien* WAULT exkl. uppsägningsrätter i Belgien* WAULB* 4.3 år WAULT* 6.0 år Avtal som gäller tillsvidare Andra avtal Belgiska hyresavtal (inkl. uppsägningsrätter) Belgiska hyresavtal (utan uppsägningsrätter) Ungefär 61 % av de hyresavtal vars löptid skulle ta slut under 2026 (exkl. de belgiska hyresavtal nämnda ovanför) gäller tillsvidare, vilket betyder att både hyresvärden och hyresgästen har möjligheten att säga upp dem. I Danmark fortsätter alla hyresavtal tills vidare efter att den ursprungliga perioden utan uppsägning har löpt ut. I andra länder, är hyresavtal som gäller tillsvidare, till stor del, mindre ytor, vilket ger flexibilitet att utveckla fastigheten om till exempel ankarhyresgästen vill utvidga sina lokaler. I de allra flesta fall har avtal som gäller tillsvidare rullat redan en längre period. Över 90 % av hyresavtalen klassificeras som nettohyresavtal, vilket innebär att risken förknippad med driftkostnader är mycket låg för fastighetsägaren. År MEUR ===== SIDA 20 ===== 2020 Fastighetsbestånd Allmän översikt Per den 31 december 2025 bestod Cibus fastighetsbestånd av 672 butiksfastigheter, belägna främst i tillväxtregioner i Finland, Sverige, Norge, Danmark, Belgien, Nederländerna och Luxemburg. Fördelningen av portföljens driftnetto under 2025 var följande: 50 % från fastigheter i Finland, 15 % från Belgien, 15 % från Danmark, 12 % från Sverige, 5 % från Nederländerna, 3 % från Norge, 0,4 % från Luxemburg. Cirka 95 % av de totala hyresintäkterna härrör från dagligvaruhandelsfastigheter. Fastigheterna bedöms vara väl lämpade för verksamheten hos de ledande dagligvarukedjorna på respektive marknad. Ankarhyresgästerna står för 81 % av hyresintäkterna och den genomsnittliga återstående löptiden på hyresavtalen (WAULT) uppgår till 6,0 år. Under året har Cibus förvärvat totalt 207 fastigheter genom 20 separata transaktioner, både på den nordiska marknaden och genom slutförandet av förvärvet av fastighetsportföljen i Benelux. Under samma period har 17 fastigheter avyttrats i Finland, Sverige och Belgien. För mer information, vänligen besök: www.cibusrealestate.com 20 VERKSAMHET Ankarhyresgäst Antal fastigheter, st Uthyrbar area, kvm WAULT, år WAULB, år Ankarhyresgäs- tens WAULT, år Ankarhyregäs- tens WAULB, år Ankarhyresgäs- tens andel av hyran Kesko 140 264 444 4,6 4,6 4,8 4,8 93% Tokmanni 59 260 168 4,7 4,7 4,9 4,9 88% Coop Sweden 115 129 568 4,3 4,3 4,3 4,3 94% S Group 37 67 357 5,5 5,5 5,5 5,5 83% Lidl 14 63 366 8,2 4,6 9,5 5,5 72% Rema 1000 38 61 835 5,8 5,8 6,5 6,5 83% Carrefour 41 45 089 13,9 1,5 14,6 1,5 92% Jumbo 15 44 388 8,6 2,7 10,4 3,2 69% Ahold Delhaize 17 34 337 11,0 2,4 12,6 2,8 83% Dagrofa 12 33 889 3,4 3,4 5,3 5,3 80% Spar Colruyt 23 31 751 19,5 2,4 19,8 2,5 98% Coop Denmark 20 30 223 5,5 5,5 6,0 6,0 91% Salling Group 25 28 408 6,6 6,6 6,8 6,8 90% Axfood 7 28 012 6,4 6,4 6,9 6,9 78% ICA 15 20 483 3,3 3,3 3,4 3,4 96% Norgesgruppen 11 14 766 6,4 6,4 6,7 6,7 93% Övrig dagligvaruhandel 33 116 127 6,7 3,5 6,7 4,3 70% Övrig handel 50 115 485 5,5 2,3 n/a n/a n/a Portföljen total 672 1 389 694 6,0 4,3 6,4 4,9 81% Jumbo Beveren, Belgien ===== SIDA 21 ===== 21 VERKSAMHET 21 Portföljdiversifiering Endast en fastighet i portföljen står för mer än 1,10 % av portföljens totala driftnetto, vilket minskar exponeringen mot enskilda objekt. Den största fastigheten bidrar med 1,20 % av driftnettot. Medelstora livsmedelsbutiker (1 000–3 000 kvm) utgör den dominerande butikstypen i portföljen och representerar huvuddelen av dagligvaruhandeln i både Norden och Benelux- länderna. Nyckeltal Uppgifterna nedan är baserade på intjäningsförmågan per den 1 januari 2026, Det årliga driftnettot uppskattas till omkring 167,7 MEUR (aktuell intjäningsförmåga). VERKSAMHET Antal fastigheter 672 Total uthyrningsbar area, tusen kvm 1 390 Uthyrningsbara area/fastighet, kvm 2 068 Driftnetto (aktuell intjäningsförmåga), MEUR 168 Driftnetto EUR/kvm (uthyrd area) 128 WAULT (genomsnittlig återstående avtalstid), år 6,0 WAULB (genomsnittlig återstående avtalstid), år 4,3 5%7% 9% 16% 63% Mellanstor livsmedelsbutik Lågprisdagligvaru- handel Stormarknad Närbutik Övrigt 672 fastigheter ===== SIDA 22 ===== 22 Geografiskt läge Cibus äger, utvecklar och förvaltar fastigheter inom livsmedels- och dagligvaruhandeln. Fastighetsportföljen som består av främst livsmedelsbutiker är diversifierad med täckning i Norden och i Benelux-länderna. Kartan visar fastigheternas geografiska läge. Luxemburg 0,4 % Andel driftnetto 2025 9 M€ Fastighetsvärde 1 Fastighet 3 500 kvm Total yta Danmark 15 % Andel driftnetto 2025 434 M€ Fastighetsvärde 82 Fastigheter 134 100 kvm Total yta Nederländerna 5 % Andel driftnetto 2025 120 M€ Fastighetsvärde 18 Fastigheter 42 500 kvm Total yta Norge 3 % Andel driftnetto 2025 112 M€ Fastighetsvärde 35 Fastigheter 53 300 kvm Total yta Sverige 12 % Andel driftnetto 2025 314 M€ Fastighetsvärde 138 Fastigheter 188 500 kvm Total yta Finland 50 % Andel driftnetto 2025 1 215 M€ Fastighetsvärde 264 Fastigheter 718 500 kvm Total yta Belgien 15 % Andel driftnetto 2025 436 M€ Fastighetsvärde 134 Fastigheter 249 300 kvm Total yta Fastighetens driftnetto per ankarhyresgäst Kesko Tokmanni Coop Sverige Rema 1000 S-gruppen Lidl Jumbo Salling Group Dagrofa Coop Danmark Ahold Delhaize Carrefour Spar Colruyt Norgesgruppen Axfood ICA Övrig dagligvaruhandel Övrig handel 4% 6%5%5% 5% 9% 14% 22% 5% 8% 4% 3% 3% 3% 2% 1% VERKSAMHET Fastigheter som tillträtts under 2025 Fastigheter som tillträtts under Q1 2026 ===== SIDA 23 ===== 23 VERKSAMHET Aktiv Förvaltning Cibus tar en aktiv roll i att förvalta våra fastigheter för att stärka fastighetsvärdet, öka hyresgästvärdet och säkerställa långsiktigt hållbara hyresintäkter. En aktiv och närvarande fastighetsförvaltning Cibus är en aktiv och närvarande hyresvärd som arbetar långsiktigt för att öka hyresgästvärdet. Genom nära dialoger med våra hyresgäster och en god förståelse för deras verksamheter kan vi agera proaktivt, identifiera behov och genomföra relevanta hyresgästanpassningar. Detta möjliggör även förlängning och optimering av hyresavtal på ett sätt som stärker relationen och bidrar till stabila kassaflöden. Under året har över 80 hyresavtal förlängts, samtidigt som helt nya avtal motsvarande cirka 3,3 MEUR i årlig hyresvärde har signerats. Vår kvarvarande vägda hyreslängd (WAULT) har därmed fortsatt att utvecklas stabilt över åren och har ökat under 2025 och uppgick till 6 år vid året slut. Nedan presenteras ett exempel på hyresgästanpassningar genomförda under året. Cibus och Kesko genomför under året ett större utvecklingsprojekt i Ii, strax utanför Uleåborg, där en befintlig K-Market från 1986 ersätts med en ny och större K-Supermarket på samma plats. Projektet är ett tydligt exempel på Cibus fortsatta arbete med att utveckla fastigheter i nära samarbete med våra hyresgäster för att säkerställa att de möter dagens och framtidens marknadsbehov. Den uthyrningsbara ytan kommer mer än fördubblas och uppgå till cirka 2 500 kvm. I samband med projektet har hyresavtalet förlängts från 0 år till 15 år, vilket väsentligt stärker fastighetens långsiktiga intjäning och stabilitet. Projektet omfattar även förvärv av angränsande tomter för att möjliggöra den utökade byggnationen. Vid färdigställande förbättras även byggnadens energiklassning väsentligt, från EPC G till EPC B. Renoveringen fördubblar fastighetsytan och hyresavtalet förlängs med 15 år Fallstudie: K-Supermarket Kisatie 1, Finland EfterFöre 23 ===== SIDA 24 ===== 24 VERKSAMHET Finansiering Cibus finansieras genom stamaktier från aktieägarna, säkerställda banklån, icke säkerställda obligationslån och ett hybridobligationslån. Räntebärande skulder Cibus upplåning sker genom säkerställda banklån i EUR, DKK, SEK och NOK samt icke säkerställda obligationer i EUR och SEK. Per den 31 december 2025 uppgick de räntebärande skulderna till 1 592,8 MEUR (1 138,1) med en utgående genomsnittlig ränta om 4,0 % (4,2), en genomsnittlig kapitalbindningstid om 2,4 år (2,4) och en genomsnittlig räntebindningstid om 2,7 år (2,2). Den genomsnittliga räntan har minskat 0,2 %-enheter under året tack vare lägre marginaler vid refinansiering av både banklån och obligationer. Under 2025 ökade de räntebärande skulderna med 454,7 MEUR. Ökningen är främst hänförlig till befintliga lån i det förvärvade bolaget Forum Estates, nya banklån upptagna i anslutning till genomförda förvärv, samt en ny obligation om 80,0 MEUR. Cibus finanspolicy anger att belåningsgraden, mätt på koncernens nettoskuld, ska hållas i intervallet 55-65 % och att räntetäckningsgraden ska överstiga 2,0 gånger. I villkoren som reglerar utestående obligationer finns kovenanter som innebär att nettobelåningsgraden ska understiga 70 % och räntetäckningsgraden ska överstiga 1,50 gånger. Vid utgången av 2025 var nettobelåningsgraden 58,2 % och räntetäckningsgraden 2,4 gånger. 98 % av de räntebärande skulderna är räntesäkrade. Det gör räntekostnaderna trögrörliga och att räntetäckningsgraden bedöms kunna hållas över målsättningen även vid ett stigande ränteläge. 2% 81% 17% Banklån 1 318,1 MEUR Obligationer 274,7 MEUR Hybridobligationer 30,0 MEUR Banklån och kreditfaciliteter Cibus har goda relationer och utestående lån med sammanlagt elva olika banker i Norden och Benelux. Banklån uppgår till 1 318,1 MEUR (947,2), vilket motsvarar 81 % (81) av Cibus externa finansieringskällor. Sedan slutet av 2024 har en stor andel av bolagets banklån refinansierats, vilket har medfört en minskning av den genomsnittliga kreditmarginalen och en förlängning av den genomsnittliga kapitalbindningstiden. Vid utgången av fjärde kvartalet 2025 uppgick den genomsnittliga kreditmarginalen för banklån till 1,4 %, och den genomsnittliga kapitalbindningstiden till 2,4 år. Även andelen kortfristiga lån har minskat och utgör nu endast 78,9 MEUR eller 5 % av den räntebärande skulden. För de kortfristiga lånen pågår diskussioner om refinansiering. Under fjärde kvartalet utnyttjades en förlängningsoption genom vilken förfallodagen för banklån om 177,0 MEUR förlängdes från december 2027 till december 2028. Cibus har en kreditfacilitet om 10,0 MEUR som kan användas för koncernens allmänna affärsändamål. Faciliteten var outnyttjad vid utgången av året. 24 ===== SIDA 25 ===== 25 VERKSAMHET Kapitalbindning Räntebindning Säkerställda banklån Obligationslån Total upplåning Total upplåning Intervall MEUR Genomsnittlig marginal MEUR Genomsnittlig marginal MEUR Andel % MEUR Andel % 0-1 år 78,9 1,6 % - - 78,9 5 % 84,0 5 % 1-2 år 502,3 1,4 % 114,7 3,7 % 617,0 39 % 597,6 38 % 2-3 år 589,8 1,5 % 80,0 4,0 % 669,8 42 % 516,0 32 % 3+ år 147,1 1,4 % 80,0 2,4 % 227,1 14 % 395,2 25 % Summa 1 318,1 1,4 % 274,7 3,4 % 1 592,8 100 % 1 592,8 100 % Kapital- och räntebindningsstruktur Nedanstående tabell åskådliggör förfalloprofilen för kapital- och räntebindningen. Kapitalbindningens förfallostruktur inkluderar inte löpande amorteringar. Räntebindningens förfalloprofil innefattar räntesäkringar i form av räntetak, ränteswappar samt lån som löper med fast ränta. Även säkringsinstrument med framtida start är inkluderade, se tabell på nästa sida. Räntekänslighetsanalys De räntebärande skulderna är räntesäkrade genom fasträntelån, ränteswappar och räntetak. Kombinationen av dessa instrument skapar en för bolaget positiv asymmetrisk riskprofil, vilket innebär att högre marknadsräntor får ett mindre genomslag på resultatet jämfört med lägre marknadsräntor. I tabellen till höger framgår hur ett förändrat ränteläge skulle påverka bolagets resultat, baserat på låneportföljen per den 31 december 2025 och ingångna räntesäkringar per detta datum. Obligationer och hybridobligationer 17 % (16) av Cibus externa finansieringskällor består av icke säkerställda obligationer till ett nominellt belopp om 274,7 MEUR (190,9). Utöver det har Cibus ett hybridobligationslån om 30,0 MEUR (30,0), vilket motsvarar 2 % (2) av den externa finansieringen. Hybridobligationen redovisas som eget kapital i balansräkningen. Samtliga utestående obligationer är emitterade under bolagets MTN-program och är noterade på Nasdaq Stockholm Corporate Bond list. Den icke säkerställda obligationsportföljen refinansierades under 2024 och därefter emitterades ytterligare en obligation, MTN lån 108, i inledningen av 2025. Denna obligation utökades med ytterligare två trancher, en om 20,0 MEUR och en om 10,0 MEUR, i inledningen av fjärde kvartalet 2025. Båda trancherna emitterades till ett pris om 101,228 %, motsvarande en ränta om 3m Euribor + 2,10 %, för en återstående löptid om 3,3 år. MTN lån 108 har ett utestående belopp om 80,0 MEUR efter utökningen. I januari 2026 emitterades en ny fyraårig obligation, MTN-lån 109 (SE0027597584), om 85,0 MEUR med räntan 3m Euribor + 2,10 %. Obligationslikividen användes delvis för att återbetala MTN-lån 105 om 50,0 MEUR med ordinarie förfall 2027-02-01. I mars 2026 emitterades en ny hybridobligation om 60 MEUR (SE0028001586) till en fast ränta om 6,25 % och första inlösendag 2030-03-18. Tidigare hybridobligation, MTN-lån 101, återbetalades med 21,5 MEUR 2026-03-18 och resterande 8,5 MEUR kommer återbetalas 2026-04-01. Nästa obligationsförfall är MTN-lån 107 om 700,0 MSEK som förfaller 2027-10-02. Cibus kan påkalla förtida återbetalning av denna obligation från fjärde kvartalet 2026. Cibus har ett gällande basprospekt till MTN-programmet, vilket godkändes av Finansinspektionen den 23 juli 2025 och är giltigt 12 månader efter detta datum. Tabellen nedan redogör för utestående obligationer per 31 december 2025. Typ MTN lån Förfall ESG Valuta Emitterat belopp Eget innehav Uteståen- de belopp Referensränta Emissions- kurs Betald marginal Emitterad marginal ISIN Hybridobligation 101 -* - EUR 30,0 0,0 30,0 3M Euribor 100,000 4,75% 4,75% SE0013360344 Obligation 105 2027-02-01 Grön EUR 50,0 0,0 50,0** 3M Euribor 100,000 4,00% 4,00% SE0013361334 Obligation 106 2028-04-02 Grön EUR 80,0 0,0 80,0 3M Euribor 100,000 4,00% 4,00% SE0021921665 Obligation 107 2027-10-02 Grön SEK 700,0 0,0 700,0 3M Stibor 100,000 3,50% 3,50% SE0021921673 Obligation 108:1 2029-01-17 Grön EUR 50,0 0,0 50,0 3M Euribor 100,000 2,50% 2,50% SE0013362035 Obligation 108:2 2029-01-17 Grön EUR 20,0 0,0 20,0 3M Euribor 101,228 2,50% 2,10% SE0013362035 Obligation 108:3 2029-01-17 Grön EUR 10,0 0,0 10,0 3M Euribor 101,228 2,50% 2,10% SE0013362035 *21,5 MEUR återbetalades 2026-03-18 och återstoden om 8,5 MEUR återbetalas 2026-04-01. **Återbetald i början av februari 2026. 4,0 % 1,4 % 2,7 år 2,4 år 58,2 % Genomsnittsränta Genomsnittlig bankmarginal Genomsnittlig räntebindningstid Genomsnittlig kapitalbindningstid Belåningsgrad nettoskuld Resultatpåverkan vid förändrat ränteläge Marknadsränta Resultateffekt +2,0 procentenhet -1,0 MEUR +1,0 procentenhet -0,8 MEUR -1,0 procentenhet +4,5 MEUR -2,0 procentenhet +9,3 MEUR ===== SIDA 26 ===== 26 VERKSAMHET Ränteswappar fortsättning Belopp MEUR Betalar fast Framtida start Förfall 38,0 1,99% - 2027-12-30 10,0 2,01% - 2028-04-09 20,0 2,76% - 2028-04-15 13,0 1,99% - 2028-04-15 25,0 2,79% - 2028-04-15 30,0 2,85% - 2028-04-15 22,0 1,97% - 2028-04-15 8,6 2,07% - 2028-04-15 7,3* 2,43% - 2028-09-29 104,0 2,28% 2027-12-30 2028-12-15 12,5 2,39% - 2029-01-17 12,5 2,36% - 2029-01-17 10,0 2,15% - 2029-01-17 5,0 2,06% - 2029-01-17 25,0 2,43% 2026-12-31 2029-12-31 25,0 2,25% 2026-12-31 2029-12-31 75,0** 3,04% - 2030-12-31 25,0 2,45% - 2030-12-31 25,0 2,22% 2029-12-31 2031-12-31 3,0* 3,27% - 2032-09-30 874,6 * Amorterande ** Cibus betalar 3,04% och erhåller det högsta av 2,93% och 3m Euribor under 2026. Belopp MSEK Betalar fast Framtida start Förfall 450,0 1,99% - 2027-09-15 111,0 1,86% - 2027-09-15 265,0 2,89% - 2027-10-02 65,0 2,33% - 2027-12-18 62,2 2,36% - 2027-12-18 180,0 2,22% - 2028-06-13 435,0 3,10% - 2032-04-07 1 568,2 Belopp MNOK Betalar fast Framtida start Förfall 16,9 4,03% - 2028-01-15 100,0 3,53% - 2028-10-15 84,5 3,97% - 2028-10-15 90,0 3,85% - 2028-10-15 35,0 3,82% - 2028-10-15 326,4 Förfallostruktur för räntesäkringar Per den 31 december 2025 var Cibus räntebärande skulder räntesäkrade till 98 %. Som andel av den räntebärande skulden bestod räntesäkringarna per detta datum av räntetak om 28 %, ränteswappar om 55 % och fasträntelån om 15%. Återstoden om 2 % motsvarar Cibus exponering mot rörliga räntor. Tabellerna nedan redogör för samtliga ingångna och gällande räntesäkringar i form av derivatinstrument per 31 december 2025, inklusive instrument med framtida start. 15%2% 55% 28% RÄNTESÄKRINGAR Exponering mot rörliga räntor Fasträntelån Räntetak Ränteswappar FÖRFALLOSTRUKTUR RÄNTESÄKRINGAR (MEUR) Fasträntelån Räntetak Ränteswappar /one.lt/comma.tab/six.lt/zero.lt/zero.lt /one.lt/comma.tab/two.lt/zero.lt/zero.lt /eight.lt/zero.lt/zero.lt /four.lt/zero.lt/zero.lt /zero.lt Q1 26 Q2 26 Q3 26 Q4 26 Q4 28 Q3 29 Q2 29 Q1 29 Q3 28 Q2 28 Q1 28 Q4 27 Q3 27 Q2 27 Q1 27 Q4 25 Räntetak Belopp MEUR Räntetak Framtida start Förfall 35,0 2,00% - 2026-12-29 25,0 2,50% - 2026-12-31 96,0 2,00% - 2027-12-13 67,5 1,90% - 2027-12-30 4,5 1,95% 2026-01-15 2028-04-09 3,5 1,95% 2026-04-15 2028-04-09 68,0 2,00% - 2028-04-15 50,6 2,00% - 2028-04-15 67,0 2,20% 2027-12-30 2028-12-15 40,0 3,00% - 2029-01-17 4,5 3,00% 2028-09-29 2032-09-30 461,1 Belopp MSEK Räntetak Framtida start Förfall 110,0 0,25% - 2026-01-08 30,0 3,50% - 2026-01-08 210,0 1,90% - 2027-09-15 68,0 2,00% - 2027-09-29 180,0 2,00% 2026-01-08 2028-06-13 598,0 Belopp MNOK Räntetak Framtida start Förfall 72,3 4,00% - 2026-11-30 119,5 3,90% - 2028-10-15 115,0 3,80% - 2028-10-15 75,0 3,59% 2026-11-30 2028-10-15 381,8 Ränteswappar Belopp MEUR Betalar fast Framtida start Förfall 0,1* 2,35% - 2026-09-01 50,0 2,56% - 2026-12-31 65,0 2,96% - 2027-07-15 35,0 3,03% - 2027-07-15 40,0 2,58% - 2027-09-30 25,0 2,75% - 2027-12-30 70,0 2,97% - 2027-11-28 26,0 2,31% - 2027-12-13 67,5 2,06% - 2027-12-30 ===== SIDA 27 ===== 27 /seven.lt/four.lt/percent.lt /seven.lt/zero.lt/percent.lt /six.lt/six.lt/percent.lt /six.lt/two.lt/percent.lt /five.lt/eight.lt/percent.lt /five.lt/four.lt/percent.lt /two.lt/zero.lt/one.lt/nine.lt /two.lt/zero.lt/two.lt/five.lt/two.lt/zero.lt/two.lt/four.lt/two.lt/zero.lt/two.lt/three.lt/two.lt/zero.lt/two.lt/two.lt/two.lt/zero.lt/two.lt/one.lt/two.lt/zero.lt/two.lt/zero.lt 58.7 % 61.3 % 57.8 % 59.1 % 57.5 % 58.1 % 58.2 % /four.lt/period.tab/zero.lt /three.lt/period.tab/five.lt /three.lt/period.tab/zero.lt /two.lt/period.tab/five.lt /two.lt/period.tab/zero.lt /one.lt/period.tab/five.lt /two.lt/zero.lt/one.lt/nine.lt /two.lt/zero.lt/two.lt/five.lt/two.lt/zero.lt/two.lt/four.lt/two.lt/zero.lt/two.lt/three.lt/two.lt/zero.lt/two.lt/two.lt/two.lt/zero.lt/two.lt/one.lt/two.lt/zero.lt/two.lt/zero.lt 3.4 3.3 3.5 3.1 2.2 2.2 2.4 Skuldkvot (Net debt/EBITDA) (ggr) Utfall Framåtriktad /one.lt/five.lt/period.tab/zero.lt /one.lt/three.lt/period.tab/five.lt /one.lt/two.lt/period.tab/zero.lt /one.lt/zero.lt/period.tab/five.lt /nine.lt/period.tab/zero.lt /seven.lt/period.tab/five.lt /two.lt/zero.lt/one.lt/nine.lt /two.lt/zero.lt/two.lt/five.lt/two.lt/zero.lt/two.lt/four.lt/two.lt/zero.lt/two.lt/three.lt/two.lt/zero.lt/two.lt/two.lt/two.lt/zero.lt/two.lt/one.lt/two.lt/zero.lt/two.lt/zero.lt 9.7 10.19.8 10.710.8 11.5 10.8 11.8 14.1 12.4 12.0 9.9 10.4 10.9 /one.lt/period.tab/zero.lt/percent.lt /one.lt/period.tab/five.lt/percent.lt /three.lt/period.tab/zero.lt/percent.lt /two.lt/period.tab/five.lt/percent.lt /two.lt/period.tab/zero.lt/percent.lt /two.lt/zero.lt/two.lt/three.lt Q/one.lt /two.lt/zero.lt/two.lt/three.lt Q/two.lt /two.lt/zero.lt/two.lt/three.lt Q/three.lt /two.lt/zero.lt/two.lt/three.lt Q/four.lt /two.lt/zero.lt/two.lt/four.lt Q/one.lt /two.lt/zero.lt/two.lt/four.lt Q/two.lt /two.lt/zero.lt/two.lt/four.lt Q/three.lt /two.lt/zero.lt/two.lt/four.lt Q/four.lt /two.lt/zero.lt/two.lt/five.lt Q/one.lt /two.lt/zero.lt/two.lt/five.lt Q/two.lt /two.lt/zero.lt/two.lt/five.lt Q/three.lt /two.lt/zero.lt/two.lt/five.lt Q/four.lt 2.4% 2.3% 2.3% 2.3% 2.4% 2.2% 2.1% 2.0% 1.9% 1.8% 1.7%1.8% VERKSAMHET Utveckling av finansiella nyckeltal Belåningsgrad och skuldkvot Cibus redovisar främst två mått för koncernens belåning - belåningsgrad och skuldkvot (Net debt/EBITDA). Belåningsgraden, mätt på koncernens nettoskuld, belyser skuldsättning i relation till underliggande fastigheters marknadsvärde. Målet är att hålla belåningsgraden i intervallet 55-65 %. Nyckeltalet är en kovenant i villkoren som reglerar utestående obligationer och får inte överskrida 70 %. Utfallet per 31 december 2025 var 58,2 %. Ett annat nyckeltal som belyser skuldsättningen är skuldkvoten (Net debt/EBITDA). Nettoskulden sätts i relation till det ackumulerade resultatet senaste fyra kvartalen. Utfallet per 31 december 2025 var 10,9 jämfört med 10,4 vid utgången av 2024. Skillnaden förklaras av genomförda förvärv som ännu inte fullt ut återspeglas i resultatet. Beräknas nyckeltalet framåtriktat, baserat på redovisad intjäningsförmåga, var skuldkvoten 10,1 ggr. Räntetäckningsgrad Räntetäckningsgraden belyser hur många gånger resultatet kan bära de externa räntekostnaderna. Det interna målet är att hålla räntetäckningsgraden över 2,0 gånger resultatet (mätt som driftnetto - administrationskostnader) och i villkoren som reglerar utestående obligationer är nyckeltalet en kovenant som inte får understiga 1.5 gånger resultatet. Räntetäckningsgraden per 31 december 2025 uppgick till 2,4 gånger. Genomsnittlig kreditmarginal Cibus upplåning sker med banklån och obligationer. Per den 31 december 2025 var den genomsnittliga kreditmarginalen för banklån 1,4 %. Den genomsnittliga kreditmarginalen för obligationer var 3,4 %, vilket tillsammas ger en volymviktad genomsnittlig kreditmarginal om 1,7 % som är den lägsta nivån någonsin. Detta tack vare refinansieringen av obligationsportföljen under 2024 och 2025 samt löpande refinansiering av banklån till lägre marginaler senaste året. Cibus har fortsatt att refinansiera obligationer i inledningen av 2026 till lägre marginaler. Genomsnittlig kreditmarginal (%) Belåningsgrad, nettoskuld (%) Belåningsgrad (%) Policy Kovenant Räntetäckningsgrad (ggr) Räntetäckningsgrad (ggr) Policy Kovenant Genomsnittlig kreditmarginal Genomsnittlig bankmarginal ===== SIDA 28 ===== 28 HÅLLBARHET Allmän information om hållbarhetsrapporten Hållbarhetsrapporten utgör Cibus lagstadgade hållbarhetsrapport i enlighet med Årsredovisningslagen. Cibus har valt att upprätta hållbarhetsrapporten inspirerat av European Sustainability Reporting Standards (ESRS) samt taxonomiförordningen. Rapporten har varit föremål för en översiktlig granskning av PWC och revisorns uttalande återfinns på sidorna 68. Hållbarhetsrapporten avser perioden 1 januari till 31 december 2025 och inkluderar samtliga dotterbolag, vilket överensstämmer med omfattningen av Cibus finansiella rapporter per december 2025. Cibus följer noggrant utvecklingen av Omnibus- förslaget inom Europa och beaktar eventuella förändringar som kan ske framöver. Hållbarhetsrapporteringen bygger på kontinuerliga intressentdialoger och väsentlighetsanalyser. Relevant information om immateriella rättigheter, know-how och innovationsresultat har inkluderats. Påverkan, risker och möjligheter har bedömts för Cibus egen verksamhet samt för värdekedjan där det är relevant och möjligt. Värdekedjan samt metod för dess kartläggning beskrivs på sidan 31 under rubriken Cibus värdekedja. För varje väsentligt område redovisas var i värdekedjan som påverkan, risker och möjligheter uppstår. Cibus har en aktiv dialog med aktörer i värdekedjan för att samla in data till hållbarhetsrapporteringen. Samtidigt finns flera utmaningar i värdekedjan, såsom låg mognadsgrad, variation i datakvalitet och begränsad digitalisering. Cibus arbetar för att hantera dessa utmaningar och stärka datainsamlingen med fokus på digitala stöd. Rapporten bygger där så är möjligt på specifika data, övriga delar baseras på underbyggda antaganden. Cibus verkar löpande för förbättrade beräkningsmetoder kring klimatutsläpp och energiförbrukning, genom att i så stor utsträckning som möjligt basera beräkningar på faktisk energiförbrukning samt energimix, i såväl egna energiinköp som hyresgästernas inköp. I vissa fall måste emellertid estimat användas vilket är förenat med osäkerhet om verkliga utfall. Framåt kommer Cibus att arbeta vidare med digitalisering och vidareutveckling av systemstöd för hållbarhetsrapportering, med målet att ytterligare stärka kvaliteten och effektiviteten i rapporteringsprocessen och samtidigt frigöra tid för att skapa mer värde inom hållbarhetsarbetet. Principer, begränsningar och eventuella ändringar i rapporteringen av olika hållbarhetsnyckeltal beskrivs i respektive avsnitt. För ytterligare information finns en innehållsförteckning på sidan 68. Hänvisningar görs då till dessa delar. Hänvisningar till företagsbeskrivningen utgör inte en del av hållbarhetsrapporten. Framåtblickande uttalanden kan baseras på standarder och processer som fortfarande utvecklas och bör inte ses som exakta eller definitiva prognoser. Cibus rapporterar också sitt hållbarhetsarbete i enlighet med EPRA Sustainability Best Practices Recommendations Guidelines (4 edition, 2024). Cibus affärsmodell, erbjudande och strategi Cibus är en ledande europeisk fastighetsägare inom livsmedels- och dagligvaruhandelsfastigheter. Vi förvärvar, förädlar och förvaltar högkvalitativa och lättillgängliga handelsplatser där konsumenter erbjuds dagligvaror, service, utlämningsställen och annan samhällsviktig funktion. Våra hyresgäster består huvudsakligen av ledande europeiska mat- och dagligvaruaktörer, med vilka vi i partnerskap utvecklar attraktiva och klimatsmarta marknadsplatser. Dessa finns i strategiska lägen, ofta i regioner med god befolkningstillväxt, vilket minskar behovet av långa transporter för slutkonsumenter och stärker tillgängligheten. Under 2025 tog Cibus ett betydande steg i sin geografiska utveckling genom förvärvet av verksamhet i Benelux. Därmed gick bolaget från en nordisk aktör till ett pan-europeiskt företag med en bredare närvaro och ökning av antalet ankarhyresgäster i värdekedjan. OMVÄRLD OCH DRIVKRAFTER Året har präglats av geopolitiska spänningar, makroekonomisk osäkerhet, demografiska förändringar och fortsatta klimatrelaterade risker. Dessa faktorer påverkar handelsmönster, investeringsklimat, energianvändning och försörjningsförutsättningar i de länder där Cibus är verksamt. För Cibus innebär detta att energieffektivitet, försörjningssäkerhet och ansvarsfull förvaltning fortsätter att utgöra centrala delar av vår affärsmodell och våra långsiktiga prioriteringar. Cibus strävar efter att utveckla lättillgängliga och klimatsmarta handelsplatser som skapar värde för människor, miljö och samhälle. I och med förvärvet av Under 2025 har vår geografiska närvaro utökats genom förvärvet av Forum Estate i Benelux under 2025, gick Cibus från att vara en nordisk aktör till ett pan-europeiskt företag. Denna utveckling stärker vår position på marknaden och breddar vår förmåga att verka för en hållbar dagligvaruinfrastruktur i flera europeiska länder. VÅR AFFÄRSMODELL OCH PÅVERKAN I VÄRDEKEDJAN Cibus affärsmodell bygger på långsiktigt ägande där vi kombinerar stabila kapitalflöden från dagligvaruhandeln med möjligheten att utveckla fastigheter tillsammans med hyresgäster och leverantörer. Cibus hållbarhetsredovisning 28 ===== SIDA 29 ===== 29 HÅLLBARHET Cibus bedriver sin verksamhet genom en mindre intern organisation om 25 personer, kompletterad av externa leverantörer av rådgivning, administration, fastighetsskötsel och teknisk service. Vi har direkt inflytande över våra investeringar, förvärv och val av leverantörer, exempelvis inom fastighetsutveckling och, där hyresavtal medger, energiförsörjning. Däremot har vi begränsat eller inget operativt inflytande över hyresgästernas energianvändning, uppvärmningslösningar, köldmediehantering eller transporter, eftersom våra fastigheter ofta är uthyrda på långa kontrakt. Vi styr inte heller deras öppettider, sortiment eller övriga kundinriktade aktiviteter. I vår strategi ingår därför att verka för hållbar utveckling även där vi inte själva äger besluten. Detta gör vi genom att arbeta med hyresgäster som har egna ambitiösa hållbarhetsmål, samt genom dialog, partnerskap och gemensamma initiativ utveckla marknadsplatser med lägre klimatpåverkan och högre resurseffektivitet och hjälpa våra hyresgäster att nå sina hållbarhetsmål (se, ”Hållbarhetssamtal”, sidan 58) STRATEGISK INRIKTNING FÖR HÅLLBAR UTVECKLING Cibus mål är att våra handelsplatser ska bidra till hållbar utveckling för människor, miljö och samhälle. Vårt hållbarhetsarbete är strukturerat kring tre prioriterade områden: 1) Miljö – energieffektivitet, förnybar energi, minskade utsläpp och klimatanpassning. 2) Människor – trygga handelsplatser, sociala värden, hälsa och säkerhet för både medarbetare och externa intressenter. 3) Affärsetik och styrning – sunda affärsrelationer, hållbar finansiering och stärkt intern kontroll. Arbetet utgår från våra riskbedömningar och den dubbla väsentlighetsanalys som uppdaterats enligt CSRD. Under året har vi bland annat arbetat med att minska energianvändningen i portföljen, öka andelen förnybar energi, stärka våra processer och policyer samt fortsatt förbättra datainsamling och uppföljning. STYRNING OCH UPPFÖLJNING Cibus utvecklar successivt mer strukturerade processer för att stärka hållbarhetsstyrningen. Vårt arbete drivs framåt stegvis i takt med att datakvalitet, systemstöd och metodik förbättras. Vi arbetar långsiktigt för att utveckla tydligare mål och handlingsplaner inom våra prioriterade områden, med ambitionen att följa marknadspraxis och externa krav. I denna hållbarhetsrapport redovisar vi hur hållbarhetsarbetet styrs, vår påverkan och våra risker och möjligheter samt de resultat som uppnåtts under året. Bolaget har vid utgången av 2025 672 fastigheter 1 389 694 kvm uthyrningsbar yta 95 % av driftnettot från fastigheter uthyrda till mat- och dagligvarubutiker 158 MEUR Driftnetto för helåret 2025 Människa Miljö Affärsetik Fastighets- analys vid förvärv Dagligvaru- handel Attrahera och behålla anställda Förvaltning som stärker lokalsam- hället samt minskar negativ påverkan Samhällsser- vice Dryck Mat Evig investerings- horisont ===== SIDA 30 ===== 30 HÅLLBARHET Cibus hållbarhetsplan Inriktningen ”ett resilient civilsamhälle” är vägledande för Cibus hållbarhetsarbete. Hållbarhetsplanen utgår från tre perspektiv: ”Människa”, ”Miljö” och ”Affärsetik”. Nedan presenteras en översikt av Cibus hållbarhetsplan samt en kort sammanfattning om status för respektive område. En mer detaljerad redovisning finns under respektive avsnitt i hållbarhetsrapporten. Väsentlig påverkan Policys och styrdokument Mål och åtgärder KPIer Relaterade SDG:er Människa Egna medarbetare Rättvis behandling och konkur- renskraftiga villkor bidrar till medarbetarnas välbefinnande och stabil verksamhet. Code of conduct Diversity policy Sustainability policy and Corporate Social Responsibility Attraktiv arbetsgivare Personalomsättning Skadefrekvens eNPS % av medarbetare som slutat LTIF- Lost time injury Frequency rate Delmål 11:3 Delmål 5:5 Medarbetare i värdekedja Brister i arbetsvillkor och likabehandling i värdekedjan kan medföra negativa sociala och affärsmässiga konsekvenser. Code of conduct Hyresgäst ESG-dialoger % av inkomsten från hyresgäster som har ESG-di- alog med full ESG-agenda Påverkade sam- hällen Fastighetsportföljen stärker tillgången till samhällsservice, medan bristande villkor i värde- kedjan kan påverka lokalsamhäll- en negativt. Code of conduct Stödja samhällsengagemang där Cibus är verksam Under utveckling Konsumenter & slutanvändare Bristande underhåll eller regelef- terlevnad kan skapa hälso- och säkerhetsrisker för kunder och besökare. Code of conduct Följa upp skadefrekvens i fastighe- ter där vi kan påverka Under utveckling Miljö Klimatförändringar Investeringar i förnybar energi minskar klimatpåverkan, medan energianvändning och omställ- ningskrav medför ökade kostna- der och affärsrisker. Code of conduct Environmental policy Gröna hyresavtal Netto noll 2045: 90 % minskning av absoluta CO2e-utsläpp för scope 1, 2 och 3 till 2045 jämfört med basåret 2022 SBTi near term: 42% minskning av absoluta CO2e-utsläpp till 2030 för scope 1 & 2 jämfört med basåret 2022 2026 ska 1250 MEUR av Cibus fastighetstillgångar uppfylla de tekniska granskningskriterierna en- ligt EU-taxonomin för Begränsning av klimatförändringar, inklusive väsentligt bidrag, DNSH-krav och minimiskydd tCO2e för scope 1&2 tCO2e för scope 1,2&3 MEUR av gröna tillgångar Delmål 7:2 Delmål 13:1 Cirkulära flöden Underhåll och renovering- ar förlänger fastigheternas livslängd men innebär samtidigt resursanvändning vid bygg- och renoveringsarbeten. Code of conduct Green procurement policy Värmeåtervinning Resurseffektivitet LCA Under utveckling kWh/m2 Under utveckling Affärsetik Ansvarsfullt företa- gande Ansvarsfull affärspraxis och le- verantörsstyrning bidrar till ökad transparens och minskade legala och finansiella risker. Code of conduct Sustainability policy and Corporate Social Responsibility Visselblåsarfunktion Nolltolerans mot repressalier för visselblåsare Nolltolerans av korruption i Cibus verksamhet Årlig utbildning för medarbetare i vår uppförandekod Antal visselblåsarä- renden per år Följ upp korrige- rande handlings- plan för visselblå- sarärenden % av anställda utbildade i Cibus CoC Delmål 12:6 Delmål 16:5 ===== SIDA 31 ===== 31 HÅLLBARHET Cibus värdekedja Cibus verkar i en värdekedja som sträcker sig från utvinning och produktion av byggmaterial till drift, förvaltning och i vissa fall avveckling av fastigheter. Varje steg i kedjan innebär olika typer av påverkan på människor, miljö och samhälle, vilket kräver ett strukturerat arbete med risker och möjligheter kopplade till mänskliga rättigheter, arbetsrätt, miljö och antikorruption. Uppströms ingår aktörer som utvinner råmaterial, tillverkar byggkomponenter samt levererar planeringstjänster och entreprenadarbeten. Dessa steg är särskilt relevanta för frågor som arbetsvillkor, resursanvändning och utsläpp från materialproduktion. Genom leverantörsutvärderingar och uppförandekoder ställer Cibus krav på ett ansvarsfullt agerande även i tidigare led av värdekedjan. I vår egen verksamhet, som omfattar drift och förvaltning, har Cibus direkt inflytande över arbetsmiljö, kvalitet och efterlevnad av våra policys. Här arbetar vi aktivt med energieffektivisering, cirkulära materialflöden och trygga arbetsplatser för både egna medarbetare och serviceleverantörer. Nedströms omfattar hyresgäster och andra verksamheter som använder våra handelsplatser samt aktörer som ansvarar för avfallshantering, återvinning och renovering. Dessa steg står för en betydande del av värdekedjans utsläpp och sociala påverkan. Genom hållbarhetsdialoger med hyresgäster fokuserar vi på energianvändning, arbetsmiljö och andra frågor som påverkar både anställda och konsumenter. Denna helhetsbild av värdekedjan gör det möjligt för Cibus att identifiera var påverkan är som störst, och därmed prioritera insatser som stärker hållbarhetsarbetet och skapar långsiktigt värde för människor, miljö och samhälle. Hanna Cedervall tillträdde som hållbarhetschef på Cibus i augusti 2025. I rollen ansvarar hon för att vidareutveckla och integrera hållbarhetsarbetet i Cibus affärsstrategi, investeringar och förvaltning, med fokus på klimat, resurseffektivitet och ansvarstagande i hela värdekedjan. Vad har åstadkommits under 2025? Under året har arbetet med energieffektivisering fortsatt och bidragit till förbättrad energiprestanda i fastighetsportföljen. Cibus har även genomfört klimatriskanalyser på fastighetsnivå som del av arbetet med EU-taxonomin samt initierat livscykelanalyser (LCA) för utvalda projekt för att bättre förstå och minska byggnaders klimatpåverkan över hela livscykeln. Parallellt har hållbarhetsarbetet integrerats i samband med förvärvet av Forum Estates, vilket inneburit en harmonisering av arbetssätt och prioriteringar i den utökade portföljen. Vad är prioriteringarna för 2026 och framåt? Fokus framåt ligger på att fortsätta energiomställningen och att stärka samarbetet med hyresgäster genom fördjupade hållbarhetsdialoger och partnerskap. Ett prioriterat område är även att vidareutveckla Cibus due diligence-processer vid fastighetsförvärv, så att nya förvärv snabbare kan integreras och börja generera värde ur samtliga ESG-perspektiv. Därutöver kommer arbetet med due diligence i leverantörskedjan att stärkas, samtidigt som Cibus omställningsplan för klimat uppdateras för att säkerställa fortsatt framdrift i linje med bolagets långsiktiga klimatmål. "Dagligvaruhandeln är en central del av vardagen för många människor. Genom att utveckla klimatsmarta och trygga handelsplatser kan vi bidra till både minskad klimatpåverkan och starkare lokalsamhällen. ”VÄRDE KEDJA UPPSTRÖMS EGEN VERKSAMHET NEDSTRÖMS AKTIVITETER VÄRDEKEDJAN Utvinning, produktion och transport av material Planering Byggnation Byggnadens användning och drift Byggnadsrivning och slutet av livslängden Fastighets­ förvaltning och underhåll Stenbrott och gruvor: sten, grus, sand och mineraler Skogsbolag: trä och timmer för byggnation Materialinköp: betong, stål, trä, kemikalier och andra byggmaterial Tjänsteupphandling och entreprenörer Logistik och transport av material Tillverkning av bygg- komponenter: tegel, cement och stålramar Arkitekt- och designfir- mor: arkitektdesigner och ritningar för livsmedelsfastigheter Ingenjörskonsultfirmor Mätningsföretag: lant- mäteri- och geospatiala tjänster Tillståndsmyndigheter Stadsplaneringsföretag Tillstånd och godkän- nanden Byggentreprenörer Elektriker och rör- mokare HVAC-företag Säkerhets- och trygg- hetsleverantörer Inredningsarkitekter och leverantörer av möbler Leverantör av byggav- fallshantering Egen verksamhet: Cibus anställda i sju länder Fastighetsunderhålls- tjänster: förvaltar och underhåller dagliga varor och livsmedels- fastigheter i Norden Byggentreprenörer: renoveringar Hyresgäststjänster: avfallshantering och trädgårdsanläggning Leverantörer av andra affärstjänster: revision, juridik, hållbarhet Banker: erbjuder lånefinansiering för fastigheter Ankare och andra hyresgäster: verksam- heten hos livsmedels- och dagligvaruåterför- säljare Byggnadsanvän- dare: byggnadens användning av livsmedelsfastigheter av hyresgästers anställda och konsumenter Energihanteringsföre- tag: energioptimering och övervakning av fastigheter Efterlevnads- och tillsynsmyndigheter: säkerhet och miljöefter- levnad på fastigheter Försäkringsgivare: egendoms- och ansvarsförsäkring Rivningsentreprenörer: rivning av livsmedels- fastigheter Avfallshanterings- och återvinningsföretag: material från rivning Miljökonsulter Ombyggnads- och återställningsföretag: framtida användning eller återvinning av platsen Mänskliga rättigheter Arbetsrätt Miljö Antikorruption Hanna Cedervall, Head of Sustainability ===== SIDA 32 ===== 32 HÅLLBARHET Resiliensen i Cibus strategi och affärsmodell Cibus strategi och affärsmodell är utformade för att säkerställa en motståndskraftig och långsiktigt hållbar verksamhet. Genom att integrera väsentliga miljömässiga, sociala och styrningsrelaterade aspekter i förvaltningen av dagligvarufastigheter skapar Cibus goda förutsättningar för stabil tillväxt och stärkt värdeskapande. Ett viktigt fokusområde är att identifiera och hantera klimatrelaterade risker och möjligheter i linje med CSRD och EU:s taxonomi, inklusive övergången till mer energieffektiva och utsläppsreducerade lösningar tillsammans med hyresgäster och samarbetspartners. Cibus fortsätter arbetet med att minska energianvändningen, öka andelen förnybar energi och möjliggöra klimatsmarta lösningar i fastighetsportföljen. Dessa åtgärder stödjer bolagets ambition att möta skärpta lagkrav, utvecklade branschstandarder och ökade förväntningar från investerare, hyresgäster och andra intressenter. Cibus följer noggrant regelverksutvecklingen och intressenternas behov för att säkerställa en ansvarsfull och balanserad omställning. En hållbar omställning förväntas på sikt bidra till ökade affärsmöjligheter för Cibus genom både effektivare fastigheter och starkare hyresgästrelationer. Som arbetsgivare är Cibus övertygat om att engagerade och välmående medarbetare är en förutsättning för ett långsiktigt starkt bolag. Bolaget fortsätter därför att utveckla strukturer och processer för att ytterligare stärka sitt hållbarhetsarbete. Även om arbetet med mer formaliserade handlingsplaner och mål är under uppbyggnad finns en tydlig ambition att successivt utveckla styrningen i takt med att datakvalitet, systemstöd och uppföljningsmodeller förbättras. Framsteg och utvecklingsområden redovisas löpande i respektive avsnitt av rapporten. Finansiella konsekvenser Cibus tar höjd för både finansiella risker och möjligheter. Genom att kombinera tillgång till grönt kapital, energieffektiva lösningar, attraktiva handelsmiljöer och klimatanpassade fastigheter stärker Cibus sin långsiktiga finansiella stabilitet och värdeskapande. Cibus klimatomställning och hållbarhetsarbete har både direkta och indirekta finansiella konsekvenser för bolaget, våra hyresgäster och våra investerare. Tillgången till hållbart kapital är en väsentlig del av detta arbete och förväntas bli allt viktigare i takt med att EU-taxonomin får ökad betydelse på kapitalmarknaden. Cibus taxonomirapportering är inriktad på miljömålet Klimatförändringsbegränsning (Climate Mitigation), ett av EU-taxonomins sex miljömål, vilket skapar tydlighet för investerare och stärker vår position som en aktör med långsiktigt hållbar inriktning. Våra gröna obligationer och det gröna ramverket är direkt kopplade till EU-taxonomins tekniska granskningskriterier för miljömålet Begränsning av klimatförändringar, vilket förbättrar transparensen och stärker vår finansiella flexibilitet genom att öka valfriheten mellan olika finansieringsformer och investerarbaser. En tydlig koppling mellan investeringsplaner och taxonomikriterier bidrar även till fortsatt konkurrenskraftig finansiering. Investeringar i energieffektivisering av byggnader minskar både Cibus och våra hyresgästers exponering mot framtida koldioxidavgifter och ökade energikostnader. Detta stärker fastigheternas långsiktiga driftnetto, ökar motståndskraften mot regleringsförändringar och minskar riskerna kopplade till kommande klimatpolitiska styrmedel. Cibus arbete med att bidra till starka och attraktiva lokalsamhällen har också ekonomiska effekter. Handelsplatser där kunder känner trivsel och trygghet genererar stabila besöksflöden, vilket stärker hyresgästernas affärsresultat och skapar uthålliga hyresrelationer. Detta minskar vakansrisker och bidrar till långsiktigt värdeskapande i portföljen. Samtidigt innebär klimatomställningen ökade investeringskostnader, bland annat för klimatanpassning av fastigheter, hantering av fysiska klimatrisker och åtgärder som minskar klimatpåverkan i egen verksamhet och värdekedja. Dessa investeringar är nödvändiga för att upprätthålla fastigheternas värde, sänka framtida driftkostnader, säkerställa att portföljen är konkurrenskraftig i en marknad med ökande hållbarhetskrav samt stödja fastigheternas kreditvärdighet och långsiktiga belåningsbarhet. Hållbarhetsstyrning Cibus styrningsmodell säkerställer att hållbarhetsfrågor – inklusive affärsetik, miljöpåverkan och sociala aspekter – integreras i bolagets strategi, riskhantering och operativa verksamhet. Styrelsen Styrelsen är ytterst ansvarig för Cibus hållbarhetsarbete och bolagets påverkan på människor, miljö och samhälle. Styrelsen: — Fastställer årligen Cibus väsentliga påverkan, risker och möjligheter baserat på den dubbla väsentlighetsanalysen enligt CSRD. — Beslutar om hållbarhetsrelaterade policyer, riktlinjer och övergripande mål. — Övervakar att bolagets due diligence-processer identifierar, förebygger och hanterar hållbarhetsrisker och -möjligheter, inklusive klimatrisker. — Tillser att hållbarhetsaspekter integreras i affärsmodellen och att tillräckliga resurser avsätts. — Följer årligen upp resultat i relation till beslutade mål och styrdokument. — Dedikerar minst ett styrelsemöte per år till fördjupad genomgång av hållbarhetsfrågor, inklusive resultat från intressentdialoger. — Avger bolagets hållbarhetsrapport. Revisionsutskottet Revisionsutskottet stödjer styrelsen i dess arbete genom att: — Förbereda beslut och rapportering relaterad till hållbarhet. — Följ löpande utvecklingen av CSRD och andra rapporteringskrav. — Utvärdera effektiviteten i intern kontroll och riskhanteringsprocesser för hållbarhet, inklusive finansiella och icke-finansiella nyckeltal. Ersättningsutskottet Ersättningsutskottet: — Bereder förslag till incitamentsstrukturer där hållbarhetsresultat kan ingå som en komponent. Koncernledning Koncernledningen ansvarar för att integrera hållbarhet i Cibus affärsstrategi och verksamhetsplanering. Koncernledningen: — Säkerställer att verksamheten följer fastställda styrdokument. — Beslutar årligen om operativa prioriteringar och resurser kopplade till hållbarhet. — Följer upp utvecklingen mot beslutade mål och KPI:er. — Presenterar resultat av hållbarhetsprocesser – såsom riskhantering, personalrelaterade frågor, leverantörsbedömningar, miljöprestanda och compliance – till styrelsen. — Säkerställer att visselblåsarärenden hanteras korrekt genom ett oberoende externt visselblåsarsystem, där en extern part är mottagare av ärendena och ansvarar för att, utifrån ärendets karaktär, vidarebefordra dem till relevant funktion inom koncernen, vanligtvis CFO. Om ett ärende avser CFO vidarebefordras det i stället till VD eller styrelseordförande. Koncernledningen ansvarar för adekvat återkoppling samt kontakt med revisorer. ===== SIDA 33 ===== 33 HÅLLBARHET Hållbarhetschef Hållbarhetschefen har det övergripande operativa ansvaret för att driva och samordna Cibus hållbarhetsarbete. — Ansvarar för bolagets strategiska riktning och målutformning kopplat till ESG — Genomför den årliga väsentlighetsanalysen i linje med CSRD. — Samordnar insamling av data och rapportering, inklusive EU- taxonomin och den årliga hållbarhetsrapporten. — Följer upp mål, KPI:er och interna hållbarhetsindikatorer och rapporterar till ledningsgrupp och styrelse. — Bidrar till Revisionsutskottets beredning av hållbarhetsrelaterade beslut. — Ansvarar för Cibus omställningsplan och de åtgärder som krävs för att nå netto noll. — Säkerställer att hållbarhetsaspekter integreras vid förvärv och i förvaltningen av fastigheter. Landsorganisationer och operativ verksamhet Landsorganisationerna spelar en central roll i implementeringen av hållbarhetsarbetet och har ansvar för att säkerställa genomförande av beslutade åtgärder. Tillsammans med hållbarhetschefen ansvarar de för att: — Genomföra årlig hållbarhetsdialog med ankarhyresgäster. — Utvärdera hyresgästers och leverantörers hållbarhetsambitioner och regelefterlevnad. — Integrera hållbarhetsaspekter i due diligence vid förvärv. — Implementera operativa åtgärder i fastighetsportföljen, exempelvis energieffektiviseringsinitiativ, uppföljning av miljödata och sociala insatser på handelsplatserna Styrelse Det operativa hållbarhetsarbetet i landsorganisationerna Koncernledning Finland Danmark Norge Sverige Benelux Hållbarhetschef Ersättningsutskott (beredande) Revisionsutskott (beredande) 33 ===== SIDA 34 ===== 34 Policyer och tredjepartsåtaganden VD ansvarar för implementeringen av samtliga policyer. Nedanstående policyer finns tillgängliga för intressenter på engelska på Cibus hemsida https:/ /www.cibusrealestate.com/investors/corporate-governance/policies/ Policyer Innehåll och omfattning Tredjepartsåtaganden Sustainability policy and Corporate Social Responsibility Övergripande styrdokumentet för Cibus hållbarhetsarbete och övriga hållbarhetsrelaterade policyer såsom Code of Conduct, Environmental Policy, Whistleblower Policy. Riktar sig till Cibus, omfattar också de med vilka Cibus gör affärer. Tydliggör hur Cibus involverar, för dialog med och beaktar nyckelintressenters insikter, hur Cibus bidrar till social och miljömässig utveckling i hela värdekedjan. Redogör för Cibus principer, övergripande processer och kriterier kring ansvarsfullt företagande vid förvärv, förvaltning och inköp inom affärsetik, miljö och sociala aspekter, att dessa ska omfatta hela värdekedjan (medarbetare, partners, leverantörer, konsumenter, arbetstagare i värdekedjan, påverkade samhällen). Redogör för mänskliga rättigheter, arbetsvillkor, diskrimineringsgrunder. Redogör för hur Cibus ska säkerställa en attraktiv arbetsplats präglad av jämställda möjligheter, dialog med medarbetare samt uppföljningen av detta. Ansluter till - Global Compacts 10 principer (Cibus rapporterar framsteg enligt GCs krav, vi tillämpar försiktighetsprincipen kring miljömässiga utmaningar och medverkar inte i projekt där risk finns för att det bryta mot eller kränk GCs principer). - UN Guiding Principles on Business and Human Rights inklusive stödja och respektera internationellt erkända principer för mänskliga rättigheter och arbetsvillkor såsom ILOs konventioner samt också FNs konvention mot korruption. Följa lagar och regelverk. Code of Conduct Policy riktar sig till Cibus medarbetare och styrelse, omfattar också de med vilka Cibus gör affärer. Sammanfattar de värderingar, principer och riktlinjer avseende bland annat respekt för mänskliga rättigheter, anti-diskriminering, inkludering och hållbar utveckling som Cibus verksamhet ska bedrivas inom. Redogör för visselblåsarkanalen för misstänkta brott mot dessa principer. Redogör för grunder, exempel och hantering av mutor, korruption, intressekonflikter samt arbetet mot detta. se “Sustainability policy and Corporate Social Responsibility”. Environmental Policy Policy tydliggör Cibus åtagande att förebygga, mildra och åtgärda negativ miljöpåverkan och främja miljömässiga fördelar, tillämpa försiktighetsprincipen kring miljöutmaningar, skydda verksamhet från miljöpåverkan samt säkerställa att Cibus negativa miljöpåverkan i värdekedjan minimeras, till fördel för nyckelintressenter. Adresserar hur Cibus ska hantera sitt klimatarbete, främja en cirkulär ekonomi samt undvika utarmningen av naturresurser. Cibus ska agera transparent mot intressenter genom rapportering. - SBTi – ställa om till en klimatneutral verksamhet i enlighet med 1,5-gradersmålet i Parisavtalet senast 2050. se “Sustainability policy and Corporate Social Responsibility”. Whistleblower policy Redogör för hanteringen av Cibus visselblåsarfunktion där anmälaren, anonym och evigt skyddad, kan rapportera överträdelser mot Cibus Code of Conduct och andra regelverk. Samtliga visselblåsarärenden rapporteras till styrelsen. Diversity Policy Avser Cibus anställda och styrelse. Redogör för Cibus strävan mot mångfald och jämställda utvecklingsmöjligheter. Tydliggör Cibus nolltolerans mot diskriminering. se “Sustainability policy and Corporate Social Responsibility”. Green Procurement Policy for Outsourcing Partners & Suppliers Avser leverantörer och partners. Tydliggör Cibus utvärdering och prioritering av leverantörer i syfte att bidra till Cibus mål att bedriva en klimatneutral verksamhet. Policy ska ingå i samarbetsavtal. Se ”Sustainability policy and Corporate Social Responsibility” Privacy Policy – Data Security and GDPR Policy som fastställer principer och rutiner för skydd och behandling av personuppgifter inom Cibus verksamhet i enlighet med tillämplig dataskyddslagstiftning, inklusive GDPR. Policyn tydliggör Cibus ansvar som personuppgiftsansvarig samt vilka typer av personuppgifter som behandlas avseende hyresgäster, leverantörer, styrelse, medarbetare, aktieägare och andra berörda parter. Omfattar laglig grund för behandling, lagringstider, informationssäkerhet, individers rättigheter, hantering av personuppgiftsincidenter samt rutiner för utlämnande av uppgifter till myndigheter och tredje part. Policyn omfattar även dataskydd vid användning av externa personuppgiftsbiträden. Följer tillämpliga lagar och regelverk för dataskydd, inklusive EU:s dataskyddsförordning (GDPR). Säkerställer att personuppgiftsbiträden och andra relevanta tredje parter omfattas av personuppgiftsbiträdesavtal och adekvata krav på informationssäkerhet och dataskydd. HÅLLBARHET ===== SIDA 35 ===== 35 HÅLLBARHET Dubbelväsentlighetsanalys Cibus använder dubbel väsentlighetsanalys som ett strategiskt verktyg för att styra verksamheten i linje med hållbar utveckling. Även om CSRD inte är obligatoriskt för Cibus för räkenskapsåren 2024 eller 2025, valde bolaget initialt att genomföra en dubbel väsentlighetsanalys i förberedande syfte. Mot bakgrund av det mervärde processen skapar har Cibus beslutat att behålla arbetssättet, då det bidrar till ökad struktur, stärkt styrning och säkerställer att verksamheten utvecklas med hänsyn till relevanta risker, möjligheter och intressentförväntningar. Arbetet utgår från ESRS och EFRAGs Implementation Guidance – Materiality Assessment (maj 2024). Under 2025 genomförde Cibus en översyn av den dubbla väsentlighetsanalysen. Översynen utgick från samma process och metodik som etablerades 2024, men uppdaterades för att beakta förändringar i verksamheten och omvärlden. Den mest betydande förändringen under året var förvärvet och integrationen av Forum Estates i Benelux från januari 2025. Förvärvet innebar en geografisk expansion till nya marknader, men med en portfölj som till sin karaktär och inriktning väl överensstämmer med Cibus befintliga verksamhet. Integrationen ansågs därför inte förändra Cibus strategiska mål eller affärsmodell i grunden, men tillförde nya geografiska kontexter och intressentperspektiv som behövde inkluderas i väsentlighetsanalysen. Översynen 2025 baserades därför på 2024 års analys samt tillhörande dokumentation och kompletterades med bedömningar kopplade till verksamheten i Benelux. Detta innebar att samtliga steg i processen – kartläggning, bedömning av påverkan och finansiella effekter samt värdering mot tröskelvärden – genomfördes på nytt men med en mer riktad komplettering snarare än en fullständig omstart. Den uppdaterade analysen färdigställdes under 2025 och utgör grund för Cibus hållbarhetsstrategi, mål, riskhantering och rapportering. I 2025 års väsentlighetsanalys identifierades inga nya väsentliga hållbarhetsfrågor eller effekter, risker och möjligheter Metod och genomförande Under 2024 genomförde Cibus en dubbel väsentlighetsanalys enligt ESRS och med stöd av EFRAGs Implementation Guidance (maj 2024). Detta innebar en mer omfattande process än tidigare analyser. Arbetet leddes av en extern konsultfirma och involverade merparten av Cibus ledningsgrupp. Väsentlighetsanalysen 2025 följde metodiken för 2024 men genomfördes med interna resurser. Kartläggning av påverkan i värdekedjan I analysen identifierades områden och aktiviteter i värdekedjan där Cibus orsakar, bidrar till eller är direkt kopplat till effekter på miljön, människor och affärsetik – i ett kort-, medellångt- och långsiktigt perspektiv. Vi analyserade bland annat: — geografiska lägen och lokala förutsättningar — renoverings-, energieffektiviserings- och underhållsbehov — användningen av fastigheterna och hur konsumenter nyttjar dem — hur affärstransaktioner genomförs och med vilka aktörer — var i värdekedjan de största faktiska och potentiella effekterna uppstår Ett förenklat klimatscenario användes för att identifiera klimatrelaterade risker och möjligheter (se "Klimatanalys och risker”, s. 42). Underlag och intressentperspektiv Som grund för bedömningarna beaktades: — trender i omvärlden (makro, reglering, klimat, konsumentbeteende) — insikter från hyresgästdialoger och investerarkontakter — resultat från medarbetarundersökningar och medarbetarsamtal — branschkunskap, vetenskapliga rapporter och erfarenheter från hållbarhetssamtal med hyresgäster Direkt dialog genomfördes inte med alla intressentgrupper, såsom närsamhällen och miljö, utan deras perspektiv bedömdes genom befintlig kunskap och etablerad forskning. Bedömning, validering och beslut Efter att samtliga påverkanstyper, risker och möjligheter värderats och jämförts mot fastställda tröskelvärden, genomfördes en genomgång med bolagets revisorer för att verifiera process och metod. Analysen godkändes av VD och beslutades av Cibus styrelse i november 2024. En årlig översyn av analysen genomförs fortsättningsvis, där 2025 års uppdatering är den första i denna nya rutin. VÅR PROCESS FÖR DUBBEL VÄSENTLIGHETSANALYS 1. Identifiera vär- dekedjan och vår påverkan 2. Dialog med intres- senter 3. Cibus väsentliga på- verkan 5. Resultat av väsentlighets-ana- lysen 6. Beslut av väsentlighets- analys 4. Cibus finansiella hållbarhets-rela- terade risker och möjligheter – Affärsförbindelser, aktiviteter och påver- kade intressentgrup- per kartlades med utgångspunkt från befintliga hållbarhet- och verksamhetspro- cesser samt tidigare väsentlighetsanalys. – Viktiga drivkrafter identifierades med hjälp av extern expertis och Cibus branschkunnande. – En preliminär lista med miljömässig och social påverkan i Cibus värdekedja upprättades. – Vår förståelse för Cibus påverkan i värdekedjan fördjupades och validerades av intervjuer med några nyckelintressenter. – Den preliminära listan med miljömässig och social påverkan kompletterades. – Sammanställning av all relevant faktisk och potentiell påverkan översattes till ESRS hållbarhetsområden och underområden. – Faktisk och potentiell påverkan värderades baserat på extern expertis, Cibus kompetens och intressenters synpunkter. – Cibus väsentliga påverkan identifierades. – Inom Cibus sammanställdes risker och möjligheter kopplade till hållbarhetspåverkan i värdekedjan och värderades. – Påverkan, risker och möjligheter sammanställdes. – Kvantitativa tröskelvärden för påverkan respektive risker och möjligheter fastställdes. – Väsentliga hållbarhetsfrågor fastställdes. – Avstämning av process och resultet med revisorer. – Presentation och genomgång med revisionsutskottet. – Beslut av Cibus styrelse. ===== SIDA 36 ===== 36 HÅLLBARHET Trender för vårt fastighetsägande Framtidsfenomen och drivkrafter som kan bidra till större marknadstrender och förändringar i värdekedjan var ett viktigt inslag i väsentlighetsanalysen. — Cirkularitet - bristen på naturresurser bidrar till utveckling av nya hållbara material, att fastigheter byggs materialeffektivt med modultänk och återanvändning bl a till följd av regleringar samt modern fastighetsplanering. — Urbanisering - efterfrågan ökar på flexibla byggnader med inslag av natur och biodiversitet, fastigheter med optimerad energianvändning som minskar klimatutsläpp, lättillgängliga butiker för boende. — Klimatfokus och energitransitionen - användning och investeringar ökar i förnybar energi, nya gröna tekniklösningar möjliggör ökad energieffektivitet i fastigheter. — Naturkatastrofer - högre krav ställs på fastigheter att klara extremväder. — Hyresgästers produktivitetsökning - efterfrågan ökar på ytflexibilitet och förbättrad arbetsmiljö. — Ändrad användning av marknadsplatser - konsumtion via virtuell handel förändrar behov av handelsytor, marknadsplatser som mötesplats ökar i synnerhet i glesbygder. — Transparenskrav - intressenter ökar krav på korrekt information och att investeringar ger hållbara resultat. Värdering och tröskelvärde Effekterna av olika påverkansfrågor poängbedömdes. Negativ påverkan bedömdes utifrån effektens skala, omfattning och återställbarhet vilka poängsattes 1 till 5 och sammanvägdes med lika stor vikt. 1 motsvarar knappt märkbar, isolerad omfattning respektive enkel återställbarhet, och 5 motsvarar mycket betydande, väl utbredd respektive permanent skada. Positiv påverkan bedömdes utifrån effektens skala och omfattning vilka poängsattes 1 till 5 och sammanvägdes med lika stor vikt. Potentiell påverkan beaktade också sannolikhet för effekten att inträffa som procentuell chans till utfall: — 25 % - mer troligt att påverkan inte sker än att den sker. — 50 % - 50/50 sannolikhet — 75 % - mer troligt att påverkan sker än att den inte sker. — 100 % avser den faktiska påverkan som sker idag. Ett undantag tillämpades i händelse av potentiell kränkning av mänskliga rättigheter (dvs negativ potentiell påverkan) där allvarlighet (dvs skala, omfattning och återställbarhet) beaktades före dess sannolikhet. Poängbedömningen baserades på så många objektiva kriterier som möjligt med stöd av statistik och annan data, vetenskaplig konsensus samt intressenters insikter. När relevant data saknades användes egna uppskattningar. Därefter fastställdes ett kvantitativt tröskelvärde för att avgränsa frågorna med störst effekt på människor och miljön. Risker och möjligheter värderades utifrån dess procentuella effekt på Cibus totala tillgångar och sammanvägdes med sannolikheten, mätt som procentuell chans till utfall, att inträffa på kort och lång sikt. Ett tröskelvärde fastställdes för finansiell väsentlighet. De risker vars bedömda värde överstiger det finansiella tröskelvärdet följs upp inom ramen för Cibus övriga riskprocess. Identifierade väsentliga möjligheter integreras i relevanta interna processer samt affärsplanering och strategi. Resultat Hållbarhetsfrågor inom sju ESRS hållbarhetsområden identifierades: två miljöområden, fyra sociala områden samt ett inom affärsetik. Inom ESRS E2 Vatten och marina resurser, E3 Föroreningar samt E4 Biologisk Mångfald identifierades inga väsentliga frågor, främst till följd av fastigheternas geografiska lägen där inga finns i närheten av skyddade områden (E4) samt att den verksamhet som bedrivs i Cibus fastigheter uteslutande är livsmedel- och varuhandel (E2, E3). Hållbarhetsområden Väsentlig påverkan Finansiell materialitet Faktisk positiv Potentiell positiv Faktisk negativ Potentiell negativ Möjlighet Risk E1 Klimatförändringar E5 Cirkulära flöden S1 Egna medarbetare S2 Medarbetare i värdekedjan S3 Påverkade samhällen S4 Konsumenter och slutanvändare G1 Ansvarsfullt företagande Hållbarhetsområden utan väsentlig påverkan eller finansiell materialitet. E2 Vatten och marina resurser E3 Föroreningar E4 Biologisk mångfald ===== SIDA 37 ===== 37 HÅLLBARHET Intressentdialog Cibus hållbarhetsarbete utgår från vår påverkan på människor och miljö i hela värdekedjan. Våra intressenter omfattar såväl aktörer som direkt eller indirekt påverkas av vår verksamhet – medarbetare, hyresgäster, konsumenter och lokalsamhällen – som användare av vår hållbarhetsinformation, exempelvis investerare och långivare. Deras perspektiv är centrala för att bedöma vår påverkan, våra risker och möjligheter samt för att styra vårt hållbarhetsarbete. Dialogen sker löpande genom möten, undersökningar, hyresgästdialoger, medarbetarsamtal och investerarträffar, och kompletteras vid behov med fördjupade intervjuer med experter och aktörer i värdekedjan. För vissa grupper, såsom konsumenter och närsamhällen, inhämtas insikter via hyresgäster, branschkunskap och etablerad forskning. Återkoppling om prioriteringar och åtgärder sker i dialogerna samt genom kvartals- och årsrapportering. Intressentdialogen stärker vår riskhantering genom att tidigt identifiera klimatrelaterade, regulatoriska och sociala risker. Den bidrar till tydliga omställningsplaner, prioritering av energieffektiviseringsåtgärder och satsningar på klimat- och resurseffektiv fastighetsförvaltning. Genom kravställning och uppföljning i värdekedjan hanteras risker kopplade till mänskliga rättigheter och affärsetik. Dialogen är samtidigt en drivkraft för affärsutveckling. En central del av hållbarhetsdialogen med hyresgäster handlar om hur vi kan stödja dem i att nå sina hållbarhetsmål, vilket stärker både deras och vår egen affär. Gemensamma energieffektiviseringsåtgärder och investeringar i förnybar energi bidrar till minskad risk, stärkt kundrelation och stabila kassaflöden. Intressentperspektivet är en viktig grund för strategiuppdateringar och den årliga översynen av den dubbla väsentlighetsanalysen. Under 2024 och 2025 genomfördes fördjupade intervjuer som gav ytterligare insikter om hållbarhetsfrågor i värdekedjan. Koncernledningen informeras löpande genom rapportering och den strukturerade DMA- processen. Sammantaget bidrar intressentdialogerna till att vi prioriterar rätt frågor, utvecklar relevanta mål och stärker portföljens långsiktiga attraktivitet, motståndskraft och värdeskapande. Primära intressentgrupper Hur vi för dialoger Intressenternas insikter och förväntningar 2025 Exempel på insatser Medarbetare — Medarbetarsamtal, årliga. — Interna möten, regelbundna. — Medarbetarundersökning, årliga. — Utbildningar i regelverk och policyer, årliga samt vid behov. — Goda arbetsförhållanden med utvecklingsmöjligheter. — Flexibla arbetsplatsarrangemang. — Adekvata löner. — En långsiktig arbetsgivare som agerar ansvarsfullt. — 48 timmars utbildning 2025. — Friskvårdsbidrag och hälsoundersökningar. — Verksamhetsstyrda löner. — Internkonferens med syfte att dela kunskap om våra befintliga och nya marknader och hyresgäster. — Incitamentsystem som inkluderar såväl miljömässiga som sociala aspekter. Investerare — Enskilda möten och presentationer, vid behov. — Kvartalspresentationer. Årsstämma. — Ambitiösa klimatmål samt cirkulärt synsätt. Hög energieffektivitet. Fastighetsbestånd med motståndskraft mot klimatförändringar. — Säkerställd social hållbarhet i värdekedjan såsom mänskliga rättigheter och adekvata löner, ökad service och dialog med lokalsamhällen. — Transparens för stärkt trovärdighet. Bibehålla stark affärsetik. — Omställningsplan och klimatmål för godkännande hos SBTi. — Rapportering enligt EPRA Sustainability Best Practice Recommendations. — Årlig genomgång av policyer med medarbetare. Hyresgäster — Hyresgästmöten, vid behov samt vid förvärv. — Hållbarhetsdialog, årlig. — Kundundersökning, vid behov. — Förnybar energi via hyresavtal, utbyggnad av solpaneler. Ökad energieffektivitet och motståndskraft mot klimatförändringar i fastigheterna. — Ökad service och dialog med närsamhällen. — Engagemang, snabba tillstånd för om- och utbyggnad. — 30 % el från förnybara källor — Uppgraderingar av fastigheter till högre energiklasser genom bl a byte till LED, uppgradering av ventilationssystem. Leverantörer och affärspartners — Leverantörsupphandling, vid behov. — Rapportering och feedback, kvartalsvis. — Förbättrad energieffektivitet, tillämpa ett cirkulärt synsätt vid renoveringar. — Medvetenhet kring adekvata löner och mänskliga rättigheter i värdekedjan, och en tydlig transparens kring exempelvis CSDDD. — Stark affärsetik. — Rättvis utvärdering och uppföljning av leverantörer. — Rättvisa betalningsrutiner. Miljön — Indirekt via vetenskapliga bevis, studier. — Neutral miljöpåverkan. — Investeringar i solpaneler, utbyte av olje- och gaspannor mot bergvärme. — Renoveringar för att förlänga fastigheternas livslängd. Anställda i värdekedjan — Indirekt via leverantörer, vid leverantörsutvärdering. — Indirekt via hyresgäster, vid årliga hållbarhetssamtal med hyresgäster. — Säkerställda goda arbetsvillkor, exempelvis adekvata löner och respekt för mänskliga rättigheter. — Prioritering av leverantörer som möter våra krav på goda arbetsvillkor. — Visselblåsarfunktion. Närsamhällen — Indirekt via hyresgäster, vid årliga hållbarhetssamtal med hyresgäster. — Tillgång till handel och servicefunktioner, exempelvis elbilsladdning. — Avtal om laddinfrastruktur i 50 nya butikslägen 2025-2026. — Investeringar i dagligvarubutiker som utgör en social infrastruktur. Slut-konsumenter — Indirekt via hyresgäster, vid årliga hållbarhetssamtal med hyresgäster. — Tillgänglighet till säkra marknadsplatser. — Tillgång till handel och service. — Uppföljning av möjliga skadeincidenter i hållbarhetssamtal med hyresgäster. ===== SIDA 38 ===== 38 HÅLLBARHET Anpassningar av strategin Resultaten från intressentdialogerna återrapporteras till ledningen och styrelsen minst en gång årligen. De ger upphov till strategianpassningar och nya processer i affärsmodellen. Insikter från intressentdialoger har under 2025 och kommer fortsätta bidra till vårt strategiska hållbarhetsarbete framgent, såsom: Miljön För att framtidssäkra fastighetsbeståndet och möta klimatmål är det avgörande med tillräckliga investeringar i energieffektivitet och klimatanpassning. Människor Vårt miljöfokus och starka affärsetik bör kompletteras med dialoger med närsamhällena. Affärsetik Ett aktivt påverkansarbete gentemot intressenter, i kombination med tydlig leverantörsstyrning och effektiva åtgärder mot korruption, är centralt för att stärka hållbarheten i värdekedjan samt minska regelefterlevnadsrelaterade risker. Cibus är anslutet till UN Global Compact och har därmed åtagit sig att verka i linje med FN:s tio principer inom mänskliga rättigheter, arbetsrätt, miljö och antikorruption. Åtagandet integreras i bolagets styrning, policyramverk och hållbarhetsarbete. Cibus har tilldelats Gold Standard inom EPRA Sustainability Best Practices Recommendations (sBPR) tre år i rad (2023–2025). Utmärkelsen bekräftar att bolagets hållbarhetsrapportering uppfyller EPRA:s riktlinjer för transparens, jämförbarhet och kvalitet inom fastighetssektorn. Externa initiativ och utmärkelser ===== SIDA 39 ===== 39 HÅLLBARHET EU-TAXONOMIN – ARTIKEL 8-RAPPORTERING Verksamhetens klassificering Cibus bedriver långsiktigt ägande och förvaltning av fastigheter huvudsakligen uthyrda till dagligvaruaktörer i Sverige, Finland, Norge, Danmark, Belgien, Nederländerna och Luxemburg. Bolagets verksamhet omfattas huvudsakligen av ekonomisk aktivitet enligt EU-taxonomins delegerade akt för klimat: CCM 7.7 Förvärv och ägande av byggnader I begränsad omfattning kan investeringar i fastighetsbeståndet omfattas av: — CCM 7.2 Renovering av befintliga byggnader — CCM 7.1 Uppförande av nya byggnader Cibus har bedömt att Miljömål 1 – Begränsning av klimatförändringar (Climate Change Mitigation) är det enda miljömål som är materiellt för bolagets verksamhet och redovisar därför enbart mot detta mål. Redovisningsprinciper I enlighet med artikel 8 i taxonomiförordningen redovisar Cibus: — Andel taxonomiberättigad (eligible) och taxonomiförenlig (aligned) omsättning — Andel taxonomiberättigade och taxonomiförenliga kapitalutgifter (CapEx) — Andel taxonomiberättigade och taxonomiförenliga driftsutgifter (OpEx) Beräkningarna baseras på koncernens konsoliderade siffror enligt IFRS. Omsättning Omsättningen består av hyresintäkter samt sedvanliga hyrestillägg hänförliga till koncernens förvaltningsfastigheter. Cirka 90 procent av Cibus hyresavtal är så kallade triple-net- avtal, vilket innebär att hyresgästen i allt väsentligt ansvarar för och bekostar drift, underhåll, fastighetsskatt och andra fastighetsrelaterade kostnader. Då Cibus verksamhet i princip uteslutande består av ägande och förvaltning av byggnader är huvuddelen av omsättningen taxonomiberättigad enligt CCM 7.7. Kapitalutgifter (CapEx) Kapitalutgifter omfattar: — Förvärv av fastigheter — Aktiverade investeringar i befintliga byggnader — Tekniska installationer — Energieffektiviserande åtgärder — Ombyggnationer och tillbyggnader CapEx motsvarar årets investeringar i förvaltningsfastigheter enligt koncernens kassaflödesanalys och tillhörande noter. Mot bakgrund av triple-net-strukturen är det i många fall hyresgästen eller tredjepartsaktörer som finansierar investeringar hänförliga till drift och tekniska installationer. Detta gäller exempelvis installation av solcellsanläggningar och laddinfrastruktur för elfordon, där Cibus i vissa fall upplåter mark- eller takyta medan investeringen inte redovisas i koncernens balansräkning. I enlighet med taxonomins definition inkluderas endast kapitalutgifter som redovisas i koncernens balansräkning, vilket innebär att investeringar finansierade av hyresgäster eller tredjepartsaktörer inte ingår i CapEx-nyckeltalet. Driftkostnader (OpEx) Driftkostnader enligt taxonomins definition omfattar: — Fastighetsskötsel — Reparationer och underhåll — Kostnadsförda energieffektiviseringsåtgärder — Mindre hyresgästanpassningar Mot bakgrund av att huvuddelen av hyresavtalen är triple-net- avtal är koncernens taxonomirelevanta driftsutgifter strukturellt begränsade, då merparten av drift- och underhållskostnaderna bärs direkt av hyresgästerna. Administrativa kostnader och finansiella kostnader inkluderas inte. Bedömning av väsentligt bidrag – CCM 7.7 För byggnader uppförda före den 31 december 2020 kräver taxonomin att byggnaden: — Har energiklass A, eller — Tillhör de 15 procent mest energieffektiva byggnaderna i respektive land Bedömningen genomförs separat för varje land. Metod för fastställande av 15­procenttröskeln Cibus anlitat extern oberoende expertis för att fastställa relevanta tröskelvärden baserat på nationella energidatabaser och percentilfördelningar för handelsfastigheter. Eftersom bolagets fastigheter huvudsakligen utgörs av dagligvarufastigheter har analysen i Benelux beaktat att livsmedelsbutiker generellt har högre energianvändning än genomsnittliga handelsfastigheter. Tröskelvärdena har därför fastställts med utgångspunkt i nationella databaser för handelsfastigheter med hänsyn tagen till livsmedelssegmentets energiprofil. För Norden har gränsvärden fastställts med utgångspunkt i nationell energistatistik och branschpraxis. Cibus ansvarar för den slutliga klassificeringen. Miljö EU-taxonomin ===== SIDA 40 ===== 40 HÅLLBARHET Landsspecifika tröskelvärden — Finland: EPC klass A alternativt E-tal 170, 119 eller 112 kWhE/ m² beroende på fastighetstyp. För nybyggda fastigheter krävs minst 10 procent bättre än nära-noll-energibyggnad. — Sverige: Primärenergital ≤ 83 kWh/m² Atemp. — Norge: EPC klass A eller B. — Danmark: EPC klass A eller B. — Belgien, Nederländerna och Luxemburg: Primärenergital ≤ 299 kWh/m² Atemp för handelsfastigheter inom livsmedelssegmentet byggda 2020 eller tidigare. Fastighetsbeståndet i Belgien har dock inte klassificerats som taxonomiförenligt i denna rapportering, då fördjupad utredning pågår avseende verifiering mot 15-procentkriteriet. Klimatriskanalyser för dessa fastigheter planeras att genomföras under 2026. Belgiska fastigheter redovisas därför som taxonomiberättigade men inte taxonomiförenliga. Byggnader utan giltig energiprestandadokumentation redovisas som taxonomiberättigade men inte taxonomiförenliga. DNSH – Do No Significant Harm För att en fastighet ska klassificeras som taxonomiförenlig krävs att den inte orsakar betydande skada på övriga miljömål. För att säkerställa detta genomförs en strukturerad DNSH-bedömning, där fastighetsspecifika klimatriskanalyser utgör kärnan. Arbetet inleddes 2024 och har fortsatt under 2025. Klimatriskscreeningen har omfattat: — bedömning av exponering och utsatthet för fysiska klimatrisker, — analys av tekniska egenskaper och byggnaders sårbarhet, — identifiering av anpassningsåtgärder som integreras i fastigheternas planering. Där risker har identifierats tas åtgärdsplaner fram som ska implementeras inom fem år enligt taxonomins krav. Klimatriskbedömningen har genomförts med två scenarier i linje med EU-taxonomins vägledning. Resultaten används för att prioritera energieffektiviseringar, klimatanpassning och investeringsbeslut kopplade till Cibus klimatomställning. Anpassning till klimatförändringar För fastigheter i det nordiska beståndet som uppfyller 15-procentkriteriet har klimatriskanalyser genomförts i enlighet med taxonomins krav enligt Tillägg A. Analysen omfattar relevanta fysiska klimatrisker såsom: — Översvämning och skyfall — Temperaturförändringar — Storm och vind — Markrelaterade risker För fastigheter där signifikant fysisk klimatrisk identifierats har klimatanpassningsplaner upprättats. Åtgärder integreras i bolagets tekniska förvaltning och investeringsplanering. Endast fastigheter där klimatriskanalys genomförts och där identifierade risker hanteras genom planerade åtgärder klassificeras som taxonomiförenliga. Övriga miljömål Cibus följer nationell miljö- och bygglagstiftning i respektive land. Vid större investeringar och ombyggnationer ställs krav på: — Resurseffektiv materialanvändning — Avfallssortering och materialåtervinning — Efterlevnad av regler avseende farliga ämnen — Hänsyn till biologisk mångfald enligt gällande lagstiftning Bolagets bedömning är att verksamheten inte orsakar betydande skada i enlighet med taxonomins tekniska granskningskriterier. Minimiskyddsåtgärder Cibus uppfyller kraven enligt artikel 18 i taxonomiförordningen. Cibus: — Följer OECD:s riktlinjer för multinationella företag — Följer FN:s vägledande principer för företag och mänskliga rättigheter — Har uppförandekod och leverantörskod — Genomför leverantörsrelaterad due diligence — Har visselblåsarfunktion — Följer nationell konkurrens- och skattelagstiftning Under året har inga väsentliga överträdelser konstaterats. Sammanfattning Cibus verksamhet är i huvudsak taxonomiberättigad enligt CCM 7.7. Andelen taxonomiförenlig verksamhet baseras på: — Uppfyllande av 15-procentkriteriet eller energiklass A — Genomförd klimatriskanalys enligt Tillägg A — Uppfyllande av DNSH-krav och minimiskyddsåtgärder Triple-net-strukturen innebär att både OpEx och delar av potentiella investeringar i exempelvis solcellsanläggningar och laddinfrastruktur finansieras av hyresgäster eller tredjepartsaktörer och därmed inte redovisas i koncernens CapEx eller OpEx. Nyckeltalen återspeglar därför enbart investeringar och kostnader som redovisas i Cibus balansräkning. Detaljerad kvantitativ redovisning framgår av tabellen på följande sida. KLIMATRISKANALYSER Utsatthet/Exponering Sårbarhet/Känslighet Åtgärder ===== SIDA 41 ===== 41 HÅLLBARHET SAMMANFATTANDE TAXONOMINYCKELTAL 2025, MILJÖMÅL 1 – BEGRÄNSNING AV KLIMATFÖRÄNDRINGAR, CCM 7.7 Total (MEUR) Taxonomiberättigad (MEUR) Andel Eligible (%) Taxonomiförenlig (MEUR) Andel Aligned (%) Omsättning 167 167 100 % 70 42% Kapitalutgifter (CapEx) 793 793 100 % 0 0% Driftkostnader (OpEx) 15 15 100 % 0 0% Not: Cibus verksamhet omfattas huvudsakligen av ekonomisk aktivitet CCM 7.7 Förvärv och ägande av byggnader. Triple-net-strukturen innebär att merparten av drift- och vissa investeringsrelaterade kostnader bärs av hyresgäster eller tredjepartsaktörer och därför inte redovisas i koncernens CapEx eller OpEx. KÖpeskilling betraktas som texonomiberättigad endast om samtliga krav var uppfyllda vid förvärvstidpunkten. FASTIGHETER SOM UPPFYLLER 15 %-KRITERIET (CCM 7.7) Land Uthyrningsbar yta (Tkvm) % av total yta Antal fastigheter % av totalt antal Marknadsvärde (MEUR) % av totalt marknadsvärde Finland 402 096 56 % 17 33 % 643 54 % Sverige 30 661 16 % 13 9 % 70 22 % Norge 9 697 18 % 7 20 % 23 20 % Danmark 119 741 89 % 75 91 % 392 90 % Belgien* 0 0 % 0 0 % 0 0 % Nederländerna* 0 0 % 0 0 % 0 0 % Luxemburg* 0 0 % 0 0 % 0 0 % Totalt 562 195 40 % 182 27 % 1 128 55 % * Fastigheter i Beneluxportföljen redovisas som taxonomiberättigade men inte taxonomiförenliga i 2025 års rapportering. KLIMATRISKANALYSER (DNSH – ANPASSNING TILL KLIMATFÖRÄNDRINGAR) Land Antal aligned fastigheter Antal klimatriskanalys genomförd Adaptationsplan upprättad*(%) Finland 87 87 100 % Sverige 13 13 100 % Norge 7 7 100 % Danmark 75 75 100 % Totalt Norden 182 182 100 % * Beräknas genom Antal aligned fastigheter med adaptationsplan / Antal aligned fastigheter där signifikant risk identifierats ===== SIDA 42 ===== 42 HÅLLBARHET Värdekedja Påverkan, risk & möjlighet Väsentlig fråga Tidshorisont Uppströms Cibus Nedströms Kort sikt Medellång sikt Lång sikt Begränsning av klimatförändringar x x Faktisk positiv påverkan Genom energieffektiviseringar i Cibus fastigheter samt att köpa förnybar energi (Scope 2) och investera i produktion av förnybar energi i fastigheterna kan Cibus tillhandahålla energieffektiva och koldioxidsnåla byggnader för sina hyresgäster. x x x Faktisk negativ påverkan Omvandling av skog och annan natur till bebyggd miljö orsakar markförändringsrelaterade klimatutsläpp. x x Risk I fastighetsportföljen finns ett investeringsbehov för att nå taxonomikravet på gröna fastigheter som antingen kräver högre investeringstakt eller resulterar i sämre finansieringsvillkor. x x Risk För att nå netto noll till 2045 behöver butikerna byta ut sina förorenande köldmedier. Särskilt i mindre butiker kan detta öka risken för vakanser och lägre intäkter i Cibus. x Energi x x Faktisk negativ påverkan I Cibus fastigheter sker ständigt energiförbrukning (elektricitet, uppvärmning, kyla). x Klimatanalys och risker Klimatförändringarna medför risker över olika tidsperspektiv, dels fysiska i form av exempelvis extremväder och högre medeltemperaturer, dels risker kopplade till omställningen såsom nya regelverk och skatter samt hyresgästers förändrade behov. Riskerna kan ge upphov till finansiella konsekvenser som behöver hanteras i den finansiella och strategiska planeringen. I det fall vi i snabbare takt än andra fastighetsägare kan anpassa vår verksamhet till nya förutsättningar kan klimatförändringar också utgöra möjligheter. I Cibus ansvarar styrelsen för att beakta och i strategin hantera klimatrelaterade risker och möjligheter, och Cibus ledning för att integrera kortsiktiga omställningsrisker och -möjligheter i affärsprocesserna. PROCESS OCH ANTAGANDEN Väsentlighetsanalysen beaktar klimatrisker utifrån händelser i hela värdekedjan, dvs fysiska klimateffekter kan påverka egna fastigheter och omvärlden samt hur arbetet mot klimatförändringar påverkar vår verksamhet och affärsflöden i värdekedjan. Riskerna värderades i termer av möjlig ekonomisk påverkan och sannolikhet att inträffa. Som underlag konsulterades externa experter medan riskerna värderades internt. Analysen omfattade tidshorisonterna kort sikt (0-2 år), medellång sikt (2-5 år) och lång sikt (>5 år). Parallellt har ett mer djupgående arbete med att analysera känsligheten för fysiska klimatrisker i den del av fastighetsportföljen som klassas som grön utifrån EUs taxonomi. Utifrån ett optimistiskt och ett pessimistiskt klimatscenario beaktas individuella fastigheters känslighet för ett antal olika kroniska och akuta fysiska klimatrisker. Se avsnittet Do No Significant harm i Grönt fastighetsbestånd utifrån EU-taxonomin. STRATEGI Bakom Cibus väsentliga klimatrelaterade risker och därmed vår klimatstrategi finns två väsentliga drivkrafter för vilka vi har tydliga strategier. 1) EU-regelverkets transparenskrav och taxonomi som tydliggör att energieffektiva fastigheter ger en låg kapitalkostnad (och omvänt hög kapitalkostnad för portföljer med låg energieffektivitet). Under 2024 ersatte Cibus tidigare grön upplåning med ett ramverk där upplåning sker mot taxonomins tekniska screeningkritierier för 7.7 (se ovan EU-Taxonomin). För Cibus kan en uppgradering av våra fastigheter till höga energiklasser resultera i lägre finansieringskostnad. 2) Hyresgästers åtagande att långsiktigt bedriva en klimatneutral verksamhet innebär att deras klimatförorenande köldmedier successivt måste bytas ut vilket riskerar att försämra vissa butikers lönsamhet, och därmed öka Cibus vakansrisk, i synnerhet i mindre butiker. Vår befintliga affärsmodell med nära samarbeten och dialog med hyresgästerna, årliga hållbarhetssamtal samt långa hyreskontrakt ökar våra förutsättningar att redan på ett tidigt stadium identifiera de fastigheter som på sikt kan bli olönsamma att driva vidare, vilket ger oss tid att förbereda och utveckla beståndet. Inom ramen för vår övriga riskhantering kommer Cibus under de närmaste åren att förfina uppskattade kostnader för risker och dess hantering. Fastighetssektorn bidrar till en stor del av världens koldioxidutsläpp. I Cibus domineras den av energiinköp för uppvärmning och elförbrukning i våra fastigheter. Klimatförändringar ===== SIDA 43 ===== 43 HÅLLBARHET Nedan sammanfattas samtliga identifierade klimatrelaterade risker och möjligheter, dvs såväl väsentliga som icke väsentliga samt vår hantering. Riskklassificering Identifierade risker/möjligheter för Cibus Cibus hantering TidshorisontKort sikt Medellång sikt Lång sikt Klimatrelaterade händelser Kronisk fysisk Risk Höjda medeltemperaturer samt stigande havsnivåer och översvämningar kan resultera i materialskador, ökade försäkrings kostnader alternativt försämrad relation med hyresgäster med risk för ökade vakanser/ intäktsbortfall. Vi utvärderar individuella fastigheters behov av investeringar i solskydd, nedkylning med mera. Vår analys av det Nordiskabeståndet visar att möjliga fysiska risker omfattar höjda medeltemperaturer, stormar och tillfälliga översvämningar till följd av extremväder. Risker från andra klimatrisker såsom höjda havsvattennivåer, bränder, torka och snöfall bedöms som låga till obefintliga. x Möjlighet Högre medeltemperaturer kan resultera i ökad befolkningstillväxt i fortsatt svala geografiska områden, vilket ökar dagligvaruefterfrågan och Cibus intäkter. x Akut fysisk Risk Stormar och extremväder kan på kortsiktigt resultera i materialskador och ökade kostnader alternativt påverka tillgångsvärden. Vi utvärderar individuella fastigheters behov av investeringar avseende översvämningsdränering, stormskydd med mera. Vår analys av det Nordiska beståndet visar att möjliga fysiska risker omfattar höjda medeltemperaturer, stormar och tillfälliga översvämningar till följd av extremväder. x Risk Marksättningar kan resultera i materialskador och påverka tillgångsvärden. Risken för marksättningar bedöms som låg för utvärderat bestånd i Norden. x Omställnings-händelse Reglering, policy Risk Koldioxidskatter kan driva upp hyresgästers energi- och bränslekostnader och försämra deras lönsamhet vilket riskerar ge Cibus ökade vakanser, samt försämrade tillgångsvärden på fastigheter med sämre energieffektivitet. Vårt fokus på ankarhyresgäster med höga klimatambitioner innebär att de redan idag har stor andel fossilfri energiförsörjning hos flera av våra ankarhyresgäster och därmed en lägre känslighet för potentiella koldioxidskatter. Löpande arbetar vi för en förbättrad energieffektivitet av hela fastighetsbeståndet vilket minskar vår känslighet. x Marknad Risker Energibrist till följd av omställningen kan driva upp energipriser försämra hyresgästers lönsamhet vilket riskerar ge Cibus ökade vakanser samt försämrade tillgångsvärden på fastigheter med sämre energieffektivitet. Ankarhyresgästers anpassning till klimatneutralitet skapar behov att göra sig av med förorenande köldmedier vilket ökar Cibus vakansrisk som kan minska intäkterna. Investeringar i egenproducerad energi samt åtgärder som höjer fastighetsbeståndets energieffektivitet ska minska vår känslighet för högre energipriser. Vår diversifierade hyresgästbas minskar känsligheten för enskilda företags lönsamhetsutmaningar. Löpande hållbarhetssamtal, nära samarbeten med hyresgästerna och långa hyreskontrakt ökar beredskapen vid potentiella vakanser. x Teknik Möjligheter Egenproducerad energi från solpaneler etc kan öka Cibus intäkter, via bergvärme minskar kostnader. Laddstationer för elfordon vid fastigheterna kan öka Cibus intäkter. Cibus har inlett ett investeringsprogram i solpaneler på fastigheter samt i andra energianläggningar och har avtalat med partners om laddstationer. x Rykte Risk Växande krav på hållbarhetsrapportering för finansmarknaden, företag och kraven från taxonomin ökar investerares efterfrågan på grön finansiering vilket ökar Cibus kapitalkostnad, alternativt kräver ett stort investeringsbehov för att nå taxonomikravet på gröna fastigheter. Vi har en nära dialog med intressenter (hyresgäster och investerare). Som ett resultat har det gröna ramverket för upplåning uppdaterats. Våra investeringar i energieffektiviserande åtgärder i fastighetsbeståndet är delvis kopplad till vilken förbättrade prissättning på finansiering som åtgärderna bidrar till. x ===== SIDA 44 ===== 44 HÅLLBARHET Omställningsplan för att begränsa klimatförändringar Cibus har sedan 2022 en tydlig inriktning att ställa om verksamheten i linje med 1,5-gradersmålet i Parisavtalet. Som första steg antog bolaget ett vetenskapligt baserat near-term mål, godkänt av Science Based Targets initiative (SBTi), vilket innebär att Cibus ska minska utsläppen i Scope 1 och 2 med 42 procent till 2030, jämfört med basåret 2022. Målet följer SBTi:s 1,5-gradersbana och baseras på absoluta utsläppsminskningar enligt etablerad metodik. Under 2022–2025 har Cibus vidareutvecklat sin omställningsplan till att omfatta hela värdekedjan, där större delen av bolagets utsläpp uppstår. Cibus har under 2025 omarbetat sitt tidigare klimatmål om klimatneutralitet till 2030 för samliga scope. För att öka fokus på faktiska reduktioner av utsläpp har Cibus under 2025 fastställt ett nettonollmål för Scope 1, 2 och 3. Målet innebär att senast 2045 ska: — totala utsläpp ska minska med 90 % jämfört med basåret 2025, — upp till 10 % av kvarvarande utsläpp får neutraliseras genom högkvalitativa koldioxidkrediter med permanent inlagring, och endast när utsläppsreduktioner i verksamheten och värdekedjan genomförts fullt ut. Cibus near term target som är validerat av SBTi som innebär att utsläppen inom scope 1 och 2 ska minska med 42 % till 2030 med basår 2022 ligger kvar. Drivkrafter i Cibus klimatomställning Cibus har identifierat ett antal centrala drivkrafter (drivers) som möjliggör minskade utsläpp och ökad klimatprestanda i hela värdekedjan: — Energieffektiviseringar, genom systematiska åtgärder för att minska energianvändningen i fastighetsportföljen, inklusive förbättrad energiprestanda, digital uppföljning och optimering av drift, vilket bidrar till minskade utsläpp, lägre energikostnader och ökad motståndskraft mot energiprisvariationer. — Ökad användning av förnybar energi, både i egen verksamhet och genom samarbete med hyresgäster och leverantörer. — Energieffektivisering av byggnader, inklusive optimering av energisystem, belysning, kyla och värme. — Cirkulära materialflöden, genom resurseffektiv design, återbruk och ökad andel återvunnet material vid renovering och underhåll. Dessa områden är centrala för att nå både near-term målet och nettonollmålet. Möjliggörare för genomförande För att omställningsplanen ska kunna implementeras effektivt krävs starka möjliggörare (enablers) i organisationen och värdekedjan: — Samarbete med medarbetare, där kompetens, engagemang och operativt genomförande är avgörande för att realisera åtgärder i portföljen. — Dialog och påverkan av hyresgäster, då deras energianvändning och drift står för en stor andel av värdekedjans utsläpp. — Engagemang i leverantörsledet, särskilt aktörer inom bygg, drift och energitjänster, för att driva utsläppsminskningar och innovation genom hela värdekedjan. Dessa möjliggörare är integrerade i vår hållbarhetsstyrning och bidrar till att skapa förutsättningar för långsiktig måluppfyllelse. Styrning, uppföljning och implementering Omställningsplanen är integrerad i Cibus investeringsstrategi, portföljförvaltning och riskhantering. Den används för att prioritera energieffektiviseringsåtgärder, investeringar i förnybar energi, klimatanpassningsåtgärder och kriterier vid fastighetsförvärv. Genomförandet av omställningen förutsätter stabil tillgång till kapital, och Cibus gröna ramverk och gröna obligationer utgör viktiga verktyg för att finansiera de investeringar som krävs för att nå våra klimatmål. Det gröna ramverket säkerställer att investeringar styrs mot projekt som minskar klimatpåverkan och stärker fastigheternas långsiktiga hållbarhet, samtidigt som det ger investerare transparens kring hur kapitalet används. Våra gröna obligationer skapar därmed både finansiell handlingskraft och tydlig koppling mellan finansiering och omställningsplanens prioriteringar. Framdriften i omställningsplanen följs kvartalsvis i ledningsgruppen och årligen av styrelsen som del av den klimatrelaterade riskhanteringen. På detta sätt säkerställs att strategiska beslut om investeringar, kapitalallokering och riskhantering löpande anpassas efter både marknadsförutsättningar och uppsatta klimatmål. Drivkrafter och möjliggörare för klimatomställningen Möjliggörare Möjliggörare Samarbete med anställda Samverkan med hyresgäster Engagemang i leverantörsled Energieffektivi- sering Förnybar energi Avkarbonisering av leveranskedjan Cirkulära material- flöden Omvandling av företagsfordon Optimering av kontorsdrift ===== SIDA 45 ===== 45 HÅLLBARHET Cibus koldioxidutsläpp Cibus har sedan 2022 ett klimatmål validerat av Science Based Targets initiative (SBTi) som omfattar scope 1 och 2 och innebär en utsläppsreduktion om 42 % till 2030 jämfört med basår. Målet har uppnåtts i förtid genom omställning till fossilfri el, övergång till fossilfri fjärrvärme i Finland samt genom successiv elektrifiering av Cibus bilflotta. Under 2025 utgjorde utsläpp från scope 1 och 2 cirka 0,4 % av Cibus totala växthusgasutsläpp. Den övervägande delen av klimatpåverkan återfinns i scope 3, där kategori 13 – downstream leased assets, det vill säga hyresgästernas energianvändning – står för cirka 74 % av de totala utsläppen. Utsläppen från downstream leased assets ökade med 6 procent jämfört med föregående år, samtidigt som den uthyrbara ytan ökade med 35 %. Att utsläppsökningen varit väsentligt lägre än tillväxten i beståndet förklaras främst av lägre emissionsfaktorer för residualmixen för el, vilket haft särskild effekt i Finland och Norge. Den största kvarvarande reduktionspotentialen finns inom hyresgästernas energianvändning, genom omställning till förnybar el, konvertering till fjärrvärme eller geotermiska värmekällor samt genom fortsat-ta energieffektiviseringar av fastighetsbeståndet. Eftersom Cibus inte har full rådighet över dessa utsläpp är dialog och samarbete med våra hyresgäster en avgörande förutsättning för att minska klimatpåverkan i värdekedjan. ÅTGÄRDER FÖR MINSKADE UTSLÄPP FRÅN ENERGIANVÄNDNING FRÅN FASTIGHETSBESTÅNDET Inom Cibus sker ett kontinuerligt och strategiskt arbete med att uppgradera fastighetsportföljen till högre energiklasser och ökad energieffektivitet. Vid utgången av 2025 utgör 49 % av Cibus totala fastighetsbestånd så kallad grön fastighetsyta utifrån definitionen i EU-taxonomin, vilket kan jämföras med 44 % 2024. Andelen gröna fastigheter väntas öka i takt med Cibus arbete för en netto noll verksamhet. Vid förvärv prioriteras fastigheter av god energiklass, alternativt fastighetsbestånd där en uppgradering är möjlig på relativt kort sikt. I befintligt bestånd sker uppgraderingarna utifrån de enskilda fastigheters behov. Vissa uppgraderingar till högre energiklasser sker inom ramen för den löpande fastighetsförvaltningen exempelvis byte till LED-belysning. Andra större projekt sker i samråd med hyresgästen och inför omförhandling av hyresavtal. Uppgraderingstakten och investeringar i energieffektiviserande åtgärder är i hög grad kopplad till den förväntade förbättrade prissättningen på finansiering som detta bidrar till (se även ”Klimatanalys och risker” ovan). FÖRSE HYRESGÄSTER MED FOSSILFRI OCH FÖRNYBAR ENERGI I de hyreskontrakt där Cibus gör energiinköp, cirka 31 % av den totala energiförbrukningen i beståndet, förses hyresgäster med ursprungsmärkt fossilfri el på samtliga marknader. Fjärrvärmeanslutna fastigheter i Finland, där Cibus gör inköpen för värme försågs även dessa med 100 % fossilfri fjärrvärme under 2025. Under 2025 har ytterligare 31 fastigheter försetts med solpaneler. För de fastigheter i beståndet som ännu har egna olje- och gaspannor sker en successiv utfasning till förmån för andra uppvärmningslösningar, såsom bergvärme. 0% 0% 6% 7% 12% 74% FÖRDELNING AV CIBUS TOTALA CO2 e UTSLÄPP 2025 Uthyrda tillgängar (nedströms) Inköpta varor och tjänster Kapitalvaror Bränsle och energirelaterade aktiviteter (ej inkl i s1&s2) Scope 1&2 Övriga utsläpp KLIMATUTSLÄPP FRÅN EGEN VERKSAMHET ( SCOPE 1&2) 0 1 000 2 000 3 000 4 000 6 000 5 000 2022 2023 2024 2027 2028 2029 2030202620252021 3 663 Scope 1&2 Benelux Scope 1&2 Nordic SBTi 2030 target justerat för förvärvet av Forum EstatestCO2e ===== SIDA 46 ===== 46 HÅLLBARHET OMSTÄLLNING I CIBUS ÖVRIGA VÄRDEKEDJA Vårt klimatavtryck domineras av utsläpp i Scope 3 och härrör från hyresgästernas inköpta energi. Dessa energival ligger utanför Cibus kontroll. Långsiktigt och i linje med vår bredare omställningsplan avser vi att reducera också dessa utsläpp via incitament och överenskommelser med hyresgäster på ungefär samma sätt som Cibus egna energisatsningar. Våra val av rätt hyresgäster och hållbarhetssamtal för att understödja deras klimatarbete väntas långsiktigt resultera till väsentlig klimatreduktion. (se ”Hållbarhetssamtal” s. 58) 80 % av vår fastighetsyta har hyresgäster med uttalade ambitioner och mål förenliga med Parisavtalets 1,5-gradersmål eller på annat sätt tydligt minska sitt samlade klimatavtryck. Merparten gör egna satsningar i dels minskad energiförbrukning, dels förnybar energi som försörjer delar av fastigheternas energibehov. Några exempel: — Danska Salling Group ska till 2028 investera i solpaneler på 570 butiker och till 2027 ha bytt gamla kylmedier i 725 butiker. — Finska Kesko/K-Gruppen arbetar med att öka energieffektiviteten i butikerna till 2030 jämfört med 2022 genom uppgradering av kyl- och värmesystem samt användning av energianalysverktyg. Genom värmeåtervinning från kylsystem kan upp till 50 % av värmebehovet täckas, med målet om utsläppsfria värmesystem till 2029 och cirka 15 % lägre elanvändning i mindre butiker genom LED-belysning. — Finska Tokmanni investerar löpande i nya solpanelsanläggningar på sina butiker vilka svarar för cirka tio % av gruppens elförbrukning. — Holländska Albert Heijn har 100 % förnyelsebar el och ingen naturgas för uppvärmning i sina butiker. I leverantörskedjan prioriteras partners och leverantörer som minimerar sina utsläpp från tjänster och varor samt har en tydlig miljöpolicy. En väsentlig del av våra inköp avser fastighetsförvaltning, renoveringar och byggnation vars främsta klimatavtryck härrör från material samt bränsleförbrukning. Leverantörer uppmuntras också att välja gröna energislag. I kvartalsvisa möten följs hållbarhetsarbetet upp hos våra partners inom fastighetsförvaltning. Policy — Sustainability policy and Corporate Social Reponsibility — Environmental Policy — Green Procurement Policy for Outsourcing Partners & Suppliers (se ”Policyer och tredjepartsåtaganden” s. 34) Mål och nyckeltal Uppföljning sker idag utifrån vår omställningplan och mål enligt SBTi för Scope 1 och 2 samt vårt netto noll mål 2045. I tillägg följer vi upp ett antal nyckeltal som bidrar till omställningen. Klimatrelaterade övriga nyckeltal 2025 2024 2023 Antal fastigheter med solpaneler i Cibus fastighetsbestånd 80 49 46 Uthyrd yta till hyresgäster med uttalad ambition att minska klimatavtrycket eller nå klimatneutralitet, andel av Cibus totala fastighetsyta m2 (se ”Hållbarhetssamtal” s. 58) 80 % 79 % 83 % Klimatutsläpp från Cibus egna verksamhet, scope 1 &2, måltal 3663 tCo2e, tCo2e 185 734 998 CO2-utsläppsintensitet i fastighetsportföljen, kgCO2/m21 23 29 26 Not: 1) KgCO2 från energiförbrukning/m2 fastighetsyta. 2023-2025 avser market based data, Den minskning av klimatutsläpp som redovisas för 2025 jämfört med föregående år, sett till utsläppsintensitet, beror främst på lägre emissionsfaktorer för residualmixen för el samt på i vilken utsträckning produktionsmixen har tillämpats i enlighet med GHG-protokollet. Effekten av förändrade emissionsfaktorer blir särskilt tydlig mot bakgrund av att energianvändningen per kvadratmeter i Cibus portfölj ökade under året. Energiförbrukningen per kvadratmeter ökade med 10 % jämfört med föregående år. Ökningen i energiintensitet kan delvis förklaras av ojämn datakvalitet avseende hyresgästernas energianvändning. Även variation på datakvalitet kopplat till information om energikällors ursprung för hyresgästernas energianvändning gör att variation i emissionfaktorer för residualmix och produktionsmix påverkar utfallet för beräknade klimatutsläpp i fatighetsportföljen. Under 2026 prioriteras åtgärder för att förbättra datakvaliteten, med särskilt fokus på energikällornas ursprung i Benelux. En förbättrad datakvalitet förväntas minska volatiliteten i utsläppsberäkningarna och reducera beroendet av variationer i emissionsfaktorer för residual- och produktionsmix. För detaljerad information om energiförbrukning och koldioxidutsläpp per marknad, se Appendix EPRAs hållbarhetsnyckeltal, s. 62. ===== SIDA 47 ===== 47 HÅLLBARHET Klimatutsläpp i koncernen 2025 2024 % förändring 2025 och 2024 2023 4 2022 2021 Beräkningsmetod 2025 Scope 1 GHG utsläpp1 Brutto Scope 1 GHG utsläpp (tCO2eq) 149 660 -77 % 887 936 7 Utsläpp från bränsleförbränning 69 424 -84% 629 288 Förbrukning Fordonsrelaterade utsläpp 26 - NA 2 5 Förbrukning Fugitive utsläpp 54 237 -77 % 257 643 Förbrukning Procent andel Scope 1 GHG utsläpp från reglerad utsläppshandel (%) NA NA NA NA NA Scope 2 GHG utsläpp2 Brutto location-based Scope 2 GHG utsläpp (tCO2eq) 3 585 4 766 -25% 4 683 4 962 8 556 Förbrukning samt extrapolerad data Brutto market-based Scope 2 GHG utsläpp (tCO2eq) 37 47 -21 % 83 2 021 5,717 Förbrukning samt extrapolerad data Betydande scope 3 GHG utsläpp3 Totala indirekta brutto GHG utsläpp Scope 3 (tCO2eq) 42 072 37 606 12 % 28 282 27 836 18 847 1. Inköpta varor och tjänster 5 203 3 769 38 % 3 463 3 381 2,807 Kostnadsbaserad 2. Kapitalvaror 3 168 1 465 116 % 805 1 687 723 Kostnadsbaserad 3. Bränsle- och energirelaterad verksamhet (ej inkluderad i Scope1 eller Scope 2) 2 443 2 888 -15 % 2 361 2 276 3,638 Baserat på Scope 1 och Scope 2 4. Uppströms transport och distribution stream NA NA NA NA NA 5. Avfall genererat i verksamheten 0,21 NA NA NA NA 6. Tjänsteresor 60 65 -8 % 16 6 16 Avstånd samt kostnadsbaserad 7. Anställdas pendling 17 3 467 % NA NA Information om medarbetares pendling 8. Tillgångar som leasas uppströms NA 1 Inkluderad i kat. 6 NA NA 9. Nedströms transporter NA NA NA NA NA 10. Bearbetning av sålda produkter NA NA NA NA NA 11. Användning av sålda produkter NA NA NA NA NA 12. Slutbehandling av sålda produkter NA NA NA NA NA 13. Tillgångar som leasas nedströms 31 181 29 415 6 % 21 637 20 487 18 847 Förbrukning samt extrapolerad data 14. Franchiseavtal NA NA NA NA NA 16. Investeringar NA NA NA NA NA Totala GHG utsläpp Totala GHG utsläpp (location-based) (tCO2eq) 45 806 43 033 6 % 33 853 33 735 27 410 Totala GHG utsläpp (market-based) (tCO2eq) 42 258 38 314 10 % 29 253 30 793 24 570 Not: 1) Scope 1: Samtliga emissioner från bränsleförbränning beräknades genom Defras emissionsfaktorer. Samtliga tjänstefordon i Norden utgörs av elbilar. i I Benelux finns fossildrivna fordon. Elanvändning i fordon redovisas under Scope 2. 2) Scope 2: All el för vilken Cibus har köpt ursprungsgarantier (GO) har redovisats som noll utsläpp av växthusgaser. 1Elanvändningen i fordon utgörs av estimat baserat på fakturat belopp, Fjärrvärmeanvändning i Finland har Cibus köpt ursprungsgarantier motsvarande den energianvändningen för fjärrvärme i de fastigheter där Cibus har operationell kontroll. 3) Scope 3: Utsläpp från kategori 1 & 2 har beräknats baserat på kostnad och emissionsfaktorer från Exiobase har använts. Kategori 3: De beräknade utsläppen är direkt proportionella mot utsläppen i Scope 1 och 2 och har beräk- nats med tillämpliga uppströmsutsläppsfaktorer (WTT, Well-to-Tank) från Defra, IEA eller CaDI, kompletterade med landsspecifika uppskattningar av överförings- och distributionsförluster.Kat 5: Data om avfallsgenerering har ännu inte varit tillgänglig för portföljfastigheterna. Detta datagap kommer att hanteras i kommande beräkningar. Kat 6 Emissionsfaktorer från Defra har använts för beräkningar baserade på mängd och distans.Utsläpp som beräknats baserat på kostnad har uppskattats med emissionsfaktorer från Exiobase. Kategori 13: I de fall data om energianvändning saknats har genomsnittlig energianvändning för rapporterade fastigheter inom respektive landsportfölj beräknats och använts för att uppskatta den saknade förbrukningen. I den belgiska portföljen har två värden för bränsleförbrukning exkluderats från beräkningarna då uppgifter om bränsletyp eller enhet saknades. Leverantörsspe- cifika emissionsfaktorer har använts när leverantör, elprodukt eller emissionsfaktor har angetts. I de fall information om befintlig ursprungsgaranti och, emissionsfaktor med värde 0,0 eller 100 % andel förnybar energi har lämnats, har det antagits att energin är 100 % fossilfri för utsläppsberäkningen. 4) Metod för beräkning av GHG för de danska fastigheterna 2023 har reviderats innebärande ökade klimatutsläpp jämfört med vad som tidigare rapporterats. Biogena utsläpp1 2025 Scope 1 biogenic emissions (tCO2eq) 26 Scope 2 biogenic emissions (tCO2eq) 9 625 Scope 3 biogenic emissions (tCO2eq) 19 045 1) Scope1: Information om den biogena andelen är ej tillgänglig, regionala genomsnitt har applicerats. Scope 2: Information om exakt andel biomassa är ej tillgänglig, för att beräkna de biogena utsläppen från köpt energi användes andelen biomassa i energiproduktionen i respektive Finlands genomsnittliga energiproduktionsmix. Scope 3: Eftersom den faktiska andelen biodrivmedel som används i transporterna inte är känd tillämpas EU:s genomsnittliga andel biodrivmedel. I beräkningarna fördelas de totala transportutsläppen utifrån den vanligaste bränsletypen, där en antagen procentuell andel biodrivmedel används för respektive transportslag, och emissionsfaktorn för det biogena bränslet tillämpas för att uppskatta de biogena utsläppen. Utsläppsintensitet i hela Cibus1 2025 2024 Förändring % Total GHG utsläpp i relation till intäkter, kgCO2/EUR intäkter — varav Scope 2 location based 0,27 0,30 -10 % — varav Scope 2 market based 0,25 0,27 -7 % 1 Utsläppsintensiteten avser utsläpp från hela Cibus som i sin helhet ingår i bransch med hög klimatpåverkan. Intäkter avser Hyresintäkter + serviceintäkter. ===== SIDA 48 ===== 48 HÅLLBARHET Energiförbrukning och mix 2025 2024 (1) Bränsleförbrukning från kol och kolprodukter (MWh) 0 0 (2) Bränsleförbrukning från olja och petrolium produkter (MWh) 71 066 39 (3) Bränsleförbrukning från naturgas (MWh) 292 2 045 (4) Bränsleförbrukning från andra fossila källor (MWh) 0 0 (5) Förbrukning från inköpt elektricitet, värme, ånga, kyla från fossila källor (MWh) 159 4 499 (6) Total energiförbrukning från fossila källor (MWh) (beräknad som summan av rad 1 till 5) 71 517 6 583 Andel energi från fossila källor i förhållande till total energiförbrukning (%) 58 % 6 % (7) Energiförbrukning från nukleära källor (MWh) 13 121 11 273 Andel energi från nukleära källor i förhållande till total energiförbrukning (%) 11 % 10 % (8) Energiförbrukning från förnybara kälor, inklusive biomassa etc (MWh) 0 0 (9) Energiförbrukning från inköpt eller anskaffad elektricitet, värme, ånga, kyla från förnybara källor (MWh) 36 974 40 594 (10) Energiförbrukning från egengenererad non-fuel förnybar energi (MWh) 1 611 51 647 (11) Total energiförbrukning från förnybara och koldioxidsnål energikällor (MWh) (beräknad som summan av rad 8 till 10) 38 585 92 241 Andel energi från förnybara och koldioxidsnåla energikällor i förhållande till total energiförbrukning (%) 31 % 84 % Total energiförbrukning (MWh) (beräknad som summan av rad 6, 7 och 11) 123 223 110 097 Energiintensitet 2025 2024 2023 2022 Energiförbrukning (i egen verksamhet motsvarande Scope 1+2) i fastigheterna/driftsnetto1, MWh/TEUR 0,21 0,54 0,48 0,68 Energiförbrukning (i egen verksamhet motsvarande Scope 1+2) i fastigheterna i relation till yta, kWh/m2 41 61 56 69 Fastigheternas totala energiförbrukning (motsvarande Scope 1+2+ Scope 3 kat 13) i relation till driftsnetto, MWh/TEUR 2,30 2,30 2,20 2,54 Fastigheternas totala energiförbrukning (motsvarande Scope 1+2+ Scope 3 kat 13) i relation till yta, kWh/m2 283 260 258 258 Not: 1) Cibus driftsnetto, se Koncernens finansiella nyckeltal på sidan 80. Energiförbrukning i fastighetsportföljen, MWh per marknad (i egen verksamhet dvs Scope 1+2 samt hyresgästernas förbrukning Scope 3 Kat 13) 2025 2024 2023 2022 Finland 284 847 204 113 184 761 187 918 Sverige 44 589 35 640 34 572 41 363 Norge 12 993 8 803 10 753 9 442 Danmark1 25 810 19 384 22 017 14 256 Belgien 39 560 Nederländerna 7 261 Luxemburg 568 Totalt 389 629 267 940 252 104 252 980 Not: 1) Metod för beräkning av hyresgästers energiförbrukning i danska fastigheter för 2023 har reviderats innebärande en viss minskad förbrukning jämfört med tidigare redovisning. ===== SIDA 49 ===== 49 Värde-kedja Påverkan Väsentlig fråga Tids-horisont Uppströms Cibus Nedströms Kort sikt Medellång sikt Lång sikt Resursinflöden inklusive resursförbrukning x x x Faktisk positiv påverkan Cibus förlänger fastigheternas livslängd och undviker behovet av nybyggnation genom att bevara fastigheternas prestanda via exempelvis regelbundna renoveringar. Samtidigt ökas fastigheternas energi- och yteffektivitet. x x x Faktisk negativ påverkan Byggnation och renoveringar förutsätter utvinning och produktion av byggmaterial såsom cement, stål, trä, plast och glas vilket orsakar ett indirekt utnyttjande av förnybara och icke-förnybara naturresurser. x I tillägg till löpande fastighetsunderhåll renoveras och uppgraderas byggnader utifrån hyresgästers behov eller för att öka energieffektiviteten. Samtidigt förlängs fastigheternas livslängd vilket sparar naturresurser. Resursanvändning och cirkulär ekonomi Policy — Sustainability policy and Corporate Social Reponsibility — Environmental Policy — Green Procurement Policy for Outsourcing Partners & Suppliers (se ”Policyer och tredjepartsåtaganden” s. 34) Fastighetssektorn står globalt för en betydande del av användningen av naturresurser och generering av avfall. Som fastighetsägare vill Cibus minimera den totala resursförbrukningen, stärka cirkulära materialflöden och på så sätt både förebygga och minska vår negativa miljöpåverkan samt bidra till långsiktigt hållbara lösningar. Ett viktigt inslag i detta arbete är att vi förlänger fastigheternas livslängd genom regelbundna renoveringar och ett strukturerat fastighetsunderhåll, anpassat efter hyresgästernas behov och verksamhetsplaner. Genom löpande dialog med hyresgästerna (se ”Hållbarhetssamtal, s. 58) får vi insikter som gör det möjligt att planera yteffektiva ombyggnationer och, när det är relevant, genomföra fastighetsbyten som leder till mer resurseffektiva lösningar. Under 2025 har Cibus initierat livscykelanalyser (LCA) för tre typer av projekt i portföljen. Syftet är att skapa en tydligare förståelse för hela livscykelns miljöpåverkan – inklusive embodied carbon – och därigenom få underlag för mer hållbara beslut i planering, materialval och renoveringsstrategier. Med hjälp av dessa analyser kan vi successivt minska klimatpåverkan i byggskedet och i användningen av material, samt stärka fastigheternas långsiktiga värde. Cibus arbetar även för ett mer effektivt resursutnyttjande genom att successivt öka användningen av förnybara och återanvända material. Detta görs i nära samarbete med hyresgästerna och genom utvärdering av leverantörer inom underhåll, planering och byggnation, där uppföljning av miljöprestanda är en central del. Arbetet stöds av våra hållbara inköpsprinciper och våra ambitioner inom cirkulär materialhantering. Mål och nyckeltal Cibus saknar i dagsläget fastställda mål för cirkulära materialflöden, men ambitionen är att dessa ska utvecklas tidigast under 2027 baserat på de insikter som LCA-arbete, dialog med leverantörer och hyresgäster ger. För den samlade resursförbrukningen saknas idag information av tillräcklig kvalitet för att redovisas på ett heltäckande sätt. Över tid är det en nödvändighet att Cibus därför arbetar med att utveckla metoder för att sammanställa, kvalitetssäkra och följa upp data om material, avfall och resursanvändning i portföljen. HÅLLBARHET ===== SIDA 50 ===== 50 Värde-kedja Påverkan Väsentlig fråga Tids-horisont Uppströms Cibus Nedströms Kort sikt Medellång sikt Lång sikt Arbetsvillkor x Faktisk positiv påverkan Goda arbetsförhållanden och adekvata löner bidrar till välbefinnandet för Cibus anställda. x Cibus effektiva organisation gör att varje enskild medarbetares engagemang och nyckelkompetens är viktig för företagets utveckling. Samtidigt bidrar verksamheten tidvis till arbetstoppar, stort ansvar och potentiell stress. Genom goda arbetsvillkor såsom en bra arbetsmiljö präglad av sunda värderingar med stimulerande arbete till adekvata ersättningsvillkor attraherar och behåller Cibus dessa medarbetare. Under året har ny VD tillträtt, tolv medarbetare utökade organisationen via förvärv, ytterligare tre medarbetare anställdes och en medarbetare slutade. Fyra medarbetare är inhyrda konsulter inom egen verksamhet. Av organisationens 25 medarbetare, exklusive inhyrda konsulter, 2025 fördelade på kontor i Stockholm, Helsingfors, Köpenhamn och Gent. En effektiv organisation möjliggörs av att stora delar av fastighetsförvaltningen och viss administration är outsourcad. CFO ansvarar för finans, ekonomi och investerarkontakter, COO ansvarar för fastighetsförvaltningen (se ”Hållbarhetsstyrning” s. 32). Företagets ledningsgrupp och ledande befattningshavare utgörs av VD, CFO, COO samt CIO Sverige, CIO Finland och CIO Danmark & Norge. Utöver 25 medarbetare var fyra personer inom administration inhyrda konsulter. HÅLLBARHET CIBUS ORGANISATION Group CEO Group CFO Group COO Group Finance Manager Head of Finance Finland Asset Manager Property Development CIO Denmark & Norway Group Treasury Manager CIO Finland Group Controlling (Consultant) CIO Sweden CFO Benelux Head of Asset Management DK Investment & Property Manager Legal Counsel Financial Controller Accountant Finance Assistant Property Administrator Property Manager Property Manager Property Manager COO Benelux Head of Sustainability Investment Manager Positioner som tillkom under 2025 Samhällsansvar Den egna arbetskraften ===== SIDA 51 ===== 51 HÅLLBARHET Policy — Sustainability policy and Corporate Social Responsibility — Code of Conduct — Diversity Policy (se ”Policyer och tredjepartsåtaganden” s. 34) Cibus ska erbjuda sina medarbetare en attraktiv arbetsplats med lika möjligheter, adekvata ersättningar och god arbetsmiljö inklusive en hanterbar arbetsbörda med balans mellan arbete och fritid samt hålla regelbundna medarbetardialoger. Vi eftersträvar bredd och könsbalans, mångfald och inkludering, samt har noll-tolerans mot diskriminering. Cibus saknar specifik policy för förebyggandet av arbetsplatsolyckor. Goda arbetsvillkor Med arbetsställen i Sverige, Finland, Danmark och Belgien har medarbetare ett starkt arbetsrättsligt och socialt skydd. Cibus följer nationell lagstiftning och arbetsmarknadspraxis avseende bland annat arbetsmiljö, anställningsförhållanden och andra villkor. Alla erbjuds offentligt stöd för sjukdom, arbetslöshet, föräldraledighet och pension. En organisation präglad av mångfald och inkludering gynnar Cibus utveckling, innovation och tillväxt. En jämn könsbalans eftersträvas. Medarbetare och potentiella medarbetare bemöts med respekt, värdighet och jämställda möjligheter, ingen ska mötas av negativ särbehandling. Respekten för alla människors rättigheter, arbetsrätt och integritet är grundläggande för Cibus . Under 2025 har inga kränkningar mot medarbetare anmälts eller utretts, inga böter eller kompensation för kränkningar har utdömts eller erlagts. All typ av diskriminering i arbetslivet baserat på ett antal diskrimineringsgrunder ska motarbetas. (se ”Mänskliga rättigheter och arbetsvillkor” s. 53) Våra medarbetare är väl rustade för sina uppgifter, men kan påverkas av exempelvis alltför hög arbetsbelastning. För samtliga anställda (100 %) följer Cibus upp sjuktal och arbetsrelaterade sjukdomsfall och följer övrig arbetsmiljölagstiftning. Möjlighet ges till hemarbete, flexibel arbetstid, årliga friskvårdsbidrag och hälsoundersökningar samt en ergonomiskt hälsosam arbetsmiljö för att skapa möjlighet till livsbalans för samtliga medarbetare och en god social arbetsmiljö. ÅTGÄRDER OCH MEDARBETARDIALOG Samtliga medarbetare utbildas och uppdateras årligen i externa och interna regelverk såsom uppförandekod, mångfaldsfrågor, insiderregler och informationshantering. Policyer och regelverk hålls tillgängliga för medarbetare och styrelseledamöter inom Cibus. Misstankar om överträdelser mot lagstiftning, interna regler eller andra missförhållanden kan ske anonymt via Cibus externa oberoende visselblåsarfunktion (se ”Skydd för visselblåsare”, s 58). Löner och ersättningar för samtliga anställda är adekvata, verksamhetsstyrda och individuella. Samtliga medarbetares villkor är i enlighet med eller bättre än gällande kollektivavtal. Ingen kartläggning av könsbaserade löneskillnader genomförs eftersom organisationen endast utgörs av 25 medarbetare med i princip olika nyckelfunktioner. Vid årliga medarbetarsamtal mellan anställd och dennes närmaste chef som syftar till att utveckla medarbetarna och organisationen behandlas frågor såsom karriärutveckling, måluppfyllnad, behov av vidareutbildning samt arbetsvillkor. Årliga lönesamtal sker i samband med medarbetarsamtalen. Vid strategiska samt organisatoriska förändringar informeras medarbetare vid veckomöten och av närmaste chef. I årliga medarbetarundersökningar fångas medarbetares syn upp på arbetsmiljön, ersättningar och andra personalrelaterade frågor samt uppfattning om Cibus. Dessa insikter används som underlag för förbättringsåtgärder. (se ”Intressentdialog” s. 37). Förbättrade mötesutrymmen var ett av de önskemål som framförts och som föranledde kontorsflytt under 2025 för huvudkontoret i Stockholm samt kontoret i Helsingfors. Löpande kompetensutveckling sker utifrån behov. Under 2025 genomfördes internkonferens med samtliga medarbetare i syfte att integrera förvärv, dela kunskap om våra marknader och hyresgäster Insatserna var av mindre art och ingår som en del av förvärvskostnader samt löpande medarbetarkostnader. MÅL Cibus har ännu inte fastställt medarbetarmål bland annat med hänsyn till organisationens storlek, men kommer att fastställas. Ett antal nyckeltal samt resultat från medarbetardialoger följs årligen upp som underlag för förbättringsåtgärder. NYCKELTAL Åldersfördelningen bland medarbetare var vid utgången av 2025 8 % under 30, 72 % procent mellan 30 och 50 år samt 20 % över 50 år. Medarbetarsamtal, % 25 Antal medarbetare Åldersfördelning, % Personalomsättning, % Andel kvinnor i ledningsgrupp, % Andel kvinnor i styrelsen, % 0 20 40 80 60 100 2024 20252023 0 20 40 80 60 100 mellan 30-50 år >50 år<30 år 0 20 40 80 60 100 2024 20252023 0 2 4 8 6 10 2024 20252023 0 20 40 80 60 100 2024 20252023 ===== SIDA 52 ===== 52 HÅLLBARHET Könsbalans i Cibus 2025 2024 2023 2022 2021 2020 Hela organisationen inkl VD — Kvinnor, antal 12 4 4 3 2 2 — Män, antal 13 7 7 6 5 4 Totalt 25 11 11 9 7 6 — Kvinnor, andel 48 % 36 % 36 % 33 % 29 % 33 % — Män, andel 52 % 63 % 63 % 67 % 71 % 66 % Ledande befattningshavare — Kvinnor, antal 2 2 2 2 1 1 — Män, antal 1 4 4 4 3 3 Totalt 6 6 6 4 4 — Kvinnor, andel 67 % 33 % 33 % 33 % 25 % 25 % — Män, andel 33 % 67 % 67 % 67 % 75 % 75 % Medarbetarinformation forts. 2025 2024 2023 2022 2021 2020 Anställda som lämnat Cibus under året 2 1 0 0 0 0 Medarbetaromsättning, % 8 % 10 % 0 0 0 0 Sjukfrånvaro, % av arbetad arbetstid 5 % 0,04 % 0,20 % 0 0,80 % 0 Utbildning, antal timmar genomsnitt per anställd 48 61 34 15 24 n/d — Antal timmar genomsnitt för kvinnor 50 63 n/d n/d n/d n/d — Antal timmar genomsnitt för män 47 59 n/d n/d n/d n/d Årliga medarbetarsamtal med anställda, andel 100 % 100 % 100 % 100 % 100 % 100 % — Andel anställda, kvinnor 100 % 100 % 100 % 100 % 100 % 100 % — Andel anställda, män 100 % 100 % 100 % 100 % 100 % 100 % Årlig ersättningskvot 3,92 1,85 n/d n/d n/d n/d Hälsa och säkerhet Arbetsrelaterade skador eller sjukdomsfall, antal 0 0 0 0 0 0 Arbetsrelaterade olycksfall, antal 0 0 0 0 0 0 Olycksfallgrad % 0 0 0 0 0 0 Arbetsrelaterade skadefall, antal 0 0 0 0 0 0 Förlorad arbetstid till följd av arbetsrelaterade olyckor och sjukdom, antal dagar 0 0 0 0 0 0 Föräldraledighet Andel anställda berättigade till föräldraledighet 100 % 100 % 100 % 100 % 100 % 100 % Andel anställda som varit föräldralediga, % 4 % 10 % 9 % 0 0 0 — Varav kvinnor, andel 0 % 100 % 100 % 0 0 0 — Varav män, andel 100 % 0 0 0 0 0 Icke-diskriminering Totalt antal anmälda samt identifierade fall av diskriminering, trakasserier. 0 0 0 0 0 0 Antal övriga anmälningar kring medarbetarfrågor via visselblåsarfunktion 0 0 0 0 0 0 Utdömda böter samt annan kompensation pga diskrimineringsincidenter eller liknande, SEK 0 0 0 0 0 0 Medarbetarinformation1 2025 2024 2023 2022 2021 2020 Kvinnor Män Totalt Kvinnor Män Totalt Kvinnor Män Totalt Kvinnor Män Totalt Kvinnor Män Totalt Kvinnor Män Totalt Anställda i Cibus, antal2 12 13 25 4 6 10 4 7 11 3 6 9 2 5 7 2 4 6 Fast anställda, antal 12 13 25 4 6 10 4 7 11 3 6 9 2 5 7 2 4 6 Tillfälligt anställda, antal 0 0 0 0 0 0 Fulltid, antal 11 13 24 4 6 10 4 7 11 3 6 9 2 5 7 2 4 6 Deltid, antal 1 0 1 0 0 0 0 0 Icke anställda (inhyrd konsult), antal 1 3 4 0 1 1 0 0 0 0 Not: 1) Använda definitioner: Antal anställda/fast anställda/tillgälligt anställda/icke anställda/fulltid/deltid = head count vid årets utgång inklusive VD; Icke anställd ingår i ”Anställda i Cibus”; Medarbetaromsättning = Antal medarbetare head count som lämnat Cibus under året/Antal medarbetare head count vid årets utgång inklusive VD; Sjukfrånvaro % av arbetad arbetstid (baseras på 2.000 h arbetstid per år);I årlig ersättnings- kvot ingår lön, pensionsavsättning samt eventuell bonus, och beräknas (total ersättning till den med högsta ersättning/(median ersättning samtliga anställda-den med högsta ersättning));Olycksfallsgrad beräknas antal olyckor / totalt antal arbetade timmar i organisationen *1.000.000 (för jämförelse med andra bolag) Årliga medarbetarsamtal med anställda mäts från 2024 utifrån antal anställda vid årets utgång, fram till 2023 utifrån antal anställda vid årets ingång; Arbetsrelaterade skadefall avser akuta eller återkommande kroniska hälsoproblem pga arbete. 2) Korsreferens till not ”personalkostnader” i resultaträkning ===== SIDA 53 ===== 53 HÅLLBARHET Värdekedja Väsentlig fråga Tidshorisont Uppströms Cibus Nedströms Kort sikt Medellång sikt Lång sikt Arbetsvillkor x x Potentiell negativ påverkan I det fall anställda uppströms alternativt nedströms i Cibus värdekedja har bristande arbetsvillkor, löner eller saknar balans mellan arbete och privatliv kan deras hälsa, säkerhet och välbefinnande påverkas negativt. x Övriga arbetsrelaterade rättigheter x Potentiell negativ påverkan I det fall leverantörer eller deras underleverantörer brister i att följa Cibus uppförandekod finns risk för ett oetiskt beteende såsom olika typer av tvångs- eller obetalt arbete. x Våra val av ledande ankarhyresgäster samt leverantörer och partners som agerar för en ansvarsfull social utveckling gynnar människors arbetsvillkor. Policy — Sustainability policy and Corporate Social Responsibility — Code of Conduct — Whistleblower policy (se ”Policyer och tredjepartsåtaganden” s. 34) Vår ambition är att bidra till en positiv social och hållbar utveckling hos hyresgäster och bland leverantörer. I de fall då Cibus inte äger besluten använder vi andra metoder för att påverka såsom dialogformen (se ”Hållbarhetssamtal” s. 58). Leverantörer och deras produkter utvärderas utifrån våra hållbarhetsprinciper och policyer, Cibus har ingen separat leverantörskod för sociala frågor. Misstankar om brott mot policyer och andra regelöverträdelser kan av såväl medarbetare som utomstående anmälas anonymt via Cibus visselblåsarfunktion som finns tydligt tillgänglig på hemsidan (se ”Skydd för visselblåsare” s. 58). MÄNSKLIGA RÄ TTIGHETER OCH ARBETSVILLKOR För Cibus är respekten för mänskliga rättigheter och rimliga arbetsvillkor samt rätten till personlig integritet grundläggande. I vårt åtagande ingår att se till att inte bidra till kränkningar av mänskliga rättigheter i egen verksamhet samt i övrig värdekedja och att tydligt agera i det fall vi får kännedom om kränkningar. Inom ramen för verksamheten motarbetar vi alla typer av kränkningar i arbetslivet såsom tvångsarbete, obetald övertid, människohandel, barnarbete, fackföreningsförbud, samt diskriminering utifrån grunder såsom kön, familjebild, etniskt eller nationellt ursprung, politisk övertygelse, fackligt engagemang, sexuell läggning, religion, ålder eller funktionshinder. Vi ska verka för och respektera internationellt erkända mänskliga rättigheter såsom människors och samhällens rätt till adekvata levnadsförhållanden och markrättigheter. I enlighet med FNs Guiding principles on Business and Human Rights prioriterar vi våra åtgärder baserat på kränkningens allvarlighet, möjlighet att hejdas samt sannolikhet att inträffa, och om vi bidrar till den direkt eller indirekt via affärsförbindelser. Vi guidar och ställer krav på alla direkta leverantörer som anlitas för vår fastighetsförvaltning och affärsverksamhet att de och deras produkter utvärderas och uppfyller kraven i våra policyer såsom minimilöner, rimlig arbetstid och hälsa och säkerhet. Vi genomför alltid fördjupade hållbarhetsanalyser vid risker för kränkningar av mänskliga rättigheter. Vid nya affärsmöjligheter och i den löpande fastighetsförvaltningen sker alltid en utvärdering mot ett antal hållbarhetskriterier där rimliga arbetsvillkor ska garanteras såsom säkra arbetsmiljöer och adekvata löner (se ”Leverantörer” s. 59). RISKER FÖR AVVIKELSER FRÅN VÅRA POLICYER Trots leverantörers garantier kvarstår risker för överträdelser. Inom bygg- och fastighetssektorns tjänstesida förekommer olika typer av tvivelaktiga anställningsformer som kan innebära varianter på tvångs- eller obetalt arbete, eller risker för hälsa och säkerhet. Potentiellt kan också vissa av de produkter och råvaror som ingår i vårt löpande underhåll av fastigheterna omfatta barn- eller tvångsarbete tidigt i värdekedjan genom att någon i leverantörsledet brister i sina krav i upphandlingen. I det fall en avvikelse uppstår från våra policyer måste nödvändiga åtgärder vidtas. I leverantörsledet sker det via uppmaningar, utredningar och återkoppling, samt i det fall korrigering uteblir avslutas samarbetet. Därutöver kan risker finnas för att hyresgäster med verksamhet i våra fastigheter ger anställda undermåliga arbetsvillkor såsom icke adekvata löner eller avsaknad av balans mellan arbete och privatliv. Inga händelser har under 2025 inträffat som föranlett någon hållbarhetsutredning eller leverantörsuppsägning. Inga fall av kränkningar av bristande arbetsvillkor eller mänskliga rättigheter som strider mot principerna i FN Guiding Principles on Business and Human Rights och dess underliggande internationella deklarationer om mänskliga rättigheter eller OECDs riktlinjer för multinationella företag har identifierats eller anmälts. Under 2025 har en utredning inletts avseende en dansk leverantör. Medarbetare i värdekedjan ===== SIDA 54 ===== 54 HÅLLBARHET Dialog med arbetstagare i värdekedjan Inom fastighetsförvaltningen ansvarar CIO för respektive marknad för att följa upp att leverantörer, partners och hyresgäster agerar i enlighet med Cibus policyer och riktlinjer. Detta inkluderar regelbundna dialoger kring ansvarsfullt agerande, affärsetik och sociala frågor inom ramen för våra etablerade processer. Cibus för i dagsläget ingen direkt dialog med arbetstagare hos leverantörer eller hyresgäster (se ”Intressentdialog”, s. 37). Istället sker uppföljningen genom våra kontakter med hyresgästerna, genom leverantörsutvärderingar samt via de uppförandekoder och kravställningar som gäller för våra affärspartners. Under 2025 har Cibus ytterligare fördjupat hållbarhetsdialogen med hyresgästerna och inkluderat mer strukturerade diskussioner kring arbetsvillkor och arbetsmiljö för arbetstagare i deras verksamheter. Syftet är att gemensamt identifiera hur Cibus som fastighetsägare kan bidra till säkra, trygga och inkluderande arbetsmiljöer i de fastigheter vi äger och förvaltar. Uppföljningen av dessa frågor kommer att ske genom de återkommande hållbarhetssamtalen med hyresgästerna och utgöra ett växande underlag för kommande bedömningar av social påverkan i värdekedjan. Cibus har för närvarande inga formulerade mål inom detta område. ===== SIDA 55 ===== 55 Värde-kedja Väsentlig fråga Tids-horisont Uppströms Cibus Nedströms Kort sikt Medellång sikt Lång sikt Samhällens ekonomiska, sociala och kulturella rättigheter x x Faktisk positiv påverkan Genom att äga fastigheter uthyrda till attraktiva dagligvarukedjor bidrar Cibus till att göra matbutiker och service tillgängliga i olika stadsdelar och på mindre orter. x x x x Potentiell negativ påverkan Otillräckliga löner till anställda i värdekedjan kan påverka hela samhällen. x Satsningar på goda butikslägen med ledande aktörer samt vårt ansvarsfulla agerande bidrar till levande närsamhällen och att människor kan tillgodose en rad av sina behov. Påverkade samhällen Policy — Sustainability policy and Corporate Social Responsibility — Code of Conduct — Whistleblower policy (se ”Policyer och tredjepartsåtaganden” s. 34) Cibus ska hantera påverkan på närsamhällen ansvarsfullt. Vid förvärv, i fastighetsförvaltningen och i dialoger med hyresgäster ska sociala aspekter samt potentiella förbättringar beaktas. LEVANDE SAMHÄLLSKÄRNOR SKAPAR ETT RESILIENT CIVILSAMHÄLLE En levande samhällskärna bygger i regel på en butik med dagligvaror och service som människor når på ett tryggt och enkelt sätt utan långa bilresor. Butikerna som Cibus finansierar är också mötesplatser för socialt umgänge, information och ett nav i närsamhället, vars betydelse ökat i takt med våra ändrade handels- och arbetsmönster. Särskilt viktiga är dessa naturliga mötesplatser på mindre orter. ARBETSTAGARE I NÄRSAMHÄLLENA Människorna i samhällskärnorna behöver rimliga förutsättningar att försörja sig. Indirekt är Cibus delaktig i detta eftersom vi hyr ut fastigheterna samt köper tjänster för renoveringar och underhåll hos företag som i sin tur sysselsätter människor i närsamhällena. Om dessa arbetstagare inom handel eller fastighetsskötsel betalas otillräckliga ersättningar påverkas samhällets försörjningsmöjlighet. (se ”Mänskliga rättigheter och arbetsvillkor”, ”Risker för avvikelser från våra policyer”s. 53, ”Intressentdialog” s. 37) Dialog med påverkade samhällen Cibus affärsidé – att förvärva och äga livsmedels- och dagligvarufastigheter med hyresgäster som har höga hållbarhetsambitioner – är vårt främsta bidrag till levande närsamhällen. Butikslägena är långsiktigt stabila och ersätts oftast av nya aktörer om en hyresgäst lämnar. I de få fall en butik inte återetableras verkar vi för att lokalerna tas över av annan verksamhet. Genom årliga dialoger med hyresgästerna diskuterar vi hur vi kan stärka butikernas roll i lokalsamhället, exempelvis genom förbättrad tillgänglighet och attraktivitet. Under de senaste två åren har vi bland annat upplåtit parkeringsytor för laddinfrastruktur till elbilar, som en del av vår löpande förvaltning. Vi bidrar även genom att kostnadsfritt upplåta lokaler och ytor för initiativ som skapar lokalt värde, såsom välgörenhetsauktioner, ungdomsaktiviteter och lokala bondemarknader. Vid två tillfällen har vi erbjudit fri parkering i samband med kulturevenemang för att öka tillgängligheten. Uppföljning sker inom ramen för hållbarhetssamtal med hyresgäster (se ”Hållbarhetssamtal” s. 58, ”Intressentdialoger” s. 37). Vi säkerställer även ansvarsfulla affärsrelationer (se ”Åtgärder” s. 59) och erbjuder en extern visselblåsartjänst för anonym rapportering av misstänkta överträdelser (se ”Skydd för visselblåsare” s. 58). Uppföljning gällande vad ankarhyresgäster vidtar för åtgärder i lokalsamhällen: — Kesko/K-Gruppen är delaktig i mer än 100 event årligen som handlar om fysisk aktivitet för barn. — Tokmanni: Insamlingar och välgörenhetskampanjer där kedjan tillsammans med partnerorganisationer donerat hygien- och nödprodukter till hjälporganisationer i Finland. Stöd till mental hälsa genom kampanjer där en del av försäljningsintäkter doneras till organisationer som arbetar med psykisk hälsa. — Spar Colruyt: Projekt för sociala och hälsorelaterade områden som stöd för förebyggande hälsoarbete och bättre näringsval för kunder. Partnerskap och nätverk med organisationer och program som SDG Learning Network där företag och civilsamhälle samarbetar för att främja FN:s mål och hållbar utveckling. Engagemang i utbildnings- och samhällsprojekt genom till exempel Colruyt Group Foundation och andra partnerskap (som Collibri Foundation tidigare har representerat utbildningsstöd via viss andel av produkters försäljning). HÅLLBARHET ===== SIDA 56 ===== 56 Värde-kedja Väsentlig fråga Tids-horisont Uppströms Cibus Nedströms Kort sikt Medellång sikt Lång sikt Personlig säkerhet hos konsumenter och slutanvändare x Potentiell negativ påverkan Bristande fastighetsunderhåll eller bristande efterlevnad av säkerhets- eller användningsföreskrifter kan leda till att människor som nyttjar fastigheten utsätts för hälso- eller skaderisker. x Besökare och yrkesverksamma vid våra marknadsplatser utför ärenden och sysselsättning i säkra byggnader och under trygga omständigheter. Konsumenter och slutanvändare Policy — Sustainability policy and Corporate Social Responsibility (se ”Policyer och tredjepartsåtaganden” s. 34) Våra fastigheter ska vara säkra mötesplatser för människor. Vi ska via löpande fastighetsunderhåll och samarbeten med hyresgäster säkerställa att våra fastigheter håller så hög standard att säkerheten och hälsan aldrig hotas för kunder och yrkesverksamma som befinner sig i byggnaderna (se ”Mänskliga rättigheter och arbetsvillkor” s. 53) Säkra fastigheter Som fastighetsägare vill vi erbjuda människor säkra livsmiljöer och säkerställa att byggnaderna är tillräckligt väl underhållna så att människors säkerhet inte åsidosätts. Detta gör vi framför allt i samverkan med våra hyresgäster som dagligen använder fastigheterna, noterar eventuella brister och kan återkoppla och följa upp möjliga skadeincidenter så att vi kan vidta åtgärder i fastighetsunderhåll. För oss är det därför viktigt att ankarhyresgästerna har processer för hälsosamma arbetsmiljöer och att deras medarbetare utbildas i och följer skriftliga instruktioner, samt att det i alla butiker finns rutiner för riskbedömning och incidentsuppföljning. Våra väsentliga hyresgäster (se ”Hållbarhetssamtal” s. 58) har ett systematiskt arbetsmiljöarbete och följer upp sjuktal och arbetsplatsolyckor. Arbetsmiljöarbetet innebär att olycksfallsrisker minimeras med lokala insatser såsom brandskydd, uppmärkt utrymning, säkerhetsrutiner, utbildning med mera, samt att skador följs upp och säkerhetsrisker utvärderas så att brister åtgärdas. Via våra hållbarhetsdialoger med hyresgäster, samt vår offentliga visselblåsarfunktion där hyresgästers arbetstagare kan anmäla misstänkte säkerhetsbrister utreds uppkomna brister. När de ankommer på fastighetsägaren åtgärdas de omedelbart. (se ”Skydd för visselblåsare” s. 58, ”Intressentdialog” s. 37). Under 2025 har Cibus inte identifierat eller gjorts uppmärksammad på några olyckor i fastighetsbeståndet som beror brister i fastigheterna. HÅLLBARHET ===== SIDA 57 ===== 57 HÅLLBARHET Cibus företagsvärderingar vilka möter vårt engagemang kring ”Supermarket Love” Engagemang ...är passion, energi och delaktighet. Vi brinner för det vi gör och anstränger oss extra för att nå resultat och mål. Ansvar ...är etik, ärlighet, transparens och respekt. Affärer ska göras på ett schysst och hållbart sätt och med respekt för det ansvar vi har i relation till våra viktigaste intressenter och samhället vi verkar i. Glädje ..är utveckling, gott kamratskap och att ha roligt på jobbet. För att kunna prestera på topp så krävs att man mår bra på jobbet och har en sund balans mellan privatliv och arbetsliv. Värde-kedja Väsentlig fråga Tids-horisont Uppströms Cibus Nedströms Kort sikt Medellång sikt Lång sikt Företagskultur x x x Faktisk positiv påverkan Cibus uppmuntrar och förmår intressenter att anta hållbara metoder vilket förstärker den positiva påverkan på miljön och främjar hållbarhet genom hela värdekedjan. x Hantering av leverantörer x x x Faktisk positiv påverkan Cibus effektiva leverantörshantering ökar leverantörsledets transparens och ansvar. x Korruption och mutor x x x Faktisk positiv påverkan Effektiva åtgärder för att motarbeta korruption säkerställer efterlevnaden av nationella och internationella regelverk, vilket minskar legala och finansiella risker. x Ansvarsfullt företagande Affärsetik Vår målsättning är att i alla avseende vara en respektabel fastighetsaktör. Vår strategi är att understödja hyresgästers och leverantörers agerande i en hållbar riktning via dialog, en hög tillgänglighet samt utvärderingar. Policy — Sustainability policy and Corporate Social Responsibility — Code of Conduct — Whistleblower policy (se ”Policyer och tredjepartsåtaganden” s. 34) För Cibus är vår förmåga att agera som en stabil, sund partner och fastighetsaktör med hög affärsetik avgörande för relationen till ankarhyresgäster, motparter vid förvärv samt de finansiella marknaderna. Medarbetare ska agera i enlighet med våra företagsvärderingar och vår syn på ett ansvarsfullt företagande vilket omfattar dels att följa lagar, konventioner och regler kring mänskliga rättigheter, miljön och anti-korruption, dels att agera enligt god affärssed, hantera kunder och samarbetspartners med hög integritet och understödja deras hållbara agerande. Cibus ska alltid uppfattas som raka, respektfulla och enkla att samarbeta med och bidra till en positiv atmosfär inom och utanför företaget. ===== SIDA 58 ===== 58 HÅLLBARHET Skydd för visselblåsare Cibus visselblåsarfunktion för rapportering av misstankar om korruption och andra regelöverträdelser nås av såväl medarbetare som utomstående via hemsidan www.cibusrealestate.com. Anmälningar kan göras på svenska och engelska. Samtliga anmälningar utreds utifrån objektiva kriterier via en extern oberoende part där anmälaren förblir anonym och skyddas från repressalier i enlighet med gällande lagstiftning. Anmälaren kontaktas inom tre dagar och i det fall ärendet klassificeras som visselblåsarärende inleds en utredning i enlighet med lagstiftningen. Samtliga visselblåsarärenden rapporteras till Cibus styrelse. Visselblåsarfunktionen är tydligt kommunicerad internt i företaget. Under året har inga visselblåsarärenden inkommit eller utretts avseende korruption och intressekonflikter eller andra missförhållanden för medarbetare, arbetsvillkor och kränkningar av mänskliga rättigheter bland leverantörer och kunder, säkerhetsaspekter i fastigheterna eller andra frågor som strider mot Cibus policy, lagar samt konventioner. Korruption och konkurrens Arbetet mot intressekonflikter och korruption Alla former av kriminalitet, mutor och utnyttjande av sin position för egna intressen är oförenliga med en hög affärsetik. Misstankar kring oegentligheter eller korruption får aldrig väckas varför överväganden kring etikrisker samt hur och med vem Cibus gör affärer alltid ska göras. Alla finansiella transaktioner rapporteras i enlighet med vedertagna redovisningsprinciper, kontroller sker av att alla intäkter såsom hyresbetalningar och andra transaktioner härrör från laglig verksamhet och inte bryter mot exempelvis penningtvätt. Våra affärsetiska principer och vad som betraktas som korruption, mutor och andra överträdelser tydliggörs i Cibus Code of Conduct. Vid tveksamheter ska medarbetare konsultera vd eller CFO. Utgångspunkten för medarbetare och styrelseledamöter är att hantera sina ekonomiska intressen så att dessa aldrig kan uppfattas stå i konflikt med Cibus intresse. Potentiella intressekonflikter diskuteras om möjligt i förväg i syfte att anpassa och förbättra processerna, och anmäls i samtliga fall till styrelsen. Misstanke om interna mutbrott anmäls och utreds alltid omedelbart via den externa oberoende visselblåsarfunktionen och kommuniceras via CFO till styrelsen. Största korruptionsrisken bedöms föreligga vid förvärvs- och inköpssituationer, vilket innebär att samtliga anställda befinner sig i en utsatt ställning. Som en del av vårt förebyggande korruptionsarbete finns samtliga policyer tillgängliga för medarbetare, styrelseledamöter samt utomstående på vår hemsida på engelska, Code of Conduct samt övriga policyer ingår i introduktionsutbildning vid alla nyanställningar, för medarbetare och styrelseledamöter sker en årlig genomgång av policyer och utbildning i enskilda frågor erbjuds. CFO ansvarar för utbildning som del av sitt löpande arbete. Inga korruptionsfall har anmälts eller upptäckts under året, inga domar eller böter för korruptionsbrott har utdömts. Hållbarhetssamtal Som en del av vårt ansvarsfulla företagande för vi dialog med och stimulerar våra affärspartners till ett hållbart agerande. Våra hyresgästers hållbarhetsarbete understödjer vi med hjälp av samtal och hög tillgänglighet. Ankarhyresgäster utgörs av högkvalitativa handelskedjor såsom Kesko, Tokmanni, Coop, S-gruppen, ICA, Lidl,Salling Group, Carrefour, Jumbo, Spar Colruyt med egna högt ställda ambitioner kring sin omvärldspåverkan och hållbarhet. Exempelvis rankas Keskos hållbarhetsarbete bland de bästa i världen i såväl Dow Jones Hållbarhetsindex som av Canadian Corporate Knights. Varje år initierar vi särskilda hållbarhetssamtal med fastighets- eller hållbarhetsfunktioner hos hyresgästerna i syfte att stödja dagligvarukedjornas hållbarhetsarbete vid marknadsplatserna. Vid samtalen diskuteras lämpliga åtgärder för att minska klimatavtryck i byggnader, såsom tillstånd för solpaneler, energieffektiviseringar med ledbelysning, fläktsystem för energiåtervinning, laddstolpar vid parkeringar, samt uppgraderingar och renoveringar. Vidare behandlas fastigheternas säkerhet och orsak till eventuella olycksincidenter, möjliga missförhållanden för människor sysselsatta i byggnaderna samt marknadsplatsernas roll och utvecklingsmöjligheter i samhället. Under 2025 har Cibus haft hållbarhetssamtal med hyresgäster motsvarande 53 % av uthyrd yta. Åtgärder mot korruption 2025 2024 Andel anställda och styrelseledamöter med hög risk för korruption och intressekonflikter 100 % 100 % Andel av anställda och styrelseledamöter med hög risk för korruption och intressekonflikter som deltagit i årlig genomgång av policyer 100 % 100 % ===== SIDA 59 ===== 59 ANKARHYRESGÄSTER MED HÖGT STÄLLDA AMBITIONER FÖR MILJÖN OCH MÄNNISKOR (källa: Hållbarhetsrapporter 2024, Hyresgästernas hemsidor) Andel av Cibus fastighetsyta Hyresgäst Klimatmål Scope 1+2 (SBTi- godkända) Arbetsvillkor för anställda Arbetsmiljö för anställda Arbetsmiljösystem Uppföljning arbetsplatsolyckor Uppföljning sjuktal 19 % K-Group/Kesko -50 % CO2 till år 2034 (basår 2024) — åtagande att erbjuda löner och villkor bättre än minimilön alt. kollektivavtal. — insatser att underlätta livsbalans. — nolltolerans mot diskriminering. x x x 19 % Tokmanni -42 % CO2 till år 2030 (basår 2024) x x x 9 % COOP Sverige -50 % CO2 till år 2026 (basår 2019) x x x 5 % Lidl -70 % CO2 till år 2030 (basår 2019) x x x 5 % S-Gruppen -90 % CO2 till år 2030 (basår 2015) x x x 3 % Carrefour -60 % CO2 till år 2030 (basår 2024) x x x 2 % Salling Group -50 % CO2 till år 2030 (basår 2021) x x x 2 % Spar Colruyt -42 % CO2 till år 2030 (basår 2021) x x x Andra klimatambitioner 2 % Dagrofa -20 % CO2 till år 2024 (basår 2022) n/d n/d n/d Policy — Sustainability policy and Corporate Social Responsibility — Code of Conduct — Environmental Policy — Green Procurement Policy (se ”Policyer och tredjepartsåtaganden” s. 34) Cibus anlitar drygt hundra olika leverantörer och outsorcing partners per marknad. Dessa utgörs främst av rådgivare, administrationsstöd, fastighetsskötsel och -service, samt fastighetsinköp av energi och inventarier. Samtliga leverantörer utvärderas regelmässigt mot våra hållbarhetspolicyer vilket innebär att vi beaktar deras tjänster och produkters påverkan på miljön och människor och på vilket sätt de gör affärer. De utvärderas likvärdigt och prioriteras därefter utifrån hur väl de bidrar till vår affärsetik och nolltolerans mot korruption, vår målsättning att minska klimatutsläpp och resursförbrukning samt vårt åtagande att inte bidra till kränkningar av mänskliga rättigheter eller kränkningar i arbetslivet, tillika internationellt erkända mänskliga rättigheter såsom människors och samhällens rätt till adekvata levnadsförhållanden och markrättigheter. Respekten för mänskliga rättigheter ska alltid säkerställas (se ”Mänskliga rättigheter och arbetsvillkor” s. 53). Cibus har en separat leverantörskod för klimatfrågor men inte för affärsetik eller sociala frågor. Åtgärder Eftersom vår leverantörsutvärdering förutsätter transparens bidrar våra prioriteringar till en öppen och ansvarsfull leverantörskedja. Våra partners inom fastighetsskötsel, som står för en betydande andel av Cibus inköpta tjänster och produkter, följs upp genom kvartalsvisa möten. Vi granskar även affärsprojekt som kan misstänkas strida mot internationella sanktioner, FN:s Global Compacts principer eller på annat sätt riskera att medföra negativ påverkan. Sådana projekt genomgår vid behov en särskild hållbarhetsutredning. Om en befintlig leverantör bryter mot Cibus principer inleds i första hand en dialog för att säkerställa korrigerande åtgärder. Om tillfredsställande åtgärder uteblir avslutas samarbetet. Under året uppmärksammades en incident rörande kränkande beteende hos en tillfälligt anlitad leverantör. Leverantören kontaktades omgående och en åtgärdsplan med korrigerande insatser imple-menterades för att förebygga liknande händelser framöver. Incidenten bedömdes som hanterad på ett tillfredsställande sätt. Samarbetet med leverantören avslutades i enlighet med avtalet när uppdraget slutförts och inte som en följd av den inträffade händelsen. Uppföljning av affärsetik Mått 2025 2024 2023 2022 2021 2020 Underlätta för hyresgäster att agera hållbart Hållbarhetssamtal med hyresgäster, andel av uthyrd yta 53 % 75 % 76 % 72 % 82 % 63 % Bedriva verksamhet affärsetiskt utan misstanke om korruption Incidenter avseende mutor och korruption, antal. 0 0 0 0 0 0 Leverantörer ===== SIDA 60 ===== 60 EPRA Sustainablity Best Practice Recommendations År 2025 2024 2023 2022 2021 2020 Rapportering enligt EPRA sustainability best practice. Sedan 2020 har Cibus rapporterat hållbarhetsnyckeltal för sin fastighetsportfölj utifrån EPRA (European Public Real Estate Association) Sustainability Best Practice Recommendations Guidelines (4th edition, april 2024) och rapporteringen rankas sedan 2023 bland bolag med högsta transparens. Nyckeltal redovisas inom miljö för energi, växthusgasutsläpp, miljöcertifierade byggnader, samt inom bolagsstyrning och social påverkan. Vattenförbrukning och avfallsgenerenering är ej väsentliga frågor. Tabellernas n/d (”not disclosed”) innebär att datan ej redovisas. Organisational boundary – Cibus äger och förvaltar fastigheter för detaljhandel med långa hyreskontrakt motsvarande ett värde 2 641 MEUR. Över den huvudsakliga delen tillgångar saknar Cibus operationell kontroll, endast för en mindre del av sina fastigheter köper Cibus energi åt sina hyresgäster och kan då välja energikällor. Rapporteringen omfattar energiförbrukning för 100 % av Cibus fastigheter för uppvärmning och annan fastighetsel, dvs såväl Cibus inköp för hyresgästers räkning som hyresgästers inköp och förbrukning. Coverage – Cibus eftersträvar datarapportering för samtliga tillgångar. När data saknas anges hur stor andel fastigheter respektive yta som ingår i respektive nyckeltal. Estimation of landlord-obtained utility consumption – All data utgår från faktiska mätningar, såvida inte annat nämns. Vid uppskattningar anges metod. Third party assurance – Cibus hållbarhetsredovisning upprättas 2025 i enlighet med Årsredovisningslagen. Granskningen avser endast att en hållbarhetsrapport har upprättats. Boundaries- reporting on landlord and tenant consumption – Rapporterad energiförbrukning avser all energiförbrukning i fastigheterna. Energiinköp görs av både Cibus och hyresgäster, beroende av hyreskontrakt. Data inhämtas från hyresgäster, såvida inte annat nämns. Normalisation – Cibus beräknar för miljöindikatorer intensitet utifrån kvadratmeteryta i 100% av fastighetsbeståndet samt driftsnettot dvs hyresinkomster + service inkomst – rörelsekostnader – fastighetsskatt. För sociala indikatorer beräknas intensitet i relation till antal medarbetare respektive arbetade timmar. Segmental analysis – Cibus äger endast detaljhandelsfastigheter. Hållbarhetsdata redovisas för fastigheter per marknad (Finland, Sverige, Norge, Danmark, Belgien, Nederländerna och Luxemburg). Kommentarer ges i Hållbarhetsrapport samt i not till tabeller. Disclosure on own offices – Cibus bedriver verksamheten vid hyrda kontor som inte ingår i Cibus fastighetsbestånd. Miljömässiga indikatorer för Cibus kontor redovisas separat från fastighetsbeståndet. Narrative on performance – Förklaringar till utvecklingen i hållbarhetsnyckeltalen framgår i Cibus hållbarhetsredovisning, hänvisning anges i EPRA Index nedan. Location of EPRA Sustainability Performance Measures in companies’ report – Cibus rapporterar EPRA hållbarhetsdata i ett separat avsnitt nedan samt i hållbarhetsredovisning. Reporting period – rapporteringen avser kalenderår och motsvarar finansiell rapportering. Tabellerna omfattar de senaste två kalenderåren, 2024 och 2025. Like-for-like baseras på portföljen från 2024 där eventuella försäljningar under 2025 exkluderas. Materiality – 2024 genomförde Cibus sin första dubbla väsentlighetsanalys i enlighet med EFRAGs riktlinjer. En översyn av den dubbla väsentlighetsanalysen gjordes under 2025 där förvärv särskilt togs i beaktande. Väsentlighetsanalysen pekade bland annat på att miljöfrågor inom vatten och avfall inte är väsentliga varför Cibus inte rapporterar förbrukning av dessa. Väsentlighetsanalysen framgår i hållbarhetsredovisningen sidan 35. Appendix för hållbarhetsrapport Innehåll Sida EPRA Sustainability Best Practice Recommendations 60 HÅLLBARHET ===== SIDA 61 ===== 61 HÅLLBARHET Innehållsförteckning EPRA Sustainability Performance Measure ENVIRONMENTAL SUSTAINABILITY PERFORMANCE MEASURES Sidan Avsnitt i hållbarhetsrapport Ingår i tabell nedan Elec-Abs Total electricity consumption Klimatförändringar x Elec-LfL Like-for-like total electricity consumption Klimatförändringar x DH&C-Abs Total district heating & cooling consumption Klimatförändringar x DH&C-LfL Like-for-like total district heating & cooling consumption Klimatförändringar x Fuels-Abs Total fuel consumption Klimatförändringar x Fuels-LfL Like-for-like total fuel consumption Klimatförändringar x Energy-Int Building energy intensity Klimatförändringar x GHG-Dir-Abs Total direct greenhouse gas (GHG) emissions Klimatförändringar x GHG-Indir-Abs Total indirect greenhouse gas (GHG) emissions Klimatförändringar x GHG-Int Greenhouse gas (GHG) emissions intensity from building energy consumption Klimatförändringar x Water-Abs Total water consumption Redovisas ej Ej väsentlig fråga, se ESRS 2 IRO-1 Water-LfL Like-for-like total water consumption Redovisas ej Ej väsentlig fråga, se ESRS 2 IRO-1 Water-Int Building water intensity Redovisas ej Ej väsentlig fråga, se ESRS 2 IRO-1 Waste-Abs Total weight of waste by disposal route Redovisas ej Ej väsentlig fråga, se ESRS 2 IRO-1 Waste-LfL Like-for-like total weight of waste by disposal route Redovisas ej Ej väsentlig fråga, se ESRS 2 IRO-1 Cert-Tot Type and number of sustainability certified assets Klimatförändringar x SOCIAL PERFORMANCE MEASURES Diversity-Emp Employee gender diversity Egna Medarbetare x Diversity-Pay Gender Pay ratio Redovisas endast delvis Egna Medarbetare x Emp-Training Employee training and development Egna Medarbetare x Emp-Dev Employee performance appraisals Egna Medarbetare x Emp-Turnover Employee turnover and retention Egna Medarbetare x H&S-Emp Employee health and safety Egna Medarbetare x H&S-Asset Asset health and safety assessment Konsumenter och slutanvändare x H&S-Comp Asset health and safety compliance Konsumenter och slutanvändare x Comty-Eng Community engagement, impact assessment and development programmes Redovisas endast delvis Endast delvis väsentlig fråga, se ESRS IRO-1 Påverkade samhällen GOVERNANCE PERFORMANCE MEASURES Gov-Board Composition of the highest governance body Bolagsstyrningsrapport Gov-Select Process for nominating and selecting the highest governance body Bolagsstyrningsrapport Gov-Coi Process for managing conflicts of interest Affärsetik ===== SIDA 62 ===== 62 HÅLLBARHET EPRA Sustainability Performance Measures (Environment) Energy 6) Total portfolio Performance by market EPRA Code Indicator (Units of measure) Category Absolute perfor- mance (Abs) Like-for-Like performance (LfL) Finland Sweden Norway Denmark Belgium Luxem- bourg Nether- lands 2025 2024 2025 2024% change 2025 (Abs) 2024 (Abs) 2025 (LfL) 2024 (LfL) % change (LfL) 2025 (Abs) 2024 (Abs) 2025 (LfL) 2024 (LfL) % change (LfL) 2025 (Abs) 2024 (Abs) 2025 (LfL) 2024 (LfL) % change (LfL) 2025 (Abs) 2024 (Abs) 2025 (LfL) 2024 (LfL) % change (LfL) 2025 (Abs) 2025 (Abs) 2025 (Abs) Elec-Abs, Elec-LfL Electricity (MWh) for landlord shared services N/A N/A N/A N/A N/A N/A N/A N/A N/A N/A N/A N/A N/A N/A N/A N/A N/A N/A N/A N/A N/A N/A N/A N/A N/A N/A N/A N/A (sub)metered exclusively to tenants 22 480 27 965 22 357 25 511 -12 % 22 254 24 179 22 131 23 462 -6 % 0 3 565 0 1 829 -100 % 0 0 0 0 0 % 227 220 227 220 3 % 0 0 0 Total landlord-obtained electricity 22 480 27 965 22 357 25 511 -12 % 22 254 24 179 22 131 23 462 -6 % 0 3 565 0 1 829 -100 % 0 0 0 0 0 % 227 220 227 220 3 % 0 0 0 Total tenant-obtained electricity 222 300 153 077 157 211 129 862 21 % 100 035 104 589 97 708 102 117 -4 % 42 907 26 121 37 981 6 177 515 % 12 993 8 803 8 159 8 803 -7 % 19 238 13 564 13 363 12 766 5 % 39 560 568 6 998 Total self-generated renewable energy 5 231 4 768 4 746 4 768 0 % 5 231 4 768 4 746 4 768 0 % 0 0 0 0 0 % 0 0 0 0 0 % 0 0 0 0 0 % 0 0 0 Total electricity 250 012 185 810 184 314 160 141 15 % 127 521 133 536 124 584 130 347 -4 % 42 907 29 686 37 981 8 006 374 % 12 993 8 803 8 159 8 803 -7 % 19 465 13 784 13 590 12 986 5 % 39 560 568 6 998 Proportion of landlord obtai- ned electricity by source: (%) Nuclear 58 % 40 % 47 % 40 % 0 % 42 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % Proportion of landlord obtained electricity from renewable sources 42 % 60 % 33 % 60 % 0 % 58 % 0 % 0 % 100 % 100 % 0 % 0 % 0 % Proportion of landlord obtained electricity from fossile sources 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % Quantity of land- lord obtained electricity by source: (MWh) Nuclear 13 118 11 273 13 118 9 774 0 1 499 0 0 0 0 0 0 0 Quantity of landlord obtained electricity from renewable sources 9 363 16 691 9 136 14 405 0 2 067 0 0 227 220 0 0 0 Quantity of landlord obtained electricity from fossile sources 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 No. applicable properties Energy disclosure coverage 838/852 483/483 257/268 263/263 134/134 134/134 35/35 22/22 64/64 64/64 250/250 5/5 93/96 m² of applicable properties Energy disclosure coverage 1 372 7151 026 992 714 671 712 353 182 931 178 201 52 820 23 365 113 073 113 073 263 233 3 517 42 469 % Proportion of electricity estimated 1) 21 % 14 % 0 % 4 % 28 % 67 % 21 % 0 % 0 % 6 % 81 % 100 % 84 % DH&C-Abs, DH&C-LfL District heating and cooling (MWh) for landlord shared services N/A N/A N/A N/A N/A N/A N/A N/A N/A N/A N/A N/A N/A N/A N/A N/A N/A N/A N/A N/A N/A N/A N/A N/A N/A N/A N/A N/A (sub)metered exclusively to tenants 27 753 28 401 28 374 26 591 7 % 26 521 27 180 27 141 25 484 7 % 0 0 0 0 0 % 0 0 0,0 0,0 0 % 1 232 1 222 1 232 1 106 11,4% 0 0 0 Total landlord-obtained district heating and cooling 27 753 28 401 28 374 26 591 7 % 26 521 27 180 27 141 25 484 7 % 0 0 0 0 0 % 0 0 0,0 0,0 0 % 1 232 1 222 1 232 1 106 11,4% 0 0 0 Total tenant-obtained district heating and cooling 34 998 46 381 32 643 34 809 -6 % 28 724 37 312 27 775 31 123 -11 % 1 682 5 954 1 204 162 641 % 0 0 0,0 0,0 0 % 4 592 3 115 3 664 3 524 4,0% 0 0 0 Total heating and cooling 62 751 74 783 61 017 61 400 -1 % 55 245 64 492 54 917 56 607 -3 % 1 682 5 954 1 204 162 641 % 0 0 0,0 0,0 0 % 5 825 4 337 4 896 4 630 5,7% 0 0 0 Proportion of landlord obtained district heating and cooling by source: (%) Nuclear 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % Proportion of landlord obtained district heating and cooling from renewable sources 99 % 99 % 100 % 100 % 0 % 0 % 0 % 0 % 87 % 86 % 0 % 0 % 0 % Proportion of landlord obtained district heating and cooling from fossile sources 1 % 1 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % 13 % 14 % 0 % 0 % 0 % Quantity of landlord obtained district and cooling by source: (MWh) Nuclear 0 0 0,0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 Quantity of landlord obtained district hea- ting and cooling from renewable sources 27 595 28 236 26 521 27 180 0 0 0 0 1 074 1 057 0 0 0 Quantity of landlord obtained district hea- ting and cooling from fossile sources 159 165 0 0 0 0 0 0 159 165 0 0 0 No. applicable properties Heating and cooling disclosure coverage 314/852 412/412 188/268 229/229 38/134 134/134 0/35 0/0 50/64 49/49 0/250 0/5 0/96 m² of applicable properties Heating and cooling disclosure coverage 746 622 881 262 591 906 620 921 70 355 178 201 0 0 84 361,0 82 140,0 0 0 0 % Proportion of heating and cooling estimated 1) 7 % 16 % 5 % 9 % 99 % 97 % 0 % 0 % 0 % 3 % 0 % 0 % 0 % Fuels-Abs, Fuels-LfL Fuels (MWh) for landlord shared services N/A N/A 9 751 N/A N/A N/A N/A N/A N/A N/A N/A N/A N/A N/A N/A N/A N/A N/A N/A N/A N/A N/A N/A N/A N/A N/A N/A N/A (sub)metered exclusively to tenants 71 239 2 084 9 751 1 952 399 % 71 238 988 312 949 -67 % 0 0 0 0 0 0 0 0,0 0,0 0 % 2 1 096 1 1 003 -100 % 0 0 0 Total landlord-obtained fuels 71 239 2 084 314 1 952 -84 % 71 238 988 312 949 -67 % 0 0 0 0 0 0 0 0,0 0,0 0 % 2 1 096 1 1 003 -100 % 0 0 0 Total tenant-obtained fuels 5 626 5 266 5 006 3 406 47 % 4 844 5 097 4 844 3 250 49 % 0 0 0 0 0 0 0 0,0 0,0 0 % 519 169 161 156 3 % 0 0 263 Total fuel 76 866 7 350 5 319 5 359 -1 % 76 082 6 085 5 156 4 199 23 % 0 0 0 0 0 0 0 0,0 0,0 0 % 520 1 265 163 1 159 -86 % 0 0 263 Proportion of landlord-obtained fuels from renewable sources 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % Proportion of landlord obtained fuel by source (%) Natural Gas 1 % 98 % 0 % 96 % 0 % 0 % 0 % 0 % 100 % 100 % 0 % 0 % 100 % Coal and Coal products 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % Crude Oil and Petrolium products 100 % 2 % 100 % 4 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % Other Fossil sources 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % Renewable sources, including biomass 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % Quantities of landlord obtained fuels by source (MWh) Natural Gas 556 2 045 291 949 0 0 0 0 2 1 096 0 0 263 Coal and Coal products 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 Crude Oil and Petrolium products 70 947 39 70 947 39 0 0 0 0 0 0 0 0 0 Other Fossil sources 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 Renewable sources, including biomass 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 No. applicable properties Fuel disclosure coverage 43/852 36/36 20/268 24/24 0/134 0/0 0/35 0/0 16/64 12/12 0/250 0/5 7/96 m² of applicable properties Fuel disclosure coverage 97 756 102 186 62 118 74 354 0 0 0 0 31 034 27 832 0 0 4 604 % Proportion of fuel estimated 1) 0 % 37 % 0 % 42 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % 17 % 0 % 0 % 0 % Energy-Int Energy Intensity (kWh/m2/ year) Energy intensity based on total energy use. 283 260 360 284 244 200 246 377 228 171 150 162 171 Energy Intensity (kWh/revenue (€)/year 3)) Energy intensity based on total energy use. 2,3 1,9 1,6 1,4 0,3 0,3 0,1 0,1 0,2 0,1 0,2 0,0 0,0 ===== SIDA 63 ===== 63 HÅLLBARHET Greenhouse Gas 6,7) Total portfolio Performance by market EPRA Code Indicator (Units of measure) Category Absolute perfor- mance (Abs) Finland Sweden Norway Denmark Belgium Netherlands Luxemburg GHG-Dir-Abs Direct (tCO2e) Total Direct Scope 1 69 424 69 202 0 0 0 0 0 222 0 0 0 Natural Gas 53 414 53 192 0 0 0 0 0 222 0 0 0 Coal and Coal products 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 Crude Oil and Petrolium products 16 9 16 9 0 0 0 0 0 0 0 0 0 Other Fossil sources 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 Renewable sources, including biomass 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 GHG-Indir-Abs Indirect (Scope 2) 2) (tCO2e) Total Indirect Scope 2 Market based 33 46 0 0 0 0 0 0 33 46 0 0 0 Scope 2 Electricity market based 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 Scope 2 District Heating market based 33 46 0 0 0 0 0 0 33 46 0 0 0 Total Indirect Scope 2 Location based 3 575 4 766 3 466 4 660 0 23 0 0 109 82 0 0 0 Scope 2 Electricity location based 568 813 556 774 0 23 0 0 12 16 0 0 0 Scope 2 District Heating location based 3 007 3 953 2 909 3 887 0 0 0 0 98 66 0 0 0 Indirect (Scope 3) 2) (tCO2e) Total Scope 3 31 181 29 415 12 015 15 405 508 518 4 396 5 267 8 436 8 222 4 147 26 1 653 Electricity sub-metered to occupiers 25 627 24 487 6 912 11 067 429 246 4 396 5 270 8 116 7 905 4 147 26 1 600 Outside of scopes Direct (tCO2e) Bioenergy: Wood pellets N/A N/A N/A N/A N/A N/A N/A N/A N/A N/A N/A N/A N/A Bioenergy: Biopropane N/A N/A N/A N/A N/A N/A N/A N/A N/A N/A N/A N/A N/A Outside of scopes Indirect (tCO2e) Bioenergy: Biogas N/A N/A N/A N/A N/A N/A N/A N/A N/A N/A N/A N/A N/A Total (tCO2e) Scope 1 + Scope 2 (location based) 3 644 5 190 3 534 4 862 0 23 0 0 109 304 0 0 0 Scope 1 + Scope 2 (market based) 102 470 69 202 0 0 0 0 33 268 0 0 0 Scope 1 + Scope 2 (location based) + Scope 3 34 825 34 605 15 549 20 268 508 541 4 396 5 269,6 8 546 8 527 4 147 26 1 653 Scope 1 + Scope 2 (market based) + Scope 3 31 283 29 885 12 084 15 607 508 518 4 396 5 269,6 8 469 8 490 4 147 26 1 653 (%) Proportion of Scope 1 + Scope 2 (location based) estimated 0 % 15 % 0 % 7 % 0 % 72 % 0 % 0 % 0 % 6 % 0 % 0 % 0 % Proportion of Scope 1 + Scope 2 (market based) estimated 0 % 15 % 0 % 7 % 0 % 72 % 0 % 0 % 0 % 6 % 0 % 0 % 0 % Proportion of Scope 3 estimated 19 % 19 % 2 % 9 % 31 % 80 % 21 % 0 % 0 % 5 % 81 % 100 % 81 % GHG-Int GHG emission intensity (kgCO2e/ m2/year) Scope 1,2 and 3 (Cat 13) emissions (location based) 25,3 33,5 21,6 28,2 2,8 3,0 83,2 225,5 75,6 75,4 15,8 7,5 38,9 GHG emission intensity (kgCO2e/ revenue EUR/year 3)) Scope 1,2 and 3 (Cat 13) emissions (location based) 0,2 0,2 0,1 0,1 0,0 0,0 0,03 0,04 0,1 0,1 0,0 0,0 0,0 GHG emission intensity (kgCO2e/ m2/year) Scope 1, 2 and 3 (Cat 13) emissions (market based) 22,7 28,9 16,8 21,7 2,8 2,9 83,2 225,5 74,9 75,1 15,8 7,5 38,9 GHG emission intensity (kg- CO2e/ revenue EUR/year 3)) Scope 1, 2 and 3 (Cat 13) emissions (market based) 0,2 0,2 0,1 0,1 0,0 0,0 0,03 0,04 0,05 0,06 0,02 0,00 0,01 No. applicable properties GHG disclosure coverage 852/852 489/489 268/268 269/269 134/134 134/134 35/35 22/22 64/64 64/64 250/250 5/5 96/96 m2 of applicable properties GHG disclosure coverage 1 376 452 1 032 355 718 408 717 716 182 931 178 201 52 820 23 365 113 073 113 073 263 233 3 517 42 469 % Proportion of Scope 1 + Scope 2 (location based) + Scope 3 estimated 18 % 19 % 2 % 9 % 31 % 80 % 21 % 0 % 0 % 5 % 81 % 100 % 81 % Proportion of Scope 1 + Scope 2 (market based) + Scope 3 estimated 19 % 19 % 2 % 9 % 31 % 80 % 21 % 0 % 0 % 5 % 81 % 100 % 81 % Certifications Total portfolio Performance by market EPRA Code Indicator (Units of measure) Category Absolute performance (Abs) Finland Sweden Norway Denmark Belgium Netherlands Luxemburg 2025 2024 2025 (Abs) 2024 (Abs) 2025 (Abs) 2024 (Abs) 2025 (Abs) 2024 (Abs) 2025 (Abs) 2024 (Abs) 2025 (Abs) 2025 (Abs) 2025 (Abs) Cert-Tot Mandatory (Energy Perfor- mance Certificates) 5) (%) % portfolio certified by value (EUR) 49 % 100 % 100% 100% 98% 98% 95% 100% 100% 100% 41 % 0 % 87 % A 16 % 15 % 4 % 3 % 4 % 4 % 3 % 5 % 64 % 63 % 0.3 % 0 % 78.2 % B 2 % 32 % 46 % 40 % 4 % 4 % 17 % 19 % 26 % 27 % 0.7 % 0 % 7.1 % C 1 % 23 % 31 % 29 % 21 % 21 % 44 % 50 % 2 % 2 % 0.6 % 0 % 1.2 % D 1 % 12 % 4 % 10 % 28 % 28 % 16 % 15 % 5 % 6 % 1.8 % 0 % 0.1 % E 1 %! 11 % 6 % 11 % 26 % 26 % 13 % 8 % 2 % 2 % 1.3 % 0 % 0 % F 0 % 3 % 3 % 3 % 8 % 8 % 2 % 4 % 1 % 1 % 0.2 % 0 % 0 % G 0 % 3 % 5 % 4 % 7 % 7 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0.2 % Benelux specific classi- fication X 28 %! N/A 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % 37.5 % 0 % 0 % Voluntary (BREEAM) (%) Percentage of rental income from BREEAM certified assets 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % Outstanding 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % Excellent 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % Very Good 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % Good/Pass 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % Voluntary (LEED) (%) Percentage of rental income from LEED certified assets 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % Platinum 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % Gold 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % Silver 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % Certified 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % ===== SIDA 64 ===== 64 HÅLLBARHET Footnotes 1) Description of allocation between Scope 2 and 3, how Category 13 in GHG is interpreted: landlord obtained energy is reported in Scope 2, tennant obtained energy is reported in Scope 3, Cat 13. 2) Revenue = Net operations income (Rental income + service income - operations expenses - property tax) 3) Like-for-like is based on a consistent portfolio based on 2024 and 2025 portfolio where any dispo- sals and new acquisitions are excluded. 4) EPC is reported for all countries. However the Benelux properties have a slitely different classifi- cation including also class X and several class A levels. All levels of A are included under EPC class A in EPRA reporting. 5) It is good to note that the level of data quality might differ between calculation years and effect the reported numbers ESG EPRA Code Indicator (Units of measure) Category Cibus offices (rented, not part of the asets) Absolute performance (Abs) 2025 2024 Elec-Abs Electricity (MWh) Total electricity 20 11 Proportion of electricity from renewable sources 100 % 100 % Proportion of electricity by source: (%) Nuclear 18 % 46 % Proportion of obtained electricity from renewable sources 82 % 54 % Proportion of obtained electricity from fossile sources 0 % 0 % Quantity of electricity by source: (%) Nuclear 4 5 Proportion of obtained electricity from renewable sources 17 6 Proportion of obtained electricity from fossile sources 0 0 No. applicable properties Energy disclosure coverage 3 2 m2 of applicable properties Energy disclosure coverage 861 222 % Proportion of electricity estimated 0 % 0 % District heating and cooling (MWh) Total consumed heating and cooling 15 29 Nuclear 0 % 0 % Proportion of landlord obtained district heating and cooling from fossil sources 100 % 1 % Proportion of landlord obtained district heating and cooling from renewable sources 0 % 99 % No. applicable properties Heating and cooling disclosure coverage 1 2 m2 of applicable properties Heating and cooling disclosure coverage 250 222 % Proportion of heating and cooling estimated 0 % 0 % Fuels (MWh) Total fuel consumption NA NA Proportion of fuels from renewable sources NA NA Proportion of landlord obtained fuel by source (%) Natural Gas NA NA Coal and Coal products NA NA Crude Oil and Petroleum products NA NA Other Fossil sources NA NA Renewable sources, including biomass NA NA Quantities of fuels by source (MWh) Natural Gas NA NA Coal and Coal products NA NA Crude Oil and Petroleum products NA NA Other Fossil sources NA NA Renewable sources, including biomass NA NA No. applicable properties Fuel disclosure coverage NA NA m2 of applicable properties Fuel disclosure coverage NA NA % Proportion of fuel estimated 1) NA NA Energy-Int Energy Intensity kWh/ m2/year Energy intensity 40,8 178,9 GHG-Indir-Abs Indirect (Scope 2) 2) (tCO2) Total Indirect Scope 2 Market based 0,7 0,8 Scope 2 Electricity 0,0 0,0 Local District Heating 0,7 0,6 Total Indirect Scope 2 Location based 1,5 0,3 Scope 2 Electricity 0,8 0,3 Local District Heating 0,7 0,6 (%) Scope 2 (location based) 1,5 0,3 Scope 2 (market based) 0,7 0,8 Scope 2 (location based) estimated 0 % 0 % Scope 2 (market based) estimated 0 % 0 % GHG emission intensity (kgCO2e/ m2/year) Scope 1 and 2 emissions (location based) 1,7 1,2 Scope 1 and 2 emissions (market based) 0,8 3,6 No. applicable properties GHG disclosure coverage 3 2 m2 of applicable properties GHG disclosure coverage 861 222 % Proportion of Scope 1 + Scope 2 (location based) + Scope 3 estimated 0 % 0 % % Proportion of Scope 1 + Scope 2 (market based) + Scope 3 estimated 0 % 0 % ===== SIDA 65 ===== 65 HÅLLBARHET EPRA Sustainability Performance Measures (Social) Employees Corporate performance EPRA Code Units of measure Indicator Category 2025 2024 Total Male Female Total Male Female Emp-Training Number of hours Average hours of training per employee All employees 48 47 50 60 58 63 Emp-Dev % of employees Employees receiving performance appraisalsTotal 100 100 100 100 100 100 Emp-Turnover Number of employees Direct employees Total number of employees 25 13 12 10 6 4 Total number of new hires 5 2 3 1 1 0 Rate of new hires in % 20 % 40 % 60 % 10 % 100 %* 0 %* Total turnover (departures) 2 2 0 1 1 0 Total rate of turnover (departures) 8 % 100 % 0 % 10 % 100 %* 0 %* Number of employees by level Total Board 5 3 2 5 3 2 Total number of new hires 1 0 1 0 0 0 Rate of new hires 20 % 0 % 100 % 0 % 0 %* 0 %* Total turnover 1 0 1 0 0 0 Total rate of turnover 20 % 0 % 100 % 0 % 0 %* 0 %* Total Executive 3 1 2 6 4 2 Total number of new hires 1 0 1 1 1 0 Rate of new hires 33 % 0 % 100 % 17 % 100 %* 0 %* Total turnover 1 1 0 1 1 0 Total rate of turnover 33 % 100 % 0 % 17 % 100 %* 0 %* Total Professional 22 12 10 4 2 2 Total number of new hires 4 2 2 0 0 0 Rate of new hires 18 % 50 % 50 % 0 % 0 %* 0 %* Total turnover 2 2 0 0 0 0 Total rate of turnover 9 % 100 % 0 % 0 % 0 %* 0 %* Health & Safety Corporate performance EPRA Code Units of measure Indicator Category 2025 2024 H&S-Emp Per 100,000 hours worked Injury rate Direct employees 0 0 Per 100,000 hours worked Lost day rate 0 0 Days per employee Absentee rate 5 % 0,04 % Accident Severity Rate 0 0 Total number Fatalities 0 0 H&S-Asset 3) % % assets Asset health and safety assessments 0 0 H&S-Comp Total number Number of assets Number of incidents 0 0 Diversity Corporate performance EPRA Code Units of measure Indicator Category 2025 2024 Diversity-Emp % Total Male Female Total Male Female Gender diversity Proportion of male and female employees 1) 52 % 48 % 60 % 40 % Gender by level Board 60 % 40 % 50 % 50 % Executive 33 % 67 % 67 % 33 % Professionals 55 % 45 % 50 % 50 % Distribution of employees by age Over 50 years old 22 % 40 % 60 % 22 % 0 % 33 % 30 - 50 years old 72 % 50 % 50 % 78 % 100 % 67 % Under 30 years old 8 % 100 % 0 % 0 % 0 % 0 % Diversity-Pay Ratio Male and female remuneration by level Cibus total 2) N/A N/A Footnotes 1) Employees in direct employment according to law, excluding a consultant in the organization. 2) with only 23 employees in a variety of roles make the ratio irrelevant. 3) Cibus has not identified or been made aware of any accidents that have occurred in its portfolio that have had a negative impact on the health and safety of customers, their employees or end custo- mers. Cibus has no direct control over the safety of the properties and the surrounding environment, but engages in a dialogue with tenants on health and safety issues during sustainability meetings. * The calculation methodology for the share of female and male new hires and employee turnover has been adjusted for the 2024 figures to align with the methodology applied from 2025 onwards. This adjustment has been made to ensure comparability between reporting periods. ===== SIDA 66 ===== 66 EPRA-Nyckeltal EPRA (European Public Real Estate Association) är en gemensam intressegrupp för noterade fastighetsbolag i Europa. Cibus är sedan flera år tillbaka medlem i EPRA. EPRA: s mål är att uppmuntra till större investeringar i europeiska noterade fastighetsbolag och att sträva efter gemensamma nyckeltal och metoder inom redovisning, ekonomisk rapportering och bolagsstyrning för att tillhandahålla högkvalitativ information till investerare och för att öka jämförbarheten från olika företag. De bästa metoderna skapa också en ram för diskussion och beslutsfattande i de frågor som avgör sektorns framtid. Cibus tillämpar EPRA:s rekommendationer för finansiella rapportering men även för hållbarhetsredovisning. Läs mer i Cibus lagstadgade hållbarhetsrapport på sidan 68. EPRA EPRA Resultat EPRA-resultatet representerar resultatet från det pågående fastighetsförvaltningsnätet. Värderingseffekter och intäkter från avyttringar beaktas inte. Dessutom justeras de uppskjutna skatter som redovisats under räkenskapsåret och de efterföljande skattebetalningarna för de senaste räkenskapsåren som redovisats i resultaträkningen. För bättre jämförbarhet presenteras även justerat EPRA-resultat som justerats för värdejusteringar på finansiella tillgångar. EPRA NAV — EPRA Net Reinstatement Value (EPRA NRV): belyser det långsiktiga substansvärdet med justering av ej utbetald utdelning om inte avstämningsdagen har passerats, — EPRA Net Tangible Assets (EPRA NTA) per aktie: belyser det aktuella substansvärdet, med justering av ej utbetald utdelning om inte avstämningsdagen har passerats, uttryckt per aktie för bolagets intressenter. Då Cibus syfte är ett långsiktigt ägande av fastigheterna avviker nyckeltalet inte ifrån det långsiktiga EPRA NRV. — EPRA Net Disposal Value (EPRA NDV) per aktie: belyser avyttringsvärdet med justering av ej utbetald utdelning om inte avstämningsdagen har passerats MEUR, om inget annat anges 2025-12-31 2024-12-31 Årets resultat 91,4 -4,8 Ränta på hybridobligationer -2,1 -2,5 Årets resultat inkl. ränta på hybridobligationer 89,3 -7,3 Genomsnittligt antal utestående aktier 78 569 668 58 951 923 Resultat per aktie, EUR 1,14 -0,12 Uteslutning av - övriga intäkter 20,5 - - värdeförändring förvaltningsfastigheter, orealiserade 0,5 44,7 - värdeförändring förvaltningsfastigheter, realiserade -3,4 -0,1 - värdeförändring räntederivat, orealiserad 1,4 9,8 - uppskjuten skatt avseende EPRA-justeringar 7,2 -11,2 EPRA-resultat 76,6 38,5 EPRA resultat per aktie, EUR 0,88 0,61 2025-12-31 2024-12-31 MEUR, om inget annat anges EPRA NRV EPRA NTA EPRA NDV EPRA NRV EPRA NTA EPRA NDV Eget kapital exkl. hybrido- bligationer 991,2 991,2 991,2 678,7 678,7 678,7 Återläggning av immaterie- riella tillgångar - - - - -0,1 - Återläggning av derivat 4,3 4,3 4,3 2,1 2,1 2,1 Återläggning av uppskjuten skatt 45,3 45,3 45,3 34,5 34,5 - Återläggning av bedömt verkligt värde på uppskju- ten skattefordran - - -3,1 - - -1,9 Återläggning av ej utbetald utdelning 25,4 25,4 25,4 19,5 19,5 19,5 EPRA NAV 1 066,2 1 066,2 1 066,2 734,8 734,7 698,4 Antalet utestående aktier 82 086 045 82 086 045 82 086 045 62 972 150 62 972 150 57 246 140 EPRA NAV per aktie i EUR 13,0 13,0 12,4 11,7 11,7 11,1 ===== SIDA 67 ===== 67 EPRA EPRA NIY EPRA initial direktavkastning (NIY) visar fastighetens möjlighet att generera hyresintäkter. EPRA NIY, % beräknas genom att dividera nettouthyrningsintäkterna för den färdigställda fastighetsportföljen, baserat på den giltiga hyresportföljen per balansdagen, med det totala marknadsvärdet för den färdigställda fastighetsportföljen. MEUR, om inget annat anges 2025-12-31 2024-12-31 Förvaltningsfastigheter 2 641,3 1 870,1 Återläggning fastighetsutveckling - - Summa fastighetsportföljen 2 641,3 1 870,1 Uppskattade transaktionskostnader för köparen 42,1 17,5 Uppdaterad värdering fastighetsportföljen 2 683,4 1 887,6 12 månaders rullande hyresintäkter 178,8 130,1 Uppskattade driftsdebiteringar -10,1 -8,0 Årlig nettohyra1 168,7 122,1 Hyresrabatter - - Upptoppad årlig nettohyra 168,7 122,1 EPRA NIY (nettoavakstning) % 6,3 6,5 EPRA “Upptoppad” NIY% 6,3 6,5 % 1 Baserat på intjäningsförmåga per 1 januari. MEUR, om inget annat anges 2025-12-31 2024-12-31 Fastighetsrelaterad CapEx Förvärv 240,5 125,9 Pågående fastighetsutveckling 5,3 0,3 Renovering i befintliga fastigheter 6,3 4.3 Hyresgästanpassningar 5,0 0,9 Total CapEx 257,1 131,4 EPRA Vakansgrad Hyresvärdet för outhyrda kontrakt dividerat med hyresvärdet för hela portföljen. EPRA CAPEX Fastighetsrelaterade investeringar i portföljen under perioden, inklusive förvärv, utvecklingsprojekt, renoveringar och hyresgästanpassninga. MEUR, om inget annat anges 2025-12-31 2024-12-31 Beräknat hyresvärde för vakanta ytor 8,0 7,6 Uppskattat hyresvärde för hela portföljen 167,2 137,4 EPRA vakansgrad, % 4,8 5,5 EPRA LTV Långfristiga och kortfristiga räntebärande skulder enligt balansräkningen minus likvida medel i förhållande till fastighternas marknadsvärde. MEUR, om inget annat anges 2025-12-31 2024-12-31 Skulder till seniora långivare 1 318,1 947,2 Obligationslån 274,7 189,6 Hybridobligation 30,0 30,0 Övriga nettoskulder 12,7 9,1 Likvida Medel -54,9 -50,8 Nettoskuld 1 580,6 1 125,1 Förvaltningsfastigheter 2 641,3 1 870,1 Övriga nettofordringar 23,8 8,2 EPRA LTV, % 59,3 59,9% ===== SIDA 68 ===== 68 HÅLLBARHET I enlighet med kapitel 6, paragraf 10 i Årsredovisningslagen avger styrelsen för Cibus Nordic Real Estate AB (publ) hållbarhetsrapport. Hållbarhetsrapporten avser verksamheten i Cibus Nordic Real Estate AB (publ) med dotterbolag under kalenderåret 2025. Detta är Cibus sjätte hållbarhetsrapport, senast rapport publicerades i mars 2025. Hållbarhetsrapporten omfattar sidorna 28-68 Cibus Årsredovisning 2025. För en mer detaljerad redovisning, se innehållsförteckning nedan. Innehållsförteckning Sidor Affärsmodell 28-29, 32 Väsentliga frågor 36-37 Styrning av hållbarhetsarbetet 32-38 Risker, riskhantering 39-59 Miljö 39-49, 62-64 Sociala förhållanden 50-56, 65 Medarbetare, mångfald 50-52, 65 Mänskliga rättigheter 53-55 Anti-korruption, affärsetik 57-59 Uppföljning 41, 45-48, 51-52, 58-59, 62-67 Lagstadgad Hållbarhetsrapport Revisorns yttrande avseende den lagstadgade hållbarhetsrapporten Till Bolagsstämman i Cibus Nordic Real Estate AB (publ), org.nr 559135-0599 UPPDRAG OCH ANSVARSFÖRDELNING Det är styrelsen som har ansvaret för hållbarhetsrapporten för år 2025 på ovan angivna sidorna och för att den är upprättad i enlighet med årsredovisningslagen i enlighet med den äldre lydelsen som gällde före den 1 juli 2024. GRANSKNINGENS INRIKTNING OCH OMFATTNING Vår granskning har skett enligt FARs rekommendation RevR 12 Revisorns yttrande om den lagstadgade hållbarhetsrapporten. Detta innebär att vår granskning av hållbarhetsrapporten har en annan inriktning och en väsentligt mindre omfattning jämfört med den inriktning och omfattning som en revision enligt International Standards on Auditing och god revisionssed i Sverige har. Vi anser att denna granskning ger oss tillräcklig grund för vårt uttalande. UTTALANDE En hållbarhetsrapport har upprättats. Stockholm den 19 mars 2026 Öhrlings PricewaterhouseCoopers AB Johan Rippe Auktoriserad revisor Huvudansvarig revisor Fredrik Kroon Auktoriserad revisor ===== SIDA 69 ===== 69 Riskhantering Cibus arbetar löpande med förvärv, förvaltning och att utveckla fastigheter i Norden och Benelux-länderna med en tydlig förankring inom livsmedels- och dagligvaruhandeln. I not 23 på sidan 103-106 finns beskrivning och riskhantering av Cibus finansiella risker. Nedan beskrivs Cibus strategiska och operationella risker samt riskhantering av dessa. Verksamhet & organisation 69 RISK OCH RISKHANTERING Beskrivning risk Riskhantering Hyresintäkter Cibus resultat påverkas av vakansgraden i beståndet, kundförluster och eventuellt hyresbortfall. Uthyrningsgraden (ekonomisk) i beståndet vid periodens utgång var 95,7% (94,2) och den viktade genomsnittliga hyresavtalslängden var 6,0 år (4,9). Cirka 95% (97) av bolagets intäkter är hänförliga till fastigheter huvudsakligen uthyrda till hyresgäster verksamma inom livsmedels- och dagligvaruhandeln. Risken för vakanser, kundförluster och hyresbortfall påverkas av hyresgästens benägenhet att fortsatt hyra fastigheten och hyresgästens ekonomiska situation, miljökrav samt yttre marknadsfaktorer. Hyresintäkter För att hantera riskerna arbetar Cibus med att dels skapa en än mer diversifierad kontraktsbas, dels att fortsatt bibehålla och förbättra den nuvarande relationen med koncernens största hyresgäster som är ledande inom livsmedel- och dagligvaruhandeln. Cibus följer löpande upp den ekonomiska utvecklingen för bolagets hyresgäster och utvärderar alternativa hyresgäster. Genom att nischa fastighetsinvesteringar till livsmedels- och dagligvaruhandel är Cibus mer motståndskraftig mot den negativa effekten av e-handel. Cibus strävar efter att bli en strategisk partner och inte bara en förvaltare för att minska risken från hyresgästkoncentration. Vidare har Cibus implementerat processer för att hantera miljörisker och klimatomställningen med ett netto noll mål till 2045. Se hållbarhetsrapport sid 42-46. Drift och underhållskostnader Koncernen löper en risk med kostnadshöjningar som inte kompenseras genom reglering i hyresavtalet, risken är emellertid begränsad då cirka 90% (90) av alla hyresavtal är s.k. ”triple net”- eller nettohyresavtal vilket innebär att hyresgästen, utöver hyran, betalar de flesta kostnader som belöper på fastigheten. Även oförutsedda reparationsbehov utgör en risk för verksamheten. Ett aktivt och ständigt pågående arbete för att bibehålla och förbättra fastigheternas skick minskar risken för reparationsbehov. Medlemsstaternas successiva implementering av det uppdaterade EU-direktivet om byggnaders energiprestanda (EPBD) kan innebära ökade investerings- och efterlevnadskostnader, beroende på hur nationella minimikrav och tidslinjer utformas för kommersiella fastigheter. Drift och underhållskostnader Ett aktivt och ständigt pågående arbete för att bibehålla och förbättra fastigheternas skick minskar risken för reparationsbehov. Cibus arbetar löpande med effektivisering i fastighetsförvaltningen vad gäller exempelvis förbättrade energisystem som minskar energiförbrukningen och miljöpåverkan. Cibus arbetar med långsiktig underhållsplanering för fastigheterna för kontroll över underhållskostnader och för att undvika oförutsedda skador och reparationer. Samtliga fastigheter är försäkrade mot påverkan på grund av skada. Vidare har Cibus implementerat processer för att hantera miljörisker och klimatomställningen med ett netto noll mål till 2045, se hållbarhetsrapport sid 42-46. Förvärvsdriven strategi Fastighetsförvärv utgör en central del av Cibus strategi. För att förvärv ska kunna genomföras krävs att lämpliga investeringsobjekt inom Cibus nisch finns till salu till rimliga prisnivåer. Förvärv kan även vara förenade med risker kopplade till säljaren och den förvärvade verksamheten och fastigheten, miljörisker samt finansieringsrisk kopplad till förvärvet. Förvärvsdriven strategi Cibus har en stark position på transaktionsmarknaden för livsmedels och daglighandelsfastigheter i Norden och etablerade sig i Benelux-länderna genom förvärvet av Forum Estates i januari 2025. Cibus har ett team med bred erfarenhet och gedigen kunskap om fastighetstransaktioner. Processen för att utvärdera ett förvärv bygger på att fastigheten har en ankarhyresgäst med långt hyresavtal. Inför ett förvärv utvärderas fastigheten, hyresgästen och en riskanalys görs. Vidare har Cibus implementerat processer vid förvärv för att hantera miljörisker och klimatomställningen med ett netto noll mål till 2045, se hållbarhetsrapport sid 42-46. ===== SIDA 70 ===== 70 RISK OCH RISKHANTERING 70 Beskrivning risk Riskhantering Skatt Förändringar i skattelagstiftning och regelverk kan påverka beskattningen av fastigheter och bolaget. Ändrade skattesatser och regler i Norden och Benelux-länderna kan påverka resultatet och nyckeltal samt Cibus tillväxtmöjligheter. Bolagsskatten i Sverige uppgick till 20,6% med avdragsrätt om 30% av skattemässigt EBITDA. Maxbeloppet av negativa räntenetton som alltid får dras av på koncernnivå är 500 TEUR. I Finland var bolagsskatten 22% med liknande regler avseende ränteavdragsbegränsningar begränsad till 25 % av skattemässigt EBITDA och maxbeloppet av negativa räntenetton som alltid får dras av uppgår till 500 TEUR per bolag. I Norge uppgick bolagsskatten till 22%, här finns även regler kring ränteavdrag. Regelverket i Danmark innebär en bolagsskatt om 22% och det finns vissa begränsningar i ränteavdragen. I Belgien uppgick bolagsskatten till 25%, i Nederländerna till 25,8% och i Luxemburg till 18,9%. I Benelux-länderna finns liknande begränsningar i ränteavdrag som i de nordiska länderna. Reglerna avseende ränteavdragsbegränsningar har inte haft en materiell påverkan på koncernen under rapportperioden. Skatt Cibus följer noga den politiska utvecklingen och bevakar löpande utvecklingen inom regelområdet för att tidigt fånga upp förslag till regelförändringar. Denna bevakning säkerställer att Cibus i god tid förstår effekterna av eventuella regelförändringar. En kostnadseffektiv hantering av skatter ska vägas mot risker med koncernens skattehantering. Klimatomställning och miljörisker Klimatomställning och miljörisker är en strategisk och finansiell risk. Fastigheter påverkar miljön bland annat av löpande skötsel, energiförbrukning, hyresgästanpassningar och av den verksamhet som bedrivs. Enligt regelverk liknande den svenska miljöbalken kan Cibus bli skyldig att bekosta åtgärder till följd av föroreningsskada eller miljöskada på samtliga marknader. Detta kan påverka bolagets resultat och nyckeltal. Fastigheter med negativ miljöprofil vad gäller exempelvis energiförbrukning kan uppfattas som mindre attraktiva för hyresgäster, generera högre energikostnader relativt andra fastigheter samt innebära kostnader för uppgradering samt högre finansieringskostnad. Fastighetssektorn via uppvärmning och annan elförbrukning utgör en av världens stora energikonsumenter som i dagsläget utgör ett av de stora hoten mot klimatet. Det finns en risk att Cibus klimatomställning inte går tillräckligt snabbt vilket kan påverka värderingarna av fastigheterna samt möjligheterna till finansiering, se finansiella risker på sid 103-106. Klimatomställning och miljörisker Förvärv av nya fastigheter föregås alltid av miljöutredningar för att klargöra fastighetens miljöstatus. På så vis minimerar Cibus risken för att förvärva fastigheter med någon form av miljöskuld. Cibus arbetar övergripande i syfte att minska negativ miljöpåverkan tillsammans med våra hyresgäster. Cibus har antagit ett netto noll mål till 2045. Därför underlättar och uppmuntrar vi våra ankarhyresgästers investeringar i återvinningsbar energi samt prioriterar att själva investera i energieffektiva fastigheter och i egna klimatfrämjande åtgärder. Samtliga klimatrelaterade risker som identifierats ha hög sannolikhet att inträffa hanteras genom integrerade affärsprocesser för att säkerställa hållbara fastighetsvärden och finansiering samt för att nå vårt netto noll mål 2045, se hållbarhetsrapport sid 42-46. Värdeförändring fastigheter Fastighetsbeståndet värderas till verkligt värde. Verkligt värde baseras på en marknadsvärdering utförd av ett oberoende värderingsinstitut och för 2025 har Newsec för Finland och Sverige, CBRE för Danmark, Cushman & Wakefield för Norge och Nederländerna, Stadim BV för Belgien samt Inowai SA för Luxemburg anlitats. Fastigheternas värde påverkas i stor utsträckning av de kassaflöden som genereras av fastigheterna i form av hyresintäkter, drift och underhållskostnader, administrationskostnader och investeringar i fastigheterna. Det föreligger således risk för värdeförändringar på fastigheterna till följd av dels förändrat beteende såsom ökad e-handel, dels ökade miljökrav som en del av klimatomställningen. Vidare risk för såväl förändrade kassaflöden, som av förändringar i avkastningskraven samt fastigheternas skick. Risk för bolaget involverar risk för vakanser inom beståndet till följd av hyresgästs uppsägning av befintliga hyresavtal samt den ekonomiska situationen för hyresgästerna. De bakomliggande faktorerna som påverkar kassaflödena är i sin tur förankrade i den rådande ekonomins tillstånd, energipriser, liksom lokala yttre faktorer i form av konkurrens från andra fastighetsägare och geografiska läge som kan påverka utbud- och efterfrågejämvikten. Värdeförändring fastigheter Cibus fokus på att erbjuda en aktiv och hyresgästnära förvaltning för att skapa goda och långsiktiga relationer med hyresgästen skapar goda förutsättningar för att kunna upprätthålla en stabil värdeutveckling i fastighetsbeståndet. Fastighetsutvecklingskompetensen inom bolaget möjliggör vidare för att proaktivt kunna hantera risker avseende fastigheternas värde genom att säkerställa beståndets kvalité och energieffektivitet. Cibus fastighetsbestånd har en geografisk spridning i Norden och Benelux-länderna. Cibus strategi är att fortsätta att växa i Europa för att ytterligare öka den geografiska spridningen och därmed marknadsrisken. Cibus följer noga utvecklingen av e-handel inom livsmedels och dagligvaruhandeln. Cibus fokus på livsmedels- och dagligvaruhandel innebära stabila hyresgäster och hyresavtal. Marknadsvärdet på Cibus samtliga fastigheter bedöms varje kvartal av externa oberoende fastighetsvärderare. Värdet fastställs dock alltid av Cibus styrelse och ledning. Vidare har Cibus implementerat processer för att hantera miljörisker och klimatomställningen med ett netto noll mål till 2045, se hållbarhetsrapport sid 42-46. Interna processer och kontroll Cibus kan inom ramen för den löpande verksamheten påverkas negativt av bristfälliga rutiner, bristande kontroll eller oegentligheter inom och utom organisationen. Interna processer och kontroll Cibus följer upp interna processer och kontrollerar efterlevnad av regelverk, se mer information i bolagsstyrningsrapporten på sid 71-76. Medarbetare och kompetens Cibus framtida utveckling beror i hög grad av medarbetarnas kunskap, erfarenhet och engagemang. Bolaget har valt att ha en förhållandevis liten organisation i syfte att arbeta snabbt och effektivt, vilket kan medföra ett viss beroende av enskilda medarbetare och leverantörer då exempelvis delar av hyresadministrationen är outsourcad. Medarbetare och kompetens Cibus arbetar kontinuerligt med att utveckla, utbilda och stärka upp organisationen i syfte att minska beroendet av nyckelpersoner, se medarbetare och organisation på sid 50-52. ===== SIDA 71 ===== 71 Utgångspunkt God bolagsstyrning, riskhantering, intern kontroll och styrning, är centrala delar i en framgångsrik verksamhet. Det är en förutsättning för Cibus kapacitet att fortsätta växa med utdelningskapacitet och en hygienfaktor för att få förtroendefulla relationer med våra investerare och övriga intressenter. Bolagsstyrningsrapporten avser verksamhetsåret 2025. Cibus är noterade på Nasdaq Stockholm, Mid Cap, som är en EU- reglerad marknadsplats. Bolaget ingår i det ledande globala indexet EPRA för fastighetsinvesteringar. Cibus följer tillämpliga lagar för bolagsstyrning och hållbarhetsrapportering, främst aktiebolagslagen och årsredovisningslagen. Bolaget tillämpar och följer svensk kod för bolagsstyrning (Bolagskoden) vilken finns tillgänglig på www. bolagsstyrning.se samt EPRAs riktlinjer för bäst praxis i hållbar rapportering (EPRA sBPR) vilka finns tillgängliga på www.epra.com. Struktur för bolagsstyrning Struktur för bolagsstyrning för Cibus bolagsorgan är bolagsstämman, styrelsen, verkställande direktören och revisorn. Vid ordinarie bolagsstämma som hålls inom sex månader efter räkenskapsårets utgång (årsstämman), utser aktieägarna en styrelse och revisor. Styrelsen tillsätter verkställande direktören. Revisorn granskar årsredovisningen samt styrelsens och verkställande direktörens förvaltning. Valberedningen har till uppgift att föreslå styrelseledamöter, styrelseordförande och revisor för val vid årsstämman. Aktier och ägare Information om Cibus aktie och aktieägare framgår av sidorna 10-11. Det finns inga begränsningar eller bestämmelser i bolagsordningen i fråga om hur många röster varje aktieägare kan avge på bolagsstämman. Bolagsordningen innehåller inte heller någon bestämmelse om tillsättande och entledigande av styrelseledamöter samt ändring av bolagsordning. Bolagsordningen beslutas av bolagsstämman. Extra bolagsstämma Vid extra bolagsstämma i Cibus den 14 januari 2025 fattades i huvudsak följande beslut. För mer detaljerad information om innehållet i besluten hänvisas till den fullständiga kallelsen till bolagsstämman och de fullständiga förslagen som finns tillgängliga på Bolagets hemsida. — Det beslutades att, i enlighet med styrelsens förslag, bemyndiga styrelsen att, vid ett eller flera tillfällen, under tiden intill nästkommande årsstämma, i samband med förvärvet av Forum Estates Holding BV, besluta om nyemission av aktier, med avvikelse från aktieägarnas företrädesrätt. Det totala antalet aktier som kan komma att emitteras enligt bemyndigandet får högst motsvara 25 procent av det totala antalet utestående aktier i Bolaget vid tidpunkten för den extra bolagsstämman. Emissionen får endast ske genom apport. — Det beslutades att, i enlighet med styrelsens förslag, bemyndiga styrelsen att, vid ett eller flera tillfällen, under tiden fram till nästkommande årsstämma besluta om nyemission av aktier, teckningsoptioner och/eller konvertibler, med eller utan avvikelse från aktieägarnas företrädesrätt. Vidare innebär förslaget att emission får ske mot kontant betalning, genom kvittning eller apport, eller med andra villkor. Det totala antalet aktier som kan komma att emitteras, eller tillkomma genom utnyttjande av teckningsoptioner eller konvertering av konvertibler, enligt bemyndigandet får högst motsvara tio procent av det totala antalet utestående aktier i Bolaget vid tidpunkten för den extra bolagsstämman. — Det beslutades vidare att, i enlighet med styrelsens förslag, justera årsstämmans beslut om vinstdisposition. Detta innebär, mot bakgrund av utdelningen om 0,90 EUR per aktie och att aktier motsvarande högst 35 procent av det totala antalet utestående aktier i Bolaget vid tidpunkten för den extra bolagsstämman kan emitteras enligt ovan, att den totala utdelningen högst kan uppgå till 59 224 106,40 EUR. Bolagsstyrningsrapport Cibus Nordic Real Estate AB Aktieägare Bolagsstämma Valberedning Ersättningsutskott Revisionsutskott Styrelse Revisorer VD och ledningStyrande dokument intern kontroll och styrning BOLAGSSTYRNING ===== SIDA 72 ===== 72 Årsstämman Årsstämman är Cibus högsta beslutande organ. Aktieägare, som är registrerade i aktieboken per avstämningsdagen och har anmält deltagande i tid, har rätt att delta och rösta vid bolagsstämman personligen eller via ombud. Vid årsstämman utövar aktieägarna sin rösträtt för att fatta beslut om förslag från valberedningen, styrelsen och aktieägarna samt nyckelfrågor som exempelvis fastställande av resultat och balansräkningar, beslut om utdelningar och val av styrelse. Vidare väljs revisor, arvoden fastställs och andra lagstadgade ärenden behandlas. Beslut vid stämman fattas normalt med enkel majoritet. I vissa frågor föreskriver dock aktiebolagslagen att ett förslag ska godkännas av en högre andel av de på stämman företrädda rösterna. Utöver årsstämman som hålls inom sex månader efter räkenskapsårets utgång kan kallelse även ske till extra bolagsstämma om styrelsen anser att det finns behov eller om en ägare till minst 10 procent av aktierna begär det. VID ÅRSSTÄMMA DEN 10 APRIL 2025 I CIBUS FATTADES I HUVUDSAK FÖLJANDE BESLUT: (för mer detaljerad information om innehållet i besluten hänvisas till den fullständiga kallelsen till stämman och de fullständiga förslagen som finns tillgängliga på bolagets hemsida). Fastställande av balans- och resultaträkningar Stämman beslutade att fastställa resultaträkningen och balansräkningen samt koncernresultaträkningen och koncernbalansräkningen för räkenskapsåret 2024. Utdelning Stämman beslutade om disposition av årets resultat enligt den fastställda balansräkningen i enlighet med styrelsens förslag. Stämman beslutade i enlighet med styrelsens förslag avseende avstämningsdagarna för vinstutdelning. Således beslutades det om vinstutdelning och avstämningsdagar enligt följande: Stämman beslutade om en utdelning för verksamhetsåret 2024 om 0,90 EUR per aktie. Det beslutades att utbetalning av utdelningen ska ske månadsvis under året med tolv delbetalningar. Den första delbetalningen beslutades vara 0,07 EUR per aktie, den andra 0,07 EUR per aktie, den tredje 0,08 EUR per aktie, den fjärde 0,07 EUR per aktie, den femte 0,07 EUR per aktie, den sjätte 0,08 EUR per aktie, den sjunde 0,07 EUR per aktie, den åttonde 0,08 EUR per aktie, den nionde 0,08 EUR per aktie, den tionde 0,07 EUR per aktie, den elfte 0,08 EUR per aktie och 0,08 EUR per aktie vid den tolfte delbetalningen. Stämman beslutade att avstämningsdagar för betalning av utdelning ska vara den 17 april 2025, 26 maj 2025, 1 juli 2025, 28 juli 2025, 27 augusti 2025, 1 oktober 2025, 27 oktober 2025, 26 november 2025, 2 januari 2026, 27 januari 2026, 24 februari 2026 och 1 april 2026. Förväntade utbetalningsdagar blir därmed den 28 april 2025, 3 juni 2025, 8 juli 2025, 4 augusti 2025, 3 september 2025, 8 oktober 2025, 3 november 2025, 3 december 2025, 12 januari 2026, 3 februari 2026, 3 mars 2026 och 10 april 2026. Utdelningskalendern återfinns även på Cibus hemsida https:/ /www.cibusrealestate.com/se/investerare/aktien/ utdelningskalender/. Första gången utbetalning av utdelning kan ske på de aktier som kan komma att emitteras med stöd av styrelsens emissionsbemyndigande (se nedan under "Bemyndiganden") är vid den utbetalningsdag som infaller efter den första avstämningsdagen efter att de nya aktierna har registrerats av Bolagsverket och blivit införda i den av Euroclear Sweden AB förda aktieboken. Detta innebär att den totala utdelningen som kan utgå (under antagande om att bemyndigandet utnyttjas fullt ut och aktierna är införda i aktieboken innan avstämningsdagen för utdelning vid det första delbetalningstillfället som föreslås enligt ovan) maximalt kan uppå till sammanlagt 96 120 416,70 EUR. Baserat på antalet aktier per dagen för stämman uppgår den beslutade utdelningen till 68 657 440,50 EUR. Ansvarsfrihet Stämman beviljade styrelseledamöterna och de som innehaft rollen som verkställande direktör ansvarsfrihet gentemot bolaget för räkenskapsåret 2024. Styrelse, revisorer och arvode Stämman omvalde, i enlighet med valberedningens förslag, styrelseledamöterna Stefan Gattberg, Patrick Gylling, Elisabeth Norman, Victoria Skoglund och Nils Styf, samt nyvalde Stina Lindh Hök. Stämman nyvalde Stefan Gattberg till styrelsens ordförande. Stämman valde, i enlighet med valberedningens förslag, det registrerade revisionsbolaget Öhrlings PricewaterhouseCoopers AB som bolagets revisor. Stämman beslutade, i enlighet med valberedningens förslag, att styrelsearvoden ska utgå med totalt 231 000 EUR (189 000 EUR), fördelat med 66 000 EUR (63 000 EUR) till styrelsens ordförande och 33 000 EUR (31 500 EUR) per ledamot. Inget arvode ska utgå för utskottsarbete. Stämman beslutade, i enlighet med valberedningens förslag, att arvode till revisor ska utgå enligt godkänd räkning. BOLAGSSTYRNING Beslutad utdelning Belopp i EUR Sista handelsdag med utdelning Handelsdag utan utdelning Avstämningsdag Utbetalningsdag Ordinarie utdelning 2025-04-15 2025-04-16 2025-04-17 2025-04-28 0,07 2025-05-22 2025-05-23 2025-05-26 2025-06-03 0,07 2025-06-26 2025-06-27 2025-07-01 2025-07-08 0,08 2025-07-24 2025-07-25 2025-07-28 2025-08-04 0,07 2025-08-25 2025-08-26 2025-08-27 2025-09-03 0,07 2025-09-29 2025-09-30 2025-10-01 2025-10-08 0,08 2025-10-23 2025-10-24 2025-10-27 2025-11-03 0.07 2025-11-24 2025-11-25 2025-11-26 2025-12-03 0,08 2025-12-29 2025-12-30 2026-01-02 2026-01-12 0,08 2026-01-23 2026-01-26 2026-01-27 2026-02-03 0,07 2026-02-20 2026-02-23 2026-02-24 2026-03-03 0,08 2026-03-30 2026-03-31 2026-04-01 2026-04-10 0,08 ===== SIDA 73 ===== 73 BOLAGSSTYRNING Beslut om valberedningsinstruktion Stämman beslutade, i enlighet med valberedningens förslag, att anta en ny instruktion för valberedningen. Godkännande av ersättningsrapport Stämman beslutade, i enlighet med styrelsens förslag, att fastställa den av styrelsen framtagna ersättningsrapporten. Beslut om riktlinjer för ersättning till ledande befattningshavare. Stämman beslutade, i enlighet med styrelsens förslag, om riktlinjer för ersättning till ledande befattningshavare. Ändring av bolagsordningen Stämman beslutade, i enlighet med styrelsens förslag, att ändra bolagets bolagsordning genom att öka gränserna för bolagets aktiekapital och antalet aktier. Genom beslutet har gränserna för bolagets aktiekapital ökat från lägst 250 000 EUR och högst 1 000 000 EUR till lägst 750 000 EUR och högst 3 000 000 EUR. Genom beslutet har även gränserna för antalet aktier i bolaget ökat, från lägst 25 000 000 aktier och högst 100 000 000 aktier till lägst 75 000 000 aktier och högst 300 000 000 aktier. Bemyndiganden Stämman beslutade, i enlighet med styrelsens förslag, att bemyndiga styrelsen att vid ett eller flera tillfällen, under tiden fram till nästkommande årsstämma besluta om nyemission av aktier, teckningsoptioner och/eller konvertibler med eller utan avvikelse från aktieägarnas företrädesrätt. Stämman beslutade, i enlighet med styrelsens förslag, att bemyndiga styrelsen vid ett eller flera tillfällen under tiden fram till nästkommande årsstämma, fatta beslut om att förvärva högst så många egna aktier att bolaget vid var tid efter förvärv innehar sammanlagt högst tio procent av samtliga aktier i bolaget. Stämman beslutade vidare om att bemyndiga styrelsen att, vid ett eller flera tillfällen under tiden fram till nästkommande årsstämma, fatta beslut om att överlåta egna aktier. Överlåtelse av aktier får ske med högst det totala antalet egna aktier som bolaget vid var tid innehar. Teckningsoptionsprogram Stämman beslutade, i enlighet med styrelsens förslag, att anta två långsiktiga incitamentsprogram riktade till medarbetare i koncernen, varav det ena riktar sig till medarbetare i Norden och det andra till medarbetare i Belgien. Båda teckningsoptionsprogram baserar sig på teckningsoptioner, och det nordiska programmet följer samma struktur som bolagets tidigare incitamentsprogram. Det belgiska teckningsoptionsprogrammet är anpassat till belgisk rätt och skiljer sig därmed från det nordiska programmet, bland annat genom att dess löptid är ett år längre. Stämman beslutade vidare om emission av teckningsoptioner samt om överlåtelse av teckningsoptioner inom ramen för det nordiska programmet, samt om emission av teckningsoptioner riktad till deltagarna i det belgiska programmet. Vid full teckning och fullt utnyttjande av teckningsoptionerna kan totalt 547 500 nya aktier ges ut (varav 390 000 aktier hänförliga till det nordiska programmet och 157 500 aktier hänförliga till det belgiska programmet), motsvarande en ökning av aktiekapitalet om 5 475 EUR (varav 3 900 EUR hänförligt till det nordiska programmet och 1 575 EUR hänförligt till det belgiska programmet). Valberedning Årsstämman 2025 beslutade om följande instruktion för valberedningen. Bolagets valberedning ska bestå av styrelsens ordförande samt tre ytterligare ledamöter som utses av de tre röstmässigt största aktieägarna. De tre största aktieägarna kommer att kontaktas av styrelsens ordförande baserat på Euroclear Sweden AB:s förteckning över registrerade aktieägare per den sista bankdagen i augusti. Efter att aktieägarna kontaktats har de 7 dagar på sig att informera ordföranden om de vill delta i valberedningens arbete. Om någon av de tre största aktieägarna avstår sin rätt att utse en ledamot till valberedningen kommer nästa röstmässigt största aktieägare få en vecka på sig att utse en ledamot. Namnen på styrelseordföranden jämte de tre utsedda ledamöterna, och de parter de utsetts av, offentliggörs så snart valberedningen utsetts, vilket ska ske senast sex månader innan årsstämman. Om vid detta tillfälle inte tre ägare anmält önskan att delta i valberedningen ska valberedningen bestå av färre än fyra medlemmar. Valberedningen är beslutsför om mer än hälften av ledamöterna deltar. Som valberedningens beslut gäller den mening för vilken mer än häften av de närvarande ledamöterna röstar, vid lika röstetal, den mening som biträdes av valberedningens ordförande. Valberedningens mandatperiod sträcker sig fram till dess att en ny valberedning utsetts. Ordförande i valberedningen ska, om inte ledamöterna enats om annat, vara den ledamot som utsetts av den största aktieägaren. Det första mötet ska dock öppnas av bolagets styrelseordförande. Inget arvode ska utgå till valberedningens ledamöter. För det fall väsentlig förändring i ägarstrukturen sker, och en aktieägare därefter räknas till en av de tre största aktieägarna, ska denne informera valberedningen om sin önskan att delta i valberedningens arbete. Denne aktieägare ska sedan erbjudas en plats i valberedningen, antingen genom att ersätta den aktieägare som har minst röster, eller genom att valberedningen utökas med ytterligare en ledamot. Ägarförändringar som sker närmare än två månader innan årsstämman ska inte beaktas. Antalet ledamöter i valberedningen ska dock aldrig överstiga fem. Om en ledamot av andra skäl lämnar valberedningen eller upphör att företräda aktieägaren som utsåg ledamoten, har aktieägaren som utsåg ledamoten rätt till att utse en ny ledamot. Alla förändringar inom valberedningen ska offentliggöras så snart dessa inträffar. Inför årsstämman ska valberedningen förbereda och föreslå: — Val av ordförande för årsstämman — Val av styrelseordförande, övriga styrelseledamöter och antal styrelseledamöter — Arvode till styrelsens ordförande, arvode till övriga styrelseledamöter, samt ersättning för utskottsarbete — Val av revisor och eventuell revisorssuppleant, fastställande av arvode till revisor — Ändringar av denna valberedningsinstruktion inför kommande årsstämma, — i den mån det anses nödvändigt har Valberedningen rätt att, på bolagets bekostnad, anlita rekryteringskonsulter eller andra externa konsulter som valberedningen anser nödvändiga för att kunna fullgöra sina uppgifter. Valberedningen ska utföra de uppgifter som Svensk kod för bolagsstyrning stipulerar. Cibus valberedning inför årsstämman 2026 Cibus har enligt beslutet på årsstämman i april 2025 utsett valberedning inför årsstämman 2026 som utgörs av följande personer: — Johannes Wingborg, utsedd av Länsförsäkringar Fondförvaltning AB (publ) — Frida Olsson, utsedd av Fjärde AP-fonden — Frank Larsson, utsedd av Handelsbanken Fonder AB — Stefan Gattberg, styrelseordförande Cibus ===== SIDA 74 ===== 74 Styrelsens roll och sammansättning Styrelsen har en central roll i Cibus affärsmodell att förvärva, utveckla och förvalta fastigheter i Norden och Benelux-länderna för att skapa direktavkastning till aktieägarna. Styrelsen är efter bolagsstämman bolagets högsta beslutande organ. Styrelsens arbete regleras av bland annat aktiebolagslagen, årsredovisningslagen, bolagsordningen och styrelsens arbetsordning. Styrelsen fastslår finansiella mål, hållbarhetsmål, strategiska riktlinjer samt riktlinjer för bolagets affärsetik och hållbarhetsarbete, ansvarar för att VD genomför styrelsebeslut samt har det yttersta ansvaret för bolagets interna kontroll, riskhantering, agerande inom affärsetik och korruption, miljöpåverkan samt påverkan i sociala frågor. Revisionsutskottet och ersättningsutskottet utgjordes av hela styrelsen. Cibus styrelse ska enligt bolagsordningen bestå av lägst tre och högst åtta stämmovalda ordinarie ledamöter utan suppleanter. Vid årsstämman 2025 valdes sex ordinarie styrelseledamöter, mer information om styrelsens ledamöter finns på sidan 77. Cibus styrelse består av: — Stefan Gattberg, ordförande (nyval ordförande, omval ledamot) — Elisabeth Norman (omval) — Victoria Skoglund (omval) — Nils Styf (omval) — Stina Lindh Hök (nyval) — Patrick Gylling (omval) Samtliga styrelseledamöter är oberoende i förhållande till bolaget och större aktieägare. Valberedningen har tillämpat punkt 4.1. i Svensk kod för bolagsstyrning som mångfaldspolicy vid framtagandet av sitt förslag till årsstämman. Valberedningens sammantagna bedömning inför årsstämman var att bolaget har en väl fungerande styrelse och att storleken med fem ledamöter gör arbetet effektivt med stort engagemang från alla ledamöter. Valberedningen diskuterar återkommande styrelsens behov av generell och specifik kompetens samt erfarenhet inom för bolaget relevanta områden. Valberedningens bedömning är att den sittande styrelsen väl svarar upp mot de krav som valberedningen anser relevanta. Arbetet utgår från styrelsens arbetsordning och följer en årlig plan. Varje sammanträde utgår från en till styrelsen distribuerad dagordning samt relevant bakgrundsdokumentation. Utöver det konstituerande styrelsemötet i anslutning till årsstämman, sammanträder styrelsen normalt 10 gånger per år (ordinarie sammanträden inklusive möten i samband med publicering av delårs- och bokslutsrapporter). Extra styrelsemöte sammankallas vid behov. Under 2025 hade styrelsen totalt 42 (50) möten varav 32 (32) per capsulam möten. På det konstituerande styrelsemötet fastställdes bland annat styrelsens arbetsordning, utskottens instruktioner (hela styrelsen utgör ersättningsutskott och revisionsutskott), Cibus Compliance and Procedures manual och beslut om firmateckning samt styrelsens årliga planering. Styrelsens utskott Styrelsen som helhet utgör revisionsutskott och ersättningsutskott eftersom styrelsen med hänsyn till bolagets storlek anser det mest ändamålsenligt. Arbetet inom respektive utskott utförs i enlighet med utskottens instruktioner som utgör en del av styrelsens arbetsordning. Arbetet i revisionsutskottet och ersättningsutskottet hanteras enligt styrelsens årliga plan på ordinarie styrelsemöte Ersättningsutskott Cibus ersättningsutskott består av hela styrelsen. Ersättningsutskottet är för styrelsen beredande organ och inskränker inte styrelsens ansvar för bolagets skötsel och för de beslut som fattas. Utskottets arbetsuppgifter innefattar att förbereda styrelsens förslag rörande riktlinjer för ersättning till ledande befattningshavare, att övervaka och utvärdera avslutade och pågående program för rörlig ersättning och Cibus efterlevnad av riktlinjer för ledande befattningshavare som beslutats av bolagsstämman. Ersättningsutskottets arbete protokollförs som en separat punkt i styrelseprotokollen. Cibus revisionsutskott består av hela styrelsen. Revisionsutskottet är för styrelsen beredande organ och inskränker inte styrelsens ansvar för bolagets skötsel och för de beslut som fattas. Utskottets arbete innefattar bland annat att överse bolagets finansiella rapportering och effektiviteten i bolagets interna kontroll och riskhantering. Revisionsutskottets arbete inriktas även på kvaliteten och riktigheten i koncernens finansiella redovisning och därtill hörande rapportering. Utskottet följer hur redovisningsprinciper och krav på redovisning utvecklas, diskuterar andra väsentliga frågor som har samband med bolagets finansiella redovisning och hållbarhetsrapportering. Vidare utvärderar utskottet revisorernas arbete, kvalifikationer och oberoende och följer särskilt upp om revisorn tillhandahåller bolaget andra tjänster än revisionstjänster. Revisionsutskottets arbete protokollförs separat i styrelseprotokollen. Styrelsearbetet De ordinarie styrelsemötena omfattar flera fasta agendapunkter. Rapporteringen omfattar bland annat beskrivning om utvecklingen av verksamheten, förvaltningen av fastigheterna, möjliga förvärvsobjekt, analys av risker, hållbarhetsarbete, finansiell ställning och utdelningskapacitet. Alla styrelsebeslut baseras på ett beslutsunderlag och fattas efter diskussion som leds av styrelsens ordförande. Styrelsen fastställer policyer och riktlinjer samt den övergripande hållbarhetsstrategin med mål inom olika hållbarhetsfrågor. Styrelsens arbete utvärderas årligen i en strukturerad process som leds av styrelseordförande. 2025 års utvärdering har genomförts genom ett frågeformulär i syfte att få en uppfattning om styrelseledamöternas åsikter om formerna för styrelsens arbete, styrelsens sammansättning, styrelsens prestation och förbättringsområden. Resultatet av utvärderingen har presenterats och diskuterats i styrelsen. Slutsatserna från dessa utvärderingar och diskussioner har muntligen redogjorts för valberedningen. Arbetet i revisionsutskottet och ersättningsutskottet hanteras enligt styrelsens årliga plan för ordinarie styrelsemöten. Styrelseordförande leder styrelsearbetet och följer verksamheten i dialog med verkställande direktören. Ordförande företräder bolaget i frågor kring ägarstrukturen och frågor av särskild betydelse. Uppdraget medför ansvar för att styrelsearbetet är välorganiserat, effektivt, att styrelsen fullgör åtagandena samt att styrelsens erhåller tillfredsställande information och beslutsunderlag. Under 2025 har styrelsens arbetat med följande väsentliga strategi- och hållbarhetsfrågor: — Affärsplan för att nå finansiella mål och hållbarhetsmål — Förberedelser och genomförande av strategiska förvärv och expansion i Europa — Finansiering av strategiska förvärv med fortsatt fokus på hållbarhetslänkad finansiering och optimering av kapitalstrukturen för att säkerställa utdelningskapacitet, hantera ränterisk och förfallostruktur för obligationer BOLAGSSTYRNING ===== SIDA 75 ===== 75 Säkerställande av kvalitet i finansiell rapportering I VD-instruktionen samt i Cibus Compliance and Procedures Manual som årligen beslutas av styrelsen ingår detaljerade instruktioner om bland annat vilka ekonomiska rapporter och vilken finansiell information som ska lämnas till styrelsen. Utöver bokslutsrapport, delårsrapporter och årsredovisning granskar och utvärderar styrelsen omfattande finansiell information som avser Cibus. Styrelsen behandlar också information om riskbedömningar, tvister och eventuella oegentligheter som kan få påverkan på Cibus finansiella ställning. Styrelsen granskar också de mest väsentliga redovisningsprinciper som tillämpas i koncernen avseende den finansiella rapporteringen, liksom väsentliga förändringar av principerna samt rapporter om intern kontroll och processerna för finansiell rapportering. Bolagets revisorer rapporterar till styrelsen vid behov och minst två gånger per år varav minst en är utan bolagets ledning. I samband med det styrelsesammanträde som behandlar årsbokslut, förvaltningsberättelse, förslag till vinstdisposition och bokslutsrapport lämnar revisorn en redogörelse för revisorernas iakttagelser och bedömningar från den genomförda revisionen. Revision Cibus revisorer granskar årsbokslut och årsredovisning samt bolagets löpande verksamhet och rutiner för att sedan uttala sig om finansiella rapporteringen, hållbarhetsrapporteringen samt styrelsens och verkställande direktörens förvaltning. Revisorerna ska efter varje räkenskapsår lämna en revisionsberättelse till årsstämman. Bolagets revisorer rapporterar till styrelsen varje år personligen sina iakttagelser från granskningen och sina bedömningar av bolagets interna kontroll. Vid årsstämman 2025 valdes det registrerade revisionsbolaget Öhrlings PricewaterhouseCoopers AB som Bolagets revisor för tiden intill slutet av nästa årsstämma. Öhrlings PricewaterhouseCoopers AB meddelade auktoriserade revisorn Johan Rippe som huvudansvarig för revisor för tiden intill slutet av nästa årsstämma. Revisionsberättelsen undertecknas också av revisor Fredrik Kroon. Johan Rippe och Fredrik Kroon har inga andra revisionsuppdrag som påverkar oberoendet som revisor i Bolaget. Vid årsstämman 2025 beslutades att ersättning till revisorn skulle utgå enligt godkänd räkning. Revisorsarvodet 2025 uppgick till sammanlagt 1,1 (0,8) MEUR för hela koncernen. Verkställande direktören och koncernledningen Verkställande direktören leder verksamheten i enlighet med den av styrelsen antagna VD-instruktionen i vilken ingår ansvar för den övergripande affärsstrategin i vilken implementering av hållbarhetsstrategi samt hantering av affärsetik och hållbarhetsrisker såsom säkerställande av affärsetik och korruption, miljöpåverkan samt påverkan i sociala frågor ingår. VD ansvarar för att styrelsen erhåller ett relevant informations- och beslutsunderlag som krävs för att styrelsen ska kunna fatta väl underbyggda beslut. Koncernledningen bestod 2025 av VD, CFO och COO. Koncernledningen har regelbundet möten för att diskutera aktuella frågor samt har strategi- och hållbarhetsdagar tillsammans med styrelsen minst en gång per år. Under 2025 tillträdde en hållbarhetschef. Hållbarhetschefen ansvarar för att driva och samordna Cibus hållbarhetsarbete i linje med affärsstrategin. Rollen omfattar mål- och strategiarbete inom ESG, väsentlighetsanalys, rapportering inklusive EU-taxonomin, uppföljning av mål och nyckeltal samt ansvar för bolagets omställningsplan och integrering av hållbarhetsaspekter i förvärv och förvaltning. Hållbarhetschef ansvarar även för att utvärdera ankarhyresgästers hållbarhetsambitioner samt att föra en årlig dialog med hyresgästerna om hur Cibus kan hjälpa till. Ersättning till ledande befattningshavare Under 2025 betalades totalt 0,9 MEUR (2,3) i fast ersättning till bolagets ledande befattningshavare (koncernledningen). Ledande befattningshavare avser för 2025 VD samt CFO och COO som rapporterar direkt till VD. Under tidigare år inkluderades även CIOs för respektive land vilka rapporterar direkt till COO. I beloppet ingår rörlig ersättning för 2025 som betalats ut 2026. Den totala utbetalda bruttoersättningen till verkställande direktörerna, inklusive grundlön, pensionsbetalning samt bil- och sjukförsäkringsförmån uppgick under 2025 till 1,2 MEUR (0,7). Styrdokument och intern kontroll Styrelsen har det övergripande ansvaret för att Cibus har en tillfredställande intern kontroll. VD ansvarar för att det finns ett betryggande system för intern kontroll som täcker alla väsentliga risker inom den operativa verksamheten. Cibus utvecklar löpande rutiner, processer och dokumentation för intern kontroll samt har utvärderat och bedömt den interna effektiviteten. Bolaget är från den 1 juni 2021 noterade på den EU-reglerade marknadsplatsen Nasdaq Stockholm. Styrelsen fastställer årligen styrdokument i form av VD-instruktion och Cibus Compliance and Procedures manual. Riskbedömning Bolaget följer upp och uppdaterar kontinuerligt riskanalysen avseende bedömning av risker vilka kan leda till fel i den finansiella rapporteringen. Detta sker främst genom dokumenterade processer för intern kontroll och styrning samt kontakter mellan verkställande direktör och CFO samt ekonomi/ finansfunktion. En gång om året genomför ledningen en workshop med styrelsen för att identifiera de områden där risken för strategiska, finansiella eller operationella fel är förhöjd. I enlighet med riskpolicyn analyserar styrelsen minst en gång per år utfallet av bolagets riskbedömning och riskhantering för att säkerställa att den omfattar alla väsentliga riskområden. Hållbarhetsfrågor är en löpande del av riskanalysen och bedömningen, (se även Hållbarhetsstryrning 32-37 i Hållbarhetsrapport). KONTROLLAKTIVITETER Cibus har fastställda och dokumenterade interna processer och kontrollaktiviteter som både är av förebyggande natur och åtgärder som syftar till att undvika förluster eller felaktigheter i den finansiella rapporteringen. Varje kvartal upprättas finansiella rapporter för koncernen. Där görs detaljerade genomgångar om hur varje fastighet presterar. Särskild analys görs här av driftsnetto, uthyrningsgrad, kostnadsuppföljning, investeringar, kassaflöde och finansiering. På dessa möten läggs särskild vikt vid att eventuella problemställningar följs upp och att en korrekt finansiell rapportering säkerställs. Kontrollerna sker på flera nivåer i bolaget för att säkerställa att felaktigheter blir rättade. Kontrollmiljön sammanfattas i Cibus Compliance and Procedures manual och skapas genom hur verksamheten organiseras, företagskultur, regler och riktlinjer, kommunikation, dokumentation och uppföljning. Huvuduppgiften för ledningen och dess medarbetare är dels att tillämpa, utvärdera och upprätthålla Cibus kontrollrutiner, dels att utföra intern kontroll inriktad på affärskritiska frågor. Revisionsutskottet utvärderar och bedömer den interna den interna effektiviteten. Bolagets revisor granskar varje år ett urval av kontroller och processer och rapporterar eventuella förbättringsområden till bolagsledningen och styrelse. Det har inte framkommit något som tyder på att kontrollsystemet inte skulle fungera på avsett sätt, (se även Affärsetik, sid 57-59 i Hållbarhetsrapport). Information enligt EPRAs riktlinjer om styrelsens sammansättning Cibus rapporterar enligt EPRAs riktlinjer för bolagsstyrning (punkt 6.1-6.3, övrig rapportering enligt EPRAs riktlinjer återfinns i hållbarhetsrapporten på sid 60). BOLAGSSTYRNING ===== SIDA 76 ===== 76 Styrelsens sammansättning och kompetens Cibus styrelse har utöver branscherfarenhet kompetens inom följande områden: finansiell rapportering, ersättnings-, bolagsstyrnings- och hållbarhetsfrågor exempelvis klimatomställning och intressekonflikter. Bolagets styrelseledamöter har inga styrelseengagemang eller ägarintressen i bolag som är intressent eller leverantör till Cibus. Cibus har ingen kontrollerande huvudägare och för 2025 redovisade bolaget endast närstående transaktioner relaterade till styrelseledamöter, se not 21. Samtliga styrelseledamöter i Cibus är oberoende I förhållande till större ägare. Bolaget har endast haft närståendetransaktioner avseende legala tjänster, då Cibus har engagerat Advokatfirman Lindahl där styrelseledamot Victoria Skoglund är partner. Det totala arvodet under året uppgår till 0,1 MEUR. Bolaget har fem styrelseledamöter som i genomsnitt varit engagerade i fyra år som styrelseledamöter i bolaget. Av de fem styrelseledamöterna har en av styrelseledamöterna särskild kompetens inom miljö- och sociala frågor samt ansvar för klimatrelaterade omställningsrisker. Samtliga styrelseledamöters erfarenhet och särskilda kompetensområden framgår av sid 77 där styrelsen presenteras. I enlighet med svensk kod för bolagsstyrning är det valberedningen som förbereder och föreslår val till styrelsen, se ovan avsnitt om valberedning. Valberedningens ledamöter ska, oavsett hur de utsetts, tillvarata samtliga aktieägares intresse och inte obehörigen röja vad som förekommit i valberedningsarbetet. En valberedningsledamot ska innan uppdraget accepteras noga överväga huruvida en intressekonflikt eller andra omständigheter föreligger, som gör det olämpligt att medverka i valberedningen. I enlighet med svensk kod för bolagsstyrning ska styrelsen ha en med hänsyn till bolagets verksamhet, utvecklingsskede och förhållanden i övrigt ändamålsenlig sammansättning, präglad av mångsidighet och bredd avseende de bolagsstämmovalda ledamöternas kompetens, erfarenhet och bakgrund. En jämn könsfördelning ska eftersträvas. Cibus tillämpar och följer svensk kod för bolagsstyrning. Styrelsen i Cibus har utöver branscherfarenhet kompetens inom följande områden: finansiell rapportering, ersättnings-, bolagsstyrnings- och hållbarhetsfrågor Namn Funktion Invald Antal möten Arvode EUR Stefan Gattberg Ordförande Ordf. 2025 2020 Oberoende 42/42 57 000 Patrick Gylling Ledamot 2018 Oberoende 42/42 42 000 Elisabet Norman Ledamot 2018 Oberoende 42/42 33 000 Victoria Skoglund Ledamot 2021 Oberoende 41/42 33 000 Nils Styf Ledamot 2022 Oberoende 42/42 33 000 Stina Lindh Hök1 Ledamot och Vd från december 2025 2025 Oberoende större ägare, beroende ledande befattningshavare 24/24 22 100 1 Stina Lindh Hök valdes in som styrelseledamot vid årsstämman 2025 och kvarstod som ledamot fram till dess att hon tillträdde som VD den 2 december 2025. BOLAGSSTYRNING Revisors yttrande om bolagsstyrningsrapporten Till Bolagsstämman i Cibus Nordic Real Estate AB (publ), org.nr 559135-0599 UPPDRAG OCH ANSVARSFÖRDELNING Det är styrelsen som har ansvaret för bolagsstyrningsrapporten för år 2025 på sidorna 71-78 och för att den är upprättad i enlighet med årsredovisningslagen. GRANSKNINGENS INRIKTNING OCH OMFATTNING Vår granskning har skett enligt FARs rekommendation RevR 16 Revisorns granskning av bolagsstyrningsrapporten. Detta innebär att vår granskning av bolagsstyrningsrapporten har en annan inriktning och en väsentligt mindre omfattning jämfört med den inriktning och omfattning som en revision enligt International Standards on Auditing och god revisionssed i Sverige har. Vi anser att denna granskning ger oss tillräcklig grund för våra uttalanden. UTTALANDE En bolagsstyrningsrapport har upprättats. Upplysningar i enlighet med 6 kap. 6§ andra stycket punkterna 2–6 årsredovisningslagen samt 7 kap. 31 § andra stycket samma lag är förenliga med årsredovisningen och koncernredovisningen samt är i överensstämmelse med årsredovisningslagen. Stockholm den 19 mars 2026 Öhrlings PricewaterhouseCoopers AB Johan Rippe Auktoriserad revisor Huvudansvarig revisor Fredrik Kroon Auktoriserad revisor ===== SIDA 77 ===== 77 Styrelse & revisor Styrelsen omfattar Stefan Gattberg (styrelseordförande), Elisabeth Norman, Nils Styf, Victoria Skoglund och Patrick Gylling. Vald revisor är Öhrlings PricewaterhouseCoopers AB med ansvarig Johan Rippe. BOLAGSSTYRNING Patrick Gylling (född 1975) Styrelsemedlem sedan 2025, Styrelseordförande 2018-2025 Ekonomie magister vid Hanken Svenska Handelshögskolan Övriga uppdrag: VD Sirius Capital Partners samt styrelseledamot Livränteanstalten Hereditas Ab Aktieinnehav: 415 000 aktier via Oriolidae Invest Ab Elisabeth Norman (född 1961) Styrelseledamot sedan 2018 Kandidatexamen Uppsala Universitet Övriga uppdrag: Styrelseordförande EHB Hyresbostäder AB, Styrelseordförande Nivika Fastigheter AB (publ), Vice styrelseordförande Sveriges Allmännytta, Styrelseledamot Byggpart- ner i Dalarna AB (publ), Styrelseledamot Björnrike Syd Utvecklings AB Aktieinnehav: 1 500 aktier Stefan Gattberg (född 1981) Styrelseordförande sedan 2025, Styrelsemedlem sedan 2020 Juristexamen från Lunds Universitet Övriga uppdrag: Delägare och styrelseledamot Altaal AB, Styrelseordförande Colony Real Estate AB (publ), Styrelseledamot Altaal-X. Aktieinnehav: 13 816 aktier Johan Rippe Huvudansvarig revisor sedan 2023 Auktoriserad revisor Årsstämman valde Öhrlings Pricewaterhouse- Coopers AB som revisionsfirma. Nils Styf (född 1976) Styrelseledamot sedan 2022 Civilekonomexamen från Handelshögskolan i Stockholm Övriga uppdrag: VD och koncernchef på Hemsö Fastighets AB, styrelseledamot i Hemsökon- cernens samtliga hel- och delägda dotterbolag. Styrelseordförande, NP3 Fastigheter AB och styrelseledamot, Bonava AB och Mattssons Fastig- hetsutveckling AB. Aktieinnehav: 7 221 aktier Victoria Skoglund (född 1976) Styrelseledamot sedan 2021 Juristexamen från Stockholms Universitet Övriga uppdrag: Styrelseledamot Bmondo AB samt delägare i Advokatfirman Lindahl. Aktieinnehav: 5 398 aktier 77 ===== SIDA 78 ===== 78 Koncernledning Koncernledningen består av Stina Lindh Hök (CEO), Pia-Lena Olofsson (CFO), Lauri Tiensuu (COO). BOLAGSSTYRNING Stina Lindh Hök (född 1973) CEO Civilingenjör från Kungliga Tekniska Högskolan Aktieinnehav: 4 494 aktier Pia-Lena Olofsson (född 1972) CFO & Head of IR Executive MBA Warwick Business School & MBA Göteborgs Universitet Aktieinnehav: 9 500 aktier + 115 000 aktieoptioner Lauri Tiensuu (född 1986) COO Civilingenjör från Aalto University Aktieinnehav: 11 000 aktier + 141 250 aktieoptioner 78 Rema 1000 Honningsvåg, Norge ===== SIDA 79 ===== 7944 Finansiella rapporter ===== SIDA 80 ===== 80 Årsredovisning för Cibus Nordic Real Estate AB (publ) Styrelsen och den verkställande direktören för Cibus Nordic Real Estate AB (publ) (”Cibus”), med organisationsnummer 559135-0599, med säte i Stockholm, Sverige, avger härmed årsredovisning för koncernen och moderbolaget för räkenskapsåret 1 januari 2025 - 31 december 2025. Bolagets redovisningsvaluta är Euro (EUR) och om inget annat anges uppges alla belopp i miljontals Euro (MEUR). Verksamhet Cibus verksamhet består av att förvärva, förvalta och utveckla fastigheter i Europa med en tydlig förankring inom livsmedels- och dagligvaruhandeln. Detta för att kunna ge en stabil, konjunkturoberoende och ökande utdelning till sina aktieägare. Affärsidé, mål och strategi Cibus affärsidé är att skapa långsiktig tillväxt och värdeökning genom förvärv, förvaltning och utveckling av fastigheter i Europa med en tydlig förankring inom dagligvaruhandeln. Det huvudsakliga målet med bolagets affärsidé är att säkerställa och bibehålla portföljens solida kassaflöden för att möjliggöra en god utdelning till sina aktieägare oberoende av konjunkturläget. Den strategi som bolaget tillämpar för att uppnå målet innefattar en aktiv och hyresgästnära förvaltning med en strävan att ha finansiellt starka hyresgäster i marknadsledande positioner. Vidare strävar bolaget efter att skriva långa hyreskontrakt och bibehålla den diversifierade förfallostruktur beträffande de befintliga avtalen som bolaget för närvarande har. Vid sidan om förvaltningen av det befintliga fastighetsbeståndet har bolaget formulerat en tydlig investeringsstrategi för att växa fortsatt i Norden och i Benelux men även på sikt att potentiellt expandera till andra länder i Europa. Fastighetsbestånd och hyresgäster Fastighetsbeståndet bestod per den 31 december 2025 av 672 fastigheter med en total uthyrningsbar area om 1 389 694 kvm. Marknadsvärdet uppgick till 2 641,3 MEUR. Innehavet består till 100 % av kommersiella lokaler där det i huvudsak bedrivs verksamhet inom dagligvaruhandeln. Ungefär 50 % av portföljens driftnetto under 2025 härrör sig från fastigheter i Finland, 15 % från fastigheter i Danmark, 15 % från fastigheter i Belgien, 12 % från fastigheter i Sverige, 5 % från fastigheter i Nederländerna, 3 % från fastigheter i Norge och 0,4% från fastigheter i Luxemburg. Hyresgästerna består till en överhängande majoritet av företag verksamma inom livsmedels- och lågprisvaruhandeln. Cirka 95 % av driftnettot härrör från fastigheter där dagligvarukedjorna är ankarhyresgäster. De största hyresgästerna är: Kesko, Tokmanni, Coop Sverige, S-gruppen, Rema 1000, Salling och Coop Danmark. Portföljens genomsnittliga återstående avtalstid var 6,0 år (WAULT). MEUR I belgiska hyresavtal för kommersiella fastigheter är avtalstiden vanligtvis mellan 9 och 27 år, för matbutiker oftast mellan 18 och 27 år. I butikslokaler har hyresgästen dock en lagstadgad rätt att säga upp avtalet vid slutet av varje treårsperiod genom att lämna sex månaders uppsägning. Om uppsägning inte har skett i tid förlängs avtalet automatiskt till nästa treårsperiod. Portföljens genomsnittliga återstående avtalstid inklusive de belgiska uppsägningsrätterna var 4,3 år (WAULB). Cibus värderar samtliga fastigheter externt fyra gånger per år, vid varje kvartals slut. Fastigheterna värderas av flera oberoende värderingsinstitut till verkligt värde som baseras på marknadsvärde. Under rapportperioden har värderingen utförts av Newsec för Finland och Sverige, Cushman & Wakefield för Norge och Nederländerna, CBRE för Danmark, Stadim BV för Belgien och Inowai SA för Luxemburg. Förvaltningsberättelse FINANSIELLA RAPPORTER Koncernens finansiella nyckeltal MEUR, om inget annat anges 2025 2024 Hyresintäkter 166,7 122,4 Driftnetto 157,6 116,5 Förvaltningsresultat 98,6 46,9 Resultat efter skatt 91,4 -4,8 Antal utestående aktier, st 82 086 045 62 972 150 Genomsnittligt antal utestående aktier, st 78 569 668 58 951 923 Resultat per aktie, EUR¹ 1,14 -0,12 EPRA resultat per aktie, EUR 0,88 0,61 EPRA NRV per aktie, EUR 13,0 11,7 EPRA NTA per aktie, EUR 13,0 11,7 EPRA NDV per aktie, EUR 12,4 11,1 EPRA LTV, % 59,3 59,9 EPRA vakansgrad, % 4,8 5,5 Förvaltningsfastigheter marknadsvärde 2 641,3 1 870,1 Likvida medel 54,9 50,8 Balansomslutning 2 746,0 1 942,5 Avkastning på eget kapital, % 10,6 -0,7 Belåningsgrad seniorskuld, % 49,9 50,7 Belåningsgrad nettoskuld, % 58,2 58,1 Räntetäckningsgrad, ggr (rullande 12 månader) 2,4 2,2 Soliditet, % 37,2 36,5 Skuldsättningsgrad, ggr 1,7 1,7 Överskottsgrad, % 94,5 95,2 Ekonomisk uthyrningsgrad, % 95,5 94,2 Andelen dagligvarufastigheter, % 91,7 93,5 ¹Resultat per aktie inkluderar ränta på hybridobligationer före och efter utspädning ===== SIDA 81 ===== 81 Resultatanalys helår 2025 INTÄKTER Under året uppgick koncernens hyresintäkter till 166,7 MEUR (122,4), vilket motsvarar en ökning med 36,2 % jämfört med 2024. Eftersom 99 % av Cibus hyresavtal sett till hyresvärde är kopplade till konsumentprisindex (KPI) justeras hyrorna i takt med KPI-utvecklingen. I Danmark förekommer så kallade korridorer i cirka 60 % av hyresavtalen, där hyresjusteringen vanligtvis är begränsad till maximalt 3–4 % per år, med ett golv på minst 1–2 % per år. I övriga länder är sådana klausuler betydligt mindre vanliga. Serviceintäkterna uppgick till 22,1 MEUR (20,0) och består till stor del av vidarefakturerade kostnader. Den ekonomiska uthyrningsgraden uppgick till 95,5 % (94,2). Det totala hyresvärdet på årsbasis uppgick till 184,1 MEUR (137,4). DRIFTNETTO Driftkostnaderna, inklusive fastighetsskatt, uppgick under perioden till -31,2 MEUR (-25,9). Driftnettot ökade med 35,3 % och uppgick till 157,6 MEUR (116,5), vilket motsvarar en överskottsgrad om 94,5 % (95,2). Eftersom många hyresavtal är så kallade ”triple-net” eller ”double-net”-avtal, där hyresgästerna ansvarar för merparten av kostnaderna, är driftnettot ett av de mest relevanta nyckeltalen. Beroende på hyresavtalens villkor kan kostnaderna debiteras hyresgästerna direkt eller via Cibus. Detta innebär att bruttohyror, kostnader och serviceintäkter kan variera över tid, medan driftnettot förblir relativt stabilt. Det innebär också att hyresintäkterna ökar i takt med KPI, medan kostnaderna inte påverkas i motsvarande grad. ADMINISTRATIONSKOSTNADER Administrationskostnaderna uppgick till -16,6 MEUR (-12,1). I samband med förvärvet av Forum Estates övertogs även en organisation med tolv anställda. Genom förvärvet har Cibus etablerat en plattform för fortsatt tillväxt i Benelux-länderna, där skalfördelar kan uppnås vid förvärv av ytterligare fastigheter. Cibus redovisade en engångskostnad om -0,3 MEUR under perioden, baserat på årsstämmans beslut att subventionera optionspremien. Därtill tillkom -0,2 MEUR i kostnader för rådgivningstjänster kopplade till framtagandet av teckningsoptionsprogram för anställda i både Norden och Belgien. Vidare ingår en kostnad av engångskaraktär för överenskommen ersättning till tidigare VD om -0,8 MEUR. FINANSNETTO Finansnettot uppgick till -63,4 MEUR (-57,5) och består huvudsakligen av periodens löpande räntekostnader om -60,5 MEUR (-49,6) samt ränteintäkter om 1,9 MEUR (2,1). Utöver detta ingår valutakursförändringar om -1,2 MEUR (-0,9), samt kostnader för limitavgifter, förutbetalda uppläggningsavgifter och tomträttsavgäld enligt IFRS 16. En kostnad om -0,5 MEUR har redovisats under perioden avseende återföring av uppläggningsavgifter hänförliga till lån som återbetalats. Eftersom en stor del av den räntebärande skulden redan har refinansierats, bedöms liknande återföringar inte vara aktuella i närtid. Per den 31 december 2025 bestod koncernens upplåning av säkerställda banklån om 1 318,1 MEUR samt fyra icke säkerställda obligationer om totalt 274,7 MEUR. Det efterställda lånet om 12,2 MEUR återbetalades under september 2025. De räntebärande skulderna uppgick därmed till totalt 1 592,8 MEUR (1 138,1), med en utgående genomsnittlig ränta om 4,0 % (4,2), en genomsnittlig kapitalbindningstid om 2,4 år (2,4) och en genomsnittlig räntebindningstid om 2,7 år (2,2). Under 2025 ökade de räntebärande skulderna med 454,7 MEUR, inklusive effekter från valutakursförändringar. Ökningen är främst hänförlig till befintliga lån i det förvärvade bolaget Forum Estates, nya banklån kopplade till genomförda förvärv samt en ny obligation om 50,0 MEUR som emitterades i januari 2025. I början av det fjärde kvartalet 2025 utökades obligationslånet med två trancher: en om 20,0 MEUR och en om 10,0 MEUR. För mer information om finansieringen, se sidorna 24-27. FÖRVALTNINGSRESULTAT Under året uppgick förvaltningsresultatet till 98,6 MEUR (46,9). Förvaltningsresultatet exklusive poster av engångskaraktär samt valutakurseffekt uppgick till 80,6 MEUR (52,4), vilket motsvarar 1,03 EUR (0,89) per aktie. VÄRDEFÖRÄNDRINGAR FASTIGHETER Nettoförändringen på fastighetsportföljens värde uppgick till 771,2 MEUR (72,2) från det ingående värdet om 1 870,1 MEUR (1 797,9) till det utgående värdet 2 641,3, MEUR (1 870,1). Nedan är en specifikation över förändringen i balansräkningen. Då förvärvet av Forum Estates gjordes genom apportegendom skiljer sig nedan belopp från investeringsverksamheten i kassaflödet. Vidare har även förvärvet av One+, tidigare ett joint venture, fullt konsoliderats då Cibus har förvärvat den resterande andelen Ingående värde 1 870,1 Förvärv 769,5 Försäljningar -31,3 Orealiserade värdeförändringar -0,5 Valutakurseffekt 16,9 Investeringar i fastigheterna 16,6 Utgående värde 2 641,3 Orealiserade värdeförändringar på fastigheterna uppgick till -0,5 MEUR (-44,7). Under perioden har samtliga länder, med undantag för Finland, haft ökande eller oförändrade orealiserade värdeförändringar. Fastighetsvärdet i Finland minskade under perioden, huvudsakligen till följd av antaganden om något längre uthyrningscykler. Värdeutvecklingen har även påverkats av lägre inflationsantaganden, vilket ytterligare bidragit till de negativa värdeförändringarna. Den genomsnittliga direktavkastningen i fastighetsportföljen i sin helhet är oförändrad och var i slutet av Q4 2025 6,4 %. INVESTERINGAR I FASTIGHETER Hyresgästanpassningar 5,0 Renovering i befintliga fastigheter 6,3 Pågående fastighetsutveckling 5,3 Utgående värde 16,6 Investeringar i fastigheterna har uppgått till 16,6 MEUR (5,5) under året, varav 5,0 MEUR (0,9) avser genomförda hyresgästanpassningar med en direktavkastning i linje med eller över den befintliga portföljen och 5,3 MEUR (0,3) avser pågående fastighetsutveckling. VÄRDEFÖRÄNDRINGAR RÄNTEDERIVAT Värdeförändringar på räntederivat uppgick till -1,4 MEUR (-9,8). Värdeförändringarna på räntederivaten är hänförliga till förändrade marknadsräntor och tidsfaktorn. SKATT Norden I Finland är den nominella bolagsskatten 20 %, i Sverige 20,6 % samt i Norge och Danmark 22 %. Genom skattemässiga avskrivningar på byggnadsinventarier, byggnaderna och utnyttjande av underskottsavdrag har det under rapportperioden uppkommit en låg aktuell skattekostnad i dessa länder. Utnyttjande av underskottsavdrag medför dock en uppskjuten skattekostnad. Benelux Den nominella bolagsskattesatsen är 25 % i Belgien, 25,8 % i Nederländerna och 18,9 % i Luxemburg. De belgiska fastighetsbolagen är strukturerade som icke-offentliga REIT, där bolagsskatt endast tillämpas på icke-avdragsgilla kostnader samt onormala eller välvilliga förmåner, vilket resulterar i en låg faktisk skattekostnad. De nederländska och luxemburgska fastighetsbolagen kan också dra nytta av skattemässiga avskrivningar på byggnader samt inredning och utrustning, vilket leder till en lägre faktisk skattesats De skattemässiga underskotten beräknas uppgå till 15,4 MEUR (9,7). Skattefordran hänförlig till de skattemässiga underskotten har upptagits i koncernens balansräkning till 3,1 MEUR (1,9) och i moderbolagets balansräkning till 0,8 MEUR (1,0). Cibus redovisar en total skatt för rapportperioden om -8,7 MEUR (2,7), varav aktuell skatt uppgår till -1,5 MEUR (-0,3) och uppskjuten skatt till -7,2 MEUR (3,0). I den aktuella skatten ingår en engångseffekt om –0,3 MEUR avseende exit-skatt i Belgien som realiserades i samband med genomförd fusion. ÅRETS RESULTAT Årets resultat uppgick till 91,4 MEUR (-4,8) vilket motsvarar 1,14 EUR (-0,12) per aktie. Orealiserade värdeförändringar ingår i resultatet och uppgick till -0,5 MEUR (-44,7) på fastigheter och -1,4 MEUR (-9,8) på räntederivat. FINANSIELLA RAPPORTER ===== SIDA 82 ===== 82 Kassaflöde och finansiell ställning Koncernens kassaflöde från den löpande verksamheten uppgick till 128,5 MEUR (102,5). Kassaflödet påverkas negativt av transaktionskostnader som betalats i samband med förvärvet av Forum Estates, se vidare not 24 på sidan 107. Kassaflödet från investeringsverksamheten uppgick till -223,8 MEUR (-129,4) och består främst av förvärv av fastigheter i Finland, Sverige, Norge, Danmark, Belgien och Nederländerna, samt försäljning av fastigheter i Belgien, Finland och Sverige. Cibus har även förvärvat samtliga aktier i Forum Estates under perioden via en apportemission. De likvida medel som erhölls via öppningsbalansen redovisas som en positiv effekt i kassaflödet från investeringsverksamheten, se vidare not 24 på sidan 107. Kassaflödet från finansieringsverksamheten uppgick till 99,0 MEUR (46,5). Under 2025 har Cibus emitterat seniora icke säkerställda gröna obligationer om 80 MEUR samt genomfört en riktad nyemission om 5,8 miljoner aktier, vilket tillförde bolaget drygt 1 miljard SEK (motsvarande 91,1 MEUR). Vidare har refinansiering genomförts, vilket resulterat i upptagna lån om 531,0 MEUR och återbetalning av lån om -466,8 MEUR. Likvida medel vid periodens slut uppgick till 54,9 MEUR (50,8). Per den 31 december 2025 uppgick Cibus räntebärande nettoskuld, efter avdrag för likvida medel till 1 537,9 MEUR (1 087,3). Aktiverade upplåningskostnader uppgick till 4,9 MEUR (4,4) Finansiering Cibus finansieras genom stamaktier från aktieägarna, säkerställda lån från nordiska banker och institut, tre icke säkerställda obligationslån samt ett hybridobligationslån. Per den 31 december 2025 hade koncernen säkerställda banklån om 1 318,1 MEUR (947,2) med en genomsnittlig viktad kreditmarginal om 1,4 % och en genomsnittligt viktad kapitalbindningstid om 2,4 år. Som säkerhet för banklånen har Cibus ställt pantbrev i fastigheterna. 81 % av Cibus externa finansieringskällor utgörs av banklån och utöver det finns icke säkerställda obligationer och en hybridobligation om motsvarande 17% respektive 2 % av den externa finansieringen. Se not 23 för ytterligare information avseende finansiell riskhantering och finansiella instrument. Legal struktur Per den 31 december 2025 bestod koncernen av 433 aktiebolag med Cibus Nordic Real Estate AB (publ) som moderbolag. Samtliga fastigheter ägs av dotterbolagen och 47 av dotterbolagen är delägda fastighetsbolag s.k. MRECs. Det är den vanligaste formen av samarbetsarrangemang i Finland som möjliggör direkt ägande av en specifik del i en fastighet. Ägarförhållanden Cibus är noterat på Nasdaq Stockholm MidCap. Cibusaktien har ISIN SE0010832204. Bolaget har drygt 61 000 aktieägare per den 31 december 2025. De 15 största aktieägarna innehar ca 39 % av rösterna. Ingen aktieägare har ett innehav som per den 31 december 2025 uppgick till 10 % eller mer av Cibus röster. AKTIEÄGARE PER DEN 31 DECEMBER 2025 Namn Antal aktier Andel, % Länsförsäkringar Fonder 5 015 310 6,11% Fjärde AP-fonden 4 893 408 5,96% Vanguard 3 771 866 4,60% BlackRock 2 757 093 3,36% Avanza Pension 2 209 701 2,69% Columbia Threadneedle 2 153 203 2,62% Sensor Fonder 1 699 170 2,07% Handelsbanken Fonder 1 641 367 2,00% Carnegie Fonder 1 309 152 1,59% Tredje AP-fonden 1 229 063 1,50% Nordnet Pensionsförsäkring 1 196 589 1,46% Heeren & Vandersmissen 1 175 746 1,43% State Street Investment Management 1 163 519 1,42% DWS Investments 779 684 0,95% Nordea Funds 681 724 0,83% Summa 15 största aktieägare 31 676 595 38,59% Aktieägare, övriga 50 409 450 61,41% Totalt 82 086 045 100,00% Källa: Modular Finance Moderbolaget Cibus Nordic Real Estate AB (publ) är moderbolag i koncernen och äger inga fastigheter utan dess verksamhet består i att äga aktier, hantera aktiemarknadsrelaterade frågor och koncerngemensamma verksamhetsfunktioner så som administration, transaktioner, förvaltning, juridiska frågor, projektutveckling samt ekonomi. Årets resultat i moderbolaget uppgick till 11,5 MEUR (10,7). Hållbarhetsrapport För bolagets Hållbarhetsrapport se sid 68. Revisor Årsstämman 2025 valde revisionsbolaget Öhrlings PricewaterhouseCoopers AB som revisor. Den auktoriserade revisorn Johan Rippe är bolagets huvudansvarige revisor. Väsentliga händelser under perioden FÖRSTA KVARTALET Den 10 januari meddelade Cibus att man emitterat seniora icke säkerställda gröna obligationer om 50 MEUR. Obligationerna har en löptid om 4,0 år och löper med en ränta om 3 månaders EURIBOR + 250 baspunkter och slutligt förfall är 17 januari 2029. Den 14 januari hölls en extra bolagsstämma där bland annat styrelsen fick mandat att genomföra förvärvet av Forum Estates. Den 27 januari meddelade Cibus att man genomför förvärvet av samtliga aktier i Forum Estates och beslutar om apportemission av 13 313 895 aktier som vederlag för förvärvet. Apportegendomen har ett sammanlagt värde om 204 MEUR, varav 114 MEUR avser aktierna och 90 MEUR avser lånefordringar. Forum Estate äger och förvaltar fastigheter för livsmedel och dagligvaror i Benelux. Portföljen består av 149 fastigheter med ett underliggande fastighetsvärde om 512 MEUR. Den 5 februari meddelades att samtliga av de nio tidigare kommunicerade fastigheterna i Danmark hade förvärvats och tillträtts. ANDRA KVARTALET På årstämman den 10 april 2025 beslutades: — Oförändrad utdelning om 0,90 EUR per aktie och år, att betalas ut månadsvis. — Styrelsen har tilldelats ett mandat att emittera upp till 20 % nya aktier utifrån antalet utestående aktier vid tidpunkten för årsstämman, med eller utan avvikelse från aktieägarnas företrädesrätt. — Tidigare ordförande Patrick Gylling valdes till ordinarie styrelseledamot och Stefan Gattberg, Elisabeth Norman, Victoria Skoglund samt Nils Styf omvaldes som styrelseledamöter. Stina Lindh Hök valdes till ny styrelseledamot. Stefan Gattberg valdes till ny styrelseordförande. — Anta två långsiktiga incitamentsprogram riktade till medarbetare i koncernen, varav det ena riktar sig till medarbetare i Norden och det andra till medarbetare i Belgien. Den 17 april meddelade Cibus att man förvärvat två fastigheter i Belgien och Finland till ett underliggande fastighetsvärde om totalt 9,3 MEUR, avyttrat sex fastigheter i Belgien, Finland och Sverige för totalt 20,2 MEUR samt refinansierar 232,5 MEUR av banklån till lägre marginal. Den 5 juni meddelade Cibus att man förvärvat två fastigheter i Nederländerna och Danmark till ett underliggande fastighetsvärde om totalt 9,5 MEUR samt avyttrar två fastigheter i Belgien till ett underliggande fastighetsvärde om totalt 4,5 MEUR. Den 5 juni meddelade Cibus att man rekryterat en Head of Sustainability och en Investment Manager. FINANSIELLA RAPPORTER ===== SIDA 83 ===== 83 Den 11 juni meddelade Cibus att man genomfört en riktad nyemission om 5,8 miljoner aktier och tillförts drygt 1 miljard SEK. Teckningskursen fastställdes till 172,60 SEK. Teckningskursen motsvarade en premie om 25 % mot EPRA NRV per aktie i Cibus. Nettolikviden kommer i huvudsak användas för att finansiera framtida förvärv i befintliga marknader i enlighet med Cibus tillväxtstrategi. Utöver investeringar i nya förvärv kommer en del av likviden att användas för att återbetala de återstående efterställda lånen om 12,2 MEUR till tidigare aktieägare i Forum Estates. TREDJE KVARTALET Cibus meddelade den 8 juli att bolaget förvärvat sex fastigheter i Finland till ett underliggande fastighetsvärde om 61,4 MEUR. Fem av fastigheterna, med ett underliggande fastighetsvärde om 21,6 MEUR, förvärvades från Tokmanni genom en sale-and-leaseback- affär med 10-åriga hyresavtal. Den sjätte fastigheten är en Prisma-stormarknad i Helsingforsregionen med ett underliggande fastighetsvärde om 39,8 MEUR. Fastigheten är under uppförande och beräknas vara färdigställd under tredje kvartalet 2026. Den 16 juli meddelade Cibus att bolaget förvärvat tio fastigheter i Sverige, Danmark och Belgien genom fyra separata transaktioner till ett underliggande fastighetsvärde om 36,5 MEUR. Under kvartalet har en hyresgäst utnyttjat sin förköpsrätt för en av de sju danska fastigheterna, vilken därmed utgick ur affären. Cibus meddelade den 23 juli att bolaget har uppdaterat sitt MTN-program och offentliggjort ett nytt grundprospekt. MTNprogrammet har en ram om 500 MEUR (eller motsvarande i SEK, NOK eller DKK) och uppdateras årligen. Det nya grundprospektet har godkänts av Finansinspektionen och finns tillgängligt på Cibus och Finansinspektionens webbplatser. Cibus meddelade den 30 september att bolaget tecknat avtal om att förvärva 12 dagligvarubutiker i Nordnorge för cirka 40,3 MEUR. Portföljen har 100 % uthyrningsgrad och en genomsnittlig återstående avtalstid på 7,7 år. Huvudhyresgäster är REMA 1000, Kiwi, Spar och Bunnpris. Tillträde sker i två steg under hösten 2025. Cibus meddelade den 30 september att bolaget har öppnat ett kontor i Danmark och utsett Anders Vibe Andreasen till Head of Asset Management för Cibus Danmark. Anders tillträdde tjänsten den 1 september 2025. FJÄRDE KVARTALET Cibus emitterade den 10 oktober en andra tranch om 20 MEUR under obligationen med lånnummer 108. Obligationen, som förfaller i januari 2029, emitterades till 101,228 % av nominellt belopp med en rörlig ränta om 3 månaders EURIBOR + 210 bps. Den 13 oktober utökades emissionen med ytterligare 10 MEUR till samma villkor, vilket innebär att det totala utestående beloppet uppgår till 80 MEUR. Cibus förvärvade den 15 oktober resterande 69,35 % av aktierna i det belgiska fastighetsbolaget One+ NV och blev ensam ägare. Förvärvet av One+ tillför fem handelsfastigheter med ett underliggande värde om 38,6 MEUR. Samtidigt bildades ett nytt 50/50-joint venture med TS33, Two+ NV, med fokus på nybyggda dagligvaruankrade fastigheter i Belgien. Det nya joint venture-bolaget säkerställer ett fortsatt strategiskt partnerskap, inklusive Cibus förköpsrätt till TS33:s framtida belgiska detaljhandelsprojekt. Cibus meddelade den 2 december att Stina Lindh Hök har tillträtt som VD efter att Christian Fredrixon lämnat sin tjänst. Cibus meddelade den 19 december att man förvärvat 11 fastigheter i fem separata transaktioner i Sverige, Finland, Danmark och Belgien. Förvärvspriset uppgick till 41,9 MEUR, med årliga hyresintäkter om 2,7 MEUR och en WAULT på 11,6 år. Väsentliga händelser efter räkenskapsårets utgång Den 9 januari meddelade Cibus ett erbjudande om återköp av sina utestående seniora icke-säkerställda gröna obligationer om 50 MEUR (lån 105) till 101,50 % av nominellt belopp. Återköpet genomfördes i samband med bolagets övervägda emission av nya gröna obligationer, och en villkorad förtida inlösen av kvarvarande obligationer. Cibus meddelade den 13 januari att man emitterat en senior icke säkerställd grön obligation om 85 MEUR. Obligationerna har en löptid om 4,0 år och löper med en ränta om 3 månaders EURIBOR + 210 bps. Cibus meddelade den 14 januari resultatet av sitt återköpserbjudande av lån 105. Obligationer motsvarande 43,5 MEUR har giltigt anmälts och accepterats för återköp av bolaget. Cibus meddelade den 20 januari att villkoren för den tidigare kommunicerade förtida inlösen av obligationer har uppfyllts. De utestående obligationerna har lösts in till 101,25 % av nominellt belopp plus upplupen ränta, med avstämningsdag 28 januari 2026 och likviddag 4 februari 2026. Den 4 februari meddelade valberedningen att Louise Richnau och Stefan Dahlbo föreslås som nya ledamöter i Cibus styrelse. Elisabeth Norman, Stefan Gattberg, Patrick Gylling och Victoria Skoglund föreslås för omval. Omval föreslås av Stefan Gattberg som ordförande. Nils Styf har avböjt omval. Den 26 februari meddelade Cibus att bolaget initierat en process för att undersöka möjligheten att emittera ny hybridobligation om cirka EUR 50 miljoner, samtidigt som man tillkännagav ett återköpserbjudande och ett skriftligt förfarande avseende den befintliga efterställda eviga obligationen. Den 4 mars meddelade Cibus att man emitterat en hybridobligation med fast ränta om 6,25 % utan slutdatum om totalt EUR 60 miljoner under emittentens MTN-program (de "Nya Hybridobligationerna" Den 6 mars meddelade Cibus resultatet av återköpserbjudandet och meddelade förtida inlösen av den befintliga efterställda eviga obligationen om 30 MEUR. Den 16 mars meddelade Cibus att Ann-Sofie Lindroth har utsetts till ny CFO efter Pia-Lena Olofsson. Ann-Sofie Lindroth, som närmast kommer från rollen som CFO på Nyfosa, tillträder i juli. Pia-Lena Olofsson kvarstår som CFO fram till dess att Ann-Sofie Lindroth tillträder. Risker och osäkerhetsfaktorer Koncernen är genom sin verksamhet exponerad för olika typer av finansiella risker, främst relaterat till likviditets- och finansieringsrisker som beskrivs i not 23 och på sidorna 69-70. Moderbolaget påverkas indirekt av risker och osäkerhetsfaktorer genom sin funktion i koncernen. Riktlinjer för ersättning till ledande befattningshavare Riktlinjerna omfattar VD, CFO och COO. Riktlinjerna omfattar inte ersättningar som beslutats av bolagsstämman. Riktlinjerna tillämpas på ersättningar som avtalas, och förändringar som görs i redan avtalade ersättning, efter det att riktlinjerna antagits av årsstämman 2020. Vid bolagsstämman 2025 beslutades ett förtydligande kring koncernledningens möjlighet att göra löneväxling förutsatt att detta kan ske på ett för bolaget konstadsneutralt vis. Utöver detta gjordes inga ändringar. Årsstämman 2025 beslutade att godkänna bolagets ersättningsrapport för 2024. Riktlinjerna bidrar till att främja bolagets affärsstrategi, dess långsiktiga intressen samt hållbar utveckling. Bolagets affärsstrategi är att förvärva, förvalta och utveckla fastigheter i Europa med dagligvaruhandelskedjor som ankarhyresgäster. Bolaget äger för närvarande drygt 672 (640) fastigheter i Finland, Sverige, Danmark, Norge och Benelux. För mer information om Bolagets affärsstrategi hänvisas till sid 8. En framgångsrik implementering av Bolagets affärsstrategi och tillvaratagandet av Bolagets långsiktiga intressen, inklusive dess hållbarhet, förutsätter att bolaget kan rekrytera och behålla kvalificerade medarbetare. För detta krävs att Bolaget kan erbjuda konkurrenskraftig ersättning. Dessa riktlinjer möjliggör att ledande befattningshavare kan erbjudas en konkurrenskraftig totalersättning. I Bolaget har inrättat teckningsoptionsprogram för VD och medarbetare. Dessa har beslutats av bolagsstämman och omfattas därför inte av dessa riktlinjer. Av samma skäl omfattas inte heller det långsiktiga teckningsoptionsprogram som årsstämman 2025 beslutade. Det föreslagna programmet motsvarar i allt väsentligt befintliga program. De prestationskrav som används för att bedöma utfallet av programmen har en tydlig koppling till affärsstrategin och därmed till Bolagets långsiktiga värdeskapande, inklusive dess hållbarhet. Programmen uppställer vidare krav på egen investering, även om de subventioneras, genom beskattning av förmånen i optionsprogrammen samt krav på viss flerårig innehavstid. För mer information om dessa program, innefattande de kriterier som utfallet är beroende av, se not 21. Rörlig kontantersättning som omfattas av dessa riktlinjer ska syfta till att främja Bolagets affärsstrategi och långsiktiga intressen, inklusive dess hållbarhet. FINANSIELLA RAPPORTER ===== SIDA 84 ===== 84 FINANSIELLA RAPPORTER Formerna av ersättning m.m. Ersättningen ska vara marknadsmässig och konkurrenskraftig samt får bestå av följande komponenter: fast kontantlön, rörlig kontantersättning, pensionsförmåner och andra förmåner. Bolagsstämman kan därutöver besluta om exempelvis aktie- och aktiekursrelaterade ersättningar. Uppfyllelse av kriterier för utbetalning av rörlig kontantersättning ska kunna mätas under en period om ett eller flera år. Den rörliga kontantersättningen får uppgå till högst 50 procent av den sammanlagda fasta kontantlönen under mätperioden. Pensionsförmåner, inklusive sjukförsäkring, ska vara premiebestämda, i den mån befattningshavaren inte omfattas av förmånsbestämd pension enligt tvingande kollektivavtalsbestämmelser. Pensionspremierna för premiebestämd pension får uppgå till högst 30 % av den pensionsgrundande inkomsten. Beträffande anställningsförhållanden som lyder under andra regler än svenska får, såvitt avser pensionsförmåner och andra förmåner, vederbörliga anpassningar ske för att följa sådana tvingande regler eller fast lokal praxis, varvid dessa riktlinjers övergripande ändamål så långt som möjligt ska tillgodoses. Upphörande av anställning Vid uppsägning från Bolagets sida får uppsägningstiden vara högst tolv månader. Fast kontantlön under uppsägningstiden och avgångsvederlag får inte sammantaget överstiga ett belopp motsvarande den fasta kontantlönen för två år. Vid uppsägning från befattningshavarens sida får uppsägningstiden vara högst sex månader, utan rätt till avgångsvederlag. Därutöver kan ersättning för eventuellt åtagande om konkurrensbegränsning utgå. Sådan ersättning ska kompensera för eventuellt inkomstbortfall och ska endast utgå i den utsträckning som den tidigare befattningshavaren saknar rätt till avgångsvederlag. Ersättningen ska baseras på den fast kontantlönen vid tidpunkten för uppsägningen och utgå under den tid som åtagandet om konkurrensbegränsning gäller, vilket ska vara högst sex månader efter anställningens upphörande. Kriterier för utdelning av rörlig kontantersättning Den rörliga kontantersättningen ska vara kopplad till förutbestämda och mätbara kriterier som kan vara finansiella eller icke-finansiella. De kan också utgöras av individanpassade kvantitativa eller kvalitativa mål. Kriterierna ska vara utformade så att de främjar Bolagets affärsstrategi och långsiktiga intressen, inklusive dess hållbarhet, genom att exempelvis ha en tydlig koppling till affärsstrategin eller främja befattningshavarens långsiktiga utveckling. När mätperioden för uppfyllelse av kriterierna för utbetalning av rörlig kontantersättning har avslutats ska bedömas respektive fastställas i vilken utsträckning som kriterierna har uppfyllts. Styrelsen ansvarar för sådan bedömning såvitt avser rörlig kontantersättning till VD, och VD ansvarar för bedömningen i förhållande till övriga ledande befattningshavare. Uppfyllande av finansiella kriterier ska fastställas baserat på den av bolaget senast offentliggjorda finansiella informationen. Lön och anställningsvillkor för anställda Vid beredningen av styrelsens förslag till dessa ersättningsriktlinjer har lön och anställningsvillkor för bolagets anställda beaktats genom att uppgifter om anställdas totalersättning, ersättningens komponenter samt ersättningens ökning och ökningstakt över tid har utgjort en del av styrelsens beslutsunderlag vid utvärderingen av skäligheten av riktlinjerna och de begränsningar som följer av dessa. Beslutsprocessen för att fastställa, se över och genomföra riktlinjerna Styrelsen ska upprätta förslag till nya riktlinjer när det uppkommer behov av väsentliga förändringar och åtminstone vart fjärde år, och förslaget ska läggas fram för beslut vid årsstämman. Riktlinjerna ska gälla till dess att nya riktlinjer antagits av bolagsstämman. Styrelsen ska även följa och utvärdera program för rörliga ersättningar för bolagsledningen, tillämpningen av riktlinjer för ersättning till ledande befattningshavare samt gällande ersättningsstrukturer och ersättningsnivåer i bolaget. Vid styrelsens behandling av och beslut i ersättningsrelaterade frågor närvarar inte VD eller andra personer i bolagsledningen, i den mån de berörs av frågorna. Frångående av riktlinjerna Styrelsen får besluta att tillfälligt frångå riktlinjerna helt eller delvis, om det i ett enskilt fall finns särskilda skäl för det och ett avsteg är nödvändigt för att tillgodose bolagets långsiktiga intressen, inklusive dess hållbarhet, eller för att säkerställa bolagets ekonomiska bärkraft. Förväntad framtida utveckling Intäkterna från den befintliga portföljen väntas utvecklas i takt med inflationen. Cibus strategi är vidare att genom aktiv förvaltning, hög kostnadsmedvetenhet, omförhandling av existerande lån, samt tilläggsförvärv kontinuerligt förbättra bolagets avkastning. Vinstdisposition och utdelningsinformation Styrelsen ämnar föreslå årsstämman 2026 en utdelning om 0,90 EUR (0,90) per aktie fördelat på 12 utbetalningstillfällen. Utdelningen nivå är satt för att tydliggöra den långsiktiga utdelningsförmågan för bolaget samt för att återspegla bolagets starka kassaflöde och för att ge aktieägarna en stabil och förutsägbara direktavkastning. Förslag till vinstdisposition Inför årsstämman den 15 april 2026 föreslår styrelsen en utdelning om 0,90 EUR per befintlig aktie, vilket innebär totalt 73,9 MEUR. Utbetalning av utdelningen föreslås ske under en tolvmånadersperiod efter årsstämman. TILL ÅRSSTÄMMANS FÖRFOGANDE STÅR FÖLJANDE VINSTMEDEL (EUR) Överkursfond 1 040 889 703 Hybridobligation 30 000 000 Balanserat resultat -317 783 911 Årets resultat 11 511 158 764 616 950 STYRELSEN FÖRESLÅR ATT VINSTMEDEL DISPONERAS SÅ ATT Till aktieägarna utdelas 73 877 441 balanseras i ny räkning 690 739 510 764 616 950 Antalet aktier uppgår till 82 086 045. För det fall styrelsen maximalt utnyttjar det eventuella bemyndigande styrelsen kan erhålla på den ordinarie årsstämman den 15 april 2026 att besluta om nyemission i från årsstämman 2026 kommer en utdelning för tillkommande aktier om maximalt 7 387 744 EUR att delas ut. Av det disponibla beloppet per den 31 december 2025 kommer minst 757 229 206 EUR att återstå efter utdelning om maximalt totalt 81 265 185 EUR. STYRELSENS YTTRANDE ÖVER DEN FÖRESLAGNA UTDELNINGEN Styrelsen bedömer att Bolagets och koncernens ekonomiska ställning är sådan att Bolaget och koncernen kommer att kunna göra nödvändiga investeringar för att fortsätta bedriva verksamheten i dess nuvarande omfattning. Vidare bedömer styrelsen, med hänsyn till de krav som Bolagets och koncernens verksamhets art, omfattning och risker ställer på storleken av det egna kapitalet samt till Bolagets och koncernens konsolideringsbehov, likviditet och ställning i övrigt, att den föreslagna vinstutdelningen och det föreslagna återköpsbemyndigandet är försvarliga. Vid bedömningen har styrelsen beaktat förhållanden återgivna i årsredovisningen, förhållanden som uppkommit efter utgången av räkenskapsåret 2025 samt i övrigt styrelsens uppfattning om förhållanden som kan ha betydelse för Bolagets och koncernens ekonomiska ställning och dess framtida resultatutveckling. Styrelsen finner därmed den föreslagna utdelningen försvarlig enligt 17 kap 3 § aktiebolagslagen. Beträffande bolagets resultat och ställning i övrigt hänvisas till efterföljande finansiella rapporter. ===== SIDA 85 ===== 85 FINANSIELLA RAPPORTER Koncernens resultaträkning Belopp i MEUR Not 2025 2024 Hyresintäkter 4 166,7 122,4 Serviceintäkter 4 22,1 20,0 Driftkostnader 5 -23,5 -20,9 Fastighetsskatt -7,7 -5,0 Driftnetto 6 157,6 116,5 Administrationskostnader 7,8 -16,6 -12,1 Övriga intäkter* 20,5 - Finansnetto 9 -63,4 -57,5 Resultat från intresseföretag 0,5 - Förvaltningsresultat 98,6 46,9 Värdeförändring förvaltningsfastigheter, realiserade 3,4 0,1 Värdeförändring förvaltningsfastigheter, orealiserade 12 -0,5 -44,7 Värdeförändring räntederivat, orealiserad 10 -1,4 -9,8 Resultat före skatt 100,1 -7,5 Aktuell skatt 11 -1,5 -0,3 Uppskjuten skatt 11 -7,2 3,0 Årets resultat 91,4 -4,8 Genomsnittligt antal utestående aktier, st 78 569 668 58 951 923 Resultat per aktie** före och efter utspädning, EUR 1,14 -0,12 *Består av negativ goodwill 27,9 MEUR, finansiella intäkter 1,7 MEUR samt förvärvsrelaterade kostnader -9,1 MEUR som uppstod i samband med förvärvet av Forum Estates. Se vidare not 24. **Resultat per aktie inkluderar ränta på hybridobligationer. Koncernens rapport över totalresultat Belopp i MEUR Not 2025 2024 Årets resultat 91,4 -4,8 Övrigt totalresultat Årets omräkningsdifferenser vid omräkning av utländska verksamheter 5,6 -4,0 Summa totalresultat* 97,0 -8,7 *Årets resultat och totalresultat är i sin helhet hänförligt till moderbolagets ägare. ===== SIDA 86 ===== 86 FINANSIELLA RAPPORTER Koncernens rapport över finansiell ställning Belopp i MEUR Not 31-dec 2025 31-dec 2024 TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Förvaltningsfastigheter 12 2 641,3 1 870,1 Nyttjanderättstillgångar 13 15,5 11,3 Andra materiella tillgångar 0,7 0,1 Immateriella tillgångar 0,0 0,1 Uppskjutna skattefordringar 14 3,1 1,9 Övriga långfristiga fordringar 6,7 0,0 Summa anläggningstillgångar 2 667,3 1 883,5 Omsättningstillgångar Hyresfordringar 3,5 0,7 Övriga kortfristiga fordringar 14,8 5,0 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 15 5,5 2,5 Likvida medel 16 54,9 50,8 Summa omsättningstillgångar 78,7 59,0 SUMMA TILLGÅNGAR 2 746,0 1 942,5 EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital Aktiekapital 17 0,8 0,7 Övrigt tillskjutet kapital 1 040,9 748,2 Reserver -2,8 -8,4 Balanserat resultat inkl. årets resultat -47,7 -61,8 Hybridobligation 18 30,0 30,0 Summa eget kapital * 1 021,2 708,7 Långfristiga skulder Upplåning 19,23 1 497,7 1 010,1 Uppskjutna skatteskulder 14 48,4 36,4 Räntederivat 4,3 2,1 Övriga långfristiga skulder 13 18,5 14,6 Summa långfristiga skulder 1 568,9 1 063,3 Kortfristiga skulder Kortfristig del av upplåning 19,23 90,2 123,6 Leverantörsskulder 4,2 3,5 Aktuella skatteskulder 3,3 1,5 Övriga kortfristiga skulder 5,2 5,6 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 20 53,0 36,3 Summa kortfristiga skulder 155,9 170,5 Summa skulder 1 724,8 1 233,8 SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 2 746,0 1 942,5 *Överensstämmer med eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare. ===== SIDA 87 ===== 87 FINANSIELLA RAPPORTER Koncernens rapport över förändring av eget kapital Belopp i MEUR Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare Aktiekapital Övrigt tillskjutet kapital Reserver Balanserat resultat inkl. årets resultat Hybrid- obligation Totalt eget kapital Ingående eget kapital 1-jan 2024 0,6 666,8 -4,4 0,2 30,0 693,2 Årets resultat - - - -4,8 - -4,8 Årets övrigt totalresultat - - -4,0 - - -4,0 Årets totalresultat jan-dec 2024 - - -4,0 -4,8 - -8,7 Nyemission* 0,1 82,0 - - - 82,1 Köp av teckningsoptioner - 0,4 - - - 0,4 Återköp av teckningsoptioner* - -0,1 - - - -0,1 Emissionskostnader - -1,1 - - - -1,1 Skatteeffekt emissionskostnader - 0,2 - - - 0,2 Utdelning till aktieägare - - - -54,6 - -54,6 Utdelning hybridobligation - - - -2,5 - -2,5 Utgående eget kapital 31-dec 2024 0,7 748,2 -8,4 -61,8 30,0 708,7 Ingående eget kapital 1-jan 2025 0,7 748,2 -8,4 -61,8 30,0 708,7 Årets resultat - - - 91,4 - 91,4 Årets övrigt totalresultat - - 5,6 - - 5,6 Årets totalresultat jan-dec 2025 - - 5,6 91,4 - 97,0 Apportemission* 0,1 203,8 - - - 203,9 Nyemission* 0,0 91,1 - - - 91,1 Emissionskostnader apportemission - -1,9 - - - -1,9 Emissionskostnader nyemission - -1,3 - - - -1,3 Skatteeffekt på emissionskostnader - 0,7 - - - 0,7 Köp av teckningsoptioner - 0,3 - - - 0,3 Utdelning aktieägare - - - -75,2 - -75,2 Utdelning hybridobligation - - - -2,1 - -2,1 Utgående eget kapital 31-dec 2025 0,8 1 040,9 -2,8 -47,7 30,0 1 021,2 * För information se Moderbolagets förändring av Eget kapital på sidan 91. ===== SIDA 88 ===== 88 FINANSIELLA RAPPORTER Koncernens rapport över kassaflöden Belopp i MEUR Not 2025 2024 Den löpande verksamheten Resultat före skatt 100,1 -7,5 Justering för: - Avskrivningar 0,2 0,1 - Finansnetto 57,7 57,2 - Orealiserade värdeförändringar, förvaltningsfastigheter 0,5 44,7 - Orealiserade värdeförändringar, räntederivat 1,4 9,8 - Orealiserade valutakursdifferenser 0,8 0,9 - Resultat från intresseföretag -0,5 - - Negativ goodwill ej kassaflödespåverkande* -29,5 - Betald skatt -0,0 -0,0 Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapitalet* 130,7 105,2 Kassaflöde från förändringar i rörelsekapitalet Förändring av kortfristiga fordringar -2,5 -4,9 Förändring av kortfristiga skulder 0,3 2,2 Kassaflöde från den löpande verksamheten 128,5 102,5 Investeringsverksamheten Förvärv av fastigheter 12 -240,5 -125,9 Försäljning av fastigheter 12 31,3 2,0 Investeringar i befintliga fastigheter 12 -15,9 -5,5 Andra investeringar -0,4 - Förvärv av dotterbolag* 1,7 - Kassaflöde från investeringsverksamheten -223,8 -129,4 Finansieringsverksamheten Nyemission 91,1 82,2 Emissionskostnader -3,2 -1,2 Köp av teckningsoptioner 0,3 0,4 Återköp av teckningsoptioner - -0,1 Utdelning till aktieägare -70,2 -52,8 Utdelning hybridobligation -2,2 -2,6 Obligationsemission 80,0 189,6 Återköp av obligationer - -144,7 Upptagna lån 19 531,0 522,5 Amortering av lån 19 -466,8 -487,8 Uppläggningskostnader -2,9 -4,0 Betald ränta -55,1 -48,9 Förtidsinlösenavgifter - -4,2 Premie för finansiellt instrument 23 -3,0 -1,9 Kassaflöde från finansieringsverksamheten 99,0 46,5 Årets kassaflöde 3,7 19,6 Likvida medel vid årets början 50,8 31,5 Kursdifferens i likvida medel 0,4 -0,3 Likvida medel vid årets utgång 54,9 50,8 *Förvärvet av Forum Estates gjordes via en apportegendom. Den erhållna kassan påverkar investeringsverksamheten positivt medan de betalda transaktionskostnaderna påverkar det löpande kassaflödet negativt. Se vidare not 24. ===== SIDA 89 ===== 89 FINANSIELLA RAPPORTER Moderbolagets resultaträkning och rapport över totalresultat Belopp i MEUR Not 2025 2024 Rörelseintäkter 3,3 3,5 Rörelsekostnader 26,27 -15,4 -5,6 Rörelseresultat -12,1 -2,1 Resultat från finansiella poster Ränteintäkter och liknande resultatposter 28 31,6 36,9 Räntekostnader och liknande resultatposter 28 -17,4 -23,2 Resultat efter finansiella poster 2,1 11,6 Bokslutsdispositioner Koncernbidrag 10,6 -1,0 Resultat före skatt 12,7 10,6 Skatt 29 -1,2 0,1 Årets resultat* 11,5 10,7 *Årets resultat och totalresultat är i sin helhet hänförligt till moderbolagets ägare. ===== SIDA 90 ===== 90 FINANSIELLA RAPPORTER Moderbolagets balansräkning Belopp i MEUR Not 31-dec 2025 31-dec 2024 TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Balanserade utgifter för programvaror 0,1 0,1 Andelar i dotterbolag 30 672,3 523,9 Uppskjutna skattefordringar 0,8 1,0 Långfristiga fordringar hos koncernföretag 496,8 354,9 Summa anläggningstillgångar 1 170,0 879,9 Omsättningstillgångar Kortfristiga fordringar hos koncernföretag 166,7 84,0 Övriga kortfristiga fordringar 0,4 2,4 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 0,2 0,4 Likvida medel 24,1 25,9 Summa omsättningstillgångar 191,4 112,7 SUMMA TILLGÅNGAR 1 361,4 992,6 EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital Aktiekapital 0,8 0,7 Summa bundet eget kapital 0,8 0,7 Överkursfond 1 040,9 748,2 Hybridobligation 30,0 30,0 Balanserat resultat -317,8 -251,1 Årets resultat 11,5 10,7 Summa fritt eget kapital 764,6 537,8 Summa eget kapital 765,4 538,5 Långfristiga skulder Obligationslån 31 273,3 189,6 Räntederivat 2,8 2,9 Summa långfristiga skulder 276,1 192,5 Kortfristiga skulder Kortfristiga skulder till koncernföretag 288,4 238,0 Leverantörsskulder 0,2 0,2 Övriga kortfristiga skulder 0,5 0,1 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 32 30,8 23,3 Summa kortfristiga skulder 319,9 261,6 Summa skulder 596,0 454,1 SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 1 361,4 992,6 ===== SIDA 91 ===== 91 FINANSIELLA RAPPORTER Moderbolagets förändring av eget kapital Belopp i MEUR Bundet eget kapital Fritt eget kapital Aktiekapital Överkurs- fond Hybrid- obligation Balanserat resultat inkl. årets resultat Totalt eget kapital Ingående eget kapital 2024-01-01 0,6 666,8 30,0 -199,7 497,7 Årets resultat - - - 10,7 10,7 Årets övrigt totalresultat - - - - - Årets totalresultat - - - 10,7 10,7 Nyemission* 0,1 82,0 - - 82,1 Köp av teckningsoptioner - 0,4 - - 0,4 Återköp av teckningsoptioner** - -0,1 - - -0,1 Emissionskostnader - -1,1 - - -1,1 Skatteeffekt emissionskostnader - 0,2 - - 0,2 Utdelning till aktieägare - - - -54,6 -54,6 Utdelning hybridobligation - - - -2,5 -2,5 Omklassificering - - - 5,7 5,7 Utgående eget kapital 2024-12-31 0,7 748,2 30,0 -240,4 538,5 Ingående eget kapital 2025-01-01 0,7 748,2 30,0 -240,4 538,5 Årets resultat - - - 11,5 11,5 Årets övrigt totalresultat - - - - - Årets totalresultat - - - 11,5 11,5 Apportemission*** 0,1 203,8 - - 203,9 Nyemission**** 0,0 91,1 - - 91,1 Emissionskostnader apportemission - -1,9 - - -1,9 Emissionskostnader nyemission - -1,3 - - -1,3 Skatteeffekt emissionskostnader - 0,7 - - 0,7 Köp av teckningsoptioner * - 0,3 - - 0,3 Utdelning till aktieägare - - - -75,2 -75,2 Utdelning hybridobligation - - - -2,1 -2,1 Utgående eget kapital 2025-12-31 0,8 1 040,9 30,0 -306,3 765,4 * Den 10 september 2024 genomförde styrelsen en riktad nyemission, vilket tillförde 927 387 468 SEK före transaktionsrelaterade kostnader. Teckningskursen fastställdes till 162 SEK per aktie. Som ett resultat av nyemissionen ökade antalet aktier och röster i Cibus med 5 724 614 nya aktier, och aktiekapitalet med 57 246 EUR. Per den 31 december 2024 uppgick det totala antalet aktier och röster till 62 972 150, och aktiekapi- talet till 629 721 EUR. ** Den 1 maj 2024 beslutade styrelsen att lämna ett erbjudande till innehavarna av teckningsoptioner av serie 2020/2024 i bolaget om återköp av 158 604 optioner. Som ett villkor för erbjudandet krävdes att teck- ningsoptionsinnehavarna återinvesterade återköpsvederlaget i aktier i Cibus genom utnyttjande av de teckningsoptioner som behölls. 1 396 teckningsoptioner utnyttjades för teckning av 1 396 nya aktier i Cibus. Per den 31 maj 2024 uppgick det totala antalet aktier och röster till 57 247 536, och aktiekapitalet uppgick till 572 475 EUR. *** Den 27 januari 2025 genomfördes en apportemission i samband med förvärvet av Forum Estate. Som ett resultat av apportemission ökade antalet aktier och röster med 13 313 895 och en ökning av aktiekapitalet i Cibus med 133 138,95 EUR. Antalet aktier och röster i Cibus uppgår därmed till 76 286 045 och aktiekapitalet i Cibus uppgår till 762 860,45 EUR. **** Den 11 juni 2025 genomförde styrelsen en riktad nyemission, vilket tillförde 1 001 080 000 SEK före transaktionsrelaterade kostnader. Teckningskursen fastställdes till 172,60 SEK per aktie. Som ett resultat av nyemissionen ökade antalet aktier och röster i Cibus med 5 800 000 nya aktier, och aktiekapitalet med 58 000 EUR. Antalet aktier och röster i Cibus uppgår därmed till 82 086 045 och aktiekapitalet till 820 860,45 EUR. ===== SIDA 92 ===== 92 FINANSIELLA RAPPORTER Moderbolagets kassaflödesanalys Belopp i MEUR Not 2025 2024 Den löpande verksamheten Resultat före skatt 12,7 10,6 Justeringar för ej kassapåverkande poster: - Avskrivningar 0,1 0,0 - Finansnetto 14,6 12,4 - Uppläggningskostnader 0,7 1,7 - Orealiserade värdeförändringar, räntederivat 0,1 2,6 - Orealiserade kursdifferenser 1,0 0,7 Betald skatt -0.0 -0,0 Kassaflöde från den löpande verksamheten 29,3 28,0 före förändring av rörelsekapitalet Kassaflöde från förändringar i rörelsekapitalet Förändring av kortfristiga fordringar -81,3 -36,6 Förändring av kortfristiga skulder 52,4 52,8 Kassaflöde från den löpande verksamheten 0,4 44,2 Investeringsverksamheten Lämnade aktieägartillskott -34,8 -41,9 Lån till dotterbolag -47,7 -40,0 Kassaflöde från investeringsverksamheten -82,5 -81,9 Finansieringsverksamheten Nyemission 91,1 82,2 Emissionskostnader -3,2 -1,2 Köp av teckningsoptioner 0,3 0,4 Återköp av teckningsoptioner - -0,1 Utdelning till aktieägare -70,2 -52,8 Utdelning hybridobligation -2,2 -2,6 Obligationsemission 31 80,0 189,6 Återköp av obligationslån 31 - -144,7 Uppläggningskostnader för obligationslån -0,7 -1,8 Betald ränta -14,6 -8,2 Förtidsinlösenavgifter - -4,1 Premie för finansiellt instrument -0,2 -0,9 Kassaflöde från finansieringsverksamheten 80,3 55,8 Årets kassaflöde -1,8 18,1 Likvida medel vid årets början 25,9 7,8 Likvida medel vid årets utgång 24,1 25,9 ===== SIDA 93 ===== 93 Not 1 Allmän information om bolaget Cibus Nordic Real Estate AB (publ) med organisationsnummer 559135-0599 är ett aktiebolag registrerat i Sverige med säte i Stockholm. Bolagets adress är Kungsgatan 26, 111 35 Stockholm. Bolagets och dotterbolagens (“koncernens”) verksamhet omfattar att äga och förvalta fastigheter. Bolagets redovisningsvaluta är Euro och om inget annat anges uppges alla belopp i miljontals Euro. Styrelsen och den verkställande direktören för Cibus Nordic Real Estate AB (publ) (”Cibus”), organisationsnummer 559135-0599, avger härmed årsredovisning för koncernen och moderbolaget för räkenskapsåret 1 januari–31 december 2025, vilken godkändes av styrelsen och daterades i Stockholm den 18 mars 2026. Not 2 Väsentliga redovisningsprinciper Koncernredovisningen för Cibus har upprättats i enlighet med de av EU godkända International Financial Reporting Standards (IFRS) samt tolkningar av IFRS Interpretations Committee (IFRS IC). Vidare tillämpar koncernen Årsredovisningslagen och Rådet för finansiell rapporterings rekommendation RFR 1 Kompletterande redovisningsregler för koncerner. Tillgångar och skulder är redovisade till anskaffningsvärden förutom förvaltningsfastigheter och räntederivat som värderas till verkligt värde. Dotterbolag är bolag i vilka moderbolaget har ett direkt eller indirekt bestämmande inflytande över den driftsmässiga eller finansiella ställningen. Cibus äger 100 % av kapitalet och röstetalet i 386 av 433 dotterbolag och är delägare i 47 av dotterbolagen. De delägda dotterbolagen är s.k. ömsesidiga fastighetsbolag (Mutual Real Estate Companies (”MRECs”). MREC är den vanligaste bolagsformen för fastighetsägande i Finland. I en MREC ger varje aktieserie 100-procentig besittningsrätt till specifika utrymmen och ingen besittningsrätt till de övriga utrymmena. Detta finns specificerat i de olika ömsesidiga fastighetsbolagens bolagsordning. Då aktieägaren hyr ut sitt utrymme tillfaller hyran aktieägaren och inte bolaget. Bolaget står däremot för fastighetens driftkostnader och debiterar aktieägarna ett månatligt belopp för att täcka denna kostnad, för att bolagets ska få ett nollresultat. I Cibus fall vidarefaktureras detta belopp oftast av hyresgästen. Ifall bolaget har en skuld, är denna skuld oftast allokerad på varje ägare på ett sådant sätt att var och en kan själv betala av sin andel av skulden. På samma sätt är ägaren inte heller ansvarig för andra ägares skuldandelar. Delägarna redovisar sina tillgångar, skulder, intäkter och kostnader samt sina andelar av gemensamma tillgångar, skulder, intäkter och kostnader. Koncernredovisningen redovisas enligt förvärvsmetoden vilket innebär att ett förvärv av dotterbolag samt delägda dotterbolag (MRECs) betraktas som en transaktion där moderbolaget indirekt förvärvar dotterbolagets tillgång och övertar dess skulder. Från och med förvärvstidpunkten inkluderas det förvärvade bolagets intäkter och kostnader, identifierbara tillgångar och skulder, i koncernredovisningen. Koncerninterna transaktioner, fordringar och skulder mellan bolagen i koncernen elimineras i sin helhet. För delägda dotterbolag (MRECs) ingår hyresintäkter som samlats in av holdingbolag för att representera inkomstsidan samt underhållskostnader representerar fastigheterskostnader. Vid förvärv inom koncernen redovisas dessa i enlighet med förvärvsmetoden. Köpeskillingen utgörs av verkligt värde på överlåtna tillgångar, skulder och emitterade aktier. Kostnader i anslutning till förvärvet aktiveras på fastigheterna när de uppstår. På förvärvsdagen värderas identifierbara förvärvade tillgångar och övertagna skulder initialt till verkligt värde. Nedan beskrivs de väsentliga redovisningsprinciper som tillämpats. NYA ELLER ÄNDRADE IFRS STANDARDER OCH NYA TOLKNINGAR 2025 Ändringar i standarder som trätt ikraft från och med 1 januari 2025 bedöms inte ha haft en väsentlig inverkan på denna finansiella rapport. Nya standarder som träder i kraft från och med 2026 International Accounting Standards Board (IASB) har publicerat en ny Redovisningsstandard, IFRS 18. IFRS 18 behandlar presentation och upplysningar i finansiella rapporter och ska tillämpas för räkenskapsår som inleds den 1 januari 2027 eller senare. Standarden är ännu inte antagen av EU. Standarden ersätter IAS 1, Utformning av finansiella rapporter, och inför nya krav som syftar till att uppnå en ökad jämförbarhet för liknande företag och ge användarna mer relevant information och transparens. De nya kraven innebär bland annat att samtliga intäkts- och kostnadsposter ska klassificeras utifrån tre huvudkategorier: rörelse, investering eller finansiering. IFRS 18 inför även obligatoriska delsummeringar och utökade upplysningskrav avseende vissa resultatmått, så kallade ”Management-defined performance measures” (MPM). Ledningen analyserar för närvarande de fullständiga konsekvenserna av att tillämpa IFRS 18 i koncernens finansiella rapportering. De materiella effekter som hittills har identifierats är följande. Rörelseresultatet kommer att utgöra en obligatorisk delsumma i den nya standarden vilket för koncernen kommer att inkludera värdeförändringar på förvaltningsfastigheter (samt nedskrivningar på goodwill om applicerbart). Detta är en tydlig förändring från nuvarande uppställningsform. En annan viktig förändring är att resultat från andelar i joint ventures och intresseföretag som redovisas enligt kapitalandelsmetoden ska presenteras inom investeringsverksamheten. Detta innebär således att denna resultatpost inte kommer att inkluderas i rörelseresultatet. VÄRDERINGSGRUNDER Tillgångar och skulder är redovisade till historiska anskaffningsvärden, förutom vissa finansiella tillgångar, skulder och förvaltningsfastigheter som i koncernbalansräkningen värderas till verkligt värde. Finansiella tillgångar och skulder som värderas till verkligt värde består av derivatinstrument, värderade till verkligt värde via koncernresultaträkningen. Förvaltningsfastigheter värderas till verkligt värde. Koncernens redovisningsprinciper har tillämpats konsekvent på rapportering och konsolidering av moderbolag och dotterbolag. KLASSIFICERING Anläggningstillgångar består av belopp som förväntas återvinnas eller betalas efter mer än tolv månader räknat från balansdagen. Långfristiga skulder består av belopp som förfaller till betalning först efter mer än tolv månader efter balansdagen samt andra belopp för vilka bolaget har en ovillkorlig rätt att skjuta upp betalningen till en tidpunkt som ligger mer än tolv månader efter balansdagen. Andra tillgångar och skulder redovisas som omsättningstillgång respektive kortfristig skuld. KONCERNREDOVISNING Koncernredovisningen omfattar moderbolaget Cibus Nordic Real Estate AB (publ) och de bolag som moderbolaget eller dess dotterbolag har bestämmande inflytande över. Bestämmande inflytande erhålls när moderbolaget — har inflytande över investeringsobjektet; — är exponerad för, eller har rätt till, rörlig avkastning från sitt engagemang i investeringsobjektet, och — kan använda sitt inflytande över investeringsobjektet till att påverka sin avkastning. Konsolidering av ett dotterbolag sker från och med den dag moderbolaget får bestämmande inflytande och fram till den dag det upphör att ha det bestämmande inflytandet över dotterbolaget. Koncernens redovisningsprinciper och noter ===== SIDA 94 ===== 94 REDOVISNINGSPRINCIPER OCH NOTER Detta innebär att intäkter och kostnader för ett dotterbolag som förvärvats eller avyttrats under innevarande räkenskapsår inkluderas i koncernens resultaträkning samt övrigt totalresultat från den dag moderbolaget får det bestämmande inflytandet fram till den dag moderbolaget upphör att ha det bestämmande inflytandet. Om nödvändigt görs justeringar i dotterbolagens finansiella rapporter i syfte att få dess redovisningsprinciper i enlighet med koncernens redovisningsprinciper. Alla koncerninterna tillgångar och skulder, eget kapital, intäkter och kassaflöden som rör transaktioner mellan bolag inom koncernen elimineras i sin helhet. FUNKTIONELL VALUTA OCH RAPPORTERINGSVALUTA Moderbolagets funktionella valuta är euro som även utgör rapporteringsvalutan för moderbolaget och för koncernen. Det innebär att de finansiella rapporterna presenteras i euro. Samtliga belopp är, om inte annat anges, avrundade till närmaste miljontal. Resultatposter i annan valuta räknas om till genomsnittskurserna för året. Balansposter i annan valuta räknas om till balansdagskurs. TRANSAKTIONER I UTLÄNDSK VALUTA Transaktioner i utländsk valuta omräknas till den funktionella valutan till den valutakurs som föreligger på transaktionsdagen. Funktionell valuta är valutan i de primära ekonomiska miljöer bolagen bedriver sin verksamhet. Monetära tillgångar och skulder i utländsk valuta räknas om till den funktionella valutan till den valutakurs som föreligger på balansdagen. Valutakursdifferenser som uppstår vid omräkningarna redovisas i årets resultat. Icke-monetära tillgångar och skulder som redovisas till historiska anskaffningsvärden omräknas till valutakurs vid transaktionstillfället. Icke-monetära tillgångar och skulder som redovisas till verkliga värden omräknas till den funktionella valutan till den kurs som råder vid tidpunkten för värdering till verkligt värde. UTLÄNDSKA VERKSAMHETERS FINANSIELLA RAPPORTER Tillgångar och skulder i utlandsverksamheter, inklusive koncernmässiga över- och undervärden, omräknas från utlandsverksamhetens funktionella valuta till koncernens rapporteringsvaluta, euro, till den valutakurs som råder på balansdagen. Intäkter och kostnader i en utlandsverksamhet omräknas till euro till en genomsnittskurs som utgör en approximation av de valutakurser som förelegat vid respektive transaktionstidpunkt. Omräkningsdifferenser som uppstår vid valutaomräkning av utlandsverksamheter redovisas i övrigt totalresultat och ackumuleras i en separat komponent i eget kapital, benämnd omräkningsreserv. När bestämmande inflytande upphör för en utlandsverksamhet realiseras de till verksamheten hänförliga ackumulerade omräkningsdifferenserna, varvid de omklassificeras från omräkningsreserven i eget kapital till årets resultat. TILLGÅNGSFÖRVÄRV När förvärv av dotterbolag innebär förvärv av nettotillgångar som inte utgör rörelse fördelas anskaffningskostnaden på de enskilda identifierbara tillgångarna och skulderna baserat på deras verkligavärde vid förvärvstidpunkten. Anskaffningsvärdet proportioneras ut på förvärvade tillgångar och övertagna skulder baserat på dessa verkliga värden. Transaktionsutgifter läggs till anskaffningsvärdet för förvärvade nettotillgångar vid tillgångsförvärv. Uppskjuten skatt på temporära skillnader redovisas inte initialt, se vidare avsnitt Skatter. Cibus redovisar erhållna avdrag för uppskjuten skatt som en orealiserad värdeförändring på fastigheten direkt vid tidpunkten för förvärvet. Värdeförändringar av villkorade köpeskillingar läggs till anskaffningsvärdet av förvärvade tillgångar. SEGMENTRAPPORTERING Cibus redovisar sin verksamhet i de sju landssegmenten Finland, Sverige, Norge, Danmark, Belgien, Nederländerna och Luxemburg. 50 % av driftnettot under 2025 är hänförlig till Finland, 15% till Denmark, 15% till Belgien, 12 % till Sverige, 5% till Nederländerna, 3 % till Norge och 0,4% till Luxemburg. Av det totala fastighetsvärdet var 1 215,4 MEUR (1 169,1) hänförligt till Finland, 435,5 MEUR (-) till Belgien, 434,0 MEUR (364,6) till Danmark, 314,3 MEUR (269,5) till Sverige, 120,4 MEUR (-) till Nederländerna, 112,4 MEUR (66,9) till Norge och 9,3 MEUR (-) till Luxemburg. INTÄKTER Hyresintäkter, som ur ett redovisningsperspektiv även benämns intäkter från operationella leasingavtal aviseras i förskott och periodiseras linjärt i resultaträkningen baserat på villkoren i hyresavtalen. Intäkterna fördelas i hyresintäkter och serviceintäkter. I det förstnämnda ingår sedvanlig utdebiterad hyra inkl. index samt tilläggsdebitering för investering och fastighetsskatt medan sistnämnda avser all annan tilläggsdebitering såsom värme, kyla, sopor, vatten m m. Serviceintäkter redovisas i den period som servicen utförs och levereras till hyresgästen. Hyres- och serviceintäkter betalas i förskott och förskottshyror redovisas som förutbetalda hyresintäkter. I de fall hyreskontrakt under viss tid medger en reducerad hyra som motsvaras av en vid annan tidpunkt högre hyra, periodiseras denna under- respektive överhyra över kontraktets löptid. I de fall hyreskontrakten under viss tid skulle medge en reducerad hyra som motsvarar av en vid annan tidpunkt högre hyra, periodiseras denna under kontraktets löptid. KONCERNEN SOM LEASINGGIVARE Koncernen utgör leasinggivare avseende hyresavtal avseende av koncernen ägda fastigheter. Hyresavtalen utgör operationell leasing. Leasingavgifter vid operationella leasingavtal intäktsförs linjärt över leasingperioden. I de fall hyreskontrakten under viss tid skulle medge en reducerad hyra som motsvarar av en vid annan tidpunkt högre hyra, periodiseras denna under kontraktets löptid. LÅNEUTGIFTER Finansiella kostnader redovisas i resultatet i den period de hänför sig till. ERSÄTTNINGAR TILL ANSTÄLLDA Koncernen har under året haft 25 anställda. Ersättningar till anställda redovisas i takt med att de anställda har utfört tjänster i utbyte mot ersättningen. Pensionsförmåner, inklusive sjukförsäkring, ska vara premiebestämda, i den mån den anställda inte omfattas av förmånasbestämd pension enligt tvinganande kollektivavtalsbestämmelser. Pensionspremierna för premiebestämd pension får uppgå till högst 30 procent av den pensionsgrundande inkomsten. Pensionsplanen redovisas som en avgiftsbestämd plan. Läs mer i förvaltningsberättelsen med riktlinjerna för ersättning på sidan 83. SKATT Total skatt utgörs av aktuell skatt och uppskjuten skatt. Aktuell skatt är skatt som skall betalas eller erhållas avseende aktuellt år. Hit hör även justeringar av aktuell skatt hänförlig till tidigare perioder. Uppskjuten skatt beräknas enligt balansräkningsmetoden med utgångspunkt från temporära skillnader mellan redovisade och skattemässiga värden på tillgångar och skulder. Uppskjuten skatteskuld redovisas till nominellt belopp på skillnaden mellan fastighetens bokförda värde och skattemässiga värde och medtas i rapporten över finansiell ställning. Ingen uppskjuten skatt redovisas avseende temporära skillnader vid den första redovisningen av en tillgång. ===== SIDA 95 ===== 95 REDOVISNINGSPRINCIPER OCH NOTER FÖRVALTNINGSFASTIGHETER Samtliga fastigheter i koncernen klassificeras som förvaltningsfastigheter. Med förvaltningsfastighet menas att den innehas i syfte att generera hyresintäkter eller värdeökning eller en kombination av båda. Förvaltningsfastigheterna redovisas initialt till anskaffningsvärdet, vilket inkluderar i förvärvet direkt hänförbara utgifter. Därefter redovisas förvaltningsfastigheterna till verkligt värde. Vinster och förluster hänförliga till värdeförändringar på förvaltningsfastigheternas verkliga värde redovisas i resultatet i den period de uppkommer. Verkligt värde baseras på en extern marknadsvärdering som inhämtas kvartalsvis. De tre värderingsnivåerna definieras enligt följande: Nivå 1: Noterade (ojusterade) priser på aktiva marknader för identiska tillgångar och skulder. Nivå 2: Värderingsmodell baserad på andra observerbara data för tillgången eller skulden än noterade priser inkluderade i nivå 1, antingen direkt (priser) eller indirekt (härledda priser). Nivå 3: Värderingsmodeller där väsentlig indata baseras på icke observerbar data. Förvaltningsfastigheterna värderas enligt nivå 3. Tillkommande utgifter inkluderas endast i det redovisade värdet när det är sannolikt att framtida ekonomiska förmåner som kan hänföras till posten kommer koncernen till godo och att anskaffningsvärdet för densamma kan beräknas på ett tillförlitligt sätt. Alla övriga kostnader för reparationer och underhåll samt tillkommande utgifter redovisas i resultaträkningen i den period de uppstår. Förvärv av förvaltningsfastighet redovisas i samband med kontrollen övergår till köparen. Detta sker vid tillträdet av fastigheterna. Intäkt från fastighetsförsäljningar redovisas normalt på tillträdesdagen. I händelse av att kontroll över tillgången har övergått vid ett tidigare tillfälle än tillträdestidpunkten intäktsredovisas fastighetsförsäljningen vid denna tidigare tidpunkt. KASSAFLÖDESANALYS Kassaflödesanalysen visar koncernens förändringar av likvida medel under räkenskapsåret. Kassaflödesanalysen har upprättats enligt den indirekta metoden. Det redovisade kassaflödet omfattar endast transaktioner som medfört in- och utbetalningar. FINANSIELLA INSTRUMENT En finansiell tillgång eller finansiell skuld tas upp i rapport över finansiell ställning när bolaget blir part enligt instrumentets avtalsmässiga villkor. En finansiell tillgång bokas bort från balansräkningen när den avtalsenliga rätten till kassaflödet från tillgången upphör, regleras eller när koncernen förlorar kontrollen över den. En finansiell skuld, eller del av finansiell skuld, bokas bort från balansräkningen när den avtalade förpliktelsen fullgörs eller på annat sätt upphör. HYBRIDOBLIGATION Hybridobligationer klassificeras som en del av eget kapital i koncernens finansiella rapporter, eftersom företaget inte har någon avtalsenlig skyldighet att återbetala lånekapitalet. Obligationsinnehavarna har inga rättigheter motsvarande ordinarie aktieägare, och obligationen späder inte ut aktieägarnas ägande i företaget. Hybridobligationer redovisas till emitterat belopp. Om ränta betalas på hybridobligationer redovisas detta direkt i balanserat resultat. KLASSIFICERING OCH VÄRDERING Finansiella tillgångar klassificeras baserat på affärsmodell för förvaltningen av tillgångarna och egenskaperna hos de avtalsenliga kassaflödena. Med detta avses på vilket sätt de avtalade villkoren för den finansiella tillgången vid bestämda tidpunkter ger upphov till kassaflöden som endast består av betalningar av kapitalbelopp och ränta på det utestående kapitalbeloppet. Om den finansiella tillgången innehas inom ramen för en affärsmodell vars mål är att inkassera kontraktsenliga kassaflöden och de avtalade villkoren för den finansiella tillgången vid bestämda tidpunkter ger upphov till kassaflöden som endast består av betalningar av kapitalbelopp och ränta på det utestående kapitalbeloppet redovisas tillgången till upplupet anskaffningsvärde. Om den finansiella tillgången innehas i en affärsmodell vars mål kan uppnås både genom att samla in avtalsenliga kassaflöden och sälja finansiella tillgångar och de avtalade villkoren för den finansiella tillgången ger vid bestämda tidpunkter upphov till kassaflöden som endast är betalningar av kapitalbelopp och ränta på det utestående kapitalbeloppet redovisas tillgången till verkligt värde via övrigt totalresultat. Samtliga andra affärsmodeller där syftet är spekulation, innehav för handel eller där kassaflödeskaraktären utesluter andra affärsmodeller innebär redovisning till verkligt värde via resultaträkningen. UPPLUPET ANSKAFFNINGSVÄRDE OCH EFFEKTIVRÄNTEMETODEN Finansiella tillgångar/skulder som värderas till upplupet anskaffningsvärde redovisas initialt till verkligt värde med tillägg/ avdrag för transaktionsutgifter. Efterföljande redovisning sker till upplupet anskaffningsvärde med effektivräntemetoden, i vilken transaktionsutgifterna periodiseras som en del av ränteintäkterna/-kostnaderna över instrumentets löptid. Effektivräntemetoden är i huvudsak relevant för koncernens upplåning. Korta fordringar och skulder av rörelsekaraktär redovisas till nominella belopp, då diskontering skulle ha oväsentliga effekter. Fordringar reduceras med reserv för förväntade kreditförluster (se nedskrivningar nedan). NEDSKRIVNING För kundfordringar finns förenklingar som innebär att koncernen direkt ska redovisa förväntade kreditförluster för tillgångens återstående löptid. Koncernen definierar fallissemang som att det bedöms osannolikt att motparten kommer att möta sina åtaganden på grund av indikatorer som finansiella svårigheter och missade betalningar. Oavsett anses fallissemang föreligga när betalningen är 90 dagar sen. Koncernen skriver bort en fordran när inga möjligheter till ytterligare kassaflöden bedöms föreligga. Koncernens exponering för kreditrisk är huvudsakligen hänförlig till kundfordringar, övriga kortfristiga fordringar och likvida medel. Den förenklade modellen används för beräkning av kreditförlusterna på koncernens kundfordringar. Vid beräkning av de förväntade kreditförlusterna har kundfordringarna analyserats individuellt och utvärderats baserat på tidigare händelser, nuvarande förhållanden och prognoser för framtida ekonomiska förutsättningar. Likvida medel omfattas av den generella modellen där undantaget för låg kreditrisk tillämpas. ===== SIDA 96 ===== 96 REDOVISNINGSPRINCIPER OCH NOTER RÄNTEDERIVAT Den totala premien på räntetaken fastställdes när derivaten upphandlades och avbetalas varje kvartal under dess löptid. Värdet på räntetaken består således av en negativ post motsvarande de kvarstående delbetalningarna samt en neutral eller positiv post som beror på räntetakets förhållande till den rörliga räntan som taket hänför sig till. Den sistnämnda delen av värdet kan aldrig vara negativ. Räntederivaten marknadsvärderas och värdeförändringen redovisas över resultaträkningen. Koncernen värderar samtliga derivat utifrån indata enligt nivå 2 i verkligt värde hierarkin. Detta sker i praktiken genom avstämning mot tredje part. Värdeförändringarna påverkar det redovisade resultatet och egna kapitalet men påverkar ej kassaflödet eller belåningsgraden. LIKVIDA MEDEL Likvida medel inkluderar kassamedel och banktillgodohavanden som lätt kan omvandlas till kontanter samt är föremål för en obetydlig risk för värdeförändringar. LEVERANTÖRSSKULDER Leverantörsskulder ingår i kategorin för finansiella skulder som värderas till upplupet anskaffningsvärde. Leverantörsskuldernas förväntade löptid är dock kort, varför skulden redovisas till nominellt belopp utan diskontering. UPPLÅNING Upptagen extern finansiering klassificeras som “Upplåning” och värderas till upplupet anskaffningsvärde enligt effektivräntemetoden. Transaktionsutgifter vid upptagande av lån periodiseras i enlighet med effektivräntemetoden över lånets löptid som en del av räntekostnaden. AVSÄTTNINGAR Avsättningar redovisas när koncernen har en befintlig förpliktelse (legal eller informell) som en följd av en inträffad händelse, det är troligt att ett utflöde av resurser kommer att krävas för att reglera förpliktelsen och en tillförlitlig uppskattning av beloppet kan göras. Det belopp som avsätts utgör den bästa uppskattningen av det belopp som krävs för att reglera den befintliga förpliktelsen på balansdagen, med hänsyn tagen till risker och osäkerheter förknippade med förpliktelsen. När en avsättning beräknas genom att uppskatta de utbetalningar som förväntas krävas för att reglera förpliktelsen, ska det redovisade värdet motsvara nuvärdet av dessa utbetalningar. Där en del av eller hela det belopp som krävs för att reglera en avsättning förväntas bli ersatt av en tredje part, ska gottgörelsen särredovisas som en tillgång i rapport över finansiell ställning när det är så gott som säkert att den kommer att erhållas om bolaget reglerar förpliktelsen och beloppet kan beräknas tillförlitligt. Not 3 Viktiga uppskattningar och bedömningar VIKTIGA KÄLLOR TILL OSÄKERHET I UPPSKATTNINGAR För att upprätta redovisningen i enlighet med IFRS och god redovisningssed måste företagsledningen och styrelsen göra bedömningar och antaganden som kan ge en betydande påverkan på koncernens resultat och finansiella ställning. Dessa baseras på historiska erfarenheter och antaganden som bedöms vara rimliga under rådande omständigheter. Faktiskt utfall kan skilja sig från dessa bedömningar och antaganden om förutsättningarna förändras. Nedan redogörs för de viktigaste antagandena om framtiden, och andra viktiga källor till osäkerhet i uppskattningar per balansdagen, som innebär en betydande risk för väsentliga justeringar i redovisade värden för tillgångar och skulder under nästkommande räkenskapsår. VÄRDERING FASTIGHETERNA Fastighets- och fastighetsrelaterade tillgångar är till sin natur svåra att värdera på grund av den speciella karaktären hos varje fastighet och det faktum att det inte nödvändigtvis är en likvid marknad. Som ett resultat kan värderingarna vara föremål för avsevärd osäkerhet. Det finns inga garantier för att de beräkningar som följer av värderingsprocessen kommer att återspegla det verkliga försäljningspriset. En framtida lågkonjunktur inom fastighetsmarknaden kan väsentligt påverka värdet på egendom. Värderingen baseras på en uppskattning av framtida in- och utbetalningar samt en diskontering av dessa med hänsyn till en riskfri ränta och riskpåslag. Samtliga dessa faktorer utgör således bedömningar av framtiden och är osäkra. Se vidare i not 12. FÖRVÄRV AV BOLAG Vid förvärv av bolag görs en bedömning av om förvärvet är att betrakta som ett tillgångsförvärv eller ett rörelseförvärv. Bolag innehållande endast fastigheter utan tillhörande fastighetsförvaltning/administration klassificeras i normalfallet som tillgångsförvärv. UNDERSKOTTSAVDRAG Vid värdering av underskottsavdrag görs en bedömning av sannolikheten att underskotten kan utnyttjas. Fastställda underskott som med hög säkerhet kan nyttjas mot framtida vinster utgör underlag för beräkning av uppskjuten skattefordran. De skattemässiga underskotten beräknas uppgå till 15,4 MEUR (9,7) per 31 december 2025. KLASSIFICERING HYBRIDOBLIGATION Cibus har emitterat hybridobligationer om 30 MEUR. Hybridobligationen har en evig löptid med en löpande räntebetalning. Cibus har en möjlighet att lösa in utestående hybridobligationer fr.o.m. första inlösendag som infaller september 2026. Vid första redovisningstillfället har bedömningen gjorts att hybridobligationen ska klassificeras som ett egetkapitalinstrument och inte som en finansiell skuld. Den bedömning som ligger till grund för klassificeringen är att det inte finns någon uttrycklig avtalsenlig förpliktelse att reglera avtalet genom att erlägga kontanter eller en annan finansiell tillgång. ===== SIDA 97 ===== 97 REDOVISNINGSPRINCIPER OCH NOTER Not 4 Hyresintäkter MEUR 2025 2024 Hyresintäkter exkl. tillägg 166,7 122,4 Drift 14,1 13,0 Fastighetsskatt 5,4 2,9 El 2,3 2,0 Övrigt 0,3 2,1 Summa 188,8 142,4 Förfallostruktur, hyresvärde MEUR 2025-12-31 2024-12-31 År 1 150,9 129 ,5 År 2 129,8 113,5 År 3 115,1 99,5 År 4 102,5 87,4 År 5 86,2 76,7 Efter 5 år 59,5 62,2 Tabellen ovan visar minimileasinginbetalningar, dvs hyra (exkl. tillägg) för respektive period under kontraktens löptid. Not 5 Driftkostnader MEUR 2025 2024 Fastighetsskötsel och serviceavtal -3,9 -3,6 Teknisk förvaltning -2,4 -2,2 Taxebundna kostnader -7,0 -6,9 Försäkringspremier -1,6 -1,2 Löpande underhåll -8,7 -7,0 Summa -23,5 -20,9 Not 6 Segmentinformation 2025 Finland Sverige Norge Danmark Belgien Nederländerna Luxemburg Koncernen Hyresintäkter 85,0 19,8 5,4 24,8 23,5 7,6 0,6 166,7 Serviceintäkter 13,5 2,0 0,2 2,4 3,0 0,4 0,6 22,1 Driftkostnader -16,5 -2,1 -0,4 -2,4 -1,0 -0,5 -0,6 -23,5 Fastighetsskatt -3,0 -0,9 -0,1 -1,2 -2,4 -0,1 - -7,7 Driftnetto 79,0 18,8 5,1 23,6 23,1 7,4 0,6 157,6 Förvaltningsfastigheter 1 215,4 314,3 112,4 434,0 435,5 120,4 9,3 2 641,3 2024 Finland Sverige Norge Danmark Belgien Nederländerna Luxemburg Koncernen Hyresintäkter 83,9 17,0 4,6 16,9 - - - 122,4 Serviceintäkter 16,0 1,7 0,2 2,1 - - - 20,0 Driftkostnader -17,3 -1,4 -0,4 -1,8 - - - -20,9 Fastighetsskatt -3,0 -0,9 -0,1 -1,0 - - - -5,0 Driftnetto 79,6 16,4 4,3 16,2 - - - 116,5 Förvaltningsfastigheter 1 169,1 269,5 66,9 364,6 - - - 1 870,1 ===== SIDA 98 ===== 98 REDOVISNINGSPRINCIPER OCH NOTER Not 7 Administrationskostnader och upplysning om revisorns arvode och kostnadsersättning MEUR 2025 2024 Personalkostnader -6,3 -4,9 Övriga externa kostnader -10,0 -7,1 Avskrivningar -0,3 -0,1 Summa -16,6 -12,1 Upplysning om revisorns arvode TEUR 2025 2024 Revisionsuppdrag -965 -811 Revisionsverksamhet utöver revisionsuppdraget -53 -29 Övriga tjänster -17 -249 Skatterådgivning -81 -282 Summa -1 116 -1 371 Revisionsuppdrag uppgår till 965 TEUR varav 248 TEUR till PwC Sverige. Revisionsverksamhet utöver revisionsuppdraget uppgår till 53 TEUR varav 53 TEUR till PwC Sverige. Övriga tjänster uppgår till 17 TEUR varav 17 TEUR till PwC Sverige. PwC Sverige har inte utfört någon skatterådgivning till Cibus. Med revisionsuppdrag avses revisorns ersättning för den lagstadgade revisionen. Arbetet innefattar granskningen av årsredovisningen, koncernredovisningen och bokföringen, styrelsens och verkställande direktörens förvaltning samt arvode för revisionsrådgivning som lämnats i samband med revisionsuppdraget. Not 8 Antal anställda, löner, andra ersättningar och sociala kostnader Antalet anställda i koncernen per den 31 december 2025 är 25 personer (10). Medeltalet anställda i koncernen under året uppgick till 24 personer (10), varav 13 män (6). I Sverge var medeltalet anställda 7 personer (6), varav 4 män (4), i Finland 5 personer (5), varav 2 män (2), Beligen 11 varav 6 män, i Danmark 0,4 varav 0,4 män samt i Norge, Nederländerna och Luxemburg är medeltalet anställda 0 (0). MEUR Helår 2025 Helår 2024 Löner och ersättningar -4,4 -3,4 Sociala kostnader inkl. löneskatt -1,1 -1,0 Pensionskostnad, premiebestämda -0,6 -0,5 Övriga personalkostnader -0,2 -0,0 Summa -6,3 -4,9 STYRELSE Till styrelsens ordförande och ledamöter utgår arvode enligt beslut fattat på bolagsstämma den 10 april 2025. VERKSTÄLLANDE DIREKTÖR Ersättning och förmåner beslutas av bolagets styrelse efter principer fastställda av stämma. TEUR 2025 Löner, arvoden och förmåner Rörlig ersättning6 Pensionskostnad Sociala kostnader inkl. löneskatt Summa Styrelsens ordförande, Stefan Gattberg¹ -57 - - -18 -75 Patrick Gylling2 -42 - - - -42 Elisabeth Norman -33 - - -10 -43 Victoria Skoglund -33 - - -10 -43 Nils Styf -33 - - -10 -43 Stina Lindh Hök3 -22 - - -7 -29 VD, Stina Lindh Hök3 -31 - -9 -10 -50 VD, Christian Fredrixon4 -1 074 - -111 -364 -1 549 Ledande befattningshavare (2 pers)5 -642 -171 -141 -156 -1 110 1) Ordförande sedan årstämman 2025. 2) Ordförande fram till årsstämman 2025. 3) Styrelseledamot från årstämman 2025 till 2 december 2025. VD från 2 december 2025. 4) VD fram till 2 december 2025. I löner, arvode och förmåner ingår överenskommen ersättning vid avslutad anställning. Kostnaden har belastat resultatet för 2025, medan utbetalningen av arvodet sker löpande under 2026 så länge den tidigare VD är anställd i bolaget. 5) Avser för 2025 CFO och COO som rapporterar direkt till VD. Under tidigare år inkluderades även CIOs för respektive land vilka rapporterar direkt till COO. 6) Rörlig ersättning gäller för räkenskapsår 2025, vilken utbetalas 2026. TEUR 2024 Löner, arvoden och förmåner Rörlig ersättning4 Pensionskostnad Sociala kostnader inkl. löneskatt Summa Styrelsens ordförande, Patrick Gylling -63 - - - -63 Elisabeth Norman -31 - - -10 -41 Victoria Skoglund -31 - - -10 -41 Stefan Gattberg -31 - - -10 -41 Nils Styf -31 - - -10 -41 VD, Christian Fredrixon¹ -372 -157 -91 -196 -816 VD, Sverker Källgården2 -65 - -14 -24 -103 Ledande befattningshavare (5 pers)3 -1 227 -903 -212 -431 -2 774 1) VD sedan den 15 januari 2024. 2) VD fram till 15 januari 2024 och anställd fram till 29 februari 2024, innebärande att ersättning till Sverker Källgården endast utbetalats under en del av 2024. 3) Under 2024 bestod ledande befattningshavare av CFO, COO samt CIO:er för respektive land, vilka rapporterar direkt till COO. 4) Rörlig ersättning gäller för räkenskapsåret 2024, vilken utbetalats under 2025. ===== SIDA 99 ===== 99 REDOVISNINGSPRINCIPER OCH NOTER Not 9 Finansnetto MEUR 2025 2024 Räntekostnader på lånen -60,4 -49,7 Ränteintäkter från omsättningstillgångar 1,6 2,1 Uppläggningskostnader -2,6 -4,0 Tomträttsavgäld -0,6 -0,6 Valutakursdifferenser -1,2 -0,9 Övriga finansiella intäkter och kostnader * -0,2 -4,4 Summa -63,4 -57,5 Samtliga räntekostnader är hänförliga till finansiella skulder värderade till upplupet anskaffningsvärde förutom ränta avseende derivatavtal (exkl. orealiserad värdeförändring). Uppläggningskostnader avser periodisering av uppläggningskostnader som periodiseras ut efter låneavtalets bindningstid. Tomträttsavgäld ses som ränta på den leasingskuld avgälderna ger upphov till. * I posten för 2024 ingår kostnad av engångskaraktär relaterade till främst förtida återbetalning av obligationer med förfall 2024 och 2025 och återinföring av uppläggningsavgifter kopplade till dessa obligationer. Not 10 Orealiserade värdeförändringar, räntederivat Bolagets finansiella strategi bygger på låg ränterisk vilket uppnås genom att bland annat nyttja räntederivat. Räntederivat ska enligt IFRS värderas till verkligt värde. Värdeförändringar i räntederivatportföljen uppkommer bland annat som en effekt av förändrade marknadsräntor samt till följd av återstående löptid. Orealiserade värdeförändringar påverkar koncernens resultat före skatt men inte kassaflödet eller förvaltningsresultatet. Not 11 Skatter MEUR 2025 2024 Aktuell skatt på årets resultat -1,5 -0,3 Summa aktuell skatt -1,5 -0,3 Uppskjuten skatt hänförlig till outnyttjat underskottsavdrag -1,1 0,2 Uppskjuten skatt hänförlig till temporära skillnader -6,1 2,8 Summa uppskjuten skatt -7,2 3,0 Årets skattekostnad 8,7 2,7 AVSTÄMNING ÅRETS SKATTEKOSTNAD MEUR 2025 2024 Resultat före skatt 100,1 -7,5 Årets skattekostnad -8,7 2,7 Skatt enligt svensk skattesats (20,6 %) -20,6 1,5 Skillnad i utländska skattesatser 0,7 -0,2 Skatteeffekt av ej skattepliktiga intäkter 0,5 -0,0 Skatteeffekt av ej avdragsgilla kostnader 9,2 0,7 Skatteeffekt av ej aktiverat underskott -2,1 0,9 Skatteeffekt av fastighetsförsäljning -0,1 -0,1 Skatt hänförlig till tidigare år -0,3 -0,7 Övriga skattemässiga justeringar 4,0 0,6 Summa -8,7 2,7 Not 12 Förvaltningsfastigheter Koncernen äger 672 förvaltningsfastigheter vilka redovisas till verkligt värde och värdeförändringar redovisas i resultaträkningen. Samtliga förvaltningsfastigheter värderas enligt nivå 3 inom verkligt värde hierarkin enligt IFRS 13 Värdering till verkligt värde. Verkligt värde baseras på marknadsvärderingar det vill säga det pris som vid värderingstidpunkten bedöms skulle erhållas vid försäljning av en tillgång eller betalas vid överlåtelse av en skuld genom en ordnad transaktion mellan marknadsaktörer. Fastigheterna värderas varje kvartal av externa oberoende värderare. Värderingen vid bokslutsdatum 31 december 2025 baseras på marknadsvärdering utförd av oberoende och välrenommerade värderingsinstitut Newsec, Cushman & Wakefield, CBRE, Stadim Bv och Inowai SA. VÄRDERINGSANTAGANDEN Verkligt värde har fastställts med en kombinerad tillämpning av ortsprismetod och avkastningsbaserad metod. Den avkastningsbaserade metoden bygger på att en kassaflödesanalys upprättats för varje fastighet. Kassaflödesanalysen utgörs av en bedömning av nuvärdet av fastighetens framtida driftnetton under kalkylperioden samt nuvärdet av fastighetens restvärde vid kalkylperiodens slut. Kalkylperioden uppgår till 10 år och restvärdet har bedömts genom en evighetskapitalisering av ett uppskattat marknadsmässigt driftnetto året efter kalkylperiodens slut. Evighetskapitaliseringen sker med ett direktavkastningskrav som har härletts från den aktuella transaktionsmarknaden för jämförbara fastigheter, såväl direkta som indirekta (fastigheter sålda i bolag) transaktioner har beaktats. Den långsiktiga inflationen uppskattas till 2 % över tidsperioden. Investeringar har bedömts utifrån det behov som föreligger. Under avtalsperioden antas hyresintäkter indexeras i enlighet med hyresavtalen. Fastighetsskatten bedöms utifrån senaste taxeringsvärden. Långsiktig vakans beaktas i värderingarna och bedöms utifrån fastighetens läge och skick. Kalkylränta och direktavkastningskrav är baserat på externvärderares erfarenhetsmässiga bedömningar av marknadens förräntningskrav. ===== SIDA 100 ===== 100 REDOVISNINGSPRINCIPER OCH NOTER MEUR 2025 Finland Sverige Norge Danmark Belgien Nederländerna Luxemburg Total Ingående värde 1 169,1 269,5 66,9 364,6 - - - 1870,1 Förvärv av fastigheter 66,3 22,5 37,8 65,8 450,1 118,5 8,5 769,5 Orealiserade värdeförändringar -23,4 5,4 7,7 3,5 5,0 1,6 -0,3 -0,5 Investeringar i befintliga fastigheter 12,5 0,6 - 0,5 1,7 0,3 1,0 16,6 Försäljning av fastigheter -9,1 -0,5 - - -21,7 - - -31,3 Övrigt - 16,8 0,0 -0,4 0,4 - 0,1 16,9 Utgående värde 1 215,4 314,3 112,4 434,0 435,5 120,4 9,3 2 641,3 MEUR 2024 Finland Sverige Norge Danmark Belgien Nederländerna Luxemburg Total Ingående värde 1 195,0 255,8 69,9 277,2 - - - 1 797,9 Förvärv av fastigheter 10,0 20,0 - 95,9 - - - 125,9 Orealiserade värdeförändringar -40,4 3,8 0,3 -8,4 - - - -44,7 Investeringar i befintliga fastigheter 4,9 0,2 0,2 0,2 - - - 5,5 Försäljning av fastigheter -0,4 -1,6 - - - - - -2,0 Valutakurseffekt - -8,7 3,5 -0,3 - - - -12,5 Utgående värde 1 169,1 269,5 66,9 364,6 - - - 1 870,1 Några av värderingsparametrarna är sammanlänkade. Ett exempel är att en högre inflationstakt å ena sidan påverkar framtida kassaflöden positivt, eftersom hyresavtalen är inflationskopplade, men å andra sidan påverkar det negativt nuvärdet av dessa framtida kassaflöden, eftersom diskonteringsräntan är ett resultat av avkastningskrav och inflation. Transaktionsvolymen och marknadsaktiviteten påverkar nivån av osäkerhet. När marknaden är stabil och många affärer genomförs är osäkerheten vanligtvis lägre, medan den ökar under perioder med kraftiga prisförändringar och större variationer i marknadens synsätt. Vid värdering av en grupp fastigheter, som i detta fall, tenderar dessa osäkerheter att jämnas ut. KÄNSLIGHETSANALYS Verkligt värde baseras på en uppskattning av det troliga försäljningspriset på marknaden vid en viss tidpunkt. Detta pris kan dock endast fastställas efter att en faktisk transaktion ägt rum. Eftersom fastighetsvärderingar innebär att man bedömer det sannolika försäljningspriset på marknaden vid ett specifikt tillfälle, finns det en viss osäkerhet kring de uppskattade marknadsvärderingarna. Vid extern fastighetsvärdering anges ofta ett intervall för att visa på osäkerheten i uppskattningarna av marknadsvärdet. Detta intervall ligger vanligtvis inom +/-10 procent. Vid fastighetsvärdering är avkastningskravet en kombination av en riskfri ränta och riskpremie. Med tanke på de underliggande marknadsförhållandena och den mycket diversifierade portföljen om 672 fastigheter, har ett intervall på +/- 25 räntepunkter bedömts som lämpligt. Med hänsyn till företagets ekonomiska beläggningsgrad på 95,5% under rapporteringsperioden, den högst diversifierade portföljen om 672 fastigheter där ingen utgjorde mer än 1,2% av hyresintäkterna, samt stabiliteten i dagligvaruhandlarnas affärsmodell, har ett intervall på 2% bedömts som tillräckligt. Känslighetsanalys TEUR Antagande Finland Sverige Norge Danmark Belgien Nederländerna Luxemburg Total Hyresintäkter +/- 10% 32 900 -33 082 26 221 -26 221 40 528 -47 838 7 078 -7 078 44 527 -44 527 2 070 -2 050 250 -1 110 153 574 -161 906 Kalkylränta +/- 25bps -45 702 50 051 -5 208 5 661 -21 998 15 357 -3 831 4 203 -17 888 19 451 -2 150 2 170 -430 470 -97 206 97 362 Långsiktig vakansgrad +/- 2% -21 476 21 318 -3 240 3 240 -9 868 9 868 -761 1 201 -10 300 10 300 0 0 0 0 -45 644 45 926 Procent 2025-12-31 Finland Sverige Norge Danmark Belgien Nederländerna Luxemburg Total Långsiktig inflation 2,0 2,0 2,0 2,0 2,0 2,1 2.0 2.0 Genomsnittlig kalkylränta 8,0 8,2 8,4 8,0 6,5 6,2 6,4 7,8 Genomsnittligt direktavkastning 6,8 6,4 6,4 5,8 6,0 - - 6,1 Genomsnittlig långsiktig vakans 5,7 5,0 2,3 - 6,5 - - 4,6 Procent 2024-12-31 Finland Sverige Norge Danmark Belgien Nederländerna Luxemburg Total Långsiktig inflation 2,0 2,0 2,0 2,0 - - - 2,0 Genomsnittlig kalkylränta 7,9 8,2 8,2 7,9 - - - 7,9 Genomsnittligt direktavkastning 6,7 6,5 6,2 5,6 - - - 6,4 Genomsnittlig långsiktig vakans 5,7 5,0 3,1 - - - - 4,5 ===== SIDA 101 ===== 101 REDOVISNINGSPRINCIPER OCH NOTER Not 13 Leasing NYTTJANDERÄTTSTILLGÅNGAR MEUR 2025 2024 Tomträttsavtal 16,1 11,9 Tomträttsavgäld -0,6 -0,6 Utgående värde 15,5 11,3 Dessa leasingavtal ses som eviga ur koncernens perspektiv då koncernen inte har någon rätt att säga upp avtalen. Samtliga tomträttsavtal kommer att omförhandlas vilket kommer att få en effekt på tomträttsavgäldernas storlek. Not 14 Uppskjuten skatt UPPSKJUTNA SKATTEFORDRINGAR MEUR 2025 2024 Ingående värde 1,9 1,9 Underskott 1,2 0,0 Utgående värde 3,1 1,9 UPPSKJUTNA SKATTESKULDER MEUR 2025 2024 Ingående värde 36,4 39,8 Temporära skillnader 4,2 3,5 Förvaltningsfastigheter 9,2 -4,9 Räntetak 0,4 -1,1 Övrigt -2,7 -0,3 Valutakurseffekt 0,9 -0,6 Utgående värde 48,4 36,4 Vid värdering av aktiverade och icke-aktiverade underskottsavdrag görs en bedömning av sannolikheten att underskotten kan utnyttjas. Fastställda underskott som med hög säkerhet kan nyttjas mot framtida vinster utgör underlag för beräkning av uppskjuten skattefordran. De skattemässiga underskotten beräknas uppgå till 15,4 MEUR (9,7). Skattefordran hänförlig till de skattemässiga underskotten har upptagits i koncernens balansräkning till 3,1 MEUR (1,9). Av de skattemässiga underskotten förfaller 12,2 MEUR inom 5 till 9 år medan övriga underskott ej har ett förfallodatum. Not 15 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter MEUR 2025 2024 Upplupna hyresintäkter 1,0 0,7 Upplupna serviceintäkter 0,6 - Övrigt 3,8 1,8 Utgående värde 5,5 2,5 Not 16 Likvida medel Likvida medel består av tillgodohavanden på bankkonton. Not 17 Eget kapital AKTIEKAPITAL Samtliga aktier är av samma aktieslag, är fullt betalda och berättigar till en röst. Inga aktier är reserverade för överlåtelse enligt optionsavtal eller andra avtal. Antalet aktier vid utgångenav året uppgår till 82 086 045 stycken med ett kvotvärde av 0,01 EUR per aktie. Antal 2025 2024 Ingående värde 62 972 150 57 246 140 Utnyttjande av teckningsoptioner - 1 396 Apportemission 13 313 895 - Nyemission 5 800 000 5 724 614 Utgående värde 82 086 045 62 972 150 RESULTAT PER AKTIE Redovisat resultat per aktie har beräknats genom att årets resultat hänförligt till moderbolagets aktieägare har dividerats med genomsnittligt antal utestående aktier under perioden. MEUR 2025 2024 Resultat hänförligt till moderbolagets aktieägare 91,4 -4,8 Resultat hänförligt till moderbolagets aktieägare efter minskning av ränta på hybridobligation 89,3 -7,3 Antal utestående aktier 82 086 045 62 972 150 Genomsnittligt antal aktier 78 569 668 58 951 923 FRITT EGET KAPITAL Fritt eget kapital, det vill säga det belopp som finns tillgängligt för utdelning till aktieägarna, utgörs av allt eget kapital med undantag för aktiekapitalet. Övrigt tillskjutet kapital är hänförligt till tidigare genomförd nyemission i samband med förvärv av fastigheterna. Inför årsstämman den 15 april 2026 föreslår styrelsen en utdelning om 0,90 EUR per befintlig aktie, vilket innebär totalt 73,9 MEUR. Utbetalning av utdelningen föreslås ske under en tolvmånadersperiod efter årsstämman. För det fall styrelsen maximalt utnyttjar det eventuella bemyndigande styrelsen kan erhålla vid årstämman den 15 april 2026, att besluta om nyemission upp till 10% av aktierna ifrån årstämman 2025 kommer en utdelning för tillkommande aktier om maximalt 7 387 744 EUR att delas ut. Av det disponibla beloppet per den 31 december 2025 kommer minst 757 229 206 EUR att återstå efter utdelning om maximalt totalt 81 265 185 EUR. Not 18 Hybridobligation Den 17 juni 2021 emitterade Cibus hybridobligationer om 30 MEUR under sitt nyligen etablerade MTN-program Hybridobligationerna har en evig löptid med möjlighet till första inlösen efter 5,25 år och löper med en ränta om 3 månader EURIBOR + 4,75 %. Hybridobligationen är sedan 24 juni 2021 noterad på Corporate Bond listan på Nasdaq Stockholm. ===== SIDA 102 ===== 102 REDOVISNINGSPRINCIPER OCH NOTER Not 19 Upplåning Information om bolagets upplåning hänvisas till not 23 Finansiell riskhantering och finansiella instrument. MEUR 2025 2024 Ingående värde 1 133,7 1 061,5 Obligation 80,0 189,6 Återköp av obligationer - -144,7 Upptagande av lån 531,0 522,5 Amortering av lån -466,8 -487,8 Övertagna lån i samband med rörelseförvärv 305,4 - Aktivering av uppläggningsavgifter -2,9 -4,0 Periodisering av uppläggningsavgifter 1,3 4,0 Valutakurseffekter 6,2 -7,4 Utgående värde 1 587,9 1 133,7 Not 20 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter MEUR 2025 2024 Förskottsbetalda hyror 9,4 5,1 Upplupen ränta 10,6 6,2 Upplupen utdelning 25,4 19,5 Övrigt 7,6 5,5 Utgående värde 53,0 36,3 Not 21 Transaktioner med närstående På årsstämman den 24 april 2020 beslutades att inrätta ett teckningsoptionsprogram om 160 000 optioner för Cibus bolagsledning, exklusive bolagets verkställande direktör som redan deltagit i ett teckningsoptionsprogram som inrättades av årsstämman 2019. Teckningskursen sattes till genomsnittskursen för Cibusaktien den 18-25 maj 2020 och uppgår till 12,20 EUR. Styrelsen i Cibus beslutade att i maj 2024 att lämna ett erbjudande till innehavarna av teckningsoptioner av serie 2020/2024 i bolaget om återköp av optioner. Som ett villkor för erbjudandet krävdes att teckningsoptionsinnehavarna återinvesterade återköpsvederlaget i aktier i Cibus genom utnyttjande av de teckningsoptioner som behållits. Totalt tecknades 1 396 aktier med stöd av teckningsoptionerna. På årsstämman den 15 april 2021 beslutades att inrätta ett teckningsoptionsprogram om 120 000 optioner för Cibus bolagsledning, exklusive bolagets verkställande direktör som redan deltagit i ett teckningsoptionsprogram som inrättades av årsstämman 2019. Teckningskursen sattes till genomsnittskursen för Cibusaktien den 18-28 juni 2021 och uppgår till 20,0 EUR. Teckning kan tidigast ske den 15 april 2024 och löper under fem efterföljande kvartal. På årsstämman den 20 april 2022 beslutades att inrätta ett teckningsoptionsprogram om 500 000 optioner för Cibus verkställande direktör, bolagsledning och nyckelanställda. Teckningskursen sattes till 110% av genomsnittskursen för Cibusaktien 5-9 maj 2022 och uppgick till 21,48 EUR. Styrelsen beslutade, för att främja bolagets långsiktiga intressen och hållbarhet, om ett avsteg från ersättningsriktlinjerna genom återköp av medarbetarnas tidigare inbetalda premier av samtliga teckningsoptioner från incitamentsprogrammet som beslutades på årsstämman 2022. Återköp genomfördes till ett belopp inklusive sociala avgifter om 630 TEUR som redovisades som administrationskostnad i andra kvartalet 2024. Samtliga teckningsoptioner för år 2022 har därefter makulerats. På årsstämman den 20 april 2023 beslutades att inrätta ett teckningsoptionsprogram om 386 000 optioner för Cibus verkställande direktör, bolagsledning och nyckelanställda. Teckningskursen sattes till 110% av genomsnittskursen för Cibusaktien 28 april - 5 maj 2023 och uppgår till 10,41 EUR. Teckning av optionerna kan ske tidigast 13 april 2026. På årsstämman den 15 april 2024 beslutades att inrätta ett teckningsoptionsprogram om 470 000 optioner för Cibus verkställande direktör, bolagsledning och nyckelanställda. Teckningskursen sattes till 110% av genomsnittskursen för Cibusaktien 24 april - 2 maj 2024 och uppgår till 154,20 SEK. Vidare beslutade årsstämman att subventionera optionspremien för teckningsoptionerna genom att bolaget återbetalar det belopp som erlagts av deltagaren som betalning för teckningsoptionerna i form av en kontantbonus. Denna kontantbonus uppgick till 441 TEUR inklusive sociala avgifter och redovisades i andra kvartalet 2024. På årsstämman den 10 april 2025 antogs två långsiktiga incitamentsprogram – ett för medarbetare i Norden och ett för medarbetare i Belgien. Båda baseras på teckningsoptioner, där det nordiska programmet följer tidigare struktur medan det belgiska är anpassat till lokal lagstiftning och har något längre löptid. Totalt omfattar programmen 547 500 teckningsoptioner, varav 390 000 i det nordiska programmet och 157 500 i det belgiska. Teckningskursen i det nordiska programmet fastställdes till 180,10 SEK, motsvarande 110 % av genomsnittskursen för perioden 24 april–2 maj 2025. I det belgiska programmet uppgår teckningskursen till 159,20 SEK, beräknad enligt belgiska regler baserat på den lägsta av den trettiodagars genomsnittliga stängningskursen och sista stängningskurs före erbjudandet. Årsstämman beslutade även om en kontantbonus som subvention av optionspremien, uppgående till 0,3 MEUR inklusive sociala avgifter, samt rådgivningskostnader om 0,2 MEUR. Samtliga kostnader redovisades i andra kvartalet 2025 Syftet med teckningsoptionsprogrammen, och skälen för avvikelsen från aktieägarnas företrädesrätt, är att stärka kopplingen mellan bolagsledningen och skapat aktieägarvärde. Därmed bedöms en ökad intressegemenskap uppstå mellan verkställande direktören, bolagsledningen samt nyckelanställda och aktieägare i Cibus. Avsikten är att teckningsoptionsprogrammet för bolagsledning och övriga anställda ska vara årligen återkommande. Antal optioner 2025 2024 Verkställande Direktör - 100 000 Ledande befattningshavare* 256 250 395 000 Utestående optioner 256 250 495 000 * Avser för 2025 CFO och COO som rapporterar direkt till VD. Under tidigare år inkluderades även CIOs för respektive land vilka rapporterar direkt till COO. Cibus har engagerat Advokatfirman Lindahl där styrelseledamot Victoria Skoglund är partner. Totalt utbetalt arvode under perioden uppgår till 0,1 MEUR. Not 22 Ställda säkerheter och eventualförpliktelser MEUR 2025 2024 Kontopant för likvida medel - - Fastighetsinteckningar 1 318,1 947,2 Utgående värde 1 318,1 947,2 Eventualförpliktelser Inga Inga ===== SIDA 103 ===== 103 Not 23 Finansiell riskhantering och finansiella instrument Koncernen är genom sin verksamhet exponerad för olika typer av finansiella risker, främst relaterat till likviditets-, ränte- och finansieringsrisker som beskrivs i ett eget stycke. Det är bolagets styrelse som är ytterst ansvarig för exponering, hantering och uppföljning av koncernens finansiella risker. De ramar som gäller för exponering, hantering och uppföljning av de finansiella riskerna följs upp av styrelsen löpande, se stycket “Likviditets- ränte-, finansierings- och valutarisk” nedan kring hantering av kapitalrisk. LIKVIDITETS -, RÄNTE -, FINANSIERINGS - OCH VALUTARISK Med likviditetsrisk avses risken att koncernen får problem med att möta dess åtagande relaterade till koncernens finansiella skulder. Fastigheterna är nästintill fullt uthyrda med en uthyrningsgrad om 95,5% och därmed är bolaget beroende av hyresgästernas ekonomi, finansiella ställning och betalningsförmåga eftersom bolagets intäkter i sin helhet består av hyresintäkter. Bolagets riskbild baseras på motpart och avtalslängd, vilket resulterar i att hyresavtal med kort avtalslängd får en annan riskbild än hyresavtal med längre avtalstider. Kreditrisken hanteras genom att koncernen kontinuerligt följer upp förfallna hyresfordringar. För att minimera likviditetsrisken görs löpande likviditetsprognoser för att säkerställa likviditet på såväl kort som lång sikt. Med finansieringsrisk avses risken att koncernen inte kan uppbringa tillräcklig finansiering till en rimlig kostnad. Betalning av ränta och driftkostnader hanteras genom att koncernen löpande får in hyresinbetalningar. Kostnaden för räntebindningen är en konsekvens av räntesäkringens storlek, löptider och valet av finansiellt derivat. Även förändringar av EURIBOR, STIBOR eller NIBOR medför att den relativa kostnaden för räntebindningen förändras. På förfallodagen, kommer bolaget att behöva refinansiera sina utestående skulder. Styrelsen diskuterar löpande behov av framtida finansiering. Koncernens förmåga att framgångsrikt refinansiera denna skuld beror på villkoren för de finansiella marknaderna i allmänhet vid denna tidpunkt. Som ett resultat, kan koncernens tillgång till finansieringskällor vid en viss tidpunkt inte vara tillgängligt på förmånliga villkor, eller överhuvudtaget. Koncernens förmåga att refinansiera sina skuldförpliktelser på fördelaktiga villkor, eller överhuvudtaget, kan ha en väsentlig negativ effekt på koncernens verksamhet, finansiella ställning och resultat. Ränterisken definieras som hur räntenivån påverkar resultat och kassaflöde. I och med att koncernen i allt väsentligt har bundna räntor under lånens löptid är ränteexponeringen delvis begränsad på kort och medellång sikt. Utifrån aktuell intjäningsförmåga och med beaktandet av räntetak, ränteswappar och lån som löper med fast ränta som fanns på plats per 31 december 2025 blir resultateffekten av en ökning av marknadsräntan med 1 %-enhet -0,8 MEUR på årsbasis. Resultateffekten av en ökning med 2 %-enheter blir -1,0 MEUR på årsbasis. Omvänt ger en minskning av marknadsräntan med 1 %-enhet och 2 %-enheter +4,5 respektive +9,3 MEUR i resultateffekt. Orsaken till den assymetriska riskprofilen är att en viss del av räntesäkringarna utgörs av räntetak. I villkoren för bolagets obligationer som var utestående per 2025-12-31 finns det krav, så kallade kovenanter, om att koncernens belåningsgrad inte får vara högre än 70 % och koncernens räntetäckningsgrad får vara lägre än 1,50. Bolaget uppfyller samtliga krav per den 31 december 2025. För de fall att bolaget inte skulle uppfylla dessa krav innebär det ett brott mot låneavtalet. Koncernen har vidare säkerställda banklån som har upptagits i dotterbolag i samtliga länder där Cibus äger fastigheter. Även i dessa låneavtal finns det kovenanter avseende belåningsgrad och räntetäckningsgrad och/eller andra finansiella åtaganden. Alla låntagarbolag uppfyller samtliga krav per 31 december 2025. Koncernens låneavtal innehåller i övrigt inte några särskilda villkor som kan medföra att betalningstidpunkten blir väsentligt tidigare än vad som framgår av tabellerna intill. Löptidsfördelning av kontraktsenliga betalningsåtaganden relaterade till koncernens och moderbolagets finansiella skulder presenteras i tabellerna nedan utefter de lånevillkor som fanns per 31 december 2025 och ränteläget per samma datum. MEUR 2025 Inom 3 mån Inom 3-12 mån Inom 1-3 år Inom 3-5 år Bank- och obligationsskuld 5,2 85,0 1 291,7 210,9 Låneränta 15,1 45,2 72,5 7,5 Ränta på finansiella derivat 1,0 3,1 4,2 2,1 Leverantörsskulder 4,2 - - - Övriga kortfristiga skulder 5,2 - - - Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 10,6 - - - Totalt 41,3 133,3 1 368,4 220,5 MEUR 2024 Inom 3 mån Inom 3-12 mån Inom 1-3 år Inom 3-5 år Bank- och obligationsskuld - 120,8 891,0 126,3 Låneränta 13,9 42,3 73,9 6,3 Ränta på finansiella derivat -0,0 -0,3 -1,0 0,0 Leverantörsskulder 3,5 - - - Övriga kortfristiga skulder 5,6 - - - Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 6,2 - - - Totalt 29,2 162,8 963,9 132,6 REDOVISNINGSPRINCIPER OCH NOTER ===== SIDA 104 ===== 104 Koncernens åtagande för finansiella skulder täcks genom kassaflöde från ingångna hyresavtal. För att minimera likviditetsrisken görs löpande likviditetsprognoser för att säkerställa likviditet på såväl kort som lång sikt. Nedan visas förändring i bolagets finansieringsverksamhet i enlighet med IAS 7 - Rapport över kassaflöden. Avstämning av skulder som härrör från finansierings- verksamheten MEUR Upplåning Finansiella derivat Summa IB 2025-01-01 1 133,7 2,1 1 135,8 Upptagande av lån 531,0 - 531,0 Amortering av lån -466,8 - -466,8 Obligation 80,0 - 80,0 Kassaflödes- påverkande poster -2,9 - -2,9 Ej kassaflödes- påverkande poster * 312,9 2,2 315,1 UB 2025-12-31 1 587,9 4,3 1 592,2 MEUR Upplåning Finansiella derivat Summa IB 2024-01-01 1 061,5 0,1 1 061,6 Upptagande av lån 522,5 - 522,5 Amortering av lån -487,8 - -487,8 Obligation 189,6 - 189,6 Återköp av obligationer -144,7 - -144.7 Kassaflödes- påverkande poster -4,0 - -4,0 Ej kassaflödes- påverkande poster * -3,4 2,0 -1,3 UB 2024-12-31 1 133,7 2,1 1 135,8 * I ej kassaflödespåverkande poster ingår de lån som övertogs i samband med förvärvet av Forum Estates samt periodisering av uppläggningsavgifter och valutaeffekter. Cibus redovisningsvaluta är EUR. Vid transaktioner i annan valuta utsätts Cibus för en valutarisk. Cibus äger fastigheter i Sverige, Danmark och Norge vilket innebär en exponering i SEK, DKK och NOK. Cibus hanterar valutarisk främst genom att matcha fordringar och skulder i samma valuta. Styrelsen i Cibus har möjlighet att godkänna att valutaderivat användas för att minimera valutaexponering för bolaget. Då valutaexponeringen inte bedöms vara signifikat har inga valutaderivat används per sista december 2025. KREDIT- OCH MOTPARTSRISK Med kreditrisk avses risken för att motparten i en transaktion orsakar koncernen en förlust genom att inte fullfölja sina avtalsenliga förpliktelser. Koncernens exponering för kreditrisk är huvudsakligen hänförlig finansiella kontrakt med banker, banktillgodohavanden samt hyresfordringar. Koncernen har endast bankrelationer med motparter som innehar en Investment grade-rating. Ekonomisk uthyrningsgrad i fastighetsbeståndet är för närvarande ca 95,5 %. Baserat på de historiska nivåerna i beståndet är det i linje med den förväntade långsiktiga vakansgraden i beståndet. Bolaget är därmed beroende av hyresgästernas ekonomi, finansiella ställning och betalningsförmåga eftersom bolagets intäkter i sin helhet består av hyresintäkter. Bolagets riskbild baseras på motpart och avtalslängd, vilket resulterar i att hyresavtal med kort avtalslängd får en annan riskbild än hyresavtal med längre avtalstider. Kreditrisken hanteras genom att koncernen kontinuerligt följer upp förfallna hyresfordringar. Koncernens och moderbolagets maximala exponering för kreditrisk bedöms motsvaras av bokförda värden på samtliga finansiella tillgångar och framgår av tabellen nedan. MEUR 2025 2024 Hyresfordringar 3,5 0,7 Övriga fordringar 14,8 5,0 Likvida medel 54,9 50,8 Maximal exponering för kreditrisk 73,2 56,5 Till följd av att löptiden på rörelsefordringar och rörelseskulder understiger tre månader ger en diskontering baserat på gällande marknadsförutsättningar inte några väsentliga effekter. Kreditrisken på långfristiga lån har inte förändrats väsentligt sedan lånen upptogs. Risken hänförlig till finansiella motparter bedöms vara begränsad. Hantering av kapitalrisk Koncernen följer upp kapitalstrukturen på basis av skuldsättningsgraden, räntetäckningsgrad, belåningsgrad samt soliditet. För definitioner sid 116. MEUR 2025 2024 Totala skulder 1 724,8 1 233,7 Eget kapital 1 021,2 708,7 Skuldsättningsgrad, ggr 1,7 1,7 MEUR 2025 2024 Driftnetto 157,6 116,5 Administrationskostnader -16,6 -12,1 Totalt 141,0 104,4 Räntenetto -58,6 -47,5 Räntetäckningsgrad, ggr (Rullande 12 månader) 2,4 2,2 MEUR 2025 2024 Nettoskuld till kreditinstitut * 1 537,9 1 087,3 Fastigheternas marknadsvärde 2 641,3 1 870,1 Belåningsgrad nettoskuld % 58,1 58,1 MEUR 2025 2024 Eget kapital 1 021,2 708,7 Balansomslutning 2 746,0 1 942,5 Soliditet,% 37,2 36,5 * Skuld till kreditinsitut justerat för uppläggningsavgift minus likvida medel. Kategorisering av finansiella instrument Bokfört värde för finansiella tillgångar och finansiella skulder fördelat per värderingskategori i enlighet med IFRS 9 framgår av tabellen nedan. REDOVISNINGSPRINCIPER OCH NOTER ===== SIDA 105 ===== 105 MEUR 2025 Finansiella tillgångar värderade till upplupet anskaffningsvärde FInansiella skulder värderade till upplupet anskaffningsvärde Finansiella tillgångar värderade till verkligt värde via resultatet Finansiella skulder värderade till verkligt värde via resultatet Redovisat värde Finansiella tillgångar Finansiella derivat - - - - - Övriga långfristigar 6,7 - - - 6,7 Kundfordringar 3,5 - - - 3,5 Övriga kortfristigar 14,8 - - - 14,8 Likvida medel 54,9 - - - 54,9 79,9 - - - 79,9 Finansiella skulder Skulder till kreditinstitut - 1 592,8 - - 1 592,8 Finansiella derivat - - - 4,3 4,3 Leverantörsskulder - 4,2 - - 4,2 Övriga kortfristiga skulder - 5,2 - - 5,2 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter - 10,6 - - 10,6 - 1 612,8 - 4,3 1 617,1 MEUR 2024 Finansiella tillgångar värderade till upplupet anskaffningsvärde FInansiella skulder värderade till upplupet anskaffningsvärde Finansiella tillgångar värderade till verkligt värde via resultatet Finansiella skulder värderade till verkligt värde via resultatet Redovisat värde Finansiella tillgångar Finansiella derivat - - - - - Övriga långfristigar 0,0 - - - 0,0 Kundfordringar 0,7 - - - 0,7 Övriga kortfristigar 5,0 - - - 5,0 Likvida medel 50,8 - - - 50,8 56,5 - - - 56,5 Finansiella skulder Skulder till kreditinstitut - 1 138,1 - - 1 138,1 Finansiella derivat - - - 2,1 2,1 Leverantörsskulder - 3,5 - - 3,5 Övriga kortfristiga skulder - 5,6 - - 5,6 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter - 6,2 - - 6,2 - 1 153,4 - 2,1 1 155,5 Värdering till verkligt värde Koncernen innehar finansiella instrument som värderas till verkligt värde i balansräkningen. De finansiella instrument utgör av räntetak och ränteswappar som beskrivits tidigare. Bolagets förvaltningsfastigheter värderas till verkligt värde i enlighet med nivå 3, se vidare under avsnitt Förvaltningsfastigheter i redovisningsprinciper och not 12. Verkligt värde på bolagets upplåning bedöms motsvara det bokförda värdet per räkenskapsårets utgång. Värdet på de finansiella instrumenten värderas till verkligt värde i enlighet med nivå 2 till -4,3 MEUR (-2,1) per den 31 december 2025. I avtalen för derivaten (företrädelsevis ISDA-avtal) finns möjlighet till nettning av förpliktelser gentemot samma motpart. För övriga finansiella tillgångar och för finansiella skulder som löper med fast eller rörlig ränta bedöms de redovisade värdena vara en god approximation av de verkliga värdena. För Cibus egna utestående obligationer respektive hybridobligationer bedöms verkligt värde vara ca 102,6 % respektive 101,3 % av redovisat värde baserat på respektive utestående obligations kurs per bokslutsdagen. REDOVISNINGSPRINCIPER OCH NOTER ===== SIDA 106 ===== 106 REDOVISNINGSPRINCIPER OCH NOTER RÄNTETAK FÖRFALLOSTRUKTUR Räntetak Belopp MEUR Räntetak Framtida start Förfall 35,0 2,00% - 2026-12-29 25,0 2,50% - 2026-12-31 96,0 2,00% - 2027-12-13 67,5 1,90% - 2027-12-30 4,5 1,95% 2026-01-15 2028-04-09 3,5 1,95% 2026-04-15 2028-04-09 68,0 2,00% - 2028-04-15 50,6 2,00% - 2028-04-15 67,0 2,20% 2027-12-30 2028-12-15 40,0 3,00% - 2029-01-17 4,5 3,00% 2028-09-29 2032-09-30 461,1 Belopp MSEK Räntetak Framtida start Förfall 110,0 0,25% - 2026-01-08 30,0 3,50% - 2026-01-08 210,0 1,90% - 2027-09-15 68,0 2,00% - 2027-09-29 180,0 2,00% 2026-01-08 2028-06-13 598,0 Belopp MNOK Räntetak Framtida start Förfall 72,3 4,00% - 2026-11-30 119,5 3,90% - 2028-10-15 115,0 3,80% - 2028-10-15 75,0 3,59% 2026-11-30 2028-10-15 381,8 Ränteswappar Belopp MEUR Betalar fast Framtida start Förfall 0,1* 2,35% - 2026-09-01 50,0 2,56% - 2026-12-31 65,0 2,96% - 2027-07-15 35,0 3,03% - 2027-07-15 40,0 2,58% - 2027-09-30 25,0 2,75% - 2027-12-30 70,0 2,97% - 2027-11-28 26,0 2,31% - 2027-12-13 67,5 2,06% - 2027-12-30 Ränteswappar fortsättning Belopp MEUR Betalar fast Framtida start Förfall 38,0 1,99% - 2027-12-30 10,0 2,01% - 2028-04-09 20,0 2,76% - 2028-04-15 13,0 1,99% - 2028-04-15 25,0 2,79% - 2028-04-15 30,0 2,85% - 2028-04-15 22,0 1,97% - 2028-04-15 8,6 2,07% - 2028-04-15 7,3* 2,43% - 2028-09-29 104,0 2,28% 2027-12-30 2028-12-15 12,5 2,39% - 2029-01-17 12,5 2,36% - 2029-01-17 10,0 2,15% - 2029-01-17 5,0 2,06% - 2029-01-17 25,0 2,43% 2026-12-31 2029-12-31 25,0 2,25% 2026-12-31 2029-12-31 75,0** 3,04% - 2030-12-31 25,0 2,45% - 2030-12-31 25,0 2,22% 2029-12-31 2031-12-31 3,0* 3,27% - 2032-09-30 874,6 * Amorterande ** Cibus betalar 3,04% och erhåller det högsta av 2,93% och 3m Euribor under 2026. Belopp MSEK Betalar fast Framtida start Förfall 450,0 1,99% - 2027-09-15 111,0 1,86% - 2027-09-15 265,0 2,89% - 2027-10-02 65,0 2,33% - 2027-12-18 62,2 2,36% - 2027-12-18 180,0 2,22% - 2028-06-13 435,0 3,10% - 2032-04-07 1 568,2 Belopp MNOK Betalar fast Framtida start Förfall 16,9 4,03% - 2028-01-15 100,0 3,53% - 2028-10-15 84,5 3,97% - 2028-10-15 90,0 3,85% - 2028-10-15 35,0 3,82% - 2028-10-15 326,4 OBLIGATIONER OCH HYBRIDOBLIGATIONER Per 2025-12-31 bestod 17 % av Cibus externa finansieringskällor av icke säkerställda obligationer till ett värde av 274,7 MEUR. Utöver det har Cibus ett hybridobligationslån, bokat som eget kapital, på 30 MEUR motsvarande 2 % av den externa finansieringen. Alla obligationer är noterade på Nasdaq Stockholm Corporate Bond list. Under inledningen av 2026 emitterades MTN-lån 109 om 85 MEUR (SE0027597584) med förfall 2030-01-20 till 3M Euribor+2,10 %. I samband med denna emission återbetalades MTN-lån 105 om 50 MEUR. I mars 2026 emitterades även en ny hybridobligation (SE0028001586) med en fast ränta om 6,25 %. Tidigare hybridobligation återbetalas med 21,5 MEUR i mars 2026 och resterande 8,5 MEUR i april 2026. Noterade obligationslån 2025-12-31 Typ MTN lån Förfall ESG Valuta Emitterat belopp Eget innehav Uteståen- de belopp Referensränta Emissions- kurs Betald marginal Emitterad marginal ISIN Hybridobligation 101 - - EUR 30,0 0,0 30,0** 3M Euribor 100,000 4,75% 4,75% SE0013360344 Obligation 105 2027-02-01 Grön EUR 50,0 0,0 50,0** 3M Euribor 100,000 4,00% 4,00% SE0013361334 Obligation 106 2028-04-02 Grön EUR 80,0 0,0 80,0 3M Euribor 100,000 4,00% 4,00% SE0021921665 Obligation 107 2027-10-02 Grön SEK 700,0 0,0 700,0 3M Stibor 100,000 3,50% 3,50% SE0021921673 Obligation 108:1 2029-01-17 Grön EUR 50,0 0,0 50,0 3M Euribor 100,000 2,50% 2,50% SE0013362035 Obligation 108:2 2029-01-17 Grön EUR 20,0 0,0 20,0 3M Euribor 101,228 2,50% 2,10% SE0013362035 Obligation 108:3 2029-01-17 Grön EUR 10,0 0,0 10,0 3M Euribor 101,228 2,50% 2,10% SE0013362035 *21,5 MEUR återbetaldes i mars 2026 och 8,5 återbetalas i april 2026 **Återbetald i början av februari 2026. KAPITALBINDINGSSTRUKTUR I BANKLÅN OCH OBLIGATIONSLÅN Säkerställda banklån Obligationer Total upplåning 2025-12-31 MEUR Genomsnittlig marginal MEUR Genomsnittlig marginal MEUR Andel % 0-12 mån 78,9 1,6 % - - 78, 5 % 1-2 år 502,3 1,4 % 114,7 3,7 % 617,0 39 % 2-3 år 589,8 1,5 % 80,0 4,0 % 669,8 42 % 3+ år 147,1 1,4 % 80,0 2,4 % 227,1 14 % Summa 1 318,1 1,4 % 274,7 3,4 % 1 592,8 100 % ===== SIDA 107 ===== 107 Not 24 Rörelseförvärv Den 27 januari 2025 förvärvade Cibus samtliga aktier i Forum Estates och beslutade samtidigt om en apportemission av 13 313 895 aktier som vederlag för förvärvet. Apportegendomen har ett sammanlagt värde om 204 MEUR, varav 114 MEUR avser aktierna och 90 MEUR avser lånefordringar. Forum Estate äger och förvaltar fastigheter för livsmedel och dagligvaror i Benelux. Portföljen bestod av 149 fastigheter med ett underliggande fastighetsvärde om 512 MEUR. Forum Estate hade 12 anställda i Gent, Belgien och under 2024 uppgick hyresintäkter till 31,3 MEUR. Forum Estate ingår i koncernens Finansiella rapport från och med 27 januari. Detaljer om förvärvsanalys, förvärvade nettotillgångar och goodwill är enligt följande PRELIMINÄR FÖRVÄRVSANALYS FÖR FORUM ESTATES. Köpeskilling MEUR Apportegendom 113,6 Summa köpeskilling 113,6 Verkligt värde på de 13 313 895 aktier som utfärdats som en del av köpeskillingen för Forum Estates baserades på den noterade aktiekursen den 27 januari 2025 om 175,9 kr per aktie. Transaktionskostnader på ca 1,9 MEUR vilka är direkt hänförliga till apportemissionen redovisats som en avdragspost från värdet på överförda aktier respektive från eget kapital. Förvärvsrelaterade kostnader på ca 9,1 MEUR, som inte var direkt hänförliga till aktieemissionen, ingår bland övriga intäkter i resultaträkningen samt i den löpande verksamheten i kassaflödesanalysen. VERKLIGT VÄRDE PÅ IDENTIFIERBARA TILLGÅNGAR OCH SKULDER PÅ FÖRVÄRVSDAGEN VAR: MEUR Förvaltningsfastigheter 512,2 Andra materiella tillgångar 0,4 Finansiella anläggningstillgångar 11,6 Omsättningstillgångar 6,0 Likvida medel 1,7 Totala tillgångar 531,9 Upplåning 305,4 Övriga långfristiga skulder 5,5 Kortfristiga skulder 79,5 Totala skulder 390,4 Totalt identifierbara nettotillgångar till verkligt värde 141,5 Negativ goodwill -27,9 Köpeskilling 113,6 Transaktionen är ett strategiskt steg i syfte att skapa en paneuropeisk plattform för fastigheter inom livsmedel- och dagligvaruhandeln i enlighet med Cibus uttalade strategi att genomföra förvärv som bidrar till att ge en ökad kassaflödesmässig intjäning per aktie. I samband med förvärvet uppstod en negativ goodwill till följd av att bolaget föredrog att bli en del av Cibus och utvecklas inom en noterad miljö. Den negativa goodwillen redovisas som en övrig intäkt inom förvaltningsresultatet. Ingen del av den redovisade negativa goodwillen förväntas vara skattepliktig. Den negativa goodwillen redovisas netto med avdrag för förvärvsrelaterade kostnader samt finansiella intäkter som uppkom i samband med förvärvet under raden övriga intäkter (20,5 MEUR). Det har inte gjorts några rörelseförvärv under 2024. REDOVISNINGSPRINCIPER OCH NOTER ===== SIDA 108 ===== 108 Moderbolagets redovisningsprinciper och noter Not 25 Redovisningsprinciper Moderbolaget tillämpar Årsredovisningslagen och Rådet för finansiell rapporterings rekommendation RFR 2 Redovisning för juridiska personer. Tillämpning av RFR 2 innebär att moderbolaget så långt som möjligt tillämpar alla av EU godkända IFRS inom ramen för Årsredovisningslagen samt beaktat sambandet mellan redovisning och beskattning. Skillnaderna mellan moderbolagets och koncernens redovisningsprinciper beskrivs härnäst. FINANSIELLA INSTRUMENT Moderbolaget tillämpar inte IFRS 9 i juridisk person. Moderbolaget redovisar en finansiell tillgång eller en finansiell skuld när det blir part i det finansiella instrumentets avtalsmässiga villkor. Vid första redovisningstillfället redovisas finansiella instrument till anskaffningsvärde, med vilket avses det belopp som motsvarar utgifterna för tillgångens förvärv med tillägg för transaktionsutgifter som är direkt hänförligt till förvärvet. Moderbolaget redovisar en förlustreserv för förväntade kreditförluster på finansiella tillgångar som redovisas som omsättningstillgångar och värderas till upplupet anskaffningsvärde. Moderbolaget redovisar årets förändring i förväntade kreditförluster i resultatet. Vid beräkning av nettoförsäljningsvärdet på finansiella tillgångar som redovisas som omsättningstillgångar ska principerna för nedskrivningsprövning och förlustriskreservering i IFRS 9 tillämpas. En finansiell tillgång respektive finansiell skuld bokas bort från balansräkningen när den avtalsenliga rätten till kassaflödet från tillgången har upphört eller reglerats respektive när den avtalade förpliktelsen fullgjorts eller upphört. HYBRIDOBLIGATION Hybridobligationer klassificeras som en del av eget kapital i koncernens finansiella rapporter, eftersom företaget inte har någon avtalsenlig skyldighet att återbetala lånekapitalet. Obligationsinnehavarna har inga rättigheter motsvarande ordinarie aktieägare, och obligationen späder inte ut aktieägarnas ägande i företaget. Hybridobligationer redovisas till emitterat belopp. Om ränta betalas på hybridobligationer redovisas detta direkt i balanserat resultat. KLASSIFICERING OCH UPPSTÄLLNINGSFORMER Moderbolagets resultat- och balansräkning är uppställda enligt Årsredovisningslagens scheman. Skillnaden mot IAS 1 Utformning av finansiella rapporter som tillämpas vid utformningen av koncernens finansiella rapporter är främst redovisning av finansiella intäkter och kostnader, anläggningstillgångar, eget kapital samt förekomsten av avsättningar som egen rubrik. DOTTERBOLAG Andelar i dotterbolag redovisas till anskaffningsvärde i moderbolagets finansiella rapporter. Not 26 Administrationskostnader och upplysning om revisorns arvode och kostnadsersättning MEUR 2025 2024 Personalkostnader -3,6 -3,4 Övriga externa kostnader -11,7 -2,2 Avskrivningar -0,1 -0,0 Summa -15,4 -5,6 Upplysning om revisorns arvode TEUR 2025 2024 Revisionsuppdrag -69 -62 Revisionsverksamhet utöver revisionsuppdraget -53 -29 Övriga tjänster -17 -249 Skatterådgivning -76 -282 Summa -215 -622 Revisionsuppdrag uppgår till 69 TEUR varav 69 TEUR till PwC Sverige. Revisionsverksamhet utöver revisionuppdraget uppgår till 53 TEUR, varav 53 TEUR till PwC Sverige. Övriga tjänster uppgår till 17 TEUR varav 17 TEUR till PwC Sverige. PwC Sverige har inte utfört någon skatterådgivning till Cibus. Med revisionsuppdrag avses revisorns ersättning för den lagstadgade revisionen. Arbetet innefattar granskningen av årsredovisningen, koncernredovisningen och bokföringen, styrelsens och verkställande direktörens förvaltning samt arvode för revisionsrådgivning som lämnats i samband med revisionsuppdraget. Not 27 Antal anställda, löner, andra ersättningar och sociala kostnader MEUR 2025 2024 Löner och ersättningar -2,3 -2,1 Sociala kostnader inkl. löneskatt -1,0 -1,0 Pensionskostnad, premiebestämd -0,3 -0,3 Övriga personalkostnader -0,0 -0,0 Summa -3,6 -3,4 Antalet anställda per den 31 december 2025 är 9 personer (5). KONCERNBIDRAG Ett koncernbidrag som moderbolaget erhåller från ett dotterbolag redovisas som en bokslutsdisposition enligt alternativregeln. Koncernbidrag lämnade från moderbolaget till ett dotterbolag, eller mellan dotterbolag redovisas som en bokslutsdisposition enligt alternativregeln. UTDELNINGAR Utdelningar redovisas som skuld efter det att årsstämman godkänt utdelningen. ===== SIDA 109 ===== 109 Not 28 Finansiella intäkter och kostnader MEUR 2025 2024 Ränteintäkter från bank 0,8 1,6 Ränteintäkter från koncernföretag 30,8 35,3 Räntekostnader på obligationslån -15,1 -14,0 Kostnader för förtidslösen obligationslån -0,0 -4,1 Uppläggningskostnader -0,7 -1,7 Orealiserad värdeförändringar på räntetak -0,1 -2,6 Valutakursdifferenser -1,5 -0,8 Summa 14,2 13,7 Samtliga räntekostnader är hänförliga till finansiella skulder värderade till upplupet anskaffningsvärde samt ränta avseende derivatavtal (exkl. orealiserad värdeförändring). Uppläggningskostnader avser periodisering av uppläggningskostnader som periodiseras ut efter låneavtalets bindningstid. För året avser övriga finansiella kostnader transaktionskostnader i samband med upptagande av den externa finansieringen. Not 30 Andelar i dotterbolag MEUR 2025-12-31 2024-12-31 Ingående värde 523,9 270,9 Förvärv av dotterbolag 0,0 - Aktieägartillskott 148,4 252,9 Utgående värde 672,3 523,9 Under året har Cibus förvärvat dotterbolaget Cibus Benelux Real Estate AB. Cibus Finland Real Estate AB, Cibus Finland Oy Ab, Cibus Sweden Real Estate AB, Cibus Norway Real Estate AB, Cibus Denmark Real Estate AB, Cibus Benelux Real Estate AB är direktägda av Cibus Nordic Real Estate AB (publ), se nedan. Information om dotterbolagen framgår emellertid av respektive dotterbolags årsredovisning. Angiven kapitalandel inkluderar även andra koncernbolags andelar. Totalt finns i koncernen 433 aktiebolag varav 47 av bolagen är delägda dotterbolag. Dotterbolag Kapital- andel, % Rösträtts- andel, % Bokfört värde MEUR Eget kapital MEUR Cibus Finland Real Estate AB 100 100 331,5 317,7 Cibus Finland Oy Ab 100 100 0,1 0,1 Cibus Sweden Real Estate AB 100 100 44,8 44,8 Cibus Norway Real Estate AB 100 100 42,2 42,2 Cibus Denmark Real Estate AB 100 100 140,1 164,7 Cibus Benelux Real Estate AB 100 100 113,6 114,9 Summa 100 100 672,3 684,4 Dotterbolag Org. Nr Säte Cibus Finland Real Estate AB 559121-3284 Stockholm Cibus Finland Oy Ab 3003070-2 Helsingfors Cibus Sweden Real Estate AB 559229-6643 Stockholm Cibus Norway Real Estate AB 559332-0509 Stockholm Cibus Denmark Real Estate AB 559318-4616 Stockholm Cibus Benelux Real Estate AB 559515-2595 Stockholm Not 29 Skatter MEUR 2025 2024 Aktuell skatt på årets resultat -0,4 -0,0 Summa -0,4 -0,0 Uppskjuten skatt hänförlig till -0,8 0,1 outnyttjat underskottsavdrag Summa -0,8 0,1 Årets skattekostnad -1,2 0,1 AVSTÄMNING ÅRETS SKATTEKOSTNAD MEUR 2025 2024 Resultat före skatt 12,7 10,6 Årets skattekostnad -1,2 0,1 Skatt enligt svensk skattesats (20,6 %) -2,6 -2,2 Skatteeffekt av ej avdragsgilla orealiserade värdeförändringar 0,0 0,5 Skatteeffekt av ej avdragsgilla kostnader 0,8 1,3 Outnyttjat underskott från föregående år 0,8 1,0 Skatt hänförligt till tidigare år -0,2 -0,5 Summa -1,2 0,1 Inkomstskatt beräknas med 20,6 % på årets skattemässiga resultat. Nedan presenteras en avstämning mellan redovisat resultat och årets skattekostnad. Uppskjutna skattefordringar avseende skattemässiga underskottsavdrag redovisas i den utsträckning som det är sannolikt att de kommer att utnyttjas mot framtida skattepliktiga resultat. De skattemässiga underskotten beräknas uppgå till ca 3,9 MEUR (4,8) per 31 december 2025. REDOVISNINGSPRINCIPER OCH NOTER ===== SIDA 110 ===== 110 Not 33 Ställda säkerheter och eventualförpliktelser MEUR 2025 2024 Kontopant för likvida medel - - Fastighetsinteckningar - - Utgående värde - - Eventualförpliktelser* 1 038,0 947,2 Avser borgensåtagandet avseende dotterföretags externa upplåning i Finland, Sverige, Danmark och Norge per 31 december. * Tidigare års belopp har justerats för att motsvara moderbolagets borgenså- tagande för dotterbolag. En rättelse har gjorts i föregående års siffror för att korrekt återspegla moderbolagets borgensåtaganden. Denna justering har ingen annan påverkan på den finansiella rapporten. Not 32 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter MEUR 2025 2024 Upplupen ränta 4,0 3,0 Upplupen utdelning 25,4 19,5 Övrigt 1,4 0,8 Utgående värde 30,8 23,3 Not 31 Skulder till kreditinstitut MEUR 2025 2024 Ingående värde 189,6 146,4 Upptagande av obligationslån 80,0 189,6 Återköp av obligationslån - -144,7 Aktivering av uppläggningsavgift -0,7 -1,8 Periodisering av uppläggningsavgift -0,7 1,7 Valutakurseffekter 5,1 -1,6 Utgående värde 273,3 189,6 MEUR 2025 Inom 3 mån Inom 3-12 mån Inom 1-3 år Inom 3-5 år Obligationslån - - 194,7 80,0 Obligationsränta 3,7 11,4 16,4 0,2 Ränta på finansiella derivat 0,4 1,3 2,0 1,6 Leverantörsskulder 0,2 - - - Övriga kortfristiga skulder 0,5 - - - Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 4,0 - - - Totalt 8,8 12,7 213,1 81,8 MEUR 2024 Inom 3 mån Inom 3-12 mån Inom 1-3 år Inom 3-5 år Obligationslån - - 110,9 80,0 Obligationsränta 3,3 10,2 22,8 1,5 Ränta på finansiella derivat 0,0 0,0 0,0 0,0 Leverantörsskulder 0,2 - - - Övriga kortfristiga skulder 0,1 - - - Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 3,0 - - - Totalt 6,6 10,2 133,7 81,5 Se not 23 för ytterligare information avseende finansiell riskhantering och finansiella instrument. REDOVISNINGSPRINCIPER OCH NOTER ===== SIDA 111 ===== 111 Årsredovisningen godkändes av styrelsen och daterades i Stockholm den 18 mars 2026. Cibus Nordic Real Estate AB (publ) Organisationsnummer 559135-0599 Denna årsredovisning har offentliggjorts på svenska och engelska. Vid en eventuell avvikelse mellan språkversionerna ska den svenskspråkiga versionen ha företräde. Vår revisionsberättelse har lämnats den 19 mars 2026 Öhrlings PricewaterhouseCoopers AB Johan Rippe Auktoriserad revisor Huvudansvarig revisor Fredrik Kroon Auktoriserad revisor För ytterligare information, vänligen kontakta Stina Lindh Hök, VD stina.lindhhok@cibusrealestate.com +46 (0) 8 12 439 100 Pia-Lena Olofsson, CFO pia-lena.olofsson@cibusrealestate.com +46 (0) 8 12 439 100 www.cibusrealestate.comCibus Nordic Real Estate AB (publ) Kungsgatan 26 SE-111 35 Stockholm, Sweden Stefan Gattberg Styrelseordförande Stina Lindh Hök VD Patrick Gylling Styrelseledamot Elisabeth Norman Styrelseledamot Victoria Skoglund Styrelseledamot Nils Styf Styrelseledamot Kommande rapporteringstillfällen 2026-04-29 Delårsrapport Q1 2026-07-16 Delårsrapport Q2 2026-11-04 Delårsrapport Q3 2027-02-18 Bokslutskommuniké 2026 2026-04-15 Årsstämma REDOVISNINGSPRINCIPER OCH NOTER ===== SIDA 112 ===== 112 Rapport om årsredovisningen och koncernredovisningen UTTALANDEN Vi har utfört en revision av årsredovisningen och koncernredovisningen för Cibus Nordic Real Estate AB (publ) för år 2025. Bolagets års- och koncernredovisning ingår på sidorna 80-111 i detta dokument. Enligt vår uppfattning har årsredovisningen upprättats i enlighet med årsredovisningslagen och ger en i alla väsentliga avseenden rättvisande bild av moderbolagets finansiella ställning per den 31 december 2025 och av dess finansiella resultat och kassaflöde för året enligt årsredovisningslagen. Koncernredovisningen har upprättats i enlighet med årsredovisningslagen och ger en i alla väsentliga avseenden rättvisande bild av koncernens finansiella ställning per den 31 december 2025 och av dess finansiella resultat och kassaflöde för året enligt IFRS Redovisningsstandarder, som de antagits av EU, och årsredovisningslagen. Förvaltningsberättelsen är förenlig med årsredovisningens och koncernredovisningens övriga delar. Vi tillstyrker därför att bolagsstämman fastställer resultaträkningen och balansräkningen för moderbolaget samt resultaträkningen och rapport över finansiell ställning för koncernen. Våra uttalanden i denna rapport om årsredovisningen och koncernredovisningen är förenliga med innehållet i den kompletterande rapport som har överlämnats till moderbolagets och koncernens styrelse i enlighet med revisorsförordningens (537/2014/EU) artikel 11. GRUND FÖR UTTALANDEN Vi har utfört revisionen enligt International Standards on Auditing (ISA) och god revisionssed i Sverige. Vårt ansvar enligt dessa standarder beskrivs närmare i avsnittet Revisorns ansvar. Vi är oberoende i förhållande till moderbolaget och koncernen enligt god revisorssed i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt yrkesetiska ansvar enligt dessa krav. Detta innefattar att, baserat på vår bästa kunskap och övertygelse, inga förbjudna tjänster som avses i revisorsförordningens (537/2014/EU) artikel 5.1 har tillhandahållits det granskade bolaget eller, i förekommande fall, dess moderföretag eller dess kontrollerade företag inom EU. Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckliga och ändamålsenliga som grund för våra uttalanden. VÅR REVISIONSANSATS Revisionens inriktning och omfattning Vi utformade vår revision genom att fastställa väsentlighetsnivå och bedöma risken för väsentliga felaktigheter i de finansiella rapporterna. Vi beaktade särskilt de områden där verkställande direktören och styrelsen gjort subjektiva bedömningar, till exempel viktiga redovisningsmässiga uppskattningar som har gjorts med utgångspunkt från antaganden och prognoser om framtida händelser, vilka till sin natur är osäkra. Liksom vid alla revisioner har vi också beaktat risken för att styrelsen och verkställande direktören åsidosätter den interna kontrollen, och bland annat övervägt om det finns belägg för systematiska avvikelser som givit upphov till risk för väsentliga felaktigheter till följd av oegentligheter. Vi anpassade vår revision för att utföra en ändamålsenlig granskning i syfte att kunna uttala oss om de finansiella rapporterna som helhet, med hänsyn tagen till koncernens struktur, redovisningsprocesser och kontroller samt den bransch i vilken koncernen verkar. Väsentlighet Revisionens omfattning och inriktning påverkades av vår bedömning av väsentlighet. En revision utformas för att uppnå en rimlig grad av säkerhet om huruvida de finansiella rapporterna innehåller några väsentliga felaktigheter. Felaktigheter kan uppstå till följd av oegentligheter eller misstag. De betraktas som väsentliga om enskilt eller tillsammans rimligen kan förväntas påverka de ekonomiska beslut som användarna fattar med grund i de finansiella rapporterna. Baserat på professionellt omdöme fastställde vi vissa kvantitativa väsentlighetstal, däribland för den finansiella rapporteringen som helhet. Med hjälp av dessa och kvalitativa överväganden fastställde vi revisionens inriktning och omfattning och våra granskningsåtgärders karaktär, tidpunkt och omfattning, samt att bedöma effekten av enskilda och sammantagna felaktigheter på de finansiella rapporterna som helhet. Särskilt betydelsefulla områden Särskilt betydelsefulla områden för revisionen är de områden som enligt vår professionella bedömning var de mest betydelsefulla för revisionen av årsredovisningen och koncernredovisningen för den aktuella perioden. Dessa områden behandlades inom ramen för revisionen av, och i vårt ställningstagande till, årsredovisningen och koncernredovisningen som helhet, men vi gör inga separata uttalanden om dessa områden. Revisionsberättelse Till bolagsstämman i Cibus Nordic Real Estate AB (publ), org.nr 559135-0599 ===== SIDA 113 ===== 113 Särskilt betydelsefullt område Hur vår revision beaktade det särskilt betydelsefulla området Värdering av förvaltningsfastigheter Förvaltningsfastigheternas redovisade värde uppgick per 2025-12-31 till 2 641 MEUR och utgjorde 96 % av koncernens tillgångar. Orealiserade värdeförändringar uppgick till -0,5 MEUR för räkenskapsåret 2025. En beskrivning av koncernens redovisningsprinciper, värderingsprinciper samt detaljerade upplysningar avseende förvaltningsfastigheter framgår av not 2 “Väsentliga redovisningsprinciper” not 3 “Viktiga uppskattningar och bedömningar” och not 12 “Förvaltningsfastigheter”. Förvaltningsfastigheterna har värderats enligt en i marknaden etablerad kassaflödesmodell, vilket innebär att framtida kassaflöden och restvärde prognostiseras och diskonteras. Fastigheternas direktavkastningskrav bedöms utifrån varje fastighets unika risk samt gjorda transaktioner på marknaden för objekt av liknande karaktär. Värderingen är baserad på en rad antaganden, såsom bedömning av framtida driftnetto, vakansgrad och avkastningskrav. Värderingar av Cibuskoncernens samtliga förvaltningsfastigheter genomförs kvartalsvis av externa oberoende värderare. Betydelsen av de uppskattningar och bedömningar som ingår i att fastställa det verkliga värdet, tillsammans med det faktum att endast en liten procentuell förändring i de enskilda fastigheters parametrar tillsammans kan leda till väsentliga effekter på värdet, gör att värderingen av förvaltningsfastigheter är ett särskilt betydelsefullt område i revisionen. Fastighetstransaktioner och rörelseförvärv Koncernen har under 2025 förvärvat fastigheter för totalt 769 MEUR, varav 512 MEUR inkluderades i förvärvet av Forum Estates och redovisas som rörelseförvärv. En beskrivning av koncernens redovisningsprinciper, värderingsprinciper samt detaljerade upplysningar avseende förvaltningsfastigheter och rörelseförvärv framgår av not 2 “Väsentliga redovisningsprinciper”, not 3 “Viktiga uppskattningar och bedömningar”, not 12 “Förvaltningsfastigheter” och not 24 ”Rörelseförvärv”. Risker vid förvärv utgörs främst av tidpunkten för redovisning av transaktioner och att villkor i de enskilda transaktionerna ej beaktas korrekt i redovisningen, vilket kan medföra en betydande påverkan på koncernens resultat och finansiella ställning. Med hänsyn till storleken på genomförda förvärv som är väsentliga ur ett redovisningsmässigt perspektiv anser vi att detta är ett särskilt betydelsefullt område i revisionen 2025. Värdering av förvaltningsfastigheter Vår revision har fokuserats på bedömning av de av Cibus använda externa fastighetsvärderares metodik och modell som ligger till grund för värdering, samt den interna kontrollprocessen hos Cibuskoncernen som stödjer ledningens ställningstagande avseende de externa värderingarna. Vi har genom stickprov testat att indata i de externa värderingarna, såsom att hyresintäkter stämmer mot hyressystemet, i syfte att bedöma om indata för fastighetsvärderingarna som tillhandahålls är rimlig att använda. Vi har haft möten med ledningen och även de externa värderarna där viktiga antaganden och bedömningar diskuterats. Vidare har vi utvärderat de externa värderarnas kompetens och erfarenhet. Vi har, baserat på ett urval, bedömt om de använda antagandena om driftnetto och vakansgrader samt avkastningskraven är rimliga utifrån tillgänglig marknadsdata. Vi har även bedömt den använda värderingsmodellen och den matematiska riktigheten i den. Vi har granskat den information som lämnats i de finansiella rapporterna. Fastighetstransaktioner och rörelseförvärv I vår revision har vi utvärderat bolagets process för bedömning av klassificering och redovisning av förvärv som tillgångs- eller rörelseförvärv. Vi har för väsentliga fastighetstransaktioner granskat redovisningen mot underliggande avtal där vi beaktat tidpunkten för redovisning, köpeskilling samt eventuella särskilda villkor. Vi har vidare kontrollerat riktigheten i de upplysningar om förvärv av förvaltningsfastigheter som bolaget lämnar i årsredovisningen. Vi har granskat redovisningen av rörelseförvärvet av Forum Estates med avseende på tidpunkt för redovisning, beräkning av köpeskilling, identifiering och värdering av förvärvade nettotillgångar samt betalning av köpesklling. Vi har granskat lämnade upplysningar i årsredovisningen avseende rörelseförvärv. ANNAN INFORMATION ÄN ÅRSREDOVISNINGEN OCH KONCERNREDOVISNINGEN Detta dokument innehåller även annan information än årsredovisningen och koncernredovisningen och återfinns på sidorna 1-70, 79 och sidorna 116-125. Den andra informationen består även av Cibus Nordic Real Estate AB (publ)s ersättningsrapport som vi inhämtade före datumet för denna revisionsberättelse. Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för denna andra information. Vårt uttalande avseende årsredovisningen och koncernredovisningen omfattar inte denna information och vi gör inget uttalande med bestyrkande avseende denna andra information. I samband med vår revision av årsredovisningen och koncernredovisningen är det vårt ansvar att läsa den information som identifieras ovan och överväga om informationen i väsentlig utsträckning är oförenlig med årsredovisningen och koncernredovisningen. Vid denna genomgång beaktar vi även den kunskap vi i övrigt inhämtat under revisionen samt bedömer om informationen i övrigt verkar innehålla väsentliga felaktigheter. Om vi, baserat på det arbete som har utförts avseende denna information, drar slutsatsen att den andra informationen innehåller en väsentlig felaktighet, är vi skyldiga att rapportera detta. Vi har inget att rapportera i det avseendet. STYRELSENS OCH VERKSTÄLLANDE DIREKTÖRENS ANSVAR Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för att årsredovisningen och koncernredovisningen upprättas och att de ger en rättvisande bild enligt årsredovisningslagen och, vad gäller koncernredovisningen, enligt IFRS Redovisningsstandarder som de antagits av EU. Styrelsen och verkställande direktören ansvarar även för den interna kontroll som de bedömer är nödvändig för att upprätta en årsredovisning och koncernredovisning som inte innehåller några väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag. Vid upprättandet av årsredovisningen och koncernredovisningen ansvarar styrelsen och verkställande direktören för bedömningen av bolagets och koncernens förmåga att fortsätta verksamheten. De upplyser, när så är tillämpligt, om förhållanden som kan påverka förmågan att fortsätta verksamheten och att använda antagandet om fortsatt drift. Antagandet om fortsatt drift tillämpas dock inte om styrelsen och verkställande direktören avser att likvidera bolaget, upphöra med verksamheten eller inte har något realistiskt alternativ till att göra något av detta. REVISIONSBERÄTTELSE ===== SIDA 114 ===== 114 REVISORNS ANSVAR Våra mål är att uppnå en rimlig grad av säkerhet om huruvida årsredovisningen och koncernredovisningen som helhet inte innehåller några väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag, och att lämna en revisionsberättelse som innehåller våra uttalanden. Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men är ingen garanti för att en revision som utförs enligt ISA och god revisionssed i Sverige alltid kommer att upptäcka en väsentlig felaktighet om en sådan finns. Felaktigheter kan uppstå på grund av oegentligheter eller misstag och anses vara väsentliga om de enskilt eller tillsammans rimligen kan förväntas påverka de ekonomiska beslut som användare fattar med grund i årsredovisningen och koncernredovisningen. En ytterligare beskrivning av vårt ansvar för revisionen av årsredovisningen och koncernredovisningen finns på Revisorsinspektionens webbplats: www.revisorsinspektionen.se/ revisornsansvar. Denna beskrivning är en del av revisionsberättelsen. Rapport om andra krav enligt lagar och andra författningar Revisorns granskning av förvaltning och förslag till disposition av bolagets vinst eller förlust UTTALANDEN Utöver vår revision av årsredovisningen och koncernredovisningen har vi även utfört en revision av styrelsens och verkställande direktörens förvaltning för Cibus Nordic Real Estate AB (publ) för år 2025 samt av förslaget till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust. Vi tillstyrker att bolagsstämman disponerar vinsten enligt förslaget i förvaltningsberättelsen och beviljar styrelsens ledamöter och verkställande direktören ansvarsfrihet för räkenskapsåret. GRUND FÖR UTTALANDEN Vi har utfört revisionen enligt god revisionssed i Sverige. Vårt ansvar enligt denna beskrivs närmare i avsnittet Revisorns ansvar. Vi är oberoende i förhållande till moderbolaget och koncernen enligt god revisorssed i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt yrkesetiska ansvar enligt dessa krav. Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckliga och ändamålsenliga som grund för våra uttalanden. STYRELSENS OCH VERKSTÄLLANDE DIREKTÖRENS ANSVAR Det är styrelsen som har ansvaret för förslaget till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust. Vid förslag till utdelning innefattar detta bland annat en bedömning av om utdelningen är försvarlig med hänsyn till de krav som bolagets och koncernens verksamhetsart, omfattning och risker ställer på storleken av moderbolagets och koncernens egna kapital, konsolideringsbehov, likviditet och ställning i övrigt. Styrelsen ansvarar för bolagets organisation och förvaltningen av bolagets angelägenheter. Detta innefattar bland annat att fortlöpande bedöma bolagets och koncernens ekonomiska situation, och att tillse att bolagets organisation är utformad så att bokföringen, medelsförvaltningen och bolagets ekonomiska angelägenheter i övrigt kontrolleras på ett betryggande sätt. Den verkställande direktören ska sköta den löpande förvaltningen enligt styrelsens riktlinjer och anvisningar och bland annat vidta de åtgärder som är nödvändiga för att bolagets bokföring ska fullgöras i överensstämmelse med lag och för att medelsförvaltningen ska skötas på ett betryggande sätt. REVISORNS ANSVAR Vårt mål beträffande revisionen av förvaltningen, och därmed vårt uttalande om ansvarsfrihet, är att inhämta revisionsbevis för att med en rimlig grad av säkerhet kunna bedöma om någon styrelseledamot eller verkställande direktören i något väsentligt avseende: — företagit någon åtgärd eller gjort sig skyldig till någon försummelse som kan föranleda ersättningsskyldighet mot bolaget — på något annat sätt handlat i strid med aktiebolagslagen, årsredovisningslagen eller bolagsordningen. Vårt mål beträffande revisionen av förslaget till dispositioner av bolagets vinst eller förlust, och därmed vårt uttalande om detta, är att med rimlig grad av säkerhet bedöma om förslaget är förenligt med aktiebolagslagen. Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men ingen garanti för att en revision som utförs enligt god revisionssed i Sverige alltid kommer att upptäcka åtgärder eller försummelser som kan föranleda ersättningsskyldighet mot bolaget, eller att ett förslag till dispositioner av bolagets vinst eller förlust inte är förenligt med aktiebolagslagen. En ytterligare beskrivning av vårt ansvar för revisionen av förvaltningen finns på Revisorsinspektionens webbplats: www. revisorsinspektionen.se/revisornsansvar. Denna beskrivning är en del av revisionsberättelsen. Revisorns granskning av Esef-rapporten UTTALANDE Utöver vår revision av årsredovisningen och koncernredovisningen har vi även utfört en granskning av att styrelsen och verkställande direktören har upprättat årsredovisningen och koncernredovisningen i ett format som möjliggör enhetlig elektronisk rapportering (Esef-rapporten) enligt 16 kap. 4 a § lagen (2007:528) om värdepappersmarknaden för Cibus Nordic Real Estate AB (publ) för år 2025. Vår granskning och vårt uttalande avser endast det lagstadgade kravet. Enligt vår uppfattning har Esef-rapporten upprättats i ett format som i allt väsentligt möjliggör enhetlig elektronisk rapportering. GRUND FÖR UTTALANDET Vi har utfört granskningen enligt FARs rekommendation RevR 18 Revisorns granskning av Esef-rapporten. Vårt ansvar enligt denna rekommendation beskrivs närmare i avsnittet Revisorns ansvar. Vi är oberoende i förhållande till Cibus Nordic Real Estate AB (publ) enligt god revisorssed i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt yrkesetiska ansvar enligt dessa krav. Vi anser att de bevis vi har inhämtat är tillräckliga och ändamålsenliga som grund för vårt uttalande. STYRELSENS OCH VERKSTÄLLANDE DIREKTÖRENS ANSVAR Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för att Esef-rapporten har upprättats i enlighet med 16 kap. 4 a § lagen (2007:528) om värdepappersmarknaden, och för att det finns en sådan intern kontroll som styrelsen och verkställande direktören bedömer nödvändig för att upprätta Esef-rapporten utan väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag. REVISIONSBERÄTTELSE ===== SIDA 115 ===== 115 REVISORNS ANSVAR Vår uppgift är att uttala oss med rimlig säkerhet om Esef-rapporten i allt väsentligt är upprättad i ett format som uppfyller kraven i 16 kap. 4 a § lagen (2007:528) om värdepappersmarknaden, på grundval av vår granskning. RevR 18 kräver att vi planerar och genomför våra granskningsåtgärder för att uppnå rimlig säkerhet att Esef- rapporten är upprättad i ett format som uppfyller dessa krav. Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men är ingen garanti för att en granskning som utförs enligt RevR 18 och god revisionssed i Sverige alltid kommer att upptäcka en väsentlig felaktighet om en sådan finns. Felaktigheter kan uppstå på grund av oegentligheter eller misstag och anses vara väsentliga om de enskilt eller tillsammans rimligen kan förväntas påverka de ekonomiska beslut som användare fattar med grund i Esef- rapporten. Revisionsföretaget tillämpar International Standard on Quality Management 1, som kräver att företaget utformar, implementerar och hanterar ett system för kvalitetsstyrning inklusive riktlinjer eller rutiner avseende efterlevnad av yrkesetiska krav, standarder för yrkesutövningen och tillämpliga krav i lagar och andra författningar. Granskningen innefattar att genom olika åtgärder inhämta bevis om att Esef-rapporten har upprättats i ett format som möjliggör enhetlig elektronisk rapportering av årsredovisningen och koncernredovisning. Revisorn väljer vilka åtgärder som ska utföras, bland annat genom att bedöma riskerna för väsentliga felaktigheter i rapporteringen vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag. Vid denna riskbedömning beaktar revisorn de delar av den interna kontrollen som är relevanta för hur styrelsen och verkställande direktören tar fram underlaget i syfte att utforma granskningsåtgärder som är ändamålsenliga med hänsyn till omständigheterna, men inte i syfte att göra ett uttalande om effektiviteten i den interna kontrollen. Granskningen omfattar också en utvärdering av ändamålsenligheten och rimligheten i styrelsens och verkställande direktörens antaganden. Granskningsåtgärderna omfattar huvudsakligen en validering av att Esef-rapporten upprättats i ett giltigt XHTML-format och en avstämning av att Esef-rapporten överensstämmer med den granskade årsredovisningen och koncernredovisningen. Vidare omfattar granskningen även en bedömning av huruvida koncernens resultat-, balans- och egetkapitalräkningar, kassaflödesanalys samt noter i Esef-rapporten har märkts med iXBRL i enlighet med vad som följer av Esef-förordningen. Öhrlings PricewaterhouseCoopers AB, 113 97 Stockholm, utsågs till Cibus Nordic Real Estate AB (publ)s revisor av bolagsstämman den 10 april 2025 och har varit bolagets revisor sedan 20 april 2023. Stockholm den 19 mars 2026 Öhrlings PricewaterhouseCoopers AB Johan Rippe Auktoriserad revisor Huvudansvarig revisor Fredrik Kroon Auktoriserad revisor REVISIONSBERÄTTELSE ===== SIDA 116 ===== 116 Definitioner av nyckeltal Definitionerna av våra nyckeltal återfinns nedan. Nyckeltal Definition Syfte Resultat per aktie Periodens resultat plus ränta på hybridobligationer dividerat med genomsnittligt antal utestående aktier. Resultat per aktie används för att belysa aktieägarnas resultat efter skatt per aktie. EPRA NRV per aktie Eget kapital exkl. hybridobligationer med återläggning av derivat, uppskjuten skatt och ej utbetald utdelning, i sådana fall där inte avstämningsdagen passerats, dividerat med antal utestående aktier. EPRA NRV per aktier belyser det långsiktiga substansvärdet, med justering av ej utbetald utdelning om inte avstämningsdagen har passerats, uttryckt per aktie för bolagets intressenter. EPRA NTA per aktie Eget kapital exkl. hybridobligationer med återläggning av immateriella tillgångar, återläggning av derivat, uppskjuten skatt och ej utbetald utdelning, i sådana fall där inte avstämningsdagen passerats, dividerat med antal utestående aktier. EPRA NTA per aktier belyser det aktuella substansvärdet, med justering av ej utbetald utdelning om inte avstämningsdagen har passerats, uttryckt per aktie för bolagets intressenter. Då Cibus syfte är ett långsiktigt ägande av fastigheterna avviker nyckeltalet inte ifrån det långsiktiga EPRA NRV. EPRA NDV per aktie Eget kapital exkl. hybridobligationer med återläggning av derivat, uppskjuten skattefordran och ej utbetald utdelning, i sådana fall där inte avstämningsdagen passerats, dividerat med antal utestående aktier. EPRA NDV per aktier belyser avyttringsvärdet, med justering av ej utbetald utdelning om inte avstämningsdagen har passerats, uttryckt per aktie för bolagets intressenter. Avkastning på eget kapital, % Periodens resultat dividerat med genomsnittligt eget kapital. Vid delårsbokslut har avkastningen omräknats till helårsbasis. Avkastning på eget kapital visar Cibus förmåga att generera vinst på aktieägarnas kapital och hybridobligationslån. Belåningsgrad seniorskuld, % Räntebärande säkerställda skulder dividerat med fastigheternas marknadsvärde. Nyckeltalet används för att belysa bolagets finansiella risk i förhållande till säkerställd skuld. Belåningsgrad nettoskuld, % Räntebärande skulder minskade med likvida medel och kortfristiga placeringar dividerat med fastigheternas marknadsvärde. Nyckeltalet används för att belysa bolagets finansiella risk i förhållande till bolagets nettoskuld. Räntetäckningsgrad, ggr Driftnetto minus administrationskostnader dividerat med räntekostnader minus ränteintäkter (rullande 12 månader). Icke återkommande extraordinära poster exkluderas. Bolaget använder nyckeltalet för att belysa hur känsligt bolagets resultat är för ränteförändringar. Soliditet, % Eget kapital (eget kapital inkl. hybridobligationer och obeskattade reserver med avdrag för uppskjuten skatt) dividerat med balansomslutning. Soliditet används för att visa på Cibus finansiella stabilitet. Skuldsättningsgrad, ggr Totala skulder dividerat med eget kapital. Skuldsättningsgrad visar hur högt belånat Cibus är i förhållande till aktieägarnas kapital. Skuldkvot (Net debt/EBITDA), ggr Räntebärande skulder minskade med likvida medel och kortfristiga placeringar dividerat med driftnetto minus administrationskostnader (rullande 12 månader). Icke återkommande extraordinära poster exkluderas. Skuldkvoten används för att visa intjäning i förhållande till skuldsättning. Framåtriktad skuldkvot (Net debt/ EBITDA), ggr Räntebärande skulder minskade med likvida medel och kortfristiga placeringar dividerat med driftnetto minus administrationskostnader baserat på aktuell intjäningsförmåga. Icke återkommande extraordinära poster exkluderas. Skuldkvoten framåtriktad används för att visa aktuell intjäningsförmåga i förhållande till skuldsättning. Överskottsgrad, % Driftnetto i förhållande till hyresintäkter. Bolaget använder nyckeltalet för att mäta förvaltningens lönsamhet före det att finansiella intäkter och kostnader samt orealiserade värdeförändringar beaktats. Ekonomisk uthyrningsgrad, % Hyresintäkter i förhållande till hyresvärde. Nyckeltalet används för att visa vakanser där en hög ekonomisk uthyrningsgrad i procent visar en låg ekonomisk vakansgrad. Andelen dagligvarufastigheter, % Dagligvarufastighetsyta dividerat med total fastighetsyta. Bolaget använder nyckeltalet för att belysa bolagets exponering mot dagligvarufastigheter. WAULT (Weighted Average Unexpired Lease Term) Vägd genomsnittlig återstående löptid på hyresavtal om option om förlängning ej utnyttjas. WAULT ger en översikt över hur lång tid det i genomsnitt återstår på hyresavtalen i fastighetsportföljen. WAULB (Weighted Average Unexpired Lease Term with Break options) Vägd genomsnittlig återstående löptid på hyresavtal, med hänsyn till hyresgästens rätt att säga upp avtalet i förtid. I Belgien har hyresgästen en lagstadgad rätt att säga upp avtalet vid slutet av varje treårsperiod. WAULB ger en översikt över hur lång tid det i genomsnitt återstår på hyresavtalen i fastighetsportföljen om första möjliga uppsägningstidpunkt utnyttjas. EKONOMISK REDOVISNING ===== SIDA 117 ===== 117 EKONOMISK REDOVISNING Avstämning av alternativa nyckeltal MEUR, om inget annat anges Q4 2025 Q4 2024 Jan-dec 2025 Jan-dec 2024 Eget kapital exkl. hybridobligationer 991,2 678,7 991,2 678,7 Återläggning av derivat 4,3 2,1 4,3 2,1 Återläggning av uppskjuten skatt 45,3 34,5 45,3 34,5 Återläggning av ej utbetald utdelning 25,4 19,5 25,4 19,5 EPRA NRV 1 066,2 734,8 1 066,2 734,8 Antal utestående aktier 82 086 045 62 972 150 82 086 045 62 972 150 EPRA NRV per aktie, EUR 13,0 11,7 13,0 11,7 Eget kapital exkl. hybridobligationer 991,2 678,7 991,2 678,7 Återläggning av immateriella tillgångar - -0,1 - -0,1 Återläggning av derivat 4,3 2,1 4,3 2,1 Återläggning av uppskjuten skatt 45,3 34,5 45,3 34,5 Återläggning av ej utbetald utdelning 25,4 19,5 25,4 19,5 EPRA NTA 1 066,2 734,7 1 066,2 734,7 Antal utestående aktier 82 086 045 62 972 150 82 086 045 62 972 150 EPRA NTA per aktie, EUR 13,0 11,7 13,0 11,7 Eget kapital exkl. hybridobligationer 991,2 678,7 991,2 678,7 Återläggning av derivat 4,3 2,1 4,3 2,1 Återläggning av bedömt verkligt värde på uppskjuten skattefordran -3,1 -1,9 -3,1 -1,9 Återläggning av ej utbetald utdelning 25,4 19,5 25,4 19,5 EPRA NDV 1 017,8 698,4 1 017,8 698,4 Antal utestående aktier 82 086 045 62 972 150 82 086 045 62 972 150 EPRA NDV per aktie, EUR 12,4 11,1 12,4 11,1 Periodens resultat 27,3 2,6 91,4 -4,8 Genomsnittligt eget kapital 1 006,9 708,6 865,0 701,0 Avkastning på eget kapital, % 10,8 1,5 10,6 -0,7 Senior säkerställd skuld 1 318,1 947,2 1 318,1 947,2 Förvaltningsfastigheter 2 641,3 1,870,1 2 641,3 1 870,1 Belåningsgrad seniorskuld, % 49,9 50,6 49,9 50,6 Räntebärande skulder exkl hybridobligationer 1 592,8 1 138,1 1 592,8 1 138,1 Likvida medel -54,9 -50,8 -54,9 -50,8 Nettoskuld 1 537,9 1 087,3 1 537,9 1 087,3 Förvaltningsfastigheter 2 641,3 1 870,1 2 641,3 1 870,1 Belåningsgrad nettoskuld, % 58,2 58,1 58,2 58,1 Driftnetto 157,6 116,5 157,6 116,5 Administrationskostnader -16,6 -12,1 -16,6 -12,1 EBITDA* 141,0 104,4 141,0 104,4 Räntenetto -58,6 -47,5 -58,6 -47,5 Räntetäckningsgrad, ggr (*rullande 12 månader) 2,4 2,2 2,4 2,2 Eget kapital 1 021,2 708,7 1 021,2 708,7 Balansomslutning 2 746,0 1 942,5 2 746,0 1 942,5 Soliditet, % 37,2 36,5 37,2 36,5 Totala skulder 1 724,8 1 233,7 1 724,8 1 233,7 Eget kapital 1 021,2 708,7 1 021,2 708,7 Skuldsättningsgrad, ggr 1,7 1,7 1,7 1,7 Nettoskuld 1 537,9 1 087,3 1 537,9 1 087,3 EBITDA* 141,0 104,4 141,0 104,4 Skuldkvot (Net debt/EBITDA), ggr (* rullande 12 månader) 10,9 10,4 10,9 10,4 Nettoskuld 1 537,9 1 087,3 1 537,9 1 087,3 Intjäningsförmåga EBITDA 152,9 112,5 152,9 112,5 Framåtriktad skuldkvot (Net debt/EBITDA) ggr 10,1 9,7 10,1 9,7 Driftnetto 41,7 28,7 157,6 116,5 Hyresintäkter 44,3 31,0 166,7 122,4 Överskottsgrad, % 94,1 92,6 94,5 95,2 Hyresintäkter 44,3 31,0 166,7 122,4 Hyresvärde 46,3 32,9 174,5 130,0 Ekonomisk uthyrningsgrad, % 95,7 94,2 95,5 94,2 Dagligvarufastigheter, kvm 1 274,2 962,7 1 274,2 962,7 Totalt fastighetsyta, kvm 1 389,7 1 029,9 1 389,7 1 029,9 Andelen dagligvarufastigheter, % 91,7 93,5 91,7 93,5 ===== SIDA 118 ===== 118 Län Ort Fastighetsbeteckning Adress Yta Västra Götalands län Ale STARRKÄRR 1:68 Göteborgsvägen 90 1 150 Västra Götalands län Ale STARRKÄRR 4:73 och 4:74 Svenstorpsvägen 12-14 3 189 Kronobergs län Alvesta ARINGSÅS 19:25 Sjögatan 1 993 Västmanlands län Arboga PRÄSTGÄRDET 2:21 Fabriksgatan 1 1 050 Örebro län Askersund MOTORN 3 Parkgatan 7 1 005 Värmlands län Bengtsfors BAGAREN 7 & 8 Berglundsgränd 1-3 2 440 Skåne län Bjuv ELEFANTEN 4 Norra Storgatan 16A 2 054 Gävleborgs län Bollnäs SÄVERSTA 20:1 Aseavägen 1 4 227 Kalmar län Borgholm GÄSTGIVAREN 18 Storgatan 36 1 105 Dalarnas län Borlänge HÖKAREN 2 Tyllsnäsvägen 4 11 259 Västra Götalands län Borås HOLMENS GÅRD 3 Hultagatan 49A 1 000 Västra Götalands län Borås BYTTORPSKLINT 7 Kvibergsgatan 1 1 100 Östergötlands län Boxholm BOXHOLM 17:1 Storgatan 12 1 599 Skåne län Burlöv TÅGARP 21:146 Arlövsvägen 34 1 080 Skåne län Burlöv ARLÖV 6:7 Dalbyvägen 65 1 050 Värmlands län Degerfors AGEN 22:3 Nya Brogatan 4 656 Värmlands län Eda KLAVEN 1 Källgatan 10 mfl 10 480 Värmlands län Eda PENGEN 1 Källgatan 15 A mfl 3 566 Jönköpings län Eksjö TÅGMÄSTAREN 1 Linnégatan 1 1 050 Uppsala län Enköping CENTRUM 16:5 Torggatan 31 2 051 Södermanlands län Eskilstuna TORSHÄLLA 5:42 Eskilstunavägen 32 1 050 Södermanlands län Eskilstuna HILDERO 1:5 Tumbovägen 2 794 Skåne län Eslöv VITTSKÖVLE 2 Sextorpsvägen 2 1 050 Hallands län Falkenberg STRIDSHÄSTEN 1 Slättenvägen 2 1 023 Västra Götalands län Falköping BOKTRYCKAREN 15 Dotorpsgatan 4 3 180 Värmlands län Filipstad TRUCKEN 1 Åkaregatan 3 1 674 Östergötlands län Finspång KJUSORNA 13 Norra Storängsvägen 2 1 220 Södermanlands län Flen ORRESTA 2:153 Parkgatan 2 1 050 Jönköpings län Gislaved KROKODILEN 17 Järnvägsgatan 24 1 000 Jönköpings län Gislaved ÅTTERÅS 3:139 Södra Nissanstigen 7 1 050 Västra Götalands län Göteborg BACKA 39:1 Backa Kyrkogata 1 1 038 Västra Götalands län Göteborg JÄRNBROTT 126:11 Marklandsgatan 59 825 Västra Götalands län Göteborg KALLEBÄCK 8:2 Ostgatan 11 856 Västra Götalands län Göteborg BISKOPSGÅRDEN 830:907 Stackmolnsgatan 2 960 Jönköpings län Habo BRÄNNINGE 2:20 och 2:36 Jönköpingsvägen 1 1 515 Värmlands län Hagfors GRINNEMO 1:288 Klarälvsvägen 27 997 Hallands län Halmstad HUSAN 4 Carl Kuylenstjernas Väg 77 1 080 Hallands län Halmstad FYLLINGE 20:481 Fyllingevägen 2 1 050 Värmlands län Hammarö MÖRMON 5:69 Åråsvägen 7 1 000 Skåne län Helsingborg TROSSEN 1 Stabsgatan 1 2 450 Västra Götalands län Herrljunga FLUGSVAMPEN 8 Horsbyvägen 16B 1 140 Västra Götalands län Hjo KLAMMERN 3 Industrigatan 41 1 050 Kalmar län Hultsfred KIOSKEN 2 Gärdesvägen 3 1 050 Örebro län Hällefors FJÄLLBO 10:1 Kyllevägen 12 544 Skåne län Hässleholm TRIANGELN 3 Götagatan 2 906 Skåne län Hörby BORGVIK 1 Ringsjövägen 44 1 050 Skåne län Höör FÖRRÅDET 1 Industrigatan 10 1 050 Gävleborgs län Iggesund IGGESUND 14:279 Centralgatan 9 718 Jönköpings län Jönköping TALLTITAN 1 Anders Blomstrands Väg 5 1 010 Jönköpings län Jönköping IMPORTEN 1 Norrhammarsvägen 56 1 050 Jönköpings län Jönköping BERGET 1:25 Tahevägen 5 1 028 Kalmar län Kalmar VISIRET 1 Ledungsvägen 7 1 100 Kalmar län Kalmar SYRENEN 10 Sandåsgatan 4 1 050 Blekinge län Karlshamn KVARNEN 1 Nyemöllervägen 3 1 000 Örebro län Karlskoga BLÄSTERN 1 Sandviksvägen 14 1 053 Örebro län Karlskoga SKOLGÄRDET 2 Skolgärdesvägen 2D 986 Värmlands län Karlstad KVARTERMÄSTAREN 4 Sanna Allé 2 1 050 Värmlands län Karlstad STRANDSLUTET 1 Våxnäsgatan 146 1 050 Södermanlands län Katrineholm LIDABACKE 1:42 Doktorvägen 1 1 430 Län Ort Fastighetsbeteckning Adress Yta Södermanlands län Katrineholm VÄGSKÄLET 18 Vingåkersvägen 69 1 031 Värmlands län Kil SVÄRDET 7 Storgatan 26 1 499 Östergötlands län Kisa SVALAN 11 Västra vägen 1 1 700 Skåne län Kristianstad BRISEN 6 Nordanvägen 2 140 Värmlands län Kristinehamn KARLSHOLM 1:18 Oscarborgsgatan 6 1 050 Skåne län Kävlinge SOCKERBRUKET 1 Bintjevägen 1 1 050 Skåne län Kävlinge EXPORTEN 52 Karl Johans väg 100 4 024 Västmanlands län Köping FYLGIA 3 Nygatan 2 1 050 Skåne län Landskrona RUTAN 1 Remigatan 2 1 050 Skåne län Landskrona HERMELINEN 4 Östervångsplan 12 1 050 Örebro län Laxå BJURSNÄS 2:35 Ramundervägen 52A 1 316 Västra Götalands län Lidköping GÖSEN 1 Garpgatan 11 1 050 Västra Götalands län Lidköping MOSSTORVEN 1 Råda Mossevägen 2 1 050 Västra Götalands län Lilla Edet CENTRALEN 5 Göteborgsvägen 42 967 Östergötlands län Linköping RITBOKEN 1 Bronsåldersgatan 2 1 050 Östergötlands län Linköping VALBREVET 1 Norrmalmsvägen 11 1 650 Östergötlands län Linköping GRÄVLINGEN 1 Skäggetorps Centrum 2A 1 050 Kronobergs län Ljungby BJÖRKEN 5 Hångervägen 1 1 046 Skåne län Lomma BJÄRRED 31:6 Lundavägen 1 830 Dalarnas län Ludvika LUDVIKA BY 2:30 Glimmervägen 1E 4 536 Skåne län Lund VILDGÅSEN 5 Gässlingavägen 1 714 Skåne län Lund TROSSEN 1 Skansvägen 2 881 Skåne län Malmö RIPAN 15 August Palms Plats 5 1 364 Skåne län Malmö STORHÖG 3 Videdals Torg 1 1 222 Västra Götalands län Mariestad BOFINKEN 1 Marieforsleden 2 1 136 Västra Götalands län Mariestad INSEKTEN 27 Mariegärdes Väg 4 1 050 Kronobergs län Markaryd MARKARYD 14:7 Drottninggatan 1A 1 468 Östergötlands län Mjölby HYVELN 8 Hallevadsgatan 2 1 050 Östergötlands län Motala BUGGEN 1 Östermalmsgatan 94 1 005 Jönköpings län Mullsjö SJÖRYD 1:141 Backgatan 1 1 124 Kalmar län Mönsterås ÄNGEN 1 Blanka Ängars Väg 2 1 000 Kalmar län Mörbylånga ALGUTSRUM 20:21 Brofästet Öland 2 1 050 Kalmar län Mörbylånga MÖRBYLÅNGA 11:55 Köpmangatan 21 C 1 300 Örebro län Nora HÄSSJAN 19 Kolmästaregatan 23 801 Östergötlands län Norrköping GLUGGEN 2 Pressaregatan 2 1 050 Östergötlands län Norrköping HÄRBÄRGET 3 Reenstiernagatan 1 1 050 Östergötlands län Norrköping KONDUKTÖREN 8 Stockholmsvägen 52 1 153 Östergötlands län Norrköping PRESSAREN 7 Värmlandsgatan 43 808 Kalmar län Nybro KASSÖRSKAN 1 Hanemålavägen 6 1 094 Jönköpings län Nässjö BLOMBERG 12 Storgatan 23 872 Skåne län Osby OSBY 192:106 Tegvägen 2 1 150 Kalmar län Oskarshamn ALVARSBERG 4 Åsavägen 11 1 050 Hallands län Oskarström OSKARSTRÖM 3:137 Blåklintvägen 36 1 700 Södermanlands län Oxelösund LOKET 1 Folkegränd 1 1 050 Skåne län Perstorp STENSÖTAN 8 Banvallsvägen 2 1 050 Skåne län Sjöbo LAXEN 3 Södergatan 4 1 050 Västra Götalands län Skövde TULPANEN 21 Henriksbergsgatan 18 1 050 Skåne län Staffanstorp STANSTORP 1:534 Skånevägen 65 1 050 Värmlands län Sunne SKÄGGEBERG 1:316 Bergavägen 6 1 603 Västmanlands län Surahammar SURAHAMMAR 10:585 Elledningsvägen 2 1 129 Skåne län Svalöv SÖDRA SVALÖV 9:237 Luggudevägen 24 1 025 Skåne län Svedala SVEDALA 25:15 Börringevägen 4 1 061 Västra Götalands län Svenljunga SVENLJUNGA 1:48 Prästgatan 12 1 050 Värmlands län Säffle SÄFFLE 3:3 Järnvägsgatan 14 1 050 Jönköpings län Sävsjö HANTVERKAREN 2 Hantverkaregatan 1 1 050 Stockholms län Södertälje HAVREN 1 Klockarvägen 98 1 000 Blekinge län Sölvesborg ISLAND 1 Järnvägsgatan 9 983 Västra Götalands län Tibro SPARVEN 3 Centrumgatan 22 1 050 Skåne län Torekov SUNNAN 10 Båtmansgatan 12 811 FASTIGHETER Sverige 118 ===== SIDA 119 ===== 119 Län Ort Fastighetsbeteckning Adress Yta Skåne län Trelleborg TRÄDGÅRDSMÄSTAREN 1 Engelbrektsgatan 66 1 386 Västra Götalands län Trollhättan SILKESFJÄRILEN 8 Lextorpsvägen 992 1 050 Västra Götalands län Töreboda SOLTOMTA 3 Skördevägen 4 975 Västra Götalands län Ulricehamn STOCKROSEN 2 Parkgatan 14 1 050 Jönköpings län Vaggeryd GÖTASTRAND 1:18 Hammarvägen 1 1 050 Västra Götalands län Vara VEDUM 8:7 Larvsvägen 5 1 264 Jönköpings län Vetlanda STATIONEN 1 Bangårdsgatan 5 1 050 Kalmar län Vimmerby ABBORREN 21 Fiskaregatan 5 1 033 Västra Götalands län Vårgårda SKÖVDE 1:177 Stationsgatan 3 1 050 Västra Götalands län Vänersborg LINJALEN 3 Poppelvägen 10 1 100 Län Ort Fastighetsbeteckning Adress Yta Jönköpings län Värnamo SADELMAKAREN 2 Fredsgatan 2A 911 Kalmar län Västervik KOLVEN 2 Vapengränd 5 1 200 Kalmar län Västervik RULLSTENEN 7 Vattentornsvägen 6 921 Västmanlands län Västerås ÄNGSVIOLEN 2 Bangatan 10 1 050 Kronobergs län Växjö ÖVERSKÖTAREN 1 Emil Lindells Väg 46 962 Kronobergs län Växjö HÄLLEFLINTAN 1 Nydalavägen 21 1 058 Örebro län Örebro TEGELSLAGERIET 5 Lertagsgatan 1A 1 050 Örebro län Örebro VINDFLÖJELN 7 Vaktelvägen 4 1 050 Skåne län Örkelljunga SPARVEN 10 Bangatan 9 1 140 Västernorrlands län Örnsköldsvik TURKIET 1 & 4 Victoriaesplanaden 15 1 569 FASTIGHETER Sverige Län Ort Fastighetsbeteckning Adress Yta Agder Arendal 507/1267/2 Nyli Ringvei 21A 1 030 Viken Asker 214/24/1 and 214/364 Spikkestadveien 80A 980 Tröndelag Brekstad 68/341/2 Idrettsveien 2 1 156 Viken Drammen 230/147/1 Bruveien 6 1 193 Fauske Fauske 103/1434 Sjøgata 62 1 584 Nordland Fauske 103/1507,1518 Sjögata 45 4 189 Agder Grimstad 200/1808/1 Odden 4 940 Viken Halden 162/1/161 Iddeveien 29 1 300 Finnmark Hammerfest 21/530 Verkstedveien 33 2 150 Finnmark Hesseng 25/2 E.K. Anderson Vei 1 1 643 Viken Hokksund 77(681/7 and 8 Stasjonsgata 73 1 253 Tröndelag Hommelvik 57/396 Havnevegen 20 1 263 Finnmark Honningsvåg (Nordkapp) 9/1 Nordkapveien 28B 1 985 Rogaland Hundvåg 7/190/94,95,96,98 Hundvågveien 49 2 750 Agder Kristiansand 150/365/2 Gyldenløves gate 14 1 228 Sortland Melbu (Hadsel) 52/970 Neptunveien 2 1 304 Finnmark Nordkjostbotn (Balsfjord) 29/158/227 Sentumsveien 4 1 648 Län Ort Fastighetsbeteckning Adress Yta Vestfold Porsgrunn 69/576/2 Bekkefaret 1 800 Rogaland Randaberg 49/922/0/01 Jon Torbergssons vei 15A 1 183 Nordland Rognan 269/949/950/963/1 and 267/1336 Kirkegata 26 2 178 Viken Rygge/Moss 104/52/1 and 104/250 Stasjonsveien 12A 1 699 Finnmark Rypefjord (Hammerfest) 17/161 Storsvingen 4 1 649 Vestfold Sandefjord 169/51/1 Skiringssalveien 9A 1 114 Tröndelag Selbu 269/949/950/963/1267/1336 Gjelbakken 1 1 673 Finnmark Skjervøy Gnr. 69 Bnr. 741 Minkveien 2 1 290 Finnmark Storsteinnes Gnr. 8 Bnr. 180 Brattmelveien 6 1 290 Sortland Strand 1/326 Arons Vei 5 1 388 Tröndelag Stören 45/275/8 Svartøya 15B 1 007 Agder Sögne 473/27/1 Marie Føreids vei 2-4 1 091 Finnmark Vadsø 8/110 Kong Haakons gate 6 2 996 Finnmark Vardø 19/700 Rømoveien 41B 1 140 Finnmark Vadsø Gnr. 8 Bnr. 180 Tanavegen 12 1 800 Agder Vennesla 5/704 Lundevegen 52 1 074 Agder Vennesla 6/382 Sentrumsvegen 40-42 1 070 Agder Vennesla 6/512 Sentrumsvegen 64 1 246 Norge 119 ===== SIDA 120 ===== 120 FASTIGHETER Finland Län Ort Fastighetsbeteckning Adress Yta Västra Finland Aura 19-402-37-0, 19-423-3-225 Huuskantie 19 2 520 Helsingforsområde Espoo 49-22-92-1, 49-22-93-1 Kuunkatu 3 2 859 Helsingforsområde Espoo 49-20-1-1 Kuurinmäki 1 595 Helsingforsområde Espoo 49-54-110-4 Lansantie 23 408 Helsingforsområde Espoo 49-60-22-1 Lähderannantie 20 2 806 Helsingforsområde Espoo 49-30-104-2 Oxfotintie 1 503 Helsingforsområde Espoo 49-55-41-2 Ullanmäentie 12 236 Västra Finland Eurajoki 51-409-2-924 Kauppatie 4 3 374 Södra Finland Forssa 61-1-69-1, 61-1-69-2, 61-1-69-3 Kartanonkatu 11 9 005 Södra Finland Forssa 61-6-163-4 Miemolantie 2 5 443 Uleåborg Haapavesi 71-402-3-86, 71-402-3-239 Kansanpellontie 1 550 Södra Finland Hamina 75-2-276-6 Rautatienkatu 14 4 347 Södra Finland Hanko 78-4-461-26 Santalantie 21 A 2 931 Västra Finland Harjavalta 79-202-5-2 Huovinkatu 4 2 718 Södra Finland Hattula 82-403-6-28, 82-403-6-42, 82- 403-25-0 Tallitie 4 2 646 Södra Finland Heinola 111-17-7-8 Vuohkalliontie 18 4 078 Södra Finland Heinola 111-7-24-2 Vuorikatu 2 600 Helsingforsområde Helsinki 91-17-22-1-L1 Asemapäällikönkatu 3 2 017 Helsingforsområde Helsinki 91-54-274-1 Aurinkolahden Puistotie 2 360 Helsingforsområde Helsinki 091-31-117-1 Heikkiläntie 4 2 780 Helsingforsområde Helsinki 91-43-290-2 Hitsaajankatu 16 2 089 Helsingforsområde Helsinki 91-10-582-11, 91-10-582-13 Junonkatu 6 343 Helsingforsområde Helsinki 91-42-48-1 Kyösti Kallion tie 2 665 Helsingforsområde Helsinki 91-25-884-1 Käpyläntie 8 993 Helsingforsområde Helsinki 91-16-700-2 Mannerheimintie 160 7 819 Helsingforsområde Helsinki 91-10-670-2 Nihdinranta 2 897 Helsingforsområde Helsinki 91-41-129-2-8 Nummitie 2 539 Helsingforsområde Helsinki 91-40-117-2 Palokuja 4 423 Helsingforsområde Helsinki 91-40-176-7 Pertunpellontie 4 737 Helsingforsområde Helsinki 91-43-214-2 Roihuvuorentie 24 834 Helsingforsområde Helsinki 91-47-253-6-3 Rukatunturintie 2 1 008 Helsingforsområde Helsinki 91-38-309-1 Salpausseläntie 11 592 Helsingforsområde Helsinki 91-33-184-4, 91-33-186-2 Sitratie 7 601 Helsingforsområde Helsinki 91-432-6-3 Suomenlinna C6 432 Helsingforsområde Helsinki 91-29-44-4 Tunnelitie 3-5 1 598 Södra Finland Hollola 98-435-7-823 Keskikankaantie 4 6 264 Södra Finland Hollola 98-455-3-81 Tiilikankaantie 1 584 Helsingforsområde Hyvinkää 106-11-1039-1 Jussilankatu 5 1 280 Helsingforsområde Hyvinkää 106-3-217-1 Munckinkatu 37 840 Helsingforsområde Hyvinkää 106-15-1460-2 Sillankorvankatu 66 451 Västra Finland Hämeenkyrö 108-421-11-408 Kyreltie 2 6 737 Södra Finland Hämeenlinna 109-25-115-3 Karhitie 2 600 Södra Finland Hämeenlinna 109-593-3-43, 109-593-11-34 Tuulosentie 1(1) 11 090 Södra Finland Hämeenlinna 109-593-3-41, 109-593-7-4 Tuulosentie 1(2) 3 297 Södra Finland Hämeenlinna 109-6-63-1211 Viertokatu 33 335 Uleåborg Ii 139-401-149-1, 139-401-149-2 Kisatie 1 1 052 Östra Finland Iisalmi 140-4-24-6 Eteläntie 4 9 533 Östra Finland Iisalmi 140-7-5-2 Kivikoulunkuja 1 2 432 Östra Finland Iisalmi 140-1-103-23 Meijerikatu 3 6 823 Östra Finland Iisalmi 140-1-103-22 Pohjolankatu 21 4 549 Östra Finland Iisalmi 140-1-12-6 Satamakatu 10-12 5 797 Västra Finland Ikaalinen 143-8-31-2 Karhoistentie 3 7 481 Västra Finland Ilmajoki 145-419-6-209 Huhdantie 1 3 922 Östra Finland Imatra 153-33-25-23 Joutsenonkatu 32 1 012 Östra Finland Imatra 153-10-23-3 Tietäjänkatu 3 4 239 Östra Finland Imatra 153-15-47-30 Vallinkoskentie 2 320 Västra Finland Isojoki 151-402-38-3 Luukkaantie 1 919 Västra Finland Joutsa 172-402-4-676 Keskustie 1 4 756 Östra Finland Juva 178-420-20-10 Hiihtäjäntie 1 1 534 Län Ort Fastighetsbeteckning Adress Yta Östra Finland Juva 178-439-5-43 Tulostie 1 2 807 Västra Finland Jyväskylä 179-14-25-9 Tourulantie 11 3 168 Västra Finland Jämsä 182-20-1-1, 182-413-1-308 Kauppakatu 8 590 Västra Finland Jämsä 182-9-938-1, 182-414-6-67, 182-414- 6-85, 182-414-37-0 Sirkankatu 2 2 900 Helsingforsområde Järvenpää 186-19-1906-11 Helsingintie 43 10 018 Helsingforsområde Järvenpää 186-25-2502-4 Vanhankyläntie 65 341 Helsingforsområde Järvenpää 186-8-820-1, 186-401-1-1646 Wärtsilänkatu 54 441 Västra Finland Kaarina 202-5-5273-1, 202-407-1-75, 202- 407-2-89 Hovirinnantie 5 8 317 Västra Finland Kaarina 202-3-3218-1 Jännekatu 2-4 8 037 Uleåborg Kajaani 205-5-26-17, 205-5-26-27, 205- 8-11-12 Kasarminkatu 18 7 244 Uleåborg Kajaani 205-8-71-6 Kehräämöntie 22 14 558 Uleåborg Kajaani 205-8-71-7 Kehräämöntie 24 7 809 Uleåborg Kajaani 205-4-10-11 Makkolankatu 10 429 Uleåborg Kalajoki 208-406-138-6 Kalajoentie 1 9 554 Västra Finland Kangasala 211-407-3-158, 211-454-2-381 Puusepäntie 31 2 368 Västra Finland Kangasala 211-452-4-290 Mäkirinteentie 4 12 650 Västra Finland Kankaanpää 214-2-181-6, 214-2-181-7 Asemakatu 3 3 000 Västra Finland Karijoki 218-404-1-270 Kristiinantie 2 606 Södra Finland Karkkila 224-5-46-1 Huhdintie 10-12 1 152 Västra Finland Kauhava 233-403-1-471 Kauhavantie 21 2 675 Västra Finland Kauhava 233-424-2-45, 233-424-2-50, 233- 424-2-73, 233-424-2-221 Vanha Vaasantie 1 1 060 Västra Finland Kaustinen 236-401-15-275 Terveystie 1 1 378 Norra Finland Kemi 240-1-138-4 Asemakatu 4 3 956 Norra Finland Kemi 240-4-435-3 Koivuharjunkatu 55 617 Västra Finland Kemiönsaari 322-494-1-105 Hertsbölentie 1 746 Helsingforsområde Kerava 245-5-1148-8 Kerananpolku 1 1 649 Helsingforsområde Kerava 245-9-332-37 Peltomäenkatu 2-4 5 114 Västra Finland Keuruu 249-410-53-7 Tervantie 2 5 419 Helsingforsområde Kirkkonummi 257-1-103-1 Asematie 3 4 660 Helsingforsområde Kirkkonummi 257-488-1-117 Turuntie 563 310 Östra Finland Kitee 260-423-9-87, 260-423-9-182 Kiteentie 75 2 734 Östra Finland Kiuruvesi 263-405-102-1 Tulotie 10 3 755 Västra Finland Kokemäki 271-104-27-5 Haapionkatu 19 2 075 Västra Finland Kokkola 272-6-17-4 Mariankatu 35 790 Södra Finland Kotka 285-1-15-3 Keskuskatu 11 4 150 Södra Finland Kotka 285-31-8-2, 285-31-8-12 Karhulantie 35 A 2 765 Södra Finland Kotka 285-6-606-10 Kotkantie 25 225 Södra Finland Kotka 285-10-1-4 Peurantie 5 486 Södra Finland Kotka 285-35-52-1 Pokakuja 1 437 Södra Finland Kotka 285-41-64-2 Turvalantie 31 298 Södra Finland Kouvola 286-21-53-6, 286-21-53-8 Kauppakatu 1 9 124 Södra Finland Kouvola 286-21-514-10 Kiltatie 10 7 453 Södra Finland Kouvola 286-463-8-29, 286-463-8-35, 286- 463-8-37, 286-463-8-59 Kyminasemantie 6 664 Södra Finland Kouvola 286-6-6109-8 Palokankaantie 4 3 201 Södra Finland Kouvola 286-33-3165-3 Spännärintie 2 4 600 Södra Finland Kouvola 286-21-58-2 Valtakatu 16 2 336 Uleåborg Kuhmo 290-405-140-152, 290-405-140-153 Rajakatu 36 1 937 Östra Finland Kuopio 297-5-13-5 Haapaniemenkatu 6 138 Östra Finland Kuopio 297-24-1-8 Kartanonkatu 4B 3 025 Östra Finland Kuopio 297-10-48-2 Kullervonkatu 20 0 Östra Finland Kuopio 297-24-14-1, 297-24-38-1 Leväsentie 5 10 487 Östra Finland Kuopio 297-50-76-10 Nilsiäntie 72 2 970 Östra Finland Kuopio 297-12-5-1 Sammakkolammentie 6 1 562 Östra Finland Kuopio 297-9-27-1 Sandelsinkatu 1 315 Östra Finland Kuopio 297-13-5-12 Volttikatu 4 9 115 Västra Finland Kurikka 301-414-3-164, 301-414-3-165 Hahdonkuja 1 1 413 Södra Finland Lahti 398-13-399-7 Alasenkatu 1 1 789 120 ===== SIDA 121 ===== 121 Län Ort Fastighetsbeteckning Adress Yta Södra Finland Lahti 398-20-144-6 Eteläinen Liipolankatu 9 421 Västra Finland Laitila 400-419-3-165 Garpintie 1 2 786 Södra Finland Lahti 398-34-505-1 Kauppakaari 1 9 990 Södra Finland Lahti 398-3-3000-3 Kauppakatu 13 8 577 Södra Finland Lahti 398-4-4191-5 Lahdenkatu 48 698 Södra Finland Lahti 532-409-1-921 Muurarintie 3 2 856 Södra Finland Lahti 398-1-22-109 Rautatienkatu 9 763 Södra Finland Lahti 398-13-443-1 Sipurantie 2 567 Östra Finland Lapinlahti 402-412-85-15 Juhani Ahontie 13 1 934 Södra Finland Lappeenranta 405-62-106-11 Merenlahdentie 16 515 Södra Finland Lappeenranta 405-56-36-1 Myllymäenkatu 35 3 766 Södra Finland Lappeenranta 405-34-98-1 Onninkatu 1 573 Västra Finland Lapua 408-7-761-5 Alangontie 4 8 448 Östra Finland Lieksa 422-1-4-12 Pielisentie 28 2 284 Södra Finland Lohja 444-11-85-1 Puistokatu 23 674 Södra Finland Lohja 444-422-1-211 Tietolantie 1 1 054 Västra Finland Loimaa 430-401-2-93, 430-401-2-95 Hirvikoskentie 213 307 Västra Finland Loimaa 430-477-6-31 Melliläntie 103 349 Södra Finland Loviisa 434-439-1-30 Heskerintie 17 5 295 Östra Finland Mikkeli 491-9-39-1 Juvantie 13 486 Östra Finland Mikkeli 491-513-1-115 Kitereentie 1 790 Östra Finland Mikkeli 491-1-1-63 Porrassalmenkatu 33 796 Uleåborg Muhos 494-403-4-187, 494-403-4-30, 494-403-4-51 Valtatie 20 2 200 Västra Finland Muurame 500-402-1-641 Liikekuja 4 600 Västra Finland Muurame 500-402-124-6 Setäläntie 3 10 747 Södra Finland Mäntsälä 505-407-2-595 Asemakatu 2 480 Helsingforsområde Mäntsälä 505-407-4-51-9, 505-407-4-165, 505-407-4-184, 505-407-4-222 Maisalantie 9 4 544 Västra Finland Mänttä-Vilppula 508-1-119-2 Pohjaväreenkuja 1 4 233 Västra Finland Mänttä-Vilppula 508-1-182-5 Puistokatu 10 383 Västra Finland Mänttä-Vilppula 508-405-2-27 Runttimäentie 8 157 Östra Finland Mäntyharju 507-413-12-367 Keskustie 18 2 712 Östra Finland Mäntyharju 507-413-7-439 Reissutie 2 1 632 Västra Finland Naantali 529-3-33-3 Alppilankatu 2 2 894 Västra Finland Naantali 529-122-5-2 Meteoritie 2 812 Västra Finland Naantali 529-11-24-2-6 Venekuja 5 2 646 Uleåborg Nivala 535-404-21-322 Jyrkäntie 1 2 826 Västra Finland Nokia 536-2-26-1 Kyyninkatu 22 3 690 Västra Finland Nokia 536-13-10-1 Linnavuorentie 15 876 Västra Finland Nokia 536-14-95-4 Nuijamiestentie 9 8 819 Östra Finland Nurmes 541-134-14-6 Teollisuustie 20 2 397 Helsingforsområde Nurmijärvi 543-404-4-0 Ketunkopintie 2 608 Helsingforsområde Nurmijärvi 543-1-733-1 Kiljavantie 5 4 201 Helsingforsområde Nurmijärvi 543-414-2-250 Puistotie 3 495 Helsingforsområde Nurmijärvi 543-403-1-366, 543-403-8-641, 543-403-8-737, 543-403-8-691 Viirintie 8 4 988 Södra Finland Orimattila 560-418-163-2 Erkontie 3 3 402 Södra Finland Orimattila 560-418-26-51 Lahdentie 109 4 586 Uleåborg Oulainen 563-2-1-4 Oulaistenkatu 15-17 1 948 Uleåborg Oulu 564-63-23-4 Järvenkorventie 4 450 Uleåborg Oulu 564-410-4-269 Kurtintie 2 278 Uleåborg Oulu 564-120-2553-2 Revontie 42 2 901 Uleåborg Oulu 564-86-7-2 Ruotutie 3 490 Uleåborg Oulu 564-72-207-1 Taakakepintie 1 551 Uleåborg Oulu 564-52-13-27 Valtatie 61 773 Östra Finland Outokumpu 309-9-901-4 Polvijärventie 4 2 242 Västra Finland Parainen 445-34-1-1 Kirkkoesplanadi 32 3 648 Västra Finland Parainen 445-14-24-4 Vapparintie 3 5 184 Östra Finland Parikkala 580-404-2-67, 580-404-2-52, 580-404-2-58 Puistokatu 4 1 870 Norra Finland Pelkosenniemi 583-402-35-24, 583-402-35-21 Sodankyläntie 8 423 Län Ort Fastighetsbeteckning Adress Yta Västra Finland Petäjävesi 592-404-43-2, 592-404-37-1 Asematie 6 708 Östra Finland Pieksämäki 593-1-67-19 Keskuskatu 35 2 751 Östra Finland Pieksämäki 593-4-21-2 Kuopiontie 24 586 Östra Finland Pielavesi 595-422-17-60, 595-422-17-61, 595-422-60-71 Puustellintie 21 1 766 Östra Finland Polvijärvi 607-414-5-159 Jääskeläntie 2 1 220 Västra Finland Pori 609-5-15-1 Isolinnankatu 18 5 259 Västra Finland Pori 609-61-12-12 Juhanintie 1 172 Västra Finland Pori 609-50-21-2 Kotkantie 1 903 Västra Finland Pori 609-14-39-1, 609-14-39-3 (designa- ted areas of the properties) Vanhakoivistontie 8 2 000 Södra Finland Porvoo 638-2-23-7 Runeberginkatu 33 7 911 Södra Finland Porvoo 638-12-901-2 Sammontie 1 2 256 Södra Finland Porvoo 638-417-1-887 Suolaketie 2 597 Uleåborg Pyhäjoki 625-405-4-329, 625-405-4-119, 625-405-4-294 Vanhatie 54 1 912 Uleåborg Pyhäntä 630-402-5-489 Kairantie 5 1 546 Västra Finland Pälkäne 635-424-3-48 Tervapirtintie 11 3 178 Uleåborg Raahe 678-412-1-181 Kirkkoluodontie 1 512 Uleåborg Raahe 678-413-2-173 Pajuniityntie 8 683 Uleåborg Raahe 678-12-45-18 Rantakatu 57 310 Södra Finland Raasepori 710-8-117-5 Oikotie 4 3 129 Södra Finland Raasepori 710-6-89-1 Raaseporintie 14 1 941 Södra Finland Raasepori 710-51-8-8 Ratakatu 59 3 252 Västra Finland Raisio 680-2-201-5 Raisiontori 5 4 293 Västra Finland Rauma 684-1-177-1 Kairakatu 2 4 624 Västra Finland Rauma 684-414-3-49 Uotilan Vanhatie 37 225 Östra Finland Rautjärvi 689-432-1-118, 689-432-1-119, 689-432-1-447 Roihankatu 8 1 700 Helsingforsområde Riihimäki 694-20-2046-1 Peltosaarenkatu 1 1 892 Västra Finland Rusko 704-404-4-155 Myllymäentie 2 1 235 Västra Finland Saarijärvi 729-408-3-111 Jyväskyläntie 31 5 242 Västra Finland Saarijärvi 729-408-3-102 Jyväskyläntie 31 1 286 Östra Finland Savonlinna 740-11-92-2 Ilokallionkatu 4 1 671 Östra Finland Savonlinna 740-19-81-4 Kartanonväylä 3 3 319 Östra Finland Savonlinna 740-13-36-13 Pihlajavedentie 21 1 070 Östra Finland Savonlinna 740-3-6-8 Tulliportinkatu 6-10 11 071 Västra Finland Seinäjoki 743-404-22-76 Valkiavuorentie 2 397 Västra Finland Seinäjoki 743-6-73-11 Väinämöinen 2 10 916 Uleåborg Siikajoki 748-418-4-191 Siikasavontie 9 802 Uleåborg Siikalatva 791-421-99-0, 791-421-100-0, 791-421-101-0 Pulkkilantie 2 1 960 Östra Finland Siilinjärvi 749-405-18-479 Siilinkoskentie 1 4 472 Östra Finland Siilinjärvi 749-405-63-2 Sorakuja 4 2 320 Norra Finland Simo 751-403-5-180 Ratatie 3 912 Helsingforsområde Sipoo 753-423-4-150 Jokilaaksontie 1 3 047 Norra Finland Sodankylä 758-405-10-222-M601 Karistamontie 1 3 854 Uleåborg Sotkamo 765-401-6-358 Ratatie 37 4 326 Uleåborg Suomussalmi 777-406-3-166 Rahtimiehentie 1 430 Uleåborg Suomussalmi 777-406-26-107 Risteentie 12 5 626 Östra Finland Suonenjoki 778-2-203-11 Rautalammintie 17 1 771 Västra Finland Sysmä 781-417-19-3 Särkilahdentie 4 1 427 Södra Finland Sysmä 781-417-19-7 Ohrasaarentie 2 2 303 Uleåborg Taivalkoski 832-408-4-59 Talonpojantie 1 843 Västra Finland Tampere 837-327-7628-1 Kokinpellonrinne 2 421 Västra Finland Tampere 837-323-5955-1 Peltolamminkatu 10 1 118 Västra Finland Tampere 106-3-217-1 Pohtolankatu 47-49 690 Västra Finland Tampere 837-233-3113-9 Ratakistonkatu 7 1 813 Västra Finland Turku 853-94-41-3 Gregorius IX tie 8-12 3 825 Västra Finland Turku 853-63-50-5 Jyrkkälänkatu 1 1 000 Västra Finland Turku 853-87-12-3 Jäkärlän Puistokatu 20 695 Västra Finland Turku 853-62-58-2 Kanslerintie 10 450 FASTIGHETER Finland 121 ===== SIDA 122 ===== 122 Län Ort Fastighetsbeteckning Adress Yta Västra Finland Turku 853-35-46-3 Kataraistentie 7 1 899 Västra Finland Turku 853-26-3-4 Kirjurinkatu 3 1 154 Västra Finland Turku 853-66-64-5 Metallikatu 2 1 135 Västra Finland Turku 853-75-23-6 Vakka-Suomentie 82 467 Helsingforsområde Tuusula 858-401-2-393 Sulantie 1 5 680 Helsingforsområde Tuusula 858-3-7005-3 Vanha Valtatie 191 1 203 Västra Finland Urjala 887-409-6-108, 887-409-6-107, 887-409-6-109, 887-409-6-251 Huhdintie 14 850 Västra Finland Uusikaarlepyy 893-1-104-3 Sollefteåkatu 9 712 Västra Finland Uusikaupunki 895-8-23-15 Ketunkalliontie 5 4 919 Uleåborg Vaala 785-404-2-179 Vaalantie 26 1 565 Västra Finland Vaasa 905-31-96-2 Kuusilahdentie 2 370 Västra Finland Valkeakoski 908-4-10-12 Apiankatu 6 4 150 Västra Finland Valkeakoski 908-2-23-9 Hakalantie 1 8 617 Västra Finland Valkeakoski 908-15-5-5 Sointulantie 2 423 Helsingforsområde Vantaa 092-51-153-11 Hagelstamintie 26 607 Helsingforsområde Vantaa 92-61-118-2 Kielotie 20 3 794 Helsingforsområde Vantaa 92-94-19-18, 92-94-19-25 Laukkarinne 4-6 3 527 Län Ort Fastighetsbeteckning Adress Yta Helsingforsområde Vantaa 092-83-111-3, 92-83-111-1 Minkkikuja 4 2 270 Helsingforsområde Vantaa 092-83-100-9 Mäyräkuja 2 1 818 Helsingforsområde Vantaa 092-73-250-24 Rekolantie 53-55 735 Helsingforsområde Vantaa 92-16-140-1 Ukonkivenpolku 11 1 957 Östra Finland Varkaus 915-15-9001-4 Kurolantie 1 690 Östra Finland Varkaus 915-13-1311-3 Kyllikinkatu 1 466 Östra Finland Varkaus 915-5-296-7 Käsityökatu 22 5 197 Östra Finland Varkaus 915-5-200-9 Relanderinkatu 30 8 145 Östra Finland Varkaus 915-4-61-21 Savontie 42 702 Västra Finland Viitasaari 931-401-54-133 Haapaniementie 41 237 Västra Finland Viitasaari 931-401-3-133 Postikuja 1 2 215 Västra Finland Vimpeli 934-404-1-585 Pöntisentie 4 1 228 Västra Finland Virrat 936-409-28-53, 936-409-28-255, 936-409-28-321 Asematie 2 3 135 Uleåborg Ylivieska 977-10-25-1 Savarinkatu 2 6 274 Västra Finland Ylöjärvi 980-428-2-292, 980-428-2-308-1 Mastontie 2 3 014 Västra Finland Äänekoski 992-4-407-19 Puistokatu 12 456 FASTIGHETER Finland 122 ===== SIDA 123 ===== 123 FASTIGHETER Danmark Län Ort Fastighetsbeteckning Adress Yta Syddanmark Aabenraa Aabenraa Kommune, Kolstrup under Aabenraa, 2540 Nyløkke 3 1 030 Nordjylland Aalborg Aalborg Kommune, Gug By, Sdr. Tranders, 3xp Pandoravej 1 1 084 Midtjylland Aarhus Aarhus Kommune, Viby By, Viby, 4t Nordbyvej 4 1 030 Midtjylland Aarhus Aarhus Kommune, Aarhus bygrunde 1119C Skovvejen 17 924 Midtjylland Abyhoj Aarhus Kommune, Åby By, Åby, 5ca, ejerl 103 Søren Frichs Vej 51-53 1 032 Hovedstaden Alsgarde Helsingør Kommune, Boderne, Hellebæk, 1s Ålsgårdecentret 1 1 700 Hovedstaden Birkerød Rudersdal Kommune, Bistrup By, Bistrup, 2c Vasevej 119A 2 864 Midtjylland Brande Ikast-Brande Kommune, Brande By, Brande, 10cy + 10 fy Østre Allé/Lærkevej 1 1 100 Hovedstaden Brondby Brøndby Kommune, Brøndbyvester By, Brønd- byvester, 20ar Kornmarksvej 25 1 200 Hovedstaden Brondby Brøndby Kommune, Brøndbyøster By, Brønd- byøster, 18y, ejerl 1 Kærdammen 1A 1 336 Hovedstaden Copenhagen Københavns Kommune, Udenbys Klædebo Kvarter, København, 4676, ejerl 1 + 3 Jagtvej 64 1 908 Hovedstaden Dragør Dragør Kommune, St. Magleby By, St. Magleby, 98v Møllevej 14 1 070 Sjælland Dronningmølle 1du, Dronningmølle, Esbønderup Dr. Mølle Strandvej 558 1 000 Midtjylland Esbjerg Esbjerg Kommune, Esbjerg Jorder, Boldesager. 1a Niels Lambertsens Vej 6 1 030 Midtjylland Esbjerg Esbjerg Kommune, Esbjerg Jorder, 2r GammelbyStrandby Kirkevej 88 1 035 Sjælland Faxe Ladeplads 4ao, li. Favr by, Hylleholt Hovedgade 24 1 400 Syddanmark Fredericia Fredericia Kommune, Fredericia Private Ejen- domsjorder, 76b Indre Ringvej 25 1 805 Syddanmark Fredericia Fredericia Kommune, Fredericia Stadsjorder, 145m + 145a Nymarksvej 37A 3 306 Hovedstaden Frederiksberg Frederiksberg Kommune, Frederiksberg, 14dq Nordre Fasanvej 176 1 157 Hovedstaden Frederiksværk Halsnæs Kommune, Frederiksværk Bygrunde, 80a Nørregade 35 1 200 Hovedstaden Gilleleje Gribskov Kommune, Gilleleje By, Gilleleje, 109b, ejerl 1,2,3,4,5 Peter Fjelstrupsvej 4-10 3 278 Midtjylland Grenaa Grenna Kommune, Grenaa Markjorder 49k, 32r,s,e Sondergade 10 2 000 Hovedstaden Greve Greve Kommune, Greve By, Greve, 18kp Greve Centervej 100 1 200 Syddanmark Grindsted Billund Kommune, Grindsted By, Grindsted, 4ft Vestergade 32 4 707 Syddanmark Grindsted Billund Kommune, Grindsted By, Grindsted, 4cf Vestre Boulevard 3 2 537 Syddanmark Haderslev Haderslev Kommune, Haderslev, 3475a Christian X's vej 2A 1 030 Sjælland Havdrup Solrød Kommune, Ulvemose, Havdrup, 15p Møllemarken 12 950 Hovedstaden Helsingor Birkedalsvej 2-16 Birkedalsvej 6 511 Hovedstaden Helsingor Helsingør Kommune, Helsingør Overdrev, 6ay Egevaenget 3 1 200 Midtjylland Herning Herning Kommune, Herning Bygrunde, 230æ, ejerl 1 Grøndahlsvej 20 1 000 Midtjylland Herning Herning Kommune, Vestervang, Herning Jorder, 16b Holsterbrovej 33 1 085 Hovedstaden Hillerød Hillerød Kommune, Sandviggård, Hillerød Jorder, 1ae Skansevej 4 1 050 Norjylland Hjørring Hjørring Kommune, Bagterp, Hjørring Jorder, 4f Ålborgvej 84 1 251 Hovedstaden Holbæk Holbæk Kommune, Tåstrup, Holbæk Jorder, 5ee + 5at Roskildevej 201 1 030 Sjælland Holbæk Holbæk Kommune, Holbæk Bygrunde, 101a, unit 1 Smedelundsgade 21 1 300 Midtjylland Holstebro Holstebro Kommune, Halgårde, Tvis, 2mr Herningvej 81-83 1 150 Midtjylland Holsterbro Holstebro Kommune, Den sydvestlige Del, Mejrup, 21n Lægårdvej 144 1 250 Sjælland Hornbæk Helsingør Kommune, Horneby By, Hornbæk, 3a + 3bu + 3fh Hornebyjev 50+52A 1 030 Midtjylland Horsens Matrikel nr.127be, Horsens Bygrunde Hede Nielsen Vej 2 1 268 Sjælland Hundested Ullerup By, Toruo 27, Halsnæs Butiksvej 2 1 050 Sjælland Jyllinge Roskilde Kommune, Jyllinge By, Jyllinge, 107 Jyllingecentret 1B 1 040 Län Ort Fastighetsbeteckning Adress Yta Sjælland Kalundborg Kalundborg Kommune, Kalundborg Bygrunde, 350d Elmegade 20 1 000 Sjælland Karlslunde Greve Kommune, Mosede By, Karlslunde, 10mn, ejerl. 1,2,3,4,5,6 Karlslunde Parkvej 5-17 6 001 Sjælland Karrebæks- minde 20ae, Karrebæk By, Karrebæk Karrebækvej 994 1 000 Hovedstaden Kastrup Tårnby Kommune, Skelgårde, Tårnby, 15n, ejerl 1+3 Ugandavej 111 8 316 Hovedstaden Kokkedal Fredensborg Kommune, Brønsholm By, Karlebo, 3lt Hojengen 3 2 101 Sjælland Korsør Korsør Bygrunde, 316b, Slagelse Norvangen 1A 1 000 Sjælland Korsør Slagelse Kommune, Korsør Markjorder, 114a Skovvej 28 1 041 Midtjylland Lystrup Aarhus Kommune, Lystrup By, Elsted, 13æ Lyshøjen 1 1 060 Hovedstaden Måløv Ballerup Kommune, Måløv By, Måløv 4gæ Østerhoj Bygade 2 1 000 Sjælland Næstved Næstved Kommune, Vridsløse By, Herlufsholm, 10cm Trompetvej 61 1 100 Sjælland Næstved Næstved Kommune, Næstved Markjorder, 6a Præstøvej 106 1 000 Syddanmark Næstved Næstved Kommune, Holsted By, Herlufsholm, 7dy Erantisvej 48 1 172 Nordjylland Nykøbing M Morsø Kommune, Nykøbing M. Bygrunde, 590 Broen 2 1 170 Sjælland Nykøbing Sjælland 165e, Nykøbing S. Vangjorder Jernbanevej 12 1 000 Midtjylland Odder Odder Kommune, Odder By, Odder, 53m Vennelundsvej 72 1 000 Syddanmark Odense Odense Kommune, Anderup By, Lumby, 2k Anderupvej 50 1 032 Syddanmark Odense Odense Kommune, Hjallese By, Dalum, 6fø Enebærvej 6 1 000 Syddanmark Odense Odense Kommune, Vestermarken, Odense Jorder, 1ahe Grønlrøkkevej 22A 1 023 Syddanmark Odense Odense Kommune, Odense Bygrunde, 917a, ejerl 40 Vesterbro 29 1 000 Midtjylland Randers Randers Kommune, Randers Markjorder, 529k Lucernevej 79 1 035 Midtjylland Randers Randers Kommune, Randers Markjorder, 451s Rådmands Boulevard 45 998 Midtjylland Risskov Risskov Kommune, Vejlby, 17c Vejlby, unit 67 Kamma Klitgårds Gade 47 1 072 Midtjylland Risskov Aarhus Kommune, 7 a Vejlby By, Risskov Nordre Strandvej 127 960 Hovedstaden Rungsted Kyst Hørsholm Kommune, Rungsted By, Rungsted, 7i + 3CP + 7K, ejerl 110+111 Rungsted Bytorv 4 851 Sjælland Rødovre 12cd, Islev By, Islev Fortvej 2 1 105 Hovedstaden Rødovre Rødovre Kommune, Islev By, Islev, 35y Islevbrovej 39 1 000 Hovedstaden Rødovre Rødovre Kommune, Rødovre By, Hendriks- holm, 8ev Nørrekær 1-3 1 353 Syddanmark Rødekro Aabenraa Kommune, Brunde, Rise, 479c Østergade 49B 1 150 Norjylland Sæby Frederikshavn Kommune, Toftlund, Volstrup, 2aeNordens Alle 1 1 200 Midtjylland Silkeborg Silkeborg Kommune, Silkeborg Markjorder, 1345c Nørrevænget 74 1 060 Sjælland Slagelse Slagelse Kommune, Skovsø, Slagelse Jorder, 17n Byskovvej 40 1 200 Sjælland Slagelse Slagelse Kommune, Slagelse Markjorder, 368æ Skovvejen 46 1 000 Hovedstaden Solrød Strand Solrød Kommune, Karlstrup By, Karlstrup, 54 Trylleskov Allé 5 1 243 Midtjylland Struer Struer Kommune, Struer, 4ce Ølbyvej 30 2 746 Syddanmark Svendborg Svendborg kommune, Svendborg Markjorder, 17e Christiansvej 60 910 Sjælland Tølløse 14ck, Tølløse By, Tølløse Industrivej 1A 1 000 Syddanmark Tønder Tønder Kommune, Tønder,1040e Kongevej 1 1 089 Syddanmark Tønder Tønder Kommune, Tønder, 1040d Kongevejen 5 1 513 Hovedstaden Vallensbæk Strand Vallensbæk Kommune, Vallensbæk By, Vallens- bæk, 7dx, ejerl 1 Vallensbæk Stationstorv 1-43 7 314 Midtjylland Viborg Viborg Kommune, Viborg Markjorder, 525f Gl. Aalborgvej 21 1 002 Nordjylland Åbybro Jammerbugt Kommune, Åby By, 47ef Passagen 70 1 112 123 ===== SIDA 124 ===== 124 FASTIGHETER Belgien Län Ort Adress Yta Luik Anthisnes Rue du Moulin 21 977 Antwerpen Antwerpen Noorderlaan 104/6 640 Antwerpen Antwerpen Plantin en Moretuslei 200 645 Antwerpen Antwerpen Quellinstraat 53 263 Oost-Vlaanderen Astene Dorpsstraat 23 330 Luxemburg Barvaux Route de Marche 41 1 300 Antwerpen Berendrecht Monnikenhofstraat 182 2 000 Limburg Beringen Koolmijnlaan 75 1 299 Oost-Vlaanderen Beveren Pareinpark 8 4 104 Limburg Bilzen Klokkestraat 9 1 000 Limburg Bilzen Tongersestraat 66-72 4 967 Limburg Bilzen-Hoeselt Tongersestraat 56 2 674 Antwerpen Boom Hoogstraat 14 159 Antwerpen Boom Kapelstraat 12 1 750 Henegouwen Boussu Rue Neuve 111 710 Antwerpen Brasschaat Sint Antoniuslei 26 415 Limburg Bree Bocholterstraat 19 2 605 Brussel Brussel Emile Jacqmainlaan 140-144 655 Antwerpen Burcht Pastoor Coplaan 270 215 Waals-Brabant Chaumont-Gistoux Chaussée de Huy 47 1 920 Luik Clavier Rue de la Gendarmerie 70 1 130 West-Vlaanderen Desselgem Gentseweg 132-136 3 715 Oost-Vlaanderen Destelbergen Dendermondsesteenweg 466-468 1 000 Antwerpen Deurne Florent Pauwelslei 4A 770 Antwerpen Deurne Turnhoutsebaan 104 315 Antwerpen Deurne Wim Saerensplein 8-10 1 586 Vlaams-Brabant Diest Leuvensesteenweg 108 4 972 Oost-Vlaanderen Drongen Deinse Horsweg 44 1 111 Vlaams-Brabant Dworp Alsembergsesteenweg 618 503 Antwerpen Edegem Boniverlei 129 330 Antwerpen Edegem Hazeschransstraat 35 350 Oost-Vlaanderen Erembodegem Brusselbaan 208 1 385 Henegouwen Estaimpuis Rue Jules Vantieghem 19 664 Luik Flemalle Rue de Beau Site 7 2 308 Heng Fleurus Chaussee de Charleroi 142 2 298 Limburg Genk Hasseltweg 26 2 690 Oost-Vlaanderen Gent Forelstraat 46 288 Oost-Vlaanderen Gent Frans Van Ryhovelaan 2 2 466 Oost-Vlaanderen Gent Sint-Lievenspoortstraat 59 560 Henegouwen Ghislenghien Ch de Bruxelles 458 2 203 Henegouwen Ghlin Avenue de la Libération 15 2 106 Luik Grivegnee Rue Fraischamps 140 3 947 Limburg Hasselt Hendrik van Veldekesingel 32 3 733 Limburg Hechtel-Eksel Overpelterbaan 9 700 Limburg Herk-De-Stad Steenweg 87 1 933 Luik Heusy Chaussee de Theux 53-55 5 576 Antwerpen Hoboken Sint-Bernardsesteenweg 143 1 244 Antwerpen Hoboken Zeelandstraat 40 2 248 Luxemburg Houffalize Rue de Liege 9 405 Limburg Houthalen-Helchteren Herebaan-Oost 133-135 2 367 West-Vlaanderen Ieper Grote Markt 4 - 6 305 Luxemburg Jamoigne Rue de Virton 6 1 740 Brussel Jette Charles Woestelaan 130-132 350 Henegouwen Jumet Rue Hubert Bastin 16 720 Vlaams-Brabant Kessel-Lo Diestsesteenweg 104 436 Limburg Koersel Pieter Vanhoudtstraat 49 2 526 Henegouwen La Louviere Rue Albert 1er 70-72 3 095 Antwerpen Laakdal Geelsebaan 32 1 300 Brussel Laken Emile Bockstaellaan 5-7 870 Vlaams-Brabant Landen Postlaan 7 2 285 Namen Laneffe Rue de Thy-le-Bauduin 17 1 027 Oost-Vlaanderen Lebbeke Brusselsesteenweg 142 2 454 Oost-Vlaanderen Lebbeke Lange Minnestraat 2 360 Oost-Vlaanderen Ledeberg Hundelgemsesteenweg 36 1 100 Limburg Leopoldsburg Leopoldburgsesteenweg 120 2 300 Vlaams-Brabant Leuven Engels Plein 26 4 655 Namen Leuze-en-Hainaut Rue de l'Artisanat 4 2 796 Län Ort Adress Yta Henegouwen Leval-Trahegnies Rue S. Allende 144 1 403 Antwerpen Lille Poederleese weg 25-27 1 700 Limburg Lommel Lutlommel 169 1 418 Limburg Lommel Koning Leopoldlaan 66 4 677 Vlaams-Brabant Londerzeel Sint Jozefstraat 31 382 Luik Luik Rue des Maraichers 76 1 691 Luik Luik Rue Pont Saint Nicolas 4 790 Limburg Maaseik Maastrichtersteenweg 14 2 368 Antwerpen Mechelen Keizerstraat 14 265 Antwerpen Mechelen Zwartzustersvest 22 1 387 Antwerpen Meerhout Markt 15 1 279 Antwerpen Merksem Borrewaterstraat 4-6 2 136 Antwerpen Merksem Bredabaan 474-476 470 Antwerpen Merksem Laaglandlaan 126-130 400 Oost-Vlaanderen Moerzeke Kleinbroekstraat 19B 600 Antwerpen Mortsel Mechelsesteenweg 28 1 460 Luxemburg Nassogne Rue de Marche 23 575 Limburg Neerpelt Groenstraat 12 597 Luxemburg Neufchateau Avenue de la Gare 45 2 624 Antwerpen Nijlen Statiestraat 10-12 1 200 Antwerpen Olen Oevelseweg 76 1 141 West-Vlaanderen Oostende Ernest Feysplein 15 120 West-Vlaanderen Oostende Frère Orbanstraat 114 504 West-Vlaanderen Oostende Sint-Catharinaplein 23 684 West-Vlaanderen Oostende Torhoutsesteenweg 519 2 225 Brussel Ouderghem Square Jean-Baptiste De Greef 8 306 Vlaams-Brabant Overijse Stationsstraat 46 510 Luxemburg Paliseul Rue de la Station 38 1 247 Henegouwen Quaregnon Chemin du Bon Dieu 148 1 536 Vlaams-Brabant Rillaar Diestsesteenweg 359 1 000 West-Vlaanderen Roeselare Delaerestraat 13-17 153 West-Vlaanderen Roeselare Garenstraat 10-12 0 West-Vlaanderen Roeselare Ooststraat 76 1 798 West-Vlaanderen Roeselare Ooststraat 89-89a 467 Oost-Vlaanderen Ronse Grote Markt 15 820 Brussel Schaarbeek Leuvensesteenweg 656 3 324 West-Vlaanderen Sijsele Dorpsstraat 175 1 264 West-Vlaanderen Sint-Eloois-Vijve Gentseweg 522 10 637 West-Vlaanderen Sint-Joost-Ten-Node Leopold Lendersstraat 2 918 Limburg Sint-Truiden Tongersesteenweg 133b 2 995 Limburg Sint-Truiden Viaductstraat 35 1 705 Henegouwen Sirault Rue Emile lété 86 1 400 Oost-Vlaanderen Sleidinge Sleidingendorp 99 1 319 Oost-Vlaanderen Stekene Dorpsstraat 52 1 814 Limburg Tessenderlo Engsbergseweg 88 2 173 Limburg Tessenderlo Hulsterweg 4 2 253 Limburg Tienen Leuvenselaan 477 3 609 Vlaams-Brabant Tienen Menegaard 20 1 348 Luik Tilff Avenues des Ardennes 8-10 3 775 Antwerpen Turnhout Gasthuisstraat 5-7 1 222 Antwerpen Turnhout Lode Peetersplantsoen 7 515 Antwerpen Turnhout Steenweg op Gierle 221 4 330 Vlaams-Brabant Vilvoorde Leuvensestraat 28 650 Vlaams-Brabant Vilvoorde Leuvensestraat 49 145 Vlaams-Brabant Vilvoorde Leuvensestraat 163 386 Vlaams-Brabant Vilvoorde Schaarbeeklei 344 2 018 Antwerpen Vorselaar Kempenlaan 21-23 1 714 Luik Wanze Chaussee de Tirlemont 25A 1 591 Luik Wasseiges Rue du Baron d'Obin 70 1 017 Limburg Wellen Overbroekstraat 6 2 462 West-Vlaanderen Wervik Geluwestraat 13 1 148 Henegouwen Wiers Rue de Gourgues 46 1 028 Antwerpen Willebroek Breendonkstraat 98 880 Antwerpen Willebroek De Naeyerplein 11 298 Antwerpen Wilrijk Edenplein 11 250 Oost-Vlaanderen Zelzate Assenedesteenweg 117 2 253 Limburg Zepperen Eynestraat 85 2 058 124 ===== SIDA 125 ===== 125 Län Ort Adress Yta Gelderland Arnhem Groningensingel 951-959 1 870 Nederlands Limburg Bocholtz Gasthof 2 1 387 Noord-Brabant Breda Cypresstraat 3 921 Gelderland Ede Rozenplein 8 1 480 Noord-Brabant Eindhoven Woenselmarkt 37 2 110 Zuid-Holland Gouda Driewegplein 3-10 1 300 Noord-Holland Graft de Rijp Driemaster 13 2 847 Zuid-Holland Klaaswaal Voorstraat 34 1 339 Gelderland Lent Frankrijkstraat 1 1 701 Län Ort Adress Yta Diekirch Diekirch Rue du Curé 8 3 500 Län Ort Adress Yta Utrecht Nieuwegein Rapenburgerschans 9-16 1 651 Gelderland Nijmegen Molenweg 209 1 163 Zeeland Oost-Souburg Oranjeplein 72 1 852 Zuid-Holland Rotterdam Beijerlandselaan 81 4 382 Zuid-Holland Sliedrecht Kerkbuurt 33 4 701 Zuid-Holland Spijkenisse Hadewychplaats 100 6 987 Zuid-Holland Stellendam Oranjeplein 1 - 5 1 410 Noord-Brabant Waspik Kerkstraat 27A 1 054 Zuid-Holland Zoetermeer Dorpsstraat 88-90 1 395 FASTIGHETER Nederländerna 125 Luxemburg