===== SIDA 1 ===== 1 JANUARI 2026 – 31 MARS 2026 Delårsrapport Vi skapar värde för våra aktieägare genom att investera i livsmedels- och dagligvarufastigheter. 26Q1 ===== SIDA 2 ===== 2 Perioden i korthet Väsentliga händelser under perioden Under januari emitterade bolaget en ny senior icke säkerställd grön obligation om 85 MEUR med en löptid om fyra år och en ränta motsvarande 3 månaders EURIBOR + 210 baspunkter. I samband med emissionen genomfördes även ett återköp av utestående obligationer om 50 MEUR. Under februari och mars refinansierade bolaget sitt hybridkapital genom emission av en ny hybridobligation utan slutdatum om 60 MEUR med en fast ränta om 6,25 %. I samband med transaktionen återköptes och löstes den befintliga efterställda hybridobligationen om 30 MEUR i förtid. Vidare meddelade bolaget i mars att Ann-Sofie Lindroth utsetts till ny CFO efter Pia-Lena Olofsson. Ann-Sofie Lindroth tillträder i juli och Pia-Lena Olofsson kvarstår i rollen fram till dess. Väsentliga händelser efter perioden På årstämman den 15 april 2026 omvaldes, i enlighet med valberedningens förslag, styrelseledamöterna Stefan Gattberg, Patrick Gylling, Elisabeth Norman och Victoria Skoglund, samt nyvaldes Louise Richnau och Stefan Dahlbo. Stämman omvalde Stefan Gattberg till styrelsens ordförande. Vidare beslutade stämman, i enlighet med styrelsens förslag, om en ändring av bolagsordningen vad avser bolagets företagsnamn. Genom beslutet ändras bolagets företagsnamn till Cibus Real Estate AB (publ). Efter kvartalets slut kommunicerades att Cibus gjort förvärv i Finland, Sverige, Norge och Danmark till ett fastighetsvärde om ca 104 MEUR. Utdelning För tolvmånadersperioden som inleddes efter årsstämman 2026 beslutades att utdelningen ska vara sammanlagt 0,90 EUR per aktie, fördelat på tolv månadsvisa utdelningar. Fullständigt beslut med månatliga belopp och avstämningsdagar återfinns på https:/ /www.cibusrealestate.com/se/investerare/aktien/ utdelningskalender/ 2 Nyckeltal¹ MEUR, om inget annat anges Q1 2026 Q1 2025 Jan-dec 2025 Hyresintäkter 45,3 39,1 166,7 Driftnetto 42,6 36,6 157,6 Förvaltningsresultat 20,8 38,02 98,62 Orealiserade värdeförändringar fastigheter -4,2 -7,3 -0,5 Periodens resultat 24,9 31,0 91,4 Marknadsvärde förvaltningsfastigheter 2 650 2 433 2 641 Fastighetsvärde gröna tillgångar 1 134 1 037 1 128 Driftnetto, aktuell intjäningsförmåga 169,2 156,3 167,7 Belåningsgrad nettoskuld, % 57,2 58,7 58,2 Skuldkvot (Net debt/EBITDA), ggr 10,4 12,8 10,9 Framåtriktad skuldkvot (Net debt/EBITDA), ggr 9,8 10,0 10,1 Räntetäckningsgrad, ggr 2,4 2,3 2,4 Antal utestående aktier, st 82 086 045 76 286 045 82 086 045 Genomsnittligt antal utestående aktier, st 82 086 045 72 291 877 78 569 668 Förvaltningsresultat per aktie ex engångsposter 0,25 0,25 1,03 EPRA NRV per aktie, EUR 13,0 12,6 13,0 1För redogörelse av alternativa nyckeltal och definitioner se sida 35-36. 2 I förvaltningsresultatet ingår en intäkt om 20,5 MEUR i form av negativ goodwill i samband med förvärvet av Benelux. 1 JANUARI 2026 – 31 MARS 2026 26Q1 (jämfört med Q1 2025) Hyresintäkter uppgick till 45,3 MEUR (39,1). Driftnettot uppgick till 42,6 MEUR (36,6). Förvaltningsresultatet uppgick till 20,9 MEUR (18,4) exklusive engångsposter och valutakurseffekter samt till 20,8 MEUR (38,0) inklusive engångsposter och valutakurseffekter. Föregående års resultat påverkades av en intäkt om 20,5 MEUR i form av negativ goodwill i samband med förvärvet i Benelux. Periodens resultat uppgick till 24,9 MEUR (31,0) vilket motsvarar 0,30 EUR (0,42) per aktie. Orealiserade värdeförändringar ingår i resultatet och uppgick till -4,2 MEUR (-7,3) på fastigheter och 14,0 MEUR (-1,3) på räntederivat. EPRA NRV uppgick till 1 063,1 MEUR (964,7) vilket motsvarar 13,0 EUR (12,6) per aktie. ===== SIDA 3 ===== 3 Detta är Cibus Cibus äger, utvecklar och förvaltar fastigheter inom livsmedels- och dagligvaruhandeln. PERIODEN I KORTHET Fastighetsportföljen som består av främst livsmedelsbutiker är diversifierad med täckning i Norden och i Benelux-länderna. Kartan visar fastigheternas geografiska läge. Luxemburg 0,5 % Andel driftnetto Q1 9 M€ Fastighetsvärde 1 Fastighet 3 500 kvm Total yta Danmark 16 % Andel driftnetto Q1 434 M€ Fastighetsvärde 82 Fastigheter 133 900 kvm Total yta Nederländerna 5 % Andel driftnetto Q1 121 M€ Fastighetsvärde 18 Fastigheter 42 500 kvm Total yta Norge 5 % Andel driftnetto Q1 119 M€ Fastighetsvärde 35 Fastigheter 53 300 kvm Total yta Sverige 12 % Andel driftnetto Q1 311 M€ Fastighetsvärde 138 Fastigheter 188 500 kvm Total yta Finland 46 % Andel driftnetto Q1 1 224 M€ Fastighetsvärde 264 Fastigheter 722 100 kvm Total yta Belgien 16 % Andel driftnetto Q1 433 M€ Fastighetsvärde 133 Fastigheter 247 100 kvm Total yta Fastighetens driftnetto per ankarhyresgäst Kesko Tokmanni Coop Sverige Rema 1000 Lidl S-gruppen Jumbo Salling Group Dagrofa Coop Danmark Ahold Delhaize Carrefour Spar Colruyt Norgesgruppen Axfood ICA Övrig dagligvaruhandel Övrig handel Fastigheter tillträdda under Q1 2026 Fastigheter som tillträds under Q2 2026 4% 6%5%5% 5% 8% 14% 22% 5% 7% 3% 3% 3% 3% 2% 1% ===== SIDA 4 ===== 4 Cibus gör ett stabilt första kvartal i den operativa verksamheten med ökade intäkter, högre driftnetto och förbättrad uthyrningsgrad. Dessutom har kapitalmarknaden varit gynnsam och vi har genomfört refinansieringar av obligationer till lägre marginaler än tidigare. Under och efter periodens slut har förvärv genomförts i Sverige, Finland, Danmark och Norge till ett värde om 104 MEUR. Förvaltningsresultat Driftnettot ökade med 16 % till 42,6 MEUR jämfört med föregående år. Förvaltningsresultatet uppgick till 20,9 MEUR exkluderat poster av engångskaraktär samt valutaeffekter vilket motsvarar 0,25 EUR per aktie och är oförändrat jämfört med Q1 2025. Förvaltningsresultatet har under perioden påverkats negativt av räntekostnader relaterade till finansiering av affärer med tillträde efter kvartalet samt av kostnader om -0,9 MEUR hänförliga till förtida återbetalning av ett obligationslån. Den grundläggande förvaltningsverksamheten står stabil med en överskottsgrad på 94,0 % och uthyrningsgraden ökade marginellt till 95,6 %. Intjäningsförmågan är oförändrad på 1,08 EUR per aktie. Fortsatt tillväxt Cibus fortsätter sin tillväxt i befintliga marknader och har under och efter kvartalet förvärvat 23 fastigheter genom fem separata transaktioner till ett värde om 104 MEUR. Den årliga hyresintäkten är 7,3 MEUR och fastigheterna är belägna i Finland, Norge, Sverige och Danmark med en avtalslängd på 7,8 år och en uthyrningsgrad på 99,5 %. Fastigheterna har en uthyrningsbar yta om 59 530 kvm och ankarhyresgästerna är Tokmanni, Lidl, Rema 1000 och ICA vilka står för ca 75 % av den totala hyresintäkten. Per den 1 april hade Cibus tillträtt 9 % av portföljen. Stabila marknadsvärden I kvartalet har marknadshyran justerats ner i några enstaka fastigheter i Finland vilket resulterar i en marginell nedgång av fastighetsvärdena om 0,16 % i befintligt bestånd. Det är ingen generell trend och i övriga länder är värdena oförändrade eller något uppåt. Den genomsnittliga yielden för befintligt bestånd är forfarande 6,4 %. Gynnsam kreditmarknad Trots turbulensen i världsekonomin har kreditmarknaden visat fortsatt aptit och under kvartalet refinansierades både obligationslån och hybridkapital till väsentligt lägre marginaler än tidigare. För obligationen minskade den från 4,0 % till 2,1 % och för hybriden har kostnaden minskat med drygt 0,5 %-enheter. I samband med refinansieringen och kopplat till bra villkor passade vi på att utöka hybriden med ytterligare 30 MEUR och obligationen med 25 MEUR vilket varit en del av finansieringen för de förvärv som annonserats efter kvartalet. Den genomsnittliga räntan ligger kvar på 4,0 % och räntetäckningsgraden är oförändrad på 2,4 ggr. Andelen räntesäkrad skuld är fortsatt 98 %. Sammantaget har det varit ett stabilt kvartal för Cibus verksamhet. Det är glädjande att vi efter kvartalet har genomfört förvärv som både höjer standarden på Cibus portfölj och intjäningen per aktie. Vi ska fortsätta utveckla Cibus i denna riktning. Stockholm 29 april 2026 Stina Lindh Hök KOMMENTAR FRÅN VD Ett stabilt första kvartal “Det är glädjande att vi efter kvartalet har genomfört förvärv som både höjer standarden på Cibus portfölj och intjäningen per aktie. ” — Stina Lindh Hök, VD ===== SIDA 5 ===== 5 Affärsidé, mål och utdelning Cibus affärsidé är att förvärva, utveckla och förvalta fastigheter i Europa med ansedda livsmedels- och dagligvarukedjor som ankarhyresgäster. Affärsidé Cibus affärsidé är att skapa långsiktig tillväxt och värdeökning genom förvärv, utveckling och förvaltning av fastigheter i Europa med en tydlig förankring inom dagligvaruhandeln. Det huvudsakliga målet med bolagets affärsidé är att säkerställa och bibehålla portföljens solida kassaflöden för att möjliggöra en god månadsvis utdelning till sina aktieägare. Den strategi som bolaget tillämpar för att uppnå målet innefattar en aktiv och hyresgästnära förvaltning med en strävan att ha finansiellt starka hyresgäster i marknadsledande positioner samt att räntesäkra våra skulder för att hålla snitträntan på en förutsägbar och hållbar nivå. Fastigheter inom dagligvaruhandeln har i allmänhet två huvudsakliga kännetecken som skiljer dem från de flesta andra typer av handelsfastigheter. Dessa kännetecken är följande: — Verksamhetens konjunkturoberoende natur samt långsiktigheten i butiksläget — Fastigheter som gynnas av e-handeln då de agerar som ett distributionsnät för andra varor handlade online Mål Cibus har två finansiella mål. Dessa är följande: — Att ge en stabil utdelning månadsvis. Målsättningen är att successivt höja den över tid. — Att nettobelåningsgraden skall ligga mellan 55 - 65 %. Utdelningsmålet är satt för att återspegla bolagets starka kassaflöde och för att ge aktieägarna en stabil och förutsägbar direktavkastning. Målet med nettobelåningsgraden är satt för att säkerställa att de finansiella riskerna hanteras på ett ändamålsenligt och betryggande sätt. STRATEGISK INRIKTNING /one.lt/period.tab/three.lt /one.lt/period.tab/one.lt /zero.lt/period.tab/nine.lt /zero.lt/period.tab/seven.lt /zero.lt/period.tab/five.lt Q1Q4Q3Q1 Q2 Q1Q4Q3Q2Q4Q3Q1 Q2Q4Q3Q1 Q2Q4Q3Q1 Q2Q4Q3Q1 Q2Q4Q3Q1 Q2Q4Q3 20262024 2025202320222020 20212018 2019 Intjäningsförmåga förvaltningsresultat och utdelning per aktie* *Intjäningsförmåga förvaltningsresultat exkl ej kassapåverkande poster. Se sid 12 för definition. Intjäningsförmåga per aktie* Utdelning per aktie 5 Utdelningspolicy Bolaget gör månadsvisa utdelningar och utdelningen skall öka över tid. ===== SIDA 6 ===== 6 Verksamhet 6Lidl Engels Plein 26, Belgien ===== SIDA 7 ===== 7 Resultatanalys januari - mars 2026 INTÄKTER Under 2026 uppgick koncernens hyresintäkter till 45.3 MEUR (39.1), vilket motsvarar en ökning med 15,9 % jämfört med 2025. Eftersom 99 % av Cibus hyresavtal sett till hyresvärde är kopplade till konsumentprisindex (KPI) justeras hyrorna i takt med KPI‑utvecklingen. I Danmark förekommer så kallade korridorer i cirka 60 % av hyresavtalen, där hyresjusteringen vanligtvis är begränsad till maximalt 3–4 % per år, med ett golv på minst 1–2 % per år. I övriga länder är sådana klausuler betydligt mindre vanliga. Serviceintäkterna uppgick till 8,4 MEUR (7,7) och består till stor del av vidarefakturerade kostnader. Den ekonomiska uthyrningsgraden uppgick till 95,6 % (95,1). Det totala hyresvärdet på årsbasis uppgick till 185,9 MEUR (137,4). DRIFTNETTO Driftkostnaderna, inklusive fastighetsskatt, uppgick under perioden till ‑11,1 MEUR (‑10,2). Driftnettot ökade med 16,4 % och uppgick till 42,6 MEUR (36,6), vilket motsvarar en överskottsgrad om 94,0 % (93,6). Eftersom många hyresavtal är så kallade ”triple‑net” eller ”double‑net”‑avtal, där hyresgästerna ansvarar för merparten av kostnaderna, är driftnettot ett av de mest relevanta nyckeltalen. Beroende på hyresavtalens villkor kan kostnaderna debiteras hyresgästerna direkt eller via Cibus. Detta innebär att bruttohyror, kostnader och serviceintäkter kan variera över tid, medan driftnettot förblir relativt stabilt. Det innebär också att hyresintäkterna ökar i takt med KPI, medan kostnaderna inte påverkas i motsvarande grad. Överskottsgrad exklusive engångsposter /one.lt/zero.lt/zero.lt/percent.lt /nine.lt/zero.lt/percent.lt /eight.lt/zero.lt/percent.lt /seven.lt/zero.lt/percent.lt /six.lt/zero.lt/percent.lt /two.lt/zero.lt/two.lt/two.lt /two.lt/zero.lt/two.lt/five.lt/two.lt/zero.lt/two.lt/six.lt/two.lt/zero.lt/two.lt/four.lt/two.lt/zero.lt/two.lt/three.lt ADMINISTRATIONSKOSTNADER Administrationskostnaderna uppgick till ‑4,5 MEUR (‑3,4). Cibus redovisade en engångskostnad om ‑0,4 MEUR under perioden, baserat på ledarskapsförändring. FINANSNETTO Finansnettot uppgick till ‑17,3 MEUR (‑15,8) och består huvudsakligen av periodens löpande räntekostnader om ‑16,2 MEUR (‑14,4) samt ränteintäkter om 0,5 MEUR (0,3). Utöver detta ingår valutakursförändringar om 0,3 MEUR (‑0,9), samt kostnader för limitavgifter, förutbetalda uppläggningsavgifter och tomträttsavgäld enligt IFRS 16. Därutöver har en kostnad om ‑0,9 MEUR redovisats under perioden avseende förtida återbetalning av ett obligationslån om 50 MEUR. Posten består av en premie för förtida återbetalning om ‑0,8 MEUR och återföring av uppläggningsavgifter hänförliga till detta lån om ‑0,1 MEUR. Obligationen ersattes med en ny obligation om 85,0 MEUR, men med en 1,9%‑enheters lägre kreditmarginal och längre löptid. Per den 31 mars 2026 bestod koncernens upplåning av säkerställda banklån om 1 312,6 MEUR (1 230,1) samt fyra icke säkerställda obligationer om totalt 309,0 MEUR (244,5). De räntebärande skulderna uppgick därmed till totalt 1 621,6 MEUR (1 486,9), med en utgående genomsnittlig ränta om 4,0 % (4,2), en genomsnittlig kapitalbindningstid om 2,3 år (2,4) och en genomsnittlig räntebindningstid om 2,6 år (2,7). Under första kvartalet 2026 ökade de räntebärande skulderna med 28,8 MEUR. Ökningen är främst hänförlig till en ökad volym av icke säkerställda obligationer avsedda att användas för kommande förvärv. För mer information om finansieringen, se sidorna 19–22. FÖRVALTNINGSRESULTAT Förvaltningsresultatet uppgick till 20,9 MEUR (18,4) exklusive engångsposter och valutakurseffekter samt till 20,8 MEUR (38,0) inklusive engångsposter och valutakurseffekter. Föregående års resultat påverkades av en negativ goodwill om 20,5 MEUR. Förvaltningsresultatet per aktie exklusive engångsposter och valutaeffekter uppgår till 0,25 (0,25). Brygga förvaltningsresultat exkl engångsposter och valutaeffekter Q1 2026 Q1 2025 Redovisat förvaltningsresultat 20,8 38,0 Negativ goodwill netto ‑ ‑20,5 Ledarskapsförändring +0,4 ‑ Valutaeffekt ‑0,3 +0,9 Förvaltningsresultat exkl valutaeffekt och engångs- poster 20,9 18,4 VÄRDEFÖRÄNDRINGAR FASTIGHETER Nettoförändringen på fastighetsportföljens värde uppgick till 9,1 MEUR (562,9) från det ingående värdet om 2 641,3 MEUR (1 870,1) till det utgående värdet 2 650,4, MEUR (2 433,0). Nedan är en specifikation över förändringen i balansräkningen. MEUR Ingående värde 2026-01-01 2 641,3 Förvärv 9,4 Försäljningar ‑2,2 Orealiserade värdeförändringar ‑4,2 Valutakurseffekt 2,3 Investeringar i fastigheterna 3,8 Utgående värde 2026-03-31 2 650,4 Orealiserade värdeförändringar på fastigheterna uppgick till ‑4,2 MEUR (‑7,3). Samtliga länder, med undantag för Finland, uppvisade stabila orealiserade värdeförändringar. I Finland minskade fastighetsvärdet något, huvudsakligen till följd av några få fastigheter där marknadshyran har justerats ner. Den genomsnittliga direktavkastningen i portföljen var oförändrad och uppgick vid utgången av Q1 2026 till 6,4 %. Finansiell utveckling VERKSAMHET ===== SIDA 8 ===== 8 INVESTERINGAR I FASTIGHETER MEUR Hyresgästanpassningar 0,8 Renovering i befintliga fastigheter 1,2 Pågående fastighetsutveckling 1,8 Utgående värde 2026-03-31 3,8 Investeringar i fastigheterna har uppgått till 3,8 MEUR (1,5) under perioden, varav 0,8 MEUR (0,3) avser genomförda hyresgästanpassningar med en direktavkastning i linje med den befintliga portföljen och 1,8 MEUR (0,8) avser pågående fastighetsutveckling. VÄRDEFÖRÄNDRINGAR RÄNTEDERIVAT Värdeförändringar på räntederivat uppgick till 14,0 MEUR (‑1,3). Värdeförändringarna på räntederivaten är hänförliga till förändrade marknadsräntor och tidsfaktorn. SKATT Norden I Finland är den nominella bolagsskatten 20 %, i Sverige 20,6 % samt i Norge och Danmark 22 %. Genom skattemässiga avskrivningar på byggnadsinventarier, byggnaderna och utnyttjande av underskottsavdrag har det under rapportperioden uppkommit en låg aktuell skattekostnad i dessa länder. Utnyttjande av underskottsavdrag medför dock en uppskjuten skattekostnad. Benelux Den nominella bolagsskattesatsen är 25 % i Belgien, 25,8 % i Nederländerna och 18,9 % i Luxemburg. De belgiska fastighetsbolagen är strukturerade som icke‑offentliga REIT, där bolagsskatt endast tillämpas på icke‑avdragsgilla kostnader samt onormala eller välvilliga förmåner, vilket resulterar i en låg faktisk skattekostnad. De nederländska och luxemburgska fastighetsbolagen kan också dra nytta av skattemässiga avskrivningar på byggnader samt inredning och utrustning, vilket leder till en lägre faktisk skattesats. Skattemässiga underskott De skattemässiga underskotten beräknas uppgå till 13,4 MEUR (9,9). Skattefordran hänförlig till de skattemässiga underskotten har upptagits i koncernens balansräkning till 2,7 MEUR (2,0) och i moderbolagets balansräkning till 0,5 MEUR (1,4). Cibus redovisar en total skatt för rapportperioden om ‑5,7 MEUR (‑0,8), varav aktuell skatt uppgår till ‑0,6 MEUR (‑0,1) och uppskjuten skatt till ‑5,1 MEUR (‑0,7). PERIODENS RESULTAT Periodens resultat uppgick till 24,9 MEUR (31,0) vilket motsvarar 0,30 EUR (0,42) per aktie. Orealiserade värdeförändringar ingår i resultatet och uppgick till ‑4,2 MEUR (‑7,3) på fastigheter och 14,0 MEUR (‑1,3) på räntederivat. Föregående år påverkades resultatet av en engångsintäkt om 20,5 MEUR hänförlig till förvärvet av Benelux. Kassaflöde och finansiell ställning Koncernens kassaflöde från den löpande verksamheten uppgick till 31,8 MEUR (18,5). Kassaflödet från investeringsverksamheten uppgick till ‑11,1 MEUR (‑38,2) och består främst av förvärv av fastigheter i Finland samt försäljning av fastigheter i Finland och Belgien. Kassaflödet från finansieringsverksamheten uppgick till 28,9 MEUR (27,2). Under 2026 har Cibus emitterat seniora icke säkerställda gröna obligationer om 85 MEUR samt 60,0 MEUR i en hybridobligation. Vidare har refinansiering genomförts, vilket resulterat i upptagna lån om 31,5 MEUR och återbetalning av lån om ‑38,3 MEUR. Likvida medel vid periodens slut uppgick till 104,6 MEUR (58,8). Vid periodens slut är likvida medel högre än normalt då medel från hybridobligationen ännu inte använts. Per den 31 mars 2026 uppgick Cibus räntebärande nettoskuld, efter avdrag för likvida medel till 1 517,0 MEUR (1 537,9). Aktiverade upplåningskostnader uppgick till 5,6 MEUR (4,9). Joint Venture I samband med förvärvet av Forum Estates blev Cibus delägare i joint venture‑bolaget One+, där Cibus ägde 30,65 % och TS33 ägde resterande 69,35 %. Under det fjärde kvartalet 2025 förvärvade Cibus återstående aktier och blev därmed ensam ägare, varpå One+ konsolideras i koncernens räkenskaper. I samband med utköpet 2025 etablerades även ett nytt 50/50‑joint venture, Two+ NV, med fokus på nybyggda dagligvaruankrade fastigheter i Belgien. Det nya samarbetet säkerställer ett fortsatt strategiskt partnerskap med TS33 och ger Cibus förköpsrätt till framtida detaljhandelsprojekt i Belgien, vilket ger tillgång till en nationell pipeline av dagligvarubutiker. Cibus har även en möjlighet, men ingen skyldighet, att vid ett senare tillfälle förvärva återstående aktier i Two+. Moderbolaget Cibus Real Estate AB (publ) är moderbolag i koncernen och äger inga fastigheter. Bolagets verksamhet består i att äga aktier, hantera aktiemarknadsrelaterade frågor samt tillhandahålla koncerngemensamma funktioner såsom administration, transaktioner, förvaltning, juridik, projektutveckling och ekonomi. Årets resultat i moderbolaget uppgick till 5,0 MEUR (‑8,9). Segmentsredovisning Cibus redovisar sin verksamhet i sju geografiska segment: Finland, Sverige, Norge, Danmark, Belgien, Nederländerna och Luxemburg. Under första kvartalet 2026 var 46 % av driftnettot hänförligt till Finland, 16 % till Belgien, 16 % till Danmark, 12 % till Sverige, 5 % till Nederländerna, 5 % till Norge och 0,5 % till Luxemburg. Av det totala fastighetsvärdet var 1 223,9 MEUR (1 155,9) hänförligt till Finland, 433,9 MEUR (402,8) till Danmark, 433,0 MEUR (393,2) till Belgien, 311,1 MEUR (286,2) till Sverige, 120,6 MEUR (113,0) till Nederländerna, 118,7 MEUR (72,7) till Norge och 9,2 MEUR (9,2) till Luxemburg. För ytterligare information, se sidan 32 i rapporten. Fastighetsvärde per land Q1 2026 46% 5% 4% 16% 16% 12% 0.3% Driftnetto per land Q1 2026 5% 5% 16% 46% 12% 16% 0.5% Finland Belgien Danmark Sverige Nederländerna Norge Luxemburg VERKSAMHET ===== SIDA 9 ===== 9 Allmän information Cibus Real Estate AB (publ) (“Cibus”), med organisationsnummer 559135‑0599, är ett publikt aktiebolag registrerat i Sverige med säte i Stockholm. Adressen till huvudkontoret är Kungsgatan 26, 111 35 Stockholm. Bolaget och dotterbolagens (“koncernens”) verksamhet omfattar att äga och förvalta dagligvaruhandelsfastigheter. Risker och osäkerhetsfaktorer Cibus exponeras för olika risker och osäkerhetsfaktorer. Bolaget har rutiner för att minimera dessa risker. Utöver nedan beskrivna risker hänvisas till Cibus årsredovisning 2025, avsnitt “Riskhantering” på sidorna 69‑70 och not 23 ”Finansiell riskhantering och finansiella instrument” sid 103‑106. Fastigheter Värdeförändringar fastigheter Fastighetsbeståndet värderas till verkligt värde. Verkligt värde baseras på en marknadsvärdering utförd av oberoende värderingsinstitut och för rapportperioden har Newsec anlitats för Finland & Sverige, Cushman & Wakefield för Norge och Nederländerna, CBRE för Danmark, Stadim BV för Belgien och Inowai SA för Luxemburg. Samtliga fastigheter värderas av externa värderare varje kvartal. Det är dock Cibus styrelse och ledning som fastställer fastighetsbeståndets värde. Cibus har fastställt de externa värderarnas värdering för kvartalet. Den genomsnittliga direktavkastningen uppgår till 6,4 %. Fastigheternas värde påverkas i stor utsträckning av de kassaflöden som genereras av fastigheterna i form av hyresintäkter, drift‑ och underhållskostnader, administrationskostnader och investeringar i fastigheterna. Det föreligger således risk för värdeförändringar på fastigheterna till följd av såväl förändrade kassaflöden som av förändringar i avkastningskraven samt fastigheternas skick. Risk för bolaget involverar risk för vakanser inom beståndet till följd av uppsägning av befintliga hyresavtal samt den ekonomiska situationen för hyresgästerna. De bakomliggande faktorerna som påverkar kassaflödet är i sin tur förankrade i den rådande ekonomins tillstånd, liksom lokala yttre faktorer i form av konkurrens från andra fastighetsägare och geografiska läge som kan påverka utbud‑ och efterfrågejämvikten. Cibus fokuserar på att erbjuda en aktiv och hyresgästnära förvaltning för att skapa goda och långsiktiga relationer med hyresgästen vilket ger förutsättningar för att kunna upprätthålla en stabil värdeutveckling i fastighetsbeståndet. Fastighetsutvecklingskompetensen inom bolaget möjliggör vidare för att proaktivt kunna hantera risker avseende fastigheternas värde genom att säkerställa beståndets kvalité. HYRESINTÄKTER Cibus resultat påverkas av vakansgraden i beståndet, kundförluster och eventuellt hyresbortfall. Uthyrningsgraden (ekonomisk) i beståndet vid kvartalets utgång var 95,6 % (95,1) och portföljens WAULT var 5,9 år (5,8) och WAULB var 4,3 år (4,2). Se mer på sidan 18. UTHYRNINGSGRAD PER KVARTAL Cirka 95 % av bolagets intäkter är hänförliga till fastigheter uthyrda till hyresgäster verksamma inom livsmedels‑ och dagligvaruhandeln. Risken för vakanser, kundförluster och hyresbortfall påverkas av hyresgästens benägenhet att fortsatt hyra fastigheten och hyresgästens ekonomiska situation samt yttre marknadsfaktorer. För att hantera riskerna arbetar Cibus med att dels skapa en mer diversifierad kundbas men också att fortsatt bibehålla och förbättra den nuvarande relationen med koncernens största hyresgäster som är ledande inom livsmedel‑ och dagligvaruhandeln i Europa. DRIFT- OCH UNDERHÅLLSKOSTNADER Koncernen löper en risk med kostnadshöjningar som inte kompenseras genom reglering i hyresavtalet, risken är emellertid begränsad då över 90 % av alla hyresavtal är s.k. ”triple net”‑ eller "double‑net" avtal vilket innebär att hyresgästen, utöver hyran, betalar de flesta kostnader som belöper på fastigheten. Även oförutsedda reparationsbehov utgör en risk för verksamheten. Ett aktivt och ständigt pågående arbete för att bibehålla och förbättra fastigheternas skick minskar risken för reparationsbehov. FINANSIERING Koncernen är exponerad för risker hänförliga till finansieringsverksamheten i form av valutarisk, ränterisk och refinansieringsrisk. Valutarisk föreligger vid de fall då avtal skrivs i annan valuta än EUR. För att minimera valutarisken matchas i stor utsträckning tillgångar och skulder i samma valuta. Ränterisk föreligger då koncernens resultat och kassaflöde påverkas av ränteförändringar. För att minska risken för räntehöjningar har koncernen räntederivat i form av räntetak och ränteswappar men även lån till fast ränta. Refinansieringsrisk är att bolaget inte kommer att kunna refinansiera sina lån när dessa förfaller. För att minska refinansieringsrisken har Cibus samarbete med flera nordiska och europeiska banker och institut samt har en spridd förfallostruktur på lånen. Redovisningsprinciper Cibus Real Estate AB (publ) tillämpar International Financial Reporting Standards (IFRS) sådana de antagits av EU. Denna delårsrapport har upprättats i enlighet med IAS 34 Delårsrapportering. Upplysningar enligt IAS 34 16A framkommer förutom i de finansiella rapporterna och dess tillhörande noter även i övriga delar av rapporterna. Moderbolaget tillämpar RFR 2 Redovisning i juridiska personer och Årsredovisningslagen. Tillämpade redovisningsprinciper i delårsrapporten överensstämmer med de redovisningsprinciper som tillämpades vid upprättandet av årsredovisningen för 2025. Övriga ändrade och nya IFRS‑standarder och tolkningsuttalanden från IFRS IC med ikraftträdande under året eller kommande perioder bedöms inte ha någon väsentlig påverkan på koncernens redovisning och finansiella rapporter. Tillgångar och skulder är redovisade till anskaffningsvärde, förutom förvaltningsfastigheter och räntederivat som värderas till verkligt värde. Vad gäller värdering till verkligt värde i övrigt hänvisas till senaste årsredovisningen, sidorna 93‑96. Upprättandet av delårsrapporten kräver att bolagsledningen gör ett antal antaganden och bedömningar som påverkar resultatet och finansiell ställning. Samma bedömningar samt redovisnings‑ och värderingsprinciper har tillämpats som i Cibus Real Estate AB (publ) årsredovisning 2025. Bolaget publicerar fem rapporter årligen: tre delårsrapporter, bokslutskommuniké och årsredovisning. Transaktioner med närstående På årsstämman den 20 april 2023 beslutades att inrätta ett teckningsoptionsprogram om 386 000 optioner för Cibus anställda. Teckningskursen sattes till 110 % av genomsnittskursen för Cibus‑aktien 28 april ‑ 5 maj 2023 och uppgår till 10,41 EUR. Teckning av optionerna kan ske vid fyra tillfällen varvid det tidigaste tillfället är 13 april 2026. VERKSAMHET ===== SIDA 10 ===== 10 VERKSAMHET På årsstämman den 15 april 2024 beslutades om ett teckningsoptionsprogram omfattande 470 000 optioner för vd, ledning och nyckelanställda. Teckningskursen fastställdes till 154,20 SEK, motsvarande 110 % av genomsnittskursen för perioden 24 april–2 maj 2024. Årsstämman beslutade även att subventionera optionspremien genom en kontantbonus till deltagarna. Bonusen uppgick till 0,4 MEUR inklusive sociala avgifter och redovisades i det andra kvartalet 2024. På årsstämman den 10 april 2025 antogs två långsiktiga incitamentsprogram – ett för medarbetare i Norden och ett för medarbetare i Belgien. Båda baseras på teckningsoptioner, där det nordiska programmet följer tidigare struktur medan det belgiska är anpassat till lokal lagstiftning och har något längre löptid. Totalt omfattar programmen 547 500 teckningsoptioner, varav 390 000 i det nordiska programmet och 157 500 i det belgiska. Teckningskursen i det nordiska programmet fastställdes till 180,10 SEK, motsvarande 110 % av genomsnittskursen för perioden 24 april–2 maj 2025. I det belgiska programmet uppgår teckningskursen till 159,20 SEK, beräknad enligt belgiska regler baserat på den lägsta av den trettiodagars genomsnittliga stängningskursen och sista stängningskurs före erbjudandet. Årsstämman beslutade även om en kontantbonus som subvention av optionspremien, uppgående till 0,3 MEUR inklusive sociala avgifter, samt rådgivningskostnader om 0,2 MEUR. Samtliga kostnader redovisades i andra kvartalet 2025. På årsstämman den 15 april 2026 antogs ett långsiktigt incitamentsprogram för medarbetare i Belgien. Programmet omfattar högst 150 000 teckningsoptioner. Teckningskursen fastställs enligt belgiska regler som det lägsta av den genomsnittliga stängningskursen under de 30 dagar som föregår erbjudandet eller sista stängningskursen dagen före erbjudandet, dock minst aktiens kvotvärde. Vid fullt utnyttjande kan 150 000 nya aktier emitteras, motsvarande en ökning av aktiekapitalet med 1 500 EUR och en utspädning om cirka 0,18 % av det totala antalet aktier efter full utspädning. Programmet beräknas medföra personalkostnader om cirka 1,8 MSEK samt begränsade externa rådgivnings‑ och administrationskostnader. Syftet med teckningsoptionsprogrammen, och skälen för avvikelsen från aktieägarnas företrädesrätt, är att stärka kopplingen mellan bolagsledningen och skapa aktieägarvärde. Därmed bedöms en ökad intressegemenskap uppstå mellan bolagets medarbetare och aktieägare i Cibus. Cibus har engagerat Advokatfirman Lindahl där styrelseledamot Victoria Skoglund är partner. Totalt utbetalt arvode under perioden uppgår till 0,03 MEUR. Revision Denna rapport har ej varit föremål för granskning av bolagets revisor. Årsstämma Årsstämma 2026 hölls den 15 april kl. 10:00 på 7A Posthuset, Vasagatan 28 i Stockholm. Cibusaktien Cibus Real Estate (publ) är noterad på Nasdaq Stockholm MidCap. Per den 31 mars 2026 var sista betalkurs 142,05 SEK, vilket motsvarar ett marknadsvärde på drygt 11,7 miljarder SEK. Antal aktieägare vid periodens slut var ca 63 000 st. Antal utestående aktier uppgick per den 31 mars 2026 till 82 086 045 stamaktier. Bolaget har en aktieserie. Varje aktie berättigar ägaren till en röst vid bolagsstämman. Händelser efter periodens slut På årstämman den 15 april 2026 omvaldes, i enlighet med valberedningens förslag, styrelseledamöterna Stefan Gattberg, Patrick Gylling, Elisabeth Norman och Victoria Skoglund, samt nyvaldes Louise Richnau och Stefan Dahlbo. Stämman omvalde Stefan Gattberg till styrelsens ordförande. Vidare beslutade stämman, i enlighet med styrelsens förslag, om en ändring av bolagsordningen vad avser bolagets företagsnamn. Genom beslutet ändras bolagets företagsnamn till Cibus Real Estate AB (publ). Efter kvartalets slut kommunicerades att Cibus gjort förvärv i Finland, Sverige, Norge och Danmark till ett fastighetsvärde om ca 104 MEUR. Presentation för investerare, analytiker och media En direktsänd telefonkonferens hålls den 29 april 2026 kl 10:00 (CEST) där VD Stina Lindh Hök och CFO Pia‑Lena Olofsson presenterar rapporten. Presentationen hålls på engelska och kommer sändas live på https:/ /cibus.events.inderes.com/q1‑ report‑2026. För att deltaga i telefonkonferensen vänligen registrera deltagande på följande länk https:/ /events.inderes. com/cibus/q1‑report‑2026/dial‑in Efter registreringen får man telefonnummer och ett konferens‑ID för att logga in till konferensen. Växeln öppnar kl 9:55. Utdelning För tolvmånadersperioden som inleddes efter årsstämman 2026 beslutades att utdelningen ska vara sammanlagt 0,90 EUR per aktie, fördelat på tolv månadsvisa utdelningar. Fullständigt beslut med månatliga belopp och avstämningsdagar återfinns på https:/ /www.cibusrealestate.com/se/investerare/aktien/ utdelningskalender/ ===== SIDA 11 ===== 11 Styrelsens intygande Styrelsen och verkställande direktören försäkrar att rapporten ger en rättvisande översikt av företaget och koncernens verksamhet, ställning och resultat samt beskriver de väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som företaget och de företag som ingår i koncernen står inför. Delårsrapporten för Cibus Real Estate AB (publ) godkändes av styrelsen den 29 april 2026. Stefan Gattberg Styrelseordförande Stina Lindh Hök VD Stockholm den 29 april 2026 Cibus Real Estate AB (publ) Organisationsnummer 559135‑0599 VERKSAMHET Stefan Dahlbo Styrelseledamot Patrick Gylling Styrelseledamot Elisabeth Norman Styrelseledamot Louise Richnau Styrelseledamot Victoria Skoglund Styrelseledamot För ytterligare information, vänligen kontakta Stina Lindh Hök, VD stina.lindhhok@cibusrealestate.com +46 (0) 8 12 439 100 Pia-Lena Olofsson, CFO pia‑lena.olofsson@cibusrealestate.com +46 (0) 8 12 439 100 www.cibusrealestate.comCibus Real Estate AB (publ) Kungsgatan 26 SE‑111 35 Stockholm, Sweden Denna delårsrapport har offentliggjorts på svenska och engelska. Vid en eventuell avvikelse mellan språkversionerna ska den svenskspråkiga versionen ha företräde. Denna information är sådan information som Cibus Real Estate AB (publ) är skyldigt att offentliggöra enligt EUs marknadsmissbruksförordning. Kommande rapporteringstillfällen 2026-07-16 Delårsrapport Q2 2026-11-04 Delårsrapport Q3 2027-02-18 Bokslutskommuniké 2026 ===== SIDA 12 ===== 12 Intjäningsförmåga Den aktuella intjäningsförmågan presenteras baserad på den fastighetsportfölj som Cibus ägde per 1 april 2026 för de kommande tolv månaderna. VERKSAMHET Intjäningsförmågan är inte en prognos utan en ögonblicksbild vars syfte är att presentera intäkter och kostnader på årsbasis givet fastighetsbestånd, finansieringskostnader, kapitalstruktur och organisation vid en bestämd tidpunkt. Intjäningsförmågan innehåller inga estimat för den kommande perioden vad gäller utveckling av hyror, uthyrningsgrad, fastighetskostnader, räntor, värdeförändringar eller andra resultatpåverkande faktorer. Aktuell intjäningsförmåga Belopp i MEUR 1 apr*** 2025 1 jul 2025 1 okt**** 2025 1 jan 2026 1 apr***** 2026 Förändring (1 apr 2026 - 1 apr 2025) Hyresintäkter 165,7 165,4 174,2 177,8 179,3 Fastighetskostnader ‑9,4 ‑9,1 ‑9,2 ‑10,1 ‑10,1 Driftnetto 156,3 156,3 165,0 167,7 169,2 +8 % Administrationskostnader ‑13,5 ‑13,7 ‑14,3 ‑14,8 ‑14,9 Finansnetto* ‑64,5 ‑63,0 ‑63,9 ‑65,4 ‑66,6 Resultat från intresseföretag** 0,3 0,3 ‑ ‑ ‑ Förvaltningsresultat 78,6 79,9 86,9 87,5 87,7 Utdelning hybridobligation ‑2,2 ‑2,1 ‑2,0 ‑2,0 ‑1,9 Förvaltningsresultat plus utdelning hybridobligation 76,4 77,8 84,9 85,5 85,8 Justering ej kassapåverkande poster 2,8 2,6 2,6 2,8 2,8 Summa förvaltningsresultat exkl ej kassapåverkande poster plus utdelning hybridobligation 79,2 80,4 87,5 88,3 88,6 Förvaltningsresultat per aktie exkl ej kassapåverkande poster plus utdelning hybridobligation EUR*** 1,04 1,05 1,07 1,08 1,08 +4 % Utestående antal aktier*** 76 286 045 76 286 045 82 086 045 82 086 045 82 086 045 *Tomträttsavgäld ingår i enlighet med IFRS16 bland finansiella kostnader. I finansiella kostnader ingår även förutbetalda uppläggningsavgifter som inte påverkar kassaflödet framöver. **Avser resultat ifrån intressebolaget One+ som tillkom i samband med förvärvet av Forum Estates. Cibus har per den 15 oktober 2025 förvärvat samtliga aktier i One+ och bolaget konsolideras därmed som ett helägt dotterbolag. ***Den 11 juni 2025 genomfördes en riktad emission om 5,8 miljoner aktier, vilket tillförde bolaget 91,4 MEUR. Eftersom dessa medel ännu inte hade utnyttjats per den 1 juli 2025, användes det tidigare antalet aktier vid beräkningen av förvaltningsresultat per aktie för kvartalet. Intjäningsförmåga per aktie per den 1 oktober 2025 inklusive förvärven av nio fastigheter i Norge samt förvärvet av One+ är beräknad baserat på 82 086 045 aktier. ****Innehåller samtliga transaktioner som tillträtts fram till och med den 1 oktober 2025, samt förvärvet av den norska portföljen – som kommunicerades den 30 september och där första delen med nio fastigheter tillträddes i mitten av oktober – samt förvärvet av One+, som tillträddes den 15 oktober. Eftersom medel från emissionen i juni har använts för dessa förvärv var det mer rättvisande att inkludera dem i intjäningsförmågan. Emissionen av obligationen om 20 MEUR, som genomfördes den 10 oktober, ingick också i intjäningsförmågan då dessa medel delvis finansierade förvärven. *****De tillkommande medlen från hybridobligationen har ännu inte använts för förvärv. Beräkningen baseras således på en hybridobligation om 30 MEUR. Följande information utgör grunden för den uppskattade intjäningsförmågan: — Hyresintäkterna baseras på undertecknade hyresavtal på årsbasis (inklusive tillägg och eventuella hyresrabatter som inte är av engångskaraktär) samt övriga fastighetsrelaterade intäkter per den 1 april 2026 utifrån gällande hyresavtal. Forward funding‑projekt, där Cibus erhåller avtalsenlig avkastning på investerat kapital under utvecklingsfasen, redovisas pro rata baserat på färdigställandegraden. — Fastighetskostnader efter underhållshyror och andra underhållsrelaterade tillägg baserade på ett normalt verksamhetsår med underhåll. I driftkostnaderna ingår fastighetsrelaterad administration. Fastighetsskatt beräknas utifrån fastigheternas aktuella taxeringsvärden. Fastighetsskatt ingår i posten fastighetskostnader. — Centrala administrationskostnader beräknas utifrån den aktuella organisationen och fastighetsportföljens storlek. Kostnader av engångskaraktär, prestationsbaserade ersättningar mm är inte medtagna. — Finansnettot baseras på ingångna låne‑ och derivatavtal samt den räntesats som respektive avtal har per det datum då intjäningsförmågan beräknas. — Vid omräkning av den svenska verksamheten har växelkursen 11,50 använts t o m 1 januari 2026. Därefter har 11,00 SEK/EUR använts. För den norska verksamheten har växelkursen 11,50 NOK/EUR och för den danska verksamheten har växelkursen 7,44 DKK/ Kommentarer avseende den aktuella intjäningsförmågan Intjäningsförmågan gällande förvaltningsresultat per aktie exkl ej kassapåverkande poster har för de kommande tolv månaderna per 2026‑04‑01 jämfört med tolvmånadersperspektivet per 2025 ‑04‑01 ökat med 4 %. Detta i huvudsak på grund av högre hyresintäkter till följd av förvärv. ===== SIDA 13 ===== 13 VERKSAMHET Driftnetto i jämförbart bestånd (intjäningsförmåga) MEUR % effekt Driftnetto 1 april 2025 156,3 Effekt av förändringar i fastighetskostnader ‑0,3 ‑0,2 % Effekt av förändringar i vakanser ‑3,0 ‑1,9 % Effekt av omställning till nya hyresgäster ‑0,5 ‑0,3 % Effekt av indexuppräkning 2,0 +1,3 % Effekt av övriga förändringar ‑0,1 ‑0,1 % Jämförbart bestånd 1 april 2026 154,4 -1,2 % Valutaeffekt 0,8 +0,5 % Förvärvade/sålda fastigheter 14,0 +9,0 % Driftnetto 1 april 2026 169,2 +8,2 % Driftnetto i jämförbart bestånd (intjäningsförmåga) Driftnettot i intjäningsförmåga i jämförbart bestånd visar hur portföljen som Cibus ägde per 1 april 2025 har utvecklats fram till den 1 april 2026. Förvärvet av Forum Estates ingår nu i jämförbart bestånd då de förvärvades i januari 2025. Ökningen av fastighetskostnaderna förklaras av den negativa förändringen i vakanser, vilket innebär att Cibus i högre utsträckning själva behöver bära en större andel av fastighetskostnaderna som annars skulle ha täckts av hyresgäster. Den negativa effekten av förändringar i vakanser uppgick till ‑3,0 MEUR. Den största negativa effekten uppstod under det fjärde kvartalet och avser en tidigare kommunicerad fastighet. Därutöver hänförs ‑0,6 MEUR till tre hyresavtal inom möbelhandel i Finland, varav två har avslutats till följd av att hyresgästerna flyttat då de hade behov av större lokaler och en till följd av konkurs. Under det första kvartalet 2026 tillträddes tre nya dagligvaruhyresavtal samtidigt som två avslutades, vilket resulterade i ett positivt nettouthyrningsbidrag inom dagligvarusegmentet. Effekten av omställning till nya hyresgäster uppgick till ‑0,5 MEUR. Effekten är hänförlig till Cibus proaktiva fastighetsförvaltningsarbete, där hyresavtal har sagts upp för att möjliggöra inflyttning av nya hyresgäster. Projektet med Rusta i Siilinjärvi är en av dessa uppsägningar. Dessa åtgärder bedöms medföra en positiv resultateffekt i kommande kvartal. Effekten av indexering uppgick till 2,0 MEUR eller +1,3 %. Låg inflation speciellt i Finland begränsade indexeringsuppräkningen. Driftnettot i intjäningsförmåga i jämförbart bestånd är per den 1 april 2026 154,4 MEUR, en minskning med ‑1,2 %. Effekt av förvärvade och sålda fastigheter ökar driftnettot med +9,0 %. Totalt ökade driftnettot i intjäningsförmågan med +8,2 % till 169,2 MEUR. EXEMPEL PÅ UTHYRNING UNDER PERIODEN K-supermarket blir Rusta i Siilinjärvi, Finland Cibus ersätter en Kesko K‑supermarket med en Rusta‑butik i Siilinjärvi. Projektet är ett exempel på hur Cibus proaktivt ställer om från en äldre supermarket till en lågprisaktör samt samtidigt utökar den uthyrningsbara ytan i fastigheten. Den uthyrningsbara ytan kommer att öka till 2 996 kvm, motsvarande en ökning om 23 procent. WAULT uppgår i det nya avtalet till 10 år. NUVARANDE FRAMTID 13 ===== SIDA 14 ===== 14 Fastighetsbestånd Per den 31 mars 2026 bestod Cibus fastighetsbestånd av 671 butiksfastigheter, belägna främst i tillväxtregioner i Finland, Sverige, Norge, Danmark, Belgien, Nederländerna och Luxemburg. Fördelningen av portföljens driftnetto under det första kvartalet var följande: 46 % från fastigheter i Finland, 16 % från Belgien, 16 % från Danmark, 12 % från Sverige, 5 % från Nederländerna, 5 % från Norge, 0,5 % från Luxemburg. Cirka 95 % av de totala hyresintäkterna härrör från dagligvaruhandelsfastigheter. Fastigheterna bedöms vara väl lämpade för verksamheten hos de ledande dagligvarukedjorna på respektive marknad. Ankarhyresgästerna står för 82 % av hyresintäkterna och den genomsnittliga återstående löptiden på hyresavtalen (WAULT) uppgår till 5,9 år. Under kvartalet genomförde Cibus ett förvärv och påbörjade ett tidigare undertecknat forward funding‑projekt i Finland samt avyttrade två icke‑strategiska fastigheter, en i Finland och en i Belgien. För mer information, vänligen besök: www.cibusrealestate.com VERKSAMHET Ankarhyresgäst Antal fastigheter, st Uthyrbar area, kvm WAULT, år WAULB, år Ankarhyresgäs- tens WAULT, år Ankarhyregäs- tens WAULB, år Ankarhyresgästens andel av hyran Kesko 139 262 894 4,5 4,5 4,6 4,6 93% Tokmanni 59 261 249 4,6 4,6 4,8 4,8 87% Coop Sverige 115 129 568 4,1 4,1 4,1 4,1 94% S Group 37 67 357 5,5 5,5 5,6 5,6 83% Lidl 15 65 609 8,4 4,9 9,7 5,9 73% Rema 1000 38 61 835 5,4 5,4 6,2 6,2 84% Carrefour 40 44 586 13,7 1,9 14,6 1,9 92% Jumbo 15 44 388 8,4 2,6 10,3 3,1 71% Ahold Delhaize 17 34 337 10,2 2,2 11,8 2,7 83% Dagrofa 12 33 889 3,3 3,3 5,1 5,1 80% Spar Colruyt 23 31 751 19,4 2,2 19,6 2,2 98% Coop Danmark 20 30 223 5,2 5,2 5,8 5,8 91% Salling Group 25 28 273 6,4 6,4 6,6 6,6 97% Axfood 7 28 012 6,2 6,2 6,7 6,7 78% ICA 15 20 483 3,8 3,8 3,7 3,7 96% Norgesgruppen 11 14 766 6,4 6,4 6,5 6,5 97% Övrig dagligvaruhandel 32 114 436 6,5 3,3 6,6 4,1 71% Övrig handel 51 117 279 6,3 3,2 ET ET n/a Portföljen total 671 1 390 933 5,9 4,3 6,3 4,8 82% Allmän översikt Delhaize Viaductstraat 35, Belgien ===== SIDA 15 ===== 15 Tokmanni Ketunkalliontie 5‑7, Finland VERKSAMHET Tillträde Land Ort Antal fastigheter Ankarhyresgäst Kvm, tusen Kommentar 13 mars Finland Joensuu 1 Internationell livsmedelskedja 2,2 31 mars Finland Vantaa 1 Tokmanni 3,9 Fastigheten är för närvarande under uppförande och beräknas vara färdigställd under fjärde kvartalet 2026. Totalt tillträtt under Q1 2026 2 förvärv 2 fastighet 6,1 Totalt tillträtt under 2026 2 förvärv 2 fastighet 6,1 Tillträdda fastigheter ===== SIDA 16 ===== 16 Vid Cibus förvärv och förvaltning av fastigheter är ambitionen att främja hållbar utveckling för såväl hyresgäster som lokalsamhällen, samtidigt som långsiktig värdetillväxt skapas för aktieägarna. Dagligvarubutiker utgör en central del av samhällsinfrastrukturen genom att säkerställa tillgång till mat och service samt fungera som lokala mötesplatser. Mot denna bakgrund fokuserar Cibus på att utveckla tillgängliga och klimatsmarta marknadsplatser i nära samarbete med sina ankarhyresgäster, som är ledande aktörer inom europeisk dagligvaruhandel. Dialogen med hyresgäster har fortsatt att fördjupas, särskilt inom områden som energieffektivisering, arbetsmiljö och säkerhet samt hur Cibus kan stödja hyresgästernas eget hållbarhetsarbete. Bolaget fortsätter även att göra framsteg inom energiomställningen. Under januari färdigställdes en konvertering från naturgas till fjärrvärme i en finsk fastighet, och ytterligare två fastigheter i Finland genomgår motsvarande omställning till förnybara uppvärmningslösningar, med betydande utsläppsminskningar som följd. Under kvartalet har solcellsinstallationer fortsatt att byggas ut i portföljen. Cibus har nu solcellsanläggningar på 82 fastigheter, med en årlig produktion motsvarande elanvändningen för cirka 4 305 lägenheter eller 43 miljoner kilometer med elbil. Detta motsvarar en årlig utsläppsminskning om cirka 1 128 ton CO2e. Samtidigt har utbyggnaden av laddinfrastruktur intensifierats genom nya laddpunkter vid flera handelsplatser, vilket stärker fastigheternas attraktivitet och stödjer omställningen till fossilfria transporter. Genom att genomföra klimatrisk‑ och sårbarhetsanalyser samt ta fram klimatanpassningsplaner stärker Cibus fastigheternas motståndskraft i en föränderlig klimatmiljö. Analyserna ligger till grund för åtgärder som integreras i portföljens långsiktiga förvaltnings‑ och investeringsplaner. Arbetet utgör även en central del i Cibus tillämpning av EU‑ taxonomin, där bolaget utvärderar sina fastigheter mot de tekniska granskningskriterierna för klimatbegränsning (Climate Change Mitigation), aktivitet 7.7 Förvärv och ägande av byggnader. För att en byggnad ska klassificeras som taxonomiförenlig ska den uppfylla energiklass A eller tillhöra de 15 procent mest energieffektiva byggnaderna i det nationella beståndet. Därutöver ska krav avseende klimatrisk‑ och sårbarhetsanalys vara uppfyllda, liksom kriterierna för att inte orsaka betydande skada (DNSH) samt minimiskyddsåtgärder. Vid kvartalets utgång uppgick värdet av Cibus taxonomiförenliga tillgångar till 1 134 MEUR, jämfört med 1 037 MEUR motsvarande kvartal föregående år. Under kvartalet har Cibus identifierat fastigheter i Benelux‑ portföljen som uppfyller de tekniska granskningskriterierna och kommer under året att genomföra klimatriskanalyser även för dessa fastigheter. Gröna tillgångar sett till fastighetsvärde MEUR /nine.lt/zero.lt/zero.lt /six.lt/zero.lt/zero.lt /three.lt/zero.lt/zero.lt /zero.lt /two.lt/zero.lt/two.lt/five.lt/two.lt/zero.lt/two.lt/six.lt Q/one.lt /two.lt/zero.lt/two.lt/four.lt/two.lt/zero.lt/two.lt/three.lt Cibus drivs av övertygelsen att beslut kring fastighetsportföljen bidrar till en resilient samhällsutveckling. Hållbarhet VERKSAMHET 16 557 922 1 128 1 134 ===== SIDA 17 ===== 17 Hyresgäster och hyresavtalsstruktur Hyresgäster Cirka 95 % av driftnettot härrör från fastigheter där dagligvarukedjorna är ankarhyresgäster. De största hyresgäster är Kesko, Tokmanni, Coop Sverige, S‑gruppen, Rema 1000, Salling och Coop Danmark. Bland övriga hyresgäster inom dagligvaruhandeln finns till exempel Lidl, Jumbo, Dagrofa, Carrefour och Ahold Delhaize, och tillsammans står alla dagligvarukedjor för cirka 82 % av hyresintäkter. I diagrammen nedan visas hyresintäkter per hyresgäst samt hur 18 % av hyresintäkter från andra hyresgäster fördelar sig på olika segment. VERKSAMHET Hyresintäkter per hyresgäst Hyresintäkter per hyresgästkategori Kesko Tokmanni Coop Sverige Rema 1000 S‑gruppen Salling Group Lidl Jumbo Coop Danmark Dagrofa Carrefour Ahold Delhaize Spar Colruyt Norgesgruppen ICA Axfood Övrig dagligvaruhandel Övrigt 5% 3%3%3%3% 5%4% 5% 8% 14% 19%18% 1% 2% 81,8% Livsmedel och dagligvaror 18,2% Övrigt 2,0% Specerier, drycker och restauranger 3,1% Tjänster och gym 3,0% Lågprishandel 2,2% Bygghandel (DIY) 4,3% Övrig detaljhandel 0,7% Offentliga hyresgäster 0,5% Apotek 2,3% Övrigt Coop Kallebäck, Sverige ===== SIDA 18 ===== 18 0 5 10 15 20 25 2035- 2055 2027 2028 2029 2031 2032 2033 203420302026 1.0 0.0 2.0 3.0 4.0 5.0 Q1 ‘20 Q2 ‘20 Q3 ‘20 Q4 ‘20 Q1 ‘23 Q4 ‘22 Q1 ‘26 Q4 ‘25 Q3 ‘25 Q2 ‘25 Q1 ‘25 Q4 ‘24 Q3 ‘24 Q2 ‘24 Q1 ‘24 Q4 ‘23 Q3 ‘23 Q2 ‘23 Q3 ‘22 Q2 ‘22 Q1 ‘22 Q4 ‘21 Q3 ‘21 Q2 ‘21 Q1 ‘21 Q4 ‘19 Q3 ‘19 Q1 ‘19 Q2 ‘19 18 Sammanfattning av hyresavtalen Nedan går det att utläsa att hyresavtalens förfallostruktur är väl fördelad över de kommande åren. Det typiska hyresavtalet innehåller en option för hyresgästen att förlänga avtalet, vanligen i tre eller fem år, till samma villkor som det gällande hyresavtalet. Detta görs i majoriteten av fallen. Tabellen nedan illustrerar hyresavtalens löptid om inga sådana optioner utnyttjas från hyresgästens sida. Eftersom optionerna oftast utnyttjas, och ungefär samma antal hyresavtal förlängs årligen, har den genomsnittliga återstående avtalstiden hittills varit relativt stabil över tiden. Portföljens genomsnittliga återstående avtalstid var 5,9 år (WAULT). I belgiska hyresavtal för kommersiella fastigheter är avtalstiden vanligtvis mellan 9 och 27 år, för matbutiker oftast mellan 18 och 27 år. I butikslokaler har hyresgästen dock en lagstadgad rätt att säga upp avtalet vid slutet av varje treårsperiod genom att lämna sex månaders uppsägning. Om uppsägning inte har skett i tid förlängs avtalet automatiskt till nästa treårsperiod. Portföljens genomsnittliga återstående avtalstid inklusive de belgiska uppsägningsrätterna var 4,3 år (WAULB). I grafer nedan visas portföljens genomsnittliga återstående avtalstid både med (WAULB) och utan de belgiska uppsägningsrätter (WAULT). *Se kommentar ovanför under Sammanfattning av hyresavtal VERKSAMHET WAULB inkl. uppsägningsrätter i Belgien* WAULT exkl. uppsägningsrätter i Belgien* WAULB* 4,3 år WAULT* 5,9 år Avtal som gäller tillsvidare Andra avtal Belgiska hyresavtal (inkl. uppsägningsrätter) Belgiska hyresavtal (utan uppsägningsrätter) Ungefär 61 % av de hyresavtal vars löptid skulle ta slut under 2026 (exkl. de belgiska hyresavtal nämnda ovanför) gäller tillsvidare, vilket betyder att både hyresvärden och hyresgästen har möjligheten att säga upp dem. I Danmark fortsätter alla hyresavtal tills vidare efter att den ursprungliga perioden utan uppsägning har löpt ut. I andra länder, är hyresavtal som gäller tillsvidare, till stor del, mindre ytor, vilket ger flexibilitet att utveckla fastigheten om till exempel ankarhyresgästen vill utvidga sina lokaler. I de allra flesta fall har avtal som gäller tillsvidare rullat redan en längre period. Över 90 % av hyresavtalen klassificeras som nettohyresavtal, vilket innebär att risken förknippad med driftkostnader är mycket låg för fastighetsägaren. År MEUR ===== SIDA 19 ===== 19 Finansiering Cibus finansieras genom stamaktier från aktieägarna, säkerställda banklån, icke säkerställda obligationslån och hybridobligationslån. VERKSAMHET Räntebärande skulder Cibus upplåning sker genom säkerställda banklån i EUR, DKK, SEK och NOK samt icke säkerställda obligationer i EUR och SEK. Per den 31 mars 2026 uppgick de räntebärande skulderna till 1 621,6 MEUR (1 486,9) med en utgående genomsnittlig ränta om 4,0 % (4,2), en genomsnittlig kapitalbindningstid om 2,3 år (2,4) och en genomsnittlig räntebindningstid om 2,6 år (2,7). Under första kvartalet 2026 ökade de räntebärande skulderna med 28,8 MEUR. Ökningen är främst hänförlig till en ökad volym av icke säkerställda obligationer avsedda att användas för kommande förvärv. Cibus finanspolicy anger att belåningsgraden, mätt på koncernens nettoskuld, ska hållas i intervallet 55-65 % och att räntetäckningsgraden ska överstiga 2,0 gånger. I villkoren som reglerar utestående obligationer finns kovenanter som innebär att nettobelåningsgraden ska understiga 70 % och räntetäckningsgraden ska överstiga 1,50 gånger. Vid utgången av första kvartalet 2026 var nettobelåningsgraden 57,2 % och räntetäckningsgraden 2,4 gånger. 98 % av de räntebärande skulderna är räntesäkrade. Det gör räntekostnaderna trögrörliga och att räntetäckningsgraden bedöms kunna hållas över målsättningen även vid ett stigande ränteläge. Banklån och kreditfaciliteter Cibus har goda relationer och utestående lån med sammanlagt elva olika banker i Norden och Benelux. Banklån uppgår till 1 312,6 MEUR (1 230,1), vilket motsvarar 78 % (81) av Cibus externa finansieringskällor. 4% 78% 18% Banklån 1 312,6 MEUR Obligationer 309,0 MEUR Hybridobligationer 68,5 MEUR För lån med en återstående löptid understigande 12 månader pågår diskussioner om refinansiering. Per den 31 mars 2026 rör det sammanlagt lån om 74,6 MEUR eller 5 % av den räntebärande skulden. Under första kvartalet utnyttjades en förlängningsoption genom vilken förfallodagen för banklån om 122,9 MEUR förlängdes från april 2027 till april 2028. Cibus har en kreditfacilitet om 10,0 MEUR som kan användas för koncernens allmänna affärsändamål. Faciliteten var outnyttjad vid utgången första kvartalet 2026. Under första kvartalet har Cibus även träffat en överenskommelse med en bank avseende ett låneavtal om 176,8 MEUR där 100,0 MEUR konverterats från traditionella banklån till en revolverande facilitet. Även denna faciliteten kan användas för koncernens allmänna affärsändamål. Per den 31 mars 2026 var denna facilitet fullt utnyttjad men kan användas för att parera tillfälliga toppar av överskottslikviditet framöver. 19Rema 1000 Melbu, Norge ===== SIDA 20 ===== 20 VERKSAMHET Kapitalbindning Räntebindning Säkerställda banklån Obligationslån Totalt upplåning Total upplåning Intervall MEUR Genomsnittlig marginal MEUR Genomsnittlig marginal MEUR Andel % MEUR Andel % 0-1 år 74,6 1,6 % - - 74,6 5 % 24,7 2 % 1-2 år 489,2 1,4 % 64,0 3,5 % 553,1 34 % 532,7 33 % 2-3 år 485,0 1,5 % 160,0 3,2 % 645,0 40 % 573,1 35 % 3+ år 264,0 1,3 % 85,0 2,1 % 349,0 22 % 491,2 30 % Summa 1 312,6 1,4 % 309,0 2,9 % 1 621,6 100 % 1 621,6 100 % Kapital- och räntebindningsstruktur Nedanstående tabell åskådliggör förfalloprofilen för kapital- och räntebindningen. Kapitalbindningens förfallostruktur inkluderar inte löpande amorteringar. Räntebindningens förfalloprofil innefattar räntesäkringar i form av räntetak, ränteswappar samt lån som löper med fast ränta. Även säkringsinstrument med framtida start är inkluderade, se tabell på nästa sida. Räntekänslighetsanalys De räntebärande skulderna är räntesäkrade genom fasträntelån, ränteswappar och räntetak. Kombinationen av dessa instrument skapar en för bolaget positiv asymmetrisk riskprofil, vilket innebär att högre marknadsräntor får ett mindre genomslag på resultatet jämfört med lägre marknadsräntor. I tabellen till höger framgår hur ett förändrat ränteläge skulle påverka bolagets resultat, baserat på redovisad intjäningsförmåga och låneportföljen per den 31 mars 2026 och ingångna räntesäkringar per detta datum. Obligationer och hybridobligationer 18 % (16) av Cibus externa finansieringskällor består av icke säkerställda obligationer till ett nominellt belopp om 309,0 MEUR (244,5). Utöver det har Cibus hybridobligationslån om 68,5 MEUR (30,0), varav 8,5 MEUR återbetalades 1 april 2026. Det kvarvarande beloppet om 60,0 MEUR motsvarar 4 % (2) av den externa finansieringen. Hybridobligationer redovisas som eget kapital i balansräkningen. Samtliga utestående obligationer och hybridobligationer är emitterade under bolagets MTN-program och är noterade på Nasdaq Stockholm Corporate Bond list. Cibus har varit aktiv i obligationsmarknaden under det första kvartalet 2026. I januari emitterades MTN-lån 109, en icke säkerställd obligation om 85,0 MEUR med en löptid om 4,0 år till 3 månader Euribor+2,10 %. I samband med emissionen återköptes 43,5 MEUR av MTN-lån 105 med ordinarie förfall i februari 2027, och kort därefter genomfördes en förtida återbetalning av den återstående delen om 6,5 MEUR. Senare i kvartalet emitterades även en ny hybridobligation, MTN-lån 110, om 60,0 MEUR till en fast ränta om 6,25 %. Första inlösendag för den nya hybridobligationen är 18 mars 2030. I samband med denna emission återbetaldes 21,5 MEUR av tidigare hybridobligation, MTN-lån 101, och återstoden om 8,5 MEUR återbetalades 1 april 2026. Nästa obligationsförfall är MTN-lån 107 om 700,0 MSEK som förfaller 2027-10-02. Cibus kan påkalla förtida återbetalning av denna obligation upp till ett år i förväg. Cibus har ett gällande basprospekt till MTN-programmet, vilket godkändes av Finansinspektionen den 23 juli 2025 och är giltigt 12 månader efter detta datum. Tabellen nedan redogör för utestående obligationer per 31 mars 2026. Typ MTN lån Förfall ESG Valuta Emitterat belopp Eget innehav Uteståen- de belopp Referensränta/ fast ränta Emissions- kurs Betald marginal Emitterad marginal ISIN Hydobligation 101 - - EUR 30,0 21,5* 8,5* 3M Euribor 100,000 4,75% 4,75% SE0013360344 Obligation 106 2028-04-02 Grön EUR 80,0 0,0 80,0 3M Euribor 100,000 4,00% 4,00% SE0021921665 Obligation 107 2027-10-02 Grön SEK 700,0 0,0 700,0 3M Stibor 100,000 3,50% 3,50% SE0021921673 Obligation 108:1 2029-01-17 Grön EUR 50,0 0,0 50,0 3M Euribor 100,000 2,50% 2,50% SE0013362035 Obligation 108:2 2029-01-17 Grön EUR 20,0 0,0 20,0 3M Euribor 101,228 2,50% 2,10% SE0013362035 Obligation 108:3 2029-01-17 Grön EUR 10,0 0,0 10,0 3M Euribor 101,228 2,50% 2,10% SE0013362035 Obligation 109 2030-01-20 Grön EUR 85,0 0,0 85,0 3M Euribor 100,000 2,10% 2,10% SE0027597584 Hybridobligation 110 -** - EUR 60,0 0,0 60,0 6,25 % 100,000 - - SE0028001586 *21,5 MEUR återköptes 18 mars och makulerades kort därefter och återstoden om 8,5 MEUR återbetaldes 1 april. ** Första inlösendag 18 mars 2030. 4,0 % 1,4 % 2,6 år 2,3 år 57,2 % Genomsnittsränta Genomsnittlig bankmarginal Genomsnittlig räntebindningstid Genomsnittlig kapitalbindningstid Belåningsgrad nettoskuld Resultatpåverkan vid förändrat ränteläge Marknadsränta Resultateffekt +2,0 procentenhet -1,3 MEUR +1,0 procentenhet -0,9 MEUR -1,0 procentenhet 4,7 MEUR -2,0 procentenhet 9,7 MEUR ===== SIDA 21 ===== 21 Ränteswappar fortsättning Belopp MEUR Betalar fast Framtida start Förfall 38,0 1,99% - 2027-12-30 10,0 2,01% - 2028-04-09 20,0 2,76% - 2028-04-15 13,0 1,99% - 2028-04-15 25,0 2,79% - 2028-04-15 30,0 2,85% - 2028-04-15 22,0 1,97% - 2028-04-15 8,6 2,07% - 2028-04-15 7,1* 2,43% - 2028-09-29 104,0 2,28% 2027-12-30 2028-12-15 12,5 2,39% - 2029-01-17 12,5 2,36% - 2029-01-17 10,0 2,15% - 2029-01-17 5,0 2,06% - 2029-01-17 82,2 2,39% 2028-04-18 2029-04-15 25,0 2,43% 2026-12-31 2029-12-31 25,0 2,25% 2026-12-31 2029-12-31 25,0 2,34% - 2030-01-20 65,0 2,70% - 2030-01-20 75,0** 3,04% - 2030-12-31 25,0 2,45% - 2030-12-31 25,0 2,22% 2029-12-31 2031-12-31 3,0* 3,27% - 2032-09-30 981,5 * Amorterande ** Cibus betalar 3,04% och erhåller det högsta av 2,93% och 3m Euribor under 2026. Belopp MSEK Betalar fast Framtida start Förfall 450,0 1,99% - 2027-09-15 111,0 1,86% - 2027-09-15 265,0 2,89% - 2027-10-02 65,0 2,33% - 2027-12-18 62,2 2,36% - 2027-12-18 180,0 2,22% - 2028-06-13 435,0 3,10% - 2032-04-07 1 568,2 Belopp MNOK Betalar fast Framtida start Förfall 16,9 4,03% - 2028-01-15 100,0 3,53% - 2028-10-15 84,5 3,97% - 2028-10-15 90,0 3,85% - 2028-10-15 35,0 3,82% - 2028-10-15 326,4 VERKSAMHET Förfallostruktur för räntesäkringar Per den 31 mars 2026 var Cibus räntebärande skulder räntesäkrade till 98 %. Som andel av den räntebärande skulden bestod räntesäkringarna per detta datum av räntetak om 28 %, ränteswappar om 55 % och fasträntelån om 15 %. Återstoden om 2 % motsvarar Cibus exponering mot rörliga räntor. Tabellerna nedan redogör för samtliga ingångna och gällande räntesäkringar i form av derivatinstrument per 31 mars 2026, inklusive instrument med framtida start. 15%2% 55% 28% RÄNTESÄKRINGAR Exponering mot rörliga räntor Fasträntelån Räntetak Ränteswappar FÖRFALLOSTRUKTUR RÄNTESÄKRINGAR (MEUR) Fasträntelån Räntetak Ränteswappar /one.lt/comma.tab/six.lt/zero.lt/zero.lt /one.lt/comma.tab/two.lt/zero.lt/zero.lt /eight.lt/zero.lt/zero.lt /four.lt/zero.lt/zero.lt /zero.lt Q1 26 Q2 26 Q3 26 Q4 26 Q4 28 Q4 29 Q3 29 Q2 29 Q1 29 Q3 28 Q2 28 Q1 28 Q4 27 Q3 27 Q2 27 Q1 27 Räntetak Belopp MEUR Räntetak Framtida start Förfall 35,0 2,00% - 2026-12-29 25,0 2,50% - 2026-12-31 96,0 2,00% - 2027-12-13 67,5 1,90% - 2027-12-30 4,5 1,95% - 2028-04-09 3,5 1,95% 2026-04-15 2028-04-09 68,0 2,00% - 2028-04-15 50,6 2,00% - 2028-04-15 67,0 2,20% 2027-12-30 2028-12-15 40,0 3,00% - 2029-01-17 4,5 3,00% 2028-09-29 2032-09-30 461,1 Belopp MSEK Räntetak Framtida start Förfall 210,0 1,90% - 2027-09-15 68,0 2,00% - 2027-09-29 180,0 2,00% - 2028-06-13 458,0 Belopp MNOK Räntetak Framtida start Förfall 72,3 4,00% - 2026-11-30 119,5 3,90% - 2028-10-15 115,0 3,80% - 2028-10-15 75,0 3,59% 2026-11-30 2028-10-15 381,8 Ränteswappar Belopp MEUR Betalar fast Framtida start Förfall 0,1* 2,35% - 2026-09-01 50,0 2,56% - 2026-12-31 35,0 3,03% - 2027-07-15 40,0 2,58% - 2027-09-30 25,0 2,75% - 2027-12-30 70,0 2,97% - 2027-11-28 26,0 2,31% - 2027-12-13 67,5 2,06% - 2027-12-30 ===== SIDA 22 ===== 22 /seven.lt/four.lt/percent.lt /seven.lt/zero.lt/percent.lt /six.lt/six.lt/percent.lt /six.lt/two.lt/percent.lt /five.lt/eight.lt/percent.lt /five.lt/four.lt/percent.lt /two.lt/zero.lt/one.lt/nine.lt /two.lt/zero.lt/two.lt/six.lt Q/one.lt /two.lt/zero.lt/two.lt/five.lt/two.lt/zero.lt/two.lt/four.lt/two.lt/zero.lt/two.lt/three.lt/two.lt/zero.lt/two.lt/two.lt/two.lt/zero.lt/two.lt/one.lt/two.lt/zero.lt/two.lt/zero.lt 58.7 % 61.3 % 57.8 % 59.1 % 57.5 % 58.1 % 57.2 %58.2 % /four.lt/period.tab/zero.lt /three.lt/period.tab/five.lt /three.lt/period.tab/zero.lt /two.lt/period.tab/five.lt /two.lt/period.tab/zero.lt /one.lt/period.tab/five.lt /two.lt/zero.lt/one.lt/nine.lt /two.lt/zero.lt/two.lt/six.lt Q/one.lt /two.lt/zero.lt/two.lt/five.lt/two.lt/zero.lt/two.lt/four.lt/two.lt/zero.lt/two.lt/three.lt/two.lt/zero.lt/two.lt/two.lt/two.lt/zero.lt/two.lt/one.lt/two.lt/zero.lt/two.lt/zero.lt 3.4 3.3 3.5 3.1 2.2 2.2 2.42.4 Skuldkvot (Net debt/EBITDA) (ggr) Utfall Framåtriktad /one.lt/five.lt/period.tab/zero.lt /one.lt/three.lt/period.tab/five.lt /one.lt/two.lt/period.tab/zero.lt /one.lt/zero.lt/period.tab/five.lt /nine.lt/period.tab/zero.lt /seven.lt/period.tab/five.lt /two.lt/zero.lt/one.lt/nine.lt /two.lt/zero.lt/two.lt/six.lt Q/one.lt /two.lt/zero.lt/two.lt/five.lt/two.lt/zero.lt/two.lt/four.lt/two.lt/zero.lt/two.lt/three.lt/two.lt/zero.lt/two.lt/two.lt/two.lt/zero.lt/two.lt/one.lt/two.lt/zero.lt/two.lt/zero.lt 9.7 10.19.8 9.8 10.710.8 11.5 10.8 11.8 14.1 12.4 12.0 9.9 10.4 10.410.9 /one.lt/period.tab/zero.lt/percent.lt /one.lt/period.tab/five.lt/percent.lt /three.lt/period.tab/zero.lt/percent.lt /two.lt/period.tab/five.lt/percent.lt /two.lt/period.tab/zero.lt/percent.lt /two.lt/zero.lt/two.lt/three.lt Q/two.lt /two.lt/zero.lt/two.lt/three.lt Q/three.lt /two.lt/zero.lt/two.lt/three.lt Q/four.lt /two.lt/zero.lt/two.lt/four.lt Q/one.lt /two.lt/zero.lt/two.lt/four.lt Q/two.lt /two.lt/zero.lt/two.lt/four.lt Q/three.lt /two.lt/zero.lt/two.lt/four.lt Q/four.lt /two.lt/zero.lt/two.lt/five.lt Q/one.lt /two.lt/zero.lt/two.lt/five.lt Q/two.lt /two.lt/zero.lt/two.lt/five.lt Q/three.lt /two.lt/zero.lt/two.lt/five.lt Q/four.lt /two.lt/zero.lt/two.lt/six.lt Q/one.lt 2.3% 2.3% 2.3% 2.4% 2.2% 2.1% 2.0% 1.9% 1.8% 1.7% 1.7%1.8% VERKSAMHET Utveckling av finansiella nyckeltal Belåningsgrad och skuldkvot Cibus redovisar främst två mått för koncernens belåning - belåningsgrad och skuldkvot (Net debt/EBITDA). Belåningsgraden, mätt på koncernens nettoskuld, belyser skuldsättning i relation till underliggande fastigheters marknadsvärde. Målet är att hålla belåningsgraden i intervallet 55-65 %. Nyckeltalet är en kovenant i villkoren som reglerar utestående obligationer och får inte överskrida 70 %. Utfallet per 31 mars 2026 var 57,2 %. Ett annat nyckeltal som belyser skuldsättningen är skuldkvoten (Net debt/EBITDA). Nettoskulden sätts i relation till det ackumulerade resultatet under de senaste fyra kvartalen. Utfallet per 31 mars 2026 var 10,4 jämfört med 10,9 vid utgången av 2025. Beräknas nyckeltalet framåtriktat, baserat på redovisad intjäningsförmåga där förvärv inkluderas fullt ut i resultatet, var skuldkvoten istället 9,8 ggr. Vid kvartalsskiftet var nettoskulden något lägre än normalt då kapital som har tagits in för förvärv ännu inte använts. Räntetäckningsgrad Räntetäckningsgraden belyser hur många gånger resultatet kan bära de externa räntekostnaderna. Det interna målet är att hålla räntetäckningsgraden över 2,0 gånger resultatet (mätt som driftnetto - administrationskostnader) och i villkoren som reglerar utestående obligationer är nyckeltalet en kovenant som inte får understiga 1.5 gånger resultatet. Räntetäckningsgraden per 31 mars 2026 uppgick till 2,4 gånger. Genomsnittlig kreditmarginal Cibus upplåning sker med banklån och obligationer. Per den 31 mars 2026 var den genomsnittliga kreditmarginalen för banklån 1,4 % och 2,9 % för icke säkerställda obligationer. Sammantaget ger det en volymviktad genomsnittlig kreditmarginal om 1,7 %, vilket är den lägsta nivån någonsin. Detta främst tack vare löpande refinansiering av obligationer och banklån till lägre kreditmarginaler. Genomsnittlig kreditmarginal (%) Belåningsgrad, nettoskuld (%) Belåningsgrad (%) Policy Kovenant Räntetäckningsgrad (ggr) Räntetäckningsgrad (ggr) Policy Kovenant Genomsnittlig kreditmarginal Genomsnittlig bankmarginal ===== SIDA 23 ===== 23 Främsta anledningarna till att investera i Cibus aktie Hög och stabil direktavkastning Cibus strävar efter att ge sina aktieägare en hög och stabil direktavkastning. Potential till en god värdetillväxt 99 % av Cibus hyror är KPI-kopplade vilket stödjer tillväxten i vårt driftnetto även utan förvärv. Cibus investeringsstrategi är att förvärva enstaka fastigheter eller fastighetsportföljer som ökar intjäningsförmågan per aktie. Månadsvis utdelning som stiger successivt Cibus betalar sedan september 2020 utdelningen månadsvis och har som målsättning att på sikt höja den. 1 3 42 Motståndskraftigt och stabilt segment över tid Livsmedels- och dagligvarubranschen har över tid haft en stabil och konjunkturoberoende tillväxt. Livsmedelsbranschen har historiskt vuxit med ca 3% per år, även under lågkonjunktur. Den uppvisar även en god motståndskraft mot den växande e-handeln som har gjort butikerna till ett distributionsnät av varor som handlas på internet. Aktien och ägarna VERKSAMHET 23 Börsvärdet per sista mars 2026 uppgick till drygt 11,7 miljarder SEK Cibus aktie är noterad på Nasdaq Stockholm MidCap S-market Ukonkivenpolku 11, Finland ===== SIDA 24 ===== 24 Aktiekursens utveckling Totalavkastning Slutkurs på Cibus aktie per den 31 mars 2026 var 142,05 SEK, vilket motsvarar ett marknadsvärde på drygt 11,7 miljarder SEK. Den genomsnittliga totala omsättningen under Q1 2026 uppgick till 100 MSEK per dag, varav 46 MSEK var på Nasdaq Stockholm. Perioden 1 april 2025 - 31 mars 2026 handlades Cibus börsvärde 1,8 gånger. Det var drygt 96 % mer, sett till marknadsvärde, än genomsnittet för andra fastighetsbolag med ett börsvärde på över 10 miljarder SEK på Nasdaq Stockholm. (Källa: Pareto Securities) Källa: Modular Finance Totalavkastningen dvs aktieutveckling samt utdelning har under det första kvartalet 2026 uppgått till -1.65%. varav prisavkastningen var -3,33% och direktavkastningen var +1,68%. Beräkningarna utgår från man köpte aktien i stängning sista handelsdagen 2025. Den årliga genomsnittliga totala avkastningen sedan noteringen fram till och med 31 mars 2026, om man räknar in återinvesterad utdelning, uppgår till 10.44%. (Källa: Pareto Securities) Cibus aktieägare Cibus aktiekurs Cibus är noterat på Nasdaq Stockholm MidCap. Cibusaktien har ISIN SE0010832204. Bolaget har cirka 63 000 aktieägare per den 31 mars 2026. De 15 största aktieägarna innehar ca 36% av rösterna. Ingen aktieägare har ett innehav som per den 31 mars 2026 uppgick till 10 % eller mer av Cibus röster. VERKSAMHET Aktieägare per den 31 mars 2026 Namn Antal aktier Andel, % Fjärde AP-fonden 4 893 408 6,0% Länsförsäkringar Fonder 4 256 884 5,2% Vanguard 3 668 989 4,5% Avanza Pension 3 321 620 4,0% BlackRock 2 839 771 3,5% Handelsbanken Fonder 1 832 685 2,2% Nordnet Pensionsförsäkring 1 242 708 1,5% Sensor Fonder 1 199 170 1,5% State Street Investment Management 1 183 422 1,4% Heeren & Vandersmissen 1 175 746 1,4% Carnegie Fonder 1 036 051 1,3% Columbia Threadneedle 938 330 1,1% Tredje AP-fonden 800 732 1,0% First Fondene 778 000 0,9% Nordea Funds 700 111 0,9% Ägarlista topp 15 29 867 627 36,4% Övriga 52 218 418 63,6% Totalt 82 086 045 100,0% 150 100 50 0 60 40 20 0 31 Mar 2026 31 Dec 2025 30 Sep 2025 30 Jun 2025 31 Mar 2025 31 Dec 2024 30 Sep 2024 30 Jun 2024 31 Mar 2024 31 Dec 2023 30 Sep 2023 30 Jun 2023 Stängningskurs (SEK) Omsättning Nasdaq (MSEK) /one.lt/zero.lt/zero.lt/percent.lt /seven.lt/five.lt/percent.lt /five.lt/zero.lt/percent.lt /two.lt/five.lt/percent.lt /zero.lt/percent.lt -/two.lt/five.lt/percent.lt -/five.lt/zero.lt/percent.lt -/seven.lt/five.lt/percent.lt /two.lt/zero.lt/one.lt/eight.lt*/two.lt/zero.lt/one.lt/nine.lt/two.lt/zero.lt/two.lt/zero.lt/two.lt/zero.lt/two.lt/one.lt/two.lt/zero.lt/two.lt/two.lt /two.lt/zero.lt/two.lt/six.lt/two.lt/zero.lt/two.lt/four.lt/two.lt/zero.lt/two.lt/five.lt/two.lt/zero.lt/two.lt/three.lt Cibus aktie har hög likviditet med mer än 96 % högre handel, sett till marknadsvärde, än andra större fastighetsbolag på Nasdaq Stockholm *Från och med den 9 mars 2018, då Cibus noterades. ===== SIDA 25 ===== 25 Ekonomisk redovisning 25Spar houffalize, Belgien ===== SIDA 26 ===== 26 Koncernens resultaträkning Belopp i MEUR Q1 2026 Q1 2025 Jan-dec 2025 Hyresintäkter 45,3 39,1 166,7 Serviceintäkter 8,4 7,7 22,1 Driftkostnader -7,0 -6,5 -23,5 Fastighetsskatt -4,1 -3,7 -7,7 Driftnetto 42,6 36,6 157,6 Administrationskostnader -4,5 -3,4 -16,6 Övriga intäkter* - 20,5 20,5 Finansnetto -17,3 -15,8 -63,4 Resultat från intresseföretag - 0,1 0,5 Förvaltningsresultat 20,8 38,0 98,6 Värdeförändring förvaltningsfastigheter, realiserade -0,0 2,4 3,4 Värdeförändring förvaltningsfastigheter, orealiserade -4,2 -7,3 -0,5 Värdeförändring räntederivat, orealiserad 14,0 -1,3 -1,4 Resultat före skatt 30,6 31,8 100,1 Aktuell skatt -0,6 -0,1 -1,5 Uppskjuten skatt -5,1 -0,7 -7,2 Periodens resultat 24,9 31,0 91,4 Genomsnittligt antal utestående aktier, st 82 086 045 72 291 877 78 569 668 Resultat per aktie** före och efter utspädning, EUR 0,30 0,42 1,14 *Består av negativ goodwill 27,9 MEUR, finansiella intäkter 1,7 MEUR samt förvärvsrelaterade kostnader -9,1 MEUR som uppstod i samband med förvärvet av Forum Estates. Se vidare not 2 sid 33. **Resultat per aktie inkluderar ränta på hybridobligationer. Belopp i MEUR Q1 2026 Q1 2025 Jan-dec 2025 Periodens resultat 24,9 31,0 91,4 Övrigt totalresultat Periodens omräkningsdifferenser vid omräkning av utländska verksamheter 1,6 6,4 5,6 Summa periodens totalresultat 26,5 37,4 97,0 Periodens totalresultat hänförligt till Moderbolgets aktieägare 26,5 37,4 97,0 Innehav utan bestämmande inflytande 0,0 0,0 0,0 Koncernens rapport över totalresultat EKONOMISK REDOVISNING ===== SIDA 27 ===== 27 Koncernens rapport över finansiell ställning EKONOMISK REDOVISNING Belopp i MEUR 31-mars 2026 31-mar 2025 31-dec 2025 TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Förvaltningsfastigheter 2 650,4 2 433,0 2 641,3 Nyttjanderättstillgångar 15,5 11,5 15,5 Andra materiella tillgångar 0,7 0,5 0,7 Immateriella tillgångar - 0,1 - Andelar i intresseföretag - 11,6 - Uppskjutna skattefordringar 2,7 2,0 3,1 Räntederivat 9,8 - - Övriga långfristiga fordringar 6,8 0.1 6,7 Summa anläggningstillgångar 2 685,9 2 458,7 2 667,3 Omsättningstillgångar Hyresfordringar 3,8 4,0 3,5 Övriga kortfristiga fordringar 15,4 4,9 14,8 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 10,4 11,0 5,5 Likvida medel 104,6 58,8 54,9 Summa omsättningstillgångar 134,2 78,7 78,7 SUMMA TILLGÅNGAR 2 820,1 2 537,4 2 746,0 EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital Aktiekapital 0,8 0,8 0,8 Övrigt tillskjutet kapital 1 040,1 950,6 1 040,9 Reserver -1,2 -2,0 -2,8 Balanserat resultat inkl. periodens resultat -23,3 -33,5 -47,7 Eget kapital exkl. hybridobligation 1 016,4 915,9 991,2 Hybridobligation 68,5 30,0 30,0 Summa eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare* 1 084,9 945,9 1 021,2 Innehav utan bestämmande inflytande 0,5 - - Summa eget kapital 1 085,4 945,9 1 021,2 Långfristiga skulder Upplåning 1 537,0 1 112,8 1 497,7 Uppskjutna skatteskulder 52,6 38,6 48,4 Räntederivat - 6,1 4,3 Övriga långfristiga skulder 18,4 15,8 18,5 Summa långfristiga skulder 1 608,0 1 173,3 1 568,9 Kortfristiga skulder Kortfristig del av upplåning 79,7 369,3 90,2 Leverantörsskulder 3,1 3,7 4,2 Aktuella skatteskulder 3,3 1,5 3,3 Övriga kortfristiga skulder 4,9 8,2 5,2 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 35,7 35,5 53,0 Summa kortfristiga skulder 126,7 418,2 155,9 Summa skulder 1 734,7 1 591,5 1 724,8 SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 2 820,1 2 537,4 2 746,0 *Överensstämmer med eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare. ===== SIDA 28 ===== 28 Koncernens rapport över förändring av eget kapital EKONOMISK REDOVISNING Belopp i MEUR Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare Aktiekapital Övrigt tillskjutet kapital Reserver Balanserat resultat inkl. periodens resultat Totalt Hybrid- obligation Totalt eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare Innehav utan bestämmande inflytande Totalt eget kapital Ingående eget kapital 1-jan 2025 0,7 748,2 -8,4 -61,8 678,7 30,0 708,7 - 708,7 Periodens resultat - - - 31,0 31,0 - 31,0 - 31,0 Periodens övrigt totalresultat - - 6,4 - 6,4 - 6,4 - 6,4 Periodens totalresultat jan-mar 2025 - - 6,4 31,0 37,4 - 37,4 - 37,4 Apportemission* 0,1 203,8 - - 203,9 - 203,9 - 203,9 Emissionskostnader - -1,8 - - -1,8 - -1,8 - -1,8 Skatteeffekt emissionskostnader - 0,4 - - 0,4 - 0,4 - 0,4 Utdelning till aktieägare - - - -2,1 -2,1 - -2,1 - -2,1 Utdelning hybridobligation - - - -0,6 -0,6 - -0,6 - -0,6 Utgående eget kapital 31-mar 2025 0,8 950,6 -2,0 -33,5 915,9 30,0 945,9 - 945,9 Periodens resultat - - - 60,4 60,4 - 60,4 - 60,4 Periodens övrigt totalresultat - - -0,8 - -0,8 - -0,8 - -0,8 Periodens totalresultat apr-dec 2025 - - -0,8 60,4 59,6 - 59,6 - 59,6 Nyemission** 0,0 91,1 - - 91,1 - 91,1 - 91,1 Emissionskostnader - -1,4 - - -1,4 - -1,4 - -1,4 Skatteeffekt emissionskostnader - 0,3 - - 0,3 - 0,3 - 0,3 Köp av teckningsoptioner - 0,3 - 0,3 - 0,3 - 0,3 Utdelning till aktieägare - - - -73,1 -73,1 - -73,1 - -73,1 Utdelning hybridobligation - - - -1,5 -1,5 - -1,5 - -1,5 Utgående eget kapital 31-dec 2025 0,8 1 040,9 -2,8 -47,7 991,2 30,0 1 021,2 - 1 021,2 Ingående eget kapital 1-jan 2026 0,8 1 040,9 -2,8 -47,7 991,2 30,0 1 021,2 - 1 021,2 Periodens resultat - - - 24,9 24,9 - 24,9 - 24,9 Periodens övrigt totalresultat - - 1,6 - 1,6 - 1,6 - 1,6 Periodens totalresultat jan-dec 2025 - - 1,6 24,9 26,5 - 26,5 - 26,5 Utdelning hybridobligation - - - -0,5 -0,5 - -0,5 - -0,5 Återköp av hybridobligation - - - - - -21,5 -21,5 - -21,5 Hybridobligation - - - - - 60,0 60,0 - 60,0 Omkostnader hybridobligation - -1,0 - - -1,0 - -1,0 - -1,0 Skatteeffekt hybridobligation - 0,2 - - 0,2 - 0,2 - 0,2 Innehav utan bestämmande inflytande - - - - - - - 0,5 0,5 Utgående eget kapital 31-mar 2026 0,8 1 040,1 -1,2 -23,3 1 016,4 68,5 1 084,9 0,5 1 085,4 * Den 27 januari 2025 genomfördes en apportemission i samband med förvärvet av Forum Estate. Som ett resultat av apportemission ökade antalet aktier och röster med 13 313 895 och en ökning av aktiekapitalet i Cibus med 133 138,95 EUR. Antalet aktier och röster i Cibus uppgår därmed till 76 286 045 och aktiekapitalet i Cibus uppgår till 762 860,45 EUR. ** Den 11 juni 2025 genomförde styrelsen en riktad nyemission, vilket tillförde 1 001 080 000 SEK före transaktionsrelaterade kostnader. Teckningskursen fastställdes till 172,60 SEK per aktie. Som ett resultat av nyemissionen ökade antalet aktier och röster i Cibus med 5 800 000 nya aktier, och aktiekapitalet med 58 000 EUR. Antalet aktier och röster i Cibus uppgår därmed till 82 086 045 och aktiekapitalet till 820 860,45 EUR. ===== SIDA 29 ===== 29 Koncernens rapport över kassaflöden EKONOMISK REDOVISNING Belopp i MEUR Q1 2026 Q1 2025 Jan-dec 2025 Den löpande verksamheten Resultat före skatt 30,6 31,8 100,1 Justering för: - Avskrivningar 0,1 0,1 0,2 - Finansnetto 17,3 12,0 57,7 - Orealiserade värdeförändringar, förvaltningsfastigheter 4,2 7,3 0,5 - Orealiserade värdeförändringar, räntederivat -14,0 1,3 1,4 - Orealiserade valutakursdifferenser 0,2 0,6 0,8 - Resultat från intresseföretag - -0,1 -0,5 - Negativ goodwill ej kassaflödespåverkande* - -29,5 -29,5 Betald skatt 0,0 0,0 0,0 Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapitalet* 38,4 23,5 130,7 Kassaflöde från förändringar i rörelsekapitalet Förändring av kortfristiga fordringar -5,9 -5,6 -2,5 Förändring av kortfristiga skulder -0,7 0,6 0,3 Kassaflöde från den löpande verksamheten 31,8 18,5 128,5 Investeringsverksamheten Förvärv av fastigheter -9,4 -45,7 -240,5 Försäljning av fastigheter 2,2 6,6 31,3 Investeringar i befintliga fastigheter -3,8 -0,7 -15,9 Andra investeringar -0,1 -0,1 -0,4 Förvärv av dotterbolag* - 1,7 1,7 Kassaflöde från investeringsverksamheten -11,1 -38,2 -223,8 Finansieringsverksamheten Nyemission - - 91,1 Hybridobligation 60,0 - - Återköp av hybridobligation -21,5 - - Emissionskostnader -1,0 -1,8 -3,2 Köp av teckningsoptioner - - 0,3 Utdelning till aktieägare -18,9 -16,5 -70,2 Utdelning hybridobligation -0,5 -0,6 -2,2 Obligationsemission 85,0 50,0 80,0 Återköp av obligationer -50,0 - - Upptagna lån 31,5 84,0 531,0 Amortering av lån -38,3 -75,2 -466,8 Uppläggningskostnader -0,8 -0,7 -2,9 Betald ränta -15,9 -11,1 -55,1 Förtidsinlösenavgifter -0,7 - - Premie för finansiellt instrument - -0,9 -3,0 Kassaflöde från finansieringsverksamheten 28,9 27,2 99,0 Periodens kassaflöde 49,6 7,5 3,7 Likvida medel vid periodens början 54,9 50,8 50,8 Kursdifferens i likvida medel 0,1 0,5 0,4 Likvida medel vid periodens utgång 104,6 58,8 54,9 *Förvärvet av Forum Estates gjordes via en apportegendom. Den erhållna kassan påverkar investeringsverksamheten positivt medan de betalda transaktionskostnaderna påverkar det löpande kassaflödet negativt. Se vidare not 2 på sidan 33. ===== SIDA 30 ===== 30 EKONOMISK REDOVISNING Moderbolagets resultaträkning och rapport över totalresultat Belopp i MEUR Q1 2026 Q1 2025 Jan-dec 2025 Rörelseintäkter 0,7 0,7 3,3 Rörelsekostnader -1,9 -10,3 -15,4 Rörelseresultat -1,2 -9,6 -12,1 Resultat från finansiella poster Ränteintäkter och liknande resultatposter 12,0 5,7 31,6 Räntekostnader och liknande resultatposter -5,3 -5,0 -17,4 Resultat efter finansiella poster 5,5 -8,9 2,1 Bokslutsdispositioner Koncernbidrag - - 10,6 Resultat före skatt 5,5 -8,9 12,7 Skatt -0,5 0,0 -1,2 Periodens resultat* 5,0 -8,9 11,5 *Periodens resultat och totalresultat är i sin helhet hänförligt till moderbolagets ägare. ===== SIDA 31 ===== 31 EKONOMISK REDOVISNING Moderbolagets balansräkning Belopp i MEUR 31-mar 2026 31-mar 2025 31-dec 2025 TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Balanserade utgifter för programvaror 0,1 0,1 0,1 Andelar i dotterbolag 679,5 649,6 672,3 Uppskjutna skattefordringar 0,5 1,4 0,8 Räntederivat 0,3 - - Långfristiga fordringar hos koncernföretag 501,6 466,2 496,8 Summa anläggningstillgångar 1 182,0 1 117,3 1 170,0 Omsättningstillgångar Kortfristiga fordringar hos koncernföretag 170,1 88,1 166,7 Övriga kortfristiga fordringar 0,5 1,3 0,4 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 0,3 0,3 0,2 Likvida medel 67,1 32,3 24,1 Summa omsättningstillgångar 238,0 122,0 191,4 SUMMA TILLGÅNGAR 1 420,0 1 239,3 1 361,4 EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital Aktiekapital 0,8 0,8 0,8 Summa bundet eget kapital 0,8 0,8 0,8 Överkursfond 1 040,1 950,6 1 040,9 Hybridobligation 68,5 30,0 30,0 Balanserat resultat -306,8 -243,1 -317,8 Periodens resultat 5,0 -8,8 11,5 Summa fritt eget kapital 806,8 728,7 764,6 Summa eget kapital 807,6 729,4 765,4 Långfristiga skulder Obligationslån 307,1 242,9 273,3 Räntederivat - 3,1 2,8 Summa långfristiga skulder 307,1 246,0 276,1 Kortfristiga skulder Kortfristiga skulder till koncernföretag 292,7 252,6 288,4 Leverantörsskulder 0,4 0,4 0,2 Övriga kortfristiga skulder 0,5 0,1 0,5 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 11,7 10,8 30,8 Summa kortfristiga skulder 305,3 263,9 319,9 Summa skulder 612,4 509,9 596,0 SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 1 420,0 1 239,3 1 361,4 ===== SIDA 32 ===== 3232 EKONOMISK REDOVISNING Belopp i MEUR Q1 2026 Finland Sverige Norge Danmark Belgien Nederländerna Luxemburg Cibus Group Hyresintäkter 21,5 5,7 2,2 6,9 6,7 2,1 0,2 45,3 Serviceintäkter 4,1 0,6 - 0,6 2,9 0,2 - 8,4 Driftkostnader -5,1 -0,8 -0,1 -0,5 -0,3 -0,2 - -7,0 Fastighetsskatt -0,8 -0,3 - -0,3 -2,6 -0,1 - -4,1 Driftnetto 19,7 5,2 2,1 6,7 6,7 2,0 0,2 42,6 Förvaltningsfastigheter 1 223,9 311,1 118,7 433,9 433,0 120,6 9,2 2 650,4 Antal fastigheter 264 138 35 82 133 18 1 671 Total uthyrningsbar area, tusen kvm 722,1 188,5 53,3 133,9 247,1 42,5 3,5 1 390,9 Q1 2025* Finland Sverige Norge Danmark Belgien Nederländerna Luxemburg Cibus Group Hyresintäkter 21,0 4,8 1,2 6,0 4,6 1,4 0,1 39,1 Serviceintäkter 4,1 0,5 - 0,6 2,4 0,1 - 7,7 Driftkostnader -5,1 -0,6 -0,1 -0,5 -0,2 - - -6,5 Fastighetsskatt -0,9 -0,2 - -0,3 -2,3 - - -3,7 Driftnetto 19,1 4,5 1,1 5,8 4,5 1,5 0,1 36,6 Förvaltningsfastigheter 1 155,9 286,2 72,7 402,8 393,2 113,0 9,2 2 433,0 Antal fastigheter 262 133 23 73 131 17 1 640 Total uthyrningsbar area, tusen kvm 706,6 177,4 30,2 124,3 240,5 41,1 3,5 1 323,6 Jan-dec 2025* Finland Sverige Norge Danmark Belgien Nederländerna Luxemburg Cibus Group Hyresintäkter 85,0 19,8 5,4 24,8 23,5 7,6 0,6 166,7 Serviceintäkter 13,5 2,0 0,2 2,4 3,0 0,4 0,6 22,1 Driftkostnader -16,5 -2,1 -0,4 -2,4 -1,0 -0,5 -0,6 -23,5 Fastighetsskatt -3,0 -0,9 -0,1 -1,2 -2,4 -0,1 - -7,7 Driftnetto 79,0 18,8 5,1 23,6 23,1 7,4 0,6 157,6 Förvaltningsfastigheter 1 215,4 314,3 112,4 434,0 435,5 120,4 9,3 2 641,3 Antal fastigheter 264 138 35 82 134 18 1 672 Total uthyrningsbar area, tusen kvm 718,5 188,5 53,3 134,1 249,3 42,5 3,5 1 389,7 * Belgien, Nederländerna och Luxemburg ingår i Cibus konsolidering från 27 januari 2025. Då många av hyresavtalen är s.k. “triple-net” och "double-net" -avtal, där hyresgästerna står för merparten av kostnaderna, är driftsnettot ett av de viktigaste jämförelsetalen och den nivå styrelsen följer upp verk- samheten på per segment. Segmentsinformation ===== SIDA 33 ===== 33 EKONOMISK REDOVISNING NOT 1 - FINANSIELLA INSTRUMENT - VERKLIGT VÄRDE Finansiella instrument värderade till verkligt värde i rapporten över finansiell ställning utgörs av räntederivat. För att fastställa verkligt värde används marknadsräntor för respektive löptid noterade på bokslutsdagen och allmänt vedertagna beräkningsmetoder, innebärande att verkligt värde har fastställts, liksom föregående år, enligt nivå 2 i värdehierarkin. Räntetaken värderas genom att framtida kassaflöden diskonteras till nuvärde och instrument med optionsinslag värderas till aktuellt återköpspris, vilket erhålles från respektive motpart. Verkligt värde på balansdagen uppgår till 9,8 MEUR (-6,1). Redovisat värde för finansiella tillgångar och skulder anses vara en rimlig approximation av verkligt värde. Det har enligt bolagets bedömning inte skett någon förändring av marknadsräntor eller kreditmarginaler sedan de räntebärande lånen togs upp som skulle få en väsentlig påverkan på skuldernas verkliga värde. Verkligt värde på hyresfordringar, övriga fordringar, likvida medel, leverantörsskulder och övriga skulder skiljer sig inte väsentligt från redovisat värde, då dessa har kort löptid. NOT 2 - RÖRELSEFÖRVÄRV Inga rörelseförvärv har gjorts under 2026. Den 27 januari 2025 förvärvade Cibus samtliga aktier i Forum Estates och beslutade samtidigt om en apportemission av 13 313 895 aktier som vederlag för förvärvet. Apportegendomen har ett sammanlagt värde om 204 MEUR, varav 114 MEUR avser aktierna och 90 MEUR avser lånefordringar. Forum Estate äger och förvaltar fastigheter för livsmedel och dagligvaror i Benelux. Portföljen bestod av 149 fastigheter med ett underliggande fastighetsvärde om 512 MEUR. Forum Estate hade 12 anställda i Gent, Belgien och ingår i koncernens Finansiella rapport från och med 27 januari 2025. Detaljer om förvärvsanalys, förvärvade nettotillgångar och goodwill är enligt följande: Förvärvsanalys för Forum Estate. Köpeskilling MEUR Apportegendom 113,6 Summa köpeskilling 113,6 Verkligt värde på de 13 313 895 aktier som utfärdats som en del av köpeskillingen för Forum Estates baserades på den noterade aktiekursen den 27 januari 2025 om 175,9 kr per aktie. Transaktionskostnader på ca 1,9 MEUR vilka är direkt hänförliga till apportemissionen har redovisats som en avdragspost från värdet på överförda aktier respektive från eget kapital. Förvärvsrelaterade kostnader på ca 9,1 MEUR, som inte var direkt hänförliga till aktieemissionen, ingår bland övriga intäkter i resultaträkningen samt i den löpande verksamheten i kassaflödesanalysen. Verkligt värde på identifierbara tillgångar och skulder på förvärvsdagen var: MEUR Förvaltningsfastigheter 512,2 Andra materiella tillgångar 0,4 Finansiella anläggningstillgångar 11,6 Omsättningstillgångar 6,0 Likvida medel 1,7 Totala tillgångar 531,9 Upplåning 305,4 Övriga långfristiga skulder 5,5 Kortfristiga skulder 79,5 Totala skulder 390,4 Totalt identifierbara nettotillgångar till verkligt värde 141,5 Negativ goodwill -27,9 Köpeskilling 113,6 Transaktionen är ett strategiskt steg i syfte att skapa en paneuropeisk plattform för fastigheter inom livsmedel- och dagligvaruhandeln i enlighet med Cibus uttalade strategi att genomföra förvärv som bidrar till att ge en ökad kassaflödesmässig intjäning per aktie. I samband med förvärvet uppstod en negativ goodwill till följd av att bolaget föredrog att bli en del av Cibus och utvecklas inom en noterad miljö. Den negativa goodwillen redovisas som en övrig intäkt inom förvaltningsresultatet 2025. Ingen del av den redovisade negativa goodwillen var skattepliktig. Den negativa goodwillen redovisades 2025 netto med avdrag för förvärvsrelaterade kostnader samt finansiella intäkter som uppkom i samband med förvärvet under raden övriga intäkter (20,5 MEUR). ===== SIDA 34 ===== 34 EKONOMISK REDOVISNING Koncernens nyckeltal 34 MEUR, om inget annat anges Q1 2026 Q1 2025 Jan-dec 2025 Hyresintäkter 45,3 39,1 166,7 Driftnetto 42,6 36,6 157,6 Förvaltningsresultat 20,8 38,0 98,6 Periodens resultat 24,9 31,0 91,4 Antal utestående aktier, st 82 086 045 76 286 045 82 086 045 Genomsnittligt antal utestående aktier, st 82 086 045 72 291 877 78 569 668 Resultat per aktie, EUR¹ 0,30 0,42 1,14 EPRA NRV per aktie, EUR 13,0 12,6 13,0 EPRA NTA per aktie, EUR 13,0 12,6 13,0 EPRA NDV per aktie, EUR 12,3 12,1 12,4 Förvaltningsfastigheter 2 650,4 2 433,0 2 641,3 Likvida medel 104,6 58,8 54,9 Balansomslutning 2 820,1 2 537,4 2 746,0 Avkastning på eget kapital, % 9,9 15,6 10,9 Belåningsgrad seniorskuld, % 49,5 50,6 49,9 Belåningsgrad nettoskuld, % 57,2 58,7 58,2 Räntetäckningsgrad, ggr 2,4 2,3 2,4 Soliditet, % 38,5 37,3 37,2 Skuldsättningsgrad, ggr 1,6 1,7 1,7 Skuldkvot (Net debt/EBITDA), ggr 10,4 12,8 10,9 Framåtriktad skuldkvot (Net debt/EBITDA), ggr 9,8 10,0 10,1 Överskottsgrad, % 94,0 93,6 94,5 Ekonomisk uthyrningsgrad, % 95,6 95,1 95,5 Andelen dagligvarufastigheter, % 91,6 90,7 91,7 ¹ Resultat per aktie inkluderar ränta på hybridobligationer före och efter utspädning ===== SIDA 35 ===== 35 Definitioner av nyckeltal Definitionerna av våra nyckeltal återfinns nedan. Nyckeltal Definition Syfte Andelen dagligvarufastigheter, % Dagligvarufastighetsyta dividerat med total fastighetsyta. Bolaget använder nyckeltalet för att belysa bolagets exponering mot dagligvarufastigheter. Avkastning på eget kapital, % Periodens resultat dividerat med genomsnittligt eget kapital exkl. hybridobligationer. Vid delårsbokslut har avkastningen omräknats till helårsbasis. Avkastning på eget kapital visar Cibus förmåga att generera vinst på aktieägarnas kapital. Belåningsgrad nettoskuld, % Räntebärande skulder minskade med likvida medel och kortfristiga placeringar dividerat med fastigheternas marknadsvärde. Nyckeltalet används för att belysa bolagets finansiella risk i förhållande till bolagets nettoskuld. Belåningsgrad seniorskuld, % Räntebärande säkerställda skulder dividerat med fastigheternas marknadsvärde. Nyckeltalet används för att belysa bolagets finansiella risk i förhållande till säkerställd skuld. Ekonomisk uthyrningsgrad, % Hyresintäkter i förhållande till hyresvärde. Nyckeltalet används för att visa vakanser där en hög ekonomisk uthyrningsgrad i procent visar en låg ekonomisk vakansgrad. EPRA NDV per aktie Eget kapital exkl. hybridobligationer med återläggning av derivat, uppskjuten skattefordran och ej utbetald utdelning, i sådana fall där inte avstämningsdagen passerats, dividerat med antal utestående aktier. EPRA NDV per aktier belyser avyttringsvärdet, med justering av ej utbetald utdelning om inte avstämningsdagen har passerats, uttryckt per aktie för bolagets intressenter. EPRA NRV per aktie Eget kapital exkl. hybridobligationer med återläggning av derivat, uppskjuten skatt och ej utbetald utdelning, i sådana fall där inte avstämningsdagen passerats, dividerat med antal utestående aktier. EPRA NRV per aktier belyser det långsiktiga substansvärdet, med justering av ej utbetald utdelning om inte avstämningsdagen har passerats, uttryckt per aktie för bolagets intressenter. EPRA NTA per aktie Eget kapital exkl. hybridobligationer med återläggning av immateriella tillgångar, återläggning av derivat, uppskjuten skatt och ej utbetald utdelning, i sådana fall där inte avstämningsdagen passerats, dividerat med antal utestående aktier. EPRA NTA per aktier belyser det aktuella substansvärdet, med justering av ej utbetald utdelning om inte avstämningsdagen har passerats, uttryckt per aktie för bolagets intressenter. Då Cibus syfte är ett långsiktigt ägande av fastigheterna avviker nyckeltalet inte ifrån det långsiktiga EPRA NRV. Fastighetsvärde gröna tillgångar Marknadsvärdet av fastigheter som uppfyller kraven enligt EU-taxonomin, Climate Change Mitigation (CCM) aktivitet 7.7. Fastigheterna ska uppfylla kriterier för energieffektivitet (energiklass A eller tillhöra de 15 procent mest energieffektiva byggnaderna), genomförda klimatrisk- och sårbarhetsanalyser samt krav enligt DNSH och minimiskyddsåtgärder. Nyckeltalet används för att belysa det totala värdet av fastigheter som är förenliga med EU- taxonomin samt bolagets exponering mot hållbara fastighetstillgångar. Framåtriktad skuldkvot (Net debt/ EBITDA), ggr Räntebärande skulder minskade med likvida medel och kortfristiga placeringar dividerat med driftnetto minus administrationskostnader baserat på aktuell intjäningsförmåga. Icke återkommande extraordinära poster exkluderas. Skuldkvoten framåtriktad används för att visa aktuell intjäningsförmåga i förhållande till skuldsättning. Resultat per aktie Periodens resultat plus ränta på hybridobligationer dividerat med genomsnittligt antal utestående aktier. Resultat per aktie används för att belysa aktieägarnas resultat efter skatt per aktie. Räntetäckningsgrad, ggr Driftnetto minus administrationskostnader dividerat med räntekostnader minus ränteintäkter (rullande 12 månader). Icke återkommande extraordinära poster exkluderas. Bolaget använder nyckeltalet för att belysa hur känsligt bolagets resultat är för ränteförändringar. Skuldkvot (Net debt/EBITDA), ggr Räntebärande skulder minskade med likvida medel och kortfristiga placeringar dividerat med driftnetto minus administrationskostnader (rullande 12 månader). Icke återkommande extraordinära poster exkluderas. Skuldkvoten används för att visa intjäning i förhållande till skuldsättning. Skuldsättningsgrad, ggr Totala skulder dividerat med eget kapital. Skuldsättningsgrad visar hur högt belånat Cibus är i förhållande till aktieägarnas kapital. Soliditet, % Eget kapital (eget kapital inkl. hybridobligationer och obeskattade reserver med avdrag för uppskjuten skatt) dividerat med balansomslutning. Soliditet används för att visa på Cibus finansiella stabilitet. WAULB (Weighted Average Unexpired Lease Term with Break options) Vägd genomsnittlig återstående löptid på hyresavtal, med hänsyn till hyresgästens rätt att säga upp avtalet i förtid. I Belgien har hyresgästen en lagstadgad rätt att säga upp avtalet vid slutet av varje treårsperiod. WAULB ger en översikt över hur lång tid det i genomsnitt återstår på hyresavtalen i fastighetsportföljen om första möjliga uppsägningstidpunkt utnyttjas. WAULT (Weighted Average Unexpired Lease Term) Vägd genomsnittlig återstående löptid på hyresavtal om option om förlängning ej utnyttjas. WAULT ger en översikt över hur lång tid det i genomsnitt återstår på hyresavtalen i fastighetsportföljen. Överskottsgrad, % Driftnetto i förhållande till hyresintäkter. Bolaget använder nyckeltalet för att mäta förvaltningens lönsamhet före det att finansiella intäkter och kostnader samt orealiserade värdeförändringar beaktats. EKONOMISK REDOVISNING ===== SIDA 36 ===== 36 EKONOMISK REDOVISNING Avstämning av alternativa nyckeltal MEUR, om inget annat anges Q1 2026 Q1 2025 Jan-dec 2025 Eget kapital exkl. hybridobligationer 1 016,4 915,9 991,2 Återläggning av derivat -9,8 6,1 4,3 Återläggning av uppskjuten skatt 49,9 36,6 45,3 Återläggning av ej utbetald utdelning 6,6 6,1 25,4 EPRA NRV 1 063,1 964,7 1 066,2 Antal utestående aktier 82 086 045 76 286 045 82 086 045 EPRA NRV per aktie, EUR 13,0 12,6 13,0 Eget kapital exkl. hybridobligationer 1 016,4 915,9 991,2 Återläggning av immateriella tillgångar - -0,1 - Återläggning av derivat -9,8 6,1 4,3 Återläggning av uppskjuten skatt 49,9 36,6 45,3 Återläggning av ej utbetald utdelning 6,6 6,1 25,4 EPRA NTA 1 063,1 964,6 1 066,2 Antal utestående aktier 82 086 045 76 286 045 82 086 045 EPRA NTA per aktie, EUR 13,0 12,6 13,0 Eget kapital exkl. hybridobligationer 1 016,4 915,9 991,2 Återläggning av derivat -9,8 6,1 4,3 Återläggning av bedömt verkligt värde på uppskjuten skattefordran -2,7 -2,0 -3,1 Återläggning av ej utbetald utdelning 6,6 6,1 25,4 EPRA NDV 1 010,5 926,1 1 017,8 Antal utestående aktier 82 086 045 76 286 045 82 086 045 EPRA NDV per aktie, EUR 12,3 12,1 12,4 Periodens resultat 24,9 31,0 91,4 Genomsnittligt eget kapital exkl. hybridobligationer 1 003,8 797,3 835,0 Avkastning på eget kapital, % 9,9 15,6 10,9 Senior säkerställd skuld 1 312,6 1 230,1 1 318,1 Förvaltningsfastigheter 2 650,4 2 433,0 2 641,3 Belåningsgrad seniorskuld, % 49,5 50,6 49,9 Räntebärande skulder exkl hybridobligationer 1 621,6 1 486,9 1 592,8 Likvida medel -104,6 -58,8 -54,9 Nettoskuld 1 517,0 1 428,1 1 537,9 Förvaltningsfastigheter 2 650,4 2 433,0 2 641,3 Belåningsgrad nettoskuld, % 57,2 58,7 58,2 Driftnetto 163,6 125,0 157,6 Administrationskostnader -17,7 -13,0 -16,6 EBITDA* 145,9 112,0 141,0 Räntenetto -60,2 -48,7 -58,6 Räntetäckningsgrad, ggr (*rullande 12 månader) 2,4 2,3 2,4 Eget kapital 1 085,4 945,9 1 021,2 Balansomslutning 2 820,1 2 537,4 2 746,0 Soliditet, % 38,5 37,3 37,2 Totala skulder 1 734,7 1 591,5 1 724,8 Eget kapital 1 085,4 945,9 1 021,2 Skuldsättningsgrad, ggr 1,6 1,7 1,7 Nettoskuld 1 517,0 1 428,1 1 537,9 EBITDA* 145,9 112,0 141,0 Skuldkvot (Net debt/EBITDA), ggr (* rullande 12 månader) 10,4 12,8 10,9 Nettoskuld 1 517,0 1 428,1 1 537,9 Intjäningsförmåga EBITDA 154,3 142,8 152,9 Framåtriktad skuldkvot (Net debt/EBITDA) ggr 9,8 10,0 10,1 Driftnetto 42,6 36,6 157,6 Hyresintäkter 45,3 39,1 166,7 Överskottsgrad, % 94,0 93,6 94,5 Hyresintäkter 45,3 39,1 166,7 Hyresvärde 47,4 41,1 174,5 Ekonomisk uthyrningsgrad, % 95,6 95,1 95,5 Dagligvarufastigheter, kvm 1 273,7 1 200,8 1 274,2 Totalt fastighetsyta, kvm 1 390,9 1 323,5 1 389,7 Andelen dagligvarufastigheter, % 91,6 90,7 91,7