===== SIDA 1 ===== 1 januari 2023 – 30 september 2023 Delårsrapport 23 Q3 ===== SIDA 2 ===== 22 ¹För redogörelse för alternativa nyckeltal och definitioner se sida 31-32. Perioden i korthet Väsentliga händelser under perioden Den 11 juli meddelades att Cibus lanserar ett uppdaterat ramverk för grön finansiering och ett nytt ramverk för hållbarhetslänkad finansiering. Den 20 juli meddelades att Cibus uppdaterat sitt MTN-program och offentliggjort ett uppdaterat grundprospekt. Den 30 augusti meddelades att styrelsen för Cibus och Sverker Källgården tillsammans kommit överens om att Sverker lämnar sin roll som VD. Styrelsen startar nu processen för att tillsätta en ny VD och Sverker kvarstår i sin roll till dess att processen är avslutad. Den 22 september meddelades att valberedningen inför nästa årsstämma var utsedd. Valberedningen utsågs baserat på de största aktieägarnas rösträtt sista handelsdagen i augusti 2023. Väsentliga händelser efter perioden Den 6 november meddelades att Cibus sålt två fastigheter i Finland till S-gruppen för 9 MEUR. Försäljningspriset motsvarar bokfört värde. Frånträde förväntas ske den 8 november. Likviden från avyttringarna kommer att användas för att minska skuldsättningen, stärka balansräkningen och kommer att ha en positiv effekt på kassaflödet per aktie. Utdelning För tolvmånaders perioden som inleddes efter årsstämman 2023 beslutades att utdelningen skall vara sammanlagt 0,90 EUR per aktie, fördelat på tolv månadsvisa utdelningar. Fullständigt beslut med månatliga belopp och avstämningsdagar återfinns på www.cibusnordic.com/se/investerare/aktien/utdelningskalender/ 1 januari 2023 – 30 september 2023 CIBUS DELÅRSRAPPORT Nyckeltal ¹ Q3 2023 Q3 2022 Jan-sep 2023 Jan-sep 2022 Förvaltningsfastigheter, MEUR 1 828 1 858 1 828 1 858 Driftnetto, aktuell intjäningsförmåga, MEUR 112,4 104,3 112,4 104,3 Uthyrningsbar yta, tusen kvm ² 979 968 979 968 Andelen dagligvarufastigheter, % 93,2 94,0 93,2 94,0 Antal fastigheter med solpaneler 44 42 44 42 Belåningsgrad seniorskuld, % 50,5 46,0 50,5 46,0 Belåningsgrad nettoskuld, % 56,7 58,0 56,7 58,0 Räntetäckningsgrad, ggr (rullande 12 månader) 2,3 3,5 2,3 3,5 Utdelning per aktie beslutad för perioden, EUR 0,22 0,25 0,69 0,73 Q3 2023 Jan–sep 2023 (jämfört med Q3 2022) Hyresintäkter uppgick till 29 765 TEUR (27 794). Driftnettot uppgick till 30 953 TEUR (26 157). Förvaltningsresultatet uppgick till 16 810 TEUR (14 653). Förvaltningsresultatet exklusive kostnader av engångskaraktär samt valutakurseffekt uppgick till 14 242 TEUR. Periodens resultat uppgick till 8 032 TEUR (24 204) vilket motsvarar 0,13 EUR (0,49) per aktie. Orealiserade värdeförändringar på fastigheter ingår i resultatet och uppgick till -5 481 TEUR (8 945). Hyresintäkter uppgick till 89 065 TEUR (78 452). Driftnettot uppgick till 86 603 TEUR (73 115). Förvaltningsresultatet uppgick till 40 144 TEUR (42 778). Förvaltningsresultatet exklusive kostnader av engångskaraktär samt valutakurseffekt uppgick till 39 532 TEUR. Periodens resultat uppgick till 13 989 TEUR (90 558) vilket motsvarar 0,23 EUR (1,90) per aktie. Orealiserade värdeförändringar på fastigheter ingår i resultatet och uppgick till -22 216 TEUR (52 660). EPRA NRV uppgick till 743 893 TEUR (735 836) vilket motsvarar 13,0 EUR (15,2) per aktie. (jämfört med januari - september 2022) ===== SIDA 3 ===== 3 Genom att förvärva, förädla och förvalta våra fastigheter inom livsmedels- och dagligvaruhandeln ger vi en god utdelning månadsvis till våra aktieägare. ===== SIDA 4 ===== 4 Räntesäkringarna ger god effekt samtidigt som hyrorna ökar ”Jag ser ljust på Cibus framtid som det självklara aktievalet om man vill vara exponerad mot dagligvarufastigheter och dess stabila kassaflöden.” — Sverker Källgården, VD Kommentar från VD ===== SIDA 5 ===== 555 Stabilt trots osäker omvärld och höjda räntor Under tredje kvartalet har oron i världen och på finansmarknaderna fortsatt. Rysslands anfallskrig i Ukraina pågår med ominskad styrka, det är stor oro i Mellanöstern och referensräntorna fortsätter höjas. Även om de flesta tror att vi under sista kvartalet kommer nå räntetoppen och att räntorna sedan gradvis kommer sänkas fortsätter Cibus optimera balansräkningen för att ta hand om de ökande referensräntorna. Resultatmässigt visar Cibus ett stabilt tredje kvartal. Cibus hyror ökade med 7% på grund av indexering och för första gången på länge är räntekostnaderna lägre än föregående kvartal då vi har köpt tillbaka obligationer och gjort ytterligare räntesäkringar. Driftnettot ökade med 18% till 31 MEUR och förvaltningsresultatet blev 16,8 MEUR. Gällande våra fastighetsvärden har avkastningskravet bara ökat marginellt till 6,2%, vilket har lett till en orealiserad värdeförändring på -5,5 MEUR under tredje kvartalet. Finansiering och räntesäkring Cibus har under året räntesäkrat merparten av sin skuld och vi ser nu effekterna av detta. En räntekänslighetsanalys visar att en höjning av räntorna med en respektive två procent endast skulle ha en resultateffekt om -380 respektive -760 TEUR på årsbasis. Cibus arbetar aktivt och proaktivt på ränte- och obligationsmarknaderna för att minimera de finansiella riskerna för bolaget. Under de tre första kvartalen 2023 har vi sammanlagt köpt tillbaka obligationer för cirka 110 MEUR. Efter periodens utgång har Cibus fortsatt att köpa tillbaka obligationer på marknaden, vilket kommer påverka räntekostnaderna positivt framöver. Marknad På transaktionsmarknaden råder fortsatt lugn. Vi har sett enstaka transaktioner där framför allt institutionella aktörer samt livsmedelskedjorna förvärvat dagligvarufastigheter. Cibus har efter tredje kvartalet sålt två fastigheter i Finland till S-gruppen för 9 MEUR. Försäljningspriset motsvarar bokfört värde. Detta påvisar livsmedelssegmentets attraktivitet och stabilitet. Likviden kommer att användas till att reducera vår skuldsättning och därmed våra finansieringskostnader. Fokusområden Cibus fokus är fortsatt att arbeta med att optimera balansräkningen på ett sätt som minimerar de finansiella riskerna för bolaget samt säkerställer ett ökat kassaflöde och utdelning över tid. Den här kvartalsrapporten blir min sista som VD för Cibus då styrelsen och jag kommit överens om att jag lämnar bolaget senast den sista februari 2024. Det har varit en ära att, tillsammans med alla fantastiska medarbetare, få bygga upp bolaget till den position det har idag. Jag ser ljust på Cibus framtid som det självklara aktievalet om man vill vara exponerad mot dagligvarufastigheter och dess stabila kassaflöden. Räntesäkringarna ger god effekt samtidigt som hyrorna ökar Stockholm den 7 november 2023 Sverker Källgården KOMMENTAR FRÅN VD ===== SIDA 6 ===== 6 Verksamhet ===== SIDA 7 ===== 7 Intjäningsförmåga Den aktuella intjäningsförmågan presenteras härmed baserad på den fastighetsportfölj som Cibus ägde per 1 oktober 2023 för de kommande tolv månaderna. VERKSAMHET Intjäningsförmågan är inte en prognos utan en ögonblicksbild vars syfte är att presentera intäkter och kostnader på årsbasis givet fastighetsbestånd, finansieringskostnader, kapitalstruktur och organisation vid en bestämd tidpunkt. Intjäningsförmågan innehåller inga estimat för den kommande perioden vad gäller utveckling av hyror, uthyrningsgrad, fastighetskostnader, räntor, värdeförändringar eller andra resultatpåverkande faktorer. Aktuell intjäningsförmåga Belopp i tusental euro (TEUR) 30 sep 2022 1 jan 2023 1 apr 2023 1 jul 2023 1 okt 2023 Förändring (1 okt 2023 - 30-sep 2022) Hyresintäkter 111 300 118 500 119 400 119 000 120 200 Fastighetskostnader -7 000 -7 800 -7 800 -7 700 -7 800 Driftnetto 104 300 110 700 111 600 111 300 112 400 +8% Administrationskostnader -7 250 -8 250 -8 400 -8 170 -8 300 Finansiella kostnader netto* -33 700 -44 300 -49 900 -52 050*** -51 100 Förvaltningsresultat 63 350 58 150 53 300 51 080 53 000 Kostnader hybridobligation -1 660 -2 060 -2 330 -2 500 -2 610 Förvaltningsresultat plus kostnader hybridobligation 61 690 56 090 50 970 48 580 50 390 Justering ej kassapåverkande poster 2 510 2 510 2 920 3 490 3 110 Summa resultat exkl ej kassapåverkande poster plus kostnader hybridobligation 64 200 58 600 53 890 52 070 53 500 Resultat per aktie exkl ej kassapåverkande poster plus kostnader hybridobligation EUR** 1,33 1,21 1,11 0,91 0,93 -29% *Tomträttsavgäld ingår i enlighet med IFRS16 bland finansiella kostnader. I finansiella kostnader ingår även förutbetalda uppläggningsavgifter som inte påverkar kassaflödet framöver. **Nyemission har genomförts genom en riktad emission som godkändes 20 april 2023 på 8 804 348 aktier. Totalt antal aktier är därefter 57 246 140 aktier. ***Inklusive ytterligare räntetak som tecknades i juli 2023. Följande information utgör grunden för den uppskattade intjäningsförmågan: — Hyresintäkterna baseras på undertecknade hyresavtal på årsbasis (inklusive tillägg och eventuella hyresrabatter) samt övriga fastighetsrelaterade intäkter per den 1 oktober 2023 utifrån gällande hyresavtal. — Fastighetskostnader baserade på ett normalt verksamhetsår med underhåll. I driftkostnaderna ingår fastighetsrelaterad administration. Fastighetsskatt beräknas utifrån fastigheternas aktuella taxeringsvärden. Fastighetsskatt ingår i posten fastighetskostnader. — Centrala administrationskostnader beräknas utifrån den aktuella organisationen och fastighetsportföljens storlek. Kostnader av engångskaraktär är inte medtagna. — Vid omräkning av den svenska verksamheten har växelkursen 11,00 SEK/ EUR använts fram till och med 1 april 2023. From 1 juli 2023 används växelkursen 11,50 SEK/EUR för den svenska verksamheten. För den norska verksamheten har 10,40 NOK/EUR använts fram till 1 april 2023. Därefter from 1 juli 2023 har växelkursen 11,50 NOK/EUR använts för den norska verksamheten. För den danska verksamheten har växelkursen 7,44 DKK/EUR använts för intjäningsförmågan. Driftnetto i jämförbart bestånd TEUR % effekt Driftnetto 30 september 2022 104 300 Nettoförändringar till 1 oktober 2022 1 000 Driftnetto 1 oktober 2022 105 300 Effekt av förändringar i fastighetskostnader -760 -0,7% Effekt av förändringar i beläggning -1 330 -1,3% Effekt av indexuppräkning och andra hyreshöjningar 8 460 +8,0% Jämförbart bestånd 1 oktober 2023 * 111 670 +6,0% Valutaeffekt -1 010 -1,0% Förvärvade/sålda fastigheter 1 740 +1,7% Driftnetto 1 oktober 2023 112 400 +6,7% * Jämförbar portfölj, valutakurser enligt intjäningsförmåga 30 september 2022. Kommentarer avseende den aktuella intjäningsförmågan Intjäningsförmågan gällande resultat per aktie exkl ej kassapåverkande poster har för de kommande tolv månaderna per 2023-10-01 jämfört med tolvmånader- sperspektivet per 2022-09-30 minskat med -29%. Detta på grund av det högre ränteläget samt valutakurseffekt i SEK och NOK jämfört med EUR. Effekten av indexuppräkning och andra hyreshöjning- ar var 8,0% på årsbasis. ===== SIDA 8 ===== 8 Resultatanalys januari - september 2023 Intäkter Under de första nio månaderna 2023 uppgick koncernens hyresintäkter till 89 065 TEUR (78 452), vilket var en ökning med 14% jämfört med samma period förra året. Sett till hyresvärde är 99% av Cibus hyror kopplade mot och ökar med konsumentprisindex (KPI). I Danmark förekommer dock tak på drygt hälften av hyresavtalen. Ökningen är i regel maximerad till mellan 3 - 4% per år. Serviceintäkter uppgick till 16 245 TEUR (12 608) och utgjordes till stor del av vidarefakturerade kostnader. Den ekonomiska uthyrningsgraden uppgick till 94,6% (94,9). Totalt hyresvärde på årsbasis uppgick till 127 100 TEUR (117 700). Driftnetto Driftkostnaderna inklusive fastighetsskatt uppgick under rapportperioden till -18 707 TEUR (-17 945). I driftnettot ingår intäkter av engångskaraktär om 2 700 TEUR hänförliga till ersättning från projektutvecklare i Danmark samt ersättning vid hävt förvärv. Driftnettot ökade med 18% och uppgick till 86 603 TEUR (73 115), vilket resulterade i en överskottsgrad på 97,2% (93,2). Då många hyresavtal är s.k. ”triple-net”-avtal, där hyresgästerna står för merparten av kostnaderna, är driftnettot ett av de viktigaste jämförelsetalen. Beroende på hyresavtalens villkor kan kostnaderna debiteras hyresgäster direkt eller via Cibus. Detta innebär att bruttohyrorna, kostnaderna och serviceintäkterna kan variera över tid medan driftnettot håller sig relativt stabilt. Det innebär också att hyresintäkterna ökar med konsumentprisindex men inte kostnaderna i motsvarande grad. Administrationskostnader Administrationskostnaderna uppgick till -6 241 TEUR (-5 937). I administrationskostnaderna finns en positiv post av engångskaraktär om 400 TEUR avseende en upplösning av reserv i samband med ett tidigare förvärv. Finansnetto Finansnettot uppgick till -40 218 TEUR (-24 400) och utgörs främst av periodens räntekostnader om -34 843 TEUR (-18 812) men även av en valutakursförändring om -1 372 TEUR (-1 629). I finansnetto finns kostnad av engångskaraktär om -1 117 TEUR avseende återlösenpremie för förtida inlösen av obligationer och engångskostnader för omstrukturering av derivatinstrument. I finansnettot ingår även limitavgifter, kostnader för räntederivat, förutbetalda uppläggningsavgifter samt tomträttsavgäld enligt IFRS 16. Utöver säkerställda lån om 923 MEUR finns tre icke säkerställda obligationer på totalt 148 MEUR per sista september 2023. Under andra kvartalet 2023 har Cibus återköpt resterande del av en EUR-obligation om 135 MEUR, vilket uppgick till 61,8 MEUR. Dessutom har företaget utnyttjat kapital från nyemissionen i april tillsammans med ytterligare bankfaciliteter för att återköpa även andra utestående obligationer. Totalt under de tre första kvartalen 2023 har obligationer om cirka 110 MEUR återköpts. Vid periodens slut uppgick den genomsnittliga räntan i den totala låneportföljen inklusive icke säkerställda obligationer och inklusive marginaler och löpande räntesäkringskostnader, till 4,4% (2,9). Förvaltningsresultat Under rapportperioden minskade förvaltningsresultatet med 6% till 40 144 TEUR (42 778). Förvaltningsresultatet exklusive kostnader av engångskaraktär samt valutakurseffekt uppgick till 39 532 TEUR. Värdeförändringar fastigheter Nettoförändringen på fastighetsportföljens värde uppgick till -23 309 TEUR (357 881) från det ingående värdet om 1 850 911 TEUR (1 499 626) till det utgående värdet 1 827 602 TEUR (1 857 507). Nedan är en specifikation över förändringen: TEUR Ingående värde 2023-01-01 1 850 911 Förvärv 15 922 Försäljning -5 031 Orealiserade värdeförändringar -22 216 Valutakurseffekt -13 647 Investeringar i fastigheterna 1 622 Justerade anskaffningsvärden 41 Utgående värde 2023-09-30 1 827 602 Orealiserade värdeförändringar på fastigheterna uppgick till -22 216 TEUR (52 660). Den negativa värdeförändringen berodde på högre avkastningskrav i fastighetsportföljen. Effekten dämpades något av ökade hyresnivåer till följd av indexering. Den genomsnittliga direktavkastningen i fastighetsportföljen är i slutet av Q3 2023 6,2%. Investeringar i fastigheterna har gjorts med 1 622 TEUR (1 297), varav cirka 697 TEUR (256) är genomförda hyresgästanpassningar med direktavkastning i linje med eller över befintlig portfölj. Finansiell utveckling VERKSAMHET Hyresintäkter och driftnetto per aktie ■ Hyresintäkter ■ Driftnetto Förvaltningsresultat per aktie ■ Förvaltningsresultat /one.lt/comma.tab/four.lt/zero.lt /one.lt/comma.tab/six.lt/zero.lt /one.lt/comma.tab/eight.lt/zero.lt /two.lt/comma.tab/zero.lt/zero.lt /two.lt/comma.tab/four.lt/zero.lt EUR /two.lt/comma.tab/two.lt/zero.lt LTM2022202120202019 /zero.lt/comma.tab/eight.lt/zero.lt /zero.lt/comma.tab/nine.lt/zero.lt /one.lt/comma.tab/zero.lt/zero.lt /one.lt/comma.tab/one.lt/zero.lt /one.lt/comma.tab/three.lt/zero.lt EUR /one.lt/comma.tab/two.lt/zero.lt LTM2022202120202019 ===== SIDA 9 ===== 9 Skatt I Finland är den nominella bolagsskatten 20%, i Sverige 20,6% samt i Norge och Danmark 22%. Genom skattemässiga avskrivningar på byggnadsinventarier, byggnaderna och utnyttjandet av underskottsavdrag har det under rapportperioden uppkommit en låg effektiv skattekostnad. De skattemässiga underskotten beräknas uppgå till ca 16 323 TEUR (9 152). Skattefordran hänförlig till de skattemässiga underskotten har upptagits i koncernens balansräkning till 3 364 TEUR (3 900) och i moderbolagets balansräkning till 3 000 TEUR (2 819). Cibus redovisar en total skatt för rapportperioden om -3 195 TEUR (-18 600), varav aktuell skatt och uppskjuten skatt uppgår till -931 TEUR (-344) respektive -2 265 TEUR (-18 256). Periodens resultat Periodens resultat uppgick till 13 989 TEUR (90 558) vilket motsvarar 0,23 EUR (1,90) per aktie. Orealiserade värdeförändringar på fastigheter ingår i resultatet och uppgick till -22 216 TEUR (52 660). Tredje kvartalet 2023 Koncernens hyresintäkter ökade med 7% till 29 765 TEUR (27 794) under tredje kvartalet 2023. Driftnettot ökade med 18% och uppgick till 30 953 TEUR (26 157). I driftnettot ingår intäkter av engångskaraktär om 2 700 TEUR hänförliga till ersättning från projektutvecklare i Danmark samt ersättning vid hävt förvärv. Administrationskostnaderna uppgick till -1 934 TEUR (-1 952). Finansnettot var under tredje kvartalet -12 209 TEUR (-9 552) och utgör främst räntekostnader men även limitavgifter, kostnader för räntederivat, förutbetalda uppläggningsavgifter samt tomträttsgäld enligt IFRS 16. I finansnettot ingår även en valutakursförändring på 113 TEUR (-402). Valutakursförändringen är orealiserad och en konsekvens av att NOK och SEK har stärkts gentemot EUR under kvartalet. I finansnetto finns även kostnad av engångskaraktär om -246 TEUR avseende återlösenpremie för förtida inlösen av obligationer. Förvaltningsresultatet för tredje kvartalet blev 16 810 TEUR (14 653) vilket motsvarar 0,29 EUR (0,30) per aktie. Förvalningsresultatet exklusive kostnader av engångskaraktär samt valutakurseffekter uppgick till 14 242 TEUR. Orealiserade värdeförändringar på fastigheterna uppgick till -5 481 TEUR (8 945). Den negativa värdeförändringen berodde på något högre avkastningskrav i fastighetsportföljen samt bolagets egna justering. Effekten dämpades något av ökade hyresnivåer till följd av indexering. Total skatt uppgick till -2 553 TEUR (-4 126), varav aktuell skatt uppgick till -848 TEUR (-138) och uppskjuten skatt till -1 706 TEUR (-3 988). Resultat efter skatt uppgick för tredje kvartalet till 8 032 TEUR (24 204), vilket motsvarar 0,13 EUR (0,49) per aktie. Kassaflöde och finansiell ställning Koncernens kassaflöde från den löpande verksamheten uppgick till 74 804 TEUR (69 593). Under perioden har en omklassificering av betald ränta och förtidsinlösenavgifter gjort till finanseringsverksamheten. De poster som omklassificeras till finansieringsverksamheten är sådana som är direkt kopplade till företagets lån och obligationer och vi anser att det blir mer rättvisande att visa dessa kassaflöden i finansieringsverksamheten. Jämförelseperioderna har också justerats. Kassaflödet från investeringsverksamheten uppgick till -12 525 TEUR (-323 505) och utgör främst förvärv av fastigheter i Sverige under rapportperioden. Kassaflödet från finansieringsverksamheten uppgick till -73 971 TEUR (229 901). Finansieringsverksamheten har nu pålagts kostnader för betald ränta och avgifter för förtidsinlösen. Likvida medel vid periodens slut uppgick till 34 074 TEUR (26 637). Cibus hade per den 30 september 2023 räntebärande nettoskulder, efter avdrag för likvida medel, om 1 036 938 TEUR (1 077 282). Aktiverade upplåningskostnader uppgick till 5 052 TEUR (4 088). Moderbolaget Cibus Nordic Real Estate AB (publ) är moderbolag i koncernen och äger inga fastigheter utan dess verksamhet består i att äga aktier, hantera aktiemarknadsrelaterade frågor och koncerngemensamma verksamhetsfunktioner så som administration, transaktioner, förvaltning, juridiska frågor, projektutveckling samt ekonomi. Periodens resultat i moderbolaget uppgick till -2 103 TEUR (2 931). Segmentsredovisning Cibus redovisar sin verksamhet i de fyra landssegmenten Finland, Sverige, Norge och Danmark. 66% av driftnettot under tredje kvartalet är hänförligt till Finland, 12% till Sverige, 18% till Danmark och 4% till Norge. Av fastighetsvärdet är 1 231 923 TEUR (1 246 379) hänförligt till Finland, 247 139 TEUR (252 037) till Sverige, 277 606 TEUR (281 643) till Danmark och 70 935 (77 448) TEUR till Norge. Se sid 30 i rapporten för ytterligare information. VERKSAMHET ===== SIDA 10 ===== 1010 Hållbarhet Cibus drivs av övertygelsen att vi i våra beslut kring vår fastighetsportfölj kan bidra till en ansvarsfull samhällsutveckling. I våra förvärv och förvaltning av våra fastigheter har vi som ambition att verka för en hållbar utveckling för såväl hyresgäster som ett levande närsamhälle och att detta bidrar till en god långsiktig vinstutveckling för våra aktieägare. För Cibus innebär hållbarhet att bidra till att skapa tillgängliga och klimatsmarta marknadsplatser för slutkonsumenter. Detta gör vi tillsammans med våra ankarhyresgäster som är ledande aktörer inom livsmedels- och dagligvaruhandeln i Norden. Ett exempel på detta är att vi upplåter våra stora och ofta platta tak så att våra hyresgäster kan bygga solpaneler. Idag har 44 (42) av våra fastigheter solpaneler. Den årliga elproduktionen de skapar motsvarar elkonsumtionen för 2 513 lägenheter eller motsvarar att åka ca 25 miljoner km med en elbil. Årlig CO2-minskning är ca 660 tCO2. Flera solpaneler är redan planerade och diskussioner förs med flera av våra hyresgäster om ytterligare installationer. Vi har även byggt solpaneler på en fastighet i egen regi och planerar att anlägga fler då de både är lönsamma och bra för miljön. Cibus har målsättningen att vara klimatneutral till år 2030. Det finns en plan med delmål satt för att minska utläppen. Utsläpp som inte kan tas bort helt kommer att kompenseras. Tack vare ambitiösa hållbarhetsmål kan Cibus finansiera sig grönt. Under juli 2023 uppdaterades bolagets ramverk för grön finansiering där ambitionsnivån jämfört med tidigare ramverk höjts. Samtidigt lanserades även ett ramverk för hållbarhetslänkad finansiering där räntekostnaden kopplas till utfallet av uppsatta hållbarhetsmål. Ramverken kan användas både för bank- och obligationsfinansiering. Allmän information Cibus Nordic Real Estate AB (publ) (“Cibus”), med organisationsnummer 559135-0599, är ett publikt aktiebolag registrerat i Sverige med säte i Stockholm. Adressen till huvudkontoret är Kungsgatan 56, 111 22 Stockholm. Bolaget och dotterbolagens (“koncernens”) verksamhet omfattar att äga och förvalta dagligvaruhandelsfastigheter. Risker och osäkerhetsfaktorer Cibus exponeras för en mängd olika risker och osäkerhetsfaktorer. Bolaget har rutiner för att minimera dessa risker. Dessutom har Cibus en stark finansiell ställning. Utöver nedan beskrivna risker hänvisas till Cibus årsredovisning 2022, avsnitt “Riskhantering” på sidorna 45-46 och not 22 ”Finansiella instrument” sid 83-86. Fastigheter Värdeförändringar fastigheter Fastighetsbeståndet värderas till verkligt värde. Verkligt värde baseras på en marknadsvärdering utförd av oberoende värderingsinstitut och för rapportperioden har Newsec, Cushman & Wakefield och CBRE anlitats. Samtliga fastigheter värderas av externa värderare varje kvartal. Det är dock alltid Cibus ledning och styrelse som fastställer fastighetsbeståndets värde. Värderingen per Q3 är präglad av fortsatt hög osäkerhet. Cibus har sänkt de externa värderarnas värdering för kvartalet med cirka -0,1%. Den genomsnittlig direktavkastningen uppgår till 6,2%. Fastigheternas värde påverkas i stor utsträckning av de kassaflöden som genereras av fastigheterna i form av hyresintäkter, drift- och underhållskostnader, administrationskostnader och investeringar i fastigheterna. Det föreligger således risk för värdeförändringar på fastigheterna till följd av såväl förändrade kassaflöden som av förändringar i avkastningskraven samt fastigheternas skick. Risk för bolaget involverar risk för vakanser inom beståndet till följd av uppsägning av befintliga hyresavtal samt den ekonomiska situationen för hyresgästerna. De bakomliggande faktorerna som påverkar kassaflödet är i sin tur förankrade i den rådande ekonomins tillstånd, liksom lokala yttre faktorer i form av konkurrens från andra fastighetsägare och geografiska läge som kan påverka utbud- och efterfrågejämvikten. Cibus fokuserar på att erbjuda en aktiv och hyresgästnära förvaltning för att skapa goda och långsiktiga relationer med hyresgästen vilket ger förutsättningar för att kunna upprätthålla en stabil värdeutveckling i fastighetsbeståndet. Fastighetsutvecklingskompetensen inom bolaget möjliggör vidare för att proaktivt kunna hantera risker avseende fastigheternas värde genom att säkerställa beståndets kvalité. Hyresintäkter Cibus resultat påverkas av vakansgraden i beståndet, kundförluster och eventuellt hyresbortfall. Uthyrningsgraden (ekonomisk) i beståndet vid periodens utgång var 94,6% (94,9) och den viktade genomsnittliga återstående hyresavtalslängden var 4,9 år. Cirka 97% av bolagets intäkter är hänförliga till fastigheter uthyrda till hyresgäster verksamma inom livsmedels- och dagligvaruhandeln. Risken för vakanser, kundförluster och hyresbortfall påverkas av hyresgästens benägenhet att fortsatt hyra fastigheten och hyresgästens ekonomiska situation samt yttre marknadsfaktorer. För att hantera riskerna arbetar Cibus med att dels skapa en än mer diversifierad kontraktsbas men också att fortsatt bibehålla och förbättra den nuvarande relationen med koncernens största hyresgäster som är ledande inom livsmedel- och dagligvaruhandeln i Norden. Drift- och underhållskostnader Koncernen löper en risk med kostnadshöjningar som inte kompenseras genom reglering i hyresavtalet, risken är emellertid begränsad då över 90% av alla hyresavtal är s.k. ”triple net”- eller nettohyresavtal vilket innebär att hyresgästen, utöver hyran, betalar de flesta kostnader som belöper på fastigheten. Även oförutsedda reparationsbehov utgör en risk för verksamheten. Ett aktivt och ständigt pågående arbete för att bibehålla och förbättra fastigheternas skick minskar risken för reparationsbehov. Finansiering Koncernen är exponerad för risker hänförliga till finansieringsverksamheten i form av valutarisk, ränterisk och refinansieringsrisk. Valutarisk föreligger vid de fall då avtal skrivs i annan valuta än EUR. Ränterisk föreligger då koncernens resultat och kassaflöde påverkas av ränteförändringar. För att minska risken för räntehöjningar har koncernen räntederivat i form av räntetak och ränteswappar men även lån till fast ränta. Refinansieringsrisk är att bolaget inte kommer att kunna refinansiera sina lån när dessa förfaller. För att minska refinansieringsrisken har Cibus samarbete med flera nordiska banker och institut samt har en förfallostruktur på lånen så att de inte förfaller samtidigt. VERKSAMHET ===== SIDA 11 ===== 11 VERKSAMHET Rysslands anfallskrig i Ukraina och det makroekonomiska läget Den 24 februari 2022 inledde Ryssland en militär invasion av Ukraina. Detta agerande har mötts med sanktioner från EU och USA gentemot Ryssland. Kriget påverkar inte Cibus verksamhet direkt men indirekt det makroekonomiska läget som bolaget verkar i med oro på finansmarknaderna och ökande inflation som följd. Centralbanker runtom i världen har genomfört räntehöjningar i snabbare takt än tidigare skådat för att dämpa inflation. Marknaden förväntar sig fortsatta räntehöjningar för att minska inflationstakten och makroekonomiska prognoser har som följd reviderats nedåt. Det är i nuläget osäkert vilken effekt som kriget i Ukraina kommer att få i ett längre perspektiv på den nordiska ekonomin och kapital- och kreditmarknaden. De högre räntorna har i det korta perspektivet lett till negativa effekter på Cibus finansiella ställning och resultat. Redovisningsprinciper Cibus Nordic Real Estate AB (publ) tillämpar International Financial Reporting Standards (IFRS) sådana de antagits av EU. Denna delårsrapport har upprättats i enlighet med IAS 34 Delårsrapportering. Upplysningar enligt IAS 34 16A framkommer förutom i de finansiella rapporterna och dess tillhörande noter även i övriga delar av rapporterna. Moderbolaget tillämpar RFR 2 Redovisning i juridiska personer och Årsredovisningslagen. Tillämpade redovisningsprinciper i delårsrapporten överensstämmer med de redovisningsprinciper som tillämpades vid upprättandet av årsredovisningen för 2022. Övriga ändrade och nya IFRS-standarder och tolkningsuttalanden från IFRS IC med ikraftträdande under året eller kommande perioder bedöms inte ha någon väsentlig påverkan på koncernens redovisning och finansiella rapporter. Tillgångar och skulder är redovisade till anskaffningsvärde, förutom förvaltningsfastigheter och räntederivat som värderas till verkligt värde. Vad gäller värdering till verkligt värde i övrigt hänvisas till senaste årsredovisningen, sidorna 72-75. Upprättandet av delårsrapporten kräver att bolagsledningen gör ett antal antaganden och bedömningar som påverkar resultatet och finansiell ställning. Samma bedömningar samt redovisnings- och värderingsprinciper har tillämpats som i Cibus Nordic Real Estate AB (publ) årsredovisning 2022. Bolaget publicerar fem rapporter årligen: tre delårsrapporter, bokslutskommuniké och årsredovisning. Transaktioner med närstående På årsstämman den 24 april 2020 beslutades att inrätta en teckningsoptionsprogram om 160 000 optioner för Cibus bolagsledning, exklusive Bolagets verkställande direktör som redan deltagit i ett teckningsoptionsprogram som inrättades av årsstämman 2019. Teckningskursen är satt till genomsnittskursen för Cibusaktien den 18-25 maj 2020 och uppgår till 12,20 EUR. Teckning kan tidigast ske den 17 april 2023 och löper under fyra kvartal. På årsstämman den 15 april 2021 beslutades att inrätta en teckningsoptionsprogram om 120 000 optioner för Cibus bolagsledning, exklusive Bolagets verkställande direktör som redan deltagit i ett teckningsoptionsprogram som inrättades av årsstämman 2019. Teckningskursen är satt till genomsnittskursen för Cibusaktien den 18-28 juni 2021 och uppgår till 20,0 EUR. Teckning kan tidigast ske den 15 april 2024. På årsstämman den 20 april 2022 beslutades att inrätta ett teckningsoptionsprogram om 500 000 optioner för Cibus verkställande direktör, bolagsledning och nyckelanställda. Teckningskursen är satt till 110% av genomsnittskursen för Cibus-aktien 5-9 maj 2022 och uppgår till 21,48 EUR. Teckning av optionerna kan ske tidigast 14 april 2025. På årsstämman den 20 april 2023 beslutades att inrätta ett teckningsoptionsprogram om 386 000 optioner för Cibus verkställande direktör, bolagsledning och nyckelanställda. Teckningskursen är satt till 110% av genomsnittskursen för Cibus- aktien 28 april - 5 maj 2023 och uppgår till 10,41 EUR. Teckning av optionerna kan ske tidigast 13 april 2026. Syftet med teckningsoptionsprogrammen, och skälen för avvikelsen från aktieägarnas företrädesrätt, är att stärka kopplingen mellan bolagsledningen och skapat aktieägarvärde. Därmed bedöms en ökad intressegemenskap uppstå mellan verkställande direktören, bolagsledningen samt nyckelanställda och aktieägare i Cibus. Avsikten är att teckningsoptionsprogrammet för bolagsledning och övriga anställda ska vara årligen återkommande. Valberedning Den 22 september tillkännagavs valberedningens sammansättning inför årstämman 2024. Som ledamöter i valberedningen utsågs Olof Nyström Fjärde AP-fonden, Johannes Wingborg Länsförsäkringar Fondbolag AB (publ), Markus Dragicevic, utsedd av Dragfast AB och Patrick Gylling ordförande i Cibus. Olof Nyström är utsedd till ordförande i valberedningen Årsstämma Årsstämman 2024 beräknas hållas den 15 april kl. 10:00 på 7A Posthuset, Vasagatan 28 i Stockholm. Cibusaktien Cibus Nordic Real Estate (publ) är noterad på Nasdaq Stockholm MidCap. Per den 30 september 2023 var sista betalkurs 108,30 SEK, vilket motsvarar ett marknadsvärde på cirka 6,2 miljarder SEK. Antal aktieägare vid periodens slut var drygt 47 000 st. Antal utestående aktier uppgick per den 30 september 2023 till 57 246 140 stamaktier. Bolaget har en aktieserie. Varje aktie berättigar ägaren till en röst vid bolagsstämman. Händelser efter periodens slut Den 6 november meddelades att Cibus sålt två fastigheter i Finland till S-gruppen för 9 MEUR. Försäljningspriset motsvarar bokfört värde. Frånträde förväntas ske den 8 november. Likviden från avyttringarna kommer att användas för att minska skuldsättningen, stärka balansräkningen och kommer att ha en positiv effekt på kassaflödet per aktie. ===== SIDA 12 ===== 1212 Revisorns granskningsrapport Cibus Nordic Real Estate AB (publ), org nr 559135-0599 Inledning Vi har utfört en översiktlig granskning av den finansiella delårsinformationen i sammandrag (delårsrapport) för Cibus Nordic Real Estate AB (publ) per 30 september 2023 och den niomånadersperiod som slutade per detta datum. Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för att upprätta och presentera denna finansiella delårsinformation i enlighet med IAS 34 och årsredovisningslagen. Vårt ansvar är att uttala en slutsats om denna delårsrapport grundad på vår översiktliga granskning. Den översiktliga granskningens inriktning och omfattning Vi har utfört vår översiktliga granskning i enlighet med International Standard on Review Engagements ISRE 2410 Översiktlig granskning av finansiell delårsinformation utförd av företagets valda revisor. En översiktlig granskning består av att göra förfrågningar, i första hand till personer som är ansvariga för finansiella frågor och redovisningsfrågor, att utföra analytisk granskning och att vidta andra översiktliga granskningsåtgärder. En översiktlig granskning har en annan inriktning och en betydligt mindre omfattning jämfört med den inriktning och omfattning som en revision enligt ISA och god revisionssed i övrigt har. De granskningsåtgärder som vidtas vid en översiktlig granskning gör det inte möjligt för oss att skaffa oss en sådan säkerhet att vi blir medvetna om alla viktiga omständigheter som skulle kunna ha blivit identifierade om en revision utförts. Den uttalade slutsatsen grundad på en översiktlig granskning har därför inte den säkerhet som en uttalad slutsats grundad på en revision har. Slutsats Grundat på vår översiktliga granskning har det inte kommit fram några omständigheter som ger oss anledning att anse att delårsrapporten inte, i allt väsentligt, är upprättad för koncernens del i enlighet med IAS 34 och årsredovisningslagen samt för moderbolagets del i enlighet med årsredovisningslagen. Stockholm den 7 november 2023 PricewaterhouseCoopers AB Johan Rippe Auktoriserad revisor Huvudansvarig revisor Fredrik Kroon Auktoriserad revisor Presentation för investerare, analytiker och media En direktsänd telefonkonferens hålls den 7 november 2023 kl 10:00 (CET) där VD Sverker Källgården och CFO Pia-Lena Olofsson presenterar rapporten. Presentationen hålls på engelska och kommer sändas live på https:/ /ir.financialhearings.com/cibus-nordic-real- estate-q3-2023. För att deltaga i telefonkonferensen vänligen registrera deltagande på följande länk : https:/ /conference.financialhearings. com/teleconference/?id=5001172. Efter registreringen får man telefonnummer och ett konferens-ID för att logga in till konferensen. Växeln öppnar kl 9:55. Presentationen kommer att finnas tillgänglig i efterhand på www.cibusnordic.com. Utdelning För tolvmånaders perioden som inleddes efter årsstämman 2023 beslutades att utdelningen skall vara sammanlagt 0,90 EUR per aktie, fördelat på tolv månadsvisa utdelningar. Fullständigt beslut med månatliga belopp och avstämningsdagar återfinns på www.cibusnordic. com/se/investerare/aktien/utdelningskalender/ ===== SIDA 13 ===== 1313 Styrelsens intygande Styrelsen och verkställande direktören försäkrar att rapporten ger en rättvisande översikt av företaget och koncernens verksamhet, ställning och resultat samt beskriver de väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som företaget och de företag som ingår i koncernen står inför. Delårsrapporten för Cibus Nordic Real Estate AB (publ) godkändes av styrelsen den 7 november 2023. Patrick Gylling Styrelseordförande Elisabeth Norman Styrelseledamot Victoria Skoglund Styrelseledamot Nils Styf Styrelseledamot Stefan Gattberg Styrelseledamot Sverker Källgården VD Stockholm den 7 november 2023 Cibus Nordic Real Estate AB (publ) Organisationsnummer 559135-0599 För ytterligare information, vänligen kontakta Sverker Källgården, VD sverker.kallgarden@cibusnordic.com +46 761 444 888 Pia-Lena Olofsson, CFO pia-lena.olofsson@cibusnordic.com +46 708 580 453 www.cibusnordic.com Cibus Nordic Real Estate AB (publ) Kungsgatan 56 SE-111 22 Stockholm, Sweden Denna delårsrapport har offentliggjorts på svenska och engelska. Vid en eventuell avvikelse mellan språkversionerna ska den svenskspråkiga versionen ha företräde. Denna information är sådan information som Cibus Nordic Real Estate AB (publ) är skyldigt att offentliggöra enligt EUs marknadsmissbruksförordning. VERKSAMHET Kommande rapporteringstillfällen 2024-02-29 Bokslutskommuniké 2024-04-23 Delårsrapport Q1 2024-07-17 Delårsrapport Q2 2024-11-05 Delårsrapport Q3 2025-02-27 Bokslutskommuniké 2024-03-20 Årsredovisning 2024-04-15 Årsstämma ===== SIDA 14 ===== 14 Främsta anledningarna till att investera i Cibus aktie Hög och stabil direktavkastning Cibus strävar efter att ge sina aktieägare en hög och stabil direktavkastning. Potential till en god värdetillväxt 99% av Cibus hyror är KPI-kopplade vilket kommer att ge märkbar tillväxt i vår NOI även utan förvärv. Cibus investeringsstrategi är att förvärva enstaka fastigheter eller fastighetsportföljer till ett högre avkastningskrav än den befintliga portföljen. Månadsvis utdelning som stiger successivt Cibus betalar sedan oktober 2020 utdelningen månadsvis och har som målsättning att succes- sivt höja den. 1 3 42 Motståndskraftigt och stabilt segment över tid Livsmedels- och dagligvarubranschen har över tid haft en stabil och konjunkturoberoende tillväxt. Livsmedelsbranschen har historiskt vuxit med ca 3% per år, även under lågkonjunktur. Den uppvisar även en god motståndskraft mot den växande e-handeln som har gjort butikerna till ett distribu- tionsnät av varor som handlas på internet. Aktien och ägarna VERKSAMHET 14 Börsvärdet per sista september 2023 uppgick till cirka 6,2 miljarder SEK. Cibus aktie är noterad på Nasdaq Stockholm MidCap ===== SIDA 15 ===== 15 Aktiekursens utveckling Börsoron och turbulensen som har varit efter kriget i Ukraina bröt ut samt inflations- och ränteökningar har påverkat Cibus aktiekurs. Slutkurs på Cibus aktie per den 30 september 2023 var 108,30 SEK, vilket motsvarar ett marknadsvärde på ca 6,2 miljarder SEK. Den genomsnittliga totala omsättningen under Q3 2023 uppgick till cirka 47 MSEK per dag. Cibus aktieägare Cibus är noterat på Nasdaq Stockholm MidCap. Cibusaktien har ISIN SE0010832204. Bolaget har drygt 47 000 aktieägare per den 30 september 2023. De 15 största aktieägarna innehar ca 43% av rösterna. Ingen aktieägare har ett innehav som per den 30 september 2023 uppgick till 10% eller mer av Cibus röster. MSEKSEK 150 200 50 0 100 250 0 10 20 30 60 50 40 300 31 Dec 2019 31 Mar 2020 30 Sep 2020 30 Jun 2020 31 Mar 2021 30 Sep 2021 30 Sep 2023 30 Jun 2023 31 Mar 2023 31 Dec 2022 30 Sep 2022 30 Jun 2022 31 Mar 2022 30 Dec 2021 30 Jun 2021 31 Dec 2020 VERKSAMHET Aktieägare per den 30 september 2023 Namn Antal aktier Andel, % Fjärde AP-fonden 4 469 078 7,8 Länsförsäkringar Fonder 3 440 367 6,0 Vanguard 2 385 130 4,2 Avanza Pension 2 273 756 4,0 Nordnet Pensionsförsäkring 2 026 882 3,5 BlackRock 1 730 448 3,0 Sensor Fonder 1 438 391 2,5 Dragfast AB 1 400 000 2,4 Marjan Dragicevic 1 128 700 2,0 Tredje AP-fonden 915 250 1,6 Carnegie Fonder 826 460 1,4 Handelsbanken Fonder 811 994 1,4 Columbia Threadneedle 609 225 1,1 ACTIAM 601 692 1,1 Patrick Gylling 540 000 0,9 Summa 15 största aktieägare 24 597 373 43,0 Aktieägare, övriga 32 648 767 57,0 Totalt 57 246 140 100 Källa: Modular Finance — Stängningskurs (SEK) ■ Omsättning (SEK) ===== SIDA 16 ===== 16 Hyresgäster och hyresavtalsstruktur Hyresgäster Cirka 97% av driftnettot härrör från dagligvarufastigheter. De största hyresgäster är Kesko, Tokmanni, Coop Sverige, S-gruppen, Dagrofa och Lidl. Bland övriga hyresgäster inom dagligvaruhandeln finns Norgesgruppen, Reitan, Coop Danmark, Salling Group och ICA. I diagrammet till höger visas hur driftnettot är fördelat mellan fastigheter där de olika dagligvarukedjorna är ankarhyresgäst. ■ Kesko ■ Tokmanni ■ Coop Sverige ■ S-gruppen ■ Dagrofa ■ Lidl ■ Övrig dagligva- ruhandel ■ Övrig handel 3% 17% 4% 5% 8% 11% 19% 34% VERKSAMHET ===== SIDA 17 ===== 1717 Sammanfattning av hyresavtalen Nedan går det att utläsa att hyresavtalens förfallostruktur är väl fördelad över de kommande åren. Det typiska hyresavtalet innehåller en option för hyresgästen att förlänga avtalet, vanligen i tre eller fem år, till samma villkor som det gällande hyresavtalet. Detta görs i majoriteten av fallen. Tabellen nedan illustrerar hyresavtalens löptid om inga sådana optioner utnyttjas från hyresgästens sida. Eftersom optionerna oftast utnyttjas, och ungefär samma antal hyresavtal förlängs årligen, har hyresavtalens genomsnittliga längd hittills varit relativt stabil över tiden. Portföljens genomsnittliga återstående löptid är 4,9 år. Ungefär 21 % av de hyresavtal vars löptid skulle ta slut under 2023 gäller tillsvidare, vilket betyder att både hyresvärden och hyresgästen har möjligheten att säga upp dem. Sådana hyresavtal är typiska med mindre hyresgäster och denna avtalsstruktur ger flexibilitet att utveckla fastigheten om till exempel ankarhyresgästen vill utvidga sina lokaler. I de allra flesta fall har avtal som gäller tillsvidare rullat redan en längre period, och man kan anta att varken hyresvärden eller hyresgästen kommer att säga upp avtalet inom en nära framtid. Över 90% av hyresavtalen klassificeras som nettohyresavtal, vilket innebär att risken förknippad med driftkostnader är mycket låg för fastighetsägaren. 0 4 8 12 20 16 MEUR 2032- 2055 2026 2027 2028 2029 20312030202520242023 Återstående löptid 4,9 år VERKSAMHET ■ Avtal som gäller tillsvidare ■ Andra avtal ===== SIDA 18 ===== 18 Fastighetsbestånd Allmän översikt Per den 30 september 2023 bestod Cibus fastighetsbestånd av 454 relativt moderna butiksfastigheter, belägna i olika tillväxtregioner i Finland, Sverige, Norge och Danmark. Ungefär 66% av portföljens driftnetto för tredje kvartalet härrör sig från fastigheter i Finland, 18% från fastigheter i Danmark, 12% från fastigheter i Sverige och 4% från fastigheter i Norge. Cirka 97% av de sammanlagda hyresintäkterna härrör från dagligvaruhandelsfastigheter. Fastigheterna upplevs som väl lämpade för verksamheten av de största dagligvarukedjor i Norden. Ankarhyresgästerna står för 87% av hyresintäkterna från dagligvaruhandelfastigheter och har genomsnittlig återstående löptid på 5,6 år. Under tredje kvartalet har en fastighet i Sverige förvärvats och två fastigheter avyttrats, varav en i Sverige och en i Finland. Efter periodens slut har två fastigheter i Finland avyttrats för 9 MEUR. För mer information besök www.cibusnordic.com. 18 VERKSAMHET Ankarhyresgäst Antal fastigheter, st Uthyrbar area, kvm Återstående löptid, år Ankarhyregästens återstående löptid, år Ankarhyresgästens andel av hyran Kesko 149 280 810 3,9 4,2 93 % Tokmanni 53 241 029 5,1 5,7 83 % Coop Sverige 112 124 845 6,3 6,7 96 % S-gruppen 39 69 962 5,6 6,0 79 % Dagrofa 8 28 495 2,9 5,2 75 % Lidl 7 42 138 6,5 8,3 77 % Övrig dagligvaruhandel 66 124 986 6,2 7,0 84 % Övrig handel 20 66 654 2,4 n/a n/a Portföljen total 454 978 919 4,9 5,6 87 % ===== SIDA 19 ===== 19 Geografiskt läge Portföljen är diversifierad med bra täckning i hela Norden. FINLAND SVERIGE NORGE DANMARK Fastighetsportföljen har en stark kon- centration till tillväxtorter, och majorite- ten av fastigheter ligger i södra och sydvästra Finland, södra och mellersta Sverige, i södra Norge samt på Själland i Danmark, kring de största städerna. I varje ort har fastigheterna generellt ett mycket bra mikroläge, nära bebyggelse i tätortscentrum. Liksom fallet med många andra industriländer genomgår de nordiska länderna en nationell urba- nisering, där landsbygden avfolkas och de större städerna växer. Kartan visar fastigheternas geografiska läge. VERKSAMHET ===== SIDA 20 ===== 20 20 Portföljdiversifiering Ingen enskild fastighet i portföljen svarar för en större andel än 2,0% av portföljens totala driftnetto, vilket eliminerar vikten av en enskild fastighet. Endast en fastighet svarar enskilt för mer än 1,5% av portföljens totala driftnetto. Medelstora livsmedelsbutiker (1 000-3 000 kvm) svarar för merparten av livsmedelshandeln i Finland, Sverige, Danmark och Norge och utgör den butikstyp som dominerar portföljen. Nyckeltal Det årliga driftnettot uppskattas till omkring 112,4 MEUR (aktuell intjäningsförmåga) baserat på den portföljen som Cibus ägde per den 1 oktober 2023. VERKSAMHET Antal fastigheter 454 Total uthyrningsbar area, tusen kvm 979 Uthyrningsbara area/fastighet, kvm 2 156 Driftnetto (aktuell intjäningsförmåga), MEUR 112,4 Driftnetto EUR/kvm (uthyrd area) 123 WAULT (viktad genomsnittlig hyreslängd), år 4,9 ===== SIDA 21 ===== 21 Banklån 83,9% av Cibus externa finansieringskällor utgörs av banklån. Per den 30 september 2023 hade koncernen säkerställda banklån om 923 MEUR med en genomsnittligt viktad kreditmarginal om 1,7% och en genomsnittligt viktad kapitalbindningstid om 2,2 år. Som säkerhet för banklånen har Cibus ställt pantbrev i fastigheterna på marknadsmässiga villkor. Under året har Cibus utökat befintliga kreditfaciliteter och tagit upp nya banklån med syftet att minska volymen utestående obligationer. Cibus har banklån både med fast och rörlig ränta. Den andel av banklånen som löper med rörlig ränta är räntesäkrad med räntetak och ränteswappar. Maximal ränta för banklånen är 3,95% till och med december 2024 och sedan 4,05% under första halvåret 2025. Räntesäkringarna förfaller därefter successivt. Resterande del av Cibus räntesäkringar som inte skyddar banklånen täcker per utgången av Q3 ca 80% av de icke säkerställda obligationslånen. Finansiering Cibus finansieras genom stamaktier från aktieägarna, säkerställda lån från nordiska banker och institut, tre icke säkerställda obligationslån samt ett hybridobligationslån. VERKSAMHET Finansieringskällor ■ Banklån 923 451 TEUR ■ Obligationer 147 561 TEUR ■ Hybridobligationer 30 000 TEUR 2,7% 83,9% 13,4% Förfallostruktur för räntesäkringar Räntetak Belopp TEUR Räntetak Förfallodatum 95 000 3M Euribor 0,50% 2023-11-02 35 000 3M Euribor 2,00% 2024-12-29 30 000 3M Euribor 0,50% 2025-06-16 105 000 3M Euribor 3,50% 2025-06-16 90 000 3M Euribor 1,50% 2025-07-14 138 150 3M Euribor 2,00% 2025-09-30 50 600 3M Euribor 0,00% 2025-12-10 543 750 Belopp TSEK Räntetak Förfallodatum 572 220 3M Stibor 0,25% 2025-03-04 110 000 3M Stibor 0,25% 2026-01-08 30 000 3M Stibor 3,50% 2026-01-08 712 220 Belopp TNOK Räntetak Förfallodatum 120 000 3M Nibor 2,50% 2025-10-15 90 000 3M Nibor 2,50% 2025-12-22 72 275 3M Nibor 4,00% 2026-11-30 282 275 Räntetak som träder i kraft under Q4 Belopp TEUR Räntetak Startdatum Förfallodatum 86 000 3M Euribor 2,00% 2023-11-02 2026-01-30 86 000 Ränteswappar Belopp TEUR Fast ränta Förfallodatum 20 000 2,94% 2027-07-01 125 000 2,96% 2027-07-15 30 000 2,97% 2027-09-29 70 000 2,97% 2027-11-28 245 000 Belopp i TSEK Fast ränta 435 000 3,48% 2027-07-15 435 000 ===== SIDA 22 ===== 22 VERKSAMHET Kapitalbindning Räntebindning Säkerställda banklån Obligationslån* Totalt upplåning Total upplåning Intervall TEUR Genomsnittlig marginal TEUR Genomsnittlig marginal TEUR Andel % TEUR Andel % 0-1 år** 1 088 0,5% - - 1 088 0% 38 515 4% 1-2 år 485 803 1,7% 89 061 5,3% 574 865 54% 447 942 42% 2-3 år 302 652 2,0% 58 500 7,0% 361 152 34% 170 546 16% 3-4 år 133 908 0,9% - - 133 908 13% 414 009 39% Summa 923 451 1,7% 147 561 6,0% 1 071 012 100% 1 071 012 100% *Avser utestående belopp (emitterat belopp med avdrag för Cibus egna innehav). **Inkluderar inte löpande amorteringar. Genomsnittlig ränta samt kapital- och räntebindningsstruktur Den utgående genomsnittliga låneräntan per 30 september 2023 var 4,4% (2,9). Nedanstående tabell åskådliggör förfalloprofilen för kapital- och räntebindningen. Räntebindningens förfalloprofil innefattar räntesäkringar som träder i kraft under Q4. Cibus målsättning är att hålla räntetäckningsgraden, mätt rullande 12 månader, över 2,0 gånger. Vid utgången av Q3 var räntetäckningsgraden 2,3 gånger. Kommande 12 månader är exponeringen mot rörliga räntor endast 4% samtidigt som skuldförfall att hantera är marginella. De löpande räntekostnaderna från den räntebärande skulden är därmed trögrörliga under perioden och målsättningen kommer kunna uppnås även vid fortsatt stigande referensräntor, allt annat lika. I MTN-programmet, som reglerar bolagets obligationer, finns en kovenant att räntetäckningsgraden ska överstiga 1,75 gånger. Obligationer och hybridobligationer 13,4% av Cibus externa finansieringskällor består av icke säkerställda obligationer till ett nominellt belopp om 148 MEUR. Utöver det har Cibus ett hybridobligationslån om 30 MEUR, vilket motsvarar 2,7% av den externa finansieringen. Samtliga utestående obligationer är emitterade under bolagets MTN-program och är noterade på Nasdaq Stockholm Corporate Bond list. Under året har Cibus inte emitterat några nya obligationer. Under inledningen av året återköptes däremot 14,5 MEUR av obligationen med förfall i september 2023. Därefter återbetalades återstående skuld om 61,8 MEUR den 19 juni. Utöver det har återköp gjorts om ytterligare 31,5 MEUR respektive 21,3 MSEK i övriga obligationer fram till 30 september 2023, se tabellen nedan för mer detaljer. Utestående obligationer och hybridobligationer Typ Förfall ESG Valuta Emitterat belopp Eget innehav Utestående belopp Referensränta Kredit- marginal ISIN Obligation 2024-12-29 Grön EUR 50 000 000 20 000 000* 30 000 000* 3M Euribor 4,00% SE0013360716 Obligation 2025-09-02 Grön SEK 700 000 000 21 250 000 687 750 000 3M Stibor 5,95% SE0017071517 Obligation 2025-12-01 - EUR 70 000 000 11 500 000 58 500 000 3M Euribor 7,00% SE0013360849 Hybridobligation -** - EUR 30 000 000 - 30 000 000 3M Euribor 4,75% SE0013360344 Räntekänslighetsanalys Baserat på redovisad intjäningsförmåga och med beaktandet av befintliga lån som löper med fast ränta samt övriga räntesäkringar (inkl de räntetak som träder i kraft under Q4) blir resultateffekten av en ökning av marknadsräntan med 1% ungefär -380 TEUR på årsbasis. Resultateffekten av en 2%-ig ökning blir -760 TEUR på årsbasis. 22 *Efter utgången av Q3 har eget innehav ökat till 22 000 000 EUR och utestående belopp minskat till 28 000 000 EUR. ** Första inlösendag 2026-09-24. ===== SIDA 23 ===== 23 Ekonomisk redovisning ===== SIDA 24 ===== 24 Koncernens resultaträkning Belopp i tusental euro (TEUR) Q3 2023 Q3 2022 Jan-sep 2023 Jan-sep 2022 Helår 2022 Hyresintäkter 29 765 27 794 89 065 78 452 106 722 Serviceintäkter 6 770 4 552 16 245 12 608 17 297 Driftkostnader -4 311 -4 960 -14 938 -14 674 -20 035 Fastighetsskatt -1 271 -1 229 -3 769 -3 271 -4 377 Driftnetto 30 953 26 157 86 603 73 115 99 607 Administrationskostnader -1 934 -1 952 -6 241 -5 937 -8 531 Finansnetto -12 209 -9 552 -40 218 -24 400 -35 894 Förvaltningsresultat 16 810 14 653 40 144 42 778 55 182 Värdeförändring förvaltningsfastigheter, realiserade 323 -39 323 60 60 Värdeförändring förvaltningsfastigheter, orealiserade -5 481 8 945 -22 216 52 660 28 143 Värdeförändring räntederivat, orealiserad -1 065 4 771 -1 065 13 660 14 102 Resultat före skatt 10 586 28 330 17 185 109 158 97 487 Aktuell skatt -848 -138 -931 -344 -281 Uppskjuten skatt -1 706 -3 988 -2 265 -18 256 -17 216 Periodens resultat 8 032 24 204 13 989 90 558 79 990 Genomsnittligt antal utestående aktier, st 57 246 140 48 431 287 53 505 098 47 083 244 47 425 672 Resultat per aktie* före och efter utspädning, EUR 0,13 0,49 0,23 1,90 1,66 Belopp i tusental euro (TEUR) Q3 2023 Q3 2022 Jan-sep 2023 Jan-sep 2022 Helår 2022 Periodens resultat 8 032 24 204 13 989 90 558 79 990 Övrigt totalresultat Periodens omräkningsdifferenser vid omräkning av utländska verksamheter 2 652 -1 640 -3 768 -5 039 -5 915 Summa totalresultat* 10 684 22 564 10 221 85 519 74 075 *Resultat per aktie inkluderar ränta på hybridobligationer. *Periodens resultat och totalresultat är i sin helhet hänförligt till moderbolagets ägare. Koncernens rapport över totalresultat ===== SIDA 25 ===== 25 Koncernens rapport över finansiell ställning EKONOMISK REDOVISNING *Överensstämmer med eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare. Belopp i tusental euro (TEUR) 30-sep 2023 30-sep 2022 31-dec 2022 TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Förvaltningsfastigheter 1 827 602 1 857 507 1 850 911 Nyttjanderättstillgångar 10 762 9 781 9 986 Andra materiella tillgångar 105 117 117 Immateriella tillgångar 125 186 158 Uppskjutna skattefordringar 3 364 3 900 2 193 Räntederivat 26 761 13 269 14 719 Övriga långfristiga fordringar 36 49 36 Summa anläggningstillgångar 1 868 756 1 884 809 1 878 120 Omsättningstillgångar Hyresfordringar 550 574 800 Övriga kortfristiga fordringar 474 1 742 451 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 3 150 4 021 4 361 Likvida medel 34 074 26 637 45 994 Summa omsättningstillgångar 38 249 32 974 51 606 SUMMA TILLGÅNGAR 1 907 004 1 917 783 1 929 726 EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital Aktiekapital 572 484 484 Övrigt tillskjutet kapital 666 816 596 999 596 968 Reserver -6 799 -2 155 -3 031 Balanserat resultat inkl. periodens resultat 34 735 84 404 73 387 Eget kapital exkl. hybridobligation 695 324 679 732 667 808 Hybridobligation 30 000 30 000 30 000 Summa eget kapital * 725 324 709 732 697 808 Långfristiga skulder Upplåning 1 063 552 962 348 1 052 747 Uppskjutna skatteskulder 47 718 48 267 45 244 Övriga långfristiga skulder 14 015 13 309 13 501 Summa långfristiga skulder 1 125 285 1 023 924 1 111 492 Kortfristiga skulder Kortfristig del av upplåning 2 408 137 483 80 453 Kortfristig del av räntederivat 63 785 1 875 Leverantörsskulder 509 879 1 132 Aktuella skatteskulder 2 520 1 864 1 924 Övriga kortfristiga skulder 5 244 7 139 7 951 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 45 652 35 977 27 091 Summa kortfristiga skulder 56 395 184 127 120 426 Summa skulder 1 181 681 1 208 051 1 231 918 SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 1 907 004 1 917 783 1 929 726 ===== SIDA 26 ===== 26 Koncernens rapport över förändring av eget kapital EKONOMISK REDOVISNING Ingående eget kapital 1-jan 2023 484 596 968 -3 031 73 387 667 808 30 000 697 808 Periodens resultat jan-sep 2023 - - - 13 989 13 989 - 13 989 Övrigt totalresultat jan-sep 2023 - - -3 768 - -3 768 - -3 768 Periodens totalresultat - - -3 768 13 989 10 221 - 10 221 Nyemission 88 71 042 - - 71 130 - 71 130 Nyttjande av optioner - 22 - - 22 - 22 Emissionskostnader - -1 532 - - -1 532 - -1 532 Skatteeffekt emissionskostnader - 316 - - 316 - 316 Utdelning till aktieägare - - - -50 905 -50 905 - -50 905 Utdelning hybridobligation - - - -1 736 -1 736 - -1 736 Utgående eget kapital 30-sep 2023 572 666 816 -6 799 34 735 695 324 30 000 725 324 Belopp i tusental euro (TEUR) Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare Aktiekapital Övrigt tillskjutet kapital Reserver Balanserat resultat inkl. periodens resultat Totalt Hybrid- obligation Totalt eget kapital Ingående eget kapital 1-jan 2022 440 507 155 2 884 42 783 553 262 30 000 583 262 Periodens resultat jan-sep 2022 - - - 90 558 90 558 - 90 558 Övrigt totalresultat jan-sep 2022 - - -5 039 - -5 039 - -5 039 Periodens totalresultat - - -5 039 90 558 85 519 - 85 519 Nyemission 44 92 450 - - 92 494 - 92 494 Återköp av optioner - -1 303 - - -1 303 - -1 303 Nyttjande av optioner - 307 - - 307 - 307 Emissionskostnader - -2 028 - - -2 028 - -2 028 Skatteeffekt emissionskostnader - 418 - - 418 - 418 Utdelning till aktieägare - - - -47 951 -47 951 - -47 951 Utdelning hybridobligation - - - -986 -986 - -986 Utgående eget kapital 30-sep 2022 484 596 999 -2 155 84 404 679 732 30 000 709 732 Periodens resultat okt-dec 2022 - - - -10 568 -10 568 - -10 568 Övrigt totalresultat okt-dec 2022 - - -876 - -876 - -876 Periodens totalresultat - - -876 -10 568 -11 444 - -11 444 Justering av optioner - -31 - - -31 - -31 Utdelning hybridobligation - - - -449 -449 - -449 Utgående eget kapital 31-dec 2022 484 596 968 -3 031 73 387 667 808 30 000 697 808 ===== SIDA 27 ===== 27 Koncernens rapport över kassaflöden EKONOMISK REDOVISNING Belopp i tusental euro (TEUR) Q3 2023 Q3 2022 Jan-sep 2023 Jan-sep 2022 Helår 2022 Den löpande verksamheten Resultat före skatt 10 586 28 330 17 185 109 158 97 487 Justering för: - Finansiella poster ¹ 12 897 6 426 35 872 20 852 30 988 - Orealiserade värdeförändringar, förvaltningsfastigheter 5 481 -8 945 22 216 -52 660 -28 143 - Orealiserade värdeförändringar, räntederivat 1 065 -4 771 1 065 -13 660 -14 102 - Orealiserade valutakursdifferenser 75 5 888 1 184 3 442 1 471 - Förändring av skatt vid förvärv - -5 656 - - - Betald skatt - - -33 - - Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapitalet 30 104 21 272 77 489 67 132 87 701 Kassaflöde från förändringar i rörelsekapitalet Förändring av kortfristiga fordringar 680 -445 1 402 -915 -466 Förändring av kortfristiga skulder -1 355 3 662 -4 087 3 376 9 145 Kassaflöde från den löpande verksamheten 29 429 24 489 74 804 69 593 96 380 Investeringsverksamheten Förvärv av fastigheter -13 798 -21 439 -15 922 -322 831 -341 858 Försäljning av fastigheter 5 031 9 5 031 660 660 Investeringar i befintliga fastigheter -871 -468 -1 622 -1 297 -3 714 Andra investeringar -12 -18 -12 -37 -30 Kassaflöde från investeringsverksamheten -9 650 -21 916 -12 525 -323 505 -344 942 Finansieringsverksamheten Nyemission - - 71 130 92 492 92 494 Återköp av optioner - - - -1 303 -1 303 Nyttjande av optioner - - 22 307 274 Emissionskostnader - - -1 532 -2 028 -2 028 Utdelning till aktieägare -8 015 -12 110 -32 103 -34 289 -46 400 Utdelning hybridobligation -630 -348 -1 736 -986 -1 435 Återköp av obligationer -3 000 - -109 625 - - Upptagna lån 7 044 71 793 61 316 255 436 693 170 Amortering av lån -4 154 -56 759 -11 675 -58 661 -457 662 Uppläggningskostnader för lån -297 -899 -1 061 -1 829 -4 838 Betald ränta ¹ -11 996 -5 407 -31 892 -17 418 -25 604 Förtidsinlösenavgifter ¹ -115 -400 -1 803 -1 820 -2 660 Premie för finansiellt instrument -5 588 - -15 012 - - Kassaflöde från finansieringsverksamheten -26 751 -4 130 -73 971 229 901 244 008 Periodens kassaflöde -6 972 -1 557 -11 692 -24 011 -4 554 Likvida medel vid periodens början 40 893 28 893 45 994 51 054 51 054 Kursdifferens i likvida medel 153 -699 -228 -406 -506 Likvida medel vid periodens utgång 34 074 26 637 34 074 26 637 45 994 1 Inom de finansiella posterna har vi sedan tidigare inkluderat avskrivningar och periodisering av uppläggningsavgifter. Under perioden har en omklassificering av betald ränta och förtidsinlösenavgifter gjort till finanseringsverksamheten. De poster som omklassificeras till finansieringsverksamheten är sådana som är direkt kopplade till företagets lån och obligationer och vi anser att det blir mer rättvisande att visa dessa kassaflöden i finansieringsverksamheten. Jämförelseperioderna har också justerats. ===== SIDA 28 ===== 28 EKONOMISK REDOVISNING Moderbolagets resultaträkning och rapport över totalresultat Belopp i tusental euro (TEUR) Q3 2023 Q3 2022 Jan-sep 2023 Jan-sep 2022 Helår 2022 Rörelseintäkter 533 436 1 598 1 308 2 081 Rörelsekostnader -665 -590 -2 368 -2 564 -3 413 Rörelseresultat -132 -154 -770 -1 256 -1 332 Resultat från finansiella poster Ränteintäkter och liknande resultatposter 5 094 4 502 14 646 13 329 23 425 Räntekostnader och liknande resultatposter -4 252 -4 185 -16 721 -8 091 -13 311 Resultat efter finansiella poster 710 163 -2 845 3 982 8 782 Bokslutsdispositioner Koncernbidrag - - - - 2 025 Resultat före skatt 710 163 -2 845 3 982 10 807 Skatt 77 -577 742 -1 051 -1 928 Periodens resultat* 787 -414 -2 103 2 931 8 879 *Periodens resultat och totalresultat är i sin helhet hänförligt till moderbolagets ägare. ===== SIDA 29 ===== 29 EKONOMISK REDOVISNING Moderbolagets balansräkning Belopp i tusental euro (TEUR) 30-sep 2023 30-sep 2022 31-dec 2022 TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Balanserade utgifter för programvaror 125 186 158 Inventarier 6 7 10 Andelar i dotterbolag 270 942 250 734 261 514 Uppskjutna skattefordringar 3 000 2 819 1 941 Långfristiga fordringar hos koncernföretag 516 342 543 320 513 841 Övriga långfristiga fordringar 4 286 3 457 3 317 Summa anläggningstillgångar 794 700 800 523 780 781 Omsättningstillgångar Kortfristiga fordringar hos koncernföretag 26 609 - 8 761 Övriga kortfristiga fordringar 19 893 53 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 91 125 82 Likvida medel 13 236 8 347 20 368 Summa omsättningstillgångar 39 955 9 365 29 264 SUMMA TILLGÅNGAR 834 655 809 888 810 045 EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital Aktiekapital 572 484 484 Summa bundet eget kapital 572 484 484 Överkursfond 666 816 596 357 596 968 Hybridobligation 30 000 30 000 30 000 Balanserat resultat -202 490 -156 792 -158 727 Periodens resultat -2 103 2 931 8 879 Summa fritt eget kapital 492 223 472 496 477 120 Summa eget kapital 492 795 472 980 477 604 Långfristiga skulder Obligationslån 146 070 112 252 180 419 Summa långfristiga skulder 146 070 112 252 180 419 Kortfristiga skulder Obligationslån - 135 000 76 300 Kortfristiga skulder till koncernföretag 163 566 64 502 62 060 Leverantörsskulder 120 64 113 Övriga kortfristiga skulder 125 140 135 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 31 977 24 950 13 414 Summa kortfristiga skulder 195 789 224 656 152 022 Summa skulder 341 859 336 908 332 441 SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 834 655 809 888 810 045 ===== SIDA 30 ===== 30 De första fastigheterna i Danmark förvärvades den 6 april 2022. Innan dess var fastighetsportföljen i Finland, Sverige och Norge. Då många av hyresavtalen är s.k. “triple-net”-avtal, där hyresgästerna står för merparten av kostnaderna, är driftsnettot ett av de viktigaste jämförelsetalen och den nivå styrelsen följer upp verksamheten på per segment. EKONOMISK REDOVISNING NOT 1 - FINANSIELLA INSTRUMENT - VERKLIGT VÄRDE Finansiella instrument värderade till verkligt värde i rapporten över finansiell ställning utgörs av räntederivat. För att fastställa verkligt värde används marknadsräntor för respektive löptid noterade på bokslutsdagen och allmänt vedertagna beräkningsmetoder, innebärande att verkligt värde har fastställts, liksom föregående år, enligt nivå 2 i värdehierarkin. Räntetaken värderas genom att framtida kassaflöden diskonteras till nuvärde och instrument med optionsinslag värderas till aktuellt återköpspris, vilket erhålles från respektive motpart. Verkligt värde på balansdagen uppgår till 26 699 TEUR (12 484). Redovisat värde för finansiella tillgångar och skulder anses vara en rimlig approximation av verkligt värde. Det har enligt bolagets bedömning inte skett någon förändring av marknadsräntor eller kreditmarginaler sedan de räntebärande lånen togs upp som skulle få en väsentlig påverkan på skuldernas verkliga värde. Verkligt värde på hyresfordringar, övriga fordringar, likvida medel, leverantörsskulder och övriga skulder skiljer sig inte väsentligt från redovisat värde, då dessa har kort löptid. Segmentsinformation Q3 2023 Belopp i tusental euro (TEUR) Cibus Finland Cibus Sverige Cibus Norge Cibus Danmark Cibus Group Hyresintäkter 20 759 3 663 1 142 4 201 29 765 Serviceintäkter 4 201 359 34 2 176 6 770 Driftkostnader -3 748 -189 -64 -310 -4 311 Fastighetsskatt -781 -211 -26 -252 -1 271 Driftnetto 20 431 3 621 1 086 5 815 30 953 Förvaltningsfastigheter 1 231 923 247 139 70 935 277 606 1 827 602 Q3 2022 Belopp i tusental euro (TEUR) Cibus Finland Cibus Sverige Cibus Norge Cibus Danmark Cibus Group Hyresintäkter 19 364 3 391 1 107 3 932 27 794 Serviceintäkter 3 399 448 43 662 4 552 Driftkostnader -4 250 -207 -64 -439 -4 960 Fastighetsskatt -532 -238 -25 -434 -1 229 Driftnetto 17 981 3 394 1 061 3 721 26 157 Förvaltningsfastigheter 1 246 379 252 037 77 448 281 643 1 857 507 Jan-sep 2023 Belopp i tusental euro (TEUR) Cibus Finland Cibus Sverige Cibus Norge Cibus Danmark Cibus Group Hyresintäkter 62 102 11 021 3 418 12 524 89 065 Serviceintäkter 11 787 1 142 120 3 196 16 245 Driftkostnader -12 813 -742 -216 -1 167 -14 938 Fastighetsskatt -2 343 -593 -76 -756 -3 769 Driftnetto 58 733 10 827 3 246 13 797 86 603 Förvaltningsfastigheter 1 231 923 247 139 70 935 277 606 1 827 602 Jan-sep 2022 Belopp i tusental euro (TEUR) Cibus Finland Cibus Sverige Cibus Norge Cibus Danmark Cibus Group Hyresintäkter 57 670 10 258 2 950 7 574 78 452 Serviceintäkter 10 557 1 181 78 792 12 608 Driftkostnader -13 030 -708 -147 -789 -14 674 Fastighetsskatt -2 033 -634 -71 -533 -3 271 Driftnetto 53 164 10 097 2 810 7 044 73 115 Förvaltningsfastigheter 1 246 379 252 037 77 448 281 643 1 857 507 Helår 2022 Belopp i tusental euro (TEUR) Cibus Finland Cibus Sverige Cibus Norge Cibus Danmark Cibus Group Hyresintäkter 77 159 13 796 4 144 11 623 106 722 Serviceintäkter 14 364 1 639 112 1 182 17 297 Driftkostnader -17 665 -1 016 -237 -1 117 -20 035 Fastighetsskatt -2 649 -839 -99 -790 -4 377 Driftnetto 71 209 13 580 3 920 10 898 99 607 Förvaltningsfastigheter 1 249 087 243 180 76 598 282 046 1 850 911 ===== SIDA 31 ===== 31 Definitioner av nyckeltal Bolaget presenterar vissa finansiella mått i delårsrapporten som inte definieras enligt IFRS. Bolaget anser att dessa mått ger värdefull kompletterande information till investerare och bolagets ledning då de möjliggör utvärdering av bolagets prestation. Eftersom inte alla företag beräknar finansiella mått på samma sätt, är dessa inte alltid jämförbara med mått som används av andra företag. Dessa ska därför inte ses som en ersättning för mått som definieras enligt IFRS. Följande nyckeltal definieras inte av IFRS: EPRA NRV per aktie, EPRA NTA per aktie, EPRA NDV per aktie, Belåningsgrad seniorskuld, Belåningsgrad nettoskuld, Räntetäckningsgrad, Ekonomisk uthyrningsgrad och Andelen dagligvarufastigheter. Definitionerna av dessa och övriga nyckeltal finns nedan. Nyckeltal Definition Syfte Resultat per aktie Periodens resultat plus ränta på hybridobligationer dividerat med genom- snittligt antal utestående aktier. Resultat per aktie används för att belysa aktieägarnas resultat efter skatt per aktie. EPRA NRV per aktie Eget kapital exkl. hybridobligationer med återläggning av derivat, uppskjuten skatt och ej utbetald utdelning, i sådana fall där inte avstämningsdagen passerats., dividerat med antal utestående aktier. EPRA NRV per aktier belyser det långsiktiga substansvärdet, med juste- ring av ej utbetald utdelning om inte avstämningsdagen har passerats, uttryckt per aktie för bolagets intressenter. EPRA NTA per aktie Eget kapital exkl. hybridobligationer med återläggning av immateriella tillgångar, återläggning av derivat, uppskjuten skatt och ej utbetald utdelning, i sådana fall där inte avstämningsdagen passerats, dividerat med antal utestående aktier. EPRA NTA per aktier belyser det aktuella substansvärdet, med justering av ej utbetald utdelning om inte avstämningsdagen har passerats, uttryckt per aktie för bolagets intressenter. Då Cibus syfte är ett långsiktigt ägande av fastigheterna avviker nyckeltalet inte ifrån det långsiktiga EPRA NRV. EPRA NDV per aktie Eget kapital exkl. hybridobligationer med återläggning av derivat, uppskjuten skattefordran och ej utbetald utdelning, i sådana fall där inte avstämningsdagen passerats, dividerat med antal utestående aktier. EPRA NDV per aktier belyser avyttringsvärdet, med justering av ej utbe- tald utdelning om inte avstämningsdagen har passerats, uttryckt per aktie för bolagets intressenter. Avkastning på eget kapital, % Periodens resultat dividerat med genomsnittligt eget kapital. Vid delårs- bokslut har avkastningen omräknats till helårsbasis. Avkastning på eget kapital visar Cibus förmåga att generera vinst på aktieägarnas kapital och hybridobligationslån. Belåningsgrad seniorskuld, % Räntebärande säkerställda skulder dividerat med fastigheternas mark- nadsvärde. Cibus använder nyckeltalet för att belysa bolagets finansiella risk i förhål- lande till säkerställd skuld. Belåningsgrad nettoskuld, % Räntebärande skulder minskade med likvida medel dividerat med fastigheternas marknadsvärde. Cibus använder nyckeltalet för att belysa bolagets finansiella risk i förhål- lande till bolagets nettoskuld. Räntetäckningsgrad Driftnetto minus administrationskostnader plus finansiella intäkter dividerat med räntekostnader inkl hedgingkostnader för räntetak omräknats till helårsbasis. Bolaget använder nyckeltalet för att belysa hur känsligt bolagets resultat är för ränteförändringar. Soliditet, % Eget kapital (eget kapital inkl. hybridobligationer och obeskattade reserver med avdrag för uppskjuten skatt) dividerat med balansomslutning. Soliditet används för att visa på Cibus finansiella stabilitet. Skuldsättningsgrad, ggr Totala skulder dividerat med eget kapital. Skuldsättningsgrad visar hur högt belånat Cibus är i förhållande till aktieägarnas kapital. Överskottsgrad, % Driftnetto i förhållande till hyresintäkter. Bolaget använder nyckeltalet för att mäta förvaltningens lönsamhet före det att finansiella intäkter och kostnader samt orealiserade värdeföränd- ringar beaktats. Ekonomisk uthyrningsgrad, % Hyresintäkter i förhållande till hyresvärde. Nyckeltalet används för att visa vakanser där en hög ekonomisk uthyr- ningsgrad i procent visar en låg ekonomisk vakansgrad. Andelen dagligvaru- fastigheter, % Dagligvarufastighetsyta dividerat med totalt fastighetsyta. Bolaget använder nyckeltalet för att belysa bolagets exponering mot dagligvarufastigheter. EKONOMISK REDOVISNING Koncernens nyckeltal 31 ¹ Resultat per aktie inkluderar ränta på hybridobligationer före och efter utspädning I tusental euro, TEUR, om inget annat anges Q3 2023 Q3 2022 Jan-sep 2023 Jan-sep 2022 Helår 2022 Hyresintäkter 29 765 27 794 89 065 78 452 106 722 Driftnetto 30 953 26 157 86 603 73 115 99 607 Förvaltningsresultat 16 810 14 653 40 144 42 778 55 182 Periodens resultat 8 032 24 204 13 989 90 558 79 990 Antal utestående aktier, st 57 246 140 48 441 792 57 246 140 48 441 792 48 441 792 Genomsnittligt antal utestående aktier, st 57 246 140 48 431 287 53 505 098 47 083 244 47 425 672 Resultat per aktie, EUR¹ 0,13 0,49 0,23 1,90 1,66 EPRA NRV per aktie, EUR 13,0 15,2 13,0 15,2 14,7 EPRA NTA per aktie, EUR 13,0 15,2 13,0 15,2 14,7 EPRA NDV per aktie, EUR 12,2 14,2 12,2 14,2 13,7 Förvaltningsfastigheter 1 827 602 1 857 507 1 827 602 1 857 507 1 850 911 Likvida medel 34 074 26 637 34 074 26 637 45 994 Balansomslutning 1 907 004 1 917 783 1 907 004 1 917 783 1 929 726 Avkastning på eget kapital, % 4,5 13,9 2,6 18,7 12,5 Belåningsgrad seniorskuld, % 50,5 46,0 50,5 46,0 47,6 Belåningsgrad nettoskuld, % 56,7 58,0 56,7 58,0 59,1 Räntetäckningsgrad, ggr 2,3 3,5 2,3 3,5 3,1 Soliditet, % 38,0 37,0 38,0 37,0 36,2 Skuldsättningsgrad, ggr 1,6 1,7 1,6 1,7 1,8 Överskottsgrad, % 104,0 94,1 97,2 93,2 93,3 Ekonomisk uthyrningsgrad, % 94,4 94,8 94,6 94,9 94,8 Andelen dagligvarufastigheter, % 93,2 94,0 93,2 94,0 94,1 ===== SIDA 32 ===== 32 EKONOMISK REDOVISNING Avstämning av alternativa nyckeltal 32 I tusental euro, TEUR, om inget annat anges Q3 2023 Q3 2022 Jan-sep 2023 Jan-sep 2022 Helår 2022 Eget kapital exkl. hybridobligationer 695 324 679 732 695 324 679 732 667 808 Återläggning av derivat -26 699 -12 484 -26 699 -12 484 -12 844 Återläggning av uppskjuten skatt 44 355 44 367 44 355 44 367 43 051 Återläggning av ej utbetald utdelning 30 913 24 221 30 913 24 221 12 110 EPRA NRV 743 893 735 836 743 893 735 836 710 125 Antal utestående aktier 57 246 140 48 441 792 57 246 140 48 441 792 48 441 792 EPRA NRV per aktie, EUR 13,0 15,2 13,0 15,2 14,7 Eget kapital exkl. hybridobligationer 695 324 679 732 695 324 679 732 667 808 Återläggning av immateriella tillgångar -125 -186 -125 -186 -158 Återläggning av derivat -26 699 -12 484 -26 699 -12 484 -12 844 Återläggning av uppskjuten skatt 44 355 44 367 44 355 44 367 43 051 Återläggning av ej utbetald utdelning 30 913 24 221 30 913 24 221 12 110 EPRA NTA 743 768 735 650 743 768 735 650 709 967 Antal utestående aktier 57 246 140 48 441 792 57 246 140 48 441 792 48 441 792 EPRA NTA per aktie, EUR 13,0 15,2 13,0 15,2 14,7 Eget kapital exkl. hybridobligationer 695 324 679 732 695 324 679 732 667 808 Återläggning av derivat -26 699 -12 484 -26 699 -12 484 -12 844 Återläggning av bedömt verkligt värde på uppskjuten skattefordran -3 364 -3 900 -3 364 -3 900 -2 193 Återläggning av ej utbetald utdelning 30 913 24 221 30 913 24 221 12 110 EPRA NDV 696 174 687 569 696 174 687 569 664 881 Antal utestående aktier 57 246 140 48 441 792 57 246 140 48 441 792 48 441 792 EPRA NDV per aktie, EUR 12,2 14,2 12,2 14,2 13,7 Periodens resultat 8 032 24 204 13 989 90 558 79 990 Genomsnittligt eget kapital 720 297 698 621 711 566 646 497 640 535 Avkastning på eget kapital, % 4,5 13,9 2,6 18,7 12,5 Senior säkerställd skuld 923 451 854 799 923 451 854 799 880 111 Förvaltningsfastigheter 1 827 602 1 857 507 1 827 602 1 857 507 1 850 911 Belåningsgrad seniorskuld, % 50,5 46,0 50,5 46,0 47,6 Skulder till kreditinstitut 1 071 012 1 103 919 1 071 012 1 103 919 1 139 341 Likvida medel -34 074 -26 637 -34 074 -26 637 -45 994 Nettoskuld 1 036 938 1 077 282 1 036 938 1 077 282 1 093 347 Förvaltningsfastigheter 1 827 602 1 857 507 1 827 602 1 857 507 1 850 911 Belåningsgrad nettoskuld, % 56,7 58,0 56,7 58,0 59,1 Driftnetto * 113 095 93 489 113 095 93 489 99 607 Administrationskostnader * -8 835 -7 576 -8 835 -7 576 -8 531 Finansiella intäkter * 696 89 696 89 92 Totalt 104 956 86 002 104 956 86 002 91 168 Räntekostnader inkl hedingkostnader för räntetak * -45 587 -24 730 -45 587 -24 730 -29 019 Räntetäckningsgrad, ggr (* rullande 12 månader) 2,3 3,5 2,3 3,5 3,1 Eget kapital 725 324 709 732 725 324 709 732 697 808 Balansomslutning 1 907 004 1 917 783 1 907 004 1 917 783 1 929 726 Soliditet, % 38,0 37,0 38,0 37,0 36,2 Totala skulder 1 181 681 1 208 051 1 181 681 1 208 051 1 231 918 Eget kapital 725 324 709 732 725 324 709 732 697 808 Skuldsättningsgrad, ggr 1,6 1,7 1,6 1,7 1,8 Driftnetto 30 953 26 157 86 603 73 115 99 607 Hyresintäkter 29 765 27 794 89 065 78 452 106 722 Överskottsgrad, % 104,0 94,1 97,2 93,2 93,3 Hyresintäkter 29 765 27 794 89 065 78 452 106 722 Hyresvärde 31 546 29 318 94 116 82 708 112 556 Ekonomisk uthyrningsgrad, % 94,4 94,8 94,6 94,9 94,8 Dagligvarufastigheter 912 265 910 089 912 265 910 089 922 531 Totalt fastighetsyta 978 919 967 762 978 919 967 762 980 576 Andelen dagligvarufastigheter, % 93,2 94,0 93,2 94,0 94,1